ECLI:NL:GHARL:2018:2483, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-03-2018, 17/00732
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 17/00732
    uitspraakdatum: 13 maart 2018
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 6 juni 2017, nummer AWB 17/178, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2016, naar waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld op € 380.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 januari 2017 de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 6 juni 2017 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij brief van 12 juli 2017, ingekomen bij het Hof op 13 juli 2017, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 8 januari 2018.
      
    
    
      1.7.
      De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 26 januari 2018.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2018. Belanghebbende is vertegenwoordigd door mr. [A] van [B] te [Z] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [C] en taxateur [D] .
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande woning met een garage. De woning is gebouwd in 1988, heeft een inhoud van 468 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 483 m².
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 340.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op het taxatierapport van J. Scholtens van 11 december 2017 waarin de waarde is getaxeerd op € 340.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 380.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van ing. [E] van 27 maart 2017 waarin de waarde is getaxeerd op € 385.000.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 340.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van ing. [E] van 27 maart 2017 waarin de waarde aan de hand van drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 385.000. De taxateur heeft de onroerende zaak ter plaatse uitpanding beoordeeld. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-15)
              
              
                Koopsom
                (verkoop-datum)
              
            
            
              
                
                  [a-straat 1]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1988
              
              
                468 m³
              
              
                € 440
              
              
                € 205.920
              
              
                483 m²
                
                ligging 3
              
              
                € 329
              
              
                € 158.907
              
              
                Garage 
                (75 m3)     € 20.250
              
              
                € 385.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat 2]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1989
              
              
                430 m³
                
              
              
                € 485
              
              
                € 208.550
                
              
              
                485 m²
                
                ligging 3
              
              
                € 329
              
              
                € 159.565
              
              
                Carport 
                (18 m2)       € 2.250
                Berging      € 2.400
              
              
                € 372.000
              
              
                € 375.000
                (17-07-2015)
              
            
            
              
                
                  [c-straat 3] (vrijstaand)
              
              
                1987
              
              
                464 m³
                
              
              
                € 357
                
              
              
                € 165.648
                
              
              
                402 m²
                
                  ligging 3
              
              
                € 350
              
              
                € 140.700
              
              
                Garage 
                (65 m3)     € 17.550
              
              
                € 323.000
              
              
                € 325.000
                (12-05-2015)
              
            
            
              
                
                  [d-straat 4]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1987
              
              
                440 m³
                16 m3 aanbouw
              
              
                € 515
                € 412
              
              
                € 226.000
                € 6.592
              
              
                373 m²
                
                ligging 3
              
              
                € 330
              
              
                € 123.090
              
              
                Garage 
                (75 m3)     € 20.250
                Dakkapel    € 1.500
              
              
                € 378.000
              
              
                € 392.000
                (02-06-2016)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende op het taxatierapport J. Scholtens van 11 december 2017 waarin de waarde is getaxeerd op € 340.000. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen. In deze taxatie zijn ter onderbouwing de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-15)
              
              
                Koopsom
                (verkoop-datum)
              
            
            
              
                
                  [a-straat 1]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1988
              
              
                468 m³
              
              
                € 325
              
              
                € 152.100
              
              
                483 m²
              
              
                € 350
              
              
                € 169.050
              
              
                Garage     € 20.000
              
              
                € 341.150
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat 2]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1989
              
              
                430 m³
                
              
              
                € 425
              
              
                € 182.750
                
              
              
                485 m²
              
              
                € 350
              
              
                € 169.565
              
              
                Carport     € 15.000
                Berging      € 5.000
              
              
                € 372.500
              
              
                € 375.000
                (24-04-2015)
              
            
            
              
                
                  [c-straat 3] (vrijstaand)
              
              
                1989
              
              
                464 m³
                
              
              
                € 325
                
              
              
                € 150.800
                
              
              
                402 m²
              
              
                € 375
              
              
                € 150.750
              
              
                Garage     € 20.000
              
              
                € 321.550
              
              
                € 325.000
                (23-03-2015)
              
            
            
              
                
                  [e-straat 5]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1973
              
              
                335 m3
              
              
                € 275
              
              
                € 92.125
              
              
                702 m²
              
              
                € 250
              
              
                € 175.500
              
              
                
              
              
                € 267.625
              
              
                € 265.000
                (15-04-2014)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en ingebracht, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat het vergelijkingsobject [b-straat 2] goed vergelijkbaar is en dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs van € 375.000 steun kan bieden aan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Niettemin twijfelt het Hof aan de juistheid van de vastgestelde waarde naar aanleiding van het door beide partijen aangevoerde vergelijkingsobject [c-straat 3] . Tussen partijen is niet in geschil dat dit object wat betreft type woning (vrijstaand), ligging (dezelfde wijk), bouwjaar (eind jaren tachtig van de vorige eeuw), inhoud (464 – 468 m3), bijgebouwen (garage), onderhoudstoestand, doelmatigheid en perceeloppervlakte (402 – 483 m2) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar dat dit object minder kwaliteit/luxe heeft. Dit verschil in kwaliteit/luxe rechtvaardigt evenwel niet het door de heffingsambtenaar gehanteerde verschil in waarde per m3 (€ 440 versus € 357). Met inachtneming van de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 325.000 en het verschil in kwaliteit/luxe, acht het Hof niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 380.000 voor de onroerende zaak niet te hoog is.
      
    
    
      4.6.
      Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300). Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 340.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat [c-straat 3] een goed vergelijkingsobject is, maar dat het door beide partijen aangevoerde vergelijkingsobject [b-straat 2] niettemin doet twijfelen aan de door belanghebbende bepleite waarde. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object wat betreft type woning (vrijstaand, zelfde bouwproject), ligging (zelfde buurt op circa 100 meter), bouwjaar (eind jaren tachtig van de vorige eeuw), inhoud (430 – 468 m3), kwaliteit, onderhoudstoestand, doelmatigheid en perceeloppervlakte (483 – 485 m2) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Met inachtneming van de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 375.000, acht het Hof de door belanghebbende voorgestane waarde van € 340.000 niet aannemelijk.
      
    
    
      4.7.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 365.000. De aanslag OZB voor het jaar 2016 moet dienovereenkomstig worden verminderd.
      
      
        
          Motivering uitspraak op bezwaar
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft betoogd dat het motiveringsbeginsel is geschonden nu in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen objectkenmerken en transactiegegevens van het vergelijkingsobject [b-straat 2] zijn vermeld. De enkele omstandigheid dat deze nadere gegevens ontbreken, brengt echter niet mee dat de uitspraak op het bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd, nu daarin voldoende inzicht is gegeven in de gedachtegang die aan deze uitspraak ten grondslag ligt. Van een schending van het bepaalde in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht is derhalve geen sprake.
      
      
        
          Informatie onbevoegd verkregen
        
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat, nadat hoger beroep bij het Hof was ingesteld, de taxateur van de heffingsambtenaar buiten de gemachtigde om contact heeft gezocht met belanghebbendes echtgenote met vragen over het voorzieningenniveau van de woning. Een situatie als behandeld in het arrest HR 10 februari 1988, nr. 23.925, BNB 1988/160, te weten dat gedurende een beroepsprocedure het bestuursorgaan buiten de rechter om door middel van hantering van een dwangmiddel de belastingplichtige heeft gedwongen aan bewijsvoering in zijn nadeel mee te werken, heeft zich in dit geval niet voorgedaan (vgl. HR 7 februari 2003, nr. 37.625, ECLI:NL:HR:2003:AF4117). Het stond de taxateur vrij om belanghebbendes echtgenote te vragen naar het voorzieningenniveau van de woning. Dat buiten de gemachtigde om contact is gezocht met belanghebbende houdt in het onderhavige geval ook geen schending in van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De taxateur heeft derhalve niet onbevoegdelijk gegevens verkregen. Daarbij komt nog dat het Hof onderhavige beslissing niet heeft doen steunen op hetgeen belanghebbendes echtgenote hieromtrent heeft verklaard.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 498 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 249, wegingsfactor 1), € 1002 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 501, wegingsfactor 1) en op € 1002 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 501, wegingsfactor 1). Verder berekent het Hof de te vergoeden kadastrale kosten op € 7 en de taxatiekosten met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 242 (€ 50 x 4 uur (inpandige opname), verhoogd met 21% btw).
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarde tot € 365.000;
      –	vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2016 dienovereenkomstig;
      –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.751 en
      –	gelast dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende betaalde griffierechten van € 46 in verband met het beroep en € 124 in verband met het hoger beroep aan hem vergoedt.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2018.
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (N.G.U. Wasch)	 	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 maart 2018
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.