ECLI:NL:GHARL:2016:2136, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-03-2016, 15/00177
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz.  Waardevaststelling twee-onder-een-kapwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht 
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00177
      uitspraakdatum: 15 maart 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 januari 2015, nummer UTR 14/5504, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 560.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 juli 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 22 januari 2015 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 22 februari 2015, ingekomen bij het Hof op 24 februari 2015, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2016. Belanghebbende is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [A] , bijgestaan door taxateur [B] . 
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-éénkapwoning die aan het water is gelegen. Belanghebbende heeft in juli 2005 de grond met een oppervlakte van 530 m² gekocht voor € 220.000. Van dit perceel bestaat 209 m² uit een talud aan de waterkant. Vanaf 2007 is de woning gebouwd. Volgens de aanvraag bouwvergunning bedragen de bouwkosten circa € 273.000. De woning is opgeleverd in 2009. De onroerende zaak is gelegen in [Z] in de [C] . 
      
    
    
      2.2.
      De woning is gebouwd met het Neopor bouwsysteem. Daarbij worden de Neopor-elementen, die zijn voorzien van noppen en gleuven, als ‘legostenen’ op elkaar gezet, waarna deze met beton en eventueel bewapening worden gevuld. De binnen- en buitenwanden van dit bouwsysteem zijn van polystyreen en moeten afgewerkt worden met bijvoorbeeld platen. De last die een Neopor-muur kan dragen, is beperkter dan die van een bakstenen muur. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 415.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 560.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [B] van 8 oktober 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 560.000.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 415.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport. Daarin heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode drie in [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. Twee woningen zijn gelegen in de [C] . De derde woning is gelegen in de wijk [D] . In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                (soort woning)
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Gebruiksopp.
              
              
                Waarde
                per m2
              
              
                Waarde woning
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-13)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 41
                (2^1 kap) 
              
              
                2009
              
              
                270 m2
                (excl. kelder  116 m2) 
              
              
                € 1.452 
              
              
                € 392.000
              
              
                321 m²
                (excl. talud   209 m2)
              
              
                € 525
              
              
                € 168.525
              
              
                
              
              
                € 560.525
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 55
                (2^1 kap) 
              
              
                2005
              
              
                174 m2
              
              
                € 1.847
              
              
                € 321.350
              
              
                226 m²
                
              
              
                € 525
              
              
                € 118.650
              
              
                Garage     € 25.000
              
              
                
              
              
                € 465.000
                (29-06-2012)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 83
                (2^1 kap) 
              
              
                2005
              
              
                171 m2
              
              
                € 1.879
              
              
                € 321.350
              
              
                226 m²
                
              
              
                € 525
              
              
                € 118.650
              
              
                Garage     € 25.000
              
              
                
              
              
                € 465.000
                (28-03-2013)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 11
                (2^1 kap) 
              
              
                2007
              
              
                166 m2
              
              
                € 2.077
              
              
                € 344.850
              
              
                286 m²
                
              
              
                € 525
              
              
                € 150.150
              
              
                Garage     € 25.000
              
              
                
              
              
                € 520.000
                (14-09-2012)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat de kelder van de onroerende zaak (van 116 m2) niet is meegenomen in de taxatie en dat ook het talud aan de waterkant (van 209 m2) niet in de waardering is betrokken. Verder is opgemerkt dat de onderhavige woning is gebouwd met het Neopor bouwsysteem. 
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat indien hij voor de waarde van de gebruiksoppervlakte zou zijn uitgegaan van € 1.800 per m2 voor de eerste 200 m2 – hetgeen gelet op de vergelijkingsobjecten aan de lage kant is – en voor de extra m2 van € 1.260 (70% van € 1.800), de waarde van de gebruiksoppervlakte zou zijn uitgekomen op € 448.200. Gelet hierop bestaat binnen de vastgestelde waarde een marge van € 50.000 als compensatie voor het Neopor bouwsysteem. Dat de Neopor-elementen een verminderde draagkracht hebben en dat deze elementen zowel aan de binnen- als buitenwanden afwerking behoeven, vormt een waardeverminderende factor waarmee rekening moet worden gehouden, aldus de taxateur. Daarentegen vormt het energiezuinige karakter volgens de taxateur een waardeverhogende factor.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 412.535 wijst belanghebbende op de verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken van drie – in hetzelfde postcodegebied – gelegen objecten. In het hogerberoepschrift komt belanghebbende tot de volgende vergelijking van deze objecten met de onroerende zaak:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                (soort woning)
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Gebruiksopp.
              
              
                Waarde
                per m2
              
              
                Waarde woning
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-13)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 41
                (2^1 kap) 
              
              
                2009
              
              
                193 m2
                96 m2 (kelder)
                50 m2 (zolder) 
              
              
                € 995
              
              
                € 192.035
              
              
                321 m²
                (excl. talud   209 m2)
              
              
                € 500
              
              
                € 160.500
              
              
                Talud       € 60.000
              
              
                € 412.535
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 4a
                (vrijstaand) 
              
              
                2011
              
              
                151 m2
                22 m2 (overig)
              
              
                
              
              
                
              
              
                644 m²
                
              
              
                € 500
              
              
                € 322.000
              
              
                Garage     
                Schuur 
                Berging
              
              
                
              
              
                € 545.000
                (23-11-2012)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 23
                (hoek) 
              
              
                2007
              
              
                247 m2
                12 m2 (overig)
              
              
                
              
              
                
              
              
                285 m²
                
              
              
                € 500
              
              
                € 142.500
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 450.000
                (02-05-2013)
                
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 315
                (hoek) 
              
              
                2007
              
              
                155 m2
                12 m2 (overig)
              
              
                
              
              
                
              
              
                245 m²
                
              
              
                € 500
              
              
                € 122.500
              
              
                Garage     
                Schuur 
                Berging
              
              
                
              
              
                € 450.000
                (02-05-2013)
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      Het Hof acht aannemelijk dat de gebruiksoppervlakte van de onderhavige woning 270 m2 bedraagt. Namens de heffingsambtenaar heeft de taxateur de woning namelijk ter plaatse opgemeten. Zijn bevindingen heeft hij neergelegd in een brief van 26 juni 2014. Daarin is opgemerkt dat de begane grond in totaal 105,62 m2 beslaat, de eerste verdieping 100,9 m2 en de zolder 64,3 m2. De zolderverdieping is slechts in aanmerking genomen voor zover de stahoogte ervan meer bedraagt dan 1,5 meter.
      
    
    
      4.8.
      Verder is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning (2^1 kap), bouwjaar (2005-2009), perceeloppervlakte (226-321 m2) en ligging (in dezelfde wijk) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in gebruiksoppervlakte voldoende rekening is gehouden door bij een grotere oppervlakte een gemiddeld lagere waarde per m2 in aanmerking te nemen. De ter zitting voorgerekende marge van € 50.000 biedt voldoende ruimte voor compensatie voor het verschil in bouwsysteem, Neopor versus traditioneel. Voorts neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar de kelder van de onroerende zaak (van 116 m2) niet heeft meegenomen in de taxatie en dat hij ook het talud aan de waterkant (van 209 m2) – waaraan belanghebbende zelf een waarde van € 60.000 heeft toegekend – niet in de waardering heeft betrokken. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 560.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gewezen op de verkoop van drie onroerende zaken in hetzelfde postcodegebied te [Z] . Van deze objecten ontbreken echter de nodige relevante gegevens, zoals kwaliteit, staat van onderhoud, waarde bijgebouwen en voorzieningen. Verder betreffen de door belanghebbende genoemde koopsommen voor [e-straat] 23 en [f-straat] 315 vraagprijzen. Bovendien heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de prijzen van deze objecten kunnen worden herleid tot de door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak. Verder acht het Hof de transactieprijs voor [d-straat] 4a – dat volgens belanghebbende ook met het Neopor bouwsysteem is gebouwd – onvoldoende maatgevend, nu dit object vrijstaand is, op een veel groter perceel is gelegen, een mindere ligging heeft, casco is verkocht en bovendien aanzienlijke bijgebouwen heeft. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de door hem genoemde transacties derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van € 415.000 berekend door uit te gaan van de aankoopsom van de grond (€ 220.000) en de bouwkosten (€ 273.000), waarna de som van deze bedragen is gecorrigeerd met de algemene waardeontwikkeling van woningen in de provincie Utrecht volgens het Kadaster. Het Hof acht deze berekeningswijze niet bruikbaar ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. De in het verleden gemaakte bouwkosten en de aankoopsom van de grond vormen immers geen goede weerspiegeling van de gezochte waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Verder geeft ook de algemene waardeontwikkeling van woningen onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2016.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel) 		(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 17 maart 2016
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.