ECLI:NL:GHARL:2020:8241, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2020, 19/01363
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling melkveebedrijf met bedrijfswoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01363
    uitspraakdatum: 13 oktober 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] en [Y] te [Z] (hierna: belanghebbende 1 en 2; belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 september 2019, nummer UTR 18/3927, in het geding tussen belanghebbenden en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van De Ronde Venen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende 1 bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 690.000 (hierna: beschikking 1). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) 2017 (eigenaar niet-woning) vastgesteld op € 1.043,97.
      
    
    
      1.2.
       De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende 2 bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 364.000 (hierna: beschikking 2). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2017 (gebruiker niet-woning) vastgesteld op € 439,71.
      
    
    
      1.3.
      Op de bezwaarschriften van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar beschikking 1 verminderd naar een waarde van € 593.000, beschikking 2 verminderd naar een waarde van € 301.000 en de aanslagen OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 16 september 2020. Gelijktijdig en gezamenlijk met deze zaak is de zaak met nummer 19/01362 behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende 1 is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een melkveebedrijf met bedrijfswoning (hierna: het bedrijf). Het bedrijf wordt geëxploiteerd door de VOF [A] (hierna: de VOF). De vennoten van de VOF zijn belanghebbende 1, zijn echtgenote ( [B] ) en zijn zoon (belanghebbende 2). Belanghebbende 2 woont in de bedrijfswoning. De bedrijfswoning is in 2016 en 2017 gebouwd en heeft geen eigen elektra-aansluiting en ook geen eigen uitrit. Belanghebbende 1 heeft de bedrijfswoning aan belanghebbende 2 verkocht voor € 225.000. De (notariële) levering heeft op 21 december 2017 plaatsgevonden.
      
    
    
      2.2.
      Direct naast de onroerende zaak, aan de [a-straat] 6a, ligt een bedrijfswoning. Belanghebbende 1 was op 1 januari 2017 eigenaar van [a-straat] 6a. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de waarden aanzienlijk lager dan € 593.000 en € 301.000 moeten worden vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de waarden van € 593.000 en € 301.000. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid  2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een overzicht van [C] , taxateur RT (hierna: [C] ). [C] heeft daarbij aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers en kengetallen Deel 20A ‘Grond bij agrarische objecten’ en Deel 20B ‘Agrarische gebouwen’ (hierna gezamenlijk: de Taxatiewijzer). De onroerende zaak is op 22 mei 2017 ter plaatse opgenomen.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de bedrijfswoning wijst belanghebbende op een taxatierapport van [D] van 9 november 2017 (hierna: [D] ), waarin de marktwaarde van de bedrijfswoning op deze datum is vastgesteld op € 225.000. Onder marktwaarde wordt in het taxatierapport verstaan het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige (ver)koper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen. [D] heeft de bedrijfswoning op 8 augustus 2017 inpandig opgenomen. [D] heeft bij zijn taxatie twee vergelijkingsobjecten gebruikt, [b-straat] 1 te [E] en [c-straat] 1 en 3 te [F] . 
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting van het Hof is gebleken dat partijen de door hen voorgestane waarden als volgt onderbouwen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Omschrijving
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Opper./
                Inhoud
              
              
                Heffingsambtenaar
              
              
                Belanghebbende
              
            
            
              
                Woning vrijstaand
              
              
                2014
              
              
                669 m3
              
              
                238.164
              
              
                200.000
              
            
            
              
                Grond bij eengezinswoning
              
              
                
              
              
                499 m2
              
              
                52.060
              
              
                zit in 200.000
              
            
            
              
                Grond bij niet-woning
              
              
                
              
              
                5.531 m2
              
              
                96.138
              
              
                96.138
              
            
            
              
                Ligboxenstal
              
              
                2011
              
              
                196 m2
              
              
                33.712
              
              
                120.000
              
            
            
              
                Ligboxenstal
              
              
                1974/2011
              
              
                1.175 m2
              
              
                141.000
              
              
                zit in 120.000
              
            
            
              
                Jongveestal
              
              
                1940
              
              
                125 m2
              
              
                0
              
              
                -/-25.000
              
            
            
              
                Varkensstal
              
              
                1980
              
              
                608 m2
              
              
                13.522
              
              
                -/-25.000
              
            
            
              
                Werktuigenberging/wagenloods
              
              
                1990
              
              
                434 m2
              
              
                39.802
              
              
                39.802
              
            
            
              
                Erfverharding
              
              
                1980
              
              
                1.900 m2
              
              
                10.203
              
              
                0
              
            
            
              
                Mestkelder betonnen wanden
              
              
                1980
              
              
                300 m3
              
              
                3.600
              
              
                3.600
              
            
            
              
                Asbest jongveestal
              
              
                1940
              
              
                218 m2
              
              
                -/- 3.806
              
              
                zie hierboven
              
            
            
              
                Asbest werktuigenberging
              
              
                1990
              
              
                651 m2
              
              
                -/- 6.035
              
              
                -/- 20.000
              
            
            
              
                Asbest varkensstal
              
              
                1980
              
              
                1.021 m2
              
              
                -/-9.026
              
              
                zie hierboven
              
            
            
              
                Riooloverstort woning
              
              
                
              
              
                
              
              
                0
              
              
                -/- 75.000
              
            
            
              
                Riooloverstort bedrijf
              
              
                
              
              
                
              
              
                0
              
              
                -/- 150.000
              
            
            
              
                Vervuilde grond
              
              
                
              
              
                
              
              
                0
              
              
                -/- 100.000
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 609.334
              
              
                € 64.540
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende 1 stelt zich onder verwijzing naar het taxatierapport van [D] op het standpunt dat de waarde van de bedrijfswoning op de waardepeildatum 1 januari 2016 € 200.000 is. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende 1 onvoldoende heeft onderbouwd waarom de op de grond van de Taxatiewijzer – die in het algemeen een goed uitgangspunt vormt – berekende waarde van de bedrijfswoning van (€ 238.164 + € 52.060 =) € 290.224 te hoog zou zijn. Allereerst heeft [D] geen inzicht gegeven in de diverse onderdelen – zoals de waarde van de woning en de waarde van de grond – van de getaxeerde waarde van                    € 225.000. Verder zijn de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar, omdat het hier om transacties van miljoenen euro’s gaat met veel grotere percelen, melkrobots, betaalrechten en een suikerquotum. Bovendien heeft [D] de waarde op 9 november 2017 getaxeerd en niet de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2016.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbenden betogen dat de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat er asbest zit in de oude varkensstal. Bovendien kan deze niet meer worden gebruikt, aldus belanghebbenden. Rekening houdend met de sloopkosten heeft de varkensstal volgens belanghebbenden een negatieve waarde van minimaal € 25.000.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar stelt dat de varkensstal nog wel zou kunnen worden gebruikt en dat er geen saneringsverplichting bestaat. Bovendien bedragen volgens de heffingsambtenaar de kosten maximaal € 10.944.
      
    
    
      4.9.
      Aangezien er tot op heden geen saneringsverplichting bestaat, er ook geen uitzicht hierop bestaat en de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een aftrek asbest van € 9.026 hebben belanghebbenden naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd waarom de varkensstal op een waarde van negatief € 25.000 moet worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.10.
      Ook betogen belanghebbenden dat de jongveestal vanwege verzakkingen en omgevallen muren op is. Rekening houdend met de sloopkosten heeft de jongveestal volgens belanghebbenden een negatieve waarde van minimaal € 25.000.
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar stelt dat de jongveestal nog wel zou kunnen worden gebruikt. Er bestaat geen verplichting de jongveestal te slopen en bovendien, aldus de heffingsambtenaar, is de waarde hiervan al op nihil gesteld. Volgens de heffingsambtenaar bedragen de sloopkosten maximaal € 4.050.
      
    
    
      4.12.
      Aangezien er tot op heden geen sloopverplichting bestaat, er ook geen uitzicht hierop bestaat en de heffingsambtenaar de waarde al op negatief € 3.806 heeft gesteld, hebben belanghebbenden naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd waarom de jongveestal op een waarde van negatief € 25.000 moet worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.13.
      Verder betogen belanghebbenden met betrekking tot de ligboxenstal dat er scheuren in de nieuwe dakplaten zitten en dat deze moeten worden vervangen. Bovendien is bij de uitbreiding van deze stal een mestkelder eronder geplaatst, waardoor het grootste deel van de waarde van de ligboxenstal in de grond zit. 
      
    
    
      4.14.
      Met betrekking tot de ligboxenstal betoogt de heffingsambtenaar dat 80% hiervan in 2011 is gerenoveerd en dat het om in totaal acht platen gaat. De vervanging hiervan zou volgens de heffingsambtenaar een kostenpost van hooguit € 1.000 betekenen. 
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbenden hebben naar het oordeel van Hof onvoldoende ingebracht om te concluderen dat de uit de Taxatiewijzer voortvloeiende waarde van in de totaal € 174.712 voor de ligboxenstallen voor een bedrag van € 54.712 te hoog zou zijn. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat belanghebbende van een onjuiste maatstaf uitgaat, door de waardedruk zodanig te berekenen dat van het verschil een geheel nieuwe stal kan worden gebouwd.
      
    
    
      4.16.
      De heffingsambtenaar heeft wat betreft de asbest in de werktuigenberging rekening gehouden met een waardedruk van € 6.035. Belanghebbende betogen dat de waardedruk € 20.000 is, maar hebben dit naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.17.
      Ook betogen belanghebbenden dat onvoldoende rekening is gehouden met de verzakkingen van de erfverharding.
      
    
    
      4.18.
      De heffingsambtenaar betwist dit en stelt dat in de Taxatiewijzer voldoende rekening wordt gehouden met de staat van erfverhardingen.
      
    
    
      4.19.
       Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden onvoldoende onderbouwd waarom een erfverharding van 1.900 m2 op een te hoog bedrag zou zijn gewaardeerd. Het Hof verwijst in dit verband naar de laatste zin van overweging 4.15, maar nu voor de erfverharding.
      
    
    
      4.20.
      Belanghebbenden betogen dat er aan de westzijde van de onroerende zaak – vlak bij de bedrijfswoning – een waardedrukkende riooloverstort zit. Bij warm weer is er sprake van stankoverlast bij de bedrijfswoningen. Bovendien wordt er twee keer per dag rioolwater geloosd op het oppervlaktewater, hetgeen heeft geleid tot zieke en dode koeien. Belanghebbenden berekenen de waardedruk op € 50.000 tot € 75.000 voor de bedrijfswoning en € 150.000 voor het bedrijf.
      
    
    
      4.21.
      De heffingsambtenaar heeft dit betwist en opgemerkt dat in het taxatierapport van [D] hierover niets is vermeld.
      
    
    
      4.22.
      Belanghebbenden hebben naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd in hoeverre de gestelde riooloverstort leidt tot een lagere waarde van de onroerende zaak. Het enkel benoemen van een waardedrukkende factor en het noemen van een daarmee gemoeid bedrag, is onvoldoende.
      
    
    
      4.23.
      Belanghebbenden hebben zich ook op het standpunt gesteld dat er sprake is van vervuilde grond, die bij de provincie is gemeld. Belanghebbenden berekenen de waardedruk op € 100.000. 
      
    
    
      4.24.
      De heffingsambtenaar heeft dit betwist en opgemerkt dat in het taxatierapport van [D] wordt opgemerkt dat er geen aanleiding bestaat om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten.
      
    
    
      4.25.
      Aangezien er tot op heden geen saneringsverplichting bestaat en ook geen uitzicht hierop, hebben belanghebbenden naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd in hoeverre de gestelde verontreiniging leidt tot een lagere waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.26.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van het overzicht van [C] , de bijbehorende stukken en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarden van respectievelijk € 593.000 en € 301.000 aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. De heffingsambtenaar heeft zich naar het oordeel van het Hof niet zodanig gedragen dat hij, ondanks het ongegronde hoger beroep, toch in de proceskosten zou moeten worden veroordeeld.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 13 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.