ECLI:NL:GHDHA:2019:12, Gerechtshof Den Haag, 09-01-2019, BK-18/00579
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2019-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende heeft twee onroerende zaken gekocht met het oogmerk de daarop aanwezige opstallen te slopen, de percelen samen te voegen en daarop een villa te bouwen. Het Hof oordeelt dat ervan kan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijzen, nadat deze zijn gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de koopdata en de waardepeildatum. Het tijdsverloop van 16 maanden tussen de koopdata en de waardepeildatum doet daaraan niet af, nu eigen aankoopcijfers een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde zijn dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken. Daaraan kan evenmin afdoen belanghebbendes stelling dat hij te veel heeft betaald vanwege het tegelijkertijd aankopen van beide onroerende zaken. Wat betreft de generieke waardeverandering tussen de verkoopdata en de waardepeildatum is aannemelijk dat sprake was van een positieve waardeontwikkeling op de woningmarkt. Wat betreft de specifieke waardeverandering gaat belanghebbendes stelling dat de opstallen sinds de aankoop steeds verder zijn verpauperd niet op, nu tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaken bestaat uit de waarde als bouwgrond. Het Hof wijst ten slotte ook een vermindering van de waarde met de sloopkosten van de opstallen af, omdat die kosten moeten worden geacht te zijn verdisconteerd in de aankoopprijzen. De vastgestelde waarden zijn niet te hoog.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-18/00579 en 18/00580
    
    
    
    Uitspraak van 9 januari 2019
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordigers: C.P. Goedendorp en M.T de Gier-Ruijgrok),
    
    
      op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 maart 2018, nummers SGR 17/8037 en 17/8038.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A] en [B] te [Y] (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.169.000 ( [A] ) en € 365.000 ( [B] ) (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikkingen gewijzigd aldus dat de waarde voor [A] wordt verminderd tot € 1.060.000 en de waarde voor [B] tot € 295.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 31 oktober 2018, ontvangen door het Hof op 1 november 2018, nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 6 november 2018, ontvangen door het Hof op 12 november 2018, verweer gevoerd en gereageerd op de nadere stukken van de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 14 november 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. [A] is een perceel grond van ongeveer 1.069 m2 waarop een vrijstaande woning met een garage, berging en aanbouw is gelegen. Het bouwjaar van [A] is blijkens de WOZ-administratie 1850.
      
    
    
      2.2.
      
        [B] is een perceel grond van ongeveer 300 m2 waarop een vrijstaande woning met een inpandige berging is gelegen. Het bouwjaar van [B] is 1910. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. In de matrix zijn gegevens vermeld van de onroerende zaken.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft [A] eind augustus 2014 gekocht voor € 1.225.000. De levering van [A] aan belanghebbende heeft op 30 november 2015 plaatsgevonden. Belanghebbende heeft [B] medio september 2014 gekocht voor € 365.000. De levering van [B] aan belanghebbende heeft op 30 november 2015 plaatsgevonden.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaken gekocht met het oogmerk de daarop aanwezige opstallen te slopen, de percelen van de onroerende zaken samen te voegen en op dat samengevoegde perceel een villa te bouwen. Aan belanghebbende is een omgevingsvergunning afgegeven voor de bouw van de villa.
      
    
    
      2.6.
      De opstallen zijn in januari 2018 gesloopt. Medio november 2018 is gestart met de bouw van de villa.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen.
    
    
      “8. Ter zitting heeft [belanghebbende] verzocht om aanhouding van de zaak om hem de gelegenheid te bieden schriftelijk op het verweerschrift te kunnen reageren. Het verweerschrift is door de rechtbank op 19 januari 2018 ontvangen en aan [belanghebbende] doorgestuurd. [Belanghebbende] heeft het verweerschrift op of kort na 20 januari 2018 ontvangen. Hij was echter op dat moment voor zaken in Italië. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om de zaak aan te houden. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in overweging. [Belanghebbende] heeft 4 weken voor de zitting het verweerschrift ontvangen. [Belanghebbende] had naar het oordeel van de rechtbank voldoende tijd om een reactie voor te bereiden. [Belanghebbende] heeft er voor gekozen om geen gemachtigde dan wel zaakwaarnemer in te schakelen. Ter zitting heeft hij desgevraagd verklaard dat hij hiervan heeft afgezien aangezien niemand de zaken beter kan behartigen dan hijzelf. Gelet op het voorgaande dient het op een later tijdstip kennis kunnen nemen van het verweerschrift voor rekening en risico van [belanghebbende] te blijven.
    
    
    9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    10. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de [onroerende zaken] niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. [De heffingsambtenaar] heeft de WOZ-waarden van de [onroerende zaken] enkel gebaseerd op de door [belanghebbende] betaalde koopprijzen van de [onroerende zaken], te weten een koopprijs van € 1.125.000 overeengekomen eind augustus 2014 voor [A] en een koopprijs van € 365.000 overeengekomen medio september 2014 voor [B] . De rechtbank kan [de heffingsambtenaar] niet volgen in zijn standpunt dat uitsluitend deze verkoopprijzen ter onderbouwing van de waarden van de [onroerende zaken] kunnen worden gebruikt, nu deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. De door [de heffingsambtenaar] aangehaalde jurisprudentie in het verweerschrift, waarbij de WOZ-waarde gebaseerd wordt op de verkoopprijs van de woning zelf, betreft alle zaken waarbij de verkoopprijs van de woning zeer dicht dan wel op de waardepeildatum is overeengekomen. In de onderhavige zaken is dat niet het geval. De waarde van de [onroerende zaken] dient te worden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de overgelegde waardematrix heeft [de heffingsambtenaar] los van de verkoopgegevens van onderhavige [onroerende zaken] geen enkel ander marktgegeven opgenomen. Van [de heffingsambtenaar] had verwacht mogen worden dat hij de waarden van de [onroerende zaken] had onderbouwd door middel van verkopen van andere panden dan wel door middel van vergelijking met verkochte bouwgrond. Voorts is de rechtbank van oordeel dat [de heffingsambtenaar] toepassing had moeten geven aan artikel 18, derde lid, van de WOZ nu de staat van de [onroerende zaken] in het jaar 2016 aanzienlijk gewijzigd is. Hetgeen [de heffingsambtenaar] ter zitting desgevraagd heeft gesteld ter onderbouwing van de waarden van de [onroerende zaken] acht de rechtbank onvoldoende. 
    
    11. Nu [de heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. [Belanghebbendes] stelling ter zitting dat uit dient te worden gegaan van een prijs van € 600 per m2 heeft [belanghebbende] niet nader onderbouwd met verkopen van andere woningen dan wel verkopen van bouwgrond. [Belanghebbende] maakt de door hem voorgestane waarden op de waardepeildatum, te weten de grondwaarde minus sloopkosten, € 535.000 ( [A] ) en € 150.000 ( [B] ) derhalve niet aannemelijk.
    
    12. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de [onroerende zaken] op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.060.000 ( [A] ) en € 295.000 ( [B] ). 
    
    13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de [onroerende zaken] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen gegrond verklaard.
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken terecht heeft verminderd.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van de beroepen.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is hij naar het oordeel van het Hof geslaagd. Het Hof overweegt daartoe het volgende. 
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden gewezen op de in 2.4 genoemde aankoopgegevens van de onroerende zaken. 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaken eind augustus respectievelijk medio september 2014 gekocht voor € 1.225.000 ( [A] ) en € 365.000 ( [B] ). Naar het oordeel van het Hof kan ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijzen, nadat deze zijn gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de koopdata en de waardepeildatum.
      
    
    
      5.5.
      Het tijdsverloop tussen de koopdata en de waardepeildatum van ongeveer 16 maanden brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De eigen aankoopcijfers van de onroerende zaken zijn een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaken dan de verkoopcijfers van andere verkochte onroerende zaken (vergelijkingsobjecten). De eigen aankoopcijfers behoeven immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen koopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort vóór of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.6.
      De stelling van belanghebbende dat de door hem betaalde koopprijzen niet de marktwaarde weergeven omdat hij te veel heeft betaald vanwege het tegelijkertijd aankopen van beide onroerende zaken, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel. Zo deze omstandigheid ertoe heeft geleid dat belanghebbende voor de onroerende zaken tezamen meer heeft betaald dan de optelsom van de koopprijzen die derden bereid zouden zijn geweest voor elke onroerende zaak afzonderlijk te betalen, heeft zijn wens om beide onroerende zaken in bezit te krijgen, hem tot de meest biedende koper gemaakt. Gelet op hetgeen onder 5.1 is overwogen, weerspiegelen de door belanghebbende betaalde prijzen dus bij uitstek de marktwaarde van de onroerende zaken ten tijde van de aankoop daarvan, en geeft het door belanghebbende gestelde geen aanleiding om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaken in neerwaartse zin af te wijken van de door belanghebbende betaalde koopprijzen. Overigens merkt het Hof in dit verband op dat belanghebbende de onroerende zaken los van elkaar heeft gekocht en dat voor beide onroerende zaken afzonderlijk een prijs is overeengekomen.
      
    
    
      5.7.
      De conclusie uit het voorgaande luidt dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaken, de aankoopprijzen daarvan terecht tot uitgangspunt heeft genomen. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar de marktwaarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld, moet nog worden bezien of met de door hem toegepaste correctie op de aankoopprijzen voldoende rekening is gehouden met de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de aankoopdata en de waardepeildatum. Daarbij moet rekening worden gehouden met zowel de waardeontwikkeling van de onroerende zaken en daarmee vergelijkbare onroerende zaken in de periode tussen de koopdata en de waardepeildatum (de generieke waardeverandering), als eventuele specifiek voor de onroerende zaken geldende waardeveranderingen in die periode (de specifieke waardeverandering). 
      
    
    
      5.8.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van [A] vastgesteld op € 1.169.000, derhalve € 56.000 (4,57%) lager dan de aankoopprijs (€ 1.225.000), en de waarde van [B] vastgesteld op € 365.000, zijnde de aankoopprijs. Wat betreft de generieke waardeverandering heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat sinds 2014 sprake is van een algemene stijging van de woningmarkt en dat ook de waarde van woningen en bouwgrond in [Y] sinds 2014 is gestegen. Desalniettemin heeft hij met betrekking tot [B] geen verhoging ten opzichte van de koopprijs toegepast voor de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum, omdat het herstel van de vastgoedmarkt toen nog vrij pril was. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij met betrekking tot [A] een neerwaartse correctie van € 56.000 op de koopprijs van € 1.225.000 heeft toegepast, omdat de markt voor grote bouwpercelen na een daling van de vastgoedmarkt langzamer pleegt aan te trekken dan de markt voor reguliere bouwpercelen. Het Hof acht hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, aannemelijk. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar het gestelde niet met relevante concrete, voor het Hof toetsbare gegevens onderbouwd, maar het stemt grofweg overeen met hetgeen uit publiek toegankelijke gegevens, waaronder de Prijsindex Bestaande Woningen van het Kadaster, kan worden afgeleid over de (regionale) ontwikkeling van de waarde van bouwkavels en vrijstaande woningen, in de periode tussen de koopdata en de waardepeildatum. Met de enkele blote stelling ter zitting van het Hof dat in die periode de waarde van onroerend goed is gedaald, heeft belanghebbende hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, onvoldoende betwist.
      
    
    
      5.9.
      
        Wat betreft de specifieke waardeverandering heeft belanghebbende gesteld dat de onroerende zaken vanaf de data waarop hij deze heeft aangekocht, in waarde zijn gedaald doordat de zich daarop bevindende opstallen in een steeds slechtere staat zijn komen te verkeren. Het Hof verwerpt die stelling. Belanghebbende heeft de onroerende zaken gekocht met het oogmerk de daarop aanwezige opstallen te slopen, de percelen samen te voegen en daarop een villa te bouwen. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken in wezen bestaat uit de waarde als bouwgrond. De onroerende zaken vertegenwoordigen dus een hogere waarde wanneer de opstallen worden gesloopt en er nieuwbouw wordt gepleegd, dan bij handhaving van de opstallen en voortzetting van de bewoning daarvan. De verdere teloorgang van de opstallen die is opgetreden nadat belanghebbende de onroerende zaken heeft aangekocht, is daarom niet van invloed op de waarde van de onroerende zaken. Andere specifieke waardeveranderingen in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum zijn gesteld noch gebleken.
        Deze oordelen brengen tevens mee dat er, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, geen aanleiding is om wegens de staat van de opstallen de aanwezigheid van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ aan te nemen, nog daargelaten dat belanghebbende in zijn beroepschrift in eerste aanleg heeft gesteld dat de woningen al op 1 januari 2016 slooprijp waren. 
      
      
    
    
      5.10.
      Mede gelet op hetgeen hiervóór is overwogen over de generieke en de specifieke waardeverandering tussen de aankoopdata en de waardepeildatum, is de periode die in het onderhavige geval tussen die data is verstreken, niet onredelijk lang. 
      
    
    
      5.11.
      Het Hof is ten slotte, anders dan belanghebbende, van oordeel dat de sloopkosten van de opstallen niet in mindering moeten worden gebracht op de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden. Aangezien de waarde van de onroerende zaken in wezen bestaat uit hun waarde als percelen bouwgrond, moet belanghebbende als meest biedende gegadigde geacht worden de sloopkosten van de opstallen te hebben meegenomen in zijn biedprijs. Deze kosten zijn dus verdisconteerd in de door belanghebbende voor de aankoop van de onroerende zaken betaalde prijzen.
      
    
    
      5.12.
      Al het vorenoverwogene leidt het Hof tot het oordeel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is daarom gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen en de beroepen van belanghebbende ongegrond verklaren.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
    - verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door F.G.F. Peters, U.E. Tromp en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier B. Knezevic. De beslissing is op 9 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.