ECLI:NL:GHSHE:2014:4613, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-11-2014, 13-01012
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2014-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; berekening woondelenvrijstelling voor de gebruikersheffing; waardebepaling met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’
      
      Voor de gebruikersheffing is de woning en de daarbij behorende grond vrijgesteld. De stelling van de heffingsambtenaar dat het recht om een woning te mogen bouwen op het hele perceel rust, en dat de waarde van de grond naar evenredigheid moet worden toegerekend aan de woning en de niet-woning acht het Hof onjuist. De volgens de taxatiewijzer berekende meerwaarde van een perceel met bouwblok ten opzichte van een perceel zonder bouwblok moet worden toegerekend aan de woning.
      
      Nu de onderhavige onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, is ten onrechte een aanslag OZB ter zake van het gebruik van de onroerende zaak opgelegd.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 13/01012
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende], 
      
      wonende te [woonplaats],
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 20 augustus 2013, nummer SHE 12/3419, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Sint Anthonis,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2012 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 514.000. Tevens zijn aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting en gebruikersbelasting) voor het jaar 2012 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikking. Voor de gebruikersbelasting is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een grondslag van € 206.000. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 18 september 2012 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 mei 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C].
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.6.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een agrarisch object met een woning, een gesloten werktuigberging uit 2002 van 747 m2, ondergrond, erf en tuin met kadastrale aanduiding gemeente [D], sectie [--], nummers [000], [001], [002], [003], [004], [005] en [006], ter grootte van 159.270 m². Van de totale oppervlakte is 6.800 m2 meegetaxeerd.
      
    
    
      2.2.
      De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1977, met een inhoud van 657 m3, een inpandige garage met een inhoud van 97 m3 en een overkapping van 43 m2. De werktuigberging is opgetrokken uit steen, is gebouwd in 2002 en heeft een oppervlakte van 747 m2. De kwaliteit van de woning is als beter dan gemiddeld en de onderhoudstoestand is als gemiddeld aan te merken. De kwaliteit van de werktuigberging is als veel slechter dan gemiddeld aan te merken.
      
    
    
      2.3.
      De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2011. Voor het verkrijgen van de kengetallen van de agrarische deelobjecten worden verkoopcijfers van agrarische bedrijven geanalyseerd. Bij deze analyse worden zaken als cultuurgrond, melkquota, productierechten e.d. buiten beschouwing gelaten. De aldus verkregen waarden worden uitgesplitst naar onbebouwde bedrijfsdelen (erf) en gebouwde bedrijfsdelen, de zogeheten deelobjecten. Het betreffende deelobject wordt, afhankelijk van bouwjaar, ligging, uitvoering, onderhoud en technische en functionele veroudering van een waarde voorzien. Uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de grond is het niveau dat blijkt uit grondtransacties binnen de gemeente (regio) van grond met agrarische bestemming.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 514.000 heeft de Heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport van de heer [C] (hierna: de taxateur) van 5 april 2013 overgelegd. Het taxatierapport bestaat uit een Matrix met een toelichting, een Taxatiekaart Agrarisch en vier Referentiekaarten Agrarisch. Omdat agrarische objecten over het algemeen samengesteld zijn uit een groot aantal objectonderdelen, heeft de taxateur bij zijn onderbouwing ervoor gekozen elk object uit de matrix apart op een pagina weer te geven: het te onderbouwen object op een taxatiekaart en de onderbouwingen op referentiekaarten. In zijn rapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de transactieprijzen van de objecten [b-straat] 4 en 9, beide te [E], gemeente [F], [c-straat] 5 te [d-straat] en [e-straat] 2 te [E], gemeente [F], (hierna: de referentieobjecten) opgenomen. Hij heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 gesteld op € 572.000, welke waarde hij heeft bepaald door middel van de onder 2.3 vermelde methode. Op de taxatiekaart en de referentiekaarten zijn voorts foto’s van de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. 
      
    
    
      2.5.
      Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak van € 439.000 heeft belanghebbende in beroep een taxatierapport van de heer [G] van 28 juni 2012 overgelegd. In dit rapport heeft de heer [G] aangegeven dat de grondslag voor de heffing van OZB eigenaar € 439.000 bedraagt en de grondslag voor heffing OZB gebruik € 124.000. Ook hij heeft de onder 2.3 vermelde methode gebruikt. Ter zitting voor de Rechtbank heeft hij zijn standpunt aangepast en geconcludeerd tot een waarde van € 529.000 en een grondslag voor de heffing OZB gebruik van € 119.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.1.
      Belanghebbende heeft tijdens het onderzoek ter zitting verklaard dat hij zich alsnog conformeert aan de waardering zoals deze door de Heffingsambtenaar wordt verdedigd, namelijk € 572.000.
      
    
    
      3.1.2.
      Het geschil betreft uitsluitend het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar belanghebbende terecht een aanslag voor de gebruikersbelasting heeft opgelegd dan wel terecht de grondslag heeft vastgesteld op € 206.000.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar voor zover deze betrekking hebben op de aanslag met betrekking tot de gebruikersbelasting en – naar het Hof begrijpt – primair tot vernietiging van de aanslag OZB gebruikersbelasting en subsidiair tot vermindering van deze aanslag tot een naar een waarde van € 124.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de in 2.3 vermelde taxatiewijzers. Ook belanghebbende gaat uit van de taxatiewijzers. Het Hof stelt voorop dat de taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen voor de waardering van de onroerende zaak.
    
    
      4.2.
      
        In de taxatiewijzers wordt uitgegaan van de waardering van grond op basis van een kavel met woning. Per waardegebied worden grondprijzen gegeven per hectare, waarop vervolgens een staffel is gebaseerd met prijzen per vierkante meter. Per waardegebied worden twee verschillende staffels gegeven, een voor een bouwblok met woning en een voor een bouwblok zonder woning.
        Bij het bepalen van de waarde van de grond bij een agrarisch object met een woning moeten de onderdelen grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning bij elkaar worden opgeteld om vervolgens als geheel getaxeerd te worden op basis van de grondwaardestaffel ‘bouwblok met woning’. Na waardering van het gehele perceel moet er een waardeverdeling komen over de grond bij eengezinswoning en de grond bij niet-woning. In de waardering van de eerste 400 vierkante meter zit een verschil in de staffels ‘bouwblok met woning’ en ‘bouwblok zonder woning’. 
      
      
    
    
      4.3.
      Voor de gebruikersheffing dient de grond behorende bij de woning uit de heffingsgrondslag gehaald te worden in verband  met de woondelenvrijstelling. Tussen partijen is de waarde van het onderdeel ‘grond bij woning’ in geschil.
      
    
    
      4.4.
      
        De Heffingsambtenaar hanteert de in de taxatiewijzer opgenomen methode waarbij de oppervlakte per onderdeel wordt vermenigvuldigd met de gemiddelde vierkante meterprijs van het gehele perceel, waarbij eerst een totale waarde voor de meegetaxeerde grond wordt berekend welke vervolgens naar rato van oppervlakte wordt onderverdeeld in een waarde voor de grond bij woning en een waarde voor de grond bij niet-woning, anders gezegd, hij gaat uit van de totale waarde van het perceel en berekent vervolgens een prijs per vierkante meter, waarbij iedere vierkante meter een gelijke waarde heeft.
        Tijdens het onderzoek ter zitting heeft hij hieraan toegevoegd dat het recht om een woning te mogen bouwen op het hele perceel rust. Het bestemmingsplan geeft niet aan welk stuk je als tuin mag gebruiken en waar je een woning moet bouwen. De waarde van het recht om een woning te mogen bouwen wordt verdeeld over alle vierkante meters, omdat dat recht op het hele perceel rust. Het kan overal uitgeoefend worden, overal kan gebouwd worden.
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methodiek geen recht doet aan de correcte verdeling van de meerwaarde van de woning. De meerwaarde wordt op deze manier – ten onrechte, aldus belanghebbende - verdeeld over de onderdelen grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning. Hij vindt dat de totale meerwaarde toegerekend dient te worden aan de grond bij eengezinswoning, omdat de meerwaarde uitgaat van de woning. De meerwaarde van het totale perceel ten opzichte van een perceel zonder woning heeft, aldus nog steeds belanghebbende, te maken met het woongedeelte. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende op het verschil in de staffels ‘bouwblok met woning’ en ‘bouwblok zonder woning’, waar alleen bij de eerste 400 vierkante meter een verschil in prijs per vierkante meter wordt gehanteerd. Dat kan naar zijn mening alleen maar betrekking hebben op de woning en de meerwaarde moet dan ook toegerekend worden aan de woning. Belanghebbende staat de volgende methodiek voor: zowel de totale oppervlakte (grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning) als de oppervlakte van grond bij eengezinswoning waarderen op basis van de grondwaardestaffel ‘met woning’. Dit leidt tot de volgende berekening van de grond bij de woning respectievelijk de niet-woning:
      
      
        1) grond bij eengezinswoning:
        400 à € 164,00 = 	€   65.600
        600 à € 30,50 = 	€   18.300
        3.500 à € 23,00 = 	€   80.500
        300 à € 14,00 = 	€     4.200
        totaal 				€ 168.600
        2) grond bij niet-woning: 
        2.000 à € 14,00 =	€   28.000.
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof acht de door belanghebbende voorgestane methodiek de juiste. Het enkele feit dat de woning overal op het perceel gesitueerd zou mogen en kunnen worden, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van het Hof heeft het totale perceel een meerwaarde, omdat er een woning op gebouwd mag worden en niet omdat er andere opstallen op mogen staan. De woondelenvrijstelling houdt immers in dat de woning met een normaal bij een woning behorend stuk grond wordt vrijgesteld. Het maakt daarbij naar het oordeel van het Hof niet uit waar het stuk grond op het perceel is gesitueerd. Uit de omstandigheid dat in de taxatiewijzer de staffel ‘bouwblok met woning’ bij de eerste vierhonderd vierkante meter een hogere waarde vermeldt dan de staffel ‘bouwblok zonder woning’ volgt naar het oordeel van het Hof dat de meerwaarde zit in de mogelijkheid om een woning te bouwen. Het recht ziet op de eerste 400 vierkante meter en niet ook op de rest van het perceel. Om die reden ligt het dan ook voor de hand om de meerwaarde aan de woning toe te rekenen. 
      
    
    
      4.7.
      De waarde van het woongedeelte dient te worden vastgesteld op € 219.438 (woning) + € 8.832 (inpandige garage) + € 4.000 (dakkapel) + € 7.740 (overkapping/luifel) + € 168.600 (grond) = € 408.610. Dit betekent dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en dat ten onrechte een aanslag OZB ter zake van het gebruik van de onroerende zaak is opgelegd.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar betreffende de aanslag OZB gebruikersheffing vernietigen en de aanslag OZB gebruikersbelasting vernietigen.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.9.
      Nu het hoger beroep gegrond is, acht het Hof redenen aanwezig om te gelasten dat aan belanghebbende de door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierechten ten bedrage van € 42 respectievelijk € 118 worden vergoed.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, van het beroep bij de Rechtbank en van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
    
    
      4.11.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt vast:
      
      
        Kosten bezwaar				€    243,00
        Kosten taxatierapport			€    240,00
        Kosten uittreksels openbaar register	€        5,90
        Beroep Rechtbank 2 x € 487 =		€    974,00
        Hoger beroep Hof 2 x € 487 =		€    974,00
        Gewicht van de zaak: 1
        Totaal					€ 2.436,90
      
      
    
    
      4.12.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        
          verklaart het tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond, voor zover het de uitspraak inzake de aanslag OZB gebruikersbelasting betreft,
      
      
        
          verklaart het tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingediende beroep voor het overige ongegrond;
      
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar met betrekking tot de aanslag OZB gebruikersbelasting,
      
      
        
          vernietigt de aanslag OZB gebruikersbelasting,
      
      
        
          gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 160 vergoedt, en
      
      
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van de bezwaarfase, het geding bij de Rechtbank en het geding bij Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.436,90.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op: 6 november 2014 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P. Fortuin en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.