ECLI:NL:GHARL:2017:10129, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-11-2017, 16/01360
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardering winkelpand. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    nummer: 16/01360
    uitspraakdatum:  21 november 2017
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 september 2016, nummer AWB 16/503, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 2.304.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 5.667,84.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van een [B] -bouwmarkt aan de [a-straat] 6 te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak heeft een bruto-vloeroppervlakte van 3.518 m² en is gebouwd in 1997.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaken aan de [a-straat] 2, 4 en 6 zijn op 1 maart 2013 in verhuurde staat gezamenlijk verkocht voor een bedrag van € 6.430.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 2.039.000 terwijl de heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak het best benaderd kan worden door gebruik te maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof volgt partijen in dit standpunt.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onder meer onderbouwd door te wijzen naar een taxatierapport van 15 maart 2016 van [C] van [D] , waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 2.352.000 per waardepeildatum. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 230.630 en een kapitalisatiefactor van 10,2. De huurwaarde is onderverdeeld in 3.099 m² winkelruimte à € 68/m² (totaal € 210.732), 262 m² opslag à € 34/m² (totaal € 8.908) en 157 m² kantoor à € 70/m² (totaal € 10.990).
      
    
    
      4.3.
      De huurwaarde per m² van de winkelruimte is in dit taxatierapport verkregen door  middel van vergelijkingen met overeengekomen huren van de volgende vergelijkingspanden: [b-straat] 7-9 (€ 45/m²), [c-straat] 2 (€ 70/m²), [d-straat] 3 (€ 70/m²), [e-straat] 33 (€ 55/m²), [f-straat] 7 (beschikt niet over winkelruimte; alleen over bedrijfsruimte/opslag/magazijn à € 40/m²) en de [g-straat] 6 (€ 70/m²).
      
    
    
      4.4.
      De huurwaarde van alle vergelijkingspanden, met uitzondering van [g-straat] 6, is gebaseerd op de gevraagde huur, niet op werkelijk gerealiseerde huurcijfers. Voor wat betreft het vergelijkingspand [c-straat] 2 komt daarbij dat de taxateur heeft opgemerkt dat de afbakening door GBLT te klein is (GBLT gaat uit van een bvo van 4.529 m², terwijl de aangeboden bvo 7.500 m² bedraagt). Het huurcijfer van € 70/m² is derhalve verkregen door de gevraagde huur te middelen over een aanzienlijk kleinere oppervlakte dan daadwerkelijk verkregen wordt voor die prijs. Met betrekking tot het pand [e-straat] 33 komt daarbij dat de totale door de taxateur getaxeerde huur € 62.300 bedraagt, terwijl de gevraagde huur per 9 januari 2014 € 52.500 bedroeg.
      
    
    
      4.5.
      Met betrekking tot het vergelijkingspand [g-straat] 6, dat eveneens in gebruik is bij belanghebbende als bouwmarkt (een [E] bouwmarkt) heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat dit pand recentelijk geheel drastisch gerenoveerd is en om die reden een veel hogere waarde heeft. De huurprijzen per m² zijn om die reden ook niet vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft, gelet op deze gemotiveerde betwisting, niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de beide panden in voldoende mate rekening is gehouden.  De verder niet onderbouwde stelling van de heffingsambtenaar - dat [B] -bouwmarkten juist luxer zijn en beschikken over een hoger afwerkingsniveau - is, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van deze stelling, daartoe onvoldoende. Ook de verwijzing naar het verkoopcijfer van de gezamenlijke verkoop van [a-straat] 2-4-6 onderbouwt de (huur)waarde van de onroerende zaak niet, nu onduidelijk is welk bedrag daarbij voor de onroerende zaak is betaald. Het Hof is van oordeel dat de huurwaarde van de onroerende zaak in het taxatierapport van [C] niet aannemelijk is gemaakt. Hier komt bij dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft erkend dat in dit taxatierapport is uitgegaan van –gelet op de taxatiewijzer- te lage onderhoudskosten, hetgeen heeft geresulteerd in een te hoge kapitalisatiefactor.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatie overgelegd van ing. [F] , gedateerd 21 april 2017. Deze taxatie waardeert de onroerende zaak per waardepeildatum op € 2.308.000 en gaat daarbij uit van een huurwaarde van € 230.892 en een kapitalisatiefactor van 10,0. Voor de onderbouwing van de huurwaarde wordt verwezen naar de “huurinlichtingen zoals deze reeds zijn vermeld in deze procedure”. Gelet hierop maakt ook deze taxatie de huurwaarde, die hiervoor en voor de onderbouwing daarvan aansluit bij het taxatierapport van [C] , niet aannemelijk.
      
    
    
      4.7.
      Het bovenstaande brengt mee dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof zal dienen te beoordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft daartoe een taxatierapport overgelegd van [G] van [H] Taxaties, gedateerd 27 november 2015. In dat taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 2.039.000. In deze taxatie wordt uitgegaan van een huur van € 215.790 (€ 60/m² voor winkelruimte en opslag en € 90/m² voor kantoor) tegen een kapitalisatiefactor van 9,45.
      
    
    
      4.9.
      Voor wat betreft de onderbouwing van de huurwaarde verwijst dit taxatierapport naar dezelfde vergelijkingspanden als het taxatierapport van [C] . Voor zover gebruik wordt gemaakt van gevraagde huurprijzen van vergelijkingspanden kan ook dit taxatierapport met die verwijzing de huurwaarde van de onroerende zaak niet onderbouwen. Met betrekking tot [b-straat] 9 (huurtransactie van € 100.000 op 1 januari 2013) en [c-straat] 2 (markthuur   van € 324.000 op peildatum 1 januari 2014) gaat dit rapport uit van marktcijfers. Echter, in het rapport ontbreekt een onderbouwing voor het aanzienlijke verschil in huur per m² van de vergelijkingspanden (€ 45,97, respectievelijk € 40) en de huurwaarde per m² van de onroerende zaak (€ 60/m²).
      
    
    
      4.10.
      De conclusie is dat ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal de waarde in goede justitie vaststellen op € 2.175.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 492 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 246 (bedrag 2017)), € 990 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 495 (bedrag 2017)) en € 990 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting, schriftelijke inlichtingen en bijwonen nadere zitting)  wegingsfactor 1  € 495 (bedrag 2017)), vermeerderd met de door het Hof redelijk geachte kosten van de taxatie (exclusief omzetbelasting) van € 341,25 ofwel in totaal op € 2.813,25.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 2.175.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.813,25,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 334 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 503 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. N. Djebali en mr. J. Lamens, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 november 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 21 november 2017
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.