ECLI:NL:GHAMS:2014:961, Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2014, 13/00062
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De rechtbank heeft op goede gronden geoordeeld dat verkooptransacties in 2006 en 2007 niet geschikt zijn voor de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 13/00062
    
    
      6 maart 2014
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te[Z],
      gemachtigde: K.W. Seegers (Accountancy & Belastingadviesburo) te Almere
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4233 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken genomen beschikking met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [astraat] [1] te [P] (de woning) voor het jaar 2012 vastgesteld op € 755.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 augustus 2012, de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 698.000.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 27 december 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 januari 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.
      
      
        “Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 788 m².” 
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof voegt hieraan de volgende feiten toe, welke zijn ontleend aan de in beroep ingebrachte stukken.
      
      
        2.2.1.
        In het namens de heffingsambtenaar opgemaakte taxatieverslag van de woning (“Rapport van de woning en vergelijkingsobjecten”) is over de ligging van de woning onder meer het volgende opgenomen:
        
        
          “De woning ligt aan een verbindingsweg tussen [P] en de[WEGAANDUIDING]. Dicht bij het perceel ligt een ophaalbrug in de weg, waarover slechts een auto tegelijk kan rijden. Door afremmend en weer optrekkend verkeer geeft dit enige verkeersoverlast. 
          Het perceel grenst aan de voorzijde aan de [astraat] en aan de achterzijde aan water, dat toegang geeft tot open water. Aan beide zijden is het uitzicht vrij. Verder grenst het aan een zijde aan een woning en aan de andere kant zijde aan de vaart naar de ophaalbrug. (…) De ligging kent zowel positieve (doorvaart naar open water, vrij uitzicht, indeling perceel) als negatieve kanten (verkeersoverlast). Tot nu toe beoordeelden wij de ligging als goed. Vanwege de gerechtelijke uitspraken over eerdere jaren, hebben wij aan de verkeersoverlast in de bezwaarprocedure over 2012 meer gewicht toegekend en de ligging als gemiddeld tot goed aangemerkt.” 
        
        
      
      
        2.2.2.
        In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende onder meer het volgende opgenomen:
        
        
          “U heft nu weer ten zoveelste male andere bedragen voor [de woning] dan die hetwelke wij door de uitspraak d.d. 22/12/2011 door [het gerechtshof Amsterdam] inzake ons beroep over de aanslag WOZ 2009 destijds hebben verkregen. (…). Wij verzoeken U dringend doch beleefd deze bedragen op zijn juiste proporties te willen terugbrengen ad tot € 720.000,= voor [de woning].”
        
        
      
      
        2.2.3.
        In de uitspraak op bezwaar is onder meer het volgende opgenomen:
        
        
          “(…) Wij hebben echter naar aanleiding van de uitspraak van het gerechtshof over het jaar 2010 en de inmiddels gedane uitspraak over het jaar 2011 enkele kenmerken van de woning gewijzigd. Deze wijziging heeft ook gevolgen voor de waarde van volgende jaren. Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de verkochte woningen, die wij als vergelijkingsobject hebben gebruikt, zodanig met de woning  (…) overeenkomen, dat deze ook in een beroepsprocedure een goede onderbouwing van de waarde geven. De gebruikte woningen liggen niet in de directe omgeving of wijken te veel af qua grootte en/of bouwjaar. Ook om deze reden kan de waarde van € 755.000,-- niet in stand blijven.”
        
        
      
      
        2.2.4.
        
          Belanghebbende heeft een “Aanhangsel onlosmakelijk verbonden aan de waardeverklaring (…) d.d. (…) maart 2009” overgelegd, opgemaakt door een deskundige (M. van Berkel) en gedagtekend 14 juni 2010. Hierin wordt onder meer verwezen naar verkopen van de volgende woningen:
          
            [bstraat] [1] te [P], verkocht op 19 september 2006,
          
            [bstraat] [2 1] te [P], verkocht op 12 maart 2006, 
          
            [astraat] [2 2] te [P], verkocht op 12 maart 2006,
          
            [astraat] [3] te [P], verkocht op 11 augustus 2006,
          en
          
            [cstraat] [2 2] te [Q], verkocht op 4 september 2007.
          In de bij dit rapport behorende waardeverklaring van dezelfde deskundige, gedagtekend 18 maart 2009, is aan de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 een waarde toegekend van € 675.000.
        
        
        
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning zoals deze is verminderd bij de uitspraak op bezwaar, overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen:
      
      
        “4.3. Partijen zijn het erover eens dat er geen goede geschikte recente verkopen van vergelijkingsobjecten zijn welke de waarde van de woning kunnen onderbouwen. Verweerder heeft bij gebreke van geschikte vergelijkingsobjecten de waarde van de woning in bezwaar bepaald op basis van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van in het geschil inzake de WOZ-waarde van de woning over het jaar  r 2009. Het gerechtshof heeft in die zaak de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2008in goede justitie bepaald op € 750.000. Verweerder heeft deze waarde aangepast aan het prijspeil per waardepeildatum 1 januari 2011, te weten € 698.000.
        De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij afwezigheid van geschikte vergelijkingsobjecten op deze wijze de waarde van de woning op een juiste wijze heeft gewaardeerd en de waarde voldoende heeft onderbouwd. Deze waarde wijkt niet af van die waartoe de rechtbank zou zijn gekomen indien zij op basis van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de woning in goede justitie zou hebben vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      Het door eiser (wederom) ingebrachte taxatierapport kan niet tot een lagere waardevaststelling van de woning leiden nu de hierin genoemde waarde de waarde per 1 januari 2008 betreft met vergelijkende transacties van vóór die datum. Deze datum is te ver van de waardepeildatum gelegen om met de in deze taxatie genoemde waarde de waarde van de woning te onderbouwen. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.” 
    
    
      4.2.
      Het Hof acht dit oordeel en de gronden waarop het berust juist en maakt het tot het zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden. Voor de stelling van belanghebbende dat het door hem ingebrachte taxatierapport (met bijlage) van M. van Berkel, zoals genoemd in 2.2.4, in de beoordeling dient te worden betrokken, verwijst het Hof naar rechtsoverweging 4.4 van de uitspraak van de rechtbank, waarin de rechtbank reeds op goede gronden heeft geoordeeld dat dit rapport en de daarbij genoemde verkooptransacties niet geschikt zijn voor de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.3.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.F. Faase en F.J.P.M. Haas, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 6 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.