ECLI:NL:RBMNE:2025:3966, Rechtbank Midden-Nederland, 27-05-2025, 24/44
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/44
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 828.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1958 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een vrijstaande garage (16 m²) en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2 (inclusief een aanbouw van 31 m²) en ligt op een kavel van 465 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 828.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 4 november 2021 voor € 870.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 11 juli 2021 voor € 910.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 14 juli 2021 voor € 770.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 8 maart 2022 voor € 1.151.515,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn in [plaats] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken
      
    
    
    9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering kunnen leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast kunnen oudere keukens minder functioneel zijn en missen zij vaak energiezuinige, duurzame functies. Dit kan de totale waarde van de woning beïnvloeden. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘normaal’. Op de foto’s in het woningwaarderapport is een keuken met moderne vloertegels, treklades, inbouwapparatuur en een natuurstenen aanrechtblad te zien. De keuken is volgens de heffingsambtenaar niet ‘onder gemiddeld’ te noemen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar heeft hier, voor zover er verschil in voorzieningenniveau is tussen de woning en de referentiewoningen, voldoende rekening mee gehouden door bij drie van de vier referentiewoningen het voorzieningenniveau op ‘boven gemiddeld’ te waarderen. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Hierdoor maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met lekkages
        
      
      
      
        10.	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van lekkages in de woning. Lekkages aan de binnenzijde van de woning kunnen leiden tot een lagere WOZ-waarde vanwege de schade en ongemakken die ze veroorzaken. Waterinfiltratie kan leiden tot vochtproblemen, schimmelvorming en beschadiging van muren, plafonds en vloeren. Potentiële kopers kunnen worden afgeschrikt door de noodzaak van dure reparaties en herstelwerkzaamheden. Daarnaast kan het wijzen op gebrekkig onderhoud en mogelijke structurele problemen, wat twijfels oproept over de bouwkwaliteit. De referentiewoningen hebben geen last van lekkages. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat eiseres onvoldoende heeft gesteld over de lekkages om te kunnen beoordelen of er sprake is van significante gebreken. De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat de enkele stelling van eiseres dat er sprake is van lekkages onvoldoende is om aan te nemen dat de staat van onderhoud van de woning minder dan ‘normaal’ is. Eiseres heeft hier namelijk geen foto’s of ander bewijsmateriaal over ingediend. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        11.	Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het buitenschilderwerk
        
      
      
      
        12.	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het slecht onderhouden buitenschilderwerk. Slecht onderhouden buitenschilderwerk zorgt voor een lagere WOZ-waarde, omdat het wijst op verwaarlozing en mogelijk achterstallig onderhoud. Afgebladderd of verkleurd schilderwerk geeft een onverzorgde indruk en kan leiden tot schade aan onderliggende oppervlakken. Potentiële kopers zullen rekening houden met de herstelwerkzaamheden en bijbehorende kosten. De referentiewoningen hebben geen slecht onderhouden schilderwerk. Doordat de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling van eiseres met betrekking tot het schilderwerk aan de buitenkant van de woning niet kan leiden tot de conclusie dat de staat van onderhoud van de woning slechter dan ‘gemiddeld’ is. Het had op de weg van eiseres gelegen om de stelling te onderbouwen met foto’s of andere bewijsstukken. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).