ECLI:NL:GHARL:2020:5638, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-07-2020, 19/00488
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00488
    uitspraakdatum: 21 juli 2020
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 april 2019, nummer UTR 18/130, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 61 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 972.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.155.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden.
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft het onderzoek heropend en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld nadere stukken in te brengen. Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woonboerderij in het buitengebied van [Z] . Op het perceel van ten minste 3011 m2 groot zijn naast de woning twee bergingen, een hooiberg en een overkapping gelegen. De woning bevat naast woonruimte ook een hobby-/kantoorruimte. Het perceel is toegankelijk via een brug en is omgeven door slootjes. Op een deel van het perceel heeft de sloot zich verbreed, waardoor een vijver is ontstaan.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is, ligt, na de betwisting daarvan door belanghebbende, bij de heffingsambtenaar.
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatiematrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 972.000. De taxateur, [A] , heeft deze waarde bepaald aan de hand van de rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van drie in het buitengebied van [Z] en [B] gelegen woonboerderijen. In de taxatiematrix zijn de volgende vergelijkingspanden weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Gebruiks-oppervlakte woning m2
                
              
              
                
                  Opper-vlakte grond m2
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  woning-waarde per m2
                
              
              
                
                  Verkoop-
                
                
                  datum
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 61
                
                  [Z]
                
              
              
                1750
              
              
                226
              
              
                3011
              
              
                overkapping
                berging (172 m2)
                berging (24 m2) 
                hooiberg
                kantoor-/hobbyruimte (180 m2)
              
              
                € 1.926
              
              
                
              
              
                € 972.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 37A
                
                  [Z]
                
              
              
                1875
              
              
                257
              
              
                2885
              
              
                bergingen
                garage (35 m2) 
              
              
                € 2.422
              
              
                12-10-2015
              
              
                € 943.500
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 12
                
                  [Z]
                
              
              
                1924
              
              
                205
              
              
                2625
              
              
                berging (110 m2)
                berging (85 m2) 
                open berging (195 m2) 
                hooiberg
                
              
              
                € 2.142
              
              
                23-3-2015
              
              
                € 800.000
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 63
                
                  [B]
                
              
              
                1954
              
              
                220
              
              
                2770
              
              
                berging/schuur
              
              
                € 2.467
              
              
                15-4-2015
              
              
                € 857.500
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende brengt hiertegen in dat de heffingsambtenaar ongeschikte vergelijkingspanden heeft gebruikt. Ter onderbouwing van zijn standpunt overlegt belanghebbende een taxatierapport van [C] , dat op 22 december 2016 is opgemaakt voor het verkrijgen van (hypothecaire) financiering. In het taxatierapport is de onroerende zaak naar de waardepeildatum 12 december 2016 gewaardeerd op een marktwaarde van € 800.000. Nu deze waardepeildatum ná de waardepeildatum voor de WOZ-beschikking ligt, bepleit belanghebbende een lagere dan de getaxeerde waarde. Zij bepleit een waarde van € 749.000. [C] heeft de door hem getaxeerde waarde bepaald door vergelijking met de verkopen van de volgende vrijstaande woningen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Gebruiks-oppervlakte woning m2
                
              
              
                
                  Opper-vlakte grond m2
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  Verkoop-
                
                
                  datum
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 61
                
                  [Z]
                
              
              
                1750
              
              
                366
              
              
                3011
              
              
                schuren
              
              
                
              
              
                € 800.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 106
                
                  [Z]
                
              
              
                1820
              
              
                276
              
              
                3855
              
              
                multifunctioneel bijgebouw
                
              
              
                1-11-2016
              
              
                € 1.035.000
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 36
                
                  [Z]
                
              
              
                1905
              
              
                220
              
              
                5755
              
              
                
              
              
                31-03-2017
              
              
                € 1.000.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 41
                
                  [Z]
                
              
              
                1870
              
              
                98
              
              
                8410
              
              
                
              
              
                20-11-2015
              
              
                € 639.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
       Belanghebbende draagt verder aan dat bij de perceelgrootte ten onrechte geen rekening is gehouden met het gedeelte van het perceel dat uit water bestaat. Verder verwijst belanghebbende naar:
      
        
          de prijs per vierkante meter van € 1.412 die de heffingsambtenaar bij de bepaling van de WOZ-waarde van de buurwoning heeft gehanteerd;
        
        
          de WOZ-waarde voor 2018 die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld op € 938.000;
        
        
          de kas die achter op het perceel aanwezig is en niet in de taxatie van de heffingsambtenaar is meegenomen;
        
        
          het rieten dak aan vervanging toe is;
        
        
          de in het taxatieverslag genoemde andere vergelijkingspanden die een lagere verkoopprijs hebben;
        
        
          de hobbyruimte die als kantoorruimte gewaardeerd moet worden op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode;
        
        
          de berging van 24 m2 die geen berging maar een overkapping is en
        
        
          de gebruiksoppervlakten van de woning en de kantoor-/hobbyruimte alsmede de verschillende delen van het perceel, waarvan in verschillende stukken verschillende afmetingen worden genoemd. 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof oordeelt als volgt. De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden aan de [a-straat] 37A en [b-straat] 12 zijn wat gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en uitstraling goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het bouwjaar, de uitstraling en de ligging van het het vergelijkingspand [c-straat] 63 te [B] , zijn minder goed vergelijkbaar. Belanghebbende stelt onder verwijzing naar het taxatierapport dat de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak 366 m2 bedraagt en dat de gebruiksoppervlakten van de woning en de kantoor-/hobbyruimte onjuist zijn vastgesteld. Met de overgelegde bouwtekeningen, de luchtfoto’s en de toelichting daarop maakt de heffingsambtenaar de door hem berekende gebruiksoppervlakten en de op de kavel aanwezige gebouwen aannemelijk. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat het perceel in ieder geval 3011 m2 groot is, zodat de heffingsambtenaar niet is uitgegaan van een te groot perceel. De luchtfoto die de heffingsambtenaar ter zitting heeft laten zien, toont aan dat de berging van 24 m2 voorzien is van muren, zodat de stelling van belanghebbende dat het slechts een overkapping is, als onjuist moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.7.
      In de door belanghebbende overgelegde taxatie heeft geen waardering van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2016 plaatsgevonden, zodat reeds daarom aan deze taxatie minder waarde kan worden toegekend. Het vergelijkingspand [a-straat] 41 is gelet op het gebruiksoppervlakte, perceelgrootte en de onderhoudstoestand minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak ten opzichte van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden [a-straat] 37A en [b-straat] 12. Van de andere twee, door [C] genoemde vergelijkingspanden heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld, dat de woningwaarde per m2 € 1.963 ( [a-straat] 106) en € 2.346 ( [d-straat] 36) bedraagt. Deze woningwaarden zijn nagenoeg gelijk of hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde woningwaarde voor de onroerende zaak. Ook daaruit volgt niet dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. De verwijzing door belanghebbende naar de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingspanden, kan belanghebbende niet helpen, nu de door de heffingsambtenaar in beroep aangedragen panden wat grootte en ligging betreffen veel beter vergelijkbaar zijn. De WOZ-waarde van het buurpand geeft geen aanleiding tot een ander oordeel, zeker niet nu het gebruiksoppervlakte van die woning (396 m²) veel groter is dan dat van de onroerende zaak. Ook de WOZ-waarde van de onroerende zaak in een later jaar, werpt geen licht op de onder 4.1 bedoelde waarde op de waardepeildatum.
      
    
    
      4.8.
      De omstandigheid dat een kas op het perceel aanwezig is en het perceel mogelijk groter is dan 3011 m2, maken zonder nadere toelichting niet, dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      4.9.
      De staat van onderhoud van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar als voldoende geduid, terwijl de staat van onderhoud van het vergelijkingspand aan de [a-straat] 37A als goed is aangemerkt. Dit resulteert ook in een lagere woningwaarde per vierkante meter. Met de staat van onderhoud van onder meer het rieten dak heeft de heffingsambtenaar daarom voldoende rekening gehouden. 
      
    
    
      4.10.
      De omstandigheid dat de sloot op een deel van het erf verbreed is, waardoor een soort vijver is ontstaan, maakt volgens de heffingsambtenaar niet dat deze grond niet meegeteld hoeft te worden bij het perceel. In het gebied waarin de onroerende zaak is gelegen, is het normaal dat de percelen door water worden omringd. De aanwezigheid van water zit dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verbreding van de sloot merkt de heffingsambtenaar aan als een vijver, waarvan de ondergrond wordt meegerekend bij de waardering. Met de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting maakt hij aannemelijk dat de enkele omstandigheid dat een deel van het perceel uit een vijver of slootjes bestaat, niet met zich brengt, dat aan dat deel geen waarde toegekend kan worden. 
      
    
    
      4.11.
      Ter zake van belanghebbendes grief, dat de waarde van de kantoor/hobbyruimte moet worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode wijst het Hof erop dat tussen partijen niet in geschil is dat kantoorruimte in dit geval minder waard is dan woonruimte. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de kantoor/hobbyruimte in de woonboerderij is gelegen en dat het een flexibel bij de woning te gebruiken ruimte betreft. Gelet op de aanzienlijk lagere waardering waarvan hij is uitgegaan (€ 810/m² voor kantoor/hobbyruimte ten opzichte van € 1.926/m² voor woonruimte) is de waarde van de kantoor-/hobbyruimte naar het oordeel van het Hof niet te hoog vastgesteld.  
      
    
    
      4.12.
      Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt, dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 juli 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 juli 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.