ECLI:NL:GHSHE:2016:4058, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-09-2016, 15/00426
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. Verkoopprijs moet worden verminderd met voor rekening van verkoper komende sloop- en saneringskosten. Nieuw vervaardigd goed. Omzetbelasting.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
    Kenmerk 15/00426
    
    
      6 september 2016
    
    
    
      
        uitspraak van de meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [A] ),
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 14/1169 van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Venlo, de heffingsambtenaar,
      (gemachtigde: [B] ).
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [a-straat] 13 te [C] op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vastgesteld op € 1.420.000.
        In hetzelfde geschrift zijn (onder meer) ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen eigenaar en gebruik en de aanslag rioolheffing voor het belastingjaar 2013 bekendgemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak, gedagtekend 28 februari 2014, heeft de heffingsambtenaar de tegen de hiervoor gemelde gemeentelijke belastingen gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de WOZ-waarde van het object verminderd tot € 1.068.000 en een kostenvergoeding toegekend van € 275,95.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende is in beroep gekomen tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank Limburg. Bij uitspraak van 9 januari 2015 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt het bestreden besluit en herroept het primaire besluit en stelt de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 13 te [C] per 1 januari 2012 vast op € 847.000,= en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
      - vernietigt het bestreden besluit voor zover verweerder daarbij de proceskostenvergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar heeft bepaald op € 275,95 (€ 243,= + € 30,= + € 2,95) en bepaalt deze op € 488,95 (2 x € 243,= + € 2,95);
      - bepaalt dat verweerder de kosten van deze beroepsprocedure bij de rechtbank, aan de zijde van eiseres begroot op € 1.347,50,= (wegens verleende rechtsbijstand en deskundigenrapport), volledig vergoedt aan eiseres; 
      - bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht ten bedrage van € 328,= volledig vergoedt.”
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juli 2016. Daarbij zijn verschenen gemachtigden voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was op de waardepeildatum 1 januari 2012 eigenaar van de onroerende zaak, zijnde op een perceel van 10.630m² gelegen en in 1985 gebouwde kantoor- en productieruimten van respectievelijk 765m² en 4.700m² (hierna: het object). 
      
    
    
      2.2.
      Op 29 april 2013 heeft belanghebbende met [D] B.V. een koopovereenkomst gesloten, waarbij het object onder de aanvullende voorwaarden van sloop van de opstallen en de fundering en sanering van de grond is verkocht tegen een bedrag van € 847.000 (incl. BTW). De sloop- en saneringskosten bedroegen € 435.000 (excl. BTW). 
      
    
    
      2.3.
      Op 27 juni 2014 heeft, na sloop en sanering, de levering van het object plaatsgevonden. 
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
    
    
    
      “5. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is slechts anders wanneer zich tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak wijzigingen hebben voorgedaan als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging. 
    
    
    6. In de onderhavige zaak hebben zich tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum geen vorenbedoelde wijzigingen voorgedaan. De sloop van de opstallen en de daaropvolgende sanering van de grond heeft pas na de toestandsdatum van 1 januari 2013 plaatsgevonden. Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ verplicht de rechtbank dan ook uit te gaan van de situatie waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2012 bevond, zijnde een bebouwd perceel met verontreiniging in de grond. De op 29 april 2013 tot stand gekomen verkooptransactie acht de rechtbank voor de onderhavige waardevaststelling niet relevant, enerzijds vanwege de ingrijpende wijzigingen die voorafgaande aan de verkoop hebben plaatsgevonden en anderzijds op grond van het tijdsverloop van meer dan één jaar tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Daarmee behoeft de vraag of de koopprijs al dan niet moet worden vermeerderd met omzetbelasting evenmin bespreking.
    
    7. De rechtbank overweegt vervolgens dat in gevallen waarin bodemverontreiniging wordt geconstateerd en aannemelijk is dat deze verontreiniging reeds op de waardepeildatum aanwezig was, zulks invloed kan hebben op de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak. Deze waardevermindering kan veelal worden uitgedrukt in het bedrag van de kosten van sanering. Niet in geschil is dat sprake is van een saneringsplicht van de vervuilde grond en evenmin heeft verweerder weersproken dat de saneringskosten € 435.000,= bedragen. Uitgaande van de door de gemeente Venlo gehanteerde gronduitgifteprijs van € 113,=, vastgesteld bij besluit van 24 januari 2012, voor het bedrijventerrein waarop de onroerende zaak is gelegen, die de rechtbank met inachtneming van hetgeen de taxateur van eiseres hierover heeft aangevoerd, niet onredelijk acht, leidt dit tot een grondwaarde van € 766.190,= (10.630m² x € 113,= minus € 435.000,=). Vervolgens dient daar de waarde van de op de waardepeildatum aanwezige opstallen bij te worden opgeteld. Alhoewel de opstallen volgens de taxateur van eiseres “wat ouder zijn”, kwalificeert hij de opstallen voor wat betreft kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling als voldoende. In het licht van deze kwalificaties en het door verweerder in het bestreden besluit genoemde transactiecijfer van een vergelijkbare onroerende zaak op het betreffende bedrijventerrein, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de opstallen met een grootte van in totaal 5.465m² in ieder geval aanzienlijk meer bedraagt dan het verschil tussen de nader door verweerder bij verweerschrift bepaalde waarde van € 847.000,= en de grondwaarde van € 766.190,=, te weten € 80.810,=. De rechtbank ziet zich in vorenstaande oordeel gesteund door het op 21 maart 2012 gerealiseerde transactiecijfer van de onroerende zaak van € 1.595.000,=, zoals dat blijkt uit de overgelegde Taxatiekaart CNW van 3 oktober 2014. 
    
    8. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank de nader door verweerder bepaalde waarde van € 847.000,=, zij het op andere gronden, aannemelijk. Omdat verweerder pas in de beroepsfase tot deze lagere waarde heeft geconcludeerd, dient het beroep gegrond te worden verklaard en het bestreden besluit te worden vernietigd.
    
    9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ad € 328,= vergoedt.
    
    10. Op grond van het bepaalde in artikel 7:15 en 8:75 van de Awb acht de rechtbank verder termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandeling wordt één punt voor het bezwaarschrift en één punt voor de hoorzitting met een waarde van € 243,= per punt toegekend. Voorts wordt een vergoeding van € 2,95 voor kadastrale uittreksels toegekend. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting in bezwaar verwijst de rechtbank naar haar uitspraak van 10 juli 2014 (ECLI:NL:RBLIM:2014:6260), waaruit volgt dat geen aanleiding bestaat in een situatie als in deze zaak aan de orde, aan te nemen dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Wat de beroepsprocedure betreft wordt er één punt voor het beroepschrift, één punt voor het bijwonen van de zitting en 0,5 punt voor het indienen van de zienswijze van 9 oktober 2014 met een waarde van € 487,= per punt toegekend. De aanvullende reactie van 26 november 2014 is niet op verzoek van de rechtbank ingebracht en komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Het gewicht van de zaak wordt bepaald op gemiddeld, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1. Daarnaast dient een vergoeding te worden toegekend voor het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport. Deze dient te worden vastgesteld conform de Richtlijn van de belastingkamers voor de gerechtshoven, inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, gepubliceerd in Staatscourant nummer 26039, (Richtlijn), welke Richtlijn ook door de rechtbank wordt gehanteerd. Toepassing van voornoemde Richtlijn betekent dat aan eiser voor het opmaken van het taxatierapport € 130,= (2 uur maal € 65,= exclusief BTW) moet worden toekend. Daarbij betrekt de rechtbank dat niet is gebleken van een inpandige opname. Dat de taxateur in dienst is van het kantoor van de gemachtigde van eiseres geeft de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. De rechtbank verwijst hiertoe naar de arresten van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0729) en het Gerechtshof Amsterdam van 12 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS: 2012:BW3726).”
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, BNB 2001/52). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum verkoopt. 
      
    
    
      5.2.
      Door belanghebbende is gesteld, en door de heffingsambtenaar is niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, dat de verkoop onder zakelijke voorwaarden is geschied. Het Hof gaat er daarom vanuit dat de op 29 april 2013 voor het object gerealiseerde verkoopprijs op dat moment de waarde in het economische verkeer ervan vertegenwoordigde. Daarbij zijn er door de heffingsambtenaar geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt op grond waarvan alsnog moet worden geoordeeld dat deze verkoopprijs niet als uitgangspunt mag worden genomen. 
    
    
      5.3.
      Het gegeven dat het tijdstip waarop de verkoopovereenkomst is gesloten meer dan één jaar is gelegen van de waardepeildatum van 1 januari 2012, acht het Hof in het onderhavige geval niet afdoen aan de representativiteit van de verkoopprijs. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat het object, zoals door belanghebbende gemotiveerd is gesteld en door de heffingsambtenaar tevens niet is betwist, alvorens tot deze verkoop werd overgegaan gedurende langere tijd te koop heeft gestaan. Ondanks pogingen van verschillende makelaars waren er weinig gegadigden voor het object op de toenmalige markt aanwezig, aldus belanghebbende. Uiteindelijk is het object, zo begrijpt het Hof belanghebbendes betoog, daarom met aanvullende voorwaarden aan de meest biedende gegadigde onder de meest geschikte omstandigheden verkocht, en aldus vertegenwoordigt deze prijs de waarde in het economische verkeer op de peildatum. 
      
    
    
      5.4.
      Als onderdeel van die verkoop is overeengekomen dat het object vrij van opstallen en fundering en na saneren van de grond zou worden geleverd. De (geraamde kosten verbonden aan de) verplichting tot sloop en sanering behoorden daarom tot de door de verkoper ter zake van de verkoop te leveren prestatie. Gelet hierop dient voor de onderhavige waardebepaling naar het oordeel van het Hof in aanmerking te worden genomen de op het moment van verkoop, 29 april 2013, bepaalde prijs in geld verminderd met de geraamde kosten van sloop en sanering, dat wil zeggen de kosten die belanghebbende op dat moment voor de sloop en de sanering had berekend en als zodanig (indirect) in aanmerking heeft genomen bij het bepalen van de hoogte van de verkoopprijs. Niet relevant is of die sloop- en saneringskosten, zoals door belanghebbende onderbouwd met de door een derde opgemaakte offerte van 30 november 2012, ook daadwerkelijk zijn gemaakt in het tijdvak tussen het sluiten van de verkoopovereenkomst en de levering op 27 juni 2014. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer op het moment van de verkoop zijn immers alleen de feiten en omstandigheden zoals die bestonden op dat moment van belang.   
      
    
    
      5.5.
      Het Hof overweegt dat indien bouwgrond is bewerkt waarbij handelingen zijn verricht die kunnen worden beschouwd als activiteiten behorende tot het bouwrijp maken, het perceel wordt aangemerkt als een nieuw vervaardigd onroerend goed. Er is dan omzetbelasting (BTW) verschuldigd. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat ter zake van het object bewerkingen hebben plaatsgevonden, te weten de sloop van de opstallen en de fundering en de sanering van de grond, met het oog op de bebouwing van het perceel grond door de koper. De levering van dit perceel grond aan de koper is derhalve met BTW belast. Het object dient voor de waardering in het kader van de Wet WOZ in aanmerking te worden genomen voor de verkoopprijs inclusief BTW, namelijk € 847.000. Voorts dienen de sloop- en saneringskosten, welke zoals belanghebbende heeft betoogd een onlosmakelijk onderdeel van de verkoop vormden, van die waarde te worden afgetrokken. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de op het moment van verkoop door belanghebbende in zijn positie als zijnde ondernemer vanuit zakelijk oogpunt begrote kosten, namelijk € 435.000, welk bedrag, gelet op belanghebbendes recht op vooraftrek, exclusief BTW is. Het Hof acht niet aannemelijk geworden dat die kosten niet een reële raming van de daadwerkelijk te maken kosten vertegenwoordigen. Dat dergelijke kosten reeds zouden zijn gemaakt in het jaar 2006 ten tijde van een eerdere overdracht van het object, zoals de heffingsambtenaar ter zitting lijkt te hebben willen betogen, acht het Hof niet aannemelijk. Hierbij merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd heeft beaamd dat de sloop van de opstallen en de fundering en ook de sanering van de grond pas in 2014 zijn uitgevoerd. Op grond hiervan bedroeg  de waarde in het economische verkeer van het object bij de verkoop  € 412.000 (€ 847.000 -/- € 435.000). 
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 362.000, de heffingsambtenaar conformeert zich aan de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 847.000. Geen van beiden heeft, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, deze waarden aannemelijk gemaakt. Het Hof zal de waarde in goede justitie bepalen op de waarde die daadwerkelijk bij de verkoop van het object is gerealiseerd, te weten € 412.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal de waarde vaststellen op € 412.000.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      
    
    
      6.2.
      
        Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (hoger beroepschrift en verschijnen op zitting van het Hof) x € 496 (waarde per punt) x 1 (wegingsfactor) = € 992. Voorts komen eveneens de kosten voor het opmaken van het in de beroepsfase ingediende taxatierapport voor vergoeding in aanmerking. Het Hof is van oordeel dat de door de rechtbank in dezen toegekende kostenvergoeding ad € 130 (2 uur x € 65 exclusief BTW) volstaat en ziet geen aanleiding om tot een hogere vergoeding over te gaan. Hiertoe overweegt het Hof dat, zoals belanghebbende ter zitting desgevraagd ook heeft bevestigd, geen inpandige opname heeft plaatsgevonden en kunnen plaatsvinden nu ten tijde van het opmaken van het rapport de op het object gevestigde opstallen al waren gesloopt. Dit in ogenschouw nemende acht Het Hof de in aanmerking genomen 2 uren alleszins redelijk.  
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens voor zover het de vergoeding van de (proces)kosten en het griffierecht betreft; 
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 412.000;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende in het hoger beroep tot een bedrag van € 992; en
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht ad € 497 te vergoeden.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, F.J.P.M. Haas en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 6 september 2016 in het openbaar uitgesproken. Bij verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door de oudste bijzitter.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.