ECLI:NL:GHARL:2016:5541, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-07-2016, 15/00595
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouwen.  Hantering aankoopprijs.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00595 
      uitspraakdatum: 5 juli 2015 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 maart 2015, nummer AWB 14/5689, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de BghU te Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 10.093.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij mondelinge uitspraak van 13 maart 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende mr. [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] , taxateur en [D] (werkzaam bij belanghebbende), alsmede mr. [E] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [F] , taxateur.
    
    
      1.6
      Belanghebbende en de deskundige hebben een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak bestond ten tijde van de waardepeildatum uit een kavel met een grootte van circa 15.960 m2 met daarop kantoorgebouwen. De onroerende zaak is blijkens de akte van levering op 4 januari 2011 aan belanghebbende in eigendom overgegaan nadat de koop/verkoopovereenkomst van 16 november 2010 op 3 januari 2011 na het sluiten van een vaststellingsovereenkomst perfect is geworden. De koopsom bedroeg € 8.750.000 te vermeerderen met daarover verschuldigde omzetbelasting van € 1.662.500, in totaal € 10.412.500.
      
    
    
      2.2
      Voorafgaand aan bovengenoemde verkoop is de onroerende zaak op 30 november 2006 door de vennootschap onder firma [G] v.o.f. (hierna: Partij 1, ook wel [G] ) aan [H] B.V. (hierna: Partij 2, ook wel [H] ) verkocht voor een bedrag van € 8.011.050 exclusief omzetbelasting. 
      
    
    
      2.3
      De oorspronkelijke koper, [H] , is in gebreke gebleven de onderhavige percelen af te nemen. Daarop is belanghebbende in beeld gekomen als opvolgend koper. [G] , [H] en belanghebbende hebben hierop een vaststellingsovereenkomst gesloten. De tekst van de vaststellingsovereenkomst, waarbij [G] als Partij 1, [H] als Partij 2 en belanghebbende als Partij 3 wordt omschreven, luidt – voor zover in van belang – als volgt:
      
      
        “C.2 Terzake de resterende percelen uit bovengenoemde koopovereenkomst, kadastraal bekend gemeente [A] , sectie [Y] met nummer [0000] en [0001] , heeft Partij 1 met Partij 3 een nieuwe koopovereenkomst gesloten met en koopprijs van € 8.750.000. De betreffende percelen worden uit hoofde van de nieuwe koopovereenkomst door Partij 1 geleverd aan Partij 3, zulks mede blijkens een brief gedateerd 16 november 2010, van welke brief een kopie aan deze overeenkomst is gehecht (Bijlage 3).
        Terzake de nieuwe overeenkomst is door Partij 3 reeds op 17 november 2010 voor rente en instandhoudingskosten op voorhand een bedrag van € 568.000 betaald aan Partij 1 (…).
      
      
      
        D. Partij 3 heeft als aandeelhouders [I] B.V. en [J] B.V., voor elk 50 %.
        (…)
      
      
      4. De koopprijs van acht miljoen zevenhonderd vijftig duizend euro (Euro 8.750.000), die voortvloeit uit de koopovereenkomst tussen Partij 1 en 3 zal voor de levering van de nog resterende kadastrale percelen worden voldaan door Partij 3 aan Partij 1 ter gelegenheid van de levering van de nog resterende kadastrale percelen door Partij 1 aan Partij 3 (…). Levering geschiedt op basis van kosten koper en (blijkens de aan deze overeenkomst gehechte ruling met de Belastingdienst van 23 december 2010 (Bijlage 4)) in de BTW sfeer. De betaling van de koopprijs en de verschuldigde omzetbelasting zal geschieden via de kwaliteitsrekening van voornoemde notaris [K] .
      
      5. Partijen zijn zich er van bewust dat het bestaande plan met betrekking tot de [a-straat] 30-40 te [A] zal moeten worden herontwikkeld als gevolg van de negatieve beslissing van de provincie.” 
      
    
    
      2.4
      Het bestemmingplan “ [L] ” is door de gemeenteraad van Zeist vastgesteld op 6 december 2011. De bestemming op 1 januari 2013 van de onroerende zaak staat kantoren toe met een bebouwingsgraad van 75 percent, een maximale goothoogte van 12 meter en de maximale bouwhoogte 16,5 meter. Woningen zijn niet toegestaan.
      
    
    
      2.5
      Het college van burgmeester en wethouders van Zeist heeft bij besluit van 8 april 2011 belanghebbende een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de kantoorgebouwen op de voormelde kavel. De kantoorgebouwen zijn in 2012 ook feitelijk gesloopt.
      
    
    
      2.6
      In 2014 heeft de gemeente Zeist de bestemming gewijzigd (d.d. 26 juni 2014, waarbij het gewijzigde bestemmingplan wordt aangeduid als: bestemmingsplan [X] ) in dier voege dat de onroerende zaak mag worden benut voor woningbouw. Tot op heden heeft belanghebbende de kavel braak liggen. Wel zijn plannen ontwikkeld om één of meer appartementencomplexen met vijf bouwlagen tot stand te brengen. Enige bebouwing heeft tot op heden niet plaatsgevonden. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 3.217.000. Tevens heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de proceskosten in beide feitelijke instanties, vergoeding van het griffierecht alsmede vergoeding van de kosten van de deskundige.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van de woning niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in dit bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, nr. 10/00648, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
      
    
    
      4.3
      Partijen hebben zich eenparig op het standpunt gesteld dat de toestandsdatum van de onroerende zaak 1 januari 2013 is, hetgeen is terug te voeren op de sloop van de bestaande kantoorpanden welke zich op de kavel hebben bevonden. Het Hof sluit zich bij dit standpunt aan nu niet is gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuiste toepassing van het bepaalde in artikel 18, derde lid, letter b, van de Wet WOZ zijn uitgegaan.
      
    
    
      4.4
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 het navolgende overwogen: “3.4 (…) In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.” Het Hof is van oordeel dat het hiervoor overwogene ook van toepassing is op de verkrijging van een onroerende zaak anders dan een woning en voorts dat dit heeft te gelden voor een transactie binnen een redelijke periode voorafgaand aan de waardepeildatum.
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende heeft de juridische eigendom van de onroerende zaak geleverd gekregen op 4 januari 2011 krachtens een op 16 november 2010 gesloten overeenkomst. Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat deze verkoopprijs, welke is overeengekomen tussen onafhankelijke derden hoewel een jaar voor de waardepeildatum gelegen, als eigen aankoopcijfer een goed vertrekpunt vormt voor de waardebepaling. Daarbij dient uiteraard met een waardemutatie ten gevolge van het tijdsverloop rekening te worden gehouden. 
      
    
    
      4.6
      In het vorenstaande ligt besloten dat het andersluidende standpunt van belanghebbende dat de transactiedatum te ver van de waardepeildatum ligt en derhalve niet tot bewijs van de beschikte waarde kan dienen, wordt verworpen. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de bewijslast zodanige feiten en/of omstandigheden aan te dragen welk het standpunt kan schragen dat de verkoopprijs niet tot uitgangspunt dient te worden genomen. Zij heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat zij zich gedwongen heeft gevoeld de onroerende zaak te kopen teneinde een groot verlies op uit anderen hoofde verstrekte geldleningen ten gevolge van een mogelijk faillissement van [H] te voorkomen. Om die reden heeft zij meer betaald dan overeenkomt met de op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet van de WOZ te bepalen waarde. De heffingsambtenaar heeft dat laatste gemotiveerd bestreden. Uit de vaststellingsovereenkomst, punt 5, begrijpt het Hof dat de financiële gevolgen van de herontwikkeling van de onroerende zaak (aankoop, gevolgd door sloop en sanering en nieuwe bebouwing) door de verkoper ( [G] ) en belanghebbende zijn onderkend en in de vastgestelde verkoopprijs verdisconteerd. Daarin kan naar het oordeel van het Hof dus geen grond zijn gelegen tot het aanbrengen van een waardemutatie op de overeengekomen koopsom en bijgevolg op de beschikte waarde. Het Hof merkt op dat belanghebbende desgevraagd niet inzichtelijk heeft kunnen maken waarom zij in een sterk gedaalde onroerendgoedmarkt bereid was circa € 750.000 meer te betalen dan de op 30 november 2006 overeengekomen koopsom. van € 8.011.050, nog daargelaten de verschuldigde omzetbelasting. Alle bij deze transactie betrokkenen waaronder belanghebbende – welke onderdeel uitmaakt van de [M] groep – zijn professionals in de wereld van de onroerendgoedmarkt en projectontwikkeling. Bijgevolg is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk maakt dat de eigen aankoopprijs niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer ten tijde van de aankoop.
      
    
    
      4.7
      De heffingsambtenaar heeft de omstandigheid dat op de toestandsdatum de opstallen zijn gesloopt en de bodemverontreiniging en het aanwezige asbest zijn gesaneerd, als een waardevermeerderende omstandigheid aangemerkt, hetgeen het Hof als zodanig juist acht. Voorts stelt de heffingsambtenaar rekening te hebben gehouden met een waardedaling van de onroerende zaak, in de periode gelegen tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum van de onroerende zaak, welke is terug te voeren op de crisis van de onroerendgoedmarkt in de jaren 2011 tot en met 2013. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd beide factoren niet cijfermatig nader kunnen onderbouwen, maar heeft in dit verband aangevoerd dat de waardevermindering als gevolg van het tijdsverloop wordt gecompenseerd door de waardevermeerdering als gevolg van de sloop. Daarnaast heeft hij erop gewezen dat de beschikte waarde € 319.500 lager is dan de eigen aankoopprijs. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar gelet hierop aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de waardevermindering die is opgetreden in de in de periode gelegen tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum van de onroerende zaak.  
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft de door haar verdedigde - fors lagere - waarde onderbouwd met de stelling dat zij te veel heeft betaald teneinde een strop op de verstrekte leningen te voorkomen. Desgevraagd heeft belanghebbende tijdens de mondelinge behandeling haar stelling niet kunnen concretiseren, bijvoorbeeld in de vorm van contracten en leningsovereenkomsten. Vaststaat dat er voor belanghebbende geen juridische verplichting was om tot koop over te gaan. Daarnaast heeft belanghebbende de door haar verdedigde waarde onderbouwd met behulp van de zogenoemde residuele grondwaardeberekening zoals de deskundige schriftelijk en mondeling heeft toegelicht. De heffingsambtenaar respectievelijk de taxateur hebben dat standpunt gemotiveerd bestreden. Met deze berekening, die naar haar aard onzekere factoren bevat, maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de overeengekomen koopprijs hoger was dan de waarde in het economische verkeer.
      
    
    
      4.9
      De als vergelijkingsobject in de gedingstukken gepresenteerde onroerende zaak [b-straat] 150A te [N] acht het Hof reeds vanwege andere liggingsfactoren, waaronder ligging naast het spoor, niet geschikt. Ook de andere vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak, deels vanwege de veel kleinere kavelgrootte en de doorwerking welke dat heeft op de waarde van de (nog te stichten) woningen respectievelijk appartementen onderscheidenlijk vanwege de aanwezigheid van te saneren milieuverontreiniging en de transactiedatum is te ver van de waardepeildatum gelegen ( [a-straat] 40 te [A] , datum overeenkomst 16 april 2009 en transportdatum 17 april 2009 respectievelijk [a-straat] 341 in [O] , voormalige garagebedrijf [P] , vervuiling van de grond en een juridische levering eerst op 27 januari 2015).
      
    
    
      4.10
      Het Hof is alles afwegend van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in het van hem te verlangen bewijs dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 5 juli 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. J van de Merwe. 
    
    
    
    
      De griffier,	Namens de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (N.G.U. Wasch)	(J. van de Merwe)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 7 juli 2016
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.