ECLI:NL:GHSHE:2014:2549, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-07-2014, 13-00727
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2014-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waarde 2011 (€ 468.000) van een twee-onder-een-kapwoning uit 1912. Is voldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning, de waardedrukkende invloed van de aangrenzende spoorlijn, de nabij gelegen Randweg en de door heiwerkzaamheden aan die weg veroorzaakte schade?
        Het Hof acht de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd de door hem op de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Dit geldt evenzeer voor belanghebbende. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 435.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrechtMeervoudige Belastingkamer Kenmerk: 13/00727
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
      
        
        de heer [belanghebbende], 
        
        wonende te [woonplaats],hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van26 april 2013, nummer SHE 12/778 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch,
        
        hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te vermelden WOZ-beschikking en aanslag ozb.
    
    
  
  
    
      1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 59 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 468.000 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag ozb).Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42.De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgehad op 26 mei 2014 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde de heer [A], advocaat te [plaats 1], en namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B], bijgestaan door de heer [C], taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. 
      
    
    
      1.7.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2. Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit 1912 met een inhoud van ca. 424 m³. De woning heeft een aanbouw (34 m³), twee bergingen (35 m³ en 34 m³), een dakkapel en een carport . Het perceel heeft een oppervlakte van 655 m2. De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom aan de rand van het centrum. De onroerende zaak grenst aan de achterzijde aan de spoorlijn. Mede aan de hand van een plattegrond is de situatie van het pand ten opzichte van zijn omgeving nader geadstrueerd. Door wettelijke bepalingen met betrekking tot de spoorlijn wordt het gebruik van het achterste strook grond van de achtertuin beperkt. In de nabijheid van de onroerende zaak is de Randweg ’s-Hertogenbosch-Vught aangelegd. Bij die aanleg hebben heiwerkzaamheden plaatsgevonden. Op de peildatum was sprake van daardoor aan de woning veroorzaakte schade.
      
    
    
      2.2.
      
        De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 in de procedure voor de Rechtbank onderbouwd met een taxatierapport van 25 april 2012 opgesteld door de taxateur [D] van [E] te [plaats 3]. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van verkoopprijzen van enkele referentieobjecten met behulp van de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en de onderbouwende marktgegevens opgenomen. Tevens zijn een overzicht taxatieopbouw en een aantal foto’s van de objecten bijgevoegd. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [a-straat] 2 en 57 en [b-straat] 35, alle gelegen te [woonplaats]. De taxateur heeft de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten uitwendig bezichtigd. In het rapport is aangegeven dat een redelijke inschatting is gemaakt van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkbare objecten. 
        De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 475.000. Van de vergelijkingsobjecten [a-straat] 2 en 57 en [b-straat] 35 zijn wooninhoud, oppervlakte en verkoopsom respectievelijk ca. 694 m³, 277 m² en € 920.000; ca. 458 m³, 327 m² en € 465.000; ca. 938 m³, 482 m² en € 925.000.
      
      
    
    
      2.3.
      Naar aanleiding van het hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de heer [C] van [bedrijf 1] te [plaats 2] verzocht de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum en op de waardepeildatum 1 januari 2011 te bepalen. In dat kader is de onroerende zaak inpandig opgenomen. Ter zake is een opnameformulier opgemaakt dat aan het Hof en, door het Hof met toezending van een kopie van het verweerschrift, aan belanghebbende is verstrekt. In het opnameformulier zijn ook opmerkingen van belanghebbende verwerkt met betrekking tot schade door heiwerkzaamheden, parkeeroverlast, achtertuin en het vergelijkingspand [a-straat] 57. Aan het verweerschrift zijn foto’s toegevoegd die de heer [C] tijdens de inpandige opname van de onroerende zaak heeft gemaakt. Tevens zijn foto’s toegevoegd van het referentieobject [a-straat] 57.
      
    
    
      2.4.
      Het algemene oordeel van de heer [C] is, aldus geeft de Heffingsambtenaar aan in het verweerschrift, dat de onroerende zaak, met uitzondering van de badkamer, redelijk vergelijkbaar is met het buurpand/referentiepand [a-straat] 57. De onroerende zaak heeft net als het voornoemde referentiepand een nette slaapkamer. Het referentiepand is, met uitzondering van de dakkapel, de deur en het raam van de bijkeuken, het kelderraam en het glas boven de voordeur, uitgevoerd met kunststof kozijnen met dubbelglas. De heer [C] heeft verder geconstateerd dat de onroerende zaak lichte scheurvorming vertoont en heeft geconstateerd dat het referentiepand [a-straat] 57 aan de buitenzijde op twee plaatsen ernstige scheurvorming heeft. Dat laatste zou kunnen duiden op een verzakte fundering. De heer [C] sluit zich tenslotte aan bij het door de heer [D] opgestelde taxatierapport van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar verwijst in zijn verweerschrift in dit verband naar het bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank gevoegde taxatierapport. 
      
    
    
      2.5.
      In het voornoemde opnameformulier is nog opgenomen dat belanghebbende met betrekking tot het referentiepand [a-straat] 57 onder meer heeft gesteld dat de nieuwe eigenaren teveel hebben betaald, er meer onderhandelingsruimte is geweest, het referentiepand beter is onderhouden en er meer verbeteringen aan het referentiepand waren aangebracht. Dat laatste betreft, mede gezien de pleitnota van belanghebbende, aan de voorzijde nieuwe kozijnen, extra geluids- en warmte-isolerend dubbel glas voor het hele huis (HR+++ glas), geheel betimmerde en van nieuwe vloeren voorziene slaapkamers; uitbreiding berging, een opnieuw bestrate oprit en een nieuwe hardhouten voordeur. Ook was er in 2007 een nieuwe badkamer geplaatst. Het pand kent ook schade als gevolg van de heiwerkzaamheden met betrekking tot de Randweg.
      
    
    
      2.6.
      
        Belanghebbende heeft bij zijn aanvulling op het hoger beroepschrift een productie gevoegd met de volgende kenmerken: “Fam. [belanghebbende] [a-straat]-Begroting B, [bedrijf 2], [bedrijf 3], Project: Schadeherstel onderdoorgang Randweg Zuid te ’s-Hertogenbosch, Begroting: BEGROTING B-[nummer], opdrachtgever: [belanghebbende] te [woonplaats]” . Verder is bij projectgegevens onder meer vermeld: “Herstelwerkzaamheden volgens opnamerapporten d.d. 21-02-2011”. Voornoemde opstelling kent de volgende onderdelen:
        0200-Algemene bouwplaatskosten € 6643, 
        0300-Algemene kosten € 1717, 
        1500 – [belanghebbende] nr. 59 9246,60, 
        S aanvulling schade 25-03-2012 € 6759, en 
        nieuw schuurtje € 20 987,18. 
      
      
    
    
      2.7.
      Met zijn brief van 14 mei 2014 heeft belanghebbende onder meer een kaartweergave van het taxatieverslag, een selectie foto’s van de onroerende zaak en een kostenraming inzake schade aan de vloer van de onroerende zaak gevoegd. In de kostenraming/schaderapport van [bedrijf 4] van 31 maart 2014 is aangegeven dat naar aanleiding van een bezoek op 26 maart 2014 de schade aan natuursteenvloer van de onroerende zaak is opgenomen. Het totaal van het te leveren materiaal en de te verrichten werkzaamheden bedraagt € 17 616,15 excl. btw. Verder is er nog een stelpost van in totaal € 1.000 opgenomen.
      
    
  
  
    
      3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
      
        3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum lager dient te worden vastgesteld dan het bedrag van € 468.000 waartoe de Rechtbank heeft geoordeeld.
      
      
        De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen en Hof hebben gezamenlijk kennis genomen van de door belanghebbende ter zitting getoonde foto’s van de onroerende zaak. De foto’s betroffen met name de scheurvorming.
        Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
      
      
      
        
          Belanghebbende:
        
        Met betrekking tot het oordeel van de Rechtbank inzake de afwijzing van referentiepanden wordt opgemerkt dat die referentiepanden veel rianter, groter en luxer zijn dan de onroerende zaak. De door de taxateur gebezigde referentiepanden zijn totaal niet vergelijkbaar met de onroerende zaak. Verbouwingen aan die panden kunnen niet worden vergeleken met schadeherstel. Er was sprake van lichte scheurvorming in de gevels van de onroerende zaak en schuur; die is echter zeer versneld verergerd door de heiwerkzaamheden. De schade door de werkzaamheden aan de Randweg loopt op. Zo is er nu ook een grote scheur achter een spiegel in de woonkamer tevoorschijn gekomen De procedure inzake de schade loopt nog steeds. 
        De stelling dat de gemeente met betrekking tot het onderhoud rekening heeft gehouden met een correctie van 28% is gezien de gehanteerde prijzen per kubieke meter, € 588 en € 640 onjuist. Dat geldt ook voor de stelling dat het percentage van 28 juist zou zijn als de andere twee referentiepanden worden meegenomen. 
        De gemeente heeft de waarde van de onroerende zaak vanaf 2008 tot in 2011 alleen maar verhoogd. Het is vreemd dat de crisis, de algemene prijsdaling, zich niet voordoet in Den Bosch. Bij de WOZ-aanslag 2013 is overigens wel rekening gehouden met de landelijke prijsdaling van woningen. 
      
      
      
        
          De Heffingsambtenaar:
        
        In verband met de schade aan de onroerende zaak geef ik aan dat het heien in oktober 2008 is begonnen. De overlast was ook aan de orde bij de verkoop van [a-straat] 57. De badkamer van [a-straat] 57 was redelijk, maar deze viel inderdaad niet in de smaak bij de koper. De 20 meter van de tuin die niet bebouwd mag worden vanwege de aanwezigheid van de spoorlijn is verdisconteerd in de waarde van de onroerende zaak. Dat punt is ook verdisconteerd in de verkoopprijs van [a-straat] 57. 
        De scheuren in laatstgenoemd pand zijn groter dan die van de in geding zijnde onroerende zaak. Die schade is verdisconteerd in de koopprijs van [a-straat] 57. Er is speelruimte genoeg in de prijs per kubieke meter van de onroerende zaak. De correctie van onderhoud van 28% is mede gebaseerd op de andere twee referentiepanden. Over de vervanging van vloeren is bij de inpandige opname van de onroerende zaak niet gesproken.
        Eerst in 2012 is in Den Bosch de waardedaling doorgezet, er was voorheen nauwelijks sprake van waardevermindering. Een en ander is ook af te leiden uit de marktanalyse. De voor het jaar 2010 bepaalde waarde van de onroerende zaak kan niet als uitgangspunt dienen voor andere jaren. Elk jaar staat op zich zelf. Voor elk afzonderlijk jaar gaat het om verkopen rond de peildatum. [a-straat] 57 is het ideale vergelijkingsobject. De taxaties komen tot hogere bedragen dan de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde. Daar zit dus nog wat ruimte in.
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van zijn hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar, gegrondverklaring van het beroep, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 422.110, dan wel op een door het Hof in goede justitie te bepalen waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb, vergoeding van het door hem bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van respectievelijk € 42 en € 118 en een tegemoetkoming in de proceskosten bij de Rechtbank en het Hof. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
      
    
  
  
    
      4. Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2010 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). 
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar het onderzoek van de waarde in het economisch verkeer door [C] van [bedrijf 1] te [plaats 2]. Deze heeft zich voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak aangesloten bij het in de procedure voor de rechtbank ingebrachte taxatierapport van 25 april 2012 opgesteld door de taxateur [D] van [E] te [plaats 3]. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar ter vergelijking gebezigde objecten [a-straat] 2 en [b-straat] 35 niet bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof overweegt daarbij dat beide objecten zowel wat betreft hun inhoud als wat betreft hun verkoopsommen en dus de in de taxatieopbouw gebruikte prijs per kubieke meter te sterk afwijkt van de gegevens van de onroerende zaak. Verder moet bij de gerealiseerde verkoopsom van de beide objecten nog rekening worden gehouden met het feit dat [a-straat] 2, verkoopsom € 920.000, na aankoop is gerenoveerd en dat [b-straat] 35, verkoopsom € 920.000, in slechte toestand is verkocht en na aankoop is gerenoveerd. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat voor de systematische vergelijking enkel het object [a-straat] 57 resteert dat voor € 465.000 is verkocht. Het in het onderhavige geval hanteren van slechts één bruikbaar vergelijkingsobject, dat bovendien voor twee verschillende jaren wordt gebruikt, acht het Hof onvoldoende om te komen tot een betrouwbare bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.5.
      De Heffingsambtenaar heeft de verkoop van het object [a-straat] 57 gebezigd ter onderbouwing van zowel de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum als op de waardepeildatum 1 januari 2011. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op respectievelijk € 468.000 en € 466.000. Mede gelet op het feit dat in beide gevallen hetzelfde referentiepand [a-straat] 57 is gebezigd, had het op de weg van de Heffingsambtenaar gelegen om het verschil in waarde van de onroerende zaak op de beide peildata nader te motiveren. Daarbij had het minieme verschil van 0,42% in waarde kunnen worden afgezet tegenover de taxaties van de onroerende zaak en de stand van zaken en ontwikkelingen op (plaatselijke) markt van woningen. De enkele stelling dat eerst in 2012 in Den Bosch de waardedaling is doorgezet, is zonder marktanalyse, die niet is overgelegd, daartoe onvoldoende. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank heeft in overweging 7 van de door belanghebbende bestreden uitspraak geoordeeld dat bij het hanteren van het referentiepand [a-straat] 57 inzichtelijk is gemaakt dat en op welke wijze de Heffingsambtenaar met de mindere staat van de onroerende zaak rekening heeft gehouden. Anders dan de rechtbank oordeelt, is bij gebruik van de bedragen per kubieke meter van € 588 en € 640 echter geen sprake van een verschil van 28%. De door de Heffingsambtenaar ter zake nader verstrekte informatie vormt naar het oordeel van het Hof geen rechtvaardiging voor het uitgangspunt van het gebezigde verschil van 28%. Er is derhalve sprake van een geringer verschil dan de Heffingsambtenaar kennelijk bij de vaststelling van de waarde van de onroerende de zaak voor ogen heeft gestaan. Daarbij is niet gesteld en niet gebleken dat de door belanghebbende aangegeven verschillen tussen zijn woning en [a-straat] 57 niet aan de orde zijn.
      
    
    
      4.7.
      
        Naast de scheurvorming in de onroerende zaak waarmee bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar rekening is gehouden, is thans ook zeer behoorlijke schade aan de vloer van de woning en nadere scheurvorming in de onroerende zaak naar voren gekomen. Belanghebbende heeft aangegeven dat die nader gebleken schade ook samenhangt met de heiwerkzaamheden aan de Randweg. Niet gesteld en niet gebleken is dat dat voornoemde schade niet  0p de peildatum en niet op de toestanddatum aanwezig was. 
        De voornoemde schade is bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar niet dan wel onvoldoende in de waardering betrokken. 
      
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenstaande en mede gelet op de overige feiten en omstandigheden is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet dan wel onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde had van €  468.000. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 422.110 evenmin aannemelijk gemaakt. In het hoger beroepschrift is ter zake op zich zelf geen onderbouwing van de gestelde waarde gegeven. Voor zover belanghebbende met zijn “houdt de gedingstukken uit de procedure bij Gemeente (bezwaarprocedure) en bij de Rechtbank Oost-Brabant zittingsplaats Den Bosch (beroepsprocedure) in het geding.” inzicht heeft willen geven in de onderbouwing van de gestelde waarde van € 422.110 heeft het volgende te gelden.
      
    
    
      4.11.
      Uitgangspunt is dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak op de peildatum moet worden bepaald en wel naar de staat van die onroerende zaak op die datum en de daarbij behorende omstandigheden. Het enkele beroep op de voor andere jaren vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de gestelde marktontwikkelingen zijn naar het oordeel van het Hof niet als een voldoende onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde aan te merken. Ook hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd kan, los van het feit dat sprake kan zijn van een effect op de waarde van de onroerende zaak, niet worden vertaald naar een voldoende onderbouwing van de gestelde waarde.
      
    
    
      4.12.
      
        Nu geen van de partijen de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, dient het Hof, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen.
        Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 naar de feitelijke toestand op 1 januari 2011, gelet op alle feiten en omstandigheden in goede justitie, vast op € 435.000.Een verdere onderbouwing voor de waarde in goede justitie acht het Hof niet goed mogelijk en, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 15 januari 2010, nr. 07/13305, ECLI:NL:HR:2010:BK9136, BNB 2010/80, ook niet noodzakelijk. De waardebepaling in goede justitie leent zich immers slechts in beperkte mate voor motivering.
      
      
    
    
      4.13.
      De aanslag ozb wordt vastgesteld naar een bij een waarde van € 435.000 behorend bedrag.
    
    
      
        4.14. Gelet op het bovenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht 
        
      
      
    
    
      4.15.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente ‘s-Hertogenbosch aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van respectievelijk € 42 respectievelijk € 118 te vergoeden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
      
        
          Het beroep bij de Rechtbank
        
      
      
      
        
          Vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb), voor het beroep bij de Rechtbank op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 974.
      
      
        
          Overige proceskosten
        
      
    
    
      
        
          4.18. Belanghebbende heeft voor het overige niet verzocht om vergoeding van proceskosten, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Bpb.
        
          Het hoger beroep bij het Hof
        
      
      
      
        
          Vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
        
      
      
    
    
      4.19.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Bpb, voor het hoger beroep bij het Hof op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak)  x 1 (factor samenhangende zaken) is € 974.
      
    
    
      4.20.
      Daarbij wordt uitgegaan van twee samenhangende zaken waarin belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk is gesteld. Dit betreft twee zaken ten name van belanghebbende kenmerk 13/00727 en 13/00728. Er is naar het oordeel van het Hof sprake van samenhangende zaken omdat het gaat om gelijktijdig ingediende beroepschriften die één belastingplichtige en één onroerende zaak betreffen. Verder zijn de hoger beroepschriften van gelijke inhoud en bevatten ze dezelfde motivering. Dat geldt ook voor de zogenaamde tien-dagen-stukken met de vijf producties. Voorts is voor beide zaken volstaan met één pleitnota met argumenten die voor beide zaken zijn ingebracht. Dat geldt ook voor de ter zitting getoonde foto’s van de onroerende zaak.
    
    
      4.21.
      Het Hof zal in deze zaak en in de zaak met kenmerk 13/00728 een proceskostenvergoeding toekennen van € 487 (€ 974 : 2 zaken).
      
      
        
          Overige proceskosten
        
      
    
    
      
        4.22. Belanghebbende heeft voor het overige niet verzocht om vergoeding van proceskosten, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Bpb.
      
    
  
  
    
      5. Beslissing
    Het Hof:
    
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        
          verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      
      
        
          vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
      
      
        
          vermindert de bij de WOZ beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 tot een bedrag van € 435.000,
      
      
        
          gelast dat de aanslag ozb wordt verminderd naar een bij deze waarde van € 435.000 behorend bedrag,
      
      
        
          gelast dat de gemeente ’s-Hertogenbosch aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 160 vergoedt, en
      
      
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.461 (€ 974 plus € 487).
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 25 juli 2014 door  G.D. van Norden, voorzitter,  P.A.M. Pijnenburg en N. van Beelen, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.