ECLI:NL:RBBRE:2009:BJ6486, Rechtbank Breda, 19-08-2009, 08/5109
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2009-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende heeft een perceel landbouwgrond gekocht met de bedoeling om er na een positief doorlopen van de Ruimte voor Ruimte (hierna: RvR) procedure een woning op te gaan bouwen. De inspecteur heeft een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd, nu de inspecteur van mening is dat er sprake is van bouwgrond in plaats van landbouwgrond en belanghebbende gelet op lage overdrachtsprijs derhalve te weinig overdrachtsbelasting heeft afgedragen. De rechtbank is van oordeel dat voor de vaststelling van de waarde in economisch verkeer niet alleen naar de agrarische bestemming van het perceel grond dient te worden gekeken, maar ook naar de positieve kans van slagen van de RvR procedure en de bedoeling van belanghebbende om op het perceel grond een woning te gaan bouwen. Met in achtneming van het voorgaande heeft het perceel grond een hogere waarde dan de agrarische waarde en een lagere waarde dan bouwgrond gelet op de onzekerheid met betrekking tot de bestemmingswijziging van het perceel grond. Nu geen van beide partijen de waarde van het perceel grond aannemelijk hebben gemaakt, aangezien partijen het perceel grond hebben vergeleken met (bouwrijpe) bouwgrond, heeft de rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld. Nu deze waarde, gelet op de hoge ontwikkelingskosten voor het bouwrijp maken van het perceel grond, lager is dan de door belanghebbende betaalde overdrachtsprijs heeft de rechtbank de waarde van het perceel grond ingevolge artikel 9 WBR alsnog vastgesteld op de overdrachtsprijs.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 08/5109
    
    Uitspraakdatum: 19 augustus 2009
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [eiser], wonende te [woonplaats],
      eiser,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Limburg, kantoor Roermond,
      verweerder.
    
    
    Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd en verweerder inspecteur.
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de inspecteur van 10 oktober 2008 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan belanghebbende opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting, aanslagnummer [aanslagnummer] (hierna: de naheffingsaanslag).
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 augustus 2009 te Maastricht.
      Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en namens de inspecteur, [gemachtigde].
    
    
    1.Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -verklaart het beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraken op bezwaar, alsmede de naheffingsaanslag;
      -vermindert dienovereenkomstig de heffingsrente tot nihil;
      -veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 105, en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
      -gelast dat de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 aan deze vergoedt.
    
    
     2.Gronden
    
    2.1.Belanghebbende heeft samen met zijn echtgenote [echtgenote eiser] op 20 oktober 2003 van de ouders van zijn echtgenote een perceel grond gekocht, zijnde een weiland gelegen aan de [adres] te [woonplaats] groot 12a29ca en kadastraal bekend onder gemeente [perceel grond] (hierna: perceel grond). De overdrachtsprijs van het perceel grond met agrarische bestemming bedroeg € 6.145. Belanghebbende heeft over deze waarde € 184,35 (€ 6.145/2 *0,06) aan overdrachtsbelasting afgedragen.
    
    2.2.Belanghebbende heeft bij brief van 28 mei 2003 aan de gemeente [gemeente] (hierna: gemeente) te kennen gegeven een aanvraag te willen doen voor een ruimte voor ruimte kavel aan de [adres] in [woonplaats], waarbij hij verzocht heeft om nadere informatie in verband met de aanvraag hiervan. Uit oriënterende gesprekken met de gemeente in de periode juli tot en met september 2003 is gebleken dat de gemeente de kans succesvol achtte voor het positief doorlopen van een vrijstellingsprocedure artikel 19 WRO. Op 10 september 2003 heeft de gemeente tijdens de vergadering van burgemeester en wethouders besloten een Ruimte voor Ruimte contingent ter beschikking te stellen aan belanghebbende. 
    
    2.3.Bij brief van 27 november 2003 heeft belanghebbende officieel een verzoek ingediend bij de gemeente om vrijstelling van het bestemmingsplan in het kader van Ruimte voor Ruimte (RvR). 
    
    
      2.4.Op 4 mei 2004 heeft de gemeente besloten een vrijstelling te verlenen voor het bestemmingsplan en heeft de gemeente aan belanghebbende een bouwcontingent voor een bedrag van € 96.000 ter beschikking gesteld onder de voorwaarden dat:
      1. de gemeente zich het recht voorbehoud om geen samenwerking te verlenen aan een door belanghebbende ingediend plan, hetzij omdat het plan niet zou voldoen aan de eisen van welstand of omdat de provincie in het kader van de planologische procedure geen goedkeuring zou verlenen aan de locatie;
      2. alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot het ontwikkelen van de genoemde locatie, inclusief het aanleggen van de benodigde nutsvoorzieningen, voor rekening van belanghebbende komen.
    
    
    
      2.5.Belanghebbende heeft, volgens een door hem overgelegd overzicht, de volgende ontwikkelingskosten gemaakt:
      - contigent Ruimte voor Ruimte			€	96.000,00
      - verkennend onderzoek			€	732,09	
      - akoestisch onderzoek 			€	380,80
      - ruimtelijke onderbouwing			€	1.761,20
      - uitbereiding openbare hoofdleidingnet gas en elektra	€	1.670,76
      - ontwikkelingsuren 320* € 75			€	24.000,00
      - legeskosten procedure Ruimte voor Ruimte		€	1.123,10
      - renteverlies tijdens procedure			€	2.513,36
      Totale ontwikkelingskosten			€	128.181,31
    
    
    2.6.Met dagtekening 29 februari 2008 is aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd naar een bedrag van € 1.166 ((€ 45.000/2 *0,06 -/- € 184,35) alsmede een verzuimboete van € 166 en heffingsrente voor een bedrag van € 214. 
     
    Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 22 september 2008, heeft de inspecteur de naheffingsaanslag gehandhaafd en de boete vernietigd. Bij uitspraak op bezwaar, met dagtekening 10 oktober 2008, heeft de inspecteur zowel de naheffingsaanslag als de boete gehandhaafd en bij uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2007 heeft de inspecteur alsnog afgezien van een boete. 
    
    2.7.Belanghebbende heeft bij brief van 5 november 2008 beroep aangetekend tegen de uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2008.
    
    2.8.Niet meer in geschil is het antwoord op de vraag of belanghebbende ontvankelijk is in zijn beroep, nu de inspecteur heeft toegegeven dat er abusievelijk drie uitspraken op bezwaar zijn gedaan, en de uitspraak van 10 oktober 2008 als zodanig dient te worden beschouwd, zodat belanghebbende alsnog ontvankelijk is zijn beroep. 
    
    2.9.Wel is in geschil het antwoord op de vraag of er terecht en naar de juiste hoogte een naheffingsaanslag is opgelegd en meer in het bijzonder is in het geschil het antwoord op de vraag wat de waarde in het economische verkeer van het perceel grond bedraagt. Vervolgens is de vraag of het perceel grond dient te worden gewaardeerd als grond met agrarische bestemming dan wel als grond met een bouwbestemming. De inspecteur stelt dat nu er sprake is van bouwgrond de waarde van de grond € 155.000 minus de ontwikkelingskosten van € 110.000 € 45.000 bedraagt. Belanghebbende stelt primair dat de waarde gelijk is aan de overdrachtsprijs van € 6.145 en subsidiair indien er toch sprake is van bouwgrond dat de waarde van het perceel grond € 98.000 minus de ontwikkelingskosten van € 128.181,31 nihil bedraagt. 
    
    2.10.Ingevolge artikel 9 van de Wet belasting van rechtsverkeer wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is tenminste gelijk aan die van de tegenprestatie. Daarbij heeft op grond van artikel 52 van de onderhavige wet als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    2.11.De inspecteur, op wie de bewijslast rust, heeft aangevoerd, dat nu de gemeente de kans op een positief doorlopen van de vrijstellingsprocedure artikel 19 WRO reeds voor de aankoop van het perceel grond succesvol achtte, de grond als bouwgrond dient te worden gewaardeerd. Vervolgens heeft de inspecteur voor de vaststelling van de waarde het perceel grond vergeleken met een aantal andere (bouwrijpe) bouwpercelen in [plaats]. Ter onderbouwing hiervan heeft de inspecteur geen taxatierapport overgelegd.
    
    
      2.12.Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat ten tijde van aankoop van het perceel grond geen sprake was van bouwgrond maar van landbouwgrond, aangezien een reële kans aanwezig was dat de RvR procedure niet succesvol zou verlopen, bebouwing van het perceel grond alleen mogelijk was als alle vereiste onderzoeken en plannen met positief gevolg zouden worden afgerond en het nog onzeker was of de gemeente een bouwcontingent beschikbaar zou stellen. Met betrekking tot de subsidiaire stelling heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de waardebepaling door de inspecteur, geen rekening gehouden is met:
      - de geografische ligging van het perceel grond; 
      - het ontbreken van voorzieningen zoals trottoirs en een hoofdleiding gas en elektriciteit;
      - de stankoverlast van de in de nabijheid gelegen varkensmesterij en een grote kippenboerderij. 
      Vervolgens heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van het perceel grond, zonder rekening te houden met de ontwikkelingkosten, € 98.320 bedraagt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze waarde zijn perceel grond vergeleken met percelen (bouwrijpe) bouwgrond waarvan de vraagprijzen in de periode 2003-2005 achtereenvolgens bedroegen:
    
    
    
      Locatie				Perceelgrootte		Vraagprijs per m2
      Koestraat, te [woonplaats]			1620-1680 m2		€ 98,50 tot € 102,-
      Diergaarderstraat, te Maria-Hoop		1625-1800 m2		€ 97,- tot € 104,30 
      Brugweg Pey-Echt			1195-1340 m2		€ 97,- tot € 109,-
    
    
    
      Belanghebbende is voor de waardering van het perceel grond gelet op de bovenstaande vraagprijzen uitgegaan van een prijs van € 80 per m2, € 100 per m2 minus een waardeverminderingsfactor van 20% in verband met de stankoverlast van de naburige agrarische bedrijven. Gelet hierop is de waarde van het perceel grond, zonder dat rekening is gehouden met de ontwikkelingskosten voor het bouwrijp maken van de grond, berekend op 
      € 98.320 (€ 80 per m2 * 1229 m2). Nu de waarde van de grond lager is dan de gemaakte ontwikkelingskosten van € 128.181,31, zou de waarde in het economisch verkeer volgens belanghebbende nihil bedragen. 
    
    
    2.13.De rechtbank is van oordeel dat voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het perceel grond niet alleen gekeken dient te worden naar de agrarische bestemming van de grond, maar ook naar het feit dat er door de gemeente een RvR-contingent is afgegeven en belanghebbende ten tijde van de aankoop van het perceel grond de bedoeling had om er een woning op te gaan bouwen. Met het voorgaande in achtnemende zou een derde een hogere overdrachtsprijs hebben betaald dan de € 6.145, zijnde een landbouwprijs van € 5 per m2. Het voorgaande betekent echter niet dat de waarde van het perceel grond, zoals de inspecteur stelt, gelijk is aan de waarde van bouwgrond, aangezien er nog te veel onzekerheid is met betrekking tot de mogelijkheid tot het bouwen van een woning op het perceel grond. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het perceel grond niet vergeleken kan worden met percelen bouwgrond. Nu de bewijslast met betrekking tot de waardevaststelling van het perceel grond op de inspecteur rust, is het aan de inspecteur om aannemelijk te maken dat de overdrachtsprijs van het perceel grond een waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt van € 45.000 (€ 155.000 -/- € 110.000). Naar het oordeel van de rechtbank is de inspecteur hierin niet geslaagd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de inspecteur het perceel grond van belanghebbende heeft vergeleken met (bouwrijpe) bouwgrond en de inspecteur geen taxatierapport heeft overgelegd waaruit blijkt dat het perceel grond wordt vergeleken met vergelijkbare percelen grond, welke rond de waardepeildatum van 20 oktober 2003 zijn verkocht. Gelet op het voorgaande is niet duidelijk met welke percelen het perceel grond van belanghebbende is vergeleken en is niet duidelijk voor welke prijs en op welke datum de vergeleken percelen zijn verkocht. Daarnaast heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat het perceel grond van belanghebbende niet vergelijkbaar is met de (bouwrijpe) bouwgrond percelen in [plaats], nu deze percelen grond aan de [straat] in een volledig door de gemeente ontwikkeld nieuwbouwplan liggen en de waarde van de percelen grond in [plaats] door de geografische ligging hoger is dan de waarde van belanghebbendes perceel grond. 
    
    2.14. Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank eveneens niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het perceel grond op de waardepeildatum € 98.320 bedroeg, nu het perceel grond vergeleken is met (bouwrijpe) bouwgrond en voor waardevaststelling is uitgegaan van de vraagprijzen van de percelen grond en niet van de verkooprijzen van de percelen grond rond de waardepeildatum. Belanghebbende heeft voorts onweersproken gesteld dat de stankoverlast van de in de nabijheid aanwezige agrarische bedrijven een waardeverminderende invloed heeft. 
    
    2.15.De rechtbank is van oordeel dat geen van de beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal daarom de waarde van het perceel grond op waardepeildatum in goede justitie vaststellen op nihil, gelet op het feit dat de waarde vastgesteld kan worden op € 86.030 minus € 110.000 aan ontwikkelingskosten voor het bouwrijp maken van de grond. Nu echter gelet op artikel 9 van de Wet belasting van rechtsverkeer de waarde tenminste gelijk is aan de tegenprestatie, bedraagt de waarde van het perceel grond € 6.145. Nu belanghebbende reeds over deze waarde overdrachtsbelasting heeft voldaan, dient de naheffingsaanslag te worden vernietigd. 
    
    2.16.Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
    
    2.17.De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de proceskosten, te weten reis- en verletkosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De reis- en verletkosten bedragen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht € 25,00 (44,5*2* € 0,28) respectievelijk € 80,00 (2* € 40).
    
    Aldus gedaan door mr. W. Brouwer, rechter, en door deze en mr. M.H. van Heel, griffier, ondertekend.
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Uitgesproken in het openbaar op 19 augustus 2009.
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 26 augustus 2009
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.