ECLI:NL:GHARL:2019:412, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-01-2019, 17/01139
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 17/01139
    uitspraakdatum: 22 januari 2019
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 oktober 2017, nummer AWB 16/7499, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 15 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 666.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 640.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar is veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in bezwaar en beroep ten bedrage van € 1.482. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2018. Namens de heffingsambtenaar is met voorafgaande kennisgeving aan het Hof niemand verschenen. Belanghebbende is evenmin verschenen. Belanghebbende is uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep bij aangetekende brief van 23 oktober 2018. Blijkens informatie van PostNL is de uitnodiging op 24 oktober 2018 op het adres van belanghebbende aangeboden en is daarbij voor ontvangst getekend.
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 15 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning met aanbouw, een dakkapel en een aangebouwde garage. De woning is gebouwd in 2009, heeft een inhoud van 663 m3 (exclusief aanbouw en garage) en is gelegen op een perceel van 507 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 666.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende kan zich – naar het Hof begrijpt – verenigen met het oordeel van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Op de heffingsambtenaar rust de last feiten te stellen en zo nodig aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op een taxatiematrix waarin de waarde van de woning aan de hand van zeven in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 666.435.
      
    
    
      4.4.
      In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix is de waarde van de onroerende zaak herleid uit de transactiegegevens van die zeven vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Voor elk van deze factoren is zowel aan de onroerende zaak als aan de vergelijkingsobjecten een cijfer van 1 tot en met 9 toegekend, waarbij 6 staat voor ‘gemiddeld’. Voor de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen is vervolgens een correctie gemaakt van € 20 per punt en voor de factor ligging van 5% per punt.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de gehanteerde methode, waarbij de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging in een cijfer tot uitdrukking komen, de vergelijkbaarheid en daarmee de onderbouwing van de waarde ten goede komt. Een onderbouwing vergt echter niet dat deze verschillen verder inzichtelijk worden gemaakt door daaraan (vaste) correctiebedragen en -percentages te koppelen. Dat veronderstelt namelijk dat de gezochte waarde rekenkundig valt te herleiden uit gerealiseerde transactiecijfers. Volgens het Hof is dat niet het geval, temeer omdat die bedragen en percentages een voldoende onderbouwing missen en te algemeen van aard zijn.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof acht het in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobject [a-straat] 1 wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en uitstraling het best vergelijkbaar met de onroerende zaak. De overige vergelijkingsobjecten zijn minder goed bruikbaar vanwege te grote verschillen in type woning ( [b-straat] 4 en 6), het bouwjaar en de uitstraling ( [c-straat] 2, [d-straat] 2 en [d-straat] 3) of omdat de transactiedatum te ver van de waardepeildatum ligt ( [a-straat] 9). 
      
    
    
      4.7.
      Het vergelijkingsobject [a-straat] 1 betreft een vrijstaande woning met een aangebouwde garage en een dakkapel. De woning is gebouwd in 2009, heeft een inhoud van 743 m3 (exclusief garage) en is gelegen op een perceel van 614 m2. Dit object is kort na de waardepeildatum (op 1 april 2015) verkocht voor € 750.000. De ligging van de onroerende zaak is beoordeeld met een 7 en die van [a-straat] 1 met een 6, erin resulterend dat de grondwaarde van de onroerende zaak 5% (€ 11.995) hoger is gewaardeerd dan die van [a-straat] 1. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak een betere ligging heeft dan [a-straat] 1. Beide objecten zijn in dezelfde straat gelegen en hebben aan de achterzijde een vrij uitzicht. Dat [a-straat] 1 aan de zijkant grenst aan een (drukke) weg, rechtvaardigt naar het oordeel van het Hof niet een verschil van € 11.995. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het uitzicht in die richting verder nagenoeg vrij is, terwijl de onroerende zaak is ingeklemd tussen twee andere woningen. 
      
    
    
      4.8.
      Omdat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voor het overige wel in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en [a-straat] 1 zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen op afgerond € 654.000. Hetgeen belanghebbende in eerste aanleg heeft aangevoerd, leidt niet tot een lagere waarde.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 654.000 en
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 22 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(A. van Dongen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 januari 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.