ECLI:NL:GHDHA:2014:2302, Gerechtshof Den Haag, 18-06-2014, BK-14-00051
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde vrijstaande woning. Overlastgevende omgevingsfactoren eveneens waardebepalend voor de vergelijkingsobjecten.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/00051
    
  
  
    Uitspraak d.d. 18 juni 2014
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 5 december 2013, nummer ROT 13/1491, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 814.000. 
    
    
    
      1.2. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belang-hebbende voor het jaar 2012 ter zake van het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht.
    
    
    
      1.3. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd van € 814.000 naar € 774.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    
    
      1.4. Belanghebbende heeft hiertegen beroep bij de rechtbank ingesteld. 
    
    
    
      1.5. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde WOZ-waarde verminderd tot € 718.000 en bepaald dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Voorts heeft de rechtbank be-paald dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd en dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.  
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
      2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 mei 2014, gehouden te Den Haag. Belanghebbende, die door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 april 2014, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip is uit-genodigd om op de zitting te verschijnen, heeft het Hof op 15 april 2014 schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. De Heffingsambtenaar is ter zitting verschenen, bijgestaan door [A], taxateur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan: 
    
    
    
      3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is vrijstaand (bouwjaar 1960) en heeft een garage en een tuinhuis. De woning is gelegen aan een singel. De bruto oppervlakte van de grond is 1001 m2, de inhoud van de woning is 635 m3. 
    
    
    
      3.2. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van 15 juli 2013, opgemaakt door [B], taxateur (hierna: de taxateur), waaruit blijkt dat deze de waarde van de woning heeft geschat op € 718.000 per 1 januari 2011. Blijkens het rapport is bij de schatting rekening ge-houden met de verkoopprijzen van vier woningen:
    
    - [a-straat 2]: inhoud 532 m3, perceel 875 m2, verkocht op 19 september 2012 voor € 500.000, WOZ-waarde belastingjaar 2012: € 518.000;
    - [a-straat 3]: inhoud 595 m3, perceel 1807 m2, verkocht op 5 december 2012 voor € 820.000; WOZ-waarde belastingjaar 2012: € 930.000;
    - [b-straat 1]: inhoud 423 m3, perceel 614 m2, verkocht op 2 september 2010 voor € 521.500, WOZ-waarde belastingjaar 2012: € 516.000;
    - [c-straat 1]: inhoud 710 m3, perceel 638 m2, verkocht op 2 februari 2010 voor € 600.000, WOZ-waarde belastingjaar 2012: € 591.000.
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende staat een waarde voor van € 450.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de rechtbank de waarde terecht niet verder heeft verlaagd dan tot op € 718.000.
    
    
    
      4.2. Voor de standpunten van de partijen en de gronden waarop deze berusten wordt verwezen naar de processtukken. 
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning naar € 450.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    
    
      5.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:
      
      
        "3.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald door de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan [de Heffings-ambtenaar] om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen [belang-hebbende] daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van de gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waarde-peildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang.
      
      
      
        3.2. [
        De Heffingsambtenaar] heeft aan de hand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat [de Heffingsambtenaar] onder meer vergelijkingsobjecten gebruikt welke tevens te maken hebben met de door [belang-hebbende] gestelde overlast gevende omgevingsfactoren. Teneinde de omgevingsfactoren goed in beeld te brengen heeft de taxateur van [de Heffingsambtenaar] de verkoopprijzen van de woningen [a-straat 3] en [a-straat 2] betrokken bij de vergelijking. Daarbij heeft de taxateur van [de Heffings-ambtenaar] opgemerkt dat de woning [a-straat 2] ten tijde van de verkoop erg gedateerd was. De woning [a-straat 3] betrof op zich wel een verkoop binnen de familiesfeer, maar de verkoopprijs was wel marktconform. Uit deze verkoopcijfers kan niet worden afgeleid dat de omgevingsfactoren tot een lagere WOZ-waarde van de woning dient te leiden.
        
      
      
        3.3.
        De enkele omstandigheid dat de taxatie is uitgevoerd door een taxateur die in dienst is van de gemeente betekent niet dat aan de juistheid van de taxatie getwijfeld moet worden, behoudens, niet gestelde of gebleken, bijzondere omstandigheden. Voorts weegt mee dat [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde tegenover het oordeel van de taxateur van [de Heffingsambtenaar] niet heeft onderbouwd met een eigen ten behoeve van de WOZ-waardering uitvoerde taxatie." 
        
        
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. 
    
    
    
      7.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Hierin is de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof volgende. 
    
    
    
      7.3. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 718.000 het onder 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit dit taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof door [A] gegeven toelichting is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de verschillen tussen de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Voor twee van de in het taxatierapport genoemde verkooptransacties geldt weliswaar dat tussen de waardepeildatum en de data waarop de desbetreffende vergelijkingsobjecten zijn verkocht relatief veel tijd is verlopen (ruim 20, onderscheidenlijk ruim 23, maanden), doch daartegenover staat dat beide vergelijkings-objecten evenals de woning aan de [singel] zijn gelegen, waardoor hun ligging, zeker wat de hierna onder 7.4. te noemen omgevingsfactoren betreft, (nagenoeg) gelijk is aan die van de woning. De twee andere vergelijkingsobjecten liggen niet aan de [a-straat], maar zijn overigens goed vergelijkbaar met de woning en zijn respectievelijk circa 4 en circa 11 maanden voor de waardepeildatum verkocht.  
    
    
    
      7.4. Aan het onder 7.3. gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aan-merking. De door belanghebbende genoemde en naar zij stelt waardedrukkende omgevings-factoren, te weten overlast van geparkeerde auto's van kerkgangers op kerkdagen en –avonden, stinkend water in de singel, loslopende honden op de grasstrook langs de singel en te hard rijdende auto's, zijn – wat er overigens van zij – eveneens waardebepalend voor de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 2]. De waarde-invloed van de ge-noemde omgevingsfactoren, voor zover daarvan sprake is, is in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten verdisconteerd. 
    
    
    
      7.5. Indien in rechtsoverweging 3.3. van de rechtbank het oordeel besloten ligt dat belang-hebbende haar betwisting van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde slechts kan onderbouwen met een eigen, ten behoeve van de WOZ-waardering uitgevoerde taxatie, geeft deze overweging blijk van een onjuiste rechtsopvatting. In het bestuursprocesrecht geldt de 'vrije bewijsleer'; deze houdt kort gezegd in dat een partij alle bewijsmiddelen die haar ter beschikking staan en die zij kiest mag gebruiken om haar standpunten te staven. Hetgeen belanghebbende voor dit doel heeft aangevoerd, doet, naar onder 7.4. is overwogen, echter niet af aan ’s Hofs oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. 
    
    
    
      7.6. Belanghebbende heeft haar stelling dat het onder 3.2. vermelde taxatierapport eenzijdig en niet objectief is, tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt.  
    
    
    
      7.7. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
    
    
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 18 juni 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.