ECLI:NL:RBGEL:2020:5301, Rechtbank Gelderland, 02-09-2020, AWB 19_95, AWB 19_96, AWB 19_97, AWB 19_98 en AWB 19_100
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2020-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Vier zorgvilla’s zijn gebouwd als en vervolgens ook gebruikt als woning. Door verbouwing tot zorgvilla hebben de gebouwen het karakter van woning niet verloren. De vijfde villa is oorspronkelijk gebouwd als school maar nadien bestemd tot woning. Overdrachtsbelasting 2%

RECHTBANK GELDERLAND
    Zittingsplaats Arnhem
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: AWB 19/95, AWB 19/96, AWB 19/97, AWB 19/98 en AWB 19/100
    
    
    uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 
    
    
      in de zaken tussen
    
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. [naam gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Heerlen, verweerder
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (Ministerie van Justitie en Veiligheid), te Den Haag, de Staat.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    Verweerder heeft op [adres 5] april 2018 aan eiser de volgende naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting opgelegd en de volgende beschikkingen belastingrente in rekening gebracht (bedragen in euro’s):
    
      
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              naheffingsaanslag
            
            
              belastingrente
            
          
          
            
              Villa [A]
            
            
              68.327
            
            
              6.346
            
          
          
            
              Villa [B]
            
            
              77.352
            
            
              7.185
            
          
          
            
              Villa [C]
            
            
              38.211
            
            
              3.549
            
          
          
            
              Villa [D]
            
            
              52.857
            
            
              4.909
            
          
          
            
              Villa [E]
            
            
              42.543
            
            
              3.951
            
          
        
      
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 9 november 2018 de naheffingsaanslagen en de beschikkingen belastingrente gehandhaafd.
    
    
    
      Eiser heeft daartegen bij brief van 18 december 2018, ontvangen door de rechtbank op 19 december 2018, beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2020. Namens eiser zijn verschenen [persoon F1] , mr. [persoon F2] en de gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen mr. [persoon G1] en mr. drs. [persoon G2] . De zaken zijn gelijktijdig behandeld met de zaken van [persoon H] met de zaaknummers AWB 19/101 tot en met AWB 19/105. 
    
    
    
      Eiser heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan de rechtbank en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij. Na een leespauze wordt deze pleitnota met instemming van verweerder geacht ter zitting te zijn voorgedragen.
    
    
    
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser en mevrouw [persoon H] hebben bij notariële aktes van 1 december 2015 (ieder voor 50% van de onverdeelde eigendom) de volgende onroerende zaken verkregen van [bedrijf I] BV ( [bedrijf I] ):
    
      
        Villa [A] aan [adres 1] te [plaats 1] (AWB 19/95);
      
      
        Villa [C] aan [adres 2] te [plaats 2] (AWB 19/97);
      
      
        Villa [D] aan [adres 3] te [plaats 3] (AWB 19/98);
      
      
        Villa [E] aan [adres 4] te [plaats 4] (AWB 19/100);
      
      
        Villa [B] aan de [adres 5] en [adres 6] te [plaats 4] (AWB 19/96).
      
    
    
  
  
    Villa [A]
    2. Deze villa is in de notariële akte omschreven als:
     “de villa met ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan [adres 1] te [postcode 1] [plaats 1] , (…), welke villa is aangewezen als beschermd monument in de zin van de Gemeentewet.”
    
    3. Villa [A] is in 1886 gebouwd en vervolgens ook gebruikt als woonhuis. Vanaf 1920 is de villa gebruikt als klooster. De laatste nonnen verlieten in 2009 het pand. In 2011 is de villa door [bedrijf I] verbouwd en op 1 september 2012 in gebruik genomen als zorgvilla voor ouderen. 
    
    4. Op de datum van levering aan eiser (1 december 2015) had Villa [A] 18 kamers, verdeeld over drie verdiepingen. De indeling van de villa is als volgt. In het souterrain bevinden zich drie kamers, een kantoortje, een gemeenschappelijke eetkamer met keuken en een gemeenschappelijke wasruimte. Op de begane grond bevinden zich vier kamers. De voormalige woonkamer en hal zijn opgeknapt en ingericht als gemeenschappelijke ruimte. Naast de gemeenschappelijke huiskamer bevindt zich een keuken. Op de eerste verdieping bevinden zich zes kamers en op de tweede verdieping zijn vijf kamers aanwezig. De grootte van de kamers varieert tussen de 20 en 50 vierkante meter. Iedere kamer beschikt over een eigen badkamer en een pantry met koelkast. De verdiepingen zijn verbonden door zowel een trappenhuis als door een brancardlift. Daarbij is iedere wooneenheid uitgerust met brand- en personenalarmering, een domoticasysteem (huisnetwerk ten behoeve van de automatisering van processen in en om de wooneenheid), CAI en Wifi.
    
  
  
    Villa [C]
    5. Villa [C] is in de notariële akte omschreven als:
    “het perceel grond met een vrijstaande villa, tuin, erf, parkeerplaats en verder aanbehoren, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats 5] , (…).”
    
    6. Villa [C] is in 1973 gebouwd als bedrijfswoning met een agrarische bestemming. Voorafgaand aan de koop van de villa door [bedrijf I] werd de villa bewoond door een gezin met twaalf kinderen. [bedrijf I] heeft de villa in 2006 laten verbouwen tot een woonzorgcomplex voor ouderen. Na de verbouwing is de villa ook als zodanig in gebruik genomen.
    
    7. Op het moment van overdracht aan eiser had de villa 14 onzelfstandige wooneenheden (kamers). De wooneenheden beschikken over een eigen badkamer en een pantry met koelkast. Daarnaast beschikt de villa over een kantoortje, een gemeenschappelijke eet/woonkamer met open keuken en op de eerste verdieping een gemeenschappelijke leefruimte met aansluitend een gemeenschappelijke badkamer. Daarbij is iedere wooneenheid uitgerust met brand- en personenalarmering, een domoticasysteem, CAI en Wifi.
    
  
  
    Villa [D]
    8. Villa [D] is in de notariële akte omschreven als:
    “het perceel grond met een vrijstaande villa, garage, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres 3] te [postcode 3] [plaats 3] , (…).”
    
    9. Villa [D] is gebouwd als woning, daarna is de villa van 1950 tot en met 1998 in gebruik geweest als hotel. Na 1998 heeft de villa gediend als woning waarin woonzorg werd verleend aan dementerende ouderen.
    
    10. Op het moment van levering aan eiser had de villa 13 wooneenheden (kamers) verdeeld over drie verdiepingen. De wooneenheden zijn verbonden door gangen, trappen en een lift. Op de begane grond bevinden zich naast vijf wooneenheden ook een gemeenschappelijke woonkamer en een gemeenschappelijke eetkamer met keuken. Op de eerste verdieping bevinden zich zes wooneenheden. Op de tweede verdieping zijn twee wooneenheden en een kantoortje aanwezig. De wooneenheden beschikken over een eigen badkamer (geen pantry). Daarbij is iedere wooneenheid uitgerust met brand- en personenalarmering, een domoticasysteem, CAI en Wifi.
    
  
  
    Villa [B]
    11. Villa [B] is in de notariële akte omschreven als:
    “1. het perceel grond met een villa, tuin, erf, parkeerplaats en verder aanbehoren, plaatselijk bekend [adres 6] te [postcode 4] [plaats 4] , (…);
    2. het perceel grond met een villa, tuin, erf, parkeerplaats en verder aanbehoren, plaatselijk bekend [adres 5] te [postcode 4] [plaats 4] , (…).”
    
    12 . Villa [B] bestaat uit twee voormalige villa’s die beide rond 1900 zijn gebouwd en vervolgens ook zijn gebruikt als woning. Rond 1917 was de villa op nummer [adres 6] in gebruik als Pension [naam K] . Later is die villa door middel van een uitbouw gekoppeld met nummer [adres 5] en is de samengestelde villa heel lang in gebruik geweest als hotel/pension, met de naam Hotel Pension [B] .
    
    13. Villa [B] is op 4 januari 2011 door de toenmalig vennoten van VOF [B] geleverd aan [bedrijf I] . In de toenmalige notariële akte staat onder andere vermeld:
    
      
        “Gebruik
      Verkoper heeft het Verkochte gebruikt als hotel-pension met restaurant, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. Het vigerend bestemmingsplan geeft aan de bestemming wonen met mogelijkheid van pension.”
    
    
    14 . [bedrijf I] heeft de villa in 2013 laten verbouwen tot zorgvilla voor ouderen en op 1 februari 2014 is de villa als zodanig in gebruik genomen. 
    
    15. Op het moment van overdracht aan eiser had de villa 22 wooneenheden verdeeld over drie verdiepingen die zijn verbonden door gangen, trappen en een lift. De twee oorspronkelijke villa’s zijn met elkaar verbonden door middel van een aanbouw. Op de begane grond van de aanbouw is een centrale hal die de twee oorspronkelijke villa’s met elkaar verbindt, een grote eet/woonkamer met keuken en een kamer voor een bewoner. Op de eerste verdieping van de aanbouw is een grote hal die de oorspronkelijke villa’s met elkaar verbindt en een gezamenlijke was-strijkkamer. Op de tweede verdieping van de aanbouw is ook een grote hal die de twee oorspronkelijke villa’s met elkaar verbindt. De overige wooneenheden bevinden zich in de twee oorspronkelijke villa’s. De wooneenheden beschikken over een eigen badkamer en een pantry met koelkast. Daarbij is iedere wooneenheid uitgerust met brand- en personenalarmering, een domoticasysteem , CAI en Wifi.
    
  
  
    Villa [E]
    16. Villa [E] is in de notariële akte omschreven als:
    “de monumentale villa met ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren, plaatselijk bekend als [adres 4] , [postcode 5] te [plaats 4] , (…).”
    
    17. Villa [E] is in 1902 oorspronkelijk als school gebouwd. In 1909 is aan de achterkant nog een stuk bijgebouwd. Na verkoop aan de Gemeente [plaats 4] in 1916 is de school in 1928 nogmaals aan de achterkant uitgebreid. In 1999 heeft de gemeente de villa verkocht, met als voorwaarde dat het pand een woonbestemming zou krijgen.
    
    18. Op het moment van levering aan eiser is de villa bij de verkoper in gebruik als zorgvilla. Villa [E] beschikt bij verkoop over 12 wooneenheden met een eigen badkamer (geen pantry). Op de begane grond zijn vijf wooneenheden, een gemeenschappelijke eetkamer, een keuken met bijkeuken en een woonkamer. Op de eerste verdieping bevinden zich zes wooneenheden en een kantoortje. Op de tweede verdieping is een wooneenheid met een aparte slaapkamer. Daarbij is iedere wooneenheid uitgerust met brand- en personenalarmering, een domoticasysteem , CAI en Wifi.
    
      
      Algemeen
    
    
      19. [bedrijf J] BV ( [bedrijf J] ) is met ingang van 1 juli 2012 aangewezen als instelling voor persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding en behandeling als bedoeld in de artikelen 4, 5, 6 en 8 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ. Op 20 maart 2015 heeft [bedrijf J] voor alle villa’s een toelatingswijziging WTZi ontvangen van de afdeling Toelating Zorginstellingen van het Ministerie van VWS, waardoor [bedrijf J] vanaf 1 januari 2015 een Volledig Pakket Thuis mag aanbieden voor verzekerden met een somatische en of geriatrische aandoening of beperking en bijkomende psychosociale problemen.
      19. Eiser en [persoon H] verhuren de vijf villa’s sinds 1 december 2015 als zorgvilla’s aan respectievelijk Villa [A] BV, Villa [B] BV, Villa [C] BV, Villa [D] BV en Villa [E] BV, waarbij [bedrijf J] de exploitatie en de zorg voortzet.
    
    
    21. In de notariële aktes is het standpunt ingenomen dat sprake is van de verkrijging van woningen. 
    
    22. Met dagtekening 12 april 2018 heeft verweerder de naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting en beschikkingen belastingrente opgelegd, omdat hij van mening is dat geen sprake is van woningen. 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
      23. In geschil is of ter zake van de verkrijging van de villa’s [A] , [C] , [D] , [B] en [E] het tarief voor woningen van 2% verschuldigd is of het algemene tarief van 6%. Verder is in geschil of eiser recht heeft op vergoeding van immateriële schade en of recht bestaat op een integrale proceskostenvergoeding. 
      23. Volgens eiser zijn vier van de vijf villa’s ontworpen en gebouwd als woning zonder dat deze aard door latere verbouwingen is omgeslagen naar niet-woning. Eiser verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 over de stadsvilla. Alleen villa [E] is anders, omdat deze als school is gebouwd maar met het uiterlijk van de eromheen gelegen villa’s. Voordat [bedrijf I] deze villa heeft verkregen, is de school ingrijpend verbouwd tot woning, waarbij het terug verbouwen naar een schoolfunctie zeer ingrijpend zou zijn. Volgens eiser kwalificeerde villa [E] bij verkrijging naar zijn aard als woning. Dat de bewoners thuiszorg ontvangen doet volgens eiser niets af aan de aard van woning, omdat zorg aan huis geen impact heeft op de bouwkundige aard van de zorgvilla’s.
    
    25. Volgens verweerder zijn de villa’s door de verbouwingen door [bedrijf I] gereed gemaakt met geen ander doel en bestemming dan voor de functie verzorging danwel verpleging. In de gebouwen zijn elektronische voorzieningen aangebracht gericht op de veiligheid van de ‘zorgvrager’ en de gebouwen bevatten diverse gezamenlijk te gebruiken ruimtes en ruimtes die naar hun aard geen woonfunctie hebben. Tevens zijn er specifieke brancard-liften gerealiseerd. De woongedeeltes beschikken niet over een eigen kookgelegenheid. Uit het met de ‘zorgvrager’ gesloten ‘Contract voor wonen en verzorging voor bepaalde tijd’ blijkt dat het element zorg overheerst bij de aard van de gebouwen. Ook uit de benodigde zorgindicatie (minimaal ZZP 4) valt af te leiden dat de onderhavige gebouwen (bouwkundig) bestemd zijn voor het verkrijgen van zorg. Verweerder verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 over het hospice.In tegenstelling tot de feitelijke en bouwkundige situatie zoals in de uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland van 14 november 2019 is er bij de villa’s geen sprake van zelfstandig verhuurbare appartementen en beschikken de woongedeeltes niet over (alle)
    voorzieningen die bij reguliere woningen aanwezig zijn. De woongedeeltes in de villa’s zijn dan ook niet gelijk te stellen met reguliere woningen, aldus verweerder.
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    26. Op grond van artikel 14 , tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) bedraagt de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen en aanhorigheden die tot een woning behoren of gaan behoren 2%. Voor de vraag of een gebouw als een woning moet worden aangemerkt is volgens de Hoge Raad beslissend de aard van het pand, gemeten naar zijn objectieve kenmerken.
    
    27. De Hoge Raad acht daarbij mede doorslaggevend dat het gebouw naar aard en inrichting niet alleen bestemd is, maar ook geschikt is om als woning te dienen. Bij de beoordeling of sprake is van een woning, is het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd van belang. Een onroerende zaak behoudt zijn aard van woning wanneer niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Als het vorenstaande niet tot een duidelijke conclusie leidt, zijn pas de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften van belang.
    
    28. De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot toevoeging van het tweede lid aan artikel 14 van de WBR vermeldt het volgende met betrekking tot het begrip ‘woning’: 
    
    
      “Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken: 
    
    - bedrijfsgebouwen en -ruimtes;
    - afzonderlijke garageboxen;
    - hotels/pensions;
    - asielzoekerscentra;
    - een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
    - internaten; en
    - grond bestemd voor woningbouw.
    (…)
    
    
      Voor onroerende zaken die niet geheel naar hun aard zijn bestemd voor bewoning geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor 90 procent of meer naar zijn aard bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2 procent worden toegepast.” 	
    
    
    
      
        Bewijslast
      
    
    29. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object op het moment van de
    overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
    
    
      
        Villa [A] , [C] en [D]
      
    
    
      30. Deze drie villa’s zijn oorspronkelijk ontworpen en gebouwd als woning. In alle drie de villa’s bevinden zich onzelfstandige woonruimtes met een eigen badkamer. De woonruimtes in Villa [A] en [C] hebben ook een pantry. In elke villa is een gemeenschappelijke woonkamer, een eetkamer en een keuken. Dit zijn allemaal ruimtes die naar hun aard een woonfunctie hebben. De kantoorruimte neemt, zo hebben partijen ter zitting verklaard, nog geen 10% van het gebouw in. Overige ruimtes voor het personeel zijn er niet. In deze villa’s zijn geen ruimtes aanwezig voor de verzorging of behandeling van de bewoners. De villa’s zijn daarom niet naar hun (bouwkundige) aard bestemd om als verzorgingsinstelling te dienen. De aanwezigheid van een brancardlift, in wezen een gewone personenlift maar met een afmeting die geschikt is voor een brancard, maakt het voorgaande niet anders omdat een dergelijke lift in veel woongebouwen (al dan niet verplicht) aanwezig is. Desgevraagd heeft eiser ter zitting verklaard dat in de villa’s geen camerasysteem is geplaatst. Verweerder heeft nog gewezen op het in de villa’s aanwezige domoticasysteem, maar op zichzelf maakt het aanwezig zijn van een domoticasysteem nog niet dat een gebouw niet meer naar zijn aard bestemd is als woning. Eiser heeft ter zitting gesteld dat alleen de beugels in de badkamers verwijderd zouden moeten worden om de villa’s voor bewoning door bijvoorbeeld een gezin of studenten geschikt te maken. Verweerder heeft dat niet gemotiveerd betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de villa’s na de verbouwingen door [bedrijf I] de aard van woning niet hebben verloren.   
      30. Aan de toelating WTZi en de contractuele verhouding tussen de bewoners en [bedrijf J] komt gelet op het hospicearrest van de Hoge Raad geen betekenis toe. Omdat de rechtbank van oordeel is dat deze villa’s naar hun aard bestemd zijn als woning, zijn de door verweerder aangevoerde omstandigheden, zoals een bouwinspecteur van de gemeente die de brandveiligheidseisen anders beoordeelt bij een zorgvilla of het aantal parkeerplaatsen in de buurt dat aangepast is op de bestemming van de villa’s, niet doorslaggevend. Aangezien de villa’s de aard van woning niet hebben verloren, hoeft naar de bestemming van de villa’s niet meer gekeken te worden. Voor de villa’s [A] , [C] en [D] is dan ook terecht het 2% tarief toegepast.
    
    
    
      
        Villa [B]
      
    
    
      32. Villa [B] bestaat uit twee villa’s die oorspronkelijk zijn ontworpen en gebouwd als woning. Daarna is één van de villa’s in gebruik geweest als pension. Vervolgens zijn de twee villa’s met elkaar verbonden door een aanbouw en is het geheel in gebruik genomen als hotel/pension. [bedrijf I] heeft de geschakelde villa’s vervolgens verbouwd tot een zorgvilla voor ouderen. In de villa bevinden zich 22 onzelfstandige woonruimtes met een eigen badkamer en pantry. Er is een grote gemeenschappelijke woon-/eetkamer met keuken en een gemeenschappelijke was- en strijkkamer. Het kantoortje neemt, zo hebben partijen ter zitting verklaard, nog geen 10% van het gebouw in. Er zijn geen overige ruimtes bestemd voor het personeel. Er is een domoticasysteem aanwezig en een brancardlift. In de villa zijn geen ruimtes aanwezig voor de verzorging- of behandeling van de bewoners. Desgevraagd heeft eisende partij ter zitting verklaard dat in de villa geen camerasysteem is geplaatst. 
      32. Volgens verweerder hebben de oorspronkelijke villa’s met de verbouwing en ingebruikneming als hotel/pension de aard van woning verloren. Vervolgens heeft [bedrijf I] het hotel/pension verbouwd tot zorginstelling. Op grond daarvan is volgens verweerder sprake van een zorginstelling waarop bij verkrijging het normale tarief van toepassing is.
      32. De rechtbank is van oordeel dat Villa [B] in bouw en inrichting niet wezenlijk afwijkt van de villa’s [A] , [C] en [D] , waarvan hierboven is geoordeeld dat die villa’s de aard van woning niet hebben verloren door de verbouwing door [bedrijf I] tot zorgvilla’s voor ouderen. Meer dan 90% van het gebouw dient naar zijn aard een woonfunctie. Er is geen specifieke bouwkundige inrichting die maakt dat de villa naar zijn aard bestemd is om als verzorgingsinstelling te fungeren. De omstandigheid dat villa [B] een tijd een hotel/pension is geweest en in die tijd wellicht de aard van woning had verloren, doet daaraan niet af. 
      32. Met betrekking tot het domoticasysteem en de brancardlift verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor is overwogen  over de villa’s [A] , [C] en [D] . Eiser heeft ter zitting gesteld dat alleen de beugels in de badkamers verwijderd zouden moeten worden om de villa voor bewoning door bijvoorbeeld studenten geschikt te maken. Verweerder heeft dat niet gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank was villa [B] op het moment van verkrijging door eiser naar zijn aard bestemd voor bewoning en niet voor gebruik als hotel/pension. 
    
    Villa [E]
    
      36. Villa [E] is oorspronkelijk gebouwd en gebruikt als school. Eiser heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat deze villa, na verkoop in 1999 door de gemeente [plaats 4] , door de nieuwe eigenaar ingrijpend is verbouwd tot woning. Verweerder heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Villa [E] was bij verkrijging door [bedrijf I] dan ook naar zijn aard bestemd tot woning.  Villa [E] wijkt in bouw en inrichting niet wezenlijk af van de villa’s [A] , [C] en [D] , waarvan hierboven is geoordeeld dat die villa’s de aard van woning niet hebben verloren door de verbouwing door [bedrijf I] tot zorgvilla voor ouderen. Ook met betrekking tot het domoticasysteem verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor is overwogen over de villa’s [A] , [C] en [D] .
      36.  Eiser heeft ter zitting gesteld dat alleen de beugels in de badkamers verwijderd zouden moeten worden om de villa voor bewoning door bijvoorbeeld een gezin of studenten geschikt te maken. Verweerder heeft dat niet gemotiveerd weersproken. Villa [E] was op het moment van verkrijging door eiser dan ook naar zijn aard bestemd tot woning.
    
    
    
      
        Conclusie
      
    
    38. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen tegen de naheffingsaanslagen gegrond te worden verklaard. Dit geldt ook voor de beschikkingen belastingrente.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    39. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. Eiser heeft verzocht om een toekenning van een schadevergoeding van € 100 per zorgvilla voor iedere maand waarmee de redelijke termijn is overschreden. Hij gaat ervan uit dat de ingangsdatum van de redelijke termijn 27 oktober 2016 is, aangezien hij op 26 oktober 2016 (datum bekendmaking voornemen naheffingsaanslagen op te leggen) in redelijkheid de verwachting had dat naheffingsaanslagen zouden worden opgelegd. Eiser beroept zich in dit verband op een arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.
    
    40. Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding. 
    
    41. Bij de beoordeling van het verzoek om vergoeding van immateriële schade gaat de rechtbank uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. De ontvangst van het bezwaarschrift is volgens dit overzichtsarrest bepalend voor de aanvang van de redelijke termijn. Het arrest waarop eiser zich beroept is geschreven voor de aanvang van de redelijke termijn in boetezaken en de matiging van boetes bij overschrijding van die termijn. De jurisprudentie over de redelijke termijn in boetezaken is gebaseerd op artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Het opleggen van een naheffingsaanslag is geen strafmaatregel waarop artikel 6 van het EVRM van toepassing is. De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval geen aanleiding uit te gaan van een andere ingangsdatum dan de ontvangst van het bezwaarschrift. 
    
      42. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 24 mei 2018. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is (afgerond) drie maanden langer dan twee jaar. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met (afgerond) drie maanden overschreden. Naar boven afgerond is dit één keer een half jaar. Dit betekent een schadevergoeding van € 500 (één keer een half jaar ad € 500). De uitspraak op bezwaar van verweerder dateert van 9 november 2018. Dit is niet langer dan de termijn van zes maanden die geldt voor verweerder. Verweerder hoeft daarom geen schadevergoeding te betalen. De schadevergoeding komt geheel ten laste van de Staat, omdat de overschrijding van de redelijke termijn alleen in de beroepsfase is ontstaan.
      42. In dit geval is sprake van meer zaken van één belanghebbende, die tegelijk zijn behandeld. Omdat de zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp, kent de rechtbank voor alle zaken gezamenlijk maar één keer het tarief van € 500 per half jaar toe. Daarbij is de overschrijding van de redelijke termijn berekend vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift dat het eerste is ingediend. 
      42. Ook voeren meerdere belanghebbenden, te weten eiser en [persoon H] samen één procedure. Dat kan reden zijn om de schadevergoeding te matigen, omdat hierdoor minder spanning en frustratie kan zijn ontstaan. Toch blijft het uitgangspunt dat iedere belanghebbende zelf een recht op schadevergoeding heeft. De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om de schadevergoeding op deze grond te matigen, omdat niet aannemelijk is dat zij door het gezamenlijk voeren van de procedure minder spanning en frustratie hebben ervaren. 
    
    45. De rechtbank zal de Staat veroordelen om het bedrag van € 500 aan eiser te betalen.
    
    
      
        Proceskostenvergoeding
      
    
    46. Eiser heeft primair verzocht om een integrale proceskostenveroordeling en subsidiair om een forfaitaire proceskostenvergoeding.
    
    47. Verweerder acht het op voorhand niet aannemelijk dat de proceskosten op eiser drukken omdat de villa’s ‘vrij op naam’ zijn geleverd aan [bedrijf I] , waardoor het belang voor de toepassing van het tarief van de overdrachtsbelasting gelegen is bij [bedrijf I] , die ook gemachtigd is namens eiser op te treden. 
    
    48. Ter zitting heeft eiser gemotiveerd weersproken dat de proceskosten niet op hem zouden drukken en verweerder heeft dat niet weerlegd. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    49. Artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) biedt de mogelijkheid om in bijzondere omstandigheden een integrale proceskostenvergoeding toe te kennen. Voor een dergelijke vergoeding is plaats ingeval een bestuursorgaan een beschikking geeft of uitspraak doet  of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in de daartegen gestelde procedure geen stand zal zouden. Ook indien de inspecteur in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld kan sprake zijn van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit.
    
    50. Verweerder heeft betwist dat sprake is van handelen ‘tegen beter weten in’. Volgens verweerder zijn de uitspraken op bezwaar in lijn met de wet- en regelgeving en jurisprudentie en ook in lijn met de interne notities van de Belastingdienst die op de wet- en regelgeving en jurisprudentie zijn gebaseerd. 
    
    51. Van onrechtmatig handelen van verweerder bij het opleggen van de naheffingsaanslagen is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, omdat onduidelijkheid bestaat over de reikwijdte en uitleg van de toepassing van het 2%-tarief voor woningen en omdat het beoordelingskader dat nodig is voor de zaken van eiser uit de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 niet klip en klaar is af te leiden. Dat verweerder op grond van het beoordelingskader van het hospice-arrest de naheffingsaanslagen heeft opgelegd en de uitspraak op bezwaar heeft gedaan, is pleitbaar en niet te beschouwen als een handelen tegen beter weten in of een handelen dat dermate onzorgvuldig is dat op grond daarvan een integrale proceskostenveroordeling aan de orde zou zijn.
    52. De rechtbank vindt wel aanleiding verweerder te veroordelen in de forfaitaire kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De zaken van eiser en die van [persoon H] worden aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit. De kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.358 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1,5 voor vier of meer samenhangende zaken). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Aan eiser zal de helft van deze kosten worden toegekend, te weten € 1.179.
    
      
      Griffierecht
    
    53. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 48 te vergoeden.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart de beroepen gegrond;
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - vernietigt de naheffingsaanslagen;
    - vernietigt de beschikkingen belastingrente;
    - veroordeelt de Staat der Nederlanden (het Ministerie van Justitie en Veiligheid) tot betaling aan eiser van een schadevergoeding tot een bedrag van € 500;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.179;
    - gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48 vergoedt.
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. A.P. Vaatstra, rechters, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier. 
              De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 
              
            
          
          
            
              De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              voorzitter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Rechtsmiddel
              
              Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof [plaats 1] -Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM [plaats 1] .
              
              Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
              1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:	a. de naam en het adres van de indiener;
              	b. een dagtekening;
              	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
              	d. de gronden van het hoger beroep.
            
          
        
      
    
    
  
  
     Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290 (stadsvilla).
  
  
     Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291 (hospice).
  
  
     ECLI:NL:RBNNE:2019:4775.
  
  
     Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291 (hospice).
  
  
     Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290 (stadsvilla).
  
  
     Kamerstukken II 2011/ [adres 5] , 33 003, nr. 3, p. 115-116.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779.
  
  
    ECLI:NL:HR:2005:AO9006
  
  
     Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, 20210, samen met de Regeling van de Minister van Justitie en Veiligheid van 27 oktober 2017, Staatscourant 2017, 62751.
  
  
     ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
    Zie punt 3.10.3 van het genoemde overzichtsarrest van de Hoge Raad.
  
  
     vergelijk Hoge Raad 13 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA2802.
  
  
     vergelijk Hoge Raad 4 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2975.
  
  
     ECLI:NL:HR:2017:291 (hospice) en ECLI:NL:HR:2017:290 (stadsvilla).