ECLI:NL:OGEAM:2016:45, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 09-08-2016, AR 2015/23
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten — Uitspraak 
Datum: 2016-08-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Timeshare. Gebreken. Stelplicht. Verschuldigdheid bijdragen.

Vonnis van 9 augustus 2016
    Zaaknummer: AR 2015/23
    Vonnisnr.
    
    
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
      
    
    
    
    
      
        Vonnis
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        [A, B en C],
      
      wonende te Los Altos, Californie, Verenigde Staten van Amerika,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.E. Duncan,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de vennootschap naar Arubaans recht [D]
      
      gevestigd te Aruba,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. M.M.N.C. Schellekens.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “[A,B,C]” en “[D]”, tenzij anders is vermeld.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          het verzoekschrift met producties d.d. 20 februari 2015,
        
        
          de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie met producties,
        
        
          de conclusie van repliek in conventie houdende akte tot vermeerdering van eis en conclusie van antwoord met producties,
        
        
          conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie,
        
        
          conclusie van dupliek in reconventie.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Hierna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De vorderingen en verweren in conventie en in reconventie
    
    
      2.1.
      Bij verzoekschrift vordert [A,B,C] dat het Gerecht, bij uitvoerbaar te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:
      
      
        
          
            “voor recht te verklaren dat partijen huurovereenkomsten buitengerechtelijk ontbonden zijn, althans deze huurovereenkomsten met onmiddellijke ingang te ontbinden;
          
        
        
          
            gedaagde te veroordelen om – tegen kwijting – aan eisers te betalen de som van US$ 44,018.52, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 februari 2009, althans een door uw gerecht in goede justitie vast te stellen dag;
          
        
        
          
            gedaagde voorts te veroordelen om aan eisers te betalen de door geleden en te lijden schade, op te maken bij schadestaat en te vereffenen volgens de wet.
          
        
        
          
            alles met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit geding.”
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      Bij repliek in conventie stelt [A,B,C] dat [D] wordt veroordeeld “om ook het bedrag van US$ 12,208.00 terzake bedoelde maintenance fees en special assessment 2006 aan [A,B,C] terug te betalen.”
      
    
    
      2.3. [
      D] vordert in reconventie dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [A,B,C] “hoofdelijk te veroordelen, opdat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, tegen behoorlijk bewijs van betaling, te betalen aan [D] het bedrag van USD 15.244,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, en de proceskosten.”
      
    
    
      2.4.
      Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van de vorderingen van de andere partij, met diens veroordeling in de proceskosten.
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    
      3.1.
      Tussen [A,B,C] als huurders en [D] als verhuurder bestaan twee time share overeenkomsten betreffende appartementen F360 en A004 in het appartementengebouw van [D]. Respectievelijk USD 22.285,00 en USD 27.285,00 zijn als huurpenningen door [A,B,C] vooruit betaald over de huurperiodes 20 november 1998 tot 31 december 2065 en 16 juli 2001 tot 31 december 2065. Op grond van deze overeenkomsten zijn [A,B,C] gerechtigd tot het gebruik van deze appartementen gedurende bepaalde weken per jaar. Verder zijn [A,B,C] onderhoudsbijdragen aan [D] verschuldigd, genaamd “maintenance fees” en “special assessments”.
    
    
      3.2.
      
        Medio januari 2009 is er een Inspection Report van een overheidsdienst betreffende een van de appartementen van [A,B,C] opgesteld (onduidelijk is welk appartement):
        
          “We (the public health inspectors) saw the wall with the  water stain. The kitchen cabinets and microwave unsafe conditions and the  blow dryer with fungus.”
        
      
    
    
      3.3.
      
        Bij brief van hun advocaat van 10 februari 2009 aan [D] hebben [A,B,C] zich beklaagd over de staat van onderhoud en het veiligheidsniveau van de appartementen en het appartementengebouw. In die brief komen de volgende passages voor:
        
          “Clients have lost all faith in (the management of) the Club and conclude that their reasonable expectations are not met with and can not be met anymore. They are considering dissolving or nullification of their agreements with the Club and claiming damages. (…)
        
        
          They herewith suspend their pretended obligation to pay the Special Assessment until all matters have been solved. I herewith confirm that the amount due has been transferred to my firm’s escrow account with the instruction to save it there until parties have reached an agreement.”
        
      
    
    
      3.4.
      Vervolgens wordt een schikkingsvoorstel gedaan en als dat niet wordt geaccepteerd volgen rechtsmaatregelen.
    
    
      3.5.
      
        Bij brief van 15 oktober 2014 van de advocaat van [A,B,C] wordt verwezen naar de brief d.d. 10 februari 2009. In deze brief komen onder andere de volgende passages voor:
        
          “Clients have lost all faith in (the management of) the Club and conclude that their reasonable expectations have not been met with and cannot be met anymore. They have decided to dissolve or nullify their agreement with the Club and claiming damages, should this matter not be resolved by the deadline date of December 1, 2014.
        
        
          Damages/Suspension of payment of Special Assessment
        
        
          Client have suffered damages due to the default of the Club for which damages they hold the Club liable. The damages, amongst others, consist of lost use of lease, additional expenses incurred to alternate/replacement lodgings and travel expenses, as well as out of court costs to establish liability. Clients have suspended and maintain their pretended obligation to pay the Special Assessment until all matters have been resolved.” 
        
      
    
    
      3.6.
      Hierna volgt een schikkingsvoorstel en als dat niet wordt geaccepteerd dan volgen er rechtsmaatregelen. 
    
    
      3.7.
      In opdracht van [D] is er een inspectierapport d.d. 1 juni 2015 opgesteld. Daaruit volgt, behoudens twee te herstellen gebreken, dat de beide appartementen in meer dan acceptabele staat verkeren. 
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie en in reconventie
    Ontbinding van de huurovereenkomsten
    
      4.1.
      Kort en zakelijk weergegeven voeren [A,B,C] het volgende aan. Sinds 2007 is [D] in gebreke gebleven haar contractuele en wettelijke verplichtingen tot onderhoud na te komen, zodat zij geen, althans onvoldoende, huurgenot hebben gehad. Zie het rapport van de Inspectiedienst uit 2009 en de omstandigheid dat zij in 2007 en 2011 zich onder behandeling hebben moeten laten stellen van een arts. Ondanks aanmaningen, zie voormelde brieven van 10 februari 2009 en 15 oktober 2014, heeft [D] nagelaten deugdelijk onderhoud te plegen. Op Sint Maarten is dit een feit van algemene bekendheid. Zie twee krantenknipsels uit juni 2015 waaruit dat blijkt. [D] is om deze reden uit het internationale timeshare netwerk van RCI gezet. [A,B,C] bieden bewijs aan door het horen van getuigen dat [D] langdurig in gebreke is gebleven met haar onderhoudsverplichtingen. 
    
    
      4.2.
      Kort en zakelijk weergegeven verweert [D] zich als volgt. Uit het rapport van de Inspectiedienst uit 2009 blijkt niet van serieuze gebreken aan het gehuurde. Bovendien is maar één appartement geïnspecteerd dus dit rapport zegt niets over de staat van het andere appartement. Uit het rapport uit 2015 blijkt dat de beide appartementen in goede staat verkeren. Er was dus geen reden om betalingen op te schorten. Nergens blijkt van een causaal verband tussen de ziektes van de Belstocks en de vermeende slechte staat van de appartementen. Voor ontbinding is verzuim noodzakelijk en dat is er niet omdat [A,B,C] als eerste in verzuim zijn geraakt door de Special Assessment over 2006 en de Maintenance Fees over 2011 tot en met 2015 niet te betalen.  Aldus kan [D] niet in verzuim zijn geraakt.
    
    
      4.3.
      Het Gerecht overweegt het volgende. [A, B, C] dient te stellen en, op grond van de hoofdregel van artikel 129 Rv, zo nodig te bewijzen dat [D] tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis op grond van de huurovereenkomsten, strekkende tot het verrichten van onderhoud aan het gehuurde, zodanig dat [A,B,C] het overeengekomen huurgenot krijgt. 
    
    
      4.4.
      Aldus dient het Gerecht te beoordelen of [A,B,C] daartoe voldoende hebben gesteld. Dit is niet het geval. In de eerste plaats niet omdat [A,B,C] geen foto’s, schriftelijke getuigenverklaringen, rapporten of anderszins in het geding brengen waaruit volgt dat vanaf 2007 er onvoldoende onderhoud is gepleegd. Dit had wel van hen mogen worden verwacht, gelet op de lange duur (8 jaar) van de achterstalligheid in het onderhoud waar zij van uitgaan. Gesteld noch gebleken is dat dergelijk bewijs niet kon worden bijgebracht. Verder is het inderdaad zo dat het rapport ziet op slechts een van de appartementen (onduidelijk is welk appartement) zodat het Gerecht er niet vanuit kan gaan dat dit rapport representatief is voor beide appartementen. Watersporen op de muur en onveilige keukenkastjes en magnetron in 2009 zijn niet zwaarwegend genoeg om te concluderen dat er sprake is van zodanig slecht onderhoud dat dit in 2014 de buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigt. Het door [A,B,C] gestelde feit van algemene bekendheid dat het onderhoud van [D] al jaren slecht is, voegt hier niets aan toe. Het Gerecht kan immers op dat soort stellingen, en evenmin overigens, op krantenberichten afgaan. Terecht stelt [D] voorts dat nergens uit blijkt dat er een verband is tussen de ziektes van [A,B,C] en het onderhoudsniveau en op die betwisting heeft [A,B,C] niet gereageerd. 
    
    
      4.5.
      Het Gerecht is dus van oordeel dat [A,B,C] onvoldoende heeft gesteld om te worden toegelaten tot het bewijs van haar stellingen, nog daargelaten het verweer van [D] dat het [A,B,C] is die eerder in verzuim zijn geraakt. Dit betekent dat het Gerecht de vorderingen in conventie dient af te wijzen, met veroordeling van [A,B,C] in de proceskosten. 
    
    
      4.6.
      
        Voor het vervolg dient het Gerecht er dus vanuit te gaan dat de huurovereenkomsten nog bestaan en dat [D] niet in verzuim is geraakt betreffende haar verbintenis tot het verstrekken van het huurgenot.
        
          De verschuldigdheid van de in reconventie gevorderde bedragen
        
      
    
    
      4.7.
      Kort en zakelijk weergegeven stelt [D] het volgende. In 2006 en 2011 zijn de “special assessments” niet betaald en evenmin de “maintenance fees” over 2011 en 2012. Vermeerderd met boetes en incassokosten betreft het USD 15.244,00. 
    
    
      4.8.
      Kort en zakelijk weergegeven verweert [A,B,C] zich als volgt. Zij stellen de special assessment 2006 wel te hebben betaald. Die over 2011 is niet betaald omdat er geen onderhoud is verricht dat een dergelijke additionele toeslag kan rechtvaardigen. De maintenance fees zijn niet verschuldigd omdat er geen onderhoud is verricht.
    
    
      4.9.
      Het Gerecht overweegt het volgende. [A,B,C] legt geen bewijs over dat de special assessment 2006 is betaald, zodat het Gerecht aan haar betwisting voorbij dient te gaan. Hiervoor heeft het Gerecht overwogen dat er vanuit dient te worden gegaan dat [D] voldaan heeft aan verbintenis tot het verschaffen van huurgenot zodat ook de special assessment 2011 is verschuldigd. Het verweer betreffende de maintenance fees gaat niet op, zoals hiervoor reeds overwogen.
    
    
      4.10.
      Uit de specificatie van het door [D] gevorderde bedrag volgt dat zij “late fees” van USD 50,00 vordert per verschuldigde jaarfee. Dit is kennelijk boeterente en kan worden toegewezen nu hiertegen geen verweer is gevoerd. Verder vordert [D] een bedrag in de orde van grootte van USD 198,00 tot USD 393,00 aan “collection fee” per vervallen special assessment fee en maintenance fee. Deze extra bedragen zijn dus buitengerechtelijke incassokosten die aan de dubbele redelijkheidstoets dienen te voldoen. 
    
    
      4.11.
      Het Gerecht overweegt hierover dat in het geheel niet is gebleken van buitengerechtelijke werkzaamheden. Er wordt hiervan geen enkel bewijs in het geding gebracht zodat het Gerecht de collection fees zal afwijzen. Aldus dient te worden toegewezen USD 11.433,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden (zoals gevorderd) tot de dag van algehele betaling.
    
    
      4.12.
      Als in het ongelijk gestelde partij dient [A,B,C] ook in reconventie in de proceskosten te worden veroordeeld.
    
  
  
    
      5De beslissing in conventie en in reconventie
    
      Het Gerecht in Eerste Aanleg:
      rechtdoende in conventie en in reconventie:
      veroordeelt [A, B, C], hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van USD 11.433,00 aan [D], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele betaling,
      veroordeelt [A, B,C,]  hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [D] begroot op nihil aan verschotten en NAf 3.400,00 aan salaris gemachtigde,
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.