ECLI:NL:GHARN:2012:BV1447, Gerechtshof Arnhem, 10-01-2012, 11/00396
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Gemeente maakt vastgestelde waarde woning aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM		
      Sector belastingrecht
    
    
    
      nummer 11/00396
      uitspraakdatum: 10 januari 2012
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 6 april 2011, nummer AWB 10/1059 WOZ AQ1 A, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna: de Ambtenaar),
    
    betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2010, per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 240.000. 
    
    1.2	Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2010 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
    
    1.3	Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 april 2011 ongegrond verklaard.
    
    1.4	Belanghebbende heeft bij faxbericht van 17 mei 2011 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5 	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 november 2011 te Arnhem. De Ambtenaar en taxateur A zijn verschenen. Belanghebbende is, zonder voorafgaande kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. 
    
     
    1.6	De griffier heeft belanghebbende bij aangetekende brief met handtekening retour, verzonden op 17 oktober 2011 en gericht aan belanghebbende op het adres a-straat 1 te Q, uitgenodigd ter zitting te verschijnen onder vermelding van plaats en tijdstip. Uit de Handtekening Retourkaart kan worden afgeleid dat de zending op 18 oktober 2011 is afgeleverd op bovengenoemd adres, alwaar B voor ontvangst heeft getekend. Belanghebbende is derhalve op een juiste wijze voor de zitting van het Hof uitgenodigd. 
    
    1.7	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    2.	Feiten 
    
    2.1	Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met garage en berging. De inhoud van de woning bedraagt 432 m³, de oppervlakte van het perceel bedraagt 490 m². 
    
    2.2	De eigenaar van een van de aangrenzende percelen heeft op de erfgrens met het perceel van belanghebbende een garage/berging/carport (hierna: de garage) neergezet. De garage is illegaal gebouwd, maar uiteindelijk door de gemeente gelegaliseerd. 
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
    
    3.2	Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardeverminderende invloed die uitgaat van de op de erfgrens gebouwde garage. Voorts betoogt belanghebbende dat de waardestijging van de onderhavige onroerende zaak de gemiddelde landelijke stijging overtreft en dat de Ambtenaar geen hertaxatie heeft laten uitvoeren. Belanghebbende staat een waarde voor van € 233.000.
    
    3.3	De Ambtenaar verdedigt in het hoger beroep de vastgestelde waarde van € 240.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van A van 29 november 2010. 
     
    3.4	Bij deze taxatie zijn de volgende in de gemeente Tubbergen gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
    
    
      Object
      Bouwjaar	Inhoud	Waarde
      per m³	Perceel	Waarde
      per m²	Bijgebouwen/
      bijzonderheden	koopsom
      a-straat 1, Q
      (vrijstaand)	1967	432m³	€ 360	490 m²	€ 185	€ 13.000
      Garage, berging, overkapping, dakkapel
      Aftrek ivm uitzicht
      € 15.000	Waarde € 240.000
      (01-01-2009)
    
    							
    
      b-straat 1, 
      R
      (vrijstaand)	1960	460 m³	€ 422	562 m²	€ 185	€ 9.167
      Garage/tuinhuis	€ 301.290 
       (05-02-2008)
      c-straat 1 
      Q
      (vrijstaand)	1996	487 m³	€ 397	501 m²	€ 185	€ 1.134
      Inpandige garage/
      carport	€ 287.000
       (26-09-2008)
      d-straat 1
      S
      (geschakeld) 	1974	409 m³	€ 526	282 m²	€ 200	€ 19.290
      Garage, carport, tuinhuis, erker	€ 290.000
      (1-12-2008)
    
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1	Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    4.2	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
    
    4.3	Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het in de procedure voor de Rechtbank ingebrachte taxatierapport van A waarin de waarde is getaxeerd op € 244.000. 
    
    4.4	Belanghebbende betoogt dat in het geheel geen taxatie heeft plaatsgevonden en dat de taxateur het voor de waardepeildatum 1 januari 2007 opgestelde taxatierapport heeft overgenomen. Belanghebbende baseert dit op het feit dat in beide taxatierapporten dezelfde foto is gebruikt. Dit betoog faalt. Ter zitting heeft A verklaard dat hij ter plaatse is geweest en een geveltaxatie heeft verricht, maar dat de gemaakte foto’s vanwege de weersomstandigheden geen goed beeld gaven van het object en dat hij daarom een oude foto heeft gebruikt. Het Hof hecht geloof aan deze verklaring en acht aannemelijk dat een taxatie heeft plaatsgevonden. 
    
    4.5	Met het bovengenoemde taxatierapport heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 240.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het in het taxatierapport genoemde object b-straat 1 voor wat betreft het (beperkte) uitzicht, ligging, uitstraling, inhoud en perceelsoppervlakte goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Voorts neemt het Hof daarbij in aanmerking dat de Ambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onderhavige onroerende zaak een bedrag van € 15.000 in aftrek heeft gebracht in verband met het waardedrukkende effect van de bebouwing op het perceel aan de a-straat 2. Het Hof acht aannemelijk dat daardoor voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de garage op het perceel van a-straat 2.
    
    4.6	Het door belanghebbende aangeleverde document van C kan naar het oordeel van het Hof om twee redenen niet dienen ter onderbouwing van belanghebbendes standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Ten eerste is te dezen de waardepaling van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 in geschil, terwijl de in dat document - een verkoopopdracht - genoemde prijs een in januari 2011, derhalve twee jaar na de waardepeildatum, vastgestelde prijs is. Ten tweede is de waarde vermeld in de verkoopopdracht slechts een vraagprijs, terwijl de waardevaststelling voor de WOZ gebeurt aan de hand van verkoopprijzen die daadwerkelijk zijn gerealiseerd voor vergelijkbare onroerende zaken.
    
    4.7	Tot slot betoogt belanghebbende dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak sterker is gestegen dan de gemiddelde landelijke stijging. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de Ambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Om die reden kan een gemiddeld landelijk stijgingspercentage niet als uitgangspunt worden genomen bij de waardebepaling voor de WOZ, maar dient de waarde te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die zich in de nabije omgeving bevinden van de onroerende zaak rond de waardepeildatum.
    
    4.8	Gelet op het hiervoor overwogene is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
    
    Slotsom
    
    Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
    
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    6.	Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. C.M. Ettema, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. M.J. Peters, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
    
    De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2012.
    
    
    De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    (S. Darwinkel)	(C.M. Ettema)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 januari 2012.
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.