ECLI:NL:GHAMS:2013:CA2693, Gerechtshof Amsterdam, 23-05-2013, 12-00187 en 12-00188
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het Hof is van oordeel dat de rechtbank het bewijsaanbod van de inspecteur ten onrechte heeft gepasseerd. Zowel de inspecteur als belanghebbenden maken in hoger beroep de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk. Het Hof oordeelt, mede gelet op de woz-waarden voor de waardepeildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 en de kans dat twee of meer woningen kunnen worden gebouwd, dat de rechtbank terecht de waarde heeft bepaald op € 431.000.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk 12/00187 en 12/00188
      23 mei 2013
    
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst Rijnmond/kantoor Rotterdam, 
      de inspecteur, 
    
    
    en 
    
    
      het incidenteel hoger beroep van 
      [X] te [Z], [land A] en
      [Y] te [P], belanghebbenden,
      gemachtigde: mr. [K],
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/4076 en 11/4077 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    belanghebbenden
    
    en
    
    de inspecteur.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De inspecteur heeft met dagtekening 30 maart 2010 aan belanghebbenden ter zake van het overlijden van [Z] in het jaar 2008, een aanslag recht van successie opgelegd naar een verkrijging van € 1.529.105 voor ieder van de belanghebbenden. 
    
    1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraken, gedagtekend 16 juni 2011, de aanslagen gehandhaafd. 
    
    1.3. Bij uitspraak van 17 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbenden ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de aanslagen verminderd en vastgesteld naar een waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging van € 431.000, de inspecteur veroordeeld in de proceskosten en teruggave van het griffierecht gelast.
    
    1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 februari 2012, aangevuld bij brief van 20 maart 2012. Belanghebbenden hebben een verweerschrift, tevens inhoudende incidenteel hoger beroep, ingediend.
    
    1.5. De inspecteur heeft bij geschrift met datum 22 juni 2012 het incidenteel hoger beroep van belanghebbenden beantwoord. 
    
    1.6. Op 28 maart 2013 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbenden. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
    
    1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2013. 
    
    
    2. Feiten
    
    
      2.1.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.15 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbenden worden daarin aangeduid als ‘eiseressen’, de inspecteur als ‘verweerder’.
      “2.1. Op 12 mei 2008 is [Z] (hierna: erflater) overleden. Eiseressen zijn de enige erfgenamen van erflater.
    
    
    2.2. Tot erflaters nalatenschap behoort onder meer een onroerende zaak aan het [a-plein] 14 te [P] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft twee aan elkaar grenzende percelen grond van 1.700 m² (kadastrale aanduiding [P], sectie A, nummer […]) respectievelijk 105 m² (kadastrale aanduiding [P], sectie A, nummer […]) gelegen op de hoek van het [a-plein] en de [b-weg] te [P]. Van het totale perceeloppervlak van 1.805 m² bestaat 105 m² uit een strook water. Op de grootste van de twee percelen staat een vrijstaande woning en een van de woning losstaande schuur. Het achterstallig onderhoud aan deze opstallen is dusdanig dat de waarde daarvan nihil is. 
    
    2.3. In de op 27 januari 2009 gedane aangifte voor het recht van successie is als waarde van de onroerende zaak € 425.000 aangegeven.
    
    2.4. Bij het opleggen van de aanslagen in het recht van successie is wat betreft de waarde van de onroerende zaak afgeweken van de aangifte. Verweerder is uitgegaan van een waarde van de onroerende zaak van € 560.000 op het moment van overlijden. 
    
    
      2.5. Bij de stukken bevindt zich een kopie van een aantal pagina’s van het op 12 oktober 1981 voor de gemeente [P] vastgestelde bestemmingsplan ‘[…]’, dat voor zover thans van belang onder meer inhoudt: 
      “2. GEBRUIK VAN DE GROND VOOR BEBOUWING
      (…)
      2.1. eengezinshuizen mogen alleen worden opgericht binnen de bouwvlakken;
      2.2. de grond, die op de kaart niet gearceerd is aangegeven en gelegen is buiten de bouwvlakken, mag niet worden bebouwd. 
      (…)”
      Voor de onroerende zaak geldt dat het gearceerde deel op de kaart alleen de bebouwing betreft die ten tijde van het overlijden van erflater reeds aanwezig was.
    
    
    
      2.6. Bij de stukken bevindt zich een uitdraai van een e-mailbericht van 26 september 2011 van [M], beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening en Projecten bij de gemeente [L], aan [V], dat voor zover van belang inhoudt:
      “Hierbij stuur ik u, zoals telefonisch afgesproken, de passage uit:
      “notitie inbreilocaties bestemmingsplan [P]”, zoals deze door de gemeenteraad is vastgesteld op 5 juli 2005.”
      Achter deze uitdraai bevindt zich een pagina met onderaan de vermelding ‘Gemeente [L] – Bestemmingsplan [P]’. Deze pagina houdt voor zover van belang in: 
      “5.8. [a-plein] perceel tussen [a-plein] 10 en 14 tegenover […] (locatie 8)
      •	Huidige status: woning op ruim perceel, moestuin.
      •	Status: principeverzoek voor de bouw van een 2/1-kap woning aan de [b-weg].
      •	Afweging: gelet op de ruimtelijke structuur gaat de voorkeur uit naar de bouw van een woning tussen [a-plein] 10 en 14 aansluitend op het lint en niet aan de [b-weg]. Een woning op deze plek is stedenbouwkundig verantwoord en sluit aan bij het lint. Het vigerend bestemmingsplan kent reeds de bouwmogelijkheid voor één woning.
      •	Advies: een vrijstaande of 2/1-kap woning tussen [a-plein] 10 en 14 opnemen in het bestemmingsplan.
      •	Randvoorwaarden: (…)”
    
    
    
      2.7. Bij brief van 28 november 2008 heeft [V] de volgende berekening toegestuurd aan [S] Makelaars & Taxateurs:
      “(…)
      Perceel = 1805 m², 2 bouwkavels mogelijk. 
      Perceel 1 = 850 m² en perceel 2 = 955 m² (inclusief 105 m² strook water).
      Te bouwen opstal 650 m³ per perceel. 
    
    
    
      Perceel 1 (850 m²)			 Perceel 2 (955 m²)
      700 m² a € 450 p/m² = € 315.000		700 m² a € 450 p/m² = € 315.000
      150 m² a € 150 p/m² = €   22.500		150 m² a € 150 p/m² = €   22.500
      			________	105 m² a €   50 p/m² = €      5.250
      		Totaal     € 337.500			Totaal 	     €   342.750
      (gemiddelde € 397 p/m²)			= (gemiddeld € 359 p/m²)
      Waardering € 337.500 + € 342.500 -/- sloopkosten € 25.000 = € 655.000 voor [a-plein] 14.
      (…)”
    
    
    
      2.8. Bij brief van 5 december 2008 heeft [S] hierop als volgt gereageerd:
      “(…)
      Het huidige bestemmingsplan geeft de mogelijkheid voor de bouw van één woning met bijgebouwen en erven/tuin. Dat lijkt mij derhalve het juiste uitgangspunt voor de vaststellingsovereenkomst ter bepaling van de waarde per datum overlijden van de heer [Z].
      (…)
      Waarde grond:
      Objectgebonden grond:
      650 m² x € 450.-			€ 292.500,-
      Overige grond:			
      1000 m² x € 150			€ 150.000,-
      155 m² x € 50,-			€     7.750,-
      					--------------
      					€ 450.250,-
      Af:
      Sloopkosten (indicatie)			€   25.000,- 
      					--------------
      Vastgestelde waarde (afgerond)	€ 425.000,-
      (…)”
    
    
    2.9. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is bij beschikking van 28 februari 2009 voor het belastingjaar 2009 (waardepeildatum 1 januari 2008) vastgesteld op € 431.000.
    
    2.10. Bij de stukken bevindt zich een door [V] op 12 oktober 2009 opgemaakt taxatierapport waarin hij de waarde van de onroerende zaak per 12 mei 2008 heeft gewaardeerd op € 560.000.
    
    
      2.11. Bij brief van 18 januari 2010 aan [N] heeft [V] voornoemde waarde als volgt toegelicht:
      “(…) 
      Berekening (2 manieren)
      1. Uitgaande van een bouwkavel voor de bouw van één woning (inhoud 650 m²) met schuur/garage.
      Perceel 1805 m² incl. strook water
      Opbouw waardering als bouwkavel:
      700 m²		x	€ 550 p/ m²	=	€ 385.000
      1000 m²		x	€ 165 p/m² (30%)	=	€ 165.000
      105 m²		x	€   82 p/m²	=	€     8.610
      						totaal	€ 558.601
    
    
    
      2. Uitgaande van bouwkavel voor de bouw van 2 woningen (inhoud 650 m³) met schuur/garage. Zie toelichting taxatierapport en gesprekken bij de gemeente Broek op [L]. De hierbij gehanteerde grondprijs is lager gelet o.a. op mogelijke zaken als recht van overpad.
      Perceel 1 (850 m²)
      700 m²		x	€ 475 p/ m²	=	€ 332.500
      150 m²		x	€ 142 p/m² (30%)	=	€   21.300
      							------------
      						totaal	€ 353.000
      Perceel 2 (955 m²)
      700 m²		x	€ 475 p/ m²	=	€ 332.500
      150 m²		x	€ 142 p/m² 	=	€   21.300
      105 m²		x	€   50 p/m²	=	€     5.230
      							------------
      						totaal	€ 359.000
      Totaaltelling € 353.000 + € 359.000 = € 712.000.
      Verwachtingswaarde van deze mogelijkheid is geschat op 80% = € 569.600.
    
    
    
      Waardering als bouwkavel voor de bouw van 1 woning	€ 558.610
      Waardering als bouwkavel voor de bouw van 2 woningen	€ 569.000
      Vastgestelde waarde € 560.000 per peildatum 12 mei 2008.”
    
    
    
      2.12. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat hij de door hem gehanteerde prijs per m² aan de volgende vergelijkingspercelen heeft ontleend:
      - [c-weg] 2, levering in 2007, perceel grond van 600 m², koopsom € 289.000 (gemiddeld € 481 per m²);
      - [c-weg] 158, levering in 2006, perceel grond van 840 m², koopsom € 341.500 (na zonering van 650 dure m²);
      - [c-weg] 300, levering in 2006, perceel grond van 582 m², koopsom € 235.000 (gemiddeld € 403 per m²); 
      - [c-weg] 314, geleverd op 15 januari 2007, perceel grond van 1.400 m² met sloopwaardige opstal maar ongunstige positionering van de woning op de kavel, asbest aanwezig, verkocht voor € 410.000 (650 m² à € 468 per m² en 750 m² à € 140 per m²);
      - [c-weg] 317: levering in 2006, perceel grond van 510 m² met sloopwaardig object, koopsom € 255.000 (gemiddeld € 500 per m²);
      - [a-straat] 5, geleverd 11 december 2006, perceel grond van 640 m² zonder opstal, verkocht voor € 278.500 (gemiddeld € 435 per m²); 
      - [a-straat] 17, geleverd 8 april 2008, perceel grond van 995 m² zonder opstal, verkocht voor € 360.000 (650 m² à € 477 per m² en 345 m² à € 143 per m²).
    
    
    2.13. [G] Vastgoedontwikkeling heeft een kosten-batenanalyse uitgevoerd naar de ontwikkeling van een dan wel twee vrijstaande woningen op [a-plein] 14 te [P]. Het resultaat daarvan is neergelegd in een rapport gedateerd 25 november 2010 en resulteert, ongeacht het aantal woningen dat mag worden gerealiseerd, in een waarde van de onroerende zaak van € 400.000. 
    
    
      2.14. Eiseressen hebben door [J], registermakelaar-taxateur te [H], een taxatierapport van de onroerende zaak laten opmaken. Dit rapport, gedateerd 22 december 2010, houdt voor zover van belang in:
      “(…)
      WAARDEPEILDATUM
      12 mei 2008
      (…)
    
    
    
      BIJKOMENDE KOSTEN
      (…)
      In ieder geval dient met de volgende voorzieningen rekening te worden gehouden:
    
    
    
      Het huidige maaiveld bevindt zich globaal 1 meter beneden het maaiveld van de directe belending [a-plein] 10. Om esthetische redenen kan een aanzienlijke ophoging van het terrein niet achterwege blijven. 
      •	Geraamde kosten terreinophoging 		€ 18.000
      •	Sloopkosten huidige bebouwing		€ 20.000
      •	Kosten bodemonderzoek			€   6.500
      •	Aanbrengen beschoeiing wegsloot		€   5.200
      •	Aanleg extra uitrit [b-weg]:
      dam, duiker en bestrating			€ 10.000
      •	Bijdrage bovenwijkse voorzieningen	€   8.500
      •	Kosten bouwvergunning, leges, 
      architect en constructeur			€ 35.600
    
    
    
      Het ligt voor de hand dat bouwterrein alleen kan worden verkocht met een onvoorwaardelijke bouwvergunning. Ook bij recente vergelijkbare verkopen bestond het aanbod uit grond en een compleet plan. 
      •	Verkoopkosten inclusief reclame,
      advertentiekosten, brochure, enzovoort	€ 10.000
      						========+
      Totaal van bijkomende kosten		€ 113.600,-
      (…)
    
    
    
      WAARDE
      Met inachtname van de verstrekte gegevens en rekening houdend met stand, ligging, bereikbaarheid en vergelijkbare percelen ter plaatse, mede gelet op nog te maken kosten, heeft taxateur het object gewaardeerd op:
    
    
    
      In huidige staat				€ 401.000,-
      (…)”
    
    
    
      2.15. In een memo van 18 januari 2011 van [V] aan mr. [K] is in reactie op het taxatierapport van [J] het volgende opgemerkt:
      “(…)
      De gemeente [L] heeft tot op heden (18 januari 2011) nog steeds geen nieuw bestemmingsplan voor dit deel van [P] gerealiseerd. 
      Er is nog steeds sprake van een voorbereidingsbesluit.
      (…)
      (…) kunnen een aantal kosten in mindering worden gebracht zoals makelaar [J] in zijn rapportage aangeeft. Deze kosten welke naar mijn oordeel kunnen worden meegenomen zijn:
      - terreinophoging			€ 18.000
      - aanbrengen beschoeiing wegsloot	€   5.200
      - kosten bodemonderzoek		€   6.500
      - aanleg extra uitrit [b-weg]	€ 10.000
      					-----------
      				totaal	€ 39.700
      (…)”
    
    
    
      2.1.2. Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een kopie van een rapport Gemeente [L], Inbreidingslocaties, Bestemmingsplan [P], mei 2005, opgesteld naar aanleiding van een onderzoek naar mogelijke inbreidingslocaties in [P] verricht door [S] Architectuur en Stedenbouw in samenwerking met de gemeente [L]. Op pagina 30 van dit rapport is vermeld:
      ‘[a-plein] perceel tussen [a-plein] 10 en 14 tegenover […] (…)
      -	Status: principeverzoek voor de bouw van een 2/1 –kap woning aan de [b-weg].
      -	Afweging: gelet op de ruimtelijke structuur gaat de voorkeur uit naar de bouw van een woning tussen [a-plein] 10 en 14 aansluitend op het lint en niet aan de [b-weg]. Een woning op deze plek is stedenbouwkundig verantwoord en sluit aan bij het lint. Het vigerend bestemmingsplan kent reeds de bouwmogelijkheid voor één woning
      -	Advies: een vrijstaande of 2/1-kap woning tussen [a-plein] 10 en 14 opnemen in het bestemmingsplan. 
    
    
    
      2.1.3. In een besluit van de raad van de gemeente [L] met datum 5 juli 2005, onderwerp: Voorstel tot het vaststellen van de notitie inbreilocaties bestemmingsplan [P] (57), is voor de onderhavige percelen naar aanleiding van een werkconferentie onder meer vermeld:
      ‘Over de gebieden/locaties die niet in de tabel zijn genoemd, bestond tijdens de werkconferentie al overeenstemming. Deze zijn conform het besprokene opgenomen in de notitie.’ 
    
    
    
    
    
      2.1.4. In de onder 2.8 van de feiten van de rechtbank bedoelde brief van [S] is voorts nog vermeld:
      ‘Uit navraag bij de gemeente [L] blijkt dat er weliswaar in februari 2008 een voorbereidingsbesluit in zin van artikel 3.7 Wro is genomen, doch er in het geheel nog geen gewijzigde invulling van het betreffende gebied c.q. het betreffende perceel [a-plein] 14 bekend is. Er ligt ook nog geen ontwerp-bestemmingsplan ter inzage. Een dergelijk ontwerp is volgende de gemeente ook niet voor maart 2009 te verwachten en op grond van artikel 3.7 lid 5 van de Wro zal het voorbereidingsbesluit daarmee komen te vervallen. De gemeente [L] (afdeling bouwen en wonen) geeft aan dat, naar alle waarschijnlijkheid, er te zijner tijd opnieuw een voorbereidingsbesluit zal moeten worden genomen.’ 
    
    
    2.1.5. De gemeenteraad van [L] heeft in 2007 besloten dat ter hoogte van het perceel [a-plein] 14 een bushalte zal worden aangelegd. Deze aanleg is in 2008 gerealiseerd door het aanbrengen van een verhoogd plateau met een lengte van 18 meter en een glazen wachtruimte. Uit de tot de gedingstukken behorende foto’s volgt dat deze bushalte zich bevindt tussen de woningen met nummers 10 en nummer 14. 
    
    2.1.6. Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een kopie van de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ waarde [a-plein] 14 voor de jaren 2009, 2010 en 2011. Hierin is, voor zover van belang, vermeld dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2008 gehandhaafd blijft op € 431.000, op de waardepeildatum 1 januari 2009 gehandhaafd blijft op € 421.000 en dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 gehandhaafd blijft op € 390.000. 
    
    
    3. Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. In deze overwegingen is de inspecteur aangeduid als ‘verweerder’ en belanghebbenden als ‘eiseressen’.
      ‘4.1. Ingevolge artikel 21, eerste lid, van de Successiewet 1956 wordt het verkregene in aanmerking genomen naar de waarde welke daar op het tijdstip van de verkrijging in het economische verkeer aan kan worden toegekend. Volgens vaste jurisprudentie komt de waarde in het economische verkeer overeen met de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. De rechtbank zal vaststellen wat de waarde van de onroerende zaak is. Daartoe zal zij eerst het door verweerder ingenomen standpunt onderzoeken.
    
    
    4.2. De rechtbank is van oordeel dat bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging op 12 mei 2008 als uitgangspunt moet worden genomen dat er één woning op de percelen mag worden gebouwd. Anders dan verweerder stelt kan uit de hiervoor onder 2.6 genoemde stukken niet worden afgeleid dat de gemeenteraad van [L] in 2005 heeft besloten dat er op de percelen een tweede woning mag worden gebouwd. De overgelegde pagina van het Bestemmingsplan [L] (Hof lees: ontwerp bestemmingsplan [P]) houdt enkel in dat wordt geadviseerd een vrijstaande of 2-onder-1 kapwoning tussen [a-plein] 10 en 14 op te nemen in het bestemmingsplan. Niet blijkt van wie dat advies afkomstig is, aan wie het is gericht, wanneer dat advies is gegeven en wat de status is van dat advies. Het onder 2.15 genoemde memo van [V] houdt in ieder geval in dat op 18 januari 2011 het bestemmingsplan nog steeds niet voorziet in de bouw van een tweede woning op de percelen. De rechtbank passeert het ter zitting gedane bewijsaanbod van verweerder om de volledige tekst van het Bestemmingsplan [L] over te leggen, aangezien vast staat dat het thans geldende bestemmingsplan niet voorziet in de bouw van twee woningen op de percelen. 
    
    4.3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat ook indien bij de waardering van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van één te bouwen woning de door hem voorgestane waarde van € 560.000 niet te hoog is vastgesteld, gelet op de hiervoor onder 2.11 weergegeven berekening van [V]. De rechtbank constateert allereerst dat [V] uitgaande van de bouw van één woning de waarde heeft bepaald op € 558.610, zodat op grond daarvan de stelling dat een waarde van € 560.000 niet te hoog is geen stand kan houden. De rechtbank acht bovendien een waarde van de onroerende zaak van € 558.610 onvoldoende aannemelijk geworden. De bij deze waardebepaling gehanteerde m²-prijs is bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van de hiervoor onder 2.12 genoemde percelen. Deze percelen zijn evenwel aanzienlijk kleiner dan de te waarderen onroerende zaak die 1.805 m² beslaat. Daarnaast ligt – voor zover die vergelijkingspercelen groter dan 650 m² zijn – de grens tussen de ‘dure’ en ‘goedkope’ vierkante meters bij de vergelijkingspercelen op 650 m², terwijl in de berekening van [V] die grens voor de onderhavige onroerende zaak op 700 m² is gesteld. Desgevraagd heeft verweerder daar geen verklaring voor kunnen geven. Verder heeft verweerder gesteld dat hij bij de waardebepaling al rekening heeft gehouden met de door hem begrote kosten voor terreinophoging, aanbrengen van beschoeiing, bodemonderzoek en de aanleg van een extra uitrit ten bedrage van € 39.700, aangezien dergelijke kosten zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingspercelen. Dat laatste is evenwel niet aannemelijk geworden. Op grond van het voorgaande volgt de rechtbank verweerder niet in zijn primaire standpunt.
    
    4.4. Ook in diens subsidiaire standpunt volgt de rechtbank verweerder niet, aangezien dat standpunt is gebaseerd op het door de rechtbank als onjuist aangemerkte uitgangspunt dat er ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak twee woningen op de percelen mogen worden gebouwd. 
     
    4.5. De rechtbank zal ook het standpunt van eiseressen onderzoeken. Zij hebben hun standpunt dat de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging (niet meer dan) € 425.000 bedraagt evenmin aannemelijk gemaakt. De onder 2.8 genoemde berekening van [S] bouwt voort op de ondertussen door verweerder niet meer onderschreven berekening van [V] van 28 november 2008, met dien verstande dat Van [S] de m²-prijzen die [V] heeft gehanteerd bij de waardebepaling uitgaande van de bouw van twee woningen toepast voor de waardebepaling uitgaande van de bouw van één woning, maar daarbij vervolgens een eigen staffel introduceert. Nu een toelichting hierop ontbreekt, is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe deze berekening tot stand is gekomen en kan deze niet dienen ter onderbouwing van de door eiseressen voorgestane waarde. Datzelfde geldt voor de waardebepaling door [J] die desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat een cijfermatige onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde ontbreekt omdat hij op basis van zijn ervaring als taxateur tot een waarde van € 401.000 is gekomen. Het onder 2.13 genoemde rapport van [G] Vastgoedontwikkeling kan evenmin dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging op 12 mei 2008, nu dat rapport een analyse van de grondwaarde op of omstreeks 25 november 2010 behelst. 
    
    4.6. Nu geen van de partijen de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging op 12 mei 2008 aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Daarbij gaat de rechtbank, zoals reeds overwogen, uit van de toegestane bouw van één woning op de percelen. Nu, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2009 is bepaald uitgaande van datzelfde uitgangspunt en gesteld noch gebleken is dat die waarde overigens onjuist zou zijn, zal de rechtbank aansluiten bij die WOZ-waarde en de waarde van de onroerende zaak bepalen op € 431.000.”
    
    
    4. Geschil in hoger beroep
    
    4.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de aanslagen recht van successie tot de juiste bedragen zijn opgelegd. Meer in bijzonder is in geschil de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging op de overlijdensdatum. 
    
    4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat op basis van het geldende bestemmingsplan op de overlijdensdatum geen tweede woning gebouwd mocht worden op de percelen. 
    
    4.3 Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting. 
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    
      Bewijsaanbod
      5.1. De inspecteur stelt in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan zijn aanbod om documenten over te leggen waaruit volgt dat de kans groot was dat ten tijde van het overlijden twee woningen op de percelen [a-plein] 14 te [P] konden worden gebouwd. De rechtbank heeft het bewijsaanbod gepasseerd omdat vast staat dat het bestemmingsplan, zoals dit gold ten tijde van het overlijden, niet voorziet in de bouw van twee woningen op de percelen. Door te oordelen dat voor de waardering alleen het geldende bestemmingsplan doorslaggevend is, heeft de rechtbank naar het oordeel van het Hof ten onrechte overige feiten en omstandigheden niet in haar oordeel betrokken. De rechtbank had de inspecteur in de gelegenheid moeten stellen nader bewijs te leveren. De grief in hoger beroep van de inspecteur, dat de rechtbank ten onrechte het bewijsaanbod heeft gepasseerd, is daarom terecht. 
    
    
    
      Waarde van de onroerende zaak
      5.2. Het Hof stelt voorop dat op de inspecteur, die is afgeweken van de in de aangifte vermelde waarde van de percelen, de last rust om te bewijzen dat de waarde van de percelen hoger is dan € 425.000. Verder is het Hof van oordeel dat bij de waardering van de percelen rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid dat binnen afzienbare tijd na overlijdensdatum op de percelen twee woningen gebouwd kunnen worden. 
    
    
    5.3. De inspecteur heeft, uitgaande van de bouw van één woning na sloop van de huidige opstallen, op basis van de berekening van [V] de percelen gewaardeerd op € 560.000. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de inspecteur deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof verwijst hiervoor naar rechtsoverweging 4.3 van de uitspraak van de rechtbank en maakt deze overwegingen tot de zijne. 
    
    5.4. Belanghebbenden hebben in het incidenteel hoger beroep primair het standpunt ingenomen dat de waarde van de percelen € 350.000 bedraagt. Het Hof is van oordeel dat deze waarde niet aannemelijk is omdat deze is gebaseerd op een bod van [G] VastgoedOntwikkeling van 9 mei 2012, dat wil zeggen circa vier jaar na de overlijdensdatum. Het subsidiaire standpunt van belanghebbende, te weten een waarde van € 390.000 overeenkomstig de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 wordt door het Hof evenmin gevolgd, omdat niet dan wel onvoldoende is onderbouwd waarom de waarde op de overlijdensdatum overeenkomt met de WOZ-waarde ruim anderhalf jaar later. Ten aanzien van de meer subsidiair gestelde waarde van € 401.000 op basis van het taxatierapport van [J] en van € 425.000 op basis van het taxatierapport van [S], verwijst het Hof naar rechtsoverweging 4.5 van de uitspraak van de rechtbank. Ook deze taxatierapporten bieden onvoldoende steun voor de door belanghebbenden verdedigde waarden. 
    
    5.5. Naar het oordeel van het Hof heeft de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat de kans 80% is dat na sloop van de huidige opstallen twee woningen op de percelen kunnen worden gebouwd. Het Hof acht aannemelijk dat potentiële kopers voor het aangaan van een koopovereenkomst meer duidelijkheid willen hebben over de vraag voor hoeveel woningen een bouwvergunning op de percelen zou worden verleend, op welke termijn deze zou worden verleend en met welke bezwaren van omwonenden rekening gehouden moet worden. Ook overige omstandigheden die een derde in aanmerking zal nemen bij het bepalen van zijn prijs, onder meer de gevolgen van de aanwezigheid van de bushalte en de tijd die nodig is ter voorbereiding van de daadwerkelijke start van de bouw, zullen invloed hebben op de prijs die een derde bereid is te betalen. Naar het oordeel van het Hof valt weliswaar te verwachten dat op enig moment na de overlijdensdatum twee of meer woningen gebouwd kunnen worden op de percelen, maar de onzekerheid hierover voor een of meer potentiële kopers brengt mee dat deze kans niet op 80% geschat kan worden. Het Hof is van oordeel, mede gelet op de WOZ-waarden voor de waardepeildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 en de kans dat twee of meer woningen kunnen worden gebouwd, dat de rechtbank terecht de waarde heeft bepaald op € 431.000. 
    
    5.6. De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep ongegrond zijn. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden als hiervoor vermeld.
    
    
    6. Kosten en griffierecht
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
      Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (verweerschrift en bijwonen zitting) x € 472 x 1 (wegingsfactor) = € 944.
      In rechtsoverweging 5.1 ziet het Hof reden om geen griffierecht te heffen van de inspecteur. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
       - veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 944.
    
    
    
    De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P.A. Boersma en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 23 mei 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.