ECLI:NL:GHDHA:2016:2512, Gerechtshof Den Haag, 24-08-2016, BK-16/00060
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2016-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-16/00060
  
  
    uitspraak d.d. 24 augustus 2016
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] b.v. te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar,
    
    
      op het hoger beroep van de heffingsambtenaar alsmede het incidenteel hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 29 december 2015, nummer SGR 14/9382 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslagen.
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 5.081.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (hierna: de aanslagen).  
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde wordt vastgesteld op € 4.000.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.105 en de heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 328 aan haar te vergoeden. 
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft in één geschrift verweer gevoerd tegen het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep en incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren gebracht. 
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 juni 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hotel met 90 kamers, een restaurant, een bar en 62 parkeerplaatsen, gelegen in de onmiddellijke nabijheid van de A12 en op loopafstand van Station [A] . 
      
    
    
      3.2.
      In de bestuurlijke voorfase heeft de heffingsambtenaar belanghebbende een onderbouwing van de taxatie van de onroerende zaak in de vorm van een taxatieverslag toegezonden. Het taxatieverslag bevat, voor zover hier van belang, de volgende gegevens:
      
      
        Waardepeildatum	1 januari 2013	Classificatie	3 sterren
        Toestandspeildatum	1 juli 2013	Aantal kamers	90
        		Hoteltype	Hotel met restaurant
      
      
      
        Oppervlakte
        Totaal	2.650
        Zalen/conferentie	-
        Restaurant	200
        Kamers	2.450
        Overig	-
        Aantal parkeerplaatsen	57
      
      
      
        Kadastrale gemeente	Sectie	Perceel	Letter	Index	Oppervlakte
      
      1. [B]	D	[… 1]		G	1.255 m2
      2 [B]	D	[… 1]	G	0	61 m2
      3 [B]	D	[… 1]	G	0	10 m2
      4 [B]	D	[… 1]	G	0	3 m2
      5 [B]	D	[… 1]	G	0	1.505 m2
      6  0	0	0	0	0	0 m2
      
      
        Geobjectiveerde omzet  	€	1.369.145
        Geobjectiveerde variabele kosten 	€	1.002.250
        Geobjectiveerde omzet aan huurwaarde	€	465.944
        Kapitalisatiefactor		12,50
        Waarde k.k.	€	5.443.266
        Correcties	€	- 232.972
        Waarde		€   5.210.294
      
      
      
        Vastgestelde waarde		€                  -
      
      
    
    
      3.3.
      Bij het in eerste aanleg ingediende verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een door de hotel- en vastgoedadviseur [C] op 22 december 2014 aan hem uitgebracht  rapport overgelegd. Bij het rapport zijn 3 bijlagen gevoegd, waarvan de eerste twee informatie ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak bevatten.  
      
    
    
      3.4.
      Met betrekking tot de eerste bijlage, “Normalisatie posten in weergave resultaten” wordt in het rapport ter toelichting opgemerkt:
      
      
        “Bijlage 1 geeft een fiscale resultatenrekening weer. Daardoor lijkt het dat de vestiging marginaal draait, maar de posten afschrijving, overige bedrijfskosten, en rente dienen naar normale niveaus te worden aangepast. Na aftrek van vastgoedlasten is de exploitatie door haar efficiënte karakter winstgevend op een niveau van meer dan € 200.000,-/jaar, nadat eerst circa € 450.000,- aan vastgoed lasten/huur zijn afgetrokken. Dat de vestiging goed winstgevend is, en derhalve de gestelde vastgoedlasten kan voldoen, blijkt ook uit het opgevoerde bedrag van vennootschapsbelasting ad € 65.272 voor 2013. Voor dit hotel zou dat een winst voor belasting inhouden van circa € 300.000,-.”
      
      
      
        Bijlage 1 bevat de volgende informatie:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Fiscale presentatie
                
              
              
                
                  Werkelijke weergave
                
              
            
            
              
                Gemiddelde 
                kamerprijs
              
              
                €               67
              
              
                
              
              
                €              51
              
              
                
              
            
            
              
                Gemiddelde
                kamerbezetting
              
              
                51,0 %
              
              
                
              
              
                67,0 %
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Omzet
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kamers
              
              
                81,1 %
              
              
                €    1.038.287
              
              
                81,1 %
              
              
                €    1.038.287
              
            
            
              
                Ontbijt/F&B
              
              
                19,5 %
              
              
                €       249.956
              
              
                19,5 %
              
              
                €       249.956
              
            
            
              
                (…)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Parkeren/overig
              
              
                - 0,6 %
              
              
                €         - 7.776
              
              
                - 0,6 %
              
              
                €         - 7.776
              
            
            
              
                Totale omzet
              
              
                
              
              
                €    1.280.467
              
              
                
              
              
                €    1.280.467
              
            
            
              
                
                  Operationele kosten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Inkoopwaarde F&B*)
              
              
                42,1 %
              
              
                     €     105.241
              
              
                42,1 %
              
              
                €       105.241
              
            
            
              
                Personeel
              
              
                23,1 %
              
              
                €       295.816
              
              
                23,1 %
              
              
                €       295.816
              
            
            
              
                Verkoop & marketing
              
              
                3,0 %
              
              
                €         38.182
              
              
                3,0 %
              
              
                €         38.182
              
            
            
              
                Algemeen en administratie
              
              
                 1,5%
              
              
                €         19.430
              
              
                 1,5%
              
              
                €         19.430
              
            
            
              
                Operationele
                vastgoedlasten
              
              
                10,2 %
              
              
                €       130.646
              
              
                10,2 %
              
              
                €       130.646
              
            
            
              
                Overig
              
              
                20,2 %
              
              
                €       259.196
              
              
                6,2 %
              
              
                €        80.000
              
            
            
              
                Totale operatio-
                nele kosten
              
              
                66,3 %
              
              
                €       848.511
              
              
                52,3%
              
              
                €      669.315
              
            
            
              
                
                  Vaste kosten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Huur (-waarde)
              
              
                0,0 %
              
              
                -
              
              
                0,0 %
              
              
                -
              
            
            
              
                Belastingen/
                verzekeringen
              
              
                0,2 %
              
              
                €           3.030
              
              
                0,2 %
              
              
                €           3.030
              
            
            
              
                Afschrijving
              
              
                14,1 %
              
              
                €       180.218
              
              
                8,8 %
              
              
                €       112.500
              
            
            
              
                Totaal vaste kosten
              
              
                14,3 %
              
              
                €       183.248
              
              
                14,3 %
              
              
                €       183.248
              
            
            
              
                EBIT**)
              
              
                
              
              
                €       248.709
              
              
                
              
              
                €       362.905
              
            
            
              
                Rente
              
              
                
              
              
                €        24.517
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Vennootschaps-
                belasting
              
              
                
              
              
                €        65.272
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                €      158.920
              
              
                
              
              
                €     362.905
              
            
          
        
      
      
        *) F&B staat voor: Food & Beverages
        **) “EBIT” is de afkorting van Earnings Before Interest and Tax
      
      
    
    
      3.5.
      Bijlage 2 bevat een “bedrijfseconomische waardering” en een “WOZ-waardering”  van de onroerende zaak. Hieronder zijn deze waarderingen in verkorte vorm opgenomen.
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Werkelijk
                
              
              
                
                  Model
                
              
              
                
                  Model WOZ- berekening
                
              
            
            
              
                
                  Bedrijfseconomische
                
                
                  waardering
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Gemiddelde kamerprijs
              
              
                €             63,29
              
              
                €               65,00
              
              
                €                67,00
              
            
            
              
                Gemiddelde kamerbezetting
              
              
                47 %
              
              
                62,0 %
              
              
                51 %
              
            
            
              
                Totaal omzet
              
              
                €      1.335.394      
              
              
                €        1.975.903
              
              
                €         1.572.687
              
            
            
              
                Totaal operationele kosten
              
              
                €         977.544
              
              
                €        1.023.518
              
              
                €            658.112
              
            
            
              
                Management fee
              
              
                  €         182.847
              
              
                €             98.795
              
              
                €              47.181
              
            
            
              
                Vaste kosten
              
              
                €         457.487
              
              
                €           609.217
              
              
                €            585.462
              
            
            
              
                EBIT
              
              
                €       - 282.484
              
              
                €           244.373
              
              
                €            281.832
              
            
            
              
                
                  WOZ-waardering
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Waarde Kosten Koper
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde v.o.n
              
              
                €      5.680.721
              
              
                €       5.680.721
              
              
                €         5.897.676        
              
            
            
              
                Overdrachtsbelasting
              
              
                -/-  €         318.545 
              
              
                -/-  €          318.545 
              
              
                -/-  €            330.705 
              
            
            
              
                Overige verwervings-
                kosten
              
              
                -/-  €           53.091 
              
              
                -/-  €            53.091 
              
              
                -/-  €              55.118 
              
            
            
              
                Totaal verwervings-
                kosten
              
              
                €      5.309.085
              
              
                €      5.309.085
              
              
                €         5.551.752
              
            
            
              
                
                  Handmatige correcties
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Vast: verandering
                ingebruikname
              
              
                
              
              
                
              
              
                €         - 235.903
              
            
            
              
                
                  WOZ vastgestelde
                
                
                  waarde
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                €        5.275.849
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.6.
      Bij het hogerberoepschrift heeft de heffingsambtenaar een overzicht van verkopen van hotels in de jaren 2007 tot en met 2013 overgelegd. De behaalde verkoopprijzen zijn uitgedrukt in een bedrag per kamer. Het gemiddelde bedrag per kamer is € 67.441.
      
    
    
      3.7.
      
        Voorts heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een aanvullend taxatieverslag overgelegd. Nieuw in vergelijking met het onder 3.2 aangehaalde taxatieverslag zijn de onderdelen “Deelobjectgegevens” en “Verkoopgegevens van vergelijkbare objecten”. De nieuwe onderdelen vervangen het tweede gedeelte van het onder 3.2 aangehaalde taxatieverslag, beginnend met “Geobjectiveerde omzet” en eindigend met “Vastgestelde waarde  
        €   - ”. De nieuwe onderdelen bevatten de volgende informatie:
      
      
      
         “Deelobjectgegevens
        Omschrijving    	Aantal	Prijs/stuk	Waarde
        Parkeerplaatsen	62    	5.000	310.000
        (…)
        Hotelkamers (S)	90	57.576	5.181.840
        Totaal			5.491.840
        WOZ-waarde			5.500.000
      
      
      
        Verkoopgegevens van vergelijkbare objecten
        naam hotel	plaats	transactie	transactieprijs	aantal 	geanalyseerde
        		datum/jaar		kamers	prijs/kamer
        
          [D]	2012	6.500.000*)	83	65.766
        
          [E] 
        	15-9-2007	4.744.500*)	80	45.073
        
          [F]	2007	13.500.000*)	120	61.889
        Gemiddelde 
        kamerprijs					57.576”
      
      
      
        *) Deze verkoopprijzen zijn gecorrigeerd voor de door de heffingsambtenaar aan andere gedeelten van het vergelijkbare object dan hotelkamers toegerekende gedeelte van de verkoopprijs, te weten:
        
          [D] Hotel 	parkeerplaatsen		€     300.000
        		zalen		€     639.844
        
          [E] Hotel		zalen	  	 €     189.780
        
          [F]		parkeerplaatsen		€  2.673.000
        		zalen	€     531.563		. 
      
    
    
      3.8.
      Bij het in eerste aanleg ingediende beroepschrift heeft belanghebbende een door ing. [G] RT MRICS en [H] op 13 november 2014 uitgebracht taxatierapport overgelegd. De taxateurs hebben de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode en de huurwaardekapitalisatiemethode. Dienaangaande is in het taxatierapport onder meer het volgende vermeld: 
      
    
  
  
    “(…) De vergelijkingsmethode
    
      (…)
      Voor de [Y] zijn de best vergelijkbare marktgegevens:
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Plaats
            
            
              Naam hotel
            
            
              Koper
            
            
              Verkoper
            
            
              Jaar
              transactie
            
            
              Transac
              -tietotaal
            
            
              Aantal
              kamers
            
            
              Prijs per
              kamer
            
          
          
            
              
                [I]
              
            
            
              
                [K] Hotel
            
            
              
                [… 2]
              
              V.O.F.
            
            
              
                [K]
              
            
            
              2014
            
            
              € 1.885.000
            
            
              72
            
            
              € 26.180,56
            
          
          
            
              
                [J]
              
            
            
              
                [L]
              
            
            
              
                [… 2]
              
            
            
              
                [L]
              
            
            
              2013
            
            
              € 1.575.000
            
            
              62
            
            
              € 25.403,23
            
          
        
      
    
    
    
      Het [X] in [Z] beschikt over 90 tweepersoonskamers en is gelegen aan de snelweg op een bedrijventerrein. Zowel het [K] hotel in [I] als het [L] in [J] is beperkt qua aantal kamers en ligt buiten grote steden. Deze hotels richten zich net als het [X] in [Z] met name op de logies. De kamerprijs ligt voor het [X] een fractie hoger dan voor het [K] hotel in [I] en het [L] in [J] . Hierbij dient bij de waardebepaling rekening gehouden te worden.
    
    
    
      Gezien de transactiedata waarderen wij het [X] per 01-01-2014 op € 28.000 per kamer. 
    
    
    
      Op waardepeildatum 01-01-2013 zal de waarde per kamer iets hoger liggen, doordat de omzet in 2012 circa 7,5% hoger lag dan in 2013. We taxeren de waarde van het [X] op waardepeildatum 01-01-2013 op € 30.000 per kamer.
    
    
  
  
    (…) Waarde: vergelijkingsmethode
    De waarde in het economische verkeer op basis van de vergelijkingsmethode is daarmee op € 2.700.000 vastgesteld.
    
  
  
    (…) Kapitalisatie van de geobjectiveerde huurwaarde
    De Taxatiewijzer Hotels zoals gepubliceerd door de VNG geeft aan dat op basis van omzetgegevens een geobjectiveerde huur kan worden vastgesteld. Afhankelijk van het soort hotel wordt de geobjectiveerde huur vastgesteld uit de omzet uit de verkoop van hotelovernachtingen, de omzet uit F&B en bijvoorbeeld de omzet uit zalen. Het [X] [Z] is een hotel met als hoofddoel de verkoop van overnachtingen. De Taxatiewijzer geeft als richtlijn voor het bepalen van de huurwaarde een percentage van de omzet tussen 15% en 25%.
    
  
  
    (…) Huurwaarde
    De omzet voor het jaar 2012 bedroeg € 1.378.904. Dit is een marktconforme omzet en kan derhalve gelijk gesteld worden aan de geobjectiveerde huurwaarde. [X] is een goed lopende formule met naamsbekendheid. Een potentiële koper zou deze omzet slechts kunnen realiseren wanneer zij eveneens een goed lopende formule en/of naamsbekendheid zou hebben. Een onbekende keten of eigenaar zou met dit hotel gelegen buiten een grote stad en op een bedrijventerrein niet een dergelijke omzet kunnen realiseren. Wij zijn daarom in de waardering uitgegaan van de daadwerkelijke omzet in 2012.
    
    
      De onderstaande tabel geeft de netto omzet van het [X] te [Z] voor 2011 tot en met 2013 weer:
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Opbrengsten
              
            
          
          
            
              
            
            
              2013
            
            
              2012
            
            
              2011
            
          
          
            
              Netto omzet hotel
            
            
              €   1.288.243,00
            
            
              €   1.386.106,00
            
            
              €   1.299.558,00
            
          
          
            
              Netto omzet zalen
            
            
              €                 0,00
            
            
              €                 0,00
            
            
              €                 0,00
            
          
          
            
              Omzet correcties 
              (-/-)
            
            
              €          7.776,00
            
            
              €          7.202,00
            
            
              €          7.674,00
            
          
          
            
              
                Totaal
              
            
            
              
                €   1.280.467,00
              
            
            
              
                €   1.378.904.00
              
            
            
              
                €   1.291.884,00
              
            
          
        
      
    
    
    
      Gezien de locatie op een bedrijventerrein, het onderhoud van het pand en de representativiteit/eenvoud van de kamers is een percentage van 18% tot 19% het best passend. Dit is net onder het gemiddelde.
    
    
    
      De geobjectiveerde huurwaarde kan  overeenkomstig het bovenstaande bepaald worden op maximaal 19% van € 1.378.904 = € 261.991 per jaar.
    
    
  
  
    (…) Kapitalisatiefactor
    In algemene zin wordt de kapitalisatiefactor afgeleid uit koop- en verkooptransacties, waarbij rekening wordt gehouden met de zogenoemde "overdrachts- en verkrijgingsfictie". 
    
    
      Goed bruikbare transacties als onderbouwing van de WOZ-waarde (volledig eigendom) zijn nagenoeg niet voorhanden. De Taxatiewijzer Hotels vermeldt een gemiddeld Bruto aanvangsrendement (BAR) van 9%. In groot stedelijke gebieden wordt een lagere BAR gehanteerd tot 6,5% in Amsterdam Centrum. In de grotere steden van Nederland variëren de BAR's van 7% tot 9%.
    
    
    
      De Taxatiewijzer Hotels verwijst eveneens naar kapitalisatiefactoren die voor commercieel vastgoed worden gehanteerd. De factsheet van DTZ-Zadelhoff geeft voor commercieel vastgoed in de omgeving van [Z] een richtlijn voor de BAR, te weten variërend van 7,75% tot 12,00%.
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Bruto aanvangsrendementen
              
              
                v.o.n. in %
              
            
          
          
            
              Landsdeel
            
            
              Locatie
            
            
              Ultimo 2012
              Van            Tot
            
            
              Medio 2013
              Van            Tot
            
          
          
            
              West
            
            
              Beste locaties
            
            
              6,40            8,50
            
            
              6,30            9,00
            
          
          
            
              
            
            
              Overige locaties
            
            
              7,75          11,00
            
            
              7,75           12,00
            
          
        
      
    
    Bron: Nederland compleet-kantoren en bedrijfsruimtemarkt DTZ-Zadelhoff
    
    
      Gezien de courantheid van het object, de ligging alsmede de alternatieve verhuur- /
      gebruiksmogelijkheden van het object is een BAR van 9,0% marktconform.
    
    
  
  
    (…) Waarde d.m.v. de gekapitaliseerde huurwaarde
    De WOZ-waarde van het object aan de [Y] is op basis van de kapitalisatiemethode van de geobjectiveerde huurwaarde bepaald op € 2.900.000.
    
  
  
    (…) Waarde
    
      De waarde van het object (…) is (…) per waardepeildatum (…) bepaald op
      € 2.900.000 (…).
      Voor een cijfermatige onderbouwing (…) wordt verwezen naar (…) [bijlage 1].
    
    
    
      Bijlage  1
      (…)
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              exploitatiejaar
            
            
              2013
            
            
              2012
            
            
              (…)
            
          
          
            
              waardepeildatum
            
            
              1-1-2014
            
            
              1-1-2013
            
            
              
            
          
          
            
              Bezettingsgraad
            
            
              51%*
            
            
              47%*
            
            
              
            
          
          
            
              Gemiddelde kamerprijs
            
            
              €            67**
            
            
              €           67**
            
            
              
            
          
        
      
    
    
      * Het landelijk gemiddelde is gelegen op 55,8%
      ** Het landelijk gemiddelde is gelegen op € 94
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Opbrengsten
              
            
          
          
            
              
            
            
              2013
            
            
              2012
            
            
              (…)
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Totaal opbrengsten
              
            
            
              
                €       1.280.467
              
            
            
              
                €   1.378.904
              
            
            
              
                (…)
              
            
          
        
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Kosten
              
            
          
          
            
              
            
            
              2013
            
            
              2012
            
            
              (…)
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Totaal kosten
              
            
            
              
                €      1.096.012
              
            
            
              
                €   1.251.517
              
            
            
              
                (…)
              
            
          
        
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Winst
              
            
            
              
                €         184.455
              
            
            
              
                €      127.387
              
            
            
              
                (…)
              
            
          
        
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
                Waarde
              
            
          
          
            
              Winst
            
            
              €             184.455
            
            
              €          127.387
            
            
              (…)
            
          
          
            
              
                Waarde
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Huur (percentage van de omzet)
            
            
              19 %
            
            
              19 %
            
            
              
            
          
          
            
              Huur totaal
            
            
              €       243.288,73
            
            
              €     261.991,76
            
            
              
            
          
          
            
              Bruto rendement
            
            
              9,0%
            
            
              9,0%
            
            
              
            
          
          
            
              Kapitalisatiefactor
            
            
              11,11
            
            
              11,11
            
            
              
            
          
          
            
              Waarde in het economische verkeer 
              (v.o.n)
            
            
              
                €    2.703.208,11
              
            
            
              €  2.911.019,56
            
            
              
            
          
          
            
              Verwervingskosten
            
            
              €            176.845
            
            
              -
            
            
              
            
          
          
            
              Waarde in het economische verkeer 
              (k.k.) berekend
            
            
              €         2.526.363
            
            
              €       2.911.020
            
            
              
            
          
          
            
              
                Waarde in het economische verkeer
              
            
            
              
                €         2.526.000
              
            
            
              
                €       2.911.000
              
            
            
              
            
          
          
            
              Prijs per kamer
            
            
              €              28.067
            
            
              €            32.344
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
      3.9.
      Voorts heeft belanghebbende bij het hogerberoepschrift een overzicht van zeven verkopen van volgens haar vergelijkbare hotels (productie 4), een  “Overzicht nader gespecificeerde vergelijking referentietransacties [X] ” (productie 5) en een “Overzicht nader gespecificeerde vergelijking referentietransacties  gemeente” (productie 6) overgelegd. De eerste twee overzichten dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende berekende verkoopprijs per kamer. Het derde overzicht dient ter betwisting van de juistheid en de bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar berekende verkoopprijs per kamer. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
      “6. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    7. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Dit neemt echter niet weg dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
    
    8. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het hotel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    9. Gelet op de in de taxatiewijzer geformuleerde uitgangspunten overweegt de rechtbank dat [de heffingsambtenaar] bij de waardebepaling in beginsel van de taxatiewijzer mag uitgaan. Uit het overgelegde taxatierapport blijkt dat voor de waardering van het hotel het rekenblad is gevolgd, zoals dit als bijlage 3 bij de taxatiewijzer is gevoegd. Niettemin is de rechtbank van oordeel dat [de heffingsambtenaar] hiermee niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. In het rekenblad is een aantal variabelen ingevoerd, maar de rekenformules zijn niet vermeld, zodat de uitkomsten niet zijn te herleiden. Verder heeft [de heffingsambtenaar] niet inzichtelijk gemaakt dat en in welke mate hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het hotel en de twee driesterrenhotels waarmee hij (de huurwaarde van) het hotel heeft vergeleken. Ook heeft [de heffingsambtenaar] de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd. 
    
    10. Nu [de heffingsambtenaar] niet in zijn bewijs is geslaagd, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Zo heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt waarom een minder bekende hotelketen of eigenaar niet de omzet zou kunnen halen die [belanghebbende] behaalt. De stelling dat haar exploitatie op een succesformule is gebaseerd, heeft zij niet voldoende argumenten aannemelijk gemaakt. Ook heeft [belanghebbende] het door haar genoemde aanvangsrendement en de door haar gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd. 
    
    11. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt deze schattenderwijs op € 4 miljoen. Zij slaat hierbij acht op de meest vergelijkbare verkoop van een met [belanghebbende] in de keten verbonden hotel en de gemiddelde prijs per kamer alsmede op de locatie, het grondoppervlak en de aanwezige bijkomende voorzieningen als de parkeerplaatsen.
    
    12. Het beroep is gegrond.
    
    
      Proceskosten
    
    13. De rechtbank veroordeelt [de heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 3.105, bestaande uit € 1.713 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het op verzoek ingediende nadere stuk met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1) en € 1.392 voor de kosten van een taxateur (12 uur, tegen € 116 per uur). Een hogere vergoeding voor de kosten van de taxateur is niet aannemelijk gemaakt.”
    
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      In geschil is of de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
      
    
    
      5.2.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking inhoudende dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 2.900.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen  en veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende. 
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot ongegrondverklaring van het bij de rechtbank ingestelde beroep. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      6.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde). In hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en overgelegd ziet het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ, geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van dit gezamenlijke standpunt van partijen.
      
    
    
      6.2.
      De marktwaarde van een onroerende zaak is de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de marktwaarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Diengaande overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      6.4.
      De hotel- en vastgoedadviseur [C] (hierna: [C] ) is voor de onder 3.3, 3.4 en 3.5 beknopt samengevatte waardebepaling die dient ter adstructie van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, uitgegaan van de landelijke Taxatiewijzer Deel 25 Hotels waardepeildatum 1 januari 2013. 
      
    
    
      6.5.
      De Taxatiewijzer is geen algemeen verbindend voorschrift of beleidsregel. Zij is opgesteld door vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, een aantal gemeenten, een samenwerkingsverband van gemeenten en waterschappen en [C] en strekt ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties, in het bijzonder gemeenten.  Uiteraard kan de heffingsambtenaar de Taxatiewijzer als bewijsmiddel in de procedure inbrengen, maar of aan de Taxatiewijzer enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing van de in de Taxatiewijzer beschreven methode van bepaling van de marktwaarde met marktgegevens of andere objectieve gegevens (hierna: de onderbouwende gegevens). De rechter moet, om te kunnen beoordelen of aan de Taxatiewijzer bewijs van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan worden ontleend en zo ja, welke waarde aan dat bewijs toekomt, van de onderbouwende gegevens kunnen kennisnemen en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling is rekening gehouden met de individuele afwijking van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben. 
      
    
    
      6.6.
      De door de heffingsambtenaar overgelegde, gepubliceerde versie van de Taxatiewijzer bevat geen onderbouwende gegevens, zoals verkoop- en verhuurprijzen van onroerende zaken in de categorie of sector waarop de Taxatiewijzer betrekking heeft. Reeds daarom voldoet de gepubliceerde versie van de Taxatiewijzer niet als bewijs van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Tevens heeft de heffingsambtenaar de niet-gepubliceerde bijlage 4 bij de Taxatiewijzer “Transactieoverzicht hotels 2007-2012” overgelegd. Deze bijlage bevat een opsomming van “vastgoedprijzen” en “prijzen per kamer” voor de periode 2007 tot en met 2012. Als onderbouwing van de in de Taxatiewijzer toegelichte methode van bepaling van de marktwaarde schiet de bijlage tekort, omdat in het ongewisse wordt gelaten op welke wijze rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de in het overzicht vermelde hotels en de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden bepaald. Daarbij komt in het onderhavige geval nog dat het merendeel van de vermelde vastgoedprijzen en prijzen per kamer zijn overeengekomen in 2011 of eerder, waardoor zij zonder nadere onderbouwende gegevens, welke ontbreken, niet geschikt zijn voor de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. 
      
    
    
      6.7.
      In het rapport van de hotel- en vastgoedadviseur [C] is de marktwaarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een “fiscale resultatenrekening” in twee varianten, aangeduid als de “fiscale presentatie” en de “werkelijke weergave”, alsmede een “bedrijfseconomische waardering” en een “WOZ-waardering”, beide in drie varianten, aangeduid als “Werkelijk”, “Model” en “Model WOZ-berekening”. Het Hof kan aan de hand van de in het rapport opgenomen en overigens door de heffingsambtenaar verstrekte informatie niet beoordelen of de beide varianten van de “fiscale resultatenrekening” een juiste voorstelling van zaken geven. Hetzelfde geldt voor de  “bedrijfseconomische waardering” en een “WOZ-waardering”. Bovendien biedt het rapport geen onderbouwing van de veronderstelling dat met deze (varianten van de) “fiscale resultatenrekening”, “bedrijfseconomische waardering” en “WOZ-waardering”, zo deze juist zijn, een afdoende onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde marktwaarde van de onroerende zaak is gegeven.
      
    
    
      6.8.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard  dat aan de Taxatiewijzer en aan het rapport van de hotel- en vastgoedadviseur [C] een deugdelijke onderbouwing met marktgegevens ten grondslag ligt, alsmede dat bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak is rekening gehouden met de individuele afwijking van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben. Hij heeft de onderbouwende gegevens echter niet aan het Hof overgelegd en evenmin inzicht verschaft in de wijze waarop met de verschillen tussen de onroerende zaak en de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben is rekening gehouden. Desgevraagd heeft hij verklaard tot het een noch tot het ander in staat te zijn. Bij gebrek aan kennis van de onderbouwende gegevens en van de verschillen tussen de onroerende zaak en de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben, heeft het Hof niet kunnen beoordelen of de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak in het rapport voldoet aan de eisen die daaraan in artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ zijn gesteld. 
      
    
    
      6.9.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar in het aangepaste taxatieverslag (zie onder 3.7) ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, verkoopprijzen van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare hotels (hierna: de vergelijkingsobjecten) verstrekt. De verkoopprijzen zijn gecorrigeerd voor de door de heffingsambtenaar geschatte waarde van delen van de vergelijkingsobjecten die geen hotelkamer zijn. Als enige parameter voor de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de gecorrigeerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten is  de “geanalyseerde prijs/kamer” gebruikt. De hieraan kennelijk ten grondslag liggende veronderstelling dat met deze parameter alle verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in aanmerking zijn genomen, kan zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet als juist worden aanvaard. Voorts zijn twee van de drie verkoopprijzen behaald in 2007, derhalve zes jaar voor de waardepeildatum.
      
    
    
      6.10.
      Op grond van hetgeen onder 6.4 tot en met 6.9 is overwogen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, welke waarde hij ook in hoger beroep verdedigt, niet te hoog is. 
      
    
    
      6.11.
      Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. 
      
    
    
      6.12.
      In het onder 3.8. beknopt samengevatte taxatierapport dat belanghebbende bij het in eerste aanleg ingediende beroepschrift heeft overgelegd (hierna: het taxatierapport), is de marktwaarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode en de huurwaardekapitalisatiemethode. 
      
    
    
      6.13.
      
        De huurwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is in taxatierapport bepaald op 19% van de door het in de onroerende zaak uitgeoefende hotelbedrijf in 2012 gerealiseerde omzet van € 1.378.904, oftewel op € 261.991. Uitgaande van een bruto aanvangsrendement (BAR) van 9% is de marktwaarde van het hotel bepaald op 100/9 x 
        € 261.991, of te wel (afgerond) € 2.900.000. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum uit de in 2012 door het in de onroerende zaak uitgeoefende hotelbedrijf, gerealiseerde omzet kan worden afgeleid en op 19% van de omzet kan worden gesteld. Evenzeer ontbreekt in het rapport een onderbouwing met marktgegevens of andere objectieve gegevens van het in aanmerking genomen BAR.
      
      
    
    
      6.14.
      Voorts heeft belanghebbende ter onderbouwing van het standpunt dat de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te laag is, in het onder 3.8 aangehaalde taxatierapport en de onder 3.9 genoemde producties 4 en 5 bij het hogerberoepschrift, verkoopprijzen van twee, onderscheidenlijk zeven en drie, naar de opvatting van belanghebbende met de onroerende zaak vergelijkbare hotels (hierna: de vergelijkingsobjecten) opgenomen. Als enige parameter voor de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de verkoopprijs per kamer gebruikt. De hieraan kennelijk ten grondslag liggende veronderstelling dat met deze parameter alle verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in aanmerking zijn genomen, kan zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet als juist worden aanvaard.
      
    
    
      6.15.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs bepalen. Het Hof ziet, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en hetgeen de Rechtbank heeft overwogen, geen aanleiding om af te wijken van de schatting van de waarde waartoe de Rechtbank is gekomen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      6.16.
      Gelet op het vorenoverwogene zijn het principaal hoger beroep en het incidenteel hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      7.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.488 (1 punt voor het verweerschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 496 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1,5). Voor een hogere vergoeding ziet het Hof geen aanleiding. Het verzoek van belanghebbende om haar een vergoeding van taxatiekosten toe te kennen, wijst het Hof af. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de Rechtbank al een, naar het oordeel van het Hof afdoende, vergoeding van taxatiekosten aan belanghebbende heeft toegekend.  
      
    
    
      7.2.
      Van de heffingsambtenaar dient op grond van artikel 8:109, tweede lid, van de Awb een griffierecht van € 503 te worden geheven.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof 
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op € 1.488, en
    - gelast dat van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 503 wordt geheven. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. H.A.J. Kroon en mr. S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 24 augustus 2016 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van mr. Van Leijenhorst is de uitspraak ondertekend door mr. Kroon. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.