ECLI:NL:GHAMS:2017:3641, Gerechtshof Amsterdam, 29-06-2017, 16/00375
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-06-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject qua inhoud 75 m3 kleiner dan inhoud woning. Ook met inachtneming van dit transactiegegeven heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij WOZ-waarde woning niet te hoog heeft vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 16/00375
    
    
    
      29 juni 2017
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. A. Bakker (Maatschap WOZ Juristen) te Rotterdam
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 juli 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/5255 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [A-dijk] 101 te [B] (hierna: de Woning) voor het jaar 2015, naar de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna ook: de WOZ-waarde), vastgesteld op € 100.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 26 oktober 2015 het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 juli 2016 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen per fax op 26 augustus 2016. Belanghebbende heeft op 24 september 2016 de gronden van het hoger beroep aangevuld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juni 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’), voor zover in hoger beroep van belang, de navolgende feiten vastgesteld.
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een appartement. De inhoud van de woning is 285 m³.”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan toe dat, gelijk ter zitting is vastgesteld, de Woning geen hoekwoning is, alsmede dat de woning [A-dijk] nr. 105 op 19 februari 2015 is verkocht en op 27 maart 2015 is getransporteerd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt omtrent het geschil overwogen:
      
      
        “3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatieverslag, waardematrix en foto’s. Naast gegevens van de woning bevat het taxatieverslag en de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten: [A-dijk] 167, [A-dijk] 173 en [A-dijk] 125, alle gelegen te [B] . 
      
      
      
        5. De in het taxatieverslag en de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. Het vergelijkingsobject [A-dijk] 167 (gelegen op de tweede verdieping) is verkocht op 28 mei 2014 voor € 108.000. Het vergelijkingsobject [A-dijk] 173 (gelegen op de tweede verdieping) is verkocht op 15 november 2013 voor € 103.000 en [A-dijk] 125 (gelegen op de eerste verdieping) is verkocht op 4 november 2013 voor € 90.000. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex en zijn, gelet op de ingebrachte foto’s, qua inhoud, kwaliteit en onderhoudsniveau hetzelfde en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft de gemiddelde kubiekemeterprijs per de waardepeildatum berekend aan de hand van de kubiekemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten per de waardepeildatum ( [A-dijk] 167: € 377 m³, [A-dijk] 173: € 362 m³ en [A-dijk] 125: € 319 m³). Mede gelet op de uitleg ter zitting van verweerder heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe de kubiekemeterprijzen zijn berekend. Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde per kubieke meter van de woning lager is dan de voornoemde gemiddelde kubiekemeterprijs, zodat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht deze redenering redelijk en niet ongebruikelijk. 
      
      
      
        6. Het vorenstaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Voorts dient verweerder rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
      
      
      
        7. Eiser stelt zich op het standpunt dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning, te weten op de begane grond en als hoekappartement, ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, gelegen op de eerste dan wel tweede verdieping en in het midden van het complex. Door de ligging op de begane grond heeft eiser overlast van sigarettenpeuken die vanuit de boven hem gelegen, veelal verhuurde appartementen naar beneden worden gegooid en is sprake van schending van de privacy, omdat mensen de tuin gebruiken als sluiproute. Het naar beneden gooien van sigaretten heeft geleid tot brandschade aan eigendommen van eiser.
      
      
      
        8. De rechtbank is van oordeel dat van deze omstandigheden geen waardedrukkend effect uitgaat. Anders dan verweerder heeft gesteld, acht de rechtbank gelet op het ter zitting gestelde en de foto’s aannemelijk dat er een sluiproute is. Zoals door eiser ter zitting gesteld, wordt de sluiproute echter dagelijks gebruikt door slechts twintig personen. De rechtbank acht het gebruik van de sluiproute door twintig personen niet dusdanig hoog dat daar een waardedrukkend effect vanuit gaat en dat daar rekening mee moet worden gehouden. Daarbij weegt mee dat de rechtbank aannemelijk acht dat de ligging op de begane grond een aantal voordelen met zich brengt, zoals dat eiser kan beschikken over meer (tuin)ruimte en dat eiser is niet gebonden aan het gebruik van enkel de hoofdingang. De ligging op de begane grond kan voor velen ook een voordeel zijn. Dat sprake is van een waardedrukkend effect door het naar beneden gooien van peuken uit bovengelegen appartementen, is onvoldoende onderbouwd.
      
      
      
        9. Eiser stelt zich tevens op het standpunt dat verweerder in strijd heeft gehandeld met het motiveringsbeginsel door het verkoopcijfer van [A-dijk] 125 niet te noemen in de uitspraak op bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. De motivering van de uitspraak op bezwaar ten aanzien van [A-dijk] 125 is wellicht summier, maar het is onvoldoende om te komen tot het oordeel dat het motiveringsbeginsel is geschonden. In de uitspraak op bezwaar staat de grief van eiser met betrekking tot [A-dijk] 125 als zodanig vermeld en verwijst verweerder naar alle vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag, waar [A-dijk] 125 er één van is. 
      
      
      
        10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
      
      
    
    
      4.2.
      Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en met de gronden waarop deze beslissing berust.
      
    
    
      4.3.
      
        In hoger beroep heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de verkoopprijs van de eveneens in het onderhavige complex op de begane grond gelegen woning [A-dijk] 105,
        die op 19 februari 2015 is verkocht en op 27 maart 2015 is getransporteerd, € 87.500 bedraagt, hetgeen zijn stelling dat de door hem aangevoerde omstandigheden waardeverminderend zijn, zou staven.
        Het Hof verwerpt deze stelling, nu de heffingsambtenaar – onweersproken – heeft gesteld dat 
        de inhoud van deze woning 75 m3 kleiner is dan de inhoud van de Woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met inachtneming van dit transactiegegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de Woning niet te hoog heeft vastgesteld, wat er zij van zijn stelling dat de verkoop- en de transportdatum van [A-dijk] 105 te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum van de Woning om in dezen gewicht in de schaal te leggen. Ook hetgeen belanghebbende verder nog in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.4.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter van de belastingkamer, 
      P.F. Goes en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 29 juni 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.