ECLI:NL:GHAMS:2011:BP7591, Gerechtshof Amsterdam, 03-03-2011, 09/00431 en 09/00432
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-03-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardebepaling van een vrijstaande villa (in aanbouw) en het bijgekochte perceel. Het Hof oordeelt -anders dan de rechtbank- dat de heffingsambtenaar de waarde op de beide peildata niet te hoog heeft vastgesteld. Er is geen reden voor terugwijzing naar de heffingsambtenaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk P09/00431 en 09/00432
    
    
    3 maart 2011
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen,
      de heffingsambtenaar,
    
    
    tegen de uitspraak in de zaken nrs. AWB 07/8500 en 08/3975 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen 
    
    
      X te Y, belanghebbende,
      gemachtigde R. van Trappen,
    
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 juli 2007 op naam van belanghebbende voor het jaar 2007 een waardebeschikking genomen naar een waarde van € 2.000.000 voor de onroerende zaak […] 104A te […] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2005. Bij hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar op basis van deze waarde aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 opgelegd.
    
    1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 22 november 2007, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 1.350.000.
    
    1.3. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2008 een waardebeschikking genomen naar een waarde van € 1.740.000 voor de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Bij hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar op basis van deze waarde aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 opgelegd.
    
    
      1.4. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
       2 mei 2008, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
    
    
    1.5. Bij uitspraak van 15 mei 2009, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) de door belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroepen gegrond verklaard en de heffingsambtenaar opgedragen de waarde opnieuw vast te stellen met inachtneming van de uitspraak en de aanslagen dienovereenkomstig te verminderen.
    
    
      1.6. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 juni 2009. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      Bij brief van 18 november 2010 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk aan het Hof gezonden, waarvan een kopie aan belanghebbende is gezonden.
    
    
    1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2. Feiten
    
    
      2.1. Het hof verwijst naar de feiten die door de rechtbank zijn vastgesteld en als volgt in de uitspraak zijn weergegeven (de rechtbank duidt belanghebbende aan als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
      2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak […] 104 A te Y. 
      2.2. Eiser heeft op 14 december 2006 het perceel […] 123 […] inclusief opstallen aangekocht voor € 1.200.000. Eiser heeft op 16 december 2007 het perceel […] 655 […] aangekocht voor € 225.000. De percelen zijn op respectievelijk 1 juni 2006 en 26 januari 2006 aan eiser geleverd. 
      2.3. Op 12 april 2006 is door de gemeente Y een sloopvergunning afgegeven voor de sloop van de woning […] 104 A te […]. De sloop is op 18 september 2006 afgerond. 
      2.4. Op 9 september 2006 is een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van een vrijstaand woonhuis. Op 29 mei 2007 is een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van een zwembad en een bijgebouw op het grasland van het kadastrale perceel […] 655 […]. Het bebouwde erf is daarmee toegenomen met 130 m². 
      2.5. Op 18 september 2006 zijn de opstallen gesloopt. De kosten van het slopen/bouwrijp maken bedragen circa € 33.000. Op of rond 9 maart 2007 is de eerste paal geslagen. 
      2.6. De woning is een vrijstaande woning met zwembad. De inhoud van de woning is ongeveer 1.578 m³ en de oppervlakte van het perceel is 3.310 m². 
      2.7. Op 1 januari 2008 waren de bouwwerkzaamheden voor de woning voor 60 % gereed en de bouwwerkzaamheden voor het zwembad voor 40 %.
    
    
    2.2. Belanghebbende heeft het onder 2.2 van de uitspraak van de rechtbank vermelde perceel […]  655 […] niet aangekocht op 16 december 2007 maar op 16 december 2005. Voor het overige bestaat over de feitenvaststelling geen geschil, zodat ook het Hof daarvan zal uitgaan.
    
    2.3. Het Hof voegt aan deze feitenvaststelling het volgende toe.
    
    
      2.3.1. De tekst, van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport van WOZ-taxateur W.C. Pieternella met dagtekening 11 maart 2008 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      “ Conclusie na hertaxatie:
      Leveringsdatum	Transactieprijs 	Correctiepercentage 		Waardepeildatum
      					Waardepeildatum 01-01-2005	01-01-2005
      26-01-2006		€   225.000	- 5%				€    213.750
      01-06-2006		 € 1.200.000	- 8%				€ 1.104.000
      					Sloop/Bouwrijp maken		€      33.000
      					WOZ-waarde			€ 1.350.750
    
    
    De WOZ-waarde dient te worden verlaagd van € 2.000.000 naar € 1.350.000. (…)
    
    Gebruikte onderbouwing/referentiepand t.b.v. […] 104a:
    
    Op 26 januari 2006 is het perceel […]123 [Hof: dit moet zijn […]655] […] gekocht voor € 225.000. Bij deze koop is rekening gehouden met de bestemming en mogelijkheden met dit perceel.
    
    Op 1 juni 2006 is […]655 [Hof: dit moet zijn […]123] […] gekocht voor € 1.200.000. Op 18 september 2006 heeft de sloop van de woning plaatsgevonden. Dit perceel is gekocht met opstallen, echter is het doel de opstallen te slopen ten behoeve van een nieuwe woning. Dit betekend dat de waarde van de opstallen te verwaarlozen is.” 
    
    
      2.3.2. De tekst van het door de heffingsambtenaar overgelegde rapport van W.C. Pieternella met dagtekening 25 september 2008 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      “Conclusie na hertaxatie:
      object-	m2 of m3	Leveringsda-	Transactie-	 Correctie	WOZ-waarde	€/m2
      deel			tum		prijs		% naar		per
      							01/01/07		01/01/2007
      Grond	860 m2	26-01-2006	€ 1.200.000	+5%		€ 1.260.000	€1.465,12
      Grond	2.450 m2	01-06-2006	€    225.000	+2,5%		€     230.625	€     94,13
      Extra Grondwaarde voor 160 m2 na bestemmingswijziging
      Op 01-01-2007 160 m2 x (+ € 1.465,12 - € 94,13) =				€      219.357	€ 1.370,98
      							Percentage
      							gereed
      Opgegeven bouwkosten woning	€ 500.000		60%		€ 300.000 (dak waterdicht
      Opgegeven bouwkosten zwembad€ 150.000		40%		€   60.000 (ruwe afbouw)
      								 	€2.069.982
      Gebruikte Onderbouwing t.b.v. […]104A
      (…)
      Na de aankoop is (…) ontheffing van het bestemmingsplan gekregen waardoor een substantieel groter gedeelte mocht worden bebouwd. Ontheffing was mogelijk doordat een gedeelte van het aangekochte weiland direct is toegerekend voor de berekening van het maximaal te bebouwen oppervlakte. (…) Hierbij is er vanuit gegaan dat ongeveer 160 m² van het aangekochte weiland direct van invloed is geweest op de toekenning voor vergroting van het maximaal te bebouwen oppervlakte. Dit stukje is vervolgens getaxeerd met de vierkante meterprijs zoals deze naar voren kwam uit de aankoop van het perceel waarop ook zonder ontheffing kon worden gebouwd.” 
      Bij die onderbouwing is nog verwezen naar de referentiewoningen […]166, […]170 en […] 3A.
    
    
    
      2.3.3. Belanghebbende heeft bij het verweerschrift in hoger beroep een taxatierapport ingezonden, opgemaakt door de gemachtigde, taxateur bij Makelaarsgroep Amsterdam en omstreken B.V., gedateerd 3 september 2009, waarin voor zover hier van belang het volgende is opgenomen: 
      Waardering AMEO per peildatum 1-1-2005 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2007:
      Kavel 1:
      Aankoopprijs inclusief opstallen						€ 1.200.000,=
      Af:	-prijsstijging van 1-1-2005 – transactiedatum 8%:		€ 100.000,=
      		-actuele waarde bestaande opstallen:		€ 375.000,=
      										€    475.000,=
      										€    725.000,=
    
    
    
      Waardering AMEO per peildatum 1-1-2005 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2007:
      Kavel 2:
      Aankoopprijs grasland:							€ 225.000,=
      Af: -prijsstijging van 1-1- 2005 – transactiedatum:  5% (afgerond)			€   11.500,=
      										€ 213.500,=
    
    
    
      Totale waardering AMEO
      Kavel 1:		€ 	725.000,=
      Kavel 2:		€ 	213.500,=
      Totaal:		€ 	938.500,= per prijspeil 1-1-2005
    
    
    
      Nadere toelichting op actuele waarde van de bestaande opstallen ad € 375.000,=
      -bouwjaar opstallen: 1983
      -buitenschilderwerk geheel gedaan in: 2003
      -dakbedekking geheel vernieuwd in: 2003
      Ik stel vast dat de bestaande opstallen in een zeer redelijke staat van onderhoud verkeerden. Zie ook de bijlage (verkoopbrochure 2005/2006).
    
    
    
      2. 	Belastingjaar 2008 (peildatum 1-1-2007; feitelijke toestand per 1-1-2008)
      Kavel 1: 		een kavel bouwgrond met de in aanbouw zijnde vrijstaande villa met zwembad
      Z, aan de […] 104 A
      -(destijds) kadastraal bekend als:	gemeente Z, sectie […] nummer […], groot 860 m2
      -thans kadastraal bekend als:		gemeente Z, sectie […] nummer 123, groot 860 m2
    
    
    
      Kavel 2: 		een kavel grasland gelegen achter het perceel gelegen te
      Z, achter […] 104 A
      - (destijds) kadastraal bekend als:	gemeente Z, sectie […] nummer […], groot 2455 m2
      -thans kadastraal bekend als:		gemeente Z, sectie […] nummer 655, groot 2455 m2
    
    
    
      Taxatie door gemeente Y:
      Voornoemde kavels 1 en 2 zijn getaxeerd door gemeente ivm WOZ per peildatum 1-1-2007:
      	€ 1.740.000,= kk (kosten koper) leeg en vrij van huur en onbezwaard
    
    
    
      Taxatie door AMEO makelaardij:
      Voornoemde kavels 1 en 2 worden getaxeerd door AMEO ivm WOZ per peildatum 1-1-2007:
      	€ 1.397.500,= kk (kosten koper) leeg en vrij van huur en onbezwaard
    
    
    
      Toelichting taxatie makelaarsgroep Ameo
      Gegevens:
      	Kavel 1:
      -waarde bouwgrond:				€ 725.000,=/ per 1-1-2005 (zie taxatie 2007)
      -prijsstijging:					1-1-2005 – 1-1-2007: 10,5%
      -opgegeven bouwkosten woning:		€ 500.000,= (prijspeil 1-1-2007)
      -opgegeven bouwkosten zwembad/bijgebouw:	€ 150.000,= (prijspeil 1-1-2007)
      -situatie gereed product woning per 1-1-2008:	60% gereed of  € 300.000,= (prijspeil 1-1-2007)
      -situatie gereed product zwembad, bijgebouw: 	40% gereed of €    60.000,= (prijspeil 1-1-2007)
    
    
    
      	Kavel 2:
      -aankoopprijs: 				€ 225.000,=/transactiedatum 26-01-2006
      -prijsstijging:					1-1-2007- transactiedatum 26-01-2006: 5%
    
    
    
    
    
      Waardering AMEO per peildatum 1-1-2007 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2008:
      	Kavel 1:
      Waarde grond per 1-1-2005 (zie voorgaande taxatie per 1-1-2005) 			€   725.000,=
      Bij:
      -prijsstijging:	1-1-2005 – 1-1-2007  10,5%			€   76.125,=
      -nieuwbouw:	-woonhuis 60% gereed van € 500.000,=		€ 300.000,=
      		-zwembad 40% gereed van € 150.000,=		€   60.000,=
      										€    436.125,=
      										€ 1.161.125,=
    
    
    
      Waardering AMEO per peildatum 1-1-2007 t.b.v. WOZ per toestanddatum 1-1-2008:
      Kavel 2:
      Aankoopprijs grasland:							€    225.000,=
      Bij: -prijsstijging van 1-1-2007 – transactiedatum: 	5% (afgerond)		€      11.500,=
      										€    236.500,=
    
    
    
      Totale waardering AMEO
      Kavel 1:		€	1.161.125,=
      Kavel 2:		€	   236.500,=
      Totaal:		€ 	1.397.625,= per prijspeil 1-1-2007
      (woonhuis 60% gereed en zwembad/bijgebouw 40% gereed)
    
    
    
    3. Het oordeel van de rechtbank
    
    
      Voor de rechtbank was in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata
      1 januari 2005 en 1 januari 2007.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen:
      4.2. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde voor het kalenderjaar 2007 en 2008 niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder voor beide kalenderjaren niet in zijn bewijslast geslaagd. 
      4.3. Niet in geschil is dat voor het kalenderjaar 2007 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2007, nu de onroerende zaak kort voor het begin van het kalenderjaar 2007 is veranderd als gevolg van sloop. Voor het jaar 2007 gaat het derhalve om waardering van de kale grond naar het prijspeil van 1 januari 2005. 
      Voorts is niet in geschil dat voor het kalenderjaar 2008 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2008, nu de onroerende zaak in het kalenderjaar 2007 is veranderd als gevolg van een bestemmingsverandering en bouw (…). 
      4.5. Omdat eiser in 2006 twee stukken grond heeft aangekocht, zijn er marktgegevens beschikbaar rond de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007. In voornoemde taxatierapporten is bij de waardebepaling uitgegaan van deze aankoopcijfers. Het eigen transactiecijfer van de grond vormt in beginsel de beste indicatie voor de waarde van de grond en prevaleert doorgaans boven een taxatie gebaseerd op transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. Echter in dit geval heeft eiser niet alleen grond gekocht, maar grond met daarop een woning. Volgens verweerder kunnen de aankoopcijfers gebruikt worden voor de waardebepaling van de grond omdat de waarde van de opstallen verwaarloosbaar is. De rechtbank verwerpt deze stelling omdat niet is gebleken of is onderbouwd dat het pand op de aankoopdatum een slooppand zonder waarde betrof. Voor zover al aannemelijk zou zijn dat aan de woning geen waarde kon worden toegekend, heeft verweerder bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de sloopkosten, hetgeen gebruikelijk is. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aankoopcijfers van de grond inclusief opstallen niet gebruikt kunnen worden voor de waardebepalingen. 
      4.6. Door de wijze waarop verweerder de waarde voor de kalenderjaren 2007 en 2008 heeft bepaald kan naar het oordeel van de rechtbank geen goede benadering worden gegeven van de onder 4.1. bedoelde waarde van de grond, respectievelijk van de woning in aanbouw. De waarde van de grond kan naar het oordeel van de rechtbank in dit geval het beste bepaald worden door de vergelijkingsmethode te hanteren, dan wel door de waarde te baseren op de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert op de waardepeildatum, voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare kavelgrootte. 
      4.7. Met hetgeen eiser naar voren heeft gebracht heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken voor de kalenderjaren 2007 en 2008 op respectievelijk € 600.000 en € 1.260.000 dient te worden vastgesteld. 
      4.8. Eiser stelt dat de grondwaarde dient te worden vastgesteld op basis van de residuele grondwaarde. Deze wordt volgens eiser berekend door de grondwaarde (totale waarde economische verkeer) te verminderen met de opstalwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank kan door toepassing van deze waarderingsmethode geen goede benadering worden gegeven van de onder 17, tweede of derde lid, Wet WOZ bedoelde waarde. 
      4.9. Eiser stelt dat het kadastrale perceel […] 655 […], rekening houdend met de agrarische bestemming, voor maximaal de agrarische waarde dient te worden meegenomen in de WOZ-waarde, ad € 40.000. 
      De rechtbank deelt deze mening niet. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de agrarische bestemming die (nog) op dit perceel rust, een waardedrukkend effect heeft in de omvang als door hem gesteld. De rechtbank betrekt daarbij dat het perceel feitelijk niet overeenkomstig de bestemming werd gebruikt en dat eiser het perceel met deze agrarische bestemming begin 2006 heeft gekocht voor € 225.000. 
      4.10. Zowel verweerder als eiser hebben de door hun voorgestane waarden voor de kalenderjaren 2007 en 2008 niet aannemelijk gemaakt. Omdat de rechtbank over onvoldoende feiten beschikt om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb zelf in de zaken te voorzien, is de rechtbank van oordeel dat de zaak teruggewezen moet worden naar verweerder voor een hernieuwde vaststelling van de waarde voor de kalenderjaren 2007 en 2008. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
    
    
    
    4. Geschil in hoger beroep
    
    In hoger beroep is – evenals bij de rechtbank – in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007.
    
    
    5. Standpunten van partijen
    
    
      De heffingsambtenaar concludeert tot handhaving van de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarde per de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007 op respectievelijk € 1.350.000 en € 1.740.000. Belanghebbende stelt deze waarden op respectievelijk € 938.500 en € 1.397.500.
      Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting, dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    
    6. Beoordeling van het geschil
    
    6.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
    
    
      6.2. Niet in geschil is dat voor het kalenderjaar 2007 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2007, omdat de onroerende zaak in 2006 is veranderd als gevolg van sloop van de opstal. Voor het jaar 2007 gaat het derhalve om waardering van de onbebouwde grond naar het prijspeil van 1 januari 2005. 
      Voorts is niet in geschil dat voor het kalenderjaar 2008 de waarde van de onroerende zaak ingevolge artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2008, nu de onroerende zaak in het kalenderjaar 2007 is veranderd als gevolg van een bestemmingswijziging en bouw van een woning (60% gereed) en een zwembad (40% gereed).
      Ten slotte zijn niet in geschil de percentages waarmee de heffingsambtenaar de aankoopprijzen heeft herrekend naar de waardes per de peildata.
    
    
    6.3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voor de waardepeildatum 1 januari 2005 onderbouwd met de aankoopprijs van beide kadastrale percelen. Hierop is een correctie naar beneden toegepast op de prijzen van respectievelijk 5% en 8% om de stijging van de prijzen in de markt voor vrijstaande woningen in het buitengebied van de gemeente Y in de waarde te verdisconteren. Vervolgens is een verhoging toegepast in verband met het bouwrijp maken van de grond. 
    
    6.4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak voor de waardepeildatum 1 januari 2007 onderbouwd met de aankoopprijs van beide percelen verhoogd met de kosten voor het bouwrijp maken en de opgegeven bouwkosten alsmede met de gerealiseerde verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn redelijk kort voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn, aldus de heffingsambtenaar nu het gaat om soortgelijke woningen in de directe omgeving of woningen met een substantiële inhoud, voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende.
    
    
      6.5. Belanghebbende voert voor beide jaren onder meer aan dat de grondwaarde bepaald dient te worden door de aankoopprijs te verminderen met de waarde van de inmiddels gesloopte opstal. Verder stelt belanghebbende dat het perceel […] 655 […] slechts voor € 40.000 mag worden meegenomen in de WOZ-waarde, omdat dit perceel een agrarische bestemming heeft.
      Belanghebbende stelt dat het perceel […] 123 […] op 1 januari 2007 nog niet bouwrijp was. Dit was pas twee weken voor het slaan van de eerste paal op 9 maart 2007 het geval.
      Met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2007 stelt belanghebbende dat de waardeopbouw van de heffingsambtenaar een dubbeltelling bevat, omdat deze 160 m² extra bouwgrond bevat ad € 219.357, zonder dat de waarde van het perceel […] 655 […] met een gelijk bedrag is verminderd. Als gevolg hiervan zijn de resterende 2.290 m² van dit perceel dat uit grasland bestaat, voor € 215.564 in aanmerking genomen, hetgeen voor grasland veel te hoog is.
    
    
    6.6. Naar het oordeel van het Hof moet voor de waardebepaling van de onroerende zaak in dit geval niet van een lagere waarde worden uitgegaan dan hetgeen belanghebbende voor de onroerende zaak heeft betaald, te weten de kostprijs van de grond, vermeerderd met de uitgaven ten behoeve van de sloop en het verder bouwrijp maken van de grond. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Zodanige feiten of omstandigheden zijn het Hof niet gebleken en belanghebbende heeft die ook niet aannemelijk gemaakt. Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde koopsommen van de onroerende zaak terecht als uitgangspunt heeft genomen. Het Hof stemt er ook mee in dat de waardeopbouw voor de waardepeildatum 1 januari 2005 wordt verhoogd met € 33.000 in verband met door belanghebbende gedane uitgaven voor het slopen/bouwrijp maken van de grond. Het Hof overweegt hierbij dat de omvang van deze uitgaven niet in geschil is en dat uit de feiten, waaronder de data van de aanvraag en afgifte van de sloop- en de bouwvergunning, kan worden afgeleid dat belanghebbende de kennelijke bedoeling had op de grond een nieuw woonhuis te bouwen. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een onrendabele investering, acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak met een gelijk bedrag is verhoogd. Dat, zoals belanghebbende stelt, het perceel […] 123 […] op 1 januari 2007 nog niet bouwrijp was, doet daar niet aan af.
    
    6.7. Naar het oordeel van het Hof kan de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2007 op dezelfde gronden worden vastgesteld op de koopsommen van de onroerende zaak, vermeerderd met een percentage in verband met de toenmalige stijging van de waarde van onroerende zaken en met de uitgaven die gedaan zijn voor de in aanbouw zijnde opstal. Nu beide laatste elementen niet in geschil zijn leidt dit tot een waarde in het economische verkeer van € 1.260.000 + € 230.625 + € 360.000 = € 1.850.625, dat is hoger dan de vastgestelde waarde. In verband hiermee behoeven de stellingen van belanghebbende met betrekking tot de waarde van het perceel […] 655 en de in 6.5 vermelde dubbeltelling geen behandeling meer.
    
    6.8. Tot slot overweegt het Hof dat ook de in 2.3.2 genoemde vergelijkingsobjecten voldoende onderbouwen dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn kort voor of na de waardepeildata verkocht, zijn voor wat grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende en de heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
    
    6.9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per de peildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007 op respectievelijk € 1.350.000 en € 1.740.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof ziet- anders dan de rechtbank- geen reden voor terugwijzing naar de heffingsambtenaar. Het hoger beroep is gegrond, de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, en de uitspraken op bezwaar dienen te worden gehandhaafd.
    
    
    7. Kosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    8. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      - handhaaft de uitspraken van de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. D.B. Bijl, voorzitter, J.P.A. Boersma en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 3 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.
      Bij verhindering van de voorzitter getekend door de oudste raadsheer.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.