ECLI:NL:GHARL:2025:3969, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-06-2025, 23/2407
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/2407
      uitspraakdatum: 24 juni 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juni 2023, nummer LEE 22/1422, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 5 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand van de woning op 1 januari 2022, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 705.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] en [naam3]  namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning, gebouwd in 2021 met een berging. De oppervlakte van de woning is 146 m2 en de kavel is 1.375 m2. Op 1 januari 2022 is de bouw van de woning gereed. De woning ligt op een recreatiepark aan vaarwater.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de kavel aangekocht op 15 juli 2020 voor € 248.050 met daarbij de verplichting om daarop door een aangewezen bouwbedrijf een recreatiewoning te laten bouwen. De koop-aanneemsom voor de bouw van de woning is op 20 juli 2020 overeengekomen. De koop-aanneemsom is € 289.611 (inclusief omzetbelasting). Het meerwerk bedraagt € 53.477 (inclusief omzetbelasting). 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag opgemaakt met daarin als vergelijkingsobjecten drie vrijstaande recreatiewoningen te [woonplaats] . Deze drie woningen liggen op een ander recreatiepark dan de woning. De transactieprijzen van die woningen zijn tot stand gekomen in de periode van 17 juli 2020 tot 18 december 2020 en de transactieprijzen variëren van € 370.000 tot € 380.000. 
      
    
    
      2.4.
      In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) laten opmaken. Daarin is de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 705.000. Er zijn drie referentieobjecten gehanteerd, alle vrijstaande recreatiewoningen gelegen op hetzelfde park als de woning. De gegevens van de taxatiematrix zijn onder andere de volgende:
      - woning van belanghebbende
      
        
          Ligging 			Unieke locatie (vaarwater) 
        
          Uitstraling		Klasse 5
        
          Staat van het pand 	Nieuwstaat 
        
          Bouwperiode  		2021 
        
          Wonen 			Verblijfsruimte 146 m2		€ 330.982 
        
          Kavel (meegetaxeerd)	1.375 m2			€ 369.500 
        
          Externe ruimten 		Berging(en) 6 m2 		€     3.600 
        
          Taxatiewaarde 0,0% 	€ 705.000
        
          Waarde-opbouw		Wonen		146 m2		€  330.982
        Grond/ligging 	1.375 m2	€  369.500
        Bijgebouwen	    6 m2		€      3.600
        
          Prijzen per m2		Wonen 			€     2.267
        Grond			€        269
      
      - [adres] 1
      
        
          Ligging 			Unieke locatie (vaarwater) 
        
          Uitstraling		Klasse 5
        
          Staat van het pand 	Goed 
        
          Bouwperiode  		2018 
        
          Wonen 			Verblijfsruimte 113 m2		€ 264.985
        			Overige ruimte    4  m2		€     9.380
        
          Kavel (meegetaxeerd)	2.115 m2			€ 413.900 
        
          Taxatiewaarde 3,4% 	€ 688.000
        
          Verkoopgegevens 	€ 665.500 	Datum verkoop 26 juli 2019
        
          Waarde-opbouw		Wonen		117 m2		€  274.365
        Grond/ligging  2.115 m2 		€  413.900
        
          Prijzen per m2		Wonen 			€     2.345
        Grond			€        196
      
      - [adres] 20
      
        
          Ligging 			Unieke locatie (vaarwater) 
        
          Uitstraling		Klasse 5
        
          Staat van het pand 	Nieuwstaat 
        
          Bouwperiode  		2021 
        
          Wonen 			Verblijfsruimte 143 m2		€ 325.468
        
          Kavel (meegetaxeerd)	1.361 m2			€ 368.660 
        
          Externe ruimten 		Berging(en) 9 m2 		€     5.400 
        
          Taxatiewaarde - 3,6% 	€ 701.000
        
          Verkoopgegevens 	€ 727.173 	Datum verkoop 22 juni 2021
        
          Waarde-opbouw		Wonen		143 m2		€  325.468
        Grond/ligging  1.361 m2 		€  368.660
        
          Prijzen per m2		Wonen 			€     2.276
        Grond			€        271
      
      - [adres] 24
      
        
          Ligging 			Unieke locatie (vaarwater) 
        
          Uitstraling		Klasse 5
        
          Staat van het pand 	Nieuwstaat 
        
          Bouwperiode  		2021 
        
          Wonen 			Verblijfsruimte 143 m2		€ 325.468
        
          Kavel (meegetaxeerd)	1.504 m2			€ 377.240 
        
          Taxatiewaarde 22,8% 	€ 703.000
        
          Verkoopgegevens 	€ 572.323 	Datum verkoop 29 oktober 2020
        
          Waarde-opbouw		Wonen		143 m2		€  325.468
        Grond/ligging  1.504 m2 		€  377.240
        
          Prijzen per m2		Wonen 			€     2.276
        Grond			€        251
        
          Marktgegevens
        
        Gemiddelde m2-prijs		€ 2.299	van de hierboven getoonde verkochte vergelijkingspanden
        Gemiddelde m2-prijs		€ 1.975	de kengetallen hebben betrekking op:
        Gemiddelde koopprijs		€ 516.511	categorie:	recreatie vrijstaande woning
        Aantal verkooprijzen		26		bouwperiode: 	2011-2021
        Gemiddelde stijging		48,3%		leefruimte:	100 m2 of meer
      
      
      
        Voor alle woningen is als grondstaffel de staffelprijs per m2 voor woningen in gebied 7, unieke locatie aan vaarwater, gehanteerd. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 617.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning. Hij stelt dat de door hem in juli 2020 overeengekomen bedrag voor de verwerving van de woning (€ 248.050 voor de kavel en € 289.611 voor de opstal), gecorrigeerd met een percentage voor marktontwikkeling en met het bedrag aan meerwerk van € 53.477, in de vrije markt tot stand is komen en daarom als waarde in het economisch verkeer heeft te gelden. 
      
    
    
      4.3.
      In het geval van een gemotiveerde betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      4.5.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat koopsom de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, te weten de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde koopsom, zulks tenzij de wederpartij (de heffingsambtenaar) feiten of omstandigheden aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      4.6.
      De hiervoor – onder 4.2 – bedoelde aannemingsovereenkomst is op 20 juli 2020 gesloten en belanghebbende heeft op 15 juli 2020 de kavel gekocht voor € 248.050. Deze vrij-op-naam-prijzen (hierna: VON-prijzen) van vijf maanden vóór de waardepeildatum, staan naar het oordeel van het Hof niet in een te ver verwijderd verband daarvan om niet als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde van de woning. Het is dan aan de heffingsambtenaar om feiten of omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is. De enkele omstandigheid dat het gaat om VON-prijzen staat er niet aan in de weg dat die prijzen als waarde in het economische verkeer kunnen worden aangemerkt.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar is van mening dat de taxatiematrix laat zien dat de koopsommen voor de kavel en (de bouw van) de woning niet de waarde behelzen als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, omdat zij volgens de heffingsambtenaar niet in de markt van verkoop van (bestaande) woningen tot stand zijn gekomen. Partijen zijn het er ter zitting over eens dat  belanghebbende en de projectontwikkelaar bij de aankoop van de kavel en bij de totstandkoming van de aanneemovereenkomst als onafhankelijke derden ten opzichte van elkaar hebben gehandeld. De heffingsambtenaar stelt evenwel dat belanghebbende bij de aankoop van de kavel verplicht was in zee te gaan met een aangewezen bouwer. Hij had geen vrije keuze waardoor - naar het Hof de heffingsambtenaar begrijpt - de koopaanneemsom en de koopsom voor de kavel lager uitvielen. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar deze stelling niet aannemelijk gemaakt, zodat ervan kan worden uitgegaan dat de koop- en aannemingsprijs van de kavel respectievelijk de woning op een zakelijke wijze tot stand zijn gekomen. 
      
    
    
      4.8.
      De door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix maakt het vorenoverwogene niet anders. Wat betreft de taxatiematrix, is ter zitting komen vast te staan dat [adres] 1 een modelwoning is, die de projectontwikkelaar op de grootste en mooist gelegen kavel met vrij uitzicht heeft gesitueerd, terwijl de woning aan de drukke kant van het recreatiepark ligt. [adres] 1 is door de projectontwikkelaar aan de eerste bewoner verkocht tegen een VON-prijs. De taxatiematrix maakt niet inzichtelijk of en hoe met het verschil in ligging tussen de woning en [adres] 1 is rekening gehouden. De koopsom van [adres] 24 betreft een kavel met daarop een woning in aanbouw. Deze VON-prijs is in oktober 2020 op dezelfde wijze tot stand gekomen als de VON-prijs voor de kavel en de woning van belanghebbende. De koopprijs voor de kavel en voor het bouwen van [adres] 24 is € 572.323. Zonder nadere onderbouwing, anders dan een indexering van 22,8% naar 1 januari 2021, geeft de heffingsambtenaar geen inzicht waarom die woning op die datum € 703.000 waard zou zijn. Overigens is die waarde gelijk aan de voor het kalenderjaar 2022 beschikte WOZ-waarde van die woning. Het lijkt erop dat de woning vergeleken wordt met de WOZ-waarde van [adres] 24 in plaats van met de verkoopgegevens daarvan. [adres] 20 is een woning die door de projectontwikkelaar als kant en klare recreatiewoning is verkocht op 22 juni 2021 tegen een VON-prijs van € 727.173. De taxatiematrix geeft geen inzicht of er behalve de woonoppervlakte andere verschillen zijn tussen deze woning en de woning van belanghebbende en zo ja, hoe rekening is gehouden met die verschillen in bijvoorbeeld afwerking, voorzieningen en ligging op het recreatiepark. Ook voor deze woning geldt dat die gelegen is op een kavel met vrij uitzicht in tegenstelling tot de woning van belanghebbende die aan de drukke kant van het recreatiepark ligt. Daarnaast geven de in de taxatiematrix opgenomen algemene gemiddelde marktgegevens van vrijstaande recreatiewoningen geen inzicht in de onderbouwing van de waardering van de woning op € 703.000. 
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar ook met de taxatiematrix niet voldoet aan zijn bewijslast. Dit geldt eveneens voor het opgemaakte taxatieverslag, waarvan de transactieprijzen en de locatie op  een ander recreatiepark laten zien dat de daarin gehanteerde referentieobjecten te veel verschillen van de woning, zodat ook deze taxatie niet als onderbouwing kan dienen voor de vastgestelde waarde. De overige stellingen van belanghebbende behoeven verder geen bespreking.
      
    
    
      4.10.
      Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zoals hiervoor is overwogen, heeft de koop- aannemingssom van belanghebbende in het onderhavige geval als uitgangspunt voor de marktwaarde te gelden. Belanghebbende heeft voor de bepaling van de marktwaarde naast de VON-koopsom ook de kosten voor meerwerk in aanmerking genomen, alsmede een indexering naar waardepeildatum. Deze indexering betwist de heffingsambtenaar niet. De heffingsambtenaar stelt dat er tot 1 januari 2022 (toestandsdatum) meer kosten voor de woning zijn gemaakt dan belanghebbende heeft meegenomen. Hij stelt daartoe onder meer dat er kosten voor de tuin zijn gemaakt. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende maakt hij deze stelling niet aannemelijk, zodat ervan kan worden uitgegaan dat er geen andere kosten aan meerwerk zijn geweest dan € 53.477. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende wat betreft de door hem bepleite waarde van € 617.000 aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Het hogerberoepschrift is op 25 juli 2023 ingediend en het Hof doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof op het hoger beroep binnen twee jaar nadat het is ingesteld. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 1.814 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907), ofwel in totaal op € 3.628. 
      
    
    
      5.3.
      Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar,
    - vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 617.000,
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
    - wijst het verzoek om schadevergoeding af,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.628, en
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025.
    
    
    
      Griffier							Voorzitter
    
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	   (P. van der Wal)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 19 maart 2021, ECLI:NL:2021:405 in cassatie op Hof Den Haag 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1640