ECLI:NL:GHAMS:2021:990, Gerechtshof Amsterdam, 18-02-2021, 19/00794 en 19/00795
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning; methode berekening vrijstelling waterverdedigingswerk

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 19/00794 en 19/00795
    
    
      18 februari 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op de hogere beroepen van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende 1]
        , wonende te Amsterdam, 
      
        
          [belanghebbende 2]
        , wonende te Amsterdam,
      tezamen genoemd belanghebbenden, 
      (gemachtigde: mr. H.R. ten Broeke)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 25 april 2019 in de zaken met kenmerken AMS 18/2045 en AMS 18/2061 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbenden, 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbenden bij twee afzonderlijke krachtens artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikkingen met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 497.500. 
      
    
    
      1.2.
      
        Belanghebbenden hebben beiden een bezwaarschrift ingediend. De heffingsambtenaar
        heeft de bezwaren bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar, gedagtekend 5 februari 2018 en 28 februari 2018, gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 417.000.
      
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden hebben beiden beroep ingesteld. De rechtbank heeft de beroepen in haar uitspraak van 25 april 2019 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De tegen deze uitspraak door belanghebbenden ingestelde hoger beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 5 juni 2019 en zijn aangevuld bij brief van 26 juli 2017. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een (gelijkluidend) verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        Met dagtekening 10 oktober 2019, 11 oktober 2019 en 12 december 2019 zijn nadere
        stukken van de heffingsambtenaar ontvangen.
      
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021 aldaar zijn beide hoger beroepen, met instemming van partijen, gelijktijdig behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.Het Hof neemt hetgeen de rechtbank onder 1 heeft opgenomen over als feiten.
    
    
    
      “1. [belanghebbende 1] is mede-eigenaar en gebruiker van de woning. [belanghebbende 2] is mede-eigenaar van de woning maar woont elders. Het gaat om een dijkwoning met een oppervlakte (woningdeel) van 138 m2 en een perceel van 210 m2.”
    
    
    
      Het Hof vult deze feiten als volgt aan.
    
    
    
      2.2.
      Van het perceel ligt 146 m2 in de kernzone van een waterverdedigingswerk (de dijk). 
      
    
    
      2.3.
      
        In  het taxatierapport van 28 augustus 2019 van de heffingsambtenaar zijn, naast gegevens van de woning van belanghebbenden, gegevens en verkoopcijfers van drie woningen opgenomen namelijk [A-straat] [2] (geheel), [A-straat] [3] en [A-straat] [4].
        Ook is een overzicht taxatiewaarden (hierna: de matrix) opgenomen. Ten aanzien van de woning van belanghebbenden is in de matrix onder meer opgenomen dat het bouwjaar van de woning 1899 is, het een vrijstaande woning betreft, de kwaliteit en onderhoud “gemiddeld” zijn en de ligging “goed” is. 
        De waarde van de woning (met waardepeildatum 1 januari 2016) is in dit rapport getaxeerd op een bedrag van € 606.500.  
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning (met waardepeildatum 1 januari 2016) niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen.
    
    
    
      “De aanleiding voor deze procedures
    
    
    
      (…) 
    
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 
    
    3. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en zijn daarom in beroep gegaan bij de rechtbank.
    
    
      
        Waarover partijen het inmiddels eens zijn
      
    
    
    4. Tussen partijen staat het volgende niet meer ter discussie. Van het perceel ligt 146 m2 in de kernzone van een waterverdedigingswerk (de dijk). Dit gedeelte van het perceel moet daarom bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten beschouwing worden gelaten. Partijen zijn het er inmiddels ook over eens dat de waarde van de grond moet worden vastgesteld op een bedrag van € 789,- per m2.
    
    
      
        Wat partijen nog verdeeld houdt
      
    
    
    5. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] zijn het niet eens met de manier waarop de heffingsambtenaar deze vrijstelling en grondprijs heeft meegenomen in zijn waardebepaling. Zij vinden dat de WOZ-waarde in de primaire beschikking (€ 497.500) als uitgangspunt moet dienen. Vanwege de vrijstelling moet hierop een bedrag van € 115.194,- in mindering worden gebracht. Zij bepleiten daarom een WOZ-waarde van € 382.306,-. Volgens [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] is vanwege deze vrijstelling geen sprake van een marktconforme situatie, zodat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep niet kan onderbouwen met referentie-objecten.
    
    
      
        Wat vindt de rechtbank van deze zaken?
      
    
    
    6. De rechtbank geeft [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] geen gelijk en heeft daarvoor de volgende redenen.
    
    7. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar de waarde die hij voorstaat, als volgt onderbouwd. In de primaire beschikking is de waarde vastgesteld op € 497.500,-.In de bezwaren van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2], heeft de heffingsambtenaar echter reden gezien om deze waarde in de uitspraak op bezwaar te verlagen naar € 417.000,-. Deze in bezwaar vastgestelde waarde ligt nu in beroep voor. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de waarde in beroep onderbouwen met nieuwe referentie-objecten. Dat heeft de heffingsambtenaar in deze zaak ook gedaan. De matrix die hij in beroep heeft ingebracht bevat gegevens en recente verkoopcijfers van drie - niet eerder ingebrachte - woningen, namelijk [A-straat] [5], [A-straat] [3] en [A-straat] [6]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze vergelijkingsobjecten, gelet op de grootte, uitstraling en ligging daarvan, voldoende vergelijkbaar met de woning.
    
      De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar bij de waardering ook voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. In de matrix is verder op een juiste manier toepassing gegeven aan de vrijstelling door uitsluitend 64 m2 van het perceel bij de waarde te betrekken en hierbij de niet betwiste grondprijs van € 789,- per m2 te hanteren. De waarde van de woning is vervolgens vastgesteld op een bedrag van € 605.500,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde van
      € 417.000,- in ieder geval niet te hoog is. Dit betekent dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan en dat [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] geen gelijk krijgen. De rechtbank zal hun beroepen daarom ongegrond verklaren.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbenden staan ook in hoger beroep een waarde van € 382.306 voor. Zij betogen, kort gezegd, dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld niet juist is. Volgens belanghebbenden dient de vastgestelde WOZ-waarde in de primaire beschikking (€ 497.500) verminderd te worden met het bedrag terzake het vrij te stellen  waterverdedigingswerk (€ 789 x 146 m³: € 115.194). Zij bepleiten aldus een WOZ-waarde van € 382.306.
      
    
    
      5.2.
      
        De heffingsambtenaar betoogt dat de waarde van € 417.000 eerder te laag dan te hoog is. In hoger beroep heeft hij ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een tweetal taxatierapporten ingebracht. Ter zitting van het Hof heeft hij verklaard dat hij zich echter alleen op het taxatierapport van 28 augustus 2019 beroept en dus niet op andere door hem ingebrachte taxatierapporten (waaronder het taxatierapport van 12 december 2019). 
        Hij onderbouwt in hoger beroep aldus de door hem voorgestane waarde met het taxatierapport van 28 augustus 2019 (zie 2.3.). 
      
      
    
    
      5.3.
      
        Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Bij deze voorgestane waarde van de woning van belanghebbenden dient hij rekening te houden met het bepaalde in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (UROW). 
        Hierin is het volgende opgenomen: 
        “Artikel 2.
        1.Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
        (…)
        f. waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning;”
      
      
    
    
      5.4.
      Voornoemd artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de UROW geeft uitvoering aan het bepaalde in artikel 18, lid 4, van de Wet waardering onroerende zaken. Op grond van die wetsbepaling kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan. Uit deze twee voorschriften, in onderlinge samenhang beschouwd, volgt dus dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in voormeld artikel 2, lid 1, letter f, de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten, dit met uitzondering van de tot dat verdedigingswerk behorende delen van de onroerende zaak die dienen als woning. 
      
    
    
      5.5.
      De taxateur heeft de WOZ-waarde van de woning in hoger beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van belanghebbenden wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn (vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van belanghebbenden, maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. In de matrix zijn ook de gegevens van drie vergelijkingsobjecten vermeld. Het betreft, zoals eerder genoemd, de woningen op de adressen [A-straat] [2] (geheel), [A-straat] [3] en [A-straat] [4]. De heffingsambtenaar heeft in de matrix (uitsluitend) 64 m² van het perceel in de waardering van de woning betrokken.
      
    
    
      5.6.
      Partijen hebben ter zitting in hoger beroep herhaald dat zij niet van inzicht verschillen dat 146 m² van het perceel (van de 210m² van het perceel) aan te merken is als een waterverdedigingswerk. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar alsdan door -uitsluitend - 64 m² (210 m²-146m²) van het perceel tegen een waarde van € 789 per m² (welke waarde gelijk of nagenoeg gelijk is aan de in aanmerking genomen prijs per m² bij de andere vergelijkingsobjecten en tussen partijen als zodanig niet in geschil is) bij de waardevaststelling in aanmerking te nemen (via de in 5.5. genoemde vergelijkingsmethode) uitvoering kunnen geven aan het bepaalde artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de UROW; immers bij de bepaling van de waarde wordt de waarde van het waterverdedigingswerk op deze wijze buiten aanmerking gelaten.   
      
    
    
      5.7.
      Door belanghebbenden zijn geen gronden naar voren gebracht tegen de in hoger beroep ingebrachte vergelijkingsobjecten [A-straat] [2] (geheel) en [A-straat] [4]. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [A-straat] [3] hebben belanghebbenden naar voren gebracht dat dit object een ander bouwjaar (1935), andere woninggrootte (128 m2), afwijkend kaveloppervlak (85m²), ander type woning (schakelwoning) en gebruikt materiaal (steen) dan de woning van belanghebbenden heeft. Naar het oordeel van het Hof zijn alle drie genoemde vergelijkingsobjecten, gelet op de grootte, uitstraling en ligging daarvan, voldoende vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft voorts bij de waardering ook voldoende rekening gehouden met de verschillen. Voorts merkt het Hof op dat, anders dan belanghebbenden kennelijk betogen, [A-straat] [3] (gelet op de in het dossier bevindende informatie, waaronder fotomateriaal) ook een vrijstaande woning is.
      
    
    
      5.8.
      
        Aan belanghebbenden kan worden toegegeven dat het hun vrij staat de waarde van de woning aannemelijk te maken op iedere gewenste manier en (daarmee) een andere methode te hanteren dan de heffingsambtenaar. Het staat belanghebbenden dus in principe vrij om, anders dan de heffingsambtenaar, een systeem te hanteren waarbij de ‘sluitpost’ wordt gevormd door het niet in aanmerking te nemen waterverdedigingswerk. Op voorhand kan dan ook niet worden gezegd dat een dergelijk systeem minder bruikbaar is dan het systeem van de heffingsambtenaar. Het Hof is evenwel van oordeel dat belanghebbenden, noch aan de hand van de door hun ingebrachte stukken noch aan de ter zitting gegeven toelichting daarop, aannemelijk hebben gemaakt hoe de door hen verdedigde methode leidt tot de door hen bepleite waarde van € 382.306. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof naar voren gebracht dat hij de in de uitspraak op bezwaar gehanteerde methode niet meer ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde hanteert en dat hij ter onderbouwing van de waarde het taxatierapport van 28 augustus 2019 (met de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten) tot uitgangspunt neemt. Belanghebbenden hebben, zoals overwogen onder 5.7., ook onvoldoende onderbouwd dat de daarin door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. 
        Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden ook overigens de door hen bepleite WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Alsdan is de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de hoger beroepen van belanghebbenden ongegrond zijn. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 18 februari 2021 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.