ECLI:NL:GHSHE:2019:2841, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-07-2019, 18/00258
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2019-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waardering, bedrijfswoningen, vergelijkingsobjecten

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer  
    Kenmerk: 18/00258 
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 13 april 2018, nummer AWB 17/2632 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Leudal
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te melden beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 (de peildatum) is vastgesteld op € 316.000 voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (de beschikking). De beschikking is op hetzelfde aanslagbiljet vermeld als de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (de aanslag ozb). Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij uitspraak op bezwaar, de waarde gehandhaafd. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 13 juni 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Daar is toen verschenen en gehoord namens de Heffingsambtenaar, [A] . Belanghebbende is zonder bericht vooraf niet verschenen. 
        De griffier heeft verklaard dat zij belanghebbende heeft kennis gegeven van datum, plaats en tijdstip van de zitting met de op 11 april 2019 aangetekend verzonden uitnodiging. De griffer heeft deze uitnodiging, waarvan een afschrift tot de stukken behoort, verzonden met nummer [nummer] naar het door belanghebbende zelf opgegeven adres. Tot de stukken van het geding behoort een kopie van het op de onderhavige uitnodiging betrekking hebbende gedeelte van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de op dat verzendbewijs betrekking hebbende statusinformatie. Hieruit volgt dat de uitnodiging op 12 april 2019 op het door belanghebbende opgegeven adres is afgeleverd. 
      
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.6.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande bedrijfswoning, gebouwd in 2010, met een inhoud van 650 m³. De woning heeft een losstaande garage met een inhoud van 225 m³ en een overkapping. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.260 m². 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde van de woning een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 februari 2018 door [A] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport (het taxatierapport) wordt aan de woning per 1 januari 2016 een waarde toegekend van € 390.000. Deze waarde is gebaseerd op de opbrengst behaald bij de verkoop van een drietal met de woning vergeleken woningen, te weten, [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] . In het taxatierapport worden deze woningen genoemd, onder vermelding van de objectgegevens en met bijsluiting van een foto van elke woning. Verder bevat het taxatierapport een matrix met betrekking tot de woning en deze objecten (de referentieobjecten). In de matrix is een grondstaffel opgenomen en zijn de waarderingscijfers voor kwaliteit en onderhoud benoemd.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      
        In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
        Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van ten hoogste € 145.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen, en vergoeding van de proceskosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2016 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (referentieobjecten). 
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar het in de procedure ingebrachte taxatierapport.
      
    
    
      4.4.
      
        Belanghebbende betoogt dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de beperkte mogelijkheid om de woning te kunnen verkopen en dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van het bedrijventerrein. De rechtbank heeft hierover het volgende geoordeeld: 
        “Naar het oordeel van de rechtbank zijn, gelet op de overgelegde gegevens van de vergelijkingsobjecten, de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Evenals de onroerende zaak van eiser zijn de vergelijkingsobjecten vrijstaande bedrijfswoningen, derhalve woningen met dezelfde beperkingen als het gaat om aan wie verkocht kan worden. Twee vergelijkingsobjecten zijn evenals de onroerende zaak, gelegen in dezelfde gemeente. Een vergelijkingsobject is weliswaar gelegen in de gemeente Nederweert, maar dit object is door verweerder, aldus de gemachtigde van verweerder, gebruikt omdat bedrijfswoningen niet vaak voorkomen. Alle objecten kennen ook overlast gevende factoren omdat er kassen bij zijn gelegen dan wel pluimveestallen. 
        Voor wat betreft het verschil in ligging tussen de onroerende zaak van eiser en de vergelijkingsobjecten volgt uit de matrix bij het taxatierapport van verweerder dat daarmee voldoende rekening is gehouden door de ligging te corrigeren naar beneden of naar boven, afhankelijk van de kwaliteit van de ligging. De ligging van de onroerende zaak van eiser is daarbij met factor 1 gewaardeerd zijnde zeer slecht. Vervolgens is op de aldus bepaalde grondwaarde nogmaals een correctie van 50% toegepast omdat de ligging zo afwijkend is ten opzichte van de referentieobjecten. Voor wat betreft het verschil in kwaliteit tussen de onroerende zaak van eiser en de vergelijkingsobjecten volgt uit de matrix bij het taxatierapport dat daarmee eveneens rekening is gehouden door de inhoudsprijs waar nodig te corrigeren naar beneden of naar boven, afhankelijk van het kwaliteitsniveau. De woning van eiser, die door de taxateur is bezocht, is daarbij voor wat betreft de kwaliteit en het onderhoud met een factor 5 gewaardeerd, zijnde zeer goed. Het beschikbare fotomateriaal geeft geen aanleiding om te veronderstellen dat die kwaliteit en het onderhoud daarmee zijn overgewaardeerd. De onderlinge verschillen in objectkenmerken van de onroerende zaak en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, zijn daarom voldoende in de beoordeling meegenomen. Eiser heeft niet aan de hand van het taxatierapport van de door hem ingeschakelde taxateur Lenders aannemelijk gemaakt dat van de ligging een grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan door verweerder in de waardevaststelling is betrokken. De manier waarop de taxateur van eiser de WOZ-waarde van [adres 1] heeft berekend, is niet inzichtelijk.”
      
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met betrekking tot deze geschilpunten op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof maakt deze beslissing van de Rechtbank daarom tot de zijne. Deze grieven van belanghebbende falen daarom. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende betoogt verder dat de referentieobjecten niet geschikt zijn omdat de verkoopprijs daarvan niet onder meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak tot stand is gekomen. Het betreft namelijk bij alle drie de verkopen transacties tussen aandeelhouders/bestuurders en de vennootschap waarvan zij de aandelen houden. 
      
    
    
      4.7.
      Voor zover belanghebbende betoogt dat in het algemeen geen rekening kan worden gehouden met transacties tussen aandeelhouders en vennootschappen, faalt dat betoog. De enkele omstandigheid dat een onroerende zaak is verkocht tussen de aandeelhouder en de vennootschap waarvan hij aandeelhouder is, brengt nog niet mee dat de prijs die bij de verkoop is gerealiseerd, niet voldoet aan de normen die gelden voor de vaststelling van de WOZ waarde zoals hiervoor in 4.1. weergegeven. Indien de heffingsambtenaar stelt en, bij betwisting, aannemelijk maakt dat de gelieerde relatie tussen aandeelhouder en vennootschap geen invloed heeft gehad op de prijsvorming, kan ook met dergelijke transacties in de bepaling van de WOZ-waarde op waardepeildatum rekening worden gehouden. 
      
    
    
      4.8.
      
        De Heffingsambtenaar stelt in dit geval gemotiveerd dat hem niet is gebleken dat de referentiepanden niet naar de waarde in het economische verkeer zijn verkocht. Hij voegt daaraan toe dat een van de referentiepanden is getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Hij heeft op de zitting van de rechtbank een taxatierapport ten aanzien van het referentieobject [adres 3] te [plaats 2] aan de rechter getoond. In het procesverbaal van de zitting is daarover opgenomen: 
        “De rechter stelt vast dat er inderdaad een onafhankelijke taxateur referentieobject 2 [Hof: [adres 3] ] heeft getaxeerd en dat verweerder deze waarde heeft meegenomen in zijn eigen rapport.” 
        Belanghebbende heeft op die zitting of in hoger beroep deze waardering niet gemotiveerd bestreden. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat in ieder geval de waarde van het referentieobject [adres 3] te [plaats 2] de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Ook voor de twee andere panden ( [adres 2] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 3] ) heeft belanghebbende niet nader onderbouwd waarom die niet bij de taxatie als referentiepanden kunnen worden gebruikt. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van voldoende vergelijkbare referentiepanden die zijn verkocht naar een waarde in het economische verkeer. 
      
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met scheurvorming in zijn woning. In de matrix heeft de Heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud gewaardeerd op zeer goed. Ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat hij bij de inpandige opname geen scheuren heeft geconstateerd die groter zijn dan scheuren die in iedere woning voorkomen. Belanghebbende heeft daar tegenover de stelling dat sprake zou zijn van waardedrukkende scheurvorming in de woning niet verder onderbouwd. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de enkele stelling dat sprake is van scheurvorming aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning met inbegrip van vorming van scheuren. Deze grief faalt daarom ook. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Staat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        
          verklaart het hoger beroep ongegrond, en
      
      
        
          bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 25 juli 2019 door J.M. van der Vegt, voorzitter, M. Harthoorn en L.B.M. Klein Tank in tegenwoordigheid van S. Meftah, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      De uitspraak is enkel door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.