ECLI:NL:GHARL:2015:815, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-02-2015, 14/00323
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling perceel grond met twee mestsilo’s. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 14/00323
      uitspraakdatum: 10 februari 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2014, nummer AWB 13/2004, in de gedingen tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, aangeduid als [a-straat] te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 116.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij – in één geschrift vervatte – uitspraken op bezwaar de beschikking en, naar het Hof begrijpt, de aanslagen gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 februari 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die door partijen nadien in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] te [L] als zijn gemachtigde, bijgestaan door [B], werkzaam bij [C] Makelaars, alsmede mr. [D] en [E], taxateur, beiden werkzaam bij [F] BV te [L] namens de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.7
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.
    
    
      1.8
      Het onderhavige beroepschrift is door het Hof ter zitting gelijktijdig behandeld met het beroepschrift van belanghebbende, bij het Hof bekend onder het rolnummer 14/00325. Van het verhandelde ter zitting is ter zake van de behandeling van beide zaken één proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende was op de van belang zijnde peildatum eigenaar en gebruiker van een onroerende zaak aan de [a-straat1] te [Z], in de beschikking en op de aanslagen aangeduid als [a-straat] (hierna: de onroerende zaak).
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is een perceel grond van 2.500 m² met daarop een tweetal betonnen mestsilo’s met een inhoud van respectievelijk 2.468 m³ en 1.130 m², een plaat/sleufsilo met een oppervlakte van 200 m² en een verharding (grond) ter grootte van 320 m².
    
    
      2.3
      De onroerende zaak is begin 2013 door belanghebbende aan een zoon verkocht en geleverd voor een koopsom van € 60.000.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In hoger beroep is slechts in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak, voorafgaand aan de verkoop, door [B] is getaxeerd op ruim € 71.000 en door de heer [G] van [H] Makelaars op € 60.000. Dat de onroerende zaak is verkocht in de familiesfeer heeft deze vooraf opgemaakte taxaties niet beïnvloed.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de onroerende zaak juist is vastgesteld met gebruikmaking van de Taxatiewijzers van het WOZ-Datacenter. De eigen koopsom kan niet als maatstaf gelden omdat die prijs in de familiesfeer tot stand is gekomen.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 60.000.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen – onder meer – bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
      
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof vormt de vergelijkingsmethode een zeer bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven. (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).
      
    
    
      4.4
      De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is, op de heffingsambtenaar rust. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.
      
    
    
      4.5
      Naar partijen hebben verklaard hebben zich in de nabije omgeving geen relevante verkopen tussen onafhankelijk van elkaar opererende partijen voorgedaan, die kunnen dienen ter vaststelling van de waarde op de peildatum van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.6
      In dat geval kan, zoals ook de heffingsambtenaar verdedigt, de waarde van de onroerende zaak – in beginsel – worden vastgesteld met behulp van de Taxatiewijzers die zijn vastgesteld door het WOZ-Datacenter. De Taxatiewijzers worden vastgesteld na analyse van transacties die zich in Nederland hebben voorgedaan rond de peildatum waarvoor de Taxatiewijzers bedoeld zijn. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat transacties in de regio Twente daarin zijn verwerkt.
      
    
    
      4.7
      De heffingsambtenaar verwijst in dit verband naar het door hem overgelegde taxatierapport van [E] voornoemd, waarin op basis van de gegevens in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 116.000. [E] heeft ter zitting een toelichting gegeven op de taxatie en daarbij aangegeven dat in het rapport per abuis 1980 is vermeld als bouwjaar van de betonnen silo’s. Dit moet 1989 zijn, hetgeen hij afleidt uit keuringsrapporten van de silo’s die hij ter inzage heeft gehad. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. [E] heeft toegelicht dat in de cijfers in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen niet een dak boven de silo’s is opgenomen. De afdekking van mestsilo’s kan uit verschillende materialen bestaan zoals een afdekfolie of een los dak. Hij schat de kosten van de vervanging op € 5.000. De grond is niet voor een te hoge waarde in aanmerking genomen omdat voor deze grond een vergunning voor het oprichten van een gebouw kan worden afgegeven.
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende wijst op de verkoopprijs van de onroerende zaak in 2013 en de daaraan voorafgaande taxaties. Hij stelt ter zitting dat een silo zonder dak onbestaanbaar is omdat die dan vanwege de mestwetgeving niet mag worden gebruikt. Zijn zoon heeft het dak van de silo’s moeten vervangen. De kosten daarvan lagen veel hoger dan het door [E] genoemde bedrag. De kosten hebben € 25.000 à € 30.000 bedragen. De onderhavige silo’s zijn veel groter dan de standaardsilo in de taxatiewijzer. De grond is te hoog gewaardeerd omdat slechts sprake is van mestsilo’s. Uitgegaan moet worden van de waarde van landbouwgrond met een kleine plus.
      
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is. Het Hof acht aannemelijk dat de daken van de mestsilo’s die onderdeel uitmaken van de onroerende zaak zozeer verouderd waren dat zij moesten worden vervangen. Onduidelijk is echter gebleven of, en zo ja in hoeverre, daarmee rekening is gehouden bij de taxatie. Onduidelijk is gebleven of in de geanalyseerde verkopen die de basis vormen voor de Taxatiewijzers silo’s met daken zijn opgenomen. Voorts is de status van de onderhavige grond in het vigerende bestemmingsplan onduidelijk gebleven waardoor ook niet met zekerheid kan worden geconcludeerd of de grond voor de juiste waarde in de taxatie is opgenomen. 
      
    
    
      4.10
      Ook belanghebbende maakt naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. De taxatierapporten waarnaar hij heeft verwezen zijn door hem niet overgelegd. Onduidelijk is gebleven welke onderdelen in die rapporten zijn opgenomen en hoe de daarin vermelde waarde tot stand is gekomen.  Een controle van de stelling van de heffingsambtenaar dat een rol heeft gespeeld dat sprake is van een transactie tussen familieleden en dat de uitkomst van de taxaties niet in overeenstemming is met het plaatselijke waardeniveau is dan evenmin mogelijk.
      
    
    
      4.11
      Naar het oordeel van het Hof leent deze zaak zich voor beslechting van het geschil door het Hof in goede justitie. Gelet op al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2012 vast op € 88.000.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Belanghebbende heeft ter zitting nader verzocht om toekenning van een vergoeding van de proceskosten met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De beschikkingen als bedoeld in de Wet WOZ en de aanslagen OZB met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak en die met betrekking tot de onroerende zaak waarop de procedure met het rolnummer 14/00325 betrekking heeft, zijn vermeld op één biljet zodat voor de toepassing van het Besluit sprake is van één zaak. Gelet op de inhoudelijke verschillen tussen de onderwerpen van de beide procedures stelt het Hof het gewicht van de zaak in dit geval vast op gemiddeld. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 voor de kosten in eerste aanleg en € 974 voor de kosten in hoger beroep. De vergoeding van de kosten voor de ter zitting meegebrachte deskundige stelt het Hof in goede justitie vast op (4 uur à € 65 inclusief omzetbelasting, ofwel) € 260.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 88.000,
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.208, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 10 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 10 februari 2015.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.