ECLI:NL:GHARL:2019:7699, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-09-2019, 18/00604
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling zwembad.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00604
    uitspraakdatum: 24 september 2019
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 mei 2018, nummer UTR 17/1702, ECLI:NL:RBMNE:2018:2563, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 3.440.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting ter zake van het gebruik van de onroerende zaak voor het jaar 2017 vastgesteld op € 5.077,44.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is gebruiker van een aan de gemeente Utrechtse Heuvelrug in eigendom toebehorend object bestaande uit een zwembad met een overdekte glijbaan, een fitnessaccommodatie, stoomcabines, een sportcafé, en een openluchtbad met overdekte glijbaan, ligweide en een ruim speelterrein. De gebruiksoppervlakte van het object (hierna in zijn geheel aan te duiden als: het zwembad) is 5.213 m². Het binnenbad is gebouwd in 1981, het buitenbad in 1990.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van het zwembad per de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld, en in het bijzonder of bij de waardebepaling ten onrechte rekening is gehouden met een verlengde levensduur en of de invloed van functionele veroudering onvoldoende in aanmerking is genomen, welke vragen belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het zwembad na de initieel bepaalde technische levensduur zijn restwaarde heeft bereikt en dat uitsluitend indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden - hetgeen zich in dezen niet heeft voorgedaan - bij de waardebepaling een levensduurverlenging in aanmerking kan worden genomen. Voorts stelt zij dat blijkens het door haar overgelegde taxatierapport van 22 februari 2019, opgesteld door de taxateur [A] , sprake is van een aantal belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, waarmee bij de waardebepaling geen rekening is gehouden. Verder staat zij een correctie wegens excessieve gebruikskosten voor. Belanghebbende concludeert - na wijziging van haar standpunt in de loop van het geding - tot een waarde per de waardepeildatum van € 2.388.000, overeenkomstig het door haar overgelegde taxatierapport.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met, voor zover thans van belang, de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Het Hof sluit zich hierbij aan.
      
    
    
      4.4.
      Op de heffingsambtenaar rust de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 3.440.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [B] van 21 september 2017, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 3.510.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke ’Taxatiewijzer en kengetallen 2016, Deel 2, 18 Sport’, archetype S2164151, Zwembad (eenvoudig/normaal),  archetype S2164850, Zwembad (openlucht), alsmede de in de taxatiewijzer opgenomen kengetallen voor bijgebouwen en infrastructuur. In de taxatiewijzer zijn per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het binnenbad, archetype S2164151, de volgende kengetallen vermeld:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderverdeling
              
              
                %-verdeling
              
              
                Vervangingswaarde per m2
              
              
                Levensduur
              
              
                Restwaarde
              
            
            
              
                minimum
              
              
                gemiddeld
              
              
                maximum
              
              
                min
              
              
                max
              
              
                min
              
              
                max
              
            
            
              
                Ruwbouw
              
              
                30%
              
              
                € 466
              
              
                € 548
              
              
                € 631
              
              
                40
              
              
                50       
              
              
                20% 
              
              
                30%
              
            
            
              
                Afbouw
              
              
                35%
              
              
                € 544
              
              
                € 640
              
              
                € 736
              
              
                25
              
              
                35
              
              
                15% 
              
              
                25%
              
            
            
              
                Installaties
              
              
                35%
              
              
                € 544
              
              
                € 640
              
              
                € 736
              
              
                20
              
              
                30
              
              
                10% 
              
              
                20%
              
            
            
              
                Overige kosten
              
              
                inclusief
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                100%
              
              
                   € 1.554
              
              
                   € 1.828
              
              
                   € 2.102
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Voor het buitenbad, archetype S2164850, luiden die kengetallen als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderverdeling
              
              
                %-verdeling
              
              
                Vervangingswaarde per m2
              
              
                Levensduur
              
              
                Restwaarde
              
            
            
              
                minimum
              
              
                gemiddeld
              
              
                maximum
              
              
                min
              
              
                max
              
              
                min
              
              
                max
              
            
            
              
                Ruwbouw
              
              
                40%
              
              
                € 303
              
              
                € 378
              
              
                € 454
              
              
                40
              
              
                50       
              
              
                20% 
              
              
                30%
              
            
            
              
                Afbouw
              
              
                30%
              
              
                € 227
              
              
                € 284
              
              
                € 341
              
              
                15
              
              
                20
              
              
                10% 
              
              
                20%
              
            
            
              
                Installaties
              
              
                30%
              
              
                € 227
              
              
                € 284
              
              
                € 341
              
              
                20
              
              
                30
              
              
                10% 
              
              
                20%
              
            
            
              
                Overige kosten
              
              
                inclusief
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                100%
              
              
                      € 757
              
              
                      € 946
              
              
                   € 1.135
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      In het bij het taxatierapport gevoegde taxatieverslag is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend, waarbij evenvermelde gemiddelde prijzen per m² zijn gehanteerd. Voor het buitenbad, bouwjaar 1990, is daarbij uitgegaan van de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Ruwbouw
              
              
                1079 m² à € 378,40
                oorspr. levensduur
                levensduur
                restwaarde
                resterende levensduur
                techn. veroudering aftrek
                func. veroudering aftrek
              
              
                € 408.294
                45 jaar
                45 jaar
                25%
                19 jaar
                43,33%
                0,00%
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 231.380
              
            
            
              
                Afbouw
              
              
                1079 m² à € 283,80
                oorspr. levensduur
                levensduur
                restwaarde
                resterende levensduur
                techn. veroudering aftrek
                func. veroudering aftrek
              
              
                € 306.220
                17 jaar
                31 jaar
                15%
                5 jaar
                71,29%
                0,00%
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 87.916
              
            
            
              
                Installaties
              
              
                1079 m² à € 283,80
                oorspr. levensduur
                levensduur
                restwaarde
                resterende levensduur
                techn. veroudering aftrek
                func. veroudering aftrek
              
              
                € 306.220
                25 jaar
                31 jaar
                10%
                5 jaar
                75,48%
                0,00%
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 75.085
              
            
            
              
                Taxatiewaarde onderdeel
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 394.381
              
            
          
        
      
      
      
        Voor het binnenbad, bouwjaar 1981, is daarbij uitgegaan van de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Ruwbouw
              
              
                3974 m² à € 548,40
                oorspr. levensduur
                levensduur
                restwaarde
                resterende levensduur
                techn. veroudering aftrek
                func. veroudering aftrek
              
              
                € 2.179.342
                45 jaar
                45 jaar
                25%
                10 jaar
                58,33%
                0,00%
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 908.132
              
            
            
              
                Afbouw
              
              
                3974 m² à € 639,80
                oorspr. levensduur
                levensduur
                restwaarde
                resterende levensduur
                techn. veroudering aftrek
                func. veroudering aftrek
              
              
                € 2.542.565
                30 jaar
                40 jaar
                20%
                5 jaar
                70%
                0,00%
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 762.770
              
            
            
              
                Installaties
              
              
                3974 m² à € 639,80
                oorspr. levensduur
                levensduur
                restwaarde
                resterende levensduur
                techn. veroudering aftrek
                func. veroudering aftrek
              
              
                € 2.542.565
                25 jaar
                40 jaar
                10%
                5 jaar
                78,75%
                0,00%
              
              
                
                
                
                
                
                
                € 540.295
              
            
            
              
                Taxatiewaarde onderdeel
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 2.211.197
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      De totale waarde van het zwembad is door taxateur [B] als volgt berekend:
      
      
        
          
          
          
            
              
                Binnenbad
              
              
                € 2.211.197
              
            
            
              
                Buitenbad
              
              
                €    394.381
              
            
            
              
                Betontegels
              
              
                €      18.240
              
            
            
              
                Klinkers
              
              
                €    207.321
              
            
            
              
                5213 m² à € 124
              
              
                €    646.412
              
            
            
              
                28.810 m² à € 8,26
              
              
                €    237.971
              
            
            
              
                Bijgebouw
              
              
                €      40.085
              
            
            
              
                Bijgebouw
              
              
                €        5.726
              
            
            
              
                Correctie groot onderhoud en verduurzamen locatie
              
              
                € -/- 250.000
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                € 3.511.333
              
            
            
              
                Vastgestelde waarde
              
              
                € 3.510.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.8.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat tussen partijen niet in geschil is dat het onderhavige object en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik van het object niet zal worden beëindigd, dat door de heffingsambtenaar immers onweersproken is gesteld dat het object in ieder geval tot de zomer van 2036 in gebruik zal blijven, zonder dat ingrijpende renovaties nodig zullen zijn en dat dit meebrengt dat, anders dan belanghebbende voorstaat, een waardering van het object op restwaarde, niet reëel is. Deze oordelen zijn juist. Indien, zoals in het onderhavige geval, het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd, bestaat aanleiding om voor de technische correctie rekening te houden met een verlengde levensduur.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat voor het dak van het binnenbad extra onderhoud noodzakelijk is. Dit betreft geen belemmering in de gebruiksmogelijkheden, maar achterstallig onderhoud, dat als waardedrukkende factor in aanmerking komt. Met de aftrek van € 250.000 heeft de heffingsambtenaar hiermee naar ’s Hofs oordeel in voldoende mate rekening gehouden. Het bestaan van de overige door belanghebbende gestelde waardedrukkende factoren is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Belanghebbende heeft tegenover die gemotiveerde betwisting geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit het bestaan van die factoren aannemelijk is geworden en evenmin is daarvan anderszins gebleken Uit het door belanghebbende overgelegde taxatierapport volgt bovendien niet zonder meer dat de daarin vermelde factoren zich reeds op de waardepeildatum voordeden.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de verlengde levensduur en de gestelde functionele veroudering, geslaagd in het bewijs dat hij de waarde van het zwembad niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 24 september 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. Woeltjes.
    
    
    
    
      De griffier,	 	
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 september 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.