ECLI:NL:GHARL:2020:7156, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-09-2020, 19/01391
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 19/01391
      uitspraakdatum: 8 september 2020 
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 september 2019, nummer UTR 18/3386, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X] N.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 521.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor gebruikers van niet-woningen vastgesteld op € 552. 
    
    
      1.2
      Het door belanghebbende tegen de bij beschikking vastgestelde waarde en tegen de aanslag OZB ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd doch de gevolgen van het vernietigde besluit in stand gelaten, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en hem gelast aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 17 juni 2020. Daarbij waren aanwezig en zijn gehoord [B] namens de heffingsambtenaar en mr. [C] als gemachtigde van belanghebbende.
    
    
      1.6
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende was op 1 januari 2018 gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [A] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorpand met een bruto verhuurbare vloeroppervlakte (bvo) van 238 m² op de begane grond en 201 m² op de eerste verdieping, 44 m² kelder en 70 m² verhuurbare zolderruimte.
    
    
      2.2
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 521.000. 
    
    
      2.3
      
        In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag van de onroerende zaak overgelegd waarin de vastgestelde waarde wordt onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. In de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2018 schrijft de heffingsambtenaar onder meer:
        “De WOZ-waarde van een courante niet-woning wordt bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij wordt tot een waarde in het economisch verkeer gekomen door een marktconforme huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Een marktconforme huurwaarde wordt gevonden door het jaarlijks uitvoeren van een permanente marktanalyse waarbij gezocht wordt naar op of omstreeks de waardepeildatum afgesloten huurovereenkomsten van objecten die vergelijkbaar zijn met het te waarderen object. 
      
      
      
        Een kapitalisatiefactor wordt berekend uit op of omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten als het te waarderen object, waarbij het transactiebedrag wordt gedeeld door een gerealiseerde of getaxeerde huur.
      
      
      
        Bij gebreke van gerealiseerde transacties wordt de kapitalisatiefactor afgeleid middels de bottom up methode.”
      
      
    
    
      2.4
      
        Nadat haar bezwaar tegen vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag onroerende zaakbelastingen ongegrond was verklaard, heeft belanghebbende daartegen beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter onderbouwing van de door hem in beroep verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatie van de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt op 29 maart 2019 door [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [E] , waarin tevens is opgenomen een bij deze taxatie behorende waardematrix. In de matrix zijn een drietal rond de waardepeildatum verkochte referentie-objecten vermeld, te weten [a-straat] 9, [b-straat] 6 en [c-straat] 4 en twee rond waardepeildatum verhuurde objecten, namelijk [d-straat] 6 en [e-straat] 49. [A] , [f-straat] 9 De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum getaxeerd op € 625.000. Met betrekking tot de drie verkochte referentie-objecten vermeldt het rapport:
        “ [a-straat] 9
        Kantoor in mindere staat van onderhoud (verwaarloosd en gedateerd) verkocht, na de koop verbouwd en gerenoveerd tot woning met kantoor. Zelfde bouw(periode), zeer vergelijkbaar, zelfde ligging, kleiner (384 m2). Medio 2015 verkocht voor € 607.500,-
      
      
      
        
          [b-straat] 6
        Gelegen om de hoek bij [a-straat] 1. In november 2017 verkocht voor € 701.000,-. Buurpand, iets kleiner, 60-er jaren bouw.
      
      
      
        
          [c-straat] 4
        Kantoor, groter met 825 m2, bouwjaar 1978, deels begane grond, deels souterrain. Ligging op bedrijventerrein bij de haven, op loopafstand van [a-straat] . Verkocht voor € 825.000,- begin 2017. Minder allure en uitstraling. ”
      
      
    
    
      2.5
      
        De Rechtbank heeft ten aanzien van het geschil – voor zover hier van belang – overwogen:
        “2. Verweerder heeft ter zitting verklaard de berekende WOZ-waarde zowel te hebben gebaseerd op de bruto huurwaardekapitalisatiemethode als op een vergelijking met verkochte referentie-objecten (…).
      
      
      3. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van het kantoorpand heeft vastgesteld op basis van de methode van kapitalisatie van de bruto huur. (…) Als ondersteuning van die waarde heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar gewezen op de verkoop van [a-straat] 9 en bij de berekening van de kapitalisatiefactor zijn eveneens verkochte kantoorpanden betrokken. Daaruit kan echter niet de conclusie getrokken worden dat verweerder de waarde heeft gebaseerd op een vergelijking met verkochte referentie-objecten. De rechtbank zal dan ook aan de hand van de beroepsgronden beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde op basis van de methode van kapitalisatie van de bruto huur niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        (…)
      
      
      8. Zoals onder 5. en 7. is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder de huurwaarde en de risico-opslag onvoldoende heeft onderbouwd. Dat betekent dat verweerder met de methode van kapitalisatie van de bruto huur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        (…)
      
      
      10. Omdat beide partijen de waarde van het kantoorpand op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs bepalen. De rechtbank komt dan niet op een lagere waarde uit dan de WOZ-waarde die verweerder heeft vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat drie kantoorpanden rond de waardepeildatum zijn verkocht voor bedragen die boven de € 600.000 liggen. Deze kantoorpanden zijn vergelijkbaar met het kantoorpand van eiseres. Op grond van de verschillen tussen het kantoorpand van eiseres en de verkochte kantoorpanden, ligt het niet in de rede dat de waarde van het kantoorpand van eiseres lager is dan de beschikte waarde. Gelet daarop zal de rechtbank de waarde van het kantoorpand van eiseres schattenderwijs bepalen op € 521.000,-
      
      11. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen maar de rechtsgevolgen in stand laten.”
      
    
    
      2.6
      De Rechtbank heeft vervolgens de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en de hem gelast aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden. De heffingsambtenaar heeft tegen die veroordeling in hoger beroep ingesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      Dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum van € 521.000 niet te hoog is, is tussen partijen niet (meer) in geschil. In hoger beroep is alleen nog in geschil of de Rechtbank de heffingsambtenaar terecht heeft veroordeeld in de proceskosten en het griffierecht.
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. Belanghebbende beantwoordt die vraag daarentegen bevestigend. 
    
    
      3.3
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
    
    
      4.2
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode dan wel de discounted-cash-flow methode.
    
    
      4.3
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251). 
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier in de procedure bij de Rechtbank, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatie van de onroerende zaak overgelegd. 
    
    
      4.5
      Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijs is geslaagd, dient de rechter acht te slaan op al hetgeen de heffingsambtenaar daartoe aan bewijs heeft bijgebracht. In het onderhavige geval betreft dat met name de gehele inhoud van het taxatierapport. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw geven daarbij wel inzicht in de wijze waarop de waarde tot stand is gekomen, doch uiteindelijk is slechts de vastgestelde eindwaarde van belang (4.3).
    
    
      4.6
      Uit de uitspraak van de Rechtbank kan niet anders worden geconcludeerd dan dat zij op grond van het door de heffingsambtenaar overgelegde bewijs (2.5, r.o. 10) en in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, tot het oordeel is gekomen dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De Rechtbank had daarom het beroep van belanghebbende ongegrond dienen te verklaren en een proceskostenveroordeling achterwege dienen te laten.
    
    
      4.7
      De grief van belanghebbende inhoudende dat de uitspraak op het bezwaarschrift niet berust op een deugdelijke motivering of dat onvoldoende is ingegaan op de in haar bezwaarschrift aangevoerde gronden, geeft het Hof geen aanleiding anders te oordelen. Naar het oordeel van het Hof is de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd om belanghebbende in staat te stellen de vastgestelde waarde in een procedure bij de belastingrechter gemotiveerd te kunnen bestrijden, hetgeen belanghebbende ook heeft gedaan. 
    
    
      4.8
      
        Van overige omstandigheden die voor de Rechtbank aanleiding hadden kunnen zijn de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten van de procedure is niet gebleken.
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 8 september 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze	De voorzitter,
      uitspraak mede te ondertekenen
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 september 2020.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten