ECLI:NL:GHARN:2012:BW9137, Gerechtshof Arnhem, 12-06-2012, 11-00338
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waardebepaling serviceappartement. Gemeente slaagt niet in bewijslast.

Uitspraak
    
    
      GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
      nummer 11/00338
      Uitspraakdatum: 12 juni 2012
      Eerste meervoudige belastingkamer
      op het hoger beroep van
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de Ambtenaar)
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 22 maart 2011, nummer AWB 10/1669, in het geding tussen
      X te Z (hierna: belanghebbende)
      en
      de Ambtenaar
      1.	Ontstaan en loop van het geding
      1.1.	Bij, met andere beschikkingen en belastingaanslagen op één specificatienota verenigde, be-schikking van 27 februari 2010 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 129 000.
      1.2.	Het bezwaar tegen de beschikking is bij uitspraak van de Ambtenaar ongegrond verklaard.
      1.3.	Op het beroep tegen die uitspraak heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde verminderd tot € 85 000.
      1.4.	De Ambtenaar heeft hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren, behalve het procesdossier in eerste aanleg, het verweerschrift in hoger beroep en de daarin genoemde bijla-gen, de nadere stukken die per fax op 12 januari 2012 en met bijlagen per post op 17 januari 2012 van de Ambtenaar zijn ontvangen en op de laatstgenoemde datum in kopie doorgezonden aan de gemachtigde van belanghebbende alsmede de nadere stukken die op 13 april 2012 van die gemach-tigde van belanghebbende zijn ontvangen en op dezelfde datum in kopie zijn doorgezonden aan de Ambtenaar.
      1.5.	Bij het onderzoek ter zitting op 26 april 2012 te Arnhem zijn gehoord de gemachtigden van belanghebbende alsmede de Ambtenaar bijgestaan door een taxateur.
      1.6.	Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      2.	Vaststaande feiten
      2.1.	Het object is een appartement met een inhoud van 193 m³ en een dakterras van 25 m² op de eerste verdieping van een appartementengebouw dat in 1966 is gebouwd als serviceflat en plaat-selijk ook bekend is als de A-flat. Tot het object behoort voorts een inpandige berging.
      2.2.	Het object is van het zogenoemde type D.
      2.3.	Het object is op 8 mei 2009 voor de prijs van € 17 250 in eigendom overgegaan aan be-langhebbende als onderdeel van een 18 appartementen in de A-flat omvattende transactie.
      3.	Geschil, standpunten en conclusies van partijen
      3.1.	Partijen houdt verdeeld, of de Ambtenaar terecht verdedigt dat de vastgestelde waarde € 129 000 bedraagt.
      3.2.	Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
      3.3.	Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      3.4.	De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en onge-grondverklaring van het beroep in eerste aanleg.
      3.5.	Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de uitspraak van de Rechtbank te bevestigen, zo nodig met verbetering van de gronden, en de Ambtenaar in de kosten van het geding te veroorde-len.
      4.	Beoordeling van het geschil
      4.1.	Tot staving van de vastgestelde waarde legt de Ambtenaar het op 2 november 2010 opge-maakte rapport over van een taxatie door B, WOZ-taxateur te Q, die uitkomt op € 133 000. Daar-bij zijn als onderbouwende marktgegevens verkoopopbrengsten vermeld van acht andere appar-tementen waarvan er één, b-straat 1, tot een servicecomplex behoort en de overige zeven niet.
      4.2.	Zoals de Rechtbank terecht heeft geoordeeld, kan de vergelijkingsmethode op zichzelf een goede benadering van de gezochte waarde geven. De taxateur heeft een positieve dan wel nega-tieve waarde toegekend aan de ligging van het object in het servicecomplex, aan de inpandige berging, het dakterras, de centrale voorzieningen en het te verrichten onderhoud alsmede aan de – betere – ligging dan die van de vergelijkingsobjecten en aan het feit dat de A-flat leegstand kent en een imagoprobleem heeft zoals beschreven in het C-rapport dat reeds in eerste aanleg aan par-tijen bekend was. Presentaties daarvan zijn door belanghebbende overgelegd als bijlagen 3 en 4 van het verweerschrift in hoger beroep.
      4.3.	De Rechtbank is ervan uitgegaan dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een service-flat geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten ontvangt. Dat uitgangspunt is op zichzelf juist, zoals volgt uit de arresten van de Hoge Raad van 3 februari 2012, nrs. 10/04573 (LJN: BV2579) en 10/05475 (LJN: BV2583). Voorts is de Rechtbank er terecht van uitgegaan dat rekening moet worden gehouden met het feit dat aan een serviceflat als gevolg van de aard en de functie daarvan een specifiek imago kleeft. Gelet op dit specifieke ima-go zal de veronderstelde meestbiedende gegadigde op de markt van serviceflats een andere zijn dan de meestbiedende op de markt van gewone appartementen, waarbij aannemelijk is dat de prijsvorming in belangrijke mate afwijkend is. Dit brengt, ook gelet op wat in het zo-even ge-noemde arrest nr. 10/05475 onder 3.6.3 is overwogen en waarop belanghebbende zich bij plei-dooi beroept, mede dat de markt voor serviceflats als de onderhavige van dien aard is dat – ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekos-ten – voor deze flats, gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in be-langrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats.
      4.4.	Of de Ambtenaar is geslaagd in het van hem verlangde bewijs, moet mede worden beoor-deeld in het licht van wat door belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde is aan-gevoerd. Belanghebbende bestrijdt de bruikbaarheid van de door de Ambte¬naar gehanteerde transactiegegevens om er de vastgestelde waarde mee te kunnen onderbouwen. De onderbou-wende marktgegevens betreffen, op die van b-straat 1 na, appartementen die geen service-appartementen zijn. Die gegevens zijn daardoor onvergelijkbaar met het object, dat wel onderdeel is van een servicecomplex. Daarenboven is van het object zelf de onder 2.3 genoemde koopprijs bekend.
      4.5.	De onderbouwende gegevens van b-straat 1, verkocht op 13 augustus 2008 voor € 257 500, vermelden het bouwjaar (1991), de inhoud (182 m³), de inpandige berging en de carport en de vergelijkbaarheid wat grootte, type, ligging en bouwstijl betreft. De verkoopopbrengst ervan be-draagt echter bijna het dubbele – ruim 193% – van de vastgestelde waarde van het object en ligt eveneens aanzienlijk boven de hoogste,  min of meer omstreeks de peildatum behaalde, transac-tieprijzen van a-straat 2, 3, 4 en 5 zoals vermeld in bijlage 7 van het aanvullende hogerberoep-schrift. Bovendien ontbreken gegevens over de kwaliteit en de onderhoudstoestand van b-straat 1. Daardoor kan die verkoopopbrengst zonder nadere beredenering en analyse, die evenwel ontbre-ken, niet dienen om de vastgestelde waarde van het object te staven.
      4.6.	In hoger beroep, evenals in eerste aanleg, verwijst de Ambtenaar naar het onder 4.1 ge-noemde taxatierapport. Noch daarin noch in hetgeen de Ambtenaar overigens aanvoert, is even-wel weerlegd wat belanghebbende (mede onder verwijzing naar de uitspraak van dit Gerechtshof die voorafging aan het voormelde arrest nr. 10/05475) heeft aangevoerd over de sterk teruggelo-pen behoefte waarin voorheen door serviceflats als de onderhavige werd voorzien, waaruit volgt dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van de serviceflat als zo-danig dan met de servicekosten. Voorts is in dat rapport geen uitsplitsing gemaakt van service-kosten waartegenover persoonlijke diensten staan als zo-even bedoeld enerzijds en anderzijds servicekosten die niet samenhangen met de persoonlijke voorkeuren van de gezamenlijke bewo-ners. Met de enkele ‘Aftrek leegstand/imago’, die door de taxateur is gesteld op 10%, en aldus juist gecompenseerd wordt door de eveneens op 10% gestelde ‘Meerwaarde ligging v/h complex’ kunnen de vergelijkingsgegevens niet worden herleid tot de vastgestelde waarde van het object.
      4.7.	Zonder die herleiding, welke evenwel ontbreekt, is in die gegevens geen steun te vinden voor de juistheid van de vastgestelde waarde. Nu deze ook niet besloten ligt in hetgeen de Amb-tenaar overigens nog heeft aangevoerd, is de Ambtenaar er niet in geslaagd te bewijzen dat de werkelijke waarde van het object op de peildatum hoger is dan waartoe de Rechtbank in goede justitie is gekomen, laat staan dat de door de Ambtenaar vastgestelde en door hem na bezwaar gehandhaafde waarde de juiste zou zijn.
      5.	Slotsom
      Bij de uitspraak van de Rechtbank is het beroep terecht gegrond verklaard.
      6.	Kosten
      6.1.	De proceskosten van belanghebbende in hoger beroep zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht en in samenhang met de gelijktijdig behandelde hoger¬beroepszaken met kenmerken 11/00339 tot en met 11/00356, waarin het Hof heden eveneens uitspraak doet, te berekenen op (2? € 437 ?1×1,5=) € 1 311 aan kosten van door een derde be-roepsmatig verleende rechtsbijstand.
      6.2.	Voor deze hogerberoepszaak en de genoemde samenhangende zaken tezamen zal van de gemeente eenmaal het griffierecht worden geheven dat verschuldigd is op de voet van artikel 27l, lid 3, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.
      7.	Beslissing
      Het Gerechtshof:
      –	bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 874;
      –	verstaat dat van de gemeente Zwolle een griffierecht wordt geheven van € 454.
    
    
    Aldus gedaan te Arnhem door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. R.F.C. Spek in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgespro-ken op 12 juni 2012.
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    (W.J.N.M. Snoijink)	(J.A. Monsma)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 juni 2012.
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      postbus 20303, 2500 EH  Den Haag
      (bezoekadres: Kazernestraat 52).
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.	Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2.	het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a.	de naam en het adres van de indiener;
      	b.	de dagtekening;
      	c.	een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d.	de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.