ECLI:NL:GHDHA:2015:3768, Gerechtshof Den Haag, 16-12-2015, BK-14/01433 en BK-14/01434
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of belanghebbende bij het begin van de kalenderjaren 2012 en 2013 het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het perceel had en zo ja of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het perceel voor de jaren 2012 en 2013 te hoog heeft vastgesteld

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/01433 en BK-14/01434
  
  
    uitspraak d.d. 16 december 2015
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [A] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de heffingsambtenaar,
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 7 augustus 2014, nummers SGR 14/1970 en SGR 14/1972 betreffende de onder 1.1 en 1.3 vermelde beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (hierna: het perceel), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 711.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 661.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde op 1 januari 2012 van het perceel voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 592.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 september 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van het perceel. Het perceel is een bouwterrein met een oppervlakte van 1.900 m², waarvan 945 m² voor woondoeleinden is bestemd en 955 m² voor bedrijfsdoeleinden.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft in zijn beroepschrift de volgende berekeningen van de WOZ-waarde voor de jaren 2012 en 2013 overgelegd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Opp.
              
              
                Grondprijs 2012
              
              
                Waarde 2012
              
              
                Grondprijs 2013
              
              
                Waarde 2013
              
            
            
              
                Grond met bestemming woondoeleinden
              
              
                945 m²
              
              
                € 475 per m²
              
              
                € 448.875
              
              
                € 375 per m²
              
              
                € 354.375
              
            
            
              
                Grond met bestemming bedrijfsdoeleinden
              
              
                955 m²
              
              
                € 275 per m²
              
              
                € 262.625
              
              
                € 260 per m²
              
              
                € 248.300
              
            
            
              
                
              
              
                1.900 m²
              
              
                
              
              
                € 711.000
              
              
                
              
              
                € 602.000
              
            
            
              
                Correctie opruimkosten
              
              
                
              
              
                
              
              
                - €   50.000
              
              
                
              
              
                - €   10.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 661.000
              
              
                
              
              
                € 592.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft matrices overgelegd die de hieronder opgenomen gegevens van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met het perceel vergelijkbare, onroerende zaken (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevatten.
      
      
        Belastingjaar 2012
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Woondoeleinden
                
              
            
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Staat
                
              
              
                
                  Transport
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Koopsom 
                
              
              
                
                  € / m²
                
              
            
            
              
                
                  [B] [A]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                03-09-10
              
              
                1.020
              
              
                € 499.000
              
              
                € 489
              
            
            
              
                
                  [C] [D]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                07-01-11
              
              
                680
              
              
                € 300.000
              
              
                € 441
              
            
            
              
                
                  [E] [A]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                28-02-11
              
              
                1.008
              
              
                € 496.500
              
              
                € 497
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
                  Bedrijfsdoeleinden
                
              
            
            
              
                
                  [F] [A]
              
              
                Nieuwbouw
              
              
                29-12-10
              
              
                205
              
              
                € 56.000
              
              
                € 272
              
            
            
              
                
                  [G] [H]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                01-04-11
              
              
                1.725
              
              
                € 540.000
              
              
                € 318
              
            
            
              
                
                  [I] [A]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                29-06-11
              
              
                1.466
              
              
                € 495.000
              
              
                € 338
              
            
          
        
      
      
      
      
      
        Belastingjaar 2013
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Woondoeleinden
                
              
            
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Staat
                
              
              
                
                  Transport
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Koopsom 
                
              
              
                
                  € / m²
                
              
            
            
              
                
                  [J] [K]
              
              
                Nog te slopen
              
              
                11-03-11
              
              
                1.047
              
              
                € 397.815
              
              
                € 380
              
            
            
              
                
                  [L] [D]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                18-01-12
              
              
                684
              
              
                € 342.500
              
              
                € 501
              
            
            
              
                
                  [M] [N]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                01-02-12
              
              
                445
              
              
                € 299.460
              
              
                € 673
              
            
            
              
                
                  [O] [K]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                31-05-12
              
              
                1.024
              
              
                € 475.000
              
              
                € 464
              
            
            
              
                
                  [P] [A]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                15-06-12
              
              
                361
              
              
                € 140.000
              
              
                € 388
              
            
            
              
                
                  [Q] [H]
              
              
                Nieuwbouw
              
              
                02-12-12
              
              
                845
              
              
                € 389.000
              
              
                € 460
              
            
            
              
                
                  [R] [A]
              
              
                Nieuwbouw
              
              
                04-10-13
              
              
                449
              
              
                € 300.000
              
              
                € 668
              
            
            
              
                
                  [S] [K]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                23-10-13
              
              
                700
              
              
                € 420.000
              
              
                € 600
              
            
            
              
                
                  [T] [A]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                06-11-13
              
              
                400
              
              
                € 199.650
              
              
                € 499
              
            
            
              
                
                  [U] [K]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                16-12-13
              
              
                164
              
              
                € 158.400
              
              
                € 600
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
                  Bedrijfsdoeleinden
                
              
            
            
              
                
                  [V] nabij [H]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                10-01-13
              
              
                31.734
              
              
                € 7.974.526
              
              
                € 251
              
            
            
              
                
                  [W] [A1]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                17-07-13
              
              
                1.600
              
              
                € 480.000
              
              
                € 300
              
            
            
              
                
                  [B1] ong. [A1]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                14-08-13
              
              
                1.408
              
              
                € 429.440
              
              
                € 305
              
            
            
              
                
                  [C1] [D1]
              
              
                Onbebouwd
              
              
                02-12-13
              
              
                1.277
              
              
                € 395.870
              
              
                € 310
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft in eerste aanleg een deel van een brief, gedagtekend 21 april 2009, overgelegd. De brief is afkomstig van de advocaat van de verkoper van het perceel en gericht aan de advocaat van belanghebbende. Het overgelegde deel van de brief heeft de volgende inhoud:
      
      
        “Voorts wil ik uw cliënten op het volgende wijzen: indien zij een derde opdracht geven om ter plaatse te gaan bouwen zal daarbij ongetwijfeld gebruik gemaakt worden van door cliënte vervaardigde stukken, bouwvergunningaanvraag etc. Voorts maken zij gebruik van de door cliënte aangelegde infrastructuur. Cliënte zal in dat geval niet schromen om een vordering in te stellen terzake ongerechtvaardigde verrijking.”
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder. 
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het perceel bepaald op de waarde die aan het perceel dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er terecht van uit gegaan dat eiser vrij over het perceel kan beschikken. Uit de door eiser overgelegde brief en de beperkte toelichting daarop ter zitting, kan niet worden afgeleid dat dit anders is. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het perceel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde gegevens en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De door verweerder gebruikte referentieobjecten onderbouwen zowel de door verweerder gehanteerde vierkante meterprijzen voor bedrijfsdoeleinden als woondoeleinden. Door rekening te houden met een waardedrukkende factor voor het aanwezige puin heeft verweerder in meer dan voldoende mate rekening gehouden met het opleveren van het perceel in bruikbare staat. Nu de situatie in 2012 ten opzichte van de jaren waarover het gerechtshof Den Haag uitspraak heeft gedaan (2010 en 2011) niet is gewijzigd, heeft verweerder terecht de door het gerechtshof in acht genomen correctie van € 50.000 gevolgd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde foto’s aannemelijk gemaakt dat het perceel gedeeltelijk is opgeruimd. Verder heeft verweerder met de door hem overgelegde offertes voldoende onderbouwd dat een correctie van € 10.000 op de waarde voor het jaar 2013 afdoende is voor het opleveren van het perceel in bruikbare staat.
    
    
    
      9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij niet over het perceel kan beschikken. De enkele stelling daartoe is onvoldoende. Ook uit de brief volgt niet dat eiser niet vrij over het perceel kan beschikken. Verder heeft eiser onvoldoende weersproken dat de door verweerder in aftrek gebrachte opruimingskosten onvoldoende zijn om het perceel in bruikbare staat op te leveren.
    
    
    
      10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het perceel alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
    
    
    
      11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      
        In geschil is 
        1e.	of belanghebbende bij het begin van de kalenderjaren 2012 en 2013 het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het perceel had en zo ja
        2e.	of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het perceel voor de jaren 2012 en 2013 te hoog heeft vastgesteld.
      
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend. Hiertoe voert hij aan dat hij niet vrij over het perceel kon beschikken, omdat in de onderhavige jaren een civielrechtelijke procedure met betrekking tot het perceel aanhangig was alsmede omdat - tegen belanghebbendes wil - een grondheuvel op het perceel lag. De tweede vraag beantwoordt belanghebbende bevestigend. Hij neemt het standpunt in dat de WOZ-waarde in de onderhavige jaren op nihil dient te worden vastgesteld, althans dient te worden verminderd, in verband met het waardedrukkende effect van (de onzekerheid als gevolg van) de lopende civielrechtelijke procedure en de aanwezigheid van de grondheuvel.
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de eerste vraag bevestigend. De omstandigheden dat er een civielrechtelijke procedure zou hebben gelopen die betrekking had op het perceel en dat de grondheuvel tegen belanghebbendes wil op het perceel zou hebben gelegen, leiden niet tot de conclusie dat belanghebbende bij het begin van 2012 en 2013 niet het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het perceel had. De tweede vraag beantwoordt de heffingsambtenaar ontkennend. Met het eventuele waardedrukkende effect van de grondheuvel is in voldoende mate rekening gehouden. De voor het jaar 2012 toegepaste correctie van de waarde wegens opruimkosten van € 50.000 is in overeenstemming met de door het Hof in zijn uitspraken over de WOZ-waarden 2010 en 2011 geschatte waardedruk bij verkoop in niet-opgeruimde staat. Met betrekking tot het jaar 2013 is de correctie van de waarde voor opruimkosten lager, omdat - getuige de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s - het puinafval op 1 januari 2013 (toestandsdatum) vrijwel geheel verwijderd was en het terrein louter nog geëgaliseerd diende te worden.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede vernietiging van de beschikking dan wel wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd.
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Met betrekking tot de eerste vraag
      
    
    
    
      6.1.
      Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
      
    
    
      6.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende op 1 januari 2012 en 1 januari 2013 eigenaar was van het perceel. Noch de omstandigheid dat een derde een vordering zou hebben ingesteld als bedoeld in de onder 3.4 genoemde brief, noch de omstandigheid dat op het perceel tegen belanghebbendes wil een grondheuvel lag - wat er ook zij van deze omstandigheden -  rechtvaardigt de conclusie dat belanghebbende, hoewel hij eigenaar was, niet het genot krachtens eigendom van het perceel had of dat belanghebbendes genot krachtens eigendom van het perceel zodanig was beperkt dat hij niet als genothebbende kan worden aangemerkt. Zoals het Hof heeft beslist bij uitspraken van 3 juli 2013, nrs. BK-12/00355 en 12/00356 brengt hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet mee dat hij de (juridische) beschikkingsmacht die hij als eigenaar heeft over het perceel, heeft verloren. In de onderhavige procedure heeft belanghebbende geen feiten, die niet in de eerdere procedure aan de orde zijn gesteld, aangevoerd en die, indien aannemelijk, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
      
      
        
          Met betrekking tot de tweede vraag
        
      
      
    
    
      6.3.
      De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.4.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de onder 3.3 genoemde gegevens overgelegd. Naar hieruit volgt, is de waarde van het perceel bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
      
    
    
      6.6.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar bij de bepaling van waarde voor 2012 van de tot het perceel behorende grond met bestemming woondoeleinden heeft gehanteerd, wat betreft ligging en omvang voldoende vergelijkbaar met het perceel. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn overeengekomen op data die niet zo ver zijn verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2011 dat zij niet geschikt zijn om daaruit de waarde van het perceel, voor zover bestemd voor woondoeleinden, op waardepeildatum af te leiden. De door de heffingsambtenaar voor het perceel berekende m2-prijs van € 475 is weliswaar hoger dan de bij de verkoop van het vergelijkingsobject [C] te [D] behaalde m2-prijs , maar daar staat tegenover dat de bij de verkopen van de beide andere vergelijkingsobjecten behaalde m2-prijzen hoger zijn dan de door de heffingsambtenaar voor het perceel berekende m2-prijs alsmede dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie opruimkosten van € 50.000, beoordeeld naar de toestand van het perceel op 1 januari 2012 zoals deze blijkt uit hetgeen partijen daarover over en weer hebben aangevoerd en overgelegd, het bedrag van de met het opruimen van het perceel gemoeide kosten ruimschoots overtreft. Een en ander afwegende is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarde van het perceel voor het jaar 2012 de waarde van de tot het perceel behorende grond met bestemming woondoeleinden niet tot een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen. 
      
    
    
      6.7.
      
        De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2012 de grond met bestemming bedrijfsdoeleinden gewaardeerd op € 275 per m². Met hetgeen de heffingsambtenaar ter onderbouwing van deze m2-prijs heeft aangevoerd, in het bijzonder de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten [G] te [H] en [E1] te [A] , heeft hij naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarde van het perceel voor het jaar 2012 de waarde van de tot het perceel behorende grond met bestemming bedrijfsdoeleinden niet tot een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen. 
        Daarbij overweegt het Hof nog het volgende. De vergelijkingsobjecten [G] te [H] en [E1] te [A] zijn naar het oordeel van het Hof wat betreft ligging en omvang voldoende vergelijkbaar met het perceel. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten van respectievelijk € 318 en € 338 per m2 zijn overeengekomen op data die niet zo ver zijn verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2011 dat zij niet geschikt zijn om daaruit de waarde van het perceel, voor zover bestemd voor bedrijfsdoeleinden, op waardepeildatum af te leiden. 
        Aan het vorengaande doet niet af dat de door de heffingsambtenaar genoemde, voor het vergelijkingsobject [F] te [A] overeengekomen prijs minder geschikt is als onderbouwing van de vastgestelde waarde van het perceel omdat deze prijs niet ter zake van de verkoop van grond maar als koop- en aanneemsom van een te bouwen pand met bijbehorende grond is overeengekomen en omdat de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde per m² van dit vergelijkingsobject - naar de taxateur van de gemeente ter zitting heeft verklaard - is berekend door het voor het object betaalde bedrag te verminderen met de aanneemsom. Met de voor de vergelijkingsobjecten [G] te [H] en [E1] te [A] behaalde verkoopprijzen heeft de heffingsambtenaar, naar hiervoor is overwogen, de door hem voorgestane waarde immers voldoende onderbouwd. 
      
      
    
    
      6.8.
      
        Ter onderbouwing van de voor het jaar 2013 vastgestelde waarde van de tot het perceel behorende voor woondoeleinden bestemde grond van € 375 per m² heeft de heffingsambtenaar de verkoopsommen van 10 vergelijkingsobjecten aangevoerd. Van deze verkoopsommen zijn er vijf langer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum 1 januari 2012 behaald. Het gaat om de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [R] en [T] te [A] en [U] [… 1] , [… 1] en [U] te [K] Naar het oordeel van het Hof zijn deze verkoopcijfers zonder toetsbare gegevens over de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdata, welke gegevens ontbreken, minder geschikt om daaruit de waarde van de tot het perceel behorende voor woondoeleinden bestemde grond op waardepeildatum te herleiden. Het Hof acht de verkoopsom van het vergelijkingsobject [Q] voor dat doel eveneens minder geschikt, omdat de verkoopsom niet ter zake van de verkoop van grond maar als koop- en aanneemsom van een te bouwen pand met bijbehorende grond is overeengekomen alsmede omdat de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde per m² van dit vergelijkingsobject - naar de taxateur van de gemeente ter zitting heeft verklaard - is berekend door het voor het object betaalde bedrag te verminderen met de aanneemsom. 
        Het Hof zal de verkooprijzen van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten buiten beschouwing laten. Hierbij overweegt  het Hof dat de verkoopprijzen van de overige door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten, zoals hierna onder 6.9 is overwogen, wél geschikt zijn als onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van de tot het perceel behorende voor woondoeleinde bestemde grond. 
      
      
    
    
      6.9
      
        De heffingsambtenaar heeft met de gegevens van de overige vergelijkingsobjecten, te weten [J] en [… 1] ’ [K] [L] [D] , [M] [N] en [P] [A] , waarvan de verkooprijs per m2 respectievelijk € 380, € 464, € 501, € 673 en € 388 bedraagt, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de tot het perceel behorende voor woondoeleinden bestemde grond van € 375 per m² niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de vergelijkingspercelen wat betreft ligging en omvang voldoende vergelijkbaar met het perceel en dat de bij de verkoop van deze vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn overeengekomen op data die niet zo ver zijn verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2012 dat zij niet geschikt zijn om daaruit de waarde van het perceel, voor zover bestemd voor woondoeleinden, op waardepeildatum af te leiden.  
        Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarde van het perceel voor het jaar 2013 de waarde van de tot het perceel behorende grond met bestemming woondoeleinden niet tot een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen. 
      
      
    
    
      6.10.
      De heffingsambtenaar heeft de grond met bestemming bedrijfsdoeleinden voor het jaar 2013 gewaardeerd op € 260 per m². Ter onderbouwing van deze m2-prijs  heeft de heffingsambtenaar de verkoopsommen van vier vergelijkingsobjecten aangevoerd. Van deze verkoopsommen zijn er drie langer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum 1 januari 2012 gerealiseerd, te weten die van de vergelijkingsobjecten [W] en [B1] te [A1] en [C1] te [D1] .  Zonder objectieve en toetsbare gegevens, welke ontbreken, over de waardeontwikkeling van grond met een zelfde bestemming en een vergelijkbare ligging  als de tot het perceel behorende grond met bedrijfsbestemming, zijn de voor de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen minder bruikbaar om daaruit de waarde van de tot het perceel behorende grond met bedrijfsdoeleinden af te leiden. Dit neemt overigens niet weg dat de verkoopprijzen kunnen dienen als enigszins grove indicaties van het waardeniveau op waardepeildatum van grond met bedrijfsbestemming in de regio waarin het perceel is gelegen. Het perceel van het vergelijkingsobject [V] te [H] heeft een oppervlakte die meer dan 33 keer zo groot is als de oppervlakte van de tot het perceel behorende grond met bedrijfsbestemming. De heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat bij het toenemen van het aantal m2 grondoppervlakte de toegevoegde waarde van elke volgende m2 grondoppervlakte daalt, waardoor de waarde per m2 van een stuk grond met een oppervlakte van 955 m2 (de tot het perceel behorende grond met bedrijfsbestemming) veel hoger is dan de waarde per m2 van een stuk grond met een oppervlakte van 31.734 m2 (het vergelijkingsobject [V] te [H] ). Dit waardeverschil is naar het oordeel van het Hof veel groter dan het verschil tussen de verkoopprijs per m2 van het vergelijkingsobject [V] te [H] (€ 251) en de waarde per m2 waarvoor de heffingsambtenaar de tot het perceel behorende grond met bedrijfsbestemming in aanmerking heeft genomen. Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarde van het perceel voor het jaar 2013 de waarde van de tot het perceel behorende grond met bestemming bedrijfsdoeleinden niet tot een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen. 
      
    
    
      6.11.
      
        Belanghebbende heeft geen feiten gesteld die, indien aannemelijk, zouden kunnen leiden tot andere oordelen dan die, welke het Hof onder 6.3 tot en met 6.10 heeft gegeven. In dit verband overweegt het Hof het volgende. 
        Het wettelijke waardebegrip, zoals vermeld onder 6.3, brengt mee dat bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak moet worden geabstraheerd van omstandigheden die eraan in de weg staan dat de zaak onmiddellijk en in volle omvang kan worden gebruikt. Derhalve kan het door belanghebbende gestelde waardedrukkende effect van de omstandigheid dat hij op de waardepeildata partij was in een civielrechtelijke procedure, wat er overigens van dit waardedrukkende effect zij, bij de bepaling van de waarde van het perceel niet in aanmerking worden genomen. 
        Niet in geschil is dat de onder 6.3 vermelde meestbiedende koper bij het bepalen van de prijs die hij bij aanbieding ten verkoop van het perceel voor het perceel zou willen besteden, mede rekening zou houden met de kosten die voor hem verbonden zouden zijn aan de verwijdering van de grondheuvel alsmede andere opruimkosten. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, door de uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten afgeleide waarde van het perceel op 1 januari 2011 en op 1 januari 2012 met € 50.000, onderscheidenlijk € 10.000, te verlagen, in voldoende mate rekening gehouden met het zo-even genoemde waardedrukkende effect.  
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      6.12.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      7.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en F.G.F. Peters in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.G. Detweiler. De beslissing is op 16 december 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.