ECLI:NL:GHARL:2019:2617, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-03-2019, 18/00248 en 18/00249
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 18/00248 en 18/00249
    uitspraakdatum: 26 maart 2019
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraken van de rechtbank Overijssel van 23 februari 2018, nummers AWB 17/1756 en 17/1795, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn GBLT (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      
        18/00248
      
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 370.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) en watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 320.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd (nummer Rechtbank: 17/1756).
      
      
        
          18/00249
        
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 364.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
      
    
    
      1.5.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 300.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd (nummer Rechtbank: 17/1795).
      
      
        
          Beide zaken
        
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaken [a-straat] 2, [a-straat] 4, [a-straat] 4A en [a-straat] 6 liggen in het buitengebied van [Z] onder dezelfde kap. De hoofdopstal is gebouwd in 1760 en is een monumentale, voormalige sluiswachterswoning. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 4, 4A en 6. 
      
    
    
      2.2.
      De kavel van [a-straat] 4 is 2.967 m2 groot (967 m2 grond bij de woning en 2.000 m2 extra grond). Ten laste van [a-straat] 4 is ten gunste van [a-straat] 2 een recht van overpad gevestigd. Bij nummer 4 hoort een garage.
      
    
    
      2.3.
      De kavel van [a-straat] 6 is 750 m2 groot. Bij nummer 6 horen een garage en een tuinhuisje.
      
    
    
      2.4.
      De garages van de onroerende zaken 4 en 6 staan los van de hoofdopstal en zijn geschakeld.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 4 en [a-straat] 6 per 1 januari 2016. Voorts is de hoogte van de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in geschil.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde voor de onroerende zaken [a-straat] 4 en [a-straat] 6. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden juist zijn. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij alsnog berust in de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarden en het incidentele hoger beroep intrekt.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde matrix. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie twee-onder-een-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                kavel
              
              
                kodvu
              
              
                Extra
              
              
                Waarde
                (01-01-16)
              
              
                Koopsom
                (koopdatum)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 4
              
              
                1760
              
              
                425 m3
                x € 345
                = € 146.625
              
              
                967 m2 x € 209 + € 8.000 (extra) = € 210.103 
              
              
                3 3 3 3 3
              
              
                Garage € 32.500
              
              
                € 389.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 6
              
              
                1760
              
              
                425 m3
                x € 345
                = € 146.625
              
              
                750 m2
                x € 260
                = € 195.000
              
              
                3 3 3 3 3
              
              
                Garage € 32.550
                Tuinhuis € 1.000
              
              
                € 375.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 4 [Z]
              
              
                1930
              
              
                395 m3
                x € 335
                = € 132.325
                Aanbouw 24 m3
                x € 251 = € 6.030 
              
              
                707 m2
                x € 266
                = € 188.062
              
              
                3 3 3 3 3
              
              
                Werkplaats € 27.000
                Dakkapel € 1.500
              
              
                € 354.000
              
              
                € 355.000
                (28-06-2016)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 7 [Z]
              
              
                1960
              
              
                300 m3
                x € 457
                = € 137.100
                Aanbouw 95 m3
                x € 343 = € 32.561 
              
              
                370 m2
                x € 328 € 121.360
              
              
                3 3 3 3 3
              
              
                Garage € 16.275
                Berging € 3.450
                Berging € 5.550 
                Dakkapel € 1.500
              
              
                € 317.000
              
              
                € 309.000
                (03-08-2015)
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 9 [Z]
              
              
                1977
              
              
                460 m3
                x € 463
                = € 212.980
              
              
                248 m2
                x € 332 = € 82.336
              
              
                3 3 3 3 3
              
              
                Garage € 18.750 
                Dakkapel € 1.500
              
              
                € 315.000
              
              
                € 315.000
                (29-02-2016)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst belanghebbende op de door hem in hoger beroep overgelegde matrix. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie, in het buitengebied gelegen, vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                kavel
              
              
                koldu
              
              
                Extra
              
              
                Waarde
                (01-01-16)
              
              
                Koopsom
                (koopdatum)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 4
              
              
                1760
              
              
                360 m3
                x € 209
                = € 75.240
              
              
                967 m2 x € 90 + 2.000 m2 x € 25 = € 137.030 
              
              
                5 5 5 5 8
              
              
                Garage € 21.700
                Recht van overpad -  € 6.000
                Dakkapel € 5.000
                Asbest - € 15.000
              
              
                € 217.970
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 6
              
              
                1760
              
              
                315 m3
                x € 232
                = € 73.080
              
              
                750 m2
                x € 90
                = € 67.500
              
              
                6 6 6 6 6
              
              
                Garage € 21.700
                Tuinhuis € 3.000
              
              
                € 165.280
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 29 [Z]
              
              
                1960
              
              
                482 m3
                x € 192
                = € 92.544
              
              
                1.000 m2
                x € 70 + 2.035 x € 15
                = € 100.525
              
              
                7 7 7 7 7
              
              
                Garage € 25.000
                Garage € 5.000
                Berging € 26.000
                Berging € 7.000
              
              
                € 256.069
              
              
                € 260.000
                (17-05-2016)
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 22 [Z]
              
              
                1927
              
              
                820 m3
                x € 202
                = € 165.640
              
              
                1.000 m2
                x € 90 + 7.818 x € 8
                = € 152.544
              
              
                7 6 5 7 7
              
              
                Berging € 15.000
                Berging € 10.000
                Berging € 25.000 
                Luifel € 7.000
              
              
                € 375.184
              
              
                € 375.000
                (19-04-2017)
                
              
            
            
              
                
                  [g-straat] 4 [Z]
              
              
                1955
              
              
                630 m3
                x € 253
                = € 159.390
              
              
                1.000 m2
                x € 90 + 5.050 x € 8
                = € 130.400
              
              
                7 7 6 7 6
              
              
                Berging € 12.500
                Berging € 40.000
                Garage € 50.000 
                Kantoor € 13.000
              
              
                € 405.290
              
              
                € 405.000
                (15-07-2015)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is de inhoud van beide onroerende zaken in geschil. Partijen betwisten over en weer elkaars uitkomst van de berekening van de inhoud, maar hebben geen van beide concrete gegevens overgelegd om de eigen berekening te onderbouwen. Het Hof kan de inhoud van beide onroerende zaken niet vaststellen en evenmin of iedere partij bij de berekening van de inhoud van de door haar gebruikte vergelijkingsobjecten van dezelfde methode is uitgegaan. Hierbij komt dat, gelet op het unieke karakter van de onroerende zaken, de door iedere partij aangedragen vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. Het voorgaande betekent dat het Hof beide taxatierapporten als onbruikbaar terzijde schuift.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaken samen met [a-straat] 4A, waarvan de waarde (€ 87.000 per waardepeildatum 1 januari 2016) niet in geschil is, in 2013 gekocht voor € 600.000. De aankoop vond plaats op het dieptepunt van de markt. Hoewel de aankoop plaatsvond drie jaar vóór de waardepeildatum, kent het Hof hieraan toch belang toe gelet op het unieke karakter van het complex en het gebrek aan geschikte marktgegevens rond de waardepeildatum. In dit verband en op dezelfde grond hecht het Hof voorts belang aan de verkoop van [a-straat] 2, onder hetzelfde dak, in mei 2018 voor € 265.000. Laatstgenoemd object heeft minder inhoud (200 m3) dan beide onroerende zaken, iets minder grond dan [a-straat] 6 en veel minder grond dan [a-straat] 4 (namelijk 705 m2). Het beschikt over een garage en een berging. Dat de mogelijkheid de woning op het perceel [a-straat] 2 flink uit te bouwen een opwaarts effect heeft gehad op de verkoopprijs, zoals belanghebbende heeft aangevoerd, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Hiervan blijkt niets uit de aangeleverde documentatie. Wel kan uit deze documentatie worden afgeleid dat [a-straat] 2 over eenvoudige voorzieningen beschikt en een hokkerige indeling heeft.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof acht de door belanghebbende aangedragen waardedrukkende factoren voor [a-straat] 6, namelijk asbest in het dak en gehorigheid, verdisconteerd in de verkoopprijs van [a-straat] 2. Gelet op de verschillen tussen [a-straat] 2 en [a-straat] 6 stelt het Hof de waarde van [a-straat] 6 per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 280.000.
      
    
    
      4.8.
      Voor [a-straat] 4 heeft belanghebbende, naast de aanwezigheid van asbest en gehorigheid, nog gewezen op het recht van overpad ten gunste van [a-straat] 2 en de afstand tussen de garage en de woning van ongeveer 30 meter. Gelet op de verschillen tussen [a-straat] 2 en [a-straat] 4 en de hiervoor genoemde factoren stelt het Hof de waarde van [a-straat] 4 per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 300.000.
      
    
    
      4.9
      De Rechtbank heeft ten onrechte geen vergoeding toegekend voor de door belanghebbende in de bezwaarfase gemaakte kosten. Nu het Hof het hoger beroep gegrond acht, vindt het Hof daarin aanleiding de uitspraak van de Rechtbank volledig te vernietigen en de proceskostenvergoeding opnieuw vast te stellen. Met de eventueel door de heffingsambtenaar reeds betaalde bedragen moet bij de uitbetaling rekening worden gehouden.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 508 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (2 bezwaarschriften)  wegingsfactor 1  € 254 (bedrag 2019)), € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512 (bedrag 2019)) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512 (bedrag 2019)), ofwel op € 2.556. Voor de taxatierapporten stelt het Hof de vergoeding vast op 6 uur x € 53 plus 21% btw is € 384,78. De totale proceskostenvergoeding wordt hiermee vastgesteld op € 2.940,78.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraken van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – stelt de waarde van [a-straat] 4 te [Z] per 1 januari 2016 vast op € 300.000,
      – stelt de waarde van [a-straat] 6 te [Z] per 1 januari 2016 vast op € 280.000,
      – vermindert de aanslagen dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.940,78,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. J.W. van Knobelsdorff en mr. J.P.M. Kooijmans, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 26 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A. van Dongen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 maart 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.