ECLI:NL:RBOBR:2016:3728, Rechtbank Oost-Brabant, 14-07-2016, 15 _ 6202
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2016-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een groot kantoorpand in Eindhoven. Huurwaardekapitalisatie. Verweerder maakt de gehanteerde huurwaarde aannemelijk. De rechtbank oordeelt echter dat de door verweerder voor de kapitalisatiefactor gebruikte verkooptransacties niet of onvoldoende bruikbaar zijn. De verkooptransacties voldoen, gelet op ECLI:NL:HR:2014:982, niet aan de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, zijn te ver van de waardepeildatum gelegen of hebben een te klein vloeroppervlak in vergelijking met het kantoorpand in geschil. De door verweerder ingebrachte bottom-up berekening onderbouwt evenmin de gehanteerde kapitalisatiefactor, omdat verweerder niet de gehanteerde percentages voor het leegstandsrisico en het opslagrisico aannemelijk maakt. Eiseres, een BV, maakt de waarde evenmin aannemelijk, zodat de rechtbank dat in goede justitie zelf doet. Beroep gegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: SHE 15/6202
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 14 juli 2016 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] B.V., te [plaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. J.H. Elink Schuurman),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
    (gemachtigde: R. Verheijen).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 januari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet met aanslagnummer [aanslagnummer] , heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [object 1] en [object 2] te Eindhoven (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] . In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaak-belastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 18 september 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiseres heeft nadere stukken ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van den Berg, kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door T. Boswijk, taxateur. Verweerder heeft zich eveneens laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. B.J.F.M. Smulders, taxateur.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
      Eiseres was op de waardepeildatum eigenaar van beide onroerende zaken. [object 1] betreft een kantoorpand gelegen in het zakendistrict van Eindhoven, nabij het centraal station. Het pand is gebouwd in 1977, maar recentelijk compleet gerenoveerd. Het bedrijfsobject bestaat uit tien verdiepingen en heeft een vloeroppervlakte van in totaal 6.976 m². Het bedrijfsobject heeft een 2-laagse parkeergarage ondergronds met in totaal 105 parkeerplaatsen. [object 2] betreft een ruimte in de parkeergarage met een oppervlakte van 19 m². 
    
    
    
      
        Geschil en beoordeling
      
    
    1. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € [bedrag] voor [object 1] en € [bedrag] voor [object 2] en verwijst naar de taxatiekaart, opgesteld door taxateur J.J.J. Osinga op 20 april 2015. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak gehandhaafde waarden van € [bedrag] voor [object 1] en € [bedrag] voor [object 2] naar de in beroep getaxeerde waarden voor deze objecten, te weten € [bedrag] respectievelijk € [bedrag] , zoals deze door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe in het op 1 februari 2016 opgestelde taxatierapport zijn vermeld.
    
    2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
    
      
      
        [object 1] (het bedrijfsobject)
      
    
    3. Partijen zijn het er over eens dat voor de waardering van het bedrijfsobject de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) moet worden gehanteerd. Evenmin is in geschil het totale aantal m² aan vloeroppervlakte, de indeling van het bedrijfsobject en het daarbij behorend aantal parkeerplaatsen. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor de gehanteerde waarderingsmethode en de gehanteerde objectkenmerken. 
    
    4. Bij de HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) object(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende object.
    
    5. Eiseres voert, kort gezegd, aan dat verweerder een te hoge huurwaarde voor het bedrijfsobject heeft gehanteerd. 
    6. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt allereerst vast dat rondom de waardepeildatum een nieuwe actuele huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen eiseres en de huidige huurder van het bedrijfsobject. Niet in geschil is tussen partijen dat dit huurcijfer als marktconform dient te worden aangemerkt. Voorts is het vaste jurisprudentie dat, indien sprake is van een marktconforme huur, het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode, omdat in een dergelijk huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Een vergelijking met de huurprijzen van andere panden is dan in beginsel niet nodig, omdat de overeengekomen huurprijs als doorslaggevend kan worden gezien voor de bepaling van de huurwaarde. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak uiteengezet dat de overeengekomen huurprijs, na aftrek van incentives, leidt tot een huurwaarde van ongeveer € 119 per m². Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing ook het huurcontract overgelegd. De rechtbank ziet geen aanleiding deze berekening voor onjuist te houden. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de huurwaarde niet meer bedraagt dan € 110 per m², maar deze huurwaarde wordt niet ondersteund met de door eiseres bij het beroep gevoegde huurreferentiekaart, waar eiseres zelf ook een huurwaarde, na incentives, van € 119 per m² aangeeft. Voor zover eiseres aanvullend in beroep heeft gesteld dat op de berekende huurwaarde een (additionele) korting van € 5 per m² voor de besparing op de verhuiskosten en € 5 per m² voor de besparing op de aankleding van het pand moet worden toegepast, kan eiseres hierin niet worden gevolgd. Eiseres heeft de door haar gestelde kortingen op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt met bijvoorbeeld concrete, verifieerbare gegevens waaruit die kortingen zouden volgen. Bovendien is gebleken dat er, anders dan eiseres stelt, wel incentives voor onder meer de aankleding waren en dat, vanwege het feit dat de zittende huurder meer ruimtes ging huren, er wel (intern) verhuisd moest worden. Verweerder heeft daarom, naar het oordeel van de rechtbank, de huurwaarde van het bedrijfsobject zeker niet te hoog bepaald.
    
    7. Eiseres voert verder aan dat verweerder een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd. Volgens eiseres bedraagt de kapitalisatiefactor, onder verwijzing naar de door haar ingebrachte stukken, niet meer dan 5,5.
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport zijn kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft eiseres er allereerst terecht op gewezen dat de verkooptransacties [object 3] en [object 4] zijn gerealiseerd 32 respectievelijk 24 maanden vóór de waardepeildatum en daarom te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Hieruit valt met onvoldoende zekerheid een conclusie te trekken ten aanzien van de kapitalisatiefactor voor [object 1] op de waardepeildatum. Daar komt nog bij dat eiseres ook terecht heeft gesteld dat beide verkooptransacties in verhuurde staat zijn en daardoor zijn beïnvloed door op dat moment reeds tot stand gekomen huurcontracten. Met betrekking tot de verkooptransactie [object 5] heeft eiseres ter zitting onweersproken gesteld dat, anders dan verweerder aangeeft in zijn taxatierapport, dit object niet leeg is verkocht, maar ook in verhuurde staat. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) is het onverkort aansluiten bij dergelijke verkoopprijzen in strijd met de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het laatste referentieobject, [object 6] , is weliswaar leeg verkocht, maar deze verkooptransactie is 18 maanden vóór de waardepeildatum gerealiseerd en het object omvat minder dan een derde van het vloeroppervlak van het bedrijfsobject in geschil. Ook heeft eiseres er ter zitting onbetwist op gewezen dat deze verkooptransactie niet is terug te vinden in het Kadaster en als zodanig dus niet verifieerbaar is. De rechtbank is van oordeel dat de vier verkooptransacties onder die omstandigheden, zonder toelichting van verweerder op welke wijze uit deze verkoopcijfers de berekende kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten zijn berekend, niet onverkort kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor voor [object 1] . 
    9. Ten aanzien van de door verweerder ter ondersteuning van de gehanteerde kapitalisatiefactor ingebrachte bottom-up berekening, zoals omschreven in Hoofdstuk 3 van de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2014, heeft eiseres allereerst gesteld dat het gehanteerde percentage voor het leegstandrisico, namelijk 10%, niet juist is. Uit de Eindhovense Leegstandsmonitor 2014, opgesteld door verweerders gemeente, volgt immers dat in het centrumgebied, waar ook [object 1] is gelegen, in 2014 sprake was van een leegstandsrisico van ongeveer 16%. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat dit percentage is beïnvloed door het pand [object 7] , maar eiseres heeft daar tegenin gebracht dat het leegstandsrisico in het centrumgebied, zonder [object 7] , in het daarop volgende jaar zelfs nog is toegenomen. Verder heeft eiseres erop gewezen dat uit de Taxatiewijzer voor het opslagrisico voor kantoren in de Regio Zuid op de beste locaties een bandbreedte van 4,54% tot 6,77% volgt. Het door verweerder gehanteerde percentage van 4,9%, wat zou duiden op een toplocatie, zoals bijvoorbeeld het geval is bij objecten aan het Kennedyplein in Eindhoven, is volgens eiseres voor het onderhavige bedrijfsobject onjuist. Verweerder heeft dit onvoldoende weersproken. Gelet op de gemotiveerde betwisting van eiseres heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank het door hem gebruikte leegstandrisico en opslagrisico niet aannemelijk gemaakt, zodat de ook mede op grond van deze onderdelen via de bottom-up methode berekende kapitalisatiefactor niet als juist kan worden aanvaard. 
    10. Het voorgaande betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor het bedrijfsobject vastgestelde waarde niet te hoog is.
    11. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres is daarbij, gelet op rechtsoverweging 6, allereerst uitgegaan van een te lage huurwaarde per m². Met betrekking tot de door eiseres gebruikte verkooptransacties ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor overweegt de rechtbank als volgt. De verkooptransactie [object 8] is, zoals uit de bijlage bij de aanvulling van eiseres van 3 juni 2016 volgt, grotendeels verhuurd. Gelet op het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 is deze verkooptransactie, zonder nadere toelichting van eiseres, niet bruikbaar als referentie voor de kapitalisatiefactor. Met betrekking tot de voorgaande verkooptransactie en de verkooptransacties [object 9] en [object 11] heeft verweerder er daarnaast op gewezen dat in de overgelegde leveringsaktes van deze objecten een clausule is opgenomen, die erop neerkomt dat de verkoper zich vrijwaart van mogelijke kenbare en niet-kenbare gebreken. Dit is in betekenisvolle mate van invloed geweest op de verkoopprijzen van deze panden. Eiseres heeft deze stelling in onvoldoende mate betwist. Wat betreft [object 12] is bovendien sprake van een koppelverkoop, waarbij de opbrengst in de regel minder is dan bij een individuele verkoop. De door eiseres in de aanvulling van 3 juni 2016 ingebrachte verkooptransacties [object 13] en [object 14] zijn niet in voldoende mate vergelijkbaar met het onderhavige bedrijfsobject. Het betreft, evenals de al eerder genoemde verkooptransactie [object 8] , objecten die zijn aangekocht ten behoeve van herontwikkeling naar appartementen/studentenhuisvesting en niet objecten met een kantoorfunctie. De door eiseres gebruikte verkooptransacties kunnen daarom, zonder concrete toelichting van eiseres op welke wijze deze aspecten zijn verdisconteerd in de voor deze objecten berekende kapitalisatiefactoren, evenmin worden gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het bedrijfsobject in geschil. Eiseres heeft de door haar voor het onderhavige bedrijfsobject gebruikte kapitalisatiefactor met onvoldoende concrete gegevens onderbouwd en de door verweerder in dit verband terecht opgeworpen vragen niet adequaat beantwoord. 
    
    12. Omdat partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten door zelf in de zaak te voorzien en de waarde van het bedrijfsobject in goede justitie vast te stellen. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor kalenderjaar 2015, schattenderwijs vast op € [bedrag] .
    
    
      
        
          [object 2]
        
      
    
    
    13. Met betrekking tot het object [object 2] heeft verweerder ter zitting erkend dat het een opslagruimte betreft, maar dat dit object niettemin is gewaardeerd als een parkeerplaats. Nu onbetwist is dat sprake is van een opslagruimte, heeft verweerder ten onrechte het object gewaardeerd als parkeerplaats. Aangezien verweerder de door eiseres bepleite waarde van [object 2] niet heeft weersproken, zal de rechtbank eiseres daarom volgen in die waarde. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak daarmee ook voor zover die ziet op de waarde van [object 2] . De rechtbank zal zelf voorzien in de zaak en de waarde van [object 2] per 1 januari 2014, voor kalenderjaar 2015, vaststellen op € [bedrag] .Griffierecht en proceskosten
    
    14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
    
    15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.484 (1 punt voor het indienen van een (aanvullend) bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).
    
    16. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039, hierna: de Richtlijn). De rechtbank acht, gelet op het door eiseres verstrekte formulier proceskosten, een tijdsbeslag van vijf uur voor de taxatiekosten in bezwaar op basis van een uitpandige opname, gelet op de aard en omvang van het getaxeerde object, redelijk. Dat eiseres in beroep een herziene taxatiekaart heeft ingebracht, brengt niet met zich dat hiervoor extra taxatiekosten kunnen worden toegekend, gelet op ECLI:NL:HR:2016:420. Ter zitting van de rechtbank is tevens de taxateur verschenen en hij heeft een nadere toelichting gegeven op de ingebrachte taxatiekaart. De zitting van de rechtbank heeft ruim anderhalf uur geduurd. De rechtbank zal overeenkomstig de Richtlijn het daarmee gemoeide tijdsbeslag van de taxateur afronden naar boven op halve uren, te weten twee uur. De vergoeding van de gemaakte taxatiekosten bedraagt aldus in totaal € 455 (zeven uur á € 65, exclusief BTW, omdat eiseres de omzetbelasting in aftrek kan brengen). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak;
      
    
    
      
        stelt de waarde van object [object 1] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € [bedrag] , en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
      
      
        stelt de waarde van object [object 2] te Eindhoven per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € [bedrag] , en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB eigenaar dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
    
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in bezwaar en beroep tot een bedrag van € 1.939.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. L. Soeteman en         mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2016.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier											voorzitter		
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.