ECLI:NL:GHSGR:2010:BO8589, Gerechtshof 's-Gravenhage, 20-12-2010, BK-09/00660
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2010-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De Inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten kunnen als zodanig dienen.

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      nummer BK-09/00660
    
    
    
    Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer van 20 december 2010
    
    in het geding tussen:
    
    
      [belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hellevoetsluis, hierna: de Inspecteur,
    
    
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 29 juli 2009, nummer AWB 08/3240 WOZ-T3, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 484.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Hellevoetsluis voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
    
    1.2. Het tegen de beschikking gemaakte bezwaar, welk bezwaar op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet geacht wordt mede te zijn gericht tegen de aanslag, is bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.
    
    2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.3. Belanghebbende heeft bij brief, bij het Hof ingekomen op 3 juni 2010, een nader stuk ingediend, waarvan een kopie aan de Inspecteur is gezonden.
    
    2.4. De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 juli 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    2.4. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft het Hof het vooronderzoek heropend en heeft een briefwisseling plaatsgevonden. 
    
    2.5. Belanghebbende heeft bij brieven, bij het Hof ingekomen op 24 augustus 2010 en op 30 november 2010, nader stukken ingediend, waarvan telkens een kopie aan de Inspecteur is gezonden.
    
    2.6. Een tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 december 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is vrijstaand en gebouwd in 1992. De woning is voorzien van een aangebouwde dakkapel, een inpandige garage, drie slaapkamers en heeft geen vaste trap naar de zolderruimte. De inhoud van de woning is circa 525 m³. De grondoppervlakte is 483 m2
    
    3.2. De Inspecteur heeft bij de waardebepaling van de woning de volgende verkopen van vrijstaande woningen in [Z] betrokken:
    
    
      Object	Oppervlakte	Inhoud	Verkoopdatum	Prijs	WOZ-waarde
      [a-straat 1]					€ 484.000
      [a-straat 2]	605 m2	525 m³  	14-sept-2005	€ 600.000	€ 623.000
      [a-straat 3]	605 m2	600 m³  	1-febr-2006	€ 547.500	€ 561.000
      [a-straat 4]	647 m2	610 m³  	22-maart-2005	€ 530.000	€ 558.000
    
    
    3.3. De woning aan de [a-straat 3] heeft een uitbouw, zes slaapkamers, een tweede dakkapel en een vaste trap naar de zolder. In de tuin van de woning aan de [a-straat 2] is een zwembad aangelegd. Voor deze beide woningen geldt dat ze vrijstaand zijn, de garage tot kantoorruimte is omgebouwd, in de tuin een schuur aanwezig is en dat zij van binnen zijn aangepast aan de eisen van de huidige tijd. 
    
    3.4. Belanghebbendes perceel grenst aan de voorzijde aan een doodlopende weg en aan de zij- en achterkant aan een doorgaande weg. Op deze doorgaande weg is sprake van sluip- en busverkeer. De andere zijkant van het perceel grenst aan de woning, [a-straat 3], die weer grenst aan [a-straat 2]. De achterzijden van die woningen zijn door een geluidswal gescheiden van de doorgaande weg. Deze is niet doorgetrokken tot de achterzijde van de woning van belanghebbende. De woning aan de [a-straat 4] ligt langs een sloot en wandelpad.
    
    
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of de waarde van de woning met € 484.000 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
    
    
      4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Belanghebbende voert - zakelijk weergegeven - aan dat de door de Inspecteur in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten niet als zodanig kunnen dienen. Deze vergelijkingsobjecten liggen in een afgesloten woongebied terwijl de woning van belanghebbende aan twee zijden wordt begrensd door een doorgaande weg. Ook zijn er verschillen met betrekking tot de oppervlakte van de percelen, de inhoud en kwaliteit van de opstallen en de aard en het type van de bijgebouwen. Met deze verschillen is niet of in onvoldoende mate rekening gehouden. 
      Belanghebbende voert verder aan dat in de bezwaar- en beroepsfase onvoldoende op zijn argumenten is gereageerd en hij klaagt over de in zijn ogen slechte behandeling en werkwijze door de gemeente bij het bepalen van de waarde van zijn woning. Op dit punt houdt de Inspecteur zich ook niet aan eerder gemaakte afspraken aangaande de voor eerdere jaren vastgestelde waarde.
    
    
    4.3. De Inspecteur stelt dat met alle objectieve waardebepalende verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden en houdt staande dat de waarde met € 484.000 niet te hoog is vastgesteld.
    
    4.4. Voor een verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en voor de gronden waarop de standpunten steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding. 
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt naar het Hof begrijpt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd.
    
    5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning met € 484.000 niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      6.2. Naar 's Hofs oordeel leiden al de voorhanden zijnde gegevens over de woning en de vergelijkingsobjecten tot de conclusie dat de Inspecteur de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten kunnen als zodanig dienen. Blijkens de in het geding gebrachte foto's zijn de gehanteerde vergelijkingsobjecten alle vrijstaande woningen en de objecten [a-straat 3] en [2] zijn bovendien van hetzelfde bouwtype en architectuur. De bouwjaren zijn eveneens nagenoeg gelijk. 
      Met inachtneming van de objectieve verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning bieden de gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun aan de door de Inspecteur vastgestelde waarde. De Inspecteur heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning met € 484.000 niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    6.3. De Inspecteur heeft tegenover de stelling van belanghebbende dat geen dan wel in onvoldoende mate rekening is gehouden met verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten, aangevoerd dat gelet op alle verschillen de woning van belanghebbende ten opzichte van de vergelijkingsobjecten lager is gewaardeerd. Door bij de vergelijking uit te gaan van een gerealiseerde marktprijs per m³ van € 600 en per m² van € 474 voor de [a-straat 2] en voor de woning van belanghebbende deelwaarden te hanteren van € 525 per m³ en € 431 per m² is aannemelijk geworden dat in toereikende mate rekening is gehouden met alle relevante factoren betreffende de woning, waaronder de door belanghebbende gestelde hinder van verkeer op de doorgaande weg en alle overige verschillen tussen de woningen, zoals vermeld in 3.3. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
    
    6.4. Na aanleiding van bezwaarschriften van belanghebbende tegen de waardevaststelling voor de WOZ-tijdvakken 2005 en 2006, en 2007 heeft de Inspecteur de waarde van de woning verlaagd. Anders dan belanghebbende kennelijk betoogt heeft dit geen gevolgen voor de in het voorliggende geval in geschil zijnde waarde, nu de wetgever uitdrukkelijk heeft bepaald de waarde voor elk waarderingstijdvak opnieuw vast te stellen. Dit geldt ook voor de in het verleden tussen belanghebbende en de Inspecteur gesloten compromissen, nu gesteld noch gebleken is dat deze zich uitstrekken over het onderhavige tijdvak.
    
    6.5. Het bezwaar van belanghebbende dat verweerder en de rechtbank onvoldoende inhoudelijk op zijn bezwaar- en beroepschrift hebben gereageerd, deelt het Hof, gelet op de stukken van het geding, niet.
    
    6.6. Het Hof is voorts van oordeel dat belanghebbende, tegenover de betwisting daarvan door de Inspecteur, onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, laat staan aannemelijk heeft gemaakt welke de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat de rechtbank heeft gehandeld in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor of dat de Inspecteur in strijd heeft gehandeld met enig beginsel van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel.
    
    6.7. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. 
    
    
    Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 20 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.