ECLI:NL:RBROT:2009:BJ4800, Rechtbank Rotterdam, 07-08-2009, AWB 08/2069 WOZ-T2
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardebepaling van complex in havengebied. Verweerder mag voor delen van complex de marktwaarde en voor andere delen de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking nemen. Verweerder noch eiseres levert het verlangde bewijs ten aanzien van de bepleite waarde. Rechtbank stelt de waarde in goede justitie nader vast.

RECHTBANK ROTTERDAM
      Sector bestuursrecht
      Meervoudige kamer
    
    
    Reg.nr.: AWB 08/2069 WOZ-T2 
    
    Uitspraak in het geding tussen
    
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X B.V., gevestigd te Z, hierna: eiseres,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Z, hierna: verweerder.
    
    
    
      1.	Ontstaan en loop van het geding
      Verweerder heeft bij beschikking op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 15 november 2007 de waarde van de onroerende zaak a-straat 21 MO001 te Z per de waardepeildatum 1 januari 2005 en voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 8.602.000,-- vastgesteld. Gelijktijdig met de beschikking is - voor zover hier van belang - een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (gebruikersdeel) opgelegd van € 16.821,60. Bij uitspraak op bezwaar zijn de waarde en de aanslag gehandhaafd.
    
    
    Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2009. Aanwezig waren de gemachtigde van eiseres, A, B, C, alsmede namens verweerder O, P en Q. 
    
    
      2.	Feiten en omstandigheden
      2.1	Eiseres was op 1 januari 2007 gebruiker van de onroerende zaak a-straat 21 MO001 te Z (hierna: de onroerende zaak).  
    
    
    2.2	De onroerende zaak bestaat uit een havengebonden industrieterrein voor op- en overslag van stukgoed met de daarop gelegen gebouwen en werken, te weten drie loodsen, voorzien van inpandige loodskantoren, die zijn bestemd voor de opslag van goederen, een kantoorgebouw, een werkplaats, een kantine, een terrein met toebehoren, een plaatsteiger met toebehoren (kadeterrein), diverse kleine gebouwen voor elektrische voedingen, infrastructuur ten behoeve van een raccordement, en kranen en kraanbanen (hierna tezamen: het complex) . Het complex wordt onder meer gebruikt voor op- en overslag van voornamelijk metalen. De totale kadastrale oppervlakte van de tot het complex behorende grond, inclusief de plaatsteiger, is 31.090 m².
    
    2.3	De drie loodsen zijn in of omstreeks 1960 gebouwd. Eén van de loodsen is gesplitst in drie compartimenten, te weten Loods Greve I, Loods Greve II en Loods Caland; de compartimenten hebben een bruto vloeroppervlakte van respectievelijk  840 m²,  840 m² en 3.290 m². De twee andere loodsen,  Loods Leemans en Loods Maris, hebben elk een bruto vloeroppervlakte van 4.130 m². De inpandige kantoorruimten in de loodsen hebben elk een bruto vloeroppervlakte van 70 m². Tussen de loodsen Caland en Leemans bevindt zich een gebouw met een centrale entree en op de verdieping gelegen bedrijfskantoren (het kantoorgebouw). De totale bruto vloeroppervlakte daarvan bedraagt 1.450 m².
    
    2.4	De terreinverharding bestaat grotendeels uit klinkerbestrating en voor het overige uit asfalt en stelconplaten.  
    
    2.5	De plaatsteiger is gedeeltelijk in 1955 en gedeeltelijk in 1961 gebouwd. Eerstgenoemd gedeelte heeft een lengte van 378 m¹ en een breedte van 19,4 m¹, terwijl de constructiediepte -10,65 N.A.P. bedraagt en de contractdiepte -9,00 N.A.P. Het in 1961 gebouwde gedeelte heeft een lengte van 150 m¹ en een breedte van 19,85 m¹, en de constructiediepte bedraagt -11,65 N.A.P. en de contractdiepte -10,00 N.A.P. De plaatsteiger bestaat uit een betonnen constructie, gefundeerd door middel van betonnen palen. Op de plaatsteiger bevinden zich de kraanbaan en de daarop geplaatste kranen. De fundering van de plaatsteiger is tevens de fundering van de kraanbaan. 
    
    2.6	De goederen worden voornamelijk per schip aangevoerd; na het lossen worden zij  tijdelijk opgeslagen of direct overgeslagen op een ander transportmiddel (binnenschip, trein of vrachtwagen) en afgevoerd. 
    
    
      3.	Omschrijving van het geschil en standpunten van partijen
      3.1	In geschil is het antwoord op de volgende vragen.
      1) Dient de waarde van het complex te worden bepaald op basis van hetzij artikel 17, lid 2, van de Wet (hierna: de marktwaarde), hetzij artikel 17, lid 3, van de wet (hierna: de gecorrigeerde vervangingswaarde), zoals eiseres betoogt, of kan bij de waardebepaling zowel de marktwaarde als de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gebruikt doordat van delen van het complex de marktwaarde en van andere delen de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald en de gevonden deelwaarden bij elkaar worden opgeteld, zoals verweerder voorstaat;
      2a) Is verweerder bij de bepaling van de marktwaarde van delen van het complex met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor en een te hoge huurwaarde? Eiseres beantwoordt deze vraag bevestigend, verweerder ontkennend;
      2b) Heeft verweerder bij de bepaling van de waarde van het complex het leegstandsrisico, de onderhouds- en beheerskosten juist ingeschat? Eiseres stelt dat dit niet het geval is, verweerder bestrijdt dat;
      3a) Is verweerder bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een te hoge grondwaarde uitgegaan? Eiseres beantwoordt deze vraag bevestigend, verweerder ontkennend;
      3b) Heeft verweerder bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de vervangingswaarde in voldoende mate gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering? Eiseres ontkent dit, verweerder bevestigt dit. 
      3.2	Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij de waarde, welke verweerder bij de bepaling van de waarde van het complex heeft toegekend aan de kraanbaan en de daarop geplaatste kranen, niet langer betwist.
      3.3	Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak ten hoogste € 4.600.000,-- bedraagt. 
    
    
    3.4	Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de waarde juist is vastgesteld. Voor het geval de eerste in geschil zijnde vraag in de door eiseres bepleite zin wordt beantwoord, stelt verweerder zich subsidiair op het standpunt dat het complex moet worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat deze dient te worden vastgesteld op € 8.276.889,--. 
    
    
      3.5	Verweerder heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde van het complex een taxatierapport van taxateur R. Seltenrijch, die het complex heeft opgenomen, in het geding gebracht. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde voor het complex van 
      € 8.770.000,-- indien van delen van het complex de marktwaarde en van andere delen de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald, dan wel, indien de waarde van het complex op de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gesteld, van € 8.489.092,--. 
    
    
    3.6	In opdracht van eiseres heeft TWI Consultancy B.V. te Wijk bij Duurstede een taxatierapport uitgebracht. De door deze taxateur uitgevoerde waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van visuele inspectie en opname ter plaatse. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex van € 4.600.000,--.
    
    3.7	Voor de overige gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
      4.	Overwegingen
      Met betrekking tot de vraag of verweerder de marktwaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde naast elkaar mocht toepassen. 
    
    
    4.1	Tussen partijen is niet in geschil dat het complex op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet dient te worden aangemerkt als één onroerende zaak. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke opvatting van partijen, die naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
    
    4.2	Naar het oordeel van de rechtbank staat geen rechtsregel eraan in de weg dat verweerder bij de bepaling van de waarde van het complex voor delen daarvan de marktwaarde en voor andere delen de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking neemt. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. 
    
    
      4.3	In zijn arrest van 31 mei 1995, nr. 29 224, BNB 1995/228, overweegt de Hoge Raad, na uit de wetsgeschiedenis te hebben afgeleid dat de wetgever door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven heeft willen bereiken dat voor de waardering van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben:
      "(….) dat de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft, wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, en dat dit voor incourante onroerende zaken zou resulteren in een waarde die overeenstemt met de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting is opgetreden. In deze gedachtengang is het vanzelfsprekend dat in gevallen waarin het gaat om een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak, waarvoor dus werkelijk een markt bestaat, indien de beste koper degene is die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer.".
      Naar het oordeel van de rechtbank geldt de door de Hoge Raad ontvouwde gedachtegang dat in gevallen waarin het gaat om een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak de gecorrigeerde vervangingswaarde in beginsel niet kan afwijken van de waarde in het economische verkeer, evenzeer voor in de commerciële sfeer gebezigde gedeelten van een onroerende zaak die, zouden zij niet op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet tot één onroerende zaak behoren, op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel a, b of c, van de Wet als een afzonderlijke zaak zouden worden aangemerkt. Voorwaarde is dan wel dat deze gedeelten courant zijn, dat wil zeggen dat er voor de gedeelten, beschouwd als afzonderlijke objecten, kopers of huurders kunnen worden gevonden die voor de objecten een commercieel aanvaardbare koop- of huurprijs willen betalen. 
    
    
    4.4	Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van het complex de loodsen en het kantoorgebouw gewaardeerd op hun marktwaarden en het complex exclusief de loodsen en het kantoorgebouw gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Gelet op hetgeen onder 4.3 is overwogen en hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat de loodsen en kantoorgebouwen in de commerciële sfeer gebruikte, courante gedeelten van het complex zijn als bedoeld onder 4.3, alsmede dat verweerder deze gedeelten bij de bepaling van de waarde van het complex naar hun marktwaarden in aanmerking mocht nemen. In de onder 4.3 vermelde gedachtegang ligt naar het oordeel van de rechtbank overigens besloten dat de uitkomst van een waardering van het complex met toepassing van zowel de marktwaarde (voor de courante gedeelten) als de gecorrigeerde vervangingswaarde (voor het overige) niet wezenlijk kan afwijken van de uitkomst van de waardering van het gehele complex, uitsluitend op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. 
    
    Ten aanzien van de overige geschilpunten	 
    
    4.5	Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken, in het bijzonder het  onder 3.5 genoemde taxatierapport en de Taxatie-instructie Haven- en industriegebied, alsmede de ter zitting door hem gegeven toelichting, naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
    
    4.6	Verweerder heeft, bij de bepaling van de marktwaarde van de loodsen en het kantoorgebouw de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt. Zijdens eiseres zijn geen argumenten aangevoerd en ook overigens zijn geen omstandigheden gebleken op grond waarvan, uitgaande van de toepasselijkheid van de marktwaarde voor de genoemde gedeelten van het complex bij de waardebepaling van het complex, zou kunnen worden geoordeeld dat de huurwaardekapitalisatiemethode in het onderhavige situatie leidt tot waarden die niet voldoen aan artikel 17, lid 2, van de Wet. Derhalve is toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode met betrekking tot de loodsen en het kantoorgebouw naar het oordeel van de rechtbank in overeenstemming met de desbetreffende wettelijke voorschriften.
    
     
    
      4.7	Verweerder heeft de bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode te gebruiken huurwaardekapitalisatiefactor herleid uit de volgende marktgegevens:
      - De onroerende zaak e-weg 98, gelegen in Z, is op 25 februari 2004 verkocht voor 
      € 1.600.000,-- . Deze verkooprijs dient te worden verhoogd met de grondwaarde van 
      € 1.001.300,--. De som van € 2.601.300,--, gedeeld door de huurwaarde van € 224.000,--, leidt tot een kapitalisatiefactor van 11,6.
      - De onroerende zaak w-weg 29, gelegen in Z, is op 2 juni 2005 verkocht voor € 4.700.000,--. Deze verkoopprijs dient te worden verhoogd met een grondwaarde van € 4.059.350,--. De som van  € 8.759.350,--, gedeeld door de huurwaarde van € 1.041.650,--, leidt tot een huurwaardekapitalisatiefactor van  8,4 (Rechtbank: verweerder komt uit op 8,6 maar dit verschil is verwaarloosbaar).
      - De onroerende zaak a-straat 2, gelegen in Z, is op 30 juni 2004 verkocht voor € 375.000,--. Deze verkoopprijs dient te worden verhoogd met een grondwaarde van € 70.649,--. De som van  € 445.649,--, gedeeld door een huurwaarde van  € 45.000,--, leidt tot een huurwaardekapitalisatiefactor van 9,9.
      Bij deze transacties waren eigenaren-gebruikers als partij betrokken. Omdat sprake was van hetzij een recht van erfpacht, hetzij een recht van opstal, is de verkoopprijs met een grondwaarde verhoogd. Deze grondwaarde is bepaald overeenkomstig artikel 19, bijlage, onderdeel c, van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer; de huur of canon is vermenigvuldigd met kapitalisatiefactor 17.   
    
    
    
      4.8	Verweerder heeft de bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode te gebruiken huurwaarde herleid uit de hierna genoemde marktgegevens:
      - De onroerende zaak t-weg 31, gelegen in Z, is verhuurd  voor € 84.300,-- per jaar. Deze huurprijs, gedeeld door de vloeroppervlakte van de opstal, leidt tot een huurprijs van € 42,15 per m2.
      - De onroerende zaak b-weg 115 is verhuurd voor € 121.500,-- per jaar. Deze huurprijs rekent verweerder toe aan de opslaghal, de overkapping en het verharde terrein. Vervolgens deelt hij de toegerekende huurbedragen door de vloeroppervlakten van de genoemde delen van de onroerende zaak, hetgeen resulteert in een huurwaarde per vierkante meter voor de opslaghal van € 48,--, voor de overkapping van € 26,--  en voor het verharde terrein van € 16,50.  
      - De onroerende zaak a-straat 7 is verhuurd voor € 178.512,--. Deze huurprijs, gedeeld door de vloeroppervlakte van de opstal, leidt tot een huurwaarde van € 38,64 per vierkante meter.
    
    
    
      4.9	De oppervlakte van het terrein en van de gebouwen, de lengte van de kadefaciliteiten, het bouwjaar, de bouwaard, de constructie en de ligging van de onroerende zaak e-weg 98 wijken af van die van het complex. Derhalve is de uit de verkoopprijs, grondwaarde en huurwaarde berekende huurwaardekapitalisatiefactor van dit object niet goed bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de loodsen en het kantoorgebouw van het complex. Dat dit object eveneens over kadefaciliteiten beschikt, kan daaraan niet afdoen
      De tot het object a-straat 2 behorende opstallen hebben een vloeroppervlakte die vele malen kleiner is dan de loodsen en het kantoorgebouw, behorend tot het complex. Ook de oppervlakte van het terrein rondom de opstallen is slechts een fractie van het terrein rondom de opstallen van het complex. Anders dan het complex heeft de onroerende zaak a-straat 2 geen kadefaciliteiten. Derhalve is de uit de verkoopprijs, grondwaarde en huurwaarde van dit object berekende huurwaardekapitalisatiefactor niet goed bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de loodsen en het kantoorgebouw van het complex. Daaraan kan niet afdoen de ter zitting aangevoerde stelling van verweerder dat het object nabij het complex is gelegen en dat  het kantoorgedeelte vergelijkbaar is met het kantoorgebouw van het complex.
    
     
    De onroerende zaak w-weg 29 is wat betreft bestemming, ligging, bouwaard, bouwjaar en constructie niet goed vergelijkbaar met het complex en is bovendien in het kader van een bedrijfsovername in verhuurde staat verworven. Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van rechtbank mee dat ook de voor dit object berekende huurwaardekapitalisatiefactor niet goed bruikbaar is bij de bepaling van de waarde van de loodsen en het kantoorgebouw van het complex. 
    
    4.10	Verweerder heeft ter nadere ondersteuning van de kapitalisatiefactor de Bruto Aanvangsrendement- en Netto Aanvangsrendementmethode gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat eiseres, met haar verwijzing naar de door onafhankelijke makelaars voor de objecten w-weg 29 en a-straat 2 gehanteerde netto aanvangsrendementen, aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder te dezen een aanmerkelijk te laag aanvangsrendement heeft gehanteerd. Verweerder heeft voorts het door hem gehanteerde risico voor leegstand van 10%, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat het leegstandsrisico van gedateerde opstallen in de w-haven voor specifieke gebouwen als die van eiseres hoog is. Eiseres heeft in dit verband terecht gewezen op de langdurige leegstand van de objecten a-straat 7 en n-straat 21. Aan de door verweerder overgelegde berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van de BAR-/NAR kan dan ook niet de door hem gehechte betekenis worden toegekend.  
    
    4.11	De ter ondersteuning van de door verweerder gehanteerde huurwaarde aangevoerde onroerende zaken t-weg 31, b-weg 115 en a-straat 7 zijn wat betreft ligging, bouwjaar en vloeroppervlakte vergelijkbaar met het complex. De onder 4.8 genoemde huurwaarden zijn van de betreffende belastingplichtigen verkregen en zijn gerealiseerde huurwaarden. Mede gelet op het door verweerder overgelegde taxatierapport en de verwijzing door verweerder naar van DTZ Zadelhoff verkregen gegevens, waaruit blijkt dat de huurprijs van verhuurbare vloeroppervlakte in het w-havengebied in 2004 varieerde van € 41,-- tot € 59,-- per vierkante meter, acht de rechtbank de voor het complex gehanteerde huurwaarden niet te hoog.  
    
    4.12	Nu verweerder er niet in is geslaagd de marktwaarden van de tot het complex behorende loodsen en het kantoorgebouw aannemelijk te maken, ontvalt aan de primair door hem voorgestane waarde van het complex een belangrijk deel van de onderbouwing. Op grond daarvan is de rechtbank van oordeel dat verweerder met betrekking tot die waarde niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Alsdan komt de vraag aan de orde of verweerder de subsidiair door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
    
    4.13	Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode van het complex heeft verweerder blijkens het door hem in geding gebrachte taxatierapport onder andere in het kader van de functionele veroudering een correctie voor economische veroudering van nihil, een correctie voor de verandering van bouwwijze van nihil en een correctie ter zake van achterstallig onderhoud aan de gebouwen en het terrein van 7,5% toegekend.  
    	
    4.14	Voor het achterwege laten van correcties in verband met economische veroudering en verandering van bouwwijze, heeft verweerder redengevend geacht dat in het gebied waar de onroerende zaak is gelegen nagenoeg geen leegstand bestaat respectievelijk dat is aangesloten bij de bouwkosten op basis van hedendaagse, moderne bouwtechnieken. 
    
    4.15	Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correcties wegens functionele veroudering voldoende rekening heeft gehouden met de door eiseres onweersproken gestelde omstandigheden dat op waardepeildatum weinig of geen behoefte bestond aan kleinschalige haventerreinen met gedateerde loodsen die aan strekpieren zijn gelegen en dat de draagbelasting van de plaatsteiger achterblijft bij de huidige behoefte aan vervoerspakketten. 
    
    4.16	Gelet op het voorgaande moet worden geoordeeld dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de economische veroudering van het complex. Dat, zoals verweerder stelt, eiseres in 2008 de huurperiode van de locatie heeft verlengd tot 2034, is van onvoldoende gewicht om tot een andersluidend oordeel te kunnen leiden. Ter zitting heeft verweerder in dit verband gesteld dat alsnog een correctie voor de verandering van bouwwijze van 10% dient te worden gehanteerd. Aan dit percentage ligt geen andere onderbouwing ten grondslag dan dat het het gemiddelde van het (aanvankelijk) door verweerder gebruikte percentage en het door eiseres gebruikte percentage is. Deze onderbouwing kan de stelling van verweerder niet dragen.
    
    4.17	De door eiseres ingeschakelde taxateur heeft een gedetailleerde en zorgvuldige berekening gemaakt van de kosten die in verband met het opheffen van het achterstallige onderhoud zouden moeten worden gemaakt. Een dergelijke berekening heeft de door verweerder ingeschakelde taxateur niet, althans minder nauwgezet, gemaakt. De rechtbank acht aannemelijk dat de door eiseres gehanteerde bedragen het beste aansluiten bij de per de waardepeildatum te maken kosten om het achterstallige onderhoud op te heffen. Derhalve heeft verweerder de door hem gehanteerde correctie voor achterstallig onderhoud aan de gebouwen en het terrein van 7,5% niet aannemelijk gemaakt.  
    
    4.18	Verweerder heeft de technische veroudering van de plaatsteiger/kadefaciliteiten bepaald op basis van een levensduur van 60 jaar en een restwaarde van 25%. Voor de bepaling van de technische veroudering van de gebouwen heeft verweerder een levenduur van 50 jaar en een restwaarde van 30% gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, met zijn verwijzing naar de bereikte levensduur van de aan h-weg 16 en aan w-haven Noordzijde 26 gelegen kademuren, alsmede zijn ter zitting gegeven toelichting, de juistheid van deze schattingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    4.19	Voorts acht de rechtbank door verweerder, met zijn verwijzing naar de taxatie-instructie, het voor v-weg 17 gerealiseerde verkoopcijfer en zijn ter zitting gegeven toelichting, voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde grondprijs van € 76,76 per vierkante meter zeker niet te hoog is. 
    
    4.20	Gelet op hetgeen onder 4.13 tot en met 4.19 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de subsidiair door hem verdedigde waarde van het complex niet te hoog is. Aldan komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde van het complex niet te laag is. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
    
    4.21	Eiseres heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de technische levensduur van de gebouwen 45 jaar bedraagt en dat deze, gelet op de reeds verstreken levensduur, met 10 jaar moet worden verlengd. Een levensduur van 50 jaar en een restwaarde van 30%, zoals door verweerder aan de hand van  het "Dace Prijzenboekje" en rekening houdend met de specifieke omstandigheden, wordt verdedigd, acht de rechtbank wél aannemelijk. Dat in de "Taxatie-instructie Haven- en industriegebied" vermelde standaardlevensduur en restwaarde daarvan afwijken, kan, naar verweerder heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht, worden verklaard uit de zo-even bedoelde specifieke omstandigheden. Ook de door eiseres voorgestane levensduur en restwaarde van de kadefaciliteiten heeft zij met hetgeen zij daartoe heeft aangevoerd, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt.
    
    4.22	Nu geen van beide partijen het van haar verlangde bewijs heeft geleverd en de bereidheid om tot een compromissoire oplossing te komen ontbreekt, stelt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemende, in het bijzonder de technische en functionele veroudering, de waarde van het complex nader vast op € 7.602.000,--.
    
    4.23 	Uit al hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het beroep gegrond is.
    
    
      4.24	De rechtbank acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank stelt deze kosten, aan de zijde van eiseres gevallen, vast op [(2 punten à € 161,--) + (2 punten à € 322,--)] € 966,-- aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en op (8 uur x € 50,--) 
      € 400,-- voor kosten van door een deskundige aan eiseres uitgebracht verslag (het taxatierapport), in totaal derhalve op € 1.366,--. Voor een hogere vergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. 
    
    
     
    
      5.	Beslissing
      De rechtbank,
    
    
    recht doende:
    
    verklaart het beroep gegrond,
    
    vernietigt de uitspraak op bezwaar,
    
    bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt,
    
    wijzigt de beschikking, in die zin dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 21 MO001 te Z per waardepeildatum 1 januari 2005 nader wordt vastgesteld op € 7.602.000,--,
    
    vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,
    
    veroordeelt verweerder in de proceskosten, vastgesteld op € 1.366,--, en
    
    bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 288,-- vergoedt.
    
    
    Aldus gedaan door mr. T. Damsteegt, voorzitter, en mr. G.J. van Leijenhorst en mr. D. Haan, leden, in tegenwoordigheid van mr. F.R. Lader, griffier.
    
    De griffier:						De rechter:
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op: 7 augustus 2009.
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
    Afschrift aangetekend aan partijen verzonden op: