ECLI:NL:RBOBR:2020:4710, Rechtbank Oost-Brabant, 29-09-2020, 19/2998
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2020-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde tankstation. M.n. de liggingswaarde, berekend aan de hand van de Real Estate Norm-methode (REN-methode). Verzoek om op basis van artikel 40 van de Wet WOZ een met toepassing van de REN-methode opgestelde opbouw van de liggingswaarde voor het tankstation te verstrekken.

RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: SHE 19/2998
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 29 september 2020 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] BV , te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar.
    (gemachtigde: J. van den Beuken).
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Met zijn beschikking van 28 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het tankstation aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het tankstation) vastgesteld. De waarde voor het kalenderjaar 2019 is naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op [bedrag] .  Tegelijkertijd heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) voor 2019 bekend gemaakt.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zitting heeft via een skype-beeldverbinding plaatsgevonden op 2 september 2020. Voor eiseres waren daarbij aanwezig [naam] , kantoorgenoot van [naam] en P. Waterham, taxateur/deskundige. De heffingsambtenaar was ook aanwezig. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    1. Deze zaak gaat over de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met [bedrag] niet te hoog heeft vastgesteld. Ook bestaat verschil van mening over de vraag of de heffingsambtenaar in bezwaar de opbouw van de liggingswaarde, berekend aan de hand van de Real Estate Norm-methode (REN-methode), had behoren te verstrekken. De rechtbank zal die vragen beantwoorden na een weergave van de feiten, wetgeving en de standpunten van partijen.
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, een tankstation uit 1985. Het bedrijfsobject is gelegen aan de rand van een woonwijk aan een doorgaande weg van Waalre naar Eindhoven. Het object bestaat uit: 3 opstelplaatsen, 5 dubbelwandige brandstoftanks (2 van 20.000 liter, 1 van 50.000 liter, 1 van 60.000 liter en 1 van 6.000 liter), 1 opstelplaats mengsmering, 1 olieopvang, een shop/magazijn/kantoor/toilettenruimte (180 m2), een wasstraat (50 m2), een luifel (inclusief fundering) van 509 m2, 900 m2 bestrating en 370 m2 vloeistofdichte bestrating. Het object is gelegen op een perceel van 1.646 m².
    
    
      
        Standpunten
      
    
    3. Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft geboden in de opbouw van de liggingswaarde, via de REN-methode, ondanks het daartoe in het aanvullend bezwaarschrift neergelegde verzoek van eiseres. Volgens eiseres was de heffingsambtenaar verplicht die gegevens te verstrekken. Eiseres verwijst daarvoor naar de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
    
    4. Ook heeft eiseres aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Eiseres bepleit een waarde van [bedrag] en verwijst naar het taxatierapport van taxateur P. Waterham van 24 juli 2019. Eiseres is van mening dat de zogenoemde REN-methode niet geschikt is omdat deze veel te algemeen is en geen rekening houdt met de specifieke omstandigheden van het geval. Verder is eiseres van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van het tankstation in de grensstreek en dat onvoldoende rekening is gehouden met een toename van elektrisch verkeer. 
    
    5. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde 
    ( [bedrag] ) naar het ‘taxatieverslag niet-woningen’ dat als bijlage bij het verweerschrift is gevoegd. In dit taxatieverslag is een ‘Opbouw liggingswaarde middels REN-methode’ opgenomen. Deze opbouw houdt het volgende in:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              REN
              score
            
            
              REN 
              punten
            
          
          
            
              verkeersintensiteit
            
            
              passantenstroom
            
            
               >25 <=30
            
            
              ▼41%
            
            
              4
            
            
              32,0
            
          
          
            
              
            
            
              rijrichting
            
            
              buurt
            
            
              ▼0%
            
            
              2
            
            
              0,0
            
          
          
            
              infrastructuur
            
            
              toegankelijkheid
            
            
              1 strafpunten
            
            
              ▼5%
            
            
              4
            
            
              4,0
            
          
          
            
              (inter-)lokale concurrentie
            
            
              agglomeratie-effect
            
            
              10.000-50.000
            
            
              ▼28%
            
            
              4
            
            
              22,0
            
          
          
            
              
            
            
              directe concurrentie
            
            
              2.000-5.000
            
            
              ▼11%
            
            
              3
            
            
              8,3
            
          
          
            
              
            
            
              totale concurrentie
            
            
              1 tot 2
            
            
              ▼14%
            
            
              4
            
            
              11,0
            
          
          
            
              autovoorzieningen
            
            
              autovoorzieningen
            
            
              4 punten
            
            
              ▼17%
            
            
              4
            
            
              16,0
            
          
          
            
              grootte van de shop
            
            
              grootte van de shop
            
            
              > 160 m2
            
            
              ▼83%
            
            
              5
            
            
              80,0
            
          
        
      
    
    
    
      Openings- en sluitingstijden op maandag tot en met vrijdag: 6:30 uur en 22:30 uur
      Openings- en sluitingstijden op zaterdag: 7:30 uur en 22:30 uur
      Openings- en sluitingstijden op zondag: 8:30 uur en 22:30 uur
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              REN-punten brandstofverkoop
            
            
              100%
            
            
              76
            
          
          
            
              Objectieve doorzet (liters/REN-punt)
            
            
              58.000 L
            
            
              4.379.000   L
            
          
          
            
              Gemiddelde daadwerkelijke doorzet 
            
            
              
            
            
              0    L
            
          
          
            
              Openingstijdenfactor
            
            
              81 %
            
            
              0,9230
            
          
          
            
              Gecorrigeerde daadwerkelijk doorzet
            
            
              0%
            
            
              0,00   L
            
          
          
            
              Doorzet basistaxatie
            
            
              
            
            
              4.379.000   L
            
          
          
            
              Locatiewaarde (€ per 1000 L doorzet)
            
            
              L 98
            
            
              € 398.000
            
          
          
            
              REN-punten voorzieningen niveau
            
            
              100%
            
            
              96
            
          
          
            
              Locatiewaarde voorzieningenniveau
            
            
              € 2.339
            
            
              € 192.000
            
          
          
            
              Correctiefactor openingstijden
            
            
              
            
            
              1
            
          
          
            
              Doorzet basistaxatie
            
            
              objectief
            
            
              
            
          
          
            
              Locatiewaarde
            
            
              
            
            
              [niet vermeld]
            
          
        
      
    
    
    6. Niet tussen partijen in geschil is dat de ‘Opbouw liggingswaarde middels REN-methode’ is opgesteld overeenkomstig de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 21 Motorbranstofverkooppunten waardepeildatum 1 januari 2018’ (de Taxatiewijzer). 
    
    
      
        Wat zegt de wet?
      
    
    7. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
    
      
        de aard en de bestemming van de zaak;
      
      
        de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
    
    
    
      
        Hoe oordeelt de rechtbank?
      
    
    8. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
    
    9. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar de waarde van het tankstation niet heeft kunnen bepalen met gebruikmaking van de REN-methode. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende. 
    De REN-methode is beschreven in de Taxatiewijzer. De Taxatiewijzer is tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de VNPI (Vereniging Nederlandse Petroleum Industrie) en de brancheorganisaties BETA (Belangenvereniging Tankstations), BOVAG (Bond Van Automobielhandelaren en Garagehouders) en NOVE (Nederlandse Organisatie voor de Energiebranche). Hierin onderscheidt de Taxatiewijzer zich van vrijwel alle andere taxatiewijzers, die zijn op- en vastgesteld zonder overleg met organisaties die (ook) de belangen van de betrokken sector(en) behartigen. In het voorwoord van de Taxatiewijzer is vermeld, en de rechtbank acht aannemelijk, dat het overleg met vertegenwoordigers van de hiervoor genoemde organisaties heeft geleid tot een grote acceptatiegraad bij belastingplichtigen en gemeenten. Ook gelet daarop ligt het op de weg van eiseres om haar standpunt zodanig te onderbouwen dat zij feiten stelt en bij betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk maakt, die leiden tot gerede twijfel aan de bruikbaarheid van de REN-methode bij de bepaling van de waarde van het tankstation. Dit heeft eiseres niet gedaan. Zij heeft het gelaten bij het in algemene bewoordingen stellen dat deze methode onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval, zonder dit te onderbouwen. 
    
    
      10. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de toename van het elektrisch rijden en met de ligging van het tankstation nabij de grens met België. 
      10. Wat betreft de toename van het elektrisch rijden heeft eiseres geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat de toename van het elektrisch rijden voor de heffingsambtenaar reden had moeten zijn om op de door hem bepaalde waarde een vermindering toe te passen. Volstaan is met het op de zitting noemen van “een rapport van Berenschot” bij de totstandkoming waarvan de VNPI en de NOVE betrokken zouden zijn geweest. Het enkel noemen van een niet overgelegd rapport schiet als onderbouwing van het standpunt van eiseres tekort. Daarbij komt nog dat de VNPI en de NOVE ook hebben geparticipeerd in de totstandkoming van de Taxatiewijzer. Daarin is de toename van het elektrisch rijden niet genoemd als een reden voor een correctie in de door eiseres bedoelde zin, van de met toepassing van de REN-methode bepaalde waarde van motorbrandstofverkooppunten naar de waardepeildatum 1 januari 2018. 
    
    
    12. Wat betreft de ligging van het tankstation nabij de grens met België heeft de heffingsambtenaar in zijn brief van 24 april 2020 en op de zitting een toelichting gegeven. Deze toelichting komt erop neer dat geen rekening hoeft te worden gehouden met ligging nabij de grens met België omdat het meest dichtbij zijnde tankstation in België is gelegen op 25 à 30 minuten rijden vanaf Waalre (enkele reis). Dit heeft eiseres niet betwist. Met de heffingsambtenaar acht de rechtbank het niet aannemelijk dat men een uur de tijd neemt om brandstof in België te tanken. Verder heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de weg waaraan het tankstation ligt een drukke weg is die naar ASML Veldhoven en de High Tech Campus te Eindhoven leidt. Hij heeft de verkeersintensiteit onderbouwd met verkeersgegevens in de bijlage bij zijn brief van 24 april 2020. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. De betwisting hiervan door eiseres door te wijzen op een ander, onbemand tankstation, zonder dat zij heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van dat tankstation moet leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde van het door eiseres geëxploiteerde tankstation, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hetzelfde geldt voor de evenmin onderbouwde stelling van eiseres dat de verkeersdrukte op de weg waaraan het tankstation is gelegen, met name het gevolg is van het verkeer voor het halen en brengen van kinderen naar school.
    
    13. De rechtbank beantwoordt de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld bevestigend.
    
    14. Eiseres heeft ook aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan haar verzoek om haar op basis van artikel 40 van de Wet WOZ een met toepassing van de REN-methode opgestelde opbouw van de liggingswaarde voor het tankstation te verstrekken. Eiseres meent dat de heffingsambtenaar, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316, dat wel had moeten doen. 
    
    15. Nu de heffingsambtenaar de door eiseres gevraagde waardeopbouw in de beroepsfase aan haar heeft verstrekt, kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar niet aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. Het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316 noopt, anders dan eiseres betoogt, niet tot een ander oordeel. 
    
    16. Voor het toesturen aan eiseres van een opbouw van de liggingswaarde met behulp van de REN-methode was in de bezwaarfase geen aanleiding, omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de REN-methode niet heeft toegepast. Voor het toesturen aan eiseres van een opbouw van de liggingswaarde met behulp van de REN-methode was in de bezwaarfase dan ook geen aanleiding. Het in die fase verstrekte taxatieverslag is niet met toepassing van de REN-methode opgesteld. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase wel aan eiseres gevraagd om hem de informatie te verstrekken die hij nodig had voor de berekening van de liggingswaarde met behulp van de REN-methode. Op dat verzoek is eiseres aanvankelijk niet ingegaan. Pas bij brief van 7 oktober 2019 heeft zij aan de heffingsambtenaar (summiere) informatie over de omzet van het tankstation in 2018 verstrekt. Dat was volgens de heffingsambtenaar te laat om met die informatie bij het doen van de op 8 oktober 2019 gedagtekende bestreden uitspraak rekening te houden. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde nader onderbouwd met een taxatieverslag waarvan de hiervoor onder 5 opgenomen opbouw van de liggingswaarde met behulp van de REN-methode deel uitmaakt.
    
    17. Gelet op de geschetste gang van zaken is het niet aan de heffingsambtenaar te wijten dat hij eiseres niet vóór het doen van de uitspraak op bezwaar een opbouw van de liggingswaarde met behulp van de REN-methode heeft verstrekt. De rechtbank ziet in het niet vóór het doen van de bestreden uitspraak verstrekken van een dergelijke opbouw dan ook geen reden om de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten te veroordelen. Voor zover het verzoek van eiseres ziet op de kosten in bezwaar, is daartoe geen aanleiding omdat geen sprake is van een herroeping van de beschikking wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Nu de bestreden uitspraak in beroep in stand blijft, is er evenmin reden  om de heffingsambtenaar te veroordelen in de in de beroepsfase door eiseres gemaakte proceskosten. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 29 september 2020.
    
    
    
    
    
    
      griffier											voorzitter		
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.