ECLI:NL:GHAMS:2017:1972, Gerechtshof Amsterdam, 04-05-2017, 15/00856
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-05-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 15/00856
    
    
      4 mei 2017
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 13/1704 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
      (R.M. van Gasselt en E.J.M. Verhagen).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2013 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vastgesteld op € 562.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het belastingjaar 2013 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 augustus 2013, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 4 november 2015 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      1.4.
      Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 december 2015, aangevuld op 21 december 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 3 februari 2017 zijn van belanghebbende nadere stukken ontvangen. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2017. Namens belanghebbende is verschenen zijn gemachtigde (hiervoor vermeld), tot bijstand vergezeld van P.A.J. Broekman (taxateur). Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn verschenen Van Gasselt en Verhagen voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 540 m³ (inclusief erker), de oppervlakte van het perceel is ongeveer 507 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe. 
      
    
    
      2.3.
      De woning heeft bouwjaar 1988.
      
    
    
      2.4.
      Door de heffingsambtenaar is in beroep als bijlage bij het verweerschrift een “Taxatieverslag Woningen” (hierna: het Taxatieverslag) overgelegd. De waarde van de woning is hierin op de peildatum (1 januari 2012) getaxeerd op € 562.000. In het Taxatieverslag zijn van de volgende objecten in [Z] (welke als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd) – onder meer – de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  
                    [B-straat 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [C-straat 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [D-straat 4]
                  
                
              
            
            
              
                Verkoopdatum (overdracht)
                Verkoopprijs
              
              
                03-10-2011
                € 757.500
              
              
                03-01-2012
                € 799.000
              
              
                02-11-2011
                € 645.000
              
            
            
              
                Vastgestelde WOZ-waarde
              
              
                € 742.000
              
              
                € 785.000
              
              
                € 645.000
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
            
            
              
                Buurt
              
              
                
                  [E]
                
              
              
                
                  [F]
                
              
              
                
                  [E]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1978
              
              
                1935
              
              
                1987
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Namens belanghebbende is een “Contra Expertise Rapport” (hierna: het Rapport) ingebracht, opgemaakt door B.P.J. van Staveren, RMT d.d. 22-03-2013. De waarde van de woning is hierin op de peildatum (1 januari 2012) getaxeerd op € 480.000. In het Rapport zijn, aan de hand van bepaalde criteria, de volgende objecten in [Z] geselecteerd (welke als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd). Van die objecten zijn (onder meer) de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Straat + nr.
              
              
                (…)
              
              
                Verkoopjaar
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Soort
              
              
                Transactieprijs
              
              
                Indexprijs
              
              
                m² Perceel
              
              
                m³
              
              
                m² Indexprijs
              
            
            
              
                
                  [G-straat 5]
                
              
              
                
              
              
                29-06-2011
              
              
                1934
              
              
                Vrijstaand
              
              
                € 470.000
              
              
                € 445.648
              
              
                409
              
              
                470
              
              
                458
              
            
            
              
                
                  [H-straat 6]
                
              
              
                
              
              
                17-08-2011
              
              
                1966
              
              
                Vrijstaand
              
              
                € 450.000
              
              
                € 450.000
              
              
                482
              
              
                435
              
              
                437
              
            
            
              
                
                  [I-straat 7]
                
              
              
                
              
              
                25-05-2012
              
              
                1945
              
              
                Vrijstaand
              
              
                € 475.000
              
              
                € 475.000
              
              
                621
              
              
                470
              
              
                349
              
            
            
              
                
                  [J-straat 8]
                
              
              
                
              
              
                09-10-2012
              
              
                1938
              
              
                Vrijstaand
              
              
                € 410.000
              
              
                € 410.000
              
              
                506
              
              
                450
              
              
                321
              
            
            
              
                
                  [K-straat 9]
                
              
              
                
              
              
                07-12-2012
              
              
                1960
              
              
                Vrijstaand
              
              
                € 480.000
              
              
                € 480.000
              
              
                639
              
              
                500
              
              
                321
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft voorts een matrix (hierna: de Matrix) overgelegd, waarin met betrekking tot het onderhavige object en de door beide partijen ingebrachte (vergelijkings)objecten (onder meer) het volgende staat opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [A-straat 1]
                
              
              
                
                  [B-straat 2]
                
              
              
                
                  [C-straat 3]
                
              
              
                
                  [D-straat 4]
                
              
              
                
                  [G-straat 5]
                
              
              
                
                  [H-straat 6]
                
              
              
                
                  [I-straat 7]
                
              
              
                
                  [J-straat 8]
                
              
              
                
                  [K-straat 9]
                
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Vrijst.
              
              
                Gesch.
              
            
            
              
                
                  Waardekenmerken
                
                Onderhoud
                Kwaliteit
                Ligging
              
              
                
                3
                3
                2
              
              
                
                4
                4
                3
              
              
                
                3
                4
                3
              
              
                
                2
                2
                3
              
              
                
                3
                4
                3
              
              
                
                2
                1
                3
              
              
                
                1
                1
                3
              
              
                
                1
                1
                3
              
              
                
                2
                2
                3
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                Oppervlak A
              
              
                500
              
              
                499
              
              
                500
              
              
                500
              
              
                409
              
              
                482
              
              
                500
              
              
                500
              
              
                250
              
            
            
              
                Oppervlak B
              
              
                7
              
              
                
              
              
                36
              
              
                110
              
              
                
              
              
                
              
              
                121
              
              
                6
              
              
                250
              
            
            
              
                Oppervlak C
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                139
              
            
            
              
                Totaal kaveloppvl.
              
              
                507
              
              
                499
              
              
                536
              
              
                610
              
              
                409
              
              
                482
              
              
                621
              
              
                506
              
              
                639
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                Prijs A per m²
              
              
                € 660
              
              
                € 825
              
              
                € 825
              
              
                € 825
              
              
                € 650
              
              
                € 725
              
              
                € 725
              
              
                € 825
              
              
                € 800
              
            
            
              
                Prijs B per m²
              
              
                € 330
              
              
                
              
              
                € 413
              
              
                € 413
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 363
              
              
                € 413
              
              
                € 400
              
            
            
              
                Prijs C per m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 200
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                Hoofdgebouw
              
              
                530
              
              
                500
              
              
                625
              
              
                470
              
              
                325
              
              
                410
              
              
                450
              
              
                360
              
              
                400
              
            
            
              
                Uitbouw 1 m³
              
              
                10
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                25
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                70
              
            
            
              
                Prijs per m³
              
              
                € 410
              
              
                € 600
              
              
                € 546
              
              
                € 340
              
              
                € 496
              
              
                € 252
              
              
                € 176
              
              
                € 170
              
              
                € 316
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                Dakkappellen
              
              
                8.000
              
              
                4.000
              
              
                8.000
              
              
                12.000
              
              
                8.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                4.000
              
              
                
              
            
            
              
                Schuur
              
              
                
              
              
                
              
              
                4.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Garage
              
              
                
              
              
                25.000
              
              
                
              
              
                15.000
              
              
                15.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                5.000
              
              
                15.000
              
            
            
              
                Tuinhuis
              
              
                1.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                1.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Carport
              
              
                
              
              
                2.250
              
              
                5.250
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                Totaal berekend
              
              
                562.710
              
              
                742.925
              
              
                785.850
              
              
                645.675
              
              
                462.450
              
              
                452.770
              
              
                485.563
              
              
                485.175
              
              
                491.320
              
            
            
              
                Vastgestelde WOZ
              
              
                562.000
              
              
                742.000
              
              
                785.000
              
              
                645.000
              
              
                462.000
              
              
                0
              
              
                485.000
              
              
                485.000
              
              
                491.000
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                
              
              
                757.500
              
              
                799.000
              
              
                645.000
              
              
                470.000
              
              
                450.000
              
              
                475.000
              
              
                408.000
              
              
                480.000
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                
              
              
                3-10-11
              
              
                3-1-12
              
              
                2-11-11
              
              
                2-08-11
              
              
                30-9-11
              
              
                16-5-12
              
              
                24-12-12
              
              
                21-12-12
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft in beroep voorts nog gewezen op het object [A-straat 5] te [Z] , waarvan een zogenoemde “STAMKAART” is ingebracht, waarop onder meer het volgende staat weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Algemeen
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                Woonoppervlakte
              
              
                130 m²
              
            
            
              
                Status
              
              
                Verkocht per 17-07-2013
              
              
                Inhoud woning
              
              
                525 m³
              
            
            
              
                Transactieprijs
              
              
                € 487.000
              
              
                Perceel oppervlak
              
              
                478 m²
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Villa
              
              
                Overige inpandige ruimte
              
              
                15 m²
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                Gebouwgebonden buitenruimte
              
              
                10 m²
              
            
            
              
                Kwaliteit woning
              
              
                Normaal
              
              
                Bouwjaar
              
              
                1990
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.8.
      In het nader stuk van belanghebbende heeft zijn gemachtigde het hoger beroep onder meer nog als volgt aangevuld:
      
      
        “Ons is onder meer gebleken […] dat Cocensus in de matrix onder “Transactiedatum” de data presenteert waarop de betreffende objecten zijn geleverd. De daadwerkelijke verkooptransacties zijn steevast eerder afgesloten.
      
      
      
        Ter illustratie:
        
          [B-straat 2] is niet 3 oktober 2011 verkocht, maar 7 juli 2011
        
          [C-straat 3] is niet 3 januari 2012 verkocht maar 5 juni 2011
        
          [D-straat 4] is niet 2 november 2011 verkocht maar 27 september 2011
      
      
      
        (…)
      
      
      
        De rechter is niet ingegaan op het ingebrachte object [A-straat 5] . Een object verkocht in het tweede kwartaal 2013 (transactiedatum 3 juni 2-13) en niet zoals wellicht aangenomen het derde kwartaal 2013 (leveringsdatum 19 juli 2013). [A-straat 5] is echter een zeer vergelijkbaar object.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Op basis van het voorgaande verzoeken wij u […] de woz-waarde van het object […] te verlagen. naar het […] niveau van € 525.000,-” 
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld op € 562.000. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde van de woning op € 525.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      
        “Beoordeling van het geschil
      
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatieverslag en de door hem overgelegde matrix. Verweerder heeft in het taxatieverslag en de matrix de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten het bouwjaar, de kaveloppervlakte, de inhoud, de aan- en bijgebouwen van de woning en de overige vergelijkingsobjecten, alsmede de waardekenmerken ligging, kwaliteit en onderhoud benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatieverslag, de matrix en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis is van de onderlinge verschillen voor de waarde van de woning, vooral omdat de objecten in verschillende wijken liggen. Rekening houdend met deze verschillen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de voor de woning vastgestelde waarde van € 562.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dit blijkt ook uit de voor de woning en voor de referentieobjecten gehanteerde m3-prijzen: € 410 voor de woning, € 600 voor het referentieobject [B-straat 2] , € 546 voor het object [C-straat 3] en € 340 voor het object [D-straat 4] , alle te [Z] .
    7. Het vorenstaande laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Zij heeft in dit verband een taxatierapport van taxateur B.P.J. van Staveren en een schriftelijke toelichting op de methodiek van taxatie door P.A.J. Broekman overgelegd. Eiseres heeft in de schorsing van de zitting onder meer NVM Stamkaarten van door haar gebruikte referentieobjecten overgelegd.
    
    8. In het taxatierapport van taxateur B.P.J. van Staveren is niet toegelicht op basis waarvan deze tot zijn waardebepaling komt. P.A.J. Broekman heeft ter zitting de door de taxateur gehanteerde methodiek toegelicht (zie onder 9). Eiseres is ter zitting aan de hand van de overgelegde NVM Stamkaarten ingegaan op de waardekenmerken kwaliteit en onderhoud van de door haar aangehaalde referentieobjecten. De rechtbank acht NVM Stamkaarten niet erg geschikt daarvoor in verband met de promotionele aard van de stamkaarten. Het betreft stamkaarten voor verkoop van de vergelijkingsobjecten. De door eiseres gehanteerde referentieobjecten [G-straat 5] , [I-straat 7] , [J-straat 8] en [K-straat 9] , alle te [Z] , zijn qua bouwjaar afwijkend van de woning. Ook de waardekenmerken kwaliteit en onderhoud van [H-straat 6] , [I-straat 7] en [J-straat 8] verschillen aanzienlijk van die van de woning. Het object [K-straat 9] is bovendien een geschakelde woning, terwijl de woning een vrijstaande woning is. De rechtbank oordeelt dat de door eiser aangebrachte vergelijkingsobjecten minder geschikt zijn dan de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. 
    
    9. De taxateur heeft, zoals de gemachtigde en P.A.J. Broekman ter zitting hebben toegelicht, de verschillen tussen de opstallen (kwaliteit en onderhoud) tot uitdrukking laten komen in de vierkante-meterprijs van het bijhorende perceel. Dat is een onjuiste benadering, aangezien verschillen tussen de opstallen in de kubieke-meterprijs van de opstal tot uitdrukking dienen te komen en niet in de vierkante-meterprijs van het perceel. Het gevolg van de door de taxateur gebruikte methode is dat in de uiteindelijk berekende vierkante-meterprijzen van de percelen geen lijn is te ontdekken en dat voor vergelijkbare perceeloppervlakten totaal verschillende vierkante-meterprijzen ontstaan. De hieraan gekoppelde premisse dat per type woning (vrijstaand, rij, hoek of twee-onder-één-kap) een vaste waarde per kubieke meter kan worden gebruikt, is ver van de economische werkelijkheid verwijderd en maakt deze methode minder geschikt dan door door verweerder gehanteerde methode. Op grond van het vorenstaande kent de rechtbank aan deze waardebepaling niet de betekenis toe die eiser hieraan toekent. De rechtbank stelt deze waardebepaling daarom terzijde.
    
    10 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en 
    dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
      Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de WOZ-waarde).
      
    
    
      5.2.
      De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
      
    
    
      5.3.
      Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling – die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ – bevatten (slechts) hulpmiddelen bij het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voorgeschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook (door belanghebbende) op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Hieraan doet niet af dat de rechter vrij is in zijn waardering van het bewijs, zodat het hem vrij staat te oordelen dat aan een taxatierapport dat naar zijn oordeel onvoldoende onderbouwd of inzichtelijk is, geen of geringe bewijskracht is toe te kennen. 
      
    
    
      5.4.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde van de woning te hoog is. Daartoe heeft hij (met name) gewezen op de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten [B-straat 2] , [C-straat 3] en [D-straat 4] , waarbij hij opmerkt dat de (ver)koopprijs van deze objecten de waarde van die zaken weergeeft op het tijdstip waarop de koopovereenkomsten zijn gesloten (respectievelijk 7 juli 2011, 5 juni 2011 en 27 september 2011) en niet – zoals de heffingsambtenaar in zijn Taxatieverslag en Matrix als uitgangspunt heeft genomen – de waarde op het tijdstip van levering (respectievelijk 3 oktober 2011, 3 januari 2012 en 2 november 2011).
        Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank “niet is ingegaan op het ingebrachte object [A-straat 5] ”.
      
      
    
    
      5.5.
      Bij betwisting door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij (onder meer) het Taxatieverslag (zie onder 2.4) en de Matrix (zie onder 2.6) ingebracht. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft herleid uit verkoopprijzen van naar zijn mening met de woning vergelijkbare objecten. Bij die herleiding heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een methode waarin de grondwaarde een gegeven is (een staffel). Deze staffel is gebaseerd, zo stelt hij, op de uitgifteprijzen die door de gemeente worden gehanteerd. Vervolgens wordt gecontroleerd, aan de hand van verkoopprijzen, of de gehanteerde staffel correct is. Het verschil met gerealiseerde verkoopprijzen wordt toegerekend aan de opstal. 
      
      
        5.6.1.
        Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre bij de waardebepaling rekening is gehouden met de verschillen tussen de verschillende objecten. Het Hof mist voldoende aansluiting tussen enerzijds de aan de waardekenmerken (onderhoud, kwaliteit en ligging) toegekende cijfers en anderzijds de prijzen per m² en m³. Zoals namens belanghebbende terecht is aangevoerd, worden in de door de heffingsambtenaar overgelegde Matrix aan de objecten, ter zake waarvan de ligging is gewaardeerd met het cijfer 3, verschillende prijzen per m² toegekend (respectievelijk € 825, € 650, € 725 en € 800). De door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof daaromtrent gegeven toelichting dat de gemeente [Z] is onder te verdelen in meerdere wijken en dat het cijfer 3 in elke wijk een andere waarde vertegenwoordigd, is onvoldoende om tot voormelde aansluiting te komen. Uit de Matrix blijkt hierover bovendien niets.
        
      
      
        5.6.2.
        De gemachtigde van belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld (zie hiervoor onder 2.8 en 5.4) dat het object [C-straat 3] is geleverd op 3 januari 2012, maar dat het sluiten van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden op 5 juni 2011. De heffingsambtenaar heeft dit niet bestreden, zodat het Hof ervan uitgaat dat dit object in juni 2011 is verkocht, derhalve circa 6 maanden vóór de peildatum. 
        
      
      
        5.6.3.
        Nu meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering van het object [C-straat 3] , kan niet zonder meer kan worden aanvaard dat de (ver)koopprijs de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde op het tijdstip van levering representeert (vgl. Hoge Raad 29 januari 2016, 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113). Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken blijkt niet of en op welke wijze hij met deze omstandigheid rekening heeft gehouden. 
        
      
      
        5.6.4.
        De door de heffingsambtenaar gehanteerde transactiedatum kan dus niet worden gevolgd. De relevante datum is 5 juni 2011. 
        
      
    
    
      5.7.
      Daartegenover komt belanghebbende (onder meer) met zijn onder 2.5 opgenomen Rapport. Belanghebbende hanteert daarin een methode van vergelijking met referentiepanden, waarbij op grond van gepubliceerde normen met betrekking tot stichtingskosten, de waarde van de opstal wordt berekend aan de hand van een ‘vaste waarde bedrag per m3’ (zie 2.5). Deze waarde (inhoud van de vergelijkingsobjecten in m³ x vaste waarde) wordt in mindering gebracht op gerealiseerde verkoopprijzen. Het verschil vormt, aldus belanghebbende, de waarde van de grond. Hij stelt dat deze methode de voorkeur verdient boven die van de heffingsambtenaar, omdat de waarde van de opstal aan de hand van de gepubliceerde normen gemakkelijk objectief is vast te stellen. De onbekende factor vormt de grondwaarde, en die waarde – per definitie het verschil tussen de verkoopprijs en de waarde van de opstal – wordt, aldus belanghebbende, in zijn methode nauwkeuriger vastgesteld dan in de methode van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.8.
      Aan belanghebbende kan worden toegegeven, anders dan de rechtbank onder 8 en 9 van haar uitspraak heeft overwogen, dat het hem vrij staat de waarde van de woning aannemelijk te maken op iedere gewenste manier en (daarmee) een andere methode te hanteren dan de heffingsambtenaar. Het staat hem dus vrij om, anders dan de heffingsambtenaar, een systeem te hanteren waarbij de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de grond (zoals omschreven in 5.7). Op voorhand kan niet worden gezegd dat een dergelijk systeem – mits de aan de opstallen van de vergelijkingsobjecten toe te kennen waarde op een begrijpelijke waarde is bepaald – minder bruikbaar is dan het systeem van de heffingsambtenaar, waarbij aan de grond een waarde wordt toegekend aan de hand van een (vaste) staffel en de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de opstal. Hierbij is van belang, dat ook belanghebbendes systeem gestoeld is op de systematische vergelijking van de vast te stellen waarde met prijzen behaald bij de verkoop van met de woning vergelijkbare onroerende zaken, zodat van belanghebbende gevraagd mag worden om inzichtelijk te maken hoe zijn systeem leidt tot waarden die (nauw) aansluiten met die gerealiseerde prijzen. Belanghebbende heeft zich echter grotendeels beperkt tot het in algemene lijnen beschrijven van zijn methode en het leveren van kritiek op de door de heffingsambtenaar bepleite methode. Het Hof kan, noch aan de hand van de door hem ingebrachte stukken, noch aan de ter zitting gegeven toelichting daarop (de berekening in zijn pleitnota schiet tekort, omdat deze gestoeld is op grove aannames), herleiden hoe de door hem verdedigde methode leidt tot de door hem bepleite waarde van € 525.000 (zie 2.8). Dat heeft evenzeer te gelden voor de vergelijking die de taxateur heeft gemaakt met (de prijsontwikkeling van) het object [A-straat 5] . Belanghebbende heeft ook niet, althans onvoldoende onderbouwd, dat bij de vergelijkingsobjecten een juist bedrag aan de opstallen is toegekend. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende dan ook de door hem bepleite WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.9.
      Nu het Hof de heffingsambtenaar noch belanghebbende kan volgen in de door hen verdedigde waarden zal het Hof, gelet op het vorenstaande, gezien de door partijen overgelegde stukken en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de woning, voor toepassing van de Wet WOZ en naar de waardepeildatum, in goede justitie vaststellen op € 550.000.
      
      
        
          Slotsom 
        
        De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van de woning verminderen tot € 550.000.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      
        Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de
        rechtbank wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op
        de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met 8:108 van die
        wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het
        Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een
        derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de in onderdeel b vermelde kosten van een deskundige.
      
      
      
        6.2.1.
        
          Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het
          bedrag van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op (in totaal) € 2.226:
        
        - € 246 voor de bezwaarfase (1 [voor proceshandelingen: bezwaarschrift] x € 246 [waarde per punt] x 1 [wegingsfactor]);
        - € 990 voor de beroepsprocedure (2 [voor proceshandelingen: beroepschrift in eerste aanleg en verschijnen op zitting van de rechtbank] x € 495 [waarde per punt] x 1 [wegingsfactor]); en
        - € 990 voor de procedure in hoger beroep (2 [voor proceshandelingen: beroepschrift in hoger beroep en verschijnen op zitting van het Hof] x € 495 [waarde per punt] x 1 [wegingsfactor].
        
      
      
        6.2.2.
        
          Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van een deskundige vast op (in totaal) € 242:
          - berekend op 2 uur maal € 50 = € 100, zijnde € 121 inclusief 21% BTW voor een niet-inpandige woningtaxatie en het opstellen van het Rapport; en
          - berekend op 2 uur maal € 50 = € 100, zijnde € 121 inclusief 21% BTW voor het door een deskundige bijwonen van de zittingen van de rechtbank en het Hof;
          volgens de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt 18 december 2012, nr. 26039).
        
        
      
    
    
      6.3.
      Daarmee komt de totale kostenvergoeding uit op (€ 2.226 + € 242) = € 2.468.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde tot € 550.000;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van (in
    totaal) € 2.468; en
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 44 (beroep
    bij de rechtbank) en € 123 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 167 te vergoeden.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. Bij verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door het oudste lid. De beslissing is op 4 mei 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.