ECLI:NL:RBOBR:2025:4682, Rechtbank Oost-Brabant, 25-07-2025, 25/598
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Zoals eiser ook in de procedure over vorig belastingjaar (ECLI:NL:RBOBR:2025:1170) is gezegd, is zijn verzoek om de inhoud van zijn bezwaarschrift als herhaald en ingelast te beschouwen geen argument waarop de rechtbank hoeft te reageren. Eiser vindt 24 woningen in zijn straat beter vergelijkbaar dan de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar hanteert, maar onderbouwt dat standpunt niet. De door eiser bepleite (lagere dan de vastgestelde) waarde is evenmin onderbouwd. Geen schending van artikel 40 Wet WOZ. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 25/598
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, de heffingsambtenaar 
    ( [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 30 november 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 681.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 21 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2019. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 201 m², een zolder van 18 m², een overkapping van 28 m², een vrijstaande berging van 73 m² en een vrijstaande garage van 50 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 944 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 824.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde vergelijkingsmatrix die is opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de vergelijkingsmatrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser verzoekt om de inhoud van het bezwaarschrift als herhaald en ingelast te beschouwen. Zoals de rechtbank al heeft overwogen in de uitspraak over het waardegeschil tussen partijen over vorig belastingjaar is zo’n verzoek geen argument waarop de rechtbank inhoudelijk hoeft te reageren. Op de bezwaargronden is namelijk gereageerd met de uitspraak op bezwaar. Het is dan aan eiser om concreet te benoemen welke geschilpunten er in beroep nog aan de orde zijn. Hij kan die verplichting niet naar de rechtbank exporteren. Dit betekent dat de rechtbank alleen kijkt naar wat eiser concreet in beroep heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt [24 woningen] vergelijkbaar met zijn woning. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiser deze objecten meer geschikt vindt voor een vergelijking en de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten minder geschikt. Dit standpunt is in het geheel niet onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
      
    
    
      3.4.
      Eiser bepleit een waarde van € 565.000. Dit standpunt is in het geheel niet onderbouwd. Met enkel het noemen van een niet onderbouwde waarde zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
      
      
        4. Eiser stelt aan de orde dat de heffingsambtenaar niet voldoende heeft gereageerd op zijn in de bezwaarfase gedane verzoek om de waardering per objectonderdeel van zijn woning aan te leveren. Eiser heeft datzelfde verzoek gedaan ten aanzien van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft genoemd in het (in de bezwaarfase overgelegde) ‘taxatieverslag woningen’. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee aan de orde stelt dat de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De waardering van objectonderdelen berust en mag ook berusten op de subjectieve inschatting van een taxateur. Die subjectieve inschatting is geen gegeven dat vatbaar is voor verstrekking aan eiser (op grond van artikel 40 van de Wet WOZ). Een taxateur kan bij zijn inschatting van de waarde (van een objectonderdeel) wel hulpmiddelen gebruiken, zoals correctiefactoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Deze correctiefactoren zijn wel gegevens die onder de reikwijdte van artikel 40 van de Wet WOZ vallen. Eiser heeft in bezwaar echter niet verzocht om toezending daarvan, zodat de heffingsambtenaar die ook niet hoefde te verstrekken.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 28 februari 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:1170, overweging 4.2.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 5 november 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3239, overweging 5.2.2.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:861, overweging 4.1.