ECLI:NL:RBROT:2025:10261, Rechtbank Rotterdam, 08-08-2025, 11631497 CV EXPL 25-8545
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand, gebreken, opschorting, geen huurprijsvermindering gevorderd

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11631497 CV EXPL 25-8545
    
    
    
      datum uitspraak: 8 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Maasstad Woningverhuur B.V.,
      vestigingsplaats: Zwijndrecht,
      eiseres, 
      gemachtigde: Best Credit Management Incasso B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats 1] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Maasstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        de dagvaarding van 31 maart 2025, met bijlagen;
      
      
        de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde] , met bijlagen;
      
      
        de e-mails van [gedaagde] van 23 april 2025, met bijlagen;
      
      
        de repliek, met één bijlage;
      
      
        de aantekeningen van de mondelinge reactie van [gedaagde] .
      
    
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft van 20 januari 2023 tot en met 31 januari 2024 een woning aan [adres] in [plaats 2] gehuurd van Maasstad. De maandelijkse huur bedroeg € 1.225,-. Volgens Maasstad heeft [gedaagde] niet alle huur betaald en is er, na verrekening met de door [gedaagde] betaalde waarborgsom, nog sprake van een huurachterstand van € 2.060,-. Daarom eist Maasstad dat [gedaagde] wordt veroordeeld die huurachterstand met rente en buitengerechtelijke kosten aan haar te betalen.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Maasstad. Hij stelt dat hij de eerste twee à drie maanden last heeft gehad van ernstige lekkages in de woning en dat er ook sprake was van een aantal andere gebreken, waar Maasstad niets aan gedaan heeft. [gedaagde] voert aan dat hij niet € 1.225,- hoeft te betalen voor een woning met zoveel gebreken. Daarom heeft hij uit protest één maand huur ingehouden. [gedaagde] stelt dat Maasstad een korting op de huur van € 125,- per maand wilde geven, maar dat dit te weinig is. Ook voert [gedaagde] aan dat er twee huurders op het adres ingeschreven stonden, hoewel dat niet is toegestaan. Ten slotte stelt [gedaagde] dat hij schade heeft geleden, omdat hij zijn winkel meerdere keren moest sluiten om werklui in zijn woning toe te kunnen laten voor het herstel van de gebreken en omdat die werklui onder andere zijn stofzuiger hebben beschadigd.
      
    
    
      2.3.
      De uitkomst is dat [gedaagde] de achterstallige huur, met rente en buitengerechtelijke kosten aan Maasstad moet betalen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 2.060,- aan achterstallige huur betalen
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Tussen partijen is niet in discussie dat [gedaagde] niet alle verschuldigde huur heeft betaald. Maasstad heeft gesteld dat er op dit moment nog sprake is van een bedrag van 
        € 2.060,- aan achterstallige huur en heeft een specificatie van dat bedrag in het geding gebracht. [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft slechts aangevoerd dat hij één maand huur niet heeft betaald (oftewel € 1.225,-), maar heeft die stelling niet onderbouwd. Als hij van mening was dat hij meer of anders had betaald dan door Maasstad is aangegeven, had het op de weg van [gedaagde] gelegen daarvan bewijzen over te leggen. Dat heeft hij niet gedaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de door Maasstad genoemde hoogte van de huurachterstand van € 2.060,- juist is. 
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet de volledige huur heeft betaald omdat Maasstad (lange tijd) niets aan de gebreken – in het bijzonder de ernstige lekkages – 
        in de woning deed. De kantonrechter begrijpt dit verweer van [gedaagde] zo dat hij hiermee een beroep doet op opschorting. Dat beroep slaagt echter niet om de volgende redenen.
      
      
    
    
      2.6.
      Vooropgesteld wordt dat het opschorten van huurbetaling slechts inhoudt dat er sprake is van ‘uitstel’ van betaling en niet van ‘afstel’. Het is dus naar zijn aard slechts tijdelijk. Een beroep op opschorting kan verder alleen slagen als [gedaagde] een opeisbare vordering heeft (artikel 6:52 BW). Voor zover [gedaagde] betoogt dat zijn opeisbare vordering bestaat uit een recht op huurprijsvermindering wegens gebreken in het gehuurde, kan dat betoog echter niet slagen. Uit artikel 7:207 BW volgt namelijk dat [gedaagde] de huurprijs niet zelf kan verminderen wegens gebreken, maar dat hij daarvoor een vordering bij de rechter moet instellen. Dat heeft hij niet gedaan. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft in deze procedure slechts aangevoerd dat hij van mening is dat hij niet € 1.225,- hoeft te betalen voor een woning met de nodige gebreken. Ook heeft hij gesteld dat de door Maasstad aangeboden huurkorting van € 125,- in zijn visie te laag is. Hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om als reconventionele vordering (tegeneis) te kunnen worden aangemerkt. Een eis in reconventie moet namelijk via een behoorlijke toelichting eindigen in een duidelijke vordering. Zowel van een behoorlijke toelichting als een duidelijke vordering is in dit geval echter geen sprake. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld wel gesteld de aangeboden huurkorting te laag te vinden, maar heeft niet aangegeven hoe hoog die korting volgens hem dan wel zou moeten zijn. Als [gedaagde] aanspraak had willen maken op huurprijsvermindering had van hem ten minste mogen worden verwacht dat hij gemotiveerd zou stellen, en zonodig onderbouwen, welke gebreken er exact in welke periode bestonden en had hij een concrete vermindering van de huurprijs moeten vorderen, evenredig aan de (substantiële) vermindering van zijn huurgenot door die gebreken. Dat heeft [gedaagde] echter niet gedaan en de kantonrechter kan dat in redelijkheid ook niet uit zijn verweer afleiden. 
      
    
    
      2.8.
      Omdat [gedaagde] geen vordering tot huurprijsvermindering – en overigens ook geen andere vordering met als doel om de achterstallige huur definitief niet meer te hoeven te betalen – heeft ingesteld, kan hij zich in deze procedure niet met succes op opschorting beroepen zodat dit geen reden vormt om de achterstallige huur niet alsnog te voldoen.  
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft ook aangevoerd dat hij schade heeft geleden door de gang van zaken rond de gebreken. Zo stelt hij omzetverlies te hebben geleden omdat hij zijn winkel in [plaats 3] meerdere keren moest sluiten om werklui in zijn woning te kunnen toelaten. Volgens [gedaagde] hebben die werklui ook zijn stofzuiger beschadigd. [gedaagde] heeft echter geen rechtsgevolg verbonden aan deze stellingen en heeft geen vergoeding van die schade gevorderd. Indien en voor zover [gedaagde] heeft bedoeld een beroep te doen op verrekening van de door hem gestelde schade met de achterstallige huur slaagt dat beroep niet. 
      
    
    
      2.10.
      Op grond van artikel 6:136 BW kan de rechter een vordering ondanks een beroep van de andere partij op verrekening toewijzen, als de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering voor het overige voor toewijzing vatbaar is. Deze situatie doet zich hier voor. [gedaagde] heeft zijn schade namelijk op geen enkele wijze onderbouwd of gespecificeerd. De kantonrechter kan, zonder nadere bewijslevering, dan ook niet vaststellen of [gedaagde] schade heeft geleden die voor vergoeding door Maasstad in aanmerking komt en hoe hoog die schade precies is. [gedaagde] heeft daarvoor onvoldoende gesteld. De gegrondheid van het beroep op verrekening kan daarom niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Het verrekeningsverweer, voor zover daar sprake van is, wordt dan ook gepasseerd. Omdat [gedaagde] ter zake van zijn schade geen vordering in reconventie heeft ingesteld, kan [gedaagde] enkel in een nieuwe (dagvaardings)procedure een eventuele vordering tot schadevergoeding instellen.
      
    
    
      2.11.
      
        Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de betaling van de huur mag opschorten en/of verrekenen. Ook de stelling van [gedaagde] dat er – ondanks dat dit niet toegestaan is –
        twee huurders (dat wil zeggen naast [gedaagde] zelf ook zijn bovenburen) op zijn woonadres ingeschreven stonden, maakt dit oordeel niet anders. [gedaagde] heeft ook aan die stelling namelijk geen rechtsgevolg verbonden. Ten aanzien daarvan heeft [gedaagde] bovendien aangevoerd dat de gemeente heeft geadviseerd de Huurcommissie in te schakelen, maar dat hij daarvan zelf heeft afgezien. 
      
      
    
    
      2.12.
      Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde] de achterstallige huur alsnog moet betalen. Hij wordt dan ook veroordeeld om het bedrag van € 2.060,- aan Maasstad te betalen. 
      
    
    
      2.13.
      
        Maasstad heeft in het petitum van haar dagvaarding ook betaling geëist van 
        € 1.225,- voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde in bezit zal houden. Dat deel van de eis van Maasstad zal worden afgewezen, omdat zij daarvoor geen enkele grondslag heeft aangevoerd. Bovendien staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst al op 31 januari 2024 is geëindigd en [gedaagde] het gehuurde sindsdien ook niet meer in bezit heeft gehouden.
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 515,- aan buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De incassokosten van € 515,- worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld, omdat Maasstad genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.16.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Maasstad moet betalen op € 120,78 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.229,78. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Maasstad dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan Maasstad te betalen € 2.060,- aan achterstallige huur, 
        € 410,42 aan tot 13 maart 2025 vervallen rente en € 515,- aan buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.060,- vanaf 13 maart 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Maasstad worden begroot op € 1.229,78;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     T&C Burgerlijke rechtsvordering, artikel 137, aant. 2