ECLI:NL:RBZWB:2025:5695, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-08-2025, BRE 24/1472
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/1472
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,(gemachigde: [gemachtigde] )
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 febrauri 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 637.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [naam 2] , [naam 3] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1977 met een oppervlakte van 157 m² op een perceel van 876 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande hobbyruimte, aanbouw en een voorraadkelder. 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 637.000. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.4.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 637.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3] te [plaats] . 
      
    
    
      3.7.
      Gemachtigde van belanghebbende heeft zich beklaagd over het feit dat de heffingsambtenaar het verweerschrift en de matrix vlak voor de tiendagentermijn heeft  ingediend. Tot dat moment kon gemachtigde de waarde van de woning enkel controleren aan de hand van het taxatieverslag uit de bezwaarfase. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling dat het niet wenselijk is als de onderbouwing in de beroepsfase zo kort voor de zitting wordt aangeleverd. Dit is ter zitting besproken. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.8.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal geschakelde woningen in dezelfde wijk in [plaats] met een vergelijkbaar bouwjaar, gelegen tussen 1973 en 1977. Daarnaast zijn zowel de gebruiksoppervlakten als de perceeloppervlakten voldoende vergelijkbaar met de oppervlakten van de woning van belanghebbende. Voorts zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
    
    
      3.9.
      Ter zitting heeft de taxateur aangevoerd dat de waarde van de woning eerder te laag is vastgesteld dan te hoog. Dit omdat de vrijstaande hobbyruimte een voormalige fysiotherapiepraktijk met toilet betreft en deze ruimte voor slechts € 1.000,- per vierkante meter gewaardeerd is. Indien de waarde door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode zou worden vastgesteld, zou de waarde van deze ruimte significant hoger uitvallen, aldus de taxateur. Ook merkt de taxateur op dat belanghebbende niet heeft meegewerkt om een inpandige opname te laten plaatsvinden, ondanks meerdere pogingen van de taxateur om een afspraak in te plannen. 
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. Zo heeft de heffingsambtenaar een neerwaartse correctie van 10 % toegepast voor het benedengemiddelde voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende. Ook op de referentiewoningen zijn meerdere correcties toegepast voor afwijkende KOUDV-factoren. Voorts zijn aparte onderdelen van de woning, waaronder de vrijstaande hobbyruimte, afzonderlijk gewaardeerd. Ook merkt de rechtbank op dat het niet meewerken door belanghebbende aan een inpandige opname de standpunten van belanghebbende niet versterkt. 
      
      
      
      
      
      
        
          Proceskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      3.11.
      Gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting gevraagd om een proceskostenvergoeding omdat de heffingsambtenaar kort voor de zitting een nieuwe matrix heeft aangeleverd, waarbij – in tegenstelling tot het taxatieverslag uit de bezwaarfase – wel rekening wordt gehouden met afwijkende KOUDV-factoren. De rechtbank oordeelt dat belanghebbende niet in aanmerking komt voor een vergoeding van zijn proceskosten, omdat de hoogte van de waarde van de woning nog steeds in geschil is. Voorts merkt de rechtbank op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde van de woning in iedere fase van de procedure opnieuw te onderbouwen. Wel heeft de rechtbank de heffingsambtenaar ter zitting erop gewezen dat het niet wenselijk is als het verweerschrift zo kort voor de zitting wordt aangeleverd. 
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.