ECLI:NL:RBHAA:2011:BU1400, Rechtbank Haarlem, 07-10-2011, 10/5619
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2011-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartement, ook bij verkoop aan de zittende huurder, op een lager bedrag gesteld zou moeten worden dan het bedrag volgens verweerder (beroep ongegrond).

RECHTBANK HAARLEM 
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    Zaaknummer: AWB 10/5619
    
    Uitspraakdatum: 7 oktober 2011
    
    Uitspraak in het geding tussen
    
    
      [X], wonende te [Z], eiseres,
      gemachtigde: mr. E. Bos RA (Oerlemans & Bos Fiscalisten te Amsterdam), 
    
    
    en 
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/ [P], verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2007 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd, berekend, onder meer en voor zover in deze zaak relevant, naar een belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang van € 264.000 en naar de rechtbank aanneemt bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht.
     
    1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 september 2010 de aanslag en naar de rechtbank aanneemt de beschikking heffingsrente gehandhaafd. 
    
    1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    1.4. Verweerder heeft vóór de zitting op verzoek van de rechtbank nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiseres.
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2011. Eiseres is daar vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen mr. H.K. Nijkamp MSRE en M.F. Kok. De zaak is gelijktijdig behandeld met een zaak van eiseres die bij de rechtbank is geadministreerd onder nummer 10/5618.  
    
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Eiseres houdt 25% van de aandelen in [BEDRIJF A] B.V. [BEDRIJF A] B.V. houdt 100% van de aandelen in [BEDRIJF B] B.V. (hierna: [BEDRIJF B]). [BEDRIJF B] was voorheen genaamd [BEDRIJF C] B.V. [BEDRIJF B] houdt 100% van de aandelen in [BEDRIJF D] B.V. (hierna: [BEDRIJF D]).
    
    
    
    
    2.2. Op 6 februari 2007 heeft [BEDRIJF D] aan de zoon, [A] (hierna: de zoon), van eiseres het appartementsrecht [adres] (hierna: het appartement) verkocht, voor een bedrag van € 200.000. De koopsom is verrekend in rekening-courant tussen de zoon en [BEDRIJF B]. Het appartement is verbouwd in het jaar 2001. De zoon is na de verbouwing in het appartement gaan wonen.
    
    2.3. De WOZ-waarde van het appartement was voor het tijdvak vanaf 1 januari 2005, naar waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 410.000 en voor het tijdvak vanaf 1 januari 2007, naar waardepeildatum 1 januari 2005, € 464.000.
    
    2.4. In 2003 is het appartement getaxeerd door makelaarskantoor [BEDRIJF E] in opdracht van [BEDRIJF C] B.V. In het daarvan opgemaakte taxatierapport is de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 330.000. Blijkens het rapport is de opdracht namens de opdrachtgever verstrekt door mr. [B], de broer van eiseres. 
    
    2.5. Tot december 2003 was het pand aan de [STRAATNAAM] (nog) niet in appartementsrechten gesplist en in eigendom van een flatexploitatievereniging. In 2003 is een concept koopcontract van een lidmaatschaprecht opgesteld, dat op 5 november 2003 aan de gemachtigde van eiseres is gezonden, waarbij [BEDRIJF D] als verkoper en eiseres als koper optreedt van het lidmaatschapsrecht dat later omgezet is in het appartement(srecht). Als koopsom is opgenomen een bedrag van € 330.000. In het contract is opgenomen dat de leveringsakte van het appartement zal worden verleden op 1 december 2003. 
    
    
      2.6. In een brief van 30 januari 2004 ondertekend door [C] namens [BEDRIJF C] B.V., gericht aan de gemachtigde van eiseres, is onder meer het volgende opgenomen:
      “Hierbij kunnen wij u berichten dat onze notaris (…) a.s. maandag 2 februari het concept koopcontract voor [ADRESSEN] heeft klaarliggen en wij zullen het u dan ter goedkeuring doen toekomen waarna het transport kan plaatsvinden.”
    
    
    
      2.7. M. Kok, taxateur van de belastingdienst, heeft op 17 november 2010 onder meer het volgende over de waarde van het appartement verklaard:
      “Bij dergelijke appartementen op toplokatie in [REGIO] valt en staat het met een inwendige afwerking ervan.
      [adres] Peildatum 6/2/2007. Oppervlak 113 m2 op de 1e verd. (geen tuin). Erfpacht afgekocht tot 2055 derhalve geen waardedrukkende invloed. Taxatie als volle eigendom. WEV in redelijke doch geen luxe staat € 510.000,=. In luxere/opgeknapte staat
       € 590.000,=.
      (…)”.
    
    
    2.8. Eiseres heeft in haar aangifte IB/PVV voor het jaar 2007 geen inkomen uit aanmerkelijk belang opgenomen. 
    
    2.9. Verweerder heeft het verschil tussen de WOZ-waarde van het appartement per 1 januari 2007 van € 464.000 en de koopprijs van het appartement van € 200.000, zijnde € 264.000 aangemerkt als verkapte uitdeling van [BEDRIJF A] B.V. aan eiseres als haar aandeelhouder. 
    
    
    
    3.	Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of eiseres een uitdeling van winst heeft genoten van [BEDRIJF A] B.V. door de koop door de zoon van het appartement voor een koopsom van € 200.000.
    
    3.2. Eiseres stelt dat geen sprake is van een winstuitdeling door [BEDRIJF A] B.V. aan haar. Primair voert zij – zakelijk weergegeven – aan de prijs die de zoon heeft betaald een zakelijke prijs was. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag waarbij het belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang op nihil wordt gesteld.
    
    3.3. Verweerder is van mening dat wel degelijk sprake is van een winstuitdeling door [BEDRIJF A] B.V. aan eiseres omdat – kort samengevat – een zakelijke verkoopprijs van het appartement ten minst de WOZ-waarde van € 464.000 bedroeg en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1. Artikel 4.6 van de Wet IB 2001 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      “ De belastingplichtige heeft een aanmerkelijk belang indien hij, al dan niet tezamen met zijn partner, direct of indirect:
      a. voor ten minste 5% van het geplaatste kapitaal aandeelhouder is in een vennootschap waarvan het kapitaal geheel of ten dele in aandelen is verdeeld;
      (…)”
    
    
    4.2. Niet in geschil is dat eiseres een aanmerkelijk belang in vorenbedoelde zin heeft in [BEDRIJF A] B.V. 
    
    
      4.3. Artikel 4.12 van de Wet IB 2001 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      “Inkomen uit aanmerkelijk belang is het gezamenlijke bedrag van:
      a. de voordelen die worden getrokken uit tot een aanmerkelijk belang behorende aandelen of winstbewijzen (reguliere voordelen), verminderd met de aftrekbare kosten (…)”
    
    
    4.4. Als een onzakelijke transactie plaatsvindt tussen een vennootschap en haar aanmerkelijk belanghouder, waarbij de vennootschap zich een voordeel laat ontgaan ten gunste van haar aandeelhouder, houdt dit een winstuitdeling door die vennootschap in en die winstuitdeling wordt dan aangemerkt als regulier voordeel als bedoeld in artikel 4.12 van de Wet IB 2001 zoals hiervoor genoemd. Naar vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld HR 4 mei 1983, BNB 1983/233, LJN: AW8886 en HR 15 mei 1985, BNB 1985/271, LJN: AW8273) is daarbij wel vereist dat de vennootschap en haar aandeelhouder zich ook van de bevoordeling bewust zijn geweest of redelijkerwijs bewust had moeten zijn. 
    
    4.5. Eiseres voert aan dat [BEDRIJF A] B.V. niet de bedoeling had om eiseres te bevoordelen. Eiseres heeft in 2001 met [C] (een broer van eiseres) namens [BEDRIJF D] onderhandeld over de koopprijs van het appartement. 
    
    
    Bij de onderhandelingen is rekening gehouden met het feit dat de zoon het appartement op dat moment al van [BEDRIJF D] huurde en het appartement bovendien in zeer slechte staat verkeerde. Dat is de reden waarom het appartement voor 60% van de onderhandse verkoopwaarde is verkocht. Het taxatierapport dat in 2003 werd opgemaakt, is gebruikt om de koopprijs te bepalen met een correctie van 40% in verband met de slechte staat van het appartement en het feit dat de zoon het appartement huurde. Eiseres heeft het appartement ook niet gekocht maar haar zoon. Eiseres heeft, als al sprake zou zijn van bevoordeling, niets genoten, aldus nog steeds eiseres. 
    
    4.7. Verweerder ontkent het bestaan van een afspraak op grond waarvan de zoon het appartement voor een prijs van € 200.000 kon kopen. Verweerder betwist dat de zoon de verbouwingskosten van het appartement voor zijn rekening heeft genomen en dat het feit dat de zoon het appartement bewoonde ten tijde van de levering een prijsverlagend effect heeft. De zoon heeft het appartement voor de prijs van € 200.000 kunnen kopen, alleen vanwege zijn band met eiseres als aanmerkelijkbelanghouder in [BEDRIJF A] B.V., aldus verweerder.
    
    4.8. Voor zover de stellingen van eiseres zo moeten worden begrepen dat zij zich beroept op het bestaan van een afspraak tussen haar en [BEDRIJF D] uit 2001 over de aankoop van het appartement en de daarvoor te betalen prijs en dat die prijs toen op een (zakelijke) prijs van € 200.000 zou zijn gesteld, is het aan haar om daarvan het bewijs te leveren. Zij is daar niet in geslaagd. Zij heeft deze stelling ingenomen, maar vervolgens in het geheel niet onderbouwd. De rechtbank zal daarom aan deze stelling voorbij gaan. 
    
    4.9. Eiseres heeft betoogd dat het feit dat de koopsom van het appartement lager was dan de waarde in het economisch verkeer, gerechtvaardigd is omdat de zoon de kosten van een grondige verbouwing voorafgaand aan de levering van het appartement voor eigen rekening heeft genomen. Verweerder heeft op dit punt onderzoek gedaan bij [BEDRIJF D]. Uit dat onderzoek is gebleken dat de belangrijkste, zo niet alle, uitgaven voor de verbouwing van het appartement niet ten laste van de zoon maar ten laste van [BEDRIJF D] zijn gekomen. Gesteld noch gebleken is dat die kosten later alsnog voor rekening van de zoon zijn gekomen. Er was dus geen reden om een koopprijs lager dan de vrijemarktwaarde mogelijk toch als zakelijk aan te merken in verband met voor eigen rekening genomen kosten van de verbouwing.
    
    4.10. Eiseres heeft voorts betoogd dat de koopprijs lager moest worden vastgesteld omdat het appartement in verhuurde staat aan de zoon werd verkocht. De rechtbank oordeelt over deze stelling als volgt. Onderscheid dient te worden gemaakt tussen verkoop van een verhuurde woning aan een derde en verkoop van een woning aan de zittende huurder. Voor de kopende huurder is de aanwezigheid van een huurder geen waardeverminderende factor. Een huurder die de door hem bewoonde woning koopt, kan die woning immers direct na aankoop vrij van huur aan derden verkopen. Terwijl een woning in verhuurde staat dikwijls minder opbrengt dan een woning in vrije staat omdat de koper aan voortzetting van die huur is gebonden, is dit anders bij aankoop van de woning door de huurder. Verweerder is bij de berekening van het voordeel voor eiseres uitgegaan van de WOZ-waarde van het appartement op 1 januari 2007. Deze bedroeg € 464.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2005. De rechtbank acht aannemelijk dat het appartement op 6 februari 2007, de datum van levering, ten minste die waarde heeft gehad. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank het gegeven dat het appartement in 2003 op initiatief van [BEDRIJF D] is getaxeerd op € 330.000 en het een feit van algemene bekendheid is dat de onroerendgoedprijzen in [PLAATSNAAM] in die tijd jaarlijks fors stegen. 
    
    De taxateur van de belastingdienst heeft het appartement per leveringsdatum bovendien getaxeerd op een bedrag tussen € 510.000 en € 590.000 (afhankelijk van het afwerkingniveau). Eiseres heeft daartegenover niet zelf bewijs bijgebracht van de in aanmerking te nemen waarde in onverhuurde staat op de verkoopdatum, die de onjuistheid van die waardering door verweerders taxateur aannemelijk maakt. Verweerder heeft nog betoogd dat – als er al een waardedrukkend effect uit zou gaan van het feit dat een woning wordt verkocht aan een zittende huurder – dit zeker niet meer dan 10% van de koopsom zou bedragen. Uitgaande van de waarde volgens de taxateur van de belastingdienst tussen € 510.000 en € 590.000, zou de prijs van € 464.000 waarvan verweerder is uitgegaan, ook dan niet te hoog zijn. De rechtbank volgt verweerder hierin. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartement, ook bij verkoop aan de zittende huurder, op een lager bedrag gesteld zou moeten worden dan € 464.000. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat sprake is van bevoordeling van eiseres nu haar zoon voor het appartement slechts een bedrag van € 200.000 heeft betaald. Het voordeel kan daarom ten minste gesteld worden op € 464.000 minus € 200.000, zijnde € 264.000.
    
    4.11. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of [BEDRIJF A] B.V. eiseres als haar aandeelhouder heeft willen bevoordelen en eiseres zich van die bevoordeling bewust was of zich daarvan redelijkerwijs bewust had moeten zijn. Het taxatierapport van [BEDRIJF E] uit 2003 is gemaakt in opdracht van [C] namens [BEDRIJF C] B.V. [C] was niet alleen aandeelhouder in [BEDRIJF A] B.V., maar volgens eiseres ook degene die het voor het zeggen had bij alle betrokken vennootschappen. De bekendheid van [BEDRIJF A] B.V. met het taxatierapport waarin het appartement gewaardeerd werd op € 330.000 in 2003 is daarmee gegeven. Bovendien mag worden aangenomen dat [BEDRIJF A] B.V. als eigenaar de woz-waardes van het appartement kende, die per 1 januari 2005 en per 1 januari 2007 meer dan twee keer zo hoog waren als de verkoopwaarde. Uit het voorgaande blijkt van de bedoeling tot bevoordeling van [BEDRIJF A] B.V. 
    
    4.12. Dat eiseres zich bewust was van die bedoeling tot bevoordeling, althans zich daarvan bewust had moeten zijn, leidt de rechtbank af uit het feit dat eiseres het hiervoor genoemde taxatierapport uit 2003 kende. Zij heeft immers gesteld dat de koopsom van het appartement op basis van dat rapport is bepaald. Dat een prijs van € 200.000 aanzienlijk minder was dan een zakelijke verkoopprijs, moet haar daarom duidelijk zijn geweest. Daar komt bij dat van algemene bekendheid is dat de prijzen van onroerend goed, zeker in [PLAATSNAAM], in de jaren 2003 tot 2007 voortdurend aanzienlijk zijn gestegen. 
    
    4.13. Eiseres heeft nog naar voren gebracht dat als er al sprake was van bevoordeling, dat voordeel haar niet is toegekomen maar de zoon. Ook deze stelling verwerpt de rechtbank. [BEDRIJF A] B.V. heeft zich – als (middellijke) 100%-aandeelhouder in de verkopende vennootschap – een voordeel laten ontgaan door het appartement voor een te laag bedrag aan de zoon te verkopen. Eiseres was daarvan op de hoogte. Zij heeft ook verklaard dat zij het van belang vond dat haar zoon toentertijd in haar directe omgeving kon wonen. Gezien de inhoud van het concept koopcontract (zie hiervoor onder 2.5) is bovendien kennelijk ook sprake geweest van de mogelijkheid dat eiseres het appartement zou kopen. Maar hoe dat ook zij, de omstandigheid dat eiseres als aanmerkelijkbelanghouder het voordeel dat de vennootschap zich laat ontgaan, ten goede laat komen aan een aan eiseres gelieerde derde, de zoon, leidt conform vaste jurisprudentie tot de conclusie dat sprake is van een winstuitdeling aan eiseres. Verweerder heeft dan ook terecht in de aanslag IB/PVV aan eiseres over 2007 een bedrag van € 264.000 als aanmerkelijk belang in aanmerking genomen. 
    
    Het beroep tegen de aanslag dient daarom ongegrond te worden verklaard.
    
    4.15. Eiseres heeft geen separate beroepsgronden tegen de beschikking heffingsrente ingediend. Nu het beroep tegen de aanslag ongegrond wordt verklaard, zal het beroep voor zover gericht tegen de beschikking heffingsrente eveneens ongegrond verklaard worden. 
    
    
    5.   Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    6.   Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. H.A.M. Röell-Mulder, voorzitter, mr. R.H.M. Bruin en mr. S.K.A. Efstratiades, rechters, in tegenwoordigheid van mr. W.Y. Ip, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2011.
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.