ECLI:NL:GHARL:2020:10517, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-12-2020, 19/01522 t/m 19/01527
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouw.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    
    
      Locatie Arnhem
      nummers 19/01522 tot en met 19//01527
      uitspraakdatum: 15 december 2020
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] ,
      (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 oktober 2019, nummers UTR 19/398, 19/399, 19/400, 19/401, 19/403 en 19/404, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,
      
      (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna: de WOZ‑beschikkingen) en daarbij de waarde van zes onroerende zaken, gelegen aan de [a-straat] 20 te [Z] (respectievelijk begane grond, eerste, tweede, derde, vierde en vijfde verdieping; hierna: de onroerende zaken) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) en watersysteemheffing gebouwd voor het belastingjaar 2016 bekendgemaakt (hierna: de aanslagen). 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.5.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. Ter zake van dat hoger beroep is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 519. Belanghebbende heeft dit griffierecht voldaan. 
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
      
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 6 november 2020 in ’s-Hertogenbosch. Daar hebben aan deelgenomen [A] , als gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [B] , bijgestaan door [C]  en [D] (de taxateur). 
      
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende was op 1 januari 2016 eigenaar van het kantoorgebouw met ondergrond en parkeerterrein, gelegen aan de [a-straat] 20 te [Z] (hierna: het kantoorgebouw).  Het kantoorgebouw dateert uit 1982 en heeft een kadastrale perceelsoppervlakte van 6.040 m². Het kantoorgebouw bestaat uit zes bouwlagen, die door de heffingsambtenaar als evenzoveel zelfstandige onroerende zaken zijn aangemerkt. De vloeroppervlakte van de bouwlagen bedraagt in totaal 6.086 m². 
        Belanghebbende heeft het kantoorgebouw op 18 september 2015 verkocht voor € 3.200.000. De levering heeft plaatsgevonden op 8 januari 2016.   
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 30 juni 2018 de waarde van de zes onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015 als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
            
              
                - [a-straat] 20 begane grond op
              
              
                € 648.000;
              
            
            
              
                - [a-straat] 20 eerste verdieping op
              
              
                € 614.000;
              
            
            
              
                - [a-straat] 20 tweede verdieping op
              
              
                € 556.000;
              
            
            
              
                - [a-straat] 20 derde verdieping op
              
              
                € 622.000;
              
            
            
              
                - [a-straat] 20 vierde verdieping op
              
              
                € 269.000;
              
            
            
              
                - [a-straat] 20 vijfde verdieping op
              
              
                € 269.000.
              
            
          
        
      
      
      
        De heffingsambtenaar heeft met inachtneming van deze beschikkingen tevens de aanslagen opgelegd.  
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken in de beroepsfase voor iedere onroerende zaak een taxatiematrix overgelegd. Die matrices zijn op 18 juli 2019 opgesteld door de taxateur [E] . In de matrices heeft de taxateur de onroerende zaken vergeleken met drie kantoorgebouwen, gelegen aan respectievelijk [b-straat] 1,  [c-straat] 9-15 en [d-straat] 10 in [Z] . Met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de taxateur de onroerende zaken getaxeerd op de in 2.2. vermelde waarden. Daarbij is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van € 70 per m² vloeroppervlakte en een kapitalisatiefactor van 7. De totale getaxeerde en vastgestelde waarde van de zes onroerende zaken bedraagt € 2.978.000. De onderverdeling van die waarde in de waarden van de verschillende onroerende zaken heeft plaatsgevonden naar rato van de oppervlakten van die onroerende zaken. Ter nadere onderbouwing heeft de heffingsambtenaar de verhuurgegevens overgelegd van een negental in [Z] gelegen objecten.    
      
    
    
      2.4.
      Voor het verloop van de procedure verwijst het hof naar onderdeel 1 van de uitspraak.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarden en aanslagen. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een aantal formele beroepsgronden aangevoerd. Ter zitting bij het hof heeft belanghebbende uitdrukkelijk en ondubbelzinnig verklaard deze gronden te laten varen en zich te willen beperken tot de materiële inhoud van de zaken.   
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft na sluiting van het onderzoek een brief met dagtekening 9 november 2020 met daarbij meerdere bijlagen aan het hof toegezonden. Het hof heeft deze stukken op 10 november 2020 ontvangen. In de brief wordt wederom een aantal van de hiervoor vermelde formele gronden naar voren gebracht, waarbij verwezen wordt naar de bijgevoegde bijlagen. Het hof ziet in deze stukken geen aanleiding om het onderzoek te heropenen en zal de stukken dan ook buiten beschouwing laten. 
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meest biedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      4.4
      Omdat belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarden gemotiveerd heeft bestreden rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum (1 januari 2015) niet op te hoge bedragen zijn vastgesteld.
      
    
    
      4.5
      Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden heeft de heffingsambtenaar allereerst verwezen naar het eigen verkoopcijfer van het kantoorgebouw. Dat verkoopcijfer is zelfs aanzienlijk hoger dan het totaal van de vastgestelde WOZ-waarden, aldus de heffingsambtenaar. Daarnaast heeft hij ter ondersteuning van de door hem bepleite waarden verwezen naar de door de taxateur [E] opgestelde taxatiematrices en naar de overgelegde verhuurgegevens (zie 2.3). Het hof zal hierna allereerst nagaan in hoeverre de verkoopprijs van het gehele kantoorgebouw gebruikt kan worden ter bepaling van de waarde van de zes onroerende zaken samen.   
      
    
    
      4.6.
      Bij een verkoop kort voor of na de waardepeildatum moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum overeenkomt met de door belanghebbende gerealiseerde verkoopprijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Daarbij is niet het tijdstip van levering maar het tijdstip van de koopovereenkomst bepalend voor de WOZ-waardering. Het hof stelt vast dat belanghebbende het kantoorgebouw op 18 september 2015, dat is betrekkelijk kort na de waardepeildatum, heeft verkocht voor € 3.200.000. Die prijs vertegenwoordigt dan naar het oordeel van het hof de waarde in het economisch verkeer van het kantoorgebouw op de waardepeildatum, behoudens tegenbewijs van belanghebbende.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft in dit verband gesteld dat zij het kantoorgebouw op 23 december 2013 heeft gekocht voor € 1.800.000 en dat die prijs op dat moment de waarde in het economisch verkeer vormde. Rekening houdend met een waardestijging zou de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum € 2.400.000 of in ieder geval aanzienlijk lager dan € 2.978.000 zijn. Het hof verwerpt deze stelling. Tot de stukken van het geding behoort de akte van levering van het kantoorgebouw op 23 december 2013. Hieruit blijkt dat aan de levering een koopovereenkomst ten grondslag ligt van 18 september 2012, waarbij belanghebbende het kantoorgebouw heeft gekocht van een in surséance van betaling verkerende vennootschap. De aankoop heeft aldus niet onder normale omstandigheden plaatsgevonden zodat de prijs niet de waarde in het economisch verkeer op dat moment vertegenwoordigt. Daar komt nog bij dat de aankoopdatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum om te kunnen dienen als richtsnoer voor de in het geding zijnde WOZ‑waarden. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de in september 2015 overeengekomen verkoopprijs niet de waarde in het economisch verkeer van het kantoorgebouw op de waardepeildatum vormt, omdat het gekocht is door een projectontwikkelaar die een deal heeft kunnen sluiten dat hij op die locatie een groot aantal woningen mag gaan bouwen. Hierdoor is de waarde in de periode tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop volgens belanghebbende aanzienlijk gestegen. Belanghebbende heeft die stelling echter niet nader onderbouwd met onderliggende gegevens en bescheiden. Het hof acht deze blote stelling dan ook, tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.9.
      Volgens belanghebbende was de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2015 ook lager dan de in september 2015 behaalde verkoopprijs, omdat belanghebbende in de tussenliggende periode waarde heeft toegevoegd. Die waardetoevoeging zou het gevolg zijn van door belanghebbende weggenomen negatieve factoren met name op het gebied van de prostitutie. Tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar heeft belanghebbende van die die stelling nog geen begin van bewijs geleverd, zodat het hof die verwerpt. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft terecht gesteld dat de in september 2015 overeengekomen verkoopprijs van € 3.200.000 dient te worden gecorrigeerd voor de eventuele waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum. Maar daarbij is het aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat sprake is van een waardeontwikkeling in de periode januari 2015 en september 2015 en dat die zodanig is dat de verkoopprijs dient te worden gecorrigeerd naar een waarde die lager is dan het totaal van de WOZ-waarden van de onroerende zaken (€ 2.978.000). Daarin is belanghebbende niet geslaagd. De enkele stelling dat in die periode sprake was van een stijgende markt is daarvoor onvoldoende. 
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft verder betoogd dat de parkeerplaatsen zelfstandig moeten worden gewaardeerd en geen onderdeel mogen vormen van de te waarderen onroerende zaken. De objectafbakening is dan ook niet juist, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft daar tegenin gebracht dat er voldoende parkeerplaatsen zijn voor alle gebruikers van de onroerende zaken, dat geen specifieke parkeerplaatsen zijn toebedeeld aan specifieke onroerende zaken, dat de kantoorruimten ter huur werden aangeboden inclusief parkeren op eigen grond en dat het daarom in de rede ligt om de parkeerplaatsen te verdisconteren in de waarde van de onroerende zaken. Het hof stelt vast dat de parkeerplaatsen onderdeel uitmaken van alle zes onroerende zaken gezamenlijk en niet verbonden zijn aan de afzonderlijke onroerende zaken. In navolging van de rechtbank concludeert het hof hieruit dat de parkeerplaatsen niet zijn bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zodat zij terecht niet afzonderlijk zijn gewaardeerd.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft tevens aangevoerd dat in het kantoorgebouw een separaat verhuurde en afsluitbare horecaruimte aanwezig is waar je kunt ontbijten, lunchen en dineren en waar discofeesten en filmvoorstellingen worden gehouden. Belanghebbende stelt dat deze horecaruimte niet in de waardering van de onroerende zaken moet worden betrokken. De taxateur heeft daartegenover namens de heffingsambtenaar verklaard dat hij in juli 2016 het kantoorgebouw heeft bezocht en toen heeft geconstateerd dat sprake is van een eenvoudige niet-afsluitbare kantine; een open ruimte, met daarin een koffiebarretje en wat tafels en stoelen, die opgaat in de onroerende zaken. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende haar standpunt te weinig concreet onderbouwd. Gelet daarop ziet het hof geen aanleiding om het standpunt van de heffingsambtenaar niet te volgen. Daar komt bij dat, ook al zou sprake zijn van een afzonderlijke te waarderen horecaruimte, noch is gesteld noch is gebleken welke waarde daaraan toegekend zou moeten worden.  
      
    
    
      4.13.
      Gelet op dat wat het hof hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijs van het kantoorgebouw van € 3.200.000 als uitgangspunt kan dienen voor de waarde in het economisch verkeer van de zes onroerende zaken samen op de peildatum 1 januari 2015 en dat de zes onroerende zaken samen niet te hoog zijn gewaardeerd. 
      
    
    
      4.14.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de afzonderlijke onroerende zaken gerelateerd aan de verschillende vloeroppervlaktes. De onroerende zaken betreffen alle kantoren en er zijn volgens de heffingsambtenaar, behoudens de oppervlakten, geen verschillen die een onderling afwijkende waardering rechtvaardigen. Belanghebbende heeft, voor het eerst ter zitting bij het hof, verdedigd dat de begane grond hoger moet worden gewaardeerd dan de andere verdiepingen, omdat zich daar in het verleden de directiekamers bevonden. De heffingsambtenaar heeft dat bestreden. Het hof verwerpt de blote stelling van belanghebbende en acht de benadering van de heffingsambtenaar juist. Het hof concludeert hieruit dat de afzonderlijke onroerende zaken niet tot een te hoog bedrag zijn gewaardeerd.      
      
    
    
      4.15.
      Ook de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten bieden naar het oordeel van het hof steun aan zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Anders dan belanghebbende heeft betoogd, zijn die objecten naar het oordeel van het hof wel vergelijkbaar met het kantoorgebouw. Het betreft ook kantoorgebouwen die in de jaren 80 zijn gebouwd en die alle drie in dezelfde buurt of niet ver daarvan in [Z] zijn gelegen. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar met de verschillen, met name het verschil in onderhoudstoestand, in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaken, uit te gaan van een lagere waarde per m², een lagere kapitalisatiefactor en een lagere huurprijs per m² dan bij de vergelijkingsobjecten. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.16.
      Voor zover belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd omdat rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij de onroerende zaken op 18 september 2015 heeft gekocht, faalt deze klacht. Weliswaar is de rechtbank ten onrechte uitgegaan van een aankoop door belanghebbende, maar dat leidt niet tot vernietiging van de uitspraak aangezien de rechtbank evenals het hof tot het oordeel in 4.15. komt. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.17.
      De tussenconclusie is dat het beroep ongegrond is.
      
      
    
  
  
    
      5Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil.
      
    
    
      5.2.
      Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden, gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen. Belanghebbende heeft op 11 juli 2018 bezwaar ingediend en de rechtbank heeft op 16 oktober 2019 uitspraak gedaan. De redelijke termijn is dus in die fase niet overschreden. Het hoger beroepschrift is binnengekomen op 18 november 2019 en het hof doet heden uitspraak. Ook in deze fase is de redelijke termijn niet overschreden. Belanghebbende heeft geen recht op een immateriële schadevergoeding.  
      
      
    
  
  
    
      6Ten aanzien van het griffierecht
    
    
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
    
    
    
  
  
    
      7Ten aanzien van de proceskosten
    
    
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
    
    
    
  
  
    
      8Beslissing 
    
    
      Het hof
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door M.M. de Werd, voorzitter, J.M. van der Vegt en F.P.G. Pötgens in tegenwoordigheid van S.J. Willems-Ruesink als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 15 december 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 december 2020.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Hoge Raad 25 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:475.
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.