ECLI:NL:GHARL:2015:8878, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2015, 14/01278
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-11-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Verzoek om teruggaaf.  Herstel toestand. Overeenkomst onder ontbindende voorwaarde?

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      Nummer 14/01278
      uitspraakdatum: 24 november 2015 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Arnhem (hierna: de Inspecteur)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 november 2014, nummer AWB 13/5850, in het geding tussen Inspecteur en
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      Belanghebbende heeft met dagtekening 18 april 2013 een verzoek tot teruggaaf van overdrachtsbelasting ingediend.
    
    
      1.2
      De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 mei 2013 beslist dat geen teruggaaf wordt verleend. 
    
    
      1.3
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 
    
    
      1.4
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 november 2014 gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd en aan eiseres een teruggaaf overdrachtsbelasting van € 21.468 verleend.
    
    
      1.5
      De Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd, waaronder de pleitnota die door de Inspecteur ter zitting is voorgedragen.
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. drs. [B] namens de Inspecteur, bijgestaan door [C] .
      
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is opgericht [in] 2000. Blijkens een uittreksel van de Kamer van Koophandel zijn de activiteiten van belanghebbende: holding, beheer, financiering, management, het voor eigen rekening of rekening van derden op lange en/of korte termijn verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren en leasen van (register)goederen, de productie, vermeerdering en verwerking van producten van plantaardige dan wel dierlijke oorsprong. 
    
    
      2.2
      
        Op de website van belanghebbende is onder meer te lezen:
        “Off Balans Financiering
        Via een aantal dochterbedrijven, te weten: [D] B.V., [E] B.V., [F]
         B.V., [G] B.V. en [X] B.V. biedt de [H] B.V. een off balance-financiering aan. Off balance-financiering is een eenvoudige en praktische methode om op discrete wijze liquide middelen vrij te maken.
        De constructie houdt in dat u (bij voorbeeld) uw (bedrijfs-)pand verkoopt onder de voorwaarde dat u
        gedurende een periode van maximaal vijf jaar daarna tegen de door u ontvangen koopsom terug kunt
        kopen. In deze tussenliggende periode huurt u het pand van de koper, zodat u het ongestoord kunt
        blijven gebruiken!
        Als gevolg hiervan:
      
      a. maakt u liquide middelen vrij:
      b. huurt u het (bedrijfs-)pand tegen een voordelige prijs, zodat ongestoord gebruik mogelijk is en blijft;
      c. kunt u, na bijvoorbeeld drie jaar, uw (bedrijfs-)pand voor een vooraf vastgestelde prijs weer
      
        terugkopen. 
        De constructie wordt aangeboden in samenwerking met een van Nederlands grootste banken!!”
      
      
    
    
      2.3
      Op 3 juni 2010 hebben [I] als bloot eigenaar en [J] BV als opstalhouder (hierna tezamen: verkoper) een koopovereenkomst gesloten met belanghebbende als koper. Verkoper heeft daarbij aan belanghebbende verkocht een sporthal/horecagelegenheid met ondergrond, gelegen aan de [a-straat] 6a te [K] (Gld) (hierna: het verkochte of [L] ). De koopprijs bedraagt € 380.000 vrij op naam en is volgens de akte van levering van eveneens 3 juni 2010 voldaan door storting op een afgezonderde rekening onder beheer van de notaris. In de notariële afrekening van eveneens 3 juni 2010 is onder meer opgenomen dat een éénmalige vergoeding van € 14.278 op de koopprijs in mindering wordt gebracht met de omschrijving ‘verrekening fee’.
    
    
      2.4
      
        Het verkochte is in verhuurde staat verkocht. Tevens zijn partijen overeengekomen dat belanghebbende het verkochte verhuurt aan verkoper. In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, onder meer het volgende vermeld (waarbij belanghebbende is aangeduid als koper en [I] en [J] BV tezamen als verkoper):
        “(…)
        
          De ondergetekenden (…) komen overeen:
        
        verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
        De sporthal/Horeca gelegenheid met ondergrond erf, terrein en tuin, gelegen aan de [a-straat] 6, [K] (gld) groot 3.000 m2, onderdeel uitmakend van het perceel kadastrale gemeente [M] , sectie [Y] nummer [0000] (…)
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Verdere afspraken omtrent het voortgezet gebruik
        
        
          Artikel 19
        
      
      1. Rechten en plichten van de gebruiker
      
        Verkoper heeft zich naast het hiervoor bedoelde recht van gebruik ook het (toekomstige) financieel resultaat van het verkochte voorbehouden tot 1 juni 2015.
        Verkoper is gedurende deze periode hiervoor aan de koper de navolgende vergoedingen verschuldigd:
        a. 	een eenmalige vergoeding van € 14.278,--; 
          	Deze vergoeding wordt direct verrekend met de koopprijs.
        b. Betaling van de maandelijkse (huur-)termijn, die voortvloeit uit de huurovereenkomst. 
        (…)
      
      2. Overige boetes en bedingen: 
      
        	1. Is Verkoper in gebreke met: 
        	(…)
        	c. de voldoening van de tegenprestatie op de overeengekomen datum (1 juni 2015); 
        dan heeft koper, na verkoper door middel van aangetekend schrijven of deurwaardersexploot in gebreke te hebben gesteld (…) de keuze om:
      
      1. Uitvoering van de overeenkomst te verlangen
      
        (…)
        of
      
      2. De in de overeenkomst en akte van levering vermelde ontbindende voorwaarde (…) voor ontbonden te verklaren en betaling van een (…) onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van twintig procent (20%) van de koopprijs (…). De zaak is hiermee onherroepelijk en onvoorwaardelijk eigendom van koper (…).
      
      
        
          Koopovereenkomst
        
        
          Artikel 20
        
      
      1. Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat koop plaats vindt onder de voorwaarde dat verkoper uiterlijk op 1 juni 2015 zorg draagt voor een definitieve en onherroepelijke bouwvergunning welke bepaalt dat op het terrein, behorende tot het verkochte een appartementencomplex van minimaal 32 appartement, bestaande uit 4 woonlagen gerealiseerd kan worden, waarna bij het ontbreken van bovengenoemde bouwvergunning deze koopovereenkomst ontbonden zal zijn en de teruglevering uiterlijk op die datum zal plaatsvinden en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen die op de verkoop en levering van soortgelijke registergoederen van toepassing zijn, met dien verstande dat koper niet instaat voor de feitelijke staat van het verkochte. 
      
        (…)
        Betaling
        1. De betaling van de tegenprestatie en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris
        (…)
      
      2. De hiervoor bedoelde tegenprestatie wordt als volgt samengesteld:
      a. de huidige koopprijs vermeerderd met alle eventueel door koper betaalde verwervingskosten en belastingen terzake van het verkochte;
      b. alle – na goedkeuring van de verkoper – door de koper gedane investeringen en alle onderhoudskosten betreffende het verkochte, welke door koper zijn betaald dan wel voor zijn rekening zijn verricht;
      c. alle overige kosten welke koper tussen heden en de teruglevering terzake van het verkochte heeft betaald en niet tussentijds door verkoper zijn vergoed;
      d. de eventueel achterstallige betaling van het conform artikel 19 verschuldigde en de eventuele boetes en invorderingskosten daarvan. 
      
      
        
          Ontbindende voorwaarde 
        
        
          Artikel 21
        
      
      1. De juridische levering van het verkochte zal geschieden onder de ontbindende voorwaarde dat verkoper uiterlijk op 1 juni 2015 voldoet aan zijn betalingsverplichting welke is overeengekomen in artikel 20 van deze koopovereenkomst.
      2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan zowel verkoper als koper zich beroepen.
      (…)
      3. Ingeval deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld zal verkoper ingevolge het bepaalde in artikel 3:84 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek weer rechthebbende zijn van het verkochte.
      4. Indien de ontbindende voorwaarde is komen te vervallen, zal dit voor rekening van verkoper bij afzonderlijke notariële akte worden geconstateerd. (…)
      5. Vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht (artikel 3:38 lid 2 Burgerlijk Wetboek) maar wel goederenrechtelijk effect: met de vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigen de rechten en verplichtingen van de verkoper en koper voortvloeiende uit de
      onderhavige koopovereenkomsten.
      
      
        
          Aansprakelijkheid ná vervallen verklaring ontbindende voorwaarde
        
        
          Artikel 22
        
        De verkoper blijft ook ná het vervallen verklaren van de hiervoor in artikel 21 omschreven ontbindende voorwaarde aansprakelijk voor het door hem krachtens het bepaalde in artikel 19 en 20 verschuldigde.
      
      
      
        
          Overdrachtsbelasting bij ontbinding
        
        
          Artikel 23
        
        Koper verklaart volmacht te zullen verlenen aan de verkoper om eveneens namens koper bezwaar in te dienen tegen de voldane overdrachtsbelasting en om namens koper het eventueel terug te ontvangen bedrag bij de Belastingdienst te innen, onder navolgende voorwaarde:
        Koper en verkoper geven middels ondertekening van deze overeenkomst de notaris opdracht de (indien van toepassing) heden betaalde overdrachtsbelasting terug te vorderen bij de belastingdienst ingeval de in artikel 20 / 21 ontbindende voorwaarde in werking treedt. De terug te vorderen overdrachtsbelasting komt eerst geheel aan koper toe. Waarbij en onder de voorwaarde dat verkoper, zich gedurende de looptijd stipt aan de verplichtingen van deze overeenkomst en eventueel opvolgende overeenkomst(en) en bijbehorende huurovereenkomst(en) heeft gehouden, zal Koper op moment van teruglevering aan in de aanhef genoemde notaris verklaren dat de terug te vorderen / gevorderde overdrachtsbelasting aan
        verkoper toekomt, dit eventueel onder verrekening van pro resto vordering(en) welke koper heeft op verkoper blijkende uit de administratie van koper, behoudens tegenbewijs.
      
      
      
      
        
          Volmacht tot hypotheekvestiging
        
        
          Artikel 24
        
        De verkoper zal in de akte van levering onherroepelijk volmacht verlenen, met de macht van substitutie, aan de koper om namens verkoper al hetgeen te doen, in verband met de hiervoor overeengekomen ontbindende voorwaarde, dat door een hypothecair financier verlangd wordt voor het vestigen door de
        koper van het hypotheekrecht op het verkochte tot maximaal een bedrag van € 323.000,—, (85% van de koopprijs) gedurende de periode dat de koper eigenaar is van het verkochte.
      
      
      
        
          Aflossing hypothecaire lening(en)
        
        
          Artikel 25
        
        Partijen verklaren voorts te zijn overeengekomen dat, zodra de in de akte van levering opgenomen ontbindende voorwaarde wordt vervuld en dien ten gevolge verkoper weer rechthebbende is van het verkochte, zowel verkoper als koper verplicht zijn hun volledige medewerking te verlenen aan de algehele aflossing van de financiële verplichtingen van koper voor zover betreft het verkochte en voor zover verkoper betreft voor een niet hoger bedrag dan dat verkoper aan koper verschuldigd is uit hoofde van de bij deze overeengekomen betalingsverplichtingen.
      
      
      
        
          Zekerheid voor de koper
        
        
          Artikel 26
        
        Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit ondermeer maar niet uitsluitend de betaling van de gebruiksrechten, nakoming van een goed gebruik en de betaling van de tegenprestatie, zal verkoper ten behoeve van koper een zekerheid stellen tot een bedrag van € 300.000,-- in de vorm van een eerste hypothecaire inschrijving op 
      
      
      
        [Hof: beschrijving van tien kavels] 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Ingeval van verkoop van kavel [Hof: vijf kavelnummers] zal verkoper per kavel een bedrag ad € 30.000,- als aanbetaling aan koper verrichten op de tegenprestatie zoals gemeld in artikel 20 van deze overeenkomst.
      
      
      
        
          Verbodsbepaling
        
        
          Artikel 27
        
        Gedurende de periode dat de in artikel 21 overeengekomen ontbindende voorwaarde van kracht is, is het de koper niet toegestaan het verkochte in eigendom over te dragen aan een derde.
      
      
      
        
          Doorverkoop
        
        
          Artikel 28
        
      
      1. Indien verkoper niet voldoet aan het gestelde in artikel 19 en daarmee de ontbindende voorwaarde is komen te vervallen en koper definitief eigenaar wordt, zal koper het verkochte doorverkopen aan een derde. In bovengenoemde gevallen, zal koper aan de verkoper vijf en tachtig procent (85%) van het nettoresultaat betalen, met een minimum van eenhonderd euro (€ 100,--). Onder nettoresultaat wordt verstaan: de door koper ontvangen netto verkoopsom verminderd met:
      a. 	de met koper overeengekomen koopprijs (= grondslag);
      b.	alle door koper gedane investeringen en alle onderhoudskosten betreffende het verkochte, die door koper zijn betaald, danwel voor zijn rekening zijn verricht;
      c. 	makelaarscourtage, kosten van verzekeringen en gemeentelijke lasten;
      d. 	alle overige kosten, die koper betreffende het verkochte heeft betaald;
      e. 	een vergoeding van een vijfentwintig/honderdste procent (1,25%) per maand over de door koper geïnvesteerde bedragen over de hiervoor sub b. tot en met d. genoemde bedragen, te tekenen vanaf de datum van levering aan koper tot de datum, waarop de akte van levering aan een derde wordt gepasseerd.
      2. Verkoper geeft onderstaand de namen van drie gerenommeerde makelaars. Indien koper conform het in dit artikel bepaalde “het verkochte “ zal (door)verkopen, zal hij een van de door verkoper aangewezen makelaars een verkoopopdracht geven. De verkoopopdracht houdt in ieder geval in: het pand op de best mogelijke wijze — binnen drie maanden te verkopen — waarbij partijen zich conformeren aan de prijsstelling van de markt. De door verkoper aangewezen makelaars zijn:
      
      
        [Hof: drie namen en vestigingsplaatsen van makelaars]
      
      
      3. Verkoper zal gedurende de looptijd van deze overeenkomst het verkochte beheren als een goed huisvader en neemt hierbij de gehele verantwoordelijkheid, zulks in de breedste zin des woord.
      (…)”
      
    
    
      2.5
      Het verkochte is op dezelfde datum - 3 juni 2010 - aan belanghebbende geleverd. Hetgeen in de koopovereenkomst onder de hiervoor aangehaalde artikelen is opgenomen is tevens opgenomen in de akte van levering. In artikel 7, aanhef, is bepaald dat voor zover daarvan in de akte van levering niet wordt afgeweken, tussen partijen blijft gelden hetgeen zij eerder zijn overeengekomen, in het bijzonder hetgeen is vermeld in de koopovereenkomst van 3 juni 2010. In afwijking van artikel 21 van de koopovereenkomst is in artikel 7, lid 2, van de akte van levering bepaald dat (alleen) koper zich op de ontbindende voorwaarden kan beroepen. Voorts is in artikel 7 onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “Volmacht tot medewerking aan hypotheekvestiging
        De verkoper verleent bij deze onherroepelijk volmacht aan de koper om namens verkoper al hetgeen te doen, in verband met de hiervoor overeengekomen ontbindende voorwaarde, dat door een hypothecair financier verlangd wordt voor het vestigen door de koper van het hypotheekrecht op het verkochte tot maximaal een bedrag van driehonderd drieëntwintig duizend euro (€ 323.000,00), gedurende de periode dat de koper eigenaar is van het verkochte.”
      
      
    
    
      2.6
      Ter zake van de in 2.5 genoemde levering is op aangifte € 21.468 aan overdrachtsbelasting voldaan. 
      
    
    
      2.7
      In een Nieuwsbrief van de gemeente Overbetuwe van oktober 2011 is onder meer vermeld: 
      
      
        
          “Randvoorwaarden bestemmingsplan
        
        Het college van burgemeester en wethouders heeft de randvoorwaarden vastgesteld voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor Park Tergouw. De randvoorwaarden zijn een verdere uitwerking van het stedenbouwkundige onderzoek waarover wij u eerder hebben geïnformeerd. Belangrijke uitgangspunten bij het opstellen van die randvoorwaarden waren:
        (…)
        • in dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken (dus bijvoorbeeld geen nieuwe bestemming voor [L] );
        (…)”
      
      
    
    
      2.8
      In een brief van 10 augustus 2012 schrijft verkoper aan belanghebbende dat het niet mogelijk wordt geacht vóór 1 juni 2015 een definitieve en onherroepelijke bouwvergunning te verkrijgen. De reden daarvoor is, aldus verkoper, dat uit recente onderhandelingen met de gemeente Overbetuwe, alsmede uit de onder 2.7 genoemde Nieuwsbrief is gebleken dat de gemeente onder geen enkel beding met een bouwvergunning zal instemmen. 
      
    
    
      2.9
      Op 14 september 2012 schrijft belanghebbende aan verkoper dat naar aanleiding van de brief van 10 augustus 2012 is vast komen te staan dat de bouwvergunning zoals bedoeld in artikel 20 van de koopovereenkomst niet zal worden gerealiseerd. In verband daarmee roept belanghebbende de ontbindende voorwaarde in en stelt zij dat teruglevering dient plaats te vinden tegen gelijktijdige betaling van de tegenprestatie. De hoogte van de tegenprestatie zal belanghebbende separaat opgeven. 
      
    
    
      2.10
      
        Op 25 september 2012 is de akte gepasseerd waarbij voornoemde ontbindende voorwaarde is ingeroepen. In deze akte is vermeld dat verkoper aan belanghebbende de van haar ontvangen koopsommen van in totaal € 380.000 moet restitueren en dat dit is gebeurd door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris. Verder is hierin onder meer het volgende bepaald:
        “(…)
        
          Ontbinding
        
        De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden:
        (...)
      
      3. (...) [X] heeft zich (…) beroepen op de vervulling van de hiervoor aangehaalde ontbindende voorwaarden (…). In verband met het in de aangehaalde tekst sub (…) bepaalde wordt voorts de hypothecaire inschrijving die ten laste van [X] op de registergoederen is gevestigd doorgehaald, zodra de onderhavige akte is ingeschreven in de openbare registers. De betreffende hypotheekhouder heeft hiertoe reeds onherroepelijk volmacht verstrekt.
      
        Derhalve zijn de voormelde ontbindende voorwaarden vervuld.
        Betrokken registergoederen
        De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden dat de vervulling van de ontbindende voorwaarden betrekking heeft op de volgende registergoederen:
      
      a. De eigendom belast met na te melden recht van opstal van de sporthal en de horecagelegenheid met grond en verder toebehoren plaatselijk bekend [a-straat] 6 A, [K] , kadastraal bekend gemeente [M] sectie [Y] nummer [0001] , kadastraal groot achttien are veertig centiare (00.18.40 ha.)
      (…)
      
      
        
          Vrijstelling overdrachtsbelasting
        
        
          [I] en [J] doen hierbij een beroep op de vrijstelling van artikel 15 lid 1 sub r van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, aangezien sprake is van herstel als bedoeld in artikel 19 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
        (…)”
      
      
    
    
      2.11
      Het bedrag van € 14.278, als bedoeld in artikel 19 van de koopovereenkomst, is bij teruglevering niet (deels) terugbetaald. 
      
    
    
      2.12
      Met dagtekening 18 april 2013 heeft belanghebbende om teruggaaf van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting verzocht. De Inspecteur heeft beslist dat geen teruggaaf wordt verleend en heeft deze beslissing in zijn uitspraak op bezwaar gehandhaafd. 
      
    
    
      2.13
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden sprake is en dat, ook al roept de aard van de éénmalige vergoeding van € 14.278 vragen op en ook al is deze niet (deels) terugbetaald bij ontbinding, de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens is hersteld. Daarmee is volgens de Rechtbank aan de voorwaarden van artikel 19 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) voldaan en moet de teruggaaf worden verleend.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of belanghebbende recht heeft op teruggaaf van overdrachtsbelasting van € 21.468 op grond van artikel 19 WBR.
      
    
    
      3.2
      De Inspecteur stelt zich primair op het standpunt dat geen sprake is van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden, omdat aan de overeenkomst, althans aan de voorwaarden, geen reële betekenis toekomt. Het subsidiaire standpunt van de Inspecteur houdt in dat wanneer daarvan wel sprake is, de toestand van vóór de verkrijging niet feitelijk is hersteld als bedoeld in artikel 19 WBR, omdat niet (een deel van) de éénmalige vergoeding van € 14.278 is terugbetaald. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvattingen toegedaan. 
    
    
      3.3
      De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot een ongegrond beroep. 
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel a, WBR wordt op verzoek teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde.
    
    
      4.2
      Het Hof zal eerst de vraag beantwoorden of hetgeen verkoper en belanghebbende zijn overeengekomen is aan te merken als een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden. In dat kader is niet alleen de taalkundige uitleg van wat partijen zijn overeengekomen van belang, maar dient de betekenis van de schriftelijke vastlegging van de overeenkomsten tevens te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, nr. 11.647, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981, 635, Haviltex). 
    
    
      4.3
      Een voorwaardelijke verbintenis is aanwezig als ten tijde van het stellen van de voorwaarde de werking gebonden is aan een objectief – naar algemeen menselijke ervaring – toekomstige en onzekere gebeurtenis. Voorts moeten de overeenkomst sluitende partijen die gebeurtenis ook als een onzekere hebben beschouwd. Wanneer sprake is van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden eindigt de werking van de bij de rechtshandeling in het leven geroepen verbintenis zodra de voorwaarde wordt vervuld. 
    
    
      4.4
      Voorop staat dat belanghebbende om een teruggaaf verzoekt, zodat het in beginsel op haar weg ligt aannemelijk te maken dat de overdracht onderworpen was aan een ontbindende voorwaarde. Belanghebbende heeft in dat kader verwezen naar de tekst van de koopovereenkomst en de akte van levering, alsmede naar de uitvoering die daaraan is gegeven. Voorts ziet zij de Nieuwsbrief (zie 2.7) als bewijs van haar stelling dat een bouwvergunning voor hoogbouw op de plek van [L] vóór het verschijnen van de Nieuwsbrief tot de mogelijkheden heeft behoord en dat daarom ten tijde van het sluiten van de overeenkomst sprake was van een objectieve onzekere gebeurtenis, omdat op dat moment nog onzeker was of de bouwvergunning zou kunnen worden verkregen.
    
    
      4.5
      De Inspecteur betwist dat sprake is van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden. Hij voert daarvoor aan dat de gedragingen van koper en verkoper niet overeenstemmen met hetgeen in de overeenkomst is opgenomen. Uit het dossier blijkt, aldus de Inspecteur, dat niet daadwerkelijk is getracht een bestemmingswijziging te realiseren. Uit niets blijkt dat partijen daadwerkelijk actie hebben ondernomen gericht op de afgifte van een bouwvergunning. Voorts heeft de Inspecteur aangevoerd dat geen sprake kon zijn van onzekerheid over de vervulling van de voorwaarden, omdat hij tijdens een telefoongesprek met een medewerker van de gemeente Overbetuwe heeft vernomen dat de gemeente de door belanghebbende en verkoper beoogde bouwvergunning voor hoogbouw op de plek van [L] nimmer zou hebben verleend en op geen enkel moment tot de reële mogelijkheden heeft behoord. Daarnaast heeft de Inspecteur erop gewezen dat de verkoper zich het toekomstige financiële resultaat van het verkochte voorbehoudt en dat in de koopovereenkomst - in afwijking van de akte van levering - is overeengekomen dat ook de verkoper een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarden. Hij stelt zich op het standpunt dat feitelijk sprake is van een overeenkomst met terugkoopoptie. In dat verband heeft hij erop gewezen dat op de website van belanghebbende is te lezen dat zij zich bezighoudt met off-balance financieringen en dat de onderhavige transactie daarvan een voorbeeld is. Hij vermoedt dat het de bedoeling van verkoper en belanghebbende was dat, zodra verkoper de lening bij belanghebbende heeft afgelost, verkoper het verkochte terug geleverd krijgt. De wisselende verklaringen over het bedrag van de éénmalige vergoeding van € 14.278, de kwalificatie van dat bedrag in de notariële afrekening van 3 juni 2010 als ‘fee’, alsmede dat niet een tijdsevenredig deel van ongeveer 3/5 van het bedrag door belanghebbende is terugbetaald bij ontbinding, bevestigen naar zijn mening dat standpunt.
    
    
      4.6
      Het Hof leidt uit de teksten van de koopovereenkomst, de akte van levering en de akte van ontbinding, in samenhang met de gedragingen van verkoper en belanghebbende af, dat het steeds hun bedoeling is geweest dat het verkochte zou terugkeren bij verkoper. Er is aldus, naar het oordeel van het Hof, geen sprake van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde. Het Hof overweegt daartoe het volgende. 
    
    
      4.7
      Uit het dossier is niet gebleken dat er pogingen zijn gedaan de bouwvergunning te realiseren. De in 2.7 weergegeven passage van de Nieuwsbrief zegt niets over acties die daartoe door verkoper zijn ondernomen. Toegegeven kan worden dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat verkoper – en niet belanghebbende – zal trachten een bouwvergunning te krijgen, maar gelet op de nauwe contacten tussen belanghebbende en verkoper had belanghebbende eenvoudig informatie over de verrichte acties van verkoper kunnen verkrijgen. Bovendien is niet geloofwaardig dat belanghebbende, als zij daadwerkelijk een bouwvergunning wilde verkrijgen, niet zelf daarover geïnformeerd wilde worden en de stand van zaken bijhield. Ter zitting van het Hof kon geen verklaring worden gegeven voor het feit dat tussen de Nieuwsbrief - die, zoals namens belanghebbende ter zitting is verklaard, de aanleiding vormde de ontbindende voorwaarde in te roepen - en de melding van verkoper aan belanghebbende dat de bouwvergunning niet zou worden verleend, bijna een jaar is verstreken. Evenmin kon ter zitting een verklaring worden geven voor het feit dat blijkens de akte van levering 3.000 m² aan belanghebbende is geleverd, dat in de notariële afrekening van 3 juni 2010 uitmetingskosten zijn berekend en dat volgens de akte van ontbinding 1.840 m² is teruggeleverd. Over een concrete invulling van de bouwplannen betreffende het appartementengebouw heeft belanghebbende eveneens niets kunnen verklaren. Het Hof leidt uit dit alles tezamen af dat het nimmer de intentie van verkoper en belanghebbende is geweest de bouwvergunning te realiseren. In het midden kan worden gelaten of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ter zake van de realisatie van de bouwvergunning sprake is van een objectief toekomstige en onzekere gebeurtenis, nu belanghebbende en de verkoper naar het oordeel van het Hof geen overeenkomst onder ontbindende voorwaarde hebben gesloten.
    
    
      4.8
      Dit oordeel is mede erop gebaseerd, dat in de overeenkomst en akten extensief is bepaald wat dient te gebeuren als de ontbindende voorwaarde intreedt, zodat daaruit kan worden afgeleid dat het de bedoeling van verkoper en belanghebbende was dat het verkochte bij verkoper zou terugkeren. Het Hof wijst op de artikelen 20 tot en met 25, 27 en 28 van de koopovereenkomst (zie 2.4) en artikel 7 van de akte van levering (zie 2.5). Uit laatstgenoemde bepaling kan worden opgemaakt dat het de bedoeling van partijen is dat belanghebbende na het sluiten van de koopovereenkomst nog geen reëel eigenaar is geworden. 
    
    
      4.9
      
        Gelet op het vorenstaande concludeert het Hof dat van een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde geen sprake is, zodat niet aan de voorwaarden van artikel 19 WBR is voldaan. De Inspecteur heeft terecht geen teruggaaf verleend. 
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 24 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(J. van de Merwe)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 november 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.