ECLI:NL:GHARN:2008:BC7377, Gerechtshof Arnhem, 10-03-2008, 05-00066
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2008-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Vennootschapsbelasting. 
        Toerekening verkoopprijs aan grond en opstallen.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belasting
    
    
    nummer 05/00066
    
    
    uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    
    op het beroep van
    
    X BV, gevestigd te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van 29 november 2004 van
    
    de inspecteur van de Belastingdienst /P (hierna: de Inspecteur)
    
    
    1.	De belastingaanslag, het bezwaar en het geding voor het Hof
    
    1.1.	Aan belanghebbende is voor het jaar 1998 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd naar een belastbaar bedrag van ƒ 938.973.
    
    1.2.	Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de belastingaanslag gehandhaafd.
    
    1.3.	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
    
    1.4.	Tot de stukken van het geding behoren het beroepschrift en het verweerschrift, beide met de daarin genoemde bijlagen, en de daarna op 14 januari 2008 nog ingekomen stukken van belanghebbende.
    
    1.5.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 23 januari 2008 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A namens belanghebbende en de Inspecteur, bijgestaan door B, taxateur.
    
    1.6.	Belanghebbende heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota wordt als hier ingelast aangemerkt. Gelijktijdig met de pleitnota heeft belanghebbende, zonder bezwaar van de wederpartij, aan het Hof en de wederpartij foto’s overgelegd, welke tot de stukken van het geding worden gerekend. Voorts heeft de Inspecteur, zonder bezwaar van de wederpartij, een plattegrond overgelegd.
    
    1.7.	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    
    2.	De vaststaande feiten  
    
    Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
    
    2.1.	Belanghebbende is opgericht in 1978 en exploiteerde een pluimveebedrijf. In juni 1995 heeft zij dit bedrijf verkocht aan een varkenshouder (hierna: de koper) voor een totaal bedrag van ƒ 3.830.000. Blijkens de koopovereenkomst heeft daarvan een bedrag van ƒ 1.185.795 betrekking op drie pluimveestallen, kantoor en dienstwoning, inpakruimte, mestopslag, erfverhardingen, ventilatoren en deur, alsmede de ondergrond daarvan met een totale oppervlakte van 1.46.50 ha. Dit bedrag is niet verder uitgesplitst. 
    
    2.2.	De koopovereenkomst vermeldt aan het slot van de omschrijving van het verkochte “een en ander geheel geïnstalleerd en bedrijfsklaar”. In artikel 4 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de koper voornemens is het registergoed te gebruiken overeenkomstig het huidige gebruik dan wel, indien dat is toegestaan, als varkensvermeerderingsbedrijf annex opfok en/of varkensmestbedrijf. Koper exploiteert inmiddels ter plaatse een zogenoemde mega-varkenshouderij in stallen met meer bouwlagen (varkensflat).
    
    2.3.	Belanghebbende heeft de verkoopopbrengst verantwoord in haar aangifte vennootschapsbelasting voor het jaar 1996. Voor de boekwinst die zij heeft gerealiseerd bij de verkoop van de opstallen heeft belanghebbende een vervangingsreserve gevormd. Het vormen van een vervangingsreserve is op zichzelf tussen partijen niet in geschil. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de boekwinst die belanghebbende heeft gerealiseerd bij de verkoop van de ondergrond van de gebouwen, is vrijgesteld op grond van de zogenoemde landbouwvrijstelling. Als gevolg daarvan is voor de berekening van het belastbare bedrag over 1996 het belang ontvallen aan een splitsing van de verkoopprijs in een bedrag toe te rekenen aan de bedrijfsopstallen en een bedrag toe te rekenen aan de ondergrond.
    
    2.4.	In 1998 heeft belanghebbende, gelijktijdig met de emigratie naar dat land van haar aandeelhouders, haar zetel verplaatst naar Portugal, waardoor de vervangingsreserve is vrijgevallen en tot de belastbare winst van dat jaar moet worden gerekend. 
    
    2.5.	Belanghebbende heeft aangifte gedaan voor het onderhavige jaar van een belastbaar bedrag van ƒ 359.973. De Inspecteur heeft  dit bedrag verhoogd met ƒ 579.000 en de aanslag vastgesteld, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 938.973.
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1.	Tussen partijen is in geschil de omvang van de vervangingsreserve die in 1998 ten gunste van de winst is vrijgevallen. Het geschil spitst zich toe op het antwoord op de vraag welk gedeelte van voornoemd bedrag van ƒ 1.185.795 moet worden toegerekend aan de ondergrond.
    
    3.2.	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
     
    
    3.3.	Belanghebbende is bij de berekening in 1996 van de boekwinst op de ondergrond die onder de landbouwvrijstelling valt, uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van ƒ 60 per m². Aldus heeft zij een waarde van de ondergrond berekend van ƒ 879.000. Belanghebbende is van mening dat de boekwinst op de grond, uitgaande van een waarde van die grond van ƒ 879.000, in 1996 onder de landbouwvrijstelling viel en concludeert tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 359.973.
    
    3.4. 	De Inspecteur is van mening dat de waarde van de grond moet worden gesteld op ƒ 300.000 en dat de boekwinst op de grond, uitgaande van een waarde van die grond van ƒ 300.000, in 1996 onder de landbouwvrijstelling viel. Het verschil met de door belanghebbende gehanteerde waarde van de grond, ofwel ƒ 579.000, behoort in die opvatting tot de opbrengst in 1996 van de opstallen en erfverharding. Dit bedrag is dan ook volgens de Inspecteur toen opgenomen in de vervangingsreserve en valt in het onderhavige jaar vrij. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1.	Voor de beoordeling welk deel van de koopsom kan worden toegerekend aan de ondergrond en welk deel aan de overige in 2.1. genoemde bestanddelen van het verkochte, moet worden uitgegaan van de waarde daarvan in het economische verkeer ten tijde van de verkoop.
    
    4.2.	De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de grond van circa ƒ 20 per m² een taxatierapport overgelegd van B (hierna: de taxateur). De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat hij bij zijn waardebepaling rekening heeft gehouden met verkoopprijzen die voor acht - in zijn ogen - vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Hij verwijst naar de stukken van het geding waarin de gegevens met betrekking tot de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Die gegevens zijn afkomstig uit de akten van transport met betrekking tot die objecten. Op zichzelf kan deze methode dienen voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer.
    
    
      4.3.	Belanghebbende stelt dat de onderhavige grond niet of slecht vergelijkbaar is met de door de taxateur aangevoerde objecten, omdat alle acht objecten in een geheel ander gebied zijn gelegen. Zo zou volgens belanghebbende voor de onderhavige grond, uitdrukkelijk in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, hebben te gelden dat:
      -	die is gelegen in een gebied waar weinig besmettingsgevaar is doordat daar niet veel intensieve veehouderij aanwezig is, waardoor er ook minder kans is op een eventueel vervoersverbod,
      -	die is gelegen in een gebied dat niet is aangemerkt als een overschotgebied, waardoor er sprake is van een vrije markt voor fosfaatrechten, en er andere prijzen gelden voor mestrechten, 
      -	er een zeer ruime hinderwetvergunning voor de grond aanwezig is, zodat er intensieve veehouderij mogelijk is, eventueel door het bijkopen van meer fosfaatrechten,
      -	de ammoniakrechten bij de prijs van de grond waren inbegrepen, omdat die in het onderhavige gebied locatiegebonden zijn, terwijl in Brabant, waar de door de Inspecteur aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen, bij aankoop van de grond nog los daarvan ammoniakrechten moeten worden gekocht.
    
     
    
    4.4.	De Inspecteur en de taxateur hebben met hetgeen zij aanvoeren onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de hiervóór genoemde verschillen er niet zijn, of dat met de invloed daarvan op de waarde in het economische verkeer voldoende rekening is gehouden door een waarde per m² aan te houden die slechts ƒ 5 hoger ligt dan de waarde die uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar voren kwam. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het merendeel van de door de Inspecteur en taxateur ter vergelijking aangevoerde objecten bovendien aanmerkelijk kleiner is dan het onderhavige perceel en dat het voor een deel ook verkopen betreft die langere tijd na de onderhavige verkoop hebben plaatsgevonden. Het Hof is dan ook van oordeel dat de door de Inspecteur en taxateur ter vergelijking aangevoerde objecten niet zozeer met belanghebbendes object vergelijkbaar zijn dat daarmee voldoende aannemelijk gemaakt kan worden dat de waarde van de grond ƒ 300.000 bedraagt. Het Hof acht de Inspecteur in het van hem verlangde bewijs niet geslaagd.
    
    
      4.5.	Belanghebbende, die geen taxatierapport van het onderhavige object heeft overgelegd of gegevens van gelijk gewicht, maakt met hetgeen zij aanvoert tegenover de gemotiveerde bestrijding door de Inspecteur evenmin aannemelijk dat de invloed van de door haar gestelde omstandigheden op de waarde van de grond zodanig is dat die waarde gesteld moet worden op ƒ 60 per m². Het Hof overweegt daartoe dat de door belanghebbende ter vergelijking aangevoerde verkoop en taxatie te veel verschillen vertonen met de verkoop van het onderhavige stuk grond om ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde te kunnen dienen. De verkoop van grond aan de Nederlandse Spoorwegen ten behoeve van de aanleg van de Betuweroute betrof een zeer veel kleiner perceel (slechts 678 m²) met een andere bestemming. Bovendien heeft de desbetreffende verkoop pas drie jaar later (in 1998), plaatsgevonden. De door belanghebbende aangevoerde taxatie door de heer C van de bedrijfsondergrond van het nabijgelegen bedrijf D BV acht het Hof in dezen evenmin bruikbaar nu het een taxatie betreft van een ander perceel, ter grootte van ongeveer 1/3 van het onderhavige stuk grond, terwijl de peildatum van die taxatie is gelegen drie en een half jaar na de verkoop van de onderhavige grond. Belanghebbende heeft ter zitting voorts in dit verband erkend dat het met het vigerende bestemmingsplan op zichzelf strijdige gebruik ten behoeve van kleinschalige industrie, op grond van het overgangsrecht bleef toegestaan. Het Hof acht aannemelijk dat hiervan, zoals de Inspecteur heeft gesteld, een positief effect op de waarde van die grond is uitgegaan. 	
      Voorts heeft een toedeling van een deel van de koopsom groot ƒ 879.000 aan de grond tot gevolg dat belanghebbende voor de overige in 2.1. genoemde bestanddelen van het verkochte slechts een bedrag van ƒ 306.795 zou hebben ontvangen. Het Hof acht niet aannemelijk dat belanghebbende als verkopende partij, vanuit wier gezichtspunt de toerekening van de koopsom over de verkochte onderdelen moet worden beoordeeld, genoegen zou hebben genomen met een opbrengst van slechts ƒ 306.795 voor de in 2.1. genoemde opstallen en erfverharding. Dat belanghebbende, zoals zij stelt, geen taxatierapport nodig heeft om een en ander te beoordelen omdat zij zelf voldoende expertise in huis heeft door de kennis en ervaring van haar directrice A voornoemd, acht het Hof onvoldoende voor een andersluidend oordeel.
    
    
    4.6.	Nu geen van de partijen voldoende gegevens naar voren heeft gebracht waaruit voldoende trefzeker de waarde van de grond kan worden afgeleid zal het Hof, bij gebrek aan meer of betere informatie, de waarde van de grond - en daarmee van de overige in 2.1. genoemde bestanddelen van het verkochte - in goede justitie vaststellen. Daarbij neemt het Hof tot uitgangspunt dat door de Inspecteur en de taxateur van de Belastingdienst meer objectieve en vergelijkbare gegevens naar voren zijn gebracht die bovendien zijn geïnterpreteerd door een terzake opgeleide waardedeskundige, dan door belanghebbende die daar tegenover slechts de opinie van haar directrice stelt die mogelijk wel ervaring heeft op het onderhavige gebied maar naar het oordeel van het Hof niet als een objectieve waardedeskundige kan worden aangemerkt. Al het voorgaande afwegende stelt het Hof de waarde van de onderhavige grond in goede justitie vast op ƒ 550.000. Dit heeft tot gevolg dat het belastbare bedrag moet worden verminderd tot ƒ 688.973.
    
    
    5.	Kosten
    
    De directeur van belanghebbende die ter zitting is verschenen is in Portugal woonachtig en heeft ter zitting verklaard dat zij voor de mondelinge behandeling naar Nederland is gekomen. Hoewel zij daarop in de uitnodiging is gewezen heeft belanghebbende geen opgave gedaan van haar proceskosten. Het Hof schat die kosten met toepassing van het Besluit proces¬kosten fiscale procedures in goede justitie op € 350. De gemachtigde van belanghebbende heeft pro forma een beroepschrift ingediend. Bij de motivering van het beroepschrift heeft belanghebbende gebruik gemaakt van een eerder door de gemachtigde opgestelde tekst. Het Hof vindt hierin aanleiding de te vergoeden kosten voor door een derde beroepsmatig aan belanghebbende verleende rechtsbijstand in overeenstemming met het Besluit proces¬kosten bestuursrecht te berekenen op € 322. Het totaal van de door de Inspecteur te vergoeden kosten bedraagt derhalve € 672.
    
    
    6.	Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof
      - 	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een belastbaar bedrag van € 312.642 (ƒ 688.973);
      - 	gelast dat de Staat aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij dit Hof betaalde griffierecht van € 273;
      -	veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 672 en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is op 10 maart 2008 gedaan door de tweede meervoudige belastingkamer in de samenstelling mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. M.C.M. de Kroon en mr. R. den Ouden, raadsheren.
      De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
    
    
    De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (A.W.M. van der Waerden)
      	(J.P.M. Kooijmans)
    
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 maart 2008.
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.naar een belastbaar inkomen van € ***.voor het jaar ***