ECLI:NL:GHARL:2025:2707, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-04-2025, 200.338.246/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst van een woonboerderij voor “nader te noemen meester”. Nadere overeenkomst tot beëindiging van die overeenkomst met oorspronkelijke koper. Nader te noemen meester maakt twee jaar later aanspraak op nakoming van de koopovereenkomst. Beroept zich op wilsgebrek oorspronkelijke koper bij sluiten overeenkomst tot beëindiging. Daargelaten of bij oorspronkelijk koper daadwerkelijk de wil ontbrak bij het aangaan van de beëindigingsovereenkomst, slaagt het beroep van verkoper op het vertrouwen dat bij haar is gewekt (art. 3:35 BW). Dat vertrouwen werkt ook tegen de nader bekend gemaakte meester.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.338.246/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden 188226 
    
    
    
      
        arrest van 29 april 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats1]  
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de rechtbank optrad als eiser
      hierna: [appellant]  
      advocaat: mr. E.Tj. van Dalen 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats2]
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde
      hierna: [geïntimeerde] 
      advocaat: mr. J. Keekstra 
    
  
  
    
      1
      1.	Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, (hierna: de rechtbank) op 22 november 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep 
      
      
        de mondelinge behandeling na aanbrengen
      
      
        de memorie van grieven
      
      
        de memorie van antwoord. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Het gaat er in deze zaak over of [geïntimeerde] gebonden is aan een koopovereenkomst die zij met betrekking tot aan haar toebehorende onroerende zaken (woonhuis met opstallen, kalverschuur en ca. één hectare agrarische grond) heeft gesloten met Pandbeheer B.V., het bedrijf van de heer [naam1] , die daarbij optrad voor “nader te noemen meester”. [appellant] stelt dat hij die “nader te noemen meester” is en vordert in deze procedure de veroordeling van [geïntimeerde] om haar medewerking te verlenen aan verkoop en levering van die onroerende zaken aan [appellant] tegen een koopsom van € 442.600,- k.k.
    
    
      2.2
      De rechtbank heeft die vordering afgewezen. Volgens de rechtbank heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd het verweer van [geïntimeerde] weersproken, dat zij na het sluiten van de koopovereenkomst een beëindigingsovereenkomst heeft gesloten met [naam1] , die haar de bevoegdheid gaf om de koopovereenkomst te beëindigen, en dat zij van die bevoegdheid ook gebruik heeft gemaakt met de e-mail van 31 mei 2022. Verder heeft de rechtbank overwogen dat voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] en [naam1] niet de bedoeling hadden om de onroerende zaken daadwerkelijk te verkopen/te kopen, maar dat de overeenkomst alleen getekend is vanwege een conflict tussen [geïntimeerde] en een zekere [naam2] . Op grond daarvan heeft de rechtbank aangenomen dat ook sprake is van een nietige overeenkomst.      
      
    
    
      2.3
      
        [appellant] is het met die beslissingen niet eens en heeft daarom hoger beroep ingesteld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
    
    
      2.4
      Het hof deelt het oordeel van de rechtbank, dat [geïntimeerde] niet meer gebonden is aan de koopovereenkomst en dat de vorderingen van [appellant] daarom afgewezen moeten worden. Die beslissing zal hierna worden toegelicht, waarbij eerst het feitelijk kader van deze zaak zal worden geschetst.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      
        
          [geïntimeerde] is eigenaar van het woonhuis met opstallen, erf en tuin aan de [adres]
        te [woonplaats2] . Achter het woonhuis bevindt zich een kalverschuur en een perceel agrarische
        grond van ongeveer één hectare. De kalverschuur en het perceel grond zijn ook eigendom
        van [geïntimeerde] (de genoemde zaken worden hierna samen ‘de onroerende zaken’ genoemd).
      
      
    
    
      3.2
      
        
          [geïntimeerde] is eigenaar geworden van de onroerende zaken nadat [naam2]
        (hierna: [naam2] ) deze zaken op 14 september 2017 voor [geïntimeerde] had aangekocht.
      
      
    
    
      3.3
      
        Tussen [geïntimeerde] en [naam2] is een conflict ontstaan. [geïntimeerde] en [naam2] hebben
        vervolgens meerdere procedures gevoerd bij de rechtbank en dit hof. Deze procedures hadden onder meer betrekking op de onroerende zaken.
      
      
    
    
      3.4
      In 2019 kwam [geïntimeerde] via de heer [naam3] in contact met [naam1] en [naam4] .
      
    
    
      3.5
      
        [naam1] is bestuurder van Pandbeheer B.V. (hierna: Pandbeheer).
      
    
    
      3.6
      
        Op 18 juni 2019 hebben [geïntimeerde] en [naam1] een overeenkomst ondertekend. De
        overeenkomst vermeldt dat [geïntimeerde] de onroerende zaken voor € 442.600,- verkoopt aan
        Pandbeheer. Verder is vermeld dat Pandbeheer bij het sluiten van de overeenkomst
        vertegenwoordigd wordt door haar bestuurder [naam1] , en dat Pandbeheer handelt ‘voor
        nader te noemen meester’.
      
      
    
    
      3.7
      
        Op 17 juli 2019 hebben [geïntimeerde] en [naam1] afzonderlijk ieder een gelijkluidende overeenkomst ondertekend met het opschrift “Beëindiging bestaande rechtsverhouding”. In die overeenkomst is onder meer vastgelegd dat “Pandbeheer alle met [geïntimeerde] gesloten overeenkomsten (hierna: de Overeenkomsten ) slechts is aangegaan in verband met de door haar verleende bijstand, zulks ter bescherming van [geïntimeerde] , en geen werkelijke rechtshandelingen beoogde”. Verder verklaren partijen daarin dat zij zijn overeengekomen als volgt:
        
          Artikel 1 Beëindiging eerdere overeenkomsten
        
        1. De rechtsverhouding tussen partijen wordt louter beheerst door hetgeen de overeenkomsten zoals hierboven werden weergegeven onder A [hof: de koopovereenkomst van de onroerende zaken], B [hof: een koopovereenkomst van het kalverbedrijf] en C [hof: een bewaarnemingsovereenkomst van 26 mei 2019] met zich zouden brengen, voor het overige verlenen Partijen elkaar finale kwijting over en weer.
        2. Pandbeheer hierbij instemt met de bevoegdheid van [geïntimeerde] de overeenkomsten onder A, B en C (al dan niet partieel) te beëindigen door haar enkele (nadere) wilsverklaring. Bij deze beëindiging door [geïntimeerde] zal de betreffende overeenkomst gelden als nietig dan wel als resultaat van de beëindigingshandeling dat resultaat zo veel als mogelijk benaderen.
        3. [geïntimeerde] hierbij overgaat tot partiële beëindiging van de overeenkomst bedoeld onder B (…). Pandbeheer verliest hiermee haar recht op levering van de Kalveren. (…) 
      
      
    
    
      3.8
      
        Op 4 juni 2021 hebben [appellant] en Pandbeheer een overeenkomst gesloten met de
        aanduiding 'aanwijzen na te noemen meester'. De overeenkomst vermeldt dat Pandbeheer bij
        het sluiten van de overeenkomst tot koop van de onroerende zaken van 18 juni 2019,
        gehandeld heeft namens [appellant] . 
      
      
    
    
      3.9
      
        Op 29 oktober 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bericht dat hij door Pandbeheer is
        aangewezen als koper van de onroerende zaken.
      
      
    
    
      3.10
      
        Op 24 mei 2022 heeft [naam3] aan [geïntimeerde] een e-mail gestuurd met als
        onderwerp ‘Verkoop boerderij’. [naam3] schrijft in de e-mail: “ [appellant] wil graag
        van je weten wanneer de akte van levering kan worden gepasseerd.”
      
      
    
    
      3.11
      
        De advocaat van [geïntimeerde] heeft op 31 mei 2022 per e-mail aan [naam3]
        bericht:
        Als advocaat van mevrouw [geïntimeerde] reageer ik op haar verzoek op uw e-mail van 24 mei jl. Het is niet duidelijk in welke hoedanigheid u uw e-mail hebt geschreven en over welke akte van levering u het hebt. Voor zover u doelt op levering van de boerderij van mijn cliënte in [woonplaats2] , kan ik u meedelen de weliswaar in juni 2019 een koopovereenkomst is gesloten met Pandbeheer B.V. voor nader te noemen meester, maar dat in juli 2019 een overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding" is gesloten op grond waarvan mijn cliënte die koopovereenkomst heeft beëindigd. Er zal dus geen levering plaatsvinden. (...)"
      
      
    
    
      3.12
      
        
          [appellant] heeft op 1 februari 2023 conservatoir beslag tot levering gelegd op de
        onroerende zaken. 
      
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      4.1
      
        [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven (bezwaren) aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank, de eerste grief nog gesplitst in grief 1A en grief 1B.
    
    
      4.2
      In grief 1A voert [appellant] aan dat de overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding” alleen betrekking heeft op de daarin genoemde overeenkomst B, en dat overeenkomst A, koopovereenkomst van de onroerende zaken, daarvan is uitgesloten en dus in stand blijft. De rechtbank heeft [geïntimeerde] ten onrechte gevolgd in haar standpunt dat zij op grond van die overeenkomst ook gerechtigd was om die overeenkomst te beëindigen. 
      
    
    
      4.3
      
        Die grief wordt verworpen. Artikel 1 lid 2 van de overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding” geeft [geïntimeerde] het recht om alle drie de overeenkomsten te beëindigen door “enkel haar (nadere) wilsverklaring”. Dat vervolgens [geïntimeerde] in het derde lid van artikel 1 alleen overgaat tot beëindiging van overeenkomst B, doet niet af aan wat in lid 2 is bepaald. Alleen zal voor de beëindiging van die andere overeenkomsten dan nog wel een nadere wilsverklaring van [geïntimeerde] nodig zijn. [appellant] heeft (terecht) niet aangevoerd dat de overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding” niet geldt in zijn rechtsverhouding tot [geïntimeerde] . Hij heeft (ook in hoger beroep) niet de stelling van [geïntimeerde] weersproken dat uit de e-mail van haar advocaat van 31 mei 2022 blijkt dat de koopovereenkomst van de onroerende zaken in ieder geval toen beëindigd was. 
        Die brief dient daarmee beschouwd te worden als een wilsuiting van [geïntimeerde] dat zij die koopovereenkomst heeft beëindigd. 
      
      
    
    
      4.4
      In grief 1B betoogt [appellant] dat [naam1] heeft verklaard dat hij nimmer de bedoeling heeft gehad om de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken te beëindigen. Er is daarmee niet voldaan aan het vereiste voor het tot stand komen van een rechtshandeling zoals bedoeld in artikel 3:33 BW; er was geen sprake van een op rechtsgevolg gerichte wil. 
    
    
      4.5
      Die grief faalt ook. Vast staat dat [naam1] de overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding” heeft ondertekend. Daarmee is sprake van een onderhandse akte, waaraan, ook in de verhouding tussen [geïntimeerde] en [appellant] , dwingende bewijskracht toekomt ten aanzien van de waarheid van de in die overeenkomst opgenomen verklaring van [naam1] (artikel 157 lid 2 Rv). Tegen dit dwingend bewijs staat tegenbewijs open (artikel 151 lid 2 Rv). Dat tegenbewijs is niet beperkt tot de stelling dat anders is verklaard dan in de overeenkomst is opgenomen. Het tegenbewijs kan ook betrekking hebben op de stelling dat de in de overeenkomst opgenomen verklaring niet overeenstemt met de werkelijkheid.
      
    
    
      4.6
      
        
          [appellant] heeft gesteld dat de in de overeenkomst vermelde verklaring niet klopt met de werkelijkheid. Volgens [appellant] blijkt dat uit de wijze waarop deze overeenkomst tot stand is gekomen. Ter onderbouwing heeft [appellant] [naam1] in een voorlopig getuigenverhoor als getuige laten horen over zijn ondertekening van die overeenkomst. [naam1] heeft daarover onder meer het volgende verklaard:
        U houdt mij voor de overeenkomst “beëindiging bestaande rechtsverhouding” van 17 juni 2019. Ik zie dat onder die overeenkomst mijn handtekening staat. Die handtekening heb ik geplaatst. De ondertekening daarvan is als volgt gegaan. Ik bracht [naam4] naar [plaats1] . Daar zou hij opgepikt worden door zijn zoon. Zijn zoon stond er inderdaad met de auto. [naam4] stapte uit en haalde uit die auto een stapeltje papieren. Met die papieren kwam hij bij mij en zei tegen mij dat die door mij nog getekend moesten worden. Ik heb die papieren die hij mij voorhield toen getekend. Ik zat op dat moment achter het stuur in
        mijn auto. Ik heb niet gelezen wat ik toen tekende. 
        U houdt mij voor dat u dat wel een vreemde gang van zaken vindt. Dat kan ik mij
        voorstellen, maar u moet begrijpen dat ik in die periode wel meer zaken deed met [naam4] , Het kwam wel eens vaker voor dat we over en weer papieren tekenden. Ik vertrouwde [naam4] blindelings. Ik had niet de bedoeling de overeenkomst met mevrouw [geïntimeerde] te beëindiging. Ik ben er altijd van uitgegaan dat ik nog altijd de eigendom van de boerderij had.    
      
      
    
    
      4.7
      Het hof stelt voorop dat de ondertekening van de overeenkomst door [naam1] moet worden aangemerkt als een wilsverklaring, gericht op het tot stand komen van deze overeenkomst. De verklaring van [naam1] komt er op neer dat hij zich niet van de inhoud van de overeenkomst heeft vergewist voordat hij tekende, dat hij vaker in vertrouwen papieren tekende die [naam4] hem voorlegde en dat hij niet de bedoeling had de overeenkomst met [geïntimeerde] te beëindigen.
      
    
    
      4.8
      
        Het hof laat in het midden of [appellant] in het tegenbewijs van de dwingende bewijskracht van de ondertekende overeenkomst is geslaagd. Voor zover op basis van zijn verklaring moet worden aangenomen dat bij [naam1] een met zijn verklaring overeenstemmende wil heeft ontbroken om aan [geïntimeerde] de bevoegdheid te verlenen om de overeenkomsten genoemd in de overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding” te beëindigen (artikel 3:33 BW), kan [appellant] daarop namelijk geen beroep doen in het geval [geïntimeerde] , zoals zij heeft aangevoerd, daar wel gerechtvaardigd op heeft vertrouwd (artikel 3:35 BW). 
        
          [geïntimeerde] mocht er gelet op de ondertekening van de overeenkomst, in beginsel op vertrouwen dat de verklaring van [naam1] , zijn wil juist weergaf. [appellant] heeft geen (bijkomende) feiten en omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat in dit geval [geïntimeerde] op de ondertekening van de overeenkomst niet had mogen vertrouwen. Zo heeft [appellant] niet (gemotiveerd) aangevoerd dat [geïntimeerde] bekend was met de omstandigheden waaronder [naam1] , naar zijn zeggen, de overeenkomst ondertekende, of dat zij daarvoor verantwoordelijk was. Ook zijn er geen andere omstandigheden aangevoerd of gebleken waaruit afgeleid zou kunnen worden dat [geïntimeerde] er wel bekend mee was dat [naam1] niet verklaarde overeenkomstig zijn wil. In die situatie dient het voor rekening van [appellant] te blijven als de wil van [naam1] inderdaad niet overeenstemde met zijn verklaring. [geïntimeerde] wordt tegen dat beweerdelijke wilsontbreken dan beschermd door artikel 3:35 BW. 
      
    
    
      4.9
      Met het falen van deze grieven tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] op grond van de overeenkomst “Beëindiging bestaande rechtsverhouding” de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaken mocht beëindigen, is gegeven dat ook in hoger beroep de vorderingen van [appellant] afgewezen moeten worden. Bij die stand van zaken kan een beoordeling van grief II, die is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken nietig is, omdat geen sprake was van de daadwerkelijke wil om een koopovereenkomst tot stand te brengen, verder achterwege blijven.   Voor de volledigheid wordt nog wel opgemerkt dat als [geïntimeerde] en [naam1] niet daadwerkelijk de bedoeling hebben gehad om met de koopovereenkomst een levering tot stand te gaan brengen (maar sprake was van een schijnhandeling), dat op zichzelf de overeenkomst nog niet nietig maakt. In zoverre is de grief wel terecht voorgesteld, maar dat leidt niet tot een andere uitkomst. Hiervoor is immers al geoordeeld voor het geval die wil wel aanwezig was, het beroep van [geïntimeerde] op de beëindiging van die overeenkomst slaagt.  
    
    
      4.10
      
        Grief III van [appellant] tegen zijn veroordeling in de proceskosten door de rechtbank heeft geen zelfstandige betekenis. In de omstandigheid dat [appellant] ook in hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld, ligt besloten dat ook deze grief faalt.  
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.11
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      4.12
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 22 november 2023; 
      
    
    
      5.2
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
        € 2.053,- aan griffierecht
        € 10.572,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief VII);
      
      
    
    
      5.3
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, M. Willemse en D.H. de Witte, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        29 april 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 13 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:848.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.