ECLI:NL:GHAMS:2014:5840, Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2014, 14/00059
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Het Hof is van oordeel dat met het in hoger beroep overgelegde bouwkundig rapport aannemelijk is geworden dat als gevolg van een slechte fundering schade is ontstaan aan deze fundering en (met name) de gevel. Belanghebbende heeft echter geen funderingsonderzoek laten uitvoeren en het rapport bevat diverse aannames, hetgeen de bewijskracht vermindert.
        De waarde van de woning wordt schattenderwijs in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 14/00059
    
    
      2 oktober 2014
    
    
    
      
        uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], te [Z], belanghebbende,
      gemachtigde: drs. F.M. Rietbergen (De WOZ meester) te Heerhugowaard
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/2128 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 475.000, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 17 juli 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 31 oktober 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij de rechtbank Amsterdam ingekomen op 12 december 2013. De griffier van de rechtbank Amsterdam heeft het hogerberoepschrift doorgestuurd naar het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Van belanghebbende zijn nadere stukken binnengekomen op 11 en 29 augustus 2014. Van de heffingsambtenaar zijn op 25 augustus 2014 nadere stukken binnengekomen. Alle stukken zijn in afschrift doorgezonden aan de wederpartij.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen.
      
      
        “Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. 
      
      
      
        De woning is een vrijstaande woning met drie aanbouwen, een dakkapel, een garage en een carport. De inhoud van de woning is inclusief aanbouw ongeveer 398 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.100 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat ook het Hof van die feiten uit. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2011 – € 475.000 – overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 412.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.
      
      
        “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
      
      
      
        2. Eiser bepleit een waarde van € 414.000. 
        Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [A], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 434.000. Ter zitting is verklaard dat bij de waardebepaling in het taxatierapport ten onrechte de kosten voor het herstel van de fundering slechts voor 50% zijn betrokken. Als de herstelkosten voor 100% worden meegenomen bij de bepaling van de waarde is een waarde van € 414.000 redelijk, aldus eiser
        Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. De woning is gedateerd en verkeert in slechte staat van onderhoud. Het sanitair is oud en aan vervanging toe. Als gevolg van verzakking vindt scheurvorming plaats die steeds in omvang toeneemt. De woning is slecht geïsoleerd. De door verweerder getoonde objecten zijn minder gedateerd en beter onderhouden. De verkopen van de door verweerder getoonde objecten aan de [b-straat 1] en [b-straat 2] zijn niet geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen omdat die objecten rustig zijn gelegen in een bosachtig gebied dichtbij het station en het centrum. De woning ligt 2 kilometer verwijderd van het station en het centrum. Bovendien verkeert het object [b-straat 1] in solide en goede staat en is recent geverfd. De loods op het perceel [c-straat 1] is zo gelegen dat er geen hinder wordt ondervonden van de schaduw van de grote loods. Daarmee is het verschil ten opzichte van de woning zo groot dat de verkoopprijs van dat object niet kan dienen als onderbouwing van de waarde van de woning. Ook is de ligging van het pand op het perceel ongunstig. Doordat het pand op het perceel naar achteren is geplaatst, is er een relatief grote voortuin. Voorts hebben de buren bouwplannen. Als die plannen worden uitgevoerd zal het gebouwde schaduw werpen op de tuin en het pand van eiser. Daardoor zal de waarde afnemen. Met deze aspecten is onvoldoende rekening gehouden. 
      
      
      
        3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 20 februari 2013 door [B], taxateur in dienst van de gemeente Heiloo. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 475.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
      
      
      
        4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        5. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 
      
      
      
        6. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank stelt vast dat het object [b-straat 3] is verkocht op 3 februari 2012. Dat is meer dan een jaar en daarmee te ver verwijderd van de waardepeildatum. Gelet hierop kan dit object niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De verkoopprijzen van de overige vergelijkingsobjecten kunnen wel dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
      
      
      
        7. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de onderhoudstoestand en gedateerdheid, voldoende rekening is gehouden. 
        Verweerder heeft aangegeven dat de woning in 2010 intern en extern is opgenomen. Als gevolg daarvan is een correctiefactor toegepast. Bij het vaststellen van de waarde voor 2012 heeft verweerder hetzelfde percentage verlaging toegepast. Dat die factor is toegepast blijkt volgens verweerder uit het feit dat de verkoopprijzen van de drie objecten ([b-straat 1] en [b-straat 2] en [c-straat 1]) die in de matrix in het geel zijn weergegeven de waarde van de woning goed onderbouwen. Die objecten verkeerden ten tijde van de verkoop in een zeer slechte onderhoudstoestand en in gedateerde staat. Die objecten moesten van binnen en buiten geheel worden gerenoveerd, aldus verweerder. 
        De rechtbank stelt vast dat deze drie objecten qua inhoud ongeveer gelijk zijn aan de woning. De gemiddelde prijs per kubieke meter van deze drie objecten bedraagt € 342. De waarde van de woning per kubieke meter is door verweerder vastgesteld op € 332. Dat is ongeveer 3% lager dan bovengenoemd gemiddelde. Niet is weersproken dat de drie objecten zijn verkocht in zeer gedateerde staat en slechte staat van onderhoud. De door eiser overgelegde foto van de badkamer leidt de rechtbank niet tot de conclusie dat de gedateerde staat van onderhoud een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de vergelijkingsobjecten. 
        Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde per kubieke meter in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten.
        Dat het achterstallig onderhoud en de gedateerde staat van de woning zouden moeten leiden tot een lagere waarde van de woning is niet aannemelijk gemaakt. Dit klemt te meer omdat eiser de taxateur van verweerder niet in de gelegenheid heeft willen stellen het pand inpandig op te nemen. 
      
      
      
        8. Eiser heeft gesteld dat de woning scheuren vertoont als gevolg van verzakking van de fundering. Ter adstructie heeft eiser foto’s overgelegd van de scheuren. Eiser heeft medegedeeld dat de taxateur van mening is dat de scheuren worden veroorzaakt door verzakking. Verweerder heeft hiermee ten onrechte bij de vaststelling van de waarde geen rekening gehouden, aldus eiser.
        De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de scheuren worden veroorzaakt door verzakking. Daarvoor is redengevend dat de blote stelling van eiser die slechts is gebaseerd op een uitlating van zijn taxateur, onvoldoende is om aan te nemen dat de staat van de fundering van de woning de scheuren veroorzaakt. Een taxateur is niet opgeleid om de (bouwtechnische) staat van de fundering te beoordelen. Een onderbouwing door een bouwtechnisch ingenieur of een andere ter zake deskundige ontbreekt. Gelet hierop heeft verweerder bij de waardebepaling in voldoende mate rekening gehouden met de scheuren door rekening te houden met een slechte staat van onderhoud van de woning. Eisers grief slaagt niet. 
      
      
      
        9. Eiser stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van bouwplannen van de buren. Na voltooiing van de bouw zal zijn perceel en het pand daarop minder zonlicht krijgen. Volgens eiser beïnvloedt dit de waarde van de woning in negatieve zin. De rechtbank stelt vast dat op de waardepeildatum het bouwplan niet was gerealiseerd. Voorts is ter zitting gebleken dat door financiële omstandigheden de uitvoering van de bouwplannen onzeker is geworden. Tevens constateert de rechtbank dat de percelen van eiser en de buren breed zijn waardoor het effect van schaduwval op het perceel van eiser tot een minimum beperkt zal blijven. Gelet hierop heeft verweerder terecht geoordeeld dat deze omstandigheid niet van invloed is op de waarde van de woning. Daar komt bij dat schaduwval en lichtval op een pand en een perceel door verschillende personen verschillend worden beoordeeld waardoor een effect op de waarde van een object moeilijk is te kwantificeren.
      
      
      
        10. Eiser stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ondoelmatige indeling van het perceel. Het pand is te ver naar achteren geplaatst op het perceel. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat zelfs nu het pand achteraan is gesitueerd op het perceel, nog een riante achtertuin resteert, zodat niet aannemelijk is dat de indeling van het perceel aanleiding is om de waarde naar beneden bij te stellen. 
      
      
      
        11. Het door eiser ingebrachte taxatierapport leidt niet tot een ander oordeel. Ten eerste is de woning groter dan door de taxateur is aangenomen. De taxateur van verweerder heeft op basis van bouwtekeningen van de woning de inhoud vastgesteld. Niet is gebleken dat daarbij is uitgegaan van verkeerde gegevens of een verkeerde wijze van meten of berekenen. Ten tweede is de taxateur bij het bepalen van de waarde van de woning uitgegaan van de waarde van de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten op basis van de staffel van de woning. Daarmee is miskend dat de objecten ieder hun eigen specifieke ligging kennen waarmee verweerder wel rekening heeft gehouden. Gelet hierop vormt het taxatierapport van verweerder een beter uitgangpunt voor de bepaling van de waarde van de woning. Dat eiser in beroep en ter zitting heeft aangevoerd dat de ligging van de in het taxatierapport genoemde objecten beter is dan van de woning leidt niet tot een door eiser gewenst effect. Immers de ligging van de objecten en de woning is gekwalificeerd als gemiddeld (3). Het komt de rechtbank voor dat de inschatting van de taxateur en de verklaringen ter zitting van de gemachtigde van eiser in tegenspraak zijn. 
      
      
      
        12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
      
      
      
        4.2.1.
        In hoger beroep heeft belanghebbende de volgende grieven aangevoerd:
        
        
          
            De fundering van de woning vertoont gebreken waardoor de muren van de woning grote scheuren hebben opgelopen. De kosten van het funderingsherstel bedragen alleen al € 10.000. Daarnaast dient onder meer rekening te worden gehouden met de herstelkosten van vloeren en balken en van het metselwerk van de gevels. Met het in hoger beroep overleggen van een bouwkundig rapport is de slechte onderhoudsstaat van met name de fundering van de woning voldoende onderbouwd. 
          
          
            Het is aan de heffingsambtenaar en niet aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de funderingsproblemen van de woning.
          
          
            Het aantal punten waar de woning niet op orde is, is zelfs groter dan in eerste instantie werd aangenomen. Ook deze overige kosten dienen verwerkt te worden in de waardering van het object.
          
          
            Op basis van de door heffingsambtenaar gehanteerde marktgegevens is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
          
        
        
      
      
        4.2.2.
        Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde overgelegd:
        
        ( i) Een in hoger beroep opgesteld onderzoeksrapport naar de bouwkundige staat van de woning van [C] bouwkundig toezicht en adviesburo. Daarin is vermeld dat het pand aan de buitenzijde 30-40 jaar niet is vernieuwd en slechts op een paar zaken op orde is. In dit rapport wordt ter zake van de fundering onder meer het volgende opgemerkt: “In het pand zitten veel gevelscheuren. Het is raadzaam een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. De fundering op staal heeft in de loop der tijd veel moeten doorstaan. (…) De kelder heeft het pand opgedrukt waardoor de vloeren en de gevels onder spanning kwamen te staan. D[i]e zijn scheef komen te liggen en de gevels zijn gescheurd. Advies: Funderingsonderzoek (…) ca € 5.000,= Funderingsherstelkosten € 10.000,= Gevelherstelkosten zie metselwerk (…) Metselwerk € 8.000,=” 
        De in het rapport geraamde (herstel)kosten bedragen in totaal € 74.300.
        
          
            ii) Een in hoger beroep overgelegd taxatierapport van [D], WOZ-taxateur werkzaam bij [E] waarin is vermeld dat aan de woning een waarde toekomt van € 412.000. In het rapport wordt de onderhoudstoestand van de woning gekwalificeerd als zijnde ‘slecht’.
          
          
            iii) Een in eerste aanleg ingebracht taxatierapport van [A], gecertificeerd taxateur WOZ, waarin de waarde van de woning wordt bepaald op € 434.000, waarin onder de bijzonderheden wordt genoemd het achterstallig onderhoud, met name schilderwerk, en waarin onder meer wordt vermeld dat de badkamer en het toilet zijn gedateerd. De woning is aan het verzakken, waardoor sprake is van scheurvorming.
          
        
        
      
      
        4.2.3.
        
          De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde onder meer verwezen naar een in eerste aanleg overgelegd, door de taxateur van de gemeente ([B]) op 20 februari 2013 opgesteld taxatierapport. In het taxatierapport is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van zes vergelijkingsobjecten welke zijn gelegen in de gemeente Heiloo. In het taxatierapport zijn de waarde van de woning, alsmede de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten ontleed in diverse kwantificeerbare waardebepalende factoren, zoals onder meer inhoud van de opstal, perceeloppervlak, aanbouw en bijgebouwen (garage, loods e.d.). In dit taxatierapport (paragraaf 3 en 5) is ter zake van de woning onder meer het volgende vermeld: “Onderhoudsstaat: Goed (…) Waardedrukkende omstandigheden: Geen”. 
          Bij brief van 6 juni 2014 is door de heffingsambtenaar een tweede taxatierapport overgelegd (opgesteld door de taxateur, [B]), waarin waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011 opnieuw wordt getaxeerd op € 475.000. In dit rapport is de woning vergeleken met drie goed onderhouden, moderne woningen. 
        
        
      
      
        4.3.1.
        
          Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde dient te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het betreft ingevolge deze bepaling de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
          Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011. 
        
        
      
      
        4.3.2.
        
          Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten welke zijn vermeld in het door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde taxatierapport - met uitzondering van het object [b-straat 3] - in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Wel dient daarbij de heffingsambtenaar voldoende rekening te houden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 
          De drie vergelijkingsobjecten welke zijn vermeld in het door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde taxatierapport kunnen naar het oordeel van het Hof niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Het betreft alle moderne woningen die in een zodanig betere staat van onderhoud verkeren en met een dermate betere uitstraling, dat de verkoopgegevens ervan naar ’s Hofs oordeel niet als uitgangspunt kunnen worden genomen bij de onderbouwing van de waarde van de woning.
        
        
      
      
        4.3.3.
        Voorts is het Hof met de rechtbank van oordeel dat de drie in onderdeel 7 van de uitspraak van de rechtbank vermelde vergelijkingsobjecten uit het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport (hierna: het taxatierapport) - [b-straat 1] en [b-straat 2] en [c-straat 1] - het best vergelijkbaar zijn met de woning, aangezien deze vergelijkingsobjecten evenals de woning in een (zeer) slechte onderhoudsstaat en in gedateerde staat verkeren. 
        
      
      
        4.3.4.
        Belanghebbende heeft evenwel in hoger beroep aangevoerd dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat waarin de fundering van de woning verkeert en de als gevolg daarvan ontstane schade, ook - zo begrijpt het Hof - als de door de rechtbank in onderdeel 7 van haar uitspraak vermelde marge wordt verdisconteerd tussen de gemiddelde prijs per kubieke meter van deze drie vergelijkingsobjecten en de bij de waardevaststelling in aanmerking genomen genomen kubiekemeterprijs van de woning. Belanghebbende heeft gesteld dat de fundering van de woning onderhoud behoeft en dat deze fundering in een slechtere staat verkeert dan de fundering van de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft hiertoe (voor het eerst) in hoger beroep een bouwkundig rapport overgelegd, zoals vermeld onder 4.2.2, waarin scheuren in de gevels geconstateerd worden welke volgens het rapport het gevolg zijn van problemen in de fundering. Belanghebbende heeft echter, hoewel dit volgens het rapport raadzaam is, geen concreet funderingsonderzoek laten uitvoeren. 
        
      
      
        4.3.5.
        Tijdens de zitting in hoger beroep heeft (de taxateur van) de heffingsambtenaar desgevraagd een nadere toelichting gegeven op de omstandigheid dat enerzijds in het taxatierapport de onderhoudsstaat van de woning als ‘goed’ wordt aangemerkt en bij waardedrukkende omstandigheden wordt vermeld: ‘geen’, terwijl anderzijds door hem de stelling wordt ingenomen dat bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onder verwijzing naar hetgeen de rechtbank in onderdeel 7 van haar uitspraak heeft overwogen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat in het rapport in zijn opvatting voldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning gedateerd is en dat de woning al geruime tijd niet is gerenoveerd. De sinds 2010 ter zake van de woning toegepaste waardecorrectie heeft derhalve betrekking op (verschil in) voorzieningen en luxe, maar niet op specifieke punten van achterstallig onderhoud, zoals de door belanghebbende gestelde funderingsschade. Volgens de heffingsambtenaar was het niet mogelijk daarmee rekening te houden, omdat hij – ondanks herhaalde pogingen tot het maken van een afspraak – door belanghebbende niet in de gelegenheid is gesteld de woning inpandig te taxeren.
        
      
      
        4.3.6.
        Het Hof is van oordeel dat met het in hoger beroep door belanghebbende overgelegde bouwkundig rapport aannemelijk is geworden, met name door de onder 4.2.2. onder (i) geciteerde constateringen, dat als gevolg van een slechte fundering specifieke schade is ontstaan aan deze fundering en (met name) de gevel, welke een waardedrukkend effect heeft op de woning, en dat deze waardeverminderende omstandigheden zich niet voordoen bij de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten. Weliswaar heeft een concreet funderingsonderzoek nog niet plaatsgevonden, maar het Hof acht aannemelijk dat de ingschakelde bouwkundig adviseur op grond van zijn deskundigheid heeft vastgesteld dat sprake is van schade als gevolg van een slechte fundering. 
        
      
      
        4.3.7.
        
          De heffingsambtenaar heeft tegenover deze gemotiveerde stellingname van belanghebbende onvoldoende weten te onderbouwen dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning (ook) wat betreft de slechte staat van de fundering van de woning en de hierdoor opgeroepen herstelkosten van (met name) de gevel. De in aanmerking genomen waarde van de opstal per kubieke meter is weliswaar € 10 lager dan het gemiddelde van de drie in onderdeel 4.3.3. genoemde vergelijkingsobjecten die eveneens in een slechte onderhoudsstaat verkeren, doch het Hof acht hiermee niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de mindere staat van de fundering en de gevelherstelkosten. Ook indien rekening wordt gehouden met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en hetgeen daarover door de heffingsambtenaar is aangevoerd, acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
          Voor zover de heffingsambtenaar heeft willen stellen dat hij niet aan zijn bewijslast kon voldoen omdat belanghebbende hem niet in de gelegenheid heeft gesteld tot het verrichten van een inpandige taxatie van de woning, verwerpt het Hof deze stelling. Belanghebbende heeft deze stelling betwist en in e-mailcorrespondentie voorafgaand aan de zitting in hoger beroep een concrete datum voor een dergelijke taxatie voorgesteld. Op de ter zitting in hoger beroep door het Hof in overweging gegeven mogelijkheid om het onderzoek te schorsen om de gelegenheid te bieden alsnog deze inpandige taxatie te laten verrichten, teneinde tot een oplossing van dit geschilpunt te komen, heeft de gemachtigde positief gereageerd en de heffingsambtenaar afwijzend. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar op dit punt in een onmogelijke bewijspositie is komen te verkeren. 
        
        
      
      
        4.3.8.
        Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt vervolgens de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende evenmin in zijn bewijslast is geslaagd. Belanghebbende heeft weliswaar aannemelijk gemaakt dat sprake is van een verslechterde fundering, doch heeft – ook met hetgeen hij voor het overige heeft aangevoerd, waaronder de twee door hem overgelegde taxatierapporten - onvoldoende onderbouwd dat de waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden vastgesteld op € 412.000. Belanghebbende heeft verwezen naar het in hoger beroep overgelegde onderzoeksrapport van [C] waarin staat dat het raadzaam is funderingsonderzoek te laten uitvoeren, doch heeft dit onderzoek niet uitgevoerd. Voorts bevat het rapport, zoals de heffingsambtenaar bij zijn betwisting heeft aangegeven, diverse aannames, hetgeen de bewijskracht van het rapport vermindert.
        
      
    
    
      4.4.
      Nu de heffingsambtenaar onvoldoende is geslaagd in de op hem rustende bewijslast en belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning schattenderwijs in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met de aannemelijk te achten verslechterde fundering en al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 465.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en vastgestelde waarde verminderen tot € 465.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2012 wordt dienovereenkomstig verminderd.
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      5.1.
      Nu het hoger beroep gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in artikel 1, onderdeel a, Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand, alsmede de in artikel 1, onderdeel b, Besluit vermelde kosten van een deskundige. 
      
    
    
      5.2.
      
        Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de in bezwaar te vergoeden kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (proceshandelingen: bezwaarschrift en hoorgesprek) x 1 (wegingsfactor) x € 243 = € 486.
        De overeenkomstig het Besluit in beroep en hoger beroep te vergoeden kosten stelt het Hof vast op: 4 (proceshandelingen: indienen beroepschrift en hogerberoepschrift en verschijnen gemachtigde ter zittingen van de rechtbank en het Hof) x € 487 x 1 (wegingsfactor) = € 1.948.
      
      
    
    
      5.3.
      Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Besluit stelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken en met inachtneming van de door de belastingkamers van de gerechtshoven gepubliceerde richtlijn (Stcrt. 18 december 2012, nr. 26039), het bedrag van de te vergoeden kosten van de taxateur van belanghebbende op: (eerste taxatierapport: 2 uur à € 50 per uur x 1,21 (BTW) =) € 121 + (tweede taxatierapport: 4 uur à € 50 per uur x 1,21 =) € 242, is tezamen € 363.
      
    
    
      5.4.
      Op de voet van de onder 5.3 vermelde bepalingen komen eveneens de kosten van het bouwkundig onderzoek voor vergoeding in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat vijf uren voor een dergelijk rapport redelijk is. Het Hof zal daarom ook vijf uren als uitgangspunt nemen. Voor het uurtarief zal het Hof aansluiting zoeken bij het in de hiervoor genoemde richtlijn (voor woningen) vermelde tarief van € 50 per uur. Het bedrag van de kosten van het bouwkundig onderzoek dat voor vergoeding in aanmerking komt is derhalve (5 uur à € 50 per uur x 1,21) = € 302,50.
      
    
    
      5.5.
      Het bedrag aan te vergoeden proceskosten bedraagt in totaal derhalve: (€ 486 + € 1.948 + € 363 + € 302,50 =) € 3.099,50.
      
    
    
      5.6.
      
        Nu uit de stukken blijkt dat belanghebbende voor het in behandeling nemen van het beroep € 42 aan griffierecht heeft betaald en voor het in behandeling nemen van het hoger beroep € 118, zal het Hof de heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van griffierecht tot 
        (€ 42 + € 118 =) € 160.
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking voor het jaar 2012 vastgestelde waarde van de woning tot € 465.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.099,50; en
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 42 (beroep) en € 118 (hoger beroep), in totaal € 160 te vergoeden.
      
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 2 oktober 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.