ECLI:NL:GHDHA:2019:2786, Gerechtshof Den Haag, 18-10-2019, 19/00254
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de WOZ-waarde van een grote verkoopruimte aan een woonboulevard. In 2014 heeft belanghebbende het desbetreffende pand voor € 1.200.000 verkocht aan een particuliere belegger en van die belegger terug gehuurd voor € 115.000 per jaar. Niet in geschil is dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de daarbij te hanteren huurwaarde. Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de betaalde huur het gevolg is van een “sale and lease back-constructie” en daarom niet marktconform is en de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-19/00254
  
  
    Uitspraak van 18 oktober 2019
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Gemeentebelastingen Drechtsteden, de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 8 februari 2019, nr. ROT 17/7030.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [A] naar het prijspeil per 1 januari 2016 op € 1.421.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] voor het jaar 2017 naar een heffingsmaatstaf van € 1.421.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 333 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigd, de rechtgevolgen in stand gelaten en bepaald dat de Heffingsambtenaar het griffierecht vergoedt.
    
    3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 519 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden in Den Haag ter zitting van het Hof van 11 oktober 2019. Partijen zijn verschenen.
    
    5. Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [Y] te [A] , die is gelegen aan een woonboulevard met andere bedrijven en bestaat, naast grond en een nabijgelegen parkeerterrein, uit een in 1999 gebouwd pand van twee bouwlagen met een winkelruimte van 1150 m² op de begane grond en een winkelruimte van 908 m², een opslagruimte van 132 m² en een kantine van 51 m² op de verdieping. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 1 augustus 2014 verkocht aan [B] voor € 1.200.000 en huurt de onroerende zaak per 1 augustus 2015 voor € 115.000 per jaar.
    6. De Rechtbank heeft overwogen:
    "(…)
    2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016.
    3. De eerste stap in de waardebepaling op grond van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). De rechtbank dient dit ambtshalve te toetsen, ook als hier tussen partijen geen verschil van mening over bestaat (vergelijk hof Den Haag 14 januari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:34, door de Hoge Raad bevestigd op 5 juni 2016, ECLI:NL:HR:2015:1486).
    4. De beoordeling van de objectafbakening spitst zich toe op de vraag of en zo ja, voor welk deel, de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen.
    
      4.1.
      De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. (…)
    
    
      4.2. (…)
      
        Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen en dat de te waarderen onroerende zaak juist is afgebakend.
        5. [Belanghebbende] voert aan dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat [de Heffingsambtenaar] niet volledig tegemoet is gekomen aan haar bezwaren.
      
    
    
      5.1.
      Deze beroepsgrond slaagt. In het bestreden besluit gaat [de Heffingsambtenaar] niet inhoudelijk in op de door [belanghebbende] aangevoerde bezwaren dat:
      - er bij het bepalen van de huurwaardekapitalisatiefactor naast het basisrendement en het opslagrisico rekening gehouden dient te worden met belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten en het leegstandsrisico;
      - de markt van winkelvastgoed zwaar onder druk staat waardoor beleggers allerlei mogelijkheden aanwenden om objecten alsnog verhuurd te krijgen en te houden;
      - in de factor voor de bepaling van het leegstandsrisico naast de kans op leegstand ook zaken als verhuurkosten, mutatiekosten, incentives en huurkortingen dienen te worden betrokken.
      [De Heffingsambtenaar] overweegt dat de taxateur gezien de vorig jaar plaatsgevonden renovatie, de prima ligging (zichtlocatie langs de […] ) en het weer opleven van de woon-/meubelbranche een factor 10 niet te hoog acht en dat de leegstand van de betere panden op de goede locaties ook niet zorgwekkend is te noemen. De rechtbank is van oordeel dat hiermee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt waarom het besluit wordt gehandhaafd. Dat in de laatste alinea van het bestreden besluit staat vermeld dat [belanghebbende] zich met vragen over de inhoud van het bestreden besluit telefonisch kan wenden tot [de Heffingsambtenaar] brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      5.2.
      Dit betekent dat het bestreden besluit wordt vernietigd. Teneinde het geschil zo mogelijk finaal te beslechten beziet de rechtbank of de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven.
      6. [ Belanghebbende] voert aan dat de vastgestelde en aan de aanslag ten grondslag liggende WOZ-waarde van € 1.421.000,- te hoog is. Zij stelt dat deze waarde ten hoogste € 1.150.000,- kan bedragen. Ter onderbouwing hiervan voert [belanghebbende] (samengevat) aan dat:
      - het object op 1 augustus 2014 door [belanghebbende] is verkocht aan de heer [ [B] ] voor € 1.200.000,- en dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen transactiecijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie zou zijn. [Belanghebbende] meent dat hier geen sprake van is en dat de vastgestelde waarde in lijn moet liggen met de koopsom;
      - dat de getaxeerde huurwaarde te hoog is omdat [belanghebbende] de onroerende zaak per 1 augustus 2015 marktconform heeft gehuurd voor circa € 115.000,- per jaar en dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen huurcijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat het eigen huurcijfer niet de beste indicatie zou zijn. [Belanghebbende] meent dat hier geen sprake van is en dat de getaxeerde huurwaarde dus in lijn moet liggen met de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde. Deze beroepsgrond faalt.
    
    
      6.1. [
      
        De Heffingsambtenaar] stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat de koopsom en de (vervolgens) nieuw overeengekomen huursom gedrukt zullen zijn in verband met het onderliggende nieuwe huurcontract. [De Heffingsambtenaar] vult dit standpunt in zijn verweerschrift als volgt aan:
        'Op 31 juli 2014 is het object door [X] [belanghebbende] verkocht aan de huidige eigenaar. De verkoper is na de verkoop de huurder van het object geworden. De koopsom bedroeg € 1.200.000 en de jaarhuur bedroeg € 115.000. Het object is niet op de vrije markt aangeboden en voldoet derhalve niet aan de vereisten van de Wet WOZ. Over het algemeen kan het van invloed zijn op de gerealiseerde koopsom/jaarhuur dat de verkoper weer huurder is geworden. Met betrekking tot belanghebbendes pand blijkt uit de marktgegevens dat deze zgn. ‘sale and lease back’ constructie waardedrukkend is geweest. Bij de waardering van dit object zijn de gerealiseerde cijfers daarom niet als uitgangspunt genomen.'
      
    
    
      6.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
    
    
      6.3.
      Op [de Heffingsambtenaar] rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 1.421.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft [de Heffingsambtenaar] een taxatierapport overgelegd van [C] van 21 februari 2018 (hierna: taxatierapport van [de Heffingsambtenaar]), aangevuld met de brief van 16 november 2018 en ontvangen op 19 november 2018. Blijkens de overgelegde stukken, waaronder een rekenblad bruto kapitalisatiefactor, hanteert [de Heffingsambtenaar] voor de waardebepaling van de onroerende zaak de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van het object vast te stellen. Als uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde van het object heeft [de Heffingsambtenaar] een kapitalisatiefactor toegepast van 10,0, waar [belanghebbende] zich - zo zij heeft gesteld ter zitting - in kan vinden. Ter zitting heeft de gemachtigde van [de Heffingsambtenaar] verklaard dat de brand in het buurpand en de hier opvolgende renovatie van de onroerende zaak op zich relevant is voor de waarde maar in het onderhavige geval niet is betrokken in de waardering. [De Heffingsambtenaar] heeft de huurprijs per m² vastgesteld op € 63,45 waarin tevens de waarde van de 516 m² parkeerterrein is verdisconteerd. Ter onderbouwing van deze huurprijs heeft [de Heffingsambtenaar] verwezen naar een tweetal huurtransacties van vergelijkbare winkelpanden ( [D] en [E] beide te [A] ) met huurprijzen per vierkante meter van respectievelijk € 87,39 en € 81,92. Ter zitting heeft de taxateur van [de Heffingsambtenaar] verklaard dat [F] te [A] geen rol heeft gespeeld bij het vaststellen van de waarde. Dit object is slechts gebruikt ter toetsing van de vastgestelde waarde. Voor zover de verschillen tussen [de] vergelijkingsobjecten [van de Heffingsambtenaar] en de onroerende zaak al een correctie zouden rechtvaardigen, is er geen reden voor het oordeel dat het verschil tussen de gemiddelde huurwaarde van deze objecten (€ 84,66 per m²) en de door [de Heffingsambtenaar] voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde (€ 63,45 per m²) onvoldoende is. De rechtbank is het met [belanghebbende] eens dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer de beste indicatie vormen voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat dit niet het geval is. Naar het oordeel van de rechtbank is er, in het onderhavige geval, sprake van aannemelijk gemaakte feiten of omstandigheden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer niet de beste indicatie vormen voor de waarde in het economisch verkeer. Vast staat dat het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer tot stand zijn gekomen in een zogenoemde ‘sale and lease back’ constructie hetgeen tussen partijen niet in geschil is. Eigen aan een dergelijke constructie is dat de onroerende zaak ter verkoop niet op de vrije markt wordt aangeboden. De koper wordt immers verhuurder van het object en de verkoper wordt huurder van het object. Er wordt dan ook niet voldaan aan de vereisten die de Wet WOZ stelt aan verkoopcijfers en huurcijfers. Dit leidt tot het oordeel dat de verkoopprijs en het huurcijfer in dit geval niet de beste indicatie vormen voor de WOZ-waarde. [Belanghebbende] heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de koopsom van € 1.200.000,- en de (vervolgens) nieuw overeengekomen huursom van € 115.000,- (huurwaarde van € 51,32 per m²) niet gedrukt zijn. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 84,66 per m²) die [de Heffingsambtenaar] heeft gebruikt, de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde huurwaarde voor het object (€ 63,45 per m²) en het feit dat deze huurwaarde getoetst is aan het buurpand [F] (huurwaarde van € 83,78 per m²).
      7. Het beroep is gegrond. Gelet op hetgeen hiervoor onder 6. is overwogen blijven de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand.
      8. [ De Heffingsambtenaar] dient het door [belanghebbende] betaalde griffierecht te vergoeden.
      9. De rechtbank ziet geen aanleiding [de Heffingsambtenaar] te veroordelen in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Het bestreden besluit is weliswaar, gelet op hetgeen onder 5. is overwogen (en derhalve op formele gronden) vernietigd, maar de rechtsgevolgen van het besluit blijven in stand. De grieven die in bezwaar zijn opgeworpen zijn niet meer als beroepsgrond zijn aangevoerd. [Belanghebbende] is ten gevolge van het motiveringsgebrek niet in haar belangen is geschaad.
      (…)"
      
    
    
      7.1.
      In het verweerschrift in hoger beroep is in afwijking van het oordeel van de Rechtbank  gesteld dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Het Hof merkt de stelling aan als ingebracht bij wijze van incidenteel hoger beroep. Belanghebbende heeft op de zitting, daarnaar gevraagd, te kennen gegeven dat zij op dat punt het oordeel van de Rechtbank volgt, zij het dat de Rechtbank de proceskosten had moeten vergoeden, dat de feiten duidelijk zijn en dat zij niet in de gelegenheid hoeft te worden gesteld schriftelijk op de stelling van de Heffingsambtenaar te reageren. De Heffingsambtenaar heeft op de zitting, daarnaar gevraagd, verklaard dat hij, los van de uitkomst van de procedure, zich kan vinden in het oordeel van de Rechtbank dat het in beroep betaalde griffierecht aan belanghebbende wordt vergoed, ook omdat dat inmiddels is gebeurd.
    
    
      7.2.
      Meer inhoudelijk houdt partijen in hoger beroep, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak met € 1.421.000 te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich toe op de in het kader van de waardering aan de verkoopprijs van € 1.200.000 en de jaarlijkse huurprijs van € 115.000 toe te kennen betekenis. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak € 1.065.000 is, terwijl de Heffingsambtenaar bij het standpunt blijft dat de waarde wordt gehandhaafd op € 1.421.000. Het Hof merkt als tussen partijen vaststaand aan dat de door de Rechtbank overwogen objectafbakening niet in geschil is.
    
    
      7.3.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
      
      8. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de uiteenzetting in het verweerschrift in hoger beroep en de op de zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt, ook in het licht van wat van de kant van belanghebbende in (de nadere aanvulling van) het bezwaarschrift en bij het hoorgesprek in bezwaar naar voren is gebracht, dat de uitspraak op bezwaar voldoende inzichtelijk maakt dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde is gehandhaafd. Van een motiveringsgebrek is geen sprake.
      
      9. De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak, in het bijzonder het door de Heffingsambtenaar in het geding gebrachte taxatierapport, met juistheid geoordeeld, vooral waar het gaat om de, ook in het licht van de verkoopprijs van € 1.200.000 en de jaarlijkse huurprijs van € 115.000, in aanmerking te nemen waarderingselementen huurwaarde en kapitalisatiefactor, dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken en artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, met € 1.421.000 niet te hoog is vastgesteld. Het geheel van gegevens over de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten wijst uit, de overwegingen van de Rechtbank volgend, dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde - zo al niet kan worden gezegd dat die waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld - in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, ook in die zin dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.
      
      10. Belanghebbende heeft in beroep en hoger beroep - terecht merkt de Heffingsambtenaar op dat belanghebbende in hoger beroep ter onderbouwing van de waarde geen andere standpunten naar voren heeft gebracht - niets, althans te weinig, aangevoerd of ingebracht, tegenover de gemotiveerde weerspreking door de Heffingsambtenaar, dat een beletsel is voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarde van de onroerende zaak op € 1.421.000. Opmerking verdient dat die waarde niet wordt aangetast door het wijzen op enkele waarderingsaspecten, en dan ook nog zonder een afdoende onderbouwing, omdat belanghebbende zo voorbijgaat aan het gegeven dat het hier om een waardering als geheel van de onroerende zaak gaat en niet alleen om de bij de waardering gebezigde afzonderlijke bestanddelen en elementen. Belanghebbende heeft het van haar te verlangen tegenbewijs niet geleverd.
      
      11. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond is.
      
      12. Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behalve de beslissing over het griffierecht, en
    - bevestigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar.
    
    
    
      De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier H. van Lingen. De beslissing is op 18 oktober 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Visser
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -     - de naam en het adres van de indiener;
    -     - de dagtekening;
    -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -     - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.