ECLI:NL:GHARN:2012:BV9127, Gerechtshof Arnhem, 06-03-2012, 11/00453 en 11/00459
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Hof stelt waarde van woning in goede justitie vast.

GERECHTSHOF ARNHEM		
      Sector belastingrecht
    
    
    
      nummers 11/00453 en 11/00459 
      uitspraakdatum: 6 maart 2012
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 27 april 2011, nummers 09/986 en 10/1189 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn (hierna: de Ambtenaar).
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2009 – per waardepeildatum 1 januari 2008 – vastgesteld op € 626.000. 
    
    1.2	Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 mei 2009 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
    
    1.3	De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2010 – per waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 645.000. 
    
    1.4	Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op het bezwaar van 28 mei 2010 heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. Nadien heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2010 ambtshalve verminderd tot € 600.000.
    
    1.5	Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gezamenlijk behandeld en bij uitspraak van 27 april 2011 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 621.000 en de waarde voor het kalenderjaar 2010 op € 600.000.
    
    1.6	Belanghebbende heeft bij brief van 7 juni 2011, ingekomen bij het Hof op 9 juni 2011, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
     
    
    1.7	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur A.
    
    1.8	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    2.	Feiten 
    
    2.1	Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met garage. De woning is een gemeentelijk monument. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.391 m². 
    
    2.2	Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 1 januari 2007 gekocht voor een bedrag van € 600.000.
    
    2.3	De Ambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank twee taxatierapporten overgelegd, opgesteld door B en gedagtekend 30 oktober 2009 respectievelijk 24 september 2010. Bij de taxatie van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
    
    
      Woning	Bouwjaar	Grond	Inhoud	Verkoopdatum	Verkoopprijs
      a-straat. 2	1950	730 m2	625 m3	01/02/2008	€ 835.000
      b-straat 1	1932	880 m2	669 m3	09/03/2007	€ 700.000
      c-straat 1	1933	1.110 m2	938 m3	02/07/2007	€ 916.500
    
    
    Bij de taxatie van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
    
    
      Woning	Bouwjaar	Grond	Inhoud	Verkoopdatum	Verkoopprijs
      d-straat 1	1952	916 m2	741 m3	01/10/2008	€ 875.000
      a-straat 2	1950	730 m2	625 m3	01/02/2008	€ 835.000
      e-straat 1	1932	1.100 m2	707 m3	26/08/2009	€ 590.000
    
    
    
    3.	Geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 respectievelijk 1 januari 2009. 
    
    3.2	Belanghebbende betoogt dat bij de waardevaststelling is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak, onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud en met de omstandigheid dat de onroerende zaak een gemeentelijk monument is.
    
    3.3	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de vastgestelde waarden voor beide jaren tot € 580.000.
    
    3.4	De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      Zitting
      4.1	Belanghebbende heeft ter zitting erover geklaagd dat hij is overvallen door de aanwezigheid ter zitting van taxateur A. Het Hof merkt daarover het volgende op. A is ter zitting niet verschenen als deskundige in de zin van artikel 8:60, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), maar tot bijstand van de Ambtenaar en om (eventueel) het eerder door de Ambtenaar in verband met de op hem rustende bewijslast (zie 4.3) overgelegde taxatierapport nader toe te lichten. Een mededeling als bedoeld in art. 8:60, vierde lid, van de Awb behoeft dan niet te worden gedaan.
    
    
    
      Waarde
      4.2	Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    4.3	Belanghebbende bepleit voor beide kalenderjaren gemotiveerd een lagere waarde dan de vastgestelde waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
    
    
      Kalenderjaar 2009
      4.4	In een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (zie HR 29 november 2000, nr. 35797, LJN: AA8610, NTFR 2001/148).
    
    
    4.5	Gelet op dit arrest gaan de Ambtenaar en belanghebbende – naar het oordeel van het Hof terecht – ervan uit dat uitgangspunt voor de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008 (kalenderjaar 2009) vormt de op 1 januari 2007 voor de onroerende zaak betaalde koopprijs van € 600.000 en dat daarbij nog rekening dient te worden gehouden met de waardestijging respectievelijk -daling van de onroerende zaak tussen voornoemde data. 
    
    4.6	Daarop dient, anders dan belanghebbende stelt, niet een aanvullend bedrag van € 20.000 in mindering te worden gebracht wegens achterstallig onderhoud, omdat - zoals de Ambtenaar heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht - de aard en omvang van het achterstallige onderhoud op de waardepeildatum gelijk was aan de aard en omvang daarvan op 1 januari 2007 en die omstandigheid dus is verdisconteerd in de door belanghebbende betaalde koopprijs van € 600.000.
    
     
    4.7	De Ambtenaar stelt dat voor het bepalen van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 de bedoelde koopprijs met 3,5 percent moet worden verhoogd. Hij heeft dit stijgingspercentage echter niet nader onderbouwd, noch in het verweerschrift noch ter zitting. Gelet daarop heeft hij zijn stelling naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt.  
    
    4.8	Belanghebbende stelt daartegenover - op basis van door de NVM met betrekking tot de regio Apeldoorn opgestelde cijfers - dat de prijzen in de betreffende periode met 4,9 percent zijn gedaald. De Ambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd bestreden dat het door belanghebbende aangevoerde percentage maatgevend is voor het bepalen van de waardemutatie van de onroerende zaak in de genoemde periode, onder meer door te wijzen op de grote fluctuaties tussen de kwartaalpercentages en de stijging gedurende het eerste kwartaal van 2009 lopend tot en met het tweede kwartaal van 2010. Gelet hierop heeft naar het oordeel van het Hof ook belanghebbende zijn stelling met betrekking tot de omvang van de waardedaling niet aannemelijk gemaakt.
    
    4.9	Gelet op het hiervoor overwogene stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2009 in goede justitie vast op € 595.000.
    
    
      Kalenderjaar 2010
      4.10	Voor wat betreft het kalenderjaar 2010 betoogt de Ambtenaar dat voor de waardevaststelling moet worden uitgegaan van een methode van vergelijking met referentiewoningen en niet van de geïndexeerde koopsom, aangezien de aankoopdatum (1 januari 2007) te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Gelet op de verstreken termijn van twee jaren vanaf de aankoopdatum van de onroerende zaak, sluit het Hof zich daarbij aan.
    
    
    4.11	Belanghebbende bestrijdt de door de Ambtenaar gestelde inhoud van de woning (744 m³ in plaats van 650 m³). De Ambtenaar heeft in zijn verweerschrift aangekondigd de inhoud te laten nameten en het Hof zo snel mogelijk te berichten over zijn bevindingen. De Ambtenaar heeft echter geen nadere stukken overgelegd. Met hetgeen de Ambtenaar heeft aangevoerd, in het bijzonder zijn niet onderbouwde stellingen ter zitting, heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat - zoals het taxatierapport vermeld - de inhoud van de woning 744 m³ bedraagt. Evenmin blijkt uit het taxatierapport of en op welke wijze rekening is gehouden met de status van gemeentelijk monument van de woning. Op grond van het voorafgaande verwerpt het Hof het taxatierapport van B als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2010. Met hetgeen de Ambtenaar overigens heeft aangevoerd, acht het Hof hem niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 600.000 niet te hoog is.
     
    4.12 	Ter onderbouwing van de waarde van € 580.000 verwijst belanghebbende naar de door hem bepleite waarde voor het kalenderjaar 2009 (eveneens € 580.000) en stelt hij dat rekening moet worden gehouden met een geringe waardestijging ten opzichte van 1 januari 2008 en hogere onderhoudskosten. Met hetgeen hij aanvoert, maakt belanghebbende naar het oordeel van het Hof echter de door hem bepleite waarde niet aannemelijk. 
    
    4.13	Gelet op het hiervoor overwogene stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2010 in goede justitie vast op € 595.000.
     
    Slotsom
    
    Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
    
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      -	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      -	vernietigt de uitspraken op bezwaar,
      -	vermindert de vastgestelde waarde voor zowel het kalenderjaar 2009 als het kalenderjaar 2010 tot € 595.000,
      -	gelast dat de gemeente Apeldoorn aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. M.J. Peters, voorzitter, mr. C.M. Ettema, mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2012.
    
    De voorzitter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen. In haar plaats tekent mr. Ettema. 
    
    De griffier,			Namens de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    (S. Darwinkel)		(C.M. Ettema)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 maart 2012
     
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.