ECLI:NL:GHSHE:2016:1701, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-04-2016, 14/01020
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, vast op de voor de onroerende zaak 2,5 maand na de peildatum overeengekomen koopprijs. De Heffingsambtenaar op wie de bewijslast rust, heeft een hogere waarde niet aannemelijk gemaakt.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 14/01020
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 31 oktober 2014, nummer SHE 14/350, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende 
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking oost-Brabant (BSOB),
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2013 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vastgesteld op € 293.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      
        Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
        De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
        Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 244.
        De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 maart 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , adviseur te [B] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] , taxateur.
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1975, met een inhoud van 390 m³ en een perceeloppervlakte van 301 m², voorzien van een aanbouw van 101 m³, een aangebouwde garage van 20 m² en een dakkapel. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht bij overeenkomst van 15 maart 2012 (hierna: de koopovereenkomst) voor de koopprijs van € 285.000. De levering heeft plaatsgevonden op 28 juni 2012, waarbij de onroerende zaak werd geleverd geheel ontruimd, vrij van huur of ander gebruiksrecht. Niet in geschil is dat de door belanghebbende betaalde koopprijs zakelijk is bepaald.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vastgesteld op € 293.000 en deze waarde bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) ingebracht, opgesteld, 16 april 2014, door [E] . Uit het taxatierapport volgt een waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer per de waardepeildatum 1 januari 2012 van € 293.000, vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten. Ter bevestiging van die waarde heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar het eigen aankoopcijfer van de onroerende zaak en het als bijlage 10 van het verweerschrift bij de Rechtbank overgelegde “Overzicht van de marktontwikkeling in [woonplaats] ” (hierna: het overzicht marktontwikkeling in de gemeente).
      
    
    
      2.5.
      De Rechtbank heeft overeenkomstig het taxatierapport de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 293.000. 
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog is vastgesteld. 
      
      
        Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 op € 285.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, VN 2016/9.21, overwogen:
      
        
          
          
          
            
              
                “2.4.1.
              
              
                Bij de beoordeling van het middel wordt vooropgesteld dat de waarde van een onroerende zaak op grond van het hier toepasselijke tweede lid van artikel 17 Wet WOZ overeenkomt met de prijs die de meestbiedende koper zou hebben besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is maatgevend de prijs die aldus zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. 
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                2.4.2.
              
              
                Aan het vorenstaande doet niet af dat de waarde ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald onder de veronderstelling dat de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik kan nemen, hetgeen volgens het middel pas op de datum van levering het geval is. 
                Deze bepaling strekt ertoe dat wordt uitgegaan van vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak en dat geen rekening wordt gehouden met omstandigheden die daarop een inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak. Indien bij de onder 2.4.1 bedoelde prijs is uitgegaan van de levering van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak in vrij opleverbare staat, voldoet die prijs aan de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ op dit punt voorgeschreven maatstaf. 
              
            
          
        
      
      (…)
      
        
          
          
          
            
              
                2.4.4.
              
              
                Uit het voorgaande vloeit voort dat niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering. Mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid is het niettemin toelaatbaar om een dergelijke gelijkstelling als uitgangspunt te hanteren indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. 
                Dit uitgangspunt laat onverlet dat zich in gevallen waarin aan deze voorwaarden is voldaan, bijzondere omstandigheden kunnen voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het binnen drie maanden daarna gelegen tijdstip van levering waardoor de verkoopprijs niet de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde op het tijdstip van levering representeert. De stelplicht en bewijslast dienaangaande rusten op degene die zich op dergelijke bijzondere omstandigheden beroept.”
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de in geschil zijnde waarde op € 285.000 dient te worden vastgesteld, omdat de onroerende zaak voor dat bedrag door haar op 15 maart 2012 is gekocht. De door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode dient in dit geval buiten beschouwing te worden gelaten, nu het slechts een hulpmiddel is om de waarde vast te stellen. Nu de aankoop slechts 2,5 maand na de peildatum heeft plaatsgevonden, is er naar de mening van belanghebbende ook geen plaats voor een indexering van het aankoopbedrag naar de peildatum 1 januari 2012. Belanghebbende heeft daartoe ter zitting van het Hof gewezen op hetgeen volgens haar gebruikelijk is in de praktijk.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting van het Hof beaamd, dat de uitzondering bedoeld in de r.o. 2.4.4 van het hierboven aangehaalde arrest van 29 januari 2016 in het hier aan de orde zijnde geval niet van toepassing is en dat voor de bepaling van de in geschil zijnde waarde uitgegaan moet worden van de op 15 maart 2012 overeengekomen koopprijs van de onroerende zaak van € 285.000, met dien verstande dat deze koopprijs nog geïndexeerd moet worden naar de waardepeildatum 1 januari 2012. Daartoe heeft hij gewezen op het overzicht van de marktontwikkeling in de gemeente, volgens welk overzicht de in de gemeente gerealiseerde prijzen van twee-onder-een-kapwoningen tussen 1 januari 2012 en 30 juni 2012 met 4,31% zijn gedaald. Gelet op deze daling acht de Heffingsambtenaar de beschikte waarde van € 293.000, die 2,8% hoger ligt dan de aankoopprijs, niet te hoog.
      
    
    
      4.4.
      Gelet op het hierboven aangehaalde arrest van de Hoge Raad en de verklaringen van partijen ter zitting van het Hof stelt het Hof vast, dat in hoger beroep niet meer in geschil is dat de door belanghebbende voor de onroerende zaak betaalde koopprijs de waarde daarvan weergeeft op het tijdstip, waarop de koopovereenkomst is gesloten, in dit geval dus op 15 maart 2012. Partijen houdt slechts verdeeld het antwoord op de vraag, of deze koopprijs geïndexeerd dient te worden naar de peildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof dient het standpunt van belanghebbende, dat bij een verkoop binnen drie maanden na de peildatum er geen plaats is voor een indexering van die koopprijs naar de peildatum, in zijn algemeenheid te worden verworpen. Belanghebbende heeft zich weliswaar beroepen op een in de praktijk gevolgde gedragslijn, doch heeft haar stelling niet nader onderbouwd. Wel heeft naar het oordeel van het Hof te gelden, dat nu de Heffingsambtenaar zich in hoger beroep op het standpunt stelt dat de door hem toegepaste indexering van de koopprijs met - 2,8% de waardeontwikkeling weergeeft tussen de peildatum 1 januari 2012 en de datum, waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen (15 maart 2012), op de Heffingsambtenaar de bewijslast rust van een dergelijke waardedaling. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar in die bewijslast niet geslaagd is. Immers een verwijzing naar de marktontwikkeling in de gemeente in de periode 1 januari 2012 - 30 juni 2012 zegt niets over de marktontwikkeling in de periode 1 januari 2012 - 15 maart 2012. De Heffingsambtenaar heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt, dat en in welke mate de prijzen in de gemeente [woonplaats] tussen 1 januari 2012 en 15 maart 2012 zijn gedaald.
      
    
    
      4.6.
      
        Nu de Heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, dient de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 te worden gesteld op de door belanghebbende betaalde koopprijs van € 285.000.
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vaststellen op € 285.000.
      
        
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 244 te vergoeden.
        
          
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
        
      
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.
      
    
    
      4.10.
      Uit het overwogene onder 4.1 tot en met 4.6 volgt, dat de Heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Dit levert een aan de Heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. 
      
    
    
      4.11.
      
        Belanghebbende heeft in de bezwaarfase tijdens de hoorzitting gebruik gemaakt van professioneel bijstand. Het Hof stelt de kosten van het bezwaar daarom, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), op 1 (punt) x € 246 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 246.
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
    
    
      4.13.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 992 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank; en op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 992 voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof; dat is in totaal op € 1.984.
      
    
    
      4.14.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vast op € 285.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 dienovereenkomstig;
      
      
        gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, €  289 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 246;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.984.
      
    
    
      Aldus gedaan op 28 april 2016 door J. Swinkels, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en H.A Wiggers, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.