ECLI:NL:GHDHA:2013:5365, Gerechtshof Den Haag, 25-11-2013, BK-13/00012
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Art. 18 lid 3. Waarde woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-13/00012
    
  
  
    Uitspraak d.d. 25 november 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 15 november 2012, nummer AWB 12/2024, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 89.000 per 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2012.
      
    
    
      1.2.
      Aan belanghebbende is voor het jaar 2012, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam naar een heffingsmaatstaf van € 89.000.
      
    
    
      1.3.
      Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt is gedagtekend 3 februari 2012.
      
    
    
      1.4.
      Het aanslagbiljet vermeldt onder meer ”Staat per 01-01-2011”.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij twee in één geschrift, gedagtekend 3 april 2012, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar gedeeltelijk toegewezen, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 80.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht is geheven van € 42. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht is geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 oktober 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tweekamerwoning op de begane grond en is gelegen in de wijk [Q] in [Z]. De oppervlakte van de woning is 49 m2. De woning heeft een tuin. Belanghebbende verhuurt de woning aan een derde.
      
    
    
      3.2.
      In juni 2010 is brand uitgebroken in de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 2]. Dit betreft een etagewoning die is gelegen op de bovenste verdieping van het pand waarin de woning zich bevindt.
      
    
    
      3.3.
      
        Belanghebbende heeft de woning bij koopovereenkomst van 2 december 2010 voor € 48.000 gekocht van [A] B.V., een vennootschap waarvan zijn vader statutair directeur is. De notariële levering heeft plaatsgevonden op 8 juni 2011.
        De verzekeringsmaatschappij heeft ter vergoeding van de schade die door de brand in de woning is aangericht een uitkering gedaan van € 51.000 aan voornoemde vennootschap, dan wel de vader van belanghebbende. Deze vergoeding is op geen enkele wijze ten goede gekomen aan belanghebbende.
      
      
    
    
      3.4.
      De brand heeft schade aangericht aan het dak van het pand. Na de brand heeft de eigenaar van [a-straat 2] enige maanden het dak beschermd met een dekzeil.
      
    
    
      3.5.
      Aan het einde van het jaar 2010, dan wel in de loop van het jaar 2011 is de schade aan het dak hersteld.
      
    
    
      3.6.
      Op 11 juni 2012 is senior taxateur [B] ter plaatse geweest en heeft hij de woning inpandig opgenomen. Hij heeft toen vastgesteld dat van brand- en waterschade niets meer was te zien.
      
    
    
      3.7.
      Ter onderbouwing van de waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport in het geding gebracht, opgemaakt op 8 oktober 2012 door [C], registertaxateur van gemeentebelastingen Rotterdam (hierna: het taxatierapport).
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1.
      Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
      
      
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1.
      Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde naar € 46.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      5.2.
      De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    6. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als ”eiser” en de Inspecteur als ”verweerder” heeft geduid:
    
    
      ”3. Ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen door eiseres daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. 
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2011, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, van die wet geldt een uitzondering ingeval er in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het tijdvak – hier: 2012 – waarvoor de waarde wordt vastgesteld sprake is van een wijziging van de onroerende zaak als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of verandering van de bestemming. Alsdan wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak, in dit geval dus 1 januari 2012.
    
    
    
      4. Verweerder heeft de door hem vastgelegde waarde van de woning van € 80.000,-- gebaseerd op een op 8 oktober 2012 opgemaakt taxatierapport van taxateur [C] en de door haar aangevoerde vergelijkingsobjecten. Uit dit rapport blijkt dat senior taxateur [B] de woning op 11 juni 2012 inpandig heeft opgenomen. Bij die opname heeft deze taxateur vastgesteld dat de brand- en waterschade in april 2011 door het plaatsen van een nieuwe keuken en een nieuwe vloer is hersteld en dat er in de woning niets meer van de brand- en waterschade waarneembaar is. Taxateur [C] heeft de waarde van de woning aan de hand van vergelijkingsobjecten naar de toestand op 1 januari 2012 vervolgens getaxeerd op € 80.000,--.
    
    
    
      5. Eiser heeft de constatering van verweerders taxateur [B] dat de woning in april 2011 is voorzien van een nieuwe keuken en een nieuwe vloer niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank staat daarmee voldoende vast dat sprake is van een wijziging als bedoeld in genoemd artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, zodat verweerder de waarde van de woning terecht heeft bepaald naar de staat per 1 januari 2012. Dit betekent tevens dat de door eiser voor de woning betaalde koopprijs niet maatgevend is, nu deze prijs vóór het herstel van de brand- en waterschade is bepaald. In het midden kan daarom blijven of de woning daadwerkelijk leeg en ontruimd is opgeleverd.
    
    
    
      6. De rechtbank heeft ook overigens geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de onder 4. vermelde bevindingen van taxateur [B]. Eisers betoog dat aan de dakkapel slechts een noodreparatie is uitgevoerd maakt dit niet anders, nu die dakkapel geen onderdeel van de thans te waarderen woning op de begane grond uitmaakt.  
    
    
    
      7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop in het verweerschrift gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 80.000,-- bedroeg. Daarbij constateert de rechtbank dat de (als hulpmiddel bij de waardering) aan de woning per vierkante meter opstal toegekende waarde (veel) lager ligt dan de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en in het bijzonder ook lager dan die van het vergelijkingsobject dat is verkocht op 23 december 2010, enkele dagen voor de waardepeildatum. Voorts weegt mee dat eiser zijn standpunt tegenover dat van de taxateur niet met een eigen, ten behoeve van de WOZ-waardering opgemaakt taxatierapport heeft onderbouwd.
    
    
    
      8. Nu ook overigens niet is gebleken dat de uitspraak op bezwaar niet in rechte stand kan houden, bestaat er geen grond voor vernietiging daarvan. Het beroep moet daarom ongegrond worden verklaard.”
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1.
      Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank overwogen dat, ingevolge artikel 18, lid 1 van de Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak in het algemeen dient te worden bepaald naar de waarde die deze heeft op de waardepeildatum, maar dat daarop ingevolge artikel 18, derde lid, Wet WOZ een uitzondering wordt gemaakt ingeval in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 2012, sprake is van een wijziging van de onroerende zaak als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging of verandering van bestemming. In dat geval wordt de waarde niet bepaald naar de waardepeildatum, maar naar de staat waarin de zaak verkeert bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Deze datum wordt ook wel aangeduid met ”toestandsdatum”. In dit geval is dat 1 januari 2012. Voorts heeft de rechtbank terecht overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      7.2.
      Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is vast komen te staan dat het pand waarvan de woning deel uitmaakt in het jaar 2010 door brand is getroffen en dat de schade, die als gevolg daarvan is ontstaan, in het jaar 2011 is hersteld. Daarmee is sprake geweest van een wijziging van de woning als gevolg van verbouwing of verbetering, zodat de Inspecteur de waarde van de woning terecht heeft bepaald met toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ per 1 januari 2012. Ongeacht of de gegevens vermeld onder 1.4 van deze uitspraak berusten op een vergissing van de Inspecteur dan wel of de Inspecteur bij de waardevaststelling van de woning van de brand geen weet heeft gehad, behoort vanwege de gevolgen van de brand, een specifiek voor de woning geldende bijzondere omstandigheid, artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ toepassing te vinden. 
      
    
    
      7.3.
      De Inspecteur heeft ter staving van zijn waardering van de woning het taxatierapport in het geding gebracht, zijn standpunt in zijn verweerschrift nader toegelicht en ter zitting uiteengezet. De waarde van de woning is vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
      
    
    
      7.4.
      De Inspecteur heeft met de gegevens van de in het taxatierapport neergelegde vergelijkingsobjecten, het verweerschrift in beroep en hoger beroep aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard en bouwjaar vergelijkbaar met de woning en de Inspecteur heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met verschillen in aard en ligging tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. In het bijzonder is in dit geval van belang dat het vergelijkingsobject [a-straat 3] in dezelfde straat ligt en goed vergelijkbaar is met de woning.
      
    
    
      7.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat hij de woning rond de waardepeildatum heeft gekocht voor € 48.000. Het Hof begrijpt dat zijn stelling is dat de datum van deze transactie zo dicht ligt bij de waardepeildatum dat in beginsel ervan kan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van de woning gelijk is aan de door belanghebbende voor de woning betaalde koopprijs (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610).
      
    
    
      7.6.
      Deze stelling wordt verworpen. Allereerst heeft belanghebbende de woning gekocht van de vennootschap waarvan zijn vader statutair directeur is, zodat niet zonder meer kan worden uitgegaan van een zakelijke transactie. Dat daarvan sprake is heeft de Inspecteur gemotiveerd betwist. Daarnaast geldt dat deze koopprijs de waarde weerspiegelt van de woning in door brand aangetaste staat. Met de toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is deze situatie niet meer relevant en kan daarvan niet worden uitgegaan.
      
    
    
      7.7.
      Belanghebbende heeft voorts zijnerzijds een taxatierapport in het geding gebracht ter ondersteuning van zijn standpunt. De taxateur van de zijde van belanghebbende heeft bij deze taxatie als uitgangspunt gehanteerd dat de waarde moet worden vastgesteld naar de staat na de brand en voor het herstel van de schade. Zoals hiervoor overwogen is deze situatie met de toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ niet meer relevant. Dit taxatierapport is daarmee niet bruikbaar om tot de vaststelling van de waarde van de woning op de toestandsdatum te komen.
      
    
    
      7.8.
      Op grond van het vorenoverwogene faalt het hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, J.W. baron van Knobelsdorff en M.C.M. van Dijk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 25 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -     - de naam en het adres van de indiener;
    -     - de dagtekening;
    -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -     - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.