ECLI:NL:RBAMS:2025:3004, Rechtbank Amsterdam, 08-05-2025, 11359669
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kwalificatie huurovereenkomst. Diplomatenclausule. Artikel 7:274 lid 2 BW. Overeenkomst van tussenhuur voor 3 jaar met ontruimingsclausule. Verhuurder wil de woning zelf weer betrekken. Uitvoerbaar bij voorraad, misbruik van recht. Afwijzen boetes en dwangsommen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11359669 \ CV EXPL  24-13275
    
    
    
      
        Vonnis van 8 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] (Verenigde Staten van Amerika ),2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats 1] (Verenigde Staten van Amerika ),3. [eiser 3], 
      wonende te [woonplaats 1] (Verenigde Staten van Amerika ),4. [eiser 4], 
      wonende te [woonplaats 1] (Verenigde Staten van Amerika ),
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. J.P. Van Oudenhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: C. Bakker (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.).
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 10 oktober 2024, met producties;
      - de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie van 19 december 2024, met producties;
      - het instructievonnis van 23 januari 2025;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      Op 11 april 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen zijn verschenen in persoon, vergezeld van hun gemachtigden. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden hebben het woord gevoerd en de gemachtigde van [eisers] heeft spreekaantekeningen overgelegd. Vervolgens is bepaald dat de kantonrechter uiterlijk op 8 mei 2025 vonnis zal wijzen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten waarbij [gedaagde] de woning van [eisers] aan de [adres] heeft gehuurd met ingang van 1 oktober 2021 voor een periode van drie jaar voor een aanvangshuur van € 6.500, -. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen.
      
      
        
          “ Dat verhuurders het gehuurde tijdelijk wensen te verhuren en wel voor de duur van drie jaar en dat verhuurders voornemens zijn het gehuurde daarna zelf te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW.” en
      
      
      
        
          “ Dat huurder is uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst (al dan niet na eventuele verleningen) te verlaten met als het zijne en de zijnen;”en
      
      
      
        
          “ Huurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen (…) huurperiode (…) te verlaten (…) op straffe van een boete van € 350,- per dag met een maximum van € 50.000, -.” 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 23 maart 2024 zegt [eisers] de huurovereenkomst per brief op. In deze brief staat onder meer:
      
      
        
          “ Op 30 september 2024 zullen wij terugkeren naar Nederland en de woning aan de [adres] weer zelf betrekken. De heer [eiser 1] is op dat moment 75 jaar oud en zal ontslag nemen uit zijn huidige rol als [naam functie] bij Deep Medicine Acuisition Corp.” en
      
      
      
        
          “ Hierbij zeggen wij de huurovereenkomst op tegen 30 september 2024. De grond van de opzegging betreft terugkeer naar het gehuurde (diplomaten-clausule artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW). Op 30 september 2024 dient u het gehuurde te verlaten met al het zijne en de zijnen. Graag ontvangen wij uiterlijk 3 mei 2024 een schriftelijke bevestiging dat u instemt met de opzegging.” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft de woning niet verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisers] wil dat [gedaagde] de woning verlaat, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, zodat hij daar weer kan gaan wonen. [gedaagde] dient ook de boete die in de huurovereenkomst is opgenomen te betalen, omdat hij de woning niet al reeds heeft verlaten. [gedaagde] wil de woning niet verlaten. Hij stelt daartoe dat er andere afspraken zijn gemaakt voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, waardoor op zijn minst de verwachting is gewekt dat hij langer dan de overeengekomen periode in de woning zou kunnen blijven wonen of de woning zou kunnen kopen. Ook gelooft hij niet dat [eisers] daadwerkelijk weer in de woning gaat wonen. Hij is van mening dat hij de boete niet is verschuldigd.
      
    
    
      3.2.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] wil dat de diplomatenclausule wordt vernietigd of in ieder geval dat wordt vastgesteld dat [eisers] hier geen beroep op kan doen. Ook is hij van mening dat de overeenkomst een overeenkomst is voor onbepaalde tijd en wil dat vastgesteld zien.
      
    
    
      3.4.
      
        [eisers] voert mondeling verweer. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk besproken.
      
    
    
      4.2.
      Allereerst stelt de kantonrechter vast dat er geen sprake is van een zogenaamde consumentenovereenkomst. De bedingen van de overeenkomst zullen niet (ambtshalve) worden getoetst. [gedaagde] is een rechtspersoon, en daardoor geen consument en [eisers] is geen handelaar. Niet gesteld of gebleken is dat hij meerdere woningen, dan wel deze woning, bedrijfsmatig verhuurt. 
      
    
    
      4.3.
      Hoewel de huurovereenkomst geldt voor een periode van drie jaar is de overeenkomst na ommekomst van een termijn van twee jaar geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden. De huurovereenkomst is een overeenkomst van tussenhuur voor een periode van drie jaar op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. Partijen zijn dit nadrukkelijk overeengekomen. Uit de wet volgt niet dat een overeenkomst tot tussenhuur een maximale duur heeft van twee jaar. De kantonrechter gaat uit van een huurovereenkomst voor de duur van drie jaar.
      
    
    
      4.4.
      De huurovereenkomst is opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b jo artikel 7:274 lid 2 BW. Op deze grond is eveneens de beëindiging gevorderd van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter kan de vordering slechts toewijzen als is voldaan aan de eisen van artikel 7:274 lid 2 BW en [eisers] nog belang heeft bij de ontruiming. De eisen van het hiervoor genoemde artikel zijn dat een ontruimingsbeding moet zijn overeengekomen en de verhuurder de woning zelf wil betrekken. 
      
    
    
      4.6.
      De huurovereenkomst is duidelijk en door beide partijen ondertekend. [gedaagde] heeft gesteld dat voorafgaande aan de ondertekening van de overeenkomst tussen partijen, al dan niet door tussenkomst van derden is gesproken over onderwerpen die voor partijen belangrijk waren. Zo is zowel een langere als een korte duur van de huurovereenkomst besproken en is de mogelijkheid besproken dat [gedaagde] op enig moment de woning zou kunnen kopen. De inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst is echter wat partijen uiteindelijk zijn overeengekomen. Gesteld noch gebleken is dat er naast de huurovereenkomst afdwingbare afspraken tussen partijen zijn gemaakt, die prevaleren boven de huurovereenkomst. Het is de kantonrechter duidelijk dat [gedaagde] hoopte dat hij langer in de woning zou kunnen blijven wonen of zelfs de woning zou kunnen kopen. Partijen hebben er niet voor gekozen dit overeen te komen. De ondertekende overeenkomst is dan ook wat partijen bindt. Dat is een tussenhuurovereenkomst voor de duur van drie jaar met een ontruimingsclausule. Daarmee is voldaan aan de eerste eis van artikel 7:274 lid 2 BW.
      
    
    
      4.7.
      De tweede eis ziet op de wil van [eisers] om de woning te betrekken. [eisers] heeft gemotiveerd aangegeven waarom hij de woning weer wil betrekken. Hij heeft prettig gewoond in de woning voordat hij emigreerde naar Amerika. Inmiddels heeft hij zijn functie als [naam functie] neergelegd en is hij niet langer gebonden aan Amerika. Zijn moeder, die daar woonde, is inmiddels overleden. Verder heeft hij nog veel vrienden, familie en kennissen wonen in en nabij [woonplaats 2] . Daarnaast speelt mee dat Amerika minder prettig is geworden om te wonen en de gezondheidszorg in Nederland betaalbaarder is dan in Amerika. Dit is relevant gezien hij 75 jaar oud is en gezondheidsklachten heeft. Dat alles maakt dat het voldoende aannemelijk is dat [eisers] weer daadwerkelijk in de woning wil gaan wonen. Hiermee is ook het belang van [eisers] bij de ontruiming als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 BW gegeven. Dat [eisers] om andere redenen de huurovereenkomst wil beëindigen of elders zal gaan wonen na zijn remigratie is onvoldoende onderbouwd en niet aannemelijk geworden.
      
    
    
      4.8.
      Hoewel het begrijpelijk is dat [gedaagde] en zijn gezin met vier kinderen gehecht zijn geraakt aan de woning, doet dat niet af aan het feit dat aan wettelijke vereisten om tot een beëindiging te komen is voldaan. De beëindigingsvordering zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      In beginsel heeft [gedaagde] het recht om in de woning te blijven wonen tot onherroepelijk is beslist over de beëindigingsvordering. Enkel indien [gedaagde] , door zich te beroepen op huurbescherming met het enkele doel de beëindiging van de huur uit te stellen, maakt misbruik van zijn recht en komt hem het recht niet toe om in de woning te blijven wonen totdat onherroepelijk over de beëindigingsvordering is beslist. De kantonrechter ziet in dit geval echter aanleiding het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hierbij speelt mee de helderheid en duidelijkheid van de tussenhuurovereenkomst die partijen hebben gesloten. Partijen wisten beiden waar zij aan toe waren. Door zich te blijven verzetten tegen het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming op niet rechtens te respecteren gronden, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat [gedaagde] hierdoor enkel de huurperiode maximaal wil oprekken en de beëindiging van de huur en de ontruiming van de woning uit te stellen. [gedaagde] maakt in zoverre dan ook misbruik van recht. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter zal de beëindigingsdatum vaststellen op 1 augustus 2025, zodat [gedaagde] met zijn gezin voldoende gelegenheid heeft om andere woonruimte te betrekken. Het woonbudget van [gedaagde] geeft aanleiding om te veronderstellen dat dit mogelijk is. Ook het belang van de minderjarigen is hierbij gebaat nu zijn niet in een lopend schooljaar van school hoeven te veranderen. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] heeft gevorderd een dwangsom te verbinden aan de ontruimingsverplichting van [gedaagde] . De kantonrechter zal deze afwijzen. De kantonrechter stelt bij vonnis het moment van ontruiming vast wat een executietitel geeft voor een (gedwongen) ontruiming. Dit biedt voor [eiser 1] voldoende zekerheid en mogelijkheid om tot daadwerkelijke ontruiming van de woning te komen.
      
    
    
      4.12.
      In de huurovereenkomst is een boetebeding overeengekomen inhoudende een boete van € 350,- per dag dat [gedaagde] de woning niet ontruimt nadat de huurovereenkomst is opgezegd en de ontruiming is aangezegd. Feitelijk doet die situatie zich voor. Zoals hiervoor aangegeven is er geen reden om op grond van het consumentenrecht het boetebeding te vernietigen, omdat [gedaagde] geen consument is en [eisers] geen handelaar is. Desondanks zal de kantonrechter dit deel van de vordering afwijzen. De wet gaat ervan uit dat een huurder in de woning mag blijven wonen totdat beslist is op de beëindigingsvordering. Dan past het niet in het wettelijk systeem om een boetebeding als het onderhavige toe te wijzen voor een periode voordat een rechter een beslissing hierover heeft genomen.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld in conventie en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                138,82
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (1 punt × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                701,32
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      Ook in reconventie is [gedaagde] in het ongelijk gesteld. Hij dient de proceskosten van [eisers] te voldoen, maar deze worden gezien de samenhang op nihil gesteld.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      beëindigt de tussenhuurovereenkomst per 1 juli 2025,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde]  om de woning aan de [adres] per 1 augustus 2025, met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, althans met al het hunne en de hunnen, te ontruimen en te verlaten, met afgifte aan [eisers] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 701,32, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
      
    
    
      5.4.
      wijst het overige af,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten welke kosten op nihil worden gesteld.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 8 mei 2025.