ECLI:NL:GHARL:2019:2109, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2019, 18/00254
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00254
    uitspraakdatum: 12 maart 2019
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 maart 2018, nummer UTR 17/4432, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78 07 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 546.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 466,83.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De woning is een appartement van 160 m2, gelegen in een monumentaal pand uit 1910, dat in 1999 in appartementsrechten is gesplitst. De appartementen zijn tot woonruimten verbouwd. Bij de woning horen een dakterras van 31 m2 en een parkeerplaats.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2016.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een hogere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde juist is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde matrix waarin de waarde is berekend op € 546.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier appartementen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                GO
              
              
                €/m³
              
              
                Waarde GO
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-16)
              
              
                Koopsom
                (koopdatum)
              
            
            
              
                De woning
              
              
                1910 (1999)
              
              
                160 m2
              
              
                € 3.306 
              
              
                € 529.000
              
              
                Parkeerplaats € 10.000
                Dakterras (31 m2) € 7.000
              
              
                € 546.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 81C
                
                  [A]
                
              
              
                2010
              
              
                150 m2
              
              
                € 3.517
              
              
                € 527.537
              
              
                Parkeerplaats € 10.000
                Balkon € 3.000
                Berging € 2.000
                VVE reserve € 2.017
              
              
                € 544.554
              
              
                € 550.000
                (15-04-2016)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 78 5
                
                  [Z]
                
              
              
                1910 (1999)
              
              
                110 m2
              
              
                € 3.621
              
              
                € 398.339
              
              
                Parkeerplaats € 10.000
                Tuin (147 m2) € 36.750
                Terras (81 m2) € 20.250
                VVE reserve € 3.855
              
              
                € 469.194
              
              
                € 495.000
                (27-01-2017)
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 1A
                
                  [B]
                
              
              
                1989
              
              
                146 m2
              
              
                € 3.582
              
              
                € 522.917
              
              
                Parkeerplaats € 10.000
                Balkon (2 x) € 7.000
                VVE reserve € 3.333
              
              
                € 543.250
              
              
                € 530.000
                (05-12-2014)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 363 G
                
                  [C]
                
              
              
                1990
              
              
                181 m2
              
              
                € 3.302
              
              
                € 597.705
              
              
                Parkeerplaats € 10.000
                Dakterras (35 m2) € 8.750
                VVE reserve € 17.920
              
              
                € 634.375
              
              
                € 625.000
                (09-09-2015)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar is erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 juist heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type (appartement), liggen in dezelfde regio en vertonen overeenkomsten qua bijgebouwen. Vooral uit de verkoop van het in hetzelfde complex gelegen appartement [a-straat] 78-5 kan worden afgeleid dat de waarde juist is. Dat appartement heeft dezelfde ligging en hetzelfde bouwjaar en maakt onderdeel uit van het monumentale gedeelte van het complex. Dit vergelijkingsobject heeft minder oppervlakte dan de woning, maar gelet op de lijn die uit de verkopen van de overige vergelijkingsobjecten kan worden getrokken wat betreft verhouding tussen prijs per vierkante meter oppervlak en het aantal vierkante meters, heeft de heffingsambtenaar de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde prijs correct omgeslagen naar de woning. In dit verband weegt het Hof mee dat de woning als gevolg van haar monumentale status over ramen met enkel glas beschikt en dat beperkingen gelden wat betreft aanpassingen.
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning op tenminste op € 3.575 per m2 moet worden gesteld, zijnde het gemiddelde van de transactieprijzen van de referentiepanden (exclusief de [d-straat] ), te verhogen met € 6.000 (aandeel belanghebbende in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren), € 10.000 (parkeerplaats) en € 7.000 (dakterras). Zoals hiervoor overwogen, volgt uit de matrix van de heffingsambtenaar dat ook in deze regio de wet van de afnemende meeropbrengst geldt. De gemachtigde heeft zijn standpunt dat dit voor appartementen met een monumentale status anders is, niet onderbouwd. Voorts heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning terecht geen rekening gehouden met de reserve die de Vereniging van Eigenaren heeft opgebouwd. Het gaat om de waarde van de onroerende zaak. Het bedrag dat de koper moet vergoeden om het vermogensverlies van de verkoper als gevolg van het verval van het lidmaatschap van deze vereniging en dus verlies van het aandeel in het reservefonds, goed te maken, heeft geen invloed op deze waarde. Het Hof volgt het standpunt van de gemachtigde niet.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 12 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A. van Dongen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 maart 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.