ECLI:NL:RBZWB:2025:4734, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-07-2025, 11405963 \ CV EXPL  24-3892
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot terugbetaling waarborgsom na einde huurovereenkomst. De vordering wordt deels toegewezen. Partijen hebben na het einde van de huurovereenkomst afgesproken dat slechts een gedeelte van de waarborgsom moest worden terugbetaald.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11405963 \ CV EXPL  24-3892
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. Harte,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 31 oktober 2024 met producties 1 tot en met 12,- het mondelinge antwoord met productie,- de conclusie van repliek,- de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op 25 januari 2021 een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [eiser] (als hoofdhuurder) met ingang van 1 februari 2021, de woning aan [adres] te [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde) heeft gehuurd van [gedaagde] .
      
    
    
      2.2.
      Op grond van voornoemde huurovereenkomst heeft [eiser] aan [gedaagde] bij aanvang van de huur een waarborgsom betaald van € 1.440,00.
      
    
    
      2.3.
      Er is bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt.
    
    
      2.4.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model van juli 2003) (hierna: ‘de algemene voorwaarden’) van toepassing. Daarin staan de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        
          “
          Toestand bij begin en einde huur
        
      
    
    
      2.1
      
        
          Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. (…)
        
        
          De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een (…) inspectierapport/beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      2.2
      
         Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
      
    
    
      2.3
      
         Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij anders schriftelijk is overeengekomen. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achterlaten.
      
    
    
      2.4
      
        
           Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt.
        
        
          Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
        
      
    
    
      2.5
      
        Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
      
    
    
      2.6
      
        
          Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld.
        
        
          (…)”
        
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst per 1 november 2023 opgezegd. 
    
    
      2.6.
      
        Partijen hebben op 28 oktober 2023, voor zover van belang, de volgende WhatsAppconversatie gevoerd:
        
          [eiser] :	‘Hoi [gedaagde] ’
        
          [eiser] :	‘Rond 3 of 4 november krijgt u de sleutel’
        
          [eiser] :	‘Het kan ook eerder zijn’
        
          [eiser] :	‘Ik heb bijna alles van de woning weggehald’
        
          [eiser] :	‘Ik moet nog schoonmaken en klaar’
        
          [gedaagde] : ‘Hallo [eiser] , oke prima, laat even weten wanneer ik moet langskomen.’
        
          [eiser] :	‘Oke ik laat u weten door de weeks’
      
    
    
      2.7.
      
        Partijen hebben op 31 oktober 2023, voor zover van belang, de volgende WhatsAppconversatie gevoerd:
        
          [eiser] :	‘Hoi [gedaagde] ’
        
          [eiser] :	‘Kan je mandaag langs komen?’
        
          [eiser] :	‘6 november’ 
        
          [eiser] :	‘Dan heb ik uw sleutel’
        
          [gedaagde] :	‘Hallo [eiser] , kan dat zondagavond of zaterdag ?’
        
          [eiser] :	‘Zondag is ook goed’
        
          [gedaagde] :	‘Hoelaat zullen we afspreken?’
      
      
    
    
      2.8.
      Op zaterdag 4 november 2023 heeft [eiser] een sleutel van het gehuurde aan [gedaagde] overhandigd. [gedaagde] heeft daarbij een bedrag van € 440,00 van de waarborgsom aan [eiser] terugbetaald.
    
    
      2.9.
      
        Vervolgens hebben partijen de volgende WhatsAppconversatie, voor zover van belang, gevoerd:
        
          [gedaagde] :	‘Jullie krijgt € 500, en jullie moet niks meer doen.’
        
          [eiser] :	‘Oke’
        
          [eiser] :	‘De afvallen ook niet?’
        
          [gedaagde] :	‘Ook niet’
        
          [eiser] :	‘Oke [gedaagde] . Dan moet ik gewoon zaterdag komen voor de €500?’
        
          [gedaagde] :	‘Ja’
        
          [gedaagde] :	‘Fijn avond.’
        
          [eiser] :	‘Oke. Heel erg bedankt.’
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde]	heeft van het restant van de waarborgsom niets terugbetaald aan [eiser] .
      
    
    
      2.11.
      De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] per brief van 23 januari 2024 gesommeerd om het restant van de waarborgsom van € 1.000,00 binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief te voldoen.
    
    
      2.12.
      Bij e-mail van 2 februari 2024 aan de gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij de restantwaarborgsom niet heeft terugbetaald in verband met door hem gemaakte kosten. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
        I. een bedrag van € 1.000,00;
        II. de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.000,00, vanaf 28 januari 2024, subsidiair vanaf 31 oktober 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;
        III. de wettelijke rente over de vergoeding van de buitengerechtelijke kosten vanaf 31 oktober 2024;
        IV. de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst een waarborgsom aan [gedaagde] heeft betaald van € 1.440,00. Na het beëindigen van de huurovereenkomst, bij het inleveren van de sleutels door [eiser] op 4 november 2023, heeft [gedaagde] slechts een bedrag van € 440,00 terugbetaald. [gedaagde] deelde   mee nog één week nodig te hebben om de controle uit te voeren, waarna het restant van de waarborgsom zou worden voldaan. Kort daarna liet [gedaagde] aan [eiser] weten dat zij nog € 500,00 zou krijgen en dat zij dan niets meer hoefde te doen. [gedaagde] heeft dit bedrag niet betaald. [eiser] vordert betaling van het volledige restant van de waarborgsom van € 1.000,00, vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] betwist dat het gehuurde niet is opgeleverd in de staat zoals deze was bij aanvang van de huur. Zij betwist dat [gedaagde] schade heeft geleden en dat zij een vergoeding is verschuldigd voor schoonmaakkosten, vervanging van de sleutel en te late oplevering van het gehuurde en de sleutels daarvan. Aan [gedaagde] komt volgens haar geen beroep toe op verrekening.
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij erkent dat hij het restant van de waarborgsom van € 1.000,00 niet heeft terugbetaald. Hij stelt dat hij dit bedrag niet is verschuldigd omdat het gehuurde bij het einde van de huur niet is opgeleverd in de staat zoals die was bij aanvang van de huurovereenkomst. De staat van het gehuurde bij aanvang van de huur blijkt uit de foto’s die zijn overgelegd als productie 9 bij dagvaarding. Volgens [gedaagde] was bij het einde van de huur sprake van gebreken aan het gehuurde. Hij verwijst naar de bij productie 7 van de dagvaarding overgelegde foto’s.
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] stelt dat zijn schade na het einde van de huur meer betrof dan de terug te betalen waarborgsom en hij doet beroep op verrekening.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 7:261b Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) kan in een huurovereenkomst worden bepaald dat de huurder een waarborgsom is verschuldigd strekkende tot zekerheid van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen. In het artikel is bepaald dat de verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst restitueert, tenzij:
      
        
          sprake is van schade als bedoeld in artikel 7:218 BW, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade, restitueert;
        
        
          de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening met deze nog door de huurder verschuldigde kosten, restitueert.
        
      
      Het artikel bepaalt verder dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stelt van een verrekening, waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt.
      
    
    
      4.2.
      Daarnaast zijn de algemene voorwaarden, zoals genoemd onder randnummer 2.4, van toepassing.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een bedrag aan [eiser] terugbetalen
        
      
      
    
    
      4.3.
      Het uitgangspunt is dus dat de betaalde waarborgsom na beëindiging van de huurovereenkomst moet worden terugbetaald aan [eiser] , tenzij het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt. Daarvoor moet eerst worden gekeken of [gedaagde] gerechtigd is een deel van de door [eiser] betaalde borg te verrekenen met eventuele schade aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:218 BW. Voor beantwoording van deze vraag is onder meer van belang in welke staat [eiser] het gehuurde had moeten opleveren.
      
    
    
      4.4.
      Uit de wet volgt dat een huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Voor het geval geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur daar dus niet uit volgt, bepaalt de wet dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst is. De stelplicht en bewijslast dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van de huur rust in dat geval op de verhuurder.
      
    
    
      4.5.
      Het staat vast dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde hebben opgemaakt. Volgens [gedaagde] blijkt de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst uit de overgelegde foto’s bij productie 9 van de dagvaarding. Deze foto’s maken echter geen deel uit van een rapport en zijn niet door [eiser] ondertekend. Daar komt bij dat [eiser] de juistheid van de foto’s heeft weersproken. Volgens haar was het laminaat bij aanvang van de huur beschadigd en stond er al afval in de tuin. 
      
    
    
      4.6.
      Omdat er geen rapport of beginstaat is opgemaakt met een handtekening van [eiser] en omdat [eiser] de juistheid van de foto’s heeft weersproken, kan niet worden vastgesteld dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst anders was dan de staat van het gehuurde bij oplevering. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen. Dit heeft hij nagelaten. Hierdoor moet worden aangenomen dat [eiser] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin zij het heeft ontvangen. [eiser] heeft, in beginsel, recht op terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom.
      
      
        
          Hoogte van de waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] stelt bij antwoord dat aanvankelijk was afgesproken dat hij nog een restant van € 500,00 van de waarborgsom zou terugbetalen aan [eiser] . Ter onderbouwing van deze afspraak verwijst [gedaagde] naar de WhatsAppconversatie tussen partijen, zoals vermeld onder randnummer 2.8. [eiser] gaat er – gelet op de hoogte van haar vordering van € 1.000,00 –  vanuit dat die afspraak niet bindt.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] haar vordering tot betaling van een bedrag van € 1.000,00 aan waarborgsom, gelet op de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende heeft onderbouwd. [eiser] heeft wel voldoende gesteld en onderbouwd dat een bedrag van € 500,00 aan waarborgsom moet worden betaald door [gedaagde] . Uit het app-verkeer zoals dat tussen partijen in november 2023 heeft plaatsgevonden, blijkt immers dat hierover overeenstemming bestond. In beginsel resteert er dus een toewijsbare waarborgsom van € 500,00.
      
      
        
          Het verrekeningsverweer van [gedaagde] slaagt niet
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] doet een beroep op verrekening. Hij heeft een factuur overgelegd van € 981,00 voor het repareren en verven van twee slaapkamerdeuren en kozijnen, het vervangen van laminaat in een slaapkamer en het opruimen en wegbrengen van afval uit het huis en uit de achtertuin naar de milieustraat. [gedaagde] voert aan dat dit gebreken zijn die [eiser] als huurder had moeten herstellen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij € 100,00 aan schoonmaakkosten voor het huis heeft gemaakt, dat de tweede sleutels van de voor- en achterdeur niet zijn ingeleverd (€ 100,00), dat het gehuurde vier dagen te laat is opgeleverd waarvoor [eiser] een vergoeding van € 96,00 (uitgaande van een huurprijs van € 720,00 per maand) is verschuldigd en dat [eiser] een boete van € 100,00 is verschuldigd voor het niet tijdig opleveren van het gehuurde.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] betwist deze kosten en stelt dat [gedaagde] de kosten niet op [eiser] kan verhalen, nu deze kosten niet zijn aangetoond, zij niet in gebreke is gesteld en er geen beginstaat is opgemaakt. [eiser] voert aan dat er geen sprake kan zijn van een boete voor het niet tijdig inleveren van de sleutels of voor een vergoeding voor gebruik van het gehuurde van 1 tot en met 4 november 2023, nu partijen in overleg de datum voor het inleveren van de sleutels van het gehuurde zijn overeengekomen. [eiser] voert ook aan dat een dergelijk boetebeding onredelijk bezwarend is en dat voor de door [gedaagde] gestelde gebreken geldt dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beginstaat is opgemaakt en dat zij niet schriftelijk in gebreke is gesteld. [eiser] stelt dat het afval bij aanvang van de huurovereenkomst al in de tuin lag en dat het laminaat al in slechte staat was. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat het verrekeningsverweer van [gedaagde] niet slaagt. [gedaagde] zal € 500,00 aan waarborgsom aan [eiser] moeten terugbetalen. De kantonrechter legt hieronder uit waarom.
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] wil de factuur van [schildersbedrijf] van € 981,00 en de schoonmaakkosten van € 100,00 verrekenen met het restant van de waarborgsom. Voor verrekening is echter een ingebrekestelling vereist. Het verzuim treedt pas in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij haar een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Uit niets blijkt dat [eiser] door [gedaagde] schriftelijk in de gelegenheid is gesteld om (eventuele) gebreken te herstellen. [gedaagde] kan deze kosten dan ook niet verrekenen met de waarborgsom. Dit gedeelte van het verrekeningsverweer wordt dan ook afgewezen.
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] heeft de sleutels van het gehuurde op 4 november 2023, vier dagen na het einde van de huurovereenkomst, bij [gedaagde] ingeleverd. Uit het verweer van [gedaagde] en uit de WhatsAppconversatie zoals vermeld onder randnummers 2.6 en 2.7 volgt niet dat [gedaagde] verweer heeft gevoerd tegen het vier dagen te laat inleveren van de sleutels van het gehuurde. [gedaagde] is uitdrukkelijk akkoord gegaan met inleveren van de sleutels op 4 november 2023. Uit niets blijkt dat [gedaagde] [eiser] bij het maken van deze afspraak om de sleutels op 4 november 2023 in te leveren, heeft gewezen op de verschuldigdheid van een gebruikersvergoeding of boete voor vier dagen. De gebruikersvergoeding van € 96,00 en de boete van € 100,00 worden dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.14.
      Tot slot meent [gedaagde] dat de tweede sleutels bij het einde van de huurovereenkomst niet zijn ingeleverd. Dit verweer wordt door [eiser] betwist. [gedaagde] heeft nagelaten dit verweer met bewijs te onderbouwen en dit verweer wordt daarom als onvoldoende onderbouwd gepasseerd.
      
    
    
      4.15.
      Op basis van het voorgaande zal de kantonrechter de vordering van [eiser] tot betaling van de waarborgsom toewijzen tot een bedrag van € 500,00. 
      
      
        
          Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, zijnde 31 oktober 2024, omdat [eiser] niet heeft toegelicht waarom de rente met ingang van 28 januari 2024 verschuldigd is.
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de vergoeding van de buitengerechtelijke kosten vanaf de datum van dagvaarding wordt afgewezen, omdat [eiser] geen veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten heeft verzocht.
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] is - grotendeels - in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                164,00
              
              
                (2 punten × € 82,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                292,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 31 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 292,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
        
          
        
      
    
  
  
     Artikel 6:74 jo. 6:81 jo. 6:82 BW