ECLI:NL:GHARL:2014:3717, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2014, 13/00607
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering voetbalstadion. Gecorrigeerde vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde ? Uitsluitende doel winst behalen?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    
    
      nummer 13/00607
      uitspraakdatum:7 mei 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 16 mei 2013, nummer ZUT 11/1635 WOZ, in het geding tussen belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
      1.1.
      Bij beschikking is ten aanzien van belanghebbende de waarde van het object [a-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 7.442.000. Daarbij is ter zake van het object voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) van de gemeente Doetinchem opgelegd.
    
    
      1.2.
      De vastgestelde waarde en de aanslag OZB zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd. 
    
    
      1.3.
      Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard. 
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof). De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5.
      Tot de stukken van het geding behoort, naast voormelde stukken, voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft. 
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 27 maart 2014 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: [A] namens belanghebbende alsmede mr. [B], [C] en [D] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. 
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
    
    
      1.8.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
    
  
  
    
      2Feiten
    
      2.1.
      Belanghebbende is op 14 december 2007 opgericht door de Vereniging [E] (hierna: de Vereniging) en door de vennootschap [F] B.V. (hierna: [F]). De Vereniging bezit 1.620 cumulatief preferente aandelen in belanghebbende en [F] 180 gewone aandelen. [F] heeft de doorslaggevende zeggenschap in belanghebbende. De bestuurders van belanghebbende zijn [A], [G] en [H]. Belanghebbende heeft volgens haar statuten onder meer ten doel de exploitatie van een voetbalstadion met alle bijbehorende commerciële en non-commerciële activiteiten.
    
    
      2.2.
      De Vereniging bezit 100% van de certificaten van de aandelen A in de vennootschap [I] B.V. (hierna: [I]). De Stichting [J] (hierna: de Stichting) bezit één aandeel B in [I]. De Vereniging heeft ten doel het verwerven en behouden van alle (certificaten van) aandelen A in [I] en het bevorderen van het voetbal en sport in het algemeen, alsmede het bewaken van het erfgoed, de tradities en waarden van de voetbalorganisatie [K] en het bewaken en in ere houden van de naam en het goede imago van (de voetbalorganisatie) [K]. De Vereniging tracht dit doel onder meer te bereiken door het in stand houden van de benodigde accommodaties.
    
    
      2.3.
      Bestuurders van [F] zijn de bestuurders van belanghebbende, te weten [A], [G] en [H]. Laatstgenoemde is tevens bestuurder van de Stichting. De drie genoemde bestuurders van belanghebbende zijn voorts commissaris van [I]. In totaal heeft [I] acht commissarissen. Genoemde [G] bezit (middellijk) certificaten van aandelen in [F]. Ruim 34% van de certificaathouders van [F] zijn ook (financieel) betrokken bij de Stichting.
    
    
      2.4.
      De Vereniging bezat sinds 1998 de eigendom van op- en onderstallen behorende bij, kort gezegd, het aan de [a-straat] te [Z] gelegen voetbalstadion ‘[L]’ (hierna: het voetbalstadion). Voorts bezat de Vereniging het zakelijke recht van erfpacht met betrekking tot de bij het voetbalstadion behorende grond. De eigendom van deze grond behoorde toe aan de gemeente Doetinchem. De jaarlijkse door belanghebbende aan de gemeente verschuldigde canon beliep een bedrag van fl. 100 per jaar. De Vereniging verhuurde het voetbalstadion aan [I].
    
    
      2.5.
      De gemeente Doetinchem heeft zich in 2003 borg gesteld voor door de Vereniging bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (hierna: BNG) aangegane geldleningen.
    
    
      2.6.
      
        In 2006 was de financiële situatie van de Vereniging en [I] slecht. In verband hiermee zijn gesprekken met de gemeente Doetinchem gevoerd. In een verslag van een op 31 maart 2006 gehouden bespreking – waarbij [A] aanwezig was – is onder meer vermeld:
        “(…) dat de gemeente grote zorgen heeft over de financiële situatie. Uit hoofde van de borgstelling en als crediteur. (…) Duidelijk is in ieder geval dat de gemeente niet aangesproken wil worden op de borgstelling van de BNG-lening en dat [K] ernaar streeft om te komen tot een sluitende exploitatie. De heer [A] benadrukt dat [K] de opdracht heeft om een sluitende exploitatie te hebben met ingang van het seizoen 2006/2007. Er is echter nog wel een liquiditeitsprobleem vanuit het verleden. 
        Hij wil nogmaals het voorstel aan de orde stellen van de verkoop van de ondergrond van het stadion. Het bestuur is met enkele leden van het spelersfonds in gesprek, die mogelijk de eigendom van het stadion willen overnemen van [K]. Zij doen dit uit betrokkenheid bij de vereniging en niet direct om rendement op hun investering te krijgen. Wel willen zij zekerheid hebben voor het geval dat het toch mis zou gaan met [K]. Hiervoor is het nodig dat de ondergrond ook in eigendom komt van de financier. Bij de overdracht van het stadion, wordt de lening bij de BNG afgelost en is de gemeente bevrijd van haar borgstelling. (…) De heer [M] benadrukt dat de financiers in eerste instantie supporters zijn die de vereniging willen helpen en niet de intentie hebben om het stadion af te breken en de gronden te gaan ontwikkelen.”.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 21 april 2006 heeft de gemeente Doetinchem de Verenging bericht dat zij – onder voorwaarden – wil meewerken aan de verkoop van de ondergrond van het voetbalstadion.
    
    
      2.8.
      
        In november 2007 heeft een ambtenaar van de gemeente Doetinchem een voorstel tot een besluit van het college van B&W van de gemeente Doetinchem opgesteld, waarin wordt verzocht in te stemmen met een conceptovereenkomst tot verkoop van de ondergrond van het voetbalstadion aan de Vereniging. In het voorstel van het college van B&W is onder meer de volgende toelichting opgenomen:
        “Inleiding
        Op 22 maart 2007 heeft de gemeenteraad de kaders aangegeven waarbinnen uw college over kon gaan tot verkoop van de ondergrond van het stadion [L] aan de [K]. Deze kaders zijn:
      
      
        
          De gemeente verkoopt aan de [K] de ondergrond van het stadion [L];
        
        
          De [K] verkoopt het stadion [L] met de ondergrond aan een groep investeerders
        
        
          Betaling door de gemeente aan de nieuwe eigenaar van het stadion van een bedrag van € 750.000 voor de feitelijke overname van de borgstelling van de lening van de BNG aan [K].
        
        
          Volledige aflossing door [K] van de lening van de BNG met een hoofdsom van € 4.500.000 (…) wat leidt tot een document van de BNG waaruit blijkt dat de gemeente is bevrijd van de borgstelling voor die lening.
        
        
          De gemeente zal zich maximaal (…) inspannen voor een wijziging van het bestemmingsplan voor woningbouw, ingeval [K] geen gebruik meer maakt van het stadion [L].
        
        
          Betaling door [K] aan de gemeente van alle openstaande vorderingen van de gemeente op [K].”. 
        
      
      
    
    
      2.9
      
        De koopovereenkomst inzake ‘de grond stadion [L]’ tussen de gemeente Doetinchem, de Vereniging en belanghebbende is op 27 december 2007 getekend. De koopovereenkomst behelst onder meer het volgende:
        “(…)
        In overweging nemende dat:
      
      
        
          de Gemeente eigenaar is van na te noemen perceel grond aan de [a-straat] te [Z];
        
        
          
            [K] van de Gemeente een recht van erfpacht heeft op bedoeld perceel, onder meer recht gevende op het gebruik van een voetbalstadion;
        
        
          de Gemeente in het kader van onder meer de financiering van het stadion borg staat voor na te noemen schulden van [K];
        
        
          e Gemeente wenst te worden ontslagen uit de aansprakelijkheden op grond van die borgstellingen;
        
        
          
            [X] [Hof: belanghebbende] in beginsel bereid is gebleken het stadion over te nemen van [K], onder betaling van een zodanige koopsom dat [K] haar na te melden schulden kan voldoen;
        
        
          
            [X] daaraan de voorwaarde verbindt dat de Gemeente aan [X] een financiële bijdrage levert, welke voorwaarde Gemeente enkel en alleen bereid is te vervullen om op die wijze te kunnen worden bevrijd van de risico’s uit bedoelde borgstellingen;
        
        
          
            [X] voorts de voorwaarde heeft gesteld dat de Gemeente te zijner tijd medewerking verleent aan verwezenlijking van een woonbestemming op de locatie;”.
        
      
    
    
      2.10
      De blote eigendom van de (onder)grond van het voetbalstadion is door de gemeente voor een bedrag van € 2.250 verkocht aan de Vereniging die vervolgens op haar beurt de volle eigendom van de grond en het stadion heeft doorverkocht aan belanghebbende voor een koopsom van € 7.503.320.
    
    
      2.11
      Belanghebbende is gefinancierd door een lening van en een rekening-courantkrediet bij een bank (in totaal € 4.500.000) en door 12 vennootschappen en één privépersoon (gezamenlijk € 3.482.000). Vier hiervan zijn ook certificaathouder van [F].
    
    
      2.12
      Belanghebbende heeft het voetbalstadion voor de duur van 10 jaren verhuurd aan [I]. De huursom voor het voetbalstadion (en een bijbehorende woning) bedraagt € 550.000 per jaar en dient jaarlijks vooruit te worden voldaan door [I]. De exploitatie van het voetbalstadion en de onderhoudskosten ervan komen voor rekening van [I]. De resultaten van belanghebbende zijn, na een gering aanloopverlies in 2008, in de jaren 2009 en volgende positief. 
    
    
      2.13
      
        [I] heeft plannen te verhuizen naar een nieuw – aan de eisen van de tijd aangepast – voetbalstadion. Tot dusver zijn die plannen niet gerealiseerd.
    
    
      2.14
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van het voetbalstadion voor het jaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 7.442.000. Daarbij is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat bij de waardering van het onderhavige voetbalstadion moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar is ongegrond verklaard door de heffingsambtenaar. 
    
    
      2.15
      De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar in het gelijk gesteld. De Rechtbank heeft het betoog van belanghebbende dat te dezen dient te worden uitgegaan van de bedrijfswaarde (van € 2.935.160) verworpen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1.
      Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar voor het voetbalstadion vastgestelde waarde van € 7.442.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is. Meer in het bijzonder houdt partijen verdeeld of te dezen moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de heffingsambtenaar betoogt, dan wel van de (lagere) bedrijfswaarde, zoals belanghebbende bepleit. 
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.935.160. 
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    
      4.2.
      In afwijking van deze in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ vervatte waarderingsregel wordt ingevolge het derde lid van genoemd artikel 17 de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het tweede lid.
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is kennelijk niet in geschil dat waardering van het onderhavige voetbalstadion op de voet van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ dient te geschieden. 
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bestrijdt het bedrag van de door de heffingsambtenaar vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde van € 7.442.000 voor het voetbalstadion per waardepeildatum 1 januari 2009 als zodanig niet, doch betoogt dat te dezen dient te worden uitgegaan van een lagere bedrijfswaarde van € 2.935.160. 
    
    
      4.5.
      Dienaangaande dient het volgende te worden vooropgesteld. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte incourante onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (HR 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, BNB2011/181).
    
    
      4.6.
      Het Hof acht weliswaar aannemelijk dat de exploitatie van het voetbalstadion door belanghebbende geschiedt met het doel daarmee winst te behalen, maar het Hof acht niet aannemelijk dat zulks het uitsluitende doel van belanghebbende is. Aannemelijk is dat belanghebbende met de exploitatie van het voetbalstadion ook niet-commerciële, zoals sportieve en maatschappelijke, drijfveren heeft, te weten – kort gezegd – het laten voortbestaan van betaald voetbal door de voetbalorganisatie [K] in [Z] door het in standhouden van de voetbalaccommodatie. Ter onderbouwing van dit bewijsoordeel wijst het Hof vooreerst erop dat belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd heeft verklaard dat de aankoop van het voetbalstadion met grond weliswaar een belegging vormde voor de investeerders, maar niettemin ook was ingegeven om ‘[K] te redden’. Voorts wijst het Hof in dat verband - onder meer - op de volgende feiten en omstandigheden:
      
        
          volgens haar statuten heeft belanghebbende ook niet-commerciële activiteiten ten doel;
        
        
          belanghebbende is als investeerder opgericht met het oog op het verlichten van de financiële lasten van de Vereniging, en is – zoals blijkt uit de in de onderdelen 2.1 tot en met 2.10 opgenomen feiten – ook daadwerkelijk als zodanig opgetreden;
        
        
          belanghebbende is nauw verweven met de Vereniging, [I] en de Stichting (verwezen wordt naar de onderdelen 2.1, 2.2 en 2.3 van deze uitspraak);
        
        
          de bestuurder van belanghebbende, [A], heeft in het kader van de onderhandelingen met de gemeente Doetinchem opgemerkt, dat de (mogelijke) overname van de eigendom van het voetbalstadion door de investeerders niet geschiedt om direct rendement op hun investering te verkrijgen maar uit betrokkenheid bij de Vereniging;
        
      
    
    
      4.7.
      Gelet hierop is, gelijk de Rechtbank heeft geoordeeld, de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van het voetbalstadion terecht uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat de vastgestelde waarde van € 7.442.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2014.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (N.G.U. Bezemer)						(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 mei 2014
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        Postbus 20303, 
      
      
        2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.