ECLI:NL:RBAMS:2025:4862, Rechtbank Amsterdam, 27-06-2025, 11687640 KK EXPL 25-297
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte is geëindigd per 1 januari 2025. De eindoplevering heeft op 30 december 2024 plaats gehad. De huurder is verplicht de zaak in goede staat op te leveren. Deze verplichting kan niet worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het gehuurde en de eventuele verplichting de zaak in goede staat te brengen. Heeft de huurder het gehuurde niet goed opgeleverd, dan is huurder in verzuim zonder daar daarvoor een ingebrekestelling is vereist. Het is aan de verhuurder om de ontbrekende werkzaamheden zelf uit te voeren en de kosten zijn dan mogelijk op de huurder te verhalen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11687640 \ KK EXPL  25-297
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 27 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting STICHTING VILLA BETTY, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      hierna te noemen: SVB,
      gemachtigde: mr. J. Groenewoud,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap VODAFONE LIBERTEL B.V., 
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde,
      hierna te noemen: Vodafone,
      gemachtigde: mr. R.A. Veldman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 mei 2025 met producties 1 tot en met 9, 
      - de door SVB op voorhand toegezonden akte wijziging eis en akte indiening productie 10, 
      - de door Vodafone op voorhand toegezonden akte indiening producties 1 tot en met 9;- de mondelinge behandeling van 17 juni 2025, waarbij SVB zich heeft laten
      
          vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door de 
          gemachtigde en Vodafone zich heeft doen vertegenwoordigen door [naam 3] , 
          [naam 4] en [naam 5] , bijgestaan door de gemachtigde,- de pleitnota van SVB, - de pleitnota van Vodafone.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De rechtsvoorgangster van SVB heeft per 1 mei 1995 aan (de rechtsvoorganger van) Vodafone verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan het pand [adres] . partijen hebben per 1 mei 2012 een nieuwe huurovereenkomst opgesteld. In deze huurovereenkomst staat dat het gaat om totaal ca. 1.637 m² kantoor- en bedrijfsruimte gelegen op de begane grond en de 1ste verdieping en 33 parkeerplaatsen op het terrein bij het gebouw (hierna: het gehuurde). De huurtermijn is 10 jaar en de verlengingsmogelijkheden zijn 2 x 5 jaar. Verder staat in de huurovereenkomst dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoor-/bedrijfsruimte en parkeren. De huur inclusief de servicekosten bedroeg over het vierde kwartaal van 2024 totaal € 79.335,93.
    
    
      2.2.
      
        In artikel 8.3 ‘Oplevering aan het einde van de huurovereenkomst’ staat: 
        
          Aan het einde van de huurovereenkomst heeft huurder het recht om het gehuurde op te leveren inclusief de door hem aangebrachte wijzigingen waarvoor verhuurder aantoonbaar zijn schriftelijke goedkeuring heeft verleend, mits schoon en heel.
        
      
    
    
      2.3.
      Op de overeenkomst zijn Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. 
    
    
      2.4.
      SVB is in 2018 eigenaar geworden van het pand. 
    
    
      2.5.
      In 2021 hebben partijen een allonge getekend waarin staat dat de huurovereenkomst na 30 april 2022 wordt voortgezet voor een aansluitende periode van 20 maanden, derhalve tot en met 31 december 2023, met het recht van Vodafone om twee keer de huur te verlengen voor telkens 6 maanden. Vodafone heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en de huurovereenkomst is geëindigd per 31 december 2024. De allonge luidt verder: 
      
        5. Er is bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering gemaakt. Partijen komen in dat verband overeen dat Huurder overeenkomstig de artikelen 10.1.2. en 10.1.4 van de Algemene Bepalingen het gehuurde bij het einde van de Huurovereenkomst aan Verhuurder in goed onderhouden staat zal opleveren, zonder gebreken en behoudens normale slijtage en veroudering, en voorts vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, met dien verstande dat Huurder op aangeven van Verhuurder het Gehuurde hetzij (i) leeg en ontruimd, hetzij (ii) onder achterlating van de in het gehuurde aanwezige installaties zal opleveren, dit zoals in de aangehechte lijst foto’s. De door Liander geleverde stroomvoorziening ad 1600 KWA is in beginsel pand gebonden. Bij overname van deze faciliteit door verhuurder verleent Vodafone alle medewerking om deze overname te bewerkstelligen, zonder dat Verhuurder voor dit laatste aan Huurder een vergoeding verschuldigd is. 
      
      
        6. Verhuurder zal Huurder 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk laten weten of zij wenst dat Huurder het gehuurde leeg en ontruimd dan wel onder achterlating van de in het gehuurde aanwezige installaties om niet achterlaat, bij gebreke waarvan Huurder van dit laatste mag uitgaan zonder verdere aanspraken van Verhuurder ter zake van de staat van de installaties en/of het alsnog op kosten van Huurder verwijderen ervan. 
      
      
        7. Het voorgaande treedt in de plaats van artikel 8.3 van de Huurovereenkomst en de relevante bepalingen in de Algemene Bepalingen. 
      
    
    
      2.6.
      
        SVB heeft op 1 oktober 2024 per e-mail aan Vodafone medegedeeld: 
        
          Bij deze stelt Verhuurder het gehuurde leeg en ontruimd opgeleverd te krijgen bij het einde van de huurperiode, te weten op 31 december 2024. Verhuurder verlangt een vooroplevering te hebben vóór of op 1 december 2024. 
        
      
    
    
      2.7.
      
        SVB heeft op 24 december 2024 onder verwijzing naar artikel 8.3 van de huurovereenkomst bericht: 
        
          Verhuurder heeft kunnen constateren op donderdag 12 december jl bij zijn bezoek aan het gehuurde dat de gehele begane grond op grove wijze is leeg gesloopt en dat de buitengevel achter het gehuurde was weg gesloopt. In het gebouw welke op 1 mei 1995 in nieuwstaat is aanvaard door Vodafone. 
        
        
          Het is verhuurder niet bekend dat hij daar toestemming, laat staan schriftelijke toestemming, voor heeft verleend, hetgeen huurder niet aantoonbaar schriftelijk van verhuurder geeft verkregen. 
        
        
          Graag wenst verhuurder bij de oplevering erop te wijzen bij huurder dat de oplevering conform de overeenkomst dient op te leveren. 
        
        
          In gebreke hiervan kan verhuurder niet akkoord gaan met een door verhuurder onaanvaardbare oplevering door huurder. Immers op deze wijze wordt verhuurder het onmogelijk gemaakt het gehuurde aan derden in deze staat te verhuren en lijdt daardoor schade o.a. door het missen van huurinkomsten en de kosten van herstel aan het gehuurde zoals tussen partijen is overeengekomen in de opeenvolgende huurovereenkomsten.
        
        
          Verhuurder vindt het noodzakelijk dat huurder kennis draagt van de standpunten van verhuurder en zal op 31 december nader overleg met Vodafone daarover te voeren. 
        
      
    
    
      2.8.
      Op 30 december 2024 heeft de eindinspectie plaats gehad. 
    
    
      2.9.
      
        SVB heeft haar verhuurmakelaar CBRE op 31 december 2024 bericht:
        
          We hebben zojuist een opleveringssessie gehad met Vodafone. Vodafone heeft gemeend om de gehele begane grond leeg te slopen miv de wanden. Met name door de sloop van de wanden is er een meningsverschil ontstaan tav de opleveringsvoorwaarden, maar ook andere omstandigheden spelen een rol.
        
        
          Ik vind het verstandig om toch te blijven zoeken naar een potentiële data huurder. Mogelijk liggen die wensen wel zo dat ze het geen bezwaar vinden dat de ruimte een groot begane oppervlakte betreft. Het belangrijkste is de leverring van de stroomvoorziening van één megawatt, want stroom nu krijgen zal zeer moeilijk zijn.
        
        
          Dit is dan ook duidelijk vastgelegd in de huurovereenkomst met Vodafone zonder dat nadere voorwaarden daarvoor zijn gesteld. Ik heb [naam 5] verzocht zsm de contractuele leveringsvoorwaarden etc naar mij te sturen, zodat een potentiële huurder daar kennis van kan nemen. Zodra ik die krijg stuur ik die door naar je. 
        
        
          Dit zou een oplossing zijn voor onder meningsverschil tav de levering. Mbt over de mogelijke inventaris die er aanwezig was is mij door deskundigen verzekerd dat die te gedateerd waren om te worden gebruikt. Dit is rond 1995 aangebracht namelijk. 
        
      
    
    
      2.10.
      
        SVB heeft op 10 januari 2025 Vodafone bericht: 
        
          (…) Per 1 januari 2025 is de huur geëindigd. Vodafone is hierbij in gebreke. (…) Alle schade die verhuurder hierdoor kan gaan ondervinden zal verhuurder op Vodafone verhalen. Hierdoor wordt ook de gebruiksvergoeding voor het niet-tijdig naar behoren opleveren van het gehuurde begrepen, zie prod. III. (…) PS je had me toegezegd een sleutel op te sturen opdat ik een opnamerapport kan maken tav de huidige staat mbt de oplevering van 30 december 2024.
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      SVB vordert na wijziging eis - samengevat - veroordeling van Vodafone tot betaling van € 79.335,93 exclusief btw per kwartaal, althans een door de kantonrechter te bepalen voorschot daarop, vanaf 1 januari 2025 tot aan de dag dat Vodafone over is gegaan tot herstel van het gehuurde in de zin dat de vloer, wanden en bekabeling terug zijn geplaatst dan wel tot aan de dat dag dat SVB het pand aan een derde heeft kunnen verhuren althans een door de kantonrechter te bepalen datum, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van de dagvaarding, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening. Ook vordert SVB Vodafone te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      Vodafone voert gemotiveerd verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de (nadere) standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot (doorlopende) betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.
      
    
    
      4.2.
      Anders dan Vodafone bepleit, wordt geoordeeld dat gelet op de aard van de vordering, namelijk een gebruiksvergoeding per kwartaal vanaf 1 januari 2025 totdat Vodafone werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, SVB in haar dagvaarding voldoende heeft toegelicht dat sprake is van een spoedeisend belang. 
      
      
        
          Oplevering 
        
      
    
    
      4.3.
      Allereerst wordt ten aanzien van de oplevering van het gehuurde overwogen dat partijen in de allonge daarover afspraken hebben gemaakt. In punt 5. van de allonge staat dat Vodafone naar haar keuze het gehuurde op twee manieren kan opleveren, namelijk leeg en ontruimd of onder achterlating van in het gehuurde aanwezige installaties. Verder staat in punt 6. dat SVB drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst zal laten weten in welke staat dient te worden opgeleverd. SVB heeft dat gedaan en op 1 oktober 2024 aan Vodafone per e-mail bericht dat het gehuurde leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Hieruit blijkt duidelijk dat SVB voor optie (i) heeft gekozen. 
      
    
    
      4.4.
      SVB stelt dat zij op 21 november 2024 tijdens een bespreking met Vodafone heeft laten weten dat de vloer, de tussenwanden en de bekabeling achter moesten blijven en dat zij dit vijf dagen later, toen Vodafone was begonnen met sloopwerkzaamheden, nogmaals heeft gezegd. Vodafone erkent weliswaar dat op of rond die datum een gesprek tussen partijen heeft plaats gehad en dat daarbij van de zijde van Vodafone [naam 5] en [naam 6] aanwezig waren, maar zij betwist dat toen over de gewenste opleverstaat als door SVB gesteld, is gesproken. Een kort gedingprocedure leent zich niet voor bewijslevering, zodat aan de stelling van SVB over de door haar gedane mededeling(en) over de staat van oplevering van het gehuurde – los van vraag wat die voor gevolg zouden moeten hebben - in deze kort gedingprocedure voorbij wordt gegaan. Deze uitlatingen zijn ook niet (voldoende) onderbouwd. 
      
    
    
      4.5.
      SVB heeft zich in haar e-mail van 24 december 2024 beroepen op artikel 8.3. van de huurovereenkomst. Dit beroep faalt nu in de allonge in punt 7. is bepaald dat het voor-gaande - waarmee naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wordt bedoeld de punten 5. en 6. van de allonge - in de plaats treedt van artikel 8.3. van de huurovereenkomst en de relevante bepalingen in de algemene bepalingen. Verder is de mededeling dat het gehuurde conform de overeenkomst dient te worden opgeleverd, niet voldoende concreet, nu partijen zowel in 1995 als in 2012 een nieuwe huurovereenkomst en in 2021 een allonge hebben gesloten. Daarmee is de vordering van SVB niet toewijsbaar.   
      
      
        
          Huurbetalingen na 1 januari 02025 
        
      
    
    
      4.6.
      Vast staat dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 januari 2025 is geëindigd. Op 30 december 2024 is de eindoplevering geweest. De huurder is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat aan de verhuurder terug te geven. Deze verplichting kan niet worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het gehuurde en de eventuele verplichting de zaak in goede staat te brengen, en kan slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist (ECLI:NL:HR: 1998:ZC2790). 
    
    
      4.6.
      Hieruit volgt dat, zelfs al zou komen vast te staan dat Vodafone het gehuurde niet in goede staat zou hebben opgeleverd, het aan SVB is om de ontbrekende werkzaamheden zelf uit te voeren. De kosten kan zij dan mogelijk op Vodafone verhalen. Dit geldt ook in het geval Vodafone, zonder instemming van SVB, de sleutels van het gehuurde niet tijdig inlevert. Overigens is duidelijk dat SVB eventuele toekomstige huurders heeft toegelaten tot het gehuurde, zodat gebleken is dat SVB vanaf 1 januari 2025 gewoon toegang tot het gehuurde heeft gehad, anders dan zij stelt. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.7.
      Gelet hierop zijn de vorderingen van SVB om Vodafone te veroordelen om het gehuurde alsnog in de door SVN gewenste staat op te leveren en vanaf 1 januari 2025 een gebruiksvergoeding te betalen tot het moment dat zulks is gebeurd, niet toewijsbaar. 
      
    
    
      4.8.
      Daarmee zullen de vorderingen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.9.
      SVB is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vodafone worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                881,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van SVB af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt SVB in de proceskosten van € 881,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als SVB niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2025.
      
      
      
      
        609.MVUs