ECLI:NL:GHARL:2018:2117, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-03-2018, 17/00827
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde van de vakantiewoning op Terschelling.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 17/00827
    uitspraakdatum: 6 maart 2018
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 juli 2017, nummer LEE 16/1135, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Gemeente Terschelling (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op 1 januari 2015, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 456.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 414,96.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 399.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van een woning die is gelegen op een perceel van 525 m2 groot dat aan belanghebbende in erfpacht is gegeven. In 2014 is belanghebbende gestart met de bouw van de woning en op de toestandsdatum 1 januari 2015 was de bouw van de woning voor 60% voltooid. De stichtingskosten van de nieuwe woning bedroegen € 290.400 inclusief BTW. De onroerende zaak heeft als bestemming recreatief gebruik.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend. 
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Tussen partijen is niet in geschil, dat de onroerende zaak op 1 januari 2015 in aanbouw was, zodat sprake is van een woning in aanbouw als bedoeld in het vierde lid van artikel 17 van de Wet WOZ. Dan dient de waarde te worden bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak. Vaststaat dat het gaat om een woning en dat de woning voor recreatieve bewoning is bestemd. 
    
    
      4.2
      Tussen partijen is verder niet in geschil dat de onroerende zaak op 1 januari 2015 voor 60% gereed was en dat de waarde van de onroerende zaak bepaald kan worden door uit te gaan van de grondwaarde vermeerderd met een opstalwaarde. De opstalwaarde bedraagt dan 60% van de stichtingskosten van € 290.400, zijnde € 174.240. De heffingsambtenaar heeft voor de grondwaarde een bedrag van € 224.760 (= € 399.000 - € 174.240) gehanteerd. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een grondwaarde van € 165.600. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde voor de ondergrond van de woning wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van 12 april 2016 van [A] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Hierin zijn de volgende gegevens opgenomen van verkopen van bouwgrond op Terschelling waarop een recreatiewoning gebouwd mag worden.
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Oppervlak
                
                
                  ( m2)
                
              
              
                
                  Ligging
                
              
              
                
                  Waarde per m2
                
              
              
                
                  Waarde grond
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Koopsom
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat 1] ,
                
                  [Z]
                
              
              
                525
              
              
                4
              
              
                € 445
              
              
                € 233.625
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat 2] ,
                
                  [B]
                
              
              
                1416
              
              
                3
              
              
                € 210
              
              
                € 297.360
              
              
                22-11-2013
              
              
                € 297.000
              
            
            
              
                
                  [b-straat 3] ,
                
                  [B]
                
              
              
                633
              
              
                3
              
              
                € 405
              
              
                € 256.365
              
              
                1-5-2013
              
              
                € 265.000
              
            
            
              
                
                  [c-straat 4] , [Z]
              
              
                257
              
              
                3
              
              
                € 558
              
              
                € 143.406
              
              
                19-6-2014
              
              
                € 143.500
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar heeft de taxatie nader toegelicht. De vierkantemeterprijs voor de grond van de onroerende zaak is berekend door een gewogen gemiddelde te nemen van de gerealiseerde prijzen voor de [b-straat 3] te [B] en de [c-straat 4] te [Z] . Daaruit resulteert een vierkantemeterprijs van € 448. Deze prijs is hoger dan de in de taxatie gebruikte vierkantemeterprijs voor de onroerende zaak en houdt geen rekening met de betere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
    
    
      4.5
      Belanghebbende verwijst naar de verkoop van bouwgrond aan de [d-straat 5] in [C] , waarvoor een vierkantemeterprijs van € 260 is gevraagd. De heffingsambtenaar heeft deze bouwkavels naar het oordeel van het Hof terecht niet als vergelijkingsobject aangemerkt, omdat deze bouwgrond slechts kon worden gekocht door inwoners van Terschelling en tevens een andere bestemming heeft, namelijk permanente bewoning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat  bouwgrond die enkel voor bewoners van Terschelling bestemd is, een lagere waarde heeft dan bouwgrond die voor recreatieve bewoning bestemd is. 
    
    
      4.6
      Belanghebbende meent dat ten onrechte wordt vergeleken met grond waarop geen erfpachtsrecht rust. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit betekent dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd als ware sprake van volle eigendom in plaats van erfpacht. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat de heffingsambtenaar terecht gebruik heeft gemaakt van verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten waarvan de volle eigendom is verkregen.  
    
    
      4.7
      Verder wijst belanghebbende op de slechte straatverlichting, het ontbreken van een goede infrastructuur in Midsland aan Zee en het ontbreken van een strooidienst. De heffingsambtenaar brengt hier tegen in dat de onroerende zaak, anders dan de vergelijkingsobjecten, in de duinen nabij de zee is gelegen, hetgeen leidt tot een betere ligging dan de vergelijkingsobjecten.
    
    
      4.8
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatie, zijn toelichting daarop en de gemotiveerde weerspreking van het door belanghebbende gestelde, de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Hij heeft daarbij voldoende rekening gehouden met de relevante verschillen. 
    
    
      4.9
      
        De enkele, door belanghebbende niet specifiek aangeduide gevallen waarin de heffingsambtenaar een lagere WOZ-waarde zou hebben vastgesteld, doen aan dit oordeel niet af. Van gelijke gevallen of een door de heffingsambtenaar gevolgd begunstigend beleid is het Hof niet gebleken.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 6 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 maart 2018
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.