ECLI:NL:GHDHA:2018:2176, Gerechtshof Den Haag, 21-08-2018, BK-18/00426 t/m BK-18/00472
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-08-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De WOZ-waarden 2015 van 47 winkelunits zijn door de Rechtbank schattenderwijs – en met alle omstandigheden in aanmerking nemende – vastgesteld. De heffingsambtenaar komt in hoger beroep en belanghebbende stelt – buiten de daarvoor geldende termijn – incidenteel hoger beroep in. De heffingsambtenaar heeft de marktwaarden van de winkelunits vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiefactor, uitgaande van systematische vergelijking met een elftal referentiepanden. De heffingsambtenaar heeft echter niet inzichtelijk gemaakt de – al dan niet theoretische en met de WOZ-ficties rekening houdende – verkoopwaarden van tien van deze referentiepanden juist te hebben vastgesteld en maakt derhalve niet aannemelijk dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van de winkelunits niet te hoog zijn. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar wordt ongegrond verklaard. Nu het hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk is, handhaaft het Hof de uitspraak van de Rechtbank.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummers BK-18/00426 tot en met BK-18/00472
  
  
    Uitspraak van 21 augustus 2018
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: J.H. van Valen en B.U. Bearda Bakker)
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: A.J. Schneijderberg)
    
    
      op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 februari 2018, nummers: SGR 17/1003 t/m SGR 17/1005, SGR 17/1008 t/m SGR 17/1015, SGR 17/1017 t/m SGR 17/1025, SGR 17/1028 t/m SGR 17/1034, SGR 17/1037, SGR 17/1039, SGR 17/1041, SGR 17/1042, SGR 17/1044 t/m SGR 17/1047, SGR 17/1049 t/m SGR 17/1053, SGR 17/1055 t/m SGR 17/1061, betreffende de onder 1.1. genoemde beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 28 februari 2015 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2014 (de waardepeildatum) van 47 winkels te [Y] (de winkelunits), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op de bedragen vermeld in het bij deze uitspraak gevoegde en daarvan deel uitmakende overzicht, onder het kopje “vastgestelde WOZ-waarde” (de beschikkingen). Voorts heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende ter zake van de winkelunits aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 (de aanslagen) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard, behoudens de bezwaren betreffende de winkelunits [A] , [B] , [C] , [D] en [E] . 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep – behoudens het beroep betreffende de winkelunit [D] – gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar – behoudens de uitspraak betreffende de winkelunit [D] – vernietigd, de beschikkingen – behoudens de beschikking betreffende de winkelunit [D] – verminderd tot de bedragen vermeld in het onder 1.1 genoemde overzicht, onder het kopje “WOZ-waarde na uitspraak Rechtbank”, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 2.770 en de heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 668 te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 juli 2018. Partijen zijn verschenen.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      3.1.
      De winkelunits maken deel uit van het winkelcentrum [F] in [Y] (het winkelcentrum). 
      
    
    
      3.2.
      
        [H] Holdings B.V. (de holding) bezit alle aandelen in belanghebbende. De holding heeft op 31 december 2014 elf in Nederland gelegen winkelcentra, waaronder het winkelcentrum, in eigendom verkregen van [G] B.V. (thans [I] B.V.) voor een totale koopsom van € 176 miljoen. 
      
    
    
      3.3.
      Op 16 mei 2014 heeft belanghebbende de eigendom van het winkelcentrum van de holding verkregen voor een koopsom van € 27,5 miljoen. 
      
    
    
      3.4.
      Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de winkelunits heeft [J] waardemanagement – in opdracht van de heffingsambtenaar – in de bezwaarfase een taxatierapport opgesteld (datum opname en inspectie ter plaatse: 13 mei 2016), dat in de hoger beroepsprocedure is aangevuld met een addendum. 
      
    
    
      3.5.
      In het addendum is per winkelunit de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde opgenomen, voorzien van verwijzingen naar de taxatiekaarten van de door de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden van de winkelunits gebruikte referentiepanden. Voorts wordt in het addendum ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de kosten van de bodemsanering en de zogeheten capital expenditure uitgaven (CAPEX).
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft in de beroepsfase een door [K] , taxateur, opgestelde berekening van de bij de waardering van de winkelunits gebruikte brutohuurwaardekapitalisatiefactor (hkf) overgelegd. 
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    4. De Rechtbank heeft, voor zover thans van belang, overwogen:
    
    
      “(…)
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    7. Op [de heffingsambtenaar] rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onderhavige winkelunits niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat [de heffingsambtenaar] met het taxatierapport, waarin slechts 7 van de 47 in geding zijnde winkelunits zijn opgenomen, niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de individuele waarde per winkelunit is vastgesteld. Dat ter zitting naar voren is gekomen dat [de heffingsambtenaar] niet alle bij het taxatierapport behorende taxatiekaarten heeft overgelegd, maakt dit niet anders, aangezien ook bij overlegging van die stukken, gelet op de wel aanwezige stukken, van een inzichtelijke onderbouwing van de individuele waarde per winkelunit geen sprake kan zijn. Bovendien blijkt uit het taxatierapport niet in hoeverre [de heffingsambtenaar], naar hij stelt, bij de waardering van de 7 getaxeerde winkelunits rekening heeft gehouden met de zogenoemde Capital Expenditure uitgaven en de kosten van bodemsanering. Ook overigens valt uit de gedingstukken niet op te maken welke kapitalisatiefactoren [de heffingsambtenaar] voor de overige, niet getaxeerde, winkelunits heeft gehanteerd.
    
    8. Nu [de heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
    [Belanghebbende] kan in dit geval niet worden gevolgd in haar stelling dat voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van de onder 3 dan wel onder 4 genoemde gerealiseerde verkoopprijzen dient te worden uitgegaan. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat [belanghebbende] met betrekking tot die verkoopprijzen onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de individuele verkoopprijzen van de winkelunits zijn. Bovendien zouden de door [belanghebbende] op de verkoopprijzen toegepaste correcties voor de zogenoemde kraag en de aanvangsleegstand tot een dubbele aftrek leiden, nu het er voor moet worden gehouden dat daarmee bij het bepalen van de verkoopprijzen rekening is gehouden en dit dus reeds in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Ook overigens heeft [belanghebbende] niet inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopprijs van € 176.000.000 kan worden herleid naar elk van de elf winkelcentra afzonderlijk. De enkele bij het beroepschrift gevoegde uitsplitsing van voormelde verkoopprijs is daarvoor onvoldoende. Bovendien wordt in die uitsplitsing ten onrechte van tien in plaats van elf winkelcentra uitgegaan. Ook aan de door [belanghebbende] ingebrachte waarde-indicatie van [L] van 16 december 2013, waarin een marktwaarde van het winkelcentrum in verhuurde staat is opgenomen van € 31.720.000, gaat de rechtbank voorbij, nu daarmee evenmin een onderbouwing is gegeven van de individuele waarde per winkelunit.
    
    9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onderhavige winkelunits op de waardepeildatum schattenderwijs – alle omstandigheden in aanmerking genomen – op  [hierna volgt een opsomming van de winkelunits en de door de Rechtbank nader vastgestelde waarden van de winkelunits, zoals opgenomen in het bij deze uitspraak gevoegde overzicht, onder het kopje “WOZ-waarde na uitspraak Rechtbank”, Hof] .
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, blijft de beschikking en de aanslag betreffende de onroerende zaak [D] te [Y] gehandhaafd op de waarde zoals die reeds bij uitspraak op bezwaar is verminderd (€ 1.353.000). De beschikkingen en aanslagen van de overige onroerende zaken dienen overeenkomstig hetgeen hiervoor in 9 is bepaald te worden verminderd. Het beroep, voor zover dat ziet op de beschikking en de aanslag betreffende de onroerende zaak [D] te [Y] , dient ongegrond te worden verklaard. De overige beroepen dienen gegrond te worden verklaard.
    
    
      Proceskosten
    
    11. De rechtbank vindt aanleiding [de heffingsambtenaar] te veroordelen in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.250 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en wegingsfactor 1,5). Voorts stelt de rechtbank de vergoeding van de taxatiekosten, met inachtneming van het reeds door [de heffingsambtenaar] in de bezwaarfase toegekende vergoeding van € 455 (7 uur x € 65) en overeenkomstig het verzoek van [belanghebbende], vast op € 520 (8 uur x € 65).
    (…)”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      5.1.
      Het geschil in hoger beroep betreft de waarden van de winkelunits.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarden zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar niet te hoog zijn en onderbouwt dit als volgt. In het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport zijn analyses van elf marktransacties opgenomen. De markttransacties betreffen onroerende zaken die naar de opvatting van de heffingsambtenaar vergelijkbaar zijn met de winkelunits (vergelijkingsobjecten). Het gaat om zeven huurtransacties en vier kooptransacties. De vergelijkingsobjecten waarop de huurtransacties betrekking hebben ( [M] [D] , [N] , [O] , [P] , [Q] en [R] , maken deel uit van het winkelcentrum. De vergelijkingsobjecten waarop de verkooptransacties betrekking hebben ( [S] , [T] , [U] en [V] ), maken geen deel uit van het winkelcentrum. Van de zeven vergelijkingsobjecten waarop de verhuurtransacties betrekking hebben, zijn geen verkoopcijfers beschikbaar; de verkoopwaarden van deze vergelijkingsobjecten zijn bepaald met behulp van de discounted cash flow-methode (DCF-methode). Vijf winkelruimten zijn inpandig opgenomen. Het resultaat van de analyses is uitgewerkt in afzonderlijke taxatiekaarten per object. De taxatiekaarten maken deel uit van het taxatierapport. 
      
      
        Ter toelichting op de waardebepaling van de winkelunits merkt de heffingsambtenaar in zijn pleitnota in hoger beroep het volgde op:
      
      
      
        “ [T] : hiervan is zowel een koopovereenkomst met marktconforme koopprijs (EUR 2.460.200) bekend, als een huurovereenkomst met marktconforme huurprijs (EUR 150.000). Verkoper verkoopt het pand leeg opgeleverd vrij van bezwaar en gebruik. De combinatie van deze transacties is uitzonderlijk en de enige in de reeks onderzochte referentietransacties. 
      
      
      
        Indien beide getallen op elkaar gedeeld worden volgt een kapitalisatiefactor (kosten koper) van 16,4. Indien echter dezelfde disconteringsvoet wordt gehanteerd als bij de ontleding van de huurtransacties (6%) èn rekening wordt gehouden met huurconcessies uit de huurovereenkomst van onderhavig pand, bedraagt de waarde EUR 2.208.000. Gedeeld door de brutohuur bedraagt de kapitalisatiefactor (kosten koper) dan 14,7. 
      
      
      
        Bij de analyse en uitwerking van de overige tien referentiepanden is een gelijke werkwijze gehanteerd. In deze gevallen ontbreekt echter in elk afzonderlijk geval een kooptransactiecijfer of een huurtransactiecijfer. In beide gevallen dient een kapitalisatiefactor te worden bepaald. Door bij iedere taxatie-analyse van de marktconforme disconteringsvoet à 6% uit te gaan, de huurconcessies in mindering te brengen op de huurprijs, wordt op een eensluidende manier getaxeerd met inachtneming van de juiste onderlinge waardeverhoudingen. 
      
      
      
        Bovendien wordt in de gevallen van een verkoop in verhuurde staat en bij de analyses van de huurprijzen, de WOZ- wetfictie in acht genomen door een bedrag aan veronderstelde leegstand en verhuurkosten in mindering te brengen op de waarde. Bij de geanalyseerde panden die zijn gelegen in winkelcentrum [F] is aanvullend een bedrag voor bodemsanering en CAPEX in mindering gebracht. 
      
      
      
        De omstandigheden van ieder afzonderlijk geval, rekening houdende met de markthuur en koopprijzen, zijn op deze wijze verdisconteerd in de waarde. De waarden van niet verkochte en/of verhuurde winkelpanden zijn direct afgeleid van de referentiepanden door middel van systematische vergelijking. U kunt dit aflezen in het addendum. Per onroerende zaak, per pagina wordt de ontlede getaxeerde waarde afgebeeld met minimaal een referentieverwijzing. De waardeparameters corresponderen binnen geringe bandbreedte met elkaar. Ze zijn niet in alle gevallen exact gelijk aan elkaar omdat veelal meer referentieverwijzingen dienen ter onderbouwing van de waarde. Er ontstaat in dat geval een gemiddelde van de best vergelijkbare referentiewinkelpanden. Door het op deze wijze uit te voeren wordt de juiste onderlinge waardeverhouding gewaarborgd.”
      
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de bedragen waarop de Rechtbank de waarden van de winkelunits nader heeft vastgesteld, te hoog zijn. Daartoe voert zij het volgende aan. Uitgangspunt bij de bepaling van de waarden van de winkelunits dient de koopsom te zijn waarvoor belanghebbende het winkelcentrum op 16 mei 2014 van de holding heeft gekocht (€ 27,5 miljoen). Deze koopsom dient te worden gecorrigeerd voor de meerprijs die belanghebbende heeft betaald omdat huurders op basis van de door hen gesloten huurovereenkomsten een hogere huur zijn verschuldigd dan de markthuurwaarde (de kraag). De kraag bedraagt € 807.315, zijnde het verschil tussen de werkelijk betaalde huren van € 3.025.869 en de niet in geschil zijnde markthuurwaarden van € 2.850.000. Voorts dient een correctie in verband met het leegstandsrisico te worden toegepast. Het leegstandsrisico (de aanvangsleegstand) is 5% oftewel 5,7 maanden op een looptijd van 9,5 jaar. De correctie voor het leegstandsrisico bedraagt dus 5% van € 27,5 miljoen, zijnde € 1.375.000. De gecorrigeerde koopsom van 16 mei 2014 bedraagt derhalve (€ 27,5 miljoen -/- € 807.315 -/- € 1.375.000 =) € 25.317.685. De hkf van 8,9 is bepaald door de gecorrigeerde koopsom van het winkelcentrum te delen door de markthuurwaarden van € 2.850.000. De WOZ-waarden van de winkelunits kunnen vervolgens worden berekend door de niet in geschil zijnde huurwaarden van de onroerende zaken te vermenigvuldigen met de hkf van 8,9.
      
    
    
      5.4.
      Voor hetgeen partijen verder ter ondersteuning van hun standpunten aanvoeren, wordt verwezen naar de gedingstukken.
      
      
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      6.2.
      Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot verlaging van de WOZ-waarden van de winkelunits met inachtneming van een kapitalisatiefactor van 8,9. Subsidiair concludeert belanghebbende tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Overwegingen vooraf
      
    
    
    
      7.1.
      Belanghebbende heeft op 29 juni 2018 incidenteel hoger beroep ingesteld. In artikel 8:110, lid 2, Awb is bepaald dat een incidenteel hoger beroep dient te worden ingesteld binnen zes weken nadat het Hof de gronden van het hoger beroep van – in dit geval – de heffingsambtenaar, aan belanghebbende heeft verzonden. Deze gronden – die in een later stadium nader zijn onderbouwd – zijn op 16 maart 2018 door het Hof ontvangen en op die dag verzonden aan belanghebbende. Aangezien het incidenteel hoger beroepschrift niet binnen zes weken na 16 maart 2018 is ingediend en geen feiten zijn gesteld of gebleken op grond waarvan kan worden geoordeeld dat belanghebbende niet in verzuim is geweest, is het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk. Hetgeen belanghebbende in het incidenteel hoger beroepschrift heeft aangevoerd, merkt het Hof aan als een aanvulling op het door belanghebbende tegen het hoger beroep van de heffingsambtenaar gevoerde verweer.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      7.2.
      Partijen zijn beide van mening dat de winkelunits dienen te worden aangemerkt als (afzonderlijke) onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. Het Hof sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen waarvan niet is gebleken dat het op een onjuiste rechtsopvatting berust. 
      
    
    
      7.3.
      Met partijen is het Hof van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken dienen te worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      7.4.
      Niet in geschil is dat de marktwaarden van de winkelunits moeten worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Het Hof sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen. De hwk-methode houdt – kort gezegd – in dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een voor die onroerende zaak berekende hkf. Belanghebbende heeft verklaard de door de heffingsambtenaar gebruikte huurwaarden van de onderhavige winkelunits niet te betwisten. Derhalve zal het Hof van de juistheid van die waarden uitgaan.
      
    
    
      7.5.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van de winkelunits – te weten de in het onder 1.1. genoemde overzicht onder het kopje “WOZ-waarde na bezwaar” vermelde waarden – niet te hoog zijn. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende, 
      
    
    
      7.6.
      Bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor van een onroerende zaak dient de heffingsambtenaar behalve over huurwaarden ook over verkoopwaarden van met de te waarderen onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken te beschikken. De beste verkoopwaarde is de op de markt gerealiseerde verkoopprijs van een zo veel mogelijk met de te waarderen onroerende zaak overeenkomend vergelijkingsobject waarvan de volle en onbezwaarde eigendom rond de waardepeildatum is overgedragen (overdrachtsfictie) en dat de verkrijger onmiddellijk en in volle omvang in gebruik heeft kunnen nemen (verkrijgingsfictie). 
      
    
    
      7.7
      Met betrekking tot zeven van de elf door hem in (het addendum bij) het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten beschikt de heffingsambtenaar niet over verkoopcijfers. De heffingsambtenaar heeft de verkoopwaarden van deze vergelijkingsobjecten daarom berekend met behulp van de DCF-methode. Bij de toepassing van de DCF-methode worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarbij wordt lange tijd vooruitgekeken, in dit geval tien jaar, waarbij ervan wordt uitgegaan dat het huidige gebruik van de onroerende zaak gedurende deze periode wordt voortgezet. Het contant maken geschiedt tegen een rentepercentage, de zogeheten disconteringsvoet, die bestaat uit een risicovrije rente (de rente van langlopende staatsleningen), verhoogd met een opslag voor het rendementsrisico dat is verbonden aan het investeren in – in dit geval – winkels. De aannames van de heffingsambtenaar over de disconteringsvoet en de toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak zijn in het (addendum bij) het taxatierapport niet inzichtelijk gemaakt. Dit maakt het voor het Hof onmogelijk om te toetsen of de door de heffingsambtenaar met behulp van de DCF-methode berekende verkoopwaarden van de zeven vergelijkingsobjecten te hoog zijn. In zoverre is de heffingsambtenaar dus niet in het van hem verlangde bewijs geslaagd.
      
    
    
      7.8
      Van de vier door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopcijfers heeft er één betrekking op een onbezwaard, leeg en onverhuurd verkocht vergelijkingsobject [T] , op 3 januari 2012 verkocht voor – na aftrek van de waarde van € 219.800 die, naar niet in geschil is, kan worden toegerekend aan de woning die van dit object deel uitmaakt –  € 2.460.200). De omstandigheid dat dit verkoopcijfer circa 2 jaar vóór de waardepeildatum is gerealiseerd, maakt het in beginsel minder geschikt om (mede) als onderbouwing van de huurwaardekapitalisatiefactor bij de bepaling van de waarden van de winkelunits op waardepeildatum te worden gebruikt. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat uit de hkf-berekening van de heffingsambtenaar niet blijkt dat hij rekening heeft gehouden met de verandering van de waarde van het vergelijkingsobject in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs van € 2.460.200 op de onder 5.2 genoemde gronden heeft verminderd tot € 2.208.000 en dat de door hem voorgestane hkf-en van 11,6 tot 12,9 aanmerkelijk lager zijn dan de voor het vergelijkingsobject [T] op basis van de (verlaagde) verkoopwaarde van € 2.208.000 en de – niet in geschil zijnde – huurwaarde van € 150.000 berekende hkf van 14,7. 
      
    
    
      7.9
      De heffingsambtenaar heeft in (het addendum bij) het taxatierapport nog drie verkooptransacties in de onderbouwing van de door hem verdedigde hkf-en betrokken ( [W] ).
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                object
              
              
                verkoopdatum
              
              
                verkoopprijs
              
              
                correctie op
                verkoopprijs
              
              
                huurwaarde
              
              
                hkf
              
            
            
              
                
                  [S]
                
              
              
                01-12-2015
              
              
                €    715.000
              
              
                € 145.000
              
              
                €   43.890
              
              
                13,0
              
            
            
              
                
                  [U]
                
              
              
                01-10-2014
              
              
                € 1.020.000
              
              
                € 142.000
              
              
                €   68.475
              
              
                12,8
              
            
            
              
                
                  [V]
                
              
              
                18-12-2014
              
              
                € 3.900.000
              
              
                € 283.000
              
              
                € 278.273
              
              
                13,0
              
            
          
        
      
      
    
    
      7.10.
      De in het taxatierapport genoemde koopsom van het pand [S] dient volgens belanghebbende € 600.000 te bedragen. De heffingsambtenaar heeft bevestigd met een onjuiste koopsom rekening te hebben gehouden. 
      
    
    
      7.11.
      De drie onder 7.9 genoemde verkooptransacties zijn volgens belanghebbende niet geschikt om als referentieobjecten te fungeren. De panden zijn in verhuurde staat verkocht, waarbij niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de WOZ-ficties, aangezien de door de heffingsambtenaar aangebrachte correcties op de berekende waarden voor de lopende huurcontracten en de aanvangsleegstand niet zijn onderbouwd. Voorts betwist belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde markthuur. De heffingsambtenaar verwijst voor de wijze waarop rekening is gehouden met de WOZ-ficties en de correcties op de berekende waarden voor de lopende huurcontracten en de aanvangsleegstand naar het taxatierapport. 
      
    
    
      7.12.
      De in het taxatierapport opgenomen cijfermatige toelichtingen zijn naar het oordeel van het Hof niet met objectieve, verifieerbare gegevens onderbouwd. Daardoor is het niet mogelijk om te toetsen of de heffingsambtenaar met de door hem aangebrachte correcties op de juiste wijze en in de juiste mate rekening heeft gehouden met de invloed die het verhuurd zijn van de drie vergelijkingsobjecten op de behaalde verkoopprijzen van deze objecten heeft gehad. Dit betekent dat de – door de heffingsambtenaar gecorrigeerde – verkoopprijzen van de drie objecten niet geschikt zijn om bij de berekening van de hkf-en van de winkelunits te worden gebruikt.  
      
    
    
      7.13.
      Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is van de elf door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane hkf-en van de 47 winkelunits gebruikte verkoopwaarden slechts één, namelijk die van het object [T] , daartoe in beginsel geschikt, waarbij is aangetekend dat die geschiktheid negatief wordt beïnvloed door de omstandigheid dat dit verkoopcijfer circa 2 jaar vóór de waardepeildatum is gerealiseerd. Naar het oordeel van het Hof is deze onderbouwing, gelet ook op hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, te schamel. Derhalve is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van de winkelunits – te weten de in het onder 1.1. genoemde overzicht onder het kopje “WOZ-waarde na bezwaar” vermelde waarden – niet te hoog zijn. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is ongegrond.
      
    
    
      7.14.
      Nu het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is, belanghebbende niet zelf principaal hoger beroep heeft ingesteld en het door haar ingestelde incidentele hoger beroep  – zoals in 7.1 uiteengezet – niet ontvankelijk is, kan hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd niet tot het daarmee door haar beoogde doel – een verlaging van de gezamenlijke waarde van de winkelunits tot € 25.317.000 – leiden, nog daargelaten dat het geschil in hoger beroep niet de gezamenlijke waarde van de 47 winkelunits, maar de 47 waarden van de afzonderlijke winkelunits betreft.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      7.15.
      Gelet op het vorenstaande is het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk. Beslist  dient te worden zoals hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8.1.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
      
    
    
      8.2.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 508.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, en
    - gelast dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 508.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, E.M. Vrouwenvelder en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier J. de Vormer. De beslissing is op 21 augustus 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -   - de naam en het adres van de indiener;
    -   - de dagtekening;
    -   - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -   - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.