ECLI:NL:GHARN:2012:BX7251, Gerechtshof Arnhem, 04-09-2012, 11-00808
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting.
        Heffingsmaatstaf. Verkrijging percelen. Waarde hoger dan koopprijs omdat woningbouw mogelijk is.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
    
    
    
      nummer 11/00808
      uitspraakdatum: 4 september 2012
    
    
    
    Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 1 november 2011, nummer AWB 11/924, in het geding tussen belanghebbende
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/P (hierna: de Inspecteur)
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Inspecteur heeft met dagtekening 27 januari 2010 aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (nummer 2010.191.33.00003) opgelegd ten bedrage van € 7.410, alsmede, bij op hetzelfde biljet opgenomen beschikkingen, een vergrijpboete van € 1.852 en een bedrag aan heffingsrente van € 266.
    
    1.2	Bij uitspraken op bezwaar van 27 januari 2011 heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd en de beschikking inzake de vergrijpboete vernietigd.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank).
    
    1.4	De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de naheffingsaanslag verminderd tot € 5.910 met, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de heffingsrente. De Rechtbank heeft voorts de Inspecteur veroordeeld tot vergoeding van proceskosten aan de zijde van belanghebbende en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende voor het instellen van het beroep betaalde griffierecht vergoedt.
    
    1.5	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.6	Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op de zaak betrekking heeft.
    
    1.7	Het onderzoek ter zitting van het Hof heeft plaatsgehad op 10 juli 2012 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door A, alsmede de Inspecteur.
    
    1.8	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
    
    
    2.	Feiten
    
    2.1	In 2004 koopt Q BV (hierna: de BV) een perceel grond aan van 4.929 m2, gelegen in het bestemmingsplan R (hierna: het bestemmingsplan) in Y (hierna: de gemeente). De heer A is middellijk directeur grootaandeelhouder van de BV en tevens de vader van belanghebbende. In 2005 kopen de BV en woningstichting B (hierna: de woningstichting) gezamenlijk (elk voor 50%) een perceel grond aan van 8.390 m2, gelegen in dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ziet op een oppervlak van ongeveer 13.650 m2, waarvan 7.670 m2 beschikbaar is als bouwgrond. De BV en de woningstichting hebben voor het bestemmingsplan gezamenlijk een bouwplan ontwikkeld. Het plan voorziet voor een klein deel in hoogbouw.
    
    2.2	Op 31 januari 2005 dienen de BV en de woningstichting bij de gemeente een verzoek in tot het bouwen van 26 woningen in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan staat deze bouw niet toe.
    
    2.3	Op 21 maart 2007 maakt het gemeentebestuur van Y bekend dat het de inspraakprocedure start in verband met de voorgenomen vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Op 21 november 2007 dienen de BV en de woningstichting gezamenlijk een verzoek in om een bouwvergunning voor het realiseren van 26 woningen in het bestemmingsplan.
    
    2.4	In een brief van 21 december 2007 verleent de BV opdracht aan firma C voor de uitvoering van de eerste fase voor het bouw- en woonrijp maken van het bestemmingsplan. De schriftelijke opdracht voor de uitvoering van de tweede fase is verleend op 8 oktober 2008.
    
    2.5	Op 10 juni 2008 bericht de krant D: “De bouw van 26 huizen aan de A-laan in Y (plan R) komt dichterbij”.
    
    2.6	Blijkens een memo van 11 juni 2008 van de woningstichting en goedgekeurd in de Raad van Commissarissen van de woningstichting op 11 juni 2008, is tussen de BV en de woningstichting overeengekomen dat de BV één kavel uit de ontwikkeling houdt ten behoeve van haarzelf. 
    
    
      2.7	Op 18 juni 2008 sluiten de BV en de woningstichting met de gemeente een exploitatieovereenkomst met betrekking tot het bestemmingsplan. Blijkens de tekst is het doel van de exploitatieovereenkomst vast te leggen de wijze waarop de planuitvoering door de BV en de woningstichting plaatsvindt. De gemeente verklaart haar medewerking te verlenen. In de overeenkomst is onder meer vermeld:
      - dat de BV en de woningstichting op 31 januari 2005 bij de gemeente een verzoek hebben ingediend tot realisatie van de bouw van 26 woningen:
      - dat de BV en de woningstichting enerzijds en de gemeente anderzijds op 14 juli 2005 een intentieovereenkomst zijn aangegaan;
      - dat de BV en de woningstichting de voor gemeenschapsvoorzieningen bestemde en niet voor bebouwing beschikbare grond voor € 1 overdragen aan de gemeente.
    
    
    2.8	Eveneens op 18 juni 2008 verkrijgt belanghebbende bij twee leveringsakten de eigendom van twee stukken grond gelegen in het bestemmingsplan. Eén levering betreft de verkrijging van 990 m2 van de BV en de woningstichting gezamenlijk. De andere levering betreft de verkrijging van 30 m2 van de BV. In totaal verkrijgt belanghebbende derhalve 1.020 m2 grond. Een deel van deze grond, 45% (459 m2), is een bebouwbaar perceel. De resterende grond, 55% (561 m2), is niet als bebouwbare grond aan te merken in verband met de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding. De koopprijs die tevens als maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting is aangehouden, bedraagt € 75 per m2.
    
    2.9	Op 4 augustus 2008 verleent de gemeente bouwvergunning tot het oprichten van 12 woningen, waaronder de woning die belanghebbende wil bouwen op haar perceel. Eind september 2008 is gestart met het bouwrijp maken van de grond. Met de bouw van de woning is gestart in december 2008.
    
    2.10	Begin 2009 heeft de BV in het bestemmingsplan twee nabij het perceel van belanghebbende gelegen percelen met aannemingsovereenkomst verkocht. Op 26 februari 2009 een perceel ter grootte van 486 m2 voor € 228.000 en op 3 maart 2009 een perceel ter grootte van 406 m2 voor € 218.000. 
    
    2.11	Rekening houdend met betaalde overdrachtsbelasting en een rekenrente van 4%, berekent de Inspecteur de verwervingskosten voor de BV en de woningstichting van de aan belanghebbende verkochte percelen ten tijde van de overdracht van de grond aan belanghebbende op € 76 per verkoopbare m² grond.
    
    2.12	In verband met de door de BV gehanteerde verkoopprijs van de grond aan de dochter van A heeft de Inspecteur een taxateur van de Belastingdienst de waarde laten vaststellen van de door de dochter verkregen grond. In zijn rapport van 15 juli 2009 stelt deze taxateur de waarde van de 1.020 m2 grond die door de dochter is verkregen op € 300.000. Na overleg tussen de taxateur van de Belastingdienst en een door belanghebbende ingeschakelde taxateur heeft de Inspecteur de in geschil zijnde naheffingsaanslag vastgesteld. Daarbij is hij uitgegaan van een waarde van de overgedragen percelen van in totaal € 200.000. De naheffingsaanslag bedraagt € 7.410 en is berekend op zes percent van het verschil tussen de door de Inspecteur vastgestelde waarde van € 200.000 en de aangegeven waarde van € 76.500.
    
    2.13	Op het beroep van belanghebbende heeft de Rechtbank in haar beslissing de belasting berekend naar een waarde van € 175.000.
    
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1	Tussen partijen is in geschil welke waarde per 18 juni 2008 in aanmerking moet worden genomen als heffingsmaatstaf.
    
    3.2	Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken.
    
    3.3	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de opgelegde naheffingsaanslag. De Inspecteur concludeert, naar het Hof begrijpt, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1	In de akten waarbij de grond van in totaal 1.020 m2 aan belanghebbende is geleverd is als heffingsmaatstaf vermeld een waarde voor beide geleverde percelen van in totaal € 76.500. Nu de Inspecteur stelt dat die waarde te laag is brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de Inspecteur bewijs verschaft voor de door hem gestelde hogere waarde. De Inspecteur heeft geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Het Hof houdt het er daarom voor dat de Inspecteur zich op het standpunt stelt dat de in aanmerking te nemen waarde van de grond ten tijde van de levering op 18 juni 2006 niet minder dan € 175.000 bedraagt.
    
    
      4.2	De Inspecteur heeft aangevoerd dat de prijs van € 75 per m2 waarvoor de grond aan belanghebbende, de dochter van de directeur grootaandeelhouder van de BV, is verkocht, alleen al lager is dan de kosten van verwerving van de grond door de BV en de woningstichting. De kosten van die verwerving hebben volgens de Inspecteur tot het moment van de verkoop aan belanghebbende ten minste € 76 bedragen. Er is volgens de Inspecteur geen enkele poging ondernomen om deze grond aan een derde te verkopen tegen een betere prijs. De Inspecteur is van mening dat sprake is van een verkoop waarbij de verkoopprijs is beïnvloed door de familierelatie. Voorts stelt de Inspecteur dat er op 18 juni 2008 geen concrete aanwijzingen waren dat er verzet zou komen tegen de voorgenomen wijzigingen van het bestemmingsplan of de voor het perceel af te geven bouwvergunning. De verkochte grond moet naar zijn mening als bouwgrond worden aangemerkt.
      De Inspecteur verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt inzake de waarde naar het door een taxateur van de Belastingdienst opgestelde taxatierapport, naar andere verkopen in het bestemmingsplan begin 2009 en naar prijzen van € 400 per m2 die enkele kilometers verder voor bouwgrond zijn betaald in het plan E van de Gemeente S.
    
    
    
      4.3	Belanghebbende stelt dat de prijs van € 75 per m2 waarvoor de grond aan haar is overgedragen door onderhandelingen tot stand is gekomen, waarbij zowel de koper als de verkopers alle omstandigheden in acht hebben genomen. Belanghebbende ontkent dat sprake is van een verkoop in de familiesfeer. Ongeveer de helft van de geleverde grond was eigendom van de woningstichting. Tussen de BV en de woningstichting bestonden normale zakelijke verhoudingen. Verder meent belanghebbende dat het taxatierapport van de Belastingdienst uiterst summier is en dat de in dat rapport genoemde waarde van € 300.000 op geen enkele manier is onderbouwd. Dit laatste geldt, aldus belanghebbende in een brief van 18 juli 2011 aan de Rechtbank, ook voor de bewering van de Inspecteur dat op niet al te verre afstand van de in Y gelegen grond, in een plan van de Gemeente S losse bouwgrond zou zijn verkocht voor € 400 per m2. Prijzen van € 400 per m2 zijn volgens haar alleen gerealiseerd in combinatie met een aanneemovereenkomst voor de bouw van een woning.
      Voorts wijst belanghebbende erop dat in de leveringsakten van 18 juni 2008 van de aan haar verkochte gronden geen enkele garantie is opgenomen dat op de gekochte grond zal kunnen worden gebouwd. Het bestemmingsplan was toen ook nog niet gewijzigd, zodat nog steeds sprake was van, zij het “warm liggende”, agrarische grond
    
    
    4.4	Ter zitting van het Hof heeft A namens belanghebbende toegevoegd, dat de naast het perceel van belanghebbende gelegen percelen begin 2009 zijn verkocht in combinatie met een overeenkomst tot het bouwen van een woning door de BV op die percelen. Het gaat, anders dan bij de levering van grond aan belanghebbende op 18 juni 2008, in die gevallen wel om tot bouwgrond bestemde bouwpercelen waarvoor alle procedures waren afgerond, waarvoor de benodigde vergunningen waren afgegeven en waarvoor met de aannemer een bouwovereenkomst was gesloten. Het is in de praktijk gewoonte om bij de overdracht van een dergelijk bouwperceel een groot deel van de totaalprijs van de grondverkoop- en aannemingsovereenkomst aan de grond toe te rekenen. Aldus wordt – ogenschijnlijk – een hoog bedrag voor de grond betaald. Door deze methodiek wordt in feite een deel van de bouwsom voortijdig betaald. Dit is voor de aannemer/verkoper aantrekkelijk. Volgens A bedroeg de prijs van onbewerkte bouwgrond in de Gemeente Y indertijd rond de € 200 per m2. Eind 2011 vroeg de Gemeente Y volgens A voor losse bouwgrond € 190 per m2.
    
    4.5	Het Hof acht met betrekking tot de waarde van de percelen ten tijde van de levering aan belanghebbende op 18 juni 2008 van belang dat op diezelfde datum de gemeente enerzijds en de BV en de woningstichting anderzijds een exploitatieovereenkomst voor het bestemmingsplangebied hebben gesloten. Die overeenkomst, waarvan een afschrift zich bij de stukken bevindt, maakt duidelijk dat daaraan het nodige vooroverleg tussen de contractpartijen is voorafgegaan. Dit blijkt onder meer uit de vóór 18 juni 2008 door de BV en de woningstichting bij de gemeente ingediende verzoeken tot het realiseren van 26 woningen, de reeds medio 2005 gesloten intentieovereenkomst, de indiening van de aanvraag voor een bouwvergunning en de door de gemeente opgestarte procedures ter voorbereiding van wijzigingen in het bestemmingsplan. Voorts is begin augustus 2008, dus kort na 18 juni 2008, al een bouwvergunning afgegeven voor een eerste serie te bouwen woningen, waaronder de woning van belanghebbende, en is de BV spoedig daarna begonnen met het bouwrijp laten maken van de grond en de nodige aanbestedingen. 
    
    4.6	Voornoemde omstandigheden leiden het Hof tot de conclusie dat ten tijde van de levering van de beide percelen aan belanghebbende op 18 juni 2008 een grote mate van zekerheid bestond omtrent de realisatie van de woningbouwplannen van de BV en de woningstichting in het bestemmingsplangebied. 
    
    4.7	Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem gestelde prijs van € 400 per m2 voor een vergelijkbare losse bouwkavel in een aangrenzende gemeente. In de stukken van het geding – brief van 18 juli 2011 van belanghebbende aan de Rechtbank – heeft belanghebbende erop gewezen dat de Inspecteur zijn stelling inzake de waarde van € 400 per m2 niet met enig gegeven onderbouwt. Ter zitting van het Hof heeft de inspecteur zijn stelling te dezen herhaald, maar eveneens geen onderbouwende gegevens verschaft. Voorts bevat, zoals belanghebbende terecht stelt, het rapport van de taxateur van de Belastingdienst ook geen enkel gegeven waarop de vaststelling van de waarde van het totale perceel op een bedrag van € 300.000 is gebaseerd.
    
    4.8	De Inspecteur heeft in de procedure voor de Rechtbank een waarde van het perceel van (uiteindelijk) € 200.000 verdedigd. In de procedure voor het Hof is nader gebleken dat van het totale perceel van belanghebbende van 1.020 m2, slechts een deel, 45% (459 m2), is aan te merken als bouwperceel. De resterende grond, 55% (561 m2), is geen bebouwbare grond in verband met de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding. Belanghebbende heeft onweerspoken aangevoerd dat de waarde van deze 561 m2 niet hoger is dan € 35 per m2.
    
    
      4.9 	Een en ander geeft het Hof aanleiding de waarde van de grond op 18 juni 2008 te berekenen als volgt:
      								    € 
      459 m2 à € 200						  91.800
      561 m2 à € 35						  19.635	
      totaal								111.435
      te verminderen met een marge 
      voor onzekerheid van de realisatie; 
      waarde afgerond					100.000.
    
    
    
      Hierdoor moet de naheffingsaanslag als volgt worden berekend:
      								   € 
      waarde	volgens het Hof					100.000
      aangegeven waarde					  76.500	
      verschil							  23.500
    
    
    naheffing overdrachtsbelasting 6% x € 23.500, is € 1.410.
    
    De naheffingsaanslag moet mitsdien verder worden verminderd tot € 1.410.	
    
    4.10	Het hoger beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente. Belanghebbende heeft geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte heffingsrente aangevoerd. Nu het Hof ook overigens niet is gebleken dat de bepalingen met betrekking tot de heffingsrente onjuist zijn toegepast, is het beroep in zoverre ongegrond.
    
    Slotsom
    
    Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verband met de kosten die belanghebbende in het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de hoogte van deze kosten conform het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874 voor beroepsmatig verleende bijstand (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, tegen € 437 per punt, met wegingsfactor 1). Om vergoeding van andere kosten is niet verzocht.
    
    
    
    
    
    
    6.	Beslissing
    
    Het Gerechtshof:
    
    
      -	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor wat betreft de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;
      -	vernietigt de uitspraken op bezwaar met betrekking tot de naheffingsaanslag en de heffingsrente;
      -	vermindert de naheffingsaanslag tot € 1.410;
      -	vermindert de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig;
      -	veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 874, en
      -	gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 227 vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 september 2012.
    
    De voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. Kooijmans.
    
    De griffier,	
    
    
    
    
    (A. Vellema)	(J.P.M. Kooijmans)
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
      de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      Postbus 20303, 
      2500 EH Den Haag
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.