ECLI:NL:GHARL:2020:4810, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2020, 19/00473
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00473
    uitspraakdatum: 23 juni 2020
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 maart 2019, nummer UTR 18/461, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 20 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 186.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB), voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 29 mei 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de hiervoor genoemde onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 20 te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 107 m². De perceelsoppervlakte bedraagt 117 m².
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 175.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep gewezen op één referentieobject te weten: het buurpand van de onderhavige woning [a-straat] 22 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 117 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 16 juni 2015 (datum koopovereenkomst) verkocht voor                    € 169.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 175.000.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 186.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.5.
      Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd waarin vier zogenoemde referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:
      
       Een woning aan de [a-straat] 12 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 117 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 6 juni 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 212.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 207.000.
      
       Een woning aan de [a-straat] 13 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 117 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 23 april 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 205.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 201.000.
      
       Een woning aan de [b-straat] 54 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 104 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 130 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 16 februari 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 187.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde eveneens € 187.000.
      
       Een woning aan de [c-straat] 22 te [Z] locatie [A] . Het betreft een in 1980 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 104 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 151 m². Zowel de bouwkwaliteit als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit object is op 15 februari 2016 (datum koopovereenkomst) verkocht voor € 202.500. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 202.500.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.  
      
    
    
      4.3.
      In wezen draait deze zaak om het volgende geschilpunt. Belanghebbende heeft aangevoerd dat indien gebruik wordt gemaakt van de methode van systematische vergelijking, in dit geval, waarin een vrijwel identiek buurpand rond de waardepeildatum is verkocht, ervan moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning overeenkomt met de verkoopprijs van dit vrijwel identieke buurpand. Belanghebbende verwijst naar de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant 12 juni 2018, nr. 17.2495, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar is van mening dat het buurpand zeer zeker een goed vergelijkbaar referentieobject is, maar dat hij het transactiecijfer niet heeft gebruikt in de overgelegde matrix vanwege het eenvoudige voorzieningenniveau van het buurpand, terwijl voldoende overig gelijkwaardig referentiemateriaal beschikbaar is.  
      
    
    
      4.5.
      Met de taxatiematrix (zie 3.5.) heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De vier referentieobjecten die ter vergelijking zijn opgenomen zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben hetzelfde bouwjaar (1980), dezelfde staat van onderhoud, nagenoeg dezelfde gebruiksoppervlakte     (104 m² - 107 m²), een vergelijkbare perceelgrootte en - volgens de tot het dossier behorende foto’s - een vergelijkbare uitstraling. Met de (geringe) verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden. 
      
    
    
      4.6.
      
        Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar voor de waardebepaling van de woning uitsluitend het door hem aangedragen buurpand als vergelijkingsobject zou moeten gebruiken. De heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De door de heffingsambtenaar aangedragen objecten zijn, zoals het Hof heeft overwogen, voldoende vergelijkbaar en met de verschillen is voldoende rekening gehouden. Dat het buurpand identiek is en als enige bruikbaar is voor de waardering van de woning, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof merkt nog op dat als de heffingsambtenaar het buurpand, naast de in de matrix opgenomen andere referentieobjecten, in de waardering had betrokken, het oordeel van het Hof niet anders zou luiden.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2020.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(T. Tanghe)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 juni 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.