ECLI:NL:RBZWB:2018:6960, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-12-2018, BRE - 18 _ 54
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2018-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de WOZ-waarde ten onrechte geen rekening gehouden met de mindere ligging van de onroerende zaak, zodat de waarde niet aannemelijk is gemaakt. Belanghebbende maakt de waarde evenmin aannemelijk. De rechtbank bepaalt de waarde in goede justitie.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, enkelvoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummer BRE 18/54
      uitspraak van 7 december 2018
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
        
      
      
        
          [belanghebbende]
        , gevestigd te [plaats] ,
      belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [X],
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
      
        De bestreden uitspraken op bezwaar 
      
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 28 november 2017 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [X] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2017.
    
    
    
      
        Zitting 
      
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 november 2018 te Breda. 
      Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, H.J. van Zelst, en namens de heffingsambtenaar, [naam] en [naam] (taxateur).
    
    
    
  
  
    
      1Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 680.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
    
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.500;
    - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 338 aan deze vergoedt.
    
    
  
  
    
      2Gronden
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een opslag-/distributieruimte en bestaat uit een kantoorruimte van 346m2 (bouwjaar 1984) , een opslag-/magazijnruimte van 1.092m2 en een opslag-/magazijnruimte van 1.328m2 (beide uit 1981).  
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2016 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 787.000 en tegelijkertijd een aanslag (OZB) voor het jaar 2017 opgelegd van € 1.362.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraken is het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      2.4.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en heeft daartoe aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaarde en een te hoge kapitalisatiefactor hanteert. Belanghebbende bepleit een waarde van € 340.000. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatie-methode. 
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe in beroep een matrix overgelegd. 
      
    
    
      2.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] , alle gelegen in [X] , goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar op basis van de gegevens van deze vergelijkingspanden berekende huurwaarde en kapitalisatiefactor zouden daarom in principe als uitgangspunt hebben kunnen dienen voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Echter, belanghebbende stelt in de pleitnota terecht dat de onroerende zaak een mindere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Immers, de vergelijkingsobjecten hebben voor ligging code B1 respectievelijk code B2, terwijl de onroerende zaak voor ligging code C2 heeft gekregen. Code B1 betekent een betere ligging dan code B2, code C betekent een mindere ligging dan code B. De heffingsambtenaar heeft met dit verschil in ligging ten onrechte geen rekening gehouden. De stelling ter zitting van de taxateur dat de ligging in wezen niet verschilt van die van de vergelijkingsobjecten snijdt geen hout nu de gemeente zelf voor de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten verschillende codes hanteert. Aldus is de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste € 340.000. Belanghebbende gaat daarbij uit van de door haar per 1 maart 2015 betaalde jaarhuur van € 36.500 exclusief btw.  De heffingsambtenaar heeft evenwel gesteld dat de destijds door belanghebbende betaalde jaarhuur niet marktconform is. Zo wijst de heffingsambtenaar op het feit dat dat de huurovereenkomst een afwijkende opzegtermijn bevat van slechts acht weken en dat er een geheimhoudingsclausule in is opgenomen. Volgens die clausule  heeft belanghebbende zich ‘in verband met het huurprijsniveau’ verplicht om de in huurovereenkomst opgenomen informatie niet met derden te delen. Doet zij dat toch ‘dan zal de huurkorting komen te vervallen onverminderd de mogelijkheid van verhuurder om schadevergoeding te vorderen’.  Gelet op deze bepalingen acht de rechtbank aannemelijk dat de door belanghebbende betaalde jaarlijkse huurprijs niet marktconform was. 
      
    
    
      2.8.
      
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde voorts gewezen op de nabij gelegen panden [object 5] te [X] , welk pand per 1 januari 2016 is verhuurd voor € 21,68 per m2 en [object 6] , welk pand per 1 mei 2016 is verhuurd voor € 28,07 per m2. Ten aanzien van deze panden heeft de heffingsambtenaar  evenwel gesteld dat ook hier sprake is van niet-marktconforme huren. Zo is in de huurovereenkomst van [object 5] het volgende opgenomen:
        
          “Onderhoud en oplevering 
        
        
          Huurder en verhuurder zijn een forse huurkorting overeengekomen. In ruil daarvoor zijn huurder en verhuurder overeen gekomen de navolgende afspraken met elkaar te maken. 
        
      
      
      
        
          Partijen onderkennen dat het gehuurde enigszins gedateerd is. Huurder heeft het gehuurde geïnspecteerd, de huidige staat en bedoelde gebreken vormen geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Huurder accepteert het pand in zijn huidige staat en zal zelf voor al het noodzakelijke herstel zorgdragen. 
        
      
      
      
        
          In aanvulling op en voor zover van toepassing, in afwijking van hetgeen hierover is bepaald in de algemene bepalingen (artikel 11) behorende bij deze overeenkomst, komen partijen overeen dat gedurende de huurovereenkomst al het onderhoud aan het gehuurde, met inbegrip van het onderhoud dat normaal gesproken voor verhuurder is, zal worden verricht door en voor rekening van huurder.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        En in de huurovereenkomst van [object 6] is in de paragraaf ‘Voorwaarden’ opgenomen:
        
          “2.3 In tegenstelling tot hetgeen bepaald in artikel 11.4 van de algemene bepalingen, komen alle kosten van onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen, voor rekening en risico van huurder. Verhuurder heeft het recht tussentijds het gehuurde te inspecteren. Ingeval door verhuurder wordt vastgesteld dat onjuist, of onvoldoende onderhoud aan een bouwelement wordt uitgevoerd kan verhuurder, na overleg met huurder met inachtneming van alle redelijkheid en billijkheid, voor rekening van huurder opdracht geven het achterstallig onderhoud te laten verhelpen.”
        
      
      
    
    
      2.10.
      Uit de voormelde bepalingen in de huurovereenkomsten volgt naar het oordeel van de rechtbank dat sprake is van lage huurwaarden van [object 5] en [object 6] die worden verklaard door het feit dat alle kosten van onderhoud, en bij nummer [object 6] ook de kosten van herstel, vernieuwingen, inspecties en keuringen, voor rekening van de huurders komen. De rechtbank is daarom met de heffingsambtenaar van oordeel dat deze huurwaarden niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      2.11.
      Uit hetgeen de rechtbank hiervoor onder 2.7 tot en met 2.10 heeft overwogen, volgt dat ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      2.12.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, rekening houdend met de mindere ligging van de onroerende zaak, in goede justitie op € 680.000.
      
    
    
      2.13.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard .
      
      
        
          Proceskostenveroordeling
        
      
    
    
      2.14.
      De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.500 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 249 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1) 
      
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan op 7 december 2018 door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier. 
      
      
      
        De griffier,		De rechter,
      
      
      
      
        De griffier is verhinderd
        deze uitspraak te ondertekenen 	
      
      
      
      
      
      
      
      
        Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
      
      
      
        Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
      
      
      
        
          Rechtsmiddel
        
      
      
      
        Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
        5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
      
      
      
        Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 	a. de naam en het adres van de indiener;
      
        	b. een dagtekening;
         	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
         	d. de gronden van het hoger beroep.
      
      
      
        Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.