ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4399, Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-06-2012, BK-11/00937
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden kunnen dienen als vergelijkingspanden en de verkoopprijzen van deze panden ondersteunen de door de Inspecteur gestelde waarde. De Inspecteur heeft met de door hem verdedigde waarde in voldoende mate de mogelijke aanwezigheid van betonrot en de daarmee in de toekomst wellicht gemoeide kosten van vervanging en/of reparatie meegewogen.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00937
    
    
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 juni 2012
    
    in het geding tussen 
    
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, hierna: de Inspecteur
    
    
    
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de van de rechtbank Dordrecht van 4 november 2011, nummer AWB 11/176, betreffende de na te noemen beschikking en aanslag.
    
    
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 13 juni 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur wel doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 23 april 2012 aan het adres [a-straat 1], [0000 XX] te [Z], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip, opgeroepen om op de zitting te verschijnen. Blijkens bij PostNL ingewonnen informatie is de vorenbedoelde brief op 24 april 2012 aan 
      het voormelde adres uitgereikt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Gronden
    
    1.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    2.	De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 april 2011 door ir. [A], WOZ-taxateur. Op basis hiervan heeft de Inspecteur de waarde van de woning vastgesteld op € 259.000. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden kunnen dienen als vergelijkingspanden en dat de verkoopprijzen van deze panden de door de Inspecteur gestelde waarde onderbouwen. Anders dan belanghebbende stelt, vertegenwoordigt de verkoopprijs van [a-straat 2] haar waarde in het economische verkeer. De omstandigheid dat de eigenaar van [a-straat 2] in bezwaar is gegaan tegen de beschikking inzake de WOZ-waarde brengt niet met zich mee dat de verkoopprijs van dit pand bij de waardebepaling niet kan worden gehanteerd. 
    
    4.	Belanghebbende stelt dat de Inspecteur bij de waardering geen rekening heeft gehouden met de waarderingsinstructie van de waarderingskamer. Deze waarderingsinstructies zijn richtlijnen voor de gemeenten en dienen ter bevordering van de uniformiteit van taxaties. De toetssteen voor de rechter is de norm die is neergelegd in artikel 17, tweede lid van de Wet. De Inspecteur heeft met de door hem vastgestelde waarde die norm niet miskend.
    
    5.	Belanghebbende stelt voorts dat de Inspecteur geen rekening heeft gehouden met de mogelijke aanwezigheid van betonrot in de vloer van de woning. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met de door hem verdedigde waarde in voldoende mate de mogelijke aanwezigheid van betonrot en de daarmee in de toekomst wellicht gemoeide kosten van vervanging en/of reparatie heeft meegewogen. Alle vergelijkingspanden zijn gebouwd in de periode waarin gebruik is gemaakt van betonnen vloerelementen die het risico dragen van betonrot. De gemeente heeft in het jaar 2001 alle eigenaren van woningen met risico van betonrot hierover geïnformeerd en deze eigenaren zijn bij een eventuele verkoop ook verplicht om de koper te informeren. Het Hof acht gelet op het voorgaande aannemelijk dat de kopers van de vergelijkingspanden met deze wetenschap de koopsom hebben betaald. In het bijzonder geldt dit voor de koper van [a-straat 2], die getrouwd is met de dochter van de eigenaar van [a-straat 3]. De Inspecteur heeft – door belanghebbende in zijn voor de zitting ingezonden, door hem als conclusie van repliek aangeduide stuk, niet weersproken - gesteld dat hij regelmatig in procedures betreffende de WOZ-waarde, met het argument van betonrot een lagere waarde bepleit. 
    
    6.	Belanghebbende heeft nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat deze gedaan is door een onbevoegd persoon en motiveringsgebreken heeft en voorts omdat hij niet is gehoord. Het Hof hecht geloof aan de door de Inspecteur ter zitting gedane mededeling dat mevrouw mr. [B], die de uitspraak heeft gedaan bij de gemeente, is aangesteld als onbezoldigd gemeenteambtenaar. De uitspraak is derhalve door een bevoegde persoon gedaan. 
    
    7.	In de uitspraak op bezwaar wordt uitgelegd dat de waarde is vastgesteld aan de hand de verkoopprijzen van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingspanden en de twee nieuwe vergelijkingspanden, waarvan de inhoud, oppervlakte, transactiedatum en verkoopprijs ook in de uitspraak zijn vermeld. De uitspraak is hiermee voldoende is gemotiveerd. Een specificatie van de exacte opbouw van de waarde, zoals belanghebbende kennelijk wenst, is niet vereist. 
    
    8.	Ingevolge artikel 25 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt een belanghebbende op zijn verzoek gehoord. In het Besluit Fiscaal Bestuursrecht waar belanghebbende naar verwijst (Besluit van 7 januari 2007, nr. CPP 2007/3207M) worden regels gegeven die gelden voor de Belastingdienst. Nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende verzocht heeft om te worden gehoord, kan niet worden geoordeeld dat de Inspecteur de hoorplicht heeft geschonden.
    
    9.	Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    10.	Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond. 
    
    11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 27 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.