ECLI:NL:GHAMS:2008:BD5318, Gerechtshof Amsterdam, 18-06-2008, 06/00534
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2008-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering van ongesplitste huurwoning. Er dient te worden uitgegaan van de veronderstelling dat de woning niet is verhuurd en afzonderlijk verkocht kan worden. Om te kunnen voldoen aan die laatste fictie dient er vanuit te worden gegaan dat sprake is van een gesplitste woning. Geen vertrouwen te ontlenen aan passage in brochure van een andere gemeente.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      Kenmerk 06/00534
    
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    
      [X],
      wonende te Amsterdam,
      belanghebbende,
      gemachtigde mr. A.I. de Haan,
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/563 van de rechtbank Amsterdam van 2 november 2006 in het geding tussen 
    
    belanghebbende 
    
    en 
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1 A] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 204.500.
    
    
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 1 december 2005, het bezwaarschrift gegrond verklaard en de waarde van de woning na hertaxatie verminderd tot € 167.000.
      Bij uitspraak van 2 november 2006, verzonden op 3 november 2006, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde verminderd tot een bedrag van € 157.000.
      Tegen deze uitspraak heeft gemachtigde namens belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 8 december 2006, dat op dezelfde dag bij het Hof is ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 23 januari 2007 dat bij het Hof op 25 januari 2007 is ingekomen. Bij het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar incidenteel hoger beroep ingesteld. 
    
    
    Gemachtigde heeft een verweerschrift ingediend ter zake van het incidenteel hoger beroep bij brief van 27 februari 2007, bij het Hof binnengekomen op 28 februari 2007. 
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    Op 23 juli 2007 heeft belanghebbende zoals aangekondigd ter zitting nadere informatie aan het Hof gezonden. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden. Partijen hebben ter zitting verklaard geen behoefte te hebben aan een nadere stukkenwisseling over deze informatie. 
    
    
    2.	Overwegingen
    
    2.1. Feiten
    
    De uitspraak van rechtbank vermeldt, voor zover hier van belang, de volgende feiten, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: 
    
    2.1. Eiser is gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1 a] te Amsterdam (hierna: de woning). De woning betreft een appartement met bijbehorende berging, gebouwd in 19[xx], met een oppervlakte van 77 m². Op de begane grond van het gebouw waarin de woning is gelegen is op nr. [1] een bakkerij gevestigd.
    
    Het Hof stelt in aanvulling daarop nog de volgende feiten vast. De woning is een huurwoning en maakt deel uit van een flatgebouw. Het gebouw is niet gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in Boek 5, Titel 9, van het Burgerlijk Wetboek. 
    
    2.2. Geschil
    
    In geschil is of, en zo ja in hoeverre, bij de vaststelling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden met het feit dat de woning niet gesplitst is. Indien het Hof zal oordelen dat dat niet het geval is, leggen partijen zich neer bij de waarde zoals die door de rechtbank is vastgesteld, te weten € 157.000.
    
    2.3. Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft, voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
    
    4.4.2. Artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet (…) bepaalt dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt wordt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
    
    4.4.3. Niet in geschil is dat de woning afzonderlijk verhuurbaar is en ook afzonderlijk verhuurd wordt. Uit het systeem van de Wet (…) volgt derhalve dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt. Het gaat derhalve niet om de waarde van het pand als geheel, zoals eiser in feite stelt, maar om de waarde van de afzonderlijke delen ervan. De vraag of een onroerende zaak al dan niet gesplitst is, is in dat geval ook niet van belang, nu dit geen omstandigheid betreft waarmee bij de waardering van de woningen rekening wordt gehouden. 
    
    4.4.4. Eisers beroep op het arrest van de Hoge raad van 11 november 2005, gepubliceerd in BNB 2006/13 kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin slagen. In voornoemd arrest was er sprake van een waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die – doordat niet elke koper de zaak zou mogen bewonen – de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt. Naar het oordeel van de rechtbank wordt door een splitsing die aan strenge wettelijke regels is onderworpen de kring der gegadigden echter niet beperkt. Niet valt in te zien hoe dit tot gevolg heeft dat niet iedere koper de zaak zou mogen bewonen. Deze grief van eiser faalt derhalve.
    
    2.4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding, waaronder het proces-verbaal van de zitting van het Hof. 
    
    2.5. Beoordeling van het geschil
    
    
      2.5.1. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de heffingsambtenaar ten onrechte naast de fictie genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet, de fictie hanteert dat een woning, die een ongesplitst deel uitmaakt van een grotere onroerende zaak, zoals de woning, geacht wordt te zijn gesplitst in een appartementsrecht. 
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het gebruik van de ficties zoals die zijn vermeld in de artikelen 16, aanhef en onderdeel c, artikel 17, tweede lid, artikel 18, eerste lid, en artikel 19 eerste lid, van de Wet niet kan leiden tot een hogere waarde van de woning van belanghebbende dan de waarde in het economische verkeer van een niet gesplitste huurwoning. Volgens belanghebbende kan moeilijk worden volgehouden dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat een (nog) niet gerealiseerde splitsing, die naar algemeen bekend is een waardevermeerdering tot gevolg heeft, de waarde van de onroerende zaak verhoogt reeds voordat die splitsing heeft plaatsgevonden. Hij ziet voor deze opvatting steun in het gestelde in artikel 17, zesde lid, van de Wet. Volgens belanghebbende lijkt het stelsel van de Wet met zich te brengen dat enkel rekening wordt gehouden met door de eigenaar veroorzaakte waardedrukkende effecten en dat overige waardedrukkende effecten buiten beschouwing dienen te blijven. 
    
    
    2.5.2. Belanghebbende neemt voorts het standpunt in dat bij de waardebepaling uit moet worden gegaan van de door hem zo genoemde “natuurlijke staat” van een gebouw waarin het zich bevond ten tijde van de oprichting. Het is volgens hem niet te verdedigen dat de eigenaar van een ongesplitst gebouw die het gebouw in geheel lege staat heeft verworven voor een reële (het Hof begrijpt: marktconforme) prijs, voor de toepassing van de Wet wordt aangeslagen voor een substantieel hogere waarde dan de werkelijke waarde in het economische verkeer. Volgens belanghebbende is het mogen toepassen van een dergelijke fictie door de wetgever ook nimmer en nergens tot uitdrukking gebracht en eerdere jurisprudentie heeft dit naar het oordeel van belanghebbende miskend. 
    
    2.5.3. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de ficties in de Wet met zich brengen dat een ongesplitste huurwoning als die van belanghebbende moet worden gewaardeerd alsof de woning leeg is, op eigen grond staat en onmiddellijk leeg geleverd zou kunnen worden. De waarderingsvoorschriften in de Wet hebben, volgens de heffingsambtenaar, onder meer als gevolg dat woningen getaxeerd worden alsof zij afzonderlijk verkoopbaar zijn (of wel alsof zij gesplitst zijn), hoewel dat in werkelijkheid niet altijd het geval is, niet altijd kan of zelfs niet mag. Het gebruik van de ficties is volgens de heffingsambtenaar vaak een aanzienlijk waardeverhogende factor bij het taxeren van “niet gesplitste” woningen. De heffingsambtenaar acht zijn zienswijze bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, LJN AO 9861, BNB 2004/233. 
     
    2.5.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbende moet worden aangemerkt als een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet.
    
    2.5.5. Artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet luidt als volgt:
    
    
      1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
      2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
    2.5.6.  De wetsgeschiedenis bevat onder meer de volgende toelichting hierop: 
    
    
      'De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijging de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.'
      Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44.
    
    
    
      'Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid (Hof: van artikel 17 van de Wet woz), bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.'
      Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44.
    
    
    2.5.7. Op grond van het voorstaande dient te worden uitgegaan van de veronderstelling dat de woning niet is verhuurd  en afzonderlijk verkocht kan worden. Om te kunnen voldoen aan de in de fictie opgenomen voorwaarde dat de zaak afzonderlijk verkocht kan worden, dient er naar het oordeel van het Hof vanuit te worden gegaan dat sprake is van een gesplitste woning. De omstandigheid dat de woning hierdoor een andere (hogere) waarde in het economische verkeer kan krijgen, is een direct gevolg van de fictie. Dit oordeel is in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, LJN AO 9861, BNB 2004/233. Uit dit arrest leidt het Hof tevens af dat artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet niet van invloed is op de waardevaststelling van de woning. In dit oordeel ligt besloten dat de waarde in het economische verkeer van een gebouw waarin meerdere onroerende zaken als bedoeld in de Wet zijn begrepen, kan afwijken van het totaal van de vastgestelde waarden van die onroerende zaken. 
    
    2.5.8. Het voormelde oordeel houdt tevens een verwerping in van de standpunten van belanghebbende dat voor de waardering van een gebouw dient te worden uitgegaan van de natuurlijke staat van dat gebouw en dat niet de bedoeling van de wetgever is geweest om door gebruik van de ficties in de Wet tot een hogere waarde te komen van een gebouw dan de waarde in het economische verkeer en dat de belastingheffer pas aanspraak kan maken op een door hem veronderstelde waardevermeerdering als deze waardevermeerdering zich daadwerkelijk heeft voorgedaan. 
    
    2.5.9. Met betrekking tot belanghebbendes beroep op artikel 18, eerste lid, van de Wet overweegt het Hof als volgt. Dit artikellid luidt: 
    
    1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
    
    In de parlementaire behandeling is over dit artikellid staat onder meer het volgende opgemerkt: 
    
    
      'Ingevolge de bestaande tekst wordt een onroerende zaak gewaardeerd naar de fysieke toestand van die zaak bij het begin van het vierjaarstijdvak, doch naar het prijspeil van de twee jaren daarvoor gelegen waardepeildatum. De bereikte uniformering van de waardepeildatum, welke gepaard gaat met een vergaande benutting van de beschikbare taxatiecapaciteit, heeft ons aanleiding gegeven te bezien in hoeverre de druk op de taxatiecapaciteit in de aanvangsfase van de werking van de Wet WOZ kan worden verminderd. Naar onze mening kan het samenvallen van de beoordeling van de fysieke toestand van een onroerende zaak met de waardepeildatum daartoe een bijdrage leveren omdat een herbeoordeling van de staat van de zaak aan de vooravond van het waardetijdvak daardoor achterwege kan blijven. Weliswaar brengt deze wijziging mee dat ná de waardepeildatum doch voor de aanvang van het waardetijdvak opgetreden belangrijke veranderingen in de staat van de onroerende zaak voortaan - net als veranderingen tijdens het waardetijdvak - ertoe leiden dat de waarde opnieuw moet worden bepaald en vastgesteld, doch de per saldo te bereiken voordelen voor de uitvoeringspraktijk overheersen.'
      Derde NvW, Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 18, blz. 7.
    
    
    2.5.10. Naar het oordeel van het Hof zien de in artikel 18, eerste lid, van de Wet opgenomen woorden “staat waarin de zaak verkeert” niet op de juridische staat van de woning maar enkel op de fysieke staat. Belanghebbendes opvatting vindt derhalve geen steun in het recht. 
    
    2.5.11. Met betrekking tot belanghebbendes beroep op artikel 19, eerste lid, van de Wet overweegt het Hof als volgt. Artikel 19, eerste lid, van de Wet (tekst van 1 januari 2002 tot en met 31 december 2006) luidt als volgt: 
    
    
      Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
      a. 	opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken, of
      b. 	wijziging als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, of
      c. 	een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
    
    
    In de parlementaire behandeling is hierop de volgende toelichting gegeven: 
    
    
      'Artikel 19 van de Wet WOZ somt de gevallen op waarin zich na de waardepeildatum voordoende feiten en omstandigheden aanleiding geven opnieuw de waarde te bepalen van een of meer onroerende zaken. In de onderdelen b (waardewijzigingen ingevolge bouw, verbouwing, afbraak etc.) en c (waardewijzigingen wegens bijzondere omstandigheden) zijn, zowel ten gunste van de belanghebbenden als ter beperking van de lasten die uit de uitvoering van de Wet WOZ voortvloeien, drempels aangebracht. Deze drempels brengen met zich mee dat waardewijzigingen van relatief beperkte omvang niet leiden tot een nieuwe waardebepaling en-vaststelling op de voet van de Wet WOZ.
      Hoewel de tot een nieuwe waardebepaling en -vaststelling aanleiding gevende feiten, bedoeld in onderdeel a, technisch gezien van een andere orde zijn dan die waarop de onderdelen b en c doelen, bestaat bij nader inzien ook voor de onder onderdeel a vallende situaties de behoefte af te zien van een nieuwe waardebepaling en -vaststelling indien het gaat om gebeurtenissen waarna een oude onroerende zaak, die formeel ophoudt te bestaan omdat die zaak opgaat in een nieuwe onroerende zaak, feitelijk in vrijwel ongewijzigde vorm voortbestaat in die nieuwe onroerende zaak en het verschil in waarde tussen de oude en de nieuwe onroerende zaak betrekkelijk gering is.
      MvT, Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 3, blz. 37 en 38.
    
    
    2.5.12. Deze toelichting kan, naar het oordeel van het Hof, niet anders worden begrepen dan dat artikel 19, eerste lid, van de Wet ziet op gevallen waarin er sprake is van een verandering van de (civiel-)juridische staat van een woning of van fysieke wijzigingen. Het Hof wijst er in dit verband op  dat in geval een onroerende zaak gesplitst wordt een nieuwe beschikking wordt gegeven in verband met de omstandigheid dat er civielrechtelijk een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Indien een woning deel uitmaakt van een gebouw, dat wordt gesplitst in appartementsrechten, brengt deze enkele splitsing voor die woning geen waardeverandering voor de Wet met zich mee. 
    
    2.5.13. Belanghebbende beroept zich voorts op een brochure van de gemeentelijke belastingdienst Utrecht. De tekst luidt volgens de weergave van belanghebbende als volgt: 
    
    Naast de beschikking die eigenaren en gebruikers ontvangen aan het begin van een nieuw WOZ-tijdvak zijn er nog andere situaties waarin men een nieuwe waardebeschikking kan ontvangen. Dat is bijvoorbeeld na een verbouwing, een samenvoeging of een splitsing van een pand. 
    
    Belanghebbende leest in voornoemde tekst dat splitsing expliciet wordt genoemd als een waardeverhogende omstandigheid die na daadwerkelijke realisatie tussen twee tijdvakken kan leiden tot een hogere waarde beschikking. 
    
    2.5.14. Wat er ook zij van de inhoud van de vermelde brochure, belanghebbende heeft geen exemplaar of kopie daarvan overgelegd, de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam is niet gehouden aan uitlatingen die daarin zijn opgenomen. 
    
    2.5.15 Met betrekking tot belanghebbendes beroep op artikel 17, zesde lid, van de Wet oordeelt het Hof van oordeel dat dit artikellid enkel ziet op de verdeling van de totale waarde van een onroerende zaak die is gelegen in meerdere gemeenten. Het vermelde artikellid is derhalve niet van belang voor het onderhavige geschil. 
    
    2.5.16. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd kan niet tot een andersluidend oordeel leiden. 
    
    
    
    2.6. Slotsom
    
    De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat, nu uitgaande van die beslissing, partijen zich neerleggen bij de door de rechtbank vastgestelde waarde, het incidentele hoger beroep geen behandeling meer behoeft. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden, als hiervoor aangegeven. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    3.	Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, J.P.F. Slijpen, lid, en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 18 juni 2008 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.