ECLI:NL:GHARL:2020:7493, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-09-2020, 19/00474
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-09-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    
    
      nummer 19/00474
      uitspraakdatum: 22 september 2020
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 maart 2019, nummer AWB 18/5215, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 4A te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 381.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede opgelegde aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 19 maart 2019 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 6 augustus 2020 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord ir. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een geschakelde woning met garage en een overkapping. De onroerende zaak is een voormalige school en is gelegen op een perceel van ongeveer 1.584 m². 
      
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht op 1 juli 2016 voor een koopsom van € 375.000. De overdracht heeft plaatsgevonden op 28 juli 2016.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit in appel een waarde van € 333.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot op een bedrag van € 333.000.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 381.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep verwezen naar het - hiervoor onder 2.2 genoemde - eigen transactiecijfer en ter nadere illustratie naar een door hem overgelegd taxatierapport met bijbehorende matrix, opgemaakt op 27 november 2018 door taxateur [D] en naar de nadien door taxateur [C] aangepaste matrix. Naast gegevens van de woning, bevatten het taxatierapport en de matrix gegevens van een tweetal vergelijkingsobjecten, te weten: [b-straat] 112 en 15, beide gelegen te [Z] .
      
    
    
      4.3
      In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Anders dan belanghebbende betoogt, is dit arrest van de Hoge Raad nog steeds leidend. Zoals hiervoor – onder 4.1 – is overwogen, geldt voor de Wet WOZ dat als waarde heeft te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  In het onderhavige geval is de onroerende zaak door belanghebbende gekocht op 1 juli 2016, en geleverd op 28 juli 2016, voor een koopsom van € 375.000. 
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft, naar het oordeel van het Hof, geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Het Hof stelt hierbij voorop dat de vraag voorligt of de per waardepeildatum 1 januari 2017 beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarom zijn de staat van onderhoud en uitstraling van de woning per 1 januari 2018 voor het onderhavige jaar niet van belang, zo er al sprake zou zijn van een afwijking ten opzichte van de situatie per waardepeildatum. Ook de door belanghebbende gestelde positieve marktontwikkeling gedurende 2017 heeft geen invloed op de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum.
      
    
    
      4.5
      Bij de bepaling van de waarde in het kader van de Wet WOZ staat ieder jaar op zichzelf in die zin dat voor ieder jaar de waarde op waardepeildatum opnieuw moet worden vastgesteld. De voor het jaar 2019 vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak is dan ook voor het onderhavige jaar niet van belang. 
      
    
    
      4.6
      De omstandigheid dat er minder opstallen bij de woning behoren dan aanvankelijk - blijkens het taxatieverslag woningen - door de heffingsambtenaar werd verondersteld, doet niet af aan het eigen transactiecijfer. De koopprijs is betaald voor de onroerende zaak in de staat en omvang waarin zij ten tijde van de koopovereenkomst verkeerde. Indien en voor zover belanghebbende heeft willen stellen dat zij ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak zelf ook in de veronderstelling verkeerde dat er meer opstallen (een kippenhok en een houtopslag) bij de onroerende zaak behoorden, overweegt het Hof dat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende zulks nadien bij de verkoper heeft aangekaart, zodat het ervoor moet worden gehouden dat belanghebbende ook zonder de bedoelde opstallen, die in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van ir. [A] worden gekwalificeerd als oud en in slechte staat, akkoord is gegaan met de aankoop van de onroerende zaak met de werkelijke omvang daarvan. Dat in het taxatierapport van [D] een onjuiste inhoud is vermeld, doet er eveneens niet aan af dat de koopprijs is betaald voor de onroerende zaak in de omvang waarin zij ten tijde van de koopovereenkomst verkeerde. 
      
    
    
      4.7
      Ook uit de enkele stelling dat belanghebbende niet bekend was met de regionale markt en te veel waarde heeft toegekend aan de ligging, volgt niet dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Belanghebbende was kennelijk destijds de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak.
      
    
    
      4.8
      Gelet op het vorenoverwogene, heeft de heffingsambtenaar met het geïndexeerde eigen transactiecijfer aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof nog dat gesteld noch gebleken is dat de indexering van de koopprijs tot aan waardepeildatum tot een te hoge waardevaststelling zou hebben geleid.
      
    
    
      4.9
      Het door de heffingsambtenaar ter illustratie nog overgelegde taxatierapport maakt dat niet anders. Belanghebbendes grieven met betrekking tot dat taxatierapport behoeven daarom geen behandeling. Naar volgt uit het taxatierapport, ligt het eigen transactiecijfer in de lijn met de verkoopprijzen van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten. Ook het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van taxateur ir. [A] en andere mogelijk geschikte referentie-objecten, doen aan het vorenoverwogene niet af. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 22 september 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 september 2020.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.