ECLI:NL:GHARL:2018:10438, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-12-2018, 17/00976 en 18/00640
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 17/00976 en 18/00640
    uitspraakdatum: 4 december 2018
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op de hoger beroepen van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraken van de rechtbank Gelderland van 15 september 2017, nummer AWB 17/424 en 18 juni 2018, nummer AWB 17/6023, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nunspeet (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 61 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 457.000. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 432.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 438.000. 
      
    
    
      1.5.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft tegen de in 1.3 en 1.6 vermelde uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning, die is gelegen aan een doorgaande weg in het buitengebied van [Z] . Aan de zij- en achterkant van de woning bevindt zich tot nabij de perceelgrens een bos. Naast de woning staat op het buurperceel een grote halfopen veldschuur op 2,75 meter van de perceelgrens, waarin asbest is verwerkt. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft het perceel in 2006 aangekocht voor € 320.000 en vervolgens op het perceel een woning laten bouwen. De woning heeft een inhoud van 486 m3 (exclusief garage) en is gelegen op een perceel van 1721 m2. Tot de onroerende zaak behoren verder een inpandige garage, een berging, een schuur, een dierenverblijf en een hobbykasje. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de resultaten van een verkeersintensiteitsonderzoek overgelegd. Hieruit volgt dat in de periode van 29 april 2014, 00:00 uur tot 6 mei 2014, 23:59 uur in totaal 2925 personenauto’s, 158 vrachtauto’s en 9 vrachtauto’s met aanhanger de onroerende zaak zijn gepasseerd. Tevens is de snelheid van de voertuigen in categorieën ingedeeld.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 404.000 per waardepeildatum 1 januari 2015 en € 410.000 per waardepeildatum 1 januari 2016. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt voor de waardepeildatum 1 januari 2015 de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde van € 432.000. Voor de waardepeildatum 1 januari 2016 verdedigt hij de bij beschikking vastgestelde waarde van € 438.000. Ter staving van deze waarden wijst de heffingsambtenaar op twee taxatierapporten van [A] waarin de waarde voor beide waardepeildata is getaxeerd op € 450.000.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot respectievelijk € 404.000 en € 410.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      Voorop wordt gesteld dat het Hof in de onderhavige procedure alleen een oordeel kan geven over waarden die per waardepeildata 1 januari 2015 (belastingjaar 2016) en 1 januari 2016 (belastingjaar 2017) aan de onroerende zaak zijn toegekend. Aan een beoordeling van de grieven die betrekking hebben op andere jaren dan 2016 of 2017 komt het Hof derhalve niet toe. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op twee taxatierapporten van [A] van respectievelijk 8 maart 2017 en 18 december 2017 waarin de waarde voor beide waardepeildata, aan de hand van drie in [Z] gelegen vrijstaande objecten, is getaxeerd op € 450.000. De taxateur heeft de onroerende zaak ter plaatse uitpanding beoordeeld. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven. Daarbij is vermeld of de objecten dienen ter onderbouwing van de per waardepeildatum 1 januari 2015 dan wel de per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Waarde-
                peildatum
              
              
                
              
              
                1-1-2015
                1-1-2016
              
              
                1-1-2015
                1-1-2016
              
              
                1-1-2015
                -
              
              
                -
                1-1-2016
              
            
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  
                    [a-straat] 61
                
              
              
                
                  
                    [b-straat] 44
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] 54
                
              
              
                
                  
                    [d-straat] 48
                
              
              
                
                  
                    [e-straat] 37
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
              
                vrijstaand
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2006
              
              
                1958
                renovatie 1998
              
              
                1950
              
              
                1980
              
              
                1965
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                486 m3
              
              
                500 m3
              
              
                708 m3
              
              
                580 m3
              
              
                545 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 542
              
              
                € 552
              
              
                € 478
              
              
                € 574
              
              
                € 704
              
            
            
              
                Waarde inhoud
              
              
                € 263.378
              
              
                € 276.075
              
              
                € 338.880
              
              
                € 333.405
              
              
                € 384.155
              
            
            
              
                Grond
              
              
                1.721 m2
              
              
                11.050 m2
              
              
                4.935 m2
              
              
                7.860 m2
              
              
                10.610 m2
              
            
            
              
                Waarde grond
              
              
                € 158.622
              
              
                € 223.925
              
              
                € 181.120
              
              
                € 201.595
              
              
                € 220.845
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                garage € 15.000
                berging/schuur/
                dierenverblijf/
                hobbykasje € 13.000
              
              
                schuur € 10.000
              
              
                divers nihil
                (sloopwaardig i.v.m. asbest)
              
              
                schuur/garage/
                paardenstal
                € 55.000
              
              
                schuren/garage/
                dierenverblijf/
                carport/berging
                € 60.000
              
            
            
              
                Waarde
              
              
                € 450.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Transactiesom
              
              
                
              
              
                € 510.000
              
              
                € 520.000
              
              
                € 590.000
              
              
                € 665.000
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                
              
              
                16 mei 2014
              
              
                30 dec 2014
              
              
                30 mei 2014
              
              
                16 dec 2016
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast die wordt veroorzaakt door het aangrenzende bosgebied (overhangende takken, woekerend onkruid, grote hoeveelheden blad en eikels op zijn perceel in de herfst en risico op omwaaien van bomen), de slechte afwatering van de [a-straat] ter hoogte van de inrit van zijn perceel (veel wateroverlast bij zware regenval), het verkeer (snelheid, intensiteit en omvang van de voertuigen) en de omliggende bedrijven (verkeer, belemmering toegankelijkheid en slijtage van de weg). Verder wijst hij op de waardedruk die uitgaat van de nabij de erfgrens gelegen halfopen veldschuur waarin asbest is verwerkt en het ontbreken van glasvezelnetwerk in het buitengebied en op de waardestijging van ruim 24% ten opzichte van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014. 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaak per waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof motiveert dit oordeel als volgt. Belanghebbende heeft het perceel in 2006 aangekocht voor € 320.000 en vervolgens op het perceel een woning laten bouwen. De heffingsambtenaar heeft deze woning vergeleken met een viertal in het buitengebied van [Z] gelegen vrijstaande woningen. Naar het oordeel van het Hof zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Dat enkele verkoopprijzen verder van de waardepeildatum zijn gerealiseerd doet daaraan niet af, nu tussen partijen niet in geschil is dat de woningmarkt in de jaren 2014 en 2015 stabiel was en pas in 2016 weer een voorzichtige prijsstijging liet zien. Ook bij deze vergelijkingsobjecten doen zich omstandigheden voor die een negatief effect op de verkoopprijs kunnen hebben gehad. Voor een deel zijn deze omstandigheden vergelijkbaar met de overlast die belanghebbende ervaart. Zo beschikt geen van de objecten over een glasvezelaansluiting, wordt ook op de [d-straat] geklaagd over verkeersoverlast, is er bij [e-straat] 37 en [c-straat] 54 sprake van overhangend groen, zijn [e-straat] 37, [c-straat] 54 en [d-straat] 48 gelegen nabij agrarische bedrijven en is asbest verwerkt in de bijgebouwen behorend bij [c-straat] 54. Voor een deel gaat het echter ook om andersoortige omstandigheden. Zo is [e-straat] 37 gelegen tegenover een recreatieterrein, [c-straat] 54 nabij een mestsilo en is op [b-straat] 44 en [c-straat] 54 een recht van overpad gevestigd ten gunste van een ander erf. De uiteindelijke invloed van al deze omstandigheden op de waarde is in de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen verdisconteerd. In de taxatiematrices komen deze omstandigheden tot uitdrukking in de prijs per m3. De taxateur heeft aan de onroerende zaak een lagere prijs per m3 toegekend dan volgt uit de analyse van de verkoopprijzen voor [b-straat] 44, [d-straat] 48 en [e-straat] 37. Gelet op het latere bouwjaar en de kleinere inhoud van de onroerende zaak, had juist een hogere prijs per m3 voor de hand gelegen. Hieruit leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de door belanghebbende gestelde overlast en daaraan – in de onderlinge vergelijking – meer gewicht heeft toegekend dan aan de overlast waarmee de vergelijkingsobjecten worden geconfronteerd. Voor zover de door de taxateur in aanmerking genomen waardedruk al onvoldoende zou zijn, wijst het Hof er op dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016 is getaxeerd op € 450.000. Het Hof acht niet aannemelijk dat een eventuele extra waardedruk het verschil tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde overstijgt. 
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot de waardestijging van ruim 24% heeft de Rechtbank geoordeeld dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het Hof sluit zich bij dit oordeel aan en maakt het tot de zijne. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep in beide zaken ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 4 december 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 december 2018.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.