ECLI:NL:RBSGR:2008:BG7123, Rechtbank 's-Gravenhage, 23-10-2008, AWB 07/7278 VPB
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiser koopt grond, speculerend op een mogelijke bestemmingswijziging. Lagere bedrijfswaarde niet aannemelijk gemaakt. Afwaardering niet toegestaan.

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 07/7278 VPB
    
    
    Uitspraakdatum: 23 oktober 2008
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/[te P], verweerder.
    
     
    
      De bestreden uitspraak op bezwaar 
      De uitspraak van verweerder van 26 juli 2007 op het bezwaar van eiseres tegen de aan eiseres voor het jaar 2002 opgelegde aanslag vennootschapsbelasting naar een belastbaar bedrag van € 286.122 (aanslagnummer [nummer]).
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2008. 
      Namens eiseres is verschenen mr. [...]. Namens verweerder is verschenen mr. [...] en [...]. 
    
     
    
    1 Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    2 Gronden
    
    2.1. Eiseres houdt zich onder meer bezig met projectontwikkeling. 
    
    2.2. Op 30 maart 1999 heeft eiseres de economische eigendom gekocht van 10/53 aandeel in een aantal percelen weiland/akkerbouwland in de [a-polder] ter grootte van 26 ha, 43 are en 18 ca. De eigendomsoverdracht vond plaats bij akte van 29 juni 1999. De economische eigendom van het resterende 43/53 aandeel is gekocht door [A] B.V. Deze vennootschap is actief in dezelfde branche als eiseres. De percelen hadden op dat moment een agrarische bestemming. 
    
    2.3. Eiseres heeft, speculerend op een mogelijke bestemmingswijziging, voor de economische eigendom van de grond meer betaald dan de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming. De koopprijs per centiare bedroeg ƒ 21,20 (€ 9,62), waarvan ƒ 10,40 (€ 4,72) te voldoen bij de levering op 29 juni 1999 en ƒ 10,80 (€ 4,90) te vermeerderen met 4% enkelvoudige rente per jaar op 1 mei 2005. In totaal heeft eiseres in 1999 ƒ 518.662 (€ 235.358) betaald. 
    
    
      2.4. In de koopovereenkomst is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:
      "Koper kan een beroep doen op ontbinding van de koop casu quo de economische levering van het verkochte indien de navolgende voorwaarde wordt vervuld.
      Indien en voor zover ten aanzien van bovengemeld registergoed niet binnen twee en veertig (42) maanden na één en dertig maart negentienhonderd negen en negentig een streekplanbevestigingsbesluit wordt genomen door Provinciale Staten van [provincie] - verbandhoudend met de zogenaamde herijking vermeld in het streekplan van veertien december negentienhonderd acht en negentig [streek] - ten einde tot een definitieve bedrijfsbestemming cum annexis te komen."
    
    
    2.5. Eiseres en [A] B.V. konden tot 30 september 2002 een beroep doen op voormelde ontbindende voorwaarde. Bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde zou eiseres ƒ 3 (€ 1,36) per m² aan de verkoper dienen te vergoeden, in totaal ƒ 149.365 (€ 67.893). Eiseres heeft in 1999, 2000 en 2001 op de balans een voorziening voor dit bedrag opgenomen.
    
    2.6. Op 30 september 2002 hebben Provinciale Staten (nog) geen definitieve beslissing genomen ten aanzien van de toekomstige bestemming. Wel wordt nog onderzoek gedaan naar de noodzaak daartoe. Hoewel eiseres en [A] B.V. de ontbindende voorwaarde konden inroepen, hebben zij dat niet gedaan.
    
    2.7. Op 26 november 2002 heeft [A] B.V. met een, niet met haar gelieerde, B.V. een optieovereenkomst gesloten met betrekking tot de economische eigendom van haar 43/53 aandeel in de percelen. Voor een eenmalige vergoeding van € 857.780 heeft de laatstvermelde B.V. gedurende 4,5 jaar het recht verkregen om de economische eigendom van het 43/53 aandeel in de percelen te kopen tegen een uitoefenprijs van € 60 per m².  
    
    
      2.8. In de aangifte voor de vennootschapsbelasting voor het jaar 2002 heeft eiseres de onder 2.5 vermelde voorziening laten vrijvallen. Voorts heeft eiseres de balanswaarde van de grond verhoogd met de per 1 mei 2005 te betalen tweede termijn van € 244.411. Het bedrag van deze nog verschuldigde koopsom en de daarover verschuldigde rente wordt door eiseres gepassiveerd als "Schuld Stichting Beheer [B]". 
      Per ultimo 2002 bedraagt de boekwaarde van de grond aldus € 516.356. Eiseres heeft de grond per ultimo 2002 evenwel afgewaardeerd tot een bedrag van € 226.306.  
    
    
    2.9. Verweerder heeft bij het vaststellen van de aanslag vennootschapsbelasting voor het jaar 2002 de afwaardering van de grond niet geaccepteerd.
    
    2.10. Bij brief van 22 juni 2006 heeft eiseres tegen die aanslag bezwaar gemaakt, welk bezwaar bij uitspraak van 26 juli 2007 is afgewezen. 
    
    2.11. Tussen partijen is in geschil of eiseres de grond in de [a-polder] per ultimo 2002 mag afwaarderen met een bedrag van € 290.050 tot een bedrag van € 226.306.
    
    2.12. Eiseres stelt dat zij de percelen heeft gekocht in de verwachting dat zij in 2002 zekerheid zou hebben omtrent de bestemming van die percelen. Die zekerheid is evenwel geheel tegen de verwachting uitgebleven. Omdat een mogelijke bestemmingswijziging steeds meer onzeker is geworden, dient de grond te worden afgewaardeerd naar de agrarische waarde. Eiseres stelt de agrarische waarde op € 226.306 (€ 4,54 per m²). Volgens eiseres was er alle reden om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, maar kon zij deze niet inroepen omdat zij een minderheidsaandeel heeft.
    
    
      2.13. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedrijfswaarde ultimo 2002 lager was dan de boekwaarde van € 516.356 en de afwaardering derhalve terecht niet is geaccepteerd.
      Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat de afwaardering nooit meer kan bedragen dan € 67.893. Als de bedrijfswaarde al lager zou zijn dan de kostprijs, dan had van de kopers toch in ieder geval mogen worden verwacht dat zij het verlies tot dat bedrag zouden hebben beperkt door de ontbindende voorwaarde in te roepen.
    
    
    2.14. De bewijslast ter zake van de afwaardering rust op eiseres. Het is aan haar om aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde van de grond ultimo 2002 lager was dan de kostprijs. Eiseres heeft dit ter zitting erkend. 
    
    2.15. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat er alsnog een taxatierapport kan worden opgemaakt en overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is dit bewijsaanbod te laat gedaan en daarmee in strijd met de goede procesorde, te meer nu eiseres ter zitting niet heeft verklaard waarom dat bewijs niet eerder had kunnen worden aangebracht. De enkele verklaring dat daar eerder geen tijd meer voor was, acht de rechtbank daartoe onvoldoende.
    
    2.16. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de bedrijfswaarde van de grond ultimo 2002 lager was dan de kostprijs enkel gewezen op het streekplan [provincie] Zuid vastgesteld door Provinciale Staten van [provincie] op 17 februari 2003 en op de brieven van haar directeur en enig aandeelhouder van 21 augustus 2006 en 29 november 2006. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit deze stukken dat de situatie ultimo 2002 niet wezenlijk anders is dan ten tijde van de aankoop. Zo wordt in het streekplan vermeld: "ontwikkeling van de [a-polder]. Pas als binnen het bestaande havengebied geen ruimte meer is voor natte bedrijventerreinen wordt daarbuiten gezocht. De [a-polder] blijft vooralsnog in gebruik voor agrarische doeleinden en natuur, zodanig dat geen onomkeerbare besluiten kunnen worden genomen die een toekomstige ontwikkeling als haven- en bedrijfsterrein onmogelijk maken of in ernstige mate belemmeren. Provinciale Staten besluit uiteindelijk of de [a-polder] hiervoor kan worden benut." En in de brief van 21 augustus 2006 aan verweerder spreekt de directeur en enig aandeelhouder van eiseres van "dezelfde onzekere situatie als ten tijde van de aankoop." 
    
    2.17. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn primaire standpunt gewezen op het feit dat eiseres noch [A] B.V. de ontbindingsclausule heeft ingeroepen ondanks dat daar alle reden voor was. Voorts heeft verweerder zich beroepen op de in 2.7 vermelde optieovereenkomst. Met name uit deze optieovereenkomst leidt de rechtbank af dat eind 2002 op de markt nog de verwachting bestond dat de grond een andere dan agrarische of natuurbestemming zou krijgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de bedrijfswaarde van de grond ultimo 2002 lager was dan de boekwaarde van € 516.356. Eiseres mag de grond derhalve niet afwaarderen.  
    
    2.18. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
    
    2.19. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 23 oktober 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.P.F. Slijpen, in tegenwoordigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier.
    
    
      Rechtsmiddel
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1.  - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2.  - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.