ECLI:NL:GHSHE:2016:239, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-01-2016, 14/00544
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Semibungalow met loze ruimte boven portalen aan voor- en achterzijde en woonkamer. De eerste verdieping, te weten de ruimte boven de woonkamer, is niet bewoonbaar vanwege het ontbreken van een vloer op het puntvormige plafond van de woonkamer. 
        Het Hof volgt het standpunt van de Heffingsambtenaar dat in de loze ruimten boven beide portalen weliswaar geen kamer gerealiseerd kan worden, maar dat wel sprake is van bergruimten en dat die tot de inhoud van de woning gerekend moeten worden. Het Hof overweegt daartoe dat iedere woning hoeken kent die lastig bereikbaar en niet als slaapkamer bruikbaar zijn en dat nu belanghebbende niet heeft weersproken dat de genoemde ruimten als opslagruimte bruikbaar zijn, niet gezegd kan worden dat de ruimten niet benut kunnen worden.
        Het Hof volgt de Heffingsambtenaar niet in diens standpunt met betrekking tot de loze ruimte boven de woonkamer, te weten dat bij alle woningen sprake is van loze ruimten hetgeen daardoor geen enkel effect op de waarde van een woning kan hebben. De ruimte boven de woonkamer betreft een heel specifieke loze ruimte die niet gebruikelijk is bij een reguliere woning. Het Hof acht belanghebbendes stelling dat de ruimte boven de woonkamer niet bruikbaar is, aannemelijk. Het Hof heeft vervolgens de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 14/00544
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        
         ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 15 april 2014, nummer AWB 13/6285, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende 
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] ,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2013 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [postcode] [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vastgesteld op € 338.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken de voornoemde beschikking en aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      
        Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. 
        De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 332.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat het griffierecht door de Heffingsambtenaar aan belanghebbende wordt vergoed en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 20.
      
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      De zitting heeft plaatsgehad op 19 juni 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar is toen verschenen en gehoord belanghebbende. Namens de Heffingsambtenaar is, met kennisgeving vooraf, niemand ter zitting verschenen.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      Aan het einde van deze zitting heeft het Hof het onderzoek geschorst en aangekondigd dat de Heffingsambtenaar de gelegenheid krijgt om schriftelijk te reageren op de pleitnota inclusief bijlagen van belanghebbende.
      
    
    
      1.7.
      Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
    
      1.8.
      De Heffingsambtenaar heeft bij brief van 1 juli 2015 gereageerd op de toegezonden pleitnota.
      
    
    
      1.9.
      Belanghebbende heeft bij brief van 29 juli 2015 gereageerd op de brief van 1 juli 2015 van de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.10.
      De tweede zitting heeft plaatsgehad op 4 december 2015. Beide partijen zijn met kennisgeving niet verschenen. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.11.
      Van de tweede zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woning gelegen aan de [a-straat] 28 te [postcode] [woonplaats] . De woning, gebouwd in 1979, is een vrijstaande semibungalow met een inpandige garage. De inhoud van het object bedraagt circa 850 m3 en het perceeloppervlak bedraagt circa 781 m2. De eerste verdieping, te weten de ruimte boven de woonkamer, is niet bewoonbaar vanwege het ontbreken van een vloer op het puntvormige plafond van de woonkamer. Op 6 april 2006 heeft belanghebbende de woning gekocht voor een bedrag van € 310.000.
      
    
    
      2.2.
      De WOZ-waarde van de onroerende zaak is bij de in geschil zijnde beschikking voor 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 338.000. De Rechtbank heeft deze waarde in goede justitie nader vastgesteld op € 332.000. 
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase een taxatieverslag en een taxatiematrix ingebracht. Uit het taxatieverslag en de taxatiematrix volgt een waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2012 van € 338.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van vier rond de waardepeildatum verkochte objecten in de beoordeling betrokken (hierna: de referentieobjecten van de Heffingsambtenaar): [b-straat] 28 te [woonplaats] (een vrijstaande villa dan wel landhuis met bouwjaar 1978 op 5 januari 2012 verkocht voor € 575.000), [c-straat] 42 te [woonplaats] (een vrijstaande semibungalow met bouwjaar 1984 op 1 augustus 2011 verkocht voor € 285.000), [d-straat] 92 te [woonplaats] (een vrijstaande semibungalow met bouwjaar 1979 op 16 september 2011 verkocht voor € 220.000) en de [e-straat] 15 te [woonplaats] (een vrijstaande semibungalow met bouwjaar 1974 op 6 februari 2012 verkocht voor € 735.000). In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste taxatiematrix ingebracht. Ten opzichte van de in eerste aanleg ingebrachte matrix is, conform de uitspraak van de Rechtbank, rekening gehouden met een waardecorrectie van € 17.000 voor de loze ruimte boven de woonkamer.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2012.
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende stelt zich – naar het Hof begrijpt – primair op het standpunt dat de WOZ-waarde € 292.870 bedraagt en stelt daartoe dat rekening moet worden gehouden met het aankoopbedrag van de woning in 2006, met de factoren Kwaliteit, Onderhoud, Voorzieningenniveau en Ligging van respectievelijk 3, 2, 1 en 2 en met de omstandigheid dat sprake is van een structurele fout in de WOZ-waardering na de aankoop in 2006 als gevolg waarvan de WOZ-waarde jaarlijks ca. € 39.323 te hoog wordt vastgesteld.
        Subsidiair stelt belanghebbende zich – naar het Hof begrijpt – op het standpunt dat de WOZ-waarde € 303.00 bedraagt en stelt daartoe dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten als gevolg van zowel de beperkte gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak als van de ligging van de onroerende zaak, alsmede dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat belanghebbende de bepleite WOZ-waarde onvoldoende heeft onderbouwd met behaalde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.  De Heffingsambtenaar bepleit de door de Rechtbank nader vastgestelde WOZ-waarde van € 332.000. 
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter eerste zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert, naar het Hof verstaat, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot verlaging van de WOZ-waarde primair tot € 292.870 en subsidiair tot € 303.000, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging  van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het belastingjaar 2013 als waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatieverslag en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van de referentieobjecten zoals verwerkt in de twee taxatiematrices. 
      
    
    
      4.3.
      In de onderhavige procedure is blijkens de taxatiematrices aanvankelijk een waarde-correctie op de woning toegepast van € 11.000 en in hoger beroep van € 17.000 in verband met 8 m3 aan loze ruimte.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft echter gemotiveerd gesteld dat de loze ruimte in totaal 103 m3 bedraagt, waarvan blijkens bijlage 1 bij de brief van belanghebbende van 29 juli 2015 11,74 m3 toerekenbaar is aan de loze ruimte boven het portaal aan de voorzijde van de woning, 7,18 m3 toerekenbaar is aan de loze ruimte boven het portaal aan de achterzijde van de woning en 84,51 m3 aan de loze ruimte boven de woonkamer. In hoger beroep heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat de loze ruimte van 84,51 m3 samenhangt met de afwezigheid van een vloer op het plafond van de woonkamer, een en ander in combinatie met het puntvormige plafond boven de woonkamer, zoals geschetst in de tekening op de genoemde bijlage.
      
    
    
      4.5.
      Tegenover de gemotiveerde stellingen van belanghebbende zoals hiervóór weergegeven, heeft de Heffingsambtenaar ten aanzien van de loze ruimten boven beide portalen van de woning gesteld dat daar weliswaar geen kamer gerealiseerd kan worden, maar dat wel sprake is van bergruimte, dat bergruimte niet als loze ruimte gekwalificeerd kan worden en dat die ruimte boven beide portalen derhalve terecht is gerekend tot de inhoud van de woning. Ten aanzien van de door belanghebbende becijferde loze ruimten boven beide portalen van de woning, volgt het Hof de Heffingsambtenaar in diens standpunt dat die ruimte gerekend moet worden als inhoud van de woning. Het Hof overweegt daartoe dat iedere woning hoeken kent die lastig bereikbaar en niet als slaapkamer bruikbaar zijn en dat nu belanghebbende niet heeft weersproken dat de genoemde ruimten als opslagruimte bruikbaar zijn, niet gezegd kan worden dat de ruimten niet benut kunnen worden.
      
    
    
      4.6.
      Wat de gemotiveerde stelling van belanghebbende ten aanzien van de ca. 84 m3 aan ruimte boven de woonkamer betreft, heeft de Heffingsambtenaar in zijn reactie van 1 juli 2015 gesteld dat het standpunt van belanghebbende onjuist is, omdat uit belanghebbendes standpunt volgt dat bij alle woningen sprake zou zijn van loze ruimten en – naar het Hof begrijpt – het daardoor geen enkel effect op de waarde van een woning kan hebben. Ten aanzien van het voorgaande overweegt het Hof dat de ruimte boven de woonkamer een heel specifieke loze ruimte betreft. Dit is een loze ruimte die niet gebruikelijk is bij een reguliere woning. Het Hof kan de Heffingsambtenaar in diens standpunt dan ook niet volgen en acht belanghebbendes stelling dat de ruimte van ca. 84 m3 niet bruikbaar is, aannemelijk. Het Hof is voorts van oordeel dat dit feit gevolgen heeft voor de waarde van de woning.
      
    
    
      4.7.
      In de matrix zoals ingebracht in eerste aanleg, heeft de Heffingsambtenaar een correctie toegepast van € 11.000 en in de matrix in hoger beroep een correctie van € 17.000. Gelet op de omvang van de hiervóór geconstateerde loze ruimte boven de woonkamer, heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met de waardecorrecties van € 11.000 respectievelijk € 17.000 in voldoende mate rekening is gehouden met het waardeverminderende effect hiervan. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het Hof zal vervolgens onderzoeken of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende bepleit primair kort gezegd een waarde van € 292.870 onder verwijzing naar bijlage 4 bij de pleitnota in hoger beroep. Belanghebbende heeft de genoemde waarde berekend met behulp van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel en de kuubprijzen in de taxatiematrix voor de WOZ-waarde 2013 met factor 3 voor de kwaliteit, factor 2 voor het onderhoud, factor 1 voor het voorzieningenniveau en factor 2 voor de ligging. In de taxatiematrix heeft de Heffingsambtenaar evenwel rekening gehouden met factor 3 voor de kwaliteit, factor 3 voor het onderhoud, factor 2 voor het voorzieningenniveau en factor 3 voor de ligging. Belanghebbende heeft desgevraagd ter eerste zitting in hoger beroep verklaard dat met behulp van de door hem bepleite factoren de WOZ-waarde 2013 op de juiste waarde van € 292.870 uitkomt, zonder een aanvullende waardecorrectie toe te hoeven passen. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting bij het Hof toegevoegd dat hij door de factoren te wijzigen, allereerst toegerekend heeft naar een WOZ-waarde die overeenkomt met de oorspronkelijke koopsom van € 310.000 uit 2006 en vervolgens diezelfde factoren heeft toegepast voor de waardering van de onderhavige WOZ-waarde. Ten aanzien van een dergelijke onderbouwing van de bepleite waarde overweegt het Hof dat belanghebbende – tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar – de door hem verdedigde KOVL-factoren niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van het subsidiaire standpunt van belanghebbende overweegt het Hof dat belanghebbende evenmin de feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt die moeten leiden tot een waarde van € 303.000.
      
    
    
      4.10.
      Het vorenoverwogene betekent dat beide partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. Het Hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, stelt het Hof die waarde in goede justitie vast op € 320.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.11.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vaststellen op € 320.000.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op de vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank is het Hof van oordeel dat redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
          
        
      
    
    
      4.13.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.14.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de eerste zitting van € 42,98.
      
    
    
      4.15.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5
      5. Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskostenvergoeding;
      
      
        vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vast op € 320.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 42,98, en
      
      
        gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 122 vergoedt.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 28 januari 2016 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P.A.G.M. Cools en F. Sonneveldt, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.