ECLI:NL:RBDHA:2025:9600, Rechtbank Den Haag, 14-05-2025, C/09/672802 / HA ZA 24-814
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers hebben een woning gekocht van gedaagden op basis van een NVM-modelkoopakte. Na de levering is een lekkage ontstaan. Eisers menen dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik van de woning nodig zijn en dat gedaagden hun mededelingsplicht hebben geschonden. De vorderingen worden afgewezen. Eisers hebben weliswaar tijdig geklaagd, maar niet is vast komen te staan dat de woning door de gestelde lekkage ongeschikt is voor normaal gebruik. Gedaagden hebben hun mededelingsplicht niet geschonden. De vordering tot schadevergoeding in verband met herstelkosten wordt afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/672802 / HA ZA 24-814
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser 1] en [eiser 2], te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. C.J.H. Anker te Rotterdam,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2], te [woonplaats 2]
      gedaagden,
      advocaat mr. C.M. Malipaard te Den Haag.
    
    
    
    
      Eisers worden hierna [eiser 1] , [eiser 2] en gezamenlijk [eisers] c.s. genoemd. Gedaagden worden [gedaagden] c.s. genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 17 september 2024, met producties 1 tot en met 20;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;
        
        
          de akte overlegging producties, tevens akte van depot van [gedaagden] c.s. van 11 maart 2025, met producties 6 en 7 alsmede een USB-stick met daarop een video;
        
        
          de akte aanvullende productie van [eisers] c.s. van 17 maart 2025, met productie 21.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 maart 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [gedaagden] c.s. werden tijdens de mondelinge behandeling vertegenwoordigd door hun zoon, [naam 1] (hierna: de zoon), en nicht, [naam 2] . Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 31 mei 2022 hebben [eisers] c.s. van [gedaagden] c.s. een woning aan de [adres 1] in [plaats] gekocht (hierna: de woning). De koopprijs was € 435.000,-. De woning is op 30 augustus 2022 geleverd.
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] c.s. hebben de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bezichtigd. [gedaagden] c.s. hebben er toen op gewezen dat er in het verleden een lekkage is geweest, waarbij water van buiten naar binnen kwam via de tuinlamp die aan de achtergevel van het huis is bevestigd. [eisers] c.s. hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. Ook hebben zij geen aankoopmakelaar ingeschakeld.
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          “
          Artikel 6 	Staat van onroerende staat/Gebruik
        
      
    
    
      6.1
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        
        
          […]
        
      
    
    
      6.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          Woning
          .
        
        
          […]
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik in de weg belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Van augustus tot en met december 2022 hebben [eisers] c.s. de woning verbouwd. Daarbij zijn onder meer de binnenwanden gesloopt, de keuken en badkamer verbouwd en water- en elektraleidingen verplaatst en vernieuwd. Op het dak zijn zonnepanelen geplaatst. 
      
    
    
      2.5.
      In december 2022 hebben [eisers] c.s. lekkage geconstateerd rondom de schuifpuien aan de achterzijde van de woning, en op andere plaatsen op de begane grond en de eerste verdieping.
      
    
    
      2.6.
      Op 31 december 2022 hebben [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. middels een Whatsapp-bericht op de hoogte gesteld van de lekkage. 
      
    
    
      2.7.
      Op 17 april 2023 heeft Tempelbouw in opdracht van de opstalverzekeraar van [eisers] c.s. een rapport opgesteld. Tempelbouw schrijft onder meer:
      
      
        
          “Op dit adres is een lekkage zichtbaar boven en naast de achterpui aan de binnenzijde. De plekken zijn nat 85%. Buitenzijde is bekleed met stalen beplating. Met hevige regen en wind kan het overal doorheen blazen. Het is vochtdoorslag van buiten.” 
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 4 juli 2023 hebben [eisers] c.s. een e-mail gestuurd aan de makelaar van [gedaagden] c.s. Zij schrijven in deze e-mail dat zij een aantal buren hebben gesproken en dat volgens hen bekend zou zijn dat er lekkageproblemen zijn in de wijk. Ook schrijven zij dat alle kozijnen op de [straat] tijdens de bouw op verkeerde balken zijn geplaatst, als gevolg waarvan de balken gaan rotten en er lekkage ontstaat. 
    
    
      2.9.
      Bij brief van 13 juli 2023 hebben [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. in gebreke gesteld. Op 11 oktober 2023 hebben [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. (nogmaals) aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten. [gedaagden] c.s. hebben aansprakelijkheid steeds van de hand gewezen.   
      
    
    
      2.10.
      Op 24 januari 2024 heeft Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BBP) de woning geïnspecteerd. Hierbij waren [eiser 1] en de zoon van [gedaagden] c.s. aanwezig. BBP heeft een rapportage opgesteld, gedateerd 22 maart 2024. In haar rapport schrijft BBP onder meer het volgende (onderstreping rechtbank): 
      
      
        
          “
          Vraag 1:
           Welke problematiek constateert u rondom de puien en de kozijnen?
        
      
      
      
        
          De detaillering van de woning is bij de bouw niet juist uitgevoerd, waardoor er kans is op lekkage. De aansluiting van de gevelplaten op de waterslagen zijn open. Tijdens of na de bouw zijn de waterslagen afgekit. Het lijkt erop dat met het afkitten de niet juist uitgevoerde detaillering waterdicht is gemaakt. Door verschillende werkingen van verschillend materiaal zijn de kitnaden open gaan staan. Hierdoor kan water achter de gevelplaten komen.
        
        
          De lasnaad tussen overgangen van dakplaten naar gevelplaten is op verschillende plaatsen los. Hierdoor kan er water achter de gevelplaten lopen.
        
      
      
      
        
          Boven de voordeur is een goot. De overgang van gevelplaten en de zijkant van de goot staat open. Hierdoor kan als het water te hoog komt in de goot, door bijvoorbeeld niet schoonhouden van de goot, het water achter de gevelplaten lopen. Door capillaire werking is het mogelijk dat water achter de gevelplaten kan. Tussen de gevelplaten en de bovenzijde van de aluminiumkozijnen in de dag zijn schuin oplopende vulplaten geplaatst. De vulplaten hebben geen afwateringsgaten. Hierdoor kan het water wat achter de gevelplaten loopt, zich verzamelen op de vulplaten. Als het water te hoog komt, loopt het op de kozijnen en kan het water een weg naar binnen vinden. 
        
      
      
      
        
          Er kan dus op verschillende manieren water achter de gevelplaten komen. Indien de folie achter de gevelplaten en de folie rondom de kozijn niet goed overlappend en/of aangesloten is, kan het water achter de folie de constructie in. Dit zal in de isolatie trekken en vochtschade aan de houtskelet constructie (regelwerk, gipsplaten en stucwerk) en het stelkozijn veroorzaken.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Vraag 3:
           Is het volgens u realistisch dat de lekkages pas zijn ontstaan na overdracht van de woning op 1 augustus 2022? Of waren de lekkages (in mindere mate) reeds aanwezig? 
        
      
      
      
        
          Het is mogelijk dat de lekkages reeds, maar misschien in mindere mate, aanwezig waren.
           De vorige eigenaar heeft aangegeven dat er wel een lekkage was, maar dat zij ervan uitgingen dat dit door de tuinlamp kwam. Achter de lamp zitten gaten in de gevelplaat voor bevestiging en stroomvoorziening. Door de gaten kan water achter de gevelplaten komen. 
          Het is zeer goed mogelijk dat bij vraag 1 beschreven problematiek (in mindere mate) reeds aanwezig was en dat dit de oorzaak van de lekkage was.
           Er is in 2005 een onderzoek geweest naar de vochtproblematiek in een woning in dezelfde straat [adres 2] te [plaats] voor een rechtszaak tegen Stichting Woonformatie Ypenburg. Ook blijkt dat meerdere woningen in de wijk met dezelfde problematiek kampt. Dit blijkt uit meldingen in de buurtapp, navraag bij buren door de heer [eiser 1] en het plaatsen van nieuwe kozijnen bij woningen in de buurt. 
          Tijdens het onderzoek gaf de heer [gedaagde 1] aan te weten van lekkageproblematiek bij achterburen door de gevalafwerking en het vervangen van kozijnen bij andere buren. De las en het kitwerk kunnen in de loop van de tijd verslechterd zijn. 
          Er is geen bouwkundige keuring uitgevoerd bij de aankoop. Er is dus geen rapport waar de nu waargenomen situatie mee vergeleken kan worden.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          De kosten van de herstelmaatregelen worden geraamd op 
          € 30.000,- (excl. BTW)
          . Hierin zijn zowel arbeid, materialen voorbereiding en dergelijke meegenomen.”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] c.s. vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van € 45.773,75, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 27 juli 2024. Daarnaast vorderen ze deskundigenkosten van € 2.613,60 en € 1.503,71 aan buitengerechtelijke incassokosten. Ook vorderen zij veroordeling van [gedaagden] c.s. tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] c.s. leggen hieraan – samengevat – het volgende ten grondslag. De woning die [gedaagden] c.s. aan [eisers] c.s. hebben overgedragen, bezit niet de eigenschappen die voor het normale gebruik van de woning nodig zijn. Er zijn actieve structurele lekkages, als gevolg waarvan een permanente vochtbelasting de kozijnen aantast. Dit zal op termijn leiden tot houtrot, hetgeen de constructie van de woning aantast. [gedaagden] c.s. hebben de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst geschonden en zijn gehouden de herstelkosten te betalen. [gedaagden] c.s. wisten van lekkageproblematiek in de buurt en hebben nagelaten [eisers] c.s. hierover te informeren. Daarom hebben zij hun mededelingsplicht geschonden en kunnen zij geen beroep doen op artikel 6.1 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] c.s. voeren verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Hebben [eisers] c.s. op tijd geklaagd?
      
    
    
    
      4.1.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] c.s. is dat [eisers] c.s. niet tijdig hebben geklaagd en dat hun rechten daarom zijn komen te vervallen. De rechtbank passeert dit verweer en licht dit als volgt toe. 
      
    
    
      4.2.
      Volgens [gedaagden] c.s. volgt uit het feit dat de deskundige schrijft dat de lekkagesporen ‘blijven terugkomen’ dat [eisers] c.s. al vóór het begin van 2023 zijn geconfronteerd met lekkages aan de achterzijde van de woning. [eisers] c.s. hebben hen pas bij ingebrekestelling van 13 juli 2023 geïnformeerd over de lekkages en zij hebben pas op 22 december 2023 BBP de opdracht gegeven om onderzoek te doen. Daarom hebben zij te laat geklaagd, aldus [gedaagden] c.s.
      
    
    
      4.3.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 1] onweersproken gesteld dat de lekkage voor het eerst zichtbaar was in december 2022. [eisers] c.s. hebben [gedaagden] c.s. hiervan op de hoogte gesteld door middel van een Whatsapp-bericht op 31 december 2022. Reeds hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [eisers] c.s. tijdig hebben geklaagd. Bovendien kan uit het enkele feit dat BBP schrijft dat de lekkages ‘blijven terugkomen’, niet worden afgeleid dat er al eerder zichtbare lekkages waren. Dat [eisers] c.s. pas in juli 2023 een ingebrekestelling hebben gestuurd, wil ook niet zeggen zij te laat hebben geklaagd. In de tussentijd hebben [eisers] c.s. immers een deskundige (Tempelbouw) ingeschakeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 1] bovendien aangegeven dat hij heeft geprobeerd over de lekkagesporen heen te schilderen en de tuinlamp en het kitwerk heeft vervangen, maar dat de lekkages bleven terugkomen. Ook hieruit maakt de rechtbank op dat [eisers] c.s. adequaat hebben gehandeld nadat zij werden geconfronteerd met lekkages en is niet vast komen te staan dat [eisers] c.s. te laat hebben geklaagd.
      
      
        
          Geschikt voor normaal gebruik als woning?
        
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt het volgende juridisch kader voorop met betrekking tot de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik. Volgens artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens de NVM-modelkoopakte eengezinswoning, versie 2021, waarin inderdaad een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.3 van de koopakte bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woning”, dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper zijn.
      
    
    
      4.6.
      De Hoge Raad heeft bij arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, vooropgesteld dat de uitleg van het huidige artikel 6.3 (voorheen artikel 5.3) uit de NVM-koopakte moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moet zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. 
      
    
    
      4.7.
      Voor hun betoog dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, hebben [eisers] c.s. aangevoerd dat sprake is van actieve structurele lekkages, als gevolg waarvan permanente vochtbelasting de kozijnen aantast. De lekkages maken een duurzaam verblijf in de woning onmogelijk en zullen op termijn leiden tot houtrot, waardoor de constructie van de woning wordt aangetast, aldus [eisers] c.s. 
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagden] c.s. betwisten dat er sprake is van een belemmering van het normale gebruik van de woning. De opgetreden lekkage is namelijk niet ernstig en structureel, aldus [gedaagden] c.s.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank is van oordeel dat er op grond van wat door partijen is aangevoerd geen sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert en licht dat oordeel als volgt toe. [eisers] c.s. onderbouwen hun stelling dat de lekkages een normaal gebruik als woning in de weg staan aan de hand van het rapport van BBP. Uit de bevindingen van het rapport van BBP volgt niet dat er direct maatregelen moeten worden getroffen. BBP adviseert weliswaar herstelmaatregelen uit te voeren – zoals het herstellen van de las tussen de gevelplaten en de dakplaten, het vervangen van het aangetaste hout van het stelkozijn en het aanpassen van de detaillering tussen de waterslagen en de gevelplaten – maar BBP benoemt hiervoor geen termijn. 
      
    
    
      4.10.
      Daarnaast heeft [eiser 1] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er – los van het schilderwerk en het vervangen van de tuinlamp en het kitwerk – ook nog geen herstelwerkzaamheden zijn verricht. Dit blijkt ook uit een video die [eisers] c.s. op 17 maart 2025 als productie hebben ingediend, in reactie op een eerdere video die [gedaagden] c.s. op 11 maart 2025 als productie hebben ingediend. De video van [eisers] c.s. is dus opgenomen in maart 2025 en toont lekkagesporen op verschillende plekken rondom de schuifpuien aan de achterzijde van de door [eisers] c.s. bewoonde woning. Ook toont de video lekkagesporen aan de voorzijde van de woning bij de voordeur. De rechtbank maakt hieruit op dat [eisers] c.s. het in ieder geval in de periode van december 2022 tot aan maart 2025 niet nodig hebben geacht om maatregelen te nemen om de lekkages tegen te gaan, anders dan (zoals hiervoor onder 4.3 reeds genoemd) over de lekkagesporen heen te schilderen en het vervangen van de tuinlamp en het kitwerk. De rechtbank trekt mede hieruit de conclusie dat de lekkages niet van dusdanige aard waren, dat zij een normaal gebruik van de woning in de weg staan. De lekkages zoals die door [eisers] c.s. zijn gesteld kunnen vervelend zijn, maar deze zijn op basis van wat daarover door [eisers] c.s. is aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank niet van dien aard dat die een veilige manier van bewoning met een bepaald mate van duurzaamheid in de weg staan. Ten slotte hebben [eisers] c.s. de stelling dat op termijn de constructie van de woning wordt aangetast als gevolg van houtrot, onvoldoende onderbouwd. Ook geeft het rapport van BBP hiervoor geen aanknopingspunten. Hierbij overweegt de rechtbank ook dat tijdens de mondelinge behandeling door [eisers] c.s. onweersproken is aangevoerd dat BBP bij het onderzoek de gevelbeplating ook niet heeft verwijderd om de situatie daaronder waar te nemen. 
      
    
    
      4.11.
      De conclusie van het voorgaande is dat niet is vast komen te staan dat de woning door de gestelde lekkages ongeschikt is voor normaal gebruik. 
      
      
        
          Schending mededelingsplicht?
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] c.s. hebben gesteld dat [gedaagden] c.s. hun mededelingsplicht hebben geschonden doordat zij [eisers] c.s. niet zouden hebben geïnformeerd over lekkageproblematiek in de wijk. [gedaagden] c.s. hebben dit gemotiveerd betwist en hebben daartoe onder meer aangevoerd dat zij melding hebben gemaakt van de enige lekkage die zij zelf hebben ervaren. Het beroep op schending van een mededelingsplicht slaagt niet. De rechtbank licht dit als volgt toe. 
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank gaat bij haar beoordeling van het volgende uit. Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagden] c.s. onweersproken aangevoerd dat aan de muren van de woning jaren voorafgaand aan de verkoop niets was gedaan. Alleen het plafond was kort daarvoor geschilderd. Daarnaast is als onweersproken vast komen te staan dat zowel tijdens de bezichtiging als bij levering van de woning geen lekkages - of sporen daarvan - zichtbaar waren. 
      
    
    
      4.14.
      Volgens [eisers] c.s. blijkt echter uit het rapport van BBP dat de zoon wist van lekkageproblematiek bij andere woningen in de wijk. Bovendien zou ook de makelaar hebben geweten van de lekkageproblemen bij buren en heeft hij [eisers] c.s. hier niet over geïnformeerd. Uit de Whatsapp-conversatie met de buren blijkt volgens [eisers] c.s. dat er meerdere buren lekkageproblemen hebben gehad. Volgens [eisers] c.s. blijkt hieruit dat algemeen bekend was dat er lekkageproblemen waren in de buurt en hadden [gedaagden] c.s. hen hierover moeten informeren.
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank is van oordeel dat [eisers] c.s. mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] c.s. onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat de door [eisers] c.s. aangevoerde lekkageproblematiek in de buurt van belang is voor de aankoop van de gekochte woning en de lekkage die daar na levering is opgetreden. Hierbij overweegt de rechtbank dat op grond van wat door partijen over en weer is aangevoerd vooral niet aannemelijk is geworden dat er bij deze specifieke woning sprake was van meer of andere lekkage dan de lekkage waarvan [gedaagden] c.s. bij verkoop melding hebben gemaakt.
      
    
    
      4.16.
      Uit de berichten in de Whatsapp-groep met de buren volgt weliswaar dat een aantal buren is geconfronteerd met lekkages, maar de in die berichten genoemde oorzaken zijn niet eenduidig. Bovendien, en zoals hierboven onder 4.13 toegelicht, is niet vast komen te staan dat de lekkageproblemen bij de woning van [eisers] c.s. al aanwezig waren voorafgaand aan of bij de levering. Voor zover [eisers] c.s. hebben willen betogen dat uit de arbitrageprocedure die een bewoner van een andere woning aan de [straat] in 2005 heeft gevoerd en waarin de Stichting Woonformatie is veroordeeld tot herstel, volgt dat de lekkageproblemen in de buurt algemeen bekend zijn, gaat de rechtbank hier niet in mee. Zoals [gedaagden] c.s. terecht hebben aangevoerd betrof deze procedure slechts één woning en heeft dit zich ruim negentien jaar geleden afgespeeld. Hieruit kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden opgemaakt dat sprake was van eenduidige lekkageproblemen die in verband zouden staan met de bij de woning opgetreden lekkage en waarvan [gedaagden] c.s. de kopers op de hoogte hadden moeten stellen.  
      
      
      
      
      
        
          Slotsom schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.17.
      Nu vergoeding van herstelkosten wordt afgewezen, is er geen grond voor een vergoeding van kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 BW. Ook de gevorderde deskundigenkosten en buitengerechtelijke kosten zullen om dezelfde reden worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eisers] c.s. worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [gedaagden] c.s. betalen. De hoogte van de proceskosten zijn als volgt:
      
        
          Griffierecht			€ 1.325,00 
        
        
          
            Salaris advocaat 			€ 2.428,00	(2,0 punten x € 1.214,00) 
          
        
        
          Totaal 				€ 3.753,00
        
      
      
    
    
      4.19.
      De wettelijke rente wordt toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten van [gedaagden] c.s., begroot op 
        € 3.753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij 
        € 92,00 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling van de proceskosten,
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 
        14 mei 2025. 
      
      
      
      
      
        type: 3516