ECLI:NL:RBMNE:2025:4698, Rechtbank Midden-Nederland, 25-07-2025, 24/802
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/802
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser(es),
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. K.L. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 512.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 2007 gebouwd appartement met een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 92 m2.
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 512.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 6 juli 2021 voor € 501.501,-;
    - [adres 3] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 580.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 21 juli 2021 voor € 515.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 8 maart 2022 voor € 577.037.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Motiveringsgebrek in uitspraak op bezwaar
      
    
    
    9. Eiser(es) voert aan dat in de bezwaarfase is aangegeven dat het appartement een eenvoudige en gedateerde bouwkeuken en sanitair in toilet en badkamer. Er is geen vloerverwarming en er zijn eenvoudige radiatoren. Volgens eiser(es) is er afgelopen jaar geen appartement in het complex verkocht zodat geen recente verkoopwaarde voor handen is. Sinds de oplevering in 2007 heeft eiser(es) geen verbeteringen, verbouwingen of aanpassingen doorgevoerd. De heffingsambtenaar komt hier onvoldoende op terug in de uitspraak op bezwaar en daarom is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 
    
    
      9.1
      De rechtbank is van oordeel dat er van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar geen sprake is. In de uitspraak op bezwaar is ingegaan op het voorzieningenniveau en de staat van de woning. Daarnaast hanteert de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar drie woningen uit dezelfde straat voor de onderbouwing van de waarde. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
        
      
      
      
        10.	Eiser(es) voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat er voldoende rekening is gehouden met de oudere keuken en badkamer. Uit de taxatiematrix volgt dat de voorzieningen zijn gekwalificeerd met factor 2 eenvoudig/verouderd. Dit sluit aan bij de door eiser(es) gegeven omschrijving van de voorzieningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat, als er al sprake zou zijn een verder verschil in voorzieningenniveau bij de woning ten opzichte van de referentiewoningen, daar in de matrix voldoende ruimte voor is. Immers, de m²-prijs van de woning ligt onder de m²-prijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Staat van onderhoud
        
      
      
      
        11.	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud, specifiek de scheurvorming in de binnenmuren. Scheurvorming in de binnenmuren duidt op een matige onderhoudsstaat. Potentiële kopers zien dit als een risico. De referentiewoningen hebben geen scheurvorming in de binnenmuren. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar betwist dat hier onvoldoende rekening mee is gehouden. De woning is vergeleken met woningen van een vergelijkbare kwaliteit en staat van onderhoud. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de enkele stelling ten aanzien van de staat van onderhoud niet kan leiden tot de conclusie dat deze lager gewaardeerd had moeten dan factor 3. Het had op de weg van eiser(es) gelegen om deze stelling te onderbouwen met objectieve, verifieerbare gegevens. De foto’s in het woningwaarderapport zijn genomen met een dusdanig lage resolutie dat hieruit niets is op te maken met betrekking tot scheurvorming in de binnenmuren. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        12.	Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen energielabel van de woning bekend is. Dit is volgens de heffingsambtenaar ook niet zo relevant. De referentiewoning [adres 2] heeft energielabel A en de referentiewoningen [adres 3] en [adres 5] hebben energielabel C en dit heeft nauwelijks invloed op de verkoopprijzen. Volgens de heffingsambtenaar is in voldoende mate rekening gehouden met het duurzaamheidsniveau van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat, indien er al sprake zou zijn van een verschil in duurzaamheid tussen de woning en de referentiewoningen, hier in de matrix voldoende ruimte voor is. De m²-prijs van de woning ligt namelijk ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging nabij bedrijvigheid / de etage
        
      
      
      
        13.	Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt nabij bedrijvigheid. Dit kan zorgen voor een lagere waarde, omdat het leidt tot meer verkeer en drukte in de omgeving. De ligging zorgt voor geluidsoverlast en beperkte privacy, wat potentiële kopers kan afschrikken. De referentiewoningen hebben volgens eiser(es) geen ligging nabij bedrijvigheid. Omdat de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden, is volgens eiser(es) de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Eiser(es) voert daarnaast aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser(es) inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser(es) in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser(es) is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      13.1
      
        De heffingsambtenaar geeft dat de woning is vergeleken met referentiewoningen in dezelfde straat met een vergelijkbare ligging ten opzichte van de [bedrijf 1] en de overige winkels. Nabijheid van winkels en de ligging van de etage zijn bovendien subjectief. Dit kan zowel positief als negatief worden. De beste koper zal de ligging en de etage waarderen. Bovendien hebben de referentiewoningen dezelfde ligging als de woning. De woningwaarde per m² ligt lager dan die van de referentiewoningen. Met de ligging is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Aandeel VVE
        
      
      
      
        14. Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser(es) de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      14.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat het standpunt van eiser(es) dat geen rekening is gehouden met de VVE-correctie onjuist is. Uit de taxatiematrix blijkt dat hier rekening mee gehouden is. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      15.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).