ECLI:NL:GHARN:2011:BT6229, Gerechtshof Arnhem, 20-09-2011, 11-00247
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2011-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Gemeente maakt vastgestelde waarde woning niet aannemelijk. Waardebepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
    
    
    
      nummer 11/00247
      uitspraakdatum: 20 september 2011
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Zeist (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 30 december 2010 nummer SBR 10/309 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Ambtenaar).
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Zeist (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 856.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor eigenaren (hierna: OZB) voor het jaar 2009 bekendgemaakt.
    
    1.2	De Ambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 december 2010 ongegrond verklaard. 
    
    1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam. 
    
    1.5	Het Gerechtshof Amsterdam heeft het beroepschrift, met toepassing van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Arnhem (hierna: het Hof).
    
    1.6	Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het verweerschrift in hoger beroep van de Ambtenaar, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    1.7	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 september 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar.
    
    1.8	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    2.	De vaststaande feiten  
    
    2.1	Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een in 1940 gebouwde halfvrijstaande woning met vrijstaande garage, erf, ondergrond en tuin. De inhoud van de woning bedraagt (inclusief aanbouwen) 632 m3, het perceel heeft een oppervlakte van 510 m2  en de garage van 40 m2. 
    
    2.2	De waarde van de woning is in het kader van de Wet WOZ per  peildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum voor het jaar 2009 vastgesteld op € 856.000, inclusief een aan de garage toegekende waarde van € 10.000.
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1	In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is.
    
    3.2	Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud aan het dak, dakraam, twee schoorstenen, en het zijterras. Naar haar mening dient aan de garage in het geheel geen waarde te worden toegekend. 
    
    3.3	De Ambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    3.4	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    3.5	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot € 814.127. 
    
    3.6	 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het beroep
    
    4.1	Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat belanghebbende met het te laat indienen van het beroepschrift, in verzuim is geweest. De Rechtbank heeft het beroep mitsdien terecht ontvankelijk verklaard.
    
    Met betrekking tot de WOZ-waarde van de woning
    
    4.2	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2008.
    
    
      4.3	De Ambtenaar dient, bij – zoals hier - betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de woning per peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. De Ambtenaar heeft daartoe bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een WOZ-taxatierapport overgelegd waarin is vermeld dat de taxateur A de woning op 21 september 2009 in- en uitpandig heeft opgenomen en waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 856.000. 
      Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, geïndexeerd naar de waarde per 1 januari 2008, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden opgenomen van een zestal (in dezelfde wijk in Zeist gelegen) referentiewoningen die in de periode 2 mei 2006 tot en met 2 september 2008 in eigendom zijn overgedragen. 
    
    
    4.4	Tussen partijen is niet in geschil dat de genoemde referentiewoningen in beginsel, wat betreft bouwjaar, inhoud, oppervlakte, ligging en uitstraling, vergelijkbaar zijn met belanghebbendes woning. Belanghebbende betoogt echter dat de Ambtenaar bij de waardevaststelling geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand tussen haar woning en de referentiewoningen. Zij voert daartoe aan dat het dak van haar woning lekkages vertoont, dat de gebruikte maat dakpannen niet meer verkrijgbaar is en dat het gehele dak vanwege de slechte toestand ervan op korte termijn vervangen moet worden. Ook moet het dakraam vervangen worden en zijn er noodzakelijke reparaties te verrichten aan twee schoorstenen en aan het zijterras. De vergelijkingspanden hebben, in tegenstelling tot haar woning, geglazuurde dakpannen met een veel langere levensduur. Belanghebbende betoogt voorts dat de Ambtenaar ten onrechte waarde heeft toegekend aan de garage. Deze verkeert in zodanig slechte staat dat hij volledig moet worden afgebroken en vervangen. Taxateur A zou tijdens de opname hebben erkend, aldus nog steeds belanghebbende, dat de garage geen enkele waarde meer heeft. 
    
    4.5	De Ambtenaar is van mening dat bij de taxatie voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingspanden. Alle panden zijn ongeveer even oud zodat zich overal dezelfde problemen zouden kunnen voordoen. De garage verkeert weliswaar in slechte staat maar vertegenwoordigt toch een waarde in verband met de mogelijkheid tot herbouw van de garage. Uiteindelijk gaat het om de vraag, aldus de Ambtenaar, of uit de vergelijking kan worden geconcludeerd dat het totale object juist is gewaardeerd. Belanghebbende heeft de woning per 1 maart 2011 te koop gezet voor een vraagprijs van € 995.000, welke per 1 september 2011 is verlaagd tot € 949.000. Deze vraagprijs vormt een indicatie voor de juistheid van de vastgestelde waarde per 1 januari 2008.
    
    
      4.6	Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport in het geding gebracht dat niet is gedateerd, niet door de taxateur(s) is ondertekend, geen waardegrondslag vermeldt en waarin voorts onvoldoende inzicht wordt geboden in de verschillen in onderhoudstoestand tussen belanghebbendes woning en de referentiewoningen. De Ambtenaar heeft de door belanghebbende gestelde gebreken aan haar woning niet ontkend, maar volstaat met de veronderstelling dat van dergelijke gebreken geen waardedrukkende invloed uitgaat omdat deze zich evengoed zouden kunnen voordoen bij de ongeveer even oude referentiewoningen. Er is echter niet komen vast te staan dat daadwerkelijk is geconstateerd dat zich bij de referentiewoningen soortgelijke gebreken voordoen, terwijl belanghebbende voorts onweersproken heeft gesteld dat het dak van haar woning ten gevolge van het gebruik van een ander soort dakpannen eerder aan vervanging toe is dan de daken van de vergelijkingspanden. 
      Bovendien is bij de taxatie ten onrechte het standpunt ingenomen dat aan de garage een waarde kan worden toegekend vanwege de herbouwmogelijkheid. De waarde van een bouwrecht heeft immers reeds zijn weerslag gekregen in de getaxeerde grondwaarde.
      Tenslotte is de prijs waarvoor belanghebbende de woning sinds maart 2011 te koop heeft gezet niet relevant voor de waardebepaling per 1 januari 2008. Nog afgezien van het tijdsverloop van ruim drie jaar, vormt de vraagprijs voor een woning in het algemeen veeleer een indicatie van de prijs waarvoor de eigenaar de woning zou willen verkopen dan van de prijs die de meest biedende gegadigde daarvoor zou willen betalen.
    
    
    4.7	 Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde van € 814.127 evenmin aannemelijk gemaakt. In de onderliggende berekening, die overigens is gebaseerd op de door haar gecorrigeerde waarde van één van de referentiewoningen, gaat zij immers ten onrechte ervan uit dat de waardedrukkende werking vanwege te verrichten onderhoud, gelijk is te stellen aan de totale (op € 60.000 geschatte) kosten van dat onderhoud. Het Hof acht het in het onderhavige geval niet aannemelijk dat de hiervoor te verrichten investeringen in de woning, volledig hun weerslag vinden in de waarde van die woning.
    
    4.8	Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, zal het Hof  de waarde van de woning vaststellen, waarbij wordt uitgegaan van de door de Ambtenaar verdedigde waarde van € 856.000 en daarop vervolgens een afwaardering van € 21.000 in verband met de onderhoudstoestand van de woning en de garage toepassen. De Woz-waarde beloopt alsdan € 835.000.
    
    Met betrekking tot de OZB
    
    4.9	Nu belanghebbende geen afzonderlijke grieven tegen deze aanslag heeft aangevoerd, gaat het Hof ervan uit dat de heffingsgrondslag voor de OZB de waardevaststelling ingevolge de Wet WOZ volgt.
    
    
    Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
    
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 30 aan reis- en verblijfkosten.
    
    
     
    6.	Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      –	verklaart het tegen de uitspraken van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      –	vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar,
      –	vermindert de vastgestelde waarde tot € 835.000,
      –	vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      –	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 30, 
      –	gelast dat de gemeente Zeist aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    De beslissing is op 20 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    (A. Vellema)	(A.J. Kromhout)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.