ECLI:NL:RBNHO:2021:3571, Rechtbank Noord-Holland, 26-04-2021, AWB - 19 _ 5620
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank ziet geen aanleiding op het totaalbedrag aan de door eiseres opgegeven bouwkosten, welke kosten tevens omvatten de door de verhuurder verstrekte eenmalige afbouwbijdragen, een aftrek toe te passen. De rechtbank houdt voorts rekening met 18, derde lid, van de Wet WOZ nu sprake is van een object in renovatie en de gegeven huurkorting. De huurwaarden waarop verweerder zich baseert zijn derhalve niet te hoog. Huurwaardekapitalisatiefactor is evenmin te hoog waarbij een top-downberekening de voorkeur verdient boven een bottum-upberekening.

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: HAA 19/5619 en HAA 19/5620
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 26 april 2021 in de zaken tussen
    
    
      [X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres
    (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
    
      
        HAA 19/5620 (belastingjaar 2018)
      
      Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 8.988.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekendgemaakt. 
    
    
    
      
        HAA 19/5619 (belastingjaar 2019)
      
      Verweerder heeft bij op 28 februari 2019 verzonden beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ, de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 8.988.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt. 
    
    
    
      
        HAA 19/5620 (belastingjaar 2018) en HAA 19/5619 (belastingjaar 2019)
      
      Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 2 oktober 2019 (hierna: bestreden besluiten) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft in elk van beide zaken een afzonderlijk verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Verweerder heeft bij brief van 5 januari 2021 een nader stuk (pleitnota) ingediend dat in afschrift aan eiseres is doorgezonden. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2021 te Haarlem. De zaken met bovengenoemde zaaknummers zijn gelijktijdig behandeld. Eiseres is vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen [B] , RMT, vergezeld van [C] , taxateur.
      
        Overwegingen
      
    
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. De onroerende zaak betreft een winkel. De onroerende zaak is gebouwd in 1982 en in 2017 geheel vernieuwbouwd. De onroerende zaak bestaat uit een winkeloppervlak van 1.504 m² (souterrain), 1.368 m² (bouwlaag 0) en 868 m² (bouwlaag 1). Het totale vloeroppervlak van de onroerende zaak bedraagt derhalve 3.740 m². De onroerende zaak wordt hierna ook aangeduid als [D] .
    
    2. De huurovereenkomst, gedateerd 3 juli 2017, gesloten met betrekking tot de onroerende zaak, houdt voor zover van belang het volgende in:
    
    
      “	Ondergetekenden
    
    
    
      1. Stichting [E] , gevestigd te [F]
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
    
      
        hierna te noemen: ‘verhuurder’,
      
    
    
    
      
        	EN
      
    
    
    
      2. [X] B.V., (…) gevestigd (…) [Z]
    
    
    
      
        hierna te noemen ‘huurder’
      
    
    
    
      
        zijn overeengekomen
      
    
    
    
      
        Het gehuurde, bestemming
      
    
    
    
      1.1.
      
        Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (…) [A] .
      
      
      
        
          	(…)
        
      
      
    
    
      3.1
      
        Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar (…)
      
      
      
      
        
          	(…)
        
      
      
    
    
      4.1
      
        De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 550.000,-- (…)
      
      
      
      
        
          	20 Verhuurder verstrekt aan huurder een huurvrije periode ter grootte van 3 (drie) maanden, ten behoeve van de door huurder te verrichten afbouwwerkzaamheden, ingaande op de huuringangsdatum en eindigde op de laatste dag nadat de 3 (drie) maanden zijn verstreken. 
        
      
      
      
        
          	(…)
        
      
      
      
      
        
          	21 Verhuurder verstrekt aan huurder een eenmalige afbouwbijdrage ter grootte van maximaal € 575.000,-- te vermeerderen met de geldende BTW ten behoeve van bouwkundige aanpassingen van het gehuurde
        
      
      
      
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          	22 Verhuurder verstrekt aan huurder bij publieke opening van het gehuurde eenmalig een afbouwbijdrage ter grootte van maximaal € 40.000,--, te vermeerderen met de geldende BTW ten behoeve van de realisatie van een commerciële trap van de begane grond naar de eerste verdieping aan de achterzijde van de winkelruimte, mits deze ook daadwerkelijk is gerealiseerd. (…)		”
      
      
      3. In een e-mailbericht van 28 mei 2018 van verweerder aan eiseres is onder meer het volgende gesteld:
      
      
        “	Om een juiste WOZ-waarde te kunnen vaststellen van het object aan de [D] , wil ik u verzoeken mij de investeringsbijdrage/verbouwingskosten kenbaar te maken die voor rekening van [X] BV zijn gekomen. 		”
      
      
      4. In een volgend e-mailbericht van 31 mei 2018 van verweerder aan eiseres is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        “	Zoals telefonisch besproken, stuur ik u nog even door wat de taxateur nodig heeft voor wat betreft de verbouwingskosten. Hierbij moet gedacht worden aan alle verbouwingskosten die door [X] BV zijn gedaan voor de realisatie van casco ruimte naar winkel. En daarbij alleen wat aard en nagelvast is. Uitgezonderd hierop zijn bijvoorbeeld vastzittende kledingrekken, logo’s, ander reclame materiaal, tv-schermen, etc.Zaken die dus wel van belang zijn, zijn onder andere de installaties, lift, roltrappen, vloeren, etc. 		”
      
      
      5. Een “bouwkostenoverzicht [D] ( [X] )” (hierna: het bouwkostenoverzicht) verstrekt van de zijde van eiseres. In het bouwkostenoverzicht is een gedetailleerd overzicht gegeven van de door eiseres aan de onroerende zaak “aard en nagelvast” aangebrachte aanpassingen. Het totaalbedrag van deze aanpassingen bedraagt € 1.885.102,13.
      
      6. Het totaalbedrag van de huurvrije periode van drie maanden bedraagt over de gehele huurperiode € 137.499.
      
      
        
          Geschil
        
      
      7. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2017 (belastingjaar 2018) en 1 januari 2018 (belastingjaar 2019).
      
      8. Eiseres bepleit voor elk van beide belastingjaren een waarde van maximaal € 6.692.000 en stelt daartoe het volgende. De getaxeerde huurwaarden zijn te hoog.De onroerende zaak is marktconform gehuurd. Vaste jurisprudentie toont aan dat het eigen marktcijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economische verkeer. Dit geldt ook voor huurcijfers. Indien een object is verhuurd voor een marktconform bedrag dient de getaxeerde huurwaarde in lijn te liggen met de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde. Er zijn geen omstandigheden die een afwijking van de gerealiseerde huurwaarde rechtvaardigen. Eiseres verwijst in dit verband naar de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem van 25 augustus 2009 (ECL:NL:GHARN:2009:BJ7973) en van de rechtbank Amsterdam van 18 januari 2006 (ECLI:NL:RBAMS:2006:AV0514).
      Verweerder hanteert ten onrechte een huurwaarde van € 599.256 terwijl het eigen huurcijfer € 550.000 bedraagt. Verweerder kent het verschil in huurwaarde toe aan de door eiseres uitgevoerde investering. Deze investering betreft echter een investering specifiek ten behoeve van de formule van eiseres en heeft geen meerwaarde voor de onroerende zaak. Bovendien is de investering geheel door de verhuurder betaald. In het huurcontract is hiervoor een eenmalige afbouwbijdrage ten bedrage van € 575.000 exclusief BTW toegekend. Daarnaast is door de verhuurder ten behoeve van de realisering van een commerciële trap naar de eerste verdieping, een additionele afbouwbijdrage van € 40.000 exclusief BTW toegekend. Beide bijdragen kunnen worden gezien als huurkorting en dienen te worden verdisconteerd in de cascohuur. Verder is in de huurovereenkomst opgenomen dat de verhuurder eenmalig voorziet in:
      
        
          personeelstoiletten;
        
        
          cementdekvloer;
        
        
          sparing in de begane grondvloer ten behoeve van de lift en de trap;
        
        
          een bevoorradingsplaats aan de [G] ;
        
        
          het realiseren van een vide.
        
      
      Deze verbouwingen zijn onderdeel van de huurovereenkomst en zijn in de cascohuur verdisconteerd.De huurovereenkomst van de onroerende zaak is aangegaan voor tien jaar en er is  afbouwbijdrage van in totaal € 615.000 toegekend. Dat betekent dat een jaarlijkse huurkorting is gegeven van € 61.500. De feitelijke huur bedraagt derhalve € 488.500. Daarnaast heeft de huurder een huurvrije periode van drie maanden gekregen van de verhuurder.Op basis van de bottum-up methode, waarbij rekening wordt gehouden met een hoog leegstandsrisico, hogere onderhoudskosten, hogere beheerskosten en een relatief hoog opslagrisico, is de kapitalisatiefactor 13,7 (hierna: de factor). Dat het leegstandsrisico, de onderhouds-, beheerskosten en het opslagrisico hoger zijn, heeft te maken met de ouderdom en grootte van de onroerende zaak alsmede met de marktsituatie.
      
      9. Verweerder concludeert, onder overlegging van een voor elk van beide jaren afzonderlijk opgesteld taxatierapport, tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft onder meer gesteld dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. In dit verband heeft verweerder gesteld dat een afbouwbijdrage in de huur moet worden verdisconteerd. De investering moet echter worden opgeteld bij de jaarhuur en niet in mindering worden gebracht zoals eiseres meent.. Verweerder heeft voorts gesteld dat de kapitalisatiefactoren voor elk van beide belastingjaren niet te hoog zijn vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de matrix onderbouwing kapitalisatie factor die deel uitmaakt van de taxatierapporten, en die de huur- en verkoopgegevens van een achttal vergelijkingsobjecten vermeldt. 
      
      10. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat het verweerschrift, voor zover dit betreft de cijfermatige berekening van de huurwaarde, voor beide belastingjaren dient te worden vervangen door hetgeen hieromtrent in de pleitnota van 5 januari 2021 is gesteld.
      
      11. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil
        
      
      12. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
      
        Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
      
      a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
      b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
      
      
        Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.
      
      
      
        Op grond van het tweede lid van laatstgenoemd artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
      
      
      
        Op grond van het derde lid, onder b, van dit artikel wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (toestandsdatum).
      
      
      13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      14. Verweerder heeft de waarden van het object onderbouwd aan de hand van de in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling genoemde methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode).
      
      15. De huurwaardekapitalisatiemethode komt erop neer dat de waarde van een niet-woning wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de factor.
      
      16. Tussen partijen is niet in geschil dat dit voor de onroerende zaak een geschikte methode is om de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde ervan vast te stellen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
      
      
        
          huurwaarden
        
      
      17. Bij een waardering volgens de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van een marktconforme bruto huur rond de waardepeildatum. In verband hiermee is het volgende van belang.
      
      18. Op 3 juli 2017 zijn eiseres en de verhuurder met betrekking tot de onroerende zaak een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaren waarbij zij een casco huurprijs zijn overeengekomen van € 550.000. De verhuurder heeft aan eiseres ten behoeve van bouwkundige aanpassingen een éénmalige afbouwbijdrage verstrekt van € 575.000 alsmede een éénmalige afbouwbijdrage van € 40.000 ten behoeve van de realisering van een commerciële trap.Op het op verzoek van verweerder door eiseres verstrekte bouwkostenoverzicht is een totaalbedrag van € 1.885.102,13 aan “aard en nagelvaste” (waaronder bouwkundige aanpassingen, wanden, plafonds, lift, trap en balustrade, kozijnen en deuren) bouwkundige aanpassingen vermeld. De rechtbank acht aannemelijk dat, gelet op de op het bouwkostenoverzicht vermelde aanpassingen, alsmede gelet op hetgeen eiseres in haar beroepschrift hierover heeft gesteld, het totaalbedrag van de bouwkosten tevens de afbouwbijdragen van € 575.000 en € 40.000 omvat. 
      
      19. De rechtbank ziet geen aanleiding op het totaalbedrag van € 1.885.102,13 aan bouwkundige aanpassingen een aftrek toe te passen. Daartoe overweegt zij het volgende. De rechtbank acht eiseres de meest gerede partij om haar eerst ter zitting aangevoerde stelling  dat een deel van de aanpassingen zoals vermeld op het bouwkostenoverzicht niet als “aard en nagelvast” dient te worden gekwalificeerd, te aannemelijk te maken , Eiseres is naar het oordeel van de rechtbank, nu zij deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd, niet geslaagd in de op haar in zoverre rustende bewijslast. Dat mede gelet op de opgave van de verrichte werkzaamheden die verweerder van eiseres heeft ontvangen naar aanleiding van zijn  verzoek van 31 mei 2018, Bovendien heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de aangebrachte bouwkundige aanpassingen specifiek betrekking hebben op de formule van haar bedrijfsvoering (“ [X] [H] ”).
      
      20. De rechtbank ziet voorts in de voor de afzonderlijke jaren van toepassing zijnde Taxatiewijzers huurwaardekapitalisatie (waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018; hierna: de taxatiewijzers), los van de status ervan, geen aanleiding bij de huurwaarde een percentage van slechts 60% van de investeringen op te tellen. Daartoe overweegt de rechtbank dat blijkens de taxatiewijzers genoemd percentage van 60% van de investeringen als vuistregel wordt gehanteerd omdat niet altijd duidelijk is welke bedragen precies betrekking hebben op de onroerende zaak en welke op de roerende zaken. Gelet evenwel op de gedetailleerde opgave van de bouwkundige aanpassingen in het bouwkostenoverzicht, is daarvan naar het oordeel van de rechtbank, hier geen sprake. Dit betekent dat bij de vraag of de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld, de rechtbank uitgaat van het gehele totaalbedrag van € 1.885.102,13 zoals vermeld op het bouwkostenoverzicht. 
      
      21. De rechtbank overweegt voorts dat eiseres ter zitting onweersproken heeft verklaard dat van het totaalbedrag van € 1.885.102,13 in de periode tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018 een bedrag van circa € 1.100.000 en in de periode tussen 1 januari 2018 en de opening van de onroerende zaak voor het publiek in mei 2018 een bedrag van circa € 700.000 aan kosten voor de aanpassingen zijn gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank voor beide belastingjaren rekening houden met deze bedragen bij toepassing van het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
      
      22. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurkorting (€ 137.499 : 10 jaren =) € 13.749 per jaar bedraagt. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat voor het belastingjaar 2018 de gecorrigeerde jaarhuur per de toestandsdatum € 646.251 bedraagt en voor het jaar 2019 € 724.761. De rechtbank komt hiertoe middels de volgende berekening:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Huurwaarde
              
              
                2018
              
              
                2019
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Casco huur
              
              
                € 550.000
              
              
                € 550.000
              
            
            
              
                Jaarlijkse investering  
              
              
                + € 110.000 (10% x € 1.100.000) 
              
              
                + € 197.234 (afgerond) ((10% x € 1.100.000) + (1/9 x (€ 785.102))
              
            
            
              
                huurkorting
              
              
                - € 13.749
              
              
                - € 13.749
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Gecorrigeerde huurwaarde
              
              
                € 646.251
              
              
                € 733.485
              
            
          
        
      
      Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat verweerder de voor beide belastingjaren vastgestelde huurwaarde met € 599.256 niet te hoog heeft vastgesteld. De stelling van eiseres dat zij de onroerende zaak na beëindiging van de huurovereenkomst totaal “gestript” aan de verhuurder dient op te leveren doet hieraan niet af aangezien niet voldoende aannemelijk is geworden dat zulks het geval is.
      
      
        
          factoren
        
      
      23. De rechtbank stelt voorop dat het berekenen van de factor uit marktgegevens (top down) de voorkeur verdient boven een berekening volgens algemene normen (bottom up). (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2019:3801; r.o. 5.15) De bottom-up methode komt daarom pas aan de orde als er onvoldoende marktgegevens zijn om de factor te bepalen. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen sprake. Immers, verweerder heeft de factor van 15 van de onroerende zaak voor elk van beide jaren herleid uit een achttal verkooptransacties van onroerende zaken (winkels). De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar stelling dat de factor op basis van de door haar genoemde bottom-up methode dient te worden bepaald.De rechtbank acht voorts de ter bepaling van de factor gehanteerde vergelijkingsobjecten bruikbaar. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de onroerende zaak in het centrum van [I] gelegen winkels zijn. Gelet op de overige verstrekte gegevens met betrekking tot de vergelijkingsobjecten is de rechtbank bovendien van oordeel dat een factor van ten minste 15 voor elk van beide belastingjaren niet te hoog is. Dat verweerder de gegevens betreffende de grootte van de vergelijkingsobjecten niet heeft overgelegd doet hieraan niet af nu gesteld noch gebleken is dat bij de verkoop- en huurtransacties van de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden met de grootte van deze objecten. 
      
      24. De rechtbank concludeert dat de waarden derhalve niet te hoog zijn vastgesteld.
      
      25. De rechtbank overweegt ten overvloede dat ook indien bij de totale bouwkosten van € 1.885.102,13, anders dan hiervoor in overweging 20 is overwogen, het in de taxatiewijzers genoemde percentage van 60% bij de overeengekomen jaarlijkse huursom  zou worden opgeteld, dit niet zou afdoen aan het in de overwegingen 22 en 24 gegeven oordeel.
      
      26. De rechtbank zal de beroepen derhalve ongegrond verklaren.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      27. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en
      mr. drs. C.M. van Wechem en mr. P.A. Caljé, leden, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2021.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 
      1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	een dagtekening;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de gronden van het hoger beroep.