ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0529, Gerechtshof Amsterdam, 22-12-2011, 08/00073
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering van een sportcomplex met toepassing van de DCF-methode.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
      kenmerk P08/00073 						
    
    
    
      uitspraak: 22 december 2011													
      uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    
    op het hoger beroep van
    
    
      de vennootschap onder firma X, gevestigd te Y, belanghebbende,
      gemachtigde mr. J.J.W. Lamme, advocaat (…),
    
    
    en het incidenteel hoger beroep van 
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Z,
      de heffingsambtenaar,
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 06/2614 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    belanghebbende 
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 mei 2005 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak A te Z (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 2.309.000.
    
    1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 juli 2006, het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking met dagtekening 31 mei 2005 gehandhaafd. 
    
    1.3. Bij uitspraak van 29 november 2007, verzonden op 6 december 2007, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2006 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van het object vastgesteld op € 1.916.673, een proceskostenvergoeding aan belanghebbende toegekend van € 572 en teruggave van het griffierecht gelast. Bij beschikking van 19 december 2007, aan belanghebbende verzonden op 28 december 2007, heeft de heffingsambtenaar uitvoering gegeven aan de beslissing van de rechtbank. 
    
    
      1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof op 16 januari 2008 ingekomen. Bij brief van 8 februari 2008 heeft belanghebbende het Hof meegedeeld dat het hoger beroep tevens is gericht tegen voornoemde beschikking van 19 december 2007. Belanghebbende heeft het beroepschrift aangevuld bij brief van 12 maart 2008. 
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
    
    
    1.5. Bij brief van 10 februari 2009 heeft belanghebbende gereageerd op het verweerschrift en zich verweerd tegen het incidentele hoger beroep. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd bij brief van 23 maart 2009.
    
    1.6. Bij brief van 4 januari 2010 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
    
    1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2010. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2. Feiten
    
    2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
    
    “2. [Belanghebbende] is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een sportcomplex dat is gelegen op een terrein van 15.320 m². Het object omvat, onder meer, een indoor tennishal, vijf squashbanen, een skibaan, een klimwand, twaalf tennisbanen, kleedruimtes en een kantine. Het object is omstreeks 1978 gerealiseerd, maar sindsdien zijn er steeds delen verbouwd, aangebouwd en gerenoveerd. Het object is gelegen nabij het centrum van Z in de nabijheid van andere sportvoorzieningen, woonwijken en scholen. Van het object zijn acht tennisbanen, twee squashbanen en een fitnessruimte verhuurd aan derden.”
    
    2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
    
    2.2.1. Tot de gedingstukken behoort een op 21 februari 2008 in opdracht van de gemachtigde door Drs. C van de B-groep volgens de discountedcashflowmethode opgestelde berekening van de WOZ-waarde van het object per 1 januari 2003 (hierna: de eerste DCF-berekening) die, voor zover hier van belang, als volgt luidt:
    
    
      “Verschillende methodes
      Zoals door U aangegeven zijn er 2 methoden van belang, te weten de objectieve methode (…) en de subjectieve methode, leidende tot de bedrijfswaarde, als vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde (…). Er ontstaat een verschil in uitkomst tussen beide methodes indien de voortzetting van de exploitatie door een willekeurige andere ondernemer tot een wijziging van de bedrijfskosten en de opbrengsten, en daarmee het exploitatieresultaat leidt. Wij hebben begrepen dat dit in de situatie van [belanghebbende] niet aan de orde is. Ten aanzien van de opbrengsten omdat de onderneming op de locaties aan haar plafond zit.
      Ten aanzien van de kosten is er weliswaar sprake van een subjectieve situatie, het kostenniveau ligt immers aan de lage kant omdat de ondernemer en zijn familie veel uren besteden zonder dat daarvoor een arbeidsbeloning is toegekend. Bij de uitwerking van de subjectieve methode worden dergelijke kosten echter “genormaliseerd”. Er wordt een bedrag ad. € 74.000 per jaar aan fictieve kosten meegenomen (…) om te komen tot een reële waardeberekening waardoor dit uiteindelijk niet tot een verschil in uitkomst tussen beide methodes leidt. Om die reden hebben wij de subjectieve methode verder uitgewerkt en worden de uitkomsten van de objectieve methode daaraan gelijk verondersteld.
    
    
    
      Uitgangspunten
      (…)
      Omdat het moment van waardering op 1 januari 2003 ligt hebben we echter een goed beeld van de jaren na 2003. Daaruit kunnen we concluderen dat de genormaliseerde resultaten van [belanghebbende] een vrij constante daling van het resultaat te zien geven, zie voor de cijfermatige uitwerking de bijlage. Op basis van deze informatie en op basis van informatie die door de ondernemer is verstrekt hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd:
      •	De DCF-methode bestrijkt een periode van 5 jaar met daarnaast 1 zgn. restjaar. Omdat de cijfers voor de jaren 2003 t/m 2006 inmiddels bekend zijn kunnen de omzet en kosten voor deze 4 jaren worden ontleend aan de jaarrekeningen (…).
      •	Voor de exploitatie van 2007 wordt uitgegaan van de prognose en het restjaar wordt gelijk gesteld aan 2007.
      •	Als gevolg van inflatie zullen de kosten na 2006 gemiddeld 2% stijgen.
      •	In verband met de arbeidsinzet van een aantal van de vennoten waarvoor aan hen geen salaris wordt betaald is in 2003 een bedrag ad. € 74.000 als loonkosten meegenomen ter normalisatie van het bedrijfsresultaat, dit bedrag wordt jaarlijks met 2% geïndexeerd.
      •	Het gewenste rendement op het eigen vermogen bedraagt 20%, de gehanteerde marktrente voor vreemd vermogen 6%.
      •	Omdat er geen separate jaarrekeningen voor Z en Y beschikbaar zijn wordt 1 DCF waarde voor het geheel berekend. Deze wordt vervolgens op basis van een verhouding van 65/35 verdeeld tussen beide locaties.
    
    
    
      Uitkomsten
      De uitkomst (…) bedraagt voor het totaal € 306.000 (…) als volgt te splitsen:
      [Het object]			€ 199.000 (gemeente € 2.309.000)
      Onroerend goed Y:		€ 107.000 (gemeente € 1.313.000)”
    
    
    Bij deze berekening behoort een bijlage welke onder meer de volgende cijfers bevat:
    
    
      “Saldo contante waarde vrije kasstromen		1.695
      Uitkering uit reserves einde jaar 0 (bij)			   781
      Financieringsschulden einde jaar 0 (af) 			2.170
      DCF waarde per einde jaar 0				   306”
    
    
    en
    
    
      “Percentage eigen vermogen van totaal vermogen	25,0%
      Percentage vreemd vermogen van totaal vermogen	75,0%
      (…)
      Gewogen gemiddelde kostenvoet			 9,5%”
    
    
    
    2.2.2. Bij haar brief van 10 februari 2009 heeft belanghebbende een nieuwe ongedateerde DCF-berekening (hierna: de tweede DCF-berekening) in geding gebracht die eveneens is opgesteld door de C-groep. De tweede DCF-berekening is opgesteld naar aanleiding van en met gebruikmaking van de vastgestelde jaarrekening 2007 en bevat onder meer de volgende cijfers:
    
    
      “Contante waarde vrije kasstroom 		2.148.041
      Af: marktwaarde financieringsschulden		2.382.771
      Waarde going concern:				   234.730-”
    
    
    
      Dit resultaat wordt in de verhouding 65%-35% verdeeld over het object en het onroerend goed te Y. 
      De berekening verschilt van de eerste DCF-berekening omdat deze “de aanname (bevat) dat het kapitaal per 1/1/03 volledig is uitgekeerd als dividend. In de [tweede DCF-berekening] is bij de kasstromen geen rekening gehouden met mutaties langlopende schulden. De financieringsschulden per 1/1/2003 (incl. bankkrediet) worden immers afgetrokken van de waarde van de contant gemaakte kasstromen.”
    
    
    2.2.3. In de in 1.3 en 1.4 vermelde beschikking van 19 december 2007 is onder meer het volgende vermeld:
    
    
      “Onderwerp: Ambtshalve beslissing, inzake beroepsprocedure
      (…)
      Naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank (…) deel ik u het volgende mee.
      De waarde van [het object] wordt verminderd van € 2.309.000,- tot € 1.916.673,-.
      (…)
      De griffiekosten van € 281,00 en de proceskosten van € 572,- worden door mij aan u vergoed.” 
    
    
    
    3. Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1. In hoger beroep is, evenals in eerste aanleg, in geschil de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2003. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke waarderingsmethode als uitgangspunt bij de waardevaststelling moet worden gehanteerd en tot welke uitkomst deze methode leidt. 
      Voorts is in geschil of de waarde moet worden verlaagd op grond van het gelijkheidsbeginsel of andere beginselen van behoorlijk bestuur.
      Ten slotte is in geschil of de door de rechtbank toegekende deskundigenvergoeding juist is.
    
    
    
      3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vaststelling van de waarde van het object op € 1 (de bedrijfswaarde) en tot toekenning van een deskundigenvergoeding van € 11.353,56 exclusief BTW.
      De heffingsambtenaar concludeert in zijn incidenteel hoger beroep tot handhaving van de vastgestelde waarde op € 2.309.000. 
    
    
    
    4. Het oordeel van de rechtbank
    
    4.1. De rechtbank heeft over het waardegeschil het volgende overwogen:
    
    “5.  In de beroepsfase heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport van 24 november 2006 overgelegd. In dit rapport heeft de taxateur opgemerkt dat de WOZ-waarde mede tot stand is gekomen door interpretatie van de kengetallen zoals deze door het kenniscentrum WOZ zijn verzameld in de taxatiewijzer Sport versie 1.1. Verder heeft de taxateur opgemerkt dat de waarde naast de taxatiewijzer is getoetst aan de bouwkosten van het complex zelf. De bouwkosten heeft de taxateur ontleend aan bijlagen bij het beroepschrift dat [belanghebbende] heeft ingediend. De taxateur is tot een WOZ-waarde van € 2.512.000 gekomen. Daarbij heeft de taxateur de onderdelen die worden verhuurd (acht tennisbanen, de fitnessruimte en twee squashbanen) buiten de waardering gelaten. 
    
    
      6.  In reactie op het taxatierapport van [de heffingsambtenaar] heeft [belanghebbende] een taxatierapport overgelegd van een door haar ingeschakelde taxateur. Deze komt uit op een WOZ-waarde van € 2.152.255. Ter zitting heeft [belanghebbende] nog gesteld dat de waarde van het object dient te worden berekend op de bedrijfswaarde met behulp van de zogenoemde discounted cashflow-methode en moet worden vastgesteld op € 1.082.000. Voor zover toch moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft [belanghebbende] ter zitting gesteld dat [de heffingsambtenaar]s taxateur ten onrechte de BTW heeft betrokken bij de waardebepaling.
      (…) 
    
    
    
      8.  De mogelijkheid om de WOZ-waarde van een onroerende zaak te bepalen door middel van de discounted cashflow-methode bestaat volgens vaste rechtspraak slechts voor onroerende zaken die commercieel worden geëxploiteerd. Niet in geschil is dat het object van [belanghebbende] commercieel wordt geëxploiteerd, zodat in beginsel de mogelijkheid bestaat om de WOZ-waarde te bepalen door gebruik te maken van de discounted cashflow-methode. De noodzaak daartoe doet zich naar het oordeel van de rechtbank enkel voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten. Van dergelijke omstandigheden is de rechtbank niet gebleken en [belanghebbende] heeft haar stelling dat daarvan sprake is niet aannemelijk gemaakt. [De heffingsambtenaar] heeft dan ook op goede gronden afgezien van het hanteren van de discounted cashflow-methode en voor de waardebepaling van het object van [belanghebbende] terecht de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd. 
      (…)
    
    
    
      14.  Ten aanzien van het verschil in prijs per m² voor de extra grond in het taxatierapport van [de heffingsambtenaar] en het taxatierapport van [belanghebbende] overweegt de rechtbank dat zij uitgaat van de door de taxateur van [de heffingsambtenaar] genoemde prijs. Vaststaat dat bij de grondprijs van de basiskavel is uitgegaan van de locale uitgifteprijzen die door de gemeente Z worden gehanteerd bij uitgifte van grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie. Deze grondprijs is door zowel de taxateur van [de heffingsambtenaar] als door de taxateur van [belanghebbende] op € 113 per m² gesteld. De taxateur van [de heffingsambtenaar] heeft vervolgens de grondprijs van de extra grond bepaald aan de hand van kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport versie 1.1, te weten 10% van de prijs van de basiskavel, hetgeen neerkomt op € 11 per m². Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Nu de taxateur van [belanghebbende] de door hem voorgestane prijs van € 8 per m² totaal niet heeft onderbouwd, gaat de rechtbank voor de waarde van de extra grond uit van de door [de heffingsambtenaar] voorgestane prijs.”
      (…)
    
     
    23.	Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende gecorrigeerde vervangingswaarde.
    
    
    
      Omschrijving	Aantal	Prijs per eenheid 	BTW	Vervangings-waarde	Technische veroudering	Functionele veroudering	Gecorrigeerde vervangingswaarde
      Basiskavel	6.102 m²	€ 113	Nee	€ 689.526			€ 689.526
      Extra grond	9.218 m²	€ 11	Nee	€ 101.398			€ 101.398
      Squashbanen	203 m²	€ 655	Nee	€ 132.965	45%	11,7%	€ 64.574
      Was/-kleedruimte	150 m²	€ 655	Nee	€ 98.250	14%	0%	€ 84.495
      Klimmuur	60 m²	€ 800	Nee	€ 48.000	14%	11,7%	€ 36.450
      Skibaan	413 m²	€ 800	Nee	€ 330.400	14%	11,7%	€ 250.899
      Tennisbaan overige	2.633 m²	€ 520	Nee	€ 1.369.160	56%	45%	€ 331.336
      Tennisbaan gravel	2.625 m²	€ 24	Nee	€ 63.000	63%	0%	€ 23.310
      Lichtmast	3 stuks	€ 3.428	Nee	€ 10.284	21%	0%	€ 8.124
      Kantine	306 m²	€ 700	Nee	€ 214.200	14%	0%	€ 184.212
      Kantoor	303 m²	€ 540	Nee	€ 163.620	13%	0%	€ 142.349
    
    							
    Totaal							€ 1.916.673
    
    24.  Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat [de heffingsambtenaar] niet heeft bewezen dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. Verder ziet de rechtbank in het vorenstaande aanleiding om de WOZ-waarde van het object van [belanghebbende] per 1 januari 2003 zelf vast te stellen op € 1.916.673. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar.” 
    
    4.2. De rechtbank heeft met betrekking tot de door haar uitgesproken proceskostenveroordeling het volgende overwogen:
    
    “25.  De rechtbank acht termen aanwezig om met toepassing van artikel 8:75 van de Awb [de heffingsambtenaar] te veroordelen in de proceskosten die [belanghebbende] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 322. Dit bedrag is het product van 1 (punt voor het bijwonen van de zitting) en € 322 (waarde per punt) en 1 (gewicht van de zaak: gemiddeld). 
    
    26.  [Belanghebbende] heeft de rechtbank verder verzocht om een vergoeding van de kosten van de door [belanghebbende] ingeschakelde taxateur ten bedrage van € 1.660. 
    
    27.  De rechtbank overweegt dat ingevolge vaste jurisprudentie kosten van een deskundige op grond van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking komen als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Het inschakelen van een taxatietechnisch deskundige in een procedure waarin de waardevaststelling van een onroerende zaak aan de orde is, is redelijk te beschouwen. Wat betreft de deskundigenkosten overweegt de rechtbank dat de stelling van [belanghebbende] dat de deskundigenkosten € 1.660 bedragen niet nader is onderbouwd. De rechtbank kan dan ook niet uitgaan van de juistheid van dit bedrag. Nu [belanghebbende] evenmin heeft gespecificeerd hoeveel uur de door haar ingeschakelde taxateur bezig is geweest met het opstellen van het taxatierapport stelt de rechtbank het aantal uur voor het opstellen van het taxatierapport in redelijkheid en billijkheid vast op vijf uur, waarbij het maximale tarief van € 50 per uur wordt gehanteerd. Dit betekent dat € 250 aan deskundigenkosten wordt toegekend.”
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Preliminaire overweging
    
    De in 1.3 en 1.4 vermelde beschikking van 19 december 2007 is, zoals verweerder heeft gesteld en het Hof gezien de inhoud van de beschikking (zie 2.2.3) aannemelijk acht, genomen ter uitvoering van de uitspraak van de rechtbank die in de onderhavige procedure wordt bestreden. Partijen nemen beiden het standpunt in dat het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep zich op grond van de artikelen 6:18 en 6:19 van de Awb tevens richten tegen genoemde beschikking. Het Hof is in afwijking hiervan van oordeel dat de beschikking van 19 december 2007 niet strekte tot wijziging van de oorspronkelijke waardebeschikking van 31 mei 2005, maar uitsluitend tot het administratief uitvoeren van de wijziging van laatstgenoemde beschikking bij de uitspraak van de rechtbank. Aangenomen moet daarom worden dat het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep zich uitsluitend richten tegen die uitspraak en niet tevens tegen de beschikking van 19 december 2007. 
    
    5.2.	Het incidenteel hoger beroep
    
    De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij incidenteel hoger beroep heeft ingesteld omdat de uitspraak van de rechtbank gevolgen zal hebben voor de waarde van het object op volgende waardepeildata. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar tevens verklaard dat hij zich alsnog neerlegt bij de door de rechtbank voor de onderhavige waardepeildatum vastgestelde waarde. Omdat de heffingsambtenaar om die reden geen (geldelijk) belang meer heeft bij het incidenteel hoger beroep, zal het Hof dit niet-ontvankelijk verklaren.
    
    Het waardegeschil
    
    5.3. De toepasselijke regelgeving
    
    Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
    
    
    
      Artikel 17, derde lid, van de Wet woz bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
      a.  de aard en de bestemming van de zaak; 
      b.  de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
    
    
    In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
    
    Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. 
      
    5.4. Standpunt belanghebbende
    
    
      Belanghebbende neemt het standpunt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat voor toepassing van de bedrijfswaarde alleen plaats is in de gevallen waarin sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten en derhalve niet in het onderhavige geval. Voor commercieel gebruikt onroerend goed geldt in alle gevallen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde. Omdat de DCF-berekening op € 199.000 uitkomt (zie 2.2.1), waarbij nog geen rekening is gehouden met een reële arbeidsbeloning van de vennoten van belanghebbende en meewerkende familieleden, die op € 150.000 per jaar dient te worden gesteld, en omdat de tweede DCF-berekening (zie 2.2.2) uitkomt op een negatief bedrag, is de bedrijfswaarde negatief en bepleit belanghebbende de WOZ-waarde van het object vast te stellen op het symbolische bedrag van € 1. Belanghebbendes deskundige is bij de DCF-berekening uitgegaan van de prijs die aan het object kan worden toegerekend bij overdracht van de gehele onderneming. De financieringslasten zijn daarbij meegenomen omdat de financiering onlosmakelijk met de waardering is verbonden. De disconteringsrente is gesteld op 9,5%. Voorts neemt belanghebbende het standpunt in dat bij een DCF-berekening gebruik behoort te worden gemaakt van inmiddels bekende resultaten van na de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat voor het object geen logische vervolggebruiker in de markt beschikbaar is. Met betrekking tot de te verwachten resultaten en de mogelijkheid van het vinden van een koper voor het object stelt belanghebbende dat de gemeente geen subsidie wenst te verlenen. Andere tennisverenigingen worden door gebruik te maken van indirect gesubsidieerde banen en verlichting bevoordeeld, waardoor tariefsverhogingen niet mogelijk zijn. De leveringsakte van het object en het bestemmingsplan geven geen mogelijkheid voor een andere aanwending van het object dan voor sport.
      Subsidiair neemt belanghebbende het standpunt in dat bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond moet worden gekeken naar de uitgifteprijs van de gemeente voor vergelijkbare grond. Zij stelt in dat verband dat de gemeente grond verhuurt en grond in erfpacht uitgeeft aan tennisverenigingen, beide tegen een symbolische huur respectievelijk canon. Voorts stelt zij dat sprake is van achterstallig onderhoud, waarmee onvoldoende rekening is gehouden.
    
    
    5.5. Standpunt heffingsambtenaar
    
    
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het object moet worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer of, zo deze hoger is, op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor het object leidt dat er toe dat de waarde in het economische verkeer, berekend volgens de DCF-methode, moet worden gebruikt. De door hem ingeschakelde deskundige heeft deze berekend op € 3.043.000. Daarbij is de disconteringsrente gesteld op 8,5%. De heffingsambtenaar stelt dat de deskundige van belanghebbende ten onrechte niet is uitgegaan van de gegevens die op de waardepeildatum 
      1 januari 2003 bekend waren, maar ook van teruglopende resultaten na die datum. Hij stelt dat belanghebbende ten onrechte is uitgegaan van de winsten en niet van de kasstromen. Ook acht hij het onjuist dat de financieringslasten in de DCF-berekening zijn meegenomen waardoor de hypotheekschuld in feite van de waarde van het object wordt afgetrokken. Ook de ondernemingsbeloning moet niet afzonderlijk worden meegerekend omdat deze al in de DCF-berekening is verwerkt. Ten slotte wijst hij er op dat belanghebbendes DCF-berekening de waarde van de onderneming berekent en niet de waarde van het object en dat de toerekening van de uitkomst van deze berekening aan de locaties Z (het object) en Y niet is gemotiveerd. Voorts voert de heffingsambtenaar aan dat het berekenen van een waarde volgens de huurwaardekapitalisatiemethode wegens het ontbreken van marktgegevens van soortgelijk onroerend goed niet mogelijk is. 
      Tevens legt hij een aangepaste berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde over welke uitkomt op € 2.387.000. Met betrekking tot de grondwaarde, die is gebaseerd op gronduitgifteprijzen, wijst de heffingsambtenaar er op dat de deskundige van de heffingsambtenaar dezelfde grondprijs, te weten € 113 per m² (exclusief BTW)  heeft gehanteerd als belanghebbendes deskundige D. Voorts wijst hij op een uitgifte in 2003 van 1.203 m² voor € 170 per m² (exclusief BTW) ten behoeve van een kinderdagverblijf en op een uitgifte in 1995 van 9.821 m² voor € 104 per m² (exclusief BTW) ten behoeve van een school. 
    
    
    5.6. Beoordeling van de waarde
    
    5.6.1. De toepasselijke waarderingsmethode 
    
    Op grond van de in 5.3 geciteerde regelgeving dient de waarde van het object te worden bepaald op de waarde in het economische verkeer, dan wel de gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze hoger uitkomt. Beide partijen gaan ervan uit dat de waarde in het economische verkeer van het object moet worden bepaald volgens de DCF-methode. Het Hof sluit zich hierbij aan gelet op de bijzondere aard van het object. Aannemelijk is dat daardoor vergelijking met verkoop- of huurprijzen van andere objecten niet goed mogelijk is.
    
    
    5.6.2. De waarde in het economische verkeer van het object
    
    
      5.6.2.1. Zoals is weergegeven in 5.4 stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van het object, bepaald volgens de DCF-methode, uitkomt op een negatief bedrag en daarom op € 1 moet worden vastgesteld. Zoals is weergegeven in 5.5 stelt de heffingsambtenaar de volgens deze methode te bepalen waarde in het economische verkeer op € 3.043.000, dat is hoger dan de door de rechtbank op 
      € 1.916.673 vastgestelde waarde van het object, bij welke waarde de heffingsambtenaar zich in dit geding uiteindelijk neerlegt. Het Hof zal daarom eerst nagaan of hij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het object ten minste € 1.916.673 bedraagt.
    
    
    5.6.2.2. Het Hof overweegt dat bij een DCF-berekening alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot een onroerende zaak tegen de geldende marktrente contant worden gemaakt naar de waardepeildatum. De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is, zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen. Bij het te hanteren rentepercentage dient rekening gehouden te worden met de onzekerheid ten aanzien van de stroom aan opbrengsten minus kosten die contant gemaakt wordt. Als basis kan het rendement voor staatsleningen met een lange looptijd dienen (tussen acht en tien jaar), waarbij het risico dat het inkomen niet zal worden verkregen minimaal is. Eventueel kan in verband met de specifieke situatie in de desbetreffende branche een hoger of lager rentepercentage worden gehanteerd. Indien bijvoorbeeld in een branche de verdiensten in de toekomst erg onzeker zijn, dient het rentepercentage te worden verhoogd. Het gehanteerde rentepercentage en eventuele afwijkingen daarvan voor specifieke branches maken onderdeel uit van de kengetallen.
    
    5.6.2.3. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een DCF-berekening, gemaakt door een deskundige in het geding gebracht. Deze berekening resulteert in een waarde in het economische verkeer van € 3.043.000. In deze berekening is een disconteringsvoet gebruikt van 8,5%. In dit percentage is een toeslag van in totaal 3,5% begrepen, te weten 2% voor categorierisico en 1,5% voor objectrisico. Naar het oordeel van het Hof is daardoor rekening gehouden met de specifieke omstandigheden in de betreffende branche. Verder is in de berekening uitgegaan van de contante waarde van de cashflow, hetgeen in overeenstemming is met de voor de DCF-methode gehanteerde uitgangspunten. Voor wat betreft de omvang van de cashflow is uitgegaan van de jaren 2000 tot en met 2002, waarvan de cijfers zijn geëxtrapoleerd naar de volgende jaren. Het Hof acht dit juist. De heffingsambtenaar heeft op basis van de jaarrekeningen van belanghebbende 70% van de berekende waarde toegerekend aan het object en 30% aan het onroerend goed in Y. Op basis van het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van € 1.916.673 niet te hoog is. 
    
    
      5.6.2.4. Belanghebbende heeft de juistheid van de door de deskundige van de heffingsambtenaar aan zijn berekeningen ten grondslag gelegde uitgangspunten betwist en daartoe twee, eveneens door deskundigen, uitgevoerde DCF-berekeningen in het geding gebracht. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gehanteerde uitgangspunten niet in overeenstemming zijn met de hiervoor in 5.6.2.2 beschreven methodiek. Het Hof kent hiervoor betekenis toe aan het volgende. 
      a. 	De uitkomsten van de berekeningen van belanghebbende zijn afhankelijk van de financiering met eigen- dan wel vreemd vermogen. Het Hof is van oordeel dat de wijze van financiering niet van invloed mag zijn op de berekening van een WOZ-waarde omdat de wijze van financiering de waarde van een object zoals gedefinieerd in artikel 17, eerste lid, van de Wet woz (vrij en onbezwaard) niet beïnvloedt. 
      b. 	De eerste DCF-berekening is mede gebaseerd op de teruggelopen winstcijfers van belanghebbendes onderneming voor de jaren 2003 tot en met 2006; in de tweede DCF-berekening is daar het jaar 2007 aan toegevoegd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat voormelde winstcijfers op de waardepeildatum al voorzienbaar waren. Die cijfers kunnen daarom de waarde naar die datum niet beïnvloeden.
      c.	Belanghebbende heeft het gestelde ondernemersloon van € 150.000 onvoldoende onderbouwd.
      d. 	In de door belanghebbende in het geding gebrachte DCF-berekeningen is uitgegaan van een rentepercentage van 9,5%. De rente op 10-jarige staatsleningen per 1 januari 2003 bedroeg circa 4%. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat de rekenrente niet marktconform is. Belanghebbende heeft het percentage van de rekenrente onvoldoende toegelicht, laat staan met bewijs gestaafd. Het Hof acht het percentage van 9,5% niet aannemelijk.
      e.	Belanghebbendes onroerende zaken zijn gelegen op twee locaties. Van de in Y gelegen onroerende zaak bevatten de DCF-berekeningen, behoudens het in 2.2 geciteerde deel daarvan, geen gegevens. Belanghebbende heeft de verdeling van de totaal berekende waarde over de onroerende zaken niet gemotiveerd.
    
    
    5.6.2.5. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende ingebrachte berekeningen niet kunnen worden gevolgd voor de vaststelling van de waarde van het object. De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde deskundigenrapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het object op 1 januari 2003 hoger was dan € 1.916.673. 
    
    5.6.3. De gecorrigeerde vervangingswaarde van het object
    
    Het in 5.6.2.5 door het Hof gegeven oordeel brengt mee dat de rechtbank de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hieruit vloeit voort dat het Hof buiten beschouwing kan laten op welk bedrag de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object moet worden bepaald. Ook als deze lager zou uitvallen dan de waarde in het economische verkeer, heeft dit geen gevolgen voor de vast te stellen waarde.
    
    5.7. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur
    
    
      5.7.1. Belanghebbende stelt dat de rechtbank haar beroepsgrond met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel niet heeft behandeld. Zij neemt het standpunt in dat op grond van het gelijkheidsbeginsel rekening moet worden gehouden met de WOZ-waarden van vier sportcomplexen in Castricum en één in Akersloot, welke complexen van vergelijkbare omvang zijn in verhouding tot het object. De WOZ-waarden van deze complexen zijn vastgesteld op respectievelijk bedragen variërend van € 357.000 tot € 474.000 en € 162.500. Zij trekt hieruit geen cijfermatige conclusie met betrekking tot de vast te stellen waarde.
      Voorts stelt belanghebbende dat de uitspraak van de rechtbank in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Haar beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel heeft zij gemotiveerd door te stellen dat de rechtbank is uitgegaan van een foutieve waarderingsmaatstaf. Haar beroep op de andere twee beginselen heeft belanghebbende niet, althans onvoldoende, gemotiveerd.
      5.7.2. De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden. 
    
    
    5.7.3. Het Hof merkt op dat de rechtbank inderdaad verzuimd heeft belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel te behandelen. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende concrete gegevens van de andere objecten en onvoldoende bewijs heeft aangevoerd om te oordelen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. De door belanghebbende gestelde schendingen van de andere beginselen van behoorlijk bestuur kunnen, wat daar ook van zij, niet leiden tot een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte waarde € 1.916.673. 
    
    5.8. Conclusie waardegeschil
    
    Op grond van het vorenstaande komt het Hof tot de conclusie dat de door de rechtbank vastgestelde waarde dient te worden gehandhaafd.
    
    5.9. De door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding
    
    5.9.1. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de rechtbank de kostenvergoeding voor haar deskundige te laag heeft vastgesteld. Zij stelt in dat verband dat de taxateur tot de uitspraak van de rechtbank € 5.307,40 heeft gefactureerd. Gezien de complexiteit van de zaak acht zij vergoeding van dat bedrag redelijk.
    
    5.9.2. De heffingsambtenaar heeft het gestelde bedrag niet weersproken. Zijn standpunt is dat de gestelde kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat deze disproportioneel hoog zijn nu er drie berekeningen zijn overgelegd, alle met een verschillende uitkomst. Hij acht de hoogte van de proceskostenveroordeling door de rechtbank juist. 
    
    
      5.9.3. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat het voor een deskundige te vergoeden tarief op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) maximaal € 50 per uur bedraagt (zie onderdeel 27 van de in 4.2 geciteerde rechtbankuitspraak). Het maximale tarief bedraagt € 81,23 per uur, welk bedrag het Hof in het onderhavige geval, gelet op de ingewikkeldheid van de waardering, redelijk acht. Het Hof stelt het aantal te vergoeden uren vast op 10 (6 uur voor één taxatie en 4 uur voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank).
      De kosten van rechtsbijstand voor de procedure bij de rechtbank bedragen € 322. Het Hof zal het te vergoeden bedrag vaststellen op € 322 + 10 x € 81,23 = € 1.134,30 Nu de heffingsambtenaar van deze kosten al € 572 heeft vergoed (zie 2.2.3) kan de heffingsambtenaar volstaan met een aanvullende betaling van € 562,30. 
    
    
    5.10. Slotsom
    
    De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is voor wat betreft de proceskostenveroordeling door de rechtbank. Voor het overige wordt de uitspraak van de rechtbank met verbetering van gronden bevestigd. Het incidenteel hoger beroep is niet-ontvankelijk (zie 5.2). 
    
    
    6. Kosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van het Besluit. Het Hof stelt de vergoeding op de voet van het Besluit vast op 2,5 (proceshandelingen) x 0,5 (gewicht) x € 322 = € 402,50. Het Hof gaat, nu het beroep slechts gegrond is wat betreft de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding, uit van factor 0,5 voor de ingewikkeldheid van de zaak, kent voor belanghebbendes brief van 10 februari 2009 ½ punt toe en kent, nu het hoger beroep voor wat betreft het waardegeschil ongegrond is geen vergoeding toe voor de werkzaamheden in hoger beroep van belanghebbendes deskundige. 
     
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof 
      - verklaart het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk;
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover het de beslissing over de proceskosten betreft;
      - bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
      - stelt de vergoeding van de kosten van het beroep vast op € 1.134,30;
      - stelt de vergoeding van de kosten van het hoger beroep vast op € 402,50.
    
    
    
    
    De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en A.P.M. van Rijn, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 22 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.