ECLI:NL:GHAMS:2020:3541, Gerechtshof Amsterdam, 02-12-2020, 19/01372
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 19/01372
    
    
    
      2 december 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer	
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , te [Z] , belanghebbende, 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 8 augustus 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/5311 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.294.000. Tegelijk (op één aanslagbiljet verenigd) zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen, afvalstoffenheffing en rioolheffing voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 
        12 oktober 2018 de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde alsook de onder 1.1. vermelde belastingaanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.  
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij de uitspraak van 8 augustus 2019 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 19 september 2019 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2020. Aldaar is verschenen de belanghebbende, voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen 
        
          [B] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 826 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 571 m2. De woning maakt deel uit van een rij van vier woningen ( [referentieobject 1] tot en met [woning 10] ). Deze woningen zijn gelegen in het uiterste noorden van de gemeente [Z] en maken deel uit van het voormalige sanatorium ‘ [A] ’. 
      
    
    
      2.2.
      In de hoger beroepsfase heeft belanghebbende een meetcertificaat overgelegd, dat is opgemaakt door Puur Makelaars [Z] op 21 mei 2015 ter zake van [referentieobject 1] te [Z] . Hieruit volgt een inhoud van bruto ongeveer 1.290 m3. Verder staat erop aangegeven dat het een verklaring meetcertificaat A betreft en dat de maatvoering en het ruimtegebruik op locatie is gecontroleerd en ingemeten volgens NEN 2580:2007. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Meer specifiek zijn in geschil de inhoud van het referentieobject [referentieobject 1] te [Z] en de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffels. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen en beslist:
    
    
    
      “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    7. Verweerder heeft in het taxatierapport drie vergelijkingsobjecten aangedragen voor de onderbouwing van de WOZ-waarde, te weten [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] . Hoewel alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen te [Z] is tussen partijen niet in geschil dat het referentieobject [referentieobject 1] het meest vergelijkbaar is met de woning. Zoals door verweerder in het verweerschrift is aangegeven zijn beide woningen qua ligging (in het noorden van de gemeente [Z] ) en uitstraling (voorheen maakte de woning onderdeel uit van een sanatorium) moeilijk te vergelijken met andere woningen in de gemeente. Dat de transactiedatum 9 juni 2015 van het vergelijkingsobject [referentieobject 1] ruim anderhalf jaar is gelegen voor de waardepeildatum van 1 januari 2017, terwijl een jaar voor of na de waardepeildatum gebruikelijk is, staat er naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet aan in de weg om dit referentieobject als onderbouwing van de waarde te gebruiken.
    
    8. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank beide andere referentieobjecten bij de beoordeling van de waarde van de woning buiten beschouwing laten. Weliswaar heeft eiser in bezwaar zelf de woning [referentieobject 3] in de vergelijking met zijn woning betrokken, maar, zo begrijpt de rechtbank, die woning is met nog twee andere woningen door eiser uitsluitend genoemd in het kader van de volgens eiser te hoge stijging ten opzichte van het vorige tijdvak van de WOZ-waarde van zijn woning in vergelijking met de WOZ-waardes van die woningen. Bovendien is de verkoopdatum 31 juli 2018 van dit referentieobject meer dan anderhalf jaar van de waardepeildatum gelegen. De verkoopdatum 10 oktober 2017 van het referentieobject [referentieobject 2] ligt wel binnen deze marge, maar zoals gezegd, ligt deze woning in een geheel ander gedeelte van de gemeente.
    
    9. De rechtbank zal vervolgens onderzoeken of de door verweerder voorgestane WOZ-waarde van € 1.294.000 op basis van het referentieobject [referentieobject 1] niet te hoog is vastgesteld. Zij overweegt daartoe als volgt.
    
    10. Het referentieobject is een hoekwoning en is verkocht op 9 juni 2015 voor € 1.400.000. Verweerder heeft de waarde van deze woning geïndexeerd naar de waardepeildatum vastgesteld op € 1.596.593.
    
    11. Beide woningen ontlopen elkaar wat betreft het aantal kubieke meters minimaal: de inhoud van de woning is 826 m³ en die van het referentieobject [referentieobject 1] is 814 m³. Beide woningen verschillen wel van elkaar wat betreft de KOUDVL-scores op de onderdelen kwaliteit/luxe en het onderhoud. Voor [referentieobject 1] is aan die onderdelen het cijfer 4 toegekend, terwijl de woning op beide onderdelen met het cijfer 3 één punt lager scoort. In de matrix is rekening gehouden met die verschillen. Aan de woonruimte van de woning is een waarde van € 715.298 toegekend en aan de woonruimte van het referentieobject [referentieobject 1] een waarde van € 903.655. Derhalve een waardeverschil van € 188.357.
    
    12. Voorts verschillen beide woningen in perceelsoppervlakte van elkaar: de woning heeft een perceel van 571 m², terwijl het perceel van het referentieobject [referentieobject 1] 1.134 m² meet. Verweerder heeft de waarde van de percelen vastgesteld met een grondstaffel, uitgaande van afnemende grondprijzen bij toenemende grondoppervlakten. Op grond van deze staffel is in de matrix aan de perceelsoppervlakte van [referentieobject 1] een waarde toegekend van € 624.648 en aan die van de woning een waarde van € 519.727. Het verschil in waarde tussen beide percelen is dus € 104.921.
    
    13. De totale waarde van € 68.290 die in de matrix is toegerekend aan de garage, carport en dakopbouw van het referentieobject [referentieobject 1] verschilt niet veel in vergelijking met de totale waarde van € 71.231 die in de matrix is toegerekend aan de berging/schuur, de gemeenschappelijke ruimte en de aanbouw woonruimte van de woning. De woning is in dat opzicht € 2.941 hoger gewaardeerd.
    
    14. Verweerder is in de matrix uitgegaan van een waarde van (afgerond) € 1.306.000 op de waardepeildatum voor de woning en van een waarde van € 1.596.593 voor het referentieobject. Beide woningen verschillen in de matrix derhalve in totaal € 290.337 (€188.357 + € 104.921 - € 2.941) in waarde. Omdat de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op € 1.294.000, bedraagt het werkelijke verschil in waarde € 302.337.
    
    15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit bedrag aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen tussen beide woningen voldoende rekening is gehouden, ook voor zover de woning een rijwoning is en het referentieobject een hoekwoning. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde van € 1.294.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het vergelijkingsobject.
    
    16. Aan het voorgaande doet niet af hetgeen eiser met betrekking tot de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Eiser wijst op de koopprijs van € 905.000 die hij voor zijn eigen woning heeft betaald ongeveer een half jaar eerder dan de datum waarop het referentieobject [referentieobject 1] op 9 juni 2015 is verkocht voor € 1.400.000. Aannemende dat de verkoopdatum in begin 2015 heeft plaatsgevonden, miskent eiser hiermee naar het oordeel van de rechtbank dat de verkoopdatum van zijn woning daarmee twee jaar voor de waardepeildatum 1 januari 2017 ligt, een periode waarin sprake was van een sterk opgaande woningmarkt. Voorts blijkt uit de matrix dat na de aankoopdatum de woning in 2016 nog een aanbouw heeft gekregen die blijkens de matrix een waarde van € 55.831 vertegenwoordigd. Ter zitting heeft eiser voorts nog verklaard dat in de woning een nieuwe verwarming is aangelegd. Vorenstaande factoren rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank niet de door eiser gestelde WOZ-waarde van eiser van € 1.150.000.
    
    17. Voor zover eiser heeft gesteld dat zijn woning vanwege de hoogte van de plafonds tot 3.35 meter en een groot trappenhuis vele onbruikbare kubieke meters kent, geldt dat eveneens voor het in dat opzicht soortgelijke referentieobject [referentieobject 1] , zodat hiermee reeds rekening is gehouden.
    
    18. Ten slotte heeft eiser aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
    
    19. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het Hof maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende stelt – onder verwijzing naar een door het makelaarskantoor Puur Makelaars [Z] opgesteld meetcertificaat – dat de heffingsambtenaar de inhoud van het referentieobject gelegen aan de [referentieobject 1] te [Z] onjuist heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar betwist de bruikbaarheid van de gegevens in het door belanghebbende overgelegde meetcertificaat en stelt dat aan die gegevens in het kader van de waardebepaling van de woning minder waarde toekomt dan aan de door hem gebruikte gegevens afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gegevens (BAG). Uit de BAG volgen de door de heffingsambtenaar gehanteerde maten. Daarbij wijst de heffingsambtenaar erop dat de gegevens van Puur Makelaars [Z] niet, althans onvoldoende zijn onderbouwd. 
      
    
    
      5.3.
      
        Nu het Hof het betoog van de heffingsambtenaar in dezen aannemelijk acht, zal het Hof, evenals de rechtbank, vasthouden aan de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens. Daartoe overweegt het Hof dat, zoals de heffingsambtenaar terecht stelt, niet inzichtelijk is op welke wijze Puur Makelaars [Z] de maten heeft vastgesteld. Op het certificaat staat enkel aangegeven dat een en ander op locatie is gecontroleerd en is ingemeten; echter een onderbouwing aan de hand van documenten, zoals de bouwtekening van [referentieobject 1] , ontbreekt. Wat onder een op locatie inmeten precies moet worden verstaan is onduidelijk en heeft belanghebbende ter zitting niet, althans onvoldoende kunnen toelichten. 
        Verder heeft het Hof geenszins reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde maten aangezien die afkomstig zijn uit een betrouwbare en gebruikelijke bron en belanghebbende bovendien ook instemt met de inzake zijn woning gehanteerde inhoudsmaat die tevens uit die bron, de BAG, volgt. Deze hoger beroepsgrond faalt derhalve.   
      
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar ten aanzien van zijn woning en het referentieobject gelegen aan de [referentieobject 1] ten onrechte grondstaffels hanteert waarbij de knikpunten, prijzen en oppervlakten identiek zijn aan de staffels behorende bij de objecten gelegen aan [referentieobject 3] en [referentieobject 2] . Nu de rechtbank de twee laatstgenoemde objecten terecht niet in aanmerking heeft genomen bij de beoordeling van de waarde van de woning (zie 5.1.), zal het Hof deze stelling buiten beschouwing laten. Ook deze hoger beroepsgrond faalt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6(Proces)kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de (proces)kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 2 december 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
    
    
    
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.