ECLI:NL:GHARL:2015:630, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-01-2015, 14/00552
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waarde bungalow niet te hoog vastgesteld door gemeente.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht 
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00552
      uitspraakdatum: 27 januari 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 april 2014, nummer UTR 13/3800, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraad-schap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 598.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2013 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 24 april 2014, verzonden op 28 april 2014, het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 4 juni 2014, ingekomen bij het Hof op dezelfde datum, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 januari 2015. Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door mr. [A], bijgestaan door taxateur [B].
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. 
      
    
    
      1.9.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande bungalow met inpandige berging. De bungalow is gebouwd in 1970, heeft een brutovloeroppervlakte van 250 m² en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 1.010 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende betoogt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling ten onrechte geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning, met de slechte bereikbaarheid, met de verpaupering van de wijk en met de overlast ten gevolge van de achter het perceel gelegen jongerenontmoetingsplek en het aanwezige gemeentelijke groen. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde ten opzichte van de per 1 januari 2010 vastgestelde WOZ-waarde van € 640.000 en in het licht van de algemene waardeontwikkeling te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 480.000. Ter onderbouwing wijst belanghebbende op een taxatierapport van de Belastingdienst waarin de waarde per 1 januari 2011 is getaxeerd op € 527.500. 
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 598.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [C] van 7 augustus 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 598.000.
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 480.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [C] van 7 augustus 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 598.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie in dezelfde straat gelegen vrijstaande bungalows als vergelijkingsobject gebruikt. Ter zitting heeft de taxateur nog gewezen op de transactie van het buurpand [a-straat] 21, welke transactie ook is genoemd in de uitspraak op bezwaar. Hieronder zijn deze objecten weergegeven:  
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Bruto vloer-
                opp.
              
              
                Waarde
                per m²
              
              
                Waarde woning
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ
                (01-01-12)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 19
              
              
                1970
              
              
                250 m²
              
              
                € 736
              
              
                € 184.000
              
              
                1.010 m²
              
              
                € 400 
              
              
                € 404.000
              
              
                Berging    € 10.000
              
              
                € 598.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 15
                
              
              
                1967
              
              
                91 m²
              
              
                € 797
              
              
                  € 72.527
              
              
                885 m²
              
              
                € 400 
              
              
                € 354.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 426.500
                (02-11-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21
                
              
              
                
              
              
                130 m²
              
              
                € 748
              
              
                  € 97.200
              
              
                822 m²
              
              
                € 400 
              
              
                € 328.800
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 426.000
                (05-07-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 51
              
              
                1969
              
              
                149 m²
              
              
                € 777
              
              
                € 115.800
              
              
                923 m²
              
              
                € 400 
              
              
                € 369.200
              
              
                Garage     € 25.000
              
              
                
              
              
                € 510.000
                (02-09-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 55
              
              
                1970
              
              
                134 m²
              
              
                € 818
              
              
                € 109.600
              
              
                826 m²
              
              
                € 400 
              
              
                € 330.400
              
              
                Garage     € 25.000
              
              
                
              
              
                € 465.000
                (26-05-2011)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Blijkens het taxatierapport is de woning op 17 mei 2011 inpandig opgenomen, verkeert de woning in gedateerde staat (o.a. jaren ’80 keuken, lekkage in dubbel glas), is sprake van achterstallig onderhoud en grenst de onroerende zaak aan de achterzijde aan een park met een jongerenontmoetingsplek. Bij de vergelijkingsobjecten is opgemerkt dat deze woningen ten tijde van de transactie in gedateerde staat van onderhoud verkeerden en dat het vergelijkingsobject [a-straat] 15 aan de achterzijde eveneens grenst aan het park met jongerenontmoetingsplek.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning (vrijstaande bungalow), bouwjaar (1967-1970), bouwkundige kwaliteit (voldoende), staat van onderhoud (matig), perceelgrootte (826 m² - 1.010 m²) en ligging (dezelfde straat; oneven zijde) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in brutovloeroppervlakte voldoende rekening is gehouden door bij een groter oppervlakte een lagere waarde per m² in aanmerking te nemen. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen – waarin onder meer de matige staat van onderhoud is verdisconteerd – bieden derhalve voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 598.000. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft betwist dat de verkoop van [a-straat] 51 als vergelijkingstransactie kan worden gebruikt, omdat deze woning mogelijk aan een hennepkweker is verkocht. In dit verband heeft belanghebbende nog opgemerkt dat hij zijn woning wellicht ook voor een zeer hoge prijs aan een hennepkweker zou kunnen verkopen. De omstandigheid dat een koper het gekochte object mogelijk zou willen gebruiken voor de kweek van hennep, maakt echter niet dat de transactie niet bruikbaar zou zijn.
      
    
    
      4.7.
      Verder acht het Hof aannemelijk dat mogelijke waardedrukkende effecten door de slechte bereikbaarheid en de verpaupering van de wijk, in gelijke mate gelden voor de vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat zijn gelegen, zodat deze factoren zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof aannemelijk dat mogelijke waardedrukkende effecten door de achter het perceel gelegen jongerenontmoetingsplek en het aanwezige gemeentelijke groen, in gelijke mate gelden voor de objecten [a-straat] 15 en 21, zodat deze factoren zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van deze objecten. Ter zitting heeft belanghebbende immers verklaard dat in de onmiddellijke nabijheid van het buurpand [a-straat] 21 twee grote bomen staan, die eveneens overlast veroorzaken.  
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op een taxatierapport van [D] RT, taxateur onroerende zaken bij de Belastingdienst, van 24 februari 2014 waarin de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2011 is getaxeerd op € 527.500. Blijkens het rapport heeft deze taxatie plaatsgevonden in het kader van een overdracht van bedrijfs-/privévermogen. In het rapport is vermeld dat de onroerende zaak op goede stand en fraai is gelegen. Verder is vermeld dat de inrichting en afwerking van de bungalow sterk zijn gedateerd, dat de dakbedekking en de tegels op de patio aan vervanging toe zijn, dat de vloer en gevels niet zijn geïsoleerd, dat de isolatiewaarde van het dak te verwaarlozen is, en dat vanwege deze factoren rekening is gehouden met een afwaardering van € 100.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende in dezelfde straat gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bruto vloer-
                oppervlakte
              
              
                Perceel
              
              
                WEV
                (01-01-11)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 19
              
              
                
              
              
                1.010 m²
              
              
                € 527.500
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 15
                
              
              
                91 m²
              
              
                885 m²
              
              
                
              
              
                € 426.500
                (02-11-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21
                
              
              
                130 m²
              
              
                822 m²
              
              
                
              
              
                € 426.000
                (05-07-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 27
                
              
              
                190 m²
              
              
                810 m²
              
              
                
              
              
                € 510.000
                (14-12-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 51
              
              
                149 m²
              
              
                923 m²
              
              
                
              
              
                € 510.000
                (02-09-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 55
              
              
                134 m²
              
              
                826 m²
              
              
                
              
              
                € 465.000
                (26-05-2011)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      Aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de getaxeerde waarde. Verder is de waarde getaxeerd per 1 januari 2011. Voorts is uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar gebleken (zie 4.5) dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud goed vergelijkbaar zijn, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk is dat vanwege deze factoren taxateur [D] een waardedruk van € 100.000 in aanmerking heeft genomen. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende betoogt dat de waardedaling ten opzichte van de per 1 januari 2010 vastgestelde WOZ-waarde van € 640.000 te gering is. Dit betoog kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. De waardeontwikkeling ten opzichte van naar vorige waardepeildata vastgestelde waarden doet dan ook niet ter zake.
      
    
    
      4.11.
      Ook verwerpt het Hof hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken, de ontwikkeling van WOZ-waarden van vergelijkbare woningen en het verloop van de vraagprijzen van vergelijkbare woningen. Dergelijke ontwikkelingen geven immers onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en zijn derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. 
      
    
    
      4.12.
      Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2012.
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2015.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)					(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 29 januari 2015
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.