ECLI:NL:GHARL:2021:394, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-01-2021, 19/00778 en 19/00779
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers: 19/00778 en 19/00779
    uitspraakdatum: 19 januari 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland van 28 mei 2019, nummers UTR 18/86 en UTR 18/133 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      
        2016
      
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.200.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.362.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn van € 1.000 en beslissingen genomen omtrent het griffierecht en de proceskosten.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
      
        
          2017
        
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.595.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2017 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.896.
      
    
    
      1.6.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
      
        
          2016 en 2017
        
      
    
    
      1.9.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De onroerende zaak betreft een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een zomerhuis/gastenverblijf, een paardenstal, een hooiloods en een berging. De onroerende zaak maakt deel uit van een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW).
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit waarden van € 1.099.000 (2016) en € 1.129.000 (2017) en concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikkingen vastgestelde waarden en aanslagen OZB.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de WOZ-waarden van € 1.200.000 (2016) en € 1.595.000 (2017) niet te hoog zijn vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de beschikkingen en de aanslagen moeten worden vernietigd, omdat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting leidt het Hof af dat partijen niet van mening verschillen over de eigendommen die tot de onroerende zaak behoren (de objectafbakening), maar over de grootte van een van de bijgebouwen. Hierover kan binnen de huidige beschikkingen een oordeel worden gegeven. 
      
      
        
          WOZ-beschikking
        
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een woning die deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen (zogenaamde instandhoudingsverplichting) anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking de onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het object is gelegen op een onder de NSW gerangschikt landgoed en dat de gebouwde eigendommen en de ondergrond van de gebouwde eigendommen daarom in het kader van de Wet WOZ als zodanig moeten worden gewaardeerd. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten overgelegd van 19 maart 2018 van [A] , WOZ-taxateur (hierna: de taxateur), waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op respectievelijk € 1.573.000 (2016) en € 1.598.000 (2017). Deze taxatierapporten omvatten drie bijlagen. De eerste bijlage (A) is een cijfermatig overzicht van de opbouw van de WOZ-taxatie. De tweede bijlage (B) is een onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer van de woning met deelobjecten. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur voor het jaar 2016 vier panden als referentieobject gebruikt: [b-straat] 187 te [B] , [c-straat] 3 te [Z] , [d-straat] 62 te [Z] en [e-straat] 109 te [Z] . Voor het jaar 2017 heeft de taxateur gebruik gemaakt van eveneens 4 referentieobjecten: [c-straat] 3, [e-straat] 109, [f-straat] 15 en [g-straat] 42, allen te [Z] . De taxateur heeft steeds de objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten weergegeven. De derde bijlage (C) is een onderbouwing van de instandhoudingsfactor.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de taxatierapporten steun bieden aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden per waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua type, uitstraling, ligging, onderhoudstoestand, bouwkundige kwaliteit en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het Hof gaat er daarbij van uit dat de paardenstal, conform de taxatierapporten, een oppervlakte heeft van 205 m2. De taxateur heeft het aantal m2 van de paardenstal, zo heeft hij verklaard ter zitting bij het Hof, berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Het Hof ziet geen reden te twijfelen aan de verklaring van de taxateur. De door de taxateur berekende oppervlakte is ook in overeenstemming met het beeld van de paardenstal op de aanwezige foto’s en de door belanghebbende ingebrachte herbouwwaarde van de paardenstal met loods in 2015 van € 200.000. Hieraan kan niet afdoen dat belanghebbende in een in de dossiers aanwezige mail van 3 december 2017 en desgevraagd ter zitting heeft gesteld dat de oppervlakte van de paardenstal 125 m2 is. Belanghebbende heeft niet concreet gemaakt op welke wijze hij is gekomen tot 125 m2.
      
    
    
      4.9.
      Voorts is naar het oordeel van het Hof met de verschillen in ligging en luxe voldoende rekening gehouden. Ten aanzien van de sportvelden heeft de taxateur onbetwist gesteld dat de afstand van de woning tot de sportvelden minimaal 150 meter bedraagt. Dit maakt dat het Hof aannemelijk acht dat de overlast van de sportvelden niet meer zal zijn dan de overlast van een weg voor de deur zoals het geval is bij een aantal referentieobjecten. 
      
    
    
      4.10.
      Het door belanghebbende overgelegde rapport van [C] Taxatie Expertise doet aan het vorenstaande evenmin af. De waarde in dit rapport is niet conform de vergelijkingsmethode vastgesteld. Niet is gebleken dat de getaxeerde waarde is gebaseerd op gegevens van verkopen van vergelijkbare referentieobjecten. Daar komt bij dat de waarde van € 2.200.000 in dit taxatierapport enkel ziet op de opstallen (exclusief fundering) en niet op de gehele onroerende zaak. Bovendien ziet deze taxatie niet op de onderhavige waardepeildata. Ten slotte behoeft vermelding dat deze taxatie is gedaan ten behoeve van de verzekering en ziet op de herbouwwaarde en niet op de waarde in het economisch verkeer.
      
    
    
      4.11.
      Voor zover belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarden 2016 en 2017 niet juist kunnen zijn omdat deze te hoog zijn ten opzichte van eerdere jaren, faalt het betoog van belanghebbende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
      
    
    
      4.12.
      Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft gesteld doet aan het vorengaande niets af.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 19 januari 2021
    
    
    
      De griffier	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 januari 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.