ECLI:NL:GHARL:2020:795, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2020, 19/00022
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00022
    uitspraakdatum: 28 januari 2020
    
    
      
        Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 november 2018, nummer UTR 17/2669, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 47 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 498.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 524,89.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 2006 met garage gelegen op een perceel van 403 m2 met een totaal woonoppervlak van 171 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. In hoger beroep is het geschil beperkt tot de volgende punten:
    
    
    
      
        De gang van zaken tijdens de verzetzitting bij de Rechtbank op 27 juni 2018;
      
      
        Het ontbreken van een proces-verbaal van de zitting van 30 oktober 2018 bij de Rechtbank;
      
      
        De vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten;
      
      
        De (inpandige) staat van de onroerende zaak;
      
      
        De waardestijging van 20% ten opzichte van de vorige waardepeildatum.
      
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat het proces-verbaal van de bij de Rechtbank gehouden verzetzitting van 27 juni 2018 een fout bevat. In het proces-verbaal is namelijk aangegeven dat de gemachtigde alsnog wenst te worden gehoord in de zaken waarin dat nog niet is gebeurd indien de rechter overweegt het beroep gegrond te verklaren. Dit had uiteraard ongegrond moeten zijn. Deze verschrijving in het proces-verbaal heeft geen gevolgen gehad voor het verloop van de procedure bij de Rechtbank, nu de zaak van belanghebbende niet is afgedaan maar inhoudelijk is behandeld op 30 oktober 2018. Verder is niet gesteld of gebleken dat belanghebbende hierdoor schade heeft geleden. Het Hof verbindt dan ook geen gevolgen aan het standpunt van de gemachtigde.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert terecht aan dat in het dossier geen proces-verbaal van de zitting van 30 oktober 2018 bij de Rechtbank aanwezig is. Het Hof verbindt hieraan, om de hierna gegeven redenen, geen gevolgen. Niet is gesteld of gebleken dat partijen twisten over hetgeen tijdens deze zitting is besproken, over en weer gesteld, ingetrokken dan wel overeengekomen. In hoger beroep krijgen partijen een volledige herkansing, zo ook in deze zaak. Wat bij de Rechtbank is voorgevallen, is dus niet van belang voor de beslechting van het hoger beroep. Belanghebbende is niet in zijn procesbelang geschaad.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.4.
      Op de heffingsambtenaar rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 29 augustus 2017 van taxateur [A] waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 498.000. In dit rapport wordt de onroerende zaak vergeleken met de objecten [a-straat] 49, [b-straat] 3 en [c-straat] 9, alle gelegen te [Z] .
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging, en zijn vergelijkbaar wat betreft type (vrijstaand dan wel geschakeld via de garage), uitstraling, bouwstroom, woonoppervlak en grootte van het perceel. De vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht. Deze objecten zijn, anders dan belanghebbende bepleit, bruikbaar. Met de verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zo blijkt uit de matrix. Vooral de verkoopprijs van de buurwoning [a-straat] 49 (op 25 juni 2015 verkocht voor € 595.000) is een aanwijzing dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Deze woning heeft een kavel van gelijke grootte, een berging in plaats van een garage maar meer woonoppervlak (227 m2 in plaats van 171 m2). Aan de onroerende zaak is de laagste waarde per vierkante meter woonoppervlak toegekend, zodat mede gelet op de wet van de afnemende meeropbrengst niet kan worden gezegd dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. De stelling van belanghebbende dat bij [a-straat] 49 ten onrechte geen garage in aanmerking is genomen, bevestigt deze vaststelling juist. De garage die aan [a-straat] 49 is geschakeld, is volgens de heffingsambtenaar in gebruik als woon- dan wel praktijkruimte en als zodanig in de berekening betrokken. Indien het standpunt van belanghebbende juist is, is teveel waarde toegekend aan deze extra ruimte. Dit heeft tot gevolg dat de vierkantemeterprijs voor de rest van het woonoppervlak stijgt waarmee het verschil tussen de woningwaarde per m2 van [a-straat] 49 en de onroerende zaak alleen maar groter wordt.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft geklaagd dat de heffingsambtenaar geen kadastraal uittreksel heeft overgelegd. Het Hof verbindt hieraan geen gevolgen. Uit het uittreksel blijkt dat de heffingsambtenaar van de juiste grootte van het perceel is uitgegaan. De relevante gegevens zijn in het onder 4.5. genoemde taxatierapport opgenomen.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft foto’s overgelegd van de binnenkant van de woning en gewezen op scheuren en vochtplekken. Voorts is het grondwaterpeil hoog, hetgeen tot overlast leidt. Het Hof ziet hierin geen aanleiding voor een benedenwaartse bijstelling van de waarde. Om te beginnen treft het hoge grondwaterpeil niet alleen de onroerende zaak, maar ook bijvoorbeeld de buurwoning, [a-straat] 49, die tot de vergelijkingsobjecten behoort. De gestelde overlast zit al in de verkoopprijs van dit object verdisconteerd. De scheuren en plekken die op de foto’s te zien zijn, zijn gebruikelijk in woningen van deze leeftijd die sinds de oplevering niet meer inpandig zijn opgeknapt. Dergelijke kleine imperfecties zijn begrepen in de verkoopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd. Tot slot wijst het Hof erop dat uit overweging 4.6. al is af te leiden dat de waarde van de onroerende zaak zeker niet te hoog is vastgesteld. Er is ruimte om de aanwezigheid van kleine gebreken te compenseren.
      
    
    
      4.9.
      De door belanghebbende geconstateerde waardestijging van 20% ten opzichte van het vorige tijdvak, leidt evenmin tot een ander oordeel. Het Hof merkt in dat verband op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk tijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Dat brengt mee dat de WOZ-waarde van jaar tot jaar aanzienlijk kan fluctueren.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(A. van Dongen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2020.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.