ECLI:NL:RBZWB:2013:CA2755, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-04-2013, 12/3539
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2013-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Tegenprestatie. Wet belastingen rechtsverkeer.
        Belanghebbende betaalt naast de taxatiewaarde van een pand een bedrag voor het door verkoper te derven rendement vanwege het missen van (toekomstige) huuropbrengsten uit het pand. De rechtbank oordeelt dat deze extra betaling tot de tegenprestatie in de zin van artikel 9 van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer behoort.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      Belastingrecht, meervoudige kamer
    
    
    Locatie: Breda
    
    
      Procedurenummer AWB 12/3539
      Uitspraak van 11 april 2013
    
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats X],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor ‘s-Hertogenbosch,
      de inspecteur.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de inspecteur van 13 juni 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan belanghebbende opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [nummer]) en de daarbij bij beschikking in rekening gebrachte heffingsrente van € 1.056.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2013 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [X], vergezeld van belanghebbendes financieel directeur, [financieel directeur], en belanghebbendes gemachtigden, [gemachtigden], verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te ‘s-Hertogenbosch, en namens de inspecteur, [gemachtigden].
    
    	 
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 310 aan haar vergoedt.
    
    
    2. Gronden
    
    2.1. Op 31 oktober 2008 was [Y] (hierna: [Y]) houder van alle certificaten van aandelen in [Y BV]. [Y BV] hield 50% van de aandelen A in [Y&X Beheer] (hierna: Beheer)
    
    2.2. Op 31 oktober 2008 was [X] (hierna: [X]) houder van alle certificaten van aandelen in [Stichting X]. Deze stichting is houdster van alle aandelen in belanghebbende. Belanghebbende was houdster van 50% van de aandelen A en alle aandelen B in Beheer. Beheer bezat alle aandelen in [Y2 BV] (hierna: [Y2 BV]).
    
    2.3. [Y] was eigenaar van het bedrijfspand [adres] te [plaats Y] (hierna: het pand). Het pand is sinds 1 maart 1998 verhuurd aan [Y2 BV]. Op 30 maart 2005 is de betreffende huurovereenkomst verlengd tot 30 maart 2010. Na het verstrijken van de duur, wordt de huurovereenkomst telkens stilzwijgend voor 5 jaar verlengd, tenzij een partij de overeenkomst heeft opgezegd.
    
    2.4.1. Het was de gezamenlijke bedoeling van [X] en [Y] dat [X] uiteindelijk direct danwel indirect het volledige belang zou krijgen in Beheer en [Y2 BV]. [X] en [Y] hebben daartoe op 31 oktober 2008 (mede namens enkele van bovengenoemde vennootschappen) een aandeelhoudersovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten. 
    
    
      2.4.2. In artikel 10, getiteld “onroerend goed”, van de overeenkomst is bepaald:
      “10.1 [Y] verplicht zich het onroerend goed ([adres]) uiterlijk op 31 december 2013 te verkopen en te leveren aan Partij 2 ([X], rechtbank) tegen de waarde van dat moment, Partij 2 verplicht zich het onroerend goed te kopen.
    
    
    
      10.2 Zodra de Gemeente grond te koop aanbiedt ten behoeve van de uitbreidingsplannen van
      [Y2 BV] kan deze grond gekocht worden door degene,
      die op dat moment eigenaar is van bovenstaand onroerend goed.
    
    
    
      10.3 [Y] heeft het recht alle grond, die door de gemeente wordt
      aangeboden en niet nodig is voor de uitbreidingsplannen van [Y2 BV] (naar het oordeel van [Y2 BV]) te
      behouden dan wel aan te kopen.
    
    
    
      10.4 Partij 2 heeft te allen tijde het recht het in gebruik zijnde onroerend goed (inclusief de
      eventueel van de gemeente te verwerven naastliggende grond) te kopen tegen de
      taxatiewaarde van dat moment. Partij is tevens gehouden de contante waarde van het
      door [Y] te realiseren overrendement gedurende de periode van
      het moment van koop tot aan 31 december 2013 te vergoeden.
    
    
    
      10.5 Het overrendement kan worden berekend door de huurpenningen tot aan 31 december
      2013, verminderd met 10% aan te verwachten jaarlijkse kosten van het onroerend goed,
      te indexeren met het te verwachten inflatiepercentage (voor deze overeenkomst
      vastgezet op 2,0% per jaar) en te verminderen met de rente over de getaxeerde waarde.
      De rente wordt gelijkgesteld aan de gemiddelde rente op staatsobligaties met een
      resterende looptijd van 10 jaar vermeerderd met een risico-opslag van 1%. Voor de
      berekening van de contante waarde wordt gebruik gemaakt van het hiervoor berekende
      rentepercentage. In bijlage 2 is een rekenmodel opgenomen.
    
    
    
      10.6 Op het totaal door partij 2 te betalen bedrag, wordt een bedrag van € 60.000
      vermeerderd met rente vanaf 1 januari 2009 in mindering gebracht. De rente wordt op
      dezelfde wijze berekend als vermeld in artikel 10.5.
      10.7 De taxatiewaarde van het onroerend goed wordt vastgesteld door een door beide partijen gezamenlijk aan te wijzen taxateur, dan wel drie taxateurs gezamenlijk, waarbij ieder der partijen één taxateur benoemt en de twee benoemde taxateurs gezamenlijk een derde taxateur aanwijzen.
    
    
    
      10.8 Zodra Partij 1 geen aandelen meer houdt in de vennootschap is Partij 2 gehouden het
      onroerend goed te kopen van [Y] en [Y]
      gehouden te verkopen tegen de getaxeerde waarde (conform artikel 10.2)
    
    
    
      10.9 Zodra sprake is van verplichte aankoop van het ontroerend goed door Partij 2 zal
      verkoper, voorzover noodzakelijk, behulpzaam zijn bij de financiering van het
      onroerend goed.”
    
    
    2.4.3. Bijlage 2 bij de overeenkomst betreft een “rekenmodel ter bepaling van de koopsom van het onroerend goed”. In dat model is voor drie data een “koopsom” van het pand berekend, namelijk per 1 januari 2009 (€ 2.432.221), 1 januari 2011 ( € 2.364.283) en 1 januari 2013 (€ 2.284.992). Volgens dit model is de “koopsom” samengesteld uit drie elementen, namelijk de taxatiewaarde, de contante waarde van het overrendement, berekend op basis van artikel 10.5 van de overeenkomst én het bedrag dat voortvloeit uit artikel 10.6 van de overeenkomst.
    
    2.5. Op 18 mei 2009 heeft [Makelaardij 1] een taxatierapport betreffende het pand uitgebracht. De waarde vrij van huur en gebruik van het pand is daarin bepaald op € 1.950.000. Op 2 juni 2009 heeft [Makelaardij 2] een taxatierapport betreffende het pand uitgebracht. De waarde vrij van huur en gebruik van het pand is daarin bepaald op € 2.200.000.
    
    2.6.1. Op 1 september 2009 heeft belanghebbende het pand in eigendom verkregen. In de akte van levering is een koopsom vermeld van € 2.125.000. Belanghebbende heeft over dit bedrag 6% overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. 
    
    2.6.2. De reden dat belanghebbende het pand eerder dan in 2013 wilde verwerven was dat hij met de gemeente in gesprek wilde gaan over de aankoop van aanpalende grond, dat hij er de voorkeur aan gaf om bij onderhandelingen de handen vrij te hebben en dat de realisatie van de bouwplannen praktisch zou kunnen plaatsvinden.
    
    2.7. De in artikel 10.5 van de overeenkomst genoemde te vergoeden contante waarde van het overrendement is vastgesteld op € 310.922. [Y] heeft hiervoor aan belanghebbende een factuur gestuurd met datum 1 september 2009. Met deze factuur is € 369.997,18 (€ 310.922 verhoogd met € 59.075,18 aan omzetbelasting) aan belanghebbende in rekening gebracht. Als omschrijving is op de factuur vermeld: “I.V.M. OVERDRACHT BEDRIJFSPAND [adres], [plaats Y] AFKOOPSOM HUUR VOLGENS AFSPRAAK”
    
    2.8. Met dagtekening 1 maart 2012 heeft de inspecteur een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting van € 18.655 opgelegd. Dit omdat volgens de inspecteur de heffingsgrondslag € 2.435.922 bedraagt en niet € 2.125.000. Er is € 1.056 heffingsrente in rekening gebracht.
    
    2.9. In geschil is of het onder 2.7 genoemde bedrag van € 310.922 behoort tot de tegenprestatie voor het pand, zoals bedoeld in artikel 9 van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet).
    
    2.10. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Op grond van artikel 52 van de Wet heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Onder tegenprestatie moet worden verstaan hetgeen bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst door degene die overdraagt als vergoeding voor die overdracht van de verkrijger is bedongen, ofwel hetgeen door de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij - de overdracht - is verschuldigd (Hoge Raad 26 juni 1974, nr. 17 381, gepubliceerd in BNB 1974/206).
    
    2.11.1. De rechtbank leidt uit de eerdervermelde feiten af dat belanghebbende het onder 2.7 genoemde bedrag heeft betaald om het pand eerder dan de daarvoor vastgestelde uiterlijke datum van 31 december 2013 in eigendom te krijgen en dat hij derhalve bereid is geweest hiervoor een extra bedrag te betalen boven de vastgestelde taxatiewaarde van het pand, dan wel de in de notariële akte genoemde koopsom. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat in de overeenkomst expliciet in de (bepaling van de hoogte van de) extra betaling is voorzien en de vergoeding uitsluitend hoefde te worden betaald indien belanghebbende het pand eerder geleverd wilde hebben dan de uiterlijke datum. Gelet hierop en op het feit dat het bedrag is gerelateerd aan de gemiste huuropbrengsten voor de verkoper staat de extra betaling rechtstreeks in verband met het eerder verkrijgen van het pand. Onder deze omstandigheden is het bedrag naar het oordeel van de rechtbank te rekenen tot de tegenprestatie in de zin van voormeld arrest van de Hoge Raad. De uitwerking in bijlage 2 bij de overeenkomst en de omschrijving op de factuur duiden er ook op dat koper en verkoper de betaling van € 310.992 hebben gezien als onderdeel van de tegenprestatie voor het pand. Dat belanghebbende en [Y] tot een eerdere verkoop en levering van het pand zijn gekomen dan de uiterlijke datum van 31 december 2013 om, met het oog op de continuïteit van het bedrijf, conflicten over, dan wel praktische problemen met, de uitbreiding van het pand te voorkomen, maakt het voorgaande niet anders.
    
    2.11.2. De stelling dat sprake is van een betaling voor het recht om het pand eerder geleverd te krijgen (een optierecht), vindt geen steun in de feiten. Zoals uit het overwogene onder 2.11.1 volgt, staat de betaling in direct verband met het op een eerder moment kopen en geleverd krijgen van het pand. De betaling betreft een compensatie voor het door de eerdere levering te derven overrendement en niet een premie voor het recht het pand op enig moment te kopen tegen een vaststaande prijs.
    
    2.12. Met betrekking tot belanghebbendes klacht dat het verslag van de hoorzitting een onvolledige en eenzijdige vastlegging van de zijde van inspecteur is én zij niet in de gelegenheid is gesteld om daarop vóór de uitspraak op bezwaar te reageren, merkt de rechtbank het volgende op. De loop van de procedure in belastingzaken brengt in beginsel mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming van uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van de belastingaanslag en/of uitspraak kunnen leiden. Hetgeen belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd geeft de rechtbank - mede gelet op artikel 6:22 van de Awb - geen reden om in dezen anders te oordelen.
    
    2.13. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, kan niet tot de conclusie leiden dat de naheffingsaanslag ten onrechte of tot een te hoog bedrag is opgelegd. Belanghebbende heeft tegen de heffingsrente geen afzonderlijke grieven aangevoerd. De rechtbank is ook niet gebleken dat de heffingsrente niet in overeenstemming met het bepaalde in de AWR is berekend.
    
    2.14. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard. 
    
    3. Proceskosten en griffierecht
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ook niet op grond van de onder 2.12 vermelde gang van zaken. De rechtbank overweegt hierover als volgt. De inspecteur heeft erkend dat het verslag geen volledige weergave is van hetgeen tijdens de hoorzitting werd besproken en dat hetgeen belanghebbende in beroep in dit verband naar voren heeft gebracht ook in het hoorgesprek aan de orde is geweest. Verder heeft de inspecteur erkend dat hij erin tekortgeschoten is om belanghebbende, zoals voorgeschreven ingevolge de AWR, in de gelegenheid te stellen op het verslag te reageren.. De rechtbank onderschrijft deze visie van de inspecteur. Naar het oordeel van de rechtbank is echter geen sprake van een zodanige onzorgvuldigheid die ertoe dwingt de inspecteur te veroordelen in de proceskosten. Niets belette ook belanghebbende spontaan commentaar te leveren op de weergave door de inspecteur van het hoorgesprek. De voormelde omstandigheden zijn voor de rechtbank wel aanleiding te gelasten dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt.
    
    Deze uitspraak is gedaan op 11 april 2013 door mr. D. Hund, voorzitter, mr. C.A.F.M. Stassen en mr. J.W.M. Tijnagel, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier.
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 23 april 2013
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.