ECLI:NL:GHDHA:2013:4098, Gerechtshof Den Haag, 14-06-2013, BK-12/00678
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde tussenwoning gelegen aan een rivier. Vergelijkingsobjecten te ver verwijderd van de peildatum.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-12/00678
  
  
    Uitspraak d.d. 14 juni 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 5 juli 2012, nummer AWB 12/844, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 232.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2011.
    
    
    
      1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Leiden naar een heffingsmaatstaf van € 232.000.
    
    
    
      1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2011.
    
    
    
      1.4. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      1.5 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 mei 2013, gehouden te Den Haag. De Inspecteur is wel, doch belanghebbende is niet verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende bij brief van 18 april 2013 nadere gronden voor zijn beroep aangevoerd en heeft hij ook kenbaar gemaakt niet ter zitting te zullen verschijnen. Belanghebbende heeft niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een op de begane grond gelegen appartement (bouwjaar 1979) met een tuin, een vrijstaande berging en een parkeerplaats, en grenst aan de achterzijde aan de [rivier]. De woning is een tussenwoning. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 91 m² en de oppervlakte van de tuin bedraagt circa 39 m². 
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1.Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
    
    
    
      4.2. Voor de standpunten van de partijen en de gronden waarop deze berusten wordt verwezen naar de processtukken. 
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde tot een tussen € 206.000 en € 215.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    
    
      5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
      
      
        “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
      
    
    
      5.
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde verslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, oppervlakte en ligging. Door aan de kwaliteit en het onderhoud van de woning de vlokcodering 2 (onder gemiddeld) toe te kennen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende rekening gehouden met het verschil in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de referentieobjecten. Derhalve kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      6.
      
        Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. 
        De stelling van eiser dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor eerdere tijdvakken referentieobjecten uit hetzelfde appartementencomplex als eisers woning hanteerde en dat deze woningen daarom ook nu relevant vergelijkingsmateriaal zouden moeten zijn, kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak op elke waardepeildatum opnieuw wordt bepaald op basis van dán voorhanden marktgegevens, dat wil zeggen aan de hand van de niet (te) ver van die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
      
      
    
    
      7.
      Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      8.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    
    
      7.2. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de gegevens van de door hem in het geding gebrachte vergelijkingsobjecten en de toelichting van de taxateur daarop niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 232.000 bedroeg. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
    
    
    
      7.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt de WOZ-waardebeschikking van de woning [a-straat 2] in het geding gebracht. Hieruit blijkt dat de WOZ-waarde van dit object op de peildatum is vastgesteld op € 211.000. De Inspecteur heeft in reactie hierop ter zitting verklaard dat de vierkante meterprijs die voor de woning is gehanteerd, in beginsel gelijk is aan de vierkante meterprijs van dit object. Om de betere ligging tot uitdrukking te brengen is de vierkante meterprijs voor de woning echter opwaarts gecorrigeerd met € 100. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [b-straat 1] heeft de Inspecteur verklaard dat de vierkante meterprijs van dit object neerwaarts is gecorrigeerd met € 300 in verband met de staat van onderhoud van de woning, maar ook opwaarts met € 100 vanwege de betere ligging. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat een betere ligging effecten heeft op de waarde in het economisch verkeer van de woning, gewezen op vraagprijzen voor twee appartementen die in dezelfde wijk ook aan het water zijn gelegen en die ongeveer € 40.000 hoger zijn dan vraagprijzen voor appartementen die aan een binnenplein zijn gelegen.
    
    
    
      7.4. De Inspecteur heeft met deze gegevens en toelichting niet aannemelijk gemaakt dat voor de tussenappartementen gelegen aan de [rivier] hogere prijzen per vierkante meter brutovloeroppervlakte zijn gerealiseerd dan voor de tussenappartementen gelegen aan een binnenplein. De door de Inspecteur naar voren gebrachte gegevens betreffen immers slechts vraagprijzen en geen gerealiseerde verkoopprijzen. Het Hof is daarom met belanghebbende van oordeel dat [a-straat 2] het meest geschikt is om te dienen als vergelijkingsobject.
    
    
    
      7.5. Daarbij is van belang dat de Inspecteur ter zitting heeft verklaard de panden aan de [c-straat 1] en [c-straat 2] en [d-straat 1] niet langer als vergelijkingsobject te handhaven en dat de verkoopdata van de door de Inspecteur genoemde vergelijkingsobjecten [b-straat 2] en [a-straat 3] en [a-straat 4] zodanig ver verwijderd liggen van de peildatum dat zij om die reden niet geschikt zijn tot vergelijkingsobject te dienen.
    
    
    
      7.6. Met de verwijzing naar het voor [a-straat 2] vastgestelde WOZ-waarde heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 211.000 voldoende gestaafd. Hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft gebracht ter staving van zijn zijn betoog, door een verwijzing naar de uitspraak van dit Hof van 21 april 2010 inzake de WOZ waarde van de woning per eerdere peildatum en een daarop gebaseerde gemiddelde waardestijging van 1%, dient buiten beschouwing te blijven. Een dergelijke benadering is niet in overeenstemming met de voor de vaststelling van WOZ waarden geldende systematiek.
    
    
    
      7.7. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond. Beslist zal worden als hierna vermeld.
    
    
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
      
      8.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, 
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 211.000;
    - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 156 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, J.J.I . Verburg en M.C.M. van Dijk, in tegenwoordigheid van de griffier H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 14 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.