ECLI:NL:GHARL:2014:1749, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-03-2014, 13/00208
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Hof stelt waarde van vrijstaande woning in goede justitie vast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie: Arnhem
    
    
      nummer 13/00208
      uitspraakdatum: 4 maart 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 21 december 2012, nummer SBR 12/525, 
    
    
    
      in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente de Stichtse Vecht (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 174 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 1.011.000. Tegelijk met deze beschikking is belanghebbende ter zake van de eigendom van de onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 december 2012 gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 707.700 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, alle stukken die partijen nadien in hoger beroep hebben ingediend, alsmede het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] en [B], taxateur, namens de heffingsambtenaar. De gemachtigde van belanghebbende heeft het Hof bij brief van 7 november 2013 schriftelijk bericht dat belanghebbende noch hijzelf ter zitting zal verschijnen.
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is in het jaar 2011 tezamen met zijn broers [C], [D] en [E], eigenaar van de onroerende zaak,  bestaande uit een perceel grond, kadastraal nummer A [0000], met een oppervlakte van 2.360 m2, met daarop een in 1996 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 545 m3, een aanbouw van 145 m3 en een aangebouwde garage van 125 m3. Bij de onderhavige WOZ-beschikking is de onroerende zaak gewaardeerd op € 1.011.000.
      
    
    
      2.2
      De eigenaren van de onroerende zaak zijn in 2011 tevens de eigenaren van het (gedeeltelijk) aan de onroerende zaak grenzende perceel met kadastraal nummer A [0001], welk perceel bestaat uit, in het gebied “[F]” gelegen, water. [F] is een voormalige stortplaats, als gevolg waarvan de in [F] gelegen percelen zijn vervuild.
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak en van het in 2.2 genoemde perceel water.
      
    
    
      2.4
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar van een onjuiste objectafbakening in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is uitgegaan, door bij de waardering in het kader van de Wet WOZ, het perceel water (A [0001]) niet bij de onroerende zaak te betrekken. De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 707.700. Daarbij is de Rechtbank ervan uitgegaan dat aan het perceel  A [0001] een waarde van nihil moet worden toegekend en dat de verontreiniging van dat perceel een waardedrukkend effect van 30% op de vastgestelde waarde van de onroerende zaak meebrengt.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de door de Rechtbank vastgestelde waarde te hoog is. 
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is namens de heffingsambtenaar  ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vermindering van de waarde tot nihil. 
      
    
    
      3.4
      De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Met betrekking tot de objectafbakening
      
    
    
    
      4.1
      Het Hof stelt voorop dat de (aangrenzende) percelen A [0000] en A [0001] dezelfde eigenaren hebben en dat partijen het erover eens zijn dat voor de toepassing van de Wet WOZ die percelen tezamen als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt. Aangezien het Hof niet is gebleken dat dit uitgangspunt onjuist is, zal het Hof partijen hierin volgen. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de onderhavige beschikking en aanslag terecht aan belanghebbende zijn opgelegd.
      
    
    
      4.2
      Uit het bovenstaande volgt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak van een onjuist, namelijk te klein afgebakend, object is uitgegaan. Dit brengt in beginsel mee dat de WOZ-beschikking dient te worden vernietigd. In de omstandigheid dat de uitbreiding van de onroerende zaak in het onderhavige geval niet tot een hogere WOZ-waarde leidt, ziet het Hof evenwel aanleiding de door de Rechtbank aangepaste objectafbakening in stand te laten. 
      
      
        
          Met betrekking tot de waardebepaling
        
      
      
    
    
      4.3
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer naar het waardepeil op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof gesteld dat het tot de onroerende zaak behorende perceel grond ten tijde van de aankoop is gesaneerd en schoon is opgeleverd. De waarde van het perceel water heeft hij, vanwege de vervuiling daarvan, op nihil gesteld. Over de mate van de vervuiling en de noodzaak tot sanering van dat perceel bestaat nog steeds onduidelijkheid. Voor zover de vervuiling en de mogelijk daaruit voortvloeiende sanering een drukkend effect hebben op de waarde van de onroerende zaak, is hiermee, naar zijn mening, door de Rechtbank met het toekennen van een waardeaftrek van 30% voldoende rekening gehouden. 
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat niet alleen het tot de onroerende zaak behorende perceel water, maar ook het daartoe behorende perceel grond is vervuild. Ter ondersteuning van die stelling heeft hij bij zijn beroepschrift voor de Rechtbank een kopie overgelegd van een brief van de provincie Utrecht van 17 juni 2009 met betrekking tot het nabij gelegen perceel [a-straat] 178. In die brief verklaart de gedeputeerde drs. [G] dat in 1990 en 1993 in opdracht van de provincie een tweetal (bodem)onderzoeken in en rond [F] is uitgevoerd, waarbij ook expliciet ten aanzien van het perceel [a-straat] 178 is geconcludeerd dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging waarvan sanering op korte termijn noodzakelijk is, en dat de provincie inmiddels opdracht heeft gegeven tot het laten vaststellen van de exacte omvang van deze ernstige land- en waterbodemverontreiniging. Naar het oordeel van het Hof kan uit deze brief de conclusie worden getrokken dat het bijzonder waarschijnlijk is dat ook het onderhavige perceel grond (ernstig) vervuild is. Immers, beide percelen ([a-straat] 178 en [a-straat] 174) liggen direct aan hetzelfde verontreinigde water en worden slechts gescheiden door het perceel [a-straat] 176. Nu de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak - gezien zijn onder 4.5 aangehaalde verklaring dat de grond was gesaneerd - kennelijk geen rekening heeft gehouden met (de mogelijkheid van) vervuiling van het perceel grond en de toegekende waardeaftrek derhalve uitsluitend ziet op de gevolgen van vervuiling en de mogelijke (kosten gemoeid met de) sanering van het perceel water, heeft hij naar het oordeel van het Hof  niet aannemelijk gemaakt dat de waarde, na de vermindering door de Rechtbank, niet te hoog is vastgesteld.  
      
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft in hoger beroep ter ondersteuning van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak nihil bedraagt, een door [H] Makelaars opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin aan de onroerende zaak per 4 maart 2013 een waarde - exclusief saneringskosten - wordt toegekend van € 875.000. De taxateur merkt daarbij op dat de onroerende zaak, in verband met de onduidelijkheid over de saneringskosten en de vraag voor wiens rekening die kosten komen, onverkoopbaar is. Met dit taxatierapport heeft belanghebbende zijn stelling niet aannemelijk gemaakt. Het rapport ziet immers op een waardering per peildatum 4 maart 2013, terwijl in de onderhavige procedure de waarde per peildatum 1 januari 2010 in geding is. Bovendien wordt in het rapport geen bedrag genoemd waarmee de waarde als gevolg van de vervuiling moet worden verminderd, maar valt daaruit slechts af te leiden dat deze waardevermindering kennelijk minimaal € 875.000 bedraagt. Naar het oordeel van het Hof is deze stelling, waarvoor geen ander argument is aangevoerd –bijvoorbeeld een prijsindicatie van een grondsaneerbedrijf- onvoldoende gemotiveerd.
      
    
    
      4.8
      Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum op € 650.000.
      
      
        
          Slotsom
          
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op € 487 (1 punt à € 487, wegingsfactor 1) voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor wat betreft de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – herziet de WOZ-beschikking in die zin dat de onroerende zaak wordt uitgebreid met perceel A [0001],
      – vermindert de vastgestelde waarde van de aldus uitgebreide onroerende zaak per 1 januari 2010 tot € 650.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 487, 
      – gelast dat de gemeente Stichtse Vecht aan belanghebbende het in verband met het hoger beroep betaalde griffierecht van € 118 vergoedt.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 4 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
             De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (R.A.V. Boxem)
            
          
        
      
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 5 maart 2014
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag.
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.