ECLI:NL:GHARL:2017:261, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-01-2017, 15/01089 en 15/01091
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Door aardbeving van 16 augustus 2012 is de staat van de woning gewijzigd en moet rekening worden gehouden met een waardevermindering. Het Hof schat de schade op € 10.000, een imagoschade van 5% en een rompslompschade van € 2.500.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummers 15/01089 en 15/01091
      uitspraakdatum: 19 januari 2017
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar) 
    
    
    
      en op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 juli 2015, nummer LEE 13/2667, in het geding tussen belanghebbende respectievelijk de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 284.000. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 juli 2015 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot een bedrag van € 253.000.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben beiden tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en hebben ieder een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigden mr. [A] en mr. [B] , bijgestaan door mr. [C] en [D] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [E] (hierna: de heffingsambtenaar), en mr. [F] , bijgestaan door [G] , taxateur. 
      
    
    
      1.7
      De zaken zijn ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken van [H] , nummers 15/01088 en 15/01092, en [I] , nummers 15/01090 en 15/01093. Ook in deze zaken is door zowel de heffingsambtenaar als door de betreffende belanghebbende hoger beroep ingesteld.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
       De onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1963 gebouwde vrijstaande woning met vier vrijstaande schuren. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 8.090 m².
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM), hierna het gaswinningsgebied. Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. De aardbevingen blijken vanaf het moment waarop het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) deze in 1986 is gaan registreren in frequentie en kracht toe te nemen. 
      
    
    
      2.3
      Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3,6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan de voorgaande aardbevingen. 
      
    
    
      2.4
      
        Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport „The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport is verder vermeld:
        „Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.
        
          Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, varieren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI-VII range liggen.”. 
        
      
      
      
    
    
      2.5
      Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft ook een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Het SodM heeft in zijn rapport van 16 januari 2013 vastgesteld dat de toegenomen gasproductie sinds 2000 van circa 20 miljard m³ tot circa 50 miljard m³ per jaar niet alleen heeft geleid tot een toename van het aantal aardbevingen, maar ook tot een grotere kans op zwaardere aardbevingen. Uit het onderzoek van het SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen zal afnemen. Alleen bij een heel drastische vermindering of zelfs volledig stilleggen van de gasproductie is te verwachten dat na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen meer zullen optreden in het gaswinningsgebied. 
      
    
    
      2.6
      
        De Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de Minister van Economische Zaken, heeft Ortec Finance Research Center (Ortec) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld. De resultaten van het eerste door Ortec uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in het rapport „De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld” van 12 augustus 2013. Hierna zijn actualisaties van dit onderzoek uitgebracht. 
        De conclusie van het meest recente Ortec rapport dat is overgelegd (actualisatie 4e kwartaal 2014) van 5 maart 2015 luidt als volgt: 
        „De conclusie van dit rapport is dat volgens het herhaalde verkopen model de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2014 4% tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden. In het kenmerkenmodel is alleen tussen het risico en referentie krimpgebied een verschil geconstateerd. Bij de alternatieve marktindicatoren zijn er sterke aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich vanaf beide referentiekwartalen substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Dit geldt ook voor de ontwikkeling in het laatste kwartaal.”
      
      
    
    
      2.7
      In het rapport „Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices” (Hans R.A. Koster en Jos van Ommeren, VU Amsterdam en Tinbergen Instituut) wordt geconcludeerd dat per beving met een „peak ground velocity” van meer dan 0,5 cm/s (kracht hoger dan 2,2 op de schaal van Richter) een gemiddelde waardedaling van 1,2% wordt geconstateerd van het onroerende goed binnen een straal van 10 km van het epicentrum van deze beving. 
      
    
    
      2.8
      Belanghebbendes woning heeft door de op 16 augustus 2012 bij Huizinge plaatsgevonden hebbende aardbeving tot een bedrag van € 11.642,86 zichtbare schade opgelopen. Deze schade is geheel vergoed door de NAM.
      
    
    
      2.9
      Voor de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3,9 op de Schaal van Richter. 
      
    
    
      2.10
      In de gemeente Eemsmond zijn blijkens opgave van de heffingsambtenaar in de onderstaande jaren de hierna te noemen aantallen woningen verkocht tegen de volgende gemiddelde transactieprijzen:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Jaar
              
              
                Aantal
              
              
                Gemiddelde 
                transactieprijs in € 
              
            
            
              
                2010
              
              
                108
              
              
                160.894
              
            
            
              
                2011
              
              
                126
              
              
                167.075
              
            
            
              
                2012
              
              
                121
              
              
                156.947
              
            
            
              
                2013
              
              
                117
              
              
                160.345
              
            
            
              
                2014
              
              
                121
              
              
                160.027
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.11
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar bij nader stuk een gewijzigde waardematrix overgelegd onderverdeeld in transacties voor en na 16 augustus 2012. De transacties voor 16 augustus 2012 betreffen de onroerende zaken: [b-straat] 90 (A), [a-straat] 6 (B) en [c-straat] 24 (C) te [Z] en [d-straat] 19 te [J] (D). De transacties na 16 augustus 2012 betreffen: [e-straat] 46 (E) en [f-straat] 80h (F) te [Z] en [g-straat] 27 (G) en [h-straat] 16 (H) te [J] . Het betreffen alle vrijstaande huizen. In de matrix zijn de uitvoering, het onderhoud en de kwaliteit als volgt gewaardeerd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                uitvoering
              
              
                onderhoud
              
              
                kwaliteit
              
            
            
              
                Onr zaak
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                2
              
            
            
              
                A
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                2
              
            
            
              
                B
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                2
              
            
            
              
                C
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                D
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                E
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                F
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
            
            
              
                G
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
            
            
              
                H
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                bouwj
              
              
                Prijs x 1000
              
              
                koopovk
              
              
                transp
              
              
                grond
              
              
                bijgeb
              
              
                opstal
              
              
                Br inh
              
              
                m³ opstal in €
              
            
            
              
                Onr.zaak
              
              
                ’63
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                132.070
              
              
                30.000
              
              
                121.930
              
              
                480
              
              
                254
              
            
            
              
                A
              
              
                ’60
              
              
                200
              
              
                19-11-2010
              
              
                15-12-2010
              
              
                43.000
              
              
                12.375
              
              
                144.625
              
              
                404
              
              
                357
              
            
            
              
                B
              
              
                ’65
              
              
                310
              
              
                21-7-2011
              
              
                8-12-2011
              
              
                162.850
              
              
                22.000
              
              
                125.150
              
              
                525
              
              
                238
              
            
            
              
                C
              
              
                ’59
              
              
                233
              
              
                22-11-2010
              
              
                16-03-2011
              
              
                88.000
              
              
                10.000
              
              
                135.000
              
              
                354
              
              
                316
              
            
            
              
                D
              
              
                ’50
              
              
                195
              
              
                18-02-2011
              
              
                01-08-2011
              
              
                67.266
              
              
                13.650
              
              
                114.084
              
              
                320
              
              
                295
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                bouwj
              
              
                Prijs x 1000
              
              
                koopovk
              
              
                transp
              
              
                grond
              
              
                bijgeb
              
              
                opstal
              
              
                Br inh
              
              
                m³ opstal in €
              
            
            
              
                E
              
              
                ’74
              
              
                235
              
              
                01-09-2012
              
              
                28-11-2012
              
              
                84.880
              
              
                14.500
              
              
                135.620
              
              
                471
              
              
                238
              
            
            
              
                F
              
              
                ’77
              
              
                260
              
              
                14-02-2013
              
              
                09-04-2013
              
              
                91.540
              
              
                1.750
              
              
                166.710
              
              
                425
              
              
                306
              
            
            
              
                G
              
              
                ’48
              
              
                172
              
              
                19-04-2013
              
              
                26-06-2013
              
              
                57.780
              
              
                3.000
              
              
                111.220
              
              
                360
              
              
                272
              
            
            
              
                H
              
              
                ’76
              
              
                200
              
              
                03-09-2013
              
              
                28-10-2013
              
              
                55.980
              
              
                   -
              
              
                144.020
              
              
                405
              
              
                313
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.12
      Namens belanghebbende is in hoger beroep eveneens een matrix overgelegd. In de matrix zijn vijf referentieobjecten opgenomen: [e-straat] 46 te [Z] (A), [i-straat] 7 te [K] (B), [h-straat] 7 te [J] (C), [j-straat] 8 te [L] (D) en [k-straat] 18 te [M] (E). De transacties van deze referentieobjecten hebben alle na 12 augustus 2012 plaatsgevonden. In de matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen, de ligging en de doelmatigheid als volgt gewaardeerd:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                kwaliteit
              
              
                onderhoud
              
              
                voorzieningen
              
              
                ligging
              
              
                doelmatigheid
              
            
            
              
                onr. zaak
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                A
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                B
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                C
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                D
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                E
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                obj
              
              
                bouwj
              
              
                verk
              
              
                koops
              
              
                gecorr
              
              
                inh
              
              
                Prijs m³
              
              
                kavel
              
              
                Kavel in € x 1000
              
              
                Bijgeb x 1000
              
            
            
              
                onr zaak
              
              
                1963
              
              
                -
              
              
                
              
              
                
              
              
                488
              
              
                169
              
              
                8.090
              
              
                132,07
              
              
                20
              
            
            
              
                A
              
              
                1975
              
              
                21-09-2012
              
              
                235.000
              
              
                242.050
              
              
                535
              
              
                269
              
              
                948
              
              
                84,88
              
              
                13,5
              
            
            
              
                B
              
              
                1975
              
              
                12-09-2012
              
              
                230.000
              
              
                236.900
              
              
                620
              
              
                258
              
              
                770
              
              
                74,2
              
              
                2,5
              
            
            
              
                C
              
              
                1967
              
              
                20-09-2012
              
              
                210.000
              
              
                216.300
              
              
                600
              
              
                154
              
              
                2.095
              
              
                114,085
              
              
                10
              
            
            
              
                D
              
              
                1964
              
              
                12-11-2012
              
              
                145.000
              
              
                150.800
              
              
                400
              
              
                225
              
              
                510
              
              
                51
              
              
                10
              
            
            
              
                E
              
              
                1995
              
              
                14-11 2012
              
              
                180.000
              
              
                187.200
              
              
                450
              
              
                185
              
              
                1.075
              
              
                92,5
              
              
                11,5
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2012 naar de staat van de onroerende zaak op die datum, en dat daarbij de aardbeving van 16 augustus 2012 buiten beschouwing moet worden gelaten. De heffingsambtenaar stelt dat hij de vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd. Subsidiair bepleit de heffingsambtenaar een waarde van € 277.000. 
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak in 2012 als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 een verandering in waarde heeft ondergaan en dat de waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2013. Belanghebbende bepleit een waardevermindering van 12%, hetgeen leidt tot een waarde van afgerond € 250.000, onder vergoeding van de proceskosten. 
      
    
    
      3.4
      Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft het standpunt van de wederpartij gemotiveerd weersproken.
      
    
    
      3.5
      Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Het Hof is zich ervan bewust dat een aardbeving zoals die in augustus 2012 bij Huizinge heeft plaatsgevonden een zeer grote uitwerking heeft op de inwoners van het gebied en de eigenaren van de daarin gelegen woningen. De aardbeving heeft niet alleen tot materiële schade geleid, maar ook tot onzekerheid over de vraag of die schade volledig zal worden vergoed, over de invloed op de waarde van de woningen en over de gevolgen van toekomstige aardbevingen in het gebied. Dit neemt niet weg dat het Hof in het voorgelegde geschil gehouden is de juistheid van de vastgestelde waarde van belanghebbendes woning te beoordelen op grond van de toepasselijke wettelijke bepalingen en de betekenis die daaraan in de jurisprudentie is gegeven.
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.3
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert, hetgeen in het onderhavige geval betekent naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2012. Artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b en slot, van de Wet WOZ, bepaalt – voor zover van belang – dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van vernietiging, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval derhalve naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013. Ingevolge onderdeel c van laatstgenoemd artikellid geldt hetzelfde indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. 
      
    
    
      4.4
      Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen. 
      
    
    
      4.5
      Partijen verschillen van mening over de toepasselijkheid van het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ. 
      
    
    
      4.6
      Vaststaat dat de woning door de aardbeving van augustus 2012 schade heeft opgelopen. Daardoor heeft de onroerende zaak een wijziging ondergaan in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde werd vastgesteld. Die wijziging is naar het oordeel van het Hof het gevolg van een gedeeltelijke vernietiging van de onroerende zaak. Dit brengt mee dat ingevolge het bepaalde in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b de waarde van de woning dient te worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand per 1 januari 2013. De stellingen van partijen omtrent de toepasselijkheid van onderdeel c van evenvermeld artikel behoeven daarom geen bespreking meer.
      
    
    
      4.7
      De heffingsambtenaar is bij de waardevaststelling uitgegaan van de toestand van de woning per 1 januari 2012. Bij zijn bewijsvoering is hij zowel in beroep als in hoger beroep eveneens van de toestand per die datum uitgegaan. Reeds hierom heeft hij niet aan zijn bewijslast voldaan.
      
    
    
      4.8
      Namens belanghebbende is een door [D] , taxateur, vervaardigd taxatieverslag overgelegd. De onroerende zaak wordt hierin getaxeerd op € 250.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2012. In dit verslag worden drie referentieobjecten genoemd. De vergelijking met de referentieobjecten is nader uitgewerkt in een matrix, die ook in eerste aanleg is overgelegd. In de matrix wordt een waarde berekend voor de onroerende zaak van € 248.230. In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 250.000 en heeft hij een matrix overgelegd waarin een waarde wordt berekend van de onroerende zaak van € 234.000. De transactieprijzen van de referentieobjecten zijn in die matrix gecorrigeerd met 3%, respectievelijk 4%. Naar het Hof begrijpt zijn deze percentages afkomstig van de NVM. Ter toelichting op de waarde is nog gesteld dat rekening moet worden gehouden met een algehele waardedaling in 2012 van 12%, in welk percentage alle waardedrukkende omstandigheden zijn verwerkt, ten opzichte van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, ofwel een waarde, zoals door belanghebbende bepleit, van € 250.000. 
      
    
    
      4.9
      Van de in de matrix van belanghebbende opgenomen vergelijkingsobjecten zijn er twee, [i-straat] 7 te [K] en [j-straat] 8 te [L] , in een andere gemeente gelegen. Het vergelijkingsobject [k-straat] 18 te [M] ligt, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, weliswaar in de gemeente Eemsmond, maar op een afstand van 7,5 kilometer van de woning. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [h-straat] 7 te [J] heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat dit als beleggingsobject is aangekocht en voorts heeft hij de door belanghebbende gestelde onderhoudstoestand ervan gemotiveerd betwist. Om deze redenen acht het Hof voormelde objecten niet goed bruikbaar om de waarde van de woning te bepalen. Ook heeft belanghebbende onvoldoende inzicht gegeven in de door hem toegepaste correctiepercentages. 
      
    
    
      4.10
      Voor zover belanghebbende de door hem voorgestane waarde afleidt uit de door de heffingsambtenaar gebruikte matrix, heeft hij de juistheid van het door hem gehanteerde percentage van 12 voor alle waardedrukkende omstandigheden niet, althans onvoldoende inzichtelijk gemaakt.
      
    
    
      4.11
      Het Hof is op grond van het vorenstaande van oordeel dat ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.12
      Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vast stellen. Daarbij zal het Hof uitgaan van de bij de beschikking vastgestelde waarde, waarvan het Hof op na te melden gronden van oordeel is dat deze naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2012 juist is. Voor de bepaling van de waarde naar de toestand op 1 januari 2013 zal het Hof rekening houden met een waardevermindering wegens materiële schade, imagoschade en rompslompschade.
      
    
    
      4.13
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestand per die datum de transactiegegevens van acht referentieobjecten verwerkt in een in hoger beroep overgelegde matrix. De heffingsambtenaar heeft de transactieverkopen, ondanks de dalende markt, niet herrekend naar de waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar bepleit primair een waarde van €284.000 en subsidiair, indien rekening moet worden gehouden met transacties van na 16 augustus 2012, een waarde van € 277.000. Vier van de objecten zijn verkocht voor 16 augustus 2012 en vier zijn na die datum verkocht. De referentieobjecten zijn alle gelegen in dezelfde gemeente als de onroerende zaak. De objecten zijn alle vrijstaand en voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verschillen tussen uitstraling, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging zijn in de matrix, naar het oordeel van het Hof, gelet op de daarop gegeven toelichting, voldoende verrekend. Het Hof is op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting van oordeel dat hij de waarde van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd aannemelijk heeft gemaakt, maar dat bij de waardering ten onrechte is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      4.14
      Voor de vaststelling van de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2012, maar naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2013 houdt het Hof rekening met een door de ten gevolge van de aardbeving opgetreden schade aan de woning. De stelling van de heffingsambtenaar dat geen waardevermindering is opgetreden voor zover de schade door de NAM is of zal worden vergoed, kan niet als juist worden aanvaard. Een betaling aan de eigenaar van een onroerende zaak van een bedrag aan schadevergoeding of een aanspraak daarop jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert. De waardevermindering is niet gelijk te stellen aan de hoogte van de geleden schade en evenmin aan het bedrag dat belanghebbende daarvoor als vergoeding van de NAM heeft ontvangen. Bij gebrek aan nadere gegevens zal het Hof de waardevermindering naar redelijkheid vaststellen op € 10.000.
      
    
    
      4.15
      Uit de Ortec-rapporten blijkt dat tevens sprake is van imagoschade. Het Hof bepaalt de daaruit volgende waardevermindering op 5 percent, ofwel afgerond € 14.000. Daarnaast acht het Hof een vermindering wegens rompslompschade ter grootte van € 2.500 passend. Aldus komt het Hof tot een waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2012 en naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2013, na afronding, van € 257.000.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en het hoger beroep van de heffingsambtenaar gedeeltelijk gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen inzake het griffierecht en de proceskosten,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 257.000 en vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 19 januari 2017 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (J.W. van Knobelsdorff)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 januari 2017
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.