ECLI:NL:GHSHE:2017:576, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 17-02-2017, 15/01247
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Objectafbakening WOZ; samenstel. Aftrek voor gedeelte klampmuur dat niet in gebruik is bij belanghebbende.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 15/01247
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 30 oktober 2015, nummer BRE 14/7371, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (hierna: WOZ-beschikking) krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 56 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2014, vastgesteld op € 106.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken van 3 november 2014 de bezwaren ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd en de waarde vastgesteld op € 78.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan hem vergoedt.
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123.
        De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd. De Heffingsambtenaar heeft geen conclusie van dupliek ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 15 december 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] en mevrouw [B] (taxateur).
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het Hof en door tussenkomst van de griffier aan de wederpartij, welke pleitnota met instemming van partijen wordt geacht ter zitting te zijn voorgedragen.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, drie kopieën overgelegd van oppervlaktetekeningen van de relevante percelen.
      
    
    
      1.8.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.9.
      Belanghebbende heeft bij brieven van 20 december 2016 en 25 januari 2017, door het Hof ontvangen op 20 december 2016 respectievelijk 25 januari 2017, nadere stukken ingediend. Het Hof heeft deze brieven opgevat als een verzoek tot heropening van het onderzoek als bedoeld in artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Op grond van de onder 4.1 vermelde overwegingen besluit het Hof het onderzoek niet te heropenen als bedoeld in artikel 8:68, eerste lid, van de Awb. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een woning uit 1913 met twee dakkapellen, een aanbouw en een berging/schuur. De onroerende zaak omvat de kadastrale percelen [perceel 1] en [perceel 2] .
      
    
    
      2.2.
      Voorheen stond naast de woning van belanghebbende een winkelpand met huisnummer 58. Dit winkelpand is in 1974 gesloopt. Een klein gedeelte (0,23 cm breed) van het voormalige winkelpand is niet gesloopt en is verbonden met de woning van belanghebbende. De woning van belanghebbende en het niet gesloopte deel van de winkel worden gescheiden door een mandelige muur. Tegen het niet gesloopte deel van de winkel is een zogenoemde klampmuur geplaatst (0,10 cm breed).
      
    
    
      2.3.
      Het perceel [perceel 2] is later door belanghebbende gekocht en is deels gelegen achter het perceel [perceel 1] en deels naast het perceel [perceel 1] , zoals blijkt uit de door belanghebbende ter zitting overgelegde oppervlaktetekeningen.
      
      
        2.4.Op 16 januari 2015 heeft mevrouw [B] de woning getaxeerd op € 78.731. Zij heeft daarvan verslag gedaan via een zogenoemde matrix. Deze matrix bevat gegevens en een foto van de woning en vergelijkbare gegevens en telkens een foto van drie vergelijkingsobjecten: [adres 1] 80, [adres 2] 27 en [adres 3] 29, allen gelegen te [woonplaats] . In de matrix wordt melding gemaakt van de kadastrale percelen [perceel 1] en N 17395 met een totale oppervlakte van 143 m2. De waarde van de grond is gecorrigeerd met een bedrag van € 2.000 in verband met liggingscorrectie (3 m2). Voorts is rekening gehouden met aftrekken in verband met het ontbreken van luxe (€ 4.860), achterstallig onderhoud van de woning (€ 9.800), instortingsgevaar van een aanbouw (€ 4.700), het ontbreken van centrale verwarming (€ 5.000) en een aftrek van € 3.000 ter zake van de klampmuur.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      
      
        I. Is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een onjuiste objectafbakening?
        II. Is de waarde van de onroerende zaak, zoals door de Rechtbank is vastgesteld, te hoog?
      
      
      
        Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar, wijziging van de beschikking naar een waarde van € 65.671 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      Op 20 december 2016 en op 25 januari 2017 zijn bij het Hof, na de sluiting van het onderzoek aan het einde van de zitting op 15 december 2016, brieven van belanghebbende binnengekomen. Het Hof vat deze brieven op als een verzoek om heropening van het onderzoek. In het verzoek zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die nopen tot de conclusie dat het onderzoek onvolledig is geweest. Het verzoek om heropening wordt dan ook afgewezen. De onder 1.9 vermelde brieven zullen niet tot de gedingstukken worden gerekend en door het Hof verder buiten beschouwing worden gelaten.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.2.
      Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt bepaald.
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
      
    
    
      4.5.
      De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden ter onderbouwing van de waarde rust op de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.6.
      De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd door het overleggen van de onder 2.4 vermelde taxatiematrix. Deze taxatiematrix bevat een omschrijving van de woning en een overzicht van gebruikte vergelijkingsobjecten alsmede foto’s van de woning en van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte het niet-gesloopte gedeelte van het naastgelegen pand alsmede de klampmuur in de taxatie heeft betrokken. Voorts stelt belanghebbende – naar het Hof begrijpt – dat het perceel [perceel 2] voor de toepassing van de Wet WOZ een afzonderlijke onroerende zaak vormt en dat om die reden de objectafbakening onjuist is.
      
    
    
      4.8.
      Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ wordt een samenstel van een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom als één onroerende zaak aangemerkt, indien deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Het perceel [perceel 1] en de daarop gelegen woning en het perceel [perceel 2] zijn allen bij belanghebbende in gebruik. Het perceel [perceel 2] is bij belanghebbende voor het grootste deel als achtertuin/achtererf in gebruik. Naar het oordeel van het Hof horen de beide percelen dan ook bij elkaar. Naar het Hof uit de ter zitting overgelegde plattegronden en de ter zitting gegeven toelichting daarop begrijpt, staat op een klein stukje grond van het perceel [perceel 2] een gedeelte van de klampmuur. Dat gedeelte is niet in gebruik bij belanghebbende. Het vormt immers een onderdeel van het niet-afgebroken deel van de naast de woning gelegen voormalige winkel. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden door zowel € 2.000 in mindering te brengen op de waarde van de grond, als € 3.000 in mindering te brengen op de waarde van de opstal.
      
    
    
      4.9.
      Voor het overige heeft de Heffingsambtenaar met het overleggen van de taxatiematrix de door hem verdedigde waarde van € 78.000 voldoende aannemelijk gemaakt. De drie door de taxateur aangedragen onroerende zaken zijn voldoende vergelijkbaar en daarmee geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Met de overgelegde matrix heeft de Heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in het van hem verlangde bewijs.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Aldus gedaan op 17 februari 2017 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P. Fortuin en F.P.G. Pötgens, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.