ECLI:NL:GHARL:2015:4674, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2015, 14/00505
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Vrijstaande woning. Hof stelt waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      Nummer 14/00505
      uitspraakdatum:  23 juni 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 april 2014, nummer AWB 13/6471, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 353.000. In het desbetreffende geschrift is tevens een aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag) van € 399 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 10 april 2014 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 333.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft bij brief van 20 mei 2014, ingekomen bij het Hof op 22 mei 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2015 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A], tot bijstand vergezeld van taxateur [B].
      
    
    
      1.8
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning uit het jaar 1990 met aangebouwde garage, carport en serre. De opstal is gelegen op een perceel van 651 m2.  
      
    
    
      2.2
      De opstal vertoont ernstige bouwkundige gebreken. Deze zijn veroorzaakt door het plaatsen van een grote aanbouw in het jaar 2000. De fundering van de oorspronkelijke woning heeft de aanbouw niet kunnen dragen en heeft het begeven. De aanbouw is (deels) onafgebouwd gebleven en overal in de woning treden ten gevolge van de bouwkundige gebreken lekkages op. Belanghebbende heeft een aantal offertes opgevraagd waarin herstelkosten zijn geraamd. 
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft bij brief van 17 november 2010 van [C] BV als richtprijs € 332.782 gekregen voor renovatie van de opstal.
      
    
    
      2.4
      In een brief van [D] Makelaars van 28 februari 2013 is onder meer vermeld dat de opstal in een zeer matige bouwkundige staat verkeert en heel veel achterstallig onderhoud heeft. Ook wordt vermeld dat de dakconstructie is doorgezakt en uit zijn verband is geraakt waardoor de opstal nauwelijks verkoopbaar is en dat het zeer de vraag is of het dak nog te herstellen is en daarmee ook de onderbouw van de opstal, omdat het houtskeletbouw betreft. Verder wordt in de brief aangegeven dat het perceel als bouwrijpe kavel per 1 januari 2012 tussen de € 250.000 en € 260.000 waard is.
      
    
    
      2.5
      Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2013 van [E] BV een offerte gekregen voor de sloop van de woning. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 43.560. 
      
    
    
      2.6
      Belanghebbende heeft bij brief van 13 november 2013 van [F] een offerte gekregen voor het vervangen van een groot deel van de CV. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 25.000. 
      
    
    
      2.7
      Belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor het leveren en plaatsen van HR++-glas. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 2.487. 
      
    
    
      2.8
      Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 2014 van [C] BV als nieuwe richtprijs € 349.552 gekregen voor renovatie van de woning (zie 2.3).
      
    
    
      2.9
      Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor schilderwerk. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 10.176. 
      
    
    
      2.10
      Hangende het beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport ingebracht waarin de waarde van de onroerende zaak op € 333.000 wordt getaxeerd. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde niet te hoog is en heeft de beschikte WOZ-waarde van € 353.000 (zie 1.1) verminderd tot € 333.000. De aanslag is dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      2.11
      Belanghebbende heeft in hoger beroep in een nader stuk van 17 maart 2015 geschreven dat in de begroting van [C] (zie 2.3 en 2.8) geen rekening is gehouden met het herstel van de fundering en dat de kosten daarvan op € 60.000 tot € 100.000 zijn begroot. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum.
    
    
      3.2
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 206.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3
      In de procedure bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwezen naar een taxatierapport opgemaakt op 4 december 2013 door [H] (hierna: [H]), WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 333.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken opgenomen van drie andere vrijstaande woningen:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 24
              
              
                
                  [a-straat] 23
              
              
                
                  [b-straat] 9a
              
              
                
                  [c-straat] 52
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [I]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1990
              
              
                1990
              
              
                1992
              
              
                1992
              
            
            
              
                Woning
              
              
                831 m3
              
              
                650 m³
              
              
                467 m3
              
              
                404 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 470
              
              
                € 495
              
              
                € 550
              
              
                € 575
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 390.570
              
              
                € 321.750
              
              
                € 256.850
              
              
                € 232.300
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                651 m2
              
              
                567 m²
              
              
                631 m2
              
              
                215 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 377
              
              
                € 388
              
              
                € 379
              
              
                € 400
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 245.427
              
              
                € 219.996
              
              
                € 239.149
              
              
                € 86.000
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                € 29.800
              
              
                € 21.000
              
              
                € 11.500
              
              
                € 13.500
              
            
            
              
                Aftrek kwaliteit, onderhoud
              
              
                
                -/- € 332.782
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Bijtelling ivm ligging
                Waarde afgerond
              
              
                
                € 333.000
              
              
                
                € 562.000
              
              
                
                € 507.000
              
              
                 € 25.825
                € 357.000
              
            
            
              
                Datum verkoop
              
              
                -
              
              
                31-12-2012
              
              
                09-05-2011
              
              
                04-04-2011
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 535.000
              
              
                € 525.000
              
              
                € 368.500
              
            
          
        
      
      
      
      
        In het taxatierapport is ter bepaling van de perceelswaarden gebruik gemaakt van een grondstaffel waarbij de standaardwaarde (100%) is bepaald op € 400/m². De grondstaffel is als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                m²
              
              
                %
              
            
            
              
                0-500
              
              
                100
              
            
            
              
                501-1000
              
              
                75
              
            
            
              
                1001-1500
              
              
                50
              
            
            
              
                1501-2000
              
              
                25
              
            
          
        
      
      
      
        In een bijgevoegde waarde-opbouw is de inhoud van de onroerende zaak berekend op 831 m³ voor de woning, 54 m³ voor een aangebouwde garage en 30 m³ voor een serre. De totale inhoud volgens de waarde-opbouw is derhalve 915 m³.
      
      
    
    
      4.4
      In hoger beroep verwijst de heffingsambtenaar ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde naar een taxatierapport opgemaakt op 17 juli 2014 door [H], waarin de waarde wederom is getaxeerd op € 333.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken opgenomen van drie andere vrijstaande woningen te [Z]:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 24
              
              
                
                  [d-straat] 15
              
              
                
                  [b-straat] 9a
              
              
                
                  [e-straat] 59
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1990
              
              
                1966
              
              
                1992
              
              
                1968
              
            
            
              
                Wijk
              
              
                A
              
              
                B
              
              
                A
              
              
                B
              
            
            
              
                Woning
              
              
                383 m3
              
              
                460 m3
              
              
                467 m3
              
              
                600 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 475
              
              
                € 440
              
              
                € 465
              
              
                € 395
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 181.925
              
              
                € 202.400
              
              
                € 217.155
              
              
                € 237.000
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                651 m2
              
              
                515 m2
              
              
                631 m2
              
              
                588 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 449
              
              
                € 350
              
              
                € 450
              
              
                € 350
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 292.299
              
              
                € 180.250
              
              
                € 283.950
              
              
                € 205.800
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                € 221.200
              
              
                € 15.000
              
              
                € 18.000
              
              
                € 10.000
              
            
            
              
                Aftrek kwaliteit, onderhoud
              
              
                
                -/- € 362.215
              
              
                
                -/- € 40.480
              
              
                
              
              
                
                -/- € 23.700
              
            
            
              
                Aftrek ligging
                Waarde afgerond
              
              
                
                € 333.000
              
              
                
                € 357.000
              
              
                
                € 519.000
              
              
                -/- € 51.450
                € 377.000
              
            
            
              
                Datum verkoop
              
              
                -
              
              
                11-07-2011
              
              
                09-05-2011
              
              
                04-07-2012
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 360.000
              
              
                € 525.000
              
              
                € 370.000
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport is ter bepaling van de perceelswaarden gebruik gemaakt van een grondstaffel waarbij de standaardwaarde (100%) is bepaald op € 450/m² in Wijk A en € 350/m² in Wijk B. De grondstaffel is als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                m²
              
              
                %
              
            
            
              
                0-650
              
              
                100
              
            
            
              
                651-1000
              
              
                75
              
            
            
              
                1001-1500
              
              
                50
              
            
            
              
                1501-2000
              
              
                25
              
            
          
        
      
      
      
        In een bijgevoegde waarde-opbouw is de inhoud van de onroerende zaak berekend op 383 m³ voor de woning, 54 m³ voor een aangebouwde garage, 24 m³ voor een berging, 93 m³ voor een serre, 10 m³ voor een aanbouw, 213 m³ voor een souterrain en 419 m³ voor een aanbouw. De totale inhoud volgens de waarde-opbouw is derhalve 1.196 m³.
      
      
    
    
      4.5
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 333.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat in het taxatierapport van 17 juli 2014 is uitgegaan van een grondstaffel tot 650 m² met een waarde van (voor wijk A, de wijk waarin belanghebbende woont) € 450 per m², terwijl in het taxatierapport van [H] voor de Rechtbank is uitgegaan van een grondstaffel tot 500 m² met een waarde van € 400 per m². De taxateur heeft ter zitting op vragen naar de achtergronden en oorzaken van de verschillen tussen beide grondstaffels, slechts verklaard dat de waarden vermoedelijk opnieuw zullen zijn berekend. Hij heeft daarvan geen onderbouwing gegeven. Met deze enkele verklaring heeft de heffingsambtenaar de gebruikte grondstaffel en daarmee de waarde van het perceel van de onroerende zaak per vierkante meter, onvoldoende onderbouwd. Voorts heeft het Hof de heffingsambtenaar erop gewezen dat hij zich in beroep en hoger beroep steeds op het standpunt heeft gesteld dat de inhoud van de opstal 831 m³ is, terwijl uit de bij het taxatierapport van 4 december 2013 bijgevoegde waarde-opbouw een totale inhoud van 915 m³ volgt en uit de waarde-opbouw bij het taxatierapport van 17 juli 2014 een totale inhoud van 1.196 m³. De taxateur heeft hiervoor desgevraagd geen verklaring gegeven. Nu belanghebbende de inhoud van de opstal nadrukkelijk aan de orde heeft gesteld, ligt het op de weg van de heffingsambtenaar de inhoud nader te onderbouwen. Door zulks na te laten, alsmede door een onvoldoende onderbouwing te geven voor de verschillen in grondstaffels heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hij heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.6
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
      
    
    
      4.7
      Belanghebbende bepleit dat de opstal geen waarde vertegenwoordigt en dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op de waarde van het perceel zijnde € 250.000 minus sloopkosten van de opstal van € 43.560 (zie 2.5). De waarde van de onroerende zaak komt daarmee op (afgerond) € 206.000. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende allereerst verwezen naar een brief van [D] makelaars van 28 februari 2013 (zie 2.4). Voorts heeft belanghebbende vele foto’s aan het Hof doen toekomen, waarop is te zien dat de opstal op vele plaatsen lekkages vertoont. Tenslotte heeft belanghebbende in zijn nadere stuk van 17 maart 2015 (zie 2.11), evenals ter zitting van het Hof, onweersproken gesteld dat in de begroting van [C] (zie 2.3 en 2.8) geen rekening is gehouden met het herstel van de fundering en dat specialisten de kosten daarvan op € 60.000 tot € 100.000 hebben begroot. 
      
    
    
      4.8
      Het Hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de opstal zeer ernstige bouwkundige gebreken vertoont. Teneinde de opstal te herstellen dienen vele werkzaamheden te worden verricht die bovendien zeer omvangrijke kosten met zich brengen. Bovenop de uit eerdere procedures reeds bekende begrote herstelwerkzaamheden is in hoger beroep vast komen te staan dat ook nog een groot bedrag moet worden gereserveerd voor het herstel van de fundering. Het Hof acht aannemelijk dat er op de waardepeildatum geen koper is te vinden die de onroerende zaak, anders dan als bouwgrond, in deze staat zal willen kopen, mede gelet op de twijfel die bestaat over de mogelijkheid tot volledig herstel te komen (zie onder meer hetgeen daarover in de brief van [D] is vermeld, zie 2.4). De conclusie dat de opstal geen waarde vertegenwoordigt acht het Hof gelet op vorenstaande gerechtvaardigd. Het perceel vertegenwoordigt echter wel een waarde, waarbij rekening dient te worden gehouden met sloopkosten die moeten worden gemaakt om de opstal te verwijderen. Dat de waarde van het perceel - vóór aftrek van sloopkosten - op € 250.000 moet worden vastgesteld heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt met de enkele verwijzing naar de brief van [D]. In deze brief is niet aangegeven hoe tot de waarde is gekomen en zijn geen objectieve toetsbare gegevens gebruikt ter onderbouwing van die waarde. Zo zijn er geen gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare percelen rondom de waardepeildatum gegeven. Ook de door belanghebbende berekende vierkante meterprijs van € 269 is niet nader onderbouwd. Belanghebbende gaat daarbij uit van 60% van de waarde die de heffingsambtenaar in een grondstaffel aan de grond toekent, zonder dat is gemotiveerd waarop deze berekening is gebaseerd. Evenmin heeft hij zijn stelling ter zitting van het Hof, dat de vierkante meterprijs € 250 is, nader onderbouwd. Het Hof is derhalve van oordeel dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 206.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.9
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof – gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd – de waarde in goede justitie vast op € 250.000.
      
      
        Slotsom Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof berekent de te vergoeden reis- en verblijfkosten op € 12. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is het Hof niet gebleken. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 250.000;
      – vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12;
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt van € 44 voor de procedure in beroep en € 122 voor de procedure in hoger beroep. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 23 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(A.J. Kromhout)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 juni 2015
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.