ECLI:NL:RBSHE:2010:BO2116, Rechtbank 's-Hertogenbosch, 28-10-2010, AWB 09-4527 AWB 09-4877
Rechtbank 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2010-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Buiten toepassing laten van artikel 26a van de Wet WOZ naar aanleiding van arrest Hoge Raad van 22 oktober 2010 (zaaknummer 08/02324, LJN: BL1943). Onderzoek was reeds gesloten. Geen reden voor heropening onderzoek, omdat het vragen van een reactie op het arrest er niet toe zou kunnen leiden dat de rechtbank artikel 26a van de Wet WOZ niet buiten toepassing laat. Waarde woningen vastgesteld op de - lagere - waarden vermeld in de in de beroepsfase door verweerder overgelegde taxatierapporten.

RECHTBANK ’S-HERTOGENBOSCH
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    
      Procedurenummers: AWB 09/4527
      AWB 09/4877
    
    
    Uitspraakdatum: 28 oktober 2010
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    
      [eiser], 
      wonende te [woonplaats], 
      eiser, 
      gemachtigde [gemachtigde]
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, 
      verweerder.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (woning I) en [adres 2] (woning II), beide te [plaats], per waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 vastgesteld op respectievelijk € 649.000 en € 219.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting en riool- en afvalstoffenheffing 2009 bekendgemaakt. 
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 september 2009 de waarde en de aanslagen gehandhaafd. 
    
    Eiser heeft bij brieven van 12 oktober 2009 en 10 november 2009 bij de rechtbank beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    De zaken zijn gevoegd behandeld ter zitting van 23 september 2010. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door B. de Smit. 
    
    
    2. Feiten
    
    
      Eiser is eigenaar en gebruiker van woning I. Het betreft een vrijstaande villa met inpandige garage, ondergrond en tuin. De inhoud van de woning is ongeveer 904 m³ (760 m³ hoofdbouw woonruimte en 144 m³ souterrain). De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 480 m². De woning is in 2000/2001 gebouwd. 
      Ook is eiser eigenaar van woning II. Het betreft een woning (rijwoning) met een inhoud van ongeveer 341 m³ hoofdbouw woonruimte, een erker van ongeveer 10 m³ en een berging van ongeveer 23 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 187 m². Het bouwjaar van de woning is omstreeks 1961.  
    
    
    
    3. Geschil
    
    
      In geschil zijn de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van de woningen per waardepeildatum 1 januari 2008. Eiser bepleit een waarde van € 561.000 voor woning I en een waarde van € 184.000 voor woning II. 
      Eiser heeft in essentie ten aanzien van woning I aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met een vaststaande schadepost van € 84.000 als gevolg van bouwkundige gebreken in deze woning. Ten aanzien van woning II heeft eiser - in hoofdzaak - gesteld dat geen rekening is gehouden met niet-aanwezige isolatievoorzieningen, waardoor de waarde van deze woning € 35.000 lager dient uit te vallen. 
      Meer algemeen heeft eiser aangevoerd dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de waardebepaling van de woningen tot stand is gekomen en dat in het bij de uitspraak op bezwaar behorende advies andere vergelijkingsobjecten zijn opgenomen dan die welke op de oorspronkelijke taxatiekaart zijn vermeld. Tot slot stelt eiser nog dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn, onder andere omdat de verkoopdatum van sommige van deze objecten te ver van de waardepeildatum is gelegen.
    
    
    
      Verweerder heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten. Beide rapporten zijn opgemaakt op 16 december 2009 door J.J.J. Huijbers, WOZ-taxateur in dienst van verweerders gemeente. 
      De taxateur heeft de waarde van woning I getaxeerd op € 643.000. De waarde van woning II heeft hij getaxeerd op € 212.000. Naast gegevens van de woningen, bevatten deze taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
    
    
    Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    &lt;u&gt;De toepasselijkheid van artikel 26a van de Wet WOZ&lt;/u&gt;
    
    De Hoge Raad heeft op 22 oktober 2010 een arrest gewezen (zaaknummer 08/02324, vindplaats LJN: BL1943) dat voor deze zaak van belang is. De hierna volgende overwegingen zijn op dat arrest gebaseerd.
    
    Op grond van artikel 1 van het eerste Protocol bij het Verdrag voor de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: Protocol), moet elke maatregel die het ongestoorde genot van eigendom aantast, waaronder de heffing van belasting, vergezeld gaan van procedurele garanties die de betrokkene een redelijke mogelijkheid bieden tot effectieve betwisting van de rechtmatigheid van die maatregel. Een maatregel die niet aan deze primaire eis voldoet, komt in strijd met het Protocol.
    
    De vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak vindt plaats met het oog op het opleggen van één of meer belastingaanslagen waarvan de hoogte mede wordt bepaald door deze waarde. De beschikking waarbij die waarde is vastgesteld kan in het kader van het bezwaar of beroep tegen een belastingaanslag niet meer ter discussie worden gesteld. Daarom moet, aldus de Hoge Raad, de vaststelling van een dergelijke beschikking, net als de vaststelling van een belastingaanslag voldoen aan de eis dat een effectieve betwisting van de rechtmatigheid ervan mogelijk moet zijn. 
    	
    In artikel 26a Wet WOZ is bepaald dat een op grond van Hoofdstuk IV van die wet bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak geacht wordt juist te zijn, indien de afwijking tussen de vastgestelde waarde en de werkelijke waarde van die zaak, bedoeld in Hoofdstuk III van de Wet WOZ (hierna: de WOZ-waarde), binnen een bepaalde, in artikel 26a omschreven marge blijft. Deze regeling is getroffen om het aantal bezwaar- en beroepsprocedures over vaststelling van de WOZ-waarde, en daarmee de werklast van gemeenten en de rechter in belastingzaken te beperken. 
    
    De Hoge Raad is in zijn arrest van 22 oktober 2010 tot het oordeel gekomen dat het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ aan een effectieve betwisting van de rechtmatigheid van de beschikking waarbij de WOZ-waarde is vastgesteld in de weg staat, omdat door die bepaling de heffingsambtenaar niet gehouden is zijn beschikking, ondanks een te hoge vaststelling van de waarde, aan te passen indien daartegen bezwaar wordt gemaakt en de rechter, indien de heffingsambtenaar niet tot een dergelijke aanpassing bereid is, de onjuiste vaststelling van de waarde moet handhaven. Er bestaat geen andere procedure waarin de onjuiste vaststelling van de waarde kan worden betwist, indien het waardeverschil binnen de marge van artikel 26a van de Wet WOZ valt, effectief kan worden betwist.
    
    Volgens de Hoge Raad kan de categorische uitsluiting, door artikel 26a van de Wet WOZ, van iedere vorm van effectief verweer tegen een onrechtmatige aantasting van het recht op ongestoord genot van eigendom niet worden aanvaard. De Hoge Raad heeft hierbij mede betrokken dat, doordat de WOZ-waarde voor een steeds groter aantal belastingen van belang is geworden, het effect van toepassing van artikel 26a van de Wet WOZ op de belastingen kan oplopen tot bedragen die van een meer dan geringe omvang zijn.
    
    De Hoge Raad is dan ook van oordeel dat de wetgever met artikel 26a van de Wet WOZ een inbreuk heeft gemaakt op artikel 1 van het Protocol. Dit wetsartikel dient als gevolg daarvan buiten toepassing te blijven, zodat het bestuursorgaan en de rechter artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing dienen te laten.
    
    In deze zaak is ook de marge van artikel 26a van de Wet WOZ aan de orde. De rechtbank zal, in aanmerking nemende dat ten tijde van het arrest nog geen uitspraak was gedaan, het arrest van de Hoge Raad in haar oordeel betrekken en, overeenkomstig dat arrest, artikel 26a van de Wet WOZ in deze zaak buiten toepassing laten.
    
    De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om, naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad, het onderzoek in deze zaak te heropenen. Redengevend daarvoor is dat de rechtbank, zoals de Hoge Raad heeft overwogen, artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing moet laten en het vragen van een reactie van partijen op het arrest van de Hoge Raad er niet toe kan leiden dat de rechtbank geen gevolg aan die opdracht geeft.
    
    &lt;u&gt;Ten aanzien van beide woningen&lt;/u&gt;
    
    Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die, bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze,  na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
    
    De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
    
    
      Uit het taxatierapport voor woning I blijkt dat de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 een waarde in het economische verkeer had van € 643.000. Deze waarde ligt € 6.000 lager dan de vastgestelde waarde. 
      Uit het taxatierapport voor woning II blijkt dat de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 een waarde in het economisch verkeer had van € 212.000. Deze waarde ligt 
      € 7.000 lager dan de vastgestelde waarde.
    
    
    Omdat artikel 26a van de Wet WOZ buiten toepassing moet worden gelaten, zijn de beroepen reeds hierom gegrond. Ten gevolge hiervan moet de waarde in elk geval worden vastgesteld op € 643.000 voor woning I en € 212.000 voor woning II.
    
    Vervolgens is aan de orde of de waarde voor deze woningen nog lager moet worden vastgesteld. De rechtbank overweegt in dat verband als volgt. De rechtbank zal allereerst een aantal beroepsgronden behandelen die in beide zaken zijn aangevoerd.
    
    Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in verschillende fasen van de procedure andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. Het is vaste rechtspraak dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten in te brengen. Deze beroepsgrond kan dan ook niet slagen.
    
    Uit de in de taxatierapporten opgenomen marktinformatie blijkt dat alle vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Ook indien eiser zou worden gevolgd in zijn stelling dat een aantal transacties op een te ver van de waardepeildatum verwijderd tijdstip heeft plaatsgevonden, blijven naar het oordeel van de rechtbank nog voldoende vergelijkingsobjecten over om de waarde van de woning mee te kunnen onderbouwen.
    
    Eiser heeft aangevoerd dat sommige in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten over een of meer dakkapellen beschikken, terwijl dit bij de woningen niet het geval is. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder toegelicht dat de verkopen van vergelijkbare objecten binnen eenzelfde waardegebied worden geanalyseerd. Allereerst wordt de verkoopprijs aan de hand van een indexcijfer gecorrigeerd voor de waardepeildatum. Bij de verdere analyse van die verkoopcijfers wordt voor dakkapellen steeds een vaste waarde aangehouden. Als zich op een woning geen dakkapellen bevinden, is voor die dakkapellen geen waarde berekend, zoals bij de woningen van eiser. De rechtbank acht deze uitleg plausibel en ziet geen aanleiding om, ook al is er voor dakkapellen geen aparte waarde opgenomen, daaraan de consequentie te verbinden dat die waarde niet in de totaalwaarde tot uitdrukking is gebracht.
    
    &lt;u&gt;Ten aanzien van woning I.&lt;/u&gt;
    
    Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte uitgaat van een inhoud van de woning van 950 m³. Uit de gedingstukken kan worden afgeleid dat in het taxatieverslag dat aan de beschikking ten grondslag lag, nog van deze inhoud werd uitgegaan. Daartegen is geen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar is niet op de inhoud van de woning ingegaan. De rechtbank acht het aannemelijk dat verweerder dan ook in de uitspraak op bezwaar nog van dezelfde inhoud uitging. Omdat verweerder, naar aanleiding van het door eiser ingestelde beroep, thans de waarde heeft vastgesteld met inachtneming van de juiste inhoud, kan de desbetreffende grief niet slagen.
    
    
      De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de verschillen in ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede met de bestaande verschillen in samenstelling van de gebouwde objecten, onderverdeeld in hoofdgebouw en bijgebouwen. Uit de beschrijving van de vergelijkingsobjecten kan worden opgemaakt welke onderdelen niet in de waarde van de hoofdbouw, maar in die van de bijgebouwen tot uitdrukking zijn gebracht. 
      Verder heeft verweerder, uitgaande van de matige bouwkundige staat van de woning - de reeds langer bestaande gebreken zijn nog steeds niet hersteld, omdat eiser het herstel van die gebreken niet kan bekostigen, een aftrek toegepast van € 83.380. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op deze wijze in voldoende mate rekening gehouden met de bouwkundige staat van de woning. Dat dit niet het geval zou zijn, heeft eiser op geen enkele wijze onderbouwd.
    
    
    Eiser heeft tot slot nog aangevoerd dat, indien een koper er voor kiest de woning reeds te bewonen terwijl de herstelwerkzaamheden nog moeten worden verricht, er voor de koper sprake zal zijn van schade in de vorm van verlies aan woongenot. Indien hij er voor kiest om de woning niet te bewonen totdat de herstelwerkzaamheden zijn verricht, zal er eveneens schade zijn, omdat er hypotheekrente betaald moet worden zonder dat sprake is van woongenot. Bij de waardebepaling had hiermee rekening moeten worden gehouden.
    
    De rechtbank volgt eiser hierin niet. De vaststelling van de waarde van een woning in het kader van de Wet WOZ vindt plaats aan de hand van de fictie dat deze waarde overeenkomt met de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is daarvoor te betalen. Bij deze wetsfictie moet in beginsel worden uitgegaan van de waarde van de woning zonder bouwkundige gebreken. Indien de bouwkundige gebreken, voorafgaande aan de verkoop worden hersteld, behoeft met de door eiser bedoelde kosten geen rekening worden gehouden. Het is niet juist om, gelet op de wetsfictie, bij de waardevaststelling uit te gaan van de verkoop van een woning zonder dat de gebreken zijn hersteld. Dat laat onverlet dat op die waarde in dit geval terecht een aftrek is toegepast.
    
    &lt;u&gt;Ten aanzien van woning II.&lt;/u&gt;
    
    Uit de beschrijving van de woning en de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport wordt in voldoende mate duidelijk welke verschillen de gebouwde objecten vertonen. Telkens is in de beschrijving aangegeven of het object beschikt over een of meer dakkapellen en over bijgebouwen. De rechtbank deelt dan ook niet eisers opvatting dat de verschillen tussen de gebouwde objecten niet inzichtelijk zijn gemaakt.
    
    Verweerder heeft, blijkens het verweerschrift, bij de vaststelling van de waarde van de woning een aftrek toegepast van € 17.000 in verband met de mindere staat van onderhoud van de woning, zoals het isolatiepakket. Een vermindering van de waarde met € 35.000 in verband met de kosten van isolatie van de woning, die door eiser op geen enkele wijze zijn onderbouwd, acht de rechtbank - in navolging van verweerder - bij woningen in de prijsklasse van de woning niet reëel. 
    
    &lt;u&gt;Conclusie&lt;/u&gt;
    
    De rechter is, gelet op het voorafgaande, van oordeel dat verweerder de in het taxatierapport voor de woningen aangegeven waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Er bestaat dan ook geen aanleiding om die waarde verder in neerwaartse richting bij te stellen. De rechtbank zal, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Awb, de waarde van woning I vaststellen op € 643.000 en van woning II op € 212.000.
    
    
    
      5. Proceskosten en griffierecht
      Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten worden, met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, begroot op in totaal € 874 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
      • 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift;
      • 1 punt voor het verschijnen ter zitting;
      • waarde per punt € 437;
      • wegingsfactor 1.
    
    
    Tevens ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te gelasten eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    Beslist wordt als volgt.
    
    
    6. Beslissing
    
    
      De rechtbank, 
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 2 september 2009;
      - stelt de waarde van woning I vast op € 643.000 en van woning II op € 212.000, vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting en riool- en afvalstoffenheffing 2009 dienovereenkomstig en bepaalt dat haar uitspraak voor de vernietigde uitspraak op bezwaar in de plaats treedt;
      - veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, vastgesteld op € 874;
      - gelast verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht van € 41 te vergoeden.
    
    
    
    Aldus gedaan door mr. D.J. de Lange, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.F.P. Smeets als griffier en uitgesproken in het openbaar op 28 oktober 2010.
    
    
    
      Afschrift aangetekend
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    &lt;small&gt;&lt;i&gt;Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s-Hertogenbosch.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
     Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.&lt;/i&gt;&lt;/small&gt;