ECLI:NL:GHARL:2017:246, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-01-2017, 15/00788 t/m 15/00884
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling appartementen in serviceflat. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 15/00788 tot en met 15/00884 
      uitspraakdatum: 17 januari 2017 
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Vereniging “ [X] ” te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 mei 2015, nummers UTR 14/2400, UTR 14/4956 tot en met UTR 14/4958, UTR 14/4960, UTR 14/4962 tot en met UTR 14/4966, UTR 14/4968 tot en met UTR 14/5037, UTR 14/5039, UTR 14/5040, UTR 14/5042 tot en met UTR 14/5046, UTR 14/5048 tot en met UTR 14/5051 en UTR 14/5053 tot en met UTR 14/5058, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van 98 woningen aan de [a-straat] 87A, 87B en 87C in [Z] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op bedragen tussen € 55.000 en € 130.000. 
    
    
      1.2
      Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
    
    
      1.3
      Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
    
    
      1.4
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 mei 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] namens belanghebbende, alsmede mr. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
      1.8
      Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft het Hof aanleiding gezien het onderzoek op grond van het bepaalde in artikel 8:108 juncto artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen. 
    
    
      1.9
      De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, waarop belanghebbende schriftelijk heeft gereageerd.
    
    
      1.10
      Partijen hebben vervolgens schriftelijk erin toegestemd dat een nadere zitting achterwege kan blijven. Het Hof heeft daarop het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaken maken onderdeel uit van een appartementencomplex (hierna: het gebouw), dat bouwkundig is ingericht en wordt gebruikt als serviceflat. Belanghebbende, een vereniging met rechtspersoonlijkheid, is eigenaar van het gebouw. Het gebouw omvat naast de onroerende zaken een gemeenschappelijke foyer, lift, bibliotheek, tuin, biljartruimte en keuken. Daarnaast is een receptie aanwezig.
    
    
      2.2.
      Aanstaande bewoners van een onroerende zaak dienen lid te worden van de vereniging. Leden van de vereniging mogen een woonrecht kopen. Voor de toelating tot de vereniging is instemming van een ballotagecommissie nodig. Daarnaast is een minimale leeftijdsgrens aan aanstaande leden gesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken voor de Wet WOZ te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend. 
    
    
      3.2.
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarden met 30% en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
    
    
      4.3
      
        Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op de taxatierapporten van 8 mei 2014 en 11 november 2015 van WOZ-taxateurs [D] respectievelijk [E] . In deze taxatierapporten en de nadien gegeven aanvulling daarop zijn de volgende waarden en kenmerken van de onroerende zaken vastgesteld:
        
          Adres	WOZ-waarde	Oppervlak	Prijs 	Bijzonderheden
        
        
          			per m2
        
      
      
      
        
          [a-straat]	87	A	1	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	2	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	3	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	4	€	122.000 	107	€	 1.140 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	6	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	7	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	8	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	9	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	10	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	12	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	14	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	15	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	16	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	17	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	18	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	19	€	 89.000 	64	€	 1.391 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	20	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	21	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	22	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	23	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	24	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	25	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	26	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	27	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	28	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	29	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	30	€	 89.000 	64	€	 1.391 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	31	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	32	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	33	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	A	34	€	 80.000 	52	€	 1.538 	tuin
        
          [a-straat]	87	B	0	€	130.000 	140	€	929 	
        
          [a-straat]	87	B	1	€	 62.000 	49	€	 1.265 	
        
          [a-straat]	87	B	2	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	3	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	4	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	5	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	6	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	7	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	8	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	9	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	10	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	12	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	14	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	15	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	16	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	17	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	18	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	19	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	20	€	 71.000 	64	€	 1.109 	
        
          [a-straat]	87	B	21	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	22	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	23	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	24	€	 62.000 	49	€	 1.265 	
        
          [a-straat]	87	B	25	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	26	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	27	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	28	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	29	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	30	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	31	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	32	€	 71.000 	64	€	 1.109 	
        
          [a-straat]	87	B	33	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	B	34	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	35	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	36	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	0	€	112.000 	130	€	862 	
        
          [a-straat]	87	C	1	€	 62.000 	49	€	 1.265 	
        
          [a-straat]	87	C	2	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	3	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	4	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	5	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	6	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	7	€	 76.000 	72	€	 1.056 	
        
          [a-straat]	87	C	8	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	9	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	10	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	12	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	14	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	15	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	16	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	17	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	18	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	19	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	20	€	 71.000 	64	€	 1.109 	
        
          [a-straat]	87	C	21	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	22	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	23	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	24	€	 55.000 	38	€	 1.447 	
        
          [a-straat]	87	C	25	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	26	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	27	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	28	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	29	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	30	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	31	€	 64.000 	52	€	 1.231 	
        
          [a-straat]	87	C	32	€	 71.000 	64	€	 1.109 
      
      
    
    
      4.4
      In de taxatie van 11 november 2015 heeft de taxateur de verkoopprijzen van de volgende appartementen in serviceflats aangedragen en geanalyseerd:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Gebruiks-
                
                
                  oppervlak
                
                
                   ( m2)
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Waarde inhoud
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  koopsom
                
              
            
            
              
                
                  per m2
                
              
              
                
                  1-1-2013
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] ,
                
                  [Z]
                
              
              
                1953
              
              
                38 - 140
              
              
                € 862 - € 1.538
              
              
                € 55.000 - € 130.000
              
              
                
              
              
                € 55.000 - € 130.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 2 B4, [F]
              
              
                1964
              
              
                87
              
              
                € 1.253
              
              
                € 109.000
              
              
                Berging € 3.000
              
              
                € 112.000
              
              
                € 112.000
              
            
            
              
                1-3-2013
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 105, [F]
              
              
                1973
              
              
                93
              
              
                € 1.634
              
              
                € 152.000
              
              
                Berging € 3.000
              
              
                € 155.000
              
              
                € 155.000
              
            
            
              
                1-3-2013
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 90, 
                
                  [Z]
                
              
              
                1972
              
              
                112
              
              
                € 1.210
              
              
                € 135.550
              
              
                Garagebox € 20.000
              
              
                € 155.550
              
              
                € 152.500
                9-5-2012
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende brengt hiertegen onder meer in dat onvoldoende rekening is gehouden met de gerealiseerde koopprijzen van de woonrechten van appartementen in het gebouw en in de serviceflat aan de [e-straat] 24 te [F] (hierna: de [G-flat] ), de omstandigheid dat het een serviceflat betreft, dat asbest in het gebouw aanwezig is en dat de onder 4.3 genoemde appartementen een later bouwjaar en een groter gebruiksoppervlak hebben dan de onroerende zaken. Voorts is zij van mening dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van appartementen in de [G-flat] lager heeft vastgesteld dan die van de onroerende zaken. 
    
    
      4.6
      In zijn taxatierapport van 11 november 2015 draagt de heffingsambtenaar appartementen in serviceflats aan als vergelijkingsobjecten voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarden. Door gebruik te maken van deze vergelijkingsobjecten houdt de heffingsambtenaar er rekening mee dat de markt voor serviceflats van dien aard is dat - ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten - voor deze flats, gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats (HR 3 februari 2012, nr. 10/05475, ECLI:NL:HR:2012:BV2583). De heffingsambtenaar maakt in zijn taxatie terecht geen gebruik van de koopsommen voor woonrechten in het gebouw, omdat deze overdrachten niet voldoen aan de onder 4.1 genoemde wettelijke veronderstellingen. Met de woonrechten die leden van belanghebbende verwerven, verkrijgen de leden immers niet de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Zo kan men geen hypotheek op de onroerende zaak vestigen, waardoor de financiering een probleem kan zijn. Daarnaast is de groep kopers door belanghebbende beperkt door de ballotagecommissie en de leeftijdsgrens. De bij overdracht van woonrechten in de [G-flat] gerealiseerde koopsommen kunnen evenmin gebruikt worden bij de waardebepaling, aangezien de [G-flat] ook een vereniging betreft die woonrechten heeft uitgegeven. Daarmee voldoen ook deze overdrachten niet aan de wettelijke ficties. Met de aanwezigheid van asbest in het gebouw heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door in zijn onderbouwing het vergelijkingsobject [b-straat] 2 b4 te betrekken. In de serviceflat waartoe dit vergelijkingsobject behoort, is ook asbest aanwezig. De waarde per m2 van dat vergelijkingsobject ligt in de lijn met die van de onroerende zaken.
    
    
      4.7
      De in het taxatierapport van 8 mei 2014 genoemde vergelijkingsobjecten, die eveneens in het taxatierapport van 11 november 2015 zijn vermeld, zijn naar het oordeel van het Hof minder geschikt voor de onderbouwing van de waarde, omdat deze vergelijkingsobjecten niet in serviceflats gelegen appartementen betreffen.
    
    
      4.8
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de door hem verdedigde waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      4.9
      
        Belanghebbende heeft haar stelling dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, met de enkele verwijzing naar WOZ-waarden van appartementen uit de [G-flat] naar de waardepeildatum 1 januari 2013 niet aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft betwist dat de appartementen in de [G-flat] identiek zijn. Ook anderszins heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt, dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de appartementen in de [G-flat] naar de waardepeildatum 1 januari 2012 niet op eenzelfde wijze heeft vastgesteld als bij belanghebbende. 
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 januari 2017
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.