ECLI:NL:GHSGR:2009:BL2372, Gerechtshof 's-Gravenhage, 20-03-2009, BK-08/00284
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum met € 498.390 niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur daar niet in geslaagd. Het Hof is niet overtuigd van de juistheid van het onder verwijzing naar voormeld proefschrift gevoerde betoog van de Inspecteur, dat ertoe strekt dat de waarde van de woning met vervuilde ondergrond is te stellen op de waarde daarvan zonder die vervuiling, onder aftrek van de voor belanghebbende op nihil te stellen kosten van onderzoek en sanering, en na aftrek van op nihil te stellen waardedruk door gebruiksbeperkingen en door een stigma-effect. De slotsom is dat de rechtbank de waarde van de woning op goede gronden heeft vastgesteld op € 400.000.

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-08/00284
    
    
    
    Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer d.d. 20 maart 2009
    
    op het hoger beroep van de Inspecteur, het hoofd afdeling Financiën van de gemeente Alphen aan den Rijn, tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 19 juni 2008, nr. AWB 07/7556, betreffende na te noemen ten aanzien van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) gegeven beschikking.
    
    
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1	Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 498.390 per 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2007.
    
    1.2	Aan belanghebbende is voor het jaar 2007, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde onroerende zaak, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Alphen aan den Rijn naar een heffingsmaatstaf van € 498.390.
    
    1.3	Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2007.
    
    1.4	Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 31 augustus 2007, heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking afgewezen.
    
    1.5	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 400.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de gemeente Alphen aan den Rijn gelast het griffierecht van € 39 aan belanghebbende te vergoeden. 
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1	De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 6 februari 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    3.1	Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 458 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 217 m². De bodem van het perceel is ernstig verontreinigd. 
    
    3.2	De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 mei 2007 door [A] als WOZ-taxateur werkzaam bij de gemeente Alphen aan den Rijn. Blijkens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de woning geschat op € 498.390. Naast gegevens van de woning, zijn in dit taxatierapport gegevens vermeld omtrent de verkoop van drie vergelijkingsobjecten, te weten: [b-straat 1], [c-straat 1] en [c-straat 2], alle te [Z].
    
    
      3.3	Ter zake van de bodemverontreiniging is het volgende gebleken. De in het geding zijnde (direct aan de [B-rivier] gelegen) woning is in 2002 gebouwd op het terrein van de voormalige [C-fabriek]. Op dit terrein liggen nu de adressen [a-straat 1 tot en met x] en de [d-straat 1 tot en met x]. Na het faillissement van de [C-fabriek] in 1986 is het terrein door de gemeente Alphen aan den Rijn gekocht, zulks met het oog op woningbouw. Omdat bekend was dat het [C-fabriek]-terrein onder meer door naftaleen ernstig verontreinigd is, moest eerst een bodemsanering plaatsvinden.
      Het door het provinciebestuur van Zuid-Holland in 1998 goedgekeurde saneringsplan voorzag in het afgraven van verontreinigde grond (fase 1) en het saneren van het diepe grondwater (fase 2). Anders dan voorzien en in afwijking van de daartoe bij afgifte van de schonegrondverklaring gestelde voorwaarde, is na oplevering van de bouw niet direct gestart met saneringsfase 2. Fase 2 is nog steeds in een stadium van voorbereiding. 
      Bij de uitvoering van fase 1 is gekozen op het gedeelte van het terrein, waar de zogeheten "IBC-kuip" is, de kern van de bodemverontreiniging te isoleren door middel van een 12 meter diepe stalen damwand en een afdeklaag van ten minste 1 meter diep. Binnen de IBC-kuip wordt als tijdelijke maatregel de waterstand kunstmatig laag gehouden om verspreiding vanuit de kern van de verontreiniging tegen te gaan. Het voor dat doel opgepompte water wordt met een koolstoffilter gezuiverd. Voorts is in verband met klachten over een door naftaleen veroorzaakte indringende teerlucht een compostfilter geplaatst. 
      Tijdens de saneringswerkzaamheden bleek dat de concentraties van de verontreinigingen in het diepe grondwater hoger waren dan verondersteld. Voor wat betreft het buiten de IBC-kuip gelegen gedeelte van het [C-fabriek]-terrein bleek dat het niet doenlijk was alle verontreinigde grond af te graven. Besloten is zo diep mogelijk af te graven, dat wil zeggen circa 4 tot 5 meter. De resterende verontreiniging is aan de bovenzijde afgeschermd met folie.
      In mei 2005 is duidelijk geworden dat de bodemverontreiniging op het [C-fabriek]-terrein (nog) veel ernstiger was dan was aangenomen. Er is toen opdracht gegeven opnieuw bodemmonsters te nemen. Het nemen van bodemmonsters is een proces dat tot op de dag van vandaag voortduurt. Er is nog geen definitieve duidelijkheid over de omvang van de verontreiniging en ook niet over de vereiste saneringsmaatregelen. Hoewel in de loop van de tijd duidelijker werd dat aan het in 1998 goedgekeurde saneringsplan wat betreft fase 2 qua ernst en omvang van de verontreiniging van te optimistische veronderstellingen is uitgegaan, is het plan voor dat onderdeel niet aangepast. Ook is geen nieuw saneringsplan voor de 2e fase is vastgesteld.
    
    
    
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1	In hoger beroep is tussen partijen in geschil of de rechtbank de waarde van de woning terecht heeft verminderd tot op € 400.000 per de waardepeildatum, welke vraag door de Inspecteur ontkennend en door belanghebbende bevestigend wordt beantwoord.
    
    4.2	Het hoger beroep van de Inspecteur strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van zijn uitspraak op bezwaar. Dit houdt in dat de Inspecteur verdedigt dat de waarde van de woning bij de beschikking terecht is vastgesteld op € 498.390. Dit standpunt berust, zo blijkt uit het hogerberoepschrift, kort gezegd op de opvatting dat in het onderhavige geval van de bodemverontreiniging geen enkele waardedrukkende invloed uitgaat. Hiermee komt de Inspecteur, naar hij ter zitting in hoger beroep heeft bevestigd, terug van het standpunt dat hij voor de rechtbank had ingenomen, inhoudende dat de waarde van de woning nader zou moeten worden vastgesteld op € 448.000. 
    
    4.3	Belanghebbende bestrijdt het standpunt van de Inspecteur en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    4.4	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    5.1	Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    5.2	Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat waarde van de woning op de waardepeildatum met € 498.390 niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur daar niet in geslaagd. Hierbij heeft het Hof gelet op de in punt 3.3 vermelde feiten omtrent de bodemverontreiniging, welke feiten op de woning van toepassing zijn, op de inhoud van het door de Inspecteur overgelegde taxatierapport en op de verhandeling van de Inspecteur over de invloed van bodemverontreiniging op de waarde en verkoopbaarheid van woningen, welke naar zijn zeggen is ontleend aan het proefschrift van J.S. van der Griend (gepromoveerd op 28 september 2009, Universiteit van Maastricht). 
    
    
      5.3	Blijkens het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In aanmerking nemend dat sedert de oplevering van de woningen aan de [a-straat] geen enkele twee-onder-één-kapwoning is (door)verkocht, heeft de Inspecteur een vergelijking gemaakt met andere objecten van dat woningtype. De daartoe in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten [c-straat 1] en [c-straat 2] zijn respectievelijk op 31 december 2004 voor € 502.000 en op 14 december 2005 voor € 490.000 in eigendom overgedragen. Deze objecten zijn op zich vergelijkbaar met de woning, met dien verstande echter dat deze vergelijkingsobjecten niet zijn gelegen op verontreinigde grond.
      De Inspecteur heeft weliswaar melding gemaakt van verkooptransacties van enkele objecten die wél op vervuilde grond zijn gesitueerd, maar aan die constatering kan niet de betekenis worden toegekend die de Inspecteur daaraan hecht. Niet alleen gaat het hier voornamelijk om (aan de [a-straat] gelegen) objecten van een ander woningtype, namelijk appartementen, de verkoopdatum van die objecten is dermate ver van de waardepeildatum, dat geen sprake is van adequaat vergelijkingsmateriaal.
      Uit vaste jurisprudentie komt naar voren dat de werkelijke toestand van een object op de waardepeildatum bepalend is, ook voor zover die pas later is gebleken. Indien - zoals in dit geval - eerst na de waardepeildatum opening van zaken wordt gegeven over het feit dat de bodemverontreiniging (aanzienlijk) is onderschat en dat de precieze omvang daarvan en de te nemen saneringsmaatregelen nog niet volledig in kaart zijn te brengen, zal met het waardedrukkende effect van die omstandigheden rekening moeten worden gehouden, in aanmerking nemend dat de bodemverontreiniging op de waardepeildatum aanwezig was. Er is wat dit betreft sprake van een situatie van overlast en onzekerheid waarvan het einde nog niet in zicht is. 
    
    
    5.4	Het Hof is niet overtuigd van de juistheid van het onder verwijzing naar voormeld proefschrift gevoerde betoog van de Inspecteur, dat ertoe strekt dat de waarde van de woning met vervuilde ondergrond is te stellen op de waarde daarvan zonder die vervuiling, onder aftrek van de voor belanghebbende op nihil te stellen kosten van onderzoek en sanering, en na aftrek van op nihil te stellen waardedruk door gebruiksbeperkingen en door een stigma-effect. Dit betoog van de Inspecteur miskent naar het oordeel van het Hof de zeer negatieve invloed van de bodemverontreiniging zoals deze uit de stukken naar voren komt. Het betoog snijdt derhalve geen hout.
    
    5.5	De rechtbank heeft in punt 4.4 van haar uitspraak onder meer overwogen dat hetgeen in de stukken van de zijde van belanghebbende naar voren is gebracht over de diverse vormen van ondervonden overlast, veroorzaakt door de aanwezigheid van en het onderhoud aan de filterinstallaties, niet de eufemistische kwalificaties verdient waarvan de Inspecteur zich in zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft bediend. Met name de opmerking van de Inspecteur dat hinder en overlast veelal van subjectieve aard zijn en dat de ervaren hinder van tijdelijke aard is, getuigt van een gebrek aan zicht op de feitelijke situatie zoals die ter plekke bestaat en naar verwachting nog geruime tijd zal blijven. Het Hof maakt dit oordeel van de rechtbank tot het zijne.
    
    5.6	Het vorenoverwogene betekent dat - nu de in hoger beroep door belanghebbende verdedigde waarde € 400.000 bedraagt en deze het Hof, mede gelet op hetgeen belanghebbende daartoe heeft aangevoerd, niet als onwaarschijnlijk laag voorkomt - dit standpunt moet worden gevolgd. 
    
    5.7	De slotsom is dat de rechtbank de waarde van de woning op goede gronden heeft vastgesteld op € 400.000. Mitsdien faalt het hoger beroep van de Inspecteur.
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    6.1	Het Hof heeft geen reden de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten, nu deze daarop geen aanspraak maakt.
    
    6.2	Omdat de uitspraak van de rechtbank in stand blijft, wordt van de gemeente Alphen aan den Rijn wegens het door de Inspecteur ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 433.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 20 maart 2009 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.