ECLI:NL:GHSHE:2025:1529, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-06-2025, 200.350.248_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-06-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop van woning. Lekkend dak, dwaling of non-conformiteit? Het hof gaat deskundige benoemen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.350.248/01
    
    
    
      
        arrest van 3 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] ,
    
      2. [appellante sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten, 
      hierna aan te duiden als [appellanten] ,
      advocaat: mr. T. Delmée te 's-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. J. Nederlof te Waalwijk.
    
    
    
      als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 11 maart 2025 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/393454 / HA ZA 23-349 gewezen vonnis van 21 augustus 2024.
    
    
    
  
  
    
      5Het verloop van de procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        het tussenarrest van 11 maart 2025 waarin het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast; 
      
      
        het proces-verbaal van mondelinge behandeling na aanbrengen van 17 april 2025, waaruit blijkt dat de raadsheer-commissaris de zaak naar de rol van 20 mei 2025 heeft verwezen voor beraad hof. 
      
    
    
    
      Hierna is bepaald dat arrest wordt gewezen door een meervoudige kamer. 
    
    
  
  
    
      6De motivering 
    
    
      6.1.1.
      
        
          [geïntimeerde] heeft de woning (appartement) aan [adres A] van [appellanten] gekocht voor € 605.000,-. Op 1 juli 2022 is de woning aan [geïntimeerde] geleverd. 
        Eind december 2022 en in de maand januari 2023 heeft [geïntimeerde] tijdens langere perioden van regenval diverse lekkages geconstateerd op de aan de achterzijde, onder het dakterras gesitueerde slaapkamers en badkamer. Het dakterras was in of omstreeks september 2020 door [appellanten] aangelegd. 
      
      
    
    
      6.1.2.
      
        Het bedrijf [XX] heeft onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkages; in het onderzoeksrapport van 6 februari 2023 heeft [XX] de kosten van de herstelwerkzaamheden voor het verhelpen van de lekkages grof geschat op ongeveer € 50.000,- exclusief btw (productie 9 bij inleidende dagvaarding). 
        In een onderzoeksrapport van 14 maart 2023 (productie 10 bij inleidende dagvaarding) heeft [persoon A] , technisch manager bij [YY] Diensten, zijn bevindingen ten aanzien van de oorzaak van de lekkages neergelegd. 
        In een calculatie van 18 maart 2024 heeft aannemingsbedrijf [ZZ] de reparatie- en herstelkosten van de lekkage begroot op € 97.452,01 inclusief btw (productie 23 bij de akte van [geïntimeerde] van 3 april 2024). 
      
      
    
    
      6.1.3.
      
        
          [geïntimeerde] vordert primair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst bij brief van 7 maart 2023 wegens dwaling buitengerechtelijk is vernietigd, dan wel wegens non-conformiteit buitengerechtelijk is ontbonden, althans om koopovereenkomst alsnog te vernietigen dan wel te ontbinden. 
        Primair wil [geïntimeerde] dus dat de koopovereenkomst ongedaan wordt gemaakt. 
        
          [geïntimeerde] vordert verder hoofdelijke veroordeling van [appellanten] om eraan mee te werken dat de woning aan [appellanten] terug wordt geleverd en dat het aankoopbedrag aan [geïntimeerde] wordt terugbetaald, alsmede een bedrag van € 28.792,59 in hoofdsom aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente en kosten.  
        Subsidiair, voor het geval geoordeeld wordt dat de koopovereenkomst niet is, of alsnog dient te worden vernietigd dan wel ontbonden, vordert [geïntimeerde] voor recht te verklaren dat er sprake is van non-conformiteit dan wel wanprestatie, alsmede hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 107.452,01 in hoofdsom aan schadevergoeding (€ 97.452,01 voor het herstel van de lekkages en € 10.000,- voor hinder/overlast/verblijf elders), te vermeerderen met rente en kosten. 
      
      
    
    
      6.1.4.
      
        [appellanten] hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen. Zij betwisten de aard en ernst van de gestelde lekkages. [appellanten] voeren aan dat zij slechts een kleine lekkage in het voorjaar van 2021 hebben gehad en dat zij die hebben laten repareren. [appellanten] bestrijden de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte rapporten en betwisten dat sprake is van dwaling en/of non-conformiteit. Ook de hoogte van de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding wordt door [appellanten] betwist. Volgens [appellanten] moet een aannemer de door [XX] geïndiceerde werkzaamheden voor ongeveer een derde van het door [XX] genoemde bedrag (€ 50.000,-) kunnen uitvoeren. 
      
    
    
      6.1.5.
      
        In het bestreden vonnis heeft de rechtbank overwogen dat van een woonhuis mag worden verwacht dat het een deugdelijke, waterdichte (dak)constructie heeft, zodat [geïntimeerde] niet hoefde te verwachten dat sprake zou zijn van een (dak)constructie die in een staat verkeerde zoals door [XX] is vastgesteld. Volgens de rechtbank staan deze ernstige gebreken, die zijn veroorzaakt door de ondeugdelijke aanleg van het dakterras en die al aanwezig waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, in de weg aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis. Dat levert een tekortkoming op die ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt, zodat [geïntimeerde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. 
        De beslissing van de rechtbank in het bestreden vonnis luidde, verkort weergegeven, dat voor recht is verklaard de koopovereenkomst per 7 maart 2023 is ontbonden en dat [appellanten] zijn veroordeeld om medewerking te verlenen aan de teruglevering van de woning aan hen met betaling van het aankoopbedrag op de kwaliteitsrekening van de notaris, en om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 14.230,84 aan schadevergoeding te betalen, te vermeerderen met rente en kosten. 
      
      
    
    
      6.2.
      
        [appellanten] zijn tijdig van het bestreden vonnis in hoger beroep gekomen, waarna het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast. Zoals blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie na aanbrengen waren partijen het er ter zitting over eens dat het hof een deskundige zal benoemen ter beantwoording van de vragen (kort gezegd) wat (de aard van) het gebrek is dat de lekkages in het appartement van [geïntimeerde] heeft veroorzaakt en wat de hoogte is van de herstel- en de gevolgkosten. Het hof zal het rapport dat door de te benoemen deskundige zal worden opgesteld gebruiken als feitelijke basis voor de beoordeling van het geschil tussen partijen. 
      
    
    
      6.3.
      Het hof is voornemens [persoon B] als deskundige te benoemen. [persoon B] is werkzaam bij bouwtechnisch en bouwfysisch ingenieursadviesbureau [--] B.V. te [plaats A] , dat deskundig is op het gebied van (onder meer) (dak)constructies, lekkages en vocht. 
      
    
    
      6.4.
      Het hof is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:
      
      1. Wat is de oorzaak van de lekkages in het dak aan de achterzijde van de woning van [geïntimeerde] (slaapkamers en badkamer) aan [adres A] ? Wat is de ernst van die lekkages? 
      
      2. Houden de lekkages verband met het in of omstreeks september 2020 op het dak 	gerealiseerde dakterras? Hoe groot acht u de kans dat de lekkages ook zouden zijn ontstaan indien op het dak geen dakterras was aangelegd? Kan een onzorgvuldig gebruik van het dakterras (mede) de oorzaak zijn geweest van de lekkages of daaraan hebben bijgedragen? 
      
      3. Welke werkzaamheden zijn nodig om de lekkages permanent te verhelpen? Is daarvoor noodzakelijk dat de balustrade wordt verwijderd? 
      Hoe hoog begroot u de kosten die nodig zijn om de lekkages te verhelpen? 
      
      4. Welke werkzaamheden zijn nodig om de (vocht)schade aan de binnenzijde van de woning die het gevolg is geweest van de lekkages te verhelpen? 
      Hoe hoog begroot u de kosten van die werkzaamheden? 
      
      5. Indien uw bevindingen afwijken van die in een of meer van de in deze procedure overgelegde rapporten (met name het rapport van [XX] van 6 februari 2023, productie 9 bij inleidende dagvaarding, en de rapportage van [YY] Diensten van 14 maart 2023, productie 10 bij inleidende dagvaarding), kunt u die verschillen van commentaar en/of een motivering voorzien? Kunt u ook de calculatie van [ZZ] van 18 maart 2013 bij uw eigen raming betrekken (productie 23 bij de akte van [geïntimeerde] van 3 april 2024)? 
      
      6. Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?
      
    
    
      6.5.
      
        Partijen kunnen bij akte zich uitlaten over de persoon van de voorgestelde deskundige en zich uitlaten en/of suggesties doen over de aan de deskundige te stellen vragen. 
        Zoals vermeld in het proces-verbaal zullen de advocaten een week voordat zij hun akte nemen deze naar de wederpartij sturen, zodat zij in hun akte alvast kunnen reageren op het standpunt van de wederpartij.
      
      
    
    
      6.6.
      Het hof is voornemens om, zoals door partijen is afgesproken tijdens de mondelinge behandeling, de kosten van het deskundigenbericht voorshands ten laste van [appellanten] te brengen. 
      
    
    
      6.7.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden, waaronder de beslissing om al dan niet een descente te houden in aanwezigheid van de deskundige. 
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 1 juli 2025 voor akte aan de zijde van beide partijen met de hiervoor in rechtsoverweging 6.5 vermelde doeleinden (geen antwoordaktes); 
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, P.P.M. Rousseau en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 juni 2025.
    
    
    
      		griffier					rolraadsheer