ECLI:NL:GHDHA:2017:37, Gerechtshof Den Haag, 11-01-2017, BK-16/00284
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2017-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In hoger beroep is in geschil of de Rechtbank: na te hebben overwogen dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat de heffingsambtenaar voordat hij op het bezwaar van belanghebbende besliste, belanghebbende niet in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord, ten onrechte heeft geoordeeld dat dit verzuim niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt; ten onrechte heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld; bij de vaststelling van het bedrag van de proceskostenveroordeling van de heffingsambtenaar ten onrechte een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 heeft toegepast.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-16/00284
  
  
    
      Uitspraak d.d. 11 januari 2017
    
  
  
    in het geding tussen:
  
  
    
      
        [X] B.V. v/h [Y] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    en
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
  
  
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2016, nummer ROT 15/1015, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
  
  
    
      Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
  
  
    1.1.	De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 834.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de rioolheffing van de gemeente [Z] (hierna: de aanslagen).
  
  
    1.2. 	De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
  
  
    1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Voor dit beroep is een griffierecht geheven van € 331. 
  
  
    1.4.	De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 331 vergoedt en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 490.
  
  
    
      Loop van het geding in hoger beroep
    
  
  
    2.1.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 503. 
  
  
    2.2.	De heffingsambtenaar heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, geen verweerschrift ingediend. Hij heeft op 2 november 2016 een nader stuk ingediend.
  
  
    2.3.	In het onder 2.2 genoemde nadere stuk heeft de heffingsambtenaar onder meer incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarin de heffingsambtenaar is veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende. De griffier van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij brief van 7 november 2016 erop gewezen dat het incidentele beroep is ingediend na ommekomst van de in artikel 8:110 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gestelde termijn. Voorts heeft de griffier in deze brief de heffingsambtenaar gewezen op de mogelijkheid om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat hem ter zake van de termijnoverschrijding geen verwijt kan worden gemaakt. 
  
  
    2.4.	Belanghebbende heeft bij brief van 13 november 2016 op het onder 2.2 genoemde nadere stuk van de heffingsambtenaar gereageerd. Voorts heeft zij bij brief van 8 november 2016 zelf nadere stukken ingediend.
  
  
    2.5.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 november 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
  
  
    
      Vaststaande feiten
    
  
  
    3.1.	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een monumentaal kantoorpand, gebouwd in 1894. Het bestaat uit zes bouwlagen: 
  
  
    
      
      
      
      
        
          
            
              Bouwlaag
            
          
          
            
              In gebruik als
            
          
          
            
              Oppervlakte 
            
          
        
        
          
            Kelder
          
          
            Opslagruimte
          
          
            32 m2
          
        
        
          
            Begane grond
          
          
            Kantoor
          
          
            169 m2
          
        
        
          
            1e verdieping
          
          
            Kantoor
          
          
            167 m2
          
        
        
          
            2e verdieping
          
          
            Kantoor
          
          
            152 m2
          
        
        
          
            3e verdieping
          
          
            Kantoor
          
          
            144 m2
          
        
        
          
            4e verdieping
          
          
            Archief
          
          
            10 m2
          
        
      
    
  
  
    3.2. De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport, dat op 4 maart 2015 is opgemaakt door [B] , taxateur van Gemeentebelastingen [Z] , is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 834.000. De waardebepaling berust op de hieronder opgenomen onderbouwing.
  
  
    "6. ONDERBOUWING
  
  
    
      Ligging en locatie
    
  
  
    (…)
    Het object is zowel met openbaarvervoer als met de auto goed bereikbaar.
  
  
    (…) 
  
  
    
      Bestemming
    
    Bestemming conform huidig gebruik.
    
      Onderhoudstoestand
    
    De onderhoudstoestand is matig, in de kelder is asbest aanwezig, kosten verwijderen worden geraamd op € 10.000,-.
    Er is achterstallig onderhoud.
  
  
    
      7WAARDEVASTSTELLING
    
    
      De huurwaarde (…) is vastgesteld op € 145,- per vierkante meter (100% prijs). Met een kapitalisatiefactor van 10,5.
    
    
    
  
  
    
      8TAXATIEONDERBOUWING
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Deelobject
              
            
            
              
                Bouwlaag
              
            
            
              
                Opp / aantal
              
            
            
              
                ITZA
              
            
            
              
                Huurwrde
              
            
            
              
                Kap.factor
              
            
            
              
                Waarde
              
            
          
          
            
              Kantoor
            
            
              BG
            
            
              169 m²
            
            
              100%
            
            
              24.505
            
            
              10,5
            
            
              257.302
            
          
          
            
              Opslag 
              Algemeen
            
            
              KE
            
            
              32 m²
            
            
              30%
            
            
              435
            
            
              10,5
            
            
              4.567
            
          
          
            
              Kantoor
            
            
              01
            
            
              167 m²
            
            
              90%
            
            
              21.794
            
            
              10,5
            
            
              228.837
            
          
          
            
              Kantoor 
            
            
              02
            
            
              152 m²
            
            
              80%
            
            
              17.632
            
            
              10,5
            
            
              185.136
            
          
          
            
              Kantoor
            
            
              03
            
            
              144 m²
            
            
              70%
            
            
              14.616
            
            
              10,5
            
            
              153.468
            
          
          
            
              Archief
            
            
              04
            
            
              10 m²
            
            
              30%
            
            
              464
            
            
              10,5
            
            
              4.872
            
          
          
            
              
                € 834.182
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Koopsom per vierkante meter ITZA is € 1552/m².
    
    
    
  
  
    
      9VERGELIJKINGSOBJECTEN
    
    
      
        Kooptransacties
      
      
        
          [C]
        
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                bwlg
              
            
            
              
                omschr
              
            
            
              
                opp
              
            
            
              
                dif
              
            
          
          
            
              BE
            
            
              kantoor
            
            
              70 m2
            
            
              100%
            
          
          
            
              SO
            
            
              kantoor
            
            
              120 m2
            
            
              75%
            
          
          
            
              01
            
            
              kantoor
            
            
              130 m2
            
            
              90%
            
          
          
            
              02
            
            
              kantoor
            
            
              80 m2
            
            
              80%
            
          
        
      
    
    
    
      Verkocht per 21-02-2014 voor € 825.000 (WOZ-conforme transactie).
      Lokatie t.o.v. [A] is beter, uitstraling pand beter.
      Koopsom per vierkante meter In Terms of Zone A (hierna: ITZA) op de prijspeildatum is € 2331,-
      Object is beter gelegen dan [A] , tevens is het onderhoud beter.
    
    
    
      
        
          [D]
        
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                bwlg
              
            
            
              
                omschr
              
            
            
              
                opp
              
            
            
              
                dif
              
            
          
          
            
              KE
            
            
              opvangteh
            
            
              13 m2
            
            
              20%
            
          
          
            
              BG
            
            
              opvangteh
            
            
              176 m2
            
            
              100%
            
          
          
            
              01
            
            
              opvangteh
            
            
              112 m2
            
            
              90%
            
          
          
            
              02
            
            
              opvangteh
            
            
              95 m2
            
            
              80%
            
          
          
            
              ZO
            
            
              opvangteh
            
            
              94 m2
            
            
              60%
            
          
        
      
    
    
    
      Verkocht per 16-05-2014 voor € 985.000,-
      Lokatie t.o.v. [A] is beter, uitstraling pand beter.
      Koopsom per vierkante meter ITZA op de prijspeildatum is € 2392,-
      Object is beter onderhouden.
    
    
    
      
        
          [E]
        
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                bwlg
              
            
            
              
                omschr
              
            
            
              
                opp
              
            
            
              
                dif
              
            
          
          
            
              BG
            
            
              kantoor
            
            
              154 m2
            
            
              100%
            
          
          
            
              01
            
            
              kantoor
            
            
              63 m2
            
            
              90%
            
          
          
            
              02
            
            
              kantoor
            
            
              69 m2
            
            
              80%
            
          
          
            
              ZO
            
            
              kantoor
            
            
              70 m2
            
            
              70%
            
          
        
      
    
    
    
      Verkocht per 29-12-2014 voor € 985.000,-
      Lokatie t.o.v. [A] minder.
      Kwaliteit en onderhoud minder dan [A]
      Koopsom per vierkante meter ITZA op de prijspeildatum is € 1463,-
    
    
    
      
        Huurtransacties:
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                straat en 
              
              
                huisnr.
              
            
            
              
                bouw-
              
              
                jaar
              
            
            
              
                bouwlaag en
              
              
                oppervlakte
              
            
            
              
                ITZA
              
            
            
              
                huurprijs/m2
              
              
                primaire 
              
              
                ruimte
              
            
            
              
                Transactie
              
              
                datum
              
            
          
          
            
              
                [F]
              
            
            
              1871
            
            
              Kant KE – 47 m²
              Kant BG – 145 m²
              Kant 01 – 135 m²
              Kant 02 – 88 m²
              Kant ZO – 87 m²
            
            
              33%
              100%
              90%
              80%
              33%
            
            
              € 193,-
            
            
              01-10-2013
            
          
          
            
              
                [G]
              
            
            
              1908
            
            
              Kant SO – 169 m²
              Kant BE – 167 m2
              Kant 01 – 146 m2
              Kant 02 – 146 m2
            
            
              40%
              100%
              90%
              80%
            
            
              € 190,-
            
            
              01-01-2015
            
          
          
            
              
                [H]
              
            
            
              1911
            
            
              Kant BG – 56 m2
              Kant 01 – 56 m2
              Kant 02 – 47 m2
            
            
              100%
              90%
              70%
            
            
              € 161,-
            
            
              01-08-2013
            
          
        
      
    
    
    
      (…)"
    
    
    
      3.3.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep drie taxatierapporten overgelegd. Het eerste taxatierapport is op 24 januari 2014 opgemaakt door [I] , Registertaxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald op 
        € 730.000. Het tweede taxatierapport is op 21 juli 2015 opgemaakt door [J] , eveneens Registertaxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op 
        € 507.000. In het derde taxatierapport heeft [J] het tweede taxatierapport herzien en de waarde van de onroerende zaak nader bepaald op € 541.000. 
      
      
      
        3.3.1.
        In het eerste taxatierapport is de daarin vermelde waarde van € 730.000 als volgt onderbouwd:
        
        
          "VERANTWOORDING:
        
        
        
          Deze waardering is tot stand op basis van een update van de bestaande gegevens zonder opname van het object. Er is rekening houdend met: 
           het basis prijspeil van datum ondertekening van dit rapport; zonder rekening te houden met de mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst anders dan hiervoor genoemd;
           stand, ligging en marktsituatie;
           de bouwaard en constructie;
           bestemming;
           alle ons bekende waardefactoren.
        
        
        
          De onderhoudstoestand is ongewijzigd sinds de opname van 2012 en conform opgave van de pandeigenaar geschiedt. Er is geen onderzoek verricht naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen in het getaxeerde perceel."
        
        
      
      
        3.3.2.
        In het tweede taxatierapport is de daarin vermelde waarde van € 507.000 als volgt onderbouwd:
        
        
          "Bruto huurwaarde op waardepeildatum           	€ 62.000 
        
        
        
          
            Objectkenmerken:
          
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Deel (…)
                
                
                  (…)
                
                
                  Bouwlaag
                
                
                  Bouwjaar
                
                
                  Oppervlakte
                
                
                  Huurprijs/m2
                
                
                  
                
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Kantoor
                
                
                  
                
                
                  0/BG
                
                
                  1894
                
                
                  169
                
                
                  110
                
                
                  
                
                
                  €  18.590
                
              
              
                
                  Kantoor
                
                
                  
                
                
                  1
                
                
                  1894
                
                
                  167
                
                
                  110
                
                
                  
                
                
                  €  18.370
                
              
              
                
                  Kantoor
                
                
                  
                
                
                  2
                
                
                  1894
                
                
                  152
                
                
                  90
                
                
                  
                
                
                  €  13.680
                
              
              
                
                  Kantoor
                
                
                  
                
                
                  3 / schuine
                  kap
                
                
                  1894
                
                
                  144
                
                
                  70
                
                
                  
                
                
                  €  10.080
                
              
              
                
                  Archief
                
                
                  
                
                
                  4 / Zolder
                
                
                  1894
                
                
                  10
                
                
                  30
                
                
                  
                
                
                  €     300
                
              
              
                
                  Opslag
                
                
                  
                
                
                  Kelder
                
                
                  1894
                
                
                  32
                
                
                  30
                
                
                  
                
                
                  €     960
                
              
              
                
                  
                    Totalen
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    674
                  
                
                
                  
                
                
                  
                    100%
                  
                
                
                  
                    €  61.960
                  
                
              
            
          
        
        
        
          
            Analyse exploitatielaten: § 3.3 taxatiewijzer VNG
          
        
        
        
          
            Exploitatielasten conform taxatiewijzer VNG
          
        
        
        
          
            
            
            
            
            
              
                
                  Leegstandsrisico
                
                
                  10,00 % bruto jaarhuur
                
                
                  € 6.198
                
                
                  (par. 3.3.4. taxatiewijzer VNG)
                
              
              
                
                  Beheerskosten
                
                
                  2,00 % bruto
                  jaarhuur
                
                
                  € 1.240
                
                
                  (par. 3.3.3. taxatiewijzer VNG)
                
              
              
                
                  Onderhoudskosten algemeen
                
                
                  € 7,70 per m2 BVO
                
                
                  € 5.190
                
                
                  (par. 3.3.1. taxatiewijzer VNG)
                
              
              
                
                  Onderhoudskosten lift
                
                
                  € 1,00 1 stuk
                
                
                  € 2.670
                
                
                  (par. 3.3.1. taxatiewijzer VNG)
                
              
            
          
        
        
        
        
          
            Vaste lasten conform werkelijke kosten
          
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Verzekeringskosten
                
                
                  €  4,80 per
                  m2 BVO
                
                
                  €  3.235
                
                
                  werkelijke
                  kosten
                
                
                  (par. 3.3.2 taxatie-taxatie VNG)
                
              
              
                
                  Belastingen (OZBE)
                
                
                  
                
                
                  zie aan-
                  slagbiljet
                
                
                  werkelijke
                  kosten
                
                
                  (par. 3.3.2. taxatie-taxatie VNG)
                
              
              
                
                  Waterschapslasten
                
                
                  
                
                
                  zie aan-
                  slagbiljet
                
                
                  werkelijke
                  kosten
                
                
                  (par. 3.3.2. taxatie-taxatie VNG)
                
              
              
                
                  Rioolrecht eigenaar
                
                
                  
                
                
                  zie aan-
                  slagbiljet
                
                
                  werkelijke
                  kosten
                
                
                  (par. 3.3.2. taxatie-taxatie VNG)
                
              
              
                
                  
                    Totaal exploitatiekosten:
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                  
                    29,9 %
                  
                
                
                  
                  
                    €   18.533
                  
                
              
              
                
                  
                    Netto huuropbrengst:
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                  
                    70,1 %
                  
                
                
                  
                  
                    €   43.447
                  
                
              
            
          
        
        
        
          
            	Yield:
          
        
        
        
          
            
            
            
            
            
              
                
                  Basis rendement
                
                
                  1,60% (§ 3.2.1)
                
                
                  Netto huurwaarde
                
                
                  €  43.447
                
              
              
                
                  Opslag risico
                
                
                  6,40% (§ 3.2.1 bandbreedte zie taxatiewijzer)
                
                
                  Netto waarde (netto huur x netto factor)
                
                
                  
                    € 543.093
                  
                
              
              
                
                  Netto Yield
                
                
                  8 %
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Netto factor (1 / Yield)
                
                
                  12,50
                
                
                  
                
                
                  
                
              
            
          
        
        
        
          	(…)
        
        
        
          
            Correctie kosten: § 3.4 taxatiewijzer VNG
          
        
        
        
          Overdrachtsbelasting		6,0 %		€ 30.741 (Bijlage 4 taxatiewijzer)
          	Verkrijgingskosten		1,0 %		€  5.073 (Bijlage 4 taxatiewijzer)
        
        
        
          
            Kapitalisatiefactor:
          
        
        
        
          	Netto waarde:		€ 543.093
          	Correctie kosten:	€  35.814
          	Bruto waarde		€ 507.279	Kapitalisatiefactor: 									(bruto waarde / bruto huur)  	   8,18
        
        
        
          Woz-waarde per 1-1-2013:	 				 € 507.279"
        
        
      
      
        3.3.3.
        
          Voor de onderbouwing van de in het derde taxatierapport vermelde waarde van 
          € 541.000 is de onder 3.3.2 weergegeven onderbouwing gebruikt, met dien verstande dat de bruto huurwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is gesteld op € 65.000. Ter adstructie van deze huurwaarde heeft belanghebbende een kopie van de “Huurovereenkomst [A] [Z] ” overgelegd. Deze overeenkomst voorziet in een aanvangshuur van € 65.000 per jaar vrij van omzetbelasting en exclusief servicekosten en in een huuringangsdatum van 1 mei 2016.
        
        
        
        
          
            Oordeel van de Rechtbank
          
        
        
        
          4.	De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
        
        
        
          "2. 	De beroepsgrond dat verweerder er ten onrechte van heeft afgezien eiseres in bezwaar te horen, slaagt.
        
        
      
    
    
      2.1.
      Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr), wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gehoord op zijn verzoek. 
      
      
        Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Awb stelt een bestuursorgaan, voordat het op bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord. 
        Op grond van artikel 7:3, van de Awb, kan van het horen van een belanghebbende worden afgezien indien:
        a. het bezwaar kennelijk niet-ontvankelijk is,
        b. het bezwaar kennelijk ongegrond is,
        c. de belanghebbende heeft verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord,
        d. de belanghebbende niet binnen een door het bestuursorgaan gestelde redelijke termijn verklaart dat hij gebruik wil maken van het recht te worden gehoord, of
        e. aan het bezwaar volledig tegemoet wordt gekomen en andere belanghebbenden daardoor niet in hun belangen kunnen worden geschaad.
      
      
    
    
      2.2.
      Eiseres heeft in haar bezwaarschrift de volgende zinsnede vermeld: “Indien tenslotte het bezwaar (geheel dan wel gedeeltelijk) afgewezen zal worden wenst belanghebbende te worden gehoord.” Hiermee heeft eiseres onmiskenbaar te kennen gegeven dat zij gehoord wenste te worden. Verweerder heeft, nu hij het bezwaar van eiseres ongegrond heeft verklaard, gelet op het vorenstaande, niet kunnen besluiten dat eiseres niet gehoord wenste te worden. Het feit dat verweerder in tijdnood kwam en klaarblijkelijk onder druk van de ingebrekestelling van eiseres hiervan heeft afgezien, komt voor zijn risico. Naar het oordeel van de rechtbank is het horen als bedoeld in artikel 7:2 van de Awb, in verbinding met artikel 30 van de Wet WOZ en artikel 25 van de Awr, een essentieel onderdeel van de bezwaarschriftprocedure. Alleen in de in artikel 7:3 van de Awb genoemde gevallen kan van het horen van de belanghebbende worden afgezien. De rechtbank stelt vast dat geen van die gevallen zich hier voordoet. Het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van de Awb. in verbinding met artikel 25, eerste lid, van de Awr. 
      
      
        3. 	Ingevolge artikel 6:22 Awb kan een besluit waartegen bezwaar of beroep is ingesteld, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op bezwaar of beroep beslist in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld. Hierbij is het op grond van vaste jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2003:AF7495) van belang dat partijen niet van mening verschillen over de van belang zijnde feiten en omtrent de waardering daarvan bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. In haar beroepschrift voert eiseres aan dat:
         rekening moet worden gehouden met de gedateerdheid van het pand;
         er sprake is van scheurvorming aan de stucwerkplafonds;
         de gevelkozijnen dienen te worden geschilderd of te worden vervangen;
         het schilderwerk aan de dakgoten in matige staat verkeert;
         het metselwerk ernstige scheurvorming vertoont;
         de ornamenten aan de voorzijde bij de aansluiting op het dakvlak ernstige gebreken vertonen;
         de lift per waardepeildatum niet meer voldoen aan de eisen van het liftinstituut, en
         er in de kelder asbest is aangetroffen.
        Eiseres verbindt aan het vorenstaande de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De door eiseres gesignaleerde waardedrukkende aspecten worden in de door haar in het geding gebrachte taxatierapporten van ‘ [K] Taxaties’ (24 januari 2014) en ‘dejuisteWaarde.nl’ (21 juli 2015) geraamd op € 120.000,-. Verweerder heeft ter zitting onbestreden verklaard dat de door eiseres in het beroepschrift genoemde waardedrukkende aspecten worden erkend en dat de raming in de hiervoor genoemde taxatierapporten onverkort is overgenomen door de prijs per vierkante meter ITZA met € 220,- te verlagen. Verweerder is dus uitgegaan van € 1.522,50 (in plaats van € 1.742,50) per vierkante meter ITZA, wat omgerekend neerkomt op een door verweerder verdisconteerd waardedrukkend effect van ruim € 120.000,-. De rechtbank volgt eiseres, gelet op het vorenstaande, niet in haar stelling dat partijen nog verschillen van mening over de van belang zijnde feiten en omtrent de waardering daarvan bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Overigens hebben partijen voldoende gelegenheid gehad om inhoudelijk te kunnen reageren op de vastgestelde WOZ-waarde.
        Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat eiser niet benadeeld is door het niet horen in bezwaar. Het gebrek leidt dan ook – op de voet van artikel 6:22 Awb – niet tot vernietiging van het bestreden besluit. De rechtbank zal de zaak nu inhoudelijk beoordelen.
      
      
      
        4. 	De beroepsgrond dat verweerder de nader vastgestelde WOZ-waarde van € 834.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. 
      
      
    
    
      4.1.
      
        Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet verweerder dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum (1 januari 2013). Verder brengen het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf en dus los van waarden van andere jaren. 
        Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt – voor zover hier van belang – de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van huurwaardekapitalisatie (hwk), door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        Uit het taxatierapport van [B] van 4 maart 2015 volgt dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van de hwk-methode. Bij de waardevaststelling op basis van de hwk-methode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatie-factor (de kapitalisatiefactor). Zowel de huurwaarde als de huurwaardekapitalisatiefactor dienen te worden onderbouwd met marktgegevens. De taxateur heeft gebruik gemaakt van de hwk-methode en heeft zowel ten aanzien van de huurwaarde als de ten aanzien huurwaarde-kapitalisatiefactor gebruik gemaakt van marktgegevens. Zij concludeert tot een waarde van 
        € 834.000,-. Het feit dat verweerder ter zitting desgevraagd heeft meegedeeld dat hij van de kooptransacties het vergelijkingsobject [E] bij nader inzien minder relevant acht om de waarde van het kantoorpand te onderbouwen maakt dit niet anders. De vastgestelde WOZ-waarde kan voldoende steunen op de twee resterende, in dezelfde straat als de onroerende zaak gelegen vergelijkingsobjecten, [C] en [D] . Dit geldt ook voor het gegeven dat de datum van de gerealiseerde verkoopprijzen van deze twee vergelijkingsobjecten meer dan een jaar verwijderd is van de waardepeildatum. Verkopen van geschikte en vergelijkbare monumentale kantoorpanden vinden slechts in beperkte mate plaats. Eiseres heeft ook geen geschiktere vergelijkingspanden naar voren gebracht. Ook de drie door verweerder in zijn waardering betrokken huurtransacties en de daarbij gerealiseerde huren betreffen panden die voldoende vergelijkbaar zijn. De door eiseres daartegen aangevoerde, veel lagere huurwaarde betreft geen gerealiseerde huurprijs maar een vraagprijs en is bovendien van de onroerende zaak zelf. Dat is onvoldoende om de huurprijzen van verweerder te weerleggen. 
        Tenslotte heeft verweerder, zoals uit hetgeen onder 3 is overwogen blijkt, voldoende rekening gehouden met de waardedrukkende aspecten. 
        Ook draagt het bepleiten van verschillende WOZ-waarden hangende dezelfde procedure € 730.000,- ( [K] Taxaties), € 700.000,- (het beroepschrift) en € 507.000,- (dejuisteWaarde.nl) niet bij aan de aannemelijkheid van het standpunt eiseres, zelfs niet indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat die waarden in twee gevallen door verschillende taxateurs zijn bepaald.
      
      
      
        5. 	Het beroep is ongegrond. 
      
      
      
        6. 	In de toepassing van artikel 6:22 van de Awb wordt aanleiding gezien om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 490,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490,- en wegingsfactor 0,5). Deze wegingsfactor houdt verband met het feit dat eiseres gelijk heeft waar het gaat om het in bezwaar niet horen, maar ongelijk heeft waar het de waardering van de onroerende zaak betreft. 
        De rechtbank ziet verder, anders dan verweerder, gelet op hetgeen de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft verklaard, geen grond om aan te nemen dat tijdens de onderhavige beroepsprocedure sprake was of is van een dienstverband tussen eiseres en de gemachtigde van eiseres. Dat betekent dat de door gemachtigde gemaakte kosten kunnen worden gebracht onder de noemer van “kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand”. 
      
      
      
        7. 	Tevens is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden."
      
      
      
      
        
          Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
        
      
      
    
    
      5.1.
      In hoger beroep is in geschil of de Rechtbank:
      
        
          na te hebben overwogen dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat de heffingsambtenaar voordat hij op het bezwaar van belanghebbende besliste, belanghebbende niet in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord, ten onrechte heeft geoordeeld dat dit verzuim niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt; 
        
        
          ten onrechte heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld;
        
        
          bij de vaststelling van het bedrag van de proceskostenveroordeling van de heffingsambtenaar ten onrechte een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 heeft toegepast.
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende beantwoordt de in geschil zijnde vragen bevestigend en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. Belanghebbende is, anders dan de Rechtbank overweegt, wel degelijk benadeeld door het niet horen in bezwaar. Het verzuim dient dan ook te leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. 
        Anders dan de Rechtbank overweegt, heeft de heffingsambtenaar met de door belanghebbende aangevoerde en door de heffingsambtenaar erkende waardedrukkende factoren onvoldoende rekening gehouden. De verlaging van de rekenprijs prijs per m2 ITZA met € 220 schiet daartoe tekort. Daarbij komt dat de ITZA-methode onvoldoende nauwkeurig is om daarmee de waarde van de onroerende zaak te bepalen.
        Met de door haar overgelegde taxatierapporten en hetgeen zij overigens heeft aangevoerd heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger was dan € 541.000, althans € 730.000.
        Anders dan de Rechtbank heeft beslist dient de aan belanghebbende voor de door haar in bezwaar en beroep gemaakte kosten toe te kennen vergoeding te worden berekend met toepassing van een wegingsfactor van het gewicht van de zaak van 1. Ook verzoekt belanghebbende om vergoeding van de door haar in hoger beroep gemaakte kosten. 
      
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft in het onder 2.2 genoemde stuk en ter zitting van het Hof belanghebbendes standpunten gemotiveerd weersproken. 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 541.000, althans € 730.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand met toepassing van een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 alsmede van de door haar gemaakte taxatiekosten.
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze de veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende betreft, bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank voor het overige en afwijzing van het verzoek van belanghebbende om toekenning van een vergoeding van proceskosten.
      
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      
        
          Incidenteel hoger beroep
        
      
    
    
      6.1.
      De griffier van het Hof heeft de gronden van het hoger beroep bij brief van 14 juli 2016 aan de heffingsambtenaar gezonden. Het incidenteel hoger beroep is ingesteld in het nadere stuk van 2 november 2016, derhalve ruimschoots na het verstrijken van de daarvoor in artikel 8:110, tweede lid, van de Awb gestelde termijn. Feiten waaruit op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de heffingsambtenaar niet in verzuim is geweest, zijn gesteld noch gebleken. Derhalve dient het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk te worden verklaard. 
      
      
        
          Gevolgen schending hoorplicht
        
      
    
    
      6.2.
      Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoorplicht niet is nagekomen. Het Hof maakt de door de Rechtbank voor dit oordeel gebezigde gronden tot de zijne. 
      
    
    
      6.3.
      De rechter kan in beginsel oordelen dat, indien de belanghebbende op zijn bezwaar niet overeenkomstig de daarvoor gestelde regels is gehoord, aan dat gebrek in de uitspraak op het bezwaarschrift kan worden voorbijgegaan omdat de belanghebbende door de gang van zaken niet is benadeeld. De rechter moet dan wel motiveren waarom de belanghebbende niet is benadeeld, waarbij niet kan worden volstaan met de enkele redengeving dat het gebrek reeds is hersteld doordat de belanghebbende zijn bezwaren in beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en mondeling heeft kunnen toelichten. Die omstandigheid zal echter in de regel wel voldoende zijn, indien de rechter tevens vaststelt dat omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan tussen het bestuursorgaan en de belanghebbende (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat en het geschil betrekking heeft op een aangelegenheid waarbij de inspecteur geen beleidsvrijheid toekomt (vgl. Hoge Raad 18 april 2003, nr. 37790, ECLI:NL:HR:2003:AF7495). 
      
    
    
      6.4.
      Het Hof volgt de Rechtbank niet in haar oordeel dat tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat. Het enkele feit dat de heffingsambtenaar ter zitting van de Rechtbank onbestreden heeft verklaard dat de door belanghebbende in haar beroepschrift vermelde waardedrukkende factoren door hem worden erkend en dat de raming in de taxatierapporten onverkort is overgenomen door de prijs per vierkante meter ITZA met € 220 te verlagen, neemt niet weg dat belanghebbende, naar blijkt uit haar beroepschrift en haar hoger beroepschrift, de waardering door de heffingsambtenaar van de zo-even bedoelde waardedrukkende omstandigheden alsmede van de feiten en omstandigheden die de heffingsambtenaar aan de door hem vastgestelde waarde ten grondslag heeft gelegd, in beroep bestreed en in hoger beroep nog steeds bestrijdt. 
      
    
    
      6.5.
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Rechtbank ten onrechte aan de schending van de hoorplicht door de heffingsambtenaar voorbij is gegaan. Het Hof zal, doende wat de Rechtbank had behoren te doen, de uitspraak op bezwaar vernietigen. Vervolgens heeft het Hof de keuze de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar, met opdracht belanghebbende alsnog volgens de regels te horen, dan wel zelf in de zaak te voorzien (artikel 8:72, vierde lid, van de Awb). Dit laatste is aangewezen indien het Hof tot het oordeel komt dat belanghebbende ook zonder dat hij opnieuw in de bezwaarfase wordt gehoord, in het gelijk moet worden gesteld dan wel indien de belastingplichtige het Hof heeft verzocht zelf in de zaak te voorzien.
      
    
    
      6.6.
      In het hoger beroepschrift neemt belanghebbende het standpunt in dat de uitspraak wegens schending van de hoorplicht moet worden vernietigd, welk standpunt het Hof, naar hiervoor is overwogen, zal honoreren. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende desgevraagd verklaard terugwijzing van de zaak naar de heffingsambtenaar niet nodig te vinden. Wel dienen naar haar opvatting de schending van de hoorplicht en de daaruit voortvloeiende vernietiging van de uitspraak op bezwaar te worden meegewogen bij de vaststelling van de proceskostenvergoeding en meer in het bijzonder van de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak.
      
      
        
          De WOZ-waarde per 1 januari 2013
        
      
    
    
      6.7.
      De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      6.8.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      6.9.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde) en dat bij de bepaling van de marktwaarde een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) dient te worden toegepast. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunten van partijen.
      
    
    
      6.10.
      Bij de waardebepaling op basis van de door partijen gebruikte vorm van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak berekend door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (hierna: de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de kapitalisatiefactor). Zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor dienen te worden onderbouwd met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare, relevante gegevens.
      
    
    
      6.11.
      De taxateur van de gemeente heeft de bij de berekening van de marktwaarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode aan de onroerende zaak toegekende huurwaarde in het onder 3.2 vermelde taxatierapport onderbouwd met de huurprijzen van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken: [F] , [G] en [H] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Naar het oordeel van het Hof zijn de in het taxatierapport vermelde huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet zó lang na de waardepeildatum overeengekomen dat zij voor de bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak op de waardpeildatum niet goed bruikbaar zijn. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn ook voor het overige geschikt om daaruit de huurwaarde van de onroerende zaak af te leiden, mits rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling, alsmede met de ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de huurprijzen voor de vergelijkingsobjecten zijn overeengekomen. 
      
    
    
      6.12.
      
        De taxateur van de gemeente heeft bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten de ITZA-methode gebruikt. In de ITZA-methode wordt elk object ingedeeld in zones. Een van de zones wordt als de meest waardevolle zone (Zone A) van het object aangemerkt. De huurwaarden van de andere zones van het object worden uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde van Zone A van het object. Aan de hand daarvan wordt uit de huurprijs van het object de huurwaarde per m2 van Zone A van het object afgeleid. 
        De op deze manier berekende huurwaarde van Zone A – in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport onder het kopje “Huurtransacties” (zie onder 3.2.) aangeduid als “huurprijs/m2 primaire ruimte” – is door de taxateur van de gemeente voor het vergelijkingsobject [F] op € 193 per m2, voor het vergelijkingsobject [G] op € 190 per m2 en voor het vergelijkingsobject [H] op € 161 per m2 gesteld. De taxateur van de gemeente heeft uit deze huurprijzen per m2 primaire ruimte van de vergelijkingsobjecten de huurwaarde per m2 van Zone A van de onroerende zaak afgeleid. Deze bedraagt, naar het Hof afleidt uit onderdeel 8, Taxatieonderbouwing, van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, € 145 per m2. De huurwaarden van de andere zones van de onroerende zaak heeft de taxateur van de gemeente uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde per m2 van Zone A van de onroerende zaak. Vervolgens heeft hij de huurwaarden van de zones van de onroerende zaak berekend. Optelling van de berekende huurwaarden van de zones van de onroerende zaak resulteerde in de huurwaarde van de onroerende zaak. 
      
      
    
    
      6.13.
      Belanghebbende betwist dat de ITZA-methode geschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak te berekenen. Zij voert daartoe het volgende aan. De onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten dateren uit de 19e of het begin van de 20e eeuw. De panden zijn in de loop van de tijd aangepast en/of uitgebreid; de veranderingen zijn per pand verschillend. Ook de bouwaard en de uitstraling van de panden lopen uiteen. Bij de bepaling van de huurwaarde met behulp van de ITZA-methode wordt met deze verschillen geen rekening gehouden. Dit volgt reeds uit hetgeen de taxateur van de gemeente in de procedure betreffende de aan belanghebbende voor het jaar 2013 gegeven WOZ-beschikking (zie Hof Den Haag 28 oktober 2015, nr. 15/00274, ECLI:NL:GHDHA:2015:2998) heeft gesteld over de bij de bepaling van de huurwaarde per m2 van andere zones dan de Zone A gebruikte percentages, te weten dat deze “volgen uit de grote massa” en dat deze wijze van berekening van de huurwaarden van onroerende zaken voor alle monumentale panden in [Z] op een uniforme wijze wordt toegepast. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de taxateur van de gemeente bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak met alle relevante feiten rekening heeft gehouden. Belanghebbende wijst in dit verband met name op het door haar overgelegde huurcontract waaruit blijkt dat de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 mei 2016 € 65.000 bedroeg (zie onder 3.3.3).
      
    
    
      6.14.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling verschillen bestaan wat betreft bouwaard, indeling, in de loop van de tijd gerealiseerde wijzigingen en uitstraling. De heffingsambtenaar heeft niet met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare, gegevens onderbouwd dat de taxateur van de gemeente bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak uit de voor de vergelijkingsobjecten overeengekomen huurprijzen in voldoende mate rekening heeft gehouden met deze verschillen alsmede met de ontwikkeling van de waarde van de onroerende zaak in het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de data waarop de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn overeengekomen. In dit oordeel wordt het Hof gesterkt door het door belanghebbende overgelegde, door twee van elkaar onafhankelijke partijen gesloten, huurcontract waaruit blijkt dat de huurprijs van de onroerende zaak op 1 mei 2016 € 65.000 bedroeg. Weliswaar is deze huurprijs ruim drie jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen, doch dat neemt niet weg dat de huurprijs per 1 mei 2016 van € 65.000, mede gelet hetgeen belanghebbende onweersproken heeft gesteld over de waardeontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt in de periode 1 januari 2013 tot 1 mei 2016, het Hof ernstig doet twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur van de gemeente berekende huurwaarde op de waardepeildatum van € 79.446. 
      
    
    
      6.15.
      De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor gesteld op 10,5. De kapitalisatiefactor is niet onderbouwd met objectieve, voor het Hof controleerbare gegevens, bijvoorbeeld (niet uitputtend) verkoop- en verhuurcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum zowel verkocht als verhuurd zijn of een met marktgegevens onderbouwde berekening aan de hand van de methode die is beschreven in  de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2013” (hierna: de Taxatiewijzer). Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog is. 
      
    
    
      6.16.
      
        Aan het voorgaande doet niet af dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde, naar hij stelt doch belanghebbende betwist, de waarde per m2 van Zone A van de onroerende zaak met € 220 heeft verminderd om rekening te houden met de door de Rechtbank in rechtsoverweging 3 genoemde omstandigheden, waardoor de vastgestelde waarde
        € 120.000 lager is uitgekomen dan zij zonder de vermindering zou zijn geweest. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de enkele bewering van de heffingsambtenaar dat hij de waarde van de onroerende zaak met € 120.000 heeft verminderd zonder nader bewijs, hetwelk ontbreekt, onvoldoende is om op grond daarvan te oordelen dat met de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 834.000 niet te hoog is. 
      
      
    
    
      6.17.
      De taxateur van de gemeente heeft de in onderdeel 9, Vergelijkingsobjecten, van het door hem opgestelde taxatierapport kooptransacties van de onroerende zaken [C] (verkocht op 21 februari 2014 voor € 825.000), [D] (verkocht op 16 mei 2014 voor € 985.000) en [E] (verkocht op 29 december 2014 voor € 985.000) vermeld. Voor het geval daarmee mocht zijn beoogd te onderbouwen dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      6.18.
      In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is niet vermeld op welke wijze en aan de hand van welke gegevens de vastgestelde waarde van de onroerende zaak is herleid uit de verkoopprijzen van de onder 6.17 genoemde vergelijkingspanden. Dat er bij de herleiding in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten alsmede tussen de vergelijkingsobjecten onderling, is derhalve met het gestelde in onderdeel 9 van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt. Als onderbouwing van de vastgestelde waarde schiet genoemd onderdeel 9 daarom tekort. 
      
    
    
      6.19.
      
        In de uitspraak van dit Hof van 28 oktober 2015, nr. 15/00274, ECLI:NL:GHDHA:2015:2998, gedaan in de hogerberoepsprocedure betreffende de voor het jaar 2013 aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak gegeven WOZ-beschikking, is vermeld dat de heffingsambtenaar de voor het jaar 2013 vastgestelde waarde van 
        € 850.000 bij uitspraak op bezwaar heeft verminderd tot € 739.000. De waarde van 
        € 739.000 is vervolgens de inzet geweest van de procedure voor de Rechtbank en het Hof. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank bevestigd. Derhalve is onherroepelijk komen vast te staan dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2013 € 739.000 bedroeg. Weliswaar staat elke vastgestelde waarde op zichzelf en kan uit de vastgestelde waarde van een onroerende zaak voor een bepaald jaar in beginsel geen conclusie over de waarde van de desbetreffende onroerende zaak voor het volgende jaar worden getrokken, maar in het onderhavige geval, waarin bezwaar, beroep en hoger beroep tegen de voor het voorafgaande jaar vastgestelde waarde is ingesteld en de vastgestelde waarde in bezwaar, beroep en hoger beroep inhoudelijk is getoetst, is de onherroepelijk vaststaande waarde voor het jaar 2013 van 
        € 739.000, mede omdat geen feiten zijn gesteld waaruit blijkt van een substantiële waardestijging van de onroerende zaak tussen de beide waardepeildata (1 januari 2012 en 1 januari 2013), een bijkomende reden om de heffingsambtenaar niet geslaagd te achten in het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarde voor 2014 niet te hoog is.
      
      
    
    
      6.20.
      Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, dient het Hof de vraag te beantwoorden of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de (uiteindelijk) door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum van € 541.000 niet te laag is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      6.21.
      In de eerste twee door belanghebbende overgelegde taxatierapporten ontbreken marktgegevens van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken waaruit de huurwaarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid. In het derde door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt de huurwaarde per 1 januari 2013 gesteld op de in het door belanghebbende overgelegde, door twee van elkaar onafhankelijke partijen gesloten huurcontract overeengekomen huurprijs van € 65.000. Naar het oordeel van het Hof brengt de periode van 40 maanden tussen de waardepeildatum en de datum waarop de huurprijs van € 65.000 is ingegaan mee dat de huurprijs van € 65.000 niet zonder meer geschikt is om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te worden gebruikt. Op zijn minst is nodig dat feiten worden gesteld en, bij betwisting door de wederpartij, aannemelijk worden gemaakt waaruit blijkt dat de prijsontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt in de genoemde periode meebrengen dat de huurwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger is dan de geruime tijd later overeengekomen huurprijs. Aan deze stel- en bewijsplicht heeft belanghebbende niet voldaan.  
      
    
    
      6.22.
      De taxateur van belanghebbende heeft de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,18 berekend aan de hand van de methode die is beschreven in de Taxatiewijzer. De Taxatiewijzer is te vinden op het internet, echter zonder onderbouwing met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens van de in de Taxatiewijzer opgenomen aannames betreffende onder meer het opslagrisico en de exploitatielasten, waartoe ook het leegstandsrisico wordt gerekend. Reeds om die reden slaagt belanghebbende niet in het van haar verlangde bewijs dat de kapitalisatiefactor van 8,18 niet te laag is. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende zijn keuze voor een opslagrisico van 6,40 percent binnen de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte niet geadstrueerd. Ook een onderbouwing van het percentage van de exploitatiekosten van 29,9, waarvan een leegstandsrisico van 10 percent deel uitmaakt, ontbreekt.
      
    
    
      6.23.
      In het eerste door belanghebbende overgelegde taxatierapport ontbreekt een op objectieve, toetsbare gegevens berustende onderbouwing van de daarin vermelde waarde van € 730.000. 
      
    
    
      6.24.
      Nu geen van beide partijen is geslaagd in het van haar verlangde bewijs, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder die welke partijen in de van hen afkomstige taxatierapporten hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 760.000.
      
      
        
          Wegingsfactor voor het gewicht van de zaak
        
      
    
    
      6.25.
      Het Hof stelt voorop dat het op grond van een eigen waardering dient te beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt (vgl. Hoge Raad 23 september 2011, nr. 10/04238, ECLI:NL:HR:BT2293). 
      
    
    
      6.26.
      In gevallen als het onderhavige waarin het tegen een WOZ-beschikking en/of aanslag in de onroerendezaakbelastingen gerichte bezwaar (mede) de toepassing van het materiële recht betreft, stelt het Hof, indien het bedrag van de vergoeding van de kosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt deel uitmaakt van de rechtsstrijd in hoger beroep, bij de berekening van dit bedrag de factor voor het gewicht van de zaak in de regel op 1. Bijzondere omstandigheden kunnen het Hof ertoe brengen van deze regel af te wijken. Naar het oordeel van het Hof doen zodanige omstandigheden zich in het onderhavige geval niet voor.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      6.27.
      Gelet op het vorenoverwogene is het principaal hoger beroep gegrond en het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      7.1.
      Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof bepaalt deze kosten aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 2.230 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 496 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 en 1 punt voor het bezwaarschrift met een bedrag per punt van € 246 en een wegingsfactor 1). 
      
    
    
      7.2.
      Tevens zal het Hof de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte taxatiekosten veroordelen. Deze stelt het Hof vast op € 260 (4 uur à € 65 per uur) exclusief omzetbelasting. Naar het Hof begrijpt uit de stukken van het geding, in het bijzonder het onder  3.3.3 vermelde huurcontract, zijn de door belanghebbende verrichte prestaties op grond van artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel b van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) vrijgesteld van omzetbelasting, zodat de haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet voor aftrek op grond van artikel 15 van de Wet OB in aanmerking komt. Derhalve dient het zo-even vermelde bedrag van € 260 te worden verhoogd met € 54,60 aan omzetbelasting.
      
    
    
      7.3.
      Aan belanghebbende dienen voorts de door haar in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten ten bedrage van (in totaal) € 834 te worden vergoed. 
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het Gerechtshof:
      
      
        
          verklaart het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk; 
        
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 760.000;
        
        
          vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.544,60;
        
        
          gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het door haar gestorte griffierecht ten bedrage van € 834 te vergoeden.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 11 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
      
      
        aangetekend aan
        partijen verzonden:
      
      
      
      
        
          Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
          binnen zes weken
           na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        
          
            Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
          
        
        
          
            Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          
        
      
      
        - de naam en het adres van de indiener;
      
      
        - de dagtekening;
      
      
        - de gronden van het beroep in cassatie.
      
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.