ECLI:NL:RBMNE:2025:4741, Rechtbank Midden-Nederland, 20-08-2025, 11646375 UC EXPL 25-3235
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil over schade na oplevering gehuurde. Vorderingen tot vergoeding schade worden afgewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11646375 \ UC EXPL  25-3235 RvdH/1037
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende in de gemeente [.] , 
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders Juristen Incassospecialisten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 10, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - akte van [gedaagde] met een drietal getuigenverklaringen, 
      - de mondelinge behandeling van 22 juli 2025.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van deze zaak
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurde van 1 april 2022 tot 31 maart 2024 van [eiseres] een woning in [plaats] . De huurprijs plus vergoeding voor overige roerende zaken en diensten was € 1.850,00 per maand. Volgens [eiseres] is er sprake van een huurachterstand van € 450,00 en heeft [gedaagde] de woning aan het einde van de huur niet netjes en met schade opgeleverd. [eiseres] wil dat [gedaagde] de schade vergoedt en dat hij boetes betaalt omdat hij volgens [eiseres] in strijd met de afspraken heeft gehandeld. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de huurachterstand aan [eiseres] moet betalen. De overige vorderingen wijst de kantonrechter af. 
        
          3.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] moet de totale huurachterstand van € 450,00 aan [eiseres] betalen. Deze achterstand bestaat uit twee delen. Over het deel van € 100,00 bestaat geen discussie: dat is het verschil tussen twee maanden huur (€ 3.700,00) en de borg (€ 3.600,00). [gedaagde] wilde de huur voor februari en maart 2024 verrekenen met de borg, maar hij heeft er geen rekening mee gehouden dat de borg € 100,00 lager is. 
      
    
    
      3.2.
      Over het deel van € 350,00 zijn partijen het niet eens. [gedaagde] heeft dit bedrag verrekend met de huur voor januari 2023, omdat hij stelt dat [eiseres] een schadevergoeding van € 350,00 aan hem verschuldigd is. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet en dat betekent dat [gedaagde] ook het deel van € 350,00 aan [eiseres] moet betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] stelt dat er gedurende een jaar een waterlekkage is geweest. Er is volgens hem 367 m³ water gelekt en de kosten daarvan wil [gedaagde] vergoed hebben. [gedaagde] heeft op 14 mei 2022 via Whatsapp melding gemaakt van een lekkage, maar uit de berichten die daarna volgen is af te leiden dat [gedaagde] , met toestemming van [eiseres] , zelf de lekkage wil verhelpen. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] zegt op 15 mei 2022 om 16.15 uur over de lekkage: 
      
      
        
          ‘Its easier for me to call a plumbing company and do the repair job but that will cost you hundreds of euros. I will give it a try and see how to fix the leak. If I need parts I will purchase them and keep the receipt for you’
        
      
      
      
        En om 18.46 uur op diezelfde dag zegt hij:
      
      
      
        
          ‘We could not do a full repair this weekend. The Jacuzzi is too heavy to move with 2 persons and the leaking tap needs to be replaced, it can’t be repaired. Monday I will buy a new tap and copper pipe and get more help to move the Jacuzzi. We did locate the problem and see the leak quite clearly. I check on line for parts but it would probably be below 50 euro.’ 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Na deze berichten hebben [eiseres] en [gedaagde] regelmatig contact. Over een lekkage meldt [gedaagde] niets meer, tot 16 december 2022. Dan stuurt hij via Whatsapp een bericht over de meterstand van zijn waterverbruik en meldt hij dat er een lekkage is die moet worden gemaakt. [eiseres] laat vervolgens op 20 december 2022 weten dat zij in het buitenland is voor kerst en dat zij een afspraak met hem maakt zodra zij terug is in Nederland. Zij geeft aan dat zij eerst zelf het probleem wil bekijken, voordat ze iemand inschakelt om het op te lossen. Op 5 januari 2023 laat [eiseres] weten dat zij terug is in Nederland en een afspraak wil maken. [eiseres] en [gedaagde] spreken (volgens de Whatsapp berichten) af op 6 januari 2023. 
      
    
    
      3.6.
      Op 16 januari 2023 sommeert [gedaagde] [eiseres] om voor 1 maart 2023 de lekkage te laten repareren en meldt [gedaagde] dat hij € 350,00 van de huur van januari 2023 inhoudt als tegemoetkoming voor de extra kosten. De lekkage is hierna opgelost en [gedaagde] heeft verder geen huur meer ingehouden. 
    
    
      3.7.
      De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] niet in verzuim verkeerde op 16 januari 2023 en dat zij op dat moment geen schadevergoeding aan [gedaagde] verschuldigd was. [gedaagde] had destijds dus geen opeisbare vordering op [eiseres] die hij kon verrekenen met de huur van januari 2023. Daarbij weegt mee dat de melding van 14 mei 2022 niet relevant is omdat [eiseres] ervan uit mocht gaan dat [gedaagde] de lekkage had opgelost: zie immers de berichten die zijn geciteerd onder 3.4. [gedaagde] heeft daarna tot 16 december 2022 niet meer aantoonbaar over een lekkage geklaagd. [gedaagde] heeft ook niet laten zien dat hij heeft gemeld dat de door hem voorgenomen reparatie niet gelukt was. 
      
    
    
      3.8.
      Dat betekent dat [eiseres] pas op 16 december 2022 op de hoogte is gesteld dat er (opnieuw of nog steeds?) sprake was van een lekkage. Naar aanleiding van de melding heeft [eiseres] stappen ondernomen om de lekkage op te lossen: er is een afspraak gemaakt en er is een klusjesman ingeschakeld. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het probleem daarna is opgelost. [eiseres] is niet in verzuim komen te verkeren. Ook nu komt [gedaagde] dus geen beroep op verrekening toe. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen schadevergoeding aan [eiseres] te betalen 
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] stelt dat [gedaagde] de woning niet netjes en met schade heeft opgeleverd. [gedaagde] betwist dat. Partijen hebben allebei een proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur overgelegd. Geen van beide processen-verbaal is ondertekend door [eiseres] én [gedaagde] . De kantonrechter gaat er daarom van uit dat er tussen partijen geen beschrijving is opgesteld van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. Dat betekent dat, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde bij aanvang van de huur heeft ontvangen in de staat zoals die bij het einde van de huur is. Dit volgt uit artikel 7:224 lid 1 BW. 
      
    
    
      3.10.
      
        [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat er schade is, foto’s overgelegd van de toestand die zij stelt te hebben aangetroffen aan het einde van de huur. Maar daarmee toont zij niet aan dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders (en beter) was. [eiseres] is er daarom niet in geslaagd om tegenbewijs te leveren. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin hij het bij aanvang van [eiseres] heeft ontvangen. [eiseres] heeft overigens geen (begin van een) onderbouwing gegeven van de door haar gevorderde schadevergoeding. Dat zij kosten heeft gemaakt blijkt nergens uit. De door [eiseres] gevorderde schadevergoeding van € 2.289,00 wordt afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft het gehuurde niet gebruikt voor bedrijfsmatige doeleinden
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [eiseres] vordert betaling van een boete van € 1.020,00 op grond van artikel 1.2 en 11.1 sub a van de huurovereenkomst. Daarin is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en dat de huurder een boete verschuldigd is als hij het gehuurde in strijd met die bepaling gebruikt. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] de woning gebruikt voor bedrijfsmatige doeleinden. 
      
    
    
      3.12.
      De kantonrechter wijst deze vordering af, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] het gehuurde anders heeft gebruikt dan als woonruimte. Het enkele feit dat de onderneming van [gedaagde] korte tijd stond ingeschreven op het adres van het gehuurde, betekent niet dat hij daar zijn bedrijf exploiteerde. [gedaagde] heeft zijn onderneming ingeschreven op het adres van het gehuurde, zodat hij zich kon inschrijven in het Handelsregister en een huurovereenkomst kon sluiten voor een zakelijk pand. Dat laatste is ook gebeurd. 
      
      
        
          De boete voor de betaalachterstand wordt gematigd
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [eiseres] vordert op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst een boete van € 2.000,00 omdat [gedaagde] een bedrag van € 450,00 aan huur niet op tijd heeft betaald. De kantonrechter oordeelt dat de gevorderde boete niet in verhouding staat tot de omvang van de betalingsachterstand, die slechts neerkomt op ongeveer één vierde van de totale maandelijkse huurprijs. De kantonrechter matigt de boete daarom tot nihil en veroordeelt [gedaagde] in plaats daarvan tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de datum van de dagvaarding tot de voldoening.  
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
        
      
      
    
    
      3.14.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten moet daarom worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat niet is gebleken dat aan [gedaagde] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. 
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [eiseres] is in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 50,00 aan verletkosten. 
      
    
    
      3.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 450,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW met ingang van 19 maart 2025 tot de voldoening,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.