ECLI:NL:RBNNE:2019:335, Rechtbank Noord-Nederland, 05-02-2019, AWB - 17 _ 628
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2019-02-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: IB/PVV. Rechtbank acht in de koopovereenkomst vastgestelde splitsing van de koopsom niet in overeenstemming met de werkelijkheid.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: LEE 17/628
    
    
    
      
        uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 5 februari 2019 in de zaak tussen
      
    
    
    
      [eisers] , domicilie kiezende te [plaats] , eisers
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/kantoor Emmen, verweerder
    (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
    
      Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming, de Minister.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft voor het jaar 2011 met dagtekening 26 juni 2015 aan eisers een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 198.639 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 13.323 
      Tegelijk met dit besluit heeft verweerder bij beschikking een bedrag van € 4.937 aan heffingsrente in rekening gebracht.
    
    
    
      Bij uitspraak 19 januari 2017 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eisers hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2018. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde, bijgestaan door [naam] .
      Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] . 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    
      1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.  
    
    
    
      1.1.
      
        [X] is op 1 januari 2015 overleden en zijn echtgenote mevrouw [X-Y] is op 4 mei 2013 overleden. Eisers zijn de zonen alsook de erfgenamen van de heer en mevrouw [X] (tezamen te noemen als erflaters).
      
    
    
      1.2.
      
        De erflaters hebben volgens een door [naam] makelaardij B.V. opgemaakte koopovereenkomst op 14 juni 2011 aan [A] en [B] (de kopers) verkocht:
        “het voormalige melkveehouderij bedrijf op 18.28.40 ha, eigendom alsmede het erfpachtrecht op 34.18.63 ha. aanliggende landbouwgrond
        
          plaatselijk bekend
        
        
          
            [a-straat #] , [postcode] te [plaats P]
        
      
      
      
        
          met alle daartoe behorende bestanddelen en voorts met inbegrip van die zaken en inventaris waarvan voor partijen een omschrijving is bijgevoegd;
        
        
          (…)”.
        
      
      
      
        De koopsom bedraagt volgens de koopovereenkomst € 1.525.000 k.k. Volgens de koopovereenkomst zijn de koper en verkoper overeengekomen de koopsom als volgt te splitsen:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                “17.28.40 ha. cultuurgrond 
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  700.000,-
                
              
            
            
              
                
                  Bedrijfsopstallen op ca. 9.100 m²
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  175.000,-
                
              
            
            
              
                
                  Woning op ca. 900 m²
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  250.000,-
                
              
            
            
              
                
                  Inkooprecht op 34.18.63 ha. erfpacht
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  350.000,-
                
              
            
            
              
                
                  47,68 toeslagrechten (uitbet. waarde 2010: € 26.927,-)
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  40.000,-
                
              
            
            
              
                
                  Roerende zaken
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  10.000,-
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  1.525.000,-
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          welke splitsing in de notariële akte en voor zover van toepassing in de fiscale jaarrekening van beide partijen zal worden opgenomen”. 
        
      
      
    
    
      1.3.
      De erflaters hebben het bij 1.2 bedoelde verkochte geleverd en het aldaar bedoelde recht van erfpacht gevestigd bij notariële akten van 1 december 2011. In de notariële akte van levering is dezelfde splitsing vermeld als in de koopovereenkomst, terwijl volgens de notariële akte inzake de vestiging van het recht van erfpacht de koopprijs hiervoor overeenkomstig de koopovereenkomst € 350.000 bedraagt. Volgens laatstbedoelde notariële akte is de canon wegens erfpacht van de gronden berekend op een grondprijs van € 40.000 per hectare. 
      
    
    
      1.4.
      De erflaters hebben zich bij verkoop laten bijstaan door [naam] makelaardij B.V. en de kopers door [naam] , registertaxateur. 
      
    
    
      1.5.
      De kopers oefenen een akkerbouwbedrijf uit. De reden waarom de kopers het melkveehouderijbedrijf hebben gekocht, is dat de daarbij behorende cultuurgrond uitermate geschikt is voor pootaardappelen.
      
    
    
      1.6.
      De kopers hebben de bedrijfsopstallen na de aankoop in gebruik genomen voor het houden van vleesstieren. Zij hebben een bedrag van € 50.000 in de bedrijfsopstallen geïnvesteerd om deze voor dit gebruik geschikt te maken.
      
    
    
      1.7.
      Volgens een op 14 mei 2012 opgemaakt taxatierapport heeft [naam] , als taxateur onroerende zaken werkzaam bij de Belastingdienst/Randmeren/kantoor Zwolle (de rijkstaxateur) de waarde van de door erflaters verkochte onroerende zaken per 1 november 2011 als volgt getaxeerd:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  “
                  Grondslag
                
              
              
                
              
              
                
                  Geschatte waarde
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Waarde woongedeelte met ondergrond
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  139.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Waarde bedrijfsopstallen met 1.21.00 ha. ondergrond
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  411.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Cultuurgrond
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  575.000
                
              
              
                
                  ”
                
              
            
          
        
      
      
      
        De geschatte waarden voor het woongedeelte met ondergrond heeft de rijkstaxateur als volgt uitgesplitst:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  “-Woondeel
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  85.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  - woonkavel ca. 900 m2
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  54.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  139.000
                
              
              
                
                  ”
                
              
            
          
        
      
      
      
        De rijkstaxateur heeft de geschatte waarden voor de bedrijfsopstallen met ondergrond als volgt uitgesplitst:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  “-Bedrijfsopstallen + verhard.
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  278.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  - bedrijfskavel ca. 1.21 ha.
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  133.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  411.000
                
              
              
                
                  ”
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.8.
      De rijkstaxateur heeft bij brief van 6 oktober 2015 ter onderbouwing van zijn bij 1.7 bedoelde taxatie ten aanzien van de ondergrond van de gebouwen verwezen naar een viertal uitgevoerde gezamenlijke taxaties. Ten aanzien van de taxatie van de cultuurgrond heeft de rijkstaxateur verwezen naar de volgende vergelijkingen:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  “
                
              
              
                
                  adres
                
              
              
                
                  datum
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  oppervlakte
                
              
              
                
                  koopsom
                
              
              
                
                  p.m.2
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  
                    [b-weg] [plaats P]
                
              
              
                
                  18-3-2010
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  4.20.67 ha
                
              
              
                
                  100.000
                
              
              
                
                  2,38
                
              
              
                
                  zie akte
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] 
                
                
                  (bij [##] ) [plaats S]
                
              
              
                
                  18-1-2011
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  1.41.64 ha
                
              
              
                
                  30.000
                
              
              
                
                  2,12
                
              
              
                
                  zie akte
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  
                    [a-straat] [# 1] [plaats P]
                
              
              
                
                  1-1-2010
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  Ca. 42.60.00 ha
                
              
              
                
                  1.267.500
                
              
              
                
                  2,98
                
              
              
                
                  VO G. [naam]
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  
                    [plaats P]
                  
                
              
              
                
                  8-10-2010
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  1.96.90 ha
                
              
              
                
                  47.256
                
              
              
                
                  2,4
                
              
              
                
                  zie akte
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  
                    [a-straat] [plaats P]
                
              
              
                
                  30-12-2010
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  (…)
                
              
              
                
                  2.63.55 ha
                
              
              
                
                  65.887,50
                
              
              
                
                  2,5
                
              
              
                
                  zie akte
                
              
              
                
                  ”
                
              
            
          
        
      
      
        De vergelijking [a-straat] [# 1] te [plaats P] betreft een gezamenlijke taxatie. De overige vergelijkingen betreffen verkopen.
        
        
          Verder heeft de taxateur verwezen naar de Grondprijsmonitor 2011 van de Dienst Landelijk Gebied, waarin een overzicht staat van gemiddelde prijzen van verhandelde gronden in Nederland. De gemiddelde grondprijs voor in [provincie] door alle marktpartijen verhandelde gronden bedraagt volgens dit overzicht € 33.612.
        
        
      
    
    
      1.9.
      De gemachtigde van eisers heeft in overleg met [naam] Makelaardij ter onderbouwing van de bij 1.2 bedoelde splitsing van de koopsom tien transacties en één gezamenlijke taxatie van cultuurgronden aangedragen. De gemiddelde prijs per hectare van deze vergelijkingen bedraagt € 41.514,02. Daarnaast heeft de gemachtigde van eisers zes transacties aangevoerd ter onderbouwing van de waarde van de ondergrond van de woonkavel en de bedrijfskavel De gemiddelde prijs per vierkante meter van deze transacties bedraagt € 48,65 voor de woonkavel en € 12,09 voor de bedrijfskavel. 
      
    
    
      1.10.
      
        [X] heeft op 14 april 2011 verkocht en op 30 juni 2011 geleverd een perceel landbouwgrond van 4.31.91 hectare, kadastraal bekend Gemeente [gemeentenaam] , sectie A, nr. 9950 en 10230. De koopsom bedroeg € 86.438.
      
    
    
      1.11.
      Op 14 april 2011 heeft [X] verkocht en op 9 mei 2011 geleverd een perceel landbouwgrond van 1.57.15 hectare, kadastraal bekend Gemeente [gemeentenaam] , sectie S, nr. 704. De koopsom bedroeg € 31.744,50.
      
    
    
      1.12.
      Volgens een taxatieverslag dat in het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2009 ten aanzien van het object [a-straat #] te [plaats P] is opgemaakt, bedraagt de waarde van de woning inclusief aangebouwde garage € 118.162, de waarde van de bedrijfsgebouwen € 343.310, de waarde van de ondergrond van de bedrijfsgebouwen € 66.500 en de waarde van de erfverharding € 45.900. De bedrijfsgebouwen bestaan volgens dit taxatieverslag uit drie mestkelders, een mestsilo, twee ligboxstallen, een jongveestal, bedrijfsgebouw aan de woning en een werktuigberging. De WOZ-waarde per 1 januari 2009 voor dit gehele object is vastgesteld op € 573.000. Hierbij is het object aangemerkt als melkveebedrijf.
      
    
    
      1.13.
      Volgens een taxatieverslag dat in het kader van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010 ten aanzien van het object [a-straat #] te [plaats P] is opgemaakt, bedraagt de waarde van de woning inclusief ondergrond en garage € 164.648, de waarde van de bedrijfsgebouwen € 326.639, de waarde van de ondergrond van de bedrijfsgebouwen € 60.320 en de waarde van de erfverharding € 28.512. De bedrijfsgebouwen omvatten dezelfde onderdelen als bij 1.12 is vermeld. De WOZ-waarde per 1 januari 2010 voor dit gehele object is vastgesteld op € 579.000. Hierbij is het object aangemerkt als melkveebedrijf.
      
    
    
      1.14.
      
        [X] heeft de woning aan de [a-straat #] per 31 december 2005 overgebracht naar zijn privé-vermogen. Hierbij heeft hij gebruik gemaakt van de destijds geldende zogenoemde werkafspraak. De overgangswaarde is vastgesteld op € 89.302 (de WOZ-waarde verhoogd met 10% en verminderd met 20% wegens zelfbewoning). De kopers hebben de woning als bedrijfsvermogen geactiveerd.
      
    
    
      1.15.
      
        [X] is in zijn aangifte IB/PVV voor het jaar 2011 bij het bepalen van zijn belastbare winst uit onderneming uitgegaan van de bij 1.2 vermelde splitsing van de koopsom. Daarbij heeft hij voor de ondergrond voor de bedrijfsgebouwen een waarde gehanteerd van € 90.000 en voor de bedrijfsgebouwen een waarde van € 85.000.
      
    
    
      1.16.
      Bij het vaststellen van de aanslag IB/PVV voor het jaar 2011 heeft verweerder de door [X] in zijn aangifte aangegeven belastbare winst als volgt gecorrigeerd:
      
      
        
          
          
          
            
              
                Minder opbrengst cultuurgrond 575.000 ipv 700.000
              
              
                -/-125.000
              
            
            
              
                Meer opbrengst ondergrond 133.000 ipv 90.000
              
              
                43.000
              
            
            
              
                Meer opbrengst grond 3.16.32 naar privé (niet in geschil)
              
              
                99.640
              
            
            
              
                Per saldo meer opbrengst grond
              
              
                17.640
              
            
            
              
                Meer opbrengst bedrijfsgebouwen 278.000 ipv 85.000
              
              
                193.000
              
            
            
              
                Meer winst 
              
              
                210.640
              
            
            
              
                Meer landbouwvrijstelling
              
              
                17.640
              
            
            
              
                Meer winst voor ondernemersaftrek
              
              
                193.000
              
            
          
        
      
      
      
        Van deze correctie heeft verweerder de helft (€ 96.500) toegerekend aan [X] en de andere helft aan [X-Y] . De MKB-winstvrijstelling voor [X] heeft verweerder verhoogd met € 11.580. Dit heeft geleid tot een totale correctie van de belastbare winst van € 84.920.
      
      
    
    
      1.17.
      Partijen zijn het er in de bezwaarfase over eens geworden dat de oppervlakte van de ondergrond van de bedrijfsopstallen 1.12.00 hectare bedraagt en dat de waarde per vierkante meter voor deze ondergrond kan worden gesteld op € 11. Verder zijn partijen het erover eens geworden dat de oppervlakte van de ondergrond van de woning 900 are bedraagt.
      
    
    
      1.18.
      Ter zitting hebben partijen bevestigd dat de oppervlakte van de aan kopers verkochte cultuurgrond 17.07.40 hectare (18.28.40 minus 1.12.00 hectare en minus 900 are) bedraagt. De gemachtigde van eisers heeft ter zitting onbestreden bevestigd dat de in de bij 1.2 bedoelde splitsing opgenomen woning sec ziet op het woongedeelte. Het aan dat woongedeelte aangebouwde achterhuis is als bedrijfsopstal meegenomen in de splitsing.
      
      
        
          Geschil en beoordeling
        
      
      
      
        2. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder bij het vaststellen van de aanslag IB/PVV voor het jaar 2011 terecht is afgeweken van de in de koopovereenkomst en notariële akte van levering vastgelegde splitsing van de koopsom voor de door erflaters verkochte onroerende zaken.
      
      
    
    
      3.1
      Eisers stellen dat de splitsing het onderhandelingsresultaat is van onafhankelijke partijen met tegengestelde belangen. Deze splitsing moet daarom gevolgd worden. Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers benadrukt dat het de kopers vooral te doen was om de cultuurgrond, die geschikt is voor pootaardappelen. Om die reden wensten de kopers meer te betalen voor de grond en minder voor de bedrijfsopstallen.
      
    
    
      3.2
      Verweerder stelt dat de verschillen tussen de uitgesplitste koopsom en de taxatie van de rijkstaxateur, zowel relatief als absoluut, substantieel zijn. Eisers stellen volgens verweerder niets waaruit blijkt dat de overeengekomen splitsing in overeenstemming is met de werkelijke waarde. Dat sprake is van onafhankelijke partijen impliceert niet dat ook sprake is van tegengestelde belangen. Hier is op een aantal punten sprake van gezamenlijke belangen. Aangezien de kopers een akkerbouwbedrijf uitoefenen en erflaters een melkveehouderij, is het niet vreemd dat de kopers minder wensten te betalen voor de bedrijfsopstallen. Erflaters zullen er ook belang bij hebben om de waarde van de bedrijfsopstallen zo laag mogelijk te houden, omdat zij over de meerwaarde belasting verschuldigd zijn. Het toerekenen van een zo hoog mogelijke waarde aan de (onder)grond heeft als voordeel voor de kopers dat zij hierover geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Voor de verkopers ligt het belang in de sfeer van de landbouwvrijstelling. Ook ten aanzien van de waarde van de woning ontbreekt een tegengesteld belang. De kopers kunnen op de woning afschrijven nu deze als ondernemingsvermogen wordt geëtiketteerd en tevens is voor de aankoop van de woning slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor de erflaters is de winst op de woning onbelast, omdat deze behoorde tot het privé-vermogen.
      
    
    
      3.3
      De rechtbank overweegt dat indien partijen in een koopovereenkomst deelprijzen zijn overeengekomen voor elementen van het geheel, in de regel heeft te gelden dat deze prijzen worden gevolgd. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de door partijen overeengekomen verdeling van de totale koopsom niet in overeenstemming is met de werkelijkheid (zie de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7986)
      
    
    
      3.4
      Het is verweerder die stelt dat de in de koopovereenkomst en notariële akte vastgestelde splitsing van de koopsom niet in overeenstemming is met de werkelijkheid. Hij dient daarom feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken die deze stelling onderbouwen. In die bewijslast acht de rechtbank verweerder geslaagd.
      
    
    
      3.5
      Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat partijen het erover eens zijn geworden dat de oppervlakte van de ondergrond van de bedrijfsopstallen 1.12.00 hectare bedraagt en dat de waarde per vierkante meter voor deze ondergrond in het kader van de splitsing dient te worden gesteld op € 11. De waarde van de ondergrond bedraagt aldus € 123.200. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken. In de in de koopovereenkomst opgenomen splitsing is voor de bedrijfsopstallen inclusief ondergrond een koopsom gehanteerd van € 175.000. Gelet op de waarde van de ondergrond, bedraagt de waarde voor de bedrijfsopstallen volgens de splitsing dan € 51.800. In aanmerking nemende dat de bedrijfsopstallen bestaan uit drie mestkelders, een mestsilo, twee ligboxstallen, een jongveestal, bedrijfsgebouw aan de woning en een werktuigberging, komt de rechtbank deze waarde op zichzelf bezien laag voor, ook al zouden deze bedrijfsopstallen verouderd zijn en deels bestaan uit asbesthoudende materialen. Daarnaast ziet de rechtbank in de in het kader van de Wet WOZ opgemaakte taxatieverslagen aan de bedrijfsopstallen per 1 januari 2009 en 1 januari 2010 toegekende waarden (zie bij 1.12 en 1.13) een indicatie dat deze bedrijfsopstallen een aanzienlijk hogere waarde vertegenwoordigen dan € 51.800. De rechtbank onderkent daarbij dat in die taxatieverslagen is uitgegaan van gebruik van de bedrijfsopstallen voor het melkveebedrijf, alsmede dat een lagere waarde voor de ondergrond voor de bedrijfsopstallen dan € 123.200 is gehanteerd en dat deze WOZ-taxaties zien op de peildata 1 januari 2009 en 1 januari 2010. Het feit dat de bedrijfsopstallen niet noodzakelijk zijn voor de exploitatie van het akkerbouwbedrijf van de kopers en dat voor hen de voor pootaardappelen geschikte cultuurgrond de reden was om het melkveehouderijbedrijf te kopen, brengt naar het oordeel van de rechtbank niet noodzakelijkerwijs mee dat de kopers niet bereid zouden zijn geweest om een hoger bedrag dan € 51.800 voor de bedrijfsopstallen te betalen en evenmin dat erflaters bereid zouden zijn geweest de bedrijfsopstallen voor slechts € 51.800 te vervreemden. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat de kopers na de aankoop € 50.000 in de bedrijfsopstallen hebben geïnvesteerd om deze geschikt te maken voor het houden van vleesstieren, bevestigd dat de kopers de bedrijfsopstallen niet 'slechts' op de koop hebben toegenomen, maar dat zij bereid zijn geweest hiervoor een reële prijs te betalen. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de voor de bedrijfsopstallen overeengekomen deelprijs van € 51.800 aanzienlijk lager is dan de in werkelijkheid hiervoor betaalde prijs. De rechtbank houdt het ervoor dat deze deelprijs is overeengekomen met het oog op het fiscale belang van erflaters, die over de meerwaarde van de bedrijfsopstallen zouden moeten afrekenen. Weliswaar heeft de gemachtigden van eisers gesteld dat de kopers een tegengesteld fiscaal belang hebben (het belang bij een zo hoog mogelijk afschrijvingspotentieel), maar de rechtbank acht dit belang minder zwaarwegend, omdat dit niet direct voordeel oplevert en de afschrijving op een gebouw bovendien wordt beperkt door de hoogte van de WOZ-waarde.
      
    
    
      3.6
      De rechtbank heeft tevens bij haar bij 3.4 gegeven oordeel betrokken dat in het kader van de Wet WOZ volgens de daartoe opgemaakte taxatieverslagen aan de woning inclusief garage (kennelijk abusievelijk zonder ondergrond) per peildatum 1 januari 2009 een waarde is toegekend van € 118.162 en per peildatum 1 januari 2010 een waarde aan de woning inclusief ondergrond en garage is toegekend van € 164.648. Deze getaxeerde bedragen wijzen erop dat de woning inclusief ondergrond een aanzienlijk lagere waarde vertegenwoordigt dan de in de bij 1.2 bedoelde splitsing vermelde koopsom van € 250.000. Hierbij heeft de rechtbank mede gelet op de door de gemachtigde van eisers aangedragen vergelijkbare transacties ter onderbouwing van de waarde van de ondergrond van de woonkavel, waaruit een gemiddelde prijs hiervoor van € 48,65 per vierkante meter volgt. Bij een berekende kavelwaarde van € 43.785 (€ 48,65 maal 900) zou dan volgens eisers een opstalwaarde resteren van € 206.215 (€ 250.000 minus € 43.785). Alleen al deze opstalwaarde is aanzienlijk hoger dan de in het kader van de Wet WOZ per 1 januari 2010 aan de woning inclusief de ondergrond toegekende waarde van € 164.648. Nu het de kopers met name te doen was om de cultuurgrond en zij geen omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat zij belang hadden bij de aankoop van de woning (zij zijn deze ook niet zelf gaan bewonen), valt niet in te zien dat zij bereid waren om hiervoor een aanzienlijk hoger bedrag te betalen dan volgt uit de hiervoor in het kader van de Wet WOZ toegekende waarden. De rechtbank houdt het er veeleer voor dat de deelprijs van € 250.000 is overeengekomen vanwege de fiscale belangen die zowel de kopers als de erflaters hadden, zoals verweerder heeft aangevoerd (zie bij 3.2), bij een hoge prijs voor de woning. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de voor de woning overeengekomen deelprijs van € 250.000 aanzienlijk hoger is dan de in wekelijkheid hiervoor betaalde prijs.
      
    
    
      3.7
      Bij haar bij 3.4 gegeven oordeel heeft de rechtbank verder in beschouwing genomen dat de kopers het melkveehouderijbedrijf hebben gekocht vanwege hun belang bij de daarbij behorende cultuurgrond, die uitermate geschikt is voor pootaardappelen. Deze omstandigheid zal van invloed zijn geweest op de prijs die de kopers bereid waren te betalen voor de cultuurgrond. De rechtbank heeft echter ook in ogenschouw genomen dat de kopers en de erflaters beiden een fiscaal belang hadden bij een hoge prijs voor de cultuurgrond. De rechtbank verwijst naar hetgeen verweerder ter zake bij 3.2 heeft aangevoerd. De rechtbank acht het dan ook niet uitgesloten dat de fiscale belangen van de kopers en erflaters een rol hebben meegespeeld bij de overeengekomen deelprijs van € 700.000 (€ 40.500 per hectare) en dat deze aldus niet overeenkomt met de werkelijkheid. Hierbij overweegt de rechtbank dat in de notariële akte inzake de vestiging van het recht van erfpacht de canon wegens erfpacht van de gronden weliswaar is berekend op een vergelijkbare grondprijs van € 40.000 per hectare, maar dat bedacht moet worden dat dit eveneens een overeenkomst betreft tussen erflaters en de kopers en dat deze een onderdeel vormt van de gehele overdracht van het melkveehouderijbedrijf aan de kopers. 
      
    
    
      4.1
      Hoewel verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in de koopovereenkomst en notariële akte vastgestelde splitsing van de koopsom niet in overeenstemming is met de werkelijkheid, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane splitsing van de koopsom niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.2
      Bij dit oordeel heeft de rechtbank voorop gesteld dat bij de splitsing van de koopsom de verschillende onderdelen niet dienen te worden gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer in objectieve zin, omdat hier alleen gaat om de prijzen zoals die tussen de kopers en erflaters in werkelijkheid tot stand zijn gekomen. Dit betekent dat bij het vaststellen aan de deelprijzen van de koopsom, de subjectieve omstandigheden van de kopers en erflaters in aanmerking dienen te worden genomen.
      
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft in aanmerking genomen dat partijen het eens zijn over de waarde van ondergrond (€ 123.200) van de bedrijfsopstallen. Verweerder stelt dat de waarde van de bedrijfsopstallen € 278.000 bedraagt. Hiervoor heeft hij echter geen enkele onderbouwing gegeven. Ter zitting is namens verweerder weliswaar verklaard dat deze waarde is afgeleid van de waarde van referentieobjecten, maar hiervan heeft verweerder geen gegevens overgelegd. Verder heeft verweerder verwezen naar de in het kader van de Wet WOZ volgens de taxatieverslagen aan de bedrijfsopstallen toegekende waarden. Hoewel de rechtbank in deze waarden een indicatie ziet dat deze bedrijfsopstallen een aanzienlijk hogere waarde vertegenwoordigen dan € 51.800 (zie bij 3.5), ziet de rechtbank hierin geen onderbouwing voor de door verweerder voorgestane deelprijs van € 278.000. Hierbij wijst de rechtbank erop dat de bedrijfsopstallen in het kader van de Wet WOZ zijn gewaardeerd als onderdelen van een melkveebedrijf, terwijl de kopers niet de intentie hadden om de bedrijfsopstallen als zodanig te gebruiken. 
      
    
    
      4.4
      Verweerder heeft evenmin een onderbouwing gegeven van de door hem voorgestane deelprijs van € 139.000 voor de woning. Gelet op de hieraan in het kader van de Wet WOZ toegekende waarde, komt de rechtbank deze deelprijs te laag voor. Verweerder heeft hiervoor ter zitting desgevraagd geen verklaring kunnen geven.
      
    
    
      4.5
      Voor de door verweerder voorgestane deelprijs van € 575.000 (dat is € 33.855 per hectare, uitgaande van de door de rijkstaxateur aanvankelijk gehanteerde kaveloppervlakte van 16.94.40 hectare) voor de cultuurgrond heeft verweerder wel een onderbouwing gegeven. Eisers hebben deze onderbouwing gemotiveerd bestreden. Naar het oordeel van de rechtbank kan, zoals eisers stellen, geen gewicht worden toegekend aan de door de rijkstaxateur aangedragen gezamenlijke taxatie, omdat de prijs daarvan niet in het economische verkeer tussen onafhankelijke derden tot stand is gekomen. Ten aanzien van de andere bij 1.8 vermelde vergelijkingen hebben eisers gesteld dat de meest recente transactie stamt uit januari 2011, terwijl in 2011 sprake is van een stijgende marktprijs voor cultuurgrond. Daarnaast hebben eisers ten aanzien van deze vergelijkingen gesteld dat deze qua grootte niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige verkochte cultuurgrond. Verweerder heeft hiertegenover onvoldoende aangevoerd, om deze vergelijkingen voor de onderbouwing van de door hem voorgestane deelprijs bruikbaar te achten. Hierbij overweegt de rechtbank bovendien dat namens verweerder ter zitting is verklaard dat deze vergelijkingen qua structuur en geschiktheid voor een akkerbouwbedrijf vergelijkbaar zijn met de onderhavige cultuurgrond, maar dat hij deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de door verweerder aangedragen vergelijkingen, zoals vermeld bij 1.8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane deelprijs voor de cultuurgrond tevens verwezen naar de bij 1.10 en 1.11 bedoelde verkopen. De rechtbank acht deze verkopen echter niet bruikbaar, omdat eisers onbestreden hebben gesteld dat de desbetreffende cultuurgronden kwalitatief gezien niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige cultuurgrond. Verweerder heeft verder verwezen naar de gemiddelde grondprijs van € 33.612 voor in [provincie] door alle marktpartijen verhandelde gronden volgens de Grondprijsmonitor 2011 van de Dienst Landelijk Gebied. Ook hieraan kent de rechtbank geen gewicht toe, omdat – zoals eisers hebben aangevoerd – dit gemiddelde tot stand is gekomen door (fors) hogere en lagere waarden en hierin onder meer zijn opgenomen de bij 1.10 en 1.11 bedoelde transacties van percelen, die niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige cultuurgrond. Met de door hem gegeven onderbouwingen heeft verweerder de voor de door hem voorgestane deelprijs voor de cultuurgrond dus niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.1
      Nu de in de koopovereenkomst en notariële akte vastgestelde splitsing van de koopsom niet kan worden gevolgd en evenmin kan worden aangeknoopt bij de door verweerder voorgestane deelprijzen, ziet de rechtbank aanleiding om deze deelprijzen in goede justitie te bepalen. 
      
    
    
      5.2
      Met in achtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt de rechtbank de in geschil zijnde deelprijzen in goede justitie als volgt vast:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Ondergrond bedrijfsopstellen
              
              
                € 
              
              
                123.200
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Bedrijfsopstallen
              
              
                €
              
              
                176.800
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Bedrijfsopstallen inclusief ondergrond
              
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                300.000
              
            
            
              
                Woning inclusief ondergrond
              
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                165.000
              
            
            
              
                Cultuurgrond 17.07.40 hectare
              
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                660.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      6.1
      Uit het voorgaande volgt dat de belastbare winst uit onderneming als volgt dient te worden gecorrigeerd:
      
        
          
          
          
            
              
                Minder opbrengst cultuurgrond 660.000 ipv 700.000
              
              
                -/-40.000
              
            
            
              
                Meer opbrengst ondergrond 123.200 ipv 90.000
              
              
                33.200
              
            
            
              
                Meer opbrengst grond 3.16.32 naar privé (niet in geschil)
              
              
                99.640
              
            
            
              
                Per saldo meer opbrengst grond
              
              
                92.840
              
            
            
              
                Meer opbrengst bedrijfsgebouwen 176.800 ipv 85.000
              
              
                91.800
              
            
            
              
                Meer winst 
              
              
                184.640
              
            
            
              
                Meer landbouwvrijstelling
              
              
                92.840
              
            
            
              
                Meer winst voor ondernemersaftrek
              
              
                91.800
              
            
          
        
      
      
      
        Van deze correctie dient de helft (€ 45.900) te worden toegerekend aan [X] en de andere helft aan [X-Y] . De MKB-winstvrijstelling voor [X] dient te worden verhoogd met € 5.508. Dit leidt voor eisers tot een totale correctie van de belastbare winst van € 40.392.
      
      
    
    
      6.2
      Dat de belastbare winst met € 40.392 dient te worden gecorrigeerd in plaats van de door verweerder toegepaste correctie van € 84.920, brengt mee dat het belastbaar inkomen uit werk en woning met € 44.528 dient te worden verminderd tot € 154.111.
      
      7. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 154.111 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 13.323.
      
      8. Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de heffingsrente. Eisers hebben geen zelfstandige gronden tegen de in rekening gebrachte heffingsrente aangevoerd. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de beschikking heffingsrente. 
      
      9. Eisers hebben verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank constateert dat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden. Deze zaak en de zaak met het zaaknummer 17/629 hebben in hoofdzaak betrekking op hetzelfde onderwerp, zodat zij naar het oordeel van de rechtbank samenhangen. Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder (3 juli 2015) en de uitspraak van de rechtbank bedraagt drie jaar en (afgerond) zeven maanden. Uitgaande van dit tijdsverloop, is de redelijke termijn voor geschilbeslechting van twee jaar dus met een jaar en zeven maanden overschreden. De overschrijding van de redelijke termijn leidt tot een immateriële schadevergoeding van € 2.000 (4 maal een half jaar à € 500). De bezwaarfase heeft, uitgaande van de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2017 in de zaak 17/629, een jaar en 28 dagen langer in beslag genomen dan de daarvoor redelijk te achten termijn van een half jaar. De overschrijding is dus voor (afgerond) 13 maanden aan verweerder toe te rekenen. Voor (afgerond) 6 maanden is de overschrijding aan de rechtbank toe te rekenen. Aldus ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 1.368 (13/19 * € 2.000) en de Minister tot een bedrag van € 632 (6/19 * € 2.000). Deze veroordeling zal de rechtbank uitspreken in deze zaak. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister, gelet op de beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 2014, nr. 20210, alsmede de regeling van 27 oktober 2017, Stcrt. 2017, nr. 62751, niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren.
      
      10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
      
      11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers voor de beroepsfase gemaakte proceskosten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze zaak en de beroepszaak met het zaaknummer 17/629 samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De rechtbank stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Dit leidt tot een vergoeding van € 512 per samenhangende zaak. Omdat eiser vóór de uitspraak op bezwaar niet heeft verzocht om vergoeding van kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar heeft gemaakt, kan de rechtbank, gelet op het bepaalde in artikel 7:15, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, verweerder niet veroordelen in de door eiser in de bezwaarfase gemaakte kosten.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk
    en woning van € 154.111 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 13.323;
    - vermindert de heffingsrente dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eisers tot een bedrag van € 1.368;
    - veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eisers tot een bedrag van € 632;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eisers te vergoeden;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 512.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2019.
    
    
    
    
    
    
    
      w.g. griffier	
      w.g. 												rechter		
    
    
    
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.