ECLI:NL:GHSHE:2016:1702, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-04-2016, 14/00987
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het Hof stelt, nu noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem respectievelijk haar verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in goede justitie vast op € 420.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 14/00987
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van 
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 9 september 2014, nummer AWB 13/3927, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Horst aan de Maas,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag. 
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012, is vastgesteld op € 466.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 44 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. 
        De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 maart 2016 te ‘s-Hertogenbosch. 
        Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] (taxateur). 
      
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek ter zitting gesloten.
      
      
        1.6.Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden. 
      
      
    
    
      1.7.
      Bij brief met dagtekening 21 maart 2016 heeft de Heffingsambtenaar nadere informatie verstrekt met betrekking tot de wijze van berekening van de grondwaarde van de onroerende zaak. Bij deze brief is als bijlage een voorbeeldberekening van de kavelwaarde van de onroerende zaak toegevoegd. Het Hof vat deze brief op als een verzoek om heropening als bedoeld in artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Op de onder 4.1 vermelde gronden wijst het Hof dit verzoek af.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2012 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1992) is een vrijstaande woning met loods (bouwjaar 1979), gelegen in het buitengebied van [woonplaats] aan een drukke doorgaande weg. De inhoud van het hoofdgebouw is 750 m³. De totale oppervlakte van de grond, waarop de onroerende zaak ligt, is 28.713 m²; bij de waardebepaling is in verband met de cultuurgrondvrijstelling slechts 2.650 m² betrokken. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het door de taxateur, de heer [C] , opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de referentiepanden). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een matrix.
    
    
      2.3.
      In hoger beroep verwijst belanghebbende ter zake van de door haar bepleite waarde van € 413.000 naar een als bijlage 3 bij het hoger beroepschrift gevoegde matrix en de daarin opgenomen transactieprijzen van drie door belanghebbende aangedragen referentieobjecten. 
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 413.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 466.000.
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op € 413.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden 
    
    
      
        Vooraf en ambtshalve
      
    
    
    
      4.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij brief (met bijlage) van 21 maart 2016 gericht aan het Hof nadere informatie verstrekt met betrekking tot de wijze van berekening van de grondwaarde van de onroerende zaak. Om deze brief met bijlage tot de gedingstukken te kunnen rekenen, zou het onderzoek moeten worden heropend, zou belanghebbende in de gelegenheid moeten worden gesteld zich daarover uit te laten en zou eventueel een onderzoek ter nadere zitting moeten plaatsvinden. Het Hof vat deze brief dan ook op als een verzoek van de Heffingsambtenaar om heropening als bedoeld in artikel 8:68 van de Awb. Het Hof ziet hiertoe echter geen noodzaak. De Heffingsambtenaar is ter zitting van het Hof immers voldoende in de gelegenheid gesteld zijn standpunt met betrekking tot de gehanteerde grondstaffel nader mondeling toe te lichten. Het verzoek om heropening wordt dan ook afgewezen. Het Hof zal de brief met bijlage niet tot de gedingstukken rekenen en deze stukken verder buiten beschouwing laten.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het tijdvak 2013 als waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het taxatierapport van de taxateur, de heer [C] . Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545). 
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof zijn drie van de vier referentiepanden, die ter onderbouwing zijn opgenomen in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar, onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het gaat hierbij om de referentiepanden, gelegen in andere dorpskernen dan de onroerende zaak: [b-straat] 7 te [D] (verkocht voor € 490.000), [c-straat] 43 te [E] (verkocht voor € 427.000) en [d-straat] 1b te [F] (verkocht voor € 423.750). Het is slechts toegestaan om referentiepanden te gebruiken, die in een ander dorp dan de onroerende zaak liggen, indien in het dorp, waarin de onroerende zaak ligt, onvoldoende referentieobjecten voorhanden zijn (vgl. Hof Leeuwarden 30 januari 2004, nr. BK 1543/02, ECLI:NL:GHLEE:2004:AO2992). Gelet op de goed vergelijkbare referentiepanden in [woonplaats] , waarnaar belanghebbende in haar matrix refereert, doet zich hier een dergelijke uitzonderingssituatie niet voor. De hiervoor genoemde drie door de Heffingsambtenaar aangedragen referentiepanden, gelegen in andere dorpen dan de onroerende zaak, zijn reeds vanwege deze ligging derhalve niet goed bruikbaar als referenties. Daarbij komt, dat de referentiepanden [b-straat] 7 en [c-straat] 43 in de bebouwde kom liggen, in het centrum respectievelijk in een villawijk, en het referentiepand [d-straat] 1b in een rustige, pittoreske omgeving, in een dorp met beschermd dorpsgezicht, terwijl de onroerende zaak in een buitengebied aan een drukke doorgaande weg ligt in een agrarische omgeving. De onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en deze referentiepanden zijn derhalve dermate groot dat de voor die referentiepanden gerealiseerde verkoopprijzen geen of althans onvoldoende steun bieden aan de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
    
    
      4.5.
      Op grond van bovenstaande redenen blijft slechts het pand [e-straat] 44 in [woonplaats] , bouwjaar 1997, dat verkocht is voor € 415.000, over als pand dat als referentie kan dienen. Alhoewel belanghebbende laatstgenoemde pand ook als referentiepand heeft gehanteerd, heeft zij zich ook met betrekking tot dit pand op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentiepand. 
      
    
    
      4.6.
      
        Naar het oordeel van het Hof bestaat tussen de onroerende zaak en het laatstgenoemde referentiepand een verschil in ligging en uitstraling, nu dat referentiepand in bebouwde kom ligt en geen agrarische ligging heeft. Bovendien heeft belanghebbende onweersproken, dan wel onvoldoende weersproken, gesteld dat er een groot verschil in afbouw (keuken en sanitair) tussen de onroerende zaak en het referentiepand aan de [e-straat] bestaat, in die zin dat het laatstgenoemde pand een hoger voorzieningenniveau heeft.
        Gelet hierop en gelet op de transactieprijs van € 415.000 behaald bij de verkoop van het referentiepand [e-straat] 44, komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 466.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter zake van de door haar bepleite waarde van € 413.000 voorts verwezen naar de transactieprijzen van twee andere door haar aangedragen referentieobjecten, beide gelegen in het buitengebied van [woonplaats] : [f-straat] 2 (bouwjaar 1970; inhoud 575 m³; perceel 3.839 m²) en [g-straat] 2 (bouwjaar 1966 en in 2006 “geheel gerenoveerd, conform hedendaagse eisen onderhouden en afgewerkt”; inhoud 616 m³; perceel 6.078 m²). Het Hof acht gelet op het type woning, het bouwjaar, respectievelijk het jaar waarin een eventuele renovatie heeft plaatsgevonden, de ligging en de uitstraling van de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten, de panden [e-straat] 44 en [g-straat] 2 het beste vergelijkbaar met de onroerende zaak. Alhoewel de onroerende zaak en het referentieobject [g-straat] 2 in het buitengebied liggen en [e-straat] 44 in de bebouwde kom, is de grond bij deze woningen in belanghebbendes matrix echter gelijk gewaardeerd op een bedrag van € 120 per m² (voor de eerste 1.000 m²). Het Hof acht om deze reden de door belanghebbende bepleite waarde van € 413.000 evenmin aannemelijk gemaakt. 
    
    
      4.8.
      Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de transactieprijzen van de referentieobjecten [g-straat] 2 en [e-straat] 44 en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 420.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde vaststellen op € 420.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 44 respectievelijk € 122 te vergoeden. 
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft, voordat de Heffingsambtenaar uitspraken op bezwaar heeft gedaan, verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar. De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraken op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten afgewezen. Uit het overwogene onder 4.2 tot en met 4.8 volgt, dat de Heffingsambtenaar bij uitspraken op het bezwaar de waarde en de aanslag ten onrechte niet heeft verminderd. Dit levert een aan de Heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.12.
      Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), op 2 (punten voor het indienen van het bezwaarschrift en het verschijnen bij de hoorzitting) x € 246 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is op € 492. 
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
      
    
    
      4.14.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is op € 992 voor het beroep bij de Rechtbank; en op 2 (punten voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is op € 992 voor het hoger beroep bij het Hof; derhalve in totaal op € 1.984.
      
    
    
      4.15.
      Gelet op het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb in samenhang met artikel 1, onderdeel b, van het Besluit, komt de door belanghebbende gevraagde deskundigenvergoeding voor de taxatie inzake de waarde van de onroerende zaak van € 96,80 inclusief de omzetbelasting (factuur met dagtekening 29 januari 2014) voor toewijzing in aanmerking.
      
    
    
      4.16.
      Gesteld nog gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vast op een bedrag van € 420.000 en gelast dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd; 
      
      
        gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 166 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal € 492; en
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.080,80.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 28 april 2016 door J. Swinkels, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.