ECLI:NL:RBROT:2025:10546, Rechtbank Rotterdam, 29-08-2025, C/10/704503 / KG ZA 25-805
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming. Toewijzing. Burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b Opiumwet. Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Artikel 7:231 lid 2 BW. Belangenafweging. Ontruimingstermijn gesteld op twee weken na de datum waarop gedaagde de woning weer kan betreden.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/704503 / KG ZA 25-805
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 29 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING HAVENSTEDER,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Capelle aan den IJssel,
      gedaagde,
      advocaat mr. R.J. Michielsen te Hoogvliet Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Havensteder en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt van Havensteder de sociale huurwoning aan het adres [adres] . De burgemeester van Capelle aan den IJssel heeft de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de periode van 2 juli 2025 tot en met 2 januari 2026 gesloten. Aanleiding daarvoor was dat de politie op 27 maart 2025 een drugspers, een persplaat en 355,1 gram versnijdingsmiddelen in de woning had aangetroffen. Vervolgens heeft Havensteder de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst bij brief van 18 juli 2025 buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] gevraagd om te bevestigen dat hij de woning na opheffing van de burgemeesterssluiting zal opleveren aan Havensteder. [gedaagde] heeft daarop meegedeeld dat hij de woning niet zal opleveren. Daarom vordert Havensteder in deze zaak dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, waarbij de ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken na de datum waarop [gedaagde] de woning weer kan betreden. Dit wordt hierna uitgelegd.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 12 augustus 2025, met bijlagen 1 tot en met 7;
        
        
          de aanvullende bijlage 8 van Havensteder;
        
        
          de bijlagen 1 en 2 van [gedaagde] ;
        
        
          de mondelinge behandeling op 21 augustus 2025;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Michielsen.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      Partijen twisten als eerste over de vraag of Havensteder de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning op goede gronden op basis van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden.
      
      
        
          Het wettelijk kader
        
      
      
    
    
      3.2.
      Het wettelijk uitgangspunt van artikel 7:231 lid 1 BW is dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen enkel door de rechter kan geschieden. In afwijking hiervan staat in artikel 7:231 lid 2 BW dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als in het gehuurde gedragingen hebben plaatsgevonden die in strijd zijn met – onder meer – artikel 3 van de Opiumwet en de woning om die reden op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester is gesloten.
      
      
        
          Havensteder is op goede gronden tot buitengerechtelijke ontbinding overgegaan
        
      
      
    
    
      3.3.
      Vaststaat dat de woning bij besluit van 18 juni 2025 (bijlage 3 van Havensteder) op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester voor de duur van zes maanden is gesloten, op de grond dat in de woning gedragingen hebben plaatsgevonden die in strijd zijn met artikel 3 van de Opiumwet. Dit betekent dat Havensteder naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter bij brief van 18 juli 2025 (bijlage 5 van Havensteder) in principe op goede gronden tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is overgegaan.
      
    
    
      3.4.
      Dat een andere voorzieningenrechter in een uitspraak in een bestuursrechtelijk kort geding heeft overwogen dat uit het besluit van de burgemeester van 18 juni 2025 onvoldoende naar voren komt wat de noodzaak tot het sluiten van de woning is, brengt niet mee dat de voorzieningenrechter in dit kort geding (uiterst marginaal) mag beoordelen in hoeverre [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen tegenover Havensteder. Artikel 7:231 lid 2 BW bevat immers geen toerekenbaarheidstoets. Bovendien brengt het beginsel van de formele rechtskracht mee dat de civiele rechter in principe moet uitgaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan als daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan (of open staat) en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Daarbij is niet vereist dat het besluit onherroepelijk is (zie ECLI:NL:GHDHA:2017:3462, overweging 7). Het is dus niet aan de voorzieningenrechter in deze zaak om het besluit van de burgemeester inhoudelijk te beoordelen. Overigens gaat de voorzieningenrechter in het bestuursrechtelijke kort geding er in zijn uitspraak van uit dat de burgemeester het gebrek in zijn besluit van 18 juni 2025 in de beslissing op bezwaar nog kan herstellen. Diezelfde voorzieningenrechter overweegt dat (1) de burgemeester de noodzaak tot sluiting van de woning aanwezig heeft mogen achten, (2) hij niet gehouden was om met een minder ingrijpend middel te volstaan en (3) het sluiten van de woning voor zes maanden in dit geval niet onevenwichtig is. Gelet hierop is dus maar zeer de vraag of het besluit van de burgemeester van 18 juni 2025 in de bezwaar- of beroepsprocedure onderuit gaat.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen; een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel
        
      
      
    
    
      3.5.
      Gelet op al het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Havensteder de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden. In principe kan [gedaagde] daarop vooruitlopend in deze zaak worden veroordeeld om de woning al te ontruimen. Uit de onweersproken stellingen van Havensteder volgt dat zij daar voldoende spoedeisend belang bij heeft. Aangezien [gedaagde] echter verweer voert tegen de gevorderde ontruiming, moet de voorzieningenrechter beoordelen of het beroep van Havensteder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Bij deze toetsing moet de voorzieningenrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en op grond daarvan een belangenafweging maken. In dit verband overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
      
    
    
      3.6.
      Havensteder moet waken voor de leefbaarheid en de veiligheid in en om haar woningbezit. In dat verband hoeft Havensteder niet te dulden dat haar huurders middelen zoals die in de woning zijn aangetroffen voor handen hebben. De aanwezigheid van versnijdingsmiddelen en spullen ten behoeve van het produceren of handelen in drugs – in welke vorm en hoeveelheid dan ook – doen immers afbreuk aan de leefbaarheid van de buurt. Het is een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs gepaard gaat met overlast en criminaliteit en dat drugsgerelateerde activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich meebrengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid als gevolg. Ook lokt de aanwezigheid van verdovende en of druggerelateerde middelen niet zelden criminele activiteiten uit van buitenaf, zoals ripdeals of schietpartijen. Het is ook een feit van algemene bekendheid dat in het drugsmilieu regelmatig op klaarlichte dag en niet zelden in woonwijken rekeningen vereffend worden. Het maakt daarbij niet uit of deze risico’s zich al dan niet daadwerkelijk hebben verwezenlijkt. Havensteder voert in dit kader een zerotolerancebeleid en zij heeft er belang bij dit beleid te handhaven. Daarnaast is het de taak van Havensteder (als sociale woningcorporatie) om ervoor te zorgen dat schaarse sociale woonruimte beschikbaar komt voor mensen met een kleine beurs. In dit kader heeft zij belang bij ontruiming van de woning, zodat zij die aan iemand kan verhuren die zich wel als een goed huurder zal gedragen.
      
    
    
      3.7.
      Tegenover het belang van Havensteder staat dat duidelijk is dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van de woning, mede door zijn medische situatie. Dit belang weegt echter niet zwaar genoeg om tot afwijzing van de vordering van Havensteder te kunnen leiden. Het is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] niets te maken had met de goederen die in de woning zijn aangetroffen. De stelling van [gedaagde] dat hij ten tijde van de doorzoeking van de woning door de politie al ruim een maand geen toegang had tot de woning, heeft Havensteder gemotiveerd betwist en [gedaagde] is daar vervolgens niet meer op ingegaan. Dat de aannemer van Havensteder eerder (mogelijk) ook over een sleutel van de woning beschikte, maakt nog niet aannemelijk dat de door de politie in de woning aangetroffen goederen daar door een derde zijn achtergelaten. In dit verband is ook relevant dat uit de uitspraak van de voorzieningenrechter in het bestuursrechtelijke kort geding blijkt dat bij de politie het “zeer nadrukkelijke” vermoeden bestaat dat [gedaagde] betrokken is geweest bij een mislukte cocaïnedeal. Ondanks het feit dat [gedaagde] hier (nog) niet strafrechtelijk voor wordt vervolgd, had bij deze stand van zaken mogen worden verwacht dat [gedaagde] had uitgelegd waarom hij niets te maken zou hebben gehad met de goederen die in de woning zijn aangetroffen (zie ECLI:NL:HR:2025:796, overweging 3.3.); een blote ontkenning volstaat in dit geval niet. Alles overwegende moet de voorzieningenrechter er op dit moment van uitgaan dat [gedaagde] het risico op verlies van het gebruik van de woning zelf in het leven heeft geroepen door in de woning drugsgerelateerde goederen aanwezig te hebben.
      
    
    
      3.8.
      Alles overwegende is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gebruik van de woning – in het licht van alle omstandigheden van het geval – minder zwaar weegt dan het belang van Havensteder bij het zo snel mogelijk weer ter beschikking krijgen van de woning voor een andere huurder. Dat leidt tot de conclusie dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen.
      
      
        
          De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken na de datum waarop [gedaagde] de woning weer kan betreden
        
      
      
    
    
      3.9.
      In deze rechtbank is het uitgangspunt dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op een termijn van veertien dagen na de datum of betekening van het vonnis. Havensteder heeft niet uitgelegd waarom in dit geval een (veel) kortere termijn moet worden gehanteerd. Daarnaast moet de voorzieningenrechter er rekening mee houden dat de woning op dit moment nog is gesloten en dat om die reden niet vaststaat dat [gedaagde] de woning binnen twee weken na de datum of betekening van dit vonnis kan betreden om die, met al zijn spullen, te ontruimen. Gelet hierop stelt de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn vast op twee weken na de datum waarop [gedaagde] de woning weer kan betreden. De voorzieningenrechter gaat er daarbij van uit dat de advocaten van partijen contact houden over een mogelijke voortijdige opheffing van de sluiting van de woning door de burgemeester en dat Havensteder [gedaagde] direct schriftelijk informeert op het moment dat [gedaagde] de woning weer kan betreden.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten van Havensteder betalen
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] is voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Havensteder worden begroot op:
      - dagvaarding	€	   144,47
      - griffierecht	€	   714,00
      - salaris advocaat	€	   715,00 (tarief eenvoudige zaak)
      - nakosten	€	   178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal		€	1.751,47
      
    
    
      3.11.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het belang van Havensteder om de woning op een zo kort mogelijke termijn te kunnen ontruimen en die vervolgens aan iemand te kunnen verhuren die zich wel als een goed huurder zal gedragen, weegt namelijk zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te kunnen wachten.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na de datum waarop hij de woning aan het adres [adres] weer kan betreden die woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.751,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst al het andere af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2025.
        3349 / 2009