ECLI:NL:GHARL:2020:7952, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2020, 19/01132
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer: 19/01132
    uitspraakdatum: 29 september 2020
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 juli 2019, nummer UTR 18/3759, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 446.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld naar een heffingsmaatstaf van € 446.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingezonden.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft met behulp van digitale communicatiemiddelen plaatsgevonden op 11 september 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1957 met praktijkruimte en carport. 
        De woning heeft een inhoud van 678 m³ en is gelegen op een perceel van 430 m².
      
      
    
    
      2.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft in beroep een ‘Waardematrix’ overgelegd (hierna: het rapport), opgesteld op 24 november 2018 door [A] , WOZ taxateur (hierna: [A] ). 
        Uit het rapport volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 446.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van vier rond de waardepeildatum verkochte woningen in de beoordeling betrokken: 
      
      
        
          
            [b-straat] 31, verkocht op 21 november 2016 voor € 407.650; 
        
        
          
            [b-straat] 29, verkocht op 15 september 2017 voor € 547.500;
        
        
          
            [c-straat] 3, verkocht op 27 februari 2017 voor € 525.000 en
        
        
          
            [d-straat] 1, verkocht op 18 april 2017 voor € 402.500, 
        
      
      
        alle gelegen in [Z] . 
        Het rapport bevat beeldmateriaal van de woning en de hiervoor genoemde objecten (hierna: de referentieobjecten). Verder zijn diverse gegevens – oppervlakte, inhoud, bijgebouwen en de zogenoemde KOUDV-factoren – van de woning en de referentieobjecten in een matrix vermeld. 
        Ten aanzien van de waarde die aan de respectievelijke percelen grond is toegekend bevat de matrix de volgende gegevens:
      
      - woning, oppervlakte 430 m², waarde per m² € 430;
      
        
          
            [b-straat] 31, oppervlakte 522 m², waarde per m² € 375; 
        
        
          
            [b-straat] 29, oppervlakte 1000 m², waarde per m² € 235;
        
        
          
            [c-straat] 3, oppervlakte 1202 m², waarde per m² € 225;
        
        
          
            [d-straat] 1, oppervlakte 334 m², waarde per m² € 425.
        
      
      De kwalificatie van de ligging van de woning en van het referentieobject [c-straat] 3 is aangeduid met 3 (gemiddelde ligging), de ligging van de overige referentieobjecten heeft de kwalificatie 2 (matige ligging).
      
    
    
      2.3.
      
        Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [B] op 21 januari 2019 na een inpandige opname. In dit taxatierapport wordt de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 380.000. Ten aanzien van de onderhoudstoestand is in het taxatierapport vermeld dat die ‘op het oog matig is te noemen’, dat de keuken, badkamer en het sanitair in eenvoudige/matige staat zijn en dat de keuken dateert uit 1997. Ook de tuin en carport zijn in matige staat vanwege het achterstallige onderhoud.
        Verder bevat de woning veel kleine ruimtes en zorgt het schuine dak voor verschillende ondoelmatige ruimtes. Het schilderwerk zowel binnen als buiten is in slechte staat.
        Bij een eventuele verkoop is een investering nodig tot modernisering. Voor de ligging is een kwalificatie 2, matig, gegeven met als toelichting dat de woning is gelegen aan een drukke weg met veel bestemmingsverkeer en dichtbij een school en sporthal waardoor geluidsoverlast en verkeershinder wordt ervaren.
        Als vergelijkingsobjecten worden aangevoerd:
        
          [b-straat] 31, verkocht op 18 november 2016 voor € 407.650, 558 m³ en 522 m²;
        
          [e-straat] 39, verkocht op 14 februari 2017 voor € 349.000, 650 m³ en 840 m²;
        
          [f-straat] 7, verkocht op 02 maart 2018 voor € 415.000, 541 m³ en 325 m².
        Het taxatierapport is verder voorzien van (lucht)foto’s van de woning.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 380.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe gewezen op het door hem ingebrachte rapport (zie 2.2).
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft de waarde onder meer bestreden met het betoog dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de grondstaffel te overleggen. Daarom kan de waarde die aan de percelen grond van de referentieobjecten is toegekend niet worden geverifieerd en is de uitsplitsing van de transactiecijfers in prijzen per m², m³, en bijgebouwen niet inzichtelijk, aldus belanghebbende. Belanghebbende beroept zich op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. De Hoge Raad heeft in dat arrest onder meer het volgende beslist:
      
      
        “2.3.3. (…) Indien echter een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces - zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen. (….).”.
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting van het Hof verklaard dat de grondprijzen van de referentieobjecten zijn ontleend aan in het geautomatiseerde systeem opgeslagen gegevens. Onder verwijzing naar het in 4.4 genoemde arrest van de Hoge Raad valt daarom naar het oordeel van het Hof niet in te zien dat de heffingsambtenaar die gegevens niet in de vorm van een staffel zou kunnen overleggen.
      
    
    
      4.6.
      Aangezien belanghebbende uitdrukkelijk om inzage heeft verzocht en de heffingsambtenaar heeft nagelaten dat inzicht te verschaffen, kan niet worden beoordeeld of de WOZ-waarde van de woning met de transactiecijfers van de referentieobjecten op een deugdelijke wijze is onderbouwd. Reeds hierom is de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast en is de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van het taxatierapport van [B] merkt het Hof allereerst op dat de vermelding van waardepeildatum 1 januari 2018 (pagina 2 van het rapport) een verschrijving zal zijn, aangezien op pagina 17 van het taxatierapport wel de correcte waardepeildatum 1 januari 2017 is vermeld. Met dit taxatierapport heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 380.000 niet aannemelijk gemaakt. Er zijn weliswaar drie referentieobjecten genoemd, maar [f-straat] 7 is verkocht op 2 maart 2018 en dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum en [e-straat] 39 is ongeschikt als vergelijksobject omdat het een woning is met zeer veel achterstallig onderhoud en de inhoud van 650 m³ voor bijna de helft ziet op het souterrain en kelder.
      
    
    
      4.8.
      Omdat zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in is geslaagd de waarde van de woning aannemelijk te maken, zal het Hof die waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt, gelet op de stukken van het geding en op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie de waarde van de woning vast op een bedrag van € 420.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
      
      
        Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op: 
        € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting), x € 261 waarde per punt en wegingsfactor 1);
        € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x € 525 waarde per punt en wegingsfactor 1); en
        € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x € 525 waarde per punt en wegingsfactor 1).
        Voor het taxatierapport kent het Hof een vergoeding toe van € 256,52, conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven.
      
      
      
        Het totaal aan te vergoeden kosten komt daarmee op € 2.878,52.
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      
      
        vermindert de waarde tot € 420.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.878,52; en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, mr. P.C. van der Vegt en mr. J.W. de Tombe, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Stassen-Kanters als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 22 september 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 september 2020
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1316.
  
  
     Staatscourant nr. 28796, 28 mei 2018.