ECLI:NL:RBZWB:2017:5470, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-08-2017, AWB - 16 _ 4598T
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2017-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, artikel 1.2, lid 1, onderdeel e; Wet verhuurderheffing, artikel 2, aanhef en onderdeel a. Verhuurderheffing. Uitleg begrip ‘huurwoning’. Bewijslastverdeling. Vallen bij een woningcorporatie in eigendom zijnde woningen die leeg staan op de peildatum, onder het begrip ‘huurwoning’? De rechtbank heeft bij tussenuitspraak geoordeeld dat leegstaande woningen die leeg staan met het oog op (i) verkoop, (ii) sloop, dan wel (iii) herstructurering (sloop gevolgd door nieuwbouw), geen ‘huurwoning’ zijn omdat een dergelijke woning niet bestemd is voor verhuur. Leegstaande woningen waarvoor geldt dat ze (tijdelijk) leeg staan in verband met (a) frictieleegstand dan wel (b) renovatie of het plegen van onderhoud, én dat ze de bestemming hebben om weer te worden verhuurd tegen een sociale-huurprijs, kwalificeren wel als ‘huurwoning’. Bewijslast: (i) in beginsel rust dat bewijslast op de inspecteur dat een woning kwalificeert als huurwoning, (ii) gelet op het doel van een woningcorporatie kan evenwel als uitgangspunt worden genomen dat indien een leegstaande woning in de periode voor haar leegstand is verhuurd tegen een sociale-huurprijs, deze woning blijft kwalificeren als ‘huurwoning’, (iii) het is daarom aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat een dergelijke leegstaande woning niet langer bestemd is om te worden verhuurd tegen een sociale-huurprijs.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, meervoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummer BRE 16/4598
    
    
    
      tussenuitspraak van 31 augustus 2017
    
    
    
    
      
        Tussenuitspraak in het geding tussen
        
      
      
        
          [belanghebbende]
        , gevestigd te [X] ,
      belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst,
      
      de inspecteur.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft op 14 september 2015 aangifte verhuurderheffing over het jaar 2015 gedaan. Op 30 september 2015 is door haar een bedrag van € 7.816.347 aan verhuurderheffing voldaan.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft op 10 november 2015 bezwaar gemaakt tegen deze voldoening.
      
    
    
      1.3.
      De inspecteur heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 10 juni 2016 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 12 juli 2016, ontvangen bij de rechtbank op 13 juli 2016, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334.
      
    
    
      1.5.
      De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft naar aanleiding van een vraag bij brief van 30 mei 2017 van de rechtbank een nader stuk met dagtekening 1 juni 2017 (hierna: het nader stuk) ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2017 te Breda. Voor de aldaar verschenen personen en het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift tegelijk met een afschrift van deze tussenuitspraak aan partijen wordt gezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is een woningcorporatie die tot doel heeft het stichten en exploiteren van woningen in de sociale sector.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft voor het jaar 2015 aangifte gedaan voor de verhuurderheffing met betrekking tot 13.784 objecten, met een gezamenlijke WOZ-waarde van € 1.742.098.400. De verhuurderheffing daarover bedraagt € 7.816.347. Belanghebbende heeft dit bedrag op 30 september 2015 voldaan.
      
    
    
      2.3.
      In de bezwaarfase is tussen partijen komen vast te staan dat het bezwaar in totaal betrekking had op 364 woningen. Van deze woningen waren er 194 per 1 januari 2015 aangewezen om te worden gesloopt en in afwachting daarvan tijdelijk verhuurd. In een op 7 maart 2016 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat ter zake van deze woningen aansluiting zal worden gezocht bij de uitkomsten van een proefprocedure.
      
    
    
      2.5.
      In het in 1.6 bedoelde nader stuk heeft belanghebbende een overzicht verstrekt van de overige (364 minus 194 is) 170 woningen (hierna: de 170 woningen), onder opgave van onder meer, de bestemming, de situatie per 1 januari 2015 en die per 31 augustus 2015.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of belanghebbende verhuurderheffing is verschuldigd ter zake van de 170 woningen. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en gedeeltelijke teruggave van de voldane verhuurderheffing. De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Voorlopige beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ter zitting is komen vast te staan dat deze procedure geen betrekking heeft op de onder 2.3 bedoelde 194 woningen, nu ter zake daarvan tussen partijen een vaststellingsovereenkomst is gesloten. De rechtbank zal hierover dan ook geen oordeel geven.
      
    
    
      4.2.
      Wat partijen in deze procedure verdeeld houdt is of woningen die op 1 januari 2015 leeg staan zijn aan te merken als een huurwoning als bedoeld in nagenoemd artikel (hierna: sociale-huurwoning). Tot de 170 woningen waarover deze procedure gaat en die op het in 2.5 vermelde overzicht zijn opgenomen, behoren – zo heeft belanghebbende ter zitting verklaard – geen woningen waarbij sprake is van zogenoemde frictieleegstand.
      
    
    
      4.3.
      
        Artikel 1.2, lid 1, onderdeel e, van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna de Wet) luidt:
        “e. huurwoning: in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt en waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van een woning die wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning voor een korte periode verblijf houden;” 
      
      
    
    
      4.4.
      De inspecteur heeft als meest verstrekkende standpunt dat het begrip verhuur voor de toepassing van de Wet verhuurderheffing ruimer is dan het civielrechtelijke begrip verhuur. Elke woning kwalificeert volgens hem als sociale-huurwoning, tenzij de woning onbewoonbaar is, onzelfstandig is, een recreatiewoning betreft of door de eigenaar zelf wordt bewoond. 
      
    
    
      4.5.
      Dit standpunt dient te worden verworpen. De rechtbank heeft eerder dit standpunt verworpen in haar uitspraak van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7034 betreffende het begrip ‘huurwoning’ zoals dat tot 1 januari 2014 was gedefinieerd in artikel 2, aanhef en onderdeel a van de Wet verhuurderheffing. In die uitspraak is geoordeeld dat het begrip (ver)huur overeenkomstig het burgerlijk wetboek (BW) moet worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft inmiddels op vergelijkbare wijze beslist in zijn – na de zitting in de onderhavige zaak gewezen – arrest van 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131. Nu de definitie van ‘huurwoning’ in de in 4.3 genoemde wettelijke bepaling niet anders is dan die in de tot 1 januari 2014 geldende Wet Verhuurderheffing, moet voor de uitleg van het in die definitie gebruikte begrip huur aansluiting worden gezocht bij het huurbegrip van artikel 7:201 van het BW.
      
    
    
      4.6.
      De meest verstrekkende stelling van belanghebbende is dat alle leegstaande woningen, ongeacht de reden van leegstand, niet kwalificeren als sociale-huurwoning. Belanghebbende heeft er in dat kader ook op gewezen dat bij leegstand geen sprake is van een huurprijs. De rechtbank begrijpt dat belanghebbende daarmee bedoelt te betogen dat dan niet wordt voldaan aan het bestanddeel ‘waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag,’ (hierna: sociale-huurprijs), dat onderdeel is van de definitie van een sociale-huurwoning.
      
    
    
      4.7.
      
        De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet. De tekst van de wet knoopt immers aan bij de bestemming van de woning. Het enkele feit dat een woning leeg staat, betekent nog niet dat de woning niet (langer) bestemd is voor de verhuur. 
        Dat er bij een leegstaande woning op de peildatum geen huurprijs is, althans de huurprijs nog niet bekend is, maakt niet dat een leegstaande woning niet kan kwalificeren als sociale-huurwoning. Het bestanddeel ‘waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag,’ moet niet worden begrepen als eis dát er een sociale-huurprijs is op peildatum, maar begrepen worden in de context van het begrip ‘voor verhuur bestemde woning’. De zin ‘waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag,’ is immers een (beperkende) bijzin bij dat begrip en geeft daarom een nadere invulling aan dat begrip. Voornoemd bestanddeel heeft dus met betrekking tot een leegstaande woning als betekenis dat een dergelijke woning als sociale-huurwoning kwalificeert als deze woning bestemd is om verhuurd te worden tegen een sociale-huurprijs. Daarbij verdient opmerking dat de door belanghebbende bepleite uitleg zou meebrengen dat een woning die steeds verhuurd is tegen een sociale-huurprijs maar op peildatum leeg staat wegens frictieleegstand, niet als sociale-huurwoning zou kwalificeren. Dat ligt echter niet voor de hand.
      
      
    
    
      4.8.
      Voor het zich hier voordoende geval dat beide meest verstrekkende standpunten van partijen moeten worden verworpen, is tussen partijen in geschil of leegstaande woningen met onderscheiden bestemmingen kwalificeren als sociale-huurwoning. Ter zitting is afgestemd dat de volgende categorieën kunnen worden onderscheiden, aanhakend op de drie categorieën ‘bestemming’ die in het in 2.5 vermelde overzicht zijn vermeld:
      
        
          Een leegstaande woning met de bestemming ‘sloop’. Dit is een woning die zal wordt gesloopt, zonder dat er al – op peildatum – een plan is wat er daarna gebeurt.
        
        
          Een leegstaande woning met de bestemming ‘herstructurering’. Dit is een woning die zal worden gesloopt, maar anders dan bij de bestemming ‘sloop’ is wel al bekend dat daarvoor woningen worden teruggebouwd. Hoeveel woningen dat zullen zijn, is dan nog niet altijd bekend.
        
        
          Een leegstaande woning met de bestemming ‘verkoop’. Dit is een woning die leeg staat met het oog op verkoop.
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        Of en zo ja hoeveel woningen van belanghebbende op 1 januari 2015 (peildatum) tot elk van de categorieën kunnen worden gerekend, is onduidelijk. Tijdens de zitting is gebleken dat het in 2.5 genoemde overzicht zo veel vragen opriep dat partijen daarover nog in overleg zullen treden, althans dat belanghebbende daarover nog duidelijkheid dient te verschaffen. Ook bleek ter zitting dat niet duidelijk is of voor alle 170 woningen van het overzicht geldt dat deze op 1 januari 2015 leeg stonden. Ter zitting is vastgesteld dat mogelijk op het overzicht ook zijn opgenomen woningen die op 1 januari 2015 nog verhuurd waren en op 31 augustus 2015 leeg stonden. 
        Gelet op de proceseconomie is met partijen afgestemd dat de rechtbank een tussenuitspraak zal doen met betrekking tot de rechtsvragen of woningen die behoren tot de in 4.8 vermelde categorieën kwalificeren als sociale-huurwoning. De rechtbank neemt daarbij steeds als uitgangspunt dat sprake is van een woning die op 1 januari 2015 leeg staat. Een woning die op die datum niet leeg staat en wordt verhuurd tegen een sociale-huurprijs, kwalificeert immers als sociale-huurwoning, nu het immers gaat om de bestemming op peildatum 1 januari 2015. De datum 31 augustus, die in het overzicht wordt genoemd, is geen wettelijke peildatum en derhalve niet relevant voor de vraag of sprake is van sociale-huurwoningen. Deze datum wordt genoemd in de op de website van de Belastingdienst gepubliceerde ‘vragen en antwoorden verhuurderheffing’ van 15 juli 2014. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld een beroep te doen op de in die antwoorden vervatte goedkeuringen, is het aan belanghebbende om daarvoor bewijs aan te dragen. 
      
      
    
    
      4.10.
      
        Met betrekking tot een woning die op 1 januari 2015 leeg stond in verband met voorgenomen verkoop overweegt de rechtbank het volgende. Een dergelijke woning kwalificeert niet als ‘sociale-huurwoning’ (vgl. ook rechtbank Gelderland 14 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:712). Nu een dergelijke woning op 1 januari 2015 leeg stond is er in zoverre geen aanknopingspunt om te kunnen oordelen dat sprake is van een woning die ‘voor verhuur bestemd’ is. Nu bovendien zo een woning ook niet bestemd is om na de leegstand te worden verhuurd – de bestemming is immers verkoop – kan ook in dat opzicht niet worden gezegd dat sprake is van ‘voor verhuur bestemd’. Op dit punt is er een relevant onderscheid met de in 4.7, slot, genoemde situatie van een woning die leeg staat als gevolg van frictieleegstand; daarbij is de bestemming na leegstand immers wél verhuur. 
        	Bij het voorgaande verdient opmerking dat de rechtbank onderkent dat het mogelijk de eenvoud in de uitvoering ten goede zou komen indien het begrip ‘voor verhuur bestemd’ zo zou worden uitgelegd dat een woning die werd verhuurd tegen een sociale-huurprijs vóórdat zij (met het oog op verkoop) leeg stond, blijft kwalificeren als sociale huurwoning zolang de nieuwe bestemming (hier: verkoop) nog niet is gerealiseerd (hier: de woning is verkocht). Een dergelijke uitleg verhoudt zich echter niet goed tot de tekst en voor deze uitleg is bovendien onvoldoende steun te vinden in de parlementaire geschiedenis. 
        	Opmerking verdient verder dat indien sprake is van een leegstaande woning waarvan op peildatum het voornemen bestaat om deze te verkopen, maar op peildatum ook het voornemen is om in afwachting van de verkoop de woning tijdelijk te verhuren tegen een sociale-huurprijs, deze woning wel kwalificeert als sociale-huurwoning (vgl. rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7034, rov. 4.6).
      
      
    
    
      4.11.
      Met betrekking tot woningen die leeg staan in verband met voorgenomen sloop, zijn er twee situatietypen in het geval van belanghebbende (zie 4.8). Enerzijds de situatie waarin de woning leeg staat in verband met voorgenomen sloop, terwijl op de peildatum niet bekend is wat er daarna met de vrijkomende grond zal gebeuren. Anderzijds de situatie waarin de woning leeg staat in verband met voorgenomen sloop, terwijl op de peildatum bekend is dat er een nieuwe woning (in welke vorm dan ook) zal worden gebouwd. De rechtbank gaat er bij beide situatietypen van uit dat sloop geen renovatie inhoudt. Naar het oordeel van de rechtbank is in beide genoemde situatietypen sprake van woningen die op de peildatum niet (langer) bestemd zijn voor verhuur. Hiervoor geldt een vergelijkbare motivering als hiervoor in 4.10, eerste alinea. Zelfs indien er van zou worden uitgegaan dat er na de sloop woningen zullen worden teruggebouwd die onder de verhuurderheffing zouden gaan vallen, geldt dat voor die desbetreffende nieuwe woningen en niet voor de nog te slopen woningen. Immers, ter zake van de nog te slopen woningen geldt dat die woningen niet (langer) bestemd zijn voor de verhuur. 
      
    
    
      4.12.
      Het is ook ter zitting onduidelijk gebleven of tot de 170 woningen die op het in 2.5 vermelde overzicht zijn vermeld ook leegstaande woningen behoren waarvoor geldt dat ze (tijdelijk) leeg staan omdat ze gerenoveerd worden (of er onderhoud aan wordt gepleegd) én de bestemming hebben om na de renovatie weer te worden verhuurd tegen een sociale-huurprijs. Voor zover partijen ook over deze categorie van mening verschillen, merkt de rechtbank op dat – gelet op wat in 4.7 is overwogen – een dergelijke woning kwalificeert als een sociale-huurwoning gelet op de voormelde bestemming.
      
    
    
      4.13.
      Zoals ter zitting besproken is het nu aan partijen om, met inachtneming van voorgaande overwegingen, in gezamenlijk overleg te treden om te bepalen hoeveel van de 170 woningen op peildatum 1 januari 2015 niet kwalificeren als sociale-huurwoningen en wat de cijfermatige consequenties daarvan zijn (hoe groot een eventuele teruggaaf dient te zijn). Met betrekking tot de bewijslast verdient het volgende opmerking. Anders dan de inspecteur aanvoert brengt het feit dat de verhuurderheffing een aangiftebelasting is, niet mee dat het om die reden op de weg van belanghebbende ligt om aannemelijk te maken dat te veel verhuurderheffing is voldaan. Bepalend voor de vraag wie de bewijslast heeft, is immers wie zich op een bepaald rechtsgevolg beroept. Indien de inspecteur zich erop beroept dat een woning tot de heffingsgrondslag behoort omdat zij een sociale-huurwoning is, rust daarom op hem ter zake de bewijslast (zie ook rechtbank Gelderland 14 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:712). In aanmerking genomen dat belanghebbende een woningcorporatie is met het in 2.1 vermelde doel, kan evenwel als uitgangspunt worden genomen dat indien een leegstaande woning in de periode voor haar leegstand is verhuurd tegen een sociale-huurprijs, deze woning blijft kwalificeren als sociale-huurwoning. Het is dan aan belanghebbende – nu zij zich op een uitzondering op voormeld uitgangspunt beroept en zij over de benodigde informatie beschikt – om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die de conclusie rechtvaardigen dat – beoordeeld naar de peildatum 1 januari 2015 – de leegstaande woning niet langer bestemd is om te worden verhuurd tegen een sociale-huurprijs.
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank acht het aangewezen dat de inspecteur van dit overleg en de resultaten daarvan, uiterlijk 1 november 2017 – of zoveel eerder als mogelijk – schriftelijk aan de rechtbank zal rapporteren. De rechtbank zal daartoe het onderzoek en elke beslissing aanhouden.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - draagt de inspecteur op om voor 1 november 2017 de rechtbank schriftelijk te berichten omtrent de uitkomsten van het onderling overleg;
    - houdt verder elke beslissing aan.
    
    
    
      Deze tussenuitspraak is gedaan op 31 augustus 2017 door mr. M.R.T. Pauwels, voorzitter, mr. drs. M.H. van Schaik en prof. mr. dr. A.H.H. Bollen-Vandenboorn, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Mesman-Arts, griffier.
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze tussenuitspraak staan geen rechtsmiddelen open. Hoger beroep kan enkel tegen de einduitspraak worden ingesteld.