ECLI:NL:RBARN:2009:BG9960, Rechtbank Arnhem, 08-01-2009, AWB 07/421
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiser staakt zijn onderneming en brengt twee panden over van zijn ondernemingsvermogen naar zijn privevermogen.  De rechtbank is met eiser van oordeel dat het stakingstijdstip op 31 januari 2000 moet worden gesteld en dat de panden op dat tijdstip zijn overgegaan naar het privevermogen van eiser. Voor wat betreft de waarde van de panden op het stakingstijdstip volgt de rechtbank voor het ene pand verweerders waardering, de waarde van het andere pand stelt de rechtbank in goede justitie vast. De rechtbank houdt bij de waardering geen rekening met een waardedruk wegens bodemverontreiniging.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    registratienummer: AWB 07/421
    
    
      uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) 
      van 8 januari 2009
    
    
    inzake
    
    [X], wonende te [Z], eiser,
    
    tegen
    
    de inspecteur van de Belastingdienst [te P], verweerder.
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft met dagtekening 3 september 2004 aan eiser voor het jaar 2000 een aanslag [aanslagnummer] inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen van ? 940.563.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2006 de aanslag gehandhaafd. 
    
    Eiser heeft daartegen bij brief van 12 januari 2007, ontvangen bij de rechtbank op 15 januari 2007, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2008 te Arnhem. 
    
    
      Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigden] en [A], taxateur.
      Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigden] en [B], taxateur.
    
    
    Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.
    
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
    
    Eiser was bij aanvang van het jaar 2000 firmant van de vennootschap onder firma [C] V.o.f. te [Z] (hierna de firma). De firma oefende in [Z] een automobiel- en garagebedrijf uit. 
    
    Tot eisers buitenvennootschappelijk vermogen behoorden twee panden aan de [a-straat 1 en 2] te [Z]. De panden werden door eiser verhuurd aan de firma voor een bedrag van ? 60.000 per jaar. 
    
    Het pand [a-straat 1] (hierna [pand 1]) was bij de firma in gebruik als showroom, werkplaats, kantoor en magazijn. Tevens behoorde tot [pand 1] een woonhuis. Het woonhuis was tot medio 2001 aan een derde verhuurd voor ? 1.000 per maand.
    
    Het pand [a-straat 2] (hierna: [pand 2]) was bij de firma in gebruik als showroom. Tot [pand 2] behoorde tevens een leegstaande bovenwoning.
    
    Op 25 april 2000 hebben eiser en zijn twee medefirmanten een contract ondertekend waarin is vastgelegd dat de firma per 31 januari 2000 wordt ontbonden en dat de andere firmanten het bedrijf voortzetten. In het contract is tevens opgenomen dat eiser over het jaar 2000 geen winstaandeel in de firma meer geniet en dat de verhuur door eiser aan de firma van [pand 1 en pand 2] uiterlijk per 31 december 2000 wordt beëindigd, met een uitloop tot uiterlijk 31 januari 2001.
    
    Eiser heeft zijn werkzaamheden voor de firma in de loop van januari 2000 gestaakt.
    
    Overeenkomstig de met eiser gemaakte afspraken hebben zijn medefirmanten het garagebedrijf in de loop van het jaar 2000 verplaatst en zijn de door hen gebruikte [panden 1 en 2] vrij ter beschikking van eiser gekomen. De huurder van het bij [pand 1] horende woonhuis heeft dit medio 2001 verlaten en heeft daarbij van eiser een vergoeding van ? 15.000 ontvangen.
    
    In het handelsregister van de Kamer van Koophandel is op 16 mei 2000 aangetekend dat eiser op 31 januari 2000 uit de firma is getreden.
    
    In het op 10 juni 2002 voor het jaar 2000 ingediende aangiftebiljet IB/PVV is bij de in onderdeel 28 opgenomen vraag of eiser zijn onderneming in het jaar 2000 geheel of gedeeltelijk heeft gestaakt, opgenomen dat eiser in januari 2000 is uitgetreden. In deze aangifte wordt de verhuuropbrengst van [pand 1 en pand 2] voor het gehele jaar aangegeven als winst uit onderneming. Voor het bepalen van de stakingswinst uit onderneming is uitgegaan van de veronderstelling dat eiser zijn onderneming op 31 december 2000 heeft gestaakt.
    
    Op 28 september 2000 heeft eiser aan [A] opdracht gegeven tot verkoop van de panden. Volgens de schriftelijke opdrachtbevestiging bedraagt de vraagprijs voor [pand 1] ? 1.200.000 en voor [pand 2] ? 700.000. 
    
    
      In december 2000 heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden door [D]. Volgens de in hoofdstuk 6 van het op 7 december 2000 uitgebrachte rapport opgenomen conclusies is de bovengrond van de werkplaats en de spuiterij onverdacht. Met betrekking tot de bovengrond van de showroom/het magazijn, van het kantoor, van het buitenterrein en van het buitenterrein overkant en met betrekking tot de ondergrond van alle buitenterreinen en gebouwen wordt opgemerkt dat enige verontreiniging is aangetroffen. Daar wordt telkens aan toegevoegd:
      “Op basis van de gehalten is een nader onderzoek op dit moment niet noodzakelijk, echter in geval van eventueel vrijkomende grond zal deze moeten worden afgevoerd naar een erkende verwerker daar deze grond als licht verontreinigde grond wordt beschouwd en daardoor de afvoer aan regels is gebonden.”
      In de conclusie op pagina 1 van het rapport is opgenomen dat de kostenraming voor nader onderzoek op de locatie ? 25.000 bedraagt. Opgemerkt wordt dat doel van een dergelijk onderzoek is om nader te onderzoeken in welke omvang er verontreinigde grond aanwezig is en om een saneringsplan op te stellen. Verder wordt opgemerkt:
      “Voor de grondsanering (het afgraven, afvoeren, reinigen en aanvullen ter plaatse van de verontreiniging) is de kostenraming ca. Hfl. 550.000,-. Dit is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Oppervlakte van perceel (ca. 1100 m2) met een gemiddelde verontreiniging tot een diepte van 1,5 m-mv. met zware metalen, PAK en minerale olie. Deze raming gaat er dus van uit dat het gehele perceel afgegraven moet worden. Dit kan moeten worden bijgesteld nadat het nader onderzoek is uitgevoerd.”
    
    
    Ten tijde van het onderzoek ter zitting was nog geen nader onderzoek uitgevoerd. Evenmin hadden saneringswerkzaamheden plaatsgevonden.
    
    In mei 2001 is [pand 2] voor ? 630.000 verkocht aan [E]. Op 3 september 2001 is de eigendom overgedragen.
    
    Op 19 december 2000 taxeert [A] in opdracht van eiser de panden. In het hierover op 21 december 2000 opgestelde taxatierapport stelt hij de onderhandse vrije verkoopwaarde van beide panden, grotendeels vrij van huur, rekening houdend met de maximale kosten van bodemsanering van ? 550.000, vast op ? 495.000. 
    
    
      Op 1 november 2007 geeft [A] een toelichting op zijn taxatierapport van 21 december 2000. Door middel van kapitalisatie van de huurwaarde berekent hij de waarde van [pand 1] op ? 520.000 en de waarde van [pand 2] op ? 455.000, samen ? 975.000. Hij merkt hierbij op:
      "Bij de berekening van de uiteindelijke waarde is ? 1.045.000,-- aangehouden aangezien dit bedrag naar mijn oordeel de juiste waarde aangaf zonder rekening te houden met de waardedruk gezien de geconstateerde bodemverontreiniging. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het aannemelijk was dat betreffende waardedruk verhoudingsgewijs meer drukte op het perceel [a-straat 1], aangezien het feitelijke gebruik als werkplaats/garage/spuiterij hier voor het grootste deel plaats vond en de kavel grootte qua m2's aanzienlijk groter was dan de kavel van [a-straat 2]. Toedeling van de saneringskosten op basis van 76% voor [a-straat 1] en 24% voor [a-straat 2] was hierbij een reële veronderstelling.
      Tevens is het van belang op te merken dat de waarden op 31 januari 2000 (staking bedrijf) lager geschat zouden zijn gezien de waardestijging die tussen 31 januari 2000 en december 2000 heeft plaatsgevonden en het feit dat [a-straat 2] toen verhuurd was."
    
    
    Op 13 mei 2003 taxeert [B] namens verweerder de beide panden en op 17 juli 2003 rapporteert hij hierover. Hij schat de waarde in het economische verkeer van [pand 1] per 31 december 2000 op € 315.000 en [pand 2] op diezelfde datum op € 285.000. 
    
    Bij brief van 12 maart 2008 geeft [B] een toelichting op zijn taxatierapport van 17 juli 2003. Door middel van kapitalisatie van de huurwaarde berekent hij de waarde van de bedrijfsopstallen, ondergrond en parkeerplaatsen van [pand 1] per 31 december 2000 op € 240.914, te verhogen met € 75.000 voor het woonhuis in verhuurde staat, in totaal uitkomend op € 315.914, afgerond € 315.000. Voor [pand 2] gaat hij voor de waardering op 31 december 2000 uit van de in september 2001 gerealiseerde verkoopopbrengst van ? 630.000, ofwel € 285.881, afgerond € 285.000. Door rekening te houden met een 6% waarde-ontwikkeling berekent hij de waarde van [pand 1] per 31 januari 2000 op € 296.000 en van [pand 2] op € 261.000 (€ 285.000 -6% - € 6.800 afkoopsom huurders).
    
    Verweerder heeft het belastbaar inkomen van eiser over het jaar 2000 als volgt berekend.
    
    
      Belastbaar inkomen volgens aangifte		? 88.338
      Waarde [pand 1] 			694.168	
      Waarde [pand 2]		628.057	
      Samen			1.322.225	
      In aangifte opgenomen		-1.045.000	
      Correctie waardering panden			+277.225
      Correctie afwaardering bodemverontreiniging		+550.000
      Correctie voorziening bodemonderzoek		+25.000
      Vastgesteld belastbaar inkomen		? 940.563
    
    
    
      Op 30 oktober 2007 schrijft de voormalige adviseur, [F], aan eiser dat het door hem over het jaar 2000 opgemaakte financiële overzicht niet de juiste weergave is van de gang van zaken in het betreffende jaar. Hij schrijft over de gebeurtenissen in januari 2000:
      "Tot 31 januari heeft u uw lopende zaken met betrekking tot de V.O.F. afgehandeld. De afhandelingen bij de verschillende instantie's hebben in april, mei en juni 2000 plaats gevonden. Naar de relatie's toe is dit in januari 2000 al mondeling aangegeven dat u, per 31 januari 2000, zal uittreden als mede-eigenaar van de onderneming en dat de twee andere vennoten de zaak zullen voortzetten.
      In de gesprekken die wij destijds hebben gehad in verband met het uittreden, per 31 januari 2000, uit [C] V.O.F. is steeds naar voren gekomen dat de onroerende zaken over moeten gaan naar privé in verband met de wens om deze zaken te blijven verhuren. Dit om zodoende een maandelijks inkomen te genereren."
    
    
    Op verzoek van eiser heeft [F] een nieuwe berekening gemaakt van het in het jaar 2000 genoten inkomen. Hij is hierbij uitgegaan van het genieten van winst uit onderneming tot en met 31 januari 2000. De verhuur van het bedrijfspand is voor de periode van 1 februari 2000 tot en met 31 december 2000 verwerkt als inkomen uit vermogen. Het belastbaar inkomen berekent hij op ? 65.323.
    
    
    3.	Geschil
    
    In geschil is het antwoord op de vraag of eiser zijn onderneming op 31 januari 2000 (standpunt eiser) of op 31 december 2000 (standpunt verweerder) heeft gestaakt.
    
    Tevens in geschil wat de waarde van de panden is op het stakingstijdstip.
    
    Ter zitting is namens eiser verklaard dat wordt vastgehouden aan een waardering van ? 1.045.000 voor beide panden gezamenlijk, te verdelen in ? 557.000 voor [pand 1] en ? 488.000 voor [pand 2]. Eiser is van mening dat deze waarde verminderd moet worden met de geschatte kosten van bodemsanering. Deze waardedruk – door eiser op ? 550.000 gesteld - kan voor een bedrag van ? 418.000 (76%) worden toegerekend aan [pand 1] en voor een bedrag van ? 132.000 (24%) aan [pand 2]. Tevens is eiser van mening dat nog rekening moet worden gehouden met ? 25.000 aan nog te maken kosten van bodemonderzoek
    
    Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat wordt vastgehouden aan de door taxateur [B] vastgestelde waarden per 31 december 2000, met dien verstande dat de afkoopsom van de huurder niet ten laste van de waarde van [pand 2], maar ten laste van de waarde van [pand 1] dient te komen. Indien het stakingstijdstip op 31 januari 2000 moet worden gesteld, verdedigt verweerder voor [pand 1] een waarde van ? 652.000 en voor [pand 2] een waarde van ? 575.000. Verweerder neemt het standpunt in dat met een waardedruk wegens bodemverontreiniging of nog te maken kosten van bodemonderzoek geen rekening kan worden gehouden.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Tijdstip staking
    
    Partijen zijn beiden van oordeel dat eiser in het jaar 2000 zijn onderneming heeft gestaakt en dat hij in verband daarmee de panden in dat jaar heeft overgebracht naar zijn privé vermogen. Partijen verschillen echter over het exacte tijdstip waarop dat heeft plaatsgevonden.
    
    
      De rechtbank is van oordeel dat het stakingstijdstip - en daarmee het tijdstip van overgang van de panden van het ondernemingsvermogen naar het privé vermogen - op 31 januari 2000 moet worden gesteld. De rechtbank baseert dit oordeel op de volgende omstandigheden:
      - de firmanten van de firma zijn uitdrukkelijk de ontbinding van de firma per 31 januari 2000 overeengekomen;
      - eiser wordt in het register van de Kamer van Koophandel per die datum uitgeschreven;
      - eiser heeft over het jaar 2000 geen winstaandeel uit de firma ontvangen;
      - eiser heeft zijn werkzaamheden voor de firma in de loop van januari 2000 beëindigd.
      Hiermee is in overeenstemming dat eiser in zijn aangifte IB/PVV heeft aangegeven dat hij in januari 2000 is uitgetreden. 
    
    
    De rechtbank verwerpt het door verweerder ingenomen standpunt dat het stakingstijdstip op 31 december 2000 moet worden gesteld omdat gedurende het gehele jaar 2000 nog sprake is geweest van liquidatiehandelingen en eiser er voor heeft gekozen gedurende deze periode de panden nog als buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen te etiketteren. Weliswaar merkt verweerder in dit verband terecht op dat eiser in zijn aangifte over het gehele jaar 2000 winst uit onderneming heeft aangegeven, maar de rechtbank acht aannemelijk dat dit - gelet op de onder de feiten vermelde brief van 30 oktober 2007 van [F] - te wijten is aan een vergissing bij [F]. Ook in deze brief komt naar voren dat eiser op 31 januari 2000 uit de firma is getreden en dat het vanaf dat moment eisers bedoeling was de panden te blijven verhuren om een maandelijks inkomen te genereren. 
    
    4.2. Omvang stakingswinst
    
    Voor de winstbepaling over het jaar 2000 moet op grond van het onder 4.1. overwogene worden uitgegaan van overgang van de panden naar het privé vermogen van eiser tegen de waarde in het economische verkeer per 31 januari 2000. 
    
    Met betrekking tot de waarde van deze panden overweegt de rechtbank dat een redelijke verdeling van de bewijslast met zich brengt dat verweerder aannemelijk moet maken dat de waarde in het economische verkeer van de panden hoger is dan door eiser in zijn aangifte is opgenomen.
    
    4.2.1. Waardering [pand 2]
    
    Verweerder heeft aangevoerd dat moet worden uitgegaan van de in september 2001 bij verkoop gerealiseerde verkoopprijs van ? 630.000. Tevens wijst verweerder op de in september van het jaar 2000 aan [A] gegeven opdracht tot verkoop van het pand tegen een vraagprijs van ? 700.000. Verweerder berekent de waarde per 31 januari 2000 door de gerealiseerde verkoopprijs van ? 630.000 te verminderen met 6% algemene prijsontwikkeling en met een bedrag van ? 15.000 wegens de op 31 januari 2000 nog bestaande verhuurde staat. Hij rondt de waarde naar beneden af op ? 575.000. Volgens verweerder kan aan de aanwezige (lichte) bodemverontreiniging geen enkele waardedrukkende factor worden toegekend.
    
    Eiser verdedigt een waarde - los van de bodemverontreiniging - van ? 488.000. In het taxatierapport van [A] wordt de waarde berekend door uit te gaan van een gekapitaliseerde huurwaarde. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat niet mag worden uitgegaan van de bij verkoop in 2001 gerealiseerde opbrengst omdat deze koper een uitzonderlijk hoge prijs heeft betaald die niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt omdat de koper de buurman was en door aankoop van het pand in staat werd gesteld zijn handel in auto's voort te zetten. Op voormelde waarde dienen volgens eiser nog de geschatte kosten van bodemsanering van ? 132.000 in mindering te worden gebracht. Eiser verdedigt aldus een waarde van ? 356.000.
    
    De rechtbank is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van ? 575.000 niet te hoog is. 
    
    Met betrekking tot het door verweerder gehanteerde uitgangspunt voor de waardering, te weten de gerealiseerde verkoopprijs geldt het volgende. Voor de waarde in het economische verkeer moet niet alleen rekening worden gehouden met de omstandigheid dat het pand op 31 januari 2000 nog in gebruik was bij de firma, maar ook met de omstandigheid dat het pand in de loop van dat jaar ter vrije beschikking van eiser zou komen. Alhoewel eiser hierbij het voornemen had het pand aan derden te gaan verhuren, stond het hem vrij alsnog tot verkoop over te gaan. Dat is uiteindelijk ook het geval geweest. Naar het oordeel van de rechtbank vormt onder deze omstandigheden de gerealiseerde vrije verkoopwaarde een beter uitgangspunt voor de waardering van het pand dan de door eiser voorgestane kapitalisatie van de huurwaarde. 
    
    Met betrekking tot het verweer van eiser dat de verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, oordeelt de rechtbank als volgt. De waarde in het economische verkeer is het bedrag gelijk aan de prijs die, bij aanbieding ter verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde, zou zijn besteed. Niet valt in te zien dat de buurman die het pand heeft gekocht niet zou kunnen worden aangemerkt als de beste koper. In de voorbereidingsfase is besloten de vraagprijs op ? 700.000 vast te stellen. Ter zitting heeft eiser opgemerkt dat met de koper op zakelijke wijze is gehandeld. Dit wordt bevestigd door de omstandigheid dat de gerealiseerde verkoopprijs 90% bedraagt van de vraagprijs. De koopprijs geeft naar het oordeel van de rechtbank derhalve wel de waarde in het economische verkeer weer. Hetgeen eiser daartegenover heeft aangevoerd is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Dit geldt temeer nu eiser geen onderbouwing heeft gegeven van de gehanteerde huurwaarde en van de gebruikte kapitalisatiefactor.
    
    Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met bodemverontreiniging overweegt de rechtbank als volgt.
     
    Eiser bepleit een afwaardering van de hiervoor vastgestelde waarde met ? 132.000 wegens geconstateerde bodemverontreiniging. Tevens wenst eiser een bedrag van ? 25.000 ten laste van de winst te brengen ter reservering van nog te maken kosten van nader bodemonderzoek. In de opvatting van eiser zou iedere koper van het pand rekening houden met deze te maken kosten en zou deze daarom zijn koopsom met beide bedragen verminderen. Verweerder bestrijdt dat van de eventueel aanwezige bodemverontreiniging een waardeverminderende invloed uitgaat.
    
    De rechtbank is van oordeel dat eiser aannemelijk moet maken dat de bodemverontreiniging waardedrukkend is, en zo ja, tot welk bedrag.
     
    Het onderzoeksrapport geeft aan dat op basis van de aangetroffen lichte verontreiniging een nader onderzoek op het moment van rapportering niet noodzakelijk is, maar dat bij eventuele afvoer van vrijkomende grond rekening moet worden gehouden met afvoer naar een erkende grondverwerker. De kosten van het volledig afgraven, afvoeren, reinigen en aanvullen tot een diepte van één tot anderhalve meter worden op ? 550.000 geraamd. Uit het rapport komt naar voren dat het volledig afgraven nog slechts een veronderstelling is en dat nader onderzoek tot bijstelling kan leiden. 
    
    De rechtbank leidt met verweerder uit het rapport af dat bij voortgezet gebruik overeenkomstig de ten tijde van het onderzoek geldende bestemming geen saneringswerkzaamheden hoefden te worden verricht, en dat zelfs nader onderzoek niet noodzakelijk was. Dit vindt zijn bevestiging in de omstandigheid dat ten tijde van de zitting geen onderzoek of sanering had plaatsgevonden en dat één van de panden inmiddels een andere bestemming (winkel) heeft gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser daarom niet aannemelijk gemaakt dat een eventuele koper aanleiding zou zien de hiervoor vastgestelde waarde in het economische verkeer - die uitgaat van voortgezet gebruik - te verminderen met de kosten van sanering. 
    
    Het vorenstaande wordt bevestigd door de verkoop van het pand in september 2001. In de akte van levering wordt opgemerkt dat voorzover aan verkoper bekend is met betrekking tot het pand door de bevoegde instanties nooit een aanwijzing voor een verkennend onderzoek naar verontreiniging is uitgebracht en dat geen beschikkingen of bevelen krachtens de Wet bodembescherming zijn uitgevaardigd. Tevens is in deze akte opgenomen dat koper bekend is met het verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door [D] en dat hij verkoper (eiser) vrijwaart van aansprakelijkheid van zich in de bodem bevindende verontreiniging. Verder heeft eiser verklaard dat de koopprijs tot stand is gekomen zonder rekening te houden met bodemverontreiniging. 
    
    Concluderend heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat bij het berekenen van de stakingswinst de in aanmerking te nemen waarde op ? 575.000 moet worden gesteld.
    
    4.2.2. Waardering [pand 1]
    
    Verweerder verdedigt voor [pand 1] een waarde per 31 januari 2000 van ? 652.000. Door middel van kapitalisatie van de huurwaarde berekent hij de waarde van de bedrijfsopstallen, ondergrond en parkeerplaatsen per 31 december 2000 op € 240.914, te verhogen met € 75.000 voor het woonhuis in verhuurde staat, in totaal uitkomend op € 315.914, afgerond € 315.000. Hij berekent de waarde per 31 januari 2000 door dit laatste bedrag te verminderen met 6% voor de algemene prijsontwikkeling, is € 296.000, in guldens afgerond op ? 652.000. Ter onderbouwing van zijn waarde verwijst verweerder tevens naar de vraagprijs voor het pand in september 2000 van ? 1.200.000. Volgens verweerder kan aan de aanwezige (lichte) bodemverontreiniging geen enkele waardeverminderende factor worden toegekend.
    
    Eiser verdedigt een waarde - los van de bodemverontreiniging - van ? 557.000. In het taxatierapport van [A] wordt dit bedrag berekend door uit te gaan van een gekapitaliseerde huurwaarde van de panden en de woning. Op voormelde waarde dienen volgens eiser nog de geschatte kosten van bodemsanering van ? 418.000 in mindering te worden gebracht. Eiser verdedigt aldus een waarde van ? 139.000.
    
    Met de overlegging van het taxatierapport en de verwijzing naar de vraagprijs van ? 1.200.000 in september 2000 maakt verweerder - op wie de bewijslast rust - naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde op 31 januari 2000 van het pand hoger is geweest dan de door eiser voorgestane waarde van ? 557.000. 
    
    Weliswaar heeft eiser gesteld dat [A] de door eiser vastgestelde vraagprijs te hoog vond, maar niet is aangegeven welke vraagprijs deze dan wel reëel vond. De rechtbank acht niet uitgesloten dat, zoals door [A] is gesuggereerd, de vraagprijs van ? 1.200.000 was afgestemd op een gewijzigde bestemming van het pand. Bij wijziging in woonbestemming zou wellicht deze hoge prijs gerealiseerd kunnen worden. In die situatie is de kans op een verplichte volledige sanering van de ondergrond aanzienlijk groter dan bij ongewijzigde bestemming, zodat een koper/projectontwikkelaar met die kosten rekening zou houden. Met verweerder is de rechtbank echter van oordeel dat wanneer wordt uitgegaan van de vraagprijs van ? 1.200.000 minus het volgens eiser aan [pand 1] toe te rekenen gedeelte van de saneringskosten van ? 418.000 de waarde van het pand dan op ? 782.000 zou uitkomen, welke waarde hoger is dan de door verweerder bepleite waarde.
    
    De stelling van eiser dat verweerder niet op de hoogte was van de feitelijke situatie ten tijde van de staking kan de rechtbank evenmin volgen. Dit omdat ter zitting aannemelijk is geworden dat [B] contact heeft opgenomen met [A] en dat [A] hem op de  hoogte heeft gesteld van deze feitelijke situatie. 
    
    Nu verweerder echter de door hem gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet heeft onderbouwd, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde voor [pand 1] ? 652.000 is.
    
    Ook de door eiser voorgestane waarde kan de rechtbank niet volgen, nu ook eiser de door hem gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet heeft onderbouwd.
    
    Eiser beroept zich ten aanzien van de woning tenslotte nog op analoge toepassing van het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 16 mei 2001, CPP2001/1381. Dit besluit kan niet - ook niet analoog - op de situatie van eiser worden toegepast omdat het ziet op de overgang naar het privé vermogen van een door een ondernemer zelf bewoonde woning. Daarvan is in de situatie van eiser geen sprake. Bovendien hebben zowel eisers taxateur als de taxateur van verweerder bij hun waardering van de betreffende woning al rekening gehouden met de verhuurde staat.
    
    Nu geen van beide partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank de waarde van [pand 1] in goede justitie vast op ? 615.000. Hierbij heeft de rechtbank, onder verwijzing naar hetgeen in onderdeel 4.2.1. door de rechtbank is overwogen, geen rekening gehouden met een waardedruk als gevolg van bodemverontreiniging.
    
    4.3. Conclusie
    
    Ter zitting heeft verweerder desgevraagd aangegeven dat hij - in het geval dat de rechtbank het stakingstijdstip op 31 januari 2000 zou vaststellen - onder voorbehoud van zijn standpunt met betrekking tot de waardering van de panden, akkoord kan gaan met het door [F] herrekende belastbare inkomen. De rechtbank berekent het belastbare inkomen over het jaar 2000 als volgt.
    
    
      Herrekend belastbaar inkomen volgens opstelling [F]	? 65.323
      Af: Hierin verwerkte waarde [pand 1]		-557.000
      Af: Hierin verwerkte waarde [pand 2]		-488.000
      Bij: Vastgestelde waarde [pand 1]		+615.000
      Bij: Vastgestelde waarde [pand 2]		+575.000
      Bij: Geen afwaardering wegens bodemverontreiniging	+550.000
      Bij: Geen voorziening onderzoekskosten		+25.000
      Vast te stellen belastbaar inkomen		? 785.323
    
    
    Omdat het belastbaar inkomen lager wordt vastgesteld dan bij uitspraak op bezwaar dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van  € 322 en een wegingsfactor 1). 
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de belastingaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van € 785.323 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 644 en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      -	gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
    
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 8 januari 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. F.M. Smit  en mr. M.C.G.J. van Well, rechters, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier.
    
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.