ECLI:NL:GHARL:2017:4956, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-06-2017, 14/01103
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Hof stelt WOZ waarde woning in goede justitie vast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Belastingkamer 
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 14/01103
      uitspraakdatum: 13 juni 2017
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 september 2014, nummer LEE 13/2921, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 49 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 176.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 september 2013 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 2 september 2014 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 13 oktober 2014 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft bij brief van 3 april 2017 een nader stuk ingediend.  
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 mei 2017. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] , werkzaam bij [B] te [C] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [D] en taxateur [E] . Ter zitting heeft belanghebbende een aangepaste taxatiematrix ingebracht.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met een vrijstaande garage. De woning is gebouwd in 1935, heeft een inhoud van 360 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 891 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 138.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op het taxatierapport van [F] van 28 juni 2013, alsmede op de ter zitting ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde per 1 januari 2012 is getaxeerd op € 138.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 176.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde taxatiematrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 176.000.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 138.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiematrix, waarin de waarde aan de hand van zeven vergelijkingsobjecten  is getaxeerd op € 176.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 33 te [Z] en [c-straat] 2 te [G] , komen te vervallen. De taxateur heeft derhalve vijf in de gemeente Eemsmond gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ-waarde
                (01-01-12)
              
              
                Koopsom
                (datum transactie)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 49
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1935
              
              
                360 m³
              
              
                € 323 
              
              
                € 116.280
                
              
              
                891 m²
              
              
                € 59
              
              
                € 52.949
              
              
                Garage en 
                tuinhuis      € 7.125
              
              
                € 176.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 7
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1939
              
              
                425 m³
              
              
                € 299
              
              
                € 127.075
                
              
              
                2325 m²
              
              
                € 32
              
              
                € 75.575
              
              
                Garage, berging en schuur      € 17.300
              
              
                € 214.000
              
              
                € 220.000
                (14-04-2011)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 2
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1920
              
              
                300 m³
              
              
                € 338
              
              
                € 101.400
                
              
              
                120 m²
              
              
                € 65
              
              
                € 7.800
              
              
                Berging         € 800
              
              
                € 107.000
              
              
                € 110.000
                (15-05-2012)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 3 [H]
                (vrijstaand)
              
              
                1920
              
              
                315 m³
                
              
              
                € 403 
              
              
                € 126.945
                
              
              
                574 m²
              
              
                € 70
              
              
                € 40.180
              
              
                Garage, berging en schuur      € 12.600
              
              
                € 174.000
              
              
                € 180.000
                (16-05-2011)
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 4
                
                  [I]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1926
              
              
                385 m³
                
              
              
                € 302
              
              
                € 116.270
              
              
                600 m²
              
              
                € 75
              
              
                € 45.000
              
              
                Garage     € 16.500
              
              
                € 176.000
              
              
                € 178.000
                (01-12-2011)
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 18
                
                  [H]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1900
              
              
                370 m³
              
              
                € 351
              
              
                € 129.500
                
              
              
                354 m²
              
              
                € 70
              
              
                € 24.780
              
              
                Schuur en 
                tuinhuis      € 2.750
              
              
                € 150.000
              
              
                € 157.500
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      
        Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport van [F] van 28 juni 2013, alsmede op de ter zitting ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde per 1 januari 2012 is getaxeerd op € 138.000. In deze matrix
        zijn ter onderbouwing de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-12)
              
              
                Koopsom
                (datum ovk)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 49
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1935
              
              
                360 m³
              
              
                € 166 
              
              
                € 59.760
                
              
              
                891 m²
              
              
                € 75
              
              
                € 66.825
              
              
                Garage     € 10.000
                Tuinhuis   € 1.500
              
              
                € 138.085
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [h-straat] 6
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1850
              
              
                700 m³
              
              
                € 139
              
              
                € 97.300
                
              
              
                850 m²
              
              
                € 69
              
              
                € 58.650
              
              
                Garage       € 5.000
                Berging    € 15.000
              
              
                € 175.950
              
              
                € 165.000
                (10-04-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 113
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1921
              
              
                360 m³
              
              
                € 148 
              
              
                € 53.280
                
              
              
                850 m²
                202 m²
              
              
                € 75
                € 10
              
              
                € 65.770
              
              
                Garage        € 5.000
                Berging      € 3.000
                
              
              
                € 127.050
              
              
                € 125.000
                (04-09-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 1
                
                  [Z] 
                (vrijstaand)
              
              
                1893
              
              
                660 m³
              
              
                € 138 
              
              
                € 91.080
                
              
              
                850 m²
                253 m²
              
              
                € 75
                € 10
              
              
                € 66.280
              
              
                Garage     € 10.000
                
              
              
                € 167.360
              
              
                € 170.000
                (18-08-2011)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en ingebracht, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat het vergelijkingsobject [d-straat] 7 goed vergelijkbaar is en dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs van € 220.000 steun kan bieden aan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde van € 176.000. Niettemin twijfelt het Hof aan de juistheid van de vastgestelde waarde naar aanleiding van het door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobject [a-straat] 113. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object wat betreft type woning (vrijstaand), ligging (dezelfde weg), bouwjaar (1921-1935), inhoud (360 m3) en perceeloppervlakte (891 – 1.052 m2) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar dat dit object in een mindere staat van onderhoud verkeerde. Met inachtneming van de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 125.000 en het verschil in onderhoudstoestand, acht het Hof niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 176.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is.
      
    
    
      4.6.
      Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300). Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 138.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name [a-straat] 113 een goed vergelijkingsobject is, maar dat het door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobject [d-straat] 7 niettemin doet twijfelen aan de door belanghebbende bepleite waarde.
      
    
    
      4.7.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 160.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 492 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 246, wegingsfactor 1), € 990 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 495, wegingsfactor 1), en op € 990 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 495, wegingsfactor 1). Verder berekent het Hof de te vergoeden taxatiekosten met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 242 (€ 50 x 4 uur (inpandige opname), verhoogd met 21% btw). 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarde tot € 160.000;
      –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.714 en
      –	gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van € 44 in verband met het beroep en € 122 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam,  in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2017.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (H. de Jong) 		(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 14 juni 2017
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.