ECLI:NL:GHSHE:2016:46, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-01-2016, HD 200.159.410_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop overeenkomstig model NVM koopakte van woning met kelder uit bouwjaar 1955. Na levering ontdekt de koper dat er na regenval water op de keldervloer komt te staan. Dit blijkt een gevolg te zijn van een ernstig verzakte en lekkende buitenriolering onder de oprit naast de kelderwand, als gevolg waarvan de grond verzadigd is van vocht en bij regenval geen vocht meer kan opnemen. De (kelder van de) woning heeft hierdoor niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn in de zin van artikel 5.3 van de koopakte. De gebreken waren bij het sluiten van de koopovereenkomst niet kenbaar aan de koper in de zin van artikel 5.3 van de koopakte, mede omdat de verkoopster aan de koper had meegedeeld dat zij nimmer wateroverlast had ondervonden in de kelder.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer 200.159.410/01
    
    
    
      
        arrest van 12 januari 2016
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,wonende te [woonplaats 1] ,
    2. [appellante] ,wonende te [woonplaats 1] ,
    
      appellanten, 
      hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,
      advocaat: mr. A.J.L.J. Pfeil te Maastricht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. A.F.J.M. Mulders te Echt,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 4 november 2014 ingeleide hoger beroep van:
    
    
       het tussenvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Sitard-Geleen, van 6 februari 2013;
       het eindvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 6 augustus 2014;
    
    welke vonnissen zijn gewezen tussen [appellant] en [appellante] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 494048, rolnr. CV EXPL 12-3831)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het door de rechtbank Maastricht, sector civiel recht, onder zaaknr. 171118 en rolnr. HA ZA 12-186 gewezen tussenvonnis van 29 augustus 2012, waarbij de rechtbank de zaak ter verdere behandeling heeft verwezen naar de genoemde kantonrechter.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven met twee producties;
      
      
        de memorie van antwoord met een productie.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      a.	[geïntimeerde] is werkzaam als (beëdigd) makelaar en taxateur. [geïntimeerde] is van augustus 2004 tot medio 2011 eigenaresse en bewoonster geweest van de woning aan de [straatnaam][huisnummer A] te [woonplaats 1] . [geïntimeerde] heeft deze woning, die omstreeks 1955 is gebouwd, op enig moment te koop aangeboden.
      b.	[appellant] en [appellante] hebben de woning in het voorjaar van 2011 vier of vijf keer bezichtigd. [appellant] en [appellante] hebben ten behoeve van deze bezichtigingen lijstjes opgesteld van te bespreken punten. Op het lijstje ten behoeve van de bezichtiging van 4 mei 2011 staat onder meer het volgende:
      
        
          “a) Als kleine compensatie, voor wat betreft de vochtige kelder en oprit met gresbuizen, dient u uw prijs te herzien, d.m.v. een “gouden” middenweg te zoeken. Als wij het laatste bod € 430.000,- en het gisteren genoemde bedrag van € 438.000,- bij elkaar optellen en delen door twee, ontstaat een overnameprijs van € 434.000,-. Dit is toch zeker wel redelijk te noemen
        
        
          (…)
        
      
      i. i) Mocht blijken dat b.v. het vocht in de kelder te wijten is aan bouwkundige fouten c.q. tekortkomingen, zult u ons de hiervoor te maken herstelkosten te vergoeden. Clausule hiervoor in de overeenkomst a.u.b. opnemen .”  
      
        Op het lijstje ten behoeve van de bezichtiging van 20 mei 2011 staat onder meer het volgende:
        
          “b) De broer van [appellante] , [broer appellante] , zal zo meteen nog even het pand bekijken op bouwkundige aspecten, c.q. met name de toestand van de kelder en zolder. Dit heeft verder geen invloed op de met u gesloten deal.
        
      
      
        k) Zijn er andere gebreken of bijzonderheden die tot heden nog niet besproken zijn?”
      
      c.	Bij koopovereenkomst van 25 mei 2011 heeft [geïntimeerde] de woning verkocht aan [appellant] en [appellante] voor een koopsom van € 425.000,--. De koopovereenkomst is door [geïntimeerde] opgesteld overeenkomstig het NVM model, en bevat onder meer de volgende bepalingen:  
      
        
          “
          Artikel 5
        
        
          Staat van het onroerend goed, gebruik
        
      
    
    
      5.1
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
      
    
    
      
    
    
      5.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 5.1. van deze overeenkomst.
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn als woonhuis.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 20
        
        
          Mededelingsplicht
        
        
          Verkoper verklaart met betrekking tot het verkochte alle informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht en verklaart alles te hebben medegedeeld wat belangrijk is voor het oordeel van de koper.
        
        
          Onderzoeksplicht
        
        
          Koper verklaart bekend te zijn met de onderzoeksplicht en in de gelegenheid te zijn gesteld het object vooraf te bezichtigen en te onderzoeken of de onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (wonen) nodig zijn. Koper verklaart ermee bekend te zijn met de algehele onderhoudstoestand van het verkochte. Alle kosten en risico’s van onderhoud en vernieuwing – hoe dan ook genaamd – zijn voor rekening en risico van koper.”
        
      
      d.	[geïntimeerde] heeft de woning bij notariële akte van 4 juli 2011 aan [appellant] en [appellante] geleverd. In artikel 5 lid 6 van deze akte heeft [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] gegarandeerd dat de zich in het verkochte bevindende technische installaties en leidingen naar behoren functioneren.
      e.	Op 25 juli 2011 heeft zich na regenval wateroverlast voorgedaan in de kelder van de woning, waarbij een laagje water is komen te staan op de vloer van de kelder.
      f.	Bij brief van 27 juli 2011 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
      
        
          Zoals ik u op 25 juli j.l. al telefonisch meedeelde heeft zich bij het van u op 1 juli j.l. gekochte pand al na korte tijd wateroverlast in de kelder voorgedaan. (…)
        
        
          Tevens gaf u tijdens dit telefoongesprek, alsook bij alle voorafgaande gesprekken aan, dat u maar één keer vocht in de kelder had. Dat gebeurde toen er een buitengewone stortregenbui heel Limburg teisterde. Voor- en nadien had u er nooit last van gehad, verzekerde u ons wederom.
        
        
          Omdat wij ons echter, gezien het feit dat er zich afgelopen weekeinde maar weinig neerslag voordeed, en de in de kelder ingedrongen waterhoeveelheid ca. 10 liter bedraagt, grote zorgen maken, zijn wij voornemens een deskundige in te schakelen, die de oorzaak hiervan, en de middelen dit afdoende te verhelpen, zal moeten vaststellen. (…)
        
        
          U, als Makelaar, had ons zeker erop moeten attenderen, dat de kelder niet alleen vochtig was, maar ook dat er zich, naar relatief weinig neerslag, dit soort problemen konden voordoen.
        
        
          (…)
        
        
          De woning voldoet niet aan de eisen, conform hetgeen met u is overeengekomen.
        
        
          (…) U verzuimde echter ons te informeren over deze (voor ons) verborgen gebreken, waardoor u als makelaar en bewoonster van dit pand, in uw meldplicht tekort bent geschoten, wat wij u zeer kwalijk nemen.”
        
      
      g.	Bij brief van 2 augustus 2011 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:
      
        
          “Reagerend op uw schrijven d.d. zeven en twintig juli tweeduizend elf deel ik u mee, dat ik mij niet herken in de door u geschetste wateroverlast c.q. problematiek.
        
        
          (…)
        
        
          Concluderend:
        
        - in de periode 15-04-20-5-2011 heeft het ook geregend en heeft u meerdere malen door het hele huis gelopen en dan moet u, uw vrouw en de heer [appellante] dit hebben gezien. (…)
        - u had alle vrijheden om vooraf een bouwkundig onderzoek te verrichten, dit heeft u verzuimd;
        - waarom u nu bij geringe neerslag ca. 10 liter water in de kelder aantreft is mij een raadsel. (…)
        - aan mijn informatieplicht aan u heb ik voldaan, van verborgen gebreken is geen sprake.”
      
      h.	[appellant] en [appellante] hebben ir. [deskundige] verzocht een onderzoek te verrichten naar de oorzaken van de door hen ondervonden wateroverlast. [deskundige] heeft op 10 augustus 2011 een oriënterend bezoek gebracht aan de woning en [appellant] en [appellante] vervolgens geadviseerd om de buitenriolering door middel van een cameraonderzoek te laten inspecteren.
      i.	[appellant] en [appellante] hebben verslag van 18 augustus 2011 overgelegd van een door [Riooltechniek] Riooltechniek aan de riolering van de woning verrichte camera-inspectie. In dat verslag staat onder meer het volgende:
      
        
          “Tijdens de inspectie zijn diverse breuken en defecten aangetroffen in de riolering nl:
        
        1) De riolering mbt de afwatering van de achterzijde in het terras is + 30 cm achter de put geheel afgebroken (ernstige lekkage).
        2) De aankoppeling mbt de hwa van het dak van de woning aan de achterzijde vertoont eveneens lekkage (de pvc is dmv metselstenen aangekoppeld op de gressriolering).
        3) Tijdens de inspectie vanaf de hoofdrioolaansluiting teruggaand richting de put zijn diverse putten in de riolering aangetroffen welke in zeer slechte staat verkeren, bovendien vertonen diverse manchetverbindingen in de gress-riolering lekkages omdat deze geheel verschoven zijn.
        
          De algemene indruk van de riolering is slecht, het is zeer raadzaam om de gehele riolering te vervangen door een pvc riolering.”
        
      
      j.	[appellant] en [appellante] hebben een rapport van ir. [deskundige] van 23 september 2011 overgelegd. Op blz. 13 en 14 van dat rapport heeft [deskundige] aan de hand van zijn bevindingen uiteengezet dat – kort gezegd – lekwater uit de gescheurde buitenriolering, gelegen onder de oprit, de bodem onder de oprit heeft verzadigd en dat daardoor al bij geringe regenval wateroverlast optreedt in de kelder via de kelderwand die aan de grond onder de oprit grenst. Verder staat op blz. 13 van dit rapport onder meer het volgende:
      
        
          Evaluatie
        
        
          (…)
        
        
          Uit het schadebeeld leid ik af dat de breuken en zettingen het gevolg zijn van een geleidelijk inwerkend afbraakproces, dat reeds lang voor de levering is ingetreden en dat naar mijn stellige overtuiging reeds voor de levering tot verstoppingen en wateroverlast heeft geleid. (…) Ook de watersporen op de kelderwanden duiden op eerdere lekkages via de doorvoeropeningen van diverse leidingen door de kelderwanden van de achter- en zijgevel. (…) Een dergelijke wateroverlast als afgebeeld op de diverse foto’s kan niet het gevolg zijn van een enkele breuk die tijdens de levering of direct daarna is opgetreden.” 
        
        Op blz. 14 van het rapport staat onder meer het volgende:
        
          “Samenvattend kan het aangetroffen schadebeeld naar mijn mening uitsluitend worden verklaard door rioolgebreken, ontstaan voor de levering van de woning op 27 juni 2011, en waarvan de gevolgen ook reeds voor de levering zichtbaar waren of hadden kunnen zijn, in tegenstelling tot wat de verkoper hierover heeft beweerd.”
        
        Op blz. 17 van het rapport is een begroting opgenomen van de kosten van herstel van de riolering onder de oprit en enkele bijkomende schadeposten. De schadebegroting komt uit op een totaalbedrag van € 11.358,55 inclusief btw. 
      
      k.	Bij faxberichten van 2 en 6 januari 2012 heeft de advocaat van [appellant] en [appellante] de advocaat van [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld een contra-expertise te laten verrichten voordat tot herstel van de riolering zou worden overgegaan. [geïntimeerde] heeft geen gebruik gemaakt van die gelegenheid.
      l.	[appellant] en [appellante] hebben de bestaande betonnen oprit bij de woning laten slopen en de daaronder aanwezige gresbuizen-riolering laten vervangen door een PVC-riolering. De werkzaamheden zijn uitgevoerd van 9 tot en met 11 januari 2012 door [Grond, Straat- en Sloopwerken] Grond, Straat- en Sloopwerken. De heer [vertegenwoordiger] van dat bedrijf heeft in een schriftelijke verklaring van 7 februari 2012 het volgende verklaard over de bevindingen bij het uitvoeren van de werkzaamheden:
      
        
          “In uw opdracht voerden wij tussen 9 en 11 januari 2012 b.g. werkzaamheden uit.
        
        
          Volgens afspraak berichten wij u hiermede over onze bevindingen tijdens de uitvoering hiervan;
        
        
          Geheel volgens afspraak voerden wij op voorgenoemde dagen de ons opgedragen werkzaamheden uit. Al na het verwijderen van de ca. 12-15 cm dikke betonnen oprit, stelden wij vast dat de onderliggende grond erg moerasachtig was. Deze drassige ondergrond bewoog al bij het belopen en vertoonde zelf rattengangen, wat tijdens het ontgraven hiervan bewezen werd door vluchtende ratten. (zie foto’s)
        
        
          Het gresbuizenstelsel was aan meerdere plaatsen beschadigd of ontwricht, waardoor rioolwater in de ondergrond kon indringen, waardoor de grond uiteindelijk met rioolwater verzadigt raakte en tegen de kelderwand drukte. De ontgraven zijwanden van het woonhuis vertonden daarom ook behoorlijke sporen van vocht. De grond was aan de onderkant blauw/zwart verkleurd wat het langdurige inwerken van rioolwater verduidelijkt. Het verbaasd ons dan ook niet dat dit opgesloten vocht zich zijn weg door de kelderwand c.q. fundatienaad en kelderwand zocht, en zodoende in de kelder kon indringen. Ook troffen wij verstopte (dicht geslipte) gresbuizen putten aan, die tevens werden verwijderd c.q. vervangen.
        
        
          Na inspectie van de kelder, heden op 6 februari 2012, bleek dat er geen nieuw riool- of hemelwater was ingedrongen, en de kelder een droge vloer en droge muren vertoonde, waardoor wij durven te veronderstellen, dat de eerdere problemen voor goed zijn verholpen.”
        
      
      
      
        3.2.1.
        In de onderhavige procedure vorderden [appellant] en [appellante] in eerste aanleg, na hun eis bij akte van 19 maart 2014 te hebben vermeerderd, samengevat weergegeven:
        
          
            wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst zoals omschreven in de dagvaarding in eerste aanleg overeenkomstig artikel 3:53 lid 2 BW (althans, naar het hof begrijpt, artikel 6:230 lid 2 BW), althans gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst zoals omschreven in de dagvaarding in eerste aanleg;
          
          
            veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] te betalen:
          
        
        
          i. € 11.371,16 ter zake de door [appellant] en [appellante] gemaakte en nog te maken kosten van onderzoek en herstel, vermeerderd met wettelijke rente;
          ii. € 1.412,76 althans € 768,-- ter zake buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
          iii. € 246,84 ter zake de kosten die [deskundige] in verband met het getuigenverhoor aan [appellant] en [appellante] in rekening heeft gebracht, te vermeerderen met wettelijke rente;
          met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente daarover. De onder b i genoemde hoofdsom van € 11.371,16 bestaat uit de volgende posten:
        
        
           € 10.482,85 € 10.482,85 ter zake herstelkosten;
           € 10.482,85 €      245,-- ter zake de door [Riooltechniek] Riooltechniek verrichte camera-inspectie;
           € 10.482,85 €      643,31 ter zake het deskundigenrapport van ir. [deskundige] . 
        
        
      
      
        3.2.2.
        
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
        
      
      
        3.3.1.
        
          [appellant] en [appellante] hebben de zaak aangebracht bij de sector civiel recht van de rechtbank Maastricht. Bij tussenvonnis van 29 augustus 2012 (zaaknummer 171118 / HA ZA 12-186) heeft de rechtbank de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de sector kanton, locatie Sittard - Geleen .
        
      
      
        3.3.2.
        In het tussenvonnis van 6 februari 2013 heeft de kantonrechter [appellant] en [appellante] toegelaten te bewijzen dat [geïntimeerde] weet heeft gehad van (significant) meer wateroverlast in de kelder dan voorafgaand aan de koop aan [appellant] en [appellante] gemeld.   
        
      
      
        3.3.3.
        In het eindvonnis van 6 augustus 2014 heeft de kantonrechter [appellant] en [appellante] niet in de bewijslevering geslaagd geacht. In het dictum van dit vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] en [appellante] afgewezen en [appellant] en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.
        
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd, het alsnog toewijzen van hun vorderingen. 
      
      
        
          Naar aanleiding van de grieven
        
      
      
      
        3.5.1.
        
          [appellant] en [appellante] hebben in de toelichting op hun derde grief gesteld dat zij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof willen voorleggen. Het hof zal de grieven daarom niet afzonderlijk behandelen maar beoordelen of de vorderingen van [appellant] en [appellante] op de door hen aangevoerde gronden kunnen worden toegewezen.
        
      
      
        3.5.2.
        
          
            [appellant] en [appellante] hebben aan hun vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
          Na de levering van de woning hebben [appellant] en [appellante] meermalen ernstige wateroverlast (ondergelopen vloer) ondervonden in de kelder. Bij de onderzoeken die [appellant] en [appellante] hebben laten uitvoeren, is gebleken dat deze wateroverlast veroorzaakt werd door defecten aan de buitenriolering onder de oprit. Door die defecten kwam er al bij regenval van niet uitzonderlijke aard, water op de keldervloer te staan. [geïntimeerde] moet toen zij eigenaresse van de woning was, ook dergelijke wateroverlast ondervonden hebben. [geïntimeerde] heeft dat ten onrechte verzwegen en daarentegen aan [appellant] en [appellante] gezegd dat zij – behoudens één zeer uitzonderlijke situatie – nooit wateroverlast heeft gehad in de kelder. De vorderingen van [appellant] en [appellante] moeten daarom worden toegewezen op grond van bedrog althans dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW. Bovendien voldeed de woning vanwege de genoemde gebreken niet aan hetgeen [appellant] en [appellante] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Voor zover [geïntimeerde] niet van de gebreken op de hoogte was, is er sprake van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. In elk geval is [geïntimeerde] tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. In de gegeven omstandigheden is partiële ontbinding van de overeenkomst met verlaging van de koopprijs, althans toekenning van schadevergoeding, gerechtvaardigd.   
        
        
      
      
        3.5.3.
        
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat zij in de woning ooit – behoudens een eenmalig geval van uitzonderlijke regenval – last heeft gehad van water dat op de keldervloer kwam te staan. Zij stelt daarom dat zij geen mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [geïntimeerde] is ook geen sprake van wederzijdse dwaling en voldoet de geleverde woning aan de koopovereenkomst, aangezien de koper van een woning die in 1955 is gebouwd, rekening moet houden met de mogelijkheid van gebreken zoals nu door [appellant] en [appellante] gesteld. 
        
      
      
        3.6.1.
        Het hof zal eerst onderzoeken of de woning voldeed aan hetgeen [appellant] en [appellante] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Het hof stelt in verband daarmee het volgende voorop. Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het genoemde lid 2 bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
        
      
      
        3.6.2.
        Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat de partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat in de artikelen 5.1 en 5.3 een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. Volgens de heersende leer bevat artikel 5.1 van het NVM-model de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een ‘exoneratie’ ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. Volgens de heersende leer wordt in artikel 5.3 echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel van art. 5.1 gemaakt. Met art. 5.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de derde volzin van art. 5.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.
        
      
      
        3.6.3.
        
          Bij arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wijze waarop de bepalingen uit de NVM-koopakte moeten worden uitgelegd. Het ging in dit arrest over de vraag wat onder het begrip ‘normaal gebruik’ in het oude art. 5.3 moet worden verstaan. De Hoge Raad heeft vooropgesteld dat de uitleg van art. 5.3 dient te geschieden met inachtneming van de bekende ‘Haviltex-maatstaf’, die meebrengt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Vervolgens heeft de Hoge Raad overwogen
          
            “Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”
          
        
        
      
      
        3.6.4.
        Naar het oordeel van het hof moeten de artikelen 5.1 en 5.3 van de in dit geval tussen partijen gesloten overeenkomst eveneens op voormelde wijze worden uitgelegd. Dat [geïntimeerde] nog een tussenzin aan artikel 5.3 heeft toegevoegd (luidende: “een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 5.1 van deze overeenkomst”) voert naar het oordeel van het hof niet tot een ander oordeel.
        
      
      
        3.7.1.
        Als komt vast te staan dat op de keldervloer van de onderhavige woning in 2011 reeds bij niet uitzonderlijke regenval water kwam te staan, moet naar het oordeel van het hof worden gezegd dat in 2011 sprake was van een gebrek dat een normaal gebruik van (de kelder van) de woning verhinderde. Een normaal gebruik van de onderhavige kelder, met een betegelde keldervloer, brengt immers mee dat op die keldervloer zaken kunnen worden neergezet en dat die zaken niet bij elke niet uitzonderlijke regenval nat worden. 
        
      
      
        3.7.2.
        Dat op de keldervloer al enkele weken na de levering van de woning aan [appellant] en [appellante] bij de eerste redelijke regenval een laag water is komen te staan, is door [geïntimeerde] niet gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg bij conclusie van antwoord (blz. 4, vierde alinea) nog wel gesuggereerd dat [appellant] en [appellante] wellicht zelf de keldervloer onder water hebben gezet, maar [geïntimeerde] heeft dat niet onderbouwde verweer in hoger beroep niet gehandhaafd. In de memorie van antwoord (punt 7) heeft zij erkend dat [appellant] en [appellante] wateroverlast hebben ondervonden. Bovendien moet die wateroverlast (water op keldervloer na regenval) naar het oordeel van het hof bewezen worden geacht op grond van de door [appellant] en [appellante] overgelegde foto’s, bezien in verband met het rapport van [Riooltechniek] Riooltechniek van 18 augustus 2011, de verklaring van [vertegenwoordiger] van 7 februari 2012 en het rapport van [deskundige] van 23 september 2011. Met name in het rapport van [deskundige] wordt, mede op basis van de onderzoeksbevindingen van [Riooltechniek] Riooltechniek, op gedetailleerde en inzichtelijke wijze uiteen gezet dat lekwater uit de gescheurde buitenriolering, gelegen onder de oprit, de bodem onder de oprit heeft verzadigd en dat daardoor al bij geringe regenval de situatie ontstaat dat de bodem het regenwater niet meer kan opnemen, waardoor wateroverlast optreedt in de kelder via de doorvoeropeningen van diverse leidingen door de kelderwanden in de nabijheid van de grond onder de oprit. In het rapport van [deskundige] is ook op inzichtelijke wijze uiteen gezet dat het ontstaan van de schade aan de riolering en het verzadigd raken van de grond een langdurig proces is geweest en dat de gebreken op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en ook voordien al aanwezig moeten zijn geweest. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] de bevindingen en conclusies van [deskundige] onvoldoende gemotiveerd betwist. Daar komt bij dat [appellant] en [appellante] bij conclusie na tussenvonnis een schriftelijke verklaring hebben overgelegd van dhr. [vertegenwoordiger Riooltechniek] van [Riooltechniek] , waaruit blijkt dat het riool onder de oprit omstreeks 2002/2003 al lek was. [geïntimeerde] heeft deze verklaring niet gemotiveerd betwist.
        
      
      
        3.7.3.
        Naar het oordeel van het hof vormen, naast de wateroverlast in de kelder, ook de ernstige gebreken aan de buitenriolering gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen in de zin van artikel 5.3 van de overeenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat in het rapport van [deskundige] op blz. 15 op inzichtelijke wijze uiteen is gezet dat deze gebreken op zo kort mogelijke termijn hersteld moeten worden om schadelijke gevolgen voor de woning, onder meer verband houdend met uitspoeling en verweking van de grondlaag met afnemend draagvermogen van de bodem tot gevolg, te voorkomen. Een normaal gebruik van de woning impliceert ook een normaal gebruik van de riolering, zonder dat daarbij de vrees hoeft te bestaan dat door dat gebruik uitspoeling en verweking van de grondlaag optreedt met afnemend draagvermogen van de bodem tot gevolg. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] in artikel 5 lid 6 van de leveringsakte aan [appellant] en [appellante] heeft gegarandeerd dat de zich in het verkochte bevindende leidingen naar behoren functioneren. [appellant] en [appellante] hebben zich in de onderhavige procedure op deze garantie beroepen en [geïntimeerde] heeft daar geen verweer tegen gevoerd. De problemen met de riolering vormen voorts de oorzaak van de wateroverlast in de kelder.
        
      
      
        3.8.1.
        Het hof komt daarmee toe aan de vraag of de hiervoor genoemde gebreken aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Indien dat het geval is, hoefde [geïntimeerde] ingevolge artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet voor de afwezigheid van de gebreken in te staan.
        
      
      
        3.8.2.
        
          [geïntimeerde] heeft betoogt dat de gebreken voor [appellant] en [appellante] kenbaar waren. Zij heeft in dat verband gewezen op het bouwjaar van de woning (1955). Verder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] wist dat onder de oprit gresbuizen aanwezig waren. Volgens [geïntimeerde] is het niet ongewoon dat bij woningen van deze leeftijd problemen ontstaan met gresrioleringen zodat die moeten worden uitgraven en vervangen door PVC. Volgens [geïntimeerde] komt dat voor rekening van [appellant] en [appellante] . [geïntimeerde] heeft in dit verband voorts gewezen op het door [appellant] ten behoeve van de bezichtiging van 4 mei 2011 opgestelde lijstje van bespreekpunten, waarin [appellant] heeft getracht om in verband met “de vochtige kelder en oprit met gresbuizen” een prijsverlaging te bedingen.
        
      
      
        3.8.3.
        Naar het oordeel van het hof kunnen deze stellingen van [geïntimeerde] echter niet de conclusie dragen dat de ernstige gebreken die na onderzoek zijn geconstateerd, aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft immers erkend dat zij op de vraag van [appellant] en [appellante] of zij ooit wateroverlast had ondervonden in de kelder, ontkennend heeft geantwoord (afgezien van het éénmalige geval met uitzonderlijke weersomstandigheden). Gelet op dat antwoord hadden [appellant] en [appellante] geen aanleiding om te veronderstellen dat er reeds bij niet uitzonderlijke regenval water op de keldervloer zou komen te staan, en evenmin om te vermoeden dat de gressriolering die zich onder de oprit in de directe nabijheid van de kelderwand bevond, in ernstige mate verzakt was en lekte. Dat de kelder bij de bezichtigingen “muf” rook en opgedroogde vochtplekken op de muren had, voert niet tot een ander oordeel. Dat kan bij een oudere kelder niet ongewoon worden geacht en hoeft er voor kopers als [appellant] en [appellante] niet op te duiden dat sprake is van ernstige problemen in de hiervoor omschreven zin.
        
      
      
        3.8.4.
        Dat in de kelder een waterstofzuiger stond, brengt naar het oordeel van het hof evenmin mee dat de bovengenoemde gebreken aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren. [geïntimeerde] heeft immers verklaard dat zij die waterstofzuiger gebruikte voor het reinigen van de siergrindvloeren van de kantoren in het pand, en gesteld dat zij geen wateroverlast ondervond in de kelder. [appellant] en [appellante] mochten in de gegeven omstandigheden van de juistheid van die mededeling uitgaan. Ook de omstandigheid dat de kasten in de kelder ten tijde van de bezichtigingen op vlonders stonden, zoals zichtbaar op de door [appellant] en [appellante] als prod. 21 bij conclusie na enquête overgelegde foto, brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat de gebreken aan [appellant] en [appellante] kenbaar waren. [geïntimeerde] heeft dat ook niet betoogd. Doorslaggevend blijft in dit verband de mededeling van [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] dat van wateroverlast in de kelder geen sprake was. 
        
      
      
        3.9.1.
        Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerde] in de nakoming van de koopovereenkomst is tekortgeschoten door, in strijd met de door [geïntimeerde] in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie, aan [appellant] en [appellante] de woning te leveren met de genoemde gebreken aan de buitenriolering onder de oprit en de als gevolg daarvan optredende wateroverlast in de kelder. Voor zover [geïntimeerde] heeft willen stellen dat de tekortkoming niet aan haar toe te rekenen is, verwerpt het hof dat verweer. De tekortkoming komt op de voet van artikel 6:75 BW “krachtens rechtshandeling” voor haar rekening, en wel vanwege het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst.
        
      
      
        3.9.2.
        Dit brengt mee dat de schade die [appellant] en [appellante] door deze tekortkoming hebben geleden, op de voet van artikel 6:74 BW voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking komt. Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] dat zij niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim is geraakt. [geïntimeerde] heeft immers onder meer bij haar brief van 2 augustus 2011 uitdrukkelijk geweigerd aansprakelijkheid te erkennen. Het verzuim is daardoor op de voet van artikel 6:83 sub c BW ingetreden en ingebrekestelling kon bovendien ingevolge artikel 6:82 lid 2 BW plaatsvinden door een schriftelijke mededeling, welke aansprakelijkstelling in dit geval ook heeft plaatsgevonden. 
        
      
      
        3.9.3.
        Het hof verwerpt voorts het verweer van [geïntimeerde] dat de koopovereenkomst ingevolge artikel 10 lid 2 van die overeenkomst alleen kan worden ontbonden na een voorafgaande ingebrekestelling. Dat artikel heeft betrekking op een volledige ontbinding van de koopovereenkomst en die wordt in dit geval niet gevorderd. [appellant] en [appellante] maken uitsluitend aanspraak op vergoeding van de door de tekortkoming van [geïntimeerde] geleden schade. Dat [appellant] en [appellante] in dat kader onder meer hebben gesproken over een partiële ontbinding voert niet tot een ander oordeel.
        
      
      
        3.9.4.
        
          [geïntimeerde] heeft met een beroep op de slotzin van artikel 20 van de koopovereenkomst aangevoerd dat “eventuele gebreken voor risico van de koper zijn”. Dat artikel heeft echter met name betrekking op kosten van normaal onderhoud en vernieuwing, en doet geen afbreuk aan de in artikel 5.3 door [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] gegeven garantie dat de woning de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn.
        
      
    
    
      3.10.
      Omdat de vordering van [appellant] en [appellante] tot schadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] wordt toegewezen, hoeven de grondslagen bedrog en dwaling niet meer besproken te worden. [appellant] en [appellante] willen met die grondslagen immers slechts hetzelfde bereiken, vergoeding van de door hen gemaakte herstelkosten met nevenvorderingen. Ook partiële ontbinding van de koopovereenkomst is niet aan de orde. Omdat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot schadevergoeding, is voor een partiële ontbinding van de koopovereenkomst en een daaraan gekoppelde verlaging van de koopprijs geen grond meer.
      
      
        3.11.1.
        
          [appellant] en [appellante] hebben in punt 24 van de inleidende dagvaarding gesteld dat de kosten van herstel van de gebreken aan de riolering onder de oprit € 10.482,85 hebben bedragen. Naar het hof begrijpt, betreft dat de bedragen van € 10.037,65 en € 445,20 die genoemd zijn op blz. 17 van het rapport van [deskundige] . 
        
      
      
        3.11.2.
        Het hof acht het bedrag van € 445,20 niet toewijsbaar. Dat bedrag ziet op het fixeren, isoleren en texen van de kelderwanden. [appellant] en [appellante] wisten al voor het sluiten van de koopovereenkomst dat deze werkzaamheden moesten worden uitgevoerd; het is hen bij de laatste bezichtiging door de zwager van [appellant] geadviseerd.
        
      
      
        3.11.3.
        Ter beoordeling resteert dus de gestelde kostenpost van € 10.037,65. [geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat [appellant] en [appellante] tot dat bedrag kosten hebben gemaakt. [geïntimeerde] heeft wel reeds in eerste aanleg (conclusie van dupliek, blz. 5) aangevoerd dat genoemd bedrag niet alleen betrekking heeft op de kosten van het herstel c.q. de vernieuwing van de buitenriolering, maar tevens de kosten van nieuwe bestrating omvat. Volgens [geïntimeerde] komen die kosten niet voor haar rekening. [appellant] en [appellante] hebben op dat verweer niet gemotiveerd gereageerd. Het hof constateert dat in de door [deskundige] gemaakte schadebegroting (blz. 17 van diens rapport) een bedrag van omstreeks € 5.000,-- betrekking heeft op het leveren, storten en afvlinderen van nieuwe betonplaten voor de oprit, inclusief het zagen van schijnvoegen. Omdat [appellant] en [appellante] niet hebben betwist dat het ook mogelijk zou zijn geweest om de oude betonplaten na herstel van de riolering terug te plaatsen, zal het hof een bedrag van afgerond € 5.000,-- voor eigen rekening van [appellant] en [appellante] laten. Dat bedrag kan niet worden gezien als kosten van herstel van de buitenriolering.
        
      
      
        3.11.4.
        
          
            [geïntimeerde] heeft voorts reeds in eerste aanleg aangevoerd dat een matiging van de schadevergoeding op zijn plaats is omdat [appellant] en [appellante] nu beschikken over een nieuwe buitenriolering van PVC-buizen, in plaats van een buitenriolering van gresbuizen uit 1955. 
          Naar het oordeel van het hof hebben [appellant] en [appellante] niet gemotiveerd betwist dat de waarde van hun woning in enige mate in waarde is gestegen door het feit dat de woning nu beschikt over een vrij nieuwe (in 2012 aangebrachte) buitenriolering van pvc in plaats van een uit 1955 daterende buitenriolering van gresbuizen. Om die reden is het niet redelijk om de totale kosten van de aanleg van de nieuwe riolering geheel ten laste van [geïntimeerde] te brengen. Het hof zal om deze reden het door [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] te vergoeden bedrag matigen tot € 4.000,--. [appellant] en [appellante] hebben aanspraak gemaakt op vergoeding van wettelijke rente vanaf 4 juli 2011. Omdat het herstel is uitgevoerd in januari 2012 en mag worden aangenomen dat dit kort nadien in rekening is gebracht en betaald, zal het hof de wettelijke rente over het bedrag van € 4.000,-- toekennen vanaf 1 februari 2012.
        
        
      
      
        3.12.1.
        
          [appellant] en [appellante] hebben aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Naar het oordeel van het hof staat gelet op de bij de inleidende dagvaarding overgelegde producties in voldoende mate vast dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht door de advocaat van [appellant] en [appellante] . Het hof zal aan [appellant] en [appellante] overeenkomstig de aanbevelingen uit het rapport VoorWerk II een vergoeding toekennen van € 768,--. Over dat bedrag is de gevorderde wettelijke rente toewijsbaar vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 24 april 2012.
        
      
      
        3.12.2.
        Het hof zal de kosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen compenseren, behoudens voor zover het de kosten van de getuigenverhoren en de conclusies na de getuigenverhoren betreft. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de vordering van [appellant] en [appellante] weliswaar ten dele wordt toegewezen, maar ook in belangrijke mate niet toewijsbaar is. Verder neemt het hof hierbij in aanmerking dat [appellant] en [appellante] een deel van de kosten van het geding in eerste aanleg nodeloos hebben veroorzaakt, door het geding ten onrechte niet aanhangig te maken bij de kantonrechter. Om deze redenen acht het hof het passend om uitsluitend de kosten van de getuigenverhoren en de conclusies na de getuigenverhoren voor rekening van [geïntimeerde] te brengen. Voor het overige acht het hof een compensatie van de kosten van het geding in eerste aanleg, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen, passend. 
        
      
      
        3.12.3.
        Het voorgaande brengt mee dat het door [appellant] en [appellante] bij wege van vermeerdering van eis gevorderde bedrag van € 246,84, dat in wezen de getuigentaxe ter zake het verhoor van de getuige [deskundige] betreft, toewijsbaar is. Over dat bedrag is, zoals gevorderd, de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 13 mei 2013.
        
      
      
        3.12.4.
        Het hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Hoewel de gevorderde schadevergoeding slechts ten dele is toegewezen, is de aansprakelijkheidsvraag in het voordeel van [appellant] en [appellante] beantwoord. Om die reden heeft [geïntimeerde] te gelden als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
        
      
      
        3.12.5.
        Het hof zal dit arrest, zoals door [appellant] en [appellante] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
        
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt:
    
    
       het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Sitard- Geleen , onder zaaknummer 494048 en rolnummer CV EXPL 12-3831 gewezen tussenvonnis van 6 februari 2013;
       het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 494048 en rolnummer CV EXPL 12-3831 gewezen eindvonnis van 6 augustus 2014;
    
    
    
      opnieuw rechtdoende:
    
    
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] € 4.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 februari 2012;
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] € 768,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 24 april 2012 2012;
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] € 246,84 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 13 mei 2013;
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de in eerste aanleg gehouden getuigenverhoren en de nadien in eerste aanleg gewisselde conclusies, aan de zijde van [appellant] en [appellante] tot op heden begroot op € 500,-- aan salaris gemachtigde (naast het zojuist genoemde bedrag van € 246,84);
       compenseert voor het overige de kosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] en [appellante] op € 93,80 aan dagvaardingskosten, € 704,-- aan vast recht en op € 632,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      bepaalt dat voormeld bedrag van € 500,-- en de bedragen van de kostenveroordeling ter zake de kosten van het hoger beroep binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 januari 2016.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer