ECLI:NL:GHAMS:2011:BR2328, Gerechtshof Amsterdam, 12-05-2011, 09/00444
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar is er in hoger beroep in geslaagd aannemelijk te maken dat een hogere verdieping meerwaarde kan hebben en dat de specifieke ligging en het uitzicht van de woning als waardeverhogende factoren in aanmerking moeten worden genomen. 
        Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 190.000

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk 09/00444
    
    
    12 mei 2011
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar,
    
    tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 08/02141 van de rechtbank Alkmaar van 21 mei 2009 in het geding tussen 
    
    [X] te [Z], belanghebbende,
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 210.235. 
    
    1.2. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 27 juni 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 21 mei 2009 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde vastgesteld op € 162.833.
    
    1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 juni 2009, aangevuld bij brief van 2 juli 2009. Belanghebbende is bij brieven van 2 juli 2009 en 30 juli 2009 in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. Van belanghebbende is geen reactie ontvangen.
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2011. Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 21 januari 2011, verzonden naar het adres [a-straat 1], [Z], is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van TNT Post is de brief waarin de uitnodiging is verzonden op 24 januari 2011 afgeleverd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2. Feiten
    
    2.1.1. De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt door de rechtbank aangeduid als ‘eiser(es)’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’. De vermelding van de verdiepingen is door het Hof toegevoegd: 
    
    “2. Verweerder heeft eisers woning
    
    
      adres	Verdieping	soort woning	inhoud	WOZ-waarde	peildatum
      [a-straat 1]	5e	flatwoning	 274 m³	€ 210.235,00	1 januari 2007
    
    
    vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
    
    
      adres	Verdieping	soort woning	inhoud	verkoopprijs	verkoopdatum
      [a-straat] 236 	1e	flatwoning	274 m³	€ 164.500	14 juni 2007
      [a-straat] 221 	1e	flatwoning	274 m³	€ 170.000	29 januari 2007
      [a-straat] 62 	3e	flatwoning	260 m³	€ 152.000	12 juni 2007
    
    
    Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft in zijn verweerschrift eisers woning voorts vergeleken met de drie hieronder genoemde referentiewoningen:
    
    
      Adres	Verdieping	soort woning	inhoud	verkoopprijs	Verkoopdatum
      [a-straat] 191 	1e	flatwoning	294 m³	€ 248.000	20 december 2005
      [a-straat] 208 	3e	flatwoning	294 m³	€ 265.000	2 augustus 2006
      [a-straat] 247 	3e	flatwoning	294 m³	€ 230.000	3 juli 2007
    
    
    
      3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde 
      € 155.000,00. Daartoe heeft hij betoogd dat een vergelijkbare woning, [a-straat] 192, voor 
      € 155.000,00 is verkocht op 31 oktober 2007”.
    
    
    2.1.2. De gegevens van de transactie van [a-straat] 192 luiden als volgt:
    
    
      Adres	Verdieping	soort woning	inhoud	verkoopprijs	verkoopdatum
      [a-straat] 192 	1e	flatwoning	274 m³	€ 155.000	31 oktober 2007
    
    
    2.2. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de volgende transacties aangevoerd:
     
    
      Adres	Verdieping	soort woning	inhoud	verkoopprijs	verkoopdatum
      [a-straat] 194 	2e	flatwoning	274 m³	€ 182.500	15 juni 2005
      [a-straat] 207 	2e	flatwoning	274 m³	€ 192.000	23 november 2005
    
    
    2.3. Alle hiervoor vermelde flatwoningen zijn gelegen in dezelfde straat, hebben hetzelfde bouwjaar en een berging/schuur waaraan door de heffingsambtenaar een waarde is toegekend van € 4.735.
    
    
    2.4. Bij het verweerschrift in eerste aanleg is als bijlage 6 een ‘globale luchtfoto’ gevoegd van het gebied waar de flatwoningen zijn gelegen en als bijlage 8 een ‘schematische weergave van het uitzicht’, waarop de hoogte is aangegeven van de verdiepingen van de flatwoningen en van de [dijk] in [Z]. 
    
    2.5. Bij het verweerschrift in eerste aanleg zijn verkoopadvertenties van [a-straat] 191 en 192 gevoegd, met onder meer de volgende inhoud:
    
    “[a-straat] 191 (...) Vraagprijs eur 274.500 k.k. (...) schitterend gelegen voormalig 5-kamer appartement op de eerste verdieping, thans zijnde vierkamer appartement. geheel heeft een prachtig uitzicht op het […], ijsselmeer en de dijk (...) luxueuze (...) badkamer met ligbad/whirlpool, royale douche, dubbele wastafel (...) glazen deur naar living met royale open keuken (...) v.v. inbouwapparatuur, kasten/laden en “eetbar” (...) vanuit de eethoek is er een niveauverschil met het zitgedeelte vanwaar een prachtig zicht op het […], het ijsselmeer en de dijk, grotendeels toepassing van een plavuizenvloer met vloerverwarming, tevens een lekker balkon (speciaal op hoogte gebracht) om te genieten van het mooie uitzicht”
    
    en 
    
    “[a-straat] 192 (...) vraagprijs: 179.000 k.k. (...) een zeer ruim appartement op de 1e etage met uitzicht op de skyline van [Z] (...) de grote doorzon woonkamer heeft een laminaatvloer. aan de voorzijde bevindt zich de zithoek met zicht op het ijsselmeer en achter de keuken met zithoek (....) een eenvoudig keukenblok dat opgeknapt/vervangen dient te worden (...) de badkamer is voorzien van een ligbad en een wastafel (...) aan de voorzijde bevindt zich een ruim balkon op het zuidoosten. hier heeft u een prachtig uitzicht op het ijsselmeer en de skyline van [Z] (...) bijzonderheden: de woning wordt in de huidige staat opgeleverd (...) inhoud 204 m3”.
    
    2.6. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar ter zitting onder meer het volgende verklaard:
    
    “De gerealiseerde verkoopprijzen zijn op basis van een index herrekend naar 1 januari 2007. De inhoudsprijzen van [a-straat] 194 en 207 van € 701 en € 716 per m3 zijn op die herrekende verkoopprijzen gebaseerd. [a-straat] 207 is in 2008 verkocht voor € 232.000. Dit bedrag is herrekend tot (…) € 201.000 inclusief berging. De verkoopprijs van [a-straat] 194 is herrekend tot (…) € 196.000 inclusief berging, allemaal afgerond op hele bedragen. Tot en met 2008 was sprake van een opgaande markt. De bergingen zijn bij alle panden gelijk”.
    
    
    3. Geschil in hoger beroep
    
    In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 210.235. 
     
    
    
    
    
    
    
    
    4. Het oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
    
    
      “4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. De rechtbank is echter van oordeel dat de drie in het verweerschrift genoemde referentiewoningen aan [a-straat] 191, 208 en 247 niet voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het betreffen immers -zo heeft verweerder ter zitting zelf aangegeven- flatwoningen van een ander type (namelijk vijfkamerflats) dan eisers flatwoning (een driekamerflat). De woning van eiser behoort daardoor ook tot een andere groep van het door verweerder gebruikte Modelmatig Waardebepalingsysteem. De verkoopprijzen van die drie referentiewoningen kan verweerder dus niet gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de drie eerdergenoemde referentiewoningen aan [a-straat] 236, 221 en 62 wel voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het betreft namelijk flatwoningen gelegen in eenzelfde appartementencomplex, waarvan twee met een gelijke inhoud en één met een iets kleinere inhoud. De verkoopprijzen van die drie referentiewoningen kon verweerder dus wel gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
    
    
      8. Ter beantwoording van de vraag of de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat gelet op de verkoopprijzen van de referentiewoningen aan [a-straat] 236, 221 en 62 de kubieke meterprijzen zijn vast te stellen op € 566,00, € 602,00 en 
      € 561,00. Bij de waardevaststelling van eisers woning is verweerder evenwel uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 750,00, gelet op de hogere gemiddelde kubieke meterprijs van € 844,00 van de drie referentiewoningen aan [a-straat] 191, 208 en 247. Nu, zoals reeds hiervoor gezegd, die laatste drie referentiewoningen niet bij de waardevaststelling kunnen worden betrokken, acht de rechtbank de prijs per kubieke meter voor eisers woning van € 750,00 dan ook niet reëel. 
    
    
    9. Voor zover verweerder hierbij heeft betoogd dat van een hogere kubieke meterpijs voor eisers woning moet worden uitgegaan dan de gemiddelde kubieke meterprijs van de drie referentiewoningen aan [a-straat] 236, 221 en 62, omdat eisers woning op een hogere verdieping is gelegen, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft niet aangetoond dat de ligging op een hogere verdieping altijd leidt tot hogere verkoopprijzen, zoals hij wel tot uitgangspunt heeft genomen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoning aan [a-straat] 62 ook is gelegen op een hogere verdieping, namelijk de derde verdieping, en voor die woning geldt -zo blijkt uit de verkoopprijs- een lagere kubieke meterprijs dan de kubieke meterprijzen van de referentiewoningen die lager zijn gelegen. 
    
    10. De rechtbank is gelet op vorenstaande van oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast en acht de vastgestelde WOZ-waarde voor de woning van eiser te hoog.
    
    11. Het beroep is daarom gegrond. De bestreden uitspraak op bezwaar, waarin de waarde van € 210.235,00 door verweerder is gehandhaafd zal dan ook wegens strijd met het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ worden vernietigd. 
    
    12. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op het bezwaarschrift van eiser te doen.
    
    13. Eiser heeft gewezen op de verkoopprijs van de woning aan [a-straat] 192. Die woning is op 31 oktober 2007 verkocht voor € 155.000,00. Verweerder heeft aangegeven dat deze verkoopprijs niet geschikt is om bij de waardevaststelling van eisers woning te betrekken, omdat uit de beschikbare informatie betreffende die verkoop is gebleken dat die woning in een slechtere staat van onderhoud verkeerde ten tijde van de verkoop. De rechtbank acht dit niet onaannemelijk, nu eiser dit ook niet heeft weersproken.
    
    14. Uitgaande van een op grond van de verkoopprijzen van de referentiewoningen [a-straat] 236, 221 en 62 vastgestelde gemiddelde prijs van € 577,00 per kubieke meter vermenigvuldigd met de inhoud van de woning van eiser in kubieke meters en daarbij opgeteld een waarde van de berging van € 4.735,00, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van eisers woning voor belastingjaar 2008 vast op € 162.833,00 (€ 577,00 x 274 m³ + € 4.735,00)”. 
    
    
    5. Standpunten van partijen
    
    5.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
    
    5.2. De heffingsambtenaar verzoekt de uitspraak van de rechtbank te vernietigen en de uitspraak op bezwaar in stand te laten. Volgens de heffingsambtenaar is de rechtbank uitgegaan van een (veel) te lage waarde per kubieke meter, is de woning ook vergelijkbaar met vijfkamer appartementen en beter vergelijkbaar met woningen die op een hogere verdieping zijn gelegen, omdat het uitzicht het meest bepalend is voor de waarde. Ter onderbouwing van zijn standpunt beroept hij zich op de verkoopgegevens van [a-straat] 191, 208 en 247 en 194 en 207.
    
    5.3. Van de zijde van belanghebbende is in hoger beroep niets aangevoerd. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gesteld dat een gelijkwaardige woning is verkocht voor circa € 170.000 en in zijn beroepschrift dat [a-straat] 192, precies dezelfde woning als zijn woning, verkocht is voor € 155.000, dat het verschil in verdieping niet van belang is en dat de waarde van zijn woning daarom moet worden vastgesteld op € 155.000.
    
    
    
    
    
    6. Beoordeling van het geschil
    
    6.1. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe de onder de feiten vermelde gegevens overgelegd en ter zitting een toelichting gegeven. 
    
    6.2. Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat het onderscheid tussen drie- en vijfkamerflatwoningen van belang is. Naar het oordeel van het Hof dient voor het bepalen van de waarde van de woning bij voorkeur een vergelijking te worden gemaakt met flatwoningen van dezelfde grootte en hetzelfde type. Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar er in hoger beroep in is geslaagd aannemelijk te maken dat een hogere verdieping meerwaarde kan hebben en dat de specifieke ligging en het uitzicht van de woning van belanghebbende als waardeverhogende factoren in aanmerking moeten worden genomen. Het Hof verwijst daartoe naar de in 2.4 vermelde ‘schematische weergave van het uitzicht’ waaruit kan worden afgeleid dat vanaf de eerste verdieping niet (geheel) vrij over de [dijk] kan worden heengekeken. Op dit punt komt het Hof derhalve tot een ander oordeel dan de rechtbank.
    
    6.3. De heffingsambtenaar heeft geen taxatierapport overgelegd. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopgegevens kan de mate van invloed van ligging en uitzicht op de waarde niet zonder meer worden herleid. Ook is bij een aantal aangevoerde woningen sprake van andere verschillen met de woning van belanghebbende, zoals type en inhoud, mogelijke inrichting en staat van onderhoud. Aangezien verweerder over [a-straat] 192, behalve dat deze woning op de eerste verdieping is gelegen, weinig heeft aangevoerd, kunnen naar het oordeel van het Hof ook de gegevens van deze woning, die een inhoud heeft gelijk aan die van de woning van belanghebbende, in de vergelijking worden betrokken.
    
    6.4. Afgezien van de bij het verweerschrift in eerste aanleg gevoegde foto’s van het hoofdgebouw waarin de woning is gelegen, de globale luchtfoto, de schematische weergave van het uitzicht en de in hoger beroep ter zitting verstrekte toelichting, heeft de heffingsambtenaar geen feiten aangevoerd over de specifieke ligging en het uitzicht van elke afzonderlijke flatwoning.
    
    6.5. Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met het voorgaande niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
    
    6.6. Ook belanghebbende is er met hetgeen hij in bezwaar en in het geding voor de rechtbank naar voren heeft gebracht, niet in geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 155.000 aannemelijk te maken. Het Hof verwijst hiervoor naar het in 6.2 gegeven oordeel over de meerwaarde van een woning op een hogere verdieping.
    
    6.7. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt zal het Hof op basis van de door partijen aangedragen gegevens, de waarde van de woning vaststellen. Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar dat de flatwoningen [a-straat] 194 en 207 wat ligging en grootte betreft, het beste met de woning zijn te vergelijken, aannemelijk en geloofwaardig. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van deze woningen naar de waardepeildatum herrekend tot bedragen van € 201.000 en € 196.000. De verkoopdata zijn echter geruime tijd vóór de waardepeildatum gelegen. Nu het hiermee verband houdende waardeverschil naar het oordeel van het Hof niet uitsluitend door middel van de door de heffingsambtenaar gestelde extrapolatie kan worden ondervangen, heeft het Hof bij het vaststellen van de waarde door middel van vergelijking met de gerealiseerde verkoopcijfers van de woningen [a-straat] 194 en 207 een extra marge in acht genomen. Met inachtneming van de hiervoor vermelde omstandigheden stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 190.000.
    
    
      Slotsom
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
    
    
    
    5. Kosten
    
    Een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht kan achterwege blijven omdat gesteld noch gebleken is dat voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt. 
    
    6. Beslissing
    
    
      Het Hof 
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - stelt de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] op de waardepeildatum 1 januari 2007 vast op € 190.000; en
      - gelast de heffingsambtenaar het in eerste aanleg betaalde griffierecht van € 39 aan 
        belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    
    De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 12 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.