ECLI:NL:GHAMS:2016:2782, Gerechtshof Amsterdam, 23-06-2016, 15/00013
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. In tegenstelling tot de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Ook belanghebbende heeft evenwel de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde vervolgens in goede justitie vast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 15/00013
    23 juni 2016
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 28 november 2015 in de zaak met kenmerk ALK 13/1702 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2013 op de voet van artikel
        22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna ook: de woning) voor het jaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 256.000 (hierna: de WOZ-waarde). 
      
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
        27 augustus 2013 voormelde waarde gehandhaafd. 
      
      
    
    
      1.3.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 januari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Op 29 april 2016 zijn nadere stukken ontvangen van de gemachtigde. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de inspecteur als ‘verweerder’.
      
      
        “Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met een berging en een parkeerplaats. De inhoud van de woning is 420 m³ en grond bij de woning 19 m².”
      
      
    
    
      2.1.2.
      
        Nu partijen in hoger beroep geen grieven hebben aangewend tegen de door de
        rechtbank vastgestelde feiten, zal het Hof ook van die feiten uitgaan.
      
      
    
    
      2.2.
      
        Het Hof voegt daar nog de volgende feiten aan toe:
        Qua type betreft de woning een appartement/maisonnette, bestaande uit twee woonlagen (begane grond en eerste verdieping). De tuin is gelegen op het noordoosten.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 207.000. De heffingsambtenaar stelt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      
        De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
        “3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        4. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag en matrix. Naast gegevens van de woning, bevatten deze stukken gegevens van zes vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] , alle te [plaats] .
      
      
      
        5. De door verweerder gebruikte objecten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 6] kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning, nu de inhoud van deze objecten beduidend kleiner is dan die van de woning. Gelet hierop behoeven de hiertegen gerichte grieven, zoals onder meer dat verweerder met het object [vergelijkingsobject 1] verreweg het duurste appartement heeft geselecteerd, geen nadere bespreking. 
        De door verweerder gebruikte objecten [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] zijn naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Zij hebben een vergelijkbare ligging (in of nabij het centrum), inhoud en uitstraling. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Daarnaast is met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning rekening gehouden. Verweerder heeft de bij de woning en de vergelijkingsobjecten behorende (buiten-) ruimtes (zoals grond, parkeerplaatsen, berging, terras/balkon) afzonderlijk benoemd en gewaardeerd. Verweerder heeft voorts rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke meter afneemt naarmate de inhoud van de woning groter is, waardoor aan de woning, op het vergelijkingsobject Groenelaantje 16 na (dat groter is en een mindere kwaliteit heeft), de laagste waarde per kubieke meter is toegekend. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
        Eiser stelt dat de woning een hoger plafond heeft dan de vergelijkingsobjecten en dat dit leidt tot een kleiner gebruikersoppervlakte en extra loze ruimte ten opzichte van de qua inhoud even grote vergelijkingsobjecten. Eiser heeft dit geconcludeerd nadat hij de bruto inhoud (inclusief de muren en buitenmuren) van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft gedeeld door het netto vloeroppervlakte. Aldus komt eiser voor de woning uit op een plafondhoogte van (afgerond) 3,6 meter en voor de vergelijkingsobjecten op een significant lagere plafondhoogte. Deze grief slaagt niet. Nog daargelaten dat de door eiser gestelde lagere plafonds van de vergelijkingsobjecten niet is gebaseerd op een feitelijke constatering ter plaatse, kan een berekening waarbij de bruto inhoud door een netto vloeroppervlakte wordt gedeeld niet een juiste plafondhoogte opleveren. Het betrekken van de buitenmuren in de berekening leidt rekenkundig immers tot een te hoge plafondhoogte. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan eisers berekening. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de woning sprake is van meer loze ruimte dan bij de vergelijkingsobjecten, nog daargelaten dat niet aannemelijk is geworden dat hiervan een waardeverminderende invloed uitgaat.
      
      
      
        7. Eiser heeft voor zijn stelling dat de waarde van de woning € 207.000 bedraagt gewezen op de waardebepaling van [naam] makelaardij. In deze waardebepaling wordt (uiteindelijk) één zogenoemd referentie-object vermeldt, te weten [vergelijkingsobject 7] . Nog los van de vraag of de verkoop van dit object op 15 juli 2013 wel voldoende dicht bij de waardepeildatum ligt, heeft de taxateur in de waardebepaling geen inzicht gegeven hoe hij op basis van de verkoopcijfer van dit object is gekomen tot de door hem gestelde waarde van de woning van € 207.000, die beduidend lager ligt dan de vastgestelde waarde van € 256.000. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit de waardebepaling niet valt af te leiden of en hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen dit object en de woning. Ten aanzien van [vergelijkingsobject 7] ontbreken foto’s en (behoudens het bouwjaar en het oppervlakte) de overige waardebepalende objectkenmerken, zoals kwaliteit en staat van onderhoud en de aanwezigheid van bijgebouwen. Gelet op het vorenstaande stelt de rechtbank deze waardebepaling daarom terzijde.”
      
      
    
    
      4.2.
      Het Hof acht het door de rechtbank in onderdeel 3 van haar uitspraak weergegeven toetsingskader juist en maakt dat tot het zijne. Het Hof komt voor het overige evenwel tot een andere beslissing dan de rechtbank en overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op de in Alkmaar gelegen vergelijkingsobjecten die de rechtbank in haar uitspraak onderdeel 5 heeft geaccepteerd, namelijk [vergelijkingsobject 2] (appartement), [vergelijkingsobject 4] (appartement/maisonnette) en [vergelijkingsobject 5] (appartement/maisonnette). Daarnaast wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde – zo begrijpt het Hof uit hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft geantwoord op vragen van het Hof dienaangaande – op appartementen aan de [singel] die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk [singel] 61 en 70. Al deze door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten hebben, evenals de woning van belanghebbende, een gemiddelde kwalificatie voor de waardekenmerken ligging, kwaliteit en onderhoud, in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrices aangeduid met het cijfer “3”. Enige uitzondering vormt de kwaliteit van [vergelijkingsobject 5] het waardekenmerk kwaliteit is voor dat object gekwalificeerd als minder dan gemiddeld met het cijfer “2”. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in een tweetal matrices de volgende gegevens van de woning en van de vergelijkingsobjecten vermeld:
      
      
        Woning	[vergelijkingsobject 1]	[vergelijkingsobject 4]   [vergelijkingsobject 5]	    [singel] 61	[singel] 70
        Hoofdgebouw m3	420	350		325	       460		    310		310
        Prijs per m3	€ 535	€ 940		€ 648	       € 521		    € 575		€ 592
        Parkeerplaats buiten	€ 8.000	
        Berging		€ 5.000	€ 5.000		€ 5.000	      		   € 5.000		€ 5.000
        Grond bij woning	€ 19.000						   € 9.000
        Schuur
        Parkeerplaats inpandig	€ 17.000		€ 25.000	       € 20.000
        Terras/balkon					        € 7.000
        
          Dakterras			€ 3.250								
        
        Totaal berekend	€ 256.700	€ 354.250		€ 240.600	       € 266.660	   € 192.250	€ 188.520
        Vastgestelde WOZ	€ 256.000	€ 354.000		€ 240.000	       € 266.000	   € 192.000	€ 188.000
        Verkoopprijs		€ 349.500		€ 252.500	       € 265.000	   € 200.000	€ 185.000
        Transactiedatum		1/8/2012		15/10/2012      19/11/2012	   15/2/2011	27/2/2012
      
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft naar voren gebracht dat bovengenoemde objecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning omdat zij een andere ligging hebben (in het historisch stadscentrum), dat ze één woonlaag hebben in plaats van twee, dat [vergelijkingsobject 1] een exclusief appartementencomplex betreft en dat [singel] 61 een tuin heeft op het zuiden en belanghebbende op het noorden, maar dat de tuin van belanghebbende desalniettemin op een hoger bedrag is gewaardeerd. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof acht deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende om ze in de waardering te betrekken. Wat betreft de objecten [vergelijkingsobject 1] [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] sluit het Hof aan bij het oordeel van de rechtbank en naar ’s Hofs oordeel zijn ook [singel] 61 en 70 voldoende vergelijkbaar. Op zichzelf bezien lijkt voorts in het kader van de waardering afdoende rekening te zijn gehouden met de door belanghebbende genoemde onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onder meer tot uitdrukking komende in de relatief lagere prijs per kubieke meter voor de woning van belanghebbende. Desalniettemin komt het Hof tot een ander oordeel dan de rechtbank en overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is het in zoverre eens met belanghebbende dat ook de verkoop van [vergelijkingsobject 7] in de waardering dient te worden betrokken. Dit object heeft hetzelfde bouwjaar  (2010) en bevindt zich - zo blijkt uit de door de heffingsambtenaar ter zitting overgelegde foto’s - in hetzelfde bouwblok als de woning van belanghebbende, heeft evenals de woning van belanghebbende een tuin gelegen op het noordoosten en heeft - naar niet in geschil is - dezelfde inhoud en een berging en parkeerplaats zoals de woning van belanghebbende. Gelet op de grote mate van vergelijkbaarheid met de woning is er geen goede reden om dit verkoopgegeven buiten beschouwing te laten. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat [vergelijkingsobject 7] is verkocht door een woningbouwvereniging, dat huurwoningen doorgaans een mindere kwaliteit en luxe hebben en – met behulp van foto’s van nr. 75 – naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject 7] is verkocht met een basiskeuken zonder inbouwapparatuur en dat (minimaal) één kamer niet is voorzien van een vloer en onafgewerkte muren heeft. Verder heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject 7] een mindere ligging heeft dan de woning omdat de aanbouw van de naastgelegen buurwoning (zon)licht wegneemt. Deze verschillen doen er echter naar het oordeel van het Hof niet aan af dat dit object in grote mate vergelijkbaar is met de woning. In het kader van de waardering kan namelijk rekening worden gehouden met deze verschillen. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft voorts naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject 7] niet is verkocht binnen de bandbreedte van 1,5 jaar voor of na de waardepeildatum en dat dit object ook om die reden buiten beschouwing dient te blijven. Het Hof acht evenwel van doorslaggevend belang dat [vergelijkingsobject 7] in grote mate vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende, zodat het Hof in het voorliggende geval minder belang hecht aan genoemd tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum dan de heffingsambtenaar heeft gedaan. Bovendien gaat de heffingsambtenaar in zijn stellingname uit van de datum van levering van de [vergelijkingsobject 7] op 15 juli 2013, terwijl voor de waarde op een bepaald tijdstip maatgevend is de prijs die zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst (vgl. HR 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, r.o. 2.4.1). Op basis van de transportakte van 15 juli 2013 is (als niet dan wel onvoldoende weersproken) vast komen te staan dat de koopovereenkomst ter zake van [vergelijkingsobject 7] is gesloten op 18 april 2013. Weliswaar heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat verkoop van dit object op 28 februari 2013 heeft plaatsgevonden, maar dit volgt niet uit de door belanghebbende overgelegde stamkaart van [vergelijkingsobject 7] Deze stellingname van belanghebbende in hoger beroep sluit ook niet aan op hetgeen belanghebbende in zijn beroepschrift en ter zitting bij de rechtbank dienaangaande heeft gesteld, namelijk dat dit object in maart 2013 voor € 200.000 in de verkoop is genomen/gekomen en uiteindelijk na 44 dagen is verkocht. Gelet op de datum koopovereenkomst op 18 april 2013 dient ervan uit te worden gegaan dat de transactie minder ver van de waardepeildatum is gelegen dan de heffingsambtenaar meent en ligt deze binnen de in dit verband door hemzelf gehanteerde bandbreedte van anderhalf jaar. 
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft naar ’s Hofs oordeel geen bevredigende verklaring gegeven voor het grote verschil tussen de vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2012 van € 256.000 en de verkoop op 18 april 2013 van [vergelijkingsobject 7] voor een bedrag van € 194.000. Met betrekking tot de woning dient - zo is niet in geschil - ervan uit te worden gegaan dat deze gemiddeld is qua ligging, kwaliteit en onderhoud. De door de heffingsambtenaar genoemde mindere onderhoud, kwaliteit en ligging, kunnen dit verschil in waarde niet verklaren, ook niet als ervan uit wordt gegaan dat appartementen als hier aan de orde tussen 1 januari 2012 en 18 april 2013 in waarde zijn gedaald. De door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat de markt voor appartementen sterk onder druk heeft gestaan door de crisis en [vergelijkingsobject 7] in een dalende markt is verkocht, is niet nader onderbouwd met cijfers voor genoemde periode. Bovendien volgt uit een vergelijking van de WOZ-waarden en de gerealiseerde transactieprijzen van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten dat de heffingsambtenaar voor die objecten is uitgegaan van een zeer beperkte waardedaling na de waardepeildatum in 2012. Het Hof wijst in dit verband in het bijzonder op de beperkte verschillen tussen de WOZ-waarden enerzijds en gerealiseerde verkoopprijzen anderzijds van [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] . Gesteld noch gebleken is dat de beperkte omvang van deze verschillen anderszins moet worden verklaard, bijvoorbeeld door tussentijdse verbouwingen en/of verbeteringen van deze objecten.
      
    
    
      4.10.
      Niet in geschil is dat de woning van belanghebbende op de begane grond plafonds heeft van 3,5 meter hoogte. Uit de gedingstukken en hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd, maakt het Hof op dat de plafondhoogte van de woning van belanghebbende aanzienlijk hoger is dan die van de vergelijkingsobjecten. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld in onderdeel 6 van haar uitspraak is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat ten aanzien van de woning sprake is van meer loze ruimte dan bij de vergelijkingsobjecten. Hoewel het Hof niet onaannemelijk voorkomt dat hoge plafonds ook een positieve invloed hebben op de waarde van de woning, valt zonder nadere onderbouwing - die niet is gegeven - niet in te zien dat het waardeverminderende effect van deze loze ruimte hierdoor volledig wordt gecompenseerd.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Anderzijds heeft ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 207.000 niet aannemelijk gemaakt; de onderbouwing daarvan is niet consistent en bovendien overtuigen de verschillende door belanghebbende overgelegde rapporten niet. Het Hof overweegt als volgt over deze rapporten.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in bezwaar een zogenoemd contra expertise rapport van [naam] van 22 maart 2013 overgelegd. Daarin is de marktwaarde per 1 januari 2012 gesteld op € 228.000 (inclusief bijgebouwen). In dit rapport ontbreekt een onderbouwing van de waardering. Het rapport vermeldt dat de waarde is vastgesteld uit een analyse van de referentieobjecten. Onduidelijk is welke referentieobjecten hierbij zijn gebruikt. Reeds om die reden acht het Hof dit rapport ontoereikend om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. 
      
    
    
      4.13.
      In beroep bij de rechtbank heeft belanghebbende voorts een zogenoemde waardebepaling van [naam] van 2 oktober 2013 overgelegd. Daarin is de zogenoemde basis woningwaarde met een waardepeildatum van kwartaal I in 2012, getaxeerd op € 218.127. In dit rapport wordt verwezen naar twee vergelijkingsobjecten, namelijk [vergelijkingsobject 5] (dat ook door verweerder in de vergelijking is betrokken) en [vergelijkingsobject 7] (zie hierboven). In deze waardebepaling ontbreken gegevens over de ligging, de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen van deze vergelijkingsobjecten. Aldus is in het rapport niet inzichtelijk gemaakt of en op welke wijze rekening is gehouden met de door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. [naam] heeft, zo begrijpt het Hof uit de toelichting bij het rapport en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, het verschil in staat van onderhoud, de kwaliteit en het voorzieningenniveau tot uitdrukking laten komen in de vierkante meterprijs van de grond. Dat is een onjuiste benadering, aangezien dergelijke verschillen in de waarde van de opstal tot uitdrukking dienen te komen en niet in de vierkante meterprijs van het perceel. Het gevolg is dat in de uiteindelijk berekende vierkante meterprijzen van de grond geen consistente lijn is te ontdekken. Zoals de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht zijn er bovendien nog andere geschikte vergelijkingsobjecten die in deze waardebepaling volledig buiten beschouwing zijn gebleven. 
      
    
    
      4.14.
      Nu geen van partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet het Hof aanleiding de waarde in goede justitie vast te stellen. Op grond van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in onderling verband bezien, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 220.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.15.
      
        De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof 
        het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de inspecteur vernietigen en de WOZ-waarde van de woning verminderen tot een bedrag van € 220.000.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb. Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Het Hof zal voor de zwaarte van de zaken de factor 1 toepassen. Hiervan uitgaande stelt het Hof het bedrag van de kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief  op:
      Bezwaarfase: 1 punt (bezwaarschrift 1) x € 246 = € 246;
      Rechtbank: 2 punten (beroepschrift 1, zitting 1) x € 496 = € 992;
      Hof: 2 punten (hogerberoepschrift 1, zitting 1) x € 496 = € 992. Totaal derhalve: € 2.230. 
      Voorts komen voor vergoeding in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten voor één inpandige taxatie, volgens de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt 18 december 2012, Nr. 26039), berekend op 4 uur maal € 50 = € 200, zijnde € 242 inclusief 21% BTW.  De totale proceskostenvergoeding komt daarmee uit op € 2.472.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - stelt de WOZ-waarde vast op € 220.000;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.472, en 
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 45 (beroep bij de rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 167 te vergoeden.
    
    
    
    
      De uitspraak is door mrs. A.A. Fase, voorzitter, J. den Boer en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is vastgesteld in raadkamer op 31 mei 2016 en is op 23 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De voorzitter is buiten staat deze uitspraak de ondertekenen. Om die reden is de uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.