ECLI:NL:GHARN:2005:AU8627, Gerechtshof Arnhem, 06-12-2005, 03-00863
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2005-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting
        Voordeel behaald door een particulier met een onroerendgoedtransactie is belast nu dat voordeel bij aankoop redelijkerwijs voorzienbaar was.

Gerechtshof Arnhem
    
    
      tweede meervoudige belastingkamer
      nummer 03/00863
    
    
    Uitspraak
    
    
    op het beroep van X (hierna: belanghebbende) te Z tegen de uitspraak van de Inspecteur van de Belastingdienst te P (hierna: de Inspecteur) betreffende na te melden aan belanghebbende over het jaar 1999 opgelegde navorderingsaanslag in de inkomstenbelasting/ premie volksverzekeringen en boetebeschikking.
    
    
    1. Navorderingsaanslag, boetebeschikking, bezwaar en geding voor het Hof
    
    1.1. Aan belanghebbende, aan wie aanvankelijk voor het jaar 1999 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen was opgelegd naar een belastbaar inkomen van ƒ 21.019, is over dat jaar een navorderingsaanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 796.019. Gelijktijdig met het vaststellen van deze navorderingsaanslag is aan belanghebbende bij beschikking een vergrijpboete opgelegd ten bedrage van ƒ 225.466.
    
    1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, is bij – in één geschrift vervatte – uitspraken op bezwaar van de Inspecteur de navorderingsaanslag gehandhaafd en de vergrijpboete verminderd tot een boete ten bedrage van ƒ 112.733.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij het Hof. De Inspecteur heeft vervolgens een verweerschrift ingediend.
    
    1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de tweede meervoudige belastingkamer van het Hof op 3 november 2005 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbendes gemachtigde alsmede de Inspecteur. 
    
    1.5. Zowel belanghebbendes gemachtigde als de Inspecteur heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften hiervan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota’s dient hier als herhaald en ingelast te worden aangemerkt.
    
    1.6. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
    
    
    2. Feiten
    
    2.1. Belanghebbende, geboren op in 1974, was in 1997 als bloembindster werkzaam. Het door haar met die werkzaamheden verdiende inkomen had een bescheiden omvang. Belanghebbende woonde in 1997 met haar ouders in de ouderlijke woning. Zij bezat geen vermogen. Haar ouders exploiteerden een bedrijf.
    
    2.2. Belanghebbendes vader heeft in het verleden samen met de heer A vastgoedtransacties verricht. Genoemde A een voormalige directeur van een woningbouwvereniging, is werkzaam als interim-manager. Daarnaast handelt hij – door tussenkomst van aan hem toebehorende besloten vennootschappen – in onroerende zaken c.q. bemiddelt hij bij onroerendezaaktransacties.
    
    2.3. A was medio 1997 in opdracht van de B-bank als interimmanager betrokken bij de bedrijfssanering van C. Genoemde C exploiteerde een museum in een bedrijfscomplex aan de a-straat te Q. C had dit bedrijfscomplex, bestaande uit een bedrijfshal met twee bovenwoningen en drie geschakelde bedrijfshallen met ondergrond, erf en aanhorigheden, (hierna: de onroerende zaken) op 1 februari 1994 in eigendom verkregen voor een koopsom van ƒ 650.000. De twee bovenwoningen werden door hem aan derden verhuurd. 
    
    2.4. In opdracht van de B-bank is, in het kader van de bedrijfssanering en met het oog op een verkoop van de onroerende zaken door C met daaraan gekoppeld een door C met betrekking tot de onroerende zaken (behoudens de bovenwoningen) te sluiten huurovereenkomst, op 11 oktober 1997 door een taxateur een taxatierapport betreffende de onroerende zaken opgemaakt. De beleggingswaarde van de onroerende zaken is door deze taxateur vastgesteld op ƒ 432.000. Daarbij is voor wat betreft de bedrijfshallen uitgegaan van een jaarhuur van ƒ 38.400. Zulks omdat C slechts tot verkoop bereid zou zijn indien hij de bedrijfshallen zou kunnen huren voor een – volgens de taxateur irreële (lage) – huurprijs van ƒ 30.000 per jaar.
    
    2.5. Op 13 oktober 1997 heeft belanghebbende, die daarbij werd vertegenwoordigd door haar vader, een overeenkomst gesloten inzake de koop van de onroerende zaken voor een bedrag van ƒ 400.000 (vermeerderd met ƒ 26.800,05 ter zake van aankoopkosten; derhalve in totaal ƒ 426.800,05).
    
    2.6. Op 26 november 1997 heeft belanghebbende – tezamen met haar ouders – met het oog op de financiering van de onroerende zaken een kredietovereenkomst gesloten met de D-bank. Op grond van deze overeenkomst kregen belanghebbende en haar ouders een krediet in rekening-courant ter beschikking ten bedrage van maximaal ƒ 300.000 tegen een rente van 7 percent per jaar. Volgens de kredietovereenkomst zou het verstrekte krediet op 1 juli 1998 worden verlaagd tot nihil. Het verschil tussen de koopsom van ƒ 426.800,05 en het krediet van ƒ 300.000 is betaald door belanghebbendes vader.
    
    2.7. Op 28 november 1997 heeft belanghebbende vervolgens met E BV, vertegenwoordigd door haar directeur A, een overeenkomst gesloten onder de noemer “winstdelingsregeling”. Deze overeenkomst komt kort gezegd erop neer dat de aankoop van de onroerende zaken en de doorverkoop ervan voor rekening en risico van beide partijen – ieder voor de helft – komen.
    
    2.8. Bij notariële akte van levering van 1 december 1997 is de eigendom van de onroerende zaken aan belanghebbende overgedragen, met inachtneming en onder gestanddoening van de lopende met betrekking tot de bovenwoningen met derden gesloten huurovereenkomsten, alsmede met inachtneming en onder gestanddoening van de door belanghebbende als verhuurder met C (de verkoper) als huurder op 1 december 1997 te sluiten huurovereenkomst (waarvan de akte eveneens op 1 december 1997 notarieel is verleden).
    
    2.9. Deze huurovereenkomst behelsde onder meer dat C de onroerende zaken (met uitzondering van de bovenwoningen) met ingang van 1 december 1997 voor de duur van 5 jaren van belanghebbende zou huren tegen een huursom van ƒ 30.000 per jaar, in maandelijkse termijnen van ƒ 2.500 te voldoen, met de mogelijkheid de huurovereenkomst telkens voor de duur van 5 jaren te verlengen, tenzij de huurovereenkomst door de huurder met inachtneming van een termijn van één jaar zou worden opgezegd. Met betrekking tot de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. Artikel 7 van deze algemene bepalingen biedt de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen indien beslag wordt gelegd op de zaken van de huurder.
    
    2.10. Op 13 mei 1998 is door de B-bank beslag gelegd op de museumstukken van C die in het kader van de bedrijfsfinanciering aan de bank waren verpand. Op dat tijdstip had C geen huurachterstand. 
    
    2.11. Naar aanleiding hiervan heeft belanghebbende bij brief van 15 mei 1998 C met onmiddellijke ingang de huur opgezegd. C heeft zulks in rechte – in een procedure voor de kantonrechter – bestreden. Bij beschikking van 22 december 1998 heeft de kantonrechter de termijn gedurende welke C in de gehuurde onroerende zaken mocht blijven verlengd tot 10 juli 1999.
    
    2.12. De onroerende zaken zijn in opdracht van C getaxeerd door twee taxateurs. Zij hebben een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik aan de onroerende zaken toegekend – kennelijk – per 22 juli 1998 van ƒ 980.000.
    
    2.13. In januari 1999 heeft F BV, in de persoon van A, besprekingen gevoerd met G BV met betrekking tot de verkoop van de onroerende zaken. Deze besprekingen hebben geleid tot de verkoop van de onroerende zaken aan G BV voor een bedrag van ƒ 2.000.000 (kosten koper). Daarbij is onder meer afgesproken dat de eigendomsoverdracht – vrij van huur – medio 1999 zou plaatsvinden. Genoemde vennootschap van A heeft op 15 februari 1999 een bedrag van ƒ 23.500 aan courtage gedeclareerd bij G BV. 
    
    2.14. Spoedig na het verstrijken van de hiervóór in 2.11 genoemde termijn (10 juli 1999) heeft belanghebbende een kort gedingprocedure aangespannen tegen C. Bij vonnis van 4 augustus 1999 (uitvoerbaar bij voorraad) heeft de kort gedingrechter onder meer bepaald dat C uiterlijk tot 25 augustus 1999 in de gelegenheid zou worden gesteld de door hem gehuurde onroerende zaken van belanghebbende zelf te (doen) ontruimen en belanghebbende voorts, met inachtneming hiervan, gemachtigd de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
    
    2.15. Blijkens een op 3 september 1999 gedagtekende – aan belanghebbende gerichte – nota van een notaris met betrekking tot de levering van de onroerende zaken aan G BV zou aan belanghebbende – op de eerste werkdag na het tekenen van de akte – een bedrag van ƒ 2.000.711,49 worden overgeboekt.
    
    2.16. Kort nadien – nog in 1999 – heeft belanghebbende de onroerende zaken in eigendom overgedragen aan G BV en heeft zij evengenoemd bedrag van ƒ 2.000.711,49 ontvangen.
    
    2.17. In haar voor het jaar 1999 ingediende aangifte inkomstenbelasting/ premie volksverzekeringen heeft belanghebbende ter zake van de aan- en verkoop van de onderhavige onroerende zaken niets vermeld. De primitieve aanslag is door de Inspecteur overeenkomstig de aangifte vastgesteld naar een belastbaar inkomen van ƒ 21.019.
    
    2.18. Vervolgens heeft de Inspecteur, zich op het standpunt stellend dat de onderhavige  aan- en verkooptransactie in de belaste sfeer ligt, de onderwerpelijke navorderingsaanslag opgelegd, waarbij hij het door belanghebbende met de onroerendezaaktransactie behaalde voordeel – rekening houdend met de kosten van verwerving en de winstdelingsregeling – heeft becijferd op een bedrag van ƒ 775.000. Daarbij heeft de Inspecteur belanghebbende voorts een vergrijpboete opgelegd van – na bezwaar – 25 percent van de nagevorderde belasting/premie volksverzekeringen.
    
    
    3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1 Tussen partijen is in geschil of de met de aan- en verkoop van de onroerende zaken behaalde transactiewinst is aan te merken als een voordeel uit niet in dienstbetrekking verrichte werkzaamheden als bedoeld in artikel 22, eerste lid, onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet). Kennelijk is voorts in geschil of in dezen terecht een vergrijpboete is opgelegd.
    
    3.2 Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend en de Inspecteur bevestigend. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden vermeld in de gedingstukken, waaronder eerdergenoemde pleitnota’s. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting nog hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
    
    3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraken, de navorderingsaanslag en de boetebeschikking.
    
    3.4 De Inspecteur concludeert daarentegen tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Het voordeel, behaald door een particulier door middel van aan- en verkoop van onroerende zaken vormt een voordeel uit niet in dienstbetrekking verrichte werkzaamheden, indien de aankoop is geschied met het oogmerk om door wederverkoop een voordeel te behalen en dat voordeel bij de aankoop redelijkerwijs voorzienbaar was (vgl. onder meer HR 24 september 1980, nr. 19 758, BNB 1981/2 en HR 22 september 1982, nr. 21 152, BNB 1982).
    
    4.2. Het Hof acht – gelijk de Inspecteur gemotiveerd stelt – aannemelijk dat belanghebbende in samenwerking met A de onderwerpelijke onroerendezakentransactie is aangegaan met het oogmerk om door wederverkoop van de onroerende zaken – voor wat betreft de bedrijfshallen in vrije staat – een voordeel te behalen en dat dit voordeel – gelet op de, aan belanghebbende toerekenbare, rol en wetenschap van A– reeds bij de aankoop redelijkerwijs voorzienbaar was. Zulks op grond van na te melden – niet-betwiste dan wel door het Hof aannemelijk geachte, in hun onderlinge samenhang te beschouwen – feiten en omstandigheden:
    
    
      - Belanghebbende heeft de onroerende zaken voor een zeer gunstige aankoopprijs verworven, aangezien die prijs was gebaseerd op een gekapitaliseerde waarde van een zeer lage huursom en C voorts, gelet op diens slechte financiële positie, min of meer gedwongen was te verkopen;
      - A was, gelet op diens betrokkenheid bij de bedrijfssanering, goed op de hoogte van die slechte financiële positie van C;
      - A was werkzaam voor de bank die al vlot na de eigendomsoverdracht van de onroerende zaken aan belanghebbende beslag heeft gelegd op de zaken van C. Belanghebbende is onmiddellijk daarna door de bank in kennis gesteld van de beslaglegging; 
      - A had voorts kennis van en contacten in de onroerendgoedmarkt; 
      - A was daardoor in staat potentiële gegadigden te vinden voor de wederverkoop van de onroerende zaken;
      - A had reeds eerder samen met de vader van belanghebbende onroerendgoedtransacties verricht;
      - A en belanghebbende handelden, gelet op de winstdelingsregeling, voor gemeenschappelijke rekening;
      - Belanghebbende heeft niet gekozen voor een hypothecaire financiering maar voor een in beginsel kortlopende financiering (rekening-courantkrediet met een relatief hoge rente);
      - In de tussen belanghebbende en (de vennootschap van) A gesloten winstdelingsgregeling van 28 november 1997 wordt reeds gerept over de doorverkoop van de onroerende zaken;
      - Aanstonds na de beslaglegging door de bank heeft  belanghebbende kenbaar gemaakt de huurovereenkomst met C te willen ontbinden; zulks terwijl op dat moment (nog) geen sprake was van een huurachterstand; 
      - Reeds in januari 1999 voerde A onderhandelingen met betrekking tot de (weder)verkoop van de onroerende zaken, waarbij met G BV overeengekomen werd dat de juridische eigendom van de onroerende zaken medio 1999 in vrije staat aan laatstgenoemde zou worden geleverd;
      - In juli/augustus 1999 bewerkstelligde belanghebbende via een kort gedingprocedure dat de bedrijfshallen werden ontruimd.
    
    
    4.3. In het vorenoverwogene ligt de verwerping besloten van belanghebbendes  stelling – kort gezegd – dat zij de aankoop van de onroerende zaken zag als een belegging op lange termijn.
    
    4.4. De Inspecteur heeft, zo volgt uit het hiervóór overwogene, terecht het door belanghebbende met de aan– en verkoop van de onroerende zaken behaalde voordeel op de voet van artikel 22, eerste lid, onderdeel b, van de Wet in de heffing betrokken.
    
    4.5. Belanghebbende heeft geen afzonderlijke klachten aangevoerd tegen de haar – na bezwaar – opgelegde vergrijpboete van 25 percent van de nagevorderde belasting/premie volksverzekeringen. De hiervóór vermelde feiten en omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van het Hof de conclusie dat het aan grove schuld van belanghebbende is te wijten dat aanvankelijk te weinig belasting is geheven. Een vergrijpboete van, kort gezegd, 25 percent - zoals door de Inspecteur opgelegd - acht het Hof in dezen in beginsel passend en geboden.
    
    4.6. Belanghebbende heeft niet erover geklaagd dat in dezen geen behandeling van de zaak heeft plaatsgehad binnen een redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 EVRM. Gelet evenwel op de omstandigheid dat de periode tussen het opleggen van de onderhavige vergrijpboete en de datum waarop deze uitspraak wordt gedaan ongeveer drie jaar en vier maanden bedraagt en dat zulks met name is te wijten aan de omstandigheid dat de zaak na het indienen van het verweerschrift door de Inspecteur ongeveer 15 maanden bij het Hof – zonder deugdelijke rechtvaardigingsgrond – heeft stilgelegen, is het Hof – ambtshalve – van oordeel dat in dit geval geen sprake is geweest van een behandeling van de zaak binnen een redelijke termijn. Hierin ziet het Hof aanleiding de vergrijpboete met 10 percent te matigen tot ƒ 101.460.
    
    
    5. Proceskosten
    
    Het Hof acht, nu de vermindering van de boete geschiedt op een ambtshalve aanwezig bevonden grond, geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    6. Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - handhaaft de navorderingsaanslag;
      - vermindert de vergrijpboete tot € 46.040 (ƒ 101.460);
      - gelast de Staat aan belanghebbende te vergoeden het door haar betaalde griffierecht van € 31.
    
    
    
    
      Aldus gedaan op 6 december 2005 te Arnhem door de raadsheer mr. Den Ouden als voorzitter, en de raadsheren mr. Kooijmans en mr. Ettema.
      De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. Darwinkel als griffier.
    
    
    
    De griffier,		De voorzitter,
    
    ( S. Darwinkel)		(R. den Ouden)
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 6 december 2005 
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.