ECLI:NL:RBHAA:2007:BB2578, Rechtbank Haarlem, 26-03-2007, 05-5850
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Geen van de door partijen verdedigde waarde van een pand kan als juist worden geacht. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast, waarbij is uitgegaan van de werkelijke jaarhuur en een, gelet op de feiten en omstandigheden, kapitalisatiefactor van 11,5. Beroep is gegrond.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/5850
    
    
    Uitspraakdatum: 26 maart 2007
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    
      X, 
      wonende te Y, eiser,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst P, 
      verweerder.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1 Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2002 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 25.564 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 2.422.
    
    1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 september 2005 de aanslag gehandhaafd. 
    
    1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 26 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 28 oktober 2005, beroep ingesteld. 
    
    1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    1.5 Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
    
    1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2007 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. B en C, taxateur. Namens verweerder is verschenen mr. D en E, taxateur. Partijen hebben ieder een pleitnota overgelegd en voorgedragen, waarvan de inhoud als hier opgenomen geldt.
    
    
    2. Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
      2.1 Eiser is in 2002 mede-eigenaar van een kantoorpand, plaatselijk bekend als a-straat 123 te Y (hierna: het pand). De andere eigenaar is F. Beiden zijn voor 50% eigenaar van het pand. 
    
    
    2.2 Het pand wordt ter beschikking gesteld aan drie vennootschappen waarin eiser een aanmerkelijk belang heeft. In 2000 heeft eiser met de vennootschappen ter zake van de huur van het pand huurovereenkomsten gesloten. De huur bedroeg over het jaar 2000 € 27.847.
    
    2.3 De door eiser ingeschakelde taxateur C heeft op 14 december 2000 de verkoopwaarde van het pand vrij van huur en gebruik, uitgaande van de werkelijke jaarhuur 2000 van € 27.847 en een kapitalisatiefactor van 13, bepaald op ? 800.000 (€ 363.025).
    
    2.4 Eiser heeft in zijn aangifte IB/PVV over 2001 de waarde van zijn aandeel in het pand per 1 januari 2001 gesteld op € 181.512 en de afschrijving gesteld op € 5.445. De aanslag IB/PVV over 2001 is overeenkomstig deze aangifte opgelegd.
    
    2.5 Eiser heeft op 16 november 2004 aangifte IB/PVV over het jaar 2002 gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 22.099 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 2.422. In de aangifte is de waarde van eiseres aandeel in het pand op 1 januari 2002 gesteld op € 176.067. De afschrijving is in de aangifte gesteld op € 5.445. 
    
    2.6 Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2002 een aanslag IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 25.564 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 2.422. Bij deze aanslag heeft verweerder de afschrijving gesteld op een bedrag van € 1.980, en aldus de aangegeven afschrijving van € 5.445 verminderd met een bedrag van € 3.465. Bij de berekening van de afschrijving is verweerder uitgegaan van een grondwaarde van € 110.000 en een restwaarde opstal van 20%. Ter bepaling van de waarde van het pand heeft verweerder een taxatierapport doen opmaken. In dit rapport van rijkstaxateur E van 11 maart 2004 wordt de economische huurwaarde van het pand per 1 januari 2001 getaxeerd op € 25.000. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 11 is vervolgens de waarde van het pand per 1 januari 2001 bepaald op € 275.000. Verweerder heeft geen afschrijvingscorrectie toegepast over het jaar 2001.
    
    
    3. Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1 In geschil is het antwoord op de vraag wat het juiste bedrag aan afschrijving voor het pand in 2002 is. Daarbij is in het bijzonder in geschil de waarde van het pand per 1 januari 2001. Hierbij is niet meer in geschil dat de waarde van het pand per 1 januari 2001 bepaald moet worden in verhuurde staat.
    
    3.2 Partijen zijn het er voorts over eens dat de waarde van het pand in verhuurde of onverhuurde staat in een goede markt gelijk is en dat dit voor het onderhavige pand in 2001 het geval was.
    
    
      3.3 Partijen zijn het erover eens dat de overige factoren die de afschrijvingskosten bepalen, moeten worden gesteld op:
      - € 110.000 voor de waarde van de grond
      - € 33.000 voor de restwaarde van de opstal
      - 3% voor het afschrijvingspercentage
    
    
    3.4 Eiser stelt zich primair op het standpunt dat verweerder bij de aanslag IB/PVV 2001 de aangifte onverkort heeft gevolgd. Op grond van het vertrouwensbeginsel mag eiser verwachten dat daarmee ook de waarde van het pand per 1 januari 2001 wordt gevolgd. Eiser stelt zich subsidiair op het standpunt dat de waarde van het pand per 1 januari 2001 vastgesteld moet worden op € 363.025. Deze waarde is onderbouwd met een taxatierapport van C. De afschrijving bedraagt dan € 3.300. Eiser verzoekt de rechtbank het beroep gegrond te verklaren, de uitspraak op bezwaar te vernietigen en primair het belastbaar inkomen uit woning en werk te stellen op € 22.099 en subsidiair op € 24.244.
    
    3.5 Verweerder stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een welbewuste standpuntbepaling, zodat het vertrouwensbeginsel niet gehonoreerd kan worden. Verweerder stelt zich voorts op het standpunt dat de waarde van het pand per 1 januari 2001 gesteld moet worden op € 275.000. De afschrijving bedraagt dan € 1.980 en het belastbaar inkomen uit woning en werk € 25.564. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1 Eiser heeft zich primair beroepen op het vertrouwensbeginsel en gesteld dat hij vertrouwen heeft kunnen ontlenen aan de omstandigheid dat verweerder de door eiser voorgestane waarde van het pand en de op basis daarvan berekende afschrijving in 2001 wel heeft geaccepteerd. Dit beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel faalt. Het enkel volgen van de aangifte in 2001 is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om bij eiser de indruk van een weloverwogen standpuntbepaling te hebben doen ontstaan. Gesteld noch gebleken is dat het punt van de afschrijving en van de inbrengwaarde in dat jaar door een van partijen uitdrukkelijk en gemotiveerd aan de orde is gesteld.
    
    4.2 Voorts is tussen partijen subsidiair de waarde van het pand per 1 januari 2001 in geschil. Partijen verschillen hierbij zowel over de te hanteren huurwaarde als de kapitalisatiefactor. Verweerder stelt zich op het standpunt dat op basis van de vergelijking met één nabijliggend kantoorpand tussen onafhankelijke partijen een huur van € 25.000 zou zijn overeengekomen. Deze waarde dient als uitgangspunt genomen te worden bij de berekening van de waarde van het pand en de werkelijke te hoge onzakelijk jaarhuur van € 27.847 moet terzijde worden geschoven. De economische huurwaarde dient vervolgens vermenigvuldigd te worden met een kapitalisatiefactor van 11. De waarde van het pand is dan op 1 januari 2001 € 275.000. Eiser voert hiertegen aan dat de werkelijke jaarhuur wel zakelijk is en als uitgangspunt moet dienen voor het bepalen van de waarde van het pand. De werkelijke jaarhuur moet vervolgens vermenigvuldigd worden met een kapitalisatiefactor van 13. 
    
    4.3 De rechtbank is van oordeel dat verweerder, op wie in dezen de bewijslast rust, niet aannemelijk heeft gemaakt dat in het onderhavige jaar een onzakelijke huur is ontvangen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder de door haar gestelde zakelijke huur van € 25.000 onvoldoende heeft onderbouwd. Eerst ter zitting heeft taxateur E aangegeven dat deze huurwaarde afkomstig is uit de vergelijking met één nabijliggend kantoorpand. Nu de gegevens over dit vergelijkingspand ontbreken,  is door de rechtbank niet na te gaan of er sprake is van een vergelijkbaar pand op een vergelijkbare locatie. Een en ander klemt temeer nu het verschil tussen de door eiser ontvangen werkelijke jaarhuur van € 27.847 en de door verweerder gestelde economische huurwaarde van € 25.000 gering is en verweerder in dezelfde aanslag IB/PVV 2002 bij de bepaling van het resultaat uit overige werkzaamheden wel is uitgegaan van de werkelijke jaarhuur. De grief van eiser slaagt.
    
    4.4 Ten aanzien van de kapitalisatiefactor heeft verweerder ter zitting toegelicht dat voor een gemiddelde locatie in de regel een kapitalisatiefactor van 10 of 11 wordt gehanteerd. De kapitalisatiefactor wordt bepaald door verschillende factoren, zoals de aard van het pand en de locatie, aldus verweerder. De rechtbank merkt op dat hiervan niets is terug te vinden in door verweerder overgelegde stukken. Uit geen enkel zich in het dossier bevindend stuk kan worden opgemaakt hoe verweerder tot de kapitalisatiefactor van 11 is gekomen. Van een deugdelijke onderbouwing van de door verweerder gehanteerde waarde ten aanzien van het pand is daarom in zoverre geen sprake. Eiser heeft de door hem gestelde kapitalisatiefactor van 13 evenmin nader onderbouwd. Ter zitting heeft taxateur C aangegeven dat hij net als taxateur E bij het bepalen van de kapitalisatiefactor rekening heeft gehouden met de locatie van het pand alsmede de aard van het pand, maar van een ander beginrendement is uitgegaan dan verweerder. Uit geen van de stukken kan worden opgemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 13 tot stand is gekomen of van welk beginrendement is uitgegaan en waarop dat is gebaseerd.
    
    4.5 Gelet op het vorenstaande kan geen van de door partijen verdedigde waarde juist worden geacht. De rechtbank ziet aanleiding om de waarde van het pand per 1 januari 2001, gelet op alle feiten en omstandigheden, in goede justitie vast te stellen op € 320.000. Hierbij is uitgegaan van de werkelijke jaarhuur en – gelet op hetgeen partijen met betrekking tot de aard, ligging en marktomstandigheden van het onderhavige pand naar voren hebben gebracht – een kapitalisatiefactor van 11,5. De afschrijving bedraagt aldus € 2.655, zijnde 0,5 (€ 320.000 -/- € 110.000 (grondwaarde) -/- € 33.000 (restwaarde opstal)) * 3% (afschrijvingspercentage). Het belastbaar inkomen uit werk en woning bedraagt  derhalve € 24.889. Het beroep dient gegrond te worden verklaard.
    
    5. Proceskosten
    
    Nu het beroep gegrond is, zijn er termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. Met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht komen daarvoor in het onderhavige geval in aanmerking de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand alsmede de verletkosten van eiser. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van  € 322 en een wegingsfactor 1). Ten aanzien van de verletkosten is de rechtbank van oordeel dat een besteding van drie uur om de zitting bij te wonen redelijk is. Eiser stelt zijn netto-uurloon – onweersproken - op een bedrag van € 125. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht bedragen verletkosten maximaal € 53,09 per uur. Het totaal van de te vergoeden verletkosten bedraagt derhalve € 159,27. De totale vergoeding komt daarmee op € 803,27.
    
    6. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de belastingaanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 24.889 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 2.422 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 803,27, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      - gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 26 maart 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. E. Jochem en mr. A.A. Fase, rechters, in tegenwoordigheid van mr. E.J.E.M. Anderluh Vanherck, griffier.
    
    
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.