ECLI:NL:RBZWB:2025:5523, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-08-2025, BRE 24/1966 en 24/7422
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het bezwaar dat ziet tegen de WOZ-beschikking van 2023 is ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. In zoverre is het beroep gegrond. De beroepen zijn voor het overige ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2023 en 2024 niet te hoog zijn vastgesteld.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/1966 en 24/7422
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 augustus 2025 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar en beslissing op het verzoek om ambtshalve vermindering van 
      28 december 2023 en de uitspraak op bezwaar van 24 september 2024.
    
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 26 februari 2023 en 
        25 februari 2024 de waarden van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2022 en 1 januari 2023 vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Tilburg voor de jaren 2023 en 2024 opgelegd. 
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Jaar
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                BRE 24/1966
              
              
                2023
              
              
                € 337.000
              
            
            
              
                BRE 24/7422
              
              
                2024
              
              
                € 392.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende met betrekking tot het belastingjaar 2023 niet-ontvankelijk verklaard, vanwege overschrijding van de bezwaartermijn. Het bezwaarschrift is vervolgens ambtshalve in behandeling genomen en het verzoek om ambtshalve vermindering is afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende met betrekking tot het belastingjaar 2024 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      
        De rechtbank heeft de beroepen op 11 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen: [persoon 1] en [persoon 2] . Belanghebbende is niet ter zitting verschenen. Belanghebbende heeft de rechtbank op 
        26 juni 2025 verzocht om verdaging van de zitting. Daaruit maakt de rechtbank op dat belanghebbende op de hoogte was van de zitting.  De rechtbank heeft het verdagingsverzoek afgewezen (zie 4).
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde bungalow (bouwjaar 1988) met een gebruiksoppervlakte van 104 m2, drie tuinhuizen van 8 m2 en een grondoppervlakte van 280 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaak voor de onderhavige belastingjaren te hoog zijn vastgesteld. In dit kader beoordeelt de rechtbank tevens of de heffingsambtenaar het verzoek om ambtshalve vermindering met betrekking tot het belastingjaar 2023 terecht heeft afgewezen. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de beroepen van belanghebbende niet slagen en dat de waarden van de woning niet te hoog zijn vastgesteld. Verder komt de rechtbank niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek om ambtshalve vermindering. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze oordelen komt en welke gevolgen deze oordelen hebben. 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Vooraf: afwijzing verdagingsverzoek
      
    
    
    
      4.	 De rechtbank heeft op 26 juni 2025 een brief van belanghebbende ontvangen met het verzoek de zitting te verdagen omdat hij wegens een operatieve ingreep en ziekenhuisopname niet op zitting aanwezig kan zijn. De rechtbank heeft belanghebbende bij brief van 26 juni 2025 in de gelegenheid gesteld om het verdagingsverzoek binnen één week met nadere stukken te onderbouwen. Omdat belanghebbende niet binnen de gestelde termijn heeft gereageerd, heeft de griffier vervolgens telefonisch contact opgenomen met belanghebbende. De rechtbank heeft voorafgaand aan de zitting geen reactie van belanghebbende ontvangen. Gelet op het gebrek aan onderbouwing is het verdagingsverzoek dan ook afgewezen. 
    
    
    
      
        Ontvankelijkheid bezwaar 
      
    
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft zich gedurende de beroepsprocedure op het standpunt gesteld dat het bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2023 ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. De tijdigheid van het bezwaarschrift is niet langer in geschil en zal de rechtbank niet ambtshalve toetsen. Dit betekent dat het beroep met zaaknummer 24/1966 gegrond is. 
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft de rechtbank ter zitting verzocht om de zaak niet terug te wijzen maar een inhoudelijk oordeel te geven. De rechtbank begrijpt uit het beroepschrift dat belanghebbende (ook) een inhoudelijk oordeel van de rechtbank wenst. De rechtbank zal daarom, mede uit het oogpunt van proceseconomie en finale geschilbeslechting, zelf in de zaak voorzien. Dit betekent het beroep met betrekking tot het verzoek om ambtshalve vermindering geen behandeling behoeft. 
      
      
        
          WOZ-waarden van de woning (inhoudelijk)
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.4.
      De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildata zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
  
  
    Belastingjaar 2023
    
    
      
        De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
      
    
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 9 april 2025 is opgemaakt. 
      
    
    
      4.7.
      
        In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 380.063 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 43.063 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 337.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , 
        
          [adres 3] en [adres 4] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoning [adres 2] . Hij voert daartoe aan dat deze referentiewoning ingrijpend is verbouwd en dat de verkoopprijs geen reële en markconforme transactie betreft omdat € 100.000 is overboden. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank overweegt dat de aankoopprijs die is betaald voor de referentiewoning [adres 2] de prijs betreft welke door de meestbiedende gegadigde koper besteed zou worden. 
      
    
    
      4.10.
      Ook acht de rechtbank de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende stelt dat bij de waardering van de woning onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning sinds het bouwjaar (1988) niet is gerenoveerd. Slechts enkele aanpassingen zijn verricht ten behoeve van een bewoner met een ernstige spierziekte. Volgens belanghebbende dragen deze aanpassingen echter niet bij aan een waardestijging van de woning. 
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Voor de referentiewoning [adres 2] is een factor 5 toegepast voor de onderhoudsstaat en voorzieningen, resulterend in correcties van respectievelijk € 29.494 en € 39.325. 
      
    
    
      4.13.
      Er heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden en er zijn eveneens geen foto’s overgelegd van de woning door belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende zijn standpunt beter had kunnen onderbouwen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor het voorzieningenniveau van de woning een factor 2 gehanteerd, resulterend in een aftrek van € 22.990. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende rekening gehouden met de gedateerdheid van de woning.  
      
    
    
      4.14.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    Belastingjaar 2024
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.15.
      
        Belanghebbende stelt dat de rechtbank geen uitspraak kan doen over de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024. Daartoe voert hij aan dat de 
        WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 nog niet (definitief) is vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van referentiewoningen rond de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat een eerdere WOZ-waarde van de woning niet relevant is voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.17.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 9 april 2025 is opgemaakt. 
      
    
    
      4.18.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 423.124 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 31.124 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 392.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.19.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      4.20.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Voor de referentiewoning [adres 7] is een factor 2 toegepast voor de voorzieningen, resulterend in een correctie van € 17.914. 
      
    
    
      4.21.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Zorgvuldigheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      4.22.
      Belanghebbende stelt dat hij de e-mail van 12 augustus 2024 van de heffingsambtenaar niet heeft ontvangen. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende in die e-mail verzocht om het bezwaarschrift nader toe te lichten. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar daarom geen uitspraak op bezwaar mogen doen. 
      
    
    
      4.23.
      De rechtbank begrijpt uit het beroepschrift dat belanghebbende een beroep doet op het zorgvuldigheidsbeginsel. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar van 24 september 2024 tevens per e-mail aan belanghebbende heeft toegezonden. Die e-mail is (kennelijk) in goede orde door belanghebbende ontvangen. Dat belanghebbende niet of niet juist heeft doorgegeven dat de toezending van e-mailberichten (mogelijk) naar een ander e-mailadres had gemoeten, is een omstandigheid die de heffingsambtenaar niet kan worden tegengeworpen. De rechtbank acht een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel of enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur daarom niet aanwezig. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep in de zaak met zaaknummer 24/1966 is voor zover het ziet op de 
      niet-ontvankelijkheidverklaring van het bezwaarschrift van 11 april 2024 gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de niet-ontvankelijkheidverklaring. De WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2023 blijven gehandhaafd. 
    
    
    
      5.1.
      Het beroep in de zaak met zaaknummer 24/7422 is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijven. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht dat is betaald in zaaknummer 24/1966 aan belanghebbende vergoeden. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep in de zaak met zaaknummer 24/1966 gegrond voor zover dat betrekking heeft op de niet-ontvankelijkheidverklaring van het bezwaarschrift van 
    11 april 2024; 
    
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 voor zover deze betrekking heeft op de niet-ontvankelijkheidverklaring; 
      
      
        verklaart het beroep in de zaak met zaaknummer 24/1966 voor het overige ongegrond; 
      
      
        verklaart het beroep in de zaak met zaaknummer 24/7422 ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 in de zaak met zaaknummer 24/1966 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 18 augustus 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    Zie in dat kader de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 9 juli 2021, ECLI:NL:CRVB:2021:1500. 
  
  
     Op grond van artikel 8:72, derde lid, sub b, van de Awb.
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 .
  
  
    Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid, van de AWR.