ECLI:NL:GHARN:2011:BU6638, Gerechtshof Arnhem, 22-11-2011, 11-00122
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2011-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waardevaststelling appartement in seniorencentrum.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
    
    
    nummer: 11/00122
    
    uitspraakdatum: 22 november 2011
    
    
    
    Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Z (hierna: belanghebbende) 
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 26 november 2009, nummer SBR 09/728, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente De Bilt (hierna: de Ambtenaar).
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 (hierna: de onroerende zaak) te Z, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 630.000.
    
    1.2	Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2009 het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 november 2009, verzonden op 26 november 2009, ongegrond verklaard.
    
    1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5	Tot de stukken van het geding behoren, naast voormelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
    
    
      1.7	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      1.8	Na sluiting van het onderzoek ter zitting en mededeling aan partijen dat in de zaak schriftelijk uitspraak zal worden gedaan, heeft het Hof vastgesteld dat het onderzoek ter zitting niet volledig is geweest en daarin aanleiding gevonden op grond van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht het onderzoek te heropenen. De griffier van het Hof heeft vervolgens bij brief van 7 juni 2011 bij de Inspecteur nadere schriftelijke inlichtingen ingewonnen. 
    
    
    1.9	Tussen het Hof en partijen heeft naar aanleiding daarvan een briefwisseling plaatsgevonden, waarna partijen het Hof hebben verzocht om zonder nadere mondelinge behandeling uitspraak te doen. 
    
    
    2.	De vaststaande feiten
    
    2.1	De onroerende zaak is een appartement in het complex A. A is gebouwd in 2005 op het terrein van “Huize B (hierna: B). B is een seniorencentrum. De woonruimten van B kunnen alleen worden gehuurd door bejaarde leden van de Orde van Vrijmetselaren en hun partners. A is zelfstandig ten opzichte van B, doch (oud-)bewoners van A hebben recht op een uiteenlopende hoeveelheid diensten (onder andere, doch niet uitsluitend, gelegen op het gebied van ouderenzorg) die kunnen worden geleverd door B. De appartementen in A mogen alleen worden (door)verkocht aan leden van de Orde van Vrijmetselaren en hun partners.
    
    2.2	De onroerende zaak heeft een inhoud van 523 m³ en beschikt over een eigen parkeerplaats en een berging. A is gelegen op een goede locatie in een bosrijke omgeving, dichtbij het station en een winkelstraat. In een taxatierapport van 13 augustus 2009, opgemaakt door WOZ-taxateur C, is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007 geschat op € 711.000. Daarbij is gebruik gemaakt van verkoopcijfers van appartementen welke niet behoren tot B of A. In de taxatie zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen:
    
    
    
      Onroerende zaak
      Bouwjaar	Inhoud	Prijs/m³
      	bijzonderheden:	WOZ
      (01-01-07)	Koopsom
      a-straat 1	2005	523 m³
      	 € 1.339
      	parkeerplaats, berging	€ 630.000
      	-
    
    						
    
      b-straaat 2	1990	421 m³	€ 1.253    
      	parkeerplaats, berging	€ 540.000
      	€ 500.000 (04-10-2005)
      c-straat 3	1988	491 m³	€ 1.517    
      	parkeerplaats, berging	€ 750.000
      	€ 730.000 (17-08-2006)
      d-straat 4	1997	300 m³	€     1.207
       	parkeerplaats, berging	€ 372.500
      	€ 360.000 (02-06-2006)
    
    
    In de taxatie is verder een analyse van de ligging van de verschillende appartementen gegeven, waaruit volgt dat de locatie van de onroerende zaak goed is, beduidend beter dan de d-straat, doch minder dan de c-straat .
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1.	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007. 
    
    3.2.	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting. 
    
    3.3	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 550.000.
    
    3.4	De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      Formeel
      4.1	In het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar van de gemeente De Bilt van 20 januari 2009 is paragraaf 15.1.1 van het Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar per 1 januari 2009 ingetrokken zonder expliciet (per 1 januari 2009) een heffingsambtenaar belast met de uitvoering van de Wet WOZ aan te wijzen. Gelet op de uitleg hieromtrent van de gemeente De Bilt in de brief van 4 juli 2011 en de meegestuurde bijlagen, is het Hof van oordeel dat, zoals namens de gemeente De Bilt ook wordt gesteld, de directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht per 1 januari 2009 is aangewezen als de heffingsambtenaar belast met de uitvoering van de Wet WOZ. Deze ambtenaar is als zodanig ook expliciet  bij besluit van 10 mei 2011 aangewezen, welk besluit per 11 mei 2011 in werking is getreden.
    
    
    4.2	 In een verklaring van 30 juni 2011 schrijft de Ambtenaar, D, directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, dat zij de uitspraak op bezwaar, gedaan door E op 2 februari 2009 voor haar rekening neemt en tot de hare maakt. 
    
    
      Waarde
      4.3	Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    4.4	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere dan de vastgestelde waarde. Hij heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden gesplitst in de waarde van het appartement zelf en de waarde van de in 2.1 genoemde rechten die samenhangen met de onroerende zaak.
    
    4.5	Het Hof volgt belanghebbende in diens stelling dat de rechten die samenhangen met de onroerende zaak geen onderdeel uitmaken van de waardegrondslag van de Wet WOZ. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald zonder acht te slaan op deze rechten, doch ook, gelet op onderdeel 4.3, zonder acht te slaan op de verplichting het appartement slechts te verkopen aan leden van de Orde van Vrijmetselaren. Echter, anders dan belanghebbende stelt, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld uitgaande van deze uitgangspunten. Immers, de waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare appartementen die geen toegang geven tot deze of vergelijkbare rechten, of waarop dezelfde of soortgelijke verkoopverplichtingen van toepassing zijn. Nu deze verkoopcijfers reeds zijn “geschoond” van dergelijke invloeden, bestaat geen aanleiding de aldus verkregen waarde van de onroerende zaak nogmaals te splitsen. Belanghebbende heeft de waarde niet op andere gronden betwist.
    
    
      Slotsom
      Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
    
    
    
    5.	Proceskosten
    
    Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    6.	Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.A. Monsma en 
      mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    De beslissing is op 22 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    
    (J.L.M. Egberts)		(R.A.V. Boxem)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
    
    
    
     
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.