ECLI:NL:GHARL:2015:1573, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-03-2015, 14/00493
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-03-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00493
      uitspraakdatum: 3 maart 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 april 2014, nummer UTR 13/5365 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 473.000. Ook is daarbij een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      
        	Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen.
        Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 4 april 2014 het beroep ongegrond verklaard. 
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 17 mei 2014, ingekomen bij het Hof op 18 mei 2014, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015 te Arnhem. Namens belanghebbende is [A] en namens de heffingsambtenaar is [B] verschenen.
      
    
    
      1.8.
      Ter zitting hebben partijen – zonder bezwaar van de wederpartij – een aantal stukken overgelegd. 
      
    
    
      1.9.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1914 gebouwde eindwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 522 m³ en is gelegen op een perceel van 176 m². Tegenover de woning staat een laag flatgebouw.
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank een verslag “taxatieopbouw [a-straat] 12 en onderbouwende verkopen” overgelegd. In dit verslag is de taxatieopbouw van de onroerende zaak en van vergelijkingspanden, alle gelegen in [Z], opgenomen. De taxatieopbouw van de onroerende zaak is als volgt weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  [a-straat] 12
              
              
                Eindwoning, bouwjaar 1914
              
              
                Inhoud of oppervlakte
              
              
                Prijs/m³ in €
              
              
                Totalen in €
              
            
            
              
                
              
              
                wijk/buurt [b-straat]/[a-straat]
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning
              
              
                
              
              
                522 m³
              
              
                632
              
              
                329.904
              
            
            
              
                Voldoet matig aan wooneisen (-10%)
              
              
                
              
              
                522 m³
              
              
                -63
              
              
                 -32.990
              
            
            
              
                Onderhoud matig (-10%)
              
              
                
              
              
                522 m³
              
              
                -63
              
              
                 -32.990
              
            
            
              
                Serre
              
              
                
              
              
                15 m³
              
              
                253
              
              
                    3.792
              
            
            
              
                Dakkapel 1-3 m
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                    4.000
              
            
            
              
                Berging/schuur tot 12 m²
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                    7.000
              
            
            
              
                Grond bij woning
              
              
                
              
              
                176 m²
              
              
                1.250
              
              
                220.000
              
            
            
              
                Algemene aftrek ligging - 10%
              
              
                
              
              
                176 m²
              
              
                -125
              
              
                 -22.000
              
            
            
              
                
                  Getaxeerde waarde dd 1-1-2012
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  476.715
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.3.
      In voornoemd verslag heeft de taxateur met betrekking tot de vergelijkingspanden [c-straat] 51A en [d-straat] 18 ook een aftrek van 10% op de grondwaarde berekend ter waarde van respectievelijk € 35.688 en € 24.250. Dit in verband met de ligging van die vergelijkingspanden op het perceel. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Naar zijn mening is er in vergelijking met de in 2.3 genoemde vergelijkingspanden onvoldoende rekening gehouden met de slechte(re) ligging van de onroerende zaak. Ook vindt belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar in het in 2.2 vermelde verslag gehanteerde prijzen per kubieke meter ten opzichte van die van de vergelijkingspanden te hoog zijn vastgesteld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn beroep op het vertrouwensbeginsel ingetrokken.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar is van mening dat met de liggingsaspecten van de onroerende zaak in voldoende mate rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde. Ook is hij van mening dat de gehanteerde prijs per kubieke meter niet te hoog is. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 450.000. 
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, in dit geval wordt bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een bruikbare methode voor bepaling van de gezochte waarde. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft in dat verband verwezen naar het in 2.2 vermelde verslag. Belanghebbende heeft onder andere gesteld dat in de taxatieopbouw van de onroerende zaak te weinig rekening is gehouden met de waardedruk die uitgaat van het tegenover de onroerende zaak gelegen flatgebouw. Weliswaar heeft de taxateur daarvoor een aftrek van 10% van de grondwaarde in aanmerking genomen, maar in de visie van belanghebbende is deze aftrek te laag indien vergeleken wordt met de liggingsaspecten van de in 2.3 vermelde vergelijkingspanden waarvoor door de taxateur eveneens een aftrek van 10% is gehanteerd.
      
    
    
      4.5.
      Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat met de ligging van de onroerende zaak tegenover het flatgebouw in onvoldoende mate rekening is gehouden. Voor de in 2.3 genoemde vergelijkingspanden is een 10% reductie op de grondwaarde berekend in verband met de ongunstige ligging van die woningen op het perceel. Mede gelet op de ter zitting overgelegde foto’s is het Hof van oordeel dat het uitzicht op het tegenoverliggend flatgebouw voor de onroerende zaak een relatief grotere negatieve invloed op de (grond)waarde heeft dan voornoemde liggingsaspecten van de in 2.3 genoemde vergelijkingspanden. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt waarom desondanks ook voor de onroerende zaak een zelfde waardedruk van 10% in aanmerking genomen dient te worden. Reeds hierom heeft hij niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
      
    
    
      4.6.
      De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken
      
    
    
      4.7.
      Ook belanghebbende is daarin niet geslaagd. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard een waarde van € 450.000 te bepleiten. Blijkens het bezwaarschrift is deze waarde gebaseerd op de in het taxatieverslag opgenomen vergelijkingspanden die de heffingsambtenaar inmiddels niet meer ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde gebruikt. Nu belanghebbende geen enkel inzicht heeft verstrekt in de wijze van berekening en de vergelijkbaarheid van die woningen met de onroerende zaak, heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.8.
      Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2013, per waardepeildatum 1 januari 2012, vast op € 460.000.
      
      
        
          Slotsom 
        
        Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vast.
    
    
    
      Deze vergoeding wordt berekend en is gebaseerd op artikel 1, aanhef en onderdeel a in verbinding met artikel 2, aanhef en onderdeel a van het Besluit en de daarbij gevoegde bijlage. Dit betekent dat belanghebbende recht heeft op: 
    
    - voor de bezwaarfase: 2 punten (in verband met het ingediende bezwaarschrift en het verschijnen op de hoorzitting) maal 1,0 (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 243 = € 486;
    - voor de beroepsfase: 2 punten (in verband met het ingediende beroepschrift en het verschijnen ter zitting) maal 1,0 (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 487 = € 974; 
    - voor de hoger beroepsfase: 2 punten (in verband met het ingediende hogerberoepschrift en het verschijnen ter zitting) maal 1,0 (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 487 = € 974. 
    
    
      In totaal derhalve € 2.434. 
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond, 
    - vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, 
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 460.000,
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.434, en
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2015.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)						(A.J. Kromhout)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 4 maart 2015.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.