ECLI:NL:GHARL:2019:6658, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2019, 18/00862 en 18/00863
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 18/00862 en 18/00863
    uitspraakdatum: 20 augustus 2019
    
    
      
        Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 augustus 2018, nummers UTR 18/538 en UTR 18/2375, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 215bis te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 184.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag eigenarenheffing onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) vastgesteld. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 257.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag eigenarenheffing OZB 2018 vastgesteld. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2019. Belanghebbende heeft tevoren aangegeven wegens gezondheidsredenen niet te zullen verschijnen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 1931 gebouwde bovenwoning met een dakterras. Belanghebbende is ook eigenaar van de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte. De woning heeft een gebruiksoppervlak van 103 m2. Op de begane grond grenst de woning aan de ene zijde aan een smartshop en aan de andere zijde aan een coffeeshop.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 164.000 (peildatum 1 januari 2016) en € 223.000 (peildatum 1 januari 2017). De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de vastgestelde waarde.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking of uitspraak bij bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2017 een matrix met verkoopgegevens van vijf referentiepanden en voor het jaar 2018 een matrix met verkoopgegevens van vier referentiepanden overgelegd. De referentiepanden zijn eveneens aan de [a-straat] te [Z] gelegen bovenwoningen, met – behoudens één uitzondering – vergelijkbare woonoppervlakten als de oppervlakte van de van de woning van belanghebbende. De referentiepanden zijn in dezelfde periode als de woning van belanghebbende gebouwd (in de 30-er jaren van de 20e eeuw). De heffingsambtenaar heeft de woning van belanghebbende voor het jaar 2017 gewaardeerd op 103 m2 x € 1.738 (waarde per m2) = € 179.000, te vermeerderen met de waarde van het dakterras ad € 5.000 = € 184.000. De waarde per m2 van € 1.738 is volgens de heffingsambtenaar afgeleid van de bij de referentiepanden behaalde verkoopprijzen, rekening houdend met de verschillen in onderhoud en kwaliteit. Daarbij is voor de woning van belanghebbende een extra afwaardering van € 40.000 toegepast wegens de ligging naast de coffeeshop. Voor het jaar 2018 heeft de heffingsambtenaar de woning gewaardeerd op 103 m2 x € 2.447 (waarde per m2) = € 252.000, te vermeerderen met de waarde van het dakterras ad € 5.000 = € 257.000. Ook voor dit jaar is de toegepaste waarde per m2 (€ 2.447) afgeleid van de bij de referentiepanden behaalde verkoopprijzen, rekening houdend met de verschillen in onderhoud en kwaliteit. Volgens de heffingsambtenaar is daarbij voor de woning van belanghebbende een substantiële extra afwaardering toegepast wegens de ligging naast de coffeeshop. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd niet kunnen aangeven welk bedrag feitelijk hiervoor is toegepast. Wel heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de afwaardering wegens de ligging naast de coffeeshop afneemt omdat de verkoopprijzen aan de onderkant van de markt steeds hoger zijn geworden. Door de krapte in het aanbod zijn potentiële kopers meer bereid de extra overlast van de aanwezigheid van een coffeeshop op de koop toe te nemen.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft - onderbouwd met actuele foto’s en met nota’s van in de jaren 1991-1993 uitgevoerd onderhoud - aangevoerd dat de onroerende zaak een eenvoudige en gedateerde uitrusting heeft en dat sprake is van grootschalig achterstallig onderhoud. Hij heeft er in dit verband onder andere op gewezen dat dakbedekking, cv-ketel, wastafels, keuken, toilet en douche ten minste 26 jaar oud zijn. Volgens belanghebbende moeten de door de heffingsambtenaar gebruikte referentietransacties bijna allemaal buiten beschouwing blijven omdat de kwaliteit en de onderhoudstoestand van die woningen veel beter is dan die van de onroerende zaak. Dit standpunt heeft belanghebbende voor een tweetal referentiepanden ( [a-straat] 203bis en 110bis) onderbouwd door overlegging van verkoopdocumentatie. Volgens belanghebbende zijn slechts de referentiepanden met de laagste verkooprijzen, te weten [a-straat] 345bis (voor het jaar 2017) en 295bis (voor het jaar 2018) vergelijkbaar en moet bij de waardering van de woning van belanghebbende van de verkoopprijzen van die twee referentiepanden worden uitgegaan. Daarnaast dient volgens belanghebbende rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de aan- en afvoerleidingen van gas, water, elektriciteit en riool van de onroerende zaak door het ondergelegen bedrijfspand heen lopen, zodat bij verkoop van de onroerende zaak afzonderlijk eerst hoge kosten gemaakt moeten worden om verkoop mogelijk te maken. Ten slotte heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de naastgelegen smartshop en coffeeshop. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Rechtbank over het belastingjaar 2014 stelt belanghebbende dat die waardedruk vanwege de aanwezigheid van de coffeeshop al op € 411 per m2 zou moeten worden gezet, maar vanwege de aanwezigheid daarnaast van de smartshop op € 800 per m2 moet worden gesteld. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof overweegt met betrekking tot het jaar 2017 het volgende. Uit hetgeen door de heffingsambtenaar naar voren is gebracht volgt dat als geen sprake zou zijn van overlast door de coffeeshop de waarde van de woning op € 224.000 (€ 184.000 vastgestelde waarde plus € 40.000 afwaardering) zou zijn vastgesteld. Na aftrek van de aan het dakterras toe te rekenen waarde van € 5.000 resteert een waarde van € 219.000, ofwel € 2.126 per m2 gebruiksoppervlakte. Deze waarde ligt in lijn met de waarde per m2 gebruiksoppervlakte van de referentiepanden van respectievelijk € 2.048, € 2.622, € 2.655, € 2.673 en € 2.753, ook als hierbij het referentiepand met de hoogste waarde per m2 ( [a-straat] 203bis) overeenkomstig het standpunt van belanghebbende buiten beschouwing zou blijven. Voor het buiten beschouwing laten van de andere referentiepanden ziet het Hof geen aanleiding omdat belanghebbende hiervan geen gegevens heeft verstrekt en het Hof aannemelijk acht dat, zoals door de heffingsambtenaar is gesteld, de bouwkundige kwaliteit van de overblijvende vier referentiepanden vergelijkbaar is met die van de woning van belanghebbende en dat met de verschillen in onderhoud in voldoende mate is rekening gehouden. Ook acht het Hof aannemelijk, zoals door de heffingsambtenaar ter zitting is gesteld, dat de omstandigheid dat de aan- en afvoerleidingen van gas, water, elektriciteit en riool van de onroerende zaak door het ondergelegen bedrijfspand heen lopen, ook voor de referentiepanden geldt omdat alle panden in dezelfde periode zijn gebouwd.  
      
      
      
    
    
      4.6.
      Tussen partijen is niet in geschil dat ten opzichte van de referentiepanden een extra afwaardering wegens de aanwezigheid van de naastgelegen coffeeshop in aanmerking moet worden genomen. Voor een verdergaande afwaardering dan € 40.000 ziet het Hof geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft een substantiële afwaardering toegepast. De door belanghebbende bepleite afwaardering van € 411 per m2 in verband met de aanwezigheid van de coffeeshop volgt, anders dan belanghebbende stelt, geenszins uit de uitspraak van de Rechtbank voor het jaar 2014. De verhoging van die afwaardering tot € 800 per m2 vanwege de aanwezigheid van de smartshop is door belanghebbende in het geheel niet onderbouwd. Voor het jaar 2017 heeft de heffingsambtenaar daarom naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot de voor het jaar 2018 vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar weliswaar gesteld dat hij rekening heeft gehouden met een substantiële extra afwaardering van de woning van belanghebbende in verband met de overlast door de coffeeshop ten opzichte van de vergelijkingspanden, maar niet tot welk bedrag dat is geweest. Hierdoor ontbreekt voor het Hof niet alleen het zicht op de hoogte van die afwaardering, maar is ook onduidelijk hoe de woning van belanghebbende is gewaardeerd in vergelijking met de referentiepanden los van de gestelde extra afwaardering. Daarnaast is het Hof op grond van de door belanghebbende overgelegde foto’s van zijn woning en de foto’s en verkoopdocumentatie van de referentiepanden [a-straat] 110bis en 203bis van oordeel, dat die laatste twee panden vanwege het grote verschil in kwaliteit van het onderhoud en van de inrichting minder goed bruikbaar zijn. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 223.000, afgeleid van de in de matrix van de heffingsambtenaar vermelde gegevens van de laagst gewaardeerde woning ( [a-straat] 295bis), te verminderen met een afwaardering wegens overlast van de coffeeshop van € 411 per m2. Daarnaast stelt belanghebbende dat de afwaardering nog groter moet zijn vanwege de aanwezigheid van de smartshop. Zoals eerder is overwogen, ontbreekt een onderbouwing van de gestelde afwaardering wegens overlast. Ook belanghebbende heeft daarom de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 245.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep voor het jaar 2017 ongegrond en voor het jaar 2018 gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Volgens opgave van belanghebbende bedragen deze kosten € 75,60. De heffingsambtenaar heeft aangegeven zich hiermee te kunnen verenigen.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het jaar 2017,
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor het jaar 2018,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar voor het jaar 2018,
      – vermindert de vastgestelde waarde voor het jaar 2018 tot € 245.000,
      – vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2018 dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 75,40,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank (2018) en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 20 augustus 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A.I. van Amsterdam)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 augustus 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.