ECLI:NL:RBDHA:2025:13513, Rechtbank Den Haag, 23-07-2025, C/09/674239 / HA ZA 24-895
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit van het dak van het aan de appartementseigenaren verkochte appartementencomplex. Aftrek wegens nieuw voor oud.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/674239 / HA ZA 24-895
    
    
    
      
        Vonnis van 23 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , te [woonplaats] ,
    2.	[eiser 2], te [woonplaats] ,
    3.	[eiser 3], te [woonplaats] ,
    4.	[eiser 4], te [woonplaats] ,
    5.	[eiser 5], te [woonplaats] ,
    6.	[eiser 6], te [woonplaats] ,
    7.	[eiser 7], te [woonplaats] ,
    8.	[eiser 8], te [woonplaats] ,
    9.	[eiser 9], te [woonplaats] ,
    10.	[eiser 10], te [woonplaats] ,
    11.	[eiser 11], te [woonplaats] ,
    12.	VERENIGING VAN EIGENAARS [adres], te [plaats] ,
    
      eisers,
      advocaat mr. M.J. de Vries te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [bedrijf 1] B.V., te [vestigingsplaats] ,
    
      2.	[bedrijf 2] B.V., te [vestigingsplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. V.C. van der Velde te Almere.
    
    
    
      Eisers zullen hierna gezamenlijk eisers worden genoemd en afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] , [eiser 6] , [eiser 7] , [eiser 8] , [eiser 9] , [eiser 10] , [eiser 11] en de VvE. Eisers sub 1 tot en met 11 worden hierna gezamenlijk [eisers] c.s. genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk [gedaagden] c.s. genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      
        
          de twee exploten van dagvaarding van 11 oktober 2024, met de producties 1 tot en met 20;
        
        
          de conclusie van antwoord, met de producties 1 tot en met 4;
        
        
          de akte overlegging producties van eisers, met de producties 21 tot en met 25;
        
        
          de nadere producties 4b tot en met 25 van [gedaagden] c.s.;
        
        
          de akte eisvermindering van eisers van 14 mei 2025.
        
      
    
    
      1.2.
      
        [gedaagden] c.s. hebben afgezien van een reactie op laatstgenoemde akte eisvermindering.  
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2025. Partijen hebben over en weer hun standpunten verder toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat van wat er tijdens de mondelinge behandeling is gezegd.	Partijen hebben, nadat de procedure op hun verzoek daartoe na de mondelinge behandeling is aangehouden, over een gedeelte van het oorspronkelijke geschil een regeling getroffen. De vaststellingovereenkomst is op verzoek van partijen gehecht aan een hiertoe opgemaakt (separaat) proces-verbaal.
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
    
    
      2.1.
      Op 17 juli 2018 zijn [gedaagden] c.s. de eigenaren geworden van het gebouw met tuin, erf en verdere toebehoren aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gebouw).
      
    
    
      2.2.
      Bij akte van 14 december 2018 hebben [gedaagden] c.s. het gebouw gesplitst in twaalf appartementsrechten, waarvan zeven appartementsrechten het exclusieve gebruik geven op een woning (indices 1 tot en met 7) en vier appartementsrechten het exclusieve gebruik geven op een berging (indices 9 tot en met 12) en één appartementsrecht gebruik geeft op een lift (index 8).	In de splitsingsakte is ook het reglement van de VvE vastgesteld.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden] c.s. hebben het gebouw herontwikkeld en in 2021 de appartementen te koop gezet. De volgende appartementen zijn verkocht aan de volgende personen:
      - [woning 1] aan [eiser 1] en [eiser 2] ;
      - [woning 2] aan [eiser 3] en [eiser 4] ;
      - [woning 3] aan [eiser 5] ; 
      - [woning 4] aan [eiser 6] en [eiser 7] ;
      - [woning 5] aan [eiser 8] ;
      - [woning 6] aan [eiser 9] en [eiser 10] ;
      - [woning 7] aan [eiser 11] .
      De appartementsrechten zijn tussen maart 2021 en maart 2022 geleverd.  
      
    
    
      2.4.
      Artikel 6 van elk van de koopovereenkomsten luidt, voor zover nu van belang, als volgt:
      
      
        
          “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij
        het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voorzover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
        De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten
        die nodig zijn voor een normaal gebruik als: [particuliere woonruimte / woning.] Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
      
      
    
    
      2.5.
      Op 18 februari 2022 is als gevolg van een storm schade ontstaan aan het dak van het gebouw. Deze schade is voor rekening van de opstalverzekeraar van de VvE hersteld.
      
    
    
      2.6.
      Naar aanleiding van deze storm is er discussie ontstaan tussen eisers en [gedaagden] c.s. over de vraag of de staat van het dak voldoet aan hetgeen [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomsten mochten verwachten.
      
    
    
      2.7.
      In opdracht van eisers heeft BDA Dak- en Geveladvies (hierna: BDA) op 18 april 2023 een inspectierapport van het dak opgesteld. In dat rapport heeft BDA onder meer geadviseerd op korte termijn groot onderhoud uit te voeren aan delen van het dak. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 26 februari 2024 heeft de VvE (namens [eisers] c.s.) [gedaagden] c.s. gesommeerd wegens gebreken aan (onder meer) het dak van het gebouw binnen zeven dagen dag dagtekening van de brief te bevestigen dat de gebreken binnen drie maanden zullen worden hersteld. 
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 11 april 2024 heeft de advocaat van eisers [gedaagden] c.s. in de gelegenheid gesteld uiterlijk 18 april 2024 de gebreken te herstellen en, als [gedaagden] c.s. hieraan niet voldoet, aanspraak gemaakt op schadevergoeding in plaats van nakoming.   
      
    
    
      2.10.
      Op 6 augustus 2004 heeft ISIS, in opdracht van eisers, aan de hand van het BDA-rapport een kostenbegroting opgesteld. 
      
    
    
      2.11.
      Eisers hebben aan de hand van de bevindingen van BDA werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Eisers vorderen, na wijziging van eis in verband met de gedeeltelijke schikking, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] c.s. veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 100.421,53, inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waartegen is gesommeerd, althans vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de (na)kosten van de procedure, met wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        Hieraan leggen eisers, samengevat, het volgende ten grondslag. De staat van het dak van het gebouw voldeed niet aan de eigenschappen die [eisers] c.s. op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomsten mochten verwachten. Het dak maakte normaal gebruik van de appartementen als woning onmogelijk. [eisers] c.s. hebben hun vordering tot nakoming van de koopovereenkomsten omgezet in die tot schadevergoeding. De geleden schade bestaat uit de kosten van herstel van het dak van € 95.724,31 en de kosten van het BDA-rapport van
        € 4.697,22. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] c.s. concluderen tot afwijzing van de vordering. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      In de kern komt deze zaak neer op de vraag of [gedaagden] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de door hen met [eisers] c.s. gesloten koopovereenkomsten en - in het verlengde daarvan - of eisers recht hebben op de gevorderde schadevergoeding. Het draait hierbij om de staat van het dak van het gebouw.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank hanteert het volgende beoordelingskader. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. 
      
    
    
      4.4.
      Omdat de (ver)koop in dit geval geen consumentenkoop betreft omdat het niet gaat om de koop van roerende zaken, is artikel 7:17 BW slechts van aanvullend recht. De contractspartijen hebben gebruik gemaakt van een model koopovereenkomst, waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen. Het gaat hierbij om voorgedrukte (standaard)bepalingen waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld. Daarom komt het bij de uitleg van deze bepalingen aan op de betekenis die partijen naar gangbaar spraakgebruik aan die bepalingen mochten toekennen. De bedoeling van de opstellers van de standaardakte is niet van belang.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 6.1 van die bepalingen bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt echter een uitzondering op deze hoofdregel gemaakt, waarbij de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen en die niet aan koper kenbaar waren ten tijde van de koop. In dat geval is aansprakelijkheid van de koper beperkt tot de herstelkosten. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.
      
    
    
      4.6.
      Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” aan op hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woning in de weg staat is pas sprake bij (zeer) ernstige gebreken. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet. 
      
    
    
      4.7.
      Het dak behoort tot de door [eisers] c.s. gekochte gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Onder normaal gebruik van de appartementen moet redelijkerwijs worden begrepen dat aan het dak - toen [eisers] c.s. het kochten - geen zodanig ernstige gebreken kleefden, dat er op (zeer) korte termijn groot onderhoud aan het dak zou moeten plaatsvinden. 
      
    
    
      4.8.
      Het dak bestaat in dit geval uit twee platte daken op verschillende niveaus, een leipannendak en een dak met natuursteen leienpannen, zo maakt de rechtbank op uit het door [eisers] c.s. overgelegde BDA-rapport. Met de bevindingen van BDA, die [gedaagden] c.s. niet (gemotiveerd) hebben bestreden, staat voldoende vast dat sprake was van ernstige gebreken aan het leipannendak en het leiendak. Niet in die zin dat deze daken op dat moment (ernstig) lekten of dat de daken op bezwijken stonden, maar wel dat er binnen (zeer) korte termijn groot onderhoud aan zou moeten worden uitgevoerd. BDA heeft geconstateerd dat de onderconstructie van de leipannendaken het einde van zijn levensduur had bereikt en zij adviseerde de onderconstructie en het dakbeschot te vervangen. BDA heeft verder vastgesteld dat de leien van de leiendaken het einde van hun levensduur hadden bereikt. Zowel de leien als - voor zover zichtbaar - de achterconstructie waren in een slechte conditie. BDA adviseerde de natuursteenleien zo spoedig mogelijk te vervangen en de achterconstructie waar nodig te herstellen. 
      
    
    
      4.9.
      Niet gesteld of gebleken is dat de onder 4.8 bedoelde ernstige gebreken voor [eisers] c.s. of voor de (door een aantal van hen) ingeschakelde bouwkeuringsdeskundigen kenbaar waren. 
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt dat volgt dat het dak - voor zover daaraan groot onderhoud nodig was - niet voldeed aan wat [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomsten mochten verwachten. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomsten zijn [gedaagden] c.s. aansprakelijk voor de herstelkosten, waarbij wel een aftrek dient plaats te vinden wegens ‘nieuw voor oud’.
      
    
    
      4.11.
      Voor zover [gedaagden] c.s. hebben aangevoerd dat de tekortkoming niet toerekenbaar is en dat het verzuim niet is ingetreden, gaan deze verweren niet op. De aansprakelijkheid van [gedaagden] c.s. voor de herstelkosten vloeit immers rechtstreeks voort uit de koopovereenkomsten. Dit brengt ook mee dat het betoog van [gedaagden] c.s. dat de vordering slechts aan de VvE kan toekomen als beheerder van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw toekomt, niet opgaat. Het gaat in dit geval om een vordering van de kopers, niet van de beheerder. Dat brengt ook met zich dat de vordering van de VvE wordt afgewezen.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagden] c.s. hebben niet betwist dat eisers het door BDA geadviseerde groot onderhoud hebben laten uitvoeren en dat de herstelkosten € 95.724,31 hebben bedragen. De rechtbank neemt als feit van algemene bekendheid aan dat daken een levensduur hebben van circa 40 jaar. In dit geval hebben [eisers] c.s. een bestaand - relatief oud gebouw - gekocht, waarvan hen bekend was dat het dak door [gedaagden] c.s. niet was gerenoveerd. [eisers] c.s. mochten dus niet verwachten dat het dak zich in nieuwstaat zou bevinden (althans recent grondig gerenoveerd zou zijn) zodat de toestand van het dak als gevolg van het uitgevoerde groot onderhoud zodanig is verbeterd, dat mag worden verwacht dat voor een (beduidend) langere periode geen groot onderhoud nodig zal zijn dan [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomst hadden mogen verwachten. Daarom acht de rechtbank een aftrek van 75% op de herstelkosten wegens ‘nieuw voor oud’ redelijk en billijk. Na aftrek resteert een aan [eisers] c.s. toe te wijzen bedrag van (25% x € 95.724,31 =) € 23.931,78.
      
    
    
      4.13.
      De vordering tot vergoeding van de kosten van het BDA-rapport, waartegen geen separaat verweer is gevoerd, zal eveneens aan [eisers] c.s. worden toegewezen. 
      
    
    
      4.14.
      Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] c.s. eerder in verzuim zijn gekomen dan de dag van dagvaarding. Daarom zal de wettelijke rente over de toe te wijzen bedragen (in totaal (€ 23.931,78 + € 4.697,22 =) € 28.629) worden toegewezen vanaf 11 oktober 2024. 
      
    
    
      4.15.
      Met betrekking tot de proceskosten neemt de rechtbank in aanmerking dat de vordering van de VvE wordt afgewezen en het toe te wijzen bedrag aanzienlijk minder is dan het gevorderde bedrag. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] c.s. tot betaling aan [eisers] c.s. van een bedrag van € 28.629 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2024 tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.2.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
      
    
  
  
     In de koopovereenkomsten is of “particuliere woonruimte” of “woning” vermeld. Daarmee wordt hetzelfde bedoeld.   
  
  
     HR december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.
  
  
    type: 1554