ECLI:NL:GHARL:2018:394, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-01-2018, 17/00390
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling kantoorvilla. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 17/00390
    uitspraakdatum: 16 januari 2018
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2017, nummer AWB 16/589, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 vastgesteld op € 1.963.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2015 opgelegd ter zake van de eigendom (hierna: OZBE) en ter zake van het gebruik (hierna: OZBG) van deze onroerende zaak, beide berekend naar een heffingsgrondslag van € 1.963.000. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 1.900.000 en de aanslag OZBE dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar opgedragen de aanslag OZBG te herzien en het betaalde griffierecht te vergoeden, en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorvilla, met bouwjaar 1905, bestaande uit vier bouwlagen, met een bruto vloeroppervlakte van in totaal 1.010 m². Tot de onroerende zaak behoren 21 parkeerplaatsen. 
      
    
    
      2.2.
      Op waardepeildatum, 1 januari 2014 en het gehele jaar 2014 zijn de eerste en tweede verdieping van de onroerende zaak als kantoorruimte verhuurd en zijn het souterrain en de begane grond leeg en onverhuurd.
      
    
    
      2.3.
      Met ingang van 1 februari 2017 is de gehele onroerende zaak, waaronder begrepen de parkeerplaatsen, verhuurd aan een nieuwe huurder, [A] Accountants, voor een huurprijs van € 130.000 per jaar, met een looptijd van vijf jaar en een huurvrije periode van zes maanden.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [B] op 16 juli 2017. [B] heeft daarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op € 2.075.000. In matrixvorm is de waarde als volgt opgebouwd:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Omschrij-ving
              
              
                Bouw-laag
              
              
                Aan-tal
              
              
                Opper-vlakte
              
              
                Hw/m²
              
              
                Hw/jaar
              
              
                Kapita-lisatie-factor
              
              
                Waarde onderdelen
              
            
            
              
                kantoor
              
              
                -1
              
              
                
              
              
                90
              
              
                € 75
              
              
                € 6.750
              
              
                12,9
              
              
                € 86.834
              
            
            
              
                kantoor
              
              
                0
              
              
                
              
              
                338
              
              
                € 170
              
              
                € 57.460
              
              
                12,9
              
              
                € 739.186
              
            
            
              
                kantoor
              
              
                1
              
              
                
              
              
                338
              
              
                € 150
              
              
                € 50.700
              
              
                12,9
              
              
                € 652.223
              
            
            
              
                kantoor
              
              
                2
              
              
                
              
              
                244
              
              
                € 130
              
              
                € 31.720
              
              
                12,9
              
              
                € 408.057
              
            
            
              
                parkeer-plaatsen
              
              
                
              
              
                21
              
              
                
              
              
                € 700
              
              
                € 14.700
              
              
                12,9
              
              
                € 189.106
              
            
            
              
                WEV
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 2.075.000
              
            
          
        
      
      
      
        Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
      
      1. [b-straat] 2 te [Z] ; een kantoorpand (650 m² kantoor), bouwjaar 1900, met magazijn (200 m²) en parkeerplaatsen. Dit pand is op 15 december 2015 verkocht voor € 1.750.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast.
      2. [a-straat] 12 te [Z] ; een kantoorpand (617 m² kantoor), bouwjaar 1900, met magazijn (185 m²) en 16 parkeerplaatsen. Dit pand is op 20 oktober 2011 verkocht voor € 1.700.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast.
      3. [c-straat] 20 te [Z] ; een kantoorpand (270 m² kantoor), bouwjaar 1900. Dit pand is op 7 oktober 2014 verkocht voor een bedrag van € 625.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,0 toegepast.
      4. [d-straat] 8 te [Z] ; een kantoorpand (202 m² kantoor), bouwjaar 1900. Dit pand is per 1 juli 2014 verhuurd voor een bedrag van € 35.000 per jaar.
      5. [e-straat] 20 te [Z] ; een kantoorpand (80 m² kantoor), bouwjaar 1901. Dit pand is per 1 januari 2015 verhuurd voor een bedrag van € 14.400 per jaar.
      6. [b-straat] 11 te [Z] ; een kantoorpand (626 m² kantoor), bouwjaar 1901, met 9 parkeerplaatsen. Dit pand is per 1 februari 2015 verhuurd voor een bedrag van € 115.000 per jaar, en als rekening wordt gehouden met een huurkorting, voor € 110.000 per jaar.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport, opgesteld door taxateur [C] Rikkert, van 22 februari 2016 overgelegd. [C] berekent de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015, op basis van een uit de verkoopprijzen van acht referentieobjecten ( [a-straat] 2, 6, 7, 10, 12, 13, 22 en [b-straat] 2, alle te [Z] ) afgeleide gemiddelde m²-prijs van € 1.254,36, op € 1.355.000.
      
    
    
      2.6.
      Tot de gedingstukken behoort een inspectierapport van de Monumentenwacht Overijssel en Flevoland van 22 juni 2016 (hierna: het inspectierapport) ter zake van de onroerende zaak. In dit rapport wordt de (onderhouds)toestand van de onroerende zaak vermeld per rubriek, onder vermelding van een toelichting en een hersteladvies.
      
    
    
      2.7.
      Tot de gedingstukken behoort een offerte van [D] BV van 21 september 2016, waarin een richtprijs wordt vermeld voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden, conform het onder 2.6 genoemde rapport. De offerte vermeldt als richtprijs € 131.600 (excl. BTW).
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum. Tevens is zelfstandig de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG in geschil.
      
    
    
      3.2.
      De Rechtbank heeft in haar uitspraak overwogen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZBG dient te herzien, in die zin – naar het Hof begrijpt – dat aan belanghebbende alleen een aanslag OZBG dient te worden opgelegd voor dat deel van de waarde van € 1.900.000 dat ziet op de – verhuurde – eerste en tweede verdieping. In het dictum van haar uitspraak heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar daartoe opgedragen, echter zonder voor dit deel een waarde vast te stellen. Ter zitting van het Hof hebben partijen eensluidend verklaard dat de waarde van de eerste en tweede verdieping 60 percent bedraagt van de waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.300.000 per waardepeildatum en stelt zich op het standpunt dat voor de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG dient te worden uitgegaan van 60 percent van deze waarde, of als het Hof tot een hogere waarde concludeert, tot 60 percent van deze (hogere) waarde. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de waarde en aanslagen.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar verenigt zich in hoger beroep met de waarde zoals in goede justitie door de Rechtbank is vastgesteld op € 1.900.000 en met het verminderen van de aanslag OZBG tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van 60 percent van € 1.900.000, te weten € 1.140.000. De heffingsambtenaar is in dit verband van mening dat voor de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG dient te worden uitgegaan van 60 percent van de waarde van de onroerende zaak, omdat hij het beleid voert dat het deel van een onroerende zaak dat leeg staat niet in de heffingsgrondslag voor de OZBG wordt betrokken. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin dit zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (vgl. HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175).
      
    
    
      4.2.
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: HWK-methode) en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000: AA8610 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375). Nu beide partijen blijkens de ingenomen standpunten voor het bepalen van de waarde de HWK-methode gebruiken, zal het Hof hen hierin volgen.
      
    
    
      4.4.
      De objectafbakening is tussen partijen niet meer in geschil.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank in haar uitspraak vastgestelde waarde van € 1.900.000, waartegen hij geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, niet te hoog is. 
      
    
    
      4.6.
      In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat bij de bepaling van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Daarvoor wijst hij naar de met [A] Accountants per 1 februari 2017 overeengekomen huurprijs (hierna: het eigen huurcijfer), die per jaar € 130.000 bedraagt, en als rekening wordt gehouden met een huurvrije periode van zes maanden over deze periode van vijf jaren effectief € 117.000 per jaar bedraagt. Ook is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor en is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen ten opzichte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten in onder meer de onderhoudsstaat en bouwkundige staat. Daartoe heeft belanghebbende het  inspectierapport van de Monumentenwacht Overijssel en Flevoland (zie 2.6) en een offerte (zie 2.7) overgelegd. Voorts verwijst belanghebbende naar het taxatierapport van [C]  waarin deze de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 heeft getaxeerd op € 1.355.000. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de waarde, in verhuurde staat, van de onroerende zaak in een minnelijke taxatie met de taxateur van de Rijksbelastingdienst per 1 juni 2017 is vastgesteld op € 1.300.000.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen huurcijfer geen goede indicatie vormt voor de waarde op dat moment omdat voor belanghebbende wellicht sprake is van een defensieve belegging, nu dit huurcijfer lager is dan de in het taxatierapport van taxateur [B] (zie 2.4) opgenomen referentieobjecten. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 2.075.000. 
      
    
    
      4.8.
      Als uitgangspunt heeft te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huurtransactie niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als zakelijk kan worden aangemerkt. Op de partij die stelt dat dit anders is, rust de last van deze stelling feiten en omstandigheden aan te voeren en, bij betwisting, aannemelijk te maken (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar is niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de tussen belanghebbende en [A] Accountants overeengekomen huurprijs niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen en daarmee niet WOZ-conform zou zijn. Niet in geschil is dat de huurprijs onder normale marktomstandigheden tot stand is gekomen en dat de huurprijs tot stand is gekomen tussen onafhankelijke derden. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onweersproken verklaard dat hij twee à drie jaar heeft geprobeerd een nieuwe huurder te vinden, wat aanvankelijk niet lukte, totdat deze nieuwe huurder in beeld kwam. Dit was dus volgens belanghebbende de beste gegadigde in de markt. De enkele stelling van de taxateur ter zitting dat, gelet op de hogere huurprijzen bij de door hem aangevoerde referentieobjecten, voor belanghebbende wellicht sprake is van een defensieve belegging, is, mede gelet op hetgeen belanghebbende hiervoor heeft verklaard, onvoldoende om aan zijn bewijslast te voldoen. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de vergelijking met de huurcijfers van de referentieobjecten voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en deze referentieobjecten. Dat tussen de waardepeildatum 1 januari 2014 en de totstandkoming van het eigen huurcijfer op 1 februari 2017 ruim drie jaren zijn verstreken, brengt in het onderhavige geval niet mee dat dit eigen huurcijfer niet als goed uitgangspunt kan gelden, nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat in de betreffende periode voor monumentenpanden als de onderhavige onroerende zaak de marktontwikkeling van de huurcijfers vrij vlak was. De heffingsambtenaar heeft verder geen omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die maken dat de gerealiseerde huurprijs niet als richtsnoer kan worden genomen (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). In het licht van dit eigen huurcijfer heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport van taxateur [B] en de daarop gegeven toelichting, de door hem in dat rapport gehanteerde huurwaarde van € 161.330 niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft evenmin de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,9 aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, waaronder de (onderhouds)staat van de onroerende zaak zoals die volgt uit het inspectierapport, welke staat de heffingsambtenaar overigens niet heeft betwist, niet aannemelijk gemaakt dat hij bij het bepalen van de kapitalisatiefactor met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Ook ter zitting van het Hof heeft de taxateur niet, althans onvoldoende, inzichtelijk kunnen maken hoe met de verschillen concreet rekening is gehouden. De verklaring van de taxateur ter zitting dat de referentieobjecten allemaal onderhoudsgevoelige panden zijn en dat hij daarom is uitgegaan van een factor ‘gemiddeld’ is daartoe niet voldoende. Evenmin is inzichtelijk gemaakt hoe in de berekening volgens de bottom-up-methode concreet rekening is gehouden met de gegevens over deze (onderhouds)staat van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.12.
      Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, dient belanghebbende aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van € 1.300.000 niet te laag is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Belanghebbende is hierin niet geslaagd. Het Hof merkt allereerst op dat niet geheel duidelijk is geworden van welke concrete huurwaarde of kapitalisatiefactor belanghebbende voor de bepaling van de door hem bepleite waarde is uitgegaan. Hoewel het Hof hiervoor heeft geoordeeld dat het eigen huurcijfer als goed uitgangspunt kan gelden, dient nog wel rekening te worden gehouden met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de huurwaarde op waardepeildatum lager is dan ten tijde van de realisatie van het eigen huurcijfer, niet nader onderbouwd en dan ook niet aannemelijk gemaakt dat met de marktontwikkeling in deze periode voldoende rekening is gehouden. Wat betreft de kapitalisatiefactor heeft belanghebbende zich beperkt tot het betwisten van de door de heffingsambtenaar gehanteerde factor, zonder zelf met een onderbouwde factor te komen. Ook in zoverre is belanghebbende niet in zijn bewijslast geslaagd. Ook de verwijzing van belanghebbende naar de minnelijke taxatie acht het Hof niet voldoende. De betreffende waarde is bepaald in het kader van een andere belasting en is de betreffende waarde die in verhuurde staat per 1 juni 2017. De waarde voor de WOZ dient daarentegen te worden bepaald volgens de uitgangspunten die zijn weergegeven in 4.1, derhalve vrij opleverbaar en naar de waardepeildatum 1 januari 2014. 
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft verder verwezen naar de taxatie van [C] . De heffingsambtenaar heeft over deze taxatie gesteld dat deze niet conform de vereisten van de Wet WOZ is opgesteld. Hij voert daartoe aan dat de in het rapport gebruikte methode niet juist is, niet inzichtelijk is welke huurwaarde en welke kapitalisatiefactor zijn gehanteerd en dat twee van de genoemde objecten in verhuurde staat zijn verkocht. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – voor het eerst – in aanvulling hierop gesteld dat van een aantal verkopen ( [a-straat] 2, 7 en 10) door [C] niet het juiste aantal m² bruto vloeroppervlakte is gehanteerd. Het Hof gaat aan deze laatste stelling van de heffingsambtenaar voorbij. Het Hof beschouwt deze stelling als tardief, omdat de behandeling van deze stelling niet in overeenstemming is met de goede procesorde. Het Hof acht daarvoor van belang dat deze stelling dwingt tot een nader onderzoek van feitelijke aard, belanghebbende heeft aangegeven daarop niet te kunnen reageren en niet valt in te zien waarom de heffingsambtenaar deze stelling niet in een eerder stadium van de procedure dan op de zitting van het Hof naar voren heeft kunnen brengen. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met het overleggen van dit taxatierapport van [C] de door hem voorgestane waarde desondanks niet aannemelijk heeft gemaakt. In het rapport van [C] wordt allereerst uitgegaan van een onjuiste waardepeildatum, namelijk 1 januari 2015 in plaats van 1 januari 2014. Weliswaar kan de waarde, anders dan de heffingsambtenaar kennelijk stelt, zoals onder 4.3 is overwogen ook op een andere manier worden bepaald dan volgens de HWK-methode, maar het rapport dient wel voldoende inzichtelijk te maken hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de voor de onroerende zaak van belanghebbende gehanteerde prijs per m² bruto vloeroppervlakte is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentieobjecten staat. Bovendien dienen de uitgangspunten van de Wet WOZ in aanmerking te worden genomen. Naar het oordeel van het Hof is in dit rapport, en ook overigens, onvoldoende inzicht gegeven om tot het oordeel te komen dat de door belanghebbende bepleite waarde niet te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat geen, althans onvoldoende, inzicht bestaat in de vergelijkbaarheid met de referentieobjecten, nu nadere gegevens omtrent onder meer de (onderhoud)staat van deze objecten ontbreken en niet duidelijk is in hoeverre rekening is gehouden met de aanwezigheid van parkeerplaatsen. In twee gevallen is sprake van een verkoop in verhuurde staat, welke verkopen niet zonder meer bij de bepaling van de WOZ-waarde bruikbaar zijn. Niet duidelijk is geworden dat voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat in de desbetreffende gevallen sprake is van verkopen in verhuurde staat.
      
    
    
      4.14.
      Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vast stellen. Rekening houdend met hetgeen door partijen naar voren is gebracht, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum vast op € 1.400.000.
      
    
    
      4.15.
      Uit het voorgaande volgt dat de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBE, nu hiertegen geen zelfstandig grieven zijn aangevoerd, moet worden verminderd tot € 1.400.000. Partijen stellen zich, zoals weergegeven onder 3.2 tot met 3.4, gezamenlijk op het standpunt dat voor de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG dient te worden uitgegaan van 60 percent van de waarde van de onroerende zaak. Hoewel de wettelijke regeling meebrengt dat in een geval als het onderhavige de volledige waarde dient te worden betrokken in de heffingsgrondslag voor de gebruikersheffing van de OZB, zal het Hof partijen hierin, gelet op het door de heffingsambtenaar ter zake gevoerde beleid, volgen. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG moet worden verminderd tot € 840.000. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt. Het Hof ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken, nu belanghebbende desgevraagd heeft verklaard daarom niet te verzoeken. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.400.000,
      – vermindert de aanslag OZBE tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van € 1.400.000,
      – vermindert de aanslag OZBG tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van € 840.000,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 januari 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      de uitspraak te ondertekenen
    
    
    
    
      (J.L.M. Egberts)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 januari 2018
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.