ECLI:NL:RBZWB:2025:4973, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-07-2025, 24/6770
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een niet-woning (Fletcher). De waarde is niet te hoog vastgesteld. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/6770 WOZNW
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (het object) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.103.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Middelburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] (taxateur).
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object is een hotel met 42 hotelkamers (totaal 1.140 m2) en een restaurant, receptie, keuken en bergruimte 
      (totaal 350 m2) op de begane grond. Het hotel is in 2017 gerenoveerd.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 1.499.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 2.103.000. Het verzoek om immateriële schadevergoeding heeft de gemachtigde ter zitting ingetrokken. 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Vooraf: betalingsonmacht
      
    
    
    
      4.	Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende (een rechtspersoon) voldoet aan de criteria voor vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald. 
    
    
    
      
        Vooraf II: op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
    
      4.1.
      Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van het object geen grondstaffels heeft gebruikt. 
      
      
        
          De WOZ-waarde van het object
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.4.
      
        De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 2.103.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , 
        
          [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Het hotel is op 3 augustus 2021 inpandig opgenomen. De voor het object gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 is herleid uit de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gewezen op de in overleg met belanghebbende voor het jaar 2018 vastgestelde waarde voor het hotel van € 2.086.000. 
      
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
      
    
    
      4.6.
      Voor de onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van deze gegevens de huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat bepaalde berekeningen (zoals belanghebbende die voorstaat) niet zijn gemaakt, leidt er niet toe dat de rechtbank twijfelt aan de hoogte van de waarde. De rechtbank gaat voorbij aan de geenszins onderbouwde stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van het object € 1.499.000 bedraagt. Er zijn geen aanknopingspunten in het dossier waardoor de rechtbank aanleiding ziet te twijfelen aan de vastgestelde WOZ-waarde van het object. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      5.1.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 31 juli 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II1992/933, 22 885, nr. 3, blz. 44