ECLI:NL:GHAMS:2017:4115, Gerechtshof Amsterdam, 20-07-2017, 16/00035
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 16/00035 
    
    
      20 juli 2017
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/670 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar,
      (mr. E. Brouwer).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2014 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2013 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 1.204.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift zijn ook onder meer de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing voor het belastingjaar 2014 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 9 januari 2015, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 14 december 2015 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in deze uitspraak wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          bepaalt dat de voor de woning vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 990.000;
        
        
          bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen wordt verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 990.000;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
        
        
          draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 45 te vergoeden.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 januari 2016, aangevuld op 11 februari 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 7 oktober 2016 is van de heffingsambtenaar een aanvulling op het verweerschrift ontvangen. Voormelde stukken zijn over en weer aan partijen verstrekt.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2017. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar Brouwer voornoemd en F. Donker. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. 
      
      
      
        2. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1901, met een perceelgrootte van 2.669 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een berging/schuur en een carport.”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      
        Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt (nader) dat de waarde moet worden verminderd tot € 725.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning 
        € 990.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd. 
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen namens belanghebbende daaraan ter zitting is toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.
    
    
    7. De rechtbank overweegt dat verweerder blijkens het verweerschrift van mening is dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en dient te worden verlaagd tot een waarde van € 990.000. Dat betekent dat het beroep om die reden gegrond zal worden verklaard en de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd.
    
    8. Om zo mogelijk te komen tot een definitieve beslechting van het geschil zal de rechtbank trachten zelf in de zaak te voorzien door te toetsen of een waarde van € 990.000 zoals verweerder ter zitting heeft verdedigd, voor de woning juist is. De rechtbank zal daarvoor allereerst aanknoping zoeken bij de taxatie door verweerders taxateur.
    
    9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Bij de beantwoording van de vraag of een waarde van € 990.000 niet te hoog is laat de rechtbank het vergelijkingsobject [B-straat 2] buiten beschouwing. De verkoopprijs van dit object is gerealiseerd op een datum die te ver is verwijderd van de waardepeildatum. Het vergelijkingsobject [A-straat 12] laat de rechtbank gelet op de verschillen (grootte van de grond en uitstraling van het object) met de woning eveneens buiten beschouwing. Het vergelijkingsobject [C-straat 3] acht de rechtbank anders dan eiser voldoende vergelijkbaar om als onderbouwing te kunnen dienen. Het is evenals de woning, een vrijstaande woning uit het begin van de twintigste eeuw en eveneens voorzien van een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur. Dat er verschillen zijn tussen de woning en het vergelijkingsobject doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden.
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [C-straat 3] een WOZ-waarde van de woning van € 990.000 is herleid. Op grond van de gedingstukken is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject, waaronder verschillen in inhoud, perceelgrootte en bijgebouwen. De rechtbank acht hierbij van belang dat verweerder bij het waarderapport een matrix heeft gevoegd waarbij gebruik is gemaakt van een berekening met kubieke- en vierkantemeterprijzen. Bovendien is aan de bij de woningen behorende bijgebouwen steeds een afzonderlijke waarde toegekend. Deze berekening is slechts een hulpmiddel die op zichzelf niet ter beoordeling staat, immers slechts de eindwaarde wordt op juistheid getoetst, maar verweerder heeft ook hiermee laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.
    
    11. De rechtbank stelt vast dat gelet op de processtukken en het verhandelde ter zitting, de waarde van de woonruimte en de bijgebouwen (dakkapel, berging/schuur, carport) niet in geschil is. Verder is niet in geschil dat de woning een inhoud heeft van 250 m³ en dat de woning een redelijke staat van onderhoud heeft. 
    
    12. Het gaat in deze procedure zoals eiser heeft betoogd, met name om de waarde die aan de bij de woning behorende grond is toegekend.
    
    13. Uit de matrix blijkt dat verweerder aan de grond een waarde heeft toegekend van € 891.827. Ten behoeve van deze waarde heeft verweerder een grondstaffel gehanteerd waarbij naast de grootte bovendien rekening wordt gehouden met de ligging van het perceel.Ter zitting heeft verweerder verklaard dat deze grondstaffel voor alle woningen behorend tot dezelfde groep als de woning wordt toegepast. Deze methodiek is naar het oordeel van de rechtbank consistent en toetsbaar. De rechtbank heeft gelet hierop geen reden te twijfelen aan de vastgestelde grondwaarde. Eisers stelling dat aan de grond een waarde moet worden toegekend van slechts € 100 per vierkantemeter aangezien het perceel bestaat uit bosachtig terrein, geen gebruiksmogelijkheden en geen uitzicht op de duinen heeft, acht de rechtbank niet aannemelijk
    
    14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een waarde van € 990.000 niet te hoog is. De door eiser overgelegde waardeverklaringen van [Makelaar D] en [Makelaar E] , die overigens het standpunt van eiser evenmin ondersteunen, leiden niet tot een andere conclusie. Daartoe overweegt de rechtbank dat van de in de waardebepaling van [Makelaar D] genoemde waarde van € 850.000 niet duidelijk is op welke datum die waarde geldt. De in de taxatie van [Makelaar E] genoemde waarde van € 900.000 geldt per oktober 2015.
    
    15. De rechtbank ziet aanleiding om het geschil finaal te beslechten en zal de waarde van de woning per de waardepeildatum vaststellen op € 990.000. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe beslissing te nemen.
    
    16. Voor een proceskostenveroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding nu gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. De rechtbank zal wel bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht dient te vergoeden.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft - samengevat - de volgende grieven tegen de rechtbankuitspraak aangevoerd: 
      1. Ten onrechte heeft de rechtbank onvoldoende bewijskracht toegekend aan de door belanghebbende ingebrachte waardeverklaringen van twee regionale NVM makelaars die op (gemiddeld) € 875.000 uitkomen;
      2. Ten onrechte heeft de rechtbank de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten als uitgangspunt voor de waardevaststelling gehanteerd;
      3. De waarde van de duingrond is door de gemeente te hoog ingeschat gezien (onder meer) de ligging van het perceel parallel aan de openbare weg. 
      
    
    
      5.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft daar het volgende tegen ingebracht: 
        1/2.Voor wat betreft de door belanghebbende ingebrachte waardeverklaringen refereert de heffingsambtenaar aan hetgeen door de rechtbank daaromtrent is overwogen (rechtsoverweging 14 van de rechtbankuitspraak). Terecht en op juiste gronden heeft de rechtbank meer waarde aan de taxatie van de heffingsambtenaar toegekend. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en belanghebbendes woning is in voldoende mate rekening gehouden.
         3. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een grondstaffel, waarbij rekening gehouden wordt met de regel van de afnemende meerwaarde. Voorts wordt rekening gehouden met de ligging. Met de door belanghebbende genoemde factoren omtrent de ligging van de woning is in voldoende mate rekening gehouden zoals volgt uit de in eerste aanleg overgelegde waardematrix. 
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank heeft (in rechtsoverweging 6 van de rechtbankuitspraak) de wettelijke criteria voor het bepalen van de WOZ-waarde juist weergegeven. 
      
      
        5.4.Voordat het aan de behandeling van de individuele stellingen van partijen toekomt, overweegt het Hof dat de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak de waarde van het object in zijn geheel betreft (zulks met inachtneming van de in art. 17, lid 1, van de Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden (niet meer dan) een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. 
      
      
    
    
      5.5.
      Het Hof  is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem gehanteerde werkwijze de WOZ-waarde op de peildatum van € 990.000 in voldoende mate heeft kunnen benaderen, en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen door de rechtbank is overwogen in rechtsoverwegingen 9 tot en met 13 van haar uitspraak wordt onderschreven door het Hof. In aanvulling daarop overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof nog, onbetwist, heeft gewezen op de in de waardematrix gehanteerde liggingsfactor (2 = ondergemiddeld), welke resulteert in een lagere waarde per m2 (en recht doet aan de ligging van de woning). Met inachtneming van het in 5.4 gegeven uitgangspunt, acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde dan ook aannemelijk. 
      
    
    
      5.6.
      De door belanghebbende overgelegde waardeverklaringen van [Makelaar D] en [Makelaar E] leiden niet tot een andere conclusie. In de op 24 oktober 2014 opgemaakte waardebepaling van [Makelaar D] (waarin een waarde van € 850.000 voor de woning is opgenomen) is niet vermeld voor welke datum de waarde van € 850.000 geldt. Het Hof acht aannemelijk dat de verklaring bedoelt de waarde op 24 oktober 2014 weer te geven, nu het voor de hand ligt dat, indien dat niet het geval zou zijn, een andere datum expliciet zou zijn vermeld. Reeds op die grond kan deze waardebepaling niet worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2013; daarvoor ligt 24 oktober 2014 te ver van de waardepeildatum. Om dezelfde reden kan ook de taxatie van [Makelaar E] niet worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2013; de daarin genoemde waarde van € 900.000 geldt per oktober 2015 hetgeen te ver van de waardepeildatum is gelegen. 
      
    
    
      5.7.
      Overigens wijken voornoemde waardebepalingen (5.6) fors af van het ter zitting van het Hof ingenomen (nadere) standpunt van belanghebbende van een waarde van € 725.000 van de woning op de peildatum. Deze ter zitting van het Hof voorgestane waarde is door belanghebbende niet nader onderbouwd met stukken; volgens belanghebbende zijn voor de onderbouwing van deze lagere waarde van belang dat hij de woning niet voor meer dan dit bedrag kan verkopen, de grond niet verder bebouwd mag worden, de ligging langs een drukke weg en de (naar het Hof begrijpt) ongewenste aanwezigheid van reeën (soms) in de tuin. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes standpunt betwist door onder andere te verwijzen naar - zo begrijp het Hof hem - zijn taxatie (en de daarin gehanteerde waarderingsmethode) en in het bijzonder naar de vergelijking met de waarde van de gronden in de omgeving. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin en komt tot het oordeel dat hij de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht ter verdediging van de door hem bepleite waarde van € 725.000, acht het Hof, zonder nadere toelichting of onderbouwing, onvoldoende. 
      
    
    
      5.8.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat belanghebbende noch met de door hem ingebrachte waardebepalingen noch anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde te hoog is.
      
      
        
          Slotsom 
        
        Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 20 juli 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.