ECLI:NL:GHDHA:2013:2708, Gerechtshof Den Haag, 19-03-2013, BK-12-00587
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde twee-onder-een-kapwoning met garage en dakkapel. Scheurvorming. Achterstallig onderhoud. Woning niet onderheid. Overlast van bushalte voor de deur. De waarde wordt in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-12/00587
  
  
    Uitspraak d.d. 19 maart 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 14 juni 2012, nummer AWB 12/258, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.	Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) is de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 (de waarde) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (de woning), vastgesteld op € 362.500. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2011.
    
    
    
      1.2.	In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2011 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Lisse opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 362.500.
    
    
    
      1.3.	Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag gedeeltelijk toegewezen en heeft hij de waarde van de woning nader vastgesteld op € 350.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    
    
      1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de woning verminderd tot € 325.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van € 12,60 en vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 gelast.
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.	Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
    
      2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 februari 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1.	Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1951 gebouwde, geschakelde twee-onder-een-kapwoning met garage en dakkapel. In 1978 heeft de woning een aanbouw gekregen. De inhoud van de woning exclusief uitbouw is ongeveer 382 m³, die van de aanbouw ongeveer 55 m³ en die van de garage ongeveer 113 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 264 m². De woning beschikt over een dakterras en is in 2000 voorzien van zonnepanelen.
    
    
    
      3.2.	De woning is gelegen nabij het centrum van [Z] tussen soortgelijke woningen aan een drukke weg met frequent busverkeer en met een bushalte voor de deur. De woning vertoont scheurvorming en er is sprake van achterstallig onderhoud. De woning is niet onderheid.
    
    
    
      3.3.	De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 februari 2012 door [A], WOZ-taxateur. De taxateur heeft de woning uitpandig opgenomen. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 325.000. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten:
    
    
    - Het object [a-straat 2] te [Z] betreft een in 1961 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met garage. Het object is gelegen tegenover een bushalte en vlakbij verkeerslichten. De inhoud van het object bedraagt ongeveer 459 m³ en de perceelsoppervlakte ongeveer 289 m². De inhoud van de garage bedraagt ongeveer 80 m³. Het object is op 1 oktober 2009 verkocht in nette, wat gedateerde staat voor € 370.750 en de WOZ-waarde is vastgesteld op € 370.000. De Inspecteur heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde voor de garage een bedrag van € 12.500 in aanmerking genomen.
    
    - Het object [a-straat 3] te [Z] betreft een in 1950 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De inhoud van het object bedraagt ongeveer 375 m³ en de perceelsoppervlakte ongeveer 335 m². Het object is op 3 februari 2009 in zeer gedateerde staat verkocht voor € 305.000 en de WOZ-waarde is vastgesteld op € 337.500. Het object is gelegen nabij een bushalte aan de overzijde van de weg en nabij verkeerslichten. Het object beschikt niet over een vaste trap naar de tweede verdieping.
    
    - Het object [a-straat 4] te [Z] betreft een in 1961 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met garage. Het object is gelegen op een hoek nabij een bushalte aan de overzijde van de weg en nabij een druk kruispunt met verkeerslichten. De inhoud van het object bedraagt ongeveer 450 m³, de inhoud van de garage ongeveer 80 m³ en de perceelsoppervlakte bedraagt ongeveer 425 m². Het object is op 28 februari 2011 verkocht in goede staat voor € 346.000 en de WOZ-waarde is vastgesteld op € 410.000. De Inspecteur heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde voor de garage een bedrag van € 12.500 in aanmerking genomen.
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1.	Tussen partijen is in geschil of de rechtbank de waarde te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.
    
    
    
      4.2.	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1.	Het hoger beroep van belanghebbende strekt, naar het Hof begrijpt, tot vermindering van de waarde tot € 280.000.
    
    
    
      5.2.	De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      De rechtbank heeft het volgende overwogen (waarbij het Hof omwille van een eenduidige benaming van de procespartijen in deze uitspraak eiser als belanghebbende en verweerder als de Inspecteur aanduidt): 
      
      
        ”8. [De Inspecteur] dient aannemelijk te maken dat de door hem uiteindelijk bepleite waarde van € 325.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt [de Inspecteur] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar, staat van onderhoud en ligging ten opzichte van een bushalte. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende.
      
      
    
    
      9.
      Blijkens het taxatierapport en de matrix heeft [de Inspecteur] de woning vergeleken met een drietal in 2009 respectievelijk 2011 verkochte vergelijkingsobjecten die alle zijn gelegen aan dezelfde straat als de woning (de [a-straat] te [Z]) en die wat betreft inhoud en oppervlakte ook niet teveel van de woning verschillen. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de negatieve omgevingsfactoren als ligging aan een drukke weg en het frequente busverkeer ook bij de vergelijkingsobjecten een rol spelen, zodat deze in de gerealiseerde verkoopprijzen zijn verdisconteerd. Met deze algemene omgevingsfactoren is bij de waardering dan ook voldoende rekening gehouden.
      
    
    
      10.
      Verder heeft [de Inspecteur] blijkens de matrix voor de vergelijkingsobjecten een prijs per m² van € 500 en een prijs per m³ van € 450 berekend, terwijl hij voor de woning een prijs per m² van € 425 en een prijs per m³ van 400 heeft gehanteerd. [De Inspecteur] heeft aangevoerd dat in de lagere prijs per m² de bij de woning aanwezige scheurvorming en het achterstallige onderhoud is verdisconteerd, terwijl in de lagere prijs per m³ de ligging van de bushalte pal voor de woning en de extra overlast die dit met zich brengt is verdisconteerd. Daarmee heeft [de Inspecteur] naar het oordeel van de rechtbank ook met deze waardeverminderende omstandigheden voldoende rekening gehouden. [Belanghebbende] heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde omstandigheden (achterstallig onderhoud, scheurvorming/verzakking, nabije ligging van de bushalte en de daarbij behorende geluidsoverlast) een verdere matiging van de waarde van de woning rechtvaardigen. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit de door [belanghebbende] overgelegde foto’s weliswaar blijkt dat bij de woning sprake is van achterstallig onderhoud en (lichte) scheurvorming, maar niet in een zodanige mate dat dit tot een verdere matiging van de WOZ-waarde dient te leiden dan [de Inspecteur] met zijn bepleite verlaging tot € 325.000 al heeft toegepast.
      
    
    
      11.
      Dat de riolering van de buurwoning op [belanghebbendes] grondgebied is aangesloten op zijn riolering, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin een omstandigheid die tot een verdere vermindering van de WOZ-waarde dient te leiden. Deze aansluiting is ondergronds en gelegen onder het deel van het perceel dat [belanghebbende] als tuin gebruikt, zodat daardoor naar het oordeel van de rechtbank het gebruik van de grond door [belanghebbende] niet wordt beperkt. [Belanghebbende] heeft met hetgeen hij hieromtrent heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat dit wel het geval is.
      
    
    
      12.
      Met betrekking tot de door [de Inspecteur] voor de aanbouw berekende inhoud van 55m³ overweegt de rechtbank dat [de Inspecteur] ter zitting heeft verklaard dat dit de bruto inhoud is, berekend aan de hand van de bouwtekeningen en met inachtneming van de geldende NEN-norm, en dat deze door verschillende medewerkers is nagerekend. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan deze uitlatingen van [de Inspecteur] te twijfelen. De rechtbank heeft dan ook geen aanwijzing dat de inhoud van de aanbouw door de taxateur onjuist is bepaald en dat in verband daarmee de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dat [belanghebbende], naar hij stelt, de bruto inhoud van de aanbouw aan de hand van de buitenmaten heeft berekend op 44m³, doet hieraan niet af, reeds omdat niet is gesteld of gebleken dat [belanghebbende] dit aan de hand van bouwtekeningen en/of met inachtneming van de geldende NEN-norm heeft gedaan.
      
    
    
      13.
      Hetgeen [belanghebbende] overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door [belanghebbende] genoemde verkopen betreffende de woning [a-straat 5] in november 2008 voor € 317.000 en de woning gelegen aan de [b-straat 1] in oktober 2008 voor € 230.000, betreffen beide transacties die dusdanig ver van de waardepeildatum zijn gelegen dat deze geen goede indicatie zijn voor de waardebepaling van de woning per de waardepeildatum en doen verder ook niet af aan de door [de Inspecteur] bij de vergelijking gebruikte gerealiseerde verkopen. Hetzelfde geldt voor de door [belanghebbende] gestelde omstandigheid dat de woning gelegen aan de [a-straat 6] momenteel te koop staat voor € 307.000. De – niet nader onderbouwde – stelling van [belanghebbende] dat huizen als de woning slechts voor een periode van 50 jaar worden gebouwd, acht de rechtbank niet relevant voor de onderhavige waardering.
      
    
    
      14.
      Voor zover [belanghebbende] aanvoert dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak – door de rechtbank – aan de woning is toegekend, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
      
    
    
      15.
      Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      7.2.	De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich beroepen op het door hem in eerste aanleg in het geding gebrachte taxatierapport. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de onafhankelijkheid, onpartijdigheid en deskundigheid van de door de Inspecteur ingeschakelde, gediplomeerde SVM- en WOZ-taxateur [A], de opsteller van het taxatierapport. De vergelijkingsobjecten zijn qua ligging, inhoud, grondoppervlakte, uitstraling en bouwperiode in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. De verkoopdatum (14 maanden na de waardepeildatum) van het vergelijkingsobject [a-straat 4] is echter dermate ver verwijderd van de waardepeildatum dat het verkoopcijfer naar het oordeel van het Hof niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    
    
      7.3.	De waardeverminderende invloed die uitgaat van de ligging langs een drukke weg met frequent busverkeer en de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast acht het Hof verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en daarmee in de voor de woning vastgestelde waarde. Ook acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de aanbouw ongeveer 55 m³ bedraagt.
    
    
    
      7.4.	Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de woning niet is onderheid en dat de vergelijkingsobjecten dat wel zijn. Voorts heeft hij gesteld dat met betrekking tot de woning sprake is van scheurvorming als gevolg van een lichte kanteling van de woning, terwijl dat bij de vergelijkingsobjecten niet het geval is. Ten slotte heeft hij gesteld dat bij de woning sprake is van meer achterstallig onderhoud, onder andere aan de dakbedekking en het plaatwerk van de aanbouw, dan bij de vergelijkingsobjecten. De Inspecteur heeft deze stellingen onvoldoende weersproken, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Niet gebleken is dat met de gestelde feiten en omstandigheden door de Inspecteur bij zijn waardebepaling rekening is gehouden.
    
    
    
      7.5.	De Inspecteur heeft onvoldoende onderbouwd waarom aan de garage (met een inhoud van 113 m³) bij de woning een waarde van € 30.000 is toegekend, terwijl voor een garage met een inhoud van ongeveer van 80 m³ bij het object [a-straat 2] een bedrag van € 12.500 in aanmerking is genomen.
    
    
    
      7.6.	Gelet op het vorenoverwogene geeft het taxatierapport van de Inspecteur onvoldoende inzicht in de mate waarin met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [a-straat 3] en de woning rekening is gehouden. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt of en in hoeverre bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De Inspecteur heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      7.7.	Het Hof acht aannemelijk dat van de door belanghebbende aangevoerde problemen een waardedrukkende invloed uitgaat, maar niet in een zodanige mate dat de door belanghebbende voorgestane waarde als juist moet worden aanvaard. Hij heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 280.000.
    
    
    
      7.8.	Met inachtneming van het vorenstaande stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 299.000. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
    
    
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      8.1.	Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht. Deze kosten stelt het Hof op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 25,20 wegens de reiskosten ( 2 maal openbaar vervoer 2e klasse). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
    
    
    
      8.2.	Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof: 
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Inspecteur; 
      
      
        wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 299.000;
      
      
        vermindert de aanslag in de onroerendezaakbelasting aldus, dat deze nader wordt berekend naar een waarde van € 299.000; 
      
      
        veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 25,20, en
      
      
        gelast de gemeente Lisse aan belanghebbende een bedrag van in totaal € 156 aan griffierecht te vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 19 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      
        
          
             de naam en het adres van de indiener;
          
        
        
          
             de dagtekening;
          
        
        
          
             de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          
        
        
          
             de gronden van het beroep in cassatie.
          
        
      
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.