ECLI:NL:GHSHE:2019:3767, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-10-2019, 18/00568
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2019-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waarde varkenshouderij. Het Hof oordeelt dat de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B Agrarische gebouwen’  in dit geval geen bruikbaar hulpmiddel is om de WOZ-waarde vast te stellen. De ter plaatse geldende bestemming van de onroerende zaak is agrarisch en zal dat ook na bestemmingsplanwijziging blijven, maar de uitoefening van een varkenshouderij is niet realistisch en het is ongewis welke alternatieve agrarische aanwending mogelijk en realistisch is. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    
    
      Meervoudige Belastingkamer
    
    
    
      Kenmerk: 18/00568     
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 augustus 2018, nummer ROE 17/2639 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      over de hierna vermelde beschikking en aanslagen.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2017 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 op € 467.000. Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting over het jaar 2017 opgelegd (hierna: de aanslagen), welke aanslagen met de beschikking in één geschrift zijn verenigd.  
      
    
    
      1.2.
      Nadat belanghebbende tegen de in 1.1 bedoelde beschikking bezwaar heeft gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar, bij uitspraak van 10 juli 2017, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Voor dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Voor dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 30 augustus 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [taxateur] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was op 1 januari 2016 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een agrarisch bedrijf, varkenshouderij, met bedrijfswoning. De oppervlakte van het perceel is 6.451 m². Op het perceel bevinden zich onder meer varkensstallen uit 1980 en 1986, een woning uit 2005 met een inhoud van 665 m³, met aanbouw en kelder en een werktuigenberging/stenen open wagenloods uit 1990. De totale oppervlakte van de stallen tezamen is 1280 m².
      
    
    
      2.2.
      Op waardepeildatum 1 januari 2016 en toestandsdatum 1 januari 2017 was ter plaatse van kracht het bestemmingsplan ‘Buitengebied reparatie en veegplan Leudal 2016’ en had de onroerende zaak de bestemming ‘Agrarisch, intensieve veehouderij’.  
      
    
    
      2.3.
      
        Op 1 januari 2017 waren de bedrijfsopstallen als zodanig in gebruik ten behoeve van de varkenshouderij. De onroerende zaak is aangemeld voor de zogenaamde stoppersregeling. Deze regeling bood ondernemers - met name uit de varkens- en pluimveehouderij - de mogelijkheid om bestaande stallen (onder voorwaarden) enkele jaren later te voorzien van emissiearme stalsystemen om zo aan het Besluit huisvesting (sinds 1 augustus 2015 ‘Besluit emissie arme huisvesting’) te kunnen voldoen.
        Ondernemers die hun bedrijf voor deze gedoogregeling hebben aangemeld, dienen of per 1 januari 2020 alsnog te voldoen aan de eisen van een emissiearm stalsysteem, of daadwerkelijk gestopt te zijn met het houden van dieren. Bij ondernemers die in 2020 nog dieren willen houden, moet de milieuvergunning/melding aangepast zijn.
      
      
    
    
      2.4.
      Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van 15 maart 2018 dat in opdracht van de Heffingsambtenaar is opgemaakt door [taxateur] , taxateur. Omdat de onroerende zaak is aangemeld voor de stoppersregeling heeft taxateur [taxateur] geconcludeerd dat de optimale aanwending niet is gelegen in de varkenshouderij. Daarom heeft hij niet getaxeerd met behulp van de aparte instructie die in de landelijke ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B Agrarische gebouwen’ (hierna: de taxatiewijzer) is opgenomen voor varkensbedrijven met meer dan 1000 m² varkensstallen. Taxateur [taxateur] heeft de onroerende zaak als vrijstaande (bedrijfs)woning getaxeerd op een bedrag van € 557.000, daarbij gebruikmakend van de kengetallen uit de taxatiewijzer. Het taxatierapport bevat de volgende opstelling:
      
      
        
          
        
      
      
      
        En ten aanzien van de waarde van de grond bevat het taxatierapport de volgende opstelling:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van 4 september 2017 van [A] in opdracht van belanghebbende opgemaakt.
        In dit rapport taxeert [A] de onroerende zaak op € 320.000. In het rapport is vermeld dat volledig is aangesloten bij de taxatiewijzer. Verder is het rapport voorzien van foto’s van de onroerende zaak. Getaxeerd is aan de hand van de regels in bijlage 4 van de taxatiewijzer die specifiek gelden voor varkenshouderijen. Daarbij wordt de totale oppervlakte van de varkensstallen (1280 m²) vermenigvuldigd met een eenheidsprijs van - in dit geval - € 250 per m², hetgeen tot een waarde leidt van € 320.000. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        Tussen partijen is evenals in eerste aanleg in geschil of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde WOZ‑waarde van € 467.000 niet te hoog is.
        De Heffingsambtenaar is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan tijdens de zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot € 320.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
        Daarbij geldt in het onderhavige geval als peildatum 1 januari 2016.
      
      
    
    
      4.2.
      Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft daartoe gewezen op het in 2.4 vermelde taxatierapport.
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn eenparig van mening dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd met behulp van de taxatiewijzer. Partijen zijn echter verdeeld over de vraag of de onroerende zaak moet worden gewaardeerd volgens de speciale instructie van bijlage 4 bij de taxatiewijzer, zoals belanghebbende betoogt, of dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd als vrijstaande (bedrijfs)woning zoals de Heffingsambtenaar betoogt. 
      
    
    
      4.4.
      
        Naar het oordeel van het Hof is, in een geval als dit, de taxatiewijzer geen bruikbaar hulpmiddel om tot de juiste waarde te komen. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
        Tijdens de zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat in 2016 een bestemmingswijziging in gang is gezet. Het betreft de omzetting van intensieve veehouderij naar een algemene agrarische bestemming. Belanghebbende heeft dit niet weersproken zodat ervan uit moet worden gegaan dat gelet op de ter plaatse geldende bestemming een koper van de onroerende zaak deze als agrarisch bedrijf dient aan te gaan wenden. De beste koper is dus degene die in de onroerende zaak een agrarische aanwendingsmogelijkheid ziet. 
        Anders dan belanghebbende stelt acht het Hof de exploitatie van een varkenshouderij niet realistisch. De Heffingsambtenaar heeft  gesteld dat voor rendabele exploitatie als varkenshouderij de oppervlakte van de stallen te klein is en bovendien de stallen niet voldoen aan de emissienormen. De stallen kunnen enkel na grote investeringen geschikt gemaakt worden voor de uitoefening van een varkenshouderij. Belanghebbende heeft dit een en ander onvoldoende weersproken.
        Een alternatieve en feitelijk te realiseren agrarische aanwending is noch uit de stukken, noch tijdens de zitting voldoende uit de verf gekomen. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat onroerende zaken als de onderhavige wel plegen te worden gekocht en te worden bewoond als ‘burgerwoning’, dus zonder agrarisch bedrijf. Aangezien het bestemmingsplan daar veelal niet in voorziet wordt een dergelijke onroerende zaak volgens de Heffingsambtenaar als zogenaamde ‘plattelandswoning’ bestempeld zodat daar gewoond kan worden zonder uitoefening van agrarisch bedrijf. Dat vergt een aanpassing van het bestemmingsplan of de gemeente moet gedogen dat de feitelijke bestemming afwijkt van het bestemmingsplan.   
      
      
    
    
      4.5.
      In dit geval is dus ongewis welke agrarische aanwending mogelijk en realistisch is. De beste koper is daarom degene die een ‘plattelandswoning’ wenst te kopen (zie ook 4.4) en die bij de prijs die hij daarvoor wil betalen zal incalculeren of, en zo ja, op welke wijze zal worden toegestaan dat er enkel wordt gewoond zonder agrarische bedrijfsuitoefening. Gelet op het voorgaande is gebruikmaking van de kengetallen uit de taxatiewijzer niet het aangewezen hulpmiddel om tot de waardevaststelling te komen. Daarom dient de waarde te worden onderbouwd volgens de vergelijkingsmethode, dus met behulp van transactiecijfers van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vrijstaande woningen in het buitengebied. 
      
    
    
      4.6.
      Aangezien in het taxatierapport van zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde niet is onderbouwd met transactiecijfers van referentieobjecten, heeft geen der partijen de waarde aannemelijk gemaakt. Daarom zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vast op € 430.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen, evenals de uitspraak op bezwaar en zal de WOZ-waarde vaststellen op € 430.000.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.8.
      Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van respectievelijk € 46 en € 126 te vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb), op 2 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting) x € 254 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 508.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Bpb, op 2 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) x € 512 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.024. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof kent verder een vergoeding toe van de kosten van het in beroep overgelegde taxatierapport opgesteld door [A] en stelt deze vergoeding vast op een bedrag van in totaal € 106 (2 uren x € 53, vgl. Stcrt. 2018, 28796).
      
    
    
      4.13.
      Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Bpb, op 2 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) x € 512 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.024. 
      
    
    
      4.14.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Bpb heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    
       verklaart het hoger beroep gegrond;
       vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
       verklaart het bij de Rechtbank ingediende beroep gegrond;
       vernietigt de uitspraken op bezwaar;
       vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 430.000;
       vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
       gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 172 vergoedt, en 
       veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en van het geding bij de Rechtbank en bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.662.
    
    
    
      Aldus gedaan op 10 oktober 2019 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, A.J. Kromhout en P.C. van der Vegt, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.