ECLI:NL:GHARL:2016:2868, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, 15/00235
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; waarde varkenshouderij, met behulp van de Taxatiewijzer, niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 15/00235
      uitspraakdatum: 12 april  2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Drenthe te Beilen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 januari 2015, nummer AWB LEE 14/580, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4-1 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 427.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld op € 729.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag verminderd tot € 399.000.
    
    
      1.3
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 januari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 365.000.
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak omvat het bedrijfsmatige gedeelte van een varkenshouderij, bestaande uit een erf, erfverharding, diverse stallen en mestkelders. De onroerende zaak heeft en kaveloppervlakte van 11.250 m2.
    
    
      2.2
      Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20A: Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B: Agrarische gebouwen, beide naar de waardepeildatum van 1 januari 2012.
    
    
      2.3
      Tot de gedingstukken behoort een overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak. Dit is een nieuw overzicht, opgemaakt op basis van bouwtekeningen, verleende milieuvergunningen, luchtfoto’s en het gesprek van de taxateur [C] met belanghebbende op 6 maart 2015. Partijen zijn het eens over de bouwjaren, het materiaal waarvan de opstallen zijn gebouwd, de inhoud respectievelijk oppervlakte, de kwaliteit en de staat van onderhoud.
    
    
      2.4
      
        Aan bijlage 1 bij het hogerberoepschrift ontleent het Hof de hieronder vermelde matrix:
        “Onderdelen bij deelobject [a-straat] 4 1 zonder berekeningsmethodiek (GBR)”
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Code
              
              
                Laag
              
              
                Opp
              
              
                Inh
              
              
                Fct
              
              
                Eenheid
              
              
                Waarde
              
              
                Bouwjaar
              
              
                KwI
              
              
                Ond
              
            
            
              
                Verharding (grond)
              
              
                2410
              
              
                0
              
              
                2250
              
              
                
              
              
                
              
              
                16
              
              
                 26.775 
              
              
                2000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Varkensstal fok (HtWnd)
              
              
                414H
              
              
                0
              
              
                435
              
              
                
              
              
                5
              
              
                36
              
              
                 783 
              
              
                1965
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Varkensstal fok (StnWnd(muur))
              
              
                414S
              
              
                0
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                0
              
              
                1988
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (HtWnd)
              
              
                415H
              
              
                0
              
              
                435
              
              
                
              
              
                5
              
              
                30
              
              
                 652 
              
              
                1965
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (MtlWnd)
              
              
                415M
              
              
                0
              
              
                256
              
              
                
              
              
                90
              
              
                132
              
              
                 38.656 
              
              
                2003
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                0
              
              
                703
              
              
                
              
              
                85
              
              
                72
              
              
                 43.023 
              
              
                1985
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                0
              
              
                703
              
              
                
              
              
                85
              
              
                72
              
              
                 43.023 
              
              
                1985
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                0
              
              
                348
              
              
                
              
              
                70
              
              
                66
              
              
                 17.379 
              
              
                1973
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Mestkelder (BtnWnd)
              
              
                446B
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                700
              
              
                85
              
              
                20
              
              
                 11.900 
              
              
                1985
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Mestkelder (BtnWnd)
              
              
                446B
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                100
              
              
                70
              
              
                15
              
              
                   1.229 
              
              
                1973
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Mestkelder (BtnWnd)
              
              
                446B
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                250
              
              
                90
              
              
                62
              
              
                 15.625 
              
              
                2003
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Mestkelder (StnWnd(muur))
              
              
                446S
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                700
              
              
                80
              
              
                15
              
              
                 9.400 
              
              
                1979
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Mestkelder (StnWnd(muur))
              
              
                446S
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                800
              
              
                85
              
              
                23
              
              
                 15.640 
              
              
                1985
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Mestkelder (StnWnd(muur))
              
              
                446S
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                70
              
              
                
              
              
                15
              
              
                 945 
              
              
                1965
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Mestkelder (StnWnd(muur))
              
              
                446S
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                70
              
              
                
              
              
                15
              
              
                 945 
              
              
                1965
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Mestsilo (BtnWnd)
              
              
                447B
              
              
                0
              
              
                
              
              
                1600
              
              
                
              
              
                20
              
              
                 30.496 
              
              
                2001
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Asbest opruiming (-)
              
              
                8720
              
              
                0
              
              
                1282
              
              
                
              
              
                
              
              
                10
              
              
                 -9.805 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Asbest opruiming (-)
              
              
                8720
              
              
                0
              
              
                1100
              
              
                
              
              
                
              
              
                10
              
              
                 -8.413 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Asbest opruiming (-)
              
              
                8720
              
              
                0
              
              
                500
              
              
                
              
              
                
              
              
                10
              
              
                 -3.824 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Asbest opruiming (-)
              
              
                8720
              
              
                0
              
              
                600
              
              
                
              
              
                
              
              
                10
              
              
                 -4.589 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Asbest opruiming (-)
              
              
                8720
              
              
                0
              
              
                600
              
              
                
              
              
                
              
              
                10
              
              
                 -4.589 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Asbest opruiming (-)
              
              
                8720
              
              
                0
              
              
                1008
              
              
                
              
              
                
              
              
                10
              
              
                 -7.709 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                
              
              
                168
              
              
                
              
              
                90
              
              
                130
              
              
                 19.656 
              
              
                1991
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                
              
              
                541
              
              
                
              
              
                70
              
              
                66
              
              
                 24.994 
              
              
                1979
              
              
                3
              
              
                1
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                
              
              
                144
              
              
                
              
              
                90
              
              
                126
              
              
                 16.329 
              
              
                1988
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                Varkensstal vlees (StnWnd(muur))
              
              
                415S
              
              
                
              
              
                358
              
              
                
              
              
                90
              
              
                130
              
              
                 41.886 
              
              
                1991
              
              
                3
              
              
                2
              
            
          
        
      
      
      
        De eindwaarde bedraagt € 339.157.
      
    
    
      2.5
      In de Taxatiewijzer wordt aan de erfverharding een standaardwaarde toegekend van € 16 per m²; afhankelijk van de oppervlakte geldt er een marge van 10 percent en een afwijking van 50 percent. Gegeven de totale oppervlakte van de erfverharding van 2.250 m² levert dat een eenheidsprijs op van € 11,90. Op grond hiervan heeft de heffingsambtenaar aan de erfverharding een waarden van € 26.775 (2.250 x € 11,90) toegekend. Ook de mestkelder is door de heffingsambtenaar lager gewaardeerd dan in de Taxatiewijzer is vermeld nu deze kleiner is dan de standaardoppervlakte. De aanwezigheid van asbest heeft geleid tot het in aanmerking nemen van bedragen welke als reservering gelden voor de toekomstige sanering van het dak. In de kolom fct (factor) is verder aangegeven op welk gedeelte (uitgedrukt in een percentage) van de herbouwwaarde volgens de Taxatiewijzer het betreffende gedeelte van de onroerende zaak is gewaardeerd.
    
    
      2.6
      De heffingsambtenaar heeft als vergelijkingsobject de onroerende zaak [b-straat] 7 1 te [D] , aangedragen. Deze gegevens zijn als bijlage 3 bij het hogerberoepschrift gevoegd. Dit is eveneens een onroerende zaak die in het kader van de intensieve varkenshouderij wordt benut. Deze onroerende zaak is op 1 juni 2012 verkocht voor € 350.000. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 399.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in het leveren van dat bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132). 
    
    
      4.3
      Het Hof acht het gebruik maken van de in de genoemde Taxatiewijzer opgenomen gegevens bij het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak in beginsel aanvaardbaar. Wel dient de heffingsambtenaar daarbij rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval. Het Hof heeft tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep daarover vragen gesteld aan de heffingsambtenaar en de taxateur. Met betrekking tot de erfverharding staat vast dat de erfverharding uit asfalt bestaat. De afwaardering uitgaande van het cijfermateriaal van de Taxatiewijzer met inachtneming van de ouderdom en de totale oppervlakte van de erfverharding leidt ertoe dat naar het oordeel van het Hof de waarde van dit onderdeel niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij merkt het Hof op dat het gaat om de totaalwaarde van de onroerende zaak, waarbij de toegekende waarde van de samenstellende onderdelen slechts een hulpmiddel vormt om die totaalwaarde van de onroerende zaak op haar juistheid respectievelijk aannemelijkheid te toetsen.
    
    
      4.4
      Voorts heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het cijfermateriaal dat in de Taxatiewijzer is vermeld en waarop de heffingsambtenaar  zich heeft gebaseerd de situatie betreft zonder investeringen in ammoniakuitstoot beperkende investeringen. De blote feitelijke weerspreking door de gemachtigde van belanghebbende kan naar het oordeel van het Hof niet als een adequate weerlegging worden geduid.
    
    
      4.5
      Ook heeft de heffingsambtenaar – wederom na de blote weerspreking door belanghebbende – geloofwaardig gesteld en naar het oordeel van het Hof daarmee aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject niet is aangepast aan de aangescherpte milieuvoorschriften met betrekking tot de ammoniakuitstoot zoals deze met ingang van 2013 van toepassing zijn en derhalve ten tijde van de verkoop daarvan op het punt van de ammoniakuitstoot in dezelfde positie verkeerde als de onroerende zaak van belanghebbende. Het Hof merkt op dat belanghebbende ook in hoger beroep geen taxatierapport in het geding heeft gebracht ter staving van zijn stellingen, hoewel blijkens de uitspraak van de Rechtbank belanghebbende de beschikking zou hebben over een taxatierapport opgemaakt door de agrarisch taxateur [E] . Ook indien deze niet op deze waardepeildatum betrekking heeft, kan dit althans een indicatie geven.
    
    
      4.6
      Hetgeen namens belanghebbende mondeling is aangevoerd – een verweerschrift in hoger beroep is niet ingediend – is te algemeen van aard en ontbeert feitelijke onderbouwing om aan de stellingen van belanghebbende geloof te hechten. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat ook na de investeringen in nieuwe opstallen, welke aan de verscherpte wetgeving inzake ammoniakuitstoot voldoen, de bestaande opstallen nog onverminderd in het bedrijf van belanghebbende worden gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is gesteld.
    
    
      4.7
      
        Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. der Jong)
            
            
              (B. van Walderveen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 april 2016
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.