ECLI:NL:GHARL:2014:6551, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, 1301255, 1301289 en 1301290
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde agrarische bedrijfswoningen in goede justitie bepaald door het hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem		
    
    
      nummers 13/01255, 13/01289 en 13/01290
      uitspraakdatum: 26 augustus 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 oktober 2013, nummer AWB 12/1617, AWB 12/1618 en nummer AWB 12/1620, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 27 deel 1, deel 2 en deel 3 te [Z] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 159.000 ([a-straat] 27 deel 1), € 121.000 ([a-straat] 27 deel 2) en € 69.000 ([a-straat] 27 deel 3) (hierna tezamen te noemen: de onroerende zaken). Ook zijn daarbij aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 22 oktober 2013 de beroepen ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 28 november 2013, ingekomen bij het Hof op 4 december 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2014 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen, [A]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [B], bijgestaan door [C] (taxateur).
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. 
      
    
    
      2.2.
      
        [a-straat] 27 deel 1 betreft een agrarische bedrijfswoning van circa 546 m³, een tuin van 1.054 m², een traditioneel bedrijfsgebouw van ongeveer 72 m² en een schuur van ongeveer 100 m².
      
    
    
      2.3.
      
        [a-straat] 27 deel 2 betreft het andere deel van de in 2.1 vermelde agrarische bedrijfswoning, waartoe een tuin van 200 m² behoort. De onroerende zaak heeft een inhoud van 346 m³ en wordt bewoond door belanghebbendes moeder.
      
    
    
      2.4.
      
        [a-straat] 27 deel 3 betreft een schuur van 195 m², twee werktuigenbergingen van respectievelijk 32 m² en 62 m², een mestkelder van 126 m² en een verharding van 200 m². Het erf dat bij [a-straat] 27 deel 3 behoort, heeft een oppervlakte van 1.500 m².
      
    
    
      2.5
      De onroerende zaken zijn alle aangemerkt als Rijksmonument.
      
    
    
      2.6
      Op de onroerende zaken rust een agrarische bestemming.
      
    
    
      2.7
      Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar in de procedure bij de Rechtbank voor elk van de onroerende zaken een taxatierapport laten opstellen. In deze taxatierapporten is een taxatieopbouw opgenomen en is vermeld dat de waardering is geschied met behulp van een tweetal landelijke taxatiewijzers. Het betreft de taxatiewijzer “Grond bij agrarische objecten” en “Agrarische gebouwen”. Ter onderbouwing van de taxatieopbouw zijn als bijlagen bij het taxatierapport onderdelen uit voornoemde taxatiewijzers opgenomen. Hierin zijn kengetallen van diverse agrarische gebouwen opgenomen. Ten aanzien van deze kengetallen is in het taxatierapport het volgende vermeld: 
      
      
        
          “Voor het verkrijgen van de kengetallen van de agrarische deelobjecten worden jaarlijks verkoopcijfers van agrarische bedrijven geanalyseerd. Bij deze analyse worden zaken als cultuurgrond, melkquota, productierechten e.d. buiten beschouwing gelaten. De aldus verkregen kengetallen zijn het uitgangspunt voor de waardebepaling op deelobjectniveau. Het betreffende deelobject wordt, afhankelijk van de uitvoering en ouderdom, op deze wijze van een waarde voorzien. Uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de grond is het niveau dat blijkt uit grondtransacties binnen de gemeente (regio) van grond met de bestemming agrarisch.”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van elk van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2011. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt dat de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Naar haar mening is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud. Ook mist zij een vermindering van de waarde in verband met de agrarische bestemming die op de onroerende zaken rust alsmede een vermindering van de waarde vanwege de status van Rijksmonument. Verder verwijst belanghebbende naar een uitspraak van de Rechtbank waarin de waarde van [a-straat] 27 deel 2 naar een eerdere waardepeildatum is vastgesteld op € 80.000 en de aankoopprijs van de [a-straat] 27 deel 3 van € 35.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de door hem bij beschikking vastgestelde in 1.1. vermelde waarden.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken tot € 145.000 ([a-straat] 27 deel 1), € 80.000 ([a-straat] 27 deel 2) en € 35.000 ([a-straat] 27 deel 3). 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, wordt bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een bruikbare methode voor bepaling van de gezochte waarde. Nu de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat hij niet kan beschikken over bruikbare gegevens met betrekking tot verkopen van agrarische objecten binnen de gemeente Berkelland is het niet onredelijk dat hij de gezochte waarden heeft bepaald met behulp van de in 2.7 vermelde taxatiewijzers. Deze taxatiewijzers zijn immers gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en vormen aldus een invulling van de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economisch verkeer.
      
    
    
      4.3
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
      
    
    
      4.4
      Met betrekking tot [a-straat] 27 deel 2 en 3 stemt de waardering van de deelobjecten van deze onroerende zaken (de eerder vermelde taxatieopbouw) niet overeen met de in de bijlagen van het taxatierapport opgenomen onderdelen van de taxatiewijzers. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur niet genoegzaam kunnen verklaren hoe en waarom hij, in afwijking van de taxatiewijzers, bepaalde deelobjecten anders heeft gewaardeerd dan voortvloeit uit de taxatiewijzers. Dit heeft tot gevolg dat de heffingsambtenaar reeds hierom met betrekking tot [a-straat] 27 deel 2 en 3 niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat met betrekking tot elk van de onroerende zaken geldt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een waardedruk vanwege de status van Rijksmonument. De heffingsambtenaar heeft weliswaar ontkend dat sprake is van een dergelijke waardedruk maar heeft dit niet nader onderbouwd. Aangezien niet uit te sluiten is dat de waarde van de in geschil zijnde Rijksmonumenten door die monumentale status negatief wordt beïnvloed, had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om voor zijn ontkenning nader bewijs aan te dragen. Door zulks na te laten heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken  niet te hoog zijn vastgesteld. Ook met betrekking tot [a-straat] 27 deel 1 geldt derhalve dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
      
    
    
      4.6
      De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken
      
    
    
      4.7
      Ook zij is hierin niet geslaagd. Belanghebbende heeft namelijk louter verwezen naar de door haar echtgenoot, die het beroep van makelaar/taxateur uitoefent, genoemde, niet nader onderbouwde, waarden. Dit is onvoldoende. 
      
    
    
      4.8
      Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarde van elk van de onroerende zaken aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarden in goede justitie vaststellen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 150.000 ([a-straat] 27 deel 1), € 90.000 ([a-straat] 27 deel 2) en € 45.000 ([a-straat] deel 3).
      
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht nu daarom niet is verzocht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, 
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 deel 1 per waardepeildatum 1 januari 2011 tot € 150.000,
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 deel 2 per waardepeildatum 1 januari 2011 tot € 90.000,
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 deel 3 per waardepeildatum 1 januari 2011 tot € 45.000, 
    - vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig, en
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt, te weten € 126 (driemaal € 42) in verband met de beroepen bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. C. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U Bezemer als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2014.
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (N.G.U. Bezemer)						(A.J. Kromhout)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 augustus 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.