ECLI:NL:RBROT:2018:2189, Rechtbank Rotterdam, 16-03-2018, ROT 17/2025, ROT 17/1440, ROT 17/2028, ROT 17/1482, ROT 17/2026, ROT 17/1056, ROT 17/1055, ROT 17/1058, ROT 17/1059, ROT 17/1429
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering van een aantal winkel- en kantoorpanden. Verweerder maakt, mede gelet op wat door eiser is aangevoerd, aannemelijk dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

RECHTBANK ROTTERDAM
    Team Bestuursrecht 2
    
    
      zaaknummers: ROT 17/1055, ROT 17/1056, ROT 17/1058, ROT 17/1059, ROT 17/1428, ROT 17/1429, ROT 17/1440, ROT 17/2025, ROT 17/2026 en ROT 17/2028 
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 19 maart 2018 in de zaken tussen
    
    
      [eiser], en [eiseres]
    gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
    gemachtigde: mr. B.J. Klein.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 april 2016 en 31 mei 2016, heeft verweerder de waarden van de navolgende onroerende zaken in Rotterdam voor het belastingjaar 2015 als volgt vastgesteld:
    
    
    
      
        [adres 1] €   921.000,-
      
        [adres 2] € 2.007.000,-
      
        [adres 3] € 1.408.000,-
    
    
    
      Bij beschikkingen op grond van de Wet WOZ, gedagtekend 8 januari 2016, heeft verweerder de waarden van de navolgende onroerende zaken in Rotterdam voor het belastingjaar 2016 als volgt vastgesteld:
    
    
    
      
        [adres 1] €   893.000,-
      
        [adres 2] € 1.946.000,-
      
        [adres 3] € 1.366.000,-
      
        [adres 4]	     €    578.000,-	
      
        [adres 5]   €    365.000,-
      
        [adres 6]   €    201.000,-
      
        [adres 7]   € 1.070.000,-.
    
    
    
      Bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 22 februari 2017 en 23 februari 2017 (de bestreden besluiten), heeft verweerder de bezwaren van eiser en eiseres hiertegen ongegrond verklaard, met uitzondering van het bezwaar van eiser tegen de beschikking van [adres 3] voor het belastingjaar 2015, welk bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard.
    
    
    
      Eiser en eiseres hebben beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
    
    
    
      De rechtbank heeft de beroepen van eiser als volgt geregistreerd:
      Het beroep over [adres 1] voor het belastingjaar 2015 onder ROT 17/1056
      Het beroep over [adres 2] voor het belastingjaar 2015 onder ROT 17/2025
      Het beroep over [adres 3] voor het belastingjaar 2015 onder ROT 17/1429
      Het beroep over [adres 1] voor het belastingjaar 2016 onder ROT 17/2026
      Het beroep over [adres 2] voor het belastingjaar 2016 onder ROT 17/1428
      Het beroep over [adres 3] voor het belastingjaar 2016 onder ROT 17/1059
      Het beroep over [adres 4] 				            onder ROT 17/1058
    
    
    
      De rechtbank heeft de beroepen van eiseres als volgt geregistreerd:
      Het beroep over [adres 7]			            onder ROT 17/1055
      Het beroep over [adres 6]			            onder ROT 17/1440
      Het beroep over [adres 5]			            onder ROT 17/2028.
    
    
    
      Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
    
    
    
      De zaken zijn gezamenlijk, maar niet gevoegd, behandeld ter zitting van 31 januari 2018. 
      Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Voorts zijn ter zitting verschenen R. Los en S.A. van Aanholt, taxateurs van verweerder.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.1
      Eiser is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 8] en de [adres 4]. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de Innsbruckweg. 
      
    
    
      1.2
      In geschil is het volgende:
      - of verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking van [adres 9] voor het belastingjaar 2015 terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard (ROT 17/1429); 
      - of verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2014 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld 
      (ROT 17/1056 en ROT 17/2025); 
      - of verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 7], [adres 6] en [adres 5] op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld
      (ROT 17/1055, ROT 17/1058, ROT 17/1059, ROT 17/1428, ROT 17/1440, ROT 17/2026 en ROT 17/2028).
      
      2. Ter zitting hebben eiser en eiseres de volgende vier beroepsgronden ingetrokken:
      - de hoorzitting en het verslag ervan voldeden niet aan de daaraan te stellen (wettelijke) eisen;
      - de stijging van de onroerendezaakbelasting is aanzienlijk hoger dan is afgesproken met het Rijk;
      - de macronorm is overschreden;
      - het verzoek tot schadevergoeding.
      Deze gronden behoeven dus geen bespreking meer. De rechtbank zal vervolgens de resterende gronden per zaak of indien mogelijk per groep van zaken bespreken.
      
      
      
      
      
      
        
          In zaaknummer ROT 17/1429
        
      
      
      3. In deze zaak is de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar in geschil.
      
    
    
      3.1
      
        De rechtbank gaat hierbij uit van de volgende feiten en omstandigheden.
        De WOZ-beschikking voor [adres 9] voor het belastingjaar 2015 is gedagtekend 28 april 2016. Verweerder heeft een printscreen uit zijn verzendsysteem overgelegd waarin onder meer staat vermeld “aanslag”, “gemeentelijke heffingen” en “datum scan 8 april 2016”. Als adres staat vermeld “[....]. 
      
      
    
    
      3.2
      Eiser voert aan dat de beschikking enige tijd later is verstuurd dan de dagtekening aangeeft. De beschikking is vervolgens veel later ontvangen en bovendien naar een foutief adres verstuurd, aldus eiser.
      
    
    
      3.3
      
        Het ligt op de weg van verweerder om aannemelijk te maken op welke datum de beschikking is verzonden en dat de beschikking naar het juiste adres is verzonden. 
        Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de overgelegde printscreen een uitdraai is uit het verzendregistratiesysteem ODAS. In het licht van de uitspraak van deze rechtbank van 14 juni 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:4505, maakt verweerder hiermee aannemelijk dat de uitspraak op bezwaar op 8 april 2016 is verzonden naar [adres 10]. Hierbij geldt dat verweerder ter zitting onbestreden heeft gesteld dat hij uitspraken op bezwaar later dateert dan de feitelijke verzenddatum, zodat belanghebbenden extra tijd hebben om bezwaar te maken, welke gedragslijn ook ambtshalve bij de rechtbank bekend is. 
      
      
      
        Resteert de vraag of de beschikking naar het juiste adres is verzonden. 
        In zijn reactie van 28 juli 2017 stelt verweerder dat eiser tot 31 maart 2016 op [adres 11] stond ingeschreven en dat dit adres met ingang van 31 maart 2016 is gewijzigd in [adres 10]. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat het ODAS-systeem is gekoppeld aan de Basisregistratie Personen (BRP). Wijzigingen hierin worden automatisch doorgegeven aan verweerder. Eiser heeft dit niet bestreden en ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding hieraan te twijfelen. Derhalve maakt verweerder aannemelijk dat de beschikking is verzonden naar het in de BRP bekende adres van eiser. Verweerder kon uitgaan van het in het BRP opgenomen adres, aangezien het voor een ieder verplicht is om hierin zijn juiste woonadres op te geven en een adreswijziging door te geven. De niet nader onderbouwde stelling van de gemachtigde van eiser dat eiser altijd heeft gewoond op [adres 12] en daar nog steeds woont, maakt het voorgaande niet anders, omdat eiser blijkbaar om hem moverende redenen een wijziging van zijn adres in het BRP heeft doorgegeven. 
      
      
    
    
      3.4
      
        Uitgaande van de dagtekening van de beschikking van 28 april 2016 had het bezwaarschrift op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) uiterlijk op 9 juni 2016 door verweerder moeten zijn ontvangen of op grond van het tweede lid van artikel 6:9 van de Awb, uiterlijk op die dag ter post moeten zijn bezorgd. Beide is niet het geval. Het bezwaarschrift is op 15 juni 2016 door verweerder ontvangen en eiser maakt gelet op de dagtekening van het bezwaarschrift van 13 juni 2016 en bij gebreke van enig bewijs over de verzending van het bezwaarschrift niet aannemelijk dat het tijdig ter post is bezorgd. 
        Redenen om de termijnoverschrijding verschoonbaar te achten zijn niet gesteld of gebleken. 
      
      
      4. Gezien het vorenstaande is bezwaar van eiseres terecht niet-ontvankelijk verklaard. 
      
      5. Het beroep in deze zaak is ongegrond.
      
      
        
          In zaaknummers ROT 17/1056, ROT 17/1059, ROT 17/2025, ROT 17/2026 en ROT 17/1428
        
      
      
      6. In deze zaken is in geschil of verweerder de waarde van [adres 1] en [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2014 te hoog heeft vastgesteld en of verweerder de waarde van [adres 1], [adres 2] en [adres 3] op de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog heeft vastgesteld. 
      De onroerende zaken betreffen winkelpanden gelegen op de hoek van [adres 13] en [adres 8] in het centrum van Rotterdam. 
      
      7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
      
      8. Ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2014 heeft verweerder voor elk van de twee objecten een taxatierapport overgelegd van R. Los van 10 april 2017. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn bewijslast. De enige betwisting van eiser hiervan is dat het niet aannemelijk is dat in een opgaande economie de waarde op 1 januari 2014 (belastingjaar 2015) hoger is dan op 1 januari 2015 (belastingjaar 2016). Verweerder stelt hier tegenover dat het klopt dat de economie in 2014 is aangetrokken, maar dat dit pas later zichtbaar is in de huurmarkt voor winkels. Uit huurcijfers van 2014 blijkt dat in dat jaar nog sprake was van een daling van de huurprijzen in Rotterdam. Eiser heeft deze onderbouwde stelling niet betwist. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
      
      9. Ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft verweerder voor elk van de drie objecten eveneens een taxatierapport overgelegd van R. Los van 10 april 2017. De betwisting door eiser van deze onderbouwde waardevaststelling blijft algemeen van aard en wordt – ook na daartoe herhaaldelijk te zijn gevraagd – niet concreet.
      Verweerder voldoet daarom ook voor de waardepeildatum 1 januari 2015 aan zijn bewijslast.
      
      10. De beroepen in deze zaken zijn ongegrond.
      
      
        
          In zaaknummer ROT 17/1058
        
      
      
      11. In deze zaak is in geschil of verweerder de waarde van [adres 4] op de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog heeft vastgesteld. 
      De onroerende zaak, waarin een kapperszaak is gevestigd, is gelegen op de eerste verdieping met een ingang aan [adres 13]. 
      
      12. Ook hier geldt dat verweerder aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld, waarbij de beantwoording van deze vraag mede afhangt van wat door eiser is aangevoerd. 
      
      
      
      13. Met het door hem overgelegde taxatierapport van R. Los van 10 mei 2017 heeft  verweerder voldaan aan zijn bewijslast. Eiser heeft ter zitting bevestigd dat een huurwaarde van € 140,- per m² reëel is en heeft voor het overige geen gronden aangevoerd tegen de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,8.  
      Hierbij geldt verder dat de op pagina 4 van het taxatierapport genoemde waardepeildatum van 1 januari 2014 een kennelijke verschrijving betreft en dat daar 1 januari 2015 moet staan.
      
      14. Het beroep in deze zaak is ongegrond.
      
      
        
          In zaaknummers ROT 17/1055, ROT 17/2028 en ROT 17/1440
        
      
      
      15. In deze zaken dient allereerst (ambtshalve) te worden beoordeeld of eiseres tijdig bezwaar heeft gemaakt.
      
      16. De rechtbank gaat hierbij uit van de volgende feiten en omstandigheden.
      De WOZ-beschikkingen hebben als dagtekening 8 januari 2016 en de hiertegen gerichte bezwaarschriften hebben als dagtekening 18 februari 2016. In het dossier bevinden zich de originele bezwaarschriften met daarop een stempel van gemeentebelastingen Rotterdam waarop staat: “ingek. 6 april 2016”. De originele envelop(pen) van de bezwaarschriften is/zijn niet meer in het bezit van verweerder.
      
      17. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat in zijn systeem staat vermeld dat de bezwaarschriften op 18 februari 2016 zijn binnengekomen. Onduidelijk is dan waarom op de datumstempel staat dat deze op 6 april 2016 zijn binnengekomen. Verweerder heeft dit proberen uit te zoeken, maar heeft hierop geen antwoord kunnen geven. Gelet op genoemde ongerijmdheden bestaat twijfel over de juistheid van deze stempel, aldus verweerder.
      Nu verweerder zelf de juistheid van de stempel in twijfel trekt en zijn systeem vermeldt dat het bezwaarschrift op 18 februari is ingekomen, moet er vanuit worden uitgegaan dat de bezwaarschriften tijdig, binnen de termijn van zes weken na de dagtekening van de beschikkingen, zijn ontvangen. Verweerder heeft eiseres dan ook terecht in haar bezwaren ontvangen. 
      
      18. Vervolgens staat ter beoordeling of verweerder aannemelijk maakt dat de waarde van de onroerende zaken [adres 7], [adres 6] en [adres 5]
      op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. 
      
      19. De onroerende zaken betreffen bedrijfsruimten met kantoor gelegen in een bedrijfsverzamelgebouw op het bedrijventerrein [xxx] in Rotterdam. Het bouwjaar is 1990.
      
      20. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder voor elk van de drie objecten een taxatierapport overgelegd van S.A. van Aanholt: twee rapporten van 13 april 2017 ([adres 7] [adres 6]) en een rapport met als datum 24 juli 2017 ([adres 5]). 
      
      21. Eiseres voert aan dat de (totale) oppervlakte van [adres 7] 1.600 m² is en niet 1.843 m² zoals verweerder aanhoudt. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het huurcontract van [adres 7].
      
        Ter zitting heeft verweerder verklaard dat naar aanleiding van het bezwaar de oppervlakte aan de hand van de bouwtekening opnieuw is uitgerekend en dat ter plaatse is gecontroleerd of die oppervlakte correct is. Gebleken is dat de oppervlakte in totaal 1.843 m² is.
        Hiermee maakt verweerder de door hem voorgestane oppervlakte aannemelijk. Dat in het huurcontract van de onroerende zaak een oppervlakte van 1.600 m² staat vermeld, legt tegenover de feitelijke meting van verweerder onvoldoende gewicht in de schaal. 
      
      
      22. Wat betreft de huurwaarde houdt verweerder voor [adres 7] een waarde van € 65,- per m² aan en voor [adres 6] [adres 5] een waarde van € 73,- per m². 
      
        Verweerder onderbouwt de huurwaarde van [adres 7] met een tweetal huurtransacties van bedrijfspanden die op hetzelfde bedrijventerrein zijn gelegen en ook overigens voldoende vergelijkbaar zijn met [adres 7]. 
        De huurwaarde van [adres 6] [adres 5] wordt met een tweetal andere huurtransacties onderbouwd. Ook dit zijn bedrijfspanden gelegen op het bedrijventerrein [xxx] die voldoende vergelijkbaar zijn met [adres 6] [adres 5]. 
        Rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken maakt verweerder aannemelijk dat een huurwaarde van € 65,- respectievelijk € 73,- per m² niet te hoog is. 
        Eiseres heeft ter zitting gewezen op vraaghuren van eveneens op het bedrijventerrein [xxx] gelegen bedrijfspanden. Dit kan hieraan echter niet afdoen. Het betreft namelijk vraaghuren, geen gerealiseerde huurprijzen en bovendien zijn dit vraaghuren uit 2017 en 2018, wat maakt dat ze te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. 
      
      
      23. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder voor [adres 7] een factor van 8,8 aan en voor [adres 6] [adres 5] een factor van 9.
      
    
    
      23.1
      
        Ter onderbouwing van deze factoren verwijst verweerder voor de [adres 7] naar de verkoopcijfers van [adres 14], [adres 15], [adres 16] en [adres 17]. 
        Voor [adres 6] [adres 5] verwijst verweerder naar de verkoopcijfers van [adres 18], [adres 19] en [adres 20]. Anders dan eiseres betoogt zijn deze verkoopcijfers bruikbaar bij de waardering, omdat deze objecten op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met [adres 7] respectievelijk [adres 6] [adres 5]. 
        Wel is de rechtbank van oordeel dat bij [adres 7] het verkoopcijfer van [adres 17] te ver van de waardepeildatum tot stand is gekomen om daaraan betekenis te  toe te kennen. Uit de drie resterende verkoopcijfers volgt evenwel een gemiddelde factor van 11,03 en dat is ruim boven de gehanteerde factor van 8,8. Met de slechtere staat van onderhoud van [adres 7] in vergelijking met de drie resterende objecten en de overige verschillen is door het hanteren van de lagere factor voldoende rekening gehouden. 
        Eiseres wijst er voorts op dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet van de  verkoopdata naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. De rechtbank acht evenwel niet aannemelijk dat bij toepassing van een correctie voor het tijdsverloop zou blijken dat de factor van 8,8 te hoog is, gezien het grote verschil tussen deze factor en de factor van 11,03 die uit de bruikbare vergelijkingsobjecten volgt.
        Hetzelfde geldt voor [adres 6] [adres 5]. Uit de drie hiervoor gebruikte verkoopcijfers volgt een gemiddelde factor van 10,4, dus ruim boven de gehanteerde factor van 9. Daarom is ook hier door het hanteren van de lagere factor met de verschillen in bijvoorbeeld de staat van onderhoud tussen [adres 6] [adres 5] en de drie vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. Met het hanteren van deze lagere factor acht de rechtbank eveneens het niet corrigeren van de koopsommen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum ondervangen.
      
      
    
    
      23.2
      Eiseres stelt verder dat op grond van vaste jurisprudentie het niet mogelijk is om voor in één complex gelegen objecten verschillende kapitalisatiefactoren te hanteren. Deze stelling is correct indien het één WOZ-object betreft; binnen één WOZ-object kan geen sprake zijn van verschillende factoren. In dit geval is echter sprake van drie verschillende WOZ-objecten, die weliswaar in hetzelfde bedrijfsverzamelgebouw zijn gelegen, maar die ieder hun eigen, voor de wet WOZ relevante objectkenmerken hebben. De verklaring van verweerder dat het leegstandsrisico bij [adres 7] groter is dan bij [adres 6] [adres 5], omdat [adres 7] een groter object is, acht de rechtbank aannemelijk. Een hoger leegstandsrisico leidt tot een lagere kapitalisatiefactor, zoals het geval is bij [adres 7]. Het betoog van eiseres dat het leegstandsrisico bij [adres 7] laag is omdat er al jaren dezelfde huurder in zit en deze daar ook in blijft zitten, ketst af op de waarderingsfictie van de Wet WOZ. Het gaat er om wat het leegstandsrisico op 1 januari 2015 is, uitgaande van de fictie van verkoop van [adres 7] in lege staat, zonder huurder.  
      
    
    
      23.3
      
        Eiseres voert voorts aan dat verweerder ten onrechte niet de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie volgt, omdat hij de kapitalisatiefactor niet door middel van de bottom up methode berekent. Verweerder heeft er ter zitting echter terecht op gewezen dat uit de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie volgt dat voor het bepalen van de kapitalisatiefactor in eerste instantie aansluiting moet worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties van de Wet WOZ. Zo staat op pagina 12 van de taxatiewijzer (waardepeildatum 1 januari 2015) het volgende:
        
          “Hoewel de kapitalisatiefactor 
          primair wordt herleid uit verkoopcijfers
          , is het niet 
        
        
          voor elk type courante niet-woning en voor elke gemeente (regio) mogelijk tot een betrouwbare kapitalisatiefactor te komen.” (onderstreping door de rechtbank).
        Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
      
      
    
    
      23.4
      Gezien het vorenstaande maakt verweerder aannemelijk dat hij de kapitalisatiefactoren niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      24. Ook hetgeen eiseres overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat verweerder de waarde van de hier in geding zijnde onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld. Derhalve slaagt verweerder in zijn bewijslast.
      
      25. De beroepen in deze zaken zijn ongegrond.	
      
      
        
          In alle zaken
        
      
      
      26. De slotsom is dat in alle zaken de beroepen ongegrond zijn. 
      
      27. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M. Munsterman en 
      J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2018.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier	voorzitter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).