ECLI:NL:RBDHA:2019:4029, Rechtbank Den Haag, 23-04-2019, AWB - 18 _ 2059
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarde van Bungalowpark.
        Verweerder heeft de waarde van het Bungalowpark per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017 bepaald op € 5.527.000.
        Het door verweerder afgebakende object omvat mede een woning. Deze woning valt echter niet onder de definitie van artikel 16, onder e, van de Wet WOZ. De rechtbank past in beroep de afbakening van het belastingobject aan, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één, op de juiste wijze afgebakend, object. Bij de vaststelling van de waarde van het juist afgebakende object zal de waarde van de woning buiten beschouwing blijven.
        Partijen hebben de waarde van het bungalowpark allebei berekend met behulp van de zogenoemde ‘operationele cashflow-methode’ (OCF-methode), met gebruikmaking van de eigen exploitatiecijfers van eiseres. 
        Verweerder hanteert bij het bepalen van de waarde van het bungalowpark een kapitalisatiefactor van afkomstig van de Taxatiewijzer. Deze factor is door eiseres betwist en verder niet onderbouwd. 
        Verweerder heeft een afzonderlijke waarde van € 680.000 heeft toegekend aan de op het terrein staande huisjes van derden. Daargelaten dat de waarde van deze huisjes verder niet is toegelicht of onderbouwd, is de waarde al in de OCF-methode opgenomen in de vorm van de huuropbrengst per jaar. De waarde van de opstallen valt buiten het afgebakende object, omdat de huisjes geen eigendom van eiseres zijn. Naar het oordeel van de rechtbank dient daarom niet nogmaals de afzonderlijke waarde van de huisjes bij de economische waarde van het bungalowpark opgeteld te worden. 
        Verweerder heeft de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
        De rechtbank acht de door eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor, gelet op de aard van de onderneming en de daarbij horende risico’s, niet te laag. De rechtbank volgt daarom de door eiseres voorgestane waarde van het bungalowpark en de waarde ervan bepalen op
        € 4.465.000. 
        Beroep gegrond.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 18/2059
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 23 april 2019 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres], gevestigd te [plaats], eiseres
    (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 31 augustus 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Duinweg 102 (hierna: het bungalowpark), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 5.527.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag).
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard (hierna: het bestreden besluit).
      
        Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Partijen hebben nog nadere stukken ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2019. 
      Eiseres is vertegenwoordigd door L.H.G.M. Driessen en E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door F. Gerrits en T. Trouerbach. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bungalowpark. Het bungalowpark heeft een oppervlak van 36.515 m². In 2017 heeft het bungalowpark 29 vakantiehuisjes in eigendom. Eiseres exploiteert het bungalowpark en verhuurt de vakantiehuisjes. De overige huisjes op het bungalowpark zijn van derden. Bij het bungalowpark hoort voorts nog een woning met een inhoud van 480 m³ en bijbehorende grond van 250 m².
    
      
        Geschil 
        2.	In geschil is de waarde van het bungalowpark op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 4.465.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur 
      E.M.J. Brandsen, die het bungalowpark op de waardepeildatum heeft getaxeerd op dat bedrag. Eiseres heeft verder nog - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum onverklaarbaar is, nu er slechts twee recreatiewoningen zijn bijgekomen. Eiseres stelt voorts dat het toepassen van de taxatiewijzer [taxatiewijzer] (hierna: de taxatiewijzer) niet juist is. Dat model rekent met tarieven en parameters van campings. Bungalowparken zijn daarin niet vertegenwoordigd. In de taxatiewijzer is op geen enkele wijze een onderbouwing gegeven van de kengetallen. Eiseres heeft voor de waardering, evenals verweerder, gebruik gemaakt van de operationele cashflow-methode, maar heeft geen gebruik gemaakt van de kengetallen die opgenomen zijn in de taxatiewijzer. Voor de kapitalisatiefactor is aansluiting gezocht bij de gewenste rendementen die gebruikelijk zijn in de markt op deze locatie.
    
    
    3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt op 1 juni 2018 door F. Gerrits, WOZ-taxateur te Noordwijk. In dit rapport is de waarde van het bungalowpark met behulp van de operationele cashflow-methode getaxeerd op € 5.527.000. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    4. Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt: 
    a. een gebouwd eigendom; 
    b. een ongebouwd eigendom; 
    c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; 
    d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; 
    e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd.
    
    5. Het is de rechtbank gebleken het door verweerder afgebakende object mede een woning omvat. Deze woning valt echter niet onder de definitie van artikel 16, onder e, van de Wet WOZ. Reeds om die reden zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen (HR 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD5341 en ECLI:NL:HR:2002:AE8146) kan de rechtbank in beroep de afbakening van het belastingobject aanpassen, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één, op de juiste wijze afgebakend, object. Bij de vaststelling van de waarde van het juist afgebakende object zal de waarde van de woning buiten beschouwing blijven.
    
    
    
      
        Waardebepaling
      
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. (hierna: de economische waarde) De economische waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    7. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de economische waarde onder meer bepaald door middel van een discounted-cashflowberekening. Naar de rechtbank vaststelt hebben partijen de waarde van het bungalowpark allebei berekend met behulp van de zogenoemde ‘operationele cashflow-methode’ (OCF-methode). Daarbij zijn zowel eiseres als verweerder uitgegaan van de eigen exploitatiecijfers van eiseres. Verweerder heeft voorts gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Recreatie, waardepeildatum 2016. Eiseres heeft aangevoerd dat het toepassen van de taxatiewijzer niet juist is, omdat dit model rekent met tarieven en parameters van campings. Bungalowparken zijn daarin niet vertegenwoordigd en de parameters zijn bovendien verouderd.
    
    8. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik te maken van een taxatiewijzer als hulpmiddel bij de waardebepaling. Dat neemt niet weg dat hij de last draagt te bewijzen dat hij bij het hanteren van deze taxatiewijzer van de juiste uitgangspunten is uitgegaan, voor zover die uitgangspunten gemotiveerd worden betwist.
    
    9. Zoals de rechtbank al heeft vastgesteld hebben beide partijen gebruik gemaakt van de OCF-methode. Daarbij is door partijen voor de berekening van de economische waarde van het bungalowpark gebruik gemaakt van de door eiseres opgegeven eigen exploitatiecijfers zoals de opbrengsten uit verhuur van de huisjes en stageld voor de jaarplaatsen, alsmede de feitelijke exploitatiekosten. Verweerder heeft evenwel de toegepaste kapitalisatiefactor ontleend aan de taxatiewijzer en draagt dus de bewijslast ter zake.
    
    10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bungalowpark niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. 
    Verweerder hanteert bij het bepalen van de waarde van het bungalowpark een kapitalisatiefactor van 11,4. De taxatiewijzer geeft als bandbreedte dat de factor tussen 8 en 12 ligt. Verweerder heeft daarbij het gebied als ‘goed’ aangemerkt en de factor ‘normaal’, toegepast. Deze factor is verder niet onderbouwd. Eiseres heeft de toegepaste kapitalisatie- factor weersproken en gesteld dat de factor op 10,5 dient te worden bepaald. Nu een nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 11,4 ontbreekt en verweerder ter zitting heeft verklaard dat er geen verkoopresultaten of andere gegevens ter onderbouwing beschikbaar zijn, heeft verweerder deze naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt. 
    
    
      Daarbij komt dat verweerder een afzonderlijke waarde van € 680.000 heeft toegekend aan  op het terrein staande huisjes van derden. Daargelaten dat de waarde van deze huisjes verder niet is toegelicht of onderbouwd, is de waarde al in de OCF-methode opgenomen in de vorm van de huuropbrengst per jaar. De waarde van de opstallen valt buiten het afgebakende object, omdat de huisjes geen eigendom van eiseres zijn. Naar het oordeel van de rechtbank dient daarom niet nogmaals de afzonderlijke waarde van de huisjes bij de economische waarde van het bungalowpark opgeteld te worden. Voorts dient, zoals onder 5. overwogen, ook de waarde van de woning niet meegenomen te worden. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot de conclusie  dat verweerder de door hem vastgestelde waarde van het bungalowpark niet aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
    11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze vraag bevestigend worden beantwoord. 
    
      Eiseres heeft bij de bepaling van de economische waarde van het bungalowpark gebruik gemaakt van haar eigen exploitatiecijfers, zowel aan de opbrengstenkant als aan de kostenzijde. Voorts is gerekend met de werkelijke bezettingsgraad van de jaarplaatsen en de huisjes. Verweerder heeft deze cijfers niet weersproken. Eiseres heeft over de door haar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 gesteld dat een dergelijke factor gerechtvaardigd is, omdat de exploitatie van een bungalowpark en het daarmee te behalen resultaat onzekerheden kent en onder meer afhankelijk is van de weersomstandigheden. 
      De rechtbank acht de door eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor, gelet op de aard van de onderneming en de daarbij horende risico’s, niet te laag. De rechtbank zal daarom de door eiseres voorgestane waarde van het bungalowpark volgen en de waarde ervan bepalen op
      € 4.465.000. 
    
    
    12. Gelet op hetgeen is overwogen onder 5. en 10. komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en zal het beroep gegrond worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    13. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). 
    
      De door verweerder aan eiseres te vergoeden taxatiekosten bepaalt de rechtbank, met toepassing van de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op 8 uur maal € 120 = € 960. 
      Voor een hogere of andere vergoeding van kosten acht de rechtbank geen termen aanwezig.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt het bestreden besluit;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot 
    € 4.465.000 voor het object zonder de woning;
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 4.465.000; 
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.492.
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, 
      mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. E.E. Schotte, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							         voorzitter
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.