ECLI:NL:GHDHA:2021:260, Gerechtshof Den Haag, 10-02-2021, BK-19/00634
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde woning ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-19/00634
    
    
    
    Uitspraak van 10 februari 2021
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: […] )
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordigers: […] , […] en […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 augustus 2019, nummer SGR 18/7439.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 563.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 19 januari 2021 ter zitting van het Hof. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Eén raadsheer heeft per Skype deelgenomen aan de zitting. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Vaststaande feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning met een aanbouw, een inpandige berging en twee dakkapellen. Het bouwjaar van de woning is 2015. De Heffingsambtenaar heeft de bruto-inhoud van de woning berekend op 660 m³, de bruto-inhoud van de aanbouw op 35 m³ en de oppervlakte van het perceel op 292 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
            
            
              
                
                  Soort object
                
              
              
                2-onder-1-kap woning
              
              
                2-onder-1-kap woning
              
              
                2-onder-1-kap woning
              
            
            
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                2013
              
              
                1997
              
              
                2007
              
            
            
              
                
                  Inhoud m³
                
              
              
                523 + aanbouw 45
              
              
                410 + aanbouw 68
              
              
                605
              
            
            
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                Garage aangebouwd, dakkapel
              
              
                Garage aangebouwd
              
              
                Garage vrijstaand
              
            
            
              
                
                  Grondoppervlak m²
                
              
              
                285
              
              
                224
              
              
                290
              
            
            
              
                
                  Transactiedatum
                
              
              
                4-7-2017
              
              
                16-9-2016
              
              
                15-11-2016
              
            
            
              
                
                  Transactieprijs
                
              
              
                547.000
              
              
                442.000
              
              
                485.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een Vastgoedrapport woningen overgelegd van de woning gelegen aan [adres 5] (het buurpand). Dit rapport is opgemaakt door [makelaar] in het kader van de verkoop van het buurpand in november 2019. Hierin staat vermeld dat het buurpand een inhoud van 646 m³ heeft.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:
    
    
      “5. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekening, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 4 juli 2017 met transactieprijs € 547.000), [adres 3] (verkocht op 16 september 2016 met transactieprijs € 442.000) en [adres 4] (verkocht op 15 november 2016 met transactieprijs € 485.000). De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en zij acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de bouwkenmerken, inhoud en de oppervlakte, ook goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt dat [de Heffingsambtenaar] voor de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) voor ligging heeft toegepast. Voor vergelijkingsobject [adres 2] heeft [de Heffingsambtenaar] een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) gehanteerd, omdat deze woning aan het water (niet zijnde doorgaand vaarwater) is gelegen. [De Heffingsambtenaar] heeft een correctie op de m³-prijs is toegepast van € 50. Aan het vergelijkingsobject [adres 3] is een vlokcodering ‘6’ (aan vaarwater) toegekend, welke codering is verwerkt in de grondwaarde. Ten aanzien van de ligging van de [adres 4] heeft [de Heffingsambtenaar] gesteld dat deze woning niet direct aan het water is gelegen, hetgeen een gemiddelde ligging rechtvaardigt. Voor ‘kwaliteit/luxe’ heeft [de Heffingsambtenaar] aan de woning en de overige vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [adres 3] , een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) toegekend. Dat aan [adres 3] een codering van ‘3’ (gemiddeld) is toegekend heeft [de Heffingsambtenaar] verklaard met de stelling dat dit object minder luxe is dan de andere objecten, hetgeen ook door [belanghebbende] is bevestigd. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] tevens verklaard dat vergelijkingsobject [adres 4] weliswaar ouder is dan de woning, maar dat in dat vergelijkingsobject een luxe keuken aanwezig is waardoor een vlokcodering van ‘4’ (bovengemiddeld) is toegekend. Daarnaast heeft [de Heffingsambtenaar] ter zitting verklaard dat bij nieuwbouwwoningen, zoals de woning die dateert uit 2015, wordt uitgegaan van een vlokcodering van ‘4’ en dat na verloop van vier tot vijf jaren voor het eerst aan een objectkenmerk een lagere codering kan worden toegekend. Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties heeft [de Heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      6. [Belanghebbende] heeft voorts aangevoerd dat zijn woning een scala aan bouwfouten kent, met als grootste klachten een vloer die niet waterpas is en zichtbare kieren onder de plinten. [Belanghebbende] heeft die stelling nader onderbouwd met foto’s. Volgens [belanghebbende] heeft [de Heffingsambtenaar] hiermee onvoldoende rekening gehouden bij de waardering van de woning. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] gemotiveerd weersproken dat het hierbij gaat over ernstige bouwfouten die een vermindering van de waarde van de woning rechtvaardigen. Zo is er bij de bouwkundige keuring geen enkele ernstige fout gevonden. [Belanghebbende] heeft dit niet weersproken. Gelet hierop ziet de rechtbank in deze aangedragen bouwfouten onvoldoende aanleiding tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
    
    
    
      7. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”	
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 482.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder verzoekt hij de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.3.
      Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald op basis van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 567.764 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, gelet op de bouwkenmerken en de inhoud en overige objectkenmerken, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
      
    
    
      5.4.
      
        In de matrix heeft de woning voor wat betreft de ligging een gemiddelde vlokcodering (3) gekregen, net als [adres 4] . Over [adres 4] is daarbij opgemerkt dat deze woning niet direct aan het water ligt en aan de achterzijde grenst aan een sportcomplex. Zowel [adres 2] als [adres 3] hebben een hogere vlokcodering gekregen (4 respectievelijk 6), omdat deze woningen aan al dan niet doorgaande vaarverbindingen zijn gelegen. Voor kwaliteit/luxe heeft [adres 3] een gemiddelde vlokcodering (3) gekregen en de overige vergelijkingsobjecten en de woning een bovengemiddelde vlokcodering (4). De Heffingsambtenaar heeft daarover verklaard dat [adres 3] minder luxe is ingericht in vergelijking met de andere objecten. Dit is bevestigd door belanghebbende. Voor onderhoud heeft de woning een bovengemiddelde vlokcodering gekregen (4) en de vergelijkingsobjecten een gemiddelde vlokcodering (3). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat voor nieuwbouwwoningen wordt uitgegaan van vlokcodering 4 voor onderhoud en kwaliteit/luxe voor een periode van vier tot vijf jaar na de bouw. 
        Voor wat betreft onderhoud en kwaliteit/luxe geldt in de matrix dat elk punt dat afwijkt van de gemiddelde vlokcodering (3) leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs van € 50 per punt.
      
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar door zijn toelichting op de matrix in zijn verweerschriften in beroep en hoger beroep en ter zitting van het Hof aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Hetgeen belanghebbende aanvoert ter betwisting van de vastgestelde waarde doet hier niet aan af.
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende stelt onder verwijzing naar het Vastgoedrapport woningen van het buurpand dat de Heffingsambtenaar de inhoud van de woning onjuist heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling en heeft ter onderbouwing van zijn inhoudsberekening de bouwtekeningen van de woning overgelegd. Het Hof heeft geen reden om te twijfelen aan de door de Heffingsambtenaar berekende inhoud van de woning aangezien deze inmeting heeft plaatsgevonden vanaf de bouwtekening conform NEN2580. Dit is een algemeen geaccepteerde methode voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van woningen. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is onvoldoende reeds omdat niet inzichtelijk is gemaakt hoe in het Vastgoedrapport woningen de inhoud van het buurpand is vastgesteld. 
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende stelt voorts dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met bouwfouten in de woning, de mindere kwaliteit/luxe van de woning en de betere ligging van de vergelijkingsobjecten.
      
      
        5.8.1.
        Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van ernstige bouwfouten die zouden moeten leiden tot een waardevermindering van de woning. Uit de door belanghebbende overgelegde foto’s blijkt dat niet en uit het bouwkundig rapport dat is opgemaakt bij de oplevering van de woning volgt ook niet dat er ernstige gebreken zijn geconstateerd. 
        
      
      
        5.8.2.
        Voorts is terecht de bovengemiddelde vlokcodering voor onderhoud en kwaliteit/luxe voor een op de waardepeildatum minder dan twee jaar oude woning toegekend, omdat de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de voorzieningen van een nieuwbouwwoning per definitie bovengemiddeld zijn in vergelijking met al (veel) langer in gebruik zijnde en overigens vergelijkbare woningen.
        
      
      
        5.8.3.
        De stelling van belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten beter zijn gelegen en daarmee bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden slaagt niet. Belanghebbende heeft allereerst geen concrete feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan de ligging in de buurt van appartementen, seniorenflats en huur- en koopwoningen een waardedrukkend effect zou moeten hebben. De Heffingsambtenaar heeft voorts voldoende rekening gehouden met de verschillen in ligging aan het water. Ter zitting is komen vast te staan dat de woning een directe aansluiting heeft op het vaarwater, net als [adres 3] . Aangezien aan [adres 3] om die reden een vlokcodering 6 is toegekend is de vlokcodering 3 die aan de woning is toegekend zeker niet te hoog. Ook niet in relatie met de andere vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft de ligging van [adres 4] eveneens als gemiddeld beoordeeld, terwijl dat object niet direct aan het water is gelegen en aan de achterkant grenst aan sportvelden. Aan [adres 2] is in dit verband een vlokcodering 4 toegekend, terwijl dit object geen directe aansluiting heeft op het vaarwater. 
        
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende stelt tenslotte nog dat de verkoopprijs van het buurpand de invloed van de waardedrukkende factoren op de waarde van de woning inzichtelijk maakt. Uit de door belanghebbende overgelegde stukken blijkt dat het buurpand op 22 november 2019 is verkocht voor € 651.000. Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat het buurpand goed vergelijkbaar is met de woning. Een verkoopprijs van het buurpand die bijna drie jaar na de waardepeildatum is tot stand gekomen kan echter gelet op het tijdsverloop niet dienen als onderbouwing van de beoogde waarde.
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 10 februari 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.