ECLI:NL:RBBRE:2011:BU8347, Rechtbank Breda, 04-11-2011, 11/1343
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2011-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ
        Belanghebbende verwerft van zijn vader een stuk grond dat bij de vader in gebruik is geweest als tuin. De aanvankelijk geschatte oppervlakte wijkt af van de later vastgestelde oppervlakte. Geen sprake van een onjuiste objectafbakening. De rechtbank volgt de twee (lagere) taxaties die belanghebbende heeft aangevoerd. De waarde is te hoog vastgesteld.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 11/1343
    
    Uitspraakdatum: 4 november 2011
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 17 juni 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de bouwgrond] (hierna: de bouwgrond), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerendezaakbelastingen 2010.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2011 te ’s-Hertogenbosch.
      Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, bijgestaan door zijn vader, [vader], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
    
     
    1.Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -verklaart het beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -vermindert de vastgestelde waarde tot € 197.000;
      -vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
      -veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 5,20;
      -gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van 
      € 41 aan deze vergoedt.
    
     
    2.Gronden
    
    
      2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de bouwgrond, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 
      1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 265.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
    
    
    2.2.Belanghebbende is op [datum] 2009 eigenaar geworden van de bouwgrond. De bouwgrond was voordien in gebruik als tuin van het aangrenzende perceel [perceel] en in eigendom bij de vader van belanghebbende. Gedurende 2009 was al begonnen met de bouw van een woning op die grond.
    
    2.3.In geschil is de waarde van de bouwgrond op de waardepeildatum. Niet in geschil is dat de oppervlakte van de bouwgrond 512 m² is.
    
    2.4.De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardebeschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting vernietigd dienen te worden omdat deze zijn vastgesteld naar, zoals is gebleken, een onjuiste oppervlakte van de grond namelijk 479m2 en dus is uitgegaan van een onjuiste, te kleine, objectafbakening. 
    
    2.5.Naar de rechtbank de heffingsambtenaar begrijpt, baseert de heffingsambtenaar zijn standpunt op rechtsoverweging 3.7.2 van het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, 35 987, onder andere gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met kenmerk LJN AD6058. In dit arrest heeft de Hoge Raad ten aanzien van een onjuiste objectafbakening het volgende overwogen. Indien ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden voor elk waarvan een beschikking is gegeven, terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, moeten de afzonderlijke waardebeschikkingen vernietigd worden. De heffingsambtenaar kan vervolgens voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven. Naar het oordeel van de rechtbank is van de door de Hoge Raad genoemde situatie in dit geval geen sprake. 
    
    2.6.De heffingsambtenaar heeft een WOZ-beschikking afgegeven voor het object [de bouwgrond] en één voor het object [perceel]. De WOZ-beschikkingen vermelden geen grondoppervlakten. De grondoppervlakte is ook alleen van belang voor de waarde. Het gegeven dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te kleine oppervlakte bij [de bouwgrond] en blijkbaar van een te grote oppervlakte bij [perceel] maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. 
    
    
      2.7.Wat in 2.6 is overwogen leidt er toe dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, waarbij voor de bouwgrond wordt uitgegaan van een oppervlakte van 512 m². Daartoe heeft hij een taxatieverslag overgelegd, aangevuld met grondstaffels, waarin de waardering van de bouwgrond als volgt is onderverdeeld:
      Woning 20 % gereed: 	€   44.240
      Grond bij woning:      	€ 220.789
    
    
    2.8.Belanghebbende heeft verwezen naar een taxatierapport opgemaakt op [datum] 2009 door, [taxateur], taxateur te Boxtel en naar een taxatierapport opgemaakt op [datum] 2010 door de taxateur van de Belastingdienst die beiden de grond hebben gewaardeerd naar een waarde per m² van € 300.	
    
    2.9.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit taxatieverslag niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de grond op de waardepeildatum juist is vastgesteld. De waarde wordt in dit verslag immers niet onderbouwd met op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten. De ter zitting door de taxateur aangevoerde transacties acht de rechtbank niet aanvaardbaar omdat niet voldoende inzichtelijk is gemaakt of en in welke mate met de onderlinge verschillen met de bouwgrond rekening is gehouden. De rechtbank vermag voorts niet inzien dat de door belanghebbende aangevoerde taxaties onjuist zijn. De rechtbank wijst met name op de inhoud van het taxatieverslag van de Belastingdienst, waaruit blijkt dat de reden voor taxatie de overdracht in familiesfeer is geweest, dat het uitgangspunt is geweest de waarde in het economische verkeer en dat de taxateur van de Belastingdienst de waarde van € 300 per m² zoals bepaald door de taxateur van belanghebbende, gezien de locatie, de ligging en de vorm van het perceel kan volgen. 
    
    2.10.De waardering van het gedeelte van de woning dat gereed is volgt de rechtbank wel. De heffingsambtenaar heeft daartoe verklaard dat hij is uitgegaan van een bouwsom van € 220.000 en dat op 4 december 2009 door een bevoegde ambtenaar is geconstateerd dat 20% van de woning gereed was. De rechtbank acht dit aannemelijk.
    
    2.10.De rechtbank stelt de waarde van de bouwgrond dan ook vast op € 197.000 (512 m² x € 300 = (afgerond) € 153.000 voor de grond en € 44.000 voor de woning). 
    
    2.11.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
    
    2.12.De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de reiskosten die belanghebbende in verband met het verschijnen ter zitting heeft moeten maken. Deze kosten zijn op basis van openbaar vervoer, tweede klasse, € 5,20. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld. 
    
    Deze uitspraak is gedaan op 4 november 2011 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14 november 2011.
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.