ECLI:NL:GHARN:2012:BV6171, Gerechtshof Arnhem, 07-02-2012, 11-00188
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waardevaststelling woning. Gemeente heeft onvoldoende rekening gehouden met niet-afgebouwde bovenverdieping.

GERECHTSHOF ARNHEM			
      Sector belastingrecht		
    
    
    
      nummer 11/00188
      uitspraakdatum: 7 februari 2012
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 1 februari 2011, nummer AWB 10/2664, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Millingen aan de Rijn (hierna: de Ambtenaar),
    
    betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.	De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak 
      a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2009 - naar de waardepeildatum 1 januari 2008 - vastgesteld op € 276.000. 
    
    
    1.2.	Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 juni 2010 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
    
    1.3.	Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 februari 2011 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4.	Belanghebbende heeft bij brief van 9 maart 2011, ingekomen bij het Hof op 
      10 maart 2011, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    1.5. 	Belanghebbende heeft op 6 december 2011 nadere stukken ingediend.
    
    1.6.	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2011 te Arnhem. Belanghebbende en de Ambtenaar zijn daar verschenen.
    
    1.7.	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    
    2.	Feiten 
    
    
      2.1. 	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een 
      vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is 428 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 495 m². Het bouwjaar is 1969. Belanghebbende heeft de onroerende zaak verhuurd. 
    
    
    2.2. 	Na verdeling van de nalatenschap van zijn overleden oom heeft belanghebbende bij notariële akte van augustus 2010 van de overige erfgenamen 46,6 percent van de eigendom van de onroerende zaak verkregen voor een koopsom van € 102.783. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat deze koopsom tot stand is gekomen naar het waardepeil ten tijde van het overlijden van zijn oom in 2003, en dat bij de totstandkoming van de koopsom rekening is gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaak. 
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1.	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
    
    3.2.	Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en constructie van de onroerende zaak, en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Verder wijst belanghebbende op de onder 2.2 genoemde verkrijging, waaruit zou volgen dat de waarde te hoog is vastgesteld.  
    
    
      3.3. 	Belanghebbende staat een waarde voor van € 230.000. Ter staving daarvan verwijst belanghebbende naar een vrijblijvende waardeverklaring die op 27 juni 2007 is afgegeven door A, makelaar en taxateur te Z. Daarin is, zonder enige onderbouwing of toelichting en zonder vermelding van een (peil)datum, de waarde getaxeerd op € 230.000. In hoger beroep verwijst belanghebbende niet langer naar de prijsverwachting die op 
      14 januari 2009 is afgegeven door B, werkzaam bij C Makelaars te Z. 
    
    
    3.4. 	De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 276.000. 
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. 	Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
     
    4.2.  	Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de Ambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. 
    
    4.3. 	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar. 
    
    4.4. 	Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van C van 13 oktober 2010 waarin de waarde - na een in- en uitpandige opname op 29 september 2010 waarbij tevens is gesproken met belanghebbende - is getaxeerd op € 276.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode onder meer de volgende in Q gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt: 
    
    
      Object
      Bouwjaar	Inhoud	Waarde
      per m³	Waarde inhoud	Perceel	Waarde
      per m² 	Waarde perceel	Bijgebouwen	WOZ
      (01-01-08)	koopsom
      b-straat 2	1969	428 m³	€ 376	€ 161.067 	495 m²	€ 208	€ 103.400 	Garage/aanbouw platdak            € 8.500
      Dakkapel (2)   € 4.000
      	   € 276.000
    
    	
    										
    
      c-straat 3	1974/1998	460 m³	€ 379	€ 174.340	510 m²	€ 264	€ 134.800	Aanbouw woon-ruimte            € 17.550
      Overkapping   € 9.450
      Dakkapel         € 1.750	€337.000
      	€ 300.000
       (03-10-08)
      d-straat 4	1981	518 m³	€ 356	€ 184.570	626 m²	€ 214	€ 134.080 	Tuinhuisje       € 3.000	€ 321.000
      	€ 320.000
      (30-03-07)
      e-straat 5	1955/2003/2004	410 m³	€ 378	€ 155.241	305 m²	€ 326 	€ 99.730 	Schuur             € 4.000
      Tuinhuisje       € 3.000
      Aanbouwen woonruimte  € 29.960
      Dakkapel (5)   € 8.750 	€ 300.000
      	€ 300.000
      (09-05-07)
      f-straat 6	1900	408 m³	€ 237	€ 96.709	680 m²	€ 219	€ 149.000	Garage             € 9.700	€ 255.000	€ 253.000
      (01-10-07)
    
    
    De taxateur heeft  bij de taxatie van de onroerende zaak geen waarde toegekend aan de serre. Verder is in het taxatierapport vermeld dat de staat van onderhoud voldoende is, dat wil zeggen dat het onderhoud niet op peil is, maar dat het op korte termijn niet noodzakelijk is. Blijkens de in het taxatierapport opgenomen matrix is de onderhoudstoestand van d-straat 4 en e-straat 5 vergelijkbaar met die van de onroerende zaak. Het Hof stelt vast dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten ten hoogste tien maanden van de waardepeildatum zijn gelegen, zodat daarin geen reden is gelegen om deze verkoopcijfers buiten beschouwing te laten. 
    
     
    4.5. 	Belanghebbende heeft betoogd dat de Ambtenaar bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de garage. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat daarmee voldoende rekening is gehouden nu de garage slechts voor een waarde van € 8.500 (ongeveer € 150 per m³) in de waardebepaling is meegenomen. Belanghebbende meent dat bij de vaststelling van de waarde eveneens onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de achtergevel uit hout bestaat. Nu de taxateur de onroerende zaak zowel in- als uitpandig heeft opgenomen, en hij ter zitting heeft verklaard dat bij de taxatie ervan is uitgegaan dat de achtergevel  feitelijk uit houten kozijnen bestaat – zoals hij bij de opname had geconstateerd – acht het Hof aannemelijk dat met de staat van de achtergevel voldoende rekening is gehouden. 
    
    4.6.	Verder heeft belanghebbende betoogd dat de bovenverdieping pas in het voorjaar 2009 is afgebouwd – hetgeen onder meer rompslomp meebrengt en een beperkte gebruiksmogelijkheid – en dat bij de bouw van de fundering van de erker een constructiefout is gemaakt waardoor vochtproblemen optreden op de begane grond. Noch uit het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport, noch uit de verklaringen van de taxateur ter zitting heeft het Hof de overtuiging gekregen dat met deze omstandigheden waarvan een waardrukkende invloed uitgaat, door de taxateur voldoende rekening is gehouden. Nu belanghebbende zich niet heeft uitgelaten over de omvang van de waardedrukkende invloed van deze omstandigheden, stelt het Hof deze in goede justitie vast op € 11.000. 
    
    4.7. 	Belanghebbende wijst verder op de onder 2.2 genoemde verkrijging, waaruit zou volgen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat deze koopsom tot stand is gekomen naar het waardepeil ten tijde van het overlijden van zijn oom in 2003, en dat bij de totstandkoming van de koopsom rekening is gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaak, kan dit verkoopcijfer niet als richtsnoer dienen voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Ten eerste omdat de datum naar welke de koopsom is overeengekomen (2003) te ver is verwijderd van de relevante waardepeildatum (1 januari 2008). En ten tweede mag de verhuurde staat geen rol spelen bij de bepaling van de WOZ-waarde. Bovendien heeft de verkoop niet plaatsgevonden bij openbaar aanbod, zodat de verkoop niet op de meest geschikte wijze is geschied. Ook om die reden kan het verkoopcijfer van €102.783 (voor 46,6 percent van de eigendom) niet  maatgevend zijn voor de waardebepaling. 
    
    4.8. 	Verder ziet het Hof in de omstandigheid dat bij de door belanghebbende overgelegde waardeverklaring van taxateur A geen gegevens van vergelijkbare panden zijn gevoegd of anderszins de getaxeerde waarde is onderbouwd of toegelicht, en niet duidelijk is naar welke peildatum is getaxeerd, aanleiding om aan het in deze verklaring neergelegde waardeoordeel geen gewicht toe te kennen. 
    
    4.9. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De waarde zal, gelet op hetgeen onder 4.6 is geoordeeld, worden vastgesteld op € 265.000.
     
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in (hoger) beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
     
    6.	Beslissing
    
    
      Het Hof: 
      -  	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      -  	vernietigt de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar;
      -  	vermindert de vastgestelde waarde tot € 265.000;
      -  	gelast dat de gemeente Millingen aan de Rijn de door belanghebbende betaalde griffierechten van € 41 (beroep) en € 112 (hoger beroep) vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2012.
    
    
    
    De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    (J.L.M. Egberts)		(A.J.H. van Suilen)
    	
    
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.