ECLI:NL:GHSGR:2011:BU3856, Gerechtshof 's-Gravenhage, 02-08-2011, BK-11/00024, 11/00025, 11/00026, 11/00027, 11/00028 en 11/00029
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Objectafbakening. Belanghebbende verhuurt de woningen afzonderlijk. De woningen beschikken elk over een eigen toegang, een eigen toilet, wasgelegenheid en keuken. Gelet hierop is de Inspecteur er terecht van uitgegaan dat de woningen voor toepassing van de Wet WOZ afzonderlijke onroerende zaken zijn. De Inspecteur heeft de waarde van de woningen niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummers BK-11/00024, 11/00025, 11/00026, 11/00027, 11/00028 en 11/00029
    
    
    
    Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer d.d. 2 augustus 2011
    
    in het geding tussen:
     
    
      [X] te [Z] (Duitsland), hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
    
     
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 30 november 2010, nummers AWB 10/3089 WOZ, 10/7823 WOZ, 10/7824 WOZ, 10/7825 WOZ, 10/7828 WOZ en 10/7829 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
     
    Aanslagen, beschikkingen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen met dagtekening 28 februari 2010 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de hieronder in kolom I genoemde onroerende zaken (hierna: de woningen), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op de in kolom III vermelde bedragen, met inachtneming van de in de kolom II vermelde gegevens. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende, wegens genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de in kolom I genoemde onroerende zaken, opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslagen). 
      
    
      I 	II 		III 
      Woning 	Bruto vloeroppervlak 	WOZ-waarde 
      [a-straat 1] 	72 m2 		€ 179.000 
      [a-straat 2] 	67 m2 		€ 160.000 
      [a-straat 3] 	72 m2 		€ 170.000 
      [b-straat 1] 	159 m2 		€ 240.000 
      [b-straat 2] 	78 m2 		€ 158.000 
      [b-straat 3] 	84 m2 		€ 179.000 
    
    
    1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ worden deze bezwaren geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de waardevaststellingen van de woningen [a-straat 3] en [b-straat 1] vernietigd en voor het overige bevestigd, de beschikkingen aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde van de woning [a-straat 3] wordt verminderd tot € 162.000 en de vastgestelde waarde van de woning [b-straat 1] wordt verminderd tot € 230.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en vergoeding door de Inspecteur van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 gelast.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 juli 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Verordening
    
    3. De raad van de gemeente Den Haag heeft in zijn openbare vergadering van een november 2007 vastgesteld de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening). De raad van de gemeente Den Haag heeft in zijn openbare vergadering van 5 november 2009 de Verordening gewijzigd. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
     
    
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende 
      weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    
    4.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de woningen. Zowel de woningen [a-straat 1], [a-straat 2] en [a-straat 3] als de woningen [b-straat 1], [b-straat 2] en [b-straat 3] maken deel uit van een pand met daarin drie boven elkaar gelegen woningen, te weten een benedenwoning met daarboven twee etageportiekwoningen. De twee panden waarin de woningen zich bevinden zijn niet gesplitst in appartementsrechten. De woningen worden afzonderlijk verhuurd of staan te huur en beschikken elk over een eigen toegang, een eigen toilet, wasgelegenheid en keuken.
    
    
      4.2. De woningen hebben de navolgende bruto vloeroppervlakten:  
      - [a-straat 1]  	  72 m2 
      - [a-straat 2] 	  67 m2 
      - [a-straat 3] 	  72 m2 
      - [b-straat 1] 	159 m2 
      - [b-straat 2] 	  78 m2 
      - [b-straat 3] 	  84 m2 
    
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    5.1. Tussen partijen is, naar het Hof begrijpt, in geschil of de woningen voor de toepassing van de Wet WOZ als aparte objecten moeten worden aangemerkt, alsmede de waarde van de woningen op de waardepeildatum. 
    
    5.2. Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn in bezwaar en beroep ingenomen standpunt dat de panden niet zijn gesplitst en ook niet kunnen worden gesplitst. De gemeente heeft de aanvraag daartoe afgewezen vanwege de lage huren en omdat in de wijk waarin de panden zijn gelegen splitsing niet wordt toegestaan. De woningen kunnen daarom niet afzonderlijk worden verkocht. Gelet op de lage huurprijzen zijn de woningen ook nauwelijks interessant als belegging. Elk van de panden moet daarom in zijn geheel als één WOZ-object worden beschouwd. Belanghebbende stelt niet te begrijpen wat de rechtbank bedoeld met de zogenoemde verkrijgingsfictie en vindt, naar het Hof begrijpt, de daaraan door de rechtbank verbonden conclusie niet realistisch.
    
    5.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de rechtbank een juiste beslissing heeft genomen. 
    
    
    Conclusies van partijen
    
    6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraken op bezwaar, van de beschikkingen en van de aanslagen.
    
    6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    7. De rechtbank heeft het navolgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
    
    
      “Objectafbakening 
      8.  Ingevolge artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vraag of sprake is van één of meer onroerende zaken moet blijkens de jurisprudentie beantwoord worden aan de hand van de aan- of afwezigheid van zelfstandige voorzieningen en aan de hand van het al dan niet afsluitbaar zijn van delen van het pand. Uit de door verweerder overgelegde stukken en de verklaring van eiser hierover ter zitting staat vast dat eiser de woningen afzonderlijk verhuurt, dat de woningen elk over een eigen toegang beschikken en dat de woningen elk een eigen toilet, wasgelegenheid en keuken hebben. Gelet hierop is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank terecht van uitgegaan dat de woningen voor toepassing van de Wet WOZ afzonderlijke onroerende zaken zijn. Hieraan doet niet af dat de eigendom van de woningen naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van de woningen moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die woningen afzonderlijk kan worden overgedragen en doet niet ter zake dat splitsing van de panden ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is (vergelijk HR 28 mei 2004, nr. 38665, LJN AO9861). 
    
      
    
      Waarde van de woningen 
      9.  Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingfictie). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Gelet op de verkrijgingsfictie moet bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak worden uitgegaan van de waarde in onverhuurde staat. 
    
      
    10.  De rechtbank dient te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal bij deze beoordeling voor de woningen [a-straat 3] en [b-straat 1] uitgaan van de ter zitting door verweerder voorgestelde waarden. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd aannemelijk te maken dat de waarden (uiteindelijk) niet te hoog zijn vastgesteld. Naar volgt uit de taxatieverslagen, is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Weliswaar zijn er verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder wat betreft bruto vloeroppervlak, ligging en kwaliteit, maar naar het oordeel van de rechtbank is daarmee, mede gezien hetgeen daarover ter zitting is verklaard door verweerder in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de genoemde vergelijkingsobjecten voor de bepaling van de waarde van de woningen niet goed bruikbaar zijn. 
      
    11.  Hetgeen eiser ter zake heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank dat [makelaarskantoor A] de waarden heeft vastgesteld van de ongesplitste panden in verhuurde staat. Nu de waarden daarmee niet zijn vastgesteld volgens de bepalingen van de wet WOZ en de waarden niet zijn onderbouwd, kunnen de waardevaststellingen door [makelaarskantoor A] niet dienen ter onderbouwing van de door eiser voorgestane waarden. 
      
    
      Conclusie 
      13.  Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen [a-straat 1], [a-straat 2], [b-straat 2] en [b-straat 3], alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen met procedurenummers AWB/3089 WOZ, AWB 10/7823 WOZ, AWB 10/7828 WOZ en AWB 10/7829 WOZ zijn daarom ongegrond verklaard. De waarden van de woningen [a-straat 3] en [b-straat 1] zoals die ter zitting door verweerder zijn bepleit zijn naar het oordeel van de rechtbank evenmin te hoog. Nu dit standpunt echter eerst ter zitting is ingenomen zijn de beroepen met procedurenummers AWB 10/7824 WOZ en AWB 10/7825 WOZ gegrond verklaard.”
    
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    8.1. De rechtbank heeft op goede gronden een juiste beslissing gegeven. In aanvulling op de door de rechtbank gebezigde gronden merkt het Hof nog het volgende op.
    
    8.2. In het door de rechtbank aangehaalde arrest van 28 mei 2004 (LJN AO9861) heeft de Hoge Raad geoordeeld over een tweetal gebouwen waarin zich negen afzonderlijk verhuurde woningen bevinden. De (eigendomsrechten op de) twee gebouwen zijn niet gesplitst en mogen ook niet gesplitst worden in appartementsrechten. Een situatie die, afgezien van het aantal woningen, vergelijkbaar is met de thans in geschil zijnde twee panden van belanghebbende. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest het volgende: “Nu elk van de woningen bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, moet ook elk van die woningen reeds ingevolge het bepaalde in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt, ook al wordt aldus de waarde van een "zaak" bepaald waarvan de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van dergelijke objecten moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die objecten afzonderlijk kan worden overgedragen en doet niet terzake dat splitsing van het gebouw in appartementen ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is.” (…) “De onmogelijkheid van overdracht van de eigendom van objecten als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ is echter een omstandigheid waarmee, ook al drukt zij de waarde van het gebouw waarvan die objecten "gedeelten" zijn, bij de waardering van die objecten geen rekening mag worden gehouden, omdat die objecten nu eenmaal ingevolge die bepaling moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn.” 
    
    8.3. Met haar overwegingen onder 8 en 9 heeft de rechtbank dan ook met juistheid uiteengezet dat en waarom de Wet WOZ ertoe dwingt dat voor alle belastingplichtigen dezelfde heffingsmaatstaf zal gelden. Met de opname van de ficties in de Wet WOZ heeft de wetgever afstand willen nemen van de ter zake van de individuele onroerende zaken bestaande eigendoms- of gebruikssituatie. Het objectieve karakter van de waardering in de Wet WOZ laat geen ruimte om rekening te houden met beperkingen die persoonlijk gelden voor de belanghebbende.
    
    8.4. Hoezeer het Hof ook begrip kan hebben voor het standpunt van belanghebbende dat de uitkomst van de keuze van de wetgever onrechtvaardig, onlogisch, onredelijk en/of onbillijk genoemd kan worden, laat het bepaalde in artikel 11 van de Wet algemene bepalingen het Hof geen ruimte om anders te oordelen dan de rechtbank heeft gedaan. Genoemd artikel 11 bepaalt immers met zoveel woorden dat de rechter volgens de wet recht moet spreken en dat hij in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid der wet mag beoordelen.  
    
    8.5. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en moet worden beslist als hierna vermeld.
    
    
    Proceskosten 
    
    9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.F.V. Boot. De beslissing is op 2 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.