ECLI:NL:GHARL:2020:6618, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2020, 19/00528
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarde van een tussenwoning van de jaren 30 niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 19/00528
    uitspraakdatum: 25 augustus 2020
    
    
      
        Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z]
      (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 maart 2019, nummer UTR 17/3943, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht 
      
        (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 35 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 419.000. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
      
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      De onroerende zaak aan de [a-straat] 35 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1931 gebouwde tussenwoning met een voortuin en een tuin aan de zijkant. Een achtertuin ontbreekt. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 130 m². De onroerende zaak is bij beschikking van 28 februari 2017 aan de hand van de in de artikelen 3 en 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling van woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: modelmatige waardebepaling), vastgesteld op € 419.000. 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is op 15 november 2017 voor de heffingsambtenaar ter controle van de beschikte waarde getaxeerd door [A] , WOZ-taxateur. Het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 419.000. De gebruiksoppervlakte van de opstal is daarin gesteld op 145 m². Uit het taxatierapport blijkt dat de kavel is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte van de opstal op € 2.307 per m². Hierbij is opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud matig. Als onderbouwende marktgegevens zijn drie woningen genoemd:
      
      
         [a-straat] 31 te [Z] (tussenwoning, bouwjaar 1931, gebruiksoppervlakte van de opstal 117 m² en kaveloppervlakte 102 m²) verkocht op 8 november 2016 voor € 527.500. De grond is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte op € 3.727 per m². Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud goed. 
      
      
      
         [a-straat] 26 te [Z] (hoekwoning, bouwjaar 1932, gebruiksoppervlakte van de opstal 166 m² en kaveloppervlakte 160 m²) verkocht op 18 mei 2015 voor € 596.188. De grond is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte op € 3.060 per m². Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud voldoende tot goed. 
      
      
      
         [b-straat] 45 te [Z] (hoekwoning, bouwjaar 1936, gebruiksoppervlakte van de opstal 128 m² en kaveloppervlakte 198 m²) verkocht op 26 mei 2015 voor € 540.000. De grond is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte op € 3.174 per m². Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud matig. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 303.000. Hij voert hiertoe onder meer aan dat in de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak geen achtertuin heeft, de woning een ongelukkige indeling heeft, gedateerd is en scheurvorming en de verzakkingen heeft. Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. Ook stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar door voor zijn bewijs in de beroepsfase niet gebruik te maken van de modelmatige waardebepaling in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld en dat hij het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. 
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2016 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is voor zijn bewijsvoering niet gebonden aan de bij de waardebeschikking gehanteerde modelmatige waardebepaling. De in de artikelen 3 en 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels zijn geen bewijsvoorschrift, maar hulpmiddelen. Toetssteen is de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen waarde, die ook op andere manieren bepaald kan worden. De stelling dat de keuze voor een taxatierapport in de beroepsfase leidt schending van het vertrouwensbeginsel mist feitelijke grondslag. Belanghebbende heeft niet gesteld welke toezegging of uitlating door de heffingsambtenaar is gedaan of welke gedraging is verricht waaruit hij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden dat de heffingsambtenaar ook in de beroepsfase de modelmatige waardebepaling zou toepassen. Hij heeft daarom niet voldaan aan zijn stelplicht. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel mist feitelijke grondslag. Ter zitting is namens belanghebbende gesteld dat zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel inhoudt dat hij zich erop beroept dat de heffingsambtenaar een begunstigend waardebepalend beleid voert, waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken. Belanghebbende heeft verzuimd te stellen welk begunstigend waardebepalend beleid de heffingsambtenaar voert. Voor zover belanghebbende stelt dat dit beleid inhoudt dat de heffingsambtenaar tot de beroepsfase voor zijn bewijsvoering kiest voor de modelmatige waardebepaling en daarna voor een taxatierapport, is ten aanzien van belanghebbende van dit beleid niet afgeweken. Ook het beroep op schending van het verbod van willekeur slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatierapport objecten opgevoerd, die als referentieobjecten kunnen gelden. De stelling dat de referentieobjecten willekeurig gekozen zijn, heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Dat de woning aan de [a-straat] 31 als gevolg van een incidentele fout voor de Wet WOZ voor het jaar 2017 op € 436.000 is vastgesteld, terwijl de bij het taxatierapport behorende matrix laat zien dat die waarde € 502.000 had moeten zijn, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat het verbod van willekeur is geschonden of dat de waarde van de onroerende zaak onjuist is. Ook een schending van het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel acht het Hof niet aanwezig. Uit de uitspraak op bezwaar is immers op te maken dat bij de heroverweging van de waardebeschikking met datgene wat in het hoorverslag is genoemd in de waarde van € 419.000 voldoende rekening is gehouden.
    
    
      4.3
      Uit het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank blijkt dat belanghebbende zijn beroep op de onjuistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de opstal van de onroerende zaak naar aanleiding van door de heffingsambtenaar ter zitting getoonde stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft ingetrokken. Het staat belanghebbende niet vrij daarvan in hoger beroep terug te komen, zodat het Hof uitgaat van de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van 145 m².
      
    
    
      4.4
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het taxatierapport, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn qua type woning, inhoud, bouwjaar, uitstraling en ligging in dezelfde wijk uitstekend vergelijkbaar met de onroerende zaak. De vergelijksobjecten aan de [a-straat] 26 en [b-straat] 45 hebben evenmin een achtertuin, zodat het ontbreken daarvan bij de woning van belanghebbende voldoende in de van de transactieprijzen van die objecten afgeleide waardevaststelling is meegewogen. Dat de door belanghebbende geduide ongelukkige indeling een zodanige waardedrukkend effect heeft als belanghebbende beweert, is niet aannemelijk geworden. In de prijs van € 2.307 per m² voor de onroerende zaak tegenover de prijzen van € 3.060 per m² van [a-straat] 26 en € 3.174 per m² voor [b-straat] 45 is de gedateerde (onderhouds)staat van de onroerende zaak voldoende verdisconteerd. Dat de taxateur de onroerende zaak niet inpandig heeft bekeken, doet daaraan niet af. Ook met scheurvorming en/of verzakkingen heeft de taxateur voldoende rekening gehouden, gelet op de vergelijking met de woning [b-straat] 45, die ten tijde van de verkoop eveneens last had van scheurvorming. 
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar betwist dat in het deel van de [a-straat] , waar de onroerende zaak is gelegen, sprake is van zodanig sluipverkeer met de daarbij behorende uitstoot van fijnstof en geluidshinder dat dit de waarde drukt. Hij wijst erop dat enige winkels in een ander deel van de [a-straat] zijn gevestigd dan waar de onroerende zaak is gelegen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de stelling van belanghebbende dat sprake is van sluipverkeer, is daarmee terecht geen rekening gehouden. Dit geldt ook voor de door belanghebbende gestelde buren- en stankoverlast. 
      
    
    
      4.6
      Het Hof acht in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd de waarde van de onroerende zaak voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. De stelling dat de na 1 januari 2016 gerealiseerde verkoopprijzen onjuist zijn geïndexeerd doet daaraan niet af, nu de in 2015 gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [a-straat] 26 en [b-straat] 45 de vastgestelde waarde voldoende dragen. De stelling dat de heffingsambtenaar in de waardebepaling op € 419.000 de leer van het afnemende grensnut niet in acht heeft genomen acht het Hof evenmin van belang, aangezien de onroerende zaak en de referentieobjecten niet zodanig groot zijn dat die leer op de onderhavige prijzen per m² van toepassing geacht kan worden.
      
    
    
      4.7
      Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna te melden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 25 augustus 2020 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
      De griffier	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	(J.W. van Knobelsdorff)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 augustus 2020
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.