ECLI:NL:GHARL:2016:2206, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-03-2016, 15/00420
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande stadsvilla. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht 
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00420
      uitspraakdatum:  15 maart 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 24 maart 2015, nummer Awb 14/2746, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [A] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 1.060.000. Daarbij heeft de heffingsambtenaar voorts een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zwolle aan belanghebbende opgelegd ten bedrage van € 1.396,02.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 4 februari 2016. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.6.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft na sluiting van het onderzoek nog een formulier proceskosten toegezonden waarin hij verzoekt om vergoeding van verletkosten. Een kopie van dit stuk is aan deze uitspraak gehecht. Het Hof kan dit verzoek niet in behandeling nemen zonder de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen hierop te reageren. Het Hof ziet echter geen aanleiding het onderzoek te heropenen, aangezien belanghebbende in de uitnodiging voor de mondelinge behandeling erop is gewezen dat het betreffende formulier uiterlijk ter zitting kon worden ingeleverd. Dat hij dit niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was in het kalenderjaar 2014 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een eind 19e eeuw gebouwde, in 2002 gerenoveerde vrijstaande stadsvilla met een inhoud van 1.148 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 510 m². Tot de onroerende zaak behoort voorts een vrijstaande garage met een inhoud van 210 m³.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de woz-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 1.060.000. Hiertegen heeft belanghebbende vergeefs bezwaar en beroep aangetekend.
      
    
    
      2.3.
      Voor het kalenderjaar 2015, naar de waardepeildatum 1 januari 2014, heeft de heffingsambtenaar de woz-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 909.000.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak in mei  2015 verkocht voor € 945.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 900.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van 23 januari 2014, waarin de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2013 – na een uitpandige opname – is getaxeerd op € 1.060.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie in dezelfde wijk gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. Het gaat om de volgende objecten;
      
      
        
          
            [b-straat] 7 te [A] ; een eindwoning met bouwjaar 1847; een inhoud van 1.308 m³; een perceeloppervlakte van 305 m²; een carport en dakkapel; verkocht voor € 1.050.000 (1 februari 2012);
        
        
          
            [c-straat] 37 te [A] ; een tussenwoning met bouwjaar 1882; een inhoud van  727 m³; een perceeloppervlakte van 255 m²;  een aanbouw, serre en berging; verkocht voor € 774.000 (15 maart 2012);
        
        
          
            [a-straat] 6 te [A] ; een twee-onder-een-kap-woning met bouwjaar 1880; een inhoud van 620 m³; een perceeloppervlakte van 291 m²; een berging en dakkapel; verkocht voor € 765.000 (15 april 2014).
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat in zijn woning asbest aanwezig is waarmee bij de onderhavige vaststelling van de woz-waarde geen rekening is gehouden. De taxateur van de heffingsambtenaar (hierna: de taxateur) heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat sprake is van asbest in de woning. Volgens de taxateur belopen de saneringskosten hiervan ongeveer € 80.000, hetgeen volgens de taxateur leidt tot een waardedruk van ongeveer € 20.000. In het taxatierapport is door de taxateur evenwel op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt of, en zo ja in hoeverre, met de waardedruk wegens asbest bij de waardering rekening is gehouden. De blote stelling van de taxateur dat die waardedruk is verdisconteerd in de gehanteerde prijs per m³, acht het Hof niet toereikend voor de conclusie dat (in voldoende mate) rekening is gehouden met een waardedruk wegens asbest. Voorts acht het Hof, in het licht van de door belanghebbende in mei 2015 gerealiseerde verkoopprijs van € 945.000 voor de onderhavige onroerende zaak, de heffingsambtenaar met het taxatierapport, hoewel in de jaren 2013 en 2014 – naar het Hof aannemelijk acht – sprake was van een dalende woningmarkt met een licht herstel in 2015, niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en genoemde verkoopprijs acht het Hof daarvoor te groot. Hetgeen de heffingsambtenaar overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
    
    
      4.5.
      Dit betekent overigens niet dat dan de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 900.000 niet onderbouwd aan de hand van een taxatierapport van een deskundige. In het licht van de door hem in mei 2015 gerealiseerde verkoopprijs van € 945.000 en gelet op de hiervoor in 4.4. genoemde aard van de woningmarkt in de periode januari 2013 – mei 2015, acht het Hof belanghebbende niet erin geslaagd de door hem bepleite waarde van € 900.000 aannemelijk te maken. De door de heffingsambtenaar in het verleden ten aanzien van belanghebbende vastgestelde woz-waarden van de onroerende zaak, spelen in dit verband geen rol. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet evenmin af aan de conclusie dat hij niet in zijn bewijslast inzake de door hem verdedigde woz-waarde is geslaagd. 
      
    
    
      4.7.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 in goede justitie vast op € 1.000.000. 
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.000.000;
    
    –	vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    – gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 168 (€ 45 in beroep en € 123 in hoger beroep) aan hem vergoedt.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  15 maart 2016.
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A.Vellema) (R. den Ouden)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 17 maart 2016
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.