ECLI:NL:RBMNE:2025:4018, Rechtbank Midden-Nederland, 25-06-2025, 11510615 \ UC EXPL  25-688 VL/58599
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg overeenkomst.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11510615 \ UC EXPL  25-688 VL/58599
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. C. van der Mark,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: heeft zich onttrokken.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde] op 23 december 2024 gedagvaard voor de kantonrechter. Op 29 januari 2025 heeft [eiseres] aanvullende producties overgelegd. [gedaagde] heeft op 24 februari 2025 schriftelijk op de dagvaarding gereageerd en een eis in reconventie ingesteld. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. [eiseres] heeft op 18 mei 2025 schriftelijk op de eis in reconventie gereageerd en heeft op 20 mei 2025 nog een aanvullende productie overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 28 mei 2025 plaatsgevonden. Namens [eiseres] was [A] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [eiseres] . Namens [gedaagde] waren [B] en [C] , contractmanager en juridisch adviseur, aanwezig. De kantonrechter heeft bepaald dat vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Op 24 november 2016 heeft [gedaagde] een perceel gekocht van [eiseres] en aan [eiseres] een verkoopbemiddelingsopdracht verstrekt ten behoeve van de nieuwbouwwoningen die [gedaagde] op het perceel heeft gebouwd. [eiseres] heeft 11 bouwnummers verkocht en maakt aanspraak op de courtage. Partijen zijn het echter niet eens over de hoogte van de courtage. [gedaagde] heeft daarom niet het volledige gefactureerde bedrag aan [eiseres] betaald. [eiseres] heeft voor het overige bedrag conservatoir derdenbeslag gelegd en vordert in deze procedure betaling van het restantbedrag. [gedaagde] vordert in reconventie opheffing van het gelegde beslag. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het restantbedrag aan [eiseres] moet betalen en wijst de vordering tot opheffing van het gelegde conservatoir beslag daarom af.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Conventie
      
    
    
    
      
        Wat hebben partijen afgesproken
      
    
    
    
      3.1.
      In artikel 18 van de tussen partijen gesloten overeenkomst staat:
      
      
        
          “Verkoopbemiddelingsopdracht wordt exclusief verstrekt aan [eiseres] B.V. [.] tegen een courtage van 1% exclusief BTW tot een totale verkoopsom van € 2.000.000,-- incl. BTW; boven de € 2.000.000,-- inclusief BTW verkoopsom wordt over het meerdere 2% exclusief BTW courtage in rekening gebracht. Indien de verkopen of een deel van de verkopen niet via [eiseres] B.V. tot stand komen is er eveneens recht op courtage door [eiseres] volgens voorgaande regeling.”
        
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen verschillen van mening over de uitleg van de term ‘verkoopsom’. De uitleg van deze term is bepalend voor de vraag over welke prijs de courtage van [eiseres] berekend moet worden. Volgens [eiseres] omvat de verkoopsom zowel de grondprijs als de aanneemsom, inclusief meerwerk, maar volgens [gedaagde] hebben partijen met deze term alleen de grondprijs bedoeld.
      
      
        
          Verkoopsom = grondprijs + aanneemsom en meerwerk
        
      
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Om te beoordelen welke afspraak partijen hebben gemaakt met betrekking tot de courtage, moet artikel 18 van de overeenkomst worden uitgelegd. Dat gebeurt aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat de vraag wat tussen partijen is overeengekomen niet moet worden beantwoord door alleen maar een taalkundige uitleg van datgene wat zij schriftelijk zijn overeengekomen, maar ook door acht te slaan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg.
      
    
    
      3.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter moet het begrip ‘verkoopsom’ zo worden uitgelegd dat zowel de grondprijs als de aanneemsom en het meerwerk onder dit begrip vallen. Hierbij zijn voor de kantonrechter de volgende omstandigheden doorslaggevend.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] stelt dat met de kopers een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst wordt gesloten en dat [gedaagde] (en daarmee [eiseres] ) alleen verantwoordelijk was voor de verkoop van de grond. [eiseres] heeft daarom slechts recht op de courtage over de grondprijs, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat hier niet in mee. De verkoopbemiddelingsopdracht die [gedaagde] aan [eiseres] heeft verstrekt, hield in dat [eiseres] steeds een perceel met daarop een huis zou verkopen. De losse verkoop van een perceel, zonder huis er op, was niet aan de orde. [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat klanten pas tekenden op het moment dat de totale verkoopprijs (de grondprijs, aanneemsom en het meerwerk) vaststond. [gedaagde] heeft meerdere producties overlegd waaruit bleek dat hij actief communiceerde over meerwerk, bijvoorbeeld over de keuze van kopers voor een separaat toilet of een erker. Uiteindelijk werd er voor een bouwnummer een overzicht gemaakt waarin de basis v.o.n. prijs werd opgenomen, waaruit de aanneemsom en het totale meerwerk bleek en vervolgens gekomen werd tot een optelling die resulteerde in een totaal v.o.n. prijs incl. neerwerk. [gedaagde] heeft niet weersproken dat klanten pas tekenden op het moment dat deze totale verkoopprijs vaststond. [eiseres] was dus onderdeel van het gehele proces. [eiseres] heeft daarbij voldoende aannemelijk gemaakt dat klanten, door een aantrekkelijke aanneemprijs en prijs voor het meerwerk, vaak ook nog over de streep getrokken konden worden door [eiseres] . [eiseres] heeft zich ingespannen voor het verkopen van het meerwerk; dit was ook in het belang van [gedaagde] . [eiseres] heeft recht op een beloning voor deze inspanning.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] stelt dat [eiseres] het werk naar zich toe heeft getrokken terwijl [gedaagde] voor dit werk een aannemer hadden. Deze stelling strookt echter niet met productie 28 van [eiseres] , waarin is te lezen dat [gedaagde] de opdracht geven aan [eiseres] meerwerk te verkopen. Van de zijde van [gedaagde] wordt aan [eiseres] in een e-mail geschreven: “Wij willen de onverkochte woningen met de volgende upgrade aanbieden:”, waarna een opsomming van werkzaamheden volgt die meerwerk betreffen. In de e-mail staat ook nog: “Wij stellen voor dat jullie de komende 3 à 4 weken hier ‘de boer mee op gaan’ en ‘het net op te halen’ met name richting de optanten die hierop zijn afgehaakt.” De stelling van [gedaagde] dat tussen de kopers en de aannemer zelf nog werd gefinetuned over bijvoorbeeld het plaatsen van stopcontacten en andere kleinere zaken, doet hier niet aan af. Dit kleine meerwerk zit niet inbegrepen in de verkoopsom en hierover heeft [eiseres] ook geen courtage in rekening gebracht.
      
    
    
      3.7.
      De stelling van [gedaagde] dat onduidelijkheid over de uitleg van de bepaling voor rekening en risico moet komen van [eiseres] , omdat hij de tekst van de overeenkomst heeft opgesteld, houdt geen stand. Deze risicoverdeling geldt alleen in het geval dat het de kantonrechter onvoldoende duidelijk is hoe de bepaling moet worden uitgelegd. Zoals hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de term ‘verkoopsom’ zo moet worden uitgelegd dat hieronder zowel de grondprijs als de aanneemsom en het meerwerk moet worden begrepen, zodat hier geen onduidelijkheid bestaat.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet het resterende factuurbedrag aan [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        
          [eiseres] stelt dat [gedaagde] een bedrag van € 14.096,26 inclusief btw onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] heeft dit erkend. Gezien hetgeen hiervoor onder 3.3 t/m 3.7 is overwogen, wordt deze vordering toegewezen. [eiseres] vordert de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 17 december 2024 tot dat het volledige bedrag is betaald. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De wettelijke handelsrente wordt toegewezen.
        
          
            [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] vordert een bedrag van € 2.056,15 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet wettelijke handelsrente betalen
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eiseres] vordert € 600,32 aan ontstane wettelijke handelsrente. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vordering wordt toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de beslagkosten betalen
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, € 440,90 + € 100,45 = € 541,35 aan tot op heden gemaakte beslagkosten. Dit heeft zij onderbouwd met de beslagstukken. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vordering wordt toegewezen. Daarnaast vordert [eiseres] € 714,00 aan griffierecht. Deze vordering wordt afgewezen, omdat uit de administratie van de rechtbank blijkt dat het griffierecht al is verrekend met het verschuldigde griffierecht voor deze procedure. De beslagkosten worden vastgesteld op:
      
      
        
          Kosten deurwaardersexploten		€ 	541,35
        
        
          Salaris gemachtigde			€ 	950,00 (1 punt x tarief € 950,00)
        
      
      Totaal					€ 	1.491,35
      
    
    
      3.12.
      De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
      - dagvaarding       	 	€               115,22
      - griffierecht                          	€               1.461,00
      - salaris gemachtigde           	€               812,00 (2 punt x tarief € 406,00)
      - nakosten                             	€               135,00 
      Totaal                                    	€               2.523,22
      
    
    
      3.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
        
          Reconventie
        
      
      
      
        
          Geen opheffing conservatoir beslag
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] vordert opheffing van het door [eiseres] gelegde conservatoir beslag. Zoals in conventie is overwogen, is het conservatoir beslag terecht gelegd. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      3.16.
      De overige vorderingen van [gedaagde] worden, omdat haar hoofdvordering niet wordt toegewezen, afgewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
      - salaris gemachtigde           	€               135,50 (0,5 punt x tarief € 271,-)
      - nakosten                             	€               135,00 
      Totaal                                    	€               270,50
      
    
    
      3.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          Conventie en reconventie
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.19.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de volgende bedragen:
      
        
          € 14.096,26 vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 17 december 2024 tot de dag dat het volledige bedrag is betaald;
        
        
          € 600,32 aan ontstane wettelijke handelsrente;
        
        
          € 2.056,15 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 23 december 2024 tot de dag dat het volledige bedrag is betaald;
        
        
          € 1.491,35 aan de tot op heden vastgestelde beslagkosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn betaald;
        
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.523,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoel in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      4.4.
      wijst al het gevorderde af;
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 270,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoel in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en bij haar afwezigheid ondertekend en op  25 juni 2025 in het openbaar uitgesproken door mr. D.C.P.M. Straver.
      
      
    
  
  
     Zie productie 21 van [eiseres] . Op deze manier werd de verkoopprijs aan klanten gepresenteerd.
  
  
     Zie productie 20 van [eiseres] .