ECLI:NL:GHARL:2014:2567, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2014, 13/00490
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Monumentale villa. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00490
      uitspraakdatum: 25 maart 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] NV te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 1 maart 2013, nummer AWB 12/1607, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 1.189.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting vastgesteld.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle. De rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank), de opvolger van de rechtbank Zwolle, heeft het beroep bij uitspraak van 1 maart 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De reactie van belanghebbende op het verweerschrift is door het Hof aangemerkt als een conclusie van repliek.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. Het Hof rekent daartoe ook de door partijen voorgedragen en overgelegde pleitnota.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten  
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een monumentale kantoorvilla die rond 1900 is gebouwd met een vloeroppervlakte van 850 m², verdeeld over vier bouwlagen. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.659 m². Op het perceel zijn 22 parkeerplaatsen aanwezig.
      
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft het pand aangekocht op 5 juni 2001 voor (omgerekend) € 1.407.853. Het pand wordt binnen concernverband door belanghebbende verhuurd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor is aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden berekend met een kapitalisatiefactor van 9,9. Bij de vaststelling van de te hanteren kapitalisatiefactor moet worden uitgegaan van de zogenoemde bottum-upmethode. De door de heffingsambtenaar gehanteerde top-downmethode leidt tot te grote afwijkingen omdat onvoldoende relevante marktgegevens bekend zijn.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak zeker niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 851.656.
      
    
    
      3.6
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. 
      
    
    
      4.3
      Zoals de Rechtbank terecht heeft vooropgesteld vormen de hiervoor in 4.2 bedoelde waarderingsregels richtlijnen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. De gezochte waarde kan echter ook op andere manieren worden bepaald (vgl HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004AP1375). 
      
    
    
      4.4
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 22 augustus 2012, opgemaakt door ing. [E], onder meer als WOZ-taxateur werkzaam bij [F] te [M]. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 1.800.000, uitgaande van een huurwaarde van € 130.750 per jaar en een kapitalisatiefactor van 13,8.
      
    
    
      4.6
      Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de verkoopgegevens opgenomen van een vijftal objecten die naar het oordeel van Jansen voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gegevens die ten behoeve van de vergelijking uit de verkoopgegevens zijn afgeleid, luiden als volgt:
      
      
        
          
            [b-straat] 18 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlak van 592 m² verdeeld over drie bouwlagen. Het pand is van rond 1900. De huurwaarde is vastgesteld op € 82.865. Het pand is op 5 februari 2009 verkocht voor € 1.125.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 13,5.
        
        
          
            [c-straat] 12 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlak van 802 m² verdeeld over vier bouwlagen inclusief souterrain. Het pand is van rond 1900 en beschikt over 16 parkeerplaatsen. De huurwaarde is vastgesteld op € 121.405. Het pand is op 20 oktober 2011 verkocht voor € 1.700.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 14.
        
        
          
            [d-straat] 1 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlak van 728 m² verdeeld over drie bouwlagen. Het pand is van 1899 en beschikt over een originele brandkast/kluis met een oppervlakte van 16 m². De huurwaarde is vastgesteld op € 99.600. Het pand beschikt over 19 parkeerplaatsen en is op 31 januari 2011 verkocht voor € 1.600.010. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 13,5.
        
        
          
            [c-straat] 1 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlak van 626 m² verdeeld over vier bouwlagen inclusief souterrain. Het pand is van rond 1900 en beschikt over 35 parkeerplaatsen. De huurwaarde is vastgesteld op € 161.720. Het pand is op 21 april 2010 verkocht voor € 2.280.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 14,1.
        
        
          
            [c-straat] 22 te [L], een kantoorpand met een vloeroppervlak van 580 m² verdeeld over drie bouwlagen. De huurwaarde is vastgesteld op € 97.160. Het pand is op 5 februari 2009 verkocht voor € 1.340.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 13,8.
        
      
      
      
    
    
      4.7
      
        [E] en de heffingsambtenaar hebben ter zitting van de Rechtbank een toelichting op de in 4.6 genoemde gegevens verstrekt en de vergelijking met de onroerende zaak toegelicht. Daarvan blijkt uit het proces-verbaal dat van het verhandelde ter zitting van de Rechtbank is opgemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof nog een nadere toelichting gegeven.
      
    
    
      4.8
      Gelet op de in het rapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. Het Hof acht aannemelijk dat in het rapport afdoende en op de juiste wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden. Het Hof slaat daarbij ook acht op de opmerking van belanghebbende ter zitting van de Rechtbank dat de onroerende zaak beter is gelegen, een betere uitstraling en afwerking heeft en groter is dan de meeste vergelijkingsobjecten. Van minder belang acht het Hof dat de verkoopgegevens van enkele vergelijkingsobjecten stammen van een datum die vrij ver is gelegen van de peildatum. Mits daarmee op de juiste wijze rekening is gehouden (en dat dat in dit geval is gebeurd acht het Hof aannemelijk), kunnen die gegevens een goed beeld werpen op het waardeniveau en de huurwaarde van panden in [L] als de onderhavige in het algemeen, en de daaruit naar voren komende kapitalisatiefactoren. Dat de gezochte waarde niet met zekerheid uit de vergelijkingsgegevens volgt, is nu eenmaal inherent aan het schattenderwijs en vergelijkenderwijs waarderen van onroerende zaken. Ook de nominale verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, bezien in relatie met de waardebepalende delen van die objecten, bieden steun aan de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde.
      
    
    
      4.9
      Belanghebbende heeft uitvoerig onderbouwde berekeningen overgelegd die zijn opgemaakt door [C] voornoemd en waaruit een kapitalisatiefactor voortvloeit van 9,9. Deze berekeningen brengen het Hof echter niet tot een ander oordeel. Een taxatierapport dat is gebaseerd op vergelijkende gegevens is door belanghebbende niet overgelegd. Dat de kapitalisatiefactor in dit geval niet hoger kan zijn dan 9,9 is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk geworden. Evenmin acht het Hof aannemelijk dat de door belanghebbende kennelijk in aanmerking genomen huurwaarde van - afgerond - € 85.000 (daar waar uit de vergelijkingsgegevens in het taxatierapport van [E] een huurwaarde van € 130.750 naar voren komt) juist is. Omtrent de werkelijke jaarhuur van de onderhavige onroerende zaak is niets vast komen te staan. Nog daargelaten dat op enkele uitgangspunten die belanghebbende in aanmerking neemt bij de berekening van de kapitalisatiefactor valt af te dingen, kan niet anders worden geoordeeld dan dat de uitkomst van de berekeningen van belanghebbende niet strookt met het waardeniveau dat blijkt uit de verkopen die in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport zijn opgenomen.
      
      
      
        
          Slotsom
          
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 25 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.L.M. Egberts)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 april 2014
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.