ECLI:NL:RBROT:2025:10262, Rechtbank Rotterdam, 15-08-2025, 11487296 CV EXPL 25-825
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, terugbetaling waarborgsom, verrekening met achterstand en schade

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11487296 CV EXPL 25-825
    
    
    
      datum uitspraak: 15 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [plaats 1] ,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. D. Bakker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      vestigingsplaats: [plaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 30 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 31 maart 2025 , waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van [eiser] van 16 juni 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig met een tolk en bijgestaan door mr. D. Bakker. Namens [gedaagde] was aanwezig de heer [persoon A] (bestuurder), bijgestaan door mr. D.W.E. Urbanus.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] huurde sinds 1 augustus 2022 van [gedaagde] de woning aan [adres] in [plaats 2] . Voor die tijd werd de woning gehuurd door een neef van [eiser] . Deze neef heeft destijds een waarborgsom aan [gedaagde] betaald. [eiser] stelt dat, toen hij in de woning kwam wonen, hij de waarborgsom van zijn neef heeft overgenomen en dat hij daarom recht heeft op terugbetaling daarvan bij het einde van de huur. De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] is op 1 juli 2024 geëindigd. Volgens [eiser] resteert er, na verrekening van een huurachterstand, nog een bedrag aan waarborgsom van € 2.410,-, wat [gedaagde] niet aan hem heeft terugbetaald. Daarom eist [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld een bedrag van 
        € 2.410,-, met rente en buitengerechtelijke kosten, aan hem terug te betalen.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiser] . Zij betwist de hoogte van het bedrag dat aan waarborgsom is betaald door de neef van [eiser] . [gedaagde] stelt dat zij een aantal tegenvorderingen op [eiser] heeft die met de waarborgsom verrekend moet worden. [gedaagde] voert aan dat er een huurachterstand bestond en dat, na het vertrek van [eiser] uit de woning, sprake was van schade aan het gehuurde. Ook stelt [gedaagde] dat [eiser] zijn sleutels niet heeft teruggegeven, waardoor [gedaagde] de sloten van de woning heeft moeten vervangen. Daarnaast heet [eiser] volgens [gedaagde] de woning zonder toestemming aan meerdere mensen onderverhuurd, zodat [eiser] op grond van de algemene bepalingen een contractuele boete aan [gedaagde] verschuldigd is. [gedaagde] stelt dat [eiser] ook een schadevergoeding aan haar verschuldigd is wegens de door hem genoten winst uit die onderhuur. Volgens [gedaagde] overschrijden haar tegenvorderingen de betaalde waarborgsom, zodat zij niets meer aan [eiser] hoeft te betalen.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de eis van [eiser] af en bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          De betaalde waarborgsom bedraagt € 2.025,-
        
      
      
    
    
      2.4.
      Vast staat dat [eiser] zelf bij aanvang van de huurovereenkomst geen waarborgsom aan [gedaagde] heeft betaald. Partijen zijn het er over eens dat is afgesproken dat [gedaagde] de door de vorige huurder – de neef van [eiser] – betaalde waarborgsom onder zich zou houden en dat [eiser] en zijn neef onderling de overdracht van de waarborgsom zouden regelen. Niet in geschil is dan ook dat niet de neef, maar alleen [eiser] nog aanspraak kan maken op eventuele terugbetaling van de waarborgsom door [gedaagde] . 
      
    
    
      2.5.
      Waar wel discussie over bestaat is de hoogte van de betaalde waarborgsom. Partijen nemen daarover uiteenlopende standpunten in. Volgens [eiser] is er door zijn neef in totaal € 3.400,- aan waarborgsom betaald. Hij verwijst daarvoor naar het door hem overgelegde rekeningafschrift met daarop betalingen van zijn neef aan [gedaagde] . Uit dat rekeningafschrift kan echter alleen worden afgeleid dat de neef op 3 augustus 2021 € 2.500,-, op 4 augustus 2021 € 900,- en op 9 augustus 2021 € 1.325,- aan [gedaagde] heeft betaald. Omdat bij die betalingen verder geen kenmerk is vermeld kan niet worden vastgesteld of één of meerdere van deze betalingen betrekking hebben op de waarborgsom. Volgens [gedaagde] heeft de neef een waarborgsom van € 2.300,- betaald, waarbij zij verwijst naar een door haar overgelegde, aan de neef verzonden factuur van 1 augustus 2021. 
      
    
    
      2.6.
      Ter zitting heeft [eiser] echter verklaard dat hij, in tegenstelling tot wat in de dagvaarding staat vermeld, niet € 3.400,- maar ‘ongeveer € 2.000,-’ aan zijn neef heeft betaald om de waarborgsom van hem over te nemen. Dat sluit aan op de inhoud van tussen [eiser] en de heer [persoon A] van [gedaagde] gevoerde WhatsApp-correspondentie van 1 december 2022 over de hoogte van de waarborgsom, die als volgt luidt:
      
      
        
          
            [eiser] :	“Can you check how much have advance?”
        
        
          
            [persoon A] :		“Yes I check”
        
        
          		“€ 2025”
        
      
      
      
        
          [persoon A] heeft tijdens de zitting uitgelegd dat hij het hiervoor weergegeven bericht van [eiser] zo heeft gelezen dat [eiser] daarmee bedoelde te vragen hoeveel de waarborgsom op dat moment was. [persoon A] heeft verklaard dat hij in reactie daarop op dat moment – uit zijn hoofd en zonder rekening te houden met eventuele te verrekenen bedragen – ‘€ 2.025,-’ heeft geantwoord. Uit die mededeling heeft [eiser] dan ook in redelijkheid mogen afleiden dat het door zijn neef betaalde bedrag aan waarborgsom € 2.025,- bedroeg. Dat [eiser] dat ook zo heeft begrepen volgt uit de brief van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] van 16 oktober 2024 waarin (onder andere) het volgende wordt medegedeeld:
      
      
      
        
          “(…) Cliënt had € 2.025,- borg betaald (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Gelet op hetgeen [eiser] ter zitting over de hoogte van de waarborgsom heeft verklaard, de inhoud van de hiervoor genoemde WhatsApp-correspondentie en de onweersproken uitleg daarbij van [gedaagde] moet er naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden dan ook van worden uitgegaan dat de betaalde waarborgsom 
        € 2.025,- bedraagt. Dat bedrag zal daarom als uitgangspunt worden genomen bij de verdere beoordeling.
      
      
      
        
          De huurachterstand wordt verrekend met de waarborgsom
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of [gedaagde] de waarborgsom van 
        € 2.025,- geheel of voor een deel moet terugbetalen aan [eiser] . Op grond van artikel 7:261b lid 3 BW moet de verhuurder de waarborgsom bij het eind van de huurovereenkomst terugbetalen, tenzij sprake is van – kort gezegd – schade aan het gehuurde of achterstallige huur, energieprestatievergoeding of servicekosten. 
      
      
    
    
      2.9.
      Ter zitting zijn partijen het er over eens geworden dat aan het einde van de huurovereenkomst van [eiser] nog sprake was van een huurachterstand van € 990,-. Dat bedrag wordt daarom verrekend met de waarborgsom. 
      
      
        
          De jaarafrekening van het energieverbruik wordt verrekend met de waarborgsom
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft daarnaast een jaarafrekening van Vandebron Energie van 23 augustus 2022 overgelegd, waarin het energieverbruik in de woning over de periode van 18 augustus 2021 tot 18 augustus 2022 in rekening wordt gebracht. Daaruit volgt dat er over de genoemde periode een bedrag van € 1.026,12 moet worden betaald. Volgens [gedaagde] is dat bedrag nog niet betaald en strekt dit ook in mindering op de waarborgsom. 
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de jaarafrekening met de waarborgsom verrekend moet worden. Het is weliswaar juist dat – zoals [eiser] heeft gesteld – deze afrekening voor het grootste deel ziet op een periode waarin zijn neef huurder van de woning was, maar vast staat ook dat [eiser] de waarborgsom, waarmee die betreffende jaarafrekening in beginsel verrekend kan worden, van zijn neef overgedragen heeft gekregen. Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting onweersproken gesteld dat [eiser] in de periode, die wordt genoemd in de jaarafrekening, samen met zijn neef in de woning woonde en dus ook energie heeft verbruikt. 
      
    
    
      2.12.
      In artikel 4.5 van de huurovereenkomst tussen partijen is bovendien expliciet opgenomen dat de waarborgsom ingehouden kan worden als er sprake is van een bijbetaling op de jaarafrekening voor energielevering. In de omstandigheden van het geval, met name de overdracht van de waarborgsom van de neef aan [eiser] , ziet de kantonrechter geen aanleiding dat artikel in de huurovereenkomst zo beperkt uit te leggen dat de jaarafrekening over de periode van 18 augustus 2021 tot 18 augustus 2022 niet met de waarborgsom van [eiser] verrekend zou mogen worden. De stelling van [eiser] dat hij en zijn neef de jaarafrekening niet eerder gezien hebben maakt het voorgaande niet anders. Los van de vraag of dat inderdaad zo is, heeft [eiser] ter zitting namelijk ook verklaard dat hij wel op enig moment op het kantoor van [gedaagde] over deze afrekening heeft gesproken en dat [gedaagde] daarbij ook betaling van de afrekening heeft geëist.
      
    
    
      2.13.
      Op grond van het bovenstaande en omdat niet is gesteld of gebleken dat de jaarafrekening al door [eiser] of zijn neef is betaald, is de kantonrechter dan ook van oordeel dat ook de jaarafrekening van het energieverbruik van € 1.026,12 met de waarborgsom mag worden verrekend. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de waarborgsom niet aan [eiser] terug te betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        Na verrekening van de huurachterstand en de jaarafrekening van het energieverbruik resteert van de totale waarborgsom nog een bedrag van € 8,88 (€ 2.025,- 
        -/- € 990,- -/- € 1.026,12). Er bestaat echter geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen dat bedrag aan [eiser] terug te betalen. [gedaagde] heeft namelijk ook aangevoerd dat er, nadat [eiser] de woning had verlaten, sprake bleek te zijn van schade aan het gehuurde. 
      
      
    
    
      2.15.
      Één van de door [gedaagde] genoemde schadeposten betreft het vervangen van de sloten van de woning. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] bij het einde van de huur nagelaten de sleutels van de woning aan [gedaagde] terug te geven. [eiser] heeft niet betwist dat hij tot op de dag van vandaag de sleutels niet aan [gedaagde] heeft teruggegeven. Hij stelt zich echter op het standpunt dat met [gedaagde] is afgesproken dat hij de sleutels pas inlevert als de waarborgsom aan hem zou zijn terugbetaald. Het bestaan van deze afspraak kan inderdaad worden afgeleid uit de tussen [eiser] en [persoon A] gevoerde WhatsApp-correspondentie op 2 juli 2024. Op dat moment was de huurovereenkomst van [eiser] pas net geëindigd en gingen partijen er kennelijk nog van uit dat de waarborgsom op korte termijn aan [eiser] terugbetaald zou worden. Uit de overgelegde correspondentie volgt echter dat nadien discussie is ontstaan tussen partijen over de hoogte van de waarborgsom en de vraag of [eiser] wel recht heeft op (volledige) terugbetaling daarvan. Die discussie heeft er uiteindelijk toe geleid dat de waarborgsom – inmiddels een jaar ná het einde van de huurovereenkomst – nog altijd niet is terugbetaald. 
      
    
    
      2.16.
      Ondanks de hiervoor genoemde afspraak kan van [gedaagde] als verhuurder niet worden verlangd dat zij al die tijd blijft afwachten totdat [eiser] de sleutels inlevert. Dat zou namelijk tot de onwenselijke situatie leiden dat [eiser] ook na het einde van zijn huurovereenkomst toegang tot het gehuurde blijft houden. Dat die situatie niet wenselijk is geldt nog meer omdat de woning op dit moment nog gehuurd wordt door de heer [persoon B] , de voormalige huisgenoot van [eiser] . Gelet op deze omstandigheden heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid mogen besluiten de sloten van de woning te vervangen. 
      
    
    
      2.17.
      Het vervangen van de sloten vormt voor [gedaagde] een schadepost, die op grond van artikel 7:218 BW voor rekening van [eiser] komt. De kosten van het vervangen van de sloten komen om die reden in aanmerking voor verrekening met de waarborgsom. Volgens [gedaagde] bedragen deze kosten € 180,-,  zoals door haar is onderbouwd door middel van een offerte van het door haar ingeschakelde aannemingsbedrijf. Los van de vraag of dit een reëel bedrag is voor het vervangen van de sloten mag worden verondersteld dat de met vervanging gemoeide kosten in elk geval het restant van de waarborgsom van € 8,88 overstijgen. 
      
    
    
      2.18.
      Het bovenstaande betekent dat, na verrekening van de kosten van het vervangen van de sloten van de woning, er niets meer resteert van de aan [gedaagde] betaalde waarborgsom. Om die reden kan in het midden blijven of de andere door [gedaagde] genoemde tegenvorderingen op [eiser] – ten aanzien van de overige genoemde schade aan het gehuurde en de gestelde onderverhuur van de woning door [eiser] – voor verrekening met de waarborgsom in aanmerking komen. Die punten worden daarom verder onbesproken gelaten, waarbij in aanmerking is genomen dat [gedaagde] in dat verband ook geen reconventionele eis heeft ingesteld.
      
    
    
      2.19.
      Omdat na de hiervoor genoemde verrekeningen niets meer resteert van de waarborgsom bestaat er voor [gedaagde] geen aanleiding nog enig bedrag aan waarborgsom aan [eiser] terug te betalen. Dat leidt er toe dat de eis van [eiser] om [gedaagde] tot terugbetaling van een bedrag van € 2.410,- te veroordelen, wordt afgewezen. Omdat deze eis van [eiser] wordt afgewezen, hoeft [gedaagde] ook geen rente en buitengerechtelijke kosten aan [eiser] te betalen. Ook die eisen worden afgewezen.
      
      
        
          Partijen dragen ieder de eigen proceskosten
        
      
      
    
    
      2.20.
      Hoewel [eiser] in deze procedure ongelijk krijgt, ziet de kantonrechter toch aanleiding de proceskosten te compenseren. De manier waarop [gedaagde] in dit geval heeft gehandeld verdient geen schoonheidsprijs. Het had op de weg van [gedaagde] als verhuurder gelegen om, als er wordt afgeweken van de bepalingen in de huurovereenkomst over (de hoogte van) de waarborgsom, dit schriftelijk en ondubbelzinnig vast te leggen en met alle betrokken partijen te communiceren. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. 
      
    
    
      2.21.
      Daarnaast heeft [gedaagde] ook in haar correspondentie met [eiser] de nodige steken laten vallen door daarin wisselende standpunten in te nemen. Uit de WhatsApp-berichten – met name die van 2 juli 2024 – leidt de kantonrechter namelijk af dat [gedaagde] in eerste instantie de indruk bij [eiser] heeft gewekt dat de waarborgsom volledig aan hem zou worden terugbetaald. Vervolgens deelt [gedaagde] pas per e-mail van 10 september 2024 voor de eerste maal mede dat [eiser] de waarborgsom niet terugkrijgt vanwege verrekening met achterstallige huur. Ten slotte stelt [gedaagde] zich in haar e-mails aan de gemachtigde van [eiser] van 28 oktober 2024 en 20 november 2024 weer op het standpunt dat [eiser] geen waarborgsom heeft betaald en dat een en ander al verrekend is met de neef van [eiser] . Naast het bovenstaande is ook niet duidelijk geworden of, en zo ja wanneer en op welke wijze, [gedaagde] de jaarafrekening van het energieverbruik aan [eiser] en/of zijn neef heeft verstrekt.
      
    
    
      2.22.
      
        Schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken en duidelijke communicatie –
        zoals van een verhuurder mag worden verwacht – had in dit geval veel onduidelijkheid bij [eiser] kunnen voorkomen. Door dit na te laten heeft [gedaagde] er met haar handelswijze in elk geval voor een deel aan bijgedragen dat [eiser] zich genoodzaakt zag onderhavige procedure te starten om duidelijkheid over de waarborgsom te krijgen. Gelet op die omstandigheden acht de kantonrechter het niet redelijk [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] te veroordelen. Om deze reden bepaalt de kantonrechter dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eis van [eiser] af;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        44487