ECLI:NL:GHARL:2020:8680, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-10-2020, 19/01072
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 19/01072
    uitspraakdatum: 20 oktober 2020
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 2 juli 2019, nummer Awb 18/2385, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn
      (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 321.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het belastingjaar 2018 de aanslagen in de onroerendezaakbelasting (OZB) en in de watersysteemheffing gebouwd vastgesteld waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een pleitnota, met bijlagen, ingestuurd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze via beeldbellen plaatsgevonden op 22 september 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hoekwoning, bouwjaar 2001, met een berging en carport. De inhoud van de woning is circa 504 m³ en de kaveloppervlakte is 269 m².
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 31 januari 2016 gekocht voor € 306.000 en op 13 april 2016 geleverd gekregen.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt op 23 mei 2019 door taxateur Ing. [A] . [A] heeft daarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 321.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in dezelfde wijk gelegen, woningen ten grondslag gelegd:
      1. [a-straat] 27 te [Z] , een hoekwoning, perceel 270 m², inhoud hoofdgebouw 504 m³, bouwjaar 2001, met berging en carport, op 16 februari 2018 overgedragen voor € 305.000;
      2. [b-straat] 9 te [Z] , een hoekwoning, perceel 218 m², inhoud hoofdgebouw 420 m³, bouwjaar 2001, met berging, carport en aanbouw (29 m³), op 22 december 2017 overgedragen voor € 269.000; en 
      3. [a-straat] 31 te [Z] , een tussenwoning, perceel 159 m², inhoud hoofdgebouw 453 m³, bouwjaar 2001, met berging, op 1 februari 2017 overgedragen voor € 240.000.
      In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit/luxe (Kl), onderhoudstoestand (Oh), doelmatigheid (Dm), voorzieningen (Vz), uitstraling (Uit) en ligging (L). De onroerende zaak scoort in de matrix op deze factoren als volgt. Kl: 2 (matig), Oh: 3 (voldoende), Dm: 4 (goed), Vz: 4, Uit: 3, L: 3. Ter zitting heeft taxateur [A] verklaard dat de factor Kl ten onrechte op 2 is gezet en daarom op 3 (voldoende) moet worden gesteld. Aan de referentieobjecten zijn in de matrix lagere factoren toegekend.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot respectievelijk € 280.000 (primair), € 284.000 (subsidiair) en € 294.000 (meer subsidiair).
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooreerst en vooraf
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het hoger beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat de indiener van het hoger beroepschrift, mr. [B] , geen machtiging heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij gemachtigd is namens belanghebbende hoger beroep in te stellen. De door [B] in eerste aanleg overgelegde machtiging rept alleen over het instellen van beroep.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 8:24, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht kan de bestuursrechter van een gemachtigde een schriftelijke machtiging verlangen. Het Hof heeft geen aanleiding gezien van deze mogelijkheid gebruik te maken. Het Hof heeft, mede gelet op het bij de pleitnota meegezonden en door belanghebbende ondertekende formulier proceskosten van 9 september 2020, waarop als gemachtigde mr. [B] is vermeld, geen enkele reden om te twijfelen aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de indiener van het hogerberoepschrift. Het Hof zal mr. [B] aanmerken als de gemachtigde van belanghebbende en de zaak inhoudelijk beoordelen.  
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.4.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.5.
      De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat in beginsel de eigen aankoopprijs als basis dient van de vastgestelde waarde en dat de overgelegde matrix geldt als een nadere onderbouwing van deze waarde. Met de verwijzing naar dit aankoopcijfer en gelet op de in de matrix vermelde gegevens en de daarop ter zitting gegeven toelichting, maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.6.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de waardepeildatum heeft verkregen, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
      
    
    
      4.7.
      Niet in geschil is dat de (ver)koopovereenkomst van 31 januari 2016 tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen en dat de woning op de vrije markt is aangeboden. In de regel moet er in een dergelijk geval van worden uitgegaan dat de (ver)koopprijs overeenkomt met de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Belanghebbende heeft evenwel gesteld dat de aankoopprijs van € 306.000 niet de waarde in het economische verkeer ten tijde van de aankoop weergeeft, omdat hij gelet op zijn persoonlijke omstandigheden, eruit bestaande dat hij na de verkoop van zijn woning in [C] tijdelijk met zijn gezin inwoonde bij zijn schoonouders en dat hij en zijn partner deze situatie zo kort mogelijk wilden laten duren, bereid was om in een markt met teruglopend aanbod een stevige prijs te betalen. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende daarmee echter niet aannemelijk gemaakt dat de betaalde prijs, gelet op de door belanghebbende genoemde marktontwikkeling van dat moment en de door de heffingsambtenaar onweersproken gestelde vraagprijs van € 315.000, niet de waarde van dat moment weergaf. Het enkele feit dat het door de heffingsambtenaar opgevoerde referentieobject [a-straat] 27 op 16 februari 2018, dus ongeveer twee jaar later, is overgedragen voor € 305.000, maakt deze stelling, mede gelet op de verschillen tussen beide objecten, nog niet aannemelijk. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de aankoopprijs niet de waarde van dat moment weergeeft. 
      
    
    
      4.8.
      In het onderhavige geval is de eigen transactie te ver verwijderd van de waardepeildatum om daaraan zonder enige aanpassing de gevolgen te verbinden die volgen uit evenvermeld arrest van de Hoge Raad. De omstandigheid dat een dergelijke aankoopprijs niet tot enig uitgangspunt kan worden genomen, betekent echter niet dat aan deze aankoopprijs geen bewijskracht kan worden toegekend. Het beste vergelijkingsobject is immers het object zelf en vormt daarom in het onderhavige geval, nu de aankoop minder dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, een goed vertrekpunt voor de waardebepaling. Daarbij dient uiteraard met een waardemutatie ten gevolge van het tijdsverloop rekening te worden gehouden.
      
    
    
      4.9.
      Uit de vaststelling van de waarde per waardepeildatum op € 321.000 volgt dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de aankoopprijs naar de waarde per waardepeildatum rekening heeft gehouden met een waardestijging van de onroerende zaak van 5%. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van de stelling van belanghebbende in zijn hogerberoepschrift dat hij de jaarlijkse waardestijging in 2016 en 2017 op 8% schat,  aannemelijk heeft gemaakt dat hij niet is uitgegaan van een te hoge waardestijging.
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft bovendien ter nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde de – onder 2.3 genoemde – matrix overgelegd, waarin de taxatiewaarde is bepaald door middel van vergelijking met verkoopcijfers van de daarin opgenomen referentieobjecten. Belanghebbende heeft daartegen aangevoerd dat de onroerende zaak niet in een goede waardeverhouding staat tot de referentieobjecten. Dit geldt volgens belanghebbende met name voor het verschil in waarde ten opzichte van het object [a-straat] 27, dat volgens belanghebbende, afgezien van het feit dat dit op de bovenste verdieping niet beschikt over twee slaapkamers maar over een grote zolderruimte, nagenoeg identiek is qua ligging, oppervlakte en inhoud.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof begrijpt uit de standpunten van belanghebbende in hoger beroep dat de in de matrix vermelde inhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten niet (meer) door belanghebbende worden betwist. Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting daarop ter zitting en in de stukken, in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, aannemelijk dat bij de herleiding uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met indexatie naar de waardepeildatum en de onderlinge verschillen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de woning van belanghebbende in zeer goede staat is en qua voorzieningen beter is uitgevoerd dan de referentieobjecten. Zo beschikt de woning over een keuken met inbouwapparatuur, een vernieuwde badkamer en een zwevend toilet. Dit geldt niet voor de referentieobjecten, waaronder [a-straat] 27. Laatstgenoemd object is verkocht in originele staat en heeft een sobere keuken, toilet en badkamer, aldus de taxateur. Gelet op de in de als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg meegestuurde vastgoedkaarten van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten opgenomen foto’s acht het Hof de verklaringen van de taxateur aannemelijk. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende de verklaring van de taxateur ter zitting dat de in de matrix voor de onroerende zaak opgenomen factor voor kwaliteit/luxe (Kl) ten onrechte op 2 is gezet en daarom op 3 (voldoende) moet worden gesteld, onvoldoende weersproken met zijn stelling dat de onroerende zaak slechts standaard is. De taxateur heeft ter zitting voldoende toegelicht dat de hogere m³-prijs van de onroerende zaak verband houdt met de in de matrix voor Doelmatigheid (Dm) en Voorzieningen (Vz) opgenomen factor 4 in verband met het hogere afwerkingsniveau van de onroerende zaak, welke cijfermatig resulteert in een ophoging van de m³-prijs van 20%.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft zich voorts beroepen op het gelijkheidsbeginsel. Daartoe heeft belanghebbende – samengevat – aangevoerd dat de onroerende zaak te hoog is gewaardeerd ten opzichte van, in ieder geval een meerderheid van, (de WOZ-waarden van) de andere hoekwoningen van het type vier-onder-een kap aan de noordzijde van de straat, te weten [a-straat] 3, 5, 9, 15, 27, 33 en 39, en ten opzichte van de twee-onder-een-kap woningen en tussenwoningen in de straat, en een aantal concrete woningen in de wijk. Volgens belanghebbende zijn deze woningen nagenoeg identiek.
      
    
    
      4.13.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij zich wat betreft het beroep op het gelijkheidsbeginsel uitsluitend beroept op de meerderheidsregel. In dit verband heeft hij desgevraagd verklaard dat hij zich hierbij op het standpunt stelt dat in de door hem aangedragen vergelijkbare gevallen, anders dan in het geval van belanghebbende, de waarde in overeenstemming met de Wet WOZ is vastgesteld. Daargelaten of evenvermelde woningen identiek zijn, faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel, naar het oordeel van het Hof, reeds op de grond dat belanghebbende niet heeft gesteld dat de WOZ-waarden van de woningen waarnaar hij voor het beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft verwezen, niet conform artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ maar op een lager bedrag zijn vastgesteld. Voor zover belanghebbende in dit verband nog heeft verwezen naar de WOZ-waarden van de respectieve woningen per waardepeildatum 1 januari 2018 kan hem dit evenmin baten. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020
    
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd de	De voorzitter,
      
        uitspraak te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 oktober 2020
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.