ECLI:NL:OGEAC:2025:166, Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, 06-08-2025, CUR202404766 en CUR202404847
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Bouwvergunning voor 28 appartementen verdeeld over zes bouwblokken te Jan Sofat. Belanghebbendheid en gevolgen van enige betekenis. Motivering woningdichtheid (artikel 3, tweede lid, onder b, EOP). Berekening bouwhoogte (artikel 2, aanhef en onder a, EOP, in samenhang met paragraaf 4, onder a, van de Nota toetsingsnormen EOP). Belangenafweging bij overschrijding bouwhoogte (artikel 3, tweede lid, onder d, EOP).
        Beroep gegrond; instandlating rechtsgevolgen.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
    
  
  
    Uitspraak
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
    
      
        [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5], [eiser 6], [eiser 7], [eiser 8], 
      
      (CUR202404766)
      gemachtigde: mr. P.H. de Lange,
    
    
  
  
    de vereniging BUURTVERENIGING JAN SOFAT (BVJS),
    (CUR202404847)
    
    
      eisers, 
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning,
    
      verweerder,
      gemachtigde: mr. G.N. Hollander,
    
    
    
    
      met als derde-belanghebbende: 
    
    
  
  
    de besloten vennootschap GRAN CANARI DEVELOPMENT COMPANY B.V.,
    
      vergunninghoudster, 
      gemachtigden: mr. M.G. Woudstra en mr. R.M.C.S. van der Heide. 
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna eisers, BVJS, de minister en Gran Canari worden genoemd. 
    
    
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt het Gerecht het beroep van Eisers en BVJS tegen de beslissing van de minister om aan Gran Canari een bouwvergunning te verlenen voor het bouwen van 28 appartementen verdeeld over 6 bouwblokken met ondergrondse parkeergelegenheid, utiliteiten, zwembad met pomphuis, sauna en gym op het perceel met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] te Jan Sofat (het bouwperceel).  
    
    
    
      1.1
      De minister heeft deze beslissing genomen bij beschikking van 17 oktober 2024 (de bestreden beschikking). 
      
    
    
      1.2
      Eisers en BVJS hebben ieder afzonderlijk een beroepschrift en een aanvullend beroepschrift met producties tegen de bestreden beschikking ingediend. De minister heeft met verweerschrift met producties op de beroepen gereageerd. Gran Canari heeft eveneens op het beroepschrift gereageerd en daarbij producties ingediend. Eisers hebben per brief van 18 juni 2025 en per mail van 23 juni 2025 nadere stukken overgelegd. 
      
    
    
      1.3
      Het Gerecht is ter plaatse in Jan Sofat, zowel bij het bouwperceel als bij de woningen van eisers, gaan kijken op 23 juni 2025. Daarbij waren mevrouw [eiser 1] en haar partner en de heer [eiser 7] aanwezig. Zij zijn bijgestaan door hun gemachtigde. De zoon van de heer en mevrouw [eisers 3 en 4] heeft het zicht vanuit hun woning op het bouwperceel laten zien. De overige eisers waren niet aanwezig. BVJS heeft zich niet laten vertegenwoordigen. Namens de minister is zijn gemachtigde verschenen. Gran Canari heeft zich laten vertegenwoordigen door haar directeur [naam directeur Gran Canari] en de begeleider van de bouw [naam begeleider bouw]. Zij zijn bijgestaan door de gemachtigden van Gran Canari en [naam Of Counsel] (Of Counsel bij het kantoor van gemachtigden).
      
    
    
      1.4
      Het Gerecht heeft de beroepen op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Dezelfde personen zijn daarbij verschenen. Namens eisers is ook de deskundige [naam deskundige] verschenen. Namens de minister is ook de heer [naam medewerker] verschenen. 
      
    
    
      1.5
      
        Na de zitting heeft de minister op verzoek van het Gerecht een nadere onderbouwing van zijn berekening van de woningdichtheid in Jan Sofat in het geding gebracht, evenals het volledige Tourism Masterplan. Verder heeft de minister nader schriftelijk toegelicht waarom een doornede in de noord-zuid-richting is gebruikt voor de berekening van de gemiddelde terreinhoogte, wat de bouwhoogte van de bouwblokken zou zijn als een doorsnede in west-oost-richting zou worden gebruikt en in hoeverre eventuele verschillen uitmaken voor de belangenafweging van de minister. Eisers en Gran Canari hebben daarop schriftelijk gereageerd. 
        
          Beoordeling door het Gerecht
        
      
      
      2. Het Gerecht beoordeelt eerst de ontvankelijkheid van eisers en van BVJS. Het Gerecht komt tot het oordeel dat eisers allen belanghebbenden zijn bij de bestreden beschikking. Hun beroep is dus ontvankelijk. Het beroep van  BVJS is niet-ontvankelijk omdat er geen geldige machtiging is overgelegd. 
      
      3. Het Gerecht beoordeelt vervolgens de beslissing van de minister om aan Gran Canari een bouwvergunning te verlenen aan de hand van de beroepsgronden van eisers 
      
    
    
      3.1
      Het Gerecht komt tot het oordeel dat de bouwvergunning in stand kan blijven. Het beroep is wel gegrond, omdat de minister de gehanteerde bouwhoogten onvoldoende heeft gemotiveerd en de belangen van de minister en Gran Canari bij een hogere bouwhoogte dan 8 meter onvoldoende heeft gemotiveerd. Dat leidt tot een vernietiging van de bouwvergunning. Maar omdat de minister de bouwhoogten alsnog op voldoende heeft gemotiveerd en de minister en Gran Canari de belangen bij een hogere bouwhoogte in hun schriftelijke stukken en tijdens de zitting alsnog voldoende hebben toegelicht, laat het Gerecht de rechtsgevolgen van de te vernietigen bouwvergunning in stand. 
      
    
    
      3.2
      Hierna legt het Gerecht dit oordeel uit en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Wat is relevant om te weten in deze zaak?
        
      
      
    
    
      4.1 	[
      Naam directeur] is directeur van Gran Canari. Samen met zijn mededirecteur heeft hij al lange tijd een wens om op het bouwperceel, dat in het verleden door hun vaders is gekocht, een high end project te realiseren. [Naam directeur] en zijn mededirecteur hebben met hun architect [naam architectenbureau] een plan ontwikkeld. Op 6 december 2022 heeft Gran Canari een aanvraag om een bouwvergunning ingediend. Dit heeft geleid tot de bouwvergunning die in de inleiding van deze aanvraag staat vermeld.
      
    
    
      4.2
      Het bouwperceel grenst aan de oostkant aan het Spaanse Water. Het project bestaat onder meer uit zes bouwblokken, alle met uitzicht op het Spaanse Water. De bouwblokken hebben volgens de vergunning een bouwhoogte van 13,73 meter (bouwblok A1), 13,37 meter (bouwblok A2), 15,46 meter (bouwblok A3), 13,90 meter (bouwblok C) en 6,87 meter (bouwblokken B1 en B2).
      
    
    
      4.3	[
      Eiser 1] woont op een hooggelegen perceel ten noordwesten van het bouwperceel. De bouwblokken A3 en C liggen het dichtstbij haar perceel, op een afstand van ongeveer 44 respectievelijk 49 meter. Zij heeft zicht op het grootste deel van het bouwproject. [Eiser 7] woont aan de zuidkant van het project, in de straat die als ontsluitingsweg van het project zal gaan functioneren. Vanuit zijn voortuin heeft hij zicht op de bouwblokken A1 en B2. De kortste afstand tussen zijn woning en bouwblok A1 is ongeveer 20 meter. [Eiser 6] woont ten zuidwesten van het bouwproject op ongeveer 56 meter. Hij heeft zicht op bouwblok A1. [Eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5]] en [eiser 8] wonen ten Noordoosten van het project aan de andere kant van het Spaanse Water. De afstanden van hun woningen tot het project liggen tussen de 100 en 200 meter. [Eiser 3], [eiser 4] en [eiser 5] hebben zicht op het perceel. [Eiser 2] en [eiser 8] hebben zicht op bomen en ander groen en niet direct op het bouwproject. 
      
      
        
          Wie is belanghebbende?
        
      
      
      5. Gran Canari heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5], [eiser 6] en [eiser 8] geen belanghebbenden zijn. Volgens Gran Canari ondervinden zij gelet op de ligging van hun woningen ten opzichte van het project geen rechtstreekse feitelijke gevolgen daarvan. En al zouden zij deze gevolgen wel ondervinden, dan zijn die gevolgen niet van enige betekenis. Nu deze eisers geen belanghebbenden zijn bij de bouwvergunning, moet hun beroep volgens Gran Canari niet-ontvankelijk worden verklaard. 
      
      6. Het Gerecht volgt Gran Canari hierin niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      6.1
      Artikel 7, eerste lid, van de Lar bepaalt voor zover hier van belang dat natuurlijke personen die door een beschikking rechtstreeks in hun belang zijn getroffen, daartegen beroep kunnen instellen bij het Gerecht. 
      
    
    
      6.2
      Onder verwijzing naar vaste rechtspraak (bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof van 4 september 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:169) overweegt het Gerecht dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit die een beschikking toestaat in beginsel belanghebbende is bij die beschikking. Het criterium 'gevolgen van enige betekenis' van de activiteit is een correctie op dit uitgangspunt. Zonder gevolgen van enige betekenis heeft iemand geen persoonlijk belang bij de beschikking omdat diegene zich dan onvoldoende onderscheidt van anderen. Om te bepalen of er gevolgen van enige betekenis voor de woon- of leefomgeving van iemand zijn, kijkt de bestuursrechter naar de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen (bijvoorbeeld geur, geluid, licht, trilling, emissie en risico) van de activiteit die de beschikking mogelijk maakt. De bestuursrechter bekijkt die factoren zo nodig in onderlinge samenhang. Ook de aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van belang zijn.
      
    
    
      6.3
      Naar het oordeel van het Gerecht zijn ook de eisers [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5], [eiser 6] en [eiser 8] belanghebbenden, net als [eiser 1] en [eiser 7]. Daarvoor is met name van belang de afstand van hun woningen tot het project - die in alle gevallen minder is dan 200 meter - in samenhang met de omvang van het project, zowel qua aantal bouwblokken als qua oppervlakte en hoogte. Daar komt bij dat de meesten van hen ook zicht hebben op het bouwproject. Weliswaar wordt dat zicht bij [eiser 2] en [eiser 8] door bomen en ander groen weggenomen, maar daarin ziet het Gerecht onvoldoende grond voor het oordeel dat er geen sprake is van gevolgen van enige betekenis. Als gezegd, de afstand en de omvang van het project wegen daarbij zwaar. Daarbij is niet uitgesloten dat er in de toekomst nog het nodige snoeiwerk plaatsvindt waardoor er ook voor [eiser 2] en [eiser 8] zicht ontstaat op het bouwperceel. 
      
      
        
          Is het beroep van BVJS ontvankelijk?
        
      
      
      7. Gran Canari heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep van BVJS niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat er geen machtiging is overgelegd waaruit blijkt dat het bestuur van BVJS beroep heeft willen instellen tegen de bestreden beschikking. 
      
      8. Het Gerecht volgt Gran Canari in dit standpunt wel. Het Gerecht stelt vast dat het pro-forma beroepschrift is ingediend door de heer [naam lid vereniging]. Bij het beroep is geen machtiging gevoegd dat hij namens BVJS bevoegd was om dit beroep in te stellen. De beroepsgronden zijn ingediend door [eiser 1], ook zij had geen machtiging daartoe van BVJS. Het Gerecht heeft BVJS bij email van 20 juni 2025 ook uitgenodigd voor het bezoek ter plaatse. Daarop heeft het Gerecht geen reactie ontvangen. Tijdens de zitting heeft [eiser 1] toegelicht dat zij het huidige bestuur gevraagd heeft haar of iemand anders te machtigen voor deze beroepsprocedure bij het Gerecht. Het huidige bestuur heeft [eiser 1] gezegd dat het niet verder wil deelnemen aan deze beroepsprocedure, aldus haar toelichting ter zitting. Onder deze omstandigheden is het Gerecht van oordeel dat het beroep van BVJS niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Er is immers niet gebleken dat BVJS bij het instellen van beroep op rechtsgeldige wijze vertegenwoordigd is. 
      
      
        
          Waarom heeft de minister de vergunning verleend?
        
      
      
      9. De minister heeft met de bestreden beschikking een bouwvergunning verleend voor het bouwen van 28 appartementen verdeeld over 6 bouwblokken met ondergrondse parkeergelegenheid, utiliteiten, zwembad met pomphuis, sauna en gym. Bij de vergunning zijn ook bouwtekeningen gevoegd. De minister heeft de aanvraag om de bouwvergunning ter advisering voorgelegd aan UO ROP. In haar advies van 15 oktober 2024 heeft UO ROP (ROP-advies) geconcludeerd dat geen van de weigeringsgronden in artikel 22 van de Bouw- en woningverordening (Bwv) zich voordoet. De wet schrijft voor dat als geen van de weigeringsgronden van artikel 22 van de Bwv zich voordoet, de minister de bouwvergunning moet verlenen. Gelet daarop heeft de minister de vergunning vervolgens verleend. 
      
      
        
          Wat voeren eisers hiertegen aan en wat vindt het Gerecht?
        
      
      
      10. Eisers voeren aan dat zich meerdere weigeringsgronden uit artikel 22 van de Bwv voordoen. Zij voeren aan dat:
      
        
          de minister het bouwplan had moeten toetsen aan het Tourism Masterplan en dat het bouwplan daarmee in strijd is;
        
        
          de minister onvoldoende heeft gemotiveerd waarom aan de in het EOP gestelde eis over woningdichtheid is voldaan;
        
        
          de minister de bouwhoogten van de zes bouwblokken onjuist heeft berekend;
        
        
          de minister de belangenafweging die moet worden gemaakt omdat vier van de zes bouwblokken hoger zijn dan 8 meter niet ten nadele van Eisers kon laten uitvallen;
        
        
          het bouwplan in strijd is met artikel 11 van de Bwv;
        
        
          de gevelrooilijn op meerdere punten wordt overschreden;
        
        
          de hechtheid van de bouwblokken niet kon worden beoordeeld bij de aanvang van de bouw;
        
        
          de minister ten onrechte geen onderzoek heeft gedaan naar gevolgen van het bouwplan voor flora en fauna in de omgeving. 
        
      
      Het Gerecht zal deze beroepsgronden hierna achtereenvolgens bespreken. 
      
      
        
          Had de minister het bouwplan moeten toetsen aan het Tourism Masterplan?
        
      
      
      11. Eisers voeren aan dat met het bouwplan sprake is van een volledig toeristisch project. In de vergunning staat immers dat sprake is van 28 eenheden in de toeristische sfeer. Verder is de minister bij het berekenen van de leges ook uitgegaan van een toeristisch project. Nu sprake is van een toeristisch project, had de minister het bouwplan concreet moeten toetsen aan het Tourism Masterplan. Als de minister dat had gedaan, had de minister moeten concluderen dat met het bouwplan de in het Tourism Masterplan gestelde maximum plotcover en bouwhoogte worden overschreden. Hoewel afwijking van het Tourism Masterplan kan, moet de minister dat dan wel zorgvuldiger motiveren dan hij nu heeft gedaan. Omdat het hier om een volledig toeristisch project gaat, dient het afvalwater bovendien te allen tijde gezuiverd te worden overeenkomstig de door de overheid te stellen normen. Dat volgt uit de Nota Invulling en vastlegging toetsingsnormen en criteria EOP (de Nota). De minister heeft aan deze bepaling ten onrechte geen aandacht besteed. 
      Ter zitting hebben eisers verduidelijkt dat zij niet betogen dat het bouwplan in strijd is met de doeleindenomschrijving Stedelijk Woongebied. 
      
      12. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      12.1
      Het Gerecht stelt vast dat in het Tourism Masterplan geen definitie is opgenomen van wat onder een toeristisch project moet worden verstaan. In het ROP‑advies, dat onderdeel uitmaakt van de bestreden beschikking, wordt een toeristisch project als volgt gedefinieerd: “een ontwikkeling die naar vormgeving en uitvoering gericht is op het accommoderen van toeristen voor kort en/of langer verblijf.” Het Gerecht is van oordeel dat de minister een toeristisch project als bedoeld in het Tourism Masterplan op deze manier heeft mogen uitleggen.
      
    
    
      12.2
      Naar het oordeel van het Gerecht is het bouwplan niet een ontwikkeling die naar vormgeving en uitvoering gericht is op het accommoderen van toeristen voor kort en of langer verblijf. Dit blijkt niet uit de aanvraag om de bouwvergunning en de toelichting daarop van de architect, noch uit de toelichting van Gran Canari in haar schriftelijke reactie. Daaruit volgt wel dat het bouwplan een gemengd woon- en verblijfsconcept kent. Er worden verblijfsaccommodaties voor permanente bewoning ontwikkeld. De eigenaren kunnen hun appartement, verhuren aan short-term huurders wanneer zij er zelf tijdelijk niet verblijven. Die omstandigheid rechtvaardigt echter niet de conclusie dat sprake is van een volledig toeristisch project als hiervoor bedoeld. Bovendien wordt, zoals Gran Canari terecht opmerkt, met het bouwplan geen voor een toeristisch project kenmerkende faciliteiten gerealiseerd zoals een lobby met receptie, bar en restaurant of schoonmaakservice. De door eisers ter zitting genoemde uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 oktober 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:3294) brengt het Gerecht niet tot een ander oordeel. In die uitspraak ging het anders dan in dit geval om appartementen die enkel en alleen werden verhuurd voor short stay. Bovendien was de juridische vraag in die uitspraak of die verhuur in overeenstemming was met de geldende bestemming wonen en niet of met die verhuur sprake was van een toeristisch project. 
      
    
    
      12.3
      De enkele omstandigheid dat de minister de leges heeft gebaseerd op een toeristisch project is onvoldoende voor het oordeel dat dan ook daadwerkelijk sprake is van een toeristisch project. Bovendien heeft de minister in deze procedure toegelicht dat hij de leges verkeerd heeft berekend en dat er een naheffing zal plaatsvinden. 
      
    
    
      12.4
      Nu geen sprake is van een toeristisch project, hoefde de minister ook niet aan het Tourism Masterplan te toetsen. Het Gerecht laat de beroepsgronden over de strijdigheid met en de afwijkingsmogelijkheid van het Tourism Masterplan om die reden verder onbesproken. Ook de door eisers genoemde bepaling uit de Nota over zuivering van afvalwater behoeft om die reden geen bespreking.
      
      
        
          Heeft de minister de woningdichtheid onvoldoende gemotiveerd?
        
      
      
      13. Eisers voeren ook aan dat de minister onvoldoende heeft gemotiveerd waarom aan artikel 3, tweede lid, onder b van het EOP wordt voldaan. Daartoe betogen eisers in de eerste plaats dat de minister een onjuiste toets heeft aangelegd. De minister heeft volgens eisers ten onrechte alleen gekeken of de woningdichtheid onder de 20 woningen per hectare blijft. De minister had namelijk bij deze beoordeling conform de Nota ook de kavelgrootte en het karakter van de buurt moeten betrekken. Gelet daarop mag in dit geval de woningdichtheid maximaal verdubbelen. In de tweede plaats betogen eisers in dit kader dat de minister zijn berekening van de woningdichtheid onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij de oppervlakte van 67,2 hectare heeft vastgesteld. Ook is het aantal woonobjecten waarop de minister zijn berekening baseert, onvoldoende onderbouwd. Van belang is daarbij dat ook in bijgebouwen kan worden gewoond en dat één woonobject meerdere woningen kan omvatten. Onduidelijk is of, en zo ja hoe, de minister met deze aspecten rekening heeft gehouden. 
      
      14. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      14.1
      Het Gerecht stelt vast dat op het bouwperceel de bestemming Stedelijk woongebied rust. In artikel 3 van het EOP wordt in het eerste lid de doeleindenomschrijving daarvan gegeven. In het tweede lid van dat artikel wordt in hoofdlijnen beschreven hoe de doeleinden worden nagestreefd. Onder b staat, voor zover hier relevant, dat gestreefd wordt naar het bereiken van een woningdichtheid per buurt van 6 tot 20 woningen per hectare. In de Nota staat over dit onderwerp op pagina 24 onder andere vermeld:
      
      
        
          “Er is momenteel voldoende ruimte binnen de dichtheden op buurtniveau in het Stedelijk Woongebied om te kunnen verdichten. 
        
      
      
      
        
          Voorgesteld wordt om naar het stedenbouwkundig karakter van de buurt te kijken om de na te streven dichtheid te bepalen. 
        
      
      
      
        
          Als er overwegend (50% of meer) grote kavels (>1000m2) zijn (= 6 of minder woningen per ha.), kan in principe de dichtheid op de bestaande kavels dan niet meer dan het dubbele worden. Voor nieuw te verkavelen gronden binnen zo’n buurt, waar geen woning op staat, kan wel uitgegaan worden van hogere dichtheden.” 
        
      
      
    
    
      14.2
      Het Gerecht stelt op grond van het ROP-advies vast dat de minister is uitgegaan van een oppervlakte van het gebied Jan Sofat van 67,2 hectare. In het advies is aanvankelijk nog uitgegaan van een telling van het aantal woonobjecten via Google Earth van 386. In het verweerschrift heeft de minister toegelicht dat Jan Sofat volgens het CBS 392 woonobjecten heeft. Daarbij heeft de minister nog 10 voor Jan Sofat verleende bouwvergunningen opgeteld alsmede de 28 appartementen van onderhavig project. De minister heeft de woningdichtheid berekend op (392+10+28)/67,2 = 6,3 woningen per hectare. 
      
    
    
      14.3
      
        Na de zitting heeft de minister zijn berekening van de woningdichtheid nader onderbouwd. Samengevat komt die onderbouwing op het volgende neer. In het ROPadvies is uitgegaan van 386 woningen, berekend via een telling met Google Earth. Op het moment van opstellen beschikte ROP nog niet over cijfers van het CBS, dat in 2019 op haar website de resultaten van een onderzoek publiceerde. Dat onderzoek van CBS komt uit op 392 woningen, een verschil van zes.De minister stelt dat, voor een accurate berekening van het aantal woningen, de in 2022 en 2023 verleende tien bouwvergunningen moeten worden meegeteld. Inclusief de 28 woningen waarvoor met de bestreden beschikking een vergunning is verleend, komt het totaal daarmee op – naar het Gerecht begrijpt: - 430 woningen (uitgaande van de CBSberekening) dan wel 424 woningen (uitgaande van het ROPadvies).
        Voor de berekening van de oppervlakte van Jan Sofat gebruikt zowel ROP als CBS het Geografisch Informatiesysteem (GIS). Dit is een systeem dat geografische gegevens verzamelt, beheert, analyseert en visualiseert. ROP komt daarmee op 67,2 hectare, het CBS op 63,8 hectare. Volgens de minister is dit verschil vermoedelijk te verklaren door een iets andere begrenzing van de buurt. Op basis hiervan komt de minister tot een woningdichtheid van 6,3 tot 6,8 woningen per hectare, afhankelijk van het aantal woningen en hectare dat bij de berekening wordt betrokken (424 dan wel 430 woningen en 67,2 dan wel 63,8 hectare).
      
      
    
    
      14.4
      Naar het oordeel van het Gerecht heeft de minister met de nadere toelichting voldoende gemotiveerd dat de realisatie van het bouwproject in lijn is met de op grond van het EOP nagestreefde woningdichtheid en dat geen sprake is van strijd met de Nota. Een woningdichtheid van 6,3 tot 6,8 woningen per hectare is in lijn met de in artikel 3, tweede lid, onder b van het EOP genoemde 6 tot 20 woningen per hectare. Conform de Nota moet inderdaad gekeken worden naar het karakter van de buurt en mag in dit geval door de komst van het bouwproject de woningdichtheid op de bestaande kavels niet meer dan verdubbelen. Ook daaraan is voldaan. Immers, als de 28 woningen waarvoor met de bestreden beschikking een vergunning is verleend buiten beschouwing worden gelaten, is sprake van een woningdichtheid van 5,9 tot 6,2 woningen per hectare. Van een meer dan een verdubbeling in woningdichtheid is met de komst van het project dus geen sprake.  
      
    
    
      14.5
      Wat eisers in hun nadere reactie verder hebben aangevoerd over de berekening van de minister, leidt het Gerecht niet tot een ander oordeel. De minister heeft voldoende uitgelegd hoe in dit geval de oppervlakte van Jan Sofat is bepaald, namelijk met behulp van GIS. De minister heeft ook, conform wat op pagina 25 van de Nota staat vermeld, de door de CBS gehanteerde oppervlakte van Jan Sofat bij de berekening betrokken. Dat de begrenzing van de woonwijk Jan Sofat door CBS het ROP enigszins verschillend is vastgesteld waardoor sprake is van klein verschil in oppervlakte, is hierbij niet doorslaggevend. Verder kan, zoals eisers aanvoeren, het werkelijke aantal woningen mogelijk wat hoger liggen dan het maximum waarvan de minister uitgaat (430). Mogelijk bevatten sommige woningen een extra zelfstandige wooneenheid of zijn meer bouwvergunningen verleend dan in de berekening van de minister is meegenomen. Ook kan er een aantal bouwvergunningen over de periode 2019 tot 2022 zijn verleend die de minister in zijn onderbouwing niet heeft genoemd. Dit leidt echter niet tot de door eisers bepleite conclusie dat de verleende bouwvergunning in strijd met artikel 3 van het EOP is verleend. De door de minister berekende woningdichtheid van maximaal 6,8 ligt daarvoor te ver af van de op grond van het EOP in combinatie met de Nota maximaal toegestane woningdichtheid.
      
      
        
          Wat vindt het Gerecht van de berekening van de bouwhoogten?
        
      
      
      15. Eisers voeren aan dat de minister de bouwhoogten onjuist heeft berekend. In ieder geval zijn de bouwtekeningen onvoldoende duidelijk om op grond daarvan de bouwhoogte conform de Nota te kunnen bepalen. Er is immers sprake van een sterk geaccidenteerd terrein. Uit de tekeningen blijkt niet of na het bouwrijp maken de grond aan de ene zijde van het gebouw hoger kan liggen dan aan de andere zijde van het gebouw. Die omstandigheid is van invloed op de bouwhoogte. 
      
      16. Deze beroepsgrond slaagt, in zoverre dat de minister de bouwhoogten in de bestreden beschikking onvoldoende heeft gemotiveerd. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      16.1
      Artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP bepaalt dat de bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk.
      
    
    
      16.2
      Bij ministeriële beschikking van 20 december 2022 heeft de minister de Nota vastgesteld. In paragraaf 4 van de Nota wordt ingegaan op de wijze van meten van de bouwhoogte als bedoeld in artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP.
      
    
    
      16.3
      In paragraaf 4, onder a, van de Nota staat als toelichting vermeld dat de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, de gemiddelde maaiveldhoogte is. Deze wordt bepaald na het bouwrijp maken, oftewel na het op hoogte brengen of vlak maken van het terrein om daarop te kunnen bouwen. Verder staat in de toelichting dat ten behoeve van de toetsing de aanvrager op de bouwtekening het nieuwe maaiveld aan dient te geven.
      
    
    
      16.4
      Het Gerecht stelt vast dat de minister de gemiddelde maaiveldhoogte heeft bepaald aan de hand van de tekeningen die als bijlage 6 bij het ROP-advies zijn gevoegd. Op die tekeningen is het bestaande en het nieuwe maaiveld aangegeven en twee punten van bouwrijp gemaakte grond aan de hand waarvan het gemiddelde is berekend. In zoverre heeft de minister conform zijn eigen Nota gehandeld. 
      
    
    
      16.5
      Omdat het Gerecht tijdens de bezichtiging heeft vastgesteld dat het terrein steiler afloopt richting het Spaanse water en dus in west-oostelijke richting dan in noord-zuidelijke richting, heeft het Gerecht de minister gevraagd om ook inzichtelijk te maken wat de gemiddelde maaiveldhoogte is als een doorsnede wordt gemaakt in west-oostelijke richting. De minister heeft toegelicht dat het terrein in dit geval niet alleen een hellend verloop heeft in noordzuidelijke richting, maar ook in westoostelijke richting. Daarom is Gran Canari verzocht aanvullende doorsnedes in west-oostelijke richting aan te leveren. Vergelijking van deze doorsnedes met die in noordzuidelijke richting levert het volgende op:
      
      
        –	De noordzuiddoorsnede geeft voor de bouwblokken A1, A2, A3 en C1 het hoogste peil weer: respectievelijk 12,27 m, 10,65 m, 9,03 m en 5,47 m.
        – 	De westoostdoorsnede geeft voor de bouwblokken B1 en B2 het hoogste peil weer: respectievelijk 5,98 m en 7,48 m.
        -	De noordzuiddoorsnede geeft voor bouwblok A2 het laagste peil weer: 4,85 meter.
        – 	De westoostdoorsnede geeft voor de bouwblokken A1, A2, B1, B2 en C1 het laagste peil aan: respectievelijk 10,29 m, 8,72 m, 0,92 m, 1,53 m en 2,46 m.
      
      
      
        Volgens de minister is in de eerdere berekening ten onrechte uitsluitend rekening gehouden met het hoogste peil van het terrein (zichtbaar in de noordzuiddoorsnede) en niet met het laagste peil van het terrein (zichtbaar in de westoostdoorsnede). Voor een juiste bepaling van de gemiddelde terreinhoogte moet worden uitgegaan van zowel het hoogste als het laagste peil van het gehele terrein waarop het gebouw staat. Omdat in dit geval per bouwblok verschilt of het hoogste en laagste peil in de noordzuidelijke of in de westoostelijke richting ligt, acht de minister het nauwkeuriger om het gemiddelde te bepalen aan de hand van vier meetpunten: het hoogste en het laagste peil in beide richtingen.
      
      
      
        Dit leidt tot de hieronder weergegeven gemiddelde terreinhoogte en bouwhoogte per bouwblok, met de verschillen ten opzichte van de eerdere berekening.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                noord-zuid richting
              
              
                oost-west richting
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Hoogste peil
              
              
                Laagste peil 
              
              
                Hoogste peil
              
              
                Laagste peil
              
              
                Gem. hoogte: 4 meetpunten
              
              
                Hoogte bouwblok
              
              
                Nieuwe bouwhoogte
              
              
                Oude bouwhoogte
              
              
                Verschil
              
            
            
              
                A1
              
              
                12,27
              
              
                11,54
              
              
                11,52
              
              
                10,29
              
              
                11,41
              
              
                25,64
              
              
                14,24
              
              
                13,73
              
              
                0,51
              
            
            
              
                A2
              
              
                10,65
              
              
                10,65
              
              
                9,36
              
              
                8,72
              
              
                9,85
              
              
                24,02
              
              
                14,18
              
              
                13,37
              
              
                0,81
              
            
            
              
                A3
              
              
                9,03
              
              
                4,85
              
              
                5,18
              
              
                4,94
              
              
                6,00
              
              
                22,40
              
              
                16,40
              
              
                15,46
              
              
                0,94
              
            
            
              
                C
              
              
                5,47
              
              
                4,41
              
              
                5,10
              
              
                2,46
              
              
                4,36
              
              
                18,84
              
              
                14,48
              
              
                13,90
              
              
                0,58
              
            
            
              
                B1
              
              
                4,14
              
              
                4,14
              
              
                5,98
              
              
                0,92
              
              
                3,80
              
              
                11,63
              
              
                7,84
              
              
                6,87
              
              
                0,97
              
            
            
              
                B2
              
              
                4,75
              
              
                4,75
              
              
                7,48
              
              
                1,53
              
              
                4,63
              
              
                12,24
              
              
                7,61
              
              
                6,87
              
              
                0,74
              
            
          
        
      
      
    
    
      16.6
      Het Gerecht is van oordeel dat de bestreden beschikking moet worden vernietigd wegens strijd met het motiveringsbeginsel als het gaat om de bouwhoogten. De minister komt in zijn nadere reactie immers tot andere bouwhoogten dan in de bestreden beschikking. Het Gerecht ziet echter aanleiding om de rechtsgevolgen van de bestreden beschikking in stand te laten. Het Gerecht is van oordeel dat de nieuwe berekening van de minister voldoet aan de wijze van meten als bedoeld in artikel 2 van het EOP, overeenkomstig de Nota en voldoende gemotiveerd is.
      
    
    
      16.7
      Eisers stellen zich in hun nadere reactie op het standpunt dat de nieuwe wijze van berekening door de minister onjuist is en bovendien niet overeenkomt met de berekeningswijze die de minister doorgaans toepast. Er moet volgens eisers worden gekeken naar het hoogste en laagste punt van het gehele perceel, waarvan het gemiddelde moet worden berekend. Dit volgt ook uit de Nota van invulling en vastlegging toetsingsnormen en criteria EOP. Eisers verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar een uitspraak van het Gerecht van 12 juni 2024 (CUR202301700, niet gepubliceerd). 
      
    
    
      16.8
      
        Het Gerecht volgt eisers hierin niet. In de uitspraak waarnaar eisers verwijzen, is overwogen dat de minister vindt dat bij een geaccidenteerd terrein dat zowel aan de zijkant als aan de voorkant afloopt, de gemiddelde hoogtes van de linker- en rechtergevel moeten worden bepaald en vervolgens het gemiddelde van het hoogste en laagste punt van het perceel moet worden genomen. Het Gerecht heeft deze toelichting van de minister in die zaak gevolgd. Deze overweging bevat geen algemene regel die zich verzet tegen de in deze zaak door de minister voorgestane aanpak. Ook de tekst van artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP en de Nota verzetten zich niet tegen de rekenmethode die de minister in zijn nadere toelichting voorstaat. Dat de berekening van de gemiddelde maaiveldhoogte na het bouwrijp maken van de grond in de Nota wordt geïllustreerd met één dwarsdoorsnede, sluit niet uit dat in de praktijk twee dwarsdoorsnedes kunnen worden gebruikt wanneer het terrein in twee richtingen geaccidenteerd verloopt.
        In dit geval is het terrein sterk geaccidenteerd en verschillen het hoogste en laagste punt per richting. Om te voorkomen dat één lokaal extreem punt de referentiehoogte onevenredig beïnvloedt, is het gerechtvaardigd het gemiddelde te bepalen aan de hand van twee keer twee meetpunten, steeds gekoppeld aan een doorsnede. Het Gerecht merkt nog op dat eisers ter zitting zelf hebben bepleit dat bij dit terrein een berekening op basis van vier meetpunten – het hoogste en laagste punt in zowel noordzuidelijke als westoostelijke richting – het meest representatief zou zijn. De minister is in zijn nadere toelichting juist aan dat standpunt tegemoetgekomen. Het Gerecht ziet geen aanleiding om de berekening van de gemiddelde terreinhoogte van eisers zoals gemaakt in hun nadere reactie te volgen. In die berekening hebben eisers namelijk twee meetpunten uit verschillende doorsneden aan elkaar gekoppeld. Het Gerecht acht die wijze van berekening minder representatief. 
      
      
      
      
        
          Kon de minister de belangenafweging in het nadeel van eisers laten uitvallen?
        
      
      
      17. Eisers voeren aan dat de minister ten onrechte de belangenafweging van de hogere dan 8 meter toegestane bouwhoogte in hun nadeel heeft laten uitvallen. Het belang van de minister en Gran Canari bij een hogere bouwhoogte van 8 meter is onvoldoende gemotiveerd, terwijl niet alle belangen van eisers zijn meegewogen. Zo is geen of onvoldoende aandacht besteed aan parkeer- en verkeershinder, aantasting van het bestaande stedenbouwkundige karakter van de buurt en andere hinder dan lucht, licht en visuele privacy. Als de minister alle belangen volledig in kaart had gebracht, dan had hij de afweging van die belangen niet in het nadeel van eisers kunnen laten uitvallen. 
      
      18. Deze beroepsgrond slaagt voor zover het gaat om het onvoldoende motiveren van het belang van de minister en Gran Canari bij een hogere bouwhoogte. De tijdens de zitting gegeven toelichting is echter wel voldoende. Daarom wordt de bestreden beschikking ook op dit punt vernietigd wegens strijd met het motiveringsbeginsel, maar laat het Gerecht de rechtsgevolgen van de bestreden beschikking in stand. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      18.1
      Artikel 3, tweede lid en onder d, van het EOP bepaalt dat indien een bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, een afweging dient plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan. 
      
    
    
      18.2
      Het Gerecht stelt vast dat de bouwhoogten van de verschillende bouwblokken als volgt zijn:
      
        
          
          
          
            
              
                Bouwblok A3
              
              
                16,40 meter
              
            
            
              
                Bouwblok A2
              
              
                14,18 meter
              
            
            
              
                Bouwblok A1
              
              
                14,24 meter
              
            
            
              
                Bouwblok C
              
              
                14,48 meter 
              
            
            
              
                Bouwblok B1
              
              
                7,84 meter
              
            
            
              
                Bouwblok B2
              
              
                7,61 meter
              
            
          
        
      
      
    
    
      18.3
      Voor de bouwblokken A3, A2, A1 en C heeft de minister een belangenweging moeten maken als bedoeld in artikel 3, tweede lid en onder d, van het EOP. Het Gerecht ziet zich voor de vraag gesteld of het nog wel tot de bevoegdheid van de minister behoort om een belangenafweging te maken bij een bouwhoogte van (bijna) twee keer het in het EOP opgenomen uitgangspunt van 8 meter. Het is verdedigbaar dat een beperkte overschrijding, zoals een extra bouwlaag van 4 meter, nog des ministers is maar dat een verdergaande overschrijding van de bouwhoogte door de planwetgever moet worden geregeld. Die vraag is ter zitting ook met partijen besproken. Na afloop van de zitting heeft het Gerecht onderzocht of de tekst van het EOP of de toelichting daarop aanknopingspunten biedt voor het oordeel dat de planwetgever de ruimte van de minister voor het maken van een belangenafweging vanaf een bepaalde bouwhoogte heeft willen beperken. Die aanknopingspunten heeft het Gerecht niet gevonden. Hieruit leidt het Gerecht af dat de planwetgever kennelijk heeft beoogd om het maken van een belangenafweging bij elke overschrijding van de bouwhoogte van acht meter aan de minister over te laten. Tegen deze achtergrond is het niet aan de bestuursrechter om zelf grenzen te stellen aan de door de planwetgever aan de minister gegeven bevoegdheid. Het Gerecht zal dan ook de door de minister gemaakte belangenafweging toetsen, waarbij de het Gerecht voorop stelt dat de minister ruimte heeft om zelf die afweging te maken. Het Gerecht toetst vol of de minister alle belangen in de weegschaal heeft gelegd, maar is terughoudender bij de toets van de belangenafweging die de minister moet maken. 
      
    
    
      18.4
      Eisers moet worden nagegeven dat de minister meer woorden had kunnen en moeten wijden aan het met de grotere bouwhoogte te dienen belang. Wat daarover in het ROP-advies is geschreven, is summier. De beroepsgrond slaagt in zoverre. Ter zitting hebben de minister en Gran Canari daarop een nadere toelichting gegeven. Het belang van de minister is inderdaad gelegen in het streven naar meer duurzame verstedelijking met de nadruk op verdichting teneinde de schaars beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken. De minister en Gran Canari hebben in dit kader gewezen op pagina 29 van de Nota. Gran Canari draagt met dit project met de hogere bouwhoogte daaraan bij. Het belang van Gran Canari bij de hogere bouwhoogte dan 8 meter is gelegen in de haalbaarheid van het project, zowel technisch als financieel. Tijdens de zitting heeft Gran Canari dit toegelicht. Omdat het om een high end project gaat, hebben de bouwlagen een bepaalde hoogte. Als wordt uitgegaan van een bouwhoogte van 8 meter, dan kan sowieso een deel van de derde bouwlaag worden gerealiseerd. Het belang van de extra hoogte zit in het kunnen realiseren van een volwaardige derde bouwlaag. De technische ruimtes moeten vervolgens daar bovenop. Er is gekozen om die uit te bouwen zodat de bewoners van de penthouses op de bovenste verdieping daar ook toegang hebben. Er is echter ook bewust voor gekozen om die uitbouw van de vierde bouwlaag niet over de volle footprint te realiseren. De penthouses met deze inrichting zijn belangrijk voor de financiële haalbaarheid van het project. 
      
    
    
      18.5
      Het Gerecht volgt eisers niet in hun betoog dat hun belangen niet of onvoldoende in kaart zijn gebracht. Uit het ROP-advies blijkt dat wel aandacht is besteed aan mogelijke parkeer- en verkeershinder en mogelijke aantasting van het bestaande stedenbouwkundige karakter van de buurt. Verder is expliciet aandacht besteed aan de gevolgen voor eisers qua lucht, licht en visuele privacy. Ten aanzien van de uitgevoerde zonnestudie die als bijlage 7 bij het ROP-advies is gevoegd, geldt dat daaruit voldoende volgt dat het bouwplan voor de omliggende woningen nauwelijks gevolgen met zicht brengt qua zonlicht. In wat eisers aanvoeren over de zonnestudie ziet het Gerecht geen grond voor het oordeel dat de minister deze studie niet aan de belangenafweging ten grondslag heeft mogen leggen. Datzelfde geldt voor de uitgevoerde windstudie die als bijlage 10 en 11 bij het ROP-advies zijn gevoegd. 
      
    
    
      18.6
      Het belangrijkste aspect in de belangenafweging, en dat hebben eisers ter plaatse en tijdens de zitting ook toegelicht, is het (uit)zicht dat hen ontnomen wordt door de omvang van dit project. [Eiser 7] heeft dat omschreven als een gevoel van opgesloten zitten door de hoge muur die voor zijn huis zal rijzen. Voor [eiser 1] zelf gaat het om zicht op het Spaanse Water en de Tafelberg dat zij grotendeels zal verliezen. Voor de andere eisers geldt in meer of mindere mate wat ook geldt voor [eiser 1] en [eiser 7]. 
      
    
    
      18.7
      Het Gerecht is van oordeel dat de minister het met de grotere bouwhoogte te dienen belang zwaarder heeft kunnen laten wegen dan de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving. Ook uitgaande van de nieuwe bouwhoogten zoals in overweging 18.2. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
      
        18.7.1
        Het Gerecht stelt voorop dat op het perceel sowieso zes bouwblokken met deze footprint en een bouwhoogte van 8 meter zijn toegestaan. Dat, in combinatie met het sterk geaccidenteerde terrein, leidt al tot een forse impact voor eisers. Op de tijdens de zitting overgelegde renderings is goed zichtbaar dat de impact van het project door de footprint en de toegestane bouwhoogte van 8 meter op de leefomgeving van eisers groot is, maar dat is dus een impact die de planwetgever reeds voor ogen heeft gehad en heeft toegestaan. De extra meters aan bouwhoogte zijn niet van het grootste gewicht als het gaat om de impact die het gebouw op de leefomgeving van eisers heeft. Daarbij komt dat de bovenste laag met name voor de technische ruimte nodig is en dat vervolgens niet over de gehele footprint wordt uitgebouwd. Dat scheelt ook in het perspectief bezien vanuit [eiser 1] en [eiser 7]. Het Gerecht kent ten slotte ook gewicht toe aan de afstanden van alle woningen van eisers ten opzichte van het bouwperceel in relatie tot de meters die gebouwd worden boven de 8 toegestane meter. 
        
      
      
        18.7.2
        Nu het belang van eisers naar het oordeel van het Gerecht vooral geraakt wordt door wat de planwetgever reeds heeft toegestaan, heeft de minister het belang van de haalbaarheid van het project voor de Gran Canari en het belang van het streven naar meer duurzame verstedelijking met de nadruk op verdichting teneinde de schaars beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken zwaarder kunnen laten wegen. Op basis van alle tekeningen, renderings en de eigen waarneming van het Gerecht tijdens het bezoek ter plaatse volgt het Gerecht eisers niet in hun standpunt dat de minister niet heeft kunnen oordelen dat het project niet passend is in de stedenbouwkundige omgeving van Jan Sofat.  
        
        
          
            Is het bouwplan in strijd met artikel 11 van de Bwv?
          
        
        
        19. Eisers voeren aan dat het bouwplan in strijd is met artikel 11 van de Bwv. Daartoe betogen eisers dat het project niet is gelegen aan een openbare weg. De weg waaraan het project ligt, is in private eigendom. Verder kan iemand door de beveiliging de toegang tot Jan Sofat worden geweigerd. Van openbaarheid is dus geen sprake, aldus eisers 
        
        20. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
        
      
    
    
      20.1
      Artikel 11 van de Bwv bepaalt dat het verboden is een woning of een ander gebouw op te richten of als eigenaar c.q. rechthebbende te laten oprichten anders dan aan een openbare weg in eigendom toebehorend aan het eilandgebied, of aan een weg die voldoet aan de eisen, terzake bij eilandsbesluit geregeld.  
      
    
    
      20.2
      Het Gerecht stelt vast dat de tekst van artikel 11 van de Bwv 1935 aanvankelijk luidde: het is verboden een woning op te richten of als eigenaar te laten oprichten anders dan aan een weg. Dit artikel is echter bij A.B. 1980, no. 6 gewijzigd naar de huidige tekst. Naar het oordeel van het Gerecht is de strekking van deze bepaling dat een woning of een ander op te richten gebouw bereikbaar moet zijn voor hulpdiensten. Op basis van de bouwtekeningen en de eigen waarneming ter plaatse is het Gerecht van oordeel dat aan dat vereiste in dit geval is voldaan. 
      
      
        
          Wordt de gevelrooilijn overschreden?
        
      
      
      21. Eisers voeren aan dat bouwblokken C en A3 op meerdere punten de gevelrooilijn overschrijden. Eisers hebben die overschrijdingen met cirkels aangegeven op een kaartje dat bij het beroepschrift is gevoegd. 
      
      22. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      22.1
      Artikel 36 van de Bwv bepaalt voor zover hier van belang dat het verboden is bij het oprichten van een gebouw de vastgestelde gevelrooilijn te overschrijden. Artikel 1 definieert de gevelrooilijn als de lijn, die bij het oprichten of het gedeeltelijk vernieuwen van een gebouw, behoudens bij of krachtens deze verordening toegelaten afwijkingen, op het te bebouwen terrein aan de naar de weg gekeerde zijde niet mag worden overschreden. 
      
    
    
      22.2
      Tijdens de zitting is met partijen de bij de bouwvergunning horende kaart bekeken waarop met een blauwe gestippelde lijn de erfgrens is aangegeven en met een rode gestippelde lijn de gevelrooilijn. Het Gerecht stelt vast dat de door eisers op het kaartje bij het beroepschrift aangegeven cirkels bij bouwblok C en bij het portiershuisje geen overschrijding van de gevelrooilijn opleveren. Weliswaar doorkruist de bebouwing op die plekken de rode stippellijn, maar dat betreft een niet naar de weg gekeerde zijde. Er is dus op die plekken geen sprake van een overschrijding van de gevelrooilijn als gedefinieerd in artikel 1 van de Bwv. Bij de cirkel bij bouwblok A3 is geen sprake van een doorkruising van de rode stippellijn. Verder heeft het Gerecht ter zitting aan de hand van de bij de bouwvergunning behorende kaart vastgesteld dat geen van de bouwblokken de gevelrooilijn als bedoeld in de Bwv overschrijdt.
      
      
        
          Hoe zit het met de hechtheid van de gebouwen?
        
      
      
      23. Eisers voeren aan dat uit de brief van de heer [naam deskundige 2] van 2 oktober 2024, die als bijlage 14 bij het ROP-advies is gevoegd, blijkt dat de constructie van de bouwwerken op meerdere delen niet voldoet. [Naam deskundige 2] schrijft immers in die brief dat de ratio van het HEM 800 profiel niet voldoet op een paar plaatsen. Dit is volgens eisers onvoldoende geborgd in de vergunning. 
      
      24. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
    
      24.1
      Artikel 22, aanhef en onder 2, van de Bwv bepaalt kort gezegd dat een bouwvergunning moet worden geweigerd als het gebouw niet zodanige hechtheid kan geacht worden te zullen bezitten, dat het voor het leven van de bewoners of gebruikers of voor de omgeving geen gevaar oplevert. 
      
    
    
      24.2
      Ter zitting heeft Gran Canari toegelicht dat de constructeur opnieuw naar de constructieberekeningen heeft gekeken. Gran Canari heeft een nadere brief van de heer [naam deskundige 2] van 23 juni 2025 overgelegd waarin staat dat de wijzigingen van de betonnen principedetails en de berekening van de HEM800 stalen kolommen nu goed zijn bevonden. Het Gerecht ziet, anders dan eisers ter zitting hebben betoogd, in de omstandigheid dat de laatste brief van [naam deskundige 2] pas na verlening van de bouwvergunning is afgekomen geen grond voor het oordeel dat de bouwvergunning vernietigd moet worden. Van strijdigheid met artikel 22, aanhef en onder 2, van de Bwv is naar het Gerecht geen sprake. 
      
      
        
          Had de minister onderzoek moeten doen naar de gevolgen van het bouwplan voor flora en fauna? 
        
      
      
      25. Eisers voeren aan dat de terrassen van de bouwblokken in een gebied met mangroves terechtkomen. Volgens hen heeft de minister aan dit aspect ten onrechte geen aandacht besteed. Het is namelijk denkbaar dat de aanleg van deze terrassen negatieve gevolgen heeft voor de mangroves. In dat geval had de minister voorwaarden aan de bouwvergunning moeten verbinden om die gevolgen te mitigeren.
      
      26. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt. 
      
    
    
      26.1
      Het Gerecht stelt vast dat in het ROP-advies staat vermeld dat er geen sprake is van ongewenste milieubelasting door de uit te voeren bouwwerkzaamheden. Het stellen van voorwaarden aan de vergunning om ongewenste milieubelasting te voorkomen is niet aan de orde volgens het advies. 
      
    
    
      26.2
      In wat eisers aanvoeren ziet het Gerecht geen grond voor een vernietiging van de bouwvergunning. Uit het dossier blijkt op geen enkele wijze dat er milieugevolgen zijn die maken dat de minister voorwaarden zou moeten verbinden aan de bouwvergunning. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    27. Het beroep van de BVJS is niet-ontvankelijk. 
    
    28. De beroepsgronden van eisers slagen in zoverre dat de bouwhoogten en de gemaakte belangenafweging in de bestreden beschikking onvoldoende zijn gemotiveerd. De bestreden beschikking moet om die reden worden vernietigd. Gelet op de nadere toelichting van de minister op en na de zitting ziet het Gerecht aanleiding om de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden beschikking in stand te laten. Dit betekent dat de bouwvergunning voor het bouwen van 28 appartementen verdeeld over 6 bouwblokken met ondergrondse parkeergelegenheid, utiliteiten, zwembad met pomphuis, sauna en gym op het perceel met kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding] te Jan Sofat in stand blijft. 
    
    29. Omdat het beroep gegrond is, zal het Gerecht de minister veroordelen in de proceskosten die eisers hebben gemaakt. Het Gerecht begroot die kosten op Cg 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het bijwonen van het onderzoek ter plaatse en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, waarde per punt Cg 700,-). Het Gerecht zal verder bepalen dat de minister het door eisers betaalde griffierecht van Cg 150,- aan hen moet vergoeden.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerecht:
    
    
    
      
        In de zaak CUR202404766
      
    
    
    
      
        
          verklaart het beroep van eisers gegrond;
      
      
        
          vernietigt de bestreden beschikking;
      
      
        
          bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden beschikking in stand blijven;
      
      
        
          veroordeelt de minister tot betaling aan eisers van hun proceskosten tot een bedrag van Cg 1.750,-;
      
      
        bepaalt dat de minister het door eisers betaalde griffierecht van Cg 150,- aan hen vergoedt.
      
    
    
    
      
        In de zaak CUR202404847
      
    
    
    - verklaart het beroep van BVJS niet-ontvankelijk.
    
    
    
      Aldus vastgesteld door mr. drs. S. Lanshage, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025, in tegenwoordigheid van mr. H. van der Schaft, griffier.
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie. 
    
    
    
      Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan. 
    
    
    
       De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval: 
    
    
      
        het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;
      
      
        een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;
      
      
        vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).
      
    
    
    
      Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.
    
    
    
      Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.