ECLI:NL:GHARL:2021:2548, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, 19/00975
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 19/00975
      uitspraakdatum: 16 maart 2021nummer / 
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 28 mei 2019, nummer UTR 18/3290, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 402.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede opgelegde aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 mei 2019, verzonden op 4 juni 2019, ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 15 december 2020 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een rond 1900 gebouwde vrijstaande woning met een berging en een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m² en is gelegen op een perceel van 663 m². 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde tot op € 361.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag OZB.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag en een matrix, opgesteld door [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur,  waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 6 april 2016 tot en met 30 november 2017 zijn verkocht, te weten:  
      - [b-straat] 2 te [Z] , verkocht op 7 maart 2017, geleverd op 1 juni 2017, voor € 470.000; 
      - [c-straat] 28 te [Z] , verkocht op 30 november 2017, geleverd op 31 januari 2018, voor € 451.000 en
      - [d-straat] 197 te [Z] , verkocht op 6 april 2016, geleverd op 4 juli 2016, voor € 342.000.
      Bij nader stuk van 2 december 2020 heeft de heffingsambtenaar nog een vierde referentieobject aangedragen: [e-straat] 16 te [E] , verkocht op 12 oktober 2017, geleverd op 30 november 2017 voor € 285.000.
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de initieel opgevoerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Voor het, bij nader stuk van 2 december 2020 aangedragen, referentieobject [e-straat] 16 te [E] , geldt dat niet. Dit referentieobject is, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De ligging, het type woning en de veel kleinere gebruiksoppervlakte maken dit object ongeschikt voor een onderbouwing van de beschikte waarde van de onroerende zaak, nog daargelaten dat er door de heffingsambtenaar geen stukken zijn overgelegd waaruit blijkt dat (en hoe) met de genoemde verschillen ten opzichte van de onroerende zaak rekening is gehouden.
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere staat van onderhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de referentie-objecten, evenals met de ondoelmatigheid van de onroerende zaak, (de woning bestond oorspronkelijk uit een twee-onder-een-kapwoning), het lage voorzieningenniveau, en een  ondoelmatige en rommelige ingedeelde tuin (door de ligging van de onroerende zaak op de kavel grenst de gehele tuin aan twee zijden aan de straat)  en de ligging van de onroerende zaak met belendende sociale huurwoningen.  Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in eerste aanleg de volgende toelichting gegeven en foto’s overgelegd. Er is een nooddouche aangelegd, omdat de badkamer van dermate kwaliteit is dat deze niet gebruikt kan worden. De vloer in de hal is gebrekkig; een gedeelte is afgebroken en niet hersteld. Het plafond heeft een zeer slechte staat van afwerking. Het leidingwerk is slecht. De bijkeuken heeft een hele oude gootsteen en de meterkast is ook heel oud. Er lopen kabels die daar niet thuishoren.  Ook zijn de bouwwerkzaamheden die vanaf 1990 zijn begonnen nog steeds niet klaar. De renovatiekosten hebben een negatieve invloed op de waarde. Belanghebbende heeft ter kwantificering van zijn standpunt een taxatierapport met matrix overgelegd opgesteld door [F] , die concludeert tot een waarde op waardepeildatum van € 361.000.
    
    
      4.5
      Ter zitting van het Hof hebben partijen eenparig verklaard dat het verschil in waarde tussen de beide taxaties niet kan worden verklaard door de weging van de hiervoor – onder 4.4 – genoemde omstandigheden. In de taxatie van de heffingsambtenaar is de waarde van de opstallen zelfs lager gewaardeerd dan in de taxatie van belanghebbende. De heffingsambtenaar hanteert een waarde van de woning van € 77.950; belanghebbende hanteert een waarde van de woning van € 98.050. In het laatstbedoelde bedrag van € 98.050 zijn de hiervoor – onder 4.4 – genoemde gebreken reeds verdisconteerd.
    
    
      4.6
      Het verschil in de door de heffingsambtenaar, respectievelijk de door belanghebbende getaxeerde waarde van de onroerende zaak is, naar partijen ter zitting van het Hof desgevraagd eenparig hebben bevestigd, is volledig terug te voeren op de waarde van de grond. Reeds in eerste aanleg is de gemachtigde van belanghebbende akkoord gegaan met de grondstaffel die door de heffingsambtenaar is gehanteerd en welke leidt tot een waarde van de grond van € 300.050. Belanghebbende stelt evenwel dat een extra aftrek van tien percent moet worden toegepast in verband met de slechtere ligging van de onroerende zaak in vergelijking tot die van de referentieobjecten. 
      
    
    
      4.7
      Aangezien bij het referentieobject [d-straat] 197 te [Z] door de heffingsambtenaar in verband met de slechtere ligging ten opzichte de onroerende zaak en de andere referentieobjecten een extra aftrek is toegepast, dient de vraag zich aan of de onroerende zaak dermate slechter is gelegen dan de referentieobjecten [b-straat] 2 te [Z] en [c-straat] 28 te [Z] , dat daaruit de door belanghebbende bepleite waardedruk voortvloeit. Naar het oordeel van het Hof, is daarvan geen sprake. Naar de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof desgevraagd geloofwaardig heeft verklaard ligt [b-straat] 2 te [Z] aan een drukkere weg en naast een garagebedrijf en ligt [c-straat] 28 te [Z] in dezelfde woonwijk als de onroerende zaak en heeft dat object een minder vrije ligging. Dat, zoals de gemachtigde van belanghebbende heeft gesteld, de verkoopbrochures van deze referentieobjecten de omgeving waarin zij liggen lovend aanprijst, doet daaraan, gelet op het wervende karakter van dergelijke teksten, niet af. Overigens overweegt het Hof nog dat, zo er al sprake zou zijn van een slechtere ligging van de onroerende zaak ten gevolgde waarvan enige waardedruk in aanmerking genomen zou moeten worden, in de taxatie van de heffingsambtenaar, de waarde van de woning, zoals hiervoor – onder 4.5 – reeds is overwogen, ruim € 20.000 lager is getaxeerd dan in de taxatie van belanghebbende, zodat een lagere waarde van grond tot dat bedrag geen invloed zou hebben op de getaxeerde waarde van het geheel.
      
    
    
      4.8
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is beschikt.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen termen voor een proceskostenvergoeding.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart 2021
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.