ECLI:NL:RBDHA:2019:4445, Rechtbank Den Haag, 30-04-2019, AWB - 18 _ 6167
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-04-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet tot een te hoog bedrag is bepaald, vanwege uitbreidingsplannen van de varkenshouderij van de buurman.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 18/6167
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2019 in de zaak tussen
    
    
      [eiser], wonende te [plaats], eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 520.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag).
    
    
    
      Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2019. 
      Eiser is verschenen, bijgestaan door T.C.M. van Leeuwen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J.I. van der Zanden en P.L.M. Eijgermans, taxateur.  
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning met een dakkapel, berging, carport en twee kelders. De inhoud van de woning is ongeveer 552 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1664 m². 
    
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 350.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum geen rekening heeft gehouden met de nabijgelegen varkens- en koeienstal en de plannen voor de uitbreiding van de varkensstal. Verder stelt eiser dat de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft aangevoerd niet vergelijkbaar zijn en dat er gebreken in de matrix staan. Verder stelt eiser dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd aan de rechtbank en dat deze alsnog overgelegd dienen te worden. Tot slot voert eiser aan dat de motivering van de uitspraak op bezwaar gebrekkig is.
    
    3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag, een matrix en luchtfoto’s overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 528.682. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verder voert verweerder aan dat er voldoende rekening is gehouden met de overlast van de varkensstal, aangezien twee van de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat gelegen zijn en eveneens grenzen aan een veehouderij. Ook voert verweerder aan dat de plannen voor de bouw van de megastal onvoldoende concreet zijn. De stukken van de gemeente Zoeterwoude (de gemeente) omtrent de uitbreiding van de varkensstal die eiser verlangt kunnen volgens verweerder niet overgelegd worden. Deze stukken stonden verweerder namelijk niet ter beschikking ten tijde van de besluitvorming in deze zaak. Volgens verweerder is ten slotte de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van verweerder niet gebruikt kunnen worden voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van eiser, aangezien deze niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het vergelijkingsobject [adres 2] [1] is niet vergelijkbaar, omdat deze woning zich niet in het buitengebied bevindt, maar in de bebouwde kom. Door verweerder is verder niet aannemelijk gemaakt dat bij de andere vergelijkingsobjecten, [adres 1] [2] en [adres 1] [3] in dezelfde mate vee wordt gehouden als bij de woning van eiser. De laatste twee vergelijkingsobjecten liggen bovendien aan een doodlopende weg, terwijl de woning van eiser gesitueerd is aan een doorgaande weg. Nu de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser is de WOZ-waarde van de woning van eiser door verweerder niet voldoende onderbouwd. 
    
      Verweerder heeft verder onvoldoende rekening gehouden met de uitbreidingsplannen voor de varkensstal. De gemeente heeft een samenwerkingsovereenkomst getekend met de varkenshouder op basis waarvan door de gemeente medewerking zal worden verleend bij een eventuele uitbreiding van de varkensstal. Verder zijn er activiteiten van de varkenshouder die er niet op duiden dat de plannen zijn uitgesteld. Er wordt door de varkenshouder en de gemeente geprocedeerd over een ontsluitingsweg voor een eventuele stal en er zijn artikelen in het Leidsch Dagblad verschenen dat de gemeente medewerking zal verlenen bij de uitbreiding van de varkensstal. Ook is er eind 2017 een convenant getekend tussen de provincie Zuid-Holland en de Land- en Tuinbouw Organisatie Nederland dat de intensieve veehouderij uitgebreid mag worden tot maximaal 2 hectare en de varkenshouder heeft zich hier expliciet aan geconformeerd. De rechtbank overweegt dat de voorgenomen uitbreiding, indien gerealiseerd, zonder meer diverse vormen van overlast voor de gebruikers van de woning met zich zal brengen en dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat realisering van de uitbreiding nog steeds een reële mogelijkheid is. Voorts overweegt de rechtbank dat bij een verkoop van de woning de verkoper gehouden zal zijn om de koper, voor zover deze zich niet al zelf op de hoogte heeft gesteld van voorgenomen  bouw en exploitatie in de omgeving van de woning, op de hoogte te brengen van de situatie. Dit betekent dat de voorgenomen uitbreidingsplannen reeds nu invloed hebben op de waarde van de woning. 
      Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    6. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Voor de door eiser bepleite waarde zijn geen objectieve verifieerbare gegevens aangedragen.
    
    7. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 425.000.  
    8. Met betrekking tot het overleggen van de tot de zaak betrekking hebbende stukken overweegt de rechtbank als volgt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672 geoordeeld dat tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Awb over te leggen stukken alle stukken behoren die de inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Eiser heeft meerdere keren gevraagd om de matrix op basis waarvan verweerder de in de aanslag van 31 maart 2018 aangegeven waarde heeft bepaald en waarbij de woning Gelderswoudseweg 5a één van de referentieobjecten was. Verweerder heeft deze matrix niet overgelegd. De wel door verweerder overgelegde matrix is de matrix die is opgesteld nadat verweerder andere referentiepanden ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft gebruikt. Verweerder heeft weersproken dat hij de beschikking heeft gehad over een matrix waarin de gegevens van Gelderswoudseweg 5a waren opgenomen. Voor het oordeel dat verweerder ten onrechte dit stuk niet heeft overgelegd is daarom geen plaats. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij niet de beschikking heeft (gehad) over de stukken waarover de gemeente Zoeterwoude beschikt met betrekking tot de uitbreidingsplannen voor de varkensstal. Alleen al hierom zijn dit geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder is ook niet gehouden om met het oog op de waardebepaling van de woning eventuele niet openbare stukken bij de gemeente op te vragen.
    
    9. Verder is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van een 
    motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de grieven van eiser die hij in zijn bezwaarschrift heeft aangevoerd.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft aanspraak gemaakt op reis- en verletkosten. De verletkosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 40,41. Eiser heeft verder aanspraak gemaakt op een vergoeding van de reiskosten. In dit geval worden de reiskosten berekend aan de hand van een kilometerprijs van € 0,28 op basis van de kortste route. De kortste route van de woning van eiser naar de rechtbank Den Haag is 20 kilometer. De reiskosten worden dus door de rechtbank vastgesteld op € 11,20. Het totale bedrag aan proceskosten dat eiser redelijkerwijs in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken wordt dus vastgesteld op € 51,61
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot  € 425.000;
    - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 425.000; 
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 51,61;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van
      mr. F.J. Baak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 april 2019.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.