ECLI:NL:RBAMS:2020:3939, Rechtbank Amsterdam, 28-07-2020, AMS 19/4702
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ woning. Beroep ongegrond. Het feit dat een vergelijkingsobject een zeer hoge koopprijs heeft opgebracht, is onvoldoende om te zeggen dat het object bijzondere kenmerken heeft waardoor het onvergelijkbaar is. Het moet gaan om feitelijke kenmerken.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 19/4702
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    
      (gemachtigde: [naam] ),
      en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder( [naam] ).
  
  
    Procesverloop
    
      Op 18 juli 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 958.000.
      Op 25 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard.
      
        [naam] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 29 juni 2020. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .
    
  
  
    Overwegingen
    
      
        De woning van [naam] is een herenhuis uit 2015 met een oppervlakte van 227 m². Hij vindt dat deze op waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 833.000 waard was. Beide partijen hebben hun standpunt met een taxatierapport onderbouwd.
      
      
        De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze woningen goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om herenhuizen in dezelfde straat, met hetzelfde bouwjaar en ongeveer dezelfde oppervlakte. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [naam] toegekende woz-waarde.
      
      
        Het geschil tussen partijen gaat uitsluitend over een van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten, [adres 2] . De transactieprijs daarvan komt neer op € 4.226 per vierkante meter woonoppervlakte, terwijl dit bij de twee andere vergelijkingsobjecten € 3.430 en € 3.765 is. [naam] vindt dit een onverklaarbaar verschil, wat moet betekenen dat iemand verliefd is geweest op deze woning en heeft overboden. [naam] vindt dat de transactie daarom niet mag worden gebruikt om de waarde van zijn woning mee te onderbouwen. 
      
      
        De rechtbank oordeelt anders. Op zichzelf is het juist dat de heffingsambtenaar een transactieprijs niet mag gebruiken als het object bijzondere kenmerken heeft waardoor het onvergelijkbaar is met de te waarderen woning. Ook als een object wel vergelijkbaar is moet de heffingsambtenaar rekening houden met verschillen die de waarde van het object beïnvloeden. Het moet dan echter wel gaan om feitelijke kenmerken en feitelijke verschillen. Alleen het feit dat een object een zeer hoge koopprijs heeft opgebracht is daarvoor onvoldoende. [naam] heeft niet kunnen wijzen op bijzondere kenmerken die [adres 2] ongeschikt zouden maken als vergelijkingsobject of verschillen waarmee rekening gehouden had moeten worden.
      
      
        Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Er is geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.
      
    
    
  
  
    Beslissing
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
      griffier 
      rechter
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
  
  Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen een brief te sturen aan het gerechtshof Amsterdam , postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .