ECLI:NL:RBMNE:2025:4743, Rechtbank Midden-Nederland, 27-08-2025, 116369 \ AC EXPL 25-910
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afwikkeling huur bedrijfsruimte na voortijdige beëindiging.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Amersfoort
    
    
    
      Zaaknummer: 11636915 \ AC EXPL  25-910 RvdH/1037
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: J. Alkema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , handelende onder de naam [handelsnaam], 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 5, - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 12, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling van 30 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 
      
    
  
  
    
      2De kern van deze zaak 
    
    
      2.1.
      Partijen hebben met ingang van 15 juni 2017 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte. [gedaagde] exploiteerde daar een kapsalon. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en een verlenging zou vervolgens ook steeds voor de duur van vijf jaar zijn. Partijen hebben ook een huurovereenkomst gesloten voor de parkeerplaats bij de bedrijfsruimte. In de eerste verlengingsperiode hebben partijen in een overeenkomst vastgelegd (hierna: de vaststellingsovereenkomst) dat de huurovereenkomst per 15 februari 2023 (dus voortijdig) zou worden beëindigd tegen betaling door [gedaagde] van een schadeloosstelling van € 3.791,86 aan [eiseres] . [eiseres] vordert in deze procedure betaling van dat bedrag en van een restant aan achterstallige huur van de bedrijfsruimte (€ 331,17) en de parkeerplaats (€ 9,24), kosten en rente. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 2.250,00 betaald en die brengt [eiseres] in mindering op haar vordering. In totaal vordert [eiseres] betaling van € 2.465,15. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het daarmee niet eens en heeft een tegenvordering ingesteld. Hij wil dat [eiseres] een schadevergoeding aan hem betaalt van in totaal € 53.000,00. De gevorderde posten komen later in dit vonnis aan de orde. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] toe en de vorderingen van [gedaagde] af. Hierna legt de kantonrechter uit waarom.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        
          [gedaagde] moet de betaalafspraak uit de vaststellingsovereenkomst nakomen 
      
    
    
    
      3.1.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de betaalafspraak uit de vaststellingsovereenkomst van 8 februari 2023 moet nakomen. [gedaagde] stelt dat de vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden, maar de kantonrechter volgt hem daarin niet. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
    
    
      3.2.
      Misbruik van omstandigheden zou aanwezig zijn als [gedaagde] door bijzondere omstandigheden bewogen werd tot het sluiten van de overeenkomst en [eiseres] het tot stand komen van de overeenkomst heeft bevorderd, terwijl zij wist of moest begrijpen dat zij [gedaagde] daarvan had moeten behouden. Er moet sprake zijn van heel bijzondere omstandigheden die [gedaagde] hebben bewogen tot het sluiten van de overeenkomst, zoals een noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid. Dit volgt uit artikel 3:44 lid 4 BW. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] stelt dat hij financieel gezien met zijn rug tegen de muur stond als gevolg van de coronacrisis. Er was volgens hem daarom sprake van een noodsituatie waardoor hij akkoord ging met de vaststellingsovereenkomst. Volgens [gedaagde] wist [eiseres] dat en had zij hem (meer) tegemoet moeten komen. [eiseres] ging en gaat het financieel namelijk uitzonderlijk goed. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] de ellende die hij heeft ervaren door de coronacrisis invoelbaar en indringend onder de aandacht heeft gebracht. Dat de financiële situatie van [gedaagde] nijpend was staat ook niet ter discussie. Een dergelijke financiële situatie wordt echter niet beschouwd als een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 3:44 BW. Daar komt bij dat [eiseres] er geen rekening mee had moeten houden, dat [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst niet wilde sluiten en om die reden [gedaagde] had moeten weerhouden van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst. De huurovereenkomst tussen partijen was namelijk net verlengd omdat [gedaagde] die niet op tijd had opgezegd. Dat betekende dat [gedaagde] nog ruim vier jaar (tot juni 2027) vast zat aan de huurovereenkomst en de daarbij behorende financiële lasten. Het was dus voor [gedaagde] financieel minder ingrijpend om de vaststellingsovereenkomst te sluiten dan de huurovereenkomst voort te zetten. [gedaagde] heeft namelijk uitgelegd dat voortzetting van zijn bedrijf ter plaatse financieel niet haalbaar was. Op [eiseres] rustte – gelet op de inhoud van de huurovereenkomst – bovendien geen verplichting om [gedaagde] tegemoet te komen, maar dat heeft zij wel gedaan door mee te werken aan een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de hoogte van het bedrag dat in de vaststellingsovereenkomst staat vermeld. Hij stelt dat het uitgangspunt bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst was dat de schade van [eiseres] zou worden vergoed. [gedaagde] vindt dat [eiseres] geen schade heeft geleden, omdat de bedrijfsruimte direct en tegen een hogere huur is verhuurd. [eiseres] zou dus bij voorzetting van de huurovereenkomst in een slechtere positie hebben verkeerd dan nu het geval is. Daar komt bij dat er dan problemen zouden zijn ontstaan met het betalen van de huur omdat het voortzetten van het bedrijf van [gedaagde] ter plaatse financieel niet langer haalbaar was. [gedaagde] stelt dat de makelaars- en bemiddelingskosten die in de vaststellingsovereenkomst staan vermeld ook niet gelden als schade omdat die kosten altijd bij het einde van een huurovereenkomst moeten worden gemaakt. Door [gedaagde] te houden aan de vaststellingsovereenkomst is volgens [gedaagde] sprake van een ongerechtvaardigde verrijking van [eiseres] . 
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] heeft ingestemd met de hoogte van de schadeloosstelling door de vaststellingsovereenkomst te tekenen. [gedaagde] heeft zelf gesteld dat [eiseres] eerst een bedrag van € 5.000,00 wilde hebben als voorwaarde om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst en dat dit bedrag na een telefoongesprek met [A] is verlaagd tot het bedrag van € 3.791,86. [gedaagde] wist dus voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomst van de omvang van de schadeloosstelling. De betaling van dit bedrag was dus de belangrijkste voorwaarde om van de huurovereenkomst af te komen.  De afspraak tussen [eiseres] en [gedaagde] is bovendien gemaakt voordat er een nieuwe huurder was gevonden. Dat de nieuwe huurder een hogere huurprijs zou gaan betalen was weliswaar op dat moment een wens van [eiseres] , maar nog geen vaststaand feit en daarmee is het niet onredelijk dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening is gehouden met deze (toen nog) onzekere omstandigheid. Bovendien is het niet ongebruikelijk dat een nieuwe huurprijs na afloop van een contractperiode van vijf jaar hoger is dan de huurprijs horende bij de vorige overeenkomst. Een nieuwe marktconforme huurprijs hoeft niet aan te sluiten bij een geïndexeerde huurprijs die jaren daarvoor is overeengekomen. Er zijn dus geen aanknopingspunten dat [eiseres] zich ongerechtvaardigd heeft verrijkt door [gedaagde] aan de vaststellingsovereenkomst te houden 
      
    
    
      3.7.
      Iets anders is dat [eiseres] [gedaagde] niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst had hoeven houden en het haar vrij zou hebben gestaan [gedaagde] tegemoet te komen in zijn financiële nood door zonder nadere voorwaarden in te stemmen met een voortijdige huurbeëindiging. Bij de mondelinge behandeling is daarom onderzocht of partijen nog tot een regeling zouden kunnen komen met oog voor de financiële positie van [gedaagde] . [gedaagde] heeft daarbij toegelicht dat hij geen enkel verhaal biedt. [eiseres] kiest om haar moverende redenen echter voor een strikt zakelijke benadering van dit geschil. Een regeling was dus niet mogelijk.
      
    
    
      3.8.
      Een en ander leidt ertoe dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.465,15 aan [eiseres] . Omdat [gedaagde] niet op tijd heeft betaald, is hij de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd over de hoofdsom met ingang van 28 maart 2025 tot de voldoening. [eiseres] vordert de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, maar die is niet toewijsbaar omdat er geen sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in dat artikel. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] die aan [eiseres] verschuldigd is en neemt daarbij het volgende in overweging. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat de eisende partij voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft [gedaagde] aangemaand voor de volledige vordering (inclusief de schadeloosstelling) op 29 januari 2025 per e-mail aan het e-mailadres waarmee [gedaagde] aantoonbaar vaker heeft gecorrespondeerd. Dat er brieven zijn verstuurd naar het oude adres van [gedaagde] maakt daardoor niet dat hij de buitengerechtelijke incassokosten niet hoeft te betalen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is lager dan het in het Besluit bepaalde tarief. Deze kosten zijn al verdisconteerd in de totale hoofdsom na verrekening met de waarborgsom en worden dus niet afzonderlijk toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                150,93
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                385,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.045,93
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          
            [eiseres] hoeft geen schadevergoeding aan [gedaagde] te betalen 
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie een schadevergoeding van in totaal € 53.000,00. De kantonrechter wijst deze vordering af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          De gestelde problemen met de cv-ketel 
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde] stelt dat de cv-installatie gebrekkig was, omdat die onvoldoende druk leverde om twee wastafels tegelijk te gebruiken. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat [gedaagde] na (casco) oplevering van het gehuurde het leidingwerk heeft laten aanpassen door [onderneming] . Daardoor voldeed de bestaande cv-installatie niet meer.  [gedaagde] stelt dat hij voor oplevering aan de makelaar heeft verteld over de gewenste inrichting van zijn salon (inclusief twee wastafels) en dat de makelaar hem had moeten vertellen dat dat niet mogelijk was. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Het gehuurde is casco opgeleverd en [gedaagde] kon dus niet verwachten dat het gehuurde de voorzieningen had die nodig waren voor het exploiteren van zijn kapsalon. [gedaagde] heeft daarna zelf besloten om het leidingwerk te laten aanpassen. Als voor de exploitatie van zijn zaak nodig was om de cv-installatie op het nieuwe leidingwerk aan te passen, komt dat voor rekening van [gedaagde] . Dat er sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW aan de cv-installatie, anders dan hiervoor omschreven, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      3.13.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding die ziet op huurvermindering (€ 6.000,00) en de gederfde omzet (€ 17.200,00) wordt afgewezen. De factuur van [onderneming] (€ 1.500,00) blijft voor rekening van [gedaagde] . Deze ziet op de hiervoor door [gedaagde] gewenste werkzaamheden. Dat [gedaagde] het factuurbedrag te hoog vindt, is geen omstandigheid die maakt dat [eiseres] de factuur moet vergoeden. 
      
      
        
          Misgelopen verkoop salon 
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde] stelt dat hij een geschikte huurder had gevonden die hem € 10.000,00 zou betalen voor de kapsalon. Doordat [eiseres] die huurder heeft geweigerd, heeft [gedaagde] zijn kapsalon niet kunnen verkopen. [gedaagde] vordert daarom betaling van € 10.000,00 van [eiseres] . De kantonrechter wijst ook deze vordering af. Het stond [eiseres] namelijk vrij om een door [gedaagde] voorgestelde huurder te weigeren. In dit geval heeft [eiseres] de huurder geweigerd omdat zij die niet geschikt vond. De huurder kon geen jaarcijfers verstrekken en [eiseres] kon daardoor niet vaststellen of de huurder financieel stabiel (genoeg) was. Een grondslag om [eiseres] te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde] gestelde schade, ontbreekt.
      
      
        
          De gestelde overlast op de parkeerplaats
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] vordert een schadevergoeding van € 3.600,00 in verband met overlast op de door hem gehuurde parkeerplaats. De kantonrechter wijst deze vordering af. Deze vordering komt neer op een huurprijsvermindering vanwege een gebrek. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat dit gebrek een huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW rechtvaardigt en dat [eiseres] in gebreke is gesteld en daardoor in verzuim is komen te verkeren. [gedaagde] heeft de hoogte van de vordering bovendien geheel niet onderbouwd.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding 
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde] vordert ook een immateriële schadevergoeding ter hoogte van € 3.000,00 vanwege tijdsverlies, onzekerheid en verlies aan inkomsten. De kantonrechter wijst deze vordering af. De lat voor toekenning van een immateriële schadevergoeding ligt hoog. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld en geheel niet onderbouwd dat [eiseres] onrechtmatig richting [gedaagde] heeft gehandeld dan wel toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. [gedaagde] heeft evenmin onderbouwd dat hij immateriële schade heeft geleden die voor vergoeding door [eiseres] in aanmerking komt. 
      
      
        
          Gebruik van het oude adres door het incassobureau
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde] vordert een schadevergoeding van € 1.500,00 omdat in het incassotraject zijn oude adres is gebruikt, waar hij niet meer woont. Hoewel het verzenden van belangrijke correspondentie naar een verouderd adres niet de schoonheidsprijs verdient, oordeelt de kantonrechter dat (namens) [eiseres] daarmee niet onrechtmatig is gehandeld. [eiseres] heeft ook aanmaningen verstuurd naar het e-mailadres van [gedaagde] en hij is tijdig gedagvaard op het juiste adres. De vordering tot betaling van de genoemde schadevergoeding wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Extra voordeel verhuurder door hogere nieuwe huurprijs
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde] vordert een schadevergoeding van € 9.000,00 bestaande uit 60 maanden × € 150,00. Dat bedrag is het verschil tussen de huurprijs die [gedaagde] betaalde en de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt. Dit betreft geen schade van [gedaagde] . Zoals onder 3.5 overwogen, is het niet onredelijk dat [eiseres] het gehuurde tegen een hogere huurprijs heeft verhuurd en dat er met dat bedrag geen rekening is gehouden bij het vaststellen van de schadeloosstelling. De kantonrechter wijst deze vordering af. 
      
      
        
          Gedwongen achterlaten airco
        
      
      
    
    
      3.19.
      
        [gedaagde] vordert een schadevergoeding van € 1.200,00. De kantonrechter wijst deze vordering af. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de airco in overleg is blijven hangen, om de kans op een nieuwe huurder te vergroten. [gedaagde] had er dus zelf belang bij om de airco in het gehuurde te laten, want hoe eerder er een nieuwe huurder was gevonden, hoe eerder zijn huurovereenkomst eindigde. Als [gedaagde] een vergoeding wilde voor de airco, had hij die destijds moeten bedingen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op nihil, omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie. [eiseres] heeft geen conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Voor de mondelinge behandeling is in conventie al één punt toegekend. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.465,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 maart 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.045,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af, 
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die worden begroot op nihil. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.