ECLI:NL:GHARL:2018:10441, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-12-2018, 17/01316
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 17/01316
    uitspraakdatum: 4 december 2018
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Lochem, vertegenwoordigd door belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 november 2017, nummer AWB 17/2422, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 329.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 285.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een penthouse gelegen op de bovenste verdieping van een in [Z] gelegen appartementencomplex (hierna: de woning). De inhoud van de woning is 516 m3. De woning beschikt over een loggia, een dakopbouw van 45 m3, en een eigen parkeerplaats. 
    
    
      2.2.
      In beroep heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 292.000. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierin niet gevolgd omdat zij niet aannemelijk gemaakt achtte dat tot de woning een dakterras van 40 m² behoort. De Rechtbank heeft de vastgestelde waarde in goede justitie verminderd tot € 285.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 292.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bestreden beschikking alsmede van de bestreden belastingaanslag.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende kan zich verenigen met het oordeel van de Rechtbank en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Op de heffingsambtenaar rust de last feiten te stellen en zo nodig aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op een taxatiematrix waarin de waarde van de woning aan de hand van in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 292.000. Bij brief van 2 november 2018 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport en een nieuwe taxatiematrix overgelegd, uitkomend op een waarde van € 290.945. Dit rapport is na inpandige opname opgemaakt. Hierin zijn de gegevens van een drietal vergelijkingstransacties in hetzelfde appartementencomplex opgenomen. Bij brief van 8 november heeft de heffingsambtenaar het Hof bericht dat in laatstgenoemd rapport ten onrechte de aanwezigheid van een loggia met een waarde van € 2.000 niet is vermeld. Rekening houdend met deze aanvulling verdedigt de heffingsambtenaar een waarde van € 292.945, afgerond € 292.000. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: € 255.420 (inhoud 516 m3 x € 495) + € 20.025 (dakopbouw 45 m3) + € 8.000 (dakterras 40 m²) + € 2.000 (loggia) + € 7.500 (parkeerplaats).
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten zijn in het taxatierapport van de heffingsambtenaar de volgende gegevens opgenomen:
      - [a-straat] 21, penthouse, inhoud 388 m3, dakopbouw 45 m3, dakterras 59 m², parkeerplaats, verkocht op 1 juli 2015 voor € 265.000.
      - [a-straat] 15, appartement, inhoud 516 m3, parkeerplaats, verkocht op 1 mei 2015 voor € 251.723.
      - [a-straat] 9, appartement, inhoud 385 m3, parkeerplaats, verkocht op 19 oktober 2016 voor € 240.000.
      Volgens de heffingsambtenaar zijn de ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd waarin de waarde is getaxeerd op € 267.000. Daarbij heeft belanghebbende gesteld dat geen sprake is van een dakterras van 40 m2, maar slechts van een balkon/patio van 10 m2. In hoger beroep heeft belanghebbende hier niets aan toegevoegd.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overlegging in hoger beroep van bouwtekeningen, een luchtfoto, verkoopinformatie en het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak, naast de loggia, de dakopbouw en de parkeerplaats, beschikt over een dakterras van 40 m². Dit terras is daarom ten onrechte niet door de Rechtbank in aanmerking genomen.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld door middel van vergelijking met de drie in het taxatierapport genoemde verkooptransacties. Met betrekking tot de waardering van de woning neemt het Hof in aanmerking dat de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. De door de heffingsambtenaar voor de woning in aanmerking genomen waarde per m3 van € 495 ligt naar het oordeel van het Hof terecht iets hoger dan de waarde per m3 (€ 465) die de heffingsambtenaar bij zijn analyse van de verkoop van het even grote object [a-straat] 15 in aanmerking heeft genomen omdat de onroerende zaak een penthouse is. Vanwege de grotere inhoud van de woning heeft de heffingsambtenaar terecht een lagere waarde per m3 in aanmerking genomen dan bij de analyse van de verkooptransactie van het penthouse [a-straat] 21 (€ 545). De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 292.000 ligt in lijn met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 292.000. Hetgeen belanghebbende hier in eerste aanleg tegen in heeft gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 292.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 4 december 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.L.M. Egberts)	(A.I. van Amsterdam)
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 december 2018.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.