ECLI:NL:GHARL:2018:6737, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-07-2018, 17/00967
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De kort na de peildatum betaalde koopsom is in de regel de waarde in het economisch verkeer. De stelling dat bij een koop van een professionele verkoper, met tussenkomst van twee professionele makelaars, waarbij de woning niet openbaar in de verkoop is gezet, geen sprake is van een prijs die de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, is in haar algemeenheid niet juist. 
        Bij deze koop is het herzieningsrisico van de BTW bij belanghebbende als koper komen te liggen. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende hiermee rekening heeft gehouden door deze in negatieve zin te verdisconteren in de te bieden prijs, zodat de prijs niet de volledige tegensprestatie omvat. De kort na de peildatum overeengekomen koopprijs is in casu derhalve niet geschikt als maatstaf om te komen tot de waarde van de woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 17/00967
    uitspraakdatum: 24 juli 2018
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 oktober 2017, nummer LEE 16/4904, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Tynaarlo (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1‑300 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 162.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor 2016 (OZB) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 149.000 en de opgelegde aanslag in de OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 1-300 te [A] , een stenen recreatiewoning uit 2007 met aanlegsteiger (hierna: de woning). De inhoud van de woning is 340 m³ en de perceeloppervlakte bedraagt 350 m².
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende en mevrouw [B] hebben de woning in mei 2015 gezamenlijk gekocht voor een koopprijs van € 112.500.
      
    
    
      2.3.
      In de akte van levering van 22 mei 2015 is onder de bepalingen van de koopovereenkomst het volgende opgenomen:
      
      
        „KOSTEN EN BELASTINGEN
        Artikel 1
        1. De notariële kosten, het kadastraal recht en de overdrachtsbelasting zijn voor rekening van verkoper. 
        2. Verkoper verklaart voor wat betreft het verkochte te handelen als ondernemer in de zin van Wet op de omzetbelasting 1968, en verklaart dat de levering plaatsvindt na verloop van twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming terwijl het betreffende registergoed zich nog in de herzieningstermijn bevinden.
        3 a. Verkoper verklaart dat de levering plaatsvindt na verloop van twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming, terwijl verkoper en koper de betreffende levering voorwaardelijk (opteren ter behoud van rechten) als met omzetbelasting belaste levering aan merken als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, ten tweede Wet op de omzetbelasting 1968, zodat koper omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het verkochte.
        Aangezien ten aanzien van het verkochte de verleggingsregeling van toepassing is, wordt de omzetbelasting rechtstreeks door koper op aangifte aan de Ontvanger van de belastingen voldaan.
        b. Koper garandeert met betrekking tot het verkochte:
        (i) dat hij het betreffende gedeelte van het verkochte zal gaan respectievelijk blijven gebruiken ten behoeve van activiteiten waarvoor voor negentig procent (90%) of meer recht op aftrek van omzetbelasting bestaat en dat hij het betreffende gedeelte van het verkochte vóór het einde van het boekjaar, volgende op het boekjaar van levering in gebruik zal nemen (voor zover deze thans niet conform het vorenstaande in gebruik zijn) en zal blijven gebruiken ten behoeve van activiteiten waarvoor hij negentig procent (90%) of meer recht op aftrek van omzetbelasting heeft;
        (ii) dat aan de in artikel 3.b (i) bedoelde negentig procent norm (90%-norm) wordt voldaan;
        (iii) dat hij binnen vier weken na afloop van het boekjaar van koper, volgende op het boekjaar van levering dan wel na levering door koper vóór afloop van eerstbedoeld boekjaar, verkoper door middel van een door hem ondertekende verklaring ervan in kennis stelt of sinds de transportdatum is voldaan aan de desbetreffende norm. Van deze verklaring zendt Koper binnen dezelfde termijn van vier weken een afschrift aan de inspecteur van de regio van de Belastingdienst waaronder koper ressorteert.
        c. Verkoper verklaart dat het verkochte voor zover deze thans in gebruik zijn volledig of nagenoeg volledig met omzetbelasting belast zijn verhuurd.
        d. Koper verklaart dat het hem bekend is dat verzoek om de levering van het verkochte als een met omzetbelasting belaste levering aan te merken alleen mogelijk is, indien door hem in het door hem gehanteerde boekjaar waarin de levering van het hem verkochte valt en het daaropvolgende boekjaar aan bedoelde 90%-norm wordt voldaan en dat aan hem een naheffingsaanslagomzetbelasting door de Belastingdienst zal (kunnen) worden opgelegd indien blijkt dat hij niet aan voormelde norm heeft voldaan. De na te heffen omzetbelasting betreft de herzieningsomzetbelasting van verkoper alsmede de overige door verkoper in aftrek gebrachte voorbelasting ter zake de verkoop en levering van het verkochte aan koper.
        4. In geval aan de zijde van koper niet wordt voldaan aan de vereisten voor een aan heffing van omzetbelasting onderworpen levering of verhuur terwijl daar wel door partijen voor is gekozen, dient koper aan verkoper alle daaruit voor verkoper voortvloeiende schade integraal en op eerste vordering te vergoeden. Onder schade wordt in dit verband in ieder geval verstaan de door verkoper aan de Belastingdienst te betalen of van de Belastingdienst minder terug te ontvangen omzetbelasting en teven de daarmee samenhangende boeten en heffingsrenten.
        5. Waar in de leden 2, 3 en 4 wordt gesproken van "levering" wordt uitsluitend bedoeld de levering in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, of een enkel in de zin van artikel 3, lid 2 juncto artikel 11 lid 1, onderdeel b, ten vijfde slotzin, van die wet als verhuur aan te merken handeling met een beperkt recht.”
      
      3. Geschil
      
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is de hoogte van de proceskosten in beroep in geschil.
      
      
        3.2.1.
        Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de aankoop van de woning kort na de peildatum meebrengt dat de koopprijs, verminderd met het aan de inventaris van de woning toe te rekenen bedrag, de waarde van de woning per de peildatum weergeeft. Hij concludeert tot vermindering van de beschikte waarde tot op € 108.500. 
        
      
      
        3.2.2.
        Ten aanzien van de proceskosten in beroep stelt belanghebbende zich primair op het standpunt dat deze dienen te worden toegekend voor de werkzaamheden van zijn gemachtigde en subsidiair voor zijn eigen reis- en verletkosten. 
        
      
      
        3.3.1.
        De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd bestreden. Volgens hem is de koopprijs niet onder zakelijke omstandigheden bepaald, omdat de woning niet openbaar in de verkoop is gezet; daarom is de koopprijs niet tot stand gekomen op de voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
        
      
      
        3.3.2.
        Volgens de heffingsambtenaar komen als proceskosten in beroep slechts belanghebbendes reis- en verletkosten voor vergoeding in aanmerking.
        
        
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft niet weersproken dat de woning door een professionele verkoper, door tussenkomst van twee professionele makelaars, aan belanghebbende te koop is aangeboden, doch stelt dat de omstandigheid dat de woning niet openbaar in de verkoop is gezet, maar aan belanghebbende ter belegging is aangeboden, meebrengt dat geen sprake is van een prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Die stelling kan evenwel in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft zich er voorts op beroepen dat de transactie kan zijn ingegeven door fiscale voordelen of door de wens om risico’s te spreiden. In het kader van die stelling is van belang dat in de akte van levering is opgenomen dat de levering plaatsvindt na verloop van twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming, terwijl verkoper en koper de betreffende levering voorwaardelijk als met omzetbelasting belaste levering aan merken als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, ten tweede van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat koper omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het verkochte.
      
    
    
      4.6.
      In gevallen waarin ter zake van de levering van een onroerende zaak omzetbelasting is verschuldigd, maakt de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de verkochte onroerende zaak, zodat die omzetbelasting niet geheel of ten dele in mindering behoort te worden gebracht bij de bepaling van de prijs die bij een veronderstelde verkoop door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.7.
      In het onderhavige geval staat vast dat, zowel in het geval dat de aankoop van de woning moet worden gekwalificeerd als overgang van een algemeenheid van goederen, zoals belanghebbende voorstaat, als in het geval dat op de aankoop de zogenaamde verleggingsregeling van toepassing is, het herzieningsrisico bij belanghebbende als koper is komen te liggen. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende met deze omstandigheid rekening heeft gehouden door deze in negatieve zin te verdisconteren in de te bieden prijs, zodat de prijs niet de volledige tegenprestatie omvat. In het onderhavige geval is de kort na de peildatum overeengekomen koopprijs derhalve niet geschikt als maatstaf om te komen tot vaststelling van de waarde van de woning. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan zijn bewijslast in beroep een taxatierapport betreffende de woning overgelegd, en een mede op drie andere woningen betrekking hebbende bijlage, waarin een matrix is opgenomen met verkoopgegevens van een zevental aan [a-straat] 1 te [A] gelegen recreatiewoningen. Van die woningen is er slechts een van hetzelfde type als de woning van belanghebbende, te weten [a-straat] 1‑301, op 1 juli 2011 verkocht voor € 227.000. Het Hof acht die verkoop zodanig ver verwijderd van de peildatum, dat daaraan geen waarde kan worden toegekend voor de bepaling van de waarde van de woning. Twee kort na de peildatum gerealiseerde verkopen betreffen [a-straat] 1‑202, op 2 april 2015 verkocht voor € 143.500, en [a-straat] 1-212, op 22 januari 2015 verkocht voor € 132.500. Deze beide woningen hebben, anders dan de woning van belanghebbende, een rieten dak en een geheel andere uitstraling. De oppervlakte van deze woningen is kleiner dan die van de woning van belanghebbende. Voorts hebben deze beide vergelijkingsobjecten een wat kleinere inhoud dan de woning, maar in de matrix is een lagere prijs per m³ voor deze woningen opgenomen. Ten slotte heeft de taxateur naar ’s Hofs oordeel onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De ter zake van onderhoud uitgebrachte offerte ten bedrage van € 15.711,85 is door belanghebbende ter zitting toegelicht. Het beoogde onderhoud betrof niet uitsluitend regulier schilderwerk, maar ook het verwijderen van ingegroeide algen en het herstel van boegdelen. Het Hof hecht geloof aan belanghebbendes verklaring dat ten tijde van de aankoop kort na de peildatum de onderhoudstoestand niet veel beter was.
      
    
    
      4.9.
      Op grond van het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs.
      
    
    
      4.10.
      Zoals reeds overwogen, acht het Hof de door belanghebbende betaalde koopprijs niet geschikt om te komen tot vaststelling van de waarde van de woning. Nu belanghebbende zich uitsluitend op die koopprijs baseert, heeft hij de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof stelt de waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2015, in het licht van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie vast op € 125.000.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft zich in bezwaar, beroep en in hoger beroep laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mevrouw [B] , de mede-koper van de woning. Aangezien de gemachtigde zelf belang heeft bij deze procedure, merkt het Hof haar kosten niet aan als kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Dit brengt mee dat het Hof aan belanghebbende voor het namens hem ingestelde beroep en het hoger beroep na te melden bedragen toekent aan reis- en verletkosten.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond acht, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken en stelt die kosten in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht op reis- en verletkosten ten bedrage van € 620,14 in beroep en € 671,21 in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, behoudens de beslissing inzake de kostenvergoeding,
      – vermindert de waarde tot € 125.000,
      – vermindert de aanslag in de OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.291,35,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 24 juli 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(J.W. van Knobelsdorff)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 juli 2018
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.