ECLI:NL:GHSGR:2012:BX0616, Gerechtshof 's-Gravenhage, 15-02-2012, BK-11/00145 tot en met BK-11/00147
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De inspecteur heeft de waarde van de woningen op een theoretisch juiste wijze vastgesteld. De waardedruk wegens achterstallig onderhoud is in redelijkheid geschat. Deze valt niet per definitie samen met de integrale kosten voor het plegen van onderhoud. Nu sprake is van verhuur aan derden tegen een marktconforme prijs kan in redelijkheid niet tot het oordeel worden gekomen dat de waarde van de woningen dient te worden gesteld op de grondwaarde van deze woningen. De inspecteur heeft de waarde van de woningen niet tot een te hoog bedrag vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00145 tot en met BK-11/00147
    
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 15 februari 2012 
    
    in het geding tussen:
    
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, hierna: de Inspecteur,
    
    
    
      inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraken van de rechtbank 
      Rotterdam van 2 februari 2011, nummers AWB 10/556, 10/670 en 10/1176 WOZ-T2, betreffende de na te vermelden beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaken 
      [a-straat 1], [a-straat 2] en [b-straat 10], alle te [Z] (hierna: de woningen) in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2008 en voor het jaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 110.000,-, € 106.000,- en € 104.000,-, onder gelijktijdige oplegging van daarmee corresponderende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting Eigenaren Woning en Rioolheffing Woning.
    
     
    1.2.1. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 februari 2010 het door belanghebbende ingediende bezwaar tegen een beschikking van de Inspecteur van 11 september 2009 ongegrond verklaard (de zaak met registratienummer AWB 10/556 WOZ-T2, betrekking hebbend op de woning [a-straat 1]).
    
    1.2.2. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van eveneens 22 februari 2010 het door belanghebbende ingediende bezwaar tegen een beschikking van eveneens 11 september 2009 voor een deel gegrond verklaard (de zaak met registratienummer AWB 10/670 WOZ-T2, betrekking hebbend op de woning [a-straat 2]).
    
    1.2.3. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 april 2010 het bezwaar van belanghebbende tegen een beschikking van eveneens 11 september 2010 ook gegrond verklaard (de zaak met registratienummer AWB 10/1176 WOZ-T2, betrekking hebbend op de woning [b-straat 10]).
    
    
      1.3. Tegen al deze uitspraken op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld. 
      De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, bepaald dat deze uitspraken in de plaats treden van de vernietigde uitspraken op bezwaar, de WOZ-waarden verlaagd tot € 56.000,- voor de woning aan de [a-straat 1],  tot € 31.000,- voor de woning aan de [a-straat 2] en tot € 47.000,- voor de woning aan de [b-straat 10],, bepaald dat de Inspecteur de betreffende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting Eigenaren Woning en in de Rioolheffing Woning dienovereenkomstig zal verlagen en bepaald dat de Inspecteur de door belanghebbende betaalde griffierechten van € 123,- aan hem vergoedt. 
    
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband hiermee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
    
    2.2. Belanghebbende heeft met dagtekening 3 november 2011 een nader stuk ingediend. De griffier heeft het stuk in afschrift gezonden aan de Inspecteur.
    
    
      2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 
      16 november 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan. Daarbij heeft het Hof de navolgende feiten welke door de rechtbank zijn vastgesteld overgenomen en tot de zijne gemaakt. Belanghebbende is aldaar als eiser en de Inspecteur als verweerder aangeduid.
    
    ”2.1	Bij de primaire besluiten is de waarde van de onroerende zaken [a-straat 1], [a-straat 2] en [b-straat 10], alle te [Z] (hierna: de woningen) in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2008 en voor het jaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 110.000,-, € 106.000,- en € 104.000,-, onder gelijktijdige oplegging van daarmee corresponderende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting Eigenaren Woning en Rioolheffing Woning.
    
    2.2	Na daartegen door eiser gemaakte bezwaren, zijn in de uitspraken op bezwaar de waarde en aanslagen voor de woning aan de [a-straat 1] gehandhaafd en de waarden voor de woningen [a-straat 2] en [b-straat 10] verlaagd tot € 85.000,- respectievelijk € 93.000,-, onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen.
    
    2.3	Eiser heeft in beroep - samengevat - de vastgestelde waarden gemotiveerd betwist en zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woningen in verband met recent gebleken herstelkosten verlaagd moet worden tot de grondwaarde. Eiser heeft voorts gesteld dat geen rekening is gehouden met de onderhoudskosten. Onder verwijzing naar een taxatie van de grondwaarde door [A] komt eiser voor de woning aan de [a-straat 1] tot een waarde van € 22.500,-, voor de woning aan de [a-straat 2] tot een waarde van € 15.000,- en voor de woning aan de [b-straat 10] tot een waarde van    € 20.000,-.
    
    
      2.4	Bij brieven van 5 november 2010 heeft verweerder de waarden van de woningen ambtshalve nogmaals verlaagd in de navolgende zin: voor de woning aan de 
      [a-straat 1] tot € 56.000,-, voor de woning aan de [a-straat 2] tot € 31.000,- en voor de woning aan de [b-straat 10] tot € 47.000,-, onder gelijktijdige verlaging van de onroerende zaakbelasting Eigenaren Woning, corresponderend met deze waarden.
    
    
    2.5	Eiser heeft in de afgifte van de ambtshalve kennisgevingen van vermindering van 5 november 2010 geen reden gezien de door hem ingestelde beroepen in te trekken. Hij heeft gesteld dat ook de in de brieven van 5 november 2010 vermelde waarden nog steeds te hoog zijn. Eiser is van mening dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn, omdat deze objecten voor verkoopdoeleinden opgeknapte voormalige huurpanden betreffen die per definitie luxer zijn dan zijn (sociale) huurpanden en die minder onderhoud vergen. Eiser acht - mede in verband met het voorgaande - voor goede sociale huurwoningen een 20% tot 30% lagere waardering ten opzichte van koopwoningen reëel. Tot slot kan het vergelijkingsobject [b-straat 11] gezien de (relatief) veel hogere verkoopprijs volgens eiser geen reële verkoopprijs zijn.”
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft betreffende het geschil het volgende overwogen. Daarbij is belanghebbende omschreven als eiser en de Inspecteur als verweerder: 
    
    “2.6.1	Nu verweerder van oordeel is dat de waardevaststellingen van € 110.000,-, € 85.000,- respectievelijk € 93.000,- niet juist is, zijn de beroepen reeds om die reden gegrond en dienen de uitspraken op bezwaar vernietigd te worden. Dit klemt te meer nu eiser ondanks zijn uitdrukkelijke verzoek daartoe in de bezwaarfase door verweerder niet is uitgenodigd voor een hoorzitting en verweerder hiervan niet had mogen afzien, nu eisers bezwaren niet kennelijk ongegrond waren gelet op hetgeen verweerder na afgifte van de uitspraken op bezwaar nader besloten heeft. Hier doet niet aan af het gesprek dat de ter zitting aanwezige taxateur namens verweerder op 6 mei 2010 met eiser heeft gevoerd, aangezien dit gesprek nà afgifte van de uitspraken op bezwaar heeft plaatsgevonden. Gelet hierop komen de uitspraken op bezwaar voor vernietiging in aanmerking. 
    
    2.7	De rechtbank zal in het kader van de wenselijkheid geschillen finaal te beslechten thans bezien in hoeverre zij met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene Wet Bestuursrecht zelf in de zaken kan voorzien. Daarbij zal zij bij haar beoordeling met name letten op de waarden die verweerder bij zijn brieven van 5 november 2010 heeft vermeld.
    
    2.7.1	Ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
    
    2.7.2	De door eiser ter zitting naar voren gebrachte grond dat verweerder de ‘hoogste uitschieters’ wat betreft verkoopprijzen kiest als vergelijkingsobjecten, kan geen doel treffen, nu dit, gelet ook op hetgeen onder 2.7.1 overwogen is, in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever en de jurisprudentie van de Hoge Raad is. Blijkens de definitie van artikel 17 van de Wet WOZ is het voorts, in tegenstelling tot wat eiser heeft gesteld, niet zo dat in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde eventuele herstelkosten in mindering gebracht moeten worden op de economische waarde.
    
    
      2.7.3	De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de (indirect) gehanteerde vergelijkingsobjecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep aan de hand van onder andere drie taxatierapporten van 22 november 2010 nader verdedigde waarden van de woningen van € 56.000,- voor [a-straat 1],  € 31.000,- voor 
      [a-straat 2] en € 47.000,- voor [b-straat 10], in lijn liggen met de waarden van de getaxeerde drie woningen [a-straat 3], met een waarde per vierkante meter van € 780,-, [b-straat 9] met een waarde per vierkante meter van € 786,- en [b-straat 12] met een waarde per vierkante meter van € 1.113,-. Daarbij heeft de rechtbank in het bijzonder in aanmerking genomen dat de prijzen per vierkante meter van de in de taxatierapporten gehanteerde vergelijkingsobjecten hoger liggen dan de - als hulpmiddel bij de waardebepaling - aan zowel eisers getaxeerde woningen als aan zijn nu in geding zijnde woningen toegekende waarden per vierkante meter, te weten € 777,- voor [a-straat 1],  € 795,- voor [a-straat 2] en € 810,- voor [b-straat 10]. Aldus zijn de door eiser gestelde - kort gezegd - betere onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten en verschillen in noodzakelijk funderingsherstel in de waardebepaling verdisconteerd, een en ander zoals door de taxateur met nadere gegevens van de vergelijkingsobjecten is onderbouwd. Dat een verdere verdiscontering plaats moet vinden, heeft eiser wel gesteld maar niet voldoende met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd. 
    
    
    
      2.7.4	Alles overziend en met name lettend op hetgeen de taxateur ter zitting heeft verklaard, heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de door verweerder uiteindelijk verdedigde WOZ-waarden van € 56.000,- voor
      de woning aan de [a-straat 1],  van € 31.000,- voor de woning aan de 
      [a-straat 2] en van € 47.000,- voor de woning aan de [b-straat] te hoog zijn. 
    
    
    2.7.5	De rechtbank zal de bij de beschikking van 11 september 2009 en bij de uitspraken op bezwaar van 22 februari 2010 en 2 april 2010 vastgestelde waarden daarom verminderen tot € 56.000,- voor de woning aan de [a-straat 1],  tot € 31.000,- voor de woning aan de [a-straat 2] en tot € 47.000,- voor de woning aan de [b-straat 10] en bepalen dat deze uitspraken in zoverre in de plaats treden van de vernietigde uitspraken op bezwaar. 
    
    2.8	De rechtbank is niet gebleken van proceskosten in de beroepsprocedure die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel dienen aan eiser de door hem betaalde griffierechten te worden vergoed, nu verweerder pas in de beroepsprocedure aan eiser tegemoet is gekomen.” 
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      5.1. In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 
      1 januari 2008 op juiste bedragen zijn vastgesteld.
    
    
    5.2. Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    6.1.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraken opbezwaar, tot wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarde van de onroerende zaken achtereenvolgens dient te worden verminderd tot:
    
    
      a. Primair:
      - [a-straat 1] 	€ 10.070
      - [a-straat 2] 	€   6.650
      - [b-straat 10] 	€ 10.640
    
    
    
      b. Subsidiair
      - [a-straat 1]	€ 17.000
      - [a-straat 2]	€ 12.800
      - [b-straat 10]	€ 20.000
    
    
    
      c. Meer subsidiair I
      - [a-straat 1]	€ 32.000
      - [a-straat 2]	€ 21.000
      - [b-straat 10]	€ 34.030
    
    
    
      d. Meer subsidiair II
      - [a-straat 1]	€ 36.000
      - [a-straat 2]	€ 24.000
      - [b-straat 10]	€ 38.500
    
    
    
      e. Meer subsidiair III
       - [a-straat 1]	€ 42.400
      - [a-straat 2]	€ 26.460
      - [b-straat 10]	€ 44.000.
      6.1.2. Voorts concludeert belanghebbende tot overeenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerende –zaakbelastingen en rioolheffing woningen.
    
    
    6.2. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank in zoverre dat de waarde van de woning [b-straat 10] nader op € 44.000 moet worden vastgesteld en dat voor het overige de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
    
    
      7.2.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de drie woningen niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. De Inspecteur heeft met behulp van de reeds aan de rechtbank overlegde bescheiden waaronder de met dagtekening 22 november 2001 opgemaakte taxatierapporten alsmede met de tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep overgelegde spreadsheet, de door hem nader verdedigde waarden in beginsel aannemelijk gemaakt. Daarbij heeft het Hof mede in overweging genomen dat de waarde van de woning [b-straat 10] ambtshalve is verlaagd van € 47.000 tot € 44.000 in verband met een correctie op de verkeerde ingemeten brutovloeroppervlakte.
      7.2.2. In het verlengde van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de waarde van de woningen zijn vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Naar ’s Hofs oordeel heeft de Inspecteur aldus de waarde op een theoretisch juiste wijze vastgesteld. Ter nadere onderbouwing van dit oordeel overweegt het Hof nog het volgende.
      7.2.3. De Inspecteur heeft niet dan wel onvoldoende weersproken gesteld dat de drie woningen op de waardepeildatum en ook gedurende het heffingstijdvak aan internationale promovendi van het [...] zijn verhuurd. De Inspecteur heeft gesteld dat belanghebbende hiervoor marktconforme huren heeft ontvangen. Belanghebbende heeft dit niet weersproken en geen informatie verstrekt inzake de hoogte van de ontvangen huren. Nu sprake is van verhuur aan derden tegen een marktconforme prijs kan in redelijkheid niet tot het oordeel worden gekomen dat de waarde van de woningen dient te worden gesteld op de grondwaarde van deze woningen. Ook bestaat al geenszins reden om die waarde nog te verminderen met een bedrag aan veronderstelde sloopkosten. In zoverre dient dan ook het primaire en het subsidiaire standpunt van belanghebbende te worden verworpen.
    
    
    
      7.3.1 Voorts is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het volledige bedrag van de te maken onderhoudskosten in mindering op de door de Inspecteur vastgestelde waarde zou moeten worden gebracht. De van de zijde van belanghebbende gemaakte vergelijking van goed onderhouden dan wel volledig opgeknapte huurwoningen en de in het geding zijnde woningen en het met inachtneming van die vergelijking bepalen van de waarde van de onderhavige woningen door de waarde van de volledige opgeknapte woningen te verminderen met het volledige bedrag van de te maken onderhoudskosten, acht het Hof niet juist. 
      7.3.2. Uitgangspunt dient te zijn dat de waarde van de woning moet worden bepaald in de staat zoals deze zich op de waardepeildatum bevindt. De waardedruk wegens (achterstallig) onderhoud dient in redelijkheid te worden geschat en deze valt niet per definitie samen met de integrale kosten van het plegen van onderhoud. Het Hof acht de Inspecteur geslaagd in het van hem te verlangen bewijs dat met het achterstallig onderhoud in voldoende mate rekening is gehouden bij het vaststellen van de in geschil zijnde waarde van de woningen. 
    
    
    7.4. De subsidies die voor het onderhoud en/of herstel kunnen worden verkregen blijven buiten beschouwing zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 7 juni 2002, nr. 36 868, heeft geoordeeld. De heer [B] heeft belanghebbende hierop gewezen en dat is ook in de door de Waarderingskamer met belanghebbende gevoerde correspondentie via e-mail vermeld. Het Hof wijst daarbij op het e-mailbericht van 10 mei 2011 gericht aan belanghebbende in het bijzonder in zoverre wordt ingegaan op het e-mailbericht van belanghebbende van 13 april 2011. Voor de toepassing van de WOZ dient te worden uitgegaan van de waarde van de opstal en (onder)grond onafhankelijk van een eventueel recht op subsidies in de kosten van onderhoud en/of herstel. Ook in zoverre dient het hoger beroep te worden afgewezen. 
    
    Woningen [a-straat]
    
    7.5. Ten aanzien van de woningen plaatselijk bekend [a-straat 1] en [2] merkt het Hof nog het volgende op. De in de eerdervermelde spreadsheet vermelde vergelijkingsobjecten aan de [a-straat], zijn goed vergelijkbaar met de woning en zijn in 2008 voor een aanzienlijk hogere prijs dan de in geschil zijnde WOZ-waarde verkocht, ondanks dat deze een (veel) kleiner perceelsoppervlak hebben en een bruto vloeroppervlak dat ongeveer gelijk respectievelijk iets groter is. Naar ’s Hofs oordeel heeft de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de spreadsheet vermelde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bruto vloeroppervlak en kaveloppervlakte. Tevens is daarbij in voldoende mate rekening gehouden met de problematiek betreffende de fundering en het aanwezige achterstallige onderhoud. 
    
    Woning [b-straat 10]
    
    
      7.6.1. Voorts houdt partijen verdeeld de vraag welke waarde aan de woning [b-straat 10] per de waardepeildatum dient te worden toegekend. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde van € 44.000 verwezen naar de door hem tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep overgelegde spreadsheet en de aldaar vermelde gegevens toegelicht. Belanghebbende heeft de juistheid daarvan gemotiveerd bestreden in de van hem afkomstige gedingstukken en deze tevens doen toelichten door de heer [B]. 
      7.6.2. Het Hof acht in bijzonder aannemelijk gemaakt dat de per vierkante meter toegekende waarde van de woning in relatie tot de vergelijkingsobjecten niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij heeft het Hof zich rekenschap gegeven van hetgeen in het rapport van [C] BV van 21 maart, 29-29 augustus 2008 is vermeld omtrent de fundering van de woningen [b-straat 1 - 10] en dat in beoordeling van de beschikte waarde meegenomen.
      7.6.3. Het Hof is met in achtneming van de in de onderdelen 7.1 tot en met 7.4 gegeven overwegingen in onderlinge samenhang bezien van oordeel dat de Inspecteur de waarde niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegen over heeft gesteld geeft het Hof geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
    
    
    Tot slot
    
    
      7.7.1. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd heeft het Hof geen aanleiding gegeven de waarde van de onroerende zaken op een lager bedrag vast te stellen.
      7.7.2. In het bijzonder kan de verkoop van (complexen van) woningen voor een symbolische prijs naar ’s Hofs oordeel niet bijdragen aan het bewijs dat de waarde van belanghebbendes woningen op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de overgelegde stukken komt het beleid naar voren dat dit geschiedt in het belang van de volkshuisvesting en niet is gericht op het behalen van een maximale verkoopopbrengst. De vergelijking die belanghebbende daartoe heeft gemaakt mist doel.
      7.7.3. Ook hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de oppervlakte van de woningen en de wijze waarop de zolderruimten bij de waardebepaling in aanmerking zijn respectievelijk moeten genomen, leidt het Hof niet tot een andersluidend oordeel
      7.7.4. Het vorenstaande houdt in dat niet slechts de primaire en subsidiaire stelling moet worden verworpen maar ook de drie overige (meer) subsidiaire stellingen inzake de waarde van de woningen zoals deze in de pleitnota zijn verwoord.
    
    
    7.8. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen dient te worden beslist als hierna is vermeld. 
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8.1.1. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht en kent belanghebbende een vergoeding toe voor gemaakte reiskosten op basis van de kosten van openbaar vervoer, tweede klasse en stelt deze vast op € 20.
      8.1.2. Het Hof acht geen termen aanwezig de kosten van de heer [B] en de door hem verrichte werkzaamheden te vergoeden nu het Hof tot geen ander oordeel is gekomen dan de rechtbank behoudens de ambtshalve door de Inspecteur reeds verleende vermindering en belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door [B] gemaakte kosten kunnen worden teruggevoerd op werkzaamheden die hebben geleid tot deze vermindering. 
      8.1.3. Ten aanzien van de overige kosten waarvoor belanghebbende vergoeding heeft gevraagd heeft belanghebbende op wiens weg dat ligt een rechtsreeks verband met de onderhavige vermindering niet aannemelijk gemaakt.
    
    
    8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep en eenmaal het voor hoger beroep betaalde griffierecht € 112, te worden vergoed. 
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - bevestigt de uitspraak van de rechtbank met kenmerknummer AWB 10/556 WOZ-T2 met betrekking tot de woning [a-straat 1] inclusief de teruggave van het griffierecht;
      - bevestigt de uitspraak van de rechtbank met kenmerknummer AWB 10/670 WOZ-T2 met betrekking tot de woning [a-straat 2] inclusief de teruggave van het griffierecht;
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank met kenmerknummer AWB 10/1176 WOZ-T2 met betrekking tot de woning [b-straat 10] met uitzondering van de teruggave van het griffierecht;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar met betrekking tot de woning [b-straat 10];
      - wijzigt de beschikking met betrekking tot de woning [b-straat 10] aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 44.000 op de waardepeildatum 1 januari 2008 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelasting eigenaren woning en de aanslag in de rioolheffing woning;
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 20; 
      - gelast de gemeente Rotterdam aan belanghebbende een bedrag van € 112 aan griffierecht in hoger beroep te vergoeden.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, voorzitter, J.J.J. Engel en J.V. van Noorle Jansen, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 15 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.