ECLI:NL:GHAMS:2020:3791, Gerechtshof Amsterdam, 24-11-2020, 20/0001 en 20/0002
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-11-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; gecorrigeerde vervangingswaarde; heffingsambtenaar heeft niet de feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is; ook belanghebbende heeft door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt; Hof stelt waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 20/00001 en 20/00002
    
    
      24 november 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [Stichting X]
        , gevestigd te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 november 2019 in de zaken met kenmerken AMS 18/523 en AMS 18/545 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met
        dagtekening 31 januari 2017 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [A-straat] 2 en [A-straat] 4 te [plaats] (hierna ook: de objecten) voor het kalenderjaar 2017 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 6.320.000 respectievelijk € 2.930.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2017 ter zake van deze objecten bekend gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar
        van 18 december 2017 ongegrond verklaard en de hiervoor genoemde waarden van de objecten alsmede de aanslagen OZB gehandhaafd. 
      
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft de beroepen in haar uitspraak van 20 november 2019 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
        ingekomen op 31 december 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2020 een nader stuk ingediend. Op 19 oktober 2020 is van belanghebbende een pleitnota voor de zitting in hoger beroep ontvangen.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2020. Namens belanghebbende is verschenen D. Ruijten (Previcus Vastgoed), tot bijstand vergezeld van [A] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en [D] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      In de uitspraak van de rechtbank zijn de navolgende feiten opgenomen: 
      
      
        “1. [Belanghebbende] is eigenaar van de onroerende zaken aan het [A-straat] 2 en 4 (verder: [A-straat] 2 en [A-straat] 4). [A-straat] 2 is grotendeels gebouwd in 1992 en is in gebruik bij zorgcentrum [plaats] . Het zorgcentrum heeft drie etages en huisvest ongeveer 110 bewoners met een zorgprofiel van 4 of 5 (voorheen genoemd ZZP 4 of 5). [A-straat] 4 is gebouwd in 1996 en is in gebruik bij verpleeghuis [verpleeghuis] . Het verpleeghuis heeft twee etages en huisvest ongeveer 60 personen met een zorgprofiel van 5 of hoger.”
      
      
    
    
      2.2.
      Aangezien de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 5, eerste lid, van de Verordening onroerende zaakbelastingen 2017 van de gemeente [plaats] (Gemeenteblad 2016, 188418; gerectificeerd in Gemeenteblad 2017, 31503) is bepaald dat het tarief van de eigenarenbelasting 0,1154% bedraagt voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen en 0,2056% voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen (hierna: niet-woningen). De aan belanghebbende voor [A-straat] 2 en [A-straat] 4 opgelegde aanslagen OZB eigenaren voor het jaar 2017 zijn berekend naar het tarief voor niet-woningen.
      
      
        2.4.1.
        De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg taxatieverslagen ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 overgelegd, opgesteld door [D] (taxateur). De in deze taxatieverslagen opgenomen berekeningen zijn opgesteld met toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde en zijn gebaseerd op de in de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging, versie 1.0. 1 mei 2016) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgenomen kengetallen per waardepeildatum 1 januari 2016 voor archetype N5150000, nummer 24 (verzorgings-/bejaardenhuis, 1986 t/m 2000). 
        
      
      
        2.4.2.
        In de taxatieberekening voor [A-straat] 2 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van dit object op waardepeildatum 1 januari 2016 berekend op € 6.324.667 (incl. BTW) en vervolgens afgerond op € 6.320.000. Voor alle gebouwdelen is dezelfde prijs per m² gehanteerd van € 1.085 (excl. BTW), welke prijs telkens via een vaste verdeelsleutel (conform het toegepaste archetype) is verdeeld over de (deel)objecten ruwbouw, afbouw en installaties. Bij berekening van de technische afschrijving is in het taxatieverslag een verlenging van de bij aanvang geschatte levensduur toegepast voor de (deel)objecten afbouw en installaties. 
        
      
      
        2.4.3.
        De vervangingswaarde van de bij het object behorende (onder)grond is in het taxatieverslag in aanmerking genomen voor de volgende bedragen: 
        - 8.915 m² voor € 115/m² (excl. BTW) = € 1.025.225, plus 21% omzetbelasting maakt (afgerond) € 1.240.522 (incl. BTW);
        - 3.059 m² voor € 25/m² (excl. BTW) = € 76.475, plus 21% omzetbelasting maakt (afgerond) € 92.534 (incl. BTW). 
        De gecorrigeerde vervangingswaarde van de (onder)grond is derhalve berekend op totaal € 1.333.056 (incl. BTW). 
      
      
        2.5.1.
        Ook belanghebbende heeft tijdens de procedure in eerste aanleg taxatierapporten ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 overgelegd. In deze taxatierapporten, opgesteld door [A] RT ( [taxateur] ), is eveneens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd, met toepassing van de kengetallen van hetzelfde archetype (N5150000) uit de hiervoor vermelde Taxatiewijzer (deel 9) als in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar. 
        
      
      
        2.5.2.
        In het taxatierapport voor [A-straat] 2 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van dit object op waardepeildatum 1 januari 2016 berekend op € 5.179.530, afgerond € 5.180.000 (incl. BTW). Voor alle gebouwdelen heeft de taxateur dezelfde prijs per m² en dezelfde verdeelsleutel voor de verdeling over de (deel)objecten ruwbouw, afbouw en installaties toegepast als de taxateur van de heffingsambtenaar. Bij berekening van de technische afschrijving is een (deels beperktere) verlenging van de bij aanvang geschatte levensduur toegepast voor de (deel)objecten afbouw en installaties; de correctie voor functionele veroudering is op een hoger percentage gesteld dan in het onder 2.4.1 vermelde taxatieverslag. 
        
      
      
        2.5.3.
        De vervangingswaarde van de bij het object behorende (onder)grond is op dezelfde bedragen excl. BTW berekend als in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar, met dezelfde differentiatie in 8.915 m² (onder)grond voor € 115/m² excl. BTW (aangeduid als ‘gebonden grond (BVO)’) en 3.059 m² grond voor € 25/m² excl. BTW (aangeduid als ‘overige grond’). Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW van de (onder)grond is de overige grond tegen de waarde exclusief BTW (€ 76.475) in aanmerking genomen, waardoor in het taxatierapport de totaalwaarde van de grond is berekend op (€ 1.240.522 + € 76.475 =) € 1.316.997 (incl. BTW).
        
      
      
        2.5.4.
        Bij de processtukken in eerste aanleg heeft belanghebbende een kopie overgelegd van de voor het taxatierapport ter zake van [A-straat] 2 uitgebrachte factuur. Voor het opstellen van dit taxatierapport en daarmee verband houdende werkzaamheden zijn 12 uren in rekening gebracht tegen een uurtarief van € 115 (excl. BTW); het factuurbedrag incl. BTW bedraagt € 1.669,80.
        
      
      
        2.6.1.
        In zijn nader stuk in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar – voor zover hier relevant – het volgende medegedeeld:
        
        
          “Ondanks het feit dat door belanghebbende geen cijfermatige onderbouwing is overlegd van
          de stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld, heb ik de behoefte om met een integrale
          herberekening aan te tonen dat ook met een niet aangepaste levensduur de waarden niet
          te hoog zijn vastgesteld. 
          (…) 
          
            [A-straat] 2
          Bij de heroverweging is tevens de droogloop (bijlage 1)welke in 2016 is gerealiseerd in de
          berekening betrokken welke aanvankelijk niet is meegenomen. De taxatieberekening treft u in bijlage 2
          (…)
          Daarnaast betreft een onderdeel van de heroverweging de waardering van de grond. Omdat in de grondnota van de Gemeente [plaats] grond wordt uitgegeven gebaseerd op de Bruto vloeroppervlakte. In de bijlage 4 treft u het van toepassing zijnde hoofdstuk van de grondnota. 
          Onderstaand de noodzakelijke doorrekening van de CPI index. 
          2012 = € 162,50
          2013 = 1,025
          2014 = 1,010
          2015 = 1.006
          2016 = 1,003
          Prijs per 2016 = dan € 169,75 per BVO.
          Deze doorrekening alsmede de verhouding met de nieuwe grondnota van 2017 bevestigen
          de gehanteerde vierkante meterprijzen van het perceel. De taxatieberekening treft u in bijlage 5.”
        
        
      
      
        2.6.2.
        In de bij het nader stuk gevoegde herziene taxatieberekening is de gecorrigeerde vervangingswaarde van [A-straat] 2 op waardepeildatum 1 januari 2016 berekend op € 6.345.275 (incl. BTW). Ten opzichte van de onder 2.4.1 vermelde taxatieberekening is de berekening van de technische afschrijving aangepast, door geen verlenging van de bij aanvang geschatte levensduur voor de (deel)objecten afbouw en installaties toe te passen. Voorts bevat de gewijzigde berekening een toegevoegde taxatieberekening van het gebouwdeel ‘droogloop’; dit gebouwdeel is getaxeerd op € 120.979 (incl. BTW). 
        
      
      
        2.6.3.
        Ten slotte bevat deze herziene taxatieberekening de volgende berekening van de in aanmerking genomen vervangingswaarde van de bij het object [A-straat] 2 behorende (onder)grond: 
        
        
          grond	9.037 m2	€ 169,75	€ 1.534.030,75 excl. BTW	€ 1.856.177,21 incl. BTW	
          overige grond             0 m2	€   25,00	€ 0,00			              € 0,00 incl. BTW
        
        
      
      
        2.6.4.
        Bij de herziene taxatieberekening zijn onder meer de volgende opmerkingen van de taxateur vermeld:
        
        
          “1. Verlenging levensduur niet toegepast, conform jurisprudentie
        
        2. Door huurder is aangegeven dat geen aanzienlijke verbouwingen/verbeteringen zijn geweest.
        3. In 2016 is een droogloop van circa 100m² gerealiseerd, opgegeven bouwkosten € 127.500
        (…)
        5. Grondwaarde conform grondnota 2012 is circa € 162,50 excl BTW geïndexeerd naar 2016 is circa € 169,75
        6. Grondwaarde conform grondnota 2017 is € 175 excl BTW”
        
      
    
    
      2.7.
      Als bijlage 4 bij zijn nader stuk heeft de heffingsambtenaar hoofdstuk 3.2 overgelegd van de ‘Notitie (grond)prijzen voor uitgifte [plaats] 2012’ (hierna: grondnota 2012). In dit hoofdstuk wordt onder meer het volgende vermeld: 
      
      
        “3.2 Verkoopprijsbeleid 2012
        
          [plaats] hanteert bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme verkoopprijzen. Daarnaast differentieert [plaats] in haar prijzen niet alleen naar functie/bestemming van de grond (functioneel), maar onderkent zij ook prijsverschillen in de grondmarkt tussen de hoofdkern [plaats] en de nevenkern [nevenkern] en in breder verband tussen [plaats] en overige regiogemeenten. (…) In dit prijsbeleid wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie en de locatie. Een bestemming als “vrijstaande woning” heeft meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, waardoor de grondprijs onder eerstgenoemde veel hoger ligt dan onder laatstgenoemde.
      
      
      
        Aan het opstellen van deze notitie gaat onderzoek vooraf. Het is van belang om de beoogde prijzen te toetsen aan de in de markt geëffectueerde transacties. De voor deze objecten in de regio gehanteerde prijzen moeten bij voortduring worden “gemonitored”. Ten opzichte van voorgaande jaren zijn er in overleg met afdeling Belastingen (WOZ) wijzigingen aangebracht in de brandbreedtes, minimale en vaste prijzen. De gemeente [plaats] kiest er namelijk voor om de marktontwikkelingen te volgen. In de volgende subparagrafen wordt het (grond)prijsbeleid per soort vastgoed behandeld.
        (…)
      
      
        3.2.4.
        
          
            Kantoren verkoopprijzen
          
          (…) De prijzen voor kantoren worden berekend per m² bruto vloeroppervlak via de residuele
          grondwaardemethode. Vervolgens wordt een vergelijking gemaakt met de prijzen in [plaats] en
          omliggende gemeenten (…) waarbij een minimumprijs van € 250,00 excl. BTW per m² bruto vloeroppervlak is vastgesteld.
          (…)
        
      
      
        3.2.6.
        
          
            Detailhandel en commerciële functies grondprijzen
          
          (…) Bij commerciële functies moet gedacht worden aan onder andere (…) horecavoorzieningen, geprivatiseerde nutsbedrijven, kinderdagverblijven, (para)medische functies, cultuur, ontspanning, sport- en recreatievoorzieningen (…).Het betreft dus (maatschappelijke) functies die voor commerciële doeleinden, met winstoogmerk, gebruikt worden. 
          Uitgifte door de gemeente voor deze categorie is sporadisch. De residuele grondwaardemethode
          wordt gehanteerd in combinatie met een vergelijking met recente transacties (comparatief) (…) waarbij de volgende minimale prijzen per m² grondoppervlak zijn vastgesteld:
          Soort functie en locatie		             Minimale prijs per m² grondoppervlak excl. BTW
          (…)
          Detailhandel – overige (perifeer) en						> € 175,=
          commerciële functies 
          (…)
        
      
      
        3.2.7.
        
          
            Niet commerciële functies grondprijzen
          
          Onder niet commerciële functies worden maatschappelijke voorzieningen verstaan. Het gaat hierbij om voorzieningen voor niet commerciële doeleinden, zonder winstoogmerk, op het gebied van:
          (…)
          • sociaal medische voorzieningen (o.a. ziekenhuis, verpleegtehuis, gehandicaptenzorgruimte e.a.);
          (…)
          Vaak wordt voor dit soort voorzieningen bij ontwikkeling door de gemeente uit beleidsmatige
          overwegingen voor de grond een niet-marktconforme prijs gehanteerd. Dat is - naast de wens om
          specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken - ook verdedigbaar in verband met de vaak beperkte
          bestemmingsplanmogelijkheden. Van oudsher wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat deze grond bij het verliezen van de
          maatschappelijke functie ook weer tegen kostprijs terugkomt naar de gemeente. Voor gronden
          bestemd voor maatschappelijke voorzieningen gelden (grond)prijzen die een afgeleide zijn van de grondwaarde voor commerciële voorzieningen. Onder afgeleide (grond)prijs moet hier worden verstaan een (grond)prijs met een kortingspercentage voor niet commercieel gebruik.
          (…)
          Voor de afgeleide grondprijs wordt een korting van 35% gehanteerd op de grondprijs voor commercieel gebruik met een minimum prijs van € 115 excl. BTW per m² grondoppervlak.” 
        
        
      
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft in de bijlagen bij haar pleitnota eveneens herziene taxatieberekeningen overgelegd ter zake van [A-straat] 2. In deze herziene berekeningen heeft de taxateur van belanghebbende de in hoger beroep gewijzigde taxatieberekening van de heffingsambtenaar overgenomen, behoudens wat betreft de bijtelling voor de alsnog in aanmerking genomen droogloop en de wijziging van de in aanmerking genomen grondwaarde (primair standpunt), dan wel uitsluitend behoudens de gewijzigde grondwaarde (subsidiair standpunt). In beide herziene berekeningen heeft belanghebbende de gecorrigeerde vervangingswaarde van de grond getaxeerd op € 1.316.997 (incl. BTW), met dezelfde differentiatie in grondwaarden en -oppervlakten als weergegeven onder 2.5.3. Op grond van deze herziene berekeningen is de gecorrigeerde vervangingswaarde van [A-straat] 2 getaxeerd op € 5.686.000 incl. BTW (primair standpunt) respectievelijk € 5.807.000 incl. BTW (subsidiair standpunt). 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de WOZ-waarde van het object [A-straat] 2 voor het jaar 2017 niet te hoog is vastgesteld en of de aanslag OZB 2017 ter zake van dit object niet naar een te hoge heffingsmaatstaf is berekend. In hoger beroep is niet langer in geschil dat de WOZ-waarde van [A-straat] 4 niet te hoog is vastgesteld en dat de aanslagen OZB 2017 ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 terecht naar het tarief voor niet-woningen zijn vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen: 
    
    
    
      “3. In geschil is allereerst de vraag of de heffingsambtenaar aan [belanghebbende] voor [A-straat] 2 en [A-straat] 4 terecht een aanslag OZB naar het tarief voor niet-woningen heeft opgelegd. Vervolgens is in geschil de hoogte van de WOZ-waarden van beide objecten.
      (…)
    
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    13. De hoogte van de OZB hangt af van de WOZ-waarde van een object. Partijen zijn het in dit geval niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 op de waardepeildatum 1 januari 2016. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    14. [ Belanghebbende] vindt dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld. Volgens [belanghebbende] moet de WOZ-waarde van [A-straat] 2 worden vastgesteld op € 5.569.000,- (…). Op de zitting heeft [belanghebbende] haar beroepsgrond over de correctie voor een werktuigenvrijstelling laten vallen, zodat de rechtbank dit buiten verdere bespreking laat.
    
    15. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat voor het bepalen van de WOZ-waarde de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) dient te worden gebruikt. Dit is ook gebeurd. Verder is het voor de onroerende zaken gebruikte archetype niet in geschil. Dit is archetype NS 150000, gebaseerd op de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) in combinatie met het Algemeen deel van de Taxatiewijzer van de VNG, zoals deze gelden op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna samen aangeduid als de Taxatiewijzer). Ook zijn niet in geschil: het aantal m² per eenheid, de gehanteerde totale oppervlakte van beide onroerende zaken (11.974 m2 voor [A-straat] 2 en 5.987 m2 voor [A-straat] 4) en de waarde van de grond.
    (…)
    
    17. De rechtbank stelt voorop dat in het kader van de GVW-methode wordt gekeken naar de objectieve investeringen die nodig zijn om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en naar de kosten van herbouw van de betreffende opstal. Bij het bepalen van de GVW moeten vier elementen worden berekend:
    - de vervangingswaarde van de grond;
    - de vervangingswaarde van de opstal;
    - een correctie op de vervangingswaarde van de opstal voor technische veroudering;
    - een correctie op de vervangingswaarde van de opstal voor functionele veroudering.
    
    18. Op de zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat het geschil over de hoogte van de WOZ-waarden van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 alleen nog ziet op de correctie die in acht dient te worden genomen wegens functionele veroudering.
    
    19. Bij het bepalen van de correctie voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat een gebouw minder gebruiksgenot oplevert dan oorspronkelijk verwacht. Dat betekent dat de reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw al is meegenomen in de factor technische veroudering. Alleen in bijzondere situaties kan nog een correctie voor functionele veroudering worden toegepast, waarbij sprake moet zijn van aantoonbaar, in negatieve zin afwijkend gebruiksgenot ten opzichte van vergelijkbare objecten.
    
    20. De correctie voor functionele veroudering wordt bepaald door rekening te houden met de invloed van economische veroudering, veranderde bouwwijze, belemmering in gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten.
    
    21. Volgens [belanghebbende] moet voor beide objecten een (grotere) correctie voor functionele veroudering worden toegepast. Met betrekking tot [A-straat] 2 heeft [belanghebbende] aangevoerd dat het om drie elementen gaat: economische veroudering, beperking gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. (…)
    
    22. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij de uitgangspunten van de Taxatiewijzer heeft gevolgd en dat in de kengetallen van het archetype al correcties in verband met functionele veroudering zijn toegepast. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat bij de taxatie ook gebruik is gemaakt van de eigen ervaring met de objecten, die de afgelopen jaren meerdere keren zijn bezocht.
    
    23 De rechtbank stelt voorop dat het op de weg van [belanghebbende] ligt om het beroep op de toepasselijkheid van een (grotere) correctie voor functionele veroudering te onderbouwen.
    
    24. Bij het bepalen van de economische veroudering wordt met name gekeken naar de bezettingsgraad. Niet is betwist dat de objecten [A-straat] 2 en [A-straat] 4 op de waardepeildatum volledig in gebruik waren en dat ook nu nog zijn. Gesteld noch gebleken is
    dat dit binnen afzienbare tijd zal veranderen. Dat de objecten niet meer voldoen aan de (huidige) behoefte, zoals [belanghebbende] heeft aangevoerd, kan de rechtbank dan ook niet volgen. Gezien het voorgaande is [belanghebbende] er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat een nadere correctie dient plaats te vinden voor economische veroudering.
    
    25. Bij het bepalen of sprake is van belemmering van de gebruiksmogelijkheden - in dit geval enkel bij [A-straat] 2 - gaat het om de vraag of er een correctie dient plaats te vinden voor investeringen die op korte termijn moeten worden gedaan om gebreken te verhelpen. De heffingsambtenaar en zijn taxateur hebben op de zitting aangegeven dat er geen renovaties bekend zijn. De rechtbank leidt hieruit af dat er dan ook geen sprake van investeringen ter zake zal zijn. [Belanghebbende] heeft op de zitting aangevoerd dat er af en toe discussies zijn met de brandweer over de vraag of het object nog voldoet. [Belanghebbende] heeft verder op dit punt niets specifieks naar voren gebracht. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [belanghebbende] niet aannemelijk heeft gemaakt dat een nadere correctie dient plaats te vinden voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden met betrekking tot [A-straat] 2.
    26. Bij het bepalen of sprake is van excessieve gebruikskosten ( [A-straat] 2 en/of [A-straat] 4), gaat het om inefficiënties die niet gangbaar zijn voor het type gebouw in de branche. Hierbij wordt vergeleken met vergelijkbare objecten. [belanghebbende] heeft geen specifieke inefficiënties naar voren gebracht. [belanghebbende] heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat een nadere correctie dient plaats te vinden voor excessieve gebruikskosten.
    
    27. Gezien het hiervoor onder 24, 25 en 26 overwogene acht de rechtbank geen (nadere)
    
      correctie voor functionele veroudering gerechtvaardigd. De heffingsambtenaar heeft naar het
      oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van [A-straat] 2 en
      
        [A-straat] 4 niet te hoog heeft vastgesteld.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Ontwikkeling geschil in hoger beroep
      
    
    
    
      5.1.1.
      In haar pleitnota in hoger beroep heeft belanghebbende het geschil beperkt tot de onder 3 vermelde geschilpunten. In reactie op de door de heffingsambtenaar bij zijn nader stuk in hoger beroep overgelegde taxatieberekening heeft belanghebbende gesteld deze berekening en de daarbij gehanteerde uitgangspunten te kunnen onderschrijven, behoudens twee elementen daarvan. In de eerste plaats heeft de heffingsambtenaar bij zijn herberekening in hoger beroep ten onrechte alsnog rekening gehouden met de waarde van de zogenoemde droogloop; in de tweede plaats is de heffingsambtenaar ten onrechte overgegaan tot een correctie op de aanvankelijk door hem (in het taxatieverslag) in aanmerking genomen grondwaarde. Het is de heffingsambtenaar niet toegestaan om zijn berekening op deze twee punten te corrigeren, aangezien hij niet beschikt over een nieuw feit, zo stelt belanghebbende.
      
    
    
      5.1.2.
      Subsidiair heeft belanghebbende gesteld dat, indien het de heffingsambtenaar wel is toegestaan om zijn taxatieberekening op de twee genoemde punten aan te passen, de bij de herberekening in aanmerking genomen hogere grondwaarde (van € 169,75/m² excl. BTW) niet aannemelijk is gemaakt. In beginsel kan de gronduitgifteprijs van de gemeente een goede indicatie zijn voor de in aanmerking te nemen vervangingswaarde, mits deze uitgifteprijs een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van de grond, hetgeen volgens belanghebbende moet blijken uit bijvoorbeeld gerealiseerde transacties van vergelijkbare percelen grond als het onderhavige perceel. Dergelijke onderbouwende gegevens heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd; hij heeft uitsluitend een gedeelte overgelegd uit een niet openbaar gemaakte grondnota van de gemeente (zie onder 2.7), zodat de daarin vermelde gegevens niet verifieerbaar zijn. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar zich uitsluitend heeft gebaseerd op de grondnota voor het jaar 2012. De in die nota vermelde gegevens zijn te ver gelegen van de waardepeildatum (1 januari 2016), zodat ook om die reden geen bewijswaarde kan worden toegekend aan de door de heffingsambtenaar overgelegde grondnota en de daarin vermelde gegevens. De in een opmerking bij de herberekening opgenomen verwijzing naar een volgens de heffingsambtenaar in 2017 door de gemeente gehanteerde gronduitgifteprijs (zie 2.6) heeft volgens belanghebbende evenmin bewijswaarde, reeds omdat de heffingsambtenaar de desbetreffende grondnota niet heeft overgelegd. Daarom dient er geen correctie te worden aangebracht op de in eerste aanleg door beide partijen in aanmerking genomen grondwaarden (zie 2.4.3 en 2.5.3), in welke grondwaarden zij zich nog steeds kan vinden, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.1.3.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep primair tot vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde van [A-straat] 2 tot € 5.686.000 en subsidiair tot € 5.807.000. 
      
    
    
      5.2.1.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat het tijdens de procedure in hoger beroep gewezen arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR: 2020:169, voor hem de aanleiding is geweest om zijn in eerste aanleg overgelegde taxatieberekening te herzien. Gelet op de in dat arrest gegeven oordelen is er in het onderhavige geval bij nader inzien geen reden om bij de berekening van de in aanmerking te nemen technische afschrijving de te verwachten levensduur van afbouw en installaties te verlengen. Vanwege deze gewijzigde inzichten heeft de heffingsambtenaar de taxateur van de gemeente opdracht gegeven om over te gaan tot een integrale herbeoordeling van de in eerste aanleg overgelegde taxatieberekening. Bij deze herbeoordeling heeft de taxateur geconstateerd dat een zich in het gebouw bevindend gebouwdeel - een zogenoemde ‘droogloop’ van 100 m² - ten onrechte niet bij de in eerste aanleg overgelegde taxatieberekening in aanmerking was genomen. Deze droogloop is in de loop van 2016 gerealiseerd; ter onderbouwing van de hiervoor in aanmerking genomen waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op de overeengekomen aanneemsom en heeft hij een kopie overgelegd van een door de architect opgestelde plattegrond. 
      
    
    
      5.2.2.
      Bij zijn herbeoordeling heeft de taxateur tevens geconstateerd dat bij de in eerste aanleg overgelegde berekening een te lage vervangingswaarde van de grond in aanmerking is genomen. Onder verwijzing naar het door hem overgelegde hoofdstuk uit de grondnota 2012 (zie onder 2.7) heeft de heffingsambtenaar zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de vervangingswaarde van de (onder)grond € 169,75/m² (excl. BTW) bedraagt. Belanghebbende stelt volgens de heffingsambtenaar ten onrechte dat de door hem overgelegde gegevens geen bewijswaarde hebben. De gronduitgifteprijs van de gemeente is immers een objectief gegeven, terwijl hij de in 2012 gehanteerde uitgifteprijs heeft geïndexeerd naar de op 1 januari 2016 in aanmerking te nemen prijs. Bovendien vindt de door hem voorgestane grondwaarde bevestiging in de gehanteerde uitgifteprijzen in de grondnota 2017, zo stelt de heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.2.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
        
          Oordeel Hof
        
      
      
    
    
      5.3.1.
      Het Hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat voor het bepalen van de WOZ-waarde van [A-straat] 2 de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden gebruikt en dat het voor dit object gebruikte archetype uit de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging) van de VNG evenmin in geschil is. Voorts verschillen partijen in hoger beroep niet meer van mening over de wijze waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal moet worden berekend (zonder levensduurverlenging bij het berekenen van technische afschrijving). Het Hof ziet geen aanleiding partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen. Wat betreft de alsdan in hoger beroep resterende geschilpunten oordeelt het Hof als volgt.
      
    
    
      5.3.2.
      Het staat de heffingsambtenaar in beginsel vrij in de procedure in (hoger) beroep ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde (en de door hem opgelegde aanslag OZB) zoals die na de uitspraak op bezwaar luidt, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Verder staat het een partij, en dus ook het bestuursorgaan, vrij om zich in hoger beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht. Dit is slechts anders voor zover het desbetreffende standpunt onderscheidenlijk verweer ondubbelzinnig zou zijn prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde (vgl. HR 10 december 2010, nr. 09/05017, ECLI:NL:HR:2010:BO6786, BNB 2011/72). 
      
    
    
      5.3.3.
      De onder 5.3.2 genoemde uitzonderingsgronden doen zich in het onderhavige geval niet voor. De heffingsambtenaar heeft zijn gewijzigde standpunten met betrekking tot het alsnog in aanmerking nemen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de droogloop (op de voet van – naar het Hof begrijpt – artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken) en zijn gewijzigde berekening van de vervangingswaarde van de grond in zijn nader stuk in hoger beroep opgenomen. Belanghebbende heeft voldoende gelegenheid gehad om op deze gewijzigde standpunten te reageren en heeft daar in haar pleitnota in hoger beroep ook daadwerkelijk op gereageerd. Met haar standpunt dat de heffingsambtenaar niet beschikt over een nieuw feit – kennelijk onder verwijzing naar artikel 16, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) – miskent belanghebbende dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB 2017 nog niet onherroepelijk vaststaan en dat hier geen situatie aan de orde is als bedoeld in artikel 16 AWR. Het primaire standpunt van belanghebbende wordt derhalve verworpen; het Hof komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van de geschilpunten die partijen in hoger beroep verdeeld houden.
      
    
    
      5.3.4.
      Bij zijn beoordeling stelt het Hof voorop dat in eerste instantie de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat de door hem vastgestelde waarde van [A-straat] 2 niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, hierna: het arrest Oostflakkee). Op hem rust derhalve de last te bewijzen dat de door hem bij de bepaling van de waarde van dit object gebruikte (deel)waarden van de grond en het gebouw niet te hoog zijn. Bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond dient beoordeeld te worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.
      
    
    
      5.3.5.
      Tijdens de zitting in hoger beroep heeft het Hof de heffingsambtenaar gewezen op de in paragraaf 3.2, tweede alinea, van de grondnota 2012 opgenomen tekst (zie onder 2.7), waarin wordt medegedeeld dat de gemeente [plaats] ervoor heeft gekozen om bij haar grondprijsbeleid de marktontwikkelingen te volgen en dat om die reden de in de regio gehanteerde prijzen voortdurend worden “gemonitord”. Voorts heeft het Hof gewezen op verschillende passages in de grondnota 2012 (onder meer paragraaf 3.2.6) waarin is opgemerkt dat de daarin vermelde grondprijs is afgeleid van gerealiseerde marktprijzen (‘comparatieve methode’), waarvan de gemeente vervolgens om beleidsmatige redenen bij het bepalen van haar uitgifteprijzen al dan niet afwijkt. Op de vraag van het Hof of hij onderzoek heeft gedaan naar de aan deze notitie ten grondslag liggende marktgegevens, heeft de heffingsambtenaar geantwoord dat hij zich niet had gerealiseerd dat de in de grondnota 2012 vermelde gronduitgifteprijzen mede zijn gebaseerd op gerealiseerde marktprijzen en dat hij hier dan ook geen onderzoek naar heeft gedaan. Volgens de heffingsambtenaar is dergelijk onderzoek ook niet noodzakelijk, omdat de gronduitgifteprijs zelve een objectief gegeven is waarop de vervangingswaarde van de grond kan worden gebaseerd. 
    
    
      5.3.6.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar medegedeeld dat het op zich juist is dat de gemeente met haar gronduitgifteprijzen om beleidsmatige redenen ook prijspolitiek bedrijft, waardoor de gronduitgifteprijzen niet altijd overeenkomen met de marktwaarde ervan. In dit geval dient volgens de heffingsambtenaar echter te worden aangesloten bij de uitgifteprijzen voor grond met niet-commerciële functies, waarbij de in paragraaf 3.2.7 van de grondnota 2012 vermelde korting met 35% moet worden toegepast op de in paragraaf 3.2.4 van de nota vermelde minimum uitgifteprijs van € 250/m² (excl. BTW) voor kantoorgrond.
      
    
    
      5.3.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde grondnota 2012 en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde vervangingswaarde van de grond van € 169,75/m² (excl. BTW) niet te hoog is. Gelet op de omstandigheid dat de gronduitgifteprijzen van de gemeente kennelijk zijn gebaseerd op gerealiseerde markttransacties, terwijl de uitgifteprijzen niet per definitie overeenkomen met de marktwaarde van vergelijkbare grond, had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om tegenover de betwisting door belanghebbende met nadere (markt)gegevens te onderbouwen dat de door hem genoemde uitgifteprijs een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van vergelijkbare percelen. Daar komt bij dat belanghebbende terecht heeft aangevoerd dat de nota de voor het jaar 2012 gehanteerde uitgifteprijzen vermeldt, vier jaar vóór de in aanmerking te nemen waardepeildatum. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet kunnen volstaan met het toepassen van een prijsindexcijfer op de uitgifteprijs voor 2012 en het louter vermelden van een volgens de heffingsambtenaar in 2017 door de gemeente gehanteerde gronduitgifteprijs, wederom zonder enige onderbouwing van deze vermeldingen met nadere (markt)gegevens. 
      
    
    
      5.3.8.
      De ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat niet kan worden uitgesloten dat in de grondnota 2012 weliswaar wordt vermeld dat gerealiseerde marktprijzen continu door de gemeente worden gevolgd en vastgelegd, maar dat dergelijke marktgegevens er in werkelijkheid niet zijn, wordt door het Hof als speculatief verworpen. De heffingsambtenaar heeft immers zelf verklaard hiernaar geen onderzoek te hebben verricht. 
      
    
    
      5.3.9.
      Gelet op het onder 5.3.4 tot en met 5.3.8 overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eigenaar van de grond op de waardepeildatum niet een lagere prijs dan € 169,75/m² (excl. BTW) zou hoeven te betalen om vervangende grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Een en ander overigens nog daargelaten de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep gewijzigde oppervlakteberekening van de grond (zie 2.6.3 in vergelijking met 2.4.3) niet heeft toegelicht, zodat hij geen inzicht heeft gegeven in de reden waarom zou moeten worden afgeweken van de door belanghebbende en door hemzelf in eerste aanleg opgestelde oppervlakteberekening. Vanwege de substantiële invloed van de in aanmerking te nemen grondwaarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object als geheel is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar hierdoor niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van [A-straat] 2 niet te hoog is.
      
    
    
      5.4.1.
      Aangezien het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar niet de feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt waaruit volgt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is, komt vervolgens de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar (primair en subsidiair) verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt (vgl. r.o. 3.2 van het arrest Oostflakkee).
    
    
      5.4.2.
      Aangezien het primaire standpunt van belanghebbende wordt verworpen (zie 5.3.1) en belanghebbende bij die stand van zaken – blijkens de bij haar pleitnota in hoger beroep overgelegde berekening conform haar subsidiaire standpunt – tot eenzelfde in aanmerking te nemen waarde van de droogloop concludeert, spitst de beoordeling zich toe op de vraag of belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking te nemen vervangingswaarde van de grond niet hoger kan worden gesteld dan op de onder 2.5.3 vermelde waarden per m². Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in deze bewijslast is geslaagd. Evenals de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de door haar verdedigde grondwaarden niet onderbouwd met bewijsmiddelen; met haar standpunt dat zij zich aansluit bij de door de heffingsambtenaar tijdens de procedure in eerste aanleg berekende grondwaarden en dat die waarden tijdens de procedure in eerste aanleg niet in geschil waren, miskent zij dat – zoals hiervoor overwogen – het de heffingsambtenaar is toegestaan hierover in hoger beroep een ander standpunt in te nemen. Belanghebbende heeft zonder onderbouwing met bijvoorbeeld marktgegevens, die ontbreekt, de door haar verdedigde grondwaarden niet aannemelijk gemaakt. Ook tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende, nadat de taxateur van de heffingsambtenaar had verklaard niet te weten waarop de aanvankelijk door hem in aanmerking genomen grondwaarde van € 115/m² (excl. BTW) is gebaseerd omdat deze waarde nu eenmaal “in de systemen” staat, niet gereageerd met een inhoudelijke onderbouwing van de door haar verdedigde waarden, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De enkele vermelding van deze waarde in een door de taxateur van belanghebbende opgesteld taxatierapport is daartoe onvoldoende, aangezien de taxateur de door hem berekende waarden tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet met objectieve (markt)gegevens heeft onderbouwd.
      
    
    
      5.4.3.
      Gelet op het onder 5.4.2 overwogene – en gelet op de substantiële invloed van de in aanmerking te nemen grondwaarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object als geheel – is het Hof van oordeel dat ook belanghebbende er niet in is geslaagd de door haar (primair en subsidiair) verdedigde waarden aannemelijk te maken. 
      
    
    
      5.5.
      Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2017 van het object [A-straat] 2 in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof deze waarde schattenderwijs vast op € 5.900.000. De aan belanghebbende voor dit object opgelegde aanslag OZB 2017 moet dienovereenkomstig worden verminderd.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende gedeeltelijk doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven. Beslist dient te worden als hieronder vermeld. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in de door belanghebbende gemaakte kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep inzake het object [A-straat] 2. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). 
    
    
      6.2.
      Voor het onderhavige geval zijn dat in de eerste plaats de in artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 
      
        
          voor de bezwaarfase: 2 punten (proceshandelingen: bezwaarschrift en hoorzitting) x € 261 x 1 (wegingsfactor) = € 522; 
        
        
          voor de beroepsfase: 2 punten (proceshandelingen: beroepschrift + zitting) x € 525 x 1 (wegingsfactor) = € 1.050;
        
        
          voor het hoger beroep: 2 punten (hogerberoepschrift + zitting) x € 525 x 1 (wegingsfactor) = € 1.050;
        
      
      in totaal derhalve € 2.622.
      
      
        6.3.1.
        Daarnaast komen op de voet van artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking de kosten van de door een deskundige verrichte werkzaamheden. Belanghebbende heeft een kopie overgelegd van de door de taxateur uitgereikte factuur voor het opstellen van het tijdens de procedure in eerste aanleg overgelegde taxatierapport inzake [A-straat] 2. Blijkens deze factuur is hiervoor € 1.669,80 inclusief BTW in rekening gebracht (12 uur x € 115 (uurtarief excl. BTW x 1,21). Tijdens de zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar verklaard het aantal in rekening gebrachte uren redelijk te achten, gelet op de aard van het te taxeren object. Het Hof volgt partijen hierin en stelt de op de voet van artikel 2, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende kosten vast op € 1.669,80, aangezien belanghebbende de haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen. 
        
      
      
        6.3.2.
        Voorts komen op de voet van het Besluit voor vergoeding in aanmerking, conform het door belanghebbende tijdens de zitting in hoger beroep gedane verzoek, de kosten van de taxateur voor het bijwonen van de zittingen in eerste aanleg en hoger beroep. Het Hof stelt de op de voet van artikel 2, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende kosten vast op € 834,90 (6 uur (zittingen eerste aanleg en hoger beroep) x € 115 (uurtarief excl. BTW x 1,21). De toe te kennen vergoeding voor kosten van een deskundige bedraagt in totaal derhalve (€ 1.669,80 + € 834,90 =) € 2.504,70.
        
      
    
    
      6.4.
      Tevens komen op de voet van het Besluit voor vergoeding in aanmerking kosten van uittreksels uit de openbare registers voor een bedrag van € 14. 
      
    
    
      6.5.
      Het bedrag van de door de heffingsambtenaar te vergoeden kosten bedraagt in totaal derhalve (€ 2.622 + € 2.504,70 + € 14 =) € 5.140,70.
      
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond voor zover het betreft de voor het jaar 2017 vastgestelde WOZ-waarde en de opgelegde aanslag OZB 2017 ter zake van het object [A-straat] 2 te [plaats] ;
      
      
        verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de voor het jaar 2017 vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2017 ter zake van [A-straat] 2;
      
      
        vermindert de voor het kalenderjaar 2017 vastgestelde waarde van [A-straat] 2 tot € 5.900.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB 2017 ter zake van het object [A-straat] 2 tot een aanslag berekend naar het tarief voor niet-woningen en naar een heffingsmaatstaf van € 5.900.000;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.140,70;
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor het beroep en hoger beroep (inzake [A-straat] 2) betaalde griffierecht van totaal € 466 (€ 338 griffierecht in eerste aanleg respectievelijk € 128 griffierecht in hoger beroep) te vergoeden.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, C.J. Hummel en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 24 november 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.