ECLI:NL:RBZWB:2025:4978, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-07-2025, 23/8959
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde niet-woning. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep is in zoverre gegrond. De WOZ-waarde van de niet-woning is niet te hoog vastgesteld. Het beroep is dus voor het overige ongegrond. Belanghebbende heeft ook recht op ISV.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/8959 WOZNW
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] ., gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 augustus 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (het object) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 383.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank begrijpt de uitspraak op bezwaar aldus dat de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende primair niet-ontvankelijk heeft verklaard wegens termijnoverschrijding en subsidiair ongegrond heeft verklaard
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] (taxateur).
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 1.410 m². In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [bedrijf] .
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt eerst of de heffingsambtenaar het bezwaar terecht 
      niet-ontvankelijk heeft verklaard. Daarna beoordeelt de rechtbank of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 219.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de op het aanslagbiljet vastgestelde waarde van € 383.000. 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Is het bezwaarschrift te laat ingediend?
      
    
    
    
      4.	Voor het indienen van een bezwaarschrift geldt een termijn van zes weken. Die termijn begint op de dag na die van de dagtekening van de beschikking, tenzij de beschikking na de dagtekening bekend is gemaakt. Dan begint de termijn op de dag na de bekendmaking. Een bezwaarschrift is op tijd ingediend als het voor het einde van de termijn door de heffingsambtenaar is ontvangen. Ook is het bezwaarschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd en niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. Als een bezwaarschrift te laat is ingediend, is het bezwaar niet-ontvankelijk. Dat is alleen anders als het niet op tijd indienen van het bezwaarschrift niet is toe te rekenen aan belanghebbende. Dan laat de heffingsambtenaar niet-ontvankelijkverklaring op grond van die te late indiening achterwege.
    
    
    
      4.1.
      Het aanslagbiljet heeft als dagtekening 8 februari 2023 en is volgens de heffingsambtenaar op diezelfde dag verzonden. De termijn voor het indienen van een bezwaarschrift eindigde in dat geval op 22 maart 2023. Het bezwaarschrift, gedagtekend 23 maart 2023, is op 24 maart 2023 door de heffingsambtenaar ontvangen. Dit betekent dat het bezwaarschrift niet tijdig is ingediend. 
      
    
    
      4.2.
      
        Belanghebbende heeft zich in het beroepschrift en de aanvulling daarop in algemene bewoordingen afgevraagd op welke datum het aanslagbiljet met dagtekening 
        8 februari 2023 is verzonden. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat het aanslagbiljet later dan de dagtekening is ontvangen. 
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank constateert dat in de stelling van belanghebbende een betwisting van de tijdige verzending van het aanslagbiljet ligt besloten. Het ligt dan op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat het poststuk ter verzending is aangeboden aan een postvervoerbedrijf. Die bewijslast houdt mede in dat de inspecteur aannemelijk moet maken aan welk postvervoerbedrijf de desbetreffende poststukken zijn aangeboden. Niet in geschil is dat het toezendadres [adres 1] n) dat de heffingsambtenaar heeft gebruikt, juist is.
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft een aantal printscreens overgelegd van (onder meer) een bestand dat naar Orionis is verstuurd. Dit overzicht is een totaalbestand met meerdere aanslagbiljetten. Orionis draagt de aanslagbiljetten vervolgens over aan Intrapost voor verzending. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank oordeelt dat de overgelegde printscreens niet zijn aan te merken als een deugdelijke verzendadministratie. Wil een verzendadministratie deugdelijk zijn, dan moet hieruit duidelijk blijken wanneer het poststuk is aangeboden aan welk postvervoersbedrijf. Dat is hier niet het geval. Uit de overgelegde printscreens volgt dat het aanslagbiljet op 7 februari 2023 of 8 februari 2023 ter verzending is aangeboden aan Intrapost. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat Intrapost de aangeboden poststukken doorgaans levert binnen 24 of 48 uur. De rechtbank kan uit de overgelegde stukken dus niet afleiden wanneer het aanslagbiljet is aangeboden. De heffingsambtenaar heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de levering van het aanslagbiljet op 8 februari 2023 heeft plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.6.
      Het bezwaar is dus ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard wegens termijnoverschrijding. Het beroep is daarom in zoverre gegrond. De rechtbank zal vervolgens het subsidiaire standpunt van de heffingsambtenaar, namelijk dat het bezwaar ongegrond is, beoordelen.
      
      
        
          De WOZ-waarde van het object (inhoudelijk)
        
      
      
    
    
      4.7.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.8.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 383.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 2] . Het object is op 
        5 augustus 2021 inpandig opgenomen. De voor het object gehanteerde kapitalisatiefactor 9,9 is herleid uit het hiervoor genoemde rond de waardepeildatum verkochte vergelijkingsobject. 
      
      
    
    
      4.11.
      
        Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van 
        € 383.000 niet te hoog is.
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende voert aan dat de gebruiksoppervlakte van het vergelijkingsobject niet overeenkomstig is met de gebruiksoppervlakte van het object. Volgens belanghebbende is de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog.
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat er geen beter vergelijkbare vergelijkingsobjecten beschikbaar waren rondom de waardepeildatum. Daarom is de rechtbank van oordeel dat het vergelijkingsobject President Rooseveltlaan 772 kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van het object. Ook indien een lagere kapitalisatiefactor zou worden gehanteerd (9,3) leidt dat niet tot een lagere waarde van het object, omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een lagere huurwaarde van € 36.300. De door belanghebbende betaalde jaarhuur bedraagt in het belastingjaar 2023 immers € 46.500. Voorts gaat de rechtbank voorbij aan de geenszins onderbouwde stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van het object € 219.000 bedraagt. Er zijn geen aanknopingspunten in het dossier waardoor de rechtbank aanleiding ziet te twijfelen aan  de vastgestelde WOZ-waarde van het object.  
      
    
    
      4.14.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende heeft op 8 augustus 2023 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.  
      
    
    
      4.16.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 24 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 31 juli 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond vijf maanden.
      
    
    
      4.17.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
      
    
    
      4.18.
      De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 4 augustus 2023. De bezwaarfase heeft afgerond vijf maanden geduurd en is dus tijdig afgesloten. 
      
    
    
      4.19.
      Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep is gegrond voor zover het ziet op de niet-ontvankelijkheidverklaring van het bezwaarschrift. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de niet-ontvankelijkheidverklaring. Het beroep is voor het overige ongegrond. De WOZ-waarde en de aanslag OZB blijven gehandhaafd. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907 per punt met een wegingsfactor 1. De rechtbank kent geen punt toe voor het indienen van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Dit verzoek gaat als nevenvordering op in de proceshandeling ‘indienen beroepschrift’.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond voor zover het ziet heeft op de 
    niet-ontvankelijkheidverklaring van het bezwaarschrift; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de 
    niet-ontvankelijkheidverklaring;
    
      
        verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 31 juli 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Dit volgt uit artikel 6:7 van deAlgemene wett bestuursrecht (Awb).
  
  
     Dit volgt uit artikel 22j van deAlgemene wett inzake rijksbelastingen.
  
  
     Dit volgt uit artikel 6:9, eerste en tweede lid, van de Awb.
  
  
     Dit volgt uit artikel 6:11 van de Awb.
  
  
     Hoge Raad van 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:785.
  
  
     Op grond van artikel 8:72, derde lid, sub b, van de Awb.
  
  
     Kamerstukken II1992/933, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 juli 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2231.