ECLI:NL:RBARN:2010:BM2548, Rechtbank Arnhem, 27-04-2010, AWB 08/5526
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-04-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering door projectontwikkelaar als voorraad gehouden gronden. Invloed gebeurtenissen na balansdatum op waardering.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    registratienummer: AWB 08/5526
    
    
      uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) 
      van 27 april 2010 
    
    
    inzake
    
    [X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
    
    tegen
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/Randmeren, kantoor Almere, verweerder.
    
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2003 een aanslag (aanslagnummer [000].V.36.0112) vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 203.914. Hierbij is bij beschikking tevens een bedrag van € 11.621 aan heffingsrente in rekening gebracht.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2008 de aanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd. 
    
    Eiseres heeft daartegen bij brief van 1 december 2008, ontvangen bij de rechtbank op 2 december 2008, beroep ingesteld.  
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 april 2010 te Arnhem. 
    
    Namens eiseres is daar verschenen mr. [gemachtigde], bijgestaan door [A], beide werkzaam bij [B] B.V. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [C] AA.
    
    Namens eiseres is ter zitting een pleitnota voorgedragen en zijn exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. De rechtbank rekent deze pleitnota tot de gedingstukken.
    
    
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
    
    De aandelen in eiseres (voorheen genaamd [D] B.V.) zijn in handen van de heer [E].
    
    Eiseres is met haar dochtermaatschappij [F] B.V. (hierna: te noemen: [F], voorheen genaamd [G] B.V.) gevoegd in een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
    
    In december 1998 is [F] een vennootschap onder firma – genaamd v.o.f. [H] B.V. (hierna: de v.o.f.) – aangegaan met [I] B.V.
    
    De v.o.f. heeft op 7 januari 2000 van de heer [J] een koopoptie bedongen op 7 hectare grond inclusief opstallen. De koopprijs bedraagt € 4.537.802. Dit betrof grond met een agrarische bestemming waarvan werd aangenomen dat deze door een bestemmings-wijziging op korte termijn een industriële bestemming zou krijgen. De notariële akte hiertoe is verleden op 26 januari 2000. In deze akte is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
    
    
      “(…).
      ONTBINDENDE VOORWAARDEN
      Artikel 15
      1. 	Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden, zonder 		dat partijen jegens elkaar terzake een beroep op schadevergoeding kunnen doen, in elk van de volgende 		gevallen:
      	a. als niet voor 31 december 2001 van gemeentewege een onaantastbare wijziging van de bestemming van 		tenminste 90% van het verkochte als gebied voor agrarische doeleinden in gebied voor algemene 		industriële doeleinden is vastgesteld. (…).
      	b. (…).
      2.	(…).
      3.	Partijen verplichten zich om uiterlijk 1 december 2001 nader overleg te hebben omtrent het al dan niet 		doorgaan van de onderhavige verkoop en koop.
      4.	Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen.   
                     	Dit beroep moet geschieden door middel van een gedocumenteerde schriftelijke mededeling aan de 		notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in 		lid 1 genoemde datum – dus uiterlijk 2 januari 2002 – in het bezit van de notaris te zijn.
       (…).”
    
    
    Op 28 juni 2002 is door partijen een aanvullende overeenkomst opgesteld waarbij de looptijd van de overeenkomst is gewijzigd. Hiertoe zijn de in artikel 15 van voornoemde notariële akte genoemde data als volgt gewijzigd:
    
    
      -	De datum van 1 december 2001 is gewijzigd in 1 januari 2003;
      -	de datum van 31 december 2001 is gewijzigd in 1 januari 2004 en
      -	de datum van 2 januari 2002 is gewijzigd in 2 januari 2004. 
    
    
    
    Bij aanvullende overeenkomst van 2 december 2002 is de koopprijs gewijzigd in € 4.728.389,85.
    
    Eiseres heeft uiterlijk 2 januari 2004 de koopovereenkomst niet ontbonden waardoor zij verplicht werd uitvoering te geven aan de overeenkomst.
    
    Op 8 december 2004 is eiseres een lening aangegaan van € 453.780,21 bij Stichting [K] (hierna: de Stichting). De Stichting heeft hierbij een optie verkregen op 1 hectare grond plus opstallen met een uitoefenprijs van € 453.780.
    
    
      Eveneens op 8 december 2004 is de v.o.f. met de Stichting (handelend onder de naam [L]) een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Partijen komen overeen dat zij beide voor 50% zullen participeren in het onderhavige project tenzij [L] voor een geringer bedrag wenst te participeren. De v.o.f. zal de onroerende zaak in het samenwerkingsverband inbrengen tegen de waarde waarvoor zij het oorspronkelijk heeft verworven 
      (€ 4.728.389,85).
    
    
    De samenwerkingsovereenkomst is op 4 maart 2005 gewijzigd. In plaats van [L] is [M] B.V. i.o. toegetreden en is de participatie door partijen gewijzigd in 2/3 deel voor de v.o.f. en 1/3 deel voor [M] B.V. i.o.
    
    Op onder meer 14, 15, 20 en 21 december 2004 hebben besprekingen plaatsgevonden tussen de v.o.f. en de gemeente Barneveld over de verwerving van de gronden door de gemeente.
    
    Op 17 maart 2005 heeft de v.o.f. de resterende 6 hectare grond verkocht aan de gemeente Barneveld voor een bedrag van    € 5.250.000.
    
    
      Eiseres heeft in haar aangifte vennootschapsbelasting over het jaar 2003 een bedrag van € 1.000.000 als buitengewone lasten ten laste van haar resultaat gebracht. Dit betreft het te verwachten verlies op de koopoptie en is – door de accountant van eiseres op 13 januari 2005 – als volgt berekend (bedragen in €): 
      	Grondprijs: € 103.780 maal 7 =		726.460
      	Waarde opstallen		350.000
      	Totale waarde grond plus opstallen	1.076.460
      	Af: uitoefenprijs optie volgens overeenkomst	4.728.390
      	Totaal verlies			3.651.930
    
    
    
      De waarde van de grond per hectare (€ 103.780) is door de accountant berekend door de uitoefenprijs van de aan de Stichting verleende optie van € 453.780 te verminderen met de – als stelpost opgenomen – waarde van de opstal van 
      € 350.000. Terzake is geen taxatierapport opgemaakt.
    
    
    Van het voornoemde verlies komt € 1.095.597 (€ 3.651.930 maal 60% maal 50%) voor rekening van eiseres. In de aangifte is dit bedrag afgerond op € 1.000.000. Dit bedrag is als volgt ten laste van het resultaat gebracht: een afwaardering van de deelneming in de v.o.f. van € 164.735 en de vorming van een voorziening van € 835.267. De accountant is hierbij uitgegaan van een veronderstelde participatie door [L] van 40%.
    
    
    Verweerder heeft bij eiseres een boekenonderzoek ingesteld naar de aanvaardbaarheid van de aangifte vennootschapsbelasting over het jaar 2003. De bevindingen hiervan zijn vastgelegd in het rapport d.d. 4 februari 2008, opgesteld door de heer [C]. Een afschrift van dit rapport behoort tot de gedingstukken.
    
    3.       Geschil
    
    
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of eiseres de koopoptie op de gronden met een bedrag van 
      € 1.000.000 kan afwaarderen.
    
    
    Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij heeft verzuimd tijdig de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst in te roepen zodat zij verplicht werd agrarische grond af te nemen voor de prijs van industriële grond. Volgens eiseres rechtvaardigt dit de onderhavige afwaardering. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd verklaard dat de vorming van een voorziening feitelijk de afwaardering van – de als voorraad gehouden – grond betreft.
    
    Volgens verweerder kan van afwaardering in het jaar 2003 geen sprake zijn aangezien eiseres de koopovereenkomst nog tot en met 2 januari 2004 kon ontbinden. Op 31 december 2003 bestond voor eiser nog geen verplichting de grond daadwerkelijk aan te kopen.
    
    Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    4.       Beoordeling van het geschil
    
    Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres de gronden heeft verworven met het oogmerk deze te ontwikkelen en te verkopen. Dit heeft tot gevolg dat deze gronden dienen te worden aangemerkt als voorraad. Het is in overeenstemming met het zogenoemde goed koopmansgebruik om voorraden te waarderen tegen historische kostprijs dan wel lagere marktwaarde. Op degene die stelt dat de waarde van de voorraad op die lagere marktwaarde waarde kan worden gewaardeerd, rust de last dat te bewijzen. 
    
    Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiseres met al zij heeft aangevoerd niet aannemelijk dat de gronden lager dan de historische kostprijs dienen te worden gewaardeerd. De berekening die eiseres aan de waardering ten grondslag heeft gelegd en waarbij de op 8 december 2004 aan de Stichting verleende koopoptie op 1 hectare grond plus opstallen als uitgangspunt is genomen, acht de rechtbank hiertoe onvoldoende. Eiseres heeft immers haar standpunt dat de waarde van deze optie € 453.780 bedraagt – onderverdeeld in € 350.000 voor de opstallen en € 103.780 voor de grond – niet nader onderbouwd. Voorts heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt waarom voor de bepaling van de marktwaarde van de grond op 31 december 2003 wel rekening zou moeten worden gehouden met de op 8 december 2004 aan de Stichting verleende optie, maar niet met (1) de bepaling in de samenwerkings-overeenkomst van 8 december 2004 waarin door partijen is overeengekomen dat de inbrengwaarde van de gronden gelijk is aan de verkrijgingsprijs (2) de besprekingen met de gemeente Barneveld in december 2004 en (3) de uiteindelijke verkoopprijs van € 5.250.000 op 17 maart 2005.
    
    Het vorenstaande heeft tot gevolg dat eiseres ten onrechte een bedrag van € 1.000.000 als buitengewone last ten laste van haar resultaat heeft gebracht. Het gelijk is aan verweerder.
    
    5.       Proceskosten
    
    De rechtbank acht geen gronden aanwezig voor een proceskostenveroordeling.
    
    6.       Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.F. Geerling, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. A.H.M. Haerkens, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op: 27 april 2010 
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.