ECLI:NL:RBLEE:2006:AX8913, Rechtbank Leeuwarden, 14-06-2006, 05/2178
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2006-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Verweerder heeft de door hem vastgestlde waarde voor het onderhavige kantoorpand niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtank geven de gevraagde koop- en huurprijzen geen goede weerspiegeling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. Deze waarde wordt immers niet gesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop wordt gevraagd, maar op de prijs die door de meest biedende gegadigde bij aanbieding ten verkoop zou zijn besteed. Het komt de rechtbank onvoorstelbaar voor dat er geen andere gegevens voorhanden waren ter bepaling van de waarde. De rechtbank oordeelt dat eiser de door hem voorgestande waarde wel aannemlijk heeft gemaakt. Eiser is uitgegaan van een huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Eiser heeft hierbij aanknoping gezocht bij de prijs waarvoor hij de onroerende zaak in juli 2004 vrij op naam heeft gekocht alsmede de koopprijzen van de buurpanden.

RECHTBANK LEEUWARDEN
      Sector bestuursrecht, belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/2178
    
    
    Uitspraakdatum: 14 juni 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [X], wonende te [Z], eiser,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel, verweerder. 
    
    
    
      Ontstaan en loop van het geding
      1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 4] te [Q] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 275.000,--. 
      1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2005 de waarde gehandhaafd
      1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 1 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 2 december 2005, beroep ingesteld. 
      1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
      1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2006 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [A].
      1.6 Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
    
    
    
      Feiten
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
      2.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 is door verweerder ten aanzien van eiser als eigenaar en gedeeltelijk gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een in het jaar 2001 gebouwd kantoorpand.
      2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 275.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd. 
      2.3 In juli 2004 heeft eiser de onroerende zaak vrij op naam gekocht voor een bedrag van € 225.000,--. Eiser was de eerste koper van de onroerende zaak. 
      2.4 In het plan waar eisers onroerende zaak is gelegen, staan nog drie vrijwel identieke kantoorpanden. De panden [a-straat 6 en 8] zijn gelegen op de eerste rij, aan de drukke, ter plaatse van de kantoren vierbaans, rijksweg tussen Leeuwarden en Groningen, terwijl het pand [a-straat 10] evenals eisers onroerende zaak op de tweede rij, aan een toegangsweg naar een woonwijk is gelegen. Alle vier panden hebben een gelijke ontsluiting.
      2.5 Alle genoemde vier panden aan de [a-straat] zijn in het jaar 2001 gebouwd en zijn sinds dat jaar te koop of te huur aangeboden voor een koopsom van € 275.000,-- dan wel een huursom van € 27.500,-- per jaar. Eind december 2003 is het pand [a-straat 6] vrij op naam verkocht voor een bedrag van € 265.000,-- (exclusief omzetbelasting). Het pand [a-straat 8] is pas in november 2005 verkocht voor een bedrag van € 240.000,-- (exclusief omzetbelasting). Deze twee panden zijn nimmer eerder verkocht geweest. Het pand [a-straat 10] is eerst sinds mei 2006 verhuurd tegen een verlaagde huurprijs.
    
    
    
      Geschil
      3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
      3.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 205.000,-- dan wel maximaal 
      € 225.000,--.
      3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde.
      3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    
    
      Beoordeling van het geschil
      4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      4.2 In de regel dient de waarde in de zin van de Woz te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Partijen hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zulks in het onderhavige geval anders is.
      4.3 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Woz – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar de koop- en huurprijzen waarvoor de vier kantoorpanden aan de [a-straat] door [B] te koop en te huur werden aangeboden (zie hiervoor onder punt 2.5).
      4.4 Naar het oordeel van de rechtbank geven de gevraagde koop- en huurprijzen geen goede weerspiegeling van de waarde als hiervoor bedoeld onder de punten 4.1 en 4.2. Deze waarde wordt immers niet gesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop wordt gevraagd, maar op de prijs die door de meest biedende gegadigde bij aanbieding ten verkoop zou zijn besteed. Uit de vaststaande feiten kan evenwel geen andere conclusie worden getrokken dan dat potentiële kopers en huurders niet bereid waren de gevraagde huur- en koopsommen voor onder meer het onderhavige pand te betalen. Nu verweerder ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde overigens niets heeft aangevoerd, acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de hem rustende bewijslast. Hierbij overweegt de rechtbank dat het haar onvoorstelbaar voorkomt dat er geen andere gegevens dan de gevraagde koop- en huurprijzen voorhanden waren ter bepaling van de waarde. De rechtbank wijst verweerder er hierbij op dat, hoewel de hiervoor onder de punten 2.3 en 2.5 vermelde koopprijzen ruim na de waardepeildatum 1 januari 2003 tot stand zijn gekomen, de rechtbank dit - nu deze koopprijzen betrekking hebben op de onderhavige onroerende zaak en nagenoeg identieke onroerende zaken - geen reden acht om hieraan geen, althans nauwelijks, betekenis toe te kennen. De rechtbank overweegt dat verweerder zijn stelling dat rond de waardepeildatum de vraag naar kantoorruimte begon af te nemen en dat door het toenemende aanbod de prijzen onder druk kwamen te staan, geenszins aannemelijk heeft gemaakt, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.
      4.5 Het onder punt 4.4 overwogene brengt mee dat de rechtbank dient te beoordelen of eiser de hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt (HR 9 december 2005, nr. 
      39 895, www. rechtspraak.nl, LJN-nummer AU7714). Eiser, die Register Makelaar en Taxateur van onroerende zaken is, heeft (primair) een waarde voorgesteld van € 205.000,--. Enerzijds is hij hierbij uitgegaan van een huurwaarde van € 20.500,-- en - evenals verweerder heeft gehanteerd - een kapitalisatiefactor van 10. Anderzijds heeft bij de bepaling van deze waarde aanknoping gezocht bij de prijs waarvoor hij de onroerende zaak in juli 2004 vrij op naam heeft gekocht alsmede de koopprijzen van de panden gelegen aan de [a-straat 6 en 8]. Verder heeft eiser rekening gehouden met de omstandigheid dat de panden gelegen aan de [a-straat 6 en 8] qua zichtlocatie een betere attentiewaarde hebben dan het pand gelegen aan de [a-straat 10] en eisers pand en heeft hij in overweging genomen dat er ten tijde van de waardepeildatum weinig belangstelling bestond voor de vier panden gelegen aan de [a-straat]. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser op deze wijze een gedegen onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde van € 205.000,--. Hoewel alle vier panden (via dezelfde route) een gelijke ontsluiting hebben, acht de rechtbank - getuige de foto's en hetgeen eiser hieromtrent te berde heeft gebracht - aannemelijk dat de panden gelegen aan de [a-straat 6 en 8] beter zijn gesitueerd dan het pand [a-straat 10] en eisers onroerende zaak, in het bijzonder omdat het gaat om kantoorpanden ter zake waarvan de uierlijke herkenbaarheid vanaf de weg voor klanten of bezoekers erg belangrijk is. Nu het pand [a-straat 10] eerst per mei 2006 is verhuurd tegen een verlaagde huurprijs, komt het de rechtbank - gelet op de gevraagde huurprijs van € 27.500,-- - aannemelijk voor dat eiser in zijn berekening van de waarde niet van een te lage huurwaarde is uitgegaan. De rechtbank overweegt dat de door eiser aldus berekende waarde van € 205.000,-- wordt bevestigd door de door hem betaalde aankoopprijs van € 225.000,-- voor de onroerende zaak, waarbij de rechtbank in ogenschouw heeft genomen dat eiser de onroerende zaak vrij op naam heeft gekocht en dat deze transactie eerst in juli 2004, derhalve ruim na de waardepeildatum, heeft plaatsgevonden. De rechtbank is al met al van oordeel dat eiser genoegzaam heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. 
      4.6 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige tijdvak zal vaststellen op een bedrag van € 205.000,--. Het beroep van eiser treft derhalve doel.
    
    
    
      Proceskosten
      De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een bedrag van € 5,-- ter zake van reiskosten voor het bijwonen van de zitting.
    
    
    
       Beslissing
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 205.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 5,--, en wijst de gemeente Tytsjerksteradiel aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      - gelast dat de gemeente Tytsjerksteradiel het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 14 juni 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. 
    
    
    
      Afschrift aangetekend
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.