ECLI:NL:RBSGR:2011:BQ9197, Rechtbank 's-Gravenhage, 25-05-2011, AWB 10/8661 WOZ
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardebepaling met behulp van huurwaardekapitalisatiemethode moet op gerealiseerde marktgegevens berusten. Lump sums om waardedrukkende factoren in vastgestelde waarde te verdisconteren, dienen te worden onderbouwd. 
        Verweerder maakt niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van een bedrijfspand niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft de waarde van het bedrijfspand bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemetode. Het taxatierapport waarmee verweerder de waarde onderbouwt bevat geen gegevens waaruit blijkt hoe de huurwaarde van het bedrijfspand is herleid uit de huurwaarden van de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten. Het rapport maakt niet inzichtelijk of en zo ja op welke wijze bij deze herleiding is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Voorts neemt verweerder bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak en bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor uitsluitend getaxeerde huurwaarden in aanmerking. Deze getaxeerde huurwaarden zijn geen daadwerkelijk bedongen huurprijzen. Mocht het zo zijn dat de getaxeerde huurwaarden van gerealiseerde huurprijzen zijn afgeleid, dan ontbreken gegevens daarover in het taxatierapport. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de daarin genoemde gerealiseerde huurprijzen op enigerlei wijze zijn gebruikt bij de bepaling van de in het taxatieverslag genoemde huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren.  Verweerder stelt dat hij met het achterstallig onderhoud en de ongunstige ligging rekening heeft gehouden door € 30.000, onderscheidenlijk € 40.000 op de waarde in mindering te brengen. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder eerst op de hiervoor beschreven wijze een waarde van de onroerende zaak heeft bepaald, waarin waardedrukkende invloeden geen rol spelen, en vervolgens deze theoretische waarde met twee lump sums heeft verlaagd om de waardedrukkende invloed alsnog tot uitdrukking te brengen. Nog daargelaten dat de theoretische waarde slechts in ondergeschikte mate op gerealiseerde marktgegevens berust, heeft verweerder de door hem toegepaste lump sums niet onderbouwd met enig bewijs, zoals bijvoorbeeld een raming van de kosten van het herstel van het achterstallig onderhoud en de lekkages, alsmede van de kosten van de maatregelen die nodig zijn om de gevolgen van de overlast afkomstig van het naastgelegen timmermansbedrijf weg te nemen

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    Sector bestuursrecht
    
    Afdeling 4, enkelvoudige kamer
    
    Procedurenummer: AWB 10/8661 WOZ
    
    Uitspraakdatum: 25 mei 2011
    
    Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
    
    in het geding tussen
    
    [X], gevestigd te [Z], eiseres,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, verweerder.
    
    
      I PROCESVERLOOP
      1.1 Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 511.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
    
    
    1.2 Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    
    1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 1 november 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 506.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    1.4 Eiseres heeft daartegen bij brief van 7 december 2010, ontvangen bij de rechtbank op 8 december 2010, beroep ingesteld. 
    
    1.5 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te 's-Gravenhage. 
      Namens eiseres is verschenen [A], directeur van eiseres. Namens verweerder is verschenen [B]. 
    
    
    II OVERWEGINGEN
    
    Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    2.1 Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een bedrijfsruimte van twee verdiepingen. De totale bruto vloeroppervlakte is circa 860 m².  Bij de bedrijfsruimte behoren 6 parkeer-plaatsen.
    
    Geschil
    
    2.2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum
    
    2.3. Eiseres bepleit een waarde van € 322.000. Zij voert aan dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen, althans onvoldoende, rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van het achterstallig onderhoud, de lekkages en de ongunstige ligging naast een houtbewerkingsbedrijf. Eiseres noemt als relevant marktgegeven de verkoopprijs van € 420.000, die in juli 2009 is behaald bij een veilingverkoop van het met de onroerende zaak vergelijkbare pand [adres 2].  
    
    
      2.4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van € 506.000 niet te hoog is. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport dat op 17 februari 2011 is opgemaakt door [B], WOZ-taxateur te Teylingen. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het rapport bevat een matrix waarin van vier met de onroerende zaak vergelijkbare panden gerealiseerde verkoopprijzen en van vijf andere met de onroerende zaak vergelijkbare panden gerealiseerde huurprijzen zijn opgenomen. Ook worden in het rapport kapitalisatiefactoren genoemd, die zijn berekend door gerealiseerde verkoopcijfers dan wel getaxeerde waarden te delen door getaxeerde huurcijfers.
      Verweerder leidt uit deze vergelijking af dat hij bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van een getaxeerde huur en een  huurwaardekapitalisatiefactor die zeker niet te hoog zijn. Met de door eiseres gestelde waardedrukkende invloeden is voorts rekening gehouden door een korting van in totaal € 70.000 toe te passen.  
    
    
    Beoordeling van het geschil
    
    2.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de z-aak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    2.6 De onroerende zaak is blijkens de door verweerder overgelegde stukken gewaardeerd aan de hand van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De rechtbank is van oordeel dat deze methode geschikt is om de onder 2.5 omschreven waarde van de onroerende zaak te bepalen.
    
    2.7 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.  
    
    
      2.8 Verweerder onderbouwt de vastgestelde waarde met het onder 2.4 genoemde taxatierapport. Het rapport bevat geen gegevens waaruit blijkt hoe de huurwaarde van de onroerende zaak is herleid uit de huurwaarden van de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten. Het rapport maakt niet inzichtelijk of en zo ja op welke wijze bij deze herleiding is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Voorts neemt verweerder bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak en bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor uitsluitend getaxeerde huurwaarden in aanmerking. Deze getaxeerde huurwaarden zijn geen daadwerkelijk bedongen huurprijzen. Mocht het zo zijn dat de getaxeerde huurwaarden van gerealiseerde huurprijzen  zijn afgeleid, dan ontbreken gegevens daarover in het taxatierapport. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de daarin genoemde gerealiseerde huurprijzen op enigerlei wijze zijn gebruikt bij de bepaling van de in het taxatieverslag genoemde huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren.     
      2.9 Verweerder heeft aangevoerd dat hij met het achterstallig onderhoud en de ongunstige ligging rekening heeft gehouden door € 30.000, onderscheidenlijk € 40.000 op  de waarde in mindering te brengen. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder eerst op de hiervoor beschreven wijze een waarde van de onroerende zaak heeft bepaald, waarin  waardedrukkende invloeden geen rol spelen, en vervolgens deze theoretische waarde met twee lump sums heeft verlaagd  om de waardedrukkende invloed alsnog tot uitdrukking te brengen. Nog daargelaten dat, zoals volgt uit hetgeen onder 2.8 is overwogen, de theoretische waarde slechts in ondergeschikte mate op gerealiseerde marktgegevens berust, heeft verweerder de door hem toegepaste lump sums niet onderbouwd met enig bewijs, zoals bijvoorbeeld een raming van de kosten van het herstel van het achterstallig onderhoud en de lekkages, alsmede van de kosten van de maatregelen die nodig zijn om de gevolgen van de overlast afkomstig van het naastgelegen timmermansbedrijf weg te nemen.
    
    
    2.10 Nu verweerder niet in het van hem verlangde bewijs is geslaagd, dient de vraag te worden beantwoord of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 322.000 niet te laag is. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. Evenmin als verweerder heeft eiseres de waardedrukkende invloed van het achterstallig onderhoud, de lekkages en de overlast die zij ondervindt van het naastgelegen timmermansbedrijf onderbouwd. De door eiseres genoemde de verkoopprijs van € 420.000, die in juli 2009 is behaald bij de verkoop van het met de onroerende zaak vergelijkbare pand [adres 2], kan niet als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak dienst doen, omdat, zoals verweerder aanvoert, deze verkoopprijs bij een openbare verkoop is behaald en om die reden niet de prijs is welke door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
    
    2.11 Nu geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd en ter zitting een compromis niet haalbaar bleek omdat de vertegenwoordiger van verweerder stelde tot het sluiten daarvan niet gemachtigd te zijn, heeft de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, waaronder  het achterstallig onderhoud, de lekkages en de overlast, de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 schattenderwijs bepaald op € 480.000.
    
    2.12 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en heeft zij beslist als hierna onder III is vermeld. 
    
    Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    
      III BESLISSING
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 480.000;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 480.000;
      - bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 aan haar vergoedt.
    
     
    Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.M. van Duijvendijk.
    
    Uitgesproken in het openbaar op 25 mei 2011.
    
    
      RECHTSMIDDEL
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1.  - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2.  - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.