ECLI:NL:RBLIM:2025:8529, Rechtbank Limburg, 04-06-2025, C/03/330172 / HA ZA 24-210
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel recht. Bodemzaak. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten betreffende een pand (beneden kantoor/winkelpand en boven twee woonlagen). In de overeenkomst zijn diverse verplichtingen opgenomen voor de verkopers over het kadastraal splitsen, het verstrekken van energielabels, het splitsen van gas, water en licht en de brandveiligheidsvoorzieningen. In conventie verschillen partijen van mening of de verkopers deze verplichtingen zijn nagekomen. De rechtbank oordeelt dat diverse verplichtingen niet zijn nagekomen. In verband met dat oordeel wijst de rechtbank een van de vorderingen in reconventie af. Voor een andere vordering in reconventie bestaat geen grondslag, zodat ook die vordering wordt afgewezen. De rechtbank zal het debat met partijen over de in conventie gevorderde schade voortzetten.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/330172 / HA ZA 24-210
    
    
    
      
        Vonnis van 4 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] ,
      advocaat: mr. R. Gijsen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,
      advocaat: mr. M. Delnoy-Garske.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in incident van 29 mei 2024,- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 23,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis in 
      conventie met producties 27 t/m 51,
      - de nadere conclusie in conventie, tevens reactie/akte bespreking reconventionele vorderingen, tevens reactie/akte gewijzigde eis in conventie met producties 24 t/m 29,
      - de producties 52 t/m 71 van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] ,
      - de productie 30 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,
      - de akte (nadere) wijziging van eis met producties 72 t/m 76 van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] ,
      - de e-mailwisseling tussen mr. Gijsen en mr. Delnoy-Garske in de periode 5 december 2024 tot en met 11 december 2024 over onder meer de toelaatbaarheid van bepaalde producties en de wijziging van eis in conventie,
      - het e-mailbericht van de rechtbank van 16 december 2024 aan partijen,- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 december 2024,
      - de pleitaantekeningen van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] ,
      - de spreekaantekeningen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,
      - de reactie van mr. Gijsen van 9 januari 2025 op het proces-verbaal,
      - de reactie van mr. Delnoy-Garske van 10 januari 2025,
      - de reactie van mr. Gijsen van 10 januari 2025,
      - de reactie van mr. Delnoy-Garske van 10 januari 2025,
      - de brief van de rechtbank van 23 januari 2025 aan partijen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] ) ingeschakeld om hen bij te staan bij de verkoop van de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 2] (hierna: de woning). [naam makelaar] heeft vervolgens [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] benaderd als potentiële kandidaat, waarop [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met elkaar in onderhandeling zijn getreden.
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] (hierna: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] ) heeft [naam makelaar] in het kader van die onderhandelingen in een e-mail van 6 juni 2022 met betrekking tot de woning onder meer als volgt bericht:
        
          (..) dat is prima, maar de splitsing van de appartementen, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] aangeeft is bij dit bod van 390.000 wel heel belangrijk.
        
        
          T moeten twee separate appartementen worden met eigen gesplitste meters. Dus G/w/l moet daarna ook zsm up en running, want anders geeft dit alleen maar gedoe met huurders, en daar zit ik niet op te wachten. Dit zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ook moeten doen. Daar is t bod op gebaseerd!
        
        
          
            [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] geeft aan dat t allemaal geregeld is en t alleen een kwestie van tijd is, voordat de gemeente t extra huisnummer afgeeft en alle vergunningen in orde zijn. (..)
        
        Waar in deze e-mail wordt gesproken over ‘ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ’ wordt gedoeld op de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] (hierna: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ). 
      
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] heeft vervolgens op 8 juni 2022 een bod uitgebracht: 
        
          Bij deze wil ik een bod doen op [adres 1] in [woonplaats 2] van 390.000 euro met de volgende voorwaarden 
        
        - (..)
        - Geen bouwkundige keuring
        - Passeren asap
        - (..)
        
          Verder zou ik graag nog op de volgende vragen antwoord krijgen.
        
        - Splitsing kadaster [nummer 1] - [nummer 2] zou aanvraag lopen en voltooid worden. Wanneer gereed?
        - Splitsing gas, water en elektriciteit appartementen, wanneer gereed?
        - Welk definitief energielabel? Verkoper had t over C? (..)
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hebben de woning bij overeenkomst van (omstreeks) 9 juli 2022 van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gekocht voor € 390.000,- (hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst staat voor zover hier van belang onder meer het volgende:
      
      
        
          Artikel 20 Aanvullende voorwaarden
        
        
          De koop is gesloten onder de bij niet vervulling ontbindende voorwaarde dat het verkochte kadastraal gesplitst wordt in twee extra huisnummers t.w.: Huisnummer [nummer 1] en huisnummer [nummer 2] .
        
      
      
      
        
          Artikel 21
        
        
          Koper en verkoper zijn overeengekomen dat de verkoper voor zijn kosten, uiterlijk bij de notariële overdracht, een definitief energielabel aan de koper zal overdragen.
        
      
      
      
        
          Artikel 22
        
        
          De koop is gesloten onder het voorbehoud dat de verkoper, voor zijn kosten, zorg zal dragen dat voor de notariële overdracht het gas, water en licht m.b.t. huisnummer [nummer 1] en [nummer 2] zijn gesplitst.
        
      
      
      
        
          Artikel 23
        
        
          (..)
        
        
          De brandveiligheidsvoorzieningen dienen ten tijde van de overdracht werkend en aanwezig te zijn. 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Partijen zijn overeengekomen dat bij de levering € 370.000,- betaald zal worden. Ten aanzien van het resterende bedrag van € 20.000,- is in het aanhangsel van omstreeks 18 juli 2022, dat hoort bij de overeenkomst, het volgende opgenomen: 
      
      
        
          Behorende bij en onverbrekelijke geheel vormend met de koopovereenkomst van het verkochte [adres 1] , [nummer 1] en [nummer 2] te [woonplaats 2] en getekend op 1 juli 2022.
        
      
      
      
        
          Koper en verkoper zijn overeengekomen dat koper aan verkoper een bedrag betaald van € 20.000,00 (..) op de dag dat verkoper aan de onderstaande voorwaarden heeft voldaan,
        
      
      
      
         Het verkochte kadastraal gesplitst is in twee extra huisnummers t.w.: [adres 1] huisnummer [nummer 1] en huisnummer [nummer 2] .
      
      
      
         Het verkochte, [adres 1] , [nummer 1] en [nummer 2] zijn voorzien van een definitief energielabel.
      
      
      
         In het verkochte de aansluitingen van gas, water en licht m.b.t. huisnummers t.w. [nummer 1] en [nummer 2] zijn gesplitst.
      
      
    
    
      2.6.
      
        De notariële akte van levering is op 23 augustus 2022 gepasseerd. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hebben € 370.000,- betaald. In de leveringsakte is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
        
          ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT
        
        
          Verkoper is gewezen op zijn verplichting een definitief energielabel te overhandigen aan koper en op de gevolgen bij niet-nakoming van deze verplichting.
        
        
          Verkoper heeft een definitief energielabel met betrekking tot huisnummer [adres 1] (..) overhandigd.
        
        
          Verkoper beschikt met betrekking tot huisnummer [nummer 1] niet over een energielabel (..). Het niet hebben van een gevalideerd label is voor rekening en risico van verkoper.
        
      
      
      
        
          ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
        
        
          Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. (..) 
        
      
      
    
    
      2.7.
      Naar aanleiding van een door Perfectkeur B.V. uitgevoerde inspectie is in december 2022 energielabel C verstrekt met betrekking tot de [nummer 1]. Ten behoeve van de benedenverdieping (winkel/kantoorruimte) is vervolgens naar aanleiding van een andere inspectie, ook uitgevoerd door Perfectkeur, energielabel G verstrekt. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 1] heeft aan [naam makelaar] met betrekking tot het energielabel, dat ten behoeve van nummer [adres 1] is verstrekt, het volgende gemaild: 
      
      
        
          Uit deze energielabelkeuring van Dhr [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ( [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ) voor het bedrijfspand is label G afgegeven waardoo t bedrijfspand niet meer als zodanig verhuurd mocht worden omdat er min label C voor kantoorruimte > 150 m2 is vereist.
        
      
      
      
        
          Volgens eigen zeggen van dhr. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] bij aankoop pand was er een label C op bedrijfspand.
        
      
      
      
        
          [naam makelaar] heeft in reactie hierop, na overleg met een medewerker van Perfectkeur, namens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in een e-mail uitleg gegeven over de redenen waarom niet label C, maar label G is afgegeven door Perfectkeur.
      
      
    
    
      2.9.
      Naar aanleiding van een aanvraag van 3 februari 2023 is op 20 maart 2023 door de gemeente Heerlen (hierna: de gemeente) een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van twee appartementen door het splitsen van de bovenwoning in de [adres 1]. Door de gemeente is ook een adresbeschikking afgegeven met de nummeraanduiding [nummer 2] (tweede verdieping) naast het reeds bestaande [nummer 1] (eerste verdieping).
      
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben Enexis verzocht een offerte uit te brengen om een aparte aansluiting (splitsing gas, water en licht) ten behoeve van de [nummer 2] te realiseren. Het bedrag in deze offerte van 3 april 2023 ad € 2.334,68 is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in mei 2023 voldaan. De voorbereidende werkzaamheden die nodig waren om het aanbrengen van de aansluiting mogelijk te maken, zijn door Enexis vervolgens aan een aannemer uitbesteed. Er heeft op of omstreeks 14 december 2023 een eerste opname plaatsgevonden. [naam] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] in verband daarmee in een e-mail van 14 december 2023 onder meer als volgt bericht:
        
          (..) begrijp ik dat u zonet samen met o.a. Enexis bij het object bent geweest.
        
      
      
      
        
          (..) Het moge duidelijk zijn dat het betreden van het object, door u of uw mensen, enkel in overeenstemming met ons kan en mag.
        
      
      
    
    
      2.11.
      De gemeente heeft op 6 november 2023 tijdens een ambtelijke controle in de woning door een bouwinspecteur, die werd verricht naar aanleiding van de verleende omgevingsvergunning, geconstateerd dat de aangetroffen situatie in strijd is met wet- en regelgeving. De gemeente heeft [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] daarom op 19 december 2023 schriftelijk kenbaar gemaakt dat zij voornemens is om handhavend op te treden, indien geen gehoor wordt gegeven aan het verzoek om de geconstateerde strijdigheden met wet- en regelgeving op te heffen.
      
    
    
      2.12.
      De heer [naam] van Huurwoningen Parkstad, die namens [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] het beheer heeft overgenomen van de verhuur van de woning, heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op 27 december 2023 als volgt bericht:
      
      
        
          Bijgaand ontvangt u daarnaast de brief van de gemeente van 22 december 2023. Hieruit begrijpen wij dat u de verbouwing niet conform de regels der kunst en niet conform de voorwaarden van de gemeente heeft uitgevoerd.
        
      
      
      
        
          Graag verneem ik 
          voor 5 januari 2023
           (opmerking rechtbank: lees 2024) hoe u dit kunt oplossen.
      
      
    
    
      2.13.
      De toenmalige advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft [naam] in reactie op de vraag hoe een en ander opgelost kan worden, in een e-mail van 9 januari 2024 als volgt bericht:
      
      
        
          Uw cliënten zijn inmiddels anderhalf jaar eigenaar van de onroerende zaak. (..) 
          
          Uit artikel 6 van de koopovereenkomst volgt dat er op cliënt geen enkele verplichting rust ter zake iets op te lossen. Ik wijs u meer specifiek op artikel 6.6. (..)
        
      
      
    
    
      2.14.
      De advocaat van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] heeft de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vervolgens in een e-mail van 16 januari 2024 bericht dat hij per ommegaande van hen wenst te vernemen – kort gezegd – of zij aansprakelijkheid erkennen en op welke wijze zij alsnog, binnen acht dagen, aan hun verplichtingen in het kader van de overeenkomst zullen voldoen. Daarbij is opgemerkt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] indien zij, na ommekomst van deze termijn, niet aan voormelde verplichtingen hebben voldaan in ieder geval in gebreke zijn, en het verzuim intreedt, voor zover zij dit gelet op de redactie van de e-mail van 9 januari 2024 niet reeds waren.
      
    
    
      2.15.
      De advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] in reactie hierop bij e-mail van 18 januari 2024 bericht aansprakelijkheid van de hand te wijzen. Hij wijst er op dat partijen volgens hem de kadastrale splitsing hebben losgelaten, omdat de overeenkomst niet is ontbonden. 
      
    
    
      2.16.
      De advocaat van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] heeft de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vervolgens in een e-mail van 6 februari 2024 bericht dat zijn cliënten de aansprakelijkheidsstelling handhaven en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] al in verzuim zijn. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] zullen zelf zorg dragen voor de op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] rustende verplichtingen en zij zullen aanspraak maken op vergoeding van alle als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geleden en nog te lijden (vervangende en/of aanvullende) schade.
      
    
    
      2.17.
      De voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Maastricht, heeft [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] op 1 februari 2024 op hun verzoek verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag op een aantal (deels) aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] toebehorende panden.
      
    
    
      2.18.
      In de periode april-mei 2024 is uitgebreid gecorrespondeerd over de splitsing van het gas, water en licht ten behoeve van de appartementen op de eerste en tweede verdieping.
      
      
        In een e-mail van 23 april 2024 (11:13) heeft de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan Enexis en [naam] onder meer het volgende geschreven:
        
          Cliënt is onverkort bereid de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren en verzoekt daartoe toegang tot het pand, opdat hij met een aannemer de voorbereidende werkzaamheden kan laten uitvoeren (..). Vandaar dat ik deze mail ook richt aan de huidige beheerder van opgemeld pand Huurwoningen Parkstad met het verzoek een afspraak te maken met cliënt hierover.
        
      
      
      
        In een e-mail van 23 april 2024 (12:44) heeft de advocaat van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als volgt bericht:
        
          Van de heer [naam] van Huurwoningen Parkstand ontving ik – bij afwezigheid van cliënten – onderstaande mailwisseling. Van Enexis had hij begrepen dat de opdracht van maart 2023 nu eindelijk is geannuleerd, zodat cliënten zelf een nieuwe opdracht konden geven. (..)
        
      
      
      
        In een e-mail van 23 april 2024 (13:08) heeft de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan de advocaat van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] verder onder meer het volgende geschreven:
        
          Het is Enexis geweest die contact met mij heeft gelegd en onder meer cc de beheerder (..) Toen bleek dat mijn cliënt al in april 2023 de opdracht had verstrekt en de offerte heeft geaccordeerd met Enexis en ook – na controle – bleek dat cliënten dit al aan Enexis hebben betaald in mei 2023. Daarna vond er een afspraak plaats met de aannemer op locatie waarin aan mijn cliënten werd kenbaar gemaakt welke voorbereidende werkzaamheden er nog verricht moeten worden, alvorens Enexis de opdracht kan uitvoeren. Daarna hadden cliënten geen toegang meer tot de locatie. (..) heb ik namens mijn cliënten kenbaar gemaakt dat zij onverkort bereid zijn deze werkzaamheden te verrichten (..) Ik begrijp nu dat uw cliënten dit niet toestaan (..)
        
      
      
    
    
      2.19.
      
        Enexis heeft de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en Huurwoningen Parkstad over de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gegeven opdracht tot het realiseren van aparte voorzieningen voor gas, water en licht in een e-mail van 2 mei 2024 onder meer als volgt bericht ().
        
          Ik ga de opdracht annuleren.
        
        
          Omdat uw cliënt geen toegang heeft tot het pand en geen eigenaar meer is, is er geen zicht op, óf en wanneer uw cliënt de opdracht kan laten uitvoeren.
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] vorderen, na wijzigingen van de eis, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        I. voor recht verklaart dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van i) hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst inzake de verkoop aan [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres 1] , [nummer 1] en [nummer 2] te [woonplaats 2] en/of ii) hun verplichtingen om ook na de notariële levering van voormeld onroerend goed alsnog aan alle uit die koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, te voldoen, alsmede;
        II. voor recht verklaart dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aansprakelijk zijn voor alle uit voormelde toerekenbare tekortkomingen voortvloeiende schade, alsmede;
        III. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroordeelt aan [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen het bedrag ad € 75.758,23 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 94.209,69 vanaf 10 januari 2024, althans vanaf 25 januari 2025, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een door deze rechtbank in goede justitie te bepalen datum, alsmede; 
        IV. bepaalt dat de schade, voor zover nog niet verschenen of gekwantificeerd, nader zal worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet, alsmede;
        V. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , hoofdelijk des dat de een betalend de ander is/zal zijn gekweten, veroordeelt in de proceskosten en de beslagkosten zoals gespecificeerd in de dagvaarding of bij nadere akte, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de l5de dag na de dag waarop het te wijzen vonnis aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is betekend.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hoofdelijk veroordeelt aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 20.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum schuldeisersverzuim, althans vanaf 6 februari 2024, althans vanaf 19 februari 2024, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, alsmede;
        II. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hoofdelijk veroordeelt aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 749,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 februari 2024, althans vanaf 19 februari 2024, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, alsmede;
        III. alle door [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] op 6 februari 2024 gelegde conservatoire beslagen op de onroerende zaken van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , zijnde de onroerende zaak staande en gelegen te [woonplaats 2] aan het adres [adres 2] (kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] ) en de (onverdeelde) helft(en) van de onroerende zaak staande en gelegen te [woonplaats 2] aan het adres [adres 3] (kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 2] ), staande ten name van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] , opheft;
        IV. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, daaronder begrepen de kosten van de advocaat en de nakosten, zulks met de bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd is.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] voeren verweer. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Rechtsvraag
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voldaan hebben aan hun verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] leggen aan hun vorderingen onder I, II en III ten grondslag dat de [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hun verplichtingen die volgen uit de artikelen 20 tot en met 23 van de overeenkomst niet zijn nagekomen (art. 6:74 BW). Ook menen zij dat de geleverde woning niet conform de overeenkomst is. Zij wijzen daarbij op de artikelen 6.1 en 6.3 van de overeenkomst. Zij stellen geen prijs meer op nakoming van de overeenkomst door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] In plaats daarvan maken zij aanspraak op vervangende schadevergoeding, zodat zij zelf het pand in overeenstemming kunnen brengen met de wet- en regelgeving en het pand alsnog kadastraal kan worden gesplitst.
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betogen dat de verplichtingen in de artikelen 20 tot en met 23 ontbindende voorwaarden betreffen. Die voorwaarden moesten uiterlijk op het moment van de levering zijn vervuld. De termijn voor de vervulling van die verplichtingen is verstreken. Van tekortschieten of verzuim is geen sprake. Verder betwisten zij dat er sprake is van non-conformiteit van de woning. Het geleverde pand is geschikt voor normaal gebruik als winkel/woning, zoals is overeengekomen tussen partijen.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank zal eerst ingaan op het verweer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat ziet op de ontbindende voorwaarden. Daarna zal de rechtbank beoordelen of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de verplichtingen die staan in de artikelen 20 tot en met 23 van de overeenkomst. Vervolgens zal de rechtbank ingaan op de discussie over de non-conformiteit van de woning.
      
      
        
          Ontbindende voorwaarden
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het enkele feit dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] geen gebruik hebben gemaakt van het recht de overeenkomst te ontbinden bij niet-nakoming door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van een of meer van de verplichtingen die voortvloeien uit de artikelen 20 tot en met 23, en partijen tot levering van de woning zijn overgegaan, betekent niet dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bevrijd zijn van die verplichtingen. Dat blijkt ook uit het aanhangsel bij de overeenkomst (zie rov. 2.5) waarin is bepaald dat € 20.000,- van de koopsom pas betaald hoeft te worden zodra voldaan is aan de verplichtingen die zijn opgenomen in deze artikelen. De passage in de leveringsakte waarin staat dat de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt (zie rov. 2.6), betekent alleen dat de ontbinding van de overeenkomst ten aanzien van voornoemde artikelen niet meer ingeroepen kan worden. Het verweer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] treft daarom geen doel.
      
      
        
          Artikel 20 overeenkomst (kadastrale splitsing wooneenheden)
        
      
      
    
    
      4.6.
      Partijen twisten er over of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voldaan hebben aan artikel 20 van de overeenkomst, waarin bepaald is dat het verkochte kadastraal gesplitst wordt in twee extra huisnummers (zie rov. 2.4.). 
      
      
        
          Uitleg bepaling
        
      
    
    
      4.7.
      Uit de discussie die partijen voeren, blijkt dat zij van mening verschillen hoe de term ‘kadastrale splitsing’ dient te worden uitgelegd.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] stellen dat met ‘kadastrale splitsing’ bedoeld is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor een splitsing in appartementsrechten moesten zorgen en dat is niet gebeurd. Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoefden zij er alleen voor te zorgen dat het verkochte werd gesplitst in twee afzonderlijke huisnummers ( [nummer 1] en [nummer 2] ). Zij ontkennen dat zij ook moest zorgen voor een splitsing in appartementsrechten. Uit de adresbeschikking van 20 maart 2023 (zie rov. 2.9) blijkt dat zij aan hun verplichting voldaan hebben, omdat aan de woning de nummer-aanduidingen [nummer 1] en [nummer 2] zijn toegekend.
      
    
    
      4.9.
      Bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst geldt als uitgangspunt dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij op grond daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de Haviltex-maatstaf).
    
    
      4.10.
      Uit de e-mailcorrespondentie die gevoerd is tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst blijkt het belang dat door [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] wordt gehecht aan splitsing van de eerste en tweede etage in zelfstandige woonunits met bijbehorende zelfstandige faciliteiten (zie rov. 2.2 en 2.3). Ook de overeenkomst is daarop afgestemd (zie rov. 2.4). Zo luidt de aanhef van de overeenkomst ‘Koopovereenkomst [adres 1] , [nummer 1] en [nummer 2] ’. Verder wordt het gekochte in artikel 1 van de overeenkomst omschreven als “kantoor/winkelpand met 2 bovenliggende appartementen”. Uit de overeenkomst volgt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zorg dienden te dragen voor een zodanige splitsing van de voorzieningen gas, water en licht dat de twee etages als volledig zelfstandige wooneenheden konden worden gebruikt (zie rov. 2.4). Ook uit het aanhangsel volgt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zowel voor splitsing in zelfstandige woonunits als voor de daarmee samenhangende splitsing van gas, water en licht zorg dienden te dragen (zie rov. 2.5). 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op al deze feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, kan ‘kadastrale splitsing’ niet anders worden uitgelegd dan splitsing in appartementsrechten waarbij ieder appartementsrecht zal beschikken over zelfstandige voorzieningen voor gas, water en licht. Concreet betekent dit vastlegging van de splitsing in een notariële akte gevolgd door inschrijving in het Kadaster. Voor zover [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich erop beroepen dat in de akte van levering alleen nummer [adres 1] en [nummer 1] zijn genoemd, kon dit ook niet anders, omdat er toen kadastraal nog geen nummer [nummer 2] bestond. 
      
      
        
          Verzuim
        
      
    
    
      4.12.
      Uit de reactie van de toenmalige raadsman van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (zie rov. 2.15) op de sommatiebrief van de zijde van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] van 16 januari 2024 (zie rov. 2.14), volgt dat volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen enkele gehoudenheid bestond tot nakoming van de voorwaarde die hierop ziet. Uit deze mededeling viel af te leiden dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tekort zouden schieten in de nakoming van de verbintenis tot kadastrale splitsing. Aldus doet zich de situatie als bedoeld in art. 6:83 aanhef en onder c BW voor en treedt het verzuim in zonder ingebrekestelling. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben niet voldaan aan het bepaalde in artikel 20 en zijn daarom op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.
      
      
        
          Artikel 21 (energielabels)
        
      
      
    
    
      4.14.
      Volgens [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet voldaan aan artikel 21 van de overeenkomst waarin bepaald is dat de verkoper voor zijn kosten, uiterlijk bij notariële overdracht, een definitief energielabel aan de koper zal overdragen. Verder zijn [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] van mening dat het energielabel van nummer [adres 1] met kwalificatie G niet voldoet om nummer [adres 1] als winkelruimte te kunnen exploiteren en dus als zodanig te verhuren. Daar is minimaal label C voor nodig. 
      
    
    
      4.15.
      Uit de inhoud van de leveringsakte en het verhandelde ter zitting volgt dat ten tijde van de levering het energielabel van nummer [adres 1] (kantoor/winkelruimte benedenverdieping) door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is aangeleverd. Vast staat verder dat het energielabel van nummer [adres 1] daarna nog een keer door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is aangeleverd. Op enig moment is ook het energielabel van nummer [nummer 1] aangeleverd. Omdat er voor de levering geen splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden, is er geen energielabel voor nummer [nummer 2] opgemaakt en verstrekt. Dat betekent dat ten aanzien van nummer [nummer 2] niet voldaan is aan de verplichting van artikel 21 van de overeenkomst.
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben betwist dat partijen een minimumniveau voor de energielabels zijn overeengekomen. De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] dat er een minimumniveau is afgesproken voor (één van) de energielabels. Een onderbouwing van deze stelling heeft de rechtbank niet aangetroffen. Een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is dan ook niet gebleken.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.17.
      Met betrekking tot artikel 21 van de overeenkomst geldt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] alleen tekortgeschoten zijn voor het de verstrekking van het energielabel voor nummer [nummer 2] betreft.
      
      
        
          Art. 22 (splitsing gas, water en licht)
        
      
      
    
    
      4.18.
      Uit de gedingstukken blijkt dat door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een begin is gemaakt met het bewerkstelligen van de splitsing van het gas, water en licht ten behoeve van de wooneenheden op de eerste en op de tweede etage. Zij hebben een opdracht aan Enexis verstrekt en in verband daarmee hebben zij omstreeks mei 2023 een bedrag aan Enexis betaald (zie rov. 2.10). Uit de stukken blijkt verder dat om die splitsing te realiseren door een aannemer als voorbereidende werkzaamheden een meterkast en mantelbuizen dienden te worden aangebracht alvorens Enexis over kon gaan tot het uitvoeren van haar werkzaamheden. 
      
    
    
      4.19.
      Volgens [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] zijn er wel tien e-mails aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gestuurd over de aanleg van de meterkast en de mantelbuizen, zonder een reactie terug te ontvangen. De aannemer wilde gelet op de houding van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet verder en heeft de opdracht terug gegeven. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren aan dat zij wèl wilden meewerken, maar dat hen de toegang tot het pand werd ontzegd. 
      
    
    
      4.20.
      De stelling van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] dat het teruggeven van de opdracht door Enexis te wijten was aan de weigerachtige houding van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , is in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onvoldoende onderbouwd. Dat hier sprake van zou zijn, valt niet op te maken uit de in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie (zie rov. 2.18). In die correspondentie valt juist meermaals te lezen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog steeds bereid zijn tot het bewerkstelligen van de splitsing van gas, water en licht, maar geen toegang hebben/krijgen tot de woning. Niet in geschil is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] afhankelijk waren van de medewerking van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] , die inmiddels eigenaar van de woning waren. Enexis heeft (de advocaat van) [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op 2 mei 2024 bericht dat zij de opdracht annuleert, omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen eigenaar meer zijn en zij geen toegang meer hebben tot de woning (zie rov. 2.19). Het handelen van de door [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] aangestelde beheerder [naam] , komt voor rekening van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] , omdat [naam] namens hen handelde, hetgeen gezien de correspondentie duidelijk was voor partijen. Gelet hierop is sprake van schuldeisersverzuim. Het verzuim van de schuldeiser levert voor de schuldenaar een niet-toerekenbare verhindering van de nakoming op. Dit maakt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet schadeplichtig is op dit punt.
      
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn niet (toerekenbaar) tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting die opgenomen is in artikel 22 van de overeenkomst. 
      
      
        
          Artikel 23 (brandveiligheid)
        
      
      
    
    
      4.22.
      Volgens [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet voldaan aan artikel 23 van de overeenkomst waarin bepaald is dat de brandveiligheidsvoorzieningen ten tijde van de overdracht werkend en aanwezig dienen te zijn. 
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn van mening dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] te laat hebben geklaagd over dit verwijt. Ook geven zij een andere invulling aan het begrip ‘brandveiligheid’ dan [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] Tot slot betogen zij dat zij niet in gebreke zijn gesteld en dus niet in verzuim zijn.
      
      
        
          Klachtplicht 
        
      
    
    
      4.24.
      Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] pas ruim acht weken na de inspectie door de gemeente geklaagd over de gebreken die aan de brandveiligheid kleven. Dat is te laat. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hadden al naar aanleiding van de omgevingsvergunning van 20 maart 2023 kunnen klagen, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] 
      
    
    
      4.25.
      De rechtbank volgt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet in hun betoog dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] naar aanleiding van de omgevingsvergunning al hadden moeten klagen. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] konden pas klagen bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] over het feit dat er in het gekochte sprake was van strijdigheden op het gebied van de brandveilheid na ontdekking van dit feit. Die strijdigheden kwamen pas aan het licht naar aanleiding van de ontvangst van de brief van de gemeente van 19 december 2023 over het voornemen tot handhavend optreden. Onbetwist staat vast dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] deze brief op 22 december 2023 hebben ontvangen. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hebben, bij monde van de heer [naam] , kort daarop, namelijk op 27 december 2023, geklaagd bij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] over het feit dat de verbouwing niet conform de regels der kunst en niet conform de voorwaarden van de gemeente is uitgevoerd (zie rov. 2.12). [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] hebben daarbij verwezen naar de inhoud van het handhavingsvoornemen. Hierover is vervolgens gecorrespondeerd door partijen. Gelet hierop kan niet worden geoordeeld dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] te laat hebben geklaagd over de strijdigheden op het gebied van de brandveiligheid. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] brengen hier nog tegen in dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] op eenvoudige wijze de vermeende gebreken hadden kunnen vaststellen, omdat de inspecteur van de gemeente deze gebreken immers door enkel een visuele inspectie heeft vastgesteld. Voor zover [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hiermee betogen dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] die gebreken (met een eenvoudig onderzoek) redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken, geldt het volgende. [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] mochten er, gezien de inhoud van artikel 23 van de overeenkomst, vanuit gaan dat de brandveiligheidsvoorzieningen ten tijde van de overdracht van het verkochte aanwezig en werkend waren (zie ook hierna onder rov. 4.26). Het beroep op de klachtplicht faalt daarom.  
      
      
        
          Uitleg
        
      
    
    
      4.26.
      Partijen zijn het erover eens dat zij voor het sluiten van de overeenkomst de zinsnede in artikel 23 van de overeenkomst, die ziet op de brandveiligheid, niet besproken hebben. De bepaling is door de verkopend makelaar in de overeenkomst opgenomen. De vraag wat de bedoeling van partijen was bij het opnemen van deze bepaling is daarom niet aan de orde. Het komt aan op de grammaticale betekenis. In artikel 23 staat: “De brandveiligheidsvoorzieningen dienen ten tijde van de overdracht werkend en aanwezig te zijn.”. Dit kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden uitgelegd dan dat de brandveiligheidsvoorzieningen ten tijde van de overdracht aan de geldende brandveiligheidsvoorschriften dienden te voldoen. Blijkens de vele aandachtspunten die uit het rapport van de gemeente naar voren komen, staat buiten twijfel dat dit niet het geval was op het moment van de overdracht. Dat de staat van het pand op het punt van de brandveiligheid reeds bij overdracht door de vorige eigenaar aan hen zo was, zoals [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aanvoeren, is niet relevant. Bepalend is wat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn overeengekomen over de brandveiligheid van de woning. 
      
      
        
          Verzuim 
        
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betogen tot slot dat zij op het punt van de brandveiligheid niet in verzuim zijn geraakt, omdat zij niet in gebreke zijn gesteld. 
      
    
    
      4.28.
      Uit het dossier blijkt dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] na ontvangst van het handhavingsvoornemen van de gemeente benaderd hebben met de vraag hoe een en ander opgelost kan worden. De toenmalige advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] op 9 januari 2024 per e-mail bericht dat op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen verplichting rust om iets op te lossen (zie rov. 2.13). Hieruit leidt de rechtbank af dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet voornemens zijn om de overeenkomst op het punt van de brandveiligheidsvoorzieningen na te komen. Voor zover [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich erop beroepen dat die e-mail van 9 januari 2024 hen niet toegerekend kan worden, omdat deze niet van hen afkomstig is, volgt de rechtbank hen daarin niet. Het betrof immers een e-mail van hun toenmalige advocaat. Er is gelet op het voorgaande sprake van een situatie waarin uit een mededeling van de schuldenaar valt af te leiden dat de betreffende verbintenis niet zal worden nagekomen. Hieruit volgt dat het verzuim intreedt zonder dat daar een ingebrekestelling voor nodig is (art. 3:83 sub c BW). 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.29.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de uit de artikel 23 van overeenkomst voortvloeiende verplichting die ziet op de brandveiligheidsvoorzieningen. 
      
      
        
          Non-conformiteit: gekocht niet geschikt voor verhuur
        
      
      
    
    
      4.30.
      
        [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] leggen aan hun vorderingen ook ten grondslag de stelling dat het verkochte niet beantwoordt aan de overeenkomst, omdat dit gelet op het handhavings-voornemen niet verhuurd mag worden. Achteraf is gebleken dat er ten tijde van de overdracht voor het verkochte geen (voor de verbouwing en splitsing als afzonderlijke wooneenheden) benodigde omgevingsvergunning aanwezig was. Gelet op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, mochten zij hier wel vanuit gaan. Er was volgens hen geen aanleiding tot nader onderzoek. Nadat ruim een half jaar na de overdracht alsnog een omgevingsvergunning door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] was aangevraagd, bleek op veel punten dat er sprake was van strijdigheid met wettelijke voorschriften. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zwegen bovendien waar zij hadden moeten spreken, nu op een eerdere aanvraag voor een omgevingsvergunning een negatief advies was gevolgd vanwege aandachtspunten onder meer op het gebied van de brandveiligheid. Ook de overeengekomen kadastrale splitsing is niet gerealiseerd door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] Hierdoor was de verhuur van de appartementen als afzonderlijke wooneenheden niet mogelijk zonder het risico van handhavend optreden door de gemeente met alle daaraan verbonden gevolgen. 
      
    
    
      4.31.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat de woning non-conform zou zijn. De woning is volgens hen geschikt voor normaal gebruik als bedrijfsruimte met verhuurbare aparte woonunits. Dat twee jaar eerder geen omgevingsvergunning werd verleend ten behoeve van een soortgelijk verzoek tot splitsing, had te maken met destijds vigerend beleid dat inmiddels is gewijzigd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wisten bovendien dat het een oud pand (uit 1950) betrof, dat niet door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zelf was bewoond, en zij hebben desondanks nagelaten een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.
      
      
        
          Toetsnorm 
        
      
    
    
      4.32.
      Partijen zijn in artikel 6 van de overeenkomst afgeweken van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek dat een regeling over non-conformiteit bij verkochte zaken bevat. Artikel 6.1. van de overeenkomt bepaalt - kort gezegd - dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt bij het tot stand komen van de overeenkomst, dus met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3. perkt de reikwijdte van artikel 6.1. flink in, omdat volgens artikel 6.3. de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als winkel / bedrijfspand. 
      
    
    
      4.33.
      Hetgeen hiervoor is overwogen over de brandveiligheidsaspecten rechtvaardigt reeds de conclusie dat sprake is van non-conformiteit. Daar komt nog bij dat ook is komen vast te staan dat de kadastrale splitsing niet door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is gerealiseerd. Dit terwijl voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] duidelijk moet zijn geweest dat de kadastrale splitsing een essentieel onderdeel vormde van de overeenkomst om de verhuur als zelfstandige woonunits mogelijk te maken, zodat er “geen gedoe is met huurders” zou zijn (zie rov. 2.2). Hiervoor is al overwogen dat de klachtplicht niet geschonden is en dat het verzuim is ingetreden. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.34.
      Ook daar waar het de grondslag non-conformiteit betreft, is dus sprake is van een tekortkoming. Het gekochte beschikte immers niet over de eigenschappen die voor normaal gebruik als winkel/woonhuis met twee zelfstandige (verhuurbare) woonunits nodig zijn (artikel 6.3 van de overeenkomst). 
      
      
        
          De omzettingsverklaring
        
      
      
    
    
      4.35.
      Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] ten onrechte een omzettingsverklaring (geen nakoming meer, maar schadevergoeding) uitgebracht, omdat er nog geen sprake was van verzuim. De rechtbank verwerpt dit verweer, gelet op wat eerder in dit vonnis overwogen is over het onderwerp ‘verzuim’.
      
    
    
      4.36.
      Aangezien [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in verzuim verkeerden, konden [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] bij e-mailbericht van 6 februari 2024 rechtsgeldig de omzettingsverklaring (ex art. 6:87 lid 1 BW) uitbrengen, zodat de verbintenis tot correcte nakoming van de overeenkomst is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding (zie rov. 2.16).
      
      
        
          De omvang van de schade
        
      
      
    
    
      4.37.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank met partijen nog niet gesproken over de (hoogte van de) schadevergoeding, omdat de afspraak was dat eerst geoordeeld zou worden over de juridische grondslagen van de vorderingen. Nu de rechtbank hiervoor op diverse punten geoordeeld heeft dat er sprake is van tekortkomingen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , zal het debat over de gevorderde schade alsnog gevoerd moeten worden. Zoals afgesproken tijdens de mondelinge behandeling zullen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de gelegenheid worden gesteld om bij akte te reageren op de producties 63 en 64, 72 tot en met 76 en de akte eiswijziging van mr. Gijsen (zie pagina 6 proces-verbaal), voor zover nog relevant in het kader van de in conventie hierboven gegeven oordelen.
      
    
    
      4.38.
      De rechtbank zal de mondelinge behandeling voort te zetten zodat alle stellingen, betwistingen en verweren over de schadevordering met partijen besproken kunnen worden. Bij die gelegenheid zal ook onderzocht worden of een regeling tussen partijen alsnog tot de mogelijkheden behoort. De rechtbank zal partijen opdragen verhinderdata op te geven.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Het bedrag van € 20.000,-
        
      
      
    
    
      4.39.
      Van de overeengekomen koopsom van € 390.000,- hebben [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] bij de levering € 370.000,- voldaan (zie rov. 2.6). [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen in reconventie dat [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] het resterende bedrag van € 20.000,- voldoen. Zij stellen dat zij voldaan hebben aan de afspraken die opgenomen zijn in het aanhangsel bij de overeenkomst (zie rov. 2.5), met uitzondering van de splitsing van het gas, water en licht. Dat dit niet gerealiseerd is, komt door toedoen van het handelen van [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] , aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] 
      
    
    
      4.40.
      Zoals hiervoor reeds is geoordeeld, verkeerden [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] in schuldeisers-verzuim daar waar het de splitsing van het gas, water en licht betrof. Dit neemt niet weg dat vast is komen te staan dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op diverse andere punten wèl zijn tekortgeschoten. Daarom is het bedrag van € 20.000,- niet toewijsbaar. Vordering I zal worden afgewezen.
      
      
        
          Het bedrag van € 749,10 (kosten energielabel)
        
      
      
    
    
      4.41.
      Uit de toelichting die gegeven is tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , nadat zij het energielabel voor nummer [adres 1] bij de levering hadden aangeleverd, dit label nogmaals hebben opgevraagd en aangeleverd. Met het nogmaals aanleveren van dat label was een bedrag gemoeid van € 749,10. Nu de, onverplichte, hernieuwde aanvraag van het energielabel op een vergissing van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] berustte, bestaat er geen grondslag om die kosten van € 749,10 op [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie] te verhalen. Vordering II zal worden afgewezen.
      
      
        
          Opheffing beslag
        
      
      
    
    
      4.42.
      In afwachting van de akte van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in conventie zal iedere verdere beslissing over vordering III worden aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 18 juni 2025 voor opgave verhinderdata aan de zijde van beide partijen in de periode september tot en met december 2025,
      
    
    
      5.2.
      verwijst de zaak naar de rol van 2 juli 2025 voor akte aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] conform rov. 4.37,
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
      
      
      
        CB
      
    
  
  
     productie 2 dagvaarding
  
  
     productie 1 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
  
  
     productie 2 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
  
  
     productie 4 dagvaarding
  
  
     productie 16 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
  
  
     productie 6 dagvaarding
  
  
     productie 7 dagvaarding
  
  
     productie 30 [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie]
  
  
     productie 20 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
  
  
     productie 21 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
  
  
     productie 9 dagvaarding
  
  
     productie 8 dagvaarding
  
  
     Productie 9 dagvaarding
  
  
     productie 14 dagvaarding
  
  
     productie 15 dagvaarding
  
  
     productie 16 dagvaarding
  
  
     productie 17 dagvaarding
  
  
     productie 24 dagvaarding
  
  
     productie 22 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
  
  
     productie 36 [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie]
  
  
     productie 36 [eiseressen in conventie, verweersters in reconventie]
  
  
     productie 22 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]