ECLI:NL:GHARL:2025:5406, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-09-2025, 200.348.819
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding ontruiming huurwoning na buitengerechtelijke ontbinding tijdens woningsluiting ex artikel 174a Gemeentewet is disproportioneel en naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
        Artikelen 7:231 BW, 6:248 BW en 8 EVRM.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.348.819
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 11365738
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 2 september 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam1] ,
      die kantoor houdt in Zevenaar,
      die hoger beroep heeft ingesteld, 
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
      hierna: de bewindvoerder,
      advocaat: mr. K.T. Ghaffari, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Vivare,
      die gevestigd is in Arnhem,
      en bij de rechtbank optrad als eisende partij,
      hierna: Vivare, 
      advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      De bewindvoerder heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 4 november 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep 
        
        
          de memorie van grieven met producties
        
        
          de memorie van antwoord met producties
        
        
          de nagekomen producties 7 tot en met 9 van de zijde van de bewindvoerder
        
        
          de nagekomen productie 5 van de zijde van Vivare
        
        
          de nagekomen productie 10 van de zijde van de bewindvoerder
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 28 mei 2025 is gehouden.
        
      
    
    
      1.2.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [naam1] huurt van Vivare woonruimte (hierna wordt dit ‘de woning’ genoemd). Na twee incidenten waarbij de meerderjarige zoon van [naam1] betrokken is geweest, is de woning op last van de burgemeester tijdelijk gesloten. Vivare heeft toen de huurovereenkomst per 18 september 2024 buitengerechtelijk ontbonden. 
      
    
    
      2.2.
      Vivare heeft bij de kantonrechter als voorzieningenrechter in kort geding de ontruiming van de woning gevorderd. Daarnaast heeft zij de betaling van een gebruiksvergoeding gevorderd vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag van de feitelijke ontruiming van de woning. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. De bedoeling van het hoger beroep van [naam1] is dat de vordering tot ontruiming alsnog wordt afgewezen. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing van het hof 
    
    
      3.1.
      Het hof zal beslissen dat het hoger beroep slaagt en zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover de vordering tot ontruiming is toegewezen en de bewindvoerder is veroordeeld in de proceskosten van Vivare. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen. [naam1] kan dus in de woning blijven wonen. Vivare wordt veroordeeld in de proceskosten van de bewindvoerder in beide instanties. Het hof licht de beslissing na vaststelling van de feiten verder toe, maar merkt eerst nog het volgende op.
    
    
      3.2.
      De directe aanleiding voor de sluiting van de woning was dat de zoon van [naam1] tot tweemaal toe buren had bedreigd met wapens, de laatste keer met een vuurwapen. Vivare heeft benadrukt dat die incidenten veel indruk hebben gemaakt op de buurtbewoners in de wijk waar huurster woonachtig is en voor gevoelens van onveiligheid en angst hebben gezorgd. Het hof staat dan ook voor een afweging: als ondanks de bedreigingen de ontruiming niet doorgaat, zal dat bij buurtbewoners hard aan kunnen komen. Aan de andere kant dreigt [naam1] haar woning te verliezen voor iets dat haar (meerderjarige) zoon heeft gedaan. Hij is daarvoor ook gestraft en woont niet meer in de woning. [naam1] zou zich ook zeer vervelend hebben gedragen tegen sommige buurtbewoners. Het hof denkt dat dit was vanwege de ruzie tussen haar zoon en de andere buurtbewoners. De zoon is weg en mag niet terug komen. [naam1] is een gewaarschuwd mens en het hof gaat er dan ook vanuit dat de rust zal weerkeren. Een en ander wordt hierna nog verder gemotiveerd onder het kopje ‘toelichting op de beslissing’. 
      
      
    
  
  
    
      4Vaststaande feiten
    
    
      4.1.
      
        [naam1] huurt de woning aan de [adres] te [plaats1] van Vivare sinds 2 februari 2005. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 23 december 2003’ (hierna AV) van toepassing verklaard. In de artikelen 6 en 12 daarvan is – samengevat – bepaald dat [naam1] aansprakelijk is voor overlastgevend gedrag en strafbare feiten die in of vanuit het gehuurde worden gepleegd, zowel door haarzelf als door derden die het gehuurde gebruiken.
      
    
    
      4.2.
      Sinds 6 april 2016 staat [naam1] onder bewind. In eerste instantie betrof dit een goederenbewind maar sinds 2022 is zij onder bewind gesteld vanwege haar lichamelijke en geestelijke toestand.
      
    
    
      4.3.
      De meerderjarige zoon van [naam1] , geboren in 2003, heeft enige tijd bij haar in de woning gewoond.
      
    
    
      4.4.
      In mei 2024 is er een incident geweest waarbij de zoon pepperspray heeft gebruikt tegen een buurtbewoner. Daarbij heeft de zoon de politie beledigd en is hij aangehouden.
      
    
    
      4.5.
      Op 22 augustus 2024 is er een incident geweest waarbij de zoon vanaf het balkon van de woning een vuurwapen op een aantal omwonenden heeft gericht. Met behulp van een arrestatieteam van de Dienst Speciale Interventies en onder gebruikmaking van flashbangs is de zoon aangehouden en in voorlopige hechtenis geplaatst. In de woning vond de politie een doorgeladen vuurwapen met 48 kogels. 
      
    
    
      4.6.
      Na het voornemen daartoe bekend te hebben gemaakt bij [naam1] en na het in de gelegenheid stellen van Vivare, [naam1] en haar zoon tot het geven van zienswijzen heeft de burgemeester van de gemeente Westervoort bij besluit van 4 september 2024 meegedeeld aan [naam1] dat hij de woning sluit met ingang van 6 september 2024 te 11.00 uur tot           6 november 2024 te 11.00 uur. De burgemeester heeft daarmee de bevoegdheid genoemd in artikel 174a Gemeentewet uitgeoefend. In het besluit wordt als reden daarvoor genoemd dat de openbare orde ernstig is verstoord door de twee incidenten, dat daardoor onrust in de buurt is ontstaan en dat de vrees voor escalatie bestaat.
      
    
    
      4.7.
      Op of omstreeks 11 september 2024 heeft de raadkamer van de rechtbank in Arnhem de gevangenhouding van de zoon bevolen voor de duur van 90 dagen. 
      
    
    
      4.8.
      Bij brief van 13 september 2024 heeft [naam1] bezwaar ingesteld tegen het sluitingsbesluit van 4 september 2024. 
      
    
    
      4.9.
      Bij per e-mail verstuurder brief van 18 september 2024 is namens Vivare aan mr. Ghaffari (de advocaat van de bewindvoerder van [naam1] ) meegedeeld dat Vivare overgaat tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De bewindvoerder heeft daarop laten weten dat hij de woning niet vrijwillig zal ontruimen. 
      
    
    
      4.10.
      In het bestreden vonnis van 4 november 2024 heeft de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming van de woning toegewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Op 6 november 2024 is de woningsluiting door de burgemeester weer opgeheven. [naam1] is toen direct teruggekeerd naar de woning, terwijl zij in de tussentijd een zwervend bestaan heeft geleid. 
      
    
    
      4.12.
      In een e-mail van 4 december 2024 heeft Vivare [naam1] meegedeeld dat de ontruiming van haar woning gepland staat op 8 januari 2025 en dat Vivare bereid is te overwegen de ontruiming op te schorten mits er geen overlastmeldingen over [naam1] worden ontvangen en de openstaande huurachterstand direct wordt voldaan. 
      
    
    
      4.13.
      Op 9 december 2024 is bij deurwaardersexploot de ontruiming van de woning aangezegd tegen 8 januari 2025. 
      
    
    
      4.14.
      Vivare heeft op 6 januari 2025 aan de bewindvoerder meegedeeld dat zij heeft besloten de geplande ontruiming op te schorten mits de huurachterstand wordt voldaan, [naam1] geen overlast veroorzaakt en de huur tijdig wordt voldaan. 
      
    
    
      4.15.
      Bij beslissing op bezwaar van 12 maart 2025 is het bezwaar van [naam1] tegen het besluit van 4 september 2024 tot sluiting van de woning ongegrond verklaard. 
      
    
    
      4.16.
      Bij vonnis van 13 maart 2025 is de zoon veroordeeld tot een gevangenisstraf van     18 maanden, waarvan 9 maanden voorwaardelijk. Verder zijn hem vrijheidsbeperkende maatregelen opgelegd waarbij de zoon gedurende 3 jaren geen enkel contact mag hebben met de betrokken buren van [naam1] . Ook mag hij gedurende 3 jaren zich niet ophouden in de wijk [naam2] in [plaats1] , waarin de woning is gelegen. 
      
    
    
      4.17.
      Op 21 april 2025 heeft [naam1] beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van 12 maart 2025. Ten tijde van dit arrest is de uitkomst van die procedure nog niet bekend. 
      
      
    
  
  
    
      5Toelichting op de beslissing
    
      
      Spoedeisend belang
      
    
    
      5.1.
      Deze procedure is een kortgedingprocedure en dat betekent dat het hof ambtshalve moet onderzoeken of de ingestelde vordering tot ontruiming van de woning op grond van buitengerechtelijke ontbinding in hoger beroep nog steeds spoedeisend is. Het hof oordeelt dat dit het geval is, gelet op de aard van de vordering. Immers, als de buitengerechtelijke ontbinding terecht is, heeft [naam1] de woning zonder recht of titel onder zich en is die woning niet beschikbaar voor een andere huurder. Dit betekent dat het hof zich de vraag moet stellen of voorshands aannemelijk is dat een bodemrechter de bewindvoerder zal veroordelen tot ontruiming van de woning. In deze kortgedingprocedure is geen ruimte voor bewijslevering.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      5.2.
      Beoordeeld dient te worden of Vivare haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 het Burgerlijk Wetboek (hierna BW genoemd) terecht heeft uitgeoefend. Als dat niet zo is, bestaat er geen grond voor ontruiming. Als dat wel zo is, kan in dat geval een huurder, zoals ook in deze zaak is gedaan, een beroep doen op de disproportionaliteit van de buitengerechtelijke ontbinding in verhouding tot het verlies van woonrecht (voortvloeiend uit artikel 8 EVRM) en/of aanvoeren dat de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW) en/of dat de verhuurder misbruik van recht maakt. Daarbij moeten steeds alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt.
      
    
    
      5.3.
      In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 6:267 BW zonder tussenkomst van een rechter (buitengerechtelijk) kan ontbinden als (i) door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van zo’n verstoring en (ii) het gehuurde daarom op grond van een besluit van de burgemeester als bedoeld in artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten.
      
    
    
      5.4.
      Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat met de term “gesloten” in dit artikel wordt gedoeld op de feitelijke sluiting van het gehuurde. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluit vereist. Voornoemd artikel beoogt de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk – en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst – de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het bevel tot sluiting (via de bestuursrechtelijke weg) onherroepelijk is geworden.
      
    
    
      5.5.
      Een lopende beroepsprocedure staat dus niet aan ontbinding in de weg. Als sprake is van een besluit dat nog niet onherroepelijk is geworden, gaat de civiele rechter in beginsel uit van de juistheid van het besluit van de burgemeester, tenzij er belangrijke aanwijzingen zijn dat het besluit ondeugdelijk is. Het enkele feit dat het gehuurde op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten rechtvaardigt daarom in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder. 
      
      
        
          In dit geval 
        
      
      
    
    
      5.6.
      In dit geval staat vast dat de woning daadwerkelijk op grond van een besluit van de burgemeester als bedoeld in artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten met ingang van      6 september 2024 te 11.00 uur tot 6 november 2024 te 11.00 uur. Bij brief van 18 september 2024 is Vivare om die reden overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit geval staat niet ter discussie dat de ontbindingsverklaring (de bewindvoerder van) [naam1] heeft bereikt. Op                  20 september 2024 heeft de gemachtigde van de bewindvoerder immers aan Vivare bericht dat niet tot vrijwillige ontruiming zal worden overgegaan. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is dan ook gedaan in de periode dat de woning gesloten is geweest en is dus in beginsel gerechtvaardigd. Er zijn in dit geval geen belangrijke aanwijzingen dat het besluit van de burgemeester, hoewel nog niet onherroepelijk, ondeugdelijk is.
      
    
    
      5.7.
      Het hof dient daarom, gelet op wat in hoger beroep aan het verweer van [naam1] nog ten grondslag is gelegd, de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van Vivare bij buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van [naam1] bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM) dan wel het gebruik van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). Zoals hiervoor is overwogen moeten daarbij steeds alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt.
    
    
      5.8.
      Aan de zijde van Vivare neemt het hof daarvoor in aanmerking dat zij als toegelaten instelling van sociale huurwoningen mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar huurders en jegens buurtbewoners in het algemeen. Het staat buiten kijf dat met name het incident met het doorgeladen vuurwapen gevoelens van onveiligheid en onrust heeft opgeroepen waardoor de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving worden aangetast. Vivare heeft dus in beginsel een zwaarwegend belang om daartegen op te treden.
      
    
    
      5.9.
      Daar staan de belangen van [naam1] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning tegenover. In de eerste plaats zijn die belangen van financiële, geestelijke en lichamelijke aard op grond waarvan zij onder bewind staat. Het verlies van haar woning draagt niet bij aan (een verbetering van) die toestand. En hoewel [naam1] al bijna 20 jaar staat ingeschreven als woningzoekende, en daarmee op basis van inschrijfduur in aanmerking zou moeten komen voor woningen, lukt het haar niet een andere sociale huurwoning te vinden. Zij heeft na de woningsluiting daarover vergeefs een procedure gevoerd tegen Baston Wonen die meerdere malen heeft geweigerd een woning aan haar toe te kennen onder opgave van de reden ‘overlast’. In de verhuurdersverklaring die [naam1] van Vivare heeft gekregen is ook aangekruist dat in de laatste drie jaar sprake is geweest van overlast. [naam1] stelt dat wanneer zij informeert naar aanbiedingen van sociale huurwoningen, zij steeds te horen krijgt dat het geen zin heeft om te reageren gelet op die verhuurdersverklaring. Naar het oordeel van het hof maakt dat de door Vivare bij memorie van antwoord overgelegde producties 3 en 4 waaruit Vivare afleidt dat [naam1] zelf steeds woningen weigert en zich zelfs enige dagen heeft uitgeschreven als woningzoekende, betrekkelijk. Als [naam1] op voorhand duidelijk wordt gemaakt door sociale verhuurders dat haar verhuurdersverklaring in de weg staat aan het toewijzen van een woning, dan heeft het immers geen zin om in te gaan op aanbiedingen, waarbij [naam1] voor kansloze bezichtigingen buiten de woonplaats bovendien ook nog nutteloze kosten moet maken. De volgens Vivare genuanceerde benadering die sociale verhuurders in een geval van een verhuurdersverklaring waarin melding wordt gemaakt van overlast kunnen toepassen blijkt daaruit niet en zelf wil Vivare die in dit geval ook niet toepassen. Vivare is dus zelf niet bereid om [naam1] een andere woning toe te kennen. Dit hoewel zij ter zitting heeft erkend dat de overlast in een andere buurt mogelijk niet aan de orde zal zijn omdat het in dit geval lijkt te gaan om een zekere dynamiek tussen (de zoon van) [naam1] en een aantal buren. Gelet op haar financiële situatie valt voorts niet te verwachten dat [naam1] in de vrije sector een woning zal kunnen huren, zodat het hof de kans groot acht dat zij tussen wal en schip zal raken indien zij de woning moet ontruimen.
      
    
    
      5.10.
      Verder neemt het hof in aanmerking de omstandigheden met betrekking tot de twee incidenten die aanleiding zijn geweest voor de woningsluiting en de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Vooropgesteld wordt dat [naam1] op grond van de artikelen 6 en 12 van de AV aansprakelijk is voor het overlast gevende gedrag van haar zoon die bij haar in de woning verbleef en vanuit de woning strafbare feiten heeft gepleegd. In dit geval is naar het oordeel van het hof voorshands voldoende aannemelijk gemaakt door [naam1] dat zij haar zoon niet aankan en dat zij de agressieve kant van haar zoon zelf in de thuissituatie meerdere keren heeft ervaren. [naam1] doet er daarom verstandig aan haar zoon niet meer toe te laten in haar woning. Maar zoals hiervoor al aan de orde is gekomen, is het in de eerste plaats haar zoon die verantwoordelijk is voor de strafbare pepperspray- en vuurwapenincidenten. Hij is na het incident met het vuurwapen direct in voorlopige hechtenis gesteld en vervolgens onherroepelijk gestraft met een deels voorwaardelijke gevangenisstraf. Na het uitzitten daarvan is hij bij zijn vader elders in het land gaan wonen. De zoon heeft een locatie- en contactverbod voor de buurt waarin de woning is gelegen en ten aanzien van bepaalde buurtbewoners. De vrees dat de zoon weer opduikt in de buurt, [naam1] dan geen weerstand aan haar zoon zal weten te bieden, hem weer bij haar zal laten verblijven en de onrust in de buurt als gevolg daarvan weer zal oplaaien, heeft daardoor in belangrijke mate aan kracht ingeboet. Immers, zodra de zoon het opgelegde contact- en/of locatieverbod overtreedt, kan de politie worden gebeld. De buurtbewoners zijn daarvoor niet afhankelijk van het bieden van weerstand aan haar zoon door [naam1] . Voor zover aan het hof bekend is overigens de zoon sinds het vuurwapenincident en zijn vrijlating daadwerkelijk niet meer in de buurt verschenen en heeft hij daadwerkelijk geen contact opgenomen met de betrokken buurtbewoners. Anders dan het hof kon de kantonrechter met de onherroepelijke veroordeling van de zoon, waaronder het locatie- en contactverbod, nog geen rekening houden toen de bestreden beslissing werd gewezen. 
      
    
    
      5.11.
      Dat al voorafgaande aan de twee incidenten die aanleiding hebben gegeven tot de woningsluiting, huurster jarenlang overlast heeft veroorzaakt is in dit kort geding niet onderbouwd en aannemelijk gemaakt door Vivare, terwijl tegenover de negatieve verklaringen van buurtbewoners over huurster ook positieve verklaringen van buurtbewoners over haar staan. 
      
    
    
      5.12.
      
        Vivare voert nog aan dat [naam1] zelf na het incident met het vuurwapen gevoelens van onveiligheid veroorzaakt en zij heeft dit in hoger beroep onderbouwd met een drietal producties.
        Uit het bericht van de advocaat van de buren die bedreigd zijn bij het vuurwapenincident, door Vivare als productie 1 bij memorie van antwoord overgelegd, volgt dat de buren die bedreigd zijn zich ook na het incident met het vuurwapen onveilig voelen omdat [naam1] er nog steeds woonachtig is en heeft laten weten dat zij Marokkanen heeft ingeschakeld en dat zij maar op hun hoede moeten zijn, [naam1] de familie steeds filmt en steeds tegen hen schreeuwt. Deze buren willen verhuizen omdat de zoon en zijn familie en eventueel door hem ingeschakelde hulppersonen allemaal weten waar deze familie woont en dringen er bij Vivare op aan hen daarmee te helpen. [naam1] heeft op zitting betwist dat zij de haar verweten uitlatingen heeft gedaan. 
        Door Vivare is als producties 2 bij memorie van antwoord overgelegd een verklaring van een buurtbewoner/slachtoffer die Vivare vraagt om hulp omdat hij veiligheid en rust wil. Het bericht lijkt te gaan over het gedrag van [naam1] (het adres van haar woning wordt genoemd). Gesproken wordt over uitdaging en uitlokking maar het bericht wordt nergens concreet. 
        Tot slot heeft Vivare een e-mail van 6 mei 2025 overgelegd waarin een samenvatting van een gesprek – naar het hof begrijpt van buurtbewoners met iemand van Vivare – is opgenomen waarin wordt vermeld dat [naam1] veel scheldt tegen buren en dan hard wegrent, naar binnen kijkt in woningen en met steentjes tegen ruiten gooit om een reactie uit te lokken. Ook komen er volgens deze samenvatting groepen mensen bij [naam1] in de woning die, als zij naar buiten komen, dreigend kijken. [naam1] zou aangeven dat als haar zoon vrijkomt, hij de buren allemaal weet te vinden. [naam1] betwist dit te zeggen en te doen. 
      
      
    
    
      5.13.
      Uit de berichten die Vivare heeft overgelegd blijkt dat buurtbewoners zich nog steeds onveilig voelen. [naam1] betwist echter de beschreven gebeurtenissen. In deze procedure kan niet worden vastgesteld wat zich precies heeft afgespeeld tussen [naam1] en sommige van haar buren. Deze berichten, die ook algemeen en onvoldoende geconcretiseerd zijn, wegen daarom niet zwaarder dan het belang van [naam1] om ergens te kunnen wonen. Kennelijk zijn ze voor Vivare ook geen reden geweest om de opgeschorte ontruiming alsnog door te zetten, hoewel als voorwaarde voor opschorting is gesteld dat [naam1] geen overlast veroorzaakt.
      
    
    
      5.14.
      Alles afwegende oordeelt het hof voorshands dat de belangen van [naam1] bij voortgezette bewoning onevenredig worden aangetast door de gevorderde ontruiming. De primaire bron van de onrust en veroorzaker van gevoelens van onveiligheid, de zoon, mag niet in de buurt komen of contact opnemen met buurtbewoners zonder dat daaraan (strafrechtelijke) gevolgen zijn verbonden. Voor zover aan het hof in deze procedure gebleken heeft dit daadwerkelijk effect want de zoon is na zijn vrijlating niet in de buurt verschenen. Tot slot is onvoldoende aannemelijk dat [naam1] zelf ernstige overlast veroorzaakt die, op zichzelf bezien, voldoende gewicht oplevert om de weegschaal in het voordeel van Vivare te laten doorslaan.
      
    
    
      5.15.
      Gelet op alles wat hiervoor besproken is, oordeelt het hof dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding in verhouding tot het verlies van woonrecht door [naam1] disproportioneel zal worden bevonden en de uitoefening van de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
    
    
      5.16.
      
        Anders dan in hoger beroep gevorderd door [naam1] kan dit oordeel er niet toe leiden dat alles dat is betaald uit hoofde van het vonnis, vermeerderd met wettelijke rente, moet worden terugbetaald. De kantonrechter heeft de bewindvoerder veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst door Vivare. Deze vergoeding blijft verschuldigd omdat Vivare de woning niet aan een andere huurder heeft kunnen verhuren. Verder is op de zitting van het hof duidelijk geworden dat de bewindvoerder de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten niet heeft betaald. 
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      5.17.
      De grieven slagen en daarmee het hoger beroep. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming in deze procedure moet worden afgewezen. Omdat Vivare in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in beide instanties veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      5.18.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van           4 november 2024; 
      
      
        en beslissende:
      
      
    
    
      6.2.
      wijst de vordering tot ontruiming af;
      
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt Vivare tot betaling van de volgende proceskosten van de bewindvoerder:
        in eerste aanleg:€ 814,- aan salaris van de gemachtigde van de bewindvoerder; 
        in hoger beroep, tot zover begroot op: 
        € 139,90 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan Vivare;
        € 349,- aan griffierecht;
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van de bewindvoerder (2 procespunten              x appeltarief II);
      
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag, en dat als niet op tijd wordt betaald, die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      6.5.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.6.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. C. Hoogland, R. Verkijk en M.E.A. Möhring en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op                  2 september 2025. 
      
      
      
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383, 7
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.