ECLI:NL:RBNHO:2025:9967, Rechtbank Noord-Holland, 03-09-2025, 11621125
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil na einde huur. Vordering terugbetaling onverschuldigd betaalde huur na vaststelling redelijke huurrpijs door huurcommissie. Tevens geschil over terugbetaling waarborgsom en afrekening kosten nutsvoorzieningen en heffingen. Vordering huurder wordt toegewezen. Verhuurder moet ook nog een klein deel van het ingehouden restant van de waarborgsom aan huurder terugbetalen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11621125 \ CV EXPL  25-2066
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. A. Coskun.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft voor zes maanden een kamer van [gedaagde] gehuurd. Na het einde van de huurovereenkomst heeft de Huurcommissie op verzoek van [eiser] de redelijke huurprijs vastgesteld. Zij vordert terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur. [gedaagde] vordert juist een extra maand huur, omdat volgens hem de huur doorliep en de sleutel te laat is ingeleverd. Ook hebben partijen een geschil over de terugbetaling van de waarborgsom en afrekening van de kosten van nutsvoorzieningen en (gebruikers)lasten en heffingen. Ten slotte vordert [eiser] terugbetaling van aan haar doorbelaste verhuurkosten en [gedaagde] van herstel- en schoonmaakkosten.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 juli 2023. Dat de sleutels pas een week later door [gedaagde] zijn ontvangen komt voor zijn rekening. [eiser] is geen huur of voorschot (service)kosten voor augustus 2023 verschuldigd. [gedaagde] moet op grond van de uitspraak van de huurcommissie de onverschuldigd betaalde huur aan [eiser] terugbetalen. Ook is hij, na verrekening van de kosten nutsvoorzieningen, nog een deel van het restant van de waarborgsom verschuldigd. De door hem gevorderde herstel- en schoonmaakkosten worden afgewezen. Ten slotte moet [gedaagde] ook de door [eiser] betaalde verhuurkosten terugbetalen.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties 1 tot en met 14
      - de conclusie van antwoord, met 5 producties
      - het tussenvonnis van 11 juni 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald 
      - conclusie van antwoord in reconventie van 12 augustus 2025 met producties 15 en 16
      - de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] is (mede)eigenaar van onzelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats 2], te weten een kamer op de eerste verdieping aan de voorkant van het huis met medegebruik van algemene ruimten (hierna: de kamer).
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft de kamer van 9 februari 2023 tot en met 31 juli 2023 aan [eiser] verhuurd (hierna: de huurovereenkomst). De kale huurprijs bedroeg € 550,00 per maand en het voorschot kosten nutsvoorzieningen € 100,00 per maand. [eiser] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 650,00 betaald.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst bedongen dat [eiser] de helft van de verhuur- en contractkosten van de bemiddelend makelaar Homestate Vastgoedbeheer (hierna: de makelaar) vergoedt. [eiser] heeft in dat verband € 125,00 aan [gedaagde] voldaan.
      
    
    
      3.4.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd onder nummer 2017.21 (hierna: de algemene huurvoorwaarden).
      
    
    
      3.5.
      Bij aanvang van de huur is geen beginbeschrijving van het gehuurde opgemaakt. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst per 31 juli 2023 via de makelaar opgezegd. De whatsapp berichtenwisseling tussen [eiser] en de makelaar (waarbij de heer [betrokkene] de contactpersoon was) luidt als volgt: 
      
      
        
          [17/06/2023, 14:47:24] N: Dear [betrokkene],
        
        
          Hope you are doing well. In my current contract it’s written that rent is till July 31st. From 1st of July or August I can already move back to [plaats 1]. I have a deposit of 650 euro. To have it return when do I need to notify? Let me know please. Best regards, [eiser].
        
        
          [17/06/2023, 16:49:46] (…) Hi [eiser], notice period is 1 month rent
        
        
          [17/06/2023, 16:49:59] (…) I mean 1 month
        
        
          [29/06/2023, 17:04:53] N: Dear [betrokkene], this is one month in advance notification that I’m renting till 31st July. I’ll move back to [plaats 1]. Let me know please. Best regards, [eiser]
        
        
          [29/06/2023, 17:34:51] (…) Hi [eiser]
        
        
          [29/06/2023, 17:34:58] (…) I will inform the landlord
        
        
          [29/06/2023, 17:36:47] (…) just informed him
        
        
          [29/06/2023, 17:36:56] N: thanks
        
        
          [29/06/2023, 17:37:14] (…) You’re welcome
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] en [eiser] waren op 31 juli 2023 in de kamer voor de sleuteloverdracht. Daar heeft een woordenwisseling plaatsgevonden waar de politie bij is geroepen. [eiser] heeft de sleutels daarna per aangetekende post aan [gedaagde] gestuurd die deze op 7 augustus 2023 bij het postkantoor heeft opgehaald. [gedaagde] heeft vervolgens diezelfde dag € 400,00 van de waarborgsom aan [eiser] gerestitueerd.
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] heeft op 18 augustus 2023 de huurcommissie verzocht om de huurprijs op redelijkheid te toetsen.
      
    
    
      3.9.
      Bij uitspraak van 28 september 2023 heeft de voorzitter van de huurcommissie geoordeeld dat € 173,99 per maand de redelijke huurprijs per 9 februari 2023 is.
      
    
    
      3.10.
      De huurcommissie heeft het verzet van [gedaagde] tegen deze uitspraak op 21 december 2023 niet ontvankelijk verklaard wegens termijnoverschrijding. 
      
    
    
      3.11.
      Het geschil over de redelijke huurprijs is niet bij de kantonrechter aanhangig gemaakt.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht te verklaren dat het beding, dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde] verplichtte om [gedaagde] ‘verhuurkosten’ te betalen, op grond van artikel 7:264 Burgerlijk Wetboek (BW) onredelijk is;
      
      
      
        II. dit beding nietig te verklaren;
      
      
      
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van:
      
      
      
        a. onverschuldigd betaalde huur				€ 2.148,63
        b. restant waarborgsom					€    250,00
        c. buitengerechtelijke kosten (incl. btw) 			€    435,35 
        d. onverschuldigd betaalde verhuurkosten			€    125,00
        e. de wettelijke rente over a. en b. per 1 augustus 2024 en
        over d. vanaf de dag van de dagvaarding		PM 		
      
      
      
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis. 
      
      
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van de verhuurkosten voert [eiser] aan dat [gedaagde] niet gerechtigd was om deze kosten door te berekenen, omdat die voor zijn rekening moeten blijven. Daarnaast ontbreekt een bijzondere tegenprestatie van [gedaagde] anders dan reguliere verhuurwerkzaamheden, zodat hij ook daarom geen kosten mocht doorberekenen. 
      
    
    
      4.3.
      Ten aanzien van de onverschuldigd betaalde huur voert [eiser] aan dat geen van partijen zich naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie tot de kantonrechter heeft gewend, zodat partijen overeenstemming hebben bereikt (over de redelijke huurprijs) conform de uitspraak van de huurcommissie. Op grond van de uitspraak was [eiser] over de gehele huurperiode in totaal € 994,23 aan kale huurprijs verschuldigd in plaats van de door haar betaalde € 3.142,86. Het verschil, € 2.148,63, heeft zij onverschuldigd voldaan.
      
    
    
      4.4.
      Ten aanzien van het restant van de waarborgsom voert [eiser] aan dat [gedaagde] € 250,00 van de waarborgsom zonder goede gronden onder zich heeft gehouden.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat de redelijke huurprijs die de huurcommissie heeft vastgesteld correct is, zodat geen sprake is van onverschuldigde betaling. Het debat daarover moet nog plaatsvinden en hij verzoekt de kantonrechter om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen en niet de uitspraak van de huurcommissie te volgen. Hij betwist ook dat hij het restant van de waarborgsom zonder grond heeft ingehouden. [eiser] heeft de kamer niet in de oorspronkelijke staat opgeleverd waardoor [gedaagde] kosten heeft gemaakt voor schilderen, kleine herstelwerkzaamheden en schoonmaak. Ook beroept hij zich op verrekening met de naheffing van (service)kosten. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] vordert – samengevat – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.787,21 en in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] voert aan dat [eiser] tekort is geschoten in haar verplichtingen. Zij heeft de huurovereenkomst niet (tijdig) opgezegd, de kamer te laat en niet juist opgeleverd en heeft een betalingsachterstand in (service)kosten. Als gevolg daarvan heeft [gedaagde] financiële schade geleden en inkomsten gederfd, die [eiser] moet vergoeden.
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot toewijzing van de vorderingen van [gedaagde] tot maximaal € 172,58 wegens kosten nutsvoorzieningen en tot afwijzing van het overig door [gedaagde] gevorderde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in reconventie, omdat zijn vorderingen grotendeels moeten worden afgewezen en hij heeft nagelaten [eiser] tijdig een afrekening van de bijkomende (service)kosten te verstrekken.
      
    
    
      4.10.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Opzegging huur, sleuteloverdracht en huurderving
        
      
      
    
    
      5.2.
      Partijen twisten onder meer over de vraag of de huurovereenkomst per 31 juli 2023 is geëindigd. [gedaagde] voert aan dat [eiser] de huurovereenkomst niet tijdig en correct heeft opgezegd, zodat deze na die datum voor onbepaalde tijd doorliep. [eiser] wijst erop dat zij de makelaar heeft bericht de huurovereenkomst per 31 juli 2023 te willen beëindigen en hem om instructies heeft gevraagd. Zij mocht op basis van de onder 3.6. weergeven berichten ervan uit gaan dat hij [gedaagde] had geïnformeerd, zodat de huurovereenkomst per 31 juli 2023 is beëindigd. De makelaar heeft haar immers bevestigd dat hij de opzegging had ontvangen en die aan [gedaagde] heeft doorgeleid: “just informed him”. Bovendien heeft [gedaagde] de kamer op 31 juli 2023 bezocht om de sleutels in te nemen en heeft hij op 7 augustus 2023 het grootste deel van de waarborgsom aan haar geretourneerd, aldus [eiser].
      
    
    
      5.3.
      
        
          [gedaagde] beroept zich op de formele (contractueel en wettelijk) opzeggingsvereisten en voert aan dat hij geen tijdige schriftelijke huuropzegging van [eiser] heeft ontvangen. 
        Artikel 7:271 BW en artikel 18.1 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden schrijven voor dat opzegging bij exploot of aangetekende brief moet plaatsvinden. In de praktijk wordt echter met grote regelmaat dit vormvoorschrift niet (meer) in acht genomen. Daarnaast geeft de wet niet expliciet aan dat niet inachtneming van dit voorschrift nietigheid met zich meebrengt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiser] de overeenkomst met haar bericht van 29 juni 2023 aan de makelaar rechtsgeldig heeft opgezegd. Het beroep van [gedaagde] op de bepaling in de algemene huurvoorwaarden dat opzegging uitsluitend exploot of aangetekende brief kan geschieden is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter acht daarbij van belang dat [eiser] bij aanvang en einde van de huur uitsluitend contact heeft gehad met de makelaar en op de zitting is gebleken dat communiceren met [gedaagde] in het Nederlands of Engels (zonder tolk) niet goed mogelijk is. Bovendien is van belang dat [eiser] aan de makelaar heeft gevraagd om instructies over de huuropzegging en deze haar niet heeft gevraagd om een aangetekende brief of exploot. [gedaagde] heeft voorts niet weersproken dat de makelaar hem op 29 juni 2023 heeft geïnformeerd over de opzegging, zodat de kantonrechter aanneemt dat de wens van [eiser] om de huurovereenkomst per eind juli 2023 te beëindigen hem tijdig heeft bereikt. Het feit dat [gedaagde] op 31 juli 2023 met [eiser] in de kamer is samengekomen voor de sleuteloverdracht bevestigt dat hij bekend was met de opzegging en deze heeft aanvaard.
      
      
    
    
      5.4.
      Dat de oplevering niet vlekkeloos is verlopen en [gedaagde] de sleutels pas op 7 augustus 2023 heeft ontvangen, komt naar het oordeel van de kantonrechter voor zijn rekening. Uit de processtukken en toelichting van partijen op zitting blijkt dat [gedaagde] erkent dat [eiser] hem de sleutels op 31 juli 2023 heeft aangeboden, maar dat er een woordenwisseling is ontstaan toen [eiser] een schriftelijke bevestiging vroeg van het inleveren van de sleutels en [gedaagde] het document niet wilde tekenen. [gedaagde] is vervolgens zo gaan praten dat [eiser] zich onveilig voelde en de politie heeft ingeschakeld. Het kan [eiser] onder deze omstandigheden niet verweten worden dat zij op aanraden van de politie de sleutels per aangetekende post aan hem heeft gestuurd, waardoor [gedaagde] de sleutels pas een week later ontving. Voor zover [gedaagde] tijdens de zitting nog heeft gesteld dat de sleutels niet konden worden overhandigd omdat [eiser] nog spullen in de kamer had staan, volgt de kantonrechter hem niet. [eiser] heeft immers foto’s overgelegd waaruit blijkt dat de kamer helemaal leeg was.
      
    
    
      5.5.
      Op grond van wat hiervoor is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 juli 2023 en dat de late ontvangst van de sleutels op 7 augustus 2023 voor rekening van [gedaagde] komt. De huur voor augustus 2023 is zij daarom niet verschuldigd. Omdat daarnaast vast staat dat [eiser] in augustus 2023 niet het genot van de kamer heeft gehad, hoeft zij het voorschot (service)kosten voor die maand ook niet te betalen. Het bedrag dat [gedaagde] vordert wegens huurderving of verlengingsschade (€ 650,00) zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Onverschuldigd betaalde huur
        
      
      
    
    
      5.6.
      De vordering van [eiser] tot betaling van € 2.148,63 aan onverschuldigd betaalde huur zal worden toegewezen. De kantonrechter licht dit toe.
      
    
    
      5.7.
      
        Hoewel [gedaagde] erkent dat de uitspraak van de huurcommissie formeel bindend is omdat hij niet tijdig een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd, verzoekt hij de kantonrechter toch een inhoudelijk oordeel over de redelijke huurprijs te geven. Dat is echter niet mogelijk, omdat de wet daar geen ruimte voor biedt. Artikel 7:262 BW is immers van dwingend recht. Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen.
        Omdat [eiser] de in de huurovereenkomst vermelde huurprijs heeft betaald, heeft [gedaagde] zonder rechtsgrond het verschil met de door de huurcommissie bepaalde redelijke huurprijs ontvangen en is [eiser] gerechtigd om dat terug te vorderen. De vordering tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur, waarvan [gedaagde] de berekening niet heeft betwist, zal daarom worden toegewezen.
      
      
      
        
          Restant waarborgsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      Ten aanzien van de waarborgsom beslist de kantonrechter dat [gedaagde] € 77,42 van het restant van de waarborgsom aan [eiser] moet terugbetalen. Hiervoor is het volgende van belang.
      
    
    
      5.9.
      
        Wanneer bij aanvang van de huur geen beginbeschrijving is opgemaakt, bepaalt artikel 7:224 lid 2 BW dat de huurder verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens slijtage. Hiertegen mag door [gedaagde] tegenbewijs worden geleverd, maar daarin is hij niet geslaagd. 
        De kosten die hij heeft moeten maken om de kamer weer in dezelfde staat te brengen, zien volgens [gedaagde] voornamelijk op schilderwerk. Met de enkele stelling dat de kamer recent voor start van de huur was ‘wit gesaust’ en dat de wanden slijtageplekken en verkleuringen vertoonden die niet als normale slijtage kunnen worden beschouwd, heeft [gedaagde] niet concreet genoeg gesteld dat de kamer zich bij het einde van de huur in een andere staat bevond dan bij aanvang. [gedaagde] heeft zijn stelling op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl [eiser] foto’s van de kamer heeft overgelegd waarop de wanden van de kamer er netjes uitzien. Daarnaast heeft [gedaagde] alleen gesteld dat [eiser] de kamer in dezelfde staat moest teruggeven, waaronder begrepen het schilderwerk. Hij heeft niet gesteld dat expliciet is bedongen dat zij de kamer wit moest schilderen bij oplevering. 
        Voor zover [gedaagde] heeft gesteld dat er gaatjes in de muur hersteld moesten worden, is niet gebleken dat die er bij aanvang van de huur niet al zaten. Ook op dat punt is dus niet onderbouwd dat de staat van het gehuurde bij oplevering anders was dan bij aanvang, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen. 
      
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] stelt dat hij schoonmaakkosten heeft moeten maken. Volgens de huurovereenkomst moet de kamer ‘behoorlijk schoongemaakt’ worden opgeleverd. Afgezien van het feit dat dit een subjectief begrip is, blijkt uit de door [eiser] overgelegde foto’s dat de kamer er bij oplevering netjes en schoon uitzag. Zodoende is niet vast komen te staan dat [eiser] is tekortgeschoten in haar verplichting om de kamer behoorlijk schoongemaakt op te leveren. 
      
    
    
      5.11.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] geen herstel- of schoonmaakkosten in rekening kan brengen, zodat de vordering in reconventie van een bedrag van € 1.072,62 zal worden afgewezen. De vordering in conventie om het restant van de waarborgsom van € 250,00 aan [eiser] terug te betalen, is om dezelfde reden in beginsel toewijsbaar. Omdat [eiser] echter nog € 172,58 aan [gedaagde] moet betalen voor bijkomende (service)kosten (zie hierna 5.16), resteert na verrekening met het restant van de waarborgsom, een bedrag van € 77,42 dat [gedaagde] aan [eiser] moet betalen.
      
      
        
          Bijkomende (service)kosten
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] vordert betaling van € 781,19 aan energiekosten, € 79,28 aan waterschapsbelasting, € 171,54 aan riool-/afvalstoffenheffing en ozb en € 32,58 aan drinkwaterkosten. Dit is volgens hem het aandeel in de (service)kosten en heffingen dat [eiser] op basis van de jaarafrekeningen nog moet bijbetalen. [eiser] erkent nog in totaal € 172,58 te moeten bijbetalen, maar heeft de bedragen voor het overige gemotiveerd betwist. De kantonrechter volgt [eiser] in haar betoog, op welk betoog [gedaagde] overigens niet heeft willen reageren. Zij licht dat per kostenpost toe.
      
      
        
          Energiekosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        Niet in geschil is dat de energiekosten voor het hele pand in 2023 € 3.906,93 bedroegen. Het verweer dat [gedaagde] bij zijn berekening van het aandeel van de kamer de periode verkeerd heeft berekend, slaagt. [gedaagde] heeft van 9 februari tot en met 7 september 2023 gerekend (211 dagen), maar de huur is per 31 juli 2023 geëindigd, zodat uitgegaan moet worden van 173 dagen. Dat betekent dat aan de kamer kan worden toegekend: 173/211 x € 3.906,93 = € 3.203,31 : 5 (huurders) = € 640,66. Het verweer dat hiervan nog het voorschot servicekosten af moet worden getrokken, slaagt ook. Omdat [eiser] in totaal € 571,43 aan voorschotten heeft betaald, zal een bedrag van € 69,23
        aan energiekosten worden toegewezen (640,66 - € 571,43). 
      
      
      
        
          Waterschapsbelasting / riool- en afvalstoffenheffing /OZB
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde] slechts overheidsheffingen kan doorbelasten voor zover die zien op het feitelijk gebruik van de kamer en niet als die zien op de eigendom, omdat die geacht worden al in de huurprijs te zijn begrepen. Dit volgt enerzijds uit de jurisprudentie en anderzijds uit de laatste zin van artikel 8.1 van de huurovereenkomst, aldus [eiser]. Deze laatste zin luidt: Deze belastingen en andere heffingen worden alleen doorbelast voor zover ze betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten. [gedaagde] heeft op de zitting ook bevestigd dat het alleen de kosten van feitelijk gebruik (zou moeten) betreffen. De kantonrechter volgt daarom het standpunt van [eiser] dat [gedaagde] alleen het aandeel van de kamer in de ‘Watersysteemheffing ingezetenen’ (€ 113,90), de ‘Zuiveringsheffing’ (€ 206,65) en de ‘Afvalstoffenheffing’ (€ 426,00) kan doorbelasten. Samen is dat € 746,55 voor het gehele jaar 2023 en gedeeld door vijf € 149,31 per jaar per bewoner. Dat betekent dat [gedaagde] aan [eiser] kan doorbelasten een bedrag van € 70,77 (173/365 x € 149,31). 
      
      
        
          Drinkwaterkosten
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser] erkent het gevorderde bedrag van € 32,58 aan drinkwaterkosten, zodat dat bedrag zal worden toegewezen.
      
    
    
      5.16.
      De conclusie is dat van de gevorderde bijkomende (service)kosten en heffingen [eiser] nog een bedrag van € 172,58 aan [gedaagde] moet betalen. Zoals hiervoor in 5.11 overwogen wordt dat bedrag verrekend met het restant van de waarborgsom dat [gedaagde] (in conventie) aan [eiser] moet terugbetalen.
      
      
        
          De verhuurkosten
        
      
      
    
    
      5.17.
      Ook de verhuurkosten, de helft van de verhuur- en contractkosten van de makelaar, moet [gedaagde] terugbetalen. Hiervoor is het volgende van belang.
      
    
    
      5.18.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat het een relatief bescheiden bedrag is dat diende ter dekking van reële kosten, onder meer het opstellen van het contract, de intake, administratie, sleutelset etc. Het is volgens hem geen onredelijk beding in de zin van artikel 7:264 BW, omdat die bepaling tot doel heeft de huurder te beschermen tegen buitensporige of dubbele lasten bij het aangaan van de huurovereenkomst. In de jurisprudentie gaat in veel gevallen om hoge of dubbel betaalde makelaarsprovisie. Daar is hier geen sprake van. De kosten, die  [gedaagde] heeft gebruikt voor de afwikkeling van de verhuur door de makelaar, staan in redelijke verhouding tot de werkzaamheden van de makelaar die [eiser] anders mogelijk zelf had moeten betalen. Het doorbelaste bedrag is dus niet onredelijk bezwarend, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      5.19.
      
        Het verweer van [gedaagde] slaagt niet. Zoals [eiser] terecht aanvoert, kan hij deze kosten niet aan haar doorberekenen, omdat een tegenprestatie van [gedaagde], anders dan reguliere verhuurwerkzaamheden, ontbreekt.
        Uitgangspunt is dat volgens artikel 7:264 lid 1 BW elk in verband met de totstandkoming van een huuroverkomst betreffende woonruimte gemaakt beding dat niet de huurprijs betreft, nietig is voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Dit houdt in dat als er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een niet redelijk voordeel aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.  Als de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en dus een voordeel bedingt, moet daartegenover een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert. Een bate is niet aanwezig als de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient.    
        Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] een tegenprestatie heeft geleverd die tegenover het voordeel staat. [gedaagde] heeft de verhuurkosten naar eigen zeggen gebruikt om de kosten van de (door hem ingeschakelde) makelaar te voldoen. Hij stelt weliswaar dat [eiser] de kosten van de makelaar mogelijk zelf had moeten betalen, maar dat blijkt nergens uit. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde] met de prestatie (het betalen van de kosten van de makelaar) uitsluitend zijn eigen belangen heeft gediend. Het beding is daarom nietig. 
        
          [gedaagde] zal de verhuurkosten van € 125,00 aan [eiser] moeten terugbetalen. Ook worden de gevorderde verklaringen voor recht toegewezen dat het beding onredelijk is op grond van artikel 7:264 BW en het beding nietig is.
      
      
    
    
      5.20.
      Omdat het beroep van [eiser] op artikel 7:264 lid 1 BW slaagt, kunnen de overige grondslagen waar zij zich ten aanzien van de verhuurkosten op beroept onbesproken blijven. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      5.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de onverschuldigd betaalde huur en het restant van de waarborgsom is toewijsbaar met ingang van de datum van verzuim. Gelet op de aanmaning die op 15 juli 2024 aan [gedaagde] is gezonden waarin hem veertien dagen de tijd is gegeven om deze bedragen te betalen, is de rente per 1 augustus 2024 toewijsbaar. De wettelijke rente over de verhuurkosten is ook toewijsbaar als gevorderd, namelijk per datum dagvaarding.
      
    
    
      5.22.
      Het verweer dat [gedaagde] pas in verzuim kan zijn met het terugbetalen van de onverschuldigd betaalde huur en verrekeningen als in rechte is komen vast te staan dat de vordering van [eiser] terecht is, snijdt geen hout. Zoals hiervoor in 5.7 overwogen, zijn partijen gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De verplichting tot terugbetalen van onverschuldigd betaalde huur is dus al gelijk ontstaan. Voor wat betreft de waarborgsom geldt dat [gedaagde] het restant (€ 77,42) op grond van de huurovereenkomst al per 31 juli 2023 had moeten terugstorten, de datum waarop [eiser] geacht moet worden de sleutels te hebben geretourneerd. [eiser] heeft vervolgens bij herhaling om restitutie van de huur en de waarborgsom gevraagd, de laatste keer bij brief van haar gemachtigde van 15 juli 2024, waarbij [gedaagde] nog veertien dagen de tijd heeft gekregen om te betalen en daarna in verzuim is geraakt. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      5.23.
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. [eiser] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eiser] geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 426,72 worden toegewezen. 
      
    
    
      5.24.
      Het verweer dat de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden het gevorderde bedrag niet rechtvaardigen, slaagt niet. [gedaagde] is in de rechtsverhouding met [eiser] geen consument, zodat voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet relevant is welke incassohandelingen de schuldeiser heeft verricht. Een enkele brief is in beginsel voldoende en een zogenaamde veertiendagen brief is niet vereist. Ook is niet relevant dat de gemachtigde die de aanmaning heeft gestuurd ook de dagvaarding heeft voorbereid en geen afzonderlijk incassobureau heeft ingeschakeld. Een aanmaning kan daarbij niet worden beschouwd als voorbereiding van processtukken. Dat [gedaagde] van begin af aan heeft betwist dat hij iets aan [eiser] moest betalen doet ook niet ter zake. 
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                979,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.26.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Proceskosten in reconventie
        
      
      
    
    
      5.27.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                238,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 238,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                238,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat het beding, dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde] verplichtte om [gedaagde] ‘verhuurkosten’ te betalen, op grond van artikel 7:264 BW onredelijk is,
      
    
    
      6.2.
      verklaart dit beding nietig,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.351,05, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.226,05 per 1 augustus 2024 en over € 125,00 per 21 maart 2025, tot aan de dag van algehele betaling,
      
    
    
      6.4.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 426,72 
        aan buitengerechtelijke kosten,
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 979,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.7.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 238,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      6.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      6.11.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.12.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3 tot en met 6.11 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157, rov. 2.4.1. en Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767 rov. 3.5.