ECLI:NL:GHAMS:2017:5350, Gerechtshof Amsterdam, 05-12-2017, 16/00370
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende maakt de waarde van de woning niet aannemelijk. 
      
      
        Artikel:
        Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 16/00370
    
    
      5 december 2017
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/305 van de rechtbank Noord- Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, de heffingsambtenaar, 
      (A.M. de Haan en P.A. Schrijver).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning ) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 221.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2014, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 11 juli 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 augustus 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Op 10 november 2017 is van belanghebbende een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2017. Aldaar zijn namens belanghebbende verschenen zijn gemachtigde voornoemd en namens de heffingsambtenaar A.M. de Haan en P.A. Schrijver. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Tussen partijen vaststaande feiten 
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
      
      
        “Feiten
        1.	Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde berging en een carport. De inhoud van het hoofdgebouw van de woning is ongeveer 390 m³ en de oppervlakte van het perceel is 238 m².”
      
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en vult deze als volgt aan.
      
    
    
      2.3.
      
        Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde is een door taxateur P.A.J. Broekman opgesteld rapport “Waardebepaling - WOZ Contra Expertise”, gedateerd 3 maart 2014, overgelegd. Daarin is opgenomen als “getaxeerde Basis Woningwaarde” € 192.890. Er is vervolgens op deze waarde een correctie toegepast “Exclusief Waarde CARPORT euro 5.000”. De Basis Woningwaarde is na deze correctie bijgesteld tot € 197.890.
        Over de selectiecriteria is het volgende vermeld:
      
      
      
        “De onderstaande selectiecriteria vormen de basis voor het vinden van vergelijkbare objecten.
      
      
      
        
          Objectsoort: Woonhuis + Woningtype(n)
        
      
      
      
        Woningtype(n)		Hoek
        				(standaardwaarde euro per m3: 350)
      
      
      
        Helft van dubbel
        				(standaardwaarde euro per m3: 400)
        ___________________________________________________________________________
        
          Locatie 1
        
      
      
      
        Plaats			[plaats]
        ____________________________________________________________________________
        
          Gegevens
        
      
      
      
        Bouwperiode				1970 t/m 1990
        ____________________________________________________________________________
      
      
      
        Transactieperiode				07 2011 t/m 04 2014”
        _____________________________________________________________________
      
      
      
        Het rapport vermeldt een ‘overzicht van de selectie’; vijf objecten (onder de kopjes: straat + nr., plaats, verkoopjaar, bouwjaar, soort, transactieprijs, indexprijs, m2 perceel, m3, m2 indexprijs). 
      
      
      
      
      
        Ter toelichting is vermeld: “In totaal voldoen 6 objecten aan bovenstaande selectiecriteria. Handmatig is er alsnog 1 object uit het overzicht verwijderd. De meest extreem afwijkende objecten zijn verwijderd. Waardoor, mede met de lokale bekendheid van de taxateur en rekening houdend met de eigenschappen, stand en ligging van het te taxeren object, de vergelijking verder is geoptimaliseerd”.
      
      
      
        Over de gehanteerde waarderingsmethode is het volgende vermeld:
        “Toelichting over de waarderingsmethode
        Database
        De waardering is op een modelmatige wijze met desk check van de taxateur tot stand gekomen. De selectie van referentie objecten wordt gegenereerd uit een database van NVM makelaars uit de regio.
        De data omvat transacties vanaf een periode van tenminste de laatste drie jaar.
      
      
      
        Referentie objecten
        De referentie objecten zijn volgens een aantal criteria geselecteerd. Het streven is om zo vergelijkbaar mogelijke objecten te selecteren.
        Belangrijke criteria zijn: Type woning, grootte opstal (inhoud), grootte perceel, locatie, bouwperiode.
        De waardering kan pas tot stand komen als er sprake is van een aantal van minstens 5 gelijkwaardige en representatieve referentie objecten. Maximaal worden 10 referentie objecten vermeld.
      
      
      
        Taxatie methode
        Voor de opstal wordt vervolgens een vaste waarde per m3 vastgesteld. Deze waarde is een afgeleide van de herbouwwaarde waarbij rekening is gehouden met de ouderdom van de opstal. De waardebepaling van het getaxeerde alsmede referentie objecten geschiedt op dezelfde m3 waarde. De restant waarde is de grondwaarde. Deze wordt voor elk referentie object per m2 bepaald.
        De gegenereerde Basis Woningwaarde is gelijk aan de WOZ waarde en is eveneens op een modelmatige wijze bepaald. Met dien verstande dat in tegenstelling tot de vastgestelde WOZ waarde, bij deze waardebepaling een desk check heeft plaatsgevonden.
        De marktwaarde kan gelijk zijn aan De Basis Woningwaarde. Dit is echter afhankelijk van de verschillen met de referentie objecten. In geval er bij bijzonderheden geen opmerking is geplaatst is het getaxeerde als gelijkwaardig ingeschat aan het gemiddelde niveau van de referentie objecten.
        De gegevens van het taxatie object zijn in principe gelijk aan de gegevens die in het taxatie verslag van de gemeente staan vermeld.
        Indien er sprake is van afwijkingen en / of bijzonderheden dan wordt dat voor zo ver bekend ook specifiek in het rapport vermeld.
      
      
      
        Indexcijfers
        De transactieprijzen worden geïndexeerd op basis van een landelijk indexcijfer per woningtype.
        Basis: De woningmarkt cijfers van de NVM,
        Met dien verstande dat de kwartalen 3 en 4 met de kwartalen 1 en 2 tot één indexcijfer worden teruggebracht. Zo wordt op de meest logische wijze aangesloten op de peildatum van de WOZ waardering van 1 januari.
        Voor elk type woning wordt apart een indexcijfer bepaald.
        Voor een nieuw indexjaar moeten het indexcijfer van minimaal 3 kwartalen beschikbaar zijn.
        Waardebepalingen gemaakt na 01 mei in een kalenderjaar kunnen worden beschouwd als zijnde gelijk aan de WOZ waarde van het volgende beschikkingsjaar.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 198.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de door hem bij de aanslag vastgestelde waarde van € 221.000. 
      
    
    
      3.4.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in de op de hem rustende bewijslast geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 
    
    7. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen die kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank volgt eiser niet in zijn grief dat verweerder daartoe uitsluitend woningverkopen heeft geselecteerd met een verhoudingsgewijs hoge verkoopprijs. Dat de voor de vergelijkingsobjecten tussen de betrokken partijen overeengekomen prijzen niet overeenstemmen met de waardes in het economische verkeer van die woningen is door eiser niet geconcretiseerd. Het uitgangspunt van eiser dat bij het gebruik van de vergelijkingsmethode gebruik moet worden gemaakt van na een analyse verkregen marktgemiddelden kan niet worden gevolgd omdat deze systematiek niet is te verenigen met de in artikel 17 van de Wet WOZ neergelegde uitgangspunten. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn voorts naar het oordeel van de rechtbank wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Eiser heeft niet nader en daarmee onvoldoende onderbouwd dat [adres 2] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning, aangezien dat niet volgt uit de enkele omstandigheid dat [adres 2] niet is gelegen in [plaats] maar in de op geringe afstand daarvan gelegen kern Zuid-Scharwoude. De vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten is verder door eiser niet betwist. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    8. Eiser stelt dat een waardedrukkend effect uitgaat van het op de bovenverdieping in verband met de aanwezigheid van aluminium kozijnen te vervangen dubbelglas en van de verouderde keuken uit 1997, die er wellicht modern uitziet maar over apparatuur beschikt die vervangen moet worden. Ook het feit dat de woning niet beschikt over een eigen toegang tot de achtertuin en de geringe hoeveelheid zon in de achtertuin door de bebouwing aan de westkant rechtvaardigen volgens eiser een neerwaartse bijstelling van de waarde. Verweerder betwist dit, en wijst erop dat bij het bezoek van de taxateur van verweerder aan de woning is gebleken dat de inrichting, de afwerking en de onderhoudstoestand gemiddeld zijn voor het type woning in de wijk. Verweerder heeft in dit verband aangevoerd dat de waardedruk in verband met de gedateerde muren in de woonkamer, de aluminium kozijnen op de verdieping en de staat van onderhoud aan het balkon volledig wordt gecompenseerd door de aanwezigheid van dubbelglas, door de moderne keuken en door de geïnstalleerde zonnepanelen. Wat de aandachtspunten van de woning betreft is deze goed vergelijkbaar met [adres 2] , die van matige kwaliteit is. [adres 3] beschikt evenmin over een achterom. [adres 4] heeft een tuin op het noorden. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers blijkt niet dat van deze omstandigheden een waardedruk uitgaat, aldus verweerder.
    
    9. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser heeft niet weersproken dat de woning wat aandachtspunten betreft gelijk is aan [adres 2] . Eiser heeft evenmin weersproken dat de woning over daarvoor compenserende eigenschappen beschikt. In het licht hiervan heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat de staat van onderhoud niet als ‘gemiddeld’ kan worden gekenschetst. Eiser heeft in het licht van het betoog van verweerder voorts onvoldoende onderbouwd dat van het ontbreken van een achterom en de hoeveelheid zon in de achtertuin een waardedrukkend effect uitgaat waarmee geen rekening is gehouden. De rechtbank concludeert dat verweerder in het licht van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat met de verschillen met de woning voldoende rekening is gehouden. 
    
    10. Ook de grief van eiser dat het taxatieverslag vermeldt dat de bruto-inhoud is beschreven in de norm NEN 2580, terwijl verweerder bij het meten van de woning het volume van de vloer in strijd met deze norm buiten beschouwing laat, leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep. Hoewel eiser kan worden toegeven dat dit het werk van zijn gemachtigde en van de taxateur bemoeilijkt, leidt dat nog niet tot de conclusie dat de waarde te hoog te vastgesteld. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat het gebruik van de NEN-norm weliswaar de voorkeur heeft van de Waarderingskamer, maar niet berust op enig wettelijk voorschrift. Het staat verweerder dan ook in beginsel vrij daarvan af te wijken. Voorts heeft verweerder toegelicht dat het vanwege systeemtechnische redenen niet mogelijk is het volume van de vloer in aanmerking te nemen, maar dat alle objecten op dezelfde manier worden bemeten, zodat de van de NEN-norm afwijkende werkwijze geen invloed heeft gehad op de aan de vergelijking verbonden conclusies met betrekking tot de waarde de woning in verhouding tot die van de vergeleken objecten. Eiser heeft dit niet betwist. Nu eiser aan zijn betoog voorts geen conclusie voor de aan de woning toe te kennen waarde heeft verbonden, gaat de rechtbank aan deze grief voorbij. 
    
    11. Eiser heeft voorts aangevoerd dat het taxatierapport dat in zijn opdracht is opgemaakt door Broekman en de nader overgelegde stukken een lagere waarde van de woning rechtvaardigen. De rechtbank onderschrijft deze conclusie niet. De taxateur heeft de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de vergelijkingsobjecten ten opzichte van het gemiddelde kennelijk uitgedrukt in één bedrag per kubieke meter. Nu de voor de waardering relevante gegevens over de staat van onderhoud en de aanwezigheid van bijgebouwen verder ontbreken, is het niet mogelijk een goede vergelijking te maken. Door de kubieke meters van de bijgebouwen op gelijke wijze te waarderen als die van het hoofdgebouw, zoals de taxateur kennelijk heeft gedaan, wordt daarnaast niet op een inzichtelijke wijze recht gedaan aan de ontegenzeggelijk bestaande waardeverschillen tussen hoofd- en bijgebouw(en). De rechtbank concludeert dan ook dat eiser de door hem voorgestane waarde onvoldoende heeft onderbouwd om tot bijstelling van de waarde van de woning te kunnen leiden.
    
    12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is derhalve ongegrond.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Het Hof onderschrijft de rechtsoverwegingen 5 tot en met 9 van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Daar doet niet aan af dat - zoals ter zitting van het Hof is komen vast te staan - in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar ten onrechte is opgenomen dat [adres 5] kwaliteitsniveau 4 in plaats van kwaliteitsniveau 3 heeft. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van de transportdata van de gehanteerde vergelijkingsobjecten in plaats van de verkoopdata. In zijn arrest van 29 januari 2016, nummer ECLI:NL:HR:2016:113, overwoog de Hoge Raad:
      
      
        “2.4.4. (…) dat niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering. Mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid is het niettemin toelaatbaar om een dergelijke gelijkstelling als uitgangspunt te hanteren indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering.
        Dit uitgangspunt laat onverlet dat zich in gevallen waarin aan deze voorwaarden is voldaan, bijzondere omstandigheden kunnen voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het binnen drie maanden daarna gelegen tijdstip van levering waardoor de verkoopprijs niet de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde op het tijdstip van levering representeert. De stelplicht en bewijslast dienaangaande rusten op degene die zich op dergelijke bijzondere omstandigheden beroept.”
      
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft in zijn nader stuk van 10 november 2017 verkoopdata genoemd van [adres 2] (28 december 2012), [adres 3] (16 januari 2012) en [adres 5] (15 november 2011). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof voor dezelfde objecten andere verkoopdata genoemd; [adres 2] (19 december 2012), [adres 3] (24 februari 2012) en [adres 5] (12 september 2011). De transportdata voor genoemde objecten zijn [adres 2] (15 februari 2013), [adres 3] (2 mei 2012) en [adres 5] (2 april 2012). Het Hof constateert dat (of nu van de door belanghebbende dan wel van de door de heffingsambtenaar genoemde data wordt uitgegaan) [adres 2] en [adres 3] nagenoeg binnen voornoemde (zie 5.2.) driemaandstermijn vallen en van bijzondere omstandigheden niet is gebleken bij deze objecten. De verkoopovereenkomst van [adres 5] is evenwel in ieder geval veel meer dan drie maanden gelegen voor de transportdatum, zulks brengt mee dat in ieder geval met enige terughoudendheid naar dit vergelijkingsobject dient te worden gekeken. Nu er evenwel ook bij dit object niet van bijzondere omstandigheden tussen de verkoopovereenkomst en de transportdatum is gebleken oordeelt het Hof, dat dit vergelijkingsobject in samenhang met de twee andere vergelijkingsobjecten, nog voldoende steun geeft aan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. 
      
      
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte [adres 6] niet als vergelijkingsobject heeft meegenomen; als de heffingsambtenaar dit wel had gedaan dan zou dit, volgens belanghebbende, leiden tot een lagere waarde. Terzake heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat, ook met het betrekken van [adres 6] in de vergelijking, uitgekomen wordt op de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. [adres 6] is een gedateerde woning, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof acht het door de heffingsambtenaar gestelde, mede gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s van [adres 6] , aannemelijk en ziet geen aanleiding om op deze grond tot een lagere waarde te concluderen.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn bezwaar herhaald dat de heffingsambtenaar bij het meten van de woning het volume van de vloer in strijd met de norm NEN 2580 ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. Het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank hieromtrent in rechtsoverweging 10 van de rechtbankuitspraak heeft overwogen en maakt deze overweging tot de zijne.
      
    
    
      5.6.
      Tot slot is het Hof met de rechtbank van oordeel dat de taxatie van P.A.J. Broekman aan vorenstaande niet afdoet. In deze taxatie (zie onder meer 2.3.) wordt een methode van vergelijking met referentiepanden gehanteerd, waarbij op grond van gepubliceerde normen met betrekking tot stichtingskosten, de waarde van de opstal wordt berekend aan de hand van een ‘vaste waarde bedrag per m3’. Deze waarde (inhoud van de vergelijkingsobjecten in m³ x vaste waarde) wordt in mindering gebracht op gerealiseerde verkoopprijzen. Het verschil vormt, aldus belanghebbende, de waarde van de grond. Hij stelt, zo begrijpt het Hof, dat deze methode de voorkeur verdient boven die van de heffingsambtenaar, omdat de waarde van de opstal aan de hand van de gepubliceerde normen gemakkelijk objectief is vast te stellen. 
      
    
    
      5.7.
      Het staat belanghebbende op zichzelf vrij de waarde van de woning aannemelijk te maken op iedere gewenste manier en (daartoe) een andere methode te hanteren dan de heffingsambtenaar. Het staat hem dus vrij om, anders dan de heffingsambtenaar, een systeem te hanteren waarbij de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de grond (zoals omschreven in 2.3 en 5.6). Op voorhand kan niet worden gezegd dat een dergelijk systeem minder bruikbaar is dan het systeem van de heffingsambtenaar, waarbij aan de grond een waarde wordt toegekend aan de hand van een (vaste) staffel en de ‘sluitpost’ wordt gevormd door de waarde van de opstal. 
      
    
    
      5.8.
      Het Hof stelt evenwel voorop dat een taxatie waaraan een taxateur mede een fysieke (bij voorkeur inpandige) inspectie van de woning ten grondslag legt (met name in situaties waarbij de diverse vergelijkingsobjecten niet identiek zijn) te prefereren is boven een zuiver modelmatige methode van waarderen waarbij een dergelijke fysieke opname niet plaatsvindt. 
      
    
    
      5.9.
      
        Broekman heeft de woning niet fysiek opgenomen, zijn systeem van waarderen is gestoeld op een systematische vergelijking; de door hem ingevoerde selectiecriteria (zie onder 2.3.; woningtype, locatie, bouwjaar en transactieperiode) hebben in casu vijf geselecteerde vergelijkingsobjecten opgeleverd. Het is vervolgens niet, althans onvoldoende inzichtelijk, wat de voor de waardering relevante gegevens over de staat van onderhoud en de aanwezigheid van bijgebouwen etc. van de geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn. Alsdan is niet inzichtelijk of en, zo ja, op welke wijze de gegevens van de gehanteerde vergelijkingsobjecten (zoals opgenomen in de eerste negen kolommen van het onder 2.3 bedoelde ‘Overzicht van de selectie”), leiden tot de door belanghebbende voorgestane waarde van de woning. Met de rechtbank (onder 11 van de rechtbankuitspraak) is het Hof van oordeel dat belanghebbende, noch aan de hand van de door hem ingebrachte stukken (waaronder de bij belanghebbendes schrijven van 30 maart 2016 gevoegde advertentieteksten van woningen van de [adres 7] en [adres 6] ) noch met de ter zitting gegeven toelichting daarop, aan de hand van de door hem verdedigde methode de door hem bepleite waarde van € 198.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
        Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende dan ook de door hem bepleite WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 5 december 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.