ECLI:NL:RBROT:2025:8795, Rechtbank Rotterdam, 01-08-2025, 11495500 CV EXPL 25-1057
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde heeft een huurachterstand en moet deze aan eiseres betalen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden afgewezen, omdat de huur sinds de dagvaarding wordt betaald en gedaagde actief werkt aan schuldhulp. De incassokosten en rente worden afgewezen vanwege oneerlijke bepalingen in de huurvoorwaarden. De proceskosten komen wel voor rekening van gedaagde.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11495500 CV EXPL 25-1057
    
    
    
      datum uitspraak: 1 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Wooncompas,
      vestigingsplaats: Ridderkerk,
      eiseres, 
      gemachtigde: Flanderijn Incasso Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Ridderkerk,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Wooncompas’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de mails van [persoon A] (schuldhulpverlener van [gedaagde] ) van 12 juni en 20 juni 2025;
        
        
          de akte van Wooncompas van 30 juni 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 7 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig
        
          [persoon B] namens Wooncompas met [persoon C] namens haar gemachtigde en [gedaagde] met [persoon A] (schuldhulpverlener).
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 2 februari 2023 de woning aan het [adres] in Ridderkerk (hierna: de woning) van Wooncompas. De huur is nu € 819,97 per maand. Tot en met juni 2025 is er een huurachterstand van € 7.019,76. Wooncompas eist dat [gedaagde] die huurachterstand met bijkomende kosten aan haar betaalt. Zij wil ook dat de huurovereenkomst eindigt, dat [gedaagde] de woning verlaat en dat zij de huur blijft betalen totdat de woning is ontruimd.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis. Zij staat sinds december 2024 onder budgetbeheer en er is inmiddels een schuldregeling gestart via de Kredietbank. De huur wordt sindsdien betaald. Wooncompas was op de hoogte van deze ontwikkelingen en het starten van deze procedure is daarom onnodig geweest. De financiële problemen zijn ontstaan door gezondheidsklachten en het verlies van haar baan. Inmiddels is [gedaagde] weer aan het werk en zet zij zich actief in om haar schulden af te lossen.
      
    
    
      2.3.
      Tijdens de zitting heeft Wooncompas aangegeven behoefte te hebben aan duidelijkheid. Volgens haar is daarvoor van belang dat een concreet betalingsvoorstel wordt gedaan, zodat concrete afspraken kunnen worden gemaakt. [gedaagde] heeft toegelicht dat het opstellen van een dergelijk voorstel vertraging heeft opgelopen, maar dat zij verwacht dat binnen enkele weken alsnog een voorstel aan Wooncompas kan worden gedaan. Om die reden was de zaak aangehouden, zodat partijen zich op een later moment konden uitlaten over de voortgang. In de periode daarna heeft [persoon A] , de schuldhulpverlener van [gedaagde] , laten weten dat voorlopig nog geen betalingsvoorstel kan worden gedaan omdat er vertraging is bij de Belastingdienst in de verwerking van de btw-aangiften. [gedaagde] heeft daarom andermaal verzocht om de zaak aan te houden. Wooncompas heeft daarentegen verzocht om vonnis te wijzen, omdat een betalingsvoorstel pas eind augustus 2025 wordt verwacht. Zij heeft daarbij wel aangegeven dat zij het vonnis voorlopig niet ten uitvoer zal leggen zolang de huur wordt betaald en de schuldhulpverlening actief blijft.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen, maar dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden afgewezen. De gevorderde incassokosten en rente worden eveneens afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd. 
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 7.019,76 aan Wooncompas te betalen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand is tot en met juni 2025.
      
      
        
          Geen ontbinding en geen ontruiming
        
      
    
    
      2.6.
      De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Daarom vraagt Wooncompas de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.  De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd zijn. De kantonrechter motiveert dit als volgt.
      
    
    
      2.7.
      Vast is komen te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen tegenover Wooncompas. De huurachterstand is weliswaar aanzienlijk, maar is na het uitbrengen van de dagvaarding niet verder opgelopen. De maandelijkse huur wordt sindsdien stipt voldaan via de Kredietbank. De kantonrechter weegt verder mee dat [gedaagde] zich onder begeleiding van schuldhulpverlening serieus inspant om haar financiële situatie te stabiliseren. Verwacht wordt dat binnen afzienbare tijd een afbetalingsvoorstel zal worden gedaan aan Wooncompas. Gelet op het verloop van het schuldhulpverleningstraject en de inzet van [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat er voldoende vertrouwen is dat op korte termijn een begin zal worden gemaakt met het aflossen van de huurachterstand. Bovendien is [gedaagde] zwanger en een (dreigende) ontruiming van haar woning zou in haar situatie leiden tot onevenredige gevolgen en extra stress. Onder voornoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het woonbelang van [gedaagde] zwaarder weegt dan het relatief beperkte belang van Wooncompas om als sociale verhuurder weer te beschikken over de woning. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dan ook af.
      
      
        
          Geen incassokosten
        
      
    
    
      2.8.
      De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat hierover in artikel 13 van de huurvoorwaarden een oneerlijke bepaling is opgenomen. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. 
      
      
        
          Geen rente
        
      
    
    
      2.9.
      De rente wordt ook afgewezen. In artikel 15 van de algemene voorwaarden van Wooncompas staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Wooncompas daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de huurvoorwaarden voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente moeten betalen. Wooncompas wijkt met de boete dus in het nadeel van een huurder af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Wooncompas moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.501,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Wooncompas dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Wooncompas te betalen € 7.019,76;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Wooncompas worden begroot op € 1.501,45;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse en in het openbaar uitgesproken.
        53954
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)