ECLI:NL:RBZWB:2013:4653, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-06-2013, AWB-11_6160
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2013-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De transacties met de onroerende zaken vormen een winstuitdeling voor zover deze prijzen onzakelijk zijn. Met betrekking tot de reis-, verblijf- en representatiekosten heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat deze een zakelijk karakter hebben. Ter hoogte van de correctie zijn deze uitgaven gedaan ter bevrediging van de persoonlijke behoeften van de DGA van belanghebbende. De kosten kunnen derhalve niet ten laste van het resultaat van belanghebbende gebracht worden.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, meervoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Procedurenummer AWB 11/6160
      uitspraak van 18 juni 2013
    
    
    
      
        Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
        
        
      
      
        
          [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats W],
      belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst/Zuidwest, kantoor Goes, de inspecteur.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De inspecteur heeft aan belanghebbende over het jaar 2006 een aanslag  vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 3.871.735. Dagtekening van de aanslag is 31 juli 2010, aanslagnummer: [nummer].V.66.
      
    
    
      1.2.
      De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 november 2011 de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar bedrag van € 3.234.505. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 5 december 2011, ontvangen bij de rechtbank op 7 december 2011, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 302.
      
    
    
      1.4.
      De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd. De inspecteur heeft bij brief van 6 juni 2012 medegedeeld geen conclusie van dupliek in te dienen.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de inspecteur.
      
    
    
      1.7.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2013 te Breda. 
        Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende [DGA], ter bijstand vergezeld van zijn dochter [dochter], zijn gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Middelburg, en [taxateur S] (taxateur) en namens de inspecteur, [gemachtigden], [taxateur K] (taxateur) en [taxateur O] (taxateur). Gelijktijdig zijn behandeld de zaken met procedurenummers 11/5970 tot en met 11/5972 en 11/6159 tot en met 11/6161. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift op dezelfde dag als deze uitspraak aan partijen is verzonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    
    
      2.1.
      De ondernemingsactiviteiten van belanghebbende bestaan uit de exploitatie van onroerende zaken en het beleggen in effecten en leningen. Directeur enig aandeelhouder van belanghebbende is de heer [DGA] (hierna: de DGA).
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft in het onderhavige jaar aangifte vennootschapsbelasting gedaan naar een belastbaar bedrag van € 2.055.083. 
      
    
    
      2.3.
      Op 14 juli 2009 heeft de inspecteur een boekenonderzoek bij belanghebbende ingesteld. Onderzocht is ondermeer de aanvaardbaarheid van de aangiften vennootschapsbelasting 2006 tot en met 2007 en de aangiften omzetbelasting over de tijdvakken 2006 en 2007. Het onderzoek heeft zich op bepaalde punten eveneens uitgestrekt over de aangifte vennootschapsbelasting 2005. Naar aanleiding van dit boekenonderzoek heeft de inspecteur diverse correcties op de door belanghebbende ingediende aangifte aangebracht. Hierna volgt een beschrijving van de correcties.
      
      
        
          Reis-, verblijf- en representatiekosten
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Blijkens het controlerapport bedroegen de totale bedragen van de grootboekrekening reis-, verblijf- en representatiekosten in die jaren respectievelijk:
        2005:		€ 144.048
        2006:		€ 187.968
        2007:		€ 152.584
        Met betrekking tot het onderhavige boekjaar heeft dit geleid tot een correctie van € 150.000. 
      
      
      
        
          Onroerende zaken
        
      
      
      
        
          
            [adres 1] te [plaats X]
        
      
      
      
        2.5.1.
        Dit pand is tussen derden verkocht op 15 januari 2004 voor € 670.000. Het pand werd vanaf januari 2004 verhuurd voor € 65.000 per jaar. De zoon van de DGA, [zoon], heeft het pand op 15 april 2004 in verhuurde staat gekocht voor € 750.000. De huurder heeft het pand in de loop van 2005 verlaten. Belanghebbende heeft daarna bovengenoemd pand op 1 juni 2006 in onverhuurde staat gekocht van [zoon] voor € 840.000. Met ingang van 2008 is het pand weer verhuurd, voor € 54.000 per jaar.
        
      
      
        2.5.2.
        De woz-waarde van het pand was per waardepeildatum 1 januari 2007 € 790.000. 
        
      
      
        2.5.3.
        Belanghebbende heeft het pand op 25 januari 2007 bij openbare inschrijving te koop aangeboden. De hoogste bieding was € 634.000 en is door belanghebbende niet geaccepteerd.
        
      
      
        2.5.4.
        Door de inspecteur is de waarde van het pand per 1 juni 2006 getaxeerd op                     € 650.000. Deze waarde is gebaseerd op de bieding bij openbare verkoop en de kapitalisatiewaarde bij een gerealiseerde huurprijs van € 54.000 per jaar.  
        
      
      
        2.5.5.
        Volgens de inspecteur heeft de BV bij de aankoop van het pand de zoon van de DGA bewust bevoordeeld en is sprake van een uitdeling tot een bedrag van € 190.000. Voor de winstbepaling van belanghebbende heeft dit geleid tot een correctie op de afschrijving op het pand van € 2.770.
        
        
          
            
              [adres 2] te [plaats Y]
          
        
        
      
      
        2.5.6.
        In 2003 heeft belanghebbende het kantoorpand [adres 2] te [plaats Y] gekocht voor € 3.200.000 exclusief omzetbelasting. Op het moment dat de akte verleden is, was het pand nog niet in gebruik, maar is al wel een huurovereenkomst gesloten met [W], met ingang van 1 november 2003, tegen een huurprijs van € 250.000 per jaar. 
        
      
      
        2.5.7.
        Op 9 augustus 2006 heeft belanghebbende het pand verkocht voor € 2.200.000 vrij op naam aan [dochter] en haar kinderen, dochter en kleinkinderen van de DGA. De netto opbrengst bedroeg € 2.070.480. 
        
      
      
        2.5.8.
        Voor de koopsom is belanghebbende uitgegaan van een taxatierapport van taxateur [taxateur S] (hierna: [taxateur S]). De taxatie is verricht op 7 december 2005 en in het rapport is de waarde vastgesteld op € 2.275.000. Door de inspecteur is de waarde van het pand per 9 augustus 2006 getaxeerd op € 2.900.000. Beide rapporten gaan uit van de geïndexeerde huurprijs van € 252.965. In het taxatierapport van belanghebbende wordt uitgegaan van een rendementsfactor van 9. De inspecteur hanteert een rendementsfactor van 11,5. 
        
      
      
        2.5.9.
        In het taxatierapport van belanghebbende is ten aanzien van de rendementsfactor het volgende opgenomen:
        
        
          
            “Het gebouw is specifiek ontworpen voor de huidige gebruiker en kan niet als universeel kantoor in de markt worden geplaatst. Door de op handen zijnde reorganisatie, sanering en concentratie van de vestigingen van de huidige huurder, [W] ([W]), is het niet waarschijnlijk dat de huurovereenkomst wordt verlengd, in ieder geval niet voor een lange periode. Voor een volgende huurder zal het gebouw een grondige verbouwing moeten ondergaan. Het is voorspelbaar dat het huurniveau niet kan worden gehandhaafd. Zeker zullen de verbouwkosten (aanpassingen) en de daarbij te verwachten leegstand niet op korte termijn kunnen worden gecompenseerd. Gezien het voorgemelde zijn wij van mening dat de waarde van het object 10% lager is dan volgens gebruikelijk rekenmodel.”
          
        
        
      
      
        2.5.10.
        Bij brief van 21 december 2007 heeft [W] de huur per 1 november 2008 opgezegd. Het pand heeft leeggestaan tot 2010, toen is het weer verhuurd voor een huurprijs van € 299.250 per jaar. In september 2010 is de nieuwe huurder voor het pand gevonden die het pand in december 2010 in gebruik heeft genomen. De huurder heeft een huurvrije periode bedongen en heeft in juli 2011 voor het eerst huur betaald. 
        
      
      
        2.5.11.
        De woz-waarde van het pand was per waardepeildatum 1 januari 2007 € 2.755.000. 
        
      
      
        2.5.12.
        Volgens de inspecteur heeft belanghebbende bij de verkoop van het pand de dochter en kleinkinderen van de DGA bewust bevoordeeld en is sprake van een uitdeling tot een bedrag van € 829.520. Dat is het verschil tussen de door hem getaxeerde waarde                         (€ 2.900.000) en de netto opbrengst (€ 2.070.480) van het pand. De winst van 2006 is met dit bedrag gecorrigeerd.
        
        
          
            
              [adres 3] en [adres 4] te [plaats Z]
          
        
        
      
      
        2.5.13.
        Op 15 december 2006 heeft belanghebbende bovengenoemde panden verkocht aan [zoon], zoon van de DGA. De verkoopsom was € 860.000 vrij op naam. De netto opbrengst was € 808.526. De panden bestaan uit een bedrijfsgebouw met opslagloods, erf en woning. Ten tijde van de verkoop was het bedrijfsgebouw verhuurd voor een huurprijs van   € 112.618 per jaar aan [A BV].  De DGA van belanghebbende was voorheen (middellijk) aandeelhouder en directeur van [A BV]. De woning was ten tijde van de verkoop eveneens verhuurd, voor een huurprijs van € 296 per maand.
        
      
      
        2.5.14.
        Belanghebbende heeft de koopsom gebaseerd op een taxatierapport van [taxateur S]. De taxatie is verricht op 16 oktober 2006 en in het taxatierapport is de waarde bepaald op           € 860.000. In het taxatierapport is opgenomen dat de huurder te kennen had gegeven de huur niet te verlengen en uit navraag bij de gemeente zou gebleken zijn dat na de verhuizing van de huidige huurder de kans klein was dat de huidige bestemming gehandhaafd zou blijven,  in verband met de omliggende woonwijk. 
        
      
      
        2.5.15.
        Door de inspecteur is de waarde van het pand getaxeerd op € 985.000 per 15 december 2006, waarvan € 860.000 voor het bedrijfscomplex en € 125.000 voor de woning. Bij de waardering is uitgegaan van een voortgezette verhuur tegen dezelfde huurprijs, maar met een andere onderverdeling van de huurprijzen. Een redelijke huur voor de woning is gesteld op € 500 per maand en voor het bedrijfsgedeelte op € 107.618 per jaar.
        
      
      
        2.5.16.
        Volgens de inspecteur heeft belanghebbende bij de aankoop van het pand de zoon van de DGA bewust bevoordeeld en is sprake van een uitdeling tot een bedrag van  € 176.474. Dat is het verschil tussen de door hem getaxeerde waarde (€ 985.000) en de netto opbrengst (€ 808.526) van het pand. De inspecteur heeft de winst van belanghebbende met dit bedrag gecorrigeerd. 
        
        
          
            Overige.
          
        
        
      
      
        2.5.17.
        De inspecteur heeft de winst voorts gecorrigeerd met € 19.587 aan kosten [adres 5] en € 1.071 aan kosten boot. Deze correcties zijn niet langer in geschil. 
        
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is:
      
        
          Of de inspecteur terecht de reis-, verblijf- en representatiekosten heeft gecorrigeerd.
        
        
          Of de transacties met de onroerende zaken tegen zakelijke prijzen hebben plaatsgevonden en indien en voor zover deze prijzen onzakelijk zijn geweest ze als winstuitdelingen ten gunste van de DGA van belanghebbende moeten worden beschouwd. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 2.075.741. De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
      
        
        
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Reis-, verblijf- en representatiekosten
      
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank stelt voorop dat bij betwisting door de inspecteur, anders dan belanghebbende heeft gesteld, het op haar weg ligt de zakelijkheid van de kosten aannemelijk te maken (vergelijk: HR 19 maart 1997, nr 31 911, BNB 1997/162). Daarin is zij, tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Het enkel overleggen van restaurantnota’s zonder een verklaring met welke zakelijke relaties en met welk zakelijk doel de horecagelegenheden zijn bezocht, en het enkel hanteren van globale omschrijvingen zoals “voor u verzorgde arrangementen” op de overgelegde facturen van reisbureau [reisbureau] of “vliegkosten” op de facturen bij vliegmaatschappij [vliegmaatschappij] zijn daartoe onvoldoende. Dat volgens belanghebbende deze uitgaven voor zakelijke doeleinden zijn gedaan, dat de uitgaven passen in de stijl van de vennootschap en in verhouding tot het behaalde resultaat verantwoord zijn, maakt dat niet anders nu deze stelling niet met verifieerbare gegevens is onderbouwd. Dit klemt te meer nu uit derdenonderzoek bij reisbureau [reisbureau] is gebleken dat in ieder geval in 2006 en 2008 privéreizen van de DGA zijn geboekt als zakelijke kosten. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de reizen gemaakt zijn in verband met de mogelijke aankoop van  onroerende zaken in het buitenland, maar de rechtbank acht dat niet aannemelijk. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende feitelijk uitsluitend in in Nederland gelegen onroerende zaken heeft belegd. 
      
    
    
      4.2.
      Voor zover belanghebbende heeft bedoeld zich te beroepen op door het in 2004 verrichte boekenonderzoek opgewekt vertrouwen dat de geboekte kosten volledig aftrekbaar zouden zijn, geldt het volgende. De controleur heeft in het rapport van het onderzoek vermeld dat in 2004 met de DGA is afgesproken “dat de kosten in de toekomst beter gedocumenteerd zullen worden, met name wat betreft het zakelijke karakter van buitenlandse vliegreizen en het dineren met relaties”.  Belanghebbende heeft de juistheid daarvan niet weersproken. Hetgeen de rechtbank onder 4.1. heeft overwogen houdt in dat de documentatie in de administratie onvoldoende wordt geacht. Van in rechte te honoreren opgewekt vertrouwen is dan geen sprake. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangeboden alsnog stukken te overleggen die de zakelijkheid van de in geschil zijnde kosten aannemelijk kunnen maken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende diverse malen de gelegenheid gehad de kosten aannemelijk te maken en had zij deze stukken derhalve reeds in een eerder stadium kunnen overleggen zodat de inspecteur met betrekking tot deze stukken, nu hij het bestaan ervan betwist, een standpunt in had kunnen nemen. Daarom acht de rechtbank het nu nog accepteren van deze stukken in strijd met de goede procesorde. Zij heeft om die reden besloten het bewijsaanbod te passeren. 
      
    
    
      4.4.
      Gelet op het in 4.1 overwogene acht de rechtbank aannemelijk dat de uitgaven ter hoogte van de correctie zijn gedaan ter bevrediging van de persoonlijke behoeften van de DGA van belanghebbende. Volgens vaste jurisprudentie kunnen de kosten, nu het zakelijk karakter daarvan ontbreekt, niet ten laste van het resultaat van belanghebbende worden gebracht (Hoge Raad 14 juni 2002, nr. 36453, BNB 2002/290). Het gelijk is derhalve aan de zijde van de inspecteur. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft in het beroepschrift gesteld dat de inspecteur is uitgegaan van een te hoog bedrag aan geboekte reis- en representatiekosten. De inspecteur heeft de totale uitgaven gesteld op € 187.968 en volgens belanghebbende is geboekt € 168.595. De rechtbank is van oordeel dat dit verschil – zo het al bestaat – niet tot verlaging van de aanslag kan leiden nu de totale correctie is beperkt tot € 150.000 zodat er nog steeds een bedrag aan kosten is geaccepteerd en belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat dat bedrag te laag is. 
      
      
        
          Onroerende zaken
        
      
      
    
    
      4.6.
      Een winstuitdeling kan worden omschreven als een vermogensverschuiving van de vennootschap naar de (middellijk) aandeelhouder als gevolg waarvan aan het vermogen van de vennootschap enig geldbedrag of andere waarde, gedekt door de daarin aanwezige winst, ten gunste van de aandeelhouder wordt onttrokken (Hoge Raad 18 februari 1959, nr. 13.763, BNB 1959/124, en Hoge Raad 24 september 1980, nr. 19.552, BNB 1980/332). Van een uitdeling is alleen sprake indien de vennootschap haar (middellijk) aandeelhouder als zodanig heeft willen bevoordelen en de aandeelhouder zich daarvan bewust is geweest of redelijkerwijs bewust had kunnen zijn (vergelijk HR 4 mei 1983, nr. 21.668, BNB 1983/233). De bewijslast dat sprake is van een winstuitdeling rust op de inspecteur.
      
      
        
          Waarde van de onroerende zaken
        
      
      
      
        
          
            [adres 1] te [plaats X]
        
      
      
      
        4.7.1.
        De inspecteur heeft betoogd dat de waarde in het economisch verkeer van bovengenoemd pand € 650.000 bedroeg per 1 juni 2006. De inspecteur heeft de waarde ondermeer gebaseerd op de gerealiseerde huurprijs per 1 januari 2008. Naar het oordeel van de rechtbank is deze huurprijs niet representatief voor de situatie op 1 juni 2006. Immers deze huurprijs is eerst anderhalf jaar later gerealiseerd en het pand was op het moment van de aankoop onverhuurd en heeft nog anderhalf jaar leeggestaan. Voorts is de waarde gebaseerd op de bieding op de openbare veiling. De rechtbank acht deze bieding echter niet maatgevend nu van algemene bekendheid moet worden verondersteld dat op een openbare veiling voor een pand niet de prijs pleegt te worden geboden die gelijk is aan de waarde bij vrije verkoop (de waarde in het economisch verkeer) Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur aldus niet aannemelijk gemaakt dat het pand op 1 juni 2006 € 650.000 waard was. 
        
      
      
        4.7.2.
        Vaststaat dat de prijs die belanghebbende heeft betaald voor het pand, niet is gebaseerd op een taxatierapport, noch dat de verkoop is geschied met tussenkomst van een makelaar die de waarde bepaald heeft. De koopsom is volgens belanghebbende vastgesteld op basis van een te verwachten huurprijs of verkoopprijs. Belanghebbende heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom op reële aannames van tussen onafhankelijke derden te behalen koop- of huurprijzen is gebaseerd. Belanghebbende heeft de waarde in het economisch verkeer van het pand daarom naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt. 
        
      
      
        4.7.3.
        Nu beide partijen de waarde in het economisch verkeer van het pand per 1 juni 2006 niet aannemelijk hebben gemaakt bepaalt de rechtbank de waarde per die datum, na weging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, in goede justitie op € 780.000. Dat leidt tot een lagere correctie op de afschrijving. De rechtbank zal voor de berekening van de afschrijving de motivering van de uitspraak volgen. De correctie wordt dan (840.000 - 780.000)/840.000 x € 12.246 = € 874.  De correctie is € 1.896 te hoog.
        
        
          
            
              [adres 2] te [plaats Y]
          
        
        
      
      
        4.8.4.
        Ter zitting heeft de inspecteur aangegeven het verweerschrift aan te willen vullen met gegevens die betrekking hebben op de gehanteerde vergelijkingspanden. Het gaat met name om de bij de vergelijkingspanden gehanteerde kapitalisatiefactoren. Deze zouden volgens de inspecteur hoger uit moeten vallen. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen overlegging van deze aanvulling aangezien dit onderwerp in het voorliggende stadium  uitvoerig besproken is en zij op dat moment niet in de mogelijkheid was onderzoek te verrichten naar de inhoud van de aanvulling. De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur deze gegevens eerder had kunnen overleggen zodat belanghebbende hierover een standpunt in had kunnen nemen. Nu hij pas ter zitting met deze aanvulling komt, acht de rechtbank acceptatie van deze aanvulling in strijd met de goede procesorde en heeft zij besloten het bewijsaanbod te passeren. 	
        
      
      
        4.8.5.
        Ter zitting heeft de inspecteur aannemelijk geacht dat ten tijde van de verkoop van het pand al bekend was dat de huurder ([W]) het pand zou verlaten. Dit is als zodanig tussen partijen thans niet meer in geschil. Met deze omstandigheid, die naar het oordeel van de rechtbank een waardeverminderende factor vormt, is in het taxatierapport van de inspecteur geen rekening gehouden. De rechtbank acht aannemelijk dat een bedrijfspandpand in onverhuurde staat of waarvan duidelijk is dat het leeg komt te staan, een lagere waarde zal hebben dan een dergelijk pand in verhuurde staat. De rechtbank acht dan de door de inspecteur gehanteerde vergelijkingspanden niet bruikbaar, nu al deze panden verhuurd zijn en met de waardeverminderende factor van de opzegging geen rekening is gehouden. In zoverre heeft de inspecteur naar het oordeel van de rechtbank de waarde van het pand niet aannemelijk gemaakt.
        
      
      
        4.8.6.
        De inspecteur heeft aangevoerd dat de verkoopkosten om onduidelijke redenen voor rekening van belanghebbende zijn gekomen. De rechtbank is met de inspecteur van oordeel dat in geval van verkoop van bestaande onroerende zaken tussen zakelijk handelende en van elkaar onafhankelijke partijen, het gebruikelijk is dat de met de verkooptransactie samenhangende kosten voor rekening van de koper zijn. Nu daarvan in dit geval is afgeweken en sprake is van een transactie tussen gelieerde partijen, ligt het naar het oordeel van de rechtbank in eerste instantie op de weg van belanghebbende om de zakelijkheid van het dragen van de kosten aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft die zakelijkheid niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de dochter van de DGA de door [taxateur S] getaxeerde waarde niet wilde betalen is daartoe onvoldoende. 
        
      
      
        4.8.7.
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de overeengekomen koopprijs verwezen naar de taxatie en gesteld dat het pand specifiek ontworpen is voor [W], dat een ingrijpende verbouwing plaats zou moeten vinden voor een nieuwe huurder zijn intrek kon nemen en dat het huidige huurniveau waarschijnlijk niet gehandhaafd kon worden. Het voorgaande is in het taxatierapport tot uitdrukking gebracht in een lagere rendementsfactor. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, tegenover de betwisting door de inspecteur, de specifiekheid van het pand niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht aannemelijk dat elke huurder specifieke eisen zal hebben ten aanzien van een te huren pand.  Niet gebleken is dat voor de huurder die eind 2010 het pand heeft gehuurd een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden. De rechtbank erkent dat het met wetenschap achteraf gemakkelijk oordelen is, maar is toch van oordeel dat in de taxatie van [taxateur S] teveel de nadruk is gelegd op de specifiekheid van het pand en dat die specifiekheid niet aannemelijk is geworden.  
        
      
      
        4.8.8.
        Gelet op het vorenstaande hebben zowel de inspecteur als belanghebbende de waarde niet aannemelijk gemaakt. Alle omstandigheden in aanmerking nemende en na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde per 9 augustus 2006 in goede justitie vast op 10,5 x de door [W] betaalde jaarhuur ad € 252.965, of afgerond op € 2.656.132. Naar het oordeel van de rechtbank moeten belanghebbende en de DGA, mede gelet op diens zijn kennis en ervaring in de onroerendgoedmarkt, zich bewust zijn geweest van het feit dat het pand voor een te lage prijs werd verkocht en is dus sprake geweest van een uitdeling van € 2.656.132 min € 2.070.480 of € 585.652. De correctie is € 829.520 min € 585.652 of € 243.868 te hoog. 
        
        
          
            
              [adres 3] en [adres 4] te [plaats Z]
          
        
        
      
      
        4.8.9.
        De inspecteur heeft betoogd dat de waarde van bovengenoemde panden € 985.000 bedraagt. In het taxatierapport is uitgegaan van een voortgezette verhuur tegen dezelfde huurprijs, maar is uitgegaan van een andere onderverdeling namelijk een maandhuur van € 500 voor de woning in plaats van de werkelijke huur van € 296. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat de werkelijke huur niet tot stand is gekomen tussen onafhankelijke partijen. De rechtbank heeft dan geen reden om van een hogere huurprijs dan de werkelijke uit te gaan. Uitgaande van een jaarhuur van € 3.552 (12 x € 296) dient voor de woning een waarde in aanmerking te worden genomen van € 74.000. In zoverre heeft de inspecteur de waarde van het woonhuis niet aannemelijk gemaakt.
        
      
      
        4.8.10.
        Voorts heeft de inspecteur aangevoerd dat de verkoopkosten om onduidelijke redenen voor rekening van belanghebbende zijn gekomen. De rechtbank is met de inspecteur van oordeel dat in geval van verkoop van bestaande onroerende zaken tussen zakelijk handelende en van elkaar onafhankelijke partijen, gebruikelijk is dat de met de verkooptransactie samenhangende kosten voor rekening van de koper zijn. Nu daarvan in dit geval is afgeweken en sprake is van een transactie tussen gelieerde partijen, ligt het naar het oordeel van de rechtbank in eerste instantie op de weg van belanghebbende om de zakelijkheid van het dragen van de kosten aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft die zakelijkheid niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de zoon van de DGA de door [taxateur S] getaxeerde waarde niet wilde betalen is daartoe onvoldoende. 
        
      
      
        4.8.11.
        In het taxatierapport van belanghebbende is rekening gehouden met vertrek van de zittende huurder van het bedrijfspand. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het taxatierapport aldus uit van een onjuist uitgangspunt. Belanghebbende heeft ter zitting bevestigd dat de panden nog steeds verhuurd worden aan dezelfde huurder. Voorts is niet aannemelijk geworden dat er sprake zou zijn van een bestemmingswijziging van het complex bij het vertrek van de huidige huurder. Daarvoor is enkel de vermelding ervan in het taxatierapport, zonder dit gegeven met bewijsmiddelen te staven, te weinig. 
        
      
      
        4.8.12.
        Gelet op het vorenstaande hebben zowel de inspecteur als belanghebbende de totale waarde van de panden niet aannemelijk gemaakt. De inspecteur heeft ter zitting gesteld dat de kapitalisatiefactor hoger uit zou moeten vallen dan de nu gehanteerde kapitalisatiefactor 8. Belanghebbende heeft daar tegenover onweersproken gesteld dat de onderhoudstoestand van de panden slecht was, wat weer reden zou zijn voor een verlaging van die factor. De rechtbank ziet in een en ander aanleiding de gehanteerde factor van 8 voor het bedrijfscomplex te handhaven. 
        
      
      
        4.8.13.
        Hetgeen is overwogen in 4.8.9. tot en met 4.8.12 leidt tot een waardering van het pand op € 860.000 (bedrijfsgedeelte) plus € 74.000 (woningdeel) of  € 934.000. Naar het oordeel van de rechtbank moeten belanghebbende en de DGA, mede gelet op diens zijn kennis en ervaring in de onroerendgoedmarkt, zich bewust zijn geweest van het feit dat het pand voor een te lage prijs werd verkocht en is dus sprake geweest van een uitdeling van € 934.000 min € 808.526 of € 125.474. De correctie is € 176.474 min € 125.474 of € 51.000 te hoog.
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
      
    
    
      4.9.
      Het belastbare bedrag van € 3.234.505 moet als volgt worden verminderd:
      
        
          minder correctie afschrijving € 1.896 (zie 4.7.3) 
        
        
          minder uitdeling Stationspark  € 243.868 (zie 4.8.8.)
        
        
          minder uitdeling Molenstraat € 51.000 (zie 4.8.13).
        
      
      Het belastbare bedrag wordt vastgesteld op € 2.937.741.  
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      5.1.
      De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank beschouwt de zaken die bij de rechtbank zijn geregistreerd onder de procedurenummers 11/5970 tot en met 11/5972 en 11/6159 tot en met 11/6161 als samenhangend in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).  In twee van deze zaken (die over 2006) is het beroep gegrond verklaard. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.650 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het voeren van een hoorgesprek met een waarde van € 235 per punt, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). Nu in twee van de zes zaken het beroep gegrond is, wordt aan de onderhavige zaak daarvan de helft toegerekend, € 825. 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 2.937.741.;
      
      
        veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van  € 825;
      
      
        gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 302 aan deze vergoedt.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan op 18 juni 2013 door mr.drs. M.M. de Werd, voorzitter,                     mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. W. Brouwer, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. T.A. Mandemakers, griffier.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 27 juni 2013
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.