ECLI:NL:GHARN:2008:BG3900, Gerechtshof Arnhem, 29-10-2008, 07-00338
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2008-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting.
        Lopend, zakelijk huurcontract heeft waardedrukkende invloed op waarde op openingsbalans van een ter beschikking gesteld pand.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belasting
    
    
    nummer 07/00338
    
    uitspraakdatum: 29 oktober 2008
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X, wonende te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: Rechtbank) van 4 juni 2007, nummer AWB 06/2326, in het geding tussen belanghebbende
    
    en
    
    de Inspecteur van de Belastingdienst te P (hierna: de Inspecteur)
    
    
    1.	De loop van het geding
    
    1.1	Aan belanghebbende is voor het jaar 2001 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 103.245.
    
    1.2	Deze aanslag is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar door de Inspecteur gehandhaafd.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank, die het beroep bij uitspraak van 4 juni 2007 ongegrond heeft verklaard.
    
    1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    1.5.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2008 te Arnhem door de eerste meervoudige belastingkamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde, alsmede de Inspecteur.
    
    1.6.	De gemachtigde van belang¬hebbende heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota wordt als hier herhaald en ingelast aangemerkt.
    
    1.7. 	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    2.	De vaststaande feiten
    
    2.1	Belanghebbende heeft in het jaar 1996 het pand a-straat 1, te Q gekocht voor een bedrag € 344.873. Het betreft een bedrijfspand, dat op de begane grond is ingericht als verkoopruimte en showroom en op de eerste en tweede verdieping als kantoorruimte en archief.
    
    2.2	Op basis van een op 2 september 1996 gesloten huurovereenkomst verhuurt belanghebbende het pand aan A B.V. (i.o.) (hierna: de BV), waarvan hij (indirect) alle aandelen houdt. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar die zonder opzegging wordt verlengd met opnieuw 10 jaar. Op 1 januari 2001 bedraagt de jaarhuur € 36.180.
    
    2.3	Belanghebbende heeft in het kader van de terbeschikkingstellingsregeling van artikel 3.92 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) de waarde in het economische verkeer van het door hem aan de BV verhuurde pand laten taxeren. Het taxatierapport van makelaar-taxateur B behoort tot de gedingstukken. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het pand, per 20 oktober 2000 van f 2.200.000 (€ 998.316).
    
    2.4	Op 26 februari 2003 heeft belanghebbende aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen gedaan voor het jaar 2001. In de aangifte is een bedrag van € 37.623 opgenomen als opbrengsten uit het ter beschikking stellen van vermogensbestanddelen (de huursom van € 36.180 vermeerderd met de rente op een rekening-courantvordering) en is een afschrijving in aanmerking genomen van € 12.500. Dit bedrag is door belanghebbende gebaseerd op de in het voornoemde taxatierapport bepaalde waarde van het pand, die door hem is afgerond op € 1.000.000, verminderd met € 500.000 als waarde van de ondergrond en een afschrijvingspercentage van 2,5. Belanghebbende heeft aangifte gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 55.868. 
    
    2.5	In de aanslagregelende fase heeft de Inspecteur aan C, taxateur van de Belastingdienst, gevraagd het pand te taxeren. Het op 9 december 2004 opgemaakte taxatierapport luidt, voorzover van belang, als volgt:
    
    “…
    
    
      Gehanteerd waardebegrip
      Waarde in het economisch verkeer
      De prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
    
    
    
      Waardebepaling
      Bij de waardering is rekening gehouden met alle bekende factoren die op de waarde van invloed kunnen zijn. 
      De waarde in het economische verkeer is op peildatum 1-1-2001 geschat op: 
      Waarde in verhuurde staat € 85.000,00 * 11,75 	ƒ 2.200.000 (of € 998.316)
    
    
    
      Opmerkingen
      Bij de berekening van de waarde is ondergetekende ervan uitgegaan dat de huur ad € 85.000,00 met terugwerkende kracht alsnog zal worden betaald. 
      X vertelde dat hij momenteel een koper voor het pand heeft die € 1.500.000,00 biedt. X is thans op zoek naar een ander pand. 
      Hij wil met zijn bedrijf in Q blijven.
    
    
    Opgemaakt op: 9 december 2004
    
    
      Belastingdienst
      De Inspecteur
      …”
    
    
    2.6	Bij het vaststellen van de onderhavige aanslag heeft de Inspecteur de in het kader van de terbeschikkingsstellingsregeling ex artikel 3.92 Wet IB 2001 geactiveerde waarde van het pand ter grootte van € 1.000.000 en de afschrijving daarop ter grootte van € 12.500 gevolgd. De door belanghebbende in aanmerking genomen opbrengsten uit het ter beschikking stellen van het pand zijn daarentegen gecorrigeerd tot € 85.000. Het belastbaar inkomen uit werk en woning is – in afwijking van de aangifte – vastgesteld op € 103.245.
    
    2.7	Belanghebbende is tegen die aanslag in bezwaar gekomen. De Inspecteur heeft belanghebbende in de bezwaarfase een keuze voorgelegd. Of er wordt aangesloten bij de inbrengwaarde van € 1.000.000 en de afschrijving van € 12.500, als gevolg waarvan de in aanmerking te nemen opbrengsten uit het ter beschikking stellen van het pand € 85.000 dienen te zijn. Of er wordt aangesloten bij de feitelijk betaalde huur van € 36.180. In dat geval dient de onroerende zaak op 1 januari 2001 te boek te worden gesteld voor € 777.084 en is een afschrijving toegestaan van € 9.713. Belanghebbende heeft geen keuze uitgebracht. De Inspecteur heeft het bezwaar vervolgens afgewezen. 
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1	Tussen partijen is in geschil de waarde in het economische verkeer van het pand per 1 januari 2001, en daarmee de grondslag van de afschrijving alsmede de hoogte van de in aanmerking te nemen opbrengsten uit het ter beschikking stellen van het pand. 
    
    3.2	Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het pand bij het begin van het kalenderjaar te boek dient te worden gesteld voor € 1.000.000 en dat bij de bepaling van het resultaat uit het ter beschikking stellen van vermogensbestanddelen (hierna: tbs-resultaat) een huur in aanmerking dient te worden genomen van € 36.180 en een afschrijving van € 12.500.
    
    3.3	De Inspecteur stelt zich primair op het standpunt dat de waarde van het pand per 1 januari 2001 € 777.084 bedraagt en dat bij de bepaling van het tbs-resultaat een huur in aanmerking dient te worden genomen van € 36.180 en een afschrijving van € 9.713. Subsidiair stelt hij zich op het standpunt dat indien de waarde van het pand wordt bepaald op € 1.000.000, een huurinkomen van € 85.000 dient te worden verantwoord. In dat geval stemt hij in met een afschrijving van € 12.500.
    
    3.4	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    3.5	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, die van de Inspecteur en tot vermindering van de aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 2001 tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 55.868.
    
    3.6	De Inspecteur concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, waarna de aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 2001 wordt vastgesteld op een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 58.655.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1	Tussen partijen is – terecht – niet in geschil dat is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 3.92 van de Wet IB 2001, nu het pand in het onderhavige jaar ter beschikking werd gesteld aan de BV en belanghebbende een aanmerkelijk belang in deze vennootschap heeft in de zin van hoofdstuk 4 van de Wet IB 2001, niet zijnde een aanmerkelijk belang op grond van artikel 4.10 of 4.11 van die wet. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat de huurovereenkomst tussen belanghebbende en de BV op zakelijke gronden is aangegaan en op zakelijke wijze wordt uitgevoerd. De in het jaar 2001 te vorderen huur is dan ook een zakelijke. 
    
    4.2	Artikel AJ van de Invoeringswet Wet IB 2001 bepaalt dat voorzover vermogensbestanddelen op grond van artikel 3.92 van de Wet IB 2001 bij het begin van het kalenderjaar 2001 tot een werkzaamheid worden gerekend, deze bij het begin van het kalenderjaar 2001 te boek worden gesteld voor de waarde in het economische verkeer op dat tijdstip.
    
    4.3	De waarde in het economische verkeer van het pand per 1 januari 2001 is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed, uitgaande van de feiten en omstandigheden zoals die zich voordeden op 1 januari 2001. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat dit meebrengt dat de waarde van het pand per 1 januari 2001 de waarde in verhuurde staat is. 
    
    4.4	In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt geconcludeerd tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het pand per 20 oktober 2000 van € 998.316. De door de Inspecteur ingeschakelde taxateur stelt deze waarde per 1 januari 2001 vast op hetzelfde bedrag. Beide taxateurs verschillen op dit punt derhalve niet van mening. Naar het oordeel van het Hof rechtvaardigen de opmerkingen in het taxatierapport van C, dat hij bij de bepaling van die waarde ervan is uitgegaan dat de BV de huur van € 85.000 (in tegenstelling tot de feitelijk betaalde huur van € 36.180) met terugwerkende kracht alsnog zou betalen en dat hij rekening heeft gehouden met het recent uitgebrachte bod van € 1.500.000, de conclusie dat bij de bepaling van de waarde rekening is gehouden met de omstandigheid dat projectontwikkelaars in het onderhavige object geïnteresseerd zijn.
    
    4.5	Het Hof is met de Inspecteur van oordeel dat in het onderhavige geval vervolgens rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat belanghebbende of een eventuele rechtsopvolger deze waardeverhogende omstandigheid niet direct te gelde kan maken, maar nog tot 1 september 2006 gebonden is aan een huurcontract dat “slechts” € 36.180 per jaar oplevert. 
     
    
    4.6	Belanghebbende, op wie in dezen de bewijslast rust de waarde van het pand op 1 januari 2001 aannemelijk te maken, stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat van het object per 1 januari 2001 eveneens € 1.000.000 bedraagt. Voor zover een waardedrukkende factor in aanmerking moet worden genomen in verband met het nog lopende huurcontract, staat hier tegenover –aldus belanghebbende – de hogere waarde die als gevolg van mogelijke projectontwikkeling aan het object kan worden toegekend. 
    
    4.7	Dit standpunt faalt, nu – gelet op het hetgeen in 4.4 is overwogen – naar het oordeel van het Hof bij de bepaling van de waarde vrij van huur en gebruik reeds met de mogelijke toekomstige projectontwikkeling rekening is gehouden. 
    
    4.8	De Inspecteur heeft de waardevermindering berekend door het verschil tussen de werkelijke huuropbrengst en de reële huurwaarde op basis van de nog resterende looptijd van het huurcontract te kapitaliseren tegen een rentepercentage van 5. Deze berekeningsmethode wordt door belanghebbende als zodanig niet betwist en is in de visie van het Hof juist. Het Hof zal de Inspecteur dan ook volgen in de hoogte van de door hem berekende waardevermindering. 
    
    4.9	Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Inspecteur de waarde in het economische verkeer van het pand per 1 januari 2001 terecht vastgesteld op € 777.084. Tussen partijen is verder niet in geschil dat indien het pand op 1 januari 2001 te boek wordt gesteld voor € 777.084, de afschrijving € 9.713 bedraagt. 
    
    4.10	Met betrekking tot de vastgestelde waarde in het economische verkeer per 1 januari 2001 en de hoogte van de afschrijving, volgt het Hof het oordeel van de Rechtbank in deze. Ten onrechte heeft de Rechtbank echter een huurwaarde van € 85.000 in aanmerking genomen. Tussen partijen is niet in geschil dat dit bedrag – gelet op het zakelijke karakter van de huur – dient te worden verminderd tot de feitelijk betaalde huur van € 36.180. Het beroep is om die reden gegrond. 
    
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig om de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.610 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand [in beroep: 3 (punten per proceshandeling) maal € 322 maal 1 (gewicht van de zaak) maal 1 (minder dan 4 samenhangende zaken); in hoger beroep: 2 (punten per proceshandeling) maal € 322 maal 1 (gewicht van de zaak) maal 1 (minder dan 4 samenhangende zaken)] en € 5 aan reiskosten.
    
     
    6.	Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof:
      - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 58.655;
      - gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij dit Hof betaalde griffierecht van € 106, alsmede het bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 38, derhalve in totaal € 144;
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 1.615 en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout, raadsheren in aanwezigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
      De beslissing is op 29 oktober 2008 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)
      	(R.F.C. Spek)
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2008
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.