ECLI:NL:GHAMS:2012:BX7644, Gerechtshof Amsterdam, 19-07-2012, 10-00500
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering voormalige bar/dancing, café en bovenwoningen. Koopsom kan niet dienen als uitgangspunt voor de woz-waarde van elk van de gekochte objecten afzonderlijk.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk 10/00500
    
    
    19 juli 2012 
    
    uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
    
    op het hoger beroep van
    
    [X] wonende te [Z], belanghebbende,
    
    tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 09/5392 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    belanghebbende 
    
    en 
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 28 februari 2009 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van drie onroerende zaken aan de [a-laan] te [P], met onderscheidenlijk de nummers [1] t/m [5], [7] (bovenwoning) en [7] (bedrijf), naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 734.000, € 361.500 en 
      € 227.000.
    
    
    1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken van 21 september 2009 heeft de heffingsambtenaar de tegen deze beschikkingen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard en de vastgestelde waarden gehandhaafd.
    
    1.3. Bij uitspraak van 28 mei 2010, verzonden op 11 juni 2010, heeft de rechtbank, voor zover voor in dit geding nog van belang, het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak inzake de waarde van de onroerende zaak [a-laan 7] (bedrijf) vernietigd, deze waarde verminderd tot € 202.800 en de uitspraken op bezwaar inzake [a-laan] [1] t/m [5], [7]  (bovenwoning) gehandhaafd. 
    
    
      1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep, gedagtekend 23 juli 2010, is bij het Hof ingekomen op 26 juli 2010 en aangevuld bij brief van 28 juli 2010. 
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    
    2. Feiten
    
    In hoger beroep zijn de volgende feiten komen vast te staan.
    
    2.1. Belanghebbende verkreeg op 12 juni 2008 door koop de eigendom van de onder 1.1 vermelde onroerende zaken. De koopsom bedroeg € 725.000. 
    
    2.2. Op 26 augustus 2010 heeft [C], WOZ-taxateur, in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatierapport opgemaakt. Uit de inhoud van dit rapport blijkt – anders dan op het voorblad is vermeld – dat het betrekking heeft op alle onder 1.1 vermelde onroerende zaken, dus ook op die aan de [a-laan 7]. In het rapport wordt de totale waarde van de onder 1.1 vermelde onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op € 1.297.500. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
    
    
      "3. Omschrijving van het object
      3.1 Algemeen
      Het betreft […] volgens de situatiedatum 1 januari 2009 een complex met woondoeleinden en een gedeeltelijke horeca-functie (zie bijlage bestemmingsplan).
      Bouwjaar/ouderdom			Omstreeks 1930
      (…)
      3.2 Objectkenmerken
      Onderdelen				Oppervlakte/inhoud		Bouwlaag
      Café					105 m² en 147 m² kelder	0, -1
      Bar/dancing				502 m² en 352 m² kelder	0, -1
      Bovenwoning boven café			994 m³				1, 2, 3
      Bovenwoning boven bar/dancing		627 m³				1, 2, 3
      4. Ligging
      (…)
      Bijzondere omstandigheden	Ja, gedeelte leegstaande horecagelegenheid mag als
      ten aanzien van stadsver-		zodanig niet meer worden gebruikt en dient opnieuw
      nieuwingsplan, leefmilieu-	te worden bestemd middels eventuele gebruiksont-
      verordening en bestemmings-	heffing. Bij de taxatie is uitgegaan van onbestemde
      plan				situatie voor dit gedeelte (zie bijlage bestemmings-
      					plan). De vigerende bestemming betreft overeen-
      					komstig artikel 15 lid IV gemengde doeleinden met
      					woonbestemming vanaf de 1e bouwlaag.
      Bijzondere omstandigheden	Ja, onderhavig complex wordt momenteel grondig
      die van invloed zijn op de	verbouwd, waarbij een gedeelte van de voormalige
      toekomstige waardeont-		bar-/dancing en daarboven gelegen bovenwoning
      wikkeling			wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige apparte-
      					menten en één kantoor-/[atelierruimte].
      (…)"
    
    
    Het taxatierapport bevat voorts gegevens van vijf bedrijfsmatig gebruikte objecten, waarvan sommige met een bovenwoning, die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Tevens bevat het gegevens van drie rond de waardepeildatum verkochte bovenwoningen. Voor de vergelijkingsobjecten zijn taxatieverslagen opgemaakt en als bijlagen bij het taxatierapport gevoegd.
    
    
    3. Geschil in hoger beroep
    
    In hoger beroep zijn nog in geschil de waarden op de waardepeildatum 1 januari 2008 van de onroerende zaken [a-laan] [1] t/m [5], [a-laan 7] (bovenwoning). De waarde van de onroerende zaak [a-laan 7] (bedrijf) is in hoger beroep niet meer in geschil.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Partijen gaan er beiden van uit dat de onder 1.1 vermelde onroerende zaken voor de toepassing van de Wet WOZ zijn aan te merken als drie afzonderlijk te waarderen objecten. Het Hof ziet geen reden voor een ander oordeel en sluit zich daarom bij dit eensluidende standpunt van partijen aan.
    
    
      4.2. Belanghebbende voert aan dat de op 12 juni 2008 voor de objecten tezamen bedongen koopsom zakelijk was en daarom kan dienen als uitgangspunt voor de waardebepaling van de afzonderlijke objecten. Het Hof verwerpt deze stelling. Die koopsom was mogelijk een zakelijke prijs voor de drie objecten gezamenlijk. Het is echter niet aannemelijk dat wanneer zij elk afzonderlijk te koop waren aangeboden, de koopsommen in totaal niet meer dan 
      € 725.000 zouden hebben bedragen. Een gegadigde die bereid is meer objecten tegelijk te kopen zal immers een korting op de totaalprijs kunnen bedingen. Om die reden kan de door belanghebbende bedongen koopsom niet dienen als uitgangspunt voor de waarde van elk van de gekochte objecten afzonderlijk.
    
    
    4.3. Teneinde de door hem vastgestelde waarden van de objecten [a-laan] [1] t/m [5] en [7] (bovenwoning) aannemelijk te maken, heeft de heffingsambtenaar het onder 2.2 aangehaalde taxatierapport overgelegd. De daarin voor de onder 1.1 vermelde onroerende zaken tezamen bepaalde waarde van € 1.297.500 is blijkbaar de som van de waarden, welke zijn vermeld in de als bijlagen bij het taxatierapport gevoegde taxatieverslagen met betrekking tot die onroerende zaken. In deze taxatieverslagen zijn de waarden van de objecten [a-laan] [1] t/m [5], [7] (bovenwoning) en [7] (bedrijf) bepaald op respectievelijk € 734.000, € 361.500 en € 202.000. Aangezien de waarde van het object [a-laan 7] (bedrijf) in hoger beroep niet meer in geschil is, staat ter beoordeling van het Hof nog slechts de juistheid van de voormelde waarden van € 734.000 en € 361.500.
    
    4.4. Het object [a-laan] [1] t/m [5] bestaat uit een bedrijfsgedeelte en een woongedeelte. Uit het taxatieverslag met betrekking tot dit object blijkt dat de daarvoor bepaalde waarde ad € 734.000 de afgeronde som is van de waarden van het bedrijfsgedeelte ad (216.000 + 122.850 + 118.800 =) € 457.650 en van het woongedeelte ad (162.360 + 114.328 =) € 276.688. 
    
    4.5. Het bedrijfsgedeelte van het object [a-laan] [1] t/m [5] heeft een oppervlakte van 854 m² en is in gebruik geweest als bar/dancing. Uit het onder 2.2 aangehaalde taxatierapport blijkt dat de leegstaande horecagelegenheid als zodanig niet meer mag worden gebruikt, dat de bestemming daarvan opnieuw dient te worden vastgesteld door middel van een eventuele gebruiksontheffing en dat bij de taxatie is uitgegaan van een onzekere bestemming. Ter zitting is namens de heffingsambtenaar verklaard dat om die reden de bar/dancing is gewaardeerd op basis van de huurprijzen voor opslagruimten. Namens belanghebbende is ter zitting verklaard dat hij er geen moeite mee heeft dat voor de waardering wordt aangesloten bij die huurprijzen. Gelet op dit eensluidende standpunt van partijen, dat niet als onjuist kan worden bestempeld, zal ook het Hof ervan uitgaan dat het bedrijfsgedeelte als opslagruimte moet worden gewaardeerd.
    
    4.6. Uit de vijf bij het taxatierapport gevoegde taxatieverslagen voor bedrijfsmatig gebruikte vergelijkingsobjecten blijkt, dat vier van deze objecten bestaan uit horecagelegenheden of een winkel met daarbij behorende opslagruimten, van welke ruimten de oppervlakten uiteenlopen van 12 m² tot 154 m². De huurwaarden van deze opslagruimten zijn bepaald op bedragen tussen € 17 en € 42,50 per m². Eén vergelijkingsobject bestaat uitsluitend uit opslagruimte, welke een oppervlakte heeft van 60 m² en waarvan de huurwaarde is bepaald op € 100 per m². Ter zitting heeft de heffingsambtenaar betoogd dat de huurwaarden van opslagruimten welke behoren bij horecagelegenheden of een winkel niet maatgevend zijn voor losse opslagruimten. Deze stelling, welke het Hof aannemelijk acht, brengt mee dat aan de zojuist bedoelde huurwaarden slechts een beperkte betekenis kan worden toegekend bij het bepalen van de huurwaarde van het bedrijfsgedeelte van het object [a-laan] [1] t/m [5]. De huurwaarde van € 100 per m² voor voormelde losse opslagruimte is hiervoor evenmin maatgevend, aangezien het bedrijfsgedeelte van het onderhavige object qua oppervlakte meer dan 14 maal zo groot is als die opslagruimte. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met dit verschil onvoldoende rekening gehouden door voor het bedrijfsgedeelte uit te gaan van een huurwaarde van € 75 per m². Het Hof komt dan ook tot de slotsom dat de heffingsambtenaar de waarde van het bedrijfsgedeelte niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft evenmin een voldoende onderbouwing gegeven van de door hem ter zitting bepleite huurwaarde van € 40 per m². Alles afwegende bepaalt het Hof daarom de huurwaarde van het bedrijfsgedeelte van het object [a-laan] [1] t/m [5] schattenderwijs op € 50 per m². Aangezien belanghebbende de door de heffingsambtenaar toegepaste kapitalisatiefactor 9 niet heeft bestreden, komt de waarde van dit bedrijfsgedeelte dan uit op (854 x 50 =¬) 42.700 maal 9, dat is € 384.300.
    
    4.7. In het taxatierapport is de inhoud van het woongedeelte van het object [a-laan] [1] t/m [5] gesteld op 627 m³. Uit dit rapport en hetgeen partijen dienaangaande hebben gesteld leidt het Hof af, dat dit woongedeelte veel achterstallig onderhoud had en door belanghebbende is gekocht met de bedoeling het te verbouwen tot appartementen. Hoewel ten tijde van de aankoop door belanghebbende van dit object nog geen vergunning voor deze verbouwing was aangevraagd, acht het Hof aannemelijk dat een op dat tijdstip ingediende aanvraag in beginsel voor inwilliging in aanmerking zou zijn gekomen, mede gelet op de woonbestemming van het object vanaf de eerste bouwlaag. Een aanwijzing daarvoor is ook dat in 2009 daadwerkelijk een vergunning is verleend voor een verbouwing van het woongedeelte tot twee zelfstandige appartementen. De in het taxatierapport bepaalde waarde van het woongedeelte van € 276.688 komt neer op een waarde van € 441 per m³. In bijlage 10 bij het taxatierapport, onderdeel waarde-onderbouwende woonobjecten, wordt de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten gesteld op ([683 + 533 + 623] : 3 =) € 613. De waarde van het woongedeelte is dus (613 – 441 =) 172 maal 627, dat is € 107.844 lager vastgesteld dan voortvloeit uit de vergelijking met die objecten. Uit het taxatierapport, onderdeel ‘verweer’, blijkt dat de investering om de woonruimte te verbouwen tot appartementen € 115.000 zou bedragen. Dit is weliswaar iets meer dan voormeld bedrag van € 107.844, maar het Hof acht dit verschil ruimschoots goedgemaakt doordat, naar de heffingsambtenaar niet althans onvoldoende weersproken heeft gesteld, uit een hermeting is gebleken dat inhoud van het woongedeelte niet 627 m³ maar 748 m³ beloopt, dus 121 m³ meer dan waarvan aanvankelijk is uitgegaan. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het woongedeelte van het object [a-laan] [1] t/m [5] niet lager is dan € 276.688.
    
    4.8. Op grond van het onder 4.4 tot en met 4.6 overwogene moet de vastgestelde waarde van het object [a-laan] [1] t/m [5] ten bedrage van € 734.000 worden verminderd met (457.650 – 384.300 =) € 73.350 tot afgerond € 660.000. Op grond van het onder 4.7 overwogene bestaat geen aanleiding voor een verdergaande vermindering van die waarde.
    
    4.9. Volgens het taxatierapport beloopt de inhoud van het object [a-laan 7] (bovenwoning) 994 m³. Uit dit rapport en hetgeen partijen dienaangaande hebben gesteld leidt het Hof af, dat dit object veel achterstallig onderhoud had en door belanghebbende is gekocht met de bedoeling het te verbouwen tot appartementen. Hoewel ten tijde van de aankoop van dit object nog geen vergunning voor deze verbouwing was aangevraagd, acht het Hof aannemelijk dat een op dat tijdstip ingediende aanvraag in beginsel voor inwilliging in aanmerking zou zijn gekomen, mede gelet op de woonbestemming van het object. Een aanwijzing daarvoor is ook dat in 2009 daadwerkelijk een vergunning is verleend voor een verbouwing van het object tot zes zelfstandige appartementen. De in het taxatierapport bepaalde waarde van het object van € 361.500 komt neer op een waarde van € 363 per m³. In bijlage 10 bij het taxatierapport, onderdeel waarde-onderbouwende woonobjecten, wordt de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten gesteld op ([683 + 533 + 623] : 3 =) € 613. De waarde van het object is dus (613 – 363 =) 250 maal 994, dat is € 248.500 lager vastgesteld dan voortvloeit uit de vergelijking met die objecten. Uit het taxatierapport, onderdeel ‘verweer’, blijkt dat de investering om het object te verbouwen tot appartementen € 125.000 zou bedragen. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet lager is dan € 361.500. Voor een vermindering van die waarde bestaat dus geen aanleiding.
    
    4.10. Belanghebbende heeft nog gesteld dat op basis van het ‘afnemend grensnut’ de prijzen per m³ inhoud van zowel het woongedeelte van het object [a-laan] [1] t/m [5] als van het object [a-laan 7] (bovenwoning) lager moeten worden bepaald. Dienaangaande is het Hof van oordeel dat weliswaar de inhoudsmaten van voormeld woongedeelte en voormeld object groter zijn dan die van de vergelijkingsobjecten, maar dat het hier gaat om ruimten die geschikt zijn om door verbouwing te worden onderverdeeld in verschillende kleinere zelfstandige woonruimten. Met deze mogelijkheid dient rekening te worden gehouden bij de waardebepaling. Het Hof verwerpt om die reden deze stelling van belanghebbende.
    
    4.11. Het hoger beroep is gegrond, aangezien de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-laan] [1] t/m [5] moet worden verlaagd tot € 660.000. Het Hof handhaaft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-laan 7] (bovenwoning).
    	
    
    5. Kosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a van dit artikel vermelde kosten van door een 
    
    
      derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit berekent het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op 2 punten (beroepschrift en verschijnen ter zitting) maal € 437 maal 1 (wegingsfactor voor het gewicht van de zaak), dat is € 874.
      Voor de gevraagde vergoeding van in de bezwaarfase gemaakte proceskosten ziet het Hof vanwege het bepaalde in artikel 7:15, derde lid, Awb geen aanleiding, aangezien namens belanghebbende tijdens de zitting in hoger beroep is bevestigd dat niet tijdig (in de bezwaarfase) om een proceskostenvergoeding is verzocht.
      Ter zake van de door belanghebbende gevraagde proceskostenvergoeding in de beroepsfase stelt het Hof vast dat de rechtbank in haar uitspraak reeds een proceskostenvergoeding heeft toegekend, zij het dat de rechtbank – gelet op het in artikel II van het Besluit van 4 september 2009, Stb. 375 opgenomen overgangsrecht - de onjuiste puntwaarde heeft toegepast, aangezien het beroep is ingesteld op 30 oktober 2009. Het Hof zal de beslissing van de rechtbank over de toe te kennen proceskostenvergoeding vernietigen en aan belanghebbende een vergoeding toekennen voor door hem in eerste aanleg gemaakte proceskosten van (1 (verschijnen ter zitting) x € 437 x 1,5 (wegingsfactor) =) € 655,50.
    
    
    
    6. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank uitsluitend voor zover daarbij de waarde van de onroerende zaak [a-laan] [1] t/m [5] is gehandhaafd;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar inzake die onroerende zaak;
      - vermindert de waarde van die onroerende zaak tot € 660.000;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van de proceskosten van belanghebbende vastgesteld op (€ 874 + € 655,50 =) € 1.529,50;
      - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor het hoger beroep betaalde griffierecht ad € 111 te vergoeden.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, H.E. Kostense en O.B. Onnes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. 
      De beslissing is op 19 juli 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.