ECLI:NL:GHAMS:2006:AY8421, Gerechtshof Amsterdam, 31-08-2006, 05/01155
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2006-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een woonhuis. Verwijzingszaak. Hof verlaagt de WOZ-waarde omdat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij op juiste wijze rekening heeft gehouden met de staat waarin de opstal zich bevindt. Hof kent belanghebbende een proceskostenvergoeding en een schadevergoeding toe.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Eerste Meervoudige Belastingkamer
    
    
    UITSPRAAK
    
    
    - na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle, verweerder.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    1.1. Van belanghebbende is ter griffie van het Gerechtshof te Arnhem een beroepschrift ontvangen op 22 mei 2002, ingediend door A te Q als zijn gemachtigde. Het beroepschrift is aangevuld met een op 9 juli 2002 bij het Gerechtshof te Arnhem ingekomen geschrift met dagtekening 7 juli 2002, met een op 24 december 2002 bij dat Hof ingekomen geschrift met dagtekening 22 december 2002, met een op 6 februari 2003 bij dat Hof ingekomen geschrift met dagtekening 4 februari 2003, en met een op 4 maart 2003 bij dat Hof ingekomen geschrift, gedagtekend 2 maart 2003. Het beroep was aanvankelijk gericht tegen het niet tijdig doen van uitspraak op het op 27 maart 2001 ingediende bezwaarschrift tegen de ten name van belanghebbende genomen beschikking met dagtekening 23 februari 2001 waarbij de waarde van de onroerende zaak B-straat 1 te Z (“het object”) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op ƒ 865.000 (€ 392.519). Met dagtekening 15 januari 2003 heeft verweerder uitspraak op het bezwaarschrift gedaan. Bij die uitspraak heeft hij het bezwaar ongegrond verklaard. Het beroep is vervolgens ook tegen die uitspraak gericht.
    
    1.2. Verweerder heeft een verweerschrift met dagtekening 29 april 2003 ingediend en concludeert daarin tot bevestiging van de bestreden uitspraak. 
    
    1.3. A heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingediend. 
    
    1.4. Het Gerechtshof te Arnhem heeft bij uitspraak van 9 september 2003, nr. 02/02248, het beroep niet-ontvankelijk verklaard op de grond (kort samengevat) dat ten tijde van het instellen van dat beroep de termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar als bedoeld in artikel 25, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen  nog niet was verstreken.
    
    1.5. Tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem heeft belanghebbende beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft dat beroep gegrond verklaard, de uitspraak van het Hof vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing (arrest van 14 oktober 2005 met nummer 40.155). 
    
    1.6. Bij brief van 20 oktober 2005 heeft de griffier partijen in de gelegenheid gesteld een schriftelijke toelichting te geven omtrent het geschil na verwijzing. A heeft een brief met dagtekening 16 november 2005 in het geding gebracht. Op 11 januari 2006 heeft de griffier een kopie van die brief aan verweerder gezonden. 
    
    1.7. Het beroep strekt ertoe dat de waarde van het object op € 293.000 dient te worden vastgesteld en strekt tevens tot veroordeling tot vergoeding door de gemeente Zwolle van alle kosten die A dan wel belanghebbende dan wel A namens belanghebbende noodzakelijkerwijs en in redelijkheid heeft moeten maken, zowel in de bezwaarfase als in beroep en in cassatie. 
    
    1.8. Ter zitting van 28 april 2006 zijn verschenen A en, namens verweerder, mr. C, tot bijstand vergezeld van ing. D, taxateur bij de sectie belastingen van de gemeente Zwolle. A heeft een pleitnota voorgelezen en met 3 bijlagen overgelegd. In verband met de door hem verzochte proceskostenvergoeding heeft hij tevens het door hem opgestelde stuk “Verkort overzicht bestede uren aan procedure en wel alleen uren in gekochte vrije tijd” overgelegd. Verweerder heeft een pleitnota voorgelezen en overgelegd. Verweerder heeft van de door A overgelegde bijlagen kunnen kennisnemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. Het Hof rekent de ter zitting overgelegde stukken tot de gedingstukken. 
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Het object is een in het centrum van Z gelegen perceel grond van circa 910 m² met daarop een omstreeks 1860 gebouwde woning, een zogenoemd tussenherenhuis, met een inhoud van 1.535 m³. De tuin ligt op het oosten. Belanghebbende heeft het object in 1963 gekocht. De opstal is toen zodanig verbouwd dat er op de begane grond een praktijk kon worden uitgeoefend. Naast de praktijkfunctie had de opstal een woonfunctie. Vanaf april 1995 heeft de opstal louter een woonfunctie. De keuken en de badkamer zijn in 1994 enigszins gemoderniseerd. In 2001 is de buitenkant van de opstal aan de zijde van de B-straat geschilderd. 
    
    2.2. Bij de ten name van belanghebbende genomen beschikking met dagtekening 28 maart 1997 heeft verweerder de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 530.000. Na bezwaar is die waarde verlaagd tot ƒ 450.000. 
    
    2.3. Bij de ten name van belanghebbende genomen beschikking met dagtekening 23 februari 2001 heeft verweerder de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 865.000 (€ 392.519). Namens belanghebbende heeft A een bezwaarschrift tegen die beschikking ingediend. Bij zijn uitspraak van 15 januari 2003 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.  
    
    2.4. In het taxatieverslag woningen, behorend bij de onder 2.3 genoemde beschikking, staat over het object onder meer het volgende (bedragen in guldens):
    
    
    
      	Objectgegevens	
      	Omschrijving    (...)	inhoud (m³)	prijs per eenheid	waarde objectdeel 
      	Woning		1.608			355			570.840
      Aanbouw woonruimte	     94			355			  33.370
      	Berging/schuur	(…)	       1		          3.000			    3.000
    
    	
    
      	Grond 		200m²				800			160.000
      	Grond		200m²				400			  80.000
      	Grond		200m²				  75			  15.000
      	Grond		310m²				  10			    3.100
    
    
    2.5. In opdracht van verweerder heeft een taxateur van Taxon WOZ consultants (“Taxon”) het object in de bezwaarfase uitpandig opgenomen. Naar aanleiding daarvan heeft Taxon geconcludeerd dat de vastgestelde waarde gehandhaafd moet worden. 
    
    2.6. In de uitspraak van verweerder (zie 2.3) staat onder meer dat na controle aan de hand van de bouwtekening is gebleken dat de inhoud 1.703 m³ dient te zijn en dat deze in eerste instantie derhalve correct is vastgesteld. 
    
    2.7. Verweerder heeft een op 8 april 2003 opgemaakt taxatierapport in het geding gebracht. Het rapport is opgemaakt door voornoemde D. D is tot en met 8 april 2003 niet in de opstal geweest. Volgens het rapport is de waarde van het object ƒ 865.000 en is die waarde bepaald “na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare onroerende zaken en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkbare onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1999”. Het rapport vermeldt dat de algemene onderhoudstoestand van het object matig is, dat de onderhoudstoestand van het dak redelijk is en dat de onderhoudstoestand van de gevels en kozijnen matig is. Het rapport vermeldt voorts onder meer het volgende:
    
    
      “Taxatie-opbouw
      	Oppervlakte/inhoud	Waarde in euro’s	Waarde in guldens
      Kaveloppervlakte	Circa 910 m²	€ 117.120,--	ƒ 258.100,--
      Inhoud woongedeelte	Circa 1702 m³	€ 274.178,--	ƒ 604.210,--
      Berging		€ 1.361,--	ƒ 3.000,--
    
    			
    
      Totaal		€ 392.910,--	ƒ 865.000,--
      Afwijkingen in de vastgestelde waarde in Euro’s hebben te maken met de afronding.
    
    
    
      Marktgegevens genoemd in het taxatieverslag
      Adres	Oppervlak	Inhoud	Datum sluiten
      koopovereenkomst	Verkoopsom
      1. B-straat 2	Circa 469 m²	Circa 1371m³	17 januari 1998	€ 376.638,--
      (f 830.000,--)
      2. B-straat 3	Circa 444 m²	Circa 820m³	13 maart 1998	€ 310.839,--
      (f 685.000,--)
      3. C-straat 1	Circa 242 m²	Circa 1375m³	2 februari 1998	€ 392.066,--
      (f 864.000,--)
      “
      Het rapport bevat kleurenfoto’s van het object en de onroerende zaken B-straat 2, B-straat 3 en C-straat 1. 
      2.8. In een notitie van 17 oktober 2003 betreffende het object adviseert E (... makelaars en taxateurs) de waarde te handhaven. 
    
    
    
      2.9. Bij de brief van 21 oktober 2003 van verweerder aan A (“Ambtshalve kennisgeving hertaxatie B-straat 1 voor het WOZ-tijdvak 2001-2004”) is als bijlage de taxatieopbouw gevoegd. In die bijlage staat - samengevat weergegeven - onder meer:
      	B-straat 1
      	inhoud		1535m³		€ 178,62	€ 274.179
      	grond		  				€ 117.121
      							€ 391.300   taxatie
      	Berging/glazen kas niet mee gewaardeerd
      	Asbest is ook in andere panden verwerkt/geen verwijderingsverplichting
    
    
    
    3. Geschil
    
    In geschil is of de op de voet van de Wet waardering onroerende zaken vast te stellen waarde van het object, gemeten naar de waardepeildatum 1 januari 1999, € 293.000 (ƒ 645.687) is, zoals belanghebbende stelt, dan wel dat die waarde € 392.519 (ƒ 865.000) bedraagt, zoals verweerder voorstaat.  
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing ervan verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen daaraan - zakelijk weergegeven - het volgende toegevoegd.
    
    
      A:
      B-straat 4 is een goed vergelijkbaar pand, maar de staat van dat pand is goed en die van het object is slecht. De conclusie is dan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van het object. 
      De inhoud van de opstal is 1.535 m³. 
      Er is meer aan dan hand dan alleen een slechte zolder. Meerdere kamers zijn in zeer slechte staat. Als ik het huis zou kopen, zou ik het helemaal strippen en weer vanaf de bodem opbouwen. 
      Ik leg een specificatie met betrekking tot de proceskosten over en merk op dat ik bij mijn werkgever extra vakantiedagen koop. 
    
    
    
      Verweerder:
      Je moet rekening houden met verkoopcijfers. Dat is objectief taxeren. We hebben wel rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand van het object. 
      De inhoud van de opstal is inderdaad 1.535 m³. De waarde van het object is (€ 274.178 : 1.535 m³ =) € 178 per m³, die van C-straat 1 is € 238 per m³. 
      Ik heb de door A overgelegde specificatie met betrekking tot de proceskosten gezien. Hij heeft aardig wat uren besteed. Dat zal wel gebeurd zijn. 
    
    
    
      D:
      Aanvankelijk hadden we een prijs per m³ van € 161, waarbij we ervan uitgingen dat het object een inhoud van 1.702 m³ had. Op de vraag van het Hof om toe te lichten hoe het kan dat we daarna € 178 per m³ zijn gaan hanteren, terwijl tussen partijen nu vaststaat dat de inhoud van het object 1.535 m³ is, verklaar ik dat E de cijfers heeft geanalyseerd en aan de hand van nieuwe verkoopcijfers concludeerde dat de prijs per m³ omhoog moest en dat het er bij dit soort grote panden niet zoveel toe doet of een pand 200 m³ meer of minder inhoud heeft. Verder is er sinds de jaren 60/70 weinig meer aan het object gedaan. Van die situatie ben ik uitgegaan. Nadat ik het object uiteindelijk inpandig heb gezien, heb ik niet de conclusie getrokken dat de waarde lager zou moeten worden vastgesteld. Toen ik in het pand was, viel me op dat de praktijkruimte er niet zo goed uitziet, maar dat de woonruimte okay is. De zolder is niet in gebruik en is in slechte staat. Bij het vaststellen van de waarde gaat het om het totale object. Herstel van het object in goede staat kost veel. De praktijkruimte is als woonkamer te gebruiken. 
      De door de boktor veroorzaakte schade is niet schokkend en is te herstellen. Het hout hoeft niet vervangen te worden. 
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1. De grieven en stellingen van belanghebbende laten zich als volgt samenvatten:
      a. In de visie van verweerder is het object tussen 1 januari 1995 en 1 januari 1999 92% in waarde gestegen. Volgens A kan die waardestijging niet zo fors zijn. 
      b. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met een aantal waardedrukkende factoren, waaronder de aanwezigheid van asbest en de slechte staat van onderhoud van de opstal.
      c. Verweerder heeft het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel geschonden.
    
    
    
      5.2. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft zich daartoe beroepen op het onder 2.7 vermelde taxatierapport van D. Naar het oordeel van het Hof zijn het object enerzijds en de onroerende zaken B-straat 2 en 3 en C-traat 1 anderzijds qua bouwjaar, grootte, ligging en uitstraling vergelijkbaar en zijn de onder 2.7 opgenomen transactiegegevens van laatstgenoemde drie onroerende zaken geschikt om bij de bepaling van de waarde van het object als uitgangspunt te dienen. 
      Bij het nemen van de beschikking ging verweerder ervan uit dat de inhoud van de opstal 1.702 m³ was, dat de prijs per m³ € 161 (ƒ 355) bedroeg en dat de waarde van de opstal (1.702 m³ x ƒ 355 =) ƒ 604.210 ofwel € 274.178 was. Het taxatierapport van D, in de beroepsfase door verweerder in het geding gebracht, gaat eveneens uit van een inhoud van 1.702m³ en een waarde van de opstal van € 274.178. Later is verweerder er – naar tussen partijen niet meer in geschil is – van uitgegaan dat de inhoud in werkelijkheid 1.535 m³ is; vervolgens is in de onder 2.9 genoemde brief gesteld dat de waarde van de opstal (1.535 m³ x € 178,62 =) € 274.179 is. Een en ander houdt in dat verweerder de waarde van de opstal consequent op € 274.178 heeft bepaald, maar dat de daarbij gehanteerde prijs per m³ uiteindelijk ruim € 17 hoger is dan bij het nemen van de beschikking. Naar het oordeel van het Hof geeft zulks aanleiding tot twijfel aan de juistheid van de laatste taxatie. Dat geldt temeer nu D (namens verweerder) ter zitting desgevraagd niet voldoende duidelijk heeft kunnen maken hoe het verschil van ruim € 17 te verklaren is. Naar ’s Hofs oordeel  heeft verweerder aldus niet aannemelijk gemaakt dat de waarde per m³ van de opstal meer dan € 161 per m³ bedraagt. 
    
    
    
      5.3. A heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de opstal. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij enkele kleurenfoto’s in het geding gebracht. 
      Ter zake heeft verweerder in het verweerschrift geschreven dat de zorgvuldigheid met betrekking tot de interne fysieke omstandigheden niet is gerealiseerd omdat door toedoen van belanghebbende geen inpandige opname kon plaatsvinden. Het taxatierapport van D vermeldt dat de algemene onderhoudstoestand matig is, dat de onderhoudstoestand van het dak redelijk is en dat de onderhoudstoestand van de gevels en kozijnen matig is. Ter zitting heeft D verklaard dat de zolder in slechte staat is. 
      De omstandigheden dat “de zorgvuldigheid met betrekking tot de interne fysieke omstandigheden niet is gerealiseerd” en dat het taxatierapport van D uitgaat van een betere toestand (redelijk tot matig) dan de werkelijke toestand (D heeft ter zitting immers verklaard dat de zolder in slechte staat is) leiden het Hof tot de conclusie dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij op juiste wijze rekening heeft gehouden met de staat waarin de opstal zich bevindt. In goede justitie verlaagt het Hof de waarde van de opstal daarom van € 161 (zie 5.2) naar € 155 per m³. Belanghebbende heeft een lagere waarde dan hieruit voortvloeit niet aannemelijk gemaakt. Met name geeft ook de aanwezigheid van asbesthoudende beplating in het dakbeschot daartoe onvoldoende grond, gelet op de onweersproken opmerkingen van verweerder dienaangaande (zie 2.9). 
    
    
    5.4. Verweerder is bij zijn taxaties uitgegaan van een waarde van de tot het object behorende grond (circa 910 m²) ad ƒ 258.100 (€ 117.121). Daarbij is een gestaffelde waardering toegepast als weergegeven onder 2.4. Deze wijze van waarderen acht het Hof op zichzelf aannemelijk en juist. Belanghebbende heeft tegenover deze gemotiveerde waardering onvoldoende gesteld om haar als onjuist terzijde te stellen.
    
    5.5. Het Hof verwerpt de onder 5.1.a genoemde grief, reeds omdat deze uitgaat van de per 1 januari 1995 vastgestelde waarde en de juistheid van deze waardevaststelling thans niet ter beoordeling van de belastingrechter staat. Voorzover A heeft bedoeld te stellen dat de waarde van vergelijkbare objecten in de periode van 1 januari 1995 tot 1 januari 1999 met minder dan 92% is gestegen, leidt zulks evenmin tot gegrondheid van zijn stelling aangezien aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen geen (voldoende) betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een onroerende zaak in het bijzonder. 
    
    
      5.6. Gelet op het vorenoverwogene stelt het Hof de (afgeronde) waarde in goede justitie als volgt vast:
      inhoud		1.535 m³ x € 155 =		€ 237.925
      	grond		  				€ 117.121 +
      	waarde						€ 355.046,
      dat is afgerond ƒ 782.000 (€ 354.856,12).
    
    
    A heeft weliswaar gesteld dat de waarde lager, op € 293.000, vastgesteld moet worden, maar het Hof heeft geen aanleiding om dat te doen. Zo is namens belanghebbende geen taxatierapport of bewijsmiddel van vergelijkbaar gewicht in het geding gebracht op grond waarvan een lagere waarde aannemelijk zou kunnen worden. Ook A’ stellingen over het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel kunnen niet tot een lagere waarde leiden. 
    
    
    6. Proceskosten
    
    6.1. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (“Awb”). Ter zitting heeft A het onder 1.8 genoemde verkorte overzicht overgelegd. Samengevat weergegeven staat in dat overzicht het volgende:
    
    
      	Omschrijving	Datum	Bestede tijd in uren
      1	Hoorzitting	12-9-2002	4
      2	Opname situatie in Z	5-1-2003	3
      3	Zitting Hof Arnhem	5-9-2003	8
      4	Inzage WOZ-dossier	23-9-2003	2,5
      5	Bijwonen taxatie	3-10-2003	3
      6	Zitting Hof Amsterdam	28-4-2006	8
      7	Schrijven beroepschrift	2002	8
      8	Voorbereiding zitting Hof Arnhem	Sept. 2003	3
      9	Correspondentie met F e.d.	2003/4	6
      10	Schrijven beroep in cassatie, incl. div. 	Okt/nov. 2003	8
      11	Voorbereiding zitting Hof Amsterdam	April 2006	8
      			61,5 uur
      	Kostprijs ingekochte uren ad € 36 per uur		€ 2.214
    
    
    
      	Reiskosten	Km.	Prijs per km.	Kosten in euro’s
      12	Hoorzitting 12-9-2002	150	0,28	42
      13	Opname situatie in Z	150 	0,28	42
      14	Zitting Hof Arnhem	Trein	1e klas	52,50
      15	Inzage WOZ-dossier	150 	0,28	42
      16	Bijwonen taxatie okt. 2003	150 	0,28	42
      17	Zitting Hof Amsterdam	Trein	1e klas	59
    
    
    
      	Diversen	Jaren	Kosten in euro’s
      18	Porti kosten, aangetekende stukken	2002/2004	25
      19	Kantoorkosten als papier, inkt, telefoon	2002/2006	25
    
    
    6.2. Naar het oordeel van het Hof zijn de door A geclaimde kosten geen kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (“het Besluit”). Gelet op de onderdelen c en d van artikel 1 van het Besluit en de verklaring van verweerder ter zitting van 28 april 2006 dat “het wel gebeurd zal zijn”, waarmede de bestede tijd, de omvang van de verletkosten en de gemaakte reizen onweersproken zijn komen vast te staan, stelt het Hof de proceskostenvergoeding als volgt vast. Daarbij kunnen verletkosten worden vergoed voor werkzaamheden die naar hun aard plaatsvinden op tijdstippen die algemeen gelden als werktijden. Werkzaamheden die in eigen tijd kunnen plaatsvinden komen niet voor vergoeding in aanmerking. De nummers in de linkerkolom corresponderen met de nummers in de linkerkolommen van overweging 6.1.
    
    
      	Omschrijving	Vergoeding in euro’s
      1	Geen kosten van de beroepsprocedure	-
      2	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      3	8 x € 36	288
      4	2,5 x € 36	90
      5	3 x 36	108
      6	8 x € 36	288
      7	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      8	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      9	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      10	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      11	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      12	Geen kosten van de beroepsprocedure	-
      13	Q-Z v.v. per 2e klasse van het OV	22,50
      14	Z-Arnhem v.v. per 2e klasse van het OV	35
      15	Q-Z v.v. per 2e klasse van het OV	22,50
      16	Q-Z v.v. per 2e klasse van het OV	22,50
      17	Q-Amsterdam v.v. per 2e klasse van het OV	40
      18	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      19	Komt niet voor vergoeding in aanmerking	-
      		916,50
    
    
    6.3. Belanghebbende heeft reis- en verletkosten gemaakt ter zake van de hoorzitting op 12 september 2002, zie de nummers 1 en 12 in de tabel van overweging 6.1. Op de bezwaarprocedure is de proceskostenregeling van artikel 8:75 van de Awb nog niet van toepassing. Op grond van artikel 8:73 van de Awb kan het Hof, indien het beroep gegrond is en indien daarvoor gronden zijn, op verzoek van belanghebbende de gemeente Zwolle veroordelen tot vergoeding van de schade die belanghebbende lijdt. Het Hof acht termen aanwezig voor een schadevergoeding en stelt die vast op € 166,50, zijnde (4 uren x € 36 =) € 144 voor verletkosten, vermeerderd met € 22,50 voor de reis van Q naar Z v.v. per tweede klasse van het openbaar vervoer. 
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de bestreden uitspraak;
      - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak B-straat 1 te Z tot ƒ 782.000 (€ 354.856,12);
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van  € 916,50, te betalen door de gemeente Zwolle; 
      - veroordeelt de gemeente Zwolle tot vergoeding aan belanghebbende van de door hem geleden schade tot een bedrag van € 166,50; en 
      - gelast de gemeente Zwolle het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 31 augustus 2006 door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, C. Schaap en P.M.F. van Loon, leden, in tegenwoordigheid van mr. B. van Schaik als griffier. De beslissing is door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 15 september 2006.
    
    
    
     
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie ingesteld worden bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.