ECLI:NL:GHSGR:2006:AZ1462, Gerechtshof 's-Gravenhage, 17-10-2006, BK-05/00605
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2006-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde in het economische verkeer van bedrijfspand bij staking. Hof stelt in hoger beroep de waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
      eerste meervoudige belastingkamer 
      17 oktober 2006
      nummer BK-05/00605
    
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    gewezen op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 29 augustus 2005, nummer AWB 05/423, betreffende na te noemen aanslag.
    
    
    1.	Aanslag, bezwaar en geding voor de rechtbank
    
    1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 5 september 2002  door de Inspecteur, de voorzitter van het managementteam van de Belastingdienst P, voor het jaar 1999 een aanslag in de inkom-stenbelasting en de premie volksverzekeringen opgelegd naar een belastbaar inkomen van ƒ 381.210, waarvan een gedeelte groot ƒ 290.332 is belast naar het tarief als bedoeld in artikel 57, lid 2, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 van 45 percent (hierna: het bijzondere tarief).
    
    
      1.2. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belangheb-bendes bezwaren gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de aanslag verminderd tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 256.170, waarvan een gedeelte groot ƒ 198.685 is belast naar het bijzon-dere tarief. Nadien heeft de Inspecteur bij beschikking van 
      11 februari 2005 de aanslag ambtshalve verminderd tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 246.170, waarvan ƒ 188.685 is belast naar het bijzondere tarief. 
    
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ge-grond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de aanslag gehandhaafd zoals deze is gewijzigd bij ambtshalve beschikking van de Inspecteur van 11 februari 2005 met veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten van € 644 en de Staat gelast vorengenoemd bedrag en het door belanghebbende betaalde grif-fierecht te vergoeden.
    
    
     2.	Geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 103. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het gerechtshof van 5 september 2006, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    3.	Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting ver-handelde staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvol-doende weersproken, in hoger beroep het volgende vast, zulks in aanvulling op de feiten zoals die door de rechtbank zijn vast-gesteld.
    
    3.1. Tot eind november 1999 is onderhandeld over mogelijke verhuur van het pand. De vraagprijs voor de huur bedroeg ƒ 60.000 per jaar. De door de makelaar van belanghebbende, A BV te R, aanvankelijk geschatte huurprijs bedroeg ongeveer ƒ 40.000. 
    
    
      3.2. De volgende biedingen/tegenbiedingen zijn gedaan:
      - B BV te R, heeft op 9 augustus 1999 het voorstel gedaan te huren voor ƒ 40.000 per jaar gedurende vijf jaren ingaande 1 oktober 1999. De gehele ruimte zou in gebruik worden genomen als horecabedrijf. Het voorstel was geldig tot 13 augustus 1999. 
      - C te S (hierna: C) heeft op 13 september 1999 een huurprijs van ƒ 47.500 per jaar geboden en op 15 september 1999 van ƒ 50.000 per jaar met ingang van 1 november of 1 december 1999, maar stelt als voorwaarde de mogelijkheid tot aankoop van het pand in de huidige staat na vijf jaar huur tegen een vooraf bepaalde prijs, aangezien ongeveer ƒ 300.000 in het pand zou worden geïnvesteerd. 
      - D van A BV heeft namens belanghebbende op 10 en 21 september 1999 aan C een tegenbod gedaan voor een getrapte verhuur waarbij de aanvangshuur op ƒ 50.000 per jaar zou liggen.
      - E BV te R heeft op 8 november 1999 ten behoeve van een even-eens in de a-straat gevestigde winkel een huurprijs geboden van ƒ 45.000 per jaar, exclusief omzetbelasting, voor een periode van vijf jaar met een optie tot verlenging van vijf jaar, onder de voorwaarde dat dit bedrijf de andere locatie zou kunnen verlaten en een eerste recht van koop zou krij-gen. Op 18 november 1999 is het bod verhoogd tot ƒ 48.000 per jaar. De huurder is van plan op eigen kosten de winkel-ruimte bouwkundig uit te breiden.
      - Op 22 november 1999 is door C wederom een bod gedaan voor ƒ 50.000 per jaar met na de eerste vijf jaren het recht van koop van het pand voor ƒ 700.000.
    
    
    3.3. In het ten tijde van de staking geldende bestemmingsplan is vermeld dat het pand mag worden gebruikt als winkel- en/of horecabedrijf. 
    
    3.4. De huren in de omgeving bedroegen:
    
    
      a-straat 1		1999	ƒ 337,17 per m2  117,4  m2	ƒ 39.598
      a-straat 11 	1999	ƒ 550,93 		   40  m2	ƒ 22.056
      a-straat 111	1999	ƒ 550,93		   40  m2	ƒ 35.999
      a-straat 1111	1998	ƒ 352,59 		   68  m2	ƒ 24.000
      a-straat 11111	1997	ƒ 275,46		   65  m2	ƒ 18.000.
    
    
    
      3.5. Het pand is op 18 januari 2000 verkocht aan F voor 
      ƒ 810.000 kosten koper en op 19 januari 2000 geleverd. Eind november 1999 zijn de onderhandelingen over de aankoop gestart. Aanvankelijk was het voorstel het pand gedurende vijf jaren aan een besloten vennootschap van F te verhuren waarna hij het tegen een koopprijs van ƒ 700.000 zou kunnen verwerven. De koopovereenkomst is eind december 1999/begin januari 2000 tot stand gekomen. 
    
    
    
      3.6. Ten tijde van de staking was de staat van onderhoud van het pand matig tot slecht. Bij koper en verkoper was bekend dat zich (mogelijk) asbest in het pand bevond en/of dat de bodem daardoor was verontreinigd. Teneinde het pand een woonbestem-ming te geven diende deze verontreiniging te worden verwijderd en de kelder vochtvrij te worden gemaakt. In het jaar 2000 heeft tussen belanghebbende en koper een discussie plaatsgevon-den over de bijdrage van belanghebbende aan de kosten van de sanering van de grond/het pand. De totale saneringskosten wer-den door de koper geraamd op ongeveer ƒ 100.000. In verband met de mogelijke aanwezigheid van asbest is overeengekomen dat een bedrag van ƒ 50.000 bij de notaris in depot zal blijven totdat koper een certificaat overlegt dat het verkochte asbestvrij is. Uiteindelijk is de koopsom met dat bedrag verminderd tot 
      ƒ 760.000. 
    
    
    3.7. Het pand is na de verkoop volledig gerenoveerd. De voorma-lige winkel- en bedrijfsruimte is verbouwd tot kantoor. De woonruimte bevindt zich op de twee verdiepingen.
    
    3.8. Op 24 januari 2001 heeft de Inspecteur bij belanghebbende een boekenonderzoek ingesteld waarbij voor zover van belang de aanvaardbaarheid van de aangiften in de inkomstenbelasting over de jaren 1997 tot en met 1999 is onderzocht. 
    
    3.9. Op 9 december 2004 heeft G, taxateur van de Belasting-dienst, het pand getaxeerd op ƒ 720.000 (met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode: ƒ 60.000 maal factor twaalf). Het pand was toen reeds gerenoveerd. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2004 is de waarde van het pand vastgesteld opƒ 680.000. In het rapport van 27 januari 2005 dat naar aan-leiding van het boekenonderzoek is opgesteld, is vermeld dat G contact heeft gehad met D van A BV en ƒ 670.000 heeft voorge-steld, namelijk ƒ 720.000 minus kosten koper. In het rapport heeft de Inspecteur de waarde van het pand verlaagd naar ƒ 670.000 en op 11 februari 2005 bij ambtshalve beschikking het belastbaar inkomen met inachtneming van die waarde verminderd. De door de Inspecteur gestelde huurwaarde van het pand van ƒ 60.000 wordt door G berekend: 197 m2 maal ƒ 275 is ƒ 54.175 en 95 m2 maal 0,25 maal ƒ 275 is ƒ 6.531, tesamen ƒ 60.706, afgerond ƒ 60.000.
    
    3.10. De taxatie door A BV, die uitkomt op ƒ 475.000, is ge-schied met inachtneming van de bestemming van het pand als winkelverkooppunt en bakkerij. Voor het winkelverkooppunt van 57 m2 is een bedrag gehanteerd van ƒ 400 en voor de bakkerij van circa 130 m2 ƒ 110 per m2. De kelder van 86 m2 was op dat moment niet bruikbaar. Daarvoor is ƒ 40 per m2 gehanteerd. De huurwaarde bedraagt volgens A BV ƒ 40.540. Uitgaande van een brutoaanvangsrendement van acht percent resulteert ƒ 40.540 aan huurwaarde in ƒ 506.750 vrij op naam en ƒ 475.000 kosten koper. 
    
    3.11. Partijen zijn het erover eens dat bij de berekening van de huurwaarde van het pand kapitalisatiefactor twaalf de juiste is. 
    
    
    4.	Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de Inspecteur terecht de stakingswinst heeft verhoogd met een bedrag van (na ambtshalve vermindering: ƒ 670.000 minus ƒ 475.000, is) ƒ 195.000 als verschil tussen de waarde in het economische verkeer van het pand en de waarde volgens de sta-kingsbalans ten tijde van de overbrenging van het pand naar privé. Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en de Inspecteur bevestigend. 
     
    4.2. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – ter onder-steuning van zijn standpunt in hoger beroep het volgende aange-voerd.
    
    
      De op de stakingsbalans opgevoerde waarde van het pand van ƒ 475.000 vertegenwoordigt de waarde in het economische ver-keer. Ten tijde van de staking bestond in het geheel geen zicht op mogelijke verkoop van het pand en ook niet dat de uiteinde-lijke koper bereid zou zijn ƒ 760.000 te betalen. Belanghebben-de wenste het pand gedurende enige jaren te verhuren om zich van voldoende pensioen te verzekeren. De door de Rechtbank vastgestelde huurprijs van ƒ 60.000 per jaar is nooit geboden. Dit betrof slechts de vraagprijs. De economische huurwaarde ten tijde van de staking bedraagt ƒ 40.540. Het pand is door de Inspecteur getaxeerd na de renovatie door F, de uiteindelijke koper. De kelder van het pand was ten tijde van de staking niet bruikbaar. Het door de Inspecteur gehanteerde brutoaanvangsren-dement van 6,5 á 7,5 percent is, gelet op de staat van het onderhoud, onjuist. De kapitalisatiefactor van twaalf is juist.  
      4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de aanslag zoals deze door de rechtbank is gehandhaafd, na ambtshalve vermindering door de Inspecteur op 11 februari 2005, staande.
    
    
    4.4. Voor een verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    5.	Conclusies van partijen
    
    5.1. De conclusie van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vermindering van de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 51.170.
    
    5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
    
    
    6.	Beoordeling van het hoger beroep
    
    6.1. Als maatstaf voor het bepalen van de waarde van het pand dient te worden aangehouden de waarde in het economische ver-keer op 15 september 1999 ten tijde van de overbrenging van het pand naar het privé-vermogen. Deze waarde is gelijk aan de prijs die op die datum bij aanbieding van het pand ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. Daarbij dienen de overdrachtskosten die voor rekening van de koper plegen te komen buiten beschouwing te blijven.
    
    6.2. Belanghebbende gaat ter berekening van de door hem voorge-stane waarde uit van een huurwaarde van ƒ 40.540 ten tijde van de overbrenging naar privé. De taxateur van belanghebbende heeft daarbij slechts gekeken naar het gebruik van het pand op het moment van de staking, namelijk als winkelverkooppunt met bakkerij. Gelet op de biedingen die belanghebbende in het na-jaar 1999 heeft ontvangen waarbij tevens uitgegaan werd van andere bestemmingen en het gedane tegenbod (zie 3.2) acht het Hof een dergelijke huurwaarde niet aannemelijk gemaakt. Dit geldt mitsdien ook voor de op die waarde gebaseerde schatting van ƒ 475.000 als waarde in het economische verkeer. 
    
    
      6.3. Evenzeer is, gelet op eerdervermelde biedingen, de door de Inspecteur voorgestane huurwaarde van ƒ 60.000 á ƒ 60.706 niet aannemelijk. Biedingen voor dit bedrag aan huur per jaar hebben voor dit pand niet plaatsgevonden. Voorts zijn omtrent de mate van vergelijkbaarheid van de huren in de omgeving, met name wat betreft de indeling, de staat van onderhoud en het gebruik van de panden, waarnaar de Inspecteur heeft gekeken bij het vast-stellen van de door hem voorgestane huurwaarde, geen concrete gegevens verschaft. De door de Inspecteur gehanteerde huurwaar-de is verder berekend door gebruik te maken van een bruto-aanvangsrendement gebaseerd op algemene statistische gegevens. Een huurwaarde van ƒ 50.000 acht het Hof, - bij de biedingen waren met name ook andere bestemmingen voor het pand voor-
      zien -, veeleer aannemelijk. Tussen partijen staat voorts vast dat een kapitalisatiefactor van twaalf dient te worden aange-houden rekeninghoudend met de staat van onderhoud. Toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode leidt dan tot een waarde van het pand van ƒ 600.000. 
    
    
    6.4. De in 6.3 genoemde waarde van ƒ 600.000 geeft, zonder dat rekening wordt gehouden met de hierna te vermelden omstandighe-den de in 6.1 bedoelde waarde in het economische verkeer echter onvoldoende juist weer. 
    
    6.5. Het pand is ongeveer drie maanden na de staking verkocht voor ƒ 810.000. Ten tijde van de staking was verder bekend dat asbest in het pand/de grond aanwezig was en dat deze diende te worden verwijderd alvorens het pand kon worden bewoond en als kantoorruimte kon worden gebruikt. De kosten voor de sanering bleken in het jaar 2000 te worden geraamd op ƒ 100.000. De omstandigheid dat belanghebbende zijn aansprakelijkheid aan-gaande de verontreiniging had beperkt tot ƒ 50.000 is bij de beoordeling van de waarde niet van belang. De omstandigheid dat de koper een (onverwacht) hoge prijs over had voor het pand betekent niet dat deze prijs niet de waarde in het economische verkeer ten tijde van het tot standkomen van de koopovereen-komst zou representeren.
    
    6.6. Omtrent de totstandkoming van de voor de toepassing van de Wet onroerende-zaakbelastingen voor het tijdvak 2001-2004 ge-hanteerde waarde per 1 januari 1999 van ƒ 670.000 zijn geen gegevens verstrekt. Deze waarde is vastgesteld voor de aanslag-regeling over de jaren 2001 en volgende en het Hof acht deze van minder groot gewicht.
    
    6.7. Met hetgeen in 6.1 tot en met 6.6 is overwogen in aanmer-king genomen stelt het Hof de waarde in het economische verkeer van het pand ten tijde van de staking in goede justitie vast op ƒ 645.000.
    
    6.8. Voorzover belanghebbende stelt dat bij hem tijdens het boekenonderzoek het vertrouwen is gewekt dat de waarde in het economische verkeer van het pand bij het vaststellen van de aanslag niet ter discussie zou staan, vindt die stelling geen grond in de gedingstukken. Het Hof verwijst naar hetgeen de rechtbank in haar uitspraak heeft overwogen op blad 4, derde alinea van onder, omtrent het telefoongesprek van 2 augustus 2002, tussen de toenmalige gemachtigde van belanghebbende en de Inspecteur waarbij eerstgenoemde vóór het vaststellen van de aanslag op de hoogte is gebracht van de voorgenomen correcties, waaronder die inzake de waarde van het pand. 
    
    
      6.9. Gelet op het in 6.1 tot en met 6.7 overwogene is het hoger beroep gegrond. Het Hof zal de aanslag verminderen tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 246.170 minus ƒ 25.000 is 
      ƒ 221.170, waarvan een bedrag van ƒ 163.685 is belast naar het bijzondere tarief. 
    
    
    
    7.	Proceskosten en griffierecht
    
    7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 966 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)). 
    
    7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor deze zaak in hoger beroep gestorte griffierecht te worden vergoed.
    
    7.3. Ter zake van de door belanghebbende voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank gemaakte proceskosten en het aldaar betaalde griffierecht heeft de rechtbank in zijn uit-spraak reeds een vergoeding toegekend respectievelijk de terug-gave gelast.  
    
    
    8.	Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof: 
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de veroordeling in de proceskosten en de betaling van het griffierecht; 
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen van ƒ 221.170, waarvan een bedrag van ƒ 163.685 is belast naar het bijzondere tarief; 
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 966, onder aanwijzing van de Staat der Nederlanden als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden en
      - gelast de Staat aan belanghebbende een bedrag van € 103 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Savelbergh, 
      Van Walderveen en Van Noorle Jansen. De beslissing is op 
      17 oktober 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordig-heid van de griffier.
    
    
    
    
    
    
    (Postema)		(Savelbergh)
    
    
    
    
    
      Aangetekend aan
      partijen verzonden: 17 oktober 2006	
    
    
     
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instel-len bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.