ECLI:NL:GHARL:2025:4761, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-07-2025, 24/594
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem				
      nummer BK-ARN 24/594		
      uitspraakdatum:  29 juli 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 15 februari 2024, nummer ARN 22/5171, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 52 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, naar de toestandsdatum 1 januari 2022, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 805.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien hebben partijen nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2025. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde mr. R. van der Weide. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] , bijgestaan door taxateur [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Op 6 augustus 2020 heeft belanghebbende de kavel van 2.273 m² - waarvan 1.316 m² een agrarische bestemming heeft - gekocht voor € 334.866. In 2021 is op de kavel een vrijstaande woning gebouwd. De woning heeft een woonoppervlakte van 187 m2, een aangebouwde woonruimte van 25 m², een serre van 15 m², vijf dakkappellen van ieder 1 m², een vrijstaande garage van 87 m² en een overkapping van 6 m². 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 704.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.3
      De stelling van belanghebbende over een eventuele schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht, heeft hij ter zitting ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [naam3] , van 31 januari 2023, waarin de waarde is getaxeerd op € 823.000. In deze taxatiematrix zijn drie in dezelfde wijk in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 52
              
              
                2021
              
              
                187 m2
              
              
                € 2.008
              
              
                € 375.496
              
              
                2273 m2
              
              
                 € 153
              
              
                € 347.769
              
              
                Dakkapel            € 1.807
                Dakkapel            € 1.807
                Dakkapel            € 1.807
                Dakkapel            € 1.807
                Dakkapel            € 1.807
                Aanbouw woonruimte 
                                          € 45.175
                Overkapping/luifel 
                                            €    600
                Serre                 € 27.105
                Garage vrijstaand
                                          € 17.922
              
              
                € 823.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 4
              
              
                2008
              
              
                171 m2
              
              
                € 2.405
              
              
                € 411.255
              
              
                739 m2
              
              
                 € 355
              
              
                € 262.345
              
              
                Carport               € 3.000
                Overkapping/luifel    
                                               € 900
                Berging/schuur  € 2.500
              
              
                € 801.000
                (02-12-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 680.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 55
              
              
                2007
              
              
                268 m2
                
                
              
              
                € 2.164
              
              
                € 579.838
              
              
                1745 m2
              
              
                 € 193
              
              
                € 336.785
              
              
                Dakkapel            € 2.017
                Dakkapel            € 2.017
                Dakkapel            € 4.034
                Garage inpandig     
                                          € 41.477         
                
              
              
                € 925.000
                (27-07-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 962.568  
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 10
              
              
                2012
              
              
                201 m2
              
              
                € 2.805
              
              
                € 563.895
              
              
                541 m2
              
              
                 € 405
              
              
                € 219.105
              
              
                Garage vrijstaand  
                                            € 8.000
                
              
              
                € 850.000
                (7-5-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 791.000  
                
              
            
          
        
      
      De ligging, kwaliteit en het onderhoud van alle objecten zijn daarbij gewaardeerd als gemiddeld (3), behalve de ligging van de onderhavige woning en de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres3] 55, die beide als bovengemiddeld (4) zijn aangemerkt. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende voert hiertegen aan:
      - dat de vergelijkingsobjecten qua woonoppervlakte en perceel niet vergelijkbaar zijn;
      - dat de woonoppervlakte van [adres3] 55 niet juist is berekend;
      - dat [adres2] 10 onderhands is verkocht, en [adres2] 4 vermoedelijk ook. Bij onderhandse verkoop is het verkoopcijfer niet in de markt tot stand gekomen en daarom niet bruikbaar; 
      - dat de ligging van de woning slechter – in plaats van beter – is dan de vergelijkingsobjecten vanwege stankoverlast van een nabijgelegen varkensbedrijf, een paardenstal en een sloot waarop afvalwater wordt geloosd en verder, vanwege een ernstig conflict met de bewoners van de naastgelegen woning;
      - dat een groot deel van de kavel een agrarische bestemming heeft, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. 
      
      
        Verder stelt belanghebbende dat het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, is geschonden. 
      
      
    
    
      4.7.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid en ligging
        
      
    
    
      4.8.
      Het Hof stelt voorop dat het de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar acht wat betreft omvang, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand. In de omstandigheid dat [adres2] 10, en mogelijk ook [adres2] 4, onderhands is (zijn) verkocht ziet het Hof geen aanleiding de verkoopgegevens van deze objecten buiten beschouwing te laten. Naar mag worden aangenomen zal een onderhandse koper immers bij verkoop op de vrije markt van diezelfde woning bereid zijn om (ten minste) hetzelfde bedrag daarvoor te betalen. Ter zake van de woonoppervlakte van vergelijkingsobject [adres3] 55 heeft de heffingsambtenaar met de gepresenteerde (BAG-)gegevens en de uitvoerige toelichting ter zitting duidelijk gemaakt hoe deze is bepaald en aannemelijk gemaakt dat ook als de woonoppervlakte in verband met een vliering van 8 m² wordt aangepast - hetgeen leidt tot een correctie van de m²-prijs van € 2.164 naar € 2.154 van dit object -  dit niet tot een lagere beschikte waarde van de woning zou leiden. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de ligging van de woning in beginsel op ‘bovengemiddeld’ (4) kan worden gesteld, maar dat die waardering moet worden bijgesteld in verband met waardedrukkende factoren als gevolg van stankoverlast - in verband met een nabijgelegen varkenshouderij, de paardenstal van de buren en een sloot die tussen de woning en de buren is gelegen - en een conflict met de bewoners van de naastgelegen woning. De heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat hij de woning driemaal heeft bezocht en geen stankoverlast heeft waargenomen. Hij heeft de stankoverlast daarom betwist, of tenminste betwist dat daarvan in het buitengebied een waardedruk uitgaat. De heffingsambtenaar heeft een waardedruk in verband met het conflict met de buren ook betwist. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof oordeelt als volgt. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden (zie 4.3). Het Hof is van oordeel dat belanghebbende daarin niet is geslaagd. Voor het geval ervan moet worden uitgegaan dat op de waardepeildatum op het adres [adres4] 20 te [woonplaats] een varkenshouderij was gevestigd, hetgeen niet is komen vast te staan, dan heeft belanghebbende met stukken over de luchtkwaliteit/geurmetingen in de omgeving van varkenshouderijen in een ander deel van Nederland ( [naam4] ) niet aannemelijk gemaakt dat betreffende de woning sprake is van een waardedruk in verband met stankoverlast. Voor een waardedruk in verband met de stankoverlast vanwege de paardenstal of de sloot, of in verband met een conflict met de buren heeft belanghebbende in het geheel geen bewijs geleverd. Dat de WOZ-waarde van het jaar erna in verband met de stankoverlast zou zijn verlaagd, hetgeen door de heffingsambtenaar is weersproken (de waarde zou om een andere reden zijn verlaagd), is niet komen vast te staan en is bovendien niet relevant, aangezien de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Voor zover belanghebbende een beroep doet op het vertrouwensbeginsel kan dat reeds hierom niet slagen. 
      
      
      
      
        
          Agrarische bestemming
        
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft op 6 augustus 2020 de kavel van 2.273 m² - waarvan 1.316 m² een agrarische bestemming heeft - gekocht voor € 334.866. In het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is een waarde aan het perceel toegekend van € 347.769. Daarbij is de aankoopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar aan het perceel een te hoge waarde heeft toegekend, omdat een deel van het perceel een agrarische bestemming heeft.  Belanghebbende heeft verklaard dat bij de koop geen sprake was van dwaling, maar dat hij zich onvoldoende heeft gerealiseerd wat de bestemming van zijn perceel inhield. Er is volgens hem sprake van een waardedruk omdat hij nu ‘aanloopt tegen de problematiek aangaande de ligging’. Belanghebbende heeft echter geenszins duidelijk gemaakt wat dit probleem inhoudt en waarom dit tot een waardedruk zou moeten leiden. Het Hof ziet in hetgeen door belanghebbende is aangevoerd geen aanleiding om het eigen aankoopcijfer niet als uitgangspunt te gebruiken. 
      
    
    
      4.13.
      Het Hof wijst er daarbij nog op dat niet de afzonderlijke onderdelen, maar de gehele WOZ-waarde ter beoordeling voorligt. In dat kader heeft de heffingsambtenaar er terecht op heeft gewezen dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning slechts op ‘gemiddeld’(3) is gesteld terwijl het voor de hand had gelegen dat dit hoger zou zijn aangezien de woning – anders dan de vergelijkingsobjecten die in 2007, 2008 en 2012 zijn gebouwd – net opgeleverd was. Dat de vierkante meterprijs van de woning de laagste is van de vier (€ 2.008 ten opzichte van € 2.405, € 2.154 en € 2.805), terwijl de woning nieuw is en bovendien de op één na kleinste, biedt steun aan het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen – gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd omdat verschillende nabijgelegen vrijstaande objecten in dezelfde straat, dan wel in de nabij gelegen straat [adres5] – op één na  – lager zijn gewaardeerd en stelt dat het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, is geschonden. Deze buurwoningen zijn volgens belanghebbende voldoende vergelijkbaar qua woonoppervlak en kavelgrootte. 
      
    
    
      4.15.
      Het Hof stelt voorop dat de Wet WOZ voorschrijft dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van vergelijking met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met andere WOZ-waarden is geen vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers en is daarom niet relevant. In zoverre kan de stelling dat de WOZ-waarde van de buurpanden lager ligt niet leiden het oordeel dat de WOZ-waarde van belanghebbendes woning ook lager moet worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.16.
      Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel moet de vergelijking worden gemaakt met woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd dan de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof zijn de door belanghebbende genoemde woningen niet (nagenoeg) identiek aan de woning, omdat deze op niet verwaarloosbare wijze verschillen van de woning nu de bouwjaren, woonoppervlakken en kavelgroottes niet identiek zijn, en de opstallen bovendien allemaal een eigen ontwerp hebben. Belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel kan daarom niet slagen.
      
      
        
          Behandeling door enkelvoudige kamer
        
      
    
    
      4.17.
      Verder klaagt belanghebbende nog erover dat de onderhavige zaak, in afwijking van het uitdrukkelijke verzoek om een behandeling door een meervoudige kamer, is behandeld door een enkelvoudige kamer van het Hof. Bovendien blijkt uit niets van een verwijzing door de meervoudige kamer naar de enkelvoudige kamer, aldus de klacht.
      
    
    
      4.18.
      Deze klacht kan niet slagen. Uitgangspunt is dat het hoger beroep wordt behandeld door een meervoudige kamer van het gerechtshof. De meervoudige kamer kan de zaak verwijzen naar een enkelvoudige kamer indien de zaak daarvoor naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is.  Het is aan de meervoudige kamer overgelaten of zij van die bevoegdheid gebruik maakt. Zij hoeft een dergelijke beslissing niet te motiveren. Evenmin is zij gehouden partijen de gelegenheid te geven zich uit te laten over een voorgenomen beslissing hierover. Van de beslissing hoeft geen afzonderlijke mededeling te worden gedaan aan partijen. Het is voldoende dat een beslissing tot verwijzing naar de enkelvoudige kamer blijkt uit de omstandigheid dat de mondelinge behandeling plaatsvindt door een enkelvoudige kamer of, als geen mondelinge behandeling plaatsvindt, uit de uitspraak.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025.
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)    	   (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, r.o. 3.4.
  
  
     Artikel 8:10a, lid 2 Awb.
  
  
     HR 13 juni 2025, ECLI:NL:HR:2025:661, r.o. 4.2.2.