ECLI:NL:RBARN:2006:BI0222, Rechtbank Arnhem, 22-06-2006, AWB 05/3792
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2006-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardedruk zelfbewoning.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/3792
    
    
    Uitspraakdatum: 22 juni 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [X], wonende te [Z], eiser,
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/Randmeren, kantoor Zwolle, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2000 een aanslag (aanslagnummer [00].H.06) inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 402.406 (€ 182.604). 
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2005 de aanslag gehandhaafd. 
    
    Eiser heeft daartegen bij brief van 26 september 2005, ontvangen bij de rechtbank op 27 september 2005, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. 
    
    Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2006 te Arnhem. 
      Eiser is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde [gemachtigde], bijgestaan door [A], beëdigd taxateur. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde]. 
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. 
    
    Eiser exploiteerde aan d[a-straat] 1] te [Z] een gemengd landbouwbedrijf. Gedurende de laatste jaren voor staking van zijn onderneming verhuurde hij het melkquotum en teelde hij op de landbouwgrond nog maïs. Begin 2000 heeft eiser het laatste gedeelte van het melkquotum verkocht. 
    
    Tot eisers ondernemingsvermogen behoorde ook een perceel landbouwgrond van 2.14 hectare, gelegen aan de [a-straat] te [Z] (hierna: het perceel).
    
    Bij brief van 8 december 1999 wordt namens eiser aan verweerder een standpunt gevraagd omtrent de belastbaarheid van de boekwinst die kan worden behaald door eiser met de verkoop van het perceel aan [B] B.V. (hierna: de projectontwikkelaar). Als bijlage bij dit verzoek is een concept koopovereenkomst verstrekt. 
    
    Op 28 december 1999 heeft eiser een koopovereenkomst gesloten met de projectontwikkelaar. 
    
    
      Artikel 21 van de koopovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
      1.	(.....)
      2.	(.....)
      3.	Verkoper of zijn rechtsopvolger(s) hebben het recht van koop om op het moment dat het registergoed
      	bouwrijp is en er een begin wordt gemaakt met de uitgifte van bouwkavels, twee bouwkavels, (.....), uit te
      	kiezen uit alle bij koper beschikbare kavels in de gemeente [Z] om niet. De kosten van overdracht en
      	bouw- en woningrijp maken zijn voor rekening van koper. (.....)
      	(.....)
    
    
    
      Artikel 22 van de koopovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
      1.	Koper verplicht zich jegens verkoper en garandeert verkoper het recht om het verkochte te blijven gebruiken.
      	Middels een door partijen af te sluiten pachtovereenkomst – om niet – op dezelfde wijze als thans geschiedt,
      	binnen het kader van de uitoefening van het landbouwbedrijf van verkoper, zoals bedoeld in artikel 8 lid 3 van
      	de Wet op de Inkomstenbelasting 1964, tot gedurende een periode van minimaal drie en zeventig (73)
      	maanden te rekenen vanaf de juridische levering. 
      2.	Indien als gevolg van een voortijdige beëindiging van de pacht of initiatief van koper de verkoper 	
      	geconfronteerd wordt met de heffing van inkomstenbelasting over de fiscale boekwinst op het verkochte, zal
      	koper deze belasting aan verkoper vergoeden, doch slechts voor zover deze heffing verband houdt met het
      	feit dat de inspecteur van de belastingdienst op deze boekwinst niet de vrijstelling als bedoeld in artikel 8, lid
      	1, onderdeel b juncto lid 3 van de wet op de Inkomstenbelasting (de zogenaamde “landbouwvrijstelling”) van
      	toepassing acht, omdat sprake zou zijn van “bestemmingswijzigingswinst” in de zin van genoemde
      	wetsbepaling, welke winst is uitgezonderd van de vrijstelling.
      3.	Indien over de in het vorige lid bedoelde vergoeding eveneens heffing van inkomstenbelasting plaatsvindt,
      	zal ook over deze belasting door koper aan verkoper worden vergoed, één en ander net zo vaak en op
      	zodanige wijze dat de verkoper voor de belasting volledig schadeloos wordt gesteld. 
      	(.....)
    
    
    
      Op 3 april 2000 is het perceel door eiser aan de projectontwikkelaar geleverd. Van de totale koopsom van ? 950.000 werd een bedrag van ? 200.000 bij de levering aan eiser betaald. Het resterende deel van de koopsom ad ? 750.000 is omgezet in een vordering van eiser op de projectontwikkelaar. In de akte van levering zijn hieraan onder andere de volgende voorwaarden verbonden: 
      1.	Over de hoofdsom is geen rente verschuldigd.
    
    
    
      2.	De hoofdsom dient aan verkoper te worden voldaan in twintig kwartaaltermijnen, elk groot (….) 
      	(? 37.500,00), (…).  
    
    
    Tevens heeft de projectontwikkelaar aan eiser een bedrag betaald van ? 40.000. In een door notaris [C] opgestelde afrekening ter zake van deze transactie wordt dit bedrag van? 40.000 benoemd als “Vergoeding “belastingschade” door koper”. 
    
    Op 13 juni 2000 hebben eiser en verweerder een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder andere het volgende is opgenomen: 
    
    “Uitgaande van de voor dit compromis tussen adviseur en inspecteur overeengekomen navolgende uitgangspunten:
    
    
      -	het tijdstip van winstneming is 3 april 2000, wat eveneens het tijdstip is waarop de passage “binnenkort” in
      	artikel 8 lid 1 onderdeel b van de Wet is ingegaan;
      -	de belastingplichtigen en de koper de verwachting hebben dat het verkochte nog tot 73 maanden na de
      	juridische overdracht voor agrarische doeleinden in gebruik kan blijven;
      -	er bij alle partijen onzekerheid bestaat over de definitieve fiscale gevolgen van deze transactie omtrent de
      	toepassing van de landbouwvrijstelling;
      -	de interpretatie van de Wet hieromtrent niet eensluidend is;
      -	gezien de hoge mate van onzekerheid over tijdsduur en de uitkomst van de fiscale procedure, en de wens
      	van de belastingplichtigen en de koper om zekerheid omtrent de fiscale gevolgen van deze transactie te
      	verkrijgen, aanleiding zijn de inspecteur om medewerking te verzoeken;
      -	partijen, na overleg en onderhandeling, gezien bovenstaande en de bijzondere complexiteit van de
      	besluitvorming hebben besloten bij wijze van compromis zekerheid te krijgen over de fiscale rechtsgevolgen
      	van de transactie;
      -	(.....)
    
    
    Verklaren ondergetekenden dat met betrekking tot de fiscale gevolgen van de hiervoor genoemde transactie is overeengekomen dat: 
    
    
      1.	de boekwinst bij verkoop van de hiervoor omschreven grond in beginsel tot de fiscale winst uit onderneming
      	van de belastingplichtige, [X], behoort;
      2.	het verschil tussen de prijs en de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming vanaf de
      	jaarrekening 2000 zal worden gepassiveerd, als uitstelpost, waardoor directe heffing hierover wordt
      	voorkomen. De prijs wordt daarbij gesteld op het bedrag van de eerste betalingstermijn ad ? 240.000
      	vermeerderd met de naar het CBS-rendement berekende contante waarde van de in de jaren 2001 tot en
      	met 2005 te ontvangen termijnen van ? 150.000;
      3.	(.....)
      4.	indien (.....) gehele of gedeeltelijke beëindiging van de feitelijke agrarische exploitatie zich voordoet, de
      	gepassiveerde winst alsnog aan de belaste winst zal worden toegevoegd (.....), tenzij (.....)
      5.	voor zover op 1 april 2006 de feitelijke uitoefening van een landbouwbedrijf, in de zin van de Wet, op het
      	vermelde perceel nog niet is beëindigd, de dan nog gereserveerde boekwinst onbelast aan het vermogen
      	 wordt toegevoegd;
      	(.....)
      Eiser heeft zijn onderneming per 31 mei 2000 gestaakt. 
    
    
    Tot het bedrijfsvermogen van eiser behoren op 31 mei 2000 onder andere de volgende onroerende zaken: 
    
    
      -	twee boerderijen met achterhuis ([a-straat 1] en [2]);
      -	een vrijstaande schuur behorende bij [a-straat 1];
      -	een vrijstaande hooiberg behorende bij [a-straat 1];
      -	twee woonkavels ([a-straat 1] en [2]);
      -	een bedrijfskavel behorende bij [a-straat 1]. 
    
    
    
      Het voorste gedeelte van de boerderij aan de [a-straat 1] wordt bewoond door eiser. Het achterste gedeelte (achterhuis) is bij eiser in gebruik als stalling en werkruimte. Het woongedeelte en het achterhuis bevinden zich onder één dak. 
      De vrijstaande schuur wordt gebruikt als caravanstalling.
      Eiser heeft het voornemen om duurzaam aan de [a-straat 1] te blijven wonen. 
    
    
    Het woongedeelte van de boerderij aan het [a-straat] [2] wordt verhuurd.
    
    In verband met de staking van eisers onderneming heeft de rijkstaxateur de waarde in het economisch verkeer op 1 juni 2000 van de onroerende zaken die tot het bedrijfsvermogen behoren als volgt vastgesteld:
    
    [a-straat 1] (bewoond door eiser) 	Wevab		wev	
    
    
      Woongedeelte van de boerderij				€   50.000
      Achterhuis, hooiberg en erfverharding			€   16.750
      Vrijstaande schuur (thans caravanstalling)			€   13.500
      Woonkavel ca. 250m2				€   56.750
      Bedrijfskavel ca 1300m2		€ 11.750		€   74.000
      					€ 211.000
      					=======
      [a-straat] [2] (verhuurd)
      Woongedeelte 					€ 28.000
      Achterhuis 					€   7.250
      Woonkavel 600m2				€ 37.350
      					€ 72.600
      					======
    
    
    3.	Geschil
    
    Tussen partijen is het volgende in geschil:
    
    
      a.	is de vergoeding van ƒ 40.000 die eiser heeft ontvangen bij levering van het perceel onderdeel van de
      	koopsom, of moet dit bedrag beschouwd worden als een na de verkoop van de grond ontvangen bate die tot
      	de winst dient te worden gerekend;
    
    
    
      b.	mag bij het bepalen van de hoogte van de stakingswinst op de getaxeerde vrije waarde in het economisch
      	verkeer van 
    
    
    
    
      -	de ondergrond van het achterhuis van [a-straat 1];
      -	de vrijstaande schuur;
      -	de vrijstaande hooiberg;
      -	de bedrijfskavel, 
             een afwaardering plaatsvinden in verband met duurzame zelfbewoning;
    
    
    c.	de waarde in het economisch verkeer van [a-straat] [2];
    
    
      d.	mag eiser de geldvordering die hij heeft op de projectontwikkelaar overbrengen naar zijn privé-vermogen op
      	het moment van juridische levering van het perceel.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    Ten aanzien van geschilpunt a. 
    
    Eiser stelt zich op het standpunt dat het bedrag van ƒ 40.000 deel uitmaakt van de koopsom van de grond en dat derhalve de landbouwvrijstelling hierop van toepassing is. Eiser heeft daartoe gesteld dat hij tijdens het onderhandelingsproces jegens koper altijd voorop heeft gesteld dat de gehele koopsom belastingvrij zou zijn. Na het sluiten van de koopovereenkomst werd duidelijk dat hij over het verschil tussen de contante en de nominale waarde van de door hem in de toekomst te ontvangen termijnen belasting verschuldigd zou zijn. Naar aanleiding daarvan heeft hij contact opgenomen met de koper. Countus accountants + adviseurs B.V. (hierna: Countus) heeft het nadeel voor eiser berekend op ƒ 40.000. In dit kader verwijst eiser naar een interne telefoonnotitie van Countus, gedateerd 3 maart 2000, (hierna: de telefoonnotitie) waaruit zijn inziens blijkt dat hij dit probleem geregeld wil zien voor het passeren van de akte van levering. Punt 3. van deze telefoonnotitie luidt als volgt: 
    
    
      “ [D] wil verder graag weten welk bedrag niet onder de zesjaarstermijn valt. 
      dit i.v.m. bepaalde in art 22 lid 2
      [X] gaat er van uit dat dit onder dit artikel valt
      dit is hem ook verzekerd door de heer [E] (is de onderhandelaar
      voor de heer [D]) 
      [D] stelt enkele vraagtekens maar is bereid er over na te denken en wil dit regelen voor het tekenen van de acte.
      Wil jij dit bedrag (wat niet onder de zesjaarstermijn valt) vaststellen en doorfaxen aan [D] (......)”
    
    
    Uit punt 2. van de telefoonnotitie blijkt dat [D] werkzaam is voor de projectontwikkelaar. 
    
    
      Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de koopsom met ? 40.000 is verhoogd. 
      Verweerder wijst ter onderbouwing van zijn standpunt op het feit dat 
      -	na het tekenen van de koopovereenkomst niet meer door eiser en koper onderhandeld kon worden over de koopsom;
      -	er geen vastlegging is van deze afspraak tussen eiser en koper; 
      -	de koopakte dit bedrag niet vermeld bij de koopsom;
      -	dat voor koper wel de mogelijkheid bestond dat hij gelet op artikel 22 van de koopovereenkomst een
      	vergoeding voor belastingschade verschuldigd zou kunnen worden;
      -	dat artikel 22 van de koopakte geen mogelijkheid biedt om het bedrag van ? 40.000 aan te merken als een
      	deel van de koopsom;
      -	dat de notaris het door eiser te ontvangen bedrag van ? 40.000 benoemd heeft als “Vergoeding
      	 “belastingschade” door koper”;
      -	het meer voor de hand ligt dat er sprake is van een belaste belastingschadevergoeding;
      -	dat het eiser, gelet op de vaststellingsovereenkomst, niet vrij staat het bedrag van ? 40.000 tot de koopsom
      	te rekenen.
    
    
    De rechtbank overweegt als volgt. 
    
    
      Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat eiser aannemelijk maakt dat de koopsom is verhoogd met een bedrag van ? 40.000. 
      De rechtbank is van oordeel dat eiser aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De rechtbank merkt daartoe op dat, anders dan verweerder stelt, het partijen vrij staat om na het sluiten van een koopovereenkomst wederom aan de tafel te gaan zitten en overeen te komen dat de koopsom verhoogd wordt. Het staat partijen tevens vrij de vorm - schriftelijk of mondeling - waarin deze nadere overeenkomst gegoten wordt te kiezen.
      Gelet op de telefoonnotitie is er na het sluiten van de koopovereenkomst op 28 december 1999 en voor de levering op 3 april 2000 tussen eiser en koper een discussie geweest over een bedrag dat al dan niet onder artikel 22, tweede lid van de koopovereenkomst valt. Hieruit concludeert de rechtbank dat, zoals door eiser is gesteld, de discussie tussen eiser en koper betrekking had op door eiser alsnog verschuldigde inkomstenbelasting ter zake van de transactie. De rechtbank acht het aannemelijk dat dit de inkomstenbelasting betrof die eiser verschuldigd zou worden over het verschil tussen de contante en nominale waarde van de termijnen. Immers, niet gebleken is dat zich een situatie voordeed waarin artikel 22 van de koopovereenkomst voorziet, noch is gebleken van andere mogelijke  “belastingschade”. Gelet op het feit dat verkoper bereid is geweest om eiser tegemoet te komen en een bedrag van ? 40.000 te betalen, is het aannemelijk dat het uitgangspunt in de onderhandelingen tussen koper en eiser is geweest dat eiser een netto koopsom zou ontvangen van ? 950.000. De rechtbank acht het dan ook aannemelijk dat indien eiser en koper reeds bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte waren geweest van de fiscale consequenties, zij de koopsom zouden hebben bepaald op ? 990.000. Gelet hierop is het aannemelijk dat het bij levering betaalde bedrag van ? 40.000 onderdeel is van de koopsom. 
    
    
    De rechtbank ziet niet in dat de vaststellingsovereenkomst hieraan in de weg staat. Immers, de vaststellingsovereenkomst ziet op de vaststelling van de fiscale aspecten van de transactie en niet op de vaststelling van de koopsom. 
    
    De rechtbank acht eisers beroep op dit punt gegrond. 
    
    Ten aanzien van geschilpunt b.
    
    Bij de overgang van onroerende zaken van bedrijfsvermogen naar privé-vermogen in verband met de staking van eisers onderneming dient in beginsel het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de boekwaarde van deze onroerende zaken gerekend te worden tot de stakingswinst in het betreffende jaar. 
    
    Wanneer een door de ondernemer bewoonde woning overgaat naar privé, dient de waarde bij overgang gesteld te worden op de waarde in bewoonde staat, mits sprake is van min of meer duurzame zelfbewoning (vgl. HR 18 november 1959, BNB 1960/4). 
    
    
      De rechtbank is van oordeel dat onder woning dient te worden verstaan het woongedeelte van de boerderij tezamen met de delen van de boerderij die met het woongedeelte in bouwkundig opzicht een eenheid vormen. 
      Uit de feiten volgt dat het woongedeelte van de boerderij en het achterhuis, inclusief ondergrond en erf, een bouwkundige eenheid vormen. Bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van deze eenheid dient rekening gehouden te worden met een waardedruk zelfbewoning. 
      De vrijstaande schuur en hooiberg en het overige deel van de kavel behoren niet tot deze bouwkundige eenheid. Bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van deze onroerende zaken dient derhalve geen rekening te worden gehouden met de waardedruk zelfbewoning. 
    
    
    Nu verweerder bij de bepaling van de hoogte van de stakingswinst geen rekening heeft gehouden met een afwaardering in verband met zelfbewoning ten aanzien van de ondergrond en het erf dat behoort bij het achterhuis, moet het beroep ook op dit punt gegrond worden verklaard. 
    
    Eiser heeft in zijn reactie op het verweerschrift aangegeven dat de totale aan het achterhuis toe te rekenen grond (ondergrond en bijbehorend erf) circa 250 m2 is. Verweerder heeft dit niet weersproken. De rechtbank gaat daarom hiervan uit bij de bepaling van het belastbaar inkomen en zal dit bedrag verminderen met een bedrag van ? 8.442 (€ 3.831) (32% x 250/1.300 x (€ 74.000-€ 11.750)). 
    
    Ten aanzien van geschilpunt c. 
    
    
      Verweerder is bij de aanslagregeling uitgegaan van een waarde in het economisch verkeer van [a-straat] [2] van ƒ 159.769. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde ƒ 75.000 bedraagt. Verweerder heeft in zijn verweerschrift ingestemd met het voorstel van eiser om deze waarden te middelen en derhalve voor de berekening van de stakingswinst uit te gaan van een waarde in het economisch verkeer van [a-straat 2] van ƒ 117.385. Dit heeft als gevolg dat het belastbaar inkomen verminderd moet worden met ƒ 42.384 (€ 19.233). 
      De rechtbank zal partijen hierin volgen.
    
    
    Ten aanzien van geschilpunt d.
    
    Eiser stelt zich op het standpunt dat na de levering van het perceel de vordering van eiser op koper ter zake van de door de laatste nog te betalen termijnen vast staat. Nu er geen enkele twijfel bestaat ten aanzien van de gegoedheid van de koper als debiteur of dat er andere onzekerheden kleven aan de vordering, staat het eiser vrij om de vordering over te brengen naar privé. De vaststellingsovereenkomst doet hieraan niet af aangezien deze slechts ziet op de toepassing van de landbouwvrijstelling, waarbij tevens werd vastgelegd dat eiser in 2000 slechts winst neemt tot de contante waarde van de termijnbetalingen. In de vaststellingsovereenkomst is niets overeengekomen over de vermogensetikettering van de vordering. Eiser wijst erop dat de laatste termijn van de vordering inmiddels door de koper is voldaan.
    
    Eiser is tevens van mening dat de vordering ter zake van de termijnbetalingen onafhankelijk van andere uit de koopovereenkomst verkregen aanspraken beoordeeld moet worden. 
    
    
      Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiser de grenzen van de redelijkheid overschrijdt door de vordering aan te merken als privé-vermogen. 
      Verweerder voert daartoe aan dat eiser door verkoop van de grond een vordering kreeg op de projectontwikkelaar die bestond uit enerzijds een geldbedrag en anderzijds een recht op een voorwaardelijke nabetaling, een recht op twee bouwkavels en een gebruiksrecht op de verkochte grond gedurende 73 maanden. 
      Deze vordering kan niet gesplitst worden in twee vorderingen, te weten enerzijds een geldbedrag en anderzijds een vordering in natura en een voorwaardelijk recht op nabetaling, aldus verweerder.
      De vordering behoort volgens verweerder tot het verplichte ondernemingsvermogen omdat 
      a.	aan de vordering veel onzekerheden kleven betreffende de toekomstige ontwikkeling van de waarde en de
      	 aflossing daarvan;
      b.	in casu bij de vaststellingsovereenkomst afspraken werden gemaakt over de (uitgestelde) heffing inzake de
      	boekwinst op de grond. Op grond van de vaststellingsovereenkomst is eiser verplicht ook na de staking van
      	zijn onderneming de uitgestelde winstbate als passivum op zijn balans op te nemen. Nu de vordering zozeer
      	samenhangt met de uitgestelde winstbate behoort die in casu tot het verplichte ondernemingsvermogen. 
    
    
    De rechtbank overweegt als volgt. 
    
    
      Bij de staking van een onderneming geldt in het algemeen dat een tot het ondernemingsvermogen behorend activum naar het privé-vermogen wordt overgebracht. Deze regel lijdt uitzondering indien sprake is van uit de ondernemingssfeer stammende onzekerheden omtrent de afwikkeling van dat activum. In dat geval blijft het behoren tot het verplichte ondernemingsvermogen (vgl. HR 14 maart 2003,  BNB 2003/195).
      In het onderhavige geval is er geen sprake van dergelijke onzekerheden omtrent de vordering ter zake van de termijnbetalingen. De omvang van de vordering is op het moment van staking duidelijk. Met eventuele onzekerheden omtrent de kredietwaardigheid van de koper dient rekening te worden gehouden bij de waardering van de vordering op het moment van staken. 
    
    
    Uit de stukken is voorts niet gebleken van een zodanige samenhang tussen de vordering ter zake van de termijnbetalingen en de overige aanspraken die eiser heeft op de projectontwikkelaar, dat reeds daarom sprake zou zijn van verplicht ondernemingsvermogen. De overige aanspraken kunnen afzonderlijk gewaardeerd worden en zijn ook afzonderlijk gewaardeerd. 
    
    Gelet op de uitgangspunten en de bewoordingen van het compromis in de vaststellingsovereenkomst, ziet deze overeenkomst slechts op de toepassing van de landbouwvrijstelling. Het passiveren van de met de verkoop van het perceel behaalde winst  als uitstelpost moet in dit licht worden gezien. Hiermee heeft verweerder geborgd dat hij tot 1 april 2006 het perceel kan volgen en ieder jaar opnieuw kan beoordelen of nog steeds aan de in de vaststellingsovereenkomst gestelde voorwaarden wordt voldaan. De vordering die eiser heeft verkregen op de projectontwikkelaar staat hier feitelijk los van. 
    
    
    Uit het vorenstaande volgt dat eiser de vordering terecht tot zijn privé-vermogen heeft gerekend. 
    
    Belastbaar inkomen
    
    Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het belastbaar inkomen van eiser als hierna volgt vaststellen. Daarbij merkt de rechtbank op dat tussen partijen niet in geschil is dat verweerder bij het vaststellen van het belastbaar inkomen in de uitspraak op bezwaar uit is gegaan van een te lage boekwaarde, te weten ? 500, van de opstallen. 
    
    
    
      Vastgesteld belastbaar inkomen na bezwaar               ? 402.406
      Minder boekwinst opstallen		-/-    ?        500
      Hogere koopsom perceel 		-/-    ?   40.000
      [a-straat 1]			-/-    ?     8.442
      [a-straat] [2]			-/-    ?   42.384
      Oprenting			-/-    ?     5.680
      Belastbaar inkomen		        ? 305.400
      			        =======
    
    
    Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond  te worden verklaard.
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op  € 805 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde van € 161, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van  € 322 en een wegingsfactor 1).
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de belastingaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van € 305.400 en bepaalt
      	dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 805 en wijst de Staat der 
      	Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      -	gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiser betaalde griffierecht van € 37
      	vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan  en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.M. Bijker - Veen, voorzitter en mrs. J.J. Catsburg en L.B.M. Klein Tank, rechters in tegenwoordigheid van mr. A.C. Munniks, griffier op 22 juni 2006.
    
    
    De griffier						De voorzitter
    	
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      -	hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; 
      dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.