ECLI:NL:RBROT:2025:10684, Rechtbank Rotterdam, 25-04-2025, 11428143 CV EXPL 24-29989
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Aanzegging einde huurovereenkomst voor bepaalde tijd te laat. Huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd voortgezet. Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11428143 CV EXPL 24-29989
    
    
    
      datum uitspraak: 25 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Barendrecht,
      eiser, 
      gemachtigde: G.J. van Velzen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. Scheltes,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      2
      [gedaagde 2],
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. Y. van Oel,
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      3
      [gedaagde 3],
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die niet is verschenen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser]’, ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’ en ‘[gedaagde 3]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 20 november 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van [gedaagde 1], met bijlagen;
        
        
          de brief van [eiser] van 13 maart 2025, met één bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Mr. Y. van Oel heeft zich op 2 december 2024 als gemachtigde van [gedaagde 2] gesteld. [gedaagde 2] is daarmee in deze procedure verschenen. Er is nadien door of namens [gedaagde 2] geen conclusie van antwoord meer ingediend.
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde 3] is niet in de procedure verschenen. Tegen haar is verstek verleend (artikel 139 Rv).
      
    
    
      1.4.
      Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in deze procedure zijn verschenen, geldt het vonnis jegens alle drie de gedaagden als een vonnis op tegenspraak (artikel 140 lid 3 Rv).
      
    
    
      1.5.
      Op 3 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eiser] en, namens zijn gemachtigde, [naam 1] aanwezig. Verder waren [gedaagde 1], bijgestaan door [naam 2] als tolk, en haar gemachtigde aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] huurt sinds 4 november 2023 de woning aan [adres] van [eiser]. [gedaagde 1] en [eiser] hebben daarbij een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd voor de duur van zes maanden. [gedaagde 1] woont samen met haar meerderjarige zoon in de woning. Tot voor kort woonden ook [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de woning. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde 1] tot en met november 2024 een huurachterstand van € 7.220,00 heeft laten ontstaan. [eiser] eist dat [gedaagde 1] die huurachterstand en de lopende huur vanaf december 2024 aan haar moet betalen. Omdat [gedaagde 1] de huur niet op tijd heeft betaald, eist [eiser] dat zij ook een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan hem moet betalen. [eiser] stelt verder dat de huurovereenkomst op 4 mei 2024 is geëindigd. Hij eist daarom primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 4 mei 2024 is geëindigd en subsidiair – voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst nog niet is geëindigd – dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt omdat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan en door zonder toestemming van [eiser] de woning gedeeltelijk onder te verhuren aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Daarbij eist [eiser] in beide gevallen dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woning moeten ontruimen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] is het niet eens met de eis van [eiser]. [gedaagde 1] betwist de hoogte van de huurachterstand. Volgens [gedaagde 1] heeft zij met [eiser] afgesproken dat ze vanaf mei 2024 nog maar € 312,50 per maand aan huur hoeft te betalen en is [eiser] bij het berekenen van de huurachterstand derhalve onterecht uitgegaan van een huurprijs van € 1.250,00 per maand. Verder is volgens [gedaagde 1] de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst te laat geweest, waardoor de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd is verlengd. Daarbij betwist [gedaagde 1] dat ze (ernstig) tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst; de huurachterstand is immers beperkt en [gedaagde 1] had toestemming van [eiser] om de woning gedeeltelijk aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] onder te verhuren. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde 1] om de huurachterstand te betalen. Daarnaast ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en veroordeelt [gedaagde 1] om de woning te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
        
      
      
    
    
      2.5.
      Vaststaat dat [eiser] en [gedaagde 1] per 4 november 2023 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten voor de duur van zes maanden. [eiser] heeft op 4 april 2024 het einde van de huurovereenkomst per 4 mei 2024 schriftelijk aangezegd. Op grond van artikel 7:271 lid 1 tweede volzin (oud) BW dient de verhuurder de huurder uiterlijk één maand voor het verstrijken van de tijd waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan te informeren over het eindigen van de huurovereenkomst. Gelet hierop had [eiser] uiterlijk op 3 april 2024 [gedaagde 1] over het eindigen van de huurovereenkomst moeten informeren. De aanzegging is dus te laat geweest. De huurovereenkomst is daardoor van rechtswege voor onbepaalde tijd voortgezet (artikel 7:271 lid 1 derde volzin (oud) BW). De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 4 mei 2024 is geëindigd, wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] moet een huurachterstand van € 11.907,50 betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Tussen [eiser] en [gedaagde 1] is in geschil wat sinds mei 2024 de huurprijs is die [gedaagde 1] aan [eiser] moet betalen en – in het verlengde daarvan – wat de hoogte van de huurachterstand is. [eiser] stelt namelijk dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3], die in eerste instantie de woning gedeeltelijk van haar onderhuurden, per mei 2024 rechtstreekse huurovereenkomsten met [eiser] hebben gesloten. Volgens [gedaagde 1] heeft zij daarom met [eiser] afgesproken dat zij vanaf mei 2024 nog maar € 312,50 per maand aan huur – oftewel ¼ van de oorspronkelijke huurprijs – hoeft te betalen. Dit wordt door [eiser] betwist. [gedaagde 1] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] rechtstreeks met [eiser] hebben gecontracteerd. Integendeel, zij heeft juist overeenkomsten in het geding gebracht waaruit volgt dat zijzelf onderhuurovereenkomsten met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] is aangegaan. Dit is dus niet komen vast te staan. Dat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] er kennelijk op enig moment voor hebben gekozen de huurpenningen rechtstreeks over te maken naar [eiser] doet hieraan niet af. [gedaagde 1] heeft evenmin onderbouwd dat zij met [eiser] is overeengekomen dat zij vanaf mei 2024 nog slechts € 312,50 per maand aan hem hoefde te voldoen. Dit is daarom naar het oordeel van de kantonrechter ook niet vast komen te staan. Gelet hierop is [eiser] bij het berekenen van de huurachterstand terecht uitgegaan van een huurprijs van € 1.250,00 per maand. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde 1] heeft verder de hoogte van de huurachterstand niet langer betwist. Daarbij heeft [eiser] onbetwist gesteld dat de bedragen die [gedaagde 2] en [gedaagde 3] rechtstreeks aan hem hebben betaald op de huurachterstand in mindering zijn gebracht. De kantonrechter stelt daarom vast dat er, berekend tot en met maart 2025, sprake is van een huurachterstand van € 11.907,50. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde 1] om dit bedrag aan [eiser] te betalen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.8.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.9.
      
        In dit geval weegt de kantonrechter zwaar mee dat [gedaagde 1] al bijna een jaar geen huur meer aan [eiser] heeft betaald. Hierdoor is de huurachterstand inmiddels hoog opgelopen. De persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [gedaagde 1] die tot de huurachterstand hebben geleid, kunnen – hoe vervelend deze ook zijn – niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Deze omstandigheden bevrijden [gedaagde 1] immers niet van haar betalingsverplichting jegens [eiser]. Daarbij heeft [gedaagde 1] ook niet inzichtelijk gemaakt of zij de lopende huur kan betalen en of zij daarnaast een begin kan maken met het aflossen van de huurachterstand. Een financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomsten in de toekomst, is door [gedaagde 1] dus niet geboden.
        De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst blijft voortzetten. 
      
      
    
    
      2.10.
      Omdat de kantonrechter van oordeel is dat de huurachterstand ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, kan in het midden blijven of [gedaagde 1] daarnaast ook tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zonder toestemming de woning gedeeltelijk onder te verhuren aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3].	
      
      
        
          
            [gedaagde 1] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde 1] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. De eis van [eiser] dat ook [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden veroordeeld om de woning te ontruimen wordt afgewezen, omdat tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] inmiddels niet meer in de woning verblijven en hij bij deze vordering dus geen belang meer heeft. 
      
    
    
      2.12.
      Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding van € 1.250,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd waarom [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding moet betalen voor de rest van die maand. De omstandigheid dat het [eiser] tijd gaat kosten om na de ontruiming de woning schoon te maken, eventuele herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren en de woning weer opnieuw te verhuren, is immers inherent aan het eindigen van een huurovereenkomst met een huurder. Daarbij mag van [gedaagde 1] verwacht worden dat zij de woning schoon en zonder gebreken (voor zover die gebreken voor haar rekening en risico komen) oplevert. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 20.6 van de algemene huurvoorwaarden van [eiser] staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag [eiser] daar geen beroep op doen en kan hij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde 1] een boete van € 25,00 per kalenderdag moet betalen als zij niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde 1] als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiser] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
      
      
        
          Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ook (hoofdelijk) in de proceskosten te veroordelen, nu de gevorderde ontruiming jegens hen wordt afgewezen.
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] aan [eiser] moet betalen op € 138,22 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.199,22. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen € 11.907,50 aan huurachterstand tot en met maart 2025;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] om vanaf april 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiser] te betalen € 1.250,00 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.199,22;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia).