ECLI:NL:RBMNE:2025:3523, Rechtbank Midden-Nederland, 09-07-2025, C/16/551064 / HL ZA 23-29
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eindvonnis na deskundigenbericht. Vervolg op ECLI:NL:RBMNE:2023:7216. Verkoper van woning is aansprakelijk voor gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmerd. Deskundige heeft de reële herstelkosten die noodzakelijk gemaakt moesten worden om het gebrek te herstellen vastgesteld. Deskundige heeft een nieuw voor oud aftrek van 67 % toegepast. De rechtbank verenigt zich met de meeste conclusies van de deskundige.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/551064 / HL ZA 23-29
    
    
    
      
        Vonnis van 9 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 2. [eiseres sub 2] , 
    
      beide wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
      advocaten: mrs. M.J. Guit en D.M.R. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2] , 
    
      beide wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
      advocaat: mr. R.A. Rila.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 1 mei 2024 en de daarin genoemde processtukken;- het deskundigenbericht van 18 februari 2025 met bijlagen;
      - de conclusie na het deskundigenbericht van [eiser sub 1] c.s. met productie 20;
      - de conclusie na het deskundigenbericht van [gedaagde sub 1] c.s. met productie 5.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
    
      1.3.
      Nadat de zaak op de rol van 2 april 2025 voor vonnis is komen te staan, hebben [gedaagde sub 1] c.s. op 3 april 2025 een brief in het geding gebracht. Die brief is volgens [gedaagde sub 1] c.s. een reactie op een verklaring van [A] die door [eiser sub 1] c.s. als productie 20 bij hun conclusie na het deskundigenbericht in het geding is gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank mochten [gedaagde sub 1] c.s. nog reageren op de productie die door [eiser sub 1] c.s. in het geding is gebracht. De akte van 3 april 2025 behoort tot het procesdossier en zal worden meegenomen in de verdere beoordeling.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 28 februari 2024 is geoordeeld dat het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat voor gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren, [gedaagde sub 1] c.s. uitsluitend aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten moet rekening gehouden worden met een aftrek ‘nieuw voor oud’.
      
    
    
      2.2.
      Voor het bepalen van de hoogte van de herstelkosten en in hoeverre er een aftrek nieuw voor oud moet worden toegepast, heeft de rechtbank in het tussenvonnis van 1 mei 2024 de heer ing. [B] van [onderneming 1] (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd. Aan de deskundige zijn de volgende vragen gesteld:
      
      1. a.) Wat zijn de reële herstelkosten van het atrium van het door [C] vastgestelde vliesgevelgebrek? Met reële herstelkosten wordt bedoeld de kosten die noodzakelijk gemaakt moesten worden om het vliesgevelgebrek te herstellen. 
      
      
        
          b.) Heeft het feit dat er bij het herstel van het atrium dubbel gelaagd triple zonwerend glas is gebruikt geleid tot extra werkzaamheden (afgezien van de hogere kosten van het glas) en/of tot het noodzakelijkerwijs moeten gebruiken van andere materialen (bijvoorbeeld een andere kwaliteit hout, profielen, etc.) ten opzichte van de situatie dat bij het herstel hetzelfde glas zou zijn gebruikt als bij de bouw van het atrium? Zo ja, op welk bedrag begroot u deze extra werkzaamheden en/of extra materialen? 
        
      
      
      2. Is het atrium door het herstel van het vliesgevelgebrek in een betere staat komen te verkeren? Zo ja, hoe begroot u de aftrek ‘nieuw voor oud’? Zo nee, waarom niet? 
      
      3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 
      
      
        
          Antwoorden van de deskundige
        
      
      
    
    
      2.3.
      De deskundige heeft partijen in de gelegenheid gesteld om op het concept deskundigenbericht te reageren. Partijen hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt. Op 18 februari 2025 heeft de deskundige zijn deskundigenbericht uitgebracht.
      
    
    
      2.4.
      De eerste vraag onder a beantwoordt de deskundige voor zover relevant als volgt: 
      
      
        
          “(…)De vraag doet zich voor of plaatselijk herstel een reële optie is geweest. In de gegeven situatie zijn in dat verband de volgende omstandigheden van belang:
        
        
          - de omstandigheid dat binnen circa 10 jaar grootschalig onderhoud noodzakelijk is, zoals onder meer volgt uit het rapport van [A] ; het dubbelglas zou dan circa 30 jaar oud zijn en het einde van de levensduur hebben bereikt; dubbel glas van omstreeks 2003 heeft een te verwachten levensduur van 20 tot 30 jaar;
        
        
          - de omstandigheid dat de afdichting van het glas terugkerende storingen vertoonde en er volgen [A] rekening mee moest worden gehouden dat om het jaar het kitwerk opnieuw uitgevoerd en/of gecontroleerd moet worden;
        
        
          - de omstandigheid dat er bij het uitvoeren van onderhoud rekening gehouden dient te worden met aanzienlijke kosten in verband met klimmateriaal dat voor het uitvoeren van het onderhoud noodzakelijk is;
        
        
          - de omstandigheid dat een substantieel deel van de sponninglatten geheel vervangen dient te worden, met name de sponninglatten op de dorpels van de vliesgevel, terwijl ter plaatse van de wand- en de dakstijlen verspreid ten minste delen van sponninglatten vervangen dienen te worden.
        
      
      
      
        
          Gezien deze omstandigheden is het plaatselijk uitvoeren van herstel geen reële optie omdat de herstelkosten onevenredig hoog zijn in relatie tot de rest levensduur van circa 10 jaar voor het glas en de vliesgevelconstructie, uitgezonderd de houten draagconstructie. Algehele vervanging van de glas en de vliesgevelprofielen is daarmee een redelijke wijze van herstel.
        
      
      
      
        
          Beschikbare gegevens over de kosten van het uit te voeren herstel 
        
        
          
            [onderneming 2] heeft in de offerte 11 juli 2022 de herstelkosten begroot op een totaalbedrag van € 159.954,40 inclusief btw. Deze kosten komen redelijk en marktconform voor. In het bijzonder is hierbij nog gekeken naar de grootste post voor de vliesgevel. Hiervoor is onder post 34 een bedrag opgenomen van € 81.600,00 exclusief opslagen en btw. Uitgaande van een berekend vliesgeveloppervlak van 135 m² (zie bijlage 4) komt dit uit op een bedrag van iets boven de € 600,00 per m² hetgeen eveneens als reëel voorkomt voor het leveren en aanbrengen van een relatief eenvoudige vliesgevelconstructie inclusief de randaansluitingen. 
        
      
      
      
        
          
            [eiser sub 1] heeft de kosten van het herstel van het glasdak in productie 18d tweede blad bij akte overlegging producties tevens wijziging van eis van 7 september 2023 begroot op een totaalbedrag van € 268.686,64 inclusief btw en zonder nieuw-voor-oud correctie. Dit bedrag is gerekend exclusief de meerprijs voor zonwerende beglazing, exclusief de meerprijs voor triple glas alsmede exclusief de meerprijs voor de elektrisch bedienbare dakramen. Hierin is een bedrag opgenomen van € 147.500,00 exclusief btw en opslagen voor het leveren en monteren van de vliesgevel, gebaseerd op de offerte van [onderneming 3] van 15 december 2022. Dit komt neer op een bedrag van bijna € 1.100,00 per m² hetgeen zeer hoog is voor een relatief eenvoudige vliesgevelconstructie. 
        
      
      
      
        
          Bepaling van de reële kosten voor het uit te voeren herstel 
        
        
          Als uitgangspunt voor het bepalen van de reële kosten voor het uit te voeren herstel kan genomen worden van de offerte van [onderneming 2] van 11 juli 2022. Deze reële en marktconforme herstelkosten zijn begroot op een totaalbedrag van € 159.954,40 inclusief btw. Rekening houdend met het tijdstip van de offerte (11 juli 2022), het tijdstip van uitvoering van de werkzaamheden (rond mei 2023) en de prijsontwikkeling in de bouwkosten over de tussenliggende periode, dient dit totaalbedrag nog verhoogd te worden met een percentage van afgerond 5%, wat uitkomt op een totaalbedrag van € 167.952,12 inclusief btw.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Voor het antwoord op de eerste vraag onder b verwijst de deskundige naar zijn antwoord op de eerste vraag onder a (zie rechtsoverweging 2.4.). Daarmee is volgens de deskundige al uitgegaan van de kosten van soortgelijk herstel.
      
    
    
      2.6.
      De tweede vraag beantwoordt de deskundige voor zover relevant als volgt:
      
      
        
          “Ja, het atrium is door het herstel van het vliesgevelgebrek in een beduidend betere staat komen te verkeren.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Aan het eind van de door [A] genoemde periode van 10 jaar zou het glas een ouderdom hebben van 27 jaar. De te verwachten levensduur van dubbelglas ligt tussen de 20 en 30 jaar waarmee op dat moment dus het einde van de levensduur zou hebben bereikt waardoor bij een dergelijk groot onderhoud de beglazing geheel vervangen zou dienen te worden. Daarnaast vertoonde ook de afdichting van het glas duidelijke storingen, waardoor regelmatig onderhoud noodzakelijk was, en op niet al te lange termijn algehele vervanging onvermijdelijk. Feitelijk komt het erop neer dat na die 10 jaar het herstel uitgevoerd zou moeten worden dat in middels is gerealiseerd. Het uitgevoerde herstel van atrium betreft dus een verbetering die ook zonder het vliesgevelgebrek ca. 10 jaar later doorgevoerd had moeten worden. Een soortgelijke constructie zou dan opnieuw een levensduur hebben van ca. 30 jaar, waarmee de aftrek nieuw voor oud 2/3 van de herstelkosten bedraagt ofwel 67%.
        
      
      
      
        
          Het tweede voordeel van het nu uitvoeren van het herstel is dat er in de komende 10 jaar geen noodzaak bestaat de kitafdichting van het atrium om het jaar te controleren en waar nodig te herstellen. De kosten die daarmee gemoeid zijn worden geraamd op een bedrag van € 5.000,00 exclusief btw per keer. Dit zou binnen die 10 jaar vier keer uitgevoerd dienen te worden.”
        
      
      
      
        
          Reactie van partijen op het deskundigenbericht
        
      
      
    
    
      2.7.
      Partijen hebben met hun conclusie na deskundigenbericht als volgt – samengevat –gereageerd op het deskundigenbericht.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser sub 1] c.s. stellen dat de deskundige bij zijn beantwoording van vraag 1 uitgegaan is van een onjuist uitgangspunt. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft de deskundige een opgave gedaan van de redelijke kosten voor het uit te voeren herstel, maar had de deskundige de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten als uitgangspunt moeten nemen. Bij het beantwoorden van vraag 2 heeft de deskundige volgens [eiser sub 1] c.s. de conclusies van [A] onjuist geïnterpreteerd en is de deskundige uitgegaan van een onjuiste levensduur van de beglazing van het atrium en de vliesgevel. Daardoor is het percentage voor de aftrek nieuw voor oud niet goed vastgesteld. Bovendien moet een aftrek nieuw voor oud alleen plaatsvinden op materialen en niet op kosten van arbeid. Tot slot kunnen [eiser sub 1] c.s. zich niet verenigen met de conclusie van de deskundige dat zij de komende tien jaar kosten besparen, omdat zij de kitafdichting van het atrium niet om het jaar hoeven te herstellen.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. verzoeken de rechtbank om op basis van het rapport van de deskundige terug te komen op het oordeel in het tussenvonnis van 28 februari 2024 dat het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is dat oordeel tot stand gekomen op basis van onjuiste en onvolledige rapporten van [C] . [gedaagde sub 1] c.s. verwijzen daarbij naar een e-mailbericht van 25 oktober 2024 van de deskundige. Als de rechtbank niet terug komt op dat oordeel, kunnen [gedaagde sub 1] c.s. zich met uitzondering van de vastgestelde prijs van de beglazing volledig verenigen met de conclusies van de deskundige.
      
      
        
          Beoordeling van de rechtbank
        
      
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank zal niet terugkomen op het oordeel dat het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. In het tussenvonnis van 28 februari 2024 is dat geoordeeld, omdat door het vliesgevelgebrek ramen uit het atrium kunnen vallen en het atrium geheel of gedeeltelijk verloren kan gaan. Uit het deskundigenrapport is niet gebleken dat dit oordeel op onjuiste gronden tot stand is gekomen. Dat blijkt ook niet uit het e-mailbericht van 25 oktober 2024 van de deskundige dat door [gedaagde sub 1] c.s. in het geding is gebracht. In dat e-mailbericht vraagt de deskundige aanvullende informatie op om zijn onderzoeksvragen naar de herstelkosten van het gebrek te beantwoorden. De vraag naar de herstelkosten van het vliesgevelgebrek is een gehele andere vraag dan de vraag of het vliesgevelgebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat.
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser sub 1] c.s. worden niet gevolgd in hun stelling dat de daadwerkelijk geleden schade het uitgangspunt had moeten zijn voor het vaststellen van de herstelkosten. De koopovereenkomst bepaalt namelijk in artikel 6.3 dat [gedaagde sub 1] c.s. uitsluitend aansprakelijk zijn voor de herstelkosten en niet voor aanvullende (gevolg)schade. Door de rechtbank is aan de deskundige gevraagd om de reële herstelkosten vast te stellen en daarbij is expliciet overwogen dat daarmee de noodzakelijke herstelkosten wordt bedoeld. Het standpunt van [eiser sub 1] c.s. dat de deskundige de daadwerkelijke gemaakte herstelkosten als uitgangspunt had moeten nemen, is niet verenigbaar met het vaststellen van de noodzakelijke herstelkosten. De deskundige concludeert namelijk dat de door [eiser sub 1] c.s. gehanteerde wijze van herstel op zeer veel punten afwijkt van de oorspronkelijke vliesgevelconstructie. Volgens de deskundige gaat het daarbij niet alleen om de betere beglazing en extra dakramen, maar ook de wijze van montage met structurele kitvoegen. In de oude situatie was sprake van een verouderde en eenvoudige vliesgevelconstructie. Door een serie wijzigingen bij het herstel is het atrium een modernere, duurzamere en minder onderhouds- en lekkagegevoelige constructie geworden. De deskundige is daarom terecht uitgegaan van de herstelkosten die noodzakelijk gemaakt moeten worden en niet van de daadwerkelijke herstelkosten. De rechtbank verenigt zich met de door de deskundige vastgestelde herstelkosten van € 167.952,12 (inclusief btw).
      
    
    
      2.12.
      De vraag of de deskundige de conclusies van [A] onjuist heeft geïnterpreteerd kan in het midden blijven, omdat de deskundige op basis van eigen onderzoek en zijn eigen oordeel tot zijn conclusies in het deskundigenrapport is gekomen. Het is tussen partijen niet in geschil dat binnen tien jaar groot onderhoud had moeten plaatsvinden aan het atrium. Volgens de deskundige moet daarbij de beglazing geheel vervangen worden. Dat bij het onderhoud aan de gehele vliesgevel de beglazing moet worden uitgenomen en de gehele waterhuishouding moet worden gecontroleerd, wordt ook onderschreven in het rapport van [A] van 30 juni 2022. Dat de beglazing bij het onderhoud uitgenomen had moeten worden staat daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast. Dat [A] later in zijn e-mailbericht van 1 april 2025 aan de advocaat van [eiser sub 1] c.s. schrijft dat als de buitenkant weinig houtrotaantasting vertoont er geen reden is om de beglazing uit te nemen maakt dat niet anders. Volgens de deskundige leidt het uitnemen van dertig jaar oude beglazing tot vervanging daarvan. Ook [C] concludeert in zijn rapport van 18 juli 2022 dat ruiten na demontage uit het atrium niet herbruikbaar zijn. Weliswaar kan [eiser sub 1] c.s. worden gevolgd in hun stelling dat glas na dertig jaar niet meteen waardeloos is, maar het is niet herbruikbaar zoals de deskundigen zeggen. . Daarnaast vertoonde ook de afdichting van het glas duidelijke storingen, waardoor algehele vervanging op niet al te lange termijn volgens de deskundige onvermijdelijk was. Daar komt bij dat de deskundige verwacht dat ook de houten profielen bij het onderhoud vervangen zouden moeten worden, omdat er sprake is van een dertig jaar oude vliesgevel met een slecht functionerende interne waterhuishouding. Uit de stellingen van [eiser sub 1] c.s. in de akte na deskundigenbericht lijkt te volgen dat zij menen dat zij bij aankoop van de woning een nieuw atrium mochten verwachten, maar dat is niet juist. [eiser sub 1] c.s. mochten een atrium verwachten dat twintig jaar oud was met een slecht functionerende interne waterhuishouding en duidelijke storingen in de glasafdichting waaraan binnen tien jaar groot onderhoud noodzakelijk was. De rechtbank verenigt zich met de conclusies van de deskundige dat groot onderhoud aan een dertig jaar oude vliesgevel in dit geval neerkomt op algehele vervanging daarvan en dat daarom een aftrek nieuw voor oud dient plaats te vinden ter hoogte van 67% op de noodzakelijke herstelkosten.
      
    
    
      2.13.
      Anders dan [eiser sub 1] c.s. menen, moet de aftrek nieuw voor oud ook toegepast worden op de kosten van arbeid. Dat de rechtbank Gelderland in haar uitspraak van 7 september 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:5220) de aftrek nieuw voor oud alleen heeft toegepast op materiaalkosten maakt dat niet anders. In die zaak oordeelde de rechtbank Gelderland dat in verband met de omstandigheden van dat geval een beperkte aftrek nieuw voor oud op enkel de materiaalkosten toegepast moest worden. Als [eiser sub 1] c.s. het te verwachten onderhoud aan het atrium over tien jaar had laten uitvoeren, zou hij zijn aannemer ook kosten voor arbeid moeten betalen. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. die werkzaamheden zelf zouden uitvoeren. Daarom valt niet in te zien waarom de aftrek nieuw voor oud niet toegepast zou moeten worden op de kosten van arbeid.
      
    
    
      2.14.
      De deskundige overweegt dat een tweede voordeel van het duurzamere herstel van het atrium is dat de eerste tien jaar de kitafdichting niet gecontroleerd en vervangen hoeft te worden. Bij het atrium van voor herstel moest dit om het jaar gebeuren. Daarmee besparen [eiser sub 1] c.s. volgens de deskundige € 20.000 (exclusief btw). De rechtbank volgt de deskundige daarin niet. De correctie van dit voordeel ligt reeds besloten in de aftrek nieuw voor oud van 67% op de noodzakelijke herstelkosten en het feit dat de deskundige kosten die [eiser sub 1] c.s. hebben gemaakt om het atrium moderner en duurzamer te maken buiten beschouwing heeft gelaten.
      
    
    
      2.15.
      De rechtbank gaat voorbij aan het bezwaar van [gedaagde sub 1] c.s. tegen het oordeel van de deskundige dat de kosten van beglazing redelijk en in de gebruikelijke orde van grootte zijn. [gedaagde sub 1] c.s. hebben een aantal prijsaanbiedingen van internet overgelegd, maar gaan voorbij aan het feit dat die prijzen exclusief de kosten van levering, demontage en montage zijn.
      
    
    
      2.16.
      Dit leidt tot de slotsom dat de herstelkosten van het vliesgevelgebrek waarvoor [gedaagde sub 1] c.s. aansprakelijk zijn 33% x € 167.952,12 = € 55.424,20 bedragen.
      
    
    
      2.17.
      Omdat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, zijn [gedaagde sub 1] c.s. tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde sub 1] c.s. zijn in verzuim geraakt omdat zij niet voldaan hebben aan de sommatie van [eiser sub 1] c.s. in hun brief van 22 juli 2022 om tot herstel over te gaan. 
      
    
    
      2.18.
      De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat de tekortkoming vanwege haar geringe betekenis de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt. Partijen hebben namelijk contractueel afgesproken dat [gedaagde sub 1] c.s. bij een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat aansprakelijk zijn voor de herstelkosten daarvan. Daarom zal de rechtbank de koopovereenkomst, zoals primair gevorderd, op grond van artikel 6:267 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gedeeltelijk ontbinden.
      
    
    
      2.19.
      De gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). Voor zover de prestaties al zijn nagekomen, ontstaat een verbintenis tot ongedaanmaking van die prestaties (artikel 6:271 BW). Het bedrag van de ongedaanmakingsverbintenis zal worden begroot op € 55.424,20 en [gedaagde sub 1] c.s. zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling daarvan.
      
    
    
      2.20.
      De wettelijke rente over het bedrag van € 55.424,20 zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf 28 juli 2023 tot de dag van volledige betaling. Hiertegen is geen verweer gevoerd. De schadevergoeding die bestaat uit de wettelijke rente zijn [gedaagde sub 1] c.s. verschuldigd vanwege vertraging in de voldoening van een geldsom. Daarom valt de wettelijke rente niet onder de uitzondering uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst van (aanvullende) schade waarvoor [gedaagde sub 1] c.s. niet aansprakelijk zijn.
      
    
    
      2.21.
      De veroordeling wordt zoals gevorderd hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Nevenvorderingen
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        [eiser sub 1] c.s. vorderen schadevergoeding van € 10.000,00 in verband met vervangende woonruimte. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn [gedaagde sub 1] c.s. alleen aansprakelijk voor de herstelkosten van gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. Artikel 6.3 bepaalt expliciet dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aansprakelijk zijn voor overige (aanvullende) schade, tenzij hen een verwijt treft. In het tussenvonnis van 22 november 2023 is geoordeeld dat [gedaagde sub 1] c.s. hun mededelingsplicht niet hebben geschonden. Van enig ander verwijt van [gedaagde sub 1] c.s. is niet gesteld of gebleken. De vordering tot betaling van de kosten van vervangende woonruimte zal daarom worden afgewezen.
      
      
    
    
      2.23.
      
        [eiser sub 1] c.s. vorderen de kosten van de deskundigenrapporten van [C] van € 2.397,86. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen, als er voldaan is aan de dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat de kosten redelijk gemaakt moesten worden en de kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn. Naar het oordeel van de rechtbank doorstaan de gevorderde kosten deze toets. Op basis van de rapporten van [C] is vast komen te staan dat het vliesgevelgebrek het normale gebruik als woonhuis in de weg staat. De omvang van de kosten zijn redelijk en komen daarom voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s..
      
    
    
      2.24.
      
        [eiser sub 1] c.s. vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [gedaagde sub 1] c.s. consumenten zijn (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding zal worden afgewezen. Er is namelijk niet gebleken dat aan [gedaagde sub 1] c.s. een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.25.
      Hoewel een deel van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. wordt afgewezen, hebben [gedaagde sub 1] c.s. ten aanzien van de belangrijkste vraag over hun aansprakelijkheid ongelijk gekregen. Daarom worden [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. veroordeeld. De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden over het toegewezen bedrag begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                130,75
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.301,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.642,00
              
              
                (3 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.251,75
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.26.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      2.27.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Kosten deskundige
        
      
      
    
    
      2.28.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. hebben het voorschot van het deskundigenbericht betaald. [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat de kosten van de deskundige (deels) voor rekening van [eiser sub 1] c.s. moeten komen, omdat zij vanwege de aftrek nieuw voor oud als de in het ongelijk gestelde partij moeten worden gezien. Daarin worden [gedaagde sub 1] c.s. niet gevolgd. Weliswaar is het toegewezen bedrag lager dan de vordering van [eiser sub 1] c.s. vanwege de aftrek nieuw voor oud, maar het staat vast dat [gedaagde sub 1] c.s. aansprakelijk zijn voor het vliesgevelgebrek en de noodzakelijke herstelkosten moeten betalen. Voor het bepalen van de hoogte van de noodzakelijke herstelkosten is de deskundige ingeschakeld. Daarom komen de kosten van de deskundige voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. De factuur van de deskundige bedraagt € 5.808,00. Dat bedrag hebben [gedaagde sub 1] c.s. als voorschot al betaald. Daarom zal op dit punt geen veroordeling volgen. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      2.29.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. vorderen in reconventie de kosten van een deskundige die zij van plan waren om in te schakelen. Los van de vraag of [eiser sub 1] c.s. voor die kosten aansprakelijk zouden zijn, is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. een deskundige hebben ingeschakeld. De vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      2.30.
      Hoewel [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Van noemenswaardige extra werkzaamheden door [eiser sub 1] c.s. voor de vordering in reconventie is de rechtbank niet gebleken.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 55.424,20, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 juli 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 2.397,86,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 5.251,75, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      wijst de vordering van [gedaagde sub 1] c.s. af,
      
    
    
      3.8.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.