ECLI:NL:RBROT:2025:10687, Rechtbank Rotterdam, 04-07-2025, 11519403 CV EXPL 25-1946
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurachterstand. Eiseres niet vorderingsgerechtigd ten aanzien van het deel van de huurachterstand dat al bestond op het moment dat de huurovereenkomst aan haar werd overgedragen. Stelling gedaagde dat sprake is van gebreken aan de woning onvoldoende onderbouwd. Gevorderde huurprijsvermindering wordt afgewezen. Gedaagde heeft onterecht huurbetaling opgeschort. Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11519403 CV EXPL 25-1946
    
    
    
      datum uitspraak: 4 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Maatschap [naam maatschap],
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigden: [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: [gemachtigde 4] .
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [naam maatschap] ’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord in conventie met eis in reconventie (tegeneis);
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de akte van [persoon A] van 28 mei 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren de heer [persoon B] en, namens de gemachtigde van [naam maatschap] , mevrouw [persoon C] aanwezig. Verder waren [persoon A] en zijn gemachtigde aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurt sinds 12 januari 2018 de woning aan de [adres] in Rotterdam van Havensteder. Havensteder heeft in maart 2023 het eigendom van het gehuurde aan [naam maatschap] overgedragen. De huurovereenkomst is daarbij overgegaan op [naam maatschap] . De huur bedraagt op dit moment € 410,72.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam maatschap] stelt dat [persoon A] een huurachterstand heeft laten ontstaan. [naam maatschap] eist dat [persoon A] die huurachterstand aan haar moet betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt. Omdat [persoon A] de huur niet op tijd heeft betaald, eist [naam maatschap] dat hij ook een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan haar moet betalen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] is het niet eens met de eis van [naam maatschap] . Volgens [persoon A] is [naam maatschap] ten aanzien van een deel van de huurachterstand niet vorderingsgerechtigd. [persoon A] stelt dat hij met Havensteder, de rechtsvoorganger van [naam maatschap] , heeft afgesproken dat bij het overgaan van de huurovereenkomst de huurachterstand die op dat moment al bestond niet zou worden overgedragen aan [naam maatschap] . [persoon A] stelt verder dat hij de huurbetaling heeft opgeschort omdat er in de woning diverse gebreken aanwezig zijn. Volgens [persoon A] is onder deze omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Daarbij eist [persoon A] kort gezegd – in reconventie – dat voor recht wordt verklaard dat de opschorting van de huurbetaling gerechtvaardigd is, en daarnaast primair dat [naam maatschap] wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen en subsidiair dat hijzelf gemachtigd wordt om de herstelwerkzaamheden te verrichten onder verrekening van de kosten daarvan met de huurachterstand. Voorts eist [persoon A] dat de huurprijs met 33% per maand wordt verminderd vanaf de datum waarop [naam maatschap] de huurovereenkomst van Havensteder heeft overgenomen tot het moment waarop de gebreken door [naam maatschap] zijn hersteld, onder verrekening van het door [persoon A] te veel betaalde bedrag aan huur met de huurachterstand.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter veroordeelt [persoon A] om € 5.610,81 aan huurachterstand tot en met juni 2025 aan [naam maatschap] te betalen. Verder moet [persoon A] een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan [naam maatschap] betalen. Daarnaast ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst. Dit betekent dat [persoon A] de woning moet verlaten. De eis van [persoon A] wordt afgewezen. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
      
      
        
          Er zijn geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter heeft allereerst onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          De huurachterstand die maximaal kan worden toegewezen bedraagt € 5.610,81
        
      
      
    
    
      2.6.
      Volgens [naam maatschap] bedraagt de huurachterstand tot en met juni 2025 € 7.279,65. [persoon A] heeft dit niet betwist. Daarbij heeft [persoon A] tijdens de zitting erkend dat hij al langere tijd de huur niet meer betaalt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat dit bedrag klopt.
      
    
    
      2.7.
      Tussen partijen is in geschil of [naam maatschap] ten aanzien van de volledige huurachterstand vorderingsgerechtigd is. [persoon A] stelt namelijk dat hij met Havensteder heeft afgesproken dat bij het overgaan van de huurovereenkomst de huurachterstand die op dat moment al bestond niet zou worden overgedragen aan [naam maatschap] . Volgens [persoon A] heeft [naam maatschap] daarom ten aanzien van dat deel van de huurachterstand geen vorderingsrecht. Dit wordt door [naam maatschap] betwist. 
      
    
    
      2.8.
      Vorderingsrechten zijn overdraagbaar, tenzij de schuldeiser en schuldenaar de overdraagbaarheid van het vorderingsrecht uitsluiten (artikel 3:83 lid 2 BW). De kantonrechter is van oordeel dat [persoon A] en Havensteder de overdraagbaarheid van het vorderingsrecht dat betrekking heeft op de huurachterstand die bestond op het moment dat de huurovereenkomst overging van Havensteder op [naam maatschap] hebben uitgesloten. Uit de e-mailcorrespondentie tussen [persoon A] en Havensteder valt namelijk af te leiden dat [persoon A] en Havensteder hadden afgesproken dat [persoon A] de huurachterstand die bestond op het moment dat de huurovereenkomst overging, mocht afbetalen aan Havensteder en dat deze huurachterstand dus niet zou worden overgenomen door [naam maatschap] . Op 26 april 2023 om 16:17 uur schrijft de heer [persoon D] , sociaal incasso consulent bij Havensteder, immers aan [persoon A] : ‘Eerder gemaakte afspraken tussen ons, dus dat de achterstand betaald kon worden aan Havensteder, is komen te vervallen [...].’ 
      
    
    
      2.9.
      Het voorgaande betekent dat [naam maatschap] ten aanzien van de huurachterstand die bestond op het moment dat de huurovereenkomst aan haar werd overgedragen niet vorderingsgerechtigd is. Volgens [naam maatschap] bedroeg de huurachterstand tot dat moment € 1.668,84. [persoon A] heeft dit niet betwist. Dit brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de huurachterstand die maximaal kan worden toegewezen € 5.610,81 (€ 7.279,65 - € 1.668,84) bedraagt. 
      
    
    
      2.10.
      
        [persoon A] stelt verder dat hij met terugwerkende kracht recht heeft op een huurprijsvermindering en – in het verlengde daarvan – dat hetgeen hij in dat verband te veel aan huur heeft betaald verrekend moet worden met de huurachterstand. Voordat vastgesteld kan worden welk bedrag aan huurachterstand [persoon A] nog aan [naam maatschap] moet betalen, moet daarom eerst beoordeeld worden of sprake is van gebreken aan de woning en of [persoon A] om die reden recht heeft op huurprijsvermindering.
      
      
        
          Er kan niet worden vastgesteld of er gebreken zijn, wat de omvang van die gebreken is en of [naam maatschap] verantwoordelijk is voor het verhelpen daarvan
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [persoon A] stelt dat er in de woning diverse gebreken aanwezig zijn. Volgens [persoon A] is onder meer sprake van lekkage, vocht- en tochtproblemen, schimmelvorming, verzakking en een muizen-/rattenplaag en ervaart hij overlast van zijn buren. [persoon A] stelt dat [naam maatschap] , ondanks verzoeken daartoe, de gebreken tot op heden niet heeft verholpen. [naam maatschap] heeft daartegenover betwist dat er gebreken zijn en, voor zover die er wel zijn, dat [persoon A] die gebreken bij haar heeft gemeld en dat zij – meer in het algemeen – met die gebreken bekend is.
      
    
    
      2.12.
      
        [persoon A] draagt de stelplicht en bewijslast van de stelling dat er sprake is van gebreken aan de woning (artikel 150 Rv). De kantonrechter is van oordeel dat [persoon A] zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. [persoon A] heeft weliswaar foto’s overgelegd waarop te zien is dat op verschillende plekken op het dak herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en dat er op de stoep en in de berm afval en grofvuil is achtergelaten, maar hij heeft nagelaten een duidelijke toelichting bij die foto’s te geven. Het is niet duidelijk in welke ruimtes of op welke locaties de foto’s gemaakt zijn, welke gebreken exact op de foto’s te zien zijn, sinds wanneer die gebreken aanwezig zijn en wat de mogelijke oorzaken van die gebreken zijn. De foto’s op zichzelf zijn zonder nadere toelichting onvoldoende om vast te kunnen stellen of er gebreken zijn, wat de omvang van die gebreken is en of [naam maatschap] verantwoordelijk is voor het verhelpen daarvan.
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter merkt verder op dat [persoon A] geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij recentelijk bij [naam maatschap] melding heeft gemaakt van eventuele gebreken. De meldingen die [persoon A] bij akte van 28 mei 2025 heeft overgelegd, dateren allemaal uit 2022 en de eerste helft van 2023. [persoon A] heeft in dit verband tijdens de zitting zelf ook verklaard dat hij nadien geen gebreken meer bij [naam maatschap] heeft gemeld omdat hij er geen vertrouwen in had dat [naam maatschap] tot het verhelpen daarvan zou overgaan. Voor zover op dit moment al sprake is van gebreken aan de woning, is [naam maatschap] daarvan dus niet op de hoogte gesteld door [persoon A] en heeft [naam maatschap] alleen al daardoor niet de gelegenheid gehad deze te verhelpen. 
      
      
        
          De eis van [persoon A] wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.14.
      Het voorgaande betekent dat [persoon A] geen recht heeft op huurprijsvermindering. Een huurder heeft immers alleen recht op huurprijsvermindering indien sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Daarbij heeft de huurder pas recht op huurprijsvermindering vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder (artikel 7:207 lid 1 BW). De kantonrechter wijst daarom de door [persoon A] gevorderde huurprijsvermindering af.
      
    
    
      2.15.
      Het voorgaande betekent ook dat [persoon A] onterecht de huurbetaling heeft opgeschort. Een huurder mag namelijk alleen zijn huurbetalingsverplichting opschorten wanneer er sprake is van gebreken aan de woning én de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van die gebreken niet nakomt (artikel 7:205 BW). De gevorderde verklaring voor recht dat de opschorting van de huurbetaling door [persoon A] gerechtvaardigd is, wordt daarom eveneens afgewezen. 
      
    
    
      2.16.
      Tot slot wordt ook de eis van [persoon A] dat [naam maatschap] wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen, althans dat [persoon A] gemachtigd wordt om de gebreken zelf te herstellen en de kosten daarvan met de huurachterstand te verrekenen, afgewezen. Er kan immers niet vastgesteld worden of er gebreken zijn en zo ja, of [naam maatschap] verantwoordelijk is voor het verhelpen daarvan (artikel 7:206 BW).
      
      
        
          
            [persoon A] moet een huurachterstand van € 5.610,81 aan [naam maatschap] betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      Nu [persoon A] geen recht heeft op een huurprijsvermindering en hij derhalve geen vordering op [naam maatschap] heeft die met de huurachterstand verrekend kan worden, wordt hij veroordeeld om de huurachterstand tot en met juni 2025 van € 5.610,81 aan [naam maatschap] betalen.
      
      
        
          
            [persoon A] moet incassokosten van € 75,29 betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [naam maatschap] eist een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten. [naam maatschap] heeft alleen recht op deze vergoeding als zij een brief aan [persoon A] heeft gestuurd waarin zij [persoon A] de kans heeft gegeven om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW).
      
    
    
      2.19.
      
        [naam maatschap] stelt dat zij op 26 februari 2024 zowel per post als per e-mail een veertiendagenbrief aan [persoon A] heeft gestuurd. [naam maatschap] heeft ter onderbouwing van die stelling de betreffende brief overgelegd. Hoewel [persoon A] betwist dat hij een veertiendagenbrief van [naam maatschap] heeft ontvangen, is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [persoon A] de brief van 26 februari 2024 wel degelijk heeft ontvangen. Uit de stukken die [naam maatschap] heeft overgelegd, valt immers af te leiden dat [persoon A] diezelfde dag nog telefonisch contact heeft opgenomen met [naam maatschap] en dat partijen diezelfde dag een betalingsregeling van € 200,00 per maand hebben afgesproken. Voorts valt uit de correspondentie tussen [persoon A] en [naam maatschap] af te leiden dat [persoon A] wel degelijk aanmaningen van [naam maatschap] heeft ontvangen. Op 18 maart 2025 schrijft [persoon A] immers per e-mail aan [naam maatschap] en diens gemachtigde: ‘Ook het sturen van brieven waarin u betalingen afdwingt en dreigt met ernstige consequenties wanneer ik de onrechtmatige vordering en exorbitante hoge, onrechtmatige, invorderingskosten niet betaal dient u per ommegaande te staken.’
      
    
    
      2.20.
      De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat [persoon A] een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten aan [naam maatschap] moet betalen. De buitengerechtelijke incassokosten worden wel alleen berekend over het bedrag aan huurachterstand dat op het moment van de veertiendagenbrief (26 februari 2024) toewijsbaar was, gelet op het feit dat [naam maatschap] niet vorderingsgerechtigd is ten aanzien van de huurachterstand die al bestond op het moment dat de huurovereenkomst overging van Havensteder op [naam maatschap] . De toewijsbare huurachterstand bedroeg op het moment van de veertiendagenbrief € 414,81 (€ 2.083,65 - € 1.668,84). Er wordt daarom een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten van € 75,29 toegekend.
      
      
        
          
            [persoon A] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De rente wordt toegewezen, omdat [naam maatschap] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [persoon A] dat niet gemotiveerd heeft betwist. De rente wordt wel alleen toegewezen over het bedrag aan huurachterstand dat steeds toewijsbaar is geweest, oftewel het bedrag aan huurachterstand ten aanzien waarvan [naam maatschap] steeds vorderingsgerechtigd was. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.22.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [persoon A] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.23.
      Zoals hiervoor bij 2.15. is toegelicht, is [persoon A] onterecht overgegaan tot het opschorten van de huurbetaling. Als gevolg daarvan heeft [persoon A] inmiddels een huurachterstand van ruim dertien maanden bij [naam maatschap] . [persoon A] is daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het betalen van de huur is immers een van de belangrijkste verplichtingen van [persoon A] als huurder. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat [persoon A] tijdens de zitting heeft aangegeven dat hij inmiddels verhuisd is naar een beschermde woonvorm. [persoon A] is daardoor voor onderdak niet (langer) aangewezen op de woning die hij van [naam maatschap] huurt. Hetgeen verder door [persoon A] is aangevoerd, onder meer dat hij ten onrechte geen aanbod heeft gekregen om de woning te kopen, kan niet tot een ander oordeel leiden. Dit maakt immers de tekortkoming van [persoon A] niet anders of ongedaan.
      
      
        
          
            [persoon A] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.24.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [persoon A] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet [persoon A] een gebruiksvergoeding van € 410,72 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [naam maatschap] heeft niet uitgelegd waarom [persoon A] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.25.
      De proceskosten komen zowel in conventie als in reconventie voor rekening van [persoon A] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] in conventie aan [naam maatschap] moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht en € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 339,00) In reconventie worden deze kosten aan de kant van [naam maatschap] begroot op € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (één punt). Voor kosten die [naam maatschap] maakt na deze uitspraak moet [persoon A] een bedrag betalen van € 135,00. Dat is in totaal € 1.840,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.26.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [naam maatschap] dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [persoon A] om aan [naam maatschap] te betalen € 5.610,81 aan huurachterstand tot en met juni 2025 en € 75,29 aan buitengerechtelijke incassokosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan toewijsbare huurachterstand, na iedere wijziging, heeft opengestaan vanaf het moment dat [persoon A] in verzuim is tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [persoon A] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [naam maatschap] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon A] om vanaf juli 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [naam maatschap] te betalen € 410,72 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      wijst de eis van [persoon A] af;
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van [naam maatschap] worden begroot op € 1.840,45; 
      
    
    
      3.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.