ECLI:NL:GHSHE:2020:1647, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-05-2020, 19/00530
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2020-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering bedrijfspand in goede justitie

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 19/00530
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      
        en het incidentele hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 25 juli 2019, nummer AWB 18/3205 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar.
      
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft bepaald dat de zitting achterwege kan blijven. Geen van partijen heeft – na navraag door het hof – verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een zitting te worden gehoord. Het hof heeft partijen schriftelijk meegedeeld dat het onderzoek is gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, een op een bedrijventerrein gelegen bedrijfsgebouw van bouwjaar 1972 met een totale bruto vloeroppervlakte aan verkoopruimte, opslagruimte, showroom en kantoorruimte van 3.533 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 8.515 m2.
      
    
    
      2.2.
      Tot de stukken van het geding behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport van 22 maart 2019, opgemaakt door [A] . Volgens dat rapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 1.495.000. Taxateur [A] heeft deze waarde gebaseerd op een huurwaarde van € 130.000. Hij heeft deze huurwaarde gekapitaliseerd met factor 11,5 die hij heeft afgeleid uit de op 31 mei 2018 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak, te weten € 1.500.000.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. Dit rapport is op 7 januari 2019 is opgemaakt door [B] . In dit rapport wordt eveneens uitgegaan van een huurwaarde van € 130.000. Deze jaarhuur is in het rapport gekapitaliseerd met factor 7,75, die is berekend met behulp van de zogenoemde bottom-up methode. De waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.007.000. Ter onderbouwing van die waarde is bij het taxatierapport een aantal verkooptransacties gevoegd. In hoger beroep heeft belanghebbende daarnaast drie vergelijkingsobjecten aangevoerd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Transactiedatum
              
              
                m2
              
              
                Verkoopprijs in €
              
            
            
              
                
                  [adres 2] te [vestigingsplaats]
              
              
                
                  [datum 1] /2016
              
              
                3.728
              
              
                1.155.250
              
            
            
              
                
                  [adres 3] te [plaats]
              
              
                
                  [datum 2] /2018
              
              
                1.198
              
              
                430.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4] te [plaats]
              
              
                
                  [datum 3] /2016
              
              
                1.623
              
              
                520.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.495.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd. De rechtbank heeft het ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie verminderd tot € 1.300.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 1.007.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 1.495.000.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf en ambtshalve
      
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald op € 1.300.000. De heffingsambtenaar is bij brief van het hof van 11 november 2019 uitgenodigd om een verweerschrift in te dienen binnen zes weken na dagtekening van die brief. Daarnaast is de heffingsambtenaar gewezen op de mogelijkheid om incidenteel hoger beroep in te stellen. 
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar concludeert in zijn verweerschrift, dat op 13 januari 2020 bij het hof is ingekomen, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en ongegrondverklaring van het bij de rechtbank ingestelde beroep. Daarmee wenst de heffingsambtenaar dus in een gunstiger positie te komen verkeren ten opzichte van de uitspraak van de rechtbank. Dit kan slechts door het instellen van incidenteel hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      Incidenteel hoger beroep dient te worden ingesteld binnen zes weken nadat de hogerberoepsrechter de gronden van het hoger beroep aan de desbetreffende partij heeft verzonden. Aangezien dat in dit geval niet is gebeurd zal het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar niet‑ontvankelijk worden verklaard. Dat betekent dus ook dat de buitengrens van het geschil wordt bepaald door de uitspraak van de rechtbank, althans de in die uitspraak in goede justitie bepaalde waarde van € 1.300.000.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.4.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.5.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted cash flow methode.
      
    
    
      4.6.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak dient te worden uitgegaan van een jaarhuurwaarde van € 130.000. 
      
    
    
      4.8.
      In hoger beroep heeft belanghebbende erover geklaagd dat de waarde te hoog is en zij heeft daarbij verwezen naar het taxatierapport als genoemd in 2.3. Daarnaast stelt zij zich op het standpunt dat de rechtbank bij de bepaling van de waarde in goede justitie geen gebruik heeft gemaakt van het door haar aangedragen vergelijkingsobject [adres 2] en dat de rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en [adres 5] te [vestigingsplaats] . Ten slotte heeft zij de verkoopcijfers van [adres 2] te [vestigingsplaats] , [adres 3] te [plaats] en [adres 4] te [plaats] aangevoerd als onderbouwing van de door haar voorgestane waarde.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het door belanghebbende overgelegde taxatierapport niet kan dienen als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat [adres 2] te [vestigingsplaats] te ver voor de waardepeildatum is verkocht en dat de objecten gelegen aan de Hulsenweg te [plaats] liggen op een klein industrieterrein in een buurgemeente en daarmee niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, heeft de rechtbank overwogen:
      
      
        “8. In voormelde uitspraak heeft de Hoge Raad [hof: Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982] overwogen dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz meebrengt dat voor de bepaling van de woz-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Verweerder heeft op de kapitalisatiefactor van 11,5 geen correcties toegepast of aannemelijk gemaakt dat, hoewel sprake was van een verkoop in verhuurde staat, een kapitalisatiefactor van 11,5 niet te hoog is. Verweerder heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [naar het hof begrijpt: niet] te hoog is.”
      
      
      
        Het hof acht deze overweging van de rechtbank, met de toevoeging van het hof tussen rechte haken voor de zelfstandige leesbaarheid van deze uitspraak, juist en op goede gronden gegeven. Aangezien de heffingsambtenaar in hoger beroep in zoverre niets nieuws naar voren heeft gebracht, neemt het hof deze overweging over en maakt die tot de zijne.
      
      
    
    
      4.11.
      Dat betekent dat moet worden beoordeeld of de door belanghebbende voorgestane waarde van € 1.007.000 niet te laag is. In het taxatierapport van belanghebbende is de waarde berekend door uit te gaan van een kapitalisatiefactor die is bepaald door middel van de zogenoemde bottom-up methode. De heffingsambtenaar heeft de mede aan die berekening ten grondslag liggende veronderstellingen ten aanzien van het leegstandsrisico en opslagrisico gemotiveerd betwist. Het had vervolgens op de weg van belanghebbende gelegen om de omvang van deze risico’s, en daarmee de door haar voorgestane waarde, nader met bewijs te onderbouwen. Aangezien zij dat niet heeft gedaan, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is. 
      
    
    
      4.12.
      De door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde referentieobjecten [adres 2] te [vestigingsplaats] , [adres 3] te [plaats] en [adres 4] te [plaats] , maken dat niet anders aangezien het hof de objecten in [plaats] niet vergelijkbaar acht vanwege het verschil in ligging. Ten aanzien van [adres 2] heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting in eerste aanleg het door belanghebbende gehanteerde huurcijfer gemotiveerd betwist. Volgens de heffingsambtenaar is immers geen sprake van huur. Het had vervolgens op de weg van belanghebbende gelegen om dit door haar gestelde huurcijfer nader met bewijs te onderbouwen. De door haar gegeven verklaring dat dat huurcijfer een indicatie is van hoe zij verwacht dat de markt zal zijn, is daarvoor onvoldoende.
      
    
    
      4.13.
      Geen van de partijen heeft de door hen verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Daarom zal het hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vast op € 1.300.000. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep niet‑ontvankelijk.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het incidentele hoger beroep niet‑ontvankelijk;
      
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, A.J. Kromhout en T.A. Gladpootjes, leden, in tegenwoordigheid van A. Muller, griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 28 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2424, r.o. 2.4.2.
  
  
     Artikel 8:110, lid 2, Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.