ECLI:NL:RBNHO:2025:8717, Rechtbank Noord-Holland, 30-07-2025, C/15/365791 / KG ZA 25-327
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Houdt de tussen partijen gesloten koopovereenkomst een verplichting voor eiseres in om woningen te realiseren op de verkochte percelen grond? De voorzieningenrechter kan op dit moment niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid oordelen dat de bodemrechter in een eventuele bodemprocedure oordeelt dat er geen verplichting voor eiseres bestaat om woningen te realiseren het verkochte. De vorderingen van eiseres worden afgewezen.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/365791 / KG ZA 25-327
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        REALES DEVELOPMENT B.V.,
      te Heerhugowaard, gemeente Dijk en Waard,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Reales,
      advocaat: mr. R. Bisschop,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        STAD ALKMAAR BEHEER B.V.,
      te Alkmaar,2. [gedaagde sub 2],
      te [woonplaats]
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: SAB c.s. en ieder afzonderlijk: SAB en [gedaagde sub 2] ,
      advocaat: mr. E. Hoekstra.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 juni 2025, met producties 1-15;
      - de akte overlegging producties van SAB c.s., met producties 1-13;
      - de akte overlegging producties van Reales, met producties 16-29;
      - de aanvullende productie 14 van SAB c.s.;- de mondelinge behandeling van 16 juli 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;- de pleitnota van Reales;- de pleitnota van SAB c.s.
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      SAB is eigenaar van de percelen en grond plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te Alkmaar. [gedaagde sub 2] is eigenaar van de percelen en grond plaatselijk bekend als [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te Alkmaar.
      
    
    
      2.2.
      Reales is een vastgoed ontwikkelingsbedrijf. Reales en SAB c.s. hebben op                  22 oktober 2021 een koopovereenkomst gesloten voor de koop van de hiervoor genoemde percelen (hierna: de verkochte percelen). De koopovereenkomst is op 1 april 2022 op onderdelen gewijzigd door middel van een allonge. 
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst staat onder andere het volgende:
      
      
        “In aanmerking nemende dat:
        
          A. Koper een projectontwikkelaar gespecialiseerd in woningbouw is.
        
        
          (…)
        
        
          E. De Gemeente in de op 5 oktober 2017 vastgestelde Omgevingsvisie Alkmaar 2040 de ambitie heeft verwoord om de Kanaalzone Alkmaar te transformeren. Onderdeel van deze ambitie is de transformatie van bedrijventerrein Overdie. Deze gebiedsontwikkeling is grofweg onderverdeeld in twee deelgebieden, te weten Overdie Zeglis en De Driehoek. Overdie Zeglis betreft de percelen grond gelegen binnen het gebied dat begrensd is door de straten het Zeglis, de Kitmanstraat, de Herculesstraat en de Bestevaerstraat. De Driehoek betreft de percelen grond gelegen binnen het gebied dat begrensd is door de straten de Herculesstraat, de Strooijonkerstraat en de Bestevaerstraat. Koers 2021 van de Gemeente voorziet op dit moment in 15.000 m2 BVO wonen en woonwerkwoningen in De Driehoek.
        
        
          F. Koper reeds koopovereenkomsten met betrekking tot enkele percelen grond op het bedrijventerrein Overdie heeft gesloten en in samenspraak met de Gemeente bezig is de transformatie van het bedrijventerrein naar gemengd woon/werk gebied vorm te geven middels een door koper opgesteld stedenbouwkundig plan.
        
        
          G. Koper in dat licht interesse heeft getoond in de verwerving van het object
          
           met als doel het object te transformeren naar woonruimte. (…)
        
        
          (…)
        
        
          1. Koopprijs
        
        
          1) De vaste koopprijs voor het object is EURO 5.150.000,- te vermeerderen met kosten koper.
        
        
          2) Deze vaste koopprijs zal met een vaste prijs van EUR 17.500,- worden verhoogd per extra woning/woonwerkwoning, welke, geheel dan wel ten dele, ter plaatse van het object door of namens verkoper meer gerealiseerd wordt dan de thans voorziene 85 woningen en woonwerkwoningen op het perceel van het object. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        In de allonge is - voor zover van belang - het volgende overeengekomen:
        “4 Akte en datum van overdracht
      
    
    
      4.1
      
        In tegenstelling tot de genoemde datum van juridische levering in Artikel 1 van hoofdstuk 7 van de Koopovereenkomst wordt de akte van overdracht (juridische levering) ondertekend bij de notaris uiterlijk op vrijdag 
        29 april 2026
        , of zoveel eerder als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:
      
      
        a. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door Koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het Object; en
      
      
        b. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van Verkoper naar de nieuwe bedrijfslocatie in de Boekelermeer.
      
      
        In geval op 29 april 2026 niet aan één of beide van voornoemde cumulatieve voorwaarden wordt voldaan, treden Partijen in overleg over een mogelijke verlenging van deze datum waarbij bereidwillig naar de belangen van beide Partijen zal worden gekeken en op beide Partijen een inspanningsverplichting rust om tot een oplossing te komen.”
    
    
      2.5.
      De bedrijfsrelocatie van SAB naar de nieuwe bedrijfslocatie in de Boekelermeer heeft inmiddels plaatsgevonden.
      
    
    
      2.6.
      De gemeente Alkmaar heeft in een raadsinformatiebrief van december 2024 vermeld dat de ontwikkeling van (bedrijventerrein) Overdie naar een nieuwe woon-/werkwijk afhankelijk is van de verplaatsing van enkele bedrijven met een zware milieubelasting die daar nog aanwezig zijn. Zolang er geen zicht is op verplaatsing, is onzeker wanneer de realisatie van de nieuwe wijk tot stand kan komen.
      
    
    
      2.7.
      Op 12 december 2024 heeft Reales een omgevingsvergunningaanvraag ingediend bij de gemeente Alkmaar voor de bouw van bedrijfsunits op de verkochte percelen.
      
    
    
      2.8.
      
        Bij brief van 12 mei 2025 heeft de gemeente Alkmaar aan Reales - voor zover van belang - het volgende medegedeeld:
        “Om te beoordelen of u belang hebt bij uw aanvraag hebben wij op 28 februari 2025 verzocht uw aanvraag aan te vullen. Meer in het bijzonder hebben wij verzocht om schriftelijke toestemming van de eigenaar van de grond waarop u voornemens bent te gaan bouwen. Uit het kadaster blijkt namelijk dat u nog geen eigenaar bent van de grond. Deze toestemming heeft u tot op heden niet aangeleverd. (…) Er is navraag gedaan bij de eigenaar van de grond of u toestemming hebt om het bouwplan waar de aanvraag op ziet te verwezenlijken. (…) De eigenaar heeft onder meer het volgende aangegeven.
      
      
      
        
          “Strekking en bedoeling van deze overeenkomsten was (en is dus nog steeds) dat de Grond door Reales zou worden getransformeerd naar woonruimte indachtig het plan ‘Koers 2021’. Ter realisatie van dit voornemen zou Reales een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van woningen aanvragen bij de gemeente Alkmaar voor deze beoogde ontwikkeling. (…)”
        
      
      
      
        
          Met toepassing van artikel 4:5, eerste lid, aanhef en onder c, van de Awb stellen wij uw aanvraag buiten behandeling. U hebt ondanks herhaaldelijk verzoek van ons daartoe niet de toestemming aangeleverd van de eigenaar. (…) U bent geen belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb aangezien uw bouwplan niet kan worden verwezenlijkt.”
      
      
    
    
      2.9.
      Reales heeft SAB c.s. bij brief van 13 mei 2025 verzocht aan de gemeente Alkmaar te bevestigen dat zij de verkochte percelen aan Reales zullen overdragen en dat het Reales na de overdracht vrij staat bedrijfsunits daarop te realiseren. Dit hebben SAB c.s. niet gedaan.
      
    
    
      2.10.
      Op 16 mei 2025 heeft Reales bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeente Alkmaar.
      
    
    
      2.11.
      Op 19 mei 2025 heeft Reales, met verlof van de voorzieningenrechter, conservatoir leveringsbeslag gelegd op de verkochte percelen. 
      
    
    
      2.12.
      Op 11 juli 2025 heeft de gemeente Alkmaar het bezwaar van Reales niet-ontvankelijk verklaard. Momenteel loopt hiertegen een beroepsprocedure bij de bestuursrechter.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Reales vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. SAB c.s. veroordeelt om de verkochte percelen te leveren aan Reales uiterlijk op 29 april 2026, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door Reales beoogde ontwikkeling ter plaatse van de verkochte percelen, op straffe van een dwangsom;
        II. SAB c.s. gebiedt om aan de gemeente schriftelijk te verklaren dat het Reales na overdracht is toegestaan om bedrijfsunits te realiseren op de verkochte percelen binnen 2 dagen na het in deze te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom;
        III. SAB c.s. gebiedt zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door Reales beoogde ontwikkeling ter plaatse van de verkochte percelen kunnen belemmeren, op straffe van een dwangsom;
        IV. SAB c.s. hoofdelijk veroordeelt in de volledige beslagkosten, te voldoen binnen 14 kalenderdagen na de datum van het te dezen te wijzen vonnis en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de beslagkosten;
        V. SAB c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Reales legt samengevat het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Reales vordert de nakoming van de koopovereenkomst en de allonge. Reales is van mening dat partijen geen verplichting zijn overeengekomen die inhoudt dat Reales verplicht is om woningen te ontwikkelen op de verkochte percelen. Wel zijn partijen een koopprijsverhoging overeengekomen in het geval meer dan 85 woningen gerealiseerd zouden worden, maar dit betekent niet dat Reales heeft beoogd een verplichting op zich te nemen om woningen te ontwikkelen. Naar de opvatting van Reales hebben SAB c.s. dat ook niet zo mogen begrijpen, temeer nu zij zijn bijgestaan door een advocaat en een makelaar. Bovendien dienen SAB c.s. zich te onthouden van gedragingen die het in vervulling gaan van artikel 4.1 sub a van de allonge belet, dat vergt de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst. Omdat SAB c.s. aan de gemeente hebben verklaard dat het Reales niet is toegestaan om bedrijfsunits te realiseren en de omgevingsvergunning daarom buiten behandeling is gesteld, heeft Reales er belang bij dat SAB c.s. aan de gemeente schriftelijk verklaren dat het Reales na overdracht is toegestaan om bedrijfsunits te realiseren op de verkochte percelen.
      
    
    
      3.3.
      SAB c.s. voeren verweer en voeren samengevat aan dat Reales met SAB c.s. een koopovereenkomst heeft gesloten om op de verkochte percelen woningbouw te realiseren. Reales heeft echter verzuimd de essentiële uitvoeringshandelingen die daarvoor nodig zijn, uit te voeren. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om het aanvragen van een omgevingsvergunning voor woningbouw en het in procedure brengen van een wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van deze voorgenomen woningbouw. Reales verkeert dan ook al langere tijd in verzuim in de nakoming van de kernverplichting die op haar rust uit hoofde van de koopovereenkomst en allonge. De eindtermijn van de koopovereenkomst is bovendien pas gelegen in april 2026, zodat niet valt in te zien waarom SAB c.s. zich daaraan nu zouden moeten committeren. Er is geen acute noodzaak om de overeenkomst nu te laten nakomen, zodat het vereiste spoedeisend belang ontbreekt, aldus SAB c.s.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Reales ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. 
      
    
    
      4.2.
      Reales heeft aangevoerd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, onder andere omdat zij in het bestuursrechtelijke traject in bezwaar en beroep is gekomen tegen de buiten behandeling stelling van de aanvraag om een omgevingsvergunning te verkrijgen voor de bouw van bedrijfsunits. Aangezien een mondelinge behandeling bij de bestuursrechter waarschijnlijk op korte termijn zal plaatsvinden, stelt Reales dat zij een belang heeft bij het daaraan voorafgaand verkrijgen van een uitspraak van de burgerlijke rechter over de vraag of het haar op grond van de koopovereenkomst vrij staat bedrijfsunits te realiseren. De voorzieningenrechter ziet hierin een voldoende spoedeisend belang bij de vorderingen van Reales en zal deze hierna dan ook inhoudelijk beoordelen.
      
      
        
          Het kader in kort geding
        
      
    
    
      4.3.
      Verder geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
      
        
          Afspraak om woningen te bouwen?
        
      
    
    
      4.4.
      In dit kort geding gaat het in de kern om de vraag of de tussen partijen gesloten koopovereenkomst een verplichting voor Reales inhoudt om woningen te realiseren op de verkochte percelen. Volgens Reales is dat niet zo en volgens SAB c.s. is dat wel het geval. Om tot het antwoord op deze vraag te komen, dient niet alleen gekeken te worden naar de tekst van de koopovereenkomst, maar ook naar datgene wat partijen hebben bedoeld en wat zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet in voldoende mate vast is komen te staan dat het Reales op grond van de koopovereenkomst vrij staat bedrijfsunits op de verkochte percelen te bouwen. Hierna zal hij dit toelichten.
      
    
    
      4.6.
      De koopovereenkomst bevat geen expliciete bepaling waarin staat dat Reales verplicht is woningen op de verkochte percelen te ontwikkelen. Dat betekent echter nog niet dat de koopovereenkomst niet een dergelijke verplichting inhoudt. Er zijn namelijk ook aanwijzingen dat partijen wel zo’n verplichting zijn overeengekomen. 
      
    
    
      4.7.
      Allereerst blijkt uit de koopovereenkomst en uit wat ter zitting is besproken, dat Reales in eerste instantie de intentie had om woningen te bouwen op de verkochte percelen. Partijen hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ook alleen met elkaar gesproken over de bouw van woningen. De tekst van de koopovereenkomst is daarop ook volledig gericht. Een bedrijfsmatige ontwikkeling op de percelen is nooit onderwerp van gesprek geweest tussen partijen.
      
    
    
      4.8.
      Verder is van belang dat partijen een koopsom zijn overeengekomen die naast een vaste som bestaat uit een variabel gedeelte waarvan de hoogte afhankelijk is van het aantal te realiseren woningen (vanaf meer dan 85 woningen delen SAB c.s. mee in de meeropbrengst). In dit verband hebben SAB c.s. onweersproken aangevoerd dat in ieder geval in mei 2021 zicht was op de bouw van circa 175-200 woningen op de verkochte percelen. Dit laat zien dat er een reële kans was op de bouw van meer dan 85 woningen en dat als gevolg daarvan de koopsom aanzienlijk verhoogd zou kunnen worden. De voorzieningenrechter ziet dit als een belangrijke aanwijzing dat partijen een verplichting voor Reales zijn overeengekomen om woningen te bouwen op de verkochte percelen.
      
    
    
      4.9.
      Al deze omstandigheden bij elkaar genomen, kan de voorzieningenrechter op dit moment niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid oordelen dat de bodemrechter in een eventueel nog te voeren bodemprocedure van oordeel zal zijn dat de koopovereenkomst geen verplichting voor Reales inhoudt om woningen te realiseren op het verkochte perceel. Bovendien is de voorzieningenrechter er niet van overtuigd dat de realisatie van woningen op de verkochte percelen niet mogelijk zal zijn, mede gelet op de inhoud van het recent verschenen concept ontwikkelkader van de gemeente Alkmaar. Dat dit wellicht meer tijd in beslag zal nemen dan bij het sluiten van de koopovereenkomst was voorzien, maakt niet dat de voorzieningenrechter tot een ander oordeel komt.
      
    
    
      4.10.
      Het voorgaande betekent dat SAB c.s. niet gehouden zijn tegenover de gemeente te verklaren dat Reales op de verkochte percelen bedrijfsunits te realiseren, noch dat haar verboden moet worden gedragingen te verrichten die de afgifte van een omgevingsvergunning daarvoor zouden kunnen belemmeren. Ook ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding SAB c.s. nu al te veroordelen om de verkochte percelen aan Reales te leveren. In dit verband merkt de voorzieningenrechter wel op dat het standpunt van SAB c.s. dat de koopovereenkomst vervalt als Reales op 29 april 2026 geen onherroepelijke omgevingsvergunning voor woningbouw heeft verkregen, niet aannemelijk voorkomt. Voor die uitleg bieden de tekst van de koopovereenkomst en de verklaringen van partijen over wat er voorafgaand aan het sluiten daarvan is besproken, geen aanknopingspunten.  
      
    
    
      4.11.
      De slotsom is dat de voorzieningenrechter de vorderingen van Reales zal afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.12.
      Reales is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SAB c.s. worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.999,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Reales af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Reales in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Reales niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.
      
    
  
  
     De verkochte percelen worden in de koopovereenkomst en de allonge aangeduid met “het object”.