ECLI:NL:GHDHA:2015:2346, Gerechtshof Den Haag, 26-08-2015, BK-14/01614
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank nader vastgestelde waarde van de woning van € 3.900.00 te hoog is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/01614
  
  
    uitspraak d.d. 26 augustus 2015
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) van 27 oktober 2014, nummer ROT 14/1269, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 4.125.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde nader is vastgesteld op € 3.900.000, de aanslag dienovereenkomstig verlaagd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 983,10 en bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 juli 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande villa, gebouwd in1938, met uitzicht op de [A] Plas. De woning heeft een vloeroppervlakte van 740 m2 (standpunt heffingsambtenaar) dan wel een woonoppervlakte van 533 m2 (standpunt belanghebbende) en is gelegen op een kavel van circa 5.500 m2. Tot de woning behoren onder meer een dubbele garage en een zwembad. Belanghebbende heeft de woning in 2004 gekocht voor € 3.450.000.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft een op 11 april 2014 door [B] , registertaxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam, opgemaakt taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een overzicht van (verkoopprijzen van) een aantal naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare panden (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport bevat de in de onderstaande matrix (hierna: matrix I) opgenomen gegevens.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                koopdatum
                
              
              
                koop-
                som (€)
              
              
                oppervlakte
                kavel (m2)
                
              
              
                opper
                vlakte 
                opstal (m2)
              
              
                bwjr
              
              
                berekende
                grondwaarde
                (€)
              
              
                rekenprijs
                grond/m2
                (€)
              
              
                rekenprijs 
                opstal/m2
                (€)
              
            
            
              
                woning
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                5.500
              
              
                740
              
              
                1938
              
              
                825.000
              
              
                150
              
              
                4.459
              
            
            
              
                ’ [C]
              
              
                11-01-2011
              
              
                2.000.000
              
              
                3.245
              
              
                459
              
              
                1930
              
              
                580.000
              
              
                178
              
              
                3.093
              
            
            
              
                
                  [D]
                
              
              
                13-05-2011
              
              
                2.600.000
              
              
                4.494
              
              
                319
              
              
                1901
              
              
                677.000
              
              
                150
              
              
                6.028
              
            
            
              
                
                  [E]
                
              
              
                02-07-2012
              
              
                2.375.000
              
              
                1.711
              
              
                537
              
              
                1898
              
              
                461.000
              
              
                269
              
              
                3.564
              
            
            
              
                
                  [F]
                
              
              
                11-01-2008
              
              
                6.450.000
              
              
                11.537
              
              
                648
              
              
                1935
              
              
                1.325.000
              
              
                114
              
              
                7.908
              
            
            
              
                
                  [G]
                
              
              
                02-01-2014
              
              
                2.250.000
              
              
                1.285
              
              
                455
              
              
                1940
              
              
                450.000
              
              
                350
              
              
                3.956
              
            
            
              
                
                  [H]
                
              
              
                01-11-2011
              
              
                6.250.000
              
              
                3.303
              
              
                760
              
              
                1917
              
              
                625.000
              
              
                189
              
              
                7.401
              
            
            
              
                
                  [I]
                
              
              
                25-03-2013
              
              
                5.155.000
              
              
                7.944
              
              
                927
              
              
                1992
              
              
                1.035.000
              
              
                130
              
              
                4.444
              
            
            
              
                
                  [J]
                
              
              
                31-04-2014
              
              
                3.570.000
              
              
                1.260
              
              
                432
              
              
                1939
              
              
                445.000
              
              
                353
              
              
                7.233
              
            
            
              
                
                  [K]
                
              
              
                09-03-2010
              
              
                2.272.263
              
              
                1.289
              
              
                330
              
              
                1950
              
              
                445.000
              
              
                345
              
              
                5.537
              
            
            
              
                
                  [L]
                
              
              
                08-07-2011
              
              
                2.958.000
              
              
                2.520
              
              
                284
              
              
                1977
              
              
                540.000
              
              
                214
              
              
                8.514
              
            
            
              
                
                  [M]
                
              
              
                29-04-2010
              
              
                3.000.000
              
              
                3.135
              
              
                250
              
              
                1886
              
              
                610.000
              
              
                194
              
              
                9.560
              
            
          
        
      
    
    
      3.3
      In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar matrix I aangevuld met de grondstaffel die naar zijn zeggen bij de bepaling van de rekenprijzen per m2 grond is toegepast en met een onderbouwing van zijn standpunt dat de door hem in hoger beroep bepleite waarde niet te hoog is. 
      
      
        
          Grondstaffel
        
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                eerste 1250 m2 
              
              
                € 260,-/m2
              
            
            
              
                tweede 1250 m2
              
              
                € 140,-/m2 
              
            
            
              
                derde 1250 m2
              
              
                € 90,-/m2
              
            
          
        
      
      
      
        
          Nadere onderbouwing 
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                koopdatum
                
              
              
                koop-
                som (€)
              
              
                oppervlakte
                kavel (m2)
                
              
              
                opper
                vlakte 
                opstal (m2)
              
              
                bwjr
              
              
                berekende
                grondwaarde
                (€)
              
              
                rekenprijs
                grond/m2
                (€)
              
              
                rekenprijs 
                opstal/m2
                (€)
              
            
            
              
                
                  [C]
                
              
              
                11-01-2011
              
              
                2.000.000
              
              
                3.245
              
              
                459
              
              
                1930
              
              
                580.000
              
              
                178
              
              
                3.093
              
            
            
              
                
                  [D]
                
              
              
                13-05-2011
              
              
                2.600.000
              
              
                4.494
              
              
                319
              
              
                1901
              
              
                677.000
              
              
                150
              
              
                6.028
              
            
            
              
                
                  [H]
                
              
              
                01-11-2011
              
              
                6.250.000
              
              
                3.303
              
              
                760
              
              
                1917
              
              
                625.000
              
              
                189
              
              
                7.401
              
            
            
              
                
                  [N]
                
              
              
                29-04-2010
              
              
                3.000.000
              
              
                3.135
              
              
                250
              
              
                1886
              
              
                610.000
              
              
                194
              
              
                9.560
              
            
            
              
                Gemiddeld
              
              
                
              
              
                
              
              
                3.544
              
              
                447
              
              
                
              
              
                623.000
              
              
                177
              
              
                6.520
              
            
            
              
                Woning
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                5.500
              
              
                740
              
              
                1938
              
              
                825.000
              
              
                150
              
              
                4.155
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft een op 26 februari 2014 door mr. [R] , registertaxateur van Makelaarskantoor [S] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een overzicht van (verkoopprijzen van) een aantal vergelijkingsobjecten. Aan Het taxatierapport bevat de in de onderstaande matrix (hierna: matrix II) opgenomen gegevens.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                opper-
                vlakte
                kavel (m2)
              
              
                woonop-
                pervlakte
                (m2)
              
              
                inhoud
                (m3)
              
              
                bwjr
              
              
                verkoop-
                prijs
              
              
                verkoop-
                datum
              
            
            
              
                Woning
              
              
                5.500
              
              
                533
              
              
                2.000
              
              
                1939
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                
                  [C]
                
              
              
                3.245
              
              
                466
              
              
                1.500
              
              
                1930
              
              
                2.000.000
              
              
                31-12-2010
              
            
            
              
                
                  [E]
                
              
              
                1.711
              
              
                420
              
              
                1.260
              
              
                1898
              
              
                2.375.000
              
              
                02-07-2012
              
            
            
              
                
                  [G]
                
              
              
                1.285
              
              
                380
              
              
                1.450
              
              
                1940
              
              
                2.250.000
              
              
                02-01-2014
              
            
            
              
                
                  [D] […] en [D]
              
              
                4.494
              
              
                455
              
              
                1.400
              
              
                1780
              
              
                2.600.000
              
              
                13-05-2011
              
            
            
              
                
                  [O]
                
              
              
                690
              
              
                320
              
              
                1.100
              
              
                1905
              
              
                2.000.000
              
              
                24-12-2009
              
            
            
              
                
                  [P]
                
              
              
                462
              
              
                550
              
              
                1.600
              
              
                1911
              
              
                2.000.000
              
              
                18-11-2013
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.5
      In hoger beroep heeft belanghebbende de gegevens in matrix II aangevuld met rekenprijzen van de grond en de opstal (woonoppervlakte) van de eerste vier in matrix II vermelde vergelijkingsobjecten. Bij de bepaling van deze rekenprijzen is belanghebbende uitgegaan van drie aannames wat betreft de verhouding tussen de rekenprijs van de grond en de rekenprijs van de opstal (woonoppervlakte). Vervolgens heeft belanghebbende uit de aldus bepaalde rekenprijzen de rekenprijzen van de grond en de opstal (woonoppervlakte) van de woning afgeleid, wat betreft de rekenprijs van de opstal (woonoppervlakte) door middeling en wat betreft de rekenprijs van de grond op een niet nader aangegeven wijze. Het een en ander leidt tot de volgende uitkomsten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                grond/opstal
              
              
                berekende
                waarde
                woning
              
              
                grond
                (m2)
              
              
                rekenprijs
                grond per
                m2 (€)
              
              
                rekenprijs
                grond
                (€)
              
              
                woonop-
                pervlakte
                (m2)
              
              
                rekenprijs
                woonop-
                pervlakte
                per m2 (€)
              
              
                rekenprijs
                woonopper-
                vlakte (€)
              
            
            
              
                30%/70%
              
              
                2.998.834
              
              
                5.500
              
              
                179
              
              
                985.778
              
              
                533
              
              
                3.777
              
              
                2.013.056
              
            
            
              
                50%/50%
              
              
                3.080.860
              
              
                5.500
              
              
                299
              
              
                1.642.963
              
              
                533
              
              
                2.698
              
              
                1.437.897
              
            
            
              
                70%/30%
              
              
                3.162.886
              
              
                5.500
              
              
                418
              
              
                2.300.148
              
              
                533
              
              
                1.619
              
              
                862.738
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      4.	De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen.
    
    
    
      “2. 	De beroepsgrond dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, slaagt.
    
    
    
      2.1
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
        In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
      
      
    
    
      2.2
      
        Met het ter onderbouwing van de waarde overgelegde taxatierapport van [B] van 11 april 2014 is verweerder niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 
        In dit rapport zijn de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten gebruikt, die net als de woning van eiser, op stand gelegen luxe villa’s betreffen en wat dat betreft bruikbaar zijn in de waardering. Niet inzichtelijk is echter op basis waarvan welk gedeelte van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de grond en welk gedeelte aan de opstal kan worden toegerekend. Ook de ter zitting door [B] gegeven toelichting biedt onvoldoende duidelijkheid hieromtrent, al nu de gebruikte grondstaffel niet in zijn taxatierapport is opgenomen. Verder is niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de bij de vergelijkingsobjecten aanwezige bijgebouwen. Dit klemt temeer bij het object [D] , wat volgens het taxatierapport van [B] een bijgebouw met een oppervlakte van 166 m² heeft. Dit geeft dit object een aanmerkelijke meerwaarde. Voorts zijn de verkoopdata van [F] , [Q] en [N] dermate ver van de waardepeildatum gelegen dat zij zonder herrekening naar de waardepeildatum niet in de waardering kunnen worden betrokken. 
      
      
      
        3.	 Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 3.100.000,- evenmin aannemelijk gemaakt. Deze waarde heeft eiser onderbouwd met het taxatierapport van [R] van 26 februari 2014. Blijkens de toelichting hierop is deze waarde berekend door van de verkoopcijfers van [C] , [E] , [G] en [D] een prijs per m² woonoppervlakte te herleiden. De aldus berekende gemiddelde prijs per m² (€ 5.395,-) is vervolgens vermenigvuldigd met het aantal m² van de woning. Vervolgens is daarbij een bedrag van € 200.000,- opgeteld vanwege de ten opzichte van de genoemde vergelijkingspanden grotere perceelsopppervlakte van de woning. Bij deze door eiser voorgestane methode zijn de in zijn vergelijking betrokken verkoopcijfers volledig toegerekend aan de woonoppervlakte, terwijl een uitsplitsing hiervan naar een waarde voor de grond en een waarde voor de opstal in de rede ligt, aangezien de ligging van een perceel en de daarmee samenhangende waarde van de grond voor een belangrijk deel bepalend is voor de waarde van een onroerende zaak als die van eiser, zoals ook door [R] ter zitting naar voren gebracht. Niet aannemelijk is dat alleen de woonoppervlakte van het opstal van een object waarde bepalend is. Bovendien maakt eiser niet inzichtelijk waarop de toegekende waarde van € 200.000,- voor het perceel bij de woning is gebaseerd. 
      
      
      
        4. 	Nu geen van beide partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank, in aanmerking nemend wat partijen naar voren hebben gebracht, deze schattenderwijs vast op € 3.900.000,-. 
      
      
      
        5. 	Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
      
      
      
        6. 	De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiser gemaakte proceskosten. 
      
      
    
    
      6.1.
      Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 487,- (1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en wegingsfactor 1). 
      
    
    
      6.2.
      
        De rechtbank ziet tevens aanleiding de kosten van het meetrapport van 
        € 254,10 (€ 210,-, vermeerderd met 21 % omzetbelasting), als kosten van een deskundige, te vergoeden. 
        In artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit is bepaald dat een veroordeling in de kosten betrekking kan hebben op de kosten van een deskundige die door een partij is meegebracht, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan in dit geval sprake. Daarnaast is volgens vaste jurisprudentie voor een veroordeling tot vergoeding van de kosten van een deskundige nodig vast te stellen dat een belanghebbende ten tijde van het inroepen van de hulp van de deskundige, gezien de feiten en omstandigheden op dat moment, ervan mocht uitgaan dat die deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor de belanghebbende gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. Voor het toekennen van een vergoeding van de kosten van een deskundige is niet van belang of de deskundige daadwerkelijk heeft bijgedragen aan de beslissing van de rechter dat het beroep gegrond is (bijvoorbeeld Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1382). 
        Nu aan eiser verslag is uitgebracht door een deskundige over de oppervlakte van de woning en de oppervlakte van de woning onderdeel van het geschil uitmaakte ten tijde van het inroepen van de hulp van de deskundige, is aan voormelde voorwaarden voldaan. 
      
      
    
    
      6.3.
      Voor de berekening van de hoogte van de vergoeding van de taxatiekosten gaat de rechtbank uit van de richtlijn van de gerechtshoven en rechtbanken inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties gepubliceerd in de Staatscourant, Stcrt. 2012, 26039. Op basis hiervan volstaat voor de taxatiewerkzaamheden een tarief van € 50,- per uur exclusief omzetbelasting. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het hanteren van een hoger uurtarief. Nu bij de taxatie een inpandige opname heeft plaatsgevonden, stelt de rechtbank de vergoeding vast op € 242,- (4 x € 50,-, vermeerderd met 21% omzetbelasting).”
      
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank nader vastgestelde waarde van de woning van € 3.900.00 te hoog is. 
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en voert daartoe 
        – samengevat – het volgende aan. 
        De rechtbank verbindt aan de omstandigheid dat in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport geen uitsplitsing is gemaakt naar de waarde van de grond en de opstal ten onrechte de conclusie dat met het taxatierapport niet aannemelijk is gemaakt dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 3.100.000 niet te laag is. In de in het taxatierapport berekende gemiddelde prijs per m2 woonoppervlak (€ 5.395) is de waarde van de grond begrepen. Een misvatting is ook dat in het taxatierapport het hele perceel van de woning voor
         € 200.000 in aanmerking is genomen. Dit bedrag is de waarde van circa 2.000 m2 grond, zijnde het verschil tussen de oppervlakte van de grond bij de woning en de gemiddelde oppervlakte van de grond bij de vergelijkingsobjecten. Bij het hoger beroepschrift zijn alternatieve berekeningen gevoegd, waarin voor grond en opstal aparte rekenprijzen worden gebruikt (zie onder 3.5). Daaruit blijkt dat de in het taxatierapport genoemde waarde van 
        € 3.100.000 ook bij uitsplitsing van de waarde van de grond en van de opstal goed te verdedigen is.
        Zelfs indien ervan moet worden uitgegaan dat niet aannemelijk is gemaakt dat de door belanghebbende bepleite waarde niet te laag is, dan nog is er geen grond om de waarde van de woning schattenderwijs op € 3.900.000 vast te stellen, zoals de rechtbank heeft gedaan. Een schattenderwijs vastgestelde waarde mag niet willekeurig zijn. In dit geval ontbreekt elke toelichting op de door de rechtbank vastgestelde waarde. 
      
      
    
    
      5.3.
      
        De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. 
        De opvatting van belanghebbende dat de rechtbank het in het taxatierapport van belanghebbende genoemde bedrag van € 200.000 verkeerd zou hebben geduid, berust op een onjuiste lezing van de uitspraak van de rechtbank. Indien sprake is van een (beduidend) grotere kavel dan standaard, worden de extra m2 niet voor 'het volle pond' gewaardeerd maar wordt de waarde van de extra m2 volgens de 'staffelmethode' bepaald. In de staffel is tot uitdrukking gebracht dat met het toenemen van het aantal m2 de toegevoegde waarde per m2 afneemt. Uit de praktijk blijkt dat de grondwaarden van woningen uit een vergelijkbaar segment met een vergelijkbare ligging op een vergelijkbaar niveau liggen. In het verweerschrift in hoger beroep is een nadere onderbouwing van de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde opgenomen (zie onder 3.3). Belanghebbende gaat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten eraan voorbij dat de woning een veel betere ligging en uitstraling heeft dan met name de vergelijkingsobjecten [E] en [G] . 
        Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2006, nr. 41037, LJN AY9493, behoefde de rechtbank de door haar vastgestelde waarde niet nader te motiveren. 
      
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 3.100.000 dan wel op een door het Hof te bepalen bedrag dat lager is dan € 3.900.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende. 
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      6.3.
      Naar volgt uit de aanvankelijke – zie onder 3.2 –  en de nadere – zie onder 3.3 – onderbouwing van de waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de waarde bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking van de woning met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de aanvankelijke – zie de onder 3.2 – en de nadere – zie onder 3.3 – onderbouwing van het standpunt van de heffingsambtenaar zijn verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten vermeld die langer dan anderhalf jaar voor of na de waardepeildatum zijn behaald. Het gaat om de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [F] , [G] , [J] , [K] en [N] , genoemd in de aanvankelijke onderbouwing, alsmede om de verkoopprijs van het vergelijkingsobject Straatweg 244, genoemd in de nadere onderbouwing. Naar het oordeel van het Hof zijn deze verkoopcijfers zonder toetsbare gegevens over de waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of omgekeerd), welke gegevens ontbreken, niet geschikt om daaruit de waarde van de woning op waardepeildatum te herleiden. Voorts is het Hof met de rechtbank van oordeel dat (de verkooprijs van) het vergelijkingsobject ’ [D] om de door de rechtbank genoemde reden evenmin geschikt is om bij de bepaling van de waarde van de woning te worden gebruikt. Tenslotte acht het Hof (de verkoopprijs van) het vergelijkingsobject [L] ongeschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning te worden gebruikt, omdat de oppervlakte van de opstal van dit vergelijkingsobject nog niet de helft van de oppervlakte van de woning is en niet met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens is onderbouwd dat dit verschil in oppervlakte niet aan de bruikbaarheid van de relatief hoge, uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject afgeleide rekenprijs per m2 van € 9.560 als herleidingsgegeven bij de bepaling van de waarde van de woning in de weg staat. Het Hof heeft de aanvankelijke en de nadere onderbouwing geschoond van de (verkoopprijzen van de) zo-even genoemde vergelijkingsobjecten. Na deze schoning berust het standpunt van de heffingsambtenaar op de volgende gegevens:
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                koopdatum
                
              
              
                koop-
                som (€)
              
              
                oppervlakte
                kavel (m2)
                
              
              
                opper
                vlakte 
                opstal (m2)
              
              
                bwjr
              
              
                berekende
                grondwaarde
                (€)
              
              
                rekenprijs
                grond/m2
                (€)
              
              
                rekenprijs 
                opstal/m2
                (€)
              
            
            
              
                Woning
                
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                5.500
              
              
                740
              
              
                1938
              
              
                825.000
              
              
                150
              
              
                4.155
              
            
            
              
                ’ [C]
              
              
                11-01-2011
              
              
                2.000.000
              
              
                3.245
              
              
                459
              
              
                1930
              
              
                580.000
              
              
                178
              
              
                3.093
              
            
            
              
                
                  [E]
                
              
              
                02-07-2012
              
              
                2.375.000
              
              
                1.711
              
              
                537
              
              
                1898
              
              
                461.000
              
              
                269
              
              
                3.564
              
            
            
              
                
                  [H]
                
              
              
                01-11-2011
              
              
                6.250.000
              
              
                3.303
              
              
                760
              
              
                1917
              
              
                625.000
              
              
                189
              
              
                7.401
              
            
            
              
                
                  [I]
                
              
              
                25-03-2013
              
              
                5.155.000
              
              
                7.944
              
              
                927
              
              
                1992
              
              
                1.035.000
              
              
                130
              
              
                4.444
              
            
          
        
      
      
    
    
      6.4
      Bij de onderbouwing van de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar met twee verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten expliciet rekening gehouden, te weten de verschillen in grondoppervlakte en in vloeroppervlakte van de opstallen. Deze verschillen heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gekwantificeerd door aan de grond en de opstal(len) een rekenprijs per m2 grondoppervlakte en een rekenprijs per m2 vloeroppervlakte toe te kennen. Andere verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder verschillen die de heffingsambtenaar zelf relevant acht, in het bijzonder de ligging en de uitstraling, zijn bij de herleiding niet op een voor het Hof kenbare wijze verwerkt, laat staan onderbouwd met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens. 
      
    
    
      6.5
      Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar niet kunnen aangeven op welke wijze de rekenprijs voor de grond op € 150 per m2 is bepaald. De door de heffingsambtenaar in het verweerschrift opgenomen grondstaffel – wat daar ook van zij – is hiertoe onvoldoende omdat deze grondstaffel slechts rekenprijzen voor percelen gelijk aan of kleiner dan 3.750 m2 bevat, terwijl het perceel waarop de woning is gelegen een oppervlakte van 5.500 m2 heeft. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de waarde van de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de kaveloppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten. In aanmerking nemend dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten slechts twee parameters heeft gebruikt (zie onder 6.4) en dat de ondeugdelijkheid van één daarvan, de rekenprijs per m2 grondoppervlakte, gelet ook op het substantiële aandeel van de rekenprijs van de grond in de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de woning, de betrouwbaarheid van de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de woning wezenlijk aantast, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd aannemelijk te maken dat de uiteindelijk door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is.
      
    
    
      6.6
      Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
      
    
    
      6.7
      In de onderbouwing van het standpunt van belanghebbende – zie onder 3.4 –  zijn verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten vermeld die langer dan anderhalf jaar voor of na de waardepeildatum zijn behaald. Het gaat om de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [G] , [O] en [P] . Naar het oordeel van het Hof zijn deze verkoopcijfers zonder toetsbare gegevens over de waardeontwikkeling in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (of omgekeerd), welke gegevens ontbreken, niet geschikt om daaruit de waarde van de woning op waardepeildatum te herleiden. Het Hof heeft de onderbouwing geschoond van de zo-even genoemde (verkoopprijzen van de) vergelijkingsobjecten. Na deze schoning berust het standpunt van de heffingsambtenaar op de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                opper-
                vlakte
                kavel (m2)
              
              
                woonop-
                pervlakte
                (m2)
              
              
                inhoud
                (m3)
              
              
                bwjr
              
              
                verkoop-
                prijs
              
              
                verkoop-
                datum
              
            
            
              
                Woning
              
              
                5.500
              
              
                533
              
              
                2.000
              
              
                1939
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                
                  [C]
                
              
              
                3.245
              
              
                466
              
              
                1.500
              
              
                1930
              
              
                2.000.000
              
              
                31-12-2010
              
            
            
              
                
                  [E]
                
              
              
                1.711
              
              
                420
              
              
                1.260
              
              
                1898
              
              
                2.375.000
              
              
                02-07-2012
              
            
            
              
                
                  [D] […] en [D]
              
              
                4.494
              
              
                455
              
              
                1.400
              
              
                1780
              
              
                2.600.000
              
              
                13-05-2011
              
            
          
        
      
      
    
    
      6.8
      Op basis van de in de geschoonde matrix II opgenomen gegevens is het rekenkundig mogelijk de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten af te leiden aan de hand van één parameter: hetzij de verkoopprijs per m2 vloeroppervlakte, hetzij de verkoopprijs per m3 inhoud. Hieronder is een berekening opgenomen van de gemiddelde verkoopprijzen per m2 woonoppervlakte en per m3 inhoud op basis van de in de geschoonde matrix II – zie onder 6.7 – vermelde gegevens. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                woonop-
                pervlakte 
                (m2)
              
              
                inhoud  
                (m3)
              
              
                verkoopprijs 
                (€)
                
              
              
                verkoop-
                prijs per m2
                (€)
              
              
                verkoop-
                prijs per m3
                (€)
              
            
            
              
                
                  [C]
                
              
              
                466
              
              
                1.500
              
              
                2.000.000
              
              
                4.292
              
              
                1.333
              
            
            
              
                
                  [E]
                
              
              
                420
              
              
                1.260
              
              
                2.375.000
              
              
                5.655
              
              
                1.885
              
            
            
              
                
                  [D] […] en [D]
              
              
                455
              
              
                1.400
              
              
                2.600.000
              
              
                5.714
              
              
                1.857
              
            
            
              
                Gemiddeld
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                5.220
              
              
                1.692
              
            
          
        
      
      
      
        Indien de aldus berekende gemiddelde verkoopprijs per m2 en gemiddelde verkoopprijs per m3 worden vermenigvuldigd met de in matrix II genoemde woonoppervlakte in m2, onderscheidenlijk de in  matrix II genoemde inhoud in m3 van de woning, leidt dit tot de volgende resultaten:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                A. Woon-
                oppervlak
                woning in
                m2
              
              
                B. Gemiddelde
                verkoopprijs
                per m2 
                woonoppervlak
              
              
                C. Waarde
                woning:
                A x B
                (€)
              
              
                D. Inhoud
                woning in
                m3
              
              
                E. Gemiddelde
                Verkoopprijs
                per m3 inhoud
              
              
                F. Waarde
                woning:
                D x E
                (€)
              
            
            
              
                533
              
              
                5.220
              
              
                2.782.260
              
              
                2.000
              
              
                1.692
              
              
                3.384.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      6.9
      Naar blijkt uit matrix II heeft belanghebbende bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de in matrix II genoemde vergelijkingsobjecten geen rekening gehouden met de verschillen in grootte van de kavels. In hoger beroep heeft belanghebbende de gegevens in matrix II aangevuld met rekenprijzen van de grond en de opstal (woonoppervlakte) van de eerste vier in matrix II vermelde vergelijkingsobjecten (hierna: de aanvulling van matrix II; zie onder 3.5). Van deze vier vergelijkingsobjecten acht het Hof er één ongeschikt om bij de bepaling van de waarde te worden gebruikt ( [G] , zie onder 6.7). Ook voor het overige heeft de aanvulling van matrix II naar ’s Hofs oordeel geen gevolgen voor de bepaling van de waarde van de woning. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      6.10
      Om de rekenprijs per m2 grond en de (aangepaste) rekenprijs per m2 woonoppervlak van de woning te bepalen heeft belanghebbende de eerder door hem berekende gemiddelde verkoopprijs per m2 woonoppervlak van de eerste vier in matrix II vermelde vergelijkingsobjecten gesplitst in rekenprijs per m2 grond en een rekenprijs per m2 woonoppervlak. Daarbij  is belanghebbende uitgegaan van drie aannames wat betreft de verhouding tussen de rekenprijs per m2 grond en de (aangepaste) rekenprijs van per m2 oppervlak. Naar het oordeel van het Hof moet de rekenprijs per m2 grond, wil deze bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten een rol kunnen spelen, zijn gebaseerd op marktgegevens inzake de waarde van grond. Een splitsing van een eerder berekende rekenprijs per m2 woonoppervlak in een rekenprijs per m2 grond en een (aangepaste) prijs per m2 woonoppervlak voldoet niet aan dit vereiste. 
      
    
    
      6.11
      Nu, naar niet tussen partijen in geschil is, het aandeel van de waarde van de kavel in de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten substantieel is, schiet een herleiding van de waarde van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, waarin met de verschillen van kavelgrootte van de woning en de vergelijkingsobjecten geen rekening is gehouden, althans niet op een wijze die voldoet aan het onder 6.10 genoemde vereiste, als onderbouwing van de waarde van de woning tekort. Ook met hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de woning niet te laag is.
      
    
    
      6.12
      Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd in het van haar verlangde bewijs, bepaalt het Hof, rekening houdende met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder de in de door partijen overgelegde stukken vermelde verkoopprijzen van vergelijkbare panden voor zover deze niet op de onder 6.3 en 6.7 vermelde gronden buiten beschouwing dienen te worden gelaten, de aankoopprijs van de woning in 2004 van  € 3.450.000 en hetgeen onweersproken is gesteld over de ontwikkeling van de marktwaarde van woningen in het marktsegment waartoe de woning behoort, de waarde van de woning op waardepeildatum  schattenderwijs op € 3.400.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      6.13
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      7.1
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand  met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 980 (1 punt voor het hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag van € 490 per punt en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1) .Voor de vergoeding van de in hoger beroep gemaakte taxatiekosten gaat het Hof uit van de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 201, 26039. Op basis hiervan is een tarief passend van € 50 exclusief omzetbelasting. Nu de taxatie in hoger beroep slechts een aanvulling is op de in beroepsfase verrichte taxatie, waarvoor de rechtbank al een vergoeding heeft toegekend, stelt het Hof  de vergoeding vast op € 121 (2 x € 50, vermeerderd met 21% omzetbelasting). 
      
    
    
      7.2.
      Het Hof zal de heffingsambtenaar gelasten belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 122 te vergoeden.  
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 3.400.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.101;
      
      
        gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 122 te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. A.N. Labohm in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.G. Detweiler-Cox. De beslissing is op 26 augustus 2015 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.