ECLI:NL:RBMNE:2025:4702, Rechtbank Midden-Nederland, 25-07-2025, 23/4686
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/4686
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: mr. T.C. Wildebeest)
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het 
        belastingjaar 2023 vastgesteld op € 2.029.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. 
        Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.974.000,-. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 juli 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen, zonder bericht van verhindering. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1927 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een vrijstaande garage van 75 m², een vrijstaande berging/schuur van 135 m² en een overkapping/luifel bij de woning van 50 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 532 m2 en ligt op een kavel van 3.494 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.600.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.974.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 25 januari 2022 voor € 1.350.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 1.065.500,-;
    - [adres 4] , verkocht op 5 mei 2022 voor € 1.387.500,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen/woonboerderijen zijn in dezelfde wijk in [plaats] , gemeente [gemeente] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden  
      
    
    
    
      
        Stijgingspercentage
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de waardestijging van de woning ten opzichte van de vorige jaren te groot is. Daarnaast voert hij aan dat de motvering in de uitspraak op bezwaar dat de woningprijzen flink gestegen zijn, geen houdt snijdt omdat rijtjeshuizen in Mijdrecht slechts met enkele procenten zijn gestegen. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vastgesteld moet worden. Er is geen sprake van het toepassen van een stijgingspercentage op de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De waarde wordt vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode waarbij verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum worden gebruikt. Een stijgingspercentage is een constatering achteraf en is verder voor de vaststelling niet relevant. De stijging van de waarde van de woning van bijna 17% is volgens de heffingsambtenaar niet vreemd en lager dan de prijsstijging die het CBS in dezelfde periode landelijk heeft geconstateerd. Als er zou worden gekeken naar het gemiddelde stijgingspercentage tussen het moment van de aankoop van de woning in 2017 en de waardepeildatum komt dat neer op een stijging van 60% en zou de woning gewaardeerd worden op € 2.500.000,-. Een vergelijking met een stijgingspercentage van – volgens eiser – enkele procenten van rijtjeshuizen is, voor zover dit al klopt, niet relevant. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het taxatieverslag
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat er onjuiste gegevens vermeld zijn in het taxatieverslag. Er is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 724 m². Daarnaast voert eiser aan dat de verlaging van de waarde in de uitspraak op bezwaar niet in verhouding staat met de verlaging van het aantal vierkante meters. Volgens eiser is de gebruiksoppervlakte met 35 % verlaagd en komt de nieuwe bepaalde WOZ-waarde niet overeen met dit verschil. 
      
      
    
    
      10.1
      
        De heffingsambtenaar licht toe dat eiser in de bezwaarfase heeft aangegeven dat de gebruiksoppervlakte van de woning niet klopt. Bij de initiële taxatie is uitgegaan van 589 m². Na de uitspraak op bezwaar heeft eiser een nieuw taxatieverslag opgevraagd. Na de aanpassing wordt uitgegaan van een woonoppervlak van 550m², dit komt overeen met de gebruiksoppervlakte in de verkoopadvertentie uit 2017. Het verschil is aldus 44m², ongeveer 8% kleiner. Daarnaast zijn alle (bij)gebouwen gecontroleerd en gewijzigd aan de hand van een verkoopadvertentie uit 2017, bouwtekeningen en luchtfoto’s. Bij die controle bleek de woning te beschikken over een berging van 135 m², een garage van 75 m² en een overkapping van 50 m². Aan deze bijgebouwen wordt een veel lagere waarde per m² toegekend dan gebruikelijk is, vanwege de oppervlakte hiervan. Er is wel gebleken dat er sprake is van grotere en/of meer bijgebouwen dan waar bij de initiële taxatie vanuit is gegaan. 
        Een groot deel van de waarde, zowel bij de initiële taxatie als bij de herziene taxatie, is toegekend aan de grond, welk oppervlakte niet is gewijzigd. 8% minder gebruiksoppervlakte voor de woning, betekent niet dat de WOZ-waarde 8% daalt. De heffingsambtenaar voegt hieraan toe dat de waarde per m² van de woning (na correctie vanwege de grootte van 10%) is gewaardeerd op € 2.047,50, wat aanzienlijk lager is dan de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. 
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.