ECLI:NL:GHAMS:2021:275, Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2021, 20/00058 tot en met 20/00060
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woningen; referentieobjecten

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 20/00058 tot en met 20/00060
    
    
      9 februari 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 12 december 2019 in de zaak met kenmerken AMS 19/1384, AMS 19/2193 en AMS 19/2204 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) voor het jaar 2018 vastgesteld op de volgende bedragen:
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  [object 1]
                
              
              
                € 437.000
              
            
            
              
                
                  [object 2]
                
              
              
                € 467.000
              
            
            
              
                
                  [object 3]
                
              
              
                € 446.000
              
            
            
              
                
                  [object 4]
                
              
              
                € 412.000
              
            
            
              
                
                  [object 5]
                
              
              
                € 412.000
              
            
            
              
                
                  [object 6]
                
              
              
                € 412.000
              
            
            
              
                
                  [object 7]
                
              
              
                € 1.193.000
              
            
            
              
                
                  [object 8]
                
              
              
                € 794.000
              
            
            
              
                
                  [object 9]
                
              
              
                € 688.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 
        30 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak [object 9] verlaagd naar € 621.000 en de beschikking voor de overige waarden gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. 
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij uitspraak van 12 december 2019 het beroep ongegrond verklaard. 
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 
        21 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Op 3 december 2020 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.6.
      Op 8 december 2020 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.7.
      Op 18 december 2020 heeft het Hof een afschrift van de zittingsaantekeningen van de rechtbank toegezonden aan partijen.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaken zijn alle woningen. Belanghebbende is eigenaar van deze onroerende zaken. 
      
    
    
      2.2.
      
        Belanghebbende is op 2 juli 2018 naar aanleiding van zijn bezwaar gehoord. In het verslag van de hoorzitting is – voor zover van belang – onder meer het volgende vermeld:
        
          “Biljetnummer 45662776[object 1]De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.
      
      
      
        
          
            [object 2]
          
          De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen. Meneer Bartels geeft aan dat hier sprake is van 10% stijging.
      
      
      
        
          STWO [object 3]
          De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen. Meneer Bartels geeft aan dat hier sprake is van 10% stijging.
      
      
      
        
          
            [object 7]
          
        
        De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen. Meneer Bartels geeft aan dat hier sprake is van 10% stijging.
      
      
      
        
          
            [object 4]
          
          De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.
      
      
      
        
          
            [object 5]
          
          De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.
      
      
      
        
          
            [object 6]
          
          De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.”
      
      
    
    
      2.3.
      In de aantekeningen van de zitting van de rechtbank is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        “19/2204 ( [object 8] en [object 9] )
        Bartels:
        
          [object 8] : is te hoog. Is groter dan [object 9] en toch een hogere m2.
      
      
      
        
          [taxateur] :
        Hebben bij [object 8] verkopen gezocht en daarmee vergeleken. Dus niet gelijk met [object 9] .
        
          [object 8] heeft dakterras. Dus gehandhaafd. Hoek [X-plein] .
      
      
      
        Bartels:
        
          [X-straat] veel rustiger. [object 8] wel een reële vergelijking.
        Ik stel voor € 738.000,-. Dus vergeleken met v3 want v1 en v2 eigenlijk niet passend.
        Dus uitgaande van m2-prijs € 6.011,-.
      
      
      
        
          [taxateur] :
        Geprobeerd te vergelijken met woningen met dakterras. [object 9] heeft een balkon en
        geen dakterras vandaar een lagere m2 -prijs. Dakterras wordt vergeleken met een tuin. Is veel
        waard.
        Uit waardevergelijking blijkt object en v3 liggen niet in dezelfde buurt. [V-buurt] is
        betere buurt. Liefst vergeleken met woning in [V-buurt] maar was er niet.
      
      
      
        Bartels:
        Als we kijken naar de taxatiekaart van [object 8] ….
      
      
      
        
          [taxateur] :
        
          [object 8] niet te hoog vastgesteld. [X-straat] rustig blijkt ook uit de matrix.
      
      
      
        Bartels:
        Wil deze zaak best schikken.
      
      
      
        
          [heffingsambtenaar] :
        Blijven bij de waarde.
      
      
      
        
          [taxateur] :
        Verschil is een ton dan denken wij dat met verschillen voldoende rekening is gehouden.
        € 800,- en € 900,- per m2.
      
      
      
        Bartels:
        Waarde [object 9] akkoord. Maar gebruik die waarde dan ook voor onderbouwing [object 9] .”
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de woningen gelegen aan de [object 1] , [object 2] , [object 3] [object 4] , [object 5] en [object 6] de volgende matrices overgelegd.
      
      
      
      
        
          
            [object 1]
          
        
      
      
      
      
        
          
            [object 2]
          
        
      
      
      
      
        
          
            [object 3]
          
        
      
      
      
      
        
          
            [object 4]
          
        
      
      
      
      
        
          
            [object 5]
          
        
      
      
      
      
        
          
            [object 6]
          
        
      
      
      
      
        
          
            [object 7]
          
        
      
      
    
  
  
    
      3
      3. Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de onroerende zaken op de juiste hoogte is vastgesteld. 
    
    
  
  
    
      4
      4. Overwegingen van de rechtbank 
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft met betrekking tot de onroerende zaken tezamen het volgende overwogen en beslist:
      
      
        
          “Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
        
        6.	Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiekaarten blijkt dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurten als de woningen van [X] en van hetzelfde archetype zijn. De taxateur heeft de onroerende zaken van [X] die benedenwoningen betreffen vergeleken met verkopen van benedenwoningen. Voorts heeft de taxateur de onroerende zaken van [X] die bovenwoningen betreffen, vergeleken met verkopen van bovenwoningen. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de kenmerken van de vergelijkingsobjecten (ligging, type, grootte, uitstraling en bouwjaar) deze bijna alle (zie hierna onder 10.) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken van [X] .” 
      
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft ter zake van de objecten [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] , [object 5] en [object 6] (kenmerk 20/00058) het volgende overwogen en beslist:
      
      
        “[object 1 tot en met 6] (zaak AMS 19/1384) 
      
    
    
      7.1.
      Naast hetgeen in het beroepschrift door [X] terzake de omstandigheden van de woning is aangevoerd, heeft zijn gemachtigde ter zitting aan de orde gesteld dat volgens hem de oppervlaktematen van deze woningen lager zijn dan die door de heffingsambtenaar in aanmerking zijn genomen. De heffingsambtenaar heeft daarover gesteld dat deze beroepsgrond niet eerder is aangevoerd, dat hij van mening is dat de oppervlaktematen juist zijn berekend door de taxateur en dat hij deze – niet onderbouwde – stelling van [X] dus betwist. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank is van oordeel dat het eerst ter zitting naar voren brengen van deze nieuwe beroepsgrond in strijd is met een goede procesorde en zal deze grond dan ook buiten bespreking laten. Gelet op het streven van de rechtbank om zaken binnen redelijke termijn af te doen, ziet de rechtbank geen aanleiding om het verzoek in te willigen van [X] gemachtigde tot aanhouding van de zaken voor nader onderzoek naar de juiste oppervlaktematen. De rechtbank betrekt bij dat oordeel dat [X] gemachtigde geen verklaring heeft gegeven voor het late tijdstip dat deze beroepsgrond wordt voorgedragen en dat hij deze beroepsgrond niet nader heeft onderbouwd met stukken of berekeningen. 
      
      
        8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met verwijzing naar de matrices, die een overzicht van de taxatiewaarden bevatten waarin de (verkoop)gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn vermeld, in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen met de woningen. Wat [X] daartegen heeft aangevoerd (samengevat: bodemdaling in [Y] , palenpest, overlast van windmolens, hoogspanningsmasten, verkeer en fijnstof) maakt dit niet anders, omdat [X] deze punten niet heeft geconcretiseerd voor de woningen in geding en uit de informatie in de gedingstukken niet blijkt dat er relevante verschillen zijn die moeten leiden tot een correctie op de koopprijs of tot het buiten beschouwing laten van een vergelijkingsobject. 
        Verder is de getaxeerde m²-prijs van de woningen van [X] lager of soms zelfs ruim lager dan de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, waarmee eventuele verschillen naar het oordeel van de rechtbank voldoende zijn gecompenseerd. De rechtbank verwerpt dan ook het standpunt van [X] dat de WOZ-waardes op dit punt moeten worden verlaagd.”
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank heeft ter zake van het object [object 7] (kenmerk 20/00059) het volgende overwogen en beslist:
      
      
        “[object 7] (zaak AMS 19/2193)
        9. Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten heeft [X] aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de woning, met name vanwege de onrustige locatie en de daarmee samenhangende geluidsoverlast. Hij stelt daarom voor uit te gaan van een lagere m²-prijs, te weten € 4.500, wat resulteert in een waarde voor de woning van € 1.080.000. De heffingsambtenaar wijst dit voorstel af en is van mening dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      
      
      
        10. Met [X] is de rechtbank van oordeel dat appartementen in karakteristieke en monumentale grachtenpanden minder goed vergelijkbaar zijn met appartementen in panden die gelegen zijn in straten tussen de grachten, zoals de [Y-straat] en de [Z-straat] . Echter, ook indien de aan de gracht gelegen vergelijkingsobjecten buiten beschouwing worden gelaten is de vergelijking met de verkoop van het appartement aan de [Z-straat] [nummer] voldoende om de waarde van de woning te kunnen onderbouwen. Deze [Z-straat] vertoont in de [L-buurt] min of meer eenzelfde straatbeeld als de [Y-straat] , te weten huizen afgewisseld met winkels en horeca, waarbij de appartementen veelal boven die winkels en horeca zijn gelegen. Weliswaar is het object aan de [Z-straat] van gemiddelde kwaliteit en heeft de woning een matige kwaliteit, maar daar staat tegenover dat door de heffingsambtenaar een zeer ruim verschil in m²-prijs in aanmerking is genomen. De [Z-straat] [nummer] heeft een m²-prijs voor het woningdeel van € 7.352 en de woning van € 4.974, waarmee een verschil in waarde tussen deze panden van meer dan € 500.000 in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit ruim voldoende om het verschil in kwaliteit en eventuele overige verschillen tussen de woning en dit object te compenseren.
      
      
      
        11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning in voldoende mate aangetoond.”
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank heeft ter zake van de objecten [object 8] en [object 9] (kenmerk 20/00060) het volgende overwogen en beslist:
      
      
        “[object 8] en [object 9] (zaak AMS 19/2204)
        12. Ter zitting heeft de gemachtigde van [X] verklaard akkoord te gaan met de na bezwaar vastgestelde waarde voor de woning aan de [object 9] , maar dat hij de waarde van de woning [object 8] van € 794.000 nog steeds te hoog vindt.
      
      
      
        13. [X] heeft in dit verband aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten aan de relatief rustige [X-straat] en [V-straat] minder goed vergelijkbaar zijn met de woningen aan de [A-straat] , een drukke verkeersader naar het centrum. 
      
      
      
        14. De rechtbank is van oordeel dat het door [X] genoemde nadeel van de woning (en het derde vergelijkingsobject) in de [X-straat] door verkeers- en geluidsoverlast, door de heffingsambtenaar in voldoende mate is gecompenseerd door deze nadeliger ligging te kwalificeren als ‘matig’, tegenover een ‘gemiddelde’ ligging van de nabij gelegen objecten in de [Y-straat] en de [A-straat] . De invloed op de waarde van een mindere kwalificatie voor het aspect ligging is volgens het door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingssysteem 5% van de m²-prijs voor het woningdeel, zodat een ‘geneutraliseerde’ waarde (dat is een waarde waarbij dit mindere aspect wordt opgeheven) zou moeten leiden tot een verhoging van de m²-prijs met 5%. In de matrix is deze verhoging van de m²-prijs van de derde verkoop evenwel ten onrechte niet terug te vinden. Indien de rechtbank deze verhoging wél in aanmerking neemt, bedraagt de m²-prijs van deze derde verkoop € 6.293. Daarmee hebben alle vergeleken verkopen een hogere m²-prijs dan de woning. De heffingsambtenaar heeft dan ook naar het oordeel van de rechtbank aangetoond dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is.”
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank heeft ter zake van een overschrijding van de redelijke termijn het volgende overwogen en beslist:
      
      
        “Overschrijding redelijke termijn?
        15. [X] heeft tot slot gesteld dat de redelijke termijn van de behandeling van het bezwaar en het beroep in eerste aanleg in deze procedure is overschreden. 
        De rechtbank constateert echter dat vanaf de indiening van het bezwaar op 22 april 2018 tot aan de dag van het uitspreken van deze beslissing nog geen 2 jaren zijn verstreken, zodat volgens de gangbare jurisprudentie er nog geen sprake is van overschrijding van de redelijke behandeltermijn van deze procedure. 
        Deze stelling wordt verworpen.”
      
      
      
    
  
  
    
      5
      5. Beoordeling van het hoger beroep
    
      
      Algemeen
      5.1.1. In hoger beroep stelt belanghebbende dat aan de onroerende zaken een onjuiste waarde is toegekend. De verschillende heffingsgrondslagen zijn incorrect vastgesteld en toegepast. Ook zijn gebruikte referentiepanden niet geschikt. Voorts stelt belanghebbende dat de uitspraak van de rechtbank vernietigd moet worden op basis van een aantal formele gebreken, nu de gemeentelijke taxatieverslagen niet tijdig en compleet zijn overgelegd en de onderbouwing van de gestelde waarden op een te laat moment kenbaar is gemaakt.
    
    
      5.1.2. Belanghebbende stelt in zijn nader stuk van 3 december 2020 dat hij niet beschikt over het uitgebreide en uitgewerkte proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank, een recent en onafhankelijk opgemaakt taxatierapport en de uitgewerkte grondstaffels. Hij verzoekt dat deze documenten hem alsnog toekomen.
    
    
    
      5.1.3. Indien en voor zover belanghebbende in hoger beroep – ondanks hetgeen hij ter zitting van het Hof heeft verklaard (zie hierna) – de hiervoor vermelde grieven heeft bedoeld te handhaven, verwerpt het Hof deze. Het Hof ziet niet in waarom de heffingsambtenaar de door belanghebbende vermelde kadastrale gegevens zou hebben te verstrekken. Het heeft desgewenst op de weg van belanghebbende gelegen deze in te brengen en daarvan de relevantie nader toe te lichten. 
    
    
    
      Van de – tot de gedingstukken behorende – processen-verbaal van de hoorzitting in de bezwaarfase acht het Hof het – anders dan belanghebbende in zijn nader stuk van 14 oktober 2020 heeft gesteld – niet aannemelijk dat deze stukken door belanghebbende niet zijn ontvangen. De aantekeningen van de zitting van de rechtbank zijn belanghebbende desgevraagd toegezonden en hij heeft daarvan kennis kunnen nemen en zich erover kunnen uitlaten.Aan het gestelde ontbreken van grondstaffels kan voorbij worden gegaan, omdat niet is aangegeven wat in de onderhavige zaak de relevantie is van grondstaffels. Dat deze gegevens in de waardering van de taxateur van de gemeente van onderscheidende betekenis zijn geweest is niet gesteld of aannemelijk geworden.[object 1 tot en met 6]5.2.1. Ter zitting bij het Hof van 22 december 2020 heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        “In hoger beroep wil ik mij beperken tot drie grieven. De overige aangevoerde grieven trek ik in. Mijn eerste grief heeft betrekking op het aantal vierkante meters dat de heffingsambtenaar per object in aanmerking heeft genomen. Uit de aantekeningen die ik tijdens de zitting bij de rechtbank heb gemaakt – welke een meer reële weergave vormen dan de officiële zittingsaantekeningen – volgt mijn standpunt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakten van [object 1] , [object 2] en [object 3] te laag zijn. 
      Voor de bepaling van de oppervlakte baseer ik me op de gegevens zoals opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dan constateer ik dat sprake is van substantiële verschillen die ook tot uitdrukking zouden moeten komen in de waardering.
      Uw Hof houdt mij voor dat in de door mij in hoger beroep ingediende stukken geen grieven zijn opgenomen inzake de vastgestelde oppervlakten. Ik betwist dat ik nu tijdens het onderzoek ter zitting nieuwe feitelijke gegevens inbreng en verwijs naar mijn bezwaarschrift. Ik citeer daaruit: ‘De exacte (op)meting van het (de) werkelijke gebruik(er)soppervlak(ten) ontbreekt. Evenzeer dienen overgelegd te worden de door de gemeente gebruikte grondstaffels. (…) Dezerzijds wordt nog een bijzonder voorbehoud gemaakt ten aanzien van de juiste objectafbakening(en).’ Bovendien heb ik dit argument ook bij het hoorgesprek in bezwaar aangehaald en bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank. Ik vraag uw Hof dan ook om een oordeel omtrent het aantal vierkante meters van de objecten. Ik verduidelijk dat ik de vastgestelde oppervlakten ten aanzien van [object 4] , [object 2] en [object 3] niet betwist.
    
    
    
      Mijn tweede grief heeft betrekking op de leer van het afnemend grensnut. 
      De heffingsambtenaar past die leer doorgaans toe in haar waarderingen, maar ik zie dat niet terugkomen in de waardering van de onderhavige objecten. Ik geef een voorbeeld. [object 1] heeft een oppervlakte van 85m2 en daar is een gemiddelde vierkante meterprijs van € 5.692 vastgesteld. [object 2] heeft met 93m2 een grotere oppervlakte waarbij tevens een hogere vierkante meterprijs van € 5.717 is gehanteerd. Dat vind ik inconsequent.
    
    
    
      Tot slot stel ik dat de ligging van de onderhavige objecten niet vergelijkbaar is met de ligging van de gehanteerde referentieobjecten. De [B-straat] behoort namelijk tot het meest vervuilde stukje van [Y] . Er is veel verkeer met geluids- en reukoverlast als gevolg. Deze ligging is dan ook in belangrijke mate slechter in vergelijking met de ligging van de referentieobjecten.
      
        (…)
      
        Ik kan me niet vinden in de stelling van de taxateur dat een woning aan de [C-straat] vergelijkbaar is met een woning aan de [B-straat] . De [C-straat] is autovrij en beschikt bovendien over een ruim fietspad, in tegenstelling tot de [B-straat] . Ook stel ik dat een dakterras bij een woning in [Y] doorgaans een heel hoge waarde heeft en daar moet bij de waardering dan ook rekening mee worden gehouden. Ik stel voor om voor alle objecten één vierkante meterprijs vast te stellen.”
      
        5.2.2. De heffingsambtenaar stelt – onder verwijzing naar de door hem overlegde reactie van de taxateur en de overzichten taxatiewaarden met referentieobjecten – dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld en dat voldoende rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de objecten. De heffingsambtenaar acht het hoger beroep dan ook ongegrond.  5.2.3. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende verklaard:
      
        “In algemene zin merk ik op dat de stukken van gemachtigde dermate algemene stellingen bevatten, dat ik van mening ben dat ik ruimschoots aan mijn informatieverplichtingen heb voldaan. Zo constateer ik in reactie op de eerste grief dat gemachtigde zowel in de bezwaarfase als in de beroeps- en hoger beroepsfase geen stellingen heeft ingebracht die betrekking hebben op het vastgestelde aantal vierkante meters. Ik merk op dat de gemeente Amsterdam het aantal vierkante meters niet vaststelt op basis van gegevens uit de BAG, maar telkens aan de hand van de NEN-norm 2580. Verder verwijs ik naar de stukken die ik bij de rechtbank heb ingediend, waaronder de matrixen en de reactie van de taxateur.”
      
        5.2.4. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de gemeente onder meer het volgende verklaard:
      
        “Ik kan gemachtigde niet volgen in zijn stelling dat de ik de leer van het afnemend grensnut niet heb toegepast bij de waardering van de onderhavige objecten, gelet op de in de matrixen opgenomen oppervlakte per object en de daaraan toegekende waarde per vierkante meter.
    
    
    
      Ik ben van mening dat de ligging van de onderhavige objecten goed vergelijkbaar is met de ligging van de referentieobjecten. Ik bevestig dat de omstandigheden die de ligging van de objecten betreffen, reeds in de keuze van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd zijn. 
    
    
    
      Uw Hof constateert dat in de matrixen telkens dezelfde vergelijkingsobjecten worden gebruikt, terwijl de gemiddelde prijs per vierkante meter verschillend is per object. Uw Hof vraagt mij hoe dat mogelijk is. Ik antwoord dat ik nu constateer dat bij het referentieobject [referentieobject 1] in de matrix slechts in enkele gevallen een dakterras in aanmerking is genomen. Dat zou een verklaring kunnen zijn voor de afwijking. In reactie op de vraag van uw Hof of dit consequenties heeft voor de waardering antwoord ik dat het verschil tussen de gemiddelde vastgestelde vierkante meterprijs en de gehanteerde vierkante meterprijs van voldoende omvang is om hieraan geen gevolgen te verbinden voor de reeds vastgestelde waarden. 
    
    
    
      (…)
      
        Wat betreft de ligging van de onderhavige objecten en de referentieobjecten verwijs ik naar de door mij overgelegde plattegrond. Daaruit valt op te maken dat deze objecten qua ligging vergelijkbaar zijn.”
      
        5.2.5. In de – (ook) in de beroepsfase overgelegde – stukken waarop is vermeld ‘Reactie taxateur’, inclusief de daarbij behorende bijlagen, en met hetgeen de heffingsambtenaar en de taxateur van de gemeente daarover ter toelichting ter zittingen bij de rechtbank en bij het Hof naar voren hebben gebracht, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [object 1 tot en met 6] (hierna: de woningen) voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. De opgevoerde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar en met de verschillen tussen de gewaardeerde woningen en de vergelijkingsobjecten is, zoals blijkt uit de overgelegde matrix, op voldoende inzichtelijke wijze rekening gehouden. Gegeven dit oordeel heeft het op de weg van belanghebbende gelegen om te onderbouwen en gronden aannemelijk te maken die tot lagere dan de vastgestelde waarden zouden hebben te leiden. 
    
    
    
      5.2.6. Naar het oordeel van het Hof volgt uit de aantekeningen van de zitting van de rechtbank, anders dan belanghebbende heeft betoogd, niet dat de van de woningen vastgestelde oppervlaktes door de heffingsambtenaar niet juist zijn vastgesteld. De taxateur van de gemeente heeft verklaard dat de oppervlaktes volgens de NEN-normering zijn vastgesteld. Het Hof ziet geen reden om aan de juistheid van de door de taxateur van de gemeente vastgestelde oppervlaktes te twijfelen. De stelling dat deze oppervlaktes niet juist zijn is door belanghebbende niet onderbouwd.
    
    
    
      5.2.7. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar geen rekening zou hebben gehouden met afnemend grensnut vindt – anders dan belanghebbende ter zitting heeft gesteld – geen bevestiging in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrices. Zo bedraagt de in de matrix aangehouden waarde per m2 van de woning [object 1] € 5.101 bij 85 m2, en die van [object 2] € 5.024 bij 93 m2.    5.2.8. De stelling van belanghebbende dat de ligging van de woningen niet vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten vindt geen steun in de door de heffingsambtenaar overgelegde kaart van de ligging van de woningen en de vergelijkingsobjecten. Op grond van dit gegeven moet de door belanghebbende gestelde omgevingsoverlast (stank, lawaai) geacht worden in de gerealiseerde marktprijzen van de vergelijkingsobjecten te zijn verdisconteerd. Op die wijze is daar dan bij de waardering rekening mee gehouden. 
    
    
    
      5.2.9. Hetgeen overigens door belanghebbende naar voren is gebracht leidt niet tot de conclusie dat de waarden van de woningen door de heffingsambtenaar niet op het juiste bedrag zouden zijn vastgesteld.  
    
    
    
      
        
          [object 7]
        
        5.3.1. Ter zitting bij het Hof van 22 december 2020 heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        “In hoger beroep heb ik nog uitsluitend twee grieven ten aanzien van de waardering van dit object. Allereerst stel ik dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakte van 240m2 niet juist is. Ik verwijs naar de gegevens uit de BAG. Daarin is een oppervlakte van 139m2 opgenomen. Hier gaat de heffingsambtenaar ten onrechte niet vanuit. Als ik van deze juiste oppervlakte uitga, kom ik uit op een waarde van € 695.000, namelijk het aantal vierkante meters (139) vermenigvuldigd met de door mij voorgestane waarde per vierkante meter van € 5.000.
    
    
    
      Mijn tweede grief heeft betrekking op de ligging van het object. Deze ligging is niet vergelijkbaar met de ligging van de referentieobjecten, aangezien die in een rustige, chique buurt gelegen zijn, terwijl het object van belanghebbende gelegen is een straat waarvan het publiek veelvuldig gebruik maakt. Het is een verbindingsstraat. Dat is een waardedrukkende omstandigheid.”
      
        5.3.2. De heffingsambtenaar stelt – onder verwijzing naar de door hem overlegde reactie van de taxateur en de overzichten taxatiewaarden met referentieobjecten – dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld en dat voldoende rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen de objecten. De heffingsambtenaar acht het hoger beroep ongegrond.  5.3.3. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de gemeente onder meer het volgende verklaard:
      
        “De stelling van gemachtigde inzake de oppervlakte van het pand komt niet naar voren in de door hem ingebrachte stukken in bezwaar, beroep en hoger beroep. Ik kan daar nu dan ook slechts reageren met mijn constatering dat de door mij gehanteerde oppervlakte gebaseerd is op de NEN-norm 2580 en niet op de BAG. Verder kan ik me voorstellen dat er een bepaald verschil is in de ligging van het pand van belanghebbende en de referentieobjecten. Dit heeft echter geen gevolgen voor de reeds vastgestelde waarde, omdat met die ligging nu al voldoende rekening is gehouden in de gehanteerde vierkante meterprijs. Immers, de gemiddeld vastgestelde vierkante meterprijs is € 6.140, terwijl ik ten aanzien van het pand van belanghebbende ben uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 4.974. Daartussen zit al voldoende ruimte.”
      
        5.3.4. In het stuk ‘Reactie taxateur’, inclusief de daarbij behorende bijlagen, en met hetgeen de heffingsambtenaar en de taxateur daarover ter toelichting ter zittingen bij de rechtbank en bij het Hof naar voren hebben gebracht, heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [object 7] (hierna: de woning) voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. De opgevoerde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar en met de verschillen tussen de gewaardeerde woningen en de vergelijkingsobjecten is, zoals blijkt uit de overgelegde matrix, op voldoende en inzichtelijke wijze rekening gehouden. Gegeven dit oordeel heeft het op de weg van belanghebbende gelegen om te onderbouwen en gronden aannemelijk te maken die tot lagere dan de vastgestelde waarden zouden hebben te leiden.
    
    
    
      5.3.5. De taxateur van de gemeente heeft verklaard dat de oppervlaktes volgens de NEN-normering zijn vastgesteld. Het Hof ziet geen reden om aan de juistheid van de door de taxateur van de gemeente vastgestelde oppervlaktes te twijfelen. De stelling dat deze oppervlaktes niet juist zijn is door belanghebbende niet onderbouwd.
    
    
    
      5.3.6. Bij het door belanghebbende gestelde verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is namens de heffingsambtenaar verklaard dat hij zich daar wat bij kan voorstellen en dat daarmee door middel van een beduidend lagere waarde per m2 van de woning (€ 4.974) ten opzichte van de gemiddelde waarde per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 6.232) voldoende rekening is gehouden. Het Hof volgt deze verklaring van de heffingsambtenaar. Dit oordeel wordt niet anders, indien, zoals de rechtbank heeft overwogen, de aan de gracht gelegen en vanwege die ligging niet goed vergelijkbare panden buiten aanmerking worden gelaten. Het verschil tussen de waarde per m2 van de woning en die van het in de [Z-straat] gelegen vergelijkingsobject biedt voldoende steun voor de verklaring van de heffingsambtenaar dat met het verschil in ligging voldoende rekening is gehouden. Feiten en omstandigheden op grond waarvan uit hoofde van een ongunstiger ligging voor de woning van een lagere waarde per m2 zou moeten worden uitgegaan zijn niet gesteld of aannemelijk gemaakt.  
    
    
    
      5.3.7. Hetgeen overigens door belanghebbende naar voren is gebracht leidt niet tot de conclusie dat de waarde van de woning door de heffingsambtenaar niet op het juiste bedrag zou zijn vastgesteld. 
    
    
    
      
        
          [object 8] en [object 9]
        5.4.1. Ter zitting bij het Hof van 22 december 2020 heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        “In het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd staat het totaal aantal vierkante meters van het pand correct vermeld, maar er staat ten onrechte dat het pand over een dakterras en een gedeelde zolder beschikt. Ik stel, na een door mij verrichte controle, dat er geen dakterras aanwezig is en ook geen zolder. Als er al een zolder of een dakterras zou zijn, klopt de daaraan toegekende waarde niet.”
    
    
    
      5.4.2. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de gemeente het volgende verklaard:
      
        “Gemachtigde heeft in de door hem overlegde stukken niet aangevoerd dat het pand niet over een dakterras en een zolder beschikt, maar stelt dat nu tijdens deze zitting voor het eerst. Daarom kan ik hier nu slecht beperkt op reageren door aan te geven dat met deze eenheden in de waardering inderdaad rekening is gehouden.”
      
        5.4.3. Belanghebbendes enige en eerst ter zitting van het Hof aangevoerde grief is gebaseerd op een – naar zeggen van gemachtigde – persoonlijke waarneming voorafgaand aan de zitting. Deze waarneming strookt niet met hetgeen ter zake van de objecten [object 8] en [object 9] in de door de taxateur van de gemeente in de beroepsfase overgelegde matrices is vermeld. Ter zitting van de rechtbank zijn over dit specifieke punt ook geen opmerkingen door belanghebbende gemaakt. Onder deze omstandigheden heeft het op de weg van belanghebbende gelegen om de door hem aangevoerde en van de overigens in het dossier vermelde feiten ten minste tien dagen voorafgaand aan de zitting te stellen en te onderbouwen. Een reden waarom belanghebbende eerst ter zitting van het Hof de door hem gestelde afwezigheid van een dakterras en zolder heeft aangevoerd is niet gegeven. Onder deze omstandigheden acht het Hof het niet geboden om naar het tussen partijen bestaande geschil omtrent de feitelijke situatie ter plaatse nader onderzoek te verrichten. Het Hof zal derhalve – mede op processuele gronden – uitgaan van de juistheid van de in de matrix vermelde feiten; derhalve van de aanwezigheid van een dakterras en een ‘gedeelde zolder’. Hieruit volgt dat de door belanghebbende aangevoerde grief moet worden verworpen.
      
        Slotsom
        5.5. Het hoger beroep is ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. Voor de door belanghebbende verlangde vergoeding van immateriële schade ontbreekt het aan de daarvoor vereiste feitelijke grondslag.
    
    
  
  
    
      6
      6. Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, het lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.H.M. Heijligers als griffier. De beslissing is op 9 februari 2021 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.