ECLI:NL:GHDHA:2018:2823, Gerechtshof Den Haag, 19-10-2018, BK-18/00531
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden gesteld dan wel aannemelijk gemaakt die een andere conclusie rechtvaardigen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-18/00531
    
    
    
    Uitspraak van 19 oktober 2018
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 8 februari 2018, nr. SGR 17/4322.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2016 op € 158.000 vastgesteld en aan belanghebbende voor het jaar 2017 ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Katwijk naar een heffingsmaatstaf van € 158.000 opgelegd. De aanslag bedraagt € 148,52.
      
    
    
      1.2.
      Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het hof. Een griffierecht van € 126 is geheven.
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.7.
      De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 28 september 2018. Partijen zijn verschenen.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak in eigendom.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is een appartement uit 1983 met een slaapkamer en een berging en is gesitueerd in een appartementencomplex op de eerste verdieping.
      
      
    
  
  
    De Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft overwogen:
    
    
      "(…)
    
    
    5. In geschil is de waarde van de woning [de onroerende zaak] op de waardepeildatum. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en heeft daarvoor aangevoerd dat de waarde ruim 6 procent hoger is dan de waarde per de vorige waardepeildatum, terwijl de huizenprijzen ongeveer met 2 procent zijn gestegen. Het object [A] staat al 7 jaar te koop en de vraagprijs is gedaald van € 369.000 tot € 265.000. [B] is identiek aan de woning en is verkocht voor € 130.000 en het is niet van belang onder welke omstandigheden deze verkoop plaatsvond. Verder stelt [belanghebbende] dat de ligging van de woning in centrum van [Z] erg ongunstig is, vanwege slechte bereikbaarheid, parkeerproblemen, geluidsoverlast en dergelijke en daarom veel mensen daar niet willen wonen. Bovendien is de woning slecht bereikbaar voor oudere mensen omdat zij gebruik moeten maken van een trap. [De heffingsambtenaar] heeft ook vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen met meer dan 1 slaapkamer.
    
    6. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 158.000. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiekaart met daarin vier referentieobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, overgelegd. Het betreft woningen aan [C] , [D] , [E] en [F] te [Z] . Het betreft referentieobjecten die zijn gelegen in één van de twee complexen gelegen achter het complex waar de woning van [belanghebbende] in ligt. Verder heeft [de heffingsambtenaar] aangevoerd dat de verkoop van de woning aan [B] een onderhandse verkoop betrof, dat deze woning niet op de vrije markt te koop heeft gestaan en dat de eigenaar heeft verklaard dat sprake was van achterstallig onderhoud en dat hij die woning voor ruim € 25.000 heeft opgeknapt.
    
    7. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding'. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft daarvoor verwezen naar zijn taxatieverslag woningen. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport de gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarvan verkoopcijfers bekend zijn en een matrix waarin deze verkoopcijfers zijn herleid tot prijzen per kubieke meter woninginhoud.
    
    
    
    8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de heffingsambtenaar] met de taxatiekaart en zijn toelichting de door hem voorgestane waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De appartementen aan [D] en [E] , die allebei een inhoud hebben van 163 m³, zijn verkocht voor respectievelijk € 135.000 en € 151.000. Volgens de matrix zijn de objecten [D] en [E] van betere kwaliteit, maar beduidend kleiner dan de woning. De verkoopprijzen van deze objecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter van respectievelijk € 816 en € 913, waar voor de woning een prijs per kubieke meter is aangehouden van € 745, terwijl het complex waar de woning in ligt dichter bij zee ligt. De rechtbank leidt hieruit af dat met het verschil in kwaliteit voldoende rekening is gehouden. Verder zijn deze objecten beduidend kleiner dan de woning en zijn ze, in een stijgende markt, vóór de waardepeildatum verkocht voor € 135.000 en € 151.000. Naar het oordeel van de rechtbank staat de aan de woning toegekende waarde in een goede verhouding tot deze gerealiseerde verkoopprijzen.
    
    9. Wat [belanghebbende] heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. [Belanghebbende] heeft onder meer gewezen op ongunstige omgevingsfactoren, maar die gelden ook voor de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde vergelijkingsobjecten, zodat kan worden aangenomen dat die in de verkoopprijzen zijn verdisconteerd. De rechtbank laat [B] te [Z] buiten beschouwing als referentieobject nu niet bekend is wanneer deze woning precies is verkocht en of deze woning op de vrije markt is verkocht, hetgeen [de heffingsambtenaar] betwist en [belanghebbende] niet heeft weerlegd. Indien deze woning wel op de vrije markt is verkocht, dan lijkt dit een uitzonderlijk lage verkoopprijs, gelet op de overige verkoopprijzen in de andere complexen. Dat het object [A] al zeven jaar te koop staat, kan evenmin tot een ander oordeel leiden omdat van dit object geen gerealiseerde verkoopprijs bekend is. [Belanghebbende] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het niet aanwezig zijn van een lift in het complex waar de woning ligt een waarde drukkend effect heeft in die zin dat de waarde lager dan € 158.000 is.
    
    10. Tenslotte heeft [belanghebbende] aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt dus ook.
    
    11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat het beroep daarom ongegrond is.
    
    12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding."
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Geschil en standpunten
    
    
      4.1.
      In hoger beroep houdt partijen, net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt. Belanghebbende bepleit, ter zitting daarnaar gevraagd, een waarde van € 152.000, wijzend op de verkoopprijs van € 130.000 van het appartement [B] .
      
    
    
      4.2.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
      
      
    
  
  
    Beoordeling 
    
    
      5.1.
      Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank met betrekking tot alle stellingen van belanghebbende terecht en op goede gronden heeft beslist dat het beroep ongegrond is. Wat betreft de waarde van de onroerende zaak heeft de Rechtbank aan de hand van een zorgvuldige analyse van de informatie over de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatieverslag met matrix, met juistheid geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak met € 158.000, met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, niet te hoog is vastgesteld. Met wat belanghebbende in beroep en hoger beroep heeft aangevoerd en aan stukken heeft ingebracht, heeft hij naar 's Hofs oordeel geen feiten en omstandigheden gesteld dan wel aannemelijk gemaakt, gelet ook op de uiteenzetting in het verweerschrift in hoger beroep, die een andere conclusie rechtvaardigen. Het Hof neemt in aanmerking dat, naar de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld, het appartement [B] , dat op 8 oktober 2015 is geleverd voor € 130.000, toen niet op de markt is aangeboden, zodat die verkoopprijs niet kan dienen als vergelijkingsgegeven. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd. Het Hof is van oordeel dat het geheel van gegevens, de stellingen van partijen afwegend, tot geen andere conclusie leidt dan dat de waarde van de onroerende zaak met € 158.000 niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 19 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
    2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
    -     - de naam en het adres van de indiener;
    -     - de dagtekening;
    -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    -     - de gronden van het beroep in cassatie.
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.