ECLI:NL:RBROT:2010:BM3347, Rechtbank Rotterdam, 27-04-2010, AWB 09/2188
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-04-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: AWB 09/2188:
        In het kader van de WOZ heeft verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 150.000,--. Eiseres en de eisers in de andere zesennegentig beroepszaken (hierna gezamenlijk: eisers) stellen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleiten een waarde van € 135.000,-- omdat hun woningen niet te vergelijken zijn met de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten gezien het verschil in afwerking, onderhoud en luxe.  
        De rechtbank stelt voorop dat van zes van de negen vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt geen verkoopdocumentatie is overgelegd waaruit blijkt dat die woningen luxer zijn afgewerkt dan de woningen van eisers. De enkele, door verweerder betwiste, stelling van eisers dat deze zes woningen luxer zijn dan die van eisers is onvoldoende om van de juistheid van die stelling uit te gaan. Daarnaast biedt de overgelegde verkoopdocumentatie van drie van de vergelijkingsobjecten, ook wanneer die wordt vergeleken met de door eisers overgelegde foto’s van hun eigen woningen, onvoldoende grond voor de stelling van eisers dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten dermate luxe zijn afgewerkt dat zij een hogere waarde hebben dan de woningen van eisers. Daarbij komt dat de stelling van eisers, dat hun woningen vanwege de mindere kwaliteit te hoog zijn gewaardeerd, moeilijk valt te verenigen met de omstandigheid dat de woning van een van de eisers binnen een jaar rond de waardepeildatum is verkocht voor € 151.250,--. Ook de door de taxateur opgestelde matrix en grafiek, waaruit volgens eisers blijkt dat er een direct verband bestaat tussen het afwerkingsniveau en de prijs die voor een woning in de galerijflat, bieden onvoldoende grond om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Een deel van de gebruikte verkoopprijzen ligt namelijk te ver van de waardepeildatum (bijvoorbeeld een transactie uit 2003) om als vergelijkingsobjecten te kunnen worden gebruikt. Van de woningen waarvan de verkoopprijs wel representatief is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, kan in beginsel nog steeds een wiskundige vergelijking worden gemaakt door de waarde van de woning te relateren aan een kwaliteitsscore. Eisers zijn er echter niet in geslaagd om de veronderstelde causaliteit tussen deze twee wiskundige grootheden aannemelijk te maken. Hiervoor is een niet nader onderbouwde subjectieve kwaliteitsscore onvoldoende. In de beide door eisers overgelegde taxatierapporten wordt evenmin aanleiding gezien om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Naast de omstandigheid dat een van de rapporten is opgesteld ter verkrijging van een hypothecaire lening, is de waarde van de woningen in beide rapporten niet (mede) vastgesteld aan de hand van de verkoop van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. 
        Verweerder  heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eisers op waardepeildatum 1 januari 2008 € 150.000,-- bedroeg. 
        Beroep ongegrond.
        AWB 09/2215:
        Voor één woning dient een uitzondering te worden gemaakt. Die woning is namelijk rondom de waardepeildatum voor een bedrag van € 137.500,-- verkocht, zodat dit verkoopcijfer leidend dient te zijn voor de waardebepaling in het kader van de WOZ. Van een niet-marktconforme prijs is immers niet gebleken.
        Beroep gegrond.
        AWB 09/2195 en AWB 09/2219:
        Twee andere woningen zijn eveneens rond de waardepeildatum verkocht voor minder dan € 150.000,--, maar deze woningen blijven echter, ook na een terugindicatie naar de waardepeildatum, binnen de bandbreedte van € 7.500,--.
        Beroepen ongegrond.

RECHTBANK ROTTERDAM
      Sector Bestuursrecht
      Meervoudige kamer
    
    
    
    Reg.nr.: AWB 09/2188
    
    Uitspraak in het geding tussen
    
    eiseres, wonende te Capelle aan den IJssel, gemachtigde ….,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, verweerder.
    
    
    
      1	Ontstaan en loop van de procedure
      1	Bij uitspraak op bezwaar van 20 mei 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 31 januari 2009 ongegrond verklaard als na te melden.
    
    
    2	Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 29 juni 2009 beroep ingesteld.
    
    3	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2010. Eiseres is verschenen bij gemachtigde. Namens eiseres zijn voorts verschenen …, taxateur, en …., voorzitter van de Vereniging van Eigenaren. Eveneens verschenen is de heffingsambtenaar ….. en voorts ….., taxateur, en  mr. …., behandelend ambtenaar.
    
    4	Het beroep is gezamenlijk behandeld met zesennegentig soortgelijke beroepszaken. 
    
    
      2	Overwegingen
      1	Bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ),  gedagtekend 31 januari 2009, heeft verweerder ter zake de onroerende zaak ……. te Capelle aan den IJssel (hierna tevens: de woning) de waarde van de woning op de waardepeildatum 
      1 januari 2008 voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 150.000,--.
    
    
    2	Eiseres en de eisers in de andere zesennegentig beroepszaken (hierna gezamenlijk: eisers) stellen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleiten een waarde van € 135.000,--. Eisers voeren daartoe - zakelijk weergegeven - aan dat hun woningen niet te vergelijken zijn met de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten gezien het verschil in afwerking, onderhoud en luxe.  
    
    3.1	Ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op daartegen door eiser gemaakte bezwaren, te onderbouwen aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waarde¬stijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang.
    
    3.2	Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 150.000,-- geacht juist te zijn, indien de werkelijke waarde niet meer dan 5 %, zijnde € 7.500,--, van die waarde afwijkt. 
    
    
      4	De woning ….is een woning in een galerijflat met een inpandige berging. De woning is in 1967 gebouwd en heeft een inhoud van 240 m³. Blijkens het verweerschrift heeft verweerder de woning vergeleken met negen woningen uit dezelfde galerijflat die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Acht van die woningen zijn binnen zes maanden rond de waardepeildatum verkocht. Drie van die woningen, te weten ….,…..  en , zijn binnen drie maanden rond de waardepeildatum verkocht voor respectievelijk € 151.250,--, 
      € 155.000,-- en € 154.000,--. 
    
    
    5.1	Eisers betogen dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet zijn te vergelijken met hun woning. Volgens eisers zijn die woningen gemoderniseerd, terwijl aan hun woningen sinds 1967 niets of nauwelijks iets is veranderd. Verweerder heeft met dat waardedrukkend effect geen rekening gehouden, aldus eisers. 
    
    
      5.1.1	Ter onderbouwing van het vorenstaande betoog heeft eiseres onder meer een waarderapport, opgesteld door taxateur …..van 9 februari 2009 overgelegd waarin haar woning wordt vergeleken met zeven andere woningen in de galerijflat aan de ……
      Twee van die woningen (… en ….) zijn echter niet binnen een jaar rond de waardepeildatum verkocht. Van de resterende vijf woningen zijn slechts twee woningen (… en ….) binnen een half jaar rond de waardepeildatum verkocht die ook beide door verweerder als referentiepand zijn gebruikt. Geen van de door eiseres opgevoerde panden is binnen drie maanden rond de waardepeildatum verkocht. Afgezet tegen de vergelijkingspanden die verweerder heeft gebruikt, waarvan er acht binnen een half jaar en drie binnen drie maanden rond de waardepeildatum zijn verkocht, biedt dit waarderapport onvoldoende steun om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. 
    
    
    5.1.2	Naast het waarderapport hebben eisers ter onderbouwing van hun betoog dat hun woningen niet zijn te vergelijken met de door verweerder gebruikte referentiepanden, de verkoopdocumentatie van een aantal verkochte woningen uit hun galerijflat overgelegd. Daarin zijn onder meer opgenomen een aantal foto’s en de aanbiedingstekst ten behoeve van de verkoop van die woningen. Van de negen woningen die verweerder als vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, hebben eisers de verkoopdocumentatie van drie woningen overgelegd: …., …. en ….. Blijkens de aanbiedingstekst heeft de woning ….. een nette keuken voorzien van onder andere een keramische kookplaat, een luxe badkamer voorzien van onder andere een douchecabine en een separaat toilet met luxe hangend closet, de woning ….. een moderne vergrote keuken en de woning ……een recentelijk vernieuwde keuken. 
    
    5.1.3	De rechtbank stelt voorop dat van zes van de negen vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt geen verkoopdocumentatie is overgelegd waaruit blijkt dat die woningen luxer zijn afgewerkt dan de woningen van eisers. De enkele, door verweerder betwiste, stelling van eisers dat deze zes woningen luxer zijn dan die van eisers is onvoldoende om van de juistheid van die stelling uit te gaan. Daarnaast biedt de overgelegde verkoopdocumentatie van drie van de vergelijkingsobjecten, ook wanneer die wordt vergeleken met de door eisers overgelegde foto’s van hun eigen woningen, onvoldoende grond voor de stelling van eisers dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten dermate luxe zijn afgewerkt dat zij een hogere waarde hebben dan de woningen van eisers. Daarbij komt dat de stelling van eisers, dat hun woningen vanwege de mindere kwaliteit te hoog zijn gewaardeerd, moeilijk valt te verenigen met de omstandigheid dat de woning van een van de eisers, te weten ……, binnen een jaar rond de waardepeildatum is verkocht voor € 151.250,--. 
    
    5.1.4	Naast de hiervoor besproken stukken hebben eisers tevens een matrix en een bijbehorende grafiek, opgesteld door taxateur ….., van 22 juni 2009 overgelegd. Volgens eisers volgt hieruit dat er een direct verband bestaat tussen het afwerkingsniveau en de prijs die voor een woning in de galerijflat aan de …..is betaald of wordt gevraagd. Ook deze matrix en grafiek bieden echter onvoldoende grond om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Een deel van de gebruikte verkoopprijzen ligt namelijk te ver van de waardepeildatum (bijvoorbeeld een transactie uit 2003) om als vergelijkingsobjecten te kunnen worden gebruikt. Van de woningen waarvan de verkoopprijs wel representatief is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, kan in beginsel nog steeds een wiskundige vergelijking worden gemaakt door de waarde van de woning te relateren aan een kwaliteitsscore. Naar het oordeel van de rechtbank zijn eisers er echter niet in geslaagd om de veronderstelde causaliteit tussen deze twee wiskundige grootheden aannemelijk te maken. Hiervoor is een niet nader onderbouwde subjectieve kwaliteitsscore onvoldoende. 
    
    5.1.5	Tot slot hebben eisers ter onderbouwing van hun betoog dat de WOZ-waarde van hun woning te hoog is vastgesteld, een taxatierapport van de ……, opgesteld door …….Makelaardij, en een taxatierapport van de ……, opgesteld door ….Makelaardij, overgelegd. In deze rapporten ziet de rechtbank echter evenmin aanleiding om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen. Naast de omstandigheid dat het laatstgenoemde rapport is opgesteld ter verkrijging van een hypothecaire lening, is de waarde van de woningen in beide rapporten niet (mede) vastgesteld aan de hand van de verkoop van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. 
    
    
      5.2	Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van eisers op waardepeildatum 
      1 januari 2008 € 150.000,-- bedroeg. 
    
    
    6	Het beroep is ongegrond.
    
    7	De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
    
    8	Op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen dient evenwel voor de woning ……een uitzondering te worden gemaakt. Die woning is namelijk rond de waardepeildatum voor een bedrag van € 137.500,-- verkocht en volgens de Hoge Raad dient dat verkoopcijfer (zie het arrest van 29 november 2000, LJN AA8610) leidend te zijn voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Dat zou anders zijn indien voor deze woning een niet-marktconforme prijs zou zijn betaald, doch daarvan is de rechtbank niet gebleken. Verweerder heeft namelijk ter zitting onweersproken gesteld dat deze woning een aanmerkelijke slechtere staat van keuken, badkamer en toilet had, geen gasmeter had en dat de elektra van deze woning was afgekeurd. Naast deze woning zijn rond de waardepeildatum  van 1 januari 2008 de woningen van nog twee andere eisers (…. en …..) verkocht voor een bedrag van minder dan € 150.000,--, maar deze woningen blijven echter, ook na een terugindexatie naar de waardepeildatum, binnen de bandbreedte van € 7.500,--.       
    
    
    
    
    
    
    
    
     
    
      4	Beslissing
      De rechtbank,
    
    
    recht doende:
    
    verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Aldus gedaan door mr. J. de Gans, voorzitter, mr. E.R. Houweling en mr.drs. H. van den Heuvel, rechters, in tegenwoordigheid van mr. G. Buijtenhek, griffier.
    
    De griffier:	De voorzitter:
    
    
    
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op: 27 april 2010.
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
    
    Afschrift verzonden op: