ECLI:NL:GHSHE:2013:3382, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-07-2013, 11-00386
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2013-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering van een gebouw, gebruikt als kunstenaarsatelier, dat zich bevindt op het terrein van een instelling voor verstandelijk gehandicapten. De waarde dient te worden bepaald op de hoogste van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) of de waarde in het economisch verkeer (WEV). Het gebruik als atelier wordt door de gemeente gedoogd. Voor de bepaling van de GVW gaat het om de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. Voor commercieel gebruikte onroerende zaken is dat de bedrijfswaarde, voor niet-commerciële zaken is dat de benuttingswaarde. De eigenaar van het atelier verhuurt ruimten tegen zakelijke huurprijzen, maar stelt ook ruimten om niet ter beschikking van veelbelovende kunstenaars. Omdat de exploitatie van het atelier niet geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, gaat het hier om de benuttingswaarde. Het Hof oordeelt dat de aan derden zakelijk verhuurde ruimten een basis vormen voor vaststelling, door extrapolatie, van de benuttingswaarde van het gehele object. In casu is de GVW lager dan de WEV, welke waarde door het Hof in goede justitie wordt vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 11/00386
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] BV, gevestigd te [woonplaats],hierna: belanghebbende,
    
    
    
      
        en het incidenteel hoger beroep van
      
    
    
    
      
        het hoofd van de sector Burger- en ondernemerszaken van de gemeente Tilburg, 
        
        hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 4 mei 2011, nummer AWB 10/5019, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Heffingsambtenaar
      
    
    
    
      betreffende de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat]te Tilburg (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2010 is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekend gemaakte aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (hierna (ook) tezamen aangeduid als: de beschikkingen).
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende zijn de beschikkingen gegeven. Belanghebbende heeft daartegen op regelmatige wijze bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikkingen gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 298. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 856.000, de aanslag onroerendezaakbelastingen 2010 dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 612 en gelast dat de Heffingsambtenaar het griffierecht ad € 298 aan belanghebbende vergoedt.
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 454. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgehad op 24 november 2011 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende in de persoon van haar directeur de heer [belanghebbende] en haar gemachtigde de heer [A], advocaat te [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C], ter bijstand vergezeld van de heer [D], taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het Hof partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hen berustende stukken in te zenden, aan welk verzoek zij hebben voldaan.
      
    
    
      1.7.
      De nadere zitting heeft plaatsgehad op 18 april 2013 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, in de persoon van haar directeur de heer [belanghebbende], en haar gemachtigde de heer [A] voornoemd, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C], ter bijstand vergezeld van de heer [D], taxateur. De voorzitter heeft aan partijen medegedeeld dat de samenstelling van de Meervoudige Belastingkamer is gewijzigd ten opzichte van de eerste zitting. Partijen hebben desgevraagd verklaard tegen de gewijzigde samenstelling geen bezwaar te hebben.
      
    
    
      1.8.
      Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
      
    
    
      1.9.
      Van de zittingen is een proces-verbaal opgemaakt, dat met deze uitspraak in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof stelt de volgende feiten en omstandigheden vast als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de andere niet, dan wel onvoldoende, weersproken.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een gebouw met een perceel grond van 6.022 m², gelegen op het terrein van [E], een instelling voor verstandelijk gehandicapten. Het gebouw dateert van 1971, toen het werd opgetrokken ten behoeve van werktherapie voor de bewoners van [E]. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is eigendom van de heer [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende]).
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft het gebouw gekocht in 1997 voor een bedrag van ƒ 283.000 en vervolgens verbouwd voor een bedrag van omstreeks ƒ 500.000.
      
    
    
      2.4.
      De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          6.1. [F] en [belanghebbende] zijn beeldend kunstenaars en kopen de hiervoor omschreven onroerende zaken ook om die als atelier/werkruimte annex activiteiten ruimte ten behoeve van de beeldende kunst-beoefening te gebruiken. Gelet daarop verplichten [F] en [belanghebbende] zich jegens “[E]” de door ieder van hen gekochte onroerende zaken nimmer zonder voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van “[E]” aan derden voor een ander dan het hiervoor omschreven doel te verhuren, te verpachten dan wel anderszins in gebruik te geven c.q. ter beschikking te stellen, (zulks op) op straffe van een bij niet-nakoming van deze verplicht direct en zonder rechterlijke tussenkomst door [E] opeisbare boete van ƒ 10.000 (zegge: tienduizend gulden).
        
        
          6.2. Ingeval respectievelijk [F] en/of [belanghebbende] of één hunner rechtverkrijgende(n) onder algemene titelvoornemens is de bij deze ver-/gekochte onroerende zaak c.q. zaken of een gedeelte daarvan te vervreemden zijn respectievelijk [F] en [belanghebbende] c.q.  één hunner rechtverkrijgende(n) verplicht de onroerende zaak c.q. onroerende zaken die [F] en/of die respectievelijk [F] en/of [belanghebbende] wil gaan vervreemden of waarop respectievelijk [F] en/of [belanghebbende] enig (zakelijk) genotsrecht wil vestigen aan [E] te koop aan te bieden, zulks overeenkomstig de volgende bepalingen:
        
        
          * van het voornemen tot vervreemding wordt, indien mogelijk onder opgaaf van de gegevens van de potentiële gegadigden(n) aan [E] bij deurwaardersexploit of bij aangetekend schrijven met bewijs van ontvangst kennis gegeven;
        
        
          * binnen twee maanden na ontvangst van de hiervoor bedoelde mededeling bericht [E] bij met bewijs van ontvangst verzonden aangetekend schrijven of [E] bereid is de te vervreemden onroerende zaak aan te kopen op de voorwaarden als partijen alsdan zullen overeenkomen;
        
        
          * indien [E] niet binnen de hiervoor gestelde termijn handelt zoals onder het voorgaande * vermeld, dan wel binnen een termijn van drie maanden gerekend vanaf het verloop van de onder hiervoor gaande * bedoelde termijn geen wilsovereenstemming over ver-/aankoop is bereikt is degene die de onroerende zaak c.q. onroerende zaken aan [E] te koop aanbood vrij die onroerende zaak c.q. onroerende zaken aan derden te verkopen;
        
        
          (…).
        
      
      
        7.2.2
        
          
            [F] en [belanghebbende] zullen slechts na voorafgaand van [E] verkregen goedkeuring van daartoe door hen aan [E] voor te leggen (bouw) plannen op de door hem gekochte onroerende zaken erfafscheiding en mogen oprichten.
        
        
      
    
    
      2.5.
      Voorts werd bij de koop overeengekomen dat koper het risico droeg dat het door hem beoogde gebruik door het bestemmingsplan niet is toegestaan.
      
    
    
      2.6.
      In de akte van levering worden erfdienstbaarheden gevestigd, onder andere (i) het recht van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg en (ii) voor de aanwezige leidingen in de grond en voor de aansluiting op de nutsleidingen, waarbij gebruik moet worden gemaakt van deze leidingen van de instelling. De onroerende zaak respectievelijk belanghebbende heeft dus geen rechtstreekse aansluitingen respectievelijk leveringscontracten met energieleveranciers.
      
    
    
      2.7.
      
        [belanghebbende] heeft voor verhuur van de onroerende zaak schriftelijk toestemming nodig van [E], op straffe van een boete.
      
    
    
      2.8.
      Voor de onroerende zaak geldt dezelfde bestemming als voor [E], namelijk maatschappelijke doeleinden. Volgens het bestemmingsplan houdt dit in: 
      
        
          wonen in combinatie met verzorging en verpleging in een daarvoor bedoelde instelling voor zowel mensen met een intensieve zorgbehoefte als religieuzen;
        
        
          zorg- en verpleegvoorzieningen zoals paramedische voorzieningen en dergelijke, uitsluitend ten behoeve van mensen met een intensieve zorgbehoefte, religieuzen en mensen woonachtig in het plangebied.
        
      
      Het gebruik door belanghebbende van de onroerende zaak is strijdig met deze voorschriften. Niettemin wordt het gebruik door de gemeente toegestaan. 
      
    
    
      2.9.
      
        [E] heeft plannen voor toekomstige bebouwing van het omliggende terrein.
      
    
    
      2.10.
      
        [belanghebbende] verhuurt ruimten in de onroerende zaak aan belanghebbende, [F], de heer [H] en mevrouw[j]. De huurders zijn (vennootschappen van) kunstenaars en gebruiken de gehuurde ruimten als ateliers. [belanghebbende] stelt tevens ruimte in de onroerende zaak om niet ter beschikking aan veelbelovende kunstenaars.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 448.230,86 en subsidiair een waarde van € 500.000; de Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.056.000.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar de van de zittingen opgemaakte processen-verbaal.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot, primair, een bedrag van € 448.230,86, subsidiair € 500.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4.
      Tussen partijen is, naar zij uitdrukkelijk ter beide zittingen van het Hof hebben verklaard, niet in geschil dat de zogenoemde objectafbakening op juiste wijze is geschied en dat de onroerende zaak als één object, niet - ook niet gedeeltelijk - zijnde een woning, voor de WOZ dient te worden aangemerkt. De juistheid van dit gezamenlijk standpunt is mede afhankelijk van (de waardering van) feiten en omstandigheden. Als partijen het eens zijn over de relevante feiten en omstandigheden, is het Hof daaraan gebonden. Omdat het gezamenlijke standpunt niet noodzakelijkerwijs uitgaat van een onjuiste opvatting, zal het Hof partijen in dit standpunt volgen.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        De toepasselijke rechtsregels
      
    
    
    
      4.1.
      Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald, hierna aan te duiden als “waarde in het economische verkeer” of WEV. 
      
    
    
      4.2.
      In afwijking van het tweede lid bepaalt artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: (a) de aard en de bestemming van de zaak; (b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van de latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De aldus berekende waarde zal hierna worden aangeduid met de term “gecorrigeerde vervangingswaarde” of GVW.
      
    
    
      4.3.
      Samengevat: de waarde van niet-woningen wordt vastgesteld op het hoogste van de twee waarden: WEV of GVW.
      
    
    
      4.4.
      De Hoge Raad heeft in een reeks arresten (8 juli 1992, nr. 27678, ‘Veendam’, 31 mei 1995, nr. 29224, ‘Pieperschuur’, 5 juni 1996, nr. 30314, ‘Nieuwe Kerk’, 25 september 1996, nr. 30998, ‘Regge en Dinkel’, 29 augustus 1997, nr. 32541, ‘Sportcomplex Rotterdam’, 8 april 2011, nr. 10/01134, ‘Voetbalstadion’) regels gegeven voor het bepalen van de GVW. Deze arresten hadden zowel betrekking op onroerende zaken gebruikt in een commerciële sfeer, als voor op andere wijze gebruikte onroerende zaken. Uit deze arresten kan het volgende worden afgeleid.
      
    
    
      4.5.
      Uit de wetsgeschiedenis (Wet van 22 december 1982, Staatsblad 1982, 723) volgt, dat aan de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de veronderstelling ten grondslag ligt, dat er voor de te waarderen onroerende zaak een markt zou zijn, waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van de aard en bestemming daarvan. De gecorrigeerde vervangingswaarde dient dan ook te worden gezien als de technische uitwerking van de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Deze benadering geldt zowel voor ‘commercieel’ als voor ‘niet-commercieel’ onroerend goed.
      
    
    
      4.6.
      Als het gaat om onroerende zaken die in een commerciële sfeer worden gebezigd, dan kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is dan de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf vertegenwoordigt. Voor zaken die niet in een commerciële sfeer worden gebezigd ligt dit in zoverre anders, dat niet de bedrijfswaarde maatgevend is, maar de waarde die overeenkomt met het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Deze waarde, die doorgaans wordt aangeduid als benuttingswaarde, betreft eveneens de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
      
    
    
      4.7.
      De kwalificatie van zaken als al dan niet commercieel, vindt plaats aan de hand van de door de Hoge Raad in zijn arrest van 8 april 2011, nr. 10/01134, LJN BQ0421, ‘Voetbalstadion’ gegeven oordeel. De Hoge Raad overwoog dat 
      
      
        “van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken (…) slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen”. 
      
      
      
        Deze toets geschiedt op het niveau van de gebruiker van de onroerende zaak.
      
      
    
    
      4.8.
      Het gaat bij de GVW steeds om de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. Dit is van belang in situaties, waarin de gebruiker een ander dan de eigenaar is. In die situaties dient de exploitatie door de eigenaar in ogenschouw te worden genomen. Deze waarde zal in beginsel niet lager kunnen worden gesteld dan de liquidatiewaarde van de onroerende zaak die in de regel ten minste de verkoopwaarde van de grond bedraagt.
      
      
        
          Toegepast op het geschil
        
      
      
      
        
          WEV
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het Hof zal eerst onderzoeken wat de WEV van het pand is.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbendes stellingen komen er (onder meer) op neer, dat de onroerende zaak een zodanig uniek pand betreft, dat geen vergelijkingspanden te vinden zijn en dat in ieder geval de door de Heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingspanden zodanig verschillen van het pand, dat zij niet, ook niet door rekening te houden met de verschillen in de waardebepalende elementen, geschikt zijn om door middel van vergelijking de waarde van het pand vast te stellen. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof volgt belanghebbende in deze stelling. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat, zoals in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport met zoveel woorden wordt geconstateerd, het gebruik door belanghebbende strijdig is met het bestemmingsplan; dat de onroerende zaak is gelegen op het terrein van een instelling en daarmee geografisch is verweven; dat er geen uitzicht bestaat op een vermindering van deze verwevenheid, nu de instelling plannen heeft om het terrein nader te bebouwen; dat de onroerende zaak voor de nutsvoorzieningen afhankelijk is van [E] als hiervoor omschreven; en dat [belanghebbende] geloofwaardig heeft gesteld dat weliswaar hij de onroerende zaak als atelier mag gebruiken/verhuren, maar onzeker is of een eventuele koper, zelfs als die kunstenaar zou zijn, ook toestemming zou krijgen voor een dergelijk gebruik. 
      
    
    
      4.12.
      Aan het voorgaande doet niet af, of, zoals de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep stelt (pagina 4), Tilburg een cultuurstad is met veel kunstvakopleidingen, er veel (aankomende) kunstenaars wonen en werken en er schaarste is aan goede atelierruimte. 
      
    
    
      4.13.
      De Heffingsambtenaar heeft voorts in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat ofschoon bedrijfsmatige activiteiten niet toegestaan zijn in de onroerende zaak, activiteiten zoals voortzetting van het huidige gebruik (kunstenaarsatelier) dat wel zijn. Voor zover de Heffingsambtenaar hiermee bedoelde te stellen dat een verkoop aan een andere kunstenaar mogelijk zou zijn, in die zin dat de kopende kunstenaar zonder twijfel toestemming zou krijgen om de onroerende zaak als kunstenaarsatelier te blijven gebruiken, verwerpt het Hof deze stelling. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling, tegenover de uitdrukkelijke en gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt. Het Hof hecht hierbij belang aan het feit dat volgens het eigen taxatierapport van de Heffingsambtenaar het huidige gebruik door belanghebbende strijdig is met het bestemmingsplan.
      
    
    
      4.14.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar, ondanks kennelijke pogingen daartoe, er niet in is geslaagd panden te vinden die ook maar enigszins bruikbaar zijn als vergelijkingspanden. De door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zijn immers – anders dan de onroerende zaak - bedrijfsruimten gelegen op bedrijventerreinen, dan wel op terreinen die qua uiterlijke kenmerken daarmee op één lijn zijn te stellen, terwijl voorts de vergelijkingspanden een volledig andere uitstraling hebben dan de onroerende zaak. Zij kennen niet de boven gememoreerde specifieke eigenschappen en knellende beperkingen van de onroerende zaak. De verschillen met de onroerende zaak zijn zodanig, dat de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. 
      
    
    
      4.15.
      Gelet op het voorgaande, zal het Hof voorbij gaan aan de WEV opgenomen in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.16.
      Vervolgens rijst de vraag of belanghebbende de door hem bepleite WEV aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend, gelet op het volgende.
    
    
      4.17.
      Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport vermeldt:
      
      
        K.3.2.5. grondwaarde
        (…)
        In het “Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2009" vastgesteld door de gemeenteraad op 11 november 2008 zijn ten behoeve van de waardepeildatum van 1 januari 2009 de gronduitgifteprijzen voor diverse categorieën objecten bepaald.
      
      
      
        Voor de categorie niet-woningen gelden onderstaande uitgifteprijzen, exclusief BTW:
         bedrijventerreinen met kleine tot middelgrote kavels: 	€ 137,--per m2;
         kantoren: 							€ 208,-- per m2;
         gronden voor Openbare en Bijzondere Gebouwen: 		€ 113,--per m2.
      
      
      
        “Gronden voor Openbare en Bijzondere Gebouwen” zijn gronden voor gebouwen met bestemmingen zoals:
         huisvesting met een functie met een publiek karakter (openbaar, semi-openbaar zoals scholen, wijkcentra etc.);
         huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk;
         huisvesting van gesubsidieerde instellingen;
         huisvesting van instellingen met een sociaal-maatschappelijk karakter.
      
      
      
        Met inachtneming van het bovenstaande en rekening houdend met de bestemming van het onderhavige object is de vervangingswaarde van de grond gesteld op € 113,--per m2, exclusief BTW ofwel € 134,47 per m2 inclusief BTW. Bij een perceelgrootte van 6.022 m² komt dit neer op een grondwaarde van € 809.778,--.
      
      
      
        Deze grondwaarde geldt voor gronden met de bestemming bijzondere doeleinden. Het object zelf heeft, evenals het omliggende terrein van [E], de bestemming maatschappelijke doeleinden. 
        (…)
      
      
    
    
      4.18.
      Ofschoon gronduitgifteprijzen niet per definitie de waarde van grond op een specifieke locatie weergeven, acht het Hof, gelet op de toelichting in het taxatierapport, waarbij met de bestemming van de onroerende zaak rekening is gehouden, deze prijzen bruikbaar voor het bepalen van de WEV. Het Hof acht aannemelijk dat er een koper te vinden zal zijn die, zelfs gegeven de strikte bestemmingsvoorschriften, bereid zal zijn een bedrag gelijk aan ten minste de waarde van de grond te betalen voor de onroerende zaak.
      
    
    
      4.19.
      Nu belanghebbende een WEV bepleit die ver onder dit bedrag ligt, verwerpt het Hof de door belanghebbende verdedigde waarde. 
      
    
    
      4.20.
      Geen van de partijen heeft de door haar bepleite WEV aannemelijk gemaakt. Het Hof zal deze waarde bij wijze van schatting, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, vaststellen op € 856.000. 
      
    
    
      4.21.
      Omdat de waarde van het pand gesteld moet worden op het hoogste van de twee waarden WEV of GVW, zal het Hof nu onderzoeken wat de GVW van het pand is.
      
      
        
          GVW
        
      
      
      
        
          Bedrijfsmatig of ander gebruik?
          
          
        
      
    
    
      4.22.
      De exploitatie van de onroerende zaak geschiedt niet met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De onroerende zaak wordt namelijk mede om niet gebruikt door veelbelovende kunstenaars. De exploitatie geschiedt daarom mede in het algemeen belang, althans om niet-commerciële redenen. Daarom is niet de bedrijfswaarde relevant, maar de benuttingswaarde. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter ondersteuning van de (lagere) bedrijfswaarde, wordt daarom verworpen.
      
    
    
      4.23.
      Bij de bepaling van de benuttingswaarde gaat het om het nut voor de eigenaar, dat is hier [belanghebbende]. Het gebruik kent in het hier aan de orde zijnde geval drie elementen: (a) verhuur aan de ‘eigen’ BV (belanghebbende) voor ‘eigen’ gebruik, (b) verhuur aan derden - kunstenaars en (c) ter beschikkingstelling om niet aan veelbelovende kunstenaars. 
      
    
    
      4.24.
      Ieder van deze gebruiken levert nut op, ook element (c). Naar het oordeel van het Hof heeft het ter beschikking stellen aan veelbelovende kunstenaars voor [belanghebbende] waarde, ook al ontvangt hij daarvoor geen vergoeding in geld (vergelijk Hoge Raad 20 juni 2003, nr. 37770, LJN AH0931). De vraag is slechts hoe dit nut in geld uit te drukken.
      
    
    
      4.25.
      Wat betreft de waarde die dient te worden toegekend aan element (a), het ‘eigen’ gebruik, zou kunnen worden aangeknoopt bij de huur die belanghebbende aan [belanghebbende] betaalt; deze huur zou met een kapitalisatiefactor omgezet kunnen worden in een waarde. Nu [belanghebbende] de grootaandeelhouder is in belanghebbende, rijst echter de vraag naar de bruikbaarheid van de in rekening gebrachte huur; de mogelijkheid bestaat dat deze niet het werkelijke nut voor [belanghebbende] tot uitdrukking brengt.
      
    
    
      4.26.
      De onroerende zaak wordt echter ook verhuurd aan derden. In de regel is de tussen derden overeengekomen huurprijs ‘zakelijk’. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar geopperd dat [belanghebbende] wellicht de huurders goed zou kennen, en dat de huurprijs daarom wellicht te zacht zou zijn, maar het Hof verwerpt deze stelling, die immers niet meer is dan blote speculatie en bovendien door [belanghebbende] wordt betwist. 
      
    
    
      4.27.
      Het Hof acht dan ook de door derden betaalde huur een bruikbaar uitgangspunt. Indien de door de derden voor hun ruimte betaalde huurprijzen op de juiste wijze zouden worden geëxtrapoleerd over de gehele onroerende zaak, levert dat een waarde op die, na kapitalisatie, het nut dat de onroerende zaak als geheel voor [belanghebbende] heeft, tot uitdrukking brengt. Deze waarde omvat de drie genoemde elementen, óók de elementen (a) en (c), omdat immers de extrapolatie de ‘eigen’ ruimten omvat én de ruimte die om niet aan veelbelovende kunstenaars ter beschikking wordt gesteld. 
      
    
    
      4.28.
      Belanghebbende heeft bij brief gedagtekend 22 december 2011 berekeningen ingebracht, waarin bovengenoemde extrapolatie plaatsvindt. In deze berekeningen wordt uitgegaan van een totaal verhuurde oppervlakte aan derden van 685 m² en een totaal ontvangen huursom van derden van € 20.217,72 inclusief gebruikerslasten. De Heffingsambtenaar heeft in zijn reactie gesteld dat niet duidelijk is of aan [F] 341 m² of 416 m² wordt verhuurd. Belanghebbende heeft daarop geantwoord, dat laatstgenoemde aantal vierkante meters juist is voor het onderhavige tijdvak. Later is de verhuurde oppervlakte teruggebracht. Deze toelichting is door de Heffingsambtenaar niet bestreden. Het Hof gaat dan ook uit van de juistheid van de door belanghebbende in haar berekeningen opgegeven vierkante meters van 416 m².
      
    
    
      4.29.
      Aan de hand van deze gegevens heeft belanghebbende vervolgens verschillende berekeningen gemaakt. In iedere berekening wordt van bepaalde veronderstellingen uitgegaan. De veronderstellingen betreffen de vraag of de huuropbrengsten netto dan wel bruto moeten worden gehanteerd (dat wil zeggen exclusief of inclusief gebruikerslasten zoals gas, water en elektriciteit) en de vraag op welke wijze de expo/atelierruimten en de gang/technische ruimten moeten worden toegerekend. Naar het oordeel van het Hof is de juiste berekening die, waarbij uitgegaan wordt van netto-huurprijzen, terwijl de expo/atelierruimten en de gang/technische ruimten pro rata aan alle huurders moeten worden toegerekend, omdat deze ruimten ook door alle huurders gebruikt worden. Dit scenario, door belanghebbende in zijn berekeningen aangeduid als scenario B3, levert op een totaal bedrag aan huur van € 58.211,80. Anders uitgedrukt: dit is het in geld uitgedrukte nut dat de onroerende zaak jaarlijks [belanghebbende] oplevert. Het Hof verwerpt al hetgeen de Heffingsambtenaar daartegen heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.30.
      Vervolgens rijst de vraag op welke wijze dit jaarnut te kapitaliseren. Belanghebbende bepleit factor 7,7. De Heffingsambtenaar bepleit factor 9,4. Het Hof zal de juistheid van deze factoren in het midden laten, omdat, zelfs indien de hoogste van deze twee kapitalisatiefactoren wordt gehanteerd, de uitkomst leidt tot een waarde die ligt beneden de hierboven vastgestelde WEV.
      
    
    
      4.31.
       Het Hof zal de waarde van het pand, gelijk de Rechtbank, zij het op andere gronden, vaststellen op het onder 4.20 vermelde bedrag van € 856.000. 
      
      
        
          Slotsom
          
          De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
          
          Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, ziet het Hof geen reden te gelasten dat aan belanghebbende het betaalde griffierecht wordt vergoed.
      
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
          
          Nu het door de Heffingsambtenaar ingestelde incidentele hoger beroep ongegrond wordt verklaard, zal het Hof de Heffingsambtenaar veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het incidentele hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken (Hoge Raad 2 maart 2012, LJN BV7395). Het Hof stelt deze tegemoetkoming, voor zover zij kosten van door de advocaat van belanghebbende verleende rechtsbijstand betreft, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 3 (punten, te weten 1 voor het verweerschrift op het incidenteel hoger beroep, 1 voor het verschijnen ter zitting, 0,5 voor schriftelijke inlichtingen na hervatting van het vooronderzoek na de eerste zitting welke inlichtingen mede het incidentele hoger beroep betreffen, en 0,5 voor het verschijnen ter nadere zitting) x € 472 (waarde per punt) x 1,5 (factor gewicht van de zaak)is in totaal € 2.124. Aangezien belanghebbende voorts twee maal ter zitting van het Hof is verschenen, acht het Hof termen aanwezig een vergoeding toe te kennen wegens verletkosten van belanghebbende. Het Hof stelt deze vergoeding vast op 6 uur * € 40 per uur, zijnde € 240. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Het totaal van de proceskostenvergoeding wegens het ongegronde incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar bedraagt derhalve: € 2.364.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        
          verklaart het hoger beroep ongegrond,
      
      
        
          verklaart het incidentele hoger beroep ongegrond,
      
      
        
          bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in kosten die belanghebbende in verband met het incidentele hoger beroep heeft moeten maken ter grootte van € 2.364.
      
      
        
          wijst de gemeente Tilburg aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden. 
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 23 juli 2013 door W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, J. Swinkels, en P.C. van der Vegt, leden van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.