ECLI:NL:GHDHA:2013:4375, Gerechtshof Den Haag, 13-11-2013, BK-11-00681
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde bedrijfspanden.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-11/00681
    
  
  
    Uitspraak d.d. 13 november 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V. gevestigd te [Z], gemeente Landerd, belanghebbende,
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede, de Inspecteur, 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 9 augustus 2011, nr. AWB 09/436, betreffende na te melden beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. De Inspecteur heeft bij beschikkingen, gedagtekend 10 september 2008, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de hierna vermelde belastingobjecten te [Q] op 1 januari 2007 (hierna: de waardepeil-datum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008, vastgesteld op de na de desbetreffende belastingobjecten vermelde bedragen: 
    
    - [a-straat 1]:	 € 1.074.000,- 
    - [a-straat 2]:	 €   979.000,- 
    - [a-straat 2a]:	€      48.000,- 
    - [a-straat 2b]:	€    234.000,- 
    - [a-straat 2c]:	€    554.000,- 
    - [a-straat 2d]:	€      61.000,- 
    - [a-straat 2e]:	€    248.000,- 
    - [a-straat 2f]:	€    434.000,- 
    - [a-straat 2g]:	€    106.000,- 
    (hierna tezamen aan te duiden als het complex, waarvan de totale waarde bij optelling van de vastgestelde waarden € 3.738.000,- beloopt). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslagen). 
    
    
      1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 16 oktober 2008 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt bij de Inspecteur. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. 
    
    
    
      1.3. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 maart 2009 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
    
    
    
      1.4. Tegen deze uitspraken op bezwaar heeft belanghebbende bij brief van 3 april 2009 beroep ingesteld bij de rechtbank. 
    
    
    
      1.5. De rechtbank heeft daarop als volgt beslist:
    
    - verklaart het beroep gegrond voor zover het betreft de uitspraken op bezwaar inzake de belastingobjecten [a-straat 2a], [2b], [2c], [2d], [2e] en [2f] te [Q];
    - vernietigt voormelde uitspraken op bezwaar en wijzigt de desbetreffende beschikkingen in die zin dat de daarin vastgestelde waarden voor de na te melden belastingobjecten worden verminderd tot de na het desbetreffende object vermelde waarde: 
    - [a-straat 2a]: €   30.000,- 
    - [a-straat 2b]: € 233.000,- 
    - [a-straat 2c]: € 467.000,- 
    - [a-straat 2d]: €   52.000,- 
    - [a-straat 2e]: € 213.000,- 
    - [a-straat 2f]: € 374.000,-.
    - vermindert de desbetreffende aanslagen tot bedragen, berekend met inachtneming van voormelde waarden; 
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; 
    - bepaalt dat de Inspecteur aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 297,- vergoedt; 
    - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 208,05 voor reis- en verletkosten.
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Van belanghebbende is in hoger beroep een griffierecht geheven van in totaal € 454 voor de behandeling van de zaak. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      2.2.	De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 juli 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. 
    
    
    
      2.3.	Ter zitting zijn de zaken van belanghebbende met de kenmerknummers BK-11/00681 en BK-11/00939 gezamenlijk behandeld. Al hetgeen is aangevoerd en overgelegd in een van deze zaken geldt eveneens als te zijn aangevoerd en overgelegd in de andere zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt. 
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.	Op grond van de stukken van het geding gaat het Hof in hoger beroep uit van de door de rechtbank in haar uitspraak vermelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid. 
    
    
    
      “Eiseres was op 1 januari 2008 eigenaresse van het object, gerealiseerd op in erfpacht uitgegeven grond. Het betreft bedrijfsruimte met een totale perceeloppervlakte van 18.755 m2”. 
      
    
    
  
  
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    
      4.1. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag naar de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum.
    
    
    
      4.2. Belanghebbende kan zich met de bestreden uitspraken op bezwaar niet verenigen. 
      Zakelijk weergegeven voert zij tegen de uitspraak van de rechtbank de navolgende grieven aan:
    
    - de Inspecteur is bij de waardeberekening ten onrechte uitgegaan van de erfpachtcanon terwijl dit niet correct is nu sprake is van bloot eigendom. Zij wijst in dit kader op de uiteindelijk – na een kortgeding waarbij zij in het gelijk is gesteld– tot stand gekomen koopovereenkomst van de grond voor een bedrag van € 500.000, dat voor de waardebepaling van de onroerende zaken dient te worden verminderd met de erfpachtcanon over het jaar 2007. De grond is uiteindelijk, na weer een door haar gewonnen kort geding, geleverd op 1 april 2009;
    - de grond is gekocht met de verplichting tot bouwkundige verbetering van de onroerende zaken door middel van nieuwbouw, verbouw dan wel onderhoud. Met die verplichting is onvoldoende rekening gehouden. De kosten daarvan hebben een totaalbedrag van € 320.000 belopen. Daarbij is met de bouwkundige staat van de onroerende zaken onvoldoende rekening gehouden. Indien de bestreden waarde als waarde na renovatie zou zijn vastgesteld dan zou die volgens belanghebbende wel reëel zijn.
    
    
      4.3. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
    
    
    
      4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken en hetgeen zij ter zitting hebben aangevoerd.
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikkingen naar een reële waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
    
    
    
      5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
      
      
        “2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder. Bij de waardebepaling van het object geldt, gelet op het bepaalde in voormeld artikel 17, tweede lid, de fictie dat niet slechts een recht van erfpacht op de grond zou kunnen worden overgedragen, maar de volle eigendom van de grond. 
      
      
      
        2.4.3. Verweerder heeft zich ten aanzien van de bedrijfsruimten [a-straat 2a], [2c], [2d], [2e] en [2f] nader op het standpunt gesteld dat de waarden daarvan volgens het bestreden besluit te hoog zijn en dienen te worden vastgesteld op de waarden als in 2.2 vermeld, resulterend in verlagingen met een totaal van € 209.000,-. Verder heeft verweerder de vastgestelde waard van de bedrijfsruimte [a-straat 2b] ad € 234.000,- niet aannemelijk gemaakt, nu hij ten bewijze daarvan het rapport van taxateur [A] heeft overgelegd, volgens welk rapport de waarde € 233.000,- beloopt. 
        Gelet daarop is het beroep in zoverre gegrond. De bestreden uitspraken op bezwaar ten aanzien van de zojuist genoemde objecten komen in aanmerking voor vernietiging. 
      
      
      
        2.4.4. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb het geschil finaal te beslechten. 
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarden van de bedrijfsruimten overigens aannemelijk gemaakt. Die beloopt in totaal € 3.528.000,-, met inbegrip van een berekende waarde van € 777.296,- voor de blote eigendom van de grond. Blijkens het daartoe overgelegde rapport heeft taxateur [A] voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde bepaald aan de hand van huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken op vergelijkbare locaties welke op of rond de peildatum zijn gerealiseerd. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijzen van min of meer vergelijkbare objecten, gedeeld door de getaxeerde huurwaarde. Eiseres heeft de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten niet betwist en evenmin de juistheid van de overige door taxateur [A] gebruikte gegevens en diens daarop gebaseerde berekeningen. Ook anderszins ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee dit rapport is opgesteld noch aan de deskundigheid van taxateur [A]. Het door eiseres genoemde grote verschil tussen diens beide berekeningen van de waarde van de blote eigendom van de grond berust op het grote verschil tussen de feitelijk verschuldigde canon op 1 januari 2007 van € 44.247,- per jaar en de canon waarop verweerder in beginsel recht had kunnen doen gelden indien zij de canon consequent overeenkomstig de erfpachtakte zou hebben verhoogd (volgens bijlage 3 bij het door eiseres overgelegde taxatierapport van [B-makelaars] diende de canon reeds per 1 november 1996 te worden vastgesteld op een bedrag van fl. 97.507,50 per jaar). 
      
      
      
        2.4.5. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde van € 2.750.000,- kan aan het voorgaande niet afdoen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de overeengekomen transactiewaarde van een onroerende zaak in het kader van een aandelentransactie niet zonder meer gelijk staat aan de waarde van dat object in het economisch verkeer als in 2.4.2 bedoeld. De door eiseres op basis van die transactiewaarde gestelde verhoging van de waarde met 87 % treft reeds om die reden niet zonder meer doel. Bovendien vertegenwoordigden de aandelen niet de volle eigendom van de grond, maar slechts een erfpachtrecht. Ook de gestelde verhoging met 37% ten opzichte van de waarde van het object op de voorafgaande peildatum treft geen doel, aangezien een dergelijke vergelijking niet relevant is voor de bepaling van de waarde van een object als in 2.4.2 bedoeld. 
        Volgens het daartoe door eiseres overgelegde taxatierapport van [B-makelaars] van 26 september 2006 beloopt de verkoopwaarde van het object als geheel in verhuurde staat inclusief de waarde van de grond € 3.450.000,- per opnamedatum, te weten € 2.750.000,- plus € 700.000,-. Aldus berekend is de waarde van het object volgens dit rapport € 78.000,- 
      
      
        (2,26 %) lager dan de hiervoor in 2.4.4 bedoelde waarde. Dit rapport ziet evenwel op een datum van ongeveer drie maanden vóór de peildatum. Volgens het door eiseres overgelegde taxatierapport van [C] BV van 5 februari 2007 beloopt de onderhandse verkoopwaarde van het object in verhuurde staat op de peildatum € 2.850.000,-. Blijkens dit laatste rapport is de taxateur daarbij uitgegaan van erfpacht met een canon van € 44.247,-. Indien die waarde wordt vermeerderd met voormelde waarde van de grond van € 700.000,- komt de berekende waarde voor het object inclusief grond, zou dit neerkomen op een waarde voor het complex van in totaal € 3.550.000,- op de peildatum, zijnde € 22.000,- hoger dan de hiervoor in 2.4.4 bedoelde waarde. 
        Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het gestelde geschil met de gemeente en de gestelde leegstand en schade als gevolg daarvan betreffen een periode, gelegen na de waardepeildatum en zijn overigens factoren die geen rol spelen bij de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak volgens de Wet WOZ. Datzelfde geldt voor de stelling van eiseres dat het complex (nu) onverkoopbaar is. Aan de door verweerder berekende waarde van € 777.296,- voor de blote eigendom van de grond op basis van de erfpachtcanon per 1 januari 2007 kan reeds vanwege het tijdverloop niet afdoen, dat eiseres naar zij stelt de (blote eigendom van de) grond op 1 april 2009 heeft gekocht van de gemeente voor een koopsom van € 455.694,-. 
      
      
      
        2.4.6. Derhalve stelt de rechtbank de waarden van de hierna vermelde belastingobjecten vast op de telkens achter het desbetreffende belastingobject vermelde waarden: 
      
      - [a-straat 2a]: € 30.000,- 
      - [a-straat 2b]: € 233.000,- 
      - [a-straat 2c]: € 467.000,- 
      - [a-straat 2d]: € 52.000,- 
      - [a-straat 2e]: € 213.000,- 
      - [a-straat 2f]: € 374.000,-. 
      De rechtbank bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de waarden volgens de bestreden uitspraken op bezwaar.“
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      7.2. De Inspecteur dient aannemelijk te maken dat de beschikte waarde van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de Inspecteur een door ir. [A] opgesteld taxatierapport van 28 mei 2009 in het geding gebracht. Volgens dit rapport, in het licht van nader onderzoek naar het binnen de gemeente geldende niveau van huurwaarden en verkoopprijzen, belopen de waarden van de belastingobjecten in het economische verkeer de volgende, achter de desbetreffende objecten vermelde bedragen, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode: 
      
-  [a-straat 1]:	€ 1.075,000,- 
    
    - [a-straat 2]:	€    979.000,- 
    - [a-straat 2a]:	€      30.000,- 
    - [a-straat 2b]:	€    233.000,-
    - [a-straat 2c]:	€    467.000,-
    - [a-straat 2d]:	€     52.000,- 
    - [a-straat 2e]:	€    213.000,-
    - [a-straat 2f]:	€    374.000,-
    - [a-straat 2g]:	€    106.000,-
    Op grond daarvan heeft de Inspecteur zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de navolgende belastingobjecten dient te worden verlaagd tot de volgende achter de desbetref-fende belastingobjecten vermelde waarden: 
    - [a-straat 2a]:	€      30.000,-
    - [a-straat 2c]:	€    467.000,-
    - [a-straat 2d]:	€      52.000,-
    - [a-straat 2e]:	€    213.000,-
    - [a-straat 2f]:	€    374.000,-
    
      resulterend in een totale waarde voor het complex van € 3.529.000,-. Onderdeel daarvan maakt uit de waarde van de blote eigendom van de grond als door verweerder berekend op € 777.296,-. 
    
    
    
      7.3. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de aldus onder 7.2 vermelde waarden niet tot een te hoog bedrag zijn vastgesteld en maakt de door de rechtbank gegeven oordelen tot de zijne. In aanvulling op hetgeen de rechtbank heeft overwogen en in reactie op hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, merkt het Hof nog het volgende op. Het Hof wijst op de ook in hoger beroep onbestreden stelling van de Inspecteur dat bij de waardevaststelling rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de onroerende zaken en dat is uitgegaan van een lagere kapitalisatiefactor dan welke bij de – naar ’s Hofs oordeel goed vergelijkbare - gehanteerde vergelijkingsobjecten, die in een betere staat van onderhoud verkeren, is gebleken.
    
    
    
      7.4. Belanghebbendes standpunt inzake de waarde van de bloot eigendom, de verschuldigde erfpachtcanon en de daaraan haars inziens toe te kennen gevolgen voor de waardebepaling van de onroerende zaken mist steun in het recht. Bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaken ingevolge artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken dient te worden uitgegaan van de volle eigendom. Met het bestaan van het recht van erfpacht dient derhalve bij de waardebepaling geen rekening te worden gehouden. Belanghebbende kan worden toegegeven dat aldus een hogere waarde wordt bepaald dan zij bij verkoop in de markt kan realiseren, zulks uitgaande van het toentertijd nog bestaande recht van erfpacht. Dat is echter een uitdrukkelijke keuze van de wetgever waarin het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 11 van de Wet houdende algemeene bepalingen niet mag treden.
    
    
    
      7.5. Voorts heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat sprake is van aankoop van de grond met als onlosmakelijk daaraan verbonden verplichting het verrichten van bouwkundige verbeteringen, welk standpunt het Hof begrijpt in die zin dat aan deze verplichting een waardedruk dient te worden toegekend die de rechtbank en de Inspecteur niet, althans tot een te laag bedrag, in de bestreden waarde van de onroerende zaken hebben meegenomen. Dienaangaande overweegt het Hof dat de grond eerst op 1 april 2009 in eigendom is verkregen zodat op de waardepeildatum noch op de toestandsdatum van 1 januari 2008 met de daaraan verbonden voorwaarden waaruit de gestelde waardedruk zou voortvloeien rekening kan worden gehouden. Voorts heeft de Inspecteur deze waardedruk zowel wetstechnisch als feitelijk bestreden (vergelijk overweging 7.3, slotzin) en belanghebbende heeft daartegenover geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die naar ’s Hofs oordeel tot een (verdere) vermindering van de vastgestelde waarden zouden moeten leiden. Aanvullend merkt het Hof op dat het nominale bedrag van de uiteindelijke gerealiseerde bouwkundige werkzaamheden niet zondermeer en zeker niet tot dat bedrag in mindering strekt op de vastgestelde waarden.
    
    
    
      7.6. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins in de van haar afkomstige gedingstukken en tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft aangevoerd kan niet tot een andersluidend oordeel van het Hof leiden. Ook overigens is het Hof niet van zodanige feiten of omstandigheden dan wel ambtshalve te beoordelen rechtskundige aspecten gebleken.
    
    
    
      7.7. Gelet op het voren overwogene dient te worden beslist als hierna is vermeld.
    
    
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mrs. B. van Walderveen, voorzitter, J.J.J. Engel en J.E.H.M. Pinckaers, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 13 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie isgericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.