ECLI:NL:GHSHE:2010:BM8449, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-05-2010, 08/00777
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2010-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waardering agrarische onroerende zaak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
      Sector belastingrecht
      Derde meervoudige Belastingkamer
      Kenmerk: 08/00777
    
    
    Uitspraak op het hoger beroep van
    
    
    
      de heer X
      hierna: belanghebbende,
    
    
    tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 17 november 2008, nummer AWB 07/5502 in het geding tussen
    
    belanghebbende 
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Z
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    betreffende de na te noemen in één geschrift verenigde beschikking en aanslagen.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1. Bij beschikking voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de A-straat 1 te B, per de waardepeildatum 1 januari 2005 naar de toestand per 1 januari 2007 voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 (hierna: de beschikking) vastgesteld op € 538.000 en bij hetzelfde geschrift zijn aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) aanslagen in de onroerende zaakbelasting voor het jaar 2007 opgelegd naar die waarde.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de bezwaren ongegrond verklaard.
    
    
    1.2. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39. De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      1.3. Tegen die uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 107.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 19 februari 2010 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar.
    
    1.5. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
          
    1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
    
    
    2. Feiten
    
    De Rechtbank heeft de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld, welke feiten het Hof als vaststaand overneemt:
    
    2.1. De onroerende zaak betreft een in agrarisch gebied gelegen biologische pluimveehouderij bestaande uit een aantal deelobjecten (woning, stallen, bergingen, luifels, verharding), alsmede 64.060 m2 grond, waarvan 3000 m2 in het kader van de onderhavige waardering is meegewaardeerd. De overige grond is als agrarische grond vrijgesteld.
    
    2.2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object.
    
    
    3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      I. Dient de onroerende zaak als een niet-woning te worden gekwalificeerdII. Dient de waarde van de onroerende zaak op € 538.000 te worden gesteld?
      Belanghebbende is van mening dat deze vragen ontkennend moeten worden beantwoord. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
    
    
    
      3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
    
    
    3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, tot kwalificatie van dat gedeelte van de onroerende zaak hetwelk in hoofdzaak tot bewoning dient, als woning en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 416.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4. Gronden
    
    
      Vraag I
      4.1. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de regel volgens welke een onroerende zaak als niet-woning dient te worden aangemerkt indien de bestanddelen daarvan welke bedrijfsmatig worden gebruikt ten minste 70% van de totale waarde van die zaak behelzen (hierna: de 70%-regel), tot rechtsongelijkheid leidt omdat objecten waarvan de bestanddelen welke bedrijfsmatig gebruikt worden net iets minder dan 70% uitmaken, niet als niet-woning worden gekwalificeerd. Het Hof vat het aldus aangevoerde op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Naar het oordeel van het Hof wordt dit beroep vergeefs voorgedragen reeds omdat geen sprake is van gelijke gevallen. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat hij niet onder de 70%-regel uitkomt, en dat hij zijn bezwaar ter zake laat varen. Het Hof verstaat deze verklaring aldus dat de vraag of die regel toepasselijk is, thans niet meer in geding is.
    
    
    4.2. Vraag I dient te worden beantwoord in de door de heffingsambtenaar voorgestane zin. 
    
    
      Vraag II
      4.3. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar matrices betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen.  
    
    
    4.4. Belanghebbende bestrijdt dat de door de heffingsambtenaar gebezigde referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Hij voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan: de referentieobjecten zijn alle jonger dan de onroerende zaak, twee van de drie referentieobjecten (te weten: C-straat 11 te D en E-straat 2 te D) zijn gekocht als woonboerderij en daarmee wordt derhalve geen agrarisch bedrijf uitgeoefend, en de opstallen van het object C-straat 11 te D zijn kort na de koop gesloopt zodat het duidelijk is dat die opstallen van geen of weinig waarde zijn voor de koper en in feite alleen de grond wordt gekocht. 
    
    4.5. Naar het oordeel van het Hof leidt de enkele omstandigheid dat de referentieobjecten jonger zijn dan de onroerende zaak niet tot de conclusie dat de bij de verkoop van die objecten behaalde prijzen niet als referentie voor de waardering bruikbaar zijn. Uit de gedingstukken en de toelichting ter zitting blijkt dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, bereikbaarheid, gebruiksmogelijkheden, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de onroerende zaak. Belanghebbendes stelling dat twee van de drie referentieobjecten als woonboerderij zijn gekocht, is door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken in dier voege dat op die objecten nog steeds een agrarische bestemming rust en dat de kopers daarvan handelen in strijd met die bestemming indien en voor zover zij die objecten bezigen voor louter bewoning, aan welk handelen in zoverre een risico kleeft welk risico leidt tot een waardedrukkend effect. Het Hof hecht geloof aan dit betoog van de heffingsambtenaar. Belanghebbendes stelling dat de koopprijs van het object C-straat 11 te D niet ten grondslag kan worden gelegd aan de waardebepaling van de onroerende zaak omdat de koper de zich op dat object bevindende opstallen kort na de koop heeft gesloopt en vervangen door andere opstallen, wordt door het Hof verworpen op de grond dat ten tijde van bedoelde koop het betrokken object naar het oordeel van het Hof vergelijkbaar was met de onroerende zaak en dat niet gebleken is dat de bestemming die de koper aan dat object heeft gegeven, van invloed is geweest op de koopprijs.
    
    4.6. Evenals de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de in het taxatierapport en in de matrix opgenomen referentieobjecten gelet op de aard en ligging daarvan en gelet op het in de taxatie te betrekken grondoppervlak, in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak dat de verkoopprijzen van deze referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. 
    
    4.7. Belanghebbende bestrijdt de juistheid van de in 4.3 bedoelde taxatie met de stelling dat daarin verschillende prijzen worden gebezigd voor grond, zowel grond behorende bij de woning als grond niet behorende bij de woning, en dat daarvoor telkens andere prijzen worden aangehouden. Daargelaten wat er van die stelling zij, leidt zij naar het oordeel van het Hof niet tot de conclusie dat de bedoelde taxatie onjuist is. 
    
    4.8. Belanghebbende bestrijdt de juistheid van de taxatie voorts met de stelling dat daarin onvoldoende rekening is gehouden met factoren als ligging van de onroerende zaak, bereikbaarheid, doel en gebruik en vergunning. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat met deze factoren rekening is gehouden blijkens het gestelde in het taxatierapport. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met hetgeen hij ter zake heeft aangevoerd niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar met deze factoren onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed die van deze factoren uitgaat.
    
    4.9. Daarnaast bestrijdt belanghebbende de juistheid van de taxatie meer specifiek met de stelling dat de onroerende zaak gezien de daarvoor afgegeven vergunning, slechts bruikbaar is als biologisch legpluimveebedrijf en daarop geen andere agrarische activiteiten kunnen worden uitgeoefend. Het Hof verstaat deze stelling aldus dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed die van deze beperkte bestemming uitgaat. De heffingsambtenaar heeft deze stelling van belanghebbende gemotiveerd bestreden met het betoog dat de bedoelde vergunning welke met betrekking tot de onroerende zaak is afgegeven, berust op de Wet milieubeheer, en dat die vergunning veeleer een waardeverhogende dan een waardedrukkende invloed heeft, nu voor andere objecten een dergelijke vergunning niet is afgegeven, en voorts, dat op de onroerende zaak wel degelijk andere agrarische activiteiten mogen worden uitgeoefend. Het Hof hecht geloof aan dit betoog van de heffingsambtenaar en verwerpt daarmee bedoelde stelling van belanghebbende.
    
    4.10. Belanghebbende bestrijdt de juistheid van de taxatie verder met de stelling dat daarin onvoldoende rekening is gehouden met het in de onroerende zaak aanwezige asbest. Nu belanghebbende deze stelling niet heeft onderbouwd en die stelling door de heffingsambtenaar gemotiveerd is weersproken in dier voege dat ter zake niet heeft te gelden het bedrag van de kosten voor directe verwijdering van het asbest maar de contante waarde van de kosten van de toekomstige verwijdering van het asbest en dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van hogere verwijderingskosten dan die welke bij een der referentieobjecten in aanmerking is genomen, verwerpt het Hof deze stelling van belanghebbende.
    
    4.11. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van het taxatierapport van de heffingsambtenaar te twijfelen. Belanghebbende heeft zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak is te stellen op € 416.000 niet onderbouwd met een tot de gedingstukken behorend taxatierapport van een deskundige of met andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat zijn evenbedoelde standpunt met betrekking tot de waarde is gebaseerd op een met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire lening opgemaakt taxatierapport, doch hij heeft dit rapport - dat kennelijk hetzelfde rapport is als dat waarnaar de Rechtbank in haar rechtsoverweging 2.16 verwijst - ook in hoger beroep niet ingebracht.
    
    4.12. In zoverre belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de onroerende zaak op een te hoog bedrag is gewaardeerd nu   de WOZ-waarde daarvan over het vorige tijdvak was gesteld op € 292.000 en daarop in 2006 een stal is gebouwd voor een prijs van € 100.000 zodat daarmee rekening houdend de waardestijging ten opzichte van het vorige tijdvak € 146.000 bedraagt, verwerpt het Hof ook die stelling. Voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak dient te worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Het door belanghebbende kennelijk voorgestane systeem waarbij hij enerzijds uitgaat van de waarde van de onroerende zaak op een eerdere peildatum en anderzijds van de bouwkosten van één van de zich op de onroerende zaak bevindende opstallen, kan niet worden gevolgd.
    
    4.13. De heffingsambtenaar heeft met het in 4.3 bedoelde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2005 naar de toestand op 1 januari 2007, € 522.000 bedraagt. Waar de waarde van de onroerende zaak bij de - in bezwaar gehandhaafde - beschikking was gesteld op € 538.000, derhalve € 16.000 hoger, uitmakende minder dan 3% van de in de beschikking genoemde waarde, heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat laatstbedoelde waarde gezien het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, geacht wordt juist te zijn. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook vraag II dient te worden beantwoord in de door de heffingsambtenaar voorgestane zin.
    
    4.14. De uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
    
    
    Ten aanzien van het griffierecht
    
    4.15. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
    
    
    Ten aanzien van de proceskosten
    
    4.16. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    5. Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Aldus gedaan op: 12 mei 2010 door N. van Beelen, voorzitter, P. Fortuin en J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
      De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    Het aanwenden van een rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
      1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a) de naam en het adres van de indiener;
      b) een dagtekening;
      c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d) de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.