ECLI:NL:RBHAA:2012:BW0073, Rechtbank Haarlem, 12-03-2012, 11/203
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2012-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woon/winkelpand. Het is niet juist verschillende waarderingsmethoden toe te passen bij de waardering van één onroerende zaak .

RECHTBANK HAARLEM 
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer 
    
    
    Zaaknummer: AWB 11/203
    
    Uitspraakdatum: 12 maart 2012
    
    Uitspraak in het geding tussen
    
    
      [X], wonende te [Z], eiseres,
      gemachtigde: L. Reerink 
    
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
    
    1.	Procesverloop
    
    1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz en wozbeschikking) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: het pand) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 211.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2010 (ozbaanslagen) bekend gemaakt, de gebruikersbelasting naar een heffingsmaatstaf van € 94.000. Hetzelfde geschrift bevat ook een aanslag reclamebelasting voor het jaar 2010.
    
    1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2010 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.
    
    1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    1.4. Verweerder heeft zich uitgelaten en later, op een nader verzoek van de rechtbank en eerst na de hierna te noemen zitting van 22 november 2011, op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd.
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 22 november 2011 in aanwezigheid van twee gemachtigden van verweerder. De rechtbank heeft het onderzoek geschorst. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt. Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 23 januari 2012. Eiseres is daar vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Namens verweerder is verschenen C. van der Bijl, taxateur bij Cocensus. 
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom en gebruiker van het pand.  
    
    2.2. Het pand bestaat uit een winkel met een vloeroppervlak van 30 m² op de begane grond en een (onzelfstandig) woongedeelte op de eerste en tweede verdieping met een oppervlak van 42 m². De oppervlakte van het perceel is 39 ca. 
    
    2.3. In een bijlage bij een stuk van 24 november 2011 heeft verweerder toegelicht hoe zijn waardering van de waarde van het pand is tot stand gekomen. Hij heeft de waarde opgebouwd uit twee componenten. De winkel heeft hij gewaardeerd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Onder verwijzing naar vergelijkingshuren berekent hij de waarde van dat deel op basis van een huurprijs per vierkante meter van € 252 en een door hem berekende (bruto) kapitalisatiefactor van 12,5 op € 94.500. De waarde van het woongedeelte taxeert hij op basis van een verkoopprijs per vierkante meter van € 2761 op € 116.500. Hij verwijst ter onderbouwing naar gerealiseerde koopprijzen van drie volgens verweerder eenvoudige wooneenheden (geen eigen toegang, maar delen met andere bewoners). De daarbij gerealiseerde koopprijzen per vierkante meter berekent verweerder op € 3166 tot € 3328 per vierkante meter.
    
    3.	Overwegingen
    
    3.1. Tegen de aanslag reclamebelasting heeft eiseres onder meer aangevoerd – kort samengevat – dat er in 2010 geen reclame(tekst) op haar winkelruit aanwezig was.
    
    3.2. In een brief van 7 juli 2011 heeft verweerder aan de rechtbank meegedeeld dat hij niet over fotomateriaal beschikt waaruit blijkt dat zich een feit heeft voorgedaan, dat heffing van reclamebelasting rechtvaardigt. Die aanslag kan daarom, aldus verweerder niet in stand blijven. Verweerder heeft voorts wel aangekondigd dat hij die aanslag zal vernietigen maar hij heeft van de vernietigingsbeschikking geen afschrift aan de rechtbank overgelegd. 
    
    3.2. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen niet te volgen in hun eensluidende standpunt dat in 2010 geen sprake was van een reclameuiting die belastingheffing rechtvaardigt. Dat betekent dat de aanslag reclamebelasting niet in stand kan blijven. Nu de rechtbank niet is gebleken dat verweerder ambtshalve de aanslag reeds heeft vernietigd, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de vernietiging uitspreken. Aan de overige door eiseres aangehaalde beroepsgronden die zien op betwisting van de geldigheid van de reclamebelastingverordening, wat daar ook van zij, kan de rechtbank bij die stand van zaken voorbij gaan. 
    
    3.3. De beroepsgronden van eiseres tegen de wozbeschikking en de ozbaanslagen komen naar de kern er uiteindelijk op neer dat zij aanvoert dat verweerder de waarde van het deel van het pand dat het woongedeelte uitmaakt, te hoog heeft gewaardeerd waardoor de wozwaarde als geheel te hoog is en de eigenarenbelasting te hoog is vastgesteld.
    
    3.4. Verweerder heeft er bezwaar tegen gemaakt dat eiseres haar beroepsgronden voor zover gericht tegen de ozbaanslagen en wozbeschikking in bezwaar en beroep steeds heeft aangevuld en uitgebreid. Anders dan verweerder kennelijk beoogt, ziet de rechtbank geen toereikende grond in dat verweer om de beroepsgronden van eiseres geheel of gedeeltelijk buiten beschouwing te laten, omdat het een eiseres vrijstaat haar gronden ook nog tot op de zitting aan te vullen. Uitzondering daarop vormt slechts de goede procesorde die met name meebrengt dat door de proceshouding van de ene partij de wederpartij niet onredelijk in zijn verdediging mag worden geschaad. Nog daargelaten dat verweerder ook zelf eerst in een  laat stadium op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, zodat eiseres niet in staat was eerder behoorlijk te reageren, heeft verweerder geen feiten of omstandigheden gesteld die mee kunnen brengen dat hij onredelijk in zijn verdediging is geschaad. De rechtbank verwerpt daarom dat verweer.
    
    3.5. De rechtbank begrijpt het standpunt van eiseres aldus dat zij zich in de uitgangspunten, waaronder het gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode, en de gegevens die ten grondslag liggen aan de waardering van het winkeldeel kan vinden. Ook deelt eiseres de conclusie dat het pand als geheel als een niet-woning moet worden aangemerkt, omdat uit haar standpunt over de waarde volgt dat de aan het woongedeelte toe te kennen waarde in elk geval niet meer bedraagt dan 70% van de totale waarde van het pand zodat het pand niet in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 2, tweede lid, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2010, dat een toepassing is van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet. Eiseres maakt – uiteindelijk - wel bezwaar tegen het bepalen van de waarde van het woongedeelte op basis van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken (zelfstandige woningen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Zij acht de aan het woningdeel toegekende waarde sowieso te hoog. Volgens eiseres kan aan het woongedeelte maximaal een waarde van € 86.260 worden toegekend.
    
    3.6. Op grond van artikel 4, eerste lid aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van – zakelijk weergegeven - een methode van vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cashflow methode. Verweerder heeft bij de taxatie twee van deze methoden gebruikt, voor het winkeldeel de huurwaardekapitalisatiemethode en voor het woningdeel de vergelijkingsmethode. Er zijn tenminste twee redenen waarom hij daarmee de door hem vastgestelde waarde niet correct en niet overtuigend onderbouwt. Enerzijds is het niet juist verschillende waarderingsmaatstaven toe te passen bij de waardering van één onroerende zaak (vergelijk Hoge Raad 28 januari 2011, 10/00648, LJN: BP2132). Anderzijds heeft eiseres overtuigend aangevoerd dat de zelfstandige woningen waarop verweerder de vergelijking heeft gebaseerd voor de waardering niet vergelijkbaar zijn, juist omdat het pand van eiseres bestaat uit een winkel met een onzelfstandig bovendeel en dat in de markt van dat soort objecten de winkelfunctie de waarde in wezen grotendeels bepaalt. Verweerders argument dat hij onzelfstandige winkelwoningen altijd zo waardeert, kan hier niet aan afdoen, omdat hij geen wettelijke grondslag voor die aanpak heeft kunnen aanwijzen en ook niet anderszins met bewijs, bijvoorbeeld marktgegevens over verkopen van woonwinkelpanden, heeft kunnen onderbouwen dat die aanpak en onderbouwing desondanks in dit geval toch de meest overtuigende is. Hieruit volgt dat verweerder met zijn onderbouwing de waarde van het woongedeelte niet aannemelijk heeft gemaakt. Reeds daarom is ook het beroep tegen de wozbeschikking en de ozbaanslag eigenarenbelasting gegrond. De ozbaanslag gebruikersbelasting blijft wel in stand omdat eiser de aan het winkeldeel toegekende waarde niet bestrijdt.
    
    3.7. Eiseres heeft geen eigen marktgegevens overgelegd van relevante vergelijkingshuren voor woonwinkelpanden waaruit de markthuur voor het woongedeelte kan worden afgeleid. Zij is gaan rekenen met veronderstellingen die ook niet gebaseerd zijn op huurgegevens van woonwinkelpanden. Reeds daarom heeft zij haar standpunt over de aan het woongedeelte toe te kennen waarde ook niet aannemelijk gemaakt. 
    
    3.8. Bij deze stand van zaken zal de rechtbank de waarde van het totale pand in goede justitie schatten op € 190.000 en de ozbaanslag eigenaren berekenen met toepassing van het in artikel 5, eerste lid, aanhef en onder b, ten tweede, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2010 genoemde tarief op basis van een percentage van 0,17206%. De ozbaanslag gebruikersbelasting blijft na het vorenoverwogene uiteraard onveranderd.
    
    4.	Proceskosten
    
    De rechtbank is niet gebleken van kosten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken die op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking kunnen komen behalve de reiskosten van de gemachtigde om de zitting bij te wonen, die de rechtbank conform dat besluit op basis van kosten openbaar vervoer begroot op € 30. Verweerder moet ook het griffierecht vergoeden.  
    
    5.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de aanslag reclamebelasting, de wozbeschikking en de ozbaanslag eigenarenbelasting;
      -	vernietigt de aanslag reclamebelasting, vermindert de in de wozbeschikking vastgestelde waarde tot € 190.000 en vermindert de ozbaanslag eigenarenbelasting tot een bedrag van € 326,91 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 30;
      -	gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H.M. Bruin, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2012.
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.