ECLI:NL:GHARL:2016:1017, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-02-2016, 15/00179
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling appartement. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00179
      uitspraakdatum: 9 februari 2016 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 januari 2015, nummer UTR 14/3645, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 214 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 286.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 januari 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , WOZ-taxateur.
    
    
      1.6
      Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vierkamerappartement (type Prima Vista) gelegen op de elfde verdieping van het complex [D] in het gebied [E] te [Z] . Het appartement heeft een inhoud van 513 m³. Tot de onroerende zaak behoren een berging en twee naast het complex gelegen parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 2006.
      
    
    
      2.3
      Voor de openbare ruimte in het gebied [E] zou een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren van het complex [D] . 
      
    
    
      2.4
      
        In de leveringsakte van de onroerende zaak is dienaangaande het volgende bepaald:
        “Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “ [F] ”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [F] ” zal luiden. 
        In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
        a. voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
        b. voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
        c. voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten, 
        en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
        Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.
        Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.” 
      
      
    
    
      2.5
      Op de toestandsdatum (1 januari 2013) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet geleverd. 
      
    
    
      2.6
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2006 verkregen voor een koop-/aanneemsom van € 385.500. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. 
    
    
      3.2
      Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil. 
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, € 286.000, niet te hoog is. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Ontvankelijkheid 
      
    
    
      4.1
      De uitspraak van de Rechtbank is aan belanghebbende verzonden op 7 januari 2015. De wettelijke termijn van zes weken voor het indienen van een hoger beroepschrift eindigde derhalve op 18 februari 2015. Het per post verzonden hogerberoepschrift van belanghebbende, met dagtekening 14 januari 2015, is op 27 februari 2015, dus buiten de wettelijke termijn, ter griffie van het Hof binnengekomen. Het hoger beroepschrift behelst een afschrift van een op 14 januari 2015 aan de afdeling bestuursrecht van de Rechtbank verzonden e-mail. Bij het hoger beroepschrift is voorts onder andere een e-mail met dagtekening 14 januari 2015 van de Rechtbank gevoegd, waarin de ontvangst van de door belanghebbende verzonden e-mail wordt bevestigd. Daarnaast heeft belanghebbende het hogerberoepschrift op 14 januari 2015 tussen 10:01:40 uur en 10:06:46 uur gefaxt aan de griffie van het Hof. Het dossier bevat deze fax niet.
      
    
    
      4.2
      Gelet op het voorgaande acht het Hof het aannemelijk dat het door belanghebbende verzonden faxbericht bij de griffie van het Hof op 14 januari 2015 dus binnen de termijn is ontvangen. Het Hof acht belanghebbende derhalve ontvankelijk in zijn beroep. 
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.3
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.5
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van WOZ-taxateur [G] van 8 juli 2014 waarin de waarde is getaxeerd op € 286.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij drie in hetzelfde complex gelegen appartementen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze drie vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Soort object
              
              
                bouwjaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                bijgebouwen
              
              
                Correcties
              
              
                Waarde/ koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 214 
              
              
                Vierkamer-appartement
              
              
                2006
              
              
                513 m³
              
              
                € 550
              
              
                € 282.150
              
              
                Berging 
                € 4.000
                
                Parkeerplaats (buiten) 2x
                € 15.500
              
              
                Mandeligheid
                € 10.700 -/-
                Afkoopsom tuinonderhoud
                € 4.300 -/-
              
              
                € 286.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 166
              
              
                Vierkamer-appartement
              
              
                2006
              
              
                513 m³
              
              
                € 489
              
              
                € 250.800
              
              
                Berging 
                € 4.000
                
                Parkeerplaats (buiten) 2x
                € 15.500
              
              
                geen
              
              
                € 270.300
                (15-02-2013)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 172
              
              
                Vierkamer-appartement
              
              
                2006
              
              
                513 m³
              
              
                € 465
              
              
                € 238.495
              
              
                Berging 
                € 4.000
                
                Parkeerplaats (buiten) 2x
                € 15.500
              
              
                Correctie aandeel VVE € 2.105 -/-
              
              
                € 260.100
                (15-01-2013)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 188
              
              
                Driekamer-appartement
              
              
                2006
              
              
                389 m³
              
              
                € 537
              
              
                € 209.064
              
              
                Berging 
                € 4.000
                
                Parkeerplaats (buiten) 2x
                € 15.498
              
              
                Correctie aandeel VVE
                € 1.438 -/-
              
              
                € 230.000
                (03-04-2012)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende is - naar het Hof begrijpt - van mening dat de vergelijkingsobjecten [a-straat] 172 en [a-straat] 188 niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, omdat deze onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak zijn. Hiertoe voert belanghebbende aan dat ten tijde van de verkoop van deze objecten, de aandelen in de mandeligheid aan de eigenaren van deze objecten wel geleverd waren, terwijl het aandeel in de mandeligheid op de toestandsdatum (1 januari 2013) nog niet aan belanghebbende geleverd was. 
      
    
    
      4.7
      De omstandigheid dat het aandeel in de mandeligheid op de toestandsdatum nog niet aan belanghebbende is geleverd, terwijl deze aan de eigenaren van genoemde objecten wel geleverd zijn, brengt naar het oordeel van het Hof niet met zich dat deze objecten niet goed met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Wel dient bij de waardebepaling met deze omstandigheid rekening te worden gehouden, aangezien het aandeel in de mandeligheid bij de vergelijkingsobjecten door de levering wel onderdeel uitmaakt van die objecten, terwijl voor belanghebbende het recht op toekomstige levering van het aandeel in de mandeligheid is te beschouwen is als een persoonlijk recht dat geen onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof evenwel in voldoende mate rekening gehouden met deze omstandigheid door de waarden van het afgekochte tuinonderhoud (€ 4.300) en het aandeel in de (nog te leveren) mandelige gronden (€ 10.700) in mindering te brengen op de door hem bepaalde waarde. 
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft voorts betoogd dat bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden met de waardedruk die uitgaat van het in 2.4 bedoelde beding. Naar belanghebbende meent is deze waardedruk gelijk aan de daarin opgenomen boete, nu de levering van het aandeel in de mandelige gronden niet binnen de in dit beding gestelde termijn is geschiedt en daardoor niet meer mogelijk is, waardoor de boete, aldus belanghebbende, opeisbaar is. 
      
    
    
      4.9
      Het Hof stelt voorop dat het in 2.4 bedoelde beding, dat er in de kern op neer komt dat belanghebbende aan de verkoper een volmacht verleent de levering van een mandeligheid te aanvaarden en dat belanghebbende verbiedt de onroerende zaak te vervreemden zolang de mandeligheid nog niet geleverd is, nu zij in de akte van levering is opgenomen en in wezen met een kettingbeding is versterkt, een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting voor de eigenaar van de onroerende zaak meebrengt.
      
    
    
      4.10
      Voor de beantwoording van de vraag of waardedrukkende invloed toekomt aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting is beslissend of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt (HR 25 november 1998, nr. 33 212, ECLI:NL:HR:1998:AA2572). Naar het oordeel van het Hof is daarvan in het onderhavige geval geen sprake, nu een vervreemdingsverbod zoals opgenomen het onderhavige beding het genot van de onroerende zaak niet beperkt, gelet op de in 2.4 bedoelde clausule die bepaalt dat de onroerende zaak ook zonder dat het aandeel in de mandeligheid is geleverd kan worden vervreemd mits de opvolgende koper een gelijkluidende volmacht verleent (het kettingbeding). Dat het in 2.4 bedoelde beding geen belemmering vormt om de onroerende zaak te verkopen blijkt voorts uit de omstandigheid dat – naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld – ook andere appartementen uit het complex waarbij het aandeel in de mandeligheid nog niet geleverd is, worden verkocht. Belanghebbendes stelling – wat hier overigens ook van zij – dat de mandeligheid niet meer geleverd kan worden waardoor de boete opeisbaar is, doet hier niet aan af. 
      
    
    
      4.11
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 van € 286.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens aanvoert, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.12
      Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. J.J. Westerbaan, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 9 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (N.G.U. Wasch)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 11 februari 2016
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.