ECLI:NL:RBUTR:2006:AY3549, Rechtbank Utrecht, 05-07-2006, SBR 05-3283
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2006-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waardering van een agrarische boerderij met bijbehorende gronden en opstallen. Het object is vergeleken met twee woonboerderijen. De vraag hierbij is of het object ook zonder meer als woonboerderij mag worden gebruikt. Verweerder heeft niet onderzocht en derhalve niet aannemelijk gemaakt of een verzoek om vrijstelling ex artikel 19 WRO zal slagen. De enkele verwijzing naar artikel 19 WRO is onvoldoende

RECHTBANK UTRECHT
      Sector bestuursrecht
    
    
    zaaknummer: SBR 05/3283
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juli 2006 inzake
    
    [X], wonende te [Z], eiseres,
    
    tegen
    
    de heffingsambtenaar van de geme[P]] verweerder.
    
    
      Inleiding
      1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 22 september 2005, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 31 maart 2005 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € [..] naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
    
    
    1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 7 juni 2006, waar eiseres is verschenen bij [A B.V.]. Namens verweerder zijn verschenen [B], werkzaam bij de gemeente [P], en [C]
    
    
      Overwegingen
      2.1 Bij wet van 15 september 2005 tot gemeentelijke herindeling van een deel van de [P] [P] en [P] per 1 januari 2006 opgeheven en is per diezelfde datum de gemeente [P] ingesteld. De gemeente [P] bestaat uit het grondgebied van genoemde opgeheven gemeenten. 
      Op grond van het bepaalde in artikel 5, aanhef en onderdeel a, van genoemde herindelingswet juncto artikel 39, tweede lid, van de Wet algemene regels herindeling komt de bevoegdheid tot het heffen en invorderen van gemeentelijke belastingen in het gebied van de (voormalige) gemeente [P] over een belastingjaar dat vóór de datum van herindeling is aangevangen toe aan de organen en ambtenaren van de gemeente [P]. Gelet hierop is thans de heffingsambtenaar van de gemeente [P] verweerder ten aanzien van het geschil over het bestreden besluit.
    
    
    2.2 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
    
    
      2.3 Het object betreft een boerderij met bedrijfsopstallen en bijbehorende grond. Uit het op verzoek van verweerder door [C] voornoemd, opgemaakte taxatierapport van 26 januari 2006 blijkt dat de boerderij omstreeks 1900 is gebouwd en dat de woning een bruto-inhoud heeft van circa 693 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 281.820 m², waarvan er 3.750 m² in de waardering is betrokken. Aan bijgebouwen is er voorts:
      - opslag/magazijn: 96 m²;
      - de deel: 195 m²;
      - hooi- en stroschuur: 100 m²;
      - open frontstal: 360 m²;
      - gesloten werktuigenberging/wagenloods: 130 m²;
      - stal-/nachtverblijf: 117 m²;
      - open werktuigenberging/wagenloods: 168 m².
      Ter onderbouwing van de waardebepaling is het object in de uitspraak op bezwaar vergeleken met de volgende referentiewoningen in [P]:
      [b-straat], op 2 september 2003 verkocht voor € 1.025.000,-; en
      [c-straat], op 2 april 2001 verkocht voor € 765.754,-.
    
    
    2.4 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat het object een verpacht landbouwbedrijf betreft met een bedrijfswoning en diverse bedrijfsgebouwen. Het bedrijf wordt door de pachter geëxploiteerd als melkveehouderijbedrijf, waarbij de pachter de bedrijfswoning bewoont. Ter zake van de vergelijking met de referentiewoning aan de [b-straat] heeft eiseres aangevoerd dat dit een woonboerderij betreft met een inhoud van 1.400 m³, een woonoppervlakte van 250 m² en een totale grondoppervlakte van 19.275 m². Ook de referentiewoning aan de [c-straat] betreft inmiddels een woonboerderij, met een inhoud van 620 m³, een oppervlakte van 1.100 m² en een totale grondoppervlakte van 36.030 m². Nu deze woonboerderijen aan de actieve agrarische bedrijfsvoering zijn onttrokken en als woning in gebruik zijn genomen, had verweerder deze vergelijking niet kunnen maken, aldus eiseres. Ten slotte heeft eiseres gesteld dat de waarde van het object op € 381.500,- had moeten worden vastgesteld.
    
    2.5 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Aangezien verweerder ten aanzien van de bedrijfswoning de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
    
    
      2.6 Niet in geding is dat de referentiewoning aan de [b-straat] een woonboerderij is, die reeds ten tijde van de verkoop als zodanig werd gebruikt. Voorts staat vast dat de referentiewoning aan de [c-straat] na voornoemde verkoop duurzaam aan de agrarische bedrijfsuitoefening is onttrokken en eveneens als woonboerderij in gebruik is genomen.
      Het object daarentegen is nog steeds bestemd en ingericht als agrarisch bedrijf en wordt ook als zodanig gebruikt.
    
    
    
      2.7 Verweerder heeft onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 11 februari 2004 (www.rechtspraak.nl, LJN: AO5610) aangevoerd - kort gezegd - dat een woonboerderij voor wat betreft de waardering in het kader van de Wet WOZ mag worden vergeleken met een agrarische boerderij. Er is volgens verweerder derhalve geen belemmering om deze transacties mee te nemen bij de waardevaststelling van het object, te meer nu hierbij tevens rekening is gehouden met alle relevante waardebepalende verschillen, aldus verweerder.
      Ter zitting heeft verweerder hieraan toegevoegd dat het object ook als woonboerderij kan worden gebruikt, gelet op de algemene mogelijkheid om met toepassing van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vrijstelling te verlenen van de ter plaatse geldende planvoorschriften. 
    
    
    2.8 De rechtbank stelt voorop dat, blijkens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer de uitspraak van 20 december 2002, www.rechtspraak.nl, LJN: AF2256), bij de waardering ingevolge de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met beperkingen die uit wettelijke voorschriften, waaronder begrepen bestemmingsplanvoorschriften, voortvloeien. Door verweerder is niet weersproken dat burgerbewoning van de bedrijfswoning op grond van het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan. Verweerder heeft aangevoerd dat voor de burgerbewoning van de gehanteerde referentiewoningen (kennelijk) ook vrijstelling is verleend van het geldende bestemmingsplan en dat voor onderhavig object ook vrijstelling zal kunnen worden verleend. Uit het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder dat standpunt alleen heeft gebaseerd op de in artikel 19 van de WRO genoemde bevoegdheid om vrijstelling van de planvoorschriften te verlenen. De heffingsambtenaar heeft geen onderzoek gedaan naar de omstandigheden waarin vrijstelling is verleend voor de burgerbewoning van de referentiewoningen en heeft evenmin de kansrijkheid onderzocht van een aanvraag om vrijstelling ten behoeve van onderhavig object.
        
    De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee miskent dat het al dan niet verlenen van vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van de WRO, (mede) afhankelijk is van een aantal factoren. Voor de vraag of een potentiële koper erop zal vertrouwen dat met toepassing van artikel 19 van de WRO vrijstelling zal kunnen worden verleend van het bestemmingsplan is onder meer van belang of daarvoor een goede ruimtelijke onderbouwing zal kunnen worden gegeven, de (on)mogelijkheden ingevolge het Streekplan, of aannemelijk is dat Gedeputeerde Staten daarvoor een verklaring van geen bezwaar zullen afgeven en het gewicht van belangen van derden (omwonenden). Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat ten behoeve van burgerbewoning van het object vrijstelling zal kunnen worden verleend van het bestemmingsplan. De rechtbank ziet ondersteuning voor dit oordeel in de uitspraak van de Hoge Raad van 9 juni 2006 (www.rechtspraak.nl, LJN: AX7319).
    
    2.9 De rechtbank merkt in dit verband nog op dat het feitelijk gebruik dat thans van het object wordt gemaakt, alsmede dat het object thans is verpacht, niet van belang is. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is van belang welke prijs de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding wil betalen voor het object. Daarbij dient alleen rekening te worden gehouden met verplichtingen waardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan beperkt wordt, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker. 
    
    2.10 Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de genoemde referentiewoningen zonder nader onderzoek en nadere motivering niet vergelijkbaar zijn met het object. De bestreden uitspraak is genomen in strijd met het bepaalde in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dat het bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis vergaart omtrent de relevante feiten. Ook is de uitspraak op bezwaar in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb waarin is bepaald dat de beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering. 
    
    2.11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eiseres gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd. In dit geval ziet de rechtbank aanleiding verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten zijn op grond van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 322,-).
    
    
      Beslissing
      De rechtbank Utrecht,
    
    
    3.1 verklaart het beroep gegrond;
    
    3.2 vernietigt de uitspraak van 22 september 2005;
    
    3.3 draagt verweerder op om binnen zes weken na bekendmaking van deze uitspraak een nieuwe uitspraak op het bezwaar te nemen;
    
    3.4 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- aan haar vergoedt;
    
    3.5 veroordeelt verweerder in de kosten van eiseres in dit geding ten bedrage van € 644,-;		
    
    3.6 wijst de gemeente [P] aan als de rechtspersoon die de onder 3.4 en 3.5 genoemde bedragen dient te betalen.
    
    Aldus vastgesteld door mr. R.P. den Otter en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2006.
    
    De griffier:					 De rechter:
    
    
    
    
    mr. M.E. Companjen				 mr. R.P. den Otter
     
    						 
     Afschrift verzonden op:
    
    Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
    
    
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.