ECLI:NL:GHARL:2013:8376, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-11-2013, BK 12/00330
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      Nummer 12/00330
    
    
    
      uitspraakdatum: 6 november 2013
    
    
    
      
        Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 20 september 2012, nummer AWB 11/2290, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [L] (hierna: de Heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 51 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 802.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 933,53.
      
    
    
      1.2
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 september 2012 ongegrond verklaard. 
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar echtgenoot, [A], alsmede namens de Heffingsambtenaar mr. [B], bijgestaan door de taxateur [C] (hierna: de taxateur).
    
    
      1.7
      Namens belanghebbende is ter zitting een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 2002 met een garage, en is gelegen op een perceel van 3.908 m². 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe onder meer dat de waarde ten opzichte van de voorgaande jaren te sterk is gestegen, dat de inhoud van de woning niet juist is berekend, dat de ligging van de onroerende zaak, de woning en de grond te hoog zijn gewaardeerd en dat ten onrechte geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot een waarde van circa € 328.000.
    
    
      3.3
      De Heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
      3.4
      Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3
      Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. 
    
    
      4.4
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg een op 14 november 2011 door [D], taxateur, opgemaakt overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak en van vier referentieobjecten (hierna: de waardematrix) overgelegd. De vier referentieobjecten zijn [b-straat] 13 te [Z] (verkocht op 3 september 2008 voor € 835.000), [b-straat] 11 te [Z] (verkocht op 17 september 2008 voor € 590.000), [c-straat] 6 te [L] (verkocht op 10 november 2010 voor € 1.075.000) en [d-straat] 41 te [Z] (verkocht op 5 januari 2011 voor € 892.500). 
      
    
    
      4.5
      Ter toelichting van de waardematrix heeft de taxateur onder meer het volgende opgemerkt. Het object [d-straat] 41 te [Z] dat op 5 januari 2011 verkocht is voor € 892.500, is het best gelijkende referentieobject. De objecten aan de [b-straat] acht de taxateur voor wat betreft de ligging en de kwaliteitskenmerken zeer goed vergelijkbaar en dat is de reden dat hij deze woningen als referentie heeft gebruikt. Bij de taxatie betekenen de indicatoren voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid van het hoofdgebouw van de onroerende zaak zijn respectievelijk 4 (goed), 4 en 3 (voldoende). De kwalificatie voldoende voor de doelmatigheid verklaarde de taxateur door de schuine wanden op de verdieping en de praktische beperkingen daarvan. De ligging is gewaardeerd op 4 (goed). Daarbij is van belang de ligging in het oudere gedeelte van het dorp en de lengte van de kavel aan de achterzijde van de woning van circa 150 à 180 m. De diepte van de kavel en het daarachter gelegen talud, brengt, aldus de taxateur, ook mee dat geen sprake is van een belemmerd uitzicht door het daarachter gelegen flatgebouw. De waardering van de kavel is geschied aan de hand van een grondstaffel. De prijs van € 78 per m² is de gemiddelde prijs, waarbij het gemiddelde is berekend van de grondprijs van de dichtbij de woning gelegen tuin en de verder van de woning gelegen grond. Anders dan belanghebbende meent, heeft de bij de woning behorende grond geen agrarische bestemming, aldus de taxateur. 
      
    
    
      4.6
      Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix en de daarop door de taxateur gegeven toelichting is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn als bedoeld in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De in de waardematrix genoemde referentieobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft inhoud, kaveloppervlakte en ligging alsmede de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de opstallen, in de waardematrix, onder meer door het gebruik van indicatoren (zie onder 4.5) in voldoende mate rekening gehouden. 
      
    
    
      4.7
      Aan het onder 4.6 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
      
    
    
      4.8
      In de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt verdisconteerd. De waarde(verhouding) op een eerdere waardepeildatum is niet van doorslaggevend belang bij de onderhavige waardevaststelling, zodat de grieven van belanghebbende in zoverre falen. Het Hof tekent hierbij aan dat de waarde per peildatum 1 januari 2009 voor het belastingjaar 2010 weliswaar was vastgesteld op € 651.000, maar dat in de bezwaar- en beroepsprocedure die tegen die vastgestelde waarde is gevoerd, eveneens een taxatierapport is opgemaakt waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 841.000. De taxatie door de taxateur voor het jaar 2011 concludeert derhalve niet tot een waardestijging maar tot een waardedaling ten opzichte van het jaar 2010.
      
    
    
      4.9
      Belanghebbende bestrijdt dat de inhoud van de woning 766 m³ bedraagt zoals de Heffingsambtenaar in deze procedure nader heeft berekend. Gelet op de door de Heffingsambtenaar gemaakte inzichtelijke berekening van de inhoud van de onroerende zaak aan de hand van de bouwtekening conform de NEN2580 en de daarop zowel in de stukken van het geding als ter zitting gegeven toelichting, gaat het Hof van de juistheid hiervan uit. 
      
    
    
      4.10
      Anders dan belanghebbende meent zijn niet de oorspronkelijke bouwkosten van de woning maatgevend voor de waardering voor de WOZ, maar voornoemde verkoopcijfers van de referentieobjecten. Evenmin kan de waarde van de onroerende zaak worden afgeleid uit de vraagprijs van een nabijgelegen woning te meer nu de taxateur over de betreffende onroerende zaak onbestreden heeft aangevoerd dat deze aanzienlijk afwijkt van de onroerende zaak van belanghebbende voor wat betreft de oppervlakte van de kavel en de kwaliteit van de opstal.
    
    
      4.11
      Belanghebbendes stelling dat een deel van de kavel als agrarische grond moet worden aangemerkt acht het Hof onvoldoende onderbouwd. De taxateur heeft ter zitting de door belanghebbende aangevoerde kadastrale kwalificatie van de grond als “grasland” afdoende verklaard vanuit het verleden waarbij percelen als het onderhavige niet werden bebouwd. Bovendien is tussen partijen niet in geschil dat het door belanghebbende gemaakte gebruik van de kavel niet als agrarisch kan worden aangemerkt.
    
    
      4.12
      
        De omstandigheid dat de taxateur de woning niet inpandig heeft opgenomen doet niet af aan de waarde die aan de taxatie kan worden toegekend, nu belanghebbende ter zitting heeft erkend dat bij een inpandige opname geen bijzonderheden door de taxateur zouden zijn gezien en belanghebbende geen grief heeft geuit tegen de door de taxateur gehanteerde indicatiefactor 4 voor onderhoud. Overigens is de taxateur niet gehouden om een te waarderen object inpandig op te nemen teneinde de waarde daarvan aannemelijk te maken. 
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
      
      
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als 
    
    
    
    
    
      griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 6 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (E. Polak)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 november 2013
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.