ECLI:NL:GHSHE:2016:5582, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15-12-2016, 16/00444 tot en met 16/03333
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende, een woningstichting, is eigenaar van enkele duizenden onroerende zaken. Op verzoek van belanghebbende is haar gemachtigde op 10 september 2013 in vooroverleg getreden met de Heffingsambtenaar teneinde tijdig de voor het kalenderjaar 2014 vast te stellen WOZ-beschikkingen ter zake van haar woningenbestand te kunnen controleren en daar, indien nodig, vervolgens op te kunnen reageren. Tijdens dit vooroverleg wordt door de Heffingsambtenaar op 18 december 2013 een voorlopige initiële analyse gestuurd van het woningbestand met concept-waarderingen. Bij deze initiële systematische analyse is het complete woningareaal van belanghebbende ingedeeld in referentiegroepen waarbij telkens één onroerende zaak (hierna: voorbeeldwoning) als representatief voor de onroerende zaken in de betreffende groep is aangemerkt. De modelwaarde is de getaxeerde waarde van de voorbeeldwoning. Als referentiepeilpunten zijn daarbij aangemerkt:
        - de mate van courantheid op de deelgebieden uitstraling, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid;
        - ligging dan wel kwaliteit van de omgeving; 
        - staat van onderhoud; 
        - inhouds- en oppervlaktemaat.
        Belanghebbende heeft vervolgens eigen onderzoek verricht en de Heffingsambtenaar over haar bevindingen schriftelijk in februari en maart 2014 geïnformeerd. 
        Op 28 februari 2014 heeft de Heffingsambtenaar nagenoeg alle aanslagen in de OZB voor het jaar 2014 opgelegd op basis van de eerder op 18 december 2013 aan belanghebbende gezonden conceptwaarden. Nadat belanghebbende bezwaar heeft gemaakt tegen de vastgestelde waarden van de woningen is de Heffingsambtenaar aan de slag gegaan om aan de hand van de rapportage van belanghebbende de objectgegevens van het woningbestand opnieuw vast te stellen en de waarde te bepalen. In november 2014 stuurt de Heffingsambtenaar het taxatierapport aan belanghebbende. De systematiek van waarderen bij de initiële systematische analyse en de laatst vermelde taxatie is dezelfde. Daarbij heeft een vertaalslag plaatsgevonden van de modelwaarde van de voorbeeldwoning naar die van de woningen in de referentiegroep. In bezwaar en (hoger) beroep spitst het geschil zich toe tot op de vertaalslag zoals door de Heffingsambtenaar is gemaakt met betrekking tot 2890 woningen. Het hoger beroep van belanghebbende wordt verworpen. De Heffingsambtenaar heeft de vertaalslag, naar het oordeel van het Hof, op een juiste manier gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft evenmin het vertrouwens- en het rechtszekerheidsbeginsel geschonden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 16/00444 tot en met 16/03333
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        Stichting [belanghebbende] , 
      
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 21 april 2016, procedurenummers SHE 15/1943, 15/3151, 15/3173 tot en met 15/4389, 15/4391 tot en met 15/4863, 15/4865 tot en met 15/5507 en 15/5509 tot en met 15/6063 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Vught,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar, 
    
    
    
      betreffende na te melden in totaal 2.890 ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikkingen en daarop betrekking hebbende aanslagen.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende bij afzonderlijke beschikkingen met diverse dagtekeningen vanaf 28 februari 2014, vervat in 62 op die data gedagtekende gecombineerde aanslagbiljetten, op grond van de Wet WOZ de waarde van de 2.890 onroerende zaken, gelegen in [plaats 1] en [plaats 2] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld. Tevens zijn de daarop betrekking hebbende aanslagen in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 (hierna: de aanslagen) bekend gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Nadat tegen deze beschikkingen en de aanslagen bij de Heffingsambtenaar bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken van 8 juni 2015 (de bestreden uitspraken) de waarde van 1.658 onroerende zaken en de daarbij behorende 53 aanslagen verminderd, onder toekenning van een vergoeding van de kosten van bezwaar aan belanghebbende van in totaal € 5.621,80, en de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen van de overige onroerende zaken gehandhaafd. Bij besluit van 9 juni 2015 heeft de Heffingsambtenaar aan de uitspraken van 8 juni 2015 de verminderde aanslag met nummer [nummer] toegevoegd. 
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende is van de bestreden uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft deze zaken geregistreerd onder de procedurenummers SHE 15/1943, 15/3151, 15/3173 tot en met 15/4389, 15/4391 tot en met 15/4863, 15/4865 tot en met 15/5507 en 15/5509 tot en met 15/6063. 
        Ter zake van de 2.890 beroepen heeft de griffier van de Rechtbank alleen in de zaak SHE 15/1943 een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft bij in één geschrift verenigde uitspraak van 21 april 2016 het beroep ongegrond verklaard.  
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij schrijven van 30 mei 2016, bij het Hof binnengekomen op 31 mei 2016, (pro forma) hoger beroep ingesteld tegen voormelde uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van het hoger beroep heeft de griffier van het Hof alleen in de zaak BK-SHE 16/00444 een griffierecht geheven van € 503. Bij schrijven van 23 juni 2016, bij het Hof binnengekomen op 24 juni 2016, heeft belanghebbende het hoger beroep van een motivering voorzien.
      
    
    
      1.5.
      
        Op 4 juli 2016 heeft het Hof een inlichtingencomparitie gehouden. Op deze zitting zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heer [A] , werkzaam bij belanghebbende, vergezeld van de heer [B] , verbonden aan [C] B.V. te [plaats 3] , als gemachtigde van belanghebbende, tot zijn bijstand vergezeld van zijn kantoorgenote mevrouw [D] en van de heer [E] , taxateur, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [F] .
        Het onderzoek is ter zitting in overleg met partijen geschorst tot 17 oktober 2016. Van de inlichtingencomparitie is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 19 juli 2016 in afschrift aan partijen is gestuurd.
      
      
    
    
      1.6.
      De Heffingsambtenaar heeft op 30 augustus 2016 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.7.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 oktober 2016 te ’s-Hertogenbosch. 
        Op deze zitting zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heren [A] , [B] en [E] voornoemd, bijgestaan door de heer [G] , kantoorgenoot van de heer [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [F]  voornoemd, vergezeld van de heer [H] , taxateur. 
      
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende heeft kort voor de zitting een pleitnota met als bijlage een sub-volmacht, gedagtekend 13 oktober 2016, toegezonden aan het Hof en aan de Heffingsambtenaar en heeft deze pleitnota ter zitting voorgedragen. 
      
    
    
      1.9.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.10.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat in afschrift aan partijen is gestuurd.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende, een woningstichting, is eigenaar van de onderhavige 2.890 onroerende zaken. Deze onroerende zaken betreffen het totale woningareaal (waaronder ook begrepen afzonderlijk te verhuren garages) van belanghebbende in [plaats 2] en [plaats 1] . 
      
    
    
      2.2.
      
        Op verzoek van belanghebbende is haar gemachtigde op 10 september 2013 in vooroverleg getreden met de Heffingsambtenaar teneinde tijdig de voor het kalenderjaar 2014 vast te stellen WOZ-beschikkingen ter zake van haar woningenbestand te kunnen controleren en daar, indien nodig, vervolgens op te kunnen reageren. Op 11 oktober 2013 heeft de Heffingsambtenaar daartoe het databestand met een overzicht van de reeds vastgestelde waarden van de woningen van belanghebbende met betrekking tot het kalenderjaar 2012 en 2013 verstrekt. Op 1 november 2013 heeft de Heffingsambtenaar een databestand aan belanghebbende gezonden met referentiepeilpunten ter onderbouwing van de nog niet bekende WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2014. Op 18 december 2013 heeft de Heffingsambtenaar het op dat moment bestaande bestand van alle woningen van belanghebbende en de zogenoemde modelwaarde voor 2014 aan belanghebbende gezonden. Het laatst vermelde bestand bevat de concept-waarderingen van de onroerende zaken voor de WOZ-beschikkingen voor het kalenderjaar 2014 (hierna: de initiële systematische analyse). 
        Bij de initiële systematische analyse is het complete woningareaal van belanghebbende ingedeeld in referentiegroepen waarbij telkens één onroerende zaak (hierna: voorbeeldwoning) als representatief voor de onroerende zaken in de betreffende groep is aangemerkt. De modelwaarde is de getaxeerde waarde van de voorbeeldwoning. Als referentiepeilpunten zijn daarbij aangemerkt:
      
      - de mate van courantheid op de deelgebieden uitstraling, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid;
      - ligging dan wel kwaliteit van de omgeving; 
      - staat van onderhoud; 
      - inhouds- en oppervlaktemaat.
      In het begeleidend bericht merkt de Heffingsambtenaar op dat de modelwaarden nog niet zijn gefiatteerd en er vanuit het systeem geen duidelijke verwijzing naar objecten van belanghebbende is te trekken. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft vervolgens eigen onderzoek verricht en de Heffingsambtenaar over haar algemene bevindingen bij brief van 10 februari 2014 geïnformeerd. Het onderzoek behelsde het uitvoeren van een marktanalyse waarbij de waarde van elke voorbeeldwoning is bepaald aan de hand van referentietransacties. In een bijlage bij deze brief heeft belanghebbende per onroerende zaak haar bevindingen aangegeven alsmede de daarbij door haar berekende WOZ-waarde. Op 12 februari 2014 heeft naar aanleiding van het onderzoek van belanghebbende een bespreking met de Heffingsambtenaar plaats gevonden. 
      
    
    
      2.4.
      Op 28 februari 2014 heeft de Heffingsambtenaar nagenoeg alle aanslagen opgelegd op basis van de eerder op 18 december 2013 aan belanghebbende gezonden concept-waarden. 
      
    
    
      2.5.
      
        Op 13 maart 2014 heeft belanghebbende aan de Heffingsambtenaar een mailbericht gestuurd met de volgende inhoud:
        “Zoals aangekondigd ontvang je de nog nader uitgewerkte factsheets tbv de WOZ-waardering van [belanghebbende] . Zoals beloofd hebben wij de factsheets voorzien van de redenatie die is gevolgd, tevens is deze redenatie vertaald in een individuele WOZ-waarde voor elke VHE.(…)” (hierna: het taxatierapport van belanghebbende).
      
      
    
    
      2.6.
      
        Belanghebbende heeft vervolgens bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen. In het bezwaarschrift wordt vermeld:
        “(…) Dit bezwaarschrift vloeit voort en is onderdeel van een lopend proces waarbij de gemachtigde namens cliënte, [belanghebbende] , inzake de door de gemeente Vught in concept opgestelde WOZ-waarderingen reeds in vooroverleg met de gemeente Vught is getreden (d.d. 10 september 2013). Hierop volgend heeft gemachtigde een onderzoek (d.d. 10 februari 2014) en tegenvoorstel (d.d. 13 maart 2014) overhandigd inzake deze concept WOZ-waarderingen. Dit bezwaarschrift is derhalve enkel formeel van aard met als doel het borgen van de rechten van [belanghebbende] tijdens de door ons en uw gemeente gevoerde gesprekken in relatie tot de WOZ-waarderingen.(…)”. 
      
      
    
    
      2.7.
      De taxateur van de Heffingsambtenaar is vervolgens aan de slag gegaan om de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de hand van de op 13 maart 2014 ontvangen rapportage te controleren. Blijkens een mailbericht van 19 augustus 2014 van de Heffingsambtenaar aan belanghebbende is dit - zakelijk weergegeven - een tijdrovend onderzoek. Daarbij komen, aldus de Heffingsambtenaar, “heel wat onzuiverheden in de objectgegevens naar boven die een behoorlijk uitstralend effect hebben. Bijv. [K] heeft onderzoek op straatniveau gedaan, maar wij doen het naar wijk en buurtniveau en homogeniteit in de bouwaard. Als je dit vergelijkt dan blijkt de ene keer (een deel van) een straat te laag of te hoog. Onderdelen zijn niet correct of ontbreken. Als je dit als gemeente constateert, dan moet je hier iets mee doen. Resultaat is dat je alle 3000 objecten wel moet controleren. Ook worden er objecten nagemeten bij twijfel over de juiste inhoud. In ieder geval zal dit uiteindelijk een behoorlijke kwaliteitsverbetering tot gevolg hebben waardoor toekomstige taxaties meer zuiver zijn.” Op 6 en 12 november 2014 stuurt de Heffingsambtenaar een toelichtend document en een bestand toe aan belanghebbende. Deze vormen tezamen het resultaat van de door de taxateur van de Heffingsambtenaar verrichte (her)taxatie (hierna: het taxatierapport van de Heffingsambtenaar). De systematiek van waarderen bij de initiële systematische analyse en de taxatie is dezelfde, dat wil zeggen dat het woningareaal in referentiegroepen is ingedeeld en waardering heeft plaatsgevonden aan de hand van de voormelde referentiepeilpunten van één modelwoning die representatief is voor de referentiegroep. Vervolgens heeft een vertaalslag plaatsgevonden van de waarde van de modelwoning naar die van de woningen in de referentiegroep. 
      
    
    
      2.8.
      Op 19 november 2014 heeft belanghebbende aan de Heffingsambtenaar een notitie doen toekomen. De notitie behelst rekenvoorbeelden van woningen aan het [a-straat] en de [b-straat] , beide te [plaats 2] , ter illustratie van het verschil in benadering tussen belanghebbende en de Heffingsambtenaar. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de Heffingsambtenaar door een hoge grondprijs te hanteren in de verhouding tussen de grond- en de opstalwaarde bij woningen met grond ten onrechte de marktwerking uit de waardebepaling haalt. De opstalwaarde wordt daardoor minder belangrijk voor de totale waardering met als gevolg dat de kwalitatieve en kwantitatieve verschillen minder naar voren komen, aldus belanghebbende.  De notitie is op 19 november 2014 door partijen besproken. Partijen hebben nadien nog verschillende malen mondeling en schriftelijk contact met elkaar gehad. Dit leidde tot enkele aanpassingen van het taxatierapport van de Heffingsambtenaar. 
      
    
    
      2.9.
      Tussen partijen staat vast dat voor de objectkenmerken van de onroerende zaken moet worden uitgegaan van de (deels) gewijzigde objectregistratie zoals die na de taxatie in bezwaar door de Heffingsambtenaar heeft plaatsgevonden. Evenmin verschillen partijen van mening over het feit dat, en de wijze waarop, het woningareaal van belanghebbende moet worden verdeeld over referentiegroepen, waarbij elke referentiegroep moet worden gewaardeerd op basis van de waarde van de betreffende voorbeeldwoning. Tenslotte is niet in geschil dat de waarden van de voorbeeldwoningen, die zijn gebaseerd op rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties, marktconform zijn en daarmee niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de Rechtbank was uitsluitend in geschil de wijze waarop vanuit de voorbeeldwoningen de vertaalslag gemaakt moet worden naar de onroerende zaken in de bijbehorende referentiegroep.
      
    
    
      2.10.
      Ter comparitiezitting bij de Rechtbank van 17 december 2015 hebben partijen uitdrukkelijk de wens te kennen gegeven dat de Rechtbank zich in haar oordeelsvorming beperkt tot “de vertaalslag”. Partijen hebben daarbij tevens afspraken gemaakt op welke wijze zij hun geschilpunt aan de Rechtbank ter beoordeling wensen voor te leggen. De Rechtbank heeft de door partijen gemaakte afspraken in een brief van 14 januari 2016 bevestigd. Deze afspraken houden (kort gezegd) in dat partijen, ieder voor zich, vier onroerende zaken uit het woningbestand van belanghebbende nemen teneinde de door hen voorgestane rekenmethodiek inzichtelijk te maken. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om te reageren op ieders selectie van vier onroerende zaken. Van deze afspraken zijn partijen in het verdere verloop van het geding niet meer teruggekomen.
      
    
    
      2.11.
      In haar hoger beroepschrift heeft belanghebbende, kort gezegd, als grieven aangevoerd dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vertaalslag te grof en daardoor onjuist uitpakt, dat sprake is van strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur en dat vergoeding van de kosten van bezwaar tot een te laag bedrag heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      2.12.
      De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep het standpunt ingenomen dat het hoger beroep, voor zover het is gericht tegen de kostenvergoeding die door de Heffingsambtenaar in bezwaar is toegekend, niet-ontvankelijk dient te worden verklaard aangezien belanghebbende in de procedure bij de Rechtbank hiertegen niet is opgekomen en voor het overige ongegrond dient te worden verklaard.
      
    
    
      2.13.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende uitdrukkelijk verklaard alsnog in te stemmen met de hoogte van de in bezwaar toegekende kostenvergoeding en de daartegen gerichte grief niet gehandhaafd.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Na het onderzoek ter zitting van het Hof is uitsluitend nog in geschil het antwoord op de vraag of de vertaalslag van de waarde van de voorbeeldwoningen naar de waarde van de overige objecten uit het areaal van belanghebbende door de Heffingsambtenaar op een juiste manier is gemaakt, welke vraag belanghebbende ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend beantwoordt.  
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar de inhoud van het daarvan opgemaakte proces-verbaal.
      
    
    
      3.3.
      
        Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank,  vernietiging van de bestreden uitspraken van de Heffingsambtenaar, behoudens voor zover het betreft de toegekende vergoeding van de kosten van bezwaar, vermindering van de waarde van de 2.890 onroerende zaken met een bedrag van € 32.118.972 tot een bedrag van € 474.767.878 en dienovereenkomstige vermindering van de daarop betrekking hebbende aanslagen, tot restitutie van het voor het instellen van beroep en hoger beroep door belanghebbende betaalde griffierecht en toekenning van een proceskostenvergoeding in beroep en hoger beroep, inclusief de gemaakte kosten voor de taxateur in de beroepsfase. 
        De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt bepaald. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien de bestemming van onroerende zaak verandert (onderdeel b) of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid (onderdeel c), in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van de methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Toepassing van de vergelijkingsmethode heeft, gezien het bepaalde in artikel 17 Wet WOZ, de voorkeur. 
      
    
    
      4.4.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid , van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Op de Heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaken vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). In dit verband heeft de Heffingsambtenaar het woningareaal van belanghebbende verdeeld in referentiegroepen, waarbij elke onroerende zaak van de referentiegroep dient te worden gewaardeerd op basis van de getaxeerde waarde van een bepaalde voorbeeldwoning. Vervolgens heeft een vertaalslag plaatsgevonden van de waarde van de voorbeeldwoning naar die van de woningen van de referentiegroep. Tussen partijen is niet in geschil dat deze aanpak op zichzelf bezien juist is. De Heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast een taxatierapport overgelegd en daarbij een toelichting gegeven. Belanghebbende is het evenwel niet eens met de door de Heffingsambtenaar gebezigde vertaalslag.  Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      Partijen zijn eenparig van oordeel dat moet worden uitgegaan van de  gewijzigde registratie van objectkenmerken zoals die in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar na hertaxatie in de bezwaarfase is komen vast te staan. Indien, naast de objectkenmerken van de voorbeeldwoning, ook de objectkenmerken van de woningen in de referentiegroep wijziging behoeven omdat deze (deels) onjuist zijn, ligt het in de rede ook deze aan te passen aan de werkelijke situatie. Hiermee wordt immers recht gedaan aan het in de Wet WOZ besloten beginsel dat de waarde dient te worden bepaald met in achtneming van de objectkenmerken en naar de staat van de woning op de waardepeildatum. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft in haar notitie van 19 november 2014 gesteld dat door in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar uit te gaan van een hogere prijs per m2 en een lagere prijs per m3, binnen de waarde-opbouw van de voorbeeldwoningen met grond, een verschuiving plaats vindt van de waarde van de opstal naar die van de grond. Hiermee wordt, aldus belanghebbende, ten onrechte een deel van de marktwerking uit de waardebepaling gehaald. Belanghebbende heeft in voormelde notitie alsmede in zijn pleitnotitie ter zitting zijn standpunt nader geadstrueerd en gewezen op de voorbeelden van de woningen aan het [a-straat] . Ter zitting hebben belanghebbende en de Heffingsambtenaar hun zienswijze nogmaals toegelicht aan de hand van deze woningen. 
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot de vertaling van de waarde van de voorbeeldwoning naar die van de woningen van de referentiegroep bepleit belanghebbende een systematiek waarbij de wijziging van de waarde van de voorbeeldwoning in zijn geheel dient te worden doorgevoerd in de waarde van de woningen van de referentiegroep. Een percentuele daling van de voorbeeldwoning heeft dan een zelfde percentuele daling tot gevolg van de woningen in de referentiegroep. Deze systematiek ligt ook ten grondslag aan de initiële systematische analyse. De Heffingsambtenaar is in het taxatierapport van deze systematiek afgestapt. Hij vertaalt de elementen van de waarde-opbouw van de modelwoning, te weten de grondwaarde (m2-prijs) en de opstalwaarde (m3-prijs), naar de woningen van de referentiegroep en houdt daarbij rekening met specifieke objectelementen van woningen in de referentiegroep zoals die in de taxatie naar voren zijn gekomen. De m2-prijs van de grond en m3-prijs van de opstal worden vervolgens als afzonderlijke elementen van de waarde-opbouw van de woningen van de referentiegroep in beeld gebracht. Specifieke omstandigheden zoals een groter perceel van een woning in de referentiegroep en het in de m2-prijs tot uitdrukking komende afnemende grensnut van het perceel worden daarmee inzichtelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.8.
      
        Naar ’s-Hofs oordeel doet de in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar gebezigde vertaalslag recht aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de voorbeeldwoning en de woningen van de referentiegroep. Dat bij de taxatie van de woningen aan het [a-straat] ten aanzien van de waarde-opbouw een verschuiving plaatsvindt van de opstalwaarde naar de grondwaarde ten opzichte van de waarde-opbouw in de initiële systematische analyse, doet hier niet aan af. De door de Heffingsambtenaar voorgestane systematiek geeft voorts een duidelijker inzicht in de uiteindelijke waarde-opbouw van de woningen van de referentiegroep dan de door belanghebbende bepleite vertaalslag. 
        De Rechtbank heeft tot slot in deze overwogen: “Evenmin leiden de na hertaxatie door verweerder aangehouden eenheidsprijzen per m2 en m3 in de aangedragen voorbeelden tot resultaten die, gelet op de aanwezige verschillen in objectkenmerken tussen de voorbeeldwoning en de daarmee vergeleken onroerende zaken, niet verklaarbaar- en daarmee niet marktconform - zijn.” 
        Het Hof maakt deze overweging tot de zijne en concludeert dat aan het taxatierapport van de Heffingsambtenaar meer gewicht dient te worden toe gekend dan aan dat van belanghebbende.
      
      
    
    
      4.9.
      
        Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en al hetgeen hij ter toelichting naar voren heeft gebracht aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
        Voor dat geval heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar, gelet op het bij het vooroverleg ingezette proces, met de in de hertaxatie besloten liggende gewijzigde vertaalslag, zoals hiervoor beschreven in 4.7, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel, heeft geschonden. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt.
      
      
      
        
          Vertrouwensbeginsel
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het Hof stelt vast dat het de Heffingsambtenaar in beginsel vrij staat in bezwaar en beroep de onderbouwing van de waardebepaling van een onroerende zaak te wijzigen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende zich tot de Heffingsambtenaar gewend met het verzoek tijdig inzicht te krijgen in de bepaling van de waarde van het woningbestand van belanghebbende teneinde de in het kader van de Wet WOZ voor het kalenderjaar 2014 vast te stellen beschikkingen te kunnen controleren. De Heffingsambtenaar heeft zich bereidwillig getoond hier aan mee te werken en heeft de in 2.2 beschreven databestanden en de initiële systematische analyse overgelegd. Belanghebbende is hier mee aan de slag gegaan en heeft op de in 2.3 en 2.5 beschreven wijze gereageerd. Het Hof constateert dat de reactie van 10 maart 2014 van belanghebbende is gelegen na de datum van nagenoeg alle ten aanzien van de onroerende zaken gegeven beschikkingen en de daarop betrekking hebbende aanslagen. In zijn bezwaarschrift maakt belanghebbende voorts gewag van een “lopend proces.” De Heffingsambtenaar heeft vervolgens het gehele woningbestand van belanghebbende getaxeerd en heeft de bevindingen neergelegd in het taxatierapport. Ook nadat het taxatierapport aan belanghebbende was overgelegd, zijn partijen met elkaar in gesprek gebleven teneinde de objectkenmerken van het woningbestand zo juist mogelijk in kaart te brengen met het oog op de waardebepaling van de onroerende zaken en afhandeling van de bezwaren. 
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof leidt het in 2.2 (slotzin) vermelde voorbehoud door de Heffingsambtenaar geenszins tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar verwachtingen heeft gewekt bij belanghebbende ten aanzien van een bij de waardebepaling van de onroerende zaken te volgen gedragslijn die in redelijkheid zouden moeten worden gehonoreerd. Evenmin zijn in de loop van het proces vóór het opleggen van de aanslagen noch in de bewaarfase als toezeggingen van de zijde van de Heffingsambtenaar op te vatten uitlatingen gedaan. Dat belanghebbende bij het controleren van de beschikkingen in het kader van de Wet WOZ een professionele taxateur in de arm neemt is, gelet op de voor de waardebepaling van een dergelijk groot woningbestand noodzakelijke expertise, volstrekt logisch en kan de Heffingsambtenaar niet worden tegen geworpen. Uit de stukken komt voorts naar voren dat belanghebbende behoefte had aan een goed inzicht in de waarde van haar bestand aan woningen nu belanghebbende in het kader van de Wet maatregelen woningmarkt 2014-II  in het jaar 2014 voor het eerst aangifteplichtig is voor de verhuurderheffing en de WOZ-waarde van dat kalenderjaar daarbij bepalend is. Dat belanghebbende, zoals zij stelt, bij een dergelijke uitkomst van het proces niet het in 2.3 en 2.5 beschreven onderzoek zou hebben geëntameerd, acht het Hof onaannemelijk. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij door de door de Heffingsambtenaar gevolgde werkwijze schade heeft geleden. Het enkele feit dat partijen tijdens dit proces van mening verschilden over de hiervoor vermelde vertaalslag is onvoldoende voor een in rechte te honoreren beroep op het vertrouwensbeginsel. Het Hof verwerpt de grief. 
      
      
        
          Rechtszekerheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft op geen enkele wijze haar beroep op schending van het rechtszekerheidsbeginsel door de Heffingsambtenaar onderbouwd. De grief wordt verworpen. Ook overigens is het Hof niet gebleken dat de Heffingsambtenaar enig beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar of de griffier aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Aldus gedaan op 15 december 2016 door J.W.J. Huige, voorzitter, P.A.G.M. Cools en R.C.A.M. Philippart, leden, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.