ECLI:NL:GHARL:2017:260, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-01-2017, 15/01088 en 15/01092
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Voor woning die geen schade heeft opgelopen door aardbeving van 16 augustus 2012 is de staat van de woning niet gewijzigd. Ook is niet een andere specifieke voor de woning geldende bijzondere omstandigheid aanwezig die tot een waardevermindering zou moeten leiden.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummers 15/01088 en 15/01092
      uitspraakdatum: 19 januari 2017
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar) 
    
    
    
      en op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 juli 2015, nummer LEE 13/2668, in het geding tussen belanghebbende respectievelijk de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 97.000. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 juli 2015 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot een bedrag van € 85.000.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben beiden tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en hebben ieder een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigden mr. [A] en mr. [B] , bijgestaan door mr. [C] en [D] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [E] (hierna: de heffingsambtenaar), en mr. [F] , bijgestaan door [G] , taxateur. 
      
    
    
      1.7
      De zaken zijn ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken van [H] , nummers 15/01090 en 15/01093, en [I] , nummers 15/01089 en 15/01091. Ook in deze zaken is door zowel de heffingsambtenaar als door de betreffende belanghebbende hoger beroep ingesteld.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
       De onroerende zaak [a-straat] 23 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1935 gebouwde halfvrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 190 m².
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM), hierna het gaswinningsgebied. Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. De aardbevingen blijken vanaf het moment waarop het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) deze in 1986 is gaan registreren in frequentie en kracht toe te nemen. 
      
    
    
      2.3
      Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3,6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan de voorgaande aardbevingen. 
      
    
    
      2.4
      
        Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport „The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport is verder vermeld:
        „Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.
        
          Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, varieren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI-VII range liggen.”. 
        
      
      
    
    
      2.5
      Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft ook een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Het SodM heeft in zijn rapport van 16 januari 2013 vastgesteld dat de toegenomen gasproductie sinds 2000 van circa 20 miljard m³ tot circa 50 miljard m³ per jaar niet alleen heeft geleid tot een toename van het aantal aardbevingen, maar ook tot een grotere kans op zwaardere aardbevingen. Uit het onderzoek van het SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen zal afnemen. Alleen bij een heel drastische vermindering of zelfs volledig stilleggen van de gasproductie is te verwachten dat na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen meer zullen optreden in het gaswinningsgebied. 
      
    
    
      2.6
      
        De Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de Minister van Economische Zaken, heeft Ortec Finance Research Center (Ortec) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld. De resultaten van het eerste door Ortec uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in het rapport „De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld” van 12 augustus 2013. Hierna zijn actualisaties van dit onderzoek uitgebracht. 
        De conclusie van het meest recente Ortec rapport dat is overgelegd (actualisatie 4e kwartaal 2014) van 5 maart 2015 luidt als volgt: 
        „De conclusie van dit rapport is dat volgens het herhaalde verkopen model de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2014 4% tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden. In het kenmerkenmodel is alleen tussen het risico en referentie krimpgebied een verschil geconstateerd. Bij de alternatieve marktindicatoren zijn er sterke aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich vanaf beide referentiekwartalen substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Dit geldt ook voor de ontwikkeling in het laatste kwartaal.”
      
      
    
    
      2.7
      In het rapport „Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices” (Hans R.A. Koster en Jos van Ommeren, VU Amsterdam en Tinbergen Instituut) wordt geconcludeerd dat per beving met een „peak ground velocity” van meer dan 0,5 cm/s (kracht hoger dan 2,2 op de schaal van Richter) een gemiddelde waardedaling van 1,2% wordt geconstateerd van het onroerende goed binnen een straal van 10 km van het epicentrum van deze beving. 
      
    
    
      2.8
      Belanghebbendes woning heeft door de op 16 augustus 2012 plaatsgevonden hebbende aardbeving geen zichtbare schade opgelopen. Wel is aan de woning schade ontstaan als gevolg van aardbevingen in 2013.
      
    
    
      2.9
      Tot de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3,9 op de Schaal van Richter. 
      
    
    
      2.10
      In de gemeente Eemsmond zijn blijkens opgave van de heffingsambtenaar in de onderstaande jaren de hierna te noemen aantallen woningen verkocht tegen de volgende gemiddelde transactieprijzen:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Jaar
              
              
                Aantal
              
              
                Gemiddelde 
                transactieprijs in € 
              
            
            
              
                2010
              
              
                108
              
              
                160.894
              
            
            
              
                2011
              
              
                126
              
              
                167.075
              
            
            
              
                2012
              
              
                121
              
              
                156.947
              
            
            
              
                2013
              
              
                117
              
              
                160.345
              
            
            
              
                2014
              
              
                121
              
              
                160.027
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.11
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar bij nader stuk een gewijzigde waardematrix overgelegd onderverdeeld in transacties voor en na 16 augustus 2012. De transacties voor 16 augustus 2012 betreffen de onroerende zaken: [b-straat] 40 te [J] (A) [c-straat] 29 te [Z] (B), [d-straat] 16 (C), [e-straat] 34 (D) en [f-straat] 19 te [J] (E), [g-straat] 18 te [Z] (F) en [h-straat] 16 te [J] (G). De transacties na 16 augustus 2012 betreffen: [i-straat] 5 te [K] (H), [g-straat] 35 te [Z] (I), [j-straat] 25 te [L] (J), [g-straat] 25 te [Z] (K), [k-straat] 7 te [M] (L) en [g-straat] 17 te [Z] (M). In de matrix zijn de uitvoering, het onderhoud en de kwaliteit als volgt gewaardeerd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                uitvoering
              
              
                Onderhoud
              
              
                kwaliteit
              
            
            
              
                Onr zaak
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
            
            
              
                A
              
              
                3
              
              
                1
              
              
                1
              
            
            
              
                B
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
            
            
              
                C
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                D
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                E
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                F
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                G
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                H
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                I
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                J
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                K
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                1
              
            
            
              
                L
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
            
            
              
                M
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                bouwj
              
              
                Prijs x 1000
              
              
                Koopovk
              
              
                transp
              
              
                grond
              
              
                bijgeb
              
              
                opstal
              
              
                Br inh
              
              
                m³ opstal in €
              
            
            
              
                Onr.zaak
              
              
                ’35
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                15.200
              
              
                4.000
              
              
                77.800
              
              
                240
              
              
                324
              
            
            
              
                A
              
              
                ’15
              
              
                105
              
              
                02-03-2012
              
              
                15-03-2012
              
              
                50.000
              
              
                2.200
              
              
                52.800
              
              
                240
              
              
                220
              
            
            
              
                B
              
              
                ’28
              
              
                215
              
              
                16-02-2012
              
              
                02-04-2012
              
              
                103.920
              
              
                33.500
              
              
                77.580
              
              
                250
              
              
                310
              
            
            
              
                object
              
              
                bouwj
              
              
                Prijs x 1000
              
              
                Koopovk
              
              
                transp
              
              
                Grond
              
              
                Bijgeb
              
              
                Opstal
              
              
                Br inh
              
              
                m³ opstal in €
              
            
            
              
                C
              
              
                ’39
              
              
                126
              
              
                22-07-2011
              
              
                14-10-2011
              
              
                36.630
              
              
                5.550
              
              
                83.820
              
              
                300
              
              
                279
              
            
            
              
                D
              
              
                ’59
              
              
                122
              
              
                29-11-2010
              
              
                02-05-2011
              
              
                28.800
              
              
                5.875
              
              
                87.325
              
              
                265
              
              
                329
              
            
            
              
                E
              
              
                ’53
              
              
                133,75
              
              
                24-02-2011
              
              
                30-06-2011
              
              
                31.320
              
              
                4.050
              
              
                98.380
              
              
                280
              
              
                351
              
            
            
              
                F
              
              
                ’50
              
              
                139
              
              
                10-05-2012
              
              
                31-08-2012
              
              
                31.600
              
              
                3.900
              
              
                103.500
              
              
                310
              
              
                333
              
            
            
              
                G
              
              
                ’58
              
              
                135
              
              
                20-04-2011
              
              
                05-07-2011
              
              
                19.440
              
              
                7.175
              
              
                108.385
              
              
                269
              
              
                402
              
            
            
              
                H
              
              
                ’24
              
              
                122,5
              
              
                21-02-2013
              
              
                15-05-2013
              
              
                11.550
              
              
                7.200
              
              
                93.750
              
              
                246
              
              
                381
              
            
            
              
                I
              
              
                ’39
              
              
                134
              
              
                03-09-2013
              
              
                21-11-2013
              
              
                23.600
              
              
                7.525
              
              
                102.875
              
              
                260
              
              
                395
              
            
            
              
                J
              
              
                ’35
              
              
                110
              
              
                04-10-2013
              
              
                27-03-2014
              
              
                26.160
              
              
                2.800
              
              
                81.040
              
              
                285
              
              
                284
              
            
            
              
                K
              
              
                ’55
              
              
                140
              
              
                29-08-2013
              
              
                11-10-2013
              
              
                36.800
              
              
                7.500
              
              
                95.700
              
              
                360
              
              
                265
              
            
            
              
                L
              
              
                ’55
              
              
                76
              
              
                20-02-2014
              
              
                15-04-2014
              
              
                19.825
              
              
                -
              
              
                56.175
              
              
                230
              
              
                244
              
            
            
              
                M
              
              
                ’50
              
              
                152,5
              
              
                25-06-2014
              
              
                25-8-2014
              
              
                38.000
              
              
                5.950
              
              
                108.550
              
              
                350
              
              
                310
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.12
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak is op 13 november 2015 verkocht voor € 116.000.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2012 naar de staat van de onroerende zaak op die datum, en dat daarbij de aardbeving van 16 augustus 2012 buiten beschouwing moet worden gelaten. De heffingsambtenaar stelt dat hij de vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd. Subsidiair bepleit de heffingsambtenaar een waarde van € 94.000.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak in 2012 als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 een verandering in waarde heeft ondergaan en dat de waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2013. Belanghebbende bepleit een waarde van € 80.000, onder vergoeding van de proceskosten. 
      
    
    
      3.4
      Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft het standpunt van de wederpartij gemotiveerd weersproken.
      
    
    
      3.5
      Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Het Hof is zich ervan bewust dat een aardbeving zoals die in augustus 2012 bij Huizinge heeft plaatsgevonden een zeer grote uitwerking heeft op de inwoners van het gebied en de eigenaren van de daarin gelegen woningen. De aardbeving heeft niet alleen tot materiële schade geleid, maar ook tot onzekerheid over de vraag of die schade volledig zal worden vergoed, over de invloed op de waarde van de woningen en over de gevolgen van toekomstige aardbevingen in het gebied. Dit neemt niet weg dat het Hof in het voorgelegde geschil gehouden is de juistheid van de vastgestelde waarde van belanghebbendes woning te beoordelen op grond van de toepasselijke wettelijke bepalingen en de betekenis die daaraan in de jurisprudentie is gegeven.
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.3
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert, hetgeen in het onderhavige geval betekent naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2012. Artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b en slot, van de Wet WOZ, bepaalt – voor zover van belang – dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van vernietiging, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval derhalve naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013. Ingevolge onderdeel c van laatstgenoemd artikellid geldt hetzelfde indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. 
      
    
    
      4.4
      Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen. 
      
    
    
      4.5
      Partijen verschillen van mening over de toepasselijkheid van het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ. 
      
    
    
      4.6
      De bepaling van artikel 18, eerste lid, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ is in het toenmalige artikel 19 van die wet terechtgekomen door aanvaarding van een amendement van de Tweede Kamerleden Giskes, Kamp en Liemburg. De toelichting luidt:
      
      
        
          Ook andere dan de nu in artikel 19, onderdeel b, omschreven omstandigheden kunnen aanleiding zijn voor waarde-verandering (veelal daling) van een specifieke onroerende zaak. Gedoeld wordt dus niet op algemene prijsfluctuaties. 
        
        
          Het is niet redelijk deze omstandigheden uit te sluiten.
        
      
      
      
        
          Kamerlid Kamp merkte dienaangaande op:
        
      
      
      
        
          Dan kom ik bij de waardedaling van het onroerend goed in een individueel geval door externe oorzaken. Ik geef enkele voorbeelden. Als de waarde van een huis op 1 januari 1995 worden vastgesteld en medio 1995 blijkt dat er sprake is van bodemvervuiling onder het huis, is het mogelijk dat het huis nog maar de helft waard is. De gemeente kan bepalen dat er een verkeersroute omgelegd wordt, waardoor de huizen aan die route minder waard worden. Ook kan er plotseling een koffieshop naast een huis gevestigd worden, waardoor dat huis minder waard wordt. Dan is het toch wel heel erg zuur als je gedurende vier jaar in totaal zestien aanslagen krijgt die gebaseerd zijn op de hoge waarde die het pand voorheen had. Daar moest een oplossing voor gevonden worden. 
        
      
      
      
        
          Kamerlid Van den Berg vulde aan:
        
      
      
      
        
          Op zichzelf is er wat voor te zeggen om door middel van een hardheidsclausule in bijzondere gevallen de mogelijkheid te bieden, de waarde opnieuw vast te stellen. In het amendement (...) is (...) een poging in die richting gedaan. Zo'n regeling kan echter allerlei discussie over de toepassing oproepen. Het is mij niet helemaal helder of bijvoorbeeld ambtshalve tot een nieuwe waardevaststelling moet worden overgegaan in het geval van waardedaling als gevolg van geconstateerde bodemverontreiniging. Dat zouden burgemeester en wethouders dan immers voortdurend moeten onderzoeken. Hoe ziet de regering dit en hoe zien de indieners van het amendement dit soort situaties? 
        
      
      
      
        
          Kamerlid Giskes bracht naar voren:
        
      
      
      
        
          In de tweede plaats ligt er ons eigen amendement (...). Hiermee willen wij in ieder geval de mogelijkheden op grond waarvan de taxatie aangepast kan worden, vergroten om zo realistisch mogelijk te kunnen taxeren en een zo realistisch mogelijke waarde te hebben op het moment dat je belasting gaat heffen. Dit amendement komt erop neer dat ook omstandigheden die zich buiten de onroerende zaak om voltrekken, van invloed kunnen zijn op de waardering en het eventueel herzien van die waardering. 
        
      
      
      
        
          Staatssecretaris Van Amelsvoort merkte over het amendement het volgende op:
        
      
      
      
        
          Ik kom dan bij de extreme waardedaling van een onroerende zaak als gevolg van een specifieke gebeurtenis ten opzichte van die zaak, ofwel het amendement (...). Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee het gaat om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben. 
        
        
          In de OZB wordt thans op basis van jurisprudentie het ontdekken van een op de peildatum bestaande bodemverontreiniging beschouwd als grond om de waarde te verlagen. Ik ben van mening dat die jurisprudentie doorgetrokken kan worden naar de Wet WOZ. Er is dan in de systematiek van de Wet WOZ aanleiding om ambtshalve een nieuwe beschikking te geven. Een waardevermeerdering anders dan door feiten aan het object zelf, bijvoorbeeld verbouwing, is geen aanleiding voor een nieuwe beschikking. Dat houdt ook verband met de rechtszekerheid, ook een van de doelstellingen van de Wet WOZ. Het amendement brengt hier een wijziging in. Het amendement zou de rechtszekerheid ondergraven, ook bij waardevermeerdering, maar zou ook veel werk voor de gemeenten meebrengen. Nu hebben de indieners de mondelinge toelichting uitgesproken dat het om heel bijzondere omstandigheden moet gaan die niet gemakkelijk zullen voordoen; echte uitzonderingsgevallen, waarin een zekere hardheid aanwezig is. Daarom, voorzitter, laat ik ondanks mijn bezwaren het oordeel aan de Kamer. 
        
      
      
      
        
          In tweede termijn bracht Kamerlid Kamp naar voren:
        
      
      
      
        
          Het amendement (...) betreft prijsfluctuaties door specifieke externe oorzaken. Wij vinden de beschouwing van de staatssecretaris op dat punt zeer interessant. Hij heeft aangegeven het niet juist te vinden dat er nieuwe beschikkingen komen in geval van waardestijgingen. Wij zijn dat met hem eens. Bovendien heeft hij aangegeven dat hij in geval van waardedalingen tengevolge van bodemverontreiniging van mening is dat er ambtshalve een nieuwe beschikking kan worden opgesteld. Wij willen hem een aantal daarmee vergelijkbare situaties voorleggen. Het gaat om een waardedaling van de onroerende zaak door oorzaken die daarbuiten zijn gelegen. Ik denk aan een nieuwe aanvliegroute voor een luchthaven of een permanente omleiding van het verkeer die veel drukker verkeer oplevert voor een woning, een bestemmingsplanwijziging of ernstig overlast veroorzakend gebruik van een belendend pand. In al die situaties kan een ambtshalve nieuwe beschikking afgeven zinvol zijn. Is de regering bereid, op dat punt via een regeling ervoor te zorgen dat de ambtshalve beschikkingen bij alle gemeenten in het land afkomen? In dat geval is het amendement niet meer nodig. 
        
      
      
      
        
          Kamerlid Giskes stelde daarop de volgende vraag:
        
      
      
      
        
          Het amendement (...) had betrekking op de mate waarin nog bijstelling van een bepaalde waardering kan plaatsvinden. De staatssecretaris heeft het oordeel overgelaten aan de kamer. Dat vind ik uitstekend. Wat alleen nog een beetje onduidelijk is, is die kwestie van ambtshalve. De vraag ligt voor of niet ergens toch in de wet geregeld zou moeten worden, misschien in datzelfde artikel 19, dat je een verandering in waarde niet alleen op afroep door de burger moet laten vaststellen, maar dat dat ook ambtshalve van de kant van B en W zelf kan worden gedaan. Waarschijnlijk krijg je dan een soort tweedeling: als de waarde stijgt, zal de gemeente als eerste in actie moeten komen, als de waarde daalt, zal de burger waarschijnlijk wel wat sneller in actie komen. Ik hoor graag daar nog even de mening van de staatssecretaris over. 
        
      
      
      
        
          Staatssecretaris Van Amelsvoort antwoordde:
        
      
      
      
        
          Verschillende leden hebben mijn mening gevraagd over het amendement (...). In welke gevallen zijn ambtshalve beschikkingen mogelijk als de waarde van een onroerende zaak anders wordt of blijkt te zijn dan men had verondersteld? Dat onderscheid moeten wij maken. Een voorbeeld is bodemverontreiniging, maar ik formuleer het wat ruimer. Bodemverontreiniging is een feit dat op een zeker moment bestaat, nog niet bekend is en later bekend wordt. In dat geval kan een ambtshalve beschikking gegeven worden. De waarde van de onroerende zaak is dan minder dan men dacht. 
        
        
          Dat geldt voor alle verschijnselen die zich op die manier voordoen. Dat geldt voor alle feiten die er wel zijn op het moment van de waardevaststelling en van de beschikking, die dan niet bekend zijn, maar later bekend worden. Daarmee wordt rekening gehouden op het moment dat zij bekend worden. Er wordt dan een ambtshalve beschikking afgegeven. 
        
        
          Dat is anders bij nieuwe feiten. Als zich ontwikkelingen voordoen, waarvan de heer Kamp een aantal voorbeelden heeft genoemd en die ik niet zal herhalen, waardoor de waarde van de onroerende zaak verandert, dan is er geen ambtshalve beschikking mogelijk. Wil men dan toch de mogelijkheid hebben om een beschikking uit te vaardigen, dan is daarvoor een aparte wettelijke bepaling nodig.
        
      
      
    
    
      4.7
      Uit de wetsgeschiedenis als zojuist weergegeven blijkt dat de wetgever heeft beoogd een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet uitsluitend als zodanig aan te merken, indien die omstandigheid bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. Dat is niet het geval ten aanzien van woningen die weliswaar in een gebied liggen waarin aardbevingen hebben plaatsgevonden en waarin het risico op nadere aardbevingen aanzienlijk is, doch die in het onderhavige tijdvak geen schade hebben opgelopen ten gevolge van die aardbeving. Aangezien de woning van belanghebbende geen zichtbare schade heeft opgelopen als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012, is evenvermelde wettelijke bepaling niet van toepassing. Nu ook geen sprake is van een wijziging als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van verandering van bestemming in de zin van onderdeel b van artikel 18, derde lid, van de Wet, dient de waarde van de woning te worden bepaald naar de peildatum en de toestandsdatum 1 januari 2012, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan.
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft zijn twijfel uitgesproken over de deskundigheid van de taxateur, omdat hij niet is ingeschreven als gecertificeerd taxateur. Het Hof ziet geen reden om te twijfelen aan diens deskundigheid, nu niet betwist is dat de taxateur gediplomeerd WOZ-taxateur is en bovendien meer dan vijf jaar ervaring heeft met taxeren voor de WOZ.
    
    
      4.9
      
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestand per die datum de transactiegegevens van dertien referentieobjecten verwerkt in een in hoger beroep overgelegde matrix. De heffingsambtenaar bepleit primair handhaving van de vastgestelde waarde van € 97.000. Zeven van de objecten zijn verkocht voor 16 augustus 2012 en zes zijn na die datum verkocht. De voor 16 augustus 2012 verkochte referentieobjecten zijn alle gelegen in dezelfde gemeente als de onroerende zaak. De objecten zijn alle half vrijstaand en voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verschillen tussen uitstraling, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging zijn in de matrix, naar het oordeel van het Hof, gelet op de daarop gegeven toelichting, voldoende verrekend. Het Hof is op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting van oordeel dat hij de primair door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 97.000 aannemelijk heeft gemaakt. Met mogelijke schade die is ontstaan als gevolg van aardbevingen na het einde van het tijdvak kan in deze procedure geen rekening worden gehouden. Ook in het licht van de overige door belanghebbende aangevoerde bezwaren is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. 
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond en het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en
      – bevestigt de uitspraak op bezwaar.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 19 januari 2017 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (J.W. van Knobelsdorff)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 januari 2017
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.