ECLI:NL:RBZWB:2018:2559, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-04-2018, AWB - 16 _ 10318
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2018-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting, tarief: woning of niet?, aard kantoorpand niet gewijzigd in woning
        Bezwaar tegen voldoening op aangifte van overdrachtsbelasting ter zake van de koop van een voormalig kantoorpand. De aanpassingen die door de verkoper zijn aangebracht leiden niet tot de conclusie dat de aard van het kantoorpand is gewijzigd in ‘woning’, omdat de aanpassingen niet zodanig zijn dat de onroerende zaak niet meer geschikt is voor gebruik als kantoorruimte.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, meervoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummer BRE 16/10318
      uitspraak van 26 april 2018
    
    
    
      
        Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
        
      
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de inspecteur van de Belastingdienst,
      
      de inspecteur.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Belanghebbende heeft op aangifte een bedrag van € 119.556 aan overdrachtsbelasting voldaan.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte. De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2016 het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 21 december 2016, ontvangen bij de rechtbank op 22 december 2016, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. Met een brief met dagtekening 22 februari 2017 heeft belanghebbende de gronden van het beroep aangevuld.
      
    
    
      1.4.
      De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2018 te Breda. Voor de aldaar verschenen personen en voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift gelijktijdig met een afschrift van deze uitspraak aan partijen wordt toegestuurd. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft op 10 april 2014 een overeenkomst gesloten ter verkrijging van meerdere appartementsrechten op de begane grond, de 1e, 2e, 3e en 4e verdieping en van zeven parkeerplaatsen in een pand gelegen aan [adres] te [plaats X] (hierna: het gebouw). De verkopende partij is [A] (hierna: [A]). Het gebouw is oorspronkelijk gebouwd als kantoorpand. 
      
    
    
      2.2.
      De vier bovengelegen verdiepingen (hierna: de vier verdiepingen) werden oorspronkelijk door [A] gebruikt als kantoorruimte. Ten tijde van de verkoop en levering aan belanghebbende waren de vier verdiepingen niet in gebruik. 
      
    
    
      2.3.
      Elk van de vier verdiepingen is onderverdeeld in afzonderlijke ruimtes, die ook afsluitbaar zijn. Enkele van deze ruimtes beschikken over een wastafel. Op de eerste verdieping bevindt zich een grote keuken met een open ruimte, die bij [A] in gebruik is geweest als kantine. Op elke verdieping is een unit met meerdere toiletruimtes aanwezig. 
      
    
    
      2.4.
      Ten tijde van de verkoop aan belanghebbende was het bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan]’ van kracht, dat in werking is getreden op 13 april 2012. 
      
    
    
      2.5.
      De juridische levering heeft plaatsgevonden op 13 april 2015. 
      
    
    
      2.6.
      
        [A] heeft in de periode tussen de verkoop en de juridische levering wijzigingen aangebracht aan de voorzieningen op elk van de vier verdiepingen. Het betreft:
      
        
          het aanbrengen van een centrale douchegelegenheid met meerdere douches op elke verdieping, gesitueerd in/bij de unit van de toiletruimtes;  
        
        
          het plaatsen van keukenblokken in meerdere ruimtes, bestaande uit een verplaatsbare unit met twee elektrische kookplaten, een wasbak, een afvoer en stromend water (warm en koud).
        
      
      De aanpassingen zijn gedaan op basis van een mondelinge overeenkomst tussen belanghebbende en [A] en zijn op kosten van [A] gedaan. 
      
    
    
      2.7.
      Het gebouw als geheel vertegenwoordigt een waarde van € 1.992.600. Ter zake van de verkrijging van het gebouw is een bedrag van € 119.556 (zijnde 6% van € 1.992.600) aan overdrachtsbelasting voldaan. 
      
    
    
      2.8.
      De appartementsrechten op de vier verdiepingen tezamen vertegenwoordigen een waarde van € 1.557.088. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is in geschil of belanghebbende aanspraak kan maken op het – in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wbr) neergelegde – tarief van 2% aan overdrachtsbelasting met betrekking tot de verkrijging van de appartementsrechten op de vier verdiepingen. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en ter zitting.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot teruggave van een bedrag van € 62.283,54 (zijnde 4% van € 1.557.088) en tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de bezwaar- en de beroepsfase conform het Besluit proceskosten bestuursrecht. 
      
    
    
      3.4.
      De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
      
        
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Artikel 14 van de Wbr (tekst 2015) luidt als volgt: 
      
      
        
          “1. De belasting bedraagt 6 percent.
        
        
          2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen (…). Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”
        
      
      
    
    
      4.2.
      De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot toevoeging van het tweede lid aan artikel 14 van de Wbr vermeldt het volgende met betrekking tot het begrip ‘woningen’ in dat tweede lid (Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115-116): 
      
      
        
          “Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.”
        
      
      
    
    
      4.3.
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290, BNB 2017/95 (hierna: het arrest BNB 2017/95) voor zover van belang, als volgt overwogen: 
      
      
        
          “2.3.4. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. 
        
      
      
        2.3.5.
        
          Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
        
      
      
        2.3.6.
        
          Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.” 
        
        
        
      
    
    
      4.4.
      In deze zaak is tussen partijen niet in geschil dat de vier verdiepingen oorspronkelijk zijn ontworpen en gebouwd met als doel gebruik als kantoorruimte. Het geschil spitst zich toe op het antwoord op de vraag of als gevolg van de in 2.6 vermelde aanpassingen door [A] de aard van de vier verdiepingen is gewijzigd van kantoorruimte naar woning in zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de aard van de vier verdiepingen nadien is gewijzigd van kantoorruimte naar woonruimte. Belanghebbende heeft daarvoor aangevoerd dat de vier verdiepingen door [A] geschikt zijn gemaakt voor bewoning, door doucheruimten en keukenvoorzieningen aan te brengen. Tezamen met de reeds aanwezige voorzieningen is voldaan aan de minimale vereisten voor bewoning door een specifieke doelgroep, zoals studenten. Het bestemmingsplan biedt hiervoor ook ruimte. Dat sprake is van woningen vindt ook steun in de koopprijs, die is gebaseerd op vierkantemeterprijzen voor woningen en niet op lagere kantoormeterprijzen, aldus nog steeds belanghebbende.
      
    
    
      4.6.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank zijn de wijzigingen die [A] heeft aangebracht aan de vier verdiepingen onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de aard van die verdiepingen is gewijzigd van kantoorruimte naar woning in de zin van de Wbr. Dat sprake is van één centrale toilet- en douchegelegenheid per verdieping en dat (slechts) in enkele ruimten per verdieping een keukenblok (van geringe omvang) is aangebracht, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de aard is gewijzigd. De wijzigingen zijn niet zodanig dat de verdiepingen niet meer geschikt zijn voor gebruik als kantoorruimte, laat staan dat sprake is van zodanige wijzigingen dat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de verdiepingen geschikt te maken als kantoorruimten. 
        	Dat de vier verdiepingen (ook) geschikt zijn om te wonen, althans voor een zekere doelgroep zoals studenten, doet daaraan niet af. Dat is namelijk niet primair maatgevend, gelet op het arrest BNB 2017/95. De objectieve kenmerken zijn leidend, niet de (beoogde) contractuele relatie (vergelijk ook Hoge Raad, 24 februari 2017, nr. 16/02257, ECLI:NL:HR:2017:291). Ook de (beoogde) toekomstige bestemming als woning is niet relevant. Dat betekent ook dat (de omstandigheid dat die toekomstige bestemming verdisconteerd zit in) de hoogte van de vierkantemeterprijs die is betaald, evenmin relevant is bij de beoordeling. Tot slot, ook indien volgens het bestemmingsplan de vier verdiepingen alleen een woonbestemming zouden hebben, zoals belanghebbende aanvoert maar de inspecteur betwist, zou er geen aanleiding zijn voor een ander oordeel, in aanmerking genomen dat toepassing van de regels in rov. 2.3.5 van het arrest BNB 2017/95 hier tot een voldoende duidelijke slotsom leiden. 
      
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de vier verdiepingen ten tijde van de juridische levering geen woning vormen in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Belanghebbende komt niet in aanmerking voor toepassing van het tarief van 2% aan overdrachtsbelasting. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan op 26 april 2018 door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, voorzitter, mr. W.A.P. van Roij en mr. M.R.T. Pauwels, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B. Knezevic, griffier.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
      
        Rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
      Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.