ECLI:NL:RBHAA:2008:BE0098, Rechtbank Haarlem, 14-08-2008, 07/7584 en 07/7585
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2008-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting. Waardering hotelpand in Box 3. Betaalde huur niet markt conform. Beide partijen hebben waarde in het economisch verkeer niet aannemelijk gemaakt. Rechtbank stelt waarde in goede justitie vast.

RECHTBANK HAARLEM 
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummers: AWB 07/7584 en 07/7585
    
    
    Uitspraakdatum: 14 augustus 2008
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gedingen tussen
    
    
      X, wonende te Z, eiser, en
      Y, wonende te Q, eiseres,
      hierna gezamenlijk: eisers,
    
     
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst Amsterdam, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Aan eiser is met dagtekening 1 september 2006 voor het jaar 2002 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 0 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 420.069.
    
    1.2. Aan eiseres is met dagtekening 30 augustus 2006 voor het jaar 2003 een aanslag IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 0 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 515.745.
    
    1.3. Eiser heeft bij brief van 6 oktober 2006, door verweerder op dezelfde datum ontvangen, bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1. genoemde aanslag.
    
    1.4. Eiseres heeft bij brief van 5 oktober 2006, door verweerder ontvangen op 6 oktober 2006, bezwaar gemaakt tegen de onder 1.2. genoemde aanslag. 
    
    1.5. Verweerder heeft bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 10 oktober 2007 de aanslag van eiser verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van negatief € 6.532 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 326.835 en de aanslag van eiseres verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van negatief € 1.597 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 318.347. 
    
    1.6. Eisers hebben daartegen bij brieven van 9 november 2007, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld. 
    
    1.7. Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
    
    1.8. Eisers hebben vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan verweerder.
    
    1.9. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2008. Eisers zijn daar in persoon verschenen, bijgestaan door A en B. Namens verweerder zijn verschenen C en D. Eisers hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
    
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Eisers zijn eigenaar van de panden a-straat 1 en 2 te Z (verder: de panden). De panden zijn aan de binnenzijde met elkaar verbonden en ingericht om als hotel te gebruiken.
    
    2.2. Per 1 januari 1997 is de exploitatie van het hotel door eisers overgedragen aan E, van welke vennootschap eisers alle aandelen houden. Met ingang van 13 december 1999 heeft E de panden gehuurd van eisers. De huurprijs van de panden bedroeg 50% van de bruto omzet exclusief omzetbelasting. In 2001 heeft E ƒ 900.000 aan huur aan eisers betaald.
    
    2.3. In juli 1998 is gestart met een ingrijpende verbouwing van de panden. De verbouwing heeft geduurd tot december 1999. De totale verbouwingskosten van het hotel bedroegen ƒ 3.594.660. E heeft het hotel in de panden geëxploiteerd tot 15 juli 2001. Vanaf 15 juli 2001 zijn de panden verhuurd aan F B.V. (verder: F) tegen een aanvangshuur van ƒ 975.000 per jaar exclusief omzetbelasting. Het huurcontract met F had een looptijd van 50 jaar.
    
    
      2.4. Op 16 juli 2002 hebben taxateurs van verweerder de panden opgenomen en de waarde vastgesteld op ƒ 11.900.000. Bij brief van 10 september 2003 zijn eisers op de hoogte gesteld van deze vastgestelde waarde. In deze brief is ter zake van de waardering onder andere opgenomen:
      “(…) 
      waarbij een aanvangshuur per 15 juli 2001 is overeengekomen van fl. 975.000. Naar onze mening betreft het hier een huurprijs die zich bevindt boven de economische huurwaarde. Verder is er een huurperiode afgesproken van vijftig jaar, wat uitzonderlijk lang is. Met deze factoren is rekening gehouden bij de uiteindelijke waardering.
    
    
    
      Waarde per 1 januari 2001: fl. 8.400.000 in verhuurde staat
      (…)
      Bij de waardering per 15 juli 2001 dient rekening te worden gehouden met het nieuwe huurcontract met een huurprijs van fl. 975.000/jaar.
    
    
    Er wordt jaarlijks fl. 345.000 (fl. 975.000 – fl. 630.000) meer huur (huurkraag) ontvangen dan de door ons berekende huurwaarde.
    
    De contante waarde van deze zogenaamde huurkraag bedraagt fl. 3.500.000 (gebaseerd op een looptijd van 15 jaar en een rentepercentage van 5), waardoor de totale waarde van de gezamenlijke panden per 15 juli 2001 fl. 11.9000.000 (fl. 8.400.000+ fl. 3.500.000) bedraagt.”
    
    2.5. Op verzoek van eisers heeft taxateur G bij brief van 18 maart 2005 verklaard dat een reële aanvangshuur per 15 juli 2001 ƒ 750.000 beloopt en dat aan de panden een waarde kan worden toegekend van ƒ 7.875.000. In een op verzoek van eisers opgesteld taxatierapport van 5 oktober 2006 verklaart taxateur B dat de waarde van de panden per 1 januari 2002 € 3.000.000, per 1 januari 2003 € 3.005.000 en per 1 januari 2004 € 3.010.000 bedraagt. Hij gaat bij deze waardebepaling uit van een jaarhuur van € 247.800.
    
    2.6. Met ingang van 1 juni 2005 hebben eisers een huurovereenkomst gesloten met H B.V. (hierna: H) voor de duur van 10 jaar. Hierbij is een aanvangshuur overeengekomen van € 250.000 per jaar.
    
    
      2.7. Bij uitspraak van 6 juni 2005 heeft het Hof te Amsterdam uitspraak gedaan inzake een procedure van eisers met betrekking tot de afschrijving van de panden in het jaar 1999. In deze uitspraak heeft het Hof overwogen:
      “Nu, naar belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld, F de huurverplichtingen uit dit contract niet is nagekomen en de huurovereenkomst om die reden is beëindigd, acht het Hof dit contract met F geen goede basis voor de waardering van de panden. Uit de gang van zaken zo kort na 2001 is immers af te leiden dat de met F overeengekomen huursom niet zonder meer als reëel is aan te merken.”
    
    
    2.8. Bij vonnissen in kort geding van 22 juni 2004 en 25 februari 2005 van de rechtbank Haarlem is F veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en ontruiming van de panden.
    
    2.9. Bij uitspraak van 19 juli 2005 is F in staat van faillissement verklaard. Onder de gedingstukken bevinden zich diverse stukken waaruit blijkt dat eisers in 2001, 2003 en 2004 maatregelen hebben moeten nemen om F tot betaling van de huur te bewegen. Uit een brief van 17 november 2004 van de advocaat van eisers, I, aan de advocaat van F blijkt dat de huur van de panden uiteindelijk tot en met 15 augustus 2004 is voldaan. 
    
    2.10. In de aangiften IB/PVV over het jaar 2001 hebben eisers de panden aangegeven voor de waarden: € 3.267.218 per 1 januari 2001 en € 3.539.486 per 15 juli 2001 en 31 december 2001. De aanslagen IB/PVV 2001 zijn door verweerder conform de ingediende aangiften vastgesteld. 
    
    2.11. Eiser heeft op 14 april 2005 aangifte IB/PVV voor het jaar 2002 gedaan naar onder andere een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 219.104. In zijn aangifte heeft eiser als waarde van de panden per 1 januari 2002 en 31 december 2002 € 3.539.486 aangegeven. 
    
    2.12. Eiseres heeft op 16 december 2005 aangifte IB/PVV voor het jaar 2003 gedaan naar onder andere een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 314.877. In haar aangifte heeft eiseres als waarde van de panden per 1 januari 2003 en 31 december 2003 € 5.399.984 aangegeven. 
    
    2.13. Bij brief van 15 augustus 2006 heeft verweerder eisers medegedeeld dat hij gaat afwijken van de door hen ingediende aangiften door de gemiddelde rendementsgrondslagen over de jaren 2002 en 2003 van eisers te verhogen met € 5.000.000. De aanslagen IB/PVV van eiser over 2002 en van eiseres over 2003 zijn vervolgens conform de afwijkingsbrief vastgesteld. 
    
    2.14. Bij brief van 6 december 2006 heeft J B.V. aan eisers medegedeeld dat een realistische huur van maximaal € 140.000 per jaar haalbaar moet zijn. Hierbij stelt zij dat de huur die F de afgelopen jaren heeft betaald niet realistisch was en niet in verhouding tot de verwachte omzet.    
    
    
      2.15. Bij de uitspraken op bezwaar van 10 oktober 2007 is verweerder uitgegaan van de volgende waarde van de panden:
      1 januari 2002		€ 5.399.984 (ƒ 11.900.000)
      31 december 2002	€ 5.399.984
      1 januari 2003		€ 5.399.984
      31 december 2003	€ 5.173.094 (ƒ 11.400.000)
    
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1. In geschil is de waarde die aan de panden op 1 januari en 31 december van de jaren 2002 en 2003 dient te worden toegekend. 
    
    3.2. Eisers concluderen tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de belastingaanslagen tot aanslagen berekend naar een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 218.235 voor het jaar 2002 voor eiser en € 224.917 voor het jaar 2003 voor eiseres.
    
    3.3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
    
    
      3.4. Eisers stellen dat de waarde van de panden vastgesteld dient worden op:
      1 januari 2002		€ 3.000.000
      31 december 2002	€ 3.005.000
      1 januari 2003		€ 3.005.000
      31 december 2003	€ 3.010.000
    
    
    
      3.5. Verweerder stelt dat de waarde van de panden vastgesteld dient te worden op:
      1 januari 2002		€ 5.399.984 (ƒ 11.900.000)
      31 december 2002	€ 5.399.984
      1 januari 2003		€ 5.399.984
      31 december 2003	€ 5.173.094 (ƒ 11.400.000)
    
    
    3.6. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. In artikel 5.19, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 is ten aanzien van de waardering van bezittingen bepaald dat bezittingen en schulden in aanmerking worden genomen voor de waarde in het economisch verkeer. In casu is de waarde in het economisch verkeer van de panden in geschil. Eisers stellen dat de waarde in het economisch verkeer van de panden bepaald dient te worden door middel van vaststelling van de gekapitaliseerde huurwaarde op basis van de huur die door H aan eisers wordt betaald. Verweerder stelt zich daarentegen op het standpunt dat de waarde in het economisch verkeer van de panden bepaald dient te worden door middel van vaststelling van de gekapitaliseerde huurwaarde op basis van de huur die door F aan eisers werd betaald. Ter zitting hebben partijen aangegeven dat slechts de te hanteren marktconforme huurprijs en de kapitalisatiefactor in geschil zijn. 
    
    4.2. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat de gekapitaliseerde huurwaarde gebaseerd dient te worden op de door H aan eisers betaalde huur. De overeenkomst met H is gesloten met ingang van 1 juni 2005. Dit is dermate ver verwijderd van de relevante waardepeildata, 1 januari 2002, 31 december 2002, 1 januari 2003 en 31 december 2003, dat deze huur niet maatgevend kan worden geacht voor een marktconforme huurprijs op voornoemde data. De gestelde ontwikkelingen op de hotelmarkt geven voorts onvoldoende aanleiding om de door H per 1 juni 2005 betaalde huur maatgevend te achten voor de jaren 2002 en 2003. Nu eisers de door hen voorgestane huurwaarde van € 700 per m2 niet nader hebben onderbouwd met gegevens van vergelijkbare panden noch anderszins de door hen voorgestane huurwaarde met gegevens hebben onderbouwd, hebben eisers de door hen gestelde waarde in het economisch verkeer van de panden niet aannemelijk gemaakt.
    
    4.3. Het beroep van eisers op het vertrouwensbeginsel onder verwijzing naar de aanslag¬regeling van de aangifte IB/PVV over het jaar 2001 waarbij verweerder de door eisers gestelde waarde heeft gevolgd, faalt. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat bij de aanslag over het jaar 2001 door hem een fout is gemaakt. Dat betekent dat er van een bewuste standpuntbepaling van verweerder in het jaar 2001 geen sprake was. Eisers kunnen in zo’n situatie volgens vaste jurisprudentie uitsluitend het in rechte te beschermen vertrouwen aan eerdere acceptatie ontlenen als er wel van een dergelijke bewuste standpuntbepaling door verweerder in eerdere jaren sprake was geweest.
    
    4.4. Verweerder stelt dat de gekapitaliseerde huurwaarde gebaseerd dient te worden op de door F in de jaren 2002 en 2003 aan eisers betaalde huur. Naar het oordeel van de rechtbank kan, nu voornoemde huur door F feitelijk is betaald in de jaren 2002 en 2003, de door F betaalde huur gehanteerd worden als basis voor de vaststelling van de gekapitaliseerde huurwaarde. De uitspraak van Hof Amsterdam van 6 juni 2005 doet hier niet aan af. Deze uitspraak heeft immers slechts betrekking op het jaar 1999 - een jaar waarin deze overeenkomst nog niet bestond - en ziet niet op de waardevaststelling van de panden voor de vaststelling van de rendementsgrondslag in Box 3 van de inkomstenbelasting, doch heeft betrekking op de afschrijving op de panden in het jaar 1999.
    
    4.5. Niet in geschil is dat de door eisers met F overeengekomen huur niet marktconform is, maar ruim meer bedraagt dan de geldende marktconforme huurprijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft dit tot gevolg dat de financiële positie van de huurder bij de kapitalisatie van deze huursom in ogenschouw dient te worden genomen. Verweerder heeft dit gedaan door de contante waarde van het deel van de huur dat uitgaat boven de marktconforme huur (de huurkraag) te berekenen. Hierbij is verweerder uitgegaan van een periode van 15 jaar en een marktrente van 5%. Deze contante waarde heeft verweerder vervolgens opgeteld bij de door hem berekende gekapitaliseerde waarde van de marktconforme huur. De rechtbank stelt echter vast dat de betalingsproblemen van F vrijwel direct na het aangaan van de huurovereenkomst zijn begonnen. Eisers hebben de huur tot en met 15 augustus 2004 immers eerst na de nodige maatregelen geïncasseerd. Gezien deze betalingsproblemen, die reeds in 2001 aan de orde waren, is een periode van 15 jaar om de contante waarde van de huurkraag te berekenen naar het oordeel van de rechtbank te lang. Verweerder heeft de door hem voorgestane waarde in het economisch verkeer van de panden op de waardepeildata derhalve evenmin aannemelijk gemaakt.
    
    4.6. Nu geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht, ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de panden in goede justitie vast te stellen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in ogenschouw. Het huurcontract met F heeft slechts vier jaar bestaan. De door F verschuldigde huurtermijnen zijn eerst na veel moeite van eisers betaald. Eisers hebben in de periode vóór 15 juli 2001 van E ƒ 900.000 huur per jaar ontvangen voor de panden. In de huurovereenkomst met H is, naast de huursom van € 250.000 per jaar, een omzetafhankelijk deel van de huur overeengekomen. Ter zitting heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat ƒ 588.000 in de jaren 2002 en 2003 een marktconforme huur was voor de panden. De door eisers voorgestane marktconforme huur bedraagt ƒ 547.000. Eisers hebben kapitalisatiefactor 14 gehanteerd terwijl verweerder per saldo kapitalisatiefactor 13,333 heeft gehanteerd. Ter zitting zijn partijen in overleg met elkaar getreden teneinde tot een compromis te komen. Partijen zijn tijdens deze schorsing van de zitting nader tot elkaar gekomen, doch niet tot overeenstemming gekomen inzake de waarde in het economisch verkeer van de panden. Eisers hebben tijdens voornoemd overleg vastgehouden aan een waarde in het economisch verkeer van ƒ 9.400.000, terwijl verweerder een waarde in het economisch verkeer van ƒ 10.000.000 heeft bepleit. 
    
    4.7. Het vorenstaande in ogenschouw genomen en in onderling verband gezien stelt de rechtbank de waarde in het economisch verkeer van de panden op de peildata 1 januari 2002, 31 december 2002, 1 januari 2003 en 31 december 2003 in goede justitie vast op ƒ 9.600.000 (€ 4.356.290) en zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien. De aanslagen IB/PVV 2002 en 2003 dienen daarom als volgt te worden vastgesteld: 
    
    
      Verschil waarde in het economisch verkeer:
      Peildata:		Uitspraak op bezwaar:	Vastgesteld:	Verschil:
      1 januari 2002		€ 5.399.984 	-/- 	€ 4.356.290 = 	€ 1.043.694 
      31 december 2002	€ 5.399.984 	-/- 	€ 4.356.290 = 	€ 1.043.694
      1 januari 2003		€ 5.399.984 	-/- 	€ 4.356.290 = 	€ 1.043.694
      31 december 2003	€ 5.173.094 	-/- 	€ 4.356.290 = 	€    816.804
    
    
    
      Verschil gemiddelde rendementsgrondslag:
      Uitspraak op bezwaar:		Vastgesteld:	Verschil:
      2002: € 5.399.984	-/-	€ 4.356.290 =	€ 1.043.694
      2003: € 5.286.539	-/-	€ 4.356.290 =	€    930.249
    
    
    
      Vermindering inkomen uit sparen en beleggen:
      2002: € 1.043.694 * 4% = € 41.748
      2003: €    930.249 * 4% = € 37.210
    
    
    
    5.	Proceskosten
    
    
      De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eisers in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1). Nu de werkzaamheden van de gemachtigde elkaar grotendeels overlappen en gemachtigde één keer ter zitting is verschenen volstaat naar het oordeel van de rechtbank de vergoeding van één maal proceskosten voor de verleende rechtsbijstand voor zowel eiser als eiseres. 
      Voor de overige proceskosten, te weten de reiskosten, wordt verweerder met inachtneming van voornoemd besluit veroordeeld deze te vergoeden tot € 28 (reiskosten openbaar vervoer tweede klasse).
    
    
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart de beroepen gegrond;
      -	vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -	vermindert de aanslag 2002 tot een berekend naar een inkomen uit werk en woning van negatief € 6.532 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 285.087 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      -	vermindert de aanslag 2003 tot een berekend naar een inkomen uit werk en woning van negatief € 1.597 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 281.137 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      -	vermindert het bedrag van de heffingsrente dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers ten bedrage van € 672, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eisers te voldoen;
      -	gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eisers betaalde griffierecht van € 78 (2 * € 39) vergoedt.
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 14 augustus 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T.J.P. van Os van den Abeelen, voorzitter, mr. R.G. Kemmers en mr. A. van Dongen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
    
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Fterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Fterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.