ECLI:NL:GHAMS:2009:BH5974, Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2009, 06/00502
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Niet aannemelijk gemaakt dat plannen tot plaatsing van windmolens zijn aan te merken als een specifiek voor de woning van belanghebbende geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, lid 1, onderdeel c van de Wet woz.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      Kenmerk P06/00502
    
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Wormerland, 
      de heffingsambtenaar,
    
     
    tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 05/4895 van de rechtbank Haarlem (verder: de rechtbank) van 10 oktober 2006 in het geding tussen
    
    de heffingambtenaar 
    
    en 
    
    
      X, wonende te Z, 
      belanghebbende. 
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 ingevolge artikel 22 van  de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz)  de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te P, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003  vastgesteld op € 603.694.
    
    1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door de heffingsambtenaar is ontvangen op 17 maart 2005. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2005 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 579.694. 
    
    1.3. De rechtbank heeft het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard bij uitspraak van 10 oktober 2006, verzonden aan partijen op 13 oktober 2006, en de bij uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde verminderd tot € 441.966. 
     
    1.4. Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar op 21 november 2006 hoger beroep ingesteld. Naar aanleiding hiervan heeft belanghebbende een verweerschrift ingediend en daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Het verweerschrift is gedagtekend 12 december 2006.
    
    1.5. De heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep van belanghebbende beantwoord bij brief van 9 januari 2007.
    
    1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2007. Van het verhandelde aldaar is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden. 
    
    
    2. Overwegingen
    
    2.1. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting stelt het Hof de volgende feiten vast.
    
    2.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onder 1.1 genoemde onroerende zaak a-straat 1 (hierna ook: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit grond met een oppervlakte van 2.210 m² waarop zich een vrijstaande woning bevindt, bouwjaar rond 1880, met een inhoud van 470 m³. Voorts is er een vrijstaande garage met een inhoud van 100 m³ en een stal/schuur met een oppervlakte van 42 m². Van de totale grondoppervlakte is 1.210 m² grasland. 
    
    2.1.2. De woning van belanghebbende bevindt zich op 700 meter afstand van en recht tegenover de autosnelweg A7. Tussen de woning en de snelweg liggen twee weilanden, als eerste voornoemd stuk grasland en daarachter een weiland dat eigendom is van de buurman van belanghebbende.
    
    2.1.3. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, op 24 november 2005 opgemaakt door A.H.G. Knip, registertaxateur onroerende zaken, werkzaam bij Oranjewoud. B.V. (hierna Oranjewoud BV). In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 505.104. In het rapport zijn na te noemen gegevens opgenomen van verkochte woningen: 
    
    
      Adres	Bouwjaar	m³ woning	m² kavel	Verkoopdatum	Verkoopprijs
      b-straat 1 te Q	1922	365 m³	1.340 m²	22-01-2004	€ 450.100
      a-straat 20 te P	1925	312 m³	   745 m²	02-07-2002	€ 421.550
    
    
    
      Van zowel de woning van belanghebbende als voornoemde verkochte woningen zijn foto’s bij het rapport gevoegd. Blijkens deze foto’s liggen de woning van belanghebbende en de woning a-straat 20 te midden van weilanden.
      In het taxatierapport is opgenomen dat de woning van belanghebbende in 1925 vrijwel geheel is verbouwd en dat deze is gewaardeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2005 in verband met de plaatsing op de begane grond van kunststof kozijnen en van ramen met dubbel glas in 2004. Voorts is in het taxatierapport onder meer opgenomen dat op ca. 700 m afstand windmolens zijn gepland, dat de woning is aangesloten op alle gangbare nutsvoorzieningen, met uitzondering van de riolering, en dat de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer minder gunstig is.
    
    
    
    
      2.1.4. In juni en oktober 2004 zijn door een landelijk (wind)energiebedrijf bij de gemeente Wormerland zogenoemde principeverzoeken ingediend tot de plaatsing van windmolens in de polder De Wijde Wormer. Het verzoek van 23 juni 2004 betrof de plaatsing van zes windturbines in twee lijnopstellingen van elk drie turbines langs de A7; het verzoek uit oktober 2004 zag op de plaatsing van één windturbine bij de afslag van de A7 te Wijdewormer.
      In dit kader heeft de krant ‘De Zaankanter’ van 8 september 2004 een artikel geplaatst met de kop “Windturbines langs A7”. In het artikel wordt verwezen naar de door de gemeente Wormerland gehanteerde uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan, waarin de komst van windmolens niet geheel is uitgesloten. Aan het slot van dit artikel is vermeld dat de gemeente naar buiten toe nog geen standpunt over de plannen kenbaar heeft gemaakt. In het huis-aan-huisblad ‘Het Wijde Wormer Journaal’ van september 2004 is over de verzoeken bericht met de kop “Plan voor 6 windturbines van 80 meter hoogte langs de A7”, met daarbij een kaartje waarop de te plaatsen windmolens zijn ingetekend. In dit artikel staat dat de gemeente nog geen standpunt heeft ingenomen. In beide artikelen is vermeld dat de eigenaren van de grond waarop de windmolens zijn gepland hun medewerking verlenen aan de plaatsing daarvan.
    
    
    2.1.5. De gemeente Wormerland heeft de principeverzoeken afgewezen omdat het geldende bestemmingsplan de plaatsing van windmolens niet toelaat. Bij de afwijzing van het verzoek van 23 juni 2004 is in het 2 augustus 2004 gedagtekende bericht hierover namens het college van burgemeester en wethouders onder andere het volgende vermeld: 
    
    
      “Uw verzoek is getoetst aan de bepalingen van het geldende bestemmingsplan (…). Gebleken is dat uw plan hiermee in strijd is omdat het bestemmingsplan zich verzet tegen de bouw van windturbines op de door uw beoogde locatie(s). Wij kunnen aan uw verzoek derhalve uitsluitend medewerking verlenen indien het geldende bestemmingsplan wordt gewijzigd.
      Medio juni 2003 zijn wij gestart met de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan voor het landelijk gebied van onze gemeente, waaronder ook de polder De Wijde Wormer valt.
      In het kader hiervan wordt binnenkort een onderzoek (quick-scan) gestart naar de (on)mogelijkheden om langs de rijksweg A7 windturbines te realiseren. Uw verzoek wordt meegenomen tijdens dit haalbaarheidsonderzoek.
      Naar verwachting zijn de resultaten van dit haalbaarheidsonderzoek eind 2004 bekend. Nadien hopen wij u meer duidelijkheid te kunnen geven (…).”
    
    
    2.1.6. Het in de brief van 2 augustus 2004 genoemde onderzoek is uitgevoerd door Ecofys B.V. te Utrecht. De resultaten daarvan zijn opgenomen in het rapport “Duurzame energiescan Wormerland”, gedagtekend november 2004. In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen:
    
    
      “3.1.2. Provinciaal beleid
      (…) Het provinciebestuur van Noord-Holland wil in de huidige zittingsperiode (2003-2007) windenergie met een totaal vermogen van ten minste 200 MW realiseren.
      De provincie heeft in april 2000 in hoofdlijnen vastgesteld waar windturbines kunnen worden gerealiseerd. Tot de voorkeursgebieden worden de volgende gebieden gerekend:
      - Stroken langs kanalen, waterkeringen, spoor- en snelwegen;
      (…)
      In deze gebieden wil de provincie actief meewerken aan de plaatsing van windturbines, opgesteld in groepen van tenminste drie turbines op een lijn of tenminste vijf turbines in een clusteropstelling. (…) Buiten de voorkeursgebieden is windenergie niet op voorhand uitgesloten, maar worden wel extra eisen gesteld. De provincie Noord-Holland heeft vorig jaar de zogenoemde Windkansenkaart Noord-Holland laten vervaardigen door Ecofys. (…) De Wijde Wormer beslaat het geel gekleurde gedeelte van het omkaderde gebied. Geel staat voor: Categorie II: Gebieden waar een nadere afweging moet plaatsvinden met andere belangen.
      (…)
      Geluid
      Er bevinden zich geluidsgevoelige objecten (woningen) aan weerzijde van de A7. Wij hebben rekening gehouden met een afstand tot de woningen van minimaal 400 meter. Deze afstand (…) is globaal nodig om de hedendaagse windturbines binnen de geluidsnormen te kunnen plaatsen. (…) Omdat het gebied grenzend aan de Wijde Wormer uitgesloten is voor windenergie, is het vanwege de externe werking niet overal mogelijk windturbines te plaatsen direct langs de grens van dit gebied. Plaatsing in het centrale deel van de polder (langs de A7) komt wel in aanmerking. Deze strook is tevens voorkeursgebied voor de provincie.
      (…)
      3.5 Conclusies 
      (…) Op basis van ruimtelijke argumenten is plaatsing van windturbines in de Wijde Wormer goed mogelijk. Langs de snelweg A7 is plaats voor maximaal 25 windturbines van 2 MW in twee rijen van 12 en 13 exemplaren. Er zijn geen straalpaden of luchtvaartroutes die een belemmering vormen (…) en eventuele problemen met geluid en slagschaduw lijken goed inpasbaar.
      De Wijde Wormer is in het provinciaal windplan aangewezen als een gebied waar onder stringente voorwaarden ruimte is voor windenergie. Aan een deel van deze voorwaarden lijkt reeds voldaan. Het lopende vogelonderzoek en archeologisch onderzoek dienen uitsluitsel te geven over deze mogelijkheden, waarna de gemeente moet besluiten over de wenselijkheid van windenergie in de Wijde Wormer.” 
    
    
    2.1.7. Het in 2.1.6 genoemde rapport is op 11 april 2005 besproken in een vergadering van de commissie Ruimtelijke ordening en openbare werken van de gemeenteraad van de gemeente Wormerland. Tijdens deze vergadering heeft de commissie een positief advies uitgebracht over het principevoorstel tot plaatsing van windturbines (waarbij twee fracties hebben aangetekend het voorstel niet te steunen), maar is tevens besloten eerst meer gebiedsgericht nader onderzoek te doen naar onder meer de gevolgen van windturbines voor de natuur en het landschap, alvorens een definitief standpunt zal worden ingenomen over het principevoorstel. Op een verzoek van de rechtbank tot schriftelijke inlichtingen heeft de heffingsambtenaar bij brief van 14 juni 2006 hierover onder meer het volgende bericht:
    
    “Thans wordt er een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd door het onderzoeksbureau Bosch & Van Rijn. De gemeente zal niet voor eind 2006 een principebesluit nemen over de komst van windmolens gebaseerd op dit haalbaarheidsonderzoek.”
    
    2.1.8. In de gemeenteraad van Wormerland zijn vragen gesteld over de procedure bij de aanbesteding van de aanleg van een drukriolering in de gemeente Wormerland, waarbij onder meer Oranjewoud BV een offerte heeft uitgebracht.
    
    
    2.2. Geschil
    
    
      In het principale en het incidentele hoger beroep is de waarde van de onroerende zaak in geschil. 
      In het principale hoger beroep is in het bijzonder in geschil of de plannen tot plaatsing van windmolens een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid vormen in de zin van artikel 19, lid 1, onderdeel c, van de Wet woz en zo ja in hoeverre sprake is van een verandering in waarde als gevolg van die omstandigheid. 
      In het incidentele hoger beroep is nog in geschil of ook andere omstandigheden, zoals het niet aangesloten zijn van de woning van belanghebbende op de gemeentelijke riolering, tot een lagere waarde moeten leiden dan de door de rechtbank bepaalde waarde.
    
    
    2.3. Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. Aan deze beslissing liggen onder meer de volgende overwegingen ten grondslag (waarin belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
    
    “4.5. Door eiser is gesteld, en door verweerder is niet betwist, dat er plannen zijn om recht tegenover eisers woning, langs de autosnelweg A7 vijf à zes windmolens, waaronder één op het achter het weiland van eiser gelegen weiland van eisers buurman, te plaatsen. Verweerder heeft dienaangaande ter zitting opgemerkt dat de windmolens vrijwel zeker geplaatst zullen gaan worden doch dat er thans nog procedures ter zake lopen, zodat hier naar de mening van verweerder geen waardedrukkend effect vanuit gaat. Voorts heeft verweerder gesteld dat de molens op vrij grote afstand geplaatst zullen worden en de geluidsoverlast in sterke mate afhankelijk is van de windrichting. In zijn brief van 14 juni 2006 heeft verweerder vervolgens aangegeven dat er nog een haalbaarheidsonderzoek gaande is en de plannen voor het plaatsen van de windmolens zich derhalve nog in een zeer pril stadium bevinden. Voor 2009 zullen de molens niet zijn geplaatst.
    
    
      4.6. De rechtbank is gezien het voorgaande van oordeel dat er op 1 januari 2005 een aanzienlijke kans bestond dat er tegenover eisers woning vijf à zes windmolens geplaatst gaan worden, waarvan één op het weiland van de buurman, dat 700 meter van de woning van eiser is gelegen. Niet in geschil is dat feitelijk geplaatste windmolens vanwege verminderd uitzicht, geluidshinder en de aanwezigheid van slagschaduw een waardeverlagend effect kunnen hebben op een woning in vergelijking met objecten die van die molens geen hinder ondervinden. De rechtbank is van oordeel dat, ook indien plaatsing van de windmolens nog niet gerealiseerd is, maar er wel concrete plannen tot plaatsing zijn, daar een waardedrukkend effect vanuit kan gaan. Een potentiële koper zal immers rekening houden met de mogelijke aanwezigheid van de windmolens en zich bij de bepaling van de koopprijs laten leiden door te verwachten visuele, geluids- en slagschaduwhinder, ook al zijn over aard en omvang daarvan nog geen exacte gegevens voorhanden. In de onderhavige zaak waren de plannen tot plaatsing van de windmolens op 1 januari 2005 algemeen bekend. Deze omstandigheid heeft naar het oordeel van de rechtbank een waardeverlagend effect voor de woning van eiser, waarmee verweerder bij de vaststelling van de waarde van die woning geen rekening heeft gehouden. Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde, ter hoogte van € 505.104, niet te hoog heeft vastgesteld.
      (...)
      4.10. Nu geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht, ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen. De rechtbank zoekt hierbij aansluiting bij de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 7 mei 2003, nr. 496/02, Belastingblad 2003, blz. 957, waarin bij een afstand van 500 meter een waardevermindering van 25% werd vastgesteld. Nu een grotere afstand tussen windmolen en de woning tot een geringere waardedruk leidt, wordt het waardeverlagend effect in de onderhavige zaak vastgesteld op 12,5%, zijnde € 63.138.” 
    
    
    2.4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen zij verwezen naar de stukken van het geding.
    
    2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    2.5.1. Het principale hoger beroep
    
    2.5.1.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis en voor zover thans van belang, de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. 
    
    2.5.1.2. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 505.104 overeenkomt met althans niet hoger is dan deze waarde. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, waarin deze waarde is onderbouwd met verkoopgegevens van naar de heffingsambtenaar heeft gesteld vergelijkbare onroerende zaken. Niet in geschil is dat hierbij in ieder geval de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2005 in aanmerking moet worden genomen (naar de waarde ervan op 1 januari 2003), omdat de in de loop van 2004 aangebrachte wijzigingen aan de woning van belanghebbende (plaatsing van kunststof kozijnen en dubbel glas op de begane grond) zijn aan te merken als een verbouwing in de zin van artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet woz. 
    
    
      2.5.1.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank terecht beslist dat de objecten waarnaar in dit taxatierapport wordt verwezen voor de waardevaststelling van de onroerende zaak als vergelijkingsobjecten kunnen dienen, gelet op de in het rapport vermelde gegevens ervan zoals ligging, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud, alsmede de daarbij overgelegde foto’s. Voorts is in het taxatierapport voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de twee vergelijkingsobjecten. Daarbij acht het Hof met name de verkoopgegevens van het object a-straat 20 van belang, welk object naar het oordeel van het Hof het best vergelijkbaar is met de onroerende zaak. 
      Vaststaat dat a-straat 20 (470-312=) 158 m³ en (2210-745=)1465 m² kleiner is dan de onroerende zaak en dat dit object bijna 6 maanden vóór de waardepeildatum is verkocht voor € 421.550. Door de waarde van de qua inhoud en oppervlakte aanzienlijk grotere woning van belanghebbende op de waardepeildatum niet hoger dan op € 505.104 te bepalen is aannemelijk – mede gelet op de overige in het taxatierapport vermelde gegevens - dat de door de taxateur bepaalde waarde niet hoger is dan de onder 2.5.1.1 bedoelde waarde.
    
    
    
      2.5.1.4. Belanghebbende stelt dat het nieuws in 2004 omtrent de plannen windmolens te plaatsen in de nabijheid van zijn woning leidt tot een waardevermindering van die woning die moet worden meegenomen in de vaststelling van die waarde op grond van artikel 22 van de Wet woz voor het onderhavige tijdvak. De rechtbank heeft dit argument gehonoreerd en op die grond een waardeverlagend effect in aanmerking genomen van € 63.138 (12,5%). 
      De heffingsambtenaar heeft primair gesteld dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat er op 1 januari 2005 een aanzienlijke kans bestond dat tegenover de woning van belanghebbende vijf à zes windmolens geplaatst zouden gaan worden, waarvan één op het weiland van de buurman dat 700 meter van de woning van belanghebbende is gelegen. Volgens de heffingsambtenaar heeft zich derhalve in de periode van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2004 ter zake van de woning geen bijzondere omstandigheid voorgedaan als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet woz. Desgevraagd heeft hij ter zitting in hoger beroep toegelicht dat in het door hem overgelegde taxatierapport weliswaar is vermeld dat op ca. 700 m afstand van de woning windmolens zijn gepland, maar dat deze vermelding niet heeft geleid tot het in aanmerking nemen van een waardeverlagend effect. 
    
    
    
      2.5.1.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat in het door hem overgelegde taxatierapport terecht geen rekening is gehouden met een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet woz. Bij toepassing van de onder 2.5.1.1 genoemde, geobjectiveerde norm moet namelijk worden vastgesteld dat een potentiële koper niet alleen kennis had kunnen nemen van de door belanghebbende genoemde publicaties, maar ook inlichtingen had kunnen inwinnen bij de gemeente en dan kennis had genomen van:
      * de afwijzing door de gemeente van beide principeverzoeken, zoals weergegeven onder 2.1.5;
      * het bestemmingsplan van de gemeente, krachtens hetwelk plaatsing van windmolens niet is  toegestaan (ook niet langs de A7) en waarvoor ultimo 2004 geen sprake was van een concreet voornemen om ter zake daarvan vrijstelling te verlenen;
      * de start in 2003 van een onderzoek naar de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan, waarin de principeverzoeken zullen worden meegenomen (zie 2.1.5).
      Ook indien ervan wordt uitgegaan dat het onder 2.1.6 genoemde onderzoeksrapport een ultimo 2004 mee te wegen omstandigheid is - hetgeen de heffingsambtenaar heeft betwist - en wordt meegewogen dat er een provinciaal beleid is met een windkansenkaart, op grond waarvan een strook langs de A7 als voorkeursgebied is aangewezen voor de eventuele plaatsing van windmolens, dan nog kan, gelet op de hiervoor genoemde, in onderling verband en samenhang beschouwde omstandigheden, niet geoordeeld worden dat de plannen tot plaatsing van windmolens op enig moment in de periode van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2004 al zover geconcretiseerd waren dat zij een specifiek voor de woning geldende bijzondere omstandigheid vormen in de zin van artikel 19, lid 1, onderdeel c, van de Wet woz. Ook in het Ecofys-rapport, zoals weergegeven onder 2.1.6, wordt immers geconstateerd dat de gemeente nog een besluit moet nemen over de wenselijkheid van windenergie in de Wijde Wormer. Dit laatste wordt bevestigd door de onder 2.1.7 opgenomen feiten. Het Hof weegt hierbij met name mee dat in de periode tot en met 31 december 2004 eveneens nog geen besluit was genomen over de locaties waarop bij een eventueel positief (principe)besluit de windturbines zouden kunnen worden geplaatst, zodat ook het om die reden in de genoemde periode niet duidelijk was in hoeverre die plaatsing – zo daartoe al zou worden overgegaan - van invloed zou kunnen zijn op de waarde van de woning van belanghebbende. Het feit dat in het principeverzoek wel een locatie is ingetekend en in het Wijde Wormer Journaal een kaartje is opgenomen conform dit verzoek doet hieraan niet af. De principeverzoeken waren immers vóór ultimo 2004 afgewezen door de gemeente. 
    
    
    2.5.1.6. Uit het vorenoverwogene vloeit voort dat niet aannemelijk is gemaakt dat de door belanghebbende gestelde plannen tot plaatsing van windmolens zijn aan te merken als een specifiek voor de woning van belanghebbende geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, lid 1, onderdeel c van de Wet woz. Dit brengt mee dat zij niet behoeven te worden meegewogen bij de waardebepaling van die woning voor het onderhavige tijdvak. Het andersluidende oordeel van de rechtbank is derhalve onjuist. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank om die reden vernietigen.
    
    2.5.2. Het incidentele hoger beroep
    
    Zoals onder 2.5.1 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de door de taxateur bepaalde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Hieruit volgt dat het incidentele hoger beroep ongegrond is, aangezien daarin een nog lagere vast te stellen waarde wordt verdedigd dan door de rechtbank in aanmerking was genomen en de door belanghebbende naar voren gebrachte argumenten reeds zijn meegewogen bij het onder 2.5.1 opgenomen oordeel. Voorts acht het Hof de enkele omstandigheid dat Oranjewoud BV ook andere werkzaamheden voor de gemeente Wormerland heeft verricht geen reden om aan de kundigheid, waaronder de onafhankelijkheid, van de bij die B.V. in dienst zijnde taxateur te twijfelen. Ook hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
    
    2.6. Slotsom
    
    De slotsom is dat het principale hoger beroep gegrond is en dat het incidentele hoger beroep ongegrond is. De bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 579.694 moet worden verminderd tot € 505.104. 
    
    2.7. Proceskosten
    
    In de omstandigheid dat de heffingsambtenaar bij de in geschil zijnde uitspraak op bezwaar de waarde nader heeft vastgesteld op € 579.694 en deze waarde verder dient te worden verminderd tot € 505.104, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar ter zake van het principale hoger beroep te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, zoals bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt deze vergoeding vastgesteld op afgerond € 6 voor de reis van Wijdewormer naar Amsterdam v.v. per openbaar vervoer, laagste klasse. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken. 
    
    Het Hof Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb ter zake van het incidentele hoger beroep.
    
    Nu ook in hoger beroep wordt geoordeeld dat het beroep gegrond is, dient de beslissing van de rechtbank inzake de proceskosten en het griffierecht te worden bevestigd. 
    
    
    3. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;,
      - vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 505.104; en
      - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 6 en wijst de gemeente Wormerland aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te vergoeden.
    
    
    Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, H.E. Kostense en P.B.M.J. van Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 6 maart 2009 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1  bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2  het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.