ECLI:NL:RBGEL:2020:1212, Rechtbank Gelderland, 19-02-2020, AWB - 19 _ 6857
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2020-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Twee van de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar hanteert zijn niet voldoende vergelijkbaar. Gelet op de verschillen tussen de woning van eiser en het derde vergelijkingsobject en de beperkte onderbouwing van de invloed daarvan op de waarde heeft de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport van eiser is onvoldoende gemotiveerd. Rechtbank stelt waarde schattenderwijs vast.
        In bezwaar is voor 228 bezwaren tegelijk gehoord. Rechtbank neemt bijzondere omstandigheden aan en matigt de kostenvergoeding voor de hoorzitting. Zij legt daarbij ook een parallel met jurisprudentie over BPM.

RechtbanK gelderland 
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: AWB 19/6857
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2020 
    
  
  
    in de zaak tussen
  
  
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    
    
      De uitspraak van verweerder van 18 oktober 2019 waarbij het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslagen ongegrond is verklaard.
    
    
  
  
    Zitting 
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2020. Namens eiser is [persoon A] verschenen. Namens verweerder zijn [persoon B] , [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] verschenen.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 vast op € 335.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.706,52;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
      
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 356.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd (binnendijks) voor het jaar 2019.
    
    2. Eiser is eigenaar en bewoner van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 501 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.175 m². 
    
    3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 270.000. Daartoe wijst hij op een taxatierapport van taxateurs [persoon F] en [persoon G] , die de woning op de waardepeildatum hebben getaxeerd op € 270.000. 
    
    4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 januari 2020 door [persoon C] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 356.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. 
    
    5. Eiser betwist de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten die de taxateur van verweerder heeft genoemd. De rechtbank deelt dit standpunt voor zover het de objecten [adres 2] in [plaats 2] en [adres 3] in [woonplaats] betreft. De woning van eiser is een (semi-)bungalow met een onvolwaardige bovenverdieping, in die zin dat sprake is van een schuin dak op de eerste verdieping, terwijl de twee genoemde vergelijkingsobjecten woningen met een volwaardige eerste verdieping zijn die daarboven nog een zolder hebben. Dit heeft invloed op de doelmatigheid van de kubieke meters. Ook acht de rechtbank het aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten een andere groep kopers aantrekt. De rechtbank laat deze vergelijkingsobjecten daarom buiten beschouwing. Het derde vergelijkingsobject, [adres 4] in [woonplaats] , betreft een semibungalow (schuine wanden op de eerste verdieping) en is in dat opzicht beter vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkbaarheid wordt echter bemoeilijkt doordat bij [adres 4] sprake is van een grote schuur, waarvan de getaxeerde waarde niet valt te controleren. Opvallend is dat de berging/schuur bij [adres 2] 10 m² kleiner is maar € 7.000 hoger is getaxeerd dan de schuur bij [adres 4] . De taxateur heeft het verschil ter zitting niet kunnen uitleggen, zodat de rechtbank de juistheid van de aan de schuur toegekende waarde niet kan controleren, terwijl die waarde invloed heeft op de waarde van de hoofdbouw. 
    
    6. Onder omstandigheden kan één goed bruikbaar vergelijkingsobject voldoende zijn om de waarde te onderbouwen, maar in dit geval zijn de verschillen tussen de woning van eiser en het object [adres 4] vrij aanzienlijk en de onderbouwing van de invloed daarvan op de waarde is beperkt. Verweerder heeft de waarde alleen al daarom niet aannemelijk gemaakt.
    
    7. In het taxatierapport van eiser zijn weliswaar drie vergelijkingsobjecten genoemd, maar gegevens daarvan over bijvoorbeeld de staat van onderhoud, de ligging en de voorzieningen zijn niet overgelegd en ook een matrix ontbreekt. Daardoor is de vertaalslag van die objecten (verkocht voor € 250.000, € 270.000 en € 337.500) naar de woning van eiser niet inzichtelijk. Opvallend is dat één vergelijkingsobject, [adres 5] in [woonplaats] een inhoud heeft van maar liefst 900 m³. Daarmee is dat object aanzienlijk groter dan de woning van eiser en de andere vergelijkingsobjecten. Juist dat object is het goedkoopst verkocht, wat doet vermoeden dat het in benedengemiddelde staat verkeerde. Bovendien is niet goed voorstelbaar dat dit gelet op de inhoud van 900 m³ een bungalow betreft. Ook dit is niet toegelicht. Daar komt bij dat eiser verdedigt dat de wet van het afnemend grensnut meebrengt dat boven een bepaalde grootte in het geheel geen sprake meer is van een meerwaarde van extra kubieke meters. Dat zou wellicht voor zeer grote objecten kunnen gelden, maar gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op voor de woning van eiser. Een grotere woning levert weliswaar per kubieke meter wat minder op dan een kleinere woning, maar de totale waarde is in de regel wel hoger. Gelet hierop heeft ook eiser de waarde niet aannemelijk gemaakt. 
    
    8. Aangezien geen van beide partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank deze schattenderwijs bepaald. Daarbij heeft zij rekening gehouden met hetgeen hiervoor is overwogen. Ook is daarbij van belang dat de taxateur van eiser vrij uitvoerig is ingegaan op de matige staat van onderhoud en de voorzieningen. Zo is onder meer sprake van een bijna 40 jaar oude keuken en een deels 30 jaar oude badkamer en heeft de woning deels enkel glas en deels 40 jaar oud dubbel glas, verder ontbreekt dakisolatie, zitten er spaanplaatstroken tegen het plafond in de keuken, is er een schrootjesplafond op de eerste verdieping en ontbreekt een watervoorziening op de eerste verdieping. Een aantal van deze elementen is met foto’s onderbouwd. De taxateur van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de keuken in 2015 is opgeknapt. Hij heeft bevestigd dat sprake is van oudere voorzieningen, maar heeft erop gewezen dat de woning goed is onderhouden, waarbij hij mede heeft gewezen op de spouwisolatie uit 2015 en goed schilderwerk. Er is al rekening gehouden met enige veroudering, doordat de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten een kubiekemeterprijs van € 287 rechtvaardigt en verweerder is uitgegaan van € 270.
    
    9. Op basis van al deze informatie komt de rechtbank in goede justitie tot een waarde van de woning van € 335.000. Het beroep is daarmee gegrond.
    
    10. Aan de discussie over de grondstaffel die ter zitting is gevoerd, waarbij eiser verwijst naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 februari 2020, komt de rechtbank niet toe, omdat het beroep al gegrond is. Overigens merkt de rechtbank volledigheidshalve - ter nadere toelichting op de schattenderwijs vastgestelde waarde - op dat de casus uit die zaak in zoverre afwijkt van de onderhavige zaak, dat in dit geval voor alle vier objecten dezelfde grondstaffel is gehanteerd.
    
    11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.443. Dit komt overeen met 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1. Voor de hoorzitting kent de rechtbank overeenkomstig het verzoek van verweerder € 132 toe. Daarvoor is het volgende van belang. Verweerder heeft in 228 bezwaarzaken gelijktijdig gehoord. Van die bezwaren zijn er 42 gegrond verklaard. Verweerder heeft ter zitting aangevoerd dat sprake is van een bijzondere omstandigheid die aanleiding geeft tot matiging van de kosten voor de bezwaarfase voor zover het de hoorzitting betreft. Uitdrukkelijk is niet een beroep op samenhang gedaan. In de pleitnotitie is aan de hand van de uitgangspunten uit de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 januari 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:696, een berekening gemaakt die leidt tot een vergoeding van € 132 per zaak. Eiser heeft aangevoerd dat deze berekening erg laat komt. Verweerder heeft toegelicht dat dit ermee te maken heeft dat in eerste instantie was uitgegaan van ongegrondverklaring van het beroep en dat verder niet duidelijk was of eiser met het bedrag van € 132 instemde, omdat beroepen in zaken van dezelfde hoorzitting waarin de waarde niet meer in geschil was door de gemachtigde grotendeels zijn ingetrokken. De rechtbank acht dit een voldoende toelichting. Daar komt bij dat eiser in beginsel de som van verweerder zelf ook had kunnen maken omdat deze niet is gebaseerd op niet eerder ingebrachte gegevens. De rechtbank ziet aanleiding verweerder inhoudelijk te volgen in de stelling dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Weliswaar is sprake van individuele objecten, maar aannemelijk is dat de geschilpunten deels overlappen. Dit is overigens ook gebleken uit de beroepschriften voor de verschillende zaken op de zitting bij de rechtbank. Er is sprake van knip- en plakwerk waarbij argumenten één op één worden overgenomen uit andere zaken en in de ene zaak naar de andere wordt verwezen. Aannemelijk is dat de meeste tijd per zaak gaat zitten in de taxaties. De kosten van de taxaties worden echter afzonderlijk vergoed. Daarom is aannemelijk dat de werkzaamheden van de gemachtigde per zaak beperkt van omvang zijn. Hierin ziet de rechtbank aanleiding op grond van bijzondere omstandigheden af te wijken van de forfaitaire vergoeding.
    
    12. De rechtbank ziet overeenkomsten met de discussie over de proceskostenvergoeding in BPM-zaken, waarbij in vergelijkbare situaties ook de vraag aan de orde komt of sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven tot een lagere dan de forfaitaire vergoeding. Bij schadeauto’s wordt op grond van de wet een taxatierapport opgesteld. Dat rapport wordt in de regel niet afzonderlijk vergoed, zodat in BPM-zaken wellicht minder snel aanleiding bestaat de proceskostenvergoeding te matigen. Ook in BPM-zaken komt dit echter wel voor. 
    
    13. De overige kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn die van het taxatierapport à € 256,52 (4 uur maal € 53 vermeerderd met btw) en € 7 voor een kadastraal uittreksel. De kosten bedragen daarmee in totaal € 1.706,52.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2020.
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2020:1082.
  
  
     In zoverre wijkt de zaak dus af van Hoge Raad 18 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:420.
  
  
     Bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 februari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:1865.