ECLI:NL:GHARL:2020:8244, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2020, 19/01741
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: IB/PVV. Leegwaarderatio box 3. Huurovereenkomst? Huurbescherming?

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01741
    uitspraakdatum: 13 oktober 2020
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 november 2019, nummer AWB 19/2456, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Amsterdam (hierna: de Inspecteur).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is voor het jaar 2013 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd. Bij beschikking is belastingrente berekend.
      
    
    
      1.2.
      De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren gegrond verklaard, de aanslag verminderd en de belastingrente dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2020 via videobellen (een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      In 2013 is belanghebbende eigenaar van twee woningen: een woning gelegen aan de [a-straat] 16A te [Z] (hierna: de woning) en een woning gelegen aan de [b-straat] 3 te [A] (hierna: de tweede woning).
      
    
    
      2.2.
      Sinds 1994 bewoont belanghebbende samen met zijn gezin de woning. De woning heeft sinds 18 februari 2008 tot aan de zomer van 2020 te koop gestaan. Op de woning rust geen hypotheek.
      
    
    
      2.3.
      Op 29 februari 2008 heeft belanghebbende de tweede woning gekocht voor een bedrag van € 1.190.000. Op 1 augustus 2008 is de tweede woning aan belanghebbende geleverd. Belanghebbende heeft voor de aankoop van de tweede woning een lening afgesloten. In 2013 bedraagt de schuld € 787.037. De door belanghebbende in 2013 betaalde rente op deze lening bedraagt € 20.462. De WOZ‑waarde van de tweede woning bedraagt voor het kalenderjaar 2013 € 1.031.000.
      
    
    
      2.4.
      Op 20 november 2010 heeft belanghebbende een anti‑kraakovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met [B] (hierna: [B] ) voor het gebruik van de tweede woning. In de overeenkomst is [B] aangeduid als ‘oppasser’. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        	“Artikel 1, overwegingen:
        	(…)
        Oppasser en verhuurder zijn overeengekomen dat oppasser – als oppasser – de onroerende zaak onder de in deze overeenkomst vastgelegde voorwaarden en gedurende de in deze overeenkomst genoemde periode in gebruik neemt, teneinde het (…) risico van leegstand te voorkomen. De financiële verplichting van de oppasser jegens verhuurder is (…) beperkt tot betaling van de in artikel 4 lid a genoemde tegemoetkoming.
        Oppasser onderkent uitdrukkelijk dat deze tegemoetkoming niet als betaling van huurpenningen zou kunnen worden gekwalificeerd en, voorts, dat deze anti‑kraakovereenkomst geen huurovereenkomst vormt. Oppasser verplicht zich derhalve om de onroerende zaak tegen het einde van de anti‑kraakovereenkomst te ontruimen en leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan verhuurder, zonder dat een beroep op huurbescherming aan de orde zal kunnen zijn.
        Indien en voor zover de anti‑kraakovereenkomst wél in enig opzicht als (tevens) een huurovereenkomst zou dienen te worden aangemerkt, onderkent oppasser uitdrukkelijk dat het een gebruik van de onroerende zaak zou betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat aan oppasser ook in dat opzicht geen beroep op huurbescherming zou toekomen. In ieder geval onderkent oppasser uitdrukkelijk dat een beroep op huurbescherming, gelet op de specifieke aard en het doel van deze overeenkomst, in strijd zou komen met de redelijkheid en billijkheid.
      
      
      
        Artikel 2, termijnen:
        Oppasser wenst tijdelijk, maar voor nog bepaalde tijd te fungeren als oppasser voor de onroerende zaak vanaf 1-1-2011 tot 1-1-2013, waardoor voor verhuurder gedurende deze periode onvoorziene leegstand nooit zal optreden.
        (…)
        Deze overeenkomst kan te allen tijde na 1-1-2011 door verhuurder worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen, en door oppasser met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen. (…) Indien deze overeenkomst door opzegging, of anderszins, eindigt, verplicht oppasser zich uitdrukkelijk de onroerende zaak op de laatste dag van de anti‑kraakovereenkomst te ontruimen en met al het zijne te verlaten (…).
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Artikel 4, financiële verplichtingen van de oppasser
        Oppasser voldoet gedurende de looptijd van deze anti‑kraakovereenkomst aan verhuurder een bedrag van € 0,00 per maand. De kosten van gas, elektra en water zijn voor kosten van oppasser.”
      
      
    
    
      2.5.
      Op 31 januari 2012 hebben belanghebbende en [B] door middel van een allonge de anti‑kraakovereenkomst als volgt aangepast:
      
      
        	“Artikel 4, financiële verplichting van de oppasser
        Oppasser voldoet vanaf 1 februari 2012, gedurende de looptijd van deze anti‑kraakovereenkomst aan verhuurder een bedrag van € 1.500,00 per maand. (…) De kosten van gas, elektra en water zijn voor kosten van de oppasser.”
      
      
    
    
      2.6.
      
        [B] heeft tot in elk geval 7 juni 2019 niet op het adres aan de [b-straat] 3 te [A] ingeschreven gestaan. Vanaf 15 februari 2012 staan drie personen (een vrouw en twee kinderen) op dat adres ingeschreven. Van de bankrekening van [B] of van deze vrouw wordt het maandelijkse bedrag van € 1.500 afgeschreven. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde daaraan toegevoegd dat hij ervan uitgaat dat [B] , hoewel niet (mede) ingeschreven, vanaf 2011 onafgebroken de tweede woning (mede) heeft bewoond, dat de ingeschreven vrouw thans de echtgenote van [B] is en wellicht destijds reeds (de partner van [B] ) was, dat alle personen thans nog immer de tweede woning bewonen en dat in het najaar van 2019 de met [B] gesloten overeenkomst formeel is omgezet in een huurovereenkomst. Belanghebbende heeft niet langer plannen om de tweede woning zelf te gaan bewonen en heeft de woning uit de verkoop gehaald.
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft in de aangifte IB/PVV 2013 (hierna: de aangifte) zowel de woning als de tweede woning aangemerkt als eigen woning en de voor de tweede woning betaalde rente van € 20.462 in aftrek gebracht op het inkomen uit werk en woning. 
      
    
    
      2.8.
      De Inspecteur heeft de door belanghebbende geclaimde aftrek van rente in verband met de tweede woning niet geaccepteerd. De Rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is niet langer in geschil dat de tweede woning tot de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen moet worden gerekend. Tussen partijen is in geschil of de tweede woning een woning is die wordt verhuurd en op deze verhuur afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat dat het geval is en dat als gevolg daarvan de woning voor een waarde van € 577.360 in aanmerking moet worden genomen bij de bepaling van de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen. Die rendementsgrondslag moet worden verminderd tot € 161.810, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.3.
      De Inspecteur concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en subsidiair tot het in aanmerking nemen van de tweede woning voor een bedrag van € 680.460 ter bepaling van de rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen aangezien hij zich op het standpunt stelt dat, kort gezegd, de maandelijkse vergoeding onzakelijk laag is.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van de Wet inkomstenbelasting 2001 worden bezittingen en schulden in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer. De waarde van een woning wordt in beginsel gesteld op de WOZ‑waarde. Dit is niet het geval indien de woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd en op deze verhuur afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is.
      
    
    
      4.2.
      In de parlementaire geschiedenis is de bepaling over de verhuurde woning als volgt toegelicht:
      
      
        “In het nieuwe derde lid wordt voor woningen in verhuurde staat de WOZ-waarde gecorrigeerd om rekening te houden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Van een dergelijke waardedrukkende werking is alleen sprake in gevallen waarin, kort gezegd, de huurder recht heeft op huurbescherming, die wettelijk is vastgelegd in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent onder meer dat de WOZ-waarde niet wordt verminderd in gevallen waarin de huur een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.”
      
      
    
    
      4.3.
      Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gaat over huur. In afdeling 1, algemene bepalingen, van die titel is artikel 7:201 BW opgenomen. Lid 1 van dat artikel luidt:
      
      
        “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”
      
      
    
    
      4.4.
      Afdeling 5 van titel 4 gaat over de huur van woonruimte. Van die afdeling luidt artikel 7:232, lid 2, BW:
      
      
        “Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.”
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat aan het gebruik van de tweede woning een andere overeenkomst ten grondslag moet liggen als geen sprake is van anti‑kraakbewoning. Naar de mening van belanghebbende kan dat geen andere overeenkomst zijn dan die van huur en verhuur van de tweede woning. Hij stelt dat de overeenkomst per 1 januari 2013 een overeenkomst van woninghuur is geworden door de aanpassing van de overeenkomst op 31 januari 2012 en het feit dat de overeenkomst niet tegen 1 januari 2013 is opgezegd. Vanaf dat moment wordt de tweede woning voor een reële tegenprestatie voor onbepaalde tijd aan [B] ter beschikking gesteld, is niet (langer) sprake van huur welke naar zijn aard slechts van korte duur is en heeft de gebruiker van de woning huurbescherming verkregen, aldus nog steeds belanghebbende.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof stelt voorop dat het op de weg van belanghebbende ligt om de feiten te stellen, en bij gemotiveerde betwisting aannemelijk te maken, die maken dat sprake is een verhuursituatie waarbij de huurder huurbescherming geniet. Hij doet immers een beroep op toepassing van de zogenoemde leegwaarderatio, wat een uitzondering is op de algemene waarderingsregel dat de waarde van een woning wordt gesteld op de WOZ‑waarde.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin geslaagd met dat wat hij heeft aangevoerd. Het Hof motiveert zijn oordeel als volgt. 
      
    
    
      4.8.
      Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Een dergelijke benadering zou te zeer afbreuk doen aan het dwingende karakter van artikel 7:201 BW. Bij beoordeling of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, is beslissend of partijen, mede gelet op de aard van de woning en de aard van het gebruik, een korte duur voor ogen stond en het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt. Artikel 7:232, lid 2, BW is een uitzonderingsbepaling die dan ook beperkt moet worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming, zoals in het geval van verhuur van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven en wisselwoningen. De aard van het gebruik kan echter zijn bepaald door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is, zoals in het geval van een voor de sloop bestemd pand.
      
    
    
      4.9.
      In dit geval is de aard van de tweede woning zodanig dat deze permanent bewoond zou kunnen worden. Hoewel niet is gesteld of is komen vast te staan dat de bestemming zich verzet tegen permanente bewoning of verhuur, acht het Hof het niet aannemelijk dat dit het geval is, gelet op de oorspronkelijke plannen van belanghebbende de tweede woning zelf permanent te gaan bewonen. De tweede woning staat [B] sinds 1 januari 2011 onafgebroken ter beschikking. Voor de jaren 2011 en 2012 is tussen belanghebbende en [B] een anti‑kraakovereenkomst gesloten. In een allonge van 31 januari 2012 is bepaald dat [B] naast de kosten voor gas, water en licht een bedrag van € 1.500 verschuldigd is aan belanghebbende. Vanaf 12 februari 2012 wonen in de tweede woning in elk geval een vrouw en twee kinderen. De met [B] gesloten anti‑kraakovereenkomst liep op 31 december 2012 af. Het gebruik door [B] duurt echter voort. Maandelijks wordt de bijdrage betaald. Het Hof leidt uit deze feitelijke situatie af dat partijen in elk geval vanaf 1 januari 2013 niet langer een gebruik van korte duur voor ogen stond, maar dat beide partijen ermee hebben ingestemd dat het gebruik van de tweede woning tegen een vergoeding voor onbepaalde tijd werd voortgezet. In dit geval is sprake van feitelijk gebruik van de tweede woning tegen betaling, terwijl dit gebruik in elk geval vanaf dat moment naar zijn aard niet langer slechts van korte duur was. Daarmee is in elk geval vanaf 1 januari 2013 sprake van huur. Dat betekent dat belanghebbende zich terecht beroept op toepassing van de zogenoemde leegwaarderatio.
      
    
    
      4.10.
      Voor dat geval heeft de Inspecteur zich op het standpunt gesteld dat de huurprijs moet worden gesteld op 3,5% van de WOZ‑waarde aangezien in dit geval geen sprake is van een huurprijs zoals die tussen zakelijk handelende derden zou zijn overeengekomen. De Inspecteur heeft daaraan ten grondslag gelegd dat belanghebbende heeft verklaard dat voor de tweede woning een huur tussen de € 2.500 en € 3.000 redelijk en billijk zou zijn.
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, gelet op de gemotiveerde betwisting van zijn standpunt door belanghebbende, voor zover bij de bepaling van de leegwaarderatio moet worden uitgegaan van een zakelijke huurprijs, onvoldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat de tussen belanghebbende en [B] overeengekomen maandelijkse bijdrage niet is gelijk te stellen aan een tussen zakelijk handelende derden overeengekomen huurprijs. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat belanghebbende en [B] willekeurige derden, en daarmee dus geen gelieerde partijen, zijn.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 525), ofwel in totaal op € 2.100.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken van de Inspecteur;
      
      
        vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 85.357 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 6.472;
      
      
        vermindert het verzamelinkomen tot € 91.829;
      
      
        vermindert de belastingrente dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.100,
      
      
        gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.C. Pieterse, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 13 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(M.J.C. Pieterse)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2020.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Zie artikel 5.20, lid 3, Wet inkomstenbelasting 2001.
  
  
     De jaarlijkse huuropbrengst van de tweede woning bedraagt € 18.000 (12 * € 1.500). Dat is gelijk aan 1,74% van de WOZ‑waarde (€ 1.031.000). Daaruit volgt een zogenoemde leegwaarderatio (artikel 17a, lid 1, Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001) van 56% (artikel 17a, lid 2, Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001). € 577.360 = 56% * € 1.031.000.
  
  
     De bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde rendementsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen bedraagt € 615.450. Die rendementsgrondslag zou moeten worden verlaagd met € 453.640 (€ 1.031.000 -/- € 577.360).
  
  
     Op grond van artikel 17a, lid 3, tweede volzin, Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001, wordt de huurprijs gesteld op 3,5% van de WOZ‑waarde indien de huurprijs zoals die tussen gelieerde partijen is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet overeengekomen zou zijn. De leegwaarderatio bedraagt in dat geval 66% van de WOZ‑waarde. € 680.460 = 66% * € 1.031.000.
  
  
     Artikel 5.19, lid 1, Wet inkomstenbelasting 2001.
  
  
     Artikel 5.20, lid 1, Wet inkomstenbelasting 2001.
  
  
     Zie artikel 5.20, lid 3, Wet inkomstenbelasting 2001.
  
  
     Kamerstukken II 2009/2010, 32 130, nr. 3, p. 47-48.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495, r.o. 3.4.
  
  
     Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 30 mei 1975,NJ 1975, 464.