ECLI:NL:RBROT:2025:10683, Rechtbank Rotterdam, 05-09-2025, 10569359 CV EXPL 23-17955
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Geen ontbinding huurovereenkomst ondanks dat wel een huurachterstand heeft ontstaan. In reconventie huurprijsvermindering toegekend vanwege gebreken (lekkage). Bestaan gebreken wordt niet betwist. Verhuurder heeft niet aangetoond dat huurder niet heeft meegewerkt aan herstel van gebreken.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10569359 CV EXPL 23-17955
    
    
    
      datum uitspraak: 5 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    woonplaats: Rotterdam,
    
      2. [eiser 2],
    woonplaats: Rotterdam,
    
      3. [eiser 3], 
    
      woonplaats: Wijk aan Zee (gemeente Beverwijk),
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      gemachtigde: Veldhoven De Koning Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        , die handelt onder de naam [handelsnaam], 
      In zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
      
        
          [gedaagde 2]
        ,
      vestigingsplaats: Pijnacker,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. Bakker.
    
    
    
      De partijen worden hierna (in enkelvoud) ‘[eisende partij]’, ‘de bewindvoerder’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 juni 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de akte wijziging van eis in reconventie en overlegging producties, met bijlagen;
        
        
          de akte uitlaten en overlegging productie van [gedaagde 2];
        
        
          de e-mail van de bewindvoerder van 20 december 2024, met bijlagen;
        
        
          de brief van de gemachtigde van de bewindvoerder van 30 januari 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 februari 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens eisers aanwezig [naam 1], bijgestaan door [naam 2] van Veldhoven De Koning Gerechtsdeurwaarders. Mr. Bakker was namens [gedaagde 1] (en [gedaagde 2]) aanwezig. 
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 2] huurt van [eisende partij] de woning aan [adres]. [eisende partij] is deze procedure begonnen toen [gedaagde 2] een huurachterstand had laten ontstaan van € 1.889,04, berekend tot en met juni 2023. In conventie heeft zij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand plus wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten gevorderd.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 2] heeft erkend dat er een huurachterstand is ontstaan en heeft uitgelegd dat dit met persoonlijke omstandigheden te maken heeft. Op 30 juni 2023 en 1 juli 2023 heeft hij twee betalingen gedaan van in totaal € 2.442,10. Hij vindt dat hij de buitengerechtelijke kosten niet had hoeven betalen, omdat aan hem geen zogenoemde veertiendagenbrief (artikel 6:96 lid 6 BW) is gestuurd. Die eist hij in reconventie terug. Daarnaast vindt hij dat hij geen wettelijke rente had hoeven betalen, omdat die niet is aangezegd.
      
    
    
      2.3.
      Bij akte van 23 oktober 2023 heeft [gedaagde 2] zijn eis vermeerderd. Hij heeft gesteld dat er gebreken zijn aan het gehuurde. Er zijn vochtproblemen (door lekkages). Hij wil dat [eisende partij] deze gebreken herstelt binnen zes weken na betekening van het vonnis in deze procedure en dat aan hem een huurprijsvermindering wordt toegekend van 50% van de geldende huurprijs. Die vermindering moet ingaan op 6 september 2023, de datum waarop de gebreken per e-mail aan [eisende partij] zijn gemeld. In het petitum van de eis in reconventie heeft [gedaagde 2] geen herstel van de gebreken gevorderd, daarom zal de kantonrechter alleen beslissen op de eis over de huurprijsvermindering. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eisende partij] erkent dat er gebreken aan het gehuurde kleven. Op de zitting van 11 februari 2025 waren de gebreken nog niet hersteld. [eisende partij] wil de gebreken wel herstellen, maar volgens haar werkt [gedaagde 2] daar niet aan mee. De woning moet worden leeggehaald om de werkzaamheden uit te voeren. In elk geval vanaf juni 2024 werkt [gedaagde 2] niet mee aan het herstel van de gebreken. Volgens [eisende partij] is er ook weer een huurachterstand ontstaan. Tot en met februari 2025 zou de achterstand € 2.714,39 zijn. Partijen hebben op de zitting afgesproken dat zij alsnog tot een oplossing zouden proberen te komen en dat [eisende partij] zich vervolgens zou uitlaten over de stand van zaken. Na meerdere verzoeken om aanhouding heeft [eisende partij] zich niet (meer) uitgelaten. 
      
    
    
      2.5.
      Bij beschikking van 14 oktober 2024 zijn de (toekomstige) goederen van [gedaagde 2] onder bewind gesteld. De bewindvoerder heeft de kantonrechter bij e-mail van 20 december 2024 laten weten dat hij de procedure overneemt. Daarom is de bewindvoerder de formele procespartij (gedaagde) geworden in deze procedure. 
      
      
        
          De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisende partij] af
        
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisende partij] af, omdat niet vast staat dat er nog een huurachterstand is en de huurachterstand die in het verleden heeft bestaan, niet ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. 
      
    
    
      2.7.
      Het staat vast dat [gedaagde 2] de oorspronkelijke huurachterstand, waarvoor hij was gedagvaard, heeft betaald. [eisende partij] heeft op de zitting van 11 februari 2025 gesteld dat er een nieuwe huurachterstand is ontstaan, maar de gemachtigde van de bewindvoerder heeft dat (bij gebrek aan wetenschap) betwist. [eisende partij] heeft geen stukken overgelegd waaruit de achterstand blijkt. Zij heeft ook haar eis niet aangepast. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat er nu nog een huurachterstand bestaat. 
      
    
    
      2.8.
      Hoewel vast staat dat er een huurachterstand heeft bestaan, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst niet, omdat de tekortkoming de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter weegt hierbij mee dat [gedaagde 2], zodra hij daartoe in de gelegenheid was, de huurachterstand tot en met juni 2023 heeft betaald. Dat daarna een nieuwe achterstand is ontstaan, staat niet vast. Daarnaast staat vast dat het gehuurde (inmiddels) gebreken kent en heeft [gedaagde 2] in verband daarmee een huurprijsvermindering gevorderd. Die zal (deels) worden toegewezen. Als de huurovereenkomst zou worden ontbonden, dan zou [gedaagde 2] op straat komen te staan. In deze omstandigheden gaat het te ver om de huurovereenkomst, die al sinds 1997 bestaat, te ontbinden. 
      
      
        
          
            [eisende partij] moet de buitengerechtelijke kosten terugbetalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde 2] heeft recht op terugbetaling van de buitengerechtelijke kosten die hij (vrijwillig) aan [eisende partij] heeft betaald. Het gaat om een bedrag van € 342,86. Niet gebleken is dat [eisende partij] aan [gedaagde 2] (een natuurlijk persoon) een veertiendagenbrief heeft gestuurd als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. Zonder zo’n brief heeft [eisende partij] geen recht op buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde 2] heeft dit bedrag daarom onverschuldigd betaald. [eisende partij] moet dit bedrag aan hem terugbetalen.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde 2] krijgt de betaalde wettelijke rente niet terug. Die rente moet worden betaald vanaf het moment dat hij met betaling van de huurprijs in verzuim was. Een aparte aanzegging van de rente is niet nodig. Omdat in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs steeds uiterlijk op de eerste van de maand betaald moet worden, was [gedaagde 2] vanaf dat moment in verzuim met het betalen van een maandtermijn. 
      
      
        
          De kantonrechter vermindert de huurprijs met 50%
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eisende partij] heeft erkend dat het gehuurde gebreken heeft. Zij wil die ook herstellen. Volgens haar werkt [gedaagde 2] niet mee aan het herstel, maar [gedaagde 2] betwist dat. De kantonrechter kan niet vaststellen dat dat het geval is, omdat [eisende partij] geen stukken heeft overgelegd waaruit de weigering om mee te werken blijkt en/of waaruit blijkt dat [gedaagde 2] is aangemaand om mee te werken. [eisende partij] heeft haar stellingen op dit punt ook anderszins niet onderbouwd. [eisende partij] heeft zich na de zitting van 11 februari 2025 niet meer uitgelaten over de stand van zaken; de kantonrechter moet er daarom vanuit gaan dat de gebreken nog steeds bestaan. De huurprijsvermindering gaat in vanaf het moment dat [gedaagde 2] de gebreken heeft gemeld en om herstel heeft gevraagd, dat wil zeggen 6 september 2023. De huurprijsvermindering eindigt pas als de gebreken hersteld zijn of als komt vast te staan dat [gedaagde 2] onvoldoende medewerking verleent. 
      
    
    
      2.12.
      
        [eisende partij] heeft geen opmerkingen gemaakt over de hoogte van de gevorderde huurprijsvermindering. De bewindvoerder heeft voor de zitting van 11 februari 2025 foto’s overgelegd van de gebreken. De kantonrechter oordeelt dat een huurprijsvermindering van 50%, zoals gevorderd, reëel is. Het gaat om ernstige gebreken die allemaal te maken hebben met vochtoverlast. Er is lekkage, het vocht tast (houten) delen van het gehuurde aan en er is schimmel ontstaan. De overgelegde foto’s bevestigen die stelling. 
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter wijst de eis van de bewindvoerder tot terugbetaling van het bedrag waarmee de huurprijs wordt verlaagd iets anders toe dan gevorderd. [eisende partij] moet het verschil tussen de werkelijk betaalde huurprijs en het bedrag van de verlaagde huurprijs terugbetalen vanaf 6 september 2023. Op die manier wordt voorkomen dat [eisende partij] een concreet bedrag moet terugbetalen over maanden waarin wellicht toch een huurachterstand bestaat. 
      
      
        
          
            [eisende partij] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter compenseert de proceskosten in conventie, omdat [eisende partij] weliswaar ongelijk krijgt, maar op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding wel een huurachterstand bestond. In reconventie moet [eisende partij] de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eisende partij] in reconventie aan de bewindvoerder moet betalen op € 270,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 135,-). Voor kosten die de bewindvoerder maakt na deze uitspraak moet [eisende partij] een bedrag betalen van € 67,50. Dat is in totaal € 337,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.15.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de bewindvoerder dat eist en [eisende partij] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij] af;
      
    
    
      3.2.
      compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eisende partij] om aan de bewindvoerder te betalen € 342,86;
      
    
    
      3.4.
      vermindert de huurprijs voor de woning aan [adres] met 50% vanaf 6 september 2023 tot de datum waarop de gebreken zoals genoemd in de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde 2] aan de (toenmalige) gemachtigde van [eisende partij] van 6 september 2023, volledig zijn hersteld;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [eisende partij] om aan de bewindvoerder terug te betalen het verschil tussen de werkelijke betaalde huurprijs vanaf 6 september 2023 en de verlaagde huurprijs, zoals bepaald onder 3.4;
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [eisende partij] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van de bewindvoerder worden begroot op € 337,50;
      
    
    
      3.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.8.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        51909