ECLI:NL:GHDHA:2021:56, Gerechtshof Den Haag, 19-01-2021, BK-20/00329 en BK-20/00330
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft de marktwaarde van de onroerende zaak - een hotel-restaurant - bepaald op € 12.350.000 door de “Gross Operating Profit” (GOP) van het uitgeoefende bedrijf te vermenigvuldigen met een “multiplier” en de uitkomst (“de waarde van het hotelbedrijf”) te verminderen met de waarde van de goodwill en de roerende zaken alsmede de verwervingskosten. De Rechtbank heeft de waarde schattenderwijs verminderd tot € 8.750.000. 
        Het Hof stelt in het hoger beroep van beide partijen voorop dat het uitsluitend toetst of de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Gaat het om de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Ongeacht op welke manier de heffingsambtenaar de marktwaarde van de onroerende zaak bepaalt, mag van hem verwacht worden dat dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. De onderbouwing van een belangrijke variabele in de bepaling van de marktwaarde door de heffingsambtenaar – de multiplier – voldoet niet aan deze eisen. Reeds hierom heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast met betrekking tot de door hem voorgestane marktwaarde.
        De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft ook nagelaten de door hem bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikte aannames over de bouwkosten per m2, de verdeling van de bouwkosten over de ruwbouw, afbouw en installaties, de technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties, met inbegrip van de door hem toegepaste verlenging van de technische levensduren van de afbouw en de installaties, de restwaarden, het ontbreken van een correctie wegens functionele veroudering, de toerekening van 49.815 m2 grond aan de onroerende zaak en de rekenprijzen per m2 grond te onderbouwen. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog is.  
        Belanghebbende is er niet geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane (markt)waarde van € 6.650.000 niet te laag is. Zowel afzonderlijk als tezamen schieten de 6 waardeberekeningen, die belanghebbende heeft overgelegd, tekort als onderbouwing van de door haar voorgestane waarde.
        Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum schattenderwijs. Het Hof ziet, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, geen reden af te wijken van de door de Rechtbank geschatte waarde van de onroerende zaak van € 8.750.000. 
        Het Hof neemt de beslissing van de Rechtbank dat belanghebbende niet in aanmerking komt voor een proceskostenvergoeding, omdat de gemachtigde van belanghebbende in dienst is bij Y B.V., die volgens de Rechtbank aan belanghebbende is gelieerd, niet over. Onder verwijzing naar HR 8 november 2002, nr. 37199, ECLI:NL:HR:2002:AF0078 veroordeelt het Hof de heffingsambtenaar in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-20/00329 en BK-20/00330
    
    
    Uitspraak van 19 januari 2021
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [A] )
    
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen a/d Rijn, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar en belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 januari 2020, nummer SGR 19/5095, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 12.350.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat daarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 8.750.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.190 en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 345 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld (BK-20/00329). Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld (BK-20/00330). Van belanghebbende is ter zake van het hoger beroep € 532 aan griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 november 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is gebruiker van een hotelgebouw, een receptiegebouw, een [a-restaurant] en een [b-restaurant] met een gezamenlijk bruto vloeroppervlak van 9.774 m2 (de gebouwde eigendommen). De gebouwde eigendommen zijn gelegen op enkele door de gemeente Alphen aan den Rijn aan de [B] B.V. te [plaats] in erfpacht uitgegeven percelen grond met een gezamenlijke kadastrale grootte van 109.930 m2 (de percelen). De Heffingsambtenaar heeft het samenstel van de gebouwde eigendommen en een gedeelte van de percelen, groot 49.815 m2, aangemerkt als één onroerende zaak. Een ander deel van de percelen en de daarop gelegen gebouwde eigendommen zijn door de Heffingsambtenaar tezamen als een afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt. Deze afzonderlijke onroerende zaak wordt door partijen ‘ [F] ’ genoemd.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen. 
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    5. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. [3], blz. 44).
    6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde als bedoeld in het tweede lid van dit artikel. Het betreft een dwingende wetsbepaling, die zowel door [de Heffingsambtenaar] als door de rechtbank dient te worden toegepast. 
    7. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Dit neemt echter niet weg dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
    8. [ De Heffingsambtenaar] heeft de waarde van de onroerende zaak aan de hand van GOP-methode berekend en dient aannemelijk te maken dat hij de waarde aldus niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij toepassing van de GOP-methode wordt de waarde van het object bepaald met behulp van kapitalisatie van het bruto bedrijfsresultaat (zijnde het bedrijfsresultaat voor kapitaallasten en betaalde huur en na ondernemersbeloning). De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de GOP-methode wellicht niet de meest voor de hand liggende methode is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen, deze methode daarvoor niet bij voorbaat ongeschikt is (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624). 
    9. De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of [de Heffingsambtenaar] de door middel van de GOP-methode vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In dat verband overweegt de rechtbank dat [de Heffingsambtenaar] in zijn berekening is uitgegaan van een bruto bedrijfsresultaat (GOP) van € 1.187.193, zijnde het gewogen bruto bedrijfsresultaat van belanghebbende over de jaren 2014, 2015 en 2016. Naar het oordeel van de rechtbank moet bij waardebepaling volgens de GOP-methode echter worden uitgegaan van het genormaliseerde bedrijfsresultaat. Toepassing van de GOP-methode vereist dan ook een nauwkeurig inzicht in niet alleen de bedrijfsvoering van de onderneming tot wiens vermogen de onroerende zaak behoort, maar ook in de bedrijfsgegevens van met die onderneming vergelijkbare bedrijven (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624, r.o. 4.7.2.). [De Heffingsambtenaar] heeft met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat hij, naast voldoende inzicht in de bedrijfsvoering van [belanghebbende], tevens voldoende inzicht had in de bedrijfsvoering van vergelijkbare bedrijven om redelijkerwijs te kunnen bepalen wat als het genormaliseerde bedrijfsresultaat moet worden beschouwd. De door [de Heffingsambtenaar] overgelegde indexcijfers over de vastgoed- en hotelbranche zijn daartoe onvoldoende. 
    10. In zijn berekening is [de Heffingsambtenaar]voorts uitgegaan van een totaal rendement van 8,24%, resulterend in een multiplier van 12,1 (100/8,24). De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van dit percentage naar de in het taxatierapport weergegeven rendementseisen (12% rendement op eigen vermogen en 2,5% op vreemd vermogen bij financiering met 60% eigen en 40% vreemd vermogen), maar heeft geen inzicht gegeven in de herkomst van deze cijfers en evenmin heeft [de Heffingsambtenaar] inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze representatief zijn voor de hotelbranche in het algemeen en voor (de exploitatie van) de onderhavige onroerende zaak in het bijzonder. Gelet op het voorgaande is [de Heffingsambtenaar] er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de met behulp van de GOP-methode vastgestelde waarde niet te hoog is. 
    11. Nu [de Heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde(n) aannemelijk heeft gemaakt. [Belanghebbende] heeft de waarde van de onroerende zaak eveneens (onder meer) volgens de GOP-methode berekend. Anders dan [de Heffingsambtenaar] is [belanghebbende] in het door haar overgelegde taxatierapport wel uitgegaan van normatieve omzetgegevens en heeft zij aldus gepoogd het genormaliseerde bedrijfsresultaat te berekenen. Ook zij heeft echter de door haar bepleite multiplier niet onderbouwd, anders dan dat zij heeft gesteld dat zij daarvoor aansluiting heeft gezocht bij de multiplier die is gebruikt in het kader van de overdracht van een aantal [bedrijven] naar de volgende generatie dan wel bij de multiplier die in het kader van berekening volgens de Horwath-methode is bepaald. Dat maakt deze multipliers echter niet per definitie bruikbaar voor de berekening van de waarde in het kader van de Wet WOZ. Daarnaast heeft belanghebbende de waarde berekend aan de hand van de dekkingswaardemethode en de vergelijkingsmethode. Ook daarmee heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarden echter niet aannemelijk gemaakt.
    12. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, dient de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie te bepalen. Daartoe gaat de rechtbank, (hoewel technisch gezien niet juist) uit praktische overwegingen en omdat ter zitting is gebleken dat daarover tussen partijen niet langer verschil van inzicht bestaat, uit van een bruto bedrijfsresultaat van € 1.187.193. De rechtbank stelt de multiplier vervolgens schattenderwijs vast op 8. In aanmerking nemend dat op het product daarvan vervolgens de waarde van de roerende zaken en de goodwill in mindering moeten worden gebracht en rekening houdend met het feit dat het gaat om een van de oudere en bovendien minder gunstig (niet aan de snelweg) gelegen [bedrijven] , stelt de rechtbank de waarde vast op € 8.750.000. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep gegrond worden verklaard.
    Proceskosten
    13. De rechtbank veroordeelt [de Heffingsambtenaar] voorts in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De werkzaamheden van de taxateur, bestaande uit het opstellen van het taxatierapport en het verschijnen ter zitting, komen conform het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven en rechtbanken inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, voor vergoeding in aanmerking. Nu het gaat om een incourante niet-woning geldt een tarief van maximaal € 129,63 per uur “naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn”. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 13 juli 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX0904) overwogen dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de werkzaamheden van bijzondere aard zijn, vooral moet worden gekeken naar de aard van de onroerende zaak. In dit geval, waarin het gaat om een hotel met restaurant en vergaderruimte, is er op zichzelf sprake van een bijzonder object, dat een hogere vergoeding rechtvaardigt dan bijvoorbeeld het standaardbedrag voor de waardering van een courante niet-woning (€ 68 per uur). Belanghebbende heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden in die mate van bijzondere aard zijn dat het maximumtarief zou moeten worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat een vergoeding van € 85 per uur in dit geval passend is. Nu belanghebbende de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen. Wat betreft het aantal uren wordt uitgegaan van 12 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport en 2 uur voor het bijwonen van de zitting, in totaal derhalve 14 uur. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de door de Heffingsambtenaar aan [belanghebbende] te vergoeden kosten van een deskundige vast op € 1.190 (14 uur à € 85). 
    14. Voor een vergoeding van kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand is geen plaats nu de werkzaamheden zijn verricht door een werknemer van [Y] B.V., een aan [belanghebbende] gelieerde vennootschap (vgl. NvT, Stb. 1993, 763, p. 7).” 
    
    
  
  
    Omschrijving geschil en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is in geschil of de door de Rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaak te laag is. In het hoger beroep van belanghebbende is in geschil of de door de Rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is alsmede of de Rechtbank haar ten onrechte geen proceskostenvergoeding voor verleende rechtsbijstand in beroep heeft toegekend.
      
    
    
      4.2.
      
        De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 12.350.000 niet te hoog is. Mocht het Hof oordelen dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 12.350.000 wel te hoog is, dan stelt de Heffingsambtenaar zich subsidiair op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak in elk geval niet lager is dan 
        € 11.139.000. 
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger is dan € 6.650.000.
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het door belanghebbende bij de Rechtbank ingestelde beroep. Subsidiair concludeert hij tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het door belanghebbende bij de Rechtbank ingestelde beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat daarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 11.139.000.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het door belanghebbende bij de Rechtbank ingestelde beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat daarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 6.650.000.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van de hoger beroepen
    
    
      5.1.
      Niet tussen partijen in geschil is dat het samenstel van de gebouwde eigendommen en een deel van de percelen één onroerende zaak is. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de onroerende zaak en [F] twee afzonderlijke onroerende zaken zijn. Het Hof sluit zich aan bij deze gezamenlijke, naar zijn oordeel juiste, standpunten van partijen.
      
    
    
      5.2.
      
        Beide partijen stellen zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (de marktwaarde) moet worden bepaald. 
        Volgens de Heffingsambtenaar bedraagt de marktwaarde van de onroerende zaak niet minder dan de vastgestelde waarde van € 12.350.000. Naar de opvatting van belanghebbende bedraagt de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum ten hoogste 
        € 6.650.000.
        Mocht het Hof echter oordelen dat de marktwaarde lager is dan € 12.350.000, dan stelt de Heffingsambtenaar zich subsidiair op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden berekend. De waarde van de onroerende zaak moet dan op € 11.139.000 worden bepaald. Belanghebbende heeft (de onderbouwing van) de door de Heffingsambtenaar berekende gecorrigeerde vervangingswaarde gemotiveerd bestreden.
      
      
    
    
      5.3.
      
        De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde (primair: € 12.350.000, subsidiair: € 11.139.000) niet te hoog is. Bij de beoordeling of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, zal het Hof mede in aanmerking nemen hetgeen belanghebbende ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde heeft aangevoerd. Slechts indien het Hof tot de slotsom komt dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde (primair: 
        € 12.350.000, subsidiair: € 11.139.000) niet aannemelijk heeft gemaakt, komt het toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van € 6.650.000 niet te laag is. Bij de beoordeling of belanghebbende aan deze bewijslast heeft voldaan, zal het Hof mede in aanmerking nemen hetgeen de Heffingsambtenaar ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de belanghebbende voorgestane waarde heeft aangevoerd (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378). 
      
      
      
        
          De marktwaarde
        
      
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met juistheid beslist dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane marktwaarde van de onroerende zaak van € 12.350.000 niet te hoog is. Het Hof maakt deze beslissing tot de zijne. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.5.
      
        De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 12.350.000 een taxatierapport overgelegd. Daarin heeft de taxateur de marktwaarde van de onroerende zaak naar waardepeildatum 
        1 januari 2017 bepaald door de “Gross Operating Profit” (GOP) van het door belanghebbende uitgeoefende bedrijf waarbinnen de onroerende zaak wordt aangewend, te vermenigvuldigen met een “multiplier” en op de uitkomst van deze vermenigvuldiging (“de waarde van het hotelbedrijf”) de waarde van de goodwill en de roerende zaken alsmede de verwervingskosten in mindering te brengen. De waardebepaling is hieronder samengevat (bedragen in €):
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Berekening GOP
                
              
              
                2014
              
              
                2015
              
              
                2016
              
              
                Gemiddelde
                2014 - 2016
              
              
                Gewogen
                gemiddelde
                2014 - 2016
              
            
            
              
                
                  inkomsten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                omzet2
              
              
                9.109.056
              
              
                9.023.785
              
              
                9.535.306
              
              
                9.222.716
              
              
                9.293.757
              
            
            
              
                
                  uitgaven3 
              
              
                7.933.376
              
              
                8.117.296
              
              
                8.157.140
              
              
                8.069.270
              
              
                8.106.565
              
            
            
              
                afschrijvingen gebouwen
                en terreinen
              
              
                
                172.844
              
              
                
                182.262
              
              
                
                169.998
              
              
                
                175.035
              
              
                
                174.560
              
            
            
              
                
                  totale lasten
                
              
              
                8.106.220
              
              
                8.299.558
              
              
                8.327.138
              
              
                8.244.305
              
              
                8.281.125
              
            
            
              
                GOP4
              
              
                1.175.680
              
              
                906.489
              
              
                1.378.166
              
              
                1.153.445
              
              
                1.187.193
              
            
            
              
                GOP in % van de omzet
              
              
                12,91
              
              
                10,05
              
              
                14,45
              
              
                12,51
              
              
                12,77
              
            
            
              
                waarde roerende zaken
              
              
                416.307
              
              
                390.151
              
              
                407.231
              
              
                404.563
              
              
                403.050
              
            
            
              
                1 Het gewogen gemiddelde 2014-2016 is (1 x bedrag 2014 + 2 x bedrag 2015 + 3 x bedrag 2016) gedeeld door 6.
                2 De in aanmerking genomen omzet is de omzet van het binnen de onderneming van belanghebbende uitgeoefende hotelbedrijf. In het taxatierapport is de omzet van het hotelbedrijf uitgesplitst in de hotelomzet, de restaurantomzet, de omzet van [G] en [H] , de [I-omzet] en de overige omzet. Deze uitsplitsing is hierboven niet opgenomen.
                3 In het taxatierapport zijn de in aanmerking genomen uitgaven uitgesplitst in personele lasten en premies, bedrijfskosten, energiekosten, onderhoudskosten, inkoopwaarde omzet en overige exploitatiekosten inclusief verzekeringskosten. Deze uitsplitsing is hierboven niet opgenomen. 
                4 In deze berekening is het Gross Operating Profit (GOP) het saldo van de inkomsten (lees: omzetten) en de totale lasten
              
            
          
        
      
      
      
        
          Berekening ‘multiplier’ 
        
        Risicovrij rendement	0,34
        Risico-opslag	7,90
        Netto rendement 	8,24
        Multiplier100/8,24	12,1 
      
      
      
        
          Waarde van het hotelbedrijf 
        
        GOP x Multiplier	€ 14.407.678
      
      
      
        
          Marktwaarde onroerende zaak
        
        Waarde hotelbedrijf	€ 14.407.678
        Af: waarde roerende zaken €   403.050 
        Af: bedrijfsgoodwill	€   898.816 
        Waarde v.o.n	€ 13.105.000 
        Af: verwervingskosten (6,1 %)	€   753.411 
        Waarde k.k.	€ 12.351.000	
      
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft met betrekking tot de onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar voorgestane marktwaarde van de onroerende zaak – samengevat – het volgende aangevoerd. De GOP-methode is een methode om de waarde van een onderneming te bepalen. Voor de bepaling van de (markt)waarde van (een) onroerende za(a)k(en) die binnen een onderneming wordt/worden aangewend is de GOP-methode ongeschikt. Er zijn andere waarderingsmethoden die wel geschikt zijn om voor de bepaling van de (markt)waarde(n) van (een) onroerende za(a)k(en) die binnen een onderneming wordt/worden aangewend. Die methoden leiden tot uitkomsten die geen andere conclusie toelaten dan dat de Heffingsambtenaar de marktwaarde van de onroerende zaak veel te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft dat voorgehouden aan de Heffingsambtenaar en met verschillende waardeberekeningen onderbouwd, maar die houdt halsstarrig vast aan de GOP-methode. Daarom heeft belanghebbende in arren moede in het verweerschrift in eerste aanleg ook een berekening van de marktwaarde van de onroerende zaak op basis van de GOP-methode overgelegd. Het belangrijkste verschil tussen de berekening van belanghebbende en die van de Heffingsambtenaar betreft de ‘multiplier’. Belanghebbende heeft voor de door haar voorgestane ‘multiplier’ van 6,87 aansluiting gezocht bij de multiplier die is gebruikt in het kader van de overdracht van een aantal [bedrijven] naar de volgende generatie. De berekening van belanghebbende op basis van de GOP-methode mondt uit in een veel lagere waarde dan die welke de Heffingsambtenaar voorstaat.
      
    
    
      5.7.
      Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt (zie onder 5.3), de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. 
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het vorenoverwogene en de in de wetgeschiedenis gegeven toelichting op de marktwaarde (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44), dient de Heffingsambtenaar feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 12.350.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van de onroerende zaak op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties. 
      
    
    
      5.9.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem verlangd worden dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 
      
    
    
      5.10.
      De onderbouwing van een belangrijke variabele in de bepaling van de marktwaarde door de Heffingsambtenaar – de multiplier – voldoet niet aan deze eisen. Het Hof verwijst hiertoe naar hetgeen de Rechtbank in onderdeel 10 van haar uitspraak heeft overwogen. Hieraan doet niet af wat de Heffingsambtenaar op dit punt in hoger beroep heeft aangevoerd. De stelling van de Heffingsambtenaar dat het geschil tussen partijen niet ziet op de multiplier is, gelet op de overduidelijke betwisting door belanghebbende van de hoogte van de door de Heffingsambtenaar gebruikte multiplier, feitelijk onjuist. Anders dan de Heffingsambtenaar meent is voor de beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar de door hem gebruikte multiplier voldoende heeft onderbouwd niet van belang of belanghebbende de onderhoudskosten heeft gedefinieerd, of de door belanghebbende opgevoerde onderhoudskosten op de onroerende zaak betrekking hebben en of belanghebbende haar onderhoudsexploitatiekosten in de plaats van de onderhoudskosten van de eigenaar in aftrek wil brengen. Aan deze en mogelijke andere (vermeende) tekortkomingen in de betwisting door belanghebbende van de door de Heffingsambtenaar gebruikte multiplier komt het Hof niet toe omdat het Hof (ook) zonder dat het de gronden van de betwisting door belanghebbende van de door de Heffingsambtenaar gebruikte multiplier in de beschouwingen betrekt, van oordeel is de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd is te bewijzen dat de door hem gebruikte multiplier niet te hoog is. 
      
    
    
      5.11.
      Nu de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de multiplier die is gebruikt in de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, niet te hoog is, en de multiplier, naar volgt uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport (zie onder 5.5), een essentiële variabele in de onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar voorgestane marktwaarde is, heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast met betrekking tot de door hem voorgestane marktwaarde.
      
      
        
          Gecorrigeerde vervangingswaarde
        
      
      
    
    
      5.12.
      Subsidiair stelt de Heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak in elk geval niet lager is dan € 11.139.000, zijnde het bedrag waarop Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ (de gecorrigeerde vervangingswaarde) heeft berekend. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep een door taxateur [C] opgesteld rekenblad overgelegd. Hieraan ontleent het Hof het volgende. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                onderdeel
              
              
                bwlg
              
              
                bwk/m2
              
              
                perc
              
              
                ppm2
              
              
                opp.
              
              
                vw
              
              
                bwjr
              
              
                tld
              
              
                verl
                tld
              
              
                rw
              
              
                tv
              
              
                fv
              
              
                gvw
              
            
            
              
                Hotel c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                -1
                -1
                -1
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                1.474
                1.474
                1.474
              
              
                
                660.352
                495.264
                495.264
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                456.964
                192 603
                172.425
              
            
            
              
                Hotel c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                0
                0
                0
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                1.455
                1.455
                1.455
              
              
                
                651.840
                488.880
                488.880
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                451 073
                190 120
                170 203
              
            
            
              
                Hotel c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                1
                1
                1
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                1.396
                1.396
                1.396
              
              
                
                625.408
                469.056
                469.056
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                432 782
                182 411
                163.301
              
            
            
              
                Hotel c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                2
                2
                2
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                972
                972
                972
              
              
                
                435.456
                326.592
                326.592
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                301 336
                127.008
                113.702
              
            
            
              
                Hotel c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                3
                3
                3
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                390
                390
                390
              
              
                
                174.720
                131.040
                131.040
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                120.906
                50.960
                45.621
              
            
            
              
                Receptiegeb.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                1
                1
                1
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                267
                267
                267
              
              
                
                119.616
                89.712
                89.712
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                82.774
                34.888
                31.233
              
            
            
              
                Receptiegeb.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                2
                2
                2
              
              
                
                1.120
                1.120
                1.120
              
              
                
                40
                30
                30
              
              
                
                448
                336
                336
              
              
                
                84
                84
                84
              
              
                
                37.632
                28.224
                28.224
              
              
                1995
              
              
                
                50
                22
                22
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                30
                25
                20
              
              
                
                30,8
                61,1
                65,2
              
              
                0
              
              
                
                26.041
                10.976
                9.826
              
            
            
              
                
                  [a-restaurant]
                
                 c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                
                0
                0
                0
              
              
                
                
                1.430
                1.430
                1.430
              
              
                
                
                50
                35
                15
              
              
                
                
                715
                500,50
                214,50
              
              
                
                
                685
                685
                685
              
              
                
                
                489.775
                342.843
                146.933
              
              
                1995
              
              
                
                
                50
                30
                30
              
              
                
                
                
                5
                5
              
              
                
                
                30
                25
                20
              
              
                
                
                42,0
                64,3
                68,6
              
              
                0
              
              
                
                
                284.070
                122.444
                46.179
              
            
            
              
                
                  [a-restaurant]
                
                 c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                
                1
                1
                1
              
              
                
                
                1.430
                1.430
                1.430
              
              
                
                
                50
                35
                15
              
              
                
                
                715
                500,50
                214,50
              
              
                
                
                186
                186
                186
              
              
                
                
                132.800
                93.093
                39.807
              
              
                1987
              
              
                
                
                50
                30
                30
              
              
                
                
                
                5
                5
              
              
                
                
                30
                25
                20
              
              
                
                
                42,0
                64,3
                68,6
              
              
                0
              
              
                
                
                77.134
                33.248
                12.539
              
            
            
              
                
                  [a-restaurant]
                
                 c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                
                2
                2
                2
              
              
                
                
                1.430
                1.430
                1.430
              
              
                
                
                50
                35
                15
              
              
                
                
                715
                500,50
                214,50
              
              
                
                
                158
                158
                158
              
              
                
                
                112.970
                79.079
                33.891
              
              
                1987
              
              
                
                
                50
                30
                30
              
              
                
                
                5
                5
              
              
                
                
                30
                25
                20
              
              
                
                
                42,0
                64,3
                68,6
              
              
                0
              
              
                
                
                65.523
                28.243
                10.661
              
            
            
              
                
                  [b-restaurant]
                
                 c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                
                0
                0
                0
              
              
                
                
                1.290
                1.290
                1.290
              
              
                
                
                50
                35
                15
              
              
                
                
                645
                451,50
                193,50
              
              
                
                
                1.369
                1.369
                1.369
              
              
                
                
                883.005
                618.104
                264.902
              
              
                1973
              
              
                
                
                50
                44
                44
              
              
                
                
                
                5
                5
              
              
                
                
                30
                25
                20
              
              
                
                
                61,6
                67,3
                71,8
                
                
              
              
                0
              
              
                
                
                339.074
                201.830
                74.605
              
            
            
              
                
                  [b-restaurant]
                
                 c.a.
                ruwbouw
                afbouw
                install
              
              
                
                
                1
                1
                1
              
              
                
                
                1.290
                1.290
                1.290
              
              
                
                
                50
                35
                15
              
              
                
                
                645
                451,50
                193,50
              
              
                
                
                1.338
                1.338
                1.338
              
              
                
                
                863.010
                604.107
                258.903
              
              
                1973
              
              
                
                
                50
                44
                44
              
              
                
                
                
                5
                5
              
              
                
                
                30
                25
                20
              
              
                
                
                61,6
                67,3
                71,8
              
              
                0
              
              
                331 396
                197.259
                72. 916
              
            
            
              
                subtotaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                9.774
              
              
                11.726.062
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                5 264.263
              
            
            
              
                Infrastructuur
                -terreinver-
                harding
                -beplanting en groen
              
              
                
              
              
                
                68
                
                50
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                9.800
                
                3.000
              
              
                
                686.400
                
                150.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                686.400
                
                150.000
              
            
            
              
                subtotaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                816.400
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                816.400
              
            
            
              
                Grond bij
                - [b-restaurant]
                -hotel
                extra grond
              
              
                
              
              
                
                
                218,75
                218,75
                54,69
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                
                5.414
                10.601
                33.800
              
              
                
                
                1.184.313
                2.318.859
                1.848.438
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                
                1.184.313
                2.318.859
                1.848.438
              
            
            
              
                subtotaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                5.351.609
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                5.351.609
              
            
            
              
                
                  GVW
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  11.139.000
                
              
            
            
              
                bwlg = bouwlaag, bwk = bouwkosten per m2 in € , perc = verdeling in %, ppm2 = rekenprijs per m2 in €, opp. = (bruto vloer) oppervlak in m2, vw=ongecorrigeerde vervangingswaarde in €, bwjr=bouwjaar, tld = technische levensduur in jaren, verl tld= verlenging technische levensduur in jaren, rw = restwaarde in %, tv= correctie technische veroudering in %, fv = correctie functionele veroudering in %, gvw= gecorrigeerde vervangingswaarde in €
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.13.
      Het rekenblad bevat geen onderbouwing van de aannames van de taxateur over de bouwkosten per m2, de verdeling van de bouwkosten over de ruwbouw, afbouw en installaties, de technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties, met inbegrip van de door hem toegepaste verlenging van de technische levensduren van de afbouw en de installaties, de restwaarden, het ontbreken van een correctie wegens functionele veroudering, de toerekening van 49.815 m2 grond aan de onroerende zaak en de rekenprijzen per m2 grond. Ook anderszins heeft de Heffingsambtenaar deze aannames niet onderbouwd. Daarbij komt nog dat belanghebbende de aannames in het rekenblad gemotiveerd heeft weersproken, met name de aannames inzake de technische levensduur en de bouwjaren van de gebouwde eigendommen, de toerekening van 49.815 m2 grond aan de onroerende zaak en de rekenprijzen per m2 van de grond. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog is. 
      
    
    
      5.14.
      Aangezien de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarden (primair: € 12.350.000, subsidiair: € 11.139.000) niet te hoog zijn, komt het Hof toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van € 6.650.000 niet te laag is. Daarover overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.15.
      Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde heeft belanghebbende zes waardeberekeningen overgelegd:
      
        
          een in het beroepschrift in 1e aanleg opgenomen waardeberekening waarin belanghebbende uitgaat van een GOP van € 1.152.061, zijnde het gemiddelde van GOP’s van de jaren 2013-2016, deze GOP vermenigvuldigt met de factor van 6,87die met de Belastingdienst is overeengekomen, wat leidt tot een waarde van de onderneming van € 7.914.659, welke waarde hij vermindert met een ‘goodwill onderneming’ van 15%. De aldus berekende waarde van de onroerende zaak bedraagt € 6.727.460;
        
        
          een ook in het beroepschrift in 1e aanleg opgenomen waardeberekening waarin belanghebbende de totale omzet van 10 [D] vestigingen van € 96.000.000 deelt door het totaal van de voor het jaar 2018 vastgestelde WOZ-waarden van de in die vestigingen geëxploiteerde onroerende zaken van € 71.043.000, wat leidt tot een quotiënt van 1,351294. Vervolgens deelt belanghebbende de gemiddelde omzet 2014-2016 van € 9.222.716 (zie ook onder 5.5.) door deze quotiënt met als uitkomst een waarde van de onroerende zaak van € 6.825.098;
        
        
          een ook in het beroepschrift in 1e aanleg opgenomen waardeberekening waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald met de zogenoemde dekkingswaardemethodiek. Daarin gaat belanghebbende uit van de gemiddelde omzet 2014-2016 van € 9.222.716 (zie ook onder 5.5.), vermindert deze met 10% wegens een “correctie in verband met [D] formule” waarna een “omzet derden” van € 8.300.444 resteert, merkt 12,5 % van de ‘omzet derden’ aan als de bruto huurwaarde van de onroerende zaak, vermindert deze bruto huurwaarde van € 1.037.566 met in totaal € 495.258 aan onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico waarna een netto huurwaarde van 542.298 resteert, en vermenigvuldigt deze netto huurwaarde met een factor 13,15 (zijnde 100/7,6, waarbij 7,6 staat voor het in aanmerking te nemen nettorendement in percenten van de waarde van de onroerende zaak). Deze berekening leidt tot een waarde van de onroerende zaak € 6.650.283;
        
      
      d.	een in de door belanghebbende ter zitting van de Rechtbank overgelegde pleitnota opgenomen waardeberekening volgens de “Horwath-methode. In deze berekening is uitgegaan van een GOP van € 1.187.193 (zie ook onder 5.5). Deze is vermenigvuldigd met de in de “Horwath-methode” gebruikte factor voor relatief jonge hotels van 7,37. De uitkomst van deze vermenigvuldiging, € 8.749.612, is de waarde van het “hotelbedrijf”. Daarop zijn de waarde van de roerende zaken van € 403.050 (zie ook onder 5.5) en de waarde van de bedrijfsgoodwill van € 898.816 (zie ook onder 5.5) in mindering gebracht. Daarna resteert de waarde van de onroerende zaak vóór aftrek van de verwervingskosten. Na aftrek van de verwervingskosten bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 7.019.553. Deze waarde is verminderd met € 748.422 wegens achterstallig onderhoud. Na deze vermindering bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 6.271.422; 
      e.  een waardeberekening van 10 oktober 2018, opgesteld door [E] van [naam] , waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op 
      € 7.400.000. Van het hier opnemen van een samenvatting van deze waardeberekening is afgezien omdat belanghebbende in de beroepsfase een taxatierapport van dezelfde taxateur heeft overgelegd, waarin tot een andere waarde wordt geconcludeerd (zie hierna onder f.); 
      een waardeberekening die is opgenomen in het taxatierapport d.d. 4 december 2019, eveneens opgesteld door [E] van [naam] , waarin is uitgegaan
      
        van een “Total Revenue op jaarbasis” van € 6.978.410, onderverdeeld in een “revenue hotel/logies” van € 1.953.955 en een “revenue F&B/baqueting/MOD” van 
        € 5.024.455. Hieruit is de “draagkrachthuur” afgeleid door 19% van het “revenue hotel/logies” en 13,6% van het “revenue F&B/baqueting/MOD” bij elkaar op te tellen. Op de zo berekende draagkrachthuur van € 1.052.852 zijn de exploitatielasten van 
        € 379.027 in mindering gebracht. De daarna overblijvende “netto markthuur” van 
        € 673.825. Deze is vermenigvuldigd met 100/8,75. In deze breuk is de noemer van 8,75 het percentage van “netto initial yield”. De uitkomst van deze vermenigvuldiging van € 7.700.855 is verminderd met de “kosten koper” van € 449.579 en met de kosten van het uitgestelde onderhoud van € 748.422. Na deze vermindering bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 6.500.000.
      
      
      
        5.16.1.
        Naar het oordeel van het Hof schieten deze waardeberekeningen, zowel afzonderlijk als tezamen, tekort als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde van € 6.650.000. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
        
      
      
        5.16.2.
        Wat betreft de waardeonderbouwing ad a.: Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de Rechtbank dat het feit dat de vermenigvuldigingsfactor van 6,87 is gebruikt in het kader van de overdracht van een aantal [bedrijven] aan de volgende generatie, als onderbouwing van de vermenigvuldigingsfactor die wordt gebruikt bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak tekort schiet. In de eerste plaats is de factor van 6,87 overeengekomen tussen twee partijen (de Belastingdienst en een aantal leden van de “huidige generatie”) ter voorkoming of beëindiging van een geschil over de waarde van de aandelen van enkele houdstermaatschappijen. Dat betekent dat de factor in een onderhandelingsproces in een specifiek geschil tot stand is gekomen en in andere geschillen tussen andere partijen betreffende een andere vraag, niet gebruikt kan worden. Dit zou in het onderhavige geval anders kunnen zijn indien belanghebbende met in het geding gebrachte markt- of andere objectieve gegevens onderbouwt dat de vermenigvuldigingsfactor van 6,87 ook bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum kan worden gebruikt, maar dat heeft belanghebbende niet gedaan.
        
      
      
        5.16.3.
        Wat betreft de waardeonderbouwing ad b.: De vastgestelde waarde van een onroerende zaak is geen marktgegeven en meer in het bijzonder geen op de markt tussen van elkaar onafhankelijke partijen overeengekomen verkoopprijs, maar een ambtelijke schatting van de waarde van een bepaalde onroerende zaak. Reeds om die reden kan de marktwaarde van een onroerende zaak niet (mede) worden gebaseerd op de vastgestelde waarde van een (andere) onroerende zaak, Derhalve schiet de waardeberekening onder b. als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde van € 6.825.098 tekort.
        
      
      
        5.16.4.
        Wat betreft de waardeberekeningen ad c tot en met f: Belanghebbende heeft de aannames die aan de berekening van de marktwaarde van de onroerende zaak in de berekeningen ad c. tot en met f. niet met marktgegevens of andere gegevens onderbouwd. Evenmin heeft zij met door haar ingebrachte markt- of andere objectieve gegevens aannemelijk gemaakt dat de factoren die zij bepalend acht voor de marktwaarde van de onroerende zaak, dat daadwerkelijk zijn. 
        
      
    
    
      5.17.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum schattenderwijs bepalen. Het Hof ziet, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, geen reden af te wijken van de door de Rechtbank geschatte waarde van de onroerende zaak van € 8.750.000. Derhalve beslist het Hof zoals hieronder is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      
        De Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar niet veroordeeld in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep in eerste aanleg heeft moeten maken omdat de gemachtigde van belanghebbende in dienst is bij [Y] B.V., welke vennootschap volgens de Rechtbank aan belanghebbende is gelieerd. Belanghebbende voert hiertegen aan dat [Y] B.V. op geen enkele manier met haar is gelieerd. 
        De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat namens [Y] B.V. aan belanghebbende beroepsmatig rechtsbijstand is verleend door [A] , een werknemer van [Y] B.V. Het Hof ziet geen reden om aan het begrip 'derde' in artikel 1, onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een andere betekenis te geven dan de gangbare. Dat brengt mee dat [Y] B.V. ten opzichte van belanghebbende moet worden aangemerkt als een derde in de zin van die bepaling. De in de Nota van toelichting bij het Besluit proceskosten fiscale procedures, Stb. 1993, 762, V-N 1994, blz. 142, punt 11 (Bpfp) te lezen opvatting dat de “door een interne juridische dienst van (…) een tot dezelfde groep behorend bedrijf aan een procedure bestede tijd (…) niet [kan] worden aangemerkt als door een derde verleende rechtsbijstand en (…) derhalve niet voor vergoeding in aanmerking komt” , waarnaar de Rechtbank verwijst, doet - nog daargelaten wat daar met 'dezelfde groep' is bedoeld - aan het vorenoverwogene niet af, nu die opvatting niet tot uitdrukking is gebracht in de tekst van – destijds - het Bpfp en – thans - het Bpb. Wel kunnen bijzondere omstandigheden ertoe nopen om voor de toepassing van artikel 1, onderdeel a, van het Bpb een procederend lichaam en een ander lichaam dat rechtsbijstand verleent, met elkander te vereenzelvigen. Uit de uitspraak van de Rechtbank of de stukken van het geding blijkt evenwel niet dat de Heffingsambtenaar zich op de aanwezigheid van zodanige bijzondere omstandigheden heeft beroepen, laat staan dat hij deze, tegenover de ontkenning daarvan door belanghebbende, aannemelijk heeft gemaakt (vergelijk Hoge Raad 8 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF0078, BNB 2003/20).
      
      
    
    
      6.2.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep van belanghebbende gegrond voor zover het gericht is tegen de beslissing van de Rechtbank om de Heffingsambtenaar niet te veroordelen in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep in eerste aanleg heeft moeten maken. Het Hof stelt, doende wat de Rechtbank had behoren te doen, het bedrag van deze kosten met inachtneming van het Bpb vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting en een bedrag per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank en een bedrag per punt van € 534; zowel voor de in bezwaar als de in beroep gemaakte kosten stelt het Hof de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak en de wegingsfactor voor (twee) samenhangende zaken op 1). Voor het toekennen van een hogere vergoeding voor de in bezwaar en in beroep gemaakte kosten voor rechtsbijstand ziet het Hof geen aanleiding. 
      
    
    
      6.3.
      Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd geen reden om de door de Rechtbank vastgestelde vergoeding van de door belanghebbende gemaakte taxatiekosten van € 1.190 te verhogen.
      
    
    
      6.4.
      Nu het hoger beroep van de Heffingsambtenaar ongegrond en het hoger beroep van belanghebbende gegrond is, zal het Hof de Heffingsambtenaar veroordelen in de kosten die belanghebbende in hoger beroep heeft moet maken. Het Hof stelt het bedrag van deze kosten met inachtneming van het Bpb vast op € 1.602 (1 punt voor het indienen van een verweerschrift tegen het hoger beroep van de Heffingsambtenaar, 1 punt voor het indienen van een hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 534, een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 en een wegingsfactor voor (twee) samenhangende zaken van 1).Voor het toekennen van een hogere vergoeding voor de in hoger beroep gemaakte kosten ziet het Hof geen aanleiding. 
      
    
    
      6.5.
      Omdat het hoger beroep van belanghebbende in de zaak BK-20/00330 gegrond is zal het Hof bepalen dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende ter zake betaalde griffierecht van € 532 aan haar dient te vergoeden. Omdat het hoger beroep van de Heffingsambtenaar ongegrond is en de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, zal van de Heffingsambtenaar in de zaak BK-20/00329 een griffierecht van € 532 worden geheven.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover de Rechtbank daarin heeft beslist om de Heffingsambtenaar niet te veroordelen in de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep in eerste aanleg heeft moeten maken, 
    - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige, 
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten wegens rechtsbijstand aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.200, 
    - bepaalt dat de Heffingsambtenaar belanghebbende het door haar in hoger beroep in de zaak BK-20/00330 betaalde griffierecht van € 532 dient te vergoeden en
    - bepaalt dat van de Heffingsambtenaar in de zaak BK-20/00329 een griffierecht van € 532 zal worden geheven.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, P.J.J. Vonk en T.A. de Hek in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 19 januari 2021 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. De Hek. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad 
        www.hogeraad.nl
        .
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
  
  
     In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de multiplier afgerond op 12,1. De niet-afgeronde multiplier is 100/8,24 oftewel 12,135922. Bij de berekening van de waarde van het hotelbedrijf van 
    € 14.407.678 heeft de taxateur de niet afgeronde multiplier gebruikt. 
  
  
     Het gewogen gemiddelde van de geschatte waarden van de roerende zaken 2014-2016.
  
  
     In het taxatierapport is de volgende berekening van de goodwill opgenomen:
    Kapitaalmarktrente risicovrij kapitaal	0,34 %
    Risicopremie bedrijfsuitoefening	12,00 %
    Risicopremie financiering	2,50 %
    Incourantheidsopslag	35,00 %
    	53,84 %
    Multiplier		1,86
    Bedrijfswinst		€ 483.235
    Goodwill		€ 898.816