ECLI:NL:GHARL:2015:6472, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-09-2015, 14/00615 en 14/00616
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-09-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling tussenwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 14/00615 en 14/00616
      uitspraakdatum: 1 september 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 mei 2014, nummers UTR 13/343 en UTR 13/626, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 450.000. Verder is de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 voor zover het betreft het beperkt recht van gebruik en bewoning vastgesteld op € 419,40 (hierna: de aanslag).
    
    
      1.2
      Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland heeft de beroepen bij uitspraak van 22 mei 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 april 2015 en 21 juli 2015 nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 29 juli 2015 een nader stuk ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] (de zoon van belanghebbende) en mr. [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] RMT/RT (taxateur), alsmede mr.  [D] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende heeft het beperkt recht van gebruik en bewoning van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 28 te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
    
    
      2.2
      De onroerende zaak betreft een in 1904 gebouwde tussenwoning met een dakkapel en een berging. De woning heeft een bruto vloeroppervlak van 126 m². Het tot de onroerende zaak behorende perceel heeft een oppervlakte van 137 m².
    
    
      2.3
      
        Tot de stukken van het geding behoort een advertentie waarin [a-straat] 25 te [Z] te koop wordt aangeboden:
        ‘Deze woning wordt als volgt te koop aangeboden:
        Casco
        Levering in de huidige staat maar met nieuw voegwerk (knipvoeg), gevelreiniging en buitenschilderwerk.						€ 519.000 k.k.
        Turnkey
        Turnkey-oplevering met een volledige binnen- en buitenrenovatie inclusief nieuwe electra, nieuwe centrale verwarming, vernieuwde plafonds & nieuw stuukwerk plus een volledig nieuwe badkamer & keuken.					€ 685.000 k.k.’
      
    
    
      2.4
      Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op € 450.000.
    
    
      2.5
      Naar aanleiding van ingediende bezwaarschriften heeft de heffingsambtenaar bij  uitspraken op bezwaar van 4 december 2012 de bezwaren ongegrond verklaard. 
    
    
      2.6
      De hiertegen door belanghebbende ingestelde beroepen zijn door de Rechtbank bij uitspraak van 22 mei 2014 ongegrond verklaard. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en wijst daarbij op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport van [C] , welk rapport door de Rechtbank onvoldoende bij de beoordeling is betrokken. Als grieven voert belanghebbende verder aan dat een aantal van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten te veel verschillen van de onroerende zaak zodat ze niet kunnen worden gebruikt, dat de onroerende zaak is ingebouwd, dat de onroerende zaak is verzakt als gevolg van een funderingsprobleem en dat de onroerende zaak niet is geïsoleerd. Verder is er onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud. Dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardeverminderende factoren blijkt uit de verkoop van [a-straat] 25. 
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door [F] opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak, aangevuld bij brief van 25 maart 2014 en nader stuk van 27 juli 2015. Deze heeft de waarde vastgesteld op € 450.000. Voorts stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, door een aantal inpandige opnames de taxateur zich een accuraat beeld heeft kunnen vormen over alle aspecten van de onroerende zaak, dat de verkoop van [a-straat] 25 te ver van de waardepeildatum is gelegen en bovendien casco is verkocht en dat de in het taxatierapport van [C] vermelde referentieobjecten minder geschikt zijn.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 371.500 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
    
    
      3.5
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2010.
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Dit geldt ook voor de vraag of in voldoende mate met waardedrukkende omstandigheden rekening is gehouden (HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597). Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van 4 februari 2013 van [F] , Woz-taxateur (hierna: [F] ), aangevuld bij brief van 25 maart 2014 en nader stuk van 27 juli 2015. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 getaxeerd op € 450.000 en heeft daarbij drie referentieobjecten gebruikt, te weten:
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 28
              
              
                
                  [a-straat] 15
              
              
                
                  [b-straat] 45
              
              
                
                  [c-straat] 110
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1904
              
              
                1903
              
              
                1926
              
              
                1924
              
            
            
              
                Woning
              
              
                126 m2
              
              
                145 m2
              
              
                125 m2
              
              
                141 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 2.879
              
              
                € 3.890
              
              
                € 4.483
              
              
                € 3.410
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 362.800
              
              
                € 564.000
              
              
                € 560.400
              
              
                € 480.800
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                137 m2
              
              
                135 m2
              
              
                136 m2
              
              
                102 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 600
              
              
                € 600
              
              
                € 600
              
              
                € 600
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 82.200
              
              
                € 81.000
              
              
                € 81.600
              
              
                € 61.200
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde afgerond
              
              
                € 450.000
              
              
                € 650.000
              
              
                € 647.000
              
              
                € 547.000
              
            
            
              
                Datum koopovereenkomst
              
              
                -
              
              
                25-09-2009
              
              
                13-06-2009
              
              
                24-04-2009
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 660.000
              
              
                € 661.500
              
              
                € 560.000
              
            
          
        
      
      
      
        Met betrekking tot de onderhoudstoestand wordt in het taxatierapport van [F] opgemerkt dat deze matig is door optrekkend vocht in de muren, net als bij de buurpanden hoog grondwater waardoor de kelder regelmatig blank staat, lichte scheurvorming in de buitengevels, enkel glas, een verouderde en eenvoudige keuken en badkamer, gaskachels en omdat enkele kamers zijn voorzien van zachtboard plafonds. Verder worden als bijlage bij het taxatierapport van [F] vier objecten ( [a-straat] 25 en 31, [c-straat] 97 en [d-straat] 31) genoemd die slecht onderhouden zijn, die weliswaar niet rond de waardepeildatum 1 januari 2010 zijn verkocht, maar waaruit wel een waardeniveau is af te leiden, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.4
      In opdracht van belanghebbende heeft [C] RMT/RT (hierna: [C] ) op 9 januari 2014 een taxatierapport opgemaakt. Volgens dit taxatierapport bedraagt de waarde op waardepeildatum 1 januari 2010 € 371.500. Ter onderbouwing van die waarde heeft [C] de volgende referentieobjecten opgenomen:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 28
              
              
                
                  [e-straat] 121
              
              
                
                  [f-straat] 45
              
              
                
                  [g-straat] 17
              
              
                
                  [c-straat] 102
              
              
                
                  [h-straat] 30
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1900
              
              
                1950
              
              
                1939
              
              
                1904
              
              
                1925
              
              
                1906
              
            
            
              
                Woning
              
              
                126 m2
              
              
                155 m2
              
              
                90 m2
              
              
                145 m2
              
              
                145 m2
              
              
                95 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 2.133
              
              
                € 1.898
              
              
                € 2.985
              
              
                € 2.950
              
              
                € 2.018
              
              
                € 2.215
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 268.750
              
              
                € 264.196
              
              
                € 268.734
              
              
                € 427.875
              
              
                € 292.750
              
              
                € 210.435
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                137 m2
              
              
                158 m2
              
              
                85 m2
              
              
                90 m2
              
              
                143 m2
              
              
                79 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 750
              
              
                € 750
              
              
                € 750
              
              
                € 750
              
              
                € 750
              
              
                € 750
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 102.750
              
              
                € 118.500
              
              
                € 63.750
              
              
                € 67.500
              
              
                € 107.250
              
              
                € 59.250
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde afgerond
              
              
                € 371.500
              
              
                € 382.000
              
              
                € 332.000
              
              
                € 495.000
              
              
                € 400.000
              
              
                € 269.000
              
            
            
              
                Datum levering
              
              
                -
              
              
                24-02-2010
              
              
                15-12-2009
              
              
                04-09-2009
              
              
                13-01-2010
              
              
                28-09-2009
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 395.000
              
              
                € 307.500
              
              
                € 475.000
              
              
                € 400.000
              
              
                € 338.500
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport van [C] wordt opgemerkt dat het onderhoud binnen matig is, het onderhoud buiten redelijk is en dat de onroerende zaak grondig in- en uitwendig gerenoveerd dient te worden. Verder wordt in het taxatierapport opgemerkt dat een grootschalige modernisering vereist is waarvoor de kosten worden begroot op bijna € 95.000, waarbij nog geen rekening is gehouden met het verbeteren van de isolatie, het binnenschilderwerk en de vloerafwerking. De kosten van het woonklaar maken van de onroerende zaak bedragen € 50.000, aldus belanghebbende ter zitting van het Hof.
      
      
    
    
      4.5
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 450.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat [a-straat] 25 te [Z] door beide partijen wordt aangevoerd. Dit object is in dezelfde straat gelegen en wel recht tegenover de onroerende zaak, heeft dezelfde onderhoudstoestand, heeft hetzelfde bouwjaar en verschilt wat betreft woonoppervlakte en oppervlakte van het perceel niet veel (respectievelijk 14 m² kleiner en 9 m² groter). Gelet op het voorgaande kan, ondanks het tijdsverloop van ongeveer anderhalf jaar tussen de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2010) en de verkoop van dit object (juli 2011), de koopsom licht werpen op de gezochte waarde. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot [a-straat] 25 te [Z] gesteld dat het in 2008 voor € 420.000 is verkocht aan een projectontwikkelaar, die het vervolgens in juli 2011 in casco staat heeft verkocht voor€ 500.800. Belanghebbende stelt daarentegen dat [a-straat] 25 in mei/juni 2011 voor € 420.000 is verkocht aan een projectontwikkelaar die het hierna voor ongeveer € 70.000 tot € 80.000 heeft gerenoveerd en vervolgens in juli 2011 heeft verkocht voor € 500.800. Het Hof acht, gelet op de verkoopadvertentie (zie 2.3) en de tot de stukken van het geding behorende foto van 19 september 2011 van [a-straat] 25 – waarop grote zakken puin in de voortuin zijn te zien, aannemelijk dat [a-straat] 25 in juli 2011 voor € 500.800 casco is verkocht. Gelet hierop en dat in de periode tussen 1 januari 2010 en juli 2011 de huizenprijzen niet zijn gestegen, is het Hof van oordeel dat de verkoopprijs van [a-straat] 25 steun biedt aan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 450.000, net als de overige verkoopprijzen van de door hem aangevoerde objecten. Het Hof merkt nog op dat de heffingsambtenaar door een aantal inpandige opnames een goed beeld van de (onderhoudsstaat van de) onroerende zaak heeft. 
    
    
      4.6
      
        Met betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde referentieobjecten merkt het Hof op dat deze referentieobjecten niet leiden tot een ander oordeel gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en deze referentieobjecten, te weten:
        
          [e-straat] 121: dit object is een ander type woning, namelijk een hoekwoning, heeft een ander bouwjaar (1950), heeft een goede tot uitstekende staat van onderhoud en is gelegen aan een drukke weg; 
        
          [f-straat] 45: dit object heeft een andere uitstraling, heeft een ander bouwjaar (1939) en is wat betreft woonoppervlakte en oppervlakte van het perceel aanzienlijk kleiner (respectievelijk 36 m² en 52 m²); 
        
          [g-straat] 17: dit object heeft geen voortuin en is wat verder weg gelegen van de onroerende zaak;
        
          [c-straat] 102: dit object heeft een andere uitstraling, heeft een ander bouwjaar (1925) en heeft geen voortuin, waarbij het Hof nog opmerkt dat deze straat, gelet op de door de heffingsambtenaar aangedragen objecten [c-straat] 97 en 110, een ander waardeniveau dan de [a-straat] heeft; en
        
          [h-straat] 30: dit object heeft een andere uitstraling, heeft geen voortuin en is wat betreft woonoppervlakte en oppervlakte van het perceel aanzienlijk kleiner (respectievelijk 31 m² en 58 m²).
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 1 september 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.L.M. Egberts)
            
            
              (B.F.A. van Huijgevoort)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 3 september 2015.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.