ECLI:NL:GHDHA:2019:390, Gerechtshof Den Haag, 30-01-2019, BK-18/00689
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Het Hof oordeelt dat het eigen verkoopcijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. De verkoopprijs is bepaald aan de hand van een in opdracht van belanghebbende opgesteld taxatierapport dat is gebaseerd op oplevering van de woning in bewoonde staat. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, ondanks de ligging van de woning nabij sociale huurflats.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-18/00689
    
    
    
    Uitspraak van 30 januari 2019
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] (thans: Belastingen Bollenstreek), de heffingsambtenaar, (vertegenwoordigers: J.E. Weststrate en F. Gerrits),
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 mei 2018, nummer SGR 17/7790.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 603.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brieven van 29 december 2018, ontvangen door het Hof op 2 januari 2019, en 8 januari 2019, ontvangen door het Hof op diezelfde datum, nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 januari 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, gelegen aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 484 m2.
      
    
    
      2.2.
      Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen.
    
    
      “8. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hierbij is het volgende mede in aanmerking genomen.
    
    
    
      9. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
    
    
    
      10. De rechtbank is van oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende]. 
      Ten aanzien van de ligging heeft [de heffingsambtenaar] aangegeven dat in de onmiddellijke omgeving van de woning weliswaar sociale woningbouw aanwezig is maar dat aan de woning een hogere grondprijs is toegekend omdat de woning direct aan het water ligt en daarmee een zeer bijzondere ligging heeft. Deze bijzondere ligging leidt ertoe dat aan de woning een hogere grondwaarde is toegekend dan gemiddeld het geval is in de aangrenzende villawijk.
    
    
    
      11. Met het taxatierapport en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en staat van onderhoud. 
    
    
    
      12. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      13. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De verwijzing van [belanghebbende] naar het eigen verkoopcijfer en het daaraan ten grondslag liggende taxatierapport leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De woning is daarbij immers aan de zoon van [belanghebbende] verkocht waardoor niet voldaan wordt aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarnaast is de in dat kader opgestelde taxatierapport te ver van de in geschil zijnde waardepeildatum gelegen. 
    
    
    
      14 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 479.000.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft verwezen naar het eigen verkoopcijfer van de woning van 27 juni 2017. Belanghebbende heeft de woning verkocht aan haar zoon. Vast staat dat de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden en uit het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat zal worden opgeleverd. Het taxatierapport is opgesteld ten behoeve van de ‘verkoopbeslissing aan familielid’ en vermeldt een waarde van € 515.000, waarvoor de woning vervolgens ook daadwerkelijk is verkocht. De in bedoeld taxatierapport gehanteerde waarderingsgrondslag (vermeld in onderdeel D van het taxatierapport) wijkt af van de in 5.1 gedefinieerde waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof is dan ook van oordeel dat de verkoopprijs niet de WOZ-waarde weergeeft.
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
      
        5.4.1.
        Tot het taxatierapport van de heffingsambtenaar behoort een matrix. In de matrix worden gegevens vermeld van de woning en van drie woningen die naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbaar zijn, te weten [A] , [B] en [C] , alle te [Z] (de vergelijkingsobjecten). Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 603.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer bouwaard en -jaar, oppervlakte, inhoud, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn.
        
      
      
        5.4.2.
        
          Belanghebbende heeft gesteld dat de grondprijs van de woning ( € 524 p/m2) te hoog is vastgesteld ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten (€ 462 p/m2, € 480 p/m2 en € 469 p/m2). Hiertoe heeft belanghebbende aangevoerd dat de woning – anders dan de vergelijkingsobjecten – niet in een luxe villawijk is gelegen, en dat er in de nabijheid van de woning sociale woningbouw aanwezig is, waaronder een aantal flats, met negatieve effecten op de uitstraling van de woning en de privacy. De heffingsambtenaar heeft daartegenover erop gewezen dat de woning is ingedeeld in een waardegebied waarin lagere grondprijzen gelden dan in de waardegebieden waarin de vergelijkingsobjecten zijn ingedeeld, en voorts dat de woning aan een brede waterpartij is gelegen.
          Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de in het water aanwezige duiker tot (noemenswaardige) stankoverlast leidt. Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning – binnen het waardegebied waarin deze is gelegen – als ‘bovengemiddeld’ heeft kunnen kwalificeren. De heffingsambtenaar heeft voor de woning een lagere grondstaffel toegepast dan voor de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat de woning een hogere grondprijs heeft dan de vergelijkingsobjecten wordt uitsluitend veroorzaakt doordat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, een bovengemiddelde ligging heeft binnen haar waardegebied. 
        
        
      
      
        5.4.3.
        Het Hof acht voorts aannemelijk de stelling van de heffingsambtenaar dat de bij de vergelijkingsobjecten behorende garages zijn verdisconteerd in de inhoud van de woning, evenals de berging van het object [C] . Wat betreft de overige door belanghebbende aangevoerde verschillen met betrekking tot de vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat daarmee in voldoende mate is rekening gehouden doordat de vastgestelde kubiekemeterprijs van de woning (€ 503 p/m3) lager is dan die van de vergelijkingsobjecten ( € 532 p/m3, € 552 p/m3 en € 528 p/m3). 
        
      
      
        5.4.4.
        Het Hof is dan ook met de Rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        5.4.5.
        Het Hof acht de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten [D] en [E] te [Z] niet bruikbaar. In de eerste plaats verschilt het woningtype van deze objecten (twee-onder-een-kapwoning en geschakelde woning) ten opzichte van dat van de woning (vrijstaande villa). Daarnaast is zowel de inhoud als de oppervlakte van het perceel van beide objecten kleiner dan die van de woning.
        
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door F.G.F. Peters, Chr.Th.P.M. Zandhuis en I. Obbink-Reijngoud in tegenwoordigheid van de griffier B. Knezevic. De beslissing is op 30 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.