ECLI:NL:GHARL:2016:7234, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-09-2016, 15/00394
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouw. Huurwaardekapitalisatiemethode. Markthuur en leegstandsrisico.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      Nummer 15/00394
      uitspraakdatum: 6 september 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] BV te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 maart 2015 nummer AWB 14/6365 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Wijchen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [a-straat] te [A] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 1.315.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar het bezwaarschrift ongegrond verklaard en de waarde, en naar het Hof begrijpt: de aanslag, gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 maart 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] , alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] .
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 22 april 2016 aan partijen is toegezonden.
    
    
      1.8
      Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst ten einde partijen in de gelegenheid te stellen nader overleg te voeren over de vastgestelde waarde, zulks mede in verband met een op handen zijnde levering van het object na verkoop. Partijen hebben het Hof meegedeeld niet tot overeenstemming te zijn gekomen. Met toestemming van het Hof heeft de heffingsambtenaar nadere stukken overgelegd. Belanghebbende heeft daarop schriftelijk gereageerd.
    
    
      1.9
      Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar [F] , bijgestaan door mr. [G] en [H] , taxateur.
    
    
      1.10
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is opgericht als een vastgoedbeleggingsfonds. Naast aandelenkapitaal is de vastgoedportefeuille gefinancierd met obligatieleningen die uitstaan bij veelal particuliere beleggers. De gemiddelde belegging van de obligatiehouders bedraagt € 40.000. De vastgoedobjecten liggen verspreid over heel Nederland. Onder meer door fraude, gepleegd door een aantal van haar bestuurders, is belanghebbende in 2010 in zwaar weer terechtgekomen. Een aantal van de bestuurders is strafrechtelijk veroordeeld. Nadien is het feitelijk beheer over belanghebbende, in samenspraak met De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten, neergelegd bij [I] te [Z] . [I] heeft in de loop der jaren voorlichting gegeven aan de bij belanghebbende betrokkenen, onder meer over het te voeren financieel beleid en het beleggingsbeleid.
    
    
      2.2
      Belanghebbende was in 2014 eigenaar van het object, plaatselijk bekend [a-straat] te [A] . In de stukken is veelal slechts sprake van het nummer 3133 maar uit de objectomschrijving en de beschrijving van de kadastrale percelen blijkt dat tot het object tevens behoort het nummer 3135. Het betreft een kantoorpand met bedrijfsruimte, archiefruimte, een kantine met dakterras en 28 parkeerplaatsen. De ruimten zijn verdeeld over drie bouwlagen. In het gebouw is geen lift aanwezig. De percelen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 1.330 m². Het object is gebouwd in 2001. Belanghebbende heeft het object in verhuurde staat aangekocht in 2008 voor € 1.975.000.
    
    
      2.3
      Onderdeel van het in 2.1 bedoelde beleid was dat de goed verhuurde vastgoedobjecten werden aangehouden. Enige niet verhuurde objecten zouden zo mogelijk worden verkocht. Het onderhavige object stond sinds mei 2012 leeg en werd te huur aangeboden voor € 132.500 per jaar. Nadien is de vraaghuurprijs verlaagd tot € 77.000. In december 2014 is het object te koop aangeboden voor € 750.000.
    
    
      2.4
      Bij overeenkomst van 10 april 2015 heeft belanghebbende het object verkocht voor een bedrag van € 705.000. Door een derde partij is op 17 juli 2015 executoriaal beslag gelegd op een groot aantal onroerende zaken van belanghebbende waaronder het onderhavige object. Blijkens de akte van levering van 4 december 2015 is het object vrij van huur en vrij van beslagen geleverd aan de koper. De koper heeft het object, na aanpassing, te huur aangeboden, eventueel in units vanaf 81 m², waarbij de vraaghuurprijs, afhankelijk van de aard en de ligging van de ruimte, varieert van € 20 (archiefruimte) en € 40 (bedrijfsruimte) tot € 75 per m² (kantoorruimte op de begane grond).
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vastgestelde waarde van het object. Beide partijen zijn van mening dat die waarde moet worden bepaald met toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich vooral toe op de hoogte van de markthuur van het object en de omvang van het leegstandsrisico bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de bepaling van het leegstandsrisico de leegstand van het object zelf van doorslaggevend belang is. Het object staat al vanaf mei 2012 leeg. Reeds op grond van het hoge leegstandsrisico kan de huurwaardekapitalisatiefactor waarvan de heffingsambtenaar uitgaat, niet juist zijn. Bovendien is de gehanteerde huurwaarde te hoog. De uiteindelijke verkoopprijs in 2015 toont aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aanvankelijk een taxatiekaart overgelegd waarin de waarde, uitgaand van een huurwaarde van € 146.178 en een kapitalisatiefactor 9, is berekend op € 1.315.620. Bij de uitspraak is overwogen dat de huurwaarde (en naar moet worden aangenomen: de kapitalisatiefactor) correct zijn vastgesteld en is de vastgestelde waarde gehandhaafd. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar, ter verdediging van de vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 22 oktober 2014, opgemaakt door [H] RT. In dat rapport is de waarde, uitgaande van een huurwaarde van € 130.834 en een kapitalisatiefactor 10,1, berekend op € 1.321.000. In het rapport zijn vergelijkingscijfers opgenomen voor de berekening van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. In de nadere inlichtingen zijn deze cijfers aangevuld. De heffingsambtenaar verwijst voorts naar het eigen aankoopcijfer in 2008. Het verkoopcijfer van het object in 2015 acht hij niet maatgevend gelet op de omstandigheden waaronder het object te koop heeft gestaan.
    
    
      4.3
      Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.
    
    
      4.4
       Belanghebbende heeft gesteld – samengevat en zakelijk weergegeven – dat bij het bepalen van het leegstandsrisico moet worden uitgegaan van de leegstand van het onderhavige object zelf. Zelfs na verlaging van de vraaghuurprijs kon het object niet worden verhuurd waaruit kan volgen dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten niet of niet voldoende vergelijkbaar zijn. Zij bestrijdt ook de toegepaste vergelijkingen met de stelling dat in het rapport van de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de hoeveelheid grond die bij de objecten is gelegen, het aantal bouwlagen en de verdeling van de verhuurbare oppervlakte over die bouwlagen en de, in een aantal gevallen, volstrekt afwijkende hoeveelheid vierkante meters van de aangevoerde vergelijkingsobjecten waardoor van vergelijkbaarheid geen sprake kan zijn. Zij verwijst voor haar standpunt dat de waarde niet hoger dan op € 951.000 kan worden vastgesteld, naar een door haar overgelegde taxatiekaart waarin de waarde, uitgaande van een huurwaarde van € 113.295 en een kapitalisatiefactor 8,4, is berekend op € 951.409. In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe taxatiekaart overgelegd waarin een aantal waardebepalende elementen is aangepast aan de uitgangspunten zoals die ook door [H] in zijn rapport zijn gehanteerd. De huurwaarde is in die taxatiekaart verhoogd tot € 120.105 en de kapitalisatiefactor is verlaagd tot 7,91 met als argument de inmiddels gebleken slechtere verhuurbaarheid van het object. Belanghebbende verdedigt op grond daarvan in hoger beroep een waarde van € 950.000. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende haar standpunt gewijzigd en zich primair op het standpunt gesteld dat, gelet op de gerealiseerde verkoopopbrengst in 2015, de waarde niet hoger gesteld kan worden dan € 850.000. Naar belanghebbende stelt is een taxatie goed, maar is een eigen verkoopcijfer beter. De aankoopprijs in 2008 werpt naar het oordeel van belanghebbende geen enkel licht op de waarde op de waardepeildatum. Die prijs is tot stand gekomen op de top van de markt en voorts was het object toen nog verhuurd.
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het gestelde in het door hem overgelegde taxatierapport en al hetgeen daarop is toegelicht en nader tot bewijs is bijgebracht, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende, de door hem verdedigde waarde van het onderhavige object niet aannemelijk gemaakt. Met name door het grote verschil met de in werkelijkheid gebleken verhuurbaarheid/leegstand en de gehanteerde huurwaarde mist het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting in dit geval voldoende overtuigingskracht. Het Hof neemt daarbij tevens in hoge mate in aanmerking de gerealiseerde verkoopopbrengst van het object in april 2015. Deze datum is weliswaar gelegen ruim twee jaar na de waardepeildatum, doch dit verstrijken van de tijd kan naar ’s Hofs oordeel het grote verschil tussen de vastgestelde waarde en deze gerealiseerde verkooprijs niet verklaren. Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat dit grote verschil kan worden verklaard door de omstandigheden waaronder het object is verkocht. Ook al was, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, sprake van fraude bij belanghebbende en zijn bestuurders van belanghebbende strafrechtelijk veroordeeld, en ook al verkeerde belanghebbende financieel in zwaar weer waardoor zij genoodzaakt was een aantal beleggingsobjecten af te stoten, dan nog valt niet in te zien waarom belanghebbende als verkopende partij, na deskundige bemiddeling en langdurige verkooppogingen, bij verkoop genoegen zou hebben genomen met een lagere verkooprijs dan de werkelijke marktwaarde op dat moment. Zij en haar obligatiehouders bleven immers belang houden bij een financieel zo gezond mogelijke positie teneinde een faillissement te voorkomen. Daaraan doet niet af dat de bank het verkoopverlies zou dragen in het geval de verkoopopbrengst lager zou zijn dan de uitstaande hypothecaire geldlening, nu het aannemelijk moet worden geacht dat de bank, als zakelijk handelende partij, in een dergelijk geval een verkoop tegen een prijs die significant beneden de marktwaarde ligt, zou blokkeren.
    
    
      4.6
      Alsdan is aan de orde of belanghebbende het door haar verdedigde standpunt aannemelijk maakt. Het Hof is van oordeel dat zulks evenmin het geval is voor wat betreft het primaire standpunt. De enkele verwijzing naar de verkoopprijs in april 2015 volstaat niet voor de onderbouwing van het standpunt dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 850.000.  Belanghebbende maakt echter, met de door haar overgelegde berekeningen die naar ’s Hofs oordeel uitgaan van een meer aannemelijk leegstandsrisico en een meer aannemelijke huurwaarde, en vooral in het licht van de in 2015 gerealiseerde  verkoopprijs, aannemelijk dat op de waardepeildatum de waarde van het object niet hoger gesteld kan worden dan € 950.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het Hof zal de waarde van het object vaststellen op € 950.000.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      5.1
      De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende verzochte vergoeding van de kosten van een deskundige bestreden. Hij stelt dat voor het opmaken van een taxatiekaart niet meer tijd dan twee uur nodig is.
      
    
    
      5.2
      Beide taxatiekaarten vermelden als type taxatie: administratief. Naar het oordeel van het Hof is onvoldoende duidelijk waarom naar de mening van de deskundige twee verschillende taxaties noodzakelijk zijn geweest. Het Hof stelt in dit geval de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van een deskundige, inclusief het bijwonen van de zitting van de Rechtbank, vast op vijf uren maal € 65, te verhogen met BTW, ofwel op € 393,25.
      
    
    
      5.3
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 5 punten (beroepschrift, hogerberoepschrift, nadere inlichtingen,  twee zittingen en een nadere zitting)  wegingsfactor 1  € 496 = € 2.480 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      
    
    
      5.4
      Het totaal van de vergoeding bedraagt derhalve € 2.873,25.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van het object [a-straat] te [A] naar de waardepeildatum 1 januari 2013 tot € 950.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.873,25, en 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 328 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 6 september 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 september 2016
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.