ECLI:NL:GHAMS:2020:3669, Gerechtshof Amsterdam, 31-12-2020, 19/00019
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; kapitalisatiefactor; referentieobjecten

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 19/00019
    
    
      31 december 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 27 november 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/5845 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017, nr. 40740279, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te [Y] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 344.000. In hetzelfde geschrift is bij afzonderlijke beschikking de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) 2017 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 
        15 augustus 2017 het bezwaar tegen de beschikkingen ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. 
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij uitspraak van 27 november 2018 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 
        4 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Op 24 april 2019 en 15 oktober 2020 zijn nadere brieven ontvangen van belanghebbende. Deze brieven zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. Op verzoek van belanghebbende heeft de zitting (deels) digitaal plaatsgevonden. Daarbij heeft belanghebbende zich digitaal – via een Skype-verbinding – laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
    
      1.7.
      Na de zitting is het onderzoek heropend teneinde de gemachtigde van belanghebbende in de gelegenheid te stellen alsnog fysiek bij het onderzoek ter zitting aanwezig te zijn en is de behandeling van de zaak door de derde meervoudige belastingkamer van het Hof verwezen naar de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof.
      
    
    
      1.8.
      Van belanghebbende is bij schrijven van 1 december 2020 een nader stuk met bijlage ontvangen.
      
    
    
      1.9.
      Het onderzoek ter zitting door de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
  
  
    
      2
      2. Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak aan de [onroerende zaak] te [Y] (hierna: de onroerende zaak) is een horecagelegenheid met een vloeroppervlakte van 68 m2. Belanghebbende is eigenaar van deze onroerende zaak.
      
    
    
      2.2.
      
        Belanghebbende is op 19 juni 2017 naar aanleiding van zijn bezwaar gehoord. In het verslag van de hoorzitting (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg) is onder meer het volgende vermeld:
        
          “Biljetnummer 40740279(…)[onroerende zaak]U stelt voor dat de kapitalisatiefactor moet worden vastgesteld op 10,4 en de waarde op € 279.000,--.”
      
    
    
      2.3.
      
        In een reactie van de taxateur van de gemeente van 17 mei 2018 is over de onroerende zaak onder meer het volgende vermeld (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg):
        
          “De WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Deze is vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.(…)Rekening houdend met de argumenten welke belanghebbende in het beroepschrift heeft verwoord, heb ik een onderzoek ingesteld (…). Daartoe zijn (…) vergelijkingsobjecten op de bijlage ‘Overzicht taxatiewaarden’ geplaatst, zowel voor huur als voor verkoop. Het zijn (…) horecapanden welke rond de waardepeildatum 01-01-2016 zijn verkocht of verhuurd en waarvan de transacties voldoen aan de eisen die (…) in het kader van de wet WOZ (…) dienen te worden gesteld.(…)Ik ben van mening dat de staat van onderhoud van onderhavig object niet afwijkt ten opzichte van de referentie-objecten.(…) er is geen sprake van verpaupering c.q. verloedering.
      
      
      
        Op basis van de bijlage ‘Overzicht Taxatiewaarden’ is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten zoals verwoord in het beroepschrift van eiser, het onderhavige object (…) op een juiste waarde is gewaardeerd.”
      
    
  
  
    
      3
      3. Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de juiste waarde is vastgesteld.
    
    
  
  
    
      4
      4. Beoordeling van het geschil 
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft aangaande het geschil het volgende overwogen en beslist. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
      
      
        “5. Op de zitting van 22 juni 2018 heeft eiser laten weten dat hij de beroepsgronden die zien op een lagere waarde van het bedrijfspand (waaronder de verpaupering van de buurt), niet langer handhaaft. Hij gaat thans voor de waardering op de waardepeildatum 1 januari 2016 uit van de door verweerder in beroep overgelegde matrix met bijbehorende onderbouwing van 7 maart 2018 en concludeert daaruit dat de waarde van het pand € 377.000 is en niet € 344.000. Anders dan verweerder is eiser van mening dat de kapitalisatiefactor verkregen wordt door het gemiddelde te nemen van de beide kapitalisatiefactoren (12,9 en 14,6) van de twee ondersteunende verkopen van vergelijkingsobjecten, te weten 13,7.
      
      
      
        6. De rechtbank stelt vast dat eiser alle eerder aangevoerde beroepsgronden tegen de (te hoog) vastgestelde waarde in de brief van 4 juni 2018 en ter zitting heeft ingetrokken en dat de hoogte van de kapitalisatiefactor nog het enig resterende geschilpunt is tussen partijen. 
      
      
      
        7. Verweerders taxateur [F] heeft aangevoerd dat de door verweerder in aanmerking genomen kapitalisatiefactor van 12,5 juist is. De ligging van de vergelijkingsobjecten is anders dan van het bedrijfspand en op grond van de analyse wordt dit pand gewaardeerd met een iets lagere kapitalisatiefactor. De vergelijkingsobjecten hebben een iets betere kwaliteit en realiseren daardoor ook een iets hogere huur. 
      
      
      
        8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de vergelijkingsobjecten en de gegeven toelichting daarop aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor van 12,5 juist is. Hetgeen eiser daartegenin heeft gebracht, te weten dat een rekenkundig gemiddelde van de kapitalisatiefactoren een andere uitkomst heeft, leidt niet tot een ander oordeel omdat de kapitalisatiefactor niet uitsluitend het resultaat is van een mathematische berekening. Verweerder heeft terecht overige relevante omgevings- en marktgegevens die van invloed zijn op de waarde betrokken bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. 
        
          
          Conclusie 
        
      
      
      
        9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hetgeen verweer overigens heeft aangevoerd behoeft gelet hierop geen verdere bespreking.” 
      
      
        4.2.1.
        In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat aan de onroerende zaak een onjuiste waarde is toegekend, en dat de verschillende heffingsgrondslagen incorrect zijn vastgesteld en toegepast. De referentiepanden zijn volgens belanghebbende niet geschikt. 
        
      
      
        4.2.2.
        Voorts verzoekt belanghebbende ‘de officiële tekeningen (gecompleteerd door het bijbehorende proces-verbaal) van de destijds door het kadaster ingeschakelde landmeter(s) in het geding te brengen. Hij acht de heffingsambtenaar daartoe de meest gerede partij.
        
      
      
        4.2.3.
        Belanghebbende stelt in zijn nader stuk van 14 oktober 2020 dat hij niet beschikt over het uitgebreide en uitgewerkte proces-verbaal van de hoorzitting in de bezwaarfase en van de zitting van de rechtbank, en voorts dat hij niet beschikt over uitgewerkte grondstaffels en een recent en onafhankelijk opgemaakt taxatierapport.
        
      
      
        4.2.4.
        
          Ter zitting van het Hof van 11 november 2020 heeft belanghebbende het volgende opgemerkt:
          
            “Het gaat om het gemiddelde van de kapitalisatiefactoren. Daarvan uitgaande moet de waarde € 377.000 zijn. (…)De gemeente moet de waarde aannemelijk maken. Dat doet zij met vergelijkingsobjecten. Ik sluit mij aan bij de vergelijkingsobjecten. Die zijn heel consistent. Als de gemeente zegt dat zij die objecten vergelijkbaar vindt qua afmetingen en huur, dan kan mijn redenering dat voor het bepalen van de kapitalisatiefactor het gemiddelde van die objecten moet worden genomen, worden gevolgd.”   
        
      
      
        4.2.5.
        Bij brief van 1 december 2020 heeft belanghebbende toegezonden:
        
          
            Een huurovereenkomst betreffende [onroerende zaak] , parterre en entresol, gedateerd 23 december 1992 en waarin vermeld een maandelijks huurbedrag per 1 januari 1993 van f 2.400;
          
          
            een stuk met als opschrift ‘Allonge I’, niet gedateerd en niet ondertekend, waarin ter zake van [onroerende zaak] met ingang van 1 januari 2014 een maandelijkse huur is vermeld van € 2.013,39. 
          
        
        
        
          4.2.6.1. Ter zitting van het Hof van 22 december 2020 heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de onroerende zaak gebaseerd dient te worden op de in de ‘Allonge I’ opgenomen huurprijs. Deze prijs komt neer op een jaarlijkse huurwaarde van circa€ 24.000. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 12,5 neemt belanghebbende nader het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak vastgesteld dient te worden op € 300.000.
        
        
        
          4.2.6.2. Ter zitting van het Hof van 22 december 2020 heeft belanghebbende voorts gesteld dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, (mede) omdat die een kelder bevatten en de onroerende zaak niet.
        
        
      
      
        4.3.1.
        
          De heffingsambtenaar acht het hoger beroep ongegrond. Ter zitting van het Hof van 11 november 2020 heeft de heffingsambtenaar het volgende verklaard: 
          
            “Er is een hogere waarde bepleit op basis van de kapitalisatiefactor die volgens belanghebbende 13,7 zou moeten zijn. Bij het bepalen van de kapitalisatiefactor moet ook worden gekeken naar de verschillen tussen de panden. Daarom is in dit geval een lagere kapitalisatiefactor dan het gemiddelde van de kapitalisatiefactoren gerechtvaardigd. Ik blijf bij wat de rechtbank heeft overwogen.” 
        
        
        
        
        
        
      
      
        4.3.2.
        
          Ter zitting van het Hof van 22 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het volgende verklaard:
          
            “Gemachtigde heeft de huurovereenkomst en de allonge veel te laat in het geding gebracht. Als hij dat eerder had gedaan, had ik daar nu inhoudelijk op kunnen reageren.
          Uw Hof vraagt mij of ik ben uitgegaan van een jaarlijkse huurwaarde van het object van € 27.540. Ik bevestig dat. Dat bedrag is namelijk opgenomen in de door mij overgelegde matrix en is gebaseerd op drie vergelijkbare verhuurreferenties.”
        
      
      
        4.4.1.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof verwijst naar de rechtsoverwegingen 7 en 8 van de uitspaak van de rechtbank en voegt hier nog het volgende aan toe.
        
      
      
        4.4.2.
        De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaken in het taxatierapport en met hetgeen hij daarover ter toelichting ter zittingen van de rechtbank en van het Hof naar voren heeft gebracht voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Gegeven dit oordeel heeft het op de weg van belanghebbende gelegen om te onderbouwen en gronden aannemelijk te maken die tot de gestelde hogere respectievelijk lagere waarde dan de vastgestelde waarde zouden hebben te leiden. De enkele omstandigheid dat een rekenkundig gemiddelde van de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten tot een hogere kapitalisatiefactor leidt dan de met betrekking tot het object [onroerende zaak] gehanteerde kapitalisatiefactor leidt, gelet ook op hetgeen namens de heffingsambtenaar hierover ter zittingen van de rechtbank en het Hof is verklaard, niet tot een ander oordeel dan dat van de rechtbank. 
        
      
      
        4.4.3.
        Voorts ziet het Hof niet in waarom de heffingsambtenaar de door belanghebbende vermelde kadastrale gegevens zou hebben te verstrekken. Het heeft op de weg van belanghebbende gelegen deze in te brengen en daarvan desgewenst de relevantie nader toe te lichten. Van de – tot de gedingstukken behorende – processen-verbaal van de hoorzitting in de bezwaarfase en van de zitting van de rechtbank acht het Hof het – anders dan belanghebbende in zijn nader stuk van 14 oktober 2020 heeft gesteld – niet aannemelijk dat deze stukken door belanghebbende niet zijn ontvangen. Aan het gestelde ontbreken van grondstaffels kan voorbij worden gegaan, omdat de grondstaffels voor de gehanteerde waarderingsmethode niet een relevant element zijn.
        
      
      
        4.4.4.
        Hetgeen belanghebbende ter zitting van het Hof van 22 december 2020 naar voren heeft gebracht leidt niet tot een ander oordeel. De stelling dat de referentiepanden niet vergelijkbaar zijn is, gezien ook de (ligging van de) in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten ( [object 1] , [object 2] , [object 3] , [object 4] en [object 5] ), niet voldoende onderbouwd. De gestelde aanwezigheid van een kelder bij (enkele van de) vergelijkingsobjecten leidt op zichzelf niet tot de conclusie dat de waarde niet juist zou zijn vastgesteld.  De op 1 december 2020 toegezonden huurgegevens leiden evenmin tot de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak niet juist zou zijn vastgesteld.  
        
        
        
        
        
      
      
        4.4.5.
        Het Hof voegt hieraan toe dat belanghebbende, door zich ter zitting van 11 november 2020 akkoord te verklaren met de vergelijkingsobjecten en ter nadere zitting van 22 december 2020 de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten weer in geding te brengen,   in strijd handelt met een behoorlijke procesorde. Bovendien beschouwt het Hof, ook los van hetgeen belanghebbende ter zitting van 11 november 2020 heeft verklaard, het eerst ter zitting in geding brengen van de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten, waarop de wederpartij zich niet heeft kunnen voorbereiden en waardoor die wederpartij zich in haar verdediging geschaad acht, en welke kwestie een nader onderzoek van feitelijke aard zou vergen, terwijl een reden ontbreekt waarom het desbetreffende (deel)geschilpunt niet tijdig, voorafgaand aan de zitting van 11 november 2020 is opgeworpen, als tardief. 
      
      
        4.4.6.
        Voor de door belanghebbende verlangde vergoeding van immateriële schade ontbreekt het aan de daarvoor vereiste feitelijke grondslag. 
        
        
          
            Slotsom
            4.5. Het hoger beroep is ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
        
        
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      
        De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. L.H.M. Heijligers, als griffier. De beslissing is op 31 december 2020 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraakmede te ondertekenen
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.