ECLI:NL:GHSHE:2020:1705, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-06-2020, 19/00552
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2020-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft beroep ingesteld tegen de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 naar de toestand van 1 januari 2018. In geschil is of de waarde zoals verminderd door de rechtbank te laag is vastgesteld. Belanghebbende heeft incidenteel beroep ingesteld tegen het tarief voor niet-woning. Het hof heeft het hoger beroep gegrond verklaard en het incidentele beroep ongegrond verklaard.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    
    
      Nummer 19/00552     
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Oost-Brabant
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
    
      
        en het incidenteel hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 6 augustus 2019, nummer SHE 18/3147, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar.
      
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen eigenaar en gebruiker onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.
      
    
    
      1.7.
      
        De zitting heeft digitaal via een beeldverbinding plaatsgevonden op 7 mei 2020 in 
        ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] , taxateur.
      
      
    
    
      1.8.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Tot de onroerende zaak behoort een woning met bouwjaar 1972 en een inhoud van 440 m3, een stenen varkensstal (1972) van 500 m2, een stenen mestkelder (1972) van 100 m3, een gesloten werktuigenberging met bouwjaar 2005 van 296 m2,  bestrating (erf) verhard uit 1990 van 230 m2 en grond bij niet-woning van 2.530 m2. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.170 m2. 
      
    
    
      2.2.
      
        Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 2 september 2015 gekocht voor € 374.500. 
        Op het moment van koop was wel sprake van een agrarische bestemming, maar niet van een actief agrarisch bedrijf.
      
      
    
    
      2.3.
      In 2016 is met de renovatie van de woning gestart. Vóór 1 januari 2017 is het dak van de varkensstal van asbest gesaneerd en vervangen. In 2017 zijn de funderingen voor uitbouw van de woning gelegd en zijn op het dak van de werktuigenberging zonnepanelen gelegd. Op 1 januari 2018 was de woning van binnen geheel gestript.
      
    
    
      2.4.
      
        De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2017 en toestandsdatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 340.000. 
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport laten opstellen door [taxateur 1] en [taxateur 2] . In dit rapport is de waarde getaxeerd op € 343.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de “Taxatiewijzer agrarische gebouwen, waardepeildatum 1 januari 2017.”
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep de vastgestelde waarde tevens onderbouwd vanuit het eigen transactiecijfer en heeft daarbij rekening gehouden met bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 332.000.                           
      
    
    
      2.8.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nieuw taxatierapport ingebracht van 24 oktober 2019, opgesteld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , waarin de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op € 354.000. De waarde is bepaald op basis van de koopsom en de na de koop uitgevoerde verbeteringen van de onroerende zaak. Omdat een gedeelte van de onroerende zaak in gebruik was als (vrijgestelde) bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is uitgegaan van een koopsom van € 336.660. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      
      
        
          Is de waarde, zoals verminderd door de rechtbank, te laag vastgesteld? 
        
        
          Is terecht het tarief voor niet-woning toegepast? 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank, en in het incidentele hoger beroep tot aanpassing van het tarief naar het tarief voor een woning. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde op € 340.000 en handhaving van het tarief voor een niet-woning.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf en ambtshalve
      
    
    
    
      4.1.
      De uitspraak is door de rechtbank verzonden op 13 augustus 2019 naar belanghebbende en - per abuis - naar de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer. Deze laatste heeft de uitspraak teruggestuurd, omdat deze niet voor hem was bestemd. Vervolgens heeft de rechtbank op 20 augustus 2019 de uitspraak gestuurd naar de heffingsambtenaar. Omdat de hoger beroepstermijn aanvangt na de dag waarop de uitspraak op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt, is voor de heffingsambtenaar de hoger beroepstermijn aangevangen op 21 augustus 2019. Het hoger beroepschrift van 27 september 2019, ontvangen op 30 september 2019, is dus tijdig ingediend. Het hoger beroep is ontvankelijk.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil 
        
      
      
      
        
          WOZ waarde
        
      
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Daarbij geldt in het onderhavige geval als peildatum 1 januari 2017 en  toestandsdatum 1 januari 2018.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij heeft daartoe op het onder 2.8. vermelde taxatierapport gewezen. 
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport is uitgegaan van de koopsom. Op deze koopsom is een correctie aangebracht van € 37.840 vanwege vrijgestelde cultuurgrond en tevens is rekening gehouden met de na aankoop aangebrachte verbeteringen aan de onroerende zaak.
      
    
    
      4.5.
      Het hof stelt voorop dat de in 2.2. vermelde koopsom voldoende dicht bij de waardepeildatum ligt om deze koopsom als uitgangspunt te hanteren.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar de koopovereenkomst, dat de correctie vanwege de vrijgestelde cultuurgrond, te laag is en dat deze correctie € 50.000 moet zijn. Uit de leveringsakte blijkt dat van de koopsom € 50.000 is toegerekend aan cultuurgrond en groensingel (6.990 m2). Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt gesteld dat de groensingel geen vrijgestelde cultuurgrond is en heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarbij behorende bijlagen aannemelijk gemaakt dat de vrijgestelde cultuurgrond een waarde van € 37.840 heeft. De geschoonde koopsom is dan € 336.660.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat op de toestandsdatum rekening moet worden gehouden met de aangebrachte verbeteringen. Met verwijzing naar een luchtfoto uit 2017 heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het verwijderen van asbest en het plaatsen van een nieuw dak op de (voormalige) varkensstal, het plaatsen van zonnepanelen en het aanleggen van een fundering voor een aanbouw aan de woning. Aan de zonnepanelen is overigens geen waarde toegekend. 
      
    
    
      4.8.
      
        Belanghebbende heeft deze verbeteringen en de daaraan toekende waardestijging niet betwist, maar stelt dat op toestandsdatum de woning was gestript en dat de heffingsambtenaar daarmee ten onrechte geen rekening heeft gehouden. Volgens belanghebbende leidt dit tot een waarde die lager is dan de aankoopprijs. 
        De stelling van belanghebbende dat de woning op de toestandsdatum is gestript en op dat moment niet bewoonbaar was, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de waarde lager is dan de aankoopprijs. Het hof gaat ervan uit dat belanghebbende na de beste voorbereiding zijn aankoopprijs heeft bepaald en dat hij hierbij rekening heeft gehouden met de voorzienbare verbouwing, inclusief het ‘strippen’, van de woning. Het feit dat de woning zich op de toestandsdatum in gestripte staat bevond, maakt daarom niet dat de waarde in het economische verkeer lager is dan de koopsom. Het ligt zelfs eerder voor de hand dat het ‘strippen’ voor een koper zoals belanghebbende waardeverhogend is. Zou belanghebbende immers de woning in reeds ‘gestripte’ staat hebben kunnen kopen, dan had hij de tijd en kosten die zijn gemoeid met het ‘strippen’ kunnen besparen.
      
      
    
    
      4.9.
      
        Uit het vorenstaande volgt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 340.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het hof merkt nog op dat aangezien de waarde is gebaseerd op de - geschoonde - eigen koopsom een nadere onderbouwing met een grondstaffel, huurprijzen en kapitalisatiefactor niet nodig is.     
      
      
      
        
          Tarief
        
      
      
      
        4 10. Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel a, Gemeentewet, kan voor binnen een gemeente gelegen onroerende zaken een belasting worden geheven van degene die een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, gebruikt. 
      
      
    
    
      4.11.
      Vervolgens is in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, indien de waarde die op grond van Hoofdstuk IV Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan (onzelfstandige) delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. 
      
    
    
      4.12.
      Voor de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, komt het er, gelet op artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het toepassen van het tarief voor een woning en het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik.
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft met zijn enkele stelling dat het bedrijf secundair is aan de woning niet aannemelijk gemaakt dat ten minste 70% van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Op de zitting heeft hij desgevraagd nader toegelicht dat hij is uitgegaan van de door de rechtbank verminderde WOZ-waarde en de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar aan de verschillende woononderdelen toegekende waarde. Reeds omdat de vastgestelde waarde niet wordt verminderd (zie 4.9) kan deze berekening niet worden gevolgd. Uit het taxatierapport blijkt dat aan de woning, de fundering en de grond bij de woning een waarde is toegekend van € 227.590. Daarmee wordt niet voldaan aan het 70% criterium, zodat terecht het tarief voor een niet-woning is toegepast en onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik is geheven.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        . Het hoger beroep is gegrond en de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. Het incidentele hoger beroep is ongegrond.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        verklaart het incidentele hoger beroep ongegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en M.M. de Werd, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125