ECLI:NL:GHDHA:2019:79, Gerechtshof Den Haag, 16-01-2019, BK-18/00603
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat de grondwaarde van sommige vergelijkingsobjecten ten onrechte is bepaald aan de hand van de grondstaffel die geldt voor het gebied waarin de woning van belanghebbende is gelegen, leidt niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De voor die vergelijkingsobjecten geldende grondstaffels zijn namelijk lager dan de gehanteerde (hogere) grondstaffel. Dat leidt tot een hogere grondwaarde en als gevolg daarvan tot een lagere waarde van de opstal van de vergelijkingsobjecten, hetgeen meebrengt dat voor belanghebbendes woning een lagere prijs per m3 in aanmerking is genomen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-18/00603
    
    
    
    Uitspraak van 16 januari 2019
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordigers: A.G. Hendriks en M.F.M. van Hees)
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (de Rechtbank) van 29 september 2017, nr. SHE 17/197.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 525.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Vught (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 470.000 en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft ter zake een griffierecht geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 oktober 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
    
      1.6.
      Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden; de heffingsambtenaar heeft een brief, gedagtekend 25 oktober 2018, met bijlagen, aan het Hof gezonden en belanghebbende heeft daarop gereageerd bij brief, met bijlage, van 22 november 2018. 
      
    
    
      1.7.
      Met toestemming van partijen is een nadere mondelinge behandeling achterwege gebleven. Het Hof heeft vervolgens het vooronderzoek gesloten.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.	Het Hof gaat in hoger beroep uit van de door de Rechtbank vastgestelde, in hoger beroep niet betwiste, feiten:
    
    
    
      "[Belanghebbende] is eigenaar van de [woning], een vrijstaande woning uit 1975. De woning heeft een inhoud van 574 m³ en beschikt over een berging van 70 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 588 m²."
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft overwogen:
    
    
      "2.	Op [de heffingsambtenaar] rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of [de heffingsambtenaar] aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door [belanghebbende] is aangevoerd. 
    
    
    3.	[ Belanghebbende] heeft ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen de typering van het vrijstaande bijgebouw als berging dan wel schuur. Ook heeft [belanghebbende] niet de inhoud (70 m³) van dit bijgebouw weersproken. De rechtbank zal daarom bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de juistheid van de in het taxatierapport van [de heffingsambtenaar] beschreven objectgegevens. 
    
    4. Voor zover [belanghebbende] aanvoert dat van enkele vergelijkingsobjecten de objectkenmerken ontbreken, leidt dat volgens vaste rechtspraak (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146 en ECLI:NL:HR:1994:ZC5668) niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. [Belanghebbende] heeft nadien het verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport van [de heffingsambtenaar] ontvangen en de gemachtigde van [belanghebbende] heeft daar op zitting ook op gereageerd. Dat [belanghebbende] aldus is geschaad in zijn processuele belangen is de rechtbank niet gebleken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    5.	[ Belanghebbende] voert aan dat [de heffingsambtenaar] de waarde te hoog heeft bepaald. Hij heeft ter onderbouwing verwezen naar het (gecorrigeerde) taxatierapport van taxateur [A] , aangevuld met zijn correctie ter zitting. 
    
    6.	[ De heffingsambtenaar] heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met zeven in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [B] , [C] , [D] , [E] [F] , [G] en [H] . Vergelijkingsobject [H] heeft een verkoopdatum van 3 november 2016, dus bijna twee jaar na de waardepeildatum, zodat de rechtbank het om deze reden geen geschikt vergelijkingsobject acht. De vergelijkingsobjecten [E] [D] en [C] zijn ook door [belanghebbende] gebruikt in zijn taxatie. De rechtbank is van oordeel dat deze en de overige drie genoemde vergelijkingsobjecten, alle verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten betreffen vrijstaande woningen en zijn alle gelegen in de gemeente [Z] . Met de waardematrix en de daarbij behorende bijlage heeft [de heffingsambtenaar] uitvoerig en gemotiveerd uiteen gezet dat met de verschillen in kwaliteit en staat van onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden. Tevens kan uit die stukken worden afgeleid dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft inhoud, perceeloppervlakte, de aanwezigheid van bijgebouwen, bouwjaar en ligging. [Belanghebbende] heeft in dit verband weliswaar terecht opgemerkt dat de objecten [F] en [G] een slechtere ligging hebben dan de woning van [belanghebbende], maar het enkele feit dat deze objecten verder weg gelegen zijn, vormt geen aanleiding om die objecten reeds daarom buiten beschouwing te laten. [De heffingsambtenaar] heeft naar het oordeel van de rechtbank met zijn waardematrix en zijn uitvoerige bijlage genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat bij de waardebepaling ook met de verschillen in de ligging rekening is gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft namelijk bij alle vergelijkingsobjecten, en dus ook bij [F] en [G] , vanwege de slechtere ligging een neerwaartse waardecorrectie toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van [de heffingsambtenaar] in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.
    
    7.	[ Belanghebbende] voert verder aan dat [de heffingsambtenaar] niet voldoende rekening heeft gehouden met een ondoelmatige zolderverdieping en het niet aanwezig zijn van een berging dan wel schuur bij de woning. 
    
    8. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in deze grond. [De heffingsambtenaar] heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat weliswaar een vaste trap ontbreekt, maar dat de zolderverdieping verder uitstekend begaanbaar is. De taxateur heeft ter zitting aangegeven de woning ook inpandig te hebben opgenomen. [De heffingsambtenaar] heeft het ontbreken van een vaste trap meegenomen in de waardematrix en heeft daarvoor een neerwaartse correctie toegepast. De rechtbank ziet geen aanleiding een verdergaande correctie toe te passen. Wat betreft de berging/schuur heeft [belanghebbende] ter zitting niet de aanwezigheid van dat bijgebouw (met een inhoud van 70 m³) op het perceel ontkend, zodat de rechtbank niet inziet dat [de heffingsambtenaar] hier geen rekening mee had moeten houden. 
    
    9. Ter zitting is komen vast te staan dat [belanghebbende] in zijn taxatiekaart bij referentie 3 ( [C] ) is uitgegaan van een onjuiste inhoud. De inhoud van dit object bedraagt niet 701 m³, maar 515 m³. [Belanghebbende] heeft dit erkend en ter zitting heeft hij op grond van de juiste inhoud van [C] en volgens de door hem gehanteerde taxatiemethodiek, de waarde van de woning herberekend. [Belanghebbende] bepleit daarom een waarde van € 410.000 voor de woning. 
    
    10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] met deze gecorrigeerde waardematrix niet de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. 
    
    11. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2016 (waardepeildatum 1 januari 2015), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. In de door [belanghebbende] overgelegde (gecorrigeerde) taxatiekaart zijn verder gegevens van de woning, de referentieobjecten, de zogenoemde KOLDU-scores en scores voor de ligging van de objecten opgenomen. [Belanghebbende] heeft echter niet inzichtelijk gemaakt, ook niet ter zitting, op welke wijze hij vanuit de verkoopgegevens van de referenties een vertaling heeft gemaakt naar de waarde van de woning van [belanghebbende]. Voor de referentieobjecten zijn, zo begrijpt de rechtbank, de voor de grond opgenomen bedragen in de taxatiekaarten de resultante van de verkoopprijs minus de waarde van de opstal van die objecten. Ter zitting heeft [belanghebbende] daarover opgemerkt dat de kosten van de opstal bij hem bekend zijn en dat, na aftrek van de herbouwwaarde, een grondprijs wordt bepaald. [Belanghebbende] heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij de waarde voor de opstal heeft bepaald, en evenmin of bij de verwerking daarvan in zijn taxatie wordt aangesloten bij marktprijzen. Ook hanteert [belanghebbende] in zijn taxatie voor de zogenoemde KOLDU-scores en scores voor liggingsaspecten een schaal van 1 tot en met 9. Een punt verschil in de KOLDU-scores leidt tot een correctie van 3% op de m³-prijs en een punt verschil in de ligging tot een correctie van 10% op de grondwaarde. Een dergelijk fijnmazig systeem van correcties veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties kan bepalen. [Belanghebbende] heeft echter geen gegevens terzake overgelegd en ook geen inzicht geboden in de wijze waarop die scores worden bepaald. Het verstrekken van dat inzicht had wel in de rede gelegen, omdat deze scores mede bepalend zijn voor de waarde van het hoofdgebouw en de grondwaarde die [belanghebbende] bepleit. Dit betekent dat [belanghebbende], op wie de bewijslast rust van de door hem voorgestane waarde, met zijn (gecorrigeerde) taxatiekaart naar het oordeel van de rechtbank zijn bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat [de heffingsambtenaar] met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting ter zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 470.000 niet te hoog is. 
    
    13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 406.000. Daarnaast verzoekt belanghebbende de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van de artikelen 7:15 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd van [I] , taxateur, gedagtekend 23 maart 2017. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de (markt)gegevens vermeldt van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen, te weten [B] , [C] , [D] , [E] [F] , [G] en [H] , alle gelegen te [Z] (de vergelijkingsobjecten). Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
      
      
        5.3.1.
        Het Hof is van oordeel dat het vergelijkingsobject [F] niet bruikbaar is voor de bepaling van de waarde van de woning, omdat ter zitting van het Hof is vastgesteld dat voor dit object een vergelijking is gemaakt op basis van onjuiste gegevens. 
        
      
      
        5.3.2.
        Het Hof is van oordeel dat de marktgegevens van de overige vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport (inclusief de daarin opgenomen matrix), hetgeen hij tijdens de zitting van het Hof ter toelichting hierop heeft verklaard, en de brief van 25 oktober 2018 met bijlagen, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de woning. Die verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van bedoelde vergelijkingsobjecten. Anders dan de Rechtbank, is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject [H] eveneens bruikbaar is voor de bepaling van de waarde van de woning. De verkoopdatum van dit vergelijkingsobject is weliswaar enige tijd gelegen na de waardepeildatum, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij met dit tijdsverloop rekening heeft gehouden door het verkoopcijfer te corrigeren aan de hand van de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum.
        
      
    
    
      5.4.
      Aan het oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten ten onrechte is gebaseerd op de grondstaffel die geldt voor het gebied waarin de woning van belanghebbende is gelegen. De heffingsambtenaar heeft in dit verband stukken overgelegd waaruit volgt dat de grondstaffels van de vergelijkingsobjecten [C] , [B] en [G] lager zijn dan de bij de waardering van de woning gehanteerde grondstaffel (brief van 25 oktober 2018 met bijlagen). De heffingsambtenaar heeft daarbij terecht erop gewezen dat het hanteren van een hogere grondstaffel - en derhalve een hogere grondwaarde - voor de betreffende vergelijkingsobjecten, zoals bij de waardering is gebeurd, leidt tot een lagere waarde van de opstal van deze objecten en dus tot een voor belanghebbendes woning in aanmerking te nemen lagere prijs per m3. Het gebruik van dezelfde grondstaffel leidt dus niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.6.
      
        Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar voor de vergelijkingsobjecten – in het bijzonder de vergelijkingsobjecten [D] en [B] – ten onrechte een neerwaartse correctie heeft toegepast op de grondwaarde in verband met een slechtere ligging. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij deze neerwaartse correctie heeft toegepast op de vergelijkingsobjecten met uitzondering van [H] , omdat deze objecten zijn gelegen aan of in de buurt van (drukke) wegen en derhalve een slechtere ligging hebben dan de woning. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar luchtfoto's overgelegd van de betreffende vergelijkingsobjecten, waaruit het door de heffingsambtenaar gestelde naar het oordeel van het Hof voldoende blijkt. 
        Het door belanghebbende hiertegenover gestelde is onvoldoende om te oordelen dat de heffingsambtenaar de neerwaartse correctie ten onrechte of onjuist heeft toegepast.
      
      
    
    
      5.7.
      De stelling van belanghebbende dat het verkoopgegeven van [G] niet ter onderbouwing kan dienen van de vastgestelde waarde van de woning, kan evenmin worden gevolgd. Belanghebbende heeft immers geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden geoordeeld dat die transactie niet heeft plaatsgevonden in het economische verkeer.
      
    
    
      5.8.
      Tot slot kan ook de verwijzing van belanghebbende naar de verkoop van de [J] 13 niet leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, ontbreekt een cijfermatige herleiding van het verkoopcijfer van de [J] naar de door belanghebbende bepleite lagere waarde.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Obbink-Reijngoud en F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 16 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -     - de naam en het adres van de indiener;
    -     - de dagtekening;
    -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -     - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.