ECLI:NL:RBGEL:2018:2122, Rechtbank Gelderland, 08-05-2018, AWB - 17 _ 4718
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2018-05-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waarde bedrijfscomplex. In een situatie waarin partijen er niet over van mening verschillen dat de waarde in het economisch verkeer (WEV) en de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) aan elkaar gelijk zijn, staat naar het oordeel van de rechtbank niets eraan in de weg om deze aan elkaar gelijk zijnde waarden vast te stellen via een gecorrigeerde vervangingswaarde berekening, indien - zoals hier - geschikte referentieobjecten niet voorhanden zijn. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat beschikte waarde niet te hoog is.

RECHTBANK GELDERLAND
    Zittingsplaats Arnhem							
    
    
      Belastingrecht					
    
    
    
      zaaknummer: AWB 17/4718
    
    
    uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 8 mei 2018
    
    
      in de zaak tussen
    
    
    
      [X] B.V., te [Z] , eiseres
    (gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] (met [A-straat 2-3] en [A-straat 4-5] ), te [Z] (hierna: het complex), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 15.035.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 juli 2017 de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen ozb gehandhaafd.
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen bij brief van 6 september 2017, ontvangen door de rechtbank op                   7 september 2017, beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 mei 2018. Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde, [A] en mr. ing. [B] (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en ir. ing. [C] (taxateur). Ter zitting heeft eiseres een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres is eigenaar van het complex, gelegen op industrie- en haventerrein [D] . Het complex bestaat uit een samenstel van een aantal gebouwen, gebruikt voor assemblage, verkoop en onderdelendistributie van heftrucks. De bouwjaren van de gebouwen variëren van 1954 tot en met 2014. De totale oppervlakte van het complex is 65.287 m². 
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil is de waarde van het complex per waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil of verweerder de waarde terecht heeft bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. 
    
    3. Eiseres is het niet eens met de vastgestelde waarde en de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode. Zij vindt dat de waarde van het complex moet worden bepaald aan de hand van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Zij stelt dat de waarde in het economisch verkeer € 8.090.000 bedraagt. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst zij naar het door haar overgelegde taxatierapport van [E] te [Z] van 23 oktober 2017 waarin de waarde in het economische verkeer (WEV) op waardepeildatum 1 januari 2015 is getaxeerd op € 8.090.000. Door eiseres is, ter vergelijking, ook een berekening van de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) uitgevoerd door taxateur [B] , resulterend in een waarde van € 10.660.000.  Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het complex tot € 8.090.000.
    
    4. Verweerder is de mening toegedaan dat de waarde dient te worden vastgesteld aan de hand van artikel 17, derde lid van de Wet WOZ (de gecorrigeerde vervangingswaarde).
    
      Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een taxatierapport van taxateur [C] waarin hij de GVW heeft bepaald op € 16.776.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de WEV € 16.097.000 bedraagt. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumenten-register, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, waarbij bij de bepaling van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
    
    
      
        Welke berekeningsmethode?
      
    
    7. Uit de door eiseres overgelegde taxaties volgt een hogere GVW dan de door haar voorgestane WEV. Eiseres heeft echter betoogd dat de waarde desondanks op de WEV, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. Zij beroept zich daarbij op een arrest van de Hoge Raad van 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672, waarin de Hoge Raad in ro 2.4.2. overwoog:
    
    
      “Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat sprake is van een courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dan dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (zie HR 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155).”
      Van deze subjectieve omstandigheden is volgens eiseres geen sprake.
    
    
    8. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat bij een complex als het onderhavige de WEV ook inderdaad niet afwijkt van de GVW. Dit volgt ook - bij benadering - uit de door hem voorgestane berekeningen, aldus verweerder. 
    
    9. De rechtbank begrijpt het standpunt van eiseres aldus dat ook zij vindt dat de WEV en de GVW aan elkaar gelijk zijn. Dit standpunt wordt evenwel niet ondersteund door de door haar overgelegde berekeningen, nu de door eiseres voorgestane WEV maar liefst 2,6 miljoen euro lager is dan de becijferde GVW. Dit geeft aanleiding voor de veronderstelling dat één van beide taxaties niet bruikbaar is. De rechtbank acht de door eiseres ingebrachte taxatie van de WEV niet bruikbaar. Verweerder heeft aangevoerd dat dit taxatierapport is opgesteld naar aanleiding van een geschil over de WOZ waarde over het voorgaande belastingjaar. Hoewel eiseres dit ter zitting heeft betwist en heeft gesteld dat er voor het onderhavige jaar een nieuw taxatierapport is opgesteld, heeft zij wel erkend dat beide taxatierapporten tot precies dezelfde waarde concluderen, hetgeen de rechtbank bevreemdt. De rechtbank stelt vast dat de in het taxatierapport van [E] gebruikte referenties voor een deel betrekking hebben op transacties uit 2012 en 2013. Deze ruim voor de waardepeildatum tot stand gekomen transacties acht de rechtbank niet bruikbaar. Ook gaat het bij een aantal referenties om objecten die veel kleiner zijn dan het complex van eiseres. Eiseres heeft in een reactie op de WEV berekening van verweerder echter terecht betoogd dat objecten die veel kleiner zijn geen geschikte referentie kunnen vormen. Tot slot is als referentie een vraaghuur gebruikt, maar dit is geen rond de waardepeildatum gerealiseerd huurcijfer, zodat ook dit geen bruikbare referentie kan zijn.
    Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door eiseres voorgestane WEV berekening niet bruikbaar is. Voor de door eiseres voorgestane WEV zal daarom een vergelijking moeten worden gemaakt met de door haar ingebrachte GVW berekening nu beide waarden immers volgens het eerder geciteerde uitgangspunt van de Hoge Raad aan elkaar gelijk zullen zijn. In een situatie waarin partijen er niet over van mening verschillen dat de WEV en GVW aan elkaar gelijk zijn, staat naar het oordeel van de rechtbank niets eraan in de weg om deze aan elkaar gelijk zijnde waarden vast te stellen via een gecorrigeerde vervangingswaarde berekening, indien - zoals hier - geschikte referentieobjecten niet voorhanden zijn. Waar het om gaat is of verweerder aannemelijk maakt dat de aan het complex toegekende waarde niet te hoog is. De rechtbank zal dit toetsen in het licht van hetgeen eiseres hieromtrent heeft aangevoerd.
    
    10. De rechtbank acht de door verweerder aan de grond toegekende waarde aannemelijk. Verweerder heeft de waarde van de grond bepaald op € 9.793.393, uitgaande van een grondprijs van € 150 per vierkante meter voor het gehele perceel. Deze grondprijs is bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van percelen onbebouwde grond met een bedrijfsmatige bestemming, die (met uitzondering van de transactie op 8 november 2011) rond de waardepeildatum zijn verkocht in of nabij de gemeente Nijmegen. De verkoopcijfers liggen tussen de € 145 per m² en € 215,31 per m². Eiseres heeft de bruikbaarheid van een aantal percelen betwist, echter de kavel in [Q] (94.500 m² verkocht op [2016] voor 
    
      € 14.080.500) is volgens eiseres een goede vergelijking. De rechtbank is met eiseres van mening dat deze referentie geschikt is. Uit deze transactie kan een verkoopprijs van € 149 per vierkante meter worden afgeleid. Gelet op de wet van de afnemende meeropbrengst waarbij de prijs per vierkante meter lager wordt naarmate het perceel groter is, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat aan de grond van het complex van eiseres een vervangingswaarde kan worden toegekend van € 150 per vierkante meter. Dit bedrag vindt tevens steun in andere referenties. Eiseres heeft daartegenover de door haar voorgestane € 120 per vierkante meter op geen enkele wijze onderbouwd. Aan haar opmerking dat de grondprijzen in bijvoorbeeld [F] een fractie bedragen van de onderhavige grondprijs komt in dit verband naar het oordeel van de rechtbank geen betekenis toe. Het standpunt van eiseres dat voor het niet te bebouwde deel van de grond een bedrag van € 30 per vierkante meter moet worden gehanteerd heeft zij evenmin onderbouwd. De prijzen van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten wijzen geenszins in deze richting.
    
    
    11. Ten aanzien van de door verweerder aan de opstallen toegekende waarden heeft eiseres onder meer aangevoerd dat verweerder op een onjuiste wijze rekening heeft gehouden met een functionele afwaardering in verband met economische veroudering, veranderde bouwwijze, belemmering in gebruik en excessieve gebruikskosten. De rechtbank laat in het midden of de standpunten van eiseres van voldoende gewicht zijn om twijfel te zaaien omtrent de door verweerder gehanteerde uitgangspunten. Immers, zelfs wanneer de door [B] berekende waarde van de opstallen van € 5.561.020 wordt overgenomen, dan leidt dit tezamen met de hiervoor genoemde grondwaarde tot een totaalwaarde van € 15.354.413. Dit leidt tot de conclusie dat de beschikte waarde niet te hoog is. 
    
    12. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    13. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, voorzitter, mr. drs. M.J.C. Pieterse, en mr. J.J. Westerbaan, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 8 mei 2018
              
            
          
          
            
              
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              voorzitter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Rechtsmiddel
              
              Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
              
              Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
              1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:	a. de naam en het adres van de indiener;
              	b. een dagtekening;
              	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
              	d. de gronden van het hoger beroep.