ECLI:NL:RBAMS:2025:6292, Rechtbank Amsterdam, 12-08-2025, 11766183
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Verhuurder vordert ontruiming van de huurwoning. De kantonrechter wijst de vordering af, nu huurder de stelling van verhuurder dat hij zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning, voldoende heeft betwist.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11766183 \ KK EXPL  25-417
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        PROGRESS B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M. Meijer,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,3.  [gedaagde 3], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
    
    
    
      Partijen worden hierna ieder afzonderlijk Progress, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk [gedaagden] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Bij dagvaarding van 30 juni 2025 heeft Progress in kort geding een voorziening gevorderd. 
      
    
    
      1.2.
      Op 29 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Progress is [naam 1] ( [naam functie] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 2] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen nadere producties in het geding gebracht. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De spreekaantekeningen zijn in het dossier gevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die eveneens in het dossier zijn gevoegd.
      
    
    
      1.3.
      Tenslotte is vonnis bepaald op heden. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Progress is eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      
        Progress heeft met [gedaagde 1] op 1 augustus 1974 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. De woning betreft een sociale huurwoning. In de huurovereenkomst is, voor zover relevant in deze procedure, in artikel d. het volgende opgenomen:
        “Zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder mag de huurder het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk aan derden in onderhuur afstaand, of de gehele of gedeeltelijke beschikking over het gehele gehuurde of een deel daarvan aan een ander geven. De huurder mag ook, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.”
      
      
    
    
      2.3.
      Op het adres van de woning is [gedaagde 1] ingeschreven. [gedaagde 2] , zoon van [gedaagde 1] , is sinds 18 december 2023 ingeschreven op het adres. De echtgenote van [gedaagde 1] , mevrouw [naam 2] , is sinds 4 oktober 2024 ingeschreven op het adres [adres 2] .
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] heeft de afgelopen jaren te kampen gehad met verschillende gezondheidsklachten. Hij heeft diabetes, hartklachten en een pacemaker. 
      
    
    
      2.5.
      Op 8 maart 2025 heeft de onderbuurman van [gedaagden] melding gedaan bij Progress dat [gedaagde 1] een jaar geleden de woning heeft verlaten met een brancard en hem sindsdien niet meer heeft gezien bij de woning. Ook heeft de onderbuurman aangegeven de          echtgenote van [gedaagde 1] niet meer te hebben gezien. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Progress vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] te veroordelen de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en hierbij [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Progress legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Hiermee handelt [gedaagde 1] in strijd met de wet en de huurovereenkomst. Deze tekortkoming geeft Progress het recht op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en – vooruitlopend daarop in dit kort geding – de ontruiming van de woning. [gedaagde 2] verblijft zonder recht- of titel in de woning. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] stellen primair dat Progress geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. In dit geval kan een bodemprocedure worden afgewacht. Inhoudelijk hebben [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat de ontruiming van de woning dient te worden afgewezen, omdat [gedaagde 1] wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning heeft. [gedaagde 1] is niet meer samen met mevrouw [naam 2] . Officieel zijn zij niet gescheiden, maar zij leven ieder op een ander adres. Door zijn gezondheidsproblemen is [gedaagde 1] op momenten opgenomen geweest in het ziekenhuis en kon hij na ontslag niet altijd terugkeren naar de woning. Hij verbleef dan bij zijn dochter of mevrouw [naam 2] – met wie hij nog een goede band heeft – om aan te sterken. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagden] hebben het spoedeisend belang van Progress betwist. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat Progress een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde. Dit volgt uit de aard van de vordering en de grondslag hiervan, namelijk het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde en het in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde aan derden in gebruik geven. De woning betreft een sociale huurwoning en die woningen zijn schaars. Er bestaan voor dergelijke woningen lange wachttijden. Progresss heeft er dan ook belang bij om, ook voor het afgeven van een signaalwerking, bij woonfraude streng op te treden. De omstandigheid dat – zoals [gedaagden] hebben gesteld – mogelijk nadere bewijslevering nodig is om die woonfraude vast te kunnen stellen, doet aan het spoedeisend belang niet af. Die vraag komt aan de orde bij de inhoudelijke beoordeling van dit kort geding. Progress is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          De ontruiming wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter zal de vordering afwijzen, omdat voorshands niet voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de gevraagde voorziening zal toewijzen. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom.
      
    
    
      4.4.
      Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling is bovendien van belang dat op [gedaagde 1] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval Progress) voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.
      
    
    
      4.6.
      Progress heeft meerdere stellingen naar voren gebracht om haar standpunt te onderbouwen dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf niet heeft (gehad) in de woning. Allereerst zou de driewieler van [gedaagde 1] al maanden niet meer door (oud-)buren voor de woning zijn gezien. Deze driewieler is daarentegen wel gezien bij het adres van mevrouw [naam 2] aan de [adres 2] . De onderbuurvrouw van mevrouw [naam 2] heeft verklaard dat de driewieler van haar bovenbuurman [lees: [gedaagde 1] ] is. Verder heeft Progress de woning door een oud-huurder twee maanden laten observeren. Die oud-huurder heeft ’s ochtend en ’s avonds bij de woning aangebeld en toen [gedaagde 1] niet aangetroffen. Tot slot heeft [naam 1] , [naam functie] van Progress, tijdens een inspectie geen persoonlijke bezittingen van [gedaagde 1] in de woning aangetroffen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagden] hebben daar het volgende tegenover gesteld. De afwezigheid van [gedaagde 1] bij de woning wordt verklaard door zijn gezondheidsproblemen. Hij verblijft soms enige tijd niet in de woning, omdat hij is opgenomen in het ziekenhuis of bij familie verblijft ter verzorging. Dit verklaart ook waarom de driewieler niet bij zijn woning wordt aangetroffen en af en toe bij de woning van mevrouw [naam 2] . Bovendien is de driewieler enige tijd kapot geweest. [gedaagden] hebben ter onderbouwing van hun stelling dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in de woning heeft, verschillende verklaringen en stukken overgelegd. 
      
    
    
      4.8.
      In het licht van de onderbouwde betwisting door [gedaagden] kan voorshands niet worden geoordeeld dat het aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal oordelen tot ontbinding van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde 1] daar niet (meer) zijn hoofdverblijf zou hebben. Progress heeft weliswaar terecht gesteld dat de verklaringen die [gedaagde 1] heeft overgelegd, gekleurd zijn door partijbelang, maar dit geldt eveneens voor de stukken van Progress. Het inspectieverslag is immers door de eigen directeur opgesteld en Progress heeft zelf een oud-huurder gevraagd om bij de woning te kijken. Dit betekent dat evenveel waarde aan de onderbouwing van beide partijen kan worden gehecht, waardoor nader feitenonderzoek/enige bewijslevering nodig is. Hiervoor is echter in dit kort geding geen plaats. Alles overwegende betekent dit dat in dit kort geding niet vooruit kan worden gelopen op het oordeel van de bodemrechter. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming dan ook af.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Progress is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                610,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Progress af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Progress in de proceskosten van € 610,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
      
      
      
      
        61289
      
    
  
  
     Zie Gerechtshof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1526