ECLI:NL:GHARL:2025:4789, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-07-2025, 200.333.687/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerende zaken. Verzuim om het hoger beroep tijdig in te schrijven in het rechtsmiddelenregister (vgl. artikel 3:301 lid 2 BW). Hoger beroep is vanwege dat verzuim gedeeltelijk niet-ontvankelijk. Matiging van contractuele boete.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.333.687/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 215227
    
    
    
      
        arrest van 15 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. J. Keekstra te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. O.M.M. Philips te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Het hof heeft in zijn arrest van 14 mei 2024 [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep voor zover dat beroep gericht is tegen de onderdelen 5.2 en 5.3 van het vonnis van de rechtbank van 26 april 2023. Iedere verdere beslissing is aangehouden, en de zaak is verwezen naar de rol voor indiening van een memorie van grieven. [appellant] heeft vervolgens een memorie van grieven ingediend; [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend. Daarna is een datum bepaald voor de mondelinge behandeling (de zitting). De zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2025. Het verslag van de zitting (het proces-verbaal) is toegevoegd aan het dossier. Op de zitting heeft het hof bepaald dat partijen nog een akte mochten nemen over de ontvankelijkheidsvragen die op de zitting aan de orde zijn geweest. Partijen hebben afgesproken in hun akte ook te reageren op de vooraf toegezonden (concept)akte van de wederpartij. Partijen hebben de bedoelde aktes ingediend op 20 april 2025. Vervolgens is een datum bepaald voor dit arrest.
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de verkoop en levering van twee onroerende zaken (panden) in [woonplaats1] . [appellant] is eigenaar van de panden. In een schriftelijke koopovereenkomst is vastgelegd dat [appellant] de panden verkoopt aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] wil dat [appellant] die overeenkomst nakomt. [appellant] meent dat hij niet aan de overeenkomst gebonden is.
      
    
    
      2.2.
      
        [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd om [appellant] te veroordelen de panden aan hem te leveren. Daarnaast heeft hij gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom. De rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft deze vorderingen op 26 april 2023 toegewezen. Daarbij is bepaald dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettelijke vorm opgemaakte (notariële) akte die noodzakelijk is om de levering van de panden te formaliseren. De tegenvorderingen van [appellant] zijn afgewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
    
      2.3.
      
        [appellant] heeft tijdig hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen en dat de tegenvorderingen van [appellant] alsnog worden toegewezen.
      
    
    
      2.4.
      Het hof heeft op 14 mei 2024 het hoger beroep deels niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep is namelijk niet tijdig ingeschreven in het rechtsmiddelenregister (vgl. artikel 3:301 lid 2 BW).
      
    
    
      2.5.
      In dit arrest oordeelt het hof dat het hoger beroep ook nog voor een ander deel niet-ontvankelijk is. Het hof komt daarmee terug van een bindende eindbeslissing. Het deel van het hoger beroep dat wél ontvankelijk is, slaagt deels. Het hof oordeelt namelijk dat de contractuele boete gematigd moet worden. Deze oordelen worden hierna toegelicht. Daarbij wordt eerst een kort overzicht gegeven van de relevante feiten.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [appellant] is eigenaar van de panden aan de [adres] 5, 5a en 7 in [woonplaats1] (hierna: de panden). Het pand aan de [adres] 5 en 5a is een horecapand met bovenwoning. Het pand aan de [adres] 7 is een winkel met bovenwoning.
      
    
    
      3.2.
      Tussen [appellant] en [geïntimeerde] is op 19 september 2021 een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake van de panden (hierna: koopovereenkomst). De tekst van de overeenkomst was op verzoek van [geïntimeerde] opgesteld door Bosscher Janssens notarissen. In de overeenkomst is bepaald dat [geïntimeerde] de panden koopt voor € 600.000,- en dat de levering zal plaatsvinden op 15 maart 2022. De overeenkomst bevat de volgende boeteclausule:
      
      
        
          ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
        
        
          Artikel 14
        
        1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het vorige lid.
        2. Indien één van de partijen, na bij aangetekend schrijven, in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
        a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs tot een maximum van tien procent van de koopsom; of
        b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
        3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.
        (…)”
      
      
    
    
      3.3.
      
        [appellant] en [geïntimeerde] hebben een ‘Verklaring verschil Aankoopprijs en Waarde’ ondertekend. De verklaring, die gedateerd is op 30 september 2021, is gericht is tot RNHB (Rijnlandse Hypotheekbank) en luidt als volgt:
      
      
        “Verklaring verschil Aankoopprijs en Waarde
        
          [woonplaats1] , 30-9-2021
      
      
      
        Geachte RNHB,
      
      
      
        Doordat de heer [appellant] (de huidige eigenaar) en ik al sinds 2017 met de aankoop van de panden [adres] 5, 5-A en 7, [woonplaats1] bezig zijn, is de aankoopprijs lager dan de nu in augustus 2021 getaxeerde waarde in verhuurde staat.
        Wij hebben medio 2017 een koopprijs van € 600.000 k.k. afgesproken.
        De heer [appellant] en ik kennen elkaar al geruime tijd en gezien de leeftijd van de heer [appellant] , 68 jaar, wil hij het onroerend goed afstoten en rustig met pensioen kunnen.
        Door de goede relatie tussen de heer [appellant] en mij, heeft hij mij de panden in 2017 al gegund voor de afgesproken koopprijs van € 600.000,00 k.k.
        De heer [appellant] weet zeker dat de panden weer mooi worden gerenoveerd en verbouwd tot 3 appartementen boven de huidige horeca op de begane grond.
        De waarde in verhuurde staat is in 2021 € 750.000,00 maar wel met achterstallig onderhoud.
        Met bovenstaande verklaring is het verschil in koopprijs en waarde goed te verklaren, want de afspraak over de koopprijs was al gemaakt in 2017.”
      
      
    
    
      3.4.
      Op 1 oktober 2021 is een huurovereenkomst gesloten tussen Osman Amusements Automaten (als verhuurder) en Compas Vastgoed (als huurder), dit met betrekking tot het pand aan de [adres] 5. Volgens de schriftelijke huurovereenkomst werd Compas Vastgoed daarbij vertegenwoordigd door [naam1] ; dit is de zus van [geïntimeerde] . Osman Amusements Automaten werd vertegenwoordigd door [appellant] . 
      
    
    
      3.5.
      Op 21 januari 2022 heeft Compas Vastgoed de huur van het pand aan de [adres] 5 opgezegd, dit met onmiddellijke ingang.
      
    
    
      3.6.
      Op 27 januari 2022 zond [appellant] aan [geïntimeerde] een verklaring waarin hij schreef dat [appellant] en [geïntimeerde] in overleg besloten hadden om van de koopovereenkomst af te zien. In reactie daarop heeft [geïntimeerde] op 28 januari 2022 aan [appellant] laten weten dat hij geschrokken was van die verklaring, dat hij geen afstand nam van de koopovereenkomst en dat hij vasthield aan levering van de panden op 15 maart 2022.
      
    
    
      3.7.
      Op 30 januari 2022 stuurde Bosscher Janssens notarissen aan [geïntimeerde] en [appellant] een tekst voor een nieuwe koopovereenkomst (hierna: de tweede koopovereenkomst). De tweede koopovereenkomst is niet door beide partijen ondertekend.
      
    
    
      3.8.
      Op 15 maart 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerde] een brief gestuurd aan [appellant] . In die brief wordt gemeld dat de leveringsakte gepasseerd zou worden op 15 maart 2022 en dat [appellant] zijn medewerking aan de levering heeft onthouden. Aan [appellant] wordt een termijn van acht dagen gegeven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Voor het geval dat [appellant] niet binnen die termijn nakomt, wordt aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete als vermeld in artikel 14 van de koopovereenkomst.
    
    
      3.9.
      Op 21 maart 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] , [appellant] en de heer [naam2] (hierna: [naam2] ). [naam2] heeft over dat gesprek op 14 september 2022 een verklaring afgelegd bij notaris mr. Schaltinga.
      
    
    
      3.10.
      Bosscher Janssens notarissen heeft op 22 maart 2022 aan [geïntimeerde] en [appellant] laten weten dat zij geen werkzaamheden meer zou verrichten in het dossier.
      
    
    
      3.11.
      
        [geïntimeerde] heeft aan notariskantoor Broekema verzocht een nieuwe koopovereenkomst op te stellen. Op 31 maart 2022 zond dit notariskantoor aan partijen de tekst voor een nieuwe koopovereenkomst (hierna: de derde koopovereenkomst). In de derde koopovereenkomst is bepaald dat de panden voor € 700.000,- worden verkocht en dat levering zal plaatsvinden op 31 oktober 2023. [appellant] heeft de derde koopovereenkomst niet ondertekend.
      
    
    
      3.12.
      
        [geïntimeerde] heeft op de panden conservatoir beslag tot levering gelegd. Verder heeft hij [appellant] gedagvaard in kort geding. Daarbij vorderde [geïntimeerde] dat [appellant] veroordeeld zou worden tot nakoming van de koopovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft die vordering op 30 september 2022 toegewezen.
      
    
    
      3.13.
      
        [geïntimeerde] heeft [appellant] vervolgens gedagvaard in deze procedure. De rechtbank heeft [geïntimeerde] grotendeels in het gelijk gesteld. De tegenvordering van [appellant] is afgewezen. De beslissing van de rechtbank van 26 april 2023 (het dictum) luidt onder meer:
      
      
        “in conventie:
      
      
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat tussen partijen met betrekking tot de onder randnummer 1 van de dagvaarding genoemde registergoederen, staande en gelegen aan de [adres] 5, 5a (kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie [Y] nummer 3202, groot zevenenvijftig centiare) en 7 (kadastraal bekend [de gemeente] , sectie [Y] nummer 3201, groot vijfentachtig centiare), op 19 september 2021 een geldige koopovereenkomst is gesloten;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [appellant] om de onder 5.1. bedoelde koopovereenkomst ter zake van de onder 5.1. bedoelde objecten na te komen, door – onder meer – deze objecten te leveren aan [geïntimeerde] ;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettelijk vorm opgemaakte (notariële) akte die noodzakelijk is om de hiervoor genoemde levering van de onder 5.1. bedoelde objecten aan [geïntimeerde] te formaliseren;
      
    
    
      5.4.
      verklaart voor recht dat [appellant] jegens [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de op hem rustende verbintenissen uit hoofde van de onder 5.1. genoemde koopovereenkomst;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] , ter zake van de contractueel overeengekomen boete, een bedrag te voldoen van € 60.000,00;
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht dat [geïntimeerde] is gerechtigd om de onder 5.5. bedoelde vordering te compenseren c.q. te verrekenen, in die zin dat hij deze vordering in mindering mag brengen op de te betalen koopsom voorde onder 5.1. genoemde objecten;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.556,34, te voldoen binnen veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis en zonder die voldoening daarna te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het niet betaalde bedrag, tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;”
      
    
    
      3.14.
      
        [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 26 april 2023. Daarbij is verzuimd om het hoger beroep tijdig in te schrijven in het rechtsmiddelenregister.
      
    
    
      3.15.
      Ten tijde van de zitting in het hoger beroep (17 april 2025) waren de panden nog niet aan [geïntimeerde] geleverd.
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Ontvankelijkheid van het hoger beroep
      
    
    
    
      4.1.
      Het hof heeft in het arrest van 14 mei 2024 [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep voor zover dat gericht is tegen de onderdelen 5.2 en 5.3 van het vonnis van de rechtbank. Daarbij is de zaak verwezen naar de rol voor memorie van grieven en is iedere verdere beslissing aangehouden. In het dictum van het arrest van 14 mei 2024 is niet beslist over de ontvankelijkheid van het overige deel van het hoger beroep. Wel is in de daaraan voorafgaande overwegingen vermeld dat er geen grond is om het beroep niet-ontvankelijk te verklaren voor zover dat gericht is onderdelen 5.1 en 5.4 t/m 5.6 van de beslissing van de rechtbank en tegen de veroordelingen tot betaling van de proceskosten (onderdelen 5.7 en 5.11 van het vonnis).
      
    
    
      4.2.
      Het hof heeft – gelet ook op de stellingen die [geïntimeerde] in zijn memorie van antwoord heeft aangevoerd – op de zitting van 17 april 2025 gemeld en toegelicht dat het wilde beoordelen of er reden is om (deels) terug te komen van de genoemde beslissing over de ontvankelijkheid van het overige deel van het hoger beroep. Het hof heeft, nadat partijen zich op de zitting en in hun nadere akte over deze kwestie hadden uitgelaten, zich hierover beraden. Daarbij komt het hof tot het oordeel dat, gelet ook op de eisen van een goede procesorde, deels van die eerdere beslissing moet worden teruggekomen. Het onverkort vasthouden aan de eerdere beslissing zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. Het hof zal dit hieronder toelichten. 
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 3:301 lid 2 BW moet hoger beroep tegen een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat deze in de plaats treedt van een tot levering van een registergoed bestemde akte of van een deel van zo’n akte, op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen na het instellen van dat beroep worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister. Dit voorschrift strekt ertoe dat bij inschrijving in de openbare registers van een uitspraak die in de plaats treedt van (een deel van) een tot levering bestemde akte als bedoeld in artikel 3:89 BW, zoveel mogelijk buiten twijfel wordt gesteld dat op het tijdstip waarop de beroepstermijn verstreek, geen rechtsmiddel is ingesteld. Dit is van belang voor de rechtszekerheid die is vereist bij de verkrijging van registergoederen. Artikel 3:301 lid 2 BW heeft een beperkte strekking. De eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister geldt slechts voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de leveringsakte is getreden of nog kan treden. Een vernietiging van de uitspraak kan immers alleen in die gevallen ertoe leiden dat de inschrijving van de uitspraak in de openbare registers achteraf bezien niet tot eigendomsoverdracht heeft geleid. Daarnaast leidt het niet of niet-tijdig inschrijven van het rechtsmiddel slechts tot niet-ontvankelijkheid voor zover wordt opgekomen tegen oordelen die betrekking hebben op dat gedeelte van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte en tegen oordelen die daarmee onlosmakelijk verbonden zijn.
      
    
    
      4.4.
      Het hof heeft in het arrest van 14 mei 2024 vastgesteld dat in dit geval de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel werd ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van de leveringsakte kon treden. Daarnaast werd geoordeeld dat het oordeel onder 5.1 van het eindvonnis, niet bestaat uit of onlosmakelijk verbonden is met het deel van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats kan treden van de tot levering bestemde akte. Het hof stelt nu vast dat dit laatste oordeel – dat gegeven werd voordat [appellant] zijn grieven tegen het vonnis had geformuleerd – berust op een onjuiste feitelijke en/of juridische grondslag. De rechtbank heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is, dat niet kan worden aangenomen dat die overeenkomst nadien vervangen of ontbonden is, en dat [appellant] gehouden is de overeenkomst na te komen (zie rov. 4.11 van het vonnis). De rechtbank heeft daarom voor recht verklaard dat op 19 september 2021 een geldige koopovereenkomst is gesloten (onder 5.1) en [appellant] is veroordeeld de overeenkomst na te komen (onder 5.2). Hierbij is bepaald dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettelijke vorm opgemaakte notariële akte die nodig is voor de levering (onder 5.3). Het oordeel onder 5.1 t/m 5.3 van het vonnis houdt daarmee ook in dat de koopovereenkomst na de totstandkoming ervan, niet ontbonden of verlaten is; dat laatste ligt daarin in elk geval besloten of is daarmee onlosmakelijk verbonden.
      
    
    
      4.5.
      
        [appellant] betoogt in dit hoger beroep dat de koopovereenkomst van 19 september 2021, anders dan de rechtbank oordeelde, op een later moment door partijen ontbonden is (zie onder meer grieven I, II, III, IV en VII). Daarmee richten deze grieven zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er, ook ten tijde van dat vonnis, een rechtsgeldige titel is voor levering van de panden en daarmee tegen het oordeel in het vonnis onder 5.1. Als dat oordeel over de rechtsgeldigheid van de titel in dit hoger beroep alsnog met succes bestreden zou kunnen worden, zou afbreuk gedaan worden aan de bescherming die artikel 3:301 lid 2 BW beoogt te bieden. Dat resultaat kan niet worden aanvaard en is ook niet verenigbaar met doel en strekking van de wettelijke regeling. Het hof stelt daarom alsnog vast dat het hoger beroep (ook) niet-ontvankelijk is voor zover dit zich richt tegen het oordeel dat sprake was van een geldige koopovereenkomst die ook niet nadien ontbonden is of verlaten is.
      
      
        
          Beroep op ontbinding wegens blijvende onmogelijkheid nakoming; beroep op dwaling
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [appellant] verklaart in dit hoger beroep dat hij de koopovereenkomst ontbindt omdat nakoming blijvend onmogelijk is. Daarbij wijst [appellant] erop dat de koopovereenkomst in artikel 1 vermeldt dat de voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen verbonden aan Bosscher Janssens notarissen. Dit kantoor liet, zo merkt [appellant] op, op 22 maart 2022 weten geen werkzaamheden meer te verrichten ten aanzien van de panden. Het hof verwerpt dit betoog. Het betoog stuit al af op dat wat hiervoor is geoordeeld over de ontvankelijkheid van het hoger beroep (zie hierboven, onder 4.1 t/m 4.5). Verder wijst het hof erop dat de rechtbank in het vonnis van 26 april 2023 heeft beslist dat – kort gezegd – het vonnis in de plaats kan treden van de leveringsakte. Dat uitvoering van de overeenkomst (levering) niet mogelijk zou zijn omdat Bosscher Janssens notarissen geen medewerking zou willen verlenen, valt dan ook niet in te zien. [geïntimeerde] heeft overigens opgemerkt dat partijen na 22 maart 2022 overeenstemming hebben bereikt over de inschakeling van een andere notaris (Broekema). Dit laatste is door [appellant] ook niet voldoende weersproken.
      
    
    
      4.7.
      
        [appellant] betoogt in hoger beroep verder dat bij de totstandkoming van de koop sprake was van dwaling door onjuiste inlichtingen van [geïntimeerde] dan wel van wederzijdse dwaling (vgl. artikel 6:228 lid 1 sub a en sub c BW). [appellant] verzoekt in dat verband om de overeenkomst, ter opheffing van het nadeel dat hij door de wederzijdse dwaling lijdt, op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen in die zin dat bepaald wordt dat de koopsom € 700.000 bedraagt (in plaats van € 600.000).
      
    
    
      4.8.
      Dit beroep op dwaling is tevergeefs. [appellant] keert zich daarmee immers tegen het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomst van 19 september 2021 rechtsgeldig is en dat [appellant] op grond van die overeenkomst verplicht is om de panden te leveren. Het hoger beroep is ook op dit punt dus niet-ontvankelijk (zie hierboven, onder 4.1 t/m 4.5). Het hof merkt daarnaast op dat de stellingen die [appellant] aan het beroep op dwaling ten grondslag heeft gelegd, in belangrijke mate dezelfde zijn als de stellingen die hij in de procedure bij de rechtbank ten grondslag heeft gelegd aan zijn betoog dat geen sprake is (of meer is) van een rechtsgeldige koopovereenkomst. Het bepaalde in artikel 3:301 lid 2 BW verzet zich ertegen dat [appellant] die feiten en omstandigheden in hoger beroep – ondanks het verzuim om het beroep in te schrijven in het rechtsmiddelenregister – ten grondslag kan leggen aan het beroep op een andere (niet eerder ingeroepen) grond voor ongeldigheid of vernietiging van de koopovereenkomst. Dit geldt eveneens voor het in dat verband gedane verzoek tot wijziging van de overeenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW. 
      
    
    
      4.9.
      Ten overvloede merkt het hof op dat het beroep op dwaling, ook als de rechtsregel van artikel 3:301 lid 2 BW niet van toepassing zou zijn geweest, niet had kunnen slagen. Dat [appellant] meende en mocht menen dat de overeenkomst van 19 september 2021 alleen een intentieovereenkomst was en geen koopovereenkomst, is gezien onder meer de overgelegde correspondentie van partijen en gelet ook op de tekst van de overeenkomst, onvoldoende duidelijk en gemotiveerd onderbouwd. Dat beroep van [appellant] verhoudt zich ook niet tot het betoog van [geïntimeerde] in de procedure bij de rechtbank waar in dat verband is gewezen op onder meer de e-mail van [appellant] aan de notaris van 20 september 2021, waaruit kan volgen dat [appellant] zich wel degelijk van de inhoud en strekking van de overeenkomst bewust moet zijn geweest. Het had dan ook op de weg van [appellant] gelegen om, ter voldoening aan de stelplicht, zijn stellingen op dit punt nader te verduidelijken en toe te lichten. Verder is niet voldoende begrijpelijk en gemotiveerd gesteld dat partijen gedwaald hebben over de hoogte van de koopsom. [appellant] heeft ter zitting bij de rechtbank verklaard dat partijen aanvankelijk ook al een koopprijs van € 700.000 hadden afgesproken en dat dat niet in de koopovereenkomst stond maar dat [geïntimeerde] € 100.000 aan [appellant] zou geven in Turkije. Op de zitting bij het hof heeft [appellant] die verklaring bevestigd. Dat partijen gedwaald zouden hebben omtrent de in de koopovereenkomst van 19 september 2021 vermelde koopprijs van € 600.000, valt zonder nadere toelichting en onderbouwing dan ook niet in te zien.
      
      
        
          Matiging van de contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [geïntimeerde] heeft gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 60.000 (10% van de koopsom). Volgens [geïntimeerde] is de boete verschuldigd op grond van artikel 14 lid 2 sub a van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft de vordering toegewezen. Daarbij is het verzoek van [appellant] tot matiging van de boete verworpen.
      
    
    
      4.11.
      
        [appellant] verzoekt het hof om de boete alsnog te matigen (grief VI). In dat verband betoogt [appellant] dat hij [geïntimeerde] al € 19.880 aan compensatie heeft betaald (zie grieven V en VI). Volgens [appellant] is die betaling gedaan ter ‘afkoop’ van de koopovereenkomst. Als aangenomen wordt dat de koopovereenkomst niet vervallen is, moet – aldus [appellant] – ervan uitgegaan worden dat de betaling plaatsvond ter vergoeding van de schade die [geïntimeerde] geleden zou hebben door niet-nakoming van de overeenkomst. Een andere mogelijke reden voor de betaling is er niet, aldus [appellant] . Daarbij merkt [appellant] op dat uit artikel 14 lid 3 van de overeenkomst volgt dat de contractuele boete in mindering komt op eventueel verschuldigde schadevergoeding. De boete moet daarom in elk geval gematigd worden door deze met € 19.880 te verminderen. Ook de andere omstandigheden van het geval brengen mee dat de boete gematigd moet worden, aldus telkens [appellant] .
      
    
    
      4.12.
      Het hof stelt bij de beoordeling van dit verzoek tot matiging voorop dat de rechter een bedongen boete op verlangen van de schuldenaar kan matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (zie artikel 6:94 BW). Die maatstaf noopt de rechter tot terughoudendheid. Dit kan aldus worden verwoord dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend.
      
    
    
      4.13.
      Het hof is van oordeel dat toepassing van deze maatstaf hier meebrengt dat de boete gematigd moet worden. [appellant] heeft gemotiveerd gesteld dat hij [geïntimeerde] al € 19.880 aan vergoedingen heeft betaald. Het gaat, aldus [appellant] , om contante betalingen van € 3.000 (betaaldatum onbekend), € 6.000 (20 januari 2022) en € 10.880 (22 maart 2022). Volgens [appellant] waren de betalingen bedoeld ter afkoop van de koopovereenkomst. Die bedoeling blijkt volgens hem ook uit de data waarop de betalingen plaatsvonden (vgl. hierboven, onder 3.5, 3.9 en 3.11). Naar het oordeel van het hof is niet voldoende duidelijk en gemotiveerd betwist dat die betalingen hebben plaatsgevonden. Zo heeft [geïntimeerde] op de zitting bij het hof verklaard dat het zou kunnen dat hij contante betalingen heeft ontvangen van [appellant] . Verder heeft [geïntimeerde] verklaard dat een contante betaling van [appellant] aan [geïntimeerde] van € 9.000, betrekking had op de huur van het pand. [appellant] heeft er terecht op gewezen dat [geïntimeerde] blijkens het overgelegde kortgedingvonnis eerder erkend heeft dat hij van [appellant] contante betalingen heeft ontvangen. Dat die erkenning in het kort geding heeft plaatsgevonden, is op de zitting bij het hof door [geïntimeerde] ook niet weersproken. Verder heeft [geïntimeerde] niet voldoende duidelijk en gemotiveerd betwist dat de contante betalingen plaatsvonden ter compensatie van nadeel dat hij geleden zou hebben als gevolg van een bestaande of verwachte tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de koopovereenkomst (al dan niet schade die verband hield met de op 1 oktober 2021 gesloten huurovereenkomst ter zake van een van de panden). Het hof gaat er dan ook van uit dat [appellant] , zoals hij stelt, aan [geïntimeerde] al € 19.880 heeft betaald ter vergoeding van schade die [geïntimeerde] meende te lijden of te zullen lijden als gevolg van tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.14.
      
        [appellant] wijst er terecht op dat onverkorte toepassing van het boetebeding gezien het voorgaande, en alle overige omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Uit artikel 14 lid 3 van de koopovereenkomst volgt immers dat de contractuele boete in mindering komt op eventueel verschuldigde schadevergoeding (zie hierboven, onder 3.2). In dit geval heeft [geïntimeerde] , nadat hij buiten rechte al € 19.880 aan schadevergoeding van [appellant] had ontvangen, alsnog betaling verlangd van de volledige boete van € 60.000. Er is echter, zoals [appellant] betoogt, geen grond om te veronderstellen dat de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de tekortkoming geleden heeft of zal lijden, het bedrag van € 60.000 overstijgt. Weliswaar heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij schade heeft geleden doordat hij twee panden moest verkopen voor prijs die € 100.000 onder de marktwaarde lag, maar de toelichting en onderbouwing die in dat verband van [geïntimeerde] verwacht mogen worden, ontbreken. Een en ander geldt ook voor het betoog van [geïntimeerde] dat hij schade heeft geleden doordat hij een lening moest afsluiten met een rentevergoeding van 21,5%, en voor de stelling van [geïntimeerde] dat hij schade heeft geleden door misgelopen huurinkomsten (vgl. ook rov. 4.17 t/m 4.21 van het vonnis van de rechtbank). Ook de overige stellingen van [geïntimeerde] – over onder meer de wijziging van de overdrachtsbelasting – bieden geen deugdelijke grond om in dit verband te veronderstellen dat [geïntimeerde] als gevolg van de tekortkoming schade heeft geleden die het bedrag van € 60.000 overstijgt. Onverkorte toepassing van het boetebeding leidt gelet op het voorgaande dan ook tot een onaanvaardbaar resultaat. [geïntimeerde] zou in dat geval een hogere aanspraak krijgen dan waar hij ingevolge de koopovereenkomst recht op heeft. Het hof zal de contractuele boete van € 60.000 daarom matigen met het genoemde bedrag van € 19.880, dus tot € 40.120.
      
    
    
      4.15.
      Voor verdere matiging van de boete bestaat naar het oordeel van het hof geen grond. [appellant] betoogt in dit verband ook tevergeefs dat de koopsom van € 600.000 beduidend lager is dan de werkelijke waarde van de panden (volgens [appellant] kennelijk: € 700.000). [appellant] heeft in deze procedure namelijk ook verklaard dat partijen een koopprijs van € 700.000 hebben afgesproken en dat dit niet in de koopovereenkomst staat maar dat [geïntimeerde] hem in Turkije € 100.000 zou geven (zie ook hierboven, onder 4.9). Dat [appellant] in dit verband aan [geïntimeerde] zou kunnen tegenwerpen dat een koopprijs van € 600.000 niet marktconform is, valt dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder nadere toelichting en onderbouwing. Ook de betogen van [appellant] dat sprake zou zijn van een transactie tussen particulieren, dat het [geïntimeerde] gaat om financieel gewin, dat levering nog steeds niet heeft plaatsgevonden, en dat het bij de huurovereenkomst en bij de verklaring voor RNHB bleek te gaan om schijnhandelingen, zijn in de gegeven omstandigheden geen grond voor verdere matiging. Duidelijk is namelijk dat [appellant] geruime tijd nagelaten heeft om aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Gelet daarop is de verschuldigdheid van een contractuele boete van € 40.120, gezien onder meer de aard van de transactie, de daarmee gemoeide (en hier geschade) belangen van [geïntimeerde] en alle overige omstandigheden van het geval, niet buitensporig of onaanvaardbaar.
      
    
    
      4.16.
      Het hof merkt op dat het oordeel van de rechtbank over de verschuldigdheid van de contractuele boete, anders dan [geïntimeerde] aanvoert, geen betrekking heeft op dat deel van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats kan treden van de tot levering bestemde akte. Het oordeel over de boete is ook niet onlosmakelijk met dat deel van de uitspraak verbonden (zie ook het arrest van 14 mei 2024, rov. 4.5, onder verwijzing naar het oordeel van de rechtbank onder 5.5 en 5.6). Zo heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] veroordeeld wordt de koopovereenkomst na te komen door (onder meer) de panden aan hem te leveren, en deze vordering is ook ingesteld voor het geval dat de rechter zou oordelen dat de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 60.000 niet of slechts gedeeltelijk toewijsbaar zou zijn. Het oordeel van de rechtbank dat de verschuldigde boete verrekend mag worden met de koopsom, is om diezelfde reden evenmin onlosmakelijk verbonden met het deel van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats kan treden van de tot levering bestemde akte. Er is in zoverre dus geen grond om terug te komen van de beslissingen van het hof zoals vermeld in rov. 4.5 het arrest van 14 mei 2024, zoals [geïntimeerde] voorstaat.
      
      
        
          De overige grieven
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het hoger beroep richt zich ook op diverse onderdelen tegen de feitenvaststelling van de rechtbank (zie met name grief I). Het hof heeft hierboven de feiten opnieuw vastgesteld, waarbij ook rekening is gehouden met wat [appellant] in hoger beroep over de feiten heeft aangevoerd. De bedoelde grieven behoeven hier daarom verder geen bespreking. Voor zover de grieven zich richten tegen het oordeel dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is en dat de overeenkomst nadien niet ontbonden of verlaten is, stuiten de grieven af op dat wat hiervoor onder 4.1 t/m 4.9 is vermeld. Ook de overige grieven behoeven hier gelet op het voorgaande niet meer besproken te worden.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [appellant] is niet alleen niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dat beroep is gericht tegen de onderdelen 5.2 en 5.3 van het vonnis van 26 april 2023 (zie arrest van 14 mei 2024) maar ook voor zover dat zich richt tegen onderdeel 5.1 van bedoeld vonnis. Wat van het hoger beroep van [appellant] resteert, slaagt op één aspect daarvan. Het hof zal het vonnis van de rechtbank daarom deels vernietigen, namelijk voor zover het betreft de hoogte van de verschuldigde boete en de daaraan verbonden verklaring voor recht over de bevoegdheid tot verrekening van die boete. Het hof zal [appellant] veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 40.120, en daarbij zal bepaald worden dat [geïntimeerde] die boete mag verrekenen met de door hem te betalen koopsom. Het hof stelt vast dat de in het bestreden vonnis opgenomen proceskostenveroordeling in stand dient te blijven. Verder stelt het hof vast dat in dit hoger beroep beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld. Het hof zal daarom bepalen dat elke partij de eigen kosten draagt van het hoger beroep.
      
    
    
      4.19.
      De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dit gericht is tegen het oordeel in onderdeel 5.1 van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 26 april 2023;
      
    
    
      5.2.
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 26 april 2023, behalve de beslissingen onder 5.5 en 5.6, die hierbij worden vernietigd, en beslist:
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [appellant] om [geïntimeerde] , ter zake van de contractueel overeengekomen boete, een bedrag te voldoen van € 40.120,-;
      
    
    
      5.4.
      verklaart voor recht dat [geïntimeerde] gerechtigd is om de onder 5.3 bedoelde boete te compenseren c.q. te verrekenen, in die zin dat hij het bedrag daarvan in mindering mag brengen op de te betalen koopsom voor de objecten als genoemd onder 5.1 van het bestreden vonnis (het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 26 april 2023);
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van dit hoger beroep;
      
    
    
      5.6.
      verklaart de veroordeling onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. A.A.J. Smelt, mr. W.F. Boele en mr. M. Wolters, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        15 juli 2025.
      
    
  
  
     Zie onder meer HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7615.
  
  
     Zie de e-mail van [appellant] aan de notaris van 20 september 2021, bij de rechtbank overgelegd als productie 12 (“Koopovereenkomst betreft [adres] 5/7 is ondertekend en toegevoegd”).
  
  
     Zie HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986; HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.
  
  
     Het kortgedingvonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 30 september 2022 is in eerste aanleg overgelegd als productie M (rov. 4.9: “ [geïntimeerde] erkent dat hij (contante) betalingen heeft ontvangen van [appellant] , maar deze waren volgens hem bedoeld als vergoeding voor het uitblijven van de levering en zijn oplopende kosten, zoals rente, advocaat- en architectkosten”).