ECLI:NL:GHARL:2018:7791, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-09-2018, 17/00596 en 17/00597
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 17/00596 en 17/00597
    uitspraakdatum: 4 september 2018
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] BV te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 april 2017, nummers 16/5822 en 16/5823, ECLI:NL:RBGEL:2017:2227, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 11 en [a-straat] 11a te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 91.000 (11) respectievelijk € 154.000 (11a). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) vastgesteld voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte .
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland  (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is aan de wederpartij verstrekt. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      
        
          [a-straat] 11
      
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak [a-straat] 11 is een bovenwoning, gebouwd in 1954 en verbouwd in 1995. De inhoud van onroerende zaak is 202 m³. De woning beschikt over een dakterras, dat wordt gedeeld met [a-straat] 11a. De woning wordt gebruikt voor kamerverhuur. Tegenover de woning ligt een parkeergarage. 
      
      
        
          
            [a-straat] 11a
        
      
    
    
      2.2.
      Onroerende zaak [a-straat] 11a is een bovenwoning, eveneens gebouwd in 1954 en verbouwd in 1995. De inhoud van onroerende zaak is 385 m³. De woning beschikt over een dakterras, dat wordt gedeeld met [a-straat] 11. De toegang van de woning bevindt zich aan de achterzijde van het pand, bij [a-straat] 11. De woning wordt gebruikt voor kamerverhuur.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [a-straat] 11 en [a-straat] 11a op de waardepeildatum 1 januari 2015.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zij in hoger beroep een waarde voorstaat van € 79.000 voor [a-straat] 11 en € 129.000 voor [a-straat] 11a. Verder heeft zij ter zitting de beroepsgrond over de objectafbakening ingetrokken.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden van € 91.000 voor [a-straat] 11 en € 154.000 voor [a-straat] 11a. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot € 79.000 respectievelijk € 129.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Verslag van het horen
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende betoogt dat geen mondelinge hoorzitting heeft plaatsgevonden die in materieel en formeel opzicht aan alle daaraan in redelijkheid te stellen eisen voldeed. Zo zijn de uiteindelijke notulen nimmer ter goedkeuring of becommentariëring aan de gemachtigde van belanghebbende voorgelegd. 
      
    
    
      4.2.
      Uit artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. In de parlementaire geschiedenis is aan de orde geweest dat de wet niet voorschrijft in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het is. Ook is toegelaten dat in plaats van een afzonderlijk verslag, uit de beslissing op het bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof maakt uit de gedingstukken op dat op 24 mei 2016 een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Hetgeen daar naar voren is gebracht, is in de uitspraak op bezwaar verwerkt. Het Hof is niet gebleken van onjuistheden of onzorgvuldigheden daarin. Het betoog van belanghebbende faalt derhalve.
      
      
        
          Waardering WOZ
        
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft betoogd dat de heffingsambtenaar geen goede vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. Beide woningen worden gebruikt voor kamerverhuur en zijn daardoor niet doelmatig ingericht en hebben slechte voorzieningen. Daarnaast is bij de vaststelling van de waarde onvoldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand en de ligging van de woning.
    
    
      4.6.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd voor beide onroerende zaken een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. 
      
      
      
        
          
            [a-straat] 11
        
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van 24 januari 2017, waarin de waarde van [a-straat] 11 is getaxeerd op € 92.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie bovenwoningen als vergelijkingsobject gebruikt.  In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud m³
              
              
                Waarde per m³
              
              
                Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 11
              
              
                1954
              
              
                202
              
              
                € 460
              
              
                € 92.920
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 5A
              
              
                1957
              
              
                202
              
              
                € 665
              
              
                € 134.330
              
              
                € 135.000
                (7-12-2013)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 3 
              
              
                1958
              
              
                252 + 27
              
              
                € 650 + € 190
              
              
                € 168.930
              
              
                € 169.000
                (30-3-2015)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 15
              
              
                1980
              
              
                285
              
              
                € 563
              
              
                € 160.312
              
              
                € 165.000
                (28-5-2015)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.8.
      Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak [a-straat] 11 van belanghebbende. Daarbij betrekt het Hof dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat rond de waardepeildatum geen betere referentieobjecten voorhanden zijn, mede gelet op de specifieke kenmerken van de onroerende zaak.  De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zijn alle bovenwoningen en gelegen boven of nabij winkels. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met [a-straat] 11, maar de heffingsambtenaar heeft met zijn verwijzing naar het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de inhoud, het onderhoud, de kwaliteit en de voorzieningen, voldoende rekening is gehouden. Het Hof wijst er op dat de taxateur voor de kenmerken onderhoud, kwaliteit en voorzieningen bij de waardering van [a-straat] 11 is uitgegaan van een factor 2, hetgeen een kwalificatie matig oplevert. De vergelijkingsobjecten [b-straat] 5A en [c-straat] 3 hebben weliswaar een factor 4 (kwalificatie goed) voor kwaliteit en voorzieningen, maar het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden bij de gehanteerde m³-prijs. Deze is bij de onderhavige woning namelijk € 460 per m³, terwijl de m³-prijzen van de [b-straat] 5A en [c-straat] 3 € 665 respectievelijk € 650 bedragen. Belanghebbende heeft foto’s van de buitenzijde van de woning en de tegenover gelegen parkeergarage ingebracht, maar uit deze foto’s volgt naar het oordeel van het Hof niet dat de onderhoudstoestand, kwaliteit of ligging van de woning erbarmelijk is, zoals belanghebbende stelt. Zij heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de taxateur onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere onderhouds-, voorzieningen- en kwaliteitstoestand van [a-straat] . Ook de uitstraling van de onderhavige woning acht het Hof op basis van de foto’s in het taxatierapport en de door belanghebbende overgelegde foto’s in voldoende mate vergelijkbaar met de uitstraling van de referentieobjecten. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 91.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          
            [a-straat] 11a
        
      
    
    
      4.9.
        Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van 25 januari 2017, waarin de waarde van [a-straat] 11a is getaxeerd op € 161.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie bovenwoningen als vergelijkingsobject gebruikt.  In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud m³
              
              
                Waarde per m³
              
              
                Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 11a
              
              
                1954
              
              
                385
              
              
                € 420
              
              
                € 161.700
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 30
              
              
                1951
              
              
                486
              
              
                € 402
              
              
                € 195.372
              
              
                € 195.000
                (10-12-2014)
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 79 
              
              
                1953
              
              
                438
              
              
                € 565
              
              
                € 247.470
              
              
                € 255.000
                (1-12-2015)
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 51
              
              
                1956
              
              
                327
              
              
                € 643
              
              
                € 210.261
              
              
                € 216.500
                (5-10-2015)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.10.
      Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak [a-straat] 11a. Ook in dit geval geldt dat gesteld noch gebleken is dat rond de waardepeildatum betere referentieobjecten voorhanden zijn. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zijn alle bovenwoningen uit vergelijkbare bouwjaren en gelegen boven of nabij winkels. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met [a-straat] 11a, maar de heffingsambtenaar heeft met zijn verwijzing naar het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de inhoud, het onderhoud, de kwaliteit en de voorzieningen, voldoende rekening is gehouden. Het Hof wijst er op dat de taxateur voor de kenmerken onderhoud, kwaliteit en voorzieningen bij de waardering van de woning is uitgegaan van een factor 2, hetgeen een kwalificatie matig oplevert. Uit het taxatierapport volgt verder dat het vergelijksobject [e-straat] 30 een voorzieningenniveau van 1 (kwalificatie slecht) heeft, terwijl de vergelijkingsobjecten [f-straat] 79 en [g-straat] 51 een factor 3 (kwalificatie standaard) respectievelijk 4 (kwalificatie goed) hebben voor de kenmerken kwaliteit en voorzieningen. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze verschillen in kenmerken voldoende rekening heeft gehouden bij de gehanteerde m³-prijs. Deze is bij de onderhavige woning namelijk € 420 per m³, terwijl de m³-prijs van [e-straat] 30 € 402 is en voor [f-straat] 79 en [g-straat] 51 € 565 respectievelijk € 643 bedragen. Belanghebbende heeft foto’s van de ingang van de woning en de tegenover gelegen parkeergarage ingebracht, maar uit deze foto’s volgt niet dat de onderhoudstoestand, kwaliteit of ligging van [a-straat] 11a minder is dan waarvan de taxateur is uitgegaan. Ook de uitstraling van de onderhavige woning acht het Hof op basis van de door belanghebbende overgelegde foto’s voldoende vergelijkbaar met de uitstraling van de referentieobjecten. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 154.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Onrechtmatige overheidsdaad
        
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de gemeente Nijmegen zich schuldig maakt aan een onrechtmatige overheidsdaad jegens haar dan wel in strijd handelt met de beginselen van behoorlijk bestuur, in dit geval willekeur. Uit recente publicaties in de media blijkt namelijk dat diverse gemeenten meer onroerendezaakbelasting heffen dan is afgesproken met het Rijk, aldus belanghebbende. Nader onderzoek naar het heffingsbeleid ter zake van onroerendezaakbelasting van de gemeente moet uitwijzen of dit ook bij de gemeente Nijmegen aan de orde is en, zo ja, wat dat voor de beroepsprocedure betekent. Deze stelling kan belanghebbende niet baten. Op grond van artikel 219, tweede lid, van de Gemeentewet kan de gemeenteraad, met inachtneming van een aantal voorwaarden, zelf invulling geven aan de in de belastingverordeningen op te nemen heffingsmaatstaven voor de gemeentelijke belastingen en rechten. In die autonome bevoegdheid mag de rechter in beginsel niet treden. Daarop geldt een uitzondering in geval komt vast te staan dat de tarieven leiden tot een onredelijke en willekeurige belastingheffing die de wetgever bij de toekenning aan de gemeente van de bevoegdheid tot het heffen van de belastingen niet voor ogen kan hebben gehad. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende daarvan geen bewijs heeft geleverd. De Gemeentewet bevat voorts geen bepalingen meer waarin tarieven of de verhoging van de tarieven van de onroerendezaakbelasting worden gemaximeerd. 
      
      
        
          Slotsom
          Gelet op wat hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 11 en [a-straat] 11a alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. De hoger beroepen zijn ongegrond.  
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. W.W. Monteiro, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 4 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(I. Linssen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 september 2018.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.