ECLI:NL:GHAMS:2018:4920, Gerechtshof Amsterdam, 06-12-2018, 18/00171
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      Kenmerk 18/00171
      6 december 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], te [Z], belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 22 februari 2018 in de zaak met kenmerk AMS 16/6545 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [xxx] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 326.000.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 26 september 2016 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de in geschil zijnde aanslag beroep ingesteld. Bij uitspraak van 22 februari 2018 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 5 april 2018 hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank en het hoger beroep nader aangevuld bij brief van 4 mei 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2018. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn met bericht van verhindering niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen, A.S. Polder. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Tussen partijen vaststaande feiten 
    
    
      2.1.
      Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een woning, een vrijstaande werkplaats/loods en een aanbouw woonruimte. De inhoud van de woning is ongeveer 301 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 609 m². De woning heeft dakkapellen. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      
        Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de waarde in geschil van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. De heffingsambtenaar staat een waarde van 
        € 326.000 voor, belanghebbende bepleit een waarde van € 265.000.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist (in deze uitspraak is belanghebbende als [belanghebbende] aangeduid):
    
    
    
      “3. De rechtbank beoordeelt in deze zaak of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
    
    5. De heffingsambtenaar heeft in beroep de WOZ-waarde van de woning onderbouwd op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Voor de woning heeft de taxateur de volgende vergelijkingsobjecten in [Z] gebruikt: [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4]. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [belanghebbende] niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      
        Waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken 
      
    
    6. [belanghebbende] voert aan dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken van toepassing is. Volgens [belanghebbende] moet 408 m² van zijn perceel gelegen in de beschermingszone buiten aanmerking worden gelaten bij de waardebepaling. Dit deel van het perceel behoort namelijk tot het waterverdedigingswerk.
    
    7. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2017 volgt dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken beperkt is tot het waterverdedigingswerk zelf. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat alleen de kernzone het waterverdedigingswerk is. Op de zitting van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van foto’s en kaarten met daarop ook een inmeting van het uitgesloten deel van het perceel toegelicht dat een groot deel van het perceel van [belanghebbende] in de beschermingszone ligt en slechts een klein deel van 29,7 m2 binnen de kernzone. Daarom is alleen het deel van het perceel van afgerond 30 m² dat in de kernzone is gelegen buiten de waardering gelaten. [belanghebbende] heeft dit niet betwist. Omdat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken in dit geval alleen van toepassing is op de kernzone, heeft de heffingsambtenaar het deel van het perceel in de beschermingszone terecht meegenomen in de waardebepaling. Deze beroepsgrond van [belanghebbende] slaagt dus niet. 
    
    
      
        Overige beroepsgronden
      
    
    8. De overige beroepsgronden die [belanghebbende] aanvoert, te weten dat de gebruikte objecten niet vergelijkbaar zijn, dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van [belanghebbende], dat de waarde van de dakkapel slechts voor de helft mag worden meegenomen in de waardering, dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de erfdienstbaarheid, dat de heffingsambtenaar onjuiste grondstaffels heeft gehanteerd en dat de loods en de betonnen vloer in mindering moeten worden gebracht op de WOZ-waarde vanwege de toekomstige gebruiksmogelijkheden, zijn al eerder in de procedure bij het gerechtshof Amsterdam over de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2015 aan de orde gekomen. In die procedure zijn onder meer dezelfde vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar aan de waardering ten grondslag gelegd als in deze procedure. De rechtbank ziet geen aanleiding om over deze beroepsgronden voor het kalenderjaar 2016 anders te oordelen dan het gerechtshof. De rechtbank verwijst dan ook naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, in het bijzonder de rechtsoverwegingen 5.6 tot en met 5.18 en beschouwt deze als hier ingelast. 
    
    
      Conclusie 
    
    9. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    10. Het beroep is ongegrond. 
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De rechtbank heeft de wettelijke criteria voor het bepalen van de WOZ-waarde juist weergegeven. 
      
    
    
      5.2.
      Voordat het aan de behandeling van de individuele stellingen van partijen toekomt, overweegt het Hof dat de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak de waarde van het object in zijn geheel betreft (zulks met inachtneming van de in art. 17, lid 1, WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende delen van de onroerende zaak toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de onroerende zaak als geheel inzichtelijk te maken. Het Hof overweegt voorts, dat de heffingsambtenaar aan de waardebepalende elementen van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, dermate lage factoren c.q. waarden heeft toegekend, dat aannemelijk is dat eventuele oneffenheden op onderdelen (zoals het terras, de loods, de dakkapellen of het aantal aan de kernzone toe te rekenen vierkante meters) niet aan de waardering van de onroerende zaak als geheel afbreuk doen, in die zin dat niet aannemelijk is dat de waarde daarvan te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      De grieven van belanghebbende in hoger beroep zijn, samengevat, de volgende.
      
      
        
          Belanghebbende bestrijdt “de referentieverkopen aan de [object 5], [object 6] en [object 7] te [Z]”.
        
        
          De grondwaarde is berekend aan de hand van onjuiste grondstaffels. Door de heffingsambtenaar is een grondstaffel gehanteerd voor woningen zonder industrie, terwijl de onderhavige onroerende zaak onderdeel is van een object met industrie. De omringende onroerende zaken hebben geen industrieloods op het terrein.
        
        
          Er is sprake van een schending van het motiveringsbeginsel als gevolg van de volgende zaken:
        
      
      
        a. Het is onbegrijpelijk dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak standaard teksten hanteert ten aanzien van de grondwaarde. De heffingsambtenaar noemt geen concrete prijzen.
        b. De heffingsambtenaar houdt geen rekening met de verschillen in type, oppervlakte en ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
        c. Belanghebbende bestrijdt dat de heffingsambtenaar de waarde van de opstal en van de bijgebouwen kan benaderen en de heffingsambtenaar geeft alleen algemene informatie.
      
      4. Met de gebreken van de onroerende zaak, zoals de ongunstige indeling, wordt door de heffingsambtenaar geen rekening gehouden.
      5. De herstelkosten (dak, afbreken loods, saneren vervuilde grond, slechte fundering en algehele slechte staat van de woning) moeten geheel verdisconteerd worden in de WOZ-waarde.
      6. De loods is lastig bereikbaar en mag alleen door belanghebbende gebruikt worden als locatie voor het marktkramenbedrijf. Een toekomstige koper mag dit niet en zal het bedrijfsterrein inrichten als tuin. De kosten van de sloop van de loods en het verwijderen van de betonnen vloer moeten in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. 
      7. De waarde van de dakkapellen kan niet volledig in de WOZ-waarde worden opgenomen. De dakkapellen zijn ook in de WOZ-waarde van [object 8] te [Z] opgenomen. De waarde van de dakkapellen moet bij beide woningen voor de helft worden meegenomen. 
      8. De rechtbank heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de waardedruk uitgaande van een erfdienstbaarheid. De rechtbank oordeelt dat niet gebleken is van een notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid. De rechtbank miskent dat erfdienstbaarheden ook door verjaring tot stand kunnen komen.
      9. Toepassing van de waarderingsvrijstelling voor waterverdedigingswerken leidt tot een lagere waarde. 
      
      
        
          Referentieverkopen (grief 1)
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn bezwaren tegen (door hem gestelde) referentieverkopen aan de [object 5], [object 6] en [object 7] te [Z]. In dit verband merkt het Hof op – anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt – dat de heffingsambtenaar deze verkopen niet bij de onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak in beroep en hoger beroep heeft gebruikt. De heffingsambtenaar heeft de volgende vergelijkingsobjecten in [Z] aan de onderbouwing ten grondslag gelegd: [object 1], [object 3], [object 2] en [object 4]. Aldus slaagt deze grief niet.
      
      
      
        
          Waardeverschillen, grondstaffel, herstelkosten en gelijkheidsbeginsel (grieven 2 tot en met 5) 
        
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar herhaalt in reactie op voornoemde grieven 2 tot en met 5 hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd, te weten - samengevat - dat:
      - met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in meer dan voldoende mate rekening is gehouden (dit volgt onder meer uit de matrix);  
      - er geen grondstaffel voor “woning met industrie” wordt gehanteerd; een object heeft ofwel een woonbestemming ofwel een industriële bestemming. De onroerende zaak heeft volgens de heffingsambtenaar een woonbestemming en zal in de toekomst deze bestemming behouden. De grondwaarde van de onroerende zaak heeft als basis de grondstaffel voor woningen. Teneinde rekening te houden met de aanwezigheid van de loods en asfalt in de achtertuin – zoals onder meer blijkt uit de matrix – is de grondwaarde gecorrigeerd door bij de  taxatie een veel slechtere ligging dan de buurwoningen in aanmerking te nemen; 
      - er voldoende rekening is gehouden met de gebreken van de woning. In de matrix is te zien dat aan de woning een lage m³ prijs is toegekend. Dat de slechte staat van de woning bekend is, blijkt uit het gehanteerde aantal m³ in de matrix.
      
    
    
      5.6.
      
        De heffingsambtenaar heeft de bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. 
        Het Hof stelt vast dat de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak in een mindere staat verkeert dan de vergelijkingsobjecten. Ook is niet in geschil dat sprake is van waardedrukkende factoren, namelijk de aanwezigheid van een loods op het perceel en de afdekking van het perceel met beton dan wel asfalt. De vergelijkingsobjecten vertonen verschillen met de onroerende zaak, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen en met de gebreken van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden, gelet op de gemiddelde m3-prijs van de woning (€ 231,-) in verhouding tot die van de vergelijkingsobjecten (respectievelijk € 360,-, € 532,-, € 582,- en € 484). De grondwaarde van het perceel bij de woning is vastgesteld door middel van de toepassing van een grondstaffel, geldig voor het specifieke gebied waar de woning is gelegen. Daarbij is ten aanzien van de ligging van de woning in de matrix aangegeven dat de woning in principe een gemiddelde ligging heeft, maar dat de ligging door de aanwezigheid van asfalt en dergelijke is afgewaardeerd naar een slechte ligging, zodat ook bij de vaststelling van de grondprijs rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Gelet op het vorenoverwogene verwerpt het Hof ook de stelling van belanghebbende dat er sprake is van de schending van het motiveringsbeginsel. 
      
      
      
        
          De loods en de bestemming (grief 6)
        
      
    
    
      5.7.
      De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat (los van het antwoord of de vraag of een koper de loods in het kader van een marktkraambedrijf mag gebruiken of niet) er in ieder geval geen verplichting bestaat voor een eventuele koper om de loods af te breken. 
      
    
    
      5.8.
      Uit de gedingstukken (of anderszins) volgt niet dat de loods door een eventuele toekomstige koper moet worden afgebroken (en dat het asfalt moet worden verwijderd). Alsdan kan er reeds daarom geen waardedruk in aanmerking worden genomen. Deze grond van belanghebbende slaagt derhalve niet.
      
      
        
          De dakkapel (grief 7)
        
      
    
    
      5.9.
      De heffingsambtenaar stelt dat de dakkapellen niet tweemaal in de waardering zijn meegenomen maar slechts éénmaal. 
      
    
    
      5.10.
      
        Inzake de dakkapellen heeft het Hof in een uitspraak van 6 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2862, het volgende overwogen: 
        “5.9. Gelet op de foto van de onroerende zaak en de daarop ter zitting door partijen gegeven toelichting, constateert het Hof dat het wellicht bouwtechnisch gaat om één kapel, maar dat deze kapel door een muur is gescheiden in twee gedeelten. De heffingsambtenaar heeft terecht aan het gedeelte van de kapel dat behoort bij de onroerende zaak een waarde toegekend.”
      
      
    
    
      5.11.
      Belanghebbende heeft, wat deze grief betreft, in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak werpen. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht aan het gedeelte van de dakkapellen dat behoort tot de onroerende zaak een waarde heeft toegekend.
      
      
        
          Erfdienstbaarheid (grief 8)
        
      
    
    
      5.12.
      Met betrekking tot de erfdienstbaarheid stelt de heffingsambtenaar, kort gezegd, dat dit een afspraak betreft tussen de twee buren en er geen sprake is van een notarieel bij het kadaster ingeschreven erfdienstbaarheid. Het nader onderzoek of er sprake is van een recht van overpad door verjaring is nimmer door de heffingsambtenaar ontvangen. 
      
    
    
      5.13.
      
        Voor wat betreft het recht van overpad heeft het Hof in voornoemde uitspraak van 6 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2862, als volgt overwogen: 
        “5.17. Erfdienstbaarheden kunnen door verjaring worden verkregen. Een dergelijke verkrijging is alleen mogelijk indien degene die zich op de verjaring beroept, bewijst dat hij gedurende ten minste twintig jaren bezit van de erfdienstbaarheid had. Een enkele afspraak tussen buren dat zij over en weer het recht hebben onder bepaalde voorwaarden van elkaars terrein gebruik te maken, is daartoe onvoldoende. Bezit van een erfdienstbaarheid doet zich pas voor, wanneer uit feitelijke omstandigheden naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen. 
      
      
    
    
      5.18.
      Belanghebbende heeft aangevoerd, dat hij en de bewoners van [object 9] elkaar, over en weer, al meer dan 20 jaar het recht van overpad verlenen. Ter zitting heeft hij deze stelling toegelicht en uitgelegd dat, kort gezegd, zijn vader destijds afspraken omtrent het recht van overpad had gemaakt met de buurman, dat over de inhoud van die afspraken onduidelijkheden zijn ontstaan, dat de buurman de omvang van die rechten heeft betwist, en dat de rechten van een eventuele koper van de onroerende zaak hoogst onzeker zijn. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat door verjaring een erfdienstbaarheid (in goederenrechtelijke zin, met werking tegenover derden) tot stand is gekomen. Dientengevolge dient er bij de waardering geen rekening mee te worden gehouden.”
      
    
    
      5.14.
      Belanghebbende heeft, wat deze grief betreft, in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak werpen. Alsdan kan niet kan worden gezegd dat door verjaring een erfdienstbaarheid tot stand is gekomen. Bij de waardering van de onroerende zaak dient hier dan ook geen rekening mee te worden gehouden. 
      
      
      
      
      
        
          Waterverdedigingsvrijstelling (grief 9)
        
      
    
    
      5.15.
      Belanghebbende betoogt - zakelijk weergegeven - dat de waterverdedigingsvrijstelling voor waterverdedigingswerken (artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ, in verbinding met artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, hierna: de Uitvoeringsregeling) ook op de beschermingszone betrekking heeft. De heffingsambtenaar betwist dit en verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 25 mei 2018, 17/03950, ECLI:NL:HR:2018:625.
      
    
    
      5.16.
      Het Hof verwerpt belanghebbendes betoog. Deze kwestie was aan de orde in voornoemd arrest van de Hoge Raad van 25 mei 2018. Hieruit volgt dat alleen het dijklichaam zelf een waterverdedigingswerk is als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling. De vrijstelling is niet van toepassing op de naast de onderhavige dijk gelegen zones waarin op grond van de keur van het Waterschap voorschriften en beperkingen gelden ter bescherming van de dijk. De heffingsambtenaar heeft alsdan het deel van het perceel in de beschermingszone terecht meegenomen in de waardebepaling en ook deze grief van belanghebbende slaagt derhalve niet.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.17.
      Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 6 december 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.