ECLI:NL:GHARL:2018:1141, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-02-2018, 15/01478
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Leeuwarden
    nummer: 15/01478
    uitspraakdatum:  6 februari 2018
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 8 oktober 2015, nummer LEE 14/4604, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 313.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De onroerende zaak is een vrijstaande woning in het buitengebied met bouwjaar 1970, een inhoud van 420 m³, een aangebouwde stenen garage van 38 m² en een vrijstaande stenen berging. De kaveloppervlakte bedraagt 2.130 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum  te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Beide partijen hebben de waarde van de onroerende zaak benaderd door gebruik te maken van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van de opstal wordt geëlimineerd uit de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden en aldus residueel een waarde van de grond  wordt verkregen. De waarde van de grond behorend bij de onroerende zaak wordt vervolgens benaderd door vergelijking van (de waarde van) de grond van de vergelijkingspanden met de kavel van de onroerende zaak. Bij deze grondwaarde wordt vervolgens de waarde van de opstal geteld. Naar het oordeel van het Hof, is deze methode van waarderen in beginsel geschikt om de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak te benaderen.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe verwezen naar een door taxateur [A] opgestelde matrix, gedateerd 28 januari 2015. In deze matrix wordt de onroerende zaak vergeleken met de volgende panden.
      
      
        
          
            [b-straat] 9 te [B] ; verkocht voor € 310.000 en overgedragen op 1 juni 2012. Waardering in de matrix: opstallen: € 139.000; waarde kavel (635 m²): € 171.000.
        
        
          
            [c-straat] 40 te [B] ; verkocht voor € 310.000 en overgedragen op 2 december 2011.  Waardering in de matrix: opstallen: 147.000; waarde kavel (610 m²): € 152.500.
        
        
          
            [d-straat] 63A te [Z] ; verkocht voor € 315.000 en overgedragen op 15 februari 2012.  Waardering in de matrix: opstallen: € 143.000; waarde kavel (1.170 m²): € 172.000.
        
      
      
      
        Op grond van bovenstaande verkopen wordt in de matrix geconcludeerd tot een waarde van de kavel van de onroerende zaak van € 166.140 en een gezamenlijke waarde van de opstallen van € 146.900.
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft gesteld dat onduidelijk is hoe in de taxatie rekening is gehouden met het waardeverloop van de vergelijkingspanden van het moment dat de koopprijs tot stand is gekomen tot de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat in 2012 nagenoeg geen waardeverandering is opgetreden in de markt voor vrijstaande huizen in de gemeente Westerveld. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op informatie van de Waarderingskamer, waaruit blijkt dat de gemiddelde waardedaling van woningen in de onderhavige periode in de gemeente Westerveld 6 percent is. De heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat dit door hem aan de Waarderingskamer doorgegeven percentage een gemiddelde is van alle woningen en dat dit gemiddelde niet bepalend behoeft te zijn voor het waardeverloop in 2012 van een individuele vrijstaande woning.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof oordeelt als volgt. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van een onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Indien wordt gekozen voor een waarderingsmethode als de onderhavige, behoort daartoe onder meer dat inzicht wordt gegeven in het verloop van het waardepeil tussen de datum waarop de koopprijs tot stand is gekomen en de waardepeildatum, zeker wanneer (onder andere) wordt vergeleken met marktprijzen die tot stand zijn gekomen op data die meer dan een jaar verwijderd zijn van die waardepeildatum. De enkele stelling van de taxateur dat in 2012 nagenoeg geen veranderingen zijn opgetreden in het waardepeil is daartoe, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende, onvoldoende.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat de taxatie geen inzicht biedt in de wijze waarop de vergelijkingspanden de waarde van (de kavel van) de onroerende zaak onderbouwen. Desgevraagd heeft de taxateur gesteld dat de grondwaarde in het centrum van Havelte hoger is dan de grondwaarde in het buitengebied waarin de onroerende zaak gelegen is en dat hierin de verklaring is gelegen voor het feit dat de kavels van [b-straat] 9 en [c-straat] 40 bijna evenveel of meer waarde vertegenwoordigen dan de kavel van de onroerende zaak, terwijl ze ruim driemaal zo klein zijn. Naar ’s Hofs oordeel brengt deze verklaring mee dat verkoopcijfers uit het centrum van Havelte zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, ongeschikt zijn om de grondwaarde van de onroerende zaak te onderbouwen. In ieder geval maakt de heffingsambtenaar met de verwijzing naar deze verkopen niet aannemelijk dat de waarde van de kavel van de onroerende zaak minimaal € 166.140 is. Het Hof merkt daarbij op dat namens de heffingsambtenaar expliciet is gesteld dat het waardeverschil niet (goeddeels) kan worden verklaard door afstaffeling, nu de heffingsambtenaar heeft gesteld dat de kavel behorend bij de onroerende zaak ook een significante waarde vertegenwoordigt voor zover deze groter is dan 1.000 m². Deze laatste stelling ondergraaft ook de vergelijking met de woning [d-straat] 63A. Die kavel is immers ongeveer half zo groot en vertegenwoordigt volgens de taxateur een waarde groter dan de gehele kavel van belanghebbende.
      
    
    
      4.6.
      Op grond van het bovenstaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.7.
      Vervolgens ziet het Hof zich gesteld voor de vraag of belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 289.000 aannemelijk heeft gemaakt. Zij heeft daartoe een taxatierapport overgelegd van M. van Breukelen, gedateerd 2 juni 2014. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 272.000. In beroep is door belanghebbende een verbeterde taxatiematrix overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 289.040. In deze  matrix is een vergelijking gemaakt met de volgende verkochte woningen.
      
      
        
          
            [e-straat] 4 te [Z] , verkocht op 16 september 2012 voor € 335.000.
        
        
          
            [d-straat] 63A te [Z] (zelfde transactiecijfer als gebruikt door heffingsambtenaar).
        
        
          
            [a-straat] 10 te [Z] , verkocht op 5 juli 2013 voor € 345.000.
        
      
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar en de Rechtbank hebben terecht opgemerkt dat de woningen [e-straat] 4 en [a-straat] 10 onder andere wat betreft bouwjaar, kwaliteit en inhoud van de onroerende zaak verschillen. Naar ’s Hofs oordeel betekent dit echter niet dat deze panden bij voorbaat ongeschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen, zeker niet nu deze wat betreft ligging -vooral het pand aan de [a-straat] 10 – goed, zo niet beter, vergelijkbaar zijn, en de transactiedata dicht in de buurt van de waardepeildatum liggen. Verder maakt de taxatie voldoende inzichtelijk hoe met deze verschillen rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ingestemd met de door de taxateur van belanghebbende gevolgde werkwijze. Ten slotte is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met het waardeverloop van de vergelijkingspanden vanaf het moment waarop de koopprijs tot stand is gekomen tot de waardepeildatum. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de taxatie en de daarbij gegeven uitleg ter zitting de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. Hetgeen de heffingsambtenaar heeft opgemerkt over onvolkomenheden in de door de taxateur gehanteerde kaveloppervlaktes, brengt het Hof niet tot een ander oordeel, nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat het gaat om verwaarloosbare discrepanties welke hebben geleid tot een hogere waardering van de onroerende zaak van € 100.
      
      
        
          Slotsom
          Het hoger beroep is gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 498 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 249), € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501), vermeerderd met de kosten van de taxatie voor zover het Hof deze redelijk acht, door het Hof begroot op € 242 (4 uur maal € 50 vermeerderd met 21% omzetbelasting) ofwel in totaal op € 2.744.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – verklaart het bezwaar gegrond,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 289.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.744,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 6 februari 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 februari 2018
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.