ECLI:NL:GHSGR:2011:BU3701, Gerechtshof 's-Gravenhage, 12-10-2011, BK-11/00005
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Onroerende-zaakbelasting. De waarde van het perceel grond dient te worden bepaald naar de toestand op 1 januari 2005 en naar het waardepeil op 1 januari 2003. Bestemmingsplan nog niet vastgesteld op peildatum. Nu de zienswijzen-procedure en de bezwaarprocedure met betrekking tot het bestemmingsplan op de toestandsdatum nog niet waren doorlopen ligt het voor de hand dat een potentiële koper het risico dat de grond geen woonbestemming krijgt zal willen verdisconteren in de koopprijs. Het waardedrukkend effect wordt geschat op 50 percent van de waarde van het perceel als bouwgrond zonder beperkingen.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00005
    
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 12 oktober 2011
    
    in het geding tussen:
     
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, hierna: de Inspecteur,
    
     
    op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht  van 19 november 2010, nummer AWB 08/1514, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
     
    Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. 	Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2005 wegens het gebruik krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht én wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als gelegen naast [a-straat 1] te [Z] (hierna: het perceel), aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Dordrecht opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 194.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) en toestandsdatum 1 januari 2005 (hierna: de toestandsdatum).
    
    1.2.	Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen afgewezen.
    
    1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft de uitspraken op bezwaar vernietigd en bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de beschikking in die zin gewijzigd dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 97.000, de aanslag(en) dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de Inspecteur aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1.	De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 augustus 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    3.1. Het perceel  heeft een oppervlakte van 597 m2.
    
    3.2.	Ingevolge het op 1 januari 2005 vigerende bestemmingsplan “[bestemmingsplan 1]” was de bestemming van het perceel “groenvoorziening”.
    
    3.3.	Op 15 april 2004 is het ontwerpbestemmingsplan “[bestemmingsplan 2]” voor inspraak ter inzage gelegd en gepubliceerd. Dit ontwerp voorziet wat betreft het onderhavige perceel in een wijziging van bestemming van “groenvoorziening” naar “woonbestemming”.
    
    3.4. 	Op 14 oktober 2004 is het ontwerpbestemmingsplan “[bestemmingsplan 2]” ter visie gelegd.  Gedurende een periode van vier weken kon een ieder zijn zienswijze tegen het ontwerpplan indienen bij de gemeenteraad. Hiervan is door 28 personen en bedrijven, waaronder belanghebbende, effectief gebruik gemaakt.
    
    3.5.	Bij brief van 22 februari 2005 aan de gemeenteraad is van de zijde van het gemeentebestuur gereageerd op de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijzen.
    
    3.6.	Op 26 april 2005 is het - naar aanleiding van de ingediende zienswijzen en ambtshalve ten opzichte van het ontwerp, gewijzigde - bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan zijn in de daarvoor openstaande periode van 12 mei 2005 tot en met 9 juni 2005 geen bezwaren ingediend bij Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland.
    
    3.7.	Bij overeenkomst van 2 april 2005 en krachtens akte van levering van 1 juli 2005, ingeschreven in het register van het Kadaster op 4 juli 2005, heeft belanghebbende het perceel als bouwgrond verkocht en geleverd voor € 210.000.
    
    3.8.	Op 6 december 2005 is provinciale goedkeuring verkregen voor het bestemmingsplan.
    
    3.9.	Op 3 februari 2006 is het bestemmingsplan in werking getreden.
    
    3.10. 	De Inspecteur heeft in voorafgaande jaren van het perceel geen waarde vastgesteld vanwege een te gering fiscaal belang.
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    4.1. 	In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil of bij het vaststellen van de waarde terecht en in de juiste mate rekening is gehouden met de bestemmingswijziging van “groenvoorziening”  in “woonbestemming”, hetgeen de Inspecteur stelt en belanghebbende bestrijdt.
    
    4.2.	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1.	Het hoger beroep van de Inspecteur strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.
    
    5.2.	Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
    
    “2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”(Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
    
    (…)
    
    2.4.3. In geschil is de vaststelling van de waarde voor het belastingjaar 2005. Hierop is het recht van toepassing zoals dat destijds, vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2007 van de wijzigingswet van 9 december 2004, Stb. 2004, nr. 656, luidde. De omstandigheid dat verweerder de beschikking eerst op 31 oktober 2007 heeft vastgesteld, maakt dit niet anders.
    
    
      2.4.4. Vastgesteld moet worden dat de grond op 1 januari 2005, het begin van het tijdvak, niet van bestemming was veranderd. Er was dan ook geen sprake van een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ.
      Wel kan worden geoordeeld dat de door de voorgenomen wijziging van de bestemming, zoals die was neergelegd in het op 15 april 2004 ter inzage gelegde ontwerp-bestemmingsplan, sprake was van een verandering in waarde als gevolg van een specifieke, voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
      Verweerder heeft dan ook, gelet op artikel 18, derde lid, onder c, van de wet WOZ, terecht de waarde vastgesteld naar de staat van die zaak aan het begin van het tijdvak, 1 januari 2005.
    
    
    2.4.5. Anders dan eiser heeft aangevoerd behoeft in een beschikking waarbij de waarde wordt vastgesteld niet te worden vermeld naar welke datum de staat van de zaak is bepaald (de toestandsdatum). De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van de Hoge Raad van 5 februari 2010, LJN: BL1947.
    
    
      2.4.6. Verweerder heeft de waarde van de grond vastgesteld op de verkoopprijs van de grond als bouwgrond op 4 juli 2005, geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de vastgestelde waarde van € 194.000,- niet aannemelijk gemaakt. 
      Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
    
    
    
      De stelling van verweerder dat op beide data, 1 januari 2005 en 4 juli 2005, de bestemming van de grond volgens het bestemmingsplan “[bestemmingsplan 1]”  “groenvoorziening” was, zodat de status van de grond op beide data juridisch gelijk was, en daarmee de grondslag voor de waardebepaling, acht de rechtbank geen deugdelijke motivering van de vastgestelde waarde, omdat het gaat om een wijziging van de waarde van de grond als gevolg van een mogelijke verandering van de bestemming. De kans op een verandering van de bestemming wordt groter gedurende de bestemmingsplanprocedure en mat name naar gelang gedurende die procedure beslissingen worden genomen en termijnen om daartegen op te komen ongebruikt verstrijken.
      Eiser heeft in dit verband onbestreden aangevoerd dat de transactie op 4 juli 2005 eerst is tot stand gekomen na de vaststelling van het bestemmingsplan en na het ongebruikt verstrijken van de termijn voor het indienen van bedenkingen hiertegen bij het college van gedeputeerde staten. Hierdoor was, in vergelijking met de situatie op 1 januari 2005, op 4 juli 2005 de kans dat een woonbestemming op de grond zou komen te liggen, aanmerkelijk groter geworden.
    
    
    Ook het – subsidiaire – standpunt van verweerder, onder verwijzing naar de uitspraak van 14 januari 2009 van het gerechtshof te Arnhem, LJN BH0514, dat de grond kan worden gewaardeerd op 90% van € 194.000,-, kan de rechtbank niet onderschrijven. In het in dit arrest genoemde geval ging het, anders in deze zaak, om een al voor woondoeleinden gebruikt object/pand, waarbij het college van gedeputeerde staten zich al vóór de toestandsdatum, mede naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, had uitgesproken voor een positieve woonbestemming voor het betrokken object.
    
    
      2.4.7. Eiser heeft geen waarde voorgesteld, zij het dat hij vasthoudt aan de waarde – nihil – die aan de grond was toegekend als “snippergroen”.
      Daarmee miskent eiser echter dat op de toestandsdatum al een procedure was gestart die kon leiden tot de door hem beoogde verandering van de bestemming. Bij de waardebepaling moet dan ook rekening worden gehouden met de op 1 januari bestaande kans dat de grond een woonbestemming krijgt.
    
    
    2.4.8. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, dient de rechtbank zelf in goede justitie de waarde vast te stellen. Hierbij neemt zij als uitgangspunt dat de waarde van het perceel bij een volledig geldende woonbestemming op 1 januari 2005, naar waardepeildatum 1 januari 2003, € 194.000,- zou bedragen. De rechtbank gaat hierbij af op de waardebepaling door verweerder, gebaseerd op de verkoopprijs van de grond op 4 juli 2005. Eiser heeft deze berekening als zodanig ook niet betwist.
    
    Op de toestanddatum bood het feit dat het ontwerp-bestemmingsplan al ter inzage was gelegd en gepubliceerd weliswaar geen garantie voor de totstandkoming van de beoogde bestemmingswijziging, maar de kans daarop moet naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de omstandigheden van het geval per 1 januari 2005 gelijk worden ingeschat met de kans dat die wijziging niet tot stand zou komen. In verband hiermee, en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank dan ook van oordeel dat de grond dient te worden gewaardeerd op 50% van de door verweerder vastgestelde waarde. Zij stelt de waarde dan ook vast op € 97.000,-.
    
    Het beroep is daarom gegrond.”
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    7.1.	Tussen partijen is niet langer in geschil dat de waarde van het perceel dient te worden bepaald naar de toestand op 1 januari 2005 en naar het waardepeil op 1 januari 2003. Het Hof volgt partijen in dit - naar het oordeel van het Hof, juridisch juiste - standpunt.
    
    7.2.	Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld.  Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur hierin niet geslaagd. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
    
    
      7.3.1.  	De Inspecteur heeft ter vaststelling van de waarde de door belanghebbende daadwerkelijk op 4 juli 2005 (hierna: de transactiedatum) gerealiseerde verkoopprijs als uitgangspunt genomen en deze door middel van een – op zichzelf niet ter discussie staand – indexatiecijfer herleid naar het prijspeil per 1 januari 2003. De Inspecteur gaat hierbij uit van de opvatting dat de toestand van het perceel op de transactiedatum gelijk is aan de toestand ervan op 1 januari 2005. Naar het oordeel van het Hof wordt deze opvatting door belanghebbende terecht bestreden. In de eerste plaats omdat zij stoelt op de rechtens onjuiste gedachte dat de (veronderstelde) subjectieve kennis aan de kant van belanghebbende als verkoper omtrent de status van het bestemmingswijzigingsproces, maatgevend is bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het perceel. In de tweede plaats omdat zij, evenzeer ten onrechte, tot uitgangspunt neemt dat de bestemmingswijziging op de toestandsdatum voldongen was. 
      7.3.2. De Inspecteur kent bij dit alles vooral betekenis toe aan de functie van belanghebbende (“verwerver”, verantwoordelijk voor het aan- en verkopen van onroerend goed ten behoeve van de gemeente Dordrecht) uit hoofde waarvan hij belanghebbende meer dan gemiddelde voorkennis toedicht. Nu belanghebbende bestrijdt over enige voorkennis te beschikken, is het aan de Inspecteur zijn stelling waar te maken. De Inspecteur is hierin naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende op de toestandsdatum op de hoogte was dan wel redelijkerwijs kon zijn met de reactie van het gemeentebestuur en de gemeenteraad op de tegen het ontwerp-bestemmingsplan ingebrachte zienswijzen en met de mate waarin deze zouden leiden tot aanpassing van het ontwerp, noch dat belanghebbende wetenschap had dan wel kon hebben van de omstandigheid dat een en ander geen invloed zou hebben op de voorgenomen bestemmingswijziging waar het het perceel van belanghebbende betreft. Tevens heeft de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende op de toestandsdatum wist dan wel redelijkerwijs kon weten dan wel over aanwijzingen beschikte dat tegen het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan geen bezwaren zouden worden ingebracht bij Gedeputeerde Staten. 
      Gesteld noch gebleken is dat de zienswijzen-procedure zowel als de bezwaarprocedure op voorhand als formaliteiten moesten worden beschouwd en fases zijn geweest in de wording van het bestemmingsplan die de gemeente niet zouden kunnen nopen tot het aanbrengen van substantiële wijzigingen. Nu deze fases op de toestandsdatum nog niet waren doorlopen acht het Hof het voor de hand liggend dat een potentiële koper het risico dat de grond geen woonbestemming krijgt zal willen verdisconteren in de koopprijs. De Inspecteur heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Het waardedrukkend effect als hiervoor bedoeld schat het Hof met de rechtbank en - in hoger beroep – belanghebbende op 50 percent van de waarde van het perceel als bouwgrond zonder beperkingen.
    
    
    7.4. 	De Inspecteur heeft in hoger beroep nog gewezen op het feit dat het zogenoemde voorlopig koopcontract is gesloten op 2 april 2005, derhalve voor 16 april 2005 zijnde de datum waarop de gemeenteraad het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] heeft vastgesteld. Het Hof acht hierin geen grond gelegen om tot een ander oordeel te komen dan onder 7.3 is verwoord. Zoals ter zitting is gebleken is het voorlopig koopcontract door de koper gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat op het perceel niet mocht worden gebouwd, hetgeen inscherpt dat in de optiek van de koper het bestemmingswijzigingsproces geen voldongen feit was.
    
    7.5.	Al hetgeen hiervoor is overwogen brengt het Hof tot de conclusie dat het  hoger beroep ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
    
    
    Proceskosten 
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      bevestigt de uitspraak van de rechtbank,
      gelast dat van de Inspecteur een griffierecht wordt geheven van € 454.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 12 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.