ECLI:NL:GHSHE:2020:1130, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2020, 19/00592
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2020-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak terecht vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode. Het eigen aankoopcijfer is te ver verwijderd van de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 19/00592
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 27 augustus 2019, nummer SHE 18/2700, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente ’s-Hertogenbosch,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking). De waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is naar de waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 165.000. Deze waardebepaling geldt voor het jaar 2018. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende‑zaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt (hierna: de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 25 maart 2018 bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De Heffingsambtenaar heeft op 21 september 2018 uitspraak op bezwaar gedaan.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank. 
        De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgehad op 20 februari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
      
    
    
      1.7.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een appartement uit 1967 dat is gelegen in de buurt “ [buurt] ”. De onroerende zaak, gelegen op de derde verdieping, heeft een inhoud van 283 m³, een berging van 24 m³ en twee balkons van 4 m² en 9 m².
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 14 januari 2015 gekocht voor € 142.500. De onroerende zaak is kort daarna voor ongeveer € 6.000 verbouwd.
      
    
    
      2.3.
      De waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 165.000.
      
    
    
      2.4.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      2.5.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 165.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 23 april 2019 door taxateur [taxateur 2] opgemaakte taxatierapport (hierna: het taxatierapport). De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 169.000. Het taxatierapport bevat een waardematrix, een berekening van het geïndexeerde eigen aankoopcijfer uit januari 2015 en beeldmateriaal van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      2.6.
      De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op [datum 1] 2016 voor € 150.000;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op [datum 2] 2016 voor € 155.000;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op [datum 3] 2016 voor € 155.000.
        
      
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft een ‘Rapport prijsontwikkeling woningen’ ingebracht, opgemaakt op 25 maart 2018. Aan de onroerende zaak wordt een geïndexeerde waarde van (afgerond) € 154.000 toegekend per waardepeildatum 1 januari 2017. 
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak naar € 154.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      3.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Indien een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum wordt gekocht, moet er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de koopsom die destijds voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Indien uit de eigen aankoop de waarde op de waardepeildatum is aangetoond, dan maakt het niet uit dat de waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode tot een andere uitkomst leidt. 
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem beschikte waarde van € 165.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport en de daarbij gevoegde waardematrix. Het primaire standpunt van de Heffingsambtenaar is dat het eigen aankoopcijfer niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde, omdat de aankoopdatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2017. De Heffingsambtenaar heeft de waarde daarom vastgesteld op basis van de vergelijkingsmethode en komt tot de conclusie dat de beschikte waarde niet te hoog is. Voor zover wel belang moet worden gehecht aan het eigen aankoopcijfer, dan is de Heffingsambtenaar van mening dat het geïndexeerde eigen aankoopcijfer steun biedt aan de op basis van de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde. Hij verwijst daarbij naar de bij het taxatierapport gevoegde berekening van het geïndexeerde eigen aankoopcijfer.
      
    
    
      4.5.
      De onroerende zaak is op 14 januari 2015 door belanghebbende gekocht voor € 142.500. Volgens belanghebbende had de Heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer tot uitgangspunt moeten nemen voor de waarde per waardepeildatum in plaats van de waarde vast te stellen door middel van de vergelijkingsmethode. Belanghebbende verwijst naar de uitspraken van het Gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103 en van 9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog. De eigen aankoop heeft circa twee jaar voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Hoewel het onder omstandigheden mogelijk is dat de aankoop van een object twee jaar vóór de waardepeildatum nog relevant kan zijn voor de waardebepaling per waardepeildatum, dient daar naar oordeel van het Hof aan voorbij te worden gegaan indien er voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. Anders dan in de door belanghebbende genoemde uitspraken van Gerechtshof Den Haag, is in dit geval geen sprake van een uniek object en zijn er voldoende verkoopcijfers rond de peildatum van nagenoeg identieke appartementen voorhanden. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar de waarde terecht vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode. Het Hof komt hierdoor niet toe aan de beantwoording van de vraag of het door de Heffingsambtenaar gehanteerde indexcijfer juist is.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende bestrijdt verder het oordeel van de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar door het taxatierapport en zijn toelichting tijdens de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met het verschil in – kort samengevat – inhoud en ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] . Hiertoe voert belanghebbende aan dat deze vergelijkingsobjecten zijn gelegen op de zesde, respectievelijk vierde verdieping en dat deze objecten een beter uitzicht en een kleinere inhoud hebben dan de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.8.
      De Heffingsambtenaar heeft blijkens de waardematrix bij het taxatierapport een correctie van 7,5% toegepast op de geanalyseerde vierkante meterprijs van [adres 3] en [adres 4] in verband met de betere ligging van deze vergelijkingsobjecten. Deze correctie is toegepast omdat de bewoners van deze objecten uitzicht hebben op het natuurgebied “ [natuurgebied] ”. Het onderlinge verschil in inhoud is door de Heffingsambtenaar tot uitdrukking gebracht door een correctie van 6,8% toe te passen op de geanalyseerde kubieke meterprijzen van [adres 3] en [adres 4] in verband met de wet van het afnemend grensnut. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de minder gunstige ligging en de grotere inhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de [adres 3] en [adres 4] . Het Hof is voorts van oordeel dat belanghebbende zijn stelling dat appartementen op een lagere verdieping in de regel, dan wel in dit specifieke geval, een lagere waarde hebben dan appartementen op een hogere verdieping, tegenover betwisting door de Heffingsambtenaar, onvoldoende heeft onderbouwd. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt tenslotte dat de woning [adres 2] op 25 oktober 2016 is getransporteerd en de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte uitgaat van de verkoopdatum [datum 1] 2016. Indien wordt uitgegaan van de datum 25 oktober 2016, levert dit een lagere waarde op van de onroerende zaak, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.10.
      Het betoog van belanghebbende faalt. Nog daargelaten of uitgaan van de transportdatum van de [adres 2] een waardedrukkende invloed zou hebben op de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, hetgeen het Hof in het midden zal laten, miskent belanghebbende met zijn stellingname dat voor de waardebepaling in beginsel dient te worden uitgegaan van de verkoopdatum en niet de transportdatum. Slechts indien meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de verkoopdatum en de transportdatum kan daar niet van worden uitgegaan. Daarvan is bij de verkoop en de levering van de [adres 2] geen sprake. 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.13.
      Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het Hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond; en
      
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA861.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Vgl. Rechtbank Oost-Brabant 13 maart 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:1141.
  
  
     Vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:4739. 
  
  
     Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.