ECLI:NL:GHARL:2016:9613, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-11-2016, 15/00681
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling appartement. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00681 
      uitspraakdatum: 29 november 2016 
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2015, nummer UTR 14/4247, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 246 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 260.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 april 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] en [B] , alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] .
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt waarvan op 19 juli 2016 een afschrift aan partijen is gezonden.
    
    
      1.8
      Belanghebbende heeft ter zitting, nadat beide partijen gebruik hadden gemaakt van de tweede termijn, de wraking verzocht van de raadsheren mrs. Monsma, Van Suilen en Boxem, alsmede van de griffier. In verband hiermede is het onderzoek ter zitting geschorst. De wrakingskamer van het Hof heeft bij beslissing van 4 oktober 2016 het verzoek tot wraking van de raadsheren afgewezen en het verzoek tot wraking van de griffier niet-ontvankelijk verklaard. De wrakingskamer heeft voorts bepaald dat een volgend verzoek tot wraking in de onderhavige zaak niet in behandeling zal worden genomen. Bij faxbericht van 24 november 2016 heeft belanghebbende opnieuw de wraking verzocht van de raadsheren mrs. Monsma, Van Suilen en Boxem. Dit verzoek zal, gelet op de uitspraak van de wrakingskamer, niet in behandeling worden genomen.
    
    
      1.9
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 25 augustus 2016 een nader stuk ingediend.
    
    
      1.10
      Het onderzoek is voortgezet ter zitting van 16 november 2016. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] en [B] , alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] .
    
    
      1.11
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een driekamerappartement (type Trouveres) gelegen op de zeventiende verdieping van het in 2006 gebouwde appartementencomplex ‘ [E] ’ in het gebied [F] te [Z] . Het appartement heeft een inhoud van 342 m3. Tot de onroerende zaak behoren een berging/schuur en een naast het appartementencomplex gelegen parkeerplaats op een met slagbomen afgesloten en verlicht parkeerterrein. 
    
    
      2.2
      
        In de akte van levering van de onroerende zaak is – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
        “Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “ [G-gebied] ”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [G-gebied] ” zal luiden. 
        In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
      
      
        
          voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
        
        
          voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
        
        
          voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten,
        
      
      
        en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
        Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te [sic] behoeve van verkoper. Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.” 
      
    
    
      2.3
      Het aandeel in het mandelige perceel is aan het begin van het belastingjaar nog niet aan belanghebbende geleverd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1
      In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot een negatieve waarde van € 27.744.000.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Goede procesorde
      
    
    
      4.1
      
        Belanghebbende heeft bij faxbericht van 25 augustus 2016, derhalve na schorsing van het onderzoek ter zitting, een nader stuk ingediend. Omdat het onderzoek ter zitting enkel is geschorst vanwege het wrakingsverzoek, zal het Hof dit nadere stuk wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing laten. Het Hof betrekt bij dit oordeel de omstandigheid dat de schorsing van de zitting plaatsvond nadat beide partijen gebruik hadden gemaakt van de tweede termijn. Zou dit stuk – een afschrift van een raadsbesluit van 21 december 1999, dat ook in een eerdere fase van de procedure had kunnen worden ingebracht  – in dat stadium van de procedure ter zitting zijn ingebracht, dan zou het Hof dit stuk immers buiten aanmerking hebben gelaten. 
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.2
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      4.3
      Krachtens artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
    
    
      4.4
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
    
    
      4.5
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [H] waarin de waarde is getaxeerd op € 260.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij drie appartementen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze drie vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Soort object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Overige
              
              
                Waarde/ koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 246 
              
              
                Driekamer-appartement
                (type Trouveres)
                17e verdieping
              
              
                2006
              
              
                342 m³
              
              
                € 770
              
              
                € 263.340
              
              
                Berging/schuur                         € 4.000
                Parkeerplaats (buiten) 1x         € 7.750
                Mandeligheid                    -/- € 10.700
                Afkoopsom tuinonderhoud -/- € 4.300
              
              
                € 260.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 188
              
              
                Driekamer-appartement
                (type Contigas)
                7e verdieping
              
              
                2006
              
              
                389 m³
              
              
                € 540
              
              
                € 210.000
              
              
                Berging                                     € 4.000
                Parkeerplaats (buiten) 2x        € 15.500
                VvE                                           € 1.438
              
              
                € 230.000
                (03-04-2012)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 160
              
              
                Driekamer-appartement
                2e verdieping
              
              
                1994
              
              
                360 m³
              
              
                € 720
              
              
                € 259.200
              
              
                Berging                                     € 4.000
                Parkeerplaats (binnen) 1x         € 9.000
                VvE                                           € 7.808
              
              
                € 280.000
                (01-05-2013)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 182
              
              
                Driekamer-appartement
                2e verdieping
              
              
                1994
              
              
                360 m³
              
              
                € 820
              
              
                € 295.000
              
              
                Berging                                     € 4.000
                Parkeerplaats (binnen) 1x         € 9.000
                VvE                                           € 3.554
              
              
                € 311.200
                (12-08-2013)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 260.000 niet te hoog is. Het Hof acht met name het vergelijkingsobject [a-straat] 188 wat betreft ligging (in hetzelfde appartementencomplex), bouwjaar (2006) en inhoud (342 m³ - 389 m³) goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs biedt derhalve voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 260.000. 
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft gesteld dat het vergelijkingsobject [a-straat] 188 niet kan dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde omdat bij dit object – in tegenstelling tot de onroerende zaak – wel een aandeel in het mandelige perceel is geleverd. 
    
    
      4.8
      Naar het oordeel van het Hof brengt de omstandigheid dat het aandeel in het mandelige perceel nog niet aan belanghebbende is geleverd, terwijl dit aan de eigena(a)r(en) van genoemd vergelijkingsobject wel geleverd is, niet met zich dat dit object niet goed met de onroerende zaak vergelijkbaar is. Wel dient bij de waardebepaling met deze omstandigheid rekening te worden gehouden, aangezien het aandeel in het mandelige perceel bij het vergelijkingsobject wel is geleverd – hetgeen door de heffingsambtenaar niet is weersproken – en derhalve onderdeel uitmaakt van dat object, terwijl voor belanghebbende het recht op toekomstige levering van het aandeel in het mandelige perceel is te beschouwen als een persoonlijk recht dat geen onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof evenwel in voldoende mate rekening gehouden met deze omstandigheid door de waarden van het afgekochte tuinonderhoud (€ 4.300) en het aandeel in het (nog te leveren) mandelige perceel (€ 10.700) in mindering te brengen op de door hem bepaalde waarde.
    
    
      4.9
      Belanghebbende heeft voorts betoogd dat bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden met de waardedruk die uitgaat van het in 2.2 bedoelde beding. Naar belanghebbende meent is deze waardedruk gelijk aan de daarin opgenomen boete, nu de levering van het aandeel in het mandelige perceel niet binnen de in dit beding gestelde termijn is geschied en daardoor niet meer mogelijk is, waardoor de boete, aldus belanghebbende, opeisbaar is.
    
    
      4.10
      Het Hof stelt voorop dat het in 2.2 bedoelde beding, dat er in de kern op neer komt dat belanghebbende aan de verkoper een volmacht verleent de levering van het aandeel in het mandelige perceel te aanvaarden en dat belanghebbende verbiedt de onroerende zaak te vervreemden zolang het aandeel in het mandelige perceel nog niet geleverd is, nu zij in de akte van levering is opgenomen en in wezen met een kettingbeding is versterkt, een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting voor de eigenaar van de onroerende zaak meebrengt.
    
    
      4.11
      Voor de beantwoording van de vraag of waardedrukkende invloed toekomt aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting is beslissend of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt (HR 25 november 1998, nr. 33.212, ECLI:NL:HR:1998:AA2572). Naar het oordeel van het Hof is van een dergelijke situatie in het onderhavige geval geen sprake, nu een vervreemdingsverbod zoals opgenomen in het onderhavige beding het genot van de onroerende zaak niet beperkt, gelet op de in 2.2 bedoelde clausule die bepaalt dat de onroerende zaak ook zonder dat het aandeel in het mandelige perceel is geleverd, kan worden vervreemd mits de opvolgende koper een gelijkluidende volmacht verleent (het kettingbeding). Belanghebbendes stelling – wat hier ook van zij – dat het aandeel in het mandelige perceel niet meer geleverd kan worden waardoor de boete opeisbaar is, doet hieraan niet af.
    
    
      4.12
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat volgens het bouwplan onder het appartementencomplex een parkeergarage zou worden gebouwd. Dit plan is – naar het Hof begrijpt – gewijzigd in die zin dat in plaats van een parkeergarage, naast het appartementencomplex een met slagbomen afgesloten en verlicht parkeerterrein is aangelegd. Belanghebbende heeft aangevoerd dat een potentiële koper hem kan verplichten alsnog een parkeergarage te bouwen, hetgeen een waardedrukkende invloed heeft. Hieromtrent overweegt het Hof als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat tot de onroerende zaak een parkeerplaats op dit parkeerterrein behoort. Met deze parkeerplaats heeft de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde rekening gehouden. Dat oorspronkelijk de bedoeling was om een parkeergarage onder het appartementencomplex te bouwen – wat hier ook van zij – is voor de Wet WOZ niet van belang. De heffingsambtenaar dient immers in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde artikel 17 van de Wet WOZ toe te passen aan de hand van de feitelijke situatie waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum verkeert. Daarbij komt dat als hier al een waardedruk van uitgaat, dit is verdisconteerd in de verkoopprijs van het gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 188 waartoe twee parkeerplaatsen op hetzelfde parkeerterrein behoren.
    
    
      4.13
      
        Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 van € 260.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 29 november 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (J.A. Monsma)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 1 december 2016
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.