ECLI:NL:RBBRE:2011:BU2833, Rechtbank Breda, 13-09-2011, 11/2430
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2011-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 
      
      Bij de waardebepaling van een tussenappartement kan een penthouse als vergelijkingsobject worden gebruik, maar dan moet wel rekening worden gehouden met de omstandigheid dat een penthouse in een hogere prijsklasse ligt dan een tussenappartement.

RECHTBANK MIDDELBURG
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 11/2430
    
    Uitspraakdatum: 13 september 2011
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Veere,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 21 april 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het appartement] (het appartement), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2011 in Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
    
     
    1.Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -verklaart het beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.168.000;
      -vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      -veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 45,20;
      -gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
    
    
    2.Gronden
    
    2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van het appartement vastgesteld op € 1.352.000. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012. De waardepeildatum is 1 januari 2010. Op het aanslagbiljet is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd. 
    
    2.2.In geschil is de waarde van het appartement op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.147.825.
    
    2.3.De bewijslast inzake de juistheid van de aan het appartement toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van het appartement onderbouwd met een taxatierapport van 27 mei 2011, opgemaakt door [taxateur], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het appartement getaxeerd op € 1.352.000. Bij de waardebepaling heeft de taxateur rekening gehouden met de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten [object A] en [object B]. Het taxatierapport bevat gegevens en fotomateriaal van het appartement en van de ter vergelijking opgevoerde objecten.
     
    2.4.De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde van het appartement heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoop¬prijzen die rondom de peildatum voor twee andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering geeft van de gezochte waarde. 
    
    2.5.Met partijen is de rechtbank van oordeel dat [object A], ondanks het feit dat het een penthouse is en het appartement van belanghebbende een tussenappartement is, het best vergelijkbare object is, omdat het gelegen is in hetzelfde appartementengebouw als het appartement van belanghebbende. [object B] is volgens partijen minder vergelijkbaar vanwege de ligging aan zee en de uitstraling. De rechtbank is het hier mee eens, zodat zij in de vergelijking alleen [object A] zal meenemen.  
    
    2.6.De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat [object A] een totale (bruto) inhoud van 1.850 m³ heeft en het appartement van belanghebbende een (bruto) inhoud van 904 m³. De inhoud is door de taxateur berekend op basis van de bouwtekeningen. Nu belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud onjuist is berekend, zal de rechtbank van die inhoud uitgaan. De heffingsambtenaar hanteert dan voor het vergelijkingsobject een waarde van € 1.264 per m³ en voor het appartement € 1.466 per m³. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de lagere waarde per m³ voor het penthouse kan worden verklaard door het afnemend grensnut van het grotere vergelijkingsobject ten opzichte van het kleinere appartement. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aldus onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat een penthouse in het algemeen in een substantieel hogere prijsklasse valt dan een tussenappartement, omdat het zoveel verschilt in type en uitstraling. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat dat in dit geval anders is. Daarvan uitgaande heeft de heffingsambtenaar de juistheid van de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
    
    2.7.Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, evenmin de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft een berekening gemaakt op basis van de prijs per m² van het penthouse met een correctie voor de kleinere balkons. Deze berekening acht de rechtbank te grof, nu in het geheel geen rekening wordt gehouden met de inhoud van beide appartementen. De rechtbank zal de waarde van het appartement dan ook zelf vaststellen. De rechtbank ziet, zoals in 2.6. is overwogen, geen reden om bij het appartement een hogere prijs per m³ toe te passen dan bij het penthouse. Rekening houdend met de garage van € 11.250, de berging van € 3.000 en het terras van € 11.900 heeft de rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld op afgerond € 1.168.000 en het beroep gegrond verklaard. 
    
    2.8.De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van reiskosten van € 45,20. Nu de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard hiermee akkoord te kunnen gaan, heeft de rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld dit bedrag te vergoeden. 
    
    Aldus gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en door deze en mr. M.J. van Balkom, griffier, ondertekend.
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Uitgesproken in het openbaar op 13 september 2011.
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 27 september 2011.
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch behandelt het hoger beroep namens het gerechtshof te ‘s-Gravenhage. 
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.