ECLI:NL:GHARL:2021:2547, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-03-2021, 19/00715
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 19/00715
      uitspraakdatum: 16 maart 2021
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 april 2019, nummer 18/1725, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 224.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) ten bedrage van € 355,26 opgelegd.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede opgelegde aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 april 2019 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 15 december 2020 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] (gemeente Hengelo Ov.) (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande semibungalow, bouwjaar 1977, met een inhoud van 392 m³ en een kaveloppervlakte van 391 m². Bij de onroerende zaak hoort een carport en een garage.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de beschikte waarde naar € 209.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag onroerendezaakbelasting.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
    
    
      4.2
      
        De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 224.000. In de bijbehorende matrix, zijnde gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 16 september 2016 tot en met 4 december 2017 zijn verkocht, te weten:  
        - [a-straat] 4 te [Z] , op 16 september 2016 verkocht voor € 192.500;
        - [a-straat] 8 te [Z] , op 20 februari 2017 verkocht voor € 252.500 en
        - [b-straat] 2 te [Z] , op 4 december 2017 verkocht voor € 270.000.
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, nu met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. 
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft in hoger beroep gewezen op de verkooptransacties van de volgende woningen: 
      - [a-straat] 4 te [Z] en 
      - [a-straat] 8 te [Z] .
      Deze woningen zijn ook door de heffingsambtenaar als referentieobjecten opgevoerd in de hiervoor bedoelde matrix. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat naar zijn mening uitsluitend deze woningen als referentieobject kunnen dienen en dat derhalve [b-straat] 2 te [Z] buiten beschouwing dient te blijven. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Zoals hiervoor – onder 4.3 – is overwogen, staat het de heffingsambtenaar vrij ook het referentieobject [b-straat] 2 te [Z] op te voeren. Zowel qua ligging, één straat achter de straat waarin de onroerende zaak is gelegen, als qua bouwjaar is dit referentieobject, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar. De door belanghebbende genoemde uitspraken van onder meer Gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020, nummer BK-19/00389, ECLI:NL:GHDHA:2020:1683, doet aan het vorenoverwogene niet af.
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met de verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. 
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft gesteld dat de staat van de onroerende zaak gedateerd is en de ligging slecht in verband met de omstandigheid dat deze is gelegen aan een drukke weg en in de nabijheid van een benzinestation. 
    
    
      4.7
      Nu de referentie-objecten [a-straat] 4 te [Z] en [a-straat] 8 te [Z] aan dezelfde drukke weg gelegen zijn en eveneens in de buurt van het bedoelde benzinestation, ziet het Hof geen aanleiding tot het constateren van een waardeverminderende omstandigheid. De ligging is voldoende verdisconteerd in de referentie-objecten.
    
    
      4.8
      
        Ten aanzien van de gedateerde staat van de onroerende zaak overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat ook het referentie-object [a-straat] 8 te [Z] gedateerd is en met ongeveer dezelfde kenmerken voor € 25.000 meer is verkocht. Bovendien is het bouwjaar van dat referentie-object 1956. Ook het referentie-object [a-straat] 4 te [Z] is, naar de heffingsambtenaar eveneens onweersproken heeft gesteld, in een zeer gedateerd staat verkocht. Ook de gedateerdheid van de onroerende zaak is derhalve reeds in de beschikte waarde verdisconteerd. Daaraan doet niet af dat bij de waardering van [a-straat] 4 te [Z] rekening is gehouden met een lagere factor voor onderhoud en voorzieningen (2 in plaats van 3), aangezien de heffingsambtenaar eveneens onweersproken heeft gesteld dat dit referentieobject meer gedateerd is dan de onroerende zaak.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de 
    
    
    
    
    
    
    
      Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart 2021.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.