ECLI:NL:GHAMS:2018:4917, Gerechtshof Amsterdam, 27-11-2018, 18/00027, 18/00028
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerken 18/00027 en 18/00028
      27 november 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , te [Z], belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 8 december 2017 in de zaken met kenmerken AMS 17/69 en AMS 17/227 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikkingen met dagtekening 
        29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaken [1] en [2] te Amsterdam voor het jaar 2016 vastgesteld op € 202.000 respectievelijk € 198.000 (hierna: WOZ-waarden). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt. 
      
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 
        25 november 2016 de vastgestelde WOZ-waarden en aanslagen OZB gehandhaafd. 
      
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 8 december 2017 de beroepen ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 23 januari 2018 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        Belanghebbende heeft bij brief van 13 augustus 2018 een nader stuk ingediend. Bij op 
        3 september 2018 ontvangen brief heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van kosten van een deskundige. Beide brieven zijn in kopie naar de heffingsambtenaar verzonden. 
      
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2018. Belanghebbende is aldaar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. H. Oderkerk, bijgestaan door J.C. Brijde (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaken [1] en [2] te Amsterdam (hierna tezamen ook aangeduid als: de woningen).
      
    
    
      2.2.
      De woningen zijn appartementen gelegen op de eerste en tweede etage van het pand [1 2] in de Amsterdamse wijk [naam wijk]. De benedenverdieping van het pand betreft een winkelruimte met aan de achterzijde een uitbouw. 
      
      
        2.3.1.
        
          [1] heeft een woonoppervlak van 51 m² op de eerste etage en een berging op de zolderverdieping. Op de uitbouw van de winkelruimte bevindt zich een houten terras (constructie), dat de huurder in de jaren 80 van de vorige eeuw heeft gebouwd. Het terras is toegankelijk via een raam aan de achterzijde. [1] verkeert in slechte en gedateerde staat.  
        
      
      
        2.3.2.
        
          [2] heeft een woonoppervlak van 51 m² op de tweede etage en een berging met raam op de zolderverdieping. In 2015 zijn de ramen vernieuwd (dubbel glas). [2] verkeert in een betere staat dan 27-1.    
        
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarden aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten, [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4], alle gelegen in de Amsterdamse wijk [naam wijk] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). Tot de gedingstukken behoort een zogenoemde Reactie taxateur en (als bijlage) een ‘Overzicht taxatiewaarden’ met daarin onder andere (verkoop)gegevens van de woningen en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft van het Overzicht taxatiewaarden in onderdeel 4 van haar uitspraak het volgende opgenomen:
      
      
        “[Het Overzicht taxatiewaarden] bevat de volgende informatie over de vergelijkingsobjecten:
      
      - het vergelijkingsobject [object 1] is op 31 oktober 2014 verkocht voor 
      
        € 227.000 (gecorrigeerd naar € 232.500 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 50 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van 
        € 4.650;
      
      - het vergelijkingsobject [object 2] is op 5 mei 2014 verkocht voor 
      
        € 190.00[0] (gecorrigeerd naar € 206.500 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 49 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van 
        € 4.214;
      
      - het vergelijkingsobject [object 3] is op 13 juni 2014 verkocht voor € 170.000 (gecorrigeerd naar € 183.000 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 43 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van € 4.256;
      - het vergelijkingsobject [object 4] is op 11 december 2014 verkocht voor 
      
        € 267.500 (gecorrigeerd naar € 270.000 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 60 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van 
        € 4.417.”
      
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep met betrekking tot [1] een rapport overgelegd van bouwkundig bureau [naam buro], opgesteld op 16 januari 2018 door ing. [naam]. Volgens dat rapport moet vanwege de staat van de woning en de aangebrachte aanpassingen (o.a. het terras) rekening worden gehouden met een negatieve invloed op de waarde van € 10.000. 
    
    
      2.6.
      Taxateur Brijde heeft ter zitting bij het Hof onder andere als volgt verklaard: 
      
      
        “Het Hof vraagt hoe de correctie op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ter zake van het tijdsverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum tot stand is gekomen. Op welke wijze is het stijgingspercentage bepaald? Wij houden in Amsterdam alle verkoopcijfers bij in een database. De daarop bewaarde gegevens zijn niet op internet te raadplegen. Aan de hand van deze gegevens zijn wij in staat om per buurt en zelfs per type woningen in een buurt een tendens te herleiden. Iedereen weet dat in [naam wijk] de huizenprijzen sneller zijn gestegen dan in bijvoorbeeld [wijknaam]. Ik kan het gehanteerde stijgingspercentage nu niet met gegevens onderbouwen. Maar ik zit hier als deskundige; ik volg de markt. Had ik mijn computer mee moeten nemen? Ik vind het hier gehanteerde stijgingspercentage niet abnormaal. Het is ook een feit van algemene bekendheid dat de huizenmarkt enorm in de lift zit.”   
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden op de waardepeildatum 1 januari 2015 van [1] (€ 202.000) en [2] (€ 198.000) te hoog zijn vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit voor [1] een waarde van € 161.000 en voor [2] een van € 167.500. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt – onder verwijzing naar de in 2.4 genoemde vergelijkingsobjecten en waardecorrecties – de door hem vastgestelde WOZ-waarden.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2.
      Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      4.3.
      Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde Reactie taxateur, het Overzicht taxatiewaarden (zie 2.4) en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof – mede naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep te berde hebben gebracht – als volgt. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof acht de vier in het Overzicht taxatiewaarden vermelde vergelijkingsobjecten die alle binnen een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht, qua omvang, type, uitstraling en ligging (etagewoningen met een woonoppervlak variërend van 43 m² tot 60 m² en alle gelegen in [naam wijk]) voldoende vergelijkbaar met de woningen. Voorts verkeerden de vergelijkingsobjecten ten tijde van verkoop – dat heeft de heffingsambtenaar onweersproken  gesteld – evenals de woningen in niet (geheel) gerenoveerde staat. In dit verband merkt het Hof op – anders dan belanghebbende kennelijk meent – dat de heffingsambtenaar het object [object 5] (in luxe en opgeknapte staat verkocht) niet bij de onderbouwing van de WOZ-waarden in beroep en hoger beroep heeft betrokken.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum en heeft op basis van de gecorrigeerde verkoopprijzen (zie 2.4) een gemiddelde vierkantemeterprijs voor de woningdelen van € 4.384 berekend. Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn betoog dat vorenbedoelde correctie een waardestijging van ruim 14 percent inhoudt, terwijl de waardestijging in 2014 in Amsterdam 5,1 percent bedraagt. 
      
    
    
      4.6.
      Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende is de niet met enig concreet gegeven onderbouwde toelichting door de taxateur (zie 2.6), onvoldoende om het bij de gecorrigeerde verkoopprijzen in aanmerking genomen stijgingspercentage van ruim 14  aannemelijk te achten. Het betoog van belanghebbende slaagt in zoverre. Dit kan hem evenwel niet baten omdat – naar het oordeel van het Hof – ook met de ongecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk is gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Immers de ongecorrigeerde verkoopprijzen leiden tot een gemiddelde vierkantemeterprijs voor de woningdelen van € 4.186 (in plaats van € 4.384 met correctie) en die prijs is (nog steeds) hoger dan de vierkantemeterprijzen gehanteerd voor de woningen (€ 3.784 en € 4.100). Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten ten tijde van verkoop (evenals de woningen) in niet (geheel) gerenoveerde staat verkeerden. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende herhaalt in hoger beroep (onder verwijzing naar het in 2.5 vermelde rapport [naam buro]) zijn standpunt dat aan het terras van [1] een negatieve waarde (-/- € 10.000 inclusief algehele staat van de woning) moet worden toegekend. Het terras is illegaal, voldoet niet aan daarvoor geldende bouwregels, ligt niet gelijkvloers met de woning maar ter hoogte van de vensterbank en vermindert mede daardoor de lichtinval, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Belanghebbende kan worden toegegeven dat de wijze waarop het terras is gebouwd (houten constructie bovenop de uitbouw van de winkel) mogelijk niet aan toepasselijke (bouw)voorschriften voldoet. Niet in geschil is evenwel dat het terras bruikbaar is en als zodanig ook wordt gebruikt. Voorts is gesteld noch gebleken dat ter zake van het terras bestuursdwang wordt uitgeoefend, dat belanghebbende is aangeschreven om het terras te (doen) verwijderen of dat belanghebbende zelf concrete stappen heeft ondernomen om het terras af te (laten) breken. In de gegeven omstandigheden acht het Hof aannemelijk dat een dergelijk bruikbaar terras – dat bij dit type etagewoningen niet vaak voorkomt – eerder een positief dan een negatief effect heeft op de waarde. De verminderde lichtinval acht het Hof minder van belang omdat dit inherent is aan een terras of een balkon dat zich bevindt voor een raam, en verder niet aannemelijk is dat dit zou opwegen tegen het gebruiksgenot van een eigen terras. 
      
      
      
    
    
      4.9.
      Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te betogen dat de door de heffingsambtenaar  aan het terras toegekende waarde van € 5.000 te hoog is, merkt het Hof op dat uitgangspunt bij de waardebepaling is het wettelijk waardebegrip zoals omschreven in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Hoewel de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van [1] in verschillende waardebepalende elementen heeft gesplitst zoals de prijs per vierkante meter voor het woningdeel met een aparte waardering voor een berging en terras – is hij daarmee naar het oordeel van het Hof gebleven binnen de waarde zoals die met behulp van de vergelijkingsobjecten kon worden vastgesteld. In dat verband wijst het Hof op vergelijkingsobject [object 4] waaraan eveneens een waarde van € 5.000 is toegekend voor de aanwezigheid van een dakterras.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank met verbetering van gronden (zie onder 4.6) moet worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 27 november 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.