ECLI:NL:GHARL:2016:636, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-02-2016, 14/00208, 15/00210, 15/00211 en 15/00212
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen. Invloed bodem- en grondwaterverontreiniging. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers  14/00208, 15/00210, 15/00211 en 15/00212
      uitspraakdatum: 2 februari 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op de hoger beroepen van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland van 29 januari 2014, nummer UTR 12/1943, van 22 januari 2015, nummer UTR 14/2219, en van 22 januari 2015, nummers UTR 14/2221 en UTR 14/2222, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] O.Z. 40 en 41 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011, vastgesteld op elk € 361.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) wegens het genot krachtens eigendom vastgesteld op € 336,45 per onroerende zaak.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikkingen WOZ 2011 en aanslagen OZB 2011 heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen verminderd tot elk € 318.000  en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] O.Z. 40 en 41 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012, vastgesteld op elk € 277.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen OZB 2012 wegens het genot krachtens eigendom vastgesteld op € 262,32 per onroerende zaak.
      
    
    
      1.4
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikkingen WOZ 2012 en aanslagen OZB 2012 heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.5
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] O.Z. 40 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013, vastgesteld op € 275.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2013 wegens het genot krachtens eigendom vastgesteld op € 264.
      
    
    
      1.6
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking WOZ 2013 en de aanslag OZB 2013 heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.7
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraken van 29 januari 2014 en 22 januari 2015 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.8
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.9
      Belanghebbende heeft bij brief van 19 september 2015, bij het Hof binnen gekomen op 21 september 2015, een wrakingsverzoek ingediend tegen een van de leden van de derde meervoudige kamer van het Hof. De wrakingskamer van het Hof heeft het verzoek tot wraking bij beslissing van 27 oktober 2015, met nummer W200.177.483 afgewezen.
      
    
    
      1.10
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben.
      
    
    
      1.11
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede mr. [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] (taxateur) en drs. [C] .
      
    
    
      1.12
      Van het verhandelde ter zitting van 13 januari 2016 is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] O.Z. 40 en 41 te [Z] (hierna: de onroerende zaken). 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] O.Z. 40 betreft een in het jaar 1904 gebouwde tussenwoning met een bruto vloeroppervlakte van 165 m² en een perceelsoppervlakte van 106 m². Zowel de bouwkundige kwaliteit als de staat van onderhoud van de woning is zeer matig.
      
    
    
      2.3
      De onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] O.Z. 41 betreft een eveneens in het jaar 1904 gebouwde tussenwoning met een bruto vloeroppervlakte van 160 m² en een perceelsoppervlakte van 108 m². De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van deze woning is eveneens zeer matig.
      
    
    
      2.4
      Op de tot de onroerende zaken behorende percelen heeft in het jaar 1992/1993 bodemonderzoek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit bodemonderzoek is geconcludeerd dat sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging met benzeen, xyleen en minerale oliën veroorzaakt door lekkage van een ondergrondse tank in het naastgelegen bedrijfspand (garagebedrijf) [a-straat] O.Z. 42-44. 
      
    
    
      2.5
      Belanghebbende is ten aanzien van de verontreiniging uitdrukkelijk van elke aansprakelijkheid uitgesloten.
      
    
    
      2.6
      In het jaar 2003 is de actieve bodem- en grondwatersanering van het perceel beëindigd. Ter bestrijding van restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie. De zuurstoftoevoeging is in september 2005 gestaakt.
      
    
    
      2.7
      Bij bodemmonsters genomen op het naastgelegen perceel [a-straat] O.Z. 42-44 op 21 september 2007 zijn in het grondwater sterk verhoogde gehaltes van vluchtige aromaten en minerale oliën aangetroffen. 
      
    
    
      2.8
      Met dagtekening 22 november 2010 heeft [D] Adviesbureau in opdracht van de gemeente Utrecht een rapport Aanvullend bodemonderzoek opgesteld met betrekking tot het buurperceel [a-straat] O.Z. 42-44. Het doel van het aanvullende onderzoek is het verifiëren van de situatie na afloop van de bodemsanering. Op basis van het aanvullende onderzoek is geconcludeerd dat er op het buurperceel meer restverontreiniging aanwezig is dan uit het onder 2.7 genoemde onderzoek volgt en dat niet kan worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder het perceel van [a-straat] O.Z. 41 aanwezig is. Met betrekking tot het perceel van belanghebbende op [a-straat] O.Z. 41 is evenwel geen aanvullend onderzoek uitgevoerd. De (horizontale) omvang (van de verontreiniging) in de grond en het grondwater onder met name het perceel van belanghebbende op [a-straat] O.Z. 41 is dan ook niet bekend. Paragraaf 3.3.2 van het rapport luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
      
      
        
          “In de huidige situatie zijn nog vluchtige olie en BTEX (Hof: benzeen (http://nl.wikipedia.org/wiki/Benzeen), tolueen (http://nl.wikipedia.org/wiki/Tolueen), ethylbenzeen (http://nl.wikipedia.org/wiki/Ethylbenzeen) en xyleen (http://nl.wikipedia.org/wiki/Xyleen)) onder de toerit aanwezig. Het kan niet worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder perceel nr 41 aanwezig is. (…)
        
      
      
      
        
          De gehalten in de grond en het grondwater zullen in de huidige situatie niet leiden tot actuele blootstellingsrisico’s en (stank)hinder. Verspreiding van de verontreiniging in het grondwater en de nalevering van de verontreiniging in de grond zal niet leiden tot een toename van meer dan 1.000 m3 per jaar.
        
      
      
      
        
          Een stabiele eindsituatie is wel bereikt (treden 2 tot 3) maar de saneringsdoeleinden zoals destijds in het beschikte saneringsplan zijn genoemd, zijn niet gehaald.” 
        
      
      
    
    
      2.9
      hoofdstuk 4, Conclusies en aanbevelingen van het rapport, luidt – voor zover hier van belang – als volgt: 
      
      
        
          “
          4.1	Conclusies
        
        
          (…)
        
        
          Op basis van de beschikbare gegevens kan niet worden vastgesteld of en hoe snel de olieverontreiniging wordt afgebroken. Eerder genomen saneringsmaatregelen hebben met name een plaatselijk effect gehad. Er is in de huidige situatie geen sprake van actuele locatiespecifieke risico’s. De recente metingen duiden op een stabiele eindsituatie (treden 2 tot 3) maar de saneringsdoelstelling is niet gehaald. Door de verontreiniging in de grond is op de locatie wel sprake van gebruiksbeperkingen schade bij eventuele toekomstige grondwerkzaamheden.
        
      
      
    
    
      4.2
      
        
          Aanbevelingen
        
        
          Conform trede 3 van de saneringsladder wordt aanbevolen de monitoring voort te zetten. Voor een optimale uitvoering van het monitoringsprotocol wordt aanbevolen eerst de situatie onder perceel 41 vast te leggen. (…)
        
        
          (…)
        
        
          Het doel van de monitoring is enerzijds een trend te bepalen op basis waarvan verdere afbraak en verspreiding kan worden geschat en anderzijds biedt het een kader voor een eventuele afweging van een gewijzigde saneringsdoelstelling.”
        
      
      
    
    
      2.10
      In een rapport van 28 februari 2012 heeft [E] B.V. een heroverweging van de aanpak van de bodemsanering van [a-straat] O.Z 42-44 neergelegd (hierna: het [E] -rapport). Daarbij heeft [E] aan de hand van de onderzoeksresultaten van het nader bodemonderzoek uit 1997 een nieuwe risicobeoordeling gemaakt. In het rapport is daarover in paragraaf 5.1, Analyse, onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Uit de risicobeoordeling blijkt dat de sanering niet met spoed had hoeven worden uitgevoerd bij de huidige inzichten. Er was in de ongesaneerde situatie reeds geen sprake van onaanvaardbare risico’s voor de mens, ecosystemen en verspreiding.
        
        
          (…)
        
        
          De volgende inzichten zijn in de loop van het saneringstraject verkregen ten aanzien zien van de verontreinigingssituatie:
        
         voorgenomen werkzaamheden voor bodemonderzoek ter plaatse van woning 40-41 hebben sinds 1997 niet meer plaats kunnen vinden, omdat de eigenaar de toegang tot zijn pand voor het uitvoeren van de werkzaamheden heeft geweigerd/weigert;”
      
      
    
    
      2.11
      Belanghebbende bewoont de onroerende zaak [a-straat] O.Z. 40 zelf. De onroerende zaak [a-straat] O.Z. 41 heeft belanghebbende in het verleden verhuurd, maar staat op de waardepeildatum leeg.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010, 1 januari 2011 en 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarden van de onroerende zaken [a-straat] O.Z. 40 en 41 voor alle jaren op een negatieve waarde dan wel  nihil alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari van een jaar aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      Bij betwisting van de vastgestelde waarden – zoals hier het geval is – rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden per de waardepeildata niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar baseert zich voor de door hem voor de Rechtbank nader verdedigde waarden op taxatierapporten van de WOZ-taxateurs [F] (waardepeildatum 1-1-2010), [G] (waardepeildatum 1-1-2011) en [H] (waardepeildatum 1-1-2012). Ter ondersteuning van de door hen getaxeerde waarden hebben de taxateurs in hun taxatierapporten vermeld de omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van, naar hun mening, vergelijkbare objecten. De vergelijkingsobjecten zijn net als de onroerende zaken, tussenwoningen in de [I] te [Z] . Onder meer de volgende gegevens zijn in de rapporten opgenomen:
      
      
        
          Voor de waardepeildatum 1 januari 2010
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  bouw-jaar
                
              
              
                
                  bvo
                
              
              
                
                  kwaliteit
                
              
              
                
                  staat
                
              
              
                
                  kavel
                
              
              
                
                  prijs
                
              
              
                
                  (verkoop)datum
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 40
              
              
                1904
              
              
                165 m²
              
              
                zeer matig
              
              
                zeer matig
              
              
                106 m²
              
              
                € 425.000 
              
              
                1-1-2010
              
            
            
              
                
                  - € 107.000 (25%) 
                
              
            
            
              
                € 318.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 41
              
              
                1904
              
              
                160 m²
              
              
                zeer matig
              
              
                zeer matig
              
              
                108 m²
              
              
                € 425.000 
              
              
                1-1-2010
              
            
            
              
                
                  - € 107.000 (25%) 
                
              
            
            
              
                € 318.000
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 19
              
              
                1904
              
              
                140 m²
              
              
                voldoende
              
              
                goed
              
              
                84 m²
              
              
                € 450.000 
              
              
                1-5-2009
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 62
              
              
                1900
              
              
                120 m²
              
              
                voldoende
              
              
                vold./goed
              
              
                94 m²
              
              
                € 485.000
              
              
                2-4-2010
              
            
            
              
                
                  [d-straat] O.Z. 44
              
              
                1904
              
              
                176 m²
              
              
                voldoende
              
              
                redelijk/vold.
              
              
                95 m²
              
              
                € 477.500
              
              
                7-5-2009
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 55
              
              
                1903
              
              
                116 m²
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                84 m²
              
              
                € 420.000
              
              
                28-9-2009
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 38
              
              
                1920
              
              
                126 m²
              
              
                voldoende
              
              
                vold./goed
              
              
                160 m²
              
              
                € 490.000
              
              
                2-11-2009
              
            
          
        
      
      
      
        
          Voor de waardepeildatum 1 januari 2011
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  bouw-jaar
                
              
              
                
                  bvo
                
              
              
                
                  kwaliteit
                
              
              
                
                  staat
                
              
              
                
                  kavel
                
              
              
                
                  prijs
                
              
              
                
                  (verkoop)datum
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 40
              
              
                1904
              
              
                165 m²
              
              
                zeer matig
              
              
                zeer matig
              
              
                106 m²
              
              
                € 370.000 
              
              
                1-1-2011
              
            
            
              
                
                  - € 93.000 (25%) 
                
              
            
            
              
                € 277.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 41
              
              
                1904
              
              
                160 m²
              
              
                zeer matig
              
              
                zeer matig
              
              
                108 m²
              
              
                € 370.000 
              
              
                1-1-2011
              
            
            
              
                
                  - € 93.000 (25%) 
                
              
            
            
              
                € 277.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 13
              
              
                1904
              
              
                122 m²
              
              
                voldoende
              
              
                matig
              
              
                78 m²
              
              
                € 317.500 
              
              
                15-11-‘10
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 45
              
              
                1875
              
              
                195 m²
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                176 m²
              
              
                € 645.000
              
              
                12-7-2010
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 27
              
              
                1904
              
              
                150 m²
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                130 m²
              
              
                € 555.555
              
              
                1-3-2011
              
            
          
        
      
      
      
        
          Voor de waardepeildatum 1 januari 2012
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  bouw-jaar
                
              
              
                
                  bvo
                
              
              
                
                  kwaliteit
                
              
              
                
                  staat
                
              
              
                
                  kavel
                
              
              
                
                  prijs
                
              
              
                
                  (verkoop)datum
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 40
              
              
                1904
              
              
                165 m²
              
              
                zeer matig
              
              
                zeer matig
              
              
                106 m²
              
              
                € 367.000 
              
              
                1-1-2012
              
            
            
              
                
                  - € 92.000 (25%) 
                
              
            
            
              
                € 275.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] O.Z. 89
              
              
                1904
              
              
                103 m²
              
              
                matig
              
              
                zeer matig
              
              
                117 m²
              
              
                € 326.000 
              
              
                15-12-‘11
              
            
            
              
                
                  [h-straat] 42
              
              
                1875
              
              
                165 m²
              
              
                zeer matig
              
              
                zeer matig
              
              
                207 m²
              
              
                € 405.600
              
              
                3-10-2011
              
            
            
              
                
                  [i-straat] 5
              
              
                1910
              
              
                139 m²
              
              
                voldoende
              
              
                goed
              
              
                114 m²
              
              
                € 622.500
              
              
                23-8-2011
              
            
            
              
                
                  [j-straat] 17
              
              
                1876
              
              
                145 m²
              
              
                voldoende
              
              
                goed
              
              
                89 m²
              
              
                € 486.501
              
              
                15-8-2011
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.3
      Uit de taxatierapporten van de taxateurs volgt dat bij geen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten sprake is van bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Bij de waardebepaling van de onroerende zaken hebben de taxateurs in verband met bodem- en grondwaterverontreiniging een aftrek van 25 percent van de waarde van de onroerende zaak zonder verontreiniging in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar stelt dat zowel voor als na de sanering geen actueel risico voor mens, ecosystemen en verspreiding bestaat bij bewoning van de onroerende zaken.
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar heeft voorts verkoopgegevens van vier verontreinigde objecten overgelegd, te weten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  object
                
              
              
                
                  beschik. 
                
              
              
                
                  bvo
                
              
              
                
                  staat ondh
                
              
              
                
                  kavel
                
              
              
                
                  prijs
                
              
              
                
                  datum
                
              
            
            
              
                
                  [k-straat] 35
              
              
                Ernstige bodemverontreiniging 
                geen urgentie
              
              
                14-4-2004
              
              
                90
              
              
                redelijk
              
              
                63
              
              
                € 255.000
              
              
                23-12-2009
              
            
            
              
                
                  [k-straat] 39
              
              
                Ernstige bodemverontreiniging 
                geen urgentie
              
              
                14-4-2004
              
              
                220
              
              
                voldoende 
                goed
              
              
                215
              
              
                € 792.500
              
              
                1-4-2010
              
            
            
              
                
                  [l-straat] 
                 2
              
              
                Bodemsanering 
                met restverontreiniging
              
              
                1-11-2000
              
              
                117
              
              
                goed
              
              
                380
              
              
                € 700.000
              
              
                15-3-2011
              
            
            
              
                
                  [m-straat] 
                 22
              
              
                Ernstige bodemverontreiniging 
                geen urgentie
              
              
                14-4-2004
              
              
                195
              
              
                voldoende 
              
              
                331
              
              
                € 695.000
              
              
                14-10-2011
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5
      Het verontreinigde object [m-straat] 22 heeft de heffingsambtenaar eveneens als vergelijkingsobject aangedragen voor de waardering van de onroerende zaken op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012.
    
    
      4.6
      Ten aanzien van de verontreinigde objecten heeft de heffingsambtenaar verkoopgegevens van referentiepanden, waarbij de bodem niet is verontreinigd, overgelegd. Omdat deze referentiepanden zijn verkocht voor bedragen die in lijn liggen met de verkoopcijfers van de panden met verontreinigde grond, blijkt hier volgens de heffingsambtenaar uit dat de aanwezigheid van verontreiniging in grond en of grondwater geen waardedrukkend effect heeft gehad op de gerealiseerde prijzen van de hierboven genoemde panden. 
      
    
    
      4.7
      De stelling van belanghebbende dat de onroerende zaken zonder sanering niet verkoopbaar zijn en dat ter zake van de waardering van de onroerende zaken de (sanerings)kosten, in de door hem voorgestane mate, leiden tot vermindering van de waarden van de onroerende zaken, kan het Hof dan ook niet volgen. 
      
    
    
      4.8
      De stelling van belanghebbende, inhoudende dat de onroerende zaken als gevolg van de bodem- en grondwaterverontreiniging onverkoopbaar zijn, zodat er geen vergelijkbare objecten in de markt zijn te vinden op basis waarvan de waarden van de onroerende zaken zouden kunnen worden bepaald, heeft belanghebbende, tegenover de door de heffingsambtenaar gemotiveerde betwisting, onderbouwd met schriftelijke verklaringen van verscheidene makelaars. Zij verklaren dat de omstandigheid dat sprake is van bodemverontreiniging bij zeer ernstige verontreiniging zou kunnen leiden tot nagenoeg onverkoopbaarheid van een object. Naar het oordeel van het Hof kunnen deze verklaringen belanghebbendes standpunt niet onderbouwen. Belanghebbende heeft namelijk, zo volgt uit het proces-verbaal van de zitting van 23 mei 2013 bij het Hof, verklaard dat deze verklaringen zijn afgegeven nadat belanghebbende de makelaars heeft medegedeeld dat de onroerende zaken onbewoonbaar zouden zijn. Hiervan is echter geen sprake nu belanghebbende zelf in de woning aan de [a-straat] O.Z. 40 woont en het [D] -rapport vermeldt dat de verontreiniging in de grond en het grondwater niet tot actuele blootstellingrisico’s en (stank)hinder zal leiden. Aan de niet nader onderbouwde stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak [a-straat] O.Z. 41 door de aanwezige benzeengeur en het gezondheidsrisico niet verhuurbaar is, kent het Hof daarom geen waarde toe. Aan de schriftelijke verklaringen van verscheidene kredietverstrekkers dat te dezen geen hypothecaire lening zou worden verstrekt, hecht het Hof evenmin waarde. De heffingsambtenaar heeft hypotheekakten overgelegd waaruit blijkt dat de aankopen van de in 4.4 genoemde panden zijn gefinancierd terwijl bekend was dat er sprake was van bodemverontreiniging. Daarnaast heeft belanghebbende de kredietverstrekkers medegedeeld dat de onroerende zaken niet voor de bestemming ‘woning met tuin’ kunnen worden benut, hetgeen in strijd is met de feitelijke omstandigheden. 
      
    
    
      4.9
      Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat het door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [m-straat] 22 een niet met de onroerende zaken vergelijkbare mate van vervuiling kent en in die zin niet vergelijkbaar is, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, met hetgeen hij heeft overgelegd, aannemelijk heeft gemaakt dat bij dat vergelijkingsobject – evenals belanghebbendes onroerende zaken – sprake is van een ernstige mate van bodemverontreiniging, zij het in de vorm van verontreiniging met zware metalen, waarbij een beperking van het gebruik van de bodem van kracht is. Deze vorm van verontreiniging acht het Hof voor wat betreft de waardering vergelijkbaar met de situatie van belanghebbendes onroerende zaken. Dat het bij dit vergelijkingsobject om een immobiele en niet om een mobiele vervuiling gaat zoals bij de onroerende zaken, doet hier evenmin aan af, aangezien het in beide situaties een vervuiling betreft die niet tot directe sanering aanleiding geeft. De stelling van belanghebbende dat in zijn geval sprake zou zijn van actuele gezondheidsrisico’s, wordt door de heffingsambtenaar bestreden en blijkt ook niet uit het [D] - en het [E] -rapport.
      
    
    
      4.10
      Met al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangedragen acht het Hof aannemelijk dat de bodem- en grondwaterverontreiniging er niet aan in de weg staan dat de onroerende zaken voor prijzen worden verkocht die niet op een wezenlijk ander niveau liggen dan bij panden waar geen bodem- en of grondwaterverontreiniging aanwezig is. 
      
    
    
      4.11
      Bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar eerst vastgesteld wat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken is zonder vervuiling. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar bepaald welke waardedruk uitgaat van de bij de onroerende zaken aangetroffen vervuiling.
      
    
    
      4.12
      Het Hof acht de door de heffingsambtenaar aangedragen objecten als genoemd in onderdeel 4.2, hoewel die ten opzichte van de onroerende zaken verschillen vertonen voor wat betreft inhoud, oppervlakte, ligging en afwerking, niettemin in voldoende mate vergelijkbaar met de onroerende zaken van belanghebbende om als vergelijkingsobjecten te kunnen dienen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten en de voor die objecten gerealiseerde verkoopcijfers, rekening houdend met de onderlinge verschillen, aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarden van de onroerende zaken, zonder verontreiniging van het perceel, niet te hoog zijn.
      
    
    
      4.13
      Voor het vaststellen van een waardedrukkende invloed van de verontreiniging is van belang of er een (publiekrechtelijke) verplichting bestaat tot sanering van de grond en in hoeverre de eigenaar of een potentiële koper verantwoordelijk is voor de daarmee gepaard gaande saneringskosten. Voorts is van belang of er door de mate van verontreiniging een beperking is aan de gebruiksmogelijkheden van de grond. 
      
    
    
      4.14
      De omvang van de (rest)vervuiling op de percelen en de noodzaak tot sanering ervan zijn tot op heden niet komen vast staan, nu een bodemonderzoek ter plaatse sedert het beëindigen van de bodemsanering niet heeft plaatsgehad. De heffingsambtenaar heeft bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken evenwel rekening gehouden met de mogelijk verminderde gebruiksmogelijkheden van de percelen tengevolge van de (resterende) bodemverontreiniging, en het negatieve imago van de onroerende zaken door de bodemverontreiniging. In dat kader heeft de heffingsambtenaar een aftrek van 25 percent toegepast. Het Hof is, mede gelet op de overlast bij een sanering (de zogenoemde “rompslomp”), van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de tot op heden bekende gegevens ter zake van de bodemverontreiniging van de onroerende zaken.
      
    
    
      4.15
      Veel van belanghebbendes stellingen zijn gebaseerd op het uitgangspunt om, bij de onder 4.12 genoemde wijze van waardering van de onroerende zaken, eerst de saneringskosten te schatten om deze vervolgens tot het volledige bedrag op de waarden van de onroerende zaken in mindering te brengen. Aangezien belanghebbende de saneringskosten op een veelvoud van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden berekent, komt hij tot aanzienlijke negatieve waarden van de onroerende zaken. Het door belanghebbende gekozen uitgangspunt is naar het oordeel van het Hof in het onderhavige geval onjuist. Vaststaat dat belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaken niet aansprakelijk zal worden gehouden voor de saneringskosten van de bodem. Zulks geldt evenzeer voor een toekomstige koper. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd aangegeven dat er weliswaar een saneringsplicht bestaat voor de gemeente Utrecht, maar dat deze saneringsplicht niet uitgevoerd hoeft te worden, aangezien er geen acute risico’s voor mens, ecosystemen en verspreiding bestaan. Alsdan bestaat er geen reden bij de berekening van de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildata met de volledige saneringskosten rekening te houden. Het op dit onjuiste uitgangspunt gebaseerde verzoek van belanghebbende aan het Hof deskundigen aan te stellen die de saneringskosten moeten bepalen, zal het Hof dan ook afwijzen.
      
    
    
      4.16
      Belanghebbende heeft gewezen op de zeer aanzienlijke scheuren die zich in de onroerende zaken bevinden en de overlast van het grondwater die daardoor ontstaat. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij bekend is met deze scheuren en de grondwateroverlast en dat hij daarmee bij de waardering rekening heeft gehouden door uit te gaan van een zeer matige bouwkundige kwaliteit van de onroerende zaken. Tot de stukken behoort een brief van een verzekeringsmaatschappij aan belanghebbende waarin de schadebehandelaar van de verzekeringsmaatschappij verwijst naar een inspectie die op 9 juni 2010 in de onroerende zaken heeft plaatsgevonden. De schadebehandelaar heeft aan de hand van de inspectie de kosten van het herstel van de gebreken geraamd op € 10.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de scheurvorming, door uit te gaan van een zeer matige bouwkundige kwaliteit. Belanghebbende heeft aangegeven dat de scheuren in de loop van de tijd steeds groter worden en dat aan hem recent een offerte is uitgebracht voor het plaatsen van wapening in de scheuren tot een aanzienlijk hoger bedrag dan € 10.000. Dit doet aan het oordeel van het Hof niet af, omdat de aan belanghebbende uitgebrachte offerte recent is opgemaakt en ziet op de huidige situatie die, vanwege de door belanghebbende gestelde continue toename van de scheurvorming, afwijkt van de situatie op de waardepeildata. 
      
    
    
      4.17
      Gelet op het hiervoor overwogene acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast en zijn de (nader) vastgestelde waarden van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      4.18
      Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. B.A.P. baron van Harinxma thoe Slooten als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 2 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de 	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
                (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 februari 2016
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.