ECLI:NL:RBLIM:2025:8473, Rechtbank Limburg, 27-08-2025, 11518572 \ CV EXPL 25-632, 11059491 \ CV EXPL 24-2021
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11059491 \ CV EXPL 24-2021 en 11518572 \ CV EXPL 25-632
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. R.H.M. Wagemans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. J.G. van Ek.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        inzake 11059491 \ CV EXPL  24-2021:
      
      - de dagvaarding;- de conclusie van antwoord;
      - voorwaardelijke conclusie van antwoord in reconventie;
      - de op 10 juli 2024 ter griffie ontvangen aanvullende stukken van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald op 24 september 2024;
      - de op 16 september 2024 ter griffie ontvangen aanvullende stukken van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ;
      - het op 23 september 2024 ontvangen bericht van partijen met het verzoek de mondelinge behandeling aan te houden voor onbepaalde tijd vanwege het treffen van een regeling;  
      - de rolinstructie inhoudende het bij akte uitlaten over voortzetten procedure dan wel doorhaling aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ;
      - ambtshalve doorhaling op de rol van 6 november 2024;
      
      
        inzake 11518572 \ CV EXPL 25-632:
      
      - het bericht van 20 januari 2025 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , waarin om voortzetting van de procedure is verzocht;
      - hervatting procedure op de rol van 5 februari 2025;
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de mondelinge behandeling gehouden op 14 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met ingang van 7 september 2021 het appartement, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      De huurprijs bedraagt laatstelijk € 750,00 per maand en moet telkens maandelijks worden voldaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de maandelijkse verschuldigde huur niet (tijdig) voldaan waardoor een huurachterstand is ontstaan van € 2.750,00.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het gehuurde op 30 september 2024 verlaten. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde met machtiging om de ontruiming ten uitvoer te leggen met de macht van politie en justitie. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert daarnaast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt veroordeeld tot betaling van:
      
        
          € 2.750,00 aan achterstallige huur alsmede € 412,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de in gevolge de huurovereenkomst verschuldigde rente van 1% vanaf de diverse vervaldata, 
        
        
          € 20,00 voor iedere kalenderdag vanaf 22 januari 2022, met een maximum van 
        
      
      € 4.000,00,
      - de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst door het niet tijdig betalen van de huurprijs en het laten ontstaan van een huurachterstand. Hij heeft zich niet als goed huurder gedragen door het toebrengen van zwaar lichamelijk letsel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De tekortkomingen rechtvaardigen volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert gemotiveerd verweer en stelt een tegenvordering in, waarbij hij verrekening met de huurpenningen vordert wegens gebreken aan het gehuurde.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer tegen de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich bij antwoord tegen de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verweerd met de stelling dat hij in de maanden februari tot en met mei 2025 meerdere betalingen heeft verricht. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft betaalbewijzen overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat de huurachterstand is betaald. 
      
    
    
      4.2.
      
        Ter zitting heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een overzicht overgelegd van de actuele huurachterstand. Volgens het overzicht bedraagt de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling 
        € 4.310,00, berekend tot en met september 2024. In dit overzicht zijn alle door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verrichte betalingen verwerkt. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter zitting niet heeft kunnen aantonen dat hij  
        - naast de reeds gedane betalingen - nog andere betalingen heeft verricht, is de huurachterstand ter hoogte van € 4.310,00 komen vast te staan. Dat is een achterstand van meer dan vijf maanden.   
      
      
    
    
      4.3.
      Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] naar het oordeel van de kantonrechter is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810).
      
    
    
      4.4.
      Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft niets aangevoerd op grond waarvan zou kunnen of moeten worden geoordeeld dat de ontbinding niet zou zijn gerechtvaardigd. De kantonrechter zal de huurovereenkomst daarom ontbinden. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woning al heeft verlaten, zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 2.750,00 aan huurachterstand heeft gevorderd, zal dat bedrag worden toegewezen. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het voorgaande behoeft het gestelde toebrengen van zwaar lichamelijk letsel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen verdere bespreking.
      
      
        
          Boete
        
      
      
    
    
      4.6.
      Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, maakt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanspraak op de boete zoals opgenomen in artikel 11.1 van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte onderdeel uitmaken van de overeenkomst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft deze bepalingen echter niet overgelegd, waardoor de kantonrechter niet kan beoordelen of deze vordering terecht is. De gevorderde boete wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Verrekeningsverweer 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert een huurvermindering van in totaal € 900,00 wegens gederfd woongenot als gevolg van een gebrek, te weten lekkages aan het platte dak. Hij vordert verrekening van dat bedrag met de verschuldigde huurpenningen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat sprake is van gederfd woongenot en ontkent dat er lekkages aan het platte dak zijn.
      
    
    
      4.8.
      Zonder nadere bewijslevering kan de kantonrechter op dit moment niet vaststellen of er sprake is van een gederfd woongenot vanwege het voornoemde gebrek. De gegrondheid van het verrekeningsverweer is dan ook niet op eenvoudige wijze vast te stellen. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:136 BW aan dat verweer voorbijgaan.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat onvoldoende concreet is gesteld en onderbouwd dat de aanmaning overeenkomstig de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.   
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde rente van 1% zal worden toegewezen over € 2.750,00 vanaf de diverse vervaldata tot de dag der algehele voldoening.
      
    
    
      4.11.
      Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in het ongelijk is gesteld, moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) aan betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                496,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.227,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] , 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag een bedrag van € 2.750,00, vermeerderd met de rente van 1% vanaf de diverse vervaldata tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van € 1.227,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 
        27 augustus 2025.
        ns