ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ1028, Gerechtshof 's-Gravenhage, 02-10-2012, BK-11/00693
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting. In geschil is de waarde van het pand op 1 januari 2006 wegens de beëindiging van de terbeschikkingstelling.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00693
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 2 oktober 2012
    
    in het geding tussen:
    
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de directeur van de Belastingdienst/Haaglanden, hierna: de Inspecteur,
    
    
    op het hoger beroep van de Inspecteur alsmede op het incidenteel hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 10 augustus 2011, nummer AWB 10/6755 IB/PVV, betreffende na te vermelden aanslag.
    
    
    Aanslag, boetebeschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1.	Aan belanghebbende is voor het jaar 2006 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 630.704 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 70.565. Bij beschikkingen is hem een verzuimboete opgelegd van € 794 en € 45.266 aan heffingsrente in rekening gebracht.
    
    1.2.	Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren afgewezen.
    
    1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep voor zover gericht tegen de aanslag gegrond verklaard, het beroep voor zover gericht tegen de boete ongegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de aanslag vernietigd, de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 74.787 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 27.130 en bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 874 aan belanghebbende te voldoen en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1.	De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft het incidenteel ingestelde hoger beroep beantwoord. Belanghebbende heeft gereageerd op laatstvermeld gedingstuk.
    
    2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 augustus 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    3.1.	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1-2] te [Z]. Tot en met 31 december 2005 is 75 percent van de onroerende zaak, dit betreft de [a-straat 2] (hierna: het pand), verhuurd aan [A] BV en vanaf 1 januari 2006 aan [B] BV. Het overige deel van de onroerende zaak (nummer [1]) wordt verhuurd aan een derde.
    
    3.2.	Belanghebbende had tot 10 maart 2006 een aanmerkelijk belang in de zin van artikel 4.6 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) in de hiervoor vermelde vennootschappen. Per 10 maart 2006 zijn de aandelen in deze vennootschappen verkocht aan [C] Holding BV, waarbij het economische risico reeds vanaf 1 januari 2006 voor rekening en risico kwam van de koopster. 
    
    3.3.	Vanwege deze verkoop nam de terbeschikkingstellingsregeling als bedoeld in artikel 3.92 van de Wet IB 2001 ter zake van het pand een einde. De Inspecteur heeft de waarde van het pand gesteld op € 548.543. De boekwaarde van het pand bedraagt € 387.331. De Inspecteur heeft een bedrag van € 161.212 (€ 548.543 -/- € 387.331) tot het resultaat uit overige werkzaamheden gerekend als boekwinst op het pand wegens beëindiging van de terbeschikkingstelling.
    
    3.4.	De NVM-makelaar [D], registermakelaar-taxateur heeft in opdracht van belanghebbende een taxatierapport van het pand laten opstellen, naar de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op 1 januari 2006, zijnde het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen. De taxateur heeft de waarde van het pand bepaald op € 395.000. Bij het taxatieverslag zijn plattegronden van de onroerende zaak, een analyse van de exploitatieresultaten, een analyse van het netto aanvangsrendement en een analyse van de kapitalisatiefactor volgens de BAR-methode van het pand gevoegd.
    
    3.5.	De gemeente [Z] heeft bij beschikkingen de waarde van de gehele onroerende zaak [a-straat 1-2] op de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007 vastgesteld op € 494.000 respectievelijk € 590.000. 
    
    3.6.	De taxateur van de Belastingdienst, mevrouw [E], heeft aan de Inspecteur ter zake van de waarde van het pand bij brief van 6 januari 2009 het volgende geschreven:
    
    
      “Taxatieadres: [a-straat 1-2] [Z].
      (…)
      Naar aanleiding van het verzoek, heeft onderzoek plaatsgevonden naar de waarde van bovengenoemde onroerende zaak. In 2001 waren het twee bedrijfshallen met op de 1e verdieping kantoorruimte. Hal nr. [1] werd verhuurd. Nr. [2] wordt ter beschikking gesteld aan de onderneming. Eén hal is in 2005 verbouwd tot een mooie entree met kantoorruimte. 
      De berekening is voor nr. [2]:
      Bedrijfshal 161 m2 x € 40,00 = € 6.440
      Kantoorruimte 322 m2 x € 100,00 = € 32.200
      Huurwaarde € 38.640 x B.A.R. 8,5% =  € 454.406,40 V.O.N. 107 x 100 = € 424.678,87
      De waarde in het economisch verkeer in verhuurde staat per peildatum is € 424.670,00
      De waarde is gebaseerd op basis van vergelijk.
      (…)”
    
    
    3.7.	In vervolg op voormelde brief schrijft voornoemde [E] in een brief van 31 juli 2009, voor zover van belang, als volgt:
    
    “(…) Dit is de berekening van 2001. (…) Berekening alleen van de ter beschikking gestelde hal met kantoorruimte. Bedrijfshal nr. [1] werd verhuurd die had ik niet meegerekend. (…)
    
    
      Hieronder de waarde van het totale pand TBS gedeelte + verhuurde gedeelte (100%). Had ik er toen niet bij gedaan. 
      Huurwaarde € 45.080 
      € 45.080 x B.A.R. 8,5% =  € 530.140 V.O.N. € 495.458.
    
    
    
      Dit is de berekening van 2006 (na de verbouwing)
      Ook zonder hal nr. [1] omdat die de TBS niet in is gegaan gaat hij er ook niet uit.
      Waarschijnlijk is er na de verbouwing een aanpassing geweest omdat de hal nu kantoorruimte is.
    
    
    
      Kantoorruimte + ontvangst begane grond 161 m2 x € 110,-- = € 17.710
      Kantoorruimte 1e verdieping 		     322 m2 x € 100,-- = € 32.200
      Huurwaarde € 49.910 
      € 49.910 x B.A.R. 8,5% = € 586.941,60 V.O.N.: 107 x 100 = € 548.543,55
    
    
    
      Hieronder de waarde van het totale pand TBS gedeelte + verhuurde gedeelte (100%)
      Huurwaarde € 56.350
      € 56.350 x B.A.R. 8,5% = € 662.676 V.O.N.”
    
    
    3.8.	Tijdens de zitting van de rechtbank heeft de Inspecteur een nieuwe berekening van de waarde van het pand in het geding gebracht, welke luidt als volgt:
    
    
      Begane grond: 149,94 m2 x € 110 = € 16.493
      Eerste verdieping: 299,98 m2 x € 100 = € 29.998
      Totaal € 46.491 x BAR 8,5% = € 546.952 VON 107/100 = € 511.170
    
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
    
    4.1.	In hoger beroep is in geschil de waarde van het pand op 1 januari 2006 wegens de beëindiging van de ter beschikkingstelling (hierna: de waarde).
    
    4.2.	In het principale hoger beroep concludeert de Inspecteur tot vaststelling van de waarde primair op € 511.170, subsidiair op € 502.704, meer subsidiair op € 480.825 en nog meer subsidiair op € 460.700.
    
    4.3.	In het incidentele hoger beroep concludeert belanghebbende tot vaststelling van de waarde primair op € 395.000, subsidiair op € 406.500 en meer subsidiair op € 425.000.
    
    4.4.	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    5.	De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het navolgende overwogen:
    
    Omkering en verzwaring bewijslast
    
    2.9.	Vaststaat dat niet de vereiste aangifte is gedaan en de aanslag om die reden door [de Inspecteur] naar een ambtshalve vastgesteld verzamelinkomen is opgelegd. Dit heeft tot gevolg zoals ook [de Inspecteur] terecht heeft gesteld, dat de artikelen 25, zesde lid en 27e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) toepassing vinden en het beroep ongegrond moet worden verklaard tenzij blijkt, dat wil zeggen overtuigend wordt aangetoond, dat en in hoeverre de aanslag onjuist is. Daarbij heeft wel te gelden dat de aanslag, voor zover die is vastgesteld zonder dat daarvoor de juiste gegevens beschikbaar zijn, door [de Inspecteur] moet zijn gebaseerd op een redelijke schatting.
    
    Waarde van het pand
    
    2.10.	Nu [belanghebbende] zijn aandelen in [B] BV per 10 maart 2006 verkocht heeft, dient [belanghebbende] de waarde in het economisch verkeer van het pand, verminderd met de boekwaarde van het pand, als resultaat uit overige werkzaamheden in aanmerking te nemen. In dit verband hebben partijen het standpunt ingenomen dat de terbeschikkingstelling van het pand geacht kan worden te zijn beëindigd per 1 januari 2006. Partijen zijn eensluidend over de boekwaarde per genoemde datum, te weten € 387.331. De rechtbank zal daarom voor de beoordeling van het geschil inzake de waarde van het pand, ook van een beëindiging van de terbeschikkingstelling per 1 januari 2006 uitgaan.
    
    2.11.	Op [belanghebbende] rust de bewijslast om overtuigend aan te tonen dat de door [de Inspecteur] vastgestelde waarde onjuist is. [Belanghebbende] wenst uit te gaan van de WOZ-waarde. Nu een dergelijke waardebepaling voor 1 januari 2006 ontbreekt, heeft [belanghebbende] die waarde afgeleid van de WOZ-waarden van het pand zoals die op waardepeildatum 1 januari 2005 en 1 januari 2007 zijn vastgesteld. [Belanghebbende] neemt daartoe 75% van het gemiddelde van beide waarden, hetgeen resulteert in een bedrag van € 406.500. Hoewel met deze methode een waarde van het pand kan worden benaderd, is daarmee naar het oordeel van de rechtbank, niet overtuigend aangetoond dat de waardebepaling zoals die door [de Inspecteur] is vastgesteld, onjuist zou zijn. Immers voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer zijn ook andere methoden geschikt zoals de door [de Inspecteur] gehanteerde huurwaardekapitalisatie methode. Bovendien wordt in de berekening van [belanghebbende] geen rekening gehouden met het feit dat kantoorruimte een andere waarde heeft dan de opslagruimte, terwijl vaststaat dat het ter beschikking gestelde gedeelte van de onroerende zaak, het pand, vrijwel geheel uit kantoorruimte bestond, en het overige gedeelte vrijwel geheel uit opslagruimte. Ook is van belang, zoals [de Inspecteur] onweersproken heeft gesteld, dat het kantoorgedeelte nog in 2005 is verbouwd en een moderner uitstraling kreeg. Bovendien kan, anders dan [belanghebbende] stelt, bij de waardebepaling per 1 januari 2006 toen het pand nog werd verhuurd, geen rekening worden gehouden met leegstand in latere jaren.
    
    
      2.12.	Aan de orde is vervolgens of [de Inspecteur] het belastbare inkomen uit werk en woning, meer specifiek de waarde van het pand, in redelijkheid heeft vastgesteld.
      [De Inspecteur] heeft ter zitting een nieuw berekening van de waarde overgelegd gebruik makend van de huurwaardekapitalisatie methode, waarbij is uitgegaan van een herziene oppervlakte. Voor het overige is de berekening gebaseerd op dezelfde uitgangspunten als die ten grondslag lagen aan de berekening voor de aanslag. [De Inspecteur] komt daarmee uit op een waarde van € 511.170. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] hiermee niet in redelijkheid de waarde in het economisch verkeer van het pand vastgesteld. De rechtbank acht hierbij vooral van belang dat het door [de Inspecteur] gehanteerde bruto aanvangsrendement uitgaat van een 10-jarige huurovereenkomst, terwijl [belanghebbende] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de huurovereenkomst per direct opzegbaar was.
    
    
    2.13.	Gegeven de oordelen onder 2.11 en 2.12 zal de rechtbank de waarde in het economisch verkeer van het pand per 1 januari 2006 in goede justitie vaststellen. De rechtbank gaat daarbij uit van de WOZ-waarden van de onroerende zaak [a-straat 1-2] per 1 januari 2005 en 1 januari 2007 met inachtneming van daarop aangebrachte correcties voor zover die WOZ-waarden de [a-straat 1] aangaan. De aldus gecorrigeerde waarde stelt de rechtbank daarmee vast op een bedrag van € 425.000.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    6.1.	De Inspecteur heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de taxateur van de Belastingdienst in het kader van de door haar opgestelde taxatie, het onderhavige pand heeft bezocht, zodat het Hof ervan uit dient te gaan dat zulks niet het geval is. Voorts heeft de Inspecteur, tegenover de gedetailleerde weergave in het taxatierapport van [D], niet aannemelijk gemaakt dat het door laatstgenoemde in zijn taxatieverslag genoemde aantal bruto verhuurbaar vloeroppervlak van circa 422 m2 onjuist is, zodat het Hof van laatstvermelde oppervlakte uitgaat.
    
    6.2.	Bij de bepaling van de waarde is de Inspecteur uitgegaan van een bruto aanvangsrendement voor bedrijfspanden in plaats van een bruto aanvangsrendement voor kantoorpanden. De Inspecteur heeft betoogd dat zulks zijn waardering van het pand niet onjuist maakt, omdat door deze handelwijze voldoende rekening is gehouden met het feit dat geen sprake is van een langlopend huurcontract en dat door deze handelwijze ook het leegstandsrisico is verdisconteerd. De Inspecteur heeft die stelling echter onvoldoende onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat de ene aanname uitwisselbaar is tegen de andere en zulks per saldo geen invloed heeft op de waardeberekening van het pand.
    
    6.3. De Inspecteur betoogt voorts dat de door de rechtbank gehanteerde waarde inhoudt dat er in de jaren 2001-2006 geen waardestijging zou hebben plaatsgevonden. Uit het feit dat de taxateur van de Belastingdienst in haar berekeningen ervan uitgaat dat zowel op 1 januari 2001 als op 1 januari 2006 het grootste gedeelte van het pand, te weten de kantoorruimte met een oppervlakte van 322 m2, kan worden verhuurd voor € 100 per vierkante meter, volgt dat ter zake van die kantoorruimte geen waardestijging heeft plaatsgevonden, zodat de stelling van de Inspecteur geen hout snijdt.
    
    6.4.	Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen en maakt deze gronden tot de zijne.
    
    6.5.	Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat zowel het principaal als incidenteel hoger beroep ongegrond zijn. Derhalve moet worden beslist als hierna is vermeld. 
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    7.1.	Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.638,75 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2,5 punten à € 437 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
    
    7.2.	Nu de uitspraak van de rechtbank in stand blijft, wordt van de Inspecteur een griffierecht geheven van € 454.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      -	bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.638,75;
      - gelast dat van de Staat een griffierecht wordt geheven van € 454.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 2 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.