ECLI:NL:GHARL:2015:8467, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-11-2015, 15/00209
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil of de referentieobjecten juist zijn en of de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 15/00209 
      uitspraakdatum: 10 november 2015 
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 12 februari 2015, nummer LEE 14/3669, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 508 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 239.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 462,23.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 februari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot € 215.000, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.732,25.
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
    
    
      1.7
      Partijen hebben een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een aannemingsbedrijf en bestaat uit een woning met een aanbouw en een overkapping en een werkplaats, een kantoor, opslagloodsen en een garage. De woning heeft een inhoud van 391 m3. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.147 m2.
    
    
      2.2
      De specificatie/objectkenmerken van de onroerende zaak luidt/luiden als volgt:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Omschrijving
              
              
                Oppervlakte
              
              
                Inhoud
              
              
                bouwjaar
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Werktuigenberging/
                Wagenloods open/hout
              
              
                72
              
              
                
              
              
                1975
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Werkplaats (inclusief garage/steen)
              
              
                164
              
              
                
              
              
                1947
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kantoor
                
              
              
                57
              
              
                
              
              
                1985
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Overkapping/carport woning
              
              
                40
              
              
                
              
              
                1985
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Overkapping bij kantoor
              
              
                14
              
              
                
              
              
                2013
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Werktuigenberging/wagenloods open (hout)
              
              
                136
              
              
                
              
              
                1978
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Werktuigenberging/wagenloods gesloten (steen)
              
              
                216
              
              
                
              
              
                1971
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                erfverharding
              
              
                800
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Grond bij eengezinswoning
              
              
                275
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Extra grond
              
              
                224
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                woning
              
              
                
              
              
                453
              
              
                1935
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                asbest
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.3
      De aanwezigheid van asbest leidt tot een waardedruk van € 10.000.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil of de referentieobjecten juist zijn en of de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar en tot een waarde van € 239.000.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 239.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Indien de heffingsambtenaar niet in dit bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).
      
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, hierin niet geslaagd. Daartoe overweegt het Hof als volgt. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de objectgegevens zoals deze in het hogerberoepschrift en in het taxatierapport d.d. 25 november 2014 van [C] en ing. [D] RMT zijn opgenomen. Dezen hebben de onroerende zaak per de waardepeildatum op € 242.000 gewaardeerd. In het hogerberoepschrift is aan de onderscheidende onderdelen van de onroerende zaak op basis van een prijs per m2/m3 en een kapitalisatiefactor een waarde berekend voor die onderdelen die niet als (onderdeel van een) woning kunnen worden geduid (huurwaardekapitalisatiemethode). De totaalwaarde komt uit op een bedrag van (naar beneden afgerond) € 239.000. Belanghebbende heeft de juistheid van de prijzen en de kapitalisatiefactor bestreden en daartoe aangevoerd dat de heffingsambtenaar deze gegevens niet met behulp van marktgegevens inzichtelijk heeft gemaakt. De referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft vermeld hebben onder meer betrekking op onroerende zaken gelegen op het industrieterrein “ [E] ” te [F] , weliswaar gelegen binnen de gemeentegrenzen hemelsbreed 9 kilometer van de onroerende zaak, maar met andere liggingsfactoren en infrastructuur. Voorts is sprake van louter bedrijfsgebouwen zonder een bijbehorende bedrijfswoning zodat ook in zoverre de referentieobjecten zonder andere onderbouwing en toelichting tekortschieten. De overige referentieobjecten betreffen woonwinkelpanden en zijn niet vergelijkbaar met de onroerende zaak (aannemingsbedrijf). Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft, ook na daartoe door het Hof tijdens de mondelinge behandeling te zijn bevraagd, niet inzichtelijk gemaakt dat de huurprijzen en de kapitalisatiefactor zijn gebaseerd op marktgegevens. Dat in de gemeente weinig huurcijfers van vergelijkbare objecten aanwezig zijn welke op of rondom de waardepeildatum zijn verkocht, te weten bedrijfsgebouwen in combinatie met een bedrijfswoning - deze zijn alle in eigen gebruik - maakt niet dat de bewijslast van de beschikte waarde wijzigt of wordt verlicht. Deze blijft ook onder deze omstandigheden onverminderd rusten op de heffingsambtenaar. Het Hof acht anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld en belanghebbende gemotiveerd heeft bestreden, niet aannemelijk dat van de referentieobjecten de liggingsfactoren en de infrastructuur (nagenoeg) identiek zijn aan die van de onroerende zaak. Ook de overige in het taxatierapport (4.3) vermelde referentieobjecten onderbouwen naar ’s Hofs oordeel de beschikte waarde niet.
    
    
      4.5
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat hij zich met de waarde zoals de Rechtbank die in goede justitie heeft vastgesteld, kan verenigen. Om die reden komt het Hof niet toe aan het beoordelen van de waarde, gewicht en kwaliteit van de twee door belanghebbende bij de Rechtbank in het geding taxatierapporten. Nu het Hof overigens geen feiten en/of omstandigheden aanwezig heeft geoordeeld die kunnen leiden tot een hogere waarde dan de Rechtbank heeft bepaald, sluit het Hof zich aan bij de aldus vastgestelde waarde. 
    
    
      4.6
      Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
    
      5.1
      De proceskosten van belanghebbende in hoger beroep zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten (verweerschrift en verschijnen op de mondelinge behandeling)  wegingsfactor 1   € 490, oftewel € 980 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
    
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in het hoger beroep tot een bedrag van € 980, 
      – bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 497.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 10 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (B. van Walderveen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.