ECLI:NL:GHAMS:2021:1043, Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, 20/00181
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Heffingsambtenaar maakt de WOZ-waarde van € 400.000 niet aannemelijk. Transactieprijs van de woning speelt rol bij vaststelling WOZ-waarde. Hof vermindert de waarde van de woning schattenderwijs naar € 375.000.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 20/00181
    
    
      25 maart 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], wonende te [Z], belanghebbende
      (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 3 februari 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/394 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 400.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn samen in één geschrift bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op het bezwaar van 29 november 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 3 februari 2020 heeft de rechtbank dit beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 13 maart 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1934 gebouwde rijwoning met onder meer een aanbouw en een dakkapel. De woning heeft een inhoud van ongeveer 446 m³ en staat op een kavel van ongeveer 184 m². Bij de woning behoort een tuinhuis met een inhoud van ongeveer 25 m³.
      
    
    
      2.2.
      In beroep heeft de heffingsambtenaar een waarderapport met waardematrix als bijlage overgelegd. Daarin is een waarde voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2017 herleid door vergelijking met drie vergelijkingsobjecten die kort voor of kort na genoemde datum zijn verkocht. Deze objecten zijn eveneens in [plaats] gelegen en in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd. In het waarderapport en de daarbij gevoegde waardematrix zijn onder meer de volgende gegevens te vinden:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  (a) koopdatum, (b) prijs, en (c) geïndexeerde prijs
                
              
              
                
                  (a) m3/m2 woonruimte (b) m2 grond, en (c) m3/m2 aanbouw
                
              
              
                
                  KOUDVL-scores
                
              
              
                
                  Prijs per m3 woonruimte
                
              
            
            
              
                
                  [B-straat] [1]
              
              
                (a) 26 februari 2016
                (b) € 415.333
                (c) € 446.563
              
              
                (a) 310/98
                (b) 180
                (c) 50/20
              
              
                3, 3, 3, 3, 3, 4
              
              
                € 704,7419
              
            
            
              
                
                  [A-straat] [2]
              
              
                (a) 19 mei 2016
                (b) € 352.500
                (c) € 388.527
              
              
                (a) 399/geen opgave
                (b) 219
                (c) 24/geen opgave
              
              
                3, 2, 3, 3, 2, 2
              
              
                € 802,3972
              
            
            
              
                
                  [C-straat] [1]
              
              
                (a) 8 september 2017
                (b) € 462.500
                (c) € 427.309
              
              
                (a) 355/140
                (b) 176
                (c) niet aanwezig
              
              
                3, 4, 3, 3, 4, 3
              
              
                € 660,1371
              
            
            
              
                
                  [A-straat] [1] (de woning)
              
              
                (a) n.v.t.
                (b) n.v.t.
                (c) € 418.000
              
              
                (a) 350/112
                (b) 184
                (c) 96/geen opgave
              
              
                3, 3, 3, 3, 3, 2
              
              
                € 722,4254
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Volgens de toelichting in het waarderapport zijn eerst de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum geactualiseerd of teruggerekend. Als tweede stap zijn de prijzen uitgesplist naar onderdelen (woonruimte, grond, extra’s) en is een waarde van de woonruimte per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten bepaald. Ten derde is een correctie toegepast op deze prijzen per kubieke meter om vergelijkbaarheid met de woning te bereiken op de zogeheten KOUDVL-factoren (Kwaliteit, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging). Als vierde stap is van de prijs per kubieke meter woonruimte van de vergelijkingsobjecten het gemiddelde genomen. Deze gemiddelde prijs is ten slotte gebruikt om de waarde van de woning te herleiden.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de woning tot € 347.000.
    
    
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist.
    
    
    
      “6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met hetgeen verweerder daartoe heeft aangevoerd en overgelegd is hij daarin, naar het oordeel van de rechtbank, geslaagd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat volgens het door verweerder overgelegde waarderapport het object [B-straat] [1] op 15 april 2016 is verkocht voor € 415.333. Dit object, dat van hetzelfde bouwjaar en type is als de woning, heeft een woninginhoud van ongeveer 360 m³ – de aangebouwde woningruimte is veel kleiner dan die van de woning – en staat op een kavel te grootte van ongeveer 180 m². De ligging van dit object, dat fraai is gelegen tegenover water, is weliswaar gunstiger dan die van de woning, die aan een drukke doorgaande weg staat, maar uit het waarderapport blijkt dat met dit verschil in ligging rekening is gehouden en alles overziende acht de rechtbank niet aannemelijk dat de woning op de waardepeildatum een heel veel lagere waarde had dan de ruim drie maanden later gerealiseerde verkoopprijs van [B-straat] [1].
    
    
    
      7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Tegenover de stelling van verweerder dat [A-straat] [2] na de verkoopdatum ingrijpend is gerenoveerd heeft eiser aangevoerd dat dit object ten tijde van de verkoop niettemin in goede staat verkeerde en de verkoopprijs van dit object, omdat die een normale manier tot stand is gekomen, daarom een goede indicatie is voor de waarde van de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Nu op grond van hetgeen is overwogen in 6 kan worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijs van het met de woning goed te vergelijken object [B-straat] [1], kan hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd over de bruikbaarheid van de verkoopprijs van het object [A-straat] [2] in het midden kan worden gelaten. De WOZwaarde is immers de prijs die de meestbiedende koper onder de meest gunstige omstandigheden voor de onroerende zaak zou willen betalen. Met inachtneming van de gerealiseerde verkoopprijs van [B-straat] [1], kan de relatief lage verkoopprijs van [A-straat] [2], ongeacht de reden waarom dit object na de verkoop werd gerenoveerd, niet leiden tot een lagere waarde van de woning.
    
    
    
      8. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de verkoop van het object aan de [B-straat] [1] niet de waarde van de woning onderbouwt, omdat “de eenheidsprijs per m3 van de [B-straat] [1] (€ 704,74) lager is dan bij het onderhavig object (€ 722,42)”. Voorts zou de heffingsambtenaar zijn uitgegaan van verkeerde objectonderdelen bij de [B-straat] [1] wat betreft de berging/schuur. Ten slotte heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat de woning op 13 mei 2019 is verkocht voor € 425.000, en dat de verkoop op een normale manier tot stand is gekomen tegen een marktconforme prijs. Belanghebbende bepleit op basis van dit eigen verkoopcijfer een waarde van de woning van € 347.000 op 1 januari 2017.
      
    
    
      5.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is niet alleen in de vergelijking met het object aan de [B-straat] [1] steun te vinden voor de door hem voorgestane waarde van de woning, maar ook in de vergelijking met de andere vergelijkingsobjecten in het waarderapport. Verder zou aan de berging/schuur van het object aan de [B-straat] [1] in het waarderapport een reële waarde zijn toegekend. Ten slotte acht de heffingsambtenaar de gerealiseerde verkoopprijs van de woning van € 425.000 op 13 mei 2019 niet bruikbaar voor de waardebepaling, omdat 13 mei 2019 meer dan een jaar na de waardepeildatum is gelegen.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof overweegt als volgt. De heffingsambtenaar moet worden toegegeven dat zijn waarderapport op het eerste gezicht een waarde van de woning van € 400.000 ondersteunt. In die zin tenminste dat in het waarderapport door een systematische vergelijking volgens een op zich duidelijke methodiek de waarde van de woning wordt herleid tot € 418.000. Zelfs als aan de berging/schuur van het vergelijkingsobject [B-straat] [1] een fors hogere waarde wordt toegekend, zoals belanghebbende in hoger beroep bepleit, resulteert de systematische vergelijking niet snel in een waarde van de woning die lager is dan € 400.000. Als de waarde van de berging/schuur bijvoorbeeld wordt vastgesteld op € 10.000 in plaats van op € 3.000, en de waarde van de woonruimte van [B-straat] [1] op € 211.470 in plaats van € 218.470, dan komt de waarde van de woning nog altijd uit op meer dan € 415.000 als deze volgens de methodiek van de heffingsambtenaar wordt herleid.
      
    
    
      5.4.
      De verkoop van de woning voor € 425.000 in mei 2019 maakt echter dat het Hof de uitkomst van de systematische vergelijking in dit geval niet als een juiste benadering van de gezochte waarde beschouwt. Daarbij zij vooropgesteld dat niet is weersproken dat deze verkoop op een normale manier tot stand is gekomen tegen een marktconforme prijs. Als de waarde van de woning op 1 januari 2017 (ten minste) € 400.000 was, zou de woning tussen die datum en 13 mei 2019 met 6,25% in waarde zijn gestegen (of met 1,67% als bij de uitkomst van de systematische vergelijking wordt aangesloten). Een dergelijke waardestijging zou opvallend gering zijn in het licht van (i) de waardestijging van 8,24% waarmee de heffingsambtenaar zelf rekent voor de periode van 1 januari 2017 tot en met 8 september 2017 voor het object [C-straat] [1] en (ii) de omstandigheid van algemene bekendheid dat de prijzen van woningen ook tussen september 2017 en mei 2019 gemiddeld genomen (fors) zijn gestegen. De heffingsambtenaar heeft niet kunnen verklaren waarom de woning dan zo weinig in waarde zou zijn gestegen.
      
    
    
      5.5.
      Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2017 ten minste € 400.000 was. Het Hof benadrukt dat in dit oordeel niet de (rechts)opvatting ligt besloten dat de heffingsambtenaar steeds moet kunnen verklaren hoe en waarom de waardeontwikkeling van een object, in dit geval de woning, van de ontwikkelingen in de markt als geheel afwijkt om aannemelijk te kunnen maken dat hij de waarde voor dat object niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.6.
      Verder is het Hof van oordeel dat belanghebbende, mede in het licht van de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 347.000. Het eigen verkoopcijfer is in de tijd te ver verwijderd van de waardepeildatum gerealiseerd om (slechts) aan de hand daarvan in dit geval de waarde van de woning vast te stellen, zoals belanghebbende voorstaat. Om die reden zal het Hof de vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2018, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs verminderen tot € 375.000.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
      
    
    
      6.2.
      In dit geval komen in de eerste plaats de in artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor vergoeding in aanmerking. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op:
      
        
          voor de bezwaarfase : 2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x € 265 x 1 (wegingsfactor) = € 530;
        
        
          voor de beroepsfase: 2 punten (beroepschrift en zitting) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.068;
        
        
          voor het hoger beroep: 2 punten (beroepschrift en zitting) x € 534 x 1 (wegingsfactor) = € 1.068,
        
      
      in totaal derhalve € 2.666.
      
    
    
      6.3.
      In de tweede plaats heeft belanghebbende in de bezwaarprocedure verzocht om een vergoeding van € 7 voor kadastrale uittreksels. Dit bedrag komt voor vergoeding in aanmerking ingevolge artikel 1, aanhef en onderdeel f, gelezen in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van het Besluit.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de voor het kalenderjaar 2018 vastgestelde waarde van de woning tot € 375.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.673, en
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht van € 47 en het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 131, in totaal derhalve € 178.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. W.J. Blokland, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 25 maart 2021 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
  
  
     De gecorrigeerde transactieprijs per m3 van [B-straat] [1] wordt dan € 682,1613 (€ 211.470/310) en het gemiddelde van de gecorrigeerde transactieprijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten € 714,8986 ((€ 682,1613 + € 802.3972 + € 660,1371)/3). Bij die prijs per m3 is de waarde van de woonruimte van de woning € 250.215, hetgeen € 2.634 minder is dan vermeld in de matrix van de heffingsambtenaar.