ECLI:NL:GHDHA:2016:234, Gerechtshof Den Haag, 13-01-2016, BK-15/00150 en BK-15/00152
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2016-01-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of e rechtbank de waarden van het perceel op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of de rechtbank belanghebbende een vergoeding van de door haar in verband met de behandeling van het beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand had moeten toekennen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-15/00150 en BK-15/152
  
  
    Uitspraak d.d. 13 januari 2016
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpenerwaard, de heffingsambtenaar,
    
    
      op de hoger beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken van de Rechtbank Rotterdam van 16 december 2014, nummers ROT 13/503 en ROT 14/1682,  betreffende de onder 1.1 en 1.2  vermelde beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaren en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: het perceel), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 288.000 (hierna: de beschikking 2012). Met de beschikking 2012 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 ter zake van het perceel opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] , thans Krimpenerwaard (hierna: de aanslag 2012).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde op 1 januari 2012 van het perceel voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 264.000 (hierna: de beschikking 2013). Met de beschikking 2013 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 ter zake van het perceel opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] (hierna: de aanslag 2013).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van respectievelijk € 42 (2012) en € 45 (2013). 
      
    
    
      1.5
      De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikkingen gewijzigd in die zin dat de waarde van het perceel nader is vastgesteld op € 134.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat de heffingsambtenaar belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 42 (2012) en € 45 (2013) vergoedt en in haar uitspraak op het beroep betreffende de beschikking 2012 en de aanslag 2012 de heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep heeft moeten maken ten bedrage van € 41,20.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van (twee maal € 123 =)  € 246. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de hoger beroepen heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 november 2015. De heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 29 september 2015 aan het adres [B] te [Z] , onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens door de griffier bij PostNL ingewonnen inlichtingen (Track & Trace) is de brief op 30 september 2015 op dat adres aangeboden en door belanghebbende getekend bij ontvangst.
      
    
    
      2.3
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van het perceel. Het perceel, kadastraal bekend gemeente [Z] , sectie […] , nummer […] , is een kavel bouwgrond met een oppervlakte van 480 m2. Tot het jaar 2012 is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat het perceel deel uitmaakte van een grotere, aan de echtgenoot van belanghebbende toebehorende kavel. Naar aanleiding van het door de echtgenoot van belanghebbende tegen de aan hem voor het jaar 2012 gegeven WOZ-beschikking betreffende de zo-even bedoelde grotere kavel, heeft de heffingsambtenaar het perceel aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak.
      
    
    
      3.2.
      Het perceel is gelegen tussen de Hollandse IJssel en het dijklichaam van de langs de Hollandse IJssel gelegen waterkering die in beheer is bij het Hoogheemraadschap van […] en de Krimpenerwaard (hierna: het HHS). Het maakt geheel noch gedeeltelijk deel uit van de kernzone en de beschermingszone van de waterkering, zoals aangegeven in het in het geding gebrachte kaartmateriaal van het HHS. 
      
    
    
      3.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2012 een taxatieverslag overgelegd waarin hij de waarde van het perceel op de waardepeildatum 1 januari 2011 heeft berekend op 
        € 288.000 (480 m2 grond à € 600 per m2). Bij brief van 13 november 2013 heeft de heffingsambtenaar de rechtbank geïnformeerd over een herziene waardebepaling, uitgevoerd door [C] , Registermakelaar-Taxateur. Deze brief luidt, voor zover hier van belang:
      
      
      
        “Omdat er geen verkoopcijfers van vergelijkbare grond rond waardepeildatum beschikbaar zijn, is de taxateur bij de waardering uitgegaan van de volgende vraagprijzen:
        6 bouwkavels aan [D] […] t/m […] te [Z] : gemiddelde prijs per m2: € 390,- (kavels tot 1.000 m3 [bedoeld is kennelijk: per m2, Hof] € 445,- per m2). 
        2 landgoedkavels aan de [D] € 412,- per m2 
        Gelet op deze vraagprijzen is de taxateur van oordeel dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2011 als volgt dient te worden vastgesteld:
      
      
      
        kavel 480 m2 x € 400,-=	€  192.000,-
        correctie ligging ten opzichte van referentiekavels: 20%	
        (aanlegplaats, situering ten opzichte van de weg, 
        erfdienstbaarheid)	-/-  €    38.400,-
        correctie bouwrijp maken: 10%	-/-  €    19.200,-
        	€  134.400,-
        Hieruit volgt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak dient te worden verlaagd.”
      
      
    
    
      3.4.
      
        De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2013 een taxatieverslag overgelegd waarin hij de waarde van het perceel op de waardepeildatum 1 januari 2012 heeft berekend op 
        € 134.000 (480 m2 grond à € 280 per m2). De onderbouwing van deze waarde in het bij de rechtbank ingediende verweerschrift is gelijk aan die, waarmee de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van het perceel op de waardepeildatum 1 januari 2011 heeft onderbouwd (zie onder 3.3). 
      
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 17 september 2014 heeft belanghebbende ter ondersteuning van haar standpunt onder meer het volgende aangevoerd:
      
      
        “Als aanvullende ondersteuning van mijn standpunt heb ik nog twee recente transacties met vergelijkbare perceeloppervlakte bijgevoegd.
        
          [E] Perceelgrootte 355 m2; woonoppervlakte 104 m2/inhoud ca. 300 m2 [bedoeld is kennelijk: m3, Hof]. Gecorrigeerd voor bebouwing (vrij slechte staat van onderhoud) (300 m3 a € 350/m3) geeft volgende waarde voor perceel grond: Ca. € 65.000,== (ca. 180 / m2)
        
          [F] Perceelgrootte 470 m2; woonoppervlakte 89 m2/inhoud ca. 265 m3. Gecorrigeerd voor bebouwing (goede staat van onderhoud) 265m3 a € 600/m3) geeft volgende waarde voor perceel grond: Ca. € 106.000,== (ca. €225 / m2)”	
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft aan de rechtbank een door [G] - de echtgenoot van belanghebbende - op 25 oktober 2013 opgestelde “samenvatting onderbouwing WOZ-waarde perceel grond bij [B] te [Z] . Kadastraal: [Z] […]  ” overgelegd. Deze samenvatting luidt, voor zover hier van belang:   
      
      
        “Vaststelling marktconforme m2- prijs: 
      
      
      
        Er zijn recent geen vergelijkbare percelen grond verkocht. Als referentie kunnen echter een viertal momenteel te koop staande percelen grond, liggend aan het water van de Hollandse IJssel, nabij de [D] , ca. 1,2 km. ten Oosten van [Z] , gebruikt worden. Deze van ligplaats en ontsluitingsbrug voorziene bouwrijpe percelen (ca. 1000 m2 per perceel) worden vanaf begin dit jaar aangeboden voor een prijs van € 292,== kk per m2. (zonder dat daarvoor serieuze gegadigden gevonden kunnen worden, dus waarschijnlijk nog te hoog geprijsd) . 
      
      
      
        
          Rekening houdend met de volgende aannames: 
      
      
      
        Correctie prijsniveau 01-01-2013 naar prijsniveau 01-01-2011: + 8%  geeft een referentieprijs van € 315,= kk per m2 op 01-01-2011.. 
      
      
      
        
          m2- prijs gecorrigeerd naar de aangeslagen locatie: 
        Correctie m2- prijs ligging: 
        Aangeslagen object ligt aan de drukke [B] , recht tegenover de uitrit van de sportvelden van [Z] met een voetbalclub en een tennisclub en twee horecagelegenheden:  -/-20% 
        Correctie m2- prijs aanlegplaats boot: 
        Aangeslagen object heeft geen mogelijkheid een boot aan te leggen (Aanleggen aan de Zuidelijke oever van de Hollandse IJssel is verboden door Hoogheemraadschap) -/- 5% Correctie m2-prijs voor afname perceelgrootte (staffel) +20% 
        Dit geeft een gecorrigeerde m2-prijs voor bouwgrond van € 300,= kk per m2. 
        Voor 480 m2 zuiver bouwrijpe grond dus € 144.000,== 
      
      
      
        
          perceel gecorrigeerd naar de aangeslagen locatie: 
        
        Bouwrijp maken: o.a. uitmiddelen talud tussen dijk en Hollandse IJssel; eventueel slaan damwanden ter bescherming kade en dijk) € 30.000,== 
        Correctie erfdienstbaarheden en gevestigde rechten: 
        Oprit naar de garage en het erf van het naastgelegen perceel (pad ca. 30m lang, 3,2 m. breed: 96 m2. 
        Verplichting vrijhouden van een strook van 2m t.b.v. gemeentelijk persriool en vrijeval riool (tezamen ca. 30m lang, 2 m breed: 60 m2. 
        Waardetoekenning aan deze dienende gronden: € 50,= per m2 i.p.v. €300 m2, dus een correctie van 156 m2 x €250,= is €39.000,=. 
        De economische waarde toerekenbaar aan het aangeslagen perceel dient aldus gecorrigeerd te worden: 
        €144.000,= minus €30.000,=; minus €39.000,= geeft €75.000,= 
      
      
      
        
          Correctie waterverdedigingswerken 
        
        Gezien de uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ dient bovenstaande waarde nog gecorrigeerd te worden voor de aanwezige waterverdedigingswerken (Dijk en Kade). Uitgaande van een kadestrook met een diepte van10 m. en een breedte van 14 m. (beheer Hoogheemraadschap […] en Krimpenerwaard) en een dijkstrook met een diepte van 10m. en een breedte van 14 m. (beheer Provincie Zuid-Holland), tezamen dus 280 m2, zijnde 58% van het perceel, geldt voor de WOZ-waarde een vrijstelling van 58%. 
      
      
      
        
          Resteert een WOZ-waarde van €31.500,=”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak nummer ROT 13/503 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag - voor zover hier van belang - het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder. 
      
      
        “3. 	Het beroep is gegrond, omdat verweerder in beroep concludeert tot een lagere waarde van het object. Het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en overweegt daartoe als volgt.
      
      
      
        4.	 De beroepsgrond dat sprake is van een verkeerde objectafbakening, faalt. 
        Met zijn toelichting in het verweerschrift – meer in het bijzonder zijn verwijzing naar de kadastrale registratie van het object en het bezwaarschrift van de echtgenoot van eiseres – en ter zitting heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat het object niet, zoals eiseres meent, een woonboot in de IJssel betreft, maar een perceel bouwgrond. Nu dit perceel op naam staat van eiseres, en zij en haar partner op huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd, is de aanslag op goede gronden opgelegd aan eiseres. 
      
      
      
        5. 	De beroepsgrond dat de WOZ-waarde nog verder verlaagd moet worden, faalt. 
      
      
    
    
      5.1.
      De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.2.
      Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de onderbouwing van waarde gebruik gemaakt moet worden van vraagprijzen, omdat verkoopcijfers van vergelijkbare percelen grond rond de waardepeildatum niet beschikbaar zijn. Eiseres heeft niet betwist dat er geen verkoopcijfers van vergelijkbare percelengrond beschikbaar zijn, maar heeft in haar reactie van 17 september 2014 aangevoerd dat ook gekeken kan worden naar transacties van woningen met een vergelijkbare perceeloppervlakte. De prijs moet dan gecorrigeerd worden voor de bebouwing. 
      
    
    
      5.3.
      Met zijn brieven van 13 november 2013 en 7 februari 2014 heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 134.000,- voor het object niet te hoog is. Verweerder heeft de waarde als volgt berekend:
      
        
          
          
          
            
              
                Kavel 480 m² x € 400,- 
              
              
                € 192.000,-
              
            
            
              
                Correctie ligging ten opzichte van referentiekavels 20% 
                (aanlegplaats, situering ten opzichte van de weg, erfdienstbaarheid)
              
              
                - € 38.400,-
              
            
            
              
                Correctie bouwrijp maken 10%
              
              
                - € 19.200,-
              
            
            
              
                Totale waarde: 
              
              
                € 134.400,-
              
            
          
        
      
      
        De waarde per m² grond is daarmee volgens verweerder € 280,-. 
        Verweerder heeft voldoende onderbouwd dat een prijs van € 280,- per m² bouwgrond niet te hoog is. Verweerder is uitgegaan van een waarde per m² van € 400,- en heeft die waarde gecorrigeerd met de waardedalende factoren. Verweerder heeft de waarde van € 400,- per m² onderbouwd met vraagprijzen van kavels aan de [D] te [Z] . De vraagprijzen per kavel onder de 1.000 m² liggen rond de € 445,- per m², zodat de waarde van € 400,- per m² niet te hoog is. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat van deze vraagprijzen uitgegaan kan worden ook als het vrij op naam prijzen zijn, omdat de kavels vrij op naam worden aangeboden en er daarom vanuit gegaan mag worden dat dit de marktconforme prijs is die een koper zal betalen. Verweerder heeft voorts terecht de vraagprijzen gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2011. De kavel waar eiseres naar verwijst, [D] nabij nummer […] , is 2.392 m² groot, wat niet in verhouding staat tot de grootte van de kavel van het onderhavige object van 480 m². Ook de overige door eiseres aangedragen kavels zijn veel groter dan het object en daardoor geen goede vergelijkingsobjecten. De door eiseres in haar brief van 17 september 2014 genoemde verkoopcijfers betreft verkopen van twee woningen aan de [E] en [F] te [Z] . De rechtbank is met verweerder van oordeel dat deze verkoopcijfers niet geschikt zijn voor de waardebepaling in onderhavige zaak, omdat deze objecten geen bouwgrond betreffen en de situatie daarmee niet gelijk te stellen is. 
        Verweerder heeft voorts voldoende onderbouwd dat rekening is gehouden met waardedalende factoren door de prijs van € 400,- per m² te corrigeren met 20% voor de nadelige ligging van het object. De vergelijkingsobjecten hebben geen erfdienstbaarheden, geen aanlegplaats en de situering ten opzichte van de weg is anders. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd waarom de correctie van 20% onvoldoende is. Evenmin maakt eiser feiten aannemelijk waaruit volgt dat de correctie van 10% voor het bouwrijp maken van de grond, onvoldoende is. Dit volgt niet uit de enkele stelling dat de kosten voor het bouwrijp maken van de grond hoger zullen uitvallen. Voorts is het vermoeden van eiseres dat sprake is van een nogal opportune situatie gebonden argumentatie onvoldoende om de door verweerder gehanteerde staffel voor onjuist te houden. Tot slot heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat het gedeelte van het onderhavige object dat volgens eiseres dijk en kavel betreft, wordt beheerd door het waterschap respectievelijk de provincie. Gelet hierop heeft verweerder, voor zover hiervan al een waardedalende invloed uitgaat, daar terecht geen rekening mee gehouden. 
      
      
      
        6. 	De beroepsgrond dat de waterkeringsvrijstelling van toepassing is, faalt.
        Verweerder heeft tijdens de zitting van 22 september 2014 en ook in zijn reactie van 30 september 2014 uitgelegd dat het perceel van eiseres volgens de legger van het Hoogheemraadschap van […] en de Krimpenerwaard niet ligt binnen de beschermingszones of de kernzones waar de waterkering ligt. Dit betekent dat het perceel van eiseres niet valt binnen de waterkeringsvrijstelling. Eiseres heeft geen feiten aannemelijk gemaakt waaruit blijkt dat de legger onjuiste informatie verstrekt. Uit de uitdraai van eiseres van het bestemmingsplan van de website ruimtelijkeplannen.nl blijkt niet dat het in rood gearceerde gedeelte een waterkering is. 
      
      
      
        7. 	De beroepsgrond dat verweerder handelt in strijd met het vertrouwensbeginsel, althans het rechtszekerheidsbeginsel, door eerst na dertig jaar een aanslag op te leggen als de onderhavige aanslag, faalt.
      
      
    
    
      7.1.
      Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat een tot beslissen bevoegd orgaan een uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en ongeclausuleerde toezegging aan eiseres heeft gedaan, waarmee een gerechtvaardigde verwachting is gewekt.
      
    
    
      7.2.
      Van het voorgaande is niet gebleken. Het object is jarenlang gewaardeerd samen met het object [B] te [Z] . Dit is echter ten onrechte geweest, omdat beide objecten verschillende eigenaren hebben. Verweerder heeft voor het belastingjaar 2012 deze fout hersteld en alsnog voor onderhavig object een WOZ-aanslag opgelegd. Niet gebleken is dat verweerder eiseres een toezegging had gedaan dat de objecten nooit afzonderlijk van elkaar gewaardeerd zouden worden. 
      
      
        8. 	Aan het verzoek in deze zaak ook uitspraak te doen over het volgende belastingjaar kan de rechtbank niet voldoen, omdat elke aanslag op zich staat. Eiseres zal derhalve bezwaar moeten maken en vervolgens beroep moeten in stellen tegen de uitspraak op bezwaar over het belastingjaar 2013. 
      
      
      
        9. 	Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt de waarde vast op € 134.000,-. 
      
      
      
        10. 	Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
      
      
      
        11. 	De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres heeft moeten maken. 
      
      
    
    
      11.1.
      De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 19 oktober 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BY0531) in een zaak waarin een belanghebbende werd bijgestaan door haar dochter die advocaat is het volgende overwogen. De familierelatie belet niet dat de advocaat als derde wordt aangemerkt, en behoeft ook niet aan het beroepsmatige karakter van verleende rechtsbijstand in de weg te staan, met dien verstande dat als de rechtsbijstand wordt verleend door een persoon die behoort tot het huishouden van de belanghebbende in beginsel moet worden aangenomen dat deze niet op zakelijke basis is verleend en daarom niet kan gelden als beroepsmatig verleend. 
      
    
    
      11.2.
      Eiseres vraagt vergoeding voor haar echtgenoot die in beroep rechtsbijstand heeft verleend. Nu eiseres en [G] met elkaar getrouwd zijn moet in beginsel worden aangenomen dat de verleende rechtsbijstand niet op zakelijke basis is verleend. Eiseres heeft, ondanks daartoe in de heropeningsbeslissing van 26 juni 2014 in de gelegenheid te zijn gesteld, niet aannemelijk gemaakt dat de rechtsbijstand de gebruikelijke hulp tussen echtelieden te buiten gaat noch dat aangenomen moet worden dat de rechtsbijstand wel op zakelijke basis is verleend. 
      
      
        12. 	Voor een veroordeling in de verletkosten van de echtgenoot van eiseres ziet de rechtbank evenmin aanleiding, omdat de echtgenoot van eiseres de verletkosten niet heeft onderbouwd. 
      
      
      
        13. 	De rechtbank ziet wel aanleiding om verweerder te veroordelen in de reiskosten van de echtgenoot van eiseres in zijn hoedanigheid als mede-belanghebbende. De rechtbank stelt die kosten in verband met de behandeling van het beroep tweemaal ter zitting overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 41,20 (twee maal de door de echtgenoot van eiseres gevraagde reiskosten van € 20,60 voor een retour). 
      
      
      
        14. 	De overige door eiseres gevraagde kosten, te weten verschotten ter hoogte van € 25,- en andere kosten ter hoogte van € 500,-, komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze kosten niet voldoende gespecificeerd en onderbouwd zijn.”
      
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak nummer ROT 14/1682 betreffende de onder 1.2 vermelde beschikking en aanslag - voor zover hier van belang - het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder. 
      
      
        “4. 	De beroepsgrond dat de WOZ-waarde nog verder verlaagd moet worden faalt.
      
      
    
    
      4.1.
      De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. 
      
    
    
      4.2.
      Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de onderbouwing van waarde gebruik gemaakt moet worden van vraagprijzen, omdat verkoopcijfers van vergelijkbare percelen grond rond de waardepeildatum niet beschikbaar zijn. Eiseres heeft niet betwist dat er geen verkoopcijfers van vergelijkbare percelengrond beschikbaar zijn, maar heeft in haar reactie van 17 september 2014 aangevoerd dat ook gekeken kan worden naar transacties van woningen met een vergelijkbare perceeloppervlakte. De prijs moet dan gecorrigeerd worden voor de bebouwing. 
      
    
    
      4.3.
      Verweerder heeft met zijn verweerschrift van 8 april 2014 voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 134.000,- voor het object niet te hoog is. Verweerder heeft de waarde als volgt berekend:
      
        
          
          
          
            
              
                Kavel 480 m² x € 400,- 
              
              
                € 192.000,-
              
            
            
              
                Correctie ligging ten opzichte van referentiekavels 20% 
                (aanlegplaats, situering ten opzichte van de weg, erfdienstbaarheid)
              
              
                - € 38.400,-
              
            
            
              
                Correctie bouwrijp maken 10%
              
              
                - € 19.200,-
              
            
            
              
                Totale waarde: 
              
              
                € 134.400,-
              
            
          
        
      
      
        De waarde per m² grond is daarmee volgens verweerder € 280,-. 
        Verweerder heeft voldoende onderbouwd dat een prijs van € 280,- per m² bouwgrond niet te hoog is. Verweerder is uitgegaan van een waarde per m² van € 400,- en heeft die waarde gecorrigeerd met de waardedalende factoren. Verweerder heeft de waarde van € 400,- per m² onderbouwd met vraagprijzen van kavels aan de [D] te [Z] . Hetgeen eiseres tegen de waarde van € 280,- per m² heeft aangevoerd heeft zij ook aangevoerd in de procedure ROT 13/503. Nu eiseres geen andere gronden heeft aangevoerd verwijst de rechtbank naar hetgeen zij heeft overwogen in de uitspraak van heden in de zaak ROT 13/503. 
      
      
      
        5. 	Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt de waarde vast op € 134.000,-. 
      
      
      
        6. 	Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
      
      
      
        7. 	Voor een proceskostenveroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding. 
        Zoals de rechtbank reeds in haar uitspraak van heden in de zaak ROT 13/503 heeft overwogen komen de gevraagde proceskosten voor de rechtsbijstandverlening door [G] niet voor vergoeding in aanmerking. Eiseres is getrouwd met [G] , zodat er vanuit gegaan wordt dat de rechtsbijstand niet op zakelijke basis is verleend. Het is aan eiseres om het tegendeel te bewijzen, hetgeen zij niet heeft gedaan. 
        Voor een veroordeling in de verletkosten van de echtgenoot van eiseres ziet de rechtbank evenmin aanleiding, omdat de echtgenoot van eiseres de verletkosten niet heeft onderbouwd. De overige door eiseres gevraagde kosten, te weten verschotten ter hoogte van € 25,- en andere kosten ter hoogte van € 500,-, komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze kosten niet voldoende gespecificeerd en onderbouwd zijn. 
        Voorts heeft de rechtbank verweerder in de zaak ROT 13/503 al veroordeeld in de reiskosten van de echtgenoot van eiseres naar de zitting. Omdat deze zaak op 22 september 2014 gelijktijdig ter zitting is behandeld met de zaak ROT 13/503 ziet de rechtbank geen aanleiding ook in onderhavige zaak de reiskosten te vergoeden.” 
      
      
      
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      
        In geschil is of:
        1e. 	de rechtbank de waarden van het perceel op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld;
        2e.	de rechtbank belanghebbende een vergoeding van de door haar in verband met de behandeling van het beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand had moeten toekennen. 
      
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarden van het perceel op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 nader wordt vastgesteld op € 31.500.
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Met betrekking tot de eerste vraag
      
    
    
    
      6.1.
      Niet tussen partijen in geschil is dat de waarde van het perceel dient te worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde vrij en onbezwaard). Het Hof sluit zich aan bij dit gemeenschappelijke, naar zijn oordeel juiste, standpunt van partijen. De waarde vrij en onbezwaard is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van het perceel op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Daarin is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat er rond de waardepeildata geen verkopen van met het perceel vergelijkbare kavels bouwgrond zijn geweest. De door belanghebbende genoemde verkopen betreffen geen bouwkavels maar onroerende zaken waarvan behalve de grond ook de daarop gelegen gebouwde eigendommen deel uitmaken. De evidente verschillen tussen een bouwkavel en onroerende zaken bestaande uit grond met daarop gelegen gebouwde eigendommen maken een herleiding van de waarde van het perceel uit de bij de verkopen van de laatstgenoemde onroerende zaken behaalde verkoopprijzen volstrekt arbitrair.
      
    
    
      6.4.
      Aangezien, gelet op het voorgaande, rond de waardepeildata gerealiseerde  verkoopcijfers van vergelijkbare kavels bouwgrond volledig ontbraken, mocht de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gebruik maken van vraagprijzen van met het perceel vergelijkbare kavels bouwgrond die op of rond de waardepeildata te koop werden aangeboden (hierna: de vergelijkingsobjecten). De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij bij de herleiding van de waarde van het perceel uit de vraagprijzen van de vergelijkingsobjecten, door op (het gemiddelde van) de vraagprijzen een korting van in totaal 30% toe te passen, in voldoende mate rekening heeft gehouden met zowel de minder gunstige ligging van het perceel en de (toekomstige) kosten van het bouwrijp maken van het perceel als met de omstandigheid dat de verkoopprijs van een onroerende zaak doorgaans lager is dan de vraagprijs. 
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank heeft beslist dat de waarde van het perceel geheel noch gedeeltelijk op basis van de in artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ en artikel 2, lid 1, onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de URUOW) geregelde waarderingsuitzondering voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken (hierna: de waarderingsuitzondering) buiten aanmerking dient te worden gelaten. Het Hof maakt deze beslissing en de daartoe door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
      
    
    
      6.6.
      Aangezien  belanghebbende zich op de toepassing van de waarderingsuitzondering beroept, brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat belanghebbende de feiten stelt en bij betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk maakt waaruit de juistheid blijkt van zijn standpunt dat (een deel van) de waarde van het perceel op grond van de waarderingsuitzondering buiten aanmerking moet blijven. Hierin is belanghebbende niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
      
    
    
      6.7.
      Artikel 2, lid 1, onderdeel f, van de URUOW bevat een tweeledig criterium. Er dient sprake te zijn van een waterverdedigings- of waterbeheersingswerk en dat werk dient te worden beheerd door een orgaan, dienst of instelling van een publiekrechtelijk rechtspersoon. Niet in geschil is dat de waterkering langs de Hollandse IJssel een waterverdedigingswerk in de zin van artikel 2, lid 1, onderdeel f, van de URUOW is. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke opvatting van partijen. 
      
    
    
      6.8.
      Naar het oordeel van het Hof vormt het tweede deel van het onder 6.7 genoemde tweeledige criterium (de beheerseis) een begrenzing van het eerste deel van het criterium (de eis dat er sprake is van een waterverdedigings- of waterbeheersingswerk). Dit brengt mee dat de waarderingsuitzondering is beperkt tot het deel of de delen van het waterverdedigings- of waterbeheersingswerk dat (die) wordt (worden) beheerd door een orgaan, dienst of instelling van een publiekrechtelijk rechtspersoon. 
      
    
    
      6.9.
      Niet tussen partijen in geschil is dat de kernzone en de beschermingszone van de langs de Hollandse IJssel gelegen waterkering worden beheerd door een orgaan, dienst of instelling van een publiekrechtelijk rechtspersoon, te weten het HHS. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gemeenschappelijke opvatting van partijen. Naar onder 3.2 is overwogen blijkt uit in het geding gebracht kaartmateriaal van het HHS dat het perceel geheel noch gedeeltelijk deel uitmaakt van de kernzone en beschermingszone. 
      
    
    
      6.10.
      Belanghebbende neemt in de “samenvatting onderbouwing WOZ-waarde perceel grond bij [B] te [Z] ” (zie onder 3.5) het standpunt in dat een deel van het perceel tot de kernzone en de beschermingszone van de langs de Hollandse IJssel gelegen waterkering behoort. Dit standpunt faalt omdat het geen steun vindt in de door het Hof vastgestelde feiten (zie onder 3.2 en 6.9). Ook indien het standpunt van belanghebbende zo moet worden opgevat dat belanghebbende (subsidiair) heeft willen stellen dat een substantieel deel van het perceel, hoewel het niet behoort tot de kern- en de beschermingszone van de waterkering, toch bij het HHS in beheer is, slaagt het niet. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De omstandigheid dat aan belanghebbende als eigenaar van het perceel met betrekking tot de inrichting en het gebruik een aantal geboden en verboden is opgelegd, brengt, gezien de aard van deze ge- en verboden, niet mee dat (een deel van) het perceel wordt beheerd door het HHS (vergelijk Hof 's-Gravenhage, 8 april 2008, nr. BK-06/00264, LJN: BC9487). Niet gebleken is dat het HHS onderhouds-, verbeterings- of andere werkzaamheden aan het perceel heeft uitgevoerd of zal uitvoeren. Veeleer is aannemelijk dat belanghebbende alle werkzaamheden met betrekking tot het perceel zelf en voor eigen rekening dient te (laten) uitvoeren. Gelet op het een en ander is het perceel niet bij het HHS, maar bij belanghebbende in beheer. 
      
    
    
      6.11.
      Gelet op het vorenoverwogene dient de eerste in geschil zijnde vraag ontkennend te worden beantwoord. 
      
      
        
          Met betrekking tot de tweede vraag
        
      
      
    
    
      6.12.
      De rechtbank heeft beslist dat de kosten van de rechtsbijstandsverlening door de echtgenoot van belanghebbende, [G] , niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het Hof maakt deze beslissing en de gronden waarop zij berust tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep op dit punt heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Derhalve dient ook de tweede in geschil zijnde vraag ontkennend te worden beantwoord. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      6.13.
      Het hoger beroep is ongegrond. Beslist dient te worden zoals hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      7.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van een partij in de door de andere partij in verband met de behandeling van het hoger beroep gemaakte proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. E.M. Vrouwenvelder in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.G. Detweiler. De beslissing is op 13 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.