ECLI:NL:GHARL:2020:9064, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-11-2020, 19/01110 t/m 19/01113
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 19/01110 t/m 19/01113
    uitspraakdatum: 3 november 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019, nummers UTR 18/5101 t/m UTR 18/5104, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5, allen gelegen te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 303.000, € 278.000, € 273.000 en € 23.000 (hierna: de beschikkingen). Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 opgelegd (hierna: de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 oktober 2020. De zaken zijn gelijktijdig en gezamenlijk behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de in 1.1 vermelde onroerende zaken. 
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5 moeten worden vastgesteld op respectievelijk € 299.000, € 277.000, € 257.000 en € 22.500. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarden.
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarden niet te hoog zijn. 
      
      
        
          
            [a-straat] 25
        
      
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 25 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] , WOZ-taxateur (hierna: [A] ) van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Gebruiksoppervlakte
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m²
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 25
              
              
                1922
              
              
                83
              
              
                1.644
              
              
                136.460
              
              
                238
              
              
                468
              
              
                111.540
              
              
                Kantoor  € 30.000
                Zomerhuisje 
                € 15.000
                Berging € 10.000
              
              
                 303.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 37
              
              
                1923
              
              
                98
              
              
                2.922
              
              
                286.340
              
              
                202
              
              
                493
              
              
                99.660
              
              
                Bergingen € 4.000
                
              
              
                390.000
              
              
                379.000
                (14-04-2016)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 102
              
              
                1912
              
              
                84
              
              
                2.638
              
              
                221.550
              
              
                99
              
              
                550
              
              
                54.450
              
              
                Berging € 2.000
                
              
              
                278.000
              
              
                278.000
                (06-01-2017)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 127
              
              
                1900
              
              
                87
              
              
                2.392
              
              
                208.100
              
              
                118
              
              
                550
              
              
                64.900
              
              
                Berging € 2.000
                
                
              
              
                275.000
              
              
                265.000
                (15-12-2017)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 44
              
              
                1922
              
              
                112
              
              
                2.123
              
              
                237.720
              
              
                166
              
              
                529
              
              
                87.780
              
              
                Berging € 2.000
              
              
                327.500
              
              
                327.500
                (04-10-2016)
              
            
          
        
      
      In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 25 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 25 € 299.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 4.000 is en dat belanghebbendes gemachtigde ter zitting van het Hof heeft verklaard de waarde van [a-straat] 25 uit (proces)strategische overwegingen in geschil te hebben gebracht omdat de heffingsambtenaar niet bereid was te schikken over de waarde van [b-straat] 17.
      
      
        
          
            [a-straat] 23
        
      
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 23 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Gebruiksoppervlakte
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m²
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 23
              
              
                1922
              
              
                112
              
              
                1.589
              
              
                177.990
              
              
                197
              
              
                498
              
              
                98.010
              
              
                Berging € 2.000
              
              
                 278.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 37
              
              
                1923
              
              
                98
              
              
                2.922
              
              
                286.340
              
              
                202
              
              
                493
              
              
                99.660
              
              
                Bergingen € 4.000
                
              
              
                390.000
              
              
                379.000
                (14-04-2016)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 102
              
              
                1912
              
              
                84
              
              
                2.638
              
              
                221.550
              
              
                99
              
              
                550
              
              
                54.450
              
              
                Berging € 2.000
                
              
              
                278.000
              
              
                278.000
                (06-01-2017)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 127
              
              
                1900
              
              
                87
              
              
                2.392
              
              
                208.100
              
              
                118
              
              
                550
              
              
                64.900
              
              
                Berging € 2.000
                
                
              
              
                275.000
              
              
                265.000
                (15-12-2017)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 44
              
              
                1922
              
              
                112
              
              
                2.123
              
              
                237.720
              
              
                166
              
              
                529
              
              
                87.780
              
              
                Berging € 2.000
              
              
                327.500
              
              
                327.500
                (04-10-2016)
              
            
          
        
      
      
      
        In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 23 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 23 € 277.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 1.000 is en dat, evenals bij [a-straat] 25, belanghebbendes gemachtigde de waarde van [a-straat] 23 louter uit (proces)strategische overwegingen in geschil heeft gebracht.
      
      
        
          
            [b-straat] 17
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [b-straat] 17  wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Gebruiksoppervlakte
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m²
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 17
              
              
                1958
              
              
                109
              
              
                1.687
              
              
                183.880
              
              
                164
              
              
                532
              
              
                87.120
              
              
                Berging € 2.000
              
              
                 273.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 46
              
              
                1958
              
              
                116
              
              
                1.919
              
              
                222.580
              
              
                174
              
              
                520
              
              
                90.420
              
              
                Berging € 2.000
                
              
              
                315.000
              
              
                307.000
                (28-04-2016)
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 42
              
              
                1961
              
              
                108
              
              
                2.268
              
              
                244.900
              
              
                170
              
              
                525
              
              
                89.100
              
              
                Berging € 2.000
                
              
              
                336.000
              
              
                326.500
                (25-03-2016)
              
            
            
              
                
                  [h-straat] 4
              
              
                1961
              
              
                122
              
              
                1.784
              
              
                217.600
              
              
                180
              
              
                514
              
              
                92.400
              
              
                Berging € 2.000
                Overkapping 
                € 1.000  
                
              
              
                313.000
              
              
                327.000
                (25-08-2017)
              
            
            
              
                
                  [i-straat] 40
              
              
                1961
              
              
                105
              
              
                2.288
              
              
                240.220
              
              
                166
              
              
                529
              
              
                87.780
              
              
                Berging € 2.000
              
              
                330.000
              
              
                325.000
                (25-07-2016)
              
            
          
        
      
      
      
        In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [b-straat] 17 € 257.000 moet zijn omdat rekening moet worden gehouden met de slechte bouwkundige kwaliteit en de slechte staat van onderhoud. De herstelkosten bedragen € 16.000, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.13.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en een vergelijkbare  bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud hebben. De heffingsambtenaar wijst op de gehanteerde lage waarde per m² ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat hem een bedrag van € 16.000 aan herstelkosten hoog voorkomt.
      
    
    
      4.14.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hier voegt het Hof nog aan toe dat belanghebbende het door haar gestelde bedrag aan herstelkosten van € 16.000 niet heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht waarbij op het moment van (ver)koop de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud voldoende waren.
      
      
        
          
            [c-straat] 1 GB5
        
      
      
    
    
      4.15.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garage aan de [c-straat] 1 GB5 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Oppervlakte
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m²
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 1 GB5
              
              
                1970
              
              
                18
              
              
                1.295
              
              
                23.310
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 1 GB10
              
              
                1970
              
              
                20
              
              
                1.250
              
              
                25.000
              
              
                25.000
                (31-03-2017)
              
            
            
              
                
                  [j-straat] 22
                GB4
              
              
                1970
              
              
                18/22
              
              
                1.389
              
              
                25.000
              
              
                25.000
                (08-12-2016)
              
            
            
              
                
                  [k-straat] 
                 1 GB2
              
              
                1970
              
              
                16
              
              
                1.359
              
              
                21.750
              
              
                21.750
                (21-02-2017)
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 73 GB5
              
              
                1970
              
              
                18
              
              
                1.500
              
              
                27.000
              
              
                26.500
                (29-02-2016)
              
            
          
        
      
      
      
        In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd.
      
      
    
    
      4.16.
      Belanghebbende heeft zich, naar het Hof begrijpt, op het standpunt gesteld dat de waarde, door uit te gaan van het vergelijkingsobject [c-straat] 1 GB10, (18 m² x  € 1.250 =) € 22.500 moet zijn.  
      
    
    
      4.17.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat naar alle vergelijkingsobjecten moet worden gekeken. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging, dezelfde bouwperiode en bovendien is rekening gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.18.
      
        Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 500 is.
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.