ECLI:NL:GHAMS:2018:4921, Gerechtshof Amsterdam, 15-11-2018, 17/00563
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    15 november 2018
    kenmerk 17/00563
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], te [Z], belanghebbende,
      gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants),
    
    
    
      tegen de uitspraak van 26 september 2017 in de zaak met kenmerk AMS 17/63 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak ‘[adres a] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 748.500. Tegelijk zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 23 december 2016 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 710.000 en de aanslagen OZB overeenkomstig verminderd. De toegekende kostenvergoeding bedraagt in totaal € 492.
      
    
    
      1.3.
      
        De rechtbank heeft bij de uitspraak van 26 september 2017 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als ‘Fernandes’):
        “De rechtbank: 
      
      - verklaart het beroep gegrond; 
      - vernietigt de bestreden uitspraak;
      - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
      - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] te vergoeden;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [belanghebbende] tot een bedrag van € 495,-.”
      
      
        Gelet op rechtsoverweging 10 van de uitspraak is ten dezen sprake van een kennelijke misslag. Het Hof leest voor € 495 € 990.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 november 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Met bericht van verhindering is namens de heffingsambtenaar niemand verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden, samen met de aantekeningen van de zitting bij de rechtbank, welke aantekeningen het Hof eerst na de zitting in hoger beroep heeft ontvangen.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning.
      
    
    
      2.2.
      De woning is een maisonnette gelegen op de begane grond en eerste etage van het pand [adres a] te [Z]. De woning heeft een kelder en een tuin. De woning heeft een oppervlak van 152 m²; de tuin heeft een oppervlakte van 110 m². De woning is omstreeks 1928 gebouwd. De woning verkeert intern in een matige staat van onderhoud. Keuken en badkamer zijn gedateerd. Isolatievoorzieningen ontbreken. 
      
      
        2.3.1.
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de woning (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 710.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten [object 1] (173 m²), [object 2] (150 m²), [object 3] (160 m²) en [object 4] (134 m²), alle gelegen in [Z] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). In dit verband is in eerste aanleg een ‘Overzicht taxatiewaarden’  overlegd met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) vierkantemeterprijzen. Het vergelijkingsobject [object 3] is in 2013 in gedateerde toestand te koop aangeboden voor € 945.000 en verkocht voor € 875.000 en daarna compleet gerenoveerd met een uitbouw van 20 m². Op 12 november 2014 is dit vergelijkingsobject verkocht voor € 1.225.000.  
        
      
      
        2.3.2.
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 660.000 in bezwaar een ‘WOZ-Taxatierapport’ overgelegd, opgemaakt op 22 september 2016 door M. van Breukelen. De waarde van de woning is door Van Breukelen op de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 660.000, op basis van verkoopprijzen van de objecten [object 5] (118 m²), [object 4] (134 m²) en [object 6] (122 m²), alle gelegen in [Z]. Als bijlage bij het taxatierapport is een zogenoemde taxatiekaart gevoegd met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) vierkantemeterprijzen. 
        
      
      
        2.3.3.
        Het ‘Overzicht taxatiewaarden’ van de heffingsambtenaar en de taxatiekaart van de taxateur van belanghebbende worden beide als hier herhaald en ingelast beschouwd; zij zijn als bijlagen (achtereenvolgens I en II) aan de uitspraak gehecht.  
        
        
        
        
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de op € 710.000 (na bezwaar) vastgestelde WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog is. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep – onder verwijzing naar het taxatierapport Van Breukelen (zie 2.3.2) – een WOZ-waarde van € 660.000.  
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3.1 vermelde ‘Overzicht taxatiewaarden – de vastgestelde WOZ-waarde van € 710.000.  
      
    
    
      3.4.
      In geschil is voorts of terecht geen kosten zijn vergoed voor het in de bezwaarfase ingediende taxatierapport Van Breukelen. Belanghebbende verzoekt dienaangaande om vergoeding van € 121.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      4.1.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.1.2.
      Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft hieromtrent in haar uitspraak – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist: 
      
      
        “ 7.2 Tussen partijen is blijkens het verhandelde ter zitting niet in geschil, en ook de rechtbank stelt vast dat de gehanteerde objecten [object 1], [object 2] en [object 4] voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Deze objecten liggen in dezelfde buurt als de onroerende zaak en bij alle drie de objecten gaat het om appartementen met een tuin. Verder zijn deze objecten binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. 
      
      
    
    
      7.3 [
      
        Belanghebbende] betwist wel de geschiktheid van het object [object 3] (met 1e etage) als vergelijkingsobject, omdat dit object volledig is gerenoveerd waarbij een aanbouw is gerealiseerd, waarna het is doorverkocht. Wat hier verder van zij, de rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar al met de objecten [object 1], [object 2] en [object 4] aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 710.000 niet te hoog is vastgesteld. De gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van deze drie objecten is  € 4.876 (€ 5.291 + € 4.451 + € 4.878 = € 14.628 : 3), zijnde de op basis van de Wet WOZ geldende uitgangspunten naar de waardepeildatum herleide verkoopprijs. De m²-prijs van het woningdeel van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar berekend op € 4.091. Het verschil met de gemiddelde m²-prijs van de drie vergelijkingsobjecten bedraagt € 785 per m². Omgerekend naar de oppervlakte van het woningdeel is dus rekening gehouden met een verschil in waarde van ruim € 119.000. De rechtbank vindt dat met dit verschil voldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud van het woningdeel van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgrond slaagt dus niet. 
      
    
    
      7.4 [
      
        Belanghebbende] voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in de omvang van de tuin van de onroerende zaak en de tuinen van de vergelijkingsobjecten. De tuin van de onroerende zaak is namelijk groter zodat de m²-prijs daarvan lager moet liggen dan die van de vergelijkingsobjecten. [Belanghebbende] wijst daarbij op de wet van het afnemende grensnut. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in dit betoog. Er is weliswaar een verschil in omvang van de tuinen, maar het gaat hier om tuinen bij begane grond woningen in de gemeente [Z], zijnde een drukbevolkte gemeente, waarbij het verschil in omvang bovendien niet zodanig groot is dat hierdoor de wet van het afnemende grensnut in werking zou moeten treden.
      
    
    
      7.5
      
        De heffingsambtenaar heeft met het in beroep overgelegde taxatierapport en wat hij tijdens de zitting heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daardoor niet toe aan een beoordeling van de door [belanghebbende] gestelde waarde en de onderbouwing daarvan.”
        (…)
      
      
      
             10. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door Fernandes gemaakte     
             proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten    
             bestuursrecht (…) vast op € 990 (…).
      
      
    
    
      4.3.
      Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar – in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd – aannemelijk heeft gemaakt dat de op € 710.000 voor de woning vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Ter toelichting geldt het volgende.
      
    
    
      4.4.
      De vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar zijn kort voor of na de waardepeildatum 1 januari 2015 verkocht en qua oppervlak, ligging en uitstraling voldoende met de woning vergelijkbaar. Het Hof merkt daarbij op dat 3 van de 4 vergelijkingsobjecten (te weten [object 1] (173 m²), [object 2] (150 m²) en [object 3] (160 m²); zie 4.5) – evenals de woning – een oppervlak hebben dat groter is dan 150 m² en juist op dit punt goed met de woning zijn te vergelijken.  
      
    
    
      4.5.
      Het Hof heeft voorts – anders dan de rechtbank – geen althans onvoldoende reden om [object 3] buiten beschouwing te laten. De overeenkomsten tussen dit object (het betreft een maisonnette op de begane grond en eerste verdieping, gelegen aan het [plein a] te [Z] met een groot oppervlak (+ 150 m²), een grote tuin (+ 100 m²), een kelder en bouwjaar 1928) en de woning, maken dit object bij uitstek geschikt als vergelijkingsobject. Vast staat dat dit object in 2013 in gedateerde staat en zonder uitbouw is verkocht voor € 875.000 en vervolgens op 12 november 2014 in compleet gerenoveerde staat met uitbouw is verkocht voor € 1.225.000.
      
    
    
      4.6.
      Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende steun bieden aan de vastgestelde WOZ-waarde. Met het bij de waardebepaling in aanmerking genomen verschil tussen de  (uit de verkoopprijzen herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het viertal vergelijkingsobjecten en de vierkantemeterprijs van de woning is, naar het oordeel van Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning, de gedateerdheid van keuken en badkamer en het ontbreken van isolatievoorzieningen. Overige (waarde-relevante) verschillen waarmee geen, althans onvoldoende, rekening zou zijn gehouden, zijn in hoger beroep gesteld noch gebleken. 
      
    
    
      4.7.
      Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport Van Breukelen (zie 2.3.2) brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De in dat rapport genoemde objecten [object 5] en [object 6] zijn minder goed met de woning vergelijkbaar dan die van de heffingsambtenaar. Deze twee objecten zijn namelijk kleiner dan 150 m², hebben geen kelder of een tweede verdieping (zoals [object 3] dat wel heeft) en beschikken voorts over beduidend kleinere tuinen van 10 m² respectievelijk 35 m². Het verkoopcijfer van [object 4] brengt het Hof niet tot een ander oordeel daar het, samen met de overige vergelijkingsobjecten, de vastgestelde waarde onderbouwt.  
      
    
    
      4.8.
      De klacht van belanghebbende in hoger beroep, dat de rechtbank (zie onderdeel 7.5 rechtbankuitspraak), gelet op het Oostflakkee-arrest (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378), ten onrechte ongemotiveerd voorbij is gegaan aan het door hem ingebrachte bewijsmiddel (het taxatierapport Van Breukelen), slaagt. Het Hof sluit zich te dezer zake aan bij de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift genoemde uitspraak van 15 juni 2012 van Hof Den Bosch (r.o. 4.2 t/m 4.8) (ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025). Zulks leidt evenwel, gelet op het in 4.7 overwogene, niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Vergoeding kosten taxatierapport
        
      
      
    
    
      4.9.
      Tussen partijen is in hoger beroep niet langer in geschil – zo constateert het Hof – dat de kosten in de bezwaarfase voor het opstellen van het taxatierapport van Van Breukelen, voor een bedrag van € 121 voor vergoeding in aanmerking komen. Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen. Het hoger beroep van belanghebbende is daarom gegrond.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. Het Hof zal beslissen zoals hierna volgt.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Ter toelichting dient het volgende. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om een vergoeding toe te kennen voor de kosten van rechtsbijstand en de kosten van een deskundige. Bij zijn uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar wel een vergoeding toegekend voor rechtskundige bijstand, maar per abuis niet voor het overgelegde taxatierapport. Belanghebbende heeft evenwel geen gronden bij de rechtbank aangevoerd tegen deze beslissing inzake de kostenvergoeding. In zijn hogerberoepschrift schrijft belanghebbende: “Tot mijn niet geringe verbazing zag ik bij de bestudering van de uitspraak dat er door iedereen over het feit heen is gelezen dat in de bezwaarfase geen vergoeding is toegekend voor het ingediende taxatierapport”. Naar ’s Hofs oordeel had belanghebbende deze grief reeds in beroep kunnen aanvoeren. Dat hij dit punt over het hoofd heeft gezien en dit alsnog in hoger beroep aan de orde heeft gesteld, is voor het Hof - op zichzelf beschouwd - onvoldoende grond om de heffingsambtenaar ook in hoger beroep te veroordelen in de proceskosten. 
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissingen omtrent het     
          griffierecht en de proceskostenvergoeding;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - bevestigt de uitspraak op bezwaar behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding;
    - stelt de te vergoeden kosten in bezwaar vast op € 370 (€ 249 + € 121);
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 124 vergoedt.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 15 november 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.