ECLI:NL:GHARL:2019:7499, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2019, 18/00727
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer 18/00727
    uitspraakdatum: 17 september 2019
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 juli 2018, nummer Awb 18/112, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Wierden (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat ] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 586.000. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 542.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak [a-straat ] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1991, met een inhoud van 850 m3 en een kaveloppervlakte van 1814 m2. Bij de onroerende zaak horen een inpandige garage, serre en dakkapel. De onroerende zaak is gelegen naast de [b-straat] met in de nabijheid een rioolpomp. 
      
    
    
      2.2.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende uit 2010 daterend e-mailverkeer tussen de heer [A] van de gemeente Wierden en de politie van Twente laten lezen door het Hof en de heffingsambtenaar. Zakelijk weergegeven staat daarin het volgende. Belanghebbende heeft verkeersoverlast aangekaart. Het betreft overlast van het zware landbouwverkeer en overlast van automobilisten die snelheidsovertredingen begaan. In reactie hierop wordt in de desbetreffende e-mail aangegeven dat het instellen van snelheidscontroles op de [b-straat] niet zinvol is, omdat automobilisten de politie op afstand kunnen zien staan en dan hun snelheid aanpassen tot 59 kilometer per uur. Metingen wezen uit dat de gemiddelde snelheid rond 70 kilometer per uur ligt. Er wordt gezocht naar een oplossing voor sluipverkeer in een aantal straten nabij de [b-straat] . Sluipverkeer door De [b-straat] zelf wordt niet genoemd. 
      
    
    
      2.3.
      Tot de stukken van het geding behoort een intern e-mailbericht van de gemeente Wierden van medewerker [A] aan [B] , eveneens medewerker van de gemeente Wierden, van 20 juli 2010 waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…)
        Subject: stankoverlast riooloverstort [b-straat] 
        (…)
        In een gesprek op donderdag 15 juli j.l. tussen de heer [C] , woonachtig aan de [b-straat] ( [a-straat ] ), wethouder [D] en ondergetekende werd melding gemaakt van stankoverlast. De stank wordt veroorzaakt door het overstorten van de riolering in de buurt van de woning van de heer [C] .
      
      
      
        Uit navraag blijkt dat dit probleem al bekend is en dat er naar een oplossing wordt gezocht.
        (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van 12 augustus 2010 van de heer [B] aan belanghebbende en haar echtgenoot de heer [C] waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…)
        De rooilucht die u af en toe ruikt komt omdat er een open verbinding is tussen het rioolgemaal bij de entree van de wijk en de greppel tussen de [b-straat] en uw woning.
        Door medewerkers van de onderhoudsdienst van de gemeente is inmiddels een stankslot geplaatst waardoor de rioollucht niet meer kan ontsnappen vanuit het gemaal naar buiten.
      
      
      
        Wij gaan er van uit dat er geen stankoverlast meer ontstaat, mocht dit wel het geval zijn, bel dan gerust.”
      
      
    
    
      2.5.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een e-mail voorgelezen die de echtgenoot van belanghebbende op 1 oktober 2013 heeft gestuurd aan de gemeente Wierden. Zakelijk weergegeven staat daarin het volgende. Belanghebbendes echtgenoot geeft aan dat het mobiliteitsplan van de gemeente gelukkig niet doorgaat, dat de snelheidsovertredingen en de verkeershinder op de [b-straat] niet gecontroleerd zijn, dat er overlast is van agrarisch verkeer en dat sprake was van een regelrechte terreur door een rally op 29 juni 2013 waarin klassieke auto’s met snelheden van 80 tot 100 kilometer per uur over de straat scheurden. 
      
    
    
      2.6.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van 4 augustus 2014 van de echtgenoot van belanghebbende aan de heer [B] waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…)
        Wij hadden na de ingreep van 2010 geen last meer van rioollucht. 
      
      
      
        Echter sinds de hemelwaterafvoer is gescheiden van de riolering hebben we sinds enkele weken weer last van een enorme stank.
        (…)
      
      
    
    
      2.7.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van 26 september 2015 van de echtgenoot van belanghebbende aan de heer [B] waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…)
        Kennelijk is het in stand houden van een acceptabele situatie ten aanzien van het riool op de hoek van de [a-straat ] en de [b-straat] een niet erg eenvoudige opgave.
      
      
      
        In 2010 is een stankafsluiter geplaatst om de stank problemen op te lossen, dat werkte perfect, de stank was verdwenen.
      
      
      
        In 2014 is het plan opgevat om de regenwater afvoer te scheiden van de riolering. Sindsdien hadden we weer ernstige problemen die toen, zo werd ons verteld te maken hadden met het niet functioneren van de oude pompinstallatie.
        Dat is toen door dezelfde firma die ook de regenwaterafvoer in de wijk heeft aangelegd "verholpen".
      
      
      
        Wij hebben toen tijdens de pompvervanging aan de uitvoerder dringend verzocht weer een stankafsluiter te monteren, en er werd me verzekerd, dat dit ook zou gebeuren.
      
      
      
        Toch is sinds die ingreep de stank overlast nooit helemaal weggeweest, en sinds een paar weken is het in volle glorie terug. Zo erg dat we vandaag, met aardig weer toch maar niet meer in de tuin hebben gezeten, want de stank is overweldigend. Noordoosten tot Oosten wind drijft de riool lucht, direct vanuit het open riool richting onze tuin en huis. Ramen en deuren zoveel mogelijk dicht houden.
      
      
      
        U begrijpt dat dit niet aanvaardbaar is, zeer ernstig ingrijpt op ons leef comfort en ook onze gezondheid. Ik heb inmiddels twee maal een klacht ingediend op de website, maar krijg hier geen antwoord op, terwijl ik de zaak toch echt als urgent beschouw.
      
      
      
        Weliswaar varieert de mate van stank kennelijk afhankelijk hoeveel vuil water wordt afgevoerd en wat voor weer en wind het is, maar het is NOOIT aangenaam.
      
      
      
        Kortom, net als in 2010 breng a.u.b. met spoed een adequate stankafsluiter aan, iets wat kennelijk bij de vervanging van de pomp niet of niet goed gebeurd is.
        (…)”
      
      
    
    
      2.8.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van de echtgenoot van belanghebbende aan de heer [B] van 6 oktober 2015 waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…) Ik heb van mijn vrouw begrepen dat geconstateerd is dat de besturing van de riool afvoer WEER in storing stond, en de detectie/waarschuwingslamp ook niet werkte omdat de zekering was gesprongen. (…)
        Een aantal malen in de laatste paar jaar hebben we feitelijk op een open riool geleefd,(…)”.
      
      
    
    
      2.9.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van 12 oktober 2015 van de heer [E] van de gemeente Wierden aan de echtgenoot van belanghebbende waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “ (…) Uw melding betreffende Riolering is ingevoerd in ons meldingen systeem. (…) ”.
      
      
    
    
      2.10.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van 5 april 2016 van de echtgenoot van belanghebbende aan de heer [B] waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…) 
        Vandaag, 6 maanden na het vorige voorval, constateerde ik dat de pomp van de riolering aan de [a-straat ] weer in storing staat.
        (…)
        Het patroon blijft zoals tevoren, enkele malen per jaar functioneert de boel niet en het is onzeker voor hoe lang, want wij zijn meestal de enigen die het constateren.
        (…)
        Ik weet natuurlijk niet hoe lang deze storing er dit keer al is geweest (en dat kon de man van de gemeente ook niet aangeven), ik kijk echt niet elk half uur, en ben er zeker ook niet elke dag, ofwel vaak genoeg een week op reis, En dan is het leed niet te overzien, vliegen, ratten en enorme stank, zoals vorig jaar twee keer.
        (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      Op 27 februari 2017 heeft de gemeente Wierden het voornemen kenbaar gemaakt om op een deel van de [b-straat] een spitsuurverbod in te stellen voor gemotoriseerd verkeer. 
      
    
    
      2.12.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van de echtgenoot van belanghebbende aan de heer [B] van 8 augustus 2017 waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…)
        De stank heeft zich afgelopen nacht vrij sterk ontwikkeld en verder verspreid, en we hebben midden in de nacht (z)elfs de slaapkamerramen aan de westkant van ons huis (60 meter van de door mij verdachte bron) moeten sluiten omdat de rioollucht te sterk werd.
      
      
      
        Wat heel zeker is, is dat er gisteren uit de put, terwijl ik op de plaat stond midden op de weg, bij vlagen riool lucht uitkomt; gewoon door de knieën en dan ruiken bij de opening.
        (…)
        Vanochtend was de lucht inderdaad verdwenen.
        (…)
        De lucht hangt het sterkst in de achtertuin, ca. 35 meter van het huis. Rondom het huis is het geurvrij, totdat bij windstil weer de geur zich verder verspreidt. Zoals afgelopen nacht.
        (…)”
      
      
    
    
      2.13.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van [B] aan de echtgenoot van belanghebbende van 7 februari 2018 waarin het volgende is vermeld:
      
      
        “(…) Het heeft even op zich laten wachten maar we hebben afgelopen periode een stankfilter geplaatst naast de pompput bij de entree van de [a-straat ] . Ook hebben we de put voorzien van een filterdoek.
        (…)
        Hopelijk is hiermee de stankoverlast verleden tijd. (…)”.
      
      
      
      
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van de gemeente Wierden aan de echtgenoot van belanghebbende van 21 juni 2018 kondigt de gemeente Wierden aan dat op de [b-straat] een spitsuurverbod wordt ingesteld. Bij de brief is een beschikking gevoegd waarin onder meer het volgende is opgenomen:
      
      
        “BESCHIKKING van burgemeester en wethouders houdende het nemen van verkeersmaatregel (geslotenverklaring gedeelte [b-straat] voor gemotoriseerd verkeer, tijdens spitsuren).
        (…)
      
      
      
        
          AANLEIDING.
        
        Vanwege verkeershinder, -overlast en -onveiligheid met name tijdens de spitsuren, hebben bewoners van de [a-straat ] verzocht om op een deel van de [b-straat] maatregelen te treffen om deze problemen tegen te gaan c.q. te verminderen
      
      
      
        
          ARGUMENTEN
        
        Uit verkeerstellingen blijkt dat dagelijks (op werkdagen) Ga. 400 à 500 motorvoertuigen van de [b-straat] (gedeelte [a-straat ] - [c-straat] ) gebruik maken. Hierbij ligt de V85 (gemiddelde snelheid waarmee 85% van de verkeersdeelnemers rijdt) op ca. 75 km/uur, daar waar maximaal 60 km/uur is toegestaan. Ook valt uit de tellingen een duidelijke ochtend- (van 06.00 uur tot 09.00 uur) en avondspits (van 16.00 uur tot 19.00 uur) af te leiden. In deze periode rijdt ca. 50 % van de passanten. Uit recente tellingen van het aantal fietsers blijkt dat ca. 60 fietsers per etmaal van de [b-straat] (gedeelte [a-straat ] - [c-straat] ) gebruik maken. 
        De oorzaak van de verkeerstoename in de spitsuren op de [b-straat] ligt vooral in de toenemende drukte en filevorming op de N35. Eerdere maatregelen op de [c-straat] en [d-straat] (met z.g. landbouwsluizen) stuitten ook op weerstand vanuit de omgeving, maar blijken nu afdoende te zijn om een groot deel van het toenmalige sluipverkeer te weren
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          OVERWEGING
        
        Door deze maatregel wordt de verkeersveiligheid op de [b-straat] verbeterd en wordt ook de hoeveelheid sluipverkeer beperkt. Het spitsverbod heeft met name effect voor de veiligheid van het fietsverkeer op dit deel van de [b-straat] , maar ook voor de omgeving ervan. De uitstraling van deze maatregel heeft ook een positief effect op vermindering van het verkeer op de parallelweg langs de N35. Ook zal het verkeer minder de VRI van de kruising [c-straat] /N35 in werking stellen waardoor het verkeer op de N35 beter doorstroomt.
        De bewoners die meer dan 500 meter moeten omrijden, kunnen op verzoek ontheffing van het spitsverbod krijgen.
        De [b-straat] is in beheer van en in onderhoud bij de gemeente Wierden.
        Overeenkomstig artikel 24 van het Besluit Administratieve Bepalingen inzake het Wegverkeer heeft overleg plaatsgevonden met de verkeersadviseur van politie-eenheid Oost Nederland, district Twente. Hij kan instemmen met deze maatregel.
        Gezien het besluit van de raad van 9 mei 1995 waarbij het college van burgemeester en
        wethouders is gemachtigd tot het nemen van verkeersmaatregelen.
      
      
      
        (…)
        
          BESLISSING:
        
        (…) zal voor de [b-straat] tussen de toegang [a-straat ] en de [c-straat] door plaatsing van de borden C12 een gesloten verklaring voor alle motorvoertuigen tijdens de spitsuren worden ingesteld, overeenkomstig de bij dit besluit behorende tekening.
        (…)”
      
      
      
    
    
      2.15.
      Op 5 november 2018 brengt de commissie bezwaarschriften van de gemeente Wierden advies uit aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wierden (hierna: college van B&W) naar aanleiding van een negentiental bezwaarschriften inzake het verkeersbesluit tot het instellen van een spitsuurverbod voor gemotoriseerd verkeer op een gedeelte van de [b-straat] . Daarin is opgenomen:
      
      
        “(…)
        
          Bestreden besluit:
        
        Het verkeersbesluit tot het instellen van een spitsuurverbod voor gemotoriseerd verkeer op een gedeelte van de [b-straat] .
        
          De commissie voor de bezwaarschriften adviseert het bestuursorgaan:
        
        (…)
        3. Het bestreden besluit te herroepen.
        (…)
      
      
      
        
          Overwegingen commissie
        
        (…)
        Naar aanleiding van een klacht van een bewoner aan de [a-straat ] heeft het college onderzoek verricht door het houden van verkeerstellingen en snelheidsmetingen.
      
      
      
        Uit verkeerstellingen is naar voren gekomen dat het gaat om circa 500 vervoersbewegingen op de [b-straat] per etmaal, waarvan circa 250 tijdens de spitsuren. In deze 250 vervoersbewegingen zitten ook de vervoersbewegingen van aanwonenden en anderen die inmiddels een ontheffing hebben gekregen dan wel recht hebben op een ontheffing van het spitsuurverbod. De reductie van het aantal vervoersbewegingen tijdens de spitsuren ligt logischerwijs dan rond de 100 per spitsuur (ochtend- of avondspits). Daarnaast is uit verkeerstellingen naar voren gekomen dat er 60 fietsers per etmaal gebruik maken van de [b-straat] . Ook dit aantal moet worden verdeeld over de ochtend- en avondspits.
        (…)
        Het is de commissie gebleken dat het gaat om een beperkt aantal vervoersbewegingen van gemotoriseerd- en fietsverkeer tijdens de spits in combinatie met de ruimhartigheid waarmee ontheffingen voor het spitsuurverbod worden verleend door het college.
        (…)
        Gezien het vorenstaande adviseert de commissie dan ook het bestreden besluit te herroepen.
        (…)”
      
      
    
    
      2.16.
      De gemeenteraad van Wierden heeft naar aanleiding van het advies van de commissie bezwaarschriften een motie aangenomen waarin het college van B&W verzocht wordt de beschikking van 21 juni 2018 in te trekken. 
      
    
    
      2.17.
      In de zittingsaantekeningen van het onderzoek ter zitting van de Rechtbank Overijssel van 9 mei 2018 is de volgende zakelijke weergave opgetekend van een verklaring van de heffingsambtenaar:
      
      
        “(…)
        Verweerder merkt op dat als het aan hem zou hebben gelegen de waarde niet was verlaagd. Verweerder kan zich geen sluiproute voorstellen.
        Waterzuivering is er wel, nl op 1 km afstand. Wel enige geur hiervan maar geen extreme stankoverlast. Tuin op het noorden, maar tuin is zo groot, dat er altijd wel zon is in de tuin. 10% had niet van de oorspronkelijke waarde afgetrokken hoeven worden.
        Overlast wordt op de kavel afgeschreven.
        Al het object naast de waterzuivering had gelegen, dan aftrek van 20%.
        (…)”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de verkeersoverlast en de stankoverlast.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde voor de onroerende zaak. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het door taxateur [F] opgestelde taxatierapport van 5 februari 2018 waarin de waarde van de [a-straat ] is getaxeerd op € 542.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden als referentieobject gebruikt. Daarbij zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten de verschillen in ligging, inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit en onderhoud weergegeven. De referentieobjecten betreffen eveneens vrijstaande woningen.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [a-straat ]
                
              
              
                
                  [e-straat 1]
                
              
              
                
                  [f-straat 2]
                
              
              
                
                  [g-straat 3]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1991
              
              
                1996
              
              
                2006
              
              
                1996
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Inhoud m3
              
              
                850
              
              
                800
              
              
                750
              
              
                652
              
            
            
              
                Waarde per m3
              
              
                € 377
              
              
                € 416
              
              
                € 410
              
              
                € 339
              
            
            
              
                Waarde woondeel
              
              
                € 320.450
              
              
                € 332.800
              
              
                € 307.500
              
              
                € 221.028
              
            
            
              
                Garage inpandig
              
              
                € 1
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Serre
              
              
                € 7.540
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 2.250
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 2.000
              
            
            
              
                Berging/schuur
              
              
                
              
              
                € 9.792
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Tuinhuis
              
              
                
              
              
                € 1.300
              
              
                € 12.100
              
              
                € 1.000
              
            
            
              
                Souterrain
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 48.600
              
              
                
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 39.000
              
            
            
              
                Carport
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.500
              
            
            
              
                Perceel omvang in m2
              
              
                1814
              
              
                870
              
              
                3305
              
              
                890
              
            
            
              
                Perceel waarde per m2
              
              
                € 117
              
              
                € 196
              
              
                € 81
              
              
                € 192
              
            
            
              
                Perceel waarde
              
              
                € 212.238
              
              
                € 170.520
              
              
                € 267.705
              
              
                € 170.880
              
            
            
              
                Koopsom
                Datum koop
              
              
                
              
              
                € 520.000 
                (1-7-2015)
              
              
                € 635.000 
                (28-11-2014)
              
              
                € 430.000 
                (28-3-2014)
              
            
            
              
                Waarde in economisch verkeer op waardepeildatum
              
              
                € 542.000
              
              
                € 514.000
              
              
                € 635.000
              
              
                € 435.000
              
            
          
        
      
      
      
        Bij het object [a-straat ] is door de taxateur de volgende opmerking geplaatst: 
      
      
      
        “Ligging in villapark aan de rand van Wierden, echter nabij een rioolpompstation met regelmatig stankoverlast. Vandaar een mindere ligging, dat is tot uitdrukking gebracht in een lagere grondprijs (-10%).”
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zijn allen goed onderhouden vrijstaande woningen gelegen in het buitengebied of in een woonwijk met soortgelijke woningen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen, zoals de inhoud en kavelgrootte en de verschillen in bijgebouwen. Eveneens heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de in vergelijking tot de referentieobjecten slechtere ligging van de onroerende zaak door een aftrek van 10% op de kavelwaarde voor door belanghebbende ondervonden overlast. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem drukkende bewijslast. Een en ander dient evenwel te worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende daar tegenin gebracht heeft. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt in dat verband dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ten opzichte van de referentieobjecten mindere ligging van de onroerende zaak in verband met stankoverlast ten gevolge van de naast de onroerende zaak gelegen rioolpomp en de verkeersoverlast. 
      
    
    
      4.6.
      Ten aanzien van de stankoverlast oordeelt het Hof als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de waardepeildatum sprake was van (enige) stankoverlast veroorzaakt door de aanwezigheid van een rioolpomp in de nabijheid van de onroerende zaak. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak met deze overlast rekening heeft gehouden door uit te gaan van een substantieel lagere grondwaarde (-/- 10%) dan de grondwaarde op basis van de tot de stukken behorende grondstaffel. Uit het onder de feiten geciteerde e-mailverkeer blijkt dat enige malen per jaar sprake is van stankoverlast die niet altijd waarneembaar is in de woning en verschillend is van intensiteit. Evenzeer blijkt uit die e-mailwisseling dat de gemeente steeds maatregelen neemt tegen de stankoverlast. Zowel in 2010 na de klachten van belanghebbendes echtgenoot als in 2015 en 2016 heeft de gemeente meteen op de klachten gereageerd en actie ondernomen. In 2010 was een stankslot de oplossing, zo ook in 2016. Het Hof ziet in de overlegde stukken geen indicaties om de waarde van de grond te verlagen met een hoger percentage dan het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de door hem voorgestane waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ernstige verkeersoverlast door sluipverkeer op de [b-straat] (hierna: het sluipverkeer). Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende op het door de gemeente Wierden in februari 2017 geuite voornemen tot het instellen van spitsuurverbod voor de [b-straat] en de daaruit voortvloeiende beschikking van 21 juni 2018. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting een e-mail overgelegd waaruit blijkt dat belanghebbende al in 2010 geklaagd heeft over het sluipverkeer alsmede een e-mail uit 2013 waarin de echtgenoot van belanghebbende zijn beklag doet over verkeershinder. Uit deze correspondentie blijkt, aldus belanghebbende, dat op de waardepeildatum sprake was van ernstige hinder van sluipverkeer waarmee de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van Hof impliceert het door de gemeente in 2018 ingestelde spitsuurverbod dat sprake was van (enige) verkeershinder door sluipverkeer op de [b-straat] richting de N35. De stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht laten echter niet de conclusie toe dat deze hinder zich al voordeed op waardepeildatum of bij de aanvang van het kalenderjaar. De door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting voorgelezen e-mails uit 2010 en 2013 maken dit evenmin aannemelijk. Uit het e‑mailverkeer uit 2010 tussen de gemeente Wierden en politie Twente blijkt weliswaar dat belanghebbende al in 2010 aangeeft verkeersoverlast te ondervinden maar niet aannemelijk is dat het daarbij gaat om sluipverkeer op de [b-straat] . In de betreffende e-mail wordt immers aangegeven dat gezocht wordt naar een oplossing voor het sluipverkeer op een aantal wegen in de nabijheid van de [b-straat] maar de [b-straat] zelf wordt daarbij niet genoemd. In de e-email uit 2013 wordt eveneens gesproken over verkeershinder op de [b-straat] , maar die verkeershinder ziet op te hard rijdend verkeer, een autorally en zwaar agrarisch verkeer. Sluipverkeer wordt daarbij niet genoemd. Hierin past de verklaring van de heffingsambtenaar, die uit eigen wetenschap geloofwaardig heeft verklaard dat de [b-straat] niet aangesloten is of was op de N35 en dat voor bedoeld verkeer geen tijdwinst te behalen valt door gebruik te maken van de [b-straat] . Het sluipverkeer kan, aldus de heffingsambtenaar, op zijn vroegst zijn ontstaan in de loop van 2016. In dat jaar startte de verkoop van de kavels van de in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen nieuwbouwwijk en werd de daarnaast gelegen rotonde aangesloten op de [b-straat] . 
      
    
    
      4.9.
      Aan dit oordeel van het Hof doet niet af de door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting ingenomen stelling dat aan het instellen van het spitsverbod een procedure van enige jaren voorafgaat zodat aannemelijk is dat de door die maatregel op te lossen verkeersoverlast zich ook al manifesteerde op waardepeildatum. Hierbij is van belang dat in het advies van de commissie bezwaarschriften van de gemeente Wierden van 5 november 2018 en de als gevolg daarvan door de gemeenteraad van Wierden aangenomen motie waarin het college van B&W wordt opgeroepen het spitsverbod in te trekken, blijkt dat het spitsverbod is gebaseerd op een beperkt aantal vervoersbewegingen van gemotoriseerd- en fietsverkeer tijdens de spits in combinatie met de ruimhartigheid waarmee ontheffingen voor het spitsuurverbod worden verleend door het college. 
      
    
    
      4.10.
      Ten aanzien van de overlast van te hard rijdende auto’s, zwaar agrarisch verkeer en de eenmalige autorally, overweegt het Hof dat dergelijke verkeersoverlast zich ook voordoet in relatie tot de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. Die zijn immers ook gelegen in agrarisch gebied in de nabijheid van de onroerende zaak. Dat geldt met name voor referentieobject [h-straat] waar sprake is van dezelfde verkeersproblematiek als bij de onroerende zaak. Dit object, zo is onbetwist gesteld, heeft last van sluipverkeer naar de N35, zodat met het in aanmerking nemen van dit object het gestelde sluipverkeer zou zijn verdisconteerd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding tot een verdere verlaging van de waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 542.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Vertrouwensbeginsel
        
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar tijdens het onderzoek ter zitting bij de rechtbank de toezegging heeft gedaan om de waarde van het tot de onroerende zaak behorende kavel met 20 percent te verlagen. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst hij naar het onder 2.17 weergegeven citaat uit de van die zitting gemaakte zittingsaantekeningen (hierna: de zittingsaantekeningen).
      
    
    
      4.13.
      Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet. Hierbij neemt het Hof als uitgangspunt de weergave van hetgeen ter zitting bij de Rechtbank is gezegd zoals weergegeven is onder 2.17 in de zittingsaantekeningen, nu partijen de juistheid van deze weergave niet betwisten. Naar het oordeel van het Hof kan de geciteerde passage uit de zittingsaantekeningen in redelijkheid niet anders worden uitgelegd dan dat de heffingsambtenaar slechts heeft gesteld dat als de onroerende zaak niet op een afstand van één kilometer, maar direct naast de waterzuivering zou hebben gelegen, een afwaardering van 20% van de grondwaarde op zijn plaats zou zijn geweest. Van een toezegging de waarde van de kavel te verlagen met 20% vanwege de wel in de directe nabijheid gelegen rioolpomp is geen sprake.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 september 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 september 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.