ECLI:NL:GHAMS:2015:4044, Gerechtshof Amsterdam, 02-07-2015, 14/00062
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2015-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. 
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof – en de rechtbank – onvoldoende rekening gehouden met het feit dat een aanzienlijk deel van de bij de onroerende zaak behorende grond een steil omhoog lopend pad betreft en hij maakt om die reden de vastgestelde waarde niet aannemelijk. Belanghebbende maakt de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank in haar oordeel de bewijslastverdeling in WOZ-zaken (Oostflakkee arrest) miskend. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast, en wel op € 700.000. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond; het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar is ongegrond.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      Kenmerk 14/00062
      2 juli 2015
    
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      en het incidenteel hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], de heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/5278 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gedateerd 29 februari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straatnaam] [XX] te [Z] (gemeente [Q] ) (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand van 1 januari 2012, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 1.221.000 (hierna: de WOZ-waarde). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2012 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2012 de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 13 december 2013 heeft de rechtbank als volgt beslist, waarbij belanghebbende als ‘eiser’ wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
      
      
        “ De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 862.968;
      - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van 
        € 862.968;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 432,72, en
      - gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.”
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 januari 2014 en geregistreerd onder kenmerk 14/00062. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, door het Hof op 25 juni 2014 ontvangen. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend, door het Hof op 8 augustus 2014 ontvangen.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, bij het Hof op 13 april 2015 ingekomen. De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend die door het Hof op 13 mei 2015 per fax zijn ontvangen.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld, waarbij de belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
      
      
        “2.1. Eiser is eigenaar van de woning. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        De woning is een vrijstaande woning uit de bouwperiode 1890 – 1897 met schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 419m³ en de oppervlakte van het perceel is 2775m². 
        De woning is een rijksmonument.
      
      
    
    
      2.3.
      
        Tot de dossierstukken behoort een ‘Akte vestiging erfpacht en opstalrecht’ d.d. 14 november 2011, waarin onder meer het volgende is bepaald:
        “(…) 
        Naast de eenmalige vergoeding voor de vestiging van het erfpachtrecht is erfpachter een jaarlijkse canon verschuldigd welke twaalfduizend vijfhonderd vijfentachtig euro (€ 12.585,00) bedraagt, dit bedrag vertegenwoordigt drie procent (3,00%) van de vastgestelde grondwaarde, (…)
        2. De hoogte van de canon wordt bij aanvang van de erfpacht alsmede bij herziening van de canon conform artikel 2 lid 4, bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, (…)”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat voor de beslechting van het geschil uit van voormelde feiten en vult deze als volgt aan.
      
    
    
      2.3.
      Tot de stukken van het geding behoort een beschikking van de Staatssecretaris van economische zaken, landbouw en innovatie, mede namens de staatssecretaris van financiën, kenmerk [kenmerk] van [datum] , waarbij het landgoed “ [naam landgoed] ” wordt aangemerkt als een landgoed in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928. Artikel 2 van deze beschikking luidt als volgt:
      
      
        “2. Aan te merken als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928, het landgoed " [naam landgoed] ", bestaande uit de volgende percelen, in eigendom toebehorende aan Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten in Nederland, voornoemd:
      
      
        
          Kadastraal bekend gemeente [Q] , sectie [...] , nrs. [perceelnummers] . (± [xx.xx.xx] ha), gemeente [R] , sectie [...] , nrs. [perceelnummers] , ter gezamenlijke grootte van ± [xxx.xx.xx] ha;
        
        
          Belast met het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 1 lid 3 van de Natuurschoonwet 1928, kadastraal bekend gemeente [Q] , sectie [...] , nr. [perceelnummer] , ter grootte van  [x.xx.xx] ha; (…).”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de peildatum. In geschil is tevens de vraag of de woning van belanghebbende deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed (hierna: een NSW-landgoed). 
      
    
    
      3.2.
      Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil 
    
    
      
        Termijn voor vaststelling WOZ-waarde 
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op het bepaalde in artikel 24 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) dient de heffingsambtenaar een WOZ-beschikking te nemen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor deze beschikking geldt. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking 2012 gedagtekend op 29 februari 2012, derhalve enige dagen na het verstrijken van de genoemde termijn. Anders dan belanghebbende meent, heeft dit, gezien het tweede lid van artikel 24 van de Wet WOZ, waarin is bepaald dat het niet naleven van het voorschrift van het eerste lid geen nietigheid van de beschikking meebrengt, geen consequenties in deze zaak. Belanghebbendes stelling in hoger beroep dat de WOZ-beschikking en de aanslag OZB dienen te worden vernietigd faalt derhalve. 
      
      
        
          NSW vrijstelling
        
      
      
      
        4.2.1.
        In hoger beroep heeft belanghebbende de stelling ingenomen dat de onroerende zaak deel uitmaakt van een NSW-landgoed en dat om die reden een (gedeeltelijke) vrijstelling van toepassing is en de waarde dient te worden verminderd tot € 290.000. 
        
      
      
        4.2.2.
        Tussen partijen is desgevraagd niet in geschil dat uit de onder 2.3 opgenomen beschikking volgt dat de onroerende zaak, kadastraal perceel  [perceelnummer] , daarin niet wordt genoemd en op die grond geen deel uitmaakt van een NSW-landgoed. Eveneens staat vast dat voor dit perceel evenmin een zogeheten aanleunrangschikking is afgegeven. Belanghebbende stelt echter een beroep te kunnen doen op analoge toepassing van de vrijstelling voor NSW-landgoederen. Naar ’s Hofs oordeel biedt de wet hiertoe geen mogelijkheid en faalt belanghebbendes grief.
        
        
          
            WOZ waarde 
          
        
        
      
    
    
      4.3.
      Ten aanzien van de in geding zijnde WOZ-waarde heeft de rechtbank in haar uitspraak als volgt geoordeeld, waarbij de belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de inspecteur als ‘verweerder’:
      
      
        “4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
    
    
      4.2.
      Voor zover eiser zich erop beroept dat hij de woning in november 2011 heeft gekocht voor € 415.000, is het volgende van belang. Indien een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, dient er in de regel vanuit te worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000: AA8610). In casu is het bedrag van € 415.000 geen koopsom voor de woning die eiser heeft betaald om de eigendom van de woning te verwerven, maar het betreft een eenmalige vergoeding die de erfpachter is verschuldigd voor de vestiging van het opstalrecht. Het bedrag van € 415.000 kan derhalve niet worden gezien als de waarde zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Dit brengt met zich dat niet het door eiser betaalde bedrag relevant is maar de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten bepalend zijn voor het vaststellen van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011.
      
    
    
      4.3.
      Verweerder is, met toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2012. Dienaangaande is het volgende van belang. In beginsel wordt op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2011. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en sub b, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – in casu 1 januari 2012 –, indien de onroerende zaak in het jaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert. Niet in geschil is dat in de loop van 2011 verbouwingen aan de woning hebben plaatsgevonden. Verweerder heeft de waarde daarom met toepassing van artikel 18, derde lid, aanhef en sub b, van de Wet WOZ daarom terecht bepaald naar waardepeildatum 1 januari 2011 en toestandsdatum 1 januari 2012.” 
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank is in zijn hiervoor weergegeven oordelen uitgegaan van juiste uitgangspunten, waarbij het Hof zich aansluit en de oordelen weergegeven onder 4.1 tot en met 4.3 van de rechtbank tot de zijne maakt. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken gelegen in de omgeving van de onroerende zaak van belanghebbende waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per die datum. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een op 11 februari 2013 door WOZ-taxateur F. Donker opgesteld waarde-rapport overgelegd. In dit rapport zijn naast de vastgestelde waarde van de onroerende zaak de gerealiseerde transactieprijzen van drie in de omgeving van de onroerende zaak gelegen woningen (referentie-objecten) vermeld: [vergelijkingsobject A] te [P] , [vergelijkingsobject B] te [P] en [vergelijkingsobject C] te [Q] .
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank heeft ten aanzien van de daaruit door de heffingsambtenaar afgeleide waarde als volgt geoordeeld:
      
      
        “4.4.1. Eiser heeft aangevoerd dat in de eerste door verweerder overgelegde taxatiematrix aan het onderdeel woning een waarde van € 141.509 is toegekend en verweerder nu op een waarde van € 179.673 voor de woning uitkomt. Dienaangaande overweegt de rechtbank dat verweerder de woning na een inpandige taxatie volledig heeft herbeoordeeld. Het staat verweer dan vrij om tot een andere waardeopbouw te komen en aan de verschillende objectonderdelen een andere waarde toe te kennen.
      
      
      
        4.4.2.
        Met betrekking tot de inhoud van de woning geldt het volgende. Verweerder heeft aangevoerd, dat hij de inhoud van de woning heeft berekend op basis van een bouwtekening uit [jaartal], in combinatie met de maten genoemd in de verkoopadvertentie uit 2011 en daarbij de bruto inhoud-berekeningsmethode volgens de zogenoemde NEN-2580 norm heeft toegepast. Eiser heeft in zijn berekening de ruimtes met een hoogte van minder dan 1,5 meter niet meegerekend. Dat laatste is evenwel niet in overeenstemming met de wijze waarop voor de Wet WOZ de inhoud van een woning dient te worden berekend. De rechtbank verwerpt daarom de grief van eiser dat verweerder van een onjuiste inhoud zou zijn uitgegaan en gaat bij de beoordeling uit van de door verweerder berekende inhoud van 419m³.
        
        
          De gebruiksoppervlakte is binnen de gemeente geen maatstaf voor de vaststelling van de waarde in de zin van de Wet WOZ en de rechtbank is van oordeel dat middels taxatie op basis van de inhoud van de woning voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat niet iedere vierkante meter van de woning gebruiksoppervlakte betreft. Voor zover eiser meent dat gelet op de hoge plafonds in zijn woning onvoldoende rekening is gehouden met ondoelmatige ruimte door uit te gaan van de inhoud van de woning, is de rechtbank niet aannemelijk geworden dat deze omstandigheid een afzonderlijk in aanmerking te nemen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning.
        
        
      
      
        4.4.3.
        De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder voor de woning vastgestelde waarde van € 179.673 aannemelijk kan worden geacht. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de wijze waarop verweerder met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden rekening heeft gehouden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, tijdens de inpandige opname uitgebreid heeft gesproken over welke verbouwingswerkzaamheden in 2011 en 2012 hebben plaats gevonden en dat hem inzichtelijk is geworden wat de situatie van de woning was op 1 januari 2012. De rechtbank acht de aan de opstallen toegekende waarden van totaal € 189.223 dan ook niet te hoog. 
        
      
    
    
      4.5.
      Met betrekking tot de grond overweegt de rechtbank in de eerste plaats dat het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven een omstandigheid is die voor het vaststellen van de WOZ-waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ moet immers op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden uitgegaan van de veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen. Bij de waardering mag derhalve geen rekening worden gehouden met “belemmeringen” zoals erfpacht of recht van opstal. Er wordt getaxeerd alsof het object leeg en onbezwaard kan worden verkocht. 
      
      
        4.6.1.
        Partijen zijn het over een gedeelte van de kavelwaarde eens geworden, in die zin dat een deel van de grond, groot 2115m2, als zijnde natuurgrond, een waarde van € 3 per m2 moet worden toegekend. Het geschil beperkt zich dan tot de resterende 660m2, bestaande uit 76,2 m2 bouwvlak, 190m2 tuin en 394m2 oprijlaan. Verweerder kent hieraan een waarde toe van € 1.250 per m2, resulterend in een totale waarde voor dit gedeelte van het perceel van € 825.000. Verweerder heeft ter onderbouwing daarvan een grondstaffel groep [kenmerk], waartoe ook eisers woning behoort, overgelegd, blijkens welke staffel de waarde van de eerste 750m2 op € 1.250 wordt gesteld en de waarde van de volgende 2000m2 op € 240. Eiser heeft aangegeven dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde van € 1.250 per m2 tot stand is gekomen, maar dat hij op zich kan instemmen met een bedrag van € 1.250 per m2 voor het bouwvlak en de tuin. Naar de mening van eiser dient de oprijlaan te worden gewaardeerd op € 240 per m2. De rechtbank acht de waarde van € 1.250 voor het bouwvlak van 76,2 m2 en de tuin met een oppervlakte van 190m2 met de overgelegde grondstaffel aannemelijk gemaakt en ziet geen reden om verweerder hierin niet te volgen.
        
      
      
        4.6.2.
        
          Ten aanzien van de oprijlaan van 394m2 is de rechtbank van oordeel dat het niet redelijk is hieraan eveneens een waarde van € 1.250 per m2 toe te kennen. Daarbij acht de rechtbank van belang dat het een zeer omvangrijk stuk grond betreft, waarvan het oppervlak niet volledig als oprijlaan in gebruik zal zijn. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat de vergelijkingsobjecten over een dergelijke oprijlaan beschikken. Voorts is niet in geschil dat deze grond zogenoemde natuurgrond betreft, die aan dezelfde beperkingen onderhevig is als de overige natuurgrond op het perceel, dat door verweerder is gesteld op € 3 per m2. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat aan de oprijlaan een waarde van € 850 per m2 in plaats van € 1.250 per m2 moet worden toegekend. Dat betekent dat de waarde moet worden verminderd met 394 x € 400 = 
          € 157.600. Dat leidt tot een totale WOZ-waarde van € 862.968 (€ 1.020.568 – € 157.600).”
        
        
      
      
        4.7.1.
        Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar met het waarderapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en dat de door de rechtbank toegepaste vermindering onvoldoende is. Ter onderbouwing van zijn standpunt voert belanghebbende – samengevat – aan dat de taxateur van een onjuiste maatvoering (m3) is uitgegaan omdat de bouwtekening geen hoogtematen vermeldt, dat de woning in werkelijkheid kleiner is dan in het rapport, waarin de staat van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen ten onrechte als matig is aangemerkt, en dat de staat van de kelder ten onrechte als voldoende is aangemerkt. Verder stelt belanghebbende dat het genot van de woning is verminderd door het ontbreken van riool, aardgas en kabel, en dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. Voorts stelt belanghebbende dat de ligging van de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de ligging van de referentieobjecten, en dat aan zowel de woning als het perceel diverse opgelegde beperkingen kleven. Tot slot stelt belanghebbende dat de aan grond bij de woning toegekende waarde te hoog is. In het bijzonder benoemt belanghebbende daarbij de oprijlaan van 394 m2, waaraan een te hoge waarde toegekend is.  
        
      
      
        4.7.2.
        De heffingsambtenaar betwist te zijn uitgegaan van een onjuiste maatvoering, nu deze maatvoering uit de tekening blijkt. Hij betwist eveneens dat aan de woning een lagere waardering dan “matig” moet worden toegekend. Wel erkent de heffingsambtenaar dat de kelder ten onrechte als “voldoende” is aangemerkt, en dat dit in werkelijkheid “slecht” had moeten zijn. Voorts bestrijdt de heffingsambtenaar de door belanghebbende aangevoerde gebreken dan wel bestrijdt hij dat deze gebreken een waardevermindering tot gevolg hebben. Tot slot heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat de ficties in de wet WOZ meebrengen dat met de door belanghebbende opgevoerde beperkingen als gevolg van erfpacht of de monumentale status geen rekening behoeft te worden gehouden. In incidenteel appel stelt de heffingsambtenaar dat de rechtbank een onjuist oordeel heeft gegeven betreffende de vermindering van de grondwaarde van de oprijlaan.
        
        
          
            Principaal appel
          
        
      
      
        4.8.1.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, gezien hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de staat van onderhoud en kwaliteit van de woning alsmede de gehanteerde waarde van de grond en in het bijzonder de oprijlaan, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof overweegt daarbij, gelijk het oordeel van de rechtbank, in het bijzonder dat de oprijlaan – onbetwist – een stijl omhoog lopend pad van ongeveer twee meter breed betreft, dat met 394 m2 een aanzienlijk deel van de bij de onroerende zaak behorende grond betreft. Niet aannemelijk is gemaakt dat onder die omstandigheden de door de heffingsambtenaar gehanteerde, uit de referentieobjecten afgeleide, grondprijzen niet te hoog zijn.
        
      
      
        4.8.2.
        Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld brengt naar het oordeel van het Hof de rechtsgang in WOZ-zaken echter mee dat de rechter allereerst op basis van de bijgebrachte bewijsmiddelen beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee) r.o. 3.2). Daarin past het niet dat de rechter bepaalde elementen, zoals de waarde van de oprijlaan, uit de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde elimineert of de waarde daarvan in mindering brengt op de waarde van de onroerende zaak. 
        
      
      
        4.8.3.
        Dit betekent dat, nu de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk heeft gemaakt, de vraag aan de orde komt of de belanghebbende de eventueel door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
        
      
      
        4.9.1.
        Belanghebbende bepleit in hoger beroep primair een waarde van € 399.000, zijnde de waarde van € 419.000 verminderd met een aantal elementen. Subsidiair bepleit belanghebbende een waarde van € 457.000. 
        
      
      
        4.9.2.
        De Rechtbank heeft met betrekking tot de door belanghebbende voorgestane waarde als volgt geoordeeld:
        
        
          “4.7. Eiser meent dat de grond in totaal € 419.000 waard is en zoekt daarvoor aansluiting bij de akte van vestiging van het erfpacht en het opstalrecht waarin is opgenomen dat een eenmalige vergoeding is verschuldigd van € 415.000 en daarnaast een jaarlijkse canon van € 12.585, welk bedrag 3% vertegenwoordigt van de vastgestelde grondwaarde. Dat betekent dat de grondwaarde door Natuurmonumenten is bepaald op € 419.500. Verweerder heeft niets aangevoerd dat kan leiden tot het oordeel dat bij het vaststellen van de canon is uitgegaan van een onzakelijke grondwaarde. Gelet op de passage in de akte dat de hoogte van de canon wordt bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, ziet de rechtbank geen reden de door Natuurmonumenten vastgestelde grondwaarde geheel buiten beschouwing te laten. Anderzijds is van deze waarde geen onderbouwing gegeven, zodat de rechtbank geen inzicht heeft in de wijze waarop deze waarde tot stand is gekomen. De rechtbank acht deze waarde daarom wel indicatief voor de gezochte grondwaarde, maar kent hieraan geen doorslaggevende betekenis toe.
        
        
      
    
    
      4.8.
      Voorts heeft eiser informatie overgelegd met betrekking tot het project [naam project] , waarop als rekenvoorbeeld kavel [naam kavel] staat vermeld met een oppervlakte van 500m2 en een vraagprijs van € 390. De rechtbank overweegt dat niet duidelijk is of dit bedrag een echte vraagprijs is of slechts dient bij wijze van een voorbeeld, maar dat in ieder geval geen sprake is van een gerealiseerde verkoopprijs. De rechtbank kent hieraan dan ook geen betekenis toe. Ook heeft eiser gewezen op de vraagprijzen van villakavels van het project [naam project] . Verweerder heeft onweersproken verklaard dat deze kavels door de gemeente [Q] worden uitgeven zonder winstoogmerk, zodat niet kan worden gezegd dat deze uitgifteprijzen waardes in het economische verkeer vertegenwoordigen. 
      
    
    
      4.9.
      Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport van [naam makelaardij] makelaardij ingebracht waarin de woning op 29 augustus 2011 wordt getaxeerd op € 700.000. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat, hoewel eiser een e-mailbericht van de betreffende taxateur heeft overgelegd inhoudende dat de grond bij de waardering is meegenomen, het er toch voor moet worden gehouden dat in het rapport is uitgegaan van een erfpachtsituatie, aangezien het doel van de taxatie was het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering. Een hypotheekverstrekker bepaalt het bedrag van de financiering immers op grond van de werkelijke waarde en zal daarbij in aanmerking nemen dat de grond niet in eigendom is. Verder is van belang dat, gelet op het feit dat in het rapport een marktwaarde na verbouwing van € 850.000 staat vermeld, de waarde van € 700.000 kennelijk is vastgesteld zonder rekening te houden met de verbouwingen die in 2011 hebben plaatsgevonden. Tot slot acht de rechtbank de vastgestelde waarde van € 700.000 onvoldoende onderbouwd. In het rapport wordt weliswaar verwezen naar een zestal vergelijkingsobjecten, maar hoe de taxateur de getaxeerde waarde uit deze referentieverkopen heeft herleid, is niet inzichtelijk gemaakt en is voor de rechtbank dan ook niet controleerbaar. Het voorgaande leidt ertoe dat eiser met het door hem ingebrachte rapport evenmin de door hem verdedigde waarde van € 700.000 aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.10.
      Eiser heeft een aantal vergelijkingspanden genoemd die naar zijn mening beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door verweerder gehanteerde verkopen. Dienaangaande overweegt de rechtbank dat deze onderbouwingen – voor zover zij bruikbaar zijn, aangezien een aantal ervan te ver voor de waardepeildatum is verkocht en van een aantal slechts een vraagprijs bekend is – niet leiden tot een nog lagere waarde dan de waarde na vermindering tot € 862.968 conform het in 4.6.2. overwogene.
      
    
    
      4.11.
      Ten aanzien van het door eiser genoemde financieringsprobleem ten aanzien van de woning - er worden geen panden van Natuurmonumenten door de bank gefinancierd, zodat een koper de gehele koopprijs uit eigen vermogen moet betalen - alsmede de stelling dat bij verkoop de woning eerst aan Natuurmonumenten moet worden aangeboden, overweegt de rechtbank dat niet valt in te zien dat deze aspecten een waardeverminderende invloed hebben.
      
    
    
      4.12.
      Voor zover eiser betoogt dat de wettelijke waarderingssystematiek onjuist is, oordeelt de rechtbank dat deze niet ter toetsing staat aan de rechter.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het al vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 862.968 en de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig moet worden verlaagd. Het beroep is gegrond.”
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van de door belanghebbende voorgestane waarde oordeelt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar heeft terecht gesteld dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn; de aard van de referentieobjecten (bouwkavels) verschilt van de onroerende zaak, de referentieobjecten zijn ook overigens qua ligging en uitstraling niet goed vergelijkbaar met belanghebbendes perceel, de referentieobjecten zijn voor een deel te ver van de toestandsdatum verkocht en/of de daarbij gerealiseerde transactieprijzen zijn onder andere, niet in de Wet WOZ bedoelde, marktomstandigheden tot stand gekomen. Verder acht het Hof belanghebbendes in hoger beroep voorgestane waarde niet aannemelijk in het licht van het eerder door belanghebbende zelf ingebrachte taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak op € 700.000 was getaxeerd door [naam makelaardij] makelaardij op 29 augustus 2011. Ook overigens heeft belanghebbende met de verwijzing naar de niet goed vergelijkbare referentieobjecten en via Funda bekend gemaakte vraagprijzen niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak € 399.000 of 457.000 zou moeten zijn.  
      
    
    
      4.11.
      Het hiervoor overwogene brengt mee dat het Hof belanghebbende evenmin geslaagd acht in het bewijs van de door hem voorgestane waarde. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof oordeelt dat, nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op de peildatum 1 januari 2011 op € 700.000. 
      
    
    
      4.13.
      Als gevolg van de verlaging van de waarde van de onroerende zaak dient de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig te worden verminderd. Belanghebbende heeft tegen deze aanslag geen afzonderlijke grieven ingebracht. 
      
      
        
          Incidenteel appel
        
        Gezien het oordeel van het Hof in het principale beroep behoeft het incidenteel ingestelde appel geen bespreking meer.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        De slotsom is dat het principaal hoger beroep gegrond is en het incidenteel hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens het oordeel omtrent de proceskostenvergoeding.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      5.1.
      De rechtbank heeft ten aanzien van de proceskosten het volgende overwogen:
      
      
        “De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarvoor komen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de verletkosten die eiser heeft gemaakt in verband met het bijwonen van de zittingen en de heen- en terugreis alsmede reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse die eiser heeft moeten maken voor het bijwonen van de zittingen. De rechtbank stelt de verletkosten op 4 uur x € 53,09 (het maximale tarief op grond van artikel 2, eerste lid, sub d, van het Besluit) x 2 zittingen = 
        € 424,72 en de reiskosten op € 8. De totale kosten komen daarmee op € 432,72.”
      
      
    
    
      5.2.
      Nu hiertegen geen zelfstandige grief is gericht zal het Hof dit oordeel in stand laten. Ofschoon het hoger beroep gegrond is acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, omdat hier niet van is gebleken. Wel zal de heffingsambtenaar worden veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht. 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens het oordeel omtrent de proceskostenvergoeding en het griffierecht;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2012 tot het bedrag van € 700.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
      
      
        gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 118 te vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. E. Polak, voorzitter van de belastingkamer, A. Bijlsma en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. N.A.J. den Ouden als griffier. De beslissing is op 2 juli 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.