ECLI:NL:GHARL:2017:10124, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-11-2017, 16/01415
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Appartementsrechten. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 16/01415
    uitspraakdatum: 21 november 2017
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 oktober 2016, nummer AWB 16/3341, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ermelo (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [a-straat] 82 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 270.000. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak bestaat uit twee appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van een op de derde en vierde verdieping van het appartementencomplex ‘ [A] ’ (fase 2A) gelegen maisonnette met inpandig balkon en een in de kelder van dat appartementencomplex gelegen parkeerplaats en berging. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in april 2011 gekocht voor € 295.000 vrij op naam. Het appartementencomplex was ten tijde van de aankoop nog in aanbouw. De maisonnette, parkeerplaats en berging zijn op 17 april 2012 opgeleverd. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 ten bedrage van € 270.000.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een hogere waarde voor van € 295.000. Zij wijst er in dat verband op dat de maisonnette veel groter is dan door de heffingsambtenaar wordt aangenomen, dat de WOZ-waarde te veel fluctueert en dat niet duidelijk is waarom de onroerende zaak sinds de aankoop in 2011 in waarde zou zijn gedaald. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 270.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van WOZ-taxateur [B] waarin de waarde is getaxeerd op datzelfde bedrag. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot verhoging van de vastgestelde waarde tot € 295.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een verhoging van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Sinds de inwerkingtreding van de wijzing van artikel 29, lid 1, letter b, Wet WOZ op 1 oktober 2015 mag de belastingrechter een dergelijk verzoek niet meer onbehandeld laten. Daarbij dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt en die in bezwaar of in een procedure voor de belastingrechter een hogere dan de vastgestelde waarde bepleit, bij die vaststelling daarvan belang heeft (HR 20 oktober 2017, nr. 16/02441, ECLI:NL:HR:2017:2656). 
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.2
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44 en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.3
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een hogere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
      
    
    
      4.4
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 270.000 wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] , waarin de waarde is getaxeerd op € 270.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie in hetzelfde appartementencomplex gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Opper-
                vlakte
              
              
                Waarde
                per m2
              
              
                Waarde woning
              
              
                Extra’s
              
              
                Woz-waarde
                (01-01-15)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 82
                maisonnette
              
              
                2012
              
              
                123 m2
              
              
                € 2.000
              
              
                € 246.000
              
              
                Balkon 11 m2 € 8.250
                Parkeerplaats € 12.000
                Berging € 4.500
              
              
                € 270.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 81
                maisonnette
              
              
                2012
              
              
                158 m2
              
              
                € 1.900
              
              
                € 300.200
              
              
                Balkons 12 m2 € 9.000
                Parkeerplaats € 12.000
                Parkeerplaats € 12.000
                Berging € 4.500
              
              
                € 337.700
              
              
                € 330.000 v.o.n.
                (03-06-2014)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 43
                appartement
              
              
                2012
              
              
                125 m2
              
              
                € 2.300
              
              
                € 287.500
              
              
                Balkon 11 m2 € 8.250
                Parkeerplaats € 12.000
                Berging € 4.500
              
              
                € 312.250
              
              
                € 305.000 v.o.n.
                (08-04-2014)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 83
                appartement
              
              
                2012
              
              
                118 m2
              
              
                € 2.150
              
              
                € 253.700
              
              
                Balkon 8 m2 € 6.000
                Parkeerplaats € 12.000
                Berging € 4.500
              
              
                € 276.200
              
              
                € 275.000 v.o.n.
                (06-05-2015)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende betwist de gebruiksoppervlakte van 123 m2 (3e verdieping 96 m2 en 4e verdieping 27 m2) en voert in dat verband aan dat de taxateur ten onrechte is uitgegaan van verouderde bouwtekeningen. Het Hof acht aannemelijk dat de taxateur de gebruiksoppervlakte van de maisonnette juist heeft berekend en neemt daarbij in aanmerking dat op grond van deze bouwtekeningen de bouwvergunning is verleend, dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat ten opzichte van deze bouwtekeningen alleen inpandige wijzigingen hebben plaatsgevonden, dat ook in de Prijslijst ‘ [A] Fase 2A’ een gebruiksoppervlakte van 123 m2 is vermeld en dat in de notariële akte is vastgelegd dat de maisonnette het 123/8.723e onverdeeld aandeel van de gemeenschap uitmaakt. Ter zitting heeft belanghebbende gewezen op een meting die een door haar ingeschakelde deskundige heeft verricht, waaruit zou blijken dat de gebruiksoppervlakte 148,34 m2 bedraagt (3e verdieping 100,10 m2 en 4e verdieping 48,24 m2). Over de opdracht die belanghebbende deze deskundige heeft gegeven en de wijze waarop hij tot deze uitkomst is gekomen, is onvoldoende komen vast te staan om twijfel te kunnen zaaien over de juistheid van de door de taxateur berekende gebruiksoppervlakte. 
      
    
    
      4.6
      Uitgaande van een gebruiksoppervlakte van 123 m2 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 270.000 niet te laag is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en derhalve grote overeenkomsten vertonen in ligging, bouwjaar, bouwkundige staat en onderhoudstoestand en dat de vergelijkingsobjecten eveneens beschikken over een (aansluiting op een) WKO-installatie. Daarbij komt dat de appartementen [a-straat] 43 en [a-straat] 83 een vergelijkbare gebruiksoppervlakte hebben (125 m2/118 m2 – 123 m2). Verder hecht het Hof geloof aan de verklaring van de taxateur ter zitting dat de waarde van een maisonnette lager ligt dan die van een (gelijkvloers) appartement met een vergelijkbare grootte. Dit blijkt ook uit de waarde per m2 die voor de maisonnette [a-straat] 81 is gerealiseerd. Alles in aanmerking nemende bieden de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.7
      Dat belanghebbende de onroerende zaak in 2011 voor een hoger bedrag heeft gekocht, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof merkt in dat verband op dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk tijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Dat leidt ertoe dat de WOZ-waarde van jaar tot jaar behoorlijk kan fluctueren. De datum waarop belanghebbende de onroerende zaak heeft gekocht, is zover verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2015, dat de overeengekomen koopsom geen licht kan werpen op de gezochte waarde.
      
    
    
      4.8
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te laag bedrag heeft vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. A. van Dongen, raadsheren, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 november 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(J.A. Monsma)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 21 november 2017
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.