ECLI:NL:RBROT:2025:10686, Rechtbank Rotterdam, 30-05-2025, 11495831 CV EXPL 25-1083
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Verklaring voor recht dat huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Huurachterstand. Verrekening waarborgsom.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11495831 CV EXPL 25-1083
    
    
    
      datum uitspraak: 30 mei 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Ultee Bouw en Management B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [bedrijf A],
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: [persoon A] .
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Ultee’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 8 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de repliek;
        
        
          de dupliek.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam van Ultee. De huur bedroeg € 2.560,14 per maand. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Ultee eist dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om die huurachterstand aan haar te betalen. Omdat [gedaagde] de huur niet op tijd heeft betaald, eist Ultee dat [gedaagde] ook wordt veroordeeld om de contractuele boetes, een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten en de rente aan haar te betalen. Omdat [gedaagde] de bedrijfsruimte inmiddels heeft ontruimd en de sleutels bij Ultee heeft ingeleverd, heeft Ultee haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte ingetrokken. In plaats daarvan eist Ultee dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen in onderling overleg met wederzijds goedvinden is beëindigd op 12 februari 2025 en dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om tot en met 28 februari 2025 een schadevergoeding gelijk aan de huur aan haar te betalen.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar betwist dat zij ook over de maand februari 2025 huur/schadevergoeding aan Ultee moet betalen. Daarbij moet volgens [gedaagde] de waarborgsom die zij aan Ultee heeft betaald nog in mindering worden gebracht op de huurachterstand. Voorts is [gedaagde] het niet eens met de contractuele boetes die door Ultee worden gevorderd.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de gevorderde verklaring voor recht toe. Verder wordt [gedaagde] veroordeeld om € 8.118,99 aan huurachterstand en schadevergoeding tot en met februari 2025, € 1.500,00 aan contractuele boetes en € 1.09,64 aan incassokosten aan Ultee te betalen. [gedaagde] hoeft geen rente aan Ultee te betalen. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
      
      
        
          De kantonrechter verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd op 12 februari 2025
        
      
      
    
    
      2.4.
      Ultee stelt dat de huurovereenkomst tussen partijen in onderling overleg met wederzijds goedvinden is beëindigd op 12 februari 2025. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 8.118,99 aan Ultee betalen
        
      
      
    
    
      2.5.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand tot en met januari 2025 € 12.800,70 bedraagt. De kantonrechter begrijpt dat tussen partijen in geschil is of [gedaagde] ook over de maand februari 2025 nog huur/schadevergoeding aan Ultee moet betalen. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst op 12 februari 2025 is geëindigd, is [gedaagde] over de periode van 1 februari tot en met 12 februari 2025 in ieder geval huur aan Ultee verschuldigd. Dit is een bedrag van € 1.097,20 (€ 2.560,14 / 28 x 12 dagen). [gedaagde] is daarnaast aansprakelijk voor de schade van Ultee over de periode vanaf de ontruiming tot de oorspronkelijk einddatum van de huurovereenkomst, in dit geval 31 augustus 2027 (artikel 6:227 BW). Ultee stelt dat zij als gevolg van het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst schade heeft geleden. Volgens Ultee heeft zij namelijk nog geen nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte kunnen vinden. Ultee eist daarom een schadevergoeding gelijk aan de huur voor de periode vanaf de dag na de ontruiming tot eind februari 2025. Hoewel [gedaagde] heeft aangegeven het er niet mee eens te zijn dat zij over de maand februari 2025 nog huur/schadevergoeding aan Ultee moet betalen, heeft zij de stellingen van Ultee inhoudelijk niet betwist. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat [gedaagde] over de periode vanaf de dag na de ontruiming tot eind februari 2025 een schadevergoeding gelijk aan de huur aan Ultee moet betalen. Dit is een bedrag van € 1.462,94 (€ 2.560,14 / 28 x 16 dagen). Het voorgaande betekent dat [gedaagde] in totaal € 15.360,84 (€ 12.800,70 + 1.097,20 + 1.462,94) aan Ultee verschuldigd is.
      
    
    
      2.6.
      Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] een waarborgsom aan Ultee heeft betaald en dat deze nog in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand. Onduidelijk is welk bedrag aan waarborgsom door [gedaagde] is betaald. Partijen noemen in de stukken namelijk beiden een ander bedrag aan waarborgsom. [gedaagde] stelt dat zij een waarborgsom van € 7.241,85 heeft betaald. Ter onderbouwing van die stelling heeft [gedaagde] een betaalbewijs overgelegd waaruit blijkt dat zij op 12 februari 2024 een bedrag van € 7.314,27 aan Kolpa VVS Beheer B.V., die volgens de huurovereenkomst de beheerder is, heeft betaald. Volgens Ultee heeft [gedaagde] echter een waarborgsom van € 7.241,85 betaald. Gelet op het feit dat het door Ultee genoemde bedrag overeenkomt met het bedrag dat in de huurovereenkomst vermeld staat en de omstandigheid dat uit het door [gedaagde] overgelegde betaalbewijs niet blijkt dat de betaling van 12 februari 2024 bedoeld is voor de waarborgsom, is naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure onvoldoende vast komen te staan dat [gedaagde] een (hoger) bedrag dan € 7.241,85 aan waarborgsom heeft betaald. Nu partijen het erover eens zijn dat in ieder geval een bedrag van € 7.241,85 aan waarborgsom is betaald, brengt de kantonrechter dit bedrag in mindering op het bedrag dat [gedaagde] aan Ultee verschuldigd is. Voor zover [gedaagde] daarbovenop nog € 72,42 (€ 7.314,27 - € 7.241,85) aan waarborgsom aan Ultee heeft betaald, strekt dit bedrag uiteraard nog in mindering op het bedrag waartoe [gedaagde] veroordeeld wordt.
      
    
    
      2.7.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] nog een bedrag van € 8.118,99 (€ 15.360,84 – € 7.241,85) aan Ultee moet betalen. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om dit bedrag aan Ultee te betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 1.500,00 aan contractuele boetes betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      In artikel 25.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden is een boetebeding opgenomen. Daarin staat dat als de huur niet op tijd wordt betaald, [gedaagde] een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 per maand aan Ultee verschuldigd is. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huur over de maanden september 2024 tot en met januari 2025 niet op tijd heeft betaald. [gedaagde] is daarom in beginsel € 1.500,00 (5 maanden x € 300,00) aan boetes aan Ultee verschuldigd.
      
    
    
      2.9.
      Op grond van artikel 6:94 BW kan de kantonrechter een boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Volgens vaste rechtspraak moet de kantonrechter deze bevoegdheid terughoudend toepassen. Er is enkel ruimte voor matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient de kantonrechter niet alleen rekening te houden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en met de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in het onderhavige geval niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Er is immers geen sprake van een wanverhouding tussen de werkelijk geleden schade van Ultee (lees: de wettelijke handelsrente van 11,15%) en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag. Het boetebedrag van € 300,00 komt namelijk overeen met een rentepercentage 11,7%. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om de boetes te matigen. De stelling van [gedaagde] dat Ultee niet eerder heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst terwijl zij wist dat [gedaagde] de huur niet kon betalen, kan niet tot een ander oordeel leiden. Partijen zijn immers een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot en met 31 augustus 2027 overeengekomen en Ultee was in beginsel gerechtigd [gedaagde] aan die afspraak te houden. Ultee was dan ook niet verplicht om met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen. De omstandigheid dat [gedaagde] niet in staat was om de huur te betalen, komt voor rekening en risico van [gedaagde] zelf en kan niet aan Ultee worden tegengeworpen. Daarbij is het aanbod tot beëindiging van de huurovereenkomst dat Ultee op 12 december 2024 (en nadien nogmaals op 20 december 2024) heeft gedaan en waar [gedaagde] niet mee akkoord is gegaan, anders dan [gedaagde] stelt, naar het oordeel van de kantonrechter niet onredelijk.
      
    
    
      2.11.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, veroordeelt de kantonrechter [gedaagde] om € 1.500,00 aan contractuele boetes aan Ultee te betalen.
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 1.092,64 aan incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] moet aan Ultee een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten betalen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De kantonrechter ziet aanleiding om de afgesproken vergoeding te matigen tot het bedrag waarop Ultee recht heeft volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (artikel 242 Rv). Ultee heeft namelijk niet gesteld dat de werkelijke kosten hoger waren en dat het redelijk was om deze kosten te maken. Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom € 1.092,64 toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De gevorderde rente over de huurachterstand wordt afgewezen. De onder 2.10. besproken contractuele boete heeft het karakter van een (gefixeerde) schadevergoeding. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat de boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen afspreken dat boete en schadevergoeding naast elkaar verschuldigd zijn, maar daarvan is niet gebleken. Ultee kan daarom alleen aanspraak maken op de boete en niet op de rente over de huurachterstand.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Ultee moet betalen op € 123,06 aan dagvaardingskosten, € 1.461,00 aan griffierecht, € 812,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.531,06. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.15.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Ultee dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam in onderling overleg met wederzijds goedvinden is beëindigd op 12 februari 2025;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Ultee te betalen € 10.711,63;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Ultee worden begroot op € 2.531,06;
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
    
  
  
     HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.
  
  
     HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207.