ECLI:NL:GHSGR:2010:BN0587, Gerechtshof 's-Gravenhage, 09-06-2010, BK-09/00411
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2010-06-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2007 € 608.000 bedroeg. De vergelijkingsobjecten zijn niet geschikt om als vergelijkingsobject te dienen en derhalve acht het Hof de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopopbrengsten ongeschikt om daaruit de waarde van de woning af te leiden. Belanghebbende maakt van zijn kant niet aannemelijk dat de waarde van de woning op 1 januari 2007 maximaal € 307.000 bedraagt.

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-09/00411
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 9 juni 2010
    
    op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende, tegen de (mondelinge) uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 23 juli 2009, nummer AWB 08/7379 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1.	Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 608.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aan belanghebbende voor het jaar 2008 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting (eigenaar) van de gemeente Noordwijk bekendgemaakt. 
    
    1.2.	Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
    
    1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1.	Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen.
    
    
    Verordening
    
    
      3.	De raad van de gemeente Noordwijk heeft in zijn openbare vergadering van 
      18 december 2007 vastgesteld de Verordening op de heffing en invordering van onroerende zaakbelasting 2008. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt. 
    
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    4.1.	Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met tuin, stal/nachtverblijf en verder toebehoren (bouwjaar opstallen circa 1925) gelegen aan een doorgaande weg met gevarieerde woningbouw en bedrijven nabij het centrum van [P]. De bruto inhoud van het hoofdgebouw is ongeveer 600 m³ en de oppervlakte van de stal/het nachtverblijf bedraagt circa 100 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.535 m². De onderhoudstoestand op 1 januari 2008 van de gevels, de kozijnen, het uitpandige schilderwerk, het dak, de stal/het nachtverblijf is matig tot redelijk. Het uitgebouwde woningdeel vertoont lichte scheefstand.
    
    4.2.	De woning is aan de linkerzijde gelegen naast de camping [A]. De oprijlaan van de camping, met twee hefbomen, loopt langs het slaapkamerraam van belanghebbende. Op het terrein van de camping is een café gevestigd en zijn, zonder bouwvergunning, twee zendmasten geplaatst. Op 7 januari 2009 was nog niet beslist op de aanvraag voor een bouwvergunning betreffende de bouw van de zendmasten. Burgemeester en wethouders van de gemeente Noordwijk heeft het handhavingsverzoek van belanghebbende met betrekking tot de zendmasten afgewezen. Aan de rechterzijde is de woning gelegen naast een manege. Op het perceel waarop de woning is gelegen rust een agrarische bestemming. De gemeente Noordwijk heeft het voornemen de bestemming van de woning te wijzigen in 'wonen'. De waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 is bij beschikking vastgesteld op € 905.000 en na bezwaar vastgesteld op € 563.000.
    
    
      4.3.	Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning "per prijspeil 1 januari 2007" getaxeerd op € 608.000. In het taxatierapport zijn de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
      - [b-straat 1] te [Z]: Vrijstaande woning, bouwjaar 1930, inhoud circa 525 m³, grondoppervlakte 362 m², WOZ-waarde € 829.000, verkocht op 3 april 2007 voor € 845.000, ligging in voormalig duingebied, nabij centrum en uitvalswegen.
      - [c-straat 1] te [Z]: Vrijstaande woning, bouwjaar 1930, inhoud circa 600 m³, grondoppervlakte 592 m², WOZ-waarde € 739.000, ligging aan doorgaande weg in [Z], zicht achtertuin op blinde muur van 4-laags woningcomplex, verkocht op 
      1 juni 2006 voor € 735.000
      - [d-straat 1] te [Z]: Vrijstaande woning, bouwjaar 1918, inhoud circa 620 m³, grondoppervlakte 385 m², WOZ-waarde € 813.000, verkocht op 2 juni 2006 voor € 795.000, ligging aan doorgaande weg, nabij duinen, strand en zee tegenover hotel, naast appartementencomplex.
      - [d-straat 2] te [Z]: Vrijstaande woning, bouwjaar 1907, inhoud circa 680 m³, WOZ-waarde € 749.000, verkocht op 2 augustus 2006 voor € 735.000, ligging aan doorgaande weg, nabij duinen, strand en zee, tegenover hotel.
    
    
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    5.1.	Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007 op een lager bedrag dan € 608.000 dient te worden vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
    
    5.2.	Belanghebbende stelt uiteindelijk dat de waarde van de onroerende zaak € 307.000 bedraagt.
    
    5.3.	De Inspecteur stelt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 608.000.
    
    5.4.	Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    6.1.	Het hoger beroep van belanghebbende strekt uiteindelijk tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 307.000.
    
    6.2.	De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    7.1.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    7.2.	De Inspecteur, op wie de bewijslast rust van de door hem voorgestane waarde, heeft zich beroepen op de gerealiseerde verkoopcijfers van de in het in taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten. 
    
    
      7.3.	Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 
      1 januari 2007 € 608.000 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De woning is gelegen naast een camping in het (agrarisch) buitengebied van [Z]. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat hij extreem veel overlast ondervindt van de gasten, bezoekers en leveranciers van de camping en het op de camping aanwezige café. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de bebouwde kom van [Z], niet ver van het strand/de duinen. Belanghebbende heeft voorts onweersproken gesteld dat de afstand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten twaalf kilometer bedraagt. Weliswaar heeft de Inspecteur gesteld dat twee van de vergelijkingsobjecten tegenover een hotel liggen, maar het Hof acht de overlast daarvan niet vergelijkbaar met de overlast die in/bij de woning van belanghebbende door de aanwezigheid van de camping wordt ondervonden. De vergelijkingsobjecten hebben naar het oordeel van het Hof ook een volstrekt andere uitstraling. Naar het oordeel van het Hof zijn, gelet op de hiervoor vermelde verschillen, de vergelijkingsobjecten niet geschikt om als vergelijkingsobject te dienen en derhalve acht het Hof de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopopbrengsten ongeschikt om daaruit de waarde van de woning af te leiden. Aldus acht het Hof de Inspecteur niet geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs.
    
    
    7.4.	Belanghebbende maakt van zijn kant niet aannemelijk dat de waarde van de woning op 1 januari 2007 maximaal € 307.000 bedraagt. De enkele verwijzing naar de WOZ-waarden van de onroerende zaken [a-straat 2] en [3] + [4] met enkele daarbij horende inhouds- en oppervlaktematen is daartoe naar het oordeel van het Hof onvoldoende. Hierbij neemt het Hof in overweging dat de Inspecteur, door belanghebbende onvoldoende weersproken, heeft gesteld dat [a-straat 2] een echt tuinbouwbedrijf betreft waar bij de waardebepaling ervan de waarde van een zeer groot gedeelte van de grond op goede gronden, namelijk op basis van de cultuurgrondvrijstelling, buiten aanmerking is gelaten, [a-straat 3] een villa met een inhoud van 1.200 m³ en een perceel van 5.124 m² betreft en de manege ([a-straat 4]) in het kader van de waardering als een apart object is afgebakend.
    
    7.5.	Nu de Inspecteur naar het oordeel van het Hof de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt en belanghebbende de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning, in het licht van hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd, in goede justitie vast op € 550.000.
    
    7.6.	Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond. Beslist dient te worden als volgt.
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    8.	Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 20 wegens reiskosten (zitting rechtbank en zitting Hof). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, 
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar,
      - wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 550.000,
      - vermindert de aanslag tot een naar een heffingsmaatstaf van € 550.000,
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 20, en 
      - gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 149 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en O.C.R. Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 9 juni 2010 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak getekend door mr. B. van Walderveen.
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.