ECLI:NL:RBDHA:2014:16087, Rechtbank Den Haag, 11-12-2014, AWB - 14 _ 2528
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Nu geen van beide partijen de door haar bepleite waarde van de rijksmonumentale vrijstaande villa, dat onderdeel uitmaakt van een NSW-landgoed, aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rehtbank deze waarde in goede justitie.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: SGR 14/2528, SGR 14/2529 en SGR 14/2530
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 11 december 2014 in de zaken tussen
    
    
      [eiser], wonende te [X], eiser
    (gemachtigde: mr.[naam 1]),
    
    
      en
    
    
    
      [P], verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikkingen van 30 november 2013 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaak, aangeduid als [adres] (incl. nr. 10) te [X] (het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 3.091.000 voor het jaar 2011, op € 2.948.000 voor het jaar 2012 en op € 2.779.000 voor het jaar 2013. Met die beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen eigenaar voor de jaren 2011, 2012 en 2013 (de aanslagen). 
    
    
    
      Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ worden deze bezwaren geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
    
    
    
      Bij uitspraken op bezwaar van 14 februari 2014 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. 
      
        Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2014 te Den Haag. 
      Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2], [naam 2] en [naam 2] (taxateur). Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar. Eiser heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de door verweerder ter zitting overgelegde stukken.
    
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object is een rijksmonumentale vrijstaande villa met bijgebouwen, daaronder begrepen de woning[adres], zwembad, aanbouwen met ondergrond, tuin en omliggend parkbos. Het object maakt sinds juni 2008 onderdeel uit van het [naam 2] te [X] (het Landgoed).
    
    2. Eiser heeft het landgoed [naam 1] in mei 2008 gekocht voor € 10.625.000. Dit betreft de aankoop van de volgende percelen:
    
      1.	Perceel F10965 						2.810 m²
      2.	Perceel F10966 						16.636 m²
      3.	Perceel F10944 (weg)					365 m²
      4.	Perceel F10946 (weg)					123 m²
      Voor de percelen 1 tot en met 4 heeft eiser € 7.250.000 betaald
      5.	Perceel F10942 						8.890 m²
      6.	Perceel G3389 						2.310 m²
      Voor de percelen 5 en 6 heeft eiser € 3.375.000 betaald.
    
    
    
      Het object[adres] (huisnr. 10) is gelegen op perceel 1, het object [adres] (huisnr. 12) op perceel 2. De percelen 1, 2, 5 en 6 zijn gerangschikt tot het [naam 2].
    
    
    3. Voordat de onderhavige beschikkingen zijn opgelegd, zijn voor de jaren 2011 en 2012 eerdere WOZ-beschikkingen vastgesteld betreffende de objecten huisnr. 10 en huisnr. 12. Daarbij zijn huisnr 10. en huisnr. 12 als aparte objecten voor de WOZ aangemerkt. Het gaat om de volgende beschikkingen.
    
      
        Bij beschikkingen van 28 februari 2011 heeft verweerder voor het jaar 2011 de waarde van huisnr. 10 vastgesteld op € 4.380.000 en die van huisnr. 12 op € 4.943.000 (totale WOZ waarde € 9.809.000). 
      
      
        Bij beschikkingen van 31 december 2012 heeft verweerder voor het jaar 2012 de waarde van huisnr. 10 vastgesteld op € 1.127.000 en die van huisnr. 12 op € 1.833.000 (totale WOZ waarde € 2.960.000). 
      
      
        Bij beschikkingen van 30 juni 2013 heeft verweerder voor het jaar 2011 de waarde van huisnr. 10 vastgesteld op € 1.150.000 en die van huisnr. 12 op € 1.818.000 (totale WOZ waarde € 2.968.000).
      
    
    Verweerder heeft al deze beschikkingen alsmede de daarbij opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen na daartegen gemaakt bezwaar (beschikkingen van 28 februari 2011 en 31 december 2012) dan wel ambtshalve (beschikkingen van 30 juni 2013) vernietigd, omdat daarbij was uitgegaan van een onjuiste objectafbakening.
    
    4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep bepleite waarden een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 juni 2014 door [naam 2] RT RDMW, register-taxateur te Rotterdam en verbonden aan Wiberg Taxaties BV (de taxateur). In dit rapport is de bestemmingswaarde van het object per 1 januari 2008 getaxeerd op € 2.621.000, per januari 2009 op € 2.556.000, per 1 januari 2010 op 
    € 2.467.000, per 1 januari 2011 op € 2.400.000 en per 1 januari 2012 op € 2.276.000. De bestemmingswaarden heeft de taxateur bepaald door de waarde in het economische verkeer (WEV) van het object te vermenigvuldigen met een instandhoudingsfactor van 0,6. Verder heeft de taxateur bij het herleiden van de verschillende bestemmingswaarden een index gebruikt die is gebaseerd op de CBS index verkoopprijzen “bestaande woningen”. 
    
    
      De taxateur heeft met betrekking tot huisnr. 10 en huisnr. 12 de volgende oppervlakte- en inhoudsmaten gehanteerd:
      			oppervlakte	inhoud
      
        Huisnr. 12
      
      Woning			185 m²		1.986 m³
      Serre			  65 m²		   165 m³
      Garage vrijstaand		 45 m²		   300 m³
      Carport			  62 m²
      Zwembad			  62 m²
      Hobbyruimte		  45 m² 
      Totaal			464 m²		2.451 m³
    
    
    
      
        Huisnr 10
      
      Woning			169 m²		1.400 m³
      Serre			  33 m²		     70 m³
      Aanbouw			  22 m²      62 m³   
      Totaal			224 m²		1.532 m³
    
    
    
      Bij de taxatie heeft de taxateur marktgegevens van de volgende objecten (allen gelegen te [X]) gehanteerd.
    
    
      
        
          [adres], transportdatum: 21-12-2000, transactiesom: € 2.314.279, kadastrale oppervlakte: 5.560 m², omschrijving: perceel grond met villa, garage + toebehoren.
      
      
        
          [adres], transportdatum: 13-12-2007, transactiesom (totaal): € 6.100.000, kadastrale oppervlakte (totaal): 17.173 m², omschrijving: Vrijstaande villa grond, ondergrond + toebehoren, bos, water, tennisbaan, erf en oprijlaan.
      
      
        
          [adres], transportdatum: 02-06-2008, transactiesom: € 10.526.000, kadastrale oppervlakte: 30.370 m², omschrijving: perceel grond met villa, garage + toebehoren.
      
      
        
          [adres], transportdatum: 07-01-2011, transactiesom: € 2.250.000, kadastrale oppervlakte: 1.973 m², omschrijving: vrijstaande woning.
      
      
        
          [adres], transportdatum: 02-02-2001, transactiesom: € 4.310.912, kadastrale oppervlakte: 6.333 m², omschrijving: vrijstaande woning.[adres], transportdatum: 20-08-2012, transactiesom: € 7.900.000, kadastrale oppervlakte: 6.333 m², omschrijving: vrijstaande woning.
      
    
    Daarbij geldt dat de objecten [adres] en 18 na aankoop zijn gesloopt.
    
    
      
        Geschil
      
    
    5. In geschil is of:
    
      
        de beschikkingen en aanslagen voor de jaren 2011 en 2012 zijn opgelegd in strijd met de wettelijke bepalingen dan wel het zorgvuldigheidsbeginsel; 
      
      
        toepassing van het vertrouwensbeginsel ertoe dient te leiden dat de WOZ-waarde voor de jaren 2011, 2012 en 2013 op nihil dient te worden gesteld; 
      
      
        de uiteindelijk door verweerder voor de onderhavige jaren voor het object bepleite WOZ-waarden te hoog zijn. Meer specifiek is daarbij in geschil de bestemmingswaarde van het object per de verschillende waardepeildata;
      
      
        eiser ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase; 
      
      
        eiser recht heeft op een integrale proceskostenvergoeding. 
      
    
    
      Eiser beantwoordt deze vragen bevestigend en verweerder ontkennend.
      Niet in geschil is dat de objecten huisnr. 10 en huisnr. 12 tezamen één object voor de WOZ vormen. Ook de rechtbank gaat daarvan uit. Ook is niet meer in geschil dat de zogenoemde instandhoudingsfactor in dit geval 0,6 bedraagt.
    
    
    
      6.1.
      
        Eiser stelt zich primair op het standpunt dat de WOZ-waarden over de jaren 2011, 2012 en 2013 op nihil dienen te worden vastgesteld, omdat de WOZ-beschikkingen voor 2009 en 2010 ook op nihil zijn vastgesteld. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat de beschikkingen en aanslagen voor de jaren 2011 en 2012 op nihil dienen te worden vastgesteld, omdat deze zijn opgelegd in strijd met de wettelijke bepalingen dan wel het zorgvuldigheidsbeginsel. Eiser wijst in dit verband op het feit dat voor die jaren al eerder WOZ-beschikkingen zijn opgelegd die vervolgens door verweerder zijn vernietigd.
        Subsidiair bepleit eiser voor het jaar 2011 een waarde van € 1.199.356, voor het jaar 2012 een waarde van € 1.163.376 en voor het jaar 2013 een waarde van € 1.081.940.  Daartoe wijst eiser onder meer op een taxatierapport van 29 juli 2013 van register-taxateur [naam 4] RT, als taxateur onroerende zaken werkzaam bij de Belastingdienst/kantoor Den Haag, die de waarde in het economische verkeer (WEV) (Vrij te aanvaarden) van de objecten heeft getaxeerd op € 2.721.000 per 1 januari 2009 en op € 2.515.000 per 1 januari 2010, waaruit volgens eiser in ieder geval blijkt dat de door verweerder voor de onderhavige jaren bepleite waarden te hoog zijn.
      
      
    
    
      6.2.
      Met betrekking tot de taxatie van verweerder (zie onder 4) heeft eiser – kort gezegd – de volgende grieven aangevoerd.
      
        
          De taxateur heeft ten onrechte de aankoop van eiser van het landgoed [naam 1] voor een bedrag van € 10.625.000 in de vergelijking betrokken. Eiser heeft dit landgoed weliswaar gekocht voor € 10.625.00, maar die aankoopsom ziet op meer dan alleen de gebouwen en de daarbij horende ondergrond. Voor de WOZ-waarde is alleen de aanschafwaarde van de percelen 1 en 2 (zie onder 2) van belang, en dan alleen voor zover dit bebouwde grond betreft.
        
        
          Bij het bepalen van de bestemmingswaarde voor huisnr. 10 is ten onrechte uitgegaan van de (niet te bepalen) WEV. Huisnr. 10 is van slechte kwaliteit en is een niet zelfstandige woning die zo dicht op huisnr. 12 staat dat deze niet afzonderlijk kan worden verkocht. Omdat huisnr. 10 een incourant deelobject is, dient deze in de waardering te worden betrokken voor de (lagere) herbouwwaarde.
        
        
          De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met het object; de vergelijkingsobjecten vormen géén NSW-landgoed, zijn géén rijksmonument en hebben niet een pand als huisnr. 10 pal naast het hoofdhuis staan van veel mindere bouwkwaliteit.
        
        
          Met het feit dat huisnr. 12 en de tuin een rijksmonument zijn, heeft de taxateur in het geheel geen rekening gehouden.
        
        
          De staat van onderhoud van het object is minder dan waarvan de taxateur is uitgegaan. Ook heeft de taxateur er geen rekening mee gehouden dat de daken in februari 2014 zijn vervangen, wat ongeveer € 206.000 heeft gekost. Daarvóór, dus ook gedurende de bewuste jaren, waren de daken gebrekkig. Ook heeft eiser in de afgelopen jaren veel achterstallig onderhoud uitgevoerd. Daar heeft de taxateur ook geen rekening mee gehouden.
        
        
          De taxateur gaat uit van verkeerde oppervlakte- en inhoudsmaten.
        
        
          De grondwaarde waarvan de taxateur uitgaat is veel te hoog; die ligt om en nabij € 300 per m². Die grondprijs is ook bevestigd door [naam 3] en blijkt ook uit diverse grondmutaties in de nabije omgeving van het Landgoed.
        
        
          Bij het herleiden van de verschillende bestemmingswaarden heeft de taxateur ten onrechte de CBS index verkoopprijzen “bestaande woningen” gehanteerd; hij had de, voor eiser meer gunstige, index “Eengezinswoningen vrijstaand” moeten hanteren.
        
      
      
    
    
      6.3.
      Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en primair tot vaststelling van de WOZ-waarden voor 2011, 2012 en 2013 op nihil dan wel subsidiair tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 1.199.356 voor het jaar 2011 (naar waardepeildatum 1 januari 2010), € 1.163.376 voor het jaar 2012 (naar waardepeildatum 1 januari 2011) en € 1.081.940 voor het jaar 2013 (naar waardepeildatum 1 januari 2012).  
      
    
    
      7.1.
      Verweerder bepleit, onder verwijzing naar het onder 4 genoemde taxatierapport,  voor het object uiteindelijk een waarde van € 2.467.000 voor het jaar 2011 (naar waardepeildatum 1 januari 2010), van € 2.400.000 voor het jaar 2012 (naar waardepeildatum 1 januari 2011) en van € 2.276.000 voor het jaar 2013 (naar waardepeildatum 1 januari 2012). 
      
    
    
      7.2.
      Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen en tot vermindering van de waarde van het object per de verschillende waardepeildata overeenkomstig de conclusies van het door hem overgelegde taxatierapport en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
      
      8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      
      
        
          De rechtmatigheid van de beschikkingen en aanslagen betreffende de jaren 2011 en 2012
        
      
      9. In zijn arrest van 28 september 2012, nr. 10/04201, ECLI:NL:HR:2012:BW1956, heeft de Hoge Raad – onder meer – het volgende overwogen.
      “3.4.1. Het Hof heeft geoordeeld dat de beschikkingen en aanslagen tijdig zijn vastgesteld respectievelijk opgelegd. Hiertegen richt zich het tweede middel met het betoog dat op grond van het bepaalde in artikel 18a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) de beschikkingen hadden moeten worden vastgesteld binnen acht weken nadat de vernietiging van de aanvankelijk vastgestelde beschikkingen onherroepelijk was geworden.  
      
        3.4.2.
        De onderhavige aanslagen zijn vastgesteld binnen de driejaarstermijn van artikel 11, lid 3, AWR. Er bestaat mitsdien geen reden om die aanslagen te vernietigen wegens overschrijding van een wettelijke termijn. 
      
      
        3.4.3.
        Hetzelfde heeft te gelden voor de onderhavige WOZ-beschikkingen. In de wet is geen termijn opgenomen waarbinnen gebruik moet worden gemaakt van de bevoegdheid tot het nemen van een nieuwe WOZ-beschikking. Indien de termijn van artikel 11, lid 3, AWR is verstreken ten tijde van het nemen van de nieuwe beschikking, kan een rechtstekort ontstaan en moet die nieuwe beschikking daarom binnen een redelijke termijn worden genomen (vgl. HR 9 mei 2003, nr. 35987, LJN AD6058, BNB 2003/270, onderdeel 3.7.2, slotalinea). Dat geval doet zich hier echter niet voor nu de termijn van artikel 11, lid 3, AWR ten tijde van het nemen van de nieuwe beschikking niet was verstreken.  
      
      
        3.4.4.
        Het tweede middel faalt derhalve. 
      
      
        3.5.1.
        Het derde middel betoogt dat een aanhorigheid niet was begrepen in een van de waardebeschikkingen die wegens onjuiste objectafbakening zijn vernietigd en dat die fout niet kan worden hersteld bij het nemen van de onderhavige beschikkingen.  
      
      
        3.5.2.
        Voor zover het middel hiertoe een beroep doet op het ontbreken van een nieuw feit heeft het volgende te gelden. In geval op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ vastgestelde beschikkingen worden vernietigd wegens onjuiste afbakening van daarin opgenomen belastingobjecten, worden met toepassing van datzelfde artikel nieuwe beschikkingen genomen voor de juist afgebakende objecten. Het is niet in strijd met enige bepaling in de Wet WOZ - ook niet met artikel 27 van die wet - indien daarbij ook andere fouten worden hersteld. Evenmin is er enige andere rechtsregel die zich daartegen in het algemeen verzet, ook niet indien dat leidt tot een verhoging van het (gezamenlijke) bedrag van de met de waardebeschikking(en) corresponderende aanslag(en) in de onroerendezaakbelastingen van de desbetreffende belastingplichtige. Wel bestaat de mogelijkheid dat beginselen van behoorlijk bestuur zich in een voorkomend geval tegen een dergelijk herstel verzetten. Belanghebbende heeft echter geen feiten gesteld die kunnen meebrengen dat het herstel, zoals dat in het onderhavige geval heeft plaatsgevonden, in strijd komt met enig beginsel van behoorlijk bestuur. Het derde middel faalt derhalve in zoverre.”  
        
        10. Vaststaat dat de onderhavige beschikkingen en aanslagen zijn vastgesteld binnen 
        de driejaarstermijn van artikel 11, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr). Ook staat vast dat de eerder voor de jaren 2011 en 2012 vastgestelde WOZ-beschikkingen en aanslagen zijn vernietigd wegens onjuiste afbakening van daarin opgenomen belastingobjecten. Onder die omstandigheden heeft verweerder, naar blijkt uit  hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in het hiervoor aangehaalde arrest, terecht en tijdig nieuwe WOZ-beschikkingen en aanslagen voor de jaren 2011 en 2012 vastgesteld. Ook blijkt uit hetgeen de Hoge Raad in dat arrest heeft overwogen dat er geen rechtsregel is die zich er tegen verzet dat in zo’n geval de uiteindelijke WOZ-beschikking en de daarmee corresponderende aanslag hoger uitvalt dan de eerder vastgestelde WOZ-beschikking en de daarmee corresponderende aanslag. Dit alles betekent dat de bewuste beschikkingen en aanslagen niet in strijd met de wettelijke bepalingen zijn vastgesteld. Eisers andersluidende standpunt vindt geen steun in de wettelijke bepalingen en de geldende jurisprudentie. 
        
        11. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder eiser in de desbetreffende uitspraken op bezwaar betreffende de eerder vastgestelde beschikkingen en aanslagen duidelijk heeft meegedeeld dat deze werden vernietigd wegens een onjuiste objectafbakening. Ook is eiser daarbij meegedeeld dat nieuwe beschikkingen zullen worden opgelegd. In dit licht bezien, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 9 en 10 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het vaststellen van de onderhavige beschikkingen en aanslagen voor de jaren 2011 en 2012 ook niet heeft gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. 
        
        
          
            Het beroep op het vertrouwensbeginsel 
          
        
        12. Eiser doet zijn beroep op het vertrouwensbeginsel steunen op de omstandigheid dat eerdere WOZ-beschikkingen betreffende de objecten huisnr. 10 en huisnr. 12 die voor de jaren 2009 en 2010 zijn vastgesteld, door verweerder zijn vernietigd. Uit de gedingstukken blijkt weliswaar dat de voor die jaren vastgestelde WOZ-beschikkingen en aanslagen door verweerder zijn vernietigd, maar ook blijkt daaruit dat dit is gebeurd wegens een onjuiste objectafbakening en dat verweerder dat ook specifiek aan eiser heeft aangegeven, waarbij hij eiser ook heeft meegedeeld dat nieuwe beschikkingen zullen volgen en dat de door eiser bepleite waarden te laag zijn. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat voor de jaren 2009 en 2010 geen nieuwe WOZ-beschikkingen en aanslagen zijn vastgesteld, omdat de driejaarstermijn van artikel 18, derde lid, Awr was verstreken. In dit licht bezien, mede gelet op de voornoemde uitspraak van de Hoge Raad, treft ook het beroep op het vertrouwensbeginsel geen doel. Onder deze omstandigheden heeft eiser aan het feit dat de voor de jaren 2009 en 2010 vastgestelde WOZ-beschikkingen en aanslagen zijn vernietigd, geen vertrouwen kunnen ontlenen met betrekking tot de waardevaststelling voor latere jaren. Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden gebleken op grond waarvan eisers beroep op het vertrouwensbeginsel kan slagen.
        
        
          
            De waarde
          
        
        13. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
        
        14. Krachtens artikel 2, eerste lid, onderdeel b., van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b., van de NSW bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Er wordt dan alleen rekening gehouden met de waarde van gebouwde eigendommen. De onroerende zaak waarvan de waarden in dit geschil ter discussie staan, is een gebouwd eigendom dat deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de genoemde voorwaarden. 
        
        15. Krachtens artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een dergelijk eigendom dat tot woning dient, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het landgoed gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Deze waardering geschiedt naar de zogenaamde bestemmingswaarde door de WEV te corrigeren met de instandhoudingsfactor. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden bij de waardebepaling op gelijke wijze gewaardeerd. De onroerende zaak huisnr. 12 is een woning. Niet in geschil is dat de onroerende zaak huisnr. 10 dienstbaar is aan de woning. Dit betekent dat de waardering van beide objecten naar de bestemmingswaarde dient te geschieden. 
        
        16. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem voor het object bepleite waarden niet te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende.
        
        17. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder ingeschakelde taxateur het object heeft gewaardeerd volgens de onder 13 tot en met 15 weergegeven waarderingssystematiek. Ook stelt de rechtbank vast dat niet meer in geschil is dat de instandhoudingsfactor in dit geval 0,6 bedraagt. 
        
        18. Met betrekking tot de taxatie van de taxateur stelt de rechtbank voorop dat zij, anders dan eiser meent, de door de taxateur bij de taxatie gebruikte marktgegevens van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten (de vergelijkingsobjecten) bruikbaar acht voor de onderhavige waardebepaling. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet vergelijkbaar zijn met het object. Dat de vergelijkingsobjecten geen NSW-landgoed vormen en niet een rijksmonument zijn, doet daar niet aan af. Dat maakt niet dat die objecten in het geheel niet vergelijkbaar zijn met het object maar deze vormen omstandigheden waarbij bij de herleiding van de waarde uit die marktgegevens rekening mee dient te worden gehouden. Ook het feit dat bij de vergelijkingsobjecten kennelijk geen sprake is van een aan de hoofdwoning dienstbare woning, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met het object. Ook dit is een omstandigheid waarmee – zo nodig – rekening kan worden gehouden bij de herleiding van de waarde van het object. De taxateur heeft zijn taxatie dan ook op de bewuste marktgegevens mogen baseren. 
        
        19. Met betrekking tot de stelling van eiser dat de taxateur is uitgegaan van onjuiste inhouds- en oppervlaktematen, overweegt de rechtbank dat zij, ook gelet op hetgeen verweerder dienaangaande ter zitting heeft verklaard en de (bestek)tekeningen die hij daarbij heeft overgelegd, onvoldoende reden heeft om aan de juistheid van die maten te twijfelen. Hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is daartoe onvoldoende. 
        
        20. Het voorstaande neemt niet weg dat bij de herleiding van de waarde uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten. Uit het taxatierapport en hetgeen verweerder en de taxateur overigens hebben aangevoerd, wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan het object toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. Met name acht de rechtbank de door de taxateur gehanteerde eenheidsprijzen van € 1000 (huisnr. 12) respectievelijk € 900 (huisnr. 10) per m³ inhoud van de bewuste objecten onvoldoende onderbouwd. Dit klemt temeer nu deze ook niet, althans onvoldoende inzichtelijk, kunnen worden herleid uit de door de taxateur gegeven onderbouwing in het taxatierapport. Ook acht de rechtbank onvoldoende duidelijk gemaakt door verweerder dat met de status van rijksmonument van huisnr. 12 en de daarbij gelegen tuin voldoende rekening is gehouden. De enkele stelling dat dit zal zijn verdisconteerd in de aankoopprijs die eiser in 2008 heeft betaald voor het landgoed [naam 1] en dus, nu deze aankoop ook bij de taxatie is betrokken, ook is verdisconteerd in de uiteindelijke taxatiewaarden, acht de rechtbank onvoldoende om dit aannemelijk te achten. Daarnaast heeft verweerder, afgezet tegen hetgeen eiser dienaangaande heeft aangevoerd, met name met betrekking tot de staat van de daken gedurende de bewuste jaren, niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van het object. Dat verweerder, naar hij ter zitting heeft aangevoerd, is uitgegaan van een zogenoemd PMA-formulier dat eiser destijds zou hebben ingevuld en waarop staat aangegeven dat de onderhoudstoestand van het object goed is, doet hier niet aan af. Zo dit formulier inderdaad de door verweerder gestelde onderhoudstoestand weergeeft, heeft verweerder daarmee niet aannemelijk gemaakt dat met al het door eiser gestelde met betrekking tot de onderhoudstoestand van het object voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat verweerder noch de taxateur het object inpandig hebben opgenomen. Gelet op het voorstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn uiteindelijke waardebepaling in voldoende mate heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object.  
        
        21. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord, reeds omdat eiser huisnr. 10 ten onrechte niet tegen de bestemmingswaarde, zijnde de WEV gecorrigeerd met de instandhoudingsfactor, maar tegen de aanmerkelijk lagere herbouwwaarde in zijn waardebepaling heeft betrokken. Wat er van de juistheid van de door eiser berekende herbouwwaarde ook zij, is dat naar het oordeel van de rechtbank een onjuist uitgangspunt. Het betoog van eiser dat dit voor huisnr. 10 wel de juiste waarderingsmethode is, verwerpt de rechtbank, reeds omdat huisnr. 10 en huisnr. 12 voor de WOZ tezamen één object vormen. Om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding om huisnr. 10 anders dan huisnr. 12 en afwijkend van de onder 13 tot en met 15 weergegeven waarderingssystematiek in de waardering te betrekken. Ook acht de rechtbank, afgezet tegen hetgeen verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd, meer in het bijzonder diens taxatierapport, de door eiser voor de bepaling van de waarden gehanteerde oppervlakte- en inhoudsmaten en de daarbij door eiser gehanteerde prijs-per-m² voor de ondergrond van de gebouwen te laag. 
        
        22. Ook in het door eiser overgelegde taxatierapport (zie onder 6.1) vindt de rechtbank geen aanleiding de door eiser bepleite waarden aannemelijk te achten. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit dit taxatierapport, waarin de WEV (Vrij te aanvaarden) van het object is getaxeerd op € 2.721.000 per 1 januari 2009 en op € 2.515.000 per 1 januari 2010, niet blijkt op welke wijze die taxatiewaarden tot stand zijn gekomen. Nu niet kan niet worden vastgesteld dat het object daarbij is gewaardeerd volgens de onder 13 tot en met 15 weergegeven waarderingssystematiek, en de door eiser voor de onderhavige jaren bepleite waarden niet direct uit deze taxatie blijken of voldoende concreet daaruit kunnen worden herleid, biedt dit taxatierapport onvoldoende steun voor de door eiser bepleite waarden. Dat eiser in verband met zijn aangiften voor de inkomstenbelasting met de Belastingdienst, naar de rechtbank begrijpt mede gebaseerd op dit taxatierapport, overeenstemming heeft bereikt over de waarde van het object voor de onderhavige jaren en dat die waarden overeenkomen met de door eiser in deze procedures bepleite waarden, maakt dit niet anders. Dat is voor deze WOZ-procedures niet van belang. 
        
        23. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd de door haar bepleite waarden aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde van het object voor de onderhavige jaren in goede justitie bepalen. Al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en overgelegd overziende, is samenhang bezien met al hetgeen hiervoor is overwogen, meer in het bijzonder met betrekking tot de staat van onderhoud van het object en de status van rijksmonument, bepaalt de rechtbank de waarde van het object per de waardepeildata 1 januari 2010 (voor het jaar 2011), 1 januari 2011 (voor het jaar 2012) en 1 januari 2012 (voor het jaar 2013) op respectievelijk € 2.267.000, € 2.200.000 en € 2.076.000.  
        
        
          
            Het horen
          
        
        24. Voor zover eiser stelt dat hij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase, faalt deze beroepsgrond. Ingevolge artikel 30, eerste lid, Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Awr, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 Awb, gehoord op zijn verzoek. Gesteld, noch gebleken is dat eiser op enig moment voorafgaand aan het doen van uitspraak op bezwaar aan verweerder een dergelijk verzoek heeft gedaan.
        
        25. Gelet op alles wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object voor alle drie de onderhavige jaren alsmede de op die waarden gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
        
        
          
            Proceskosten
          
        
        26. Eiser heeft in beroep verzocht om toekenning van een integrale proceskostenvergoeding. 
        
        27. De rechtbank stelt voorop dat, nu gesteld noch gebleken is dat eiser in de bezwaarfase heeft verzocht om een proceskostenvergoeding, slechts aanleiding bestaat om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. 
        
        28. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) wordt het bedrag van de te vergoeden proceskosten in beginsel forfaitair vastgesteld overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief. Artikel 2, derde lid, van het Besluit bevat de mogelijkheid van de forfaitaire kostenvaststelling af te wijken in het geval sprake is van bijzondere omstandigheden. 
        
        29. Voor toekenning van een (proces)kostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (‘tegen beter weten in procederen’) of indien verweerder het verwijt treft dat hij in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld (vgl. HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). 
        
        30. Naar het oordeel van de rechtbank treft verweerder in het onderhavige geval niet één van de onder 29 genoemde verwijten. Weliswaar heeft verweerder, naar hij ook heeft erkend, in de aanloop naar de vaststelling van de onderhavige beschikkingen en aanslagen enige steken laten vallen, meer in het bijzonder door voor de jaren 2011 (tot twee keer toe) en 2012 de objecten huisnr. 10 en huisnr. 12 in eerste instantie aan te merken als afzonderlijke objecten voor de WOZ, terwijl daaraan voorafgaand voor de jaren 2009 en 2010 al was geconstateerd dat sprake was van één object voor de WOZ, maar daarmee is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een dusdanig onzorgvuldig handelen dat dit een van het forfait afwijkende proceskostenvergoeding rechtvaardigt. Temeer nu verweerder steeds duidelijk heeft aangegeven dat het aanmerken van huisnr. 10 en huisnr. 12 als afzonderlijke objecten onjuist was en dat nieuwe, aangepaste, WOZ-beschikkingen zouden volgen. Dat de hier beschreven handelingen van verweerder voor eiser tot hoge kosten hebben geleid, omdat dit ook doorwerkte naar de inkomstenbelasting en eiser in dat verband ook aanmerkelijke (advies)kosten heeft moeten maken, maakt dit niet anders. Dat maakt niet dat de handelwijze van verweerder met betrekking tot de onderhavige beschikkingen wel als dusdanig onzorgvuldig moet worden aangemerkt. Ook overigens vindt de rechtbank in de gedingstukken geen steun voor de conclusie dat van een vorenbedoeld ‘in vergaande mate onzorgvuldig handelen’ sprake is. Evenmin is naar het oordeel van de rechtbank sprake van ‘tegen beter weten in procederen’ door verweerder. Daartoe vindt de rechtbank in de gedingstukken geen aanleiding. De rechtbank wijst derhalve, nog daargelaten dat eiser ter zitting heeft erkend dat de door hem geclaimde (advies)kosten deels betrekking hebben op andere procedures dan de onderhavige, het verzoek van eiser om een integrale proceskostenvergoeding af.
        
        31. Gelet op wat hiervoor is overwogen, stelt de rechtbank de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 974 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487, een wegingsfactor 1 en met een factor 1 wegens samenhang). Hierbij merkt de rechtbank de onderhavige zaken aan als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit. Voorts vindt de rechtbank aanleiding om, nu verweerder zich daarmee akkoord heeft verklaard, de door eiser gemaakte kosten ter zake het door [naam 3] uitgevoerde onderzoek te vergoeden tot het geclaimde bedrag van € 375. De rechtbank acht deze vergoeding in lijn met het bepaalde in artikel 1, onderdeel b, in samenhang bezien met artikel 2, eerste lid, onder b, van het Besluit. De totale proceskostenvergoeding bedraagt dus € 1.349 (= € 974 + € 375). Voor een hogere proceskostenvergoeding vindt de rechtbank geen aanleiding. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de overige door eiser genoemde kosten zijn aan te merken als kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en dus vallen onder de hiervoor vastgestelde forfaitaire vergoeding. 
        
        32. Voor zover het verzoek om een integrale proceskostenvergoeding is gebaseerd op artikel 8:73 van de Awb kan de rechtbank eiser daarin niet volgen, omdat voor de vergoeding van deze kosten in artikel 8:75 van de Awb een afzonderlijke regeling is getroffen. Laatst vermelde regeling heeft een exclusief karakter en staat er daarom aan in de weg om deze kosten via de weg van 8:73 van de Awb vergoed te krijgen. Hieraan doet niet af dat deze kosten niet volledig op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb worden vergoed.
        
        
        
        
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart de beroepen gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarde voor de jaren 2011, 2012 en 2013 wordt verminderd tot € 2.267.000 respectievelijk € 2.200.000 en € 2.076.000;
      
      
        vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor de jaren 2011, 2012 en 2013 tot aanslagen dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden besluiten;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.349.
      
      
        draagt verweerder op het voor deze procedures betaalde griffierecht van in totaal € 135 (3 x € 45) aan eiser te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, voorzitter, en mr. M.C.J.A. Huijgens en 
      mr. A.J.M. Arends, leden, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 december 2014.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 
      2500 EA Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	een dagtekening;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de gronden van het hoger beroep.