ECLI:NL:RBMNE:2025:3933, Rechtbank Midden-Nederland, 23-05-2025, 24/439
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/439
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser(es),
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 719.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigena(a)r(es) van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1998 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een inpandige garage van 19 m², een overkapping van 17 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 216 m2  en ligt op een kavel van 488 m².
    Geschil
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 719.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] in [plaats] , verkocht op 5 februari 2021 voor € 787.500,-;
    - [adres 3] in [plaats] , verkocht op 11 september 2021 voor € 612.500,-;
    - [adres 4] in [plaats] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 720.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn, die in de gemeente [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van de KOUDV-factoren, het bouwjaar en het gebruiksoppervlak, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
      
    
    
    9. Eiser(es) voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat zowel uit het taxatieverslag als uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau gekwalificeerd is met factor ‘2: eenvoudig/verouderd’. Er is geen reden om het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning veel lager dan die van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het op de weg van eiser(es) had gelegen om het standpunt te onderbouwen met objectieve en verifieerbare gegevens zoals foto’s. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        10.	Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. Gelet hierop is de heffingsambtenaar van mening dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de stelling van eiser(es) niet is onderbouwd en dat er door de ruim lagere m²-prijs van de woning genoeg ruimte in de matrix zit om eventuele verschillen in duurzaamheid te compenseren. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De zolder
        
      
      
      
        11.	Eiser(es) voert aan dat de zolder enkel te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en er daglichttoetreding is. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser(es) tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening gehouden met de vlizotrap, waardoor hij met teveel vierkante meters gebruiksoppervlakte rekent voor de woning. Daardoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat deze grond pas in de beroepsfase is aangevoerd. De gehanteerde gebruiksoppervlakte is correct. Indien sprake is van een vlizotrap en er geen daglichttoetreding is wordt de zolder niet meegenomen in de berekening van het gebruiksoppervlakte. Bovendien bestaat er tussen partijen geen geschil over het gebruiksoppervlakte van de woning. Het taxatierapport dat door eiser(es) in de bezwaarfase is overlegd vermeld een oppervlakte van 238 m². Uit de taxatiematrix en het taxatieverslag blijkt dat de heffingsambtenaar ook uitgaat van 238 m² (woning 235 m² en dakkapel 3 m²).
      
    
    
      11.2
      De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van eiser(es) dat de zolder onterecht is betrokken bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte kan alleen leiden tot de conclusie dat eiser(es) van mening is dat de gebruiksoppervlakte door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. In het taxatieverslag uit de bezwaarfase volgt dat de woning (inclusief de inpandige garage) een gebruiksoppervlakte heeft van 235 m². Daar komt dan nog 3 m² bij voor de dakkapel. In de bezwaarfase komt de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte dan ook neer op 238 m². In het door eiser(es) ingediende woningwaarderapport staat ook een gebruiksoppervlakte vermeld van totaal 238 m². In de matrix zijn de verschillende objectonderdelen, zoals gebruikelijk, meer uitgesplitst en wordt er gerekend met 216 m² voor de woning, 19 m² voor de inpandige garage en 3 m² voor de dakkapel. Dit maakt, wederom, 238 m². Nu er aan de hand van de door eiser(es) zelf ingediende stukken alleen maar geconcludeerd kan worden dat er geen geschil bestaat ten aanzien van de gebruiksoppervlakte, ondanks dat deze op een andere wijze is opgebouwd, is de rechtbank van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen. 
      
      
        
          Stankoverlast
        
      
      
      
        12.	Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de stankoverlast bij de woning. Stankoverlast leidt tot een lagere WOZ-waarde vanwege de negatieve invloed op de leefomgeving en de algemene aantrekkelijkheid van de woning. Onaangename geuren van nabijgelegen fabrieken, boerderijen of afvalverwerkers verminderen het woongenot. Volgens eiser(es) worden potentiële kopers hierdoor afgeschrikt. De referentiewoningen hebben geen last van stankoverlast. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is volgens eiser(es) de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat als er al sprake is van stankoverlast dat in meer of mindere mate is verdisconteerd in de transactiesommen van de referentiewoningen. Alle referentiewoningen zijn net als de woning gelegen in een landelijk gebied. Elke woning in [plaats] heeft wel een agrarisch bedrijf in de directe omgeving. De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat de enkele stelling hierover van eiser(es) niet kan leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser(es) te hoog heeft vastgesteld. Het had op de weg van eiser(es) gelegen om deze stelling nader te onderbouwen met objectieve en verifieerbare gegevens. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Recht van overpad
        
      
      
      
        13.	Eiser(es) voert aan dat op een gedeelte van het perceel bij de woning een recht van overpad rust. Hierdoor is het perceel niet optimaal bruikbaar, omdat het deel niet volledig privé gebruikt kan worden door eiser(es). Dit deel van het perceel dient dan ook niet meegenomen te worden in de waardering. De heffingsambtenaar heeft hier in de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      13.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat dit klopt en dat de taxateur hier rekening mee heeft gehouden. Hij verwijst hiervoor naar de matrix, waarin slechts 447 m² in de waardering is betrokken en de 41 m² van de erfdienstbaarheid niet. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat enkel de eindwaarde in geschil is. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).