ECLI:NL:GHARL:2020:2780, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31-03-2020, 19/00311
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfsruimte.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00311
    uitspraakdatum: 31 maart 2020
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 februari 2019, nummer UTR 17/3712, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen in een deel van het pand aan de [a-straat] 27 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 1.923.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 4.720,97.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die in één geschrift vervatte uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een in 1989 gebouwde bedrijfsruimte op het bedrijventerrein [B] in [A] -Stad (hierna: de bedrijfsruimte). De onroerende zaak beslaat ongeveer 2/3 van de bedrijfsruimte.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende huurt de onroerende zaak vanaf 1 oktober 2010.
      
    
    
      2.3.
      De bedrijfsruimte is vooruitlopend op een veiling op 30 juli 2015 verkocht voor € 2.051.999. Op 3 augustus 2015 is de bedrijfsruimte verkocht voor € 2.250.000 en op 30 oktober 2015 voor € 2.500.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016. Daarnaast is in geschil of alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de analyse van de onroerende zaak over te leggen waaruit blijkt dat de verkoopprijzen van de onroerende zaak niet marktconform zijn. Belanghebbende verzoekt het Hof de zaak niet terug te wijzen naar de bezwaarfase. Wel verzoekt belanghebbende aan haar een forfaitaire vergoeding van de proceskosten toe te kennen als signaal naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.2.
      Artikel 8:42, eerste lid, Awb strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het in (hoger) beroep bestreden besluit van de heffingsambtenaar aan de rechter – en aan de wederpartij – beschikbaar worden gesteld. De in die bepaling neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door de heffingsambtenaar genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan de heffingsambtenaar ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden (HR 4 mei 2018, nr. 16/04237, ECLI:NL:HR:2018:672). De strekking van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb brengt met zich dat de in die bepaling neergelegde verplichting om de voor de beoordeling van de zaak van belang zijnde gegevens over te leggen niet beperkt is tot op papier vastgelegde gegevens. De verplichting ziet ook op in elektronische vorm vastgelegde, op de zaak betrekking hebbende gegevens, waaronder begrepen grafische weergaven en afbeeldingen, die – op papier of in andere vorm – leesbaar of anderszins waarneembaar kunnen worden gemaakt (HR 4 mei 2018, nr. 16/04237, ECLI:NL:HR:2018:672). Deze in elektronische vorm vastgelegde gegevens moeten worden gerekend tot de stukken in de zin van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb. Tot die stukken behoren daarentegen in beginsel niet softwareprogramma’s en andere elektronische systemen voor gegevensopslag, -bewerking, -verwerking of -beheer, aangezien dergelijke programma’s en systemen als zodanig geen op een zaak betrekking hebbende gegevens plegen te bevatten.
      
    
    
      4.3.
      Het Hof overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar voor de analyse van de verkoopprijzen van de onroerende zaak gebruik heeft gemaakt van transacties in de markt, welke in ieder geval elektronisch voorhanden zijn. Bovendien heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de conclusie van de analyse in het elektronische systeem van de gemeente Almere is opgenomen door middel van een vinkje bij de verschillende koopprijzen. Deze op elektronische wijze vastgelegde gegevens zijn op de zaak betrekking hebbende gegevens, die moeten worden gerekend tot de stukken in de zin van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb. De heffingsambtenaar heeft, ondanks verzoeken daartoe, deze stukken niet overgelegd. De heffingsambtenaar heeft daardoor niet voldaan aan de verplichting om alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Ingevolge artikel 8:31 van de Awb kan het Hof hieruit de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hierdoor evenwel niet zodanig in zijn belangen is geschaad dat dit zou moeten leiden tot vernietiging van de WOZ-beschikking en de aanslag OZB 2017. Hierbij weegt het Hof mee dat belanghebbende expliciet heeft verzocht de zaak niet terug te wijzen naar de bezwaarfase en ook de heffingsambtenaar hier niet om heeft verzocht. Wel vindt het Hof in het niet nakomen van de heffingsambtenaar van zijn verplichtingen ingevolge artikel 8:42 van de Awb zowel in bezwaar, beroep als in hoger beroep, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de forfaitaire proceskosten. 
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof merkt op dat in beginsel het eigen verkoopcijfer maatgevend is voor de waardevaststelling indien de transactie met inachtneming van de ficties van artikel 17 van de Wet WOZ tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar, die zich op het standpunt stelt dat de de tot stand gekomen prijzen niet aan de voormelde wettelijke bepaling voldoen, heeft daarvan de bewijslast (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoopprijzen uit 2015 niet kunnen dienen als grondslag voor de waardevaststelling. De strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (HR 22 april 1981, nr. 20 339, ECLI:NL:HR:1981:AW9620). Vorenstaande brengt met zich dat in beginsel de verkoopprijzen uit 2015 buiten beschouwing moeten worden gelaten bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982). Dit is anders indien de mogelijkheid bestaat dat aan de verkoopprijs marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982). Dit is echter gesteld noch gebleken.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenstaande is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van de voor de onroerende zaak vastgestelde huurwaarde en een kapitalisatiefactor. De huurwaarde is hierbij tussen partijen niet in geschil. Belanghebbende betwist alleen de door de hefifngsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor.
      
    
    
      4.9.
      De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport van 31 augustus 2018 overgelegd, opgemaakt door [C] , RT waarin de waarde, uitgaand van een huurwaarde van € 234.520 en een kapitalisatiefactor van 8,2, is berekend op € 1.923.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2016. De kapitalisatiefactor is in het taxatierapport als volgt berekend:
      
      
        				% v huur	% v herbouwwaarde
        Onderhoudskosten	13,3%		1,0%
        Vaste lasten		  6,0%		0,5%
        Beheerskosten		  2,0%		0,2%
        Leegstandsrisico	15,0%		1,1%
      
      
      
        Totaal 			36,2%
        						Netto huur als % van de brutohuur	63,8%
      
      
      
        Basisrendement		0,79%
        Opslagrisico		6,50%
        Netto Yield		7,29%		Netto factor 13,7 (1/Netto yield)	13,7
        Netto huur % * Netto factor		  8,7
      
      
      
        Correctie kosten koper	6,2%
        Kapitalisatiefactor			Brutofactor (afgerond op 1 decimaal)	  8,2
      
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop gegeven toelichting op de kapitalisatiefactor, geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende hier tegenin heeft gebracht, doet daaraan niet af. Daarvoor is van belang dat belanghebbende bij de berekening van de kapitalisatiefactor ten onrechte uitgaat van een beleggingswaarde (verkoopprijs van 30 oktober 2015). Daarbij gaat belanghebbende ervan uit dat deze beleggingswaarde, die in het onderhavige geval mede tot stand is gekomen door rekening te houden met bestaande huurcontracten, dezelfde is als de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ zonder dit te onderbouwen. Voorts rekent belanghebbende met een te hoge huur voor de berekening van de kapitalisatiefactor door geen rekening te houden met incentives en maakt belanghebbende ook overigens gebruik van niet onderbouwde aannames (bijvoorbeeld dat de helft van het overige deel van de bedrijfsruimte is verhuurd en dat het leegstandsrisico 20% is).
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Zoals in 4.3 van deze uitspraak is geoordeeld, heeft belanghebbende voor bezwaar, beroep en hoger beroep recht op een forfaitaire proceskostenvergoeding. Het Hof stelt deze overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 261), € 1.050 voor het beroep (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525) en € 1.050 voor het hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), ofwel in totaal op € 2.622.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het betreft de beslissing omtrent de op de zaak betrekking hebbende stukken,
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar, 
      – bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.622, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 519 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 31 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 maart 2020.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.