ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8367, Gerechtshof 's-Gravenhage, 31-07-2012, BK-11/00264
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Sportvelden met gebouwen. Grondprijs. Achterstallig onderhoud. Gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden grond.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      nummer BK-11/00264
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer van 31 juli 2012
    
    in het geding tussen:
    
    de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [X], gevestigd te [Z], hierna: belanghebbende,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, hierna: de Inspecteur,
    
    op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 29 maart 2011, nummer AWB 10/311 WOZ, betreffende de hierna genoemde beschikking.
    
    
    Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1.	Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], sectie [..] nr. [nummer 1] en nr. [nummer 2] te [Q], vastgesteld op € 1.054.000 per waardepeildatum 1 januari 2008. Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009. Tezamen met de beschikking zijn in één geschrift aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2009 opgelegd (hierna: de aanslagen).
    
    1.2.	De Inspecteur heeft het tegen de beschikking en aanslag gerichte bezwaar ongegrond verklaard en de aanslagen gehandhaafd.
    
    1.3.	Tegen de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur heeft belanghebbende beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 297 is geheven.
    
    1.4.	De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 834.498, de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen verminderd naar een heffingsmaatstaf van € 834.498, en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 297 aan belanghebbende vergoedt.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1.	De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.
    
    2.2.	Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft op het incidenteel hoger beroep geantwoord.
    
    2.3.	De Inspecteur heeft een conclusie van repliek ingediend, waarop belanghebbende met een conclusie van dupliek heeft gereageerd.
    
    2.4.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 juli 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    3.1.	Belanghebbende, een sportvereniging met 400 tot 500 leden, is eigenaar en gebruiker van een sportcomplex dat beschikt over drie grasvelden (voetbalvelden), een geasfalteerd handbalveld, lichtmasten, een kantine en oude en nieuwe was- en kleedruimten.
    
    3.2.	Het complex is kadastraal gelegen gemeente [Q] sectie [..] nr. [nummer 2] (oppervlakte: 29.400 m2) en nr. [nummer 1] (oppervlakte: 9.320 m2). De totale oppervlakte bedraagt 38.720 m2.
    
    3.3.	De ondergrond van de was- en kleedruimtes bedraagt 576 m2 en die van de kantine 437 m2, in totaal derhalve 1.013 m2. De taxatiewijzer Sport (hoofdstuk 6.2) van de VNG adviseert om bij een bouwlaag 2,5 maal de bruto-vloeroppervlakte van de opstallen als gebouwgebonden grond aan te merken. De Inspecteur heeft dit advies niet gevolgd en 2 maal de bruto-vloeroppervlakte, derhalve 2.026 m2 in aanmerking genomen (hierna ook: de gebouwgebonden grond). De in aanmerking genomen oppervlakte niet-gebouwgebonden grond bedraagt (38.720-2.026=) 36.694 m2.
    
    3.4.	Het sportcomplex is toegankelijk via een ingang aan de in [Z] gelegen [b-straat]. De vereniging wordt beschouwd als een [Z] sportvereniging. Het veldonderhoud is uitbesteed aan de gemeente Den Haag. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag heeft vastgesteld een “Regeling compensatie ozb-heffing Haagse sport verenigingen”, op basis van welke sportverenigingen op aanvraag een subsidie wordt verleend voor de door deze sportverenigingen verschuldigde en betaalde onroerendezaakbelasting. Aangezien de gronden die belanghebbende bezit gelegen zijn in de gemeente Westland komt zij niet in aanmerking voor voormelde subsidie.
    
    3.5.	Op het sportcomplex rust de bestemming recreatie (sportvelden). In het bestemmingsplan zijn geen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Het bestemmingsplan geeft geen mogelijkheid voor een andere aanwending van het complex dan voor sport. Belanghebbende heeft een aanvraag gedaan voor het tijdelijk plaatsen van cabins ten behoeve van een kinderdagverblijf op haar terrein. De gemeente heeft ten aanzien van dit plan negatief geadviseerd, zulks mede op de grond dat het verzoek in strijd is met het vigerende bestemmingsplan en de voorschriften, omdat het vestigen van een (tijdelijk) kinderdagverblijf op gronden met de bestemming “Recreatie II” niet is toegestaan. 
    
    3.6.	(Gronden behorende bij) sportterreinen zijn in overwegende mate in eigendom van gemeenten. In de gemeente Den Haag heeft naast belanghebbende, alleen de vereniging [A] (een deel van de) velden in eigendom. In de gemeente Westland zijn vrijwel alle gemeentelijke sportvelden in die gemeente in eigendom van de gemeente. In het economische verkeer vindt (nagenoeg) geen verkoop van sport(voetbal)velden plaats. 
    
    3.7.	De kantine (1972) is gebouwd in metselsteen en een lichte staalspanten constructie en is in 1999 vergroot. Deze opstal kent geen dubbelglas of andere isolatie. De houten kozijnen verkeren in goede tot redelijke staat van onderhoud. Het interieur is verouderd wat betreft materiaal en kleuren. De keuken is betegeld en verkeert in goede staat. De toiletgroep in de kantine is gerenoveerd en verkeert in goede staat. Het dak is oud, maar grote problemen met de afvoer van regenwater zijn niet aanwezig. De kantine beschikt over een eigen centraleverwarmingsinstallatie.
    
    3.8.	De oude was- en kleedruimte (1972), gebouwd in steen met een houten dakconstructie, is buiten gebruik en wordt als opslag en werkplaats gebruikt. Het houtwerk van deuren, kozijnen en houten beplating is slecht. Alle voorzieningen zijn verwijderd. Het dak kampt met een lichte lekkage bij een ontluchtingspijp in de ketelruimte. Isolatie is afwezig.
    
    3.9.	De nieuwe was- en kleedruimte (1999) is uitgevoerd in metselsteen met binnenmuren van grote metselblokken en is goed onderhouden. De was- en kleedruimten zijn voor driekwart voorzien van wandtegels. De kleine ramen in de ruimten zijn van enkel glas. Er is dak- en muurisolatie. De was- en kleedruimte is voorzien van vloerverwarming. De was- en kleedruimte heeft twee centrale verwarmingsketels: een voor de verwarming van de ruimte en een voor de verwarming van het douchewater, dat wordt opgeslagen in boilers. De verwarmingsinstallatie beschikt niet over een legionellacontrolesysteem.
    
    3.10.	De onderbouw van de drie voetbalvelden is nimmer vernieuwd. De toplaag wordt elk jaar, indien nodig, geëgaliseerd en ingezaaid. De toplaag is nimmer vernieuwd. Het handbalveld van asfalt is aan renovatie toe, omdat het glad is geworden. De twee voetbaltrainingsvelden en het handbalveld hebben verlichting. Het bouwjaar van twee velden is 1972, het bouwjaar van het derde veld is 1977. De verlichting is aangebracht in 1980 en 1990.
    
    3.11.	De infrastructuur van het complex is verouderd en matig onderhouden. De asfaltpaden liggen laag en hebben veel scheuren. Een deel van het terrein is half verhard. De hekken rondom de velden en ballenvangers zijn oud, maar functioneren goed. Door een minder goed werkende drainage wordt het hoofdveld door wateroverlast vaker afgekeurd dan velden van omliggende clubs.
    
    3.12	Belanghebbende heeft het complex ter verkoop aangeboden aan de Gemeente Den Haag. In een emailbericht van 27 mei 2009, met bijlage, heeft [B], beleidsmedewerker bij de Gemeente Den Haag, dienst OCW, Productgroep Buitensport/Sportsupport aan belanghebbende doen weten:
    
    
      (…) Wij hebben uitgezocht hoeveel het gaat kosten om jullie complex aan de [b-straat] op te knappen, conform de kwaliteitsstandaard van BUSP (gelijk aan het niveau van de andere buitensportparken). Die kosten bedragen € 1.076.342, excl. BTW. Hierbij is rekening gehouden met de aanleg van een kunstgrasveld. Voor een overzicht van de kostenopbouw verwijs ik jullie naar de bijlage.
      Hoe nu verder? Nu deze gegevens boven tafel zijn, is het zaak dat de gemeente zich uitspreekt over de eventuele overname van het complex. Wil de gemeente de grond kopen? En onder welke voorwaarden? Ik schrijf bewust ''gemeente" en niet "BUSP", omdat het niet (alleen) aan BUSP/Sport is om hierover een besluit te nemen. Eerst moet deze vraag binnen de sector Sport beantwoord worden, daarna gemeentebreed (ook DSO). (…) 
    
    
    Voormeld bedrag is nodig om het niveau van het complex te laten voldoen aan de kwaliteitsstandaard van de afdeling Buitensport van de gemeente Den Haag (BUSP), d.w.z. gelijk aan het niveau van de andere buitensportparken in [Z] en betreft zowel regulier als achterstallig onderhoud. In voornoemd bedrag is begrepen een bedrag van € 411.650 ter zake van de aanleg van een kunstgrasveld. 
    
    3.13. Het feit dat in het complex geen kunstgrasveld aanwezig is maakt dat het complex als geheel minder goed is te benutten. Bij de voetbalvelden is sprake van wateroverlast. Volgens een van de competitieleiders van de KNVB district […], waar belanghebbende onder ressorteert, worden de voetbalvelden van belanghebbende vaker dan de voetbalvelden van andere verenigingen in de omgeving afgekeurd. Op dagen dat de velden zijn afgekeurd worden ook de was- en kleedruimten en de kantine niet of minder gebruikt. 
    
    
      3.14.	Volgens de taxatiekaart heeft de Inspecteur aan de vastgestelde waarde van het complex de volgende berekening ten grondslag gelegd:
      Gebouwgebonden grond	1.340 m2  à € 234	313.560
      Niet-gebouwgebonden grond	37.380 m2 à € 8	299.040
      subtotaal		612.600
      Voetbalvelden		105.365
      Handbalvelden		19.670
      Kantine		71.297
      Was- en kleedruimte		240.967
      Lichtmasten		      4.321
      Totaal		1.054.220
    
    
    
      3.15.	Nadien heeft de Inspecteur volgens een taxatieformulier aan de vastgestelde waarde van het complex de volgende berekening ten grondslag gelegd:
      Gebouwgebonden grond, kantine	874 m2  à € 234	172.178
      Idem, was- en kleedruimten	1.152 m2  à € 197	269.568
      Niet-gebouwgebonden grond	36.694 m2 à € 6	220.164
      subtotaal		661.910
      Voetbalvelden		88.287
      Handbalvelden		21.349
      Kantine		97.724
      Was- en kleedruimte		272.823
      Lichtmasten		       22.160
      Totaal		1.164.253
    
    
    
    Verordening
    
    4.	De raad van de gemeente Westland heeft in zijn openbare vergadering van 16 december 2008 de ”Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2009” (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
    
    
    Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    In het principaal hoger beroep
    
    5.1.	Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of de Inspecteur de waarde van de grondprijzen, en daarmee de waarde te hoog heeft vastgesteld, welke vraag de Inspecteur ontkennend en belanghebbende bevestigend beantwoordt.
    
    5.2.	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    In het incidenteel hoger beroep
    
    5.3.	Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of voldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van het sportcomplex, of terecht een verschil is aangebracht in de waardering van gebouwgebonden grond en niet-gebouwgebonden grond, en of bij de bepaling van de waarde voldoende rekening is gehouden met functionele veroudering, welke vragen de belanghebbende ontkennend en de Inspecteur bevestigend beantwoordt.
    
    
      5.4.	Belanghebbende betoogt dat slechts aan de gebouwen een waarde kan worden toegekend; de waarde van de grond valt weg tegen de uitgaven voor achterstallig onderhoud aan die grond. Zij berekent de waarde van het complex als volgt:
      Gebouwen (kantine, was/kleedruimtes)		€ 335.079
      Lichtmasten		€ 22.250
      Voetbal- en handbalvelden	€ 59.860
      af: groot onderhoud grasvelden	- € 138.000
      af: groot onderhoud handbalveld	- € 23.171
             		€ 0
      Grond	231.483
      af: overig groot onderhoud	- € 915.171
             		          € 0
      Totaal		€ 357.329
    
    
    Bij deze berekening is belanghebbende uitgegaan van een waarde van € 6 per vierkante meter. Voor een stuk grond van 874 m2 is van een lagere vierkante meterprijs uitgegaan.
    
    5.5.	Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    6.1.	Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde op € 357.329.
    
    6.2.	De Inspecteur concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    7.	De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende overwogen:
    
    2.1.	Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde volgens het tweede lid van dat artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. In afwijking van de in het tweede lid bedoelde waarde moet, volgens het derde lid van dat artikel, de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De vervangingswaarde wordt, ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling), berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal(len) van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt ingevolge voornoemd artikellid bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a van de Uitvoeringsregeling (waarin staat dat de waarde wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn), rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal(len) wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De zo-even genoemde, in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn slechts hulpmiddelen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak. Hierbij dient onder de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden verstaan de waarde in economische zin die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft (zie HR 8 juli 1992, nr. 27.678, BNB 1992/298).
    
    2.2.	Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
    
    2.3.	Op [de Inspecteur] rust - nu [belanghebbende] zulks betwist - de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak vastgestelde waarde van het voetbalcomplex de in 2.1 hiervoor bedoelde vervangingswaarde van de onderscheiden onroerende zaken per waardepeildatum niet te boven gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur] hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
    
    2.4.	Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft [de Inspecteur] verwezen naar onderdelen van de zogenoemde ‘Taxatiewijzer sport’ (versie van 10 september 2008; hierna: de taxatiewijzer) en daarin vermelde kengetallen per waardepeildatum 1 januari 2008. De taxatiewijzer betreft een uitgave van de Vereniging Nederlandse gemeenten en is tot stand gekomen in een samenwerkingsverband waarin de VNG, de Waarderingskamer, verschillende gemeenten en verschillende taxatiebureaus hebben deelgenomen. De taxatiewijzer is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van stichtingskosten van vergelijkbare (sport)objecten. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de gebouwgebonden grond heeft [de Inspecteur] verwezen naar de grondprijs die werd gehanteerd bij het uitgiftebeleid van de gemeente Westland, welk beleid is vastgelegd in een - door [de Inspecteur] overgelegde - nota grondprijzen. [De Inspecteur] heeft een excelsheet overgelegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde voor zowel de grond als voor de opstallen door hem is berekend. In deze berekening heeft [de Inspecteur] de in 2.1 vermelde factoren verwerkt. [De Inspecteur] heeft hierbij een totale waarde van € 1.164.000 berekend.
    
    2.5.	Naar het oordeel van de rechtbank kan [de Inspecteur], bij het bepalen van de vervangingswaarde van de opstallen van het voetbalcomplex, gebruik maken van de door hem gebruikte taxatiewijzer, omdat deze door deskundigen inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van stichtingskosten van vergelijkbare sportobjecten. In de hierna volgende rechtsoverwegingen zal de rechtbank ingaan op de afzonderlijk gewaardeerde onderdelen waarover partijen (nog) van mening verschillen.
    
    De was- en kleedruimte (de ruwbouw)
    
    2.6.	[De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat hij met een afwaarderingspercentage van 15% met betrekking tot de ruwbouw was- en kleedruimte voldoende rekening heeft gehouden met de economische veroudering (als onderdeel van de functionele veroudering) daarvan. [De Inspecteur] heeft daartoe - onweersproken - verklaard dat de ruwbouw was- en kleedruimte nog wordt gebruikt. Omdat de oude was- en kleedruimte niet meer als zodanig wordt gebruikt, heeft [de Inspecteur] voor de afbouw en de installaties een hogere afschrijving voor economische veroudering in aanmerking genomen. Dit hogere afschrijvingspercentage geldt niet voor de ruwbouw. Dit kan - aldus [de Inspecteur] - altijd als kantoor of kleedruimte gebruikt worden. [Belanghebbende] stelt daarentegen dat de oude was- en kleedruimte ernstig verouderd is en niet meer in gebruik is en dat de ruwbouw ook aan vervanging toe is. Een gedeelte wordt voor opslag gebruikt. Gelet hierop en gelet op de omstandigheid dat bij de afbouw en installaties rekening is gehouden met een percentage van respectievelijk 65% en 95% dient er een hoger afwaarderingspercentage voor economische (en dus functionele) veroudering in aanmerking te worden genomen in verband met de ruwbouw. [Belanghebbende] stelt dat dit minimaal 50% dient te bedragen.
    
    2.6.1.	Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] met een afschrijving van 15% voldoende rekening gehouden met de economische veroudering van de was– en kleedruimte ruwbouw. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat er een onderscheid dient te worden gemaakt tussen de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De waardevermindering door de technische ontwikkeling of door de mode is bij de afbouw en installaties veel hoger dan bij de ruwbouw.
    
    Handbalveld
    
    2.7.	 [De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat hij met een afwaarderingspercentage van 15% met betrekking tot de de ruw- en afbouw van het handbalveld voldoende rekening heeft gehouden met de functionele veroudering daarvan. [Belanghebbende] is van mening dat een zelfde afwaarderingspercentage als bij de voetbalvelden dient te worden gehanteerd, te weten 25%. Dit vanwege belemmering van gebruiksmogelijkheden gezien de geringe bespeelbaarheid van het veld in het regenseizoen. [Belanghebbende] betwist voorts de door [de Inspecteur] gemeten oppervlakte van 1.200 m2 en stelt dat het oppervlak minder is (ergens rond de 800 m2).
    
    2.7.1.	Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] voldoende rekening gehouden met de functionele veroudering van de ruw- en afbouw van het handbalveld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [de Inspecteur] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat bij het handbalveld niet een zelfde problematiek als bij de voetbalvelden speelt dan wel niet in dezelfde mate. [Belanghebbende] heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de oppervlakte van het handbalveld 1.200 m2 bedroeg. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat [de Inspecteur] heeft verklaard het veld te hebben opgemeten aan de hand van een luchtfoto terwijl [belanghebbende] heeft verklaard dat zij na rondvraag heeft begrepen dat het oppervlak van het veld geen 1.200 m2 kan zijn. [Belanghebbende] heeft de oppervlakte niet nagemeten dan wel na laten meten.
    
    De door [de Inspecteur] aan de (gebouwgebonden) grond toegekende waarde
    
    2.8.	[Belanghebbende] stelt dat de aan de was- en kleedruimte toegerekende grond (1.152 m2) ten onrechte als gebouwgebonden grond is gewaardeerd. Gelet hierop heeft [de Inspecteur] een verkeerde waarde per m2 in aanmerking genomen. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de 1.152 m2 (betreffende het oude en het nieuwe gedeelte van de was– en kleedruimte) bij de 36.694 m2 niet-gebouwgebonden grond dient te worden opgeteld. Gelet hierop dient 37.846 m2 tegen een grondprijs van € 6 per m2 te worden gewaardeerd. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [belanghebbende] naar paragraaf 8.1 van de – door haar overgelegde – nota grondprijzen 2010 van de gemeente Westland. In paragraaf 8.1 van zowel de nota grondprijzen 2008 (door [de Inspecteur] overgelegd) als die van 2010 staat voor zover hier van belang vermeld:
    
    
      ”(...) Voor sociaal maatschappelijke bestemmingen (…)
      Voor onbebouwd terrein (inclusief was- en kleedaccomodatie) wordt de prijs gehandhaafd op € 50 per m2 terrein exclusief BTW. Bij (mede)gebruik voor commerciële activiteiten zal per geval de grondwaarde worden bepaald.”
    
    
    2.8.1.	Naar het oordeel van de rechtbank kan [belanghebbende] niet worden gevolgd in haar in 2.8 vermelde stelling. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat hetgeen [belanghebbende] citeert betrekking heeft op de in de nota grondprijzen 2008 vermelde sociaal maatschappelijke voorzieningen en dat [belanghebbende] daar volgens die nota niet onder valt. Gelet hierop dient er van 2.026 m2 (1.152 m2 betreffende de was- en kleedruimtes en 874 m2 betreffende de kantine) gebouwgebonden grond te worden uitgegaan.
    
    2.9.	Tussen partijen is niet in geschil dat de grondprijs voor de gebouwgebonden grond die op de kantine ziet exclusief BTW en dat de grondprijs voor de gebouwgebonden grond die op de was- en kleedruimtes ziet inclusief BTW in aanmerking dient te worden genomen. [De Inspecteur] is bij zijn berekening van de waarde van de gebouwgebonden grond uitgegaan van de in de nota grondprijzen 2008 van gemeente Westland opgenomen minimum uitgifteprijs van niet commerciële recreatieve voorzieningen en heeft als waarde gehanteerd € 197 per m2 (excl. BTW) voor de bij de kantine behorende gebouwgebonden grond en € 234 per m2 (incl. BTW) voor de bij de was- en kleedruimte behorende gebouwgebonden grond. [De Inspecteur] heeft ervoor gekozen om de taxatiewijzer op dit punt niet te volgen omdat de WOZ-waarde van de betreffende objecten in de onderhavige gemeente volgens hem anders te zeer zou afwijken van de werkelijke vervangingswaarde ervan. Voorts heeft [de Inspecteur] in zijn nadere stuk van 28 januari 2011 geschreven dat in het recente verleden geen sportvelden zijn verkocht maar dat er binnenkort een sportveld door de gemeente zal worden verkocht voor ongeveer € 50 per m2. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat er een te hoge WOZ-waardering tot stand komt omdat de gemeente zelf de uitgifteprijs bepaalt. Er is volgens [belanghebbende] geen sprake van reële marktprijzen.
    
    2.9.1.	Gelet op de informatie van [de Inspecteur] met betrekking tot de voornoemde verkoop en gelet op het feit dat [de Inspecteur] ter zitting heeft verklaard dat hij bij de waardering van de grond geen rekening heeft gehouden met het feit dat er sprake is van een sportbestemming, acht de rechtbank de waarde zoals [de Inspecteur] die heeft vastgesteld te hoog. Nu [de Inspecteur] verder geen marktgegevens heeft verstrekt, is de rechtbank van oordeel dat een waarde van € 50,- per m2 per waardepeildatum voor de gebouwgebonden grond niet te hoog is. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, stelt de rechtbank de waarde van de gebouwgebonden grond als volgt vast: 
    
    
      Gebouwgebonden grond was- en kleedruimte: 1.152 x € 59,50 (inclusief BTW) =	€ 68.544 
      Gebouwgebonden grond kantine: 874 x € 50 (exclusief BTW) = 	€ 43.700 
      Totale waarde gebouwgebonden grond: 	€ 112.244
    
    
    Nu [de Inspecteur] de waarde heeft bepaald op € 441.746 dient de door [de Inspecteur] berekende waarde van € 1.164.000 (zie 2.4 hiervoor) te worden verminderd met € 329.502 (€ 441.746 -/- € 112.244).
    
    De door [de Inspecteur] gehanteerde levensduur
    
    
      2.10.	De Inspecteur] heeft in zijn nadere berekening van de waarde van het voetbalcomplex (zie 2.4 hiervoor) - voor zover hier van belang - de volgende levensduur gehanteerd:
      • Kantine ruwbouw (bouwjaar 1972): 40 jaar
      • Kantine afbouw (bouwjaar 1972): 41 jaar
      • Kantine installaties (bouwjaar 1972): 41 jaar
      • Was- en kleedruimte ruwbouw (bouwjaar 1972): 43 jaar
      • Was- en kleedruimte afbouw (bouwjaar 1972): 41 jaar
      • Was- en kleedruimte installaties (bouwjaar 1972): 41 jaar
      • Voetbalvelden gras ruwbouw (bouwjaar 1972): 46 jaar
      • Voetbalvelden gras afbouw (bouwjaar 1972): 41 jaar
      • Voetbalvelden gras training ruwbouw (bouwjaar 1972): 46 jaar
      • Voetbalvelden gras training afbouw (bouwjaar 1972): 41 jaar
      • Voetbalvelden gras training ruwbouw (bouwjaar 1977): 47 jaar
      • Voetbalvelden gras training afbouw (bouwjaar 1977): 42 jaar
      • Handbalveld ruwbouw (bouwjaar 1980): 38 jaar
      • Handbalveld afbouw (bouwjaar 1980): 33 jaar
      Hierbij heeft [de Inspecteur] de werkelijke levensduur per 2008 verlengd met 10 jaar voor de ruwbouw en 5 jaar voor de afbouw/installaties.
    
    
    2.10.1.	Bij de berekening van de technische veroudering wordt bij oudere objecten die nog steeds in gebruik zijn rekening gehouden met het aantal jaren dat een object nog gebruikt zal worden. Door deze levensduurverlenging ontstaat een reëlere waarde dan wanneer deze oudere objecten worden gewaardeerd op de technische levensduur. De rechtbank is van oordeel dat [de Inspecteur], met zijn verwijzing naar de bereikte levensduur van de hiervoor vermelde objecten en de toelichting in hoofdstuk 4 van de taxatiewijzer algemeen, alsmede zijn ter zitting gegeven toelichting, de juistheid van de voornoemde schattingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
    
    2.11.	[Belanghebbende] heeft een email van een medewerker van de Dienst Onderwijs, Cultuur en Welzijn van de gemeente Den Haag overgelegd. Volgens deze email bedragen de kosten om het voetbalcomplex op te knappen € 1.076.342 (excl. BTW) om zodoende aan het kwaliteitsniveau van andere buitensportparken te voldoen. [Belanghebbende] stelt dat [de Inspecteur] hier niet (voldoende) rekening mee heeft gehouden. [De Inspecteur] stelt dat hij daar rekening mee heeft gehouden door voor het gehele voetbalcomplex 10% afschrijving in verband met excessieve kosten in de functionele veroudering rekening te houden.
    
    2.11.1.	Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] voldoende rekening gehouden met het (excessieve) achterstallig onderhoud van het voetbalcomplex. De rechtbank heeft hierbij tevens in aanmerking genomen dat in de in 2.11 vermelde kosten ook kosten voor de aanleg van een kunstgrasveld begrepen zijn, welke niet als kosten voor achterstallig onderhoud kunnen worden aangemerkt.
    
    2.12.	Gelet op hetgeen hiervoor in 2.9.1 is overwogen, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de waarde vaststellen op € 1.164.000 (zie 2.4 hiervoor) -/- € 329.502 = € 834.498.”
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    In het principaal en het incidenteel hoger beroep
    
    8.1.	Tussen partijen is niet in geschil dat het complex een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is en derhalve voor de toepassing van de Wet WOZ en de Verordening, als één onroerende zaak moet worden aangemerkt. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de waarde van het complex op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van het Hof geven deze gezamenlijke standpunten van partijen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting; het sluit zich er dan ook bij aan.
    
    8.2.	Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
    
    8.3.	De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit betekent dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde (Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.678, BNB 1992/298). De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan, uitgaande van deze gedachtegang, niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, oftewel het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak (Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30.314, LJN: AA1799). Onder 'eigenaar' dient, mede gelet op artikel 24, derde lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ, in dit verband te worden verstaan degene die aan het begin van het kalenderjaar (in dit geval: 2007) het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (in dit geval: belanghebbende).
    
    8.4.	Naar het oordeel van het Hof wordt het sportcomplex niet in de commerciële sfeer geëxploiteerd; daarom kan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het complex niet hoger zijn dan de benuttingswaarde. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. Van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, is slechts sprake indien de waarde van de zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst (Hoge Raad 8 april 2011, nr. 10/01134, LJN: BQ0421). De stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, laten geen ander oordeel toe dan dat belanghebbende met de exploitatie van het complex niet, zoals een commerciële belegger, het behalen van een maximaal rendement beoogt, maar zich bij de exploitatie van het complex het maatschappelijke belang van sportbeoefening en het voortbestaan van het complex ten doel stelt. Het nut dat het sportcomplex belanghebbende oplevert, bestaat naar het oordeel van het Hof uit de verwezenlijking van de zo-even genoemde doelstellingen.
    
    8.5.	Tussen partijen is onder meer in geschil of de door de Inspecteur voor de gronden in aanmerking genomen waarden niet te hoog zijn. Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat het Hof bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de gronden toetst alsof de gronden een afzonderlijk te waarderen object vormen. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat het Hof de waarde van de gronden afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van (de overige componenten van) het complex, beoordeelt. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van - in dit geval - artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN: AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van het gehele complex.
    
    8.6.1.	De Inspecteur dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het complex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is de Inspecteur naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. 
    
    
      8.6.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur in onvoldoende mate rekening gehouden met: 
      (i) de staat van onderhoud van het complex, onder meer bestaande in achterstallig onderhoud en functionele veroudering;
      (ii) de verminderde bespeelbaarheid van de voetbalvelden door het ontbreken van een kunstgrasveld;
      (iii) de beperkende werking van het bestemmingplan.
    
    
    8.6.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur voor de ondergrond van de gebouwen terecht een hogere grondwaarde gehanteerd dan voor de onbebouwde grond, omdat grond waarop gebouwd mag worden in het algemeen en ook in het onderhavige geval een hogere benuttingswaarde heeft dan grond waarop niet gebouwd mag worden. De Inspecteur heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die een voldoende grondslag vormen voor de door de Inspecteur toegepaste, hiervoor onder 3.3 vermelde, vermenigvuldigingsfactor. De enkele verwijzing naar de taxatiewijzer Sport acht het Hof daartoe onvoldoende. 
    
    8.7.	Aangezien de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Het Hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat belanghebbende aan de gronden, gelet op het daaraan volgens haar te plegen groot onderhoud, geen enkele waarde toekent. 
    
    8.8.	Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd het van hem c.q. haar gevergde bewijs te leveren bepaalt het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het complex in goede justitie op € 650.000.
    
    8.9.	Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
    Proceskosten
    
    Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      -	verklaart het principaal hoger beroep ongegrond;
      -	verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; 
      -	vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 650.000;
      -	vermindert de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 650.000;
      -	gelast dat van de Inspecteur een griffierecht wordt geheven van € 454.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, W.M.G. Visser en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 31 juli 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      - de naam en het adres van de indiener;
      - de dagtekening;
      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.