ECLI:NL:GHARL:2016:4083, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-05-2016, 15/00309
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-05-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling wijkcentrrum. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer  15/00309
      uitspraakdatum: 18 mei 2016 
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 maart 2015, nummer Awb 14/2803, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 14 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 485.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen  onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) ter zake van de eigendom en het gebruik van de onroerende zaak aan belanghebbende opgelegd van € 861,64 respectievelijk € 696,94.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 401.000 en – naar het Hof begrijpt – de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 maart 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2016 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord Ir. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is, met bericht, niet ter zitting verschenen.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 14 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een wijkcentrum genaamd “de Klincke”, waar vergaderingen, lezingen e.d. plaats vinden.
    
    
      2.2
      Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1992. In 2002 is een uitbreiding gerealiseerd. De perceeloppervlakte bedraagt 478 m2 en de inhoud van de onroerende zaak is 661 m3.
    
    
      2.3
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, derde lid, Wet WOZ bepaald op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde, nu deze – aldus de heffingsambtenaar – hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De aldus vastgestelde waarde bedraagt – na uitspraak op bezwaar – € 401.000. 
    
    
      2.4
      De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald met gebruikmaking van de “Taxatiewijzer en kengetallen”, deel 17, “Overheidsgebouwen” voor het jaar 2013 (hierna: de Taxatiewijzer). Daarbij heeft hij een vervangingswaarde per m2 berekend van € 1.251, behorende bij het archetype [00000] , “Dorpshuis, ouder dan 1990”.  
    
    
      2.5
      
        In de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak opgestelde waardematrix, waarmee de vastgestelde waarde van € 401.000 wordt onderbouwd, is als archetype vermeld: “ [00001] ”, behorende bij “Wijkcentrum normaal, 1990 en nieuwer”. Daarbij is de navolgende toelichting gegeven: 
        “Gekozen voor Dit Archetype omdat deze het meest overeenkomt met de daadwerkelijke bouwwijze van dit object”.
      
    
    
      2.6
      Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een afschrijving van 20% vanwege economische veroudering, in verband met de lagere bezettingsgraad van de onroerende zaak dan bij een regulier wijkcentrum.
    
    
      2.7
      
        Belanghebbende wordt in rechte bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. In de betreffende overeenkomst van opdracht is – voor zover hier van belang – vermeld:
        “Opdrachtgever betaalt aan [A] GEEN KOSTEN. Eventuele uitbetaalde deskundigenkosten door de gemeente Steenwijkerland zijn ten bate van [A] .”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde voor de toepassing van de Wet WOZ van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.
    
    
      3.2
      Belanghebbende verdedigt een waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum van € 224.000. Belanghebbende betoogt – onder meer – dat de afschrijving vanwege economische veroudering 60% dient te bedragen. Belanghebbende wijst daarbij op de zeer lage bezettingsgraad van de onroerende zaak.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van € 401.000. Met de lage bezettingsgraad is met een afschrijving van 20% vanwege economische veroudering in zijn ogen voldoende rekening gehouden. Verder – zo begrijpt het Hof de heffingsambtenaar – komt belanghebbende geen proceskostenvergoeding tot omdat in de aan de gemachtigde verstrekte opdracht tot dienstverlening is vermeld dat aan de gemachtigde-rechtsbijstandverlener geen kosten behoeven te worden betaald.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 224.000.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    
      4.2
      In afwijking van deze in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ vervatte waarderingsregel wordt ingevolge het derde lid van genoemd artikel 17 de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het tweede lid. 
      
    
    
      4.3
      Het onderhavige wijkcentrum is geen woning en ook geen Rijksmonument. Tussen partijen is kennelijk niet in geschil dat waardering van de onroerende zaak op de voet van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ dient te geschieden. Nu niet is gebleken dat het standpunt van partijen onjuist is – belanghebbende heeft ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard dat de onroerende zaak gezien de noodzakelijk door te voeren verbouwingen bij verkoop op de vrije markt maximaal € 224.000 zal opbrengen – zal het Hof zich daarbij aansluiten.
      
    
    
      4.4
      De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld  rust op de heffingsambtenaar. 
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald met gebruikmaking van de Taxatiewijzer. Daarbij heeft hij een vervangingswaarde per m2 berekend van € 1.251, behorende bij het archetype [00000] , Dorpshuis, ouder dan 1990”. Aldus heeft hij de herbouwwaarde van de opstal bepaald op 661 x € 1.251 = € 826.911. De taxateur heeft een vermindering vanwege technische veroudering in aanmerking genomen van circa 45,75%, en een vermindering vanwege functionele veroudering (economische veroudering) van 20%. De grondwaarde is door de taxateur geschat € 43.020. Belanghebbende gaat uit van een herbouwwaarde van de opstal van € 801.700 en – evenals de heffingsambtenaar – van een grondwaarde van € 43.020. Belanghebbende heeft de afschrijving vanwege functionele veroudering bepaald op 60%.
    
    
      4.6
      
        In de waarderingsmatrix van de heffingsambtenaar is vermeld dat met betrekking tot de onroerende zaak voor vergelijking met archetype “ [00001] ”, die wordt omschreven als “Wijkcentrum normaal, 1990 en nieuwer” is gekozen: 
        “omdat deze het meest overeenkomt met de daadwerkelijke bouwwijze van dit object”. 
        Voor de onderbouwing van de herbouwwaarde van € 1.251/m2 wordt echter blijkens de overgelegde kopie uit de Taxatiewijzer aangesloten bij archetype “ [00000] , Dorpshuis, ouder dan 1990”. Zonder nadere toelichting – die evenwel ontbreekt – kunnen de gegevens van dit blijkbaar van de onroerende zaak afwijkende archetype echter niet worden gebruikt ter onderbouwing van de herbouwwaarde, en daarmee uiteindelijk ook niet ter onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.7
      Verder heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat rekening dient te worden gehouden met een veel hogere afschrijving vanwege economische veroudering dan de heffingsambtenaar na uitspraak op bezwaar heeft gedaan. De tijden zijn veranderd en de onroerende zaak voldoet veel minder aan de eisen van deze tijd. Tevens is de indeling van de onroerende zaak met veel kleine ruimten en een te grote algemene ruimte ondoelmatig, aldus belanghebbende. Nochtans is de heffingsambtenaar uitgegaan van een factor voor doelmatigheid van 1,0.
    
    
      4.8
      Bezien in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd acht het Hof de heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De door hem gebruikte herbouwwaarde kan niet zonder meer tot uitgangspunt worden genomen en een afdoende toelichting op de door de heffingsambtenaar gebruikte factoren voor economische veroudering en doelmatigheid ontbreken. 
    
    
      4.9
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan - zonder meer - de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
    
    
      4.10
      Belanghebbende heeft eveneens een waarderingsmatrix opgesteld. Belanghebbende heeft bij de waardebepaling een afschrijving vanwege functionele veroudering in aanmerking genomen van 60%. Dit, aldus belanghebbende, vanwege de lage bezettingsgraad welke resulteert in een bezetting van maximaal 40%, doch waarschijnlijk eerder 25%. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling kopieën van de agenda van zaalbesprekingen van de onroerende zaak over de week van 8 april 2013 tot en met 15 april 2013 overgelegd.
    
    
      4.11
      Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Het overleggen van de hiervoor onder 4.10 vermelde kopieën over een dergelijk relatief korte periode acht het Hof onvoldoende om een afschrijving van wege economische veroudering van 60% te kunnen onderbouwen. Ook een nadere cijfermatige onderbouwing van het percentage van 60 ontbreekt.
    
    
      4.12
      Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. 
    
    
      4.13
      Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum vast op € 310.000. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld acht het Hof het op grond van de overgelegde stukken (2.7) aannemelijk dat belanghebbende en diens gemachtigde in feite een “no cure no pay” overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot de dienstverlening in de onderhavige zaak.  
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de beroepsfase vast op € 992 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 1) en op € 992 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 2), derhalve in totaal op € 1.984. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 310.000 en vermindert de aanslagen OZB tot aanslagen die zijn vastgesteld naar deze waarde,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.984, 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 328  in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 mei 2016
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.