ECLI:NL:RBDHA:2025:16460, Rechtbank Den Haag, 03-09-2025, C/09/683808 / HA ZA 25-338
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: non-conformiteit woning; schending mededelingsplicht

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/683808 / HA ZA 25-338
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] te [woonplaats] ,
    
      2.	[eiseres] te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] te [woonplaats] ,
    
      2.	[gedaagde 2] te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat: mr. M.W. Renzen te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd. Gedaagden worden los van elkaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 1 november 2024, met producties 1 tot en met 26;
        
        
          het vonnis in incident van de rechtbank Rotterdam van 2 april 2025, waarbij de rechtbank Rotterdam zich onbevoegd heeft verklaard van de vordering in de hoofdzaak kennis te nemen en de zaak heeft verwezen naar deze rechtbank;
        
        
          het exploot oproeping na verwijzing van 10 april 2025;
        
        
          de conclusie van antwoord, met één productie;
        
        
          de akte overlegging producties van [eisers] , met producties 27 tot en met 29.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 23 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [gedaagde 1] was tijdens de mondelinge behandeling aanwezig door middel van een videoverbinding. [gedaagde 2] was niet aanwezig. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] hebben in 2020 een woning laten bouwen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De heer [aannemer] (hierna: [aannemer] ) was de aannemer die de afbouw van de woning heeft verzorgd.
      
    
    
      2.2.
      Op 15 november 2022 hebben [eisers] een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] met betrekking tot de woning. De koop is vastgelegd in een NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021). De koopprijs bedroeg € 1.570.000.
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst zijn, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        
          “
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
        
        
          (…).
        
      
    
    
      6.3.
      
        
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 31 januari 2023 zijn partijen in een addendum een lagere koopprijs van € 1.145.000 overeengekomen, omdat niet meer de volle eigendom van het perceel met de woning werd verkocht, maar het recht van erfpacht.
      
    
    
      2.5.
      De woning is op 24 februari 2023 aan [eisers] geleverd.
      
    
    
      2.6.
      Voorafgaand aan de koop heeft in opdracht van [eisers] een bouwtechnische keuring van de woning plaatsgevonden. In de rapportage van de bouwtechnische keuring staat onder meer:
      
      
        
          “
          CASCO BUITENZIJDE
        
        
          (…)
        
        
          3. Dakconstructie			G [= Goed (in prima staat verkerend)]
        
        
          (…)
        
        
          BASISAFWERKING BUITENZIJDE
        
        
          (…)
        
        
          4. Dakbedekking hellend vlak		G
        
        
          5. Dakbedekking plat dak		G
        
        
          6. Dakuitrusting			G”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Medio mei 2023 zijn [eisers] naar de woning verhuisd en meldden zij problemen met de afwatering van de douches bij hun aankoopmakelaar, die dat vervolgens heeft doorgegeven aan de verkoopmakelaar.
      
    
    
      2.8.
      Op 20 mei 2025 stuurde de verkoopmakelaar een e-mail aan de aankoopmakelaar met daarin de reactie van [gedaagde 1] :
      
      
        
          “Er is mij niets bekend over het niet goed weg lopen van water in badkamers.
        
      
      
      
        
          […] 
        
        
          
            [aannemer] heeft deze aangelegd.
        
        
          Hierbij zijn telefoonnummer. (…)”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Per brief van 5 juli 2023 hebben [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade met betrekking tot de douches.
      
    
    
      2.10.
      Hierop hebben [gedaagden] [eisers] per brief van 22 augustus 2023 verzocht om de vermeende gebreken te onderbouwen met bewijsstukken. Verder betwist [gedaagde 1] kennis te hebben gehad van de vermeende gebreken en dus ook dat zij deze vermeende gebreken hadden moeten mededelen aan [eisers]
      
    
    
      2.11.
      Op 29 september 2023 hebben [eisers] ter onderbouwing van hun stellingen beeldmateriaal van de douches en een WhatsApp-gesprek tussen [aannemer] en [eiser] aan [gedaagden] gestuurd.
      
    
    
      2.12.
      Per brief van 17 oktober 2023 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke willen stellen met betrekking tot het erkennen van aansprakelijkheid dan wel het wegnemen van de gebreken. Op 21 november 2023 hebben [eisers] [gedaagden] nog om een reactie verzocht.
      
    
    
      2.13.
      In februari 2024 hebben [eisers] bij een reparatie aan het dak geconstateerd dat de oorspronkelijk aangebrachte trespaplaten voor de overdracht zijn vervangen door, dan wel overtimmerd met, houten platen. Hiervan is [gedaagde 1] op 9 februari 2024 per e-mail op de hoogte gesteld door de aankoopmakelaar. Zij heeft op 15 februari 2024 de ontvangst van deze e-mail bevestigd.
      
    
    
      2.14.
      Per e-mail van 15 maart 2024 hebben [eisers] [gedaagden] verzocht om te laten weten wat de reactie van de aannemer is geweest op hun ingebrekestelling en of [gedaagde 1] , in samenspraak met de aannemer en [eisers] , bereid is om passende herstelmaatregelen te treffen met betrekking tot de douches en het dak.
      
    
    
      2.15.
      Op 28 maart 2024 hebben [gedaagden] een e-mail aan [eisers] gezonden met daarin, voor zover hier relevant, de volgende punten:
      
      
        
          “Opgemerkt zij dat cliënte en ondergetekende 
          onbekend
           zijn met klachten van uw cliënten inzake het niet-doorlopen van de douches; (…)
        
        
          (…) dat een dergelijke klacht – ruim één jaar na de datum van overdracht – 
          te laat
           is/wordt gedaan (lees: uw cliënten hebben niet voldaan aan de klachtplicht) en/of dat niet vaststaat dat dit gebrek reeds bestond op het moment van overdracht, temeer nu uw cliënten zelf al de nodige werkzaamheden hebben laten uitvoeren in en rondom het huis (waarvan niet kan worden uitgesloten dat deze de oorzaak – of minimaal debet – zijn van dit geconstateerde probleem).
        
      
      
      
        
          Wel is het correct dat ondergetekende – namens cliënte – de aannemer (dhr. [aannemer] ) 
          onder voorbehoud
           heeft aangeschreven inzake het vermeende gebrek ter zake van het afschot van de badkamer(s). De vervelende conclusie daaruit is dat dhr. [aannemer] 
          niet bereid
           lijkt te zijn om eventuele herstelwerkzaamheden te verrichten (…).
        
        
          Kort en goed, betwist cliënte dat dit vermeende gebrek te kwalificeren zou zijn als een verborgen gebrek, laat staan dat dit vermeende gebrek het normale gebruik van de woning zou belemmeren. Bewijsstukken waaruit anders blijkt zijn niet door uw cliënten overhandigd; op basis van de foto’s die uw cliënten hebben toegezonden kan deze conclusie in ieder geval niet worden getrokken. (…)
        
      
      
      
        
          Aansluitend maakt u in uw schrijven melding van provisorisch gerepareerde schade aan het dak, (…) 
        
      
      
      
        
          Klaarblijkelijk lijken uw cliënten te vinden dat dit gebrek ook als ‘verborgen gebrek’ te kwalificeren valt, maar wat dan concreet het gebrek is – en waarom dit vermeende gebrek dan het normale gebruik van de woning zou belemmeren – wordt geenszins onderbouwd in uw schrijven. Vanzelfsprekend betwist cliënte – op voorhand – wél dat sprake is of zou zijn van een verbogen gebrek wat aan haar toe te rekenen zou zijn. (…)”
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        [eisers] hebben [bouwadviseur] B.V. (hierna: [bouwadviseur] ) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de douches en het dak. Op 3 juli 2024 heeft de inspectie plaatsgevonden.
      
    
    
      2.17.
      
        [bouwadviseur] heeft haar bevindingen gerapporteerd. In haar rapport heeft zij over de badkamers het volgende geschreven:
      
      
        
          “Badkamers
        
        
          Tijdens het onderzoek is bij beide badkamers vastgesteld dat het afschot minder dan 5mm/m1 bedraagt (<0,5%). Plaatselijk is het afschot niet aanwezig (0,0%) en zeer plaatselijk is zelfs een klein gedeelte ‘tegenschot’ bemeten. Algemeen aanvaarde richtlijnen voor afschot in douchehoeken is 1% tot 2% afschot. Prefab douchebakken- of afschotplaten en douchestrips hebben vaak een afschot tussen de 1,3% tot 1,8%, omdat 1% in de praktijk toch beperkt is.
        
        
          Voornamelijk de inzet van regendouches met grotere hoeveelheid water en een ruw oppervlakte van de vloerafwerking zou hier de reden voor zijn.
        
      
      
      
        
          Bij het onderzoek van beide badkamers is getest of de afvoer mankementen vertoont, maar zowel door middel van metingen als de daadwerkelijke test is gebleken dat alleen het afschot van de douchehoeken hier bijdraagt aan onvoldoende afvoeren van SWW.”
        
      
      
    
    
      2.18.
      Over het dak heeft [bouwadviseur] in haar rapport geschreven:
      
      
        
          “Daken midden uitbouw(en)
        
        
          De dakkapel over de gevel/uitgebouwde dakkapel is aan twee zijden gerealiseerd. Aangegeven is dat deze voorheen was voorzien van een volkern aftimmering, dit is gewijzigd naar een houten aftimmering met horizontale lamellen. Door het wijzigen van bovenstaande situatie is de uitbouw breder geworden, waardoor de zinken deklijsten en het lood vanaf het hellend dakvlak onjuist is aangebracht. De deklijsten zijn te smal en dienen bij voorkeur niet te worden geschroefd. Het lood is over het geheel niet goed, te smal, foutief aangebracht en betreft onjuist materiaal (DPC folie). Dit zal spoedig door UV straling vergaan. Er moeten nieuwe zinken deklijsten worden gemonteerd en een nieuwe loodaansluiting t.o.v. het hellend dakvlak worden gemaakt ter plaatse van de opstanden.
        
      
      
      
        
          Overig
        
        
          De houten aftimmering, gemonteerd door hetzelfde bedrijf als de zinken deklijsten, de inloopdouches en het lood, is van onvoldoende kwaliteit. Het is niet bekend of het volkern nog achter het hout zit gemonteerd, mocht dit het geval zijn, dan zijn de problemen groter dan hetgeen hieronder opgesomd:
        
        
          Het hout is niet waterpas gemonteerd, noch in de juiste schuinte en evenwijdig aan de opstanden geplaatst. Er is geen rekening gehouden met het dilateren van het multiplex, aangezien de kopse kanten koud tegen elkaar zijn geplaatst, waardoor deze niet kunnen worden geschilderd tijdens regulier planmatig schilderwerk. Daarnaast is de kwaliteit van het schilderwerk zeer beperkt; de kopse kanten zijn niet goed geschuurd, de randen zijn onvoldoende afgerond en het multiplex is te grof voor gebruik als buitenaftimmering.”
        
      
      
    
    
      2.19.
      Per e-mail van 17 juli 2024 hebben [eisers] het rapport van [bouwadviseur] met [gedaagden] gedeeld en gelegenheid geboden aansprakelijkheid te erkennen en de gebreken ten aanzien van de douches en het dak te (laten) herstellen.
      
    
    
      2.20.
      Hierop hebben [gedaagden] op 2 augustus 2024 per e-mail gereageerd dat [gedaagden] de stellingen en standpunten van [eisers] betwisten en dat zij zich het recht voorbehouden om – indien noodzakelijk – een contra-expertise uit te (laten) voeren.
      
    
    
      2.21.
      Op 30 augustus 2024 heeft [aannemer] het volgende e-mailbericht aan [eisers] gestuurd:
      
      
        
          “Vanaf het eerste moment dat ik met de afvoeren bezig ben geweest heb ik aan Mevrouw [ [gedaagde 1] ] gemeld dat de drains niet lager gezet kunnen worden, waardoor er een minimale afwatering ontstond. Dat komt omdat de afvoer (door degene die het huis heeft gebouwd) te hoog lag of de zand cementvloeren te laag lagen.
        
      
      
      
        
          Dit is mondeling overlegd met Mevrouw [ [gedaagde 1] ] waar ik helaas  geen bericht of app van heb, omdat dat tet plekke op locatie is geconstateerd en daardoor direct is besproken.
        
        
          Wel kan mijn Zwager ( [naam] Architect van mevrouw [ [gedaagde 1] ]) bevestigen dat ik het zeker ter spraken heb gebracht .
        
      
      
      
        
          Mijn voorstel was toen ook om de vloer van de badkamers hoger te smeren maar omdat niet alles gelijkvloers zou zijn wilde Mevrouw [ [gedaagde 1] ]dat niet.
        
        
          Dit probleem was zowel boven als beneden en bij Mevrouw [ [gedaagde 1] ]bekend. (zie app)
        
        
          De eerste keer dat er gedoucht werd kwam het water verder dan de douchewand, dit probleem was zeker bekend bij Mevrouw [ [gedaagde 1] ].
        
        
          Van de douche beneden heeft ze akkoord gegeven om een dorpel te plaatsen (zie foto)
        
      
      
      
      
        
          Mevrouw [ [gedaagde 1] ]heeft ook na de  verbouwing gewoon mijn faktuur betaald , zij wist van dit probleem , anders zou ze dat natuurlijk niet gedaan hebben.
        
        
          Wat ik heel vreemd vind is dat Mevrouw [ [gedaagde 1] ]er 1,5 jaar heeft gewoond met 2 pubers en een klein meisje er niet meer bij mij er over heeft geklaagd ,
        
        
          En nu dat zij het huis heeft verkocht ik er nu op gewezen wordt en nu mijn onschuld moet bewijzen .
        
        
          Bij de verkoop had zij er naar mijn mening  melding van moeten maken naar de nieuwe bewoner.”
        
      
      
    
    
      2.22.
      Bij de e-mail van [aannemer] van 30 augustus 2024 zijn, voor zover hier relevant, de volgende screenshots van WhatsApp-gesprekken met [gedaagde 1] gevoegd:
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 32.421,20, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 november 2024 tot de dag van volledige betaling, dit primair op grond van artikel 6:74 BW en subsidiair op grond van artikel 6:228 lid 1 BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW, alsmede [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Het gevorderde bedrag is als volgt samengesteld:
      
        
          herstelkosten badkamers, begroot door [bouwadviseur]		€ 28.598,00
        
        
          herstelkosten daken dakkappellen, begroot door [bouwadviseur]	€   2.589,00
        
        
          factuur [bouwadviseur]						€   1.234,20
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eisers] leggen aan hun vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagden] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst doordat het water in de douches niet goed wegloopt en er ondeugdelijk werk is geleverd met betrekking tot het dak. Deze gebreken belemmeren een normaal gebruik van de woning conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst en daarmee is sprake van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 BW.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank heeft de stellingen van [eisers] verder aldus begrepen dat ook het niet vermelden van de gebreken aan de douches een tekortkoming oplevert van de koopovereenkomst. [gedaagden] hadden dit voor het sluiten van de koopovereenkomst aan [eisers] moeten melden om te voorkomen dat zij zich omtrent de douches een onjuiste voorstelling zouden maken. 
      
    
    
      3.5.
      Deze tekortkomingen maken dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden schade (artikel 6:74 BW).
      
    
    
      3.6.
      Subsidiair beroepen [eisers] zich op dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 BW, omdat [gedaagden] de hen bekende gebreken niet hebben medegedeeld (artikel 6:228 lid 1 onder b BW), dan wel omdat [gedaagden] van dezelfde onjuiste veronderstelling als [eisers] zijn uitgegaan (artikel 6:228 lid 1 onder c BW). Als [eisers] bekend waren geweest met de gebreken aan de douches en het dak, dan zouden zij de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gekocht. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst wensen [gedaagden] dat de koopovereenkomst zodanig wordt gewijzigd dat zij door middel van vermindering van de koopprijs worden gecompenseerd voor het door hen geleden nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW).
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagden] voeren daartoe – samengevat – het volgende aan. Er is geen sprake van non-conformiteit van de woning, noch van een schending van de mededelingsplicht. Van een toerekenbare tekortkoming is dus geen sprake. Omdat er geen tekortkoming is, is er ook geen grond voor schadevergoeding, noch voor wijziging van de koopovereenkomst. Ook stellen [gedaagden] dat de gevorderde herstelkosten niet, althans niet volledig, voor vergoeding in aanmerking komen. Een beroep op dwaling kan niet slagen, omdat [gedaagden] geen wetenschap hadden van de gebreken waarop [eisers] hun vordering baseren. Een beroep op wederzijdse dwaling kan evenmin slagen, omdat eventuele onjuistheden bij de door [eisers] uitgevoerde bouwkundige keuring voor rekening en risico komen van [eisers]
      
    
    
      3.9.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Non-conformiteit
    
    
      4.1.
      
        [eisers] voeren in de eerste plaats aan dat [gedaagden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst (artikel 6:74 BW) en dat sprake is van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). Hiervoor geldt het volgende algemene beoordelingskader.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.3.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens de NVM Modelkoopakte voor een bestaande eengezinswoning (model 2021), waarin inderdaad een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt echter een uitzondering op deze hoofdregel gemaakt: voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Gebreken die de koper niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.
      
    
    
      4.4.
      Volgens vaste jurisprudentie heeft ‘normaal gebruik’ betrekking op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Van een gebrek dat een normaal gebruik van een woning als woning in de weg staat is pas sprake bij (zeer) ernstige gebreken. Dat betekent dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst voldoet.
      
      
        
          Het dak
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] voeren aan dat het dak gebrekkig is, nu bij het wijzigen van de volkern aftimmering naar een houten aftimmering op meerdere belangrijke punten ondeugdelijk werk is geleverd. Daarmee is het risico op lekkages en houtrot aanwezig. [eisers] stellen zich op het standpunt dat zij dus niet met een zekere mate van duurzaamheid in de woning kunnen wonen, althans niet zonder de kans op lekkage en/of houtrot op de koop toe te nemen. Volgens [eisers] is de woning op dit punt non-conform. Zij onderbouwen dit met het rapport van [bouwadviseur] .
      
    
    
      4.6.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat er geen sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. De woning is begin 2023 geleverd en tot op heden is er nog geen sprake geweest van houtrot of lekkages. Indien wel sprake zou zijn van een gebrek, is overigens niet gebleken dat dit al aanwezig was vóór de verkoop van de woning. Daarnaast geldt dat zelfs al was het gebrek wel aanwezig ten tijde van de verkoop, dan zou dit voor rekening van [eisers] komen, omdat dit gebrek redelijkerwijs kenbaar was. [eisers] hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren; de gestelde gebreken hadden toen opgemerkt kunnen worden. Omdat de staat van het dak kenbaar was voor [eisers] komt het eventuele gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers]
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank is van oordeel dat er met betrekking tot het dak geen sprake is van een tekortkoming van de koopovereenkomst omdat het gestelde gebrek aan het dak het normaal gebruik van de woning niet belemmert. De rechtbank licht dit als volgt toe.
      
    
    
      4.8.
      Uit het rapport van [bouwadviseur] volgt weliswaar dat de houten aftimmering, de deklijsten en het lood van een onderdeel van het dak (boven de entree) van onvoldoende kwaliteit zijn en dat dat op termijn tot houtrot kan leiden, maar daaruit volgt niet dat die problemen in de weg staan aan normaal gebruik van de woning, namelijk dat in de woning gewoond kan worden op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Zoals gezegd betreft het gestelde gebrek slechts een onderdeel van het dak en er is bovendien geen sprake (geweest) van houtrot of lekkages. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst gaat het daarom om een gebrek dat in beginsel voor risico komt van [eisers]
      
    
    
      4.9.
      Voor zover [eisers] overigens hebben willen betogen dat er geen beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst kan worden gedaan omdat [gedaagden] hun mededelingsplicht zouden hebben geschonden, is gesteld noch gebleken dat [gedaagden] wetenschap hadden van deze gebreken en er dus iets over hadden moeten zeggen tegen [eisers]
      
    
    
      4.10.
      De primaire vordering ten aanzien van het dak zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] hebben hun subsidiaire vordering gebaseerd op dwaling. Hieraan hebben zij dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als aan hun primaire vordering. Omdat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] wisten of behoorden te weten dat er schade was aan het dak, is er geen sprake van schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] , waardoor het beroep op dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder b BW) niet slaagt. Een beroep op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW) slaagt evenmin, omdat de eventuele dwaling als gevolg van de uitgevoerde aankoopkeuring voor rekening van [eisers] behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW).
      
      
        
          De douches
        
      
      
    
    
      4.12.
      Volgens [eisers] is er een gebrek met betrekking tot de douches: door het ontbreken van voldoende afschot in beide badkamers, wordt het water niet of nauwelijks afgevoerd. Het gevolg hiervan is dat de badkamervloer volloopt na een aantal minuten douchen en als de douche langer blijft lopen, loopt het water ook de badkamer uit. [eisers] hebben die stellingen onderbouwd met het rapport van [bouwadviseur] , waarin bij beide badkamers is vastgesteld dat het afschot minder dan 0,5% bedraagt, dat plaatselijk het afschot niet aanwezig is (0,0%) en zeer plaatselijk zelfs een klein gedeelte tegenschot is gemeten. Naar algemeen aanvaarde richtlijnen ligt het afschot tussen 1% en 2%. Ook hebben [eisers] een video overgelegd waarop te zien is dat het water de douche uitloopt. De e-mail van [aannemer] van 30 augustus 2024 bevestigt het voorgaande. [eisers] menen dat dit een wezenlijke aantasting van hun woongenot is en in ieder geval iets wat zij in de door hen aangekochte hoogwaardig afgewerkte woning niet hoefden te verwachten.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagden] betwisten dat de badkamervloer na een aantal minuten douchen volloopt. Ze betwisten ook dat het afschot een gebrek vormt dat normaal gebruik van de woning belemmert. Volgens [gedaagden] komen de problemen met de douches dan ook voor rekening en risico van [eisers] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.14.
      
        [eisers] hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd gesteld dat er een gebrek bestaat ten aanzien van de douches. [gedaagden] hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit probleem bestaat. De enkele niet gemotiveerde betwistingen van [gedaagden] zijn niet voldoende. [gedaagden] hadden bijvoorbeeld een eigen deskundigenrapport kunnen inbrengen. De door hen overgelegde video van de douche met dorpel brengt daar geen verandering in, omdat deze video te kort is om conclusies uit te trekken. De video van [gedaagden] ontkracht de stellingen van [eisers] niet. 
      
      
        
          Schending mededelingsplicht?
        
      
      
    
    
      4.15.
      Alhoewel vaststaat dat de douches in beide badkamers gebreken kennen, kunnen de gevolgen hiervan op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst alsnog voor risico van [eisers] blijven. [gedaagden] hebben dat standpunt ingenomen en hebben daarbij gewezen op de kenbaarheid van de gestelde gebreken en hebben aangevoerd dat het gebreken zouden zijn die het normaal gebruik van de woning niet zouden belemmeren. [eisers] stellen echter dat [gedaagden] hun mededelingsplicht ten aanzien van de gebreken in de douches hebben geschonden. Dat is een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zouden [gedaagden] zich dan niet meer op artikel 6.3 van de koopovereenkomst kunnen beroepen. [gedaagden] betwisten dat ze hun mededelingsplicht hebben geschonden, omdat ze ten tijde van de verkoop niet op de hoogte waren van het feit dat er onvoldoende afschot aanwezig was in de douches.
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank oordeelt dat, mede gelet op de conclusies in het rapport van [bouwadviseur] , het door [eisers] geschetste probleem met de douches een gebrek is waarvan [gedaagden] hadden moeten weten. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat [gedaagde 1] niet wist dat er een probleem met de afwatering in de douches was. Dat zij ervan wist blijkt overigens ook uit de e-mail van [aannemer] van 30 augustus 2024 met bijgevoegde screenshots van WhatsApp-berichten met [gedaagde 1] en het feit dat er een dorpel is geplaatst in de badkamer op de begane grond. Gelet op het voorgaande is de enkele niet gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] – dat ze ‘van niks weet’ – onvoldoende.
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagden] hadden de informatie over de afwatering in de douches in de twee vrij nieuwe badkamers moeten delen met [eisers] Dat betekent dat [gedaagden] de op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Hoewel [eisers] vragen hadden kunnen stellen naar aanleiding van de dorpel in de badkamer op de begane grond en de vlekken op de muur, kan het hen, zoals hiervoor overwogen, niet worden tegengeworpen dat zij hun onderzoeksplicht hebben geschonden. [gedaagden] hadden als verkopers een mededelingsplicht, die prevaleert boven de onderzoeksplicht die op de koper rust. Dit levert een aan [gedaagden] toerekenbare tekortkoming van de koopovereenkomst op en dat betekent dat [gedaagden] zich voor dit punt niet kunnen beroepen op hetgeen is bepaald in artikel 6.3 van de koopovereenkomst en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade.
      
    
    
      4.18.
      Nu de primaire vordering ten aanzien van de vastgestelde gebreken aan de douches (gedeeltelijk) zal worden toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering geen behandeling.
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.19.
      Nu [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van een verbintenis voortvloeiende uit de koopovereenkomst, zijn zij op grond van artikel 6:74 BW verplicht om de schade die [eisers] daardoor lijden te vergoeden. Voor vergoeding komt slechts in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Op grond van artikel 6:97 BW geldt verder dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Indien de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan wordt deze geschat. 
      
    
    
      4.20.
      
        [eisers] vorderen als schadevergoeding de herstelkosten die door [bouwadviseur] zijn begroot. Voor de badkamers is dat een bedrag van € 28.598 inclusief btw. [gedaagden] voeren verweer tegen de omvang van de schade. Ze zijn van mening dat de vordering onredelijk is en afgewezen dient te worden. Allereerst stellen [gedaagden] dat volledig herstel niet vereist is nu niet zeker is dat volledig herstel het gebrek zal wegnemen en er alternatieve oplossingen zijn die de schade voldoende adresseren, zoals het plaatsen van een dorpel en het gebruiken van een wisser. 
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank oordeelt dat volledig herstel wel vereist is. Het volledig ophogen van de gietvloeren in de badkamers zal het gebrek – onvoldoende afschot in de badkamer – immers wegnemen. Bovendien zijn de voorgestelde alternatieven niet doeltreffend. Het plaatsen van een dorpel blijkt, gelet op de badkamer op de begane grond, niet doeltreffend en het gebruik van een wisser na afloop van het douchen is evenmin doeltreffend, omdat het water dan al de badkamer en eventueel de gang op is gelopen. 
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagden] voeren verder aan dat de herstelkosten niet gelijk zijn aan de waardevermindering van de woning en dat het schadebeperkingsbeginsel, de redelijkheid en billijkheid en een beroep op matiging met zich meebrengen dat de gevorderde volledige herstelkosten disproportioneel zijn en niet – althans niet in volle omvang – voor vergoeding in aanmerking komen. Ten slotte nemen [gedaagden] het standpunt in dat er sprake is van eigen schuld (artikel 6:101 BW), omdat de problemen pas zouden zijn ontstaan nadat [eisers] een andere boiler met een grotere capaciteit zouden hebben geïnstalleerd. 
      
    
    
      4.23.
      Alhoewel [gedaagden] zich op het standpunt hebben gesteld dat de herstelkosten onredelijk zijn, onder meer omdat ze de eventuele waardevermindering van de woning overstijgen, hebben ze de begroting van [eisers] niet specifiek betwist. Zij hebben bijvoorbeeld geen eigen begroting ingebracht. Nu de rechtbank van oordeel is dat het herstel nodig is om het gebrek te verhelpen, zal de rechtbank uitgaan van de door eisers begrote herstelkosten. Wel vindt er een aftrek plaats wegens ‘nieuw voor oud’. [eisers] hebben een relatief nieuwe woning gekocht; de woning was ten tijde van de koop pas twee à drie jaar oud. Zij hoefden dus niet te verwachten dat het water in de douches niet of nauwelijks wegloopt. De rechtbank stelt de aftrek op de herstelkosten wegens ‘nieuw voor oud’ op 25%. Na aftrek resteert een aan [eisers] toe te wijzen bedrag van (75% x € 28.598 =) € 21.448,50.
      
    
    
      4.24.
      Ter zitting hebben [eisers] over de eigen schuld als gevolg van een nieuwe boiler onweersproken toegelicht dat deze later is geplaatst dan dat de problemen zijn geconstateerd. Alleen als gevolg daarvan kan een nieuwe boiler niet tot de conclusie leiden dat hierdoor sprake is van eigen schuld. Het beroep op het schadebeperkingsbeginsel slaagt niet omdat [gedaagden] niet hebben toegelicht hoe [eisers] aan dat beginsel invulling hadden moeten geven. Het beroep op matiging (artikel 6:109 BW) slaagt evenmin nu mede in het licht van de gepaste terughoudendheid waarmee de rechtbank matiging toepast, [gedaagden] onvoldoende hebben gesteld waaruit de kennelijk onaanvaardbare gevolgen van de schadevergoeding zouden blijken. 
      
      
        
          Deskundigenkosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      Nu de vordering van de hoofdsom van [eisers] deels wordt afgewezen, is er geen grond voor een vergoeding van alle kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 BW. Omdat alleen de gebreken aan de douches tot toewijzing van de vordering leiden, en dit slechts één van de twee onderwerpen van het rapport van [bouwadviseur] is, acht de rechtbank het redelijk om de helft van de factuur van [bouwadviseur] toe te wijzen. Dit is een bedrag van € 617,10. Voor zover [gedaagden] hebben willen betogen dat de koopovereenkomst vergoeding van deze kosten uitsluit omdat dit geen herstelkosten zijn, gaat de rechtbank daaraan voorbij nu [gedaagden] verwijtbaar hebben gehandeld en de overeenkomst voor dergelijk gedrag een uitzondering maakt. 
      
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        [eisers] vorderen wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag der dagvaarding, te weten 1 november 2024. De wettelijke rente over de toe te wijzen bedragen (in totaal (€ 21.448,50 + € 617,10 =) € 22.065,60) zal als niet inhoudelijk betwist worden toegewezen vanaf 1 november 2024.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagden] zijn overwegend in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      - dagvaarding	€    137,47
      - griffierecht	€ 1.374,00
      - salaris advocaat	€ 1.572,00 (2 punten × tarief III à € 786)
      - nakosten	€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      totaal	€ 3.261,47‬.
      
    
    
      4.28.
      De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing opgenomen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 22.065,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 1 november 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.261,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.
      
    
  
  
    type: 3416