ECLI:NL:GHSHE:2018:3337, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-08-2018, 17/00701
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2018-08-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de WOZ-waarde van een tussenwoning met berging/schuur, ondergrond erf en tuin in [plaats 1]  op 1 januari 2015. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 85.000 en belanghebbende € 57.000. De Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige
     Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 17/00701     
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 31 augustus 2017, nummers AWB 16/4033 en AWB 16/4035, in de gedingen tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond en de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] ,
      
    
    
    
      betreffende de hierna te vermelden beschikkingen en aanslagen.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.1.
      Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 11 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 102.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.1.2.
      Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] 43 te [plaats 1] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 85.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende op 6 april 2016 gemaakt bezwaar heeft Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg (hierna: BsGW) bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 10 november 2016 het bezwaar betreffende de onroerende zaak [adres 1] 11 gegrond verklaard, de waarde van die onroerende zaak verminderd naar een bedrag van € 93.000 en een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 738, alsmede het bezwaar betreffende de onroerende zaak [adres 2] 43 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraken op bezwaar is op 16 december 2016 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen bij op 31 augustus 2017 verzonden uitspraak ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Tegen deze uitspraak is op 4 oktober 2017 hoger beroep ingesteld bij het Hof, doch uitsluitend voor wat betreft de onder 1.1.2 genoemde WOZ-beschikking en aanslag OZB betreffende de onroerende zaak [adres 2] 43. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. BsGW heeft namens de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] (hierna: de Heffingsambtenaar) een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 mei 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B] en taxateur [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [D] .
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [--] , nummer [nummer] , met een oppervlakte van ongeveer 216 m². Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1976, inhoud ongeveer 311 m³) gelegen in [plaats 1] , met berging/schuur (bouwjaar 1976, inhoud ongeveer 14 m³) ondergrond, erf en tuin en een onverdeeld aandeel in een mandelig voetpad. De woning heeft een beneden gemiddelde kwaliteit en een zeer slechte onderhoudstoestand. De achtertuin loopt in taludvorm omhoog en is daardoor onpraktisch voor gebruik.
      
      
        2.2.1.
        Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 21 juni 2017, opgemaakt door [D] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 getaxeerd op € 88.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende drie verkochte vergelijkingsobjecten:
        - [adres 3] 68	verkocht op 26 september 2014 		verkoopprijs € 125.000
          Tussenwoning
        - [adres 3] 72	verkocht op 29 september 2015		verkoopprijs €   98.000
          Hoekwoning – correctie 5%
        - [adres 3] 31	verkocht op 9 december 2015		verkoopprijs € 126.000
          Hoekwoning – correctie 5%.
        
        
          Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waarden van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.
        
        
      
      
        2.2.2.
        In zijn verweerschrift in hoger beroep noemt de Heffingsambtenaar nog de volgende vijf verkooptransacties die volgens hem aantonen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld:
        - [adres 3] 30	verkocht op 8 maart 2017	verkoopprijs € 103.500
           Tussenwoning met garage – perceel 125 m² - in nette staat verkocht
        - [adres 3] 45	verkocht op 31 januari 2017	verkoopprijs € 105.000
           Tussenwoning met garage en zwembad – perceel 222 m² - in gedateerde staat verkocht
        - [adres 3] 49	verkocht op 15 februari 2016	verkoopprijs € 125.000
           Hoekwoning met garage – perceel 269 m² - in goede staat verkocht
        - [adres 3] 53	verkocht op 18 oktober 2016	verkoopprijs € 120.000
           Tussenwoning met garage – perceel 153 m² - in goede staat verkocht
        - [adres 4] 27		verkocht op 3 augustus 2015	verkoopprijs €   95.000
           Tussenwoning met garage – perceel 158 m² - in gedateerde staat verkocht.
        
        
          Daarnaast herleidt de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep op pagina 4 uit de per 23 februari 2016 gerealiseerde huurprijs van de onroerende zaak van € 710 p/mnd (zie pagina 9 van het taxatierapport van belanghebbende) een WOZ-waarde van € 85.000.
        
        
      
    
    
      2.3.
      Bij zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van 28 september 2017, opgemaakt door [C] , Register Taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 getaxeerd op € 57.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vijf verkochte vergelijkingsobjecten:
      - [adres 2] 33		verkocht op 18 oktober 2016	verkoopprijs € 68.000
         Hoekwoning
      - [adres 2] 49		verkocht op 17 oktober 2015	verkoopprijs € 60.000
      
           Identieke tussenwoning- [adres 2] 37		verkocht op 17 oktober 2016	verkoopprijs € 68.000
           Identieke tussenwoning
      
      - [adres 3] 14	verkocht op 15 maart 2016	verkoopprijs € 70.000
         Hoekwoning met garage, aangelegde tuin, terrasoverkapping en keuken met apparatuur –   inhoud woning 394 m³
      - [adres 3] 72	verkocht op 2 maart 2015	verkoopprijs € 40.000   Hoekwoning – verkoop vóór complete renovatie
      
        In zijn taxatierapport noemt [C] daarnaast de vraagprijs van de woning [adres 2] 7 per 25 november 2016 van € 85.000. Dit pand is een tussenwoning (type drive-in), met inpandige garage en een woonoppervlakte van 154 m².
      
      
        Het taxatierapport is onder meer voorzien van objectrapporten en fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde van € 85.000 te hoog is.
      
      
        Belanghebbende vindt van wel, de Heffingsambtenaar van niet.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hun standpunten  mondeling toegelicht.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op € 57.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB, tot het toekennen van een forfaitaire vergoeding voor de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank en het Hof en tot het toekennen van een vergoeding voor het opgemaakte taxatierapport van [C] . De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2015. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.3.
      Aangezien belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 85.000 naar het in 2.2.1 vermelde taxatierapport van taxateur [D] , de daarin genoemde drie verkochte vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende taxatiematrix, alsmede naar de door hem in 2.2.2 genoemde vijf verkooptransacties en de per 23 februari 2016 gerealiseerde huurprijs van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkoopcijfers van de referentieobjecten betwist, omdat enkel verkopen zijn gehanteerd die hoge prijzen hebben opgeleverd en twee van de drie in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten hoekwoningen betreffen met een betere ligging dan de onroerende zaak. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 28 september 2012 op een openbare veiling gekocht voor € 53.500. De onderhoudstoestand van de woning was toen al heel slecht en sedertdien is daar niets aan veranderd. De door de taxateur van belanghebbende in zijn onder 2.3 vermelde taxatierapport genoemde vijf verkopen worden ten onrechte buiten beschouwing gelaten met het argument dat die objecten niet zouden zijn aangeboden op de vrije markt. Dat geldt ook voor de aldaar genoemde vraagprijs van het object [adres 2] 7.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof overweegt ten aanzien van de door partijen ingenomen stellingen als volgt.
      
    
    
      4.7.
      
        Het taxatierapport van de Heffingsambtenaar wordt ondersteund door verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreft de tussenwoning [adres 3] 68 en de hoekwoningen [adres 3] 72 en [adres 3] 31.
        De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat deze woningen in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak te dienen. Met het feit dat twee van drie vergelijkingsobjecten hoekwoningen zijn, heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door een correctie van 5% toe te passen op de gemiddelde prijs per m³ van de betreffende woningen. Blijkens de in de taxatiematrix gehanteerde kwaliteitsindicaties en de gehanteerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten van – afgerond - tussen de € 232 en € 327 en de m³-prijs van de woning van belanghebbende van € 190, heeft de Heffingsambtenaar voorts voldoende rekening gehouden met de zeer slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Het door belanghebbende geschetste verschil in ligging van de onroerende zaak (gelegen aan een doorgaande straat) ten opzichte van de drie genoemde vergelijkingsobjecten (gelegen aan een pleintje), acht het Hof niet van zodanige betekenis dat te dier zake een afzonderlijke correctie op de waarde moet worden toegepast.
      
      
    
    
      4.8.
      Het Hof houdt geen rekening met de door de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep genoemde verkooptransacties, aangezien niet inzichtelijk is gemaakt hoe en in welke mate rekening is gehouden met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten enerzijds en de onroerende zaak anderzijds. Bovendien heeft het Hof hierbij in aanmerking genomen dat vier van de vijf verkopen - de woningen [adres 3] 30, 45, 49 en 53 - te ver van de waardepeildatum 1 januari 2015 zijn gerealiseerd om maatgevend te kunnen zijn. Datzelfde geldt eveneens – wat daar overigens ook van zij - voor de door de Heffingsambtenaar genoemde huurprijs van € 710 per maand van de onroerende zaak per 23 februari 2016.
      
    
    
      4.9.
      
        Het taxatierapport van belanghebbende wordt ondersteund door verkoopcijfers van vijf verkochte vergelijkingsobjecten. Dit betreft de hoekwoning [adres 2] 33, de tussenwoningen [adres 2] 49 en 37, de hoekwoning [adres 3] 14 en de hoekwoning [adres 3] 72.
        Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe en in welke mate rekening is gehouden met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten enerzijds en de onroerende zaak anderzijds. Bovendien neemt het Hof in aanmerking dat drie van de vijf verkopen – de woningen [adres 2] 33 en 37 en [adres 3] 14 – te ver van de waardepeildatum 1 januari 2015 zijn gerealiseerd om maatgevend te zijn en dat de verkoop van de woning [adres 3] 72 op 2 maart 2015 niet heeft plaatsgevonden op de vrije markt. Het resterende vergelijkingsobject [adres 2] 49 is weliswaar verkocht op 17 oktober 2015 voor € 60.000, maar biedt te weinig houvast om als voldoende bewijs te dienen dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende beroept zich nog op de in het door haar overgelegde taxatierapport  genoemde vraagprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] 7 per 25 november 2016 van € 85.000. Een vraagprijs van een vergelijkingsobject kan echter niet dienen als een toereikende onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft ter zitting nog gesteld dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 24 maart 2016 de WOZ-waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, heeft vastgesteld op € 70.000. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling bij gebrek aan wetenschap betwist. Deze nieuwe stelling van belanghebbende treft – wat daar overigens ook van zij - geen doel. Ieder belastingjaar staat op zichzelf en de WOZ-waarde van een onroerende zaak moet op elke nieuwe waardepeildatum opnieuw worden vastgesteld.
      
    
    
      4.12.
      Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport van 21 juni 2017, de van hem afkomstige stukken en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde van € 85.000 aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.13.
      Voorgaande overwegingen leiden het Hof tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 terecht gehandhaafd op een bedrag van € 85.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Aldus gedaan op 3 augustus 2018 door V.M. van Daalen-Mannaerts, M. Harthoorn en J.A. Monsma, leden, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.