ECLI:NL:GHARL:2018:1134, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-02-2018, 17/00794
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling melkveehouderij. Gebruik taxatiewijzer. Gehanteerde datum.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 17/00794
      uitspraakdatum: 6 februari 2018
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 juni 2017, zaaknummer Awb 17/358, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 451.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking zijn voor het kalenderjaar 2016 voorts aanslagen eigenarenheffing en gebruikersheffing onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) aan belanghebbende opgelegd ten bedrage van in totaal € 2.092,61 (hierna: de aanslagen). 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 juni 2017 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2018 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een melkveehouderijbedrijf. De woning, bouwjaar 1960, heeft een inhoud van 520 m3. Bij de woning hoort een garage. Daarnaast bestaat de onroerende zaak uit een ligboxenstal, een jongveestal, een mestkelder, een mestsilo, een werktuigenberging/wagenloods, een tweetal hooi/stroschuren en een viertal plaat/sleufsilo’s van elk 400 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 800 m² en de grond bij de niet-woning heeft een oppervlakte van 10.100 m². 
    
    
      2.2
      Van de onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 409.000 en de heffingsambtenaar een waarde van € 451.000. 
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 451.000, niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, nr. 10/00648, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). 
      
    
    
      4.3
      Het Hof overweegt met betrekking tot de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 451.000 als volgt. Ter onderbouwing verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatiematrix van 6 juni 2017 (hierna: de taxatiematrix), opgemaakt door [C] , taxateur (hierna: [C] ) waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 494.000. [C] heeft, bij gebreke van omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, de waardebepaling doen steunen op gegevens die zijn ontleend aan de Taxatiewijzers Agrarische gebouwen en Grond bij agrarische objecten, beide met waardepeildatum 1 januari 2015. Als uitgangspunt acht het Hof deze methode, evenals partijen, goed bruikbaar ter bepaling van de gezochte waarde, waarbij wel rekening moet worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. 
    
    
      4.4
      Ter zitting van het Hof heeft [C] aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak – in verband met het archetype van de ligboxenstal (‘laag’ in plaats van ‘hoog’) – bij nader inzien moet worden bepaald op (€ 494.000 -/- € 9.000 =) € 485.000. De omvang van die correctie is tussen partijen verder niet in geschil.
    
    
      4.5
      
        In de taxatiematrix heeft [C] aan elk van de vier ‘plaat-/sleufsilo’s’, met hetzelfde archetype en bouwjaar en dezelfde oppervlakte (400 m²), een waarde toegekend van € 10.400, in totaal derhalve € 41.600. Belanghebbende heeft gesteld dat deze vier ‘plaat-/sleufsilo’s’ samen moeten worden gewaardeerd, waarbij rekening moet worden gehouden met een ‘correctie grootte’ wegens afnemende meerwaarde. 
        In de Taxatiewijzer Algemeen met waardepeildatum 1 januari 2015 is – voor zover van belang – vermeld:
        Blz. 51:
        “Bij de bepaling van de marktwaarde (waarde in het economische verkeer) hangt de correctie voor grootte samen met het algemene beginsel in de economie van de “afnemende marginale meerwaarde”.”
        Blz. 52:
      
      
      
        “Er kunnen ook andere redenen zijn, waarom de taxateur afziet van het toepassen van een correctie voor grootte. De taxateur zal steeds zijn keuze om wel of niet een correctie voor grootte toe te passen moeten kunnen motiveren. 
        Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt uitgegaan van de totale grootte van een gebouw en niet van de oppervlakte van het deelobject dat wordt getaxeerd. Daarom worden bij het bepalen van de correctie grootte door het systeem TIOX alle WOZ-deelobjecten die behoren tot één WOZ-object en die eenzelfde archetypecodering hebben, bij elkaar geteld. Dit zijn immers veelal WOZ-deelobjecten die worden onderscheiden binnen één gebouw. Als deze aanname niet correct is en de desbetreffende WOZ-deelobjecten zijn wel afzonderlijke gebouwen, dan zal de taxateur de correctie voor grootte handmatig aanpassen.” 
        Blz. 58:
        “Net als bij de correctie grootte bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is van belang dat de taxatie de gebruikte correctie grootte niet afhankelijk mag zijn of het object als één WOZ-deelobject is geregistreerd of als meerdere. Wanneer bij een WOZ-object sprake is van ligboxenstallen van in totaal 1000 m², dan mag de taxatiewaarde niet verschillen, wanneer deze 1000 m² is geregistreerd als één WOZ-deelobject, of als vier deelobjecten. Deze combinatie is in ieder geval aan de orde wanneer binnen het WOZ-object meerdere WOZ-deelobjecten voorkomen met hetzelfde archetype. Maar ook bij verschillende archetypen (bijvoorbeeld door een verschil in materiaalcode) kan het bij elkaar optellen van de grootte van meerdere WOZ-deelobjecten aan de orde zijn om een realistische inschatting te maken van de correctie grootte. De taxateur moet hierbij een bewuste inschatting maken.” 
        De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de ‘plaat-/sleufsilo’s’ apart moeten worden gewaardeerd omdat deze niet aan elkaar verbonden zijn en los van elkaar kunnen worden gebruikt met verschillende producten. Uitgaande van hetgeen in de Taxatiewijzer Algemeen als uitgangspunt is vermeld, is de heffingsambtenaar – op wie ook op dit punt de bewijslast rust – er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat van dit uitgangspunt moet worden afgeweken, zodat de ‘plaat-/sleufsilo’s’ tezamen moeten worden gewaardeerd en rekening moet worden gehouden met een ‘correctie grootte’. Tussen partijen is niet in geschil dat die correctie in dat geval € 13.600 bedraagt, zodat aan de ‘plaat-/sleufsilo’s’ tezamen een waarde toekomt van € 28.000.
      
    
    
      4.6
      Op grond van het voorgaande komt het Hof tot de tussenconclusie dat de waarde van de onroerende zaak volgens de van toepassing zijnde Taxatiewijzers met waardepeildatum 1 januari 2015 (€ 485.000 -/- € 13.600 =) € 471.400 is, hetgeen hoger is dan de beschikking die een waarde van € 451.000 vermeldt.
    
    
      4.7
      
        Belanghebbende heeft zich in hoger beroep voorts op het standpunt gesteld dat in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2015 de jongst genoemde transactiedatum 18 juni 2014 is en dat, gelet op de slechte marktsituatie van melkveehouderijbedrijven vanaf het derde kwartaal van 2014, ook rekening moet worden gehouden met transacties die in 2015 hebben plaatsgevonden, welke zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2016. Het Hof merkt op dat de jongst genoemde transactiedatum niet 18 juni 2014 is, maar 8 augustus 2014. Dit neemt niet weg dat 23 van de 24 onderbouwende marktgegevens in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2015 in het eerste halfjaar van 2014 zijn gerealiseerd. Uit de onderbouwende marktgegevens in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2016 blijkt dat begin 2015 de volgende transacties hebben plaatsgevonden:
        Datum			Verhouding geschoonde koopsom en modelwaarde
        12 januari 2015		89%
        15 januari 2015		95%
        16 januari 2015		86%
        Geheel 2015 ligt slechts 1 van de 19 geschoonde koopsommen boven de modelwaarde. Gelet op deze gegevens, die licht werpen op de gezochte waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015, kan de heffingsambtenaar – op wie te dezen de bewijslast rust – in het onderhavige geval niet volstaan met de enkele stelling dat de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2015 moet worden gehanteerd en is hij naar het oordeel van het Hof niet erin geslaagd de onderhavige, door hem vastgestelde waarde van € 451.000 aannemelijk te maken. Het verschil tussen de waarde volgens de Taxatiewijzers na correcties (zie rechtsoverweging 4.6) en de vastgestelde waarde, van € 20.400, acht het Hof in het licht hiervan te gering.
      
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van € 409.000 evenmin aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar het percentage van 13 als de gemiddelde afwijking tussen de geschoonde koopsom en de modelwaarde, dat is vermeld in de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met waardepeildatum 1 januari 2016, is daartoe niet voldoende. 
    
    
      4.9
      Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen door partijen naar voren is gebracht, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vast op € 440.000.
    
    
      4.10
      
        Bij de aanslag gebruikersheffing OZB is uitgegaan van een heffingsgrondslag van € 257.000. Gelet op het voorgaande stelt het Hof de heffingsgrondslag in goede justitie vast op € 240.000. 
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op (2 punten  wegingsfactor 1  € 249 =) € 498 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase, (2 punten x wegingsfactor 1 x € 501 =) € 1.002 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase, (2 punten x wegingsfactor 1 x € 501 =) € 1.002 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de hogerberoepsfase en € 10,50 aan kosten van uittreksels uit de openbare registers, in totaal € 2.512,50.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 440.000,
      – vermindert de aanslag eigenarenheffing OZB tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van € 440.000,
      – vermindert de aanslag gebruikersheffing OZB tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van € 240.000,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.512,50, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht aan belanghebbende vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 6 februari 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (B.F.A. van Huijgevoort)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 6 februari 2018
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.