ECLI:NL:GHSHE:2009:BI4812, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-03-2009, 07/00503
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2009-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende heeft in 2001 een kantoorpand opgeleverd gekregen dat zij en een met haar gevoegde dochter gedeeltelijk in gebruik hebben genomen. In 2002 heeft belanghebbende dit pand verkocht aan een derde. In samenhang met deze verkoop is overeengekomen dat belanghebbende het gehele pand voor tien jaar zal huren. Belanghebbende en haar gevoegde dochtervennootschap hadden minder dan de helft van het totale vloeroppervlak in gebruik. Door niettemin het gehele pand te huren nam belanghebbende het leegstandsrisico op zich. Het hof acht aannemelijk dat het prijsniveau voor verhuurde kantoorpanden in het algemeen aanmerkelijk hoger ligt dan dat voor leegstaande kantoorpanden. Aldus is de verkoopprijs van het pand in positieve zin beïnvloed. Het hof oordeelt, in navolging van de rechtbank, dat goed koopmansgebruik geen uitstel van winstneming op het verkoopresultaat toelaat. Voorts kan naar het oordeel van het hof geen voorziening worden gevormd ter zake van het leegstandsrisico omdat dit risico moet worden toegerekend aan het jaar waarin de leegstand daadwerkelijk optreedt.

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
      Sector belastingrecht
    
    
    Kenmerk: 07/00503
    
    Uitspraak van de derde meervoudige Belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    
      X B.V., gevestigd te Y,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 8 oktober 2007, nummer AWB 06/1808 in het geding tussen
    
    belanghebbende 
    
    en
    
    
      de voorzitter van het managementteam van het onderdeel Belastingdienst/Z van de rijksbelastingdienst,
      hierna: de Inspecteur
    
    
    betreffende de hierna te noemen voor bezwaar vatbare beschikking tot vaststelling van een verlies voor de heffing van vennootschapsbelasting.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 2002 een aanslag in de vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van nihil. Bij deze aanslag is in een voor bezwaar vatbare beschikking het verlies van belanghebbende over dit jaar vastgesteld op € 83.780.
      Deze beschikking is, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur gehandhaafd.
    
    
    1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Bij de bestreden uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, het verlies voor het jaar 2002 vastgesteld op € 123.080, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 966 en de Staat aangewezen als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden en gelast dat de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 281 aan haar vergoedt.
    
    
    
      1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend en de Inspecteur een conclusie van dupliek.
    
    
    1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 november 2008 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Inspecteur.
    
    1.5. Belanghebbende heeft voor de zitting een als pleitnota aangemerkt stuk met vier bijlagen toegezonden aan het Hof en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij, welke pleitnota met instemming van partijen wordt geacht ter zitting te zijn voorgedragen. Het Hof rekent deze pleitnota met vier bijlagen tot de stukken van het geding. 
    
    1.6. Belanghebbende en de Inspecteur hebben te dezer zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Het Hof rekent deze pleitnota's tot de stukken van het geding.
    
    1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.  
    
    1.8. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten. 
    
    
    2. Feiten
    
    De Rechtbank heeft de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld:
    
    2.1. 	Belanghebbende is opgericht bij akte van 30 december 1999 en is statutair gevestigd te Y. Zij vormt tezamen met een zestal (klein)dochtervennootschappen, waaronder A B.V., een fiscale eenheid in de zin van artikel 15 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. De activiteiten bestaan uit de handel in en de exploitatie van onroerende zaken alsmede projectontwikkeling. 
    
    2.2. 	In mei 2001 is een nieuwgebouwd bedrijfspand (hierna: het Tetragebouw), aan belanghebbende opgeleverd en door (een met) belanghebbende (gevoegde dochtervennootschap) voor een deel in eigen gebruik genomen. 
    
    2.3. 	In het onderhavige jaar heeft belanghebbende het Tetragebouw verkocht aan B B.V. Daarbij is (fiscaal) een boekwinst behaald van € 3.477.076.
    
    
      2.4.1. Bij overeenkomst van 13 april 2001 heeft A B.V. het Tetragebouw gehuurd voor een periode van 10 jaar, ingaande 2 mei 2001, met onder meer een voorkeursrecht van koop alsmede het recht van onderverhuur. De verhuurder heeft aanspraak op 50% van de meeropbrengst bij onderverhuur.
      2.4.2. De verhuurbare oppervlakte van het gebouw is 3.664 m² groot. De huur voor het gehele gebouw, inclusief parkeerplaatsen, bedraagt  € 509.395,52 per jaar, of wel € 139/m².  
      (...) 
      2.4.3.	De resterende oppervlakte is met enig tijdsverloop (onder)verhuurd aan andere bedrijven en instellingen en wel als volgt:
      Met ingang van 	Verhuurd oppervlak	Huurprijs/m²
      1 maart 2002	685 m2	€ 161
      1 januari 2003	189 m2	€ 183
      1 januari 2004	186 m2	€ 226
      1 maart 2004	350 m2	€ 202
      1 augustus 2004	661 m2	€ 203
    
    
    2.5. 	In haar aangifte voor de vennootschapsbelasting voor het onderhavige jaar heeft belanghebbende een belastbaar resultaat berekend van € 3.766.023 negatief. Daarbij heeft zij onder meer een tweetal voorzieningen in aanmerking genomen ten bedrage van in totaal € 3.317.943: een onder de noemer winstuitstelpost ter zake van het leegstandsrisico en becijferd op € 3.057.114 alsmede een ter zake van inrichtingskosten ten behoeve van toekomstige huurders welke voorziening is berekend op € 260.829. Bij het vaststellen van de aanslag heeft de inspecteur deze voorzieningen - alsmede een niet in geschil zijnde garantievoorziening - buiten aanmerking gelaten en het verlies vastgesteld op € 83.780, welk bedrag hij bij uitspraak op bezwaar heeft gehandhaafd.
    
    
    3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      a. Is uitstel van winstneming in verband met de door belanghebbende gestelde huurgarantie in overeenstemming met goed koopmansgebruik, en subsidiair
      b. Mag belanghebbende bij het verantwoorden van haar resultaat over 2002 rekening houden met de uit de door haar gestelde huurgarantie voortvloeiende verplichtingen?
    
    
    Belanghebbende is van oordeel dat de vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
    
    
      3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van het onderzoek ter zitting
    
    
    3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de Inspecteur en - naar het Hof begrijpt - tot vaststelling van het verlies over 2002 op primair € 2.265.374,  subsidiair € 1.042.893, meer subsidiair € 811.673, en uiterst subsidiair € 673.080. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Vaststaat dat belanghebbende in 2001 een kantoorpand opgeleverd heeft gekregen dat zij en een met haar gevoegde dochter gedeeltelijk in gebruik hebben genomen. Vervolgens heeft belanghebbende dit pand verkocht en geleverd aan B BV. In samenhang met deze koop zijn belanghebbende en B BV overeengekomen dat belanghebbende het gehele pand voor de duur van 10 jaar zal huren. Belanghebbende en haar gevoegde dochtervennootschap hadden minder dan de helft van de totale vloeroppervlak in gebruik. Door niettemin het gehele pand te huren nam belanghebbende het leegstandsrisico op zich. In de stukken spreekt belanghebbende in dit verband van een huurgarantie. 
    
    4.2. Belanghebbende betoogt dat de verkoopprijs van het pand in positieve zin is beïnvloed doordat zij in samenhang met de verkoop het gehele pand heeft teruggehuurd voor een periode van ten minste 10 jaar. Het prijsniveau voor verhuurde kantoorpanden ligt, zo betoogt belanghebbende, in het algemeen aanmerkelijk hoger dan dat voor leegstaande kantoorpanden.  
    
    4.3. Het Hof stelt voorop dat het, mede naar aanleiding van de verklaring van de heer C, aannemelijk acht dat het prijsniveau voor verhuurde kantoorpanden in het algemeen aanmerkelijk hoger ligt dan dat voor leegstaande kantoorpanden, zij het dat zulks mede afhankelijk zal zijn van de hoogte van de huur. Een kantoorpand dat langdurig is verhuurd tegen een zeer lage huurprijs zal, zo heeft belanghebbende ter zitting ook erkend, in het algemeen juist minder waard  zijn dan een leegstaand pand. In het onderhavige geval echter is ter zitting komen vast te staan dat de huurprijs marktconform was. Dit betekent dat voor zover de koopsom in positieve zin is beïnvloed door de huurovereenkomst, dit moet worden toegeschreven aan de overname door belanghebbende van het leegstandsrisico.
    
    4.4. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat onder deze omstandigheden goed koopmansgebruik geen uitstel van winstneming op het verkoopresultaat toelaat. Voor zover in het verkoopresultaat een  premie is begrepen voor overname van het leegstandsrisico moet die premie in het jaar van de verkoop als gerealiseerd worden beschouwd.  
    
    4.5. Ter zake van het leegstandsrisico kan naar het oordeel van het Hof geen voorziening worden gevormd. Dit risico moet worden toegerekend aan het jaar waarin de leegstand daadwerkelijk optreedt. Onderbenutting of stilstand van bedrijfsmiddelen of personeel behoort ten laste te komen van het resultaat van het jaar waarin de onderbenutting of de stilstand plaatsvindt. Dit geldt ook voor de leegstand van een kantoorpand dat bedoeld is voor (onder)verhuur.
    
    4.6. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het gelijk aan de zijde van de Inspecteur. De uitspraak van de Rechtbank moet in stand blijven.    
    
    
    5. Proceskosten
    
    Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
    
    
    6. Beslissing
    
    Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    Aldus gedaan op: 6 maart 2009 door R.J. Koopman, voorzitter, N. van Beelen en J.W. Zwemmer, leden, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    Het aanwenden van een rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
             a. de naam en het adres van de indiener;
             b. een dagtekening;
             c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
               cassatie is gericht;
             d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.