ECLI:NL:RBUTR:2011:BU4423, Rechtbank Utrecht, 27-04-2011, SBR 10-2777
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-04-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder de in het taxatierapport vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt stuit de rechtbank op het volgende. Het taxatierapport vermeldt dat de gerealiseerde koopsommen van de referentiewoningen zijn geanalyseerd. De rechtbank stelt echter vast dat niet de gerealiseerde koopsommen zijn geanalyseerd, maar de aan de referentiewoningen toegekende WOZ-waarden op basis van de gecorrigeerde transactieprijzen, waarbij alles dat aan de referentiewoningen is veranderd tussen de transportdatum en het begin van het belastingjaar is betrokken.

RECHTBANK UTRECHT
    Sector bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: SBR 10/2777
    
    
    
  
  
    
      1a
    uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
    gemachtigde: A.H.M. van Dijk-de Jong, werkzaam bij de gemeente Baarn.
    
    
  
  
    Inleiding
    1.1 Bij besluit van 28 februari 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] te [woonplaats] (hierna: onroerende zaak) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 815.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: waardepeildatum). Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. 
    
    
      1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 13 augustus 2010 (hierna: bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
    
      1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. 
    
    
    
      1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2011. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur bij [naam] B.V. (hierna: [A] ).
    
    
  
  
    Overwegingen
    
      2.1 Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
      Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    
      2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de referentiewoningen onvergelijkbaar zijn gezien de verschillen in grondoppervlakte met de onroerende zaak. Zijn verzoeken aan verweerder om referentiewoningen te hanteren die zijn gelegen in het [park] , worden sinds 2007 niet gehonoreerd. Voorts acht eiser de referentiewoning [adres] niet geschikt, aangezien de verkoopprijs op basis van onrealistische niet gerealiseerde toekomstplannen van de daardoor gefailleerde koper tot stand is gekomen. Eiser stelt dat de inhoud van [adres] onjuist is. Eiser betoogt dat verweerder in het taxatierapport onjuiste vierkante en kubieke meterprijzen heeft gehanteerd. Zijns inziens heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de onroerende zaak nu deze onderhevig is aan parkeer- en verkeersoverlast. Naar eisers mening is het niet realistisch dat de waarde van de onroerende zaak in 2008 en 2009 hetzelfde is gebleven. Op basis van gemiddelde dalingscijfers voor vrijstaande woningen in het Gooi van het kadaster en de Nederlandse Vereniging voor Makelaars is de waarde van de onroerende zaak € 760.000,-. In het belastingjaar 2008 heeft verweerder een correctie van 8% toegepast op eisers in bezwaar gemaakte waardeberekening. Uit de toepassing van deze correctie op de vastgestelde waarde in het onderhavige belastingjaar volgt volgens eiser een waarde van de onroerende zaak van € 750.000,- op de waardepeildatum. Eiser meent ten slotte dat verweerder in de bestreden uitspraak ten onrechte niet is ingegaan op de door hem in bezwaar gemaakte berekening. Daarbij heeft verweerder zijn conclusies onvoldoende onderbouwd. 
    
    
    
      2.3 Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 815.000,- per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
    
    
    
      2.4 Mede op grond van het taxatierapport van [A] van 27 september 2010 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak correct is vastgesteld. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een in 1975 gebouwde vrijstaande woning, met dakkapel en inpandige garage. Het hoofdgebouw heeft een inhoud van 800 m3. De kavel heeft een oppervlakte van 905 m2. De ligging is gekwalificeerd als 3 (gemiddeld). De onderscheidenlijke kenmerken zijn gekwalificeerd als 3 (voldoende). De taxateur concludeert in het rapport tot een waarde van € 815.000,-. Hij heeft de onroerende zaak vergeleken met drie referentiewoningen, te weten de woningen [adres] , verkocht op 1 september 2008 voor € 805.000,-, [adres] , verkocht op 21 juli 2008 voor € 835.500,- en [adres] , verkocht op 3 november 2008 voor € 1.025.000,-. Ter voorlichting aan eiser merkt de rechtbank op dat het volgens vaste jurisprudentie is geoorloofd dat verweerder de onderbouwing van de waarde in beroep wijzigt, bijvoorbeeld door andere referentiewoningen te kiezen. 
    
    
    
      2.5 Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode is het niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Anders dan eiser stelt, is verweerder, met inachtneming van hetgeen is overwogen in 2.3, derhalve niet gehouden referentiewoningen te hanteren die identiek zijn gelegen, zijnde in het onderhavige geval in het [park] . Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de inhoud van [adres] is vastgesteld aan de hand van bouwtekeningen. De rechtbank acht hiermee eisers stelling dat de inhoud [adres] incorrect is, voldoende weerlegd. 
      Uit vaste rechtspraak volgt dat de waarde in het economisch verkeer de prijs is die door de meestbiedende zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Anders dan eiser betoogt, is hierbij niet relevant wat de motieven zijn van een koper. De rechtbank is niet gebleken dat de verkoop van [adres] niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. De stelling dat de referentiewoning [adres] niet geschikt is, gelet op de niet gerealiseerde toekomstplannen van de koper, treft dan ook geen doel. De omstandigheid dat de koper daardoor gefailleerd is, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak. 
    
    
    
      2.6 In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de ligging, bouwjaar, inhoud, oppervlakte, garages, dakkapellen en aanbouwen van de referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. Aan de hand van de waardeberekening is de prijs per vierkante meter en kubieke meter inzichtelijk gemaakt en is een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen. Bij deze berekening is een staffel toegepast, waardoor de prijs per vierkante dan wel kubieke meter afneemt naarmate de oppervlakte groter wordt. 
    
    
    
      2.7 Bij de beoordeling van de vraag of verweerder de in het taxatierapport vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt stuit de rechtbank op het volgende. Het taxatierapport vermeldt dat de gerealiseerde koopsommen van de referentiewoningen zijn geanalyseerd. De koopsom is berekend naar de waardepeildatum en de waarde van de onderdelen van de onroerende zaak zijn hiermee getaxeerd. De rechtbank stelt echter vast dat niet de gerealiseerde koopsommen zijn geanalyseerd, maar de aan de referentiewoningen toegekende WOZ-waarden op basis van de gecorrigeerde transactieprijzen, waarbij alles dat aan de referentiewoningen is veranderd tussen de transportdatum en het begin van het belastingjaar is betrokken. Ter zitting heeft de rechtbank verweerder gevraagd hierop een toelichting te geven. Verweerder heeft verklaard verwonderd te zijn over de constatering van de rechtbank en meent de vergelijkingsmethode juist te hebben toegepast. Zoals deze rechtbank in zaken over dezelfde gemeente echter reeds eerder heeft overwogen (zie onder meer Rechtbank Utrecht 27 oktober 2010,  SBR 10/77 en SBR 10/501) kan in een dergelijk geval aan het taxatierapport niet de bewijskracht toekomen die verweerder daaraan toegekend wil zien. Immers de waarde voor woningen moet worden bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met marktgegevens. Een waardering door middel van een vergelijking op basis van WOZ-waarden van referentiewoningen - zoals door verweerder is uitgevoerd - is dan ook in strijd met de systematiek van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling.
    
    
    
      2.8 Uitgaande van de koopsommen van de referentiewoningen, gelet op de kenmerken, inhoud, oppervlakte, staat van onderhoud en ligging kan echter niet worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport, het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarbij is vooral de [adres] bepalend. Van de in het taxatierapport vermelde referentiewoningen is de geanalyseerde WOZ-waarde van [adres] niet hoger dan de geïndexeerde verkoopprijs. Deze vergelijking is dus goed bruikbaar voor de onderbouwing dat de waarde van de onroerende zaak die niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Van de beide andere panden is dit bij gebreke aan een op de systematiek van de Wet WOZ toegesneden toelichting minder eenduidig vast te stellen. Voor [adres] - met een vergelijkbare kaveloppervlakte - heeft verweerder een vierkante meterprijs gehanteerd van € 485,- ten opzichte van € 434,- voor de onroerende zaak. Met deze lagere vierkante meterprijs voor de onroerende zaak, acht de rechtbank, anders dan eiser betoogt, voldoende rekening gehouden met de gestelde minder gunstige ligging van de onroerende zaak. 
    
    
    
      2.9 Eiser stelt voorts dat, gelet op de kubieke meterprijs, het hoofdgebouw van de onroerende zaak te hoog is gewaardeerd. Verweerder heeft het hoofdgebouw van [adres] met een inhoud van 548 m3 een waarde toegekend van € 379.764,- ten opzichte van € 418.400,- voor de substantieel grotere inhoud van het hoofdgebouw van de onroerende zaak met een inhoud van 800 m3. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat voor eisers stelling geen aanknopingspunten zijn. 
    
    
    
      2.10 Over de beroepsgrond van eiser dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten opzichte van de vorige waardepeildatum 1 januari 2008 buitensporig is gestegen, overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2009, is de waardestijging of -daling ten opzichte van de voor vorige tijdvakken vastgestelde waarden op zichzelf niet relevant. Het stijgings- of dalingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke stijgings- of dalingspercentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering dan ook niet als maatstaf worden gebruikt. 
    
    
    
      2.11 Gezien hetgeen is overwogen in 2.10 kan evenmin een in het belastingjaar 2008 door verweerder in bezwaar toegepaste correctie op de vastgestelde waarde leiden tot een andere waarde in het onderhavige belastingjaar. Eiser heeft voorts zijn stelling dat het niet realistisch is dat de waarde van de onroerende zaak in 2008 en 2009 hetzelfde is gebleven niet onderbouwd, zodat deze niet aannemelijk is geworden.
    
    
    
      2.12 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. De rechtbank komt dan ook niet meer toe aan de door eiser bepleite waarde.
    
    
    
      2.13 Over de stelling van eiser dat aan de bestreden uitspraak een motiveringsgebrek kleeft, overweegt de rechtbank dat verweerder voldoende is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Daarbij heeft verweerder in beroep een taxatierapport in het geding gebracht en heeft hij ter zitting een toelichting hierop gegeven. Deze stelling slaagt dan ook niet.
    
    
    
      2.14 De door eiser aangevoerde gronden kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. 
    
    
    
      2.15 Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
    
      verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, als rechter, en in het openbaar uitgesproken op 
      27 april 2011.
    
    
    
    
      De griffier:	 De rechter:
    
    
    
    
    
    
      mr. W. Altenaar mr. J.M. Willems
    
    
    
    
      afschrift verzonden op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.