ECLI:NL:GHSHE:2020:1198, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-04-2020, 18/00157
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2020-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Heffingsambtenaar maakt waarde aannemelijk. Waardedruk gebreken verdisconteerd in taxatie.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 18/00157 
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonend te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 15 maart 2018, nummer ROE 17/1776, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Landgraaf
      
      hierna: de heffingsambtenaar,
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Daar is belanghebbende verschenen. De heffingsambtenaar is niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij de heffingsambtenaar bij brief van 2 december 2019 heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief, met nummer BK-SHE 18/00157, is aangetekend verzonden naar het door de heffingsambtenaar opgegeven adres.
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft het onderzoek op de zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het hof partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of stukken in te zenden. Partijen hebben aan dit verzoek voldaan.
      
    
    
      1.8.
      Het hof heeft vervolgens bepaald dat een nadere zitting achterwege kan blijven. Geen van partijen heeft – na navraag door het hof – verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Het hof heeft partijen schriftelijk meegedeeld dat het onderzoek is gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1930 gebouwde twee onder één kap woning met garage, dakkapel en paardenstal. De woning heeft een inhoud van 508 m3 en een perceeloppervlakte van 1.030 m2.
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de door hem aan de woning toegekende waarde van € 141.000 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van taxateur [taxateur 1] , WOZ-taxateur, overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economisch verkeer van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd op € 141.000. Deze waarde is onderbouwd met de verkoopcijfers van de volgende drie referentieobjecten:
      - [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 1 december 2016 voor € 175.000;
      - [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 18 mei 2015 voor € 145.000;
      - [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 2 mei 2017 voor € 200.000.
      In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de woning, gegevens en foto’s van de referentieobjecten en een matrix opgenomen.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van de woning van € 95.000 een taxatierapport van taxateur [taxateur 2] overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economisch verkeer van de woning per de waardepeildatum 22 juni 2016 getaxeerd op € 140.000 dan wel € 92.000. Deze waarden zijn onderbouwd met gegevens en foto’s van de woning.
      
    
    
      2.4.
      
        De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 141.000. 
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 95.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen kan worden bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      
        Het hof overweegt als volgt. 
        	Hoewel de percelen van de referentieobjecten wat de oppervlakte betreft niet vergelijkbaar zijn met de oppervlakte van het perceel van de woning, is met de onderlinge verschillen rekening gehouden doordat verschillende grondstaffels zijn gehanteerd en rekening is gehouden met het afnemend grensnut doordat een lagere prijs per m2 wordt gehanteerd naarmate de oppervlakte van het perceel toeneemt. 
        Voor de matige ligging van de woning is een correctie op de eenheidsprijs toegepast van 0,8 op de aan het perceel toegekende waarde.
        Aan de inhoud van de referentiewoningen en de woning wordt dezelfde eenheidsprijs van € 245 per m3 toegekend. Voor de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning is op de voornoemde eenheidsprijs een correctie toegepast van 0,64, terwijl voor de hogere kwaliteit en onderhoudstoestand van de referentieobjecten een correctie op die eenheidsprijs is toegepast van respectievelijk 0,84, 1,02 en 1,26. 
        Voor het kleinere dan wel grotere woondeel van de referentieobjecten ten opzichte van het woondeel van de woning is een correctie van 10% toegepast op de waarde van de referentieobjecten. De garage van het referentieobject [adres 4] en de garage van de woning hebben dezelfde inhoud (45m3), waaraan dezelfde eenheidsprijs van € 180 per m3 is toegekend. 
        Voor de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de garage van de woning is daarop een correctie toegepast van 0,64. 
        Aan de dakkapel van het referentieobject [adres 4] en aan de dakkapel van de woning is dezelfde eenheidsprijs van € 2.000 toegekend, met dien verstande dat voor de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de dakkapel van de woning op die eenheidsprijs een correctie is toegepast van 0,64. 
        Voor de paardenstal bij de woning is een eenheidsprijs van € 2.500 gehanteerd, waarbij voor de matige kwaliteit en onderhoudstoestand van de paardenstal op die eenheidsprijs een correctie is toegepast van 0,64. 
        Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat door de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen in oppervlakte, ligging, inhoud, onderhoudstoestand en kwaliteit tussen de referentieobjecten en de woning in het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix voldoende rekening is gehouden. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        Op grond van hetgeen in onderdeel 4.4 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix de door hem verdedigde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 van € 141.000 aannemelijk gemaakt en is deze, gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van de geschikte referentieobjecten, niet te hoog. Hetgeen belanghebbende tegen deze waarde heeft ingebracht, heeft het hof niet tot een ander oordeel gebracht. Het hof overweegt in verband met het betoog van belanghebbende ter zitting van het hof nog als volgt.
        Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat in de woning geen warm water en centrale verwarming aanwezig is en dat bovendien het dak van de woning moet worden vernieuwd. De daaruit volgende waardedruk zou blijken uit een taxatierapport dat tot op dat moment, op één bladzijde na, geen deel uitmaakte van het procesdossier. Het hof heeft belanghebbende in de gelegenheid gesteld dat rapport alsnog in het geding te brengen. In het bij dat rapport gevoegde schrijven heeft belanghebbende een waarde bepleit van € 95.000. Het desbetreffende taxatierapport bevat een waardering naar de waardepeildatum 22 juni 2016. De waarde van de woning leeg, vrij van huur en gebruiksrechten, bedraagt volgens dat rapport op die peildatum € 140.000. Gelet daarop acht het hof de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog en zijn de door belanghebbende genoemde gebreken aan de woning kennelijk in die waardering meegenomen.
      
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.7.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      Aldus gedaan op 9 april 2020 door P.C. van der Vegt, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van P.A. Flutsch, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.