ECLI:NL:GHARN:2010:BL7946, Gerechtshof Arnhem, 09-03-2010, 09-00215
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. 
        Hof stelt waarde van onder NSW gerangschikt landgoed in goede justitie nader vast.

GERECHTSHOF ARNHEM					
      Sector belastingrecht		
    
    
    
    
      nummer 09/00215		
      uitspraakdatum: 9 maart 2010		
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 20 mei 2009, nummer 07/1810 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Heerde, (hierna: de Ambtenaar),
    
    betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
      1.	Ontstaan en loop van het geding
      1.1.	Bij beschikking van 31 maart 2007 heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z, voor het kalenderjaar 2007 - naar de waardepeildatum 1 januari 2005 - vastgesteld op € 2.333.000.
      1.2.	Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2007 de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.662.000.
      1.3.	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). Bij uitspraak van 20 mei 2009 heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.077.000.
      1.4.	Belanghebbende heeft bij brief, ingekomen bij het Hof op 17 juni 2009, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      1.5. 	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2010 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Tevens is de Ambtenaar is verschenen. Het Hof heeft ter zitting het onderzoek gesloten.
      1.6.	Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      2.	Feiten
    
    
    2.1. 	Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2003. De inhoud van de woning is 3.265 m³ en de oppervlakte van het perceel is 51.780 m². De inhoud van de kelder, die deel uitmaakt van de woning, bedraagt ongeveer 1.000 m³. De ondergrond van de bebouwde oppervlakte bedraagt in totaal 302 m². De onroerende zaak maakt deel uit van een landgoed dat sinds 29 juni 2006 is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW).
    
    2.2. 	Belanghebbende heeft de onroerende zaak in september 2006 gekocht voor € 1.950.000.  
    
    
    3. 	Geschil
    
    3.1. 	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende betwist de juistheid van het door de Ambtenaar ingebrachte taxatierapport en betoogt dat de aankoopprijs van € 1.950.000 als uitgangspunt moet worden genomen voor de waardering van de onroerende zaak. Uitgaande van deze aankoopprijs dient de waarde te worden vastgesteld op € 815.000, aldus belanghebbende. Verder heeft belanghebbende betoogd dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, doordat alle overige NSW-landgoederen binnen de gemeente Heerde, die alle veel groter zijn, een veel lagere WOZ-waarde kennen.
    
    3.2. 	De Ambtenaar verdedigt de door de Rechtbank verminderde waarde van € 1.077.000.
    
    
    4. 	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. 	Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    4.2. 	Ingevolge artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een woning die deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is.  
    
    
    
    
    
    
    
    
      4.3. 	Op grond van artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking de onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Gelet op deze bepaling gaan partijen uit van de juiste opvatting dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak niet het volledige perceel maar slechts de ondergrond van de bebouwing, met een oppervlakte van 302 m², in aanmerking wordt genomen (vgl. HR 5 februari 2010, 
      nr. 09/02245, LJN BL1949).  
    
    
    4.4. 	Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 24 januari 2008 door taxateur A opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.077.000. Bij deze taxatie is uitgegaan van een waarde van € 500 per m³, maar rekening houdend met een zogenoemde instandhoudingsfactor – welke voortvloeit uit het bepaalde in artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ – van 0,62 is uiteindelijk getaxeerd naar een waarde van € 310 per m³. Van het perceel is slechts de ondergrond van de bebouwing van 302 m² in de taxatie betrokken naar een waarde van € 215 per m². Bij deze taxatie zijn de vrijstaande villa’s aan de b-straat 1 te Q (transactiedatum 4 mei 2005) en b-straat 2 te Q (transactiedatum 21 juni 2004) als referentieobject gebruikt:
    
    
      Object	Bouwjaar	Inhoud	Waarde/ m³	Waarde inhoud	Perceel	Waarde/ m² 	Waarde perceel	Bijge-bouwen	Koopsom
      Onroerende zaak	2003	3.265 m³	€ 310	€ 1.012.150	302 m²	€ 215	€   64.930		
    
    									
    
      b-straat 1	1920	1.643 m³	€ 722	€ 1.186.246	23.930 m²	€   15	€ 358.950	€ 110.500	€ 1.585.000
      b-straat 2	1935	1.000 m³	€ 490	€   490.680	3.015 m²	€ 124	€ 373.860	€   15.000	€   760.000
    
    
    
    4.5. 	Belanghebbende heeft ter zitting betoogd dat de in september 2006 betaalde aankoopprijs van € 1.950.000 voor de onroerende zaak als uitgangspunt moet worden genomen voor de waardering van de onroerende zaak. Het Hof onderschrijft dit betoog. Weliswaar is de onroerende zaak ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum aangekocht, maar niettemin kan deze koopsom als richtlijn dienen voor de waardevaststelling van de onroerende zaak. In dit geval bestaat daarvoor zeker aanleiding, nu voornoemde, door de Ambtenaar gebruikte, referentieobjecten wat betreft bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte zeer afwijken van de onroerende zaak.
    
    4.6. Op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling blijft bij de waardevaststelling de waarde van de ongebouwde eigendommen buiten aanmerking. Tussen partijen is niet in geschil dat de oppervlakte hiervan 51.780 m² minus 302 m², ofwel 51.478 m² bedraagt. Gelet op de bij het referentieobject b-straat 1 in aanmerking genomen waarde van € 15 per m², en het gegeven dat bij een grotere kavel de gemiddelde waarde per m² zal afnemen, staat belanghebbende voor de ongebouwde eigendommen een waarde voor van € 12 per m², ofwel € 617.736 in totaal. De Ambtenaar acht een dergelijke waarde te hoog, en heeft ter zitting een waarde bepleit van ten hoogste € 8 per m², ofwel € 411.824 in totaal. Met inachtneming van de zogenoemde instandhoudingsfactor van 0,62 – welke factor tussen partijen niet in geschil is – bepleit belanghebbende voor de gebouwde eigendom aldus een waarde van 0,62 x (€ 1.950.000 - € 617.736), ofwel € 826.004. De Ambtenaar verdedigt in deze benadering een waarde van 0,62 x (€ 1.950.000 - € 411.824), ofwel € 953.669. 
    
    4.7. 	Naar het oordeel van het Hof heeft geen der partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen over een weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ in goede justitie vaststellen op € 890.000. 
    
    
      4.8. 	Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan dit beginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - voor de toepassing van de Wet WOZ lager zijn gewaardeerd 
      (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39953, LJN AT8945). Belanghebbende heeft zelf aangegeven dat de NSW-landgoederen waarmee zijn onroerende zaak vergeleken moet worden, wat betreft omvang veel groter zijn. Dit verschil brengt reeds mee dat niet kan worden gesproken van identieke objecten, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
    
    
    4.9. 	Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
    
    
      5.		Proceskosten
      Het Hof vindt aanleiding de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door belanghebbende gemaakte reiskosten vastgesteld op € 33.
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      Het Hof: 
      - 	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;
      - 	vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar; 
      - 	vermindert de vastgestelde waarde tot € 890.000;
      -	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van 
      € 33;
      -	gelast dat de gemeente Heerde het door belanghebbende betaalde griffierecht van 
      € 110 aan hem vergoedt. 
    
    
    
     
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, 
      mr. J. van de Merwe en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van 
      mr. N. ten Broek als griffier. 
    
    
    De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2010.
    
    
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    (N. ten Broek)						(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 9 maart 2010
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 
      de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
      postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
    
    
    
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.