ECLI:NL:GHDHA:2019:2784, Gerechtshof Den Haag, 18-10-2019, 18/01086
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de WOZ-waarde van een door belanghebbende gehuurde winkelruimte. Niet in geschil is dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de daarbij te hanteren huurwaarde. Belanghebbende stelt dat moet worden uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van € 200.000 per jaar. De heffingsambtenaar stelt dat moet worden uitgegaan van de gerealiseerde huurprijzen van naastgelegen objecten. Het Hof oordeelt dat de overeengekomen huur omzetafhankelijk en daarom niet zonder meer marktconform is. Verder oordeelt het Hof dat de heffingsambtenaar terecht een hogere kapitalisatiefactor toepast dan bij een nabij gelegen object omdat dat object minder gunstig is gelegen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-18/01086
  
  
    Uitspraak van 18 oktober 2019
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] B.V. te [Z], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 22 oktober 2018, nr. ROT 18/2006.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te Rotterdam naar het prijspeil per 1 januari 2016 op € 3.129.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2017 naar een heffingsmaatstaf van € 3.129.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 338 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 508 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft gereageerd bij aan de Heffingsambtenaar op 2 september 2019 doorgezonden brief van 28 augustus 2019 met twee bijlagen.
    
    4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden in Den Haag ter zitting van het Hof van 20 september 2019. Partijen zijn verschenen.
    
    5. Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [Y] te Rotterdam, die is gelegen in een verdiepte winkelpassage ("De Koopgoot") tussen de Lijnbaan en de Hoogstraat en bestaat uit een verkoopruimte van 100 m², een verkoopruimte van 41 m² en een opslagruimte van 21 m².
    
    6. De Rechtbank heeft overwogen:
    "1. In geschil is of [de Heffingsambtenaar] aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. [Belanghebbende] stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 2.700.000,- bedraagt. [De Heffingsambtenaar] is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    2. De onroerende zaak is een courante niet-woning, namelijk een winkelpand gelegen in het centrum van Rotterdam. De huurprijs is gebaseerd op € 1.700,- per vierkante meter met een kapitalisatiefactor van 14,5.
    3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur: de huurwaardekapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
    4. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de hwk-methode. Bij de waardevaststelling op basis van deze methode wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (de huurwaarde) met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (de kapitalisatiefactor) te vermenigvuldigen. Zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor is in geschil.
    5. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van R. Los van 26 april 2018 (taxatierapport) en de daarop gegeven toelichting slaagt [de Heffingsambtenaar] daarin. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
    Huurwaarde
    
      5.1.
      Uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur een geanalyseerde huurwaarde van € 1.700,- per m² aanhoudt.
    
    
      5.2.
      De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten voor de huurwaarde zijn naar het oordeel van de rechtbank bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Zo is het vergelijkingsobject Beurstraverse 172 op dezelfde locatie en aan dezelfde zijde gelegen als de onroerende zaak. De geanalyseerde huur van Beurstraverse 172 bedraagt € 1.725,- per m². Die van het vergelijkingsobject Lijnbaan 89c bedraagt € 2.625,- per m². Het object Beurstraverse 162 is niet bruikbaar als vergelijkingsobject, nu de taxateur van [de Heffingsambtenaar] ter zitting heeft verklaard niet zeker te weten of de huur van dat object al of niet (mede) omzetgerelateerd is. Dat laat het voorgaande onverlet, omdat daarmee al voldoende is onderbouwd dat de huurprijs van de onroerende zaak van € 1.700,- per m² marktconform en niet te hoog is.
    
    
      5.3.
      
        Onder verwijzing naar (onder meer) de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 25 augustus 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ7973, betoogt [belanghebbende] dat de huurprijs van € 200.000,- per 1 oktober 2016 de voorkeur verdient boven vergelijking met andere objecten. De eigen huur betreft een huurcontract met een basishuur en een omzetgerelateerde huur. Omdat het bedrag van € 200.000,- alleen ziet op de basishuur en daarom niet duidelijk is wat de totale huur is, heeft [de Heffingsambtenaar] het huurcontract in dit geval terecht buiten beschouwing gelaten.
        Kapitalisatiefactor
      
    
    
      5.4.
      Wat betreft de kapitalisatiefactor houdt [de Heffingsambtenaar] een factor van 14,5 aan. [Belanghebbende] bepleit (in combinatie met de door haar aangevoerde huurprijs) een factor van 13,5 die gelijk is aan de kapitalisatiefactor die is toegepast op het object Beurstraverse 123. Over dit object heeft [de Heffingsambtenaar] overwogen dat dit object een mindere ligging heeft waarbij de frontbreedte veel kleiner is dan die van de onroerende zaak. Volgens de ITZA-methode bedraagt de verhouding tussen zone A en de resterende m² 18% bij Beurstraverse 123, terwijl dat percentage bij de onroerende zaak 62[] bedraagt. Gelet op deze ongelijkheid betoogt [de Heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank terecht dat de kapitalisatiefactor 13,5 van het object Beurstraverse 123 niet ook op de onroerende zaak zou moeten worden toegepast.
    
    
      5.5.
      
        In het taxatierapport van [de Heffingsambtenaar] is de kapitalisatiefactor onderbouwd door middel van de zogenoemde top-down methode (waarbij rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten gedeeld worden door de huurwaarde daarvan). De vergelijkingsobjecten zijn:
        1)  Lijnbaan 106 te Rotterdam, transactiedatum 5 juli 2012, transactiesom € 5.175.000,-, kapitalisatiefactor 22;
        2)  Van Oldebarneveltplaats 15 te Rotterdam, transactiedatum 27 juli 2012, transactiesom € 23.443.000,-, kapitalisatiefactor 17;
        3) Zuidplein Hoog 831, transactiedatum 15 maart 2016, transactiesom € 4.688.262,-, kapitalisatiefactor 13,6;
        4)  Lijnbaan 80 te Rotterdam, transactiedatum 31 januari 2018, transactiesom € 4.175.000,-, kapitalisatiefactor 20,8.
        Deze vergelijkingsobjecten zijn alle winkelpanden, waarvan de eerste, tweede en vierde zijn gelegen in Rotterdam-centrum, op enkele minuten loopafstand van de onroerende zaak. Het vergelijkingsobject Van Oldebarneveltplaats 15 is zelfs boven de Beurstraverse gelegen. Deze vergelijkingsobjecten zijn daarom naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar. Daaraan doet in dit geval niet af dat de transactiedata meer dan één jaar verwijderd zijn van de waardepeildatum 1 januari 2016, nu [de Heffingsambtenaar] ter zitting onbetwist heeft aangevoerd te zijn aangewezen op het beperkte aantal transacties in de afgelopen jaren. Voor het vergelijkingsobject Zuidplein Hoog 831 geldt dat de transactiedatum niet te ver verwijderd is van de waardepeildatum. De ligging ervan (buiten het centrum van Rotterdam) is echter minder gunstig dan die van de onroerende zaak. Ondanks die minder gunstige ligging bedraagt de kapitalisatiefactor van dit vergelijkingsobject al 13,6. De rechtbank stelt vast dat die kapitalisatiefactor vrijwel gelijk is aan het door [belanghebbende] genoemde object Beurstraverse 123, waarvan de kapitalisatiefactor 13,5 bedraagt en de ligging (zoals hiervoor is overwogen) eveneens minder gunstig is ten opzichte van de ligging van de onroerende zaak. Gelet op al het voorgaande heeft [de Heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor van 14,5 voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      6. Het beroep is ongegrond.
      7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
      (…)"
      
      7. In hoger beroep houdt partijen, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak met € 3.129.000 te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de toegekende huurwaarde en de in aanmerking genomen kapitalisatiefactor. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is dan € 2.592.000, terwijl de Heffingsambtenaar bij het standpunt blijft dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 3.129.000. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
      
      8. De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, in het bijzonder het door de Heffingsambtenaar in het geding gebrachte taxatierapport (dat zelfs een waarde van € 3.224.000 kent), met juistheid geoordeeld, vooral waar het gaat om de waarderingselementen huurwaarde en kapitalisatiefactor, dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken en artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, met € 3.129.000 niet te hoog is vastgesteld. Het geheel van gegevens over de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten wijst uit, de overwegingen van de Rechtbank volgend, dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, ook in die zin dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft in beroep en hoger beroep niets, althans te weinig, aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde weerspreking door de Heffingsambtenaar, dat een beletsel is voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 3.129.000. Integendeel, al met al concludeert het Hof, kennelijk met de Heffingsambtenaar, dat de waarde van de onroerende zaak met € 3.129.000 eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.
      
      9. Het Hof neemt over de door belanghebbende naar voren gebrachte punten ter bestrijding van de door de Heffingsambtenaar gevolgde wijze van waardering in aanmerking:
    
    
      9.1.
      Belanghebbende stelt weliswaar dat de door haar overeengekomen huur een omzetgerelateerde component bevat, die vanwege de gegenereerde omzet nimmer heeft geleid tot een hogere huur dan de basishuur van € 200.000, maar verschaft geen enkele onderbouwing. Zij komt niet met een huurcontract, met omzetgegevens of met andere gegevens of bescheiden ter adstructie van haar betoog. Daar komt bij dat een omzetgerelateerde huur te zeer afhankelijk is van de bedrijfsresultaten van de huurder en daarom niet zonder meer als een marktconforme huur kan worden aanvaard. De Heffingsambtenaar heeft voorts met de huurprijzen van de belendende percelen aannemelijk gemaakt dat de marktconforme huur van de onroerende zaak hoger is dan de overeengekomen huur.
    
    
      9.2.
      Belanghebbende heeft gesteld dat het voor haar niet mogelijk is een lijn te ontdekken in de wijze waarop de Heffingsambtenaar de ITZA-methode heeft toegepast. Zo zou sprake zijn van het hanteren van verschillende percentages. Die stelling faalt. De methode in kwestie kan een in de branche commercieel hulpmiddel zijn ter bepaling van een in een concreet geval te berekenen huur, maar kan niet worden gebruikt ter aanvechting van een waardering bij wijze van vergelijking of van beslissende invloed zijn op de uitkomst van de langs een andere weg tot stand gekomen en gedegen onderbouwde waardering van een specifiek object, nu deze methode te zeer afhankelijk is van de voor elk object variërende en specifiek kenmerkende elementen als ligging, panddiepte, gevelbreedte en dergelijke objectkenmerken. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar op de zitting onweersproken gesteld met betrekking tot de ITZA-methode telkens consistent te zijn geweest en het Hof heeft geen reden om aan de juistheid van de in het taxatierapport gehanteerde percentages te twijfelen, waarvan de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat die afhankelijk zijn van de ligging van en van de fysieke omstandigheden binnen een object.
    
    
      9.3.
      Over de kapitalisatiefactor heeft belanghebbende aangevoerd dat die gelijk moet worden gesteld aan de factor die is gehanteerd bij het object Beurstraverse 123, namelijk 13,5. Het Hof stelt evenwel vast dat van dat object geen verkoopprijs en geen huurgegevens bekend zijn en dat de van dat object bekende gegevens zich daarom niet lenen voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak. Daar komt bij dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat Beurstraverse 123 door onder meer een minder gunstige ligging en een kleinere frontbreedte zodanig verschilt van de onroerende zaak dat het hanteren van een lagere kapitalisatiefactor bij Beurstraverse 123 is gerechtvaardigd.
    
    
      9.4.
      Opmerking verdient dat met het noemen van enkele waarderingsaspecten, en dan ook nog zonder een afdoende onderbouwing, wordt voorbijgegaan aan het gegeven dat het hier om een waardering als geheel van de onroerende zaak gaat en niet alleen om de bij de waardering gebezigde afzonderlijke bestanddelen en elementen.
      
      10. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      11. Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier H. van Lingen. De beslissing is op 18 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -     - de naam en het adres van de indiener;
    -     - de dagtekening;
    -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -     - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.