ECLI:NL:GHDHA:2025:1628, Gerechtshof Den Haag, 19-08-2025, 200.336.580/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst pand. Recht op contractuele boete?

GERECHTSHOF DEN HAAG                      
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.336.580/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: C0/09/640145 / HA ZA 22-1069 
    
    
    
    
      
        Arrest van 19 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellante,
      advocaat: mr. M.R. Dill, kantoorhoudend in Dordrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.F. Laning, kantoorhoudend in Voorschoten.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellante] en [geïntimeerde].
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellante] aanspraak kan maken op de contractuele boete vanwege het niet (tijdig) nakomen van een koopovereenkomst door [geïntimeerde]. [geïntimeerde] vindt van niet en beroept zich op een (niet ondertekend) ontbindingsdocument waarin staat dat partijen in goed overleg de koopovereenkomst ontbinden en dat de ‘waarborgsom’ van € 35.000,- aan [geïntimeerde] zal worden terugbetaald.
    
    
      1.2
      De rechtbank heeft [appellante] veroordeeld tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 35.000,-. Het hof bekrachtigt die beslissing. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 21 december 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 oktober 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 27 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 april 2024;
        
        
          de memorie van grieven tevens akte houdende vermeerdering van eis van [appellante], met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde].
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [geïntimeerde] en [appellante] hebben in november 2021 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerde] van [appellante] een woon-winkelpand aan de [adres] heeft gekocht voor een bedrag van € 450.000,-. 
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde] is bij de onderhandelingen bijgestaan door [A] en [appellante] door haar makelaar [B] van [makelaardij 1] (hierna: [B] of de makelaar). 
    
    
      3.3
      In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat de koopsom € 450.000,- bedraagt en dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 27 december 2021 of zoveel eerder of later als door partijen overeengekomen. Verder is opgenomen dat [geïntimeerde] verplicht is uiterlijk 20 december 2021 een waarborgsom onder de notaris te storten dan wel een bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 45.000,- (artikel 4 lid 1).
    
    
      3.4
      
        Artikel 12 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, het volgende:
        
          “1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. (…)
        
        
          3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering (…) zal de nalatige partij (…) ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. (…)”
        
      
    
    
      3.5
      
        [geïntimeerde] heeft niet uiterlijk 20 december 2021 een waarborgsom gestort of bankgarantie afgegeven. Het pand is niet op 27 december 2021 geleverd. 
    
    
      3.6
      
        Bij e-mail van 8 januari 2022 heeft [B] het volgende bericht aan [A] gestuurd:
        	“Naar aanleiding van een eerder uitstel van levering, welke afgelopen vrijdag 7 januari afliep, wijs ik je op de termijn van 8 werkdagen waarin het object afgenomen dient te worden. Voorts wijs ik je op artikel 4 uit de koopovereenkomst inzake de termijn waarbinnen de waarborgsom op de derdengeldrekening van de notaris diende te zijn gestort. Deze termijn is ruim verstreken en dient per omgaande te worden voldaan. 
        
          	Graag aandacht voor de volgende termijnen:
        
        
          	Storting waarborgsom à € 45.000,- uiterlijk maandag 10 januari voor 17.00 uur.
        
        
          	Overdracht uiterlijk woensdag 19 januari (8 werkdagen na 7 januari)
        
        
          	De verkoper lijdt momenteel schade door betalingsverplichtingen die door de late levering niet nagekomen kunnen worden.
        
        
          	Ik stel voor dat een aanzienlijk deel van de waarborgsom, per direct beschikbaar wordt gesteld ten bate van verkoper, teneinde de schade te beperken. (…)”
        
      
    
    
      3.7
      
        Bij brief van 10 januari 2022 heeft [B] aan [geïntimeerde] een brief gestuurd waarin onder meer het volgende staat:
        
          “Betreft: aanbetaling en verlate levering inzake [adres].
        
        
          (…) Namens verkoper krijgt u akkoord om uiterlijk woensdag 19 januari 2022 bovengenoemd object te laten passeren, op voorwaarde dat vandaag een deel van de waarborgsom groot € 35.000,- direct op rekening van verkoper gestort wordt.
        
        
          [bankrekeningnummer] t.n.v. [appellante].
        
        
          Deze waarborgsom zal in mindering gebracht worden op de totale koopsom. (…)”
        
      
    
    
      3.8
      Op 10 januari 2022 heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 35.000,- overgemaakt op de bankrekening van [appellante] met als omschrijving “aanbetaling [adres]”.
    
    
      3.9
      Op 19 januari 2022 heeft geen levering plaatsgevonden.  
    
    
      3.10
      
        [appellante] heeft een koopovereenkomst gesloten met [makelaardij 2] B.V. (hierna: [makelaardij 2]) waarbij het pand  is verkocht voor een bedrag van € 450.000,-. In de (schriftelijke) koopovereenkomst staat “die [verkoper en koper, hof] verklaren op 27-01-2022 van verkoper te hebben gekocht”. Deze koopovereenkomst is op 31 januari 2022 ondertekend door [appellante] en op 1 februari 2022 door [makelaardij 2]. Bij allonge van 16 maart 2022 is de koopprijs verlaagd naar € 425.000,-. Het pand is op 23 maart 2022 aan [makelaardij 2] geleverd. 
    
    
      3.11
      
        
          [B] heeft aan [geïntimeerde] een conceptovereenkomst voorgelegd met dagtekening 31 januari 2022 waarin [appellante] en [geïntimeerde] als partijen worden genoemd (hierna: het ontbindingsdocument). Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
        	“De ondergetekenden, (…) verklaren de overeenkomst inzake [adres], getekend op 15-11-2021 in goed overleg te ontbinden.
        
          	De gestorte waarborgsom van € 35.000,- zal uiterlijk 24 maart 2022 geretourneerd aan koper worden, doch eerder indien bovenstaand object eerder overgedragen wordt aan de nieuwe koper.
        
        
          	Verkoper behoudt het recht de wettelijke rentederving in rekening te brengen vanaf 31 januari 2022.”
        
      
    
    
      3.12
      
        Op 31 januari 2022 is tussen [appellante] en [B] contact geweest via WhatsApp. Het gesprek omvat onder meer het volgende:
        
          “31-01-2022 15:10 – [[appellante]]: Hoi [B], heb je van [naam 1] de koopovereenkomst al ontvangen, zo ja dan kan ik er van uitgaan dat de overeenkomst met “[geïntimeerde]” [[geïntimeerde], hof] is ontbonden? Ik wil nu toch wel graag zekerheid hebben. (…)
        
        
          31-01-2022 15:12 – [[B]]: Hi [appellante], ik krijg hem einde dag terug. Waren weer wat details die niet klopten. (…)
        
        
          31-01-2022 15:32 – [[appellante]]: (…) Om de vaart er in te houden is het idd fijn als ik de overeenkomst kan tekenen, en ga ik ervan uit dat “[geïntimeerde]” en ik ontbonden zijn. (…)” 
        
      
    
    
      3.13
      
        Op 5 februari 2022 heeft [B] aan […] Beheer een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
        
          “Geachte heer [geïntimeerde],
        
        
          	Gezien het niet nakomen van de voorwaarden uit de koopovereenkomst inzake de [adres], bevestig ik hierbij de ontbinding van de overeenkomst per 31 januari jongstleden. Dit betekent dat wij vanaf 1 februari 2022 in onderhandeling met derden mogen zijn. Verkoper behoud het voorbehoud van rechten met betrekking tot een schadevergoeding (zie art. 12 sub 3), te rekenen acht werkdagen na de laatste datum van uitstel te weten: 31 januari 2022 (19 januari plus acht werkdagen). (…)”
        
      
    
    
      3.14
      
        
          [B] heeft de advocaat van [geïntimeerde] bij e-mail van 12 juni 2023, onder meer, als volgt bericht:
        
          “Geachte heer [naam 2],
        
        
          U vraagt mij hoe de door u bijgevoegde overeenkomst tot ontbinding van de koopovereenkomst tot stand is gekomen.
        
        
          Het is als volgt gegaan. Mevrouw [appellante] heeft mij opdracht gegeven de verkoop van de betreffende woning te begeleiden.
        
        
          Uiteraard neem ik alleen bepaalde acties in en na overleg met haar.
        
        
          De ontbindende voorwaarde was reeds tweemaal verlengd op verzoek van de zaakwaarnemer van de heer [geïntimeerde] (Dhr. [A]).
        
        
          Dat vond mevrouw [appellante] lastig maar het had te maken met de instemming van de gemeente voor de herontwikkeling van het pand.
        
        
          Wel was er om de verkoop voor verkoper en koper toch nog aantrekkelijk te houden door de heer [geïntimeerde] een bedrag als voorschot op de koopsom betaald van 35.000,-.
        
        
          Toch wilde mevrouw [appellante] op een gegeven moment niet langer doorgaan, zeker omdat er een tweede koper in de wacht stond die bereid was dezelfde prijs te betalen.
        
        
          Ik heb mevrouw [appellante] toen geadviseerd voordat aan deze koper zou worden verkocht – om geen problemen met de heer [geïntimeerde] te krijgen – eerst zijn instemming te hebben de koopovereenkomst te ontbinden waarbij het voorgeschoten bedrag dan zou worden terugbetaald. Dat was akkoord.
        
        
          Ik heb toen de overeenkomst opgesteld en is deze op mijn kantoor door de heer [geïntimeerde] getekend. Vervolgens heb ik deze aan mevrouw [appellante] gezonden (of afgegeven, dat weet in niet meer).
        
        
          Mevrouw [appellante] is er kennelijk later op terug gekomen om het voorgeschoten bedrag terug te betalen. (…)”
        
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd haar te veroordelen tot betaling van € 35.000,-. Daarnaast heeft [geïntimeerde] betaling van € 1.125,- als vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke kosten gevorderd en veroordeling van [appellante] in de proceskosten. [geïntimeerde] legt aan zijn vordering, kort gezegd, ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat de koopovereenkomst is ontbonden en de aanbetaling zou worden terugbetaald.
    
    
      4.2
      In reconventie vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 10.000,-. Aan die vordering legt zij, kort gezegd, ten grondslag dat [geïntimeerde] op grond van de koopovereenkomst een boete van € 45.000,- verschuldigd is vanwege het niet tijdig afnemen van het pand. Na verrekening van de aanbetaling resteert nog een vordering van € 10.000,-, aldus [appellante].
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en de vordering van [appellante] afgewezen. [appellante] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen, dat de e-mail van 8 januari 2022 als ingebrekestelling geldt en dat [geïntimeerde] in beginsel de boete van 10% verschuldigd is. [appellante] is echter gebonden aan de inhoud van het ontbindingsdocument, ook al heeft zij dit niet ondertekend. [geïntimeerde] mocht erop vertrouwen dat de ontbindingsafspraak tussen partijen daadwerkelijk tot stand is gekomen omdat [B] hem (namens [appellante]) een schriftelijk stuk voorlegde waarin de afspraak stond en hij daarna, toen hij dat voorstel aanvaardde en het document had ondertekend, niets meer hoorde. Daar komt bij dat hij wist dat [appellante] er belang bij had dat zij niet meer aan [geïntimeerde] hoefde te leveren vanwege de verkoop aan een derde. De rechtbank heeft het ontbindingsdocument zo uitgelegd dat [appellante] geen aanspraak meer kan maken op de contractuele boete. 
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] vordert vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] en toewijzing van haar vordering. Na eiswijziging vordert zij [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 45.000,-, te verhogen met wettelijke rente vanaf 27 januari 2022 en de buitengerechtelijke kosten ad € 1.225,-. Ook vordert zij dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in alle proceskosten. 
    
    
      5.2
      Kort gezegd voert [appellante] aan dat de koopovereenkomst niet met wederzijds goedvinden is ontbonden, dat [B] zonder haar medeweten en in strijd met haar belangen heeft gehandeld, dat [geïntimeerde] niet te goeder trouw was omdat hij onder één hoedje met [B] heeft gespeeld en dat hij er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [B] een volmacht van [appellante] had om de koopovereenkomst te ontbinden onder de voorwaarde van terugbetaling van € 35.000,- (grief 1). [appellante] maakt ook bezwaar tegen de uitleg van het ontbindingsdocument (grief 2) en tegen afwijzing van het gevorderde bedrag van € 10.000,- (grief 3). Tot slot is [appellante] het niet eens met de proceskostenveroordeling (grief 4). 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      
        [appellante] heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling (in 2.4 van het vonnis) door de rechtbank dat [geïntimeerde] geen waarborgsom heeft betaald. Dit bezwaar kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Uit de opsomming van feiten volgt dat de rechtbank heeft bedoeld dat er uiterlijk 20 december 2021 geen waarborgsom is betaald. Hoe de rechtstreekse betaling aan [appellante] door [geïntimeerde] op 10 januari 2022 van een bedrag van € 35.000,- moet worden gekwalificeerd (als waarborgsom, voorschot of als aanbetaling) is verder niet relevant en kan in elk geval niet tot vernietiging van het vonnis leiden. 
    
    
      6.2
      
        
          [appellante] heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde] geen door hem ondertekend ontbindingsdocument heeft ingebracht zodat het er volgens haar voor moet worden gehouden dat hij nimmer heeft ingestemd met dat document. De verklaring van [B] (zie hiervoor onder 3.14) op dit punt is volgens [appellante] nietszeggend omdat hij zonder haar medeweten en in strijd met haar belangen heeft gehandeld. Het hof volgt dat betoog niet. [appellante] heeft zelf de e-mail van [B] aan […] Beheer (gericht aan [geïntimeerde]) van 5 februari 2022 overgelegd waarin de ontbinding per 31 januari 2022 wordt bevestigd. Ook volgt uit de stukken dat [appellante] en [makelaardij 2] hebben verklaard dat zij op 27 januari 2022 een koopovereenkomst ter zake van het pand aan de [adres] hebben gesloten, dat [appellante] op 31 januari 2022 deze koopovereenkomst met [makelaardij 2] heeft getekend en dat het pand in maart 2022 is geleverd. Zou de koopovereenkomst met [geïntimeerde] niet ontbonden zijn, dan had [appellante] de koopovereenkomst met [makelaardij 2] niet kunnen nakomen. De ontbinding wordt overigens ook bevestigd door het WhatsApp-contact tussen [B] en [appellante] op 31 januari 2022. [appellante] appt namelijk op die datum om 15:32 uur dat, om de vaart erin te houden, het inderdaad fijn is dat zij de overeenkomst kan tekenen zodat zij ervan uit kan gaan dat [geïntimeerde] en zij ontbonden zijn. 
        
          Gerechtvaardigd vertrouwen? 
        
      
    
    
      6.3
      Het hof begrijpt de stellingen van [appellante] aldus dat zij weliswaar niet meer gebonden wilde blijven aan de koopovereenkomst maar dat zij niet akkoord was met de voorwaarde van terugbetaling van het bedrag van € 35.000,- (althans dat zij aanspraak wilde maken op de contractuele boete). [appellante] voert aan dat [geïntimeerde] er ook niet (gerechtvaardigd) op mocht vertrouwen dat zij instemde met terugbetaling omdat hij niet te goeder trouw was en met [B] onder één hoedje heeft gespeeld. Dat blijkt volgens haar uit het feit dat a) hij slechts € 35.000,- heeft betaald in plaats van de contractuele waarborgsom van € 45.000,-, b) aan [appellante] in plaats van aan de notaris waar [geïntimeerde] een professionele vastgoedhandelaar is c) en [appellante] een leek d) en [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van het gebrek aan kennis bij [appellante] hoe te handelen in dit soort kwesties. Het hof merkt op dat zowel de hoogte van het bedrag als het feit dat het bedrag op de bankrekening van [appellante] moest worden gestort op verzoek van [B] is gedaan (zie de brief van 10 januari 2022). Wat er ook zij van de reden van dit verzoek ([geïntimeerde] stelt dat [appellante] het geld dringend nodig had voor betalingen aan haar werknemer(s)), [appellante] heeft tegen de ontvangst van dit bedrag op haar rekening en de hoogte van het bedrag in elk geval op dat moment niet geprotesteerd bij [geïntimeerde]. Ook de notaris heeft [geïntimeerde] hier niet (namens [appellante]) op aangesproken.
    
    
      6.4
      
        [appellante] stelt zich op het standpunt dat [B] niet bevoegd was om met [geïntimeerde] af te spreken dat hij zijn geld terug zou krijgen omdat zij daarmee niet heeft ingestemd en dat zij ook geen schijn van volmachtverlening heeft gewekt. 
    
    
      6.5
      
        Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een overeenkomst en met zo een opdracht wordt ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Dat kan evenwel anders zijn indien [geïntimeerde] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan [B] op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [appellante] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Daarbij dient sprake te zijn van feiten of omstandigheden die [appellante] betreffen en die rechtvaardigen dat zij in haar verhouding tot [geïntimeerde] het risico van eventuele onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Het hof is van oordeel dat daarvan sprake is. [B] heeft [appellante] gedurende het hele verkooptraject als makelaar bijgestaan en heeft ook steeds namens [appellante] contact gehad met [geïntimeerde]. [geïntimeerde] mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat [B] bevoegd was om ook het ontbindingsdocument namens [appellante] aan te bieden. Daarbij komt dat tot 24 maart 2022 [geïntimeerde] ook niets heeft gehoord van [appellante] (of de makelaar) waaruit zou volgen dat zij het niet eens was met de terugbetaling van het bedrag van € 35.000,-. Uit de e-mail van 5 februari 2022 kan dat in elk geval niet worden afgeleid. Ook als juist zou zijn dat [B] niet bevoegd was om af te spreken dat [geïntimeerde] zijn aanbetaling terug zou krijgen, moet [appellante] daarvan het risico dragen. 
        
          Misbruik?
        
      
    
    
      6.6
      Verder valt niet goed in te zien hoe [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van de situatie. [appellante] heeft ervoor gekozen om na 19 januari 2022 in zee te gaan met een nieuwe koper ([makelaardij 2]), klaarblijkelijk ingegeven vanwege haar ergernis of ongeduld dat de leveringstermijn telkens werd uitgesteld omdat de gemeentelijke goedkeuring er (nog) niet was, terwijl het ontbreken van de gemeentelijke goedkeuring als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst was opgenomen. Uit de door [appellante] en [makelaardij 2] getekende koopovereenkomst blijkt dat deze op 27 januari 2022 is gesloten maar uit een WhatsApp-bericht van [B] (productie 7 bij memorie van grieven) volgt dat er op 19 januari 2022 al contact is geweest met [makelaardij 2]. [appellante] wilde daarom niet meer gebonden zijn en had dus belang bij ontbinding van de koopovereenkomst met [geïntimeerde]. Het initiatief tot ontbinding lag dus feitelijk bij [appellante], zo volgt ook uit de WhatsApp-berichten. [geïntimeerde] heeft met ontbinding ingestemd onder de voorwaarde van terugbetaling van het bedrag van € 35.000,- uiterlijk op 23 maart 2022, de datum waarop het pand aan [makelaardij 2] zou worden geleverd. Het hof begrijpt uit de verklaring van [B] (zie 3.14) dat [B] [appellante] heeft geadviseerd om daarmee akkoord te gaan. Ook als juist zou zijn dat dat advies in strijd was met de belangen van [appellante] kan dit niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen. Datzelfde geldt voor het geval [B] op eigen houtje zou hebben gehandeld (dus zonder toestemming van [appellante]). Zoals hiervoor overwogen mocht [geïntimeerde] gerechtvaardigd erop vertrouwen dat [B] bevoegd was tot het aanbieden van het ontbindingsdocument. Mede gelet op het feit dat [appellante] inmiddels een koopovereenkomst met een derde had gesloten tegen dezelfde koopprijs, terwijl [geïntimeerde] kennelijk nog bezig was met het verkrijgen van een vergunning en dus niet zonder meer van de koopovereenkomst af wilde, valt ook niet zonder meer in te zien hoe [appellante] op dat moment “evident veel nadeel” en [geïntimeerde] “evident veel voordeel” zou hebben, zoals [appellante] stelt en [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist. [appellante] heeft niet weersproken dat zij [makelaardij 2] (later) korting heeft gegeven vanwege de aanbetaling van [geïntimeerde], zoals [geïntimeerde] heeft gesteld. Deze omstandigheid kan niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen maar moet voor rekening van [appellante] blijven. Dat geldt ook als – zo stelt [appellante] – de aanvankelijke koopprijs van  € 450.000,- op initiatief van haar makelaar in de koopovereenkomst met [makelaardij 2] is opgenomen. Overigens is dan onbegrijpelijk dat [appellante] en [makelaardij 2] tekenen voor € 450.000,- als zij kennelijk € 425.000,- voor ogen hadden. 
    
    
      6.7
      Dat [geïntimeerde] beschikt over de (WhatsApp)correspondentie tussen [B] en [appellante] en de koopovereenkomst met [makelaardij 2] en dat [B] in zijn verklaring de kant kiest van [geïntimeerde] kan aan het voorgaande niet af doen. Ook als juist zou zijn dat [B] de belangen van [appellante] niet deugdelijk heeft behartigd of beroepsfouten heeft gemaakt, kan dat niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen maar moet dat voor rekening van [appellante] blijven omdat zij [B] als makelaar heeft ingeschakeld. Overigens heeft een makelaar ook een zorgplicht naar de koper. 
    
    
      6.8
      
        Uit het voorgaande volgt dat [appellante] gebonden is aan de inhoud van het ontbindingsdocument. Deze uitkomst acht het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Daarvoor biedt het dossier onvoldoende aanknopingspunten. 
        
          Uitleg ontbindingsdocument
        
      
    
    
      6.9
      
        [appellante] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] het bedrag van € 35.000,- heeft betaald om de schade van [appellante] te beperken zoals volgens haar ook volgt uit de e-mail van 8 januari 2022. Een juiste uitleg van het ontbindingsdocument is volgens [appellante] dan ook dat zij integraal recht had op de contractuele boete en dat zij hier geenszins afstand van heeft gedaan, mede gelet op het feit dat zij slechts voor € 425.000,- aan [makelaardij 2] kon verkopen. Het was dan ook de bedoeling van partijen dat [appellante] minstens de schade die zij daardoor heeft geleden (€ 25.000,-) vergoed te krijgen, aldus [appellante]. 
    
    
      6.10
      Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] het ontbindingsdocument zo mocht opvatten dat hij het bedrag van € 35.000,- terug zou krijgen en dat [appellante] geen aanspraak maakte op de contractuele boete. In het ontbindingsdocument is er geen voorbehoud gemaakt met betrekking tot de contractuele boete en ook niet met betrekking tot schadevergoeding, behalve de wettelijke rente. De e-mail van 5 februari 2022 brengt hier geen verandering in, omdat deze e-mail van na de dagtekening van het ontbindingsdocument is. [geïntimeerde] hoefde met het (eventueel) betalen van een boete of schadevergoeding (op de wettelijke rente na) dus geen rekening te houden. Op het moment dat [geïntimeerde] het ontbindingsdocument kreeg voorgelegd, lag er bovendien een koopovereenkomst met [makelaardij 2] met een koopprijs van € 450.000,-. Het was dus niet evident dat [appellante] daadwerkelijk schade had geleden of zou gaan lijden. [appellante] heeft geen stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] op de hoogte was van het feit dat de koopprijs met [makelaardij 2] in werkelijkheid lager zou zijn. Ook andere feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [appellante] medio / eind januari 2022 schade had geleden en dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was, ontbreken. Het hof kan dus niet vaststellen dat partijen de bedoeling hebben gehad om schade aan [appellante] te vergoeden. 
    
    
      6.11
      Uit het voorgaande volgt dat de (gewijzigde) vordering tot betaling van de contractuele boete (met rente en buitengerechtelijke incassokosten) niet toewijsbaar is en de vordering tot terugbetaling wel. De grieven falen dus. 
    
    
      6.12
      
        Het bewijsaanbod van [appellante] zal het hof passeren. De te bewijzen aangeboden feiten kunnen immers, ook als zij komen vast te staan, niet tot een ander oordeel leiden. Voor het overige is het bewijsaanbod onvoldoende specifiek. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.13
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen met inbegrip van de proceskostenveroordeling. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.14
      Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] op:
      
      
        griffierecht	€ 	798,-
        salaris advocaat	€ 3.142,-	(2 punten × tarief III)
        
          nakosten 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 4.118,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 oktober 2023;
      
      
        veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 4.118,-;
      
      
        bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. Th.G. Lautenbach en mr. B. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Vgl. HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142.