ECLI:NL:GHARL:2014:916, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-02-2014, BK 12/00205
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      Nummer 12/00205
      Uitspraakdatum: 11 februari  2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank) van 3 juli 2012, nummer AWB 11/2679, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dantumadiel (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [Z] (hierna: de woning) op 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 388.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar  2011 (hierna: de aanslag) ten bedrage van € 410 opgelegd.
    
    
      1.2
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.  De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 juli 2012 ongegrond verklaard.  
    
    
      1.3
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.4
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A],  alsmede de heffingsambtenaar, [B], bijgestaan door [C] (hierna: de taxateur).
    
    
      1.6
      Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een  vrijstaand woonhuis met een garage, gebouwd in 1990 en gelegen op een perceel grond van 513 m2. De inhoud van het woonhuis, exclusief de zolder, is 531 m3. De inhoud van de zolder is 101 m3.. Het perceel  grenst aan een openbaar vaarwater. Op de grens van het perceel en het water is een damwand geslagen (hierna: de damwand).
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar daarentegen ontkennend. 
    
    
      3.3
      Beide partijen hebben voor hun standpunten  aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar alsmede tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot € 309.000.
    
    
      3.5
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de waarde van de woning de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd een “Waardematrix Woningen” (hierna: de matrix) overgelegd. De matrix houdt, na wijziging ervan ter zitting van de Rechtbank, het volgende in. 
      
      
        bwjr	kw	oh	do	m2	m3	€/m2/3	waarde
        
          
            [a-straat] 41
        
        
          [Z]	
        Vrijstaand
        Ligging: 3
        Woning	1990	4	3	4		531	558	296.298
        Garage	1990	3	3	3	43			    8.489
        Zolder	1990	4	3	4		101	312	  31.512
        Grond					513		103	  52.839
        Taxatiewaarde								389.000
      
      
      
        
          
            [b-straat] 9
        
        
          [Z]	
        Vrijstaand
        Ligging:  4
        Woning	1990	4	4	4		523	587	307.001
        Garage	1990	3	3	3				    8.489
        Dakkapel	1990	3	3	3	4		1.130	    4.520
        Zolder	1990	4	4	4		135	335	  45.225
        Grond					548		119	  65.212
        Taxatiewaarde								   430.000
      
      
      
        Verkoopdatum	17 12 2009
        Verkoopprijs	432.000
      
      
      
        
          
            [c-straat] 2
        
        
          [L]
        
        Vrijstaand
        Ligging: 4	
        Woning	1984	4	4	4		603	564	340.092
        Carport		3	3	3				    1.748
        Dakkapel		3	3	3				    1.130
        Grond					902		87	  78.474
        Taxatiewaarde								421.000
      
      
      
        Verkoopdatum	07 09 2009
        Verkoopprijs	429.000
      
      
      
        
          
            [d-straat] 54
        
        
          [M]
        
        Vrijstaand
        Ligging: 3	
        Woning	1995	4	4	3		485	550	266.750
        Dakkapel	1995	3	3	3				    1.130
        Garage	1995	3	3	3				  10.291
        Grond					587		93	  54.591
        Taxatiewaarde								332.000
      
      
      
        Verkoopdatum	04 05 2009
        Verkoopprijs	335.000
      
      
      
        
          
            [a-straat] 33
        
        
          [Z]
        
        Vrijstaand
        Ligging: 4	
        Woning	1989	4	5	4		431	651	280.581
        Dakkapel	1989	3	3	3				    1.130
        Garage	1989	3	3	3				    8.489
        Berging	2000	3						    2.829
        Grond					670		107	  71.690
        Taxatiewaarde								364.000
      
      
      
        Verkoopdatum	25 07 2011
        Verkoopprijs	335.000
      
      
      
        Ter zitting van het Hof heeft de taxateur verklaard dat de gegevens van het object [a-straat] 33 uitsluitend zijn opgevoerd om te illustreren dat de belanghebbende ten onrechte op grond van de slechte staat waarin de damwand zich bevindt, een vermindering van de vastgestelde waarde met € 50.000 bepleit. De gegevens van het object [a-straat] 33 maken, aldus de taxateur, geen deel uit van de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning.  
      
      
    
    
      4.4.
      Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de verkoopprijzen die bij de verkoop van de in de matrix  genoemde vergelijkingsobjecten zijn behaald, zijn te herleiden tot de aan de woning toegekende waarde. Onder meer laat de heffingsambtenaar in het ongewisse welke betekenis de toekenning van een liggingsindicator 3 of 4 heeft in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit is te meer van belang omdat  de heffingsambtenaar desgevraagd heeft verklaard dat hij de overlast, die belanghebbende ondervindt van jongelui die zijn tuin als doorgangsroute van het water, waaraan de woning is gelegen, naar een aan de andere zijde van de woning gelegen speelterrein gebruiken, in de liggingsindicator van 3 van de woning heeft verwerkt. Voorts heeft de heffingsambtenaar, daarnaar gevraagd, geen bevredigende verklaring kunnen geven voor de verschillen in de rekenprijzen per m3 inhoud van de opstallen en m2 oppervlakte van de percelen die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Wat betreft het vergelijkingsobject [b-straat] 9 heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de in de matrix  genoemde verkoopprijs van het object bij een bijzondere transactie is behaald, te weten een verkoop op een veiling van 11 woningen aan één koper. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de invloed  die de staat waarin de damwand verkeert, heeft op de waarde van de woning. De enkele verwijzing naar de bij de verkoop van het object [a-straat] 33 behaalde verkoopprijs is, zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, daartoe onvoldoende. 
      
    
    
      4.5
      Gelet op hetgeen onder 4.3 en 4.4 is overwogen,  heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Dan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 309.000 niet te laag is.  Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Hierbij neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.6 tot en met 4.8 is overwogen.
      
    
    
      4.6
      In de eerste plaats wijst belanghebbende op de verkoopprijzen van de drie woningen in [M], die vermeld zijn in het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar hem in de bezwaarfase heeft verstrekt. Belanghebbende stelt dat dat de door hem verdedigde waarde van € 309.000  in overeenstemming is met de verkoopprijzen van deze woningen. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. De verkooprijzen van de drie woningen in [M] schieten zonder nadere gegevens over de verschillen en overeenkomsten tussen deze objecten en de woning, alsmede over de wijze waarop met de verschillen bij de bepaling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden, tekort als onderbouwing van de door belanghebbende  verdedigde waarde van de woning van € 309.000. 
      
    
    
      4.7
      Wat belanghebbende aanvoert over de betekenis die aan de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [b-straat] 9 moet worden gehecht, draagt weliswaar – naar onder 4.4. is overwogen– bij aan het oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, maar is zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de door belanghebbende verdedigde waarde van € 309.000 niet te laag is. 
      
    
    
      4.8.
      Ook de niet met marktgegevens of andere voor het Hof controleerbare informatie onderbouwde  stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning ten minste € 79.000 lager is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde vanwege onjuistheden in de matrix (€ 29.000) en vanwege de waardedrukkende invloed van de slechte staat waarin de damwand verkeert (€ 50.000), kan de daaraan door  belanghebbende verbonden conclusie dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 309.000 niet dragen.   
      
    
    
      4.9.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 360.000. Hierbij neemt het Hof alle feiten en omstandigheden van het geval in aanmerking, in het bijzonder hetgeen belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld over de overlast die hij ondervindt doordat jongelui zijn tuin gebruiken als doorgangsroute van het water, waaraan de woning is gelegen, naar een aan de andere zijde van de woning gelegen speelterrein, alsmede de omstandigheid dat, naar belanghebbende heeft gesteld en de heffingsambtenaar onvoldoende heeft weersproken, de vervanging of het herstel van de damwand substantiële kosten zal meebrengen. 
      
      
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Belanghebbende heeft verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die hij in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken. Nu belanghebbende evenwel niet aannemelijk heeft gemaakt en ook anderszins niet is gebleken dat hij heeft kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, wijst het Hof dit verzoek af, behoudens voor de door belanghebbende gemaakte reiskosten.  Het Hof stelt de reiskosten op de kosten voor het openbaar vervoer zijnde € 7,40 in eerste aanleg en hoger beroep ([Z]-Leeuwarden).
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond;
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      – wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op 
    
    € 360.000;
    
      – vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 14,80;
      – gelast dat de heffingsambtenaar belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. J. Huiskes, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 11 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	Bij verhindering van de  voorzitter,
      	voor deze,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 februari 2014
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.