ECLI:NL:GHDHA:2019:2023, Gerechtshof Den Haag, 18-06-2019, BK-18/00934
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is eigenaar van een woning. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, meer in het bijzonder in vergelijking met de waarden die zijn vastgesteld voor een aantal omliggende onroerende zaken. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Naar volgt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, met de kwalificatie eenvoudige toestand, zijn vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde staat van onderhoud verkeren. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. De door belanghebbende genoemde verkoopprijs blijkt niet die van een met de woning vergelijkbare onroerende zaak te zijn, nu dit een pas later gevoegd appartement betreft en ten aanzien van de andere door belanghebbende genoemde onroerende zaak staat vast dat daar een fout is gemaakt in de registratie van de onroerende zaak. Verder kwalificeert een bepaling van de WOZ-waarde van een woning op grond van (een vergelijking met) WOZ-waarden van andere woningen niet als methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, als bedoeld in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, reeds omdat vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen geen op de markt gerealiseerde verkoopcijfers zijn.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-18/00934
    
    
    uitspraak d.d. 18 juni 2019
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [A] )
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: [B] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam  (de Rechtbank) van 24 juli 2018, nummer ROT 18/589.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [C] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 (het kalenderjaar) vastgesteld op € 233.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het belastingjaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [C] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een kostenvergoeding afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 26 april 2019 per fax een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 mei 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning op de begane grond en eerste verdieping, gelegen in de wijk [D] . Het bouwjaar van de woning is 1939. Het netto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 127 m2. Bij de woning hoort een tuin van 60 m2. De woning heeft een kelder van ongeveer 12 m2, die de heffingsambtenaar bij de waardebepaling buiten beschouwing heeft gelaten.
      
    
    
      2.2.
      In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende de heffingsambtenaar verzocht om verstrekking van de waardegegevens van de volgende woonobjecten:
      
      
        “ [E] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 176 m2)
        
          [F] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 122 m2)
        
          [G] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 88 m2)
        
          [H] (BAG-verblijfsobject met woonfunctie van 128 m2 en WOZ-2015 van 
        € 124.000)”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 2 november 2017 heeft in het kader van de onderhavige procedure een hoorgesprek plaatsgevonden, waarbij namens belanghebbende zijn gemachtigde aanwezig was en namens de heffingsambtenaar mevrouw [I] (taxateur) en mevrouw [J] (notulist). In het verslag dat van dit hoorgesprek is opgemaakt, is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “Gemachtigde geeft aan meer referentieobjecten te hebben ter onderbouwing, maar deze niet te noemen daar gemachtigde van mening is dat Belastingen [C] weigert de waarde van het object [K] te geven. Belastingen [C] heeft aangegeven dat zij niet weigert de vastgestelde waarde te geven. Voor het object [K] is nog geen waarde is vastgesteld voor het belastingjaar 2017. Indien er geen waarde is vastgesteld kan er ook geen waarde worden gegeven.”
      
      
    
    
      2.4.
      In de uitspraak op bezwaar van 21 december 2017 is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “Betreft de [E] t/m [G] is de waarde nog niet opgelegd en dus nog niet bekend, dit ook tijdens de hoorzitting met u gecommuniceerd.”
      
      
    
    
      2.5.
      In het verweerschrift in eerste aanleg is omtrent de [K] , [E] , [F] en [G] onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “Omdat er veel verkopen bekend zijn van woningen aan de [Y] , is het niet zo dat bij
        gebrek aan referentieobjecten voor het onderhavige pand voor de waardering naar een niet-
        woning zoals [K] moet worden gekeken.
        (…)
        De [K] is in het jaar 2017 een niet-woning. De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 is vastgesteld. De WOZ-waarde voor het jaar 2018 is nog niet vastgesteld omdat het object in transitie verkeert.
        (…)
        De [K] betreft een voormalig schoolgebouw dat tot en met belastingjaar 2017 is
        gewaardeerd als een niet-woning, zijnde een atelier/studio. Per 15 januari 2017 is het object
        
          [K] beëindigd. De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 is vastgesteld.
        Per 15 januari 2017 is een object [E] ontstaan. Dit betreft het gehele gebouw
        inclusief de daarbij horende grond. De taxateur die dit object in zijn wijk heeft, schat in dat er
        voor het belastingjaar 2018 sprake is van een object dat deels woning is, deels wordt
        verbouwd naar woning en deels uit kantoorruimte bestaat.
        Voor het belastingjaar 2017 kan Belastingen [C] alleen de waarde van [K] als zijnde een niet-woning verstrekken indien belanghebbende een goede reden daarvoor
        aanvoert. Naar mijn mening heeft belanghebbende geen belang bij de waarde van de
        
          [K] als voormalige school en atelier/studio om een woning zoals de [Y]
         te kunnen toetsen. Belanghebbende heeft in ieder geval niet duidelijk gemaakt waarom hij de waarde van de [K] nodig heeft.
        (…)
        Omdat het object [K] in 2017 en 2018 in transitie verkeert, is er nog geen WOZ-waarde voor 2018 vastgesteld. Ter plaatse moet onderzoek worden verricht naar de objectafbakening en de waardering van deze voormalige school. Zodra deze WOZ-waarden zijn vastgesteld, zijn deze te raadplegen op www.wozwaardeloket.nl.”
      
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [I] , taxateur, en gedateerd 9 april 2018. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens bevat van een vijftal vergelijkingsobjecten, uit dezelfde straat als de woning van belanghebbende en volgens de heffingsambtenaar in dezelfde eenvoudige toestand als de woning van belanghebbende: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                adres
              
              
                datum koop
              
              
                koopsom
              
              
                grootte
              
              
                bouwjaar
              
              
                prijs per m2
              
              
                prijs per m2 na correctie naar waardepeildatum
              
            
            
              
                Woning belanghebbende
                   bg en 1e
              
              
                
              
              
                
              
              
                127
              
              
                1939
              
              
                € 1.651
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [L] -2e en 3e
              
              
                04-04-2016
              
              
                € 223.500
              
              
                117
              
              
                1938
              
              
                € 1.910
              
              
                € 1.825
              
            
            
              
                
                  [M] -2e en 3e
              
              
                21-05-2015
              
              
                € 210.000
              
              
                115
              
              
                1938
              
              
                € 1.826
              
              
                € 1.889
              
            
            
              
                
                  [N] -1e 
              
              
                03-08-2015
              
              
                € 127.000
              
              
                65
              
              
                1940
              
              
                € 1.954
              
              
                € 1.992
              
            
            
              
                
                  [O] -bg
              
              
                06-07-2015
              
              
                € 130.000
              
              
                61
              
              
                1938
              
              
                € 1.908
              
              
                € 1.955
              
            
            
              
                
                  [P] -2e en 3e  
              
              
                17-04-2015
              
              
                € 240.000
              
              
                109
              
              
                1939
              
              
                € 2.110
              
              
                € 2.193
              
            
            
              
                Gemiddeld totaal
              
              
                
              
              
                € 186.100
              
              
                93
              
              
                
              
              
                € 1.942
              
              
                € 1.971
              
            
          
        
      
      
      
        Voorts zijn in het taxatierapport een drietal, volgens de heffingsambtenaar, beter onderhouden onroerende zaken genoemd uit dezelfde straat als de woning van belanghebbende:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                adres
              
              
                datum koop
              
              
                koopsom
              
              
                woonoppervlak
              
              
                prijs per m2
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [Q] -2e en 3e
              
              
                01-07-2016
              
              
                € 197.500
              
              
                91
              
              
                € 2.170
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [R] -2e en 3e
              
              
                20-07-2015
              
              
                € 275.000
              
              
                108
              
              
                € 2.454
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [S] -2e en 3e
              
              
                18-03-2015
              
              
                € 249.000
              
              
                116
              
              
                € 2.147
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.7.
      Bij nader stuk van 26 april 2019 heeft de heffingsambtenaar de taxatieverslagen van een drietal onroerende zaken in dezelfde straat als die van belanghebbende ingezonden, te weten [T] , [U] en [V] . Dit zijn de onroerende zaken die belanghebbende ter zitting voor de Rechtbank in het kader van zijn beroep op de meerderheidsregel heeft genoemd. Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar een nadere toelichting op deze stukken gegeven.     
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover te dezen van belang, als volgt beslist:
    
    
      “3.	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    
      4.	[De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport van [I] van 9 april 2018 in het geding gebracht. De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak onder meer wat betreft ligging (in dezelfde straat), type woning, woningoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Het staat [de heffingsambtenaar] vrij alleen de vergelijkingsobjecten aan te voeren die de hoogste verkoopprijzen hebben gerealiseerd, als hij daarmee de prijs onderbouwt die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Vervolgens houdt de taxateur voldoende rekening met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak door voor de waarde per vierkante meter 
      € 1.651,- aan te houden in plaats van € 1.971,-, wat de gemiddelde waarde is per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. [Belanghebbende] betwist niet voldoende gemotiveerd dat deze door de taxateur aangehouden marge voldoende is. [De heffingsambtenaar] heeft, gelet op het vorenstaande, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      5.	De beroepsgrond, dat [de heffingsambtenaar] ten onrechte heeft geweigerd de waardegegevens van [K] , [E] , [F] en [G] te verstrekken, faalt.
    
    
    
      5.1.
      In artikel 40 van de Wet WOZ is bepaald dat op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak, die niet in hoofdzaak tot woning dient, aan een ieder die kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan, kan worden verstrekt door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar.
      
    
    
      5.2.
      De beoordeling of de gemeenteambtenaar op grond van de in artikel 40 van de Wet WOZ neergelegde openbaarmakingsregeling aan [belanghebbende] de door hem verzochte waardegegevens had moeten verstrekken, dient plaats te vinden in de beroepsprocedure tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak van [belanghebbende] (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 11 december 2013, ECLI:RVS:2013:2326) hetgeen hier ook het geval is.
      
    
    
      5.3.	[
      De heffingsambtenaar] heeft in zijn verweerschrift en ter zitting aangevoerd dat [K] (een voormalig schoolgebouw) tot en met het belastingjaar 2017 is gewaardeerd als een niet-woning. Per 15 januari 2017 is het object ‘ [K] ’ beëindigd en het object ‘ [E] ’ ontstaan dat het gehele gebouw inclusief de daarbij behorende grond omvat. [De heffingsambtenaars] inschatting is dat er in het belastingjaar 2018 sprake is van object dat deels woning is, deels wordt verbouwd naar woning en deels uit kantoorruimte bestaat.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank stelt, gelet op het vorenstaande, vast dat [K] voor het belastingjaar 2017 (en op de waardepeildatum 1 januari 2016) als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor het verkrijgen van het waardegegeven van een niet-woning dient [belanghebbende] op grond van voormeld artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ aan te tonen een gerechtvaardigd belang te hebben. Van een dergelijk belang is de rechtbank niet gebleken. De enkele stelling dat het waardegegeven noodzakelijk is om de waarde van de woning van [belanghebbende] te onderbouwen is hiervoor onvoldoende nu niet valt te bezien hoe de waarde van een woning kan worden onderbouwd met de waarde van een niet-woning. Ten aanzien van de door [belanghebbende] genoemde objecten [E] , [F] en [G] staat vast dat er geen WOZ-waarden voor het jaar 2017 zijn vastgesteld en er dus ook geen waardegegevens kunnen worden verstrekt.  
      
      
        6.	De beroepsgrond, dat [de heffingsambtenaar] het gelijkheidsbeginsel, en meer in het bijzonder de meerderheidsregel heeft geschonden, faalt.
      
      
    
    
      6.1.	[
      
        Belanghebbende] heeft hiertoe aangevoerd dat de onroerende zaken [U] en [V] identiek zijn onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van een onroerende zaak (WOZ-waarde) is geen op de markt gerealiseerde verkoopsom. Reeds daarom kan de in artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde van de woning niet herleid worden uit de WOZ-waarden van (een) andere woning(en). Ter zitting heeft [belanghebbende] verklaard dat hij met het beroep op de WOZ-waarden van [U] en [V] heeft beoogd te stellen dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, heeft geschonden doordat hij de eigenaren van deze woningen in vergelijking met hem gunstiger heeft behandeld. De rechtbank is van oordeel dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gelijke gevallen wordt gevormd door objecten die identiek zijn aan elkaar en aan het object waarvan de waarde in geschil is, in die zin dat de waarderelevante verschillen tussen de objecten verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:
        AT8942). De woning en de door [belanghebbende] in dit verband genoemde andere woningen verschillen, naar blijkt uit hetgeen [belanghebbende] ter zitting heeft verklaard, in bepaalde opzichten meer dan verwaarloosbaar van elkaar en van de woning en zijn dan ook niet identiek.
      
      
      
        7.	Het beroep is ongegrond.
      
      
      
        8.	Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
      
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      4.1.
      In hoger beroep spitst het geschil zich toe op het antwoord op de vraag of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, meer in het bijzonder in vergelijking met de waarden die zijn vastgesteld voor de onroerende zaken [T] , [U] en [V] en [K] .
      
    
    
      4.2.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot het gelasten van de heffingsambtenaar alsnog de waardegegevens van [K] te verstrekken, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 200.000 en tot vergoeding van de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep en in het geval het hoger beroep ongegrond wordt verklaard tot vergoeding van de genoemde proceskosten in verband met het ten onrechte weigeren de gevraagde gegevens te verstrekken. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot afwijzing van het verzoek van belanghebbende tot vergoeding van de proceskosten ook in het geval het hoger beroep ongegrond is, en, voor het geval het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, bij toekenning van de proceskosten tot toepassing van de factor 1 voor het gewicht van de zaak. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij beschikking niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, met de kwalificatie eenvoudige toestand, zijn vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde staat van onderhoud verkeren. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer totaaloppervlakte, verdieping, aanwezigheid van een tuin en grootte daarvan, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. 
      
      
        5.4.1.
        Aan het vorenstaande doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 
        
      
      
        5.4.2.
        
          De heffingsambtenaar heeft bij zijn nadere stuk van 26 april 2019 de taxatieverslagen van de, door belanghebbende tijdens de zitting van de Rechtbank aangehaalde, onroerende zaken [T] , [U] en [V] overgelegd en daarbij tevens afschriften van de kadastrale eigendomsinformatie van [T] en [U] verstrekt. De heffingsambtenaar heeft deze stukken ter zitting van het Hof mondeling toegelicht. Gelet op deze stukken en de daarop gegeven mondelinge toelichting is onder meer vast komen te staan dat [T] en [U] op de waardepeildatum en aan het begin van het kalenderjaar twee afzonderlijke objecten, gelegen op twee verschillende verdiepingen waren, terwijl de woning van belanghebbende op waardepeildatum en aan het begin van het kalenderjaar een samengevoegd appartement met twee woonlagen was. [T] en [U] enerzijds en de woning anderzijds zijn reeds om die reden niet vergelijkbaar. De redenering van belanghebbende dat de verkoopprijs van [U] op 7 december 2017 is verkocht voor 
          € 175.000, dat de vergunning voor de voeging al is verleend in juli 2017 en dat de genoemde verkoopprijs dus de prijs na voeging is, volgt het Hof niet. De conclusie van belanghebbende dat de verkoopprijs van € 175.000 de prijs na voeging is kan, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, uit de daartoe door hem aangevoerde feiten – de in december 2017 overeengekomen verkoopprijs van € 175.000 en het verlenen van de vergunning in juli 2017 – niet getrokken worden. Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd acht het Hof aannemelijk dat de vergunning met het oog op een eventuele verkoop is aangevraagd, waarna de verkoop uiteindelijk in december is rondgekomen. Pas daarna heeft de voeging tot één appartement plaatsgevonden. Die samenvoeging is, gelijk de heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, niet eerder dan in 2018 afgerond. De in 2017 gerealiseerde verkoopprijs voor [U] betreft, mede gelet op het verkoopcijfer van [T] in het jaar 2013 van € 100.000, derhalve niet de verkoopprijs van de tot één onroerende zaak samengevoegde onroerende zaken [T] en [U] . Deze verkoopprijs is ook om die reden niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning te worden gebruikt. 
          Overigens is – nog daargelaten dat een bepaling van de WOZ-waarde van een woning op grond van (een vergelijking met) WOZ-waarden van andere woningen niet kwalificeert als methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, als bedoeld in artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ en hierboven onder 5.3 weergegeven, reeds omdat vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen geen op de markt gerealiseerde verkoopcijfers zijn – eveneens vast komen te staan dat de waarde van [T] naar de onderhavige waardepeildatum is vastgesteld op € 131.000 en dat de waarde van [U] naar de onderhavige waardepeildatum is vastgesteld op € 151.000, tezamen derhalve op € 282.000, waar de waarde van de onderhavige woning (als samengevoegde woning) is vastgesteld op 
          € 233.000. 
        
        
      
      
        5.4.3.
        Aan de hand van de stukken van het geding en zijn toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat ten aanzien van de onroerende zaak [V] , na de samenvoeging in het jaar 2011 van dat pand met de onroerende zaak [W] , een fout is gemaakt ten aanzien van de registratie van de oppervlakte van de samengevoegde onroerende zaken tot één onroerende zaak [V] . Dit is inmiddels hersteld. Anders dan belanghebbende meent, heeft de waardering van de onroerende zaak [V] in het onderhavige tijdvak op basis van verkeerde uitgangspunten – nog los van hetgeen onder 5.4.2. is overwogen over de ongeschiktheid van een vergelijking met vastgestelde WOZ-waarden van andere woningen als methode om de WOZ-waarde van een woning te bepalen –  niet tot gevolg dat dient te worden aangesloten bij de waarde die voor die onroerende zaak is vastgesteld en evenmin dat de waarde van zijn woning om die reden neerwaarts dient te worden bijgesteld. 
        
      
      
        5.4.4.
        
          De heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende bij herhaling gevraagde waardegegeven - waaronder te verstaan is: de vastgestelde WOZ-waarde - van het pand [K] tot aan de zitting bij het Hof niet overgelegd, in eerste instantie omdat de WOZ-waarde van dit pand nog niet was vastgesteld en – onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ – in een later stadium niet omdat het pand [K] niet tot woning diende en belanghebbende niet kon aantonen dat hij een gerechtvaardigd belang bij de verstrekking van het door hem gevraagde waardegegeven had. Uit de stukken van het geding en de toelichting ter zitting leidt het Hof af dat het pand [K] op waardepeildatum en bij aanvang van het kalenderjaar nog in ontwikkeling was, dat het pand op die tijdstippen bestond uit (onzelfstandige) delen die geschikt waren voor bewoning, een kantoor en een studio en dat nog niet vaststond voor welke doeleinden het pand uiteindelijk geschikt zou zijn. Gelet daarop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar er vanuit heeft kunnen gaan dat het pand op waardepeildatum en bij aanvang van het kalenderjaar niet tot woning diende. Dit oordeel is niet meer van belang voor de vraag of de heffingsambtenaar het waardegegeven van het pand [K] aan belanghebbende dient te verstrekken, omdat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de waarde van het pand [K] op 
          30 april 2018, voor het kalenderjaar 2017 en naar de waardepeildatum 1 januari 2016 “in het kader van leegstandsbeheer” en als niet-woning, is vastgesteld op € 218.000, waarmee hij het gevraagde waardegegeven aan belanghebbende heeft verstrekt. Het oordeel dat de heffingsambtenaar er vanuit heeft kunnen gaan dat het pand [K] op waardepeildatum en bij aanvang van het kalenderjaar niet tot woning diende, is nog wel van betekenis voor de beantwoording van de in geschil zijnde vraag of de vraag of de waarde van de woning in vergelijking met onder meer de vastgestelde WOZ-waarde van het pand [K] op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
        
        
      
      
        5.4.5.
        Nog los van hetgeen onder 5.4.2. is overwogen over de ongeschiktheid van een vergelijking van de vastgestelde waarde van een woning met de vastgestelde waarde(n) van (een) andere woning(en) als methode om de waarde van de eerstgenoemde woning te bepalen, brengen de onder 5.4.4. vermelde feiten mee dat de verschillen tussen het pand [K] en de woning te groot zijn om bij de beantwoording van de vraag of de waarde van woning te hoog is vastgesteld, enige betekenis toe te kennen aan de vastgestelde waarde van het pand [K] . Anders dan met betrekking tot het pand [K] het geval was, was de woning op waardepeildatum niet in ontwikkeling, was er geen onduidelijkheid over de doeleinden waarvoor de woning geschikt was, was er wat betreft de woning geen sprake van leegstandsbeheer en bestond er geen aanleiding om de waarde van de woning te bepalen alsof zij niet tot woning diende. 
        
      
    
    
      5.5.
      
        Voor het geval dat belanghebbende, door te stellen dat de waarde van de woning in vergelijking met de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [T] , [U] en [V] en [K] te hoog is vastgesteld, een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, overweegt het Hof het volgende. 
        Feiten die, indien aannemelijk bevonden, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar ten aanzien van andere belastingplichtigen, die feitelijk en rechtens in dezelfde positie als belanghebbende verkeren, een begunstigend beleid heeft gevoerd, welk beleid de heffingsambtenaar aanzien van belanghebbende niet heeft toegepast, heeft belanghebbende niet gesteld en zijn het Hof ook overigens niet gebleken. 
        Dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die voortkomt uit een oogmerk van begunstiging heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin geadstrueerd. Ook anderszins is het Hof niet gebleken dat de heffingsambtenaar met een oogmerk van begunstiging heeft gehandeld.
        Blijft over de mogelijkheid dat de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende de wet juist heeft toegepast maar in een meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege heeft gelaten (meerderheidsregel).
        Onder meer in zijn arrest van 8 juli  2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298, overweegt de Hoge Raad dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de groep van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Het ligt op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door hem ter onderbouwing van zijn beroep op de meerderheidsregel genoemde onroerende zaken identiek zijn aan de woning. Gelet op hetgeen onder 5.4.1 tot en met 5.4.5 is overwogen, is belanghebbende hierin niet geslaagd.
      
      
    
    
      5.6.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in diens standpunt dat de heffingsambtenaar in gebreke is gebleven door niet, of eerst in een laat stadium, de door belanghebbende gevraagde stukken ter zake van onroerende zaken die niet in de waardering zijn betrokken te overleggen. Het Hof verwijst in dit verband naar hetgeen het onder 5.4.1 tot en met 5.4.4 heeft overwogen. Anders dan belanghebbende meent, mist het Europeesrechtelijke verdedigingsbeginsel uit het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie op dit vlak toepassing.
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het vorenoverwogene is hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof ziet, mede gelet op het vorenoverwogene, geen reden in de door belanghebbende aangevoerde stellingen om ondanks de ongegrondverklaring van het hoger beroep een proceskostenvergoeding aan belanghebbende toe te kennen. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. E.M. Vrouwenvelder, S.K.A. Efstratiades en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 18 juni 2019 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.