ECLI:NL:RBMNE:2025:3473, Rechtbank Midden-Nederland, 16-07-2025, 584534
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: eigendom strook grond; bezit; verkrijgende verjaring; goede trouw; huur

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/584534 / HL ZA 24-306
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      
        2. [eiser sub 2]
        te [plaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [eiser sub 1] ,
      advocaat: mr. M. Meijer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Stadsherstel,
      advocaten: mrs. S.A.B. Boer en F.K. van Wijk.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de op 12 november 2024 betekende dagvaarding met producties 1-13,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties1-6,- de conclusie van antwoord in reconventie,
      - de akte aanvullende producties 14-16 van [eiser sub 1] ,
      - de mondelinge behandeling van 13 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de spreekaantekeningen van [eiser sub 1] ,
      - de spreekaantekeningen van Stadsherstel.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Kern van de zaak
      
    
    
    
      2.1.
      Partijen zijn buren van elkaar. Beiden menen dat een bepaalde strook grond deel uitmaakt van hun perceel. Van die ene strook grond claimen beiden dus het eigendomsrecht. De rechtbank zal oordelen dat die strook grond door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van [eiser sub 1] . Hieronder zal worden uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.2.
      In 1960 heeft de heer [A] (hierna: [A] ) kasteel [naam] gekocht met al het land en de gebouwen die erbij hoorden. Rond 1970 heeft [A] het kasteel met omliggende grond verkocht aan een voor dat doel opgerichte stichting waarvan hijzelf medebestuurder werd en tot mei 2002 is gebleven. Een klein deel van de grond heeft hij zelf in eigendom gehouden: het gedeelte dat kadastraal is vernummerd in sectie [sectie] , nummer [nummer 1] . Op deze grond heeft [A] in 1981 een landhuis laten bouwen. Hij heeft omstreeks 1983 een metalen hek laten plaatsen en daar een haag tegenaan geplant. Een afsluitbare poort in het hek biedt toegang tot het perceel vanaf de oprijlaan naar het kasteel. Het perceel grond met het landhuis (hierna: het landhuisperceel) heeft geen rechtstreekse verbinding met de openbare weg. Om op de openbare weg te komen, moet gebruik worden gemaakt van de oprijlaan van het kasteel. Daarvoor is een recht van erfdienstbaarheid gevestigd. Rond 1986 is de tuin rond het landhuis ingericht, onder andere voorzien van een irrigatiesysteem. Bij de aanleg van de tuin is het hek met de haag als grens aangehouden en is de grond daarbinnen volledig en als geheel benut.
      
    
    
      2.3.
      In 1994 heeft [eiser sub 1] het landhuisperceel gekocht van [A] . In 2015 stuurt de stichting een brief naar [eiser sub 1] . Daarin schrijft zij dat zij de eigendomsgrenzen in kaart aan het brengen is en dat zij daarbij tot de conclusie is gekomen dat de erfgrens tussen haar perceel (het kasteel met bijbehorende grond, hierna het kasteelperceel) en het landhuisperceel van [eiser sub 1] achter de heg van [eiser sub 1] ligt. Het hek en de haag lijken volgens de stichting deel uit te maken van het kasteelperceel en niet van het landhuisperceel. [eiser sub 1] is het daar niet mee eens en schrijft terug dat zij vanaf de koop en levering te goeder trouw bezit hebben gehad van het complete perceel tot en met het hek en dat zij ervan uitgaat dat de kadastrale grenzen daarmee in overeenstemming zullen worden gebracht. Vanuit de stichting blijft het vervolgens stil. 
      
    
    
      2.4.
      In 2022 verkoopt de stichting het kasteelperceel aan Stadsherstel. Stadsherstel stuurt in januari 2023 een brief naar [eiser sub 1] waarin zij schrijft dat de heg verwijderd moet worden. Volgens Stadsherstel bevinden de heg, het hek en een deel van het gazon zich op het kasteelperceel. [eiser sub 1] schrijft terug dat zij vanaf de datum van levering het landhuisperceel inclusief de strook grond waarvan Stadsherstel de eigendom claimt te goeder trouw in bezit heeft genomen. Als zij niet al vanaf het begin eigenaar van die strook grond was, is zij dat geworden door verjaring.
      
    
    
      2.5.
      Omdat partijen er samen niet uitkwamen, ligt de vraag wie eigenaar is van de strook grond nu ter beoordeling van de rechtbank voor. Het gaat grofweg om de strook grond die op de volgende afbeelding blauw is ingekleurd. Die afbeelding is ontleend aan de conclusie van antwoord. 
      
      *I.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen is de afbeelding verwijderd.*
      
    
    
      2.6.
      Eigendom van grond kan worden verkregen na een onafgebroken jaar bezit te goeder trouw gedurende een periode van tien jaar of na een onafgebroken bezit van twintig jaar als het bezit niet te goeder trouw is. In ieder geval is dus een onafgebroken bezit van de grond nodig. Bezit van een goed houdt in dat de bezitter het goed houdt voor zichzelf op zo’n manier dat de oorspronkelijke bezitter geen bezit meer heeft van het goed.  
      
      
        
          
            [eiser sub 1] heeft de strook grond in bezit genomen
        
      
      
    
    
      2.7.
      Vanaf de inrichting van de tuin, bij het plaatsen van het hek en de haag en de sproeierinstallatie in de jaren ‘80 maakt de strook grond in ieder geval visueel al onderdeel uit van het landhuisperceel. [eiser sub 1] heeft de strook grond bij de koop in bezit genomen en vanaf dat moment onafgebroken het bezit uitgeoefend doordat het een onlosmakelijk onderdeel is van haar tuin. Door het hek en de poort was het voor ongenodigden immers duidelijk dat de tuin, inclusief de strook grond, niet vrij toegankelijk was. [eiser sub 1] hield de tuin inclusief de strook grond duidelijk voor zichzelf. De stelling van Stadsherstel dat de haag en het hek enkel geplaatst zouden zijn om parkeeroverlast tegen te gaan, vindt geen steun in de feiten. Tegen de gestelde parkeeroverlast zijn andere hekken geplaatst buiten het hek en de haag. Daarvan zijn foto’s door [eiser sub 1] in het geding gebracht, terwijl Stadsherstel haar stelling niet heeft onderbouwd. 
      
      
      
      
        
          Of [A] huurder was van het kasteelperceel maakt niet uit
        
      
      
    
    
      2.8.
      Stadsherstel heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake geweest zou kunnen zijn van bezitsdaden door [eiser sub 1] omdat de verkoper van het landhuisperceel ook huurder zou zijn geweest van het kasteelperceel waaronder de strook grond. Dat de verkoper huurder was van de strook grond – en dus slechts houder – staat volgens Stadsherstel in de weg aan het in bezit kunnen nemen van de strook grond door [eiser sub 1] . Dat standpunt volgt de rechtbank niet. Stadsherstel beroept zich op uitspraken van het hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:4014) en de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:2843). Daarmee miskent zij dat de situatie hier fundamenteel verschilt van die waar die uitspraken over gingen. In de uitspraken ging het om de situatie waarin een perceel grond werd verhuurd en de opvolgend gebruiker van het gehuurde perceel het bezit ervan claimde zonder dat voor de eigenaar van het perceel het eerdere patroon van gebruik op basis van de huurovereenkomst werd doorbroken. Het gebruik werd namelijk onder dezelfde omstandigheden als waarin eerder sprake was van huur voortgezet. Daardoor was uit het gebruik voor de eigenaar van het perceel op geen enkele wijze af te leiden dat aan zijn macht over het perceel een einde was gekomen. Onder die omstandigheden kan er geen sprake zijn van inbezitneming. Van die situatie is hier geen sprake. [eiser sub 1] heeft het eigendomsrecht van het landhuisperceel gekocht van [A] , die tot dat moment eigenaar was van het landhuisperceel. [eiser sub 1] claimt het bezit van de grond niet als opvolgend gebruiker van [A] , de huurder van het kasteelperceel, maar als opvolgend gebruiker van [A] , de eigenaar van het landhuisperceel. Of er al dan niet sprake zou zijn van een huurovereenkomst ten aanzien van het kasteelperceel is voor hen niet relevant. Vanaf de datum van levering heeft [eiser sub 1] bezit uitgeoefend over het volledige landhuisperceel inclusief de strook grond waarvan [eiser sub 1] altijd en op goede gronden heeft aangenomen ook eigenaar te zijn. 
      
      
        
          
            [eiser sub 1] is te goeder trouw 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Stadsherstel heeft aangevoerd dat [eiser sub 1] niet te goeder trouw is. Zij had kunnen weten dat de strook grond niet haar eigendom is. Zij had dit volgens Stadsherstel kunnen en moeten afleiden uit een kadastrale kaart waarop een erfdienstbaarheid staat ingetekend. Kadastrale kaarten maken geen deel uit van de openbare registers en daar bestaat niet en zeker niet zonder meer een onderzoeksplicht naar. Deze kaart is bovendien slechts een niet heel duidelijke schets, waaruit enkel valt af te leiden dat er sprake is van een erfdienstbaarheid van weg. Ten behoeve van de eigenaar van het landhuisperceel bestaat het recht om over het kasteelperceel naar de openbare weg te gaan. Maar uit het enkele bestaan van dit recht van erfdienstbaarheid valt niets af te leiden. Ook in de visie van [eiser sub 1] over de loop van de perceelsgrenzen heeft zij namelijk nog steeds dit recht van erfdienstbaarheid nodig om bij de openbare weg te komen. Het landhuisperceel geeft namelijk geen directe toegang, ook niet met de strook grond, tot de openbare weg. [eiser sub 1] is dus naar het oordeel van de rechtbank wel te goeder trouw. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.10.
      Uit het bovenstaande vloeit voort dat [eiser sub 1] na de koop van het landhuisperceel te goeder trouw bezit heeft genomen van de strook grond. Zij is op grond van verkrijgende verjaring na verloop van tien jaar eigenaar geworden van deze strook grond. Dat betekent dat de vordering van [eiser sub 1] zal worden toegewezen, zoals hieronder staat vermeld. De vordering van Stadsherstel moet worden afgewezen. 
    
    
      2.11.
      De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.12.
      Stadsherstel is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] in conventie worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                320,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.826,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.13.
      De proceskosten van [eiser sub 1] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                614,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                753,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        verklaart voor recht dat [eiser sub 1] door verjaring op grond van artikel 3:99 BW 
        rechthebbende is geworden van de grond die vanaf 6 januari 1995 bij hen in bezit is, welke grond van het aan Stadsherstel toebehorende perceel (kadastraal bekende [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer 2] ) is afgescheiden door een ijzeren hek met haag en toegangspoort afgehangen in gemetselde poeren,
      
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Stadsherstel om binnen vier weken na betekening van dit vonnis op schriftelijke aanzegging van [eiser sub 1] haar medewerking te verlenen aan het op kosten van [eiser sub 1] aanpassen van de kadastrale gegevens en openbare register, door levering bij notariële akte van de strook grond deel uitmakend van de tuin van [eiser sub 1] , maar die nu nog in het kadaster staat beschreven als behorend tot het aan Stadsherstel toebehorend perceel, 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Stadsherstel om aan [eiser sub 1] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Stadsherstel in de proceskosten van € 1.826,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Stadsherstel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de vanaf 3.2. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      wijst de vorderingen van Stadsherstel af,
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt Stadsherstel in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Stadsherstel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.8.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          4403