ECLI:NL:GHDHA:2015:3145, Gerechtshof Den Haag, 10-11-2015, BK-14/01371
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-11-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op de tot de onroerende zaak behorende grond (meer in het bijzonder: op percelen 1 en 2).

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/01371
  
  
    uitspraak van 10 november 2015
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Leerdam, de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 30 juli 2014, nummer ROT 13/2194 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 459.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leerdam (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar, naar het Hof begrijpt, ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 september 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van voormelde onroerende zaak, bestaande uit een drietal percelen grond, waarvan een met daarop opstallen, waaronder de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij (bouwjaar: rond 1830) met overkapping, schapenstal, tuinhuis, ondergrond, erf en weiland. De inhoud van de woning is ongeveer 600 m3.
      
    
    
      3.2.
      Het eerste perceel (kadastrale aanduiding: […] ) heeft een oppervlakte van 7.070 m² (hierna: perceel 1). Op perceel 1 bevinden zich de opstallen. Het tweede perceel (kadastrale aanduiding: […] ) heeft een oppervlakte van 8.570 m² (hierna: perceel 2) en heeft een agrarische bestemming. Het laatste perceel (kadastrale aanduiding: […] ) ligt aan de overzijde van de straat en heeft een oppervlakte van 720 m² (hierna: perceel 3). Perceel 3 heeft een natuurbestemming; het betreft buitendijks natuurgebied / water.
      
    
    
      3.3.
      De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, dat op 17 februari 2015 is opgemaakt door de heer [A] . Uit het rapport blijkt dat de waarde van het woonhuis met ondergrond, erf en overige opstallen (perceel 1) is bepaald op € 482.043, de waarde van het perceel weidegrond (perceel 2) op € 34.280 en de waarde van het perceel natuurgrond overzijde weg (perceel 3) op € 2.130, derhalve in totaal op (afgerond) € 518.000. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [Y]
                  
                
                
                  ( [Z] )
                
              
              
                
                  
                    [B]
                  
                
                
                  ( [Z] )
                
              
              
                
                  
                    [C]
                  
                
                
                  ( [C] )
                
              
              
                
                  
                    [D]
                  
                
                
                  ( [Z] )
                
              
              
                
                  
                    [E]
                  
                
                
                  ( [E] )
                
              
            
            
              
                Inhoud/
                oppervlak hoofdgebouw
              
              
                
                  600  m3
              
              
                
                  525 m3
              
              
                
                  600 m3
              
              
                
                  573 m3
              
              
                
                  346 m3
              
            
            
              
                Rekenprijs per m3
              
              
                €    315
              
              
                €    365
              
              
                €    440
              
              
                €    495
              
              
                €    500
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                €    189.000
              
              
                €    191.625
              
              
                €    264.000
              
              
                €    283.635
              
              
                €    173.000
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
                
                
              
              
                
                
                  7.070 m2
                (Perceel 1)
              
              
                
                
                  2.515 m2
              
              
                
                
                  1.250 m2
                
                
                
              
              
                
                
                  4.325 m2
              
              
                
                
                  1.750 m2
                
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                €    38
              
              
                €    106
              
              
                €    189
              
              
                €    61
              
              
                €    144
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                €    268.293
              
              
                €    267.026
              
              
                €    235.813
              
              
                €    263.949
              
              
                €    251.250
              
            
            
              
                Extra percelen:
                - met agrarische bestemming:
                
                
                
                - met natuurbestemming:
              
              
                
                Perceel 2 (8.570 m2 à € 4/m2) € 34.280
                
                Perceel 3
                (720 m2 à € 3/m2) € 2.160
              
              
                
              
              
                
                
                  7.520 m2
                (à € 4,75/m2) € 35.720
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Rekenprijs  bijgebouwen:
              
              
                
                €    24.750
              
              
                
                €    16.500
                
              
              
                
                €    62.250
              
              
                
                €    3.750
              
              
                
                €    15.000
              
            
            
              
                
                WOZ-waarde
                
              
              
                €   518.000
              
              
                €   475.000
              
              
                €   597.000
              
              
                €   551.000
              
              
                €   439.000
              
            
            
              
                
                Verkoopdatum
              
              
                
                
              
              
                
                10-12-2010
              
              
                
                1-8-2011
              
              
                
                2-3-2011
              
              
                
                12-5-2010
              
            
            
              
                
                Verkoopprijs
              
              
                
                
              
              
                €   475.000
              
              
                €   590.000
              
              
                €   570.000
              
              
                €   450.000
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    
      4.	De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:
    
    
    
      "4. [Belanghebbende] voert aan dat de waardedaling ten opzichte van de eerdere waardepeildatum tenminste 15% zou moeten zijn en heeft ter onderbouwing van een lagere waarde een taxatierapport van taxateur [F] van [G] BV overgelegd. Hierin is de waarde op 2 april 2008 getaxeerd op € 420.000, -. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. Uitgangspunt bij de waardebepaling is een methode waarbij de te taxeren woning wordt vergeleken met één of meer woningen waarvan de verkoopprijzen bekend zijn. Het afwaarderen van woningen met een jaarlijks percentage, ontleend aan een landelijke index past daar niet in en is ook geen bruikbare methode, omdat de marktsituatie per gebied verschilt en ook kan verschillen al naargelang woningtype, onderhoudsniveau of ligging.
    
    
    
      5.1 [
      De Heffingsambtenaar] heeft in zijn verweerschrift van 19 februari 2014 terecht gesteld dat [belanghebbendes] taxatierapport niet bruikbaar is omdat het te ver van de waardepeildatum is gelegen. Voorts stelt [de Heffingsambtenaar] dat het taxatierapport van [G] BV ten onrechte uitgaat van een agrarische bestemming voor de woning. [De Heffingsambtenaar] voert aan dat in het bestemmingsplan een bestemming wonen is aangegeven. [Belanghebbende] heeft geen informatie verschaft waaruit blijkt dat van een andere bestemming sprake is. Bovendien is geen sprake van een (levensvatbare) agrarische onderneming waaraan de woning is verbonden. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] dan ook aangevoerd dat, voor een deel van [belanghebbendes] perceel, ten onrechte een cultuurgrondvrijstelling is toegepast, omdat [belanghebbende] het perceel hobbymatig in gebruik heeft voor het houden en fokken van schapen.
      
    
    
      5.2 [
      Belanghebbende] weerspreekt dit en stelt dat wel degelijk sprake is van een levensvatbare agrarische onderneming. [Belanghebbende] is houder / fokker van schapen en heeft zo’n dertig tot veertig schapen ten behoeve van de verkoop. Per jaar verkoopt hij ongeveer tachtig schapen. [Belanghebbende] verricht deze werkzaamheden als aanvulling op zijn uitkering. Het is volgens hem geen lucratieve onderneming, maar hij verdient er wel mee. [Belanghebbende] stelt dat daarom een cultuurgrondvrijstelling op zijn grond van toepassing zou moeten zijn.
      
    
    
      5.3
      Voorwaarde voor een vrijstelling van de onroerende-zaakbelastingen voor cultuurgrond, is echter dat de grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld Gerechtshof te ’s-Gravenhage 30 juni 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN2016), wordt ingevolge de Wet WOZ bij de waardebepaling de waarde ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover deze niet de ondergrond van gebouwde eigendommen is, buiten beschouwing gelaten. Van bedrijfsmatige exploitatie is alleen sprake wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijke productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken.
      
    
    
      5.4
      Het houden van een betrekkelijk klein aantal schapen, waarvan objectief bezien geen of weinig winst valt te verwachten, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om van bedrijfsmatige exploitatie te spreken. De enkele stelling van [belanghebbende] dat hij wat verdient met de verkoop van schapen, maakt nog niet dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. Bovendien zijn geen stukken overgelegd waaruit anders zou moeten blijken zoals een jaarrekening of een kopie van een inschrijving in het register van de Kamer van Koophandel. [De Heffingsambtenaar] stelt dan ook terecht dat voor een deel van [belanghebbendes] perceel geen cultuurgrondvrijstelling behoort te worden toegepast.
      
      
        6. [De Heffingsambtenaar] heeft de woning in bezwaar vergeleken met drie vergelijkingsobjecten: [B] (525 m³ en 2515 m² grond, verkocht op 10 december 2010 voor € 475.000, -, [E] (346 m³ en 2015 m² grond), verkocht op 12 mei 2010 voor € 450.000, - en [C] (600 m³ en 750 m² grond bij de woning en 8020 m² extra grond), verkocht op 1 augustus 2011 voor € 590.000, -. Deze vergelijkingsobjecten zijn wat belangrijke waardebepalende factoren, als type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. [De Heffingsambtenaar] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en een waarde van € 459.000, - aannemelijk gemaakt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [de Heffingsambtenaar] in zijn verweerschrift heeft gesteld dat een aantal, ook door [belanghebbende] betwistte, objectkenmerken van de woning onjuist zijn. [De Heffingsambtenaar] is ten onrechte uitgegaan van een niet aanwezige gesloten werktuigenberging/wagenloods. Dit betreft een overkapping aan de schapenstal en leidt tot een waardevermindering voor het gehele object van € 15.000, -. Voorts is volgens [de Heffingsambtenaar] gebleken dat de inhoud van de woning te hoog is geschat (650 m³ in plaats van 600 m³). Dit leidt eveneens tot een waardevermindering van € 15.000, -. Verder heeft het perceel, rekening houdend met de grondstaffel, een meerwaarde ten opzichte van de eerdere taxatie van tenminste € 50.000, -. [De Heffingsambtenaar] stelt dan ook dat de woning te laag is gewaardeerd.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        8. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum."
      
      
      
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op de tot de onroerende zaak behorende grond (meer in het bijzonder: op percelen 1 en 2), zoals belanghebbende stelt en de Heffingsambtenaar betwist.
      
      
        5.2.1.
        Ter zitting van het Hof is gebleken dat perceel 3 in beheer is bij het waterschap, zodat tussen partijen – naar het oordeel van Hof terecht – niet meer in geschil is dat dat perceel dient te worden aangemerkt als een waterverdedigings- of waterbeheersingswerk als bedoeld in artikel 2, lid 1, letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de URUOW).
        
      
      
        5.2.2.
        Voor de verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
        
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 395.000.
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        De waarderingsuitzondering
      
    
    
    
      6.1.
      Ingevolge het bepaalde in artikel 2, lid 1, letter a, van de URUOW wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen (de cultuurgrondvrijstelling). Op grond van het tweede lid van deze bepaling heeft het begrip landbouw dezelfde betekenis als daaraan in artikel 7:312 BW is toegekend, zodat daaronder onder meer dient te worden begrepen veehouderij. Veehouderij kan betrekking hebben op dieren die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen; beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop zijn bestemd (zie HR 14 november 2014, 13/03180, ECLI:NL:HR:2014:3197, BNB 2015/47, r.o. 2.2.2). Van bedrijfsmatige exploitatie is alleen sprake, wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijke productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken. De bewijslast rust bij belanghebbende. 
      
    
    
      6.2.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij sinds 1980 schapen houdt, dat hij sinds geruime tijd 40 fokschapen heeft, die jaarlijks ongeveer 80 lammeren voortbrengen en dat hij zijn schapen houdt om te verkopen aan veehandelaren met het oog op inkomensverwerving. De netto opbrengst bedraagt (inclusief bedrijfstoeslagen) ongeveer € 10.000 per jaar. Hij heeft in totaal 13 percelen grasland in gebruik met een totale oppervlakte van 37.400 m2. De percelen zijn geregistreerd bij de Dienst Regelingen (thans de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland). Daarnaast beschikt belanghebbende over diverse machines en landbouwwerktuigen, waaronder een palletvork ten behoeve van de hefinrichting van de tractor voor het uitmesten van de potstal van de fokschapen, een twee-paards paardentrailer voor het vervoer van de schapen naar de diverse percelen, drie schrikapparaten met volledige uitrusting voor het bijeenhouden van de schapen, vier verrijdbare hooiruiven en vijf losse hooiruiven voor het voeren van hooi aan de schapen, alsmede uitneembare schotten voor het opstellen van 25 kraamhokken voor de fokschapen. Belanghebbende beschikt over een Uniek Bedrijfsnummer (UBN nummer) en zijn bedrijf is geregistreerd bij het loket Landbouw Natuur en Voedsel (LNV-loket) van de Dienst Regelingen (thans het klantportaal bij mijn.rvo.nl van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland). Aldaar meldt hij zich jaarlijks voor de derogatieregeling. De schapen staan geregistreerd in de I&R-dierregistratie door middel van chips in de oren van de schapen. Aangezien belanghebbende meer dan 25 fokschapen bezit, betaalt hij jaarlijks de I&R-heffing. Voorts houdt hij verplicht een mestboekhouding bij, is hij klant bij de kadaverophaaldienst en ontvangt hij jaarlijks een bedrijfstoeslag ter aanvulling op zijn agrarisch inkomen.
      
    
    
      6.3.
      De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door belanghebbende aangevoerde feiten en omstandigheden niet de conclusie rechtvaardigt dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond, aangezien belanghebbende onvoldoende inzicht heeft gegeven in de aard en de hoogte van de ontvangsten uit exploitatie, noch inzicht heeft gegeven in exploitatieoverzichten, noch toekomstige opbrengsten nader heeft onderbouwd en evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid.
      
    
    
      6.4.
      Belanghebbende heeft, mede gelet op hetgeen namens hem ter zitting van het Hof naar voren is gebracht, aannemelijk gemaakt dat de aard en de omvang van de door hem verrichte arbeid zodanig is dat die arbeid het kader van normaal vermogensbeheer of van liefhebberij te buiten gaat. Naar belanghebbende heeft gesteld en de Heffingsambtenaar onvoldoende heeft weersproken, exploiteert belanghebbende de cultuurgrond omwille van het exploitatieresultaat. De schapen worden gefokt om vervolgens te worden verkocht aan de veehandel ten behoeve van de slacht. De jaarlijkse netto opbrengst van de schapenfokkerij van ongeveer € 10.000 vormt een serieuze aanvulling op de pensioenuitkering die hij thans geniet. Gelet op het hiervoor overwogene heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat hij zich in het onderhavige jaar op een bedrijfsmatige wijze heeft bezig gehouden met het fokken van schapen (veehouderij). De omstandigheid dat geen jaarverslag is overgelegd, doet daaraan - anders dan de Heffingsambtenaar heeft gesteld - niet af.
      
    
    
      6.5.
      Belanghebbende heeft zich in zijn hoger beroepschrift op het standpunt gesteld dat van de bij de onroerende zaak behorende grond een gedeelte, groot 15.760 m2 (16.360 m2 -/- 600 m2 (ondergrond van de woning en de andere opstallen, erf en tuin)), dient te worden uitgezonderd, omdat daarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. De uitgezonderde waarde bedraagt volgens belanghebbende (€ 459.000 -/- € 395.000 =) € 64.000.
      
    
    
      6.6.
      De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat indien de uitzondering van toepassing is, deze alléén geldt voor de grond die behoort tot perceel 2. De uitgezonderde waarde bedraagt volgens hem € 34.280 (zie de in 3.3 opgenomen matrix).
      
    
    
      6.7.
      Op grond van de door belanghebbende ter zitting van het Hof overgelegde luchtfoto van de woning en bijbehorende percelen (door de griffier gekenmerkt als productie 11 van belanghebbende) en de daarop gegeven toelichting, is aannemelijk dat driekwart van perceel 1 (¾ * 7.070 m2 = afgerond 5.300 m2) in gebruik is ten behoeve van de schapenfokkerij en dat een kwart van dat perceel (¼ * 7.070 m2 = afgerond 1.770 m2) kwalificeert als ondergrond van de woning en de andere opstallen, erf en tuin. Naar tussen partijen niet meer in geschil is, is de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing op perceel 3 (zie overweging 5.2.1; dat perceel dient echter wel buiten aanmerking te worden gelaten wegens het bepaalde in artikel 2, lid 1, letter f, van de  URUOW). De perceeloppervlakte waarop de cultuurgrondvrijstelling betrekking heeft, heeft derhalve een afmeting van: 16.360 m2 (de totale perceeloppervlakte) -/- 720 m2 (perceel 3) -/- 1.770 m2 (de ondergrond van de woning en de andere opstallen, erf en tuin op perceel 1) = 13.870 m2.
      
      
        
          De waarde
        
      
      
    
    
      6.8.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      6.9.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
      
        6.10.1.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in hoger beroep een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.3 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het taxatierapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop van de in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de woning toegekende waarde. De verschillen in rekenprijs per kubieke meter zijn niet inzichtelijk gemaakt en ter zitting kon de Heffingsambtenaar desgevraagd daarover geen duidelijkheid verschaffen. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, aangezien deze vergelijkingsobjecten, anders dan de woning, geen agrarische bedrijfswoningen zijn. Voorts heeft belanghebbende erop gewezen dat het bouwjaar van met name de vergelijkingsobjecten [D] en [E] (respectievelijk 1968 en 1920) sterk afwijkt van dat van de woning (bouwjaar 1830). De Heffingsambtenaar heeft niet kunnen toelichten op welke wijze rekening is gehouden met het vorenstaande. Belanghebbende heeft voorts onvoldoende weersproken gesteld dat slechts sprake is van één schapenstal (in plaats van de twee stallen volgens het taxatierapport) en dat het tuinhuis geen 'tuinhuis' in de gebruikelijke zin van het woord is, maar een schuurtje in het weiland waar de schapen kunnen schuilen als het regent. Een en ander klemt temeer, nu in het taxatierapport bij de rekenprijs van de bijgebouwen geen uitsplitsing is gemaakt per bijgebouw. De Heffingsambtenaar heeft voorts onvoldoende verklaring gegeven waarom wat betreft de factor 'ligging' aan de objecten [C] en [E] factor 3 is toegekend, terwijl deze objecten, evenals het object van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten aan de [Y] , buitenaf zijn gelegen en aan laatstvermelde objecten factor 4 is toegekend. Dat, zoals de Heffingsambtenaar stelt, het object van belanghebbende mooi is gelegen, brengt op zich niet mee dat andere objecten met eveneens een locatie buitenaf en in het groen, niet mooi zouden zijn gelegen. Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening is gehouden.
        
      
      
        6.10.2.
        Wat betreft de kaveloppervlakte is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een grondstaffel op basis waarvan de eerste 500 m2 in aanmerking zijn genomen voor € 385 per m2, de volgende 1000 m2 voor € 58 per m2, althans naar het Hof begrijpt, want op de vraag van het Hof of het gaat om de volgende 500 m2 of om de volgende 1000 m2  moest de Heffingsambtenaar het antwoord schuldig blijven, en de rest van de oppervlakte voor € 4 per m2, waarbij hij tevens door middel van een opslag van vijf percent bovenop vermelde grondprijzen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten. Wat betreft de opslag geldt op grond van het hiervoor in 6.10.1 overwogene dat niet aannemelijk is geworden dat met een opslag voor de ligging van de woning rekening dient te worden gehouden. Voorts is de aan de grondstaffel door de Heffingsambtenaar gegeven uitwerking onbegrijpelijk. Zo is bijvoorbeeld onbegrijpelijk waarom voor de objecten [B] en [D] een bedrag van € 60.638 wordt gehanteerd bij een grondoppervlakte van 500 m2 tot 1500 m2, terwijl voor de woning bij een grondoppervlakte van eveneens 500 m2 tot 1500 m2 rekening is gehouden met een bedrag van € 63.829. Dit is slechts een voorbeeld van één van de rekenfouten in de grondstaffel. Ter zitting kon de Heffingsambtenaar desgevraagd daarover geen duidelijkheid verschaffen. Het voorgaande brengt mee dat de grondstaffel niet kan dienen als onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde kavelwaardes.
        
      
      
        6.10.3
        De Heffingsambtenaar heeft bovendien, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix, bij de bepaling van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat, naar volgt uit hetgeen onder 6.1 tot en met 6.7 is overwogen, de waarde van een gedeelte van de grond, groot 13.870 m2, buiten aanmerking dient te worden gelaten. Voorts heeft hij ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de waarde van perceel 3 (ter grootte van 720 m2) buiten aanmerking dient te worden gelaten wegens toepassing van de in artikel 2, lid 1, letter f, van de  URUOW neergelegde waarderingsuitzondering.
        
      
      
        6.11.1.
        Aangezien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Belanghebbende baseert zijn standpunt onder meer op het door hem overgelegde taxatierapport, dat op 2 april 2008 is opgemaakt door de heer [H] , registermakelaar en –taxateur bij [G] BV. Het doel van de taxatie is in dit rapport als volgt omschreven: "In het kader van een procedure die opdrachtgever heeft opgestart om zijn object een agrarische bestemming te geven vraagt opdrachtgever het object te taxeren met de fictie dat er een agrarische bestemming op zit, op de waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming WEVAB." De waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming van de woning is in dit rapport bepaald op afgerond € 420.000. Dit taxatierapport is niet geschikt om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum, aangezien de taxatie niet is uitgevoerd in het kader van een WOZ-waardering en (fictief) uitgaat van een agrarische bestemming van het object. Daarbij komt dat de in het taxatierapport genoemde waarde kennelijk is bepaald naar de toestand op 2 april 2008, een datum die bijna vier jaar voor de waardepeildatum ligt.
        
      
      
        6.11.2.
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 395.000 voorts nog aangevoerd dat de waarde voor het jaar 2011 is vastgesteld op € 465.000 en dat de markt sindsdien alleen maar verder is gedaald (met vijftien percent per jaar). Deze onderbouwing moet echter worden verworpen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, welke waarde op de meest adequate wijze kan worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Gelijk de Rechtbank in onderdeel 4 van haar uitspraak heeft geoordeeld is het afwaarderen van woningen met een jaarlijks percentage, ontleend aan een landelijke index geen bruikbare methode voor de bepaling van de waarde ingevolge de Wet WOZ.
        
      
    
    
      6.12.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 400.000. Hierbij neemt het Hof onder meer in aanmerking dat  de waarde van perceel 3 buiten aanmerking dient te worden gelaten in verband met de in artikel 2, lid 1, letter f, van de URUOW neergelegde waarderingsuitzondering, alsmede dat de waarde van perceel 2 en de waarde van een deel van perceel 1 (ter grootte van 5.300 m2) buiten aanmerking dienen te worden gelaten in verband met de cultuurgrondvrijstelling, waarbij het tevens in aanmerking neemt dat op de grond van perceel 1 een (agrarische) woonbestemming rust (en geen agrarische bestemming zoals op perceel 2).
      
    
    
      6.13.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      7.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.205 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, 1 punt voor het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof à € 490 x 1,5 (gewicht van de zaak)).
      
    
    
      7.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling door de Rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 400.000;
    - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.205, en
    - gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 166 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 10 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.