ECLI:NL:GHAMS:2018:1922, Gerechtshof Amsterdam, 05-06-2018, 17/00272
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ; objectafbakening en waardering

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 17/00272
      5 juni 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [woonplaats], belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 10 april 2017 in de zaak met kenmerk 16/3718 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 20 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [het woz-object] (hierna: het WOZ-object) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 670.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 
        17 juni 2016 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij de uitspraak van 10 april 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 18 mei 2017 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2018. 
        Verschenen is [echtgenoot belanghebbende] (echtgenoot van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar is verschenen. T. Medemblik. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof ziet reden de feiten zelfstandig vast te stellen.
    
    
    
      2.1.
      
        [Y] (dochter van belanghebbende) is eigenaar van het WOZ-object dat bestaat uit de volgende kadastrale objecten: perceelnummers [1], [2] en [3]. De percelen [2] en [3] grenzen aan elkaar en aan perceel [4] waarvan de dochter van belanghebbende ook de eigenaar is. Perceel [4] grenst aan perceel [1] dat op perceel [4] is gelegen.
      
    
    
      2.2.
      Op perceelnummer [1] (met een oppervlakte van 3.021 m2) is een recht van opstal gevestigd ten gunste van belanghebbende en zijn echtgenote [echtgenoot belanghebbende]. In 2006 hebben belanghebbende en zijn echtgenote op dit perceel een woonhuis (met een inhoud van 1.100 m3) met garage (met een inhoud van 250 m3), een hobbykas (met een oppervlakte van 60 m2) en een buitenbak annex manege (met een oppervlakte van 800 m2) gebouwd. 
      
    
    
      2.3.
      Op perceelnummers [2] en [3] (met een totale oppervlakte van 24.629 m2) is ten gunste van belanghebbende en zijn echtgenote een recht van vruchtgebruik gevestigd. 
      
    
    
      2.4.
      Op perceelnummers [2] en [3] rust een agrarische bestemming. Deze percelen werden voorheen gebruikt voor de bloembollenteelt in het kader van de onderneming van belanghebbende. Na de staking van de onderneming liggen deze percelen braak; behoudens een klein deel van perceel [3] dat door belanghebbende hobbymatig wordt gebruikt voor het kweken van planten die hij verhandelt. 
      
    
    
      2.5.
      In het taxatieverslag ter bepaling van de waarde van het WOZ-object voor 2016 zijn door de heffingsambtenaar de volgende gegevens van vergelijkingsobjecten opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                “Adres 
              
              
                bouwjaar
              
              
                opp. 
              
              
                inhoud
              
              
                verkoopprijs
              
              
                verkoopdatum
              
            
            
              
                
                  [object 1]
                
              
              
                2006
              
              
                555 m²
              
              
                815 m³
              
              
                € 538.726
              
              
                30 juni 2015
              
            
            
              
                
                  [object 2]
                
              
              
                2005
              
              
                595 m²
              
              
                645 m³
              
              
                € 420.000
              
              
                2 juni 2014
              
            
            
              
                
                  [object 3]
                
              
              
                1990
              
              
                3705 m²
              
              
                1500 m³
              
              
                € 643.000
              
              
                23 mei 2014”
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar voorts nog de volgende tabel opgenomen ter onderbouwing die waardebepaling: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                “Grond
              
              
                3.021 m²
              
              
                € 45,- per m²
              
              
                
              
              
                € 135.945,-
              
            
            
              
                Woning
              
              
                1.100 m³
              
              
                € 335,- per m³
              
              
                
              
              
                € 368.500,-
              
            
            
              
                Garage
              
              
                250 m³
              
              
                € 110,0 per m³
              
              
                
              
              
                € 27.500,-
              
            
            
              
                Buitenbak
              
              
                800 m²
              
              
                € 25,-
              
              
                
              
              
                € 20.000,-
              
            
            
              
                Extra grond
              
              
                24.629 m²
              
              
                € 4,80
              
              
                
              
              
                € 118.219 , -
              
            
            
              
                Hobbykas
              
              
                60 m³
              
              
                € 0,-
              
              
                
              
              
                € 0,-
              
            
            
              
                Totaal 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 670.164”
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is – evenals bij de rechtbank – in geschil:
      
      
        
          of het WOZ-object op een juiste wijze is afgebakend;
        
        
          of de voor het belastingjaar 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) vastgestelde waarde van het WOZ-object niet te hoog is vastgesteld.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Afbakening
    
    11. Vaststaat dat eiser van de percelen [2], [3] en [1] de genothebbende krachtens beperkt zakelijk recht is, te weten het recht van vruchtgebruik en het recht van opstal. Voorts moet geoordeeld worden dat deze drie percelen sinds jaren bij eiser in gebruik zijn en beoordeeld naar de omstandigheden bij elkaar behoren en dat dit ook het geval was op 1 januari 2015. De rechtbank wijst er daarbij op dat de staking van de onderneming van eiser er niet toe heeft geleid dat eiser deze percelen niet langer feitelijk in gebruik heeft. Eiser gebruikt een klein deel van het perceel [3] voor het hobbymatig kweken van planten die hij vervolgens verhandelt zonder dat dit als een bedrijfsmatig exploitatie van cultuurgrond kan worden aangemerkt. De omstandigheid dat eiser de percelen voor het overige deel braak laat liggen brengt niet mee dat het feitelijk gebruik is beëindigd. Gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ heeft verweerder de drie percelen onder voormelde omstandigheden terecht als één onroerende zaak in aanmerking genomen. 
    Waardebepaling
    12. Voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak komt geen betekenis toe aan de omstandigheid dat de percelen niet bij eiser in eigendom zijn. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt immers dat ‘de waarde van een onroerende zaak [wordt] bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak (…) in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen’. Dit brengt mee dat verweerder bij de waardebepaling terecht geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de percelen bezwaard zijn met het recht van vruchtgebruik en het recht van opstal.
    13. Als de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te gelden waarde is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    14. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar de verkopen van drie woningen, waarvan twee woningen nagenoeg van hetzelfde bouwjaar zijn als (het WOZ-object) doch een aanzienlijk kleinere inhoud en oppervlakte hebben. 
    15. De derde woning is van het bouwjaar 1990, doch heeft een grotere inhoud dan (het WOZ-object) maar ook daarvan is de oppervlakte van de grond kleiner dan die bij (het WOZ-object). 
    16. Gelet op de voor deze drie woningen betaalde prijzen is aannemelijk dat de waarde van bij (het WOZ-object) niet te hoog is vastgesteld. 
    17. Hetgeen eiser hiertegen heeft ingebracht kan niet tot een ander oordeel leiden. Dat de communicatie tussen eiser en verweerder niet naar de wens van eiser is verlopen, kan niet het oordeel leiden dat de waarde van het (WOZ-object) te hoog is vastgesteld. ”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
      5.1.
      
        Artikel 16 van de Wet WOZ luidt – voor zover alhier van belang - als volgt: 
        “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: 
        (…)
        d. een samenstel van twee of meer (…) eigendommen (….) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”
      
      
    
    
      5.2.
      Vast staat dat belanghebbende van de percelen [2], [3] en [1] de genothebbende krachtens beperkt zakelijk recht is, te weten het recht van vruchtgebruik en het recht van opstal. De percelen zijn derhalve bij dezelfde belastingplichtige in gebruik. Hierbij neemt het Hof, gelijk de Rechtbank, in aanmerking de omstandigheid dat de staking van de onderneming van belanghebbende er niet toe heeft geleid dat belanghebbende de percelen [2] en [3] niet langer feitelijk in gebruik heeft. Belanghebbende gebruikt een klein gedeelte van het perceel [3] voor het hobbymatig kweken van planten die hij vervolgens verhandelt zonder dat dit als een bedrijfsmatig exploitatie van cultuurgrond kan worden aangemerkt. Het gegeven dat belanghebbende de percelen [2] en [3] voor het overige braak laat liggen maakt echter geenszins, zoals de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld, dat het feitelijk gebruik door belanghebbende van deze percelen daarmee is beëindigd. 
      
    
    
      5.3.
      Voor een zogenoemd samenstel van eigendommen is voorts noodzakelijk dat een zekere uit de omstandigheden voortvloeiende samenhang tussen deze eigendommen aanwezig is. De overgelegde foto’s, plattegronden en verklaringen van belanghebbende wijzen naar het oordeel van het Hof in voldoende mate op een zodanige samenhang. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat (zie hiervoor onder 2.1) (i) de percelen [2] en [3] aan elkaar grenzen, (ii) de percelen [2] en [3] grenzen aan het perceel met nummer [4], (iii) perceel [4] grenst aan perceel [1], en (iv) alle percelen in eigendom zijn van de dochter van belanghebbende die deze van belanghebbende en echtgenote heeft gekocht. 
      
    
    
      5.4.
      Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de drie percelen terecht als zijnde één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ in aanmerking genomen.  
      
      
        
          De waardebepaling 
        
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende voert met betrekking tot de waardebepaling aan dat geen, althans onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in ligging tussen het WOZ-object en de gehanteerde vergelijkingsobjecten (deze objecten zijn deels gelegen aan de A7 en op halve afstand van regio Amsterdam; meerwaarde een ton, aldus belanghebbende). Daarenboven ligt [object 3], anders dan het WOZ-object, in een parkachtige rustige woonomgeving, en is mooier en aanzienlijk groter, aldus belanghebbende. Belanghebbende bepleit in hoger beroep voor het WOZ-object een waarde van € 540.000. Het WOZ-object staat al enige tijd te koop (naar het Hof begrijpt inclusief een deel van het perceel met nummers [4] en [object 3]). Belanghebbende licht de door hem bepleite waarde in zijn hoger beroepschrift als volgt toe: 
      
      
        “Vraagprijs voor een aantal zaken tezamen 785.000  Hoogste bod tot nu toe was 	ca. 500.000.
      
      
        
          
          
          
            
              
                Hierbij in zitten paardenstal (Hof: gebouwd op perceel [4]) etc. die apart voor WOZ wordt belast dus vervalt =
              
              
                35.000
              
            
            
              
                Land + paardenbak omhekking enz. 
              
              
                110.000
              
            
            
              
                ca. ha land extra 
              
              
                50.000
              
            
            
              
                wisselgeld om verkoop rond te krijgen, momenteel geen gegadigden 
              
              
                50.000
              
            
            
              
                Totaal aftrekbaar van vraagprijs 
              
              
                245.000
              
            
            
              
                maakt een reële WOZ waarde van 5.40.000”
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.6.
      De heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 670.000 (zie 2.6). 
      
    
    
      5.7.
      Het Hof overweegt als volgt. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof acht de heffingsambtenaar hierin geslaagd en overweegt hiertoe als volgt.  
      
    
    
      5.8.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het WOZ-object bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten (woningen inclusief percelen) die kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Twee van de drie objecten die in het taxatieverslag zijn genoemd zijn naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar met het WOZ-object. Het betreft [object 1] en [object 2]. Hiertoe acht het Hof van belang dat deze twee objecten van (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar zijn als belangrijke onderdelen van het WOZ-object (zie onder 2.2.) en als zodanig, zoals door de heffingsambtenaar ter zitting onbetwist is betoogd, grotendeels dezelfde karakteristieken kennen. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen daarom ook goed dienen ter onderbouwing van de waarde van het WOZ-object. Daarbij neemt het Hof uitdrukkelijk in aanmerking dat beide objecten een aanzienlijk kleinere inhoud ter zake van de woning en eveneens een aanzienlijk kleinere oppervlakte ter zake van het perceel kennen. De omstandigheid dat deze objecten een andere ligging hebben dan het WOZ-object maakt voorts niet dat zij hiermee niet in voldoende mate vergelijkbaar zijn. Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van de door haar gestelde gunstiger ligging, laat staan dat zij de door haar gestelde meerwaarde ten gevolge hiervan van € 100.000 per perceel heeft onderbouwd. 
      
    
    
      5.9.
      Daarnaast is van betekenis dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat uit onderzoek bij het Kadaster is gebleken dat perceel [3] door de dochter van belanghebbende in 2017 is verkocht voor € 130.000. Weliswaar heeft belanghebbende daarop gereageerd met de opmerking dat haar dit niet bekend is, maar het Hof heeft geen reden om aan de juistheid van de verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen die als zodanig door belanghebbende ook niet is betwist. Uitgaande van die verkoopopbrengst zou de waarde van beide percelen [2] en [3] tezamen in 2017 circa € 200.000 hebben bedragen; dit terwijl de heffingsambtenaar voor die percelen een aanzienlijk lager bedrag te weten ter hoogte van € 118.219 bij de waardering in aanmerking heeft genomen (zie 2.6).
      
    
    
      5.10.
      Op basis van het voorgaande concludeert het Hof dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het WOZ-object zeker niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.11.
      Hetgeen belanghebbende heeft ingebracht brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Allereerst is een - huidige - vraagprijs (zie 5.5.) van betrekkelijke betekenis voor de berekening van de WOZ-waarde per 1 januari 2015. Verder berust de berekening van belanghebbende - als onder 5.5. weergegeven - louter op veronderstellingen en aannames. Daar komt bij dat deze berekening op zijn minst genomen onvoldoende begrijpelijk is. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.12.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter van de belastingkamer, P.F. Goes en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 5 juni 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.