ECLI:NL:RBAMS:2025:2244, Rechtbank Amsterdam, 04-04-2025, 11468794
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte, huurachterstand, ontbinding, ontruiming. Ambtshalve toetsing ROZ voorwaarden

RECHTBANK 
        AMSTERDAM
      
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11468794 \ CV EXPL  24-16503
    
    
    
      
        Vonnis van 4 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
      
        NORDICS RESIDENTIAL BEHEER B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Nordics,
      gemachtigde: [gemachtigde] (Janssen & Janssen c.s.),
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 13 december 2024 met producties;
      - het proces-verbaal met daarin de mondelinge reactie van [gedaagden] ;
      - het instructievonnis van 24 januari 2024, waarbij mondelinge behandeling is bepaald;
      - de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
      - de aanvullende productie bij de dagvaarding met een actuele specificatie van de huurachterstand van 17 februari 2025.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 maart 2025. Namens Nordics is haar gemachtigde verschenen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] huurt met ingang van 21 mei 2024 een woning aan het adres [adres 1] van Nordics. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van 12 maanden. Separaat zijn partijen een aan de huurovereenkomst gekoppelde tweede huurovereenkomst overeengekomen voor de huur van een parkeerplaats aan het adres [adres 2] . Deze overeenkomst is gesloten voor de bepaalde tijd van twaalf maanden met als ingangsdatum 21 mei 2024. De totale huurprijs van de woning inclusief voorschot servicekosten en de huur van de parkeerplaats bedraagt € 1.272,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2
      Er is sinds juli 2024 een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. Bij brief van 12 augustus 2024 heeft Nordics [gedaagden] aangemaand om de ontstane huurachterstand binnen 15 dagen te voldoen, met de waarschuwing dat als hij niet betaalt, [gedaagden] ook buitengerechtelijke incassokosten zal moeten betalen. Bij brief van 13 september 2024 is [gedaagden] door de gemachtigde van Nordics aangemaand om de op dat moment bestaande achterstand, incassokosten en de rente binnen 15 dagen te voldoen.
      
    
    
      2.3
      Op 26 augustus 2024 heeft Nordics in het kader van het besluit gemeentelijke schuldhulpverlening de huurachterstand gemeld bij de gemeente Amsterdam. 
      
    
    
      2.4
      Bij brieven van 26 september, 8 oktober en 4 november 2024 is [gedaagden] nogmaals aangemaand de op dat moment openstaande huurschuld te voldoen.
      
    
    
      2.5
      In de huurovereenkomsten zijn de volgende bedingen opgenomen: 
      
      
        In de huurovereenkomst woonruimte:
      
      
      
        Artikel 12.47
      
      
        
          
            Indien een van de bepalingen uit hoofde van deze overeenkomst nietig of vernietigbaar is in verband met strijd met dwingend (inter)nationaal recht heeft verhuurder het recht de betreffende bepaling eenzijdig te vervangen voor een redelijke bepaling die wel geldig is en die zo dicht mogelijk bij het beoogde doel en strekking van de nietige bepaling of vernietigde bepaling komt. 
          
        
        
          
            Vervanging vindt plaats door middel van een aangetekend schrijven van verhuurder aan huurder onder verwijzing naar artikel 12.47 onder a van deze overeenkomst en onder vermelding van de bepaling die wordt vervangen en de daarvoor in de plaats komende bepaling. 
          
        
        
          
            Voor zover toegestaan heeft de vervanging zoals bedoeld in artikel 12.47 onder a en onder b van de overeenkomst terugwerkende kracht en wordt de nieuwe bepaling geacht altijd van toepassing te zijn geweest. 
          
        
      
      
      
        Artikel 12.48
        
          Artikel 25.2 van de algemene bepalingen is niet van toepassing. In plaats daarvan komen partijen overeen dat de kosten die verhuurder moet maken teneinde huurder tot nakoming onder de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen worden vastgesteld conform het bepaalde in de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten. 
        
      
      
      
        In de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte:
      
      
      
        Artikel 25.2
        
          In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is. 
        
      
      
      
        In de huurovereenkomst autobox/parkeerplaats
        Artikel 2.6.1
        
          Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interesten als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement en surséance van betaling. Tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de vergoeding voor de overeengekomen en geleverde door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten, de overige volgens de huurovereenkomst verschuldigde bedragen, de kosten van wederverhuur alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen, daaronder begrepen die van rechtskundige bijstand. De kosten van die maatregelen worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd met een minimum van € 250,--. 
        
      
      
      
        Artikel 3.6 (tweede bullet)
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 10% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 20,-- per maand. 
        
      
      
      
        Artikel 22.1
        
          In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.   
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1
      
        Nordics vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
         ontbinding van de huurovereenkomsten;
         ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;
         hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van €  8.141,40 bestaande uit een bedrag van € 7.488,00 aan huurachterstand, vermeerderd met een bedrag van € 57,84 aan rente tot 5 december 2024 en € 595,56 aan incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente over een bedrag van € 7.488,00 vanaf 5 december 2024 tot aan de dag der voldoening;
         hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van 
        € 1.272,00 aan huur voor iedere maand dat de huurovereenkomst doorloopt na 31 december 2024 tot de datum van ontbinding;
         hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schadevergoeding van € 1.272,00 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagden] na het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Nordics te stellen;
         met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2
      Nordics stelt daartoe dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, heeft Nordics zich genoodzaakt gezien haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van [gedaagden] 
      
    
    
      3.3
      
        [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De huurachterstand
      
    
    
      4.1
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Nordics een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd met de stand van zaken op 17 februari 2025. Ter zitting heeft de gemachtigde van Nordics nog toegelicht een bedrag van € 61,68 en een bedrag van € 72,00 te hebben ontvangen op respectievelijk 26 februari 2025 en 1 maart 2025 en dat de huur over de maand maart 2025 tevens verschuldigd is geworden, zodat de totale huurachterstand op 5 maart 2025 € 9.826,14 bedraagt. [gedaagden] heeft ter zitting gesteld op 5 maart 2025 00:03 uur een bedrag van € 1.200,00 te hebben betaald. De gemachtigde van Nordics heeft de ontvangst van dit bedrag bij gebrek aan wetenschap weersproken. 
      
      
        
          Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
        
      
    
    
      4.2
      Aangezien Nordics een handelaar is, wordt [gedaagden] als huurder beschermd op grond van het Europese en het Nederlandse consumentenrecht. De afspraken uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen moeten daarom door de kantonrechter uit zichzelf, ook als partijen daar geen beroep op doen, beoordeeld worden op oneerlijkheid.
      
    
    
      4.3
      
        [gedaagden] heeft de door Nordics becijferde huurachterstand niet betwist. De huurprijs en de servicekosten zijn duidelijk en niet gewijzigd sinds de aanvang van de huurovereenkomst. Verdere toetsing aan de Richtlijn van deze bedingen op oneerlijkheid  is daarom niet aan de orde. De vordering tot betaling van de huurachterstand is dan ook toewijsbaar. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat als de betaling van € 1.200,-- inderdaad is ontvangen, dit in mindering wordt gebracht op de veroordeling.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      4.4
      Gelet op de hoogte van de huurachterstand (ruim zes maanden), alsmede het feit dat de huurachterstand al zo snel is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst in mei 2024, is sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagden] in de betaling van de huur, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Daarbij is in aanmerking genomen dat Nordics [gedaagden] reeds in augustus 2024 heeft aangemeld bij schuldhulpverlening. De kantonrechter heeft bovendien de persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [gedaagden] meegewogen. Omdat [gedaagden] een jonge baby heeft, heeft Nordics zich ter zitting bereid verklaard de gevorderde ontruimingstermijn te verruimen naar vier weken in plaats van de gevorderde termijn van twee weken. Gezien de wederzijdse belangen en de ter zitting gebleken woonalternatieven van [gedaagden] - die weliswaar niet ideaal, maar wel beschikbaar zijn - is de kantonrechter van oordeel dat dit een redelijke ontruimingstermijn is. Dit mede met het oog op het bepaalde in het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). [gedaagden] moet het gehuurde dus ontruimen en verlaten uiterlijk binnen vier weken na de betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      4.5
      Nu de huurachterstand wordt toegewezen tot en met maart 2025 zullen de bij dagvaarding gevorderde verdere huur- dan wel schadevergoedingstermijnen worden toegewezen vanaf april 2025 tot aan de dag van ontruiming. Ook hierbij gaat de kantonrechter ervan uit dat reeds gedane betalingen op de veroordeling in mindering zullen worden gebracht.   
      
      
        
          Rente en incassokosten
        
      
    
    
      4.6
      Omdat de vordering van Nordics ook rente en incassokosten omvat, toetst de kantonrechter ambtshalve alle bedingen uit de overeenkomst die daarmee te maken hebben op oneerlijkheid ten opzichte van de consument.  
      
    
    
      4.7
      Allereerst het beding over buitengerechtelijke incassokosten dat is opgenomen in artikel 25.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst voor de woning. Dit beding moet als oneerlijk worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Gedaagden zijn als consument slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van het Hoge Raad arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Artikel 25.2 verwijst weliswaar naar die wettelijke bepalingen, maar dat neemt niet weg dat gedaagden op grond van dat artikel in beginsel verplicht zijn om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door eisende partij gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van huurders komen, althans de redactie van artikel 25.2 van de algemene bepalingen maakt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Het beding heeft dus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht. 
      
    
    
      4.8
      Het bepaalde in artikel 12.48 van de huurovereenkomst doet aan het oneerlijke karakter van artikel 25.2 niet af. Weliswaar sluit dit artikel toepasselijkheid van artikel 25.2 uit, maar de kantonrechter is van oordeel dat deze manier van uitsluiten van een oneerlijk beding op zichzelf moet worden gekwalificeerd als oneerlijk. Door artikel 25.2 te laten staan en elders in de overeenkomst dit artikel buiten toepassing te verklaren, bestaat immers het risico dat een verhuurder een dergelijk oneerlijk beding (buiten rechte) toch inroept ten opzichte van de niet deskundige consument. Daarmee is deze wijze van ‘wegcontracteren’ onvoldoende doeltreffend. Het beding had eenvoudigweg niet moeten worden opgenomen in de algemene bepalingen. De conclusie is dan ook dat beide artikelen 25.2 en 12.48 oneerlijk zijn. 
      
    
    
      4.9
      Ten overvloede is in dit verband noemenswaardig dat artikel 12.47 van de huurovereenkomst in het licht van de richtlijn en de jurisprudentie ook oneerlijk is. Dit artikel regelt dat, als blijkt dat een beding oneerlijk is, dit beding kan worden vervangen door een alternatief beding van vergelijkbare strekking dat wel eerlijk is. Volgens het Dexia arrest kan een handelaar (verhuurder), als een beding buiten toepassing wordt verklaard omdat het beding oneerlijk is, echter niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling. In lijn daarmee is het terugvallen op een wijzigingsbeding zoals artikel 12.47, dus ook niet toelaatbaar. 
      
    
    
      4.10
      Ook de artikelen 2.6.1 en 22.1 van de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats zijn oneerlijk in het licht van de richtlijn. Net als het onder 4.7 besproken beding, kunnen deze bedingen er toe leiden dat onbeperkte (buitengerechtelijke) kosten voor rekening van huurders komen. Beide bedingen hebben dus een veel bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet in rekening mag worden gebracht en verstoren daarmee het evenwicht tussen handelaar en consument aanzienlijk. Om die reden worden deze bedingen dus gekwalificeerd als oneerlijk. 
      
    
    
      4.11
      Tot slot is ook artikel 3.6 tweede bullet van de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats oneerlijk. Op grond van dit beding kan verhuurder een boete van 10% per kalendermaand aan huurder in rekening brengen bij te late betaling van de huur. Zonder nadere toelichting kan een dergelijke boete niet anders dan als een schadevergoeding voor te late betaling worden aangemerkt en moet dus worden gekwalificeerd als rente. Een rentebeding van 10% per maand is in vergelijking met de wettelijke rente buitensporig hoog en dus oneerlijk.    
      
    
    
      4.12
      Gezien het voorgaande zijn diverse bedingen uit de huurovereenkomsten en algemene bepalingen in relatie tot buitengerechtelijke incassokosten en rente oneerlijk. Het gevolg van de oneerlijkheid is dat deze bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Bij een oneerlijk beding kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie daarvoor hetgeen is overwogen onder 4.9). Dit betekent dat de gevorderde wettelijke rente en de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet zullen worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.13
      
        [gedaagden] is voor het grootste gedeelte in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Nordics worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.425,89
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat beide gedaagden kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot de woning en parkeerplaats aan het adres [adres 1] en [adres 2] ;
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagden] bevindt, binnen vier weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Nordics te stellen;
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Nordics:
      
        
          een bedrag van € 9.826,14 ter zake van achterstallige huur tot en met de maand maart 2025;
        
        
          een bedrag van € 1.272,00 aan huur, althans een vergoeding, gelijk aan de huurprijs van € 1.272,00 voor elke ingegane maand met ingang van 1 april 2025 tot en met de dag waarop [gedaagden] het gehuurde heeft ontruimd; 
        
      
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.425,89, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.5
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6
      wijst het anders of meer gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.V.L. van Well en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2025.
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter
      
    
  
  
     Dat volgt uit richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
  
  
     Zie artikel 4 lid 2 van richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen) 
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia)