ECLI:NL:GHAMS:2014:3361, Gerechtshof Amsterdam, 17-07-2014, 13/00754
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Hoewel aannemelijk is dat de huurder van het onderhavige bedrijfspand, de ‘buurman’, vanwege de specifieke ligging van de bedrijfsruimte bereid was een hogere huurprijs te betalen dan een willekeurige derde, is (eveneens) aannemelijk dat de tot stand gekomen huurovereenkomst na een onderhandelingsproces is gesloten tussen twee onafhankelijke marktpartijen, ieder handelend vanuit zijn/haar specifieke zakelijke belangen. De overeengekomen huurprijs komt dus overeen met de economische huurwaarde.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 13/00754
    
    
      17 juli 2014
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z], belanghebbende,
      gemachtigde: mr. H. Zoetendal (Fisum accountants belastingadviseurs te Heerhugowaard) 
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de uitspraak in de zaak met kenmerknummer AWB 12/4347 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst/Holland-Noord/kantoor Alkmaar, de inspecteur.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De inspecteur heeft met dagtekening 25 januari 2012 aan belanghebbende voor het jaar 2009 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV), berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 197.985 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 5.063, en bij beschikking een bedrag van € 5.297 aan heffingsrente in rekening gebracht.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend 15 augustus 2012, de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 193.485 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 4.963, en de in rekening gebrachte heffingsrente dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 1 november 2013 heeft de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) het hiertegen ingestelde beroep gegrond verklaard en de bestreden uitspraken op bezwaar vernietigd. De rechtbank heeft de aanslag verder verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 157.685 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 4.163, en de in rekening gebrachte heffingsrente dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de rechtbank de inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 707,50 en heeft zij gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
      
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 december 2013, aangevuld bij brief van 6 januari 2014. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2014. Gelijktijdig en met instemming van partijen zijn ter zitting behandeld het hoger beroep van belanghebbende (kenmerk Hof: 13/00754) en het hoger beroep van [de echtgenote] inzake de haar opgelegde aanslag IB/PVV 2009 (kenmerk Hof: 13/00753). Al hetgeen in één van deze zaken is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende is aangeduid als eiser en de inspecteur als verweerder) de navolgende feiten vastgesteld:
      
      
        “2.1. Eiser heeft met zijn echtgenote (hierna ook samen aangeduid als eisers) in firmaverband een banketbakkerij gedreven in het pand [A-straat 1] in het centrum van [Q] (hierna: [A-straat 1]). Zij hebben een deel van het bedrijfspand verworven in 2003, een ander deel in 2005. Op 1 februari 2009 hebben eisers de onderneming gestaakt en daarbij is de bedrijfsruimte van het pand overgegaan naar het privévermogen. De verhuurbare oppervlakte van de bedrijfsruimte is uitgemeten op 161,2 m2. 
      
      
    
    
      2.2.
      In februari 2008 hebben eisers de bedrijfsruimte van het pand door tussenkomst van makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] te huur aangeboden voor een huursom van € 62.500, exclusief omzetbelasting. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op 11 november 2008 hebben eisers een huurovereenkomst gesloten met [de huurder] (hierna ook: de huurder) ter uitbreiding van de winkelruimte van het naastgelegen winkelpand [A-straat 2] ([winkelnaam]). De overeengekomen huurperiode was gesloten voor een periode van 10 jaar ingaande op 1 februari 2009 met de mogelijkheid tot verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar. De huurovereenkomst bevat een voorkeursrecht tot koop voor een nader te bepalen koopsom (de vrije verkoopwaarde).
        De huurder heeft bedongen dat hij het pand op eigen kosten mocht verbouwen en de scheidingsmuur tussen beide panden mocht doorbreken onder de verplichting die doorbraak aan het einde van de huur te herstellen.
        Voor het eerste jaar is een huur overeengekomen van € 42.500, voor het tweede jaar een huur van € 52.500, voor het derde jaar van € 62.500 en voor de resterende jaren de laatstgenoemde huur met een indexatie.
        De huurder heeft na de ingang van de huur de scheidingsmuur weggebroken en op de begane grond een nieuwe winkelpui geplaatst.
      
      
    
    
      2.4.
      In december 2012 heeft de huurder [A-straat 1] onderverhuurd voor een aanvangshuur van € 57.000 en met het beding dat de huur na twee jaar gelijk zou zijn aan de huur die hij als hoofdhuurder verschuldigd zou worden. 
      
    
    
      2.5.
      
        De toenmalige gemachtigde van eisers heeft een verzoek bij verweerder gedaan tot een gezamenlijke taxatie van de bedrijfsruimte naar de waarde vrij opleverbaar. De twee ingeschakelde taxateurs, [taxateur 1] (Belastingdienst) en [taxateur 2] (makelaarskantoor [naam makelaarskantoor]), hebben op 24 februari 2009 de waarde in verhuurde staat bepaald op € 890.000 en zij hebben daarbij verwezen naar de onder 2.3 genoemde huurovereenkomst.
        Eisers en verweerder zijn van oordeel dat de uitkomst van deze gezamenlijke taxatie niet overeenkomt met het uitgangspunt dat de waarde vrij opleverbaar bepalend is en zij hebben de conclusie getrokken dat deze gezamenlijke taxatie daarom niet bepalend is voor de waarde van de bedrijfsruimte bij de overgang naar het privévermogen.
      
      
    
    
      2.6.
      Eisers hebben opdracht gegeven aan een drietal makelaars, [taxateur 3], [taxateur 4] en [taxateur 5], om de waarde in het economische verkeer te bepalen. De drie makelaars hebben de bedrijfsruimte ter plaatse opgenomen en zij hebben een rapport opgemaakt op 22 december 2009, uitkomende op een waarde van € 550.000 vrij opleverbaar naar de peildatum 10 februari 2009. Zij hebben de waarde vrij opleverbaar opgenomen onder verwijzing naar het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht tot koop. Het rapport maakt melding van de verhuur van het pand en duidt de overeengekomen huurprijs aan als bovenmatig. De taxateurs hebben de marktconforme huurprijs geschat op € 42.000 per jaar. 
      
    
    
      2.7.
      Tot de stukken behoort een taxatierapport van de Belastingdienst van drie taxateurs, namelijk [taxateur 1], [taxateur 6] en [taxateur 7], opgemaakt op 19 juni 2012 na plaatselijke opname door twee van de drie taxateurs en uitkomende op een waarde van € 880.000 vrij opleverbaar naar de peildatum 1 februari 2009. Het rapport maakt melding van de verhuur van de bedrijfsruimte en verwijst in een toelichting naar de verkoopopbrengst van een vijftal andere verhuurde bedrijfspanden aan de [A-straat], te weten de nummers [...], [...], het buurpand [A-straat 2], [...] en [...]. 
      
    
    
      2.8.
      De heffingsambtenaar van de gemeente [Q] heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Woz) de waarde van de bedrijfsruimte naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bij beschikking vastgesteld op € 733.000 en na bezwaar verminderd tot € 519.000. De heffingsambtenaar heeft de Woz-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 701.000.” 
      
      
        2.2.1.
        Tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, zijn door partijen (uiteindelijk) geen bezwaren ingebracht, behoudens (door belanghebbende) tegen de slotzin van 2.8. Gelet hierop gaat ook het Hof van die feiten uit, met uitzondering van hetgeen in de slotzin van 2.8 is overwogen. 
        
      
      
        2.2.2.
        Aan de door de rechtbank vastgestelde feiten kan het volgende worden toegevoegd.
        
      
    
    
      2.3.
      
        Belanghebbende heeft als bijlage bij zijn conclusie van repliek in eerste aanleg een brief met dagtekening 6 maart 2013 overgelegd van taxateur [taxateur 5], waarin deze commentaar levert op het door de inspecteur overgelegde taxatierapport van 19 juni 2012 inzake de bedrijfsruimte in het pand [A-straat 1] te [Q] (hierna: de bedrijfsruimte). 
        In deze brief schrijft [taxateur 5] onder meer het volgende:
      
      
      
        “Nu de Belastingdienst voor het bepalen van de waarde een andere grondslag heeft gekozen als eerder, zal ik mij uitsluitend beperken tot een beschouwing van het uitgebrachte materiaal – een waardebepaling op basis van ITZA-vergelijking.
        (…)
        De bij het rapport behorende omschrijving behoeft (…) aanvulling c.q. correctie.
        (…)
        - Het achterliggende winkeldeel heeft aan de oostzijde geen eigen gevel. De dakconstructie is “ingebalkt” in de buitengevel van het belendende perceel (…). Deze gevel is niet mandelig. (…)
        - De vrije hoogte van het achterliggende winkeldeel bedraagt slechts 2.25 m, hetgeen in strijd is met de bepalingen van het Bouwbesluit en Arbo-wetgeving. De vrije hoogte van winkelverblijfsgebied dient minimaal 2.60 m te bedragen.
        Taxateurs maken van dit kwalitatieve gebrek geen melding. Bovendien dient hier te worden gecorrigeerd in de vergelijking met referentieobjecten met een normale vrije hoogte.
        (…)
        Gemiddelde ITZA m² prijs van 4 vergelijkingsobjecten: (…) afgerond € 492,00 per m².
        Toepassing van gemiddelde ITZA m² prijs op [de bedrijfsruimte] per 01.02.2009.
        Het voorgedeelte sluit aan op de openbare weg en telt mee voor 100%.
        Het achterliggende deel dient wegens beperkte vrije hoogte te worden gecorrigeerd.  
      
      
      
        
          Uitwerking volgens ITZA
        
      
      
      
        Voorgedeelte	winkel	10.00 x 5.13 = 51.3 x 100% = 	52 m²
        Achterdeel I	winkel	  9.00 x 5.52 = 49.7 x   40% =	20 m²
        Achterdeel II	winkel	  5.20 x 6.80 = 35.6 x   25% =	  9 m²
        Magazijn 			          20	    x   20% =	  4 m² 
        			Totaal IT[Z]A				85 m²
      
      
      
        	Huurwaarde vlgs 85 m² ITZA x € 492,00 = € 41.800 per jaar
        Waarde € 41.800 x factor 13		      € 543.660
        	(…)
        Ik stel vast dat het door mij en de collega’s [taxateur 3] en [taxateur 4] op 22.12.2009 uitgebrachte taxatierapport waarbij de waarde per 01.02.2009 is bepaald op € 550.000, geheel in overeenstemming is met het nu door de Belastingdienst uitgebrachte vergelijkingsmateriaal.”
      
      
    
    
      2.4.
      Als bijlage bij zijn conclusie van dupliek in eerste aanleg heeft de inspecteur een schriftelijke reactie gevoegd van taxateur [taxateur 7], gedagtekend 17 april 2013, waarin deze reageert op de conclusie van repliek en de onder 2.3 vermelde brief van [taxateur 5]. In deze reactie is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
      
      
        “De economische huurwaarde
        De economische huurwaarde wordt zoveel als mogelijk bepaald door middel van vergelijking met in de omgeving van het getaxeerde gelegen objecten. Hierbij ligt het voor de hand ook de huurprijs in de beschouwing te betrekken die na de bedrijfsbeëindiging voor [de bedrijfsruimte] is gerealiseerd. (…)
        [De bedrijfsruimte] is in november 2008 verhuurd (…). De hoofdkenmerken zijn:
         Huurtermijn 10 jaar
         Aanvangshuur € 62.500,= per jaar
         Huurkorting 1e jaar € 20.000,=; 2e jaar € 10.000,=
         Oplevering in bestaande toestand
         Huurder heeft recht het pand constructief te laten verbouwen.
        De eiser heeft het pand door een bouwkundig buro laten opmeten. Dit leidt tot het volgende resultaat:
         Winkel voorzijde	39 m² * 100%	  39 m²
         Winkel achterzijde	94 m² *   80%	  75 m²
         Magazijn/opslag	28 m² *   50%	  14 m²
        Totaal		128 m²
        	De huurprijs per m² bedraagt dan € 489 per m². Deze huurprijs per m² ligt keurig in 
        	de lijn van de overige referenties.
        Op basis van bovenstaande analyse ben ik van mening dat de gerealiseerde huurprijs van € 62.500,= een betrouwbaar beeld geeft van de economische huurwaarde op de peildatum. Hieraan wil ik het volgende toevoegen (…):
         De gerealiseerde huurprijs is de huurprijs in onverbouwde toestand, dus met alle bouwkundige gebreken.
         Uit de verbouwingsbegroting van de huurder is gebleken dat het wegbreken van de tussenmuren en het plaatsen van een nieuw winkelkozijn in [de bedrijfsruimte] (…) ca. € 30.000,= heeft gekost. Deze investering staat vrijwel gelijk aan het bedrag dat aan huurkorting is verkregen. Bij nieuwe verhuur (waarbij een verbouwing noodzakelijk is om de winkel te openen) is het in de markt gebruikelijk een huurkorting van ca. 1 maand te verlenen. Bijlage I laat een tweetal voorbeelden zien van dergelijke clausules in winkelhuurcontracten (…). Eén maand staat bij een huur € 62.500,= gelijk aan ca. € 5.000,=. Bij [de bedrijfsruimte] is (dus) een extra korting verleend van ca. € 25.000,=, zodat gesteld kan worden dat de winkelruimte is opgeleverd alsof dit volwaardige muur-/kolomloze winkelruimte is.
        (…)
         Het winkelpand heeft sinds februari 2008 te huur gestaan (…). Na 9 maanden is het pand verhuurd voor € 62.500,=. Deze huurprijs is dus tot stand gekomen op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding en representeert de economische huurwaarde.
        (…)
        
          Reactie op conclusie van repliek (…) m.b.t. de huurwaarde:
        
        Naar aanleiding van de reacties van de heer [taxateur 5] en de adviseur merk ik het volgende op:
         De vrije hoogte is een huurwaardebelemmerende factor; deze is reeds verwerkt in de tussen derden gerealiseerde huurprijs van € 62.500,=. De huurprijs is immers overeengekomen op basis van een verhuring in oude staat. Overigens kan dit wel in strijd zijn met het Bouwbesluit, echter bestaande situaties worden geaccepteerd.
         Op bladzijde 3 van de aanvullende toelichting staat vermeld: “Gemiddelde ITZA m² prijs van 4 vergelijkingspercelen (…) = afgerond € 492,00 per m² “. Ik constateer derhalve dat deze m² prijs vrijwel gelijk is aan de huurwaardes en –prijzen die op de analysestaten, behorend bij het taxatierapport, zijn vermeld. Er is derhalve geen verschil van mening over. Het berekeningsverschil ontstaat als gevolg van een onjuist uitgevoerde zoneringsanalyse. Hierover het volgende.
        De ITZA is een methode om in grootte verschillende winkelobjecten naar een dure m² en daarmee vergelijkbare huurprijs om te rekenen. (…) Voor [de bedrijfsruimte] is de afwaardering in het rapport van de heer [taxateur 5] (…): deel achter de 1e bouwmuur op 40%, het achterste deel van de winkel op 25% en de magazijnruimte op 20%. De bergruimte onder de trap ontbreekt in deze berekening. (…) Het gebruik van deze percentages leidt tot onzuiverheden in de bandering. Elk object dient individueel, dus met inachtneming van de belemmeringen, beoordeeld te worden. De argumenten hiervoor zijn:
        	(…)
      
       Voor [de bedrijfsruimte] waardeert de heer [taxateur 5] de achter de bouwmuur gelegen winkelruimte af met 56 m² (49,7 m² * 60% + 35,6 m² * 75%). In huurwaarde betekent dit 56 m² * € 492,= ofwel € 27.552,=. Gerekend met factor 13 betekent dit een waardedaling van € 360.00,= terwijl de verbouwing om tot één grote winkelruimte te komen ca. € 30.000,= heeft gekost. (…)
      
        
          Conclusie:
        
        De gerealiseerde huurprijs is gelijk aan de economische huurwaarde en vormt de basis voor de berekening van de waarde in het economische verkeer.”
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      2.5.
      Ter zitting in hoger beroep is door de namens belanghebbende tot bijstand meegekomen taxateur [taxateur 3] onder meer het volgende verklaard: 
      
      
        “De transactie die als basis is genomen voor de markthuurwaarde in het onderhavige geval voldoet aan een aantal elementen van de definitie [Hof: van het begrip ‘markt(huur)waarde volgens de ‘international valuation standards’] wel en aan een aantal niet. Mijns inziens is het de vraag of er marktconform is gehandeld en wringt het bij het element ‘dwang’. [De huurder] had reeds eerder getracht het pand dat aan de andere kant naast de winkel van [de huurder] was gelegen, te huren. De eigenaren van dat andere pand waren hiertoe niet bereid. De makelaar van belanghebbenden heeft een en ander goed uitgespeeld. Door het onderhavige pand te huren had [de huurder] een winkel die 30% groter was en een pui die 85% langer was. De huurprijs per vierkante meter van de nieuwe, vergrote winkel werd 7% hoger dan voordat [de huurder] het onderhavige pand huurde. Dat valt nog binnen de grenzen van marktconformiteit. Het pand van belanghebbenden en dat van [de huurder] zijn in de historische binnenstad van [Q] gelegen in het kernwinkelgebied. De verhouding tussen de huurprijs enerzijds en de winkelpui en winkeloppervlakte anderzijds is een cruciaal onderdeel van de omzetpotentie. Het huren van het pand van belanghebbenden was voor [de huurder] een goede deal.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil welke waarde in het economische verkeer de bedrijfsruimte op 1 februari 2009 heeft, zijnde het tijdstip van staking van de onderneming en overgang van de bedrijfsruimte naar het privévermogen van belanghebbende en zijn echtgenote. Tevens is in geschil welke waarde in het economische verkeer aan de bedrijfsruimte moet worden toegekend op 31 december 2009 (bij het bepalen van de rendementsgrondslag van het inkomen uit sparen en beleggen).
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak - voor zover hier van belang - het volgende omtrent het geschil overwogen:
      
      
        “4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de staking van de onderneming de bedrijfsruimte over is gegaan naar het privévermogen van eisers naar de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat. Daarbij hebben partijen gesteld dat ter bepaling van deze waarde, de huurwaarde een belangrijke indicatie is. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        De rechtbank constateert dat eisers de bedrijfsruimte in februari 2008 op zakelijke wijze te huur hebben aangeboden voor € 62.500 per jaar en dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk voor die huursom is gesloten in november 2008, zij het met inachtneming van een huurkorting voor de eerste twee jaren.
        De rechtbank constateert dat de huurder in december 2012 een huurovereenkomst heeft gesloten met een onderhuurder voor het in de huurovereenkomst met eisers overeengekomen bedrag, zij het met inachtneming van een huurkorting voor het eerste jaar.
        De rechtbank ziet geen reden de door eisers bedongen huur aan te merken als een huur die niet overeenkomt met de zakelijke huurwaarde rond de stakingsdatum 1 februari 2009. Het feit dat de exploitant van het naastgelegen pand de bedongen huur heeft willen betalen, geeft aan dat hij een goede gegadigde was terwijl de in december 2012 overeengekomen (onder)verhuur aan een derde de zakelijkheid van de overeengekomen huur bevestigt.
        Het feit dat de onderhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst tussen eisers en de hoofdhuurder, zoals eisers ter zitting hebben verklaard, is geen reden het bedrag van de overeengekomen huur als onzakelijk aan te merken.
      
      
    
    
      4.3.
      De drie door eisers ingeschakelde makelaars hebben in hun rapport van 22 december 2009 gesteld dat een marktconforme huur zou uitkomen op € 42.000 en dat de waarde van de bedrijfsruimte leeg en vrij van huur zou uitkomen op € 550.000. [taxateur 5] heeft in zijn stuk van 6 maart 2013 voorts de juistheid van de taxatie van de Belastingdienst betwist en de waarde in het economische verkeer nader bepaald op € 543.660 (te weten een huurwaarde van € 41.800 op basis van de “ITZA-methode” vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 13). 
      
    
    
      4.4.
      Verweerder heeft in zijn conclusie van dupliek de juistheid van de berekeningen van [taxateur 5] expliciet betwist en daarbij verwezen naar verkopen van recent verhuurde panden aan de [A-straat] (de nummers [...], [...] en [...]). Op basis daarvan heeft hij de kapitalisatiefactor bepaald op 13,3. Bij een zakelijke huur van € 62.500 zou dit resulteren in een waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat van € 831.250. Verweerder heeft de waarde in het economische verkeer nader bepaald op € 800.000. 
      
    
    
      4.5.
      
        De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval geen reden de waarde in het economische verkeer te bepalen op basis van de (door verweerder betwiste) stelling dat de overeengekomen huur afwijkt van de huurwaarde in het economische verkeer. Nu eisers de waarde in het economische verkeer uiteindelijk hebben bepaald op basis van een kapitalisatie van de aanvangshuur van het eerste jaar zonder rekening te houden met de reeds bedongen hogere huur in latere jaren hebben eisers de door hen verdedigde waarde naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd.
        Nu verweerder de door hem verdedigde waarde heeft bepaald aan de hand van de overeengekomen huur, onder verwijzing naar de onder 4.4 genoemde transacties en rekening houdend met de lagere huur in de twee aanvangsjaren, heeft verweerder de door hem verdedigde waarde voldoende onderbouwd.
        De omstandigheid dat de Woz-waarde van de bedrijfsruimte naar de waardepeildatum 1 januari 2009 bij beschikking is vastgesteld op € 733.000 en na bezwaar verminderd tot € 519.000, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. (…) Voorts staat vast dat de Woz-waarde per 1 januari 2010 is vastgesteld op € 701.000, zonder dat daartegen bezwaar is aangetekend. (…) De rechtbank zal de belastbare inkomens dan ook nader bepalen op basis van een aan de bedrijfsruimte toegekende waarde in het economische verkeer van € 800.000. 
      
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank merkt nog op dat partijen het eens zijn over het feit dat de huur een belangrijke factor is ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van bedrijfsruimte, dat eisers op de stakingsdatum al een huurovereenkomst met [de huurder] hadden gesloten en dat de taxatie van 24 februari 2009 uitkwam op een waarde in verhuurde staat van € 890.000. Ook die waarde wijst er veeleer op dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank zal het belastbaar inkomen uit werk en woning nader bepalen op € 157.685 (te weten € 193.485 minus € 40.000 (eisers deel van de lagere waarde van de bedrijfsruimte) plus € 4.200 (lagere MKB-winstvrijstelling (10,5% maal € 40.000)) en het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen op € 4.163 (te weten € 4.963 minus € 800 (4% van de helft van € 40.000)).” 
      
      
      
      
        4.2.1.
        In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank in onderdeel 4.1 van haar uitspraak weliswaar van het juiste uitgangspunt is uitgegaan, maar dat zij ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurwaarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte in het onderhavige geval overeenkomt met de feitelijk met de huurder overeengekomen huurprijs van (na afloop van de periode van huurkorting voor de eerste twee jaar) € 62.500 per jaar. De rechtbank heeft namelijk miskend dat de bedrijfsruimte uitsluitend voor deze hoge huurprijs kon worden verhuurd omdat de huurder de exploitant van het naastgelegen pand betreft, die voor de bedrijfsruimte een veel hogere huurprijs over had dan een willekeurige derde, omdat de bedrijfsruimte (na het wegbreken van de tussenmuren en plaatsing van een nieuwe winkelpui) een aantrekkelijke aanvulling vormde op haar bestaande, goed renderende winkelruimte. Deze specifieke aantrekkelijkheid van de bedrijfsruimte voor “de buurman” wil volgens belanghebbende nog niet zeggen dat daardoor ook de waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte verhoogd zou zijn. Gelet op de oppervlakte, locatie, indeling en staat van de bedrijfsruimte op de stakingsdatum (1 februari 2009) kan de zakelijke huurwaarde op deze datum niet hoger worden gesteld dan op € 42.500; gelet op de te hanteren kapitalisatiefactor van 13 bedraagt de waarde in het economische verkeer (vrij opleverbaar) per 1 februari 2009 € 550.000, zo stelt belanghebbende, die voor de onderbouwing van dit standpunt onder meer verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport en de onder 2.3 vermelde reactie van taxateur [taxateur 5]. Dezelfde conclusie heeft volgens belanghebbende te gelden voor de in het onderhavige jaar ter zake (per 31 december 2009) in aanmerking te nemen rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen. 
        
      
      
        4.2.2.
        Volgens belanghebbende wordt het verschil van inzicht met de inspecteur met name veroorzaakt door een verschillende toepassing van de zogenoemde ‘In Terms of Zone A’ (ITZA)-methode. Niet (meer) in geschil is dat moet worden uitgegaan van een verhuurbare oppervlakte van de bedrijfsruimte van 161,2 m², maar het achterliggende deel van de bedrijfsruimte kan vanwege onder meer de beperkte vrije hoogte niet als ‘Zone A’ worden aangemerkt. Daarom dient bij de waardebepaling te worden uitgegaan van een gecorrigeerd aantal vierkante meters, zoals berekend in de onder 2.3 weergegeven brief van [taxateur 5]. De “ITZA-meters” dienen volgens belanghebbende te worden berekend op 85 m², terwijl de inspecteur uitgaat van 128 m² “ITZA-meters”. Volgens belanghebbende is de rechtbank ten onrechte voorbij gegaan aan het geschil tussen partijen over de wijze waarop de ITZA-methode in het onderhavige geval moet worden toegepast en hij verzoekt het Hof hiermee in zijn uitspraak rekening te houden.
        
      
      
        4.2.3.
        Verder heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat de rechtbank in onderdeel 4.6 van haar uitspraak ten onrechte heeft verwezen naar de minnelijke taxatie van 24 februari 2009, aangezien beide partijen van opvatting zijn dat deze taxatie is gebaseerd op een onjuist uitgangspunt, en heeft hij gesteld dat de WOZ-waarde van de bedrijfsruimte op de waardepeildatum 1 januari 2010 is vastgesteld op € 620.000 in plaats van (zoals de rechtbank onder 2.8 en 4.5 heeft overwogen) € 701.000.
        
      
    
    
      4.3.
      De inspecteur heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Hij is van opvatting dat de met “de buurman” op 11 november 2008 overeengekomen huurprijs van € 62.500 per jaar overeenkomt met de economische huurwaarde van de bedrijfsruimte op 1 februari 2009. Deze huurprijs is tot stand gekomen met een onafhankelijke, zakelijk handelende derde partij, voor wie de bedrijfsruimte vanwege haar ligging een aantrekkelijk huurobject vormde. Dat de economische huurwaarde € 62.500 op jaarbasis bedraagt, blijkt volgens de inspecteur tevens uit de door hem overgelegde marktgegevens van vergelijkbare verhuurde bedrijfspanden; de inspecteur verwijst hiervoor naar het taxatierapport van de Belastingdienst van 19 juni 2012 en naar de schriftelijke reactie van taxateur [taxateur 7], zoals weergegeven onder 2.4. Volgens de inspecteur is belanghebbende bij de toepassing van de ITZA-methode uitgegaan van een onjuiste zonering van de bedrijfsruimte en is zij daardoor op een te lage huurwaarde uitgekomen. De omstandigheid dat de WOZ-waarde van de bedrijfsruimte lager is vastgesteld doet hier niet aan af, aangezien de heffingsambtenaar van de gemeente zich bij deze waardevaststelling heeft gebaseerd op onvolledige informatie, zo stelt de inspecteur. Volgens de inspecteur heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat de waarde in het economische verkeer van de bedrijfsruimte per 1 februari 2009 en op 31 december 2009 (bij de in aanmerking te nemen rendementsgrondslag) € 800.000 bedraagt.
      
    
    
      4.4.
      
        Het Hof stelt voorop dat partijen zich terecht op het standpunt hebben gesteld dat de bedrijfsruimte ten tijde van de staking van de onderneming - naar tussen partijen niet in geschil is: per 1 februari 2009 - is overgegaan naar het privévermogen van belanghebbende en zijn echtgenote tegen de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat. Zoals belanghebbende terecht heeft opgemerkt, is de verwijzing door de rechtbank (in onderdeel 4.6 van haar uitspraak) naar de minnelijke taxatie van 24 februari 2009 in zoverre niet terzake omdat deze taxatie was gebaseerd op de waarde in verhuurde staat.
        Voorts sluit het Hof zich evenals de rechtbank aan bij het eensluidende standpunt van partijen dat de huurwaardekapitalisatiemethode in het onderhavige geval de meest geëigende methode is om deze waarde te bepalen. Aangezien partijen slechts een marginaal verschil van opvatting hebben over de toe te passen kapitalisatiefactor (belanghebbende verdedigt een factor van 13, de inspecteur een factor van 13,3) komt het geschil in essentie neer op de vraag welke economische huurwaarde de bedrijfsruimte op 1 februari 2009 (en per 31 december 2009) heeft.
      
      
      
        4.5.1.
        Het komt bij de beoordeling dan met name aan op de vraag of de met de huurder van het naastgelegen pand (“de buurman”) op 11 november 2008 overeengekomen huurprijs van (na afloop van een periode van huurkorting) € 62.500 per jaar overeenkomt met de economische huurwaarde. Hierbij heeft te gelden dat de aanwezigheid van een buurman als bijzondere gegadigde behoort tot de factoren die de waarde in het economische verkeer van een object mede bepalen (vgl. HR 24 januari 1990, nr. 25.884, BNB 1990/83 en HR 27 november 2009, nr. 08/03398, BNB 2010/53, r.o. 3.3.2). In het onderhavige geval is sprake van een onafhankelijke marktpartij ([de huurder]) die op 11 november 2008 een langlopende huurovereenkomst heeft gesloten (voor een periode van tien jaar, met de mogelijkheid tot verlenging voor aansluitende periodes van vijf jaar), waarbij deze huurder heeft bedongen dat zij de bedrijfsruimte op eigen kosten mocht verbouwen en de scheidingsmuur met het aangrenzende pand mocht doorbreken, onder de verplichting die doorbraak aan het einde van de huur ter herstellen. Het Hof acht aannemelijk dat deze specifieke gegadigde (“de buurman”) vanwege de specifieke ligging van de bedrijfsruimte bereid was een hogere huurprijs te betalen dan een willekeurige derde. Aangezien de bedrijfsruimte grensde aan de winkelruimte waarover de huurder reeds de beschikking had, was het hierdoor voor haar mogelijk deze bedrijfsruimte (na de verbouwing) bij de reeds bestaande winkelruimte te voegen en op deze wijze een totale winkelruimte te creëren die vanwege haar ligging en (pui)breedte meerwaarde had voor haar onderneming. 
        
      
      
        4.5.2.
        Anders dan belanghebbende stelt, betekent het onder 4.5.1 overwogene niet dat deze specifieke gegadigde daarmee vanuit een ‘dwangpositie’ heeft gehandeld die bij de bepaling van de zakelijke huurwaarde genegeerd zou moeten worden. De bedrijfsruimte is vanaf februari 2008 via een makelaarskantoor te huur aangeboden voor een huursom van € 62.500 (exclusief omzetbelasting); het Hof acht aannemelijk dat de uiteindelijk op 11 november 2008 tot stand gekomen huurovereenkomst na een onderhandelingsproces is gesloten tussen twee onafhankelijke marktpartijen, ieder handelend vanuit zijn/haar specifieke zakelijke belangen. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden; de namens belanghebbende ter zitting gegeven toelichting, zoals weergegeven onder 2.5, bevestigt veeleer dat de overeengekomen huurprijs (ook) voor de huurder een zakelijke prijs was. 
        
      
      
        4.5.3.
        De in de overeenkomst van 11 november 2008 afgesproken huurprijs moet daarom als objectief gegeven tot uitgangspunt worden genomen voor de economische huurwaarde van de bedrijfsruimte. Gelet op de lange duur van de overeenkomst en de omstandigheid waaronder de overeengekomen huurkorting voor de eerste twee jaren tot stand is gekomen, zoals door de taxateur van de Belastingdienst nader is toegelicht in de onder 2.4 weergegeven schriftelijke reactie, is het Hof van oordeel dat de inspecteur op grond van deze overeenkomst aannemelijk heeft gemaakt dat de economische huurwaarde van de bedrijfsruimte op 1 februari 2009 (en per 31 december 2009) € 62.500 heeft bedragen. Ook indien zou worden uitgegaan van de door belanghebbende voorgestane kapitalisatiefactor van 13 heeft de inspecteur daarmee een waarde in het economische verkeer aannemelijk gemaakt die hoger uitkomt (namelijk op € 812.500) dan de door de rechtbank in de bestreden uitspraak in aanmerking genomen waarde van € 800.000. Het Hof onderschrijft dan ook de in onderdeel 4.5 (eerste drie volzinnen) van de uitspraak van de rechtbank opgenomen oordelen. 
        
      
      
        4.5.4.
        Reeds op grond van het onder 4.5.1 tot en met 4.5.3 overwogene is het gelijk aan de inspecteur. Aan de overige door partijen aangevoerde transactiegegevens en berekeningen - waaronder de discussie over het aantal “ITZA-meters” dat aan de bedrijfsruimte dient te worden toegekend - kent het Hof minder bewijskracht toe dan de feitelijk overeengekomen huurprijs. In die gegevens en berekeningen – wat er verder zij van de over en weer daarover door partijen ingenomen standpunten – komt namelijk niet de hiervoor besproken invloed op de waarde in het economische verkeer tot uitdrukking van de specifieke aantrekkelijkheid van de bedrijfsruimte voor “de buurman”. Ook aan de vastgestelde WOZ-waarden van de bedrijfsruimte kent het Hof minder bewijskracht toe dan aan de op de feitelijk overeengekomen huurprijs gebaseerde waarde, zoals besproken onder 4.5.1 tot en met 4.5.3. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, brengt geen wijziging in het hiervoor opgenomen oordeel. Bij die stand van zaken is tussen partijen niet in geschil dat de rechtbank de resulterende belastbare inkomens juist heeft vastgesteld.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      4.6.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      Aldus gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.F. Faase en A.O. Lubbers, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox als griffier. 
      De beslissing is op 17 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.