ECLI:NL:GHARL:2015:6850, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2015, 14/01074
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande woonboerderij.  Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/01074
      uitspraakdatum: 8 september 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 26 augustus 2014, nummer AWB 14/107, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hof van Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013, vastgesteld op     € 456.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: de aanslag) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 473,32.
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 4 december 2013 de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak 26 augustus 2014 gegrond verklaard, de waarde vastgesteld op € 431.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2015 te Arnhem. Belanghebbende is ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn zoon [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur [B] .
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
    
      1.8
      Na sluiting van het onderzoek ter zitting is op 16 juli 2015 een brief van belanghebbende bij het Hof binnengekomen. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek op grond van het bepaalde in artikel 8:108 juncto artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen en zal op dit stuk derhalve geen acht slaan. De brief is aan deze uitspraak gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woonboerderij met zes schuren/bergingen. Het bouwjaar van de woning is 1904. De inhoud van de woning bedraagt 586 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 10.030 m². 
      
    
    
      2.2
      Op het perceel is asbest aanwezig. Tot augustus 2012 hebben aan de onroerende zaak asbestsaneringswerkzaamheden plaatsgevonden. De sanering is niet afgerond.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de toestandsdatum 1 januari 2013. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 330.000. 
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar verdedigt de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 431.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. Op de heffingsambtenaar rust alsdan de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst in dat verband naar een taxatierapport van 13 februari 2014 van [B] , gecertificeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 456.000. Ook in hoger beroep verwijst de heffingsambtenaar naar dit taxatierapport omdat het enige verschil met de in hoger beroep verdedigde waarde van € 431.000, een hogere aftrek wegens asbest op het perceel betreft. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de in het taxatierapport gegeven waarde, die volgens het taxatierapport is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2012, ziet op de toestandsdatum 1 januari 2013. Niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak naar de toestandsdatum 1 januari 2013 moet worden beoordeeld, gelet op saneringswerkzaamheden die tot augustus 2012 aan de onroerende zaak hebben plaatsgevonden. [B] heeft op basis van de vergelijkingsmethode woonboerderijen als vergelijkingsobjecten gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten en hun taxatie-opbouw weergegeven. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Perceel
                
                (m²)
              
              
                Gem. waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bij-gebouwen
                (€)
              
              
                Bijzonderheden
                (€)
              
              
                Waarde
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 9 te [Z]
              
              
                1904
              
              
                586
              
              
                260
              
              
                152.360
              
              
                10.030
              
              
                32
              
              
                322.270
              
              
                29.730
              
              
                Asbest in dak 	-/-7.740
                Asbest in erf 	-/- 15.000
                Achterstallig onderhoud woning 	-/- 25.000
              
              
                456.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 2 te [C]
              
              
                1953
              
              
                628
              
              
                315
              
              
                197.820
              
              
                3.578
              
              
                82
              
              
                294.000
              
              
                16.498
              
              
                
              
              
                508.000
              
              
                515.000
                (20-01-2011)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 3 te [Z]
              
              
                1960
              
              
                565
              
              
                335
              
              
                189.275
              
              
                5.410
              
              
                53
              
              
                288.940
              
              
                20.464
              
              
                
              
              
                498.000
              
              
                500.000
                (22-09-2011)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 15 te [Z]
              
              
                1851
              
              
                900
              
              
                209
              
              
                188.000
              
              
                10.910
              
              
                31
              
              
                337.300
              
              
                15.497
              
              
                
              
              
                540.000
              
              
                525.000
                (30-11-2012)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.3
      De Rechtbank heeft aan de asbestvervuiling een waardedruk toegekend van € 40.000. De stelling van de heffingsambtenaar dat niet op drie, maar op twee plaatsen op het perceel sprake is van een asbestvervuiling behoeft geen behandeling, nu hij geen incidenteel hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft ingesteld en ter zitting van het Hof heeft ingestemd met de door de Rechtbank vastgestelde waardedruk. 
      
    
    
      4.4
      Het Hof van is van oordeel dat de heffingsambtenaar ter bepaling van de in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak ten onrechte geen acht heeft geslagen op het verkoopcijfer van het object [e-straat] 9 te [C] . Tussen partijen is niet in geschil dat de kenmerken van dat object goed vergelijkbaar zijn met die van de onroerende zaak. De inhoud van de woning van [e-straat] 9 bedraagt 611 m³ (onroerende zaak 586 m³) en  het bouwjaar is 1900 (onroerende zaak 1904). De oppervlakte van het perceel bedraagt 7.383 m². Het object is op 2 maart 2012 verkocht voor € 415.000. Op 25 september 2012 is een bijbehorend stuk grond ter grootte van  2.385 m² verkocht voor € 13.000. Het totale perceel van dat object bedraagt derhalve 9.768 m² (onroerende zaak 10.030 m²) en de totale verkoopprijs € 428.000. De heffingsambtenaar heeft dit object aanvankelijk wel  - in de taxatiekaart -  gebruikt ter onderbouwing van de beschikte waarde van de onroerende zaak, maar is niet langer van mening dat het object als onderbouwing kan dienen van de waarde vanwege een op 120 meter van dat object gelegen melkveehouderij. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat van de melkveehouderij geur- en geluidsoverlast uitgaat, zodat het object qua ligging niet met de onroerende zaak is te vergelijken. Belanghebbende heeft daartegenover gesteld dat de onroerende zaak op 300 meter van een grote melkveehouderij is gelegen - gevestigd op [a-straat] 3 - en dat daarvan geen enkele hinder uitgaat. 
      
    
    
      4.5
      Het Hof acht niet aannemelijk gemaakt door de heffingsambtenaar dat, ook al is de afstand van de onroerende zaak tot de op [a-straat] 3 gelegen melkveehouderij groter dan die tussen het object [e-straat] 9 en de nabij dat object gelegen melkveehouderij, de overlast die van de melkveehouderij uitgaat een dermate groot verschil in ligging veroorzaakt dat [e-straat] 9 daardoor niet meer met de onroerende zaak vergelijkbaar zou zijn. Het Hof leidt uit de voor [e-straat] 9 gerealiseerde verkoopprijs en de, uit het dossier bekende gegevens af, dat aan de onroerende zaak een hogere kubieke meterprijs wordt toegekend dan aan [e-straat] 9. Aangezien niet in geschil is dat de onroerende zaak veel achterstallig onderhoud vertoont, is dat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet begrijpelijk. De andere door de heffingsambtenaar aangedragen objecten vormen evenmin een voldoende onderbouwing voor de door de heffingsambtenaar bepleite waarde, aangezien die objecten, anders dan [e-straat] 9, niet in dezelfde buurtschap als de onroerende zaak zijn gelegen. Daarnaast wijken de andere objecten af in bouwjaar, afwerking, uitstraling en inhoud. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt, nu hij het geschiktste vergelijkingsobject niet in zijn waardering heeft betrokken en de overige vergelijkingsobjecten dit gebrek onvoldoende compenseren.
      
    
    
      4.6
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de in geschil zijnde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan zonder meer de door belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.  
      
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft ter zake van een waardedruk van € 80.000 vanwege de aanwezigheid van asbest verklaard dat “het een schatting betreft” en dat de waardedruk ook € 60.000 of € 100.000 zou kunnen zijn. Met deze blote stelling heeft belanghebbende de waardedruk van € 80.000 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof kan ook overigens belanghebbende niet volgen in zijn stelling dat de waarde niet hoger dan € 330.000 kan zijn. De door hem overgelegde berekening is onvoldoende onderbouwd. Zo valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom in de berekening wordt uitgegaan van een waardedruk wegens aanwezigheid van asbest van (€ 368.970 -/- € 330.000 =) € 38.970, terwijl belanghebbendes standpunt inhoudt dat deze € 80.000 zou moeten zijn. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.8
      Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 410.000.
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten in hoger beroep. Het Hof stelt de kosten ingevolge artikel 1, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 30 voor reiskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 410.000;
      – vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 30;
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt van € 122 voor de procedure in hoger beroep. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek, mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 8 september 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.H. Riethorst)
            
            
              (B. van Walderveen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 september 2015
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.