ECLI:NL:RBZWB:2025:4556, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-07-2025, 10549084 CV EXPL 23-1661 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eindvonnis na deskundingenbericht.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 10549084 \ CV EXPL  23-1661
    
    
    
      
        Vonnis van 9 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verhuurder]
        , 
      te [plaats 1] (België),
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [verhuurder] ,
      gemachtigde: mr. A.J.M. van der Borst,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 22 mei 2024 en de daarin vermelde stukken;
        
        
          het deskundigenbericht;
        
        
          de conclusie na deskundigenbericht tevens houdende eiswijziging van [huurder] ;
        
        
          de antwoordconclusie na deskundigenbericht tevens akte vermeerdering eis tevens akte producties van [verhuurder] ;
        
        
          de antwoordakte na vermeerdering van eis van [huurder] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        In conventie en in reconventie
      
    
    
    
      2.1.
      De kantonrechter verwijst naar de voorgaande tussenvonnissen en wat daarin is overwogen en beslist.
      
      
        
          In conventie
        
      
      
      
        
          Eisvermeerdering en nieuwe stellingen
        
      
    
    
      2.2.
      
        [verhuurder] heeft in zijn antwoordconclusie na deskundigenbericht zijn eis vermeerderd met betaling van een nieuwe huurachterstand (hoofdstuk B), alsmede nieuwe stellingen ingenomen over zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (hoofdstuk B) en over de vaststellingsovereenkomst in de kort gedingprocedure (hoofdstuk D). De eisvermeerdering en nieuwe stellingen zien niet op het onderwerp van het deskundigenbericht, te weten het onderzoek naar de punten 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1 van het rapport van [naam]. De goede procesorde verzet zich ertegen dat [verhuurder] in dit stadium van het geding een eisvermeerdering doet en met nieuwe stellingen komt die geen betrekking hebben op het deskundigenbericht. Dat zou anders leiden tot een nieuw debat tussen partijen en voortzetting van de procedure. [verhuurder] noch [huurder] heeft er belang bij dat de procedure nog langer voortduurt. De kantonrechter staat de eisvermeerdering (onderdeel B van de antwoordconclusie) niet toe en laat de nieuwe stellingen (onderdeel B en D van de antwoordconclusie) buiten beschouwing bij de beoordeling.
      
      
        
          Vorderingen
        
      
    
    
      2.3.
      
        Zoals reeds in het tussenvonnis van 13 maart 2024 is overwogen, zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. [huurder] zal worden veroordeeld tot betaling van € 4.695,28 aan huurprijsverhogingen, berekend tot en met februari 2023, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 8 april 2023. [huurder] zal ook worden veroordeeld tot betaling van 
        € 8.500,00 aan onbetaalde huurmaanden, exclusief huurprijsverhoging, in 2017, 2018 en 2019, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 juni 2023. Verder zal [huurder] worden veroordeeld tot betaling van de huur vanaf maart 2023 ad € 1.012,22 per maand, vermeerderd met huurprijswijzigingen, waarop in mindering strekt hetgeen [huurder] ten aanzien van die periode reeds heeft betaald.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.4.
      
        [huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld in conventie en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                129,86
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                1.320,86
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          Eisvermeerderingen
        
      
    
    
      2.5.
      
        [huurder] heeft in zijn conclusie na deskundigenbericht twee eisvermeerderingen opgenomen; 1.) een eisvermeerdering ten aanzien van herstelkosten voor punt 4.4 in het rapport van [naam] en 2.) een eisvermeerdering voor huurprijsvermindering vanwege de gebreken die door de deskundige zijn vastgesteld. 
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter oordeelt beide eisvermeerderingen in strijd met de goede procesorde. Punt 4.4 maakt geen onderdeel uit van het onderzoek door de deskundige, welk onderzoek immers ziet op de punten 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1. Voor de huurprijsvermindering neemt [huurder] nieuwe stellingen in. De eisvermeerderingen zouden leiden tot een nieuw debat over huurprijsvermindering en een heropening van het debat over punt 4.4. [huurder] noch [verhuurder] heeft er belang bij dat de procedure nog langer voortduurt. De kantonrechter staat de eisvermeerderingen niet toe.
      
      
        
          Producties
        
      
    
    
      2.7.
      
        [verhuurder] heeft met zijn antwoordconclusie bij de onderdelen waar hij reageert op het deskundigenbericht, de producties 21 tot en met 23 overgelegd. Omdat die producties niet relevant zijn voor de beoordeling van het geschil, is [huurder] niet in de gelegenheid gesteld te reageren op de producties.
      
      
        
          Deskundigenbericht
        
      
    
    
      2.8.
      Aan de deskundige is opdracht gegeven voor een onderzoek en de beantwoording van een aantal vragen. De bevindingen van de deskundige zullen per vraag, voor zover van belang, worden behandeld.
      
      
        
          1a. Wat is de technische staat van de buitenkozijnen (waaronder ramen en deuren) (punt 4.6 
        
        
          van het rapport)?
        
      
    
    
      2.9.
      De deskundige constateert diverse mankementen aan de buitenkozijnen: 
      
        
          er is houtrot (raamkozijn slaapkamer linksvoor, glaskozijn woonkamer rechtsvoor, tuindeurkozijn eetkamer rechtsachter, keukendeurkozijn zijgevel aanbouw);
        
        
          het schilderwerk is plaatselijk gescheurd/beschadigd/onthecht (raamkozijn slaapkamer linksvoor, voordeurkozijn, raamkozijn slaapkamer rechts 1e etage, keukendeurkozijn zijgevel aanbouw);
        
        
          glas is gebarsten (voordeurkozijn);
        
        
          houtwerk is beschadigd (voordeurkozijn, glaskozijn woonkamer rechtsvoor, raamkozijn slaapkamer rechts 1e etage);
        
        
          het hang- en sluitwerk is ondeugdelijk (voordeurkozijn, tuindeurkozijn eetkamer rechtsachter, keukendeurkozijn zijgevel aanbouw);
        
        
          onderdelen ontbreken (voordeurkozijn, tuindeurkozijn eetkamer rechtsachter);
        
        
          het schilderwerk is onvoldoende uitgevoerd (glaskozijn woonkamer rechtsvoor).
        
      
      
      
        
          1b. Wat is de technische staat van de buitenbetimmering (de verzameling van onderdelen 
        
        
          die tot afwerking dienen van de buitengevels, gerekend vanaf de buitengevelconstructie) 
        
        
          (punt 4.7 van het rapport)?
        
      
    
    
      2.10.
      
        De deskundige verklaart dat op het houtwerk volkorn platen zijn geschroefd. 
        Achter die platen ontbreekt het vereiste houten regelwerk, waardoor het noodzakelijke ventileren niet mogelijk is.
      
      
    
    
      2.11.
      De deskundige verklaart verder dat bij de goten aan de voor- en achtergevel volkorn platen ontbreken. Het houtwerk ter plaatse is verrot en vertoont vochtinwerking. Op de plaatsen waar wel volkorn platen aanwezig zijn, zitten die niet strak tegen de goot. De goot is niet uitgelijnd en is verwrongen.
      
    
    
      2.12.
      Aan de rechterzijgevel is de onderste rij kantpannen uitgezakt. Het houten dakbeschot daaronder is nat en aangetast door houtrot. 
      
    
    
      2.13.
      Aan de linkerzijgevel is er houtrot in het hout achter de volkorn beplating. Er is ook vochtinwerking ter plaatse van de gootuiteinden.
      
    
    
      2.14.
      Bij de aanbouw, bij uitsparingen in de dakrandafwerking voor de rolluikbak, is sprake van delamineren van multiplex. De fixatie van de volkorn beplating is deels losgekomen.
      
      
        
          1c. Wat is de technische staat van de begane grondvloeren (de verzameling van de tot de 
        
        
          draagconstructie van het gebouw behorende vloeren in rechtstreeks contact met de 
        
        
          ondergrond/kruipruimte, gerekend vanaf de funderingsconstructie) (punt 4.10 van het 
        
        
          rapport)?
        
      
    
    
      2.15.
      De deskundige heeft bij het belopen van de vloeren geen vervormingen waargenomen die duiden op een aantasting van de vloeren. In overleg met partijen is er geen destructief onderzoek aan de vloeren uitgevoerd. Wel constateert de deskundige dat het luik van de watermeterput toe is aan vervanging.
      
      
        
          1d. Wat is de technische staat van de bijgebouwen (de verzameling los van het hoofdgebouw 
        
        
          gesitueerde kleinere bouwwerken op het terrein, gerekend vanaf de grondvoorziening) (punt 
        
      
    
    
      6.1
      
        van het rapport)?
      
    
    
      2.16.
      De deskundige verklaart dat de garage een aantal mankementen vertoont.
      
    
    
      2.17.
      Ten aanzien van de buitenkozijnen stelt hij de volgende mankementen vast:
      
        
          het schilderwerk is plaatselijk gescheurd/beschadigd/onthecht;
        
        
          de loopdeur is aan de onderzijde verrot, waardoor de houten beplating omlaag is gezakt en de deur aan de sluitzijde is uitgezakt. De deurschilden aan de bovenzijde zijn niet gefixeerd en het slotplaatje van het extra bijzetslot aan de buitenzijde ontbreekt;
        
        
          er zit een barst in het glas van het raam naast de loopdeur.
        
      
      
    
    
      2.18.
      Ten aanzien van de gootsteenbetimmeringen en dakoverstekken constateert de deskundige de volgende mankementen:
      
        
          aan de tuinzijde is de volkorn beplating niet correct uitgelijnd en beplating steekt uit buiten de goot;
        
        
          aan de achtergevel, ter plaatse van de uitgezakte dakpannen, is er houtaantasting op de nok;
        
        
          aan de zijde van de linkerburen is de volkorn beplating aangebracht tegen een golvende zinken goot, waarbij de volkorn platen deels zijn onthecht.
        
      
      
    
    
      2.19.
      Verder verklaart de deskundige dat de dakpannen aan de tuinzijde niet optimaal op elkaar aansluiten en dat een rij kantpannen aan de achterzijde is uitgezakt, met als gevolg vochtschade aan panlatten, tengels en het dakbeschot. Volgens de deskundige heeft dit vooralsnog niet geleid tot lekkages in de garage.
      
    
    
      2.20.
      Over het metselwerk verklaart hij dat er op diverse plaatsen scheuren zijn, maar dat die niet zijn aan te merken als een noodzakelijk te herstellen bouwtechnisch gebrek, indien de functie van de garage daardoor niet te lijden heeft.
      
    
    
      2.21.
      Ten slotte merkt de deskundige op dat aan de tuinzijde uit een elektrabuis onbeschermde elektradraden steken en dat bij de loopdeur de wandcontactdoos/schakelaar los hangt. Dat is volgens hem onwenselijk.
      
      
        
          2. Wilt u per onderdeel/letter aangeven of en zo ja, in hoeverre de staat van het 
        
        
          onderdeel [huurder] beperkt in het genot van het gehuurde? Wilt u bij een beperking van het
        
        
          genot, per onderdeel ook aangeven of het u is gebleken dat de genotsbeperking het gevolg is 
        
        
          van omstandigheden die geheel of ten dele zijn toe te rekenen aan [huurder] ?
        
      
    
    
      2.22.
      De deskundige antwoordt dat de staat van de buitenkozijnen (vraag 1a) over het algemeen ondermaats is; er is houtrot, er is niet correct gemonteerd/kapot/ontbrekend hang- en sluitwerk en er zijn niet meer te bedienen ramen. De deskundige kwalificeert dit als een ernstig gebrek in de zin van categorie B van het gebrekenboek van de Huurcommissie.
      
    
    
      2.23.
      Volgens de deskundige is [huurder] ten minste ten dele debet aan de slechte staat vanwege het niet uitvoeren van kleine herstellingen aan het hang- en sluitwerk. Verder merkt de deskundige op dat hedera heeft kunnen hechten aan de kozijnen aan de rechterzijde van de woonkamer en aan de achterzijde van de eetkamer. De deskundige licht toe dat dit het houtwerk niet ten goede komt, maar dat dit niet dé oorzaak van de houtrot is.
      
    
    
      2.24.
      Ten aanzien van de buitenbetimmering (vraag 1b) beoordeelt de deskundige de staat van met name de goten onder het hellend dak van de woning als slecht, gelet op houtrot, ontbrekende betimmering en verwrongen goten. Hij kwalificeert dit als een ernstig gebrek in de zin van categorie B van het gebrekenboek van de Huurcommissie.
      
    
    
      2.25.
      Over de rol van [huurder] merkt de deskundige op dat de goten en dakoverstekken kunnen lijden vanwege de ingroei/het aanhechten van hedera, maar dat dit geen invloed heeft gehad op het benodigde herstel. Daarnaast merkt hij op dat op enig moment de hemelwaterafvoer van de aanbouw is verdwenen, wat heeft geleid tot inwatering over en achter de volkorn beplating en versnelde houtaantasting ter plaatse. Echter de overige staat van de dakrand van de aanbouw maakt al dat herstel benodigd is.
      
    
    
      2.26.
      De vloeren (vraag 1c) tasten het woongenot van [huurder] niet aan volgens de deskundige.
      
    
    
      2.27.
      Met betrekking tot de garage (vraag 1d) beoordeelt de deskundige het buitenschilderwerk en de buitenkozijnen, met de name bij de loopdeur, als ondermaats. Er is plaatselijk houtrot en een gescheurde ruit. De loopdeur staat het gebruiksgenot van de garage in de weg, omdat de deur niet afdoende afsluitbaar is. Daarnaast verklaart de deskundige dat de mankementen aan de elektra het gebruik van de garage aantasten. Die leveren een onveilige situatie op en moeten worden hersteld. De staat van de buitenbetimmering, het dakpannendak en de buitengevels maken de garage niet ongeschikt volgens de deskundige.
      
    
    
      2.28.
      De deskundige acht een relatie tussen enerzijds de mankementen aan de buitenkozijnen, metselwerkgevels en het pannendak van de garage en anderzijds het handelen of nalaten door [huurder] niet van toepassing. De deskundige merkt nog wel op dat de oorzaak voor het barsten van de ruit onbekend is. Hij licht toe dat de barst mogelijk is veroorzaakt door het tegen het raam vallen van een door [huurder] opgeslagen goed in de garage. Daarnaast merkt hij op dat ook de elektra beschadigd kan zijn geraakt tijdens het gebruik door [huurder] .
      
      
        
          3. Indien [huurder] wordt beperkt in het genot van het gehuurde, wilt u per onderdeel/letter 
        
        
          aangeven wat de kosten bedragen om dat te verhelpen, uitgaande van het minst kostbare 
        
        
          herstel?
        
      
    
    
      2.29.
      
        De deskundige geeft de volgende raming voor het herstel van mankementen aan 
        het gehuurde:
      
      - de buitenkozijnen (vraag 1a):
      
        o raamkozijn slaapkamer linksvoor	€	425,00
        o raamkozijn toiletruimte	€	140,00
        o voordeurkozijn	€	1.253,50
        o glaskozijn woonkamer rechtsvoor	€	814,50
        o raamkozijn woonkamer rechtsvoor	€	285,00
        o raamkozijn slaapkamer rechts 1e etage	€	685,50
        o tuindeurkozijn eetkamer rechtsachter	€	4.102,00
        o keukendeurkozijn zijgevel aanbouw	€	1.211,00
        o raamkozijn oorspronkelijke keuken	€	285,00
        o raamkozijn slaapkamer linksachter	€	285,00
        o raamkozijn slaapkamer links 1e etage	€	1.181,00
        		€	10.667,50
      
      
      - de betimmering (vraag 1b):
      
        o voorgevelzijde	€	2.176,00
        o rechterzijgevelzijde	€	1.398,00
        o achtergevelzijde	€	2.176,00
        o aanbouw	€	1.737,00
        o linkerzijgevelzijde	€	1.398,00
        		€	8.885,00
      
      
      - de begane grond vloeren (vraag 1c):
      
        o luik watermeterput	€	172,25
        		€	172,25
      
      
      - het bijgebouw/de garage (vraag 1d):
      
        o buitenkozijnen	€	2.818,00
        o buitenbetimmering	€	2.436,00
        o pannendak	€	928,00
        o metselwerkgevels	€	1.656,00
        o installaties	€	122,25
        		€	7.960,25
      
      
      - algemene posten:
      
        o rolsteiger	€	250,00
        o vrijmaken beplanting	€	578,00
        o afvoer materiaal	€	400,00
        		€	1.228,00
      
      
      
      
        4. Wat is de technische staat van de badkamer (punt 5.2 van het rapport)?
      
    
    
      2.30.
      De deskundige constateert diverse mankementen aan de badkamer:
      
        
          bij de (afgekoppelde) radiator is sprake van corrosie en gescheurde restanten van leidingwerk;
        
        
          het tegelwerk is niet waterdicht. Er zitten scheuren in het voegwerk. Diverse tegels hangen aan een kitril. Onder het tegelwerk zitten zwarte puntjes/schimmels. Bij het bekloppen van het wandtegelwerk zijn holle klankkleuren waargenomen, hetgeen duidt op onthechting van tegels;
        
        
          de mechanische ventilator werkt niet;
        
        
          er is vochtinwerking bij het badmeubel;
        
        
          de elektrische installatie is niet gedegen afgewerkt. In de doucheruimte is een zichtbare aardedraad en een onbeschermde wandcontactdoos met schakelaar. De afdekkap van de inbouwdoos boven het badmeubel is niet gesloten.
        
      
      
    
    
      2.31.
      De deskundige kwalificeert de staat van de badkamer als slecht, gelet op het aantal en het type mankementen. Volgens de deskundige is de badkamer toe aan algehele vervanging.
      
      
        
          5. Indien de badkamer niet in een technisch goed onderhouden staat verkeert, welke werkzaamheden zijn nodig om de badkamer in die goed onderhouden technische staat te brengen en wilt u een gespecificeerde opgave geven van de kosten, uitgaande van het minst kostbare herstel?
        
      
    
    
      2.32.
      De deskundige geeft de volgende raming voor het herstel van de mankementen, uitgaande van sloop van de badkamer:
      
        
          sloopwerk	€	578,00
        
        
          corrigeren en verleggen van aansluitingen	€	940,00
        
        
          uitvlakken van wanden voor nieuw tegelwerk	€	928,00
        
        
          wand- en vloertegelwerk	€	2.156,00
        
        
          realiseren nieuw verlaagd plafond	€ 	878,00
        
        
          leveren en monteren apparatuur, douchehoek 	€	2.680,00
        
      
      en meubel
      
        
          kitwerk	€	439,00
        
        
          afvoer materiaal	€	300,00
        
      
      	€	9.839,00
      
      
        6. Heeft u nog aan- of opmerkingen die in uw visie in het kader van de beoordeling van de 
      
      
        deze zaak van belang zijn?
      
    
    
      2.33.
      De deskundige merkt, onder meer, op dat bij de ramingen geen rekening is gehouden met optredende verbetering dan wel aftrek nieuw voor oud. Daarnaast is, tenzij anders is benoemd, geen rekening gehouden met eventuele disproportionaliteit.
      
    
    
      2.34.
      Partijen hebben op de bevindingen van de deskundige gereageerd. De kantonrechter zal daar, voor zover van belang, in het onderstaande op ingaan.
      
      
        
          Mankementen aan het gehuurde
        
      
    
    
      2.35.
      De kantonrechter oordeelt de bevindingen van de deskundige concludent dat het gehuurde mankementen heeft ten aanzien van de buitenkozijnen, de buitenbetimmering en de garage en dat die het genot voor [huurder] aantasten (vraag 1a tot en met 1d en vraag 2).
      
      
        
          Buitenkozijnen (punt 4.4)
        
      
    
    
      2.36.
      De buitenkozijnen zijn over het algemeen ondermaats. Er is houtrot, niet correct gemonteerd/kapot/ontbrekend hang- en sluitwerk en er zijn niet te bedienen ramen. Dat tast het huurgenot voor [huurder] aan en levert een gebrek op.
      
    
    
      2.37.
      Volgens de deskundige is [huurder] ten minste ten dele debet aan de slechte staat vanwege het niet uitvoeren van kleine herstellingen aan het hang- en sluitwerk. Daarin wordt de deskundige niet gevolgd. Op grond van het Besluit kleine herstellingen is een huurder verantwoordelijk voor het, zonder noemenswaardige kosten, vervangen en vernieuwen van het hang- en sluitwerk in het woonruimtegedeelte (onderdeel d in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen) en het gangbaar houden van sloten (onderdeel e in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen). Het gaat in dit geval niet om hang- en sluitwerk in het woonruimtegedeelte maar om hang- en sluitwerk aan de buitenzijde van het gehuurde, namelijk de buitenkozijnen. Daarnaast gaat het evenmin om verzuim sloten gangbaar te houden. De sloten zijn namelijk op zichzelf genomen al ondeugdelijk. Zo kan het slot van de voordeur naar buiten worden getrokken (vierde opsommingsteken, p. 20 van het deskundigenbericht), is het cilinder van de tuindeur te kort (vierde opsommingsteken, p. 22 van het deskundigenbericht) en ontbreken het cilinder en een sluitplaat bij de keukendeur (derde opsommingsteken, p. 23 van het deskundigenbericht).
      
    
    
      2.38.
      Het herstel van de cilinder van de tuindeur komt niet voor rekening van [verhuurder] . De deskundige heeft – onweersproken – verklaard dat deze cilinder van [huurder] is en dat hij die in 2015 zelf heeft geplaatst. [huurder] is verantwoordelijk voor zijn eigen cilinder. De kosten voor vervanging van die cilinder komen daarom ook voor zijn rekening. De kantonrechter schat de kosten van de cilinder op de voet van artikel 6:97 BW op € 50,00 (inclusief btw). Daarmee zal rekening worden gehouden bij de herstelkosten die later in het vonnis aan de orde zullen komen.
      
    
    
      2.39.
      
        [verhuurder] voert aan dat [huurder] verantwoordelijk is voor de slechte staat van de buitenkozijnen, omdat hij heeft nagelaten tuinonderhoud uit te voeren en de kozijnen schoon te houden en omdat hij dakgoten heeft verwrongen. De kantonrechter volgt [verhuurder] daarin niet. De deskundige heeft de begroeiing/hedera meegenomen in zijn bevindingen; het heeft het houtwerk geen goed gedaan, maar het is niet dé oorzaak van de houtrot (zie r.o. 2.23), met andere woorden; de begroeiing is niet bepalend geweest voor het optreden van houtrot. [verhuurder] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat deze bevinding van de deskundige niet juist is. Het verwijt van [verhuurder] dat [huurder] dakgoten heeft verwrongen, wordt evenmin door de deskundige bevestigd. Het had ten aanzien van dat verwijt op de weg van [verhuurder] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat [huurder] dakgoten heeft verwrongen en dat dit vervolgens heeft geleid tot aantasting van de kozijnen. Die feiten en omstandigheden zijn niet gesteld.
      
      
        
          Betimmering (punt 4.7)
        
      
    
    
      2.40.
      De staat van de buitenbetimmering, met name de goten onder het hellend dak van de woning, is slecht, gelet op houtrot, ontbrekende betimmering en verwrongen goten. Dat tast het huurgenot aan voor [huurder] en vormt een gebrek.
      
    
    
      2.41.
      De deskundige wijst er nog op dat [huurder] zijn taken heeft verzuimd ten aanzien van de ingroei/het aanhechten van hedera en vanwege het inwateren waar eerder een hemelwaterafvoerleiding zat. Hij voegt daaraan echter toe dat die omstandigheden geen invloed hebben gehad op het benodigde herstel.
      
    
    
      2.42.
      De kantonrechter herhaalt op dit onderdeel dat het verwijt van [verhuurder] dat [huurder] de dakgoten heeft verwrongen (zie r.o. 2.39), niet door de deskundige wordt bevestigd. Het had op de weg van [verhuurder] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat [huurder] die dakgoten heeft verwrongen. Die feiten en omstandigheden zijn niet gesteld.
      
      
        
          Begane grondvloeren (punt 4.10)
        
      
    
    
      2.43.
      De deskundige heeft geen gebreken aan de vloeren geconstateerd. De gevorderde machtiging om de vloeren te herstellen op kosten van [verhuurder] zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Aanbouw/garage (punt 6.1)
        
      
    
    
      2.44.
      Bij de garage zijn de buitenkozijnen aangetast door houtrot en gaat de loopdeur niet open. Dat zijn gebreken. De buitenbetimmering, pannendak en metselwerkgevels vertonen weliswaar mankementen, maar die beperken niet het genot van de garage. Die leveren dus geen gebreken op.
      
    
    
      2.45.
      De gebarsten ruit die de deskundige heeft opgemerkt, komt voor rekening van [huurder] . In artikel 9 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in een goede staat was. In het bij artikel 9 behorende inspectierapport wordt geen gebarsten ruit bij de garage vermeld (productie 1 van [verhuurder] ). De ruit is dus op een later moment gebarsten. De deskundige heeft geen gebrek aan het raam of de garage vastgesteld die een link kan vormen voor het barsten van de ruit. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de oorzaak voor de barst niet in een gebrek ligt, maar het moet zijn ontstaan door het gebruik van het gehuurde door [huurder] , bijvoorbeeld omdat een goed tegen het raam is gevallen zoals de deskundige suggereert. Daarvoor is [huurder] verantwoordelijk. De kantonrechter schat de kosten voor de vervanging van de ruit op de voet van artikel 6:97 BW op € 200,00 (inclusief btw). Daarmee zal rekening worden gehouden bij de herstelkosten verder in het vonnis.
      
    
    
      2.46.
      De door de deskundige opgemerkte beschadigde elektra komt ook voor rekening van [huurder] . Foto 222 van de deskundige toont losse elektradraden uit een buis in de muur. Foto 223 toont een wandcontactdoos/schakelaar die loshangt. Uitgaande van een goede staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, zoals in artikel 9 van de huurovereenkomst is bepaald, zijn de elektradraden en wandcontactdoos/schakelaar op een later moment na aanvang van de huurovereenkomst losgeraakt. De deskundige heeft geen link gelegd tussen het losraken van elektradraden of de wandcontactdoos/schakelaar en een gebrek aan de garage. De kantonrechter gaat er daarom van uit, zoals de deskundige dat ook doet, dat de elektradraden en wandcontactdoos/schakelaar zijn losgemaakt of losgeraakt door toedoen van [huurder] . Daarvoor is [huurder] verantwoordelijk.
      
      
        
          Het verhelpen van de gebreken
        
      
    
    
      2.47.
      De buitenkozijnen, de buitenbetimmering en de buitenkozijnen van de garage leveren gebreken op. [huurder] heeft recht op herstel van die gebreken. In het tussenvonnis van 13 maart 2024 is reeds overwogen dat als uit het deskundigenbericht volgt dat er een gebrek is, [verhuurder] ook al in verzuim is met herstel van dat gebrek. Bij brief van 11 mei 2023 heeft [huurder] aan de hand van het rapport van [naam] [verhuurder] gesommeerd om de gebreken te herstellen. Dat heeft [verhuurder] niet gedaan. [huurder] is daarom op grond van artikel 7:206 lid 3 BW gerechtigd de gebreken zelf te (laten) herstellen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op [verhuurder] te verhalen.
      
    
    
      2.48.
      
        [verhuurder] voert het verweer dat [huurder] hem opnieuw de mogelijkheid moet geven om gebreken te verhelpen. De wetgever heeft met artikel 7:206 lid 3 BW namelijk het oog gehad op betrekkelijk geringe gebreken waarvan het herstel geen aanzienlijke bedragen vergen, aldus [verhuurder] . Dat verweer faalt. [verhuurder] miskent op dit onderdeel de wet. Artikel 7:206 lid 3 BW maakt geen onderscheid tussen geringe of meer dan geringe gebreken. Indien er een gebrek is, heeft [huurder] recht op herstel daarvan. Omdat [verhuurder] dat heeft verzuimd, heeft [huurder] recht om het verhelpen zelf te (laten) verrichten op kosten van [verhuurder] . Dat kan anders zijn als het verhelpen van gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van een verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). Uit het deskundigenbericht volgt dat herstel van de gebreken niet onmogelijk is. Omstandigheden die maken dat het herstel uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van een verhuurder zijn te vergen, zijn niet gesteld of gebleken. De omstandigheid op zichzelf dat de herstelkosten hoog zijn, is daarvoor onvoldoende. Dat is de consequentie van de omstandigheid dat [verhuurder] langere tijd geen onderhoud heeft uitgevoerd, waardoor ernstige schade zoals houtrot is opgetreden.
      
    
    
      2.49.
      De vordering tot machtiging om de gebreken ten aanzien van de buitenkozijnen, de buitenbetimmering en de buitenkozijnen van de garage te verhelpen op kosten van [verhuurder] zal worden toegewezen.
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
    
    
      2.50.
      Aan het verhalen van de gemaakte kosten op [verhuurder] verbindt de kantonrechter de voorwaarden dat [huurder] [verhuurder] inzage moet geven in de kosten door facturen of betaalbewijzen van een kostenpost over te leggen aan [verhuurder] en dat [verhuurder] een betalingstermijn van veertien dagen krijgt na ontvangst van een factuur of betaalbewijs. De kantonrechter oordeelt dat redelijk. Daarbij geldt als bovengrens voor de kosten de, naar het oordeel van de kantonrechter redelijke, raming van herstelkosten door de deskundige.
      
    
    
      2.51.
      De raming van de herstelkosten voor de buitenkozijnen van de deskundige, met in achtneming van € 50,00 die in mindering strekt op de post “tuindeurkozijn eetkamer rechtsachter” (zie r.o. 2.29 en 2.38), bedraagt:
      
        
          raamkozijn slaapkamer linksvoor	€	425,00
        
        
          raamkozijn toiletruimte	€	140,00
        
        
          voordeurkozijn	€	1.253,50
        
        
          glaskozijn woonkamer rechtsvoor	€	814,50
        
        
          raamkozijn woonkamer rechtsvoor	€	285,00
        
        
          raamkozijn slaapkamer rechts 1e etage	€	685,50
        
        
          tuindeurkozijn eetkamer rechtsachter	€	4.052,00
        
        
          keukendeurkozijn zijgevel aanbouw	€	1.211,00
        
        
          raamkozijn oorspronkelijke keuken	€	285,00
        
        
          raamkozijn slaapkamer linksachter	€	285,00
        
        
          raamkozijn slaapkamer links 1e etage	€	1.181,00
        
      
      		€	10.617,50
      
    
    
      2.52.
      De kosten voor het herstel van de buitenbetimmering heeft de deskundige geraamd op € 8.885,00 (zie r.o. 2.29).
      
    
    
      2.53.
      Het herstel van de buitenkozijnen van de garage wordt door de deskundige geraamd op € 2.818,00 (zie r.o. 2.29). Daarop strekt in mindering € 200,00 voor de vervanging van de ruit die voor rekening van [huurder] komt (zie r.o. 2.38), zodat resteert € 2.618,00.
      
    
    
      2.54.
      Ten slotte heeft de deskundige de algemene posten ter uitvoering van het herstel geraamd op € 1.228,00 (zie r.o. 2.29).
      
      
        
          Badkamer (punt 5.2), platte daken (punt 4.3) en goten en hwa (punt 4.4)
        
      
    
    
      2.55.
      Zoals reeds in het vonnis van 13 maart 2024 is overwogen, hebben partijen in de vaststellingsovereenkomst in de kort gedingprocedure afgesproken dat [huurder] de platte daken (punt 4.3), de goten en hwa (punt 4.4) en de badkamer (punt 5.2) zal (laten) herstellen en dat [verhuurder] hem die kosten zal vergoeden. Bij die onderdelen kan in het midden blijven of dat wel of geen gebreken opleveren. De kosten voor de platte daken en de goten en hwa bedragen € 7.744,00. Dat bedrag zal worden toegewezen.
      
    
    
      2.56.
      Voor de vervanging van de badkamer geldt hetzelfde als voor de buitenkozijnen, de buitenbetimmering en de buitenkozijnen van de garage, in die zin dat daaraan de voorwaarden worden verbonden dat [huurder] inzage moet geven in de gemaakte kosten door facturen of betaalbewijzen over te leggen en dat [verhuurder] een betalingstermijn krijgt van veertien dagen na ontvangst van een factuur of betaalbewijs. Daarbij geldt als bovengrens voor de kosten de, naar het oordeel van de kantonrechter redelijke, raming van herstelkosten door de deskundige ad € 9.839,00 (zie r.o. 2.32).
      
    
    
      2.57.
      
        [verhuurder] voert nog aan dat de staat van de badkamer is verslechterd door toedoen van [huurder] na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst op de mondelinge behandeling op 12 juli 2023. Daarin volgt de kantonrechter hem niet. De foto’s van de badkamer tonen een beeld van jarenlang achterstallig onderhoud. Tegen het licht van die foto’s geldt dat als [verhuurder] meent dat de kosten van herstel van de badkamer hoger zijn geworden na de vaststellingsovereenkomst en dat dit aan [huurder] is te wijten, [verhuurder] feiten en omstandigheden had moeten stellen waaruit dat blijkt. Dat heeft hij niet gedaan.
      
    
    
      2.58.
      De deskundige merkt als laatste opmerking nog op dat bij de herstelkosten geen rekening is gehouden is met oud voor nieuw en proportionaliteit. De kantonrechter overweegt dat daarmee geen rekening hoeft te worden gehouden. Het gehuurde dient vrij van gebreken te zijn en de badkamer, de platte daken en dakgoten moeten worden hersteld zoals partijen dat hebben afgesproken in de vaststellingsovereenkomst. Daarnaast geldt dat [verhuurder] zelf profiteert van de investering in het gehuurde. Het is immers zijn pand.
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      2.59.
      De gevorderde rente over de kosten voor het herstel van de buitenkozijnen, de buitenbetimmering, de buitenkozijnen van de garage en de badkamer zullen worden toegewezen na ommekomst van de betalingstermijn van veertien dagen na het overleggen van de facturen en betaalbewijzen. De rente over de herstelkosten ad € 7.744,00 voor de platte daken, de goten en hwa zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis.
      
      
      
      
        
          Kosten voor de vaststelling van schade en aansprakelijkheid
        
      
    
    
      2.60.
      De gevorderde vergoeding van de kosten voor het onderzoek door [naam] ad € 1.197,70 zullen worden toegewezen als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 sub c BW). De rente daarover zal worden toegewezen vanaf de indiening van de conclusie van antwoord op 9 augustus 2023.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.61.
      
        [verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld in reconventie en moet daarom de proceskosten in reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - kosten deskundige (voorgeschoten door [huurder] )
              
              
                €
              
              
                5.162,77
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                6.109,77
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 4.695,28 aan huurprijsverhogingen, berekend tot en met februari 2023, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 8 april 2023 tot de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 8.500,00 aan onbetaalde huurmaanden, exclusief huurprijsverhoging, in 2017, 2018 en 2019, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 juni 2023 tot de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van de huur vanaf maart 2023 ad 
        € 1.012,22 per maand, vermeerderd met de huurprijswijzigingen, waarop in mindering strekt hetgeen [huurder] ten aanzien van die periode reeds heeft betaald,
      
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.320,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.5.
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      machtigt [huurder] zelf datgene te bewerkstelligen waartoe nakoming van de verplichting door [verhuurder] zou hebben geleid, aldus te herstellen de platte daken (punt 4.3), de goten en hwa (punt 4.4), de buitenkozijnen (punt 4.6), de buitenbetimmering (punt 4.7), de badkamer (punt 5.2) en de buitenkozijnen van de garage (punt 6.1),
      
      
        en
      
      
      
        veroordeelt [verhuurder] tot betaling aan [huurder] van € 7.744,00 voor het herstel van de platte daken (punt 4.3) en de goten en hwa (punt 4.4), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis,
      
      
      
        en
      
      
      
        veroordeelt [verhuurder] tot betaling aan [huurder] van de gemaakte kosten voor het herstel van de buitenkozijnen (punt 4.6) van ten hoogste € 10.617,50, de buitenbetimmering (punt 4.7) van ten hoogste € 8.885,00, de badkamer (punt 5.2) van ten hoogste € 9.839,00, de buitenkozijnen van de garage (punt 6.1) van ten hoogste € 2.618,00 en de kosten voor algemene posten van ten hoogste € 1.228,00, dit binnen veertien dagen na overlegging van daartoe strekkende facturen of betaalbewijzen door [huurder] aan [verhuurder] , te vermeerderen met de wettelijke rente over de gemaakte kosten vanaf veertien dagen na overlegging van de factuur of het betaalbewijs,
      
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [verhuurder] tot betaling aan [huurder] van € 1.197,70 voor het onderzoek door [naam], vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 9 augustus 2023,
      
    
    
      3.9.
      veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 6.109,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.10.
      verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.11.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.