ECLI:NL:GHARL:2016:8882, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2016, 14/00533 t/m 14/00536
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-11-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Objectafbakening. Descente door raadsheer-commissaris. Waardebepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 14/00533, 14/00534, 14/00535 en 14/00536 
      uitspraakdatum: 8 november 2016 
    
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 13 maart 2014, nummers AWB 13/3504 tot en met 13/3507, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 484.000 respectievelijk op € 86.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2010 vastgesteld op € 382,36 respectievelijk op € 67,94.
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft daarnaast bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 491.000 respectievelijk € 88.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2011 vastgesteld op € 417,35 respectievelijk op € 74,80.
    
    
      1.3
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarden van [a-straat] 145 voor de jaren 2010 en 2011 verminderd tot € 449.000, de betreffende opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd en de voor de jaren 2010 en 2011 voor [a-straat] 147 vastgestelde waarden en aanslagen OZB gehandhaafd.  
    
    
      1.4
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 13 maart 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.6
      Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen [A] namens belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur). 
    
    
      1.7
      Het Hof heeft het onderzoek ter zitting op de voet van artikel 8:64 Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschorst en tevens bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat en in verband daarmee op grond van artikel 8:108 in verbinding met artikel 8:12 Awb een raadsheer-commissaris aangewezen, die een deel van het vooronderzoek zal verrichten. 
    
    
      1.8
      Op 9 december 2015 heeft de raadsheer-commissaris ter plaatse van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 in het bijzijn van partijen en de griffier een onderzoek ingesteld. Van de bevindingen door de raadsheer-commissaris is een proces-verbaal opgemaakt dat op 21 december 2015 aan partijen is verzonden. 
    
    
      1.9
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.10
      Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2016 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] . Namens de heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niemand verschenen. 
    
    
      1.11
      Van het verhandelde ter zitting van 3 december 2015 is een proces-verbaal opgemaakt dat op 15 september 2016 aan partijen is verzonden. Van het verhandelde ter zitting van 22 september 2016 is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
      1.12
      Na de zitting van 22 september 2016 zijn door het Hof op 26 september 2016 nog nadere stukken van belanghebbende ontvangen. Deze hebben het Hof geen aanleiding gegeven het onderzoek op de voet van artikel 8:68 Awb te heropenen.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 145 te [Z] (hierna: de woning). De woning, genaamd “ [D] ”, is een halfvrijstaand herenhuis, gebouwd rond 1828 en is aan de binnenzijde van de dijk op rijbaanhoogte gelegen. De rechterzijgevel van de woning sluit aan tegen de voormalige T-boerderij [a-straat] 147 (hierna: de woonboerderij). Aan de achterzijde van de woonboerderij is een zogenaamde deel (hierna: de deel) aangebouwd. De deel heeft geen eigen kookgelegenheid en er  zijn geen sanitaire voorzieningen aanwezig. De oppervlakte van het gehele perceel, inclusief bijbehorende (onder)gronden, bedraagt 19.679 m².
    
    
      2.2
      De woning heeft een oppervlakte van 179 m² en een inhoud van 1.300 m³. De woonboerderij heeft een oppervlakte van 129 m² en een inhoud van 385 m³. De deel heeft een oppervlakte van 140 m² en een inhoud van 780 m³.
    
    
      2.3
      De woning is als rijksmonument opgenomen in het register van beschermde monumenten ingevolge artikel 6 van de Monumentenwet 1988.
    
    
      2.4
      Bij beschikking van 11 september 2007 zijn de woning en de woonboerderij met ingang van 17 november 2007 aangemerkt als een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928.
    
    
      2.5
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 484.000. Tevens heeft hij bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, de waarde van de woning voor het jaar 2011 vastgesteld op € 491.000.
    
    
      2.6
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woonboerderij bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 86.000. Tevens heeft hij bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, de waarde van de woonboerderij voor het jaar 2011 vastgesteld op € 88.000.
    
    
      2.7
      Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden voor de woning voor beide jaren verminderd tot € 449.000 en de voor de woonboerderij vastgestelde waarden gehandhaafd.
    
    
      2.8
      De heffingsambtenaar heeft voor de waardevaststelling van de woning gebruik gemaakt van de volgende verkoopgegevens van vrijstaande vergelijkingspanden:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Jaar
              
              
                Adres
              
              
                Bouwjr
              
              
                Inhoud
              
              
                Opp.
              
              
                Datum
              
              
                Verkoopprijs
              
            
            
              
                2010
              
              
                
                  [b-straat] te [E]
              
              
                ±1650
              
              
                1.590 m³
              
              
                3.335 m²
              
              
                30-06-2008
              
              
                € 900.000
              
            
            
              
                2010
              
              
                
                  [c-straat] 18 te [Z]
              
              
                1992
              
              
                  750 m³
              
              
                5.390 m²
              
              
                18-08-2009
              
              
                € 935.000
              
            
            
              
                2010
              
              
                
                  [a-straat] 101 te [Z]
              
              
                1935
              
              
                  840 m³
              
              
                  995 m²
              
              
                01-10-2009
              
              
                € 840.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                2011
              
              
                
                  [c-straat] 18 te [Z]
              
              
                1992
              
              
                  750 m³
              
              
                5.390 m²
              
              
                18-08-2009
              
              
                € 935.000
              
            
            
              
                2011
              
              
                
                  [a-straat] 101 te [Z]
              
              
                1935
              
              
                840 m³
              
              
                995 m²
              
              
                01-10-2009
              
              
                € 840.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.9
      De heffingsambtenaar heeft bij zijn waardering van de woning in verband met de in 2.3 bedoelde rangschikking de waarde van de onbebouwde delen van de grond buiten aanmerking gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Hij heeft voorts rekening gehouden met een op artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, gebaseerde instandhoudingsfactor van 0,6 en de waarden van de woning voor de jaren 2009 en 2010, na uitspraak op bezwaar, als volgt vastgesteld, waarbij hij in het kader van de objectafbakening de deel tot de woning heeft gerekend:
      
      
        Bruto inhoud		1.300 m³	á   € 385			€  500.500
        Deel			   780 m³	á   € 170			€  132.600
        Berging                               15 m²	á   € 150			€      2.250
        									€  635.350
        Grond			   319 m²					€  113.320
        Totaalwaarde								€  748.670
      
      
      
        Totaalwaarde, rekening houdend met instandhoudingsfactor 0,6		€  449.202
      
      
      
        Voor de berekening van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd.
      
      
    
    
      2.10
      De heffingsambtenaar heeft voor de waardevaststelling van de woonboerderij gebruik gemaakt van de volgende verkoopgegevens van vergelijkingspanden:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Jaar
              
              
                Adres
              
              
                Bouwjr
              
              
                Inhoud
              
              
                Opp.
              
              
                Datum
              
              
                Verkoopprijs
              
            
            
              
                2010
              
              
                
                  [c-straat] 87 te [Z]
              
              
                 1948
              
              
                  297 m³
              
              
                    367 m²  
              
              
                 02-06-2009
              
              
                 € 234.500
              
            
            
              
                2010
              
              
                
                  [d-straat] 67 te [Z]
              
              
                 1900
              
              
                  300 m³
              
              
                     79 m²
              
              
                16-12-2009
              
              
                € 167.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                2011
              
              
                
                  [c-straat] 87 te [Z]
              
              
                 1948
              
              
                  297 m³
              
              
                   367 m²
              
              
                02-06-2009
              
              
                € 234.500
              
            
            
              
                2011
              
              
                
                  [d-straat] 67 te [Z]
              
              
                 1900
              
              
                  300 m³
              
              
                     79 m²
              
              
                16-12-2009
              
              
                € 167.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.11
      
        De heffingsambtenaar heeft ook hier bij zijn waardering in verband met de in 2.3 bedoelde rangschikking de waarde van de onbebouwde delen van de grond buiten aanmerking gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Verder heeft hij bij de waardevaststelling van de woonboerderij rekening gehouden met een op artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, gebaseerde instandhoudingsfactor van 0,6 en de waarden van de woonboerderij voor de jaren 2009 en 2010, als volgt vastgesteld, waarbij hij bij de objectafbakening de deel niet tot de woonboerderij heeft gerekend:
        
          Jaar 2009:
        
      
      
      
        Bruto inhoud		   385 m³	á   € 235			€    90.475
      
      
      
        Grond			   129 m²					€    54.335
        Totaalwaarde								€  144.810
      
      
      
        Totaalwaarde, rekening houdend met instandhoudingsfactor 0,6		€    86.886
      
      
      
        
          Jaar 2010:
        
      
      
      
        Bruto inhoud		   385 m³	á   € 240			€    92.400
      
      
      
        Grond			   129 m²					€    54.335
        Totaalwaarde								€  146.735
      
      
      
        Totaalwaarde, rekening houdend met instandhoudingsfactor 0,6		€    88.041
      
      
      
        Daarbij heeft de heffingsambtenaar – naar ter zitting van de Rechtbank in een WOZ-procedure voor jaar 2008 is komen vast te staan – ten onrechte nog geen rekening gehouden met de waarde van de boven de woonboerderij gelegen zolder. 
      
      
      
        Voor de berekening van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd.
      
      
    
    
      2.12
      
        Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar bij de Rechtbank in beroep gekomen. Zij heeft daarbij ter ondersteuning van haar waardestandpunten een op 21 mei 2014 door [F] (WOZ taxateur) opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport wordt met inachtneming van de Wet WOZ geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2009 van € 472.650 en per 1 januari 2010 van € 434.200. Na toepassing van de instandhoudingsfactor van 0,6 bedraagt de gezochte waarde voor de woning in de optiek van deze taxateur dan € 283.590 respectievelijk € 260.520. In het taxatierapport is één referentieverkoop vermeld, te weten van [e-straat] 19 te [G] (bouwjaar 1751, inhoud 700 m³, perceel 1.233 m²) welk object op 23 maart 2013 voor € 420.000 werd verkocht. Daarbij wordt in het rapport de navolgende opmerking gemaakt:
        “Wanneer het referentieobject qua inhoud en perceel en transactieperiode wordt genivelleerd tot 1 januari 2009/2010 vertegenwoordigd (sic) het een gelijke waarde als het getaxeerde.”
      
    
    
      2.13
      De waarde in het economisch verkeer van de woonboerderij – vóór toepassing van de instandhoudingsfactor – is door [F] in een rapport van eveneens 21 mei 2014, in het kader van de WOZ per 1 januari 2010 getaxeerd op 254.950 en per 1 januari 2011 op € 235.480. In het taxatierapport is één referentieverkoop vermeld, te weten van [f-straat] 293 te [H] (bouwjaar 1858, inhoud 435 m³, perceel 103 m²) welk object op 19 december 2010 voor € 174.000 werd verkocht.
    
    
      2.14
      In de taxatierapporten van [F] is de deel tot de woonboerderij (nr. 147) gerekend. Dit in tegenstelling in zoverre tot  de taxaties door (de taxateur van) de heffingsambtenaar, die de deel tot de woning (nr. 145) heeft gerekend.
    
    
      2.15
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de deel geen zelfstandige onroerende zaak is als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c, Wet WOZ, doch dat de deel behoort tot de woning (nr. 145), en dat de heffingsambtenaar de door hem – na uitspraak op bezwaar – verdedigde waarden van de woning per 1 januari 2009 en per 1 januari 2010 alsook de betreffende waarden van de woonboerderij per 1 januari 2009 en 1 januari 2010, aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      2.16
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is primair of de heffingsambtenaar is uitgegaan van een juiste objectafbakening. Meer in het bijzonder is in geschil het antwoord op de vraag of de deel behoort bij de woning, zoals de heffingsambtenaar stelt, dan wel bij de woonboerderij, zoals belanghebbende verdedigt. Verder is in geschil of de heffingsambtenaar de voor waardepeildatum 1 januari 2009 en waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde waarden voor de woning en de woonboerderij – zoals deze luiden na uitspraak op bezwaar –  te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Dat de woning en de woonboerderij in het kader van de objectafbakening van artikel 16 Wet WOZ als afzonderlijke onroerende zaken zijn aan te merken, is tussen partijen niet in geschil. Daarnaast is ook de door de heffingsambtenaar gehanteerde instandhoudingsfactor niet in geschil.
    
    
      3.3
      Belanghebbende stelt dat de deel bij de woonboerderij behoort, en verdedigt een waarde voor de woning, exclusief de deel, na toepassing van de instandhoudingsfactor, op waardepeildatum 1 januari 2009 van € 283.590 en op waardepeildatum 1 januari 2010 van € 260.520. Indien de deel wel bij de waardering van de woning zou moeten worden betrokken, staat belanghebbende in beide gevallen een waarde voor van € 351.120. Als gevolg van de onjuiste objectafbakening zijn ook de door de heffingsambtenaar voor de woonboerderij vastgestelde waarden onjuist.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar stelt dat de deel terecht bij de waardering van de woning is betrokken, en verdedigt waarden, na toepassing van de instandhoudingsfactor, van de woning inclusief deel van € 449.000 op beide waardepeilmomenten, en (minimale) waarden van de woonboerderij op 1 januari 2009 van € 86.000 en op 1 januari 2010 van € 88.000, in welke waardering ten onrechte nog geen rekening is gehouden met de waarde van de zolder. 
    
    
      3.5
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
    
    
      3.6
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vernietiging en vermindering van de WOZ-beschikkingen en de OZB-aanslagen.
    
    
      3.7
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
    
      4.1
      
        In artikel 16 van de Wet WOZ is, voor zover hier van belang, bepaald:
        “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
      
      a. een gebouwd eigendom;
      b. een ongebouwd eigendom; 
      c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
      d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren;
      (…)”
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende heeft het genot krachtens eigendom van zowel de woning, de woonboerderij als de deel. 
    
    
      4.3
      De deel ligt in het verlengde van de woonboerderij. Teneinde duidelijkheid te verkrijgen over de juiste objectafbakening, heeft het Hof op 3 december 2015 het onderzoek ter zitting op de voet van artikel 8:64 Awb geschorst en tevens bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat en daartoe op grond van artikel 8:108 in verbinding met artikel 8:12 Awb een raadsheer-commissaris aangewezen. 
    
    
      4.4
      
        Op 9 december 2015 heeft de raadsheer-commissaris ter plaatse van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 in het bijzijn van partijen en de griffier een onderzoek ingesteld. Van de bevindingen door de raadsheer-commissaris is een proces-verbaal opgemaakt dat op 21 december 2015 aan partijen is verzonden. Het proces-verbaal vermeldt onder meer:
        “De echtgenoot en de zoon van belanghebbende geven een rondleiding. Een plattegrond van [a-straat] 147 en de deel is aan dit proces-verbaal gehecht. Op deze plattegrond is de gelopen rondleiding gemarkeerd.
      
      
      
        Vanuit de keuken van [a-straat] 145 (gelegen op de 1e verdieping) geeft een deur toegang tot een gang (1). Vanuit deze gang kon voorheen [a-straat] 147 worden bereikt (2). De toegang is dichtgemetseld. Belanghebbende verklaart dat dit omstreeks 2007/2008 is gebeurd. In de gang zijn verder de contouren van een verwijderde trap zichtbaar (3). Aan de andere kant van de gang bevindt zich een oude liftschacht (4). Voor de liftschacht is een trap naar een kleine bergruimte (5).
      
      
      
        Vervolgens gaat de rondleiding terug naar de keuken, waar via een trap aan de buitenzijde van [a-straat] 145 de tuin wordt bereikt. Vanuit de tuin is de deel te bereiken via een deur die kan worden afgesloten (6a). De tuin komt uit op een erf. Vanuit het erf gezien heeft de deel twee deuren die kunnen worden afgesloten (6b). In de deel liggen tuingereedschap en bouwmaterialen. Vanuit de deel kan [a-straat] 147 worden bereikt via een deur die kan worden afgesloten (6c).
      
      
      
        
          [a-straat] 147 wordt zeker vanaf 2009 gerenoveerd. Aan de kant van [a-straat] 145 is de gemetselde muur te zien waar voorheen de toegang tot [a-straat] 145 was (2). Belanghebbende verklaart dat de renovatie is stilgelegd vanwege problemen met de fundering. [a-straat] 145 en [a-straat] 147 zijn gaan verzakken. Dit probleem moet eerst worden opgelost, voordat de renovatie kan worden hervat. Vermoedelijk wordt de renovatie in 2016 hervat.
      
      
      
        Met een trap kan de 1e verdieping van [a-straat] 147 worden bereikt. Hier is een houten wand zichtbaar met een doorgang. Deze opening geeft toegang tot de zolderruimte van de deel (7). Belanghebbende verklaart dat er op voorschrift van de brandweer een doorgang moest komen van [a-straat] 147 naar de deel. Bij het weghalen van het behang werd duidelijk dat er vroeger reeds een doorgang was, deze was echter dichtgemaakt. De doorgang is omstreeks 2007 hersteld. 
      
      
      
        De rondleiding gaat verder over de zolderruimte van de deel. Hier is een trap naar beneden, die uitkomt op de begane grond van de deel.” 
      
      
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof is de deel, naast de woning en de woonboerderij, niet aan te merken als een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ. Van een zelfstandig bruikbare eenheid is geen sprake nu elementaire voorzieningen die een dergelijk gebruik mogelijk zouden kunnen maken ontbreken.
    
    
      4.6
      Op grond van de bevindingen van de raadsheer-commissaris, zoals neergelegd in het proces-verbaal van 9 december 2015, is het Hof van oordeel dat de deel behoort bij de woonboerderij. Daarbij acht het Hof het van belang dat de deel niet vrij te bereiken is vanuit de woning doch slechts vanuit de tuin van de woning, via een - afsluitbare - deur. Vanuit de woonboerderij is de deel wel vrijelijk toegankelijk, namelijk via de zolderruimte op de 1e etage van de woonboerderij die door middel van een trap rechtstreeks in verbinding staat met de deel. De deel wordt tevens gebruikt voor de opslag van bouwmaterialen die benodigd zijn voor de renovatie van de woonboerderij en ligt in het verlengde van de woonboerderij. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning en de woonboerderij als afzonderlijk onroerende zaken in de zin van artikel 16 Wet WOZ zijn aan te merken.
    
    
      4.7
      
        Het gelijk met betrekking tot de objectafbakening is derhalve aan belanghebbende.
        
          Waardering woonboerderij ( [a-straat] 147)
        
      
    
    
      4.8
      
        Vast staat dat de heffingsambtenaar de deel niet heeft betrokken bij de waardering van de woonboerderij (2.11 en 2.14). Het betreffende object werd daarom, zoals volgt uit hetgeen het Hof onder 4.6 en 4.7 heeft overwogen, te klein afgebakend. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, nr. 35 987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, BNB 2003/270, dienen daarom de voor de woonboerderij voor de jaren 2010 en 2011 vastgestelde waardebeschikkingen en belastingaanslagen te worden vernietigd.
        
          Waardering woning ( [a-straat] 145)
        
      
    
    
      4.9
      Vast staat dat de heffingsambtenaar de deel heeft betrokken bij de waardering van de woning (2.9 en 2.14). Dit betreffende object is daarom, zoals volgt uit hetgeen het Hof onder 4.6 en 4.7 heeft overwogen, te groot afgebakend door de heffingsambtenaar. Op grond van de arresten van de Hoge Raad van 27 september 2002, nrs. 34 927 en 34 928, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD5341, BNB 2002/375 en 376, en 8 november 2002, nr. 36941, ECLI:NL:HR:2002:AF0074, BNB 2003/46, dient daarom de objectafbakening voor de woning alsnog op de juiste wijze plaats te vinden en dient de voor de jaren 2010 en 2011 vastgestelde waarde van de woning zo nodig te worden verminderd.
    
    
      4.10
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      4.11
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in rechtsoverweging 4.10 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
    
    
      4.12
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004: AP1375, BNB 2004/251).
    
    
      4.13
      Van de woning is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
    
    
      4.14
      De bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
    
    
      4.15
      Nu de deel door de heffingsambtenaar ten onrechte in de waardering van de woning is betrokken, en – naar tussen partijen kennelijk niet in geschil is – aan de deel een aanzienlijke positieve waarde per waardepeildatum kan worden toegekend (2.9 en 3.3), heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de door hem, na uitspraak op bezwaar, voor de woning vastgestelde WOZ-waarden voor de jaren 2010 en 2011 niet te hoog zijn vastgesteld. Verder ontbreekt een nadere toelichting door heffingsambtenaar op de bruikbaarheid van de onder 2.8 vermelde gegevens van de vergelijkingspanden voor de situatie waarbij de deel – anders dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, doch zoals door belanghebbende steeds is betoogd –  niet aan de woning kan worden toegerekend, zodat de heffingsambtenaar ook daarmee niet erin geslaagd is aannemelijk te maken dat de door hem, na uitspraak op bezwaar, voor de woning vastgestelde WOZ-waarden voor de jaren 2010 en 2011 niet te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
      4.16
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378).
    
    
      4.17
      Belanghebbende verdedigt een waarde van de woning – exclusief de deel, en na toepassing van de instandhoudingsfactor – op waardepeildatum 1 januari 2009 van € 283.590 en op waardepeildatum 1 januari 2010 van € 260.520. Zij heeft de door haar verdedigde waarden onderbouwd door overlegging van een taxatierapport van [F] . Als referentie-object wordt daarin voor de waarde op zowel waardepeildatum 1 januari 2009 als 1 januari 2010, één verkoop vermeld, namelijk van [e-straat] 19 te [G] op 23 maart 2013. Het Hof acht deze verkoop zo ver verwijderd van de beide waardepeildata dat deze verkoop – zonder een goed onderbouwde nadere toelichting, welke evenwel ontbreekt, de algemene opmerking zoals opgenomen onder 2.12 volstaat daartoe naar het oordeel van het Hof niet – niet als onderbouwing voor de belanghebbende voorgestane waarde op de onderscheidene waardepeildata kan dienen.
    
    
      4.18
      
        Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarde van de woning – exclusief deel, en vóór toepassing van de instandhoudingsfactor – op 1 januari 2009 en 1 januari 2010 aldus vast op € 580.000, zodat – rekening houdend met de instandhoudingsfactor van 0,6 – de WOZ waarden van de woning worden vastgesteld op 0,6 x € 580.000 = € 348.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 3 x € 38,10, derhalve in totaal € 114,30 aan reis en verblijfkosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarden van [a-straat] 145 (de woning) op 1 januari 2009 en op 1 januari 2010 tot € 348.000, en vermindert de aanslagen OZB tot aanslagen die zijn vastgesteld naar deze waarden,
      – vernietigt de waardebeschikkingen van [a-straat] 147 (de woonboerderij) op 1 januari 2009 en op 1 januari 2010 en vernietigt de hierop betrekking hebbende aanslagen OZB,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 114,30, 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op  8 november 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.L.M. Egberts)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 8 november 2016
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.