ECLI:NL:RBDHA:2020:492, Rechtbank Den Haag, 10-01-2020, SGR 19/3280
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2020-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belastingplichtige is BTW ondernemer voor levering van een bouwterrein. Eiser heeft het perceel gedeeltelijk verhuurd tot december 2017. De koopovereenkomst van het niet verhuurde deel van het perceel is gesloten voor de latere kadastrale afsplitsing. De verkoop heeft dan ook plaatsgevonden binnen de onderneming van eiser ten tijde van het ondernemerschap. Dat de levering van het, inmiddels afgescheiden perceel, heeft plaatsgevonden nadat de verhuur van perceel reeds was beëindigd, staat daar niet aan in de weg. Dat is immers slechts de afronding van de ten tijde van het ondernemerschap gesloten koopovereenkomst. In de koopovereenkomst wordt gesproken over de levering van een bouwkavel en in de akte van levering wordt expliciet vermeld dat de grond is bestemd voor de bouw van een woonhuis. Dat kan niet anders worden gelezen dan dat de grond is bedoeld om te worden bebouwd. Dat het bouwrecht wordt geleverd door de VOF en de grond door eiser, wijzigt het karakter van de geleverde onroerende zaak niet. Beroep ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 19/3280
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2020 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. M.C.M. Berg),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening van omzetbelasting op de aangifte voor het tijdvak 1 april 2018 tot en met 30 juni 2018. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 april 2019 het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2019. 
      Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] . 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. De onroerende zaak met kadastrale aanduiding [kadastrale nummer] (perceel [kadastrale nummer] ) was van 22 mei 2012 tot 11 oktober 2016 gezamenlijk bezit van eiser en [C]  ) en werd door hen van 28 januari 2012 tot juni 2016 verhuurd aan een derde.
    
    2. Perceel [kadastrale nummer] is kadastraal gesplitst in [kadastrale nummer] (perceel [kadastrale nummer] ) en [kadastrale nummer] (perceel [kadastrale nummer] ) waarna perceel [kadastrale nummer] op 11 oktober 2016 wordt toebedeeld aan eiser en het gezamenlijke bezit wordt beëindigd.
    
    3. Op 6 juni 2017 hebben de vennootschap onder firma [VOF] (de VOF), eiser en [C] , als initiatiefnemers, met de gemeente Noordwijkerhout een anterieure overeenkomst gesloten voor de bouw van vier woningen op de percelen [kadastrale nummer] en [kadastrale nummer] .
    
    4. Van oktober 2016 tot en met december 2017 heeft eiser een deel van perceel [kadastrale nummer] verhuurd aan een derde.
    
    5. Op 11 december 2017 sluiten eiser en de vennootschap onder firma [VOF] (de VOF) als verkopers met [D] als koper een koopovereenkomst voor de verkoop van een registergoed dat in de koopovereenkomst wordt omschreven als:
    
      “bouwkavel (nummer 3), groot 1.400 m2 registergoed en bouwrecht 
      (…)
      Kadastraal bekend gemeente Noordwijkerhout (…), sectie D, gedeeltelijk nummer [kadastrale nummer]”
    
    
    6. In de koopovereenkomst is verder onder meer het volgende vermeld:
    “De koopprijs van het verkochte bedraagt:
    
    
      
        € 462.000,00 v.o.n. (…) van welke koopprijs verkopers aan de grond een waarde toekennen van € 371.000,00 en aan het bouwrecht een waarde van € 91.000,00.
      (…)
      
        			Ontbindende voorwaarden
      
    
    
  
  
    Artikel 13
    
      (…)
      c.	De koop is ontbonden indien er door de gemeente Noordwijkerhout geen onherroepelijke omgevingsvergunning voor een nieuw te bouwen woning van 750 m³ wordt afgegeven vóór 31 december 2018. (…)”
    
    
    7. Perceel [kadastrale nummer] is op 28 maart 2018 gesplitst in [kadastrale nummer] (perceel [kadastrale nummer] ) en [kadastrale nummer] (perceel [kadastrale nummer] ). 
    
    8. In de akte van levering van 9 mei 2018 is onder meer het volgende vermeld:
    
      “KOOP/OMSCHRIJVING REGISTERGOED
      (…)
      	een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woonhuis, (…), kadastraal bekend gemeente Noordwijkerhout , sectie D, nummer [kadastrale nummer] (ongeveer) groot veertien are en zes centiare (…)
      	de rechten op de bouw van een compensatiewoning op grond van de ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling’ 
    
    
  
  
    KOOPPRIJS
    
      De koopprijs van het verkochte is (…) (371.000.00).
      De koopprijs van de bouwrechten is (…) (91.000,00).
      (…)
      
        OMZETBELASTING
      
      De omzetbelasting is in de koopprijzen van het verkochte en de bouwrechten begrepen.”
    
    
    
      9.	De ter zake van de levering van perceel [kadastrale nummer] verschuldigde omzetbelasting ten bedrage van € 64.388 heeft eiser op factuur van 9 mei 2018 aan de koper in rekening gebracht.
    
    
  
  
    Geschil 10. In geschil is of eiser ten tijde van de levering van perceel [kadastrale nummer] ondernemer is in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) en, zo ja, of het perceel moet worden aangemerkt als een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, vierde lid, van de Wet OB.
    
    11. Eiser stelt dat er geen sprake is van de exploitatie van een onroerende zaak om daar duurzaam opbrengst uit te verkrijgen omdat de verhuur van tijdelijke aard was. Verder is die verhuur beëindigd voordat perceel [kadastrale nummer] werd geleverd. Aangezien hij geen ondernemer was, heeft de levering ook niet in het kader van zijn onderneming plaatsgevonden. Zo al sprake is van ondernemerschap, betreft het de vrijgestelde levering van een onroerende zaak. Van de levering van een bouwterrein is geen sprake omdat de projectontwikkeling waarmee het bouwrecht samenhangt niet door eiser maar door de VOF plaatsvond. Het bouwrecht is ook door de VOF geleverd. Hij stelt daarom ten onrechte de omzetbelasting op aangifte te hebben voldaan. 
    
    12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiser een deel van de onroerende zaak waarvan perceel [kadastrale nummer] deel uitmaakte vrijgesteld heeft verhuurd tot en met december 2017 en dat hij daarmee ondernemer is in de zin van artikel 7, tweede lid, letter b, van de Wet OB. Daarmee is eiser ook voor de, incidentele, levering van perceel [kadastrale nummer] ondernemer. Volgens verweerder is sprake van de levering van een bouwterrein omdat uit de koopovereenkomst blijkt dat de grond is bestemd om te worden bebouwd met een woning. Eiser heeft daarom terecht de met de levering samenhangende omzetbelasting op zijn aangifte voldaan.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
      
        Ondernemerschap
      
    
    13. Ingevolge artikel 7 van de Wet OB is ondernemer ieder die een bedrijf zelfstandig uitoefent. Artikel 7, tweede lid, letter b, van de Wet OB bepaalt dat onder bedrijf ook moet worden verstaan de exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. 
    
    14. Vaststaat dat eiser het perceel [kadastrale nummer] gedeeltelijke heeft verhuurd van oktober 2016 tot en met december 2017. Daarmee is sprake van de exploitatie van een onroerende zaak om er duurzaam opbrengst uit de verkrijgen. Dat de verhuur, zoals eiser stelt, tijdelijk was in afwachting van de levering van andere delen van perceel [kadastrale nummer] , maakt niet dat geen sprake is van duurzame opbrengst. Het enkele feit dat een verhuurder op termijn andere plannen heeft met de verhuurde zaak, is onvoldoende om een verhuur van meer dan een jaar als onvoldoende duurzaam aan te merken. Eiser heeft zijn stelling ook niet met bescheiden onderbouwd. Eiser is dan ook in ieder geval voor de periode tot en met december 2017 ondernemer in de zin van artikel 7, tweede lid, letter b, van de Wet OB. Aangezien hij de koopovereenkomst voor de levering van het (later kadastraal afgesplitste) deel van perceel [kadastrale nummer] heeft gesloten ten tijde van dat ondernemerschap, vindt ook die verkoop plaats binnen de onderneming van eiser. Dat de levering van het, inmiddels van perceel [kadastrale nummer] afgescheiden perceel [kadastrale nummer] , heeft plaatsgevonden nadat de verhuur van perceel [kadastrale nummer] reeds was beëindigd, staat daar niet aan in de weg. Dat is immers slechts de afronding van de ten tijde van het ondernemerschap gesloten koopovereenkomst.
    Verweerder heeft in dit kader verder ook terecht gewezen op de anterieure overeenkomst vermeld bij 3 waaruit volgt dat eiser zich tevens bezig hield met de ontwikkeling van perceel [kadastrale nummer] om daar woningbouw op te realiseren. Ook dat duidt op duurzame exploitatie van de onroerende zaak die ook na 31 december 2017 heeft plaatsgevonden.
    
    
    
      
        Bouwterrein
      
    
    15. Ten tijde van de levering werd als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond die kennelijk is bedoeld om te worden bebouwd. Niet in geschil is dat sprake is van onbebouwde grond. In de koopovereenkomst wordt gesproken over de levering van een bouwkavel en in de akte van levering wordt expliciet vermeld dat de grond is bestemd voor de bouw van een woonhuis. Dat kan niet anders worden gelezen dan dat de grond is bedoeld om te worden bebouwd. De rechtbank neemt daarbij mede de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst in aanmerking waaruit volgt dat de levering van de grond onlosmakelijk verbonden is met het bouwrecht.
    
    16. Vrijstellingen vormen een uitzondering op de hoofdregel dat leveringen en diensten door ondernemers belast zijn met omzetbelasting. Het ligt daarom op de weg van eiser, die zich beroept op een vrijstelling, aannemelijk te maken dat ondanks de bewoordingen in de koopovereenkomst en de akte van levering geen sprake is van de levering van een bouwterrein. Eiseres is daarin in niet geslaagd. Dat het bouwrecht wordt geleverd door de VOF en de grond door eiser, is daarvoor onvoldoende. Het karakter van de geleverde onroerende zaak wijzigt daardoor immers niet. 
    
    17. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de contractuele bepalingen voorbij te gaan, omdat niet is gebleken dat die niet de economische en commerciële realiteit weergeven (vgl HvJ EU van 20 juli 2013, C-653/11, Paul Newey, ECLI:EU:C:2013:409). 
    
    18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.	
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van mr. J. Roodhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2020.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.