ECLI:NL:RBOVE:2018:4463, Rechtbank Overijssel, 22-11-2018, AK_18_80
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2018-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarde kantoorpand met 80 parkeerplaatsen; huurwaardes door verweerder niet onderbouwd met huurcontracten; ook eiseres heeft naar voren gebrachte verkooptransacties niet voorzien van de bij die panden behorende huurwaardegegevens; rechtbank stelt zelf bruto kapitalisatiefactor vast op 7,3 via zogenoemde bottum-up methode; rechtbank stelt waarde vast op € 2.737,000,00.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Bestuursrecht
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Registratienummer: Awb 18/80
    
    
    
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
        
      
    
    
    
      
        
          [eiseres] ,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] eiseres, gemachtigde: mr. S.X. de Lange .
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), verweerder, 
      gemachtigde: J.V. Andries.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2017. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 5.330.000,- per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2017 een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning (OZBE) opgelegd van € 18.127,33.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2017 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot 
      € 3.751.000,-. De aanslag OZBE is verminderd met een bedrag van € 5.370,18.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2018. Eiseres is verschenen bij mr. A. Dinee, kantoorgenoot van de gemachtigde, vergezeld door J. Bakker, taxateur.
      Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door 
      ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
    
    
    
      De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
    
    
    
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 2000, met een bruto vloeroppervlakte van 4.443 m². Bij de onroerende zaak behoren tevens tachtig parkeerplaatsen.Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend. 
    
    
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat in beroep voor de onroerende zaak een waarde wordt voorgestaan van € 2.986.000,-.
    
    
    
      Hiermee heeft verweerder zijn in de uitspraak op bezwaar neergelegde standpunt verlaten, op grond waarvan het beroep gegrond dient te worden verklaard, onder vernietiging van de uitspaak op bezwaar. In verband hiermee wordt verweerder veroordeelt de door eiseres gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      De rechtbank ziet zich thans gesteld voor de vraag of de nader door verweerder in beroep verdedigde waarde van € 2.986.000,- niet te hoog is. 
      Eiseres verdedigt in beroep immers een lagere waarde, te weten € 1.703.000,- 
      Daarnaast heeft eiseres haar beroep doen steunen op een aantal (formele) bezwaren tegen de procedurele gang van zaken en de wijze waarop verweerder daarin heeft geopereerd. 
    
    
    
      Eiseres heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat verweerder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden nu geen afschrift is toegezonden van het van de hoorzitting gemaakte verslag. Tevens is eiseres van mening dat de uitspraak op bezwaar niet op een deugdelijke motivering berust, nu onduidelijk is gebleven op welke gronden verweerder aan de door eiseres aangedragen referenties voorbij is gegaan. Daarnaast heeft verweerder niet alle stukken aan de rechtbank gezonden; in het bijzonder ontbreekt het (wettelijk verplichte) verslag van de hoorzitting.
    
    
    
      Eiseres stelt zich verder inhoudelijk op het standpunt dat verweerder de kapitalisatiefactor te hoog heeft vastgesteld, nu de door verweerder gehanteerde referentieobjecten deze kapitalisatiefactor niet onderbouwen. De kapitalisatiefactor dient naar de mening van eiseres te worden vastgesteld op 4,5. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres gewezen op het door haar overgelegde taxatierapport. Op grond van deze kapitalisatiefactor en de door eiseres gehanteerde huurwaarde, staat zij een waarde voor van € 1.703.000,-.
    
    
    
      Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de nader in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd. 
    
    
    
      Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur
      
    
    
    
      Met betrekking tot de door eiseres gestelde strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur overweegt de rechtbank dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)  voorschrijft dat van het horen een verslag wordt gemaakt. De wet bepaalt niet met zoveel woorden dat het verslag van de hoorzitting aan de gehoorde partij moet worden verstrekt. Dat neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat een redelijk handelend bestuursorgaan desgewenst een verslag van een hoorzitting, dat op grond van artikel 7:7 van de Awb moet zijn opgemaakt, in afschrift aan de gehoorde verstrekt. Een ander oordeel zou de in artikel 7:7 Awb neergelegde verplichting illusoir maken.  
    
    
    
      Uit de verplichting tot verslaglegging, neergelegd in artikel 7:7 Awb, volgt, naar het oordeel van de rechtbank eveneens dat het verslag van de hoorzitting een op de zaak betrekking hebbend stuk is dat ingevolge het bepaalde in artikel 8:42 van de Awb in de beroepsprocedure dient te worden overgelegd. Vastgesteld moet worden dat verweerder aan die verplichting niet heeft voldaan. De rechtbank kan daaraan de gevolgtrekking verbinden die haar geraden voorkomt. Aangezien eiseres hetgeen zij tijdens de hoorzitting naar voren heeft gebracht ook in de beroepsfase voor het voetlicht heeft kunnen brengen, ziet de rechtbank, tegen de achtergrond van het streven naar finale geschilbeslechting, geen aanleiding het beroep op grond van deze omissie gegrond te verklaren. Te minder nu het beroep, vanwege verweerders herziene waardering in beroep, al voor gegrondverklaring in aanmerking komt en het besluit op bezwaar om die reden al niet in stand kan blijven.  
    
    
    
      Datzelfde geldt voor de stelling van eiseres dat aan het besluit op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft. De werkwijze van verweerder, waarbij pas in de beroepsfase een taxatiematrix en een uitgewerkt taxatierapport worden overlegd, bergt het risico in zich dat in de beroepsfase blijkt dat de eerder in bezwaar gehanteerde waarde onjuist is. Daaruit kan worden afgeleid dat de onderbouwing (motivering) in de bezwaarfase ondeugdelijk was. In zoverre kan aan eiseres worden toegegeven dat aan de uitspraak op bezwaar (ook) een motiveringsgebrek kleeft. Omdat de uitspraak op bezwaar door verweerder in beroep niet wordt gehandhaafd en het beroep om die reden al gegrond is, heeft de constatering van een motiveringsgebrek in zoverre geen zelfstandige betekenis. De eis dat een uitspraak op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering gaat naar het oordeel van de rechtbank niet zover dat hiervan alleen sprake is als daaraan een schriftelijk taxatieverslag, inclusief een taxatiematrix ten grondslag ligt. 
    
    
    
      De door eiseres geformuleerde (formele) bezwaren kunnen daarom niet leiden tot het door haar beoogde gevolg. Uiteindelijk gaat het erom of verweerder er in slaagt te onderbouwen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Niet voor niets heeft de Hoge Raad in dit verband geoordeeld dat het verweerder in beginsel vrij staat om in elke fase van het geding de waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.  
    
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
    
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    
    
    
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, 
      nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
    
    
    
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat de thans door hem in beroep voorgestane waarde niet te hoog is. Daartoe heeft hij verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, geregistreerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 van € 2.986.000,-.
    
    
    
      Deze waarde is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. 
      Hierbij wordt de waarde bepaald door de huurprijs per jaar van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurprijs wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie of kan worden bepaald door de oppervlakte van het object te vermenigvuldigen met een huurprijs per m² per jaar. Voor de kapitalisatiefactor geldt ook dat deze wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie of kan worden berekend.
    
    
    
      In het taxatierapport van verweerder is voor de onroerende zaak een huurprijs vastgesteld van € 383.440,- per jaar (inclusief parkeerplaatsen) en een kapitalisatiefactor van 7,8. 
    
    
    
      Aan de vastgestelde huurwaarde zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
    
    
    - [adres 2] een kantoorpand uit 1990, met een oppervlakte van 
    2004 m² dat op 4 oktober 2016 verkocht is voor € 1.398.000,-;
    
      
        
          [adres 3] een kantoorpand uit 2009 waarvan per 1 maart 2016 466 m² verhuurd is voor € 58.272,- per jaar. Hierbij is niet duidelijk hoeveel parkeerplaatsen in de huur betrokken zijn;
      
      
        
          [adres 4] , een kantoorpand waarvan 5.894 m² alsmede 100 parkeerplaatsen is verhuurd. De huurprijs per m² is € 95,- en per parkeerplaats wordt     € 275,- per jaar betaald;
      
      
        
          [adres 5] de onderhavige onroerende zaak waarvan 428 m² op de vierde verdieping is verhuurd, waarvoor vanaf mei 2015 € 46.850,- per jaar inclusief 9 parkeerplaatsen, wordt betaald, hetgeen neerkomt op € 76,- per m² en € 400,- per parkeerplaats per jaar;
      
      
        
          [adres 6] een kantoorpand waarvan sedert oktober 2016 644 m² op de eerste verdieping, inclusief 13 parkeerplaatsen, wordt verhuurd voor € 48.360,- per jaar, hetgeen neerkomt op € 67,- per m² en € 400,- per parkeerplaats;
      
      
        
          [adres 7] een kantoorpand waarvan sedert juni 2016  175 m² op de tweede verdieping wordt verhuurd (inclusief 4 parkeerplaatsen) voor € 13.675,- per jaar, hetgeen neerkomt op € 69,- per m² en € 400,- per parkeerplaats;
      
      
        
          [adres 8] een kantoorpand waarvan per juni 2016 in totaal 796 m² wordt verhuurd, inclusief 16 parkeerplaatsen, voor € 56.847,- per jaar, hetgeen neerkomt op € 61,36 per m² en € 500,- per parkeerplaats;
      
      
        
          [adres 9] , een kantoorpand van 2167 m², dat is verkocht in 2016 voor   € 1.292.000,-. Op basis van de huurgegevens van 2016 is de kapitalisatiefactor berekend op 9,2. 
      
      
        
          [adres 10] , een kantoorpand van 740 m² uit 2005 dat op 18 december 2015 verkocht is voor € 600.000,- inclusief 12 parkeerplaatsen. Dit pand is per 1 april 2016 verhuurd voor € 60.000,- per jaar. Hieruit volgt een kapitalisatiefactor van 10.
      
    
    
    
      Verder bevat het taxatierapport een berekening van de kapitalisatiefactor, die mede is gebaseerd op de gegevens uit de tabellen uit de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2016. 
    
    
    
      De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat de door verweerder in het taxatierapport gehanteerde huurwaardes niet zijn onderbouwd met huurcontracten of andere representatieve (huur)gegevens waaruit deze huurwaarden kunnen worden afgeleid. Dat betekent dat van de door verweerder opgevoerde verkooptransacties niet een aan marktgegevens ontleende kapitalisatiefactor kan worden berekend. Alleen daarom al kan op basis van de door verweerder verstrekte gegevens niet worden gezegd dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. 
    
    
    
      Eiseres heeft op haar beurt de door haar naar voren gebrachte verkooptransacties evenmin voorzien van bij die panden behorende huurwaardegegevens, dan wel representatieve markthuurgegevens van vergelijkbare panden. Aldus is ook de door eiseres voorgestane kapitalisatiefactor van 4,5 niet gebaseerd op correct gebleken marktgegevens, zodat evenmin gezegd kan worden dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is. 
    
    
    
      Dat betekent dat de rechtbank de waarde in goede justitie zal vaststellen.  De rechtbank heeft daarbij de volgende uitgangspunten gehanteerd.
    
    
    
      De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de huurprijs per m² en het aantal verhuurbare vierkante meters niet meer in geschil is. Verweerder hanteert een m²-prijs per jaar van € 80,- en eiseres van € 79,-. Dat verschil is niet noemenswaardig. Om praktische redenen zal de rechtbank uitgaan van een jaarprijs van € 79,50 per m². Partijen zijn het eens over de afmetingen van het verhuurbaar vloeroppervlak, te weten 4.443 m². Partijen zijn het er ook over eens dat de 80 parkeerplaatsen gewaardeerd kunnen worden voor € 275,- per stuk. Dat betekent dat in beroep kan worden uitgegaan van een huurwaarde van € 375.218,50, zijnde afgerond een jaarhuur van € 375.000,-  (4.443 m2 verhuurbaar vloeroppervlak x € 79,50,- / m² + 80 parkeerplekken ad € 275,- / stuk).
    
    
    
    
      Nu de kapitalisatiefactor niet kan worden berekend op basis van verifieerbare lokale marktgegevens, zal de rechtbank een kapitalisatiefactor berekenen aan de hand van de gegevens neergelegd in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie van de VNG-taxatiewijzer deel 24. De rechtbank gaat bij de bepaling van het netto aanvangsrendement (NAR) uit van de tabel ‘Kantoren’, ‘bandbreedte overige locaties’ voor de regio Oost. Die tabel kent voor de te hanteren risico-opslag een bandbreedte van 6,86 tot 10,46. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aan deskundigenrapporten hebben ingebracht, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder voorgestane risico-opslagpercentage van 7,0 te laag is. Met name doet het onvoldoende recht aan de door eiseres aannemelijk gemaakte verhoogde frictie- en aanvangsleegstand op de locatie Oosterenk. Anderzijds kan evenmin worden gezegd dat de onroerende zaak qua verhuurbaarheid een zodanige risicolocatie is dat de hoogste risico-opslag binnen de bandbreedte gerechtvaardigd is. Het komt de rechtbank voor dat de verhuurbaarheid van de onroerende zaak iets gunstiger is dan gemiddeld, zodat zij een risico-opslag van 8,0% reëel acht. Voor wat betreft het structurele leegstandsrisico geldt als uitgangspunt het objectieve leegstandsrisico. Vastgesteld moet worden wat het gemiddelde leegstandsrisico is van dit type kantoorpand op deze locatie. Omdat partijen de door hen voorgestane percentages niet onderbouwen met specifieke leegstandscijfers voor deze locatie, zal de rechtbank uitgaan van het percentage van 16, aangezien dit het gemiddelde leegstandsrisico is in Zwolle in 2016 volgens de Factsheets van DTZ voor de omgeving Zwolle.
    
    
    
      Op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten en verder uitgaand van de kosten en percentages waarover partijen niet van mening verschillen, komt de rechtbank via de zogenoemde bottom-up methode op een bruto kapitalisatiefactor van 7,3.
    
    
    
      Deze kapitalisatiefactor vermenigvuldigd met de hiervoor berekende jaarhuur van 
      € 375.000,- leidt tot een WOZ-waarde per 1 januari 2016 van afgerond € 2.737.000,-.
    
    
    
      De rechtbank zal de waarde dienovereenkomstig in goede justitie vaststellen.
    
    
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De rechtbank acht termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. De proceskosten van eiseres bestaan allereerst uit kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Conform het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) wordt de vergoeding voor deze kosten voor de beroepsfase vastgesteld op € 1.002,- (1 punt voor het beroepschrift + 1 punt voor het verschijnen ter zitting; waarde per punt € 501,-; wegingsfactor 1). 
      Met betrekking tot het in de beroepsfase door eiseres overgelegde rapport kent de rechtbank, in navolging van de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’ een vergoeding toe van 5 uur tegen een uurtarief van € 68,-, derhalve € 340,-.
      Voor de door de gemachtigde van eiseres ter zitting verzochte integrale proceskostenvergoeding van € 5.000,- ziet de rechtbank geen aanleiding.
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar van 24 november 2017;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle per waardepeildatum 1 januari 2016 vast op € 2.737.000,-;
      
      
        vermindert de aan eiseres opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338,- aan eiseres te vergoeden;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.342,- te betalen aan eiseres.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Melaard, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden op: 
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
        Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.