ECLI:NL:GHARL:2017:6778, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-08-2017, 16/00615
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling supermarkt. Geschil over te hanteren huurwaarde.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer: 16/00615
    uitspraakdatum: 8 augustus 2017
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 april 2016, nummer AWB 14/8124 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 13-14 te [A] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 464.000. In hetzelfde geschrift als deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2014 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het pand gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 21 april 2016 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2017 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen zijn gemachtigde [B] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [C] en [D] , WOZ-taxateur.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van het pand. Het pand is gebouwd in 1963 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 596 m². In het pand is een supermarkt ( [E] ) gevestigd. 
      
    
    
      2.2.
      Op 1 oktober 1998 hebben belanghebbende en [F] Woonstichting ter zake van het pand een huurovereenkomst gesloten. In deze huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
      
      
        “(…) Duur, verlenging en opzegging
      
    
    
      3.1
      Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaand op 01 oktober 1998, en lopende tot en met 30 september 2003.
    
    
      3.2
      
         Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 september 2008.
        Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar.
      
    
    
      3.3
      Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden. (…)
      
      
        
          Betalingsverplichting, betaalperiode 
        
      
    
    
      4.1
      De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
      - de huurprijs;
      - de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
      - de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting dan wel een daarmee overeenkomend bedrag (…), althans indien partijen een met omzetbelasting belaste huurprijs zijn overeengekomen.
    
    
      4.2
      De huurprijs bedraagt op jaarbasis ƒ 30.680,03 (…)
    
    
      4.3
      De huurprijs wordt jaarlijks op 01 december voor het eerst op 01 december 1999 en zo vervolgens gewijzigd overeenkomstig 4 van de algemene bepalingen.
    
    
      4.4
      Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van 4.3 is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in 4.2 van de algemene bepalingen gestelde – voor het eerst op 01 oktober 2003 en vervolgens steeds na een periode van tenminste vijf jaar na het verstrijken van de laatste huuraanpassing van de markthuurwaarde – aanpassing van de huurprijs te verlangen. (…)”
      
    
    
      2.3.
      Op 23 februari 2012 is het pand in eigendom overgedragen aan [G] en [H] voor een bedrag van € 162.500.
      
    
    
      2.4.
      Op 15 oktober 2012 hebben belanghebbende enerzijds en [G] en [H] anderzijds een, van de huurovereenkomst deel uitmakende, allonge gesloten. Hierin is het volgende opgenomen:
      
      
        “(…) In aanmerking nemende:
        (…)
      
      b) 	Dat verhuurder inmiddels eigenaar is geworden van het pand gelegen aan het [a-straat] 13-14 te [A] en daarmee in de rechten en plichten is getreden van diens rechtsvoorganger [F] Woonstichting;
      c) 	dat de huurprijs per 1 juli 2012 is herzien en tussen partijen opnieuw is vastgesteld;
      d) 	dat partijen de gemaakte afspraken hieromtrent nader wensen vast te leggen;
      
      
        
          Komen partijen als volgt overeen:
        
      
      
      
        
          Artikel 1
        
      
      
      
        De huurprijs is door partijen met ingang van 1 juli 2012 opnieuw vastgesteld op een bedrag van € 2.083,33 per maand (…) exclusief BTW.
      
      
      
        
          Artikel 2
        
      
      
      
        Alle overige bepalingen uit de huurovereenkomst blijven onverminderd van kracht. Bij eventuele tegenstrijdigheden, prevaleren de bepalingen uit deze allonge. Deze allonge maakt onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. De huurovereenkomst uit 1998 en de allonge uit 2012 (zie 2.2 en 2.4) kunnen naar het oordeel van de Rechtbank niet dienen ter onderbouwing van de berekening van de WOZ-waarde. Het beroep is ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2013.
      
    
    
      3.2.
      Het geschil spitst zich toe op de vraag of de eigen huurprijs van het pand kan worden gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode, zoals belanghebbende bepleit, of dat dient te worden uitgegaan van hogere huurwaardes die uit de marktgegevens volgen, zoals de heffingsambtenaar bepleit. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 319.000. 
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van € 464.000 onderbouwd met een taxatierapport. Dit rapport is opgemaakt op 21 april 2015 door WOZ-taxateur [D] .
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vergelijk Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het pand kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode. Het Hof zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het voorts erover eens dat dient te worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,6. Alleen de huurwaarde van het pand ligt ter beoordeling voor. 
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof kan de door belanghebbende overeengekomen huurprijs niet als maatstaf gelden voor de huurwaarde. Redengevend daarvoor is dat de huurovereenkomst vijftien jaar voorafgaand aan de peildatum in 1998 is gesloten, dat de in 2012 gesloten alonge grotendeels een ongewijzigde voortzetting van deze huurovereenkomst is, en dat de in de alonge overeengekomen huurprijs zijn basis vindt in de sinds jaren bestaande huurderrelatie en dus niet door aanbieding op de vrije markt tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.4.
      Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, maakt niet dat dit anders wordt. Niet kan worden uitgesloten dat andere marktpartijen vestigingsmogelijkheden in het pand hadden gezien en dat zij bereid zouden zijn geweest om een hogere huurprijs te betalen. Voorts is ook niet gebleken dat het bestemmingsplan aan een andere inrichting in de weg staat.
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de eigen huurprijs van het pand niet kan worden gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde van het pand. Het gelijk is derhalve aan de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat zij alsdan instemt met de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van het pand voor het jaar 2014 van € 464.000. Het hoger beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
      
      
        
          Slotsom
          Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, J. van de Merwe enA.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 8 augustus 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(N. Djebali)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 augustus 2017
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.