ECLI:NL:GHSHE:2018:3943, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-09-2018, 17/00424
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2018-09-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een varkenshouderij voor vlees- en fokvarkens met een bedrijfswoning.
        Is de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 759.000 te hoog? 
        Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft mogen vaststellen aan de hand van de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (de Taxatiewijzer) en daarbij in beginsel op basis van een analyse van transactiecijfers voor de deelobjecten varkensstallen, mestkelders, plaat-/sleufsilo’s en erf/verharding een lagere waarde per m² heeft mogen toepassen dan in de Taxatiewijzer vermeld. Dit betekent echter niet dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 759.000 niet te hoog is. Van de negen gebruikte transactiecijfers zijn er slechts vier voldoende dicht bij de peildatum gerealiseerd om te kunnen dienen als basis voor de uitgevoerde analyse. Met die vaststelling komt aan die analyse en de daaruit afgeleide kengetallen de daaraan door de Heffingsambtenaar toegekende waarde te ontvallen. Hij maakt niet aannemelijk dat de waarde van € 759.000 niet te hoog is. 
        Belanghebbende slaagt evenmin in het bewijs dat de door hem in zijn incidenteel hoger beroep bepleite waarde van € 571.000 niet te laag is. De door hem gehanteerde berekeningsmethode mist een directe relatie met gerealiseerde transactiecijfers en hij heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij voor de varkensstallen bepaalde waarden per m² gebruikt.
        Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2015 in goede justitie vast op de waarde, zoals vastgesteld door de Rechtbank, te weten € 700.000. Zowel het hoger beroep van de Heffingsambtenaar als het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 17/00424
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost‑Brabant,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      
        en het incidentele hoger beroep van 
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van Rechtbank Oost‑Brabant (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2017, nummer 16/3334, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Heffingsambtenaar,
      
    
    
    
      betreffende na te melden aanslagen en daarbij gegeven beschikking Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 is bepaald op € 937.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende‑zaakbelastingen eigenaar en gebruiker niet‑woning 2016 (hierna samen ook: de aanslagen) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 september 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 759.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 700.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tijdens na te melden onderzoek ter zitting verklaard, dat hij - gelet op de in zijn verweerschrift opgenomen primaire conclusie dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd - tevens incidenteel hoger beroep heeft willen instellen. Het Hof heeft partijen voorgehouden dat het de Heffingsambtenaar evenwel niet in de gelegenheid heeft gesteld zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen (artikel 8:110, lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb)). Daarop heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hieraan wat hem betreft kan worden voorbijgegaan aangezien met hetgeen is vermeld in de van hem afkomstige stukken het incidentele hoger beroep van belanghebbende wordt bestreden.
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd.
      
    
    
      1.6.
      Op grond van artikel 8:58 van de Awb heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 juli 2018 te ‘s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, [A] , adviseur te [plaats 1] , als gemachtigde van belanghebbende, ter bijstand vergezeld van [B] , taxateur. Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [C] , [D] en [E] , taxateur.
      
    
    
      1.8.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een varkenshouderij voor vlees- en fokvarkens met een (bedrijfs)woning. Naast de bedrijfswoning, verbonden aan bedrijfsgebouwen, omvat de onroerende zaak acht varkensstallen van verschillende bouwjaren, vier mestkelders, drie werktuigenbergingen/wagenloodsen, een werkplaats, een plaat-/sleufsilo en een mestsilo. Tot de onroerende zaak behoren meerdere percelen, waarvan 1.000 m² als grond bij woning en 10.250 m² als grond bij niet‑woning in de waardebepaling zijn betrokken.
      
    
    
      2.2.
      Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 15 februari 2017, opgemaakt door [E] (hierna: de taxateur). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 897.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ en de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (hierna: de Taxatiewijzer), waarbij voor de deelobjecten varkensstallen, mestkelders, plaat/sleufsilo’s en erf/verharding een lagere waarde per m2 is toegepast dan in de Taxatiewijzer is vermeld. Dit is het gevolg van een analyse door de taxateur van meerdere regionale verkooptransacties, waaruit lagere waarden per m2 volgden voor deze deelobjecten. In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en de geanalyseerde verkopen opgenomen. Deze verkopen betreffen:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Object:
              
              
                Transactieprijs (in €):
              
              
                Transactiedatum:
              
            
            
              
                1
              
              
                
                  [adres 2] 5a te [plaats 2]
              
              
                270.000,00
              
              
                19 augustus 2016
              
            
            
              
                2
              
              
                
                  [adres 3] 15 te [plaats 3]
              
              
                708.650,00
              
              
                17 juni 2014
              
            
            
              
                3
              
              
                
                  [adres 4] 19 te [woonplaats]
              
              
                800.000,00
              
              
                31 juli 2014
              
            
            
              
                4
              
              
                
                  [adres 5] 13a te [plaats 4]
              
              
                1.227.546,59
              
              
                29 april 2015
              
            
            
              
                5
              
              
                
                  [adres 6] 6 te [plaats 5]
              
              
                500.000,00
              
              
                16 november 2015
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zogenoemde taxatiekaarten en notariële leveringsaktes overgelegd van de volgende objecten:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Object:
              
              
                Transactieprijs (in €):
              
              
                Transactiedatum zoals genoemd in de akte:
              
            
            
              
                1
              
              
                
                  [adres 7] 17 te [plaats 6]
              
              
                445.000,00
              
              
                april 2016
              
            
            
              
                2
              
              
                
                  [adres 2] 5a te [plaats 2]
              
              
                270.000,00
              
              
                19 augustus 2016
              
            
            
              
                3
              
              
                
                  [adres 8] 6 te [plaats 7]
              
              
                2.152.520,00
              
              
                10 november 2016
              
            
            
              
                4
              
              
                
                  [adres 9] 19 te [plaats 8]
              
              
                1.100.000,00
              
              
                31 januari 2017
              
            
            
              
                5
              
              
                
                  [adres 10] 2 [plaats 9]
              
              
                850.000,00
              
              
                19 augustus 2016
              
            
            
              
                6
              
              
                
                  [adres 6] 6 te [plaats 5]
              
              
                500.000,00
              
              
                17 oktober 2015
              
            
            
              
                7
              
              
                
                  [adres 5] 13a te [plaats 4]
              
              
                1.227.546,59
              
              
                april 2015
              
            
            
              
                8
              
              
                
                  [adres 4] 19 te [woonplaats]
              
              
                800.000,00
              
              
                31 juli 2014
              
            
            
              
                9
              
              
                
                  [adres 3] 15 te [plaats 3]
              
              
                708.650,00
              
              
                juni 2014
              
            
          
        
      
      
      
        Uit deze transactiecijfers heeft de Heffingsambtenaar zogenoemde kengetallen afgeleid voor varkensstallen en voor mestkelders.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is evenals in eerste aanleg in geschil of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 na bezwaar vastgestelde WOZ‑waarde van € 759.000 niet te hoog is.
      
      
        De Heffingsambtenaar is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hun standpunten nader mondeling toegelicht.
      
    
    
      3.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank. Belanghebbende concludeert primair tot gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot € 571.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Subsidiair concludeert belanghebbende tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf en ambtshalve
      
    
    
    
      4.1.
      De Rechtbank heeft op 11 mei 2017 in één geschrift uitspraak gedaan in acht samenhangende zaken (nummers 16/3334, 16/3348, 16/3390, 16/3420, 16/3447, 16/3493, 16/35559, 16/3680) van acht verschillende belanghebbenden. In al deze zaken is door de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld (Hofkenmerk 17/00424 tot en met 17/00431) en door belanghebbenden incidenteel hoger beroep.
      
    
    
      4.2.
      Uit de Awb, met name uit de daarin gehanteerde begrippen “belanghebbende” en “besluit”, vloeit voort dat de bestuursrechter in afzonderlijke uitspraken op de beroepen van belanghebbenden moet beslissen. Het Hof zal daarom in elke zaak afzonderlijk uitspraak doen.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
        Daarbij geldt in het onderhavige geval als peildatum 1 januari 2015.
      
      
    
    
      4.4.
      Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem na bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
      
    
    
      4.5.
      De Heffingsambtenaar heeft daartoe op het onder 2.2 vermelde taxatierapport gewezen. In dit taxatierapport is voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer. Daarnaast zijn ter ondersteuning van de waardebepaling de in 2.2 en 2.3 vermelde gegevens overgelegd van verkopen van varkenshouderijen in de regio.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof stelt voorop dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer - voor in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.
      
    
    
      4.7.
      In dit geval heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer. Op basis van een analyse van de in 2.3 vermelde transactiecijfers heeft hij voor de deelobjecten varkensstallen, mestkelders, plaat/sleufsilo’s en erf/verharding echter een lagere waarde per m2 toegepast dan in de Taxatiewijzer vermeld. Op die wijze heeft hij getracht de op basis van de Taxatiewijzer berekende waarde beter toe te spitsen op de in de regionale markt gerealiseerde transactiecijfers. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar deze methodiek mogen volgen om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen. Regionale transactiecijfers bieden immers in beginsel een verfijning van de op landelijke transactiecijfers gebaseerde Taxatiewijzer.
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande betekent echter niet dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem na bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Van de door hem gebruikte negen transactiecijfers zijn slechts vier transactiecijfers voldoende dicht bij de waardepeildatum gerealiseerd om te kunnen dienen als basis voor de uitgevoerde analyse. Met die vaststelling komt aan de door de Heffingsambtenaar uitgevoerde analyse en de daaruit afgeleide kengetallen, als vermeld in 2.3, de daaraan door hem toegekende waarde te ontvallen. Daar komt nog bij dat niet inzichtelijk is gemaakt, hoe de prijs per m2 is bepaald voor de plaat/sleufsilo’s en erf/verharding, terwijl de Heffingsambtenaar op basis van zijn analyse van de transactiecijfers heeft vastgesteld, dat die prijzen per m2 afwijken van die van de Taxatiewijzer. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de door hem na bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.9.
      Vervolgens ziet het Hof zich voor de vraag gesteld of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak berekend op basis van Bijlage 4 bij de Taxatiewijzer. Dat betekent dat hij het aantal m2 varkensstal heeft vermenigvuldigd met een bedrag per m2, dat gelegen is in een bepaalde range. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen vleesvarkens- en zeugenbedrijven: € 125 tot € 225 per m2, respectievelijk € 175 tot € 225 per m2. In dit geval staat belanghebbende een waarde van € 571.000 voor, berekend als volgt: 2.214 m2 * € 200/m2 = € 442.800 (voor de fokzeugenstallen) en 855 m2 * € 150/m2 = € 128.250 (voor de vleesvarkensstallen), dat is afgerond € 571.000.
      
    
    
      4.11.
      De door belanghebbende gehanteerde berekeningsmethodiek mist een directe relatie met gerealiseerde transactiecijfers. Daar komt bij dat uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde prijzen per m2 varkensstal, die hij heeft gedestilleerd uit de door hem in 2.3 genoemde transacties, volgt – ook als alleen naar de vier transactiecijfers wordt gekeken die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum – dat van deze prijzen per m2 zich slechts één in de door Bijlage 4 bij de Taxatiewijzer genoemde range bevindt. Belanghebbende heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij een waarde gebruikt van respectievelijk € 200 per m2 en € 150 per m2.
      
    
    
      4.12.
      Aangezien de Heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vast op de waarde, zoals vastgesteld door de Rechtbank, te weten € 700.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidentele hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 501.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Nu het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.16.
      Daarbij wordt uitgegaan van acht samenhangende zaken. Dit betreft de onder 4.1 genoemde zaken met kenmerk 17/00424 tot en met 17/00431.
      
    
    
      4.17.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2,5 (punt; beroepschrift in hoger beroep, conclusie van dupliek en verschijnen ter zitting) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken), is in totaal € 1.878,75. 
      
    
    
      4.18.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
    
      4.19.
      Het Hof zal in deze zaak en in elk van de overige hiervóór genoemde zaken een proceskostenvergoeding toekennen van € 234,85. 
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep en het incidentele hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 234,85;
      
      
        bepaalt dat van de Heffingsambtenaar door tussenkomst van de griffier een griffierecht wordt geheven van € 501.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 21 september 2018 door M.J.C. Pieterse, voorzitter, J. Swinkels en V.M. van Daalen‑Mannaerts, leden, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.