ECLI:NL:RBBRE:2011:BT1906, Rechtbank Breda, 15-07-2011, 11/1919
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2011-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Uitwerking koopgarantieregeling voor waardering van woning in aanbouw.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 11/1919
    
    Uitspraakdatum: 15 juli 2011
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
      verweerder.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 25 februari 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2010 (hierna: de aanslag).
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2011 te Breda. Daar zijn gezamenlijk behandeld de beroepschriften die bij de rechtbank zijn geregistreerd onder de nummers 11/1919 tot en met 11/1923. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan [adviesbureau] te [woonplaats], alsmede namens verweerder, [gemachtigden].
    
     
    1.Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
      -verklaart het beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -vermindert de vastgestelde waarde tot € 56.000;
      -vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      -veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.310;
      -gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
    
    
    2.Gronden
    
    
      2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 
      1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) en toestandsdatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 57.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag bekendgemaakt. In de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd. In het verweerschrift bepleit verweerder eveneens een waarde van € 57.000. Volgens belanghebbende bedraagt de waarde van de woning € 45.000.
    
    
    2.2.Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De woning was op 1 januari 2010 in aanbouw. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning naar de toestand op die datum moet worden bepaald op de vervangingswaarde in de zin van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. Voorts is niet in geschil dat het gereedheidspercentage van de woning op de toestandsdatum 20% bedroeg en de bij de woning behorende grond een oppervlakte heeft van 108 m². 
    
    2.3.Tussen partijen is niet in geschil dat de vervangingswaarde wordt berekend door de waarde van de grond van de woning en de waarde van de opstal van de woning op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (hierna: bouwkosten), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. In geschil is de grondwaarde en de omvang van de bouwkosten. Niet in geschil is dat de vervangingswaarde van de opstal 20% van de bouwkosten bedraagt. 
    
    2.4.Belanghebbende heeft de woning gekocht onder toepassing van een koopgarantregeling. Die regeling houdt hier het volgende in. Woningcorporatie [de woningcorporatie] (hierna: de woningcorporatie) heeft met [de vennootschap] BV (hierna: de vennootschap) een aannemingsovereenkomst gesloten. De woningcorporatie heeft het bouwterrein en de aannemingsovereenkomst verkocht aan belanghebbende. Daarbij heeft de woningcorporatie de eigendom van de ondergrond van de te bouwen woning behouden. Aan belanghebbende is een eeuwigdurend zakelijk gebruiksrecht op de ondergrond, ofwel het erfpachtsrecht, verleend. De hiervoor verschuldigde gebruiksvergoeding (canon) is voor de gehele duur van het erfpachtsrecht afgekocht en in de koopprijs verrekend. Eén van de regels van koopgarant is, dat als belanghebbende en zijn rechtsopvolgers na verloop van tijd de woning weer willen verkopen, zij de verplichting hebben om de woning weer aan de woningcorporatie te koop aan te bieden, waarbij deze corporatie dan de verplichting heeft om de woning binnen drie maanden terug te kopen. De terugkoopprijs wordt bepaald aan de hand van een taxatie ten tijde van de verkoop. Bij aankoop verleent de woningcorporatie een korting op de vrije verkoopwaarde. Die korting wordt weer verrekend bij terugkoop. In geval van waardemutaties ten opzichte van de vrije verkoopwaarde ten tijde van de aankoop delen beide partijen het verschil op 50/50-basis. 
    
    2.5.De koopsom is samengesteld uit de onderhandse vrije verkoopwaarde en de door de woningcorporatie verleende koperskorting. In de akte van levering van 4 november 2009 is de samenstelling als volgt toegelicht:
    
    
      Onderhandse verkoopwaarde bij verkoop vrij van huur en gebruik met inbegrip van de afkoopsom van de canon voor de hele duur van de erfpacht	
      €	 
      159.500
      Af: koperskorting	€	  23.799
      Totaal	€	135.701
    
    
    
      De koopsom wordt in de vermelde akte als volgt toegerekend aan het gekochte:
      Uitgifteprijs grond inclusief afkoopsom canon en na aftrek koperskorting	€	22.930,78
      Ontwikkelingskosten, thans begroot op	€	20.542,00
      Aanneemsom die de woningcorporatie aan de vennootschap is verschuldigd	€	  92.228,22
      Totaal	€	135.701,00
    
    
    2.6.Verweerder, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de woning, beroept zich op een in opdracht van verweerder opgesteld taxatierapport. In dit rapport is de woning getaxeerd op € 60.793, afgerond € 60.000. Daarbij is aan de grond een waarde toegekend van € 33.480 en is de waarde van de opstal van de woning bepaald op € 27.313.  
    
    Grondwaarde
    
    2.7.Zoals is overwogen in onderdeel 2.2 geldt bij de waardering in de zin van de Wet WOZ de fictie dat de volledige eigendom van de grond kan worden verworven. Mogelijke effecten van de koopgarantregeling dienen dan ook buiten beschouwing te worden gelaten. Belanghebbende heeft desgevraagd bevestigd dat de door verweerder toegepaste grondprijs van € 310 per m² overeenkomt met de prijs waarvoor een perceel als het onderhavige, in volledige eigendom had kunnen worden verkregen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vervangingswaarde van de bij de woning behorende grond, onder toepassing van een grondprijs van € 310 per m², terecht heeft gesteld op een bedrag van € 33.480.
    
    Opstalwaarde
    
    
      2.8.In het taxatierapport van verweerder is de opstal van de woning gewaardeerd op 
      € 27.313. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
    
    
    
      Koop-/aanneemsom	€	92.228
      Ontwikkelingskosten	€	20.542
      Korting verleend door Woningcorporatie 	€	  23.799
      Totaal	€	136.569
      Opstalwaarde (20% x € 136.569)	€ 	27.313
    
    
    2.9.Gelet op hetgeen is overwogen in onderdeel 2.3 dient de waarde van de opstal te worden gesteld op de stichtings-/herbouwkosten van een vervangend identiek object. Volgens verweerder is de korting een onderdeel van de aanneemsom aangezien de korting wordt verleend door de woningcorporatie. Uit het vermelde in 2.4 en 2.5 maakt de rechtbank op dat de korting het verschil vormt tussen de vrije verkoopwaarde ten tijde van aankoop en de bouwkosten, die bij verkoop weer wordt verrekend. De rechtbank acht verweerder niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de bouwkosten van de opstal meer bedragen dan de ontwikkelingskosten (€ 20.542) vermeerderd met de aanneemsom die de woningcorporatie aan de vennootschap is verschuldigd (€ 92.228); in totaal € 112.770. Gelet hierop bedraagt de waarde van de opstal van de woning € 112.770 x 20%, is € 22.554.  
    
    2.10.Dit betekent dat voor wat betreft de vervangingswaarde van de grond, het gelijk aan verweerder is, terwijl voor wat betreft de vervangingswaarde van de opstal, het gelijk aan belanghebbende is. Gelet hierop dient de waarde van de woning te worden vastgesteld op (€ 33.480 plus € 22.554 is € 56.034; afgerond:) € 56.000 en is het beroep gegrond verklaard.
    
    3.Proceskostenveroordeling
    
    3.1.Nu het beroep gegrond is, vindt de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende in de bezwaarfase gebruik heeft gemaakt van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de zin van artikel 1, onderdeel a van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Verweerder stelt zich echter op het standpunt dat er geen kosten op belanghebbende drukken aangezien er geen factuur is overgelegd zodat geen recht bestaat op een kostenvergoeding. De rechtbank overweegt hierover het volgende. 
    
    3.2.Blijkens de gedingstukken en hetgeen ter zitting is verklaard, ontvangt de gemachtigde van belanghebbende een vergoeding op basis van “no cure no pay”. Gemachtigde heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat aan belanghebbende een factuur  wordt uitgereikt ingeval het beroep gegrond wordt verklaard en door de rechtbank proceskostenvergoeding wordt toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank is alsdan wel degelijk sprake van op belanghebbende drukkende kosten en is hiervoor niet vereist dat belanghebbende een factuur of betaalbewijs overlegt. De omstandigheid dat er pas hoeft te worden betaald als belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, doet daar niet aan af. Dat de gemachtigde de hoogte van de kosten gelijkstelt aan het bedrag van de proceskostenvergoeding neemt naar het oordeel van de rechtbank eveneens niet weg dat sprake is van op belanghebbende drukkende kosten.
    
    3.3.Gelet op het vorenoverwogene is voldaan aan het kostenvereiste van artikel 7:15 en  8:75 van de Awb, zodat een kostenvergoeding op zijn plaats is. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.310 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 218 alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat als uitgangspunt heeft te gelden dat een zaak als ‘gemiddeld’ wordt aangemerkt en redenen om hiervan af te wijken, gesteld noch gebleken zijn. 
    
    3.4.De rechtbank heeft tot slot het volgende in overweging genomen. Op de relevante punten vertoont deze zaak een sterke inhoudelijke samenhang met de zaken die gemachtigde voor vier straatbewoners voert. Daardoor hadden de proceshandelingen deels een uniform karakter. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee echter nog geen sprake van samenhangende zaken in de zin van artikel 3, lid 2, van het Besluit. Evenmin ziet de rechtbank hierin een bijzondere omstandigheid die aanleiding vormt om van de forfaitaire bedragen af te wijken. 
    
    
      3.5.Gelet op het voorgaande, heeft de rechtbank de proceskostenvergoeding vastgesteld 
      op € 1.310. 
    
    
    Aldus gedaan door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en door deze en mr. M.C.W. Hermus, griffier, ondertekend.
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2011.
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 27 juli 2011.
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.