ECLI:NL:GHARL:2020:8470, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-10-2020, 19/00711
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 19/00711
    uitspraakdatum: 20 oktober 2020
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 april 2019, nummer Awb 18/1180, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van gemeentelijke belastingen van de Regionale
      
        Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 240.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze via beeldbellen plaatsgevonden op 22 september 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1987-2006, met een aangebouwde garage, een carport, een veranda en een blokhut. De inhoud van de woning is circa 418 m³ en de kaveloppervlakte is 291 m².
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 21 januari 2019 door taxateur [A] . [A] heeft daarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 240.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende woningen ten grondslag gelegd:
      1. [b-straat] 40 te [Z] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 217 m², inhoud hoofdgebouw 394 m³, bouwjaar 1989-2014, met aangebouwde garage, dakkapel en veranda, op 31 maart 2017 overgedragen voor € 266.000;
      2. [c-straat] 5 te [Z] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 210 m², inhoud hoofdgebouw 396 m³, bouwjaar 1988-2016, met aangebouwde garage, carport en veranda, op 16 januari 2017 overgedragen voor € 231.000; 
      3. [a-straat] 1 te [Z] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 225 m², inhoud hoofdgebouw 405 m³, bouwjaar 1987, met aangebouwde garage, op 1 juni 2016 overgedragen voor € 218.500; 
      en ter indicatie:
      4. [a-straat] 94 te [Z] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 254 m², inhoud hoofdgebouw 492 m³, bouwjaar 1986-1998, met aangebouwde garage en carport, op 17 maart 2017 overgedragen voor € 228.000. Dit object is blijkens het rapport ter indicatie opgenomen omdat dit een familieverkoop betreft.
      In de bijbehorende matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten.  Het gaat daarbij om de waardering van ligging, kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling. De onroerende zaak scoort op alle factoren een 3 (voldoende), net als de referentieobjecten [a-straat] 1 en [a-straat] 94. [b-straat] scoort op kwaliteit/luxe een 5 (zeer goed) en voor het overige een 3, [c-straat] 5 scoort op kwaliteit/luxe een 4 (goed) en voor het overige eveneens een 3. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 223.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende matrix en zijn toelichting daarop ter zitting en in de stukken, aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.
      
    
    
      4.4.
       Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen (eerste) drie objecten blijkens de kenmerken in het taxatierapport voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om het standpunt van de heffingsambtenaar over de waarde te onderbouwen.
      
    
    
      4.5.
      Met de matrix en de toelichting daarop ter zitting van de Rechtbank en in de stukken maakt de heffingsambtenaar, in het licht van wat belanghebbende naar voren heeft gebracht, aannemelijk dat bij de herleiding van de aan belanghebbendes woning toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met indexatie naar de waardepeildatum en de onderlinge verschillen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat in de matrix een vergelijking is gemaakt met de getaxeerde waarden van de referentieobjecten per 1 januari 2017, die tevens de voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden zijn, waarbij een indexatie van de transactieprijs naar evenvermelde waardepeildatum is toegepast en rekening is gehouden met eventuele veranderingen van de woningen, naar het Hof begrijpt omdat de taxateur voor de vergelijking voor alle objecten uitgaat van de toestand op waardepeildatum. Nu de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat hij akkoord is met de toegepaste indexatie en het Hof overigens geen aanleiding heeft te veronderstellen dat de in de matrix getaxeerde waarden per waardepeildatum ten opzichte van de daarin genoemde transactieprijzen te hoog zijn, is naar het Hof voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling tot de waardepeildatum. Dat de vastgestelde WOZ-waarden van de referentieobjecten, zoals belanghebbende heeft gesteld, niet tot uitgangspunt van de vergelijking moeten worden genomen, laat het voorgaande onverlet.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling te weinig rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de badkamer (uit 1989). Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gesteld dat een collega-taxateur de onroerende zaak in de bezwaarfase inpandig heeft opgenomen, dus vóór 30 mei 2018, en heeft geconstateerd dat de badkamer bestond uit een bad, doucheruimte met douchegordijn, betegeld was met witte tegels en in goede staat verkeerde. De kwaliteit/luxe van de badkamer van de onroerende zaak is volgens de taxateur in overeenstemming met het bouwjaar en tezamen met de andere voorzieningen voldoende. De kwalificatie van de badkamer van [a-straat] 1 is volgens haar een kwestie van smaak. De gemachtigde van belanghebbende heeft gesteld dat de badkamer in belanghebbendes woning in juni 2018 is verbouwd, en dat hij ervan uitgaat dat de inpandige opname daarna heeft plaatsgevonden. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat hij overigens niet weet wat de verschillen zijn in de badkamer voor en na de verbouwing.  Desgevraagd heeft de gemachtigde verklaard dat de factor kwaliteit/luxe voor de onroerende zaak op 2 dient te worden gesteld, hetgeen volgens hem tot een waardevermindering van 5% van het hoofdgebouw zou leiden, oftewel ongeveer € 7.000. Ook stelt de gemachtigde dat de factor kwaliteit/luxe voor het referentieobject [a-straat] 1 gelet op de staat van de badkamer in die woning op 4 moet worden gezet. Naar het oordeel van het Hof is met het toekennen (in de matrix) van een waarde per m³ van € 335 ten opzichte van € 370 voor [a-straat] 1, resulterend in een verschil in berekende waarde van het hoofdgebouw, mede gelet op de in het taxatierapport opgenomen foto van de badkamer van [a-straat] 1, in voldoende mate rekening gehouden met het mogelijke waardeverschil als gevolg van het verschil in kwaliteit van de badkamer. Het Hof gaat voorts voorbij aan de, overigens niet onderbouwde, stelling van belanghebbende dat de bijgebouwen, zoals dakkapellen niet zijn meegenomen in de vergelijking, nu uit het taxatierapport en de matrix volgt dat daarmee wel rekening is gehouden.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat bij het vaststellen van de waarde te weinig rekening is gehouden met de ligging bij het speelterrein (hangplek) en de ligging bij de drukke invalsweg van de wijk. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat nergens uit blijkt, ook niet bij navraag bij de gemeente, dat sprake is van de gestelde overlast van hangjongeren, en dat het speelveldje volledig is afgeschermd door bosschage. Wat betreft de drukke invalsweg heeft de heffingsambtenaar gesteld dat daarvan geen sprake is. Daargelaten dat de gemachtigde van belanghebbende de gestelde overlast niet nader heeft onderbouwd en ter zitting desgevraagd niet duidelijk heeft kunnen maken om welke drukke weg het gaat, doen deze aangevoerde omgevingsfactoren, zo heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting bevestigd, zich in gelijke mate voor bij het nabij gelegen vergelijkingsobject [a-straat] 1. Voor zover deze omgevingsfactoren de waarde van de onroerende zaak in negatieve zin zouden beïnvloeden, acht het Hof aannemelijk dat deze invloed in de verkoopprijs van [a-straat] 1 is verdisconteerd.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is voorts van oordeel dat de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten [a-straat] 94 en [d-straat] 48 aan de vastgestelde waarde niet afdoen. De verkoopprijs van het object [d-straat] 48 is ruim een jaar voor de waardepeildatum (verkoop op 17 december 2015) gerealiseerd, terwijl recentere referentieobjecten beschikbaar zijn, en is daarom minder geschikt voor de onderbouwing van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Ook is niet duidelijk in hoeverre dit object volgende vergelijkbaar is. De transactie van [a-straat] 94 betreft, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, een familieverkoop, zodat niet is komen vast te staan dat marktwerking heeft plaatsgevonden. Om deze reden heeft de heffingsambtenaar dit referentieobject, naar het oordeel van het Hof terecht, buiten beschouwing gelaten en enkel vermeld ter indicatie van de ondergrens van de waarde van dit type objecten. Het Hof merkt nog op dat als dit object, naast de in de matrix opgenomen andere referentieobjecten, in de waardering was betrokken, uitgaande van de door de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen bepaalde inhoud van 492 m³, het oordeel van het Hof niet anders zou luiden. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet niet af aan de vastgestelde waarde.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020.
    
    
    
    
      	De voorzitter,
      
        De griffier is verhinderd de uitspraak	
      
      
        te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 oktober 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.