ECLI:NL:GHDHA:2017:837, Gerechtshof Den Haag, 21-03-2017, BK-16/00499
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2017-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In het bijzonder is in geschil tot welk bedrag de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet (hierna: de waarderingsuitzondering) van toepassing is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-16/00499
  
  
    Uitspraak d.d. 21 maart 2017
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] wonende te [Z] , belanghebbende,
    
      en
      
        de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW), de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 7 oktober 2016, nummer ROT 16/1021, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 258.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenwaard (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 202.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. 
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 199.000, bepaald dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd, bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 46 vergoedt en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 496 te betalen aan belanghebbende.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend .
      
    
    
      2.3.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 februari 2017. Aldaar is de Heffingsambtenaar verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 212 m3. De ondergrond van de woning bedraagt 70 m². Het woongedeelte en de tuin zijn gelegen op een perceel grond, met inbegrip van een dijk. De woning is gelegen aan een dijk. Het perceel waarop de woning staat met omliggende tuin heeft een oppervlakte van 485 m² (perceel [A] ) en de schuur is geplaatst op een perceel met een oppervlakte van 630 m² (perceel [B] ). Verder behoren tot het object een perceel grasland van 3.545 m² (perceel [D] ) en een perceel uiterwaarden van 320 m² (perceel [C] ). 
      
    
    
      3.2.
      Blijkens de legger Waterkeringen van Waterschap Rivierenland (het Waterschap) is perceel [A] deels gelegen aan de uiterste buitenzijde van de kernzone en voor het overige deel in de beschermingszone binnenkant, perceel [D] deels in de beschermingszone binnenkant en deels in de buitenbeschermingszone binnenkant en perceel [B] geheel in de buitenbeschermingszone binnenkant. Perceel [C] is gelegen buiten de beschermingszone bedoeld in artikel 1.1, aanhef en onderdeel b van de in 4.2 vermelde Keur.
      
    
    
      3.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [E] , registermakelaar en taxateur en gedagtekend 14 april 2016. In dat rapport is 417 m² niet in de waardebepaling betrokken in verband met de toepassing van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken. Tot het taxatierapport behoort een matrix. 
      
      
    
  
  
    De Keur
    
    
      4.1.
      De Rechtbank heeft de Keur van het Waterschap Rivierenland 2009 op het onderhavige geschil van toepassing geacht. Het Hof is echter van oordeel dat de Keur van het Waterschap Rivierenland 2014 van toepassing is, omdat de in dit geding aan de orde zijnde beschikking en aanslag betrekking hebben op het belastingjaar 2015 en laatstvermelde Keur (hierna: de Keur) met ingang van 1 januari 2015 in werking is getreden. 
      
    
    
      4.2.
      De Keur houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
      
    
  
  
    "Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
    
  
  
    Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen
    
      In deze keur wordt verstaan onder:
      (…)
      
        b. beschermingszone: aan een waterstaatswerk grenzende zone die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat werk voorschriften en beperkingen kunnen gelden; 
      (…)
      
        g. legger: als bedoeld in artikel 5.1 van de Wet of in artikel 78 tweede lid van de Waterschapswet; 
      
        h. ondersteunend kunstwerk: kunstwerken die van belang zijn voor de taakuitoefening van het waterschap, voor de waterkering of voor het functioneren van de waterhuishouding;
      (…)
      
        m. waterkering: kunstmatige hoogte, natuurlijke hoogte of gedeelte daarvan, of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken, die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben; 
      (…)
      
        o. waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk, die als zodanig in de legger is aangegeven; 
      (…)
    
    
  
  
    Artikel 1.2 Verplichtingen 
    
      1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden. 
      (…)
    
    
  
  
    Hoofdstuk 2 Beheer en onderhoud van waterstaatswerken
    
  
  
    § 1 Onderhoudsplichtigen
    
  
  
    Artikel 2.1 Onderhoudsplichtigen
    
      1. Onderhoudsplichtig zijn degenen die in de legger ingevolge de Waterschapswet of in artikel 2.12 van deze keur tot het verrichten van gewoon of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen. 
      2. Onderhoudsplichtigen van waterstaatswerken zijn verplicht tot instandhouding van het waterstaatswerk overeenkomstig zijn functie. 
    
    
  
  
    § 2 Onderhoud van waterstaatswerken (door derden)
    
  
  
    Artikel 2.2 Gewoon onderhoud aan waterkeringen
    De onderhoudsplichtigen van waterkeringen dragen te allen tijde zorg voor een goede toestand van de waterkeringen door onder andere het bestrijden van schadelijk wild, met uitzondering van muskus- en beverratten, en van schadelijke begroeiingen, het herstellen van beschadigingen en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering
    
  
  
    Artikel 2.3 Buitengewoon onderhoud aan waterkeringen
    
      1. De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger ingevolgde de Waterwet bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
      2. Buitengewoon onderhoud mag niet worden uitgevoerd in de periode van 15 oktober tot 1 april.
    
    
  
  
    § 3 Onderhoud aan kunstwerken (door derden)
    
  
  
    Artikel 2.4 Onderhoud ondersteunende kunstwerken en werken
    
      1. De onderhoudsplichtigen van ondersteunende kunstwerken of werken die in, op, aan of boven waterkeringen of de beschermingszone zijn aangebracht en mede een waterkerende functie hebben, zijn verplicht deze waterkerend te houden. 
      2. De middelen bestemd tot afsluiting van kunstwerken dienen door de onderhoudsplichtigen in goede staat te worden onderhouden en zo vaak als dat door het bestuur nodig wordt geoordeeld, dient de goede werking te worden getoond. Het waterkerend houden betreft zowel de instandhouding als het functioneren van het werk.
    
    
  
  
    § 4 Onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen(door derden)
    
      
        Artikel 2.5 Gewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen
      
      1. De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot het daaruit verwijderen van begroeiingen en afval die schadelijk zijn voor het functioneren van het oppervlaktewaterlichaam.
      2. De onder het eerste lid vermelde onderhoudsplichtigen zijn tevens verplicht tot het herstellen van beschadigingen aan oevers en tot het onderhouden van begroeiingen, dienstig aan de waterhuishoudkundige functies van het oppervlaktewaterlichaam. 
    
    
  
  
    Artikel 2.6 Buitengewoon onderhoud aan oppervlaktewaterlichamen
    De onderhoudsplichtigen van oppervlaktewaterlichamen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overeenkomstig het in de legger ingevolge de Waterwet bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
    
  
  
    Artikel 2.7 Onderhouds- en ontvangstplicht ten aanzien van bermsloten
    
      1. Bij het onderhoud aan de bij de legger aangewezen bermsloten worden alle specie en maaisel op de tegenover de weg liggende gronden gedeponeerd.
      2. Indien er zich omstandigheden voordoen waarbij het, gezien het feitelijke gebruik van de tegenover de weg liggende gronden, in redelijkheid niet mogelijk is om de specie en het maaisel op de in het vorige lid bedoelde wijze te deponeren, dan worden alle specie en maaisel gebracht op de wegberm. In dat geval zijn de eigenaren van de tegenover de weg liggende gronden verplicht alle specie en maaisel binnen 30 dagen van de bermen te verwijderen. 
      3. De leden 1 en 2 zijn alleen van toepassing op buiten de bebouwde kom gelegen bermsloten andere dan rijks- en provinciale wegen en voor zover niet bij vergunning anders is bepaald.
    
    
  
  
    § 5 Onderhoud aan kunstwerken (door derden)
    
      
        Artikel 2.8 Onderhoud ondersteunende kunstwerken en werken
      
      De onderhoudsplichtigen van ondersteunende kunstwerken en werken dienen de ondersteunende kunstwerken en werken die in, op, aan of boven de oppervlaktewaterlichamen zijn aangebracht en die een waterhuishoudkundige of mede een waterhuishoudkundige functie hebben, te onderhouden.
    
    
  
  
    § 6 Overige gebodsbepalingen
    
      
        Artikel 2.9 Afrasteringen
      
      De eigenaren of gebruikers van gronden die gebruikt worden voor het houden van dieren, en die zijn gelegen op of nabij waterstaatswerken, zijn verplicht op of langs hun gronden een voldoende veekerende afrastering te hebben en te houden. 
    
    
  
  
    Artikel 2.10 Ondersteunende kunstwerken waaronder coupures en sluizen
    De onderhoudsplichtigen van de in waterkeringen voorkomende ondersteunende kunstwerken waaronder coupures en sluizen dragen zorg dat deze op eerste aanzegging door het bestuur terstond worden gesloten.
    
  
  
    Artikel 2.11 Stuwen
    De eigenaren van stuwen, dan wel andere onderhoudsplichtigen van stuwen, zijn verplicht het door het bestuur bepaalde stuwpeil in te stellen en in stand te houden.
    
    
      (...)
    
    
  
  
    Hoofdstuk 7 Overgangs- en slotbepalingen
    (…)
    
  
  
    Artikel 7.2 Legger
    De leggers die vóór inwerkingtreding van deze keur zijn gemaakt, bevatten nog het begrip ‘kernzone’. Omdat het begrip ‘kernzone’ in deze keur is vervangen door het begrip ‘waterstaatswerk’ is deze overgangsbepaling opgenomen, zodat het begrip ‘kernzone’ in reeds bestaande leggers zijn betekenis houdt en de daaraan verbonden gebruiksbeperkingen in stand blijven."
    
    
      4.3.
      De toelichting op de Keur houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
      
      
        	“Hoofdstuk 3 Handelingen in watersystemen
        (…)
        Bij waterstaatswerken zijn drie verschillende zones te onderscheiden, namelijk het waterstaatswerk zelf, de beschermingszone en het profiel van vrije ruimte. De beschermingszone heeft als doel de bescherming van het waterstaatswerk en het profiel van vrije ruimte tevens de toekomstige verbetering van het waterstaatwerk. Het profiel van vrije ruimte kan bij alle waterstaatwerken worden vastgelegd en niet alleen bij waterkeringen. Vóór vastlegging van dit profiel moet de noodzaak ervan goed onderzocht en onderbouwd worden. 
        De drie zones worden vastgelegd op de legger, bedoeld in artikel 5.1 van de Waterwet. Deze legger (Waterwet) wordt in de praktijk vaak gecombineerd met de onderhoudslegger (Waterschapswet). De legger op grond van de Waterwet geeft de reikwijdte weer van de verbodsbepalingen uit hoofdstuk 3. Het verbodsregime per zone is in hoofdstuk 3 opgenomen.” 
      
    
    
      4.4.
      In de Keur van het Waterschap Rivierenland 2009 werden naast het waterstaatswerk keurzones onderscheiden, te weten de kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone. Deze zijn in die Keur als volgt gedefinieerd: ‘de zone behorend tot en langs waterstaatswerken, die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze keur van toepassing zijn.’
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    5. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
      "4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
      In de systematiek van de Wet WOZ is het aan [de Heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast te stellen en, ook gelet op wat [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te beargumenteren, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
    
    
    
      5. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 202.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt doordat deze de (gedeeltelijke) vrijstelling voor de waterverdedigings- en waterbeheersingswerken onjuist heeft toegepast, slaagt. 
    
    
    
      5.1.
      De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken wat die prijs zou zijn. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de drie best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.2.
      
        Met het taxatierapport van [E] van 14 april 2016 en hetgeen [de Heffingsambtenaar] ter zitting heeft aangevoerd, voldoet [de Heffingsambtenaar] daar niet aan. 
        Op 31 mei 2016 heeft het Gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHDHA:2016:2113) ten aanzien van het belastingjaar 2014 voor de onroerende zaak. Het Gerechtshof heeft bepaald dat de opvatting dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken uitsluitend van toepassing is op het waterverdedigingswerk zelf, niet juist is nu zonder de keurzones (te weten: de kernzone, de beschermingszone en de buitenbeschermingszone) een dijklichaam niet kan (blijven) bestaan of functioneren. 
        Voorts heeft het Gerechtshof overwogen dat in het onderhavige geval (delen van) de percelen van [belanghebbende] gelegen in de keurzones onder de waarderingsuitzondering vallen, hetgeen volgens het arrest neerkomt op een oppervlakte van 500 m².
        Met voormelde uitspraak van het Hof heeft [de Heffingsambtenaar] geen dan wel onvoldoende rekening gehouden. De rechtbank ziet geen aanleiding de uitspraak van het Hof voor onjuist te houden. 
        Dat [de Heffingsambtenaar] dit anders ziet doch geen rechtsmiddelen tegen voornoemd arrest heeft aangewend, doen daar verder niet aan af. De rechtbank zal in overweging 7. een correctie toepassen op de vrijstelling van 500 m² naar aanleiding van het inmeten van de woning.
      
      
      
        6. [Belanghebbende] maakt de voorgestane waarde van ten hoogste € 161.415,- evenmin aannemelijk. De door [belanghebbende] bepleitte waarde is niet conform de Wet WOZ vastgesteld. Voor de Wet WOZ is bepalend dat de WOZ waarde wordt onderbouwd door bijvoorbeeld een ten behoeve van de WOZ-waardering uitgevoerde taxatie, waarbij gebruik wordt gemaakt van gerealiseerde verkoopcijfers van zo goed mogelijk vergelijkbare objecten alsmede rekening houdend met voornoemde uitspraak van het Gerechtshof.
      
      
      
        7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom zelf vast op € 199.000,-. Deze waarde is -uitgaande van de overwegingen van het Gerechtshof en door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde waardes- als volgt berekend:
        Waarde woning € 53.715,-
        Waarde berging/schuur € 29.250,-
        Waarde grond: 
        Eerste 468 m² door [de Heffingsambtenaar] berekend: € 95.820,-
        Resterende grond niet door [de Heffingsambtenaar] meegenomen: € 19.985,-
        -------------
        Totaal € 198.770,-, afgerond € 199.000,-
        De resterende grond met de waarde van € 19.985,- is als volgt berekend: 
        een perceel met woning ( [A] ) van 485 m² + grasland ( [D] ) van 3.545 m² + een uiterwaarde ( [C] van 320 m² + (onder)grond schuur ( [B] ) van 630 m² is 4.980 m². Daarvan dient de door [de Heffingsambtenaar] reeds gewaardeerde oppervlakte van 468 m² afgetrokken te worden waarna er een oppervlakte van 4.512 m² resteert. De door het Gerechtshof bepaalde vrijstelling van 500 m² past de rechtbank aan naar 515 m² nu na het arrest van het Gerechtshof de woning is ingemeten en de oppervlakte geen 85 m² bedraagt maar 70 m². Deze ondergrond van de woning brengt de rechtbank vervolgens in mindering, nu deze niet onder de waarderingsuitzondering valt. Te waarderen is aldus een oppervlakte van 3.997 m². [De Heffingsambtenaar] waardeert de resterende grond op een waarde van € 6,10 per m² doch heeft deze waarde niet onderbouwd. In navolging van het Gerechtshof zal de rechtbank de waarde van € 5,- per m² aanhouden."
      
      
      
    
  
  
    Geschil en standpunten en conclusies van partijen
    
    
      6.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In het bijzonder is in geschil tot welk bedrag de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) en artikel 220d, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet (hierna: de waarderingsuitzondering) van toepassing is.
      
    
    
      6.2.
      Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
    
    
      6.3.
      
        Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 162.000 (= € 53.715 (waarde woning) + 
        € 29.250 (waarde schuur) + € 27.650 (70 m2 ondergrond woning à € 395 per m2) + € 32.475 (ondergrond en grond rondom schuur: 15 m2  à € 115 + 615 m2 à € 50) + € 18.825 (restgrond percelen [D] en [C] : 3.765 m2 grasland à € 5 per m2).
      
      
    
    
      6.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarderingsuitzondering
      
    
    
    
      7.1.
      De Rechtbank heeft - anders dan de Heffingsambtenaar van mening was - geoordeeld dat van het perceel [A] , groot 485 m2, een gedeelte van 415 m2 en van het perceel [D] , groot 3.545 m2, een gedeelte van 100 m2, derhalve in totaal 515 m2 onder de waarderingsuitzondering valt. Aangezien de Heffingsambtenaar geen hoger beroep dan wel incidenteel hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft ingesteld, moet hiervan in hoger beroep worden uitgegaan.
      
      
        
          Waarde woning
        
      
      
    
    
      7.2.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      7.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      7.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Zoals volgt uit de onderdelen 3.3 en 7.1 heeft de Heffingsambtenaar de waarderingsuitzondering ten onrechte niet toegepast op 515 m2 grond, maar slechts op 417 m2 grond. 
      
    
    
      7.5.
      Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Zij betoogt terecht dat bij het bepalen van waarde van de grond en de toepassing van de waarderingsuitzondering daarop rekening moet worden gehouden met de daadwerkelijke functie van de betreffende gronden (Hof ’s-Gravenhage 31 mei 2016, nr. 15/366, ECLI:NL:GHDHA:2016:2113, r.o. 7.25 en Hof ’s-Gravenhage 31 mei 2016, nr. 15/381, ECLI:NL:GHDHA:2016:2110, r.o. 7.22). De Rechtbank heeft dit miskend door alle onder de waarderingsuitzondering vallende vierkante meters grond te waarderen naar de goedkoopste prijs van de grondstaffel, terwijl tussen partijen niet in geschil is dat de waarderingsuitzondering niet alleen van toepassing is op een gedeelte van het perceel grasland, maar ook op een gedeelte van het perceel rond de woning.  
      
    
    
      7.6.
      Gelet op het in 7.5 overwogene en de omstandigheid dat de waarde van de opstallen tussen partijen niet in geschil is, moet de waarde van de onroerende zaak worden vastgesteld op het door belanghebbende gestelde, afgeronde bedrag van € 162.000, te weten:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                woning
              
              
                
              
              
                 € 53.715 
              
              
                
              
            
            
              
                schuur
              
              
                
              
              
                 € 29.250 
              
              
                
              
            
            
              
                subtotaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                 € 82.965 
              
            
            
              
                grond:
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [B]
                
              
              
                15 x € 115 =
              
              
                 € 1.725 
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                615 x € 50 =
              
              
                 € 30.750 
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [A]
                
              
              
                70 x € 395 =
              
              
                 € 27.650 
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [D]
                
              
              
                3.445 x € 5 =
              
              
                 € 17.225 
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [C]
                
              
              
                3.220 x € 5 = 
              
              
                 € 1.600 
              
              
                
              
            
            
              
                subtotaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                 € 78.950 
              
            
            
              
                totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                 € 161.915 
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      7.7.
      Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep gegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      8.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 496 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift à € 496 per punt x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
      
    
    
      8.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de proceskosten en het griffierecht; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens voor zover deze betrekking heeft op de proceskosten;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 162.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 496;
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 124 aan griffie-recht te vergoeden.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, voorzitter en E.M. Vrouwenvelder en H.A.J. Kroon, leden in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 21 maart 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.