ECLI:NL:GHAMS:2020:1232, Gerechtshof Amsterdam, 19-05-2020, 18/00283
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-05-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; woz-waarde woningen; beroep op gelijkheids- en vertrouwensbeginsel

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 18/00283
    
    
    
      19 mei 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. T.Q. de Booys (Florent) te Amsterdam 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 17 april 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/944 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaken [A ] en [B ] te [Y] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 436.500 respectievelijk € 478.500. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 
        11 april 2016 de vastgestelde waarden verlaagd naar € 414.500 respectievelijk € 454.500 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld. 
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij de uitspraak van 17 april 2018 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 23 mei 2018 hoger beroep bij het Hof ingesteld en dat bij brief van 7 juni 2018 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 11 oktober 2019 en 22 oktober 2019 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2019. Belanghebbende is verschenen samen met zijn gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mrs. N.M. Kell en H. Oderkerk, bijgestaan door G.C.C. den Hertog (taxateur).Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
        
          2. Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [A ] en [B ] in [Y] ( [buurt] ) (hierna ook: de woningen). 
      
    
    
      2.2.
      De woningen zijn etagewoningen, die zijn gelegen op de eerste ( [A ] ) en tweede ( [B] ) verdieping van het hoekpand [Adres AB] . Het pand is gebouwd in 1930. De woningen zijn verhuurd. [A ] heeft een oppervlak (wat betreft het woningdeel; ook de hierna en in 2.3.1 en 2.31 vermelde oppervlakten betreffen telkens het woningdeel) van 95 m² en [B ] een oppervlak van 106 m². 
      
      
        2.3.1.
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor [A ] (na bezwaar) op € 414.500 vastgestelde WOZ-waarde aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van drie objecten, te weten [C] (98 m²), [D] (90 m²) en [E] , alle gelegen in [Y] ( [buurt] ). Deze objecten zijn verkocht op respectievelijk 2 juli 2014, 15 april 2014 en 6 februari 2015 voor achtereenvolgens € 455.000, € 440.000 en € 550.000. 
        
      
      
        2.3.2.
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor [B ] (na bezwaar) op € 454.500 vastgestelde WOZ-waarde aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten [F] (112 m²), [C] (98 m²), [G] (110 m²) en [E] , alle gelegen in [Y] ( [buurt] ). Deze objecten zijn verkocht op respectievelijk 31 december 2014, 2 juli 2014, 10 maart 2015 en 6 februari 2015 voor achtereenvolgens € 440.000, € 455.000 en € 550.000 en € 550.000. 
        
      
      
        2.3.3.
        De heffingsambtenaar heeft in verband met de in 2.3.1 en 2.3.2 genoemde onderbouwing in eerste aanleg een ‘Reactie taxateur’ (hierna: de Reactie) met dagtekening 11 juli 2017 en daarbij behorende ‘Overzichten taxatiewaarden’ (hierna: de Overzichten) overgelegd. De Overzichten vermelden onder andere: object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen alsmede (herleide) vierkantemeterprijzen van de woningen en voornoemde objecten. De Overzichten worden beide als hier herhaald en ingelast beschouwd; zij zijn als bijlagen aan de uitspraak gehecht.
        
      
      
        2.3.4.
        De Reactie vermeldt in dit verband onder andere het volgende:
        
        
          “ [A ]
          Etagewoning op de eerste verdieping met een oppervlak van 95 m2. Het object betreft een huurwoning en is in redelijke staat. Vanwege de hoekligging heeft de woning weinig lichttoetreding aan de achterkant en is het balkon erg klein.
        
        
        
          
            [C]
          
          Een prima onderhouden etagewoning van 98 m2 met veel originele details en modern sanitair. (…) 
          
            [D]
          
          Een goed onderhouden etagewoning op de derde etage van 90m2 en een berging in de onderbouw. Er is een lift in het gebouw. (…)
        
        
        
          
            [E]
          
          Een goed onderhouden etagewoning op de tweede verdieping van 106 m2 met ruime zolderkamer met wasmachine- en droger aansluiting en separate bergruimte van in totaal 15 m2.
          (…)
          
            [B ]
          
          Etagewoning op de [tweede] verdieping met een oppervlak van 106 m2. Het object betreft een huurwoning en is in redelijke staat. Vanwege de hoekligging heeft de woning weinig lichttoetreding aan de achterkant en is het balkon erg klein.
        
        
        
          
            [F]
          
          Etagewoning op derde verdieping met een zolderkamer en –berging op de 4e (zolder)verdieping met een woonoppervlak van ca. 112 m2. (…) De woning was op het moment van verkoop in een redelijke, maar eenvoudige staat. Het transactiebedrag ligt beduidend onder het marktniveau van vergelijkbare woningen in de buurt. Een reden daartoe is niet bekend. 
        
        
        
          
            [E]
          
          Een goed onderhouden etagewoning op de tweede verdieping van 106 m2 met ruime zolderkamer met wasmachine- en droger aansluiting en separate bergruimte van in totaal 15 m2.
        
        
        
          
            [C]
          
          Een prima onderhouden etagewoning van 98 m2 met veel originele details en modern sanitair. (…) 
          
            [G]
          
          Een hoogwaardig gerenoveerde etagewoning op de derde (entree) en vierde verdieping van 110m2. De woning had op het moment van verkoop geen keuken. De nog te plaatsen keuken is voor rekening van de koper. Gelet op de goede en luxueuze staat van de woning verklaart de afwezigheid van een keuken het relatief lage bedrag per vierkante meter woonoppervlak.”
        
        
      
      
        2.3.5.
        De heffingsambtenaar heeft op de zitting bij het Hof – als aanvulling op de Reactie – als volgt verklaard: 
        
        
          “De Reactie taxateur van 11 juli 2017 die in eerste aanleg is overgelegd en de Overzichten taxatiewaarden bevatten een fout. Het woonoppervlak van het bij de onderbouwing gebruikte object [E] is niet 106 m² maar 130 m². Dit is van invloed op de ‘Taxatiewaarde per eenheid’ van het ‘Woningdeel’ bij dit object. Rekening houdend met vorenbedoelde wijziging bedraagt deze waarde dan € 3.812 per m². De gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardering van [A ] komt daarmee uit op € 4.710; de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardering van [B ] komt daarmee uit op € 4.377.”
        
        
      
    
    
      2.4.
      Het nader stuk van belanghebbende van 11 oktober 2019 bevat in verband met het beroep van belanghebbende op de zogenoemde meerderheidsregel een overzicht van de volgende gegevens:
      
      
        “	Adres			WOZ-waarde		per m²
      
      i. 	[A ]	€ 414.500		€ 4.363
      
        ii.	[B ]	€ 454.400		€ 4.288
        iii.	[H]	€ 414.000		€ 4.140
        iv.	[I]	€ 491.500		€ 3.255
      
      v.	[J]		€ 549.000		€ 4.159
      
        vi.	[K]		€ 534.000		€ 4.192
        vii.	[L]		€ 531.000		€ 3.876” 
      
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende is mede-eigenaar van een aantal andere woningen, die zijn gelegen in hetzelfde blok/buurt als de woningen. In eerdere jaren heeft over de WOZ-waarde van deze woningen ‘vooroverleg’ plaatsgevonden met de heffingsambtenaar; in dat verband hebben partijen een groepsgewijze waardering (of aanpak) afgesproken (waardering per A-, B- en C-categorie respectievelijk kleurcodering geel/bruin/groen). Voor onderhavig jaar heeft geen vooroverleg plaatsgevonden, noch zijn de woningen groepsgewijs gewaardeerd. Op de zitting bij het Hof heeft belanghebbende hierover als volgt verklaard:
      
      
        “(…) Over het vertrouwensbeginsel. Ik heb voor onderhavig jaar geen concrete afspraak of toezegging van de kant van de heffingsambtenaar dat de woningen evenals eerdere jaren groepsgewijs zouden worden gewaardeerd. De groepsgewijze waardering is door de heffingsambtenaar in 2010 zelf geïnitieerd; ik vond dat destijds prima. In 2016 is van de groepsgewijze waardering afgestapt. Volgens de heffingsambtenaar kunnen appartementen in eenzelfde complex verschillende waarden krijgen. Ik heb met de heer [naam ambtenaar] van de gemeente Amsterdam contact gehad; hij wil het vooroverleg over de WOZ-waarden weer institutionaliseren. Dit gaat in vanaf 2020. Ik ben blij dat ik weer in gesprek ben met de gemeente. (…)” 
      
      
    
    
      2.6.
      De Waarderingskamer maakt op zijn website – belanghebbende heeft daar in hoger beroep op gewezen – melding van het stuk ‘Standaard 1 Marktwaarde als waarderingsgrondslag, Editie 2010, Aansluiting bij International Valuation Standards’. Het Model taxatieverslag woningen (Bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken; hierna: de Uitvoeringsregeling) luidt – hier heeft belanghebbende ook in hoger beroep op gewezen – onder andere als volgt:
      
      
        “(…)
        
          Vastgestelde WOZ-waarde. Dit is de officieel door taxateurs getaxeerde marktwaarde van uw woning. Volgens de officiële internationale definitie is de marktwaarde het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum. Koper en verkopers zouden daarbij hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (bron: International Valuation Standards, IVS). (…)” 
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep voor [A ] een waarde van € 397.000 en voor [B ] een waarde van € 443.000. Belanghebbende beroept zich mede op het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de na bezwaar voor de woningen op € 414.500 respectievelijk € 454.500 vastgestelde waarden.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in voornoemd artikel is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. 
      
    
    
      4.3.
      De waarde (als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ) van woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zie art. 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoerings-regeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling)). Het Hof constateert dat tussen partijen niet in geschil is dat de WOZ-waarden van de woningen bij de onder 1.1 vermelde beschikkingen zijn vastgesteld aan de hand van bovenbedoelde modelmatige waardebepaling. Deze waarden zijn bij de bestreden uitspraken op bezwaar verlaagd, zoals vermeld onder 1.2.
      
    
    
      4.4.
      In beroep en hoger beroep beoordeelt de rechter of de bij de beschikking dan wel de bij de uitspraak op bezwaar (nader) vastgestelde WOZ-waarde (in dit geval:) niet te hoog is. In eerste instantie rust op de heffingsambtenaar de bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld (zie onder meer HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)). 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende betoogt in hoger beroep (mede onder verwijzing naar het stuk ‘Standaard 1 Marktwaarde als waarderingsgrondslag Editie 2010’ en Bijlage 4 bij het modeltaxatieverslag; zie verder 2.6) – kort samengevat – dat de zogenoemde aansluiting door de Waarderingskamer bij het begrip ‘marktwaarde’ als gedefinieerd in de International Valuation Standards (IVS) gevolgen heeft voor de bewijslast van de heffingsambtenaar; ook de aan de heffingsambtenaar voorgeschreven methode van modelmatige waardebepaling (zie 4.3) is volgens belanghebbende van invloed op deze bewijslast. Mede door aansluiting bij de IVS-definitie kan de heffingsambtenaar niet zonder meer aan de op hem rustende bewijslast voldoen met de verwijzing naar één of enkele transacties. Een dergelijke onderbouwing komt volgens belanghebbende niet objectief genoeg overeen met de prijs die een redelijk handelend koper aan een redelijk handelend verkoper zou hebben betaald, zonder bijzondere omstandigheden. 
      
    
    
      4.6.
      In het geval waarin de heffingsambtenaar wel zou verwijzen naar één of enkele transacties – zoals in de onderhavige procedure – moet hij volgens belanghebbende aannemelijk maken dat deze transacties voldoen aan de criteria van ‘marktwaarde’ volgens de IVS-definitie. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar door aansluiting bij de IVS-definitie inzichtelijk moet maken op welke wijze de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn gemaakt met de te waarderen woningen en moet hij ook aannemelijk maken dat de toegepaste correcties voor waarderelevante verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten (welke correcties volgens belanghebbende indringend door de rechter moeten worden getoetst) juist zijn.
      
    
    
      4.7.
      Bij zijn oordeel stelt het Hof voorop dat de op grond van de Wet WOZ te nemen beschikking tot waardevaststelling een gebonden beschikking is. De vast te stellen WOZ-waarde vloeit voort uit de wet (art. 17 Wet WOZ); buiten dat de heffingsambtenaar de voor die vaststelling van belang zijnde feiten moet selecteren en vaststellen, heeft hij hierbij geen beleidsvrijheid. In beroep en hoger beroep beoordeelt de rechter of de bij de beschikking vastgestelde waarde (in dit geval) niet te hoog is. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever de hiervoor onder 4.1 gedefinieerde prijs. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd, maar toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in de wettelijke bepaling is omschreven; deze waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (zie HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004: AP1375, BNB 2004/251). 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof verwerpt dan ook het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de door hem aangevoerde transactiegegevens van vergelijkingsobjecten telkens eerst een expliciete ‘vertaling’ moet maken naar de IVS-definitie zoals deze door belanghebbende wordt geïnterpreteerd; dit nog daargelaten de vraag of deze definitie wezenlijk verschilt van het door het Hof te toetsen wettelijke waardebegrip, zoals omschreven in 4.1. Wél dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten en de woningen in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarden van de desbetreffende woningen, en dat hij voorts bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de (waarderelevante) verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de woningen.
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof geldt op dit punt – met inachtneming van de beginselen van een goede procesorde – voor de heffingsambtenaar de vrije bewijsleer. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om de door hem voor de woningen vastgestelde waarden ook in hoger beroep (nader) te onderbouwen met de door hem in eerste aanleg overgelegde Reactie taxateur en Overzichten en daarin opgenomen transactiegegevens (zie 2.3). Het is vervolgens aan de rechter om te beoordelen of de heffingsambtenaar met vorenbedoelde bewijsmiddelen aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn vastgesteld, waarbij in de beoordeling wordt betrokken hetgeen de belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd. Anders dan belanghebbende gelet op zijn betoog kennelijk veronderstelt, is de heffingsambtenaar dus niet gehouden om mathematisch sluitend bewijs te leveren van de vastgestelde waarden of de toegepaste correcties; aannemelijk maken volstaat. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep verplicht is om te onderbouwen dat hij de bij de uitspraken op bezwaar nader vastgestelde waarden ook aannemelijk had kunnen maken met andere (tijdens het proces van de modelmatige waardebepaling in aanmerking genomen) transactiegegevens dan de gegevens waarop hij zijn bewijsvoering in (hoger) beroep heeft gebaseerd, verwerpt het Hof dat standpunt. De Wet WOZ, noch de Uitvoeringsregeling bevatten een dergelijk bewijsvoorschrift. 
      
    
    
      4.10.
      Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn onder 2.3 vermelde Reactie en Overzicht (en nadere toelichting en aanvulling daarop ter zitting) heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast inzake beide woningen. Daartoe overweegt het Hof nader als volgt. 
      
      
        
          
            [A ]
          
        
      
      
      
        4.11.1.
        Het vergelijkingsobject [E] (verkocht voor € 550.000) acht het Hof minder geschikt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. [E] betreft (zie 2.3.4) een goed onderhouden etagewoning, met ruime zolderkamer (aangeduid in het Overzicht als ‘Secundair woningdeel’) én separate berging. Daarbij komt dat het oppervlak van het woningdeel van deze woning – zo heeft de heffingsambtenaar de Reactie ter zitting bij het Hof aangevuld (zie 2.3.5) – niet 106 m² maar 130 m² is. Met name dit significant grotere oppervlak (de woning heeft een oppervlak van 95 m²) en de aanwezigheid van een ruime zolderkamer, die kennelijk geschikt is gemaakt voor bewoning, maakt dat [E] minder goed vergelijkbaar is met de woning. 
        
      
      
        4.11.2.
        De vergelijkingsobjecten [C] en [D] zijn wat betreft type, bouwjaar en uitstraling (etagewoningen zonder ruime zolderkamer, gelegen in panden uit de jaren 30 en 40 van de vorige eeuw), omvang (98 m² respectievelijk 90 m²) alsook ligging (in [Y] [buurt] ) voldoende met de woning vergelijkbaar. Ook zijn ze voldoende kort voor de waardepeildatum verkocht. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten (€ 455.000 respectievelijk € 440.000) (en in mindere mate die van [E] ) kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de (nader) voor de woning vastgestelde waarde. Naar het oordeel van het Hof geven die verkoopprijzen voldoende steun aan het oordeel dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 met € 414.500 niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van zijn matrix en de daarin vermelde vierkantemeterprijzen, alsmede de daarop door hem gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de waarderelevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de mindere staat van onderhoud van de woning en de mindere ligging op een hoek. 
        
      
      
        4.11.3.
        Aan dit oordeel kan hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd (onder andere: het signaleren van mathematische inconsistenties en onverklaarbaarheden - ook volgens experts - in de matrix alsmede in relatie tot de vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen in het familiebezit) niet althans onvoldoende afdoen. 
        
        
          
            
              [B ]
            
          
        
        
      
      
        4.12.1.
        Het vergelijkingsobject [E] (verkocht voor € 550.000) acht het Hof – gelijk hiervoor is overwogen in 4.11.1 – minder geschikt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Het enkele gegeven dat [B ] een (groter) oppervlak heeft (106 m²) leidt op dit punt niet tot een ander oordeel. 
        
      
      
        4.12.2.
        Het vergelijkingsobject [F] (verkocht voor € 440.000) is wat betreft type, bouwjaar en uitstraling (etagewoning, gelegen in een pand uit de jaren 30 van de vorige eeuw), omvang (112 m²), staat van onderhoud alsook ligging (in [Y] [buurt] in een doorgaande straat) voldoende met de woning vergelijkbaar. Met name de staat van onderhoud (redelijk) die – naar belanghebbende onbetwist stelt – goed vergelijkbaar is met die van de woning, maakt juist dat dit vergelijkingsobject mede geschikt is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, zeker nu de overige objecten alle in een betere staat verkeren. Voor wat betreft de opmerking in de Reactie: “Het transactiebedrag ligt beduidend onder het marktniveau van vergelijkbare woningen in de buurt. Een reden daartoe is niet bekend.” overweegt het Hof dat onduidelijk is (gebleven) welke gevolgen de heffingsambtenaar aan zijn opmerking wenst te verbinden, maar zo hij heeft bedoeld te stellen dat sprake zou zijn van een niet-marktconforme transactie, dan wordt die stelling, die belanghebbende heeft betwist, bij gebreke aan enig concreet bewijs daarvan verworpen. Overigens heeft de heffingsambtenaar bij de in de matrix verstrekte onderbouwing van de waarde van de woning geen correctie toegepast op de gerealiseerde verkoopprijs van [F] . De heffingsambtenaar heeft kennelijk alleen de WOZ-waarde van [F] (volgens belanghebbende: 15%) lager vastgesteld dan uit deze gerealiseerde verkoopprijs zou volgen. Aangezien de vast te stellen waarde van de woning dient te geschieden aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten (en niet op basis van vastgestelde WOZ-waarden van die objecten), is deze constatering verder niet relevant voor de beoordeling van het onderhavige geschil. 
        
      
      
        4.12.3.
        Het vergelijkingsobject [G] (verkocht voor € 550.000) is wat betreft type, bouwjaar en uitstraling (etagewoning, gelegen in een pand uit de jaren 30 van de vorige eeuw), omvang (110 m²), alsook ligging (in [Y] [buurt] ) voldoende met de woning vergelijkbaar. Hierbij neemt het Hof in aanmerking – naar de heffingsambtenaar onbetwist ter zitting heeft gesteld – dat een oppervlak van in totaal 110 m² verdeeld over twee woonlagen (zoals het geval bij dit object) of over één woonlaag geen invloed heeft op de prijsvorming van woningen; het gaat volgens de heffingsambtenaar in [Y] vooral om de vierkante meters. Over de afwezigheid van een keuken bij dit object en de vraag of dit van invloed is op de transactieprijs – daar twisten partijen ook over – overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar zijn stelling dat dit wel het geval zou zijn, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt. Ook hier ontbreekt een concrete onderbouwing. 
        
      
      
        4.12.4.
        Het vergelijkingsobject [C] (verkocht voor € 455.000) acht het Hof – op dezelfde gronden als hiervoor is overwogen in 4.11.2 – ook voldoende vergelijkbaar met de [B ] . 
        
      
      
        4.12.5.
        De hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende kort voor of na de waardepeildatum verkocht. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten (€ 440.000, € 455.000 respectievelijk € 550.000) kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de (nader) voor de woning vastgestelde waarde. Naar het oordeel van het Hof geven die verkoopprijzen voldoende steun aan het oordeel dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 met € 454.500 niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van zijn matrix en de daarin vermelde vierkantemeter-prijzen, alsmede de daarop door hem gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de waarderelevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de mindere staat van onderhoud van de woning en de mindere ligging op een hoek. Bovendien wordt de door belanghebbende gestelde negatieve invloed van de ligging aan een doorgaande (winkel)straat of de mindere staat van onderhoud naar het oordeel van het Hof geacht reeds te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [F] , zodat ook in zoverre met deze omstandigheden bij de waardering voldoende rekening is gehouden. 
        
      
      
        4.12.6.
        Aan dit oordeel kan hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd (zie 4.11.3) niet, althans onvoldoende afdoen. 
        
        
          
            Vertrouwensbeginsel
          
        
        
      
      
        4.13.1.
        Belanghebbende wijst op de met ingang van het jaar 2016 gewijzigde aanpak in de waardering (zie 2.5). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij erop mocht vertrouwen dat de voor eerdere jaren door de heffingsambtenaar zelf geïnitieerde en afgesproken groepsgewijze waardering (volgens belanghebbende conform het Waarderingskamer taxatie-model type a of b), welke waardering ook jarenlang is toegepast, niet zomaar buiten werking kan en mag worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende betwist. 
        
      
      
        4.13.2.
        Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om voor elk jaar afzonderlijk te bepalen op welke wijze (en met welke bewijsmiddelen) hij de door hem vast te stellen waarde in het economische verkeer van de te waarderen woningen wil onderbouwen (vrije bewijsleer), waarbij het hem eveneens is toegestaan om in dat verband van jaar tot jaar in het kader van vooroverleg praktische afspraken met een belanghebbende te maken (zoals: groepsgewijze waardering van de woningen van belanghebbende). Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting bij het Hof verklaard dat voor het jaar 2016 geen concrete afspraak met de heffingsambtenaar is gemaakt, en dat door de heffingsambtenaar evenmin is toegezegd, dat de woningen, zoals in de jaren daarvoor, groepsgewijs zouden worden gewaardeerd. Belanghebbende heeft ook voor het overige geen feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt die bij de hem de indruk hebben kunnen wekken dat de door de heffingsambtenaar in eerdere jaren toegepaste groepsgewijze waardering ook voor het onderhavige jaar zou gelden. De enkele omstandigheid dat voor een aantal eerdere jaren wel dergelijke afspraken zijn gemaakt, is daarvoor niet voldoende. Het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel wordt derhalve verworpen.
        
        
          
            Gelijkheidsbeginsel
          
        
        
      
      
        4.14.1.
        Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder op toepassing van de zogenoemde meerderheidsregel. Hij wijst in dit verband in de eerste plaats erop dat de heffingsambtenaar gedurende zeven jaar de woningen in drie groepen indeelde (groepsgewijze waardering; zie 2.5) waarvan de woningen binnen de groep (vermeld in 2.4) als identiek werden aangemerkt; voor elke groep was steeds op basis van marktgegevens een gelijke prijs per vierkante meter vastgesteld. Voorts stelt belanghebbende dat de woningen aan de [woningen vermeld in 2.4] op tal van punten (buurt, straat, bouwjaar met kleine (volgens belanghebbende verwaarloosbare) verschillen in oppervlak) als identiek zijn te beschouwen. De heffingsambtenaar bestrijdt dat sprake zou zijn van schending van de meerderheidsregel, mede vanwege de verschillen in oppervlak tussen de door belanghebbende aangevoerde woningen. 
        
      
      
        4.14.2.
        Voor toepassing van de meerderheidsregel dient een vergelijking te worden gemaakt met objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning vergelijkbare (d.w.z. identieke) objecten lager zijn gewaardeerd dan het geval zou zijn bij correcte toepassing van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en HR 9 oktober 2006, ECLI:NL:HR: 2006:AY9489). 
        
      
      
        4.14.3.
        Anders dan belanghebbende (met zijn verwijzing naar de groepsgewijze waardering) kennelijk veronderstelt, moet voor toepassing van de meerderheidsregel – gelet op de hiervoor vermelde arresten – sprake zijn van feitelijk identieke objecten in de onder 4.14.2 bedoelde zin. Met de enkele verwijzing naar de omstandigheid dat de in 2.4 vermelde woningen in verband met in eerdere jaren toegepaste groepsgewijze waardering in één groep waren ingedeeld (en gelijk werden gewaardeerd) heeft belanghebbende niet het van hem verlangde bewijs geleverd. Bovendien leidt het Hof uit de door belanghebbende zelf vermelde gegevens af dat [H] , [I] , [J] , [K] en [L] (alle genoemd in 2.4) een oppervlak van achtereenvolgens 100 m², 151 m², 132 m², 125 m² en 137 m² hebben (zie pagina 5 hoger beroepschrift alsmede bijlage A bij het hoger beroepschrift). Het gaat hier voorts om benedenwoningen en om woningen op de eerste, tweede of derde verdieping. Naar het oordeel van het Hof zijn dergelijke verschillen in oppervlak (de onderhavige woningen hebben een oppervlak van 95 m² en 106 m²) en verschillen in type woning voor toepassing van de meerderheidsregel niet als verwaarloosbaar te beschouwen. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde objecten voldoende identiek zijn, kan het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel) niet slagen.
        
      
      
        4.14.4.
        Ook overigens heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel.
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      4.15.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, F.J.P.M Haas en S.E. Faber, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 19 mei 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. F.J.P.M Haas.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.