ECLI:NL:GHARL:2025:4786, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-07-2025, 200.341.362/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Burenrecht. Tussenarrest. Ramen in appartement binnen twee meter van erfgrens die nog uitkijken over een plat dak. Eigenaar buurperceel wil zelf ook appartementen bouwen en wil dat de ramen verdwijnen. Hof wil eerst informatie over de eigendom van de ramen en de positie van de VvE.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      Locatie Leeuwarden 
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.341.362/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad 16/550346
    
    
    
      
        arrest van 8 juli 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      2. [appellante] ,
      die wonen in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      bij de rechtbank: gedaagden,
      hierna: [appellanten] c.s.,
      advocaat: mr. J. Kist te Amsterdam,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        Silverpoint B.V.,
      
      die is gevestigd in Hoofddorp,
      verweerster,
      bij de rechtbank: eiseres,
      hierna: Silverpoint,
      advocaat: mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1
      
        [appellanten] c.s. hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad (hierna: de rechtbank) op 31 januari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 30 april 2024;
        
        
          het anticipatie-exploot van 13 mei 2024;
        
        
          de memorie van grieven van 30 juli 2024;
        
        
          de memorie van antwoord van 10 september 2024.
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Deze zaak gaat over een tweetal ramen in de zijgevel van een flatgebouw. De eigenares van het buurperceel (Silverpoint) wil direct daarnaast een eigen complex oprichten waardoor deze ramen hun functie verliezen. Bij de rechtbank heeft Silverpoint, kort gezegd, gevorderd dat zij de ramen in het appartement van [appellanten] c.s. mag dichtzetten en dat voor recht wordt verklaard dat geen erfdienstbaarheid van uitzicht is ontstaan. De rechtbank heeft de vorderingen van Silverpoint grotendeels toegewezen.
      
    
    
      2.2
      Het hof wil eerst meer informatie over de vraag wie eigenaar is van het raam en de positie van de vereniging van eigenaren in dit geschil. Het hof zal die beslissingen hierna toelichten, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      Silverpoint is eigenares van het bedrijfsgebouw aan de [adres1] 10 tot en met 12 in [woonplaats1] .  Dit is het grijze gebouw rechts op de onderstaande afbeelding.
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [appellanten] c.s. zijn vanaf oktober 2018 eigenaar van en wonen in een appartement in het appartementencomplex “ [naam1] ’’ naast het gebouw van Silverpoint, op het adres [adres2] , aangegeven met de rode pijl op die foto. 
      
    
    
      3.3
      Op 1 juli 2002 is de bouwvergunning voor dit appartementencomplex verleend, waarna in december 2004 het eerste appartement is opgeleverd. Het appartementencomplex en het gebouw van Silverpoint staan strak naast elkaar gebouwd. Het appartement van [appellanten] c.s. en de bovenliggende appartementen beschikken in de noordgevel over ramen. Op onderstaande afbeelding geeft de rode pijl weer welk appartement van [appellanten] c.s. is. Het raam naast de rode pijl en het raam op dezelfde verdieping in de cirkel aangeduid met cijfer 1 (hierna: het slaapkamerraam) zijn ramen in de slaapkamer van [appellanten] c.s. Het raam in de cirkel met cijfer 2 geeft aan waar het badkamerraam van het appartement zich bevindt (hierna: het badkamerraam).
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.4
      Silverpoint heeft het voornemen om op haar gebouw nieuwbouwappartementen te laten realiseren. Zij heeft hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd en deze verkregen. Vervolgens zijn er meerdere bezwaren ingediend tegen de verleende vergunning
      
    
    
      3.5
      Als de bouwplannen van Silverpoint uitgevoerd worden, dan worden het slaapkamerraam en het badkamerraam van [appellanten] c.s. dichtgebouwd. De buitenmuur van het appartementencomplex [naam1] - waarin zich de ramen bevinden - zal dan ook dienen als muur voor de nieuwbouwappartementen die Silverpoint wil realiseren.
      
    
    
      3.6
      
        Op 30 juni 2022 heeft de toenmalige advocaat van Silverpoint [appellanten] c.s. een brief geschreven, waarin staat:
        “Deze ramen (waaronder uw raam) bevinden zich namelijk binnen een afstand van twee meter van de erfgrens. Dit is op grond van art. 5:50 BW niet toegestaan. Voorheen bestond voor Silverpoint geen aanleiding om tegen deze onrechtmatige toestand op te treden, maar in het kader van de beoogde herontwikkeling is daar verandering in gekomen.
        In afwachting van de te maken afspraken ziet Silverpoint zich genoodzaakt om zich al haar rechten voor te behouden. Teneinde haar vorderingsrecht tot opheffing van de onrechtmatige toestand te behouden, kan Silverpoint daarom niet anders dan - in aanloop naar het bereiken van de overeenstemming tussen partijen - zekerheidshalve eventueel lopende verjaringstermijnen te stuiten. Deze brief geldt dan ook uitdrukkelijk als stuiting in de zin van artikel 3:317 BW.”
      
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank en de daartegen gerichte bezwaren
    
    
      4.1
      Silverpoint heeft bij de rechtbank gevorderd dat, onder veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten,
      
        
          voor recht wordt verklaard dat de ramen in de noordgevel onrechtmatig zijn;
        
        
          voor recht wordt verklaard dat [appellanten] c.s. geen erfdienstbaarheid van uitzicht hebben verkregen en dat alle verjaringstermijnen zijn gestuit;
        
        
          
            [appellanten] c.s. worden veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat de ramen worden dichtgebouwd.
        
      
      
    
    
      4.2
      De rechtbank heeft geoordeeld dat Silverpoint geen belang heeft bij de eerste verklaring voor recht en haar daarin niet-ontvankelijk verklaard. De overige vorderingen van Silverpoint heeft de rechtbank toegewezen.
      
    
    
      4.3
      
        [appellanten] c.s. hebben vijf bezwaren (grieven) tegen het vonnis opgeworpen. De eerste twee grieven richten zich tegen het door de rechtbank toegepaste beoordelingskader en vechten het oordeel aan dat sprake is van verboden uitzicht en van voldoende belang van Silverpoint bij haar vorderingen. De grieven 3 en 4 keren zich tegen het oordeel van de rechtbank dat toewijzing van de vorderingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De laatste grief bestrijdt de proceskostenveroordeling.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling door het hof
    
    
      5.1
      Silverpoint handhaaft in hoger beroep haar stellingen dat de ramen van [appellanten] c.s. onrechtmatig zijn. Volgens haar is het per definitie onrechtmatig om ramen binnen een afstand van twee meter tot de erfgrens te hebben.
      
    
    
      5.2
      
        Die stelling vindt als zodanig geen steun in het recht.
        Artikel 5:50 BW luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
        
          Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
        
        
          De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt.
        
      
      
        (…)
        Uit de tekst van de wet volgt dat ramen binnen een afstand van twee meter tot de erfgrens wel zijn toegestaan voor zover ze geen uitzicht bieden over het erf van de buurman danwel indien de ramen niet meer uitzicht bieden dan het uitzicht op een blinde muur die op minder dan twee meter afstand van het raam staat. Ook zijn ramen binnen die afstand toegestaan met toestemming van de eigenaar van het buurerf.
        Verder bepaalt artikel 5:51 BW:
        In muren, staande binnen de in het vorige artikel aangegeven afstand, mogen steeds lichtopeningen worden gemaakt, mits zij van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien.
        Uit dat samenstel van beide artikelen volgt dat, ingeval sprake is van een raam dat in strijd is met artikel 5:50 BW, de eigenaar van het buurerf geen verdere vordering toekomt dat een tot het ondoorzichtig maken van het desbetreffende raam. Silverpoint kan op grond van artikel 5:50 BW dan ook niet de verwijdering van het raam vorderen.
      
      
    
    
      5.3
      Silverpoint gaat er klaarblijkelijk vanuit dat de ramen in kwestie van [appellanten] c.s. zijn. Zij ontvangen weliswaar licht vanuit deze ramen en kunnen erdoorheen kijken, maar de ramen zitten in de buitengevel van een appartementencomplex. Die buitengevel en de zich daarin bevindende raamkozijnen met glas zijn normaalgesproken geen privé-eigendom van de appartementseigenaar, maar gezamenlijk eigendom van alle appartementseigenaren (de vereniging van eigenaars, VvE). Of dat bij het appartementencomplex [naam1] in de akte van splitsing mogelijk anders is geregeld, hebben partijen niet aangegeven. Silverpoint heeft bij de rechtbank wel in algemene bewoordingen gesteld dat er afspraken met de VvE [naam1] zouden zijn gemaakt, maar over het hoe en wat is zij erg vaag gebleven. Zij heeft van dergelijke afspraken ook geen enkel bewijsstuk in het geding gebracht.
      
    
    
      5.4
      Aannemende dat het raam in dit geval eigendom is van de [naam1] , is niet duidelijk welke onrechtmatige gedraging Silverpoint aan [appellanten] c.s. verwijt. Het hof is van oordeel dat het kijken door een raam, ook als dat in strijd zou zijn met artikel 5:50 BW, op zich niet onrechtmatig is.
      
    
    
      5.5
      Het hof nodigt partijen uit – als  eerste Silverpoint – om zich gedocumenteerd uit te laten over de eigendomssituatie van de ramen in kwestie, de positie van de VvE in deze procedure – daaronder begrepen de vraag of de VvW [naam1] in deze procedure op voet van artikel 118 Rv moet worden opgeroepen –, of VvE is aangeschreven op het hebben van ramen in strijd met artikel 5:50 BW, of en op welke wijze de VvE toestemming heeft gegeven voor het dichtzetten van de ramen en voor het gebruik van de zijgevel van het appartementencomplex als buitengevel voor het nieuw op te richten complex op het terrein van Silverpoint.
      
    
    
      5.6
      Het hof zal elke verdere beslissing aanhouden.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1
      verwijst de zaak naar de rol van 5 augustus 2025 voor akte als bedoeld in rechtsoverweging 5.5. aan de zijde van Silverpoint, waarna [appellanten] c.s. een antwoordakte mogen nemen;
      
    
    
      6.2
      Het hof houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, D.H. de Witte en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025. 
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Dit is onder het oud-BW al uitgemaakt door de Hoge Raad op 12 januari 1893, W 6294 en op 14 april 1916, ECLI:NL:HR:1916:44.
    
  
  
     Zie artikel 9 lid 1 van het modelreglement 1992 dat hoogstwaarschijnlijk van toepassing is op de VVvE [naam1] . Lid 2 bepaalt dat de appartementseigenaar zonder toestemming van de VvE geen wijziging mag aanbrengen in de gemeenschappelijke zaken.