ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ5291, Gerechtshof Amsterdam, 13-08-2009, 07/00295
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bij de waardebepaling van een woning mag geen rekening worden gehouden met een op die woning rustend voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Bouwplannen in de directe omgeving van de woning, waarvan de uitvoering nog onzeker is, hebben echter wel waardedrukkende invloed.

GERECHTSHOF AMSTERDAM			
      kenmerk P07/00295					  	 		
    
    
    uitspraak: 13 augustus 2009			  			
    							 	
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer  	
    
    op het hoger beroep van
    
    
      X, te Z, 
      belanghebbende,
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. 06/498 WOZ van de rechtbank Alkmaar in het geding tussen 
    
    belanghebbende 
    
    en 
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2005 ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 605.000.
    
    1.2. Belanghebbende heeft hiertegen op 3 maart 2005 een bezwaarschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 januari 2006 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 556.000.
    
    1.3. De rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) heeft het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard bij uitspraak van 25 april 2007, verzonden aan partijen op 4 mei 2007.
    
    1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende bij brief van 13 mei 2007, ingekomen bij het Hof op 1 juni 2007, hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op 26 juli 2007 een verweerschrift ingediend.
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting van de vijfde enkelvoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 31 maart 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat partijen is toegezonden. De voorzitter heeft de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de meervoudige belastingkamer. Partijen hebben ter zitting en vervolgens ook schriftelijk ermee ingestemd dat het Hof uitspraak doet zonder nadere zitting.
    
    1.6. Bij brief van 22 mei 2008 heeft het Hof de heffingsambtenaar om nadere inlichtingen verzocht. Op 12 juni 2008 is een brief met bijlagen ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende. Op 10 juli 2008 heeft belanghebbende hierop een reactie ingezonden. Partijen hebben schriftelijk ermee ingestemd dat het Hof uitspraak doet zonder nadere zitting.
    
    
    2. Feiten
    
    2.1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting stelt het Hof de volgende feiten vast.
    
    2.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: ‘het object’ of ‘de onroerende zaak’). Het object betreft een in 1978 gebouwde vrijstaande woning met garage, loods en erf, gelegen op 2.031 m² grond. De woning heeft een inhoud van 470 m³. 
    
    2.1.2. Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten is sinds 2000 op de onroerende zaak een voorkeursrecht gevestigd (hierna: het voorkeursrecht). Het voorkeursrecht houdt in dat de gemeente Heiloo als eerste de gelegenheid moet worden geboden om het object waarop het recht gevestigd is te kopen, wanneer de eigenaar dit object te koop aanbiedt. 
    
    2.1.3. Het object is op 3 maart 2006 opgenomen door een taxateur in dienst van de gemeente Heiloo. Deze heeft de waarde bepaald op € 556.000, uitgaande van een woonbestemming.
    
    2.1.4. De heffingsambtenaar heeft in de onder 1.6. vermelde brief onder meer het volgende vermeld:
    
    
      In uw bovenvermelde brief verzoekt u om informatie over de omstandigheden die voor de gemeente aanleiding zijn geweest om de Wet  Voorkeursrecht Gemeenten te vestigen op perceel a-straat 1 te Z. 
      De ontwikkeling van de nieuwe woonwijk, Zandzoom, komt voort uit de behoefte woningen te bouwen voor voornamelijk de eigen bewoners van de gemeente Heiloo en Castricum. Door het gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voorkomt de gemeente dat er bij de nieuwbouwplannen met grond en opstallen kan worden gespeculeerd. De ontwikkeling van de nieuwbouwplannen hangt af van een aansluiting op de A9.
      Over de aansluiting op de A9 is formeel nog niets bekend. (…) De verwachting is dat pas in 2012 enige duidelijkheid komt of de aansluiting er komt. Als de aansluiting wordt gerealiseerd gaat het tracé waarschijnlijk lopen ten zuiden van de Lagelaan (zie bijlage).
      (…) Ook over de start van de bouwontwikkelingen is nog niets te zeggen, omdat de bouwactiviteiten gekoppeld zijn aan de realisatie van de aansluiting op de A9.
      (…) 
      Op de in het taxatierapport gebruikte onderbouwende verkoopgegevens is geen Wvg gevestigd. Wel zijn er elders in het plangebied Zandzoom objecten waarop de Wvg rust, gekocht door de gemeente na het bereiken van overeenstemming bij het voeren van de minnelijke onderhandelingen. (…).
    
    
    
    3. Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Aan deze beslissing liggen onder meer de volgende overwegingen ten grondslag (waarin belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder): 
    
    4. Gelet op hetgeen eiser ter zitting heeft betoogd, zal de rechtbank zich uitsluitend buigen over de vraag of aan het op eisers onroerende zaak rustende voorkeursrecht krachtens de WVGem betekenis toekomt bij het vaststellen van de WOZ waarde.
    
    5.1. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    5.2. Ingevolge artikel 10, eerste lid, van de WVGem kan een verkoper eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. 
    
    6. De rechtbank stelt voorop dat het waardebegrip dat de Wet WOZ hanteert een specifiek waardebegrip is, dat uitgaat van de fictie van vrije overdracht. Naar de bedoeling van de wetgever is die waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44)
    
    7. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998, 33 212 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer AA2572) volgt dat in het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting moet worden aangehouden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. Aan die maatstaf voldoet niet een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid, zoals een antispeculatiebeding, ongeacht of het beding is versterkt met een kettingbeding.
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat van voorkeursrecht niet gezegd kan worden dat dit een beperking van de omvang van het genot van de onroerende zaak oplevert. Een voorkeursrecht levert slechts een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid op. Daarom is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich in de uitspraak op bezwaar terecht op het standpunt heeft gesteld dat het feit dat op eisers onroerende zaak een voorkeursrecht is gevestigd geen waardedrukkend effect heeft. 
    
    
    4. Geschil in hoger beroep
    
    
      4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. In het bijzonder is in geschil of bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met het voorkeursrecht en zo neen of de onzekerheid met betrekking tot het plan Zandzoom invloed heeft op de waarde van het object.
       4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.
    
    
    4.3. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bepleit een waarde van het object van € 225.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank, als gevolg waarvan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 556.000 in stand bleef.
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz en de wetsgeschiedenis moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.
    
    5.2. De Hoge Raad heeft in zijn, ook in de uitspraak van de rechtbank vermelde, arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, overwogen dat in het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen past om als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. 
    
    5.3. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat het voorkeursrecht niet aan die maatstaf voldoet, omdat het als zodanig de omvang van het genot van de onroerende zaak niet beperkt. Als gevolg daarvan kan bij de waardebepaling geen rekening worden gehouden met het voorkeursrecht. De omstandigheid dat het in het arrest ging om een anti-speculatiebeding, al dan niet versterkt met een kettingbeding, doet daaraan gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde rechtsregel niet af.
     
    5.4. Het Hof is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 556.000 overeenkomt met, althans niet hoger is dan de onder 4.1 vermelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, waarin deze waarde is onderbouwd met verkoopgegevens van naar de heffingsambtenaar heeft gesteld vergelijkbare onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft voorts aangevoerd dat er zich in de periode van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2005 ter zake van de onroerende zaak geen bijzondere omstandigheid heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet woz.
    
    5.5. In de in 1.6 vermelde brief van 22 mei 2008  heeft het Hof als voorlopig oordeel gegeven dat de bouwplannen in de directe omgeving van de onroerende zaak (het plan Zandzoom) alsmede de mogelijkheid dat er in de nabijheid van de onroerende zaak een aansluiting op de A9 zal worden gerealiseerd omstandigheden zijn die een waardedrukkende invloed op de woning kunnen hebben. Omdat de gedingstukken onvoldoende informatie bevatten om de invloed van de omstandigheden op deze waarde vast te kunnen stellen en omdat onduidelijk is of de omstandigheden evenzeer gelden voor de vergelijkingspercelen heeft het Hof de heffingambtenaar verzocht nadere inlichtingen daarover te verschaffen.
    
    
      5.6. Uit de beantwoording van de vragen is niet af te leiden welke invloed de bouwplannen hebben op de waarde van de onroerende zaak. Wel heeft de heffingsambtenaar verklaard dat op de in het taxatierapport vermelde vergelijkingspercelen geen voorkeursrecht is gevestigd.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard niet te weten of de referentiewoningen in de buurt van de mogelijk aan te leggen weg staan. Het Hof komt op grond van deze gegevens tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
    5.7. Belanghebbende bepleit een waarde van € 225.000. Dat is zo stelt hij “de waarde van 8 jaar geleden”. Hij heeft geen berekening gemaakt of een schatting gegeven van de waardedruk als gevolg van de door hem aangevoerde omstandigheden. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende onvoldoende gesteld om de door hem gestelde waarde aannemelijk te maken.
    
    5.8. Nu partijen de door hen bepleite waardes niet aannemelijk hebben gemaakt zal het Hof de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vaststellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, nr. 40 299 (Oostflakkee), LJN: AU4300). Gelet op de onzekerheid met betrekking tot de realisatie van het plan Zandstroom als gevolg waarvan potentiële kopers zullen aarzelen de onroerende zaak te kopen, zal het Hof de na bezwaar vastgestelde waarde van € 556.000 verminderen tot € 500.000.
    
    5.9. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. De bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 556.000 zal het Hof verminderen tot € 500.000.
    
    
    6. Kosten 
    
    6.1. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties. Dit recht bedraagt bij de rechtbank € 38 en bij het Hof € 106, dus in totaal € 144. 
    
    6.2. Nu het hoger beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar terzake van het beroep bij de rechtbank te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt deze vergoeding vastgesteld op de reiskosten voor het bijwonen van de zitting van het Hof door belanghebbende en zijn echtgenote. Het Hof schat deze kosten op afgerond € 26 voor de reis van Z naar Amsterdam v.v. per openbaar vervoer, laagste klasse. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld noch gebleken. 
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      -  verklaart het hoger beroep gegrond;
      -  vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      -  vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      -  vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z per waardepeildatum 1 januari 2003 tot een bedrag van € 500.000;
      -  veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten ten bedrage van € 26;
      -  gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt  het door deze voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in toaal € 144. 
      De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en J.A. van Horzen,  leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. 
      De beslissing is op 13 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.