ECLI:NL:RBZWB:2016:2657, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-04-2016, BRE - 14 _ 6771
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2016-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de WOZ-waarde van een groot zorgcomplex waarbinnen specialistische verblijfszorg aan mensen met een verstandelijke beperking wordt geboden.
        De rechtbank oordeelt (1) dat gewaardeerd moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde waarbij (2) de grond terecht is gewaardeerd op de gronduitgifteprijzen van de gemeente. De heffingsambtenaar heeft per gebouw de gebouwgebonden grond bepaald; de rechtbank volgt dat. De functionele veroudering van de opstallen is door geen der partijen voldoende onderbouwd: de gemeente verwijst naar een afspraak voor voorgaande jaren maar geeft daarin geen inzage en belanghebbende gaat uit van algemeenheden en niet van de specifieke situaties per gebouw. De waarde wordt in goede justitie vastgesteld op € 29.000.000. Geen vergoeding voor taxatiekosten omdat de taxatie is verricht door een van de twee gemachtigden.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, meervoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummer BRE 14/6771
      uitspraak van 29 april 2016
    
    
    
      
        Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
        
      
      
        
          [belanghebbende]
        , gevestigd te [plaats X],
      belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de [gemeente X],
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X] (hierna: het object), per waardepeildatum 
        1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 30.462.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
        De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 29 september 2014 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 7 november 2014, ontvangen bij de rechtbank op 10 november 2014, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 328. Bij brief van 11 december 2014 heeft belanghebbende de gronden van het beroep aangevuld. 
      
    
    
      1.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
        Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gedupliceerd.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.5.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Breda. 
        Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] en 
        
          [B], vergezeld van de gemachtigden, [gemachtigden]
        , verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te Utrecht, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder], [taxateur K] (taxateur) en [taxateur D] (taxateur), verbonden aan [kantoornaam taxateur D] te Maurik. De zaken van belanghebbende met de nummers 
        BRE 14/6771 en BRE 14/6772 zijn gezamenlijk behandeld. Ter zitting is door beide partijen een pleitnota overgelegd. Een kopie hiervan is aan de wederpartij verstrekt.   
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenares en gebruikster van het object. Het object betreft een zorginstelling waarbinnen specialistische verblijfszorg aan mensen met een verstandelijke beperking wordt geboden. Het object is gelegen in de bebouwde kom in de stadswijk ‘[stadswijk]’ op een terrein van 41.308m² en bestaat uit diverse vrijstaande opstallen (bouwjaren tussen 1920 en 2011). De onderhavige gronden zijn in het bestemmingsplan aangewezen voor ‘maatschappelijke doeleinden’. 
      
    
    
      2.2.
      Het object bestaat uit een complex van onder meer woonruimten, een restaurant, een café, een winkel, ruimten voor dagbesteding, een zwembad, activiteitencentrum, atelier en timmerwerkplaats. In 2011 is een deel van de nieuwbouw opgeleverd. Hiervoor is bestaande bouw gesloopt. Het merendeel van de opstallen met een ‘algemene’ functie ligt aaneengesloten op het terrein nabij de kruising van de [kruising]. De opstallen met een woonvoorziening liggen centraal op dan wel aan de noordkant van het terrein.
      
    
    
      2.3.
      
        De bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde is als volgt opgebouwd:
        G.V.W. opstallen en terreinvoorzieningen:	€ 24.858.157,00
        Grondwaarde: 				€   5.603.843,00
        WOZ-waarde totaal: 			€ 30.462.000,00
      
      
    
    
      2.4.
      
        In het rapport van de heffingsambtenaar is de waarde getaxeerd op € 30.570.711 (afgerond € 30.570.000). Deze waarde is als volgt opgebouwd:
        G.V.W. opstallen en terreinvoorzieningen:	€ 24.966.868,00
        Grondwaarde: 				€   5.603.843,00
        Gecorrigeerde vervangingswaarde:		€ 30.570.711,00 (afgerond € 30.570.000)
      
      
      
        De gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen is daarbij als volgt opgebouwd:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                aard: 
              
              
                opp.: 
              
              
                Vervangings-waarde
              
              
                technische afschrijving
              
              
                verschil
              
              
                functionele afschrijving
              
              
                gecorrigeerde vervangingswaarde
              
            
            
              
                woningen 
              
              
                12.682
              
              
                22.100.089 
              
              
                3.385.440 
              
              
                18.741.649
              
              
                1.694.981 
              
              
                17.019.667 
              
            
            
              
                niet-woningen 
              
              
                9.807
              
              
                14.365.696 
              
              
                5.412.414 
              
              
                8.953.282
              
              
                1.344.094 
              
              
                7.609.191 
              
            
            
              
                verhardingen 
              
              
                6.800
              
              
                550.396 
              
              
                212.387 
              
              
                338.009
              
              
                0 
              
              
                338.010 
              
            
            
              
                TOTAAL: 
              
              
                29.289
              
              
                37.016.181 
              
              
                9.010.241 
              
              
                28.005.940
              
              
                3.039.075 
              
              
                24.966.868 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                100,00%
              
              
                24,30%
              
              
                75.70%
              
              
                10,90%
              
              
                67,40%
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit primair een waarde van (afgerond) € 24.980.000 (waarde opstallen € 23.177.000 en waarde grond € 1.803.000) en subsidiair een waarde van (afgerond) € 27.145.000 (waarde opstallen € 23.178.000 en waarde grond € 3.967.000). De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de beschikte waarde. Het geschil spitst zich toe op de vragen of (i) de grondwaarde juist is vastgesteld en (ii) of de correctie wegens functionele veroudering van de opstallen juist is toegepast.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot primair € 24.980.000 en subsidiair € 27.145.000, met dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – voor zover hier van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      a. de aard en de bestemming van de zaak;
      b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object per de waardepeildatum 1 januari 2011 moet worden bepaald naar de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. 
      
    
    
      4.5.
      
        Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van het object niet te hoog is. De heffingsambtenaar beroept zich daarvoor op het taxatierapport, opgemaakt op 26 januari 2015 door [taxateur D] voornoemd. Blijkens dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op (afgerond) 
        € 30.570.000, zoals weergegeven in 2.4. 
      
      
      
        
          Grond
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het taxatierapport van de heffingsambtenaar komt uit op een waarde van de grond van € 5.603.843. Voor de grondwaarde is daarbij uitgegaan van de grondprijzen die de gemeente hanteert volgens het “Kader Grondprijzen [gemeente X] 2010”, waarin voor gebouwgebonden grond een uitgifteprijs staat van € 135,66 per m², inclusief btw. Deze prijs geldt voor gronden met ‘overige bestemming’ bestemd voor openbare en bijzondere gebouwen. Het gehele complex heeft de bestemming ‘maatschappelijk doeleinden’. In het taxatierapport is voor de gehele oppervlakte een waarde van € 135,66 per m², inclusief btw, gehanteerd.  
      
    
    
      4.7.
      Het “Kader Grondprijzen” wordt jaarlijks door de [gemeente X] vastgesteld en bevat de grondprijzen die de gemeente hanteert bij de uitgifte van gronden. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht hoe de grondprijzen in de gemeente tot stand zijn gekomen, en tevens aangegeven dat (i) de gehanteerde prijzen voor gronden door onafhankelijke partijen op hun juistheid worden gecontroleerd en feitelijk bij gronduitgiften zijn gerealiseerd en (ii) de voor de categorie “overige bestemmingen” vastgestelde prijzen lager zijn dan die voor “maatschappelijke doeleinden” van de buurgemeenten [gemeente C], [gemeente D] en [gemeente E], en blijkbaar ook van [gemeente F] waar voor de gronduitgifte voor een ziekenhuis in december 2009 een prijs van € 187,70 per m² is gehanteerd.  
      
    
    
      4.8.
      Het beroep van belanghebbende richt zich tegen omvang van de gebouwgebonden grond en de waardering op € 135,66 per m². Belanghebbende bestrijdt dat de vastgestelde uitgifteprijzen een reële afspiegeling zijn van de marktwaarden. Zij verwijst daarbij onder meer naar grondtransacties in [gemeente G], in 2005, en [gemeente H], in 2007, waar voor grote percelen met zorgbestemming (44.054 m² respectievelijk 108.163 m²) veel lagere prijzen zijn gerealiseerd dan de door de [gemeente X] vastgestelde prijzen. Tevens stelt zij dat de ligging van het object en de grootte ervan een afwijking van de gehanteerde grondprijzen rechtvaardigen, dat in elk geval een staffelmethode moet worden toegepast, dat de omvang van de gebouwgebonden grond naar beneden moet worden bijgesteld door het vermenigvuldigen van de bruto vloeroppervlakte van de gebouwen met primair factor 1 en subsidiair met factor 1,5 en dat de restgronden moeten worden gewaardeerd exclusief omzetbelasting. Belanghebbende heeft voor de gebouwgebonden grond een eigen grondstaffel opgesteld die als volgt is opgebouwd:  
      
        
          
          
          
            
              
                0 - 5.000 m²
              
              
                € 136
              
            
            
              
                5.000 – 50.000
              
              
                € 116
              
            
            
              
                50.000 – 100.000
              
              
                € 96
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank is van oordeel dat bij de waardering terecht is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen die de gemeente hanteert. Uit hetgeen daarover is gesteld, leidt de rechtbank af dat de gemeente zorgvuldig te werk gaat bij het vaststellen van die prijzen, de juistheid daarvan ook door onafhankelijke deskundigen (Stec-groep, TNO) laat toetsen en dat de prijzen zeker niet hoog zijn in vergelijking tot de door buurgemeenten voor dit soort objecten gehanteerde uitgifteprijzen. De juistheid van de door de gemeente gehanteerde prijs voor de gebouwgebonden grond wordt ondersteund door de prijs die is betaald bij uitgifte van grond voor een ziekenhuis in [gemeente F] in december 2009. Daaraan doet niet af dat de grond in [gemeente F] door het ziekenhuis is aangekocht in het kader van uitbreiding, zoals belanghebbende heeft gesteld. Ook dan was de gerealiseerde prijs blijkbaar de waarde in het economische verkeer, met inachtneming van de bestemming. De door belanghebbende en de heffingsambtenaar aangedragen transacties uit de jaren vóór 2009 acht de rechtbank ter onderbouwing van het bedrag van € 135,66 per m² niet maatgevend, nu zij te ver verwijderd liggen van de waardepeildatum. 
      
    
    
      4.10.
      Er is sprake van een groot terrein dat in zijn geheel is ingericht voor specialistische verblijfszorg voor gehandicapten. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan niet worden gezegd dat er sprake is van afnemend nut of afnemende gebruiksmogelijkheden naarmate het terrein groter is, zodat er geen reden is voor de toepassing van een staffelmethode voor de bepaling van de waarde van de grond, zoals belanghebbende bepleit. 
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft voor het totale terrein eenzelfde waarde gehanteerd en geen onderscheid gemaakt in gebouwgebonden grond en restgrond. In het taxatierapport is per gebouw aangegeven en met foto’s toegelicht welke grond als gebouwgebonden grond wordt beschouwd. Dat komt neer op toepassing van een factor 1,54 voor woningen (bebouwde oppervlakte (BVO) maal een factor 1,54 is 19.555m²) en 1,52 voor niet-woningen (BVO maal 1,52 is 14.953m²). Het object is zo dicht bebouwd, dat er geen niet-gebouwgebonden grond overblijft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de uitsplitsing in het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat alle grond terecht is gewaardeerd als gebouwgebonden grond. De enkele stelling van belanghebbende dat in het algemeen voor de bepaling van gebouwgebonden grond wordt uitgegaan van een factor 1 respectievelijk 1,5 en dat een deel van het perceel moet worden aangemerkt als restgrond, is daartegenover van onvoldoende gewicht, te meer nu daarbij kennelijk geen rekening is gehouden met de specifieke kenmerken en het specifieke doel van de verschillende onderdelen van het object.
      
    
    
      4.12.
      Nu, zoals de rechtbank in 4.11 heeft overwogen, alleen sprake is van gebouwgebonden grond behoeft de stelling van belanghebbende dat de restgrond moet worden gewaardeerd exclusief omzetbelasting geen behandeling meer. 
      
    
    
      4.13.
      Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat aan de grond een waarde kan worden toegekend van (afgerond) € 5.604.000.
      
      
        
          Correcties functionele veroudering
        
      
      
    
    
      4.14.
      Blijkens het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de totale gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen vastgesteld op € 24.628.858. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de verhardingen is vastgesteld op € 338.010, waardoor het totaal gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen en verhardingen € 24.966.868 bedraagt. Het taxatierapport vermeldt voor elke opstal een overzicht van de gehanteerde elementen. 
      
    
    
      4.15.
      Partijen verschillen niet van mening over de herbouwwaarde en de technische afschrijving daarop, maar enkel over de mate van functionele veroudering. De door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages voor de correctie van de functionele veroudering zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport zijn niet onderbouwd. In het taxatierapport wordt vermeld dat bij opname in 2008 voor elk gebouw de functionele afschrijving in goed overleg met belanghebbende is vastgesteld en dat hetgeen toen is overeengekomen in alle latere jaren consistent en consequent is toegepast. De wijze waarop in 2008 de functionele afschrijving is bepaald, is uit de stukken echter niet af te leiden en niet is gesteld of gebleken dat partijen in 2008 zijn overeengekomen dat de toen vastgestelde factoren ook voor latere jaren zouden gelden. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat in het verleden afspraken zijn gemaakt en voldoende rekening is gehouden met de sindsdien opgetreden wijzigingen is, in het licht van de betwisting daarvan door belanghebbende, een onvoldoende onderbouwing. Deze stellingname is immers niet controleerbaar door de rechtbank. Nu voor de rechtbank niet is na te gaan hoe de aftrek voor functionele veroudering tot stand is gekomen heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan. 
      
    
    
      4.16.
      
        Belanghebbende heeft niet van gebouw tot gebouw beoordeeld of en in hoeverre sprake is van functionele veroudering, maar is uitgegaan van algemene percentages die variëren naar gelang het bouwjaar en heeft daarbij de gebouwen geclusterd op bouwjaren voor 1980, tussen 1980 en 2011, na 2011 en in afwachting van sloop. 
         Belanghebbende bepleit de volgende correcties wegens functionele veroudering:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Correcties
              
              
                Economische veroudering
              
              
                Verandering bouwwijze
              
              
                Belemmering gebruik
              
              
                Excessieve kosten
              
              
                Totaal 
              
            
            
              
                Deelobjecten voor 1980
              
              
                15%
              
              
                2%
              
              
                11%
              
              
                16%
              
              
                37,7%
              
            
            
              
                Deelobjecten tussen 1980 – 2011
              
              
                6%
              
              
                0%
              
              
                7%
              
              
                5%
              
              
                17%
              
            
            
              
                Deelobjecten na 2011
              
              
                0%
              
              
                0%
              
              
                2%
              
              
                3%
              
              
                5%
              
            
            
              
                Leegstand in afwachting van sloop
              
              
                16%
              
              
                0%
              
              
                11%
              
              
                2% 
              
              
                26,7%
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        Belanghebbende stelt dat de economische veroudering onder andere wordt bepaald door de mate waarin door technologische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan een bepaald object en de mate waarin de capaciteit van het object toereikend is. Door belanghebbende is aangevoerd dat met betrekking tot de correcties voor functionele veroudering de inzichten over huisvesting en begeleiding van mensen met een verstandelijke beperking de afgelopen decennia sterk zijn gewijzigd en dat hierdoor de 
        opstallen veelal functioneel niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Ook de spreiding van diverse opstallen over het terrein is niet meer van deze tijd.
      
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank zal voor de beoordeling van de functionele afschrijving uitgaan van hetgeen daarover in de Taxatiewijzer Algemeen is gesteld. De correctie wegens functionele veroudering wordt bepaald, rekening houdende met economische veroudering (de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object), verandering in bouwwijze (de mate waarin het huidige gebouw niet meer overeenstemt met de manier waarop momenteel vergelijkbare objecten worden gebouwd. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd. Deze correctie wordt indien van toepassing afzonderlijk bepaald voor de bouwcomponenten ruwbouw, afbouw/inrichting en installaties), belemmering in gebruiksmogelijkheden (belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte) en excessieve gebruikskosten (excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw (bijvoorbeeld meer dan gemiddelde onderhoudskosten)). 
      
    
    
      4.19.
      In aansluiting op de Taxatiewijzer Algemeen, is in de Taxatiewijzer Verzorging (pag. 13 e.v.) een aantal specifiek voor verzorgingssituaties geldende aspecten opgesomd die van belang kunnen zijn voor de functionele afschrijving. Daaruit blijkt – net zoals overigens geldt bij de Taxatiewijzer Algemeen – dat de exacte hoogte van de functionele afschrijving afhankelijk is van de specifieke eigenschappen en bestemming van een gebouw. Met dit uitgangspunt verdraagt zich niet het door belanghebbende gehanteerde systeem dat uitgaat van een algemene aftrek voor functionele veroudering, uitsluitend gebaseerd op het bouwjaar van een gebouw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd, de juistheid van de correctie voor functionele veroudering niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.20.
      Wat betreft de excessieve gebruikskosten, die volgens belanghebbende optreden bij alle gebouwen vanwege onder meer de spreiding van de verschillende gebouwen over het terrein, heeft nog het volgende te gelden. Van excessieve gebruikskosten is, blijkens arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, nr. 14/05141 (ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214, V-N 2015/38.22), pas sprake als de gebruikskosten van een onroerende zaak in betekenende mate (meer dan 10%) uitgaan boven de gebruikskosten van vergelijkbare objecten met dezelfde aard en bestemming. Uit de in 4.16 opgenomen tabel blijkt dat belanghebbende alleen voor de categorie ‘deelobjecten vóór 1980’ een correctie wegens excessieve gebruikskosten van meer dan 10% opneemt, namelijk 16%. Gezien het arrest van de Hoge Raad blijft aftrek bij de andere categorieën in elke geval buiten beschouwing nu de daarbij opgenomen correcties minder dan 10% bedragen. Overigens geldt ook hier dat belanghebbende niet per onderdeel van het object heeft aangegeven waarom in zo hoge mate van excessieve gebruikskosten sprake zou zijn. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.21.
      De conclusie is dat geen der partijen de waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt de rechtbank, uitgaande van een grondwaarde van € 5.604.000 en rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de door hen overgelegde stukken en ter zitting, de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 29.000.000.
      
    
    
      4.22.
      Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      5.1.
      Ter zitting heeft belanghebbende verzocht om een vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, bestaande uit de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 1.732 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor het toekennen van een hogere wegingsfactor, zoals belanghebbende heeft bepleit.
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende heeft tevens verzocht om een vergoeding van de kosten voor de taxatietechnische begeleiding door een taxateur in bezwaar en beroep. Voor de vergoeding daarvan ziet de rechtbank geen aanleiding, nu ter zitting desgevraagd is gezegd dat die werkzaamheden door een van de twee gemachtigden van belanghebbende zijn verricht. 
        Andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld.  
      
      
      
    
  
  
    
      6Immateriële schadevergoeding
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de lange termijn die is verstreken sedert de indiening van het bezwaarschrift.
      
    
    
      6.2.
      Voor de berekening van de vergoeding van immateriële schade wordt eenmaal het tarief van € 500 per halfjaar gehanteerd waarbij ter bepaling van de mate van overschrijding van de redelijke termijn wordt gerekend vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. 
      
    
    
      6.3.
      Het bezwaarschrift is op 29 maart 2012 ontvangen. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar en de dagtekening van de uitspraak van de rechtbank (29 april 2016) zijn 49 maanden verstreken. 
      
    
    
      6.4.
      De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is vierentwintig maanden, waarvan zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep. De overschrijding van de redelijke termijn is dan 49 minus 24 maanden ofwel 25 maanden. Belanghebbende heeft dus recht op een vergoeding van 25/6 = 5 maal € 500 ofwel € 2.500. 
      
    
    
      6.5.
      De beroepschriften zijn bij de rechtbank ingediend op 10 november 2014. Aangezien de rechtbank op 29 april 2016 uitspraak doet, heeft de beroepsperiode niet langer geduurd dan 18 maanden zodat de termijnoverschrijding geheel moet worden toegerekend aan de heffingsambtenaar. De rechtbank zal de heffingsambtenaar dan ook veroordelen tot vergoeding van € 2.500.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 29.000.000;
      
      
        vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, vastgesteld op € 2.500;
      
    
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.732;
    - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 328 aan haar vergoedt.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan op 29 april 2016 door mr. J.W.M. Tijnagel, voorzitter, 
      mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. C.A.F.M. Stassen, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door 
      mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter.
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
      Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.