ECLI:NL:RBMNE:2019:5741, Rechtbank Midden-Nederland, 04-12-2019, UTR 18/4912
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2019-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waardering van een nieuw ontwikkeld restaurant. Beide partijen hebben de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Uit de optelsom van grondprijs en aanneemsom kan niet zonder meer de waarde in het economisch verkeer worden afgeleid, omdat de aankoop onderdeel was van een grondruil met de gemeente en omdat het pand in eigen beheer is gebouwd. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 18/4912
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 4 december 2019 in de zaak tussen
    
    
      
        [eiser] , te [woonplaats] , eiser
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
    
      en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
      (gemachtigde: S. Vogelpoel).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (onder meer) de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats 1] voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 3.647.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017 (de beschikking). Met de beschikking in één geschrift verenigd is aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de OZB-aanslag) bekendgemaakt, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 12 november 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een 
      verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 3 oktober 2019. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Algemeen
      
    
    
    
      
        1.    Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, eveneens algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser alle eerdere beroepsgronden ingetrokken. Hoewel dit pas op de zitting duidelijk is geworden, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiser heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
    
    
    
      
        Ontvankelijkheid beroep
      
    
    
    
      2.1
      Gelet op het bepaalde in artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, dat ingevolge artikel 30 lid 1 van de Wet WOZ met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling ingevolge de Wet WOZ van overeenkomstige toepassing is, vangt, in afwijking van artikel 6:8 van de Awb, de termijn voor het instellen van beroep aan met ingang van de dag na die van de dagtekening van de uitspraak op bezwaar. Deze regel lijdt uitzondering indien de dag van dagtekening van de uitspraak op bezwaar is gelegen vóór de dag van de bekendmaking ervan, in welk geval de termijn voor het instellen van beroep aanvangt met ingang van de dag na die waarop de uitspraak op bezwaar bekend is gemaakt. Indien de uitspraak op bezwaar vóór of op de dag van dagtekening ervan (12 november 2018) is verzonden, is de beroepstermijn op 24 december 2018 verstreken. Het beroepschrift is pas op 27 december 2018 bij de informatiebalie van de rechtbank afgegeven. Dit zou betekenen dat het beroep te laat is ingediend. 
      
    
    
      2.2
      Om te kunnen vaststellen of de uitspraak op bezwaar na de dag van dagtekening ervan is bekend gemaakt en zo ja, op welke dag, heeft de rechtbank verweerder gevraagd om nadere inlichtingen over de bekendmaking van de uitspraak op bezwaar. Op de zitting is daarover met partijen gesproken. Verweerder heeft een overzicht verstrekt waaruit blijkt dat de uitspraak op bezwaar op 12 november 2018 naar de postkamer is gegaan. Hieruit blijkt echter niet dat en wanneer de uitspraak op bezwaar door de postkamer ter verzending is aangeboden. Verweerder heeft op de zitting erkend dat hij daarvan geen administratie bijhoudt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de verzending van de uitspraak op bezwaar op 12 november 2018 niet aannemelijk heeft gemaakt. De dag waarop de uitspraak op bezwaar daadwerkelijk is verzonden, kan de rechtbank op grond van het dossier en hetgeen partijen  hebben aangevoerd niet vaststellen. De rechtbank houdt het er daarom voor dat eiser tijdig beroep heeft ingesteld. 
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling 
        
      
      
    
    
      3.1
      De onroerende zaak is een restaurant met bijbehorend perceel. Het restaurant is in 2017 gebouwd en heeft een brutovloeroppervlakte van 2.895 m2. 
      
    
    
      3.2
      
        Eiser heeft het perceel op 19 augustus 2016 van de gemeente [naam gemeente] gekocht voor 
        € 1.117.500,-. Hij heeft het restaurant zelf ontwikkeld en laten bouwen en heeft daarvoor op 7 november 2016 een aannemingsovereenkomst gesloten. De aanneemsom bedroeg € 1.630.000,-. 
      
      
      
        4.    In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 2.747.500,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde. 
      
      
    
    
      5.1
      Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die zaak zou zijn betaald. 
    
    
      5.2
      Verweerder heeft voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde in zijn taxatierapport de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode hiervoor geschikt is, omdat het gaat om een courante niet-woning. De rechtbank sluit zich daarbij aan. 
      
    
    
      6.1
      1 In verweerders taxatierapport wordt zowel voor de bepaling van de bruto huurwaarde als voor de bepaling van de bruto huurwaardekapitalisatiefactor gebruik gemaakt van de verkoopprijzen van drie referentieobjecten in [vestigingsplaats 1] en een referentieobject in [vestigingsplaats 2] . Deze referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn naar de opvatting van verweerder voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Op de zitting heeft verweerder aangegeven dat hij geen betere referentieobjecten kon vinden. 
      
    
    
      6.2
      De rechtbank vindt net als eiser de verkoopprijzen van de referentieobjecten in [vestigingsplaats 1] niet geschikt om bij de bepaling van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor te gebruiken. Deze referentieobjecten zijn veel kleiner en van een verschillend waardeniveau. Ook het referentieobject in [vestigingsplaats 2] is niet geschikt, in verband met onder andere de locatie in een andere, in het geheel niet nabij gelegen gemeente en de ouderdom van dit pand. Verweerder heeft in het taxatierapport noch anderszins aannemelijk gemaakt dat, en zo ja, op welke wijze, bij de waardebepaling met deze verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaak rekening is gehouden. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de eigen aankoopprijs is dermate groot, dat het een gerede twijfel aan de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde wekt.
      
      7. Gelet op wat hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is om die reden gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
      
      8. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde van € 2.747.500,- aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft voor die waarde de grondprijs en de aanneemsom uit 2016 opgeteld. Volgens hem vertegenwoordigt die som de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum.
      
      9. De rechtbank is het niet met eiser eens. Een verkoopcijfer van het object zelf is alleen geschikt om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen, als met betrekking tot dat cijfer sprake was van een marktconforme verkoop. Uit de koopovereenkomst van de gronduitgifte blijkt dat sprake is geweest van een ‘minnelijk onteigeningstraject’. Op de zitting is daarover door partijen toegelicht dat eiser een stuk grond op het [.] -terrein heeft opgegeven. Hij heeft van de gemeente [naam gemeente] in ruil daarvoor het perceel kunnen verwerven om zijn restaurant op te kunnen vestigen. De rechtbank constateert dat het perceel dus niet op de vrije markt ter verkoop is aangeboden. Vaststaat dat eiser het restaurant vervolgens in eigen beheer heeft gebouwd. Hiervoor heeft hij een aannemingsovereenkomst gesloten. Het is aannemelijk dat eiser kosten – van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar – heeft bespaard bij het op deze wijze zelf ontwikkelen van het restaurant. Die besparing moet echter wel worden betrokken bij de waarde die de onroerende zaak in het economisch verkeer heeft. Gelet hierop zijn de grondprijs en de aanneemsom samen onvoldoende om daaruit zonder nadere correctie de waarde in het economisch verkeer uit af te leiden.
      
      10. De rechtbank komt tot het oordeel dat ook eiser de door hem bepleite waarde van € 2.747.500,- niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak daarom, rekening houdende met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vaststellen op € 3.200.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de OZB-aanslag  dienovereenkomstig wordt verminderd.
      
      11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt.
      
      12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:-	verklaart het beroep gegrond;-	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    
    - herroept de beschikking van 28 februari 2018, verlaagt de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot € 3.200.000,- en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen van eiser dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.024,-.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. L.C. Michon en 
      mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 december 2019.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						voorzitter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.