ECLI:NL:GHARL:2017:9618, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2017, 15/01487
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Heffingsambtenaar maakt de WOZ waarde van een woning aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Leeuwarden
    nummer 15/01487
    uitspraakdatum: 7 november 2017
    
    
      
        Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 november 2015, nummer LEE 14/3081, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Menterwolde (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 11 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 224.000. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      
        De onroerende zaak aan de [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een vrijstaande woning met een inhoud van 409 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.295 m². 
        Ter zitting in hoger beroep is door de heffingsambtenaar gesteld dat woning is gebouwd in 1993, in plaats van 1980 waar in de taxatie van is uitgegaan, en dat bij de waardering voor een later kalenderjaar is gebleken dat de kavel groter is. Belanghebbende heeft dit niet bestreden. 
      
      
    
    
      2.2
      
        De onroerende zaak is op 28 augustus 2014 getaxeerd door [A] , taxateur, verbonden aan [B] B.V. te [C] , en het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum getaxeerd op € 230.000. Uit een bij het taxatierapport behorende bijlage blijkt dat de kavel is gewaardeerd op € 35 per m² en de inhoud op € 314 per m³. De ligging van de onroerende zaak wordt in de taxatie als volgt omschreven: “De woning ligt landelijk in de nabijheid van het dorp [Z] . (….) De woning ligt op een afstand van ca. 550 meter van de vernieuwde [D-weg] . Tussen de weg en het onderhavige object bevinden zich nog diverse bosschages en woonobjecten.”
        Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
      
      
      
         [a-straat] 60 te [Z] (bouwjaar 1950, inhoud woning 511 m³, kaveloppervlakte 2.250) verkocht op 21 december 2010 voor € 310.000. De grond is gewaardeerd op € 35 per m² en de inhoud op € 380 per m3. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning landelijk is gelegen en verder is verwijderd van voorzieningen dan de onroerende zaak van belanghebbende. De bouwwijze is vergelijkbaar, de inhoud van de woning is 102 m³ groter, het perceel is 45 m² kleiner en de staat van onderhoud van het object is vergelijkbaar. 
      
      
      
         [b-straat] 31 te [Z] (bouwjaar 1925, gemoderniseerd, inhoud woning 410 m³, kaveloppervlakte 2.315 m²) verkocht op 3 april 2012 voor € 240.000. De grond is gewaardeerd op € 35 per m² en de inhoud op € 327 per m³. Hierbij tekent de taxateur aan dat de ligging, de bouwwijze en het onderhoud van het object vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. De inhoud is nagenoeg gelijk maar de woning is minder doelmatig en het perceel is 20 m² groter. 
      
      
      
         [b-straat] 46A te [Z] (bouwjaar 2004, inhoud woning 444 m³, kaveloppervlakte 790 m²) verkocht op 25 september 2013 voor € 195.000. De grond is gewaardeerd op € 65 per m² en de inhoud op € 314 per m³ voor de woning. In de beschrijving staat dat de ligging van het object minder ruim is en dat de bouwwijze vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. De inhoud van de woning is 35 m³ groter en het perceel is 1.505 m² kleiner. De staat van onderhoud is vergelijkbaar.
      
      
      
    
    
      2.3
      
        Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [E] , taxateur, met dagtekening 23 april 2014, waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt getaxeerd op € 185.000. Ter zake van de omgeving staat dat door overlast van de verdubbeling van de [D-weg] en de vergevorderde plannen van een groot windmolenpark de waarde van de onroerende zaak lager is dan normaal. 
        In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten genoemd: [c-straat] 51 verkocht op 18 mei 2012 voor € 180.000, [b-straat] 46A verkocht op 25 september 2013 voor € 195.000 en [d-straat] 122 verkocht op 14 april 2014 voor € 165.000. 
      
      
    
    
      2.4
      De inhoud van de woning van 409 m³ is in hoger beroep tussen partijen niet in geschil. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 199.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen ter zake van onder meer de inhoud, het bouwjaar en de datum van de verkoop. Verder voert belanghebbende aan dat rekening moet worden gehouden met de verdubbeling van de [D-weg] , het geplande windmolenpark en de ligging van de onroerende zaak in het aardbevingsgebied. 
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2013 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht. 
      
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en met de verschillen in inhoud, oppervlakte en bouwjaar is bij de waardering rekening gehouden. De waardering van de inhoud van de woning en het perceel is afgeleid uit de transacties van de vergelijkingsobjecten. De gehanteerde prijzen van € 314 per m³ en € 35 per m² liggen in de lijn van de vergelijkingsobjecten en zijn voldoende onderbouwd. Het ontbreken van een afzonderlijke grondstaffel doet daaraan niet af. Ook indien het vergelijkingsobject [a-straat] 60 te [Z] buiten beschouwing wordt gelaten in verband met de ver van de peildatum geleden verkoopdatum, acht het Hof de waarde met de resterende vergelijkingsobjecten voldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.4
      De omstandigheid dat belanghebbende de ruimten op de eerste verdieping van de woning niet als slaapkamer gebruikt, betekent niet dat deze ruimten niet als slaapvertrekken kunnen worden gewaardeerd, nu de heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld dat er op de verdieping afgescheiden ruimten zijn, voorzien van verwarming, en dat daar daglicht binnenvalt. 
      
    
    
      4.5
      Ten aanzien van de verdubbeling van de [D-weg] heeft de heffingsambtenaar het hoofdrapport, versie 05 (definitief) – 27 april 2012 in het geding gebracht. In de bij het rapport behorende bijlage 2.1 “Vast te stellen hogere waarden vanwege de [D-weg] ” staat een overzicht van in de Gemeente Menterwolde gelegen onroerende zaken waarvoor dit geldt. Belanghebbende heeft aangevoerd dat een dergelijk onderzoek niet is uitgevoerd voor de onroerende zaak. Gelet op de afstand tot de weg, circa 550 m, de aanwezigheid van natuurlijke en niet-natuurlijke barrières tussen de onroerende zaak en de weg acht het Hof aannemelijk dat er geen aanleiding is de waarde vanwege de verdubbeling van de weg lager vast te stellen. 
      
    
    
      4.6
      Ter zitting is naar voren gebracht dat voor de aanleg van een windmolenpark op 21 juni 2016 een milieueffectenrapport (MER) is opgesteld. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten ook in de invloedsfeer liggen van de mogelijk te bouwen windturbines en dat een eventueel waardedrukkend effect in de waarde is verdisconteerd. Het Hof acht deze uitleg aannemelijk. 
      
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de onroerende zaak is gelegen in een gebied waarin schade door aardbevingen mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft weersproken dat [Z] ligt in het gebied waarin zich een aardbeving kan voordoen en ter onderbouwing informatie van de NAM en de Nationaal Coördinator Groningen overgelegd, waaruit kan worden afgeleid dat de dorpskern [Z] buiten het aardbevingsgebied ligt en dat er geen schademeldingen groter dan € 1.000 uit de dorpskern afkomstig zijn. 
      
    
    
      4.8
      Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna vermeld. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 7 november 2017 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong
            
            
              (J.W. van Knobelsdorff)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 november 2017
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.