ECLI:NL:GHARL:2017:689, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-01-2017, 16/00102
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Verkrijging woning. Waarde?

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      Nummer 16/00102
      uitspraakdatum: 24 januari 2017 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 17 december 2015, nummer AWB 14/2065, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Utrecht (hierna: de Inspecteur)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      Aan belanghebbende is een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd welke aanslag, na daartegen gericht bezwaar van belanghebbende, door de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar is verminderd. Daarbij is tevens de aanvankelijk in rekening gebrachte heffingsrente verminderd.
    
    
      1.2
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 december 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.3
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend, alsmede een aanvulling op dat verweerschrift.
    
    
      1.4
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. drs. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. [C] .
    
    
      1.6
      De Inspecteur heeft een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.
    
    
      1.7
      Het onderhavige beroepschrift is ter zitting behandeld, tezamen met het hogerberoepschrift van [D] Holding BV te [Z] (hierna: Holding BV), rolnummer 16/00101. Met instemming van partijen is van het verhandelde ter zitting één proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is enig aandeelhouder van Holding BV. Bij overeenkomst van 6 februari 2007 heeft Holding BV twee onroerende zaken gekocht, te weten een woonhuis aan [a-straat] 2 te [E] en een villa die toen in aanbouw was, thans plaatselijk bekend als [b-straat] 7 te [E] . Naast het betalen van een koopsom voor de beide onroerende zaken tezamen van € 1.483.355,87 nam Holding BV de verplichting op zich de reeds vervallen bouwtermijnen voor de villa in aanbouw die de verkoper schuldig was gebleven, te voldoen. De vervallen bouwtermijnen beliepen in totaal € 446.644,13. De totale tegenprestatie van Holding BV voor de twee onroerende zaken bedroeg derhalve € 1.930.000. Verkopers bij deze transactie waren [F] en [G] .
    
    
      2.2
      Bij notarieel verleden akte van 4 april 2007 zijn de beide onroerende zaken aan Holding BV geleverd. Holding BV heeft ter zake daarvan een bedrag van € 89.001 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, te weten 6 percent van € 1.483.355,87. In verband met een hogere waarde van de onroerende zaak [b-straat] 7 heeft de Inspecteur een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting aan Holding BV opgelegd welke naheffingsaanslag, na vermindering bij uitspraak op bezwaar, is berekend over € 71.313. De Rechtbank heeft het beroep tegen die uitspraak ongegrond verklaard. Bij uitspraak van heden heeft het Hof die uitspraak van de Rechtbank bevestigd.
    
    
      2.3
      Holding BV heeft in verband met de afbouw van [b-straat] 7 een nota voldaan, exclusief omzetbelasting, van € 58.824.
    
    
      2.4
      Bij overeenkomst van 17 september 2007 heeft Holding BV de in 2.1 genoemde onroerende zaken aan belanghebbende verkocht voor € 1.483.355,87. Bij akte van levering van 17 september 2007 zijn de onroerende zaken aan belanghebbende geleverd. Partijen zijn overeengekomen dat belanghebbende alle verplichtingen van Holding BV uit de koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot de in aanbouw zijnde villa overneemt, alsmede de verplichting tot voldoening van de reeds vervallen bouwtermijnen. In de akte is voorts opgenomen dat de aflevering (feitelijke levering) van het verkochte plaatsvindt vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt. Belanghebbende heeft ter zake van deze verkrijging op 17 september 2007, aangifte gedaan onder vermelding van een koopsom van de onroerende zaken van € 1.483.355 en verschuldigde overdrachtsbelasting van nihil. De overdrachtsbelasting is berekend met toepassing van artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wbr) .
    
    
      2.5
      Bij akte van 3 oktober 2007 heeft belanghebbende de onroerende zaak [b-straat] 7 aan een derde geleverd. In de akte is opgenomen dat de koopovereenkomst is getekend op 10 september 2007 en dat de koopprijs € 2.285.000 kosten koper bedraagt.
    
    
      2.6
      De woning [a-straat] 4 is verkocht voor een bedrag van € 650.000 en op 9 februari 2006 geleverd. De woning [a-straat] 14 is verkocht voor € 667.500 en op 29 december 2006 geleverd. Beide woningen zijn nagenoeg gelijk aan de woning [a-straat] 2. Bij beide verkopen was sprake van een zogenoemde derden-transactie.
    
    
      2.7
      Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: De Wet WOZ) is de waarde van de woning [a-straat] 2 naar de waardepeildata 1 januari 2005, 1 januari 2007 en 1 januari 2008 vastgesteld op respectievelijk € 630.000, € 697.000 en € 710.000.
    
    
      2.8
      Belanghebbende heeft [a-straat] 2 op 29 januari 2010 weer (terug)verkocht aan C.S. [F] . Tegelijk met de verkoopprijs is door de [F] tevens een bedrag van € 28.000 voldaan, te weten € 1.000 huur per maand over de periode 1 oktober 2007 tot en met 31 januari 2010. Na gemaakt bezwaar tegen een aan [F] opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting is die aanslag bij compromis verminderd tot een aanslag over een waarde van de verkrijging van € 630.000, te weten 90 percent van de gestelde vrije waarde in het economische verkeer van € 700.000. 
    
    
      2.9
      
        De Inspecteur heeft aan belanghebbende ter zake van de verkrijging op 17 september 2007 de onderhavige naheffingsaanslag opgelegd waarbij de waarde van de verkrijging is gesteld op € 2.915.000, te weten € 2.285.000 voor [b-straat] 7 en € 630.000 voor [a-straat] 2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag verminderd tot € 78.090, welke bedrag aan overdrachtsbelasting als volgt is berekend:
        Waarde in het economische verkeer onroerende zaken			€ 2.915.000
        Vermindering op grond van artikel 13 Wbr		€ 1.483.356
        Vermindering artikel 13 Wbr; naheffing Holding BV	€      71.313
        Vermindering artikel 13 Wbr; nota 16 augustus 2007	€      58.824
        
          € 1.613.493
        
        Maatstaf van heffing							€ 1.301.507
        Overdrachtsbelasting (6 percent)	€ 78.090
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      Na wijziging van standpunt ter zitting van het Hof is in hoger beroep tegen de onderhavige aanslag nog slechts in geschil welke waarde op 17 september 2007, de datum van verkrijging door belanghebbende, aan het pand [a-straat] 2 moet worden toegekend.
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de waarde in verhuurde staat of, indien ervan moet worden uitgegaan dat de woning op 17 september 2007 niet was verhuurd, de waarde in bewoonde staat. Hij stelt dat de passage in de leveringsakte van 17 september 2007 dat moet worden geleverd vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt, niet meer is dan een standaardpassage die in dergelijke notariële akten pleegt te worden opgenomen en die in het onderhavige geval ten onrechte niet is verwijderd. Die passage strookt ook niet met de feiten. De (aanvankelijke) verkoop aan Holding BV vond plaats omdat de woning tijdelijk op naam van iemand anders moest komen. Bij die verkoop is bedongen dat [F] de woning kon terugkopen. [F] en haar levenspartner [G] woonden ten tijde van de verkopen in de woning en zijn daar ook blijven wonen. Zij hadden op 17 september 2007 in elk geval een woonrecht zodat uitgegaan moet worden van de waarde in bewoonde staat.
    
    
      3.3
      De Inspecteur verdedigt dat de inhoud van de notariële akte leidend is. In die akte is bepaald dat de verkrijging vrij van huur of enig anders gebruiksrecht is. De huurovereenkomst is pas ondertekend op 28 september respectievelijk 8 oktober 2007 en gaat in per 1 oktober 2007. Vanaf die datum is huur betaald. Uitgegaan moet worden van een verkrijging in vrije staat. De Inspecteur heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep het standpunt ingenomen dat die waarde ten minste op € 630.000 moet worden gesteld, gelet op de WOZ-waarde en de derden-transacties van vergelijkbare woningen. Indien [F] en [G] in de woning mochten blijven wonen is dat niet op basis van enig recht waarmee voor de bepaling van de waarde rekening moet worden gehouden.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Inspecteur, en tot vermindering van de naheffingsaanslag.
    
    
      3.6
      De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      De bewijslast dat met betrekking tot de onderhavige verkrijgingen meer overdrachtsbelasting is verschuldigd dan belanghebbende in zijn aangifte heeft berekend, berust op de Inspecteur.
    
    
      4.2
       De notariële akte van 17 september 2007 is een authentieke akte als bedoeld in artikel 156 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Die akte levert, behoudens tegenbewijs, dwingend bewijs op van de (materiële) waarheid van hetgeen daarin is opgenomen (artikel 157, eerste lid, Rv). Dit geldt in het onderhavige geval te meer nu de obligatoire titel is vastgelegd in de leveringsakte. Omdat in de akte is opgenomen dat de onroerende zaken worden geleverd, vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt kon en mocht de Inspecteur daarvan uitgaan bij het opleggen van de onderhavige naheffingsaanslag. Gelet op de overige naar voren gebrachte gegevens acht het Hof de Inspecteur in beginsel geslaagd in zijn bewijs dat de waarde van de woning [a-straat] 2 op 17 september 2007 ten minste € 630.000 bedroeg.
    
    
      4.3
      Het in 4.2 overwogene neemt niet weg dat daartegen op grond van artikel 151, tweede lid Rv tegenbewijs open staat welk tegenbewijs op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben (vgl. Hoge Raad 22 oktober 2010, nr. 08/05108, ECLI:NL:HR:2010:BM8933). Derhalve rust op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat in weerwil van de inhoud van de notariële akte op 17 september 2007 sprake was van een zodanig woonrecht van [F] en/of [G] dat op grond daarvan de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag moet worden gesteld dan de Inspecteur in aanmerking heeft genomen.
    
    
      4.4
      Het Hof acht belanghebbende daarin niet geslaagd. Het huurrecht is pas op 1 oktober 2007 ingegaan. Het Hof acht weliswaar aannemelijk dat [F] en [G] in de woning zijn blijven wonen doch die enkele omstandigheid brengt nog niet met zich dat dat wonen was gebaseerd op een zodanig recht of een zodanige afspraak dat daaraan een waardedruk kan worden ontleend. In de verkoopovereenkomst van 6 februari 2007, waarbij de woning is verkocht aan Holding BV, is opgenomen dat er op het moment van verkoop geen verplichtingen uit huurovereenkomsten, opties en/of contractuele voorkeursrechten bestaan en dat deze evenmin zullen bestaan bij het ondertekenen van de leveringsakte. Zo in strijd met die bepaling wel een contractuele verplichting tussen Holding BV en [F] / [G] heeft bestaan, dan is omtrent overname van een dergelijke verplichting van Holding BV door belanghebbende bij overdracht van het pand op 17 september 2007 niets concreets en controleerbaars gebleken. Evenmin zijn de feiten en omstandigheden duidelijk geworden die hebben geleid tot de verkoop door [F] en [G] aan Holding BV en waaraan zou kunnen worden ontleend of Holding BV wél, of – in verband met zekerheden – juist geen woonrechten heeft afgesproken. Gelet op de door belanghebbende niet bestreden stelling van de Inspecteur dat de WOZ-waarde op de peildata 1 januari 2007 en 1 januari 2008 respectievelijk € 697.000 en € 710.000 bedroeg, acht het Hof belanghebbende niet geslaagd in het bewijs dat de waarde van de woning op 17 september 2007 minder zou hebben bedragen dat € 630.000.
    
    
      4.5
      
        Het hoger beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente. Belanghebbende heeft geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte heffingsrente aangevoerd. Nu het Hof ook overigens niet is gebleken dat de bepalingen met betrekking tot de heffingsrente onjuist zijn toegepast, is het beroep ook in zoverre ongegrond.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J. Boer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 24 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.H. Riethorst)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 januari 2017
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.