ECLI:NL:RBBRE:2012:BX4346, Rechtbank Breda, 28-06-2012, 12/174
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2012-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Heffingsambtenaar maakt WOZ-waarde van onroerende zaak niet aannemelijk. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur terecht in aanmerking heeft genomen dat het perceel in de toekomst alternatieve gebruiksmogelijkheden kent. Bij het bepalen van de waarde is - uitgaande van de genoemde alternatieve gebruiksmogelijkheden - echter onvoldoende rekening gehouden met de uitgaven en moeite die het kost om de onroerende zaak in een nieuwe toestand te brengen. Daarnaast bestaat onvoldoende inzicht in de kans dat een bepaalde alternatieve gebruiksmogelijkheid kan worden gerealiseerd.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 12/174
    
    Uitspraakdatum: 28 juni 2012
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 30 december 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak aangeduid als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2012 te Tilburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, tot bijstand vergezeld van [gemachtigde], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur K], taxateur.
    
    
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 50.000;
      - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
    
    
    2. Gronden
    
    2.1.1. De onroerende zaak betreft twee kadastrale percelen grond (848m2) met een eenvoudige en sterk verouderde opstal, volledig omsloten door (omliggende) bebouwing en enkel vanaf de openbare weg  bereikbaar via een appartementsrecht in een aangrenzend appartementencomplex. Dit appartementsrecht betreft een ruimte in dat gebouw voorzien van een poort aan de wegzijde. De bestemming van de onroerende zaak is wonen. De percelen samen hebben een driehoekige vorm. Het perceel is niet verhard.
    
    2.1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 127.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 97.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 
    
    2.2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 40.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 97.000.
    
    2.3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Deze beroept zich daartoe op een taxatierapport, opgemaakt door [taxateur K], gecertificeerd taxateur onroerende zaken.
    
    2.4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De taxateur heeft de waarde voor een groot deel gebaseerd op eventuele toekomstige gebruiksmogelijkheden van het perceel, zoals tuinuitbreiding of parkeervoorziening voor omliggende woningen. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur terecht in aanmerking heeft genomen dat het perceel in de toekomst alternatieve gebruiksmogelijkheden kent. Voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum dient echter te worden uitgegaan van de huidige toestand van de onroerende zaak. De rechtbank is in dit licht dan ook van oordeel dat bij het bepalen van de waarde - uitgaande van de genoemde alternatieve gebruiksmogelijkheden - onvoldoende rekening is gehouden met de uitgaven en moeite die het kost om de onroerende zaak in een nieuwe toestand te brengen. Mede gezien de vorm van het perceel acht de rechtbank in dit verband aannemelijk dat het realiseren van de genoemde alternatieve gebruiksmogelijkheden aanzienlijke investeringen in tijd en geld vergt. Daarnaast bestaat onvoldoende inzicht in de kans dat een bepaalde alternatieve gebruiksmogelijkheid kan worden gerealiseerd. Zo is onduidelijk in welke mate de bewoners van omliggende woningen zijn geïnteresseerd in tuinuitbreiding of aankoop van een parkeervoorziening. De rechtbank houdt hierbij geen rekening met de door de taxateur genoemde gevallen van de losse verkoop van tuingrond of een parkeerplaats. Die voorbeelden zijn niet voorzien van duidelijke plaatsaanduidingen of andere gegevens die een goede vergelijking mogelijk maken.
    
    2.5. Belanghebbende heeft slechts gesteld dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft geen taxatierapport overgelegd en evenmin op andere wijze een in het kader van de Wet WOZ bruikbare onderbouwing gegeven van de door hem voorgestane waarde. Daarmee heeft belanghebbende de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
      
    2.6. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen van de partijen aannemelijk heeft gemaakt op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld. De rechtbank heeft de waarde in goede justitie, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, vastgesteld op € 50.000. 
    
    2.7. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    Deze uitspraak is gedaan op 28 juni 2012 door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 4 juli 2012
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.