ECLI:NL:RBZWB:2025:1486, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-03-2025, BRE 22/6036
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ winkel

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/6036
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de winkel) op 1 januari 2022 (de toestandspeildatum) vastgesteld op € 550.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende onder andere ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar en gebruiker van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. [naam 1], mr. [naam 2], en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de winkel. Het is een winkelruimte (bouwjaar 1950) met een oppervlakte van 3.480 m2 (begane grond 2.208 m2, eerste etage 604 m2 en tweede etage 604 m2), en een kantoorruimte en een opslag/magazijn op de begane grond.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de winkel te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de winkel op de waardepeildatum maximaal € 346.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 550.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de winkel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
      4. Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huur- en verkoopovereenkomsten van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die huur- en verkoopovereenkomsten, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De verkoopcijfers blijken uit de akten van levering, die openbaar en dus raadpleegbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huur- en verkoopovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dat taxatierapport is immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de huur- en verkoopovereenkomsten heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het
      object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 april 2023 door [taxateur] over de winkel is opgemaakt. 
      
      
        In het taxatierapport is een waarde voor de winkel van € 550.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de referentieobjecten [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 7,5. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de referentieobjecten [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats 2] . De winkel is in de beroepsfase uitpandig opgenomen.
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 550.000 niet te hoog is.
      
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
      
      7. Voor de onderbouwing van de waarde heeft de taxateur van de heffingsambtenaar
      
        gebruik gemaakt van referentieobjecten die alle vergelijkbare winkels zijn in [plaats 2] 
         , maar met verschillende bouwjaren. De referentieobjecten zijn kleiner dan de winkel.
        De taxateur heeft een berekening gemaakt aan de hand van huurtransacties van referentieobjecten, die zijn gerealiseerd binnen een jaar voor de waardepeildatum. De huurwaarden van de referentieobjecten zijn € 47 en € 80 per m2. Bij de winkel is uitgegaan van een veel lagere gemiddelde huurwaarde van € 22 per m2, waarin het verschil in grootte tussen de winkel en de referentieobjecten en de afwijkende koudv-factoren (voor de winkel alle vastgesteld op 2) zijn verdisconteerd.  
        De kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van verkooptransacties die zijn gerealiseerd binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum. Uit deze verkooptransacties zijn de kapitalisatiefactoren 9,6 en 10,9 herleid. Voor de winkel is uitgegaan van een lagere kapitalisatiefactor, namelijk 7,5. Vanwege de coronapandemie is een bedrag van € 22.920 (4%) in mindering gebracht op de waarde van de winkel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van deze gegevens de huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat bepaalde berekeningen (zoals belanghebbende die voorstaat, waaronder een bottom-up-berekening van de kapitalisatiefactor) niet zijn gemaakt, leidt er niet toe dat de rechtbank twijfelt aan de hoogte van de waarde.
      
      
    
    
      7.1.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de grootte van het pand van de winkel en dat uitgegaan moet worden van een gemiddelde huurwaarde van € 19 per m2. Belanghebbende heeft dit standpunt niet met stukken onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele stelling een onvoldoende betwisting van de gemotiveerde onderbouwing in het taxatierapport van de heffingsambtenaar, waarin de grootte van het pand is verdisconteerd en is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van € 22. Dit geldt te meer daar de winkel is vergeleken met het referentieobject [referentiewoning 1] , dat in tegenstelling tot de winkel nagenoeg geheel op de eerste etage is gelegen en een huurwaarde heeft van € 47 per m2.
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie. De heffingsambtenaar stelt dat hier voldoende rekening mee is gehouden door conform het eigen beleid een coronakorting toe te passen van 4%, in dit geval een bedrag van € 22.920. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de verkoopprijzen van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Het voorgaande geldt tevens voor de gevolgen van de oorlog in Europa. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de korting van 4% voldoende rekening gehouden met omstandigheden rond de waardepeildatum.
      
    
    
      7.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de winkel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        8. Belanghebbende heeft op 23 december 2022 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
      
      
    
    
      8.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 18 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 maart 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 12 maanden.
      
    
    
      8.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn wordt de omvang van deze vergoeding in dit geval (gelet op de jurisprudentie en de geldende overgangstermijnen) bepaald op € 500 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 1.000.
      
    
    
      8.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 11 november 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/12 deel (€ 166,67) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 833,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat der Nederlanden is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde van de winkel en de aanslagen OZB eigenaar en gebruiker gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      9.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 75 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 18,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. In dit geval brengt dit mee dat de heffingsambtenaar € 9,37 dient te betalen en de Staat € 9,38. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, die aanleiding geven tot een lagere vergoeding dan de standaard forfaitaire vergoeding. De gemachtigde van belanghebbende vraagt standaard om deze vergoeding, ook in zaken en/of op tijdstippen waarin een overschrijding van de redelijke termijn niet aan de orde is. De door hem ingediende stukken hebben voor een zeer groot deel een uniform karakter en zijn dus niet afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. De rechtbank wijkt daarom af van het puntensysteem.
      
    
    
      9.2.
      Voor vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
      
    
    
      9.3.
      De vergoeding van immateriële schade en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 166,67;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 833,33;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 9,37 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 9,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 12 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.  
    
  
  
     Vgl. ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:1974
  
  
     Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 januari 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:74.
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     In navolging van Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.
  
  
     Zie Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.