ECLI:NL:GHSHE:2015:4250, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-10-2015, 13/01150 tot en met 13/01153
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2015-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde 4 appartementen in monumentaal pand aan rand van centrum Roermond. Belanghebbende is tijdens de procedure in eerste aanleg met de Heffingsambtenaar tot overeenstemming gekomen met betrekking tot de inhoud van de appartementen Hof staat niet toe om op die overeenkomst terug te komen in hoger beroep. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat sprake is van dwaling. Heffingsambtenaar maakt waarde van de appartementen aannemelijk.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer  
    Kenmerk: 13/01150 tot en met 13/01153
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraken van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 10 oktober 2013, nummers AWB 12/1476, AWB 12/1496, AWB 12/1498 en AWB 12/1499, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Heffingsambtenaar van de gemeente Roermond,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te melden beschikkingen en aanslagen. 
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 21, [a-straat] 21 A, [a-straat] 21 B en [a-straat] 21 C (hierna: de onroerende zaken) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op respectievelijk € 150.000, € 104.000, € 87.000 en € 73.000. Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende ter zake van elk van de onroerende zaken aanslagen in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikkingen. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van elk van de onroerende zaken gehandhaafd. 
      
      
    
    
      1.2.
      
        Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van deze vier beroepen heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende tweemaal een griffierecht geheven van € 42, in totaal € 84.
        De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
        Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van belanghebbende een maal een griffierecht geheven van € 118.
        De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende bij brieven van 10 juli 2015 en 13 juli 2015 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgehad op 23 juli 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] . 
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      De onroerende zaken betreffen elk een appartement gerealiseerd in een monumentaal pand met bouwjaar circa 1880, gelegen in een woonwijk in een verkeersluwe straat, op loopafstand van de binnenstad. 
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waardes van de onroerende zaken heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 17 december 2012 door [C] , WOZ-taxateur, waarin de volgende kenmerken van de onroerende zaken zijn vermeld en de waardes van de onroerende zaken zijn bepaald op de volgende bedragen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Onroerende zaak
                
              
              
                
                  Inhoud (m³)
                
              
              
                
                  Oppervlakte (m²)
                
              
              
                
                  Prijs per m³
                
                
                  (€)
                
              
              
                
                  Waarde 
                
                
                  (€)
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21
              
              
                335
              
              
                45
              
              
                333
              
              
                150.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21A
              
              
                291
              
              
                0
              
              
                358
              
              
                104.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21B
              
              
                225
              
              
                0
              
              
                388
              
              
                87.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21C
              
              
                216
              
              
                0
              
              
                338
              
              
                73.000
              
            
          
        
      
      
      
        De onroerende zaken [a-straat] 21 en 21A zijn in dit taxatierapport vergeleken met een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [b-straat] 5B, verkocht op 16 mei 2011 voor € 119.000, [c-straat] 3B, verkocht op 25 mei 2010 voor € 135.000 en [d-straat] 32A, verkocht op 10 juni 2011 voor € 148.500. 
        De onroerende zaken [a-straat] 21B en 21C zijn eveneens vergeleken met een drietal vergelijkingsobjecten, te weten de hiervoor vermelde onroerende zaken [b-straat] 5B en [d-straat] 32A, en [e-straat] 100, verkocht op 18 april 2011 voor € 107.000.
        Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de onroerende zaken en van de vergelijkingsobjecten. 
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende beroept zich ter onderbouwing van zijn standpunt op een taxatierapport, opgemaakt op 3 februari 2015 door [D] , taxateur, waarin de volgende kenmerken van de onroerende zaken zijn vermeld en waarin de waardes van de onroerende zaken zijn bepaald op de volgende bedragen: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Onroerende zaak
                
              
              
                
                  Inhoud (m³)
                
              
              
                
                  Oppervlakte (m²)
                
              
              
                
                  Prijs per m³
                
                
                  (€)
                
              
              
                
                  Waarde 
                
                
                  (€)
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21
              
              
                243
              
              
                0
              
              
                333
              
              
                92.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21A
              
              
                204
              
              
                0
              
              
                350
              
              
                73.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21B
              
              
                159
              
              
                0
              
              
                350
              
              
                58.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 21C
              
              
                143
              
              
                0
              
              
                350
              
              
                53.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      In een brief van 4 september 2013 heeft de gemachtigde van belanghebbende aan de Rechtbank het volgende laten weten: 
      
      
        “Op 5 april 2013 hebt u het beroep van de heer [belanghebbende] op zitting behandeld. De zitting is geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg overeenstemming te bereiken over de inhoud van de panden [a-straat] 21, 21A, 21B en 21C. Omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken zet u de behandeling van het beroep voort op vrijdag 6 september 2013 om 9.15 uur.
      
      
      
        Vandaag hebben de heer [belanghebbende] en de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond alsnog overeenstemming bereikt. De uitkomst van dit overleg is als volgt:
      
      
      
        
          [a-straat] 21: inhoud woning 313 m3, inhoud aanbouw 46 m3 en inhoud kelder 70 m3;
        
          [a-straat] 21A: inhoud woning 291 m3;
        
          [a-straat] 21B: inhoud woning 225 m3;
        
          [a-straat] 21C: inhoud woning en zolder 216 m3.
      
      
      
        Nu partijen overeenstemming hebben bereikt over dit geschilonderdeel behoeft de zitting van aanstaande vrijdag die er op gericht was duidelijkheid te krijgen over de inhoud van de betrokken panden geen doorgang te vinden.”. 
      
      
    
    
      2.5.
      Elk van de onroerende zaken beschikt over een eigen CV-ketel, zodat de temperatuur in elk van de onroerende zaken afzonderlijk kan worden geregeld. Het pand beschikt over één meterkast en één watermeter. Er is één contract afgesloten met de energiemaatschappij, maar vanwege de aanwezigheid van tussenmeters kan het verbruik per onroerende zaak worden berekend. 
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op vraag of de waardes van de onroerende zaken op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. 
      
      
        Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
        Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waardes van de onroerende zaken. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2011. 
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten vergelijkingsobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat hij bij de onder 2.4 vermelde brief van 4 september 2013 met de Heffingsambtenaar uitsluitend tot overeenstemming gekomen is met betrekking tot de feitelijke inhoud van de appartementen, maar niet met betrekking tot de bij de waardebepaling in aanmerking te nemen inhoud van de appartementen, zodat hij op dit punt ook in hoger beroep nog stellingen kan innemen. In hoger beroep stelt hij, onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde taxatierapport, dat tot de inhoud van de onroerende zaken niet mag worden gerekend de inhoud van de trappen, zodat uitgangspunt bij de waardebepaling moet zijn de inhoud zoals vermeld in het taxatierapport van [D] . 
      
    
    
      4.5.
      
        Op grond van de inhoud van de onder 2.4 geciteerde brief van 4 september 2013 is het Hof van oordeel dat belanghebbende bij deze brief uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud heeft verklaard dat hij met de Heffingsambtenaar ten aanzien van de inhoud van elk van de onroerende zaken overeenstemming heeft bereikt zoals vermeld in die brief. In de brief van 4 september is niet het door belanghebbende ter zitting gestelde voorbehoud te lezen dat partijen enkel zijn overeengekomen welke inhoudsmaten aan de onroerende zaken moeten worden toegekend, zonder dat die overeenstemming enige consequentie heeft voor de waardering van de onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ. Bovendien volgt naar het oordeel van het Hof uit de strekking van de brief van 4 september 2013 het tegendeel van hetgeen belanghebbende ter zitting heeft gesteld. Belanghebbende heeft immers verklaard dat, nu partijen overeenstemming hebben bereikt over dit geschilonderdeel, de zitting niet door hoeft te gaan en de zaak door de Rechtbank kan worden afgedaan. Het Hof leidt, evenals de Rechtbank, uit deze passage af dat het geschil met betrekking tot de inhoud van de onroerende zaken met de brief van 4 september 2013 geheel was beëindigd. In aanmerking genomen dat het geschil met betrekking tot de inhoud onderdeel uitmaakte van het geschil betreffende de waarde van de onroerende zaken is het Hof van oordeel dat onmiskenbaar overeenstemming is bereikt over de inhoud die bij de waardebepaling van elk van de onroerende zaken in aanmerking moet worden genomen. 
      
      
    
    
      4.6.
      Als uitgangspunt geldt, dat het partijen vrij staat in hoger beroep hun standpunten te verdedigen met alle argumenten en stellingen. Een uitzondering geldt indien zij daardoor in strijd zouden handelen met een goede procesorde. Het is, onder meer, in strijd met een goede procesorde om een eenmaal expliciet en zonder voorbehoud prijsgegeven standpunt, wederom in te nemen. Gelet op hetgeen hiervóór is overwogen doet zich hier een dergelijk geval voor, of althans een geval dat daarmee op één lijn kan worden gesteld. Belanghebbende kan daarom niet worden toegestaan de kwestie van de inhoudsmaten opnieuw aan de orde te stellen. 
      
    
    
      4.7.
      
        Belanghebbende heeft ter zitting gesteld, dat hij niet aan de door hem gemaakte afspraak gehouden zou mogen worden, omdat de Heffingsambtenaar en/of de rechter hem beter over de gevolgen daarvan had moeten voorlichten. Het Hof verwerpt die stelling. De Rechtbank heeft de zitting geschorst ten einde partijen in het kader van de procedure over de WOZ-waarde in de gelegenheid te stellen zo mogelijk tot overeenstemming te komen met betrekking tot de maatvoering. Binnen die context moet belanghebbende volstrekt duidelijk geweest zijn wat het doel, en de mogelijk gevolgen, van een dergelijke overeenstemming zouden zijn. Daarnaast acht het Hof van belang dat belanghebbende is bijgestaan door een professionele gemachtigde. Voorts is niet gebleken dat belanghebbendes instemming niet vrijwillig zou zijn verleend, of dat de Heffingsambtenaar relevante informatie zou hebben achtergehouden. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat tussen partijen uitvoerig overleg heeft plaatsgevonden met betrekking tot de inhoud van elk van de onroerende zaken en dat daarbij ook acht is geslagen op de bouwtekeningen van de onroerende zaken.
        Het Hof is daarom van oordeel dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de door partijen overeengekomen inhoudsmaten van de onroerende zaken, zoals vermeld in de brief van 4 september 2013. 
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de vergelijkingsobjecten niet met de onroerende zaken vergelijkbaar zijn. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. 
      
    
    
      4.9.
      De onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten vergelijkend is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken om als onderbouwing van de waardes te kunnen dienen. De Heffingsambtenaar maakt met de door hem overgelegde stukken aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten een met de onroerende zaken vergelijkbare uitstraling en bouwstijl hebben. [d-straat] 32a is weliswaar grondig gerenoveerd in 1987, maar de Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de renovatie er niet toe heeft geleid dat [d-straat] 32a een appartement is geworden dat gelijkwaardig is aan een appartement met bouwjaar 1987 en dat dit appartement is gelegen in een omgeving, soortgelijk aan die van de onroerende zaken. De tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen, zoals onder meer die in aanwendingsmogelijkheden, inhoud, staat van onderhoud en kwaliteit, en de ligging op verschillende verdiepingen van het pand, maken niet dat de vergelijkingsobjecten niet meer met de onroerende zaken vergelijkbaar zijn. Van belang is echter wel dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling in voldoende mate met deze verschillen rekening heeft gehouden. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft in de stukken en in het taxatierapport gesteld dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende acht heeft geslagen op de verschillen in bouwjaar, ligging, staat van onderhoud - waaronder het slechte voegwerk - en de omstandigheid dat vanwege de monumentenstatus het herstel van dit achterstallig onderhoud tot hogere kosten leidt, de gedateerdheid, het ontbreken van buitenruimte, de omstandigheid dat de appartementen binnen het pand een andere ligging kennen (begane grond of verdieping), de omstandigheid dat de appartementen juridisch niet gesplitst zijn en het ontbreken van parkeervoorzieningen. 
      
    
    
      4.11.
      De Heffingsambtenaar heeft ter zitting ten aanzien van de ligging onweersproken gesteld dat de vergelijkingsobjecten weliswaar in het centrum zijn gelegen, maar dat die iets betere ligging wordt gecompenseerd door de minder goede bereikbaarheid van enkele vergelijkingsobjecten vanwege de ligging aan een weg met eenrichtingsverkeer of door het ontbreken van een mogelijkheid van gratis parkeren. Per saldo, aldus de Heffingsambtenaar, is de ligging van de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaken. 
      
    
    
      4.12.
      De Heffingsambtenaar maakt, gelet op de door hem ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk dat de omstandigheid dat het pand niet is gesplitst in appartementsrechten geen invloed heeft op de waarde van de onroerende zaken. Het Hof acht voorts aannemelijk dat de ligging van de onroerende zaken binnen het pand is verdisconteerd in de vergelijking met op dezelfde verdieping gelegen vergelijkingsobjecten. Voor nummer 21, dat op de begane grond is gelegen, geldt dat geen referentieobject voorhanden was. Gelet op de door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting dat de ligging op de begane grond doorgaans tot een hogere waarde leidt, omdat geen trappen gelopen hoeven worden en vanwege de aanwezigheid van buitenruimte, acht het Hof aannemelijk dat de omstandigheid dat nummer 21 is vergeleken met vergelijkingsobjecten die niet op de begane grond zijn gelegen, niet tot een te hoge waarde voor nummer 21 heeft geleid.  
      
    
    
      4.13.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling acht heeft geslagen op de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, inhoud, oppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud en de monumentenstatus van de onroerende zaken. Hierbij neemt het Hof onder meer in aanmerking dat in het taxatierapport door toekenning van een code de kwaliteit en staat van onderhoud van elk van de onroerende zaken en van elk van de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking is gebracht. Uit het taxatierapport volgt voorts dat aan de onroerende zaken een aanmerkelijk lagere prijs per m³ is toegekend dan aan de vergelijkingsobjecten. Belanghebbendes stelling, dat nu het pand een monument is, waarvan onderhoudskosten hoog zijn, zodat een verdergaande waardedruk gehanteerd moet worden, verwerpt het Hof. Weliswaar ligt de bewijslast dat met alle gestelde omstandigheden rekening is gehouden op de Heffingsambtenaar, maar belanghebbende dient zijn stelling op zijn minst enigszins te onderbouwen, bijvoorbeeld door te wijzen op de aard en de kwantiteit van het volgens hem noodzakelijke onderhoud. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hiermee in voldoende mate is rekening gehouden met alle door belanghebbende gestelde gebreken. 
      
    
    
      4.14.
      Partijen zijn het erover eens dat een - vanwege een andere bestemming - ruimere aanwendingsmogelijkheid, zoals bij de vergelijkingsobjecten [e-straat] 100 en [b-straat] 5B, welke vergelijkingsobjecten een gemengde bestemming (woon- en kantoorbestemming) kennen, meer mogelijkheden biedt voor het gebruik van het betreffende object. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat deze ruimere aanwendingsmogelijkheden niet van invloed zijn op de waarde. Hij heeft daarbij verklaard dat in de onroerende zaken die tevens als bedrijfsruimte kunnen worden gebruikt, ook wordt gewoond, en dat in de praktijk verkoopcijfers worden gerealiseerd in overeenstemming met de woonfunctie van de onroerende zaken. [b-straat] 5B heeft, aldus nog steeds de Heffingsambtenaar, een gemengde bestemming, maar de verkoopopbrengst van deze onroerende zaak ligt niet hoger dan die van in de nabije omgeving gelegen appartementen met enkel een woonbestemming.  
      
    
    
      4.15.
      De waarde van [a-straat] 21 en 21A is onderbouwd met twee vergelijkingsobjecten met uitsluitend een woonbestemming en één referentieobject met een gemengde bestemming. De waarde van [a-straat] 21B en 21C is onderbouwd met één referentieobject met uitsluitend een woonbestemming en twee vergelijkingsobjecten met een gemengde bestemming. In aanmerking genomen de door de Heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting, en gelet op de verkoopprijzen van [e-straat] 100 en [b-straat] 5B, maakt de Heffingsambtenaar aannemelijk dat van de minder ruime aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaken in vergelijking met de vergelijkingsobjecten geen waardeverminderende invloed uitgaat. 
      
    
    
      4.16.
      Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbende stelt dat bij de waardebepaling wel degelijk met marktontwikkelingen rekening moet worden gehouden en dat de wettelijke regeling geenszins beoogt dat elk jaar opnieuw de waarde “blanco” wordt vastgesteld. Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat waardeontwikkelingen op de markt niet zonder iedere betekenis zijn; er is immers geen reden om aan te nemen dat de onroerende zaken niet, net zoals alle zaken op de vrije markt, de invloed van die markt zouden ondervinden. Bedacht moet echter worden dat WOZ-waarden gebaseerd zijn op taxaties – schattingen – die noodzakelijkerwijs gepaard gaan met onzekerheidsmarges. Daarom kan men niet simpelweg de WOZ-waarde van een vorige jaar indexeren. De Rechtbank heeft dan ook met juistheid  overwogen, dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de peildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een eerdere peildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van indexering of vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een WOZ-waardering van enkele jaren geleden, van jaren na de onderhavige waardepeildatum of van trends in de markt, zoals belanghebbende voorstaat.
      
    
    
      4.18.
      Indien een ‘eigen’ (ver)koopprijs bekend is – hetgeen een ‘hard’ gegeven vormt, en niet een schatting – kan wel aanleiding bestaan te twijfelen aan de juistheid van de waardering door de Heffingsambtenaar, indien de waardering ten opzicht van het eigen cijfer een onwaarschijnlijke stijging vertoont. De door belanghebbende in 2007 betaalde koopprijs voor het pand waarin de vier onroerende zaken zijn gelegen, is echter zodanig ver van de waardepeildatum gerealiseerd dat aan deze koopprijs geen aanwijzing omtrent de waarde van elk van de afzonderlijke onroerende zaken kan worden ontleend. Bovendien kocht belanghebbende de onroerende zaken in verhuurde staat. De waarde in verhuurde staat is niet maatgevend voor de waarde die overeenkomstig artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet worden vastgesteld.
      
    
    
      4.19.
      Belanghebbende stelt dat bij de waardebepaling mede acht dient te worden geslagen op de voor enkele naastgelegen panden vastgestelde WOZ-waarden. Deze grief faalt naar het oordeel van het Hof. Voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak kan, gelet op artikel 17 van de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, in het bijzonder artikel 4, lid 1, onderdeel a van die regeling, het beste worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Het door belanghebbende voorgestane systeem, waarbij hij onder meer uitgaat van de voor de naastgelegen onroerende zaken vastgestelde WOZ-waarden, ook al zouden deze onroerende zaken identiek zijn, kan daarom niet worden gevolgd. Voor zover belanghebbende met zijn stelling zich beroept op het gelijkheidsbeginsel, zal het Hof daar hierna op ingaan. 
      
    
    
      4.20.
      
        In het taxatierapport van belanghebbende is de waarde bepaald met inachtneming van een inhoud van de onroerende zaken die afwijkt van de door beide partijen overeengekomen inhoud van de onroerende zaken, zoals verwoord in de brief aan de Rechtbank van 4 september 2013. In het taxatierapport van belanghebbende is voorts niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. Het Hof is gelet hierop van oordeel dat aan het taxatierapport van belanghebbende geen doorslaggevend belang met betrekking tot de waarde van de onroerende zaken kan worden toegekend. 
      
      
    
    
      4.21.
      Het Hof begrijpt de stelling van belanghebbende dat de waarde van elk van de onroerende zaken moet worden bepaald met inachtneming van de WOZ-waarde van de naastgelegen appartementen en dat de waarde van [a-straat] 21 moet worden bepaald op de WOZ-de waarde van het naastgelegen, eveneens op de begane grond gelegen en aan [a-straat] 21 identieke appartement nummer 19, aldus dat belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.
      
    
    
      4.22.
      Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de Heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In de onderhavige situatie is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden op grond van de meerderheidsregel. Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Belanghebbende heeft in dit verband gewezen op één object, namelijk het naastgelegen object nummer 19, dat spiegelbeeldig is gerealiseerd maar, naar belanghebbende stelt, overigens identiek is aan [a-straat] 21. 
      
    
    
      4.23.
      De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat nummer 19 bestaat uit twee objecten, te weten nummer 19 dat bestaat uit de begane grond en een gedeelte van de eerste verdieping en nummer 19 BOV dat bestaat uit het andere deel van de eerste verdieping, de tweede verdieping en de derde verdieping. Hij heeft voorts gesteld dat nummer 19 BOV niet in de waarde is begrepen, dat uitsluitend het object nummer 19 is gewaardeerd en dat aan nummer 19 een waarde van € 111.000 is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft voorts ter zitting gemotiveerd betwist dat nummer 23 en de nummers 17 A, 17 B, 17 C en 17 D identiek zijn aan de onroerende zaken. Belanghebbende heeft tegenover deze betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat een of meerdere appartementen gelegen in de panden met de nummers 17, 19 en 23 identiek zijn aan een van de onroerende zaken en heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat meerdere van die identieke appartementen op een lagere bedrag zijn gewaardeerd dan een van de onroerende zaken. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve (Hoge Raad 8 juli 2005, 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8954). 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.24.
      De slotsom is dat het gelijk aan de zijde van de Heffingsambtenaar is, zodat het hoger beroep ongegrond is. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.25.
      Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.26.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof 
    
    
       verklaart het hoger beroep ongegrond, en 
       bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Aldus gedaan op 23 oktober 2015 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, W.E.M. van Nispen tot Sevenaer en A.C.J. Viersen, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.