ECLI:NL:GHARL:2018:9437, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-10-2018, 17/00731
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 17/00731
    uitspraakdatum: 30 oktober 2018
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 mei 2017, nummer UTR 16/5805, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5A te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 789.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 2002 gebouwde vrijstaande villa met garage, berging, sauna’s, veranda, dakterrassen en zwembad. De woning heeft volgens de basisregistratie adressen en gebouwen (bag) een gebruiksoppervlak van 259 m2 en is gelegen op een perceel van 768 m2.
      
    
    
      2.2.
      De woning is op 1 juni 2018 verkocht voor € 1.100.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een hogere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het taxatierapport van 10 februari 2017, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur. In dat rapport wordt de waarde in het economische verkeer van de woning berekend op € 789.000. In het taxatierapport wordt de woning vergeleken met een aantal vergelijkingsobjecten, alle vrijstaande woningen van het type villa, die net als de woning de kwalificatie ‘goed’ hebben gekregen voor bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Het gaat om de volgende vergelijkingsobjecten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Kavel
              
              
                Gebruiks- oppervlak
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Transactie
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 47 [B]
              
              
                1984 
              
              
                1.209 m2
              
              
                220 m2
              
              
                carport, berging en tuinhuis
              
              
                Verkoop 02-10-2013  voor € 750.000
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 1 [C]
              
              
                2007
              
              
                	1.225 m2
              
              
                261 m2 
              
              
                garage en carport
              
              
                Verkoop 10-07-2014 voor € 855.000
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 14 [Z]
              
              
                2005
              
              
                	1.219 m2
              
              
                243 m2
              
              
                garage, dakkapel en berging
              
              
                Verkoop 10-04-2014 voor € 845.000
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 28 [Z]
              
              
                1989
              
              
                	876 m2
              
              
                180 m2 
              
              
                praktijkruimte
              
              
                Verkoop 19-12-2014 voor € 750.000
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Het Hof stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 47, [c-straat] 1 en [d-straat] 14 minder geschikte vergelijkingsobjecten zijn. [b-straat] 47 en [c-straat] 1 liggen in andere woonkernen. Voor [b-straat] 47 geldt voorts dat de verkoopprijs ver vóór de waardepeildatum is gerealiseerd, namelijk op 2 oktober 2013. Ook zijn de percelen van beide vergelijkingsobjecten aanzienlijk groter dan dat van de woning, wat ook geldt voor [d-straat] 14. Laatstgenoemd vergelijkingsobject is wel in [Z] gelegen, maar aan een verbindingsweg en in de bossen van [Z] . Daarnaast is het gelegen op een perceel zonder nabijgelegen woning. De [d-straat] is een weg waar 60 km per uur mag worden gereden, terwijl in de [a-straat] verkeersdrempels liggen en maximaal 30 km per uur mag worden gereden.
      
    
    
      4.6.
      Daar staat tegenover dat [e-straat] 28 een zeer geschikt vergelijkingsobject is. Dit vergelijkingsobject heeft weliswaar een iets groter perceel (876 m2 ten opzichte van 768 m2), maar minder gebruiksoppervlak (180 m2 plus een praktijkruimte van 30 m2 ten opzichte van 259 m2) en een vergelijkbare ligging aan een binnenweg met verkeersdrempels. [e-straat] 28 is ongeveer twee weken vóór de waardepeildatum verkocht voor € 750.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en [e-straat] 28. Het Hof leidt uit het taxatierapport af dat een staffel is toegepast om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte en gebruiksoppervlak. Indien gerekend wordt met een perceelgrootte van de woning van 768 m2 is een prijs per m2 van € 415 gehanteerd. Deze prijs ligt in lijn met de € 399 die per m2 is gerealiseerd voor het grotere perceel van [e-straat] 28. Indien met een perceelgrootte wordt gerekend van 708 m2, zoals in het taxatierapport staat vermeld, komt de prijs per m2 voor de woning uit op € 450. Een dergelijke prijs ligt, gelet op het toe- dan wel afnemende grensnut van minder dan wel meer vierkante meters, niet in lijn met de prijs die voor [e-straat] 28 is gerealiseerd. Het Hof acht daarom aannemelijk dat, zoals de taxateur en de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof hebben verklaard, de vermelding van een perceelgrootte van 708 m2 een schrijffout is die geen rol heeft gespeeld bij de taxatie. Ook de verhouding tussen de prijzen voor het gebruiksoppervlak (€ 1.888 per m2 voor [e-straat] 28 en € 1.758 per m2 voor de woning), heeft de heffingsambtenaar onder verwijzing naar het verschil in gebruiksoppervlak en de interieurfoto’s van beide objecten, voldoende onderbouwd. Beide objecten zijn luxe ingericht, waarbij [e-straat] 28 moderner oogt dan de woning. Dat [e-straat] 28 een ouder bouwjaar heeft, heeft gelet op de renovatie in 2008 geen opwaartse invloed op de WOZ-waarde van de woning. Wat betreft de zonnepanelen volgt het Hof het standpunt van de heffingsambtenaar dat hiermee voldoende rekening is gehouden door de kwalificatie ‘goed’ toe te kennen aan de onderhoudstoestand en bouwkundige kwaliteit van de woning. [e-straat] 28 is als gevolg van de renovatie in 2008 ook goed geïsoleerd, zo blijkt uit de stamkaart. Tegenover de sauna’s, de dakterrassen en de veranda van de woning staan bovendien de professioneel aangelegde tuin met twee terrassen, de eigen bron en beregeningsinstallatie en de vernieuwde, gemoderniseerde badkamer waarover [e-straat] 28 beschikt. De conclusie luidt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 niet te laag is vastgesteld.
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat de verkoopprijs van de woning (€ 1.100.000) een beter aanknopingspunt is dan de vergelijkingsmethode. Het Hof verwerpt dit standpunt. Indien geschikte vergelijkingsobjecten ontbreken, kan betekenis toekomen aan de verkoopprijs van de te waarderen woning die ver(der) van de waardepeildatum is gerealiseerd. Deze verkoopprijs dient dan te worden geïndexeerd. Zoals het Hof hiervoor heeft vastgesteld, is rond de waardepeildatum een geschikt vergelijkingsobject verkocht. In deze situatie verdient vergelijking met dit vergelijkingsobject de voorkeur boven indexatie van een eigen verkoopprijs die bijna 3,5 jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd. Hierbij heeft het Hof overwogen dat de markt zich in de desbetreffende periode sterk heeft ontwikkeld en dat algemene CBS-cijfers van verkopen van bestaande woningen in de regio Utrecht onvoldoende inzicht geven in de prijsontwikkeling van vrijstaande villa’s in [Z] .
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 30 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(A. van Dongen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2018. 
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.