ECLI:NL:GHARL:2019:3443, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-04-2019, 18/00135
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    belasting
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 18/00135
      uitspraakdatum: 16 april 2019
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 31 januari 2018, nummer AWB 17/1156, in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 34 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 214.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde WOZ-waarde verminderd naar € 205.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd alsmede gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de proceskosten vastgesteld op € 501 en het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 46.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 28 maart 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door ing. [C] RT RDMW.
      
    
    
      1.6.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat]  34 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een tussenwoning van het bouwjaar 1963, met een inhoud van 260 m³, een aanbouw (49 m³) en twee bergingen. De  kaveloppervlakte is 174 m². De achtertuin grenst aan een kantorencomplex.  
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 214.000. Belanghebbende bepleit daarentegen een waarde van € 195.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door ing. [C] RT RDMW (hierna: de taxateur) op 30 juni 2017 opgemaakte taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) overgelegd, waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:
      
      
        
          De onroerende zaak [b-straat] 9 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1964 gebouwde tussenwoning met een inhoud van 261 m³, een dakopbouw (5 m³) en een berging. De kaveloppervlakte is 184 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. Deze onroerende zaak is op 13 januari 2016 verkocht voor € 207.000. De vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2016 is € 206.000.
        
        
          De onroerende zaak [b-straat] 3 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1964 gebouwde tussenwoning met een inhoud van 261 m³, alsmede een aanbouw (51 m³),  een dakopbouw (7 m³) en een garage. De kaveloppervlakte is 215 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. Deze onroerende zaak is op 23 november 2015 verkocht voor € 224.000. De vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum is                   € 224.000.
        
        
          De onroerende zaak [c-straat] 56 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1959 gebouwde tussenwoning met een inhoud van 260 m³, alsmede een aanbouw (8 m³), een dakopbouw (11 m³) en een berging (60 m³). De kaveloppervlakte is 237 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. Deze onroerende zaak is op 3 augustus 2015 verkocht voor € 231.850. De vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum is € 231.000.
        
      
      In de taxatiematrix wordt nog opgemerkt dat de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van het kantorencomplex niet waardedrukkend is en dat hiervan geen buitensporige overlast is te verwachten. De onroerende zaak is door de taxateur niet inpandig opgenomen.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak op € 195.000 moet worden gesteld, gewezen op de volgende referentieobjecten:  
      
      
        
          De onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] . Deze onroerende zaak heeft een  kaveloppervlakte van 227 m² en een grotere en diepere achtertuin dan de onroerende zaak  waardoor deze, aldus belanghebbende, minder last van het kantorencomplex heeft. Volgens belanghebbende heeft deze onroerende zaak bovendien twee dakkapellen en een volledig afgetimmerde zolder, maar wel een kleinere aanbouw dan de onroerende zaak (35 m³). [a-straat] 16 is op 7 maart 2016 verkocht voor € 208.750.
        
        
          De onroerende zaak [d-straat] 25 te [Z] . Deze tussenwoning ligt schuin tegenover de onroerende zaak en heeft een uitbouw, een dakopbouw, een afgetimmerde zolder, evenveel grond als de onroerende zaak en grenst niet aan het kantorencomplex, aldus belanghebbende. [d-straat] 25 is op 2 juli 2015 verkocht voor € 180.000.
        
        
          De onroerende zaak [e-straat] 34 te [Z] . Deze tussenwoning ligt volgens belanghebbende in dezelfde hoek in [D] , is meer gedateerd en ligt gunstiger ten opzichte van het kantorencomplex. Verder is deze onroerende zaak kleiner omdat er geen sprake is van een aanbouw en is de kaveloppervlakte 22 m² groter, aldus belanghebbende. [e-straat] 34 is op 1 oktober 2015 verkocht voor € 152.500.
        
        
          De onroerende zaak [f-straat] 16. Deze tussenwoning is op 15 april 2015 voor € 172.750 verkocht, ligt in dezelfde hoek in [D] en heeft volgens belanghebbende hetzelfde bouwjaar, een vergelijkbare inhoud en kaveloppervlakte, maar wel een betere ligging.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Aangezien met name de ligging, te weten of van het nabijgelegen kantorencomplex al dan niet een waardedrukkende invloed uitgaat, partijen verdeeld houdt, is het naar het oordeel van het Hof van belang om het door belanghebbende aangedragen referentieobject [a-straat] 16 te [Z] – dat ook nabij het kantorencomplex is gelegen – in de waardebepaling van de onroerende zaak te betrekken. De taxateur heeft ter zitting van het Hof aangegeven dat [a-straat] 16 niet door hem is meegenomen omdat dit object gedateerd is en hij niet weet in hoeverre de verkoopprijs van € 208.750 door de gedateerdheid en/of de ligging is beïnvloed. Naar het oordeel van het Hof had de taxateur, nu belanghebbende zich op het standpunt heeft gesteld dat de onroerende zaak eveneens gedateerd is, een onderzoek moeten instellen naar de onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Aangezien dit onderzoek achterwege is gebleven – de onroerende zaak is niet inpandig opgenomen (zie 4.2) – is de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd. 
      
    
    
      4.5.
      De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van € 195.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd omdat belanghebbende de door hem aangedragen referentieobjecten onvoldoende met concrete gegevens heeft onderbouwd, bijvoorbeeld over de inhoud van de bergingen van [a-straat] 16, en belanghebbende bovendien geen rapport van een taxateur heeft ingebracht. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof – in navolging van de Rechtbank – de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 205.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is zowel het hoger beroep van de heffingsambtenaar als het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het (principale) hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 [2 punten (verweerschrift, verschijnen zitting)  wegingsfactor 1  € 512]. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het hoger beroep, vastgesteld op een bedrag van € 1.024, en
      – bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 508.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (A.W.M. van der Waerden)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 april 2019.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.