ECLI:NL:RBBRE:2011:BQ6109, Rechtbank Breda, 18-04-2011, 10/4026
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2011-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZbeschikking voor woonhuis met grond, aangekocht door een BV die een tuinbouwbedrijf exploiteert, voor gebruik als tuinbouwgrond. De rechtbank oordeelt dat een groter deel van de grond als cultuurgrond wordt geexploiteerd dan de gemeente stelt; voldoende is dat het gras wordt gemaaid en door de BV wordt verkocht. Bij het bepalen van de WOZwaarde kan worden uitgegaan van de door de BV betaalde prijs maar daarbij moet rekening worden gehouden met de beoogde tuinbouwbestemming. Niet relevant is dat er uiteindelijk geen bouwvergunningen voor kassen zijn verleend.  De rechtbank berekent de grondwaarde op basis van de laagste prijs voor tuinbouwgrond en leidt daaruit de waarde van de woning af. De gemeente heeft niet aannemelijk gemaakt dat een derde meer voor de woning zou willen betalen, uitgaande van een woonbestemming.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 10/4026
    
    Uitspraakdatum: 18 april 2011
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [woonplaats],
      eiseres,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zundert,
      verweerder.
    
    
    Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van verweerder van 4 augustus 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de zaak] (hierna: de zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, haar directeur [directeur] en [gemachtigde], alsmede namens verweerder, [gemachtigden]. De zaken met procedurenummers 10/4026 en 10/4073 tot en met 10/4077 zijn gezamenlijk behandeld.
    
    
    1.Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -verklaart het beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -vermindert de vastgestelde waarde tot € 250.000;
      -vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      -gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 298 aan deze vergoedt.
    
    
    2.Gronden
    
    
      2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de zaak, per waardepeildatum 
      1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 
      1 januari 2011 op € 434.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd. 
    
    
    2.2Belanghebbende exploiteert een tuinbouwbedrijf en is bij notariële akte van [datum] 2008 eigenaar geworden van een perceel grond van 6.640 m2, kadastraal bekend als [X], nummer [perceel 1], met daarop een woonhuis en verdere aanhorigheden, alsmede twee percelen cultuurgrond, nummers [perceel 2] en [perceel 3], met een oppervlakte van respectievelijk 12.645m2 en 5.885m2.
    
    
      2.3.Ter zake van de koopprijs is in voornoemde akte het volgende opgenomen:
      “De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden dat voormelde overeenkomst van koop van het in deze akte omschreven registergoed is gesloten tegen een totaalkoopprijs van ZESHONDERD ZEVEN EN ZEVENTIG DUIZEND VIJFHONDERD EURO 
      (€.677.500.00),  gesplitst als volgt:
      1. de woning met schuurtjes en ondergrond, groot elf aren, voor een koopprijs van tweehonderd vijftig duizend euro (€.250.000),
      2. de overige gronden voor een koopprijs van vierhonderd zeven en twintig duizend vijfhonderd euro (€.427.500).”
    
    
    2.4.In geschil is de objectafbakening en de waarde van de zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende verwijst naar de in de notariële akte gemaakte verdeling.
    
    
      2.5.Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [gemachtigde] op 12 december 2010. Hij heeft de percelen met nummers [perceel 2] en [perceel 3] als cultuurgrond aangemerkt zodat alleen het perceel met nummer [perceel 1], met daarop het woonhuis en overige aanhorigheden, in de waardering is betrokken. De waarde daarvan is daarin getaxeerd op 
      € 434.000. 
    
    
    2.6.Belanghebbende heeft gesteld dat verweerder ten onrechte het gehele perceel met nummer [perceel 1] in de waarde heeft betrokken. Immers, zo voert belanghebbende aan, het perceel bestaat uit een woonhuis, opstallen met ondergrond met een oppervlakte van 1100 m2 en voor het overige uit grasland dat voor de cultuurgrondvrijstelling in aanmerking komt. 
    
    2.7.Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 2, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt ten behoeve van land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten voor zover deze grond niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. De bewijslast voor de bedrijfmatigheid ligt bij belanghebbende.
    
    2.8.Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de aankoop is geschied met het oog op uitbreiding van zijn tuinbouwbedrijf en dat zij, in afwachting van het verkrijgen van de nodige vergunningen, het stuk grond regelmatig heeft gemaaid en het gemaaide gras heeft verkocht.
    
    
      2.9.De rechtbank acht deze verklaring van belanghebbende geloofwaardig en is van oordeel dat belanghebbende, die reeds een tuinbouwbedrijf had, het stuk grond op de waardepeildatum bedrijfsmatig in gebruik had en dat bedoeld stuk grond voor de cultuurgrondvrijstelling in aanmerking komt. Steun voor deze opvatting vindt de rechtbank in het arrest van de Hoge Raad van 14 april 2006, nr 41 207, gepubliceerd in BNB 2006/227c. Verweerders stelling dat het enkel maaien en verkopen van gras niet voldoende is om van bedrijfsmatig exploiteren te kunnen spreken is niet juist. Niet van belang is of belanghebbende wist of had kunnen weten dat de door haar aangevraagde vergunningen om op de bewuste grond kassen op te richten niet verleend zouden worden. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende de grond heeft gekocht voor gebruik in zijn bedrijf.
      De objectafbakening dient naar het oordeel van de rechtbank plaats te vinden zoals belanghebbende die voorstaat conform het bepaalde in de notariële akte, te weten, een woning met schuurtjes met een ondergrond van 1.100m2 (verder aangeduid als: de woning).
    
    
    2.10.Omdat verweerder bij het vaststellen van de waarde van een onjuiste objectafbakening is uitgegaan, is hij er ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
    
    2.11.Belanghebbende bepleit een waarde van € 250.000, zoals in de notariële akte is opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat belanghebbende de totaalprijs voor de woning en de vrijgestelde cultuurgronden vooral heeft betaald met het oog op het toekomstig gebruik van de grond voor kassenbouw. Belanghebbende was blijkbaar de beste koper was op dat moment. Gelet op de omstandigheid dat de aankoop plaatsgevonden heeft in juni 2008, dus vrij kort voor de waardepeildatum, kan de totale door belanghebbende betaalde prijs dan als uitgangspunt dienen voor de waardering van de woning maar daarbij moet wel rekening gehouden worden met de door belanghebbende beoogde tuinbouwbestemming. Verweerder heeft immers niet gesteld en de rechtbank acht ook niet aannemelijk dat derden eenzelfde bedrag zouden hebben willen betalen voor de woning uitgaande van een woonbestemming. Ter zitting is aan de orde geweest dat voor tuinbouwgrond in deze regio rond de waardepeildatum bedragen werden betaald van tussen de € 20 en € 30 per m2. Uitgaande van de laagste van deze bedragen, zou de 24.070 m2 cultuurgrond - dat is de grond die niet aan de zaak wordt toegerekend  - in de ogen van belanghebbende een waarde hebben gehad van 24.070 m2 maal € 20 of € 481.400. Dat bedrag is niet erg veel hoger dan het bedrag dat in de notariële akte is toegerekend aan die grond. De splitsing van de prijs zoals die in de notariële akte is neergelegd, lijkt dan ook zeer reëel. Nu verweerder geen gegevens heeft aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat een derde een hoger bedrag voor de woning zou hebben willen betalen, acht de rechtbank een waarde van € 250.000 voor de woning juist.
    
    2.12.Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
    
    2.13.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    Aldus gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en door deze en mr. M.J.M. Mies, griffier, ondertekend.
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Uitgesproken in het openbaar op 18 april 2011.
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 26 april 2011.
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.