ECLI:NL:GHSHE:2017:1317, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 24-03-2017, 16/00149
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Ook belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Dientengevolge heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vastgesteld op € 80.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 16/00149
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 28 augustus 2014, nummer LEE 14/468, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Heffingsambtenaar van de gemeente Groningen,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslagen. 
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 62 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012, is vastgesteld op € 87.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, in één geschrift bekendgemaakt de voor het jaar 2013 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslagen) ten bedrage van € 331,99 (eigenarenbelasting) en € 263,87 (gebruikersbelasting). De beschikking en de aanslagen zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep (geregistreerd onder het nummer LEE 14/468) heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 44 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: Hof Arnhem-Leeuwarden). Ter zake van dit hoger beroep (geregistreerd onder het kenmerk 14/01080) heeft de griffier van Hof Arnhem-Leeuwarden van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. Hof Arnhem-Leeuwarden heeft het hoger beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden beroep in cassatie ingesteld. Ter zake van dit beroep in cassatie heeft de griffier van de Hoge Raad van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Hoge Raad heeft bij arrest van 4 maart 2016, nr. 15/03650, ECLI:NL:HR:2016:349, het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden vernietigd en gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrag van 
        € 123 vergoedt. Voorts heeft de Hoge Raad het geding verwezen naar Hof ’s-Hertogenbosch (hierna: het Hof) ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van betreffende arrest (hierna: het verwijzingsarrest). Het Hof dient, met inachtneming van het verwijzingsarrest, te beoordelen of de in artikel 17 van de Wet WOZ bedoelde waarde met betrekking tot de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
      
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft, daartoe in de gelegenheid gesteld door het Hof, bij brief met dagtekening 19 mei 2016 een schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest ingediend. Belanghebbende is vervolgens door het Hof in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het verwijzingsarrest en op voornoemde door de Heffingsambtenaar ingediende schriftelijke conclusie, hetgeen belanghebbende heeft gedaan per brief met dagtekening 8 juli 2016. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 december 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn schoonzoon de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] .
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben te dezer zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. 
      
    
    
      1.8.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.9.
      Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre met een oppervlakte van ca. 73 m² en een kelder met een oppervlakte van ca. 56 m². Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als kantoor.
      
    
    
      2.2.
      
        De waarde van de onroerende zaak is namens de Heffingsambtenaar door [B] , gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 87.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 17 april 2014, is onder meer het volgende vermeld:
        “Vloeroppervlakten
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Kantoorruimte 
                
              
              
                circa 73 m²
              
              
                100%
              
              
                73,00 m²
              
            
            
              
                
                  Opslag/magazijn
                
              
              
                circa 56 m²
              
              
                25%
              
              
                14,00 m²
              
            
            
              
                
                  Oppervlakte totaal/primair
                
              
              
                circa 129 m²
              
              
                
              
              
                Primair: 87,00 m²
              
            
          
        
      
      
        Taxatie-opbouw 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Deelobjecten
                
              
              
                
                  Vloeroppervlakten
                
              
              
                
                  Huur per m²
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
            
            
              
                
                  Kantoorruimte
                
              
              
                circa 73 m²
              
              
                € 106,-
              
              
                € 7.738,-
              
            
            
              
                
                  Opslag/magazijn
                
              
              
                circa 56 m²
              
              
                € 26,-
              
              
                € 1.456,-
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                Excl. omzetbelasting
              
              
                
              
              
                
                  € 9.194,-
                
              
            
          
        
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          WAARDEBEPALING
        
      
      bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor 9,5
      
        waarde in het economische verkeer:            € 87.000,- (afgerond)
      
      
        vastgestelde waarde:                                      € 87.000,- (afgerond)”
      
      
        Verder bevat het taxatierapport ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                “Adres:
              
              
                Verkoopdatum:
              
              
                Verkoopsom:
              
              
                Huur per jaar:
              
              
                Kapitalisatiefactor:
              
            
            
              
                
                  [adres 2] 32
              
              
                12-04-2012
              
              
                € 231.500,-
              
              
                € 20.944,-
              
              
                11,05
              
            
            
              
                
                  [adres 3] 1
              
              
                03-01-2011
              
              
                € 85.500,-
              
              
                € 7.076,-
              
              
                12,08
              
            
            
              
                
                  [adres 4] 68 - 11
              
              
                10-09-2012
              
              
                € 85.000,-
              
              
                € 8.004,-
              
              
                10,62
              
            
            
              
                
                  [adres 5] 151
              
              
                04-12-2012
              
              
                € 148.000,-
              
              
                € 9.828,-
              
              
                15,06”
              
            
          
        
      
      
      
        Het taxatierapport vermeldt voorts: 
        “De objecten [adres 3] 1, [adres 4] 68-11 en [adres 5] 151 zijn in lege en onverhuurde staat verkocht. Het object [adres 2] 32 is daarentegen in verhuurde staat verkocht. (…) Ter controle van de uit de marktcijfers afgeleide kapitalisatiefactor wordt deze ook berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode. (…) Bij de berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van de BAR/NAR-methode is gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer “Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012”.
      
      
      
        Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Verkoopdatum
                Verkoopprijs
              
              
                Totale opp.
                Primaire opp. 
              
              
                Getax. Prim. huur
              
              
                Kapitalisatiefactor
              
            
            
              
                
                  [adres 2] 32
              
              
                12-04-2012
                € 231.500
              
              
                366 m²
                187 m²
              
              
                € 112/m²
              
              
                11,05
              
            
            
              
                
                  [adres 3] . 1
              
              
                03-01-2011
                € 85.500
              
              
                61 m²
                61 m²
              
              
                € 116/m²
              
              
                12,08
              
            
            
              
                
                  [adres 4] 68-11
              
              
                10-09-2012
                € 85.000
              
              
                69 m²
                69 m²
              
              
                € 116/m²
              
              
                10,62
              
            
            
              
                
                  [adres 5] 151
              
              
                04-12-2012
                € 148.000
              
              
                96 m²
                84 m²
              
              
                € 117/m²
              
              
                15,06
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Huurdatum
                Huurovk.
              
              
                Totale opp.
                Primaire opp. 
              
              
                Geanalys.
                Prim. huur
              
            
            
              
                
                  [adres 6] 50
              
              
                01-07-2013
                € 12.000
              
              
                131 m²
                98,75 m²
              
              
                € 121/m²
              
            
            
              
                
                  [adres 6] 60
              
              
                01-03-2013
                € 12.500
              
              
                131 m²
                98,75 m²
              
              
                € 126/m²
              
            
            
              
                
                  [adres 1] 69
              
              
                01-02-2012
                € 20.940
              
              
                119 m²
                119 m²
              
              
                € 175/m²
              
            
            
              
                
                  [adres 1] 73
              
              
                01-02-2013
                € 8.500
              
              
                62 m²
                62 m²
              
              
                € 137/m²
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar in het verweerschrift een nadere onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor gegeven.
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                “Object
              
              
                
                  [adres 2] 32
              
              
                
                  [adres 3] 1
              
              
                
                  [adres 4] 68 - 11
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                € 231.500,-
              
              
                € 85.500,-
              
              
                € 85.000,-
              
            
            
              
                Datum huurovereenkomst
              
              
                01-09-2003
              
              
                01-07-1994
              
              
                01-04-1994
              
            
            
              
                Huursom
              
              
                € 19.200,- per jaar
              
              
                € 7.080,- per jaar
              
              
                € 6.807,- per jaar
              
            
            
              
                Getaxeerde huurwaarde
              
              
                € 20.944,- per jaar
              
              
                € 7.076,- per jaar
              
              
                € 8.004,- per jaar
              
            
            
              
                “Werkelijke” factor
              
              
                12,06
              
              
                12,08
              
              
                12,49 
              
            
            
              
                “Getaxeerde” factor
              
              
                11,05
              
              
                12,08
              
              
                10,62”
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Van de referentiepanden [adres 6] 50, [adres 6] 60, [adres 1] 69 en [adres 1] 73 is een werkelijk gerealiseerde huurprijs bekend. De door de Heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur heeft deze gerealiseerde huurprijs geanalyseerd door, indien aanwezig, voor de kantoorruimte en de opslagruimte een afzonderlijke huurwaarde per m² te bepalen; 
        
          “ [adres 6] 50: huurovereenkomst ad € 12.000,- d.d. 01-07-2013
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel
              
              
                Bouwlaag
              
              
                Opp. (m2)
              
              
                Differentiatie-
                factor
              
              
                Huur per m2 
              
              
                Huurwaarde
              
            
            
              
                Kantoor 
              
              
                0
              
              
                88
              
              
                100%
              
              
                € 121,-
              
              
                € 10.648,-
              
            
            
              
                Opslag 
              
              
                -1
              
              
                43
              
              
                25%
              
              
                € 30,-
              
              
                € 1.290,-
              
            
            
              
                Totaal 
              
              
                
              
              
                131
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 11.938,-
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [adres 6] 60: huurovereenkomst ad € 12.500,- d.d. 01-03-2013
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel
              
              
                Bouwlaag 
              
              
                Opp. (m2)
              
              
                Differentiatie-factor
              
              
                Huur per m2
              
              
                Huurwaarde
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                0
              
              
                88
              
              
                100%
              
              
                € 126,-
              
              
                € 11.088,-
              
            
            
              
                Opslag
              
              
                -1
              
              
                43
              
              
                25%
              
              
                € 31,-
              
              
                € 1.333,-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                131
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 12.421,-
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [adres 1] 69: huurovereenkomst ad € 20.940,- d.d. 01-02-2012
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel
              
              
                Bouwlaag
              
              
                Opp. (m2)
              
              
                Differentiatie-
                factor
              
              
                Huur per m2
              
              
                Huurwaarde
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                0
              
              
                119
              
              
                100%
              
              
                € 175,-
              
              
                € 20.825,-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                119
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 20.825,-
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [adres 1] 73: huurovereenkomst ad € 8.500,- d.d. 01-02-2013
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel 
              
              
                Bouwlaag
              
              
                Opp. (m2)
              
              
                Differentiatie-
                factor
              
              
                Huur per m2
              
              
                Huurwaarde
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                0
              
              
                62
              
              
                100%
              
              
                € 137,-
              
              
                € 8.494,-
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                62
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 8.494,-’’
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Gelet op het ontbreken van rond de waardepeildatum 1 januari 2012 gerealiseerde huurprijzen ter zake van de referentieobjecten [adres 2] 32, [adres 3] 1, [adres 4] 68 – 11 en [adres 5] 151 heeft de door de Heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur de huurwaarde van deze referentieobjecten getaxeerd. 
      
    
    
      2.6.
      In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest heeft de Heffingsambtenaar drie nieuwe referentiepanden aangevoerd, te weten: [adres 7] 80, [adres 8] 48a en [adres 9] 15.
      
    
    
      2.7.
      Voorts is als bijlage bij het taxatierapport een berekening “netto aanvangsrendement (NAR)” van de onroerende zaak opgenomen. In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest is een overzicht “Grootheden BAR/NAR” verstrekt van de in de BAR/NAR-berekeningen gehanteerde grootheden bij de onroerende zaak en de referentieobjecten ( [adres 2] 32, [adres 3] 1, [adres 4] 68-11 en [adres 5] 151).
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft na verwijzing het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van de onroerende zaak in de beschikking op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 56.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat de getaxeerde primaire huur voor de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingspanden is afgeleid van gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a, [adres 1] 69 en [adres 9] 15. Slechts het referentieobject [adres 1] 69 was opgenomen in het taxatierapport. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar de in zijn pleitnota opgenomen aanvullende informatie over de huurprijzen en oppervlakten van de referentieobjecten tardief heeft verstrekt. 
      
    
    
      4.2.
      Het Hof is van oordeel dat de in de pleitnota opgenomen informatie met betrekking tot deze referentiepanden wel tot de stukken van het geding kunnen worden gerekend, en derhalve niet als tardief worden aangemerkt. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat geen sprake is van (nieuwe) stukken, maar van stukken die belanghebbende bekend waren dan wel konden zijn, nu de in de pleitnota uitgeschreven informatie in bijlage B bij de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest in schema’s was opgenomen.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      4.4.
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te berekenen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling kan de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.3 genoemde wetsbepaling, van niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde.
      
    
    
      4.5.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak zoals opgenomen in de beschikking niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft ingebracht.
      
    
    
      4.6.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op het door hem ingediende taxatierapport. In dit taxatierapport zijn ten behoeve van de onderbouwing van de kapitalisatiefactor de gegevens van de onderhavige onroerende zaak en van vier vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 2] 32, [adres 3] 1, [adres 4] 68-11 en [adres 5] 151. Van geen van deze vergelijkingsobjecten is een rond de waardepeildatum feitelijk gerealiseerde huurprijs per m² bekend. In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat de getaxeerde primaire huur voor deze vergelijkingspanden is afgeleid van gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a, [adres 1] 69 en [adres 9] 15. Slechts het referentiepand [adres 1] 69 is opgenomen in het taxatierapport. Dit betreft een pand met een oppervlakte van 119 m², met een verhuurdatum van 1 februari 2012 en een huur van € 175 per m². De Heffingsambtenaar heeft voorts gesteld bij de bepaling van de in de beschikking opgenomen waarde van de onroerende zaak rekening te hebben gehouden met de voorzieningen, onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft een differentiatiefactor van 25% toegepast voor de kelderruimte die is afgeleid uit marktcijfers. De kapitalisatiefactor die is toegepast bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak is ter controle berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft, op zijn beurt, betwist dat de door de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor juist zijn. Belanghebbende heeft betwist dat de referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a, [adres 1] 69 en [adres 9] 15 vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, en heeft meer in het algemeen de geschiktheid van alle vergelijkingsobjecten betwist. Belanghebbende stelt dat de huurwaarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op € 7.000 per jaar, en de kapitalisatiefactor op 8. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar in zijn waardebepaling (met name) te weinig rekening gehouden met het feit dat 43% van oppervlakte van de onroerende zaak kelderruimte is, dat de gebruiksmogelijkheden van die kelder als gevolg van het samenkomen van diverse leidingen, waaronder het riool, beperkt zijn, dat diverse kantoorruimtes in de directe nabijheid leegstonden en dat de omgeving waarin de onroerende zaak is gelegen ernstig verpauperd was. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar inzichtelijk gemaakt op basis van welke huurcijfers hij de huurwaarde van de verkochte referentieobjecten heeft bepaald, maar van de objecten die hij ter onderbouwing van de getaxeerde primaire huur van deze referentieobjecten heeft gebruikt heeft belanghebbende weersproken dat deze vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Nu feitelijke informatie over de vergelijkbaarheid op punten als ligging, bouwjaar en uitstraling van drie van de vier referentiepanden ontbreekt, acht het Hof de gegevens met betrekking tot referentieobjecten [adres 7] 80, [adres 8] 48a en [adres 9] 15 niet bruikbaar. Van het referentieobject [adres 1] 69 heeft de Heffingsambtenaar aangegeven dat de primaire huur relatief hoog is. Nog daargelaten of een getaxeerde primaire huur kan worden afgeleid uit de gegevens van één vergelijkingsobject, is de huurwaarde per m² van dit object niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleidbaar naar een getaxeerde primaire huur voor de onroerende zaak. Het Hof volgt belanghebbende in zijn stelling dat de huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5 die ten grondslag ligt aan de waardering van de onroerende zaak niet met door het Hof objectief toetsbare gegevens is onderbouwd. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende bestrijdt voorts de juistheid van de controle-berekening volgens de BAR/NAR-methode. Hij stelt dat deze berekening gebaseerd is op beleggingsuitgangspunten en niet op gerealiseerde marktgegevens. Die rendementen zijn niet, aldus belanghebbende, een objectief gegeven. De Heffingsambtenaar geeft aan de percentages te hebben ontleend aan gegevens uit de taxatiewijzer ‘Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012’ (hierna: Taxatiewijzer), waarbij tevens is aangegeven dat de herbouwkosten uit de taxatiewijzer niet één op één te gebruiken waren, en daarvoor is uitgegaan van uniforme richtlijnen. De Taxatiewijzer is geen algemeen verbindend voorschrift of beleidsregel. Uiteraard kan de Heffingsambtenaar de Taxatiewijzer als bewijsmiddel in de procedure inbrengen, maar of aan de Taxatiewijzer enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing van de in de Taxatiewijzer beschreven methode van bepaling van de marktwaarde met marktgegevens of andere objectieve gegevens (hierna: de onderbouwende gegevens). De rechter moet kunnen kennisnemen van de onderbouwende gegevens en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling is rekening gehouden met de individuele afwijkingen van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met een verwijzing naar de Taxatiewijzer de bij de BAR/NAR-berekening gebruikte grootheden niet voldoende heeft onderbouwd. Ook heeft de Heffingsambtenaar niet voldoende onderbouwd op welke richtlijnen hij de herbouwkosten per m² heeft gebaseerd zodat deze de door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5 evenmin kan dragen.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang beschouwd, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft de door hem verdedigde huurwaarde van € 7.000 en huurwaardekapitalisatiefactor van 8 niet op een voor het Hof toetsbare wijze berekend. De stellingen van belanghebbende over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten kunnen zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de daaraan door hem verbonden gevolgtrekkingen over de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet dragen.
      
    
    
      4.13.
      Uit het voorgaande volgt dat het Hof zowel de door de Heffingsambtenaar als door belanghebbende verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk acht. Het Hof dient daarom, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 80.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak vaststellen op een waarde van € 80.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.15.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden betaalde griffierecht ten bedrage van € 44 respectievelijk € 122 te vergoeden. 
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en de verwijzing naar het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof acht deze termen niet aanwezig ter zake van de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden heeft moeten maken, aangezien belanghebbende, geen gebruik heeft gemaakt van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en niet aanwezig is geweest bij de zitting die op 28 april 2015 heeft plaatsgevonden in Leeuwarden.
      
    
    
      4.17.
      
        Het Hof stelt de tegemoetkoming aan verletkosten ter zake van het bijwonen van de zittingen die bij de Rechtbank op 4 juli 2014 en op 15 augustus 2014 hebben plaatsgevonden, gelet op het maximale bedrag van € 80 per uur vermenigvuldigd met twee uur voor de duur van de zitting inclusief reistijd van en naar de zitting, vast op een bedrag van € 160 per zitting. 
        De vergoeding voor verletkosten voor het bijwonen van de zitting bij het Hof wordt bepaald op het maximale bedrag van € 81 per uur vermenigvuldigd met 6 (uur) (één uur voor de duur van de zitting en vijf uur voor de totale reistijd van en naar de zitting). De reiskosten worden becijferd op basis van het openbaar vervoer 2e klasse op een bedrag van € 52,20. De totale proceskostenvergoeding bedraagt derhalve € 858,20. 
      
      
    
    
      4.18.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
    
      4.19.
      Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met de totale duur van de procedure. Het is mogelijk een verzoek om vergoeding van immateriële schade met overeenkomstige toepassing van artikel 8:73 Awb voor het eerst te doen nadat de Hoge Raad de uitspraak van een rechtbank of hof heeft vernietigd en het geding heeft verwezen. In deze gevallen kan het verzoek echter geen betrekking hebben op een vergoeding van immateriële schade die ziet op de duur van de fasen van het proces die voorafgingen aan het arrest van de Hoge Raad (HR 19 februari 2016, 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverweging 3.13.6). Indien de Hoge Raad de bestreden uitspraak vernietigt en het geding verwijst naar een gerechtshof of een rechtbank, heeft als uitgangspunt te gelden dat de verwijzingsrechter uitspraak doet binnen één jaar na het arrest van de Hoge Raad (rechtsoverweging 3.4.5. van voormeld arrest). Aangezien op de datum van het uitspreken van deze uitspraak sinds het arrest van de Hoge Raad meer dan één jaar is verstreken bestaat er recht op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
      
    
    
      4.20.
      Met betrekking tot de aanvang van de redelijke behandelingstermijn moet worden aangesloten bij de datum waarop het verwijzingsarrest is gewezen, zijnde 4 maart 2016. De termijn eindigt met het heden, 24 maart 2017, uitspreken van de beslissing in de onderhavige zaken. De termijn die is gemoeid met de behandeling van het beroep na verwijzing bedraagt (afgerond) 1 jaar en één maand. De redelijke behandeltermijn voor de verwijzingsfase bedraagt één jaar en is derhalve overschreden met één maand. Dit resulteert in de toekenning van een vergoeding van € 500, waartoe de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) zal worden veroordeeld.
      
        5. Beslissing
      
      
      
        Het Hof
      
      
        
          verklaart het hoger beroep gegrond; 
        
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
        
        
          verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar;
        
        
          stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vast op een bedrag van € 80.000 en gelast dat de aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd; 
        
        
          veroordeelt de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie) tot vergoeding van de immateriële schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;
        
        
          gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij Hof Arnhem-Leeuwarden betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 166 vergoedt; en
        
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 858,50.
        
      
      
      
        Aldus gedaan op 24 maart 2017 door  M. Harthoorn, voorzitter, A.J. Kromhout en W.A. Sijberden in tegenwoordigheid van  J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
      
      
      
        
          Het aanwenden van een rechtsmiddel:
        
      
      
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
      
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
        
        
          Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
        
      
      
        
          de naam en het adres van de indiener;
        
        
          een dagtekening;
        
        
          een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
          e gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
        In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.