ECLI:NL:RBNNE:2025:2805, Rechtbank Noord-Nederland, 16-07-2025, C/17/189456 HA ZA 23-122
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: "Onteigening van o.a. een gronddepot; Schadeloosstelling; (On)verbindenheid planregel uit bestemmingsplan dat specifiek ziet op gronddepot. Eliminatie van bestemmingsplan indachtig arrest De Bruyn/Rivierenland. Onteigende kwalificieert als bouwterrein ex artikel 11 lid 1 onder a Wet OB en is niet vrijgesteld van omzetbelasting"

vonnis
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Locatie Leeuwarden
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/17/189456 / HA ZA 23-122
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        PROVINCIE FRYSLÂN,
      zetelend te Leeuwarden,
      eiseres,
      hierna te noemen: de Provincie,
      advocaat mr. J.J. Veldhuis te Emmeloord,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Veenendaal.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 15 november 2023 waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken;
      - de brief van mr. Van Baalen aan de rechtbank van 27 november 2023 met cassatieverklaring;
      - de reactie van [gedaagde] van 6 en 7 december 2023 op het voorlopig oordeel van de deskundigen;
      - de brief van de rechtbank van 14 december 2023 aan prof. mr. Sluysmans;
      - het verzoek van mr. Veldhuis van 14 december 2023 om afgifte van verklaring van gewijsde;
      - de verklaring van de rechtbank van kracht van gewijsde van het vonnis van 15 november 2023 van 20 december 2023;
      - de inschrijving in de openbare registers van 27 december 2024 van het vonnis van 
      15 november 2023 
      - de reactie van de Provincie van 24 januari 2024 op het voorlopig oordeel van de deskundigen;
      - de aanvullende reactie van [gedaagde] van 24 januari 2024 op het voorlopig oordeel van de deskundigen;
      - het definitief advies van de deskundigen van 7 maart 2024;
      - de akte inzake kosten van bijstand van [gedaagde], bij de rechtbank binnengekomen op 1 november 2024;
      - de aanvullende akte van [gedaagde], bij de rechtbank binnengekomen op 8 november 2024;
      - het proces-verbaal van het pleidooi van 12 november 2024;
      - de brief van de deskundigen van 3 december 2024 met kostenopgave;
      - de antwoordakte van de Provincie van 11 december 2024;
      - de akte uitlaten van [gedaagde] van 11 december 2024;
      - het verzoek van [gedaagde] van 11 december 2024 om nadere antwoordakte in te mogen dienen;
      - het bezwaar van de Provincie tegen een nadere antwoordakte door [gedaagde];
      - de brief van mr. Veldhuis van 16 december 2024 aan de rechtbank;
      - de brief van de rechtbank aan partijen van 23 december 2024;
      - de antwoordakte van [gedaagde] van 8 januari 2025;
      - de antwoordakte van de Provincie van 22 januari 2025. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    Algemeen
    
    
      Per 1 januari 2024 is de Onteigeningswet vervallen en opgegaan in de Omgevingswet. 
    
    
    
      2.1.
      
        Bij tussenvonnis van 15 november 2023 is de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken. Dit vonnis is na betekening aan [gedaagde] op 27 december 2023 in de openbare registers ingeschreven, zodat 27 december 2023 als peildatum heeft te gelden.
        Bij dit vonnis heeft de rechtbank tevens het voorschot voor [gedaagde] op 100% van de aangeboden schadeloosstelling vastgesteld, zijnde een bedrag van € 207.500,00. Dit voorschot is op 21 december 2023 aan [gedaagde] uitbetaald.
      
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank moet nog beslissen over de definitieve schadeloosstelling en de kosten. De beoordeling moet plaatsvinden op basis van de Onteigeningswet zoals deze gold tot 1 januari 2024. Dit volgt uit het overgangsrecht dat is vastgelegd in artikel 4.4 van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank stelt voorop dat de eigenaar op grond van artikel 40 Ow recht heeft op een volledige vergoeding voor alle schade, die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. De schadeloosstelling wordt begroot naar de peildatum van artikel 40a Ow. In deze zaak is dat 27 december 2023. Daarbij is op grond van artikel 40b Ow de werkelijke waarde van het onteigende bepalend, te stellen op de prijs tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank zal hierna de indeling van de componenten waaruit de schadeloosstelling bestaat volgen zoals die door de deskundigen in het definitieve rapport is gehanteerd. Het betreft achtereenvolgens de componenten werkelijke waarde, waardevermindering overblijvende en bijkomende schade. De rechtbank begint met de volgende overwegingen.
      
    
    
      2.5.
      
        In het vonnis van 15 november 2023 is de onteigening uitgesproken ten aanzien van vier aan [gedaagde] toebehorende percelen. Het betreft de volgende percelen:
        
          [Perceel 1], oppervlakte 13.107 m², waarvan onteigend 753 m²,
        
          [Perceel 2], oppervlakte 4.100 m², waarvan onteigend 2.282 m²,
        
          [Perceel 3] met een oppervlakte van 310 m², geheel onteigend,
        
          [Perceel 4], oppervlakte 14.735 m², waarvan onteigend 1.557 m² (224 m² + 1.333 m²).
        Van de [Perceel 2] en [Perceel 4] resteert een oppervlakte van respectievelijk 1.818 m² en 13.178 m². 
        Van de [Perceel 1] en [Perceel 4] is totaal onteigend een oppervlakte van 2.130 m² en van de [Perceel 2] en [Perceel 3] een oppervlakte van 2.592 m².
        De niet onteigende delen van de [Perceel 2] (het oude gronddepot) en [Perceel 4] zijn inmiddels kadastraal omgenummerd tot [Perceel 5] en [Perceel 6]. Het onteigende deel van [Perceel 2] is omgenummerd tot [Perceel 7].
      
      
    
    
      2.6.
      De percelen hadden onder het voorgaande bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Besloten gebied’ en ‘Bedrijf - 1’. [Perceel 2] werd samen met [Perceel 3] gebruikt als gronddepot. De andere percelen werden gebruikt als agrarisch grasland. Dit in overeenstemming met de bestemmingen. Onder het huidige bestemmingsplan heeft [Perceel 4](oud), thans [Perceel 6], een bestemming gekregen waardoor de vestiging van het gronddepot op dat perceel mogelijk is. Het niet onteigende deel van [Perceel 2] (thans perceel [Perceel 5]) heeft nu een bestemming als agrarisch grasland.
      
    
    
      2.7.
      
        De gronden waarom het gaat zijn/waren eigendom van [gedaagde] in privé. Het gebruik ervan berustte (mede) bij de nauw met [gedaagde] verbonden bedrijven Veehouderij [gedaagde] en Loon- en Grondverzetbedrijf [gedaagde]. Dit betreft bedrijven waarvan [gedaagde] eigenaar, aandeelhouder en/of bestuurder is. 
        De deskundigen hebben gelet hierop en onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA1731, aanleiding gezien om bij de begroting van de schadeloosstelling [gedaagde] en de twee genoemde bedrijven te vereenzelvigen. 
        De Provincie en [gedaagde] hebben zich hiertegen niet verweerd. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de geconstateerde verwevenheid tussen [gedaagde] privé en de bedrijven naar redelijkheid aanleiding is om de bedrijfsschade mee te rekenen bij volledige vergoeding van de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de eigendomsontneming. De rechtbank zal daarom, mede gelet op het standpunt van de partijen, dit uitgangspunt volgen.
      
      
    
    
      2.8.
      
        De deskundigen hanteren verder als uitgangspunt dat de per peildatum 
        27 december 2023 op de te onteigenen gronden rustende bestemmingen moeten worden geëlimineerd op voet van artikel 40c Onteigeningswet (Ow). Ook de Provincie en [gedaagde] gaan hiervan uit. De deskundigen motiveren dit uitgangspunt door aan te nemen dat de bestemmingen die het (overheids)werk dat de reconstructie van de weg [N-weg] is mogelijk maken – en die zijn opgenomen in het bestemmingsplan [N-weg]  – zijn te beschouwen als niet meer dan een juridisch-planologische grondslag ten behoeve van de uitvoering van het werk dat voordien al was voorzien in een (concreet) (provinciaal) plan, onder meer kenbaar uit een al voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan gemaakte tracékeuze. De rechtbank is van oordeel dat dit uitgangspunt juist is, gelet op deze motivering.
      
      
      
        
          De schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.9.
      In hun definitieve advies van 7 maart 2024 hebben de deskundigen de schadeloosstelling voor [gedaagde]  als volgt begroot:
      - werkelijke waarde			€   89.475,00
      - waardevermindering overblijvende	€   19.998,00 
      - onrendabele top			€   37.400,00
      - financieringsschade			€     7.741,00
      - elzensingel				€        900,00
      - leges					€     2.500,00
      - verplaatsing grond oud naar nieuw	€   14.000,00
      - kosten herinrichting oude depot	€   10.000,00
      - omrijdschade				€     8.000,00
      - inkomensschade			€     3.195,00
      - kosten financieel advies		€     2.000,00    +
      totaal					€ 195.209,00, te vermeerderen met btw.
      
      
        De rechtbank zal in het hierna volgende de schadecomponenten beoordelen in de volgorde zoals deze door de deskundigen in hun rapport is gehanteerd.
      
      
      
        
          De werkelijke waarde van het onteigende
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        De deskundigen waarderen de agrarisch bestemde en gebruikte gronden per peildatum op € 5,50 per m². Zij hebben deze waardering gebaseerd op meerdere referentietransacties in de directe omgeving van de percelen waar het hier om gaat. 
        De grond die als gronddepot in gebruik is waarderen zij op € 30,00 per m². De deskundigen hebben zich hierbij gebaseerd op referenties, onder meer die door partijen naar voren zijn gebracht, waarbij de aan de uitgifteprijzen gerelateerde waarde van bedrijventerreinen in de regio als basis zijn genomen. Daarbij is vervolgens een afslag toegepast omdat de gebruiksmogelijkheden in vergelijking met een regulier bedrijfsterrein beperkter zijn. 
        De rechtbank volgt deze redenering en maakt deze tot de hare. De rechtbank hanteert daarom een waarde van € 5,50 voor de agrarische grond en € 30,00 per vierkante meter voor het gronddepot.
      
      
    
    
      2.11.
      
        De Provincie heeft betoogd dat de werkelijke waarde van het gronddepot niet € 30,00 maar € 20,00 per m2 zou moeten bedragen. Deze afslag van 1/3e op de basiswaarde is volgens de Provincie geraden, nu circa 40% van de grondoppervlakte volgens planregel 16.3 van bestemmingsplan [N-weg]  niet meer als gronddepot te gebruiken zou zijn en een redelijk handelende koper dat in de koopprijs zou verdisconteren. 
        De rechtbank volgt de Provincie daarin niet, omdat – zoals wordt overwogen onder r.o. 2.8 en hierna onder r.o. 2.23 e.v. – het nieuwe bestemmingsplan [N-weg]  bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende moet worden geëlimineerd.
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] heeft in reactie op het voorlopige oordeel van de deskundigen aangevoerd dat de deskundigen een te lage inschatting van het overkoepelende belang van het depot voor het bedrijf c.q. de verdere werkzaamheden van [gedaagde] hebben gemaakt. Volgens [gedaagde] is de getaxeerde waarde te laag gekozen. [gedaagde] geeft echter geen financiële vertaling van zijn stelling dat het beschikbaar hebben van depotvoorraden en depotruimte waardeverhogend zou werken en geeft ook niet aan welke waarde volgens hem dan wel gehanteerd zou moeten worden. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij.
      
    
    
      2.13.
      Ten aanzien van het door de deskundigen genoemde oppervlakte van 60 m2 van perceel [Perceel 3] dat een agrarische bestemming heeft, volgt de rechtbank de deskundigen in hun redenering dat deze oppervlakte eveneens als depotgrond moet worden gewaardeerd omdat de grond feitelijk integraal onderdeel uitmaakt van het depot en al geruime tijd als zodanig in gebruik is, zodat een redelijk handelende koper – de onteigening weggedacht – ook voor deze grond een prijs zou hebben betaald die gelijk is aan de prijs voor de rest van (de ondergrond van) het gronddepot.
      
    
    
      2.14.
      Dat brengt de schadeloosstelling voor het onteigende op (2.592 m2 maal € 30,00 is) € 77.760,00 plus (2.130 m2 maal € 5,50 is) € 11.715,00 dus opgeteld € 89.475,00.
      
      
        
          De waardevermindering van het overblijvende
        
      
      
      
        
          Intermezzo met betrekking tot planregel 16.3
        
      
    
    
      2.15.
      Voordat de rechtbank overgaat tot de bespreking van de verschillende schadecomponenten, zal eerst worden ingegaan op planregel 16.3 van bestemmingsplan [N-weg] , omdat de gevolgen van deze planregel, volgens partijen, van groot belang kunnen zijn voor de bepaling van de schadeloosstelling als gevolg van de onteigening. Deze planregel houdt partijen verdeeld. Volgens [gedaagde] en de deskundigen is planregel 16.3 onverbindend, althans moet (het gevolg van) deze planregel buiten beschouwing worden gelaten. De Provincie deelt dit standpunt niet. Planregel 16.3 en de daaraan voorafgaande planregel 16.2 luiden als volgt.
      
    
    
      16.2
      
        Overgangsrecht gebruik
      
      a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
      
        Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
      
      
        Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
      
      
        Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
      
      
    
    
      16.3
      
        
          Overgangsrecht gronddepot
        
        
          In afwijking van het bepaalde in artikel 16, lid 16.1 en lid 16.2 geldt voor de gronden ter plaatse van het bestaande gronddepot, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie A, nummers [Perceel 2] en [Perceel 3] dat, het gebruik van gronden en de (mogelijk) aanwezige bouwwerken voor het bestaande gronddepot op de percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie A, nummers [Perceel 2] en [Perceel 3] binnen een half jaar nadat op basis van het voorliggende onherroepelijke plan is gestart met de aanleg van het met dit plan voorziene nieuwe, vervangende gronddepot op het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie A, nummer [Perceel 4], dat met de bestemming 'Bedrijf - 1' (artikel 4) planologisch mogelijk gemaakt wordt, de gronden van het bestaande gronddepot in overeenstemming dienen te zijn gebracht met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' (artikel 3) van dit plan.
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        Planregel 16.2 is een weergave van het algemene overgangsrecht volgens artikel 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Planregel 16.3 is specifiek toegespitst op het gronddepot van [gedaagde]. 
        Het gronddepot perceel van [gedaagde] is voor circa 60% onteigend. Het resterende gronddepot beslaat circa 40% van het oorspronkelijke gronddepot. Onder toepassing van planregel 16.3 van bestemmingsplan [N-weg]  zou het resterende gronddepot, na de aanleg van het elders gelegen vervangende gronddepot, in overeenstemming moeten worden gebracht met de bestemming ‘agrarisch’.
      
      
    
    
      2.17.
      
        Volgens de Provincie was [gedaagde] al in oktober 2018 bezig met het inrichten van het nieuwe gronddepot op [Perceel 4]. Zij heeft in dit verband gewezen op een melding Activiteitenbesluit milieubeheer die [gedaagde] op 30 november 2018 bij de gemeente heeft gedaan met betrekking tot het oprichten van het gronddepot. 
        Ook heeft [gedaagde] op enig vóór de peildatum moment grond op [Perceel 4] gedeponeerd. 
        Het komt er op neer dat in de visie van de Provincie [gedaagde] er vrijwillig voor heeft gekozen om in 2018/2019 te beginnen met de inrichting van het nieuwe gronddepot. Als gevolg het bepaalde in planregel 16.3 mocht het oude depot hierdoor na een halfjaar niet meer als zodanig worden gebruikt. Dit speelde ver voor de peildatum. De verhuizing van het depot is in deze visie geen onteigeningsgevolg, maar een gevolg van het nieuwe bestemmingsplan en de keuze die [gedaagde] heeft gemaakt om het vervangende depot in te richten. Dit is van invloed op zowel de waardering van de grond als op de overige kosten in verband met deze verhuizing.
      
      
    
    
      2.18.
      
        De deskundigen en [gedaagde] stellen dat planregel 16.3 een regel van overgangsrecht bevat die afwijkt van het (gebruiks)overgangsrecht volgens artikel 3.2.2 Bro. Het bestemmingsplan is vastgesteld en heeft formele rechtskracht, maar dat staat er volgens de deskundigen en [gedaagde] niet aan in de weg dat planregel 16.3 bij de schadevaststelling buiten beschouwing wordt gelaten. De deskundigen wijzen er verder op dat planregel 16.3 de aanspraken van [gedaagde] op volledige schadeloosstelling wegens onteigening ondergraaft. Tevens wijzen zij er op dat het bestemmingsplan pas per 1 augustus 2019 onherroepelijk is geworden. Als [gedaagde] al in 2018 begon met de inrichting van het nieuwe depot, had het oude depot al vóór dit onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ontmanteld moeten zijn en dat is een ongerijmd gevolg.
        
          [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij de nieuwe locatie heeft gebruikt om tijdelijk zand van zijn oom op te slaan. Hij was niet van plan om het depot te verplaatsen en hij gebruikte de nieuwe locatie als aanvulling op de oude bestaande locatie. De gemeente heeft volgens hem het nieuwe depot mogelijk gemaakt zonder naar hem te luisteren. [gedaagde] stelt verder dat ondanks de zandopslag de zes-maandstermijn van planregel 16.3 
        –  zou deze bepaling niet onverbindend zijn – niet is gaan lopen omdat die termijn is gekoppeld aan de aanleg van het vervangende gronddepot, en daarvan is volgens hem geen sprake.
      
      
    
    
      2.19.
      De rechtbank oordeelt hierover als volgt. [gedaagde] heeft eerder geen rechtsmiddel aangewend tegen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is (kennelijk per 1 augustus 2019) onherroepelijk en de burgerlijke rechter heeft daarom in beginsel uit te gaan van de formele rechtskracht van het bestemmingsplan, en daarmee ook van planregel 16.3. De bestemmingsregeling kan onverbindend  worden geacht of buiten toepassing worden gelaten, indien de bestemmingsregeling evident in strijd is met een hogere regeling. Voor evidentie is onder meer vereist dat de hogere regelgeving zodanig concreet is dat deze zich voor toetsing daaraan bij wijze van exceptie leent. Een planregel is alleen evident in strijd met hoger recht als de rechter zonder nader onderzoek kan vaststellen dat zich strijd met de hogere rechtsnorm voordoet. Artikel 3.2.2 Bro is een concrete (hogere) regeling, waaraan kan worden getoetst als dat in de onderhavige procedure voor de beoordeling van de schadeloosstelling relevant zou zijn. Onder omstandigheden kan het geoorloofd zijn om in een bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op te nemen. In haar jurisprudentie heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State aanvaard dat het mogelijk is om door middel van een specifieke gebruiksregel een voorwaardelijke verplichting zo te formuleren dat deze verplichting pas na afloop van de realisering van een voorziene ontwikkeling moet worden uitgevoerd. Het is volgens de afdeling geoorloofd dat een dergelijke specifieke gebruiksregel het algemene gebruiksovergangsrecht opzij zet. Deze inbreuk acht de Afdeling in deze zaken gerechtvaardigd, omdat anders de effectuering van een voorwaardelijke verplichting voorafgaand aan de planologische ontwikkeling zou moeten plaatsvinden, terwijl er in bepaalde gevallen goede redenen kunnen zijn om de effectuering op een later, maar wel duidelijk afgebakend, tijdstip te laten ingaan. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom zonder nader onderzoek niet worden vastgesteld dat planregel 16.3 in strijd is met artikel 3.2.2 Bro en moet worden uitgegaan van de formele rechtskracht van deze planregel.
      
    
    
      2.20.
      Voor de beoordeling van de schadeloosstelling is de (on)verbindendheid van planregel 16.3 echter nauwelijks relevant. De rechtbank is namelijk van oordeel dat het bestemmingplan [N-weg]  moet worden geëlimineerd bij het bepalen van de complexwaarde van het gehele gronddepot, die het uitgangspunt vormt voor de waardering van het overblijvende. Dat licht de rechtbank hierna onder r.o. 2.21 tot en met 2.26 toe. Bij het bepalen van de waarde van het overblijvende vindt vervolgens geen eliminatie plaats – behoudens bijzondere omstandigheden die hier niet aan de orde zijn. Het resterende depot kan echter niet meer als zodanig gebruikt worden, en valt daardoor terug op agrarische waarde; zie hierna r.o. 2.27. 
      
    
    
      2.21.
      Bestemmingsplan [N-weg]  is specifiek in het leven geroepen om de aanpassing en verbetering van de provinciale weg [N-weg] mogelijk te maken. Ten behoeve van de realisatie van dit overheidswerk is een deel van de grond van [gedaagde] onteigend, waaronder het gronddepot van [gedaagde] dat voor circa 60% is onteigend. Het overblijvende deel beslaat circa 40% van het oorspronkelijke gronddepot. In verband met de realisatie van het overheidswerk heeft in bestemmingsplan [N-weg]  een ander perceel van [gedaagde] de bestemming gronddepot gekregen en is, kort gezegd, de verplichting opgelegd om het oude gronddepot te ontruimen binnen een half jaar na aanleg van het nieuwe gronddepot.
      
      
        
          De eliminatieregel algemeen
        
      
    
    
      2.22.
      De waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan moet bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing blijven voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in artikel 40c onder 3° Onteigeningswet) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk te maken. Dat is de zogenoemde eliminatieregel naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Zoals de rechtbank onder r.o. 2.8 al heeft geoordeeld, is de eliminatieregel van toepassing ten aanzien van het bestemmingsplan [N-weg] . 
      
      
        
          Doorwerking van de eliminatieregel in de waardebepaling van het overblijvende
        
      
    
    
      2.23.
      De vraag in hoeverre de eliminatie van een bestemmingsplan dient door te werken in de bepaling van de waardevermindering van het na onteigening overblijvende gedeelte van een complex, moet volgens de Hoge Raad worden beantwoord naar de maatstaven die zijn gegeven in r.o. 3.2.3 van HR 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0415 (De Bruyn/Rivierenland). Artikel 40d Ow bepaalt dat onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Onder ‘complex’ moet hier worden verstaan het geheel van het onteigende en het overblijvende gronddepot. In dit geval gaat het om het gronddepot van [gedaagde], waarvan 60% is onteigend en 40% overblijft. 
      
    
    
      2.24.
      De in artikel 41 Ow bedoelde vergoeding van de mindere waarde van het overblijvende, die een onderdeel is van de in artikel 40 Ow bedoelde volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt, strekt ertoe te voorkomen dat de onteigende als gevolg van de onteigening in zijn vermogenspositie wordt aangetast doordat het overblijvende in waarde vermindert. Het gaat er hierbij om dat de onteigende ook die schade vergoed krijgt die daarin bestaat dat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan hem vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende. De te vergoeden waardevermindering van het overblijvende moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden begroot op dat verschil.
      
    
    
      2.25.
      
        Indachtig r.o. 3.2.3 van genoemd arrest De Bruyn/Rivierenland hanteert de rechtbank in deze zaak de volgende maatstaf:
        In het kader van de begroting van de waardevermindering van het overblijvende zal, naast de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, zowel de waarde van het complex (hier: het gehele gronddepot) voorafgaand aan de onteigening als de waarde van het overblijvende moeten worden bepaald. Het gaat daarbij, evenals bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, telkens om de prijs, als in artikel 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. De rechter zal daarbij de waarde van het complex moeten bepalen zonder rekening te houden met het werk waarvoor onteigend wordt (hierna: het werk) en de plannen daarvoor. 
      
      
    
    
      2.26.
      Bestemmingsplan [N-weg]   is slechts vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanpassing en verbetering van de provinciale weg [N-weg] mogelijk te maken. Dat betekent dat bestemmingsplan [N-weg]  bij het bepalen van de waarde van het complex moet worden geëlimineerd. Zoals de rechtbank heeft overwogen onder r.o. 2.10 wordt de waarde van het complex dat in gebruik was als gronddepot – met eliminatie van het bestemmingsplan – gesteld op € 30,00 per m2. 
      
    
    
      2.27.
      
        De deskundigen hebben aangegeven dat zij tijdens de nadere opname samen met partijen hebben geconstateerd dat het resterende gronddepot niet meer zelfstandig exploitabel is. [gedaagde] en de Provincie hebben die conclusie niet weersproken zodat de rechtbank als vaststaand aanneemt dat het resterende gronddepot inderdaad niet meer zelfstandig als zodanig te exploiteren is en terugvalt op een agrarische waarde. De vraag of, vanwege planregel 16.3, gebruik van het resterende perceel als gronddepot wel of niet (meer) is toegestaan, is daarom niet relevant voor de beoordeling van de waardevermindering ten gevolge van de onteigening. 
        De deskundigen hebben opgemerkt dat het overblijvende na onteigening geen deel meer uitmaakt van huiskavel, zodat de agrarische waarde moet worden gesteld op € 4,00 per m2. De rechtbank acht deze redenering correct en maakt deze tot de hare. 
      
      
    
    
      2.28.
      
        De waardevermindering van het overblijvende deel van het oude gronddepot bedraagt aldus (€ 30,00 minus € 4,00) x 1.818 m2 = € 47.268,00. 
        De Provincie betoogt dat per saldo geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende deel van het oude depot, doordat tegelijkertijd een ander en veel groter deel van de overblijvende grondpositie van [gedaagde] een tegenovergestelde bestemmingswijziging onderging. De Provincie heeft daarin (deels) wel een punt en rechtbank oordeelt daarover als volgt. 
      
    
    
      2.29.
      Bestemmingsplan [N-weg]  biedt – juist met het oog op de onteigening van het gronddepot – de mogelijkheid om op [Perceel 4] een vervangend gronddepot te realiseren. Vanwege de directe samenhang met de onteigening moet bij het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende rekening worden gehouden met de waardevermeerdering die deze bestemmingsplanwijziging meebrengt. De agrarische waarde bedroeg, uitgaande van de huiskavelprijs in het deskundigenrapport, € 5,50 per m2. Als ‘inbrengwaarde’ voor de grond behorende tot het nieuwe depot hanteren de deskundigen een waarde van € 10,00 per m2. De rechtbank acht deze waarde realistisch, gezien het feit dat de grond door eigen investeringen van [gedaagde] nog geschikt moet worden gemaakt als gronddepot, en vanwege de hoogtebeperkingen die voor de nieuwe locatie gelden. Het nieuwe depot mag 6.260 m2 groot worden. De rechtbank neemt dan ook in aanmerking een waardestijging van € 5,50 naar € 10,00, derhalve € 4,50 x 6.260 m2 = € 28.170,00.
      
      
        Dat brengt de waardevermindering van het overblijvende op € 47.268,00 minus € 28.170,00 = € 19.098,00.
      
      
    
    
      2.30.
      De Provincie stelt zich op het standpunt dat de waardevermindering geen rechtstreeks gevolg is van de onteigening en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt. De Provincie wijst er op dat [gedaagde] al in 2018/2019 is gestart met de aanleg van het nieuwe (vervangende) gronddepot en de halfjaartermijn van artikel 16.3 van het bestemmingsplan, op grond waarvan het oude depot niet meer als zodanig zou mogen worden gebruikt, dus al ver vóór de peildatum is verstreken. De waardevermindering was dan op de peildatum al een feit, aldus de Provincie. [gedaagde] voert daartegen aan dat artikel 16.3 onverbindend is en dat bovendien de halfjaarstermijn nog niet is aangevangen omdat hij slechts ‘tijdelijk’ grond heeft gedeponeerd op de nieuwe locatie en aldaar nog geen nieuw depot heeft ingericht. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. [gedaagde] was al sinds 2014 in overleg met de Provincie en de gemeente Achtkarspelen over de verplaatsing van het gronddepot in verband met de reconstructie van de [N-weg] . Het voorontwerp van het bestemmingsplan dat deze reconstructie mogelijk moest maken, heeft in de periode van 14 juni tot en met 11 juli 2018 ter inzage gelegen voor inspraak en overleg. In dit voorontwerp was de verplaatsing van het gronddepot vermeld zoals deze uiteindelijk ook, in iets gewijzigde vorm, in de definitieve bestemmingsplan is opgenomen. Indien [gedaagde], zoals de Provincie stelt, zelf de keuze heeft gemaakt om vanaf eind 2018 over te gaan tot inrichting van het gronddepot op de nieuwe locatie, dan is die keuze overduidelijk gemaakt in het zicht van de onteigening. De rechtbank acht daarbij van belang dat de schadeloosstelling hierdoor niet hoger uitvalt dan wanneer [gedaagde] geen aanvang had gemaakt met de inrichting van het nieuwe depot. Ook indien de stellingen van de Provincie juist zouden zijn, en de waardevermindering van het resterende gronddepot dus al vóór de peildatum is opgetreden, moet deze schade naar het oordeel van de rechtbank toch worden aangemerkt als onteigeningsgevolg omdat de inrichting van het nieuwe gronddepot in rechtstreeks en onverbrekelijk verband staat met de op handen zijnde onteigening van het oude gronddepot.
      
      
        
          Bijkomende schade
        
      
      
      
        
          Bijkomend aanbod
        
      
    
    
      2.31.
      
        De Provincie heeft bij antwoordakte van 19 juli 2023 (pagina 53) een bijkomend aanbod gedaan inhoudende dat [gedaagde] totdat het werk is uitgevoerd de toegang tot zijn resterende bedrijfs- en woonpercelen (waaronder de nieuw depotlocatie) behoudt en dat de bereikbaarheid van een en ander wordt geborgd. De rechtbank heeft in het vonnis van 15 november 2023 geoordeeld dat dit bijkomend aanbod op een te laat moment is gedaan en dat dit aanbod daarom niet zal worden toegewezen. 
        De deskundigen hebben er in hun advies op gewezen dat dit oordeel niet in overeenstemming is met een arrest van de Hoge Raad van 22 juli 1992 (NJ 1993/556) en zij hebben de rechtbank in overweging gegeven om de Provincie in het eindvonnis alsnog te veroordelen tot gestanddoening van dit aanbod. 
      
      
    
    
      2.32.
      De rechtbank oordeelt dat uit de genoemde arrest inderdaad kan worden afgeleid dat een bijkomend aanbod nog mogelijk is tot de datum van het vonnis houdende de vervroegde onteigening. Het in de akte van 19 juli 2023 gedane aanbod voldoet daaraan. Concreet gaat het om het realiseren/herstellen van de ontsluitingen vanaf de openbare weg naar het nieuwe depot en naar de overige gronden en opstallen van [gedaagde]. Dit is een schadebeperkende omstandigheid waarmee de rechtbank bij de definitieve vaststelling van de schadeloosstelling rekening moet houden. De rechtbank ziet, gelet op het voorgaande en in afwijking van het vonnis van 15 november 2023, aanleiding om terug te komen op haar bindende eindbeslissing en de Provincie alsnog te veroordelen om haar aanbod gestand te doen.
      
    
    
      2.33.
      Hetgeen [gedaagde] daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] onderscheidt twee situaties, namelijk de situatie tijdens de uitvoering van de werkzaamheden en de situatie na voltooiing ervan en overdracht van het wegtracé aan de gemeente. Het bijkomend aanbod van de Provincie heeft alleen betrekking op de periode van de werkzaamheden, als de Provincie na de onteigening eigenaar van de gronden is geworden. Door het bijkomend aanbod is de ontsluiting van de percelen van [gedaagde] gegarandeerd en is hij naar het oordeel van de rechtbank niet benadeeld in zijn belangen.
      
    
    
      2.34.
      Het bezwaar van [gedaagde] lijkt zich met name te richten op de situatie na de overdracht aan de gemeente. De rechtbank oordeelt daarover dat enig andere beslissing of toekenning aan [gedaagde] van een bedrag om zelf voor ontsluiting te kunnen zorgdragen dat bezwaar niet kan wegnemen. Hieromtrent verwijst de rechtbank ook naar hetgeen al is overwogen in het vonnis van 15 november 2023. Daaraan voegt de rechtbank toe dat er geen enkele aanleiding is om aan te nemen dat de nieuwe weg niet een openbare weg in de zin van de Wegenwet zal worden. Op grond van het bepaalde in artikel 14 leden 1 en 2 Wegenwet zal de gemeente gehouden zijn om het verkeer over de ontsluiting van de percelen van [gedaagde] te dulden.
      
    
    
      2.35.
      Het argument van [gedaagde] dat hij weet wat hij nodig heeft voor zijn bedrijf en daarom beter zelf de ontsluiting kan realiseren gaat niet op. Voor zover hij hiermee doelt op aanleg van een ontsluitingspad over de berm buiten zijn perceel zal hij dat niet zelfstandig kunnen en mogen uitvoeren.
      
      
        
          Reconstructie van het gronddepot
        
      
    
    
      2.36.
      
        Op grond van het nieuwe bestemmingsplan [N-weg] , dat per 1 augustus 2019 onherroepelijk is geworden, verkreeg [gedaagde] de mogelijkheid om een vervangend gronddepot in te richten. Anders dan de Provincie heeft betoogd, is de rechtbank van oordeel dat de kosten van reconstructie/herinrichting van het vervangende gronddepot wel degelijk vallen onder de schade die [gedaagde] rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt. Het bestemmingsplan verplicht [gedaagde] niet om het nieuwe depot op te richten. De noodzaak om het gronddepot te verplaatsen vloeit niet voort uit het bestemmingsplan, maar uit de onteigening. Vast staat immers dat 60% van het gronddepot perceel van [gedaagde] is onteigend, en dat de resterende 40% niet meer zelfstandig als gronddepot valt te exploiteren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij belang heeft bij behoud van een gronddepot voor zijn ondernemingsactiviteiten. [gedaagde] behoort op grond van artikel 40 Ow schadeloos te worden gesteld voor de kosten van de reconstructie van het vervangende gronddepot. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt.
        
          Onrendabele top
        
      
    
    
      2.37.
      De deskundigen begroten de kosten voor het geschikt maken van het nieuwe depot per peildatum op € 100.000,00 exclusief btw. Deze begroting hebben zij in belangrijke mate ontleend aan de schadeopstellingen van partijen. In navolging van de deskundigen constateert de rechtbank dat de door [gedaagde] overgelegde begroting van Brouwer & Brouwer ten bedrage van circa € 138.000,00 veel kosten van algemene aard omvat waarvan niet kan worden vastgesteld dat het schadeposten betreffen, alsmede kosten in verband met de aansluiting op de openbare weg die bij aanvaarding van het bijkomende aanbod van de Provincie niet behoeven te worden gemaakt. De rechtbank zal daarom niet de begroting van Brouwer & Brouwer tot uitgangspunt nemen, maar uitgaan van het door de deskundigen begrote bedrag van € 100.000,00. Als inbrengwaarde voor de grond behorende tot het nieuwe depot hanteren de deskundigen een waarde van € 10,00 per vierkante meter. In totaal gaat het om 6.260 m². De rechtbank volgt de deskundigen in de begroting van de totale benodigde investering/te maken kosten van € 162.600,00. Zowel de deskundigen als partijen gaan ervan uit dat de waarde na de inrichting als gronddepot € 125.200,00 bedraagt, zodat de rechtbank dit als vaststaand aanneemt. De rechtbank stelt de te vergoeden onrendabele top daarom vast op € 37.400,00. 
      
      
        
          Financieringsschade
        
      
    
    
      2.38.
      De investering in het nieuwe depot bedraagt € 162.600,00. Aangezien dit bedrag volledig zal kunnen worden voldaan uit de te verkrijgen schadevergoeding, is geen sprake van financieringsschade. 
      
      
        
          Elzensingel
        
      
    
    
      2.39.
      De schade in verband met de noodzaak om een nieuwe Elzensingel te realiseren bij het depot als afscheiding ten opzichte van de openbare weg, begroot de rechtbank overeenkomstig hetgeen de deskundigen daarover hebben opgemerkt, op € 900,00. [gedaagde] heeft weliswaar betoogd dat deze schade moet worden vastgesteld op € 7.807,60 maar dat bedrag voor het aanleggen van een Elzensingel volgt niet uit de offertes van Brouwer & Brouwer van 23 november 2023 en 22 januari 2024 en wordt verder ook niet onderbouwd. Voor zover [gedaagde] doelt op een elektronisch op afstand bedienbaar hekwerk verwijst de rechtbank naar hetgeen de deskundigen daarover op pagina 15 van hun rapport hebben opgemerkt. 
      
      
        
          Leges 
        
      
    
    
      2.40.
      De leges die verschuldigd zal zijn met het oog op de nieuwe locatie zal, op grond van artikel 2.6 van de legestabel behorende bij de gemeentelijke legesverordening, naar verwachting € 2.500,00 bedragen zodat de rechtbank dit bedrag in de schadeloosstelling zal toekennen.
      
      
        
          Verplaatsing grond oud naar nieuw depot en kosten herinrichting oude depot
        
      
    
    
      2.41.
      De noodzaak om een vervangend depot op te richten vloeit zoals hiervoor overwogen rechtstreeks voort uit de onteigening. Dat [gedaagde] de grondvoorraad die nog aanwezig was op het onteigende deel moet verplaatsen naar het nieuwe depot om deze te kunnen behouden, is een evident gevolg van de onteigening. De daarmee gemoeide kosten moeten worden vergoed. Aangezien het onteigende deel 60% van het totale gronddepot beslaat, stelt de rechtbank deze schadepost vast op 60% van het door de deskundigen begrote bedrag van € 14.000,00 dus op € 8.400,00.
      
    
    
      2.42.
      
        Zoals de rechtbank onder r.o. 2.19 heeft overwogen, moet worden uitgegaan van de formele rechtskracht van het bestemmingsplan, inclusief planregel 16.3. Op grond van deze planregel moet het overblijvende gedeelte van het gronddepot in overeenstemming worden gebracht met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied'. Dat betekent dat het overblijvende gronddepot moet worden ontmanteld door de daar aanwezige grondvoorraad te verplaatsen naar het nieuwe depot. Anders dan de deskundigen en partijen  veronderstellen, lijkt inrichting als grasland niet per se noodzakelijk; ook een andere inrichting kan immers voldoen aan de agrarische bestemming. 
        De met deze ontmanteling en herinrichting van het oude depot gemoeide kosten vloeien niet rechtstreeks voort uit de onteigening maar uit planregel 16.3. De daarmee gemoeide kosten worden daarom niet meegenomen in de schadeloosstelling.
      
      
    
    
      2.43.
      Omdat het overblijvende deel komt te grenzen aan openbaar gebied, is het aanbrengen van een hekwerk redelijkerwijze noodzakelijk. De rechtbank volgt de deskundigen in de begroting van deze kosten en stelt de totaal te vergoeden kosten voor het hekwerk vast op € 3.150,00.
      
      
        
          Omrijdschade
        
        Volgens de deskundigen zal sprake zijn van enige omrijdschade, omdat [gedaagde] bezien vanaf zijn huiskavel verder zal moeten rijden naar het nieuwe depot dan voorheen naar het oude depot. De rechtbank acht het aannemelijk dat het gronddepot weinig intensief wordt gebruikt, vanwege de door de deskundigen geconstateerde gedeeltelijke begroeiing van de grondvoorraden. Met de deskundigen gaat de rechtbank daarom uit van gemiddeld twee rijbewegingen per dag. In de praktijk zullen er weliswaar, zoals [gedaagde] heeft betoogd, dagen zijn dat er veel meer rijbewegingen plaatsvinden van en naar het gronddepot; maar er zijn geen aanwijzingen dat dit zodanig veel rijbewegingen zijn dat deze een gemiddelde van twee per dag overstijgen. Om die reden gaat de rechtbank uit van het door de deskundigen begrote bedrag en stelt de gekapitaliseerde omrijdschade vast op € 8.000,00.
      
      
      
        
          Inkomensschade
        
      
    
    
      2.44.
      Vanwege het verliezen van een deel van het grasland zal volgens de deskundigen inkomensnadeel ontstaan. Zij stellen het jaarlijkse nadeel op € 1.500,00 per hectare per jaar en berekenen het inkomensnadeel aldus op € 319,50 per jaar. De rechtbank constateert echter dat de schadeloosstelling die aan [gedaagde] wordt toegekend zodanig hoog is dat de te verkrijgen rente over het vrijkomende kapitaal dit inkomensnadeel zal overtreffen. De rechtbank veronderstelt in dat kader een te realiseren rentepercentage van 2% over vrijkomend kapitaal. Het inkomensnadeel van € 319,50 per jaar wordt opgeheven als de te verkrijgen rente over vrijkomend kapitaal ook ten minste € 319,50 per jaar bedraagt. Weliswaar zal een groot deel van het vrijkomende kapitaal aangewend worden voor de herinrichting van het nieuwe gronddepot, maar van de te verkrijgen schadeloosstelling zal, na aftrek van de herinrichtingskosten van € 162.600,00, in elk geval méér dan (319,50/2% =) € 15.975,00 resteren. Met een rentepercentage van 2% per jaar is aldus geen sprake van inkomensschade.
      
      
        
          Kosten financieel advies
        
      
    
    
      2.45.
      De rechtbank stelt de redelijke kosten voor het nog in te winnen financieel advies overeenkomstig de inschatting van de deskundigen vast op € 2.000,00.
      
      
        
          Omzetbelasting/btw
        
      
      
    
    
      2.46.
      
        Met betrekking tot de omzetbelasting hebben de deskundigen in hun voorlopig advies aangegeven dat zij voorshands van oordeel zijn dat de schadeloosstelling wegens de onteigening in zijn geheel moet worden vermeerderd met btw. Maar zij beschikten niet over voldoende gegevens om dit met zekerheid te kunnen vaststellen. 
        In zijn reacties op het voorlopig advies heeft [gedaagde] zich hierover niet uitgelaten. De Provincie heeft in haar reactie de vragen opgeworpen of er sprake is van een bouwterrein en of [gedaagde] als onteigende partij btw-plichtig is. De Provincie meent dat de deskundigen zich gemotiveerd over de btw-plichtigheid moeten uitlaten.
      
      
    
    
      2.47.
      In het definitief advies hebben de deskundigen de Provincie in overweging gegeven om [gedaagde] een voorstel te doen voor een na aanvaarding daarvan door de rechtbank in het vonnis op te nemen btw-clausule, waarvan in recente rechtspraak diverse voorbeelden zijn te vinden. Tijdens de pleidooizitting hebben de deskundigen verklaard dat zij in maart 2024 aan partijen hebben aangegeven dat zij in verband hiermee aanvullend advies zouden kunnen geven, maar dat partijen daarop nooit hebben gereageerd.
      
    
    
      2.48.
      De Provincie heeft, onder handhaving van haar stelling dat de deskundigen onderzoek naar de btw-vraag hadden moeten doen, in verband met de voortgang van de zaak tijdens het pleidooi het navolgende bijkomend aanbod gedaan:
      
      
        
          Eventueel door gedaagde mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen btw zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een btw factuur van gedaagde, waarbij gedaagde aantoont dat hij de op die factuur opgevoerde btw aan de fiscus heeft afgedragen. De Provincie zal op de alsdan bij haar in rekening gebrachte btw in mindering mogen brengen de vergoeding voor de btw die gedaagde aan haar deskundigen verschuldigd is, voorzover de Provincie deze btw aan gedaagde heeft vergoed. De Provincie zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door gedaagde aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.
        
      
      
    
    
      2.49.
      
        [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de btw-schade moet worden vergoed.
      
    
    
      2.50.
      De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] had de onteigende grond in privé in eigendom. Hij voert als ondernemer de eenmanszaak Veehouderij [gedaagde]. [gedaagde] geeft aan dat hij het onteigende grasland exploiteerde voor landbouw. Het gronddepot verhuurde hij aan zijn besloten vennootschap Loon- en Grondverzetbedrijf [gedaagde] B.V.  Ondernemer is ieder die een bedrijf zelfstandig uitoefent, aldus artikel 7 lid 1 Wet OB. Onder bedrijf wordt mede verstaan de exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen (artikel 7 lid 2 Wet OB). De ondernemingen geven [gedaagde] en zijn gezin het enige inkomen, aldus [gedaagde] in zijn nota voor de rechter-commissaris van 21 april 2023. Gelet op deze toelichting en de wettelijke definities van ‘ondernemer’ en ‘bedrijf’, neemt de rechtbank als vaststaand aan dat [gedaagde] ondernemer is in de zin van artikel 7 Wet OB.
      
    
    
      2.51.
      De rechtbank overweegt, aan de hand van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 1 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:531 als volgt. Een ondernemer als bedoeld in artikel 7 Wet OB kan de ter zake van juridische en andere deskundige bijstand aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek brengen of terugvragen, voor zover de met die bijstand verrichte diensten door hem worden gebruikt voor belaste handelingen (artikelen 2, 15 lid 1 en 17 Wet OB). Van gebruik voor belaste handelingen is in beginsel sprake wanneer de aanschaf van goederen of diensten rechtstreeks en onmiddellijk samenhangt met het verrichten van belaste handelingen. Wanneer goederen of diensten worden gebruikt voor vrijgestelde handelingen bestaat geen recht op aftrek. Aangeschafte goederen en diensten die niet op vorenstaande wijze toerekenbaar zijn aan belaste handelingen en ook niet aan vrijgestelde handelingen, maar die rechtstreeks en onmiddellijk verband houden met de algehele onderneming, vormen algemene kosten van de onderneming en komen voor aftrek in aanmerking, in de mate waarin de ondernemer belaste handelingen verricht.
      
    
    
      2.52.
      De rechtsovergang van een goed tegen betaling van een vergoeding ingevolge een vordering door of namens de overheid, geldt op grond van artikel 3 lid 1, onder d, Wet OB voor de heffing van omzetbelasting als een levering van een goed. Een ondernemer wordt in dat geval geacht een belastbare handeling te verrichten. 
      
    
    
      2.53.
      
        De levering van onroerende zaken is meestal vrijgesteld van omzetbelasting. Dat geldt echter niet voor de levering van een bouwterrein (artikel 11 lid 1 onderdeel a onder 1 Wet OB). Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen (artikel 11 lid 6 Wet OB). 
        In dat kader is ten eerste van belang dat de onteigende grond van [gedaagde] onbebouwde grond betrof. Dat volgt uit paragraaf 4.4.2. van het Besluit onroerende zaken omzetbelasting (hierna: Besluit). Onbebouwde grond is alle grond waarop of waarin zich geen gebouw bevindt. Onder ‘gebouw’ moet worden verstaan: ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden (paragraaf 3.2.1. Besluit). Op of in de onteigende grond van [gedaagde] bevindt zich geen gebouw. Het gaat om een gronddepot en grasland zonder gebouwen. De rechtbank merkt daarbij op dat ook sprake is van onbebouwde grond als de aard en de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak zo gering is dat deze bebouwing als verwaarloosbaar moet worden beschouwd (paragraaf 4.4.2. Besluit).
        Ten tweede is van belang dat de onteigende grond die aan de Provincie is geleverd kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen, oftewel ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Het begrip ‘bouwwerk’ heeft niet alleen betrekking op woningen en bedrijfspanden, maar ook op constructies zoals bruggen, viaducten, straten, wegen, pleinen. Ook constructies die zich (gedeeltelijk) onder de grond of het water bevinden, zoals tunnels, leidingen voor gas, elektra, water en kabelnetwerken, vormen een ‘bouwwerk’ (paragraaf 3.2.1 Besluit. Op grond daarvan komt de rechtbank tot de conclusie dat de aanpassing en aansluiting van de parallelweg bij de [N-weg] met ovonde die op het onteigende perceel van [gedaagde] zal worden aangelegd, moet worden gekwalificeerd als bouwwerk.
      
      
    
    
      2.54.
      Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de onteigende grond onbebouwde grond betreft die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen, en daarom kwalificeert als bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 1 onder a Wet OB. Dat betekent dat de btw-vrijstelling niet van toepassing is.
      
    
    
      2.55.
      Aangezien de levering van de onteigende onroerende zaak, zoals onder r.o. 2.53 en 2.54 is overwogen, niet is vrijgesteld van omzetbelasting, is over de schadeloosstelling btw verschuldigd. De Provincie zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de schadeloosstelling vermeerderd met de daarover verschuldigde btw.
      
      
        
          Conclusie schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.56.
      Dat brengt de totale schadeloosstelling, exclusief de hierna nog te bespreken advies- en proceskosten, op het volgende:
      
      - werkelijke waarde			€   89.475,00
      - waardevermindering overblijvende	€   19.098,00 
      - onrendabele top			€   37.400,00
      - financieringsschade			€            -
      - elzensingel				€        900,00
      - leges					€     2.500,00
      - verplaatsing grond oud naar nieuw	€     8.400,00
      - kosten herinrichting oude depot	€     3.150,00
      - omrijdschade				€     8.000,00
      - inkomensschade			€            -
      - kosten financieel advies		€     2.000,00    +
      totaal					€ 170.923,00 exclusief BTW
      
    
    
      2.57.
      Deze schadeloosstelling is lager dan het bedrag van € 207.500,00 dat bij vonnis van 15 november 2023 als voorschot is toegekend. De provincie heeft, onder verwijzing naar artikel 54t lid 3 Ow en hetgeen de Hoge Raad daarover heeft geoordeeld, aangegeven dat zij wenst dat [gedaagde] uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld tot terugbetaling van het verschil, vermeerderd met de wettelijke rente. De Provincie zal aan [gedaagde] echter op grond van artikel 50 Ow nog een vergoeding moeten voldoen ter zake van de door hem gemaakte kosten voor deskundige bijstand. Hoewel deze kostenvergoeding strikt genomen niet valt onder het begrip ‘schadeloosstelling’ van artikel 40 Ow, legt de rechtbank artikel 54t lid 3 Ow zo uit dat onder de schadeloosstelling als bedoeld in dat artikel ook valt de toegekende kostenvergoeding. Een striktere uitleg zou immers het onwenselijke gevolg hebben dat de onteigende wordt veroordeeld tot terugbetaling terwijl hij juist een vordering heeft op de onteigenaar.
      
      
        
          De kosten van het geding 
        
      
      
    
    
      2.58.
      De proceskosten komen op grond van artikel 50 Ow in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Onder deze kosten vallen ook de kosten van de rechtbankdeskundigen en de pre-processuele kosten die de onteigende heeft gemaakt. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure, moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is, de zogeheten dubbele redelijkheidstoets. Daarbij spelen een rol 1) het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en 2) de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is. 
      
    
    
      2.59.
      
        [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor juridische en andere deskundige bijstand van in totaal € 142.851,24 inclusief btw althans € 118.381,45 exclusief btw. De Provincie heeft verweer gevoerd tegen de aanspraken van [gedaagde] en heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat de door [gedaagde] opgevoerde kosten de dubbele redelijkheidstoets, zoals neergelegd in artikel 50 Ow, niet kunnen doorstaan. 
      
    
    
      2.60.
      
        Dat [gedaagde], op het moment dat hij met een (mogelijke) onteigening geconfronteerd werd, juridische en andere deskundige bijstand heeft ingeroepen, acht de rechtbank op zichzelf redelijk. Daarom is de rechtbank van oordeel dat aan [gedaagde], ondanks het feit dat aan hem uiteindelijk een lagere schadeloosstelling wordt toegekend dan door de Provincie is aangeboden, de door hem gemaakte kosten dienen te worden vergoed voor zover de hoogte daarvan redelijk is. 
        De rechtbank zal hierna eerst toelichten waarom de btw niet voor vergoeding in aanmerking komt, en vervolgens de redelijkheid beoordelen van de kosten van juridische bijstand, de bijstand van rentmeesterskantoor Wijmenga, en de overige advieskosten die [gedaagde] heeft opgevoerd. 
      
      
      
        
          Btw over kosten bijstand deskundigen
        
      
    
    
      2.61.
      
        Het hiervoor in r.o. 2.51 overwogene brengt met zich dat de omzetbelasting die de bijstandverleners aan [gedaagde] in rekening hebben gebracht, op de voet van artikel 15 lid 1 Wet OB voor aftrek in aanmerking komt, wanneer hun diensten moeten worden geacht rechtstreeks en onmiddellijk samen te hangen met deze levering.
        In dit verband heeft voor de toepassing van artikel 15 Wet OB te gelden dat juridische en andere deskundige bijstand die erop is gericht de omvang van een tegenprestatie voor een levering van een goed te bepalen, geacht wordt rechtstreeks en onmiddellijk samen te hangen met die levering, een en ander in de hiervoor in r.o. 2.51 bedoelde zin. Dit is niet anders ingeval het juridische en andere deskundige bijstand betreft die erop is gericht de omvang vast te stellen van de in artikel 3 lid 1, onder d Wet OB bedoelde vergoeding die een ondernemer krijgt voor de levering van een goed dat van hem wordt gevorderd door of namens de overheid.
      
      
    
    
      2.62.
      De aan [gedaagde] verleende bijstand heeft betrekking op de btw-belaste levering van de onteigende onroerende zaak en de daarvoor te ontvangen vergoeding. Dat betekent dat [gedaagde] de btw die zijn adviseurs hem in rekening hebben gebracht, in aftrek mag brengen. Die omzetbelasting vormt derhalve geen schadepost die vergoed dient te worden. In het hiernavolgende zal worden gerekend met de kosten exclusief btw.
      
      
        
          Mr. Postma
        
      
    
    
      2.63.
      De Provincie voert aan dat mr. Postma geen onteigeningsdeskundige is zodat vanwege het gebrek aan specifieke en relevante onteigeningskennis zijn kosten niet voor vergoeding ex artikel 50 OW in aanmerking komen. De rechtbank volgt de Provincie daarin niet. Van een juridisch adviseur die, blijkens zijn titulatuur, meester in de rechten is, mag worden verondersteld dat hij voldoende juridische kennis heeft om zijn cliënt te kunnen adviseren. Daarvoor is niet vereist dat de juridisch adviseur te boek staat als specialist op het betreffende rechtsgebied. Anders dan de Provincie heeft aangevoerd, hoeft de rechtsbijstand niet uitsluitend betrekking te hebben gehad op de schadeloosstelling, maar kan deze ook zien op de omvang van de onteigening en de ten behoeve van de te onteigenen partij te treffen planologische voorzieningen. De rechtbank brengt daarbij in herinnering dat Bestemmingsplan [N-weg]  enkel en alleen is vastgesteld met het doel daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de uitvoering van het werk waarvoor de grond is onteigend, mogelijk te maken. Ook de kosten van rechtsbijstand met betrekking tot de bedenkingen tegen het concept bestemmingsplan en dergelijke komen daarom voor vergoeding in aanmerking. Het honorarium dat mr. Postma in rekening heeft gebracht voor zijn werkzaamheden in de periode van 19 maart 2015 tot en met 16 maart 2021 ten bedrage van € 7.402,50 exclusief btw komt de rechtbank niet onredelijk hoog voor en zal worden toegewezen.
      
      
        
          A&S Advocaten
        
      
    
    
      2.64.
      
        [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van A&S Advocaten, die exclusief btw € 53.207,00 bedragen. De rechtbank constateert dat de opgevoerde kosten voor 20 uren betrekking hebben op nog niet gedeclareerde werkzaamheden. Van slechts 2,5 uren wordt aangegeven op welke werkzaamheden deze niet gedeclareerde uren dan betrekking zouden moeten hebben. Van de opgevoerde kosten moet daarom € 5.250,00 worden afgetrokken. Het aldus resterende bedrag van € 47.957,00 staat naar het oordeel van de rechtbank niet in redelijke verhouding tot het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de toe te kennen schadeloosstelling van € 170.923,00. De rechtbank weegt daarbij mee dat deze onteigeningzaak in juridisch of feitelijk opzicht niet bijzonder ingewikkeld is. De rechtbank ziet daarin aanleiding om een korting toe te passen op de kosten van A&S advocaten door een kostenvergoeding toe te kennen ten bedrage van € 40.000,00 exclusief btw.
      
      
        
          Wijmenga Rentmeesters & Taxateurs
        
      
    
    
      2.65.
      Ter zake van de advisering door de heer Ebbers van Wijmenga Rentmeesters & Taxateurs maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van € 43.333,80 exclusief btw. De rechtbank is met de Provincie van oordeel dat deze kosten niet volledig de dubbele redelijkheid kunnen doorstaan. De Provincie wijst er terecht op dat de urenopgave van Ebbers niet in reële verhouding staat tot de daadwerkelijke bijdrage van Ebbers aan het minnelijk overleg en de redelijkerwijs in te schatten uren voor zo’n minnelijk overleg. De Provincie voert aan dat namens [gedaagde] tot aan de hoorzitting bij de Kroon op 20 april 2022 geen enkele schadeberekening aan de Provincie is overgelegd en dat het stuk dat de Provincie kort na de hoorzitting ontving van Ebbers niet meer dan een ‘verkenning’ betrof van de door [gedaagde] voorgestane schadeloosstelling. [gedaagde] heeft dat niet weersproken en uit de door hem aangehaalde reactie van Ebbers volgt dat het inderdaad slechts ging om een “verkennende kop-staart opzet”. Dit terwijl de periode tot aan het toezenden van dit eerste globale stuk meer dan de helft van de totale tijdsbesteding van Ebbers beslaat. Ook in verhouding tot het financiële belang van deze onteigeningszaak, en gezien het feit dat deze zaak niet bijzonder complex is, zijn de totale kosten van Wijmenga Rentmeesters & Taxateurs naar het oordeel van de rechtbank te hoog. De rechtbank is van oordeel dat de opgevoerde kosten zo hoog zijn dat [gedaagde] in redelijkheid niet mocht besluiten tot deze uitgaven ten laste van de Provincie. Artikel 50 Ow geeft de onteigende weliswaar aanspraak op vergoeding van de kosten van deskundige bijstand, maar deze regeling vormt geen ‘carte blanche’ om ten laste van de onteigenaar kosten te maken die een redelijk handelend opdrachtgever zelf niet zou accepteren. Een redelijk handelend opdrachtgever zou tegen de door Ebbers gehanteerde werkwijze en tijdsbesteding en de daarmee gepaard gaande facturering bezwaar hebben gemaakt. De rechtbank ziet in het vorenstaande aanleiding om een korting toe te passen van 40% en stelt de vergoeding inzake de kosten van Wijmenga Rentmeesters & Taxateurs vast op € 26.000,00 exclusief btw.
      
      
        
          Overige kosten
        
      
    
    
      2.66.
      Onder de noemer “diversen” maakt [gedaagde], naast de kosten van mr. Postma, waarover onder r.o. 2.63 is geoordeeld, aanspraak op een bedrag van € 14.024,68 exclusief btw. Het betreft kosten van Valersi, Stienstra consultancy, Milieubureau, Arch Green Projects en Brouwer & Brouwer. 
      
    
    
      2.67.
      Ten aanzien van deze kosten oordeelt de rechtbank als volgt. De kosten van Valersi, Stienstra Consultancy, het Milieubureau en Brouwer & Brouwer hebben betrekking op de inrichting van het nieuwe gronddepot. De totale inrichtingskosten worden, zoals overwogen onder r.o. 2.37, begroot op € 162.600,00. Voor de onrendabele top van de inrichtingskosten wordt al een vergoeding toegekend zodat deze kosten niet nogmaals deel kunnen uitmaken van een vergoeding. De kosten die [gedaagde] in 2023 heeft gemaakt bij Green Arch hebben betrekking op bijstand inzake een aanzegging van de Omgevingsdienst Friesland FUMO omtrent de naleving van milieueisen. Deze kosten zijn geen noodzakelijk en rechtstreeks gevolg van de onteigening en komen daarom niet in aanmerking voor vergoeding.
      
    
    
      2.68.
      Gelet op het vorenstaande zal als vergoeding ter zake van de kosten als bedoeld in artikel 50 Ow in totaal € 73.402,50 exclusief btw worden toegewezen.
      
      
        
          Kosten rechtbankdeskundige
        
      
    
    
      2.69.
      
        De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in dezen een bedrag van 
        € 44.471,12 inclusief btw gedeclareerd. De rechtbank acht de totale kosten gemaakt door de deskundigen redelijk en niet bovenmatig. De Provincie heeft geen bezwaar gemaakt tegen de te benoemen deskundigen. De uurtarieven van de deskundigen zijn, gelet op hun grote expertise binnen het vakgebied, niet bovenmatig. De Provincie zal tot betaling van deze kosten worden veroordeeld.
      
      
    
    
      2.70.
      Gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de onteigenende partij. De griffier zal daartoe aan de Provincie een betaalverzoek zenden.
      
    
    
      2.71.
      De rechtbank zal de Leeuwarder Courant aanwijzen als het nieuwsblad waar de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen. 
      
      
    
  
  
    
      3Beslissing
    De rechtbank:
    
    
      3.1.
      
        stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 170.923,00
        vermeerderd met btw;
      
      
    
    
      3.2.
      Stelt de kostenvergoeding als bedoeld in artikel 50 Ow voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 73.402,50;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt de Provincie tot betaling aan [gedaagde] van de onder 3.1 en 3.2 genoemde bedragen, verminderd met het bedrag dat de Provincie reeds als voorschot aan [gedaagde] heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente over het resterende  bedrag vanaf heden tot de dag der algehele voldoening; 
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt de Provincie tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 2.31 
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de Provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een bedrag van € 44.471,12 (inclusief btw);
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst de Leeuwarder Courant aan als nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Idzenga, mr. T.K. Hoogslag, en mr. S. van Gessel en in het openbaar uitgesproken door mr. H.J. Idzenga op 16 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
    
  
  
    ABRvS 26 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:595
  
  
    ABRvS 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7514, r.o. 5.4.3 en ABRvS een 25 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2779, r.o. 7.6.
  
  
    Hoge Raad 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1634 (Van der Eijk c.s./Provincie Zuid-Holland), 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4119 (Ballast Nedam/Staat) en 15-01-2016, ECLI:NL:HR:2016:68 (Bureau Beheer Landbouwgronden/Ruigrok)
  
  
     Hoge Raad 15-01-2016, ECLI:NL:HR:2016:68, rechtsoverweging 3.6
  
  
    Vgl. HR 15 juli 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2957, NJ 1999/427 m.nt. P.C.E. van Wijmen (Niet-uitgebreide tuinbouwkas), onder 4.2.4 en 4.2.5.
  
  
    Vgl. HR 16 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:757, onder 3.5
  
  
    HR 03-07-2020, ECLI:NL:HR:2020:1226