ECLI:NL:GHSHE:2013:CA3095, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-05-2013, 12-00301
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2013-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is eigenaar en exploitant van een camping. De Heffingsambtenaar heeft de camping voor het tijdval 2009 op basis van de operationale cahflowmethode, zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 22 (recreatie), gewaardeerd op € 1.464.000. Rechtbank Middelburg heeft de waarde in goede justitie gewaardeerd op € 1.260.000. In hoger beroep oordeelt het Hof dat de Heffingsambtenaar niet uit mag gaan van het maximaal aantal standplaatsen volgens de in 1981 verleende vergunning. Het Hof volgt de stelling van belanghebbende dat marktontwikkelingen hebben geleid tot standplaatsen die groter zijn dan in 1981. Vervolgens volgt het Hof de stelling van de Heffingsambtenaar dat in dat geval de Taxatiewijzer niet bruikbaar is, omdat de taxatiewijzer uitgaat van gemiddelde standplaatsen, terwijl de onderhavige camping standplaatsen van bovengemiddelde grootte kent. Omdat de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleitte waarde aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 1.441.500. Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond.

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
      Team belastingrecht
      Meervoudige Belastingkamer
      Kenmerk: 12/00301
    
    
    Uitspraak op het hoger beroep van
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland,
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Middelburg (hierna: de Rechtbank) van 24 mei 2012, nummer AWB 11/3434, in het geding tussen
    
    
      de heer X,
      wonende te Y,
      hierna: belanghebbende
    
    
    en
    
    de Heffingsambtenaar 
    
    betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag onroerendezaakbelasting. 
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking, met beschikkingsnummer 000000 en dagtekening 28 februari 2009, gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 4 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009, is vastgesteld op een bedrag van € 1.464.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2009 (hierna: de aanslag) opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken van 18 mei 2011 de bezwaren ongegrond verklaard en de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd. 
    
    
      1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 302.
      De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.260.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 147,73 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 302 aan deze vergoedt.
    
    
    1.3. Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 januari 2013 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
    
    1.5. De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. 
    
    1.6. Het Hof heeft vervolgens aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
    
    2. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    2.1. Belanghebbende is eigenaar en exploitant van de onroerende zaak, die in gebruik is als B.  
    
    2.2. De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008 gewaardeerd op basis van de operationele cashflowmethode, zoals opgenomen in de in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgestelde Taxatiewijzer en kengetallen deel 22 recreatie (waardepeildatum 1 januari 2008) (hierna: de Taxatiewijzer). De berekening terzake luidt als volgt:
    
    
      'Opbrengsten	Aantal	Tarief per	Bezettings-	Correctie	Omzet
      	plaatsen	ster/gebied	graad per	ligging
      			ster/provincie		 
    
    
    
      1.    Toeristische plaatsen in	115	€      27,28	17,01%	1,00	€   194.811
      eigendom/exploitatie
      2.    Seizoensplaatsen in	200	€ 1.207,04	98,50% 	1,00	€   237.787
      eigendom/exploitatie
      3c.  Verhuurcaravans	    6	€    529,16	37,36%	1,00	€     61.680
      eigendom/exploitatie
      (4 personen)
      5a.  Trekkershutten in	    4	€      40,80	17,01%	1,00	€     10.134
      eigendom/exploitatie
    
    
    Totale logiesopbrengsten					€   504.412
    
    	% van logiesopbrengsten	omzet
    
    
      10c. Opbrengsten uit	1,65%		€   8.323
      nutsvoorzieningen
      10d. Overige opbrengsten	5,80%		€ 29.256
    
    
    10.    Totale overige omzet					€    37.579
    
    Totale omzet					€   541.990
    
    Exploitatiekosten	% per ster/gebied	kosten
    
    
      3.     Ondernemersloon	13,65%		€   73.982
      4.     Personeelskosten	19,50%		€ 105.688
              (excl. ondernemersloon)
      5.     Beheer-/onderhouds-	34,93%		€ 189.290
              kosten 
    
    
    Totale kosten					€   368.960
    
    Operationele cashflow					€   173.030
    
    Factor					              9,1
    
    Waarde v.o.n.					€ 1.574.577
    
    Kosten Koper	 7,00%				€    110.220
    
    Waarde Kosten Koper					€ 1.464.357
    
    Eindindruk camping	Zeer slecht.'
    
    De Heffingsambtenaar heeft het aantal toeristische plaatsen van 115 en het aantal seizoensplaatsen van 200 gebaseerd op de vergunning die in 1981 voor de uitoefening van B is verleend. 
    
    2.3. Belanghebbende heeft de onroerende zaak volgens dezelfde methode gewaardeerd. De berekening terzake luidt als volgt: 
    
    
      'Opbrengsten	Aantal	Tarief per	Bezettings-	Correctie	Omzet
      	plaatsen	ster/gebied	graad per	ligging	vlgs. V&W
      			ster/provincie		 
    
    
    
      1.   Toeristische plaatsen in					€   156.727 1)
      eigendom/exploitatie
      2.   Seizoensplaatsen in					€   247.597
      eigendom/exploitatie
      3c.  Verhuurcaravans	    				€     31.156 2)
      eigendom/exploitatie
      (4 personen)
      5a.  Trekkershutten in	    			                    zie toeristische
      eigendom/exploitatie					    plaatsen
    
    
    Totale logiesopbrengsten					€   435.480
    
    
    
    
    
    
    	% van logiesopbrengsten	omzet
    
    
      10c. Opbrengsten uit				      zie toeristische plaatsen
      nutsvoorzieningen
      10d. Overige opbrengsten					€     16.217 3)
    
    
    10.    Totale overige omzet					€     16.217
    
    Totale omzet					€   451.697
    
    Exploitatiekosten	% per ster/gebied	kosten
    
    
      3.     Ondernemersloon			€   73.982
      4.     Personeelskosten			€ 107.056
              (excl. ondernemersloon)
      5.     Beheer-/onderhouds-			€ 203.029
              kosten
    
    
    Totale kosten					€   384.067
    
    Operationele cashflow					€      67.630
    
    Factor					              9,1
    
    Waarde v.o.n.					€    615.433
    
    Kosten Koper	 7,00%				€      43.080
    
    Waarde Kosten Koper					€    572.353
    
    
      1) door vergroting van de toeristische plaatsen resteren er slechts 100 om te verhuren
      2) deze caravans worden voor een derde verhuurd op provisiebasis
      3) diverse opbrengst € 28.805 -/- huur restaurant € 12.588 = € 16.217.'
    
    
    De posten 'Toeristische plaatsen in eigendom/exploitatie' (€ 156.727), 'Seizoensplaatsen in eigendom/exploitatie'(€ 247.597) en 'Personeelskosten (excl. ondernemersloon)' (€ 107.056) komen overeen met de bedragen die terzake zijn vermeld in de winst- en verliesrekening van B (versie JCDS 05-03-2010) over het jaar 2008. De overige posten kunnen niet uit deze winst- en verliesrekening worden afgeleid.
    
    
      2.4. Op 6 juni 2007 is - mede door de Belastingdienst - de vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het complex van onroerende zaken, waarvan de onroerende zaak deel uitmaakt, in verband met bedrijfsoverdracht door de heer C, vader van belanghebbende, aan belanghebbende, naar de peildatum 1 januari 2007 minnelijk gewaardeerd op een bedrag van € 2.650.000. 
      Op 30 november 2007 heeft de overdracht van het complex van onroerende zaken plaatsgevonden tegen een bedrag van € 1.412.300. Het verschil van € 1.237.700 
      (€ 2.650.000 -/- € 1.412.300) betreft het bedrag van de - vanwege de fiscaal geruisloze overdracht - op belanghebbende drukkende belastinglatentie ter zake van de in het complex van onroerende zaken schuilende stille reserves. 
    
    							
    
    3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op het juiste bedrag heeft vastgesteld.
    
    Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
    
    3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Zij hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd: 
    
    
      Heffingsambtenaar: 
      Bij het vaststellen van de tarieven in de Taxatiewijzer is uitgegaan van plaatsen van gemiddelde grootte. De camping van belanghebbende beschikt echter over plaatsen van bovengemiddelde grootte. Het is juist dat de vraag naar ruimere staanplaatsen in de loop van de tijd is toegenomen en dat als gevolg van die ontwikkeling het aantal plaatsen op B is gedaald. Voor deze ruimere staanplaatsen kan de exploitant naar mijn mening een hoger tarief per staanplaats rekenen. Waardering van B op basis van de Taxatiewijzer kan alleen tot een goede uitkomst leiden wanneer in aanmerking wordt genomen dat op B in feite meer plaatsen kunnen worden gerealiseerd. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal plaatsen volgens de vergunning uit 1981 dienen de normtarieven uit de Taxatiewijzer te worden gehanteerd. Wanneer wordt uitgegaan van het aantal staanplaatsen waarover de camping feitelijk beschikt, dienen ook de feitelijke tarieven te worden gehanteerd. 
      Er is een verkoopcijfer gerealiseerd van ruim € 1.412.300, ik blijf er bij dat de bij beschikking vastgestelde waarde juist is. 
      Indien voor belanghebbende recht bestaat op vergoeding van verletkosten, ga ik ermee akkoord dat deze vergoeding wordt gesteld op 3,5 uren en een vergoeding per uur van € 53,09.
    
    
    
      Belanghebbende: 
      Ik vind het vreemd dat de Heffingsambtenaar mij heeft gevraagd om de jaarcijfers van B over te leggen. Dat is onnodig in het geval het uitgangspunt is dat sprake moet zijn van geobjectiveerde cijfers. Op het overzicht dat mij in eerste instantie werd verstrekt door de Heffingsambtenaar stond vermeld dat de eindindruk van de camping 'zeer slecht' is. Daarom begrijp ik niet waarom de Heffingsambtenaar nu van mening is dat de kapitalisatiefactor 10,53 bedraagt. De gegevens van Eurocamp en de ANWB, waarop de Heffingsambtenaar zich baseert, hebben geen betrekking op het jaar 2008. De beheerderswoning, het toiletgebouw en het zwembad zijn elk 28 jaar oud; zij zijn niet gerenoveerd in de periode 1 januari 2008 tot heden. B heeft een andere plaatsindeling dan andere campings en beschikt over drie vijvers. Daardoor is circa twee hectare van het perceel niet beschikbaar voor staanplaatsen. De door B gehanteerde prijzen zijn niet verhoogd; voor dezelfde prijs wordt een grotere staanplaats aangeboden. Ik ben heel ongelukkig met de waarde die op 6 juni 2007 in verband met de bedrijfsoverdracht is bepaald. 
      Uiteindelijk kan ik ermee instemmen dat de waarde op € 1.260.000 wordt gesteld. 
    
    
    
      3.3. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot ongegrondverklaring van het ingestelde beroep bij de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar. 
    
    
    
    4. Gronden
    
    Ten aanzien van het geschil
    
    4.1. Op grond van artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Volgens het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    4.2. Volgens artikel 4, lid 1, van het Uitvoeringsbesluit instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde als is bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, een methode van vergelijking met marktgegevens, dan wel een discounted cashflowmethode. Partijen zijn van mening dat de waarde aan de hand van de laatstgenoemde methode dient te worden bepaald. Zij verschillen echter van mening over de wijze waarop de operationele cashflow-flow moet worden berekend. Eveneens verschillen zijn van mening ten aanzien van de daarbij te hanteren kapitalisatiefactor.
    
    4.3. Met het oog op een landelijk uniforme en doelmatige wijze van waarderen van recreatieterreinen is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten de Taxatiewijzer opgesteld. De Taxatiewijzer gaat uit van de operationele cashflowmethode, waarbij een fictieve, maar realistische, voor een willekeurige gegadigde haalbare jaarrekening wordt gehanteerd, die vervolgens wordt gekapitaliseerd. Aldus zijn de objectieve exploitatiemogelijkheden van het terrein bepalend.
    
    
      4.4. Zoals in onderdeel 2.2 is opgemerkt, heeft de Heffingsambtenaar, op wie de last rust aannemelijk te maken dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde niet te hoog is, de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008 met behulp van de Taxatiewijzer vastgesteld op een bedrag van (afgerond) € 1.464.000. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar het aantal toeristische- en seizoensplaatsen achtereenvolgens gesteld op 115 en 200, welke aantallen zijn gebaseerd op de vergunning die in 1981 voor de uitoefening van B is verleend. In dit verband verwijst de Heffingsambtenaar tevens naar het concept bestemmingsplan van 10 mei 2012, waarin in artikel 8, lid 3, onderdeel k, kennelijk met betrekking tot de onroerende zaak wordt opgemerkt dat ten hoogste 325 standplaatsen voor niet-permanente verblijfsreactie zijn toegestaan. Bij de onderhavige waardering dient, aldus de Heffingsambtenaar, uitgegaan te worden van een op objectieve gronden bepaalde jaarrekening (bladzijde 7 van de Taxatiewijzer). Dit brengt naar zijn opvatting mee dat op waardepeildatum 1 januari 2008 uitgegaan dient te worden van een meer functionele inrichting van de onroerende zaak, dat wil zeggen een inrichting volgens de normen van de in 1981 verleende vergunning en het onderhavige concept bestemmingsplan, en niet van de feitelijke - parkachtige en volgens de Heffingsambtenaar niet optimale - inrichting. 
      Met betrekking tot de inrichting van de onroerende zaak op waardepeildatum heeft belanghebbende tijdens de zitting van de Rechtbank gesteld dat als gevolg van marktontwikkelingen ('gasten wensen grotere plaatsen dan in 1981') en nieuwe gemeentelijke voorschriften betreffende brandveiligheid het feitelijke aantal toeristische- en seizoensplaatsen achtereenvolgens 90 en 176 tot 180 bedraagt. In zijn hogerberoepschrift en ter zitting heeft de Heffingsambtenaar de invloed van marktontwikkelingen uitdrukkelijk erkend, doch de invloed van nieuwe voorschriften betreffende brandveiligheid per waardepeildatum 1 januari 2008 weersproken, omdat die voorschriften eerst dateren van 30 september 2010 en ook niet eerder kenbaar zijn gemaakt aan belanghebbende. 
    
    
    4.5. Wat er zij van de voorschriften betreffende brandveiligheid, de erkenning door de Heffingsambtenaar van de door belanghebbende geschetste marktontwikkelingen, waarvan het Hof de juistheid overigens niet betwijfelt, betekent naar het oordeel van het Hof dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan dient te worden van het aantal feitelijke toeristische- en seizoensplaatsen op waardepeildatum 1 januari 2008. Hoewel uit de overgelegde stukken het precieze aantal plaatsen op waardepeildatum 1 januari 2008 niet kan worden afgeleid, gaat het Hof - nu partijen daarover kennelijk niet van mening verschillen - uit van 90 toeristische- en 180 seizoensplaatsen. 
    
    4.6. Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar in zijn hogerberoepschrift gesteld dat, als van het feitelijk aantal toeristische- en seizoensplaatsen op waardepeildatum 1 januari 2008 moet worden uitgegaan, voor de berekening van de omzet volgens de Taxatiewijzer de werkelijke door belanghebbende gebruikte tarieven gehanteerd moeten worden. De Heffingsambtenaar heeft de werkelijke tarieven, gelet op de door belanghebbende bij brief van 19 maart 2010 aan de Heffingsambtenaar overgelegde prijslijst 2008, gesteld op € 33,05 per nacht voor een toeristische plaats, € 1.439,00 voor een seizoensplaats, € 64,71 per nacht voor een blokhut en € 535,00 per week voor een verhuurcaravan. Bij de bepaling van deze tarieven heeft de Heffingsambtenaar de definities gehanteerd zoals opgenomen in de verklarende woordenlijst van de Taxatiewijzer en, voor zover hier van belang, luidende: 
    
    
      	'Seizoensplaats
      Een seizoensplaats is een seizoensgebonden campingplaats, niet zijnde een jaarplaats voor minimaal 3 maanden. Het basisvergelijkingstarief per seizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige standplaats voor een tent/toercaravan/vouwwagen, is inclusief elektraverbruik (120 kWh/4 ampère), water (15 m³), autoparkeerplaats en milieuheffingen, maar exclusief centrale antenneaansluiting, toeristenbelasting en winterstallingskosten.
    
    
    
      Toeristische plaats
      	Een toeristische plaats is een niet vaste campingplaats voor korte perioden. 
      Het basisvergelijkingstarief is per nacht in het hoogseizoen en gaat uit van een gemiddeld aanwezige standplaats voor een tent/toercaravan/vouwwagen. 
      Het tarief is inclusief 2 volwassenen, 2 kinderen, autoparkeerplaats en 4 douchemunten, maar exclusief toeristenbelasting, elektraverbruik, reserveringskosten en centrale antenne aansluiting.
    
    
    
      Trekkershut
      Een trekkershut is een houten blokhut met een oppervlakte van ongeveer 12 m² ter verhuur beschikbaar. Het basisvergelijkingstarief per nacht in het hoogseizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige trekkershut voor 4 personen, is inclusief nutsverbruik, autoparkeerplaats, schoonmaakkosten reserveringskosten en BTW, maar exclusief toeristenbelasting en overige kosten.
      Verhuurcaravan
      Een verhuurcaravan is een voor de verhuur beschikbare caravan. Het basisvergelijkingstarief per week in het hoogseizoen, uitgaande van een gemiddeld aanwezige verhuurcaravan voor 4-6 personen, is inclusief nutsverbruik, autoparkeerplaats, schoonmaakkosten, reserveringskosten en BTW, maar exclusief toeristenbelasting en overige kosten.'
    
    
    
      Op basis van de operationele cashflowmethode volgens de Taxatiewijzer en rekening houdende met een kapitalisatiefactor van 10,53 leidt een en ander volgens de Heffingsambtenaar tot een waarde op waardepeildatum 1 januari 2008 van € 1.736.050. 
      Belanghebbende heeft vorenstaande berekening van de werkelijke tarieven weersproken en, onder verwijzing naar de door hem overgelegde prijslijst 2008, gesteld dat rekening moet worden gehouden met de verschillende tarieven die gelden voor het laagseizoen, het voor/naseizoen en het hoofdseizoen. Tot welke uitkomst dit zou moeten leiden, heeft belanghebbende echter in het midden gelaten. 
    
    
    4.7. Het Hof verwerpt de stelling van de Heffingsambtenaar dat, indien van het feitelijk aantal toeristische- en seizoensplaatsen op waardepeildatum 1 januari 2008 moet worden uitgegaan, voor de berekening van de omzet volgens de systematiek van de Taxatiewijzer de werkelijke tarieven, zoals door hem berekend, gehanteerd moeten worden en overweegt daartoe als volgt. 
    
    4.7.1. Deze stelling is, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting uitdrukkelijk heeft bevestigd, gebaseerd op de veronderstelling dat in de situatie van belanghebbende de toeristische- en seizoensplaatsen niet kunnen worden aangemerkt als gemiddeld aanwezige standplaatsen in de zin van de hiervóór vermelde definities. Voor zover het betoog van de Heffingsambtenaar aldus moet worden verstaan, dat de tarieven uit de Taxatiewijzer slechts kunnen worden toegepast indien wordt uitgegaan van een indeling van het terrein van de onroerende zaak overeenkomstig de in onderdeel 4.4 hiervoor genoemde vergunning uit 1981, kan het Hof dat betoog niet volgen, aangezien het strijdig is met de in 4.4 bedoelde marktontwikkelingen, die de Heffingsambtenaar uitdrukkelijk heeft bevestigd. Die ontwikkelingen gelden immers, naar mag worden aangenomen, niet alleen voor belanghebbende, maar ook voor andere exploitanten van campings, waaruit volgt dat deze ontwikkelingen ook in de tarieven volgens de Taxatiewijzer hun weerslag moeten hebben gevonden. 
    
    4.7.2. Voor zover het betoog van de Heffingsambtenaar aldus moet worden verstaan dat de Taxatiewijzer slechts bruikbaar is voor campings met plaatsen van gemiddelde grootte en de onderhavige onroerende zaak moet worden aangemerkt als camping met plaatsen van bovengemiddelde grootte, zodat de Taxatiewijzer om die reden niet bruikbaar is voor de waardering, zal het Hof de Heffingsambtenaar daarin wel volgen. Naar blijkt uit de toelichting op die Taxatiewijzer, is bij het opstellen daarvan inderdaad uitgegaan van "gemiddelde" plaatsen. Aangezien belanghebbende voorts eveneens van opvatting is dat de Taxatiewijzer niet moet worden gebezigd voor de onderhavige waardering, ziet het Hof geen aanleiding om, in afwijking van het eenparige standpunt van partijen, de Taxatiewijzer desalniettemin aan de waardering ten grondslag te leggen.
    
    4.7.3. Anders dan de Heffingsambtenaar verdedigt, betekent dit echter niet dat voor de waardering dient te worden uitgegaan van de omzetberekening van belanghebbende zelf. Dat uitgangspunt verdraagt zich immers niet met de objectivering die aan de waardering ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ ten grondslag zou moeten liggen. Aangezien de Heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende, inzichtelijk heeft gemaakt hoe geobjectiveerde omzetgegevens, zoals die in de Taxatiewijzer - kennelijk alleen voor campings met gemiddelde indeling - zijn opgenomen, voor een camping als de onderhavige, die van dat gemiddelde afwijkt, moeten worden bepaald, is hij niet erin geslaagd het van hem verlangde bewijs ter zake van de berekening van de operationele cashflow-flow te leveren. 
    
    
      4.8. Wat betreft de te hanteren kapitalisatiefactor overweegt het Hof nog als volgt. De aanvankelijk gehanteerde kapitalisatiefactor van (afgerond) 9,1 is volgens de Taxatiewijzer gebaseerd op de aan de onroerende zaak gegeven kwalificatie 'zeer slecht'. 
      In hoger beroep stelt de Heffingsambtenaar dat de onroerende zaak als 'goed' gekwalificeerd dient te worden en dat bij die kwalificatie volgens de Taxatiewijzer een kapitalisatiefactor van 10,53 hoort. Ter ondersteuning van deze stelling verwijst de Heffingsambtenaar naar informatie op de websites van de ANWB en Eurocampings, die beide op een schaal van 1 tot en met 10 het complex, waartoe de onroerende zaak behoort, met een cijfer hoger dan 8 waarderen. Overigens verwijst de Heffingsambtenaar tevens naar een campinggids van de ADAC, doch een kopie daarvan heeft hij niet overgelegd. 
      Belanghebbende weerspreekt de kwalificatie 'goed' met het argument dat de waarderingen van de ANWB en Eurocampings dateren van na de waardepeildatum 1 januari 2008 en er op die datum twee sterk verouderde toiletgebouwen aanwezig waren die nadien deels zijn afgebroken en gerenoveerd. 
      Met het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de kwalificatie 'zeer slecht' niet juist is. Gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd acht het Hof daarentegen de kwalificatie 'goed' te hoog. Derhalve heeft de Heffingsambtenaar evenmin feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de door hem bepleite kapitalisatiefactor moet worden gehanteerd. 
    
    
    4.9. Het vorenstaande wordt niet anders door de verwijzing door de Heffingsambtenaar naar de in 2.4 bedoelde minnelijke waardering van € 2.650.000. Deze waardering betreft een complex van onroerende zaken, waarvan de onroerende zaak deel uitmaakt, en het rapport terzake biedt geen inzicht in de waarde die aan elke afzonderlijke onroerende zaak van het complex moet worden toegekend, zodat die waardering niet bruikbaar is in dit kader.
    
    
      4.10. Wat betreft de door belanghebbende verdedigde waarde overweegt het Hof als volgt. In zijn verweerschrift in hoger beroep stelt belanghebbende dat de door de Rechtbank in goede justitie op waardepeildatum 1 januari 2008 bepaalde waarde van de onroerende zaak van € 1.260.000 een juistere weergave van de werkelijkheid is dan, naar het Hof begrijpt, de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 1.464.000. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat hieruit niet mag worden afgeleid dat hij zich niet langer op het standpunt stelt dat deze waarde ten hoogste € 572.353 bedraagt. Het Hof acht de laatstgenoemde waarde noch de waarde van € 1.260.000 aannemelijk gemaakt. 
      Voor wat betreft de waarde van € 572.353 volgt het Hof het oordeel van de Rechtbank dat de logiesopbrengsten, de overige opbrengsten en de kosten, gelet op het objectieve karakter van de waardevaststelling, berekend dienen te worden volgens normen welke ten grondslag liggen aan de Taxatiewijzer. Aan deze normen voldoet de berekening van belanghebbende niet, een en ander nog los van de omstandigheid dat, zoals is opgemerkt in 2.3, het merendeel van de door belanghebbende gehanteerde bedragen niet uit de overgelegde winst- en verliesrekening van B (versie JCDS 05-03-2010) over het jaar 2008 kunnen worden afgeleid. Voor wat betreft de waarde verwijst het Hof naar zijn overweging met betrekking tot de kapitalisatiefactor in 4.8. Hieruit volgt dat ook belanghebbende de door hem bepleitte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    
    4.11. Gelet op het voorgaande zal het Hof de waarde van de onroerende zaak ter finale beslechting van het geschil, schattenderwijs, in goede justitie vaststellen. Daarbij gaat het Hof uit van een operationele cashflow van € 155.000. Wat betreft de te hanteren kapitalisatiefactor stelt het Hof deze schattenderwijs vast op 10. Het vorenstaande betekent dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008 door het Hof in goede justitie wordt bepaald op € 1.441.500 (€ 155.000 x 10 minus 7% kosten koper) bedraagt.
    
    Slotsom
    
    4.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten.  
    
    
    Ten aanzien van het griffierecht
    
    4.13. Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.
    
    
    Ten aanzien van de proceskosten
    
    4.14. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    5. Beslissing
    
    
      Het Hof
      - verklaart het hoger beroep gegrond,
      - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten,
      - verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      - vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,
      - vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 1.441.500, en
      - vermindert de aanslag dienovereenkomstig. 
    
    
    
    Aldus gedaan op 30 mei 2013 door P.A.G.M. Cools, voorzitter, J. Swinkels en P.C. van der Vegt, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    Het aanwenden van een rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
      1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a) de naam en het adres van de indiener;
      b) een dagtekening;
      c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d) de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.