ECLI:NL:RBDHA:2019:4875, Rechtbank Den Haag, 02-04-2019, AWB - 18 _ 5597
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Artikel 4, eerste lid, letter a, van de Wet BRV. Aan eiseres is een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ter zake van de verkrijging van alle aandelen in een vennootschap. In geschil is of de naheffingsaanslag terecht is opgelegd en of deze tot een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank oordeelt dat de onroerende zaken van de overgenomen vennootschap in hoofdzaak dienstbaar waren aan de exploitatie van die onroerende zaken. De rechtbank oordeelt vervolgens dat partijen de door hen bepleite waarde van de onroerende zaken niet aannemelijk hebben gemaakt en stelt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken in goede justitie vast. De naheffingsaanslag is terecht opgelegd, maar wordt wel verminderd.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 18/5597
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 2 april 2019 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres], gevestigd te [plaats], eiseres
    (gemachtigde: mr. L.A. van Dijk),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiseres een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (de naheffingsaanslag) opgelegd.
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 mei 2018 de naheffingsaanslag gehandhaafd. 
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2019. 
      Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigde, [A] en [B]. Namens verweerder zijn verschenen S. El Moussaoui, J.J.M. Hooijmaijers, mr. dr. A.E. Spiessens en mr. J.P. Minnema. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres maakt deel uit van een internationaal concern dat zich bezighoudt met de verhuur van opslagruimte (self storage). 
    
    2. Eiseres heeft op 30 juni 2015 alle aandelen [BV] BV ([BV] BV) overgenomen van [GmbH] GmbH. [BV] BV was ten tijde van de overname volledig aandeelhouder van drie vennootschappen waarin een self storage-onderneming werd gedreven (de onderneming) en vormde aldus een van de concurrenten van eiseres. De activiteiten van de onderneming bestonden uit het ter beschikking stellen van opslagruimte in diverse soorten en maten, klimaatbeheersing en beveiliging van de opslagruimtes, assisteren bij de opslag in en verwijdering van goederen uit de opslagruimte, verkoop van opslag- en inpakmaterialen en sloten, afsluiten van verzekeringen voor de opgeslagen goederen, verhuur van aanhangwagens en de beschikbaarstelling van rolwagentjes en dergelijke. 
    
    3. De onderneming had op het moment van de overname drieëntwintig vestigingen, allen gelegen in Nederland. Eenentwintig daarvan waren gevestigd in een pand dat (middellijk) eigendom was van [BV] BV en twee waren gevestigd in een pand dat werd gehuurd van een derde. 
    
    4. De koopsom bedroeg € 120.000.000 minus schulden en zogenoemde leakage (balansverschillen die zijn opgetreden tussen 30 april 2015 en 30 juni 2015), hetgeen per saldo heeft geresulteerd in een bedrag van € 116.958.806.
    
    5. Voorafgaand aan de aandelenverkoop heeft eiseres aan verweerder de vraag voorgelegd of [BV] BV moet worden beschouwd als een onroerendezaakrechtspersoon in de zin van artikel 4, eerste lid, letter a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wet BRV). Nadat verweerder die vraag bevestigend heeft beantwoord, heeft eiseres verweerder verzocht aan haar ter zake van deze overname een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op te leggen waartegen zij vervolgens bezwaar kon maken. In dat verzoek heeft zij als belastbare waarde een bedrag van € 107.913.617 aangegeven. De naheffingsaanslag is dienovereenkomstig opgelegd ten bedrage van € 6.474.820.   
    
  
  
    Geschil 6. In geschil is of [BV] BV een onroerendezaakrechtspersoon is in de zin van artikel 4, eerste lid, letter a, van de Wet BRV (vastgoedrechtspersoon) en eiseres daarom overdrachtsbelasting verschuldigd is over de aandelenverkrijging. Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is in geschil of de naheffingsaanslag tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Ter zitting hebben partijen verklaard dat wat zij over en weer hebben aangevoerd over de verrekening van eerdere onroerend goed-transacties buiten beschouwing kan worden gelaten. 
    
    7. Eiseres stelt dat [BV] BV niet kwalificeert als een vastgoedrechtspersoon. Zij stelt daartoe primair dat de onroerende zaken van de onderneming niet hoofdzakelijk dienstbaar waren aan de exploitatie van die onroerende zaken. Subsidiair stelt eiseres dat de waarde van de onroerende zaken € 65.018.871 bedraagt. Dit brengt mee dat ook niet is voldaan aan de eis dat de bezittingen van de onderneming op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar, grotendeels bestaan of hebben bestaan uit onroerende zaken.   
    
    8. Verweerder stelt dat sprake is van een vastgoedrechtspersoon, dat de naheffingsaanslag daarom terecht is opgelegd en dat deze eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt dat de onroerende zaken door de onderneming hoofdzakelijk werden gebruikt om tegen vergoeding ter beschikking te stellen aan derden. Dat er ook andere prestaties werden verricht zoals het ter beschikking stellen van steekwagens en aanhangwagens en de verkoop van dozen, plakband en hangsloten is volgens verweerder van ondergeschikt belang. Verder stelt verweerder dat de waarde van de onroerende zaken ten minste € 107.913.671 bedraagt. Daarmee is ook voldaan aan de bezitseis van artikel 4 van de Wet BRV.
    
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, letter a, van de Wet BRV, worden mede als onroerende zaken (fictieve onroerende zaken) aangemerkt: aandelen in een rechtspersoon, waarvan de bezittingen op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar grotendeels bestaan of hebben bestaan uit onroerende zaken en tegelijkertijd ten minste 30% van de bezittingen bestaat of heeft bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken, mits de onroerende zaken, als geheel genomen, op dat tijdstip geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken.
    
    10. Een vennootschap is niet als een zogenoemde vastgoedrechtspersoon aan te merken als zij niet alleen onroerend goed exploiteert door middel van verhuur, maar daarnaast ook andere activiteiten uitoefent en de onroerende zaken, als geheel genomen, niet geheel of hoofdzakelijk (voor ten minste zeventig percent van de totale waarde van die onroerende zaken) dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren ervan.
    
    11. Eiseres stelt dat de onroerende zaken van de onderneming op het tijdstip van de verkrijging van de aandelen door eiseres niet geheel of hoofdzakelijk dienstbaar waren aan het exploiteren van die onroerende zaken. Zij voert daartoe aan dat het de klant niet zozeer gaat om enkel het huren van een opslagruimte, maar om het ‘ontzorgd’ worden. Het gaat de klant om een samengesteld pakket van diensten waarvan opslag er een is. De klant verwacht een goede, veilige en toegankelijk opslagruimte. De locatie is volgens eiseres minder van belang, want de klant is vooral service-gebonden en niet zozeer locatie-gebonden. De klant wil dat er goed voor zijn spullen wordt gezorgd. Volgens eiseres overheersen aldus de overige diensten het geheel van prestaties van de onderneming zoals ook het geval was in de arresten van de Hoge Raad van respectievelijk 19 december 2008 en 10 oktober 2014 (ECLI:NL:HR:2008:BD6385 en ECLI:NL:HR:2014:2925). 
    
    12. De rechtbank stelt vast dat de onderneming zich primair in feite bezighield met de verhuur van (delen van) onroerende zaken ten behoeve van de opslag van goederen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overige door de onderneming verrichtte leveringen en diensten zodanig overheersend zijn dat niet langer gesproken kan worden van de verhuur van opslagruimtes of dat die verhuur slechts een onderdeel vormt van andersoortige dienstverlening. Dat de onderneming diende te zorgen voor onder meer veiligheid en klimaatbeheersing, verzekeringen aanbood met betrekking tot de opgeslagen goederen, ondersteuning bood bij de in- en uitslag van de goederen en ook producten verkocht voor de opslag zoals dozen, plakband en hangsloten, beschouwt de rechtbank veeleer als bijkomende activiteiten die werden verricht in het kader van de verhuur. Dit wordt ook ondersteund door de jaarcijfers van de onderneming, waaruit naar voren komt dat de inkomsten hoofdzakelijk werden behaald met de verhuur van opslagruimtes. De inkomsten die werden gerealiseerd met de overige leveringen en diensten zijn relatief gering. Er is daarom voldaan aan de zogenoemde doeleis. 
    
    13. Partijen zijn verder verdeeld over de waarde van de onroerende zaken. Eiseres bepleit een waarde van € 65.018.871. Verweerder stelt dat de waarde ten minste € 107.913.671 is. 
    
    14. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde gewezen op het Purchase Price Allocation-rapport (PPA-rapport) van Deloitte van 28 juli 2015. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met dit rapport de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Het PPA-rapport is weliswaar opgesteld door een onafhankelijke derde, maar uit het rapport blijkt ook dat eiseres heeft bepaald met welke methode (Depreciated Replacement Cost) de waarde moest worden berekend en dat zij daarbij nadere instructies heeft gegeven. Zo moest op aanwijzen van eiseres rekening worden gehouden met bepaalde additionele kosten en met een winst van acht percent voor de “developer”. Ook heeft eiseres bepaald dat voor ‘Facilities and Equipment’ moest worden uitgegaan van een bedrag van € 500.000 voor locaties met een grootte van meer dan 5.000 m2 en een bedrag van € 250.000 voor kleinere locaties. Daarnaast is voor de afschrijving uitgegaan van een levensduur van de vestigingen van veertig jaar, terwijl voor vergelijkbare objecten volgens de ‘Taxatiewijzer en kengetallen 2014’ wordt uitgegaan van een levensduur tussen veertig en zestig jaar. Zonder een nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom hier van de minimale levensduur zou moeten worden uitgegaan. Ook stelt verweerder in het door hem overgelegde controlerapport ‘waardeonderzoek’ (het controlerapport) terecht dat niet duidelijk is of bij de in het PPA-rapport berekende gecorrigeerde vervangingswaarde rekening is gehouden met de niet verrekenbare omzetbelasting. 
    
    15. Verweerder stelt dat de heffingsgrondslag zeker niet te hoog is vastgesteld. De waarde van de onroerende zaken is ten minste € 107.913.871. Ter onderbouwing verwijst verweerder naar het controlerapport. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee de door hem gestelde minimale waarde van € 107.913.871 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De koopsom van per saldo € 116.958.806 minus de boekwaarde van de huurpanden van € 14.618.380 is immers al lager dan dat bedrag, terwijl de koopsom bovendien is betaald voor de gehele onderneming en niet alleen voor de onroerende zaken. 
    
    16. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken in goede justitie vast op € 85.000.000. De rechtbank heeft hierbij rekening gehouden met het feit dat de koopsom minus de boekwaarde van de huurpanden € 102.340.426 bedraagt en voorts dat, zoals hiervoor onder 15 reeds is overwogen, de koopsom niet alleen is betaald voor de onroerende zaken, maar voor de volledige onderneming waaronder ook de roerende zaken, het klantenbestand, het personeel en de intellectuele eigendom en IT.
    
    17. Uitgaande van een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken van € 85.000.000 is ook voldaan aan de zogenoemde bezitseis, die inhoudt dat de bezittingen van de overgenomen vennootschap voor meer dan vijftig percent bestaan uit onroerende zaken.  
    
    18. Gelet op wat hiervoor onder 16 is overwogen, dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de naheffingsaanslag tot een berekend naar een heffingsgrondslag van
    	€ 85.000.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde 	uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.532;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, voorzitter, en mr. D.M. Drok en 
      mr. H.W.M. van Kesteren, leden, in aanwezigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2019.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.