ECLI:NL:GHARL:2020:4648, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-06-2020, 19/00544
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-06-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woonzorgcentrum.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00544
    uitspraakdatum: 16 juni 2020
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 19 maart 2019, nummer UTR 18/864, ECLI:NL:RBMNE:2019:1232, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 4.913.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting eigenarenheffing voor het jaar 2017 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (als voorzien in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid) plaatsgevonden op 27 mei 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een woonzorgcentrum van bouwjaar 1970/1971 met een bruto vloeroppervlakte van 7.348 m2. In 1999 is de onroerende zaak gerenoveerd. In 2003 zijn een aanbouw en een doorloop naar de aanleunwoningen gerealiseerd. Ook zijn toen het restaurant en de keuken vernieuwd. Renovatie van de derde en vierde bouwlaag heeft plaatsgevonden in 2008 respectievelijk 2014.
      
    
    
      2.2.
      Per 1 september 1999 is de onroerende zaak door (de rechtsvoorganger van) belanghebbende voor een periode van 20 jaar verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) Stichting [B] (hierna: [B] ). 
      
    
    
      2.3.
      Op 7 juli 2014 hebben belanghebbende en [B] een intentieovereenkomst gesloten.  Hierin is vastgelegd dat partijen na 1 september 2019 (einde huurperiode) een nieuwe huurovereenkomst zullen aangaan voor een deel van de onroerende zaak, te weten circa 50 appartementen op de derde en vierde bouwlaag (tweede en derde etage) waar [B] zware psychogeriatrische zorg zal gaan verlenen. De kosten van de hiervoor noodzakelijke technische aanpassingen zal [B] voor haar rekening nemen.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 3.900.000, terwijl de heffingsambtenaar de bij beschikking vastgestelde waarde van € 4.913.000 verdedigt.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende en de heffingsambtenaar gaan ervan uit dat voor de onroerende zaak de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald. Het Hof zal partijen hierin volgen. 
      
    
    
      4.3.
      De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29.224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).
      
    
    
      4.4.
      In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (herbouwwaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
    
    
      4.5.
      Het geschil spitst zich toe op de vraag of aanleiding bestaat voor een correctie wegens functionele veroudering van de onroerende zaak (gebaseerd op economische veroudering en ondoelmatigheid) en zo ja, of hiermee bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden. De te hanteren herbouwwaarde en de correctie hierop wegens technische veroudering zijn in hoger beroep niet (langer) in geschil.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die meebrengen dat sprake is van economische veroudering van de onroerende zaak. In het bijzonder de maatschappelijke ontwikkelingen rond het scheiden van wonen en zorg (extramuralisering) en wijzigingen in de zorgbekostiging, hebben ertoe geleid dat aan een traditioneel woonzorgcentrum als het onderhavige geen behoefte meer bestaat, althans niet op de wijze waarop het op de waardepeildatum werd geëxploiteerd door [B] (gecombineerde huisvesting en verzorging van bewoners met een lichte zorgvraag). Die ontwikkelingen zijn ruim voor de waardepeildatum in gang gezet en raken tevens de exploitatiemogelijkheden van de onroerende zaak door belanghebbende. Uit de intentieovereenkomst komt immers naar voren dat [B] niet voornemens was de huur van de onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst (per 1 september 2019) ongewijzigd voort te zetten. Zij had de intentie dan nog circa 50 appartementen op de derde en vierde bouwlaag van de onroerende zaak te huren voor zware psychogeriatrische zorgverlening. Aannemelijk is dat dit voornemen niet los kan worden gezien van voornoemde ontwikkelingen in de zorg en dat belanghebbende hierdoor de onroerende zaak op termijn ook anders dient te gaan exploiteren. Immers, belanghebbende zal andere (verhuur)mogelijkheden moeten zoeken voor het deel van de onroerende zaak dat niet langer aan [B] zal worden verhuurd. Dat gevolg was op de waardepeildatum reeds voorzienbaar. Genoemde maatschappelijke ontwikkelingen zijn daarmee van invloed op de waarde die de onroerende zaak voor belanghebbende in economisch opzicht heeft.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die meebrengen dat naast de economische veroudering tevens sprake is van een belemmering in gebruik (ondoelmatigheid). Belanghebbende heeft niet voldoende onderbouwd dat de indeling van de onroerende zaak ondoelmatig is door de situering van de appartementen bestemd voor (zware) psychogeriatrische zorgverlening op de derde en vierde bouwlaag van de onroerende zaak, dan wel dat de hiervoor aanwezige (inpandige) infrastructuur gebrekkig is te noemen. De desbetreffende bouwlagen zijn voor de zorgbehoevende bewoners en hun verzorgers normaal bereikbaar met een lift. Bovendien vereist de aard van die zorgverlening juist een zekere beperking in de toegankelijkheid (vrij in- en uitlopen van bewoners is niet gewenst) en is het verlenen van zware zorg op een derde of vierde bouwlaag van een onroerende zaak ook gangbaar. Niet aannemelijk is dat de ondoelmatigheid van de situering op de derde en vierde bouwlaag thans groter is dan ten tijde van de stichting, zodat in dit opzicht niet kan worden gesproken van (functionele) veroudering.
      
    
    
      4.8.
      In het door [C] opgestelde taxatierapport van 5 september 2018, dat door de heffingsambtenaar is ingebracht ter onderbouwing van de waarde, is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bepaald op € 5.964.000. Rekening houdend met de in hoger beroep door de heffingsambtenaar niet bestreden aanvullende correctie hierop wegens technische veroudering van de onroerende zaak ten bedrage van € 662.500, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde uit op € 5.301.500. Daarbij is geen rekening gehouden met een correctie wegens functionele veroudering. De WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum is lager vastgesteld op € 4.913.000. 
      
    
    
      4.9.
      Het Hof acht aannemelijk dat het waardeverminderende effect dat uitgaat van economische veroudering van de onroerende zaak een bedrag van € 388.500 (€ 5.301.500 -/- € 4.913.000) niet overstijgt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de onroerende zaak geen leegstand kende en dat, door de goede ligging in het centrum van [A] , zelfs sprake was van een wachtlijst. De uit de intentieovereenkomst voorvloeiende renovatie/transformatie van de onroerende zaak had ten tijde van de taxatie (in 2018) ook nog geen aanvang genomen. Gelet hierop moet worden aangenomen dat de onroerende zaak, ook bij handhaving van aard en bestemming ervan, op de waardepeildatum in een behoefte voorziet. Weliswaar vragen de hiervoor bedoelde maatschappelijke ontwikkelingen (op termijn) om een andere exploitatiewijze van de onroerende zaak, maar naar de binnen de onroerende zaak gelegen appartementen blijft desondanks een voldoende vraag bestaan. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof volgt belanghebbende dan ook niet in de door [D] in zijn taxatiekaart van oktober 2018 op € 3.900.000 bepaalde gecorrigeerde vervangingswaarde, waarmee het waardedrukkende effect wegens functionele veroudering van de onroerende zaak zou neerkomen op ongeveer € 817.000 exclusief btw / € 989.000 inclusief btw. Blijkens de cijfermatige onderbouwing is voor de gehele onroerende zaak (en niet alleen de derde en vierde bouwlaag) een correctie van 10% in aanmerking genomen wegens een belemmering in gebruik (ondoelmatigheid), terwijl – zoals hiervoor is overwogen – niet aannemelijk is gemaakt dat hiervoor aanleiding bestaat. Verder is de economische veroudering voor bepaalde te transformeren delen van de onroerende zaak op 30% gesteld, zonder daarvoor voldoende onderbouwing te geven. Geen inzicht is gegeven in de kosten die voor de renovatie/transformatie van de onroerende zaak zijn begroot.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 juni 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(J. van de Merwe)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16-06-2020
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.