ECLI:NL:GHSHE:2015:979, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-03-2015, 12-00810
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2015-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verzuim van de Inspecteur bij zijn uitspraak te beslissen op het verzoek om vergoeding van de kosten van bezwaar leidt tot gegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank en vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
        Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer van de verkrijging. Indien zakelijk handelende partijen bij een transactie niet alleen als tegenprestatie overeenkomen de koopprijs van verkregen grond, maar ook een mogelijke nabetaling, dan behoort de waarde in het economisch verkeer van de nabetaling tot de heffingsgrondslag. De waarde in het economisch verkeer bepaalt het Hof door middel van vergelijking met transacties van grond, die eveneens in gebied en in dezelfde periode als de onderhavige transactie hebben plaatsgevonden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 12/00810
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst/Zuidwest, 
      hierna: de Inspecteur,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 23 oktober 2012, kenmerk AWB 11/3827 inzake het geding tussen: 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats],
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Inspecteur,
    
    
    
      betreffende na te noemen naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is met dagtekening 26 november 2010, onder aanslagnummer [aanslagnummer], een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd, ter zake van een belaste verkrijging van € 2.145.000 tot een bedrag van € 21.577, alsmede bij beschikking een bedrag van € 4.271 aan heffingsrente in rekening gebracht. Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de Inspecteur bij in één geschrift vervatte uitspraken de naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 21.556 en de in rekening gebrachte heffingsrente tot € 4.267.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 302. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar, alsmede de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente vernietigd en vergoeding van griffierecht en proceskosten gelast.
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft de Inspecteur hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 10 januari 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens de Inspecteur, de heren [A], [B] en [C]. 
        Belanghebbende noch haar gemachtigde is verschenen. Voor de zitting hebben de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de curator van belanghebbende het Hof in kennis gesteld niet op de zitting te verschijnen. 
      
      
    
    
      1.5.
      De Inspecteur heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan het Hof. Een afschrift van deze pleitnota is met de uitspraak aan belanghebbende gezonden.
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
      
    
    
      1.7.
      Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is projectontwikkelaar. Op 14 april 2005 heeft zij voor een bedrag van € 1.785.740 (hierna: de koopsom) gekocht een woonboerderij met bijgebouwen en erf en cultuurgrond gelegen in een gebied dat in het [D] van 21 december 2004 is aangewezen als integratie stad-land (hierna: het gebied). De koopprijs is door belanghebbende onderverdeeld in: voor de woonboerderij met 6.500 m2 erf € 350.000 en voor de cultuurgrond van 119.645 m2 € 1.435.740.
      
    
    
      2.2.
      De totale onroerende zaak is bij notariële akte van 1 juli 2005 (hierna: de akte) geleverd. Met betrekking tot de cultuurgrond van 119.645 m2 is in de akte het volgende bepaald:
      
      
        
          Artikel 21
        
      
      
        1. Koper verbindt zich uiterlijk een en dertig december tweeduizend vijftien of zoveel eerder als het verkochte onherroepelijk de bestemming woningbouw cum annexis krijgt, aan verkoper boven de in de aanhef genoemde koopprijs een nabetaling te betalen van € 25,00 per vierkante meter (…).
      
      
      
        
          Artikel 22
        
      
      
        1. Koper is verplicht op een en dertig december tweeduizend vijftien, ongeacht het verkrijgen van de bestemming woningbouw cum annexis, de nabetaling ad € 25,00 per vierkante meter (zegge: vijf en twintig euro per vierkante meter) te betalen. Koper heeft echter de mogelijkheid om, in plaats van de nabetaling te verrichten, het verkochte op een en dertig december tweeduizend vijftien per aangetekend schrijven in koop aan te bieden aan verkoper en/of diens rechtsopvolgers, zijnde een eerste voorkeursrecht tot koop, met uitzondering van de woonboerderij met bijgebouwen (…).
      
      
        2. Ingeval van niet-nakoming van het in lid 1 bepaalde verbeurt de koper aan verkoper een onmiddellijk opeisbare boete ten bedrage van € 750.000,00 (…). 
      
      
        (…)
      
      
        4. Indien verkoper op basis van zijn voorkeursrecht wenst over te gaan tot aankoop van (een deel van) het verkochte zal de aan koper te betalen koopsom gebaseerd zijn op de dan actuele vrije marktwaarde.  
      
      
        (…)
      
      
        6. Indien verkoper geen gebruik maakt van voornoemde eerste voorkeursrecht tot koop vervalt het meerwaardebeding/de nabetaling zoals omschreven in artikel 21 van onderhavige koopovereenkomst.
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft aangifte overdrachtsbelasting (hierna: de aangifte) gedaan naar een verkrijging van € 1.785.740 en op aangifte € 107.143 overdrachtsbelasting voldaan. 
      
    
    
      2.4.
      In 2010 heeft de Inspecteur een ambtelijke deskundige, taxateur bij de Belastingdienst (hierna: de taxateur), verzocht de onroerende zaak op de koopdatum te taxeren en de waarde van de nabetaling te bepalen. Bij brief van 15 april 2010 heeft de Inspecteur over de transactie informatie gevraagd. Belanghebbende heeft in een brief van 12 mei 2010 gereageerd. In het rapport van 2 september 2010 (hierna: het rapport) heeft de taxateur de waarde in het economisch verkeer op 14 april 2005 berekend op een bedrag van € 2.145.000, gesplitst in opstallen met ondergrond ad € 350.000 en cultuurgrond ad € 1.795.000. In het rapport is vermeld dat bij de transactie is overeengekomen een prijs van € 12 per vierkante meter voor de cultuurgrond, alsmede een nabetaling, die afhankelijk is van verschillende factoren. In het rapport is vermeld dat de waarde per m2 € 15 bedraagt.
      
    
    
      2.5.
      De Inspecteur heeft uit deze waardebepaling geconcludeerd dat bij de aangifte naar het bedrag van de koopsom onvoldoende rekening is gehouden met de in artikel 21 van de akte bepaalde nabetaling. Bij brief van 12 oktober 2010 heeft de Inspecteur belanghebbende geïnformeerd over zijn voornemen een naheffingsaanslag op te leggen tot een bedrag van € 21.577 naar een verkrijging van € 2.145.000 en daarbij een afschrift van het rapport verstrekt. Na de reactie van belanghebbende heeft de Inspecteur meegedeeld dat de naheffingsaanslag wordt opgelegd en dat daarbij verwezen zal worden naar de gevoerde correspondentie. 
      
    
    
      2.6.
      Naar aanleiding van het in de bezwaarfase gehouden hoorgesprek op 1 maart 2011 heeft de Inspecteur belanghebbende de bij het rapport behorende “berekening waarde latere betaling” verstrekt, waarin de taxateur volgens een model een waardering heeft becijferd. De waarde van de cultuurgrond is daarbij bepaald op, afgerond, € 15 per vierkante meter. Bij de uitspraak op bezwaar is een fout in de berekening van de naheffing van € 21 hersteld. 
      
    
    
      2.7.
      
        Op 27 april 2006 hebben met betrekking tot een aan belanghebbendes verkrijging naast liggend perceel grond in een ander plangebied de volgende transacties plaatsgehad: 
        Aan [E] B.V. (hierna: [E]) is door de heer [F] (hierna: [F]) een perceel grond geleverd. Voor dit perceel grond heeft [E] aan [F] € 10 per vierkante meter direct betaald en hebben [E] en [F] een potentiële nabetaling van € 15 per vierkante meter afgesproken. In de van deze transactie opgemaakte akte is precies eenzelfde terugkooprecht geregeld als in artikel 22 van de akte. [E] heeft aansluitend aan [G] B.V. (hierna: [G]) het perceel grond geleverd voor € 16 per vierkante meter. De nabetalingsclausule en het terugkooprecht zijn door middel van een kettingbeding door [E] doorgegeven aan [G]. [F] heeft bij deze [G]-transactie zijn recht op nabetaling behouden.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de naheffingsaanslag naar het juiste bedrag van de verkrijging van de cultuurgrond is opgelegd. 
      
      
        De waarde van € 350.000 voor de woonboerderij met bijgebouwen en erf is niet in geschil.
      
      
      
        Belanghebbende is van mening, dat deze vraag ontkennend moeten worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft de Inspecteur zijn standpunt als volgt toegelicht: 
      
      - ( Desgevraagd) Ik begrijp dat het Hof de uitspraak op bezwaar niet kan bevestigen, omdat verzuimd is daarbij een vergoeding van de kosten van bezwaar te verlenen. Op dat punt is het door belanghebbende ingestelde beroep bij de Rechtbank gegrond.
      - ( Desgevraagd) De onderbouwing van de waarde is niet gebaseerd op het in mijn stukken beschreven landelijk onderzoek. De onderbouwing is gegrond op de transactiegegevens van het naast liggende perceel. Hierin heb ik een bevestiging gevonden van mijn waardebepaling. Waarbij ik opmerk dat die waardebepaling heel voorzichtig en zeker niet te hoog is geschat.
      - ( Desgevraagd) De taxateur heeft in een eerdere fase zijn waardeberekening gemaakt los van de transactiegegevens van het naast liggende perceel. Taxateurs is voorgehouden hoe bij een waardering met kansen en tijd opgenomen in contracten moet worden omgegaan en daarbij is het landelijk onderzoek gehanteerd. In het onderhavige geval heeft de taxateur zich gebaseerd op de inschatting van de kans op bebouwing en de daarvoor in aanmerking te nemen tijd zoals deze gegevens door belanghebbende zijn verstrekt. Daarmee is de berekening van de taxateur zeker niet te hoog geweest.
      - ( Desgevraagd) Dat de waardering van de nabetaling over alle vierkante meters van de grond is bepaald, is niet meer dan een benaderingswijze. Als uitgegaan wordt, zoals belanghebbende schat, van een nabetaling over 75% te bebouwen grond, dan geldt een hoger bedrag per te bebouwen vierkante meter en moet het bedrag van € 3 hoger worden gesteld.
      - ( Desgevraagd) Voor de onderhavige grond en het naast liggende perceel is sprake van vergelijkbare objecten en wel naar aard, verwachting en fysieke gesteldheid. De objecten zijn in hetzelfde bestemmingsplan gelegen. Vooraf hebben kopers naar dezelfde voorwaarden en regels gekeken. De inschatting door kopers kan per koper wel afwijken. Voor beide objecten geldt dat het percelen met een behoorlijke omvang zijn, die dichtbij geplande bebouwing zijn gelegen en dan is de verwachting dat de meeste grond wel bebouwd zal worden.
      - ( Desgevraagd) Voor de waardering is de contante waarde van de nabetaling berekend. Over de mogelijke terug levering is niets in de berekening betrokken, omdat daarover niets is te zeggen. De waarde moet worden berekend op basis van de tegenprestatie en niet vanuit het standpunt van de koper. Hierbij is van belang dat in de situatie dat de bestemmingswijziging niet doorgaat, er door de koper geen betaling meer plaatsvindt. Een eventueel verlies voor de koper bij de terug levering van de grond maakt geen deel uit van de tegenprestatie. Dat heeft dus geen effect op de waardering van de nabetaling. Voor de verkopers geldt dat de tegenprestatie € 12 bedraagt en er uitzicht is op meer, zijnde de nabetaling. Alleen als de kans op de bestemmingswijziging nul is, is de nabetalingsverplichting ook nul waard. Als de kans op de bestemmingswijziging door de koper op nul wordt ingeschat, vindt ook geen transactie plaats. Nu belanghebbende een transactie is aangegaan heeft zij die kans op meer dan nul ingeschat en dient een waarde aan de nabetaling te worden toegekend. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van griffierecht en van de kosten van bezwaar en beroep, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar met betrekking tot de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente en vermindering van de naheffingsaanslag tot een bedrag van € 21.556 en vermindering van de beschikking heffingsrente tot en bedrag van € 4.267. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      
        Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift verzocht om een vergoeding van de kosten van het bezwaar als bedoeld in artikel 7:15, lid 3 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). De Inspecteur had op dit verzoek moeten beslissen bij (de voor beroep vatbare) uitspraak op bezwaar, hetgeen hij heeft verzuimd. (Zie onder meer de uitspraken van Hof ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2012, 11/00582, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0728; van 24 juni 2011, 10/00803, ECLI:NL:GHSHE:2011:BS1093; van 16 september 2010, 08/00045, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP4013; van 31 augustus 2006, 05/00342, ECLI:NL:GHSHE:
        2006:BH4780 en van 8 juli 2005, 03/02930, ECLI:NL:GHSHE:2005:AU0605.) 
      
      
    
    
      4.2.
      Indien en voor zover  uit het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2014, 14/00760, ECLI:NL:HR:2014:3191, zou volgen dat de Inspecteur na deze uitspraak (van het Hof) alsnog - bij separaat besluit - moet beslissen op het in de bezwaarfase gedaan verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar overweegt het Hof als volgt. Het Hof acht het niet opportuun het aan te laten komen op een beslissing, die de Inspecteur wellicht nooit meer gaat nemen. In het licht hiervan wijkt het Hof af van vorenvermeld arrest, r.o. 2.4.4.
      
    
    
      4.3.
      Omdat de Inspecteur niet reeds bij de uitspraken op de bezwaren heeft beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar  is het door belanghebbende bij de Rechtbank ingediende beroep gegrond. De Rechtbank heeft terecht het beroep gegrond geacht, de uitspraken op de bezwaren vernietigd en terecht alsnog beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van bezwaar. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank dan ook in stand laten voor zover deze betrekking heeft op de beslissing op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge het bepaalde in artikel 8, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet) vindt de verkrijging plaats op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, en ingevolge artikel 52 van de Wet wordt onder waarde verstaan waarde in het economische verkeer.
      
    
    
      4.5.
      De Rechtbank heeft overwogen (waarbij de Rechtbank is aangeduid als de rechtbank en de Inspecteur als de inspecteur): 
      
      
        “2.8.	De rechtbank acht het aannemelijk, dat de in 2.1 vermelde overeenkomst van koop en verkoop is gesloten tussen zakelijk handelende partijen. De inspecteur heeft het tegendeel niet gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank vertegenwoordigt de koopsom in dat geval de waarde in het economisch verkeer. Een eventuele meerwaarde of verlies als gevolg van hetgeen in de artikelen 21 en 22 van de akte van levering is opgenomen, is dan in de koopsom verdisconteerd. De ambtelijk deskundige is bij zijn waardering uitgegaan van de overeengekomen koopsom en heeft daarnaast nog een waarde toegekend aan het meerwaardebeding. In de bij het taxatierapport gevoegde “berekening waarde latere betaling” wordt slechts de positieve kans van de verkoper op een nabetaling in aanmerking genomen. Dat acht de rechtbank onjuist. In de koopsom zijn immers de goede en kwade kansen van beide partijen ingecalculeerd. Gelet op het vorenoverwogene ontvalt de grond voor de naheffingsaanslag.”
      
    
    
      4.6.
      De Inspecteur voert in hoger beroep aan, dat de Rechtbank in voornoemd punt 2.8 aan de huidige rechtspraak een te beperkte en onjuiste uitleg heeft gegeven. Het criterium dat bij zakelijk handelende partijen wordt verondersteld dat de tegenprestatie de waarde in het economische verkeer representeert, heeft de Rechtbank naar de mening van de Inspecteur veranderd in die zin, dat bij zakelijk handelende partijen wordt verondersteld dat het direct betaalde gedeelte van de tegenprestatie gelijk is aan de waarde in het economische verkeer. De Inspecteur betoogt dat bij deze interpretatie geen enkele (voorwaardelijke) nabetaling ooit enige waarde zou kunnen hebben, ongeacht de aard van de voorwaarde en de kans op vervulling daarvan, hetgeen de Inspecteur niet juist acht. De Inspecteur bestrijdt dat hij bij zijn waardebepaling slechts rekening zou houden met de positieve kans van de nabetaling, terwijl in de koopsom zowel de goede als de kwade kansen zijn ingecalculeerd. Verder verwijst de Inspecteur voor de onderbouwing van zijn berekening van de waarde naar de transactie met het naast liggende perceel, zie onder 2.7. Voorts heeft de Inspecteur een beschrijving gegeven van een landelijk onderzoek naar grondtransacties.  
      
    
    
      4.7.
      Voor haar verweer in hoger beroep verwijst belanghebbende naar haar bij de Rechtbank ingebrachte stellingen. Belanghebbende voert aan dat de Inspecteur de naheffingsaanslag niet dan wel pas in beroep heeft gemotiveerd en dat vanwege schending van artikel 3:46 van de Awb de naheffingsaanslag moet worden vernietigd. Volgens belanghebbende ontbreekt een onderbouwing van de berekening van de naheffing. Belanghebbende is van mening dat ook een voorwaardelijke prijsverhoging in een bepaalde mate tot de tegenprestatie dient te worden gerekend, waarbij wel rekening moet worden gehouden dat de voorwaarde niet wordt vervuld. Hieraan voegt zij toe dat in de literatuur is terug te vinden dat de kans op een feitelijke nabetaling moet worden geschat, maar dat de elementen daarvan niet worden besproken. Belanghebbende stelt dat de Inspecteur in zijn betoog uitgaat van algemeenheden en ervaringscijfers, die echter niet zien op de onderhavige zaak. Voorts stelt belanghebbende dat de Inspecteur het essentiële punt niet onderkent dat in het economisch verkeer grond, waarop een clausule inzake terug levering rust, minder waard is dan grond zonder deze clausule.
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde schending van artikel 3:46 van de Awb overweegt het Hof als volgt. De stelling van belanghebbende dat op grond van het ontbreken of pas in de beroepsfase geven van een motivering van de naheffingsaanslag, deze moet worden vernietigd, geldt dat deze stelling in het algemeen niet als juist kan worden aanvaard. Een ongemotiveerde afwijking van de aangifte kan worden gezien als een schending van art. 3:46 van de Awb waarin is bepaald dat een besluit (hier: de naheffingsaanslag) dient te berusten op een deugdelijke motivering. Volgens vaste jurisprudentie kan een schending van het motiveringsbeginsel, daargelaten of daarvan in het onderhavige geval sprake is, niet leiden tot vernietiging van een naheffingsaanslag (arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, 27 958, BNB 1993/36 en van 15 september 1993, 29 175, BNB 1993/316). Het Hof is immers, zo het de naheffingsaanslag in stand laat, verplicht om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Het Hof verwerpt deze grief van belanghebbende. 
      
    
    
      4.9.
      Voor de beantwoording van de vraag of de naheffingsaanslag naar het juiste bedrag van de verkrijging van de cultuurgrond is berekend, dient de waarde in het economische verkeer van de cultuurgrond te worden vastgesteld. In dit kader is naar het oordeel van het Hof van belang dat partijen bij de onderhavige transactie niet alleen als tegenprestatie de koopprijs van € 1.435.740 of € 12 per vierkante meter zijn overeengekomen, maar ook een mogelijke nabetaling van € 25 per vierkante meter. Dat deze mogelijke nabetaling verdisconteerd zou zijn in de koopsom en dat in de koopsom de goede en kwade kansen van beide partijen zijn ingecalculeerd, zoals de Rechtbank heeft overwogen, acht het Hof onjuist. De tegenprestatie bestaat mede uit de waarde in het economische verkeer van de mogelijke nabetaling van € 25 per vierkante meter. Mitsdien dient te worden vastgesteld wat de waarde in het economische verkeer van de nabetaling is.
      
    
    
      4.10.
      Uit de omstandigheid dat de Inspecteur overdrachtsbelasting heeft nageheven volgt dat op hem de last rust te bewijzen dat de cultuurgrond een hogere waarde heeft dan de door belanghebbende verdedigde, betaalde, koopprijs van € 12 per vierkante meter. Gelet op het vorenoverwogene onder 4.7 dient de Inspecteur in het bijzonder aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer van de mogelijke nabetaling van € 25 per vierkante meter hoger dan nihil is. 
      
    
    
      4.11.
      De Inspecteur betoogt dat niet in geschil is, dat bij zakelijk handelende partijen, waarvan hier sprake is, de tegenprestatie de waarde in het economisch verkeer vormt. De tegenprestatie hebben partijen vastgelegd in de akte, waarin volgens de Inspecteur is overeengekomen dat de eerste betaling € 12 per vierkante meter bedraagt en een nabetaling van € 25 per vierkante meter plaatsvindt wanneer de voorwaarde binnen een bepaalde periode is vervuld. De Inspecteur is van mening dat de waarde in het economische verkeer van de cultuurgrond berekend moet worden op basis van de eerste betaling plus de waardering van de nabetaling. Hij noemt daarbij de berekening  van de taxateur en diens “berekening waarde latere betaling”. Ook kan volgens de Inspecteur de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van de cultuurgrond worden bepaald door vergelijking met andere grondtransacties. Na onderzoek is de Inspecteur gebleken dat er geen vergelijkbare transacties in het gebied hebben plaatsgevonden. De Inspecteur heeft gemotiveerd gesteld dat het perceel grond van de [G]-transactie gelet op de periode van de transactie, de status van de planvorming in dat gebied en de politieke situatie, alsmede de ligging ten opzichte van de bestaande bebouwing volkomen vergelijkbaar is met de transactie van belanghebbende. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof is van oordeel dat de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van de cultuurgrond het best door middel van vergelijking kan worden bepaald. Bij voorkeur moet worden vergeleken met transacties van cultuurgrond die eveneens in het gebied hebben plaatsgevonden in dezelfde periode als de onderhavige transactie. Belanghebbende heeft niet  betwist dat in het gebied evenwel geen grondtransacties hebben plaatsgevonden en evenmin dat de [G]-transactie volkomen vergelijkbaar is met de onderhavige transactie. Gelet op hetgeen de Inspecteur daarover heeft aangevoerd, acht het Hof de [G]-transactie voldoende geschikt als referentieperceel. Bij de [G]-transactie bedraagt de eerste betaling € 16 per vierkante meter en geldt een nabetalingsclausule. Uit de [G]-transactie kan naar het oordeel van het Hof worden afgeleid dat op basis van vergelijking het bedrag van € 16 per vierkante meter de ondergrens van de waarde per vierkante meter van de cultuurgrond vormt. De Inspecteur heeft voor de onderhavige transactie de waarde in het economische verkeer van de cultuurgrond, inclusief de waarde in het economische verkeer van de mogelijke nabetaling van € 25 per vierkante meter, vastgesteld op een bedrag van € 15 per vierkante meter. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur daarmee die waarde niet te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het vorenoverwogene komt het Hof tot de conclusie dat de Inspecteur de door hem voorgestane waarde van de cultuurgrond aannemelijk heeft gemaakt en dat de op die waarde bepaalde naheffingsaanslag, alsmede de beschikking heffingsrente, bij zijn uitspraken terecht en tot de juiste bedragen zijn vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat het hoger beroep van de Inspecteur gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van griffierecht en omtrent de door belanghebbende gemaakte kosten van bezwaar en beroep, onder vermindering van de naheffingsaanslag tot € 21.556 en de beschikking heffingsrente tot € 4.267.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.15.
      Gelet op de omstandigheid dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Inspecteur inzake het hoger beroep geen plaats.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht, de kosten van bezwaar en de proceskosten;
      
      
        
          verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep tegen de uitspraken van de Inspecteur met betrekking tot de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gegrond;
      
      
        
          vernietigt de uitspraken van de Inspecteur; 
      
      
        
          vermindert de naheffingsaanslag tot een bedrag van € 21.556; en
      
      
        
          vermindert de beschikking heffingsrente tot een bedrag van € 4.267.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op: 20 maart 2015 door P. Fortuin, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en P.A.M. Pijnenburg, leden, in tegenwoordigheid van M.J.G. Letschert, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    
    
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.