ECLI:NL:RBBRE:2012:BX1368, Rechtbank Breda, 25-04-2012, 11/5330
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2012-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting / waardering bedrijfspand
      
      Belanghebbende heeft in het onderhavige jaar zijn in privé gedreven onderneming, naar de toestand per 1 januari 2006, ruisend ingebracht in een B.V. waarin hij (middellijk) alle aandelen bezit. Het bedrijfspand behoorde voor 75% tot het vermogen van de eenmanszaak en dit gedeelte is overgegaan naar het privé vermogen van belanghebbende. Tussen partijen is de hoogte van de stakingswinst op dit 75%-deel in het pand in geschil.
      
      De rechtbank oordeelt dat de inspecteur de door hem verdedigde waarde in het economische verkeer van het pand aannemelijk heeft gemaakt, maar dat op deze waarde nog een bedrag in mindering moet worden gebracht in verband met investeringen die in 2006 en 2007 in het pand hebben plaatsgevonden en die, nu niet is gewaardeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2006, niet in de waarde per 1 januari 2006 zijn verdisconteerd.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 11/5330
      Uitspraakdatum: 25 april 2012
    
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Zuidwest, kantoor Roosendaal,
      de inspecteur.
    
    
    
      De bestreden uitspraak op bezwaar 
      De uitspraak van de inspecteur van 14 september 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan hem over het jaar 2006 opgelegde aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 175.723 (aanslagnummer [nummer].H.66).
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2012 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde, [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Oud Gastel, op zijn beurt vergezeld van zijn zoon, [zoon gemachtigde], [taxateur H] (taxateur) en [gemachtigde] en namens de inspecteur, [gemachtigden] en [taxateur J] (taxateur).
    
    	 
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 162.973;
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.092,50;
      - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
    
    
    2. Gronden
    
    2.1. Belanghebbende heeft zijn in privé gedreven onderneming, [de eenmanszaak] (hierna: de eenmanszaak), naar de toestand per 1 januari 2006, ruisend ingebracht in een besloten vennootschap waarvan hij (middellijk) alle aandelen bezit. Tot het vermogen van de eenmanszaak behoorde 75% van het bedrijfspand, gelegen aan de [adres bedrijfspand] (hierna: het aandeel in het pand). Dit betreft een bedrijfshal (975 m2) met kantoren (50 m2). Het aandeel in het pand is per 1 januari 2006 overgegaan naar het privévermogen van belanghebbende. In het pand is volgens belanghebbende in de jaren 2006 en 2007 voor een bedrag van € 70.000 geïnvesteerd. 
    
    2.2. Tussen partijen is niet in geschil dat het resultaat, behaald bij de in 2.1 bedoelde overgang van het aandeel in het pand, tot de in privé te belasten boekwinst behoort. Voorts is niet in geschil dat de boekwaarde van het aandeel in het pand per 1 januari 2006 € 316.044 (75% van € 421.392) bedroeg. Het geschil beperkt zich tot de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) van het pand en van het aandeel in het pand per 1 januari 2006. Bij het opleggen van de aanslag is de inspecteur uitgegaan van een WEV van het pand van € 580.000 en van het aandeel in het pand van € 435.000 (75% van  580.000). Belanghebbende verdedigt een WEV van het pand van € 440.000 en van het aandeel in het pand van € 333.000 (75% van € 440.000). 
    
    
      2.3. De inspecteur, op wie in dit opzicht de bewijslast rust, stelt dat de WEV van het pand € 610.000 dan wel € 580.000 bedraagt en de WEV van het aandeel in het pand € 457.500 (75% van € 610.000) dan wel € 435.000 (75% van € 580.000) bedraagt. Hij wijst daarbij op een taxatierapport van 28 april 2009 en een nadere onderbouwing daarvan van 15 juni 2011 (hierna de onderbouwing), beide opgesteld door taxateur [taxateur J]. Bij deze waardetaxaties heeft de taxateur de huur volgens de afgesloten huurcontracten (€ 610.000) dan wel de huur volgens een marktconforme huur (€ 580.000) tot uitgangspunt genomen.  
      Indien rekening gehouden zou moeten worden met aan het pand gepleegde investeringen na 1 januari 2006 dan zou volgens de inspecteur de waarde van het pand met € 17.000 en die van het aandeel van het pand met € 12.750 (75% van € 17.000) verlaagd dienen te worden.  
    
    
    2.4. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Uit de onderbouwing kan worden afgeleid dat de WEV is berekend door uit te gaan van de bruto aanvangsrendement (BAR) - methode. Bij gebruik van deze methode wordt de WEV bepaald door de bruto markthuur (ofwel geldende huurwaarde) op jaarbasis te delen door een bruto aanvangsrendement en daarna een correctie toe te passen voor transactiekosten. De rechtbank overweegt dat dit een erkende waarderingsmethode is voor panden als het onderhavige en dat deze methode in twee van de in opdracht van belanghebbende opgestelde taxatierapporten ook wordt gebruikt. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat waardering volgens deze methode juist is.  
    
    2.5. Gelet op hetgeen vermeld is in 2.3 en 2.4  zijn voor de beoordeling van het geschil van belang de huurwaarde van het pand, het bruto aanvangsrendement en de vraag in hoeverre investeringen van na 1 januari 2006 invloed hebben gehad op de waarde die door de taxateur van de belastingdienst is getaxeerd.  
    
    Huurwaarde
    
    2.6.1. De inspecteur heeft zich primair op het standpunt gesteld dat bij de waardering de afgesproken contracthuur van € 63.000 tot uitgangspunt genomen dient te worden en dat hierdoor de WEV van het pand dient te worden vastgesteld op € 610.000. De rechtbank volgt de inspecteur hierin niet. Ze neemt daarbij in aanmerking dat deze huur is vastgesteld in gelieerde verhoudingen, dat in werkelijkheid deze huur niet voldaan is en dat de door de inspecteur zelf berekende huurwaarde aanzienlijk lager ligt dan de contracthuur. Bovendien lopen de huurcontracten slechts tot 1 januari 2010. Een onafhankelijke derde die het pand zou willen kopen zou met deze omstandigheden rekening houden en zou om die reden niet de prijs willen betalen die hoort bij een langdurende huur van € 63.000. 
    
    
      2.6.2. In de onderbouwing staat met betrekking tot de waarde van € 580.000 dat de jaarlijkse huurwaarde van het pand kan worden geschat op € 53.000. De rechtbank overweegt dat deze huurwaarde haar niet te hoog voorkomt. Daarbij neemt zij in aanmerking dat weliswaar de werkelijk ontvangen jaarhuur lager was dan de per 1 januari 2005 in totaal overeengekomen jaarhuur van het pand van € 63.000, maar in de jaren 2005 tot en met 2010 gemiddeld meer bedroeg dan € 53.000 (gemiddeld € 53.850, te weten € 45.000 in 2006, € 60.000 in 2007, € 56.250 in 2008 en € 54.000 in 2009 en 2010). Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat in de onderbouwing een tabel is opgenomen met cijfers van acht vergelijkingspanden waaruit kan worden afgeleid dat een jaarlijkse huurwaarde van het pand van € 53.000 niet te hoog is. De rechtbank merkt daarbij op dat de panden gelegen aan de [adres 1], de [adres 2] en de [adres 3] onvoldoende met het pand van belanghebbende vergelijkbaar zijn omdat deze beschikken over een aanzienlijk groter kantoorgedeelte en kantoorruimte per vierkante meter een hogere waarde vertegenwoordigt dan een bedrijfshal. De overige vergelijkingspanden kennen huurprijzen per vierkante meter die variëren van € 44 tot € 97,50. Dan is de bij belanghebbende in aanmerking genomen huurprijs per vierkante meter van € 51,70 (€ 53.000 : 1.025 m2) niet te hoog. 
      In de in 2.4 bedoelde taxatierapporten van belanghebbende wordt uitgegaan van jaarlijkse huurwaarden van € 37.500 en € 40.000. Ter zitting heeft de taxateur van belanghebbende verklaard dat deze huurwaarden zijn gebaseerd op zijn ervaringscijfers waarvan hij verder geen onderbouwing kon geven. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur heeft belanghebbende hiermee niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde minder dan        € 53.000 bedroeg.
    
    
    Bruto aanvangsrendement
    
    2.7.1. In de onderbouwing staat dat een BAR van 8,5% dient te worden gehanteerd. Dit percentage komt de rechtbank niet te laag voor (een lagere BAR leidt tot een hogere waarde). Daarbij neemt zij in aanmerking dat in één van de in 2.4 bedoelde taxatierapporten van belanghebbende een BAR is gehanteerd van 7,8% en in het andere een BAR van 8%.   
    
    2.7.2. De rechtbank overweegt dat een jaarhuur van € 53.000 en een BAR van 8,5% resulteren in een waarde van het pand van € 623.529. Indien hierop een correctie wordt aangebracht in verband met de overdrachts- en andere kosten van € 43.529, dan resulteert dit in een waarde van het pand van € 580.000. De rechtbank ziet geen aanleiding een hoger bedrag aan overdrachtskosten in aanmerking te nemen. In de in 2.4 bedoelde taxatierapporten worden overdrachtskosten gehanteerd van € 33.899 en € 35.000 en deze bedragen zijn lager. 
    
    Invloed investeringen van na 1 januari 2006
    
    2.8.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van het pand per 1 januari 2006 verlaagd dient te worden met € 70.000 nu na die datum, maar vóór de taxatiedatum, tot dat bedrag investeringen in het pand zijn gepleegd die niet mogen worden meegenomen in de waarde per 1 januari 2006. De inspecteur heeft daartegenin gebracht dat een deel van de uitgaven mogelijk geen betrekking heeft op het pand [adres bedrijfspand]. Bovendien zou volgens de inspecteur, als de uitgaven wel allemaal zouden zien op het betreffende pand, de waardestijging als gevolg van de investeringen slechts € 17.000 bedragen en geen € 70.000.  De rechtbank acht, mede gelet op de toelichting die belanghebbende ter zitting heeft gegeven, aannemelijk dat de uitgaven voor het gehele bedrag van € 70.000 betrekking hebben op het pand [adres bedrijfspand]. Echter, conform het door de inspecteur meer meer subsidiair verdedigde standpunt, ziet de rechtbank geen reden een hogere waardestijging aan de investeringen toe te rekenen dan € 17.000. De inspecteur heeft in zijn aanvulling op het verweerschrift van 28 maart 2012 gedetailleerd uiteengezet waarom de waardestijging € 17.000 bedraagt. De standpunten van de inspecteur in deze uiteenzetting zijn door belanghebbende onvoldoende weersproken en de rechtbank acht ze dan ook juist. Omdat de taxatie heeft plaatsgevonden inclusief de pas na 1 januari 2006 gepleegde investeringen dient de waarde van het aandeel van het pand per 01 januari 2006 met 0,75 maal € 17.000 ofwel met € 12.750 verlaagd te worden. 
    
    2.9. Gelet op hetgeen de rechtbank in 2.7.2 en 2.8.1 heeft overwogen dient de waarde in het economisch verkeer van het aandeel van het pand per 1 januari 2006 vastgesteld te worden op € 435.000 (0,75 maal € 580.000) verminderd met € 12.750 = € 422.250.   
    
    2.10. Het in opdracht van belanghebbende opgestelde taxatierapport van [taxateur L] van 12 januari 2006 wordt ter zijde geschoven. De in dit taxatierapport genoemde waarde is volgens een brief van de [taxateur L] van 24 juni 2010 gebaseerd op de stichtingskosten van het pand. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gegevens aangedragen om te kunnen vaststellen of de WEV van het pand gelijk is aan de stichtingskosten daarvan. Zo zijn de rechtbank bijvoorbeeld geen gegevens bekend over de grondprijs en de wijze waarop deze tot stand is gekomen, over de prijzen van de bij de bouw gebruikte materialen en over de winstopslag van de aannemer. 
    
    2.11. Voor zover belanghebbende betoogt dat de WEV, gelet op de voor het pand vastgestelde WOZ-waarden, lager dient te worden vastgesteld faalt deze grief. Zoals belanghebbende terecht opmerkt, is in steeds meer bepalingen in steeds meer belastingwetten opgenomen dat de WOZ-waarde moet worden gehanteerd, maar voor de waardering van panden in de Wet IB 2001 is dit, behalve ten aanzien van de berekening van het huurwaardeforfait en de in de vermogensrendementsheffing in aanmerking te nemen waarden, bewust (nog) niet gebeurt. Voorts acht de rechtbank van belang dat de WOZ-waarden van het pand en de wijze van totstandkoming daarvan thans niet ter beoordeling van de belastingrechter staan en dat hij over onvoldoende gegevens beschikt om te beoordelen of deze juist zijn. 
    
    2.12. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat hij ter zake van de stakingwinst een uitgestelde lijfrente heeft bedongen en dat hij, als hij had geweten dat de inspecteur een hogere stakingswinst in aanmerking zou nemen, had gekozen voor een direct ingaande lijfrente, waarvoor een hoger maximum aftrek geldt. Belanghebbende zou dan door een hogere lijfrente te bedingen een hogere aftrek op het inkomen hebben kunnen toepassen. Belanghebbende stelt dat sprake is geweest van dwaling. De rechtbank overweegt dat, ook als al sprake zou zijn van dwaling, de rechtbank dient uit te gaan van de feitelijke situatie waarbij geen direct ingaande lijfrente is bedongen. Van een hogere aftrek kan dan ook geen sprake zijn.
    
    2.13. De rechtbank overweegt dat bij het opleggen van de aanslag is uitgegaan van een WEV van het aandeel in het pand van € 435.000 en dat deze dus te hoog is vastgesteld. Aangezien de WEV van het aandeel in het pand € 422.250 bedraagt, dient de stakingswinst met € 12.750 (€ 435.000 minus € 422.250) te worden verminderd. Belanghebbendes inkomen uit werk en woning over het onderhavige jaar bedraagt derhalve € 162.973 (vastgesteld is € 175.723 minus € 12.750).   
    
    2.14. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
    
    2.15. De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). In de bezwaarfase is niet om kostenvergoeding verzocht.
    
    Deze uitspraak is gedaan op 25 april 2012 door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. I. van Wijk, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 7 mei 2012
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.