ECLI:NL:GHARN:2011:BR3135, Gerechtshof Arnhem, 12-07-2011, 11/00125, 11/00126 en 11/00127
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2011-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. 
        Waardedruk door bodemverontreiniging onvoldoende meegenomen door gemeente.

Uitspraak
    
    
      GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht
      nummers 11/00125, 11/00126 en 11/00127
      Uitspraakdatum: 12 juli 2011
      Eerste meervoudige belastingkamer
      op het hoger beroep van
      X te Z (hierna: belanghebbende)
      tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank) van 21 december 2009, verzonden op 22 december 2009, zaaknummers SBR 08/3611, 08/3612 en 08/3613, in het geding tussen belanghebbende
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de Ambtenaar)
      1.	Ontstaan en loop van het geding
      1.1.	Bij met twee aanslagen op één biljet verenigde beschikkingen van 28 februari 2007, voor het kalenderjaar 2006 bevestigd bij beschikkingen op een afzonderlijk aanslagbiljet van dezelfde datum, zijn de waarden van de onroerende zaken plaatselijk bekend a-straat 1 en 2 (hierna: de objecten) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 2005-2006 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 318 000.
      1.2.	Bij met een aanslag op één biljet verenigde beschikkingen van 29 februari 2008 zijn de waarden van de objecten naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 348 000.
      1.3.	Bij met een aanslag op één biljet verenigde beschikkingen van 31 maart 2008 zijn de waarden van de objecten naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 369 000.
      1.4.	Het bezwaar tegen deze beschikkingen is bij telkens in één geschrift vervatte uitspraken van de Ambtenaar ongegrond verklaard.
      1.5.	De beroepen tegen die uitspraken zijn door de Rechtbank ongegrond verklaard.
      1.6.	Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Tot de stukken van het geding behoren onder meer het verweerschrift in hoger beroep, alsmede het schriftelijke verzoek van dat gerechtshof van 10 februari 2011 aan het Gerechtshof te Arnhem de behandeling over te nemen.
      1.7.	Bij het onderzoek ter zitting op 26 mei 2011 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
      1.8.	Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      2.	Vaststaande feiten
      2.1.	De onroerende zaak a-straat 1 is een tussenwoning met een brutovloeroppervlakte van 165 m² en een perceelsoppervlakte van 106 m², gebouwd omstreeks 1904.
      2.2.	De onroerende zaak a-straat 2 is een tussenwoning met een brutovloeroppervlakte van 160 m² en een perceelsoppervlakte van 108 m².
      2.3.	De objecten zijn van een zeer matige bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.
      2.4.	De grond die van de objecten deel uitmaakt, is verontreinigd met onder meer benzeen en xyleen. Deze bodemverontreiniging is veroorzaakt door lekkage van een ondergrondse tank in het naastgelegen bedrijfspand a-straat 3-4, in 1992 ontdekt tijdens graafwerkzaamheden in de kelder van a-straat 2 en in 1993 formeel vastgelegd.
      2.5.	Voor de sanering van de bodem  en grondwaterverontreiniging is een plan opgesteld.
      2.6.	De sanering is afgesloten in juli 2003. Ter bestrijding van de restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie. Deze zuurstoftoevoeging is in september 2005 gestaakt.
      2.7.	Op 19 oktober 2010 heeft de afdeling Juridische Zaken van de gemeente Utrecht aan belanghebbende schriftelijk onder meer bericht:
      Momenteel wordt gewerkt aan de rapportage van het aanvullend onderzoek in het kader van de afronding van de uitgevoerde sanering. Het evaluatierapport van de sanering is reeds in 2007 ingediend. Indertijd is dit niet in behandeling genomen omdat onvoldoende inzicht bestond in het eindresultaat van de sanering. Nu, op basis van sindsdien verkregen gegevens, kan gesteld worden dat de saneringsdoelstelling (multifunctioneel geheel verwijderen van verontreinigingen met minerale olie) niet gehaald is. Er is nog steeds sprake van intetventiewaardeoverschrijdingen. Verder saneren is niet kosteneffectief.
      2.8.	Belanghebbende is ten aanzien van de verantwoordelijkheid voor de verontreiniging uitdrukkelijk uitgesloten van schuldig eigenaarschap.
      3.	Geschil, standpunten en conclusies van partijen
      3.1.	Partijen houdt verdeeld, of de vastgestelde waarden op te hoge bedragen zijn vastgesteld, wat belanghebbende stelt doch de Ambtenaar betwist.
      3.2.	Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
      3.3.	Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      3.4.	Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarden te verminderen tot de volgende negatieve bedragen:
      op de peildata:	1 januari 2003	1 januari 2005	1 januari 2007
      voor a-straat 1	€ 1 282 700	€ 1 550 113	€ 1 867 578
      voor a-straat 2	€ 1 518 394	€ 1 836 812	€ 2 220 573
      3.5.	De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      4.	Beoordeling van het geschil
      4.1.	Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op die welke aan de zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      4.2.	De bewijslast inzake de juistheid van de aan een onroerende zaak toegekende waarde rust op de Ambtenaar.
      4.3.	Van de objecten zijn geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoopopbrengsten bekend. De gezochte waarden moeten daarom door de Ambtenaar zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
      4.4.	Tot staving van de vastgestelde waarden van de objecten legt de Ambtenaar de op 20 januari 2009 en 29 januari 2009 opgemaakte taxatierapporten over van M.J. Bouhuys, Woz-taxateur, die uitkomen op de onder 1.1, 1.2 onderscheidenlijk 1.3 genoemde bedragen.
      4.5.	In die taxatierapporten worden de vastgestelde waarden van de objecten naar de peildatum 1 januari 2003 onderbouwd met de verkoopopbrengsten van drie tussenwoningen in dezelfde buurt. De waarden naar de peildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007 worden onderbouwd met telkens vijf verkoopopbrengsten van naburige woningen, waarvan de bouwkundige kwaliteit is omschreven als ‘voldoende’ en de staat van onderhoud ‘redelijk tot voldoende’, ‘voldoende’ en ‘voldoende tot goed’.
      4.6.	Op de waarden van de objecten die de taxateur heeft bepaald op € 375 000 naar de peildatum 1 januari 2003, € 410 000 naar de peildatum 1 januari 2005 en € 435 000 naar de peildatum 1 januari 2007 (hierna ook: de uitgangswaarden), heeft hij een aftrek van 15% toegepast in verband met de bodemverontreiniging van de objecten.
      4.7.	De Ambtenaar voert aan dat het pand a-straat 45, gelegen aan de andere zijde van het voormalige benzinestation, van alle genoemde vergelijkingspanden wat betreft de bodemverontreiniging op de peildatum 1 januari 2005 het best vergelijkbaar is met de objecten van belanghebbende. De taxateur vermeldt dat a-straat 45 op 13 augustus 2004 is overgedragen voor een koopprijs € 534 000. De Ambtenaar leidt hieruit af dat in deze prijs de bodemverontreiniging geacht moet worden te zijn verdisconteerd.
      4.8.	Evenwel kan in de zo-even genoemde koopprijs niet de bevinding zijn verdisconteerd die hiervoor onder 2.7 is weergegeven en door de Ambtenaar inhoudelijk niet wordt betwist. Die bevinding was immers op 13 augustus 2004 nog niet bekend en evenmin in september 2005, toen de onder 2.6 vermelde zuurstoftoevoeging werd stopgezet. De genoemde overdrachtsprijs van a-straat 45 biedt dan ook onvoldoende grond om aan te nemen, zoals kennelijk de taxateur en in diens voetspoor de Ambtenaar doen, dat de bodemverontreiniging op en na de peildatum 1 januari 2005 een aflopende zaak was waarvan het waardeverminderende effect alleen nog maar zou kunnen afnemen. Bepalend is immers de werkelijke toestand van de objecten op de peildatum, ook voor zover die pas later is gebleken, zoals is beslist in de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 1997, nr. 31 274, onder 3.10 (BNB 1997/294c*), en van 5 september 2003, nr. 37 948, onder 3.2 (BNB 2003/351*).
      4.9.	Dit geldt evenzeer voor de naar de peildatum 1 januari 2003 vastgestelde waarden. Op grond van de vaststaande feiten en de wederzijdse stellingen valt immers aan te nemen, dat de bodemverontreiniging op die datum, waarop de sanering nog voortduurde, zeker niet minder waardedrukkend was dan op 1 januari 2005 en 1 januari 2007. Bovendien acht het Hof aannemelijk dat, zoals belanghebbende aanvoert, de verontreiniging van het grondwater onder de objecten zich verder kan hebben verspreid door de – wisselende – stroming van het grondwater.
      4.10.	De Ambtenaar is dan ook niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
      4.11.	Anderzijds staaft ook belanghebbende zijn waardestandpunten voor geen van de drie hier aan de orde zijnde peildata met objectieve gegevens. Afgezien daarvan is op zichzelf niet aannemelijk dat de bedoelde waarden slechts negatief zouden zijn, laat staan in de door belanghebbende voorgestane mate, daar op de huidige noch toekomstige eigenaars van de objecten enige kwalitatieve geldelijke verplichting rust in verband met de onderhavige verontreiniging van bodem en/of grondwater.
      4.12.	Nu beide partijen hun standpunt niet aannemelijk maken en evenmin van een nadere deskundigenrapportage enige meer nauwkeurige aanwijzing omtrent de werkelijk aanwezige verontreiniging op de drie betrokken peildata en de daaraan toe te schrijven waardedrukkende effecten te verwachten valt, zal het Hof – overeenkomstig hetgeen is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378 – zelf de gezochte waarden in goede justitie bepalen. De onder 4.6 genoemde uitgangswaarden acht het Hof voldoende onderbouwd met de gegevens – mede gelet op de onderlinge verschillen – van de drie opgevoerde vergelijkingspanden voor de peildatum 1 januari 2003, met die van a-straat 5 en 6 en b-straat 7 voor de peildatum 1 januari 2005 en met die van a-straat 8, c-straat 9 en d-straat 9 voor de peildatum 1 januari 2007. Op die uitgangswaarden past het Hof in goede justitie een aftrek toe van 25% wegens de op elk van de peildata nog onopgeloste problematiek van de bodem  en grondwaterverontreiniging.
      5.	Slotsom
      Het hoger beroep is in zoverre gegrond. De uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken van de Ambtenaar kunnen niet in stand blijven. De van elk van de objecten vastgestelde waarden moeten worden verminderd tot 75% van de onder 4.6 genoemde uitgangswaarden.
      6.	Kosten
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op zijn reis  en verblijfkosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank in Utrecht en van het Hof in Arnhem, begroot op € 28, en op zijn verletkosten, begroot op 2 uren voor de zitting van de Rechtbank en 4 uren van die van het Hof, tezamen 6 uren à € 53,09 (het maximumbedrag genoemd in artikel 2, lid 1, onderdeel d, van het genoemde Besluit) ofwel € 318,54, in totaal derhalve € 346,54. In hetgeen belanghebbende daaromtrent aanvoert vindt het Hof geen aanleiding om met toepassing van artikel 2, lid 3, van dat Besluit de Ambtenaar in hogere kosten te veroordelen.
      7.	Beslissing
      Het Gerechtshof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarden tot € 281 250 op de peildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 2005-2006, tot € 307 500 op de peildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 en tot € 326 250 op de peildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008;
      –	gelast de gemeente Utrecht aan belanghebbende de door hem betaalde griffierechten van € 117 in eerste aanleg en van € 110 in hoger beroep te vergoeden;
      –	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 346,54.
    
    
    Aldus gedaan te Arnhem door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J.H. van Suilen in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2011.
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    (W.J.N.M. Snoijink)	(J. Lamens)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 juli 2011.
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      postbus 20303, 2500 EH  Den Haag
      (bezoekadres: Kazernestraat 52).
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.	Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2.	het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a.	de naam en het adres van de indiener;
      	b.	de dagtekening;
      	c.	een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d.	de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.