ECLI:NL:RBROT:2025:10360, Rechtbank Rotterdam, 19-02-2025, C/10/681051 / HA ZA 24-535
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: -

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/681051 / HA ZA 24-535
    
    
    
      
        Vonnis van 19 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonend in [plaats 1] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. J.P. Hellinga te Zwijndrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonend in [plaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. J.W.G. van der Wallen te Rijswijk.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 13 juni 2024, met producties 1 tot en met 14;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met 	producties 1 tot en met 12;
        
        
          de oproepbrieven van de rechtbank van 4 september 2024 voor de mondelinge behandeling 	op 10 december 2024 en de brieven van 18 oktober 2024 van de rechtbank met een 	zittingsagenda;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 15 en 16;
        
        
          de akte overlegging producties in conventie en in reconventie van [gedaagde] , met producties 	13 tot en met 15;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiser] en [gedaagde] voor de mondelinge behandeling.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Medio 2021 heeft [gedaagde] [eiser] benaderd omdat zij geïnteresseerd was in een overname van de door [eiser] gedreven eenmanszaak handelend onder de naam ‘ [onderneming] ’ (hierna: de onderneming).
    
    
      2.2.
      
        [eiser] dreef de onderneming vanuit een bedrijfspand aan [adres] in [plaats 1] (hierna: het pand).
      
    
    
      2.3.
      Het pand was eigendom van [eiser] en bestond uit een winkel met magazijn op de begane grond (hierna: de winkel) en een woning op de eerste en tweede verdieping (hierna: de woning).
      
    
    
      2.4.
      De woning werd door [eiser] verhuurd aan een huurder.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] was bereid om de onderneming en het pand aan [gedaagde] te verkopen voor € 700.000,00. [gedaagde] heeft verklaard dat zij in staat was deze koopprijs te voldoen. 
      
    
    
      2.6.
      Voordat partijen tot ondertekening van de opgestelde overeenkomsten zijn overgegaan, heeft [gedaagde] verklaard dat zij de koopprijs toch niet kon voldoen.
      
    
    
      2.7.
      Partijen zijn opnieuw in onderhandeling getreden en zijn overeengekomen dat [eiser] het pand zou splitsen, waarbij [gedaagde] na de splitsing alleen de onderneming met de winkel van [eiser] zou kopen en niet (ook) de woning.
      
    
    
      2.8.
      Partijen zijn een nieuwe koopprijs van in totaal € 400.000,00 overeengekomen (hierna: de koopprijs), € 300.000,00 voor de winkel en € 100.000,00 voor de onderneming. 
      
    
    
      2.9.
      Enkele weken voor de levering van de onderneming en de winkel heeft [gedaagde] aan [eiser] medegedeeld dat zij niet in staat was de koopprijs in zijn geheel te voldoen.
      
    
    
      2.10.
      Naar aanleiding hiervan zijn partijen opnieuw in onderhandeling getreden. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] € 100.000,00 van de koopprijs schuldig zal blijven en dat zij dit bedrag van [eiser] zal lenen.
      
    
    
      2.11.
      Op 9 september 2021 hebben partijen overeenkomsten gesloten met betrekking tot de verkoop van de winkel en de onderneming van [eiser] aan [gedaagde] . 
      
    
    
      2.12.
      Op 4 januari 2022 is de akte van splitsing in appartementsrechten (hierna: de splitsingsakte) gepasseerd. Daarbij is het pand gesplitst in de winkel en de woning. In de splitsingsakte staat onder meer het volgende vermeld:
      
      
        “Verklaringen vooraf.
        (…)
      
      6. De bewaarder van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers heeft blijkens een daartoe strekkende verklaring op basis van de Tekening met [depotnummer] , op acht en twintig december tweeduizend een en twintig voor het in de splitsing betrokken perceel de [complexaanduiding] vastgesteld.
      
      
        
          Splitsing in appartementsrechten.
        
        De Gerechtigde splitst bij deze het Registergoed in de volgende appartementsrechten:
      
      1. het recht op het uitsluitend gebruik van de winkel met magazijn gelegen op de begane grond van het gebouw, (…) appartementsindex 1, uitmakende het een/tweede (…) onverdeeld aandeel in het perceel grond met pand, (…) staande en gelegen aan [adres] te [postcode] [plaats 1] , (…)2. het recht op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de eerste en tweede verdieping met terras op de eerste verdieping en toegang op de begane grond van het gebouw, (…) appartementsindex 2, uitmakende het een/tweede (…) onverdeeld aandeel in het perceel grond met pand, (…) staande en gelegen aan [adres] te [postcode] [plaats 1] , (…)(…)
      
        
          
          B. Aandelen die door de splitsing ontstaan. 
          
          Artikel 5. 
          
          Aandelen in de gemeenschap.
        
        Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het breukdeel zoals hiervoor bij de omschrijving van elk appartementsrecht is vermeld.
        (…)C. Baten, schulden en kosten en reserveringen ten behoeve van het reservefonds.
        
          Artikel 6.
        
        
          Baten, schulden en kosten voor de gezamenlijke eigenaars.
        
      
      1. De eigenaars zijn voor de in artikel 5 bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)Artikel 7.
      
        Schulden en kosten die voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars, baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en reserveringen ten behoeve van het Reservefonds.
        (…)2. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 6 worden gerekend: (…)
      h. de verwarmingskosten als het een gemeenschappelijke installatie betreft. Daaronder vallen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de elektriciteitskosten, en de administratie die betrekking heeft op de desbetreffende kosten. Ook vallen hieronder (voor zover van toepassing) de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik. Voor alles geldt: voor zover de eigenaar daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;i. de kosten voor het waterverbruik voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;”
      
    
    
      2.13.
      De splitsingsakte is, samen met de op de volgende bladzijde van dit vonnis afgebeelde splitsingstekening, op 5 januari 2022 door de notaris ingeschreven in het kadaster:
      
      [afbeelding 1]
      
    
    
      2.14.
      Voorafgaand aan de splitsing van het pand kon de winkelruimte vanaf de straat worden bereikt via een schuifpui in de etalage van de winkel en via een deur in de hal. De woning was zowel voorafgaand aan als na de splitsing van het pand alleen te bereiken via de trap in de hal. Bij de splitsing van het pand is de hal onderdeel geworden van de woning (appartementsindex 2). Dat blijkt ook uit de hierboven opgenomen splitsingstekening, waarop de hal op de begane grond is aangeduid met het nummer 2.
    
    
      2.15.
      Op 4 januari 2022 is de akte van levering (hierna: de leveringsakte) gepasseerd en is de winkel aan [gedaagde] geleverd en de woning aan [eiser] . 
    
    
      2.16.
      In de periode waarin [eiser] eigenaar was van de woning en [gedaagde] van de winkel, deelden de winkel en de woning dezelfde meters voor gas, water en elektriciteit.  
      
    
    
      2.17.
      Op 4 januari 2022 hebben partijen een overeenkomst van geldlening met negatieve hypotheekverstrekking (hierna: de geldleningsovereenkomst) gesloten met betrekking tot het gedeelte van de koopprijs dat [gedaagde] aan [eiser] schuldig is gebleven, € 100.000,00. In de geldleningsovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
      
      
        “Artikel 3: vaststelling van de renteDe rente die verschuldigd is, wordt berekend over de in die periode nog uitstaande hoofdsom. Dit is de hoofdsom verminderd met de reeds gedane aflossingen. De rente bedraagt 6% per jaar.
      
      
      
        
          Artikel 4: de rentebetaling
        
        De rente over de hoofdsom moet elke maand per de laatste van de maand worden betaald aan de schuldeiser, voor het eerst in de maand volgend op de maand waarin de totale hoofdsom door de schuldeiser beschikbaar is gesteld.
      
      
      
        
          Artikel 5: looptijd en terugbetaling/ opgave belastingdienst
        
        De lening wordt op aflossingsvrije basis verstrekt en de looptijd is in beginsel 15 jaar waarbij de eerste maand ingaat op de maand na het ter beschikking stellen van de hoofdsom. Na een periode van 180 maanden, dient de hoofdsom in zijn geheel te zijn afgelost. Bij verkoop van de onderneming Arco Iris is de lening direct opeisbaar.
      
      
      
        
          Artikel 6: vervoegd aflossen.
        
        De schuldenaar mag onbeperkt vervroegd aflossen met een minimum van € 1.000,-
        Bij een vervroegde aflossing blijft de looptijd van de lening onveranderd, echter verminderd het maandelijkse rentebedrag navenant.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Artikel 8: Opeisbaarheid.
        
        Het uitstaande (restant van) de hoofdsom zal tezamen met de opgelopen rente terstond in zijn geheel kunnen worden opgeëist, zonder dat daartoe een sommatie of enige andere formaliteit vereist zal zijn:
        a. Indien één van de ondergetekenden één of meer van de bij deze overeenkomst gemaakte bedingen of aangegane verbintenissen en/ of enigerlei ander verplichtingen uit welken hoofden ook niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, in welk geval hij door het enkele feit daarvan in gebreke zal zijn zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist; (…)”
      
      
    
    
      2.18.
      Op 28 november 2023 heeft [eiser] de woning verkocht aan de huurder. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat en zoals ter zitting zonder bezwaar van [gedaagde] gewijzigd – dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan [eiser] van:
      
      a. € 99.330,00, vermeerderd met de contractuele rente van 6% per jaar vanaf 1 september 2023 tot de dag van volledige betaling;
      
      € 1.737,74 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
      de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente indien [gedaagde] deze kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis voldoet.
      
    
    
      3.2.
      Het verweer van [gedaagde] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser] in zijn vorderingen of afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van [eiser] bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente indien [eiser] deze kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis voldoet.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert – samengevat en zoals ter zitting nader toegelicht – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        voor recht verklaart
      
      
      a. dat [gedaagde] schade lijdt of heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige handeling van [eiser] die bestaat uit het leveren van de hal in het pand aan de huurder, terwijl [gedaagde] aanspraak kon maken op gemeenschappelijk gebruik van die hal; 
      
      dat [eiser] jegens [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de gemeenschappelijke hal aan de huurder te verkopen, waardoor [gedaagde] de toegangsdeur naar haar winkel via deze hal niet meer kan gebruiken;
      
      dat primair op [eiser] de verplichting rust de toegang in de gemeenschappelijke hal binnen drie maanden na het vonnis te herstellen en aan [gedaagde] te leveren, zodat [gedaagde] de toegang naar haar winkel via de gemeenschappelijke hal weer kan gebruiken, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00;
      
      dat [eiser] subsidiair jegens [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden schade die veroorzaakt is door de onrechtmatige handeling, primair bestaande uit de herstelkosten van de toegang in de gemeenschappelijke hal, subsidiair bestaande uit de kosten van het aanbrengen van een deur in de glazen schuifpui, meer subsidiair bestaande uit het aanbrengen van een voorziening die de rechtbank redelijk acht;
      
      dat [eiser] gehouden is de door [gedaagde] geleden schade te vergoeden aan [gedaagde] , opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
      
      
        althans
      
      
      een beslissing neemt die de rechtbank redelijk acht, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien [eiser] deze kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis voldoet.
      
    
    
      3.5.
      Het verweer van [eiser] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van [gedaagde] in haar vorderingen of afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] bij vonnis voorraad in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
        in conventie
        
      
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      Kern van het geschil is of de geldlening opeisbaar is, zodat [gedaagde] (het restant van) de lening moet terugbetalen aan [eiser] .
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de geldleningsovereenkomst maandelijks € 500,00 aan rente aan hem moet betalen. Medio 2023 hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] daarnaast maandelijks € 335,00 op de geldlening zou gaan aflossen. [gedaagde] moest dus vanaf dat moment € 835,00 per maand aan [eiser] betalen, zo stelt [eiser] . [gedaagde] heeft van januari 2022 tot en met juni 2023 maandelijks € 500,00 aan [eiser] betaald en in zowel juli als augustus 2023 heeft zij € 835,00 aan hem betaald. Van september 2023 tot augustus 2024 heeft [eiser] echter geen rente en aflossing betaald aan [eiser] . [gedaagde] is daardoor tekortgeschoten in haar (terug)betalingsverplichting uit hoofde van de geldleningsovereenkomst en is in verzuim. Op grond van artikel 8 van de leningsovereenkomst zijn (het restant van) de lening en de verschuldigde rente per 1 september 2023 opeisbaar. [gedaagde] heeft € 670,00 op de lening afgelost, zodat € 99.330,00 aan lening resteert. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist de geldleningsovereenkomst niet. Op grond van deze overeenkomst moet zij maandelijks € 500,00 aan rente betalen. [gedaagde] betwist wel dat zij verplicht is om de geldlening tussentijds af te lossen. De aflossingen van € 335,00 in juli en augustus 2023 waren volgens haar onverplicht. [gedaagde] voert verder een verrekeningsverweer. Zij voert aan dat zij een vordering heeft op [eiser] , die zij kan verrekenen met de vordering van [eiser] op haar (de maandelijkse betaling van rente). [gedaagde] is daarom niet in verzuim, zodat (het restant van) de geldlening niet opeisbaar is. 
      
      
        
          Het verrekeningsverweer van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        De vraag die voorligt, is of het verrekeningsverweer van [gedaagde] slaagt. 
        
          
          Maandelijkse betalingsverplichting
          4.5.	De rechtbank zal eerst beoordelen of partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] , naast de maandelijkse rentebetaling van € 500,00 die tussen partijen niet in geschil is, vanaf juli 2023 maandelijks € 335,00 zou gaan aflossen, zoals [eiser] stelt. 
      
      
    
    
      4.6.
      De door [eiser] gestelde tussentijdse aflossingsverplichting volgt niet uit de geldleningsovereenkomst. Op grond van artikel 5 van deze overeenkomst is [gedaagde] verplicht om na 15 jaar de hoofdsom in zijn geheel af te lossen. Verder is de lening direct opeisbaar als de onderneming wordt verkocht. Uit artikel 6 van de geldleningsovereenkomst volgt dat [gedaagde] vervroegd mag aflossen, maar niet dat zij daartoe verplicht is. Het bestaan van een van de overeenkomst afwijkende mondelinge afspraak tussen partijen over een maandelijkse aflossingsverplichting is door [eiser] onvoldoende onderbouwd en wordt door [gedaagde] betwist. Dat [gedaagde] tweemaal tussentijds heeft afgelost en daarbij heeft vermeld “Rente en aflossing”, betekent niet dat is afgesproken dat [gedaagde] ook in de maanden daarna € 335,00 zou aflossen. Gelet hierop en omdat [eiser] het bestaan van een dergelijke afspraak niet verder heeft onderbouwd, is het bestaan van die afspraak (en daarmee een aflossingsverplichting van [gedaagde] ) niet komen vast te staan.
      
      
        
          Energiekosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of [gedaagde] een (tegen)vordering heeft op [eiser] . In het kader daarvan voert [gedaagde] aan dat de winkel en de woning meters deelden en dat op grond van de splitsingsakte de kosten van gas, water en elektra (hierna samen: de energiekosten) moeten worden verdeeld conform de splitsingsakte, wat betekent dat beide appartementseigenaren de helft moeten betalen. Het totaalbedrag dat [gedaagde] heeft betaald aan voorschotten op de energiekosten over de periode van november 2021 tot en met juni 2024 bedraagt € 13.988,76. [eiser] is daarvan de helft aan [gedaagde] verschuldigd, te weten € 6.994,38. Daarnaast is [eiser] € 43,55 aan door [gedaagde] te veel betaalde rente verschuldigd en € 419,66 aan wettelijke rente. In totaal is [eiser] volgens [gedaagde] € 7.457,59 aan haar verschuldigd. Dit bedrag mocht [gedaagde] verrekenen met de rentebetalingen die zij aan [eiser] is verschuldigd.
    
    
      4.8.
      
        [eiser] betwist dat [gedaagde] een (tegen)vordering op hem heeft die bestaat uit de vergoeding van de helft van de energiekosten. Volgens [eiser] hebben partijen afgesproken dat hij jaarlijks € 1.000,00 zou bijdragen in de energiekosten en dat [gedaagde] het restant aan energiekosten betaalt. De jaarlijkse bijdrage over 2022 heeft [eiser] al aan [gedaagde] betaald. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] betwist dat partijen de door [eiser] gestelde afspraak hebben gemaakt. Volgens [gedaagde] hebben partijen over de periode 2022 en 2023 nog niet afgerekend. 
      
    
    
      4.10.
      Uitgangspunt is dat de wederzijdse rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren volgen uit de splitsingsakte. Gelet op de artikelen 5, 6 lid 1 en 7 lid 2, aanhef en onder h en i, van de splitsingsakte moeten partijen ieder de helft van de energiekosten betalen. Partijen mogen elkaar aan de splitsingsakte houden en afwijking van de splitsingsakte is alleen mogelijk indien de splitsingsakte wordt gewijzigd (artikel 5:139 BW). Daarvan is in deze zaak geen sprake. [gedaagde] kan dus op grond van de splitsingsakte in beginsel aanspraak maken op vergoeding van de helft van de energiekosten door [eiser] . [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd waarom dit anders zou zijn en waarom [gedaagde] hem niet kan houden aan de splitsingsakte, waarvan de inhoud door hemzelf is bepaald. Zijn verwijzing naar een door [gedaagde] betwiste mondelinge afspraak is hiervoor onvoldoende.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] op grond van de splitsingsakte aanspraak kan maken op vergoeding door [eiser] van de helft van de energiekosten in de periode van 4 januari 2022 tot en met 27 november 2023, de periode waarin zij beiden eigenaar waren van een van de twee appartementsrechten waarin het pand is gesplitst. Daarmee staat vast dat [gedaagde] een (opeisbare) tegenvordering heeft op [eiser] . 
      
    
    
      4.12.
      
        
          [eiser] heeft niet gemotiveerd betwist dat [gedaagde] een beroep op verrekening kan doen indien en voor zover de rechtbank oordeelt dat [gedaagde] een opeisbare tegenvordering op hem heeft. 
        
          [eiser] heeft gemotiveerd gesteld en [gedaagde] heeft niet gemotiveerd betwist dat hij in 2022 een bijdrage van € 1.000,00 in de energiekosten heeft geleverd. [eiser] is dus de helft van de energiekosten over de periode van 4 januari 2022 tot en met 27 november 2023 aan [gedaagde] verschuldigd, min € 1.000,00.
      
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank kan op basis van het dossier niet vaststellen welk bedrag aan energiekosten [eiser] over de periode van 4 januari 2022 tot en met 27 november 2023 aan [gedaagde] verschuldigd is. Inzicht in dat bedrag is nodig om vast te stellen of het bedrag van de tegenvordering van [gedaagde] tenminste gelijk is aan het totaalbedrag van de door [gedaagde] aan [eiser] verschuldigde bedragen aan rente over de geldlening. 
      
    
    
      4.14.
      Omdat het door [gedaagde] gevoerde verrekeningsverweer een bevrijdend verweer is, ligt het gelet op de hoofdregel van artikel 150 Rv op haar weg om te bewijzen welk bedrag aan energiekosten zij kan verrekenen. De rechtbank stelt [gedaagde] in de gelegenheid om bij akte alle afrekeningen van de energiekosten in het geding te brengen met betrekking tot de periode van 4 januari 2022 tot en met 27 november 2023. Voor zover deze afrekeningen mede betrekking hebben op een tijdvak dat voor een deel buiten deze periode valt, mag [gedaagde] bij haar berekening aannemen dat de energiekosten iedere dag even hoog zijn. Als de kosten voor water in 2022 bijvoorbeeld € 365,00 waren, mag € 362,00 worden toegerekend aan de periode vanaf 4 januari 2022 en is [eiser] de helft van dit bedrag verschuldigd aan [gedaagde] .
      
    
    
      4.15.
      Gelet op het voorgaande wordt de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door [gedaagde] , waarbij zij alle relevante eindafrekeningen in het geding brengt en aan de hand daarvan voorrekent op welk bedrag zij aanspraak maakt. [eiser] mag daarop bij antwoordakte reageren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
    
      4.16.
      Als het bedrag waarop [gedaagde] recht heeft tenminste gelijk is aan het totaalbedrag van de nog aan [eiser] verschuldigde rentebetalingen slaagt het beroep op verrekening. Zo niet, dan zal de rechtbank moeten bepalen wat dit betekent voor de beslissing op de vorderingen. Ook hierover mogen partijen zich bij akte uitlaten.
      
    
    
      4.17.
      Partijen kunnen ervoor kiezen om naar aanleiding van dit tussenvonnis met elkaar te overleggen over een minnelijke regeling. Als zij daar meer tijd voor nodig hebben, kunnen zij de rechtbank vragen de in rubriek 5 van dit vonnis gestelde termijnen te verlengen.
      
      
        
          in reconventie
          
        
        
          Inleiding
        
      
      
    
    
      4.18.
      Kern van het geschil is of [eiser] onrechtmatig gehandeld heeft door de hal te verkopen en op 4 januari 2022 te leveren aan de huurder en zo ja, of [gedaagde] daardoor schade heeft geleden die [eiser] moet vergoeden. 
      
      
        
          Vordering a en b
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat zij schade heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige handeling door [eiser] die – gelet op haar toelichting ter zitting – bestaat uit het leveren van de hal aan de huurder, terwijl [gedaagde] op zijn minst aanspraak kon maken op het gemeenschappelijk gebruik van de hal (vordering a). Vordering b van [gedaagde] heeft betrekking op het verkopen van de hal aan de huurder. De rechtbank zal deze vorderingen samen beoordelen.
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij er ten tijde van de koop en levering van de winkel van uit mocht gaan dat zij de winkel op de begane grond had gekocht en geleverd gekregen met een toegang tot de winkel via de deur in de gezamenlijke hal. Zo is het aan haar gepresenteerd tijdens de bezichtiging en de winkel is zo feitelijk aan haar geleverd. Als klant van [eiser] gebruikte [gedaagde] de deur in de hal om de winkel te bereiken voordat zij die kocht. Nadat [gedaagde] de winkel had gekocht en [eiser] [gedaagde] soms hielp in haar winkel, gebruikte [eiser] zelf ook de deur in de hal om de winkel te bereiken. [gedaagde] heeft, toen zij vanaf 4 januari 2022 de hal bleef gebruiken, niet van [eiser] of van de huurder gehoord dat de hal niet mede tot de door haar gekochte winkel behoorde. Verder is de splitsingsakte vijf minuten voor de levering van de winkel verleden, zodat [gedaagde] daarvan geen kennis heeft kunnen nemen. De splitsingstekening was niet aan de koopovereenkomst en de leveringsakte gehecht. Bovendien stond in de koopovereenkomst of leveringsakte van de winkel geen waarschuwing dat zij niet tevens de hal kocht. Partijen zijn niet overeengekomen dat [gedaagde] geen gebruik van de hal mocht maken. In maart 2024 heeft de voormalige huurder, sinds 28 november 2023 eigenaar van de bovenwoning, de ingang naar de winkel via de hal geblokkeerd, omdat [eiser] deze aan hem zou hebben verkocht en geleverd. [gedaagde] is van mening dat zij nog steeds gerechtigd is om gebruik te maken van de gezamenlijke toegang tot haar winkel. 
      
    
    
      4.21.
      
        [eiser] betwist dat hij onrechtmatig tegenover [gedaagde] heeft gehandeld door de hal en daarmee het exclusieve gebruiksrecht van de hal aan de huurder te verkopen en te leveren. De splitsingsakte is onlosmakelijk verbonden met, onderdeel van en een rechtstreeks gevolg van de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten overeenkomsten. Zonder de splitsingsakte was uitvoering van de overeenkomsten met [gedaagde] (verkoop en levering van alleen de winkel) niet mogelijk geweest. Verder had [gedaagde] voor, maar in ieder geval op de leveringsdatum kennis kunnen en moeten nemen van de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening, desnoods door deze op te vragen bij de notaris. In de akte van levering wordt immers expliciet verwezen naar de splitsingsakte. 
      
    
    
      4.22.
      De rechtbank stelt voorop dat [eiser] het pand op 4 januari 2022, zoals afgesproken met [gedaagde] , heeft gesplitst in twee delen, de winkel en de woning. Als gevolg van deze splitsing is, gelet op de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening, de hal, waarin zich de trap bevindt die toegang heeft tot de woning, onderdeel geworden van de woning. Vervolgens heeft [eiser] de woning en de daarbij behorende hal aan de huurder verkocht en geleverd. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] hiermee niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde] . [eiser] had in strijd met de splitsingsakte gehandeld als hij de hal niet aan de huurder had geleverd, omdat de hal behoorde tot de woning. Als gevolg van de splitsing van het pand had de hal ofwel tot één van de twee appartementen kunnen gaan behoren ofwel als gemeenschappelijk kunnen worden bestemd. [gedaagde] mocht er niet zonder meer van uitgaan dat de hal aan haar was geleverd, laat staan alleen aan haar. De huurder had de hal, met daarin de trap naar de woning, nodig om de woning te kunnen bereiken, terwijl [gedaagde] de winkel ook via de schuifpui kon en kan betreden. Gelet hierop was het in beginsel niet onlogisch om de hal bij splitsing toe te delen aan de woning. Gelet daarop had [gedaagde] , voorafgaand aan de levering van de winkel aan haar, moeten nagaan of behalve de winkel ook de hal (mede) aan haar zou worden verkocht en geleverd. [gedaagde] heeft dan ook niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Dat aan de leveringsakte en de koopovereenkomst niet de splitsingsakte en de splitsingstekening waren gehecht, zoals [gedaagde] stelt, maakt dit niet anders, nu daartoe geen verplichting bestaat. Uit de koopovereenkomst met [gedaagde] blijkt niet dat de hal (mede) aan haar is verkocht, omdat de hal daarin niet wordt genoemd als onderdeel van het verkochte. Uit de door [gedaagde] gestelde feitelijke gang van zaken volgt ook niet dat zij daarvan mocht uitgaan, in aanmerking genomen dat de hal niet de enige toegang bood tot de winkel, maar wel tot de woning. Uit de leveringsakte blijkt evenmin dat [gedaagde] eigenaar is geworden van de hal. In tegendeel, in de leveringsakte is verwezen naar de splitsingsakte, waaruit blijkt dat de hal bij de woning hoort.
      
    
    
      4.23.
      In het betoog van [gedaagde] ligt besloten dat [eiser] ook onrechtmatig heeft gehandeld door haar niet te waarschuwen dat zij (ook) geen recht had op gemeenschappelijk gebruik van de hal. Dit betoog is op zich juist, maar leidt niet tot het beoogde doel. Onweersproken staat vast dat de feitelijke situatie inhield dat [eiser] en [gedaagde] de hal gebruikten om de winkel te bereiken, zowel voor als na de verkoop van de winkel op 4 januari 2022 aan [gedaagde] . [eiser] stelt niet dat hij [gedaagde] heeft gewaarschuwd dat de koop en levering van de winkel haar geen aanspraak gaven op (mede)gebruik van de hal. Op grond van de feitelijke situatie en gang van zaken mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat zij de hal mocht gebruiken nadat zij de winkel had gekocht. Nu niet is gebleken dat [eiser] [gedaagde] er uitdrukkelijk op heeft gewezen dat het gebruik van de hal niet bij de koop van de winkel was inbegrepen en dus beëindigd zou kunnen worden, heeft [eiser] in zoverre onrechtmatig gehandeld jegens [gedaagde] . Dit maakt de verkoop en levering van de hal aan de huurder, gelet op wat hierover onder 4.21 is overwogen, echter niet onrechtmatig.
      
    
    
      4.24.
      Omdat [eiser] niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde] door het verkopen en leveren van de hal aan de huurder, zullen vordering a en b bij het eindvonnis worden afgewezen. 
      
      
        
          Vordering c
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde] vordert tevens voor recht te verklaren dat op [eiser] de verplichting rust de toegang in de gemeenschappelijke hal te herstellen en te leveren, zodat [gedaagde] de toegang naar haar winkel via de gemeenschappelijke hal weer kan gebruiken. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. 
      
    
    
      4.26.
      Uit het voorgaande volgt dat de verkoop en levering van de hal door [eiser] aan de huurder niet onrechtmatig is, zodat er geen rechtsgrond bestaat voor toewijzing van deze vordering. Daarbij komt dat, als de verkoop en levering van de hal aan de huurder wel onrechtmatig zouden zijn, toewijzing van deze vordering niet mogelijk is. Door de verkoop en levering van de woning aan de huurder is [eiser] immers geen eigenaar meer van de woning, zodat hij geen uitvoering zou kunnen geven aan een eventuele veroordeling. Vordering c zal daarom bij het eindvonnis worden afgewezen. 
      
      
        
          Vordering d
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagde] vordert verder een verklaring voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de schade die is veroorzaakt door de onrechtmatige handeling, primair bestaande uit de herstelkosten van de toegang in de gemeenschappelijke hal, subsidiair bestaande uit de kosten van het aanbrengen van een deur in de glazen schuifpui, meer subsidiair bestaande uit het aanbrengen van een voorziening die de rechtbank redelijk acht. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. 
      
      
        
          Primair
        
      
      
    
    
      4.28.
      Gelet op de afwijzing van vordering c heeft [gedaagde] geen recht op de herstelkosten van de toegang tot de winkel van [gedaagde] in de hal. Vordering d primair zal dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          Subsidiair en vordering e
          
        
      
    
    
      4.29.
      De rechtbank begrijpt uit deze vorderingen en uit de stellingen van [gedaagde] dat [eiser] volgens [gedaagde] ook onrechtmatig heeft gehandeld als hij de hal wel aan de huurder mocht verkopen en leveren. Deze onrechtmatigheid bestaat eruit dat [eiser] [gedaagde] niet naar behoren heeft gewaarschuwd dat zij de hal niet meer zou kunnen gebruiken. [gedaagde] vindt dat [eiser] de schade moet vergoeden die zij hierdoor heeft geleden.
      
    
    
      4.30.
      
        [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht wat volgens haar de schade is als gevolg van de onrechtmatige gedraging van [eiser] . [gedaagde] wil een alternatieve toegang tot haar winkel realiseren en dat brengt kosten met zich waar zij, gelet op de onrechtmatige gedraging van [eiser] , niet op hoefde te rekenen. [gedaagde] wil een scharnierdeur in de glazen schuifpui van haar winkel (laten) plaatsen omdat zij, op dagen dat de winkel niet is geopend, cursussen geeft en [gedaagde] en haar cursisten alleen nog via de schuifpui de winkel kunnen betreden. Voorheen gingen [gedaagde] en haar cursisten via de deur in de hal naar haar winkel, maar sinds de huurder die toegang heeft geblokkeerd en in het geval de rechtbank oordeelt dat [eiser] de toegang tot de winkel van [gedaagde] in de hal niet hoeft te herstellen, kan de winkel alleen nog via de schuifpui worden bereikt. Het gebruik van de schuifpui zorgt voor warmteverlies en kost daardoor meer energie dan het gebruik van de toegang tot de winkel in de hal, zodat [gedaagde] energieschade lijdt en daarom een scharnierdeur in de schuifpui wil plaatsen.
      
    
    
      4.31.
      
        [eiser] betwist dat [gedaagde] hierdoor energieschade lijdt. Daarnaast is het plaatsen van een scharnierdeur niet nodig, omdat de winkel bereikt kan worden via de schuifpui. 
    
    
      4.32.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] terecht stelt dat [eiser] onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld door het ontbreken van een waarschuwing met betrekking tot de levering van de hal aan de huurder (zie ook onder 4.23). [gedaagde] hoefde er niet op bedacht te zijn dat zij geen gebruik meer zou kunnen maken van de betreffende toegang. Zij heeft onweersproken gesteld dat zij de winkel via de hal binnenkwam toen zij nog klant was en dat zowel [eiser] als zijzelf de hal bleef gebruiken als toegang tot de winkel nadat de winkel aan haar was verkocht en geleverd. Dit betekent echter nog niet dat de vordering van [gedaagde] toewijsbaar is. De stelling van [gedaagde] dat zij energieschade lijdt door het gebruik van de schuifpui in plaats van de betreffende toegang in de hal heeft zij namelijk in het geheel niet onderbouwd. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat het (zo nu en dan) gebruik maken van de schuifpui voor cursussen in plaats van de vroegere toegang via de hal tot hogere energiekosten zou kunnen leiden of dat er een andere reden is die het vervangen van de schuifpui nodig maakt. Overigens heeft [gedaagde] ook niet aannemelijk gemaakt dat het door haar gestelde warmteverlies door het openen en sluiten van een schuifpui groter is dan bij het plaatsen van de gewenste scharnierdeur. Nu [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij door het onrechtmatig handelen van [eiser] mogelijk schade heeft geleden, bestaat er voor [eiser] geen rechtsplicht om de door [gedaagde] gestelde schade te vergoeden en is er evenmin grond voor verwijzing naar de schadestaatprocedure.
      
      
        
          Meer subsidiair
        
      
      
    
    
      4.33.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank geen aanleiding voor een veroordeling van [eiser] tot het aanbrengen van een andere voorziening. 
      
      
        
          Conclusie vordering d en e
          4.34.	Gelet op het voorgaande zullen ook vordering d en e bij het eindvonnis worden afgewezen.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.35.
      Hierover zal worden beslist in het eindvonnis.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 19 maart 2025 voor het nemen van een akte door [gedaagde] over wat is vermeld onder rechtsoverweging 4.15 en 4.16;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de zaak vier weken nadat [gedaagde] deze akte heeft genomen weer op de rol zal komen voor het nemen van een antwoordakte door [eiser] ;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.G.M. Smeets, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
      
      
      
        3894/3194/1918