ECLI:NL:GHAMS:2020:2664, Gerechtshof Amsterdam, 29-09-2020, 19/00766 t/m 19/00769
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Vaststellen WOZ-waarde, sociale huurwoningen en particuliere sector.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 19/00766 t/m 19/00769
    
    
      29 september 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 24 april 2019 in de zaken met kenmerk AMS 17/5764, AMS 17/6039, AMS 17/6040 en AMS 17/6041 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 heeft de heffingsambtenaar de waarde van 22 onroerende zaken aan de [A-straat] , de [B-straat] , het [C-straat] en de [D-straat] te Amsterdam (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2017 met betrekking tot deze woningen bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar, bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 24 augustus 2017, voor de (acht) woningen aan de [A-straat] en een drietal woningen aan het [C-straat] de waarde verlaagd en de aanslagen onroerendezaak-belasting met betrekking tot deze woningen dienovereenkomstig verminderd. Voor de overige woningen heeft de heffingsambtenaar bij diezelfde uitspraak het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 24 april 2019 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 mei 2019, aangevuld bij brieven van 24 juni 2019, 27 juli 2020 en 31 juli 2019. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend, aangevuld bij brief van 10 oktober 2019. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 30 juni 2020, verzonden naar [postbus] , 1100 DZ, te Amsterdam-Zuidoost (het postadres van de gemeente Amsterdam, dienst Belastingen), uitgenodigd voor de zitting. Blijkens gegevens van PostNL is de brief waarin de uitnodiging is verzonden op 1 juli 2020 afgehaald bij een PostNL-punt en is voor de ontvangst getekend. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 19 augustus 2020, verzonden aan voormeld adres, op de hoogte gesteld van het gewijzigde tijdstip van de zitting. Blijkens in het dossier opgenomen gegevens van PostNL is deze brief op 20 augustus afgehaald bij een PostNL-punt en is voor de ontvangst getekend. De heffingsambtenaar is derhalve op de voorgeschreven wijze uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting en het vertrek van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar zich alsnog gemeld. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gevonden het onderzoek te heropenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen. 
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woningen. Het betreft: 
      
        
          
            [A-straat] 24-H, 24-1, 24-2, 24-3, 26-H, 26-1, 26-2 en 26-3;
        
        
          
            [B-straat] 327-H, 327-1, 327-2 en 327-3;
        
        
          
            [C-straat] 47-H, 47-1, 47-2 en 47-3, en
        
        
          
            [D-straat] 31-H, 31-1, 31-2, 33-H, 33-1 en 33-2. 
        
      
      Alle woningen worden verhuurd. 
      
    
    
      2.2.
      In de onder 1.3 genoemde uitspraak heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woningen [A-straat] 24-H, 24-1, 24-2, 24-3, 26-H, 26-1, 26-2, 26-3, [C-straat] 47-H, 47-1 en 47-2 verlaagd. De aanslagen in de onroerendezaakbelasting zijn voor deze woningen in totaal met € 78,92 verlaagd.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voor elke woning een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overgelegd, waarin de gegevens van vergelijkingsobjecten per woningtype zijn vermeld.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarden van de onder 2.1 genoemde woningen voor het jaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft in haar uitspraak - voor zover van belang in hoger beroep - als volgt overwogen (belanghebbende is hierin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
    
    
    
      “5. De waarden die moeten worden vastgesteld zijn de waarden in het economische verkeer. Dat zijn de prijzen die zouden zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaken op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereidingen te koop zijn aangeboden [voetnoot rechtbank: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ]. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken van eiser?
    2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken?
    
    7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarden komen.
    Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
    
    8. Uit de door verweerder overgelegde taxatiekaarten volgt dat de onroerende zaken van eiser zijn vergeleken met verkopen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, deze objecten zijn gelegen in dezelfde buurt en hetzelfde archetype kennen. De taxateur heeft de onroerende zaken van eiser die benenwoningen betreffen vergeleken met verkopen van benedenwoningen. Voorts heeft de taxateur de onroerende zaken van eiser die bovenwoningen betreffen, vergeleken met verkopen van bovenwoningen. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de kenmerken van de vergelijkingsobjecten deze vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken van eiser.
    
    
      Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
    
    
    9. Eiser heeft – kort samengevat – aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen zijn onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt dat zijn onroerende zaken van zeer slechte kwaliteit zijn en een zeer slechte staat van onderhoud kennen. Hierdoor zouden alle onroerende zaken een onderhouds- en kwaliteitsstatus van 1 moeten hebben en niet de door de verweerder toegekende onderhouds- en kwaliteitsstatus 2. De vergelijkingsobjecten hebben voorts een veel betere kwaliteits- en onderhoudsstatus, namelijk dikwijls 3. Het verschil in prijs per vierkante meter van de onroerende zaken van eiser en de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt de grote verschillen in onderhoud en kwaliteit niet. Deze verschillen in vierkante meterprijzen zijn een fractie van wat het eiser zal kosten om zijn onroerende zaken op een vergelijkbaar niveau te brengen.
    
    10. Verweerder heeft toegelicht dat een onderhouds- en kwaliteitsstatus 1 ‘slecht’ betekent, 2 ‘matig’ en 3 ‘gemiddeld’. Op grond van de voor verweerder geldende werkinstructie geldt voor woningen met kwaliteitsstatus 1 het volgende:
    
    
      
        ‘De woning voldoet geheel niet meer aan de hedendaagse eisen van een gemiddelde bewoner of potentiele koper binnen het desbetreffende marktsegment. Om de woning in gemiddelde staat te brengen moeten er op korte termijn ingrijpende verbeteringen worden aangebracht.’
      
    
    
    
      In de werkinstructie is voorts voor woningen met onderhoudsstatus 1 het volgende opgenomen:
    
    
    
      
        ‘De woning voldoet niet aan de eisen van de bewoner of van potentiele kopers. Er zijn direct ingrijpende onderhoudswerkzaamheden en/of werkzaamheden voor herstel van bouwtechnische gebreken (fundering, dakconstructie, vloeren) nodig.’
      
      Verweerder heeft toegelicht dat gelet op voornoemde toelichting een status 1 enkel van toepassing is op woningen die bouwvallig zijn of nagenoeg geheel gesloopt moeten worden of dat al zijn gedurende een verbouwing.
    
    
    11. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatierapporten volgt dat de vierkante meterprijzen van de onroerende zaken van eiser in elke vergelijking lager uitkomen dan de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten. Concreet heeft de taxateur de volgende prijzen per vierkante meter gehanteerd:
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              object
            
            
              prijs per m2 woningdeel
            
            
              gemiddelde van de vergelijkingsobjecten per m2 woningdeel
            
          
          
            
              
                [B-straat] 327-H
            
            
              € 4.585
            
            
              € 5.216
            
          
          
            
              
                [B-straat] 327-1, 327-2 en 327-3
            
            
              € 4.612
            
            
              € 5.568
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                [A-straat] 24-1, 24-2, 24-3, 26-1, 
              26-2 en 26-3
            
            
              € 4.400
            
            
              € 4.903
              
            
          
          
            
              
                [A-straat] 24-H en 26-H
            
            
              € 4.400
            
            
              € 5.130
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                [C-straat] 47-1, 47-2, 47-3
            
            
              € 4.400
            
            
              € 4.927
            
          
          
            
              
                [C-straat] 47-H
            
            
              € 4.656
            
            
              € 5.193
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                [D-straat] 31-1 en 33-1
            
            
              € 5.536
            
            
              € 6.112
            
          
          
            
              
                [D-straat] 31-2 en 33-2
            
            
              € 4.569
            
            
              € 5.190
            
          
          
            
              
                [D-straat] 31-H en 33-H
            
            
              € 4.805
            
            
              € 5.391
            
          
        
      
    
    
    12. De rechtbank heeft 19 juni 2018 het onderzoek ter zitting geschorst, om verweerder in de gelegenheid te stellen om inpandige opnames te verrichten in de onroerende zaken van eiser. Aanleiding hiervoor was mede de stelling van eiser dat verweerder aan al zijn onroerende zaken een te hoge onderhoudsstatus heeft toegekend. Naar aanleiding van de schorsingsbeslissing heeft verweerder op 24 juli 2018 de rechtbank ervan op de hoogte gesteld dat eiser bij nader inzien geen toestemming geeft voor het laten uitvoeren van de inpandige opnamen.
    
    13. De rechtbank oordeelt dat het op de weg van eiser had gelegen om de onderhoudsstatus en kwaliteit van zijn woningen nader te onderbouwen. Die mogelijkheid had hij door de taxateur van verweerder toe te laten in de woningen. Nu hij dat heeft geweigerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de waarden die verweerder met de taxatierapporten heeft onderbouwd. Met de verschillen tussen de vierkante meterprijzen van de onroerende zaken van eiser en de vierkante meterprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn dergelijke verschillen in onderhoud en kwaliteit voldoende tot uiting gebracht.
    
    14. Eiser heeft toegelicht dat hem niet duidelijk was of de persoon die de opnamen zou gaan verrichten, bevoegd was en hiertoe gemandateerd was. De rechtbank overweegt dat aan de inpandige opnamen de schorsingsbeslissing van de rechtbank ten grondslag lag. Verweerder heeft vervolgens het initiatief genomen en per e-mail getracht om afspraken te maken met eiser. De rechtbank is van oordeel dat onder deze omstandigheden eiser er niet aan hoefde te twijfelen of de bewuste taxateur bevoegd was om de inpandige opnamen te verrichten.
    
    15. Eiser heeft ten aanzien van zijn onroerende zaken aan de [B-straat] en de [A-straat] aangevoerd dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarden in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Zijn broer bezit ook panden in deze straten en aan die panden is een andere onderhoudsstatus toegekend. Ook liggen de WOZ-waarden van de panden zijn broer veel lager.
    
    16. De rechtbank stelt allereest vast dat het gelijkheidsbeginsel er niet toe verplicht woningen binnen dezelfde familie gelijk te waarderen. Er kan alleen een beroep op worden gedaan als de woningen identiek zijn. Hieruit volgt dat eiser de door hem voorgestane WOZ-waarden van zijn onroerende zaken niet kan onderbouwen door deze te vergelijken met de WOZ-waarden van de panden zijn broer en andere panden. Die panden zijn misschien vergelijkbaar, maar niet identiek. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
    
    17. Eiser heeft aangevoerd dat zijn panden niet juridisch gesplitst zijn en allemaal verhuurd worden. De huren zijn erg laag. Hier is in de vergelijkingen van verweerder met de vergelijkingsobjecten geen rekening mee gehouden. Ook is er geen rekening mee gehouden dat de woningen van eiser niet zijn gesplitst in appartementsrechten.
    
    18. In de Wet WOZ is bepaald dat er bij het vaststellen van de WOZ-waarde van een woning van moet worden uitgegaan dat de eigenaar de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan overdragen en dat de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Verweerder heeft bevestigd dat hier bij de WOZ-waardering van de onroerende zaken van eiser is uitgegaan. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
    
    19. Eiser heeft aangevoerd dat in de tuin behorende bij de [A-straat] 24-H een boom staat die overlast geeft en ook kosten voor onderhoud meebrengt. Eiser stelt dat hierdoor op zijn onroerende zaken in die straat een waardedrukkend effect bestaat van € 15.000,-.
    
    20. Verweerder heeft toegelicht dat de aanwezigheid van een grote boom in een tuin niet per definitie een waardedrukkend effect heeft op de nabij gelegen onroerende zaken. Niet iedere koper zal de aanwezigheid van een dergelijke boom als nadelig ervaren, dat is persoonlijk. De rechtbank kan dit betoog van verweerder volgen en is van oordeel dat de boom niet af kan doen aan de waarden van de onroerende zaken. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
    
    21. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat op sommige verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie is toegepast. Voor die vergelijkingsobjecten geldt dan dat niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiser heeft de berekening van de erfpachtcorrectie verder niet betwist. De rechtbank vindt deze uitleg en toelichting daarom voldoende.
    
    22. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    23. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
    
    24. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Partijen houdt verdeeld hoe de onder 2.1 genoemde woningen gewaardeerd dienen te worden op grond van de Wet WOZ, op de waardepeildatum 1 januari 2016. Nu belanghebbende in alle gevallen een lagere WOZ-waarde bepleit, ziet Hof in de omstandigheid dat sprake is van huurwoningen geen aanleiding om de huurders van de woningen in de procedure te betrekken.
      
      
      
        
          Woningen juridisch niet zelfstandig
        
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat alle 22 woningen deel uitmaken van panden welke juridisch niet zijn gesplitst, zodat zij niet afzonderlijk kunnen worden overgedragen. Het Hof stelt in dat verband voorop dat de woningen desondanks voor de toepassing van de Wet WOZ elk als één onroerende zaak worden aangemerkt (op grond van artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ) en dat bij de waardering van dergelijke objecten bij wege van fictie ervan moet worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die woningen afzonderlijk kan worden overgedragen, ook indien splitsing van het gebouw ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is. De onmogelijkheid van overdracht van de eigendom van objecten als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ is een omstandigheid waarmee, ook al drukt zij de waarde van het gebouw waarvan die objecten "gedeelten" zijn, bij de waardering van die objecten geen rekening mag worden gehouden, omdat die objecten nu eenmaal ingevolge die bepaling moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn (vgl. Hoge Raad 28 mei 2004, 38.665, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, r.o. 3.4 en 3.5).
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende beroept zich ten aanzien van de woningen [B-straat] 327-H t/m 327-3 en de [A-straat] 24-H t/m 24-3 en 26-H t/m 26-3 op het gelijkheidsbeginsel. Hij verwijst in dat verband naar de waardering door de heffingsambtenaar van de naastgelegen woningen [B-straat] 325-H t/m 325-3 en de [A-straat] 20-H t/m 20-3 en 22-H t/m 22-3, welke eigendom zijn van zijn broer. In punt 26 van de motivering van zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende in meer algemene zin een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en gesteld dat op grond van de meerderheidsregel de waarden van zijn woningen dienen te worden aangepast “conform het niveau van de meerderheid van de gevallen”. Belanghebbende heeft ter adstructie van zijn stelling betoogd “dat bijvoorbeeld aan de [D-straat] tal van identieke woningen staan”. 
      
    
    
      5.4.
      
        Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt daarom op de weg van belanghebbende om, bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel, woningen aan te wijzen die 
        - naar hij meent - identiek zijn aan zijn eigen woningen, maar anders (lager) zijn gewaardeerd. De algemene stelling “dat bijvoorbeeld aan de [D-straat] tal van identieke woningen staan” is in dit verband onvoldoende concreet, zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel in zoverre faalt. Voor de [B-straat] 327-H t/m 327-3 en de [A-straat] 24-H t/m 24-3 en 26-H t/m 26-3 heeft belanghebbende wel voldaan aan zijn stelplicht. Echter, ook voor deze woningen faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel, omdat belanghebbende naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onderlinge verschillen tussen de woningen [B-straat] 327-H t/m 327-3 enerzijds en [B-straat] 325-H t/m 325-3 anderzijds alsmede [A-straat] 24-H t/m 24-3 en 26-H t/m 26-3 enerzijds en [A-straat] 20-H t/m 20-3 en 22-H t/m 22-3 anderzijds, verwaarloosbaar zijn. De door belanghebbende genoemde omstandigheid dat het buurpanden betreft die tegelijk zijn gebouwd, gedurende vele decennia eigendom van dezelfde eigenaar zijn geweest en ook thans nog op gelijke wijze worden onderhouden door hem en zijn broer, is daartoe onvoldoende. Het betreft panden van circa 100 jaar oud, zodat het weliswaar mogelijk, maar geenszins vanzelfsprekend is dat buurpanden identiek zijn, te minder nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat woningen die vrij komen worden gemoderniseerd (en voortaan worden verhuurd in de vrije sector, in plaats van de sociale huur-sector), hetgeen inmiddels bij 8 van de 22 woningen is gebeurd.
      
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het vorenoverwogene faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel. 
      
      
        
          Vergelijkingsmethode
        
      
    
    
      5.6.
      Partijen staan in hoger beroep de volgende WOZ-waarden voor: 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Heffingsambt
                
                
              
              
                
                  Belangh
                
              
            
            
              
                
                  [B-straat] 327-H *
              
              
                € 321.500
              
              
                € 230.000
              
            
            
              
                
                  [B-straat] 327-1  *
              
              
                € 285.000
              
              
                € 217.000
              
            
            
              
                
                  [B-straat] 327-2  *
              
              
                € 285.000
              
              
                € 217.000
              
            
            
              
                
                  [B-straat] 327-3 
              
              
                € 285.000
              
              
                € 245.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-H *
              
              
                € 300.500
              
              
                € 230.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-1  *
              
              
                € 254.500
              
              
                € 203.500
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-2  
              
              
                € 254.500
              
              
                € 230.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-3   *
              
              
                € 254.500
              
              
                € 203.500
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-H  * 
              
              
                € 300.500
              
              
                € 230.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-1  
              
              
                € 254.500
              
              
                € 250.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-2  *
              
              
                € 254.500
              
              
                € 203.500
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-3  *
              
              
                € 254.500
              
              
                € 203.500
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [C-straat] 47-H
              
              
                € 293.500
              
              
                € 263.500
              
            
            
              
                
                  [C-straat] 47-1   *
              
              
                € 233.000
              
              
                € 188.680
              
            
            
              
                
                  [C-straat] 47-2  
              
              
                € 253.500
              
              
                € 199.360
              
            
            
              
                
                  [C-straat] 47-3  
              
              
                € 253.500
              
              
                € 202.920
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 31-H  *
              
              
                € 268.000
              
              
                € 192.240
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 31-1 
              
              
                € 302.500
              
              
                € 216.000
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 31-2  *
              
              
                € 310.500
              
              
                € 242.080
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 33-H  *
              
              
                € 268.000
              
              
                € 192.240
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 33-1 *
              
              
                € 261.500
              
              
                € 192.240
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 33-2
              
              
                € 310.500
              
              
                € 272.000
              
            
          
        
      
      (* = sociale huurwoning)
      
    
    
      5.7.
      De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar (zie onder meer HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, Oostflakkee). De heffingsambtenaar heeft - evenals in eerste aanleg - ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de voor alle woningen (per pand, H t/m 3) overgelegde “Reactie taxateur” en het bijbehorende “Overzicht taxatiewaarden”, waarin de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ is bepaald met toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep zijn door de rechtbank verworpen standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de te waarderen woningen en dat, zo dit anders mocht zijn, de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen zijn woningen en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft ter zake aangevoerd dat hij de woningen van zijn vader heeft verkregen door vererving. De woningen zijn al vele decennia in het bezit van de familie en zijn nog nooit gemoderniseerd. Alleen het hoogst noodzakelijke onderhoud is uitgevoerd. Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende, in antwoord op vragen van het Hof gepreciseerd dat er binnen de groep van 22 woningen een onderscheid dient te worden gemaakt tussen 14 woningen die al langdurig worden verhuurd met een huur onder de huurgrens (sociale huurwoningen) en een achttal woningen met een huur boven de huurgrens (vrije sector huurwoningen). De vrije sector huurwoningen zijn wél gemoderniseerd, om de hogere huur te kunnen rechtvaardigen. De sociale huurwoningen zijn echter nog in originele staat en dus sterk verouderd (loden waterleidingen, elektrische bedrading geïsoleerd met katoen, etc), aldus belanghebbende. Voorts is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar met de door hem overlegde stukken niet inzichtelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, wat betreft de factoren kwaliteit en staat van onderhoud. 
      
      
        5.9.1.
        In het licht van voormelde gemotiveerde stelling van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel voor de voornoemde 14 sociale huurwoningen niet  voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat er in het verschil tussen de voor de woningen gehanteerde m2-prijs en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingspanden ‘voldoende ruimte zit’ om de door belanghebbende genoemde waardedrukkende omstandigheden te compenseren, acht het Hof voor de 14 sociale huurwoningen onvoldoende, ook indien in aanmerking wordt genomen dat belanghebbende geen medewerking heeft willen verlenen aan een inpandige opname van de woningen. 
        
      
      
        5.9.2.
        Voor de acht vrije sector huurwoningen, met uitzondering van de woning [C-straat] 47-H, acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, wél geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, omdat belanghebbende ter zitting desgevraagd heeft bevestigd dat deze woningen op enig moment zijn gemoderniseerd. Hierbij weegt het Hof mee dat belanghebbende de heffingsambtenaar ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld - na een instructie daartoe van de rechtbank; zie de overwegingen 12 en 14 van de rechtbankuitspraak, die door het Hof worden onderschreven - tot een inpandige taxatie over te gaan. Hetgeen belanghebbende hierover in hoger beroep nog heeft aangevoerd, brengt het Hof op dit punt niet tot een ander oordeel. Nu belanghebbende de inpandige taxatie heeft geweigerd, waardoor de heffingsambtenaar ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld een nader onderzoek in te stellen naar de inpandige onderhoudsstaat en kwaliteit van de woningen, is het Hof voor de hiervoor genoemde gemoderniseerde woningen van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij met de verschillen tussen de in aanmerking genomen vierkantemeterprijzen van de desbetreffende woningen van belanghebbende en de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud en kwaliteit tussen deze woningen.
        
      
      
        5.9.3.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichting de op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen door de door de rechtbank onder 10 vermelde werkinstructie over te leggen; het Hof acht aannemelijk dat het overgelegde document de integrale tekstversie betreft. Wat betreft het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ook na het in het geding brengen van deze werkinstructie nog steeds onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten en hoe hij een en ander rekenkundig heeft benaderd, verwijst het Hof naar de onder 5.9.1 en 5.9.2 opgenomen oordelen.
        
      
      
        5.9.4.
        Specifiek voor de woning  [C-straat] 47-H heeft te gelden dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte een tuinhuis in aanmerking heeft genomen, voor een waarde van € 4.000. De WOZ-waarde van genoemde woning dient daarom met dit bedrag te worden verlaagd tot € 289.500. 
        
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het onder 5.7 genoemde arrest dient het Hof vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarden van de 14 sociale huurwoningen (zie de tabel onder 5.6) aannemelijk heeft gemaakt. Naar ’s Hofs oordeel is dit niet het geval: belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarden juist zijn. Aldus heeft ook belanghebbende de door hem verdedigde waarden niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.11.
      Nu geen van de partijen de door hem verdedigde waarden voor de 14 sociale huurwoningen aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof die waarden in goede justitie vaststellen, conform de tabel opgenomen onder 5.13. Daarbij heeft specifiek ten aanzien van de woningen [A-straat] 24-h en 26-h nog het volgende te gelden.
      
    
    
      5.12.
      Belanghebbende heeft ten aanzien van de woningen [A-straat] 24-h en 26-h gesteld dat de waarde negatief wordt beïnvloed door een monumentale populier op de erfgrens tussen 24-h en 26-h. De boom mag niet worden gekapt, vanwege de monumentenstatus er van, maar neemt veel licht weg en veroorzaakt jaarlijks een grote hoeveelheid bladafval, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft in de motivering van zijn hogerberoepschrift bewijs aangeboden van zijn stelling dat er veel klachten zijn van omwonenden over de boom. Belanghebbende is ter zitting in de gelegenheid gesteld dit bewijs te leveren. Hij heeft daarop verklaard dat de overlast voor de buurt niet door de heffingsambtenaar wordt betwist en dat hij daarom afziet van het leveren van bewijs van zijn stelling. Het Hof acht voldoende aannemelijk gemaakt dat de boom een waardeverlagende factor is voor de woningen [A-straat] 24-h en 26-h.
      
    
    
      5.13.
      Gelet op het vorenoverwogene zal het Hof de waarden van de 14 sociale huurwoningen in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarden van de woningen per waardepeildatum 1 januari 2016, rekening houdend met al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, vast op de volgende bedragen: 
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  [B-straat] 327-h
              
              
                € 266.000
              
            
            
              
                
                  [B-straat] 327-1 
              
              
                € 244.000
              
            
            
              
                
                  [B-straat] 327-2 
              
              
                € 244.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-h 
              
              
                € 253.500
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-1
              
              
                € 223.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 24-3
              
              
                € 223.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-h
              
              
                € 253.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-2
              
              
                € 223.000
              
            
            
              
                
                  [A-straat] 26-3
              
              
                € 223.000
              
            
            
              
                
                  [C-straat] 47-1
              
              
                € 206.000
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 31-h
              
              
                € 222.000
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 31-2 
              
              
                € 269.000
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 33-h 
              
              
                € 222.000
              
            
            
              
                
                  [D-straat] 33-1
              
              
                € 219.000
              
            
          
        
      
      
      
        Gelet op het overwogene onder 5.9.4 stelt het Hof de waarde van de woning [C-straat] 47-H per waardepeildatum 1 januari 2016 vast op € 289.500.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.14.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, voor zover het de onder 5.13 vermelde woningen betreft. Beslist dient te worden als hieronder vermeld.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Kosten die op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking zouden komen, zijn niet gesteld of gebleken. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover het de onder 5.13 genoemde onroerende zaken betreft en bevestigt deze voor het overige;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar inzake de onder 5.13 genoemde onroerende zaken en bevestigt de uitspraken op bezwaar inzake de overige (onder 5.6 genoemde) onroerende zaken;
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onder 5.13 genoemde onroerende zaken voor het kalenderjaar 2017 tot de aldaar genoemde bedragen;
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 voor de onder 5.13 genoemde onroerende zaken dienovereenkomstig;
    - gelast de heffingsambtenaar de betaalde griffierechten ad € 46 (beroep bij de rechtbank) en € 128 (hoger beroep), in totaal € 174, aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, H.E. Kostense en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V. Sathananthan, als griffier. De beslissing is op 29 september 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
      
        
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.