ECLI:NL:GHARL:2017:10141, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-11-2017, 16/01185
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het hof stelt de waarde voor de Wet WOZ van een vakantiepark in goede justitie vast, omdat belanghebbende niet slaagt in de levering van het bewijs dat de waarde lager moet zijn dan de rechtbank heeft vastgesteld

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 16/01185
      uitspraakdatum: 21 november 2017
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 16 augustus 2016, nummer LEE 15/2111, ECLI:NL:RBNNE:2016:3746, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 3.261.000. Tegelijk met deze beschikking is onder meer de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor 2014 (hierna: OZB) voor zover deze de eigenarenheffing betreft, vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 2.484.000 en de opgelegde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 augustus 2016 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze de vastgestelde waarde van de onroerende zaak betreft, de waardebeschikking vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 verminderd tot een bedrag van € 2.050.000, de aanslagen in de OZB en de rioolheffing dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven voor zover deze de daarin opgenomen proceskostenvergoeding in bezwaar betreft, bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten. 
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2017 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B] , alsmede [C] , de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] en mr. [E] . De zaak is met toestemming van partijen gezamenlijk behandeld met de zaak met het nummer 16/01186.
    
    
      1.7
      De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een op ruim 14 hectare grond gelegen vakantiepark, met de bedrijfsnaam vakantiepark " [F] " (hierna: het vakantiepark of de onroerende zaak). Het vakantiepark omvatte per 1 januari 2013 een camping met ongeveer 107 kampeerplaatsen en twee sanitair gebouwen, een bungalowpark met 57 bungalows, een vrijstaande bedrijfswoning, een groepsaccommodatie, een centrumgebouw (met receptie, kantoorruimten, diverse opslag- en archiefruimten, een restaurant met bar en bedrijfskeuken) een winkelruimte (met werkplaats, fietsenverhuur, kantine en recreatieruimte), een wasserette (met sanitaire ruimten en technische ruimte ten behoeve van het zwembad), een centrale speeltuin met diverse speeltoestellen, een jeu-de-boulesbaan, een midgetgolfbaan, een zwembad met kleuterbad, een volley-/voetbalveld en een kinderboerderij. Daarnaast beschikte het over diverse infrastructurele voorzieningen, zoals geasfalteerde en semiverharde wegen, oriëntatieverlichting, internet, een milieustraat, camperserviceplaatsen, diverse centrale parkeerplaatsen en nutsvoorzieningen.
    
    
      2.2
      Het vakantiepark is gezamenlijk eigendom van belanghebbende en zijn echtgenote, [G] , ieder voor de helft. Het vakantiepark wordt geëxploiteerd door de vennootschap onder firma " [F] " (hierna: de v.o.f.). De vennoten van de v.o.f. zijn belanghebbende en zijn echtgenote. 
    
    
      2.3
      Aan belanghebbende is met toepassing van artikel 24, vierde lid, van de Wet WOZ, de hiervoor – onder 1.1 – bedoelde waardebeschikking gericht voor de gehele onroerende zaak. Belanghebbende heeft, voor zover hier van belang, een aanslag in de eigenarenheffing OZB opgelegd gekregen, eveneens betrekking hebbend op de gehele onroerende zaak.
    
    
      2.4
      Wat betreft de eigenarenheffing OZB hanteert de heffingsambtenaar op grond van artikel 5 van de vigerende Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2014 (hierna: de Verordening), hetzelfde tarief voor woningen en voor niet-woningen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van het vakantiepark op waardepeildatum.
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.800.000 per waardepeildatum en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van waarde vervat in de bestreden beschikking tot € 1.800.000.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
      3.4
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn grieven ten aanzien van de kwalificatie van de onroerende zaak als niet-woning bij gebrek aan belang laten varen.
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013. Als toestandsdatum geldt 1 januari 2013.
    
    
      4.2
      Het vakantiepark vormt, naar het oordeel van het Hof, één onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ. 
    
    
      4.3
      De objectafbakening is tussen partijen niet in geschil.
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum is vastgesteld op de waarde in het economische verkeer per die datum. 
    
    
      4.5
      
        De Rechtbank heeft dienaangaande onder meer overwogen, waarbij het Hof omwille van de leesbaarheid “eiser” heeft vervangen door “belanghebbende” en  “verweerder” door “de heffingsambtenaar”: “12. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar de door taxateur [D] op basis van de taxatiewijzer en kengetallen recreatie gemaakte berekening van de WOZ-waarde, alsmede een opgestelde matrix met gestelde vergelijkingsobjecten. Door de heffingsambtenaar is ter zitting medegedeeld dat de door hem verdedigde waarde is bepaald met toepassing van de DCF-methode. De matrix is enkel opgesteld om te laten zien dat de aldus berekende waarde niet tot een te hoge waarde leidt. De heffingsambtenaar stelt dat het vakantiepark is gewaardeerd op basis van cijfers die gebruikelijk zijn voor een camping met de omvang van het vakantiepark en dat dat vervolgens is getoetst aan de jaarcijfers 2010, 2011 en 2012 van de ondernemer. De berekende waarde is gelijk aan de prijs die bij aanbieding ter verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde, onder de meest gunstige omstandigheden zou zijn besteed, aldus de heffingsambtenaar. 
        
          13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde, ter zitting nader toegelichte berekening, mede in het licht van de betwisting van de juistheid daarvan door belanghebbende, niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van € 2.484.000 niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat de DCF-methode een hulpmiddel is om tot een waardebepaling te komen. Deze methode gaat uit van een geobjectiveerde, te verwachten omzet bij voortgezet gebruik. De economische waarde wordt bepaald door een fictieve, geobjectiveerde winst- en verliesrekening, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd. Die berekening moet echter wel zijn gebaseerd op een realistische, haalbare omzet, waartoe een vergelijking met de cijfers van de ondernemer gemaakt kan worden ter controle. De door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van het vakantiepark groot € 2.484.000 is voor zover het betreft de waarde exclusief de bedrijfswoning, gebaseerd op de uitgevoerde DCF-berekening. Die berekening is uitgevoerd aan de hand van in de taxatiewijzer en kengetallen recreatie vermelde cijfers. De uitkomst van die berekening is € 2.320.000. De heffingsambtenaar heeft die uitkomst bij de waardebepaling van het vakantiepark onverkort overgenomen en gehandhaafd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onverkort overnemen van die uitkomst voor de waardebepaling realistisch is en niet tot een te hoge waarde heeft geleidt, mede gelet op de waarde die volgt uit de eigen cijfers van de onderneming. Uitgaande van het gemiddelde van de werkelijke cijfers van de onderneming over 2010 tot en met 2012 (rekening houdend met de ter zitting besproken telfout in de heffingsambtenaars opstelling over 2010) komt de waarde via de rekenmethode van de heffingsambtenaar uit op circa € 1.411.000. Niet aannemelijk is gemaakt dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar gelet op die uitkomst op basis van de werkelijke cijfers (hetgeen met zijn fictieve berekening een verschil oplevert van ruim 9 ton) realistisch is en niet zou nopen tot ten minste enige verlaging van het door de heffingsambtenaar op basis van de theoretische kengetallen berekende uitkomst groot € 2.320.000. Dit klemt te meer nu uit de werkelijke cijfers blijkt dat sprake is van een afnemende omzet en de DCF-methode toekomstgericht is. De door de heffingsambtenaar overgelegde matrix maakt dat niet anders. Dit reeds omdat de daarin opgenomen objecten naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de volstrekt andere samenstelling, omvang en ligging niet als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt.”.
        
      
    
    
      4.6
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank geen (principaal of incidenteel) hoger beroep ingesteld. Vaststaat derhalve dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, en in hoger beroep volstaat met zich te verenigen met de waardering in goede justitie door de Rechtbank.
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft in hoger beroep opnieuw bepleit dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum € 1.800.000 bedraagt. Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, dient belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
    
    
      4.8
      De Rechtbank heeft dienaangaande onder meer overwogen, waarbij het Hof omwille van de leesbaarheid “eiser” heeft vervangen door “belanghebbende” en “verweerder” door “de heffingsambtenaar”: “15. Door belanghebbende is ter onderbouwing gewezen op het door [H] opgestelde taxatierapport. Ook [H] heeft zijn taxatie, zo is op de zitting bevestigd, gebaseerd op de DCF-methode. [H] heeft zich bij de door hem uitgevoerde berekening echter gebaseerd op de daadwerkelijke omzet in 2011 en 2012 van de onderneming, alsmede de door de onderneming gemaakte prognose van de omzet voor 2013. Daarnaast is [H] uitgegaan van geprognosticeerde kosten, zonder daar inzicht in te geven. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt derhalve niet dat en zo ja, op welke wijze en in welke mate, er objectivering door [H] heeft plaatsgevonden. Dat is voor de WOZ-waarde wel vereist, omdat het daarbij gaat om de objectieve waarde in het economische verkeer. Er moet worden uitgegaan van als realiseerbaar veronderstelde geobjectiveerde exploitatiegegevens, die een zakelijk handelende koper in aanmerking zou nemen. Dat [H] in zijn rapport heeft verwezen naar vergelijkingsobjecten maakt dat niet anders. Daargelaten dat de rechtbank niet inziet dat die objecten wat betreft samenstelling, omvang en ligging voldoende vergelijkbaar zouden zijn, is ter zitting gemeld dat deze objecten alleen zijn vermeld om te laten zien dat de berekende waarde niet te laag zou zijn, alsmede grond zouden zijn geweest om als kapitalisatiefactor 11 te hanteren. Niet inzichtelijk is echter gemaakt hoe uit die objecten precies kan blijken dat de berekende waarde groot € 1.800.000 niet te laag zou zijn, noch hoe deze tot een kapitalisatiefactor van 11 hebben geleid. 16. Gelet op het voorgaande is belanghebbende er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken. “.
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met haar hiervoor – onder 4.8 – aangehaalde rechtsoverwegingen op goede gronden een juiste beslissing genomen. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Belanghebbendes betoog omtrent de bruikbaarheid van het taxatierapport van [H] voor de onderhavige zaak volgt het Hof derhalve niet, reeds niet omdat in de daarin gehanteerde waardedefinitie, anders de Wet WOZ voorschrijft, niet wordt uitgegaan van de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
      4.10
      Gelet op het vorenoverwogene, schat het Hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, in navolging van de Rechtbank, in aanmerking genomen al hetgeen partijen over en weer in eerste aanleg en in hoger beroep naar voren hebben gebracht, in goede justitie op € 2.050.000.
    
    
      4.11
      Belanghebbende is in hoger beroep ook opgekomen tegen de door de Rechtbank vastgestelde proceskostenvergoeding. De Rechtbank heeft aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 1.699,25 ((2 punten x € 496 x wegingsfactor 1,5 wegens zwaarte van de zaak), vermeerderd met € 178,75 (plausibiliteitsverklaring: 2,75 uur x € 65) + € 32,50 (aanwezigheid taxateur ter zitting van de Rechtbank 0,5 uur x € 65). Daarnaast had belanghebbende bij uitspraak op bezwaar reeds toegekend gekregen een vergoeding ter zake van de kosten van bezwaar van € 1.558,50 (€ 486 (2 punten x € 243) + € 1.072,50 (taxatierapport (16 uur x € 65) en vergoeding aanwezigheid taxateur bij hoorzitting (0,5 uur x € 65)). Belanghebbende heeft gesteld dat de zwaarte van de zaak had moeten leiden tot de toekenning van een factor 2. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. De Rechtbank heeft, naar het oordeel van het Hof, de zwaarte van de zaak niet te laag ingeschat. Voor het overige is het hoger beroep op het punt van de proceskosten, naar belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard, beperkt tot het oordeel van de Rechtbank met betrekking tot de kosten van het deskundigenrapport, met name de plausibiliteitsverklaring. Naar het Hof begrijpt, heeft belanghebbende, mede gelet op de omstandigheid dat deze kosten slechts eenmaal zijn gemaakt, zich niet verzet tegen de toerekening aan de onderhavige zaak in plaats van (ten dele mede) aan de met de onderhavige zaak samenhangende zaak met nummer 16/01186. De Rechtbank heeft wel de aan de desbetreffende verklaring bestede uren vergoed, maar tegen een lager uurtarief dan in rekening is gebracht. Het vergoede uurtarief is evenwel in overeenstemming met de Richtlijnen van de belastingkamers bij de gerechtshoven. Het hoger beroep kan derhalve ook op dit punt niet slagen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten in hoger beroep.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 november 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)					(P. van der Wal)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 november 2017
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.