ECLI:NL:GHSHE:2018:4635, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-11-2018, 17/00867
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2018-11-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering van een vrijstaande woning uit omstreeks 1900. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 100.000 en de Heffingsambtenaar € 175.000. Het Hof acht de Heffingsambtenaar geslaagd in het bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende hier tegenover heeft aangevoerd is onvoldoende ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 17/00867
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 14 november 2017, nummer AWB 17/1744, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Sittard-Geleen,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 16 te [woonplaats] , per de peildatum 1 januari 2016 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 175.000 voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: de beschikking). De beschikking is, voor zover hier van belang, in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag ozb). Na tegen de beschikking en de aanslag ozb gemaakt bezwaar zijn, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, de waarde van de onroerende zaak en de aanslag ozb gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 13 september 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] , gepensioneerd Register Makelaar-Taxateur, en namens de Heffingsambtenaar, [B] , WOZ taxateur.
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit omstreeks 1900 met een inhoud van 484 m³. Tot de woning behoren een vrijstaande garage van 133 m³ (bouwjaar 1998), een berging van 55 m³ en een tuinhuis van 73 m³ (bouwjaar 2000) en een carport van 13 m² (bouwjaar 2010). Het perceel heeft een oppervlakte van 470 m². De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom in de periferie van [woonplaats] . De onroerende zaak grenst aan de voorzijde aan een gemeentelijk sportveld, afgescheiden door een waterloop genaamd [C] . In de nabijheid van de onroerende zaak bevinden zich twee loodsen; een loods van een garagebedrijf en een in 2015 nieuw gebouwde landbouwloods.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 onderbouwd met een taxatierapport van 24 augustus 2017 opgesteld door [B] , WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de onroerende zaak vergeleken met drie referentieobjecten, alle gelegen in [woonplaats] , te weten [adres 2] 17, verkocht op 10 februari 2017 voor € 181.500, [adres 3] 32, verkocht op 23 december 2015 voor € 293.000 en [adres 2] 22, verkocht op 23 september 2016 voor € 190.500. De taxateur heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen. Volgens het taxatierapport bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 194.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
        Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      
      
        Zij hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
      
      
      
        
          Belanghebbende
        
      
      
        
          De onroerende zaak ligt op het laagste punt van [woonplaats] en bij hevige regen is er sprake van wateroverlast. In 2016 is het riool vernieuwd, maar de situatie is niet verbeterd. Ter illustratie toont belanghebbende, met instemming van de Heffingsambtenaar, een tweetal video’s op zijn mobiele telefoon van de overlast in zijn woning van een op 5 september 2018 plaatsgevonden onweersbui. Op de video’s is regen te horen en te zien dat in de toiletten op de begane grond rioolwater opborrelt.
        
        
          In het door [A] opgestelde taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 115.000. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de overlast van het riool en optrekkend vocht. De waarde bedraagt derhalve € 100.000.
        
      
      
      
        
          Heffingsambtenaar
        
      
      
        
          Met alle omstandigheden die belanghebbende in hoger beroep aandraagt is in het taxatierapport voldoende rekening gehouden. Een aantal van deze omstandigheden, hoe vervelend ook voor belanghebbende, zijn van tijdelijke of subjectieve aard en hebben geen invloed op de waarde van de onroerende zaak. Indien en voor zover dit wel het geval is komen deze tot uitdrukking in de correctie met betrekking tot de factoren kwaliteit, onderhoud en ligging.
        
        
          Heel [woonplaats] ligt in overstromingsgebied. Bij hevige regen kan er incidenteel sprake zijn van wateroverlast, dit gebeurt hoogstens eens in de twee jaar.
        
        
          In het door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte taxatierapport is geen onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak opgenomen en ontbreken referentiepanden.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 100.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb, vergoeding van het door hem bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht en vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      4.1.
      Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moet deze waarde worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar deze prijs dient te worden bepaald 1 januari 2016 is.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt rust op de Heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar beroept zich op het van zijn zijde in het geding gebrachte, in onderdeel 2.2 genoemde, taxatierapport en de desbetreffende matrix en ter ondersteuning daarvan op de gegevens van de in deze stukken genoemde referentieobjecten. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport in het geding gebracht, opgesteld in januari 2018 door [A] RMT, waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 is geschat op € 115.000. Hij beroept zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 100.000 mede op dat taxatierapport.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat twee referentieobjecten in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar, te weten [adres 2] 22 en 17, niet rond de peildatum zijn verkocht en daarmee – naar het Hof verstaat – niet kunnen dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Uit het taxatierapport blijkt dat de transactiedata van [adres 2] 22 en 17 respectievelijk 23 september 2016 en 10 februari 2017 zijn. In de rechtspraak wordt in beginsel de regel aangenomen dat de transacties van referentieobjecten om en nabij een jaar voor of na de peildatum moeten hebben plaatsgevonden. De transactiedatum van het referentieobject [adres 2] 22 is, anders dan belanghebbende meent, niet zodanig ver van de waardepeildatum verwijderd, te weten bijna 10 maanden na de waardepeildatum, dat dit referentieobject niet zou kunnen dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. De transactiedatum van het referentieobject [adres 2] 17 is ca. 13 maanden na de waardepeildatum. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat voor de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten met de onroerende zaak in verband met de factor “ligging” bewust is gekozen voor objecten in [woonplaats] . In dat licht bezien acht het Hof aanvaardbaar dit referentieobject als bruikbare transactie aan te merken, ook al heeft die transactie wat later dan één jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden. Verder is wat betreft het referentieobject [adres 2] 17, zoals ook bij de andere twee referentieobjecten, de verkoopprijs op transactiedatum 10 februari 2017 van € 181.500 herleid naar een verkoopwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2016 van € 176.000. In de vergelijking is vervolgens van deze laatstgenoemde waarde uitgegaan.
      
    
    
      4.5.
      De drie referentieobjecten zijn, evenals de onroerende zaak, vrijstaande woningen en alle gelegen in [woonplaats] . De referentieobjecten zijn qua inhoud, bouwjaar, uitstraling, omvang, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en kunnen derhalve als vergelijkingsmaatstaf dienen. Wel dient bij de waardebepaling met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten in voldoende mate rekening te worden gehouden. Het Hof oordeelt dienaangaande als volgt.
      
    
    
      4.6.
      De objectkenmerken kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten worden in de matrix van het taxatierapport tot uitdrukking gebracht middels een kwalificatie en een bandbreedte van “1” (zeer slecht) tot “5” (zeer goed). De kwaliteit- en onderhoudsstaat van de onroerende zaak zijn gekwalificeerd met factor “2” (slecht) en de kwalificatie van de ligging met factor “1” (zeer slecht) en daarmee (aanzienlijk) lager gekwalificeerd dan de referentieobjecten. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de correctie voor kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten ca. € 35.000 bedraagt. Daarenboven is een additionele neerwaartse correctie toegepast van € 19.000, zijnde het verschil tussen de waarde volgens het taxatierapport (€ 194.000) en de vastgestelde WOZ-waarde (€ 175.000). Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met deze toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat het verschil in kwaliteit, onderhoud en ligging met deze (totale) correctie in voldoende mate in de waardebepaling van de onroerende zaak tot uitdrukking is gekomen.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende bestrijdt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met diverse waardedrukkende omgevingsfactoren van de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten. Het betreft de volgende omstandigheden: 
      
        
          geluidsoverlast van werkzaamheden aan de grensmaas (grindwinning);
        
        
          geluids- en (zwaar) verkeersoverlast van het in de nabijheid gelegen garagebedrijf en landbouwbedrijf;
        
        
          parkeeroverlast van vrachtauto’s die ongeoorloofd in de buurt van de onroerende zaak worden geparkeerd;
        
        
          geluidsoverlast van de tegenover de onroerende zaak gelegen gemeentelijke sportvelden, welke worden gebruikt voor wedstrijden en festiviteiten;
        
        
          overlast van rook en fijnstof veroorzaakt door het stookgedrag van de buren;
        
        
          wateroverlast riool bij hevige regenval;
        
        
          de tegenover de onroerende zaak aan de [C] gelegen groenstrook wordt als hondenuitlaatplaats gebruikt;
        
        
          de aanwezigheid van een aantal bouwvallige woningen in de buurt van de onroerende zaak, die de uitstraling van de onroerende zaak geen goed doen;
        
        
          de aanwezigheid van een voor de onroerende zaak aanwezige verdeelkast voor kabel TV.
        
      
      
    
    
      4.8.
      Gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd ten aanzien van de mate waarin de referentieobjecten te kampen hebben met vergelijkbare vormen van overlast, het tot de gedingstukken behorende fotomateriaal van de onroerende zaak en van de directe omgeving van de onroerende zaak, acht het Hof aannemelijk dat voor alle genoemde omgevingsfactoren hetzij sprake is van vormen van overlast die slechts in subjectieve zin het woongenot van belanghebbende in negatieve zin beïnvloeden, dan wel dat het gaat om factoren die slechts van tijdelijke aard zijn, dan wel dat de referentieobjecten in vergelijkbare mate onderhevig zijn aan negatieve omgevingsfactoren. In alle gevallen geldt dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat, zo sprake is van een waardedruk wegens omgevingsfactoren, de waardedrukkende invloed daarvan in diens waardering is verdisconteerd dan wel dat van enige waardedruk geen sprake is.
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot het ontbreken van spouwmuurisolatie heeft de Rechtbank overwogen dat de waarde-invloed hiervan geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten nu deze qua bouwjaar vergelijkbaar zijn. Het Hof volgt de Rechtbank in haar oordeel en maakt dit tot de zijne.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende stelt dat hij met het inbrengen van de in het verleden betaalde huurprijs een juist beeld wil geven van de werkelijke waarde van de onroerende zaak. De Rechtbank heeft hieromtrent overwogen dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 wordt vastgesteld met inachtneming van de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2016 en dat reeds hierom een in het verleden betaalde huurprijs niet relevant kan zijn. Het Hof volgt de Rechtbank in haar oordeel en maakt dit tot de zijne.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft zich erover beklaagd dat de onroerende zaak niet inpandig is opgenomen. Dat de onroerende zaak niet inpandig is opgenomen doet aan het oordeel van het Hof niet af. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de waardebepaling heeft plaatsgevonden aan de hand van de meest recente bekende gegevens van de onroerende zaak, zoals weergegeven op luchtfoto’s van de omgeving, plattegronden en bouwtekeningen, en dat daarmee voldoende informatie beschikbaar was om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Het Hof acht die verklaring aannemelijk.
      
    
    
      4.12.
      De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak en dat hij met die verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden bij de waardebepaling. Daarmee is de Heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 100.000. Ook het in onderdeel 4.3 genoemde taxatierapport kan hem daarbij niet baten, nu daarin geen verkoopcijfers worden genoemd van referentiepanden die om en nabij de peildatum zijn verkocht. Daarmee wordt niet inzichtelijk hoe de taxateur tot zijn op € 115.000 geschatte waarde komt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond, en
      
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 9 november 2018 door M. Harthoorn, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.