ECLI:NL:GHAMS:2018:1419, Gerechtshof Amsterdam, 26-04-2018, 16/00551
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning; hoorplicht niet geschonden nu de heffingsambtenaar belanghebbende meer dan voldoende in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 16/00551
      26 april 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [naam] te [plaats] , belanghebbende,
      gemachtigde: mr. A. Bakker, 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 31 oktober 2016 in de zaak met kenmerk HAA 16/556 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de Woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 
        7 januari 2016 de vastgestelde waarde verlaagd naar € 250.000 . Daarbij is een kostenvergoeding van € 244 toegekend.
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij de uitspraak van 31 oktober 2016 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 9 december 2016 bij het Hof hoger beroep ingesteld en dat op 19 december 2016 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2018. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A. Bruijn, bijgestaan door F.K. Donker (taxateur). Zonder bericht aan het Hof zijn belanghebbende noch zijn gemachtigde verschenen. Blijkens gegevens van PostNL – in te zien via het internet – is de naar de gemachtigde op 5 februari 2018 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op 13 februari afgehaald van de PostNL-locatie. Gemachtigde is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang kon vinden. 
        Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
    
  
  
    
      2Door het Hof vastgestelde feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de Woning.
      
    
    
      2.2.
      De Woning is een rijwoning met aanbouw, twee dakkapellen en een schuur. De inhoud van de Woning is ongeveer 384 m³ (inclusief de aanbouw van 30 m³). De oppervlakte van het perceel is ongeveer 172 m². Het bouwjaar van de woning is 1972.  
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde in eerste aanleg een op 5 april 2016 door F. Donker opgemaakt taxatierapport (hierna: het Waarderapport) met een daarbij horende ‘Bijlage Waardeopbouw’ (hierna: de Waardeopbouw) ingebracht. De waarde van de Woning is in het Waarderapport op de waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op € 259.000.  
      
    
    
      2.4.
      In de Waardeopbouw is ter onderbouwing van de waarde van de Woning aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van drie objecten. De Waardeopbouw vermeldt – voor zover relevant – de volgende (herleide) gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  De Woning
                
              
              
                
                  
                    [object 1]
                  
                
              
              
                
                  
                    [object 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [object 3]
                  
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1972
              
              
                1972
              
              
                1972
              
              
                1984
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Rijwoning
              
              
                Eindwoning
              
              
                Eindwoning
              
              
                Rijwoning
              
            
            
              
                Inhoud woonruimte
              
              
                384 m³
              
              
                354 m³
              
              
                404 m³
              
              
                320 m³
              
            
            
              
                Oppervlakte grond bij woning
              
              
                172 m²
                
              
              
                181 m²
                
              
              
                235 m²
                
              
              
                113 m²
                
              
            
            
              
                Aan- en bijgebouwen
                
                
              
              
                - Dakkapel (2)
                - Aanbouw woonruimte
                - Schuur
              
              
                - Dakkapel
                - Schuur 
              
              
                - Dakkapel
                - Schuur
              
              
                - Dakkapel
                - Schuur
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                n.v.t.
              
              
                7 januari 2014
              
              
                1 november 2013
              
              
                4 februari 2014
              
            
            
              
                - Transactieprijs
                - Transactieprijs geïndexeerd naar waardepeildatum
              
              
                n.v.t.
                n.v.t.
              
              
                € 240.000
                € 238.003
              
              
                € 287.500
                € 283.232
              
              
                € 232.000
                € 231.060
              
            
            
              
                Woonruimte
                - Kwaliteit/ Luxe
                - Onderhoudstoestand
                - Uitstraling
                - Doelmatigheid
                - Voorzieningen
                - Ligging
              
              
                
                3 *
                2 
                3 
                3
                3
                3
              
              
                
                3 
                3 
                3
                3
                3
                3
              
              
                
                3 
                3 
                3
                3
                3
                3
              
              
                
                3 
                3 
                3
                3
                3
                3
              
            
          
        
      
      
      
        * Het Waarderapport vermeldt over de hier gebruikte indicatoren ‘KOUDVL’ – voor zover hier relevant – het volgende: 
      
      
      
        “(…)
      
      3 = voldoende (bij onderhoud: onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk)
      2 = matig (bij onderhoud: onderhoud op korte termijn noodzakelijk) (…)”
      
      
        2.5.1.
        Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift verzocht om te worden gehoord. 
        
      
      
        2.5.2.
        Op 6 oktober 2015 schrijft de heffingsambtenaar aan belanghebbende:
        
        
          “Als u een hoorzitting wenst, verzoek ik u binnen twee weken (…) telefonisch contact op te nemen voor het inplannen van een afspraak op telefoonnummer (…).”
        
        
      
      
        2.5.3.
        Gemachtigde antwoordt daarop bij brief van 8 oktober 2015 dat hij de heffingsambtenaar telefonisch niet kon bereiken. 
        
      
      
        2.5.4.
        Op 23 oktober 2015 schrijft de heffingsambtenaar:
        
        
          “Tot op heden heeft u telefonisch geen contact opgenomen voor het maken van een afspraak, vandaar dat ik u nogmaals verzoek een afspraak te maken voor een hoorzitting”
        
        
      
      
        2.5.5.
        Daarop antwoordt gemachtigde dat hij de heffingsambtenaar “telefonisch (…) wederom niet (kon) bereiken”. 
        
      
      
        2.5.6.
        Daarna start een e-mailconversatie. 
        
      
      
        2.5.7.
        In een e-mailbericht van 25 november 2015 schrijft de heffingsambtenaar (in de persoon van mr. E. Brouwer) aan de gemachtigde van belanghebbende onder andere het volgende:
        
        
          “(…) In mijn eerdere e-mails (Hof van 4 november 2015 en 18 november 2015) heb ik twee data voorgesteld, te weten 30 november 2015 om 10.00 uur en 2 december 2015 om 10.00 uur. 
          Aangezien u in eerste instantie niet heeft aangegeven naar welke van deze data uw voorkeur uitging, heb ik vastgesteld dat de hoorzitting plaatsvindt op maandag 30 november 2015. Nu geeft u aan dat deze datum u niet schikt en stelt u 1 december 2015 voor. 
          Deze datum schikt mij niet. U heeft niet aangegeven dat woensdag 2 december 2015 om 10.00 u niet schikt. 
          Hierbij stelt ik dan ook voor de laatste keer een datum en tijdstip vast waarop de hoorzitting inzake beide bezwaren plaatsvindt, te weten woensdag 2 december 2015 om 10.00 uur. 
        
        
        
          Indien u op genoemde datum en tijdstip niet verschijnt, wordt dit aangemerkt als het afzien van een hoorzitting (…)”
        
        
      
      
        2.5.8.
        De gemachtigde van belanghebbende antwoordt bij e-mailbericht van 25 november 2015 op vorenstaand bericht – voor zover relevant – als volgt:
        
        
          “(…) 2 december a.s. om 10.00 uur schikt mij ook niet. Jammer dat u 1 december a.s. niet kan. Kunt u andere data noemen? (…)”
        
        
      
      
        2.5.9.
        De gemachtigde van belanghebbende verzoekt bij e-mailbericht van 29 november 2015 de heffingsambtenaar om spoedig op vorenstaand e-mailbericht te reageren.  
        
        
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil
      
      
        (1) of de heffingsambtenaar – zoals belanghebbende stelt – de hoorplicht ex artikel 7:2, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden en dat om die reden - zo begrijpt het Hof - belanghebbende wenst dat het Hof de rechtbankuitspraak vernietigt, het beroep gegrond verklaart, de uitspraak op bezwaar vernietigt en de heffingsambtenaar opdraagt - na het horen van belanghebbende - opnieuw uitspraak op bezwaar te doen.
      
      
      
        (2) of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 250.000 van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 231.000; de heffingsambtenaar acht de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld;
      
      
      
        (3) of de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2014 op € 250.000 vast te stellen.  
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):
    
    
    
      
        “Horen
      
    
    8. In geschil is hierbij allereerst of verweerder het hoorrecht heeft geschonden. Eiseres stelt dat dit het geval is, omdat zij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord, terwijl zij hierom wel heeft verzocht. Verweerder betwist dat er sprake is van schending van het hoorrecht, omdat volgens hem eiseres voldoende gelegenheid is geboden om te worden gehoord. 
    9. De rechtbank stelt vast dat eiseres in het bezwaarschrift heeft aangegeven dat zij gehoord wenst te worden indien niet volledig tegemoet wordt gekomen aan het bezwaar. Gelet hierop had verweerder ingevolge artikel 25 van Algemene wet inzake rijksbelastingen in beginsel de verplichting eiseres te horen. 
    10. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting desgevraagd medegedeeld het algemeen telefoonnummer zoals op de website is vermeld te gebruiken. Hij heeft tevens aangegeven steeds slechts éénmaal te hebben gebeld naar dit algemene nummer. Indien hij dan geen gehoor krijgt, stuurt hij een brief of e-mail. 
    11. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder aangegeven dat een speciaal telefoonnummer is ingesteld om hoorzittingen te plannen. Op dat nummer zijn vier collega’s aangesloten. In het enkele geval dat die alle vier niet aanwezig zijn wordt het telefoontje automatisch doorgeschakeld naar de receptie die een interne mail stuurt naar de collega’s die het horen coördineren zodat die contact kunnen opnemen met de beller. Op alle correspondentie ten aanzien van het horen staat dit nummer vermeld, aldus verweerder. 
    12. In zijn uitspraak op bezwaar heeft verweerder de afwezigheid van (de gemachtigde van) eiseres op de hoorzitting van 2 december 2015 aangemerkt als afzien van horen. 
    13. De rechtbank overweegt dat verweerder meerdere malen heeft getracht een hoorzitting te laten plaatsvinden. Tevens heeft verweerder in zijn e-mail kenbaar gemaakt dat de consequentie van het niet verschijnen op de geplande hoorzitting van 2 december 2015 zal worden aangemerkt als het afzien van horen. Voorts heeft de gemachtigde van eiseres pas op een laat moment aangegeven op de laatste door verweerder opgegeven datum niet aanwezig te kunnen zijn. Dit alles overziend is de rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende pogingen heeft ondernomen om tegemoet te komen aan het verzoek van eiseres om te worden gehoord. De stelling van eiseres dat verweerder haar niet juist heeft uitgenodigd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. De gemachtigde heeft immers steeds geen verhinderdata opgegeven en uitsluitend aangegeven dat de desbetreffende datum hem niet schikt zonder opgave van eventuele verhinderdata. De rechtbank merkt daarbij nog op dat van een professioneel gemachtigde in redelijkheid mag worden verwacht dat indien hij geen verhinderdata opgeeft hij beschikbaar is op de dagen waarop hij is uitgenodigd dan wel zeer snel na het noemen van een datum laat weten op die datum verhinderd te zijn en in overleg treedt om te komen tot een afspraak voor een hoorgesprek. Daar komt bij dat de gemachtigde met de gemeente telefonisch contact heeft gezocht op een andere wijze dan meermalen door de gemeente aangegeven. Door een ander telefoonnummer te gebruiken heeft hij het risico genomen dat niet in overleg kon worden gekomen tot een datum om de hoorzitting te laten plaatsvinden. Dit risico dient voor zijn rekening te blijven. 
    14. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak op bezwaar daarom terecht uit het niet verschijnen van (de gemachtigde van) eiseres de conclusie mogen trekken dat daarmee is afgezien van het recht om te worden gehoord. Van schending van het hoorrecht van eiseres is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. 
    15. Dat eiseres wenste dat het horen zou worden gecombineerd met een inpandige opname van de woning maakt dit niet anders. Immers een heffingsambtenaar is ter voldoening van de op hem rustende bewijslast daartoe niet gehouden. In belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar of beroep wordt betwist. Verweerder heeft steeds aangegeven in de in bezwaar aangevoerde grieven geen aanleiding te zien de woning inpandig op te nemen. 
    De waarde
    16. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    17. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    18. Eiseres heeft gesteld dat geen rekening is gehouden met het feit dat twee van de door verweerder getoonde objecten eindwoningen zijn terwijl de woning van eiseres een tussenwoning is. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd medegedeeld dat het verschil tussen eind- en tussenwoningen slechts is gelegen in het feit dat een eindwoning beschikt over meer grond. De rechtbank overweegt dat omdat met het verschil in oppervlakte van de percelen rekening is gehouden, door uit te gaan van een waarde van de grond per meter, niet kan worden gesteld dat door verweerder geen vergelijkbare objecten zijn gehanteerd.
    19. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. 
    De door eiseres genoemde “enigszins gedateerde toestand” van de woning is in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere m3 -prijs die voor de woning is gehanteerd. Immers verweerder is uitgegaan van een “matige” onderhoudstoestand van de woning.  Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand van haar woning zou moeten leiden tot een nog lagere waarde van de woning.  
    20. Eiseres heeft gesteld dat de objecten  [object 2] en [object 3] , een modernere keuken en badkamer hebben dan haar woning. Verweerder gaat, onder verwijzing naar foto’s, voor die objecten uit van een gemiddelde staat van onderhoud. Gelet op deze foto’s is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft kunnen uitgaan van een gemiddelde staat van onderhoud en luxe voor bovengenoemde panden. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders zou moeten zijn. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres slechts heeft gesteld en niet heeft onderbouwd dat de woning in een slechtere onderhoudstoestand verkeerd dan de matige staat van onderhoud waarvan verweerder is uitgegaan. 
    21. Dat de woning  – anders dan de gehanteerde vergelijkingsobjecten – twee dakkapellen en een aanbouw heeft, is blijkens het taxatierapport en de toelichting daarop ter zitting, bij de waardering in ogenschouw genomen.
    22. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 
    Gelijkheidsbeginsel
    23. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). Het is aan eiseres om de feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
    24. Van schending van dat beginsel is sprake als verweerder de meerderheid van de groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, dus lager heeft gewaardeerd dan eisers woning. De groep van gelijke gevallen bestaat uit alle identieke woningen, dat wil zeggen alle woningen waarvan de verschillen met eisers woning verwaarloosbaar zijn.
    Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres dus minstens twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd dan haar woning. 
    25. Eiseres heeft in dit verband verwezen naar de objecten: [object 1] , [object 3] , [object 4] en [object 5] . 
    26. Verweerder heeft gesteld dat het object [object 1] verschilt van de woning omdat het meer grond heeft en slechts 1 dakkapel heeft. Voorts heeft het object [object 3] minder inhoud, aanmerkelijk minder grond en slechts 1 dakkapel. Het object [object 4] heeft minder grond en een serre van 54 m³ in vergelijking met de woning die een aanbouw heeft van 30 m³. 
    27. Gelet hierop is slechts het object [object 5] identiek (verwaarloosbare verschillen) aan de woning. De overige door eiseres genoemde objecten verschillen meer dan verwaarloosbaar met de woning van eiseres en kunnen dan ook niet als identiek worden aangemerkt. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank daarmee dan ook niet aannemelijk gemaakt dat een meerderheid van de woningen die identiek zijn aan de hare lager is gewaardeerd.
    De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond.
    28. De overige door eiseres in bezwaar aangevoerde blote stellingen die zij in beroep heeft herhaald, kunnen zonder onderbouwing of concretisering, welke ontbreekt niet tot een ander oordeel leiden. 
    29. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1. 1
      
        e Geschilpunt: Schending hoorplicht door heffingsambtenaar? 
      
      
        5.1.1.
        Belanghebbende herhaalt in hoger beroep haar standpunt dat ten onrechte uitspraak op bezwaar is gedaan zonder te zijn gehoord, nu zij heeft aangegeven te zijn verhinderd op het hiervoor door de heffingsambtenaar vastgestelde tijdstip (te weten 10.00 op 2 december 2015). 
        
      
      
        5.1.2.
        De heffingsambtenaar sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank en stelt – kort gezegd – dat voldoende pogingen zijn ondernomen om tot een concrete afspraak te komen. 
        
      
      
        5.1.3.
        Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. Artikel 7:2, eerste lid, Awb luidt:
        
        
          “Voordat een bestuursorgaan op het bezwaar beslist, stelt het belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord.”
        
        
      
      
        5.1.4.
        Vaststaat dat belanghebbende in de bezwaarfase, ondanks haar daartoe strekkend verzoek, niet is gehoord. 
        
      
      
        5.1.5.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de gemachtigde meer dan voldoende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. In dit verband wijst het Hof op de onder de feiten opgesomde (schriftelijke of e-mail) contacten tussen de heffingsambtenaar en de gemachtigde (en dan met name op de onder 2.5.2, 2.5.4 en 2.5.6 weergegeven contacten) en op rechtsoverwegingen 10, 11 en 13 de rechtbankuitspraak. Dat belanghebbende niet van het telefoonnummer dat de inspecteur in zijn hierboven vermelde 2.5.2, 2.5.4 en 2.5.6 vermelde brieven, heeft gebruik gemaakt - maar een nummer heeft gekozen dat hij op de website van de gemeente had aangetroffen - komt geheel voor zijn rekening en risico. 
        
      
      
        5.1.6.
        Uit het een en ander trekt het Hof - met de rechtbank - de conclusie dat de heffingsambtenaar de hoorplicht ex artikel 7:2, lid 1, Awb niet heeft geschonden. 
        
      
      
        5.1.7.
        Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank tevens op goede gronden (zie onder 15 rechtbankuitspraak) terecht beslist dat de heffingsambtenaar niet gehouden was om de Woning inpandig op te nemen. 
        
      
    
    
      5.2. 2
      
        e Geschilpunt: de hoogte van de WOZ-waarde
      
      
        5.2.1.
        De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde Waarderapport – een WOZ-waarde van € 250.000. Belanghebbende staat een waarde van € 231.000 voor, omdat deze waarde naar haar mening juist is. 
        
      
      
        5.2.2.
        
          Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden (zie rechtsoverwegingen 16 tot en met 22) een juiste uitspraak gedaan. Daaraan voegt het Hof nog toe dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde met het - uitvoerige - Waarderapport onderbouwt, terwijl belanghebbende de door hem bepleite waarde slechts met niets anders dan een boute stelling (“De WOZ-waarde van € 231.000 …. is wel juist”) toelicht
          Hetgeen in hoger beroep is aangevoerd brengt het Hof op dit punt niet tot een ander oordeel.  
        
        
      
    
    
      5.3. 3
      
        e Geschilpunt: schending gelijkheidsbeginsel?
      
      
        5.3.1.
        Voor zover belanghebbende in hoger beroep meent dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel - meer in het bijzonder de zogenaamde meerderheidsregel - heeft geschonden, overweegt het Hof als volgt. 
        
      
      
        5.3.2.
        De meerderheidsregel houdt in een situatie als de onderhavige (waarin het gaat om de vaststelling van de WOZ-waarde) in dat de juiste toepassing van artikel 17, lid 2, Wet WOZ opzij wordt gezet indien de heffingsambtenaar in de meerderheid van de met belanghebbendes situatie vergelijkbare gevallen een (niet op beleid of begunstiging gebaseerde) juiste rechtstoepassing achterwege heeft gelaten; en wel in die zin dat hij in de meerderheid van die gevallen de woningen op een lager bedrag dan de WOZ-waarde heeft vastgesteld. 
        
      
      
        5.3.3.
        Het Hof verwerpt belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel reeds, omdat belanghebbende nog niet het begin van bewijs geleverd heeft dat in de door hem genoemde vier gevallen sprake is geweest van foute, dat wil zeggen te lage, waardering. 
        
      
      
        5.3.4.
        Ook overigens heeft belanghebbende onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat het gelijkheidsbeginsel - of enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur - is geschonden. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.4.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter van de belastingkamer, 
      F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 26 april 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.