ECLI:NL:GHARL:2019:5839, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2019, 18/00819
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfswoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00819
    uitspraakdatum: 16 juli 2019
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel, van 27 juli 2018, nummer Awb 18/535 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op €504.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2017 aanslagen onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte (OZBE) en watersysteemheffing opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op de bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verlaagd tot € 379.000 en de aanslagen OZBE en watersysteemheffing dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak was tot zijn overlijden op 19 november 2016 eigendom van en in gebruik bij erflater, de heer [X] . De onroerende zaak is een bedrijfswoning uit 1980, gelegen op een industrieterrein in [Z] , met een inhoud van 1.190 m³ en een kaveloppervlakte van 1.600 m². Tot de onroerende zaak behoort een dubbele garage en een inpandig zwembad. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbenden bepleiten en de heffingsambtenaar betwist.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar gewezen op een door taxateur ing. [A] opgesteld taxatierapport, gedateerd 28 juni 2018. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak middels de vergelijkingsmethode per waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd op € 400.000, waarbij de volgende panden als referentie zijn opgevoerd: [a-straat] 27 (bouwjaar 2003), verkocht per 24 mei 2017 voor € 560.000, [a-straat] 23 (bouwjaar 2002), per 4 september 2017 verkocht voor € 561.000 en [a-straat] 33 (bouwjaar 2006), per 2 oktober 2015 verkocht voor € 600.000. In dit rapport zijn de factoren kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling gewaardeerd met het cijfer 2 (matig), de doelmatigheid en ligging met het cijfer 3 (voldoende) en het voorzieningenniveau met het cijfer 4 (goed). Dit laatste heeft te maken met de aanwezigheid van het inpandige zwembad. Taxateur [A] heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen. 
      
    
    
      4.4.
       Belanghebbenden hebben een taxatierapport van 22 mei 2017 ingebracht, opgesteld door taxateur [B] , waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van  325.000 per 19 november 2016 (de sterfdatum van erflater). Ter onderbouwing van het waardeoordeel heeft taxateur [B] de aankoopgegevens van [a-straat] 33 en 27 aangedragen, evenals die van Korenstraat 10 te [Z] (bouwjaar 1990), per 28 januari 2013 verkocht voor € 420.000. In de taxatie is het binnen- en buitenonderhoud van de onroerende zaak beoordeeld als slecht en de bouwkundige constructie als voldoende. Bij de waardebepaling is uitgegaan van een onbewoonde staat en als waarderingsgrondslag is gebruikt: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” De onroerende zaak is inpandig opgenomen en bevat een uitgebreide fotorapportage van de toestand van de onroerende zaak per 22 mei 2017, zowel in- als uitpandig (waaronder de toestand van de tuin zoals deze ongeveer moet zijn geweest op waardepeildatum).
      
    
    
      4.5.
      Alle door de taxateurs gebruikte referentiepanden beschikken over een loods of fabriekshal, daar waar de onroerende zaak hier niet over beschikt.
      
    
    
      4.6.
      Namens belanghebbenden is ter zitting verklaard dat inmiddels de onroerende zaak van binnen geheel is gestript. Het inpandige zwembad is grondig schoongemaakt, maar niet meer in gebruik genomen, omdat de “bak” vervangen dient te worden en de technische installaties die bij het zwembad horen defect en technisch te zeer verouderd zijn. De tuin is na de toestandsdatum geheel kaalgeslagen, hetgeen te zien is op een bij de taxatie van [A] (die van een latere datum is dan het rapport van [B] ) gevoegde gevelfoto van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.8.
      Taxateur [A] heeft ter zitting herhaald dat de aanwezigheid van het zwembad een aanzienlijke meerwaarde meebrengt en aanleiding vormt het voorzieningenniveau het cijfer 4 te geven, ook in de (zeer slechte) staat waarin het zwembad zich op 1 januari 2016 (of 2017) bevond. Buiten de deskundige mening van de taxateur is dit niet verder onderbouwd. In het taxatierapport van [B] staat echter: “Inpandige zwembad is eerder een last dan een lust”. Mede gelet op de geloofwaardige verklaringen omtrent het zwembad ter zitting, acht het Hof het niet aannemelijk dat de aanwezigheid van het zwembad op waardepeildatum een aanzienlijke meerwaarde vertegenwoordigde.
      
    
    
      4.9.
      Alle door taxateur [A] gebruikte referentiepanden liggen in dezelfde straat als de onroerende zaak en zijn eveneens bedrijfswoningen. Hoewel sommige transactiecijfers iets verder van de waardepeildatum afliggen, maakt dit gegeven dat de transactiecijfers in beginsel zeer goed bruikbaar zijn. De verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn voornamelijk gelegen in de staat van onderhoud, het bouwjaar en het feit dat de referentieobjecten zijn verkocht inclusief een loods/bedrijfshal. De heffingsambtenaar zal naar beste vermogen inzichtelijk moeten maken op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen.
      
    
    
      4.10.
      De staat van onderhoud van de onroerende zaak heeft taxateur [A] gewaardeerd op “2 (matig)”, daar waar taxateur [B] , die de onroerende zaak inpandig heeft opgenomen en een uitgebreide fotorapportage heeft bijgevoegd, de staat van onderhoud als “slecht” heeft beoordeeld. Taxateur [A] heeft ter zitting verklaard dat hij het oordeel “slecht” slechts dan geeft, als een pand gesloopt dient te worden. Het Hof begrijpt de waarderingssystematiek aldus, dat de factor “onderhoud” is bedoeld als een correctie op de waarde van een opstal, waarbij het oordeel “slecht” de grootste neerwaartse correctie oplevert. Een opstal die in een zodanig slechte staat verkeert dat sloop de enige zinvolle economische aanwending oplevert, heeft in beginsel in het geheel geen (positieve) waarde meer. Een (neerwaartse) correctie van deze waarde door de staat van onderhoud het oordeel “slecht” te geven is dan niet meer aan de orde. Het Hof kan de uitleg van taxateur [A] omtrent de waardering van de staat van onderhoud dan ook niet volgen. Het Hof acht het, mede gelet op de namens belanghebbenden afgelegde verklaringen ter zitting en de fotorapportage bij het taxatierapport van [B] , aannemelijk dat de onroerende zaak op de toestandsdatum in een slechte staat van onderhoud verkeerde. Op grond van het bovenstaande is het niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar met de slechte staat van onderhoud voldoende rekening heeft gehouden.
      
    
    
      4.11.
      Met betrekking tot het bouwjaar heeft taxateur [A] ter zitting verklaard dat aan het bouwjaar 1980 geen betekenisvolle waardevermindering kan worden toegekend, indien dit bouwjaar wordt afgezet tegen de bouwjaren van de referentieobjecten (2002, 2003 en 2006). Taxateur [B] heeft in het rapport opgenomen dat hij asbestverdacht materiaal heeft gesignaleerd (bloembakken) en dat (verdere) aanwezigheid van asbest, gelet op het bouwjaar, niet is uit te sluiten. Tussen partijen is niet in geschil dat de mogelijkheid dat asbest is verwerkt in een pand uit 1980 niet denkbeeldig is, daar waar de referentieobjecten zijn gebouwd in jaren nadat het gebruik van asbesthoudend materiaal in woningen verboden was. Gelet op het bovenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat met de invloed van het bouwjaar op de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbenden hebben gemotiveerd gesteld dat de transactiecijfers van de referentieobjecten niet op de juiste wijze zijn gesplitst in een bedrag voor de bedrijfswoning en een bedrag voor de bijbehorende loods/bedrijfshal. Noch de heffingsambtenaar, noch de taxateur hebben desgevraagd een onderbouwing kunnen geven voor de waarde die aan de loodsen/bedrijfshallen is toegekend, zodat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt  hoe de waarde van de onroerende zaak uit die transactiecijfers kan worden afgeleid.
      
    
    
      4.13.
      Nu de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof beoordelen of belanghebbenden de door hen bepleite waarde aannemelijk hebben gemaakt. Belanghebbenden hebben daartoe het rapport van [B] ingebracht. Naar het oordeel van het Hof hebben zij daarmee een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van (maximaal) € 325.000 aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.14.
       Het feit dat de waardepeildatum van het rapport 19 november 2016 is en niet 1 januari 2016, brengt het Hof niet tot een ander oordeel, nu tussen partijen niet in geschil is dat het waardeverloop tussen deze data voor de onroerende zaak positief is geweest, zodat een waarde van € 325.000 per 19 november 2016 zou moeten resulteren in een lagere waarde per 1 januari 2016.
      
    
    
      4.15.
      Ook het feit dat de taxatie heeft plaatsgevonden in het kader van een minnelijke waardering, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Anders dan in de uitspraak op bezwaar is vermeld, zijn in de taxatie van [B] juist wel expliciet uitgangspunten aangehouden die aansluiten bij de Wet WOZ. Verder is de taxatie opgesteld volgens de vergelijkingsmethode, waarbij goeddeels dezelfde marktgegevens van referentieobjecten zijn gebruikt welke door taxateur [A] later zijn gebruikt. De onroerende zaak is inpandig opgenomen, in de staat (ongeveer) van de toestandsdatum, althans voordat het werd gestript, en deze staat is door middel van een uitgebreide fotorapportage vastgelegd.
      
    
    
      4.16.
      Ook in het taxatierapport van [B] is niet expliciet aangegeven hoe geabstraheerd is van de waarde van de in de referentieobjecten begrepen loodsen. In het hoger beroepschrift hebben belanghebbenden echter aangegeven op welke wijze zulks (deels) zou moeten geschieden en ter zitting heeft taxateur [A] verklaard dat deze wijze hem niet onbekend voorkomt. De heffingsambtenaar heeft hier verder geen grieven tegen ingebracht.
      
    
    
      4.17.
      Gelet op het bovenstaande zal het Hof de waarde vaststellen op € 325.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, alsmede de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.048 (4 punten ((hoger) beroepschrift, bijwonen zitting beroep en hoger beroep)  wegingsfactor 1  € 512).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 325.000,
      – vermindert de aanslagen OZBE en watersysteemheffing dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 2.048,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 juli 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 juli 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.