ECLI:NL:GHSGR:2012:BV3752, Gerechtshof 's-Gravenhage, 24-01-2012, BK-10/00775
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Voor de waardebepaling behoeven vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn. Er moet bij de waardebepaling wel rekening worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten.

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-10/00775
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 24 januari 2012
    
    in het geding tussen:
    
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, hierna: de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank 
      's-Gravenhage (hierna: de rechtbank) van 6 oktober 2010, nummer AWB 10/295 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
    
    
    
    Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2009 wegens het gebruik van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: de woning) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen, gedagtekend 31 augustus 2009, opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 591.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een gelijktijdig genomen beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2009, met waardepeildatum 1 januari 2008.
    
    1.2. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde gehandhaafd.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 568.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld de proceskosten tot een bedrag van € 487,60 aan belanghebbende te voldoen en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 november 2011, gehouden te 's-Gravenhage. Belanghebbende is met bericht niet ter zitting verschenen, de Inspecteur is aldaar wel verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    3.1. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met schuur en aanlegsteiger. De perceeloppervlakte is circa 555 m2 en de inhoud van de woning is 240 m3. De woning heeft een houten constructie en is niet gefundeerd. De woning is gebouwd in 2004. Permanente bewoning ervan is niet toegestaan.
    
    
      3.2. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A] werkzaam bij [B] Vastgoed, waarin de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 is gewaardeerd op € 451.000. De woning is hierbij vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten:
      - [b-straat 1, a]; bouwjaar 2003, inhoud 260 m3, verkocht op 15 mei 2007 voor € 235.000;
      - [b-straat 1, b]; bouwjaar 2003, inhoud 260 m3, verkocht op 22 april 2008 voor € 225.000 en op 30 juli 2008 weer verkocht voor € 210.000;
      - [b-straat 1, c]; bouwjaar 2003, inhoud 260 m3, verkocht op 7 december 2007 voor € 225.000.
    
    
    
      3.3. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C] werkzaam bij [D] makelaars, waarbij de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 is gewaardeerd op € 568.000. De woning is hierbij vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten
      - [a-straat 2]; bouwjaar 1982, inhoud 300 m3, verkocht op 20 augustus 2007 voor € 621.000; en
      - [b-straat1, a] (zie vergelijkingsobjecten gebruikt door belanghebbende, opgenomen onder 3.2).
    
    
    3.4. De Inspecteur heeft een overzicht overgelegd met de getaxeerde waarden en de woz-waarden, oppervlakten en inhouden van de diverse woningen aan het [a-straat] te [Q]. 
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    4.2. Belanghebbende stelt dat [a-straat 2] in tegenstelling tot [a-straat 1] onderkelderd is en zwaar gefundeerd, en dat [a-straat 3] en [4] beter vergelijkbaar zijn met de woning. [a-straat 3] is aanzienlijk lager gewaardeerd voor de Wet WOZ dan de woning, namelijk op € 451.000. Belanghebbende staat een waarde voor van € 451.000 voor zijn woning conform de waardering van de woning in het door hem overgelegde taxatierapport.
    
    4.3.De Inspecteur stelt dat [a-straat 3] per abuis op € 451.000 is gewaardeerd, dat geen extra waarde hoeft te worden toegekend aan het feit dat [a-straat 2] onderkelderd en gefundeerd is, omdat [a-straat 1] een recenter bouwjaar heeft en dus beschikt over een betere kwaliteit van het hout en dergelijke. Deze betere kwaliteit compenseert het waardeverschil wegens het niet onderkelderd en gefundeerd zijn.
    
    4.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde op € 451.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelastingen.
    
    5.2. De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    6. De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen:
    
    "II.1.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    II.2.	[De Inspecteur] heeft zich in zijn verweerschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 568.000 en heeft hiertoe het onder I.11. vermelde taxatierapport overgelegd. [De Inspecteur] dient aannemelijk te maken dat deze waarde van de woning niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd en is het beroep in zoverre gegrond. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is het vergelijkingsobject [a-straat 2], dat op 20 augustus 2007 is verkocht voor € 621.000, goed vergelijkbaar met de woning van [belanghebbende]. De andere in het taxatierapport opgenomen woningen, [b-straat 1, a] en [b-straat 1, b], acht de rechtbank gezien de andere ligging en uitstraling niet vergelijkbaar met de woning en kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet ter onderbouwing van de waarde van de woning dienen. Met het taxatierapport maakt [de Inspecteur] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopprijs van [a-straat 2] in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen dit object en de woning. Ten aanzien van alle woningen gelegen op het [a-straat] oordeelt de rechtbank dat de waarde van de woningen hoofdzakelijk wordt bepaald door de ligging en de grootte van het perceel en in veel mindere mate door de waarde van de opstal. De ligging van de woning is vergelijkbaar met de ligging van [a-straat 2]. Ook de groote (lees: grootte, Hof) van het perceel is vergelijkbaar. [a-straat 2] heeft wel een ander bouwjaar, een grotere inhoud en is gefundeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] door middel van de door hem overgelegde berekeningen in het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden bij de nadere waardevaststelling van de woning. Het feit dat het vergelijkingsobject bij inschrijving is verkocht brengt, in tegenstelling tot wat [belanghebbende] meent, niet met zich mee dat deze woning niet ter onderbouwing van de waarde kan dienen aangezien een verkoop bij inschrijving wel overeenkomstig het wettelijke waardebegrip, zoals vermeld onder II.1., tot stand komt.
    
    II.3.	Hetgeen [belanghebbende] verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Het door [belanghebbende] overgelegde taxatierapport kan naar het oordeel van de rechtbank niet ter onderbouwing van de door [belanghebbende] voorgestane waarde van de woning dienen. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn grotendeels gelijk aan de door [de Inspecteur] in zijn taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten gelegen aan de [b-straat]. Gelet op het overwogene onder II.2. kunnen deze panden niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    II.4.	[Belanghebbende] is van mening dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals weergegeven onder II.1. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dit kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
    
    II.5.	Het onder I.11. door [de Inspecteur] overgelegde taxatierapport neemt als uitgangspunt dat [belanghebbende] mede-eigenaar is van het perceel [...] en er één aanlegsteiger op het perceel aanwezig is. De stellingen van [belanghebbende], dat [de Inspecteur] uitgaat van onjuiste uitgangspunten, treffen naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen doel.
    
    II.6.	De stelling van [belanghebbende] dat door aanpassing van de door [de Inspecteur] gehanteerde gegevens ten aanzien van de inhoud en het bouwjaar van het vergelijkingsobject [a-straat 2] de waarde van zijn woning verlaagd dient te worden treft geen doel. [a-straat 2] is immers op 20 augustus 2007 verkocht voor € 621.000 waarbij de koper bij zijn prijsbepaling niet van de eerder door [de Inspecteur] foutief gehanteerde gegevens kan zijn uitgegaan. Gelet op het overwogene onder II.2 ten aanzien van de vergelijkbaarheid van [a-straat 2] met de woning van [belanghebbende], heeft de hiervoor genoemde aanpassing naar het oordeel van de rechtbank geen invloed op de waarde van de woning aangezien de juiste gegevens in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject zijn verdisconteerd.
    
    II.7.	Naar aanleiding van het beroep van [belanghebbende] op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. De 17 woningen die op het [a-straat] zijn gelegen, hebben weliswaar alle een vergelijkbare ligging, maar zijn onderling door verschillen in grootte van het perceel, bouwjaar en onderhoud niet gelijk. De eerste stelling waarmee [belanghebbende] een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel faalt naar het oordeel van de rechtbank. [Belanghebbende] betrekt hierbij alle woningen gelegen op het [a-straat] en vergelijkt de door [de Inspecteur] vastgestelde WOZ-waarden met de door [de Inspecteur] getaxeerde waarden. De verschillen tussen de 17 woningen brengen met zich mee dat er geen sprake is van onderling vergelijkbare gevallen. De tweede stelling waarmee [belanghebbende] een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, te weten dat van de woningen gelegen aan [a-straat] met het bouwjaar 1934 de woningen met huisnummer [5, 6], en [4] te hoog zijn gewaardeerd ten opzichte van de andere woningen met dit bouwjaar treft geen doel. De woning van [belanghebbende] heeft immers als bouwjaar 2004.
    
    II.8.	Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en dat het beroep gegrond dient te worden verklaard.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    7.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    7.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft hiertoe het onder 3.3 genoemde taxatierapport en de onder 3.4 vermelde matrix overgelegd. 
    
    7.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden geoordeeld dat de objecten [b-straat 1, a] en [b-straat 1, b] te [Q] bij de bepaling van de waarde van de woning buiten beschouwing moeten worden gelaten en dat het andere in de vergelijking betrokken object, te weten [a-straat 2] te [Q] in voldoende mate vergelijkbaar is met de woning, zodat de verkoopprijs van laatstgenoemd object terecht als uitgangspunt is genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. De omstandigheid dat, zoals belanghebbende stelt, [a-straat 2] in tegenstelling tot de woning onderkelderd en zwaarder gefundeerd is, een betere ligging en een grotere inhoud en kaveloppervlakte heeft, maakt voormeld oordeel niet anders. Vergelijkingsobjecten behoeven niet identiek te zijn. Wel moet bij de waardebepaling rekening worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten. Anders dan belanghebbende betoogt bestaat er geen rechtsregel die de Inspecteur verplicht om ter onderbouwing van de waardebepaling gebruik te maken van ten minste drie vergelijkingsobjecten.
    
    7.4. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen [a-straat 2] en de woning, zoals, naar tussen partijen vaststaat, de grotere kavel en inhoud, de zwaardere fundering, de aanwezigheid van een kelder en de betere ligging van [a-straat 2] enerzijds en de betere staat van onderhoud van de woning vanwege het jongere bouwjaar anderzijds. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze verschillen tegen elkaar opwegen, zodat voor beide objecten eenzelfde m3-prijs gehanteerd dient te worden. Geconcludeerd moet derhalve worden dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
    
    
      7.5.1. Ten aanzien van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, zoals vermeld in 3.2, overweegt het Hof als volgt.
      7.5.1.1. Zoals volgt uit het in 7.3 overwogene, kunnen de in dat rapport gebezigde objecten [b-straat 1, b] en [b-straat 1, a] te [Q] niet dienen als vergelijkingsobjecten. Hetzelfde heeft te gelden voor het in dat rapport genoemde object [b-straat 1, c].    
      7.5.1.2. Belanghebbende stelt voorts dat de woning vergelijkbaar is met het naast de woning gelegen object [a-straat 3] te [Q] en dienovereenkomstig dient te worden gewaardeerd op € 451.000. De Inspecteur betwist niet dat het object [a-straat 3] voor wat betreft aard, inhoud en staat van onderhoud vergelijkbaar is met de woning, maar stelt dat de vastgestelde waarde van [a-straat 3] ten bedrage van € 451.000 berust op een vergissing. Het Hof overweegt dat niet aannemelijk is dat de waardering van [a-straat 3] berust op een incidentele fout. Ook de woz-waarden van de andere woningen aan het [a-straat] zijn gemiddeld genomen lager dan de woning. Opmerkelijk bij de waardering van de woningen aan het [a-straat], zoals vermeld in de matrix, is voorts dat de waarde per kubieke meter inhoud lager is vastgesteld bij de kleinere woningen dan bij de grotere, terwijl, gelet op de wet van het afnemend grensnut, veeleer aannemelijk is dat de waarde per kubieke meter daalt naar mate de inhoud van een woning groter is. 
    
    
    7.6. Gelet op het onder 7.5.1.2 overwogene acht het Hof de door belanghebbende voorgestane waarde aannemelijk en stelt de waarde van de woning vast op € 451.000.
    
    7.7. Uit het vorenoverwogene volgt dat het hoger beroep gegrond is. Beslist dient te worden als hierna vermeld.
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    Een veroordeling tot vergoeding van proceskosten voor de bezwaar- en beroepsfase heeft reeds plaatsgevonden bij de uitspraak van de rechtbank. Gesteld noch gebleken is dat in de hoger beroepsfase dergelijke kosten zijn gemaakt, zodat een vergoeding van proceskosten in de hoger beroepsfase niet in de rede ligt. Wel dient het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 111 aan belanghebbende te worden vergoed. 
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, 
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar,
      - vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 451.000, 
      - vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig, 
      - gelast de gemeente Kaag en Braassem aan belanghebbende een bedrag van € 111 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 24 januari 2012 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. H.A.J. Kroon.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        - de naam en het adres van de indiener;
        - de dagtekening;
        - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.