ECLI:NL:RBMNE:2017:2844, Rechtbank Midden-Nederland, 13-06-2017, UTR 16/4442
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2017-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: MK. Wet woz, waardering autoshowroom middels huurwaardekapitalisatiemethode en bottum-upmethode. Schending hoorplicht. Kapitalisatiefactor niet aannemelijk gemaakt. Waarde in goede justitie vastgesteld. Beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 16/4442
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 13 juni 2017 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [A] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: [B] , taxateur).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij beschikking van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het bedrijfspand [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 847.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. In deze beschikking is aan eiseres als eigenaresse van het bedrijfspand onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft 
      een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
    
    
    
      Het beroep is gevoegd behandeld op de zitting van 28 maart 2017 met de beroepen met zaaknummers UTR 16/4439, UTR 16/4440 en UTR 16/4441. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [C] , taxateur, handelend onder de naam [handelsnaam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Na de zitting zijn de zaken weer gesplitst en wordt daarin afzonderlijk uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Het onderhavige bedrijfspand betreft een autoshowroom met garage, opslag/magazijn, werkplaats en kantoorruimte uit het bouwjaar 1995. Het bedrijfspand heeft een totale oppervlakte van 1.535 m². 
    
    
      Eiseres voert als eerste grond aan dat zij ten onrechte niet is gehoord in bezwaar. Zij heeft nimmer van het horen in bezwaar afgezien. 
    
    3. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet woz, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gehoord op zijn verzoek.
    
    4. Eiseres heeft in haar aanvullende bezwaarschrift van 28 april 2016 verweerder verzocht om haar de ‘VKC’s’ waarop de kapitalisatiefactor en de huurcijfers van de ‘automotive’ panden rond waardepeildatum 2015 zijn gebaseerd toe te zenden. Tevens heeft zij verzocht om een conceptuitspraak aan haar toe te zenden, waarna eiseres gehoord wil worden. 
    Bij brief van 28 juni 2016 heeft verweerder eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting en is zij gevraagd uiterlijk op 12 juli 2016 een reactie hierop te geven. Bij brief van 4 juli 2016 heeft eiseres te kennen gegeven dat zij de gevraagde gegevens niet heeft ontvangen en dat het horen momenteel geen zin heeft. Daarbij heeft eiseres verweerder nogmaals verzocht de gevraagde gegevens te verstrekken, zodat daarna eventueel een afspraak voor telefonisch horen kan worden gemaakt. Vervolgens volgt er over en weer correspondentie tussen eiseres en verweerder, waarbij eiseres blijft herhalen dat zij eerst de gevraagde gegevens (huur- en verkooptransacties en concept uitspraak) wil ontvangen, alvorens eventueel te worden gehoord. Verweerder heeft eiseres vervolgens opnieuw verzocht uiterlijk op 9 augustus 2016 aan te geven of zij gehoord wil worden, welke termijn bij brief van 8 augustus 2016 -na herhaald verzoek van eiseres- is verlengd tot 20 augustus 2016. Vervolgens heeft verweerder het bezwaar afgedaan op basis van de hem op dat moment ter beschikking staande informatie zonder eiseres te hebben gehoord.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de correspondentie van eiseres niet worden afgeleid dat zij expliciet van het horen heeft afgezien, nu zij heeft benadrukt dat zij na ontvangst van de door haar gevraagde gegevens gehoord wil worden. Ook bij twijfel over de vraag of eiseres al dan niet van het horen heeft afgezien, blijft verweerder gehouden eiseres in de gelegenheid te stellen te worden gehoord door haar daartoe uit te nodigen op een door verweerder vastgesteld tijdstip en plaats. De rechtbank verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 15 mei 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BI3751). De uitnodigingen van verweerder voor een hoorzitting in het gemeentehuis kunnen niet worden opgevat als een zodanige uitnodiging, nu daarbij geen vermelding van datum en tijdstip is opgenomen en het aan eiseres werd overgelaten daarover contact met verweerder op te nemen.
    Ten aanzien van het standpunt van verweerder dat hij niet gehouden was om voorafgaand aan de hoorzitting de door eiseres opgevraagde stukken toe te sturen, merkt de rechtbank nog het volgende op. Verweerder is op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet woz op verzoek gehouden een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Hieronder zijn te verstaan de objectieve gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de bedrijfspanden, zoals de verkoop- en verhuurwaarden van de referentieobjecten en de opbouw van de kapitalisatiefactor. Tevens volgt uit artikel 7:4, tweede lid, van de Awb dat verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor belanghebbende gedurende ten minste een week. Wat betreft het verzoek van eiseres aan verweerder om de concept uitspraak op bezwaar te verstrekken alvorens te worden gehoord, merkt de rechtbank op dat verweerder wettelijk niet verplicht is die aan eiseres te versturen. 
    
    6. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder ten onrechte heeft afgezien van het horen van eiseres in bezwaar. De beroepsgrond slaagt. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Eiseres heeft ter zitting desgevraagd aangegeven in te stemmen met een inhoudelijke behandeling van de zaken. De rechtbank zal de zaak daarom niet terugverwijzen naar verweerder en zal beoordelen of zij aanleiding ziet de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar in stand te laten. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. 
    
    7. Eiseres bepleit een lagere waarde voor het bedrijfspand, te weten € 758.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
    
    9. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van het bedrijfspand is vastgesteld met behulp van zowel de huurwaardekapitalisatiemethode als de zogenoemde bottom-upmethode. Tijdens de zitting hebben partijen overeenstemming bereikt over de vaststelling van de huurwaarde van het bedrijfspand op € 97.000,- per jaar. De rechtbank zal dan ook hiervan uitgaan.
    
    10. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor voor het bedrijfspand heeft verweerder volgens de taxatie een factor van 8,5 gehanteerd. Verweerder heeft deze factor onderbouwd met het verkoopcijfer van het referentieobject [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] , tezamen verkocht op 
    15 oktober 2014 voor € 650.000,-.
    
    11. Eiseres betwist de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor en voert aan dat het verkoopcijfer van het referentieobject [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] niet marktconform is. Volgens eiseres is dit object nimmer op de vrije markt aangeboden geweest, maar is dit pand door de zittende huurder aangekocht. Ter onderbouwing hiervan verwijst zij naar de overgelegde leveringsakte. Verder stelt eiseres dat het referentieobject niet goed vergelijkbaar is met het onderhavige bedrijfspand, nu het referentieobject geen autoshowroom is maar een werkplaats/opslagpand en een winkel. 
    
    12. De rechtbank overweegt dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoop van het referentieobject niet als een normale zakelijke transactie kan worden beschouwd. Het enkele feit dat het gaat om een verkoop aan de zittende huurder is daarvoor onvoldoende. De rechtbank acht niettemin het referentieobject niet goed vergelijkbaar met het bedrijfspand van eiseres, nu dit object, anders dan het bedrijfspand, geen showroom heeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verwijzing naar het referentieobject [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde kapitalisatiefactor van 8,5 voor het bedrijfspand van eiseres niet te hoog is. 
    
    13. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor tevens onderbouwd met een berekening op basis van de bottum-upmethode als beschreven in de landelijke Taxatiewijzer. Ten aanzien van deze berekening voert eiseres aan dat zij niet begrijpt waarom verweerder, zonder onderbouwing, voor de in deze zitting gevoegd behandelde autobedrijven verschillende percentages hanteert voor leegstand en risico-opslag, nu het om dezelfde soort panden gaat waarbij dezelfde normen moeten worden gehanteerd. 
    
    14. Bij de opbouw van de kapitalisatiefactor volgens de bottum‑upmethode heeft verweerder het leegstandsrisico bepaald op 5,0% en de risico-opslag op 7,50%. Ten aanzien van de verschillen in de gehanteerde percentages bij de verschillende autobedrijven heeft verweerder ter zitting nader toegelicht dat het bedrijventerrein [naam] zich kenmerkt door grote vooraanstaande automerken en autobedrijven, die meest goed zichtbaar zijn vanaf de autosnelweg […] . Dat geldt in ieder geval voor [adres] en [adres] . Deze liggen op een zogenoemde zichtlocatie van de […] . [adres] ligt eveneens op het bedrijventerrein [naam] , maar niet op een zichtlocatie. Dit maakt volgens verweerder het pand enigszins minder courant. Verder is de [adres] niet gelegen op het bedrijventerrein [naam] . Door de locatie die wat verder van de […] is gelegen, sluit deze voor wat betreft ‘meest voor de hand liggende’ gebruiker sneller aan bij de plaatselijke/regionale markt. Vanwege de ligging en eventuele mogelijkheden voor alternatief gebruik in de vorm van andere groothandel/detailhandel is de kans op leegstand volgens verweerder hier minimaal. 
    
    15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee de kapitalisatiefactor vanuit de bottum-upmethode evenmin inzichtelijk onderbouwd. Verweerder heeft geen concrete cijfers verstrekt ter onderbouwing van de verschillen. De door verweerder gehanteerde percentages voor risico-opslag liggen weliswaar binnen de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte ten aanzien van bedrijven in het specifieke gedeelte van het land, maar daarbij is niet inzichtelijk gemaakt hoe verweerder tot een bepaald percentage is gekomen voor het onderhavige bedrijfspand. Met de verwijzing naar de Taxatiewijzer en zijn mondelinge toelichting ter zitting heeft verweerder zijn uitgangspunten dan ook niet onderbouwd. 
    
    16. Gelet op wat hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het bedrijfspand niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De beroepsgrond slaagt. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar in stand te laten. 
    
    17. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft daartoe verwezen naar het in bezwaar overgelegde taxatierapport van [handelsnaam] van 22 april 2016, waaruit blijkt dat voor het bedrijfspand de kapitalisatiefactor op 7,9 moet worden vastgesteld. Ter onderbouwing daarvan is verwezen naar vier verkoopcijfers van autobedrijven, gelegen in Arnhem, Duiven, Culemborg en Nieuwegein. 
    
    18. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres hiermee de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. In het taxatierapport wordt niet inzichtelijk gemaakt hoe het prijspeil in deze gemeenten zich verhoudt tot dat in [gemeente] . Ook ter zitting heeft eiseres dit niet inzichtelijk gemaakt, zodat onduidelijk is gebleven of in die andere gemeenten dezelfde marktomstandigheden gelden als die ter plaatse van het onderhavige bedrijfspand. Het taxatierapport van eiseres biedt dan ook onvoldoende basis voor de vaststelling van de door haar voorgestane waarde.
    
    19. Nu partijen de door hen verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank zelf de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vaststellen op € 800.000,-.
    
    20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.236,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift; waarde per punt € 246,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting; waarde per punt van € 495,-). 
    
    21. Eiseres heeft verder verzocht om vergoeding van het in bezwaar overgelegde taxatierapport van [handelsnaam] van 22 april 2016. Volgens de overgelegde nota bedragen de kosten € 357,50 exclusief btw (5,5 uur à € 65,-). Verweerder heeft zich ter zitting niet verzet tegen het aantal gedeclareerde uren van 5,5 per zaak en dit aantal komt de rechtbank ook aannemelijk voor, zodat voor vergoeding in aanmerking komt een bedrag van € 432,58 (5,5 x € 65,- inclusief btw). Verder komen ook de door de taxateur opgevoerde kosten van een bedrag van € 4,30 voor het opvragen van Kadastrale uittreksels voor vergoeding in aanmerking. Tevens komt op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij woz-taxaties de kosten van de taxateur voor het bijwonen van de zitting in aanmerking. Daarbij wordt aangetekend dat de rechtbank de tijdsbesteding hieraan in zijn uitspraak van heden in de zaken UTR 16/4439 en UTR 16/4440 heeft vastgesteld op 2 uur met een tarief van € 65,- per uur, totaal 
    
      € 130,-, welk bedrag gelijk verdeeld moet worden over de vier gevoegde zaken. Er bestaat geen aanleiding dit bedrag met de omzetbelasting te verhogen, nu eiseres de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen. In deze zaak leidt dat tot een vergoeding van 
      € 32,50. Dit maakt dat de totale vergoeding voor de werkzaamheden van de taxateur in onderhavige zaak € 469,38 bedraagt. 
    
    
    22. De totale aan eiseres door verweerder te vergoeden proceskosten in deze zaak bedragen dus € 1.705,38.
    
    23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 334,- vergoedt. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;-	vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
    - verlaagt de waarde van de [adres] naar de waardepeildatum 1 januari 2015, voor het belastingjaar 2016, tot € 800.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.705,38;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334,- aan eiseres te vergoeden.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.C. de Vaan, voorzitter, en mr. P.M.J.H. Muijlaert en mr. K. de Meulder, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2017.
    
    
    
    
    
      griffier						voorzitter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.