ECLI:NL:GHARL:2020:5156, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-07-2020, 19/00655
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00655
    uitspraakdatum: 7 juli 2020
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2019, nummer UTR 18/321,  in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 202.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 240.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 16 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 1973 gebouwde (service)flat met een gebruiksoppervlakte van 93 m2. De woning heeft een balkon en een berging.  
      
    
    
      2.2.
      De beschikking van 28 februari 2017 staat op naam van erven [A] . De echtgenote, [X] , executeur-testamentair in nalatenschap van [A] , is [in] 2019 overleden. Bij akte van verklaring van erfrecht is [B] krachtens volmacht gemachtigd om namens de erfgenamen van [X] de nalatenschap af te wikkelen. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      
        In geschil is of de heffingsambtenaar:
         het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden; en 
         de waarde van de woning per waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, bepleit een waarde van € 176.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend, bepleit dat de waarde van € 202.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de Rechtbank het beroep op het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel niet heeft behandeld en dat belanghebbende reeds daarom in hoger beroep is gegaan. Hierover merkt het Hof op dat, uit het gegeven dat niet elke grief afzonderlijk in de uitspraak wordt benoemd, niet volgt dat de Rechtbank deze grief niet heeft beoordeeld. Naar het Hof begrijpt heeft de Rechtbank in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd evenwel geen aanleiding gezien om het beroep gegrond te verkaren of de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van door belanghebbende gemaakte proceskosten.
      
      
        
          Schending zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel
        
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:11, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) vindt op grondslag van het bewaar een heroverweging van het bestreden besluit plaats. Verder volgt uit artikel 7:12, eerste lid, Awb dat een uitspraak op bezwaar gebaseerd dient te zijn op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing dient te worden vermeld. Het doel van deze laatste bepaling is dat het een belanghebbende kenbaar moet zijn op welke gronden zijn bezwaarschrift is afgewezen zodat hij een gedegen afweging kan maken of, en zo ja, op welke gronden hij de uitspraak op bezwaar in beroep wil bestrijden. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar op grondslag van het bezwaar heeft heroverwogen of de vastgestelde waarde te hoog was vastgesteld en op welke gronden hij van mening was dat dit niet zo was. Dat de heffingsambtenaar niet ieder element uit het bezwaarschrift van belanghebbende heeft benoemd in de uitspraak op het bezwaar brengt nog niet met zich dat de heffingsambtenaar het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      
    
    
      4.4.
      Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 23 maart 2018, opgemaakt door [C] , WOZ-taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die in hetzelfde complex zijn gelegen als de woning. Van deze referentieobjecten zijn marktgegevens beschikbaar en weergegeven in onderstaande taxatiematrix:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Gebruiks-
                oppervlakte
              
              
                Waarde per m2
              
              
                Waarde opp.
              
              
                Bijgebouwen
                en extra’s
              
              
                Waarde 
                (01-01-2016)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 17
                1ste verdieping
              
              
                1973
              
              
                93 m2
              
              
                € 2.108
              
              
                € 196.000
              
              
                Berging € 2.000
                Balkon € 4.000
              
              
                € 202.000
              
              
                NVT
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 173
                4e verdieping
              
              
                1973
              
              
                93 m2
              
              
                € 2.311
              
              
                € 214.933
              
              
                Berging € 2.000
                Balkon € 4.000
                VVE € 4.067
              
              
                € 225.000
              
              
                € 225.000
                (26-11-2015)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 91
                2e verdieping
              
              
                1973
              
              
                93 m2
              
              
                € 2.286
              
              
                € 212.598
              
              
                Berging € 2.000
                Balkon € 4.000
                VVE € 4.402
              
              
                € 223.000
              
              
                € 229.000
                (17-08-2016)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 103
                4e verdieping
              
              
                1973
              
              
                93 m2
              
              
                € 2.257
              
              
                € 209.876
              
              
                Berging € 2.000
                Balkon € 4.000
                VVE € 4.124
              
              
                € 220.000
                
              
              
                € 220.000
                (12-10-2015)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 233
                3e verdieping 
              
              
                1973
              
              
                93 m2
              
              
                € 2.333
              
              
                € 216.933
              
              
                Berging € 2.000
                Balkon € 4.000
                VVE € 4.067
              
              
                € 227.000
              
              
                € 227.000
                (22-12-2015)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 93
                2e verdieping
              
              
                1973
              
              
                93 m2
              
              
                € 2.193
              
              
                € 203.934
              
              
                Berging € 2.000
                Balkon € 4.000
                VVE € 4.066
              
              
                € 214.000
              
              
                € 210.000
                (10-07-2015)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua oppervlakte, bouwjaar en overige kenmerken zoals de aanwezigheid van een balkon en een berging nagenoeg identiek zijn aan de woning. De taxatiematrix biedt derhalve in beginsel steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Dat in de taxatiematrix niet cijfermatig uiteen is gezet hoe uit de woningwaarden per m2 van de referentieobjecten de waarde per m2 van de woning is afgeleid, maakt dit niet anders. 
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning lager is omdat deze vanwege de ligging op de eerste verdieping een slechter uitzicht heeft dan hoger gelegen appartementen in het complex. Belanghebbende verwijst in dit kader tevens naar de gerealiseerde verkoopprijs van € 142.500 ter zake van de verkoop van de op de eerste verdieping gelegen appartement, [a-straat] 11 (transportdatum 21 april 2015). Naar het oordeel van het Hof volgt uit hetgeen belanghebbende hierover heeft aangevoerd niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat referentieobject [a-straat] 233 direct boven de woning op de derde verdieping is gelegen en derhalve een vrijwel identiek uitzicht heeft als de woning. Bovendien is komen vast te staan dat een bomenrij het vrije uitzicht over de golfbaan belemmert tot en met de derde of vierde verdieping van het complex. De door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn gelegen op de tweede, derde en vierde verdieping zodat ook deze referentieobjecten een beperkt uitzicht hebben. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde aldus voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Voor wat betreft het verkoopcijfer van [a-straat] 11 is het Hof van oordeel dat dit enkele verkoopcijfer zonder nadere onderbouwing niet met zich brengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het Hof passeert belanghebbendes aanbod ter zitting om een nadere onderbouwing ten aanzien van het verkoopcijfer van [a-straat] 11 aan te mogen leveren. Nu de heffingsambtenaar reeds in zijn verweer in het beroep voor de Rechtbank heeft aangegeven waarom hij van mening was dat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is, had het op de weg van belanghebbende gelegen om deze nadere onderbouwing reeds in zijn hogerberoepschrift te verstrekken. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat bij het vaststellen van de waarde rekening moet worden gehouden met het eigen verkoopcijfer van de woning, te weten een verkoopprijs van € 242.500, gerealiseerd op 14 juli 2018. Rekening houdend met een waardeontwikkeling op basis van NVM-verkoopcijfers zou de waarde van de woning op waardepeildatum volgens belanghebbende € 176.000 bedragen. Volgens de heffingsambtenaar is het eigen verkoopcijfer in dit geval niet geschikt vanwege het lange tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum. 
      
    
    
      4.9.
      Alvorens in te gaan op de vraag of het eigen verkoopcijfer in dit geval kan dienen om de waarde van de woning te bepalen, merkt het Hof op dat het belanghebbendes berekening niet kan volgen. Uitgaande van een prijspeil per verkoopdatum (14 juli 2018) van 134% ten opzichte van een prijspeil van 108% per waardepeildatum, bedraagt de gecorrigeerde koopsom op waardepeildatum naar het oordeel van het Hof namelijk ongeveer € 189.000. Ook afgezien hiervan is het Hof van oordeel dat een tijdsverloop van twee en een half jaar na waardepeildatum dusdanig lang is dat het eigen verkoopcijfer niet geschikt is om de waarde van de woning te bepalen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de prijsontwikkeling sterk kan verschillen naar gelang de aard van het object en de plaats waar dit is gelegen. Naar het oordeel van het Hof is, gelet op de hoge servicekosten behorende bij het voorzieningenniveau van het complex, niet aannemelijk dat het door belanghebbende genoemde algemene prijsontwikkelingscijfer voor appartementen in [Z] ook heeft te gelden voor de woning. Bovendien zijn er voldoende, vrijwel identieke, referentieobjecten voorhanden waarvan wel marktgegevens van rondom de waardepeildatum beschikbaar zijn, die kunnen dienen om de waarde te bepalen. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 juli 2020.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.