ECLI:NL:RBMNE:2020:3613, Rechtbank Midden-Nederland, 31-08-2020, AWB - 19 _ 3625
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Objectafbakening. Eigen aankoopcijfer van rond de waardepeildatum. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: UTR 19/3625 en UTR 19/3797
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2020 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
      (gemachtigde: mr. W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij besluit van 28 februari 2019  (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet
      waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de navolgende onroerende zaken (hierna: de objecten) voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 als volgt vastgesteld:
    
    
    - [adres] (Trafo 02017) te [plaats] : € 14.000,-; UTR 19/3625;
    - [adres] te [plaats] : € 1.489.000,-; UTR 19/3797. 
    
    
      Deze waardes zijn door verweerder als heffingsgrondslag gehanteerd voor de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing die aan eiseres zijn opgelegd. 
    
    
    
      Bij besluit van 1 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft via Skype plaatsgevonden op 7 augustus 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] , taxateur.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. De rechtbank gaat daarom niet in op de gronden die niet op de zitting aan de orde zijn geweest. 
      
      
        Op 7 augustus 2020 heeft de rechtbank na afloop van de zitting nog een aanvullende brief van eiseres ontvangen. Na lezing van deze brief ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. De brief is ter informatie aan verweerder toegezonden. 
      
      
        Eiseres voert aan dat er geen trafo bij het object aanwezig is. Deze is volgens haar dan ook ten onrechte als apart WOZ-object afgebakend. De waarde van het object is in beginsel in lijn met het eigen aankoopcijfer van € 1.500.000 op 8 december 2017 (datum overdracht). Dat is wat eiseres betreft akkoord, als de trafo dan niet wordt meegenomen. 
      
      
        Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat uit de overdrachtsakte blijkt dat bij de overdracht ook grond van 38 m2 is betrokken met daarop staand nutsvoorzieningen. Verweerder heeft op dat punt uit de overdrachtsakte geciteerd. De gemachtigde van eiseres stelt deze overdrachtsakte niet te kennen. De omstandigheid dat eiseres haar gemachtigde de overdrachtsakte niet ter beschikking heeft gesteld, ligt in haar risicosfeer. De stelling van verweerder dat de trafo, als nutsvoorziening, in de overdrachtsakte is genoemd, is door eiseres dan ook niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om niet van de juistheid van de stelling van verweerder uit te gaan. Verweerder is dan ook terecht uitgegaan van twee afzonderlijke WOZ-objecten. 
      
      
        Voor de waardering van een object in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor dat object bereid is te betalen. Het object is in zijn geheel rond de waardepeildatum verkocht. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden op grond waarvan zou moeten worden afgeweken van het gerealiseerde eigen verkoopcijfer. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waardes van de afzonderlijke objecten niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
    6. De griffier heeft eiseres bij brief van 25 september 2019 geïnformeerd over de twee zaaknummers die aan het beroep zijn gegeven. Voor zover eiseres zich op het standpunt stelt dat het beroep gegrond moet worden verklaard omdat hij die splitsingsbrief niet heeft ontvangen, treft die stelling geen doel omdat eiseres niet heeft onderbouwd waarom in dat geval sprake zou zijn van enige onrechtmatigheid of schending van enig procesbelang van eiseres. 
    
    7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan op 31 augustus 2020 door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. B.L. Meijer, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.