ECLI:NL:GHARL:2020:4812, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2020, 19/00529
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00529
    uitspraakdatum: 23 juni 2020
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 maart 2019, nummer UTR 17/3948, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 45 BS te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 344.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 362,58.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 26 mei 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een bovenwoning uit 1936 met een gebruiksoppervlakte van 125 m2 zonder balkon of dakterras.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of:
      
        – de waarde van de woning per waardepeildatum onjuist is vastgesteld; 
        – het rechtszekerheidsbeginsel, het fair play beginsel en het vertrouwensbeginsel zijn geschonden; en,
        – het verbod van willekeur is geschonden.
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt voornoemde vragen bevestigend, concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 276.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslag OZB. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt voornoemde vragen ontkennend, bepleit dat de waarde van € 344.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Strijd met rechtszekerheidbeginsel, fair play beginsel en het vertrouwensbeginsel
      
    
    
      4.1.
      In hoger beroep stelt belanghebbende dat sprake is van schending van het rechtszekerheidbeginsel, het fair play beginsel en het vertrouwensbeginsel, omdat hem tijdens de behandeling van het beroep bij de Rechtbank onvoldoende gelegenheid is geboden om zijn procespositie te bepalen. In het bijzonder handelt het om de vraag of de gemachtigde van belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting van de Rechtbank voldoende gelegenheid heeft gekregen om de berekeningen van de heffingsambtenaar ter zitting na te rekenen en te weerspreken.
      
    
    
      4.2.
      Hoewel het Hof uit hetgeen hierover ter zitting in hoger beroep is gesteld afleidt dat gemachtigde enige mate van tijdsdruk heeft ervaren tijdens het onderzoek ter zitting bij de Rechtbank, is het Hof van oordeel dat belanghebbende daarmee niet zodanig in zijn procespositie is geschaad dat sprake is van schending van het rechtszekerheidbeginsel, het fair play beginsel of het vertrouwensbeginsel. Middels de berekeningen ter zitting bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar de gevolgen van belanghebbendes stelling over de waarde van het dakterras berekend om te laten zien dat dit de vastgestelde waarde van de woning niet zou beïnvloeden. Uit het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank blijkt dat een eventuele tijdsdruk er niet toe heeft geleid dat gemachtigde niet in de gelegenheid is geweest om zich over de berekeningen van de heffingsambtenaar uit te laten. Evenmin heeft gemachtigde tijdens het onderzoek ter zitting bij de Rechtbank aangegeven meer tijd nodig te hebben voor een reactie, zodat de Rechtbank dit onderdeel als voldoende behandeld mocht beschouwen. Ook overigens is naar het oordeel van het Hof niet gebleken dat de Rechtbank het beginsel van hoor en wederhoor niet in acht heeft genomen. 
      
      
      
        
          Strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel
        
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden door zich niet van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. Hiertoe wijst belanghebbende erop dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 van twee van de in de referentiematrix opgenomen referentieobjecten lager is dan die, die in de taxatiematrix is vermeld. Volgens belanghebbende volgt hieruit dat de woning niet op modelmatige wijze is getaxeerd, dan wel dat ten minste niet is controleerd of de gerealiseerde verkoopcijfers binnen de marges van het model vallen. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft gemachtigde hierover nog aangevoerd dat hieruit blijkt dat de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten niet onder normale omstandigheden tot stand zijn gekomen. Belanghebbende wenst dan ook inzicht te verkrijgen in de wijze waarop de WOZ-waarde van de genoemde referentieobjecten tot stand is gekomen. 
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de woning niet op modelmatige wijze is getaxeerd, heeft belanghebbende in het hogerberoepschrift enkele passages uit het taxatieverslag geciteerd. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft gemachtigde deze stelling niet verder onderbouwd. Het Hof is van oordeel dat uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet volgt dat de waarde van de woning niet op modelmatige wijze is vastgesteld. Het in beroep overgelegde taxatierapport met daarin een taxatiematrix met marktgegevens van referentieobjecten dient slechts ter nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof merkt nog op dat de gehanteerde wijze van waardering in overeenstemming is met het wettelijke te hanteren waarderingsvoorschrift. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde komt overeen met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (de waarde in het economisch verkeer). Die waarde kan vervolgens worden bepaald aan de hand van een vergelijking met geschikte referentieobjecten, waarvan een koopprijs bekend is rond de peildatum (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het taxatierapport met de daarin opgenomen taxatiematrix maakt het naar het oordeel van het Hof voldoende inzichtelijk en controleerbaar of de vastgestelde waarde al dan niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.6.
       Voor wat betreft de referentieobjecten merkt het Hof ten eerste op dat de door belanghebbende genoemde waarden in de taxatiematrix niet de WOZ-waarden van de betreffende referentieobjecten per waardepeildatum 1 januari 2016 zijn, maar de gecorrigeerde koopsommen. Belanghebbendes stelling dat in de taxatiematrix onjuiste WOZ-waarden zijn vermeld mist in zoverre feitelijke grondslag. Verder volgt hieruit dat de WOZ-waarden per waardepeildatum 1 januari 2016 van de desbetreffende referentieobjecten niet zijn gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zodat daaraan verder ook geen betekenis toekomt. Anders dan belanghebbende stelt, is het Hof van oordeel dat uit het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, nr. 17/01448 (ECLI:NL:HR:2018:1316), niet volgt dat de heffingsambtenaar onder deze omstandigheden verplicht is inzicht te verschaffen in de totstandkoming van de WOZ-waarden van de referentieobjecten. 
      
    
    
      4.7.
      Uit hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd volgt naar het oordeel van het Hof evenmin dat de voor de referentieobjecten genoemde koopsommen niet onder normale omstandigheden tot stand zijn gekomen. Het enkele feit dat deze referentieobjecten na waardepeildatum voor een hogere prijs zijn verkocht dan de daaraan toegekende WOZ-waarde is daarvoor onvoldoende. 
      
    
    
      4.8.
      Op grond van het hierboven overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel niet heeft geschonden.
      
      
        
          Waarde niet te hoog vastgesteld
        
      
    
    
      4.9.
      Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep voor de Rechtbank een taxatierapport gedagtekend 31 oktober 2017, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur, met toelichting overgelegd. In dit taxatierapport is ter verdere onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix opgenomen met daarin een vergelijking van de woning met referentieobjecten. Van deze referentieobjecten zijn marktgegevens beschikbaar en opgenomen in de taxatiematrix. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een herziene versie van het taxatierapport, ondertekend door [B] , WOZ-taxateur, overgelegd, met daarin een correctie ter zake van de referentieobjecten gelegen aan [b-straat] 9 en [c-straat] 8 bis. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde per waardepeildatum 1 januari 2016. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua type, oppervlakte, ligging, en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van het Hof is met verschillen in gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand, waardebeïnvloedende factoren zoals de aanwezigheid van een balkon of dakterras voldoende rekening gehouden. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.12.
      In hoger beroep is tussen partijen in geschil of belanghebbende de beroepsgrond over de bouwkundige kwaliteit en staat van het onderhoud van de woning in beroep voor de Rechtbank ondubbelzinnig heeft prijsgegeven. Gelet op het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank en hetgeen hierover tijdens het onderzoek ter zitting is opgemerkt, is het Hof van oordeel dat dit niet het geval is. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat de intrekking van deze beroepsgrond slechts zag op de staat van het onderhoud van de woning en niet op de bouwkundige kwaliteit daarvan. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld zal het Hof het standpunt van belanghebbende over de bouwkundige kwaliteit van de woning dan ook eerst behandelen. 
      
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende voert aan dat de woning enkel glas heeft, geen warmte-isolatie en dat de woning intern en extern van mindere kwaliteit is dan de referentieobjecten c.q. minder voldoet aan de eisen van deze tijd, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. In dit kader merkt het Hof op dat uit de taxatiematrix en de overgelegde stamkaarten van de referentieobjecten blijkt dat de referentieobjecten net als de woning gebouwd zijn in de eerste vier decennia van de twintigste eeuw. Dit brengt met zich dat de gebruikte materialen en voorzieningen weliswaar van een ander niveau zijn dan de gebruikte materialen in woningen die recenter zijn gebouwd, maar dit geldt voor zowel de woning als de referentieobjecten. Bovendien heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de jaren ’30-woning van belanghebbende in een iets betere bouwperiode is gebouwd dan de tussen 1908 en 1920 gebouwde referentieobjecten. Ten aanzien van het referentieobject aan de [c-straat] 8 bis wordt in de stamkaart vermeld dat de woning gedeeltelijk van dubbel glas is voorzien en dat sprake is van dakisolatie. De stamkaarten van de andere referentieobjecten maken in het geheel geen melding van de aanwezigheid van dubbel glas of isolatie. Ter zake van het referentieobject aan de [d-straat] 22 bis vermeldt de stamkaart bovendien expliciet dat het object dient te worden gerenoveerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de bouwkundige kwaliteit van de woning gelijk is aan de bouwkundige kwalititeit van de referentieobjecten. 
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbendes stelling dat de woning, in tegenstelling tot de referentieobjecten, in een ‘normale straat’ is gelegen, is zonder nadere onderbouwing onbegrijpelijk, zodat het Hof hieraan geen waardedrukkend effect toekent. Ook de stelling dat bij de waardebepaling van de woning geen rekening is gehouden met de afwezigheid van een balkon volgt het Hof niet. Uit het overgelegde taxatierapport blijkt dat bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning enkel rekening is gehouden met het gebruiksoppervlakte van de woning en niet met de aanwezigheid van een balkon. Voor zover belanghebbendes betoog inhoudt dat de afwezigheid van een balkon een groter waardedrukkend effect heeft op de vastgestelde waarde acht het Hof hetgeen hiertoe is aangevoerd onvoldoende om daaraan consequenties te verbinden voor de vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.15.
      Voor wat betreft de door belanghebbende geconstateerde onjuistheden in de taxatiematrix ten aanzien van de aanwezigheid van een balkon bij het referentieobject [b-straat] 9 en de gebruiksoppervlakte van het referentieobject aan de [c-straat] 8 bis stelt het Hof vast dat het herziene taxatierapport op deze punten is aangepast conform belanghebbendes standpunt. Deze aanpassingen brengen niet met zich dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In zoverre behoeft dit onderdeel geen verdere behandeling. 
      
    
    
      4.16.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening gehouden met een aantal aspecten ten aanzien van de referentieobjecten. Het gaat daarbij om de gebruiksoppervlakte en de mogelijkheid om een dakterras te realiseren bij het referentieobject [b-straat] 9, de aan het dakterras van referentieobject [d-straat] 22 bis toegekende waarde en het feit dat de badkamer van dit referentieobject zou zijn vernieuwd, alsmede de vernieuwing van de badkamer (2014) en het dak (2001 en 2014) van het referentieobject [c-straat] 8 bis. Ook wijst belanghebbende op de verschillen in uitstraling. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening gehouden met deze aspecten. Uit hetgeen belanghebbende hierover heeft aangevoerd volgt naar het oordeel van het Hof niet dat aan deze aspecten een groter waardedrukkend effect moet worden toegekend. Gelet op de vastgestelde waarde per m2 van de woning en de berekende waarde per m2 van de referentieobjecten, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met de overige verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voldoende rekening heeft gehouden.
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbende heeft als nader stuk nog stamkaarten overgelegd van een drietal andere objecten gelegen te [Z] waaruit zou blijken dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot deze gegevens opgemerkt dat zij onvoldoende gedetailleerde en controleerbare gegevens bevatten om te dienen als referentieobject en dat het hem vrij staat om referentieobjecten met de hoogst gerealiseerde verkoopprijs te gebruiken. De heffingsambtenaar heeft daarbij ook gewezen op verschillen in locatie die van invloed kunnen zijn op de waarde van de desbetreffende objecten. In dit kader merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd volgt niet dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat het de heffingsambtenaar vrij stond de door hem geselecteerde referentieobjecten op te voeren. Uit de door belanghebbende overgelegde stamkaarten als zodanig blijkt naar het oordeel van het Hof ook overigens niet dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. 
      
    
    
      4.18.
      Op grond van het onder 4.10. tot en met 4.17. overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2020.
    
    
    
    
      De griffier, 	Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 juni 2020.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.