ECLI:NL:GHAMS:2016:816, Gerechtshof Amsterdam, 18-02-2016, 14/00427 en 14/00428
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Heffingsambtenaar heeft waarde te hoog vastgesteld. Hof stelt waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerken 14/00427 en 14/00428
      18 februari 2016
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. H.A.J. Kalsbeek (Kalsbeek Hoogveld Advocaten te Maastricht)
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken AWB 13/3439 en AWB 13/3477 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 15 mei 2014 in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal , heffingsambtenaar sub 1 en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort , heffingsambtenaar sub 2,
      hierna gezamenlijk (ook) aangeduid als: de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar sub 1 heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: het hoofdperceel) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 1.809.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar sub 2 heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [a-straat 2] te [B] (hierna: het deelperceel) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 311.000. 
      
    
    
      1.3.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar sub 1 bij uitspraak, gedagtekend 24 juni 2013, de bij beschikking vastgestelde waarde van het hoofdperceel gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar sub 2 bij uitspraak, gedagtekend 27 juni 2013, de bij beschikking vastgestelde waarde van het deelperceel verminderd tot € 292.000.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 15 mei 2014 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.6.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 september 2014. De heffingsambtenaren sub 1 en sub 2 hebben gezamenlijk een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Bij brief van 29 december 2015 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend, waarvan een kopie is doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 januari 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Tussen partijen vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de later in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaren sub 1 en sub 2 als ‘verweerders’.
      
      
        “Eiser is eigenaar van een stuk grond met daarop een vrijstaande woning met garage en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 1.406 m³ en de oppervlakte van het perceel is 3.800 m². In het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, van 8 januari 2013 is – voor zover van belang – opgenomen dat bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de volgende verdeling van de grond over de twee gemeenten: een deel van de grond (806 m2) wordt toegerekend aan de gemeente [C] . De rest van de grond (2.994 m2) met daarop de woning met garage en tuinhuis, wordt toegerekend aan de gemeente [D] .”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. Voorts voegt het Hof  daaraan de volgende feiten toe.
      
    
    
      2.3.
      De woning is gebouwd in 1978. Tot de bij de brief van 29 december 2015 door belanghebbende overgelegde stukken behoren foto’s waaruit blijkt dat de woning slechts te bereiken is via een lange, smalle oprijlaan.
      
    
    
      2.4.
      Tot de bijlagen bij het verweerschrift in eerste aanleg van de heffingsambtenaar sub 1 behoort een taxatierapport dat is opgemaakt door WOZ-taxateur M. Kemp waarin de waarde van het hoofdperceel is getaxeerd op € 1.921.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn in dat taxatierapport drie vergelijkingsobjecten aangedragen, te weten [c-straat] en [e-straat] , gelegen in de woonkern [D] , en [b-straat 1] , gelegen in de woonkern [Z] . In het taxatierapport is gebruik gemaakt van een grondstaffel die als volgt is opgebouwd:
      
      
        
          Prijs		Knikpunt
        
        € 1.187		750 m²
        € 228		2.000 m²
        € 114		7.500 m²
        € 95		12.000 m²
        € 47		overige grond
      
      
      
        Blijkens de ‘Bijlage waardeopbouw’ – hierna ook wel aangeduid als ‘de matrix’ – is de getaxeerde waarde van het hoofdperceel opgebouwd uit de volgende onderdelen:
      
      
      
        Woning		€   797.665
        Garage		       34.450
        Tuinhuis	         	         2.000
        Grond		  1.087.649
      
      
    
    
      2.5.
      Tot de bijlagen bij het verweerschrift in eerste aanleg van de heffingsambtenaar sub 2 behoort een taxatierapport dat eveneens is opgemaakt door M. Kemp . Hierin is de waarde van het deelperceel getaxeerd op € 292.000. Voor deze taxatie is van dezelfde grondstaffel uitgegaan als in het taxatierapport betreffende het hoofdperceel. Blijkens de toelichting in de ‘Bijlage waardeopbouw’ is de grond bij de woning, totaal 3.800 m2, met toepassing van deze grondstaffel getaxeerd op € 1.380.450 waarvan een evenredig gedeelte (806/3800) is toegerekend aan het deelperceel, hetgeen uitkomt op een waarde van (afgerond) € 292.000. 
      
    
    
      2.6.
      In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door register makelaar-taxateur onroerende zaken J. Pleijsier-Mulder. In dit taxatierapport wordt de opstalwaarde getaxeerd op € 650.000 en de grondwaarde (van het totale perceel) op € 1.200.000. Hierbij  heeft de taxateur het volgende opgemerkt:
      
      
        “De meters van de oprijlaan worden niet meegerekend, deze hebben nagenoeg geen waarde.” 
      
      
      
        Voorts is in dit rapport opgemerkt dat van de grond die in de gemeente [D] ligt, ongeveer 10% in beslag wordt genomen door de oprijlaan.
      
      
    
    
      2.7.
      Ter zitting is namens de heffingsambtenaar onder meer het volgende verklaard:
      
      
        “We hebben het over een woning die aan de rand van de woonkern [Z] ligt. Op basis van die ligging is de woning gewaardeerd. Dat waarderen is gebeurd aan de hand van een aantal vergelijkingsobjecten. De meest vergelijkbare objecten zij echter niet in de nabijheid van deze woning gelegen. Er zijn geen betere vergelijkingsobjecten te vinden dan de panden die wij hebben opgevoerd. Het is niet per definitie zo dat de woonkern [D] nu eenmaal duurder is dan de woonkern [Z] . Ik denk dat zelfs het omgekeerde het geval is. De vergelijkingsobjecten die belanghebbende heeft opgevoerd heb ik bij de rechtbank al uitvoerig besproken. Om diverse redenen voldoen die niet aan het vergelijkbaarheidscriterium, bijvoorbeeld door het bouwjaar en/of de bouwstijl.  In dit geval dus niet zozeer door de ligging. Ik verwijs naar mijn eerdere bespreking van deze panden. 
        (…)
        U houdt mij voor dat wij het pand aan de [b-straat 1] , met bouwjaar 1979, hebben opgevoerd, terwijl wij vinden dat het door belanghebbende opgevoerde pand aan de [b-straat 2] , met bouwjaar 1978, niet geschikt is als vergelijkingspand wegens het bouwjaar. Dit heeft te maken met de slechte staat waarin het pand aan de [b-straat 2] verkeert. Hierdoor en door het andere bouwjaar is dit pand niet vergelijkbaar met de onderhavige woning. Dit geldt ook voor het pand aan de [d-straat] . Het pand aan de [f-straat] is ook behandeld in ons verweerschrift. Het pand aan de [g-straat] is ook niet vergelijkbaar met de onderhavige woning. Dat pand heeft als bouwjaar 1920.
        De grondstaffel van de gemeente [D] zou voor het gehele object gelden. Dat is in de uitspraak van de rechtbank over het jaar 2006 opgenomen. Daar heeft de gemeente zich aan gehouden en dit gold ook als uitgangspunt bij het compromis over het jaar 2012. Bij de uitwerking van dit compromis is echter een vergissing gemaakt. Bij de toerekening van de grondwaarde aan de beide gemeenten is niet uitgegaan van de totale grondwaarde, maar van de grondwaarde van het [D] gedeelte. 
        U vraagt mij of de grondstaffel onverkort geldt in de deelgemeenten [D] , [B] en [Z] . De grondstaffel geldt voor de deelgemeenten [D] en [Z] , maar niet voor de deelgemeente [B] . Daar geldt een lagere grondprijs. U vraagt mij in welke orde van grootte zich dat beweegt. Dat kan ik lastig zeggen, maar aanzienlijk lager in ieder geval. In de deelgemeenten [D] en [Z] geldt dus dezelfde grondstaffel, waarop echter correcties mogelijk zijn, wat hier ook gebeurd is. Dit kunt u zien op de matrix, tevens een bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg. Voor ligging 4 is van een 20% hogere grondwaarde uitgegaan. Dit is het geval bij het pand aan de [c-straat] . Bij het pand aan de [e-straat] , dat ligging 5 heeft, is van een 40% hogere grondwaarde uitgegaan.
        U vraagt mij naar het argument van belanghebbende dat als je de grondstaffel toepast op het object [d-straat] , er een absurd lage opstalwaarde uitrolt. 
        Het pand aan de [d-straat] is minder goed gelegen, want ligt aan een doorgaande weg. Als dit pand zou worden gebruikt voor een matrixberekening, zou dus een correctie moeten worden toepast voor de ligging van dit pand. 
        U vraagt mij naar de totstandkoming van en bewijsmiddelen voor de grondstaffel. Op het overzicht dat als bijlage 6 bij het verweerschrift in eerste aanleg bij zaak nr. 14/00427 is gevoegd, ziet u dat de opstalwaarde wordt berekend door van de transactiesom de grondwaarde met toepassing van de staffel  af te trekken. Op het overzicht staan panden die zijn gesloopt. Je mag er dus van uitgaan dat het de koper te doen was om de grond. De grondstaffel wordt voortdurend getoetst aan dit soort transacties, en eventueel aangepast. U vraagt mij hoe frequent dergelijke transacties zich voordoen. Er zijn weinig kavels die los verkocht worden in dit gebied, daargelaten de uitgifte van percelen op nieuwe bouwlocaties zoals [nieuwbouwlocatie H] en [nieuwbouwlocatie P] , wat wij niet geschikt achten om mee te vergelijken. U wijst op het feit dat er in bijlage 6 zeer uiteenlopende opstalwaarden uit de bus komen. Ik wijs u erop dat erin ieder geval geen sprake is van een negatieve opstalwaarde.
        U houdt mij voor dat er in ons waarderingsmodel geen rekening wordt gehouden met het feit dat de grond van de oprijlaan maar een zeer beperkt nut lijkt te hebben. Ik vind dat de oprijlaan wel degelijk nut heeft. Hij zorgt ervoor dat het object juist veilig gelegen is. De oprijlaan zorgt voorts voor privacy en een meer beschutte ligging. Door de lengte van de oprijlaan is er geen overlast van de omliggende wegen. Dit levert een meerwaarde op voor het perceel, die opweegt tegen de lagere waarde van de vierkante meters van de oprijlaan zelf.”
      
      
    
    
      2.8.
      Namens belanghebbende is ter zitting onder meer het volgende verklaard:
      
      
        “De waarde wordt door de heffingsambtenaar gebaseerd op vergelijkingsobjecten die niet vergelijkbaar zijn. U vraagt mij of het Hof uit mijn waardeanalyse van [b-straat 2] terecht opmaakt dat ik het standpunt inneem dat de waarde op basis van de grondstaffel naar mijn mening niet klopt. Die waarde klopt inderdaad niet. Daarnaast is er nog het punt van de oprijlaan en het feit dat het perceel deels is gelegen in de gemeente [C] , woonkern [B] , waar de grondprijzen lager zijn. De WOZ-waarden van de belendende percelen komen dan ook aanzienlijk lager uit dan de waarde van het perceel van belanghebbende.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarden van de woning en het perceel te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
      
      
        “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerders rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        5. Eiser heeft primair aangevoerd dat de aan de woning en het perceel toegekende waardes niet in een juiste verhouding staat tot de waardes die voor het vorige tijdvak aan de woning en het perceel zijn toegekend. De rechtbank overweegt als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Bovendien – hoewel het bij de waardebepaling voor 2013 gelet op het bovenstaande niet van belang is – wijst de rechtbank nog op het volgende. Zoals verweerder heeft gesteld, is hij er bij het over het jaar 2012 gesloten compromis ten onrechte van uitgegaan dat de waarde die aan de grond zou worden toegekend, slechts zag op het deel van de grond gelegen in [Z] , terwijl het bedrag zag op het ongedeelde stuk grond. De overeengekomen waarde was dus te laag, aldus verweerder. De rechtbank ziet geen aanleiding aan deze verklaring van verweerder te twijfelen. Gelet op het voorgaande faalt deze beroepsgrond van eiser derhalve.
      
      
      
        6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport hebben verweerders aan de op h[un] rustende bewijslast voldaan. 
      
      
      
        7. De in het taxatierapport van de woning genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na – en in ieder geval binnen een jaar vóór of na – de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het is vaste jurisprudentie dat verkopen binnen één jaar voor of na de waardepeildatum kunnen worden gebruikt bij de vaststelling van de waarde van een pand en de daarbij behorende grond. De rechtbank ziet in de onderhavige zaak geen reden om van dat uitgangspunt af te wijken.
        8. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder 1 heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, voldoende rekening is gehouden. 
      
      
      
        9. Eiser stelt dat de ligging van de twee door verweerder gehanteerde in [D] gelegen objecten beter is dan de ligging van de woning en het perceel. Verweerder heeft volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat daarvan uitgaat. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze omstandigheid voldoende rekening heeft gehouden bij de waardevaststelling van de woning en het perceel. Verweerder heeft de ligging van de woning en het perceel geklassificeerd als 3 (voldoende) terwijl aan de ligging van de twee in [D] gelegen objecten een 4 (goed) en een 5 (uitstekend) is toegekend. Dit betekent dat aan de grond bij deze objecten een 20% respectievelijk 40% hogere waarde per m2 is toegekend dan aan de grond bij de woning en het perceel. Voorts heeft verweerder de waarde van de grond behorende bij de woning en het perceel vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. De opbouw van die grondstaffel heeft verweerder onderbouwd door te verwijzen naar verkoopgegevens van grond gelegen in hetzelfde gebied waar de woning en het perceel zijn gelegen. De rechtbank is daarom van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. Gelet daarop kan ook niet worden gezegd dat de aan de woning en het perceel toegekende waardes in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
      
      
      
        10. Voorts leidt het feit dat het perceel is gelegen in [B] niet tot de door eiser verdedigde conclusie dat het perceel niet met dezelfde grondstaffel kan worden gewaardeerd als de grond bij de woning. De rechtbank volgt verweerder 2 in zijn stelling dat voor het perceel dezelfde grondstaffel als voor de woning dient te worden gehanteerd en acht daarvoor redengevend dat de grond bij de woning en het perceel tezamen één onverdeeld stuk grond vormen met een adres in [Z] en dat verreweg het grootste deel van de grond is gelegen in [Z] . Het is niet aannemelijk dat het feit dat slechts een (beperkt) deel van de grond (ruim 20%) is gelegen in [B] , invloed heeft op de waarde van dat perceel. Bovendien heeft verweerder 2 op grond van een eerder gemaakte afspraak het perceel mogen waarderen zoals hij heeft gedaan. 
      
      
      
        11. In de door eiser naar voren gebrachte verkoopgegevens van objecten wordt geen inzicht verschaft in de verschillen van die objecten ten opzichte van de woning en het perceel en de invloed daarvan op de waarde van de woning en het perceel. Gelet hierop geven deze verkoopgegevens minder aanknopingspunten bij het vaststellen van de waarde van de woning en het perceel dan de door verweerders overgelegde verkoopgegevens en (onderbouwing van) de grondstaffel waarin wel inzicht wordt geboden in de verschillen en de invloed daarvan op de waarde van de woning en het perceel. Eiser heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de woning en het perceel te hoog zijn gewaardeerd.
      
      
      
        12. Eiser heeft nog gewezen op de gronduitgifteprijzen die verweerder toepast bij de nieuwbouwprojecten [nieuwbouwlocatie P] en [nieuwbouwlocatie H] . De rechtbank is van oordeel dat deze gronduitgifteprijzen buiten beschouwing kunnen worden gelaten omdat in die gevallen sprake is van wijken met een andere uitstraling dan de wijk waarin de woning is gelegen, en die wijken worden ontwikkeld in het kader van een nieuwbouwproject waar woningen, in vergelijking met de wijk waarin de woning staat, zeer dicht op elkaar worden gebouwd. Daar komt bij dat de percelen grond die worden uitgegeven in die projecten aanmerkelijk kleiner zijn dan de percelen grond in de wijken waarin de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen.
      
      
      
        13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en het perceel alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.”
      
      
      
        4.2.1.
        De onroerende zaak is in twee gemeenten gelegen, waardoor op formele gronden twee heffingsobjecten (het hoofdperceel en het deelperceel) moeten worden onderscheiden. Gelet op het economisch georiënteerde waardebegrip in de Wet WOZ zal het Hof bij zijn beoordeling in eerste instantie uitgaan van de (taxatie)waarde(n) van de onroerende zaak als geheel, en pas daarna ingaan op de toerekening van de waarde aan de te onderscheiden heffingsobjecten.
        
      
      
        4.2.2.
        Het totaal van de bij beschikking vastgestelde waarden bedraagt (na vermindering bij de uitspraak op bezwaar van heffingsambtenaar sub 2) € 2.101.000. De heffingsambtenaar stelt zich onder verwijzing naar het taxatierapport van Kemp op het standpunt dat de onroerende zaak een waarde heeft van € 2.213.000. Belanghebbende verdedigt een waarde van de onroerende zaak van € 1.850.000.
        
      
    
    
      4.3.
      Het Hof volgt bij de verdere beoordeling het door de rechtbank in onderdeel 4 van haar uitspraak gegeven toetsingskader.
      
      
        4.4.1.
        In het taxatierapport van Kemp is de waarde van de onroerende zaak bepaald op basis van een modelmatige vergelijking van de onroerende zaak van belanghebbende met een drietal vergelijkingsobjecten: [c-straat] te [D] , [e-straat] te [D] en [b-straat 1] te [Z] . 
        
      
      
        4.4.2.
        Belanghebbende heeft tegen deze taxatie aangevoerd, samengevat weergegeven, dat de heffingsambtenaar onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, dat de gehanteerde grondstaffel niet juist is, dat de lagere grondwaarde die aan de belendende percelen in de gemeente [C] wordt toegekend ook moet worden toegepast op het deelperceel en dat aan de grond van de oprijlaan geen waarde moet worden toegekend.
        
      
    
    
      4.5.
      Het oordeel van de rechtbank (in onderdelen 6 tot en met 10) houdt, samengevat weergegeven, in dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan met het taxatierapport van Kemp . Volgens de rechtbank kunnen de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, is voldoende rekening gehouden met verschillen, en kan voor het deelperceel dezelfde grondstaffel worden gebruikt als voor het hoofdperceel. 
      
      
        4.6.1.
        Het Hof komt op grond van het navolgende tot een ander oordeel dan de rechtbank.
        
      
      
        4.6.2.
        Naar ’s Hofs oordeel is de vergelijkingsmethode volgens het ook in casu door de taxateur gehanteerde waardeopbouwmodel in het algemeen geschikt voor een onderbouwing van de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde, mits deze op consistente wijze wordt afgeleid uit recente transactieprijzen van vergelijkingsobjecten die voldoende representatief zijn voor (in voldoende mate vergelijkbaar zijn met) het te taxeren object.
        
      
      
        4.6.3.
        Voor zover dat al tussen partijen in geschil is, volgt uit de gedingstukken dat de onroerende zaak van belanghebbende qua ligging en uitstraling aanzienlijk onderdoet voor de twee in de woonkern [D] gelegen vergelijkingsobjecten en dat zij qua bouwwijze, uitstraling en bouwjaar aanzienlijk verschilt van het derde vergelijkingsobject. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat sprake is van een gebrekkige vergelijkbaarheid. Dat er, zoals de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, “geen betere vergelijkingsobjecten zijn”, doet aan deze gebrekkigheid niet af.
        
      
      
        4.6.4.
        De voor de onroerende zaak van belanghebbende, respectievelijk de vergelijkingsobjecten, in de vergelijkingsmatrix in aanmerking genomen grondwaarden zijn alle volgens de in 2.4 vermelde grondstaffel berekend, met dien verstande dat de aldus berekende grondwaarde van het vergelijkingsobject [c-straat] vervolgens is verhoogd met 20% omdat daaraan de factor 4 voor ligging is toegekend en de berekende grondwaarde van [e-straat] met 40% op basis van een toegekende factor 5 voor ligging. Naar ’s Hofs oordeel is aldus sprake van een naar zijn aard ruwe benadering van de grondwaardecomponent. Gevraagd naar de onderbouwing van de grondstaffel heeft de heffingsambtenaar zich beroepen op de waarde-analyse van markttransacties betreffende voor sloop en nieuwbouw bestemde percelen in bijlage 6 bij het verweerschrift in eerste aanleg in de zaak 14/00427. Uit die waarde-analyse blijkt dat, na eliminatie van de volgens de grondstaffel berekende grondcomponent, nog aanzienlijke waarden voor de (voor sloop bestemde) opstallen overblijven, waarbij dan ook nog sprake is van een grote variatie in de gemiddelde (berekende) m3-prijzen van die opstallen. Aldus bevestigt die analyse naar ’s Hofs oordeel de ruwe werking van de grondstaffel.
        
      
      
        4.6.5.
        De naar peildatum herrekende transactieprijs van het vergelijkingsobject, verminderd met de op basis van de grondstaffel en factor voor ligging berekende grondwaardecomponent, resulteert in een opstalwaarde die vervolgens op forfaitaire wijze wordt genormeerd naar factoren voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen.
        
      
      
        4.6.6.
        Een enigszins grove werking van de forfaitaire aanpassingen op de grond- en opstalwaarden, die nog aanvaardbaar kan zijn indien de verschillen tussen de te taxeren onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten beperkt zijn, kan naar ’s Hofs oordeel in een geval als het onderhavige, waarin sprake is van gebrekkige vergelijkbaarheid, gemakkelijk leiden tot van reële waardeverhoudingen afwijkende uitkomsten.
        
      
      
        4.6.7.
        Dat de waardebepaling op basis van de vergelijkingsmatrix in het onderhavige geval op een zwakke fundering rust, leidt het Hof mede af uit de grote spreiding in de volgens het model berekende genormeerde (dus modelmatig reeds voor verschillen gecorrigeerde) opstalwaarden van de vergelijkingsobjecten. Deze komen voor de drie vergelijkingsobjecten respectievelijk uit op (afgerond) € 598, € 625 en € 398 per m3. In de modelmatige waardeopbouw voor de onroerende zaak van belanghebbende is vervolgens (vóór aanpassing aan de factoren voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen) gerekend met het gemiddelde van deze waarden, zijnde (afgerond) € 540. De laagste vergelijkingswaarde van € 398 bedraagt minder dan 70% van dit gemiddelde, en indien de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende, ceteris paribus, op basis van die € 398 zou zijn berekend, zou deze grofweg € 210.000 lager zijn uitgekomen. Verschillen van een dergelijke omvang zijn naar ’s Hofs oordeel te groot om te kunnen zeggen dat de heffingsambtenaar met behulp van de vergelijkingsmethode aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende niet te hoog heeft vastgesteld. 
        
      
      
        4.6.8.
        Bij dit oordeel neemt het Hof nog het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat voor de in de gemeente [C] gelegen woonkern [B] een andere grondstaffel geldt aan de hand waarvan aanzienlijk lagere grondwaarden worden berekend dan volgens de ‘ [D] / [Z] ’ grondstaffel. Ervan uitgaande dat beide grondstaffels geacht worden te leiden tot reële grondwaarden, is naar ’s Hofs oordeel niet duidelijk waarom bij de waardebepaling van de onroerende zaak van belanghebbende niet rekening is gehouden met de omstandigheid dat meer dan 20% van het totale perceel is gelegen in [B] .
        
      
      
        4.6.9.
        Ten slotte overweegt het Hof dat het aannemelijk is dat de omstandigheid dat circa 300 m² van het perceel in beslag wordt genomen door een lange en smalle oprijlaan tot een zekere – overigens beperkte – waardedruk leidt. De heffingsambtenaar heeft naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt dat deze waardedruk voldoende wordt gecompenseerd door de omstandigheid dat het perceel mede dankzij de oprijlaan een veilige ingesloten ligging heeft.
        
      
      
        4.7.1.
        Nu de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, dient het Hof te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
        
      
      
        4.7.2.
        Het in hoger beroep in het geding gebrachte taxatierapport van Pleijsier-Mulder geeft naar ’s Hofs oordeel een onvoldoende onderbouwing van de daarin getaxeerde waarde. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in diens stelling dat in dat rapport weliswaar een aantal vergelijkingsobjecten wordt opgevoerd, maar dat daarin geen waardeberekening wordt gemaakt die op consistente wijze rekening houdt met de verschillen in ligging, bouwwijze, onderhoud en bouwjaar tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Bovendien gaat dit taxatierapport uit van de niet aannemelijk gemaakte stelling dat aan de grond van de oprijlaan in het geheel geen waarde kan worden toegekend.
        
      
      
        4.7.3.
        Wat belanghebbende overigens heeft aangevoerd, is evenmin voldoende om de door hem verdedigde waarde te onderbouwen. Het Hof sluit zich op dit punt aan bij hetgeen de rechtbank in de onderdelen 11 en 12 van haar uitspraak heeft overwogen.
        
      
    
    
      4.8.
      Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt het Hof die waarde met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in goede justitie vast op € 2.000.000, waarvan – eveneens in goede justitie – een gedeelte groot € 1.200.000 is toe te rekenen aan de grond.
      
      
        4.9.1.
        Voor zover belanghebbende volhardt in zijn stelling dat een ter zitting van de rechtbank bij de behandeling van het beroep over het jaar 2012 gemaakte afspraak meebrengt dat de waarde lager moet worden vastgesteld, overweegt het Hof als volgt.
        
      
      
        4.9.2.
        Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de destijds gemaakte afspraak iets anders inhield dan dat bij de waardetoerekening aan de door de gemeenten [D] , respectievelijk [C] , te belasten objecten, de waarde van de grond wordt toegerekend naar rato van het aantal in die gemeenten gelegen vierkante meters. De heffingsambtenaar is bereid die afspraak in zoverre ook voor het onderhavige jaar te volgen. Dat bij de uitwerking van de afspraak voor het jaar 2012, naar de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt, een vergissing is gemaakt doordat bij de toerekening van een te lage grondwaarde is uitgegaan (namelijk van de grondwaarde zoals die door de gemeente [D] was vastgesteld voor het in haar gemeente gelegen hoofdperceel in plaats van de grondwaarde van het gehele perceel), dient bij (de beoordeling van) de waardevaststelling voor het onderhavige jaar buiten beschouwing te blijven. 
        
      
    
    
      4.10.
      Uitgaande van de afspraak over de toerekening van de grondwaarde naar rato, die het Hof alleszins redelijk voorkomt, dient de waarde van het door de gemeente [C] te belasten deelperceel – in goede justitie –  te worden vastgesteld op 806/3800 x € 1.200.000 ofwel op (afgerond) € 254.000, zodat de waarde van het door de gemeente [D] te belasten hoofdperceel – in goede justitie – dient te worden vastgesteld op (€ 2.000.000 -/- 254.000)= € 1.746.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.11.
      Het hoger beroep is gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank vernietigen en, doende wat de rechtbank had behoren te doen, de beroepen gegrond verklaren, de uitspraken op bezwaar vernietigen, en de waardebeschikkingen verminderen als vermeld in 4.10.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb). De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. 
      Het betreft in de eerste plaats de in onderdeel a vermelde kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (in eerste en tweede aanleg). Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 (indienen beroepschrift, verschijnen ter zitting bij de rechtbank, indienen hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting bij het Hof) x € 496 x 1 (wegingsfactor) = € 1.984. Hierbij is het Hof uitgegaan van twee samenhangende zaken. Voorts komen op het daartoe door belanghebbende gedane verzoek voor vergoeding in aanmerking de in onderdeel b vermelde kosten van de deskundige Pleijsier-Mulder. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit juncto artikel 8:36, tweede lid, van de Awb stelt het Hof het bedrag van deze kosten met overeenkomstige toepassing van de Wet tarieven in strafzaken en mede gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoedingen voor taxatiekosten op [(6 uur (de inpandige woningtaxatie en het opstellen van het taxatierapport) x € 50) € 300 x 1,21 (BTW) =] € 363. De proceskostenvergoeding komt hiermee uit op (€ 1.984 + € 363)= € 2.347.
      Het Hof zal de heffingsambtenaren van de gemeenten [D] en [C] ieder in de helft van deze kosten veroordelen.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart de beroepen gegrond;
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - vermindert de waarde van het perceel [a-straat 1] te [D] tot € 1.746.000;
    - vermindert de waarde van het perceel [a-straat 2] te [C] tot € 254.000;
    
      - veroordeelt de heffingsambtenaren van de gemeente [D] en [C] ieder tot   betaling van een kostenvergoeding van € 1.173,50 aan belanghebbende; 
    - gelast de heffingsambtenaar van de gemeente [C] aan belanghebbende het betaalde   griffierecht ad € 44 (beroep bij de rechtbank) te vergoedenen
    - gelast de heffingsambtenaar van de gemeente [D] aan belanghebbende het   betaalde griffierecht ad € 44 (beroep bij de rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof),  in totaal € 166, te vergoeden.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier.
      De beslissing is op 18 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.