ECLI:NL:GHAMS:2012:BW4727, Gerechtshof Amsterdam, 12-04-2012, 11/00058
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: "Waardering van bouwkavel. 
        Taxatierapport is onvoldoende om een lagere waarde in aanmerking te nemen, onder andere omdat te veel is uitgegaan van kennis achteraf."

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk 11/00058
      12 april 2012
    
    
    uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    [X] B.V., gevestigd te [Z], belanghebbende,
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. 10/987 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen 
    
    belanghebbende 
    
    en  
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Utrecht-Gooi, kantoor Amersfoort, 
      de inspecteur.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 2004 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 1.126.323.
    
    1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 19 januari 2010, de aanslag verminderd tot een naar een belastbaar bedrag van € 510.020.
    
    1.3. Bij uitspraak van 21 december 2010 heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
    
    
      1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 januari 2011, aangevuld bij brief van 23 februari 2011. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      Op 9 januari 2012 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de inspecteur.
    
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2. Feiten
    
    2.1. De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarbij belanghebbende is aangeduid als 'eiseres' en de inspecteur als 'verweerder') de navolgende feiten vastgesteld:
    
    “2.1. Eiseres is in 1980 opgericht en houdt zich bezig met ontwikkeling en exploitatie van onroerend goed. [A] (hierna: [A]) is enig directeur en enig aandeelhouder van eiseres. [A] is ook enig directeur en enig aandeelhouder van [Y] B.V. (hierna: [Y]). [Y] is in 2001 opgericht en houdt zich ook bezig met exploitatie van onroerend goed. 
    
    2.2. Op 21 december 2001 leverde de [B] een perceel grond (sectie [K 1000] gemeente [Q]) met opstallen aan eiseres en aan [Y]. [Y] verkreeg voor ƒ 5.200.000 (€ 2.359.657) het landhuis “[R]” met ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren staande en gelegen aan de [a-straat] [0] te [Q] ter grootte van 28 are en 42 centiare. Eiseres verkreeg op dezelfde dag voor ƒ 515.000 (€ 233.697) een perceel grond gelegen achter [R] ter grootte van 33 are. Kadastraal is het perceel nadien gesplitst en zijn de volgende nummers toebedeeld. Het gedeelte van het perceel, dat [Y] verkreeg, werd gesplitst in de percelen [K 1200], [K 1201] en [K 1202]. Het gedeelte van het perceel dat eiseres verkreeg is gesplitst in [K 1214] en [K 1215]. Bij de leveringen op 21 december 2001 zijn tussen [Y] en eiseres geen nadere afspraken gemaakt.
    
    2.3. Op 21 december 2001 was het volgens het geldende bestemmingsplan mogelijk om de bebouwing op het perceel (van eiseres en [Y] samen) nog uit te breiden. Na aankoop is door eiseres een bouwaanvraag ingediend. Op 10 februari 2003 is de gemeente akkoord gegaan met de bouwaanvraag. 
    
    2.4. Op 4 juni 2003 leverde eiseres een perceel grond van 1 are en 19 centiare aan de eigenaar van perceel [1100] (nr. [02]) voor € 1. Op 8 januari 2004 sloot eiseres met [C]een overeenkomst, waarbij afspraken gemaakt werden over het recht van overpad en het exclusieve gebruik van parkeerplaatsen op het terrein van [C] en op het terrein dat eigendom is van [Y]. Volgens de overeenkomst zijn 15 parkeerplaatsen, gelegen aan de noordzijde van perceel [K 1000] exclusief bedoeld voor bezoekers van de kantoren aan [a-straat] [01] ([Y]). In de overeenkomst is geen bepaling opgenomen waaruit is af te leiden op welke wijze eiseres het recht heeft verkregen om over het terrein van [Y] te beschikken en of hiervoor een vergoeding is betaald. 
    
    2.5. Op 28 september 2004 verstrekte DTZ Zadelhoff aan [A] als vertegenwoordiger van [Y] een taxatierapport van villa “[R]” met ondergrond, erf, tuin, parkeerplaatsen aan de [a-straat] [01] te [Q]. De onderhandse verkoopwaarde - vrij van huur - van het onroerend goed per 24 september 2004 bedroeg volgens dit rapport € 2.435.000 kosten koper. 
    
    2.6. Op 29 september 2004 werd bij een gemeenschappelijke akte van [Y] en eiseres het volgende aan een derde geleverd. Eiseres leverde het kantoorgebouw met erf, 33 parkeerplaatsen, toegangsweg, ondergrond en tuin op perceel [K 1214] (30 are). Het kantoorgebouw is na de verkrijging van de grond op 21 december 2001 door eiseres daarop gerealiseerd. [Y] leverde 12 parkeerplaatsen met erf, tuin en gedeelte toegangsweg op gedeelte van perceel [K 1213] (nadien [K1221]) ter grootte van 7 are. [Y] kreeg bij de levering het recht van overpad en het gebruik van 12 parkeerplaatsen. De verkoopprijs ad € 4.300.000 (excl. omzetbelasting) werd geheel aan eiseres toegerekend. 
    
    
      2.7. Na de voormelde levering op 29 september 2004 werd op verzoek van [A] namens eiseres door Van Wijk Makelaars een taxatie van de verkochte en geleverde percelen verricht. 
      Naar aanleiding van deze taxatie werd op 1 november 2005 een taxatierapport opgemaakt. 
      Het taxatierapport kent een waarde per 31 december 2001 toe aan de percelen [K 1214] van eiseres (30 are) en [K 1221] van [Y] (7 are en 77 centiare) van in totaal € 1.300.000. Op verzoek van gemachtigde van eiseres werd op 9 januari 2006 door Van Wijk een aanvulling op voormeld taxatierapport opgemaakt. In deze aanvulling wordt de waarde van € 1.300.000 alsnog gesplitst over de twee verkochte en geleverde percelen. Perceel [K 1214] van eiseres wordt op € 1.200.000 en perceel [K 1221] van [Y] wordt op € 100.000 gewaardeerd. 
    
    
    2.8. In januari 2006 werd door [Y] en eiseres een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarbij werd de aankoopprijs aangepast, zodat de verkrijging van [Y] € 1.390.000 en de verkrijging van eiseres € 1.203.354 bedraagt. De verbouwingskosten ad € 650.000 kwamen voor rekening van [Y] in plaats van voor rekening van eiseres. 
    
    2.9. De taxateurs van de Belastingdienst hebben vervolgens de waarde per 21 december 2001 getaxeerd. Volgens het rapport van 18 juni 2007 bedroeg de waarde van het perceel van eiseres per 21 december 2001 € 825.000.” 
    
    Partijen hebben ter zitting, desgevraagd, eensluidend verklaard dat de rechtbank deze feiten correct heeft vastgesteld. Het Hof zal eveneens van deze feiten uitgaan.
    
    Hierna wordt het perceel ter grootte van 28 are en 42 centiare met het daarop gebouwde landhuis “[R]” aan de [a-straat] [01] te [Q] aangeduid als ‘perceel [R]’ (verworven door [Y] B.V.) en wordt het daar achterliggende perceel ter grootte van 33 are aan de [a-straat] [02] te [Q] aangeduid als ‘bouwkavel’ (verworven door belanghebbende).
    
    Aan de door de rechtbank vastgestelde feiten voegt het Hof nog het volgende toe.
    
    
      2.2. In hoger beroep zijn door belanghebbende een brief van DTZ Zadelhoff van 22 februari 2011 overgelegd, alsmede daarbij behorende taxatierapporten. In deze rapporten is, naar toestanddatum en waardepeildatum 21 december 2001, aan de bouwkavel een waarde toegekend van € 1.130.000 en is aan perceel [R] een waarde toegekend van 
      € 1.280.000 (beide bedragen betreffen de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en/of gebruik, kosten koper).
    
    
    
    3. Geschil in hoger beroep
    
    3.1. In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil, voor welk bedrag de bouwkavel in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de verkoopwinst op de kavel en daarmee bij het bepalen van belanghebbendes belastbare winst over het jaar 2004.
    
    3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en de toelichting ter zitting.
    
    
      3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de aanslag tot één naar een belastbaar bedrag van € 115.808.
      De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1. Belanghebbende verkreeg in 2001 de eigendom van de bouwkavel, terwijl haar zustervennootschap [Y] B.V. gelijktijdig de eigendom verkreeg van perceel [R]. Met de verkoper, de [B] was een totaalbedrag overeengekomen van € 2.593.354 voor beide percelen. Deze koopsom is voor € 233.697 toegerekend aan de bouwkavel en voor € 2.359.657 toegerekend aan perceel [R]. Over de verkrijging van de bouwkavel was overdrachtsbelasting verschuldigd. 
      De verkrijging van perceel [R] was vrijgesteld van overdrachtsbelasting vanwege de monumentenstatus van de zich op dat perceel bevindende villa [R].
    
    
    4.2. Belanghebbende heeft de bouwkavel in 2001 voor € 233.697 opgenomen op haar balans. Na aankoop is op dat perceel nieuwbouw (een kantoorpand) gerealiseerd. In 2004 heeft belanghebbende het geheel (de bouwkavel met daarop de nieuwbouw) verkocht aan een derde. 
    
    4.3.1. Voorafgaand aan het indienen van de aangifte vennootschapsbelasting voor het jaar 2004 is door belanghebbende met zustervennootschap [Y] B.V. een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij - mede aan de hand van een taxatie door Van Wijk Makelaars - de waarde van de bouwkavel (per 31 december 2001 dus zonder de later gerealiseerde nieuwbouw) nader is vastgesteld op € 1.203.354. Op basis van deze waarde en - naar het Hof begrijpt - onder toepassing van de foutenleer heeft belanghebbende een belastbare winst van € 206.398 en een belastbaar bedrag van € 115.808 aangegeven.
    
    
      4.3.2. De inspecteur is bij het vaststellen van de aanslag uitgegaan van een waarde van de bouwkavel van € 233.697 en heeft op basis daarvan de belastbare winst op € 1.201.055 en het belastbaar bedrag op € 1.126.323 vastgesteld.
      Uitgaande van het in onderdeel 2.9 uitspraak rechtbank vermelde taxatieverslag heeft de inspecteur de uitspraak op bezwaar gebaseerd op een waarde van de bouwkavel van 
      € 825.000 en is de belastbare winst verminderd tot € 584.752 en het belastbaar bedrag tot € 510.020.
    
    
    4.4. De door partijen verdedigde waarden, in een overzicht:
    
    
      	2001
      Splitsing bij aankoop	2004
      Taxatierapport Van Wijk 	2007
      Taxatierapport Belastingdienst	2011
      Taxatierapport DTZ Zadelhoff
      [R]	2.359.657	1.390.000		1.280.000
      bouwkavel	     233.697	 1.203.354	    825.000	  1.130.000
      totaal	2.593.354	2.593.354		2.410.000
    
    
    
    4.5. Zoals hiervoor overwogen, is belanghebbende bij de aankoop van de bouwkavel uitgegaan van de waarde van € 233.697 en heeft zij het perceel in 2001 ook voor dit bedrag op haar balans geactiveerd. In afwijking hiervan is in het kader van de in onderdeel 2.6 van de uitspraak van de rechtbank vermelde verkoop in 2004 met zustervennootschap [Y] B.V. een andere verdeling van de in 2001 betaalde koopprijs overeengekomen. Daarbij is belanghebbende voor de bouwkavel uitgegaan van een waarde van € 1.203.354.
    
    
    4.6. Naar het oordeel van het Hof rust op belanghebbende in redelijkheid de last om aannemelijk te maken dat aan de bouwkavel een hogere waarde moet worden toegekend dan de waarde (te weten € 825.000) waarvan de inspecteur bij de uitspraak op bezwaar is uitgegaan.
    
    4.7.1. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof  niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van € 1.203.354 als aankoopprijs van de bouwkavel. Met de rechtbank is het Hof van mening dat de in dit verband overgelegde taxatierapporten van Van Wijk Makelaars daartoe van onvoldoende gewicht zijn omdat deze rapporten (te) weinig inzicht bieden in de gehanteerde methodiek van waarderen en daarmee onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar zijn. 
    
    
      4.7.2. Het in hoger beroep overgelegde taxatierapport van DTZ Zadelhoff (hierna: taxatierapport 2011) is naar het oordeel van het Hof evenmin voldoende om te concluderen tot een waarde van de bouwkavel van € 1.203.354, reeds omdat in het rapport ten aanzien van de bouwkavel wordt geconcludeerd tot een lagere waarde van € 1.130.000.
      Het Hof merkt verder op dat in het taxatierapport 2011 bij de taxatie van de kantoorvilla [R] ten onrechte is uitgegaan van de uiteindelijke (langdurige) leegstand van 33 maanden na renovatie, tegen een jaarhuur van € 170.000. Bij een taxatie naar de toestand bij aankoop kan slechts rekening worden gehouden met een naar dat tijdstip redelijkerwijs te verwachten leegstand en niet met een achteraf gerealiseerde leegstand. Voor de waardering van de bouwkavel wordt rekening gehouden met zes maanden aan te verwachten leegstand. Indien daar bij [R] eveneens van wordt uitgegaan leidt dat tot een substantieel (lagere afwaardering voor leegstand en daarmee voor een) hogere waarde van [R] en dus een lagere waarde voor de bouwkavel. 
    
    
    
      4.7.3. In de waardebepaling van [R] is voorts rekening gehouden met een afwaardering voor renovatiekosten ad € 653.049, terwijl deze kosten in 2001 (zoals ook wordt vermeld in de begeleidende brief 22 februari 2011 bij de taxatie) werden geraamd op 
      € 600.000.
    
    
    4.7.4. Uit het taxatierapport 2011 blijkt evenmin of en in hoeverre bij de bouwkavel rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van de ligging, zijnde achter de kantoorvilla, zonder directe toegang tot de openbare weg. Niet aannemelijk is geworden dat reeds ten tijde van de aankoop een zelfstandige aansluiting op de openbare weg (bijvoorbeeld middels een recht van overpad) was gegarandeerd. 
    
    4.7.5. Naar het oordeel van het Hof is bij de taxatie van de bouwkavel te veel uitgegaan van kennis achteraf. Zo wordt gerekend met de uiteindelijk gerealiseerde (en niet de te verwachten) huuropbrengsten van nog te bouwen kantoorpand waarvoor pas in juni 2002 een bouwaanvraag wordt ingediend, terwijl de te realiseren huuropbrengsten in betekenende mate afhangen van de toegestane omvang van de nieuwbouw. Daarnaast wordt gerekend met slechts de helft van de verwachten zes maanden leegstand omdat het pand ten tijde van de verkoop al voor de helft is verhuurd. Ten onrechte is bij de huurbaten en de leegstand niet uitgegaan van de redelijkerwijs aan te nemen verwachtingen bij aankoop. Evenmin is voldoende rekening gehouden met de onzekerheden ten aanzien van de bouwvergunning. Het Hof volgt in dit verband de inspecteur in zijn gemotiveerde stelling, daarin niet of onvoldoende weersproken, dat bij aankoop onzeker was of en in welke omvang op de bouwkavel gebouwd kon worden. Deze onzekerheid blijkt mede uit de opmerking van belanghebbendes adviseur in zijn brief aan de inspecteur van 4 januari 2008: “De heer [A] heeft bij het verkrijgen van een bouwvergunning de nodige weerstand ondervonden van de gemeente [Q], maar het is hem uiteindelijk wel gelukt om een bouwvergunning voor [belanghebbende] te verkrijgen.”  Het Hof leidt hieruit af dat in 2001 de afgifte van een bouwvergunning (in de door belanghebbende gewenste vorm) in ieder geval minder zeker was dan belanghebbende het in (hoger) beroep heeft doen voorkomen. Daar komt bij dat het bestemmingsplan weliswaar bebouwing toestaat, maar dat deze mogelijkheid zich niet beperkt tot de bouwkavel maar geldt voor het geheel van perceel [R] en de bouwkavel tezamen. Met genoemde onzekerheden is in de taxatie rekening gehouden in de algemene risicomarge van (slechts) vijf procent. De inspecteur heeft naar het oordeel van het Hof terecht gesteld dat daarmee een te rooskleurig beeld is geschetst van de verwachtingen bij aankoop, en daarmee aan de bouwkavel een hoge waarde is toegekend.
    
    4.7.6. Het Hof ziet zijn oordeel bevestigd in de bij het tiendagenstuk gevoegde brief van DTZ Zadelhoff van 6 januari 2012 waarin op pagina 5 is opgemerkt dat belanghebbende voornemens was het nieuwe kantoorpand in eigen portefeuille te houden maar uiteindelijk toch is besloten tot verkoop omdat zich een koper meldde met een ‘offer you can’t refuse’. De in 2004 overeengekomen verkoopprijs van € 4,3 miljoen was derhalve (veel) hoger dan door belanghebbende bij aankoop voorzien. Desondanks gaat de taxateur in zijn berekening uit van deze (uiteindelijk gerealiseerde, veel hogere) verkoopprijs in plaats van de bij aankoop te verwachten huurbaten en daarmee samenhangende lagere opbrengstwaarde. Indien zou worden uitgegaan van deze lagere opbrengstwaarde (bij gelijkblijvende kosten van € 3.099.036) resteert een (veel) lagere waarde voor de bouwkavel. 
    
    4.8. Op grond van het voorgaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende, met hetgeen zij heeft overgelegd en ter aanvulling ter zitting heeft aangevoerd, er niet geslaagd is aannemelijk te maken dat voor de waarde van de bouwkavel moet worden uitgegaan van een waarde die hoger is dan € 825.000.
    
    Slotsom
    
    4.9. Nu gelet op het vorenoverwogene belanghebbende niet erin is geslaagd te bewijzen dat bij de uitspraak op bezwaar van een te lage waarde van de bouwkavel is uitgegaan, acht het Hof het hoger beroep ongegrond.
    
    
    5. Kosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    6. Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    Aldus vastgesteld door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J.A. van Horzen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.B.M. van Bakel als griffier. De beslissing is op 12 april 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.