ECLI:NL:GHARL:2020:788, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2020, 18/00940
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling garage met werkplaats, showroom, opslag/magazijnruimte en kantine.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00940
    uitspraakdatum: 28 januari 2020
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 27 augustus 2018, nummer Awb 17/2294, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 22a te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 267.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 497,69.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2020. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. De uitnodiging voor de zitting, waarin als zittingsdatum is vermeld woensdag 15 januari 2020, als tijdstip is vermeld 13.30 uur en als locatie is vermeld Walburgstraat 2-4 te Arnhem, is op 19 november 2019 per aangetekende post naar de heffingsambtenaar verzonden. Uit informatie van PostNL is gebleken dat de envelop op 20 november 2019 is afgehaald bij een PostNL-locatie. De heffingsambtenaar heeft na ontvangst van de uitnodiging niet meer gereageerd. Het Hof heeft, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden alsmede de voorbereiding door het Hof en belanghebbende, besloten de mondelinge behandeling te laten doorgaan. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de garage met werkplaats, showroom, opslag-/maga-zijnruimte en een kantine aan [a-straat] 22a te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gebouwd in 2012 en is tezamen met het pand [a-straat] 22 gelegen op het perceel [Z] K 02046, groot 3187 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is per 19 juli 2016 aan een automobielbedrijf verhuurd voor € 25.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    
    
      4.3.
      De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is, ligt, na de betwisting daarvan door belanghebbende, bij de heffingsambtenaar.
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op € 267.000. Daarbij is de taxateur, [A] , uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van € 25.000. De taxateur heeft de kapitalisatiefactor bepaald op basis van de vergelijkingsmethode met drie in [Z] gelegen bedrijfspanden. Van het kadastrale perceel heeft de taxateur 2.500 m2 toegerekend aan de onroerende zaak. Daarnaast heeft hij rekening gehouden met de erfverharding en de overgrond. De overgrond is in het onderhavige geval het verschil tussen de kavel en de bruto-vloeroppervlakte (BVO)  2,5. In onderstaande matrix zijn deze bedrijfspanden weergegeven:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  bouwjaar
                
              
              
                
                  BVO
                
              
              
                
                  kavel
                
              
              
                
                  BVO
                
              
              
                
                  Over-
                
              
              
                
                  Prijs
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Getaxeerde
                
              
              
                
                  Kap.
                
              
              
                
                  Verkoop-
                
              
              
                
                  Koopsom/
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                   2,5
                
              
              
                
                  grond
                
              
              
                
                  per 
                
              
              
                
                  over-
                
              
              
                
                  verharding
                
              
              
                
                  huurwaarde
                
              
              
                
                  factor
                
              
              
                
                  datum
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  m2
                
              
              
                
                  grond
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 2
              
              
                1990
              
              
                299
              
              
                654
              
              
                
              
              
                0
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 1.000
              
              
                € 14.065
              
              
                9,53
              
              
                21-12-2015
              
              
                € 135.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 6
              
              
                2008
              
              
                699
              
              
                2.012
              
              
                1.747
              
              
                265
              
              
                20
              
              
                € 5.300
              
              
                € 2.500
              
              
                € 26.540
              
              
                14,78
              
              
                1-7-2016
              
              
                € 400.000
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 21
              
              
                1997/2000
              
              
                3.121
              
              
                5.800
              
              
                
              
              
                0
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 2.000
              
              
                € 102.630
              
              
                9,72
              
              
                19-1-2017
              
              
                € 1.000.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 22A
              
              
                2012
              
              
                785
              
              
                2.500
              
              
                1.962
              
              
                538
              
              
                20
              
              
                € 10.760
              
              
                € 7.500
              
              
                € 25.000
              
              
                9,97
              
              
                
              
              
                € 267.510
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en draagt ter onderbouwing van haar standpunt een taxatie van [B] aan, waarop zij enige wijzigingen heeft aangebracht. Zij meent dat de toe te rekenen grond 2.210 m2 bedraagt, waarvan overgrond 247 m2, terwijl de heffingsambtenaar de overgrond heeft berekend op 538 m2 uitgaande van een volgens belanghebbende niet onderbouwde, onjuiste kavelgrootte van 2.500 m2. Verder hanteert belanghebbende een kapitalisatiefactor van 7,6, omdat de heffingsambtenaar deze kapitalisatiefactor heeft gebruikt voor het naastgelegen pand [a-straat] 20 voor het jaar 2018. Voor het jaar 2017 heeft de heffingsambtenaar voor het buurpand [a-straat] 22 een kapitalisatiefactor gebruikt van 8,91 (WOZ-waarde 312.000, huur € 35.000). Zij bepleit een waarde van € 202.000 en onderbouwt deze waarde verder als volgt:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  bouwjaar
                
              
              
                
                  BVO
                
              
              
                
                  kavel
                
              
              
                
                  BVO
                
              
              
                
                  Over-
                
              
              
                
                  Prijs
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Getaxeerde
                
              
              
                
                  Kap.
                
              
              
                
              
              
                
                  Koopsom/
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                   2,5
                
              
              
                
                  grond
                
              
              
                
                  per
                
              
              
                
                  over-
                
              
              
                
                  verharding
                
              
              
                
                  huurwaarde
                
              
              
                
                  factor
                
              
              
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  m2
                
              
              
                
                  grond
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 22A
              
              
                2012
              
              
                785
              
              
                2.210
              
              
                1.963
              
              
                247
              
              
                20
              
              
                € 4.940
              
              
                € 7.500
              
              
                € 25.013
              
              
                7,6
              
              
                
              
              
                € 202.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende voert daarnaast aan dat in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport de gehanteerde huren zijn geschat en vervolgens aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen de kapitalisatiefactor is bepaald. Belanghebbende bestrijdt deze door de heffingsambtenaar gehanteerde berekeningswijze, omdat de kapitalisatiefactor niet voldoende precies kan worden vastgesteld als in de berekening wordt uitgegaan van geschatte huren. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende de overgrond onjuist berekend. 
    
    
      4.7.
      Het Hof overweegt als volgt met betrekking tot het geschil. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde grieven in haar hogerberoepschrift aangedragen. De heffingsambtenaar heeft hierop niet in een verweerschrift in hoger beroep gereageerd, alhoewel hij daartoe wel twee maal is uitgenodigd. De heffingsambtenaar heeft de door [A] geschatte huren niet nader onderbouwd. De grote verschillen in de kapitalisatiefactoren, die mogelijk door het gebruik van geschatte huren zijn ontstaan, heeft de heffingsambtenaar daardoor eveneens onvoldoende verklaard. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar niet verklaard waarom hij voor het op hetzelfde perceel gelegen pand [a-straat] 22 een kapitalisatiefactor van 8,91 heeft gehanteerd, terwijl hij voor de onroerende zaak uitgaat van een kapitalisatiefactor van 9,97. Evenmin heeft de heffingsambtenaar een verklaring gegeven waarom hij is uitgegaan van een kavelgrootte van 2.500 m2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.8.
      Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    
      4.9.
      De in de door belanghebbende overgelegde taxatie gebruikte kapitalisatiefactor van 7,7 is bepaald middels de bottom up methode. De heffingsambtenaar heeft hier tegen ingebracht dat dit een theoretisch model is, waarbij een onderbouwing ontbreekt van de daarin gehanteerde variabelen. Zo is onduidelijk waarop belanghebbende het basisrendement en de risico-opslag heeft gebaseerd en is evenmin duidelijk hoe zij met het onderhoud van de relatief nieuwe onroerende zaak rekening heeft gehouden. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de berekening hierdoor onvoldoende heeft onderbouwd. Verder wijkt de door belanghebbende bepleite kapitalisatiefactor sterk af van de kapitalisatiefactor van 8,91 die voor het buurpand is gehanteerd en die door belanghebbende ter zitting als billijk is gekenschetst. Het Hof ziet evenmin reden de kapitalisatiefactor te gebruiken die de heffingsambtenaar een jaar later voor het naastgelegen pand [a-straat] 20 heeft toegepast. Belanghebbende heeft dan ook de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. 
    
    
      4.10.
      
        Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 230.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift, horen)  wegingsfactor 1  € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), vermeerderd met € 14 aan kadasterkosten en € 157,30 (2 uren  € 65, verhoogd met omzetbelasting) aan taxatiekosten, ofwel in totaal op € 2.793,30.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 230.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.793,30 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 28 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 januari 2020.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.