ECLI:NL:GHARL:2015:2102, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, 14/00370, 14/00371, 14/00373 t/m 14/00375
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waardevaststelling kantoortorens. Gemeente slaagt niet in bewijslast, belastingplichtige wel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      Nummers 14/00370, 14/00371 en 14/00373 tot en met 14/00375
      uitspraakdatum: 17 maart 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 februari 2014 nummers AWB 13/4228 tot en met 13/4230 en 13/4235 tot en met 13/4238, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de objecten die onderdeel uitmaken van de onroerende zaken [a-straat] 14, [a-straat] 16 en [a-straat] 18 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelastingen 2012 (OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarden verminderd en de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 februari 2014 ten dele ongegrond verklaard en ten dele gegrond in verband met een gedeeltelijk onjuiste objectafbakening, en de uitspraken van de heffingsambtenaar en de beschikkingen in zoverre vernietigd.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaak betrekking hebben.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B], alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D], taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, plaatselijk bekend [a-straat] 14, 16 en 18. Het betreffen drie (nagenoeg) identieke kantoortorens, elk bestaande uit vier bouwlagen (begane grond en drie verdiepingen), met een oppervlakte van 465 m². De kantoortorens beschikken over eigen parkeerplaatsen.
    
    
      2.2
      De kantoortorens van belanghebbende maken onderdeel uit van het kantorenpark “[E]” dat, inclusief de kantoortorens van belanghebbende, bestaat uit zeven kantoortorens. De vier andere kantoortorens hebben respectievelijk drie, vijf, tien en twaalf bouwlagen. De drie hoogste kantoortorens zijn zichtbaar vanaf [F].
    
    
      2.3
      
        De heffingsambtenaar heeft de kantoortorens van belanghebbende onderscheiden in de afzonderlijke woz-objecten:
        
          [a-straat] 14 (begane grond)		vastgestelde waarde na bezwaar		€    543.000
        
          [a-straat] 14 (1e etage, unit 1)		vastgestelde waarde na bezwaar		€    212.000
        
          [a-straat] 14 (rest 1e, 2e en 3e etage)	vastgestelde waarde na bezwaar		€ 1.474.000
        
          [a-straat] 16 				vastgestelde waarde na bezwaar		€ 2.210.000
        
          [a-straat] 18 (begane grond)		vastgestelde waarde na bezwaar		€    544.000
        
          [a-straat] 18 (2e etage [G])		vastgestelde waarde na bezwaar		€    266.000
        
          [a-straat] 18 (leegstand)		vastgestelde waarde na bezwaar		€ 1.404.000
      
      
    
    
      2.4
      Ter zitting van de Rechtbank hebben partijen overeenstemming bereikt over een huurwaarde van de kantoortorens van belanghebbende van € 125 per m². Voorts hebben partijen op die zitting eenparig verklaard dat de twee hiervoor laatstgenoemde objecten als één object moeten worden aangemerkt en dat in zoverre sprake is geweest van een onjuiste objectafbakening. De Rechtbank heeft zich daarbij aangesloten en de uitspraken van de heffingsambtenaar, de beschikkingen en de OZB-aanslagen in zoverre vernietigd. Met betrekking tot de vijf eerstgenoemde objecten heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vastgestelde waarde van de hiervoor bedoelde resterende vijf objecten. Beide partijen zijn van mening dat die waarde moet worden bepaald met toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de omvang van het leegstandsrisico bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. De overige onderdelen die van belang zijn bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor zijn niet in geschil.
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de bepaling van het leegstandrisico de leegstand van de objecten zelf van doorslaggevend belang is. De feitelijke leegstand bedraagt op de peildata 1 januari 2009 tot en met 2012 steeds 57 percent en op 1 januari 2013 49 percent. Op basis daarvan berekent zij de huurwaardekapitalisatiefactor op 4,31. De objecten worden geheel of in gedeelten in de markt gezet door vier gerenommeerde makelaarskantoren.  Bij het aanbod tot verhuur wordt door de makelaarskantoren aangesloten bij de geldende marktprijzen. De daarbij gehanteerde vraagprijzen moeten worden gezien als uitnodigingen tot onderhandelen. Hieruit kan volgens belanghebbende worden afgeleid dat de langdurige gelijkblijvende leegstand het gevolg is van conjuncturele omstandigheden. De door de heffingsambtenaar gehanteerde methode leidt ertoe dat haar panden worden overgewaardeerd en de overige panden in het kantorenpark worden ondergewaardeerd.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de zogenoemde mutatieleegstand, dat is de leegstand die ontstaat zodra een huurovereenkomst is geëindigd en er nog geen nieuwe huurder is gevonden voor het object. Er is in het kantorenpark “[E]” sprake van gelijkwaardige kantoorpanden. Bij de bepaling van het leegstandsrisico is de gewogen gemiddelde leegstand berekend van de zeven kantoorpanden in dit kantorenpark, dat is 22,2 maanden op de peildatum. Bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van 24 maanden. Op die wijze berekend, bedraagt de huurwaardekapitalisatiefactor 9,1. Bij de vaststelling van de waarde na bezwaar is uitgegaan van een factor 9.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat het hoger beroep ten onrechte ook is ingesteld voor zover het de uitspraak van de Rechtbank betreft met betrekking tot de objecten [a-straat] 18 (2e etage [G]) en [a-straat] 18 (leegstand). Het Hof merkt het beroep in zoverre aan als ter zitting ingetrokken.
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
    
    
      4.3
      
        De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de na bezwaar vastgestelde waarden, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van januari 2014, opgemaakt door [H], woz-taxateur. In dat rapport is het standpunt ingenomen dat het leegstandsrisico moet worden bepaald op de zogenoemde mutatieleegstand waarbij “gerekend dient te worden met een geobjectiveerd (..) leegstandspercentage, gebaseerd op het aantal maanden dat vergelijkbaar vastgoed (…) per waardepeildatum leeg staat.”. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat in dit geval de leegstand maximaal 24 maanden bedraagt, heeft [H] in het rapport een tabel opgenomen waarin een gewogen gemiddelde leegstand wordt berekend van 22,2 maanden, en wel als volgt:
        Gemiddeld aantal maanden leegstand per 1-1-2011
        m² leeg		mnd leeg	% gewicht	mnd effectief
        	623	65	13	8,5
        	178	3	3,6	0,1
        	294	30	6	1,8
        	167	36	3,4	1,2
        	1860	12	37,5	4,5
        	1165	12	23,5	2,8
        	680	24	13,7	3,3
        				22,2
      
      
      
        Gegeven de toelichting daarop is de intentie van deze tabel om aldus, bij het bepalen van de gemiddelde leegstand, rekening te houden met de oppervlakte van de leegstaande objecten. In het rapport en nader ter zitting is toegelicht dat, ten opzichte van de onderhavige peildatum, de feitelijke leegstand als gevolg van de dalende conjunctuur pas vanaf 2010 fors is toegenomen en dat verdere toename van de leegstand na 1 januari 2011 niet was te voorzien. Toename van de leegstand vertaalt zich in toekomstige hogere leegstandspercentages. Daarmee mag, aldus de heffingsambtenaar, op de peildatum geen rekening worden gehouden.
      
      
    
    
      4.4
      Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.
    
    
      4.5
       Belanghebbende heeft gesteld – samengevat en zakelijk weergegeven – dat bij het bepalen van het leegstandsrisico moet worden uitgegaan van de leegstand van de onderhavige objecten zelf. Gelet op het feitelijk aantal niet verhuurde vierkante meters is het percentage leegstand per 1 januari 2009 tot en met 2013 van [a-straat] 14 steeds 9, van [a-straat] 16 steeds 100 en van [a-straat] 18 voor de jaren tot en met 2012 61,9 en 38,1 op 1 januari 2013. Uit de tabellen in het rapport van de heffingsambtenaar volgt dat de overige kantoorpanden zeer aanzienlijk minder leegstand kennen. Met name voor de drie hoge kantoortorens is dat verklaarbaar omdat die een veel betere uitstraling hebben en zichtbaar zijn vanaf [F] zodat sprake is van een aanzienlijk betere zichtlocatie. Dat sprake is van één kantorenpark betekent niet dat alle kantoorpanden vergelijkbaar zijn.
    
    
      4.6
       Voor de bepaling van het leegstandsrisico heeft de heffingsambtenaar zich gebaseerd op de hierboven opgenomen tabel waarin de leegstand is opgenomen van alle objecten die in het kantorenpark “[E]” zijn gelegen. Mits sprake is van vergelijkbare kantoorpanden kan dit uitgangspunt juist zijn. Blijkens de gegevens die zijn opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is van de totale verhuurbare oppervlakte van 21.095 m² op 1 januari 2011 5.594 m² niet verhuurd, ofwel 26,5 percent. Van de drie hoge kantoortorens met een verhuurbare oppervlakte van 13.955 m² is op 1 januari 2011 1.722 m² niet verhuurd, ofwel 12,3 percent. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat van het vloeroppervlak van haar kantoorpanden op die datum 57 percent niet was verhuurd en stelt dat reeds op grond daarvan van vergelijkbare kantoorpanden geen sprake is. Door uitstraling en ligging is, aldus belanghebbende, de verhuurbaarheid van de drie (hoge) kantoortorens veel groter en het leegstandsrisico kleiner en, daaruit volgend, het leegstandsrisico van de kantoorpanden van belanghebbende veel hoger. Het Hof acht dit aannemelijk. Voor de gebleken zeer grote verschillen in leegstand heeft de heffingsambtenaar geen verklaring kunnen geven. De enkele stelling dat belanghebbende de kantoorpanden voor een te hoge prijs in de markt zet acht het Hof daarvoor onvoldoende. Belanghebbende heeft daartegenover onweersproken gesteld dat de eigenaar geen belang heeft bij leegstand, dat de vraagprijs per m² niet meer is dan een uitnodiging tot onderhandelen en dat de kantoorpanden worden aangeboden door maar liefst vier gerenommeerde makelaarskantoren die, als het aanbod van belanghebbende niet reëel zou zijn, de vraagprijs zeker zouden aanpassen.
    
    
      4.7
      Nu van vergelijkbare kantoorpanden geen sprake is kan de door de taxateur van de heffingsambtenaar opgestelde tabel niet dienen voor de bepaling van het leegstandsrisico. Daar komt bij dat die tabel naar het oordeel van het Hof niet kan dienen voor het doel waarvoor de taxateur hem heeft opgezet, te weten het bepalen van de (gemiddelde) mutatieleegstand. Dat is immers een leegstandperiode die begint bij het einde van de oude huurperiode en eindigt bij het begin van de nieuwe huurperiode. Het is onjuist om bij de bepaling van de mutatieleegstand geen rekening te houden met de omstandigheid dat de periode van werkelijke leegstand ook na 1 januari 2011 nog doorloopt. Dat sommige perioden van leegstand wellicht kort na 1 januari 2011 eindigen doet daaraan niet af, evenmin als de omstandigheid dat de toekomstige leegstand op 1 januari niet bekend is. Omdat sprake is van het bepalen van een risico kan daarmee schattenderwijze rekening worden gehouden. Dit betekent dat in het geval waarin de wet van de grote getallen optimaal functioneert, bij gelijkblijvende conjuncturele omstandigheden de uitkomst van de tabel zou moeten worden vermenigvuldigd met factor twee, bij gunstige economische vooruitzichten wellicht met een kleinere factor, bij ongunstige vooruitzichten wellicht zelfs met een grotere factor. In alle thans in de tabel opgenomen gevallen wordt de periode van leegstand in het nadeel van belanghebbende als het ware afgekapt. Bovendien concludeert het Hof uit de feiten dat de gegevens in de tabel deels onjuist zijn. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende overgelegde berekeningen niet bestreden. Uit de door belanghebbende daarin gehanteerde gegevens volgt dat [a-straat] 16 en een gedeelte van ongeveer 1.150 m² van [a-straat] 18 aanzienlijk langer leeg staan dan sedert 1 januari 2010.
    
    
      4.8
      Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het gestelde in het door hem overgelegde taxatierapport de door hem verdedigde waarde van de onderhavige objecten niet aannemelijk maakt.
    
    
      4.9
      Alsdan is aan de orde of belanghebbende het door haar verdedigde standpunt aannemelijk maakt. Het Hof is van oordeel dat zulks het geval is. Belanghebbende maakt, met de door haar overgelegde berekeningen, die door de heffingsambtenaar niet zijn bestreden, aannemelijk dat op de van belang zijnde waardepeildatum gerekend moet worden met een leegstandsrisico van 57 percent, resulterend in een huurwaardekapitalisatiefactor van 4,31.
    
    
      4.10
      In de door belanghebbende overgelegde berekening van de waarde is, ten onrechte, ervan uitgegaan dat sprake is van één object waarin bovendien – eveneens ten onrechte – de in 4.1 genoemde objecten nog zijn opgenomen. Voorts is in die berekening, ten onrechte, geen waarde toegekend aan de parkeerplaatsen die tot de objecten behoren. Nu andere gegevens dan het leegstandsrisico niet in geschil zijn zal het Hof bij de nadere vaststelling van de waarde van de objecten, uitgaan van de huurwaarde per object zoals die is opgenomen op bladzijde 16 van het rapport van [H].
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het Hof stelt de waarde van de objecten als volgt vast:
      
      
      
        
          [a-straat] 14 (begane grond)		huurwaarde € 60.375 maal 4,31	=	€    260.216
        
          [a-straat] 14 (1e etage, unit 1)		huurwaarde € 23.575 maal 4,31 =	€    101.608
        
          [a-straat] 14 (rest 1e, 2e en 3e etage)	huurwaarde € 163.775 maal 4,31 =	€    705.870
        
          [a-straat] 16 				huurwaarde € 245.550 maal 4,31 =	€ 1.058.320
        
          [a-straat] 18 (begane grond)		huurwaarde € 60.525 maal 4,31 =	€    260.862
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten  wegingsfactor 1  € 487 = € 974 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand te verhogen met 3 uren maal € 65, vermeerderd met btw, ofwel € 235,95 voor bijstand van een deskundige ter zitting.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de objecten [a-straat] 18 (2e etage [G]) en [a-straat] 18 (leegstand) en de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 14 (begane grond) tot € 260.216,
      – vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 14 (1e etage, unit 1) tot € 101.608,
      – vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 14 (rest 1e, 2e en 3e etage) tot € 705.870,
      – vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 16 tot € 1.058.320,
      – vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 18 (begane grond) tot € 260.862,
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.209,95, en 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 493 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 maart 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.