ECLI:NL:GHDHA:2020:1682, Gerechtshof Den Haag, 04-08-2020, BK-20/00339
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2020-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de WOZ-waarde van zijn woning en daarbij gesteld dat, in vergelijking met het naast de woning van belanghebbende gelegen vergelijkingsobject, onvoldoende rekening is gehou-den met voor zijn woning meer specifiek geldende overlast van voor de wo-ning gelegen verkeerslichten, tramrails, tramwissels en een nabijgelegen tramremise, dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in onder-houdstoestand met het vergelijkingsobject en dat zijn woning in vergelijking met de naastgelegen woning op de hoek te hoog is gewaardeerd. Het Hof beslist dat de overlast is verdisconteerd in de voor het vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs en niet aannemelijk is dat een koper op een detail-niveau als belanghebbende voorstaat rekening houdt met de vibraties van de tramwissels, dat het niet duidelijk worden van de verschillen in onderhouds-toestand tussen de naastgelegen onroerende zaak en de woning van belang-hebbende in de risicosfeer van belanghebbende ligt, nu belanghebbende in verschillende jaren niet is ingegaan op het door de Heffingsambtenaar gedane verzoek tot inpandige opname van de woning en dat geen sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van de naastgelegen woning op de hoek.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-20/00339
    
    
    uitspraak d.d. 4 augustus 2020
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de Heffingsambtenaar van de Gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: [A])
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 27 januari 2020, nummer SGR 19/5515 betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 444 (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 650.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 27 maart 2020 een nader stuk met bijlagen, op 15 april 2020 een stuk met administratieve informatie ten behoeve van het Hof en op 11 juni 2020 een tweetal stukken met bijlagen ingekomen. Van de stukken van 27 maart 2020 en 11 juni 2020 is een afschrift aan de Heffingsambtenaar gezonden. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 juni 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
      1.6.
      
        Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2018 en de gelijktijdig daarmee opgelegde aanslag in de 
        onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2018 met kenmerk 
        BK-19/00389. Al hetgeen in de ene zaak is gesteld dan wel overgelegd wordt, voor zover van belang, ook geacht te zijn gesteld en overgelegd in de andere zaak. 
      
      
      
    
  
  
    De Verordening
    
    
      2.	De raad van de gemeente Den Haag heeft in zijn openbare vergadering van 8 november 2018 de Verordening tot wijziging van de Verordening op de heffing en invordering van onroerendezaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een tussenherenhuis bestaande uit drie bouwlagen en gelegen in de wijk [wijk] in [Z]. Het bouwjaar van de woning is 1913; de woning is gerenoveerd in 2009. De woning heeft een totaaloppervlakte van ongeveer 179 m2 en is gelegen op een perceel van ongeveer 141 m2.
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende heeft de woning op [datum februari] 2013 gekocht voor een bedrag van 
        € 500.000. De naastgelegen onroerende zaak [a-straat] 446 is op [datum december] 2017 verkocht voor € 650.000. 
      
      
    
    
      3.3.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waartoe een matrix behoort met gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, waaronder [a-straat] 446. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    4. De Rechtbank heeft, voor zover te dezen van belang, als volgt beslist:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    
      6. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. 
      [De Heffingsambtenaar] heeft voor de waardebepaling van de woning gewezen op de verkoop van het buurpand [a-straat] 446. Dit pand is op [datum december] 2017, derhalve vlak voor de waardepeildatum, verkocht voor € 650.000. Aan de woning is om deze reden dezelfde woz-waarde toegekend. [De Heffingsambtenaar] heeft aannemelijk gemaakt dat dit object (vrijwel) identiek is aan de woning van [belanghebbende]. [De Heffingsambtenaar] is er daarbij van uitgegaan dat het vergelijkingsobject en de woning in goede staat verkeren. [Belanghebbende] heeft dit niet weersproken. Nu dit goed vergelijkbare object vlak vóór de waardepeildatum is verkocht voor € 650.000, acht de rechtbank reeds hierom voldoende aannemelijk gemaakt dat de woz-waarde voor de woning niet te hoog is vastgesteld.
      Daarbij komt dat ook het verkoopcijfer van [a-straat] 410 van € 785.000, behaald vlak voor de waardepeildatum, kan dienen ter ondersteuning van de woz-waarde van de woning. Als rekening gehouden wordt met de verschillen tussen beide panden dan kan niet worden gezegd dat de thans vastgestelde woz-waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van dat pand.
    
    
    
      7. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. 
      [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet juist kan zijn omdat de waarde voor 2017 door het Gerechtshof is bepaald op € 486.000. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in deze stelling. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. De waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend is daarbij in principe niet van belang. De rechtbank wijst [belanghebbende] op de ook door [De Heffingsambtenaar] genoemde uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 14 april 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:881). [Belanghebbende] ziet daarbij tevens over het hoofd dat de door het Gerechtshof bepaalde waarde zag op het belastingjaar 2017, waardepeildatum 1 januari 2016. In periode gelegen tussen deze waardepeildatum en de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2018) heeft zich, naar algemeen bekend is, een forse stijging van huizenprijzen voorgedaan.
      [De Heffingsambtenaar] heeft het vloeroppervlak van de woning en het buurpand gemeten met behulp van de NEN-2580 methode. Daarmee is vastgesteld dat beide panden hetzelfde vloeroppervlak hebben. Dat een makelaar het vloeroppervlak van het buurpand iets hoger heeft geadverteerd, maakt niet dat de gerealiseerde verkoopprijs van het buurpand niet bruikbaar zou zijn ter onderbouwing van de woz-waarde van de woning.
      [Belanghebbende] heeft ter zitting nog gesteld dat als vergelijkingsobjecten niet op de waardepeildatum zijn verkocht er een calculatie met percentages moet worden gemaakt. De rechtbank volgt [belanghebbende] hierin niet. Van belang is dat de woz-waarde van een woning wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met die woning vergelijkbare object die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. In zijn algemeenheid wordt daar in de rechtspraak een termijn van drie maanden vóór of na de waardepeildatum voor aangenomen. De twee bovengenoemde vergelijkingsobjecten voldoen aan dit criterium. 
      [Belanghebbende] heeft nog gesteld dat zijn woning, vergeleken met het buurpand, meer overlast ervaart van de langsrijdende tram vanwege de wissel die vlak voor zijn woning in de rails is aangebracht. [Belanghebbende] heeft hiervan een foto overgelegd.
      Voorstelbaar is dat een langsrijdende tram over wissels overlast veroorzaakt vanwege lawaai en trillingen. Een koper zal bij de bepaling van de hoogte van de verkoopprijs met dat aspect rekening houden. [Belanghebbendes] stelling dat de woning meer overlast ervaart dan het buurpand 446 en dat dit pand minder overlast ervaart, waardoor, zo begrijpt de rechtbank de stelling van [belanghebbende], de waarde drukkende invloed ervan op dat pand minder is dan op de woning, acht de rechtbank echter niet aannemelijk. Het betreft hier een direct aan de woning grenzend buurpand. Het afstandsverschil tussen beide woningen en de rails/wissel is naar het oordeel van de rechtbank te gering om een relevant verschil in overlast te geven.
    
    
    
      8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    
      Proceskosten
      9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning bij beschikking op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning, naar het Hof begrijpt, nader wordt vastgesteld op € 486.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en, zowel in het geval zijn hoger beroep gegrond als wanneer dat ongegrond is, tot vergoeding van het door belanghebbende in (hoger) beroep betaalde griffierecht. 
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot afwijzing van het verzoek van belanghebbende ook indien het beroep ongegrond is het door belanghebbende in (hoger) beroep betaalde griffierecht te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Procedureel
      
    
    
      5.1
      
        Belanghebbende heeft gesteld dat de uitspraak door de Rechtbank niet binnen een termijn van zes weken aan hem is toegezonden en dat dit een procedurele fout betreft. Ingevolge artikel 8:66 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) doet, voor zover hier van belang, de rechter binnen zes weken na sluiting van het onderzoek schriftelijk uitspraak. Ingevolge artikel 8:79 van de Awb stelt de griffier, voor zover hier van belang, binnen twee weken na dagtekening van de uitspraak een afschrift van de uitspraak ter beschikking van partijen. Gelet op de datum van de mondelinge behandeling op 16 december 2019, de datum van de uitspraak van 27 januari 2020 en de verzenddatum van de uitspraak van 30 januari 2020 is toezending van de uitspraak tijdig en conform de wettelijke voorschriften geschied. 
        
          Waarderingskader
        
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.4.
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). 
      
      
        
          Waarde voorgaand tijdvak
        
      
    
    
      5.5.
      Het Hof stelt voorop dat, zoals ook de Rechtbank overweegt, de WOZ-waarde van de woning voor een voorafgaand kalenderjaar (2017) voor de onderhavige waardebepaling niet relevant is. De WOZ-waarde voor dat kalenderjaar is, naar het Hof opmaakt uit de stukken van het geding en hetgeen partijen daaromtrent hebben gesteld dan wel niet hebben weersproken, het resultaat van een overeenkomst die partijen ter beëindiging van het geschil over dat kalenderjaar geldende WOZ-waarde hebben gesloten (compromis). De Heffingsambtenaar is bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor een later jaar niet aan dit compromis gebonden. Voorts brengen doel en strekking van de Wet WOZ mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde waarde is slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip zoals onder 5.2 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee (al dan niet opvolgende) kalenderjaren vastgestelde waarden van de woning kan om die reden evenmin betekenis worden toegekend (vergelijk onder meer de uitspraak van Hof Amsterdam 7 november 2013, nr. 12/00262, ECLI:GHAMS:2013:4085, r.o. 5.5). Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie is zonder motivering ongegrond verklaard). 
      
      
        
          WOZ-waarde buurpanden
        
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning (ook) kan worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarden die voor het onderhavige kalenderjaar aan de woningen [a-straat] 442 en 446 zijn toegekend. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Uitgaande van het onder 5.2 vermelde waardebegrip is de geschiktste methode om de waarde van een woning te bepalen een systematische vergelijking van de woning met andere woningen waarvan rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers beschikbaar zijn (vergelijk onder meer Hof Amsterdam 7 november 2013, nr. 12/00262, ECLI:GHAMS:2013:4085, r.o. 5.5. Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie is door de Hoge Raad zonder motivering ongegrond verklaard). 
      
      
      
        
          Waardeonderbouwing Heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.7.
      Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat van de in het taxatieverslag als vergelijkingsobject genoemde onroerende zaken uitsluitend de naast de woning gelegen onroerende zaak [a-straat] 446 (de naastgelegen woning) relevant is en dat hij de marktgegevens van de overige in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten niet langer als onderbouwing van de waarde van de woning gebruikt. 
      
    
    
      5.8.
      
        Vaststaat dat de naastgelegen woning op [datum december] 2017 is verkocht voor 
        € 650.000. Naar het oordeel van het Hof kan de Heffingsambtenaar dit verkoopcijfer, anders dan belanghebbende stelt, (mede) als uitgangspunt voor de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum gebruiken. Het standpunt van belanghebbende dat in dit geval alleen op of na de waardepeildatum 1 januari 2018 gerealiseerde verkoopcijfers als uitgangspunt voor de waardebepaling kunnen dienen, vindt geen steun in het recht. Bij de toepassing van de vergelijkingsmethode kunnen zowel verkoopcijfers die vóór de waardepeildatum, als verkoopcijfers die ná de waardepeildatum zijn behaald worden gebruikt. Ook verkoopcijfers die geruime tijd voor of na de waardepeildatum zijn behaald, kunnen onder omstandigheden bij de waardebepaling worden gebruikt, zij het dat bij de herleiding van de waarde van de te waarderen woning uit de geruime tijd voor of na de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers rekening moet worden gehouden met de ontwikkeling van de marktwaarde en andere voor de waarde van de woning relevante wijzigingen van de woning en de vergelijkingsobjecten in de tussentijd (vergelijk onder meer HR 18 april 2014, nr. 13/06205, ECLI:NL:HR:2014:935 in cassatie op Hof Amsterdam 7 november 2013, nr. 12/00262, ECLI:NL:GHAMS:2013:4085, overweging 4.1 met daarin onderdeel 6 van de voorliggende uitspraak van de Rechtbank en overwegingen 4.2 en 4.4, en Hof Amsterdam 7 september 2017, nr. 16/00501, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643). 
      
      
      
        5.9.1.
        Naar volgt uit hetgeen onder 5.7 is overwogen is de kern van de onderbouwing, die de Heffingsambtenaar in het taxatieverslag en de matrix aan de vastgestelde waarde van de woning ten grondslag legt, een herleiding van die waarde uit het verkoopcijfer van slechts één vergelijkingsobject, te weten de naastgelegen woning. Dit doet de vraag rijzen of de herleiding van de waarde van de woning uit het verkoopcijfer van één vergelijkingsobject voldoende kan zijn om op grond daarvan tot een gefundeerd oordeel over de waarde van de onroerende zaak te komen. Het Hof beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende. 
      
      
        5.9.2.
        Dat het verkoopcijfer van slechts één onroerende zaak voldoende onderbouwing van de vastgestelde waarde van een onroerende zaak kán zijn, volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, waarin de Hoge Raad beslist dat als onderbouwing van de waarde van een woning de verkoopprijs die voor de woning rond de waardepeildatum is betaald, in beginsel volstaat. Hetzelfde geldt volgens het Hof ingeval de onderbouwing van de vastgestelde waarde bestaat uit het verkoopcijfer van één andere woning, mits deze andere woning slechts op een beperkt aantal punten afwijkt van de woning en met deze verschillen bij de herleiding van de waarde van de woning uit het verkoopcijfer van de andere woning op inzichtelijke en controleerbare wijze rekening is gehouden. 
      
      
        5.9.3.
        Op grond van het taxatieverslag en de matrix, alsmede dat wat de Heffingsambtenaar overigens in de van hem afkomstige stukken en ter zitting heeft aangevoerd, komt het Hof tot de conclusie dat de woning slechts op een betrekkelijk gering aantal van de in het taxatieverslag en de matrix genoemde punten verschilt van de naastgelegen woning en dat de Heffingsambtenaar met die verschillen bij de bepaling van de waarde van de woning op inzichtelijke en controleerbare wijze rekening heeft gehouden. Verder heeft belanghebbende verklaard dat ook hij vindt dat de waarde van de woning kan worden herleid uit het verkoopcijfer van de naastgelegen woning, mits daarbij in de door hem voorgestane mate rekening wordt gehouden met de door hem genoemde verschillen tussen beide woningen. Gelet hierop zal het Hof hierna onderzoeken of de door belanghebbende genoemde, niet in het taxatieverslag en de matrix vermelde verschillen relevant zijn voor de waardebepaling en zo ja, of de Heffingsambtenaar daarmee bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkooprijs van de naastgelegen woning met de verschillen tussen de beide woningen in voldoende mate rekening heeft gehouden. 
      
    
    
      5.10.
      De door belanghebbende genoemde verschillen betreffen in de eerste plaats de mate waarin de waarden van de woning en de naastgelegen woning worden beïnvloed door de geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door het afremmen en optrekken van het verkeer bij de voor de beide woningen gelegen verkeerslichten alsmede door het tramverkeer als gevolg van de wisselpunten in de tramrails voor de woningen en het extra tramverkeer naar en vanaf de tramremise op 500 meter afstand van de woning van en de nabijgelegen woning. Verder wijst belanghebbende op de mogelijk bestaande verschillen in de onderhoudstoestand en de indeling van de woning en de naastgelegen woning (grotere slaapkamer versus balkon). 
      
      
        
          Overlast verkeer, tramwissels en tramremise
        
      
    
    
      5.11.
      Met betrekking tot de geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door het afremmen en optrekken van het verkeer bij de voor de beide woningen gelegen verkeerslichten alsmede door het tramverkeer als gevolg van de wisselpunten in de tramrails en de nabij gelegen tramremise heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat het waardedrukkende effect hiervan, zo daarvan sprake is, is verdisconteerd in de verkoopprijs van de naastgelegen woning. Belanghebbende heeft daartegenover aangevoerd dat het waarde drukkende effect van de geluidsoverlast voor de woning groter is dan voor de naastgelegen woning, doordat de woning meer last van de vibraties van de wisselpunten van de tramrails heeft dan de naastgelegen woning. Om dit te onderbouwen heeft belanghebbende een gedeelte van het rapport “Railway Induced Vibration, State of the art report” van de International Union of Railways overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft verklaard de bevindingen in dit rapport niet te betwisten. Hij heeft er echter op gewezen dat de onder 5.2 bedoelde, (fictieve) meestbiedende koper in overweging zou nemen dat de woning is gelegen in een naar Nederlandse begrippen grote stad met relatief veel verkeerslawaai. Volgens de Heffingsambtenaar is het niveau van het verkeerslawaai aan de voorkant van de woning, waaronder het lawaai als gevolg van de wisselpunten in de tramrails en de nabij gelegen tramremise, (nagenoeg) gelijk aan het niveau van het verkeerslawaai aan de voorkant van de naastgelegen woning. Gelet daarop zou, aldus de Heffingsambtenaar, het niveau van het verkeerlawaai aan de voorkant van de woning voor de meest (fictieve) meestbiedende koper geen reden zijn om de prijs die hij voor de woning zou willen betalen naar beneden bij te stellen. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in dit betoog. Daaraan doet niet af wat belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd. Dat belanghebbende de geluidshinder van het verkeer bij de woning in vergelijking met die bij de naastgelegen woning als waardrukkende omstandigheid ervaart, is onvoldoende om enkel op die grond, dat wil zeggen zonder dat er een onderbouwing met markt- of andere verifieerbare, objectieve gegevens is waaruit blijkt dat ook de (fictieve) meestbiedende koper om die reden voor de woning minder zou willen betalen, te oordelen dat een neerwaartse correctie van de vastgestelde waarde van de woning geboden is. Deze hogerberoepsgrond faalt.
      
      
        
          Onderhoudstoestand en de indeling van de woning
        
      
      
        5.12.1.
        De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard en toegelicht dat tot twee maal toe, in verschillende jaren (2017 en 2019), is geprobeerd een afspraak met belanghebbende te maken voor een inpandige opname van de woning met het doel de onderhoudstoestand van de woning en de indeling van de woning met die van de naastgelegen woning te kunnen vergelijken. In de desbetreffende brieven aan belanghebbende, die tot het dossier behoren, is belanghebbende er ook op gewezen dat hij dan direct de gelegenheid heeft de bezwaarschriften toe te lichten en eventueel nadere informatie te verstrekken aan de taxateur die daarover advies zal uitbrengen aan de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat voor een gefundeerde en volledige beoordeling van de invloed van (eventuele) tekortkomingen in het onderhoud en de indeling van de woning op de waarde van de woning een fysieke waarneming van die tekortkomingen nodig is. De door belanghebbende eerst in hoger beroep bij nader stuk ingebrachte foto’s zijn, aldus de Heffingsambtenaar, onvoldoende om enkel op grond daarvan de onderhoudstoestand en de indeling van de woning met die van de naastgelegen woning te vergelijken. 
      
      
        5.12.2.
        Ter zitting is komen vast te staan dat belanghebbende ervoor heeft gekozen niet mee te werken aan een inpandige opname van de woning; ook heeft hij geen gebruik willen maken dan wel gemaakt van de mogelijkheid tot nadere toelichting van zijn standpunt aan een taxateur van de gemeente. Door zo te handelen heeft hij zichzelf wat betreft het aannemelijk maken van de aard en de ernst van de door hem gestelde tekortkomingen in de onderhoudstoestand en indeling van de woning en de gevolgen, die daaraan verbonden moeten worden bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van de naastgelegen woning, in een lastig parket gebracht. Dit dient naar het oordeel van het Hof voor het risico van belanghebbende te blijven. De door belanghebbende in hoger beroep overgelegde foto’s van delen van de woning zijn onvoldoende om enkel op grond daarvan te kunnen concluderen dat de staat van onderhoud en de indeling van de woning slechter zijn dan die van de naastgelegen woning en dat er daarom reden is de uit de verkoopprijs van de naastgelegen woning herleide waarde van de woning in neerwaartse zin bij te stellen. Mitsdien faalt ook deze hogerberoepsgrond. 
      
    
    
      5.13.
      Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem bij beschikking vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende, naast hetgeen hiervoor is besproken, ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel 
        
      
      
        5.14.1.
        Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de vastgestelde waarde van de woning van € 650.000 te hoog is in vergelijking met de vastgestelde waarde van het pand [a-straat] 442 van € 610.000. Volgens belanghebbende is het pand [a-straat] 442 een fraaie hoekwoning. Hij wijst erop dat het van algemene bekendheid is dat een hoekwoning meer waard is dan een overigens vergelijkbare tussenwoning, zoals de woning van belanghebbende. Voor het jaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) bedroeg het verschil tussen de vastgestelde waarden van beide woningen € 20.000, voor het voorgaande en het onderhavige kalenderjaar is het opgelopen tot € 40.000. Voor zover belanghebbende hiermee een beroep wil doen op het gelijkheidsbeginsel, overweegt het Hof het volgende.
      
      
        5.14.2.
        Naar de opvatting van de Heffingsambtenaar is het pand [a-straat] 442 geen hoekwoning, maar een eindwoning. Een hoekwoning is aan de zijkant van de openbare weg gescheiden door een zijtuin, een eindwoning niet. De zijmuur van het pand [a-straat] 442 grenst direct aan een drukke openbare weg. Uit ervaringscijfers in Den Haag en meer specifiek de wijk [wijk] blijkt volgens de Heffingsambtenaar dat een eindwoning niet meer waard is dan een tussenwoning. Naar zijn opvatting zorgt in dit geval de ligging van het pand [a-straat] 442, in vergelijking met die van de woning, voor extra verkeersoverlast en hogere stookkosten, waardoor dit pand juist minder waard is dan de woning.
      
      
        5.14.3.
        Buiten de zich hier, naar niet in geschil is, niet voordoende situaties waarin ongelijke behandeling van gelijke gevallen steunt op een gevoerd beleid of voortkomt uit een oogmerk van begunstiging, dient bij de afweging van het beginsel dat de wet moet worden toegepast tegen het gelijkheidsbeginsel, aan het gelijkheidsbeginsel ook doorslaggevende betekenis te worden toegekend wanneer in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing is achterwege gebleven (HR 17 juni 1992, nr. 27048, ECLI:NL:HR:1992:BH8123, BNB 1992/295).
      
      
        5.14.4.
        Het Hof vat de stelling van belanghebbende dat er een onverklaard groot verschil is tussen de vastgestelde waarde van de woning en die van de naastgelegen woning in het licht van het zo-even aangehaalde arrest aldus op dat naar de opvatting van belanghebbende bij de bepaling van de waarde van de naastgelegen woning een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Zelfs indien deze opvatting juist is – het Hof laat dit uitdrukkelijk in het midden – dan nog is, nu belanghebbende de waarde van slechts één woning aan zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel ten grondslag legt, geen sprake van een meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin een juiste wetstoepassing is achterwege gebleven. 
      
      
        5.14.5.
        Ook deze hogerberoepsgrond faalt derhalve. 
        
        
          
            Ten overvloede
          
        
      
    
    
      5.15.
      Belanghebbende vraagt in zijn nadere stukken van 11 juni 2020 hem, gelet op eventuele toekomstige bezwaar- en (hoger) beroepsprocedures, een afschrift te doen toekomen van de beide dossiers van de jaren 2018 en 2019, zodat hij “het en de bijlagen opnieuw kan gebruiken zonder dat er meer papier hoeft te worden uitgeprint”. Het Hof gaat aan dit verzoek voorbij aangezien belanghebbende al beschikt over het gehele dossier van de desbetreffende jaren. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.16.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank bevestigen. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
    
      6.2.
      
        Belanghebbende heeft gesteld dat ook in het geval zijn hoger beroep ongegrond wordt verklaard hij recht heeft op vergoeding van het door hem in (hoger) beroep betaalde griffierecht, omdat volgens hem de Rechtbank in de onderhavige procedure niet op al zijn punten is ingegaan en op sommige punten volgens belanghebbende onvoldoende heeft doorgevraagd, waardoor hij deze ter zitting van de Rechtbank onvoldoende voor het voetlicht heeft gebracht. Het is het Hof niet gebleken dat relevante punten door de Rechtbank niet zijn behandeld en voorts is het aan belanghebbende ter zitting van zowel de Rechtbank als het Hof te berde te brengen hetgeen hij van belang acht. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten. 
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, G.J. van Leijenhorst en J.B.O. Bijl in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 4 augustus 2020 in het openbaar uitgesproken. 
      
      
      
      
      
      
      
      
        aangetekend aan
        partijen verzonden:
      
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.