ECLI:NL:GHARN:2011:BP9056, Gerechtshof Arnhem, 08-03-2011, 10-00393
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2011-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Verpachte weilanden behoren niet tot het object van belanghebbende.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
    
    
    
      nummer 10/00393
      uitspraakdatum: 8 maart 2011
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 22 juli 2010, nummer AWB 10/580, in het geding tussen belanghebbende
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Nijkerk (hierna: de Ambtenaar).
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2008 en toestandsdatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2009, vastgesteld op € 422.000. 
    
    1.2	Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 juli 2010 ongegrond verklaard.
    
    1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5	Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn broer, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, taxateur.
    
    1.7	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    2.	De vaststaande feiten
    
    2.1	Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning met berging, zijnde de ‘oude’ deel, een vrijstaande berging/schuur van beton met hout omkleed en een vrijstaande stenen berging/schuur. De deel is in gebruik als veestal met plaats voor zeven koeien en een voederberging. Het bouwjaar van de woning is circa 1938. 
    
    2.2. 	In een taxatierapport opgemaakt op 5 maart 2010 door A, makelaar en taxateur te R, is vermeld dat de inhoud van de woning ongeveer 305 m³ is; de inhoud van de berging is daarbij buiten beschouwing gelaten. 
    
    2.3	De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied van de gemeente Nijkerk, welk gebied op de waardepeildatum nog een agrarische bestemming had. Deze bestemming is in het bestemmingsplan “Buitengebied Nijkerk 2006” gewijzigd in een woonbestemming. Het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied Nijkerk 2006” heeft vanaf 17 augustus 2006 ter inzage gelegen. Op 4 februari 2009 is het bestemmingsplan door de gemeente Nijkerk en de provincie Gelderland goedgekeurd. Op 4 mei 2010 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. 
    
    2.4	De woning is omgeven door weidegrond (47.890 m²), welke grotendeels (weiland S en weiland T van in totaal 38.280 m²) door belanghebbende is verpacht. De verpachte grond behoort niet tot de onroerende zaak waarop de onderhavige WOZ-beschikking betrekking heeft. De oppervlakte van het tot de onderwerpelijke onroerende zaak gerekende perceel is ongeveer 9.610 m². Belanghebbende beweidt en bewerkt deze grond zelf; hij houdt weidekoeien en wint ruwvoer. 
    
    2.5	Belanghebbende koopt jaarlijks in de lente minimaal drie koeien. Die worden gedurende de daaropvolgende maanden vetgemest. In de herfst begint hij met bijvoeren. In principe gaan de koeien aan het begin van de winter naar het slachthuis. Mocht het zo zijn dat een koe nog niet op gewicht is, kan het zijn dat de betreffende koe nog wat langer op de boerderij blijft. Het gaat meestal om koeien die worden afgestoten door een andere boer, omdat zij bijvoorbeeld niet genoeg melk meer geven. 
    
    2.6	Belanghebbende heeft zich als ondernemer laten inschrijven bij de Belastingdienst en met ingang van 2007 doet hij als zodanig aangifte van de behaalde opbrengsten uit de agrarische activiteiten.
    
    2.7	Tot de gedingstukken behoren de volgende exploitatieoverzichten voor de jaren 2007, 2008 en 2009:
     
    
    2.7.1	Overzicht jaar 2007 Boerderij
    
    Winst- en verliesrekening over het kalenderjaar 2007
    
    Opbrengsten:
    
    
      Verhuur weiland S				 	  700,00
      Verhuur weiland T				 	  907,56
      Opbrengst weide koeien				1973,66
      Opbrengst Dienst Regelingen 		    	      9,55
      Ontvangen slachtpremie			 	  268,74
    
    
    Kosten:
    
    
      Aankoop weide koeien	 	1835,00
      B, sloten maken 			  117,66
      waterschapslasten 			    94,54
      Veebrok				  195,30	
      Kunstmest			    77,70
      Kosten Dienst Regelingen		    31,11
    
    
    Saldo winst			1508,20
    					
    2.7.2	Overzicht jaar 2008 Boerderij
    
    Winst- en verliesrekening over het kalenderjaar 2008
    
    Opbrengsten:
    
    
      Verhuur weiland S				 	  700,00
      Verhuur weiland T				 	  920,00
      Opbrengst weide koeien				2130,85
      Opbrengst Dienst Regelingen 		    	    10,97
      Ontvangen slachtpremie			 	  199,50
    
    
    Kosten:
    
    
      Aankoop weide koeien	 	1852,50
      B, sloten maken 			  118,72
      Veearts, droogspuiten		    13,78
      waterschapslasten 			    77,42
      Veebrok				  547,00
      Kunstmest			    36,00
      Kosten Dienst Regelingen		      0,00
    
    
    Saldo winst			1315,90
    
     
    2.7.3	Overzicht jaar 2009 Boerderij
    
    Winst- en verliesrekening over het kalenderjaar 2009
    
    Opbrengsten:
    
    
      Verhuur weiland S				 	  700,00
      Verhuur weiland T				 	  910,00
      Opbrengst weide koeien				2255,23
      Opbrengst Dienst Regelingen 		    	    10,50
      Te ontvangen slachtpremie, schatting	 	  180,00
    
    
    Kosten:
    
    
      Aankoop weide koeien	 	1845,00
      B, sloten maken 			  120,84
      Veearts, droogspuiten		      0,00
      waterschapslasten 			    76,57
      Veebrok				    81,70
      Kunstmest			    22,50
      Kosten Dienst Regelingen		    32,54
    
    
    Saldo winst			1876,58
    
    2.8	Namens belanghebbende is ter zitting toegelicht dat de in de winst- en verliesrekening genoemde posten als volgt kunnen worden toegerekend aan de verpachting en het houden van de koeien:
     
    
      Verhuur weilanden	pacht	 
      Opbrengst weide koeien	 	koeien
      Opbrengst Dienst Regelingen	 	koeien
      Ontvangen slachtpremie	 	koeien
      Aankoop weide koeien	 	koeien
      B, sloten maken 	pacht	 
      Waterschapslasten	pacht	 
      Veebrok	 	koeien
      Kunstmest	 	koeien
      Veearts, droogspuiten	 	koeien
      Kosten Dienst Regelingen	 	koeien
    
    
    2.9	Bij de waardebepaling van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2003 heeft de Ambtenaar uitdrukkelijk het standpunt ingenomen dat sprake was van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Op grond daarvan heeft de Rechtbank in haar uitspraak van 18 maart 2008, nr. 07/3320 geoordeeld dat belanghebbende aan deze omstandigheid het in rechte te beschermen vertrouwen kon ontlenen dat de cultuurgrondvrijstelling ook kon worden toegepast bij de waardebepaling van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2005.
     
    
    2.10	Op 10 juli 2007 heeft de Ambtenaar schriftelijk aan belanghebbende medegedeeld dat de cultuurgrondvrijstelling vanaf het nieuwe WOZ-tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 niet meer van toepassing is. Op 10 april 2008 heeft de Ambtenaar schriftelijk aan belanghebbende medegedeeld dat het vertrouwen met betrekking tot de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling is opgezegd.
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 2008).
    
    3.2	Belanghebbende bepleit een waarde van € 139.000. Hij stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de inhoud van de woning ongeveer 225 m³ is. Voorts meent hij dat hij in aanmerking dient te komen voor de cultuurgrondvrijstelling met betrekking tot het perceel van 9.610 m². De boerderij moet naar zijn mening als één geheel worden gezien, inclusief de aangrenzende verpachte weilanden van 38.280 m² waarop, zoals niet in geschil is, de cultuurgrondvrijstelling wel is toegepast. Volgens belanghebbende is de cultuurgrondvrijstelling ook op het perceel van 9.610 m² van toepassing, reeds omdat de Ambtenaar naar aanleiding van een eerdere bezwaarprocedure heeft erkend dat in zijn geval sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van het weiland.
    
    3.3	De Ambtenaar stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de Ambtenaar naar een door hem overgelegd taxatierapport opgemaakt op 5 maart 2010 door A, makelaar en taxateur te R. Hij stelt dat de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing is.
     
    3.4	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    3.5	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 139.000.
    
    3.6	De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    Objectafbakening
    
    4.1	Belanghebbende heeft gesteld dat de boerderij als één geheel moet worden gezien, inclusief de aangrenzende verpachte weilanden, en dat het perceel derhalve in totaal 47.890 m² groot is en niet, zoals de Ambtenaar meent, 9.610 m². 
    
    4.2	Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Vaststaat dat de opstallen en het perceel grond van 9.610 m² bij belanghebbende in gebruik zijn. Niet in geschil is dat de opstallen en het voornoemde perceel naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Voorts staat vast dat de aangrenzende weilanden van 38.280 m² zijn verpacht aan derden. Die aangrenzende weilanden zijn derhalve bij een ander dan belanghebbende in gebruik. Deze weilanden behoren voor toepassing van de Wet WOZ op grond daarvan niet tot de onderhavige onroerende zaak. Uit het voorgaande volgt dat de Ambtenaar terecht de opstallen en het perceel grond van 9.610 m² als één onroerende zaak heeft aangemerkt.
    
    Inhoud woning
    
    4.3	Belanghebbende heeft gesteld dat de inhoud van zijn woning 225 m3 bedraagt en niet, zoals in het taxatierapport is vermeld, ongeveer 305 m3. Hij heeft heel zorgvuldig van elk vertrek de maten opgenomen en zo de inhoud berekend. Hij is daarbij uitgegaan van de binnenmaten. 
    
    4.4	De taxateur heeft daartegenover ter zitting gesteld dat alle objecten bij de waardering voor toepassing van de Wet WOZ buitenmaats worden gemeten. In verband met deze stelling van belanghebbende heeft hij het bouwdossier bij de gemeente opgevraagd. Daarin wordt een bruto inhoud van de woning/veestal genoemd van 480 m3. Zijn eigen berekeningen resulteren in een bruto inhoud van 470 m3 voor de woning/veestal en een bruto inhoud van 295 m3 voor alleen het woningdeel. 
    
    4.5	Gelet op de toelichting die de taxateur ter zitting heeft gegeven, acht het Hof aannemelijk dat de bruto inhoud van de woning circa 295 m3 bedraagt. Het verschil met de in het taxatierapport genoemde inhoud van circa 305 m3 acht het Hof dermate gering dat het Hof daarin geen aanleiding ziet om aan het in het rapport vervatte waardeoordeel minder betekenis toe te kennen.
    
    Waarde
    
    4.6	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De Ambtenaar heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat, anders dan in de beschikking wordt vermeld en anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, daarbij als toestandsdatum 1 januari 2008 geldt. 
    
    
      4.7	Gelet op het taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht, acht het Hof de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 422.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur bij de waardebepaling onder meer rekening heeft gehouden met de ligging, staat van onderhoud, inhoud en kaveloppervlakte van de onroerende zaak. Voorts is rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum voor min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, is niet vereist dat de objecten identiek zijn aan de te taxeren onroerende zaak. De omstandigheid dat de door de Ambtenaar ter vergelijking aangevoerde objecten andere objectkenmerken hebben, brengt nog niet met zich dat deze objecten niet als vergelijkbaar met de onroerende zaak kunnen worden bestempeld. Wel is van belang dat bij de vergelijking met zodanige verschillen rekening wordt gehouden. De Ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat dit is gebeurd. 
      4.8	De gerealiseerde verkoopprijzen voor de vergelijkingsobjecten geven naar het oordeel van het Hof steun aan de getaxeerde waarde. In het bijzonder is naar het oordeel van het Hof het object aan de b-straat 1 qua bouwjaar, bouwwijze, ligging en bestemming goed vergelijkbaar met dat van belanghebbende. Wat de bestemming betreft geldt voor dit verkochte object dat het, net als belanghebbendes object, in het buitengebied van de gemeente Nijkerk ligt, het op de waardepeildatum een agrarische bestemming had en dat die bestemming in het nieuwe bestemmingsplan is gewijzigd in de bestemming wonen. 
    
    
    Cultuurgrondvrijstelling
    
    4.9	In artikel 2, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover deze niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Onder verwijzing naar hetgeen hiervóór in 4.2 is overwogen, behoren de verpachte weilanden niet tot het onderhavige WOZ-object en worden deze daarom ook niet meegenomen bij de beoordeling of sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. Het beroep van belanghebbende op de cultuurgrondvrijstelling kan alleen slagen indien hij aannemelijk maakt dat de tot de onroerende zaak behorende weidegrond van 9.610 m2 bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. 
    
    4.10	Ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie verwijst belanghebbende naar de exploitatieoverzichten van de laatste drie jaren (zie punt 2.7 hiervóór) en stelt hij dat hij in de toekomst ongeveer dezelfde resultaten verwacht. 
    
    4.11	Naar het oordeel van het Hof is het enkel houden van een klein aantal koeien, waarvan objectief bezien geen winst valt te verwachten, onvoldoende om van bedrijfsmatige exploitatie van de weidegrond te spreken. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat belanghebbende in de jaren rondom de waardepeildatum met het houden van koeien op deze weidegrond achtereenvolgens een winst van € 112 (2007), een verlies van € 108 (2008) en een winst van € 464 (2009) heeft behaald. Dit brengt mee dat de Ambtenaar de cultuurgrondvrijstelling terecht niet heeft toegepast. 
    
    Vertrouwensbeginsel
    
    4.12	Met zijn brieven van 10 juli 2007 en van 10 april 2008 is de Ambtenaar teruggekomen van zijn eerder ingenomen standpunt dat in de onderhavige zaak sprake was van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Dit brengt mee dat belanghebbende niet langer het rechtens te honoreren vertrouwen mocht hebben dat de cultuurgrondvrijstelling ook voor het onderhavige jaar (2009) zou gelden. Belanghebbendes standpunt dat het gewekte vertrouwen alleen kan worden opgezegd als de situatie ter plaatse feitelijk en wezenlijk verandert, is onjuist. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt derhalve.
    
    slotsom
    
    Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
    
     
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    6.	Beslissing 
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Ettema, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    De beslissing is op 8 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    
    (S. Darwinkel)		(C.M. Ettema)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 maart 2011.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.