ECLI:NL:GHSHE:2014:4291, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-10-2014, 13-01018 en 13-01019
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2014-10-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Hof stelt de waarde van twee (verhuurde) kantoorpanden in goede justitie vast
        Ter bepaling van de WOZ-waarde van twee (verhuurde) kantoorpanden heeft de Heffingsambtenaar de waardes bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode met inachtneming van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers, waaronder het eigen verkoopcijfer. Belanghebbende heeft eveneens de waarde bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de twee panden bepaald op respectievelijk € 18.255.000 en € 14.651.000, belanghebbende op € 12.835.000 en  € 10.337.000.
      
      
      Nadat de Rechtbank uitspraak heeft gedaan, doch vóór de behandeling van het hoger beroep, heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 25 april 2014, nr. 13/04068 ECLI:NL:HR:2014:982, geoordeeld dat de transactieprijs van een kantoorpand in verhuurde staat door de transactieficties niet één op één kan worden toegepast, ook niet bij beleggers. Tegelijkertijd sluit de Hoge Raad (vergelijking met) een transactie van een verhuurde onroerende zaak bij de WOZ-waardering niet volledig uit, omdat een dergelijke transactie wel nuttige informatie kan opleveren voor de WOZ-waardering.
      
      
        Met de wetenschap van genoemd arrest heeft de Heffingsambtenaar, eerst ter zitting van het Hof, ter onderbouwing van zijn stellingen de volgende bijlagen bij zijn pleitnota overgelegd:
        - Rekenbladen ten aanzien van de berekening contante waarde huurcontracten,
        - Notitie van de taxateur ten aanzien van de gehanteerde taxatiemethoden, en
        - Rekenbladen ten aanzien van de berekening waarden in onverhuurde staat.
        Belanghebbende heeft tegen het tot de gedingstukken rekenen van die bijlagen geprotesteerd, stellende dat die stukken in een te laat stadium van de procedure zijn ingebracht. Het Hof is het daar mee eens en verklaart de stukken tardief.
      
      
      Uitgaande van de tijdig ingebrachte stukken, en zich rekenschap gevend van de nuttige informatie die verkooptransacties kunnen opleveren voor de WOZ-waardering, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar onvoldoende heeft aangevoerd ter verdediging van de door hem, mede op verkooptransacties gebaseerde, bepleite waardes. Het Hof acht de Heffingsambtenaar dan ook niet geslaagd in het aannemelijk maken van de door hem voorgestane waardes. Omdat het Hof ook de door belanghebbende verdedigde waardes niet aannemelijk gemaakt acht, stelt het Hof de waardes in goede justitie vast en volgt daarbij de door de Rechtbank in goede justitie gestelde waardes.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    
    Team belastingrecht 
    Meervoudige Belastingkamer 
    Kenmerk: 13/01018 en 13/01019 
    
    
      Uitspraak op het hoger beroep van 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [E],
    hierna: de Heffingsambtenaar, 
    
    en het incidentele hoger beroep van 
    
    
      
        [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats],
    hierna: belanghebbende, 
    
    tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 23 augustus 2013, nummers AWB 13/388 en 13/805, in het geding tussen belanghebbende en de Heffingsambtenaar betreffende de hierna te noemen beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
    
    
      1. Ontstaan en loop van het geding 
    
    
    1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ bij in één geschrift verenigde beschikkingen de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat] 65 te [vestigingsplaats] (object 1) en [a-straat] 67 te [vestigingsplaats] (object 2) per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, vastgesteld op € 18.506.000 respectievelijk op € 14.325.000. Tegelijk met deze beschikkingen is voorts met betrekking tot beide objecten de aanslag onroerende-zaakbelastingen met het aanslagnummer [aanslagnummer] (OZB) voor gebruikers vastgesteld.
    
    1.2. Nadat tegen beide op één biljet verenigde beschikkingen en aanslagen bij de Heffingsambtenaar bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken met betrekking tot object 1 de vastgestelde waarde verminderd tot € 18.185.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en met betrekking tot object 2 de waarde en de aanslag OZB in zoverre gehandhaafd.
    
    1.3. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van (1x)  € 310. De Rechtbank heeft de beroepen bij eveneens in één geschrift vervatte uitspraken gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde voor de waardepeildatum 1 januari 2011 van het object 1 bepaald op € 15.510.000 en van het object 2 op € 12.331.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.529 en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 310 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    1.4. Tegen deze uitspraken heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraken van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
    
    1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 1 september 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, in de persoon van haar gemachtigde de heer M. Uiyen, verbonden aan [B] te [C], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [D], senior juridisch beleidsmedewerkster van de afdeling Belastingen van de gemeente [E], tot haar bijstand vergezeld van de heer [F].
    
    1.7. Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de vier bij de pleitnota van belanghebbende behorende bijlagen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zij er bezwaar tegen heeft als de bijlagen behorende bij de pleitnota van de Heffingsambtenaar tot de stukken van het geding worden gerekend.
    
    1.8. Het Hof heeft het onderzoek gesloten.
    
    
      2. Feiten
    
    
    Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaken de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    2.1. Belanghebbende is huurder van beide objecten. Het object 1 betreft een vrijstaand kantoorpand met parkeerplaatsen aan de [a-straat] 65 te [vestigingsplaats], bouwjaar 2004, met een oppervlak primair van circa 10.484 m2. Het object 2 betreft een vrijstaand kantoorpand met parkeerplaatsen aan de [a-straat] 67 te [vestigingsplaats], bouwjaar 2005, met een oppervlak primair van circa 8.414 m2.
    
    2.2. Op 19 maart 2008 heeft [G] B.V. (voorheen: [H] B.V.) de onderhavige objecten verkregen voor een bedrag van € 47.197.000. Op 31 december 2009 is object 1 verkocht door [G] B.V. aan [J] B.V. De verkoopprijs bedroeg € 22.230.000; dit betrof een verkoop tussen gelieerde partijen. Op 30 december 2009 is object 2 met voorbehoud van erfpacht verkocht aan [K] C.V. voor  € 18.157.860,64 ; per diezelfde datum is object 2 in goederenrechtelijke zin geleverd aan Stichting [L] (voor 2499/2500e deel) en aan [K] Beheer B.V. (voor 1/2500e deel). Het recht van erfpacht blijft bij verkoper. De koper en verkoper zijn twee onafhankelijke partijen.  
    
    2.3. Bij uitspraken op bezwaar is de in geding zijnde waarde van de objecten vastgesteld op  € 18.185.000 (object 1) respectievelijk gehandhaafd op € 14.325.000 (object 2).
    
    2.4. Voor de onderbouwing van de onder 2.3 vermelde waardes verwijst de Heffingsambtenaar naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt door [F] op 18 juli 2013. De opname heeft plaatsgevonden op 9 juli 2013. In dat rapport is de waarde voor object 1 op de waardepeildatum getaxeerd op € 18.255.000 en voor object 2 op € 14.651.000. Daarbij heeft de taxateur gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een bruto huurwaarde van € 158,30 per m2 kantoorruimte, in welke prijs de parkeerplaatsen zijn verdisconteerd. De aldus gevonden huurwaarde is gekapitaliseerd met de factor 11,0, die is berekend aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers, te weten het eigen verkoopcijfer van object 2 en dat van [b-straat] 16 te [E]. In het taxatierapport verwijst de taxateur onder meer naar de volgende “Onderbouwende marktgegevens”, zijnde allemaal kantoren, gelegen te [E]:
    - [c-straat] 21, 
    - [b-straat] 16, en
    - [d-straat] 138.
    
    Verder bevat het taxatierapport een korte beschrijving van de objecten, de onderhoudstoestand, de ligging, eventuele bijzonderheden, een specificatie van de taxatie, een vergelijking van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde huurcijfers van in de ogen van de taxateur vergelijkbare objecten, een analyse van de huurprijzen en een analyse van de kapitalisatiefactoren. 
    
    2.5. Belanghebbende heeft twee taxatierapporten overgelegd, beide opgemaakt door [M], verbonden aan [B] te [C] en gedateerd 5 augustus 2013. Volgens de onderscheidenlijke taxatierapporten bedragen de waardes € 12.835.000 (object 1) respectievelijk  € 10.337.000 (object 2). Bij die waardering is eveneens gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is met betrekking tot beide objecten gerekend met een bruto huurwaarde van het kantoor van € 125 per m2 kantoorruimte en € 550 per parkeerplaats. De aldus gevonden huurwaarde is gekapitaliseerd met de factor 9,1, die is berekend, rekening houdend met – onder meer – een leegstandsrisico van 15 percent. Bij deze rapporten is – voor elk object apart – een taxatiekaart en een Rekenblad Bruto Aanvangsrendement overgelegd, alsmede een bijlage bevattende een “Onderbouwing huurcijfers en aanvangsrendementen” en een “Ondersteuning met vraagprijzen van huurcijfers”.
    
    
      3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
    
    
    3.1. In geschil is de vastgestelde waarde van de beide objecten. Partijen bestrijden elkanders taxatierapport(en) met – kort gezegd – de stelling dat de daarin gekozen uitgangspunten onjuist zijn.
    
    3.2. De Heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de Rechtbank de (bij uitspraken op bezwaar) vastgestelde waardes ten onrechte in goede justitie heeft verminderd tot € 15.510.000 respectievelijk  € 12.331.000. Belanghebbende stelt in incidenteel hoger beroep dat de waardes van de beide objecten, conform het door haar verdedigde standpunt, moeten worden verminderd c.q. gehandhaafd.
    
    3.3. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken (behoudens hetgeen hierna onder 4.1 wordt overwogen) de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
    
    
      Namens de Heffingsambtenaar:
    
    
    In het geval ik bij de berekening van de huurwaarde de parkeerplaatsen eruit haal, kom ik op basis van de cijfers die belanghebbende gebruikt op een bruto huurwaarde van € 145 per m2; ik ga er daarbij dan wel van uit dat de door mij berekende  € 158,30 per m2 juist is.
    Ik heb – naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, nr. 13/04068 ECLI:NL:HR:2014:982 [hierna: arrest nr. 13/04068] - in de bijlagen bij mijn pleitnota een andere, meer uitgebreide versie van de berekeningen waar ik in de pleitnota naar verwijs, uitgewerkt dan door mij bij de Rechtbank ingebracht.
    Ik begrijp het arrest nr. 13/04068 aldus, dat je voor een waardering als de onderhavige moet uitgaan van de onverhuurde staat maar dat je dan wel mag kijken naar transacties van verhuurde objecten die mogelijk wel bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten, zoals bijvoorbeeld de marktgegevens van object 2; dit object is (op één dag na) binnen één jaar voor de waardepeildatum in de markt verkocht en uit die transactie volgde een kapitalisatiefactor van 11,0. Feit is nu eenmaal dat het moeilijk is om voor dit soort panden vergelijkbare objecten te vinden. Vandaar dat de Taxatiewijzer voor dit soort gevallen ook een handvat biedt.
    De door belanghebbende gehanteerde gegevens van [N] zijn niet zuiver en daarom niet bruikbaar; daar zitten ook alle luxe, kleine kantoorpanden en –villa’s in. Een deugdelijk onderzoek is bijna onmogelijk. De locatie van de beide objecten is bijna perfect, ze hebben nog nooit leeggestaan.
    Ik blijf erbij dat de door onze taxateur voor beide objecten gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,0 niet te hoog is.
    De reden dat ik mijn pleitnota met de daarbij behorende bijlagen nu pas inbreng, is gelegen in de omstandigheid dat mijn collega, die eigenlijk deze procedures zou doen, onlangs met vakantie is gegaan en toen de beide zaken aan mij heeft overgedragen. Ik neem kennis van de mededeling van het Hof dat bedoelde bijlagen tardief worden verklaard en neem die bijlagen van het Hof en van belanghebbende weer in ontvangst.
    Ons beleid is er op gericht om uiterlijk tot aan de Rechtbank een eventuele schikking met de wederpartij te beproeven. Zodra de zaak aan de rechter voorligt, blijven wij bij het door ons in de procedure ingenomen standpunt.
    
    
      Namens belanghebbende:
    
    
    De door de Heffingsambtenaar bij de pleitnota gevoegde bijlagen zijn wat mij betreft in een te laat stadium van het proces ingebracht. In de procedure bij de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar een heel andere, veel kortere versie dienaangaande overgelegd. Ik kan daar zo niet adequaat op reageren. Ik verzoek dan ook het Hof om deze stukken niet tot de gedingstukken te rekenen. Ik blijf er bij dat de Heffingsambtenaar een onjuist uitgangspunt hanteert. De Hoge Raad heeft in het arrest nr. 13/04068 de gewenste duidelijkheid gegeven omtrent de waardering van objecten als de onderhavige. Dit arrest bevestigt mijn standpunt en ontkracht dat van de Heffingsambtenaar. 
    Desgevraagd door de voorzitter bevestig ik dat uit bijlage 1 bij mijn pleitnota inderdaad volgt dat het leegstandpercentage voor [E] – anders dan de door mij in de van mij afkomstige gedingstukken gestelde 15% - 10 bedraagt.
    Ik claim forfaitaire proceskosten op basis van het Besluit proceskosten.
    Reeds op de zitting van de Rechtbank heb ik aangegeven dat ik altijd bereid ben om over een compromissoire oplossing te praten. Ik wil ook zeker niet beweren dat de door mijn taxateur, de heer [M], aan de gevonden eindwaarden van de beide objecten ten grondslag gelegde cijfers niet voor discussie vatbaar zijn; het betreft nu eenmaal erg moeilijke panden om te waarderen. Om die reden kon ik in eerste instantie ook best leven met de uitkomst van de Rechtbank. 
    
    3.4. Zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende, in haar primaire conclusie althans, concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Subsidiair concludeert belanghebbende tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrond verklaring van het beroep tegen zijn uitspraken omdat de bij de uitspraken vastgestelde waardes niet te hoog zijn. Belanghebbende daarentegen concludeert tot, primair, vernietiging van ook de uitspraken van de Heffingsambtenaar en verdere vermindering van de vastgestelde waardes tot € 12.835.000 (object 1) respectievelijk  € 10.337.000 (object 2), en, subsidiair, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
      4. Gronden 
    
    
    
      Ten aanzien van het geschil 
    
    
    
      Nieuw geschilpunt ter zitting 
    
    
    4.1. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof ter onderbouwing van zijn stellingen de volgende bijlagen bij zijn pleitnota overgelegd:
    - Rekenbladen ten aanzien van de berekening contante waarde huurcontracten,
    - Notitie van de heer [F] ten aanzien van de gehanteerde taxatiemethoden, en
    - Rekenbladen ten aanzien van de berekening waarden in onverhuurde staat.
    
    Belanghebbende heeft tegen het tot de gedingstukken rekenen van die bijlagen geprotesteerd, stellende dat die stukken in een te laat stadium van de procedure zijn ingebracht. 
    Het Hof is het daar mee eens.
    Het Hof is van oordeel dat bij een afweging van het belang van de Heffingsambtenaar bij het bij de behandeling van het hoger beroep betrekken van de inhoud van de hierboven genoemde drie bijlagen tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, het bij de behandeling van het hoger beroep betrekken van die stukken niet in overeenstemming is met een goede procesorde en dat deze drie bijlagen bij de pleitnota van de Heffingsambtenaar daarom als tardief moeten worden beschouwd. Het Hof heeft hiervoor in aanmerking genomen dat sprake is van nieuwe stukken, die, zoals blijkt uit de korte omschrijving ervan hierboven, de kern van het tussen partijen bestaande geschil direct raakt, ter zake waarvan belanghebbende al in een veel eerdere fase van het geding gemotiveerd stelling heeft genomen en de Heffingsambtenaar, naar hij ook zelf heeft verklaard, in beroep een andere, kortere versie van die berekeningen heeft gehanteerd. Van belanghebbende kan redelijkerwijs niet worden verlangd dat zij ter zitting zonder nadere voorbereiding op die nieuwe stukken reageert. De behandeling van de nieuwe stukken zou mitsdien aanhouding van de zaken tot gevolg hebben. De vraag met betrekking tot de juiste waardering van objecten als de onderhavige is (uiteindelijk) beslist bij het arrest nr. 13/04068 (van 25 april 2014) en is derhalve niet eerst naar voren gekomen door een voor de Heffingsambtenaar onverwachte wending ter zitting van het Hof en het valt niet in te zien waarom de Heffingsambtenaar – zo hij daaraan behoefte zou hebben – ter zake niet eerder de aangeboden ondersteunende berekeningen heeft ingebracht. Integendeel, ter zitting van het Hof heeft hij verklaard dat bedoelde nieuwe berekeningen juist zijn opgemaakt naar aanleiding van het arrest nr. 13/04068 en dat om hem moverende redenen die stukken eerst ter zitting van het Hof zijn overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de late inbreng van de stukken werd veroorzaakt doordat een collega kort voor de zitting met vakantie is gegaan. Deze stelling baat hem niet. De vakantie van de collega betreft de interne organisatie van de Heffingsambtenaar. Een tekortschieten in de interne communicatie of werkverdeling komt voor zijn risico.  
    
    
      WOZ-waarde objecten 1 en 2
    
    4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (Hoge Raad 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175). 
    
    4.3 De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.2 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. 
    
    4.4. Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251). Daarbij moet worden opgemerkt dat de zogenoemde Taxatiewijzers waarnaar door beide partijen is verwezen, niet meer zijn dan hulpmiddelen om te komen tot een waarde in het economische verkeer.
    
    4.5. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waardes van de onroerende zaken, heeft tot aan de zitting in hoger beroep de door hem verdedigde waardes gebaseerd op het eigen verkoopcijfer en dit standpunt grotendeels doen steunen op de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 9 juli 2013, nr. 12/00172. In het arrest nr. 13/04068, heeft de Hoge Raad het tegen die uitspraak ingestelde beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van het hof vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het arrest verwezen naar het Hof.
    De Hoge Raad overwoog in arrest nr. 13/04068 als volgt:
    
      “ 2.5.1. Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld.
    
    
      Het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is als volgt toegelicht: 
    
    
      “Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44) 
    
    
      2.5.3. De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd. 
    
    
      2.5.4. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175). 
    
    
      2.6.1. Gelet op hetgeen onder 2.5 is overwogen is het Hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is uitgegaan van de verkoopprijs die is tot stand gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Het middel slaagt derhalve. 
    
    
      2.6.2. Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. 
    
    
      2.7. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.6.1 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. 
    
    
    4.6. Ter zitting in hoger beroep neemt de Heffingsambtenaar naar aanleiding van het arrest nr. 13/04068 het standpunt in dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet de verkoopprijs die tot stand is gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomsten als uitgangspunt kan worden gehanteerd en dat, daarnaast, diezelfde verkoopprijs niet zonder meer buiten beschouwing kan blijven bij de waardebepaling. In dit verband wijst de Heffingsambtenaar erop dat de volledige onderbouwing niet enkel is opgehangen aan het eigen verkoopcijfer - te weten dat van object 2 - en dat de beschikte waardes (€ 18.185.000 en € 14.325.000) lager zijn dan de getaxeerde waardes (€ 18.255.000 en € 14.651.000) en de gerealiseerde waardes (€ 22.230.000 voor object 1 en € 18.157.860,64 voor object 2). Ten aanzien van de bij de bepaling van de waardes gehanteerde kapitalisatiefactor merkt de Heffingsambtenaar op dat deze is onderbouwd aan de hand van marktgegevens van in het taxatierapport van de heer [F] vermelde vergelijkingsobjecten, en dat daarbij niet is uitgegaan van de geanalyseerde gemiddelde kapitalisatiefactor van 11,6, maar, in het voordeel van belanghebbende, van een kapitalisatiefactor van 11,0.
    
    4.7. Zoals volgt uit het arrest nr. 13/04068 kan de transactieprijs van een kantoorpand in verhuurde staat door de transactieficties niet één op één worden toegepast, ook niet bij beleggers. Tegelijkertijd sluit de Hoge Raad (vergelijking met) een transactie van een verhuurde onroerende zaak bij de WOZ-waardering niet volledig uit. Een dergelijke transactie kan wel nuttige informatie opleveren voor de WOZ-waardering. 
    
    4.8. De Heffingsambtenaar voert in dit verband aan dat de door hem gebruikte gerealiseerde verkoopcijfers in casu een indicatie geven dat de door hem voorgestane waardes van beide objecten niet te hoog zijn; hij is van mening dat er beter gekeken kan worden naar de verkooptransacties van een object in verhuurde staat.
    Naar het oordeel van het Hof is hetgeen de Heffingsambtenaar in dit verband ter onderbouwing van zijn standpunt heeft aangevoerd, onvoldoende om te voldoen aan het door de Hoge Raad onder 2.6.2 van het arrest nr. 13/04068 gegeven criterium. Deze stelling van de Heffingsambtenaar dient dan ook te worden verworpen.
    
    4.9. Voor zover de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde onderbouwt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode oordeelt het Hof als volgt.
    
    4.9.1. Zoals vermeld onder 2.4 maakt de Heffingsambtenaar ter bepaling van de bruto huur gebruik van drie vergelijkingsobjecten, alle gelegen in het [P-object] te [E].
    
    4.9.2. Naar het oordeel van het Hof zijn de objecten [c-straat] 21 en [b-straat] 16 niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Beide panden zijn aanzienlijk kleiner dan de objecten 1 en 2 en de ingangsdatum huur van 12 augustus 2009 van het object [c-straat] 21 ligt te ver verwijderd van de onderhavige peildatum. Daarbij komt dat de objecten [c-straat] 21 en [b-straat] 16 volgens de Heffingsambtenaar zelf een mindere ligging hebben dan de objecten 1 en 2.
    
    4.9.3. Na uitsluiting van de onder 4.9.2 vermelde objecten resteert als vergelijkingsobject enkel nog het object [d-straat] 138, hetgeen naar het oordeel van het Hof een onvoldoende basis vormt om de bruto huur te kunnen bepalen. Daarbij komt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten ter bepaling van de bruto huur van de objecten 1 en 2 door belanghebbende gemotiveerd worden bestreden. De Heffingsambtenaar berekent een huur voor het object [d-straat] 138 van € 151,09 en corrigeert deze voor de objecten 1 en 2 naar een bruto huur van € 158,30 in verband met een door hem veronderstelde betere ligging van de objecten 1 en 2. Belanghebbende heeft ter zitting het door de Heffingsambtenaar veronderstelde betwist en met behulp van cijfers uit een marktonderzoek van [N] aangevoerd dat objecten gelegen in het [P-object] een betere ligging hebben dan de objecten 1 en 2, en dat de bruto huur van de objecten 1 en 2 ten opzichte van de huur van het object [d-straat] 138 neerwaarts dient te worden gecorrigeerd. De Heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende aangevoerde op zijn beurt niet dan wel onvoldoende weersproken. De slotsom van dit alles is dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten niet, althans onvoldoende, bruikbaar zijn voor het bepalen van de brutohuur.
    
    4.9.4. Voor de bepaling van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar gebruik gemaakt van het eigen verkoopcijfer van object 2, alsmede van het verkoopcijfer van het object [b-straat] 16. Zoals vermeld onder 4.9.2 acht het Hof het object [b-straat] 16 niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Het resterende eigen verkoopcijfer en de daarop gebaseerde kapitalisatiefactor bieden naar het oordeel van het Hof onvoldoende basis ter bepaling van de kapitalisatiefactor. 
    
    4.11. Het Hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de Heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om de door hem bepleite waardes middels de vergelijkingsmethode dan wel de huurwaardekapitalisatiemethode te onderbouwen, hetgeen tot het oordeel leidt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten 1 en 2 respectievelijk € 18.185.000 en € 14.325.000 bedraagt.
    
    4.12. Nu de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar primair verdedigde waardes niet te laag zijn. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
    
    4.13. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende de onder 2.5 aangehaalde taxatierapporten overgelegd. Daarin komt de taxateur, uitgaande van een aantal in zijn ogen geschikte vergelijkingsobjecten, tot een waarde van € 12.835.000 (object 1) respectievelijk  
    € 10.337.000 (object 2). Ter zitting heeft belanghebbende evenwel, deels in afwijking daarvan, verklaard dat de onderhavige objecten “erg moeilijke panden zijn om te waarderen” en dat hij zeker niet wil beweren dat de door haar taxateur de heer [M] aan de gevonden eindwaardes ten grondslag liggende cijfers “niet voor discussie vatbaar zijn”. Desgevraagd ter zitting heeft belanghebbende bevestigd dat de door haar gehanteerde vergelijkingsobjecten veelal niet bruikbaar zijn vanwege onvergelijkbaar bouwjaar, afwijkende grootte (meestal [veel] te klein), andere type gebouwen, andere ligging en mindere uitstraling. Voorts heeft belanghebbende geen goede onderbouwing kunnen geven voor het door haar gegeven leegstandsrisco van 15 %, en desgevraagd geen verklaring  kunnen geven voor het door haar gehanteerde percentage van 15 en dat van 10 % dat wordt gebezigd in een marktonderzoek van [N] waarnaar belanghebbende zelf verwijst. Onder deze omstandigheden kan ook aan de door belanghebbende ingebrachte taxatierapporten onvoldoende gewicht worden toegekend. Het Hof acht belanghebbende met al hetgeen door haar is aangevoerd er niet in geslaagd om de door haar primair bepleite waardes aannemelijk te maken.
    
    4.14. Het Hof acht – gelet op de omstandigheden zoals vermeld onder 4.6 tot en met 4.13 – de door de Rechtbank geschatte waardes redelijk en maakt deze tot de zijne. 
    Een verdere onderbouwing voor de waarde in goede justitie acht het Hof niet goed mogelijk en, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 15 januari 2010, nr. 07/13305, ECLI:NL;HR;2010;BK9136, BNB 2010/80, ook niet noodzakelijk. De waardebepaling in goede justitie leent zich immers slechts in beperkte mate voor motivering.
    
    
      Slotsom 
    
    
    4.15.  De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep, voor wat betreft de primaire stelling, ongegrond en, voor wat betreft het subsidiaire stelling, gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. 
    
    
      Ten aanzien van het griffierecht in hoger beroep
    
    
    4.16. Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 493. 
    
    
      Ten aanzien van de proceskosten bij het Hof
    
    
    4.17. Nu het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. In het onderhavige geval gaat het Hof, gegeven de omstandigheid dat het hier gaat om twee op één aanslagbiljet verenigde WOZ-beschikkingen (vergelijk Hoge Raad 12 april 2013, nr. 12/02674, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822), uit van twee samenhangende zaken waarin belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk is gesteld.   
    
    4.18. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is in totaal  € 974. 
    
    4.19. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 
    
    
      Beslissing 
    
    
    Het Hof: 
    - verklaart het hoger beroep ongegrond; 
    - verklaart het incidenteel hoger beroep ad primair ongegrond en ad subsidiair gegrond;
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
    - bepaalt dat van de Heffingsambtenaar door tussenkomst van de griffier een griffierecht  wordt geheven van  € 493;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van  belanghebbende, vastgesteld op € 974. 
    
    Aldus gedaan op 16 oktober 2014     
    door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, W.E. van Nispen tot Sevenaer en P.A.G.M. Cools, leden, in tegenwoordigheid van R.O.J.M. de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
      Het aanwenden van een rechtsmiddel 
    
    
    Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
    1.   Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
    2.   Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
    a)   de naam en het adres van de indiener; 
    b)   een dagtekening; 
    c)   een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
    d)   de gronden van het beroep in cassatie. 
    
    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.