ECLI:NL:RBDHA:2014:16720, Rechtbank Den Haag, 19-11-2014, AWB - 14 _ 8148
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waarde van bedrijvencomplex niet voldoende onderbouwd

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: SGR 14/8148, SGR 14/8149 en SGR 14/8150
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2014 in de zaken tussen
    
    
      [eiser] te[plaats], eiser
    
    
      en
    
    
    
      [P], verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2014 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres], [adres], te [plaats] (hierna ook tezamen: het bedrijfscomplex), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld. Met de beschikkingen zijn steeds in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de aanslagen watersysteemheffing eigendom gebouwd voor het jaar 2014 (de aanslagen).
    
    
    
      Eiser heeft tegen de beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. 
    
    
    
      Bij in één geschrift neergelegde uitspraken op bezwaar van 14 april 2014 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. 
      
        Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep van eiser vervolgens gesplitst in een drietal afzonderlijk beroepen:
      SGR 14/8148 betreft [adres], [adres]
      SGR 14/8149 betreft [adres], [adres]. 
      SGR 14/8150 betreft [adres], [adres].
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2014.
      Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door[namen]
      . Op de zitting zijn tevens behandeld de beroepschriften van eiser met de zaaknummers SGR 14/4205, SGR 14/4207, SGR 14/4208 en SGR 14/4209.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bedrijfscomplex. Het bedrijfscomplex bestaat uit een twaalftal voor verhuur bestemde objecten waarvan de waarden door verweerder als volgt zijn vastgesteld:
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Nummer
            
            
              Aard
            
            
              Oppervl m²
            
            
              Huur €
            
            
              KF
            
            
              €/m²
            
            
              Waarde
            
            
              WOZ
            
          
          
            
              2
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              150
            
            
              15
            
            
              8,8
            
            
              132
            
            
              19.800
            
            
              132.000
            
          
          
            
              
            
            
              Kantoor
            
            
              150
            
            
              85
            
            
              8,8
            
            
              748
            
            
              112.200
            
            
              
            
          
          
            
              3
            
            
              Werkplaats
            
            
              400
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              193.600
            
            
              193.000
            
          
          
            
              4
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              115
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              55.660
            
            
              55.000
            
          
          
            
              5
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              115
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              55.660
            
            
              55.000
            
          
          
            
              6
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              380
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              183.920
            
            
              212.000
            
          
          
            
              
            
            
              Kantoor
            
            
              40
            
            
              81
            
            
              8,8
            
            
              713
            
            
              28.512
            
            
              
            
          
          
            
              7
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              116
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              184
            
            
              56.144
            
            
              191.000
            
          
          
            
              
            
            
              Kantoor
            
            
              233
            
            
              66
            
            
              8,8
            
            
              581
            
            
              135.326
            
            
              
            
          
          
            
              8
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              105
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              50.820
            
            
              50.000
            
          
          
            
              9
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              174
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              84.216
            
            
              84.000
            
          
          
            
              10
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              105
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              50.820
            
            
              50.000
            
          
          
            
              11
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              105
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              50.820
            
            
              50.000
            
          
          
            
              12
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              73
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              35.332
            
            
              35.000
            
          
          
            
              13
            
            
              Opslag/Magazijn
            
            
              73
            
            
              55
            
            
              8,8
            
            
              484
            
            
              35.332
            
            
              35.000
            
          
        
      
    
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil zijn de waarden van de objecten. 
    
    3. De rechtbank begrijpt eisers standpunt aldus dat de waarden 5 tot 10 procent lager moeten zijn dan de waarden zoals die waren vastgesteld voor het jaar 2013. Eiser voert hiertoe aan dat de prijzen flink gedaald zijn, de huuropbrengsten zijn teruggelopen en er sprake is van leegstand. Volgens eiser bedroeg de totale huuropbrengst € 94.000 exclusief BTW. Voorts wijst eiser er op dat de waarde van een tweetal objecten is gestegen ten opzichte van de waarde van het vorig jaar, hetgeen geen recht doet aan de realiteit van dalende prijzen. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van zijn beroepen en tot vermindering van de waarden. Eiser heeft geen cijfermatige conclusie gegeven van zijn standpunt. 
    
    4. Verweerder persisteert bij de door hem vastgestelde waarden en heeft de standpunten van eiser gemotiveerd betwist. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
    
    5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken. 
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het 
    bedrijfscomplex bepaald op de waarde die aan het bedrijfscomplex dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Partijen zijn daartoe uitgegaan van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode).   
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de afzonderlijke objecten  niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix zijn de waarden van de objecten in het bedrijfscomplex bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en verweerder bekende huurcijfers en aanbiedingen op de markt. Verweerder is hierbij zo veel mogelijk uitgegaan van gegevens die afkomstig zijn van eiser en heeft op die cijfers een juiste berekening toegepast. 
    
    8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet niet af aan de door verweerder vastgestelde waarden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor een leegstandrisico van twintig procent in aanmerking heeft genomen, terwijl de feitelijke leegstand lager is nu gebleken is dat slechts nummer 4 en nummer 8 leeg staan. Daarom kan niet gesteld worden dat de huurwaardekapitalisatiefactor te hoog is. De rechtbank overweegt tevens dat eiser weliswaar heeft bepleit dat de huurwaarde voor het gehele bedrijfscomplex op € 94.000 moet worden gesteld, maar dat de rechtbank hieraan voorbij gaat nu die stelling eerst ter zitting en zonder onderbouwing naar voren is gebracht. Daar komt bij dat elk object afzonderlijk gewaardeerd dient te worden en er geen sprake is van een waardering voor het bedrijfscomplex als geheel. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de aan het bedrijfscomplex toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan het complex is toegekend, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan het bedrijfscomplex toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. 
    
    9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard. 
    
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. M.L. Scholte, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 
      19 november 2014.
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 
      2500 EA Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	een dagtekening;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de gronden van het hoger beroep.