ECLI:NL:GHARL:2018:8806, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-10-2018, 17/00747
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 17/00747
    uitspraakdatum: 9 oktober 2018
    
    
      
        Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 juni 2017, nummer Awb 17/51,  in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 295,48.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een woning, bouwjaar 1980, met een inhoud van 340 m³, een aanbouw van 67 m³, een dakkapel en een berging. De kaveloppervlakte is 197 m². Bij de onroerende zaak hoort een garage van 18 m². 
      
    
    
      2.2.
      Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 220.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft betoogd dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld en verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het in eerste aanleg door de heffingsambtenaar overgelegde door taxateur [A] opgestelde taxatierapport van 15 maart 2017 waarin de onroerende zaak getaxeerd is op een waarde van € 220.000.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door taxateur [A] op 19 februari 2018 opgestelde taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 is getaxeerd op € 225.000. De taxateur heeft de waarde bepaald op basis van de vergelijkingsmethode en heeft daarbij drie woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn de onroerende zaak en deze objecten weergegeven.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [a-straat] 10
                (hoekhuis)
              
              
                
                  [a-straat] 33 (tussenwoning)
              
              
                
                  [a-straat] 14
                (tussenwoning)
              
              
                
                  [a-straat] 18
                (tussenwoning)
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1980
              
              
                1981
              
              
                1980
              
              
                1980
              
            
            
              
                Inhoud in m3
              
              
                340
              
              
                340
              
              
                314
              
              
                314
              
            
            
              
                Kl-Oh-Dm-Vz-Uit
              
              
                2-3-3-3-3
              
              
                3-3-3-3-3-
              
              
                3-3-3-3-3
              
              
                4-4-3-3-3
              
            
            
              
                Prijs per m3
              
              
                € 427
              
              
                € 468
              
              
                € 459
              
              
                € 507
              
            
            
              
                Perceel oppervlak in m2
              
              
                197
              
              
                128
              
              
                137
              
              
                137
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 218
              
              
                € 218
              
              
                € 218
              
              
                € 218
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 145.180
              
              
                € 159.120
              
              
                € 144.126
              
              
                € 159.198
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 1.500
              
              
                € 1.500
              
              
                € 1.500
              
              
                -
              
            
            
              
                Waarde Aanbouw
              
              
                € 22.887
                
              
              
                -
              
              
                -
              
              
                -
              
            
            
              
                Waarde berging
              
              
                € 2.400
              
              
                € 2.400
              
              
                € 2.400
              
              
                € 2.400
              
            
            
              
                Waarde garage
              
              
                € 10.800
              
              
                -
              
              
                -
              
              
                -
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 42.946
              
              
                € 27.904
              
              
                € 29.866
              
              
                € 29.866
              
            
            
              
                Waarde economisch verkeer
              
              
                € 225.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 200.000
              
              
                € 180.000
              
              
                € 192.500
              
            
            
              
                Transactie-datum
              
              
                
              
              
                30-9-2016
              
              
                10-12-2015
              
              
                15-9-2015
              
            
            
              
                Waarde op peildatum
              
              
                
              
              
                € 190.000
              
              
                € 177.000
              
              
                € 191.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [a-straat] 33, 14 en 18 voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Al deze vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in dezelfde bouwstroom in hetzelfde jaar of vrijwel hetzelfde jaar en gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak zodat van bouwtechnische verschillen en verschillen in de omgeving geen invloed uitgaat op de vergelijkbaarheid en de waardering van de verschillende in de matrix opgenomen objecten. Met de door belanghebbende naar voren gebrachte verschillen betreffende de  bijgebouwen (dakkapel, aanbouw, berging en garage) heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door aan deze bijgebouwen een afzonderlijke waarde toe te kennen. Het Hof volgt belanghebbende dan ook niet in zijn stelling dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn omdat de onroerende zaak als enig object beschikt over een aanbouw en een garage. 
      
    
    
      4.6.
      Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in inhoud, kwaliteit en luxe (kl), onderhoudstoestand (oh), doelmatigheid (dm), voorzieningen (vz) en uitstraling (uit) heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden door de gehanteerde m3-prijs van de woning. In vergelijking met de vergelijkingsobjecten is deze prijs voor de onroerende zaak wat hoger dan verwacht zou mogen worden op basis van de in bovenstaande matrix weergeven kwantitatieve gegevens.  Naar het oordeel van het Hof is deze afwijking echter van zo’n geringe invloed op de uiteindelijk getaxeerde waarde dat deze afwijking de conclusie niet rechtvaardigt dat de door de heffingsambtenaar aan de woning toegekende waarde valt buiten de marges die eigen zijn aan een getaxeerde waarde.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar aan de tot de onroerende zaak behorende bijgebouwen (dakkapel, aanbouw, berging en garage) toegekende waarden niet weersproken. Evenmin heeft hij de door de heffingsambtenaar aan het bij de onroerende zaak behorend perceel toegekende waarde bestreden. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar met de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 223.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft verwezen naar het door de heffingsambtenaar in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport van 15 maart 2017 opgesteld door taxateur [A] waaruit een waarde in het economisch verkeer op waardepeildatum van de onroerende zaak blijkt van € 220.000. Bij deze taxatie is uitgegaan van een grotere inhoud van de woning (348 m3 ten opzichte van 340 m3) en een kleinere inhoud van de aanbouw (65 m3 in plaats van 67 m3) dan in het taxatierapport van 19 februari 2018. Deze verschillen kunnen volgens belanghebbende niet verklaren waarom de getaxeerde waarde in het taxatierapport van 19 februari 2018  € 5.000 hoger is dan in het taxatierapport van 15 maart 2017.
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat voor de taxatie van 19 februari 2018 zowel de inhoud van de woning als van de aanbouw vanaf de bouwtekeningen opnieuw zijn bepaald. Daarbij bleek dat voor de bij de onroerende zaak behorende woning uitgegaan moet worden van een kleinere inhoud dan die welke als uitgangspunt is gebruikt bij de taxatie van 15 maart 2017. Voor de woning behorend bij vergelijkingsobject [a-straat] 33 gelden dezelfde afmetingen als voor de woning behorend bij de onroerende zaak. Bij een gelijkblijvende waarde op peildatum leidt een lager volume tot een hogere prijs per m3 voor de tot dat vergelijkingsobject behorende woning en daarmee tot een hogere prijs per m3 voor de woning behorend tot de onroerende zaak. Daarnaast is de prijs per m3 van een aanbouw gekoppeld aan die van de bijbehorende woning. Een hogere prijs per m3 van een tot de onroerende zaak behorende woning leidt dan, aldus nog steeds de heffingsambtenaar, tot een hogere prijs per m3 van de tot de onroerende zaak behorende aanbouw.
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee de door belanghebbende geconstateerde hogere waarde van de onroerende zaak voldoende verklaard.
      
    
    
      4.12.
      Ook heeft belanghebbende erop gewezen dat de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix van 19 februari 2018 opgenomen waarden van de vergelijkingsobjecten afwijkt van de op www.wozwaardeloket.nl gepubliceerde beschikte waarden van die vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar deze verschillen voldoende verklaard door erop te wijzen dat in het kader van de wet WOZ gekeken moet worden naar geïndexeerde verkoopprijzen zoals die blijken uit verkooptransacties en niet naar de voor die objecten beschikte waarden. Belanghebbendes beroep op de genoemde website slaagt dan ook niet. 
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de in de taxatiematrix opgenomen verkoopprijs van vergelijkingsobject [a-straat] 18 vanwege het ontbreken van een dakkapel bij dat object excessief hoog is en bijgevolg niet kan worden gebruikt bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak. Nu belanghebbende deze stelling niet onderbouwd heeft met bijvoorbeeld een taxatierapport heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof deze stelling niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.14.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
          Gelet op wat hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 9 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier, 	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.A. Monsma)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2018.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.