ECLI:NL:GHAMS:2018:3820, Gerechtshof Amsterdam, 20-09-2018, 17/00211
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 17/00211
    
    
    
      20 september 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [naam] te [plaats 1] , belanghebbende,
      gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants te Arnhem)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 2 maart 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/710 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende,
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 21 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [straat 1, nr. x] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 266.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 20 januari 2016 het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij de uitspraak van 2 maart 2017 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof per fax ingekomen op 13 april 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft bij brief van 16 oktober 2017 een nader stuk ingediend bij het Hof. Een afschrift hiervan is verzonden aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft bij brief van 12 juni 2018 een pleitnota ingediend bij het Hof, met betrekking tot de onderhavige zaak en de zaak met kenmerk 17/00464. Een afschrift hiervan is verzonden aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2018. De onderhavige zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 17/00464. Namens belanghebbende is verschenen gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen T.S. Medemblik en M.O. Vermeulen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de navolgende feiten vastgesteld.
      
      
        “1. 	Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage en een berging. De inhoud van de woning is 300 m³ en het perceelsoppervlakte bedraagt 950 m².”
      
      
      
        2.2.1.
        Partijen hebben met betrekking tot de feitenvaststelling van de rechtbank een enkele verbetering voorgesteld. Met inachtneming van deze verbetering, als hierna vermeld, aangevoerd onder verwijzing naar het betreffende onderdeel van de uitspraak van de rechtbank, gaat ook het Hof voor het overige uit van de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld.
        
      
      
        2.2.2.
        Het perceeloppervlak, behorende bij de woning, bedraagt 920 m2 (onderdeel 1 van de uitspraak van de rechtbank).
        
      
    
    
      2.3.
      Het Hof voegt aan bovengenoemde feiten nog het volgende toe. Op 19 december 2017 is de woning voor een bedrag van € 260.000 verkocht, nadat deze via een makelaar is aangeboden voor een vanaf-prijs van € 245.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil door de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt omtrent het geschil overwogen en beslist:
    
    
    
      “2. 	In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € 216.000. Verweerder stelt dat de vastgestelde waarde van € 266.000 niet te hoog is.
    
    
    
      3. 	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    
    
      4. 	Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 266.000. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] te [plaats 1] , [straat 2, nr. x] en [straat 2, nr. y] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] . 
    
    
    
      5. 	De objecten [straat 2, nr. x] en [straat 2, nr. y] laat de rechtbank buiten beschouwing omdat het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum zodanig groot is dat aan deze verkoopprijzen onvoldoende gewicht kan worden toegekend om het waardeniveau van de woning op de peildatum mede te bepalen. Ook laat de rechtbank het object [adres 4] buiten beschouwing, nu het vanwege de aanwezigheid van een ruime garage met atelierruimte en een gastenverblijf op de verdieping onvoldoende vergelijkbaar is. 
    
    
    
      6. 	Naar het oordeel van de rechtbank zijn de resterende vergelijkingsobjecten ( [adres 2] en [adres 3] ) voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen ervan kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder bij de vergelijking in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud, perceelsoppervlakte en onderhoudstoestand. Ook is rekening gehouden met de aanwezigheid van bijgebouwen, waaraan verweerder een forfaitaire waarde heeft toegekend die, zo blijkt uit verweerder toelichting ter zitting, afhankelijk is van het type en de kwaliteit. Dat daarbij is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken en dat dientengevolge de waarde van de schuur bij [adres 3] niet in verhouding zou staan met die van de bij de woning behorende garage en berging is door eiseres verder niet aannemelijk gemaakt. Uit de matrix blijkt voorts dat verweerder ten aanzien van de woning en de vergelijkingsobjecten eenzelfde grondstaffel heeft toegepast. Dit komt de rechtbank juist voor, gezien de ligging. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de WOZ-waarde van de woning - rekening houdend met de onderlinge verschillen - in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. 
    
    
    
      7.	Het door eiseres overgelegde taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De daarin genoemde objecten [adres 5] te [plaats 3] en [adres 6] te [plaats 5] laat de rechtbank buiten beschouwing. Zij zijn niet goed vergelijkbaar, gezien de beduidend grotere inhoud, het beduidend grotere perceel en het sterk afwijkend onderhouds- en luxeniveau. Daarnaast laat de rechtbank [straat 1, nr. y] buiten beschouwing, nu dit een twee-onder-een-kapwoning betreft. Voorts blijkt uit het taxatierapport dat de taxateur van eiseres de grond van de woning heeft gewaardeerd op € 100 per m² en de grond van [adres 2] op € 111 per m². Dat dit verschil in prijs per m² wordt veroorzaakt door een mindere ligging van de woning acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. De woning en [adres 2] liggen immers niet ver van elkaar verwijderd. Verder overweegt de rechtbank dat eiseres het door verweerder gestelde perceelsoppervlakte van de woning, het kwaliteitsniveau van [adres 3] en het kwaliteits- en onderhoudsniveau van [adres 2] niet heeft weersproken. In dit verband acht de rechtbank de waarde per m³ van € 345 van de woning in relatie tot de waarde per m³ van € 418 van [adres 2] , die slecht onderhouden is, rotte kozijnen heeft en geen luxevoorzieningen, niet aannemelijk gemaakt. Hiermee zijn de componenten van de taxatieopbouw van eiseres en de onderlinge verhouding daartussen in die mate onbetrouwbaar, dat hieruit niet de gestelde eindwaarde van de woning van € 216.000 kan worden afgeleid. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde met dit rapport dan ook niet aannemelijk gemaakt.
    
    
    
      8. 	Aan het vorenstaande doet de verklaring van [naam vastgoedbedrijf 1] van 29 november 2013 niet af. 
      9. 	Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil door het Hof
    
    
      5.1.
      
        Belanghebbende brengt in hoger beroep naar voren dat de woning inmiddels is verkocht en dat dit een omstandigheid is waarmee rekening moet worden gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Primair voert hij een waarde aan van 
        € 196.000 en subsidiair een waarde van € 230.000. Het primair bepleite bedrag is vastgesteld door het bedrag waarvoor de woning op 19 december 2017 is verkocht, met behulp van een rapport van [naam vastgoedbedrijf 2] , terug te rekenen naar de waardepeildatum van 1 januari 2014. Volgens belanghebbende maken gemeenten in procedures regelmatig gebruik van dergelijke rapportages. De primair door belanghebbende voorgestane waarde is eveneens in lijn met de offerte van [naam vastgoedbedrijf 1] te [plaats] . In de betreffende offerte wordt een vraagprijs voor de woning geadviseerd van € 199.000, bij een verwachte verkoopopbrengst van € 180.000.
        Het subsidiaire standpunt van belanghebbende is gebaseerd op een door haar in hoger beroep ingediende waardematrix. Belanghebbende verzoekt het Hof om vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vaststelling van de WOZ-waarde van de woning op het door belanghebbende voorgestane bedrag en de veroordeling van de heffingsambtenaar tot een proceskostenvergoeding (bezwaar, beroep en hoger beroep) ex artikel 7:15 en artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar betoogt dat de datum van verkoop van de woning te ver is gelegen van de waardepeildatum 1 januari 2014. Dit verkoopcijfer dient bij de beoordeling van de WOZ-waarde buiten beschouwing te worden gelaten. De woning is eind 2017 te goedkoop in de markt gezet en betwijfeld kan worden of de markt ten volle heeft gewerkt bij de totstandkoming van de verkoop binnen twee weken na het aanbieden van de woning voor de verkoop. De heffingsambtenaar verzoekt het Hof het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te verklaren en de uitspraak van de rechtbank te bevestigen.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof sluit zich aan bij het door de rechtbank toegepaste wettelijk toetsingskader. Op de heffingsambtenaar rust, zoals door de rechtbank overwogen, de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem in hoger beroep overgelegde matrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 266.000. 
      
    
    
      5.4.
      
        In het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht, overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de woning is verkocht op 19 december 2017, alsmede dat uit de door de gemeente Medemblik aan de Waarderingskamer gerapporteerde percentages blijkt dat de woningmarkt binnen de genoemde gemeente zich sindsdien positief heeft ontwikkeld. 
        Het Hof acht met belanghebbende niet aannemelijk dat de waarde van de woning die in een stijgende markt is verkocht voor een lager bedrag dan waarvoor de heffingsambtenaar deze in een voorafgaand jaar heeft gewaardeerd, niet te hoog is vastgesteld. Derhalve is de heffingsambtenaar er naar het oordeel van het Hof niet in geslaagd om de door hem voorgestelde waarde aannemelijk te maken.
      
      
    
    
      5.5.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar bepleite waarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      5.6.
      De door belanghebbende primair voorgestane waarde is gebaseerd op de door haar gerealiseerde verkoopprijs, waarbij is teruggerekend van de datum van verkoop naar de waardepeildatum. Daarbij heeft belanghebbende gebruik gemaakt van een rapport van [naam vastgoedbedrijf 2] waarin, zo begrijpt het Hof, de koopsom van de woning op 19 december 2017 is geïndexeerd naar een (veronderstelde) koopsom van de woning op 1 januari 2014 ad € 196.842. De indexatie geschiedt aan de hand van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek, op het niveau van de provincie Noord-Holland. In het rapport van [naam vastgoedbedrijf 2] staat in de voetnoot dat de berekening (slechts) een indicatieve trend betreft, en geen directe relatie heeft met de waarde van een individuele woning. Daarom kan de aldus vastgestelde waarde niet worden aanvaard, nog daargelaten dat deze wijze van terugrekenen op zichzelf beschouwd geen juiste methode is om de WOZ-waarde te bepalen.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende ziet tevens in de offerte van [naam vastgoedbedrijf 1] te [plaats] een onderbouwing van de door hem in hoger beroep primair voorgestane waarde. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat een onderbouwing van en een toelichting op de in de offerte weergegeven bedragen ontbreekt. Hoewel in de offerte wordt opgemerkt dat deze een duidelijk inzicht verschaft in de verwachte opbrengst, dat rekening is gehouden met het woningaanbod in [plaats 1] en dat – tot slot – vergelijkbare woningtransacties in ogenschouw zijn genomen, zijn de geadviseerde vraagprijs en de verwachte opbrengstwaarde niet te verifiëren, nu verwijzingen naar het woningaanbod en de vergelijkbare woningtransacties in de offerte ontbreken.
      
    
    
      5.8.
      De door belanghebbende subsidiair voorgestane waarde vindt volgens belanghebbende steun in zijn in hoger beroep overgelegde waardematrix. Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende gesteld dat het daarin opgenomen vergelijkingsobject [adres 2] te [plaats 1] ten opzichte van de andere door hem weergegeven vergelijkingsobjecten, het beste te vergelijken is met de woning. Het Hof sluit zich aan bij de laatste drie volzinnen van rechtsoverweging 7 van de rechtbank (behoudens het daarin genoemde bedrag), onder de toevoeging dat uit de door belanghebbende in hoger beroep overgelegde matrix – en dan met name ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 2] te [plaats 1] – niet de door belanghebbende gestelde WOZ-waarde van de woning van € 230.000 kan worden afgeleid. 
      
    
    
      5.9.
      Het Hof merkt nog op dat hij het betoog van de heffingsambtenaar dat de woning te goedkoop in de markt is gezet, verwerpt. Dat de verkoop van de woning voor een bedrag van € 260.000 is geschied twee weken nadat deze voor een vanaf-prijs van € 245.000 in de markt is gezet, maakt dit niet anders, mede gelet op de onvoldoende weersproken verklaringen van belanghebbende dat wel degelijke sprake was van marktwerking en dat de woningmarkt ten tijde van de totstandkoming van de verkoop oververhit was.
      
    
    
      5.10.
      Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 235.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.11.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. 
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Het Hof acht op de voet van artikel 8:75 Awb (in verbinding met artikel 8:108 van die wet) termen aanwezig voor veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken. 
      
    
    
      6.2.
      De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde verleende rechtsbijstand en – voor wat betreft de ingediende taxatierapporten – de in onderdeel b vermelde kosten van een deskundige die aan belanghebbende verslag heeft uitgebracht.
      
    
    
      6.3.
      Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten voor rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op 2 ( bezwaarschrift, verschijnen hoorzitting)  x € 249 x 1 (wegingsfactor)] + 2 (beroepschrift, verschijnen zitting) x € 501 x 1 (wegingsfactor)] + 2  (hoger beroepschrift, verschijnen zitting) x € 501 x 1 (wegingsfactor) = € 2.502.
      
    
    
      6.4.
      Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de deskundige op € 363 ([€ 50 per uur x 2 uren voor het in bezwaar overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting] + [€ 50 per uur x 2 uren voor het in beroep overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting] + [€ 50 per uur x 2 uren voor het in hoger beroep overgelegde taxatierapport, vermeerderd met 21% omzetbelasting]).
      
    
    
      6.5.
      Tot slot zal het Hof de heffingsambtenaar gelasten de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten te vergoeden.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 235.000;
    - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 235.000;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken tot een bedrag van € 2.865;
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het ter zake van het in beroep betaalde griffierecht, ad € 46, te vergoeden; en
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het ter zake van het in hoger beroep betaalde griffierecht, ad € 124, te vergoeden.
    
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A. Bijlsma, voorzitter van de belastingkamer, 
      C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.H.G. Otten als griffier. De beslissing is op 20 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak
      te ondertekenen
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.