ECLI:NL:GHARN:2012:BY5425, Gerechtshof Arnhem, 27-11-2012, 12/00098 en 12/00099
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Objectafbakening en waardering recreatieterrein.

Uitspraak
    
    
      GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
      nummers 12/00098 en 12/00099
      Uitspraakdatum: 27 november 2012
      Tweede meervoudige belastingkamer
      op de hogere beroepen van
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de Ambtenaar)
      en
      X B.V. te Z (hierna: belanghebbende)
      tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 17 januari 2012, num-mer AWB 11/1390, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar
      1.	Ontstaan en loop van het geding
      1.1.	Bij beschikking van 30 juli 2010 op één biljet verenigd met aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010, is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Q (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) vastgesteld op € 2 368 000.
      1.2.	Het bezwaar tegen de beschikking is bij uitspraak van de Ambtenaar ongegrond verklaard.
      1.3.	Op het beroep tegen die uitspraak heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde verminderd tot € 1 700 000.
      1.4.	Beide partijen hebben hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren de wederzijdse verweerschriften in hoger beroep met de daarin genoemde bijlagen alsmede de nade-re stukken die op 21 september 2012 per fax van de gemachtigde van belanghebbende zijn ont-vangen en op 24 september 2012 in kopie zijn doorgezonden aan de Ambtenaar.
      1.5.	Bij het onderzoek ter zitting op 2 oktober 2012 te Arnhem zijn gehoord de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door taxateur A, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur B.
      1.6.	Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      2.	Vaststaande feiten
      2.1.	Belanghebbende is eigenares en gebruikster van het recreatieterrein ‘X’, waarop zich be-vinden een camping met receptiegebouw, recreatiezaal, bistro, bruin café, snackbar, verwarmd zwembad, tennisbaan en jeu-de-boulesbaan.
      2.2.	De camping omvat 24 toeristische plaatsen, 64 seizoensplaatsen en 235 jaarplaatsen.
      2.3.	Voor de exploitatie van de horecagelegenheid op het terrein is op 30 december 2007 een overeenkomst getekend door de beheerder C in opdracht van de directeur D van belanghebbende enerzijds en E, handelende onder de naam ‘F’, in die overeenkomst aangeduid als ‘de Exploitan-te’, anderzijds. Een kopie van de overeenkomst is overgelegd als bijlage 7 van het beroepschrift in eerste aanleg.
      2.4.	Van deze overeenkomst, waarin belanghebbende is aangeduid als ‘Ondergetekende 1’ en de exploitante van Horecagelegenheid F Limited als ‘de Exploitante’, luiden de artikelen 1, 5 en 19, voor zover hier van belang:
      art. 1 Object
      De Ondergetekende 1 verklaart aan de Exploitante in exploitatie te geven, gelijk de Exploi-tante verklaart van de Ondergetekende 1 in exploitatie te nemen en te ontvangen horeca ‘F’, gevestigd in het perceel staande en gelegen op recreatiepark ‘X’ te Q, Gemeente Ede, hierna te noemen ‘het Bedrijf’.
      (…)
      De Exploitante verklaart het bedrijf volledig ten dienste van het recreatiepark en zijn gasten te stellen, de gasten optimale voorzieningen te bieden en het bedrijf zo te exploiteren dat het de goede sfeer op het recreatiepark bevordert, één en ander in goed overleg met de directie. De Exploitante verklaart het Bedrijf te hebben bezichtigd en alle gegevens daarvan te hebben on-derzocht, waarmee zij volkomen genoegen neemt.
      art. 5 Wijze van exploitatie
      De Exploitante is verplicht een ruim, gevarieerd en aan de eisen van de tijd beantwoordend assortiment aan te bieden, op verschillende plaatsen gedrukte prijslijsten goed zichtbaar en leesbaar op te hangen, de zaken te drijven zo dat dit in overeenstemming is met de doelgroep welke wordt nagestreefd door het recreatiepark, daaraan alle zorg te besteden, welke deze vereisen.
      Het Bedrijf open te stellen volgens lijst – Openingstijden seizoen 2008 – welke als bijlage is bijgevoegd.
      Vóór het begin van ieder seizoen stellen Ondergetekende 1 en de Exploitante de seizoens  en openingstijden concreet vast, waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met beider belang en het belang van de campinggasten en waarbij Ondergetekende 1 zo nodig een door-slaggevende stem heeft. (…)
      art. 19 Recreatie
      De Exploitante verplicht zich recreatieve programma’s te brengen, bijv. bingo-dansavonden of klaverjassen e.d., de mogelijkheid te bieden tot het volgen van TV programma’s.
      De recreatieve programma’s moeten in overleg met de leiding van het recreatiepark gepland worden.
      3.	Geschil, standpunten en conclusies van partijen
      3.1.	Partijen houdt verdeeld, of de vastgestelde waarde van € 2 368 000 niet te hoog is, zoals de Ambtenaar verdedigt, dan wel ten hoogste € 785 000 bedraagt, wat belanghebbende voorstaat.
      3.2.	Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
      3.3.	Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      3.4.	In hoger beroep concludeert elk van partijen overeenkomstig haar conclusie in eerste aan-leg.
      4.	Beoordeling van het geschil
      4.1.	Wat de objectafbakening betreft, handhaaft belanghebbende haar standpunt dat de horeca-voorziening een zelfstandig gedeelte is dat bij de onder 2.3 bedoelde exploitant en derhalve niet bij belanghebbende in gebruik is. Dit laatste standpunt kan niet als juist worden aanvaard. Bij de beantwoording van de vraag bij wie de horecavoorziening in gebruik is, dient in dit geval door-slaggevend gewicht te worden toegekend aan de omstandigheid dat de horecavoorziening een centrale rol speelt binnen de exploitatie van de camping. Naar het oordeel van het Hof dient be-zien te worden of de “Exploitante” van de horecavoorziening in voldoende mate zelfstandig be-slissingen kan nemen omtrent de exploitatie daarvan, om als gebruikster in de zin van de Wet WOZ te kunnen worden aangemerkt, dan wel of de exploitant van de camping omtrent de exploi-tatie van de horecavoorziening zodanige voorbehouden heeft gemaakt, dat deze als die gebruik-ster moet worden aangemerkt. Naar het oordeel van het Hof is dit laatste het geval. Weliswaar is in artikel 2 van de voormelde exploitatieovereenkomst sprake van ‘huurovereen¬komst’, doch andere bepalingen daarin (in het bijzonder in artikel 1, derde alinea, artikel 5 en artikel 19, hier-voor onder 2.4 weergegeven) wijzen erop dat belanghebbende een gedeelte van het gebouwde eigendom waarin de horecavoorziening zich bevindt voor dat doel door een ander laat bezigen, maar zelf in zodanige mate, onder meer door het uitoefenen van toezicht op en zorg voor het ge-hele gebouwde eigendom, de zeggenschap daarover is blijven behouden dat zij zelf als gebruik-ster van het gehele eigendom in de zin van artikel 16, onderdeel a, van de Wet WOZ moet blijven gelden (vergelijk Hoge Raad 16 september 1981, nr. 20 694, BNB 1981/297*).
      4.2.	De Rechtbank heeft derhalve terecht geoordeeld dat de Ambtenaar is uitgegaan van een juiste objectafbakening.
      4.3.	Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Volgens het tweede artikellid wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gel-den de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest bieden-de gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      4.4.	Op grond van artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uiw-woz) wordt de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto-huur, een methode van vergelijking met marktgegevens of een discounted-cash-flowmethode.
      4.5.	Partijen zijn het erover eens dat de gezochte waarde moet worden bepaald met een dis-counted-cash-flowmethode als bedoeld in artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uiw-woz en dat daartoe de operationele-cash-flowmethode moet worden gevolgd als bedoeld in de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 22 Recreatie’, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, versie 1.0 van 21 april 2009. In § 1.2 daarvan is onder meer vermeld:
      ‘Zoals gezegd dient de waardering gebaseerd te zijn op de exploitatiemogelijkheden en, in aansluiting op de systematiek van de [Uiw-woz], dient dit te geschieden middels een discoun-ted cashflow berekening.
      Het zou daarbij het meest eenvoudig zijn om aan te sluiten bij de exploitatiegegevens van een recreatieterrein zelf. Echter het waarderen op basis van de bedrijfsvoering door de huidige ei-genaar/exploitant, sluit niet aan op het uitgangspunt van de Wet WOZ. Volgens deze wet moet immers sprake zijn van een objectieve waardebepaling. Het waarderen aan de hand van de eigen exploitatiegegevens van een ondernemer zou ertoe kunnen leiden dat goede onder-nemers worden gestraft met een hoge waarde en dat slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde.
      Bij de systematiek van de Wet WOZ past, dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde ex-ploitatie (waarde in het economische verkeer, dus waarde voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant).
      Ditzelfde uitgangspunt kan bijvoorbeeld herkend worden bij de toepassing van de huurwaar-dekapitalisatie, waarbij altijd uitgegaan wordt van het markthuurniveau en niet van de daad-werkelijk betaalde huur.
      Voor de waardering van recreatieterreinen zal dan ook op objectieve gronden een (fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare) jaarrekening per recreatieter-rein bepaald moeten worden die als basis dient voor de waardering.’
      4.6.	De Ambtenaar bestrijdt het oordeel van de Rechtbank dat hij, door niet uit te gaan van de werkelijke exploitatiecijfers maar van een geobjectiveerde exploitatie, niet heeft voldaan aan de op hem rustende last te bewijzen dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij voegt daartoe aan, dat de beheerder heeft aangegeven dat het terrein beschikt over 24 toeristische plaatsen, 64 seizoenplaatsen, 235 jaarplaatsen, 3 particuliere bungalows en 50 particuliere cha-lets. Daarnaast zijn er een supermarkt, een snackbar, een restaurant, een bar, een openluchtkin-derbad en een zwembad. In verband met een op 15 april 2009 uitgevoerde controle voor de toe-ristenbelasting heeft een controleur van Legitiem Controle en Inventarisatie gesproken met de beheerder en van de door deze verstrekte gegevens een rapport opgemaakt. Op basis van die ge-gevens komt taxateur B tot een operationele-cash-flowwaarde op 1 januari 2009 van € 2 496 000, uitgaande van de werkelijke tarieven en een bezettingsgraad van 11,52% voor toeristische plaat-sen en van 99% voor zowel seizoens  als jaarplaatsen. Deze leiden volgens B tot een jaaromzet van € 471 210.
      4.7.	Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de zo-even bedoelde gegevens. Zij stelt dat uit de desbetreffende grootboeken blijkt dat de werkelijke jaaromzet € 399 000 is geweest en dat volgens de bezettingsstatistiek die als bijlage 1 van het aanvullende hogerberoepschrift van be-langhebbende is overgelegd over de 53 geregistreerde weken in de periode van 1 januari tot en met 31 december 2009 de gemiddelde bezettingsgraad van haar seizoensplaatsen 86,12% en van haar jaarplaatsen 26,99 heeft bedragen. Dit leidt tot een tussen de volgens belanghebbende 242 aanwezige jaarplaatsen en 66 seizoensplaatsen gewogen gemiddelde bezettingsgraad van 73,45%. Voor het zogenoemde los kamperen op kampeerveld ‘G’ bedraagt de gemiddelde bezettingsgraad over heel 2009 17,63%.
      4.8.	Ter zitting van de Rechtbank heeft de Ambtenaar erkend dat belanghebbende een goed draaiende camping exploiteert. In hoger beroep is door belanghebbende herhaald en door de Ambtenaar niet betwist dat het object een goedlopend en goed geëxploiteerd recreatieterrein is. Bij de bepaling van de waarde kan dan worden uitgegaan van de eigen exploitatiecijfers van be-langhebbende.
      4.9.	De Ambtenaar betwist echter deze eigen exploitatiecijfers van belanghebbende en voert daartoe aan dat hij de bezettingsgraad niet in overeenstemming kan brengen met de omzet vol-gens de jaarrekening die door de gemachtigde van belanghebbende is opgesteld en die afwijkt van de toeristenbelastingcontrole, dat ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen seizoens  en jaarplaatsen alsook dat hij om nadere informatie heeft verzocht doch dat deze hem niet is ver-strekt. Dit laatste is ter zitting aldus toegelicht, dat taxateur B verschillende keren heeft getracht de grootboekrekeningen op te vragen doch daarop is doorverwezen naar de beheerder. Aldus is niet gesteld of gebleken dat de Ambtenaar zich heeft bediend van enige bevoegdheid om belang-hebbende verplichtingen ten dienste van de belastingheffing op te leggen, zoals die welke voort-vloeien uit artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen in verbinding met artikel 30, lid 1, van de Wet WOZ. De Ambtenaar kan dan ook belanghebbende niet tegenwerpen dat haar berekening van de operationele-cash-flowwaarde zou berusten op gegevens die voor hem, Amb-tenaar, oncontroleerbaar zijn.
      4.10.	Op de Ambtenaar rust de bewijslast voor zijn stelling dat de door belanghebbende overge-legde exploitatiecijfers niet juist zijn. Gelet op het bovenstaande is de Ambtenaar hierin niet ge-slaagd. De Ambtenaar maakt met de berekening van de operationele-cash-flowwaarde op basis van door hem gecorrigeerde exploitatiegegevens tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende derhalve niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van het object niet te hoog is.
      4.11.	Het hoger beroep van de Ambtenaar is dus ongegrond.
      4.12.	Het hoger beroep van belanghebbende faalt omdat het uitgaat van een objectafbakening die, zoals voortvloeit uit hetgeen hiervoor onder 4.1 en 4.2 is overwogen, niet als juist kan wor-den aanvaard.
      4.13.	Geen van beide partijen heeft derhalve de door elk van haar voorgestane waarde aanneme-lijk gemaakt. De Rechtbank heeft daarom, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN: AU4300, terecht de gezochte waarde in goede justitie bepaald. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank de waarde, gelet op alle feiten en gegevens die door par-tijen zijn ingebracht, in goede justitie terecht bepaald op € 1.700.000.
      5.	Slotsom
      De hogere beroepen van de Ambtenaar en belanghebbende zijn beide ongegrond.
      6.	Kosten
      De proceskosten van belanghebbende voor haar verdediging tegen het hoger beroep van de Amb-tenaar zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op (2? € 437 ?1 =) € 874 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      7.	Beslissing
      Het Gerechtshof:
      –	bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 874;
      –	verstaat dat van de Ambtenaar een griffierecht van € 466 wordt geheven zodra deze uitspraak onherroepelijk zal zijn geworden.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.B.H. Röben in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2012.
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    (W.J.N.M. Snoijink)	(J. van de Merwe)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op  27 november 2012.
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      postbus 20303, 2500 EH  Den Haag
      (bezoekadres: Kazernestraat 52).
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.	Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2.	het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a.	de naam en het adres van de indiener;
      	b.	de dagtekening;
      	c.	een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d.	de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.