ECLI:NL:RBZWB:2025:5967, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-04-2025, 11550171 VV EXPL 25-15 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming, onderhuurovereenkomst, beëindiging onderhuurovereenkomst, artikel 7:269 BW, vordering toegewezen

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11550171 \ VV EXPL  25-15
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING ALWEL, 
      te Roosendaal,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Alwel,
      gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde 2] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 13
      - de akte met producties 14 tot en met 20 van Alwel- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7- de akte met productie 8 van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 4 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Alwel- de pleitnota van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast.
      
      a. Alwel verhuurde vanaf 1 november 2019 de sociale huurwoning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning / het gehuurde) aan de heer [naam] . 
      
      b. [naam] heeft de huurovereenkomst op 23 december 2024 opgezegd en de huurovereenkomst is op verzoek van [naam] op 24 januari 2025 geëindigd.
      
      c. [gedaagde] verblijft in de woning en wil de woning niet ontruimen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Alwel vordert  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats] .
      
    
    
      3.2.
      Alwel legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tussen Alwel en [naam] bestond een huurovereenkomst, die [naam] heeft opgezegd. [naam] heeft tijdelijk onderdak verleend aan [gedaagde] . [gedaagde] wil niet meer uit de woning vertrekken, terwijl de huurovereenkomst tussen Alwel en [naam] op 24 januari 2025 is geëindigd. Er is geen sprake van onderhuur, zodat aan [gedaagde] geen beroep toekomt op artikel 7:269 lid 1 BW, zodat [gedaagde] zonder recht ot titel in de woning verblijft. Ook in geval dat er wél sprake is van onderhuur, dient [gedaagde] de woning op korte termijn te verlaten op grond van artikel 7:269 lid 2 b en c BW. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] is het niet eens met ontruiming van de woning, want hij is onderhuurder nadat [naam] instemde met zijn verblijf daar omdat [naam] eind juli 2024 ging samenwonen met zijn vriendin in Rotterdam maar de huurwoning nog niet wilde opgeven. [naam] heeft valse verklaringen overgelegd en de feiten verdraaid. [gedaagde] heeft recht op huurbescherming. [gedaagde] heeft vanaf augustus 2024 tot en met november 2024 aan huur betaald van € 869,00 per maand via ontvangen tikkies van [naam] . De onderhuur is niet aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. [gedaagde] dient in aanmerking te komen voor een huurcontract met betrekking tot deze woning, ook in het belang van zijn twee kinderen die bij hem komen logeren. Tot slot komt [gedaagde] sowieso binnen afzienbare tijd in aanmerking voor een sociale huurwoning in [plaats] . Hij is 5,5 jaar ingeschreven bij Klik voor Wonen terwijl de gemiddelde wachttijd in [plaats] 7 jaar is. [gedaagde] verzoekt om de veroordeling in de proceskosten af te wijzen, ook als hij ongelijk krijgt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat Alwel een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. De kantonrechter ziet ook geen reden om daar anders over te oordelen.
      
      
        
          Toetsingskader ontruiming in kort geding
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Onderhuurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft zich beroepen op het bepaalde in het eerste lid van artikel 7:269 BW op grond waarvan in het geval van beëindiging van de huur tussen [naam] en Alwel de onderhuur wordt voortgezet door Alwel. Alwel betwist dat sprake is van een onderhuurovereenkomst en voert aan dat [gedaagde] van begin af aan wist dat het van tijdelijke duur was. 
      
    
    
      4.4.
      De eerste vraag die voorligt is of er een huurovereenkomst bestaat tussen Alwel en [gedaagde] en/of dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarvoor moet de vraag worden beantwoord of er sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam] . Alleen in dat geval kan op grond van artikel 7:269 lid 1 BW door het eindigen van de huurovereenkomst tussen [naam] en Alwel een huurovereenkomst zijn ontstaan tussen Alwel en [gedaagde] .
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam] . Hoewel een schriftelijke (onder)huurovereenkomst tussen [naam] en [gedaagde] ontbreekt, kan uit de overgelegde WhatsApp berichten worden afgeleid dat [naam] de woning aan [gedaagde] heeft onderverhuurd tegen een huurprijs van € 869,00 per maand. Hoewel Alwel de inhoud van de WhatsApp gesprekken heeft betwist, heeft de kantonrechter geen reden om hieraan te twijfelen. Zo vroeg [naam] op 12 augustus 2024 aan [gedaagde] of hij zijn loon al had gekregen. [gedaagde] antwoordde hierop dat hij vrijdag zijn salaris krijgt en vraagt hoeveel het kost waarop [naam] antwoordde dat het € 869,00 is zonder KPN, TV, internet en inboedel. Ook al heeft [gedaagde] geen betaalbewijzen van de betaalde tikkies overgelegd, blijkt uit de WhatsApp gesprekken tussen [naam] en [gedaagde] dat [naam] in de betaling van de huur erbovenop zat. Zo schreef [naam] op 23 december 2024 als reactie omdat [gedaagde] aangaf dat hij te weinig had om de huur te kunnen betalen dat als [gedaagde] denkt dat hij ermee wegkomt om ook dinsdag niet te betalen dat hij het dan goed mis heeft. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is geweest van een onderhuurovereenkomst. Dit betekent dat er door het eindigen van de huurovereenkomst tussen [naam] en Alwel een huurovereenkomst is ontstaan tussen Alwel en [gedaagde] .
      
      
        
          Eventuele procedure tot beëindiging van de onderhuur
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] geeft aan dat het verlies van de woning voor hem ernstige gevolgen zal hebben, omdat hij geen vervangende woonruimte heeft en zijn kinderen niet meer bij hem kunnen komen dan wel blijven slapen. Naar aanleiding van dit verweer dient te worden beoordeeld of het waarschijnlijk is dat in een bodemzaak een vordering van Alwel tot beëindiging van de onderhuur op grond van het bepaalde in lid 2 van artikel 7:269 BW zal worden toegewezen. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.7.
      Alwel heeft in de eerste plaats betoogd dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder ( [gedaagde] ) de positie van huurder te verschaffen, als bedoeld in artikel 7:269 lid 2 onder b BW. Alwel zou hierin kunnen worden gevolgd als voorshands is gebleken van vooropgezette intenties van [naam] en [gedaagde] bij het aangaan van de onderhuur in juli 2024. Het gaat er dus om dat partijen op het moment van aangaan van de onderhuur reeds de bedoeling hadden om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Daarvan is in dit geval vooralsnog onvoldoende gebleken. Dit blijkt ook niet uit de gevoerde whatsapp gesprekken tussen [naam] en [gedaagde] . Gelet hierop kan in dit kort geding niet tot de conclusie worden gekomen dat sprake is van een vooropgezet plan, zoals hiervoor aangegeven.
      
    
    
      4.8.
      Vervolgens heeft Alwel zich beroepen op het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 sub c BW en - kort gezegd - gesteld dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Alwel niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt voortgezet. Hiertoe dient een belangenafweging plaats te vinden tussen Alwel en [gedaagde] . De kantonrechter stelt vast dat Alwel aannemelijk heeft gemaakt dat zij een zwaarwegend belang heeft bij het vrijkomen van de woning in verband met het woonruimteverdeelsysteem. Onbetwist is door Alwel gesteld dat voor een woning als deze in aanmerking komende huurder zeven tot zestien jaar als woningzoekende op de wachtlijst moet staan alvorens deze woning aangeboden te krijgen. Vaststaat dat [gedaagde] slechts 9 maanden in de woning woonachtig is en pas vijf jaar als woningzoekende staat ingeschreven. Ook aan de zijde van [gedaagde] bestaat een zwaarwegend belang, gelegen in behoud van woonruimte. Gelet op zijn beperkte inschrijfduur zou hij niet voor een andere woning in aanmerking komen en mogelijk weer een kamer moeten huren zodat zijn kinderen niet meer bij hem kunnen komen dan wel blijven logeren.
      
    
    
      4.9.
      Genoemde belangen tegen elkaar afwegende, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Alwel niet kan worden gevergd dat zij de huur met [gedaagde] voortzet. Met name de relatief korte duur van de onderhuur afgezet tegen de belangen van Alwel als sociale verhuurder met een wachtlijst en woonruimteverdeelsysteem maken dat de afweging in het voordeel van Alwel uitvalt. Daarbij betrekt de kantonrechter dat [gedaagde] wist dat hij geen hoofdhuurder was en er rekening mee moest houden dat hij de woning op enig moment zou moeten verlaten. Daarom is het waarschijnlijk dat een vordering tot beëindiging van de voortgezette huur ten aanzien van [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dit betekent dat in dit kort geding de vordering tegen [gedaagde] tot ontruiming van de woning zal worden toegewezen.
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      4.10.
      De voorzieningenrechter ziet aanleiding om - gelet op het belang van [gedaagde] - een langere ontruimingstermijn te bepalen dan gevorderd. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op twee weken na betekening van het vonnis waarmee Alwel overigens ter zitting heeft ingestemd, zodat [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld om andere woonruimte te zoeken.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        
          [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter ziet geen reden om hiervan af te wijken. 
        De proceskosten van Alwel worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Alwel zijn, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, en de sleutels af te geven aan Alwel,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025.