ECLI:NL:GHARL:2021:3503, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-04-2021, 20/00634
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 20/00634
      uitspraakdatum: 13 april 2021 
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 april 2020, nummer Awb 19/931, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn GBLT (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 215.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) ten bedrage van € 263,81 aan belanghebbende opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing (gebouwd) ten bedrage van € 97,40. 
    
    
      1.2
      Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en (impliciet) de aanslagen gehandhaafd. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2021 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [B] , bijgestaan door [C] , Register WOZ-taxateur. 
    
    
      1.6
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1979 gebouwde rijwoning (eengezinswoning) met een inhoud van 380 m3, gelegen op een perceel van 150 m2 met vrijstaande berging/schuur.  
    
    
      2.2
      
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatieverslag van 12 juni 2019 van de onroerende zaak overgelegd, opgesteld door [C]  (Register WOZ-taxateur). De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak,  na deze uitpandig te hebben opgenomen, als volgt vastgesteld:
        Woning				380 m3   à   € 428			€  162.640
        Berging/vrijstaande schuur						€      3.000
        Grond				150 m2    à   € 335			€    50.250
        									€  215.890
      
      
      
        De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met de objectkenmerken kwaliteit/luxe (3), onderhoudstoestand (2), uitstraling (3), doelmatigheid (3), voorzieningen (2) en ligging (3). In het taxatieverslag is vermeld dat de waarde “3” staat voor “voldoende (bij onderhoud: onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk)”, de waarde “2” voor “matig (bij onderhoud: onderhoud op korte termijn noodzakelijk)” en de waarde “1” voor “slecht (bij onderhoud: achterstallig onderhoud)”.  
      
      
    
    
      2.3
      
        Als referentie-objecten voor de waardebepaling van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar de navolgende zeven verkopen gebruikt: 
        1. [b-straat] 28; 2. [c-straat] 11; 3. [d-straat] 9; 4. [e-straat] 3; 5. [f-straat] 37; 6. [g-straat] 23; 7. [f-straat] 19. 
        Deze als referentie-objecten gebruikte panden zijn alle gelegen in [Z] nabij de onroerende zaak. Alle panden zijn eengezinswoningen, hebben een bouwjaar gelijk aan het bouwjaar van de onroerende zaak (1979), en zijn rond de waardepeildatum verkocht. De objectkenmerken voor alle referentie-objecten zijn steeds gewaardeerd op “3”. De panden 1, 2, 3 en 7 zijn hoekwoningen; de panden 4, 5 en 6 zijn – evenals de onroerende zaak – rijwoningen. De inhoud van de respectieve woongedeelten is in alle gevallen gelijk aan de inhoud van het woondeel van de onroerende zaak, namelijk 380 m3. De perceelsoppervlakte varieert van 158 m2 ( [g-straat] 23) tot 245 m2 ( [c-straat] 11). Vijf referentie-objecten hebben een perceelsoppervlakte van minder dan 200 m2. De in het taxatierapport opgenomen grondstaffel vermeldt voor de eerste 200 m2 een grondprijs van € 335/m2 en van € 170/m2 voor de volgende 100 m2. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1
      In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildatum te hoog is. Meer in het bijzonder is in hoger beroep in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn, of de heffingsambtenaar met aanwezige verschillen voldoende rekening heeft gehouden en of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud van de onroerende zaak.
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt de eerste in geschil zijnde vraag bevestigend en de overige vragen ontkennend, de heffingsambtenaar daarentegen beantwoordt de vragen in tegenovergestelde zin.  
    
    
      3.3
      Belanghebbende stelt dat de referentie-objecten verschillen van ligging ten opzichte van de onroerende zaak, die een mindere ligging heeft en dat de verschillen in perceeloppervlakten ten onrechte niet of onjuist zijn meegewogen. Verder stelt belanghebbende dat de onroerende zaak achterstallig onderhoud heeft aan de binnenzijde en gebreken die niet aan de buitenkant zichtbaar zijn, waarmee de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden doordat de taxateur de onroerende zaak alleen uitpandig heeft opgenomen.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden. 
    
    
      3.5
      Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.6
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 190.000, met – zo begrijpt het Hof de stellingen van belanghebbende – overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB en watersysteemheffing. 
    
    
      3.7
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak de verkoop- en objectgegevens van een zevental vergelijkingsobjecten aangedragen. Vier daarvan betreffen – anders dan de onroerende zaak – hoekwoningen. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de best met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, de objecten zijn die evenals de onroerende zaak als “rijwoning” zijn aan te merken. Dit betreft de objecten: [g-straat] 3, [f-straat] 37 en [g-straat] 23. De perceelsoppervlakte van al deze objecten is steeds minder dan 200 m2, zodat conform de grondstaffel daarvoor een waarde van € 335 per m2 is gehanteerd. 
    
    
      4.4
      Vergelijking van de hiervoor onder 4.3 bedoelde referentie-objecten met de onroerende zaak levert het onderstaande beeld op, waarbij de prijs per m3 heeft te gelden voor de zogenoemde ‘primaire’ meters. De waarden voor de berging/schuur zijn afzonderlijk vastgesteld en staan als zodanig hier niet ter discussie. De voor de referentie-objecten gerealiseerde verkoopprijzen zijn door de heffingsambtenaar gecorrigeerd naar waardepeildatum (w.p.).
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Datum
              
              
                WOZ resp Verkoopprijs
              
              
                Gecorrigeerd naar w.p.
              
              
                Waarde grond
              
              
                Prijs m3  w.p.
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 11
              
              
                380 m3
              
              
                150 m2
              
              
                
              
              
                € 215.000
              
              
                
              
              
                € 50.250
              
              
                € 428
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 3
              
              
                380 m3
              
              
                176 m2
              
              
                01-09-2017
              
              
                € 235.000
              
              
                € 241.100
              
              
                € 58.960
              
              
                € 474
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 37
              
              
                380 m3
              
              
                160 m2
              
              
                03-08-2018
              
              
                € 261.750
              
              
                € 249.390
              
              
                € 53.600
              
              
                € 507
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 23
              
              
                380 m3
              
              
                158 m2
              
              
                22-08-2018
              
              
                € 270.000
              
              
                € 256.299
              
              
                € 52.930
              
              
                € 527
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5
      De kenmerken van de referentie-objecten zijn door de heffingsambtenaar alle gewaardeerd op “3” (voldoende). De objectkenmerken van de onroerende zaak zijn eveneens gewaardeerd op “3” met uitzondering van de kenmerken “onderhoudstoestand” en  “voorzieningen” welke zijn gewaardeerd op “2” (matig).
    
    
      4.6
      Anders dan belanghebbende stelt komt het Hof op grond van de overgelegde luchtfoto’s tot de conclusie dat de onroerende zaak niet is gelegen aan een drukke openbare weg, en dat de ligging door de heffingsambtenaar terecht is gesteld op “3” (gemiddeld). Daarentegen acht het Hof gezien het overgelegde beeldmateriaal en de toelichting in de stukken wel aannemelijk dat [g-straat] 23 een betere ligging heeft dan de onroerende zaak. Indien daarmee rekening wordt gehouden (de modelmatige vergelijking van de heffingsambtenaar gaat per waarderingspunt uit van een waardeverschil van 15% van de waarde van de grondkavel), dan resulteert dat voor [g-straat] 23 in een naar waardepeildatum gecorrigeerde prijs per m3 van € 507. De gemiddelde naar waardepeildatum gecorrigeerde prijs per primaire m3 voor de referentie-objecten bedraagt dan € 496.
    
    
      4.7
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. Belanghebbende wijst in dat verband op een lek bij het thermopane raam, een lekkende verrotte dakgoot, daklood van de schoorsteen dat gedeeltelijk ontbreekt als gevolg waarvan sprake is van lekkage, en het tuimelraam op zolder dat defect is. Bovendien is het laminaat aan vervanging toe. De heffingsambtenaar heeft – aldus belanghebbende – de onderhoudstoestand van de onroerende zaak daarom ten onrechte gesteld op “2” in plaats van op “1”. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en dat de kwalificatie “1” voor onderhoud slechts zelden aan een woning wordt gegeven, namelijk pas indien sprake is van een te slopen (deel van een) onroerende zaak. 
    
    
      4.8
      Dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de onroerende zaak is niet in geschil. In geschil uitsluitend welke waardruk van dat achterstallig onderhoud uitgaat op de onroerende zaak op waardepeildatum. 
    
    
      4.9
      Aan belanghebbende kan weliswaar worden toegegeven dat de omschrijving in het taxatieverslag bij de waarden “2” en “1” voor onderhoud, niet geheel aansluiten bij de door de door de taxateur van de heffingsambtenaar gegeven toelichting (zie 2.2), doch kan hem dit naar het oordeel van het Hof niet baten. Op grond van hetgeen het Hof onder 4.4 tot en met 4.6 hiervoor heeft vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is. Uitgaande van de gemiddelde prijs per primaire m3 van € 496 van de referentie-objecten en rekening houdend met een correctie van 10% in verband met het lagere voorzieningenniveau van de onroerende zaak in vergelijking met de referentie-objecten, resulteert immers een prijs per primaire m3, vóór correctie vanwege achterstallig onderhoud, van € 446, zodat gelet op de door de heffingsambtenaar gebruikte m³-prijs van € 428 voor de onroerende zaak, mede in het licht van hetgeen door belanghebbende over het achterstallig onderhoud is gesteld en door middel van overgelegd beeldmateriaal is toegelicht, met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. 
    
    
      4.10
      
        Anders dan belanghebbende stelt heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat de omstandigheid dat de heffingsambtenaar geen verband heeft gelegd tussen de voor het jaar 2018 voor de onroerende zaak vastgestelde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2017, en de voor het jaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde, nog niet maakt dat aan de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de onderhavige jaar (2019) een motiveringsgebrek kleeft. De vorige waardevaststelling is immers niet relevant. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd leidt het Hof evenmin tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	  De raadsheer,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 april 2021.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.