ECLI:NL:RBMNE:2020:3147, Rechtbank Midden-Nederland, 04-08-2020, UTR 19/5405
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 19/5405 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2020 in de zaak tussen
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1
      Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak,  [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 731.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2019 (de aanslag) bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar van 22 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft het beroep behandeld op haar zitting van 16 juli 2020. Vanwege maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser was bij de zitting aanwezig, vergezeld door taxateur [taxateur 1] . Namens verweerder was taxateur [taxateur 2] aanwezig.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1
      Eiser is eigenaar van de woning. De kenmerken van de woning zijn vermeld in de hieronder opgenomen samenvatting van het taxatieverslag. 
      
    
    
      2.2.
       Verweerder heeft eiser in de bezwaarfase ter onderbouwing van de taxatie een taxatieverslag gestuurd (het taxatieverslag). Verweerder heeft het taxatieverslag aangevuld met het als bijlage bij het verweerschrift gevoegde document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen”.
      
    
    
      2.3
      Het taxatieverslag bevat de hieronder opgenomen gegevens betreffende de woning en drie andere in [woonplaats] gelegen woningen (vergelijkingsobjecten), die volgens de heffingsambtenaar vergelijkbaar zijn met de woning. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
            
            
              
                bouwjaar
              
              
                1920
              
              
                1920
              
              
                1920
              
              
                1912
              
            
            
              
                type
              
              
                2^1 kap
              
              
                2^1 kap
              
              
                2^1 kap
              
              
                2^1 kap
              
            
            
              
                buurt
              
              
                --
              
              
                
                  [buurt]
                
              
              
                
                  [buurt]
                
              
              
                
                  [buurt]
                
              
            
            
              
                inhoud woning
              
              
                515 m3
              
              
                590 m3 
              
              
                 565 m3
              
              
                565 m3
              
            
            
              
                grond
              
              
                316 m2
              
              
                  354m2
              
              
                 352 m2
              
              
                 270 m2
              
            
            
              
                berging/schuur
              
              
                --
              
              
                1 x
              
              
                1 x
              
              
                1 x
              
            
            
              
                garage/berging
              
              
                29 m2
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                dakkapel < 1 m2
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                1 x
              
            
            
              
                dakkapel > 1 m2 < 3 m2
              
              
                1 x
              
              
                 1 x
              
              
                1 x
              
              
                2 x
              
            
            
              
                dakkapel > 3 m2
              
              
                1 x
              
              
                --
              
              
                2 x
              
              
                --
              
            
            
              
                kelder/souterrain
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                16 m3
              
              
                --
              
            
            
              
                serre
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                30 m3
              
            
            
              
                aanbouw/vergroting
              
              
                26 m3
                (bwjr.1962)
              
              
                16 m3
                (bwjr.1993)
              
              
                --
              
              
                20 m3
                (bwjr.2018)
              
            
            
              
                verkoopdatum
              
              
                --
              
              
                01-09-17
              
              
                29-09-17
              
              
                28-02-18
              
            
            
              
                verkoopprijs
              
              
                --
              
              
                €  865.000
              
              
                €  895.000
              
              
                €   830.000
              
            
            
              
                WOZ-waarde 2019
              
              
                € 731.000
              
              
                €  917.000
              
              
                €  939.000
              
              
                €   815.000
              
            
            
              
                WOZ-waarde 2018
              
              
                € 650.000
              
              
                €  802.000
              
              
                €  820.000
              
              
                €   789.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4
      Ook het document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen” bevat gegevens betreffende de woning en drie eveneens in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft deze gegevens in de onderstaande matrix (de matrix) samengevat.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                
                  [adres 7]
                
              
            
            
              
                bouwjaar
              
              
                1920
              
              
                1916
              
              
                1907
              
              
                1914
              
            
            
              
                type
              
              
                2^1 kap
              
              
                2^1 kap
              
              
                2^1 kap
              
              
                2^1 kap
              
            
            
              
                buurt
              
              
                
                  [buurt]
                
              
              
                
                  [buurt]
                
              
              
                
                  [buurt]
                
              
              
                
                  [buurt]
                
              
            
            
              
                woning
              
              
                515 m3
              
              
                590 m3 
              
              
                 582 m3
              
              
                344 m3
              
            
            
              
                rekenprijs per m3
              
              
                 €       735
              
              
                €       1.039
              
              
                €          738
              
              
                €              780
              
            
            
              
                voldoet goed aan 
                wooneisen (+ 10 %)
              
              
                --
              
              
                €          104
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                onderhoud goed 
                (+ 10%)
              
              
                --
              
              
                €          104
              
              
                €            74
              
              
                €                  -- 
              
            
            
              
                
                  deelwaarde woning
                
              
              
                
                  € 378.525
                
              
              
                
                  €   627.141
                
              
              
                
                  €   472.468
                
              
              
                
                  €       268.320
                
              
            
            
              
                grond
              
              
                312 m2
              
              
                  354m2
              
              
                 261 m2
              
              
                 391 m2
              
            
            
              
                rekenprijs per m2
              
              
                €     1.000
              
              
                €      1.000
              
              
                €  1.000 m2
              
              
                €           1.000
              
            
            
              
                
                  deelwaarde grond
                
              
              
                
                  € 312.000
                
              
              
                
                  €  354.000
                
              
              
                
                  €  261.000
                
              
              
                
                  €       368.250
                  
                
              
            
            
              
                overige onderdelen
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                berging/schuur
              
              
                --
              
              
                18 m2
              
              
                13 m2
              
              
                1 x
              
            
            
              
                rekenprijs per m2/stuk
              
              
                --
              
              
                €        550
              
              
                €       550
              
              
                €        7.000
              
            
            
              
                garage/berging
              
              
                29 m2
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                rekenprijs per m2
              
              
                €     600
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                dakkapel < 1 m2
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                rekenprijs per stuk
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                
              
              
                --
              
            
            
              
                dakkapel > 1 m2 < 3 m2
              
              
                1 x
              
              
                 2 x
              
              
                3 x
              
              
                3 x
              
            
            
              
                rekenprijs per stuk
              
              
                €    4.000
              
              
                €         4.000
              
              
                €       4.000
              
              
                €          4.000
              
            
            
              
                dakkapel > 3 m2
              
              
                1 x
              
              
                1 x
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                rekenprijs per stuk
              
              
                €    6.000
              
              
                €         6.000
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                kelder/souterrain
              
              
                --
              
              
                16 m3
              
              
                31 m3
              
              
                --
              
            
            
              
                rekenprijs per m3
              
              
                --
              
              
                €            727
              
              
                € 369
              
              
                --
              
            
            
              
                serre
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                30 m3
              
              
                --
              
            
            
              
                rekenprijs per m3
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                €         369
              
              
                --
              
            
            
              
                dakopbouw
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                11 m3
              
            
            
              
                rekenprijs per m3
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                €               780
              
            
            
              
                aanbouw/vergroting
              
              
                26 m3
                
              
              
                51 m3
              
              
                --
              
              
                20 m3
              
            
            
              
                rekenprijs per m3
              
              
                €        515
                
              
              
                €            104
              
              
                --
              
              
                €              546
              
            
            
              
                
                  deelwaarde overige onderdelen
                
              
              
                
                  €   40.777
                
              
              
                
                  €       69.304   
                
              
              
                
                  €     41.659
                
              
              
                
                  €          38.500
                
              
            
            
              
                verkoopdatum
              
              
                --
              
              
                01-10-18
              
              
                30-06-17
              
              
                01-08-17
              
            
            
              
                
                  verkoopprijs
                
              
              
                
                  --
                
              
              
                
                  €  1.025.000
                
              
              
                
                  €    725.000
                
              
              
                
                  €        645.000
                
              
            
            
              
                
                  getaxeerde waarde 2019
                
              
              
                
                  € 731.000
                
              
              
                
                  €     960.445
                
              
              
                
                  €    775.127
                
              
              
                
                  €        675.070
                
              
            
          
        
      
      
      
        Het document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen” omvat verder de hieronder opgenomen grondstaffel:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                van
              
              
                tot en met
              
              
                percentage
              
              
                rekenprijs
              
            
            
              
                0
              
              
                300
              
              
                100
              
              
                €   1.000
              
            
            
              
                301
              
              
                400
              
              
                75
              
              
                €      750
              
            
            
              
                401
              
              
                500
              
              
                50
              
              
                €      500
              
            
            
              
                501
              
              
                600
              
              
                25
              
              
                €      250
              
            
            
              
                601
              
              
                
              
              
                5
              
              
                €      100
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    Geschil
    
    
      3.	In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt zich op het standpunt dat de waarde nader dient te worden vastgesteld op € 610.000. Verweerder beantwoordt de vraag ontkennend.
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      4.2
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.3
      
        Zoals volgt uit het taxatieverslag en de matrix heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode). 
        Het taxatieverslag bevat een opsomming van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De opgesomde verschillen betreffen het bouwjaar, het type, de locatie (buurt) en de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten, de oppervlakte van de bij de woning en de vergelijkingsobjecten behorende grond en de afmetingen (in m2 of m3) of het aantal van de door verweerder afzonderlijk benoemde onderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten (bergingen, garages, dakkapellen, op- en aanbouwen enzovoorts). Verweerder laat echter na het door hem bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten aan deze verschillen toegekende gewicht te kwantificeren en te onderbouwen met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Gelet hierop voldoet het taxatieverslag niet aan de daaraan in artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ gestelde eisen, met name niet aan de eis dat het taxatieverslag een motivering van de individuele afwijking van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde moet bevatten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieverslag niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
        In de gegevens die zijn samengevat in de matrix heeft verweerder eveneens een aantal verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten opgesomd. Deze opsomming is vergelijkbaar met die in het taxatieverslag. Verweerder heeft de verschillen, met uitzondering van de verschillen in bouwjaar, type en locatie (buurt), gekwantificeerd in rekenprijzen per stuk, per m3 of per m2. Hij heeft echter nagelaten deze rekenprijzen te onderbouwen met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Dit geldt ook voor de onderbouwing van de rekenprijzen per m2 van de grond met de door hem overgelegde grondstaffel, aangezien deze grondstaffel evenmin met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens is onderbouwd.
        Eiser heeft gewezen op twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam betreffende de voor 2009 en 2010 vastgestelde waarden van de woning en op de uitspraak die (de rechtsvoorganger van) verweerder heeft gedaan op het bezwaar van eiser betreffende de voor het jaar 2011 vastgestelde waarde van de woning. Eiser betoogt dat uit deze uitspraken duidelijk naar voren komt dat bij de bepaling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder. Dit geldt, aldus eiser, ook voor de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde waarde. 
        Verweerder is het op dit punt in beginsel eens met eiser. Daarvan uitgaande ligt het op de weg van verweerder om aannemelijk te maken dat hij (in voldoende mate) rekening heeft gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder.  Desgevraagd heeft hij echter niet kunnen aangeven waar de negatieve invloed van de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, in de taxatieopbouw en/of de onderbouwing daarvan tot uitdrukking komt. Gelet daarop heeft verweerder, met hetgeen hij heeft overgelegd en aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, (in voldoende mate) rekening heeft gehouden. 
      
    
    
      4.4
      Gelet op het vorenstaande heeft verweerder met het taxatieverslag en de in de matrix samengevatte gegevens niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Ook met wat hij overigens heeft aangevoerd, is hij daarin niet geslaagd. 
    
    
      4.5.
      
        Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. 
        Eiser stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 610.000. Hij beroept zich daartoe op de WOZ-waarden die voor dezelfde peildatum zijn vastgesteld voor andere, volgens hem vergelijkbare, woningen. Hierin volgt de rechtbank eiser niet. Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van een woning voor een bepaald kalenderjaar, anders dan eiser kennelijk meent, niet worden gebaseerd op de vastgestelde waarden van andere woningen voor hetzelfde kalenderjaar. Evenmin kan de waarde van een woning worden afgeleid uit de voor een of meer eerdere kalenderjaren voor die woning vastgestelde waarden. 
        Eiser heeft geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, dient te leiden tot een nadere vaststelling van de vastgestelde waarde van de woning op € 610.000. Ook overigens heeft eiser geen feiten aangedragen die een nadere vaststelling van de waarde van de woning op dat bedrag zouden kunnen rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.6
      Gelet op het voorgaande is ook eiser niet in het van hem verlangde bewijs geslaagd. 
    
    
      4.7.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, waaronder de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 680.000,-.  
      
    
    
      5.1
      Het beroep is gegrond. 
      
    
    
      5.2
      Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de waarde op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 680.000; 
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt; 
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van €  47,- aan eiser te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is op 4 augustus 2020 gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. 
      Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      
        De griffier en de rechter zijn niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Hoger beroep
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
  
  
     Kennelijke fout. 391 x € 1.000 ≠ 368.350. Bedoeld is waarschijnlijk 300 x € 1.000 + 91 x 750 = 368.250. Zie de onder de matrix opgenomen grondstaffel.