ECLI:NL:GHAMS:2008:BG6369, Gerechtshof Amsterdam, 03-12-2008, 07/00619
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2008-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Landbouwer verkoopt grond en gebouwen aan projectontwikkelaar. Winst op ondergrond woning ingevolge beleidsregels vrijgesteld tot aan de (fictieve) WEVAB van die ondergrond. Werpt de doorverkoop (tegen hogere prijs) aan landbouwer die tot sloop en nieuwbouw overgaat, licht op die WEVAB?

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      Kenmerk P07/00619
    
    
    uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    
      [X],
      wonende te [Z],
      belanghebbende,
      gemachtigde van belanghebbende P.N.M. Blaauw (BDO CampsObers Belastingadviseurs)
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/11892 van de rechtbank Haarlem van 24 augustus 2007 in het geding tussen 
    
    belanghebbende, 
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst Holland-Noord, kantoor Hoorn,
      de inspecteur.
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    
      De inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2001 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PV), berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 155.835
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 6 oktober 2006, de aanslag gehandhaafd.
    
    
    Belanghebbende heeft beroep tegen deze uitspraak ingesteld bij beroepschrift van 13 november 2006, bij de rechtbank ontvangen op 15 november 2006. 
    
    Bij uitspraak van 24 augustus 2007, op diezelfde datum aan partijen verzonden, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het beroep ongegrond verklaard. 
    
    
      Tegen voormelde uitspraak van de rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 6 september 2007, door het Hof ontvangen op 7 september 2007, en aangevuld bij brief van 5 oktober 2007.
      De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      Bij brief van 15 mei 2008, door het Hof ontvangen op diezelfde datum, heeft de gemachtigde van belanghebbende nadere stukken ingediend.
    
    
    Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 28 mei 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
    
    
    2. 	Overwegingen
    
    2.1. De feiten
    
    2.1.1. De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld (het Hof leest ‘belanghebbende’ in plaats van ‘eiser’ en ‘de inspecteur’ in plaats van ‘verweerder’):
    
    
      2.1. Eiser heeft in 1991 met toepassing van artikel 15, lid 3, van de Wet inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet IB 1964) de onderneming van zijn vader voortgezet. Het is een landbouwbedrijf in de zin van artikel 8, lid 3, Wet IB 1964.
      Tot het ondernemingsvermogen behoorde een vrijstaand woonhuis met garage en schuren, alsmede 3.61.80 ha ondergrond, erf, tuin en land, gelegen aan de [a-straat nummer 0] te [Z]. In 1997 heeft eiser 2,5 ha cultuurgrond verkocht.
    
    
    2.2. Bij overeenkomst van 24 september 2001 verkoopt eiser aan [A] B.V. de resterende 1.01.70 ha grond inclusief woonhuis, garage en schuren voor een bedrag van f 875.000 (€ 397.058). Blijkens artikel 5, lid 6, van de koopovereenkomst was de koper voor¬nemens het registergoed te gebruiken voor particuliere bewoning. [A] B.V. exploiteert geen landbouwbedrijf in de zin van artikel 3.12 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: de Wet IB 2001).
    
    
      2.3. [A] B.V. heeft de grond met opstallen in januari 2002 voor € 504.200 verkocht aan veehouder [B], die de grond heeft aangewend ten behoeve van de vestiging van een nieuw agrarisch bedrijf.
      2.4. Een taxateur van de Belastingdienst heeft de waarde in het economisch verkeer bij voort¬gezet agrarisch gebruik (WEVAB) van de 1.01.70 ha grond per 24 september 2001 vastgesteld op f 375.000 ( € 170.168). Deze taxatie is onderbouwd met gegevens uit 21 taxaties van agrarische bouwblokken van zowel externe taxateurs als de taxateur van de Belasting¬dienst. 
    
    
    2.5. In een brief van 12 september 2006 van [C van] D B.V. gericht aan BDO Accountants en Belastingadviseurs b.v. staat vermeld dat de “normale” prijs van één hectare bouwblok in de [Regio Z] in 2002 gemiddeld rond de € 175.000 lag.  
    
    2.6. Eiser heeft aangifte IB/PVV over het jaar 2001 gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 42.653. 
    
    
      2.7. Verweerder heeft bij het opleggen van de aanslag de volgende correcties aangebracht:
      Aangegeven belastbaar inkomen						€  42.653
      Ontvangen koopsom f 875.000					€ 397.058
      af: - boekwaarde woning en bedrijfsgebouwen	€   21.919
           		 - WEVAB-waarde 1.01.70 ha 		€ 170.168
      									€ 192.087 -/-
      Belaste boekwinst						€ 204.971	
      Aangegeven boekwinst						€   98.926 -/-
      Meer boekwinst woning, garage, schuur en gronden				€ 106.009
      - minder aftrek verkoopkosten						€    2.826
      - geen zelfstandigen aftrek							€    4.675
      Vastgesteld belastbaar inkomen uit werk en woning				€ 156.199
    
    
    Over deze feiten bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het Hof daarvan uit zal gaan.
    
    2.1.2. In aanvulling daarop stelt het Hof nog de volgende feiten vast:
     
    2.1.3. [B] heeft, naast het onderhavige perceel aan de [astraat nummer 0], nog 53 hectare ‘los land’ verkregen van andere verkopers dan [A] B.V.
    
    
      2.1.4. In het aangegeven belastbaar inkomen uit werk en woning is een winst uit onderneming van € 21.167 begrepen. Blijkens de winst- en verliesrekening 2001, die tot de bijlagen bij de aangifte behoort, bedroeg het (negatieve) resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -/- € 34.286. In de winst- en verliesrekening is een buitengewone bate van € 372.290 opgenomen; blijkens de toelichting op de winst- en verliesrekening betrof dit het ‘Resultaat verkoop bedrijfsmiddelen’. Tevens zijn buitengewone lasten ten bedrage van € 29.770 opgenomen. In de jaarrekening is een (commercieel) resultaat van € 308.234 gerapporteerd.
      In een ‘Toelichting op de wijzigingen ten behoeve van het fiscaal rapport’, eveneens behorende tot de bijlagen bij de aangifte, is onder meer het volgende opgenomen:
    
    
    
      “Aan deze aangifte inkomstenbelasting ligt het financieel verslag 2001 (…) ten grondslag. Hierop hebben wij de volgende correcties gemaakt:
      (…)
      2. het deel van de boekwinst verkochte activa dat betrekking had op de woning naar privé geboekt;
      (…)
      Effect van de wijzigingen op de resultatenrekening:
      (…)
      Buitengewone baten
      Rapport (…)		372.290,00
      Af: boekwinst woning	273.328,00-
      Fiscaal rapport		 98.062,00
      (…)”
    
    
    2.1.5. In het bezwaarschrift heeft de gemachtigde onder meer het volgende geschreven:
    
    
      “1) In de aangifte 2001 is gesteld dat de woning ten onrechte tot het ondernemingsvermogen is gerekend (…) Bij het vaststellen van de aanslag heeft u aangegeven het niet eens te zijn met deze stelling. Wij maken tegen deze afwijzing pro-forma bezwaar (…)
      2) Wij maken bezwaar tegen de hoogte van de toegekende WEVAB. Nu de opstallen en bijbehorende gronden uiteindelijk zijn verkocht aan een agrariër is de bestemming agrarisch gebleven, daarom dient de gehele stakingswinst op de ondergrond van de woning vrijgesteld te blijven. Per saldo blijft er dan € 90.756 extra buiten de stakingswinst.
      (…)
      Uw splitsing is als volgt:
    
    
    
    
    
    
    
    
      	Opbrengst
      	Boekwaarde
      	WEVAB Vrijgesteld   	Belast
      	€	€	€	€
      Woonhuis met garage en schuur, opstallen	102.101	13.596		88.505
      2.000 meter ondergrond	170.168		79.412	90.756
      Totaal woonhuis/ ondergrond	272.269			
      Bedrijfsgebouwen, opstallen	 34.033	 8.323		25.710
      0.81.70 ha overige grond	 90.756	--------	90.756	---------
      Totaal verkoopopbrengst	397.058	21.919	170.168	204.971
    
    
    
    
      3) Waarde opstallen (excl. ondergrond): (…) Gezien wat hiervoor gesteld onder 1) en 2) gaan wij op de door u getaxeerde waarden van de “stenen” op dit moment niet verder in doch maken tegen de vastgestelde waarden pro-forma bezwaar.
      4) Met de door u voorgestelde correcties terzake de zelfstandigenaftrek en de niet-aftrekbare verkoopkosten gaan wij akkoord.
      (…)”
    
    
    2.1.6. Voormelde uitsplitsing, respectievelijk vaststelling van de WEVAB, is op verzoek van de inspecteur gedaan door [E], taxateur bij de Belastingdienst Amsterdam. Bij brief van 9 juni 2005 (bijlage 7 bij het verweerschrift in eerste aanleg) heeft [E] aan de inspecteur onder meer het volgende bericht:
    
    
      “[Belanghebbende] heeft op 24 september 2001 het vrijstaande woonhuis met garage en schuren, alsmede 1.01.70 ha ondergrond, erf, tuin en land verkocht voor f 875.000.
      Het geheel is in januari 2002 doorverkocht aan [B]die het geheel inmiddels gesloopt heeft en op deze kavel een volwaardige melkveehouderij met bedrijfswoning heeft gebouwd.
      T.a.v. de splitsing van de koopsom ben ik thans genoodzaakt om van de omschrijving van het onroerend goed uit te gaan, zoals makelaar van [G] die in het taxatierapport van 11 januari 1999 heeft vermeld, alsmede de daarbij bijgevoegde kadastrale kaart.
      (…)
      De WEVAB van een agrarisch bouwblok lag in 2001 gemiddeld tussen f.325.000,- en f.375.000,- en omdat de 2e koper het aangekochte geheel heeft aangewend t.b.v. een volwaardige melkveehouderij, ben ik hier uitgegaan van de bovengrens”.
    
    
    2.1.7. [F], makelaar/taxateur, heeft in een brief van 14 april 2006 het volgende geschreven aan de gemachtigde van belanghebbende:
    
    
      “Inzake [a-straat nummer 0] te Z
      (…)
      In 2000 hebben wij voornoemd pand in de verkoop genomen voor fl. 1.250.000,00 k.k. en verkocht voor de koopsom van fl. 875.000,00 zijnde € 397.600,00 k.k. vanwege de druk die werd uitgeoefend door derden (beslagleggers).
      De toenmalige koper heeft getracht een landhuis te ontwikkelen op voormeld perceel, doch kreeg van de gemeente [Z] geen toestemming vanwege de agrarische bestemming.
      Vervolgens heeft er een doorverkoop plaatsgevonden ter exploitatie voor een veehoudersbedrijf voor een som van € 504.200,00k.k.
      Op het perceel rustte een recht van overpad. [B] heeft alle opstallen gesloopt en er een nieuw huis met loopstal en kapschuur op gebouwd.
      Geconcludeerd kan worden dat er een kavel is gerealiseerd voor een agrarische bedrijfsvoering, (WEVAB WAARDE) voor een totaal bedrag van € 600.000,00 (geschat) zijnde de aankoop en de sloop. Vanwege de agrarische ligging en goede ontsluiting is de lokatie zeer geschikt voor een agrarisch bedrijf (…)”
    
    
    
    2.2. Het geschil
    
    2.2.1. Het geschil, zoals zich dat in beroep en hoger beroep heeft ontwikkeld, betreft de vraag in hoeverre de boekwinst op de (onder)grond van het perceel onder de landbouwvrijstelling valt. Partijen hebben zich eenparig op het standpunt gesteld dat de verkochte onroerende zaken op het moment van de verkoop gebezigd werden in een landbouwbedrijf. Het Hof heeft geen, althans onvoldoende reden van dit gemeenschappelijke standpunt af te wijken. Belanghebbende heeft desgevraagd en voor zover nog nodig zijn (eerdere) stelling dat de woning privé-vermogen was, laten vallen.
    
    
      2.2.2. Voor de beslechting van het geschil is in de eerste plaats de vraag van belang hoe de verkoopopbrengst van € 397.058 moet worden uitgesplitst over de opstallen, respectievelijk de (onder)grond. De inspecteur houdt vast aan de door rijkstaxateur [E] gemaakte, hiervoor in 2.1.5. opgenomen uitsplitsing. Belanghebbende verdedigt de volgende uitsplitsing (alles in €):
      - Woonhuis c.a.		  49.101
      - Ondergrond woning	223.168
      - Bedrijfsgebouwen	  19.033
      - Overige grond		105.756
      Totale opbrengst	397.058
    
    
    2.2.3. Vervolgens is in geschil wat de WEVAB is van de ondergrond van de woning, respectievelijk de overige grond. De inspecteur houdt vast aan de door [E] vastgestelde waarden (€ 79.412 voor de ondergrond van de woning en € 90.756 voor de overige grond). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WEVAB (ten minste) gelijk is aan de voor de (onder)grond behaalde opbrengst.
    
    2.2.4. De correctie ter zake van de verkoopkosten, zoals deze bij de aanslagregeling is toegepast, staat tussen partijen niet meer ter discussie; ten overstaan van het Hof hebben zij op voorhand geaccepteerd dat deze pragmatische benadering kan afwijken van een theoretisch juiste (evenredige) toerekening van de verkoopkosten aan de belaste, respectievelijk vrijgestelde, verkoopopbrengst. Het Hof heeft geen reden om van dit gemeenschappelijke standpunt van partijen af te wijken.
    
    
    
    
    
    2.3. Overwegingen omtrent het geschil
    
    2.3.1. De rechtbank heeft niet stilgestaan bij de uitsplitsing van de verkoopopbrengst over de in de verkoop betrokken zaken. Wat de zogenoemde WEVAB betreft, heeft de rechtbank, samengevat weergegeven, geoordeeld dat belanghebbende onvoldoende omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan de door de inspecteur vastgestelde (getaxeerde) waarde op een lager (de rechtbank bedoelt kennelijk: hoger) bedrag zou moeten worden bepaald. De rechtbank heeft daarbij geen aandacht besteed aan het hierna in 2.3.3. genoemde arrest. Het Hof acht een volledige heroverweging noodzakelijk en oordeelt als volgt.
    
    
      2.3.2. Ingevolge artikel 3.12, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (de Wet) behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden – daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen – voorzover de waardeverandering van de grond is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf, en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf.
      De waarde in het economische verkeer bij voortgezet agrarisch gebruik (WEVAB) is de prijs die de meestbiedende agrarische gegadigde na de beste voorbereiding zou betalen, ervan uitgaande dat de grond in het kader van een landbouwbedrijf blijft aangewend.
    
    
    2.3.3. In zijn arrest van 7 mei 2004, nr. 38650, BNB 2004/335, heeft de Hoge Raad voor de toepassing van artikel 8, eerste lid, onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964, zoals deze bepaling sinds 1 april 1986 luidde, het volgende beslist:
    
    ‘Indien (…) op de bij een landbouwbedrijf behorende grond, hetzij op het bestaande agrarische bouwperceel, hetzij op de daarbuiten gelegen grond een woning wordt gebouwd, wordt het perceel door de bouw onttrokken aan het gebruik ten behoeve van de landbouw in eigenlijke zin. Dit houdt voor de toepassing van genoemde wetsbepaling in dat dit perceel voortaan niet meer in het kader van de uitoefening van het landbouwbedrijf zal worden aangewend. Hieraan doet niet af de omstandigheid dat het perceel de ondergrond vormt van een aan het bedrijf dienstbare woning of dat de bedrijfsvoering vereist dat de ondernemer woont in de onmiddellijke nabijheid van zijn landbouwbedrijf’. 
    
    
      Hiermee overeenkomstige beslissingen zijn gegeven in enige andere op 7 mei 2004 gewezen arresten (gepubliceerd in BNB 2004/336 tot en met 338).
      De hiervoor geciteerde rechtsregel geldt naar het oordeel van het Hof in beginsel evenzeer voor de toepassing van artikel 3.12, eerste lid, van de Wet, omdat de geschiedenis van de tostandkoming van dat artikel geen enkele aanwijzing bevat dat de wetgever op het onderhavige punt enige wijziging heeft willen aanbrengen ten opzichte van het regime zoals dat gold onder artikel 8, eerste lid, onderdeel b, van de Wet IB 1964. Naar wettelijk recht zou derhalve – voor zover het de ondergrond van de woning betreft – de landbouwvrijstelling slechts van toepassing zijn op de daarop behaalde boekwinst tot maximaal de waarde van die ondergrond op het tijdstip waarop deze aan het landbouwbedrijf in eigenlijke zin werd onttrokken, althans – voor zover die onttrekking eerder plaats vond dan op 1 april 1986 – tot maximaal de waarde van die ondergrond per 1 april 1986.
    
    
    2.3.4. In het Besluit van 8 maart 2006, nr. CPP2005/3338M, BNB 2006/197 (hierna: het Besluit), heeft de Staatssecretaris van Financiën, in reactie op de arresten van de Hoge Raad van 7 mei 2004, BNB 2004/335 tot en met 338, het volgende te kennen gegeven:
    
    
      “Zowel vóór als na de wetswijziging van 27 juni 2000 is er in zijn algemeenheid van uitgegaan dat de tot het ondernemingsvermogen behorende woning werd aangewend in het kader van een landbouwbedrijf. Aan de ondergrond van de woning werd een waarde in het economische verkeer met een agrarische bestemming (hierna: WEVAB) toegekend. Bij onttrekking of vervreemding kon voor de toepassing van de landbouwvrijstelling dan worden uitgegaan van de WEVAB-ondergrond.
      (…)
      Op basis van de inzichten van de Hoge Raad, zoals hiervoor geciteerd, moet worden vastgesteld dat ook de ondergrond van een bestaande woning destijds op het moment voorafgaand aan de bouw aan het landbouwbedrijf is onttrokken en op de nadien opgekomen waardeveranderingen de landbouwvrijstelling niet van toepassing is. In dit verband merk ik op dat het vorenstaande niet van toepassing is op waardeveranderingen die betrekking hebben op de periode vóór 1 april 1986. Immers tot die datum waren alle waardeveranderingen op basis van de Wet inkomstenbelasting 1964 vrijgesteld.
      (…)
      Gelet op het vorenstaande stel ik mij dan ook ten aanzien van de ondergrond van tot het ondernemingsvermogen behorende woningen die na 31 maart 1986 zijn gebouwd op tot het landbouwbedrijf behorende grond, op het standpunt dat alle waardeveranderingen van de grond voorzover die uitgaan boven de WEVAB-waarde direct voorafgaand aan de bestemming tot ondergrond woning, in de heffing moeten worden betrokken op het moment dat de ondergrond het ondernemingsvermogen verlaat.
      Ten aanzien van woningen die zijn gebouwd vóór of op 31 maart 1986 geldt dat bij verkoop of onttrekking aan het ondernemingsvermogen alle waardeveranderingen vanaf 1 april 1986, voorzover ze uitgaan boven de (…) WEV (…) van de ondergrond op 31 maart 1986 in de heffing dienen te worden betrokken. 
    
    
    In verband hiermee heeft de Staatssecretaris het volgende (begunstigende) beleid geformuleerd:
    
    
      Ik keur hierbij goed dat ook in gevallen waarin geen beschikking op grond van artikel 70 Wet IB 1964 is aangevraagd, slechts de waardeverandering boven de (…) WEV (…) van de ondergrond op 31 maart 1986 in aanmerking wordt genomen. Bij gebruikmaking van deze goedkeuring wordt de WEV-ondergrond woning per 31 maart 1986 geacht gelijk te zijn aan de WEVAB-ondergrond per deze datum.
      (…)
      Het vorenstaande beleid treedt in werking op datum van dagtekening van dit besluit en is derhalve van toepassing op alle woningen die na dagtekening van dit besluit aan het ondernemingsvermogen worden onttrokken.
      Dit betekent dat belastingplichtigen die in het kader van de wijziging van de landbouwvrijstelling per 27 juni 2000 de woning en ondergrond hebben overgebracht naar het privé-vermogen, nog gebruik kunnen maken van het voor de dagtekening van dit besluit geldende beleid. De landbouwvrijstelling is in die gevallen nog van toepassing op het verschil tussen de boekwaarde en de WEVAB-ondergrond van de woning, hoewel er op grond van de arresten van 7 mei dus eigenlijk geen sprake meer kan zijn van een WEVAB-ondergrond. Gesproken zou kunnen worden van een fictieve WEVAB.
      (…)
      4. Goedkeuring om alsnog de keuze te herzien
      Niet alle ondernemers in de agrarische sector hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om als gevolg van de invoering van de Wet IB 2001 en de wijziging van de landbouwvrijstelling per 27 juni 2000 in de Wet ondernemerspakket 2001, de tot het ondernemingsvermogen behorende woning te heretiketteren.
      Deze belastingplichtigen kunnen dus in beginsel ook geen gebruik maken van het in dit besluit neergelegde beleid ten aanzien van de waarderingsgrondslag van de ondergrond van de woning bij overbrenging naar het privé-vermogen per 27 juni 2000 (zijnde de niet meer bestaande WEVAB-ondergrond).
      Uit reacties vanuit de agrarische sector is mij echter gebleken dat gelet op de arresten van 7 mei 2004, agrarische ondernemers alsnog verzoeken te mogen heretiketteren onder dezelfde voorwaarden als de ondernemers die hebben gekozen voor een vaststellingsovereenkomst.
      Gelet op de verstrekkende gevolgen van de genoemde arresten stel ik onder de hierna geformuleerde voorwaarden agrarische ondernemers éénmalig in de gelegenheid alsnog te her etiketteren per 31 december 2005. Indien agrarische ondernemers gebruik maken van deze mogelijkheid kan de landbouwvrijstelling nog worden toegepast op het verschil tussen de boekwaarde van de ondergrond en de (fictieve) WEVAB-ondergrond van de woning per 31 december 2005. Heffing vindt alsdan plaats over het eventuele verschil tussen de WEV-ondergrond per 31 december 2005 en de (fictieve) WEVAB-ondergrond per 31 december 2005.”
    
    
    2.3.5. In het onderhavige geval is het in voormeld Besluit opgenomen beleid niet rechtstreeks van toepassing, omdat de woning van belanghebbende reeds was verkocht – en daarmee aan het ondernemingsvermogen onttrokken – op het tijdstip waarop de beleidsregel werd uitgevaardigd. De Inspecteur is niettemin – kennelijk in overeenstemming met het Besluit en voor zover nodig met toepassing van het gelijkheidsbeginsel – ervan uitgegaan dat de landbouwvrijstelling ook in het geval van belanghebbende van toepassing is op het verschil tussen de (fictieve) WEVAB van de ondergrond van de woning en de boekwaarde ervan, een en ander per 24 september 2001. In zoverre bestaat tussen partijen geen geschil en het Hof heeft geen reden zich hieraan niet te conformeren.
    
    
      2.3.6. [E] heeft de WEVAB van de ondergrond van de woning getaxeerd op € 79.412. 
      De inspecteur heeft zich geconformeerd aan deze waarde, die is onderbouwd met gegevens uit een aantal minnelijke taxaties van zogenoemde agrarische bouwblokken, en die voorts steun vindt in de uitlating van taxateur [C] dat de normale prijs van één hectare bouwblok omstreeks 2002 gemiddeld rond de € 175.000 lag.
    
    
    2.3.7. Het Hof is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de (fictieve) WEVAB van de ondergrond van de woning hoger was dan € 79.412. Het neemt daarbij in aanmerking dat die ondergrond 0.20.00 hectare besloeg, dat de prijs van 1 hectare cultuurgrond destijds in de orde van grootte van € 35.000 - € 40.000 lag, dat in een uit 1999 daterend taxatierapport van [G] de waarde van de totale ondergrond van het perceel (1.08.70 hectare) wordt gesteld op circa f 200.000, en dat volgens taxateur [C] de normale prijs van één hectare bouwblok omstreeks 2002 rond de € 175.000 lag. De minnelijke taxaties die aan de WEVAB-vaststelling door [E] ten grondslag liggen en waaruit hij concludeert dat een agrarisch bouwblok tussen f 325.000 en f 375.000 per hectare waard was, geven naar ’s Hofs oordeel een indicatie van de (bovengrens van) de waarde van bestaande agrarische bouwblokken in hun status quo. Al deze factoren duiden op een (fictieve) WEVAB/ondergrond die niet hoger is dan het bedrag van € 79.412 dat de inspecteur in aanmerking heeft genomen. 
    
    2.3.8. Nu de inspecteur de (fictieve) WEVAB van de ondergrond van de woning niet op een te laag bedrag heeft vastgesteld, behoeft de door de inspecteur toegepaste uitsplitsing van de koopprijs over de woning, respectievelijk de ondergrond van de woning, verder geen beoordeling. Een andere uitsplitsing zou immers niet leiden tot een ander bedrag aan belaste boekwinst.
    
    2.3.9. Naar ’s Hofs oordeel heeft belanghebbende de door [E] getaxeerde waarde van de WEVAB van de overige grond (waaronder begrepen de ondergrond van de bedrijfsgebouwen) niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Voor zover nog van belang, heeft belanghebbende ook niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom, wat deze onderdelen betreft, op een andere wijze zou moeten worden uitgesplitst dan waarvan [E] is uitgegaan.
    
    2.3.10. Aan de in 2.3.7. tot en met 2.3.9. gegeven oordelen doet niet af dat [B] in een later stadium een aanzienlijk hogere prijs voor het totale perceel heeft betaald dan belanghebbende ervoor had ontvangen, óók niet indien in aanmerking wordt genomen dat [B] een ‘agrarische koper’ was. Vast staat dat [B] de opstallen heeft gesloopt en op het perceel een nieuwe bedrijfswoning en nieuwe schuren heeft gebouwd. Gelet op de in 2.3.3. aangehaalde rechtsregel heeft dan te gelden dat het gedeelte van het perceel van belanghebbende waarop de nieuwe bedrijfswoning is gebouwd, aan de uitoefening van het landbouwbedrijf is onttrokken. Voorts is aannemelijk dat het perceel van belanghebbende voor [B] – gelet op het gebruik dat hij ervan na sloop en nieuwbouw zou kunnen maken – een aanzienlijk hogere waarde vertegenwoordigde dan de waarde die aan het perceel bij een voortgezette agrarische bestemming ten tijde van de vervreemding door belanghebbende kan worden toegekend. Een en ander brengt mee dat de door [B] aan [A B.V.] betaalde koopprijs niet, althans niet zonder nader motivering – die ontbreekt – kan dienen als maatstaf voor de WEVAB die aan de verkochte (onder)grond ten tijde van de vervreemding kan worden toegekend.
    
    2.3.11. Het Hof komt evenals de rechtbank tot de slotsom dat het beroep ongegrond is. Dit betekent dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
     
    2.3.12. Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling van een partij in de proceskosten.
    
     
    3.  Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    Aldus vastgesteld door mrs. J. den Boer, voorzitter en P.F. Goes en J.C.M. van Sonderen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.B.M. van Bakel als griffier. De beslissing is op 3 december 2008 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.