ECLI:NL:RBSGR:2008:BD1452, Rechtbank 's-Gravenhage, 31-01-2008, AWB 07/453 VPB
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Hoewel eiseres heeft gesteld dat de getaxeerde waarde niet de werkelijke waarde van het pand op dat moment was, omdat de huurwaarde toen al onder druk zou hebben gestaan, heeft zij de door haar voorgestane lagere waarde van € 600.000 niet onderbouwd.

RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 07/453 VPB
    
    
    Uitspraakdatum: 31 januari 2008
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [X.] BV, gevestigd te [Z.], eiseres,
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst te [P.], verweerder.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1 Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2003 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 198.234.
    
    1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2006 de aanslag gehandhaafd. 
    
    1.3 Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 december 2006, ontvangen bij de rechtbank op 15 januari 2007, beroep ingesteld. 
    
    1.6  Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2007 te Den Haag. 
      Namens eiseres is [...] verschenen. Namens verweerder is [...] verschenen. 
    
    
    1.8 Ter zitting heeft tevens de mondelinge behandeling plaatsgevonden van het beroep van [X.] tegen de aan hem opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting, zaaknummer AWB 07/175 OVDRBEL. Al hetgeen is aangevoerd en overgelegd in die zaak, wordt tevens geachte te zijn aangevoerd en overgelegd in deze zaak.
    
    
    2. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    2.1 Eiseres is opgericht op 10 december 1976. Haar bedrijfsomschrijving in het handels-register van de Kamer van Koophandel Utrecht luidt: Beheersmaatschappij. Directeur en enig aandeelhouder van eiseres is [X.] (hierna: [X.]).
    
    
      2.2 Tot het vermogen van eiseres behoorde de onroerende zaak staande en gelegen aan de [a-straat] 2 te [Z.] (hierna: het pand). Het pand werd verhuurd aan [S.] b.v. (hierna: [S.]), die het onderverhuurde aan Supermarkt [Z.] B.V. (hierna: [Z.] BV). [Z.] BV dreef onder de naam [supermarkt A.] een supermarkt in het pand. In de loop van 
      2003 heeft [Z.] BV de supermarkt verkocht en heeft [S.] het pand onderverhuurd aan de nieuwe exploitant.
    
    
    2.3 In de loop van 2003 besloot eiseres het pand te verkopen aan [X.]. In ver-band daarmee liet eiseres het pand taxeren door E.M.P. Tournois (hierna: Tournois), make-laar en taxateur te Breskens. Op 11 november 2003 stelde Tournois de onderhandse verkoop-waarde van het pand, vrij van huur en gebruik, vast op € 636.000. 
    
    2.4 Op  17 november 2003 heeft eiseres verweerder om een gezamenlijke taxatie ver-zocht. Dit heeft geresulteerd in een “Overeenkomst gezamenlijke taxatie onroerende zaken”. Deze overeenkomst is door verweerder ondertekend op 1 december 2003 en door eiseres op 2 december 2003. Naar aanleiding van deze overeenkomst heeft de taxateur van verweerder, J. Cijsouw, de taxatie van Tournois beoordeeld en te kennen gegeven dat hij zich kon vinden in de door Tournois getaxeerde waarde van het pand.
    	
    2.5 Bij akte van 31 december 2003 is het pand aan [X.] geleverd. Volgens de akte, die in kopie tot de gedingstukken behoort, bedroeg de koopprijs € 636.000 en kwamen alle op de overdracht vallende kosten en rechten, alsmede de ter zake daarvan verschuldigde overdrachtsbelasting (hierna: de verkoopkosten) voor rekening van de verkoper. De verkoop-kosten bedroegen in totaal € 37.425, welk bedrag eiseres in de winst- en verliesrekening over 2003 heeft verantwoord als “overige verkoopkosten”. 
    
    2.6 Per brief van 18 augustus 2004 heeft [S.] aan eiseres verzocht om de huur, die op dat moment € 73.865 per jaar bedroeg, per 10 september 2005 te verlagen tot € 64.530.
    
    2.7 Voor het jaar 2003 heeft eiseres een belastbare winst aangegeven van € 369.783 en, na verrekening van € 208.974 aan verrekenbare verliezen, een belastbaar bedrag van € 160.809. Bij het vaststellen van de aanslag heeft verweerder de verkoopkosten niet in aftrek toegelaten en de aanslag opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 198.234 (€ 160.809 + € 37.425).
    
    
    3. Geschil
    
    3.1 In geschil is of de aanslag naar het juiste bedrag is opgelegd. Meer specifiek is in geschil of de verkoopkosten terecht niet in aftrek zijn toegelaten.
    
    
      3.2 Primair stelt eiseres dat verweerder, omdat zijn taxateur het pand niet heeft bezocht, zijn uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen en hij dit alsnog moet doen. 
      Subsidiair stelt eiseres dat de door Tournois getaxeerde waarde niet de werkelijke waarde van het pand weergeeft omdat de huurwaarde van het pand eind 2003 al onder druk stond en Tournois daarvan niet op de hoogte was. De werkelijke waarde van het pand op 31 december 2003 bedroeg € 600.000.
      Meer subsidiair stelt eiseres dat geen sprake kan zijn van een uitdeling omdat de waarde van het pand niet vaststond, zodat niet aan het zogenoemde bewustheidvereiste is voldaan.
    
    
    3.3 Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken en daartoe – kort weergeven – het volgende aangevoerd. Eiseres heeft de door haar voorgestane lagere waarde van het pand niet aannemelijk gemaakt. Bestaande panden worden doorgaans “kosten koper” verkocht. Eiseres heeft, door de verkoopkosten te betalen, haar aandeel-houder bevoordeeld. Nu eiseres en de aandeelhouder zich hiervan bewust waren, heeft er een uitdeling van € 37.425 plaatsgevonden van.
    
    3.4 Ter zitting heeft eiseres haar primaire standpunt laten varen.
    
    3.5 Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag tot nihil. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
     
    4.1 Als ter zake van de onderlinge rechtsverhoudingen tussen een besloten vennootschap en haar directeur/enig aandeelhouder voorwaarden worden overeengekomen die afwijken van voorwaarden die in het economische verkeer door van elkaar onafhankelijke partijen zouden zijn overeengekomen, dient de winst van de vennootschap te worden bepaald alsof laatstbedoelde voorwaarden zouden zijn overeengekomen.
    
    4.2 Het is van algemene bekendheid dat een beding “kosten verkoper” bij de verkoop van onroerende zaken alleen gebruikelijk is bij nieuwgebouwde opstallen. Tussen onafhan-kelijke partijen wordt bij de verkoop van bestaande bouw slechts onder bijzondere omstandigheden een dergelijk beding overeengekomen.
    
    4.3 De rechtbank verstaat het standpunt van eiseres aldus dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld onder 4.2, meer in het bijzonder dat omstandigheid dat de overgekomen koopprijs te laag was. Deze omstandigheid bracht volgens eiseres mee  dat het beding dat de verkoopkosten voor rekening van [X.] zouden komen, berustte op zakelijke motieven. Het geschil spitst zich dus toe op de waarde van het pand op 31 december 2003.
    
    
      4.4 Hoewel eiseres heeft gesteld dat de door Tournois getaxeerde waarde niet de werkelijke waarde van het pand op dat moment was, omdat de huurwaarde toen al onder druk zou hebben gestaan, heeft zij de door haar voorgestane lagere waarde van € 600.000 niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank is deze stelling ook niet in lijn met de brief van de adviseur van eiseres aan verweerder van 29 december 2004, waarin de adviseur zijn tevredenheid uitsprak over het feit dat de taxateur van verweerder tot dezelfde waarde kwam als Tournois. 
      In geding heeft eiseres een kopie overgelegd van een brief van [S.] aan [Z.] BV, gedagtekend 12 maart 2003, die de schriftelijke vastlegging bevat van wat [S.] en [Z.] BV waren overeengekomen in verband met de verkoop van de [supermarkt A.] door [Z.] BV. In die brief is onder meer vermeld dat [Z.] BV gedurende drie jaar een bedrag van € 10.000 per jaar aan [S.] zou betalen, welk bedrag [S.] zou aanwenden ten gunste van de nieuwe ondernemer, om zo een gezonde exploitatie voor de nieuwe ondernemer te kunnen realiseren. Naar het oordeel van de rechtbank was dit beding in de overeenkomst tussen [S.] en [Z.] BV niet van invloed op de huurwaarde die het pand in die tijd had voor eiseres. Uit de omstandigheid dat de huurder een bijdrage van diens oude onderhuurder vroeg, blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat destijds een verlaging van de door [S.] aan eiseres verschuldigde huur kennelijk niet aan de orde was. Eerst in augustus 2004 heeft [S.] eiseres om een huurverlaging verzocht. Eiseres is op dat verzoek niet ingegaan en een huurverlaging heeft, naar eiseres ter zitting heeft verklaard, uiteindelijk ook niet plaatsgevonden. Vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat eiseres niet aan-nemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde van het pand ten tijde van de verkoop al onder druk stond en dat het pand daardoor voor een te hoge prijs zou zijn verkocht. Onder die omstandigheden kan het voor rekening van eiseres laten komen van de verkoopkosten niet worden aangemerkt als een voorwaarde die tussen onafhankelijke partijen zou zijn overeen-gekomen. Het gelijk is dus aan verweerder.
    
    
    4.5 Als een uitgave van een besloten vennootschap voor rekening van de aandeelhouder behoort te komen en daarom moet worden aangemerkt als onttrekking, heeft dit op zichzelf nog niet tot gevolg dat sprake is van een uitdeling. Omdat hetgeen is overwogen onder 4.4 reeds leidt tot het oordeel dat de aanslag niet te hoog is vastgesteld, kan hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over het al dan niet aannemen van een uitdeling onbesproken blijven. 
    
    
    5. Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    6. Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 31 januari 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.