ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2219, Rechtbank Haarlem, 29-07-2011, 10/5022
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2011-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verkoop van panden en terughuur van panden is een middel om de kosten te reduceren en financiële positie te verbeteren. De kosten van de verkoop en terughuur zijn algemene kosten die voor aftrek van voorbelasting in aanmerking komen.

RECHTBANK HAARLEM 
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    Zaaknummer: AWB 10/5022
    
    Uitspraakdatum: 29 juli 2011
    
    Uitspraak in het geding tussen
    
    
      [X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
      gemachtigde: mr. S.T.M. Beelen 
    
    
    en 
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/[P], verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Verweerder heeft aan eiseres over het tijdvak 1 januari 2003 tot en met 31 december 2007 een naheffingsaanslag omzetbelasting opgelegd van € 192.350. Bij beschikking is € 14.221 heffingsrente in rekening gebracht.
    
    1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2010 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd. 
    
    1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2011.
      Namens eiseres is verschenen [A], bijgestaan door de gemachtigde, drs. A.P. van der Linden, kantoorgenoot van de gemachtigde, en [B]. Namens verweerder zijn verschenen mr. R.G. Effting en E.P. Voskamp. 
    
    
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Eiseres verleent arbodiensten aan overheidsinstellingen en het bedrijfsleven. Eiseres verricht zowel vrijgestelde als belaste prestaties. Op de gemengde kosten past eiseres de pro rataregeling toe.
    
    2.2. Eiseres heeft als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving minder omzet en minder winst en start daarom in 2005 een project om haar huisvestingskosten te reduceren. In het kader van dit project heeft eiseres in 2005 onroerend goed verkocht. In het jaar 2006 is dit project voortgezet met ondersteuning van een extern bureau, [BEDRIJF A] B.V. (hierna: [BEDRIJF A]) onder de naam [NAAM], hierna: project [NAAM]).
    
    2.3. In de brief van [BEDRIJF A] aan eiseres van 22 juni 2006 is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
    
    “Doel
    
    [X] binnen 6-12 maanden zicht geven op een reductie van 50-60% van de huisvesting kosten (w.o. kapitaalsbeslag) en daarmee een sterke verbetering van de cash flow van [X] met uitzicht op een sterkere vermogenspositie nodig voor herstructurering en versterking. Tevens direct uit handen nemen van de dagelijkse zorg en aandacht voor dit aspect tijdens de herstructureringsfase van de [X].
    
    Aanpak
    
    Onconventioneel. Geen traditionele makelaarsaanpak. Intelligent combineren van kennis over moderne concepten en financial engineering. (…)
    
    Starten met orde op zaken stellen door alle objecten (eigendom en huur) volledig in kaart te krijgen in alle opzichten.
    
    Vervolgens binnen 4 weken een concreet plan op tafel leggen met een gedetailleerde aanpak, planning,in te schakelen interne en externe partijen, oplossingen en met een presentatie van de te verwachten financiële resultaten in de tijd en andere voordelen voor [X].
    
    Doelgericht
    
    We gaan het gehele pakket direct indelen in:
    
    
      •	First priority: bleeders en/of eenvoudig te verkopen of te verhuren objecten
      •	Waarschijnlijk aanhouden om zelf te huren
      •	Snel weg: niet bruikbare objecten/direct afstoten met een redelijke deal
    
    
    Met deze indeling gaan we – binnen grenzen gemandateerd – direct op zoek naar:
    
    
      •	Partijen die, onder onze regie, ons regionaal zouden kunnen bijstaan bij verhuur of “afdealen”van lastige situaties.
      •	Informal investors met interesse voor (deel)pakketten.
      •	Fondsen die [X] vertrouwen en een integraal vastgoed pakket willen overnemen. Met internationale blik en tax wise interessante oplossingen voor de [X].
      •	“[FUNCTIE]” met interesse in dit soort pakketten.
    
    
    Optie
    
    Voornoemde aanpak is gericht op het snel herstellen van een optimale huisvestingssituatie, verbeteren van de cash flow en een tastbaar sterke verlaging van de lasten voor huisvesting. Het gaat aanvankelijk geheel voorbij aan de noodzaak van een strategisch huisvestingsplan. Koppeling van deze sporen komt later mogelijk zelfs pas na een jaar. Start en initiële route kunnen niet op elkaar wachten en is aanvankelijk ook niet gewenst. Dit om suboptimalisatie tegen te gaan.
    
    (…)
    
    Potentie
    
    
      (…)
      Gewend om te denken in concepten waar de vastgoed markt om vraagt en in financiële engineering waar [X] behoefte aan heeft. Dat onderscheidt ons van makelaars.
      (…)”
    
    
    2.4. Eiseres en [BEDRIJF A] hebben op 21 juli 2006 een consultancy-overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
    
    
      “(…)
      in aanmerking nemende:
    
    
    
      i.	dat [X] behoefte heeft aan management en consultancy services op het gebied van vastgoedmanagement, verkoop en huurzaken;
      ii.	de [BEDRIJF C] B.V. beschikt over ervaring en knowhow ten aanzien van management, recovery en makelaarsdiensten op het gebied van commercieel onroerend goed;
      iii.	de [BEDRIJF C] B.V. in deze opdracht een exclusieve samenwerking heeft met de [BEDRIJF D] BV te [PLAATSNAAM] (directie de heer [C]) en daarmee kan beschikken over zijn specifieke ervaringen, relaties en know how voor dit project;
      iv.	dat [X] gedurende een bepaalde tijd van de diensten van de [BEDRIJF C] B.V. gebruik wenst te maken;
      (…)
    
    
    Artikel 2. De werkzaamheden
    
    
      2.1	(…) De [BEDRIJF C] B.V. zal gedurende de looptijd van deze overeenkomst exclusief en met een zeker mandaat kunnen optreden in de markt in het kader van de vervreemding van het vastgoed in eigen bezit van de [X] en de onderhandelingen voor de (ver)huurtransacties van de [X].
      (…)
    
    
    Artikel 3: De [BEDRIJF C] fee en onkostenvergoeding
    
    3.1	De vergoeding voor de te verrichten werkzaamheden is gebaseerd op een succesfee (…) en een met deze succesfee verrekenbare retainerfee van € 10.000 (…) per maand, exclusief BTW voor de periode augustus 2006 tot en met januari 2007.
    
    
      3.2	De [BEDRIJF C] B.V. zal [X] maandelijks achteraf de voor deze kalendermaand betreffende retainerfee in rekening brengen. Bij vervreemding van (een deel van) de portefeuille eigendomspanden zal de daarop betrekking hebbende succesfee op de leveringsdatum betaald worden door [X] aan de [BEDRIJF C] BV onder vermindering van de per die datum reeds betaalde retainerfee. De succesfee voor de gerealiseerde vermindering in lasten op de huurpanden wordt voor het eerst op 1 februari 2007 bepaald en daarna binnen twee weken onder vermindering van de alsdan eventueel niet verrekende retainerfee overgemaakt aan de [BEDRIJF C] BV.
      (…)”
    
    
    2.5. Eiseres heeft in de periode 2005-2007 alle bij haar in eigendom zijnde panden verkocht, waarvan één met een optie belaste levering. Het pand dat met die optie is geleverd, valt buiten deze procedure. Een deel van de panden is teruggehuurd. In alle gevallen is hierbij geopteerd voor belaste verhuur. Daarnaast huurde eiseres kantoorruimte van derden, waarover onderhandelingen hebben plaatsgevonden om tot afkoop of vermindering van langlopende verplichtingen te komen. De voorbelasting op de diensten voor de vermindering van de huurlasten maakt geen deel uit van dit geschil.
    
    2.6. Naast de diensten van [BEDRIJF A] (2006-2007) heeft eiseres diensten afgenomen van twee makelaars (2005) en een engineersbedrijf, dat bodemonderzoek heeft verricht. Eiseres heeft de voorbelasting op alle kosten op basis van de pro rata in aftrek gebracht.
    
    2.7. In een memo van 28 januari 2009 van [BEDRIJF A] aan eiseres met als onderwerp “Financiële doorplanning project [NAAM] ([PROJECT] Project)” is onder meer het volgende opgenomen:
    
    “Het project [NAAM] heeft als doel om in 2006 een duidelijke éénmalige opbrengst te creëren die gebruikt kan worden voor de afkoop van bestaande huurcontracten voor locaties die niet rendabel te krijgen zijn door onderverhuur en/of concentratie van activiteiten uit een regio. In 2007 willen we een reductie van de huisvestingskosten van 30% behalen t.o.v. 1/1/2006 en het uiteindelijke doel van het project is een reductie van de huisvestingslasten met 50% t.o.v. 1/1/2006. Tot nu toe hebben we geen signalen dat we deze doelstelling niet zullen halen.”
    
    2.8. Verweerder heeft een onderzoek ingesteld naar de aanvaardbaarheid van de aangiften omzetbelasting voor de jaren 2003-2007. Verweerder heeft de op basis van de pro rata afgetrokken voorbelasting gecorrigeerd en hiervoor een bedrag van € 165.060 nageheven. Het gaat om de facturen voor de retainerfee van [BEDRIJF A] en de facturen van alle dienstverleners voor zover deze betrekking hebben op de panden die eiseres heeft verkocht. De facturen die betrekking hebben op de panden die eiseres van derden heeft gehuurd, maken geen deel uit van de procedure.
    
    3.	Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. In geschil is in hoeverre eiseres recht heeft op aftrek van voorbelasting voor de in geding zijnde kosten.
    
    3.2. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de naheffingsaanslag tot € 27.290 en dienovereenkomstige vermindering van de heffingsrente.
    
    3.3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1.1. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de in verband met project [NAAM] gemaakte kosten rechtstreeks en onmiddellijk verband houden met haar algehele bedrijfsactiviteit en dat de daarop drukkende voorbelasting daarom voor aftrek op basis van de pro rata in aanmerking komt. De kosten vormen geen bestanddeel van de verkoopprijzen die voor de onroerende zaken zijn gerealiseerd, omdat de verkoopprijs is vastgesteld op basis van de marktwaarde. Bovendien zijn de facturen pas ontvangen nadat het onroerend goed is verkocht. De verkoop van het onroerend goed was geen doel op zich, maar moet worden gezien in het kader van een voor eiseres noodzakelijke kostenreductie.
    
    4.1.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat deze kosten verband houden met de vrijgestelde levering van het onroerend goed en dat de voorbelasting daarom niet voor aftrek in aanmerking komt. [BEDRIJF A] en de ingeschakelde makelaars zijn benaderd om een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen. Dat de factuur pas na de desbetreffende verkoop is ontvangen, is niet van belang. 
    
    4.2. De rechtbank is gelet op de specifieke omstandigheden van dit geval van oordeel dat de in geding zijnde kosten verband houden met de algehele bedrijfsactiviteit van eiseres en motiveert dit als volgt. De kernactiviteit van eiseres is het verlenen van arbodiensten, en niet de verkoop van onroerend goed. De verkochte panden vormden voor eiseres geen voorraad maar bedrijfsmiddelen. Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoop van het onroerend goed voor eiseres geen doel op zich was, maar een middel om een kostenreductie te realiseren om haar financiële positie te verbeteren. De desbetreffende dienstverlener heeft op verzoek van eiseres naar een wederpartij gezocht die interesse had in de overname van een pand in combinatie met een huurcontract voor langere tijd. De gemachtigde heeft onweersproken verklaard dat de prijs die eiseres voor de panden heeft ontvangen, het resultaat is van onderhandelingen over de hiervoor beschreven combinatie. Bij de bepaling van het resultaat van het project [NAAM] heeft dus niet alleen de voor de verkoop van het onroerend goed gerealiseerde opbrengst een rol gespeeld, maar ook de toekomstige huurlasten die de pendant vormden van deze opbrengst. Gelet op vorenstaande stelt de rechtbank vast dat de in geding zijnde kosten betrekking hebben op een combinatie van twee activiteiten, namelijk de verkoop van de panden en de terughuur daarvan door eiseres. De kosten hebben daarom niet zo zeer betrekking op de vrijgestelde levering van het onroerend goed maar houden meer verband met de algehele bedrijfsactiviteit van eiseres nu bovendien deze kosten geen voldoende rechtstreeks en onmiddellijk verband hebben met enige activiteit van eiseres.
     
    4.3. De rechtbank overweegt – wellicht ten overvloede – dat niet in het algemeen kan worden gezegd dat de kosten die verband houden met de verkoop van onroerend goed, als algemene kosten hebben te gelden. Het oordeel in de onderhavige procedure heeft betrekking op de specifieke omstandigheden van dit geval, zoals gemotiveerd onder 4.2. De argumenten van eiseres dat de prijs van onroerend goed de marktprijs is en dat de facturen na de verkoop van de panden zijn ontvangen, hebben bij de vorming van dit oordeel geen rol gespeeld.
    
    4.4. Gelet op het vorenoverwogene is het gelijk aan eiseres en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de naheffingsaanslag tot € 27.290 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      -	gelast dat de heffingsrente dienovereenkomstig wordt verlaagd;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres van € 1.092;
      -	gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 vergoedt.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. A.J. Roke en mr. A.E. Keulemans, rechters, in tegenwoordigheid van E. Hoekman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2011.
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.