ECLI:NL:GHARL:2021:942, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-02-2021, 20/00477
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkel met magazijn.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00477
    uitspraakdatum: 2 februari 2021
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 februari 2020, nummer UTR 19/3095, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Urk (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 217.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker niet-woning 2019 vastgesteld op € 530.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 25 november 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een winkel met een magazijn gelegen nabij het oude centrum van [A] en is gebouwd in 1985.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is tezamen met [a-straat] 2, 3 (supermarkt), 5 en 10, alle in verhuurde staat, verkocht op 17 juli 2018 voor 2,4 miljoen euro.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van [a-straat] 2, 3, 5 en 10 per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 136.000, € 913.000, € 285.000 en € 280.000.
      
    
    
      2.4.
      De Taxatiewijzer 24 Huurwaardekapitalisatie, versie 1.0 publiek, met waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de Taxatiewijzer) vermeldt op pagina 53 ten aanzien van de risico-opslag – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        “
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018
              
            
            
              
                Type
              
              
                Beste locaties
              
              
                Overige locaties
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
            
            
              
                Kantoren
              
              
                NAR
              
              
                2,93%
              
              
                7,65%
              
              
                5,85%
              
              
                11,03%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                2,39%
              
              
                7,12%
              
              
                5,32%
              
              
                10,49%
              
            
            
              
                Logistiek
              
              
                NAR
              
              
                4,50%
              
              
                5,76%
              
              
                6,08%
              
              
                8,10%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                3,97%
              
              
                5,23%
              
              
                5,54%
              
              
                7,57%
              
            
            
              
                Bedrijfsruimte
              
              
                NAR
              
              
                4,73%
              
              
                7,65%
              
              
                5,85%
              
              
                10,80%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                4,19%
              
              
                7,12%
              
              
                5,32%
              
              
                10,27%
              
            
            
              
                Winkel
              
              
                NAR
              
              
                2,70%
              
              
                4,73%
              
              
                5,63%
              
              
                5,85%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                2,17%
              
              
                4,19%
              
              
                5,09%
              
              
                5,32%
              
            
          
        
      
      
      
        
          bron: [B] , bewerkt door producent 
        
      
      
      
        Bij winkels moet opgemerkt worden dat de bandbreedten van de overige locaties ook nog steeds gebaseerd zijn op transacties in grote steden en/of van omvangrijke portefeuilles (met een lager risicoprofiel). Buiten de grote steden is deze bandbreedte groter en begeeft zich tussen de 8% en de 12% (BAR) met een gemiddelde rond de 10% (BAR).”
      
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft geen huurovereenkomst overgelegd, maar wel allonge III bij de huurovereenkomst. De tekening behorend bij allonge III heeft belanghebbende ook niet overgelegd. Allonge III vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        “(…)
        
          Artikel 2: Afstaan ruimte
        
        Partijen zijn eveneens overeengekomen dat 24m2 van de ruimte zal worden afgestaan aan verhuurder. (conform bijgevoegde tekening) Verhuurder zal zorgdragen voor een afscheidingswand, het omzetten van de verwarming, alsmede het juist positioneren van de lichtbakken en het plaatsen van een tussenmeter (elektra). Deze ruimte zal vanaf buiten bereikbaar zijn via een deur die er reeds zit en die verhuurder weer in gebruik zal stellen, zodat het een zelfstandig toegankelijke ruimte zal worden.
        (…)”
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018. Hierbij is specifiek in geschil het aantal m2 voor de winkelruimte en de gehanteerde kapitalisatiefactor. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor is alleen de risico-opslag in geschil.
      
    
    
      3.2.
      De huurwaarde per m2 voor het magazijn (€ 42 per m2) en de winkel (€ 140 per m2) en het oppervlakte van het magazijn (21 m2) zijn niet in geschil.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 99.000 bedraagt en gaat daarbij uit van een kapitalisatiefactor van 6,8 en een winkelruimte van 98 m2.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport van [C] , waarbij wordt uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,0 en een winkelruimte van 123 m2.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een door [C] (hierna: [C] ), WOZ-taxateur opgemaakt taxatierapport, gedateerd 17 september 2019, overgelegd.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof zal eerst de objectafbakening bespreken. [C] heeft namens de heffingsambtenaar het aantal m2 van de winkel tijdens twee inpandige opnames door meting vastgesteld op 123 m2. Het Hof ziet geen reden te twijfelen aan deze metingen door een beëdigd taxateur. De door belanghebbende overgelegde allonge vermeldt dat belanghebbende in februari 2015 24 m2 aan ruimte heeft afgestaan aan de verhuurder, maar deze allonge geeft geen inzicht in het aantal m2 dat daarvoor door belanghebbende werd gehuurd. Deze allonge doet daarmee geen twijfel rijzen over de juistheid van de metingen van de taxateur, die ruim na de inwerkingtreding van de allonge hebben plaatsgevonden.
      
    
    
      4.6.
      Voorts zal het Hof de hoogte van de kapitalisatiefactor bespreken. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor op drie manieren onderbouwd. Met behulp van marktgegevens van referentieobjecten, via de bottum-up methode en aan de hand van het verkoopcijfer van het onderhavige object tezamen met [a-straat] 2, 3, 5 en 10.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor allereerst onderbouwd door te verwijzen naar de transactiegegevens van een drietal referentieobjecten met bekende huurprijzen. De gegevens van de referentieobjecten luiden als volgt:
      
        
          
            [b-straat] -133 te [A] , een winkel van 111 m2 met magazijn van 45 m2 uit 1930. Het pand heeft een huurcijfer van € 10.200 per jaar. De taxateur heeft voor dit pand een waarde berekend van € 146.000 en vervolgens een kapitalisatiefactor van 10,0 afgeleid.
        
        
          
            [c-straat] 7a te [A] , een winkel uit 1965 met een oppervlakte van 112 m2 en een huurcijfer van € 21.000 per jaar. De [c-straat] 7 en 7a (winkel en bovenwoning) zijn gezamenlijk verkocht op 23 mei 2018 voor € 412.500. De taxateur heeft uit dit verkoopcijfer een waarde van de winkel van € 248.000 afgeleid en daaruit een kapitalisatiefactor van 12,0.
        
        
          
            [c-straat] 9 te [A] , een winkel met twee ruimtes met een oppervlakte van respectievelijk 150 m2 en 176 m2 en een huurcijfer van € 30.000 per jaar. De taxateur heeft voor dit pand een waarde berekend van € 365.000 en daaruit een kapitalisatiefactor van 12,0 afgeleid. 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met voormelde verwijzingen naar referentieobjecten niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. Hierbij is van belang dat de heffingsambtenaar geen enkel inzicht heeft gegeven in de berekende waarden van de referentieobjecten, die noodzakelijk zijn om de kapitalisatiefactoren te bepalen. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven waarom voor de onroerende zaak op grond van de drie referentieobjecten een kapitalisatiefactor van 12,0 op zijn plaats is. Dit klemt temeer nu één van de referentieobjecten een kapitalisatiefactor van 10,0 heeft.
      
    
    
      4.9.
      Naast de verwijzing naar referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor berekend via de bottum-up methode, waarbij bepalende factoren voor het berekenen van de kapitalisatiefactor zijn: onderhoud, vaste lasten, beheer, leegstandsrisico en risico-opslag. Hierbij is de taxateur onder verwijzing naar de Taxatiewijzer uitgegaan van een risico-opslag van 5,1, gebaseerd op de tabel op pagina 53 van de taxatiewijzer (zie 2.4.). Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de algemene tabel op pagina 53 van de Taxatiewijzer is gevolgd, omdat [A] een laag risico kent ten aanzien van winkels. Leegstand is er niet. Daarom is niet de informatie in de paragraaf onder de tabel op pagina 53 van de Taxatiewijzer gevolgd, aldus de heffingsambtenaar. Dit alles volgt volgens de heffingsambtenaar uit de permanente marktanalyse.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook met deze bottom-up berekening niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. De Taxatiewijzer vermeldt dat voor winkels buiten de grote steden in beginsel moet worden uitgegaan van een bandbreedte van tussen de 8% en de 12%. Dat [A] hierop een uitzondering is, omdat [A] een specifieke markt is, geen leegstand kent en een laag risicoprofiel heeft, waardoor voor [A] kan worden aangesloten bij de algemene tabel, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar de permanente marktanalyse is daartoe onvoldoende, nu gegevens daarover in het dossier ontbreken. 
      
    
    
      4.11.
      Ten slotte heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de kapitalisatiefactor ook kan worden afgeleid uit het eigen verkoopcijfer. Het Hof volgt de heffingsambtenaar ook hierin niet. Dit verkoopcijfer ziet op een vijftal WOZ-objecten die in één keer, in verhuurde staat, zijn verkocht voor 2,4 miljoen euro. De heffingsambtenaar heeft geen inzicht gegeven hoe de verkoopprijs moet worden verdeeld over de vijf objecten. De WOZ-waarden van de vijf objecten zijn daartoe onvoldoende. Dit is extra van belang nu de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat voor de supermarkt een hogere huurwaarde en kapitalisatiefactor geldt en de supermarkt een onevenredig groot deel uitmaakt van deze vijf objecten. Bovendien heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het feit dat de objecten in verhuurde staat zijn verkocht.
      
    
    
      4.12.
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
      
    
    
      4.13.
      Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk. Belanghebbende heeft de door haar gehanteerde vierkante meters niet aannemelijk gemaakt. Daar komt nog bij dat ook belanghebbende de kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft de gestelde risico-opslag van 9,47% niet onderbouwd. Het enkele feit dat dit percentage binnen de bandbreedte genoemd op pagina 53 van de Taxatiewijzer (zie 2.4.) valt, is – gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar – onvoldoende.
      
    
    
      4.14.
      Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 200.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 265), € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 2.666.
    
    
    
      Ten aanzien van het ingebrachte rekenblad van taxateur J.B. Verschuren RT is tussen partijen niet in geschil dat een bedrag van € 320 exclusief BTW moet worden vergoed. Nu belanghebbende blijkens de allonge III het object met BTW belast huurt, komt de BTW niet voor vergoeding in aanmerking.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 200.000,
      – vermindert de aanslag OZB 2019 dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.986,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 345 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 532 in verband met het hoger beroep bij het Hof,
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2021.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 februari 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.