ECLI:NL:RBGEL:2025:7007, Rechtbank Gelderland, 27-05-2025, 11620483 \ VV EXPL 25-48
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruimingsvordering in kort geding wordt afgewezen. Niet aannemelijk geworden dat huurder zich zodanig heeft gedragen binnen het gehuurde dat sprake is van onrechtmatige overlast.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11620483 \ VV EXPL  25-48
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 27 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. Smits,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. C.A.C. Kooijmans.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met producties 1 t/m 5- de producties 1 tot en met 4 ingediend namens [gedaagde] op 12 mei 2025.
      
      
    
    
      1.2.
      De zaak is behandeld op 13 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij [eiser] en de gemachtigde van [gedaagde] een pleitnota hebben voorgedragen.
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de datum van het vonnis bepaald op 27 mei 2025.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiser] met ingang van 1 april 2022 een kamer van 13m2 van de eerste verdieping (hierna: de kamer) van de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning), in eerste instantie voor de duur van een jaar en inmiddels voor onbepaalde tijd. De kamer en de woning worden hierna gezamenlijk ook het gehuurde genoemd.
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst is een huishoudelijk reglement opgenomen. Dit reglement bepaalt onder andere dat de huurder het gehuurde als een goed huurder zal gebruiken (artikel 3.1) en dat de huurder zich dient te onthouden van overlast veroorzakende activiteiten (artikel 8). Daarnaast zijn er algemene omgangsregels opgesteld die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.3.
      Op 8 januari 2025 is de politie in de kamer geweest en heeft zij daar een wapen aangetroffen. 
      
    
    
      2.4.
      De vastgoedbeheerder van [eiser] heeft op 10 februari 2025 een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin hij schrijft:
      
      
        “Hierbij deel ik u mede dat ik de huurovereenkomst met betrekking tot de kamer aan de [adres woning] per onmiddellijke ingang opzeg.
      
      
      
        De reden voor de opzegging is dat u zich niet als een goed huurder gedraagt. Vandaar heeft er een inval plaatsgevonden door de politie op vermoeden van het in bezit hebben van een wapen. Deze is ook daadwerkelijk aangetroffen. Dit levert een gevaar op voor uw zelf, alsmede voor uw huisgenoten en alsmede voor de directe omgeving.
      
      
      
        Graag ontvang ik van u binnen 14 dagen na de datum van deze brief de schriftelijke mededeling dat u toestemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.(…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft niet op de opzegging gereageerd en verblijft op dit moment nog steeds in het gehuurde.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde direct, althans binnen een termijn van veertien dagen, te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde] veroorzaakt al langere tijd overlast voor de andere huurders in de woning door zich bedreigend en agressief op te stellen en zaken in de woning te vernielen. Bovendien heeft de politie in januari 2025 een wapen aangetroffen in de kamer. Door het gedrag van [gedaagde] voelen twee andere huurders zich niet veilig en durven zij op dit moment niet in hun kamer te verblijven. [eiser] kan de overige twee kamers onder deze omstandigheden niet verhuren en lijdt hierdoor schade.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Primair verzoekt hij de vordering af te wijzen, omdat geen sprake is van spoedeisend belang en evenmin van door hem veroorzaakte overlast. [gedaagde] betwist namelijk dat hij overlast veroorzaakt, andere bewoners heeft bedreigd of vernielingen heeft gepleegd. Verder stelt hij niets af te hebben geweten van de aanwezigheid van een wapen in zijn kamer. Geheel subsidiair verzoekt hij de kantonrechter om een ontruimingstermijn van drie maanden in acht te nemen. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [eiser] heeft een spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of eiser ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. In dit geval vloeit het spoedeisend belang voort uit de stellingen van [eiser] . Hij stelt immers dat meerdere bewoners van het door hem verhuurde pand op dit moment niet in hun kamers durven te wonen. Hetgeen [gedaagde] hier tegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          De vordering tot ontruiming wordt afgewezen
        
      
    
    
      4.2.
      Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      Verder overweegt de kantonrechter als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden. Dit kan anders zijn indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar. Tot slot is het aan de schuldenaar om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Verder herhaalt de kantonrechter dat in kort geding bewijslevering niet aan de orde is. Het komt er dan ook op aan of een stelling van een partij voldoende aannemelijk is geworden.
      
    
    
      4.4.
      
        De tekortkoming bestaat er volgens [eiser] uit dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde] betwist dit. Er hebben zich in het verleden weliswaar incidenten voorgedaan in de woning tussen hem en zijn inmiddels ex-vriendin [naam 1] . [naam 1] huurt ook een kamer in de woning. Volgens [gedaagde] had [naam 1] het grootste aandeel in die incidenten en hij heeft de relatie eind 2024 verbroken. Zijn ambulant begeleider (van Iriszorg) heeft hem na het politiebezoek begin januari 2025 geadviseerd om tijdelijk bij zijn ouders te verblijven om de rust te laten wederkeren en dat heeft hij ook gedaan. De ambulant begeleider heeft toen met de beheerder afgesproken dat hij voortaan contact zou opnemen met haar indien sprake zou zijn van incidenten. Daarna heeft de ambulant begeleider niets meer vernomen van de beheerder en evenmin van de verhuurder. 
        De kantonrechter stelt vast dat de lezing van [gedaagde] wordt ondersteund door de overgelegde verklaring van zijn ambulant begeleider. Uit deze verklaring blijkt verder dat [gedaagde] sinds 11 februari 2025 onder behandeling is van Iriszorg en inmiddels positieve stappen daarin heeft gezet. Verder overweegt de kantonrechter dat [eiser] geen overlastmeldingen heeft overgelegd. Ook zijn stelling dat sprake is van dusdanige overlast dat [naam 1] en [naam 2] niet meer in de woning durven te wonen is niet onderbouwd. Nu [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling onweersproken heeft verklaard dat deze twee medehuurders zich nog regelmatig in de woning bevinden heeft [eiser] zijn stelling dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat [gedaagde] zich zodanig heeft gedragen binnen het gehuurde dat sprake is van onrechtmatige overlast is binnen het bestek van dit kort geding dan ook niet aannemelijk geworden.
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [eiser] heeft verder gewezen op de omstandigheid dat door de politie, op 8 januari 2025, een wapen in de kamer is aangetroffen. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Wel wijst [gedaagde] erop dat hij geen weet had van een wapen op zijn kamer en dat ook niet bekend is wat voor soort wapen is aangetroffen. [gedaagde] wijst bovendien erop dat de melding van de aanwezigheid van het wapen is gedaan door [naam 1] , een week nadat de relatie was beëindigd, en dat [naam 1] toegang tot de kamer had.
        De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] suggereert dat [naam 1] enige betrokkenheid heeft gehad bij het achterlaten van het wapen dat op de kamer is aangetroffen. Dit is als zodanig niet door [eiser] betwist. Verder overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] terecht wijst op de omstandigheid dat geen enkele concrete en verifieerbare informatie over het aangetroffen wapen beschikbaar is. Het is aldus allerminst duidelijk of [gedaagde] enig verwijt gemaakt kan worden ten aanzien van de aanwezigheid van een wapen in zijn kamer. Om die reden is, wederom binnen het bestek van dit kort geding, niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door een wapen in zijn kamer aanwezig te hebben.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Ten aanzien van de door [eiser] gestelde vernielingen aan de buitencamera van medebewoner [naam 2] heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat hij alleen de stekker uit het stopcontact heeft gehaald, omdat er vonken uit het stopcontact kwamen. Daarnaast betwist hij dat hij de deur van [naam 2] heeft vernield. 
        
          [eiser] heeft zijn stellingen alleen onderbouwd met een proces-verbaal van aangifte van vernieling van een deur die [naam 2] tegen [gedaagde] heeft gedaan en met een korte verklaring van de beheerder. Wat betreft [naam 1] heeft [eiser] volstaan met het verwijzen naar een aangiftenummer van een aangifte ‘vernieling overige objecten’, maar daaruit kan niet worden afgeleid wie deze aangifte heeft gedaan en tegen wie aangifte is gedaan.  
      
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft verder nog gesteld dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt door: (i) niet bereikbaar te zijn voor hem en de beheerder, (ii) zijn kamer en ook de woning te verwaarlozen en (iii) er klachten zijn van omwonenden over een marihuanalucht. Nog daargelaten dat hij deze stellingen pas tijdens de mondelinge behandeling heeft ingenomen, heeft hij nagelaten deze met stukken te onderbouwen, terwijl [gedaagde] deze heeft betwist. [eiser] heeft ook deze stellingen onvoldoende aannemelijk gemaakt.  
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] , gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt door overlast te veroorzaken, laat staan dat sprake is van zodanige overlast dat met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. De vordering tot ontruiming in kort geding zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      Tot slot merkt de kantonrechter op dat de door de beheerder namens [eiser] aan [gedaagde] gestuurde opzegging van de huurovereenkomst geen effect heeft gesorteerd. Nog daargelaten dat [gedaagde] stelt dat hij noch zijn ambulant begeleider deze brief heeft ontvangen, stemt hij niet in met de opzegging. De huurovereenkomst kan daarom alleen in een bodemprocedure worden beëindigd door tussenkomst van de rechter op grond van artikel 7:272 lid 1 BW. 
      
      
        
          
            [eiser] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        rechtdoende als voorzieningenrechter
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      41245 \ 51588
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.