ECLI:NL:GHAMS:2016:2523, Gerechtshof Amsterdam, 05-04-2016, 15/00058
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde autoshowroom met werkplaats. Gelet op de concrete, recente gegevens van een van de vergelijkingsobjecten kan de slotsom geen andere zijn dan dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 15/00058
    5 april 2016
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X bv] te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: P.C.E. Uljee
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk AWB ALK 13/2088 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 19 januari 2015 in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heerhugowaard , de heffingsambtenaar
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: het bedrijfspand) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 1.571.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2013.
      
    
    
      1.2.
      Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 11 november 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Het hiertegen ingestelde beroep heeft de rechtbank bij haar uitspraak ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 11 februari 2016 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend, waarvan een kopie is doorgezonden aan de inspecteur.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Tussen partijen vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’, de navolgende feiten vastgesteld. 
      
      
        “	1. Eiseres is eigenaar en/of gebruiker van het bedrijfspand. Het bedrijfspand betreft een autoshowroom met werkplaats met een grondoppervlakte van 4.777 m². Het betreft een staalskeletbouw met deels stenen spouwmuren en deels dubbelwandige gevelplaat, plat dak van geprofileerde plaat met bitumineuze afwerking en een voorgevel van glas. Het bedrijfspand bestaat uit een showroom van 880 m², een sanitaire ruimte van 50 m², een opslag van 400 m², een opslag van 120 m², een opslag op de 1ste verdieping van 120 m², een werkplaats van 380 m², een werkplaats van 680 m² en een verharding.
      
      
      
        2. In de beroepsfase heeft verweerder een taxatierapport, opgemaakt op 14 oktober 2014 door [A] , makelaar en taxateur, overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfspand met behulp van de huurwaardekapitalisatie- methode getaxeerd op € 1.968.000. ok is de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) berekend en wel op € 1.868.000.
        De waarde van € 1.968.000 van het bedrijfspand volgens de huurwaardekapitalisatie-methode is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Deelobject
              
              
                Oppervlakte m²
              
              
                Huur per m² 
              
              
                Huurwaarde
              
              
                Kap.
              
              
                Waarde
              
            
            
              
                Showroom
              
              
                880
              
              
                € 85
              
              
                € 74.800
              
              
                13
              
              
                € 972.400
              
            
            
              
                Sanitaire ruimte
              
              
                50
              
              
                € 50
              
              
                € 2.500
              
              
                13
              
              
                € 32.500
              
            
            
              
                Opslag
              
              
                400
              
              
                € 45
              
              
                € 18.000
              
              
                13
              
              
                € 234.000
              
            
            
              
                Opslag
              
              
                120
              
              
                € 45
              
              
                € 5.400
              
              
                13
              
              
                € 70.200
              
            
            
              
                Opslag 1ste verd.
              
              
                120
              
              
                € 25
              
              
                € 3.000
              
              
                13
              
              
                € 39.000
              
            
            
              
                Werkplaats
              
              
                380
              
              
                € 45
              
              
                € 17.100
              
              
                13
              
              
                € 222.300
              
            
            
              
                Werkplaats
              
              
                680
              
              
                € 45
              
              
                € 30.600
              
              
                13
              
              
                € 397.000
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Verweerder heeft hierbij gebruik gemaakt van twee vergelijkingsobjecten. Het eerste vergelijkingsobject betreft de [adres 2] te [Q] . Dit betreft een autoshowroom met werkplaats en dit objectis verkocht op 13 juli 2012 voor € 638.750. Verweerder hanteert ten aanzien van de [adres 2] in het taxatierapport de volgende getallen:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Deelobject
              
              
                Oppervlakte m²
              
              
                Huur per m² 
              
              
                Huurwaarde
              
              
                Kap.
              
              
                Waarde
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                70
              
              
                € 95
              
              
                € 6.650
              
              
                13,2
              
              
                € 87.700
              
            
            
              
                Showroom
              
              
                260
              
              
                € 100
              
              
                € 26.000
              
              
                13,2
              
              
                € 343.200
              
            
            
              
                Werkplaats
              
              
                240
              
              
                € 65
              
              
                € 15.600
              
              
                13,2
              
              
                € 205.920
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 48.250
              
              
                
              
              
                € 636.900
              
            
          
        
      
      
      
        Het tweede vergelijkingsobject betreft de [adres 3] te [R] . Het betreft een autoshowroom met werkplaats en dit objectis verkocht op 22 november 2012 voor 
        € 1.330.000. Drie maanden na verkoop is het pand aan een derde verhuurd met een huurprijs van € 115.000 per jaar. Verweerder hanteert in het taxatierapport ten aanzien van dit object de volgende getallen:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Deelobject
              
              
                Oppervlakte m²
              
              
                Huur per m² 
              
              
                Huurwaarde
              
              
                Kap.
              
              
                Waarde
              
            
            
              
                Kantine 1ste verd
              
              
                26
              
              
                € 60
              
              
                € 1.560
              
              
                13,3
              
              
                € 20.748
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                55
              
              
                € 75
              
              
                € 4.125
              
              
                13,3
              
              
                € 54.862
              
            
            
              
                Kantoor 1ste verd
              
              
                52
              
              
                € 65
              
              
                € 3.380
              
              
                13,3
              
              
                € 44.954
              
            
            
              
                Showroom 
              
              
                680
              
              
                € 95
              
              
                € 64.640
              
              
                13,3
              
              
                € 859.180
              
            
            
              
                Opslag/magazijn
              
              
                130
              
              
                € 45
              
              
                € 5.850
              
              
                13,3
              
              
                € 77.805
              
            
            
              
                Werkplaats
              
              
                434
              
              
                € 45
              
              
                € 19.530
              
              
                13,3
              
              
                € 259.749
              
            
            
              
                Overige ruimte
              
              
                26
              
              
                € 25
              
              
                € 650
              
              
                13,3
              
              
                € 8.645
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 99.695
              
              
                
              
              
                € 1.325.943
              
            
          
        
      
      ”
    
    
      2.2.
      Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. Daaraan voegt het Hof de volgende feiten toe.
      
    
    
      2.3.
      Bij haar nader stuk van 11 februari 2016 heeft de gemachtigde een rekenschema, opgesteld door [B] , taxateur van [bedrijfsnaam] , gevoegd waarin de (bruto-)kapitalisatiefactor op 10,6 uitkomt. Ook is een door deze taxateur opgestelde ‘taxatiekaart incourant’ bijgevoegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het bedrijfspand wordt berekend op € 1.429.972.
      
    
    
      2.4.
      Ter zitting van het Hof heeft [B] onder meer het volgende verklaard:
      
      
        “Het pand [adres 3] is verhuurd verkocht en is dus geen goed vergelijkingsobject. 
        De firma [C] die het gekocht heeft zat er in. Ook de gemeente [R] is van mening dat een correctie dient plaats te vinden op de verkoopprijs van het pand [adres 3] . 
        Pas in de bezwaarfase is de gemeente met de vergelijkingsobjecten gekomen waar we nu over discussiëren. Wij moesten procederen om de vraag beantwoord te zien wat de verkopen en de huren zijn. 
        U zegt mij dat ik in mijn stukken geen opmerking heb gemaakt over de door de heffingsambtenaar gebruikte huurwaarden. Ik heb wel een algemene opmerking gemaakt over hoe het kan dat een en dezelfde makelaar drie waardes kan taxeren voor hetzelfde pand met dezelfde peildatum.
        Ik vind het vervelend dat de heffingsambtenaar niet zijn vastgestelde waarde verdedigt, maar een veel hogere waarde.
        In mijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heb ik 40% economische veroudering in aanmerking genomen. Ik vind dat een juist percentage omdat er bij dit soort panden uit de jaren 80 een veel grotere leegstand is dan bij nieuwere autobedrijven. 
        Ik vind het vreemd dat de heer [A] zegt dat hij heeft geknipt en geplakt in de berekeningen om tot zijn kapitalisatiefactor van 11,5 te komen. De overgelegde stukken zijn immers uitdraaien van computerberekeningen. De berekening deugt hoe dan ook niet. Bij een leegstandsrisico van 0,8% kom je nog niet eens op één maand per 10 jaar. ”
      
      
    
    
      2.5.
      Namens de heffingsambtenaar is ter zitting van het Hof het volgende verklaard:
      
      
        “Het enige dat ik in eerste termijn nog wil toevoegen is dat wij het huurcontract van het pand [adres 3] hebben ontvangen. Hieruit blijkt dat het pand leeg is verkocht in november 2012. Pas daarna, in januari 2013, is de huurovereenkomst gesloten. Het pand is derhalve in lege staat verkocht en voldoet daarmee aan de ficties van de Wet WOZ. Wanneer een pand in verhuurde staat wordt verkocht, dan dient om die reden een correctie op de verkoopprijs plaatst te vinden. Dat hoeft bij de transactie van het pand [adres 3] dus niet.
        U houdt mij voor dat de berekening van het saldo van de huurwaardebedragen in het rapport van 14 mei 2015 niet klopt en dat de huurwaardebedragen in dat rapport hoger zijn dan in mijn taxatierapport in eerste aanleg. Dat komt omdat ik in hoger beroep extra huurgegevens heb gekregen, namelijk [adres 4] in [S] . Ik heb de laagste huren genomen en ben daarbij uitgegaan van de huurcijfers van [adres 4] en de verkoopgegevens van [adres 2] . Ik heb een hele voorzichtige manier van taxeren gebruikt.
        De taxateur zegt dat ik een hogere waarde verdedig en niet de vastgestelde waarde. Dat komt namelijk omdat in eerste instantie op grote schaal wordt getaxeerd en dan wordt een bepaalde waarde vastgesteld die misschien niet altijd even punctueel is. Van showrooms hebben wij weinig gegevens. In de bezwaarfase hebben we meer tijd om panden goed te taxeren. 
        U vraagt mij naar de door de belanghebbende berekende gecorrigeerde vervangingswaarde. Ik heb moeite met een economische veroudering van 40%. Dat lijkt mij echt te veel. Er is sprake van leegstand in dit segment, maar lang geen 40%. Ik zie een discrepantie met de factor voor leegstand in de berekening volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Als je daarin uitgaat van een leegstand van 10% moet de economische veroudering ook 10% zijn. 
        Bij het pand [adres 3] staat in mijn berekening van de kapitalisatiefactor een huur van € 155.000. Ik denk dat het een tikfout is. 
        De taxateur reageert hierop: Maar dat zou betekenen dat de kapitalisatiefactor omhoog gaat. 
        De heffingsambtenaar: Er is geknipt en geplakt in de berekening. Ik heb inderdaad een fout gemaakt. Maar uiteindelijk kom je op hetzelfde uit omdat bij het vergelijkingsobject [adres 3] dezelfde fout wordt gemaakt. De berekeningen als zodanig zijn onjuist; die kan je weggooien.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van het bedrijfspand te hoog is vastgesteld, en of belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding.
    
    
  
  
    
      4
      4. Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
      
      
        6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
      
      
        7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is niet in geschil dat voor het bedrijfspand de huurwaardekapitalisatiemethode de meest aangewezen methode is voor de bepaling van de waarde.
      
      
      
        8. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd. Weliswaar is sprake van vergelijkingsobjecten die naar bouwjaar, bouwstijl, grootte en gebruik voldoende vergelijkbaar zijn, maar uit de matrix wordt echter niet duidelijk hoe de aan het bedrijfspand toegekende huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn te herleiden uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. Zo heeft verweerder ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] geen gebruik gemaakt van de werkelijke huurprijs van € 115.000, maar van € 99.695. Ter zitting is komen vast te staan dat de huurprijs van € 115.00 betaald wordt door een onafhankelijke derde en niet is gebleken dat dit geen marktconforme huur betreft. Voor de keuze om een lagere huurwaarde vast te stellen, heeft verweerder ter zitting geen verklaring kunnen gegeven. Deze keuze leidt echter wel tot een hogere kapitalisatiefactor.
        Van het vergelijkingsobject [adres 2] was wel een verkoopprijs bekend, maar geen huurwaarde. De taxateur van verweerder heeft, zoals ter zitting verklaard, vervolgens op gevoel een huurwaarde bepaald. Deze huurwaarde wordt echter op geen enkele wijze met gegevens uit de markt onderbouwd. Bovendien liggen de op gevoel gestelde vierkantemeterprijzen waaruit de huurwaarde is opgebouwd allemaal hoger dan de vierkantemeterprijzen van [adres 3] , die de taxateur nu juist in weerwil van de actuele huurwaarde, lager heeft vastgesteld. Ten slotte is nog van belang dat verweerder de verharding/grond als onderdeel van het vergelijkingsobject [adres 2] niet heeft meegenomen, terwijl die wel aanwezig is. Waarom de verharding niet is meegenomen, heeft verweerder niet kunnen verklaren. Dat het niet meenemen van de verharding (wat leidt tot hogere vierkantemeterprijzen en/of een hogere kapitalisatiefactor) in casu niet uitmaakt, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt. In zijn algemeenheid kan een andere verdeling van de waarde tussen het gebouw en de bijbehorende grond van een vergelijkingsobject van invloed zijn op de waarde van het te taxeren bedrijfspand als er verschillen zitten in de grootte van het gebouw en de oppervlakte van de grond van het te taxeren bedrijfspand ten opzichte van het vergelijkingsobject. Dat is hier het geval. De door verweerder ter onderbouwing van dit standpunt overgelegde tabellen overtuigen de rechtbank niet. Hierbij is van belang dat voor de verharding een nagenoeg gelijke vierkante meterprijs (€ 41,99) is gehanteerd als voor de werkplaatsen (€ 42). Bovendien is eerst ter zitting aangegeven hoeveel vierkante meter verharding het bedrijfspand zou hebben, hetgeen ter zitting niet meer gecontroleerd kan worden. Controle acht de rechtbank in dit geval noodzakelijk om deze getallen te kunnen volgen. Dit komt omdat de zaak gelijktijdig met twee andere zaken is behandeld en ten aanzien van één van de panden in een andere zaak zich in het dossier wisselende getallen ten aanzien van de verharding bevonden. 
      
      
      
        9. De door verweerder overgelegde berekening van de kapitalisatiefactor via de zogenoemde bottom-up methode maakt vorenstaande niet anders. Ter zitting is gebleken dat verweerder hierbij uit is gegaan van de uit de marktgegevens afgeleide kapitalisatiefactor van 12,8, zodat van een bottom-up methode geen sprake is. Aan het toewerken naar een bekend resultaat kan geen zelfstandige betekenis worden toegekend. Indien uit de marktgegevens een onjuiste kapitalisatiefactor is afgeleid wordt op deze manier naar een onjuiste kapitalisatiefactor toegerekend. Nu de kapitalisatiefactor door verweerder op basis van de marktgegevens niet aannemelijk is gemaakt, kan een berekening die dat gegeven als uitgangspunt neemt niet helpen. Een nadere aanwijzing dat vraagtekens gesteld kunnen worden bij deze berekening volgt uit het feit dat uit de berekening een percentage voor het opslagrisico komt dat aansluit bij het opslagrisico voor winkels. Zoals verweerder ter zitting ook heeft aangegeven past een aansluiting bij winkels niet voor een showroom met werkplaats.
      
      
      
        10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord, nu eiseres niet op basis van marktgegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe haar waardeberekening tot stand is gekomen en bij de verwerking van de veronderstelde huurwaardes slechts gebruik heeft gemaakt van door de VNG aangegeven zeer algemene bandbreedtes.
      
      
      
        11. Nu beide partijen de waarde van het bedrijfspand via de huurwaardekapitalisatie-methode niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 1.740.000. Daarbij heeft de rechtbank zich globaal gebaseerd op een kapitalisatiefactor van 11,5 zoals die naar voren komt uit de verkoop van [adres 3] (een verkoopsom van € 1.330.000 en een overeengekomen huur van € 115.000) en de in het rapport van [A] genoemde huurwaarde van € 151.100. Deze waarde van € 1.740.000 ligt weliswaar lager dan de door verweerder getaxeerde waarde, maar hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde, zodat vorenstaande niet leidt tot een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
      
      
      
        12. Gelet op het vorenstaande behoeft het subsidiaire standpunt van verweerder dat ziet op de GVW geen bespreking.
      
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Naar de mening van belanghebbende dient voor de te hanteren kapitalisatiefactor te worden uitgegaan van de door de VNG opgestelde normen voor het zogenoemde opslagrisico in de regio West. Voorts negeert de rechtbank het feit dat de verkooptransactie van het pand [adres 3] niet marktconform is, aangezien dit pand is verkocht in verhuurde staat. Aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.3.
      Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een andere slotsom dan de rechtbank. Het Hof stelt voorop dat partijen niet van mening verschillen over de te hanteren huurwaarde van het pand. Bij de benadering van de waarde in het economische verkeer volgens de huurwaardekapitalisatiemethode betreft het geschil dan alleen nog de te hanteren kapitalisatiefactor. Met hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting, op dit punt onweersproken, heeft verklaard, heeft hij aannemelijk gemaakt dat zowel de huurprijs als de verkoopprijs van het pand [adres 3] marktconform zijn. Hieruit volgt voor dat pand een kapitalisatiefactor van 11,5. Evenals de rechtbank acht het Hof het in [R] gelegen pand [adres 3] geschikt als vergelijkingspand. Anders dan belanghebbende, geeft het Hof de voorkeur aan de concrete, recente vergelijkingsgegevens van een gelijksoortig, op redelijk dichtbij gelegen afstand, bedrijfspand boven de zeer algemene normen voor de gehele regio West waarop de berekening van belanghebbende is gebaseerd. Nu partijen in hoger beroep geen beter bewijsmateriaal hebben aangedragen, en de waarde van het pand op basis van de vergelijkingstransactie [adres 3] en een – op zichzelf niet, althans niet voldoende bestreden huurwaarde van € 151.400 (taxatierapport 14 oktober 2014) – op circa € 1.740.000 kan worden berekend, kan de slotsom geen andere zijn dan dat aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar de waarde bij de in het geding zijnde beschikking niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep en het hoger beroep zijn in zoverre ongegrond. Het Hof komt niet toe aan een beoordeling van de wederzijdse berekeningen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand.
      
      
        4.4.1.
        In het beroepschrift in eerste aanleg heeft de gemachtigde zich op het standpunt gesteld dat voor het geval de heffingsambtenaar in de beroepsfase kan bewijzen dat de door hem gestelde WOZ-waarde correct is, de heffingsambtenaar dient te worden veroordeeld in de proceskosten in beroep, aangezien belanghebbende voor het verkrijgen van de noodzakelijke informatie genoodzaakt was beroep in te stellen.
        
        
      
      
        4.4.2.
        De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de rechtbank zich in niet mis te verstane bewoordingen  uitgelaten over de wijze waarop de (taxateur van de) heffingsambtenaar zich van zijn motiverings- en substantiëringsplicht heeft gekweten (‘op gevoel een huurwaarde bepaald’, ‘het toewerken naar een bekend resultaat’).
        
      
      
        4.4.3.
        Het Hof verenigt zich met deze oordelen van de rechtbank, en verbindt daaraan de conclusie dat de modus operandi van de heffingsambtenaar en zijn taxateur in niet geringe mate heeft bijgedragen tot de door belanghebbende ondervonden noodzaak om tegen de – niet dan wel onduidelijk onderbouwde – waardebeschikking te procederen. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank, ofschoon zij terecht het beroep ongegrond heeft verklaard, hierin een bijzondere omstandigheid heeft moeten vinden die aanleiding geeft om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft moeten maken. Het Hof merkt nog op dat dit niet geldt voor de proceskosten in bezwaar. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, is immers voor vergoeding van kosten van het bezwaar geen plaats indien het bestreden (primaire) besluit niet wordt herroepen, en deze bepaling werkt ingevolge artikel 8:75, eerste lid, tweede volzin, van die wet door in de beslissing van de rechter met betrekking tot de kosten van het bezwaar. Aangezien geen sprake is van een herroepen (of vernietigd) primair besluit, kon de rechtbank dus niet toekomen aan een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en heeft zij het beroep tegen de uitspraak op bezwaar – ook in zoverre – terecht ongegrond verklaard.
        
      
      
        4.4.4.
        Nu het hoger beroep (in zoverre als aangegeven in 4.4.3) gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar ook in de kosten van het hoger beroep te veroordelen. Daarbij merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar zich in de hogerberoepsfase weinig gelegen heeft laten liggen aan de door de rechtbank geuite kritiek, en dat het ernstige bedenkingen heeft bij de wijze waarop de heffingsambtenaar  – getuige ook hetgeen diens vertegenwoordiger ter zitting van het Hof heeft verklaard – met de bewijslevering in de onderhavige zaak is omgegaan.
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfspand niet te hoog vastgesteld. Niettemin is het hoger beroep gegrond omdat de rechtbank belanghebbende een vergoeding had moeten toekennen voor de kosten van het beroep. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank vernietigen doch uitsluitend voor zover daarbij geen vergoeding van kosten en griffierecht is toegekend. Het Hof zal belanghebbende de hierna te noemen proceskostenvergoeding toekennen en de heffingsambtenaar gelasten het in eerste en tweede aanleg betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Zoals hiervoor is overwogen, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in (hoger) beroep.
      Bij de berekening van deze vergoeding sluit het Hof aan bij de forfaitaire normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).
      Met toepassing van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de fase van (hoger) beroep op 4 (indienen beroepschrift, verschijnen ter zitting bij de rechtbank, indienen hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting bij het Hof) x € 496 x 1 (wegingsfactor) = € 1.984. 
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank doch uitsluitend voor zover deze ziet op (het niet vergoeden van) proceskosten en griffierecht;- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een kostenvergoeding van € 1.984 aan belanghebbende,en
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 318 (beroep   bij de rechtbank) en € 497 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 815, te vergoeden.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J. den Boer en J.A. van Horzen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder als griffier.
      De beslissing is op 5 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.