ECLI:NL:GHARL:2015:1161, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-02-2015, 14/00385
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waardevaststelling tussenwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM  LEEUWARDEN
    
    
      Afdeling belastingrecht
      Locatie Arnhem
    
    
    
      nummer 14/00385
      
        uitspraakdatum: 17 februari 2015
      
      nummer / 
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Gelderland van 6 maart 2014, nummer AWB 13/4486, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 31 te [Z] voor het kalenderjaar 2013, per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 133.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: aanslag OZB) opgelegd. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 maart 2014 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nader op het verweerschrift gereageerd.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. [A], en namens de heffingsambtenaar [B], taxateur.
      
    
    
      1.7
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
      
      
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object, plaatselijk bekend als [a-straat] 31 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een tussenwoning met een vrijstaande berging op een perceel van 211 m². De woning heeft een inhoud van 269 m³ en is gebouwd in 1942. 
      
    
    
      2.2
      In verband met een eerder bezwaar van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde, is de onroerende zaak door taxateur [B] voornoemd, inpandig opgenomen op 22 november 2012.
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht te worden gehoord in [Z]. Bij brief van 10 juni 2013 heeft de heffingsambtenaar belanghebbende uitgenodigd voor een zogenoemde telefonische hoorzitting. Belanghebbende is daarop niet ingegaan en heeft de heffingsambtenaar verzocht hem te horen in zijn woning, dan wel op een nader door hem aan te wijzen plaats.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 133.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 93.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      De Rechtbank heeft – kort weergegeven – geoordeeld dat, mede gezien de omstandigheid dat de heffingsambtenaar in het kader van een eerdere procedure op 22 november 2012 de onroerende zaak reeds inpandig door de taxateur [B] had doen opnemen, de heffingsambtenaar redelijkerwijs heeft kunnen afzien van het horen van belanghebbende nu dat alleen kon onder de condities die belanghebbende stelde.
      
    
    
      4.2
      Het horen in de bezwaarfase heeft onder meer tot doel verschillen van inzichten tussen partijen over de feiten die mochten bestaan zoveel mogelijk te elimineren. Belanghebbende heeft gesteld dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord en dat bij een horen op zijn woonadres – kort gezegd – de ernst van de achteruitgang van de onderhoudssituatie van de onroerende zaak had kunnen blijken.
      
      
    
    
      4.3
      Ook naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in dit geval mogen afzien van het horen van belanghebbende in zijn woning. Uitgangspunt voor het horen is dat dit geschiedt op een door de heffingsambtenaar vastgesteld tijdstip en te bepalen plaats (vgl. HR 15 mei 2009 nr. 08/00437, ECLI:NL:HR:2009:BI3751). Aangenomen mag worden dat de heffingsambtenaar bij een eventueel (telefonisch) hoorgesprek zou zijn bijgestaan door [B] of in elk geval over zijn informatie had kunnen beschikken. Die informatie bestond – onder meer – uit de gegevens zoals die zijn gebleken bij de inpandige opname door [B] op 22 november 2012. Dit betekent dat [B], en met hem de heffingsambtenaar, bij het verslechteren van de situatie eerder van een te ongunstige dan van een te gunstige situatie omtrent het onderhoud van de onroerende zaak is uitgegaan. Anders dan belanghebbende stelt, is in dit geval immers niet de situatie op 1 januari 2013 beslissend maar de situatie op 1 januari 2012 (zie ook de in 4.5 genoemde wettekst). Dat zich een geval heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is niet gesteld en blijkt ook niet uit de feiten. Met de situatie op 1 januari 2012 was [B] bij het opnemen van zijn bevindingen in zijn taxatierapport derhalve op de hoogte. Nu het geschil zich toespitst op de waardering in taxatietechnische zin van de feiten en de invloed van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak op de waardering daarvan is aannemelijk dat een hoorgesprek in de woning van belanghebbende tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende geen toegevoegde waarde meer zou hebben.
      
    
    
      4.4
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.5
      Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.6
      Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld heeft de heffingsambtenaar onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport dat is opgemaakt op 3 september 2013 door [B]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op afgerond € 133.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
      
      - [a-straat] 1 te [Z], een hoekwoning uit 1942, met een inhoud van 269 m³, een vrijstaande berging en een aanbouw, gelegen op een kavel van 401 m², die op 25 oktober 2012 is verkocht voor € 220.000.
      - [b-straat] 16 te [Z], een tussenwoning uit 1940, met een inhoud van 269 m³, een vrijstaande berging en een dakopbouw, gelegen op een kavel van 113 m², die op 20 augustus 2012 is verkocht voor 188.000.
      - [b-straat] 12 te [Z], een tussenwoning uit 1940, met een inhoud van 269 m³, een vrijstaande garage en een aanbouw, gelegen op een kavel van 212 m², die op 3 april 2012 is verkocht voor € 170.000.
      - [c-straat] 7 te [Z], een tussenwoning uit 1950, met een inhoud van 257 m³, een vrijstaande berging, gelegen op een kavel van 140 m², die op 2 november 2011 is verkocht voor € 179.000.
      
    
    
      4.7
      Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het taxatierapport van [B] en de daarop ter zitting van de Rechtbank en van het Hof gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Uit de vermelde gegevens van de in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten blijkt dat die zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het Hof acht aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden en de liggingsaspecten die blijkens de toelichting in aanmerking zijn genomen, gezien de uit de overgelegde matrix blijkende prijs per m³ bij de onroerende zaak van belanghebbende (€ 433) en de gemiddelde m³-prijs bij de vergelijkingsobjecten (€ 488), en de daarboven in aanmerking genomen aftrekpost van € 40.000 wegens achterstallig onderhoud.
      
    
    
      4.8
      Aan het vorenstaande oordeel doet niet af dat [B] niet exact gespecificeerd heeft kunnen aangeven op welke bedragen de afzonderlijke depreciërende factoren, zoals de aanwezigheid van een verkeersdrempel of de omstandigheid dat in de buurt houtkachels worden gestookt, zijn gewaardeerd. Het waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat aannemelijk is dat, zoals de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, met een aantal liggingsaspecten reeds rekening is gehouden omdat deze evenzeer gelden voor (een deel van) de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof aannemelijk dat, zoals de heffingsambtenaar stelt en anders dan belanghebbende veronderstelt, eventueel te maken onderhoudskosten en noodzakelijke kosten van verbetering van de onroerende zaak niet per definitie hoeven te leiden tot een afwaardering van de onroerende zaak met hetzelfde bedrag.
      
    
    
      4.9
      Tot slot is het Hof van oordeel dat, hoewel het bij de waardering van de onroerende zaak met toepassing van artikel 17 van de Wet WOZ slechts gaat om één waardering voor het gehele object, ook aan de overgelegde matrix en de daarin opgenomen gegevens van de onroerende zaak kan worden ontleend dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Op basis van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel kan aan de ondergrond van de woning van belanghebbende reeds een waarde worden toegekend van € 54.000. Dit is door belanghebbende niet bestreden. Op grond van de door beide partijen overgelegde gegevens acht het Hof niet aannemelijk dat aan de opstallen die tot de onroerende zaak behoren een waarde zou moeten worden toegekend van minder dan € 79.000, laat staan een waarde van € 39.000 die belanghebbende verdedigt.
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      Mr. Boxem is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
      De beslissing is op 17 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              De griffier,
            
            
              
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              (S. Darwinkel)
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 18 februari 2015
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EHDen Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.