ECLI:NL:GHARL:2016:701, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-01-2016, 15/00039
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Waardebepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht 
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00039
      uitspraakdatum: 26 januari 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 december 2014, nummer AWB 14/4110, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 332.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 11 december 2014 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 15 januari 2015, ingekomen bij het Hof op dezelfde datum, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2015. Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door mw. [A] , bijgestaan door taxateur [B] . 
      
    
    
      1.8 .
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met serre, souterrain/woonkelder, aangebouwde garage, berging en carport. De woning is gebouwd in 1990, heeft een inhoud van 802 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 651 m². 
      
    
    
      2.2.
      De woning vertoont bouwtechnische gebreken. Deze zijn veroorzaakt door het plaatsen van een grote aanbouw in het jaar 2000. De fundering van de oorspronkelijke woning heeft de aanbouw niet kunnen dragen. De aanbouw is (deels) onafgebouwd gebleven. In de woning treden ten gevolge van de bouwkundige gebreken lekkages op. Verder is in de woning houtworm aangetroffen waardoor het houtskelet van de woning is aangetast. Belanghebbende heeft een aantal offertes opgevraagd waarin herstelkosten zijn geraamd.
      
    
    
      2.3.
      Zo heeft belanghebbende bij brief van 17 november 2010 van Aannemersbedrijf [C] BV als richtprijs voor renovatie van de woning € 332.782 gekregen.
      
    
    
      2.4.
      In een brief van [D] Makelaars van 28 februari 2013 is onder meer vermeld dat de woning in een zeer matige bouwkundige staat verkeert en heel veel achterstallig onderhoud heeft. Ook wordt vermeld dat de dakconstructie is doorgezakt en uit zijn verband is geraakt waardoor de woning nauwelijks verkoopbaar is en dat het zeer de vraag is of het dak nog te herstellen is en daarmee ook de onderbouw van de woning, omdat het houtskeletbouw betreft. Verder wordt in de brief aangegeven dat de verkoopwaarde van het perceel als bouwrijpe kavel per 1 januari 2013 tussen € 230.000 en € 240.000 bedraagt.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2013 van [E] BV een offerte gekregen voor de sloop van de woning. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 43.560.
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende heeft bij brief van 13 november 2013 van [F] Installatietechniek een offerte gekregen voor het vervangen van een groot deel van de CV. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 25.000.
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor het leveren en plaatsen van HR++-glas. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 2.487.
      
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 2014 van Aannemersbedrijf [C] BV als nieuwe richtprijs € 349.552 gekregen voor renovatie van de woning (zie 2.3).
      
    
    
      2.9.
      Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor schilderwerk. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 10.176.
      
    
    
      2.10.
      Belanghebbende heeft bij brief van 5 juni 2015 van [H] BV een offerte ontvangen voor het begassen van de woning wegens houtworm. De kosten van een volledige behandeling bedragen € 18.500 exclusief omzetbelasting.
      
    
    
      2.11.
      Het Hof heeft bij uitspraak van 26 augustus 2014, nr. 13/01164, de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 in goede justitie vastgesteld op € 325.000. 
      
    
    
      2.12.
      Het Hof heeft bij uitspraak van 23 juni 2015, nr. 14/00505, de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 in goede justitie vastgesteld op € 250.000. 
      
    
    
      2.13.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep in een nader stuk van 28 oktober 2015 geschreven dat in de begroting van [C] (zie 2.3 en 2.8) geen rekening is gehouden met het herstel van de fundering en dat de kosten daarvan op € 60.000 tot € 100.000 zijn begroot.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij in hoger beroep een waarde voorstaat van € 151.740. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende erop dat uitgegaan moet worden van de grondwaarde van 651 m2 x € 300, ofwel € 195.300, verminderd met de sloopkosten van € 43.560 (zie 2.5).
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard niet langer de vastgestelde waarde van € 332.000 te verdedigen, maar een waarde van € 280.000 waarbij ook rekening is gehouden met de kosten voor het begassen van de woning vanwege houtworm. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van 23 april 2015, waarin de waarde is getaxeerd op € 332.000, alsmede op de voor het begassen van de woning uitgebrachte offerte (zie 2.10) en de bijkomende kosten voor het begassen van de woning.
      
    
    
      3.4.
      Beide partijen concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar. Vervolgens concludeert belanghebbende tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 151.740, terwijl de heffingsambtenaar concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 280.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. De waardeontwikkeling ten opzichte van naar een vorige waardepeildatum door het Hof vastgestelde waarde doet dan ook niet ter zake.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] waarin de waarde is getaxeerd op € 332.000, alsmede op de voor het begassen van de woning uitgebrachte offerte (zie 2.10). De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven. Tevens is daarin het nader door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt opgenomen: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-13)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 24  [Z]
                (vrijstaand)
              
              
                1990
              
              
                802 m³
              
              
                € 285 
              
              
                € 228.570
              
              
                651 m²
                (wijk A)
              
              
                € 377  
              
              
                € 245.427
              
              
                Garage, berging, erker, souterrain, serre       € 221.200
                Aftrek kwaliteit onderhoud woning en bijgebouwen:
                           -/- € 362.215
              
              
                    € 332.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 24  [Z]
                (vrijstaand)
              
              
                1990
              
              
                802 m³
              
              
                € 58 
              
              
                € 46.516
              
              
                651 m²
                (wijk A)
              
              
                € 377  
              
              
                € 245.427
              
              
                Garage, berging, erker, souterrain, serre         € 41.000
              
              
                € 332.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 39a  [Z]
                (geschakeld)
              
              
                1986
              
              
                500 m³
              
              
                € 326 
              
              
                € 163.000
              
              
                670 m² (wijk B)
              
              
                € 328  
              
              
                € 219.760
              
              
                Garage, serre
                               € 34.500
              
              
                € 417.000
              
              
                € 420.000
                (02-07-2012)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 9a [Z]
                (vrijstaand)
              
              
                1992
              
              
                467 m³
              
              
                € 555 
              
              
                € 259.185
              
              
                631 m²
                (wijk A)
              
              
                € 379  
              
              
                € 239.149
              
              
                Garage, dakkapel    
                                 € 18.000
              
              
                € 516.000
              
              
                € 525.000
                (09-05-2011)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 59 [Z]
                (vrijstaand)
              
              
                1968
              
              
                600 m³
              
              
                € 322 
              
              
                € 193.200
              
              
                588 m² (wijk B)
              
              
                € 337  
              
              
                € 198.156
              
              
                Inpandige garage           
                                       Nihil Aftrek kwaliteit onderhoud:  
                             -/- € 25.000
              
              
                € 366.000
              
              
                € 370.000
                (04-07-2012)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 13 [I]
                (vrijstaand)
              
              
                1972
              
              
                532 m³
              
              
                € 380 
              
              
                € 202.160
              
              
                663 m² (wijk B)
              
              
                € 328  
              
              
                € 217.464
              
              
                Garage        € 9.956 
                Aftrek kwaliteit onderhoud:  
                             -/- € 25.000
              
              
                € 404.000
              
              
                € 400.000
                (28-08-2013)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Blijkens bovenstaande matrix is voor de onroerende zaak een aftrek toegepast wegens de matige bouwkundige staat en het achterstallige onderhoud van € 362.215. Dit bedrag is gelijk aan de door belanghebbende in eerste aanleg bepleite herstelkosten van € 349.552 (zie 2.8; kosten [C] BV) vermeerderd met de door belanghebbende bepleite kosten voor het leveren en plaatsen van HR++-glas van € 2.487 (zie 2.7; kosten [G] BV) alsmede de kosten voor het schilderwerk van €10.176 (zie 2.9; kosten [G] BV). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd de kosten voor het begassen van de woning vanwege de houtworm.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat een waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 van € 280.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. De taxateur heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat in de matrix in de totale waarde van de bijgebouwen van € 221.200 tevens de waarde van de aanbouw is begrepen. In de inhoud van het hoofdgebouw van 802 m3 is diezelfde aanbouw ook begrepen. De totale waarde van de bijgebouwen is te hoog vastgesteld, omdat de waarde van de aanbouw in de totale waarde van het hoofdgebouw zou moeten zijn begrepen. De gemiddelde prijs per m3 van het hoofdgebouw zou dan anders luiden. Gelet daarop acht het Hof onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden herleid tot de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Daarbij komt nog dat de heffingsambtenaar niet heeft bestreden dat de fundering is gebroken en dat door de houtworm het houtskelet is aangetast, maar dat voor het Hof niet aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar met deze gebreken in voldoende mate rekening heeft gehouden bij de waardevaststelling. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de kosten voor het begassen van de woning vanwege de houtworm, maar niet aannemelijk is dat daarin de waardevermindering is begrepen ten gevolge van de schade die door de houtworm aan het houtskelet is aangericht. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat een waarde van de onroerende zaak van € 280.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
      
    
    
      4.8.
      Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende erop gewezen dat uitgegaan moet worden van de grondwaarde van 651 m2 x € 300, ofwel € 195.300, verminderd met de sloopkosten van € 43.560 (zie 2.5). De grondwaarde van € 300 heeft belanghebbende afgeleid uit de verkooptransacties van [e-straat] 9 en 10 te [Z] . [e-straat] 9 (bouwjaar 1942, inhoud 440 m3, perceel 766 m2) is op 27 juli 2014 verkocht voor € 450.000. [e-straat] 10 (bouwjaar 1933, inhoud 720 m3, perceel 845 m2) is op 7 mei 2014 verkocht voor € 510.000. Met de enkele verwijzing naar deze transacties heeft belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen van deze objecten kunnen worden herleid tot de door hem voorgestane grondwaarde voor de onroerende zaak van € 300 per m2. Bovendien stemt de door belanghebbende voorgestane grondwaarde van € 195.300 niet overeen met de door [D] Makelaars getaxeerde grondwaarde van € 230.000-240.000 (zie 2.4). Verder heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de woning onbewoonbaar is. Gelet daarop heeft belanghebbende ten onrechte rekening gehouden met de kosten van sloop. Belanghebbende heeft mitsdien niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 151.740 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
      
    
    
      4.9.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 250.000.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door belanghebbende gemaakte reiskosten voor het bijwonen van de zitting (openbaar vervoer; 2e klasse) vastgesteld op € 5 voor de beroepsfase en op € 5 voor de hogerberoepsfase. Verder heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende gemaakte kosten van € 2,25 niet bestreden. De door belanghebbende gemaakte kosten van € 302,50 ter zake van een door [D] makelaars uitgebracht advies in februari 2013, komen niet voor vergoeding in aanmerking nu dit advies niet in het kader van onderhavige procedure is uitgebracht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarde tot € 250.000;
      –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 12,25 en
      –	gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 45 en € 123 vergoedt.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. J.J. Westerbaan, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2016.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema) 		(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 januari 2016
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.