ECLI:NL:GHAMS:2018:3352, Gerechtshof Amsterdam, 23-08-2018, 17/00169 ev
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-08-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verkoop aan zittende huurder. 
        Belanghebbende stelt dat de bij de verkoop aan de zittende huurder bedongen verkoopprijs kan worden aangemerkt als de ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde. Steun voor dit standpunt vindt belanghebbende in uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 augustus 2014, nr. 13/00552 tot en met 13/00555, ECLI:NL:GHARL:2014:6178. Naar het oordeel van het Hof heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak slechts geoordeeld dat de omstandigheid dat een verkoop aan een zittende huurder niet tot uitgangspunt kan worden genomen, niet betekent dat daaraan geen enkele bewijskracht kan worden toegekend bij de beoordeling van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Met de taxatieverslagen en de daarin genoemde verkooptransacties heeft de heffingsambtenaar in dit geval aannemelijk gemaakt dat het door belanghebbende aangedragen verkoopcijfer aanzienlijk afwijkt van de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      Kenmerken 17/00169 en 18/00371 tot en met 18/00373
    
    
    
      23 augustus 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [plaats] , belanghebbende,
      gemachtigde: L. Veldman, L. Veldman Praktijk B.V. te Bovenkarspel
    
    
    
      tegen de uitspraak van 17 februari 2017 in de zaak met kenmerk ALK 16/596 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaken [straat X] nr. 4 (procedurenummer Hof: 17/00169), [straat X] nr. 6 ( procedurenummer Hof: 18/00371), [straat X] nr. 8 (procedurenummer Hof: 18/00372), [straat X] nr. 10 (procedurenummer Hof: 18/00373), (alle) te Alkmaar (hierna tezamen: de woningen) voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 naar de waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op respectievelijk € 142.000, € 139.000, € 139.000 en € 138.000.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen onder meer de onder 1.1. genoemde waardebeschikkingen. Bij (in één geschrift vervatte) uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de desbetreffende bezwaren ongegrond verklaard en de waardebeschikkingen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      In haar uitspraak heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep - tegen de hiervoor onder 1.2. genoemde uitspraken op bezwaar - ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2018. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen B. Verhagen en M. Th. Nederveen. Belanghebbende noch diens gemachtigde zijn ter zitting verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is de aan de gemachtigde op 14 mei 2018 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op 16 mei 2018 (tijdstip 15:11) bezorgd op het door de gemachtigde aangegeven adres ( [adres] ). Belanghebbende is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang heeft kunnen vinden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de navolgende feiten vastgesteld.
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van (…) en van de woningen in de [straat X] . De woningen in de [straat X] zijn twee rij- en twee hoekwoningen met elk een dakkapel en een berging. De inhoud van het hoofdgebouw van elk van deze woningen is ongeveer 200 m³ en oppervlakte van de percelen is ongeveer 75 m² (huisnummer 4), 70 m² (huisnummer 6), 69 m² (huisnummer 8) en 68 m² (huisnummer 10).
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof het volgende toe.
      
    
    
      2.3.
      In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar voor elk van de in geding zijnde woningen een taxatieverslag overgelegd. Het taxatieverslag van het object [straat X] nr. 4 luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
        “Locatie woning
        Straatnaam		[straat X] 
        Huisnummer		4
        (…)
        Woonplaats		Alkmaar
        (…)
        Vastgestelde WOZ-waarde: € 142.000
        (…)
        Objectgegevens:
        Type woning: Hoekwoning
      
      
      
        
          Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
        
        (…)Woning				1997		  57		  200
        (…)Berging/schuur			1997		   4
        (…)Dakkapel
        (…)Grond bij woning					  75
      
      
      
        (…)
        Geselecteerde vergelijkbare verkopen
        Verkochte woning 1:
        Straatnaam				[straat]
        Huisnummer				42
        (…)
        Woonplaats				Alkmaar
        Verkoopdatum (overdracht bij notaris)	7 november 2013
        Verkoopprijs				€ 150.000
        (…)
        Objectkenmerken
        Type woning: Tussenwoning
        (…)
        
          Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
        
        (…)Woning				1906		  66		  230
        (…)Berging/schuur			1906		   4
        (…) Grond bij woning					  71
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Verkochte woning 2:
        Straatnaam				[straat]
        Huisnummer				4
        (…)
        Woonplaats				Alkmaar
        Verkoopdatum (overdracht bij notaris)	21 juli 2014
        Verkoopprijs				€ 161.500
        (…)
        Objectkenmerken
        Type woning: Tussenwoning
        (…)
        
          Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
        
        (…)Woning				1923		  69		  220
        (…)Aanbouw woonruimte				   5		   15
        (…)Grond bij woning					  59		   
        (…)Berging/schuur			  		   7
         (…)
      
      
      
        Verkochte woning 3:
        Straatnaam				[straat]
        Huisnummer				8
        (…)
        Woonplaats				Alkmaar
        Verkoopdatum (overdracht bij notaris)	1 juli 2014
        Verkoopprijs				€ 163.250
        (…)
        Objectkenmerken
        Type woning: Tussenwoning
        (…)
        
          Onderdelen Bouwjaar (…) m2 (…) m3
        
        (…)Woning				1911		  60		  200
        (…)Grond bij woning					  80
        (…)Berging/schuur					   4	   
        (…)Aanbouw woonruimte			  	  12		   40”
      
      
      
      
        Voor de woningen [straat X] , nrs. 6, 8 en 10 heeft de heffingsambtenaar in de desbetreffende taxatieverslagen dezelfde vergelijkingsobjecten gehanteerd [straat] 42, [straat] 4 en [straat] 8). Afgezien van de objectkenmerken en de vastgestelde WOZ-waarden stemt de inhoud van deze taxatieverslagen overeen met het (hiervoor weergegeven) taxatieverslag van het object [straat X] nr. 4.
      
      
    
    
      2.4.
      Het pand [straat X] nr. 10 is op 29 mei 2015 door belanghebbende aan de zittende huurder verkocht voor een bedrag van € 126.000. 
      
    
  
  
    
      3
      3. Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals voor de rechtbank is voor het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woningen tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. 
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil in eerste aanleg het volgende overwogen en beslist (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) :
      
      
        “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      7. Met de door hem overgelegde taxatiematrix heeft verweerder aan deze op hem rustende bewijslast voldaan. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. Dat deze vergelijkingsobjecten goed met de woningen vergelijkbaar zijn, is door eiser ook niet bestreden. De verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen. Voorts heeft verweerder voldoende en op inzichtelijke wijze rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. 
      
      8. De door eiser genoemde, op 29 mei 2015 gerealiseerde, verkoopprijs van de woning met huisnummer 10 kan daaraan niet afdoen, nu deze woning als verhuurd pand is verkocht aan degene die de woning op dat moment als huurder bewoonde. Overeenkomstig vaste jurisprudentie voldoet een verkoop een verhuurde woning niet aan de eisen bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ en kan een dergelijke verkoop daarom niet als onderbouwing worden gebruikt voor de vaststelling van een WOZ-waarde. Bovendien is niet in geschil dat deze woning onderhands en niet op de openbare markt verkocht. Ook om die reden kan deze verkoop niet als onderbouwing dienen. Evenmin kan eisers stelling dat hij aanvankelijk de op dat moment niet-verhuurde woning met huisnummer 4 te koop heeft aangeboden, maar dat hij er niet in slaagde daarop een aantrekkelijk bod te krijgen, leiden tot gegrondverklaring van het beroep. Bij een waardering van een woning aan de hand van de vergelijkingsmethode kunnen slechts de verkoopprijzen van daadwerkelijk rond de waardepeildatum verkochte woningen een rol spelen en dienen vraagprijzen buiten beschouwing te blijven.
      
      9. Uit het vorenstaande vloeit voort dat de waardes van de woningen noch de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld.”
      
        Standpunt belanghebbende 
      
      
      
        4.2.1.
        In hoger beroep heeft belanghebbende betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat volgens vaste jurisprudentie een verkoop aan ‘de zittende huurder’ niet voldoet aan de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ. In dat verband heeft belanghebbende gesteld dat hij in zijn conclusie van repliek heeft gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 augustus 2014, nr. 13/00552 tot en met 13/00555, ECLI:NL:GHARL:2014:6178, waarin is geoordeeld dat een dergelijk verkoopcijfer mede ten grondslag kan liggen aan de te bepalen WOZ-waarde. Ten onrechte heeft de rechtbank deze uitspraak niet in haar oordeel betrokken, aldus nog steeds belanghebbende. 
        
        
          
            Standpunt heffingsambtenaar 
          
        
        
      
      
        4.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep betoogd dat de rechtbank terecht het standpunt van belanghebbende, inhoudende dat bij de bepaling van de waarde van de woningen het verkoopcijfer van het pand  [straat X] nr. 10 als uitgangspunt dient te worden genomen, heeft verworpen. 
        
        
          
            Oordeel Hof 
          
        
        
      
      
        4.2.3.
        Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarden van de woningen niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  Het Hof maakt dit oordeel alsmede de gronden waarop dit berust, tot het zijne. In verband met hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd voegt het Hof hier nog het volgende aan toe. 
        
      
      
        4.2.4.
        Anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 5 augustus 2014 niet geoordeeld dat de bij de verkoop aan de zittende huurder bedongen verkoopprijs kan worden aangemerkt als de ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde. Volgens het op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gevolgde arrest van de Hoge Raad van 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015: 1087, r.o. 2.2.1, heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de omstandigheid dat een dergelijke verkoopprijs niet tot uitgangspunt kan worden genomen, niet betekent dat daaraan geen enkele bewijskracht kan worden toegekend bij de beoordeling van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
      
        4.2.5.
        Voor het onderhavige geval betekent voormelde jurisprudentie dat het door belanghebbende aangevoerde verkoopcijfer van het pand [straat X] nr. 10 van enig belang kan zijn bij de bepaling van de waarde van de (overige) woningen gelegen in de [straat X] te Alkmaar. Met de taxatieverslagen en de daarin genoemde verkooptransacties heeft de heffingsambtenaar evenwel aannemelijk gemaakt dat het verkoopcijfer van het pand [straat X] nr. 10 aanzienlijk afwijkt van de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruikt. Daarbij voorts in aanmerking nemend dat het pand [straat X] nr. 10 aan de zittende huurder is verkocht, heeft de heffingsambtenaar de verkoop van dat pand op goede gronden buiten aanmerking gelaten.
        
        
        
        
          
            Slotsom 
          
        
      
    
    
      4.3.
      De bij beschikking vastgestelde waarden van de woningen zijn niet tot een te hoog bedrag vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende is daarom ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J. den Boer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen als griffier. De beslissing is op 23 augustus 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.