ECLI:NL:RBZWB:2015:3462, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-05-2015, AWB - 14 _ 2053
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2015-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ jachthaven. De rechtbank vermindert de waarde en gaat daarbij uit van (a) een restwaarde van nihil voor de steigers (b) vermindering van de waarde van het water vanwege de slechte ligging. De vrijstelling voor waterverdedigingswerken acht de rechtbank niet van toepassing.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, enkelvoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummers AWB 14/2053, 14/2054 en 14/2055
      uitspraak van 22 mei 2015
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
        
      
      
        
          [belanghebbende]
        , gevestigd te [plaats X],
      belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      
        De bestreden uitspraken op bezwaar 
      
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 21 februari 2014 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X], is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor de jaren 2010, 2011 en 2012 en de met die beschikkingen in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor die jaren.
    
    
    
      
        Zitting 
      
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2015 te Middelburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] en [B], en namens de heffingsambtenaar, [verweerder].
    
    
    
  
  
    
      1Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarden tot € 263.532 voor 2010, € 263.889 voor 2011 en € 264.880 voor 2012;
      
      
        vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
      
        gelast de invorderingsambtenaar invorderingsrente te vergoeden over de teruggaven onroerendezaakbelastingen vanaf de datum van betaling door belanghebbende tot de datum van de teruggaven;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de immateriële schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;
      
    
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 76;
    - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 328 aan deze vergoedt.
    
    
  
  
    
      2Gronden
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is een watersportvereniging. Zij exploiteert een jachthaven aan het adres [adres] te [plaats X] (verder: de jachthaven). Belanghebbende heeft van de heffingsambtenaar beschikkingen als bedoeld in de WOZ voor de jachthaven ontvangen voor de jaren 2010, 2011 en 2012 met dagtekening 31 december 2012. Tegelijk zijn aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd voor die jaren. 
      
    
    
      2.2.
      De jachthaven bestaat uit een stuk grond een aangrenzend stuk water, een club-/ verenigingsgebouw, een kantoor, steigers, verharding, was-/kleedruimte, opslag/magazijn en botenhelling binnen de sluis van [plaats X]. De heffingsambtenaar stelt – uiteindelijk – dat de waarde van de jachthaven voor de WOZ voor alle jaren € 336.000 is. De heffingsambtenaar heeft die waarde onderbouwd met taxatiekaarten waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde van alle onderdelen is vermeld. Dat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden toegepast is tussen partijen niet in geschil.
      
    
    
      2.3.
      Over de waarden van de volgende onderdelen van de jachthaven bestaat geen geschil: het kantoor, het club-/verenigingsgebouw, de verharding en de was-/kleedruimte. Belanghebbende volgt de waarde die de heffingsambtenaar daaraan heeft toegekend. Ter zitting is komen vast te staan dat belanghebbende de waarden van opslag/magazijn en botenhelling niet meer bestrijdt. Zij heeft echter gesteld dat deze twee objecten niet meegenomen mogen worden bij de waardering omdat ze niet waren opgenomen in de oorspronkelijke waardebeschikkingen. Die stelling kan niet worden aanvaard. Het staat de heffingsambtenaar vrij om ook in een later stadium de onderdelen van een aanslag of beschikking aan te vullen en te wijzigen (Hoge Raad 24 januari 2003, nr. 36247, ECLI:NL:HR:2003:AD9713), tenzij hij eerder zou hebben toegezegd dat bepaalde onderdelen niet meegenomen zouden worden. Van een dergelijke toezegging is geen sprake geweest. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar aan deze onderdelen toegekende waarde kan worden gevolgd.
      
    
    
      2.4.
      In geschil is de waarde van de steigers.
      
      
        2.4.1.
        Vaststaat dat er 612m² steiger is met 110 palen. Het zijn vaste (geen drijvende) steigers van hardhout. De heffingsambtenaar gaat uit van een nieuwbouwprijs per m² inclusief palen van € 328 voor 2010, € 336 voor 2011 en € 343 voor 2012 en verwijst naar een offerte van aannemer [C] voor de jachthaven in [plaats Y]. Belanghebbende gaat uit van een nieuwbouwprijs van € 240 per m² inclusief palen en verwijst naar  een brochure van [D] die voor steigers uitgaat van € 190 à € 290 per m².
        
      
      
        2.4.2.
        De offerte van [C], die belanghebbende bij het beroepschrift heeft meegezonden, dateert van april 2013 en offreert 66 meter steiger voor € 23.996 of € 363 per (blijkbaar) strekkende meter en de steigerpalen afzonderlijk voor € 400 per stuk. De heffingsambtenaar heeft onweersproken ter zitting gesteld dat de steigers in [plaats Y] smaller zijn dan die van belanghebbende en dat het water bij de jachthaven van belanghebbende dieper is dan in [plaats Y] waardoor er langere steigerpalen zijn dan in [plaats Y]. Naar het oordeel van de rechtbank is het dan zeer redelijk om voor de nieuwprijs van steigers en palen van belanghebbende uit te gaan van de bedragen van de heffingsambtenaar. In de brochure van [D] ziet de rechtbank geen reden voor een ander oordeel. [D] gaat uit van een prijs van tussen de € 190 en € 260 per m² voor een conventionele steiger maar, naar de rechtbank uit die brochure afleidt, de palen zijn daarbij niet inbegrepen. Gezien de lengte van de palen in de jachthaven van belanghebbende is de door de heffingsambtenaar verdedigde nieuwprijs van € 55.000 voor 110 palen - mede gezien de offerte van [C] voor minder diep water in [plaats Y] - heel aannemelijk. Uitgaande van de door belanghebbende verdedigde nieuwprijs van € 146.880 voor de steigers, zou de nieuwprijs inclusief palen dan uitkomen op ruim € 200.000. Dat is het bedrag waar ook de heffingsambtenaar vanuit gaat.
        
      
      
        2.4.3.
        De heffingsambtenaar berekent de technische afschrijving uitgaande van een levensduur van 30 jaar, een resterende levensduur van 10 jaar en een restwaarde van 15%. Dat laatste lijkt de rechtbank niet redelijk want steigers en palen zullen op termijn helemaal vervangen moeten worden zodat van een restwaarde geen sprake is. De heffingsambtenaar heeft de technische afschrijving berekend op 0,368 (2010), 0,363 (2011) en 0,357 (2012). Als geen rekening wordt gehouden met restwaarde van de steigers, moet die factor worden verhoogd tot 100/85ste. De rechtbank herrekent de technische afschrijving (ta) als volgt:
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Jaar
                
                
                  M²
                
                
                  Prijs
                
                
                  Nieuwprijs
                
                
                  T.a. heffingsambtenaar
                
                
                  100/85ste 
                
              
              
                
                  2010
                
                
                  612
                
                
                   € 328 
                
                
                  € 200.736 
                
                
                  0,368
                
                
                  € 73.871
                
                
                  € 86.907
                
              
              
                
                  2011
                
                
                  612
                
                
                   € 336 
                
                
                  € 205.632 
                
                
                  0,363
                
                
                  € 74.644
                
                
                  € 87.817
                
              
              
                
                  2012
                
                
                  612
                
                
                   € 343 
                
                
                  € 209.916 
                
                
                  0,357
                
                
                  € 74.940
                
                
                  € 88.165
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.4.4.
        De functionele afschrijving stellen beide partijen op 0,74 maar zij verschillen van mening over de vraag hoe die factor moet worden toegepast. Belanghebbende telt de technische en functionele afschrijving bij elkaar op en berekent aldus de vervangingswaarde. In dit geval zou dat er toe leiden dat de totale afschrijving hoger wordt dan 100% en dat is niet reëel. De rechtbank zal dus het systeem van de heffingsambtenaar volgen die eerst de waarde na technische afschrijving berekent en op dat resultaat de functionele afschrijving toepast. Dat is ook conform de Taxatiewijzer.
        
      
      
        2.4.5.
        De waarde van de steigers wordt dan:
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Jaar
                
                
                  Nieuwprijs
                
                
                  T.a.
                
                
                  Subtotaal
                
                
                  F.a.
                
                
                  Bedrag f.a.
                
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  2010
                
                
                  € 200.736 
                
                
                  € 86.907 
                
                
                  € 113.829 
                
                
                  0,74
                
                
                  € 84.233,46
                
                
                  € 29.596
                
              
              
                
                  2011
                
                
                  € 205.632 
                
                
                  € 87.817 
                
                
                  € 117.815 
                
                
                  0,74
                
                
                  € 87.183,10
                
                
                  € 30.632
                
              
              
                
                  2012
                
                
                  € 209.916 
                
                
                  € 88.165 
                
                
                  € 121.751 
                
                
                  0,74
                
                
                  € 90.095,74
                
                
                  € 31.655
                
              
            
          
        
        
      
    
    
      2.5.
      In geschil is ook de waarde van grond en water.
      
      
        2.5.1.
        Ter zitting is komen vast te staan dat alle grond onder water in gebruik is bij de jachthaven zodat geen sprake is van openbare waterweg.
        
      
      
        2.5.2.
        Het perceel is 17.765m² waarvan 11.932m² water. De heffingsambtenaar heeft de grond en het perceel onder het water gewaardeerd op € 11,50 per m². Hij heeft ter adstructie verwezen naar de grondwaarde waarvan is uitgegaan bij de uitgifte van erfpacht voor de jachthaven in [plaats Z] van € 11,50 per m², de vestiging van erfpachtrecht voor de [jachthaven E] in [plaats W] en de beschikking van de Europese Commissie van 29 oktober 2003 over de jachthavens in [plaats U], [plaats V] en [plaats T]. De rechtbank acht de havens [plaats U], [plaats V] en [plaats T] niet representatief voor de waarde van de grond van de jachthaven omdat genoemde havens in een heel ander deel van Nederland liggen en verder over de ligging, grootte en toebehoren ervan niets bekend is. De haven in [plaats Z] is een grote, commercieel te exploiteren jachthaven met te bouwen bungalowpark en daardoor ook niet goed vergelijkbaar. [jachthaven E] is qua oppervlakte wel vergelijkbaar (ruim 14 hectare) maar heeft veel meer ligplaatsen dan belanghebbende (maximaal 500 volgens de akte; belanghebbende heeft er 146) en de akte van aankoop dateert van december 2013. Dat is ruimschoots na de peildata voor de WOZ-beschikkingen waar het hier om gaat. Nu [plaats Z] en [jachthaven E] de enige enigszins vergelijkbare verkopen zijn, kan daaruit wel de waarde van grond en water van belanghebbende worden afgeleid maar daarbij moet rekening worden gehouden met het tijdsverloop en het gegeven dat de haven van belanghebbende veel kleiner is (in elk geval qua aantal ligplaatsen) en veel minder gunstig gelegen, namelijk in een drukke haven met veel, ook commercieel, verkeer.  De rechtbank acht daarbij mede van belang dat belanghebbende ter zitting onweersproken heeft verklaard dat passanten haar haven mijden en meteen doorvaren naar de haven van [F]. De rechtbank neemt wel mede in aanmerking het overzicht dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd van de prijzen die in Zeeland voor agrarische grond zijn betaald in deze jaren. Daaruit blijkt dat die prijzen liggen tussen de € 4,3 en € 7,62 per m². De rechtbank acht aannemelijk dat de grond die bij belanghebbende in gebruik is, een veelvoud waard is van agrarische grond. Dat is voor de rechtbank ook reden om aan te  nemen dat de waarde die in 2009 is gehanteerd door het Ministerie van Financiën bij de herziening van de canon van belanghebbende geen reële waarde was. Op basis van al het voorgaande oordeelt de rechtbank dat een waarde van € 11,50 voor de grond aannemelijk is maar dat dat niet geldt voor het water. De rechtbank stelt de waarde daarvan in goede justitie vast op ongeveer 2/3e van de grond of, afgerond, op € 7,50 per m². De waarde van grond plus water wordt dan voor alle jaren gesteld op 5.833m² maal € 11,50 of € 67.080 plus € 11.932m² maal € 7,50 of € 89.490. Dat is in totaal € 156.570.
        
      
      
        2.5.3.
        Belanghebbende heeft gesteld dat voor een deel van grond en water de vrijstelling voor waterverdedigingswerken geldt. Een deel van de jachthaven ligt in Beschermingszone A volgens de Keur van het Waterschap Scheldestromen. Dat leidt alleen tot een vrijstelling indien dit gedeelte in beheer is bij een publiekrechtelijke rechtspersoon. Niet aannemelijk is geworden dat het waterschap zich actief bemoeit met het gebied van de jachthaven noch dat zij die grond anderszins beheert. Het waterschap heeft dat zelf ook ontkend in de mail van 29 april 2014. Het enkele feit dat er voor alle activiteiten op de grond vergunning van het waterschap vereist is, brengt nog geen beheer door het waterschap mee. De rechtbank acht de vrijstelling niet van toepassing.
        
      
    
    
      2.6.
      Al het voorgaande leidt ertoe dat de waarden in de beschikkingen als volgt moeten worden verminderd:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                2010
              
              
                2011
              
              
                2012
              
            
            
              
                Deelobject
              
              
                Vastgesteld
              
              
                Na vermindering
              
              
                Vastgesteld
              
              
                Na vermindering
              
              
                Vastgesteld
              
              
                Na vermindering
              
            
            
              
                Club/
                Verenigings-
                gebouw
              
              
                €   10.382
              
              
                €   10.382
              
              
                €   10.382
              
              
                €   10.382
              
              
                €   10.475
              
              
                €   10.475
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                €     2.962
              
              
                €     2.962
              
              
                €     2.905
              
              
                €     2.905
              
              
                €     2.778
              
              
                €     2.778
              
            
            
              
                Steiger
              
              
                €   54.664
              
              
                €   29.596
              
              
                €   55.237
              
              
                €   30.632
              
              
                €   55.456
              
              
                €   31.655
              
            
            
              
                Verharding
              
              
                €   24.823
              
              
                €   24.823
              
              
                €   24.598
              
              
                €   24.598
              
              
                €   24.317
              
              
                €   24.317
              
            
            
              
                Was/
                kleedruimte
              
              
                €   28.097
              
              
                €   28.097
              
              
                €   27.845
              
              
                €   27.845
              
              
                €   28.150
              
              
                €   28.150
              
            
            
              
                Opslag/
                magazijn
              
              
                €     2.182
              
              
                €     2.182
              
              
                €     2.168
              
              
                €     2.168
              
              
                €     2.153
              
              
                €     2.153
              
            
            
              
                Botenhelling
              
              
                €     8.920
              
              
                €     8.920
              
              
                €     8.799
              
              
                €     8.799
              
              
                €     8.782
              
              
                €     8.782
              
            
            
              
                Grond/water jachthaven
              
              
                € 204.297
              
              
                € 156.570
              
              
                € 204.297
              
              
                € 156.570
              
              
                € 204.297
              
              
                € 156.570
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                € 336.327
              
              
                € 263.532
              
              
                € 336.231
              
              
                € 263.889
              
              
                € 336.408
              
              
                € 264.880
              
            
          
        
      
      De aanslagen zullen dienovereenkomstig worden verminderd.
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft nog gesteld dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen nietig zijn omdat zij te laat zijn opgelegd. De wettelijke termijn voor het opleggen van aanslagen vervalt drie jaar na het einde van het kalenderjaar waar de aanslagen betrekking op hebben. Een aanslag over 2010 kan dus tot uiterlijk 31 december 2013 worden opgelegd. De termijn was voor alle aanslagen nog niet verlopen toen zij werden opgelegd. Voor nietigheid is dan geen grond.
      
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft alle aanslagen in termijnen betaald. Zij heeft vergoeding verzocht van wettelijke rente over de terug te betalen bedragen. Het systeem van de wettelijke rente is echter niet van toepassing, nu op grond van artikel 231 van de Gemeentewet de heffing en invordering van gemeentelijke belastingen geschiedt met toepassing van de AWR en de Invorderingswet 1990 (hierna: IW 1990) als waren die belastingen rijksbelastingen. 
      
    
    
      2.9.
      In artikel 30, tweede lid, van de IW 1990 is onder meer bepaald dat op het bezwaar en beroep inzake de in het eerste lid bedoelde beschikking, hoofdstuk V van de AWR van overeenkomstige toepassing is. Op grond van hoofdstuk V van de AWR staat bezwaar en beroep slechts open tegen een voor bezwaar vatbare beschikking. 
      
    
    
      2.10.
      In artikel 30, eerste lid, van de IW 1990 is onder meer bepaald dat de ontvanger het bedrag van de invorderingsrente vaststelt bij voor bezwaar vatbare beschikking. Het bedrag van de invorderingsrente wordt op het afschrift van de uitspraak of de kennisgeving waarmee de vermindering wordt bekendgemaakt afzonderlijk vermeld of op andere wijze schriftelijk kenbaar gemaakt.
      
    
    
      2.11.
      
        In de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1987/88, 20 588, nr. 3, p. 82-83) wordt deze bepaling als volgt toegelicht: 
        
          "Dit artikel bevat de formele bepalingen met betrekking tot de invorderingsrente. In het eerste lid is bepaald dat de invorderingsrente bij beschikking wordt vastgesteld door de ontvanger en dat de invorderingsrente aan de belastingschuldige afzonderlijk kenbaar wordt gemaakt. In de gevallen waarin een belastingaanslag wordt verminderd of een teruggaaf plaatsvindt wordt de te vergoeden invorderingsrente vermeld op het afschrift van de uitspraak of de kennisgeving. De door de belastingschuldige bij overschrijding van de vervaldag van de enige of laatste betalingstermijn verschuldigde rente wordt ‘op andere wijze schriftelijk kenbaar gemaakt’. Dit kan bijvoorbeeld plaatsvinden door vermelding van de rente op de acceptgirokaart die de belastingschuldige wordt toegezonden."
        
      
      
    
    
      2.12.
      Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit die toelichting dat de tekst van artikel 30, eerste lid, van de IW 1990 niet anders kan worden verstaan dan dat in de gevallen waarin een belastingaanslag wordt verminderd of een teruggaaf plaatsvindt de te vergoeden invorderingsrente wordt vermeld op het afschrift van de uitspraak of de kennisgeving. Nu dat niet is gebeurd, dient de invorderingsambtenaar alsnog invorderingsrente te vergoeden over de teruggaven onroerendezaakbelastingen vanaf de datum van betaling door belanghebbende tot de datum van de teruggaven.
      
    
    
      2.13.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de zaken veel te lang hebben geduurd en ter zitting heeft zij beaamd dat wordt verzocht om vergoeding van immateriële schade. Uitgangspunt van een behoorlijke rechtspleging is dat een zaak, vanaf de indiening van het bezwaar, in twee jaar moet zijn beslist. De inspecteur heeft een half jaar voor het doen van uitspraak en de rechtbank 18 maanden voor het beslissen op beroep. De tweejaarstermijn is in dit geval met bijna 4 maanden overschreden, welke overschrijding geheel te wijten is aan de heffingsambtenaar. De rechtbank zal hem veroordelen tot vergoeding van € 500 aan belanghebbende. Daarbij gaat de rechtbank er vanuit dat er weliswaar sprake is van 3 beschikkingen en meerdere aanslagen voor drie jaren, maar dat al die zaken tegelijk zijn behandeld zodat de vertraging maar eenmaal tot frustratie bij belanghebbende heeft geleid. 
      
    
    
      2.14.
      Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
      
    
    
      2.15.
      De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van reiskosten voor de bestuursleden die ter zitting aanwezig waren. Uit de stukken blijkt dat [A] in [plaats S] woont en [B] in [plaats R]. De rechtbank stelt de te vergoeden reiskosten, uitgaande van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, op € 76.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan op 22 mei 2015 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Arts, griffier. 
      
      
      
        De griffier,	De rechter,
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
      
      
      
      
        Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
      
      
      
        
          Rechtsmiddel
        
      
      
      
        Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
        5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
      
      
      
        Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 	a. de naam en het adres van de indiener;
      
        	b. een dagtekening;
         	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
         	d. de gronden van het hoger beroep.
      
      
      
        Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.