ECLI:NL:GHSHE:2010:BM3463, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-03-2010, 08/00587
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2010-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Een bouwbedrijf heeft op 7 juni 2005 een onroerende zaak, een perceel grond met een woonhuis en aanhorigheden, verkregen. Het bouwbedrijf had de intentie om, na sloop van enkele opstallen, zes woningen te realiseren van het type A, B, C en D. Nadat de sloopvergunningen werden geweigerd, heeft het bouwbedrijf de aanvraag van de bouwvergunningen voor de woningen van het type C en D ingetrokken en alleen de gedeelten bestemd voor de typen A en B verkocht. Aldus heeft het bouwbedrijf op 5 december 2005 een gedeelte van het perceel aan belanghebbende geleverd. In geschil is de omvang van de vermindering van overdrachtsbelasting op de voet van artikel 13, lid 1, WBR. De inspecteur is van mening dat het bouwbedrijf er ten tijde van de verkrijging van uitging voor alle te realiseren woningen een bouwvergunning te verkrijgen. Daaraan verbindt hij de conclusie dat bij de berekening van de vermindering van de overdrachtsbelasting voor de grond één waarde per vierkante meter dient te worden gehanteerd. Belanghebbende bestrijdt dat met de stelling dat de waarde per vierkante meter voor de perceelsgedeelten bestemd voor de woningen van het type C en D bij verkrijging door de vennootschap objectief beschouwd reeds lager was dan die van de overige perceelsgedeelten, waaronder dat van belanghebbende. Het hof oordeelt dat, objectief beschouwd, de hoop van het bouwbedrijf op het verkrijgen van een bouwvergunning voor de woningen van het type C en D niet gerechtvaardigd was op 7 juni 2005. Het hof baseert zich hierbij op een brief van de gemeente. Volgens het hof was reeds op 7 juni 2005 sprake van een ernstige belemmering van de mogelijkheid tot het verkrijgen van een bouwvergunning, gelet op de bestemming van het achtergelegen terrein, een bedrijventerrein. Voor dat geval is niet in geschil dat de naheffingsaanslag moet worden vernietigd.

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
      Sector belastingrecht
      Tweede meervoudige Belastingkamer
      Kenmerk: 08/00587
    
    
    Uitspraak van de tweede meervoudige Belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    de voorzitter van het managementteam van het onderdeel Belastingdienst Z van de rijksbelastingdienst, hierna: de Inspecteur,
    
    
    tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 juli 2008, nummer AWB 08/520, in het geding tussen
    
    
    
      mevrouw X, wonende te Y, 
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
    en
    
    
    de Inspecteur.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1. Aan belanghebbende is met aanslagnummer 0000.000.00.0000 
      een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd, welke naheffingsaanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur is gehandhaafd.
    
    
    1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar en de naheffingsaanslag vernietigd, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 322, de Staat aangewezen als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden en gelast dat de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 aan deze vergoedt. 
    
    
      1.3 Tegen deze uitspraak van de Rechtbank heeft de Inspecteur hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Inspecteur een griffierecht geheven van € 447.
      Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend.
    
    
    
      1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 20 november 2009 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de Inspecteur.
      Belanghebbende is, hoewel volgens de wettelijke bepalingen opgeroepen, niet verschenen.
    
     
    1.5. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
    
    1.6. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting gesloten en bepaald dat op 4 december 2009 mondeling uitspraak wordt gedaan. Afschriften van het proces-verbaal van die uitspraak zijn op 8 december 2009 aan partijen verzonden.
    
    
      1.7. De Inspecteur heeft tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie ingesteld.  
      De griffier van de Hoge Raad heeft bij schrijven van 1 februari 2010 verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
    
    
    
    2. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    2.1. Op 7 juni 2005 is een onroerende zaak geleverd aan E B.V. (hierna: de vennootschap), bestaande uit een woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, groot 28 aren en 63 centiaren, voor een bedrag van € 650.000. De vennootschap had de intentie om, na de sloop van enkele opstallen, op het perceel grond een zestal woningen te realiseren, van het type A, B, C en D (hierna ook: de woningen). Nadat de sloopvergunningen werden geweigerd, heeft de vennootschap de aanvraag van de bouwvergunningen voor de woningen van het type C en D ingetrokken.  
    
    2.2. Op 5 december 2005 heeft de vennootschap een perceel grond, groot 3 aren en 20 centiaren, geleverd aan belanghebbende en F, voor een bedrag van € 85.000. Op 6 december 2005 heeft de vennootschap het woonhuis, erf, tuin en verdere aanhorigheden, groot 6 aren en 10 centiaren, geleverd aan een derde voor een bedrag van € 350.000.  
     
    
    3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1. De kern van het geschil is naar het oordeel van het Hof of op 7 juni 2005, de datum waarop de vennootschap verkreeg, objectief beschouwd, redelijkerwijs kon worden verwacht dat op de percelen bestemd voor de woningtypen C en D een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen 
     
    
      3.2. De Inspecteur doet zijn standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hem zijn aangevoerd in de van hem afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hij hieraan ter zitting heeft toegevoegd, wordt verwezen naar het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
      Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend en is niet ter zitting verschenen.
    
    
    3.3. De Inspecteur concludeert, dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
    
    2.3. Tussen partijen is niet in geschil dat laatstgenoemde levering heeft plaatsgevonden tegen aankoopprijs en dat de door de vennootschap betaalde prijs voor de resterende grond, groot 22 aren en 53 centiaren, derhalve € 300.000 bedroeg. Voorts is niet in geschil dat op de levering van grond aan belanghebbende en F de vermindering van overdrachtsbelasting op de voet van artikel 13, eerste lid van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de WBRV) van toepassing is. Slechts de omvang van de vermindering is in geschil.  
    
    2.4. Belanghebbende stelt dat aan het perceel grond verschillende waarden zijn toe te kennen, aangezien slechts op een gedeelte daarvan de bestemming bouwgrond rust. Met deze verschillen in waarde zou rekening moeten worden gehouden bij de berekening van de vermindering van overdrachtsbelasting. De inspecteur is de opvatting toegedaan dat bij de berekening van de vermindering van overdrachtsbelasting één waarde per vierkante meter dient te worden gehanteerd, ook indien deze waarde niet voor iedere vierkante meter dezelfde is.   
    
    2.5. Gesteld noch gebleken is dat (een gedeelte van) het perceel grond tussen de aankoop door de vennootschap en de verkopen in december 2005 een bestemmingswijziging heeft ondergaan. De inspecteur heeft niet weersproken dat op een gedeelte van het perceel grond de bestemming bouwgrond rustte en op een ander gedeelte niet. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee komen vast te staan dat bij aankoop van de onroerende zaak door de vennootschap verschillende waarden waren toe te kennen aan de grond. Het is derhalve alleen de vraag of met deze verschillen in waarde rekening dient te worden gehouden bij de berekening van de vermindering van overdrachtsbelasting op de voet van artikel 13 van de WBRV.
    
    2.6. Naar het oordeel van de rechtbank vindt het standpunt van de inspecteur geen steun in de tekst en strekking van artikel 13 van de WBRV. Bij verkrijging binnen zes maanden van dezelfde goederen, wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Ingevolge artikel 9, eerste lid van de WBRV wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak. Bij de verkrijging door de vennootschap kende de grond, zoals overwogen in 2.5, verschillende waarden. Dan dient ook voor de berekening van de vermindering te worden aangesloten bij deze verschillende waarden. 
    
    2.7. Tussen partijen is niet in geschil dat de levering van het woonhuis, erf, tuin en verdere aanhorigheden op 6 december 2005 heeft plaatsgevonden tegen de aankoopprijs door de vennootschap. De rechtbank gaat er, nu het tegendeel niet is gebleken, van uit dat de levering aan belanghebbende op 5 december 2005 eveneens heeft plaatsgevonden tegen de aankoopprijs. Gelet op het in 2.6 overwogene, is het gelijk aan belanghebbende en dient de naheffingsaanslag te worden vernietigd. Het beroep is derhalve gegrond verklaard.
    
    4.2. De Inspecteur is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen. Het Hof overweegt als volgt.
    
    
      4.3. De verkrijging door de vennootschap vond plaats op 7 juni 2005. De gemeente Y heeft daarna de sloopvergunningen voor de perceelsgedeelten voor de geplande woningen type C en D geweigerd. Daarop heeft de vennootschap de aanvragen voor de bouwvergunningen voor deze typen woningen ingetrokken en alleen de percelen bestemd voor de typen A en B verkocht.
      Een van deze laatste percelen is op 5 december 2006 door de vennootschap voor € 85.000 aan belanghebbende en haar partner geleverd.
    
    
    4.4. Partijen verschillen van mening over de vermindering die ingevolge artikel 13 van Wet op belastingen en rechtsverkeer (Wet BRV) in aanmerking moet worden genomen. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 85.000 moet worden verminderd met € 42.560. Dit komt erop neer dat de verkrijgingspijs per m2 voor de vennootschap op 7 juni 2005 € 133 bedraagt. Belanghebbende stelt daar tegenover dat de vermindering € 85.000 bedraagt, hetgeen neerkomt op een verkrijgingsprijs per m2 voor de vennootschap op 7 juni 2005 van afgerond € 266. 
    
    
      4.5. De Inspecteur motiveert zijn standpunt met de stelling, dat de vennootschap er ten tijde van de verkrijging van uitging voor alle onder 1.1 bedoelde woningen een bouwvergunning te krijgen en al deze woningen te kunnen realiseren. Daaraan verbindt de Inspecteur de conclusie, dat bij de berekening van de vermindering van de overdrachtsbelasting voor de grond één waarde per vierkante meter dient te worden gehanteerd.
      Belanghebbende bestrijdt dat met de stelling dat de waarde per vierkante meter voor de perceelsgedeelten bestemd voor de woningen van het type C en D bij verkrijging door de vennootschap objectief beschouwd reeds lager was dan die van de overige perceelsgedeelten, waaronder dat van belanghebbende. In het door belanghebbende verkregene zat bij de eerste verkrijging meer overdrachtsbelasting begrepen.
    
    
    4.6. Kern van het geschil is dan naar het oordeel van het Hof of op 7 juni 2005, de datum waarop de vennootschap verkreeg, objectief beschouwd, redelijkerwijs kon worden verwacht dat op de percelen bestemd voor de woningtypen C en D een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen 
    
    
      4.7. Tot de gedingstukken behoort een brief van de Gemeente Y van 12 oktober 2006 waarin onder meer het volgende is vermeld:
      "Uw bouwplan bestaande uit de woningtypen A, B, C en D hebben wij ondermeer getoetst aan ter zake geldende normen.
      Daarbij is reeds in een vroeg stadium gebleken dat de woningtypen C en D (vooralsnog) niet gerealiseerd kunnen worden. Daarop hebben wij u in meerdere gesprekken gewezen. Reden hiervoor is dat de woningen aan de noordzijde grenzen aan een bedrijventerrein waar volgens het vigerende bestemmingsplan industriële en ambachtelijke bedrijven categorie 1 tot en met 3 zijn toegestaan."
      En:
      "In de gesprekken die met u daarover zijn gevoerd alsmede in onze brieven van 12 januari j.l. met kenmerk ..... hebben wij u op de consequenties gewezen"
      En:
      "Wij hebben ook de mogelijkheid onderzocht om de bestemming van de aangrenzende percelen te wijzigen, dan wel daar op vooruit te lopen door een voorbereidingsbesluit te nenen (Hof: nemen).........Bij die bestemmingsplanwijziging zou de geldende bedrijfsbestemming zodanig aangepast moeten worden, dat de bouw van de woningtypes C en D mogelijk wordt. 
      Aangezien...... , achten wij een planologische procedure voor genoemde woningen op dit moment niet haalbaar." 
    
    
    4.8. De gemeente acht een planologische procedure voor genoemde woningen niet haalbaar en de stelling van het door belanghebbende ingeschakelde G B.V., dat het reëel lijkt om er vanuit te gaan, dat de achterliggende bedrijfsbestemming achterhaald is, terwijl het bestemmingsplan niet gewijzigd is, juridisch niet houdbaar. Naar het oordeel van het Hof laat de brief van de gemeente Y van 12 oktober 2006 geen andere conclusie toe dan dat, objectief beschouwd, de hoop van de vennootschap op het verkrijgen van een bouwvergunning voor de woningen van de type C en D  niet gerechtvaardigd was op 7 juni 2005, het moment van de verkrijging door de vennootschap. De vennootschap mocht er op dat moment niet van uitgaan dat zij ook voor de typen C en D een bouwvergunning kon krijgen. Reeds op dat moment was, zo blijkt naar het oordeel van het Hof uit die brief, sprake van een ernstige belemmering van die mogelijkheid. Die belemmering was gelegen in de bestemming van het achtergelegen gebied (een bedrijventerrein). Dat was en is objectief beschouwd een ernstige belemmering. Daarmee dient daarom bij de objectieve waardebepaling rekening te worden gehouden.
    
    
      4.9. Nu het Hof uit de in 3 genoemde brief afleidt, dat de hoop van de vennootschap op een bouwvergunning voor de woningen van de type C en D, objectief beschouwd, niet gerechtvaardigd was, is het gelijk aan de zijde van belanghebbende.
      Voor dat geval heeft de Inspecteur ter zitting van het Hof toegegeven, dat de naheffingsaanslag dient te worden vernietigd.    
    
    
    4.10. Het boven overwogene brengt met zich mee dat het hoger beroep van de Inspecteur ongegrond moet worden verklaard.
    
    
    Ten aanzien van het griffierecht
    
    4.11. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt bevestigd, wordt ter zake van het door de Inspecteur ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 447.
    
    
    Ten aanzien van de proceskosten
    
    
      4.12. Alhoewel het door de Inspecteur ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
      Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend en is niet ter zitting verschenen.
      Gesteld noch gebleken is, dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
    
    
    
    5. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - verklaart het hoger beroep ongegrond;
      - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
     
    
    Aldus gedaan op 12 maart 2010 door P.J.M. Bongaarts, voorzitter, J. Swinkels en V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. Afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    Het aanwenden van een rechtsmiddel:
    
    Deze schriftelijke uitspraak is slechts een vervanging van de zogenoemde mondelinge uitspraak, waartegen al beroep in cassatie is ingesteld. Voor de Hoge Raad geldt deze schriftelijke uitspraak als de uitspraak waartegen dat beroep is ingesteld. Tegen deze schriftelijke uitspraak kan niet opnieuw beroep in cassatie worden ingesteld.
    
    De partij die tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie heeft ingesteld, kan binnen zes weken na de verzending van deze schriftelijke uitspraak de gronden van het eerder ingestelde beroep aanvoeren of aanvullen. De brief met de gronden van het beroep moet binnen de termijn van zes weken door de Hoge Raad zijn ontvangen. Eventuele vertraging bij de verzending is voor risico van de partij die de gronden aanvoert of aanvult. De brief moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage.