ECLI:NL:GHAMS:2011:BT7314, Gerechtshof Amsterdam, 06-10-2011, 08/01336
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarde perceel met tankstation. Met zijn stelling dat in de op basis van de Taxatiewijzer berekende waarde ook een soort ‘goodwill’ is begrepen die geen onderdeel is van de waarde van de onroerende zaak, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van de heffingsambtenaar onjuist is. Indien de waarde op de in de Taxatiewijzer omschreven wijze wordt bepaald, leidt dat naar het oordeel van het Hof, doordat de objectieve doorzet als uitgangspunt wordt gehanteerd, tot een waarde die overeenstemt met het bedrag dat tussen onafhankelijk van elkaar staande marktpartijen in het economische verkeer voor die onroerende zaak zou zijn overeengekomen. De ondergrondse buizen en leidingen zijn door de heffingsambtenaar terecht niet als werktuigen zijn aangemerkt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk P08/01336
    
    
    6 oktober 2011
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    [X] te [Z], belanghebbende, 
    
    tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 07/1845 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    belanghebbende
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2007 bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 488.000. 
    
    1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 24 mei 2007 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
    
    1.3. Bij uitspraak van 7 november 2008, verzonden op 13 november 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
    
    1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 23 december 2008. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2. Feiten
    
    2.1. Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
    
    2.2. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 1.022 m² en daarop een woning, een werkplaats, een tankstation met shop/kantoor en wasstraat/box, luifel opstelplaatsen en een vloeistofdichte bestrating, tanks en leidingen. 
    
    2.3. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een afschrift van de Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, waardepeildatum 1 januari 2005, versie 1.0, van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de Taxatiewijzer), overgelegd, met onder meer de volgende inhoud:
    
    “VOORWOORD
    
    
      (…) Deze taxatiewijzer is in opdracht van het Strategieberaad WOZ-Datacenter tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Rotterdam, SenS Vastgoed en het Kenniscentrum WOZ. Het Kenniscentrum WOZ is een samenwerkingsverband van Grontmij, Oranjewoud, Taxon en TOG-Nederland.
      De taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten is na uitgebreid overleg met vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen en branche-organisaties (VNPI, BETA, BOVAG en NOVE) opgesteld door de Werkgroep Motorbrandstofverkooppunten van het Landelijk Taxatie Overleg (LTO). (…)
    
    
    
      1 Strekking van deze taxatiewijzer
      1.1 Algemeen
    
    
    
      Deze vierde versie van de taxatiewijzer motorbrandstofverkooppunten (MBVP) beschrijft het bepalen van de locatiewaarde van motorbrandstofverkooppunten met behulp van de REN-methode voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 2005.
      (...)
      Aan de hand van een inventarisatie van 38 tankstations in verschillende delen van Nederland is een taxatiemethodiek opgesteld die is gebaseerd op de’Real Estate Norm’-methodiek (REN methodiek). De REN-methode definieert een aantal locatiekenmerken aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijke doorzet bepaald kan worden (de objectieve doorzet). 
      (...)
      ... Een onderzoek naar de kenmerken van ongeveer 400 tankstations heeft hiervoor de basis geleverd. De categorieën tankstations zijn verder gedifferentieerd.
      (...)
      Over zowel het bepalen van de opstalwaarde als het bepalen van de locatiewaarde is overeenstemming bereikt met het bedrijfsleven. Deze taxatiewijzer wordt aanbevolen bij de WOZ-taxaties van motorbrandstofverkooppunten.
    
    
    1.2 Definitie motorbrandstofverkooppunt (MBVP).
    
    
      Onder een motorbrandstofverkooppunt (hierna: tankstation) wordt verstaan:
      Een inrichting die bestemd is voor de openbare verkoop aan derden van motorbrandstoffen (benzine/dieselolie en/of LPG) voor motorvoertuigen voor het wegverkeer. Tankstations die niet aan het wegverkeer verkopen (maar bijvoorbeeld aan de luchtvaart), garages met een tankinstallatie voor eigen gebruik, werkplaatsen, showrooms en dergelijke worden hier niet toe gerekend.
      (...)
    
    
    1.4 Waarde van tankstations
    
    
      De WOZ-waarde van een tankstation bestaat uit:
      - de waarde van de opstallen;
      - de waarde van de locatie.
    
    
    De waarde van de opstallen wordt bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Roerende zaken en werktuigen zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Met het bedrijfsleven is overeenstemming bereikt over de te belasten objecten, de vervangingswaarden per object en de te hanteren afschrijvingen.
    
    Formule: WOZ-waarde tankstation = de waarde van de opstallen + de locatiewaarde.
    
    2 Uitvoering WOZ-taxatie: Stappenplan
    
    
      De REN-berekening van de WOZ-waarde van een tankstation kan worden uitgevoerd met behulp van een in Excel ontwikkelde rekenmodule (bijlage 9). Deze module is geplaatst op het WOZ-Datacenter.
      De waarderingsmethode volgt de volgende stappen:
      1 Stuur het inlichtingenformulier inclusief toelichting (bijlage 1) naar de eigenaar van het tankstation. Tevens is een lijst toegevoegd met namen en adressen van contactpersonen bij de benzinemaatschappijen (bijlage 7) waar de gegevens kunnen worden opgevraagd indien de benzinemaatschappij eigenaar is van het tankstation;
      2. Bepaal het hoofdtype tankstation (buurt, tangent, autosnelweg);
      3. Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst (bijlage 2). Per tankstation worden op deze lijst de gevraagde gegevens ingevuld. Per onderdeel levert dit een aantal punten op variërend van 1 tot en met 5. De wegingsfactoren voor de te beoordelen onderdelen zijn voor de buurt-, tangent- en autosnelwegstations (bijlage 3) verschillend;
      4. Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet aan de hand van de doorzetgegevens over de jaren 2003, 2004 en 2005;
      5. Corrigeer de gemiddelde daadwerkelijke doorzet a.d.h.v. openingstijden (bijlage 4);
      6. Bepaal het subtype tankstation. Afhankelijk van de hoogte van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet wordt het tankstation ingedeeld in een subtype (buurtstation-laag/midden/hoog, tangentstation-laag/hoog, autosnelwegstation-laag/hoog);
      7. Bereken de objectieve doorzet van het tankstation. De REN-score, het resultaat van de berekening onder stap 3, wordt vermenigvuldigd met een gemiddelde standaarddoorzet per REN-punt per subtype tankstation;
      8. Controle op afwijking. Indien het verschil tussen de berekende objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet van het betrokken tankstation meer dan 40% van de berekende objectieve doorzet bedraagt, dient een onderzoek plaats te vinden naar mogelijke bijzondere omstandigheden. Bij gebruik van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet dient een motivering toegevoegd te worden;
      9. Het bepalen van de locatiewaarde. Via een tabel wordt de berekende doorzet gerelateerd aan een locatiewaarde (bijlage 5);
      10. Het bepalen van de opstalwaarde aan de hand van het overzicht opstalwaardes (bijlage 6);
      11. Het sommeren van de locatiewaarde en opstalwaarde. Dit levert de WOZ-waarde van het tankstation;
      12. Invoeren van de gegevens in het gemeentelijke systeem conform de invulinstructie.
      (…)
    
    
    2.3 Stap 3: Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst
    
    
      Op basis van empirisch onderzoek en literatuur is het begrip locatiewaarde in verschillende aspectniveaus verdeeld. Voor elk deelaspect is een maatstaf bepaald waarin de kwaliteit wordt uitgedrukt. Aan ieder deelaspect wordt een score van 1 tot en met 5 REN-punten toegekend.
      …
    
    
    2.3.1 Verkeersintensiteit.
    
    
      1A: Passantenstroom (…)
      (…)
      2: Ligging (rijrichting)
      (…)
      2.3.2 Infrastructuur (toegankelijkheid)
      (…)
      2.3.3 (lnter)lokale concurrentie
      1: Agglomeratie-effect
      (…)
      2: Directe concurrentie
      (…)
      3: Totale concurrentie
      (…)
      2.3.4 Voorzieningen en services
      1: Autovoorzieningen
      (…)
      2: Grootte van de shop
      (…)
    
    
    2.3.5 De Berekening van de REN-score
    
    Wanneer een tankstation is geïnventariseerd en alle deelaspecten zijn beoordeeld, kan de totale REN-score van het tankstation vastgesteld worden.
    
    Het gewicht van de in de invullijst berekende scores is afhankelijk van de locatie van het tankstation. De verdeling van de gewichten is per hoofdtype station (buurt-, tangent- en autosnelwegstation) verschillend. Zie hiervoor de overzichten in bijlage 3.
    
    
      De maximale REN-score voor een tankstation bedraagt 100 punten.
      (…)
    
    
    2.9 Stap 9: Bepalen locatiewaarde.
    
    
      Volgens het model wordt de locatiewaarde berekend door een aan de objectieve doorzet gerelateerde doorzetfactor te vermenigvuldigen met een standaard locatiewaarde. Om de methode in de praktijk eenvoudiger hanteerbaar te maken is een tabel ontwikkeld waaruit rechtstreeks vanuit de objectieve doorzet een locatiewaarde kan worden afgelezen. Deze tabel wordt als bijlage gevoegd bij de taxatiewijzer (zie bijlage 5a en 5b).
      …
    
    
    
      BIJLAGE 5b
      Locatiewaarde tabel
    
    
    
      Doorzet  	Lokatiewaarde
      0		€ 62.073
      (…) 		
      1.400.000	€ 193.590
      1.450.000	€ 202.513
      (…)” 
    
    
    2.4. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak getaxeerd op basis van de Taxatiewijzer en de daarin opgenomen REN-methode en aangemerkt als buurtstation, subtype midden. De waarde is door de heffingsambtenaar als volgt bepaald - waarbij het Hof ervan uitgaat dat in het Taxatieverslag sprake is van een kennelijke verschrijving en dat de inhoud van de tanks niet in m³ maar in liters luidt:
    
    
      Woning	285 m³	a € 365,00			€ 102.600,00
      Winkel- verkoopruimte	25 m²	a € 61,00	factor 9		€   13.725,00
      Kantoor	32 m²	a € 55,00	factor 9		€   15.840,00
      Gemeenschappelijke ruimte	55 m²	a € 35,00	factor 9		€   17.000,00
      Werkplaats	330 m²	a € 33,00	factor 9		€   98.000,00
      Winkel- verkoopruimte 	16 m²				€     2.000,00
      Luifel 	99 m²				€     2.800,00
      Vloeistofdichte vloer	154 m²				€     8.000,00
      Verharding (grond)	16 m²				€        300,00
      Tanks 	6.000 liter				€     2.900,00
      	10.000 liter				€     3.100,00
      	12.000 liter				€     3.300,00
      	20.000 liter				€     1.400,00
      	30.000 liter				€     9.800,00
      Ondergrondse buizen / leidingen					€     3.400,00
      Opstelplaatsen					€     4.500,00
      Locatiewaarde					€ 200.000,00
      TOTAAL					€ 488.000,00
    
    
    
      REN Berekening Buurt
      (…) 						Aantal REN Punten 	(…)
      [a-straat 1 Z]
      (…)						Buurt Midden (…)
      1 Verkeers intensiteit (…)
      1 Passantenstroom (…)				15,0	(…)	
      2 Rijrichting (…)				0,0	(…)				
    
    
    
      2 Infrastruktuur (…)
      1 Toegankelijkheid (…)				3,0	(…)
    
    
    
      3 (lnter)-Lokale concurrentie (…)
      1 Agglomeratie effect (…)			12,0	(…)
      2 Direkte concurrentie (…)			2,0	(…)
      3 Totale concurrentie (…)			8,0	(…)
    
    
    
      4 Voorzieningen en Services (…)		
      1 Auto-voorzieningen (…) 			1,0	(…)
      2 Grootte van de shop (…)			4,0	(…)
    
    
    
      Totaal (…)					45	(…)
      Objectieve doorzet (…) 32.000 (…)		1.440.000
    
    
    
      5 Controle op afwijking Objectieve-/ werkelijke doorzet (…)
      Gemiddelde werkelijke doorzet (…)
      Gecorrigeerde gemiddelde werkelijke doorzet 	1.655.873 (…)
      Afwijking (…) 					15,0% (…)
    
    
    6 Bepaling van Locatiewaarde (…) 		Buurt Midden (…)
    
    
      Lokatiewaarde bepalende doorzet (…)		1.440.000
      Locatiewaarde (wordt automatisch berekend) 	200.000.
    
    
    
    3. Geschil in hoger beroep
    
    In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of in de waardeopbouw terecht een locatiewaarde van € 200.000 in aanmerking is genomen en of de ondergrondse buizen en leidingen werktuigen zijn.
    
    
    4. Het oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
    
    6. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meeste geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    7. De rechtbank stelt ten eerste vast dat verweerder bij de waardevaststelling de Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunt 2005 heeft gebruikt en dat deze qua methodiek niet afwijkt van de overgelegde versie van 2007. 
    
    
      8. De rechtbank stelt voorts vast dat blijkens de Taxatiewijzer onder een motorbrandstofverkooppunt wordt verstaan een inrichting die bestemd is voor de openbare verkoop aan derden van motorbrandstoffen voor motorvoertuigen voor het wegverkeer. Werkplaatsen, showrooms en dergelijke worden hier niet toe gerekend. Verweerder heeft de woning, de winkel-verkoopruimte, de gemeenschappelijke ruimte en de werkplaats niet gerekend tot het benzinestation en deze opstallen gewaardeerd volgens de huurwaarde kapitalisatiemethode. 
      Het benzinestation bestaat volgens de Taxatiewijzer uit opstallen en de locatie. De waarde van de opstallen heeft verweerder bepaald volgens de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde en de locatiewaarde heeft verweerder bepaald met behulp van de REN methode, zoals is voorgeschreven in de Taxatiewijzer. 
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op de juiste wijze gehandeld. Dat hierdoor verschillende methoden van waardering zijn gehanteerd is juist. 
    
    
    9. Volgens de REN-methode bestaat de WOZ-waarde van een benzinestation uit de waarde van de opstallen en de waarde van de locatie. Aangezien eiser de REN-methode heeft geaccepteerd als waarderingsmethode voor benzinestations heeft eiser hiermee naar het oordeel van de rechtbank ook geaccepteerd dat er een waarde moet worden toegekend aan de locatie. Eiser heeft dit overigens ter zitting bevestigd. 
    
    
      10. In geschil is dus uitsluitend hoe hoog die locatiewaarde zou mogen zijn. Hierbij stelt de rechtbank vast dat de objectieve doorzet niet in geschil is. De vraag die dient te worden beantwoord is of er sprake is van goodwill. 
      Goodwill is de commerciële waarde van een zaak als winstgevende onderneming voor zover die berust op haar verworven positie, status, clientèle etc. boven de intrinsieke waarde, bij het overdoen aan anderen in geld uitgedrukt. 
    
    
    11. De REN-methode definieert een aantal locatie- en kwaliteitskenmerken aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijke doorzet kan worden bepaald. Deze mogelijke (objectieve) doorzet kan volgens verweerder door een gemiddelde ondernemer worden gehaald. Het verschil tussen de daadwerkelijke doorzet en de objectieve doorzet kan volgens verweerder te maken hebben met het handelen van de ondernemer zelf. Vervolgens wordt de locatiewaarde berekend door een aan de objectieve doorzet gerelateerde doorzetfactor te vermenigvuldigen met een standaard locatiewaarde. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat, nu de locatiewaarde is gerelateerd aan een objectieve doorzet, die is berekend aan de hand van locatie- en kwaliteitskenmerken van het object en niet aan de hand van een daadwerkelijke doorzet, niet kan worden gesproken van goodwill. 
    
    12. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van het tankstation niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    5. Standpunten van partijen in hoger beroep
    
    5.1. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      5.2. Samengevat stelt belanghebbende in hoger beroep dat de op basis van de Taxatiewijzer berekende locatiewaarde in feite een soort ‘goodwill’ is die geen onderdeel is van de waarde van de onroerende zaak. Een locatiewaarde van € 62.073 is niet in geschil. Bij een hogere locatiewaarde is er echter een duidelijke relatie met de (daadwerkelijke) omzet en kan volgens belanghebbende niet worden gezegd dat de locatiewaarde alleen met de locatie te maken heeft, doch ook met organisatie, inzet en enthousiasme van de ondernemer en zijn medewerkers. Aangezien goodwill volgens belanghebbende geen onderdeel van een onroerende zaak kan vormen, is de waarde op een te hoog bedrag vastgesteld. Als het gaat om de doorzet is niet de locatie maar de ondernemer de doorslaggevende factor. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 350.073 voor de onroerende zaak.
      Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de ondergrondse buizen en leidingen als werktuig buiten de waardebepaling moeten worden gelaten.
    
    
    
      5.3. Samengevat stelt de heffingsambtenaar dat de locatiewaarde de waarde is die aan de locatie zelf kan worden toegekend en afhankelijk is van de kwaliteit van de locatie. Hoe beter de locatie, des te hoger de mogelijke doorzet die een ondernemer op die locatie kan behalen. De locatiewaarde is gebaseerd op de objectieve doorzet die gezien de omgevingsfactoren redelijkerwijs behaald kan worden en afhankelijk van factoren welke betrekking hebben op de onroerende zaak en niet op de bedrijfsvoering.
      De werkelijk behaalde doorzet dient volgens de heffingsambtenaar enkel als controlemiddel. 
      Het nadere standpunt van belanghebbende ter zitting moet tardief worden verklaard.
    
    
    
    6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      Waardering van de onroerende zaak
      6.1.1. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    
    6.1.2. De heffingsambtenaar heeft zich voor de vaststelling van de waarde gebaseerd op de Taxatiewijzer, een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Blijkens de tekst van de Taxatiewijzer is deze opgesteld na uitgebreid overleg met vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen en branche-organisaties en gebaseerd op een inventarisatie van 38 tankstations in verschillende delen van Nederland en onderzoek naar de objectieve kenmerken van ongeveer 400 tankstations. Voorts staat erin vermeld dat zowel over het bepalen van de opstalwaarde als over het bepalen van de locatiewaarde overeenstemming is bereikt met het bedrijfsleven. Het Hof leidt hieruit af dat de opstellers van de Taxatiewijzer het erover eens zijn dat de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak als de onderhavige op basis van die uitgangspunten kan worden bepaald. Een van deze uitgangspunten is blijkens de taxatiewijzer dat er een directe relatie is tussen de objectief te behalen doorzet en de waarde van de locatie en dat de hoogte van de objectieve doorzet in beginsel de waarde van de locatie bepaalt. Nu voor de Taxatiewijzer een breed draagvlak is verkregen, kan deze naar het oordeel van het Hof als uitgangspunt dienen voor de waardebepaling.
    
    6.1.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar is berekend en vastgesteld in overeenstemming met de Taxatiewijzer en de daarin vastgelegde taxatiemethodiek. Uit de Taxatiewijzer en de berekening blijkt dat de heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de specifieke kenmerken van de onroerende zaak en de verschillen met andere vergelijkbare onroerende zaken. 
    
    
      Locatiewaarde
      6.2.1. Met zijn stelling dat in de op basis van de Taxatiewijzer berekende waarde ook een soort ‘goodwill’ is begrepen die geen onderdeel is van de waarde van de onroerende zaak, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van de heffingsambtenaar onjuist is. Indien de waarde van de onroerende zaak op de in de Taxatiewijzer omschreven wijze wordt bepaald, leidt dat naar het oordeel van het Hof, doordat de objectieve doorzet als uitgangspunt wordt gehanteerd, tot een waarde die overeenstemt met het bedrag dat tussen onafhankelijk van elkaar staande marktpartijen in het economische verkeer voor die onroerende zaak zou zijn overeengekomen.
      Doordat niet de werkelijke doorzet maar de objectief te behalen doorzet de basis heeft gevormd voor de waardering wordt geen waarde toegekend aan de specifiek aan de exploitant van de onroerende zaak gerelateerde goodwill. De door belanghebbende met de exploitatie van de onroerende zaak te realiseren goodwill komt tot uitdrukking in de feitelijke doorzet die blijkens de waardering van de heffingsambtenaar omstreeks 115 percent van de objectieve doorzet bedraagt.
      Belanghebbende heeft voorts niet gesteld of feiten aangevoerd die er op kunnen duiden dat er aanleiding is voor correcties op de objectieve doorzet als bedoeld in onderdeel 2.8 van de Taxatiewijzer.
    
    
    6.2.2. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde verder niet onderbouwd met een taxatierapport of andere gegevens die enig licht op de waarde van de onroerende zaak kunnen werpen.
    
    
      Werktuigenuitzondering
      6.3.1. Ter zitting heeft belanghebbende in algemene zin gesteld dat de werktuigenuitzondering zou moeten leiden tot een vermindering met het bedrag dat voor ondergrondse buizen en leidingen in de getaxeerde waarde is opgenomen en daarbij heeft hij verwezen naar een uitspraak van het Hof Den Haag met betrekking tot “leidingwerk bij een tankterminal”.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze stelling als tardief moet worden aangemerkt.
      Het Hof zal deze stelling niettemin beoordelen op basis van het uit de gedingstukken blijkende feitenmateriaal.
    
    
    6.3.2. Met betrekking tot deze stelling van belanghebbende dat de waarde van de ondergrondse buizen en leidingen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking moet blijven is het Hof van oordeel dat deze in de Taxatiewijzer en door de heffingsambtenaar terecht niet als werktuigen zijn aangemerkt. Volgens het spraakgebruik wordt onder een werktuig verstaan een voorwerp of een geheel van voorwerpen dat gebruikt wordt om zekere krachten te overwinnen met behulp van andere krachten, of een hulpmiddel bij het bewerken, vervaardigen of verplaatsen van iets. Buisleidingen kunnen daartoe, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de daarop aangesloten pompen, niet worden gerekend. Voor een waardevermindering op grond van de werktuigenuitzondering als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is derhalve geen aanleiding.
    
    
      Slotsom
      6.4. Nu voor het overige geen feiten of omstandigheden zijn komen vast te staan waaruit een lagere waarde zou volgen, is het Hof van oordeel dat de taxatie van de heffingsambtenaar deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het hiervoor overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
      De slotsom is dat de uitspraak van de rechtbank met verbetering en aanvulling van de gronden door het Hof wordt bevestigd.
    
    
    
    7. Kosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    8. Beslissing in hoger beroep
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, J.P. Kruimel en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 6 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.