ECLI:NL:GHAMS:2008:BG5701, Gerechtshof Amsterdam, 28-11-2008, 07/00375
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2008-11-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Hoger beroep van de heffingsambtenaar. Deze neemt het standpunt in dat de ficties in de Wet Woz met zich brengen dat een ongesplitste huurwoning als die van belanghebbende moet worden gewaardeerd alsof de woning leeg is, op eigen grond staat en onmiddellijk leeg en afzonderlijk geleverd zou kunnen worden. Om te kunnen voldoen aan de in de fictie opgenomen voorwaarde dat de zaak afzonderlijk verkocht kan worden, dient er naar het oordeel van het Hof vanuit te worden gegaan dat sprake is van een gesplitste woning. De omstandigheid dat de woning hierdoor een andere (hogere) waarde in het economische verkeer kan krijgen, is een direct gevolg van de fictie. Dit oordeel is in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, LJN AO 9861, BNB 2004/233. Uit dit arrest leidt het Hof tevens af dat artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet niet van invloed is op de waardevaststelling van de woning. In dit oordeel ligt besloten dat de waarde in het economische verkeer van een gebouw waarin meerdere onroerende zaken als bedoeld in de Wet zijn begrepen, kan afwijken van het totaal van de vastgestelde waarden van die onroerende zaken. Het Hof verwerpt de standpunten van belanghebbende dat voor de waardering van een gebouw dient te worden uitgegaan van de natuurlijke staat van dat gebouw en dat niet de bedoeling van de wetgever is geweest om door gebruik van de ficties in de Wet tot een hogere waarde te komen van een gebouw dan de waarde in het economische verkeer en dat de belastingheffer pas aanspraak kan maken op een door hem veronderstelde waardevermeerdering als deze waardevermeerdering zich daadwerkelijk heeft voorgedaan. Hoger beroep gegrond. Incidenteel hoger beroep ongegrond.

GERECHTSHOF AMSTERDAM					
    
    Kenmerk P07/00375						
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
      de heffingsambtenaar,
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/836 van de rechtbank Amsterdam van 19 juni 2007 in het geding tussen 
    
    
      X,
      wonende te Y,
      belanghebbende,
      gemachtigde mr. A.I. de Haan,
    
    
    en
    
    de heffingsambtenaar,
    
    alsmede op het incidentele hoger beroep van de gemachtigde van belanghebbende tegen de voornoemde uitspraak.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, opgenomen op het gecombineerde aanslagbiljet met dagtekening 28 februari 2005, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend als […]straat 20 2 te Y (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 224.000. Op hetzelfde biljet is voorts onder meer vermeld de naar deze waarde berekende aanslag onroerende-zaakbelasting wegens gebruik van de woning.
    
    1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 8 december 2005 de waarde verminderd tot € 200.500 en de aanslag onroerende-zaakbelasting  dienovereenkomstig verminderd.
    
    1.3. Bij uitspraak van 19 juni 2007, aan partijen verzonden op 22 juni 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 175.000 en de aanslagen (het Hof leest: aanslag) onroerende-zaakbelasting verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 175.000.
    
    
      1.4. Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 5 juli 2007, bij het Hof ingekomen op eveneens 5 juli 2007.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    1.5. Bij het verweerschrift heeft de gemachtigde van belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld.
    
    1.6. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk aan het Hof medegedeeld geen verweerschrift te zullen indienen inzake het incidentele hoger beroep.
    
    1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    2.	Overwegingen
    
    2.1.	Feiten
    
    2.1.1. Belanghebbende is gebruiker van de woning. De woning betreft een zogenoemde gestapelde woning. De woning is in 1923 gebouwd. 
    
    2.1.2. Bij het hoger-beroepschrift heeft de heffingsambtenaar overgelegd een nieuwe versie van het overzicht van taxatiewaarden van de woning en van de vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Dit overzicht luidt voor zoveel van belang als volgt:
    
    
      Item	Object	Verkoop 1	Verkoop 2	Verkoop 3
      Prijspeildatum	1-1-2003	1-1-2003	1-1-2003	1-1-2003 
      Situatiedatum	1-1-2005	1-1-2005	1-1-2005	1-1-2005
      Adres	[…] str 20 2	[…]str 5 1		[…]str 48 2	[…] str 62 2
      Bouwjaar	1923	1922	1921	1913
    
    
    
      Eenheden
      Woningdeel A	80	71	82	72
    
    
    
      Taxatiewaarde per eenheid
      Woningdeel A	2.506	3.155	2.774	3.951
    
    
    
      Totalen
      Woningdeel A	200.500	224.000	227.500	284.500
      Berging		    2.000	    2.000	    2.000
      Zolder				    3.000
      WOZ-waarde	200.500	238.500	256.500	269.000
    
    
    
      Transactiedatum		29-4-2002	16-5-2002	2-5-2002
      Transactieprijs		232.000	236.500	295.000
      Gecorr. Transactieprijs (1/1/2003)	226.000	229.500	289.500
    
    
    2.2.	Geschil
    
    
      In hoger beroep is in geschil: 
      a.	of de rechtbank, nadat de heffingsambtenaar geconstateerd had dat de woning 12 m² meer inhoud heeft dan aanvankelijk was verondersteld, hem in de gelegenheid had moeten stellen om de oorspronkelijke vergelijkingsobjecten te vervangen door vergelijkingsobjecten die in verband met de grotere inhoud van de woning, beter vergelijkbaar zijn met de woning;
      b.	de waarde van de woning; waarbij onder meer van mening wordt verschild over de vraag of bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de woning rekening moet worden gehouden met het feit dat de woning deel uitmaakt van een pand dat niet is gesplitst.
    
    
    2.3.	Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft, voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
    
    4.4. Verweerder hanteert de oppervlakte als een belangrijke factor bij de waardebepaling, zowel om aan te geven door het oppervlakteverschil in hoeverre de vergelijkingsobjecten afwijken van de woning van eiseres, welk verschil hij verdisconteert in een waarderingsprijs per m2, als ook om te onderbouwen of de woning in absolute zin vergelijkbaar is, omdat de prijs per m2 niet lineair oploopt met de oppervlakte. Slechts m2-prijzen van woningen met op elkaar gelijkende oppervlakte kunnen als overtuigende onderbouwing dienen. Gezien de nader vastgestelde oppervlakte van 80 m2 wijkt de oppervlakte van de woning van eiseres substantieel af van die van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Er is daardoor sprake van onvoldoende vergelijkbaarheid tussen de woning en de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daarom met het onder 3.3. genoemde overzicht taxatiewaarden de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal onderzoeken of zij zelf in de zaak kan voorzien. 
    
    4.5. De woning maakt, zo is niet in geschil, onderdeel uit van een in juridische zin ongesplitste onroerende zaak, dat wil zeggen dat de onroerende zaak waar de woning een zelfstandig onderdeel van uitmaakt, niet is gesplitst in appartementsrechten. Eiseres is van mening dat verweerder om die reden de waarde van het gehele pand in aanmerking moet nemen en deze moet delen door het aantal woningen en op die manier de waarde moet vaststellen van elke woning afzonderlijk. De rechtbank kan eiseres niet in dit standpunt volgen. Het al dan niet gesplitst zijn van een pand is een omstandigheid die niet van belang is in het kader van de waardering op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet woz moet de woning, worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak, nu niet in geschil is dat het in elk geval een gedeelte betreft van een eigendom dat bestemd is om afzonderlijk te worden gebruikt. De waardering van deze onroerende zaak vindt vervolgens plaats op de voet van artikel 17 Wet woz als weergegeven in rechtsoverweging 4.1. Dit houdt in dat aan de onroerende zaak een waarde wordt toegekend alsof de volle en onbezwaarde eigendom, zonodig bij wege van fictie, zou kunnen worden overgedragen van die zaak, ook al is de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar. Uit het systeem van de Wet waardering onroerende zaken volgt derhalve dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt en er van uitgegaan moet worden dat die woning zoals een als een appartementsrecht afgesplitste woning verkocht kan worden. Alle beroepsgronden van eiseres, waarin zij aanvoert dat niet van de fictie van afzonderlijke verkoopbaarheid mag worden uitgegaan, stuiten hier op af. Het is tegen die achtergrond ook juist de waarde van de woning van eiser te baseren op vergelijking met transacties met appartementsrechten. 
    
    4.6.1. Eiseres beroept zich voorts op het arrest van de Hoge Raad van 11 november 2005, LJN: AU6011, 39455, waar de Hoge Raad overwogen heeft dat de in artikel 17 Wet woz vervatte overdrachtsfictie er niet aan in de weg staat dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen – de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam is een dergelijke publiekrechtelijke regeling, die, zo is niet in geschil, in beginsel van toepassing is op de woning van eiseres. De vraag of hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, dient in het onderhavige geval te worden beantwoord naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2003. 
    
    4.6.2. Op 1 januari 2003 was in de gemeente Amsterdam van kracht de Huisvestingsverordening 1999, vastgesteld bij raadsbesluit van 9 december 1998, nr. 769, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3, nr. 149, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 4 december 2002, nr. 781, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3A, nr. 357 (hierna: de Verordening). De Verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. In de Verordening zijn regels opgenomen omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woningvoorraad. 
    
    4.6.3. De Huisvestingswet luidt, voor zover hier van belang: 
     
    
      Artikel 5
      De gemeenteraad kan, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de huisvestingsverordening woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend.
      (…)
    
    
    
      Artikel 7
      1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning.
      2. Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.
    
     
    4.6.4. De Verordening luidt, voor zover hier van belang: 
       
    
      Art. 1 Begripsbepalingen. 
      In deze verordening wordt verstaan onder: 
      (...) 
      ee wet: de Huisvestingswet; 
        (...) 
    
    
    
      Art. 2.1.1 Huurprijs- en koopprijsgrens. 
      1. Als woonruimten als bedoeld in art. 5 van de wet, worden aangewezen: 
      a alle huurwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een huurprijs tot ƒ 997 (€ 453); 
      b nieuwbouwkoopwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een koopprijs tot het maximum als bedoeld in art. 6, derde lid, onder a, van de wet, die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek en die niet eerder bewoond zijn geweest. 
      (...) 
    
    
    
      Art. 2.6.1 Vergunningvereiste. 
      1. Het is verboden, op grond van art. 7, lid 1, van de wet zonder een huisvestings-vergunning een woonruimte, aangewezen in art. 2.1.1, in gebruik te nemen voor bewoning. 
      2. Het is verboden, op grond van art. 7, lid 2, van de wet een woonruimte, aangewezen in art. 2.1.1, in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. 
    
    
    4.6.5. De Verordening leidt alleen tot een beperking van de kring van gegadigden wanneer een potentiële koper de woning niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag nemen. Daarvan is, zo volgt uit de hiervoor weergegeven passages uit de Verordening, slechts sprake bij nieuwbouwkoopwoningen als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid, onder b, van de Verordening. Vaststaat dat de woning niet een zodanige nieuwbouwwoning is. Het feit dat de Verordening ook een huisvestingsvergunning voorschrijft voor het in gebruik nemen van een huurwoning met een huurprijs tot € 453, zoals de onderhavige woning is, leidt niet tot een beperking van de kring van gegadigde kopers, nu de bestemming van een individuele woning tot huurwoning niet voortvloeit uit de Verordening, zoals hiervoor aangehaald. Het vergunningsvereiste geldt, zo volgt uit artikel 2.6.1 in verband met artikel 2.1.1, eerste lid, aanhef en onder a, Verordening in verband met de artikelen 5 en 7 Huisvestingswet, voor “huurwoningen” alleen als de woning in het kader van verhuur in gebruik wordt gegeven en niet indien de woning wordt verkocht en de nieuwe eigenaar de woning zelf in gebruik neemt. De Verordening brengt daarom niet mee dat bij de veronderstelde verkoop, die bij wege van fictie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken tot uitgangspunt moet worden genomen, de woning niet door iedere potentiële koper in gebruik mag worden genomen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat het onder omstandigheden mogelijk zou kunnen zijn dat een bepaalde woning niet aan de sociale woningvoorraad mag worden onttrokken en daardoor bij verkoop alleen aan een huurder en niet de nieuwe eigenaar ten gebruike zou kunnen worden gegeven, hetgeen ook een beperking van de kring van gegadigden zou kunnen opleveren. Deze omstandigheid kleeft echter, zo blijkt uit de Verordening, niet de desbetreffende woning als zodanig aan. Uit de verordening blijkt niet meer dan dat sociale verhuurders verplicht zijn een bepaalde hoeveelheid woningen en niet specifieke woningen voor de sociale verhuur beschikbaar te houden. 
    
    4.7. Eiseres heeft van haar kant geen andere beroepsgronden ingebracht waarmee zij de juiste in aanmerking te nemen waarde heeft bepleit. 
    
    4.8. Bij die stand van zaken zal de rechtbank mede gelet op de wederzijds ingebrachte informatie over de woning en de huizenmarkt in Z de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 175.000.
    
    2.4.	Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van het onderzoek ter zitting in hoger beroep.
    
    2.5.	Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      2.5.1. Belanghebbende neemt in haar incidentele beroep het standpunt in dat de heffingsambtenaar ten onrechte naast de fictie genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet, de fictie hanteert dat een woning, die een ongesplitst deel uitmaakt van een grotere onroerende zaak, zoals de woning, geacht wordt te zijn gesplitst in een appartementsrecht. Splitsing van de woning leidt volgens belanghebbende tot waardevermeerdering die het gevolg is van de wijziging in de fysieke staat van het pand.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het gebruik van de ficties zoals die zijn vermeld in de artikelen 16, aanhef en onderdeel c, artikel 17, tweede lid, artikel 18, eerste lid, en artikel 19 eerste lid, van de Wet niet kan leiden tot een hogere waarde van de woning van belanghebbende dan de waarde in het economische verkeer van een niet gesplitste huurwoning. Volgens belanghebbende kan moeilijk worden volgehouden dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat een (nog) niet gerealiseerde splitsing, die naar algemeen bekend is een waardevermeerdering tot gevolg heeft, de waarde van de onroerende zaak verhoogt reeds voordat die splitsing heeft plaatsgevonden. Volgens belanghebbende lijkt het stelsel van de Wet met zich te brengen dat enkel geen rekening wordt gehouden met door de eigenaar veroorzaakte waardedrukkende effecten. 
    
    
    2.5.2. Belanghebbende neemt voorts het standpunt in dat bij de waardebepaling uit moet worden gegaan van de door haar zo genoemde “natuurlijke staat” van een gebouw waarin het zich bevond ten tijde van de oprichting. Het is volgens haar niet te verdedigen dat de eigenaar van een ongesplitst gebouw die het gebouw in geheel lege staat heeft verworven voor een reële (het Hof begrijpt: marktconforme) prijs, voor de toepassing van de Wet wordt aangeslagen voor een substantieel hogere waarde dan de werkelijke waarde in het economische verkeer. Volgens belanghebbende is het mogen toepassen van een dergelijke fictie door de wetgever ook nimmer en nergens tot uitdrukking gebracht en eerdere jurisprudentie heeft dit naar het oordeel van belanghebbende miskend. 
    
    2.5.3. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de ficties in de Wet met zich brengen dat een ongesplitste huurwoning als die van belanghebbende moet worden gewaardeerd alsof de woning leeg is, op eigen grond staat en onmiddellijk leeg en afzonderlijk geleverd zou kunnen worden. 
    
    2.5.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbende moet worden aangemerkt als een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet. 
    
    2.5.5. Artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet luidt als volgt: 
    
    
      1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. 
      2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    
    2.5.6. De wetsgeschiedenis bevat onder meer de volgende toelichting hierop: 
    
    
      'De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijging de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.' 
      Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44. 
    
    
    'Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid (Hof: van artikel 17 van de Wet), bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.'  Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44. 
    
    2.5.7. Op grond van het voorstaande dient te worden uitgegaan van de veronderstelling dat de woning niet is verhuurd en afzonderlijk verkocht kan worden. Om te kunnen voldoen aan de in de fictie opgenomen voorwaarde dat de zaak afzonderlijk verkocht kan worden, dient er naar het oordeel van het Hof vanuit te worden gegaan dat sprake is van een gesplitste woning. De omstandigheid dat de woning hierdoor een andere (hogere) waarde in het economische verkeer kan krijgen, is een direct gevolg van de fictie. Dit oordeel is in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, LJN AO 9861, BNB 2004/233. Uit dit arrest leidt het Hof tevens af dat artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet niet van invloed is op de waardevaststelling van de woning. In dit oordeel ligt besloten dat de waarde in het economische verkeer van een gebouw waarin meerdere onroerende zaken als bedoeld in de Wet zijn begrepen, kan afwijken van het totaal van de vastgestelde waarden van die onroerende zaken. 
    
    2.5.8. Het voormelde oordeel houdt tevens een verwerping in van de standpunten van belanghebbende dat voor de waardering van een gebouw dient te worden uitgegaan van de natuurlijke staat van dat gebouw en dat niet de bedoeling van de wetgever is geweest om door gebruik van de ficties in de Wet tot een hogere waarde te komen van een gebouw dan de waarde in het economische verkeer en dat de belastingheffer pas aanspraak kan maken op een door hem veronderstelde waardevermeerdering als deze waardevermeerdering zich daadwerkelijk heeft voorgedaan. 
    
    
      2.5.9. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
      In de parlementaire behandeling is over dit artikellid staat onder meer het volgende opgemerkt: 
    
    
    
      'Ingevolge de bestaande tekst wordt een onroerende zaak gewaardeerd naar de fysieke toestand van die zaak bij het begin van het vierjaarstijdvak, doch naar het prijspeil van de twee jaren daarvoor gelegen waardepeildatum. De bereikte uniformering van de waardepeildatum, welke gepaard gaat met een vergaande benutting van de beschikbare taxatiecapaciteit, heeft ons aanleiding gegeven te bezien in hoeverre de druk op de taxatiecapaciteit in de aanvangsfase van de werking van de Wet WOZ kan worden verminderd. Naar onze mening kan het samenvallen van de beoordeling van de fysieke toestand van een onroerende zaak met de waardepeildatum daartoe een bijdrage leveren omdat een herbeoordeling van de staat van de zaak aan de vooravond van het waardetijdvak daardoor achterwege kan blijven. Weliswaar brengt deze wijziging mee dat ná de waardepeildatum doch voor de aanvang van het waardetijdvak opgetreden belangrijke veranderingen in de staat van de onroerende zaak voortaan - net als veranderingen tijdens het waardetijdvak - ertoe leiden dat de waarde opnieuw moet worden bepaald en vastgesteld, doch de per saldo te bereiken voordelen voor de uitvoeringspraktijk overheersen.' 
      Derde NvW, Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 18, blz. 7. 
    
    
    2.5.10. Naar het oordeel van het Hof zien de in artikel 18, eerste lid, van de Wet opgenomen woorden “staat waarin de zaak verkeert” niet op de juridische staat van de woning maar enkel op de fysieke staat. Belanghebbendes opvatting vindt derhalve geen steun in het recht. 
    
    2.5.11. Met betrekking tot belanghebbendes beroep op artikel 19, eerste lid, van de Wet overweegt het Hof als volgt. Artikel 19, eerste lid, van de Wet (tekst van 1 januari 2002 tot en met 31 december 2006) luidt als volgt: 
    
    
      Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld: 
      a.   opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken, of 
      b.   wijziging als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, of 
      c.   een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. 
    
    
    In de parlementaire behandeling is hierop de volgende toelichting gegeven: 
    
    
      'Artikel 19 van de Wet WOZ somt de gevallen op waarin zich na de waardepeildatum voordoende feiten en omstandigheden aanleiding geven opnieuw de waarde te bepalen van een of meer onroerende zaken. In de onderdelen b (waardewijzigingen ingevolge bouw, verbouwing, afbraak etc.) en c (waardewijzigingen wegens bijzondere omstandigheden) zijn, zowel ten gunste van de belanghebbenden als ter beperking van de lasten die uit de uitvoering van de Wet WOZ voortvloeien, drempels aangebracht. Deze drempels brengen met zich mee dat waardewijzigingen van relatief beperkte omvang niet leiden tot een nieuwe waardebepaling en-vaststelling op de voet van de Wet WOZ. 
      Hoewel de tot een nieuwe waardebepaling en -vaststelling aanleiding gevende feiten, bedoeld in onderdeel a, technisch gezien van een andere orde zijn dan die waarop de onderdelen b en c doelen, bestaat bij nader inzien ook voor de onder onderdeel a vallende situaties de behoefte af te zien van een nieuwe waardebepaling en -vaststelling indien het gaat om gebeurtenissen waarna een oude onroerende zaak, die formeel ophoudt te bestaan omdat die zaak opgaat in een nieuwe onroerende zaak, feitelijk in vrijwel ongewijzigde vorm voortbestaat in die nieuwe onroerende zaak en het verschil in waarde tussen de oude en de nieuwe onroerende zaak betrekkelijk gering is. 
      MvT, Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 3, blz. 37 en 38. 
    
    
    2.5.12. Deze toelichting kan, naar het oordeel van het Hof, niet anders worden begrepen dan dat artikel 19, eerste lid, van de Wet ziet op gevallen waarin er sprake is van een verandering van de (civiel-)juridische staat van een woning of van fysieke wijzigingen. Het Hof wijst er in dit verband op dat in geval een onroerende zaak gesplitst wordt, een nieuwe beschikking wordt gegeven in verband met de omstandigheid dat er civielrechtelijk een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Indien een woning deel uitmaakt van een gebouw dat wordt gesplitst in appartementsrechten, brengt deze enkele splitsing voor die woning geen waardeverandering voor de Wet met zich mee. 
    
    2.5.13. Belanghebbende beroept zich voorts op een brochure van de gemeentelijke belastingdienst Utrecht. De tekst luidt volgens de weergave van belanghebbende als volgt: 
    
    Naast de beschikking die eigenaren en gebruikers ontvangen aan het begin van een nieuw WOZ-tijdvak zijn er nog andere situaties waarin men een nieuwe waardebeschikking kan ontvangen. Dat is bijvoorbeeld na een verbouwing, een samenvoeging of een splitsing van een pand. 
    
    Belanghebbende leest in voornoemde tekst dat splitsing expliciet wordt genoemd als een waardeverhogende omstandigheid die na daadwerkelijke realisatie tussen twee tijdvakken kan leiden tot een hogere waarde beschikking. 
    
    2.5.14. Wat er ook zij van de inhoud van de vermelde brochure, de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam is niet gehouden aan uitlatingen die daarin zijn opgenomen. 
     
    2.5.15. Met betrekking tot het standpunt van de heffingsambtenaar dat de rechtbank hem in de gelegenheid had moeten stellen om de oorspronkelijke vergelijkingsobjecten te vervangen door vergelijkingsobjecten die in verband met de grotere inhoud van de woning, beter vergelijkbaar zijn met de woning, overweegt het Hof als volgt. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst op 30 oktober 2006 en heeft vervolgens bij brieven van 6 november 2006 en 12 december 2006 de heffingsambtenaar vragen gesteld. Op 24 november 2006 heeft de heffingsambtenaar de rechtbank geïnformeerd over de plaatselijke opname van de woning waarbij is geconstateerd dat de oppervlakte niet 68 m² maar 80 m² bedraagt. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gevoegd een nieuw overzicht van gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten waarin de gegevens van de woning zijn aangepast. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen op dat moment in plaats van de oorspronkelijke vergelijkingsobjecten dan wel in aanvulling daarop, gegevens in geding te brengen van objecten die beter vergelijkbaar zijn met de woning. Nu de heffingsambtenaar dit heeft nagelaten en ook niet van de gelegenheid gebruik heeft gemaakt om dit bij zijn antwoord op de brief van de rechtbank van 12 december 2006 te doen, heeft de rechtbank met juistheid zijn oordeel over de waarde van de woning gebaseerd op de vergelijkingsobjecten zoals die tot op dat moment door de heffingsambtenaar waren aangedragen. 
    
    2.5.16. Nu de heffingsambtenaar in hoger beroep de juistheid van waarde van de woning baseert op nieuwe vergelijkingsobjecten, zal het Hof beoordelen of daarmee de waarde van de woning aannemelijk is gemaakt. Het Hof komt aldus niet toe aan de grief van de heffingsambtenaar dat de rechtbank, nadat gebleken was dat de oppervlakte van de woning 12 m² meer bedroeg dan waarvan eerst was uitgegaan, op basis van de in eerste aanleg aangedragen vergelijkingspercelen had moeten concluderen dat hij de waarde niet te hoog had vastgesteld.
    
    2.5.17. De vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof gelet op de oppervlakte daarvan goed vergelijkbaar met de woning en derhalve geschikt om door middel van vergelijking te dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De geschiktheid als vergelijkingsobjecten is door de heffingsambtenaar ondersteund met fotomateriaal. Belanghebbende heeft geen argumenten ingebracht met betrekking tot de vergelijkingsobjecten waarop de heffingsambtenaar zich thans baseert. Het Hof heeft gelet op een en ander geen aanleiding te oordelen dat de objecten niet dan wel onvoldoende vergelijkbaar zijn.
    
    2.5.18. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met de vergelijkingsobjecten de waarde van € 200.500 aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de als “taxatiewaarde per eenheid” aangeduide waarde per vierkante meter van de woning in vergelijking met de in 2.1.2 vermelde verkopen 1 tot en met 3 omstreeks 26, respectievelijk 11 en 58 percent lager ligt.
    
    2.5.19. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de waarde zoals deze bij de uitspraak op bezwaar nader is vastgesteld op € 200.500, aannemelijk gemaakt.
    
    2.6. Slotsom
     
    Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en is het incidentele hoger beroep ongegrond.
    
    2.7.Proceskosten
    
    Nu belanghebbende in ongelijk wordt gesteld acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten in eerste en tweede aanleg op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    3.	 Beslissing
    
    
      Het Hof 
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de gelaste vergoeding van het griffierecht; en
      - verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, J.P.F. Slijpen en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S. Grando als griffier. De beslissing is op 28 november 2008 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze uitspraak 
      mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.