ECLI:NL:GHARL:2019:9109, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-10-2019, 18/00848
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 18/00848
      uitspraakdatum: 29 oktober 2019
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 augustus 2018, nummer Awb 17/2711, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.6.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 26 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1986 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 330 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 313 m2.
      
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [C] op 8 mei 2018 waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen gelegen te [Z] :
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 26
              
              
                1986
              
              
                330
              
              
                360
              
              
                118.800
              
              
                313
              
              
                171
              
              
                53.523
              
              
                Berging/schuur aangeb. € 1.700
                Berging/schuur vrijst.
                € 3.000
                Carport € 2.100
                Overkapping/luifel €  1.800
              
              
                 180.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 16
              
              
                1990
              
              
                375
              
              
                335
              
              
                125.625
              
              
                240
              
              
                175
              
              
                42.000
              
              
                Berging/schuur aangeb. € 5.040
                Carport € 1.800
                Tuinhuis/blokhut € 1.200
                Dakkapel € 2.000
              
              
                177.000
              
              
                172.500
                (01-04-2015)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 14
              
              
                1990
              
              
                346
              
              
                370
              
              
                128.020
              
              
                239
              
              
                175
              
              
                41.285
              
              
                Garage € 5.600
                Berging/schuur aangeb. € 2.450
                Carport € 2.100
                Tuinhuis/blokhut € 1.050
                Dakkapel € 2.000
              
              
                183.000
              
              
                177.000
                (19-05-2016)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 12
              
              
                1978
              
              
                298
              
              
                370
              
              
                110.260
              
              
                233
              
              
                175
              
              
                40.775
              
              
                Berging (voorm. garage) € 4.900
                Carport € 1.650
                Tuinhuis/blokhut € 900
                Overkapping/luifel € 3.300
                Dakkapel € 2.000
              
              
                163.000
              
              
                165.000
                (04-10-2016)
              
            
          
        
      
      
      
        De kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe en doelmatigheid worden zowel bij de onroerende zaak als de referentieobjecten – met uitzondering van de luxe van het object [b-straat] 14, waarvan de woning op een ‘4’ (goed) wordt gewaardeerd –  gewaardeerd op een ‘3’, hetgeen volgens het rapport ‘voldoende’ betekent. De ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is in alle gevallen op een ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Bij de vaststelling van de kavelwaarden heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel: 
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                Oppervlakte
              
              
                Prijs/m²
              
            
            
              
                0-300 m²
              
              
                € 175
              
            
            
              
                301-600 m²
              
              
                € 88
              
            
            
              
                601-900m²
              
              
                € 44
              
            
            
              
                901-1.200 m²
              
              
                € 22
              
            
            
              
                1.201-1.500 m²
              
              
                € 11
              
            
            
              
                1.501m² en meer
              
              
                € 5
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [D] . Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 152.000. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16
              
              
                1986
              
              
                330
              
              
                308
              
              
                101.640
              
              
                313
              
              
                129
              
              
                40.377
              
              
                Berging/schuur aangeb. € 3.000
                Berging/schuur vrijst.
                € 2.000
                Carport € 2.550
                Overkapping/luifel €  3.000
              
              
                 152.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 99
              
              
                1965
              
              
                305
              
              
                259
              
              
                78.995
              
              
                314
              
              
                124
              
              
                38.936
              
              
                Garage € 8.400
                Carport € 2.400
                Berging/schuur aangeb. € 1.200
              
              
                129.000
              
              
                € 130.000
                (29-09-2015)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 25
              
              
                1950
              
              
                356
              
              
                279
              
              
                99.234
              
              
                360
              
              
                120
              
              
                43.200
              
              
                Dakkapel € 4.000
                Berging/schuur vrijst. € 19.800
                Carport € 1.500
                Kelder/souterrain € 2.000
              
              
                169.000
              
              
                170.000
                (01-12-2015)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 16
              
              
                1990
              
              
                375
              
              
                336
              
              
                126.000
              
              
                240
              
              
                139
              
              
                33.360
              
              
                Berging/schuur aangeb. € 9.600
                Carport € 1.950
                Tuinhuis/blokhut € 1.000
                Dakkapel € 5.000
              
              
                176.000
              
              
                172.500
                (01-04-2015)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 14
              
              
                1990
              
              
                346
              
              
                349
              
              
                120.754
              
              
                239
              
              
                140
              
              
                33.460
              
              
                Garage € 10.200
                Carport € 2.600
                Tuinhuis/blokhut € 1.000
                Dakkapel € 5.000
              
              
                173.000
              
              
                177.000
                (19-05-2016)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 12
              
              
                1978
              
              
                298
              
              
                365
              
              
                108.770
              
              
                233
              
              
                140
              
              
                32.620
              
              
                Garage € 8.400
                Carport € 1.650
                Tuinberging € 1.200
                Overkapping/luifel € 3.450
                Dakkapel € 5.000
              
              
                161.000
              
              
                165.000
                (04-10-2016)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 13
              
              
                1991
              
              
                305
              
              
                343
              
              
                104.615
              
              
                259
              
              
                140
              
              
                36.260
              
              
                Garage € 12.000
                Carport € 2.700
                Dakkapel € 5.000
                Overkapping/luifel € 2.550
              
              
                163.000
              
              
                170.000
                (10-01-2017)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 8
                (hoekwoning)
              
              
                1986
              
              
                396
              
              
                
              
              
                
              
              
                264
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 162.500
                (17-01-2017)
              
            
          
        
      
      
      
        Belanghebbende heeft de kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [d-straat] lager – op een 6 – gewaardeerd dan de andere referentieobjecten – een 7 – omdat de onroerende zaak een houtskeletwoning betreft (terwijl de referentieobjecten traditioneel gebouwde stenen woningen zijn) en omdat de objecten aan de [d-straat] in een andere periode zijn gebouwd.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 152.000 en subsidiair op € 161.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix gebruikte objecten ter vergelijking kunnen dienen. Belanghebbende heeft immers (onder meer) dezelfde objecten als referentieobjecten aangevoerd. Beoordeeld dient te worden of met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft voorts in zijn taxatierapport – ten opzichte van de heffingsambtenaar – extra referentieobjecten opgenomen. Het Hof acht de referentieobjecten aan de [d-straat] echter onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende, aangezien deze referentieobjecten uit een andere bouwperiode stammen en een andere uitstraling hebben. Het object [a-straat] 8 is naar het oordeel van het Hof evenmin bruikbaar om als referentieobject te dienen aangezien dat object een hoekwoning betreft en om die reden  minder goed vergelijkbaar is met een twee-onder-éénkapwoning zoals de onroerende zaak. Het object op [e-straat] 13 is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Aangezien partijen het erover eens zijn dat de objecten [b-straat] 14, [b-straat] 16 en [c-straat] 12 als referentieobjecten kunnen dienen en de transacties daarvan minder ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, laat het Hof het object [e-straat] 13 buiten beschouwing. Het Hof acht, met partijen, de drie genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zoals de inhoud en kavelgrootte en de verschillen in bijgebouwen. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Een en ander dient evenwel te worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen ‘neerwaartse correctie’ (waardedruk) heeft toegepast in verband met de houtskeletbouw van de onroerende zaak. Hij stelt dat houtskelet gebouwde woningen in de regio waarin de onroerende zaak is gelegen, lagere verkoopcijfers kennen dan traditioneel gebouwde woningen, zoals de referentieobjecten. Belanghebbende heeft deze stelling, tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd. Hij heeft enkel gewezen op een bezwaarprocedure van een ander object in een ander belastingjaar, waarbij de heffingsambtenaar heeft ingestemd met een door de gemachtigde van belanghebbende berekende waarde, die daarbij rekening heeft gehouden met waardedruk vanwege houtskeletbouw. Het Hof ziet daarin echter onvoldoende aanleiding te concluderen dat in dit geval van een waardedruk vanwege houtskeletbouw sprake is. Ook overigens ziet het Hof  geen aanleiding tot die conclusie. Daarbij zij nog opgemerkt dat verkoopgegevens van houtskelet gebouwde woningen waaruit een ‘waardedruk’ zou kunnen worden afgeleid, niet in de procedure zijn gebracht. Voorts wijst het Hof erop dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport op € 180.000 heeft berekend, hetgeen boven de beschikte waarde van € 176.000 ligt. Mede in dat licht bezien concludeert het Hof dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.4.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. I. Linssen en P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2019.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 oktober 2019.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.