ECLI:NL:GHAMS:2021:277, Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2021, 19/00563
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; horecagelegenheid; leegstandsrisico

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 19/00563
    
    
      9 februari 2021 
    
    
    
      
        uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels
    
    
    
      tegen de uitspraak van 3 april 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1005 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2017, nr. 41352190, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te Amsterdam voor het jaar 2017, peildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 970.000 (hierna: de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 
        27 december 2017, het bezwaar tegen de beschikking ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. 
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij uitspraak van 3 april 2019 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 
        8 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Op 24 april 2019 en 15 oktober 2020 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.6.
      Op 9 november 2020 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting door de derde meervoudige belastingkamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. Op verzoek van belanghebbende heeft de zitting (deels) digitaal plaatsgevonden. Daarbij heeft belanghebbende zich digitaal – via een Skype-verbinding – laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
    
      1.8.
      Na de zitting is het onderzoek heropend en is de behandeling van de zaak door de derde meervoudige belastingkamer van het Hof verwezen naar de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof.
      
    
    
      1.9.
      Van belanghebbende is bij schrijven van 1 december 2020 een nader stuk met bijlage ontvangen.
      
    
    
      1.10.
      Het onderzoek ter zitting door de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak aan de [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) is een horecagelegenheid. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
      
    
    
      2.2.
      
        Belanghebbende is op 19 juni 2017 naar aanleiding van zijn bezwaar gehoord. In het verslag van de hoorzitting (bijlage 3 bij het verweerschrift in eerste aanleg) is onder meer het volgende vermeld:
        
          “[onroerende zaak]U stelt voor dat de kapitalisatiefactor moet worden vastgesteld op 9,9 en de waarde op € 769.000,--. U geeft aan akkoord te zijn met de gehanteerde huurwaarde van € 460,-- per vierkante meter voor het restaurantgedeelte en de keuken op de begane grond. U bent van mening dat de huurwaarde van het keukengedeelte in de kelder op € 179,-- per vierkante meter moet worden vastgesteld.”
      
    
    
      2.3.
      
        In een reactie van de taxateur van de gemeente van 17 mei 2018 is onder meer het volgende vermeld (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg):
        
          “De WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Deze is vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.(…)Rekening houdend met de argumenten welke belanghebbende in het beroepschrift heeft verwoord, heb ik een onderzoek ingesteld (…). Daartoe zijn (…) vergelijkingsobjecten op de bijlage ‘Overzicht taxatiewaarden’ geplaatst, zowel voor huur als voor verkoop. Het zijn (…) winkels/horeca/kantoren/bedrijfspanden welke rond de waardepeildatum 01-01-2016 zijn verkocht of verhuurd en waarvan de transacties voldoen aan de eisen die (…) in het kader van de wet WOZ (…) dienen te worden gesteld.(…)[onroerende zaak]De ondergetekende heeft het object bezocht met [gemachtigde] en opnieuw gemeten op 16-10-2015. Geconstateerd is na het meten dat de m2 die gebruikt [zijn] bij de taxatie correct zijn. Zie bijlage taxatiekaart.De gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten bedraagt 500 euro. De huurwaarde van het object bedraagt gemiddeld 440 euro. De kapitalisatiefactor afgeleid uit de vergelijkingsobjecten bedraagt 14. Het object is zelf getaxeerd op een factor 12.”
      
    
  
  
    
      3
      3. Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 
    
    
  
  
    
      4
      4. Beoordeling van het geschil 
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist.  
      
      
        “12. (…) De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Aan de hand van de verkooptransacties van twee vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak vastgesteld op 12,0. Aan de hand van de huurwaarden van drie vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 81.400 per jaar. 
      
      
      
        13. [X] vindt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 769.000. [X] vindt dat de vierkantemeterprijs voor het ondergrondse gedeelte waarin zich de opslag en een spoelkeuken bevinden niet hetzelfde kan zijn als de vierkantemeterprijs van de begane grond waarin zich het restaurant en de keuken bevinden. Ook vindt [X] dat een restaurant met een kleinere oppervlakte per vierkante meter meer waard is dan een restaurant met een grotere oppervlakte. Omdat de oppervlakte van de onroerende zaak groter is dan de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten, is deze te hoog vastgesteld. 
      
      
      
        14. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten bevinden zich namelijk nagenoeg in dezelfde buurt en zijn nagenoeg van hetzelfde archetype als dat van de onroerende zaak. Ze zijn daarnaast binnen een jaar voor of een jaar na de waardpeildatum verkocht. Zowel de kapitalisatiefactor als de huurwaarde van de onroerende zaak is aanzienlijk lager dan de gemiddelde kapitalisatiefactor en gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft dus rekening gehouden met eventuele verschillen.
      
      
      
        15. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nader toegelicht dat het om de totaalwaarde van de objecten gaat en dat de waarden van de opslag, de keuken en het restaurant slechts zijn uitgesplitst om meer transparantie te krijgen. Gelet op de totaalwaarde van de onroerende zaak in vergelijking met de totaalwaarden van de vergelijkingsobjecten is de rechtbank van oordeel dat deze niet te hoog is vastgesteld. Het argument van [X] dat een kleiner restaurant per vierkante meter meer waarde heeft dan een groter restaurant maakt dit niet anders, omdat [X] zijn argument niet met objectiveerbare gegevens heeft onderbouwd. De rechtbank vindt niet aannemelijk dat de onroerende zaak minder waard is doordat de opslag en de keuken zich gedeeltelijk onder de grond bevinden.”
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
      
        4.3.1.
        In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat aan de onroerende zaak een onjuiste waarde is toegekend en dat de heffingsgrondslagen incorrect zijn vastgesteld en toegepast. De referentiepanden zijn volgens belanghebbende niet geschikt.
        
      
      
        4.3.2.
        Voorts verzoekt belanghebbende ‘de officiële tekeningen (gecompleteerd door het bijbehorende proces-verbaal) van de destijds door het kadaster ingeschakelde landmeter(s)’ in het geding te brengen. Hij acht de heffingsambtenaar daartoe de meest gerede partij. 
        
      
      
        4.3.3.
        Belanghebbende stelt in zijn nader stuk van 15 oktober 2020 dat hij niet beschikt over het uitgebreide en uitgewerkte proces-verbaal van de hoorzitting in de bezwaarfase en van de zitting van de rechtbank, en voorts dat hij niet beschikt over uitgewerkte grondstaffels en een recent en onafhankelijk opgemaakt taxatierapport. 4.3.4. Ter zitting van het Hof van 11 november 2020 heeft belanghebbende gesteld dat de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is op grond van het leegstandsrisico, dat de prijs per m2 te hoog is en dat de huurwaarde te hoog is. Het leegstandsrisico is volgens belanghebbende vanwege COVID-19 misschien wel 20 percent. Voorts acht belanghebbende de objecten waarmee de onroerende zaak is vergeleken niet vergelijkbaar, omdat ze kleiner zijn.
        
      
      
        4.3.5.
        Bij brief van 1 december 2020 heeft belanghebbende toegezonden:- een huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak, gedateerd 29 januari 2010 en waarin is vermeld een maandelijks huurbedrag per 1 februari 2010 van € 6.458,75.
        
      
      
        4.3.6.
        
          Ter zitting van het Hof van 22 december 2020 heeft belanghebbende het volgende verklaard:
          
            “Ik heb een huurovereenkomst overgelegd die betrekking heeft op het pand van belanghebbende en gedateerd is op 29 januari 2010. Gelet op de looptijd van die overeenkomst is deze ook relevant voor de waardepeildatum 1 januari 2016. Uit de overeenkomst volgt dat de maandelijkse huur op dit moment ruim € 6.000 per maand bedraagt. Dat komt neer op een jaarlijkse huurwaarde van € 72.000. Ik stel dat een kapitalisatiefactor van 12, zoals de heffingsambtenaar voorstaat, niet redelijk is. Ik ga uit van een kapitalisatiefactor van 9, met als resultaat dat ik het pand van belanghebbende waardeer op € 648.000 (€ 72.000 vermenigvuldigd met 9). Ook al zou ik uitgaan van een kapitalisatiefactor van 12, dan kom ik niet uit op een waarde die hoger is dan € 864.000.
        
        
        
          Ik licht toe waarom ik een kapitalisatiefactor van 12 te hoog vind. Een van de onderdelen van de kapitalisatiefactor is het leegstandsrisico, dat moet worden beoordeeld over een periode van tien jaar. De heffingsambtenaar heeft op waardepeildatum 1 januari 2016 niet kunnen voorzien dat het leegstandsrisico zou toenemen door COVID-19-problematiek. Dat pleit dan ook voor een verlaging van de kapitalisatiefactor.” 
        
      
      
        4.4.1.
        De heffingsambtenaar acht het hoger beroep ongegrond. Bij de waardering van de onroerende zaak is, door uit te gaan van een kapitalisatiefactor van 12 en van een waarde per m2 van € 440, voldoende rekening gehouden met verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. 
        
        
        
      
      
        4.4.2.
        De heffingsambtenaar stelt voorts dat de huur uit de huurovereenkomst van 2010 moet worden geïndexeerd naar waardepeildatum, teneinde een objectieve huurwaarde van het pand te verkrijgen die representatief is voor de waardepeildatum (1 januari 2016).   
        
      
      
        4.5.1.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof verwijst naar de rechtsoverwegingen 14 en 15 van de uitspaak van de rechtbank en voegt hier het volgende aan toe.
        
      
      
        4.5.2.
        De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport en met hetgeen hij daarover ter toelichting ter zittingen van de rechtbank en van het Hof naar voren heeft gebracht voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Gegeven dit oordeel heeft het op de weg van belanghebbende gelegen om te onderbouwen en gronden aannemelijk te maken die tot een lagere dan de vastgestelde waarde zouden hebben te leiden. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft gesteld leidt niet tot een ander oordeel dan dat van de rechtbank. 
        
      
      
        4.5.3.
        Voorts ziet het Hof niet in waarom de heffingsambtenaar de door belanghebbende vermelde kadastrale gegevens zou hebben te verstrekken. Het heeft desgewenst op de weg van belanghebbende gelegen deze in te brengen en daarvan de relevantie nader toe te lichten. Van de – tot de gedingstukken behorende – processen-verbaal van de hoorzitting in de bezwaarfase en van de zitting van de rechtbank acht het Hof het – anders dan belanghebbende in zijn nader stuk van 14 oktober 2020 heeft gesteld – niet aannemelijk dat deze stukken door belanghebbende niet zijn ontvangen. Aan het gestelde ontbreken van grondstaffels kan voorbij worden gegaan, omdat belanghebbende de relevantie ervan voor de onderhavige zaak niet nader heeft onderbouwd en omdat de grondstaffels voor de gehanteerde waarderingsmethode niet een onderscheidend element zijn.4.5.4. Het ter zake van de onroerende zaak gestelde leegstandsrisico heeft belanghebbende ter zitting van het Hof van 22 december 2020 onderbouwd door te wijzen op de COVID-pandemie die in 2020 is uitgebroken. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
        
      
      
        4.5.5.
        Ter zake van de in 2010 tot stand gekomen huur acht het Hof, gelet ook op hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, niet aannemelijk dat de hoogte daarvan erop wijst dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak per waardepeildatum van een te hoge huurwaarde is uitgegaan.
        
      
      
        4.5.6.
        Wat betreft de ligging van de vergelijkingsobjecten constateert het Hof met de rechtbank dat deze zich nagenoeg in dezelfde omgeving bevinden als de onroerende zaak. Redenen waarom de ligging van de onroerende zaak, gelet ook op de horecabestemming ervan, desalniettemin ongunstiger zou zijn dan de vergelijkingsobjecten zijn niet gegeven. Bovendien constateert het Hof, evenals de rechtbank, dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde per m2 en de kapitalisatiefactor substantieel lager zijn dan de desbetreffende waarden van de vergelijkingsobjecten, zodat er ook op die grond geen reden bestaat om te veronderstellen dat met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten geen rekening zou zijn gehouden. 
        
      
      
        4.5.7.
        Voor de door belanghebbende verlangde vergoeding van immateriële schade ontbreekt het aan de daarvoor vereiste feitelijke grondslag. 
        
        
          
            Slotsom
            4.6. Het hoger beroep is ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
        
      
    
  
  
    
      5
      5. Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
  
  
    
      6
      6. Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      
        De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, het lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.H.M. Heijligers als griffier. De beslissing is op 9 februari 2021 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.