ECLI:NL:RBNHO:2025:7306, Rechtbank Noord-Holland, 24-06-2025, C/15/366229 KG ZA 25-371
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Eisers vorderen dat het hen wordt toegestaan hypothekaire schuld in te lossen. art. 3:268 BW en art. 3:269 BW. Gerechtshof heeft rechtsmiddelenverbod van art. 3:268 lid 3 BW doorbroken en alsnog een eerder goedgekeurde onderhandse verkoopovereenkomst afgewezen. Onderhandse koper wil cassatie instellen.  Voorzieningenrechter wijst vordering toe, gelet op art. 3:269 BW.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/366229 / KG ZA 25-371
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 24 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaten: mr. N.E. Reijnen en mr. J.P. Groen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        W.B. BOOGAARD B.V., 
      te Berkhout,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Boogaard,
      advocaat mr. A. Vaandering-Hoekstra.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 juni 2025, met 21 producties- productie 1 tot en met 14 van Boogaard
      - productie 22 tot en met 27 van [eisers]- de mondelinge behandeling van 20 juni 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt- de pleitnota van [eisers]- de pleitnota van Boogaard.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Voor de financiering van de woning heeft Boogaard op 4 december 2019 een hypotheek van € 300.000,- (in hoofdsom) aan [eisers] verstrekt. Over de hoofdsom van de geldlening zijn [eisers] een rente van 3 procent per jaar verschuldigd. De looptijd van de geldlening is vijf jaar en opeisbaar op 4 december 2024.
      
    
    
      2.2.
      Op 22 juni 2020 is een tweede recht van hypotheek op de woning gevestigd, die dient tot zekerheid voor de nakoming van een geldlening van € 75.000,- die Boogaard heeft verstrekt aan [vennootschap] (hierna: [vennootschap] ), een vennootschap van [eisers] Over de hoofdsom zijn [eisers] een maandelijks te betalen rente van 7 procent per jaar verschuldigd. Deze geldlening heeft een looptijd tot 1 juni 2025. In de overeenkomst is bepaald dat deze lening opeisbaar is bij niet-nakoming van enige andere verplichting tegenover Boogaard.
      
    
    
      2.3.
      Boogaard heeft op 24 mei 2024 een e-mail aan [eisers] gestuurd, daarin meegedeeld dat de looptijd van de geldleningen niet zal worden verlengd en hen er op gewezen dat zij voor herfinanciering voor de hypotheekschuld zorg zullen moeten dragen. Boogaard heeft [eisers] hierop nogmaals gewezen bij e-mail van 10 juli 2024. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brieven van 5 augustus 2024 heeft Boogaard [eisers] / [vennootschap] gesommeerd de geldleningen van € 300.000,- en van € 75.000,- binnen veertien dagen af te lossen, vermeerderd met rente en kosten. [eisers] hebben hieraan niet voldaan.
      
    
    
      2.5.
      Boogaard heeft [eisers] op 20 december 2024 nogmaals gesommeerd de geldlening van € 300.000,- binnen veertien dagen af te lossen, vermeerderd met rente en kosten. [eisers] hebben hieraan ook niet voldaan.
      
    
    
      2.6.
      Op 29 januari 2025 heeft de deurwaarder op verzoek van Boogaard aan [eisers] aangezegd dat de openbare verkoop van de woning zal plaatsvinden op 4 maart 2025. In een openbare aankondiging is vermeld dat tot 17 februari 2025 (24:00 uur) onderhands op de woning kan worden geboden bij de notaris. Binnen die termijn zijn twee biedingen op de woning uitgebracht. Het hoogste bod was van Kernsteen B.V., die een bedrag van € 423.603,- heeft geboden. Boogaard heeft vervolgens een koopovereenkomst met Kernsteen gesloten voor die koopprijs, onder de opschortende voorwaarde dat de voorzieningenrechter hiervoor goedkeuring verleent. 
      
    
    
      2.7.
      
        Boogaard heeft de voorzieningenrechter toestemming gevraagd voor onderhandse verkoop van de woning aan Kernstaan B.V. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft dat verzoek behandeld tijdens de mondelinge behandeling op 7 april 2025. Tijdens die mondelinge behandeling heeft een bieding op de woning plaatsgevonden. Daarbij heeft Poppema Vastgoed B.V. (hierna: Poppema Vastgoed) een bedrag van € 462.750,- voor de woning geboden. Gelijktijdig heeft de voorzieningenrechter behandeld de vordering in kort geding van [eisers] tot, kort gezegd, het schorsen van de openbare verkoop van de woning. 
        De voorzieningenrechter heeft in zijn beschikking van 22 april 2025 bepaald dat de verkoop van de woning onderhands kan geschieden en hij heeft de (mondelinge) koopovereenkomst tussen Boogaard en Poppema Vastgoed voor een bedrag van € 462.750,- goedgekeurd. Bij vonnis van dezelfde datum heeft de voorzieningenrechter afgewezen de vordering van Wichmann om de openbare verkoop van de woning te schorsen.
      
      
    
    
      2.8.
      
        [eisers] hebben hoger beroep ingesteld van zowel het vonnis als van de beschikking. Het gerechtshof Amsterdam heeft de beide zaken behandeld op 19 mei 2025 en diezelfde dag een mondeling arrest gewezen en een mondelinge beschikking gegeven. 
      
    
    
      2.9.
      
        Het gerechtshof heeft het rechtsmiddelenverbod van artikel 3:268 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) doorbroken en de beschikking van de voorzieningenrechter vernietigd. Het verzoek van Boogaard tot goedkeuring van de onderhandse verkoop van de woning aan Poppema Vastgoed heeft het gerechtshof afgewezen. Het gerechtshof heeft het rechtsmiddelenverbod doorbroken, samengevat, omdat niet alle beslagleggers op de woning, die op grond van artikel 3:268 BW als belanghebbenden moeten worden aangemerkt, zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter, maar alleen de belanghebbenden die te kennen hebben gegeven gehoord te willen worden. Volgens het gerechtshof heeft de voorzieningenrechter daardoor bij de behandeling van de zaak daardoor een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken. Het gerechtshof heeft bepaald dat de nieuwe datum voor de veiling wordt vastgesteld op de eerste dag na 15 juni 2025 rekening houdend met het veilingschema voor de regio Randstad-Noord en de wettelijke termijnen.
        Het gerechtshof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd.
      
      
    
    
      2.10.
      De notaris van Boogaard heeft bij brief van 20 mei 2025 aan [eisers] meegedeeld dat de executieveiling van de woning zal plaatsvinden op 23 juni 2025.
      
    
    
      2.11.
      Vervolgens heeft Poppema Vastgoed kenbaar gemaakt dat zij voornemens is cassatie in te stellen tegen de uitspraak van het gerechtshof. Daarop heeft besloten de woning van de veiling te nemen. Boogaard heeft aan [eisers] meegedeeld dat zij de geldleningen met Boogaard kunnen voortzetten op basis van de (relatief lage) rentepercentages die zij zelf betaalt, totdat definitief is beslist omtrent de onderhandse verkoopovereenkomst met Poppema Vastgoed.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vorderen, samengevat:
        I. Boogaard op straffe van een dwangsom te gebieden om binnen drie uur na (de voorzieningenrechter begrijpt:) mondelinge behandeling van dit kort geding schriftelijk en onvoorwaardelijk aan de notaris te verklaren dat zij zal meewerken aan doorhaling van de hypothecaire inschrijvingen op de woning als het bedrag van € 390.427,82 dan wel € 393.990,31 wordt betaald;
        II. te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in de wettige vorm opgemaakte akte tot doorhaling van de hypotheekrechten, althans dat dit vonnis in de plaats komt van de voor de doorhaling noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van Boogaard;
        III. veroordeling van Boogaard in de proceskosten
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] hebben ter afbetaling van de hypotheekschuld bij Boogaard een overeenkomst tot financiering afgesloten via Collin Crowdfund. Daarmee kunnen zij de met een hypotheekrecht gezekerde schulden bij Boogaard inlossen om zo een veiling van de woning te voorkomen. Daartoe zijn zij ook bevoegd. Er is geen goedgekeurde onderhandse verkoopovereenkomst en geen toewijzing van de woning na veiling. Boogaard weigert aflossing van de schuld te aanvaarden en zij wil geen medewerking verlenen aan het doorhalen van hypothecaire inschrijvingen op de woning. Dit omdat Poppema Vastgoed het voornemen heeft cassatie in te stellen tegen de beschikking van het gerechtshof. Boogaard heeft de veiling van de woning in verband hiermee uitgesteld. Verder is er discussie tussen [eisers] en Boogaard over het bedrag waartegen (af)gelost kan worden. Boogaard stelt zelf dat zij van [eisers] een bedrag van € 403.222,54 te vorderen heeft. Dit is niet juist. De hypothecaire inschrijvingen moeten doorgehaald worden, als € 390.427,82 is betaald. Met het voldoen van dat bedrag betalen zij al te veel. [eisers] hebben spoedeisend belang bij hun vorderingen. De financiering die [eisers] hebben aanvaard, is niet alleen voor de (af)lossing van Boogaard. Ook wordt daarmee bedrijfskapitaal verkregen. Voorwaarde voor de financiering is, dat een eerste hypotheekrecht op de woning wordt gevestigd. Als de financiering niet wordt verkregen, dan heeft dat grote gevolgen en brengt dat aanzienlijke schade voor [eisers] met zich.
      
    
    
      3.3.
      Boogaard voert verweer. Zij voert daartoe het volgende aan. Het gerechtshof heeft zijn beslissing om de beschikking van de voorzieningenrechter te vernietigen, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De beschikking van het gerechtshof heeft daarom nog geen definitieve werking, zodat [eisers] ingevolge artikel 3:269 BW de hypotheekschuld niet kunnen aflossen. Poppema Vastgoed heeft bovendien meegedeeld in cassatie te zullen gaan en daarmee de nakoming van de met haar gesloten onderhandse verkoopovereenkomst tot inzet van het geding gemaakt. Omdat Poppema Vastgoed cassatie gaat instellen, heeft Boogaard aan [eisers] meegedeeld geen medewerking te verlenen aan het inlossen van de schuld door [eisers] en het doorhalen van de hypothecaire inschrijving. Als het cassatieberoep van Poppema Vastgoed succes heeft, blijft de beschikking van de voorzieningenrechter van 22 april 2025 in stand. Dan zal Boogaard als executant de woning moeten leveren aan Poppema Vastgoed en dat kan alleen als Boogaard hypotheekhouder is. In de huidige situatie zijn [eisers] ofwel te laat met het inlossen van de schuld, ofwel [eisers] kunnen van Boogaard in kort geding redelijkerwijs geen medewerking verlangen aan het inlossen van de schuld en het doorhalen van de hypotheekinschrijvingen. Omdat het gerechtshof het rechtsmiddelenverbod heeft doorbroken en door het cassatieberoep van Poppema Vastgoed ontstaat een bijzondere situatie waarmee artikel 3:269 BW geen rekening houdt. Tegen die achtergrond, kan artikel 3:269 BW slechts zo worden uitgelegd dat de schuldenaar geen recht heeft de schuld af te lossen zolang de onderhandse koopovereenkomst onderwerp is van juridische procedures. 
      
    
    
      3.4.
      Subsidiair voert Boogaard aan dat de belangen van Boogaard bij afwijzing van de vordering zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] bij toewijzing. Er is een nieuwe status quo ontstaan na de uitspraak van het gerechtshof. Als Poppema Vastgoed haar rechten uitoefent en in cassatie gaat, is de kans groot dat de uitspraak van het gerechtshof wordt vernietigd. De beschikking van het gerechtshof bevat namelijk diverse misslagen. 
      
        
          Het gerechtshof heeft het rechtsmiddelenverbod van artikel 3:268 lid 3 BW geschonden door zich inhoudelijk uit te laten over het oordeel van de voorzieningenrechter.
        
        
          Ten onrechte oordeelt het gerechtshof dat de voorzieningenrechter een fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd door niet alle beslaghebbers op te roepen. Krachtens artikel 548 lid 3 BW mocht de voorzieningenrechter echter volstaan met het oproepen van de belanghebbenden die te kennen hebben gegeven gehoord te willen worden. 
        
        
          Het gerechtshof heeft zelf verzuimd alle belanghebbenden op te roepen, waaronder Poppema Vastgoed. 
        
        
          Gelet op het aangeleverde taxatierapport heeft het gerechtshof ten onrechte geoordeeld dat geen goedkeuring aan de onderhandse verkoopovereenkomst gegeven kon worden. 
        
      
      Vanwege de onomkeerbare gevolgen indien Boogaard medewerking verleent aan het doorhalen van de hypotheek, moet meer gewicht toekomen aan de belangen van Boogaard en de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. [eisers] worden immers juist in een voordeliger positie gebracht, onder andere omdat zij door het tijdelijk continueren van geldleningen een lager rentepercentage aan Boogaard moeten betalen dan zij aan Collin Crowdfund moeten betalen en de geldleningen van Boogaard aflossingsvrij zijn, en Boogaard blijft in staat om de onderhandse koopovereenkomst met Poppema Vastgoed na te kunnen komen indien de beschikking van de voorzieningenrechter komt te herleven. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat [eisers] , doordat zij valse informatie hebben verstrekt aan hun financier Collin Crowdfund, op onrechtmatige wijze een financiering hebben verkregen die op elk moment kan worden ingetrokken als Collin Crowdfund op de hoogte raakt van deze en voorgaande procedures, beslagen en claims. De schade die Poppema Vastgoed lijdt indien Boogaard de woning niet aan haar zou leveren omdat Boogaard geen hypotheekhouder meer is, wordt begroot op circa € 400.000,- en die zal Poppema Vastgoed mogelijk op Boogaard gaan verhalen. Verder blijkt uit niets dat [eisers] de financiering verliest als Boogaard geen medewerking verleent. De huidige aanvraag was immers binnen een uur volgeschreven. Tot slot is van belang dat [eisers] geen verhaal bieden in het geval Boogaard daadwerkelijk schade leidt. 
      
    
    
      3.5.
      Meer subsidiair voert Boogaard aan dat [eisers] misbruik van recht/misbruik van bevoegdheid maken. Voor zover [eisers] een recht op aflossing toekomt en zij dit jegens Boogaard zouden kunnen afdwingen, misbruiken [eisers] onder de geschetste omstandigheden dit recht, door aflossing van de geldleningen af te dwingen op grond van onrechtmatig verkregen financiering, die er enkel en alleen toe strekt om Boogaard te doen beletten dat hij de woning als hypotheekgever kan verkopen aan Poppema Vastgoed. [eisers] misbruiken alsdan hun uit te oefenen recht met geen ander doel dan om Boogaard te schaden, dan wel met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. In ieder geval volgt uit de belangenafweging dat het belang van Boogaard in het geval van lossing en het doorhalen van de hypotheek onevenredig wordt geschaad vergeleken met het belang van [eisers] om de financiering van Collin Crowdfund te kunnen aanwenden, waardoor [eisers] naar redelijkheid niet tot uitoefening van hun recht kunnen komen.
      
    
    
      3.6.
      Uiterst subsidiair betwist Boogaard de door [eisers] gestelde hoogte van het in te lossen bedrag. De vordering van Boogaard bedraagt € 434.763,93. De vordering is hoger dan eerder bekend is gemaakt omdat er kosten bij zijn gekomen naar aanleiding van de procedures in hoger beroep en de aanvullende kosten die de notaris heeft moeten maken. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.2.
      Over het spoedeisend belang is de voorzieningenrechter van oordeel dat dit er is. [eisers] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een financiering hebben verkregen via Collin Crowdfund waarmee de hypothecaire schuld bij Boogaard afgelost kan worden. De termijn waarbinnen uitvoering aan die financiering moet worden verliep 20 juni 2025, maar [eisers] hebben kennelijk een kort uitstel verkregen. Onbetwist hebben [eisers] aangevoerd dat zij vanaf 24 juni 2025 rente over de financiering moeten betalen, ook als deze nog niet is uitgevoerd. Het mogelijk vervallen van de financiering, waardoor [eisers] de leningen bij Boogaard niet kunnen aflossen zal er waarschijnlijk toe leiden dat [eisers] hun woning verliezen. Daardoor is het spoedeisend belang van de vordering gegeven. 
      
      
        
          Bevoegdheid [eisers] in te lossen
        
      
    
    
      4.3.
      In de kern gaat deze zaak om de vraag of [eisers] gedurende de executie van de woning als bedoeld in artikel 3:268 BW bevoegd zijn de hypothecair gezekerde schuld bij Boogaard (in) te lossen. Artikel 3:269 BW bepaalt hierover dat verkoop (van de woning) kan worden voorkomen door voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, alsmede van de reeds gemaakte kosten van executie en wel tot op het tijdstip van de toewijzing ter veiling of van de goedkeuring door de voorzieningenrechter.
      
    
    
      4.4.
      
        De voorzieningenrechter heeft in zijn beslissing van 22 april 2025 de hier bedoelde goedkeuring voor onderhandse verkoop verleend. Vanaf dat moment konden [eisers] de schuld niet meer inlossen. Die situatie is echter gewijzigd door de beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 19 mei 2025, waarbij het hof de beschikking van de voorzieningenrechter heeft vernietigd en het verzoek alsnog heeft afgewezen. 
        Die rechterlijke vernietiging heeft directe werking. Bovendien heeft de vernietiging terugwerkende kracht (zie onder meer HR 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1052). Dit betekent dat op het moment dat de vernietiging werd uitgesproken - en dus voordat de uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan en ongeacht of er nog een rechtsmiddel wordt of kan worden aangewend - de vernietigde beslissing van de voorzieningenrechter van 22 april 2025 haar gelding heeft verloren. 
        Hiervan uitgaande is er op zich geen reden waarom Boogaard aan [eisers] kan weigeren om de hypothecair gezekerde schulden bij haar in te lossen. Boogaard heeft ook geen steekhoudende argumenten gegeven waarom artikel 3:269 BW in dit geval anders zou moeten worden uitgelegd. Het primaire verweer van Boogaard faalt daarom.
      
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter zal het subsidiaire en meer subsidiaire verweer gezamenlijk behandelen. Kort gezegd, komt het er op neer dat [eisers] misbruik van bevoegdheid maken (artikel 3:13 BW) dan wel dat de belangen van Boogaard bij afwijzing van de vordering zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] bij toewijzing daarvan. In de kern voert Boogaard daarvoor aan dat nog onduidelijk is of de koopovereenkomst met Poppema Vastgoed rechtsgeldig is. Poppema Vastgoed gaat (waarschijnlijk) in cassatie tegen de beschikking van het gerechtshof en de kans is groot/aanzienlijk dat de beslissing van het gerechtshof wordt vernietigd. Dit omdat het gerechtshof ook zelf het fundamentele rechtsbeginsel van hoor en wederhoor heeft veronachtzaamd door niet alle belanghebbende op te toepen, waaronder Poppema Vastgoed B.V., aldus Boogaard.
      
    
    
      4.6.
      De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer van Boogaard. Tegen de beslissing van het gerechtshof staat geen rechtsmiddel open (zie artikel 3:268 lid 2 en 3 BW). Weliswaar is in deze zaak niet aan de orde de tenuitvoerlegging van de beschikking van het gerechtshof, maar wel aan de orde is of de voorzieningenrechter voorbij moet gaan aan wat het gerechtshof heeft beslist. Daarover overweegt de voorzieningenrechter dat [eisers] misbruik van bevoegdheid maken (artikel 3:13 BW) als [eisers] - mede gelet op de belangen aan de zijde van Boogaard die zullen worden geschaad als later blijkt dat Poppema Vastgoed weldegelijk een (volmaakte) koopovereenkomst gesloten blijkt te hebben voor de woning - geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot lossing van de schuld bij Boogaard over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien de beschikking van het gerechtshof van 19 mei 2025 klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de inlossing van de schuld (waardoor het hypotheekrecht van Boogaard vervalt) op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.
      
    
    
      4.7.
      Wellicht dat over de juistheid van de beslissing van het gerechtshof en/of de wijze van totstandkoming daarvan discussie kan bestaan, maar van een “klaarblijkelijke misslag” is niet gebleken. Dat er na 19 mei 2025 nieuwe feiten aan de zijde van Boogaard aan het licht zijn gekomen, waardoor bij Boogaard een noodtoestand zal ontstaan, evenmin. Daar komt bij dat [eisers] er vanzelfsprekend, een rechtens te respecteren, belang bij hebben de met een hypotheekrecht gezekerde schulden bij Boogaard in te lossen. Als zij dat niet zouden doen dreigt immers verkoop van de woning, bovendien tegen een aanzienlijk lager bedrag dan de onderhandse verkoopwaarde. 
      
    
    
      4.8.
      Daar voegt de voorzieningenrechter het volgende aan toe. Boogaard schetst de mogelijkheid dat na een geslaagd cassatieberoep de beschikking van de voorzieningenrechter van 22 april 2025 herleeft. Daardoor zou tussen Poppema Vastgoed en Boogaard (alsnog) goedkeuring zijn gegeven voor de verkoopovereenkomst tussen Poppema Vastgoed en Boogaard en zou Boogaard de woning aan Poppema Vastgoed moeten leveren. Daarbij moeten de nodige voorbehouden gemaakt worden. Bij de door Boogaard geschetste gang van zaken moet (i) Poppema Vastgoed daadwerkelijk in cassatie gaan (dat had ze ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet gedaan), (ii) moet de Hoge Raad het rechtsmiddelenverbod van artikel 268 lid 3 doorbreken, (iii) moet de Hoge Raad de beschikking van het gerechtshof vernietigen en - al dan niet na terugverwijzing van de zaak – (iv) moet de beschikking van de voorzieningenrechter van 22 april 2025 alsnog in stand blijven. Het is niet aan de voorzieningenrechter om een inschatting te maken van het wel of niet slagen van het cassatieberoep, maar een gelopen race is dit niet. 
      
    
    
      4.9.
      Dat neemt niet weg dat de voorzieningenrechter zich ervan bewust is dat de mogelijkheid bestaat dat deze beslissing er uiteindelijk toe zou kunnen leiden dat [eisers] de schuld inlossen, de hypothecaire inschrijvingen van Boogaard worden doorgehaald en dat na het optrekken van de juridische kruitdampen de goedkeuring van de onderhandse verkoop aan Poppema Vastgoed toch in stand blijft. In dat geval kan Poppema Vastgoed van Boogaard nakoming van de koopovereenkomst verlangen terwijl Boogaard die verbintenis tot levering van de woning aan Poppema Vastgoed niet meer kan nakomen omdat zij na inlossing door [eisers] geen hypotheekhouder meer is. Of Boogaard in dat geval toerekenbaar tekortschiet tegenover Poppema Vastgoed en in hoeverre dat dan moet leiden tot vergoeding van schade, zal in dat geval moeten worden bezien. Het door Boogaard geschetste scenario is echter niet zoals de juridische werkelijkheid nu is en of dat scenario zich daadwerkelijk zal voordoen is dermate onzeker, dat het belang van [eisers] om de hypotheekschuld te kunnen inlossen zwaarder weegt dan het belang van Boogaard om dit te weigeren totdat er duidelijkheid is over de positie van Poppema Vastgoed. 
      
      
        
          Hoogte in te lossen bedrag
        
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande, zijn [eisers] gerechtigd de hypotheekschuld, inclusief rente en kosten, bij Boogaard in te lossen. Partijen twisten over de hoogte van het in te lossen bedrag. Volgens [eisers] zou dit € 390.427,82 dan wel € 393.990,32 zijn. Volgens Boogaard bedraagt het in te lossen bedrag - rekening houdend met de betalingen genoemd in haar productie 3 - € 434.763,93. Partijen twisten daarbij over verschuldigdheid van wettelijke rente, van contractuele boetes, advocaatkosten en van notariskosten. Dit kort geding leent zich niet voor een inhoudelijke beoordeling van deze geschilpunten. Dat moeten zij maar aan de bodemrechter voorleggen. 
      
    
    
      4.11.
      Om te voorkomen dat Boogaard na het vervallen van haar hypotheekrecht een vordering op [eisers] houdt (waarvoor [eisers] geen zekerheid meer heeft gesteld), zal de voorzieningenrechter het door [eisers] in te lossen bedrag bepalen op € 434.763,93. Boogaard heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [eisers] ook advocaat- en notariskosten verschuldigd is en zij heeft de hoogte daarvan voldoende inzichtelijk gemaakt, mede door het overleggen van facturen en een pro-formafactuur. Indien later mocht blijken dat [eisers] teveel hebben ingelost, kunnen zij dat als zijnde onverschuldigd betaald van Boogaard terugvorderen. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.12.
      
        Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eisers] er spoedeisend belang bij hebben de uitstaande leningen (met rente en kosten) in te kunnen lossen, waarna het hypotheekrecht van Boogaard wordt doorgehaald. De voorzieningenrechter zal Boogaard daarom veroordelen/gebieden binnen 24 uur na betekening van dit vonnis schriftelijk en onvoorwaardelijk aan de notaris te verklaren dat zij zal meewerken aan doorhaling van de hypothecaire inschrijvingen op de woning als er een bedrag van € 434.763,93 door [eisers] (al dan niet via de notaris J.M.J.A. Hofstee van Abma Scheurs Notarrissen ) aan Boogaard wordt betaald. Indien deze periode eindigt in het weekend, wordt deze periode verlengt met 24 dan wel 48 uur tot de daarop volgende maandag.
        Aan deze veroordeling zal de voorzieningenrechter een dwangsom verbinden van, zoals verzocht, € 375.000,- voor het geval Boogaard deze veroordeling niet geheel of niet tijdig nakomt. 
      
      
    
    
      4.13.
      Voor het geval Boogaard niet of niet tijdig aan de veroordeling voldoet, zal de voorzieningenrechter bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de voor de doorhaling van de hypotheekrechten op de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van Boogaard.
      
    
    
      4.14.
      Boogaard is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                152,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                331,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.768,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      
        gebiedt/veroordeelt Boogaard om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis schriftelijk en onvoorwaardelijk aan de notaris J.M.J.A. Hofstee van Abma Scheurs Notarissen te verklaren dat zij zal meewerken aan doorhaling van de hypothecaire inschrijvingen op de woning van [eisers] [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , kadastraal bekend als [gemeente] , [kadastraalnummer] , als er een bedrag van 
        € 434.763,93 door [eisers] (al dan niet via genoemde notaris) aan Boogaard wordt betaald, waarbij de genoemde termijn wordt verlengd met 24 dan wel 48 uur tot de daarop volgende maandag, indien deze termijn eindigt op een zaterdag of zondag,
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Boogaard om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 375.000,- indien Boogaard niet of niet tijdig aan de veroordeling onder 5.1. voldoet,
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat dit vonnis in de plaats komt voor de voor de doorhaling van de hiervoor onder 5.1. bedoelde hypothecaire inschrijvingen noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van Boogaard indien Boogaard niet of niet tijdig aan de veroordeling onder 5.1. voldoet,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Boogaard in de proceskosten van € 1.768,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Boogaard niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Boogaard tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025.