ECLI:NL:GHDHA:2015:2015, Gerechtshof Den Haag, 17-06-2015, BK-14_ 01625 BK-14_01638 tm BK-14_01658
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaken tezamen te hoog is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummers BK-14/01625 en BK-14/01638 tot en met BK-14/01658
  
  
    uitspraak d.d. 17 juni 2015
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        
          [X]
        , handelende onder de naam [Y] te [Z], belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [A 1], de heffingsambtenaar,
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 28 oktober 2014, nummer SGR 13/10275 (hierna: de rechtbank) betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de hieronder in de linkerkolom vermelde onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op de hieronder in de rechterkolom vermelde waarden (hierna: de beschikkingen). 
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  [1], [A 1]
              
              
                €      855.000
              
            
            
              
                
                  [2], [A 1]
              
              
                €      641.000
              
            
            
              
                
                  [3], [A 1]
              
              
                €      332.000
              
            
            
              
                
                  [4], [A 1]
              
              
                €      382.000
              
            
            
              
                
                  [5], [A 1]
              
              
                €      195.000
              
            
            
              
                
                  [6], [A 1] 
              
              
                €      377.000
              
            
            
              
                
                  [7], [A 1] 
              
              
                €      264.000
              
            
            
              
                
                  [8], [A 1] 
              
              
                €      935.000
              
            
            
              
                
                  [9], [A 1] 
              
              
                €      507.000
              
            
            
              
                
                  [10], [A 1] 
              
              
                €   1.940.000
              
            
            
              
                
                  [11], [A 1] 
              
              
                €   1.061.000
              
            
            
              
                
                  [12], [A 1] 
              
              
                €      701.000
              
            
            
              
                
                  [13], [A 1] 
              
              
                €   2.392.000
              
            
            
              
                
                  [14], [A 1] 
              
              
                €   6.997.000
              
            
            
              
                
                  [15], [A 1] 
              
              
                €      691.000
              
            
            
              
                
                  [16], [A 1] 
              
              
                €      211.000
              
            
            
              
                
                  [17], [A 1] 
              
              
                €   3.524.000
              
            
            
              
                
                  [18], [A 1] 
              
              
                  €      435.000
              
            
            
              
                
                  [19], [A 1] 
              
              
                €      288.000
              
            
            
              
                
                  [20], [A 1] 
              
              
                €      255.000
              
            
            
              
                
                  [21], [A 1] 
              
              
                €      439.000
              
            
            
              
                
                  [22], [A 1]
              
              
                €        78.000
              
            
            
              
                In totaal
              
              
                € 23.500.000
              
            
          
        
      
      
      
        Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende ter zake van de eigendommen voor het jaar 2013 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A 1] (hierna: de aanslagen).
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde nader is vastgesteld op € 19.838.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.217 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 318 aan belanghebbende te vergoeden. 
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 493. 
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 mei 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende en vijf anderen nemen deel in de [Y] (hierna: de maatschap), die is opgericht op 20 oktober 2010. Ieder van de zes maten is voor een zesde deel eigenaar van de onroerende zaken.
      
    
    
      3.2.
      De onroerende zaken maken deel uit van een in 1990 gebouwd kantoorgebouw met in de plint een aantal winkelruimten, genaamd ‘[A 2]’ (hierna: het gebouw). Het gebouw, dat is gelegen op een perceel van 1.94.10 hectare, kadastraal object [A 1] [… 1], is opgetrokken in 2 tot 5 bouwlagen. Op de begane grond is het op diverse plaatsen uitgebouwd. De kantoren en winkels bevinden zich in de noordoost-vleugel van het gebouw. In deze vleugel bevindt zich een onderdoorgang naar de achterzijde van het gebouw en het parkeerterrein. De noordwestvleugel van het gebouw bestaat uit bedrijfsruimten met bovengelegen kantoorruimten. De bedrijfsruimten zijn afsluitbaar door middel van een overheaddeur. De uitbreiding aan de linker gevelzijde van het gebouw heeft een eigen entree. De winkelruimten zijn ingericht en in gebruik als speciaalzaak. Op de begane grond bevinden zich de gemeenschappelijke entrees, met liften en trappen naar de verdiepingen. Per verdieping zijn er meerdere toiletgroepen en een pantry. De kantoorruimten zijn flexibel indeelbaar. Het gebouw ligt op circa 150 meter afstand van de rijksweg A13 ([… 2]).
      
    
    
      3.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, gedateerd 2 september 2013 en opgemaakt door ing. [B], WOZ-taxateur te [A 1]. Bij de waardebepaling is de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Het taxatierapport bevat onder meer twee overzichten en een ‘Rekenblad Bruto Aanvangsrendement’. In het eerste overzicht is per onroerende zaak vermeld of de onroerende zaak is verhuurd en zo ja aan wie en voor welke huur (huur op waardepeildatum). Het tweede overzicht geeft de opbouw van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken weer: oppervlakten in m2, huurwaarde per m2, huurwaardekapitalisatiefactor, rekenhuur en WOZ-waarde. Tevens zijn, voor zover bekend, de werkelijke huren in het overzicht opgenomen. Het ‘Rekenblad Bruto Aanvangsrendement’ bevat de berekening van de bij de waardebepaling van de kantoren gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5. Voor de winkels is uitgegaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 10. 
        Wat betreft de brutohuurwaarde zijn in het taxatierapport de volgende “extra referenties” genoemd: 
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Huurprijs/m2
              
              
                Ligging vergeleken met die van het gebouw
              
            
            
              
                
                  [31]
                
              
              
                €   99
              
              
                minder
              
            
            
              
                
                  [32]
                
              
              
                €  157
              
              
                gelijk
              
            
            
              
                
                  [33]
                
              
              
                €  118
              
              
                minder
              
            
          
        
      
      
      
        De huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5 voor de kantoren is in het taxatierapport als volgt onderbouwd:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Component
              
              
                
              
              
                Percentage/
                factor
              
            
            
              
                Basisrendement
              
              
                Risicovrij rendement
              
              
                2,20 %
              
            
            
              
                Risico-opslag
              
              
                
              
              
                4,00 % 
              
            
            
              
                Yield
              
              
                Basisrendement plus risico-opslag
              
              
                6,20 % 
              
            
            
              
                Netto kapitalisatiefactor
              
              
                100/Yield
              
              
                16,1
              
            
            
              
                Exploitatielasten
                Onderhoudskosten
                Vaste lasten 
                Beheerskosten
                Leegstandsrisico
                Totaal
              
              
                in procenten van de huur
              
              
                
                4,00 %
                3,00 %
                1,50 %
                
                  29,00 %
                
                37,50 %
              
            
            
              
                Netto huur als percentage van
                de brutohuur
              
              
                
                100% minus totaal exploitatielasten
              
              
                
                62,50 %
              
            
            
              
                Bruto kapitalisatiefactor
                (voor correctie kosten koper)
              
              
                Netto kapitalisatiefactor x 
                62,50 %
              
              
                
                10,1
              
            
            
              
                Correctie kosten koper
              
              
                
              
              
                6,40 %
              
            
            
              
                Bruto kapitalisatiefactor
                (na correctie kosten koper)
              
              
                100/106,4 x bruto kapitalisatiefactor
                (afgerond op 1 decimaal)
              
              
                
                9,5
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, gedateerd 21 mei 2014 en opgemaakt door [C] en [D], beiden in dienst van [E]. Bij de waardebepaling is de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Het taxatierapport bevat onder meer een overzicht en een ‘Rekenblad Bruto Aanvangsrendement’. Het overzicht geeft de opbouw van de getaxeerde waarden van de onroerende zaken weer: oppervlakten in m2, huurwaarde per m2, huurwaardekapitalisatiefactor, huurwaarde en WOZ-waarde. Het ‘Rekenblad Bruto Aanvangsrendement’ bevat de berekening van de bij de waardebepaling van alle onroerende zaken gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 6,5. 
        In het taxatierapport zijn de volgende “huurreferenties” genoemd: 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                adres
              
              
                plaats
              
              
                aantal m2 v.v.o.
              
              
                huur/m2/jr
                (in EUR)
              
              
                datum
              
            
            
              
                
                  [34]
                
              
              
                
                  [A 1]
                
              
              
                1.945 m2
              
              
                90,00
              
              
                01-01-2013
              
            
            
              
                
                  [11]
                
              
              
                
                  [A 1]
                
              
              
                1.064 m2
              
              
                40,39
              
              
                01-11-2012
              
            
            
              
                
                  [14]
                
              
              
                
                  [A 1]
                
              
              
                6.614 m2
              
              
                104,32
              
              
                01-06-2013
              
            
          
        
      
      
      
        De huurwaardekapitalisatiefactor van 6,5 is in het taxatierapport als volgt onderbouwd:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Component
              
              
                
              
              
                Percentage/
                factor
              
            
            
              
                Basisrendement
              
              
                Risicovrij rendement
              
              
                2,20 %
              
            
            
              
                Risico-opslag
              
              
                
              
              
                8,00 % 
              
            
            
              
                Yield
              
              
                Basisrendement plus risico-opslag
              
              
                10,20 % 
              
            
            
              
                Netto kapitalisatiefactor
              
              
                100/Yield
              
              
                9,8
              
            
            
              
                Exploitatielasten
                Onderhoudskosten
                Vaste lasten 
                Beheerskosten
                Leegstandsrisico
                Totaal
              
              
                in procenten van de huur
              
              
                
                3,90 %
                5,30 %
                2,50 %
                
                  18,20 %
                
                29,08 %
              
            
            
              
                Netto huur als percentage van
                de brutohuur
              
              
                
                100% minus totaal exploitatielasten
              
              
                
                70,92 %
              
            
            
              
                Bruto kapitalisatiefactor
                (voor correctie kosten koper)
              
              
                Netto kapitalisatiefactor x 
                70,92 %
              
              
                
                6,9
              
            
            
              
                Correctie kosten koper
              
              
                
              
              
                6,30 %
              
            
            
              
                Bruto kapitalisatiefactor
                (na correctie kosten koper)
              
              
                100/106,5 x bruto kapitalisatiefactor
                (afgerond op 1 decimaal)
              
              
                
                6,5
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    4. De rechtbank heeft het volgende overwogen
    
    
      “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een object bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
    
    
    
      8. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de totale waarde van het [gebouw] niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank acht de door [de Heffingsambtenaar] ter onderbouwing van de gemiddelde huurwaarde aangedragen, onder 6 vermelde, objecten voldoende vergelijkbaar met de bedrijfsruimtes in het [gebouw]. [De Heffingsambtenaar] heeft daarmee, mede gezien de door [belanghebbende] rond de waardepeildatum gevraagde huurprijzen die merendeels hoger zijn dan die gemiddelde huurwaarde, de door hem gehanteerde huurwaarde voldoende aannemelijk gemaakt. [De Heffingsambtenaar] heeft echter niet inzichtelijk gemaakt waarop hij de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,5 voor de kantoorruimtes en 10 voor de winkels /showroom heeft gebaseerd en, tegenover de gemotiveerde weerspreking door [belanghebbende], niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactoren juist zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar] daarom niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde totale waarde van het [gebouw] juist is. 
    
    
    
      9. Nu [de Heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank moet ook deze vraag ontkennend worden beantwoord, omdat [belanghebbende] met hetgeen zij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk heeft gemaakt dat per waardepeildatum van een kapitalisatiefactor van 6,5 moet worden uitgegaan. 
    
    
    
      10. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de totale waarde van het [gebouw] op de waardepeildatum schattenderwijs op € 19.838.000 waarvan (afgerond) € 19.760.000 betrekking heeft op de objecten aan de [… 1] en 
      € 78.000 op de [22]. Hierbij is de rechtbank uitgegaan van de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde rekenhuur per object, zoals vermeld in bijlage 2-1 van het verweerschrift, welke rekenhuur is gebaseerd op gemiddelde huurwaarden per m² van tussen de € 80 en € 125 en van een kapitalisatiefactor van 8, welke factor aansluit bij het door [belanghebbende] in de bezwaarfase ingenomen standpunt. [22] is op de hiervoor vermelde bijlage niet gemeld en daarvoor zijn ook geen aparte beroepsgronden aangevoerd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de waarde voor dat object te wijzigen. Dat [22] volgens [belanghebbende] is begrepen in haar berekeningen, leidt niet tot een ander oordeel nu die berekeningen van [belanghebbende] niet worden gevolgd. 
    
    
    
      11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het [gebouw] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard. 
    
    
    
      12. De rechtbank veroordeelt [de Heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.217 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).” 
    
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaken tezamen te hoog is.
      
    
    
      5.2.
      Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede vaststelling van de waarden van de onroerende zaken op zodanige bedragen dat het totaal daarvan € 13.139.000 bedraagt.
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging de uitspraak van de rechtbank en de uitspaken op bezwaar, alsmede vaststelling van de waarden van de onroerende zaken op zodanige bedragen dat het totaal daarvan € 19.838.000 bedraagt.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      6.1.
      De beschikkingen zijn gegeven en de aanslagen zijn opgelegd aan belanghebbende. De bezwaarschriften zijn ingediend door [F], vastgoedmanager bij [G] B.V. namens de maatschap. Aangezien de maatschap niet degene is tot wie de beschikkingen zich richten en aan wie de aanslagen zijn opgelegd, kon de maatschap ten gevolge van de in artikel 26a, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen opgenomen beperking van de kring van beroepsgerechtigde belanghebbenden geen beroep tegen de beschikkingen en aanslagen instellen noch daaraan voorafgaand tegen de beschikkingen en aanslagen bezwaar maken (artikel 7:1 van de Algemene wet bestuursrecht, hierna: Awb). De heffingsambtenaar en de rechtbank hebben de namens de maatschap ingediende bezwaarschriften, onderscheidenlijk beroepschriften, niettemin in behandeling genomen en er inhoudelijk op beslist, kennelijk ervan uitgaande dat de bezwaar- en beroepschriften (mede) namens belanghebbende, handelende onder de naam van de maatschap, zijn ingediend. Partijen hebben ter zitting van het Hof verklaard dat zij er vanuit zijn gegaan dat de bezwaren zijn gemaakt en de beroepen zijn ingesteld door degene die daartoe bevoegd was. Gelet op het een en ander ziet het Hof geen aanleiding om aan de ambiguïteit van de ondertekening van de bezwaar- en beroepschriften en de tenaamstelling van de uitspraken van de heffingsambtenaar en de rechtbank gevolgen te verbinden. 
      
      
        
          Objectafbakening
        
      
      
    
    
      6.2.
      De eerste fase in de bepaling van de waarde van een onroerende zaak is de objectafbakening. In deze fase wordt bepaald welk(e) gebouwd(e) en/of ongebouwd(e) eigendom(men) tot de onroerende zaak behoort (behoren) (artikel 16, aanhef en onderdelen a en b, van de Wet WOZ), of (een) gedeelte(n) van het (de) gebouwd(e) en/of ongebouwd(e) eigendom(men) blijkens zijn (hun) indeling is (zijn) bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ) alsmede of twee of meer eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren (samenstel) (artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ). 
      
    
    
      6.3.
      De door partijen in het geding gebrachte gegevens betreffende het gebouw laten  geen ander oordeel toe dan dat het gebouw bestaat uit een aantal gedeelten die blijkens hun indeling zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ, dan wel samenstellen van zodanige zelfstandige gedeelten als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. 
      
    
    
      6.4.
      Partijen hebben ter zitting van het Hof gezamenlijk het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar bij het geven van de beschikkingen en het opleggen van de aanslagen de zo-even bedoelde zelfstandige gedeelten en samenstellen daarvan correct heeft afgebakend. Het Hof sluit zich aan bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen dat naar zijn oordeel niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. 
      
    
    
      6.5.
      De heffingsambtenaar heeft derhalve terecht voor elk van de onroerende zaken een beschikking gegeven en een aanslag opgelegd. Tegen elk van deze beschikkingen en aanslagen is in één geschrift bezwaar gemaakt, op deze bezwaren is beslist bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar en tegen elk van deze uitspraken op bezwaar is in één geschrift beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft echter nagelaten op elk van de ingestelde beroepen uitspraak te doen doch heeft in plaats daarvan de uitspraken op bezwaar als één uitspraak op bezwaar, de beschikkingen als één beschikking en de aanslagen als één aanslag aangemerkt en beslist zoals vermeld onder 1.4. Nu voor deze samenvoeging van beschikkingen tot één beschikking, aanslagen tot één aanslag en uitspraken op bezwaar tot één uitspraak op bezwaar geen steun te vinden is in het recht, kan de uitspraak van de Rechtbank reeds om die reden niet in stand blijven. 
      
    
    
      6.6.
      Ter zitting van het Hof hebben partijen het Hof verzocht de zaak niet terug te wijzen naar de rechtbank. Gelet hierop zal het Hof, met toepassing van artikel 8:113, lid 1, van de Awb, doen hetgeen de rechtbank had behoren te doen en een beslissing nemen over de waarde van elk van de onroerende zaken.
      
      
        
          Waardebepaling
        
      
      
    
    
      6.7.
      Partijen hebben ter zitting van het Hof verklaard dat zij, rekening houdend met hetgeen hiervoor over de objectafbakening is overwogen, de door hen verdedigde waarden van het gehele gebouw van € 13.139.000 (belanghebbende) en € 19.838.000  (de heffingsambtenaar) als volgt aan de onroerende zaken toerekenen (bedragen afgerond op het naastgelegen veelvoud van € 1.000):
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Door belanghebbende 
                bepleite waarde 
              
              
                Door de heffingsambtenaar bepleite waarde 
              
            
            
              
                
                  [1], [A 1]
              
              
                €        479.000
              
              
                €        756.000
              
            
            
              
                
                  [2], [A 1]
              
              
                €        359.000
              
              
                €        541.000
              
            
            
              
                
                  [3], [A 1]
              
              
                €        186.000
              
              
                €        280.000
              
            
            
              
                
                  [4], [A 1]
              
              
                €        214.000
              
              
                €        322.000
              
            
            
              
                
                  [5], [A 1]
              
              
                €        109.000
              
              
                €        164.580
              
            
            
              
                
                  [6], [A 1] 
              
              
                €        211.000
              
              
                €        318.000
              
            
            
              
                
                  [7], [A 1] 
              
              
                €        148.000
              
              
                €        223.000
              
            
            
              
                
                  [8], [A 1] 
              
              
                €        524.000
              
              
                €        789.000
              
            
            
              
                
                  [9], [A 1] 
              
              
                €        284.000
              
              
                €        428.000
              
            
            
              
                
                  [10], [A 1] 
              
              
                €     1.086.000
              
              
                €     1.637.000
              
            
            
              
                
                  [11], [A 1] 
              
              
                €        594.160
              
              
                €          95.484
              
            
            
              
                
                  [12], [A 1] 
              
              
                €        393.000
              
              
                €        592.000
              
            
            
              
                
                  [13], [A 1] 
              
              
                €     1.340.000
              
              
                €     2.109.000
              
            
            
              
                
                  [14], [A 1] 
              
              
                €     3.918.000
              
              
                €     6.185.000
              
            
            
              
                
                  [15], [A 1] 
              
              
                €        347.000
              
              
                €        583.000 
              
            
            
              
                
                  [16], [A 1] 
              
              
                €        118.000
              
              
                €        178.000
              
            
            
              
                
                  [17], [A 1] 
              
              
                €     1.973.000
              
              
                €     2.974.000
              
            
            
              
                
                  [18], [A 1] 
              
              
                €        244.000
              
              
                €        367.000
              
            
            
              
                
                  [19], [A 1] 
              
              
                €        161.000
              
              
                €        243.000
              
            
            
              
                
                  [20], [A 1] 
              
              
                €        143.000
              
              
                €        215.000
              
            
            
              
                
                  [21], [A 1] 
              
              
                €        246.000
              
              
                €        371.000
              
            
            
              
                
                  [22], [A 1]
              
              
                €          44.000
              
              
                €          66.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      6.8.
      De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde) bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.9.
      Niet tussen partijen in geschil is dat de marktwaarden van de onroerende zaken dienen te worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Naar het oordeel van het Hof is deze gemeenschappelijke opvatting van partijen juist.
      
    
    
      6.10.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      6.11.
      Bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de brutohuurwaarde van de zaak te vermenigvuldigen met een huurwaardekapitalisatiefactor. Zowel de huurwaarde als de huurwaardekapitalisatiefactor dienen te worden onderbouwd met marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens. 
      
    
    
      6.12.
      De brutohuurwaarden van de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met de onder 4.3 genoemde “extra referenties”. De heffingsambtenaar heeft geen marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens aangedragen op grond waarvan kan worden geoordeeld dat hij bij de herleiding van de bruto huurwaarde van de onroerende zaken uit de huren van de “extra referenties” rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de “extra referenties”. Mitsdien heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem berekende brutohuurwaarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn.  
      
    
    
      6.13.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor gebruikte risico-opslag van 6 percent niet te laag is. Beide partijen hebben bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor naar de waardepeildatum 2012 (hierna: de Taxatiewijzer). De Taxatiewijzer kent, naar beide partijen hebben verklaard, in de categorie ‘kantoren’ voor de huurwaardekapitalisatiefactor een bandbreedte van 5,56 tot 8,22 percent. De thans door de heffingsambtenaar verdedigde risico-opslag ligt weliswaar binnen de in de Taxatiewijzer genoemde bandbreedte maar bevindt zich wel aan de onderkant daarvan. Dat vereist een onderbouwing met objectieve gegevens waaruit blijkt dat de onroerende zaken zich wat betreft de door de eigenaar ervan gelopen risico’s in gunstige zin onderscheiden van het overgrote deel van de met de met de onroerende zaken vergelijkbare objecten. Deze onderbouwing ontbreekt. 
      
    
    
      6.14.
      Hetgeen onder 6.11 tot en met 6.13 is overwogen brengt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in hoger beroep door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Aan dit oordeel doet niet af dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie voor leegstand hoger is dan die welke belanghebbende voorstaat en evenmin dat belanghebbende instemt met de correcties voor onderhoudskosten, vaste lasten en beheerskosten die de heffingsambtenaar in zijn berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking heeft genomen.
      
    
    
      6.15.
      Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      6.16.
      De brutohuurwaarden van de onroerende zaken heeft belanghebbende onderbouwd met de onder 3.4 genoemde “huurreferenties”. De huren van deze “huurreferenties” zijn gekort met 20 percent wegens ‘incentives’ die volgens belanghebbende nodig zijn om huurders voor de onroerende zaken te vinden. Zou dit de enige correctie zijn die belanghebbende bij de waardebepaling heeft gebruikt in verband met de problemen die hij ondervindt bij de verhuur van de onroerende zaken, dan had de correctie, mits deugdelijk onderbouwd, de toetsing aan artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wellicht kunnen doorstaan. Belanghebbende heeft echter daarnaast, eveneens wegens de matige verhuurbaarheid van de onroerende zaken, de correctie voor leegstand op 18,2 percent van de huur gesteld en een risico-opslag van 8 percent, dus helemaal aan de bovenkant van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte van 5,56 tot 8,22 percent, toegepast. Het cumulatieve effect van deze drie elementen van de waardebepaling, die alle zijn terug te voeren op de problemen die belanghebbende bij de verhuur van de onroerende zaken ondervindt – een korting van de vergelijkingshuren met 20 percent, een correctie voor leegstand van 18,2 percent en een risico-opslag van 8 percent – is zo groot dat het Hof reeds om die reden van oordeel is dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken niet te laag zijn. Daarbij komt nog dat belanghebbende geen van deze elementen van de waardebepaling met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens heeft onderbouwd.
      
    
    
      6.17.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof, rekening houdende met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder de problemen die belanghebbende bij de verhuur van de onroerende zaken ondervindt, de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum schattenderwijs op:
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Waarde op waardepeildatum
              
            
            
              
                
                  [1], [A 1]
              
              
                €      580.000   
              
            
            
              
                
                  [2], [A 1]
              
              
                €      435.000   
              
            
            
              
                
                  [3], [A 1]
              
              
                €      225.000     
              
            
            
              
                
                  [4], [A 1]
              
              
                €      260.000   
              
            
            
              
                
                  [5], [A 1]
              
              
                €      135.000   
              
            
            
              
                
                  [6], [A 1] 
              
              
                €      255.000    
              
            
            
              
                
                  [7], [A 1] 
              
              
                €      180.000   
              
            
            
              
                
                  [8], [A 1] 
              
              
                €      635.000   
              
            
            
              
                
                  [9], [A 1] 
              
              
                €      345.000   
              
            
            
              
                
                  [10], [A 1] 
              
              
                €   1.320.000  
              
            
            
              
                
                  [11], [A 1] 
              
              
                €      720.000    
              
            
            
              
                
                  [12], [A 1] 
              
              
                €      480.000   
              
            
            
              
                
                  [13], [A 1] 
              
              
                €   1.630.000  
              
            
            
              
                
                  [14], [A 1] 
              
              
                €   4.765.000  
              
            
            
              
                
                  [15], [A 1] 
              
              
                €      470.000   
              
            
            
              
                
                  [16], [A 1] 
              
              
                €      145.000   
              
            
            
              
                
                  [17], [A 1] 
              
              
                €   2.400.000  
              
            
            
              
                
                  [18], [A 1] 
              
              
                €      295.000   
              
            
            
              
                
                  [19], [A 1] 
              
              
                €      195.000   
              
            
            
              
                
                  [20], [A 1] 
              
              
                €      175.000   
              
            
            
              
                
                  [21], [A 1] 
              
              
                €      300.000   
              
            
            
              
                
                  [22], [A 1]
              
              
                €        55.000   
              
            
            
              
                In totaal
              
              
                € 16.000.000
              
            
          
        
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      6.18
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      7.1.
      
        Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in bezwaar en in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.486 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 490, een wegingsfactor van 1 voor het gewicht van de zaken en een factor van 1,5 voor meer dan 4 samenhangende zaken; 1 punt voor het bezwaarschrift, een bedrag per punt van 
        € 244, een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaken en een factor van 1,5 voor meer dan 4 samenhangende zaken; 10 uren à € 65 per uur voor taxatiekosten). Het Hof heeft bij de vaststelling van de vergoeding van de kosten van het taxatierapport rekening gehouden met de zwaarte van de taxatie (22 verschillende niet-woningen die deel uitmaken van één gebouwd eigendom). De rechtbank heeft belanghebbende reeds een vergoeding toegekend voor de in beroep gemaakte proceskosten. 
      
      
      
    
    
      7.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 493 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens voor zover het de aan belanghebbende toegekende vergoeding van proceskosten en griffierecht betreft; 
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op de onder 6.17 vermelde bedragen; 
    - vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 2.486;
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van €493 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. P.G.H. Albert in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 17 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.