ECLI:NL:GHAMS:2018:4915, Gerechtshof Amsterdam, 01-11-2018, 17/00606
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering van een winkelruimte; kapitalisatiefactor; leegstandsrisisco

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 17/00606
    
    
    
      1 november 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V., te [Z], belanghebbende,
      gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 10 november 2017 in de zaak met kenmerk AMS 16/5279 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 31 januari 2016 de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [de winkel] te Amstelveen (hierna ook: de winkel) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 1.824.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 8 juli 2016 de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 10 november 2017 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is op 21 december 2017 door het Hof ontvangen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2018. Namens belanghebbende is verschenen M. Uyen, kantoorgenoot van de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen J. Dobbelaar, bijgestaan door H.L. Nederpel (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de volgende feiten vastgesteld. 
      
      
        “1. Eiseres is huurder/gebruiker van de winkel. Het winkelpand is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum]. De oppervlakte van de winkel is in totaal 193 m², bestaande uit 128 m² winkel en 65 m² kelder.
      
      
      
        2. Verweerder heeft de winkel getaxeerd aan de hand van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft daarbij de huurwaarde van de winkelruimte bepaald op € 139.107,-. Verder heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 12,2 gehanteerd.”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden - behoudens, door de heffingsambtenaar, de weergave door de rechtbank van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor -, zal ook het Hof daarvan uitgaan (behoudens het hiervoor vermelde punt). In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
      
    
    
      2.3.
      Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing overgelegd van de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de winkel. In deze bijlage is de WOZ-waarde getaxeerd aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij de kapitalisatiefactor met toepassing van de zogenoemde bottom-up methode is bepaald op 15,4. Bij deze berekening is een leegstandsrisico in aanmerking genomen van 3,1%.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In geschil is of de WOZ-waarde van de winkel op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Evenals bij de rechtbank beperkt het geschil zich in hoger beroep tot de vraag of de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een te laag leegstandsrisico. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist:
      
      
        “4. Eiseres bepleit een lagere waarde voor de winkel van € 1.526.000,-. Zij voert daartoe aan dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is, nu daarbij onvoldoende rekening is gehouden met het hogere leegstandsrisico. Eiseres acht een kapitalisatiefactor van 10,8 juist. 
      
      
      5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 1.824.000,-. Verweerder heeft daarbij ter nadere onderbouwing bij het verweerschrift een nadere onderbouwing van de taxateur overgelegd. Voor de nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 12,2 heeft verweerder ook gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van de bottom-up methode.
      
      6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
      7. De waarde voor niet-woningen kan onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Dit volgt uit [de] artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling van de Wet WOZ.
      
      8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      9. Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank gaat daar ook van uit, dat de waarde van de winkelruimte kan worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verder is de door verweerder gehanteerde huurwaarde van de winkel van € 139.107,- niet in geschil. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de kapitalisatiefactor in dit geval aan de hand van de bottom-up methode moet worden vastgesteld, omdat onvoldoende vergelijkingsobjecten voor handen zijn. Partijen verschillen ten aanzien van de bottom-up berekening alleen van mening over het leegstandsrisico.
      
      10. Verweerder heeft voor het leegstandsrisico een percentage van 3,1 gehanteerd. 
      
      11. Eiseres stelt dat voor het leegstandsrisico van een hoger percentage moet worden uitgegaan. Zij heeft daartoe ter zitting verwezen naar een gemeentelijke publicatie van juli 2015 waarin vermeld stond dat het leegstandsrisico voor het centrumgebied van de gemeente Amstelveen 7,42% bedroeg. Dat is meer dan een verdubbeling dan waar verweerder bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor [van] is uitgegaan, aldus eiseres. 
      
      12. De stelling van eiseres dat het leegstandsrisico hoger is dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden, is volgens de rechtbank niet aannemelijk geworden. Verweerder heeft gesteld dat de winkelruimte is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum], dat tot één van de beste winkelcentra van Nederland behoort. Op deze locatie zijn nagenoeg alle winkels verhuurd. In het winkelcentrum zijn volgens verweerder voornamelijk A-merk winkels gevestigd die voor meerdere jaren worden gehuurd. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing in het verweerschrift nog gesteld dat de daadwerkelijke leegstand in het winkelcentrum, inclusief frictieleegstand, op de waardepeildatum 1 januari 2015 nog iets lager lag dan 3,1% (679 m² van de totale 26.103 m²). Dit blijkt uit de huurgegevens waarover verweerder de beschikking heeft. Eiseres heeft deze informatie van verweerder niet onderbouwd weerlegd, zodat de rechtbank geen aanleiding heeft om aan het door verweerder gehanteerde percentage leegstandsrisico van 3,1 te twijfelen. Met wat verweerder heeft aangedragen, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij niet een te laag percentage voor het leegstandrisico heeft gehanteerd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de kapitalisatiefactor van 12,2 te hoog zou zijn.
      
      13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de winkel en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.”
      
    
    
      4.2.
      Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de winkel van € 1.824.000 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof maakt de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden tot de zijne waarbij het Hof de door de rechtbank vermelde kapitalisatiefactor van 12,2 (zie uitspraak, onderdelen 2, 5 en 12) niet anders kan zien dan als een evidente verschrijving. De rechtbank heeft immers uitdrukkelijk geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 1.824.000 niet te hoog is en daarbij gewezen op de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing; in zijn verweer in eerste aanleg is de heffingsambtenaar steeds uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 15,4 en een percentage leegstandsrisico van 3,1. Het Hof overweegt voorts dat de heffingsambtenaar in eerste aanleg de daadwerkelijke leegstand (inclusief frictieleegstand) in het winkelcentrum [naam winkelcentrum] waarin de winkelruimte is gelegen, op waardepeildatum heeft vermeld, te weten 679 m² van de totale 26.103 m² waaruit een leegstandsrisico volgt van iets minder dan 3%. Verder acht het Hof van belang de niet-weersproken stelling van de heffingsambtenaar dat dit winkelcentrum tot de beste winkelcentra van Nederland behoort; er zijn voornamelijk A-winkels gevestigd die voor meerdere jaren worden gehuurd. De door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof overlegde gegevens over de leegstand per 1 augustus 2017 heeft het Hof niet in zijn oordeel betrokken nu deze gegevens betrekking hebben op een te ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip. 
      
    
    
      4.3.
      Hetgeen belanghebbende hiertegen in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt in dit oordeel geen wijziging. De door belanghebbende ter zitting in hoger beroep overgelegde gegevens van het planbureau voor de leefomgeving hebben betrekking op de gehele gemeente Amstelveen en bieden daardoor onvoldoende inzicht in het specifieke leegstandsrisico zoals dit zich op de waardepeildatum in het winkelcentrum [naam winkelcentrum] voordeed, mede gegeven het specifieke karakter van dit winkelcentrum zoals hiervoor onder 4.2. overwogen. Aangaande de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg genoemde verkooptransacties van een tweetal winkelcentra waar belanghebbende vraagtekens bij plaatst, constateert het Hof dat over deze verkooptransacties niet veel bekend is. Zo ontbreekt inzicht in het type huurcontracten, de looptijd ervan en ontbreken de gegevens waarmee kan worden vastgesteld of de lopende huurcontracten ten tijde van de verkoop marktconform waren. Hierdoor is het niet mogelijk op basis van deze transacties de kapitalisatiefactor voor de onderhavige winkelruimte af te leiden. Nu het tevens gaat om kleinere winkelcentra die zijn gelegen in andere gemeenten, acht het Hof deze transacties – mede gegeven het specifieke karakter van het onderhavige winkelcentrum in Amstelveen – niet van belang als onderbouwing voor de door de heffingsambtenaar verdedigde kapitalisatiefactor. Voorts heeft belanghebbende zich nog beroepen op de door de rechtbank vermelde kapitalisatiefactor van 12,2. Zoals hiervoor overwogen berust die vermelding echter op een evidente verschrijving waardoor deze niet kan gelden als onderbouwing van de waarde.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.4.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en 
      I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 1 november 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.