ECLI:NL:GHDHA:2015:3359, Gerechtshof Den Haag, 18-11-2015, BK-14/00849
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In hoger beroep is in geschil of de waarden van de woningen door de heffingsambtenaar op te hoge bedragen zijn vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/00849
  
  
    Uitspraak d.d. 18 november 2015
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 26 juni 2014, nummer ROT 11/5394, betreffende na te vermelden beschikkingen en aanslagen. 
    
    
    
  
  
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de hieronder in de linkerkolom vermelde onroerende zaken (hierna: de woningen) voor het kalenderjaarjaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op de hierna in de rechterkolom vermelde bedragen (hierna: de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2011 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Q] (hierna: de aanslagen).
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
            
            
              
                
                  [A] 
              
              
                € 41.000
              
            
            
              
                
                  [B] 
              
              
                € 44.000
              
            
            
              
                
                  [C]  
              
              
                € 38.000
              
            
            
              
                
                  [D] 
              
              
                € 23.000
              
            
            
              
                
                  [E] 
              
              
                € 44.000
              
            
            
              
                
                  [F] 
              
              
                € 38.000
              
            
            
              
                
                  [G] 
              
              
                € 37.000
              
            
            
              
                
                  [H]  
              
              
                € 44.000
              
            
            
              
                
                  [I] 
              
              
                € 44.000
              
            
            
              
                
                  [J] 
              
              
                € 31.000
              
            
            
              
                
                  [K]  
              
              
                € 30.000
              
            
            
              
                
                  [L] 
              
              
                € 31.000
              
            
            
              
                ’ [M] 
              
              
                € 30.000
              
            
            
              
                
                  [N] 
              
              
                € 31.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 6 december 2011 het bezwaar met betrekking tot de woningen [B] , [E] , [H] en [I] gegrond verklaard voor zover deze de beschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelastingen betreffen , de waarden van elk van deze woningen verlaagd tot € 43.000, de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd en de bezwaren ongegrond verklaard voor zover zij de aanslagen in de rioolheffing betreffen. Met betrekking tot de overige woningen heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 41. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen tegen de aanslagen in de rioolheffing niet-ontvankelijk verklaard en de beroepen tegen de beschikkingen en de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de heffingsambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft met dagtekening 22 juni 2015 een nader stuk ingediend. De griffier heeft het stuk in afschrift gezonden aan de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 10 juli 2015 een nader stuk ingediend. De griffier heeft het stuk in afschrift gezonden aan de gemachtigde van belanghebbende.
      
    
    
      2.4.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 juli 2015. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de hoger beroepen van belanghebbende, kenmerknummers BK-14/00849 t/m 14/00851, 15/00066, 15/00153 t/m 15/00164 en 15/00168 t/m 15/00176, inzake de met betrekking tot een aantal andere aan de [O] en [P] te [Q] gelegen onroerende zaken voor de kalenderjaren 2011, 2012 en/of 2013 aan belanghebbende gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen alsmede de hoger beroepen van de heffingsambtenaar, kenmerknummers BK-15/00143 en 15/00144, inzake de met betrekking tot een aantal andere aan de [O] en [P] te [Q] gelegen onroerende zaken voor het kalenderjaar 2013 aan belanghebbende gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in de andere zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffiers één proces-verbaal opgemaakt. 
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De woningen betreffen in appartementen gesplitste tussenpanden in verhuurde staat.  
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij de rechtbank ter onderbouwing van de (nader) vastgestelde waarden van de woningen  [N] , [B] ,  [G] en [I] overgelegd. In de taxatierapporten zijn de hieronder vermelde gegevens van deze woningen alsmede van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woningen vergelijkbare onroerende zaken opgenomen. Uit de taxatierapporten blijkt dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Grootte
                
              
              
                
                  m2-prijs
                
              
              
                
                  Soort 
                
              
              
                
                  WOZ-waarde
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [N]
                
              
              
                1990
              
              
                41 m2
              
              
                € 756
              
              
                2e etage
              
              
                € 31.000
              
              
                
                  -
                
              
              
                
                  -
                
              
            
            
              
                
                  [B]
                
              
              
                1887
              
              
                56 m2
              
              
                € 768
              
              
                1e etage
              
              
                € 43.000
              
              
                
                  -
                
              
              
                
                  -
                
              
            
            
              
                
                  [G] 
              
              
                1887
              
              
                33 m2
              
              
                € 1.121
              
              
                Zolderetage met terras
              
              
                € 37.000
              
              
                
                  -
                
              
              
                
                  -
                
              
            
            
              
                
                  [I] 
              
              
                1887
              
              
                56 m2
              
              
                € 768
              
              
                1e etage
              
              
                € 43.000
              
              
                
                  -
                
              
              
                
                  -
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [R]
                
              
              
                1893
              
              
                135 m2
              
              
                € 1.459
              
              
                1e en 2e etage
              
              
                -
              
              
                02-10-2009
              
              
                € 197.000
              
            
            
              
                
                  [S]
                
              
              
                1893
              
              
                138 m2
              
              
                € 1.558
              
              
                1e en 2e etage
              
              
                -
              
              
                09-12-2009
              
              
                € 215.000
              
            
            
              
                
                  [T]
                
              
              
                1895
              
              
                130 m2
              
              
                € 1.365
              
              
                2e etage en zolder
              
              
                -
              
              
                20-09-2010
              
              
                € 177.500
              
            
            
              
                
                  [U]
                
              
              
                1894
              
              
                63 m2
              
              
                € 2.103
              
              
                1e etage
              
              
                -
              
              
                10-09-2010
              
              
                € 132.500
              
            
            
              
                
                  [V] 
              
              
                1894
              
              
                63 m2
              
              
                € 2.103
              
              
                1e etage
              
              
                -
              
              
                04-10-2010
              
              
                € 132.500
              
            
            
              
                ' [W] 
              
              
                1894
              
              
                63 m2
              
              
                € 2.127
              
              
                3e etage
              
              
                -
              
              
                11-10-2010
              
              
                € 134.000
              
            
            
              
                
                  [Y] 
              
              
                1894
              
              
                64 m2
              
              
                € 2.488
              
              
                3e etage
              
              
                -
              
              
                21-04-2009
              
              
                € 159.250
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.3.
      Tevens is in elk van de vier onder 3.2. vermelde taxatierapporten het onderstaande  overzicht van verkopen van panden met funderingsproblematiek opgenomen.
      
      
        "(…)
        
          5 objecten verkocht in [Q] […] met funderingsproblematiek in akte vermeld:
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Allemaal 
                funderingsprobleem!!
              
              
                
              
              
                bouwlaag
              
              
                m2
              
              
                
              
              
                koopsom 
              
              
                m2
                prijs
              
            
            
              
                
                  [A1]
                
                20-1-2011
              
              
                
              
              
                1e
                ZO
              
              
                83
                58
                141
              
              
                in akte
                funderingsprobleem!!
                rekening koper!!
              
              
                € 120.000
              
              
                € 851
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [B1]
                
                21-5-2010
              
              
                
              
              
                1e
              
              
                84
              
              
                in akte
                funderingsprobleem!!
                rekening koper!!
              
              
                € 125.000
              
              
                € 1.488
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [C1]
                
                25-5-2009
              
              
                
              
              
                
              
              
                49
                34
                83
              
              
                in akte
                funderingsprobleem!!
                rekening koper!!
              
              
                € 67.000
              
              
                € 807
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [D1]
                
                9-12-2010
                Hypotheek van 352.471!!
                Totaal kaal en funderingsprobleem.
              
              
                
              
              
                BG
                1e
                
                ZO
              
              
                67
                60
                
                42
                169
              
              
                in akte
                funderingsprobleem!!
                rekening koper!!
              
              
                € 190.000
              
              
                € 1.124
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [E1]
                
              
              
                1911
              
              
                SO/BE
              
              
                121
              
              
                in akte
                funderingsprobleem!!
                rekening koper!!
              
              
                € 153.500
              
              
                € 1.269
              
            
            
              
                gemiddeld 
              
              
                
              
              
                
              
              
                120
              
              
                
              
              
                € 131.100
              
              
                € 1.096
              
            
          
        
      
      (…)."
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft bij zijn nadere stuk van 10 juli 2015 in de zaken met kenmerknummers BK-14/00850 en 14/00851 een taxatierapport van [F1] overgelegd. In het taxatierapport is onder meer het volgende opgenomen.
      
    
  
  
    "14. TRANSACTIE VAN EEN OBJECT MET SLECHTE FUNDERING
    Als extra onderbouwing, een kooptransactie van een object met slechte fundering.
    
    
      
        [G1] is verkocht op 14 oktober 2014 (…).
    
    
    
      Een passage uit de akte, pagina 4:
    
    
    
      
        “verkoper verklaart dat de staat van de fundering van het verkochte dermate slecht is, dusdanig 
        dat minimaal 10 funderingspalen op korte termijn vervangen dienen te worden
        . Koper verklaart bekend te zijn met de slechte staat van de fundering”.
      
    
    
    
      De koper heeft ondanks de slechte staat van de fundering een marktconform bedrag voor de onroerende zaak betaald.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      Het object is verkocht voor € 134.000,-. Begane grond van 52 m2 (100%) en een entresol van 26 m2 (40%).
      
        Uit de analyse komt een kapitalisatiefactor 11,3 bij een huurprijs van € 190,- /m2 (primaire ruimte).
      
    
    
    
      (…)
    
    
    
      Conclusie:
    
    
    
      Voor [H1] is, ondanks dat de fundering op korte termijn vervangen dient te worden, een marktconform bedrag voor betaald. De invloed van de te maken kosten voor de fundering, is niet of nauwelijks in deze koopsom tot uitdrukking gekomen.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      
        16. TRANSACTIE VAN EEN PAND MET SLECHTE FUNDERING
      
      Het pand [I1] , bestaande uit een winkel gelegen op de begane grond (onverhuurd), woning op de 1e (verhuurd) en een woning op de 2e en de 3e etage (onverhuurd) is op 26 januari 2009 verkocht voor € 215.000,- (…).
      Het pand is gebouwd in 1895. Gemiddeld is een bouwlaag 68 m2.
    
    
    
      Het pand verkeerde in een slechte staat van onderhoud én funderingsproblemen.
    
    
    
      Passages uit de koopakte, pagina 2 en 3:
    
    
    
      “Toestand bij aflevering
    
    
    
      4. Koper is bekend met de slechte onderhoudsstaat van het onderhavige registergoed en tevens dat er funderingsproblemen zijn. Een en ander komt volledig voor rekening en risico van koper. Verkoper kan hiervoor op geen enkele wijze aansprakelijk worden gehouden. (…).”
    
    
    
      Conclusie:
    
    
    
      Voor [I1] is, ondanks dat het pand in een slechte staat van onderhoud verkeerde én een slechte fundering had, een behoorlijk bedrag voor betaald."
    
    
    
      3.5.
      Bij brief van 10 juli 2015 heeft de heffingsambtenaar medegedeeld bereid te zijn om de waarden van de woningen [F] en [G] te verminderen tot € 23.000 omdat uit de BAG-gegevens is gebleken dat de vloeroppervlakte van deze woningen beduidend kleiner is dan die waarvan bij de waardebepaling is uitgegaan. 
      
    
    
      3.6.
      
        Belanghebbende heeft in zijn nadere stuk van 22 juni 2015 twee door [H2] , werkzaam bij [K1] B.V., (hierna: [H2] ) opgemaakte taxatierapporten, gedagtekend 19 maart 2015, overgelegd. In deze taxatierapporten is de waarde van de onroerende zaak [N] op waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013 bepaald op € 27.000 en is de waarde van de onroerende zaak [H] op waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013 bepaald op € 37.000. Volgens belanghebbende is de onroerende zaak [N] identiek aan [L] en [M] en bijna identiek aan 
        
          [L1] en is [H] vrijwel identiek aan [A] , [B] , [E] , [F] , [G] , [H] en [I] . Behalve gegevens van de onroerende zaken [N] en [H] zijn in de taxatierapporten gegevens van enkele, naar de opvatting van belanghebbende met ’ [N] en [H] vergelijkbare woningen opgenomen:  
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Opper-vlakte
                
              
              
                
                  Transactie-prijs
                
              
              
                
                  Marktwaarde per waarde-peildatum
                
              
              
                
                  Prijs per m²
                
              
              
                
                  Transactie-
                
                
                  datum
                
              
            
            
              
                
                  [N]
                
              
              
                37 m²
              
              
                
              
              
                € 27.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [H]
                
              
              
                54 m2
              
              
                
              
              
                € 37.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [M1]
                
              
              
                70 m²
              
              
                € 73.000
              
              
                
              
              
                € 1.043
              
              
                09-02-2011
              
            
            
              
                
                  [N1]
                
              
              
                87 m²
              
              
                € 115.000
              
              
                
              
              
                € 1.321
              
              
                15-06-2011
              
            
            
              
                
                  [O1]
                
              
              
                60 m²
              
              
                € 79.000
              
              
                
              
              
                € 1.316
              
              
                16-01-2012
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.7.
      In de onder 3.6 vermelde taxatierapporten is voorts het volgende opgenomen:
      
      
        "Op deze taxatie zijn wel bijzonderheden, zoals speciale, ongebruikelijke of extreme veronderstellingen en/of situaties van toepassing: het betreft waardering op basis van WOZ (wet waardering onroerende zaken) per peildatum 1 januari 2012 en situatiedatum 1 januari 2013. Bij deze waardering is er door taxateur rekening gehouden met de noodzakelijke funderingsherstelkosten. Door architectenbureau [P1] is het noodzakelijke herstel van de fundering van [Q1] t/m […] en [R1] en […] begroot op € 1.305.409,-. Met de verdeelsleutel 40% voor de niet woningen en 60% voor de woningen komt dit uit op € 783.425,- (inclusief BTW) voor de woningen, en € 431.450,- (exclusief BTW) voor de winkels. De woningen hebben een totale oppervlakte van 1.279 m2, wat resulteert in een m2 prijs van € 612,-/m2 voor funderingsherstel voor wat betreft de woningen. In casu vindt er een aftrek plaats van € 33.048,- (54 m2 * € 612,-).
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Bij de waardevaststelling van onderhavig object is rekening gehouden met het noodzakelijke funderingsherstel: het bedrag wat hier voor is begroot bedraagt omgeslagen naar rato voor de woning € 33.048,-."
      
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende heeft bij de aanvulling op het beroepschrift in eerste aanleg in de zaak met kenmerk BK-15/00066 een brief van [P1] Architecten overgelegd, gedateerd 21 januari 2014, betreffende funderingsgebreken bij het project [Q1] - […] te [Q] . In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        "Beschrijving van de funderingsgebreken:
        (…) [I]n de houten palen [is] een bacteriële aantasting vastgesteld waardoor de handhavingstermijn op 10 tot 20 jaar geschat wordt. De delen van de fundering waaraan nooit iets gerepareerd is, hebben wellicht een kortere handhavingstermijn omdat de stalen kolommen die rond 1950 het trappenhuis vervangen hebben, puntbelastingen op de oude fundering overbrengen. (…)
      
      
      
        Beschrijving van de consequenties daarvan
        De methode van betonbalken op nieuwe palen die de oude dragende muren met consoles ondersteunt, is niet toepasbaar bij een in gebruik zijnde winkel. Om palen te kunnen slaan is een vrije werkhoogte noodzakelijk. Daarbij komt, dat de lengtemaat van de nog te herstellen fundering erg groot is. (2 x bouwmuur van 12.0 m. + 2 x zijwand keukens van 2.0 m. + 2 x achtergevel naast keukens van 2,4 m. + woning scheidende wand en fundering onder trapwanden van 21 m. is totaal 54 m.)"
      
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende heeft bij de aanvulling op het beroepschrift in eerste aanleg in de zaak met kenmerknummer BK-15/00066 voorts een brief van [P1] Architecten overgelegd, gedagtekend 29 juli 2014, betreffende funderingsgebreken bij het project [Q1] - […] te [Q] . In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        "Ons antwoord op vraag 1:
        “Zijn de funderingsgebreken aan uw panden verholpen?"
        Nee, de funderingsproblemen zijn niet verholpen, er is slechts een beton balk op nieuwe palen langs de voorgevels aangebracht. Hierdoor is de handhavingstermijn van de panden van “0 tot 10 jaar” verlengd naar “10 tot 20 jaar”. Aan het grootste deel van de fundering van deze panden is dus niets veranderd. 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Dat de funderingen niet volledig hersteld zijn, blijkt ook uit de facturen van de aannemer. Volledig herstel van de fundering van uw 7 panden was begroot op € 1.200.000,- terwijl de uitgevoerde funderingsreparaties in totaal € 226.433,20 gekost hebben.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Ons antwoord op vraag 2:
        "Zijn de funderingen na de reparaties in vergelijkbare staat met de andere panden op de [O] ?"
        Nee, de fundering van uw panden verkeert ook na de reparaties in een beduidend mindere staat dan gebruikelijke is op dit deel van de [O] . Omdat ons bureau [P1] architecten nauw betrokken was bij ruim 50 reparatie- en renovatieprojecten op de [O] kunnen wij vanuit die ervaring verklaren dat de funderingen van uw panden met hun geschatte handhavingstermijn van 10 tot 20 jaar in een aanzienlijk mindere staat verkeren dan die welke wij gemiddeld genomen ervaren hebben bij onze andere projecten. Het verbaast ons dan ook niet, dat de panden die zich zowel links (hoek [P] / [S1] ) als rechts van de uwe bevinden ( [T1] t/m [U1] ) in het jaar 1989 vervangen zijn door nieuwbouw. [V1] Ingenieursbureau gaat er in haar funderingsrapport van uit dat de te verwachten handhavingstermijn van panden waaraan geen funderingsgebreken veronderstelt werden, langer zal zijn dan 20 jaar. Dat is voor uw panden dus niet het geval."
      
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een in zijn opdracht uitgevoerd onderzoek van [V1] B.V. van 2 februari 2015 overgelegd betreffende de beoordeling van de fundering van [Q1] - […] en [R1] - […] te [Q] . Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        "(…) 
        Betreft	: Beoordeling fundering [Q1] - […] en [R1] - […] te [Q]
      
      
      
      
        Geachte heer [X] ,
      
      
      
        Op uw verzoek is door ons de fundering van bovenvermelde panden beoordeeld op basis van eerder uitgevoerd onderzoek en uitgevoerde herstelwerkzaamheden.
      
      
      
        Voor de beoordeling zijn de volgende aangeleverde stukken bestudeerd, waarbij in het kort onze interpretatie van de inhoud en/of conclusies wordt vermeld:
        - Rapport 'Funderingsonderzoek [Q1] - […] te [Q] ' van [V1] Ingenieursbureau B.V. d.d. 30 september 2008.
        (…)
        - Rapport 'Scheefstand langsgevel [W1] [Q] ' van Bouwkundig Adviesburo [X1] bv. d.d. 9 juni 2009.
        (…)
        - Verklaring van Belangen Vereniging Funderings Problematiek [Q] d.d. 26 juni 2009 (…).
        - Briefrapport 'Funderingsbeoordeling [R1] [Q] ' d.d. 4 augustus 2009.
        (…)
        - Herstelwerkzaamheden door [Y1] b.v.
        (…)
        - Brief van [P1] Architekten d.d. 21 januari 2014 betreffende de panden [Q1] - […] .
        (…)
        - Brief van [P1] Architekten d.d. 29 juli 2014 betreffende de panden [Q1] - […] .
        (…)
      
      
      
        Na het bestuderen van bovengenoemde stukken, en uitgaande van de huidige "Richtlijn onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen […] , [Q] september 2012", kunnen wij het volgende concluderen:
      
      
      
        - Gezien de gekozen methode van herstel, uitgaande van een correcte uitvoering en dimensionering, voldoet de fundering van de gevels en bouwmuren welke zijn voorzien van een betonnen funderingsbalk en stalen buispalen aan de huidige normen (in totaal ca. 30% van de gehele fundering).
        - Voor de delen waar de fundering verlaagd is (ca. 15% van de gehele fundering), wordt aangenomen dat het funderingsherstel correct is uitgevoerd en dat de vrij gegraven houten palen goed zijn beoordeeld (voor zover bekend is er geen houtonderzoek uitgevoerd) en (deels) ook op draagvermogen zijn getest.
        Er van uitgaande dat er geen nieuwe palen zijn aangebracht, is het draagvermogen van de fundering gelijk gebleven. Op basis van eerder gemeten scheefstanden is hierdoor een toename van de zakking(verschillen) zeker niet uit te sluiten.
        Weliswaar is het bovenste (meest aangetaste) deel van de palen verwijderd, maar gezien de gevonden bacteriële aantasting is verdergaande aantasting en daardoor een afname van de dragende doorsnede van de palen te verwachten. 
        Dit deel van de fundering wordt op basis van de oude gegevens en de huidige richtlijn dan ook geclassificeerd als matig met een globale handhavingstermijn van 10-15 jaar.
        Alleen door nader onderzoek naar de nog optredende zakking en de toename van de aantasting van de palen kan de handhavingstermijn nog nader worden gekwantificeerd.
        - Alle niet aangepakte funderingsonderdelen (ca. 55% van de gehele fundering) moeten, op basis van het eerder onderzoek en de nu aangegeven opgetreden scheurvorming, worden geclassificeerd als onvoldoende. Een handhavingstermijn is zonder nader onderzoek niet te geven, maar geadviseerd wordt om uit te gaan van maximaal 5 jaar. Hierbij is een (ernstige) toename van de huidige schade binnen deze periode niet uit te sluiten.
      
      
      
        Naar onze mening moet, gezien het feit dat een relatief groot deel van de fundering nog niet is hersteld (ca. 55%), de fundering van de panden [W1] - […] en [R1] - […] als geheel, worden geclassificeerd als onvoldoende tot matig met een handhavingstermijn ca. 5 jaar zolang niet alle funderingsonderdelen zijn hersteld. 
      
      
      
        Hierbij wordt aangetekend dat als bij verder herstel het al verlaagde deel van de fundering (ca. 15%) ongewijzigd blijft, de fundering als geheel dan nog steeds als matig moet worden geclassificeerd met een handhavingstermijn van ca. 10-15 jaar.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Geadviseerd wordt om de eventuele nog optredende zakking te monitoren en ter plaatse van de verlaagde fundering de houtkwaliteit van enkele houten palen te onderzoeken. Op basis van deze resultaten kan de handhavingstermijn dan opnieuw worden beoordeeld.
      
      
      
        (…)"
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    4. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:
    
    
      "1. 	De rechtbank is met betrekking tot het beroep tegen rioolheffing van de hiervoor genoemde onroerende zaken van oordeel dat uit de inhoud van het bezwaarschriften niets anders kan worden afgeleid dan dat [belanghebbende]s bezwaren zich richten tegen de hoogte van de WOZ-waarde en de hiermee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen. Op grond van artikel 7:1, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient degene, aan wie het recht toegekend is beroep bij een bestuursrechter in te stellen, in beginsel eerst bezwaar te maken. Vast staat dat [belanghebbende] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de afzonderlijke aanslagen rioolheffing. Nu evenmin sprake is van de in voormeld artikel genoemde uitzonderingssituaties dient het beroep tegen de aanslagen rioolheffing niet-ontvankelijk te worden verklaard.
    
    
    
      2. 	[Belanghebbende] is eigenaar van de onder ‘procesverloop’ van a. t/m q. genummerde onroerende zaken (de woningen). Het betreffen in appartementen gesplitste tussenpanden in verhuurde staat. In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2010. [De heffingsambtenaar] heeft de WOZ-waarden als volgt vastgesteld:
      a. [A] te [Q] 	: € 41.000,-;
      b. [Z1] te [Q] 	: € 41.000,-;
      c. [B] te [Q] 	: € 43.000,-; 
      d. [A2] te [Q] 	: € 41.000,-; 
      e. [C] te [Q] 	: € 38.000,-; 
      f. [D] te [Q] 	: € 23.000,-;
      g. [E] te [Q] 	: € 43.000,-;
      h. [F] te [Q] 	: € 38.000,-;
      i. [G] te [Q] 	: € 37.000,-;
      j. [B2] te [Q] 		: € 73.000,-;
      k. [H] te [Q] 	: € 43.000,-;
      l. [C2] te [Q] 		: € 43.000,-;
      m. [D2] te [Q] 		: € 31.000,-;
      n. [K] te [Q] 		: € 30.000,-;
      o. [L] te [Q]	 	: € 31.000,-;
      p. ’ [M] te [Q] 		: € 30.000,-;
      q. [N] te [Q]		: € 31.000,-.
      Bij brief van 28 maart 2014 heeft [belanghebbende] zijn beroep tegen de WOZ-waarden van de onroerende zaken [Z1] (vorderingsnummer: […] ) (b.) en [A2] (vorderingsnummer: […] ) (d.) ingetrokken. 
      [belanghebbende] bepleit lagere waarden voor de resterende onroerende zaken.
    
    
    
      3. 	De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] de WOZ-waarden van de hierboven genoemde woningen niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. 
      De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. [de heffingsambtenaar] heeft aan de hand van vier taxatierapporten van [E2] d.d. 2 april 2012 ( [N] , [B] , [G] en [I] ) en één taxatierapport van [F2] d.d. 24 maart 2014 ( [B2] ) voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De vier taxatierapporten van 2 april 2012 gelden als onderbouwing voor de waarde van de objecten a., c., e. t/m i. en k. t/m q. Het taxatierapport van 24 maart 2014 ziet uitsluitend op het object [B2] (j.). [Belanghebbende] bestrijdt niet gemotiveerd dat de in de rapport gehanteerde vergelijkingsobjecten wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft – zoals het type object en inhoud – voldoende vergelijkbaar zijn met zijn woningen en derhalve bruikbaar zijn voor de vergelijking. [Belanghebbende] is van opvatting dat de door [E2] opgemaakte spreadsheet van 24 maart 2010 ten aanzien van de hiervoor opgesomde onroerende zaken dient te worden toegepast met dien verstande dat:
      - de WOZ-waarde voor de objecten a., f. en m. t/m q. moet worden aangepast in verband met onjuist gehanteerde maatvoering. 
      - de WOZ-waarde voor de objecten c., e., g., k. en l. moet worden aangepast aan de WOZ-waarde van een identiek object.
      - de WOZ-waarde voor de objecten h. en i. moet worden aangepast aan de waarde die ten behoeve van het belastingaanslag over het jaar 2012 is gehanteerd. 
      - de WOZ-waarde voor het object j. moet worden aangepast in verband met renovatie- en funderingsherstelkosten. 
    
    
    
      4. 	De rechtbank is met betrekking tot de maatvoering (eerste gedachtestreepje onder 3.) van oordeel dat bij een taxatie van een object verschillende aspecten (bijvoorbeeld ligging, staat van onderhoud enz.) een rol spelen. De maatvoering is een van deze aspecten. Dit betekent niet dat een geringe afwijking in de maatvoering (object a: 54 i.p.v. 52 m², object f: 36 i.p.v. 34 m², object m: 41 i.p.v. 36,6 m², object n: 39 i.p.v. 37 m², object o: 39 i.p.v. 35,8 m², object p: 39 i.p.v. 34,2 m² en object q: 41 i.p.v. 36,6 m²) gelet op de overige aspecten, per definitie dient te leiden tot een aanpassing van de WOZ-waarde. Nu [de heffingsambtenaar], gelet op de hiervoor genoemde vier taxatierapporten van [E2] en meer in het bijzonder de waarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, de waarde per vierkante meter van de objecten van [belanghebbende] beduidend lager heeft vastgesteld, ontbreekt de grond voor – verdere – aanpassing van de WOZ-waarden per waardepeildatum 1 januari 2010. [De heffingsambtenaar] heeft de waarden voldoende aannemelijk gemaakt.
    
    
    
      5. 	De rechtbank is met betrekking tot [belanghebbende]s opvatting, dat de WOZ-waarden moeten worden aangepast in verband met de WOZ-waarden van identieke objecten (tweede gedachtestreepje onder 3.), van oordeel dat uit de hiervoor genoemde vier taxatierapporten van [E2] volgt dat de waarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten beduidend hoger ligt dan de waarde per vierkante meter van de objecten van [belanghebbende]. Voor een verdere verlaging van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2010 bestaat reeds hierom geen aanleiding. In dit oordeel heeft de rechtbank de verklaring ter zitting meegewogen van taxateur [G2] dat men bij het vaststellen van de WOZ-waarde van objecten van [belanghebbende] standaard een waarde per vierkante meter hanteert die € 200,- onder de waarde per vierkante meter van de referentiewoningen ligt, dat vastgestelde renovatiekosten standaard naar boven worden bijgesteld en dat de uiteindelijke de WOZ-waarde standaard naar omlaag wordt bijgesteld.
    
    
    
      6. 	De rechtbank is, met betrekking tot [belanghebbendes] opvatting dat de WOZ-waarde moet worden aangepast aan de waarde die ten behoeve van het belastingaanslag over het jaar 2012 is gehanteerd (derde gedachtestreepje onder 3.), van oordeel dat het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich brengt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. Het feit dat ten behoeve van het belastingjaar 2012 een lagere WOZ-waarde is vastgesteld speelt, gelet op het vorenstaande geen rol bij de vaststelling van de WOZ-waarde van eerdere of latere belastingjaren. Ook overigens is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarden door [de heffingsambtenaar] voldoende aannemelijk is gemaakt. 
    
    
    
      7. 	De rechtbank is, met betrekking tot [belanghebbendes] opvatting dat de WOZ-waarde van het object [B2] moet worden aangepast in verband met renovatie- en funderingsherstelkosten (vierde gedachtestreepje onder 3.), het volgende van oordeel.
      In de systematiek van de Wet WOZ is het allereerst aan [de heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. [De heffingsambtenaar] heeft, middels het taxatierapport van [F2] d.d. 24 maart 2014, aan de hand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. De prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten is significant hoger dan de prijs per vierkante van het object [B2] . Hiermee is, naar het oordeel van de rechtbank, in voldoende mate rekening is gehouden met de kosten van renovatie- en funderingsherstel.
    
    
    
      8. 	Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling." 
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      5.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarden van de woningen door de heffingsambtenaar op te hoge bedragen zijn vastgesteld. 
      
    
    
      5.2
      In hoger beroep is, anders dan in eerste aanleg, de waarde van de woning [B2] te [Q] niet in geschil. De vastgestelde waarde van deze woning is aan de orde in de niet gelijktijdig met de onderhavige zaak behandelde zaak met kenmerknummer BK-14/00851. 
      
    
    
      5.3.
      Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
      
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      6.1.
      Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarden van de woningen nader worden vastgesteld op de hierna vermelde waarden en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Adres	
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
                  [A] 
              
              
                € 39.000
              
            
            
              
                
                  [B] 
              
              
                € 41.000
              
            
            
              
                
                  [C]  
              
              
                € 27.000
              
            
            
              
                
                  [D] 
              
              
                € 21.000
              
            
            
              
                
                  [E] 
              
              
                € 41.000
              
            
            
              
                
                  [F] 
              
              
                € 23.000
              
            
            
              
                
                  [G] 
              
              
                € 23.000
              
            
            
              
                
                  [H] 
              
              
                € 41.000
              
            
            
              
                
                  [I] 
              
              
                € 41.000
              
            
            
              
                
                  [J] 
              
              
                € 27.000
              
            
            
              
                
                  [K] 
              
              
                € 28.000
              
            
            
              
                
                  [L] 
              
              
                € 27.000
              
            
            
              
                ’ [M] 
              
              
                € 23.000
              
            
            
              
                
                  [N] 
              
              
                € 27.000
              
            
          
        
      
      
      
        Belanghebbende verzoekt daarnaast om een vergoeding van de door hem betaalde griffierechten in beroep en hoger beroep, een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn wordt overschreden.
      
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar voor zover deze betrekking hebben op de woningen [F] te [Q] en [G] te [Q] , alsmede wijziging van de beschikkingen met betrekking tot deze woningen in die zin dat de waarde van elke woning wordt verminderd tot € 23.000 en dienovereenkomstige vermindering van de ter zake van deze woningen opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen. Voor het overige concludeert de heffingsambtenaar tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      7.1.
      Niet langer tussen partijen in geschil is dat de waarden van elk van de woningen [F] en [G] nader dient te worden vastgesteld op € 23.000. Derhalve slaagt het hoger beroep in zoverre. 
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de overige woningen heeft de rechtbank het beroep met juistheid ongegrond verklaard. Het Hof maakt dit oordeel en de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof nog het volgende.
      
    
    
      7.3.
      De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      7.4.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld.
      
    
    
      7.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem (nader) vastgestelde waarden taxatierapporten overgelegd waarbij de onder 3.2 en 3.3 samengevatte matrices zijn gevoegd. Naar volgt uit de taxatierapporten en de matrices zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in de taxatierapporten en de matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woningen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarden van de woningen uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om bij de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde waarden van de woningen te worden gebruikt.
      
    
    
      7.6.
      Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarden heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking.
      
      
        
          Rekenprijs per m2 
        
      
      
    
    
      7.7.
      Belanghebbende gebruikt ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van de woningen onder meer een berekening die eruit bestaat dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde rekenprijzen per m2 oppervlakte van de woningen worden vermenigvuldigd  met de door belanghebbende gestelde oppervlakten van de woningen, uitgedrukt in m2. In de gevallen waarin de door belanghebbende gestelde oppervlakte van een woning afwijkt van de oppervlakte van de woning die de heffingsambtenaar gebruikt, gaat het om relatief kleine verschillen waarvan het belang voor de waardering van de desbetreffende woningen niet bijzonder groot is. Tegenover het betrekkelijk geringe effect van de oppervlakteverschillen op de waarden van de desbetreffende woningen staat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld,  het veel grotere effect op de waarde van de verschillen tussen verkoopprijzen per m2  van de vergelijkingsobjecten en de door de heffingsambtenaar gebruikte rekenprijzen per m2 van de woningen (zie onder 3.2). Gelet daarop ziet het Hof in de verschillen tussen de door de heffingsambtenaar gebruikte en de door belanghebbende gestelde oppervlakten geen reden voor een neerwaartse bijstelling van de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde waarden van de woningen waarbij zich deze verschillen voordoen.  
      
      
        
          Funderingsproblematiek
        
      
      
    
    
      7.8.
      Belanghebbende stelt, doch de heffingsambtenaar betwist dat belanghebbende op afzienbare termijn maatregelen moet treffen tot (verdere) verbetering van de fundering (hierna: funderingsverbetering) van de panden waarvan de woningen deel uitmaken. Mocht komen vast te staan dat binnen afzienbare termijn moet worden overgegaan tot (verdere) funderingsverbetering, dan is voorts tussen partijen in geschil of dit perspectief de waarden op de waardepeildatum van de woningen in die mate negatief zou beïnvloeden dat dit moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de vastgestelde waarden van de woningen voor het onderhavige jaar. Niet tussen partijen in geschil is dat hetgeen in de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten van [H2] is opgemerkt over de waardedrukkende invloed van de noodzaak tot spoedige funderingsverbetering (zie onder 3.6 en 3.7), zo komt vast te staan dat op afzienbare termijn moet worden overgegaan tot (verdere) funderingsverbetering en dat dit moet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de vastgestelde waarden, niet alleen geldt voor de panden waarvan de door [H2] getaxeerde woningen deel uitmaken, maar ook voor de andere panden van belanghebbende aan de ’ [P] en de [O] .
      
    
    
      7.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, op wie in dezen de bewijslast rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat er op afzienbare termijn door belanghebbende of een opvolgende eigenaar van de panden aan de [P] en de [O] te bekostigen maatregelen zullen moeten worden getroffen ter (verdere) verbetering van de fundering van die panden. De enkele omstandigheid dat het treffen van maatregelen door [P1] Architecten is geadviseerd, maakt dit niet anders. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, de gemeente het treffen van maatregelen tot funderingsverbetering de komende jaren niet van belanghebbende of de opvolgende eigenaar zal verlangen. Evenmin heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat, zo er toch door belanghebbende of de opvolgende eigenaar van de panden aan de [P] en de [O] te bekostigen maatregelen tot (verdere) funderingsverbetering moeten worden getroffen, dit meebrengt dat de vastgestelde waarden van de woningen op de waardepeildatum in neerwaartse zin moeten worden bijgesteld, laat staan dat de vastgestelde waarden op waardepeildatum van de woningen moeten worden verminderd met het volledige bedrag van de aan de woningen toe te rekenen, geschatte kosten van toekomstige (verdere) funderingsverbetering. Uit een door de heffingsambtenaar overgelegd overzicht van verkopen van panden met funderingsproblemen (in onder andere de zaak met kenmerknummer BK-14/00850, betreffende [F1] ) leidt het Hof af dat voor panden met funderingsproblemen prijzen worden overeengekomen die niet liggen onder het niveau waarvan de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden van de woningen is uitgegaan.
      
    
    
      7.10.
      De door belanghebbende korte tijd voor de mondelinge behandeling van de hoger beroepen overgelegde brief van [V1] B.V. van 2 februari 2015, waarin ook op de funderingsproblematiek wordt ingegaan (hierna: de brief), bevat geen verkoopprijzen of andere marktgegevens die kunnen worden gebruikt om daaruit de waarden van de woningen op de waardepeildatum af te leiden. De conclusies die belanghebbende met betrekking tot de waarden van de woningen aan de brief verbindt zijn ook anderszins niet met verkoopprijzen of andere marktgegevens onderbouwd. 
      
      
        
          Beroepsmatig verleende rechtsbijstand
        
      
      
    
    
      7.11.
      Zoals onder 7.1 is overwogen, is het hoger beroep van belanghebbende met betrekking tot de woningen aan de [F] en aan de [G] , beide te [Q] , gegrond. De heffingsambtenaar bestrijdt nochtans dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand omdat naar zijn mening geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof verwerpt dit standpunt van de heffingsambtenaar en overweegt daartoe het volgende. 
      
    
    
      7.12.
      Naar volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 2012, nr. 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, behoeft een familierelatie, zoals die tussen belanghebbende en zijn gemachtigde bestaat, niet aan het beroepsmatige karakter van verleende rechtsbijstand in de weg te staan. De omstandigheden dat [I2] Advies, de naam die de gemachtigde bij zijn dienstverlening aan belanghebbende gebruikt, een handelsnaam is van [X] B.V., waarvan - naar belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard - de aandelen uiteindelijk gedeeltelijk door belanghebbende worden gehouden en dat [X] B.V volgens het uittreksel van het handelsregister wordt bestuurd door de moeder van de gemachtigde, zijn, gelet op het zo-even genoemde arrest, geen reden om te twijfelen aan het beroepsmatige karakter van de door de gemachtigde aan belanghebbende verleende rechtsbijstand.  
      
    
    
      7.13.
      Gelet op de toelichting bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Stb. 1993, 763, blz. 6) is er naar de bedoeling van de besluitgever sprake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand indien het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening (vgl. Hoge Raad 16 november 2012, nr. 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770). Naar het oordeel van het Hof voldoet het verlenen van rechtsbijstand door de gemachtigde aan dit criterium. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. De gemachtigde presenteert zich in het magazine Vastgoed Belang als WOZ-rechtsbijstandverlener. Hij verleent ook aan andere personen dan belanghebbende rechtsbijstand in WOZ-procedures. De gemachtigde heeft belanghebbende voor zijn werkzaamheden in de WOZ-procedures van belanghebbende, naar hij onweersproken heeft gesteld, per 2 juni 2015 in totaal € 28.967 gefactureerd. Dit bedrag is betaald; ter zake heeft de gemachtigde € 5.027 aan omzetbelasting voldaan. Dat de klanten van de gemachtigde voor het grootste deel particulieren uit het netwerk van belanghebbende zijn en dat de juridische bijstand die belanghebbende van gemachtigde eist, niet in een economisch verantwoord bedrijfsmodel kunnen passen, brengt - wat er ook van deze stellingen van de heffingsambtenaar zij - het Hof niet tot een ander oordeel. Evenmin hecht het Hof betekenis aan de omstandigheid dat de activiteiten van [I2] Advies dan wel [X] B.V. volgens het uittreksel van het handelsregister op een ander terrein liggen dan rechtsbijstandverlening.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
    
    
      7.14.
      Belanghebbende heeft, mocht het onderhavige belastinggeschil niet binnen een redelijke termijn worden beslist, verzocht om toekenning van een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van die termijn. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      7.15.
      De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 10 juni 2011, nrs. 09/02639, 09/05112 en 09/05113, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BO5080 en BO5087 beslist dat het rechtszekerheidsbeginsel ertoe noopt dat ook belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden beslecht en dat in voorkomend geval overschrijding van de redelijke termijn, behoudens bijzondere omstandigheden, dient te leiden tot vergoeding van immateriële schade. 
      
    
    
      7.16.
      Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, wordt aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, nr. 37.984, ECLI:NL:HR:2005:AO9006, BNB 2005/337. Dit betekent dat als uitgangspunt geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. Die termijn vangt op grond van de arresten van de Hoge Raad van 10 juni 2011 in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. Voor de berechting van een zaak door het Hof geldt, behoudens bijzondere omstandigheden, als uitgangspunt dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien het Hof niet binnen twee jaar nadat het rechtsmiddel is ingesteld uitspraak doet. 
      
    
    
      7.17.
      Belanghebbende heeft niet in de beroepsfase, maar voor het eerst in hoger beroep verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. In een zodanig geval heeft te gelden dat de vraag of die termijn is overschreden door het Hof moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van zijn uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen. Een voortvarende behandeling van het hoger beroep kan er in een zodanig geval dan ook toe leiden dat de overschrijding van de redelijke termijn door het bestuursorgaan en/of de rechtbank wordt gecompenseerd (vgl. Hoge Raad, 12 december 2014, nr. 14/00797, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 
      
    
    
      7.18.
      De bezwaarschriften zijn ontvangen op 1 maart 2011. De uitspraak van het Hof is gedagtekend 4 november 2015. De duur van de totale procedure is derhalve vier jaar en ruim acht maanden, dat is afgerond vijf jaar. De redelijke termijn is mitsdien met een jaar overschreden. Van bijzondere omstandigheden in de bezwaar- of beroepsfase die zouden kunnen leiden tot verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van het Hof niet gebleken. 
      
    
    
      7.19.
      Op 22 december 2011 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op de bezwaren gedaan.  Op 26 juni 2014 heeft de rechtbank uitspraak op het daartegen ingestelde beroep gedaan. De bezwaarfase heeft onredelijk lang geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt. De aan de heffingsambtenaar toerekenbare overschrijding bedraagt derhalve vier maanden, afgerond een half jaar. Het na deze toerekening resterende deel van de overschrijding van de redelijke termijn wordt toegerekend aan de rechtbank; dit deel van de overschrijding bedraagt een half jaar. 
      
    
    
      7.20.
      Het Hof zal het vorenstaande in aanmerking nemend, op de voet van artikel 8:73 van de Algemene wet bestuursrecht de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van eenmaal € 500 voor de overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar, en de Staat (Minister van Veiligheid en Justitie) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van eenmaal € 500 voor de overschrijding van de redelijke termijn in beroep. Uit het dossier komen geen omstandigheden naar voren op grond waarvan de vergoeding op een hoger bedrag zou moeten worden vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8.1.
      Nu het hoger beroep van belanghebbende deels gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. 
      
    
    
      8.2.
      Het Hof stelt de vergoeding van de kosten van rechtskundige bijstand, op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 490 voor de procedure in eerste aanleg (1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, een vermenigvuldigingsfactor van 1 voor het gewicht van de zaak, een vermenigvuldigingsfactor van 1 voor minder dan vier samenhangende zaken en een waarde per punt van € 490) en op € 1.470 voor de procedure voor het Hof (2 punten voor het indienen van een hogerberoepschrift en van een conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een vermenigvuldigingsfactor van 1 voor het gewicht van de zaak, een vermenigvuldigingsfactor van 1 voor minder dan vier samenhangende zaken en een waarde per punt van  € 490), derhalve in totaal op € 1.960. Voor het toekennen van een hogere vergoeding van kosten van rechtsbijstand ziet het Hof geen aanleiding.
      
    
    
      8.3.
      Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van door een deskundige (taxateur) aan belanghebbende uitgebracht verslag overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 18 december 2012, nr. 26039) vast op € 242 (4 uur á € 50 per uur, verhoogd met in totaal € 42 aan omzetbelasting). Aangezien de beide aan belanghebbende uitgebrachte taxatierapporten, behoudens de vermelding van het getaxeerde object, identiek zijn, gaat het Hof uit van een vergoeding van de kosten van één taxatierapport.
      
    
    
      8.4.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de beschikkingen en aanslagen ter zake van de woningen [F] en [G] te [Q] ;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar tegen de beschikkingen ter zake van de woningen [F] en [G] te [Q] ;
      
      
        wijzigt de beschikkingen ter zake van de woningen [F] en [G] te [Q] in die zin dat de waarde van elk van deze woningen nader wordt vastgesteld op € 23.000;
      
      
        vermindert de aanslagen ter zake van de woningen [F] en [G] te [Q] tot aanslagen die zijn berekend naar een heffingsgrondslag van € 23.000 voor elk van beide woningen; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.202;
      
      
        gelast de heffingsambtenaar de ter zake van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 163, aan belanghebbende te vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, vastgesteld op € 500;
      
      
        veroordeelt de Staat (Minister van Veiligheid en Justitie) tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, vastgesteld op € 500.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.A.W.J. Strik in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 18 november 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.