ECLI:NL:RBBRE:2011:BV0685, Rechtbank Breda, 09-12-2011, 11/3597
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2011-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Nieuwbouwwoning. Garantie. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met gebreken aan de nieuwbouwwoning. De omstandigheid dat de de aannemer daarvoor aansprakelijk is, is zonder betekenis voor de waardering van de woning.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 11/3597
    
    Uitspraakdatum: 9 december 2011
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 17 juni 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres de woning] te [plaats X] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2011 te Tilburg. 
      Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote [echtgenote], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [taxateur A], taxateur.
    
    	
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 468.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
    
    
    2. Gronden
    
    2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 488.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
    
    2.2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    2.3. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de woning, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 juli 2011 door de taxateur, [taxateur B], en ter ondersteuning daarvan gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [adres 1], [adres 2] en [adres 3]. Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de referentieobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 488.000.   
    
    2.4. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopopbrengsten die rondom de peildatum voor drie andere objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze vormt in het algemeen een goede benadering van de waarde van de woning. De rechtbank is van oordeel dat alle in het taxatierapport genoemde objecten gezien de inhoud, perceelsoppervlakte, ligging en uitstraling, geschikt zijn om te dienen als referentieobject. De heffingsambtenaar heeft de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten dus kunnen gebruiken als onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank is daarbij van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijs van de referentieobjecten de waarde van de woning is afgeleid. De rechtbank acht een waarde van € 488.000 in beginsel dan ook juist. Belanghebbende heeft echter gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een drietal gebreken die na de oplevering van de onderhavige woning aan het licht zijn gekomen. Het betreft hier, aldus belanghebbende, (i) scheurvorming in de gevel van de garage, (ii) schimmelvorming bij de dakspanten aan de voorkant van het bijgebouw en (iii) het loslaten van het zogenoemde keimwerk. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de gebreken genoemd onder (i) en (ii) door de aannemer erkend zijn en door hem zullen worden hersteld of vergoed, hetgeen tot op heden echter nog niet is gebeurd. Met betrekking tot het loslaten van het keimwerk (iii) loopt thans, aldus belanghebbende, nog een arbitrageprocedure.
    
    2.5. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de onderhavige nieuwbouwwoning onder garantie is gebouwd en dat de gebreken dus tijdelijk zijn zodat daarmee geen rekening hoeft te worden gehouden. De vorderingen die belanghebbende heeft op de aannemer zijn volgens  de heffingsambtenaar voorts verknocht met de woning. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
    
    2.6. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat belanghebbende of een rechtsopvolger van belanghebbende ter zake van gebreken aanspraken jegens de aannemer kan doen gelden, zonder betekenis is voor de waardering van de woning. De waardering van de woning moet immers ingevolge artikel 18, eerste lid, Wet WOZ geschieden naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum - dan wel, in geval van toepassing van artikel 18, derde lid, Wet WOZ  op het in dat lid aangewezen tijdstip - verkeert, derhalve met inachtneming van op die datum - of op dat tijdstip - aanwezige gebreken (zie Hoge Raad 17 januari 2003, nr. 37 626, Belastingblad 2003/191). Het standpunt van de heffingsambtenaar is dan ook onjuist.
    
    2.7. De rechtbank is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een aftrekpost ter zake van de door belanghebbende genoemde gebreken. De rechtbank stelt deze aftrek in goede justitie vast op € 20.000, hetgeen leidt tot een waarde van de woning van € 468.000 (€ 488.000 - € 20.000).
    
    2.8. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    Deze uitspraak is gedaan op 9 december 2011 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 9 december 2011
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.