ECLI:NL:GHARL:2020:2427, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2020, 19/00274
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00274
    uitspraakdatum: 17 maart 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 januari 2019, nummer AWB 18/4521, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Belastingcentrum Tribuut te Epe (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 333.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De onroerende zaak is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning van het type semi-bungalow. De perceelsopppervlakte bedraagt 421 m2. De inhoud van de woning bedraagt 512 m³. Tot de woning behoren een garage (21 m2), een carport (19 m2) en twee dakkapellen.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit een waarde van € 317.000. Subsidiair bepleit belanghebbende een waarde van € 324.000.
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar - ook in hoger beroep - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht vervaardigd taxatierapport. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak door vergelijking op € 333.449 (afgerond € 333.000) bepaald. In het rapport zijn hiertoe de gegevens opgenomen van drie rond de peildatum verkochte vrijstaande woningen, te weten [a-straat] 13, [a-straat] 19 en [a-straat] 27 te [Z] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Bij de analyse van de verkoopprijzen van deze woningen en bij de herleiding van de gerealiseerde verkoopprijzen naar de waarde van die woningen op de peildatum is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat die verkoopprijzen de waarde op het tijdstip van levering weergeven. De taxateur heeft de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak op het gebied van kwaliteit, onderhoud en uitstraling als volgt van een score (waardering) op een schaal van 1 tot 5 voorzien:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Inhoud m³
              
              
                Prijs per m³
              
              
                Kwaliteit
              
              
                Onderhoud
              
              
                Uitstraling
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                
              
              
                
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 13
              
              
                349
              
              
                392
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 19
              
              
                538
              
              
                411
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 27
              
              
                472
              
              
                360
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
            
          
        
      
      De toekenning van score 4 aan de kwaliteit van de onroerende zaak heeft de taxateur aanleiding gegeven de waarde per m³ van de opstal van de onroerende zaak met 4% te verhogen ten opzichte van de waarde die daaraan zou zijn toegekend als die score 3 zou zijn. De taxateur heeft de waarde van de opstal hierdoor met € 14 per m³ verhoogd van € 357 per m³ (bij score 3) naar € 371 per m³ (bij score 4). Hieruit vloeit een verhoging van de waarde van de onroerende zaak voort van € 7.168 (512 m³ x € 14).
      
    
    
      4.4.
      Ook belanghebbende heeft een taxatierapport ingebracht. Hierin is een waarde van (afgerond) € 301.000 vermeld. Bij aanpassing van dit rapport aan de juiste (in hoger beroep niet meer in geschil zijnde) objectkenmerken, vloeit uit dit rapport een waarde van (afgerond) € 315.000 voort.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft betwist dat aan de kwaliteit van de onroerende zaak een hogere score moet worden toegekend dan score 3. Volgens belanghebbende is de onroerende zaak (deels) gedateerd en geldt dat ook voor de vergelijkingsobjecten. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar tijdens het hoorgesprek heeft toegezegd de vastgestelde waarde in ieder geval te verminderen tot € 324.000.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof overweegt met betrekking tot de vastgestelde waarde allereerst dat de heffingsambtenaar bij zijn analyse van de vergelijkingstransacties in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, ervan is uitgegaan dat de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten de waarde van die objecten op het tijdstip van levering weergeeft. Uit dit arrest volgt dat, behoudens uitzonderingen, de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. Dat betekent dat voor de herleiding van de transactieprijzen naar de waarde op de peildatum van die vergelijkingsobjecten niet van de periode tussen de peildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen de peildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan. Niet aannemelijk is gemaakt dat het verschil met een juiste herleiding zo gering is dat ook bij juiste herleiding de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Daarnaast maakt de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk dat de kwaliteit van de onroerende zaak als meer dan gemiddeld (score 3) is aan te merken. Uit de door de heffingsambtenaar en door belanghebbende overgelegde foto’s komt een meer dan gemiddelde kwaliteit niet naar voren. De omstandigheid dat de onroerende zaak recent is voorzien van een nieuwe keuken en badkamer doet daar niet aan af. Het Hof wijst er in dit verband tevens op dat ook in de uitspraak op bezwaar is vermeld dat de woning misschien iets is gedateerd, maar dat dat ook geldt voor de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat uit de analyse van de vergelijkingstransactie van de woning [a-straat] 19 een hogere prijs per m³ naar voren komt, acht het Hof daarbij niet van belang. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting er geen verklaring voor kunnen geven waarom voor dit pand een (hoge) prijs per m³ van € 411 is gerealiseerd waarbij, gelet op de grootte van de opstal, juist een een aanzienlijk lagere prijs zou mogen worden verwacht.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Tussen partijen is voor dat geval niet in geschil dat de waarde moet worden vastgesteld op € 317.000. Het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zich tijdens het hoorgesprek heeft verbonden de vastgestelde waarde te verminderen tot € 324.000 behoeft dan bij gebrek aan belang geen behandeling meer.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), € 1.050 voor de kosten in hoger beroep en € 128,26 voor de kosten van het taxatierapport, ofwel in totaal op € 2.750,26.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 317.000,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.750,26,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. S.M. Evers, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(A.I. van Amsterdam)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 maart 2020
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.