ECLI:NL:GHSHE:2018:1825, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-04-2018, 17/00295
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2018-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering van een winkelruimte in het centrum van [plaats]. Nu de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 405.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 17/00295
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Venray ,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 28 maart 2017, nummer ROE 16/253, in het geding tussen
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna vermelde aanslag en beschikking.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 5 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 442.000 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 (hierna: de WOZ-beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: ozb) voor het jaar 2015 opgelegd (hierna: de aanslag ozb). De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-beschikking en de aanslag ozb, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraken gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verminderd tot € 396.000, de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.879 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 maart 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] , verbonden aan [C] , en [D] .
      
    
    
      1.6.
      De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een machtiging overgelegd aan het Hof. Verder heeft hij een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
      
    
    
      1.7.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand van het bouwjaar 1965, gelegen aan [adres 1] 5 te [plaats] . Het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak wordt door partijen berekend op 239 m² (Heffingsambtenaar) respectievelijk 241 m² (belanghebbende).
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 bij de WOZ-beschikking vastgesteld op € 442.000. Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 14 november 2016 van taxateur [E] (hierna: het rapport [E] ), verbonden aan [F] . In het rapport [E] wordt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 445.000. De door taxateur [E] gehanteerde waarderingsmethodiek is die van systematische vergelijking. De waarde in het economische verkeer van de referentieobjecten is, aan de hand van de voor die objecten gerealiseerde huurinkomsten, bepaald met behulp van de In Terms of Zone A (hierna: ITZA)-methode en de discounted-cash-flow methode. De in het rapport [E] vermelde referentieobjecten betreffen [adres 2] 20, [adres 3] 2, [adres 4] 2 en [adres 5] 14, alle gelegen te [plaats] . De waardebepaling van het referentieobject [adres 6] 12 te [plaats] , die als bijlage bij het rapport [E] is gevoegd, heeft op dezelfde wijze plaatsgevonden. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verwezen naar de verkooptransactie van [adres 3] 2 en [adres 7] 68 te [plaats] die tezamen in verhuurde staat zijn verkocht op 31 december 2013 voor € 3.500.000 exclusief omzetbelasting. Ook is een matrix overgelegd ter onderbouwing van de waarde van [adres 7] 68. 
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 396.000 verwijst belanghebbende naar het op 27 februari 2015 door [G] opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport Van [G] ). In het rapport Van [G] wordt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 396.000. In het rapport van [G] wordt de kapitalisatiefactor van onderaf opgebouwd (de bottom-up methode) vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. In het rapport Van [G] wordt voor de te hanteren prijs per m² verwezen naar de volgende verhuurtransacties: [adres 8] 21-23 (oppervlakte 125 m² en verhuurd sinds 28 juni 2013 voor € 168 per m²) en [adres 3] 11 (oppervlakte 270 m² en verhuurd sinds 1 januari 2015 voor € 100 per m²).Vervolgens is de ITZA-methode toegepast.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde heeft belanghebbende in de beroepsfase de volgende verhuurtransacties genoemd: [adres 5] 14 (oppervlakte 120 m², verhuurd sinds 1 mei 2015 voor € 200 per m²), [adres 5] 2 (oppervlakte 200 m² en verhuurd sinds 1 september 2015 voor € 72,50 per m²), [adres 4] 25 (oppervlakte 155 m² en verhuurd sinds 1 april 2013 voor € 161,29 per m²), [adres 4] 29 (oppervlakte 199 m² en verhuurd sinds 1 oktober 2013 voor € 158,77 per m²), [adres 4] 15 (oppervlakte 260 m² en verhuurd sinds 1 mei 2014 voor € 115,38 per m²), [adres 9] 8 (oppervlakte 148 m² en verhuurd sinds 13 februari 2015 voor € 121,61 per m²), [adres 4] 2 (oppervlakte 139 m² en verhuurd sinds 1 juli 2013 voor € 108 per m²) en [adres 4] 36-38 (oppervlakte 180 m² en verhuurd sinds 1 juli 2016 voor € 133,33 per m²). In hoger beroep is door belanghebbende een stamkaart van [K] makelaars van [adres 3] 12 te [plaats] ingebracht.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
      
        Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben ter zitting hun stellingen nader toegelicht.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      In artikel 4, lid 1, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling) staat dat de waarde bedoeld in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met andere objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Er bestaat geen rangorde tussen deze verschillende methoden, al kan een van de methoden onder omstandigheden geschikter zijn dan de andere methoden van waardebepaling. De vermelding van voornoemde waarderingsmethoden in artikel 4, lid 1, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling sluit niet uit dat de waarde in de zin van artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde van € 442.000 onderbouwd met het rapport [E] . In het rapport [E] wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door systematische vergelijking met de waarde van de referentieobjecten [adres 2] 20, [adres 3] 2, [adres 4] 2 en [adres 5] 14. De waarde in het economische verkeer (in het rapport [E] aangeduid als marktwaarde) van voormelde referentieobjecten heeft taxateur [E] , gebruik makend van de gerealiseerde huurinkomsten, bepaald met behulp van de ITZA-methode en de discounted-cash-flow methode. Het Hof is van oordeel dat door de combinatie van de discounted-cash-flow methode, de ITZA-methode en de methode van systematische vergelijking diverse variabelen zijn gebruikt die vervolgens aan de hand van aannames zijn ingevuld om aldus de waarde in het economische verkeer te berekenen. Dit leidt ertoe dat de onderbouwing niet, althans onvoldoende, is terug te voeren tot marktgegevens en dat daarom de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak een weergave is van de waarde in het economische verkeer. De Heffingsambtenaar heeft verder verwezen naar de verkooptransactie van [adres 3] 2 en [adres 7] 68 die tezamen in verhuurde staat zijn verkocht op 31 december 2013 voor € 3.500.000 exclusief omzetbelasting. Het Hof acht [adres 7] 68 echter niet geschikt als referentieobject, gelet op de oppervlakte van dat object (1.504 m²). [adres 3] 2 zou wat oppervlakte betreft wél geschikt zijn als referentieobject, maar er is niets gesteld of gebleken over het bedrag van de verkoopprijs dat aan [adres 3] 2 kan worden toegerekend. Voor de aan [adres 3] 2 toe te rekenen koopsom heeft de Heffingsambtenaar uitsluitend verwezen naar het vermelde in het rapport [E] , maar dit betreft geen verdeling van de koopsom, maar de WOZ-waarde van de twee panden. Het voorgaande brengt met zich dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bepleit een waarde in het economische verkeer per de waardepeildatum van € 396.000. Ter onderbouwing van deze stelling heeft belanghebbende onder meer verwezen naar het rapport Van [G] . Het in het rapport Van [G] vermelde object [adres 8] 21-23 acht het Hof niet geschikt als referentieobject vanwege de ligging van dit object. De Heffingsambtenaar heeft onweersproken aangevoerd dat [adres 8] 21-23 is gelegen in winkelcentrum ‘ [L] ’, dat zich in een dode hoek van het centrum en daarmee buiten de passantenroute bevindt. De onroerende zaak is daarentegen gelegen aan een winkelplein in het centrum van [plaats] . De gegevens van het overige object hebben – anders dan in het rapport Van [G] staat vermeld – geen betrekking op [adres 3] 11, maar [adres 3] 12. In hoger beroep is door belanghebbende een stamkaart overgelegd waar een huurprijs van € 36.000 per jaar wordt vermeld. Dat komt neer op een prijs van € 133,33 per m². De stamkaart vermeldt echter tevens dat [adres 3] 12 per 1 januari 2015 wordt verhuurd voor € 27.000 per jaar. Dat komt neer op een prijs van € 100 per m². Door het ontbreken van onderliggende gegevens, meer in bijzonder het onderliggende huurcontract, is niet inzichtelijk waardoor het verschil tussen de vraagprijs en de gerealiseerde huurprijs wordt veroorzaakt. Ook voor de onder 2.4 vermelde huurtransacties waarnaar belanghebbende heeft verwezen, geldt dat belanghebbende heeft volstaan met het overleggen van algemene informatie. Zo heeft belanghebbende geen inzicht gegeven in de objectkenmerken van de referentieobjecten, zoals de bouwjaren en de staat van onderhoud, en de omstandigheden waaronder de huurprijzen zijn gerealiseerd. Daardoor kan geen aansluiting worden gemaakt tussen de door belanghebbende genoemde verhuurtransacties en de door belanghebbende bepleite waarde. Dit brengt mee dat belanghebbende de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Aangezien de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt dient het Hof, rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie (schattenderwijs) vast te stellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 405.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.6.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de kostenvergoeding;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum tot € 405.000 en 
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 dienovereenkomstig.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 26 april 2018 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P. Fortuin en S. Bosma, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.