ECLI:NL:GHDHA:2020:2088, Gerechtshof Den Haag, 28-10-2020, BK-19/00564
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2020-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde. Belanghebbende, die de woning heeft gekocht van zijn moeder, verwijst naar het eigen aankoopcijfer van de woning. De woning is niet op reguliere wijze op de markt te koop aangeboden, en uit het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat is opgeleverd. De in het taxatierapport gehanteerde waarde wijkt af van de waarde zoals gedefinieerd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof oordeelt dat de eigen koopprijs onder die omstandigheden niet gebruikt kan worden bij de bepaling van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode om de waarde van de woning te bepalen. Met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij de waardering van de woning is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De grondprijs van de woning is bovendien niet te hoog vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de nabijheid van sociale huurwoningen en stank- en afvaloverlast, leidt niet tot een ander oordeel.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-19/00564
    
    
    Uitspraak van 28 oktober 2020
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: […] )
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse (Gemeentelijke Belastingen Bollenstreek), de heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordigers: […] en […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 25 juli 2019, nummer SGR 19/1902. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 577.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 128. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 september 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is sinds 28 juni 2017 eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, gelegen aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 484 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overlegd, dat op 11 juni 2019 is opgemaakt door [naam] . Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 577.000. De bij het taxatierapport behorende matrix bevat de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  
                    [adres] , [woonplaats]
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] , [woonplaats]
                
                
                  (vergelijkings-
                
                
                  object 1)
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] , [woonplaats]
                
                
                  (vergelijkings-
                
                
                  object 2)
                
              
              
                
                  
                    [adres 4] ,
                
                
                  
                    [woonplaats]
                  
                
                
                  (vergelijkings-
                
                
                  object 3)
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
              
                vrijstaande villa/ landhuis
              
            
            
              
                Groep
              
              
                W21A0007
              
              
                W14A0007
              
              
                W19A0008
              
              
                W21A0007
              
            
            
              
                bouwjaar
              
              
                1998
              
              
                1988
              
              
                1995
              
              
                1983
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 577.000
              
              
                --  
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Transactie
              
              
                --
              
              
                € 677.500
                21-02-2017
              
              
                € 710.000
                22-05-2017
              
              
                € 627.50006-06-2017
              
            
            
              
                Geïndexeerde transactie
              
              
                
                
              
              
                
                € 672.117
              
              
                
                € 703.241
              
              
                
                € 622.182
              
            
            
              
                Waarde
                - woning
                - grond
                - carport
                - garage
                - dakkapel
                - aanbouw
                - dakkapel 4x
                - aanbouw
              
              
                
                € 319.184
                € 253.808
                
                
                € 4.500
                
              
              
                
                € 419.748
                € 232.368
                € 5.000
                € 15.000
              
              
                
                € 431.877
                € 263.864
                €7.500
              
              
                
                € 302.875
                € 246.165
                
                € 20.000
                
                € 13.978
                € 14.000
                € 25.162
              
            
            
              
                Inhoud m3
                - woning
                - aanbouw
                - aanbouw  
              
              
                
                685
              
              
                
                686
              
              
                
                700
              
              
                
                650
                30
                54
              
            
            
              
                Oppervlakte m2
              
              
                484
              
              
                491
              
              
                590
              
              
                602
              
            
            
              
                Prijs/m3 (woning) 
                Prijs/m2 (grond)
              
              
                € 465
                € 524
              
              
                € 611
                € 473
              
              
                € 616
                € 447
              
              
                € 465
                € 408
              
            
            
              
                K/O/U/D/V/*
                - woning
                - carport
                - garage
                - aanbouw
                - dakkapel 4x
                - aanbouw
                L*
                - grond
              
              
                
                3-3-3-3-3
                
                
                
                
                
                
                4
              
              
                
                3-3-3-4-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
                
                
                
                3
              
              
                
                3-5-3-3-4
                3-3-3-3-3
                
                
                
                
                
                3
              
              
                
                3-3-3-3-3
                
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                3-3-3-3-3
                
                3
              
            
            
              
                getaxeerde waarde
              
              
                € 577.492
              
              
                --
                
              
              
                --
                
              
              
                --
                
              
            
          
        
      
      * K = kwaliteit/luxe, O = onderhoudstoestand, U = uitstraling, D = doelmatigheid, V = voorzieningen, L = ligging
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 27 maart 2017 is opgemaakt. In het taxatierapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
      
    
  
  
    "C. DOEL VAN DE TAXATIE
    
    
      
        
        
        
          
            
              Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van
              
                a. Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering
              
              
                b. Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
              
              c. Anders namelijk
            
            
              
              
              
                : Nee
              
              
                : Nee
              
              
              
              : verkoopbeslissing aan familielid
            
          
        
      
    
    
  
  
    D. WAARDERING
    
  
  
    Waarderingsgrondslag
    Onder Marktwaarde wordt verstaan: 'Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.'
    
  
  
    Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:
    
      
        
        
        
          
            
              
                1. 	Marktwaarde
              
            
            
              : € 515.000,00 zegge: 
              VIJFHONDERDVIJFTIENDUIZEND EURO
            
          
        
      
    
    	(…)
    
  
  
    K. EIGEN BEWONING EN / OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)
    
    
      
        
        
        
          
            
              
                1. 	Eigen gebruik
              
              Volgens opgave van  
              wordt het object
              a. thans volledig bewoond door de eigenaar 
              b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond door	 
              derden
              c. onbewoond opgeleverd	
              
              d. gebruikt of in eigen gebruik genomen door de aanvrager van de financiering   
            
            
              
              : Eigenaar
              
              : Ja
              : Nee
              
              : Nee, betreft een taxatie in verband met verkoopbeslissing binnen de familie
              : Nee, betreft een taxatie in verband met verkoopbeslissing binnen de familie
            
          
          
            
              
                2. 	Waarneming taxateur
              
              De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1. gestelde informatie
            
            
              
              : Nee
              
            
          
        
      
    
    
        (…)"
      
        Oordeel van de Rechtbank
      
    
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
      "8. 	[De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hierbij is het volgende mede in aanmerking genomen. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 2] , verkocht op 21 februari 2017 voor € 677.500, [adres 3] , verkocht op 22 mei 2017 voor € 710.000 en [adres 4] , verkocht op 6 juni 2017 voor € 627.500). De rechtbank is van oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende]. Ten aanzien van de ligging heeft [de heffingsambtenaar] aangegeven dat in de onmiddellijke omgeving van de woning weliswaar sociale woningbouw aanwezig is, maar dat aan de woning op een schaal van 1 tot en met 5 een kwalificatie 4 (goed) is toegekend, omdat de woning direct aan het water ligt en daarmee een zeer bijzondere ligging heeft. Deze bijzondere ligging leidt ertoe dat aan de woning een hogere grondwaarde is toegekend dan gemiddeld het geval is in de villawijk. Met het taxatierapport maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en staat van onderhoud.
    
    
    
      9. 	Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De verwijzing van [belanghebbende] naar het eigen verkoopcijfer en het daaraan ten grondslag liggende taxatierapport leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. [Belanghebbende] heeft immers de woning gekocht van zijn moeder waardoor niet voldaan wordt aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 30 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:390), rechtsoverweging 5.3, waarbij de moeder van [belanghebbende] in een procedure tegen de WOZ-Waarde van dezelfde woning, met betrekking tot het eerdere jaar, zich beroept op de eigen verkoopprijs en het taxatierapport. De rechtbank acht de door [belanghebbende] ingebrachte vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] niet bruikbaar. In de eerste plaats verschilt het woningtype van deze objecten (twee-onder-een-kapwoning en geschakelde woning) ten opzichte van dat van de woning (vrijstaande villa). Daarnaast is zowel de inhoud als de oppervlakte van het perceel van beide objecten kleiner dan die van de woning. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [de heffingsambtenaar], heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt dat de in het water aanwezige duiker tot (noemenswaardige) stankoverlast leidt.
    
    
    
      10. 	Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard."
    
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 486.000.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende verwijst, naar het Hof begrijpt, naar het eigen aankoopcijfer van de woning van 27 juni 2017. Belanghebbende heeft de woning gekocht van zijn moeder. Vast staat dat de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden en uit het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat zal worden 	opgeleverd. Het taxatierapport is opgesteld ten behoeve van de ‘verkoopbeslissing binnen de familie’. Het rapport vermeldt een waarde van € 515.000, die gelijk is aan de koopprijs van de woning. De in bedoeld taxatierapport gehanteerde waarderingsgrondslag (vermeld in onderdeel D van het taxatierapport) wijkt af van de in 5.1 gedefinieerde waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De eigen aankoopprijs is in dit geval dan ook niet bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde.
      
      
        5.4.1.
        Tot het taxatierapport van de heffingsambtenaar behoort een matrix. In de matrix worden gegevens vermeld van de woning en van drie woningen die naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Uit het taxatierapport en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde van de woning vastgesteld op € 577.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer bouwaard en -jaar, oppervlakte, inhoud, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit zijn taxatierapport, de bijbehorende matrix en zijn toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.  
        
      
      
        5.4.2.
        Belanghebbende heeft gesteld dat de grondprijs van de woning te hoog is vastgesteld, met name omdat de ligging van de woning niet de kwalificatie ‘bovengemiddeld’ zou rechtvaardigen. Hij wijst hiertoe op de aanwezigheid van sociale woningbouw in de nabijheid van de woning, waaronder een tweetal hoge flatgebouwen. Verder veroorzaakt de nabijgelegen sloot met duiker stankoverlast en is sprake van drijfvuil, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de woning is gelegen in een rij villa's aan de rand van een woonwijk met sociale woningbouw en aan een brede waterpartij, zodat sprake is van een bovengemiddelde ligging in de betreffende wijk. De woning is bovendien gelegen in een waardegebied waarin lagere grondprijzen gelden dan in de waardegebieden waarin de vergelijkingsobjecten zijn ingedeeld. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de in het water aanwezige duiker tot (noemenswaardige) stankoverlast leidt of dat sprake is van (noemenswaardige) overlast van afval. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de ligging van de woning – binnen het waardegebied waarin deze is gelegen – als ‘bovengemiddeld’ kunnen kwalificeren. Uit de bij het taxatierapport gevoegde grondstaffels blijkt ook dat de heffingsambtenaar voor de woning een lagere grondstaffel heeft toegepast dan de grondstaffel van twee van de vergelijkingsobjecten, en dat voor het derde vergelijkingsobject dezelfde grondstaffel is gehanteerd als voor de woning. De grondprijs van de woning is derhalve niet te hoog vastgesteld.
        
      
      
        5.4.3.
        Het Hof acht de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] niet bruikbaar. In de eerste plaats verschilt het woningtype van deze objecten (twee-onder-een-kapwoning en geschakelde woning) ten opzichte van dat van de woning (vrijstaande villa). Daarnaast is de inhoud van beide objecten kleiner dan die van de woning en is de oppervlakte van het perceel van beide objecten aanzienlijk kleiner dan die van de woning.
        
      
    
    
      5.5.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 28 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.