ECLI:NL:GHARL:2017:4086, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-05-2017, 1600254
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling ‘drive in’ rijwoning. Eigen transactiecijfer, Belanghebbende slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    
    
      nummer 16/00254
      uitspraakdatum: 16 mei 2017
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 28 januari 2016, nummer Awb 15/2213, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2015 per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 169.000.
      
    
    
      1.2
      Het tegen deze beschikking gerichte bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 januari 2016 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2017 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede mr. [A] als zijn gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is [B] verschenen, bijgestaan door [C] (hierna ook: de taxateur).
      
    
    
      1.6
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten  
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een zogenoemde “drive in” rijwoning uit 1964 met een inhoud van 356 m³ en een kaveloppervlakte van 87 m². Bij de onroerende zaak hoort een inpandige berging en een tuinhuisje.
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is door belanghebbende gekocht op 26 augustus 2013 voor € 140.000. De vraagprijs bedroeg € 159.500.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
      
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.3
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 142.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar een taxatierapport opgesteld door de taxateur. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiematrix. Hierin is de waarde van de onroerende zaak - aan de hand van drie vergelijkingsobjecten, [a-straat] 46, [b-straat] 30 en [c-straat] 30, alle te [Z] - vastgesteld op € 170.516.
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft onder andere gewezen op het rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfer van de onroerende zaak zelf van € 140.000.
      
    
    
      4.5
      Als uitgangspunt heeft te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van een onroerende zaak in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat geen sprake is geweest van de meestbiedende koper of omdat geen sprake is geweest van aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.6
      De onroerende zaak is halverwege 2013 in de verkoop gezet met behulp van een makelaar. De vraagprijs bedroeg € 159.500. De onroerende zaak heeft 81 dagen in de verkoop gestaan en is verkocht aan belanghebbende voor € 140.000. Belanghebbende is niet gelieerd aan de verkopers en de verkoopprijs is na onderhandelingen tot stand gekomen.
      
    
    
      4.7
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen transactiecijfer geen goede indicatie vormt voor de waarde op dat moment, omdat de verkopers tot verkoop zijn overgegaan wegens een echtscheiding. Daardoor zou de onroerende zaak voor een te laag bedrag in de markt zijn gezet. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat het verkoopcijfer niet overeenkomt met de marktanalyse. Hij verwijst voor deze stelling naar het door hem ingediende taxatierapport. Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in diens stelling. In zijn algemeenheid kan niet worden gezegd dat verkopen die plaatsvinden onder die omstandigheid leiden tot een lagere verkoopopbrengst. Bijzondere omstandigheden die zulks in dit geval anders zouden maken zijn gesteld noch gebleken. Uit de wijze waarop de verkoop heeft plaatsgevonden blijkt eerder het tegendeel, namelijk dat de verkopers de meestbiedende koper hebben gezocht, dat ze de onroerende zaak op een zeer gangbare wijze in de verkoop hebben gezet en dat ze onderhandeld hebben over de verkoopprijs.
      
    
    
      4.8
      Ook het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport brengt niet mee dat het eigen transactiecijfer niet tot uitgangspunt moet worden genomen. Een inpandige opname heeft niet plaatsgevonden. Mede hierom heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk kunnen maken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum “gemoderniseerd” was. Ook heeft de heffingsambtenaar desgevraagd onvoldoende inzicht kunnen geven in het verschil met het op 14 januari 2013 voor € 147.500 (WOZ-waarde op 1 januari 2014: € 143.000) verkochte pand [b-straat] 30, dat door hem als referentiepand is gehanteerd. Met name is onduidelijk gebleven waarom de uitstraling van de onroerende zaak (gewaardeerd met een 4) veel beter is gewaardeerd dan de uitstraling van dit referentiepand (gewaardeerd met een 2), terwijl uit het dossier niet blijkt dat op dat punt relevante verschillen tussen de woningen bestaan.
      
    
    
      4.9
      Ook in onderlinge samenhang bezien, maakt hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld niet dat het rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfer van de onroerende zaak niet als uitgangspunt dient te worden genomen. Aldus maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde, die expliciet het gerealiseerde transactiecijfer loslaat, niet te hoog is.
      
    
    
      4.10
      Belanghebbende heeft het transactiecijfer van de onroerende zaak wel als uitgangspunt genomen en zich op het standpunt gesteld dat de waarde per waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 142.000. Het Hof acht dit, gelet op het geringe tijdsverloop tussen de transactie en de waardepeildatum, aannemelijk.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De overige grieven van belanghebbende behoeven gelet op het bovenstaande geen behandeling meer.
      
      
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof  acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.980 (2 punten voor het (hoger) beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen ter zitting in (hoger) beroep à € 495 per punt (wegingsfactor 1)). 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	verklaart het beroep gegrond;
      –	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 142.000;
      – 	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.980 en
      –	gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.E.  Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 mei 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 19 mei 2017
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.