ECLI:NL:GHDHA:2014:3069, Gerechtshof Den Haag, 29-07-2014, BK-13-01652.
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde vrijstaande recreatiewoning.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-13/01652
    
  
  
    Uitspraak d.d. 29 juli 2014
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], [land], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijkerhout,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 3 september 2013, nummer SGR 13/311, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.	Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q]  (de woning) vastgesteld op € 117.000. De waarde is vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2011 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2012.
    
    
    
      1.2.	In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2012 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Noordwijkerhout opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 117.000.
    
    
    
      1.3.	Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag na daartegen gemaakt bezwaar gehandhaafd.
    
    
    
      1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.	Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 118. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
        Vaststaande feiten
      
    
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1.	Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom , bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met aanbouw en een vrijstaande houten berging. De inhoud van de woning is ongeveer 240 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 169 m2.
    
    
    
      3.2.	De woning is gelegen in het bungalowpark [A]. Op 4 augustus 2011 is een intern memo, bestemd voor de wethouder mr. [B] verschenen, met als onderwerp: [bungalowpark A]. In de startnotitie is onder meer het volgende vermeld:
    
    
    
      Bungalowpark [A] is een recreatiepark bestaande uit 333 losstaande en geschakelde recreatiewoningen. Het totale grond oppervlak van het park is eigendom van [C] b.v.
      Van het totale aantal recreatiewoningen, zijn er 278 eigendom van verschillende particuliere eigenaren. De overige 55 recreatiewoningen zijn eigendom van [C] zelf. Voor het gebruik van de bijbehorende gronden, hebben de particuliere eigenaren met [C] een erfpachtovereenkomst gesloten.
      AI vanaf de oplevering komen er situaties voor die strijdig zijn met de recreatieve bestemming die het park heeft. Enkel in 2005 is er een actief handhavingsbeleid voor onder andere [A] vastgesteld en uitgevoerd. Hierbij zijn persoonsgebonden gedoogbeschikkingen uitgegeven aan bewoners van het park die hiervoor in aanmerking kwamen. Na 2005 is er niet meer in een actieve vorm gehandhaafd en heeft er geen periodieke controle plaatsgevonden om de situatie inzichtelijk te houden. Mede door de omvang en de onoverzichtelijkheid van het park is hierdoor de illegaliteit op het park toegenomen.
      Door een recent verzoek tot handhaving van de [Vereniging A] is het onderwerp handhaving weer actueel geworden. In de brief van de [Vereniging A] van 6 mei 2011 wordt de gemeente verzocht handhavend op te treden tegen verscheidene vormen van strijdig gebruik, waar de bewoners en recreanten van [A] veel overlast van ondervinden. In beginsel is het strijdige gebruik op te delen in twee categorieën. Allereerst de personen die zonder in het bezit te zijn van een gedoogbeschikking, permanent woonachtig zijn op het park. Ten tweede de recreatiewoningen die worden gebruikt voor de huisvesting van buitenlandse arbeidsmigranten. De leden van de [Vereniging A] maken zich vooral zorgen over de toenemende vervuiling, geluidsoverlast, verkeersdruk en andere ongewenste ontwikkelingen die met name door de huisvesting van buitenlandse arbeidsmigranten ontstaan. Dat deze problemen daadwerkelijk plaatsvinden werd afgelopen jaar onderschreven door talloze bewoners en recreanten die een mondelinge, telefonische, of schriftelijke klacht hebben ingediend van dezelfde strekking. In een aantal gevallen werd er zelfs melding gemaakt van criminele activiteiten.
      In de brief van de [Vereniging A] wordt aangegeven dat door de bovenstaande ontwikkelingen het imago van het park verslechterd, waardoor de prijzen van de recreatiewoningen dalen. Dit heeft als gevolg dat steeds meer mensen gedwongen worden om te gaan verhuren. Omdat [A] een gedateerd recreatiepark is met relatief weinig recreatieve voorzieningen, loopt de markt voor de recreatieve verhuur terug, waardoor de verhuur voor permanente bewoning, of arbeidsmigranten overblijft. Door deze problematiek ongemoeid te laten, is het niet ondenkbaar dat op termijn de situatie in het park zal escaleren tot een onhoudbare situatie.
      De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het handhavingsbeleid in 2005 de recreatieve bestemming voor het park [A] herbevestigd. Ook staat in het huidige coalitieakkoord dat de recreatie bevorderd moet worden, door onder andere het ontwikkelen van het naast [A] gelegen [water]. Het vertrekpunt zal dan ook moeten zijn dat de recreatieve bestemming gehandhaafd blijft. Door middel van een projectmatige handhaving actie kan het illegaal gebruik van de recreatiewoningen worden aangepakt en worden beëindigd. Om alle facetten van een mogelijke handhavingactie inzichtelijk te maken is deze notitie opgesteld.
      Tevens zal er worden stilgestaan bij de raakvlakken met de ontwikkeling van het [water] en de toekomst van bungalowpark [A] in recreatief opzicht.
    
    
    
      3.3.	De heffingsambtenaar heeft een matrix in het geding gebracht met daar in gegevens van de woning, alsmede gegevens van met de woning vergelijkbare referentieobjecten.
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1.	In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011. Belanghebbende bepleit een waarde van € 90.000. De heffingsambtenaar bepleit de waarde, zoals vastgesteld, zijnde € 117.000.
    
    
    
      4.2.	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1.	Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 90.000 onder dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    
    
      5.2.	De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      De rechtbank heeft - voor zover hier van belang - het volgende overwogen:
      
    
    
      6.	(…) [
      
        Belanghebbende] bepleit een waarde van € 90.000. Daartoe voert [belanghebbende] -zakelijk weergegeven- aan dat het gebruikte vergelijkingsobject [a-straat 2] niet goed vergelijkbaar is. Ook hebben de recreatiewoningen weinig waarde omdat er vele te koop worden aangeboden, maar weinige worden verkocht. Bovendien heeft [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening gehouden met de verloedering van het vakantiepark door de bewoners van Oost-Europese afkomst, het volledig inzakken van de woningmarkt en het feit dat de woning op erfpachtgrond staat.
        Verder hebben partijen, tijdens hoger beroep bij het Hof, een schikking getroffen ten aanzien van de WOZ-waarde voor het jaar 2011. Hierbij heeft [de heffingsambtenaar] voor de aanwezigheid van één Oost-Europese familie een waardevermindering van 9, I % voorgesteld. Inmiddels is er één familie bij gekomen.
      
      
    
    
      7.	[
      
        De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 augustus 2013 door [D], WOZ-taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 117.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voelt [de heffingsambtenaar] -samengevat- aan dat de klachten ten aanzien van de aanwezige overlast zijn afgenomen en dat de bewoners van Oost-Europese afkomst in mindere mate zijn gehuisvest in het gedeelte van het recreatiepark waar de woning van [belanghebbende] zich bevindt.
        Verder is het niet aantoonbaar dat gebruik en verhuur van recreatiewoningen aan oost-Europeanen een waardedrukkend effect beeft op de verkoopcijfers.
      
      
    
    
      8.
      De rechtbank stelt vast dat de ontvankelijkheid van het bezwaar niet langer in geschil is nu uit de poststempel is gebleken dat het bezwaar voor het einde van de termijn per post is bezorgd en het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.
      
    
    
      9.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      10.	[
      De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank stelt voorop dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn met name de in het taxatierapport en in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 4] wat betreft de ligging goed vergelijkbaar. De rechtbank acht aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten als bouwjaar, onderhoudsstatus, perceeloppervlak, inhoud en de aanwezigheid van bijgebouwen. De vergelijkingsobjecten zijn dichtbij de peildatum, nr. [a-straat 3] op 24 juni 2010 en nr. [a-straat 4] op 1 december 2010, verkocht voor € 125.000 respectievelijk € 170.000. Bij zowel de woning als de vergelijkingsobjecten is door [de heffingsambtenaar] een bepaalde waarde aan de grond toegekend, resulterend in een WOZ-waarde zaaknummer: van € 177.472 (nr. [a-straat 3]) en € 223.028 (nr. [a-straat 4]). [De heffingsambtenaar] heeft de waarde van de woning (€ 117.000) gelet op de aanmerkelijk hogere waarde van deze vergelijkingsobjecten niet te hoog vastgesteld.
      
    
    
      11.
      Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De wettelijke bepaling in de Wet WOZ zoals opgenomen onder 9 gaat uit van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen. De verkoopcijfers, waarbij rekening is gehouden met het feit dat de opstal op erfpachtgrond staat, dienen gecorrigeerd te worden in die zin dat de waarde naar boven bijgesteld dient te worden. De stelling van [belanghebbende] dat rekening moet worden gehouden met de waarde die voor 2011 bij schikking door het Hof is vastgesteld, treft geen doel. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor ieder kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De voor een eerder jaar vastgestelde waarde is niet relevant aangezien de wet uitgaat van periodieke taxatie en niet van indexatie. Algemene prijsdalingen zijn in dit kader evenmin relevant. De verwijzing van [belanghebbende] naar het overschot aan te koop staande woningen op het park met de daarbij behorende vraagprijzen, leidt niet tot een ander oordeel. De stelling van [belanghebbende] dat de aanwezigheid van werknemers van Oost-Europese afkomst een prijsdrukkend effect heeft, faalt omdat [belanghebbende] niet aannemelijk heeft gemaakt dat daarvan een waardeverminderend effect ten opzichte van de vergelijkingsobjecten uitgaat dat niet is verdisconteerd in de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      13.
      
        De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
        
        
        
          Beoordeling van het hoger beroep
        
      
      
      
        7.1.
        Overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken zoals de woning worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde wordt besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang feitelijk in gebruik kan nemen.
        
      
      
        7.2.
        De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich beroepen op het door hem in het geding gebrachte taxatieverslag en de door hem in het geding gebrachte matrix.
        
      
      
        7.3.
        Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar  en met hem de rechtbank – onvoldoende rekening hebben gehouden met de overlast die de huisvesting van buitenlands werknemers met zich brengt, alsmede met het waardedrukkende effect dat daarvan uitgaat. Belanghebbende heeft met de overgelegde startnotitie en de overige door hem aangevoerde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van overlast door de aanwezigheid van buitenlandse werknemers, die de woningen in het park niet met een recreatief doel bewonen, doch als (tijdelijk) verblijf gedurende hun werkzaamheden in Nederland.
        
      
      
        7.4.
        Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de matrix geen betrouwbare bron is aangezien de daarin opgenomen cijfers onjuist zijn. Belanghebbende heeft gesteld dat de voor het jaar 2012 beschikte WOZ-waarde van de bungalows [a-straat 4] en [a-straat 3] aanzienlijk lager ligt dan de bedragen die staan genoemd in de kolom “Waarde grond met opstal (WOZ)”, in die zin dat de WOZ-waarde van deze objecten zijn vastgesteld op € 122.000 respectievelijk € 128.000, terwijl de herleide WOZ-waarde van deze objecten in de matrix respectievelijk € 223.028 en € 177.472 bedraagt. Ter onderbouwing van die stelling heeft belanghebbende een uitspraak op bezwaar in het geding gebracht betreffende het vergelijkingsobject [a-straat 4].
        
      
      
        7.5.
        Uit voormelde uitspraak op bezwaar blijkt dat de WOZ-waarde voor het jaar 2012 van dat vergelijkingsobject is verminderd tot € 122.000. De heffingsambtenaar heeft geen verklaring gegeven voor het enorme verschil in waarde tussen de beschikte WOZ-waarde en de herleide WOZ-waarde van dit object.
        
      
      
        7.6.
        Gelet op al het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
        
      
      
        7.7.
        Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die zijn stelling kunnen schragen dat de waarde van de woning op € 90.000 moet worden vastgesteld.
        
      
      
        7.8.
        Aangezien geen van beide partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 110.000.
        
      
      
        7.9.
        Gelet op het vorenoverwogene moet worden beslist als hierna is vermeld.
        
        
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8.1.	Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage. De reiskosten van belanghebbende komen voor vergoeding in aanmerking op de voet van artikel 1, letter c, en artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit in verbinding met artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Laatstgenoemd artikel voorziet in een vergoeding op basis van de kosten van het openbaar vervoer 2e klas, welke kosten met inachtneming daarvan worden vastgesteld op € 13,70. De kosten van het vliegticket van [land] naar Nederland komen niet voor vergoeding in aanmerking. Voorts zal het Hof de door belanghebbende gevorderde, en door de heffingsambtenaar niet bestreden kosten ter zake van internationale telefoongesprekken en internationale koeriersdiensten ten bedrage van € 50 toewijzen.
    
    
    
      8.2.	Voorts dient het griffierecht dat belanghebbende heeft betaald ter zake van het beroep (€ 42) en het hoger beroep (€ 118) aan hem te worden vergoed.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar,
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot op € 110.000,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 63,70,
      
      
        gelast de gemeente Noordwijkerhout de ter zake van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 160, aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J. Jansen. De beslissing is op 29 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.