ECLI:NL:GHARL:2021:2546, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, 19/00714
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 19/00714
      uitspraakdatum: 16 maart 2021nummer / 
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 april 2019, nummer 18/1716
      uitspraak, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 40 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 385.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) ten bedrage van € 506,27 opgelegd.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede opgelegde aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 april 2019 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 15 december 2020 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 40 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1988, met een inhoud van 680 m³ en een kaveloppervlakte van 934 m². Bij de onroerende zaak hoort een garage, carport, berging en een overkapping. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde naar € 340.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag onroerendezaakbelasting.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
    
    
      4.2
      
        De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 385.000. In de bijbehorende matrix, zijn de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens opgenomen van een drietal referentieobjecten die alle zijn gelegen in [Z] , en die in de periode van 3 januari 2017 tot en met 13 april 2018, zijn verkocht te weten: 
        - [b-straat] 8, op 19 april 2017 verkocht voor € 362.500;
        - [c-straat] 7, op 3 januari 2017 verkocht voor € 357.645 en
        - [d-straat] 5, op 13 april 2018 verkocht voor € 375.000.
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, nu met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentie-objecten aan te dragen.
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft in hoger beroep gewezen op transacties van, naar zijn mening, beter vergelijkbare woningen te [Z] , te weten:
      - [e-straat] 28, op 10 oktober 2016 verkocht voor € 420.000;
      - [f-straat] 29, op 31 juli 2017 verkocht voor € 350.000 en
      - [g-straat] 12, op 19 oktober 2017 verkocht voor € 400.000.
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar heeft betwist dat deze transacties een ander licht op de waarde van de onroerende zaak zouden werpen en gesteld dat de bedoelde objecten geen goede referentie-objecten vormen. Belanghebbende heeft ter zake van deze objecten onvoldoende gegevens overgelegd om de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak te kunnen beoordelen. Het Hof zal daarom aan deze objecten voorbijgaan.
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gelet op het waardedrukkende effect van het matige schilderwerk van de onroerende zaak, alsmede van verouderde thermopane ruiten en de aanwezigheid van water in de kruipruimte van de onroerende zaak. In 2018, derhalve na de toestandsdatum, zijn de bedoelde thermopane ruiten vervangen en zijn tevens de boeidelen van de garage vernieuwd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard niet te betwisten dat van de bedoelde gebreken op toestandsdatum sprake was. Door de heffingsambtenaar is evenwel uitgegaan van een kwalificatie 4, zijnde bovengemiddeld, voor onderhoud. Uit het overgelegde taxatierapport blijkt niet dat met de bedoelde gebreken rekening is gehouden. Veeleer moet worden aangenomen dat de taxateur in zijn taxatie is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak waarin de bedoelde gebreken reeds op toestandsdatum 1 januari 2017 zijn hersteld. Zonder een afdoende verklaring daarvoor, welke ontbreekt, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt. 
    
    
      4.7
      
        Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van € 340.000 ook niet voldoende onderbouwd. Het Hof stelt daarom de waarde van de onroerende zaak per waarde peildatum, in aanmerking genomen al hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, in goede justitie vast op € 380.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten (bezwaarschrift 1 punt, bijwonen hoorzitting 1 punt) x wegingsfactor 1 x € 265 = € 530 voor de bezwaarfase, 2 punten (beroepschrift 1 punt, bijwonen zitting 1 punt) x wegingsfactor 1 x € 534 = € 1.068 voor de procedure in eerste aanleg en 2 punten (hogerberoepschrift 1 punt, bijwonen zitting 1 punt) x wegingsfactor 1 x € 534 = € 1.068, in totaal derhalve € 2.666 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      –		vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      –	vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 380.000 en vermindert de 
                   bestreden aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
      –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een 
                   bedrag van € 2.666, 
      –	gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart 2021.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.