ECLI:NL:RBNNE:2016:1705, Rechtbank Noord-Nederland, 07-04-2016, AWB - 14 _ 2224
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2016-04-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Vpb. Verkoop en levering van bedrijfspand met bedrijfswoning aan aandeelhouder. Niet aannemelijk dat sprake is van uitdeling.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Groningen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 14/2224
  
  
    
      uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 7 april 2016 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
        [eiseres]
      , te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
  
  
    en
  
  
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/kantoor Almere, verweerder
    (gemachtigde: [gemachtigde] ).
  
  
    
      Procesverloop
    
  
  
    Verweerder heeft voor het jaar 2008 met dagtekening 18 augustus 2012 aan eiseres een aanslag opgelegd in de vennootschapsbelasting berekend naar een belastbaar bedrag van € 466.296.
    Tegelijk met dit besluit heeft verweerder bij beschikking een bedrag van € 9.517 aan heffingsrente in rekening gebracht en een vergrijpboete opgelegd van € 155.000.
  
  
    Bij uitspraken op bezwaar van 12 april 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de aanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd, maar de boete verminderd tot een bedrag van € 36.064.
  
  
    Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 28 augustus 2014 heeft de rechtbank de beroepen kennelijk niet-ontvankelijk verklaard. Eiseres is tegen die uitspraak in verzet gekomen. Bij uitspraak van 13 februari 2015 heeft de rechtbank het verzet gegrond verklaard.
  
  
    Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
  
  
    Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
  
  
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar bestuurder [X] , bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [M] en [naam] .
  
  
    
      Overwegingen
    
  
  
    
      Feiten
    
  
  
    1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.  
  
  
    1.1	Eiseres (voorheen genaamd [Y] BV) bezat in het jaar 2008 de eigendom van een bedrijfspand met vrijstaande bedrijfswoning, gelegen aan respectievelijk de [A-weg] (bedrijfspand) en de [B-weg] (bedrijfswoning) te [C] . Het betreffende perceel stond destijds kadastraal bekend als gemeente [C] , sectie N, nummer [nr] , groot 21 are en 17 centiare. Blijkens een akte van levering van 31 december 2008 heeft eiseres op die datum de eigendom van het bedrijfspand met bedrijfswoning geleverd aan [X] (hierna: [X] ). De daarbij gehanteerde koopprijs van € 375.000 is voldaan middels verrekening in rekening-courant tussen eiseres en [X] .
  
  
    1.2	[X] is alleen en zelfstandig bevoegd statutair bestuurder van eiseres. Daarnaast bezit [X] 32 % van de aandelen in eiseres. De overige uitstaande aandelen zijn in bezit van respectievelijk zijn echtgenote, [X-Z] (20 %) en hun kinderen, [Q] (24 %) en [R] (24 %). Dit alles was ook ten tijde van de verkoop en levering ultimo 2008 het geval.
  
  
    1.3	Eiseres heeft op 14 juni 2010 haar aangifte vennootschapsbelasting voor het jaar 2008 ingediend. In deze aangifte heeft zij een boekwinst van € 27.883 verantwoord vanwege de onder 1.1 beschreven verkoop van onroerende zaken aan haar aandeelhouder, tevens bestuurder.
  
  
    1.4	In opdracht van verweerder heeft register-taxateur [M] , werkzaam bij de Belastingdienst/Rivierenland/kantoor Arnhem, op 29 mei 2012 een taxatierapport opgemaakt van het bedrijfspand en de bedrijfswoning. In het taxatierapport wordt als reden voor de taxatie vermeld: "Overdracht Bedrijfs-/privé vermogen". Het taxatierapport bevat onder meer de volgende informatie:
  
  
    "Gehanteerd waardebegrip
    
      
        Waarde in het economisch verkeer
      
      
        De prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
      
    
    
  
  
    Waardebepaling
    Bij de waardering is, tenzij anders aangegeven, rekening gehouden met alle bekende factoren die op de waarde van invloed kunnen zijn. Met eventuele bodemverontreiniging is bij de taxatie echter geen rekening gehouden.
    
    
      
        De waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand is op peildatum 31 december 2008 geschat op: 
      
      
        € 385.000
      
      
        Zegge: 	Driehonderd vijfentachtigduizend euro
      
    
    
    
      
        De waarde in het economische verkeer van de bedrijfswoning is op peildatum 31 december 2008 geschat op: 
      
      
        € 300.000
      
      
        Zegge:	Driehonderdduizend euro
      
      
        (…)
      
    
    
  
  
    Onderbouwing waardebepaling
    
      
        De waardebepaling is gedaan aan de hand van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met grootte, afwerkingsniveau, staat van onderhoud, ligging en marktomstandigheden.
      
      
        Voor de woning zijn diverse transacties van soortgelijke objecten op hetzelfde bedrijventerrein geanalyseerd.
      
      
        Voor de bedrijfsruimte wordt verwezen naar bijgevoegde BAR berekening."
    
    
    
      1.5
      Naar aanleiding van de taxatie als bedoeld onder 1.4 is verweerder afgeweken van de aangifte. Bij het opleggen van de aanslag, gedagtekend 18 augustus 2012, heeft verweerder een bedrag van € 310.000 bijgeteld vanwege een hogere boekwinst op de onroerende zaken. De bijtelling betreft het verschil tussen de door verweerder getaxeerde waarde van in totaal € 685.000 en de door eiseres gehanteerde verkoopprijs van € 375.000. Tot het bedrag van de bijtelling is er volgens verweerder sprake van een uitdeling. Tegelijk met de aanslag is in verband daarmee tevens een vergrijpboete ex artikel 67d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) opgelegd. Eiseres heeft op 11 september 2012 bezwaar aangetekend tegen de aanslag en de boete.
      
    
    
      1.6
      Eiseres heeft in het kader van de in de bezwaarfase ontstane discussie over de waardering van het bedrijfspand en de bedrijfswoning in 2013 een taxatieopdracht gegeven aan [G] te [C] (hierna: [G] ). Namens [G] heeft taxateur [H] twee taxatierapporten uitgebracht. Onder "c. Doel van de taxatie" van beide rapporten is als doel van de taxatie opgenomen: 'Verweer belastingdienst'.
      
    
    
      1.7
      Het ene rapport van [G] van 6 februari 2013 behelst het bedrijfspand aan de [A-weg] . Naar waardepeildatum 7 februari 2013 is het object getaxeerd op een marktwaarde van € 276.500. De marktwaarde 2008 is getaxeerd op € 395.000. Onder 'marktwaarde' heeft de taxateur blijkens de bijlage bij het taxatierapport verstaan: "De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed."
      
    
    
      1.8
      
        Het andere rapport van [G] van 6 februari 2013 ziet op de bedrijfswoning aan de [B-weg] . Naar waardepeildatum 29 januari 2013 is dat object getaxeerd op een marktwaarde van € 173.500. De marktwaarde 2008 is getaxeerd op € 206.500. Onder 'marktwaarde' heeft de taxateur blijkens de bijlage bij het taxatierapport verstaan: "Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld."
        In een e-mail van taxateur [H] (zie 1.6) van 12 februari 2013 (10:55 uur) aan [X] merkt [H] onder meer het volgende op:
        "Volgens uw koopovereenkomst, geldig in 2008, rust er een verplichting op van het bouwen van een loods. Hieraan heeft u voldaan en is in dit geval niet relevant."
        
          [G] heeft in een brief van 12 februari 2013 het volgende geschreven:
        "Naar aanleiding van uw opmerking, dat er een foutje is geslopen in het taxatierapport 2013011, betreffende de taxatie van het woonhuis waarbij de inhoud niet klopt, hebben wij het e.e.a. nagekeken.
        
          U heeft inderdaad gelijk dat wij de inhoud niet correct hebben weergegeven. De inhoud van het object is abusievelijk gesteld op 540 m³  maar moet zijn 387 m³.
        
        
          Door deze wijziging en de bouwplicht van een loods hebben wij de waarde met € 57.500 naar beneden bijgesteld. Wij verzoeken u dan ook om deze aanvulling bij uw rapport te bewaren."
      
      
    
    
      1.9
      Beide rapporten van [G] bevatten onder 'N. NADERE MEDEDELINGEN' de volgende passage:
      
      
        
          "(…) De getaxeerde waardes zijn in combinatie, zonder splitsing niet haalbaar geweest in 2008. Een haalbare verkoopwaarde, zonder splitsing, zou mijns inziens € 536.000,- k.k. zijn geweest in 2008."
      
      
    
    
      1.10
      Eiseres heeft in verband met de voorgenomen overdracht en verkoop van de onroerende zaken eind 2008 gecorrespondeerd met [S] van [S-makelaars] (hierna: [S] ). Uit een e-mailwisseling van 26 en 27 oktober 2008 blijkt dat [S] aan [X] heeft geschreven:
      
      
        "Geachte heer [X] ,
        
          Hierbij doe ik u mijn berekening toekomen, waaruit blijkt dat de maximale opbrengst op dit moment ca. € 725.000 k.k. zal bedragen. Daarbij ben ik uitgegaan van de bestaande situatie, dus hal met woning."
      
      
    
    
      1.11
      In een e-mail van 25 november 2008 heeft [S] aan [X] geschreven:
      
      
        "Geachte heer [X] ,
        
          Naar aanleiding van ons laatste gesprek heb ik e.e.a. nogmaals nagerekend. Ik stel voor om de woning voor een vraagprijs van € 375.000 k.k., excl. extra grond en excl. eventueel te bouwen hal te koop te zetten. (…) 
        
        
          Voor de hal met kantoor wil ik starten met een vraagprijs van € 449.000 k.k.
        
        
          Het geheel kan ik te koop zetten tegen een vraagprijs van € 795.000 k.k."
      
      
    
    
      1.12
      De WOZ-waarden 2009 (met waardepeildatum 1 januari 2008) zijn blijkens een brief van de gemeente [C] van 15 juli 2013, na daartegen gemaakt bezwaar, verlaagd van respectievelijk € 352.000 naar € 252.000 ( [B-weg] ) en van € 400.000 naar € 365.000 ( [A-weg] ).
      
    
    
      1.13
      Uit een brief van 10 november 2004 van de gemeente [C] aan eiseres volgt, dat er een splitsingsverbod geldt voor het bedrijfspand met bedrijfswoning. De bedrijfswoning is op grond van het bestemmingsplan aangeduid als bedrijfswoning en dient dienovereenkomstig te worden gebruikt. Vervreemding van de woning kan uitsluitend plaatsvinden na voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente [C] . De gemeente kan hieraan voorwaarden verbinden. Een en ander wordt door middel van ketting- en boetebedingen ook aan mogelijke rechtsopvolgers opgelegd. Bij schending van de voorwaarden kan een direct opeisbare boete van maximaal € 75.000 aan de gemeente [C] verschuldigd worden. Blijkens een brief van 4 november 2010 van de gemeente [C] aan [S] bedrijfsmakelaars heeft [X] toestemming gekregen om de onroerende zaken te splitsen en is het vervreemdingsverbod (inclusief kettingbeding) komen te vervallen.
      
    
    
      1.14
      
        [X] heeft, met toestemming van de gemeente [C] , de onroerende zaken in de jaren na 2008 gesplitst. De bedrijfswoning is vervolgens op 31 oktober 2011 aan een derde verkocht en geleverd voor € 270.000, waarbij inmiddels geen verplichting tot bijbouwen van een loods meer gold. Het kantoorpand (exclusief de loods) is op 9 mei 2012 in deels verhuurde staat aan een derde verkocht en geleverd voor € 250.000, waarbij [X] aan de koper een hypothecaire lening heeft verstrekt. [X] heeft sindsdien nog een deel van het voormalige bedrijfspand in eigendom (de loods).
      
    
    
      1.15
      Bij uitspraken op bezwaar van 12 april 2014 heeft verweerder de aanslag en de bijbehorende beschikking heffingsrente gehandhaafd. De vergrijpboete heeft verweerder verminderd tot een bedrag van € 36.064.
      
    
    
      1.16
      Eiseres heeft tweemaal, bij brief van 6 mei 2014 (door de rechtbank ontvangen op 8 mei 2014) en bij brief van 12 mei 2014 (door de rechtbank ontvangen op 15 mei 2014), een beroepschrift ingediend bij de rechtbank. De rechtbank heeft echter niet de gronden van het beroep ontvangen, ook niet nadat de rechtbank eiseres bij brief van 17 juni 2014 in de gelegenheid heeft gesteld om dat verzuim binnen 4 weken te herstellen. In verband daarmee heeft de rechtbank het beroep op 28 augustus 2014 kennelijk niet-ontvankelijk verklaard. Het daartegen gerichte verzet van eiseres heeft de rechtbank op 13 februari 2015 gegrond verklaard.
      
      
        
          Geschil en beoordeling
        
      
      
    
    
      2.1
      In geschil is het antwoord op de vraag of er in verband met de verkoop en levering van het bedrijfspand met bedrijfswoning aan aandeelhouder [X] sprake is geweest van een uitdeling ter grootte van € 310.000. Voorts is in geschil of verweerder in verband met die uitdeling terecht een vergrijpboete heeft opgelegd ten bedrage van € 36.064. Eiseres beantwoordt deze vragen ontkennend, verweerder bevestigend.
      
    
    
      2.2
      Voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling van deze geschilpunten zal de rechtbank eerst ambtshalve de ontvankelijkheid van de beroepen onderzoeken.
      
      
        
          Ten aanzien van de ontvankelijkheid van de beroepen
        
      
      
    
    
      3.1
      De rechtbank stelt voorop dat de beoordeling van de ontvankelijkheid van de beroepen van openbare orde is. Dit betekent dat die beoordeling ambtshalve plaatsvindt en dus een zelfstandig onderzoek van de rechtbank vergt. In verband met de leesbaarheid zal de rechtbank hierna de beroepen tegen de aanslag, de beschikking heffingsrente en de boete zo veel mogelijk gezamenlijk aanduiden als 'het beroep'.
      
    
    
      3.2
      De rechtbank stelt vast dat (de gemachtigde van) eiseres tijdig een beroepschrift heeft ingediend (zie 1.16). Dat beroepschrift bevatte echter niet de gronden van het beroep. Uit de verzetprocedure die daarop is gevolgd, leidt de rechtbank af dat louter de vraag voorligt of het beroep in verband daarmee niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
      
    
    
      3.3
      Eiseres heeft zich in de van haar afkomstige schriftelijke stukken uitgelaten over de vraag of het beroep ontvankelijk is te achten. Partijen zijn daartoe ook ter zitting in de gelegenheid gesteld.
      
      
    
    
      3.4
      
        Eiseres heeft gesteld dat zij de gronden van het beroep op 13 juni 2014 per aangetekende post heeft ingediend, dat de brief waarbij dat is gebeurd aan de rechtbank Leeuwarden was geadresseerd en dat de dagtekening van die brief abusievelijk gesteld was op 12 mei 2014. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar een afschrift van de registratie uit het postboek, een schermprint van het CRM-systeem waarin de aanmaak van het stuk op 13 juni 2014 is geregistreerd en een schermprint van het adresetiket in Word (met als geadresseerde de rechtbank Leeuwarden). Voorts heeft eiseres gewezen op de met PostNL gevoerde correspondentie over de verzending, waaruit onder meer naar voren is gekomen dat het stuk mogelijk is afgeleverd op het adres Postbus [##] te [E] (een postadres van eiseres' gemachtigde). PostNL heeft nadien echter verklaard dat zij niet kan bevestigen dat de brief daar inderdaad is afgeleverd, aangezien er geen uitreikscan bestaat en er ook geen handtekening voor ontvangst kan worden getoond.
        Volgens eiseres heeft de herstelverzuimbrief van de rechtbank van 17 juni 2014 de indiening van de gronden op 13 juni 2014 gekruist. Na ontvangst van de herstelverzuimbrief van de rechtbank van 17 juni 2014 heeft eiseres intern gecontroleerd dat de stukken daadwerkelijk waren verstuurd op 13 juni 2014. Het stuk is volgens eiseres niet retour ontvangen en ook niet op het postadres van haar gemachtigde aangekomen, omdat in dat geval direct met hem contact zou zijn opgenomen.
      
      
    
    
      3.5
      Verweerder heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
      
    
    
      3.6
      De rechtbank overweegt dat moet worden beoordeeld of het beroep van eiseres niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat eiseres het verzuim ten onrechte niet (tijdig) heeft hersteld. Gelet op artikel 6:6, onderdeel a, van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 10 van de Procesregeling bestuursrecht 2013, is er daarbij geen sprake van een dwingendrechtelijk voorschrift, maar van een discretionaire bevoegdheid van - in dit geval - de rechtbank.
      
    
    
      3.7
      De rechtbank acht weliswaar twijfel aanwezig omtrent de precieze toedracht van de verzending, maar gelet op alle omstandigheden van het geval behoort die twijfel naar het oordeel van de rechtbank niet ten nadele van eiseres te worden uitgelegd. In het bijzonder heeft de rechtbank bij dit oordeel meegewogen dat het kenmerknummer in het CRM-systeem overeenkomt met het kenmerknummer zoals aangetekend in het postboek, dat in dat postboek als aantekening ' [eiseres] ' is vermeld en dat als verzendadres het adres van de rechtbank te Leeuwarden is genoteerd, welk adres overeenkomt met het adresetiket zoals dat in Word is aangemaakt. Deze omstandigheden vormen allemaal aanwijzingen voor de veronderstelling dat het stuk op correcte wijze ter verzending is aangeboden. Wat er vervolgens precies is gebeurd, blijft weliswaar in nevelen gehuld, maar dat doet aan de bedoelde aanwijzingen omtrent de feitelijke verzending niet af.
      
    
    
      3.8
      Relevant bij deze beoordeling is dat het niet (tijdig) indienen van de gronden van het beroep in dit geval niet aan een goed verloop van de procedure in de weg heeft gestaan. In de verzetprocedure - die naar zijn aard bij uitstek is bedoeld om kwesties als de onderhavige te adresseren - zijn de gronden van het beroep immers alsnog boven water gekomen. In het vervolg van de procedure heeft verweerder daarop vervolgens op de gebruikelijke wijze kunnen reageren.
      
    
    
      3.9
      Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank af van haar discretionaire bevoegdheid tot niet-ontvankelijkverklaring. De rechtbank acht het beroep daarom ontvankelijk.
      
      
      
        
          Ten aanzien van de uitdeling van € 310.000
        
      
      
    
    
      4.1
      
        Verweerder heeft gesteld dat eiseres in verband met de verkoop en levering van het bedrijfspand met bedrijfswoning ultimo 2008 een uitdeling heeft gedaan aan aandeelhouder [X] ter grootte van € 310.000. De belastbare winst is met datzelfde bedrag gecorrigeerd. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft verweerder verwezen naar het taxatierapport van register-taxateur [M] (zie 1.4). In het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder verklaard dat het object in ongesplitste toestand is gewaardeerd. Wel is daarbij rekening gehouden met de reële mogelijkheid tot splitsing na de overdracht naar privé. Voorts is in het verweerschrift opgemerkt dat de waarde van de woning eerst is bepaald aan de hand van de zogenoemde kuberingsmethode. Aan de hand van de buitenmaten is de inhoud van de woning berekend en vervolgens vermenigvuldigd met een waarde per kubieke meter, die afhankelijk is van het afwerkingsniveau van de woning. Bij de waarde van de opstal (530 m³ x € 350/m³ = € 185.500) is vervolgens de waarde van de grond (810 m² x € 150/m² = € 121.500) opgeteld, zodat de getaxeerde waarde van de woning (afgerond) € 300.000 bedraagt. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de hierbij gehanteerde waarden per kubieke meter en per vierkante meter bepaald zijn op basis van vergelijking naar het prijsniveau van 31 december 2008. 
        Ter nadere onderbouwing heeft verweerder de werkelijk behaalde verkoopprijs van (alleen) de bedrijfswoning in 2011 (zie 1.14) teruggerekend naar het prijsniveau van ultimo 2008. Daarbij heeft verweerder gebruik gemaakt van de prijsindex van vrijstaande koopwoningen in [provincie] . 
        Ten slotte heeft verweerder met betrekking tot de woning gewezen op de gerealiseerde verkoopprijzen van een aantal referentieobjecten, welke de berekende waarde volgens verweerder bevestigen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat op die referentieobjecten een globale analyse is toegepast, waarbij de bedrijfsruimten zijn gewaardeerd en vervolgens zijn afgetrokken van de koopsommen om aldus de waarde van de bedrijfswoning te bepalen. Het bedrijfspand heeft verweerder gewaardeerd op basis van de brutoaanvangsrendement-methode (BAR-methode). De onderliggende berekening van de waarde (€ 385.000) is als bijlage bij het taxatierapport gevoegd. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de bij die berekening gebruikte marktgegevens afkomstig zijn uit het interne referentiesysteem en betrekking hebben op bedrijfspanden in de directe omgeving. Aldus heeft verweerder zich op het standpunt gesteld, dat de waarde van de onroerende zaken ten tijde van de verkoop en levering aan [X] ten minste gesteld moet worden op € 685.000, zodat de bevoordeling € 310.000 bedraagt. 
      
      
    
    
      4.2
      Eiseres heeft de waardering van de onroerende zaken van verweerder betwist. Daartoe heeft zij onder meer aangevoerd dat er sprake was van een zeer specifiek bedrijfspand, met kantoorgebouw, loods en bedrijfswoning, dat in ongesplitste staat onverkoopbaar was. De taxatie van verweerder is volgens eiseres slechts een theoretische benadering, die ten onrechte geen rekening houdt met de subjectieve omstandigheden die van invloed waren op de waarde. Daartoe behoren de bijbouwverplichting met boeteclausule. Ook heeft verweerder volgens eiseres ten onrechte gewaardeerd in gesplitste toestand. Op dat moment mocht niet gesplitst worden en was nog niet duidelijk of daarvoor na de overdracht toestemming zou worden verkregen. Voorts zijn de door verweerder gehanteerde inhoudsmaten niet juist. Daarnaast was er geen sprake van een dalende markt, maar zijn de prijzen na 2008 langzaam gestegen. Terugrekening naar 2008 levert daarom een lagere waarde op, aldus eiseres. Ook de referentieobjecten die verweerder heeft aangevoerd, betreffen allemaal verschillende panden, die niet zomaar kunnen worden gebruikt. Ter zake van de bij de BAR-methode gehanteerde markthuren heeft eiseres gesteld dat er feitelijk voor een veel lager bedrag werd verhuurd ter vermijding van leegstand. Tevens heeft eiseres gewezen op de taxatierapporten van [G] en de (in bezwaar verlaagde) WOZ-waarde 2009. Eiseres heeft voorts aangevoerd, dat in de door haar gehanteerde verkoopprijs rekening is gehouden met de ongesplitste toestand c.q. de te maken kosten uit hoofde van de toekomstige splitsing, alsmede met de bijbouwverplichting c.q. het belopen van de daaruit voortvloeiende contractuele boete.
      
    
    
      5.1
      De rechtbank stelt voorop, dat de bewijslast terzake van de door verweerder gestelde uitdeling op verweerder rust. Dat betekent dat verweerder de feiten en omstandigheden dient te stellen en, bij betwisting, aannemelijk dient te maken die leiden tot de conclusie dat eiseres een uitdeling van € 310.000 aan haar aandeelhouder heeft gedaan.
      
    
    
      5.2
      Van een dergelijke uitdeling - die doorgaans als 'verkapte uitdeling' wordt aangeduid - is volgens vaste jurisprudentie sprake, wanneer de vennootschap de betrokkene in zijn hoedanigheid van aandeelhouder bewust heeft bevoordeeld, terwijl ook die aandeelhouder zich daarvan bewust is geweest of redelijkerwijs bewust had moeten zijn (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 15 mei 1985, ECLI:NL:HR:1985:AW8273). In een geval als het onderhavige houdt het bewustheidsvereiste niet meer in dan dat partijen bij de verkoop van de onroerende zaken zich ervan bewust moeten zijn geweest dat de aandeelhouder werd bevoordeeld met het verschil tussen de waarde van de onroerende zaken en de overeengekomen prijs (vgl. Hoge Raad 8 juli 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA2193).
      
    
    
      5.3
      Hieruit volgt dat verweerder in de eerste plaats aannemelijk moet maken dat er (in objectieve zin) sprake is geweest van een bevoordeling. Indien hij daarin slaagt, dient hij vervolgens ook aannemelijk te maken dat die bevoordeling bewust heeft plaatsgevonden,  zowel aan de kant van eiseres als aan de kant van aandeelhouder [X] .
      
    
    
      6.1
      De rechtbank zal daarom eerst de aanwezigheid van een bevoordeling onderzoeken. De rechtbank overweegt dat die bevoordeling in dit geval moet worden afgeleid uit het verschil tussen de waarde van de onroerende zaken en de overeengekomen prijs. De stelling van verweerder luidt in dit verband immers, dat de waarde ten tijde van de verkoop en levering aan [X] gesteld moet worden op € 685.000. 
      
    
    
      6.2
      Voor het geval verweerder die waarde aannemelijk zou maken, is er in objectieve zin inderdaad sprake geweest van een bevoordeling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder die waarde echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, onvoldoende aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      6.3
      De rechtbank overweegt hiertoe allereerst dat de waarde waarmee de overeengekomen verkoopprijs moet worden vergeleken, in het onderhavige geval de waarde in het economisch verkeer in ongesplitste toestand is. De feitelijke overdracht heeft immers in ongesplitste toestand plaatsgevonden (zie 1.1). Ter zitting hebben partijen verklaard zich in dit uitgangspunt te kunnen vinden. In dit verband merkt de rechtbank nog op, dat in de akte van levering van 31 december 2008 (zie 1.1) onder meer als bijzondere verplichting is opgenomen dat de grond uitsluitend mag worden aangewend conform de bepalingen in het vigerende bestemmingsplan, dat de oprichting van een bedrijfswoning alleen wordt toegestaan indien de inhoud van het bedrijfspand ten minste 750 m³ bedraagt, en dat vervreemding niet anders dan met toestemming van de gemeente mag plaatsvinden.
      
    
    
      6.4
      Verweerder heeft in dit verband weliswaar gesteld dat ten tijde van de verkoop en levering de gerede kans bestond dat de gemeente [C] toestemming zou verlenen voor splitsing zodra de onroerende zaken tot het privévermogen van [X] zouden behoren, maar heeft die stelling - tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres - naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Het enkele vermoeden van een toezegging door de gemeente [C] is daartoe onvoldoende. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de waardebepaling van verweerder op dit punt niet kan volgen, aangezien verweerder heeft verklaard dat bij de waardering (wel) rekening is gehouden met de reële kans op een toekomstige splitsing in privé.
      
    
    
      6.5
      De rechtbank wijst er verder op dat verweerder uit de e-mail van taxateur [H] van 12 februari 2013 (zie 1.8) heeft afgeleid dat er reeds ten tijde van de verkoop en levering aan [X] geen bijbouwverplichting meer bestond. Nog daargelaten dat zulks naar het oordeel van de rechtbank geenszins uit de bewoordingen van de betreffende e-mail volgt, roept deze door eiseres betwiste opvatting van verweerder wel vragen op omtrent de wijze waarop verweerder precies rekening heeft gehouden met de ongesplitste toestand van de onroerende zaken.Daar komt bij, dat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende uit het taxatierapport van verweerder valt af te leiden of er nu wel of niet gesplitst is gewaardeerd. Verweerder heeft weliswaar verklaard dat ongesplitst is getaxeerd, maar de opzet, opbouw en onderbouwing van de waarde wijzen naar het oordeel van de rechtbank veeleer in de richting van een waardering in gesplitste toestand. Niet alleen is de uiteindelijke waarde blijkens het rapport de optelsom van twee afzonderlijk bepaalde waarden, maar ook zijn die twee waarden (voor elk van beide componenten) afzonderlijk van elkaar berekend op basis van onderling verschillende waarderingsmethoden. De rechtbank sluit een dergelijke berekeningswijze op voorhand niet uit, maar in gevallen als de onderhavige is dan wel vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt of en in hoeverre de twee afzonderlijke waarden tezamen tevens de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaken in ongesplitste toestand weergeven. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daar niet in geslaagd.
      
    
    
      6.6
      
        Ook overigens acht de rechtbank met de onderbouwing die verweerder voor de waardering van de onderscheiden componenten heeft gegeven, de door hem voorgestane waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ten aanzien van de bedrijfswoning overweegt de rechtbank, dat verweerder weliswaar heeft gesteld dat de gehanteerde waarden per kubieke meter en per vierkante meter correct zijn, maar dat verweerder deze stelling niet met verifieerbare gegevens heeft onderbouwd of aantoonbaar uit dergelijke gegevens heeft herleid. Dit klemt temeer nu verweerder ter zitting heeft gesteld dat de ongesplitste toestand tot uitdrukking zou zijn gekomen in de gehanteerde grondprijs van de woning. Zonder de bedoelde verifieerbare gegevens kan die stelling onmogelijk op juistheid worden getoetst. 
        Tegenover de betwisting door eiseres heeft verweerder dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde eenheidsprijzen in het onderhavige geval bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. De terugrekening uit de in 2011 behaalde verkoopprijs acht de rechtbank daartoe evenmin bruikbaar, nu het daarbij gaat om een verkoop in gesplitste toestand en bovendien gebruik is gemaakt van een algemene prijsindex voor vrijstaande koopwoningen, terwijl in casu sprake is van een woning op een bedrijventerrein. Ook de door verweerder genoemde referentieobjecten maken het oordeel van de rechtbank niet anders, nu niet duidelijk is geworden of en in hoeverre die objecten daadwerkelijk vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. Bovendien is ook bij deze objecten niet inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre de afzonderlijke herleiding van de waarde van de woning relevant is voor de bepaling van de waarde in ongesplitste toestand, nog daargelaten de omstandigheid dat de meeste referentieobjecten niet kort voor of na de onderhavige verkoopdatum zijn verkocht. Ten slotte merkt de rechtbank op, dat verweerder ook de voor de waardering van het bedrijfspand gebruikte markt(huur)gegevens niet nader heeft onderbouwd.
      
      
    
    
      6.7
      Ten aanzien van de overigens in het dossier aanwezige gegevens omtrent de waardering (zie 1.6 tot en met 1.14), overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt vast, dat deze gegevens hetzij door eiseres zijn ingebracht bij wijze van tegenbewijs, hetzij door verweerder zijn ingebracht bij wijze van weerspreking van dat tegenbewijs. Ook voor het geval deze gegevens zouden moeten worden aangemerkt als (aanvullende) bewijsmiddelen voor verweerders stelling omtrent de door hem voorgestane waarde, kan hem dat niet baten. De door makelaar [S] genoemde bedragen (zie 1.10 en 1.11) zijn naar het oordeel van de rechtbank voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer niet goed bruikbaar, omdat het (beoogde) vraagprijzen betreft. De rechtbank deelt daarom niet de opvatting van verweerder dat uit de door [S] genoemde bedragen volgt dat de door verweerder verdedigde waarde in ieder geval niet te hoog is. Uit de waarderingen van [G] (zie 1.6 tot en met 1.9) valt voorts op te maken, dat de waarde in ongesplitste toestand volgens die taxatie hooguit € 536.000 bedraagt. Daargelaten de vraag of en in hoeverre daarop nog een correctie moet worden toegepast in verband met de inhoudsmaten (zie 1.9), is het verschil met de door verweerder verdedigde waarde van € 685.000 aanzienlijk. De WOZ-waarde 2009 (zie 1.12) en de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen in 2011 en 2012 (zie 1.14) zijn voorts bepaald respectievelijk behaald in gesplitste toestand. Bovendien betreft het geen waardering/transacties op of omstreeks de in geding zijnde verkoopdatum en was er met betrekking tot het bedrijfspand sprake van relevante bijzonderheden (zie 1.14). Om die redenen staan deze waarden naar het oordeel van de rechtbank in een te ver verwijderd verband van de waarde in het economisch verkeer van het object per ultimo 2008.
      
    
    
      6.8
      Gelet op al het voorgaande is de conclusie van de rechtbank dat verweerder niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Aldus acht de rechtbank niet bewezen dat de waarde van de onroerende zaken op 31 december 2008 ten minste gesteld moet worden op € 685.000 en dat dientengevolge in de verkoop en levering aan [X] een bevoordeling (van € 310.000) is begrepen. Aan een beoordeling van de vraag of ten aanzien van de gestelde bevoordeling is voldaan aan het bewustheidsvereiste, komt de rechtbank daarom niet toe.
      
    
    
      6.11
      Voor dit geval hebben partijen eenparig verklaard dat het belastbaar bedrag moet worden vastgesteld op € 156.296.
      
      
        
          Ten aanzien van de vergrijpboete
        
      
      
      7. Uit hetgeen onder 6. staat vermeld, volgt dat de grondslag aan de opgelegde boete is komen te ontvallen. De boete dient daarom te worden vernietigd.
      
      
        
          Ten aanzien van de beschikking heffingsrente
        
      
      
      8. Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente. Eiseres heeft geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte heffingsrente aangevoerd. Nu de met de beschikking heffingsrente samenhangende aanslag zal worden verminderd, verstaat de rechtbank dat verweerder het bedrag van de heffingsrente dienovereenkomstig zal verminderen.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      9. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraken op bezwaar. De rechtbank vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar bedrag van € 156.296. De rechtbank vermindert de heffingsrente dienovereenkomstig. De rechtbank vernietigt de boetebeschikking.
      
      10. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
      
    
    
      11.1
      De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank ziet hierbij geen aanleiding om over te gaan tot een vergoeding van de integrale of werkelijke proceskosten, zoals eiseres heeft verzocht. De rechtbank overweegt daartoe dat er geen feiten en omstandigheden zijn gesteld of anderszins aannemelijk zijn geworden waaruit zou volgen dat verweerder in casu hetzij tegen beter weten in heeft geprocedeerd, hetzij in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld.
      
    
    
      11.2
      De proceskosten stelt de rechtbank daarom, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep op forfaitaire wijze vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). 
      
    
    
      11.3
      In de uitspraak in de verzetszaak van 13 februari 2015 heeft de rechtbank bepaald dat in de einduitspraak op het beroep zal worden geoordeeld over de in de verzetprocedure gemaakte proceskosten. De betreffende proceskosten stelt de rechtbank daarom, eveneens op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verzet vast op € 496 (0,5 punt voor het indienen van het verzetschrift, 0,5 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank: 
      
      - verklaart de beroepen gegrond; 
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      - vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar bedrag van € 156.296;
      - vermindert de heffingsrente dienovereenkomstig;
      - vernietigt de boetebeschikking;
      - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
      - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328,00 aan eiseres te vergoeden;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.488,00.
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, voorzitter, en mr. G.B.A. Brummer en mr. S.J. Swaters, leden, in aanwezigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2016.
      
      
      
      
      
        w.g. griffier	
        w.g. 										voorzitter		
      
      
      
      
      
        
          Rechtsmiddel
        
        Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.