ECLI:NL:GHAMS:2014:4570, Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2014, 14/00192
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Voor een reële kans tot wijziging van de bestemmingsvoorschriften is benodigd dat een redelijk handelende gegadigde daarmee rekening zou houden.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 14/00192
    
    
      2 oktober 2014
    
    
    
      
        uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z], belanghebbende,
      gemachtigde: mr. R.V. de Best te [P](NH)
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 12/2390 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 23 maart 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]te [P](hierna: de woning) voor het jaar 2012 bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking vastgesteld op € 1.472.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2012 ter zake van de woning bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 augustus 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 18 december 2013, verzonden op 19 februari 2014, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 april 2014, aangevuld bij schrijven van 2 mei 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. De gemachtigde heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid bij het onderzoek ter zitting aanwezig te zijn, op welke mogelijkheid hij is gewezen in de door hem (blijkens gegevens van Post.nl) op 19 juli 2014 in ontvangst genomen uitnodiging ter zake. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in de onderdelen 1.1 en 1.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
      
    
    
      1.1.
      Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiseres aan de [a-straat 1]te [P]voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 1.472.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.
      
    
    
      1.2.
      De woning van eiseres is een vrijstaande woning, gebouwd in 1925, op een perceel van 2495 m2, voorzien van dakkapellen, een garage en een schuur.
      
    
    
      2.2.
      In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast, welke het ontleent aan de in beroep ingebrachte stukken voor de onder 2.3 vermelde feiten en aan de in hoger beroep ingebrachte stukken voor de onder 2.4 vermelde feiten.
      
      
        2.3.1.
        In het in de bezwaarfase opgemaakte taxatieverslag is aan de woning een inhoud toegekend van € 750 m³. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige. Het rapport vermeldt onder meer de volgende gegevens van de woning en de voor de waardering in aanmerking genomen verkopen van vrijstaande woningen in de gemeente Bergen (hierna ook: de vergelijkingsobjecten). 
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Adres
                
                
                  bouwjr.
                
                
                  m³
                
                
                  m²
                
                
                  tax-waarde € 
                
                
                  Waardepeildatum
                
                
                  bijzonderheden
                
              
              
                
                  
                    [a-straat 1]
                  
                
                
                  1925
                
                
                  600
                
                
                  2495
                  
                
                
                  1.500.000
                
                
                  1 januari 2011
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  verkoopprijs
                          € 
                
                
                  Verkoopdatum
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [b-straat 1]
                  
                
                
                  1932
                
                
                  600
                
                
                  662
                
                
                  1.231.000
                
                
                  8 april 2011
                
                
                  gerenoveerd in 2007/
                  geisoleerde dubb. garage
                
              
              
                
                  
                    [c-straat 1]
                  
                
                
                  1957
                
                
                  660
                
                
                  989
                
                
                  1.250.000
                
                
                  29 april 2011
                
                
                  na de koop gesloopt
                
              
              
                
                  
                    [d-straat 1]
                  
                
                
                  1925
                
                
                  600
                
                
                  3484
                
                
                  1.750.000
                
                
                  3 januari 2011
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [a-straat ] [2]
                
                
                  1932
                
                
                  600
                
                
                  467
                
                
                  1.175.000
                
                
                  23 januari 2012
                
                
                  gerenoveerd in 2008
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.3.2.
        In de in het taxatierapport opgenomen ‘Taxatie-opbouw’ van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn onder de volgende gegevens vermeld: 
        
        
          
            De woning
          
          woning 	600 m³ 		à  € 450 		€ 270.000
        
        
        
          grond 	650 m² 		à  € 1.000	€ 650.000
          	350 m² 		à  € 500		€ 175.000
          	1495 m² 		à  € 100		€ 373.500
        
        
        
        
        
        
          
            
              [b-straat 1]
            
          
          woning 	600 m³ 		à  € 812 		€ 487.200
        
        
        
          grond 	650 m² 		à  € 1.000	€ 650.000
          	  12 m² 		à  € 500		€     6.000
        
        
        
          
            
              [c-straat 1]
            
          
          woning 	660 m³ 		à  € 539 		€ 355.740
        
        
        
          grond 	650 m² 		à  € 1.050	€ 682.500
          	339 m² 		à  € 525		€ 177.975
        
        
        
          
            
              [d-straat 1]
            
          
          woning 	600 m³ 		à  € 462 		€ 277.200
        
        
        
          grond 	650 m² 		à  € 1.000	€ 650.000
          	350 m² 		à  € 500		€ 175.000
          	2000 m² 		à  € 250		€ 500.000
          	484 m² 		à  € 100		€   48.400
        
        
        
          
            
              [a-straat ]
              [2]
            
          
          woning 	600 m³ 		à  € 1.114	€ 668.400
        
        
        
          grond 	467 m³ 		à  € 1.100	€ 513.700
        
        
      
      
        2.3.3.
        De woning heeft de status van gemeentelijk monument. De woning ligt 10 meter van de openbare weg. De langste zijde van de kavel grenst aan de openbare weg. Het vanaf de openbare weg gezien rechter gedeelte van de kavel bestaat uit 690 m² bosgrond in de vorm van een vierkant, gelegen voor de woning [a-straat ] [3 1]. Ten behoeve van deze woning is ten laste van dit kavelgedeelte een recht van overpad gevestigd. In het taxatierapport is over de kadastrale gegevens van de woning het volgende opgemerkt:
        
        
          [De woning] is bij de gemeente [P](…) kadastraal bekend onder
          - [AAAA], sectie A. perceel [1111], groot 18 are en 5 centiare (1.805 m²)
          - [AAAA], sectie A, perceel [2222], groot 6 are en 90 centiare (690 m²). 
        
        
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft van de in het taxatieverslag en taxatierapport genoemde woningen kleurenfoto’s ingebracht die enkele malen groter zijn dan de in het rapport opgenomen foto’s, alsmede een foto van de vrijstaande woning [e-straat 1] te [P] Deze woning is gebouwd in 1999 en op 1 maart 2013 verkocht voor € 1.200.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Tussen partijen is evenals in eerste aanleg in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet bedoelde waarde.
    
    
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
      
      4. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij woningen kan de waarde worden vastgesteld door vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte, vergelijkbare woningen. Daarbij mag verweerder, zoals hij in dit geval met zijn bij het verweerschrift overgelegde nieuwe taxatierapport heeft gedaan, de vastgestelde waarde ook in beroep nog onderbouwen met nieuwe gegevens. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde nu op de verkoopgegevens van de volgende woningen: 
      - [b-straat 1], op 8 april 2011 verkocht voor € 1.231.000;
      - [c-straat 1], op 29 april 2011 verkocht voor € 1.250.000;
      - [d-straat 1], op 3 januari 2011 verkocht voor € 1.750.000 en
      - [a-straat ] [2], op 23 januari 2012 verkocht voor € 1.175.000. 
      
      5. De rechtbank overweegt allereerst dat de bestreden uitspraak weliswaar summier ingaat op de bezwaren van eiseres, maar zij ziet geen reden om te oordelen dat de bestreden uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd. 
      
      6. Verder brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, en niet op basis van een eerdere WOZ-waarde. De waarde van de woning kan dan ook worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De lokale ontwikkeling van de huizenprijzen vindt haar weerslag in de verkoopprijzen van de  vergelijkbare en in de nabije omgeving liggende - referentiewoningen. De stelling van eiseres dat in [P]in het hogere segment sprake is van een daling van prijzen van koopwoningen met ongeveer 5% is dus geen omstandigheid waarmee afzonderlijk rekening hoeft te worden gehouden. 
      
      7. Ter zitting heeft verweerder een toelichting gegeven op de vastgestelde inhoud van de woning van eiseres. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze vastgestelde inhoud onjuist is. De rechtbank gaat derhalve uit van een inhoud van 600 m³ voor de woning van eiseres. 
      
      8. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank ook niet aannemelijk gemaakt dat de omstandigheid dat haar woning een gemeentelijk monument is een waardedrukkend effect heeft op haar woning. Dat de woning van eiseres een kleine woning is die niet zonder toestemming mag worden vergroot of uitgebreid, is geen afzonderlijk waardedrukkend aspect omdat verweerders taxateur de woning ook als zodanig heeft getaxeerd. 
      
      9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eiseres heeft bepaald volgens de hierboven genoemde vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de vier hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Het zijn net als de woning van eiseres vrijstaande woningen, met een vergelijkbare inhoud en (in drie van de vier gevallen) uit een vergelijkbaar bouwjaar. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Omdat de woning van eiseres een unieke woning is, zijn er verschillen tussen haar woning en de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met die verschillen echter voldoende rekening gehouden, nu aan de woning van eiseres de laagste waarde per kubieke meter is toegekend. Dit blijkt uit het door verweerder overgelegde taxatierapport, waarin een berekening is gegeven van de WOZ-waarde van de woning van eiseres met behulp van waarden per kubieke meter woning en per vierkante meter grond. Verweerder heeft met de toegekende vierkante meterwaarde bovendien voldoende rekening gehouden met de grootte en de bruikbaarheid van het perceel bij de woning. Weliswaar is deze berekening met kubieke en vierkante meterwaarden slechts een hulpmiddel dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft hiermee wel laten zien dat en hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd geeft geen reden anders te oordelen. 
      
      10. De rechtbank concludeert derhalve dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        4.2.1
        In hoger beroep heeft belanghebbende onder meer (samengevat) de volgende grieven aangevoerd:
        
          
            i) de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten, die alle (ook wat betreft effectief woonoppervlak) aanzienlijk groter zijn, een betere uitstraling hebben en in betere staat van onderhoud verkeren, verschillen zozeer van de woning dat zij niet tot uitgangspunt kunnen worden genomen voor de waardebepaling van de woning.
          
          
            ii) In het geval het Hof van oordeel is dat de in het taxatierapport vermelde objecten wel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning.
          
          
            iii) Op het taxatieverslag dat door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase is gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, is voor de woning een onjuiste inhoud in aanmerking genomen (750 m³). In het in de beroepsfase overgelegde taxatierapport is de in aanmerking genomen inhoud gecorrigeerd tot 600 m³, zonder dat deze correctie heeft geleid tot een aanpassing van de vastgestelde waarde. Dit is onbegrijpelijk. 
          
          
            iv) Er is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in grootte, ligging en gebruiksmogelijkheden tussen de grondpercelen van de vergelijkingsobjecten en het grondperceel van de woning. De woning heeft de status van gemeentelijk monument, waardoor deze niet gesloopt mag worden. Dit heeft een waardedrukkend effect op de onder en in de directe nabijheid gelegen grond van de woning ten opzichte van de grondpercelen van de vergelijkingsobjecten, waarvoor de mogelijkheid bestaat tot het realiseren van een nieuwbouwwoning met een groter bouwvolume (minimaal 1000 m³). Ook het restgedeelte van de kavel (perceel [2222], groot 690 m²), is te hoog gewaardeerd. Het betreft een aan de weg gelegen bosperceel met een kapverbod waarop volgens het bestemmingsplan niet gebouwd mag worden, en met een erfdienstbaarheid (recht van overpad) ten behoeve van de achter dit perceel gelegen woning [a-straat ] [3], welke erfdienstbaarheid ongeveer een kwart van dit perceel betreft. Gelet op deze aspecten zou de in het taxatierapport vermelde waarde van € 100 per m² voor een perceeloppervlakte van 1.495 m² zijn te billijken, maar dit zou dan hebben moeten leiden tot een totaalwaarde voor dit gedeelte van € 149.500, terwijl blijkens het taxatierapport aan dit deel een waarde is toegekend van € 373.750, welke waarde veel te hoog is.
          
        
        
      
      
        4.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Volgens hem heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de woning een unieke woning is, waarvan de waardevaststelling heeft plaatsgevonden op basis de best mogelijke vergelijkingsobjecten. Deze objecten zijn alle voldoende vergelijkbaar, en door middel van de in het taxatierapport opgenomen waardeopbouw is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zo stelt de heffingsambtenaar. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn aan de hand van dezelfde methode op hun bruto-inhoud gewaardeerd; met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is afdoende rekening gehouden, doordat voor de woning een aanzienlijk lagere waarde per m³ is gehanteerd. Op zich stelt belanghebbende terecht dat de woning (vanwege de status als gemeentelijk monument) niet gesloopt mag worden, maar belanghebbende miskent met haar stelling dat het bij de waardevaststelling gaat om de waarde van het samenstel van grond en opstal, en dat dat alleen de vaststelde eindwaarde in geding is. Ook de in de grondstaffels opgenomen rekenkundige vergelijkingen zijn volgens de heffingsambtenaar correct. Wel bevat het taxatierapport een fout: de voor het resterende gedeelte van het perceel van 1.495 m² vermelde totaalwaarde (€ 373.500) is juist, maar de erbij  vermelde waarde van € 100 per m² is onjuist; daarvoor moet € 250 per m² worden gelezen. Dat de laatstgenoemde waarde per vierkante meter juist is, blijkt volgens de heffingsambtenaar uit de waardeopbouw van de grond van het vergelijkingsobject [d-straat 1]. Het op het perceel met kavelnummer [2222] rustende erfdienstbaarheid vormt in het onderhavige geval geen waardeverminderende omstandigheid, zo stelt de heffingsambtenaar.
        
      
    
    
      4.3.
      Het Hof komt op grond van de navolgende overwegingen tot een andere beslissing dan de rechtbank. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De bedoelde waarde dient daarbij te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank de vier in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen  van de waarde van de woning. Het betreft, evenals de woning, vrijstaande woningen, met een vergelijkbare inhoud en (in drie van de vier gevallen) uit een vergelijkbaar bouwjaar. Het komt in de onderhavige zaak derhalve aan op de beoordeling van de vraag of de taxateur zich blijkens het overlegde taxatierapport bij de waardevaststelling voldoende rekenschap heeft gegeven van de – op onderdelen aanzienlijke - verschillen in onder meer onderhoudsstaat, uitstraling, inhoud, ligging en oppervlakte tussen die objecten en de woning. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat dit het geval is, verwezen naar de in het taxatierapport opgenomen taxatie-opbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten. Op zich stelt de heffingsambtenaar zich daarbij terecht op het standpunt dat het uiteindelijk gaat om de beoordeling of de totaalwaarde van grond en opstal tezamen niet te hoog is vastgesteld. Met zijn stelling dat de taxatie-opbouw daarom slechts een hulpmiddel is dat niet op afzonderlijke aspecten kan worden beoordeeld, miskent de heffingsambtenaar echter dat hij aannemelijk dient te maken dat hij met de hiervoor vermelde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden en dat hij zich hiertoe zelf heeft beroepen op de in het taxatierapport opgenomen taxatie-opbouw.
      
    
    
      4.6.
      Wat betreft de vraag of de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft (met name) inhoud, doelmatigheid indeling, uitstraling en onderhoudsstaat, is het Hof evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar dit aannemelijk heeft gemaakt door aan de opstal van de woning een aanzienlijk lagere waarde per kubieke meter toe te kennen dan de vergelijkingsobjecten, waarbij drie van deze vergelijkingsobjecten dezelfde bruto-inhoud hebben als de woning. De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat het de heffingsambtenaar is toegestaan een aanvankelijk onjuiste vermelding van de inhoud van de woning (in het taxatieverslag) in het taxatierapport te corrigeren. Hetgeen belanghebbende hiertegen verder nog in beroep en hoger beroep heeft aangevoerd, brengt geen wijziging in dit oordeel.
      
      
        4.7.1.
        Ter zake van de vraag of de heffingsambtenaar zich bij de waardevaststelling voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in oppervlakte, ligging en gebruiksmogelijkheden tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, oordeelt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft hierover verklaard dat hij hiermee op de juiste wijze rekening heeft gehouden, door de in het taxatierapport vermelde grondstaffel te hanteren. Door deze grondstaffel wordt rekening gehouden met de zogenoemde wet van het afnemend grensnut: hoe groter de kavel, hoe lager de gemiddelde prijs per vierkante meter. Zoals vermeld onder 4.2.2, bevat het taxatierapport in dit opzicht volgens de heffingsambtenaar een verschrijving: ter zake van de woning moet het perceelgedeelte van 1.495 m² volgens de heffingsambtenaar worden gewaardeerd tegen € 250 per vierkante meter, waarbij de heffingsambtenaar heeft verwezen naar de voor het vergelijkingsobject Eewigelaan 20 gebruikte grondstaffel. Deze grondstaffel bevat evenwel (in tegenstelling tot de voor de woning gehanteerde staffel) vier categorieën, waarbij aan de restgrond (de vierde categorie van de staffel) een waarde is toegekend van € 100 per m². Hierover heeft de heffingsambtenaar verklaard dat deze restgrond bosgrond betreft en dat belanghebbende op zich terecht stelt dat het door haar vermelde perceel [2222] bij de woning (groot 690 m²) eveneens bosgrond betreft waarop volgens het vigerende bestemmingsplan niet gebouwd mag worden, maar dat bij de waardering rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid dat de gemeente in de toekomst vrijstelling zal verlenen van het bestemmingsplan. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar verklaard dat niet is uitgesloten dat indien er in de toekomst ontheffing wordt gevraagd, een dergelijke ontheffing zal worden verleend.  
        
      
      
        4.7.2.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het volledige perceelgedeelte van 1.495 m² moet worden gewaardeerd tegen € 250, ook voor het perceelgedeelte (groot 690 m²) dat bestaat uit bosgrond en waarvoor volgens het vigerende bestemmingsplan een bouwverbod geldt. Voor een reële kans tot wijziging van de bestemmingsvoorschriften is benodigd dat een redelijk handelende gegadigde daarmee rekening zou houden. Of – naar de waardepeildatum beoordeeld – een dergelijke reële kans bestaat, kan onder meer worden afgeleid uit het feit uit het feit dat in soortgelijke gevallen de gemeente al dan niet het bestemmingsplan ter zake heeft gewijzigd of uit het feit dat de gemeente de voorgenomen toekomstige wijziging reeds naar buiten brengt (vgl. HR 2 december 2005, LJN AQ7130, BNB 2006/56). Gesteld noch gebleken is dat dergelijke omstandigheden zich hebben voorgedaan; de niet nader onderbouwde stelling van de heffingsambtenaar dat het niet uitgesloten is dat, indien ontheffing zou worden gevraagd, een dergelijke ontheffing wordt verleend, is onvoldoende concreet om aannemelijk te achten dat een redelijk handelende gegadigde op de waardepeildatum, na de beste voorbereiding als bedoeld onder 4.4, bij de door hem te betalen koopprijs rekening zou houden met de kans op ontheffing van het vigerende bestemmingsplan voor het genoemde perceel. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt, ook indien rekening wordt gehouden met het verschil in het totale perceeloppervlak tussen de woning en het vergelijkingsobject [d-straat 1], en de specifieke ligging van het perceel [2222], dat aan dat perceel van 690 m² een hogere waarde per vierkante meter dient te worden toegekend dan € 100 per vierkante meter. Hierbij weegt het Hof mee dat de heffingsambtenaar voorts ten onrechte in het geheel geen rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de op het perceel gevestigde erfdienstbaarheid. Gelet op het hiermee gemoeide waardeverschil (690 x € 150 = € 103.500) is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar reeds op deze gronden niet aannemelijk heeft gemaakt, rekening houdend met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, dat aan de woning – perceel en opstal tezamen – in totaal een waarde van € 1.472.000 dient te worden toegekend.  
        
      
    
    
      4.8.
      Aangezien het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van € 1.100.000 aannemelijk heeft gemaakt. Zij heeft zich daarbij beroepen op de gerealiseerde verkoopprijs van de woning [e-straat 1]. Aangezien deze verkoopprijs meer dan twee jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen, acht het Hof deze transactie te ver verwijderd van de waardepeildatum om te kunnen dienen als onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde. Belanghebbende heeft ook voor het overige de door haar bepleite waarde tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.9.
      Nu uit het voorgaande volgt dat noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder van hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, ziet het Hof aanleiding, alles afwegende, en met inachtneming van hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht, de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen op € 1.350.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Beslist dient te worden als hieronder vermeld.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      5.1.
      Nu de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep van belanghebbende gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) die aanleiding zouden kunnen geven van de forfaitaire vergoeding overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit af te wijken.
      
    
    
      5.2.
      De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Met inachtneming van de bij het Besluit opgenomen Bijlage stelt het Hof de voor vergoeding in aanmerking komende kosten als volgt vast: 3 punten (indienen beroep, verschijnen ter zitting in beroep, indienen hoger beroep) x € 487 x 1 (wegingsfactor) = € 1.461.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]tot € 1.350.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2012 ter zake van de onroerende zaak [a-straat 1]tot een berekend naar een waarde van € 1.350.000;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.461; en 
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 42 (beroep bij de rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 164, te vergoeden.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 2 oktober 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;	
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.