ECLI:NL:GHARL:2015:3979, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-06-2015, 14/00563
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-06-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling middenstandswoning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00563
      uitspraakdatum: 2 juni 2015 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 april 2014, nummer Awb 13/2927, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 545.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2013 (OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 529.000 en, naar het Hof begrijpt, de opgelegde aanslag(en) OZB dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 april 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde mr. [A] RT-RMT, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur).
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 2012 gebouwde middenstandswoning met inpandige verkoop- en kantoorruimte. De onroerende zaak omvat tevens een aangebouwde garage en een veranda. De inhoud van de woning is 1.214 m3 waarvan 740 m³ voor de woning en 474 m³ voor de verkoop- en kantoorruimte. De oppervlakte van het perceel is 865 m2.
    
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
    
    
      3.3
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 458.000 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
    
    
      3.5
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
    
    
      4.3
      Krachtens artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
    
    
      4.4
      Tussen partijen is niet in geschil dat minder dan 70 percent van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Derhalve is ter zake van het gebruik van de onroerende zaak op grond van artikel 220 van de Gemeentewet terecht een aanslag gebruikersbelasting opgelegd.
    
    
      4.5
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
    
    
      4.6
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door [C] opgestelde taxatierapport van 29 januari 2014, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 545.000.
    
    
      4.7
      In het taxatierapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
      
        
          
            [b-straat] 33 te [Z], op 21 november 2012 verkocht voor € 387.500. Het betreft een vrijstaande woning met garage, carport en berging. De inhoud van de woning is 612 m3 en de oppervlakte van het perceel is 505 m2.
        
        
          
            [c-straat] 19 te [D], op 25 april 2013 verkocht voor € 750.000. Het betreft een vrijstaande woning met garage, berging en blokhut. De inhoud van de woning is 1.180 m3 en de oppervlakte van het perceel is 960 m2.
        
        
          
            [d-straat] 31 te [D], op 1 augustus 2011 verkocht voor € 455.250. Het betreft een vrijstaande woning met garage, carport en berging. De inhoud van de woning is 691 m3 en de oppervlakte van het perceel is 461 m2.
        
        
          
            [e-straat] 26 te [Z], op 29 oktober 2012 verkocht voor € 310.000. Het betreft een geschakelde woning met carport en berging. De inhoud van de woning is 637 m3 en de oppervlakte van het perceel is 290 m2.
        
      
    
    
      4.8
      Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar een taxatiekaart gevoegd die is opgemaakt naar aanleiding van een hertaxatie. De waarde van de onroerende zaak bedraagt volgens deze taxatiekaart € 529.000. Dit bedrag is als volgt is opgebouwd:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel WOZ object
              
              
                Oppervlakte/inhoud
              
              
                Waarde per m2/m3
              
              
                Waarde (€)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning
              
              
                740 m3
              
              
                € 346
              
              
                € 256.040
              
            
            
              
                Garage aangebouwd
              
              
                27 m2
              
              
                € 425
              
              
                € 11.475
              
            
            
              
                Luifel
              
              
                50 m2
              
              
                € 100
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                80 m2
              
              
                € 1.000
              
              
                € 80.000
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                78 m2
              
              
                € 800
              
              
                € 62.400
              
            
            
              
                Grond (bij eengezinswoning)
              
              
                545 m2
              
              
                € 210
              
              
                € 114.450
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 529.365
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 529.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9
      Belanghebbende bestrijdt de juistheid van de in 4.8 genoemde hertaxatie. Naar zijn mening is met name aan de zakelijke ruimten een te hoge waarde toegekend. Voorts beklaagt belanghebbende zich erover dat de heffingsambtenaar de beschikking in de beroepsfase bij de Rechtbank met nieuwe bewijsmiddelen en argumenten heeft onderbouwd. Het staat partijen echter vrij om in elke stand van het geding nieuwe gegevens aan te voeren teneinde hun onderscheidene standpunten te onderbouwen (vgl. HR 6 december 2000, nr. 35681, ECLI:NL:HR:2000:AA8860).
    
    
      4.10
      De heffingsambtenaar heeft primair het standpunt ingenomen dat de onroerende zaak zich naar aard, exterieur en indeling goed laat vergelijken met woningen. Omdat de onroerende zaak als woning kan worden verkocht is deze voor de waardebepaling aangemerkt als woning, aldus de heffingsambtenaar.
    
    
      4.11
      Niet in geschil is dat een deel van de onroerende zaak volgens het bestemmingsplan de bestemming wonen heeft en een deel de bestemming detailhandel. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat de onroerende zaak deels in gebruik is als woning en deels als winkel- en kantoorruimte.
    
    
      4.12
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak ten onrechte is uitgegaan van (enkel) een woonfunctie nu de taxateur ter zitting van het Hof heeft verklaard dat als het gehele pand als woning zou worden gebruikt, een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is. 
    
    
      4.13
      De heffingsambtenaar stelt zich subsidiair op het standpunt dat als de zakelijke ruimten worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode, de waarde van de onroerende zaak € 529.495 bedraagt. Hiertoe heeft de heffingsambtenaar de volgende opstelling overgelegd:
      
      
        “Kavel wonen (werkelijke oppervl.) 		690 m2 á €220,- 		€ 151.800,-
        Kavel niet-wonen (werkelijke oppervl.) 	175 m2
        Woondeel 				446 m3 á € 325,- 		€ 144.950,-
        Zolder 					294 m3 á € 135,- 		€   39.690,-
        Aangebouwde garage 			27 m2   á € 425,-		€   11.475,-
        Veranda / luifel 				50 m2   á € 100,- 		€    5.000,-
        Kantoor / verkoopruimte BG 		80 m2   á € 132,-, factor 10 	€ 105.600,-
        Kantoor / verkoopruimte le verd. 		78 m2   á €   91,-, factor 10 	€   70.980,-
        Totaal 	€ 529.495,-
                        ========”
      
    
    
      4.14
      Om de huurwaarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar de volgende marktgegevens gebruikt:
      
         [f-straat] 8C te [E], een praktijkruimte op de begane grond, groot 296 m2, bouwjaar 2012, die in hetzelfde jaar is verhuurd voor € 53.4445,48 ofwel € 180,56 per m2.
         [f-straat] 10D te [E], een praktijkruimte op de 1e verdieping, groot 427 m2, bouwjaar 2012, die in hetzelfde jaar is verhuurd voor € 70.658,04 ofwel € 165,48 per m2.
      
    
    
      4.15
      De twee vergelijkingsobjecten te [E] worden gebruikt ten behoeve van de gezondheidszorg. Deze objecten zijn naar het oordeel van het Hof voor wat betreft ligging en gebruiksdoeleinden onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende om te kunnen dienen als referentiemateriaal. 
    
    
      4.16
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Belanghebbende dient de door hem bepleite waarde eveneens aannemelijk te maken.
    
    
      4.17
      
        De waarde dient volgens belanghebbende te worden vastgesteld op € 458.000. Deze waarde heeft belanghebbende als volgt gespecificeerd:
        “Kavel wonen (toegerekende opp.) 		545 m2 x € 210,-- 		€ 114.450,--
        Woning 					446 m3 x € 325,-- 		€ 144.950,--
        Zolder 					294 m3 x € 135,-- 		€   39.690,--
        Garage 					  27 m3 x € 425,-- 		€   11.475,--
        Luifel 					  50 m2 x € 100,--	 	€     5.000,--
        Kantoor parterre 				  80 m2 x €   98,-- 		€   80.000,--
        Kantoor le verd. 				  78 m2 x €   78,-- 		€   62.400,--
        € 458.000,--”
      
    
    
      4.18
      Het Hof acht belanghebbende evenmin erin geslaagd om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Belanghebbende ontleent de door hem bepleite waarde aan gegevens van de heffingsambtenaar. De door belanghebbende bepleite waarde is samengesteld uit de bestanddelen grond, garage, luifel en kantoor (2x) volgens de in 4.8 vermelde onderbouwing van de heffingsambtenaar en de bestanddelen woning en zolder volgens de in 4.13 vermelde onderbouwing van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft per onderdeel van het object de laagste waarde genomen uit beide onderbouwingen. Gelet op deze omstandigheid is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende gehanteerde opstelling geen goede indicatie vormt voor de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
    
    
      4.19
      
        Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof zelf de gezochte waarde vaststellen. Het Hof stelt, gelet op de stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 510.000, waarvan € 155.000 is toe te rekenen aan de zakelijke ruimten.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. De proceskosten van belanghebbende voor het beroep en hoger beroep zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 4,5 punten (beroepschrift, hogerberoepschrift, conclusie van repliek in hoger beroep en mondelinge behandeling bij Rechtbank en Hof)  wegingsfactor 1 (gewicht van de zaak)  € 490 = € 2.205 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 510.000, waarvan toe te rekenen aan de zakelijke ruimten een bedrag van € 155.000,
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig voor zover die aanslagen na bezwaar op een te hoog bedrag zijn vastgesteld,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.205 en 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 2 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (R.A.V. Boxem)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 3 juni 2015
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.