ECLI:NL:RBZUT:2009:BK6105, Rechtbank Zutphen, 09-12-2009, 08/1700 WOZ
Rechtbank Zutphen — Uitspraak 
Datum: 2009-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; huidige bestemming is waardedrukkende factor; uitzondering op regel dat de betaalde koopprijs overeenkomt met de waarde
       
       
      Vaststaat dat op het object een agrarische bestemming rust en dat de gemeente Berkelland een nieuw bestemmingsplan voorbereidt, dat burgerbewoning mogelijk moet maken. Volgens (de taxateur van) verweerder gaat daarom van de huidige bestemming geen negatieve invloed uit. De woning is dan ook getaxeerd alsof er al een woonbestemming op rust. De rechtbank volgt verweerder daarin niet, nu verweerder heeft erkend dat de situatie ter plaatse erg complex is en dat de planvorming, mede in verband met de aanwezige veebedrijven, tot dusver moeizaam is verlopen. Of en zo ja wanneer de bestemming gewijzigd gaat worden, staat dus nog niet vast. Bovendien heeft de gemeente Berkelland bij brief van 4 juli 2007 een potentiële koper van de woning afgeraden ter plaatse te gaan wonen, omdat dat illegaal is en het beleid van de gemeente gedoogsituaties niet toelaat. Gelet op dit alles moet de huidige bestemming wel degelijk als een waardedrukkende factor worden beschouwd. De stelling van verweerder dat een eventueel waardedrukkend effect reeds verwerkt is in de prijs die eiser in 2006 voor het object heeft betaald, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel, alleen al omdat eerdergenoemde brief van 4 juli 2007 van na die aankoop dateert en ervan uitgegaan moet worden dat een brief met die strekking veel potentiële kopers afschrikt. Om die reden doet zich hier een uitzondering voor op de regel dat ervan uitgegaan kan worden dat de rond de waardepeildatum voor het object betaalde koopprijs overeenkomt met de waarde daarvan.

RECHTBANK ZUTPHEN	
      Sector Bestuursrecht
      Enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Reg.nr.: 08/1700 WOZ
    
    
    
    Uitspraak in het geding tussen:
    
    
      [eiser],
      te [plaats], 
      eiser,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland,
      verweerder.
    
    
    
    
    1. Procesverloop
    
    Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), met dagtekening 4 februari 2009 en beschikkingsnummer 81570, de waarde van de onroerende zaak [adres te plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2008 en per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 405.000,--.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2008 het daartegen gemaakte bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    Eiser heeft daartegen bij brief van 3 oktober 2008 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Het beroep is behandeld ter zitting van 30 november 2009, waar eiser in persoon is verschenen en verweerder zich heeft laten vertegenwoordigen door mr. E. Venema (juridisch adviseur bij SMQ B.V.) en ir. J.W. Tekelenburg (taxateur bij SMQ B.V.).
    
    
    2. Overwegingen
    
    Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1880 gebouwde en in 1990 gerenoveerde woonboerderij met schuur en deel. De woning heeft een inhoud van 790 m³, de schuur heeft een oppervlakte van 90 m² en de deel 180 m². De perceelsgrootte is 3500 m². 
    
    Eiser heeft kort gezegd het volgende aangevoerd. De woning maakte deel uit van een agrarisch bedrijf toen eiser haar in 2006 kocht. Vanaf eind 2006 wordt er geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. De gemeente heeft een potentiële koper van de woning, die volgens het bestemmingsplan een agrarische bestemming heeft, bij brief van 4 juli 2007 meegedeeld dat op grond van de huidige regelgeving legalisering van wonen niet mogelijk is. Indien dat standpunt juist is, kan de boerderij niet met woonbestemming worden gekocht en is de vrije verkoopwaarde eerder € 200.000,-- dan € 405.000,--. 
    
    
      Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 januari 2009 door J.W. Tekelenburg voornoemd, waarin de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2007 is getaxeerd op € 416.000,--. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door zowel rekening te houden met de door eiser in 2006 betaalde koopprijs van € 400.000,-- als door middel van een methode van vergelijking met een drietal vergelijkingsobjecten, alle met woonbestemming, te weten:
      -	[adres 1 te plaats], een woonboerderij uit 1872 met een deel, berging loods en 2 overige bijgebouwen. De inhoud van de woning is 390 m³ en de oppervlakte van het perceel is 9080 m². Deze woning is op 2 mei 2007 verkocht voor € 375.000,--;
      -	[adres 2 te plaats], een woonboerderij uit 1800 met garage, carport, aanbouw en overige bijgebouwen. De inhoud van de woning is 650 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1007 m². Deze woning is op 2 februari 2006 verkocht voor  € 375.000,--; en
      -	[adres 3 te plaats], een woonboerderij uit 1774. De inhoud van de woning is 625 m³ en de oppervlakte van het perceel is 830 m². Deze woning is op 7 augustus 2006 verkocht voor € 362.500,--.
    
    
    Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is als richtlijn gegeven dat de waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
    
    Vaststaat dat op het object een agrarische bestemming rust en dat de gemeente Berkelland een nieuw bestemmingsplan voorbereidt, dat burgerbewoning mogelijk moet maken. Volgens (de taxateur van) verweerder gaat daarom van de huidige bestemming geen negatieve invloed uit. De woning is dan ook getaxeerd alsof er al een woonbestemming op rust. De rechtbank volgt verweerder daarin niet, nu verweerder heeft erkend dat de situatie ter plaatse erg complex is en dat de planvorming, mede in verband met de aanwezige veebedrijven, tot dusver moeizaam is verlopen. Of en zo ja wanneer de bestemming gewijzigd gaat worden, staat dus nog niet vast. Bovendien heeft de gemeente Berkelland bij brief van 4 juli 2007 een potentiële koper van de woning afgeraden ter plaatse te gaan wonen, omdat dat illegaal is en het beleid van de gemeente gedoogsituaties niet toelaat.  Gelet op dit alles moet de huidige bestemming wel degelijk als een waardedrukkende factor worden beschouwd. De stelling van verweerder dat een eventueel waardedrukkend effect reeds verwerkt is in de prijs die eiser in 2006 voor het object heeft betaald, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel, alleen al omdat eerdergenoemde brief van 4 juli 2007 van na die aankoop dateert en ervan uitgegaan moet worden dat een brief met die strekking veel potentiële kopers afschrikt. Om die reden doet zich hier een uitzondering voor op de regel dat ervan uitgegaan kan worden dat de rond de waardepeildatum voor het object betaalde koopprijs overeenkomt met de waarde daarvan. 
    
    Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eiser niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2007.
    
    Eiser heeft op zijn beurt de waarde van zijn woning niet aannemelijk gemaakt. De enkele, niet onderbouwde, stelling dat de waarde rond de € 250.000,-- of 260.000,-- ligt, acht de rechtbank daartoe onvoldoende. 
    
    Bij gebreke van nadere gegevens kan de rechtbank niet zelf in de zaak voorzien door de waarde in goede justitie vast te stellen. Zij zal daarom volstaan met vernietiging van de uitspraak op bezwaar, waarna verweerder met inachtneming van deze uitspraak een nieuwe uitspraak op bezwaar moet nemen.
    
    Het beroep is derhalve gegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in proceskosten, nu van proceskosten niet is gebleken.
    
    
    3. Beslissing
    
    De rechtbank:
    
    
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	bepaalt dat verweerder een nieuwe uitspraak op bezwaar neemt met inachtneming van deze uitspraak;
      -	verstaat dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 39,-- aan eiser vergoedt.
    
    
    Aldus gegeven door mr. E.H.T. Rademaker. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 december 2009.