ECLI:NL:RBDHA:2014:8957, Rechtbank Den Haag, 18-07-2014, 13_10548 VPB
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-07-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of voor toepassing van de landbouwvrijstelling moet worden uitgegaan van de WEVAB ten tijde van het aangaan van de overeenkomst op 7 september 2006 (de overeenkomst) of ten tijde van het sluiten van de aanvullende overeenkomst op 5 juni 2007. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar standpunt dat het risico van de waardeverandering pas bij het aangaan van de aanvullende overeenkomst is overgegaan. Uit de duidelijke bewoordingen van de overeenkomst blijkt dat eiseres en koper een koopovereenkomst zijn aangegaan, zijnde een verbintenis voor de (ver)koop van de grond. Dat de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden voor ontbinding ruim zijn geformuleerd doet daar niet aan af. De omstandigheid dat de eerste twee aanbetalingen niet zullen worden terugbetaald in geval koper een beroep doet op die voorwaarden, maakt evenmin dat sprake is van een optie tot koop van de grond en de opstallen. Uit de aanvullende overeenkomst valt niet op te maken dat partijen de intentie hadden de bestaande overeenkomst te ontbinden. Ook heeft de aanvullende overeenkomst niet geleid tot aanpassing van de overeengekomen koopsom. De rechtbank concludeert dat geen nieuwe koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat na het aangaan van de overeenkomst geen veranderingen van de WEVAB van de grond aan eiseres te goede (kunnen) zijn gekomen. Verder is de overeenkomst, gelet op de duidelijke tekst van de voorwaarden in de overeenkomst, niet onder opschortende voorwaarden aangegaan. Voor de berekening van de landbouwvrijstelling is verweerder terecht uitgegaan van de WEVAB ten tijde van het aangaan van de overeenkomst op 7 september 2006.

RECHTBANK DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 13/10548
  
  
    
      uitspraak van de meervoudige kamer van 18 juli 2014 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
        [X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres
    (gemachtigde: [A]),
  
  
    en
  
  
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Belastingen, kantoor [te P], verweerder.
    
  
  
    
      Procesverloop
    
    Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2010 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 2.587.450. Tevens is bij beschikking € 4.106 heffingsrente in rekening gebracht.
  
  
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd. 
  
  
    Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
  
  
    Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
  
  
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2014.
    Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en [B]. Verweerder is vertegenwoordigd door [C] en [D]. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een kopie bij deze uitspraak is gevoegd.
  
  
    
      Overwegingen
    
  
  
    
      Feiten
    
  
  1. Eiseres hield zich bezig met de teelt van paprika’s.
  
  2. Ter zake van een perceel tuinland van 47.645 m² (de grond) met de daarop aanwezige opstanden heeft eiseres op 7 september 2006 met [E] B.V. een overeenkomst gesloten (de overeenkomst) waarin onder meer het volgende is opgenomen (waarin eiseres is aangeduid als verkoper en [E] B.V. als koper):
  
    “KOOPOVEREENKOMST
    (…)
    
      tijdstip betaling koopprijs / verrekening diverse bedragen
    
    
      Artikel 4
    
    De betaling door koper van de koopprijs aan verkoper zal in vier termijnen worden voldaan als volgt:
  
  1. betaling van de eerste termijn van € 2,50 per m2 binnen 5 werkdagen na het ondertekenen van deze koopovereenkomst; 2. betaling van de tweede termijn van € 2,50 per m2 binnen drie maanden na het tekenen van de koopovereenkomst of zoveel eerder als de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) van toepassing wordt verklaard, in welk geval betaling binnen twee weken na vestiging zal plaatsvinden;
  3. betaling van de derde termijn van € 80,00 per m2 binnen 9 maanden na het tekenen van deze koopovereenkomst, of zoveel eerder als de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) van toepassing wordt verklaard, in welk geval betaling binnen 3 maanden na vestiging zal plaatsvinden;
  4. betaling van de vierde termijn het restant van de koopsom bij feitelijke oplevering, uiterlijk in december 2010.
  (…)
  
    feitelijke levering, staat van het verkochte
    artikel 6
    
      
      
        1. Het gebruik van het verkochte door verkoper wordt beëindigd uiterlijk op 31 december 2010. Tot het moment van feitelijke oplevering van het verkochte zal verkoper het voortgezet gebruik van het verkochte alsmede van de zich daarop bevindende opstallen om niet behouden conform het huidige gebruik en bestemming.
        (…)
      
      
    
  
  
    overige ontbindende voorwaarden
    artikel 17
    
      
      1. Deze overeenkomst zal kunnen worden ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing op grond van de artikelen 2 of 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of een voorstel op grond van artikel 6 of 8a van die wet is geschied of na het laten inschrijven, zoals hierna vermeld, de juridische levering van het hierbij verkochte niet binnen 6 maanden zal hebben plaatsgevonden, tenzij:
      - of verkoper ingevolge enig besluit van, danwel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper,
      - of een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is.
      In verband met het vorenstaande geven partijen opdracht aan de notaris deze koopovereenkomst onmiddellijk na ontvangst te laten inschrijven bij het betreffende kadaster.
    
    
      
      2. Koper zal deze overeenkomst kunnen ontbinden tot uiterlijk 9 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst indien koper geen enkele kans ziet zijn plannen te realiseren. Na 9 maanden komt deze ontbindende voorwaarde te vervallen. De ontbindende voorwaarde komt eveneens te vervallen indien en zodra op het verkochte door de gemeente de WVG van toepassing wordt verklaard. Indien koper een beroep doet op deze ontbindende voorwaarde zal verkoper de reeds ontvangen betalingen niet aan koper hoeven terug te betalen maar is koper deze betalingen als reserveringsvergoeding aan verkoper verschuldigd. Indien BTW over deze betalingen c.q. reserveringsvergoeding verschuldigd is, is de BTW niet in voormelde betalingen begrepen maat zal koper deze op eerste verzoek van verkoper aan verkoper voldoen.
    
    
      
      3. Verkoper zal deze overeenkomst tot uiterlijk 15 december 2006 kunnen ontbinden indien het sluiten van deze overeenkomst voor hem fiscaal sterk nadelige consequenties heeft. Alvorens verkoper tot ontbinding over kan gaan zullen partijen in overleg treden om te bezien of zij tot een oplossing kunnen komen. Indien verkoper een beroep doet op deze ontbindende voorwaarde zal verkoper de reeds door koper betaalde termijn(en) aan koper dienen terug te betalen.”
    
  
  
    
    
      
    
    
      3.
      De juridische levering van de grond en de opstallen heeft plaatsgevonden bij akte van levering van 5 maart 2007. Daarin is onder meer - evenals in de overeenkomst onder 2 - opgenomen dat de feitelijke levering plaatsvindt op 31 december 2010 en eiseres tot die tijd recht heeft op gebruik om niet van de grond en opstallen. Voorts zijn daarin onder meer de volgende voorwaarden opgenomen:
      
      
        “De in de tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst ten behoeve van koper dan wel ten behoeve van verkoper opgenomen ontbindende voorwaarden zijn thans nog niet alle uitgewerkt. In verband hiermee zijn verkoper en koper overeengekomen dat deze levering geschiedt onder de ontbindende voorwaarden dat:
      
    
    
      
      1. koper jegens verkoper in verzuim is ter zake van het voldoen van aan zijn verplichting tot betaling van de volledige koopsom van het verkochte;
    
    
      
      
        2. koper geen enkele kans ziet zijn plannen met betrekking tot het verkochte te realiseren.
        Koper kan uiterlijk tot en met zeven juni tweeduizend zeven een beroep doen op de hiervoor onder 2 gemelde ontbindende voorwaarde, met inachtneming van het in de koopovereenkomst daaromtrent bepaalde, bij gebreke waarvan die ontbindende voorwaarde van rechtswege komt te vervallen.
        Ter zake van het doen van een beroep op de hiervoor onder 2 gemelde ontbindende voorwaarde is het uitsluitend ter beoordeling van koper of hij wel of niet met betrekking tot het verkochte zijn plannen kan realiseren. Koper hoeft in deze niet te motiveren waarom hij van mening is dat hij zijn plannen niet kan realiseren. (…)
        In geval van vervulling van één van de hiervoor onder 1 en 2 genoemde ontbindende voorwaarde(n) zullen de eerste en tweede termijn worden beschouwd als reserveringsvergoeding en dienen uit dien hoofde niet aan koper te hoeven worden terugbetaald.”
      
      
    
    
      4.
      Op 5 juni 2007 is tussen eiseres en koper een aanvullende overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken zijn gemaakt over het tijdstip van feitelijke levering en de betaling van een deel van de koopsom. In de aanvullende overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        “…dat het verkochte op 5 maart 2007 ten overstaan van <notaris> te <plaats> is getransporteerd met een ontbindende voorwaarde voor koper. Koper te kennen heeft gegeven van zijn mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst en juridische levering af te zien indien de feitelijke oplevering door verkoper en betaling van de laatste termijn door koper met twee jaar wordt opgeschoven;”
      
      
    
    
      5.
      In het jaar 2006 zijn de in dat jaar gedane betalingen van in totaal € 238.225 integraal tot de winst gerekend. Het resterende deel van de koopsom van € 6.670.300 is in 2007 verwerkt, waarbij een herinvesteringsreserve (HIR) is gevormd. In 2010 is de HIR vrijgevallen en voor € 2.112.833 aangegeven als belaste winst. Verweerder heeft dit bedrag verhoogd met € 395.449. 
      
      
        
          Geschil
        
      
    
    
      6.
      In geschil is de hoogte van de landbouwvrijstelling als bedoeld in artikel 3.12 van de Wet IB 2001 juncto artikel 8, eerste lid, van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Meer specifiek is in geschil of voor de toepassing van de landbouwvrijstelling moet worden uitgegaan van de aan de grond toe te kennen waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) ten tijde van het aangaan van de overeenkomst op 7 september 2006 van € 82 per m² (standpunt verweerder), of ten tijde van het sluiten van de aanvullende overeenkomst op 5 juni 2007 van € 90,50 per m² (standpunt eiseres). De WEVAB op die twee data is niet langer in geschil.
      
    
    
      7.
      Eiseres neemt het standpunt in dat vanwege de in artikel 17 van de overeenkomst opgenomen voorwaarden, het risico van waardeverandering van de grond pas bij het sluiten van de aanvullende overeenkomst op de koper is overgegaan. Ter motivering hiervan stelt eiseres primair dat feitelijk sprake is van een koopoptie op het perceel en subsidiair dat sprake is van een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden.
      
    
    
      8.
      Verweerder neemt het standpunt in dat na het sluiten van de overeenkomst van 7 september 2006 de waardeveranderingen van de grond eiseres niet langer aangaan nu die overeenkomst moet worden aangemerkt als een koopovereenkomst. Verweerder weerspreekt het bestaan van de door eiseres gestelde opschortende voorwaarden. 
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
    
    
      9.
      Op grond van artikel 3.12 van de Wet IB 2001 behoren voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden – daaronder begrepen de ondergrond van gebouwen – niet tot de winst voor zover die waardeverandering is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf en niet is ontstaan in uitoefening van het bedrijf. 
      
    
    
      10.
      Eiseres stelt dat het risico van de waardeverandering van de WEVAB pas op 5 juni 2007 bij het aangaan van de aanvullende overeenkomst op de koper is overgegaan, aangezien de op 7 september 2006 gesloten overeenkomst louter een door eiseres verleende koopoptie betreft welke is uitgeoefend op 5 juni 2007. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. Uit de duidelijke bewoordingen van de overeenkomst blijkt dat eiseres en koper een koopovereenkomst zijn aangegaan, zijnde een verbintenis voor de (ver)koop van de grond en de opstallen, en dat deze verbintenis onder bepaalde voorwaarden kan worden ontbonden. De omstandigheid dat de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden voor ontbinding ruim zijn geformuleerd doet daaraan niet af. De omstandigheid dat de eerste twee aanbetalingen niet zullen worden terugbetaald in geval koper een beroep doet op artikel 17, tweede lid, van de overeenkomst, maakt evenmin dat sprake is van een optie tot koop van de grond en opstallen. Daar komt bij dat in de akte van levering van 5 maart 2007 door partijen ook aan de overeenkomst van 7 september 2006 wordt gerefereerd als zijnde een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarden.
      
    
    
      11.
      Gegeven het oordeel onder 10 zijn de grond en de opstallen op 7 september 2006 door eiseres voor een bedrag van € 6.908.525 aan koper verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank dient voor de toepassing van de landbouwvrijstelling te worden uitgegaan van de WEVAB op dat moment. Later opgetreden veranderingen van de WEVAB gaan eiseres niet meer aan tenzij zich feiten en omstandigheden hebben voorgedaan op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen tot levering van de grond en de vaststelling en de betaling van de koopsom feitelijk zijn voortgevloeid uit een nieuwe koopovereenkomst. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
      
    
    
      12.
      In de akte van levering wordt onder ‘koop’ verwezen naar de overeenkomst en wordt vermeld dat de levering betreft de uitvoering van die overeenkomst. In de aanvullende overeenkomst van 5 juni 2007, waarin zowel naar de overeenkomst als de akte van levering wordt verwezen, zijn onder meer nadere afspraken gemaakt over de feitelijke leveringsdatum, die twee jaar wordt opgeschoven en waarbij tevens de laatste betalingstermijn tot die datum wordt opgeschort. Uit de aanvullende overeenkomst valt niet op te maken dat partijen de intentie hadden de bestaande overeenkomst te ontbinden; eerder lijkt sprake van het tegendeel nu is overeengekomen dat koper afziet van de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst. Ook bepaalt de aanvullende overeenkomst dat deze één onverbrekelijk geheel vormt met de overeenkomst. De rechtbank overweegt verder dat de aanvullende overeenkomst zodanig is geredigeerd dat zij zonder de overeenkomst niet kan bestaan. Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat de aanvullende overeenkomst niet heeft geleid tot aanpassing van de overeengekomen koopsom, hetgeen voor de hand had gelegen als eiseres en koper een nieuwe koopovereenkomst beoogden aan te gaan waarbij als uitgangspunt had te gelden dat eiseres de waardeveranderingen van de WEVAB nog zouden aangaan. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat geen nieuwe koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat na het aangaan van de overeenkomst geen veranderingen van de WEVAB van de grond aan eiseres ten goede (kunnen) zijn gekomen.
      
    
    
      13.
      De veranderingen van de waarde van de WEVAB zouden eiseres slechts dan nog aangaan na 7 september 2006 in het geval de overeenkomst is aangegaan onder opschortende voorwaarden, zoals eiseres subsidiair onder verwijzing naar artikel 17 van de overeenkomst betoogt. In dat geval immers krijgt de overeenkomst pas werking na vervulling van die opschortende voorwaarden. Naar het oordeel van de rechtbank is er in het onderhavige geval echter geen sprake van dergelijke voorwaarden. Gelet op de duidelijke tekst van artikel 17 is naar het oordeel van de rechtbank sprake van ontbindende voorwaarden. Naar het oordeel van de rechtbank kan het aangaan van de aanvullende overeenkomst evenmin gezien worden als een gebeurtenis waarmee de verbintenis, in dit geval de overeenkomst, pas is aangevangen. Ook zonder die aanvullende overeenkomst zou de verkoop zijn doorgaan, tenzij koper zich zou beroepen op de ontbindende voorwaarden als vermeld in artikel 17 van de overeenkomst.
      
    
    
      14.
      De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder bij de berekening van de landbouwvrijstelling terecht is uitgegaan van de WEVAB ten tijde van het aangaan van de overeenkomst op 7 september 2006 ad € 82 per m², nu vanaf dat moment de waardeveranderingen eiseres niet langer aangaan. De aanslag is derhalve naar het juiste bedrag vastgesteld.
      
    
    
      15.
      Gelet op wat hiervóór is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      16.
      Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
      
      
      
        
          Beslissing
        
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, voorzitter, en mr. T.A. de Hek en mr. E.J.W. Heithuis, leden, in aanwezigheid van mr. M. Molenaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2014.
      
      
        er
      
      
      
        
          Rechtsmiddel
        
        Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
      
      
        Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      
    
    
      1.
      bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    
      2.
      het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. 	de naam en het adres van de indiener;
      b. 	een dagtekening;
      c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. 	de gronden van het hoger beroep