ECLI:NL:RBAMS:2025:3168, Rechtbank Amsterdam, 22-05-2025, 11537698 \ CV EXPL  25-2878
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Factuur notaris voor kosten wijzigen splitsingsakte hoeft niet te worden betaald.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11537698 \ CV EXPL  25-2878
    
    
    
      
        Vonnis van 22 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. G.D.J. Zaalberg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE] , 
    
      te [vestigingsplaats] ,
      hierna te noemen: de VvE
      gemachtigde: mr. T. Faez,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
      niet verschenen,
      gedaagde partijen,
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 4 februari 2025 met producties,
      - de conclusie van antwoord van de VvE met producties,
      - het tussenvonnis van 27 maart 2025,
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025. [eiser] is vertegenwoordigd door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder), vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde 2] is niemand verschenen, hoewel de dagvaarding op behoorlijke wijze is uitgebracht. Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. 
      
    
    
      1.3.
      
        [eiser] en de VvE hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij beschikking van de kantonrechter van deze rechtbank van 29 augustus 2008 zijn [gedaagde 2] en [naam 2] , als toenmalige appartementseigenaars binnen de VvE, gemaand om de splitsingsakte van de VvE in overeenstemming te brengen met hetgeen in die beschikking is beslist.
    
    
      2.2.
      
        Het splitsingsreglement (modelreglement versie 2 januari 1992) bepaalt onder meer:
        
          Artikel 2
        
      
      1.  1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
      
        (…)
      
      3.  3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. 
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 3
        
        
           Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
        
        
          (…)
        
      
      
         j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 30
        
        
          (…)
        
      
      
        3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
      
      
        (…)
      
    
    
      2.3.
      In een e-mail van 30 augustus 2015 heeft [naam eenmanszaak] [eiser] namens [gedaagde 2] verzocht om de splitsingsakte aan te passen aan hetgeen de kantonrechter in de beschikking uit 2008 heeft beslist. 
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 2] heeft op 21 september 2015 de volmacht en akkoordverklaring voor de wijziging van de splitsingsakte ondertekend. 
    
    
      2.5.
      Op 3 februari 2016 heeft [eiser] aan de VvE een factuur gestuurd ten bedrage van € 5.979,10. Deze factuur is niet voldaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        3.1.1.
        gedaagde partijen hoofdelijk te veroordelen tot voldoening binnen veertien dagen na datum van het vonnis van € 13.409,05, te vermeerderen met de handelsrente over de hoofdsom met handelsrente van € 12.508,96, gerekend vanaf 1 januari 2025 tot aan de dag van voldoening,
      
      
        3.1.2.
        de VvE hoofdelijk te veroordelen tot voldoening binnen veertien dagen na de datum van het vonnis van de hoofdsom van € 12.508,96, te vermeerderen met de handelsrente, gerekend vanaf 1 januari 2025 tot aan de dag van voldoening en vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten van € 900,09,
      
      
        3.1.3.
        
          [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot voldoening binnen veertien dagen da de datum van het vonnis van 155/255e deel van € 12.508,96, derhalve € 7.603,48, vermeerderd met handelsrente, gerekend vanaf 1 januari 2025 tot aan de dag van voldoening en vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten van € 755,17,
      
      
        3.1.4.
        hoofdelijke veroordeling van gedaagde partijen in de proceskosten.
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt nakoming van de overeenkomst van opdracht tot wijziging van de splitsingsakte aan zijn vordering ten grondslag. Deze opdracht is gegeven door [gedaagde 2] . De VvE is naast [gedaagde 2] hoofdelijk tot voldoening van de schuld verbonden. 
      
    
    
      3.3.
      De VvE voert als verweer dat zij geen opdracht heeft gegeven om de splitsingsakte te wijzigen. De VvE concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten en rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. Door de verschijning van de VvE in dit geding heeft dit vonnis, gezien hetgeen is bepaald in artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, te gelden als op tegenspraak gewezen.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt dat hij op 30 augustus 2015 door de gemachtigde [naam eenmanszaak] namens [gedaagde 2] is benaderd om de wijziging van de splitsingsakte in concept voor te bereiden. [eiser] heeft werkzaamheden verricht en onkosten gemaakt, waarvoor hij een factuur heeft gestuurd. Ondanks sommaties is de factuur niet betaald.
      
    
    
      4.3.
      Een natuurlijk persoon die eigenaar is van een appartement kwalificeert als 'consument' in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen indien hij een overeenkomst sluit ter zake van het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten van dat gebouw, voor zover hij het appartement niet gebruikt voor doeleinden die uitsluitend tot zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit horen. Indien een dergelijke overeenkomst wordt gesloten door een algemene vergadering van mede-eigenaren of een vereniging van eigenaren, kwalificeert de natuurlijk persoon die eigenaar is als 'consument' onder voornoemde richtlijn als hij partij is bij die overeenkomst en hij het appartement niet uitsluitend gebruikt voor doeleinden die verband houden met zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit (HvJ EU 27 oktober 2022, ECLI:EU:C:2022:839). Nu niets is gesteld over de hoedanigheid van [gedaagde 2] , wordt ervan uitgegaan dat hij de overeenkomst heeft gesloten als consument.  
      
    
    
      4.4.
      De overeenkomst met [gedaagde 2] wordt daarom aangemerkt als een consumentenovereenkomst, zodat ambtshalve moet worden onderzocht of [eiser] heeft voldaan aan zijn informatieplichten van afdeling 2b van titel 5 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en of in de overeenkomst die tussen partijen is gesloten oneerlijke bedingen zijn opgenomen in de zin van Richtlijn 93/13 EG (richtlijn oneerlijke bedingen). In dat kader is ook het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 12 januari 2023 van belang (ECLI:EU:C:2023:14). 
      
    
    
      4.5.
      Uit de door [gedaagde 2] ondertekende volmacht en akkoordverklaring blijkt alleen dat hij akkoord is gegaan met de inhoud van het concept van de wijzigingsakte. Niet in geschil is dat [eiser] aan de VvE noch aan [gedaagde 2] een opdrachtbevestiging heeft gestuurd. Daarom kan niet worden vastgesteld of [eiser] heeft voldaan aan zijn informatieverplichtingen met betrekking tot een honorarium en eventuele onkosten. Hoewel begrijpelijk is dat voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst van opdracht geen exact totaalbedrag kan worden gegeven, had [eiser] door middel van een opdrachtbevestiging hierover informatie kunnen en moeten geven en had hij tenminste een (voorlopige) inschatting van het aantal uren of een bedrag kunnen geven, te meer nu het een overzichtelijke, redelijk afgebakende opdracht behelsde. Nergens blijkt uit dat gedaagde partijen voor het sluiten van de overeenkomst erover zijn geïnformeerd dat rekening moest worden gehouden met een bedrag ter hoogte van het gefactureerde bedrag. 
      
    
    
      4.6.
      Door geen opdrachtbevestiging toe te zenden aan [gedaagde 2] heeft [eiser] niet alleen geen inzicht gegeven in de financiële verplichting die werd aangegaan, ook is hem hierdoor de mogelijkheid onthouden om daarop enige controle uit te voeren. Ook anderszins is onvoldoende gesteld dat de kosten zijn besproken. [gedaagde 2] zal als gemiddelde consument zelf weinig idee hebben van de werkzaamheden die moeten worden verricht ter uitvoering van de opdracht en hoeveel tijd daarmee normaliter gemoeid zou zijn. [eiser] heeft daar als handelaar en professional juist wel zicht op en had die uitleg en het aantal uren dat hij waarschijnlijk bezig was aan [gedaagde 2] moeten verstrekken. Door vooraf een inschatting te geven verplicht [eiser] zichzelf voorts om rekening en verantwoording aan [gedaagde 2] af te leggen. 
      
    
    
      4.7.
      Omdat een overeenkomst van opdracht met een opdrachtnemer in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf op grond van het bepaalde in artikel 7:405 BW niet kan bestaan zonder loon, brengt dit mee dat de gehele overeenkomst met [gedaagde 2] vervalt. De vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2] wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      4.8.
      Ter zitting heeft [eiser] gesteld dat de VvE hoofdelijk aansprakelijk is voor de schuld op grond van een combinatie van artikel 5:113 lid 4 BW en artikel 5:113 lid 2 BW in verbinding met artikel 3 sub j van het splitsingsreglement.
      
    
    
      4.9.
      De VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de in rekening gebrachte kosten, nu dit geen gemeenschapskosten betreffen.
      
    
    
      4.10.
      Artikel 5:112 lid 1 sub e BW bepaalt dat een vereniging van eigenaars ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. Uit de wet en de wetsgeschiedenis volgt dat onder het ‘behartigen van gemeenschappelijke belangen’ meer kan worden begrepen dan enkel het voeren van beheer en onderhoud van het gebouw en de grond. Gemeenschappelijke belangen kunnen in de akte van splitsing en het daarin opgenomen reglement en statuten nader worden omschreven en vervolgens worden uitgewerkt in het huishoudelijk reglement. 
      
    
    
      4.11.
      Bij de uitleg van de notariële akte van splitsing, waaronder begrepen het in de akte opgenomen reglement, komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie onder meer HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Bij de uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.
      
    
    
      4.12.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan artikel 3 sub j van het splitsingsreglement niet los worden gezien van het in artikel 30 lid 3 van het splitsingsreglement omschreven doel van de VvE, zijnde ‘het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’. Het wijzigen van de splitsingsakte na een bevel daartoe van de kantonrechter valt niet onder deze doelomschrijving van de VvE. Ook als juist zou zijn dat, zoals [eiser] heeft aangevoerd, de kosten zijn gemaakt in het belang van alle eigenaars, is dat belang niet gelijk te stellen met het belang van de gezamenlijke appartementseigenaren als zodanig. De kosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht. Er is niet gesteld of gebleken dat er een andere  wettelijke regeling bestaat op grond waarvan deze kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
      
    
    
      4.13.
      Er is dus geen sprake van een schuld of kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (artikel 5:113 lid 2 BW) en waarvoor de VvE hoofdelijk is verbonden (artikel 5:113 lid 4 BW). De vordering van [eiser] jegens de VvE wordt daarom eveneens afgewezen.	
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De VvE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2025.
      
      
      
      
        33806