ECLI:NL:RBZWB:2025:4977, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-07-2025, 24/4729
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde niet-woning. De heffingsambtenaar heeft zich gedurende de beroepsprocedure op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden verlaagd naar € 779.000.  Deze waarde is niet onderbouwd. Daarom stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 775.000. Het beroep is dus gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4729 WOZNW
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 7 mei 2024. 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 september 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] (het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.163.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende, die eigenaar is van het object, ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaren van de [plaats 2] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB). Ook is aan belanghebbende een aanslag rioolheffing eigenaar bekend gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van het object verlaagd naar € 869.000 en de aanslag OZB en de aanslag rioolheffing dienovereenkomstig verlaagd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar bepleit in het verweerschrift een waarde van € 813.000. 
      
    
    
      1.4.
      Bij brief van 15 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van het object moet worden verlaagd naar € 799.000. Gelijktijdig heeft de heffingsambtenaar zich afgemeld voor de zitting van 24 juli 2025. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2.	De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van het object, de aanslag OZB en de aanslag rioolheffing te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 699.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt in de brief van 15 juli 2025 vastgestelde waarde van € 799.000. Het beroep is daarom gegrond. Het verzoek om immateriële schadevergoeding heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting ingetrokken.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Vooraf: betalingsonmacht
      
    
    
    3. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende (een rechtspersoon) voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald. 
    
    
      
        De WOZ-waarde van het object
      
    
    
    4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        5.	De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar aan de waardevaststelling in beroep geen onderbouwing heeft overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van 
        € 779.000 van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank de waarde van het object voor het jaar 2022 in goede justitie op € 775.000 bepalen naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Dat betekent dat de aanslag OZB en de aanslag rioolheffing voor het belastingjaar 2022 dienovereenkomstig moeten worden verminderd. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6.	Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB en de aanslag rioolheffing dienovereenkomstig verminderen.
    
    
    
      6.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de inspecteur het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      6.2.
      
        Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907 per punt. De forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Omdat de waardebeschikking dateert van voor 1 januari 2024, is de wegingsfactor in bezwaar 1. 
        Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.100,50.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van het object voor het jaar 2022 tot een bedrag van 
      
    
    € 775.000;
    
      
        vermindert de aanslag OZB en de aanslag rioolheffing voor het jaar 2022 dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.100,50 aan proceskosten aan belanghebbende. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 31 juli 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II1992/933, 22 885, nr. 3, blz. 44