ECLI:NL:RBNNE:2021:17, Rechtbank Noord-Nederland, 05-01-2021, AWB - 19 _ 450
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Recreatiesamenstel. Verweerder heeft de OCF-methode niet toegepast op het recreatiesamenstel als geheel. De chalets en de bedrijfswoning heeft verweerder als afzonderlijke deelobjecten gewaardeerd. De rechtbank acht deze benadering van de waardering op zichzelf niet onjuist, omdat beide methodes worden gebruikt binnen hetzelfde waarderingsvoorschrift (de WEV). De rechtbank is evenwel van oordeel dat de (deel)waardering door verweerder van de chalets door middel van de vergelijkingsmethode in dit geval geen goed beeld geeft van de eindwaarde van het terrein als geheel. Verweerder heeft namelijk elk chalet afzonderlijk gewaardeerd naar de WEV die zou kunnen worden gerealiseerd als dat chalet als afzonderlijk object verkocht zou worden. Voor de waardering van het recreatiesamenstel in zijn geheel acht de rechtbank dit geen juiste benadering. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: LEE 19/450
    
    
    
      
        uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 5 januari 2021 in de zaak tussen
      
    
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, verweerder
    (gemachtigden: A.H. Perton en [taxateur verweerder] , taxateur).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij besluit van 25 juni 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 
      1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 2.465.000.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2018, verzonden op 18 december 2018, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting, waarbij deze zaak gelijktijdig is behandeld met de zaak met procedurenummer LEE 19/466 (over het kalenderjaar 2017), heeft plaatsgevonden op 
      23 november 2020. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    
      1.	De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
    
    
    
      1.1.
      Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een recreatiebedrijf  met bungalows en chalets op vaste standplaatsen. Verder zijn er staplaatsen voor caravans en tenten (toeristische kampeerplaatsen). Tevens omvat de onroerende zaak een bedrijfswoning, een faciliteitengebouw en een horecagelegenheid. Eiser exploiteert het recreatiebedrijf onder de naam [naam recreatiecentrum] (het recreatiecentrum) in de vorm van een vennootschap onder firma met zijn echtgenote.  
      
    
    
      1.2
      Op de waardepeildatum is er bij het recreatiecentrum sprake van 60 chalets op vaste standplaatsen (de chalets). De chalets zijn door particulieren geplaatst en ten aanzien van deze chalets is geen recht van opstal of huurafhankelijk recht van opstal gevestigd. 
      
      
        
          Geschil en beoordeling
        
      
      
      
        2.	Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 
        1 januari 2017. Eiser bepleit een WOZ-waarde van € 1.219.000, terwijl verweerder vasthoudt aan de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.465.000. Niet in geschil is dat het recreatiecentrum voor de WOZ-waardering een niet-woning betreft, maar voor de onroerendezaakbelasting (OZB) een woning. 
      
      
      
        
          Waardevaststelling door verweerder 
        
      
    
    
      2.1.
      
        Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een taxatieverslag van [taxateur verweerder] . Verweerder heeft de objectonderdelen die tot de exploitatie behoren  gewaardeerd volgens de Operationele Cash Flow methode (OCF). De objectonderdelen die niet tot de exploitatie behoren, te weten de bij 1.2 vermelde chalets en de bedrijfswoning, heeft verweerder op grond van de vergelijkingsmethode gewaardeerd.
        Kort weergegeven heeft verweerder in beroep de waarde als volgt bepaald: 
      
      
        
          	€ 1.018.000 volgens de OCF 
        
        
          	€ 1.479.000 voor de chalets en de bedrijfswoning op grond van de vergelijkingsmethode.  
        
      
      In totaal komt verweerder op een waarde van € 2.497.000, hetgeen € 32.000 hoger is dan de beschikte waarde. 
      
      
        
          Waardevaststelling van eiser 
        
      
    
    
      2.2.
      
        Eiser stelt dat verweerder ten onrechte alle deelobjecten afzonderlijk heeft getaxeerd. 
        Naar de mening van eiser doet dit geweld aan het feit dat het recreatiecentrum als één WOZ-object is afgebakend en in zijn geheel moet worden gewaardeerd. Eiser is verder van mening dat de chalets niet tot zijn eigendom behoren en daarom niet in de waardebepaling moeten worden betrokken. 
      
      
    
    
      2.3.
      Eiser heeft op grond van de Discounted Cash Flow-methode (DCF) – aan de hand van de jaarstukken van 2017 – de volgende berekening overgelegd: 
      
        
          
          
          
          
            
              
                * Brutomarge (omzet minus inkoop)
              
              
                
              
            
            
              
                Verhuur eigen huisjes 
              
              
                €
              
              
                122.080
              
            
            
              
                Commissie verhuur huisjes derden
              
              
                €
              
              
                19.918
              
            
            
              
                Schoonmaak en linnenverhuur
              
              
                €
              
              
                2.706
              
            
            
              
                Kamperen
              
              
                €
              
              
                94.196
              
            
            
              
                Huisdieren en bezoekers
              
              
                €
              
              
                4.497
              
            
            
              
                Energie/milieuheffingen/cai
              
              
                €
              
              
                41.745
              
            
            
              
                Horeca
              
              
                €
              
              
                172.349
              
            
            
              
                Erfpacht
              
              
                €
              
              
                15.006
              
            
            
              
                Gemeenschappelijke voorzieningen
              
              
                €
              
              
                56.889
              
            
            
              
                Overige
              
              
                €
              
              
                
                  17.734
                
              
            
            
              
                TOTAAL
              
              
                €
              
              
                547.120
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                * Exploitatiekosten
              
              
                
              
            
            
              
                Personeelskosten
              
              
                €
              
              
                231.860
              
            
            
              
                Gewaardeerd ondernemersloon ( 2 firmanten
              
              
                €
              
              
                52.000
              
            
            
              
                Overige operationele kosten	
              
              
                €
              
              
                
                  119.851
                
              
            
            
              
                TOTALE EXPLOITATIELASTEN 	
              
              
                €
              
              
                403.711
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Operationele cashflow
              
              
                €
              
              
                143.409
              
            
            
              
                Kapitalisatiefactor
              
              
                €
              
              
                9,1
              
            
            
              
                Waarde V.O.N.
              
              
                €
              
              
                1.305.021
              
            
            
              
                Af: kosten koper (7%)
              
              
                €
              
              
                
                  85.375 
                
              
            
            
              
                Waarde kosten koper
              
              
                €
              
              
                1.219.646
              
            
            
              
                WOZ WAARDE
              
              
                €
              
              
                
                   1.219.000
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Ter zitting heeft eiser erkend dat hij de bedrijfswoning ten onrechte niet in de door hem berekende WOZ-waarde heeft meegenomen. De waardering die verweerder aan de bedrijfswoning heeft toegekend, te weten € 163.380, is juist en dat bedrag dient in ieder geval nog bij de waardebepaling te worden betrokken.  
      
      
        3.	Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.
      
      
      
        
          Objectafbakening
        
      
    
    
      3.1.
      De rechtbank overweegt dat de eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ de afbakening is van de te waarderen onroerende zaak (hierna: objectafbakening). De rechtbank dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen. Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan verweerder bij de objectafbakening immers geen beleidsvrijheid toe.
      
    
    
      3.2.
      
        Op grond van artikel 16, aanhef, onderdeel e, Wet WOZ wordt voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een geheel van twee of meer gebouwde eigendommen, ongebouwde eigendommen, afzonderlijk te gebruiken delen daarvan of samenstellen daarvan dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. In de nota van wijziging van de Wet Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten is onder andere de volgende toelichting opgenomen:
        
          “De regeling voor recreatieterreinen waar deze leden aan refereren, ziet op alle objecten op een recreatieterrein die het eigendom zijn van de eigenaar van het terrein, 
        
        
          alsmede op de objecten die door natrekking eveneens eigendom van de eigenaar van het terrein zijn geworden. Onder de huidige regeling moeten al deze objecten voor zover deze ter beschikking staan aan een andere gebruiker dan de eigenaar van het terrein, allemaal afzonderlijk worden gewaardeerd. Door de voorgestelde regeling worden al deze objecten samengevoegd tot één WOZ-object. Alleen de objecten waarvoor een recht van opstal is gevestigd, moeten nog als afzonderlijk object worden gewaardeerd. Aan de hand van gegevens uit het kadaster is eenvoudig vast te stellen welke objecten op het recreatieterrein nog separaat moeten worden gewaardeerd. Ook indien een recreatiepark niet in handen is van één eigenaar, maar bijvoorbeeld het gezamenlijke eigendom is van meerdere personen, zal de voorgestelde regeling tot vereenvoudiging leiden.’ 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting is vastgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat het bij 1.1 vermelde recreatiecentrum in zijn geheel moet worden aangemerkt als een terrein bestemd voor verblijfsrecreatie dat als zodanig door eiser wordt geëxploiteerden daarom moet worden gewaardeerd op grond van artikel 16, aanhef, onderdeel e, Wet WOZ. De rechtbank volgt partijen hierin. Dit betekent dat de afbakening anders verloopt dan op grond van de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d. Daarvoor is immers van belang dat de deelobjecten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Dat is voor de beoordeling op grond van de recreatiesamenstelbepaling echter niet nodig: als het één terrein voor verblijfsrecreatie is dat als zodanig wordt geëxploiteerd, moet het als één object worden gewaardeerd.  
      
    
    
      3.4.
      In hetgeen eiser ter zitting heeft verklaard over de bij 1.2. vermelde chalets ziet de rechtbank aanleiding deze - zoals verweerder ook heeft gedaan - als onroerende zaken aan te merken. Naar het oordeel van de rechtbank dienen deze chalets, nu hiervoor geen (huurafhankelijk) recht van opstal is gevestigd, tot het recreatiesamenstel te worden gerekend. De chalets zijn namelijk civielrechtelijk door natrekking eigendom van de eigenaar van het terrein geworden. De rechtbank verwijst naar de hiervoor bij overweging 3.2 vermelde toelichting uit de parlementaire geschiedenis.
      
    
    
      3.5.
      Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de objectafbakening door verweerder op een correcte wijze is toegepast. In de WOZ-waardering van het recreatieterrein moeten de chalets dus worden meegenomen, ook al voelt dat voor eiser onrechtvaardig omdat de chalets door hem niet als zijn eigendom worden beschouwd en de chalets bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurders dienen te worden verwijderd.  De rechtbank zal zich vervolgens buigen over de waardebepaling van de onroerende zaak.
      
      
        
          Waardebepaling
        
      
    
    
      4.1.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij in beginsel de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na
        de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
      
      
    
    
      4.2.
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen, zoals een recreatiesamenstel, onder meer bepaald worden door middel van een DCF- methode. Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de OCF-methode (als variant van de DCF-methode)  zoals beschreven in de voor waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde Taxatiewijzer Recreatie deel 22 moet worden toegepast. Deze methode berekent de waarde van het recreatieterrein op basis van de exploitatiemogelijkheden die een zakelijk handelende koper van die onroerende zaak in aanmerking zou nemen. De rechtbank volgt partijen hierin.
      
    
    
      4.3.
      In de nota van wijziging van de Wet Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten is inzake de waardering onder andere de volgende toelichting opgenomen: 
      
      
        
          "Bij de waardebepaling staat na de voorgestelde wijziging ook niet langer de waarde van de afzonderlijke recreatiewoningen en onroerende stacaravans centraal, maar de waarde van het recreatieterrein als geheel.”
        
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank heeft hiervoor bij 3.4 overwogen  dat de chalets onroerend zijn en dat ten aanzien van deze chalets geen (huurafhankelijk) recht van opstal is gevestigd. Dit heeft tot gevolg dat de chalets door natrekking eigendom van eiser zijn geworden en dus moeten worden meegenomen bij de waardebepaling. De stelling van eiser dat de chalets niet bij de waardering moeten worden betrokken, volgt de rechtbank dus niet. 
      
    
    
      4.5.
      Verweerder heeft de OCF-methode niet toegepast op het recreatiesamenstel als geheel. De chalets en de bedrijfswoning heeft verweerder als afzonderlijke deelobjecten gewaardeerd (en vervolgens meegenomen in de eindwaarde), omdat de waarde van deze opstallen in de waardering van verweerder geen onderdeel uitmaakt van de OCF-waarde. De rechtbank acht deze benadering van de waardering op zichzelf niet onjuist, omdat beide methodes worden gebruikt binnen hetzelfde waarderingsvoorschrift (de WEV) en als uitgangspunt mag dat. De stelling van eiser dat er slechts één waarderingsmethode mag worden toegepast binnen een recreatiesamenstel vindt geen steun in het recht. De rechtbank merkt in dit verband op dat de bedrijfswoning, naar tussen partijen niet in geschil is, ook niet met de OCF-methode is bepaald. Deze grief van eiser faalt.
      
    
    
      4.6.
      
        De rechtbank is evenwel van oordeel dat de (deel)waardering door verweerder van de chalets door middel van de vergelijkingsmethode in dit geval geen goed beeld geeft van de eindwaarde van het terrein als geheel. Verweerder heeft namelijk elk chalet afzonderlijk gewaardeerd naar de WEV die zou kunnen worden gerealiseerd als dat chalet als afzonderlijk object verkocht zou worden. Voor de waardering van het recreatiesamenstel in zijn geheel (zie 4.3.) acht de rechtbank dit geen juiste benadering. 
        Verweerder heeft ook niet inzichtelijk gemaakt hoe de WEV van de afzonderlijke chalets zich verhoudt tot de waarde van de chalets als onderdeel van het (meeromvattende) recreatiesamenstel. De enkele stelling ter zitting van verweerder dat de gemiddelde waarde van € 27.000 per chalet waarvan hij is uitgegaan niet te hoog is, omdat er chalets voor € 59.000 te koop staan, is hiervoor onvoldoende. Ook heeft verweerder geen verkoopcijfers van chalets op huurgrond van een recreatieterrein kunnen overleggen. Onder deze omstandigheden is onvoldoende duidelijk hoe verweerder de aansluiting maakt tussen los verkochte chalets inclusief ondergrond enerzijds en de waarde van chalets zonder ondergrond als onderdeel van een heel recreatieterrein anderzijds. Naar het oordeel van de rechtbank dienen de chalets daarom te worden meegenomen in de waardering volgens de OCF-methode.
      
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank heeft de eventuele toepassing van de OCF-methode voor de chalets ter zitting met partijen besproken. Voor dat geval zijn partijen ter zitting overeengekomen dat de uitkomst van de cashflow voor de OCF-methode voor het hele recreatiepark voor het kalenderjaar 2018 uitkomt op € 822.000. Daarnaast is met partijen afgestemd dat voor 2018 voor de 60 chalets kan worden uitgegaan van een bezettingsgraad van 35,91%, en een weekopbrengst van € 414,30. 
      
    
    
      4.8.
      Op grond van deze op zitting besproken elementen voor de OCF-waardering en uitgaande van een kapitalisatiefactor van 9,35, komt de rechtbank lager uit dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 2.465.000. De rechtbank is daarbij voor de kapitalisatiefactor uitgegaan van het gemiddelde van de door partijen gehanteerde factoren van 9,1 (eiseres) en 9,6 (verweerder), omdat partijen geen van beide een concrete onderbouwing hebben gegeven aan de door hen in beroep verdedigde kapitalisatiefactor. Daarbij heeft de rechtbank gekeken naar de betekenis van deze factoren volgens de taxatiewijzer.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.10.
      Ook eiser heeft de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat eiser ter zitting heeft erkend dat hij de bedrijfswoning ten onrechte niet heeft meegenomen bij zijn waardebepaling. Verder volgt uit hetgeen de rechtbank hiervoor bij 3.4. heeft overwogen dat de waarde van de 60 chalets moeten worden betrokken bij de waardebepaling. Tot slot heeft eiser ter zitting erkend dat het beter was geweest om zijn DCF-berekening te baseren op het gemiddelde van de jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar in plaats van deze  enkel te baseren op de jaarstukken van 2017. Dat vindt de rechtbank ook.
      
      5. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 2.035.000 De rechtbank is daarbij uitgegaan van de bij 4.7 en 4.8 genoemde elementen en verwijst verder naar de bij deze uitspraak gevoegde Excel uitdraai. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      6. Omdat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde wordt verminderd, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 2.035.000.
      
      7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 345 vergoedt.  
      
      8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Nu de zaken 19/466 (zie procesverloop) en 19/450 met elkaar samenhangen worden deze samenhangende zaken voor de veroordeling in de proceskosten gezien als één zaak. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op in totaal 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Verder dient verweerder aan eiser de door hem gevraagde reiskosten van € 30 te vergoeden. De proceskostenvergoeding bedraagt daardoor in totaal € 1.098. Vanwege de genoemde samenhang zal in elke procedure een proceskostenvergoeding van € 549 worden toegekend.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.035.000;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiser te vergoeden;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 549.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan op 5 januari 2021 door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. A. Heidekamp en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.
    
    
    
      w.g. griffier	
      w.g.										voorzitter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
    
  
  
     Zie Hoge Raad, 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en Hoge Raad, 28 januari 2011, nr. 10/00648, ECLI:NL:HR:2011:BP2132
  
  
    Vgl. Hoge Raad, 9 mei 2003, nr. 35.987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 
  
  
    
      Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 10 
  
  
    Zie Hoge Raad, 17 februari 2017, nr 16/02411, ECLI:NL:HR:2017:262
  
  
    
      Kamerstukken II 2003/04, 29 612, nr. 7
  
  
    Zie Hoge Raad, 17 februari 2017, nr. 16/02411, ECLI:NL:HR:2017:262