ECLI:NL:RBMNE:2025:3375, Rechtbank Midden-Nederland, 08-07-2025, 23/6180
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; eigen aankoopcijfer; KOUDV-factoren; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/6180
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 949.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 5 juni 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2002 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde garage van 22 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 233 m² en een perceeloppervlakte van 296 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 860.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 949.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de eigen aankoop op 
    24 maart 2020 voor € 820.000,- en drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 11 oktober 2020 voor € 1.377.500,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 7 november 2020 voor € 780.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 6 september 2021 voor € 918.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij deze combinatie van referentiewoningen heeft gekozen, omdat de woning moeilijk vergelijkbaar is. [straat ] is namelijk een andersoortige straat binnen de wijk en er zijn lang geen woningen verkocht in deze straat. De woning heeft qua type kenmerken van een vrijstaande woning  maar ook van een geschakelde woning en een eindwoning. De taxateur heeft voor de referentiewoning [adres 2] gekozen, omdat het een vrijstaande woning is. Als de woning met allemaal vrijstaande woningen zou worden vergeleken zou de prijs per m² van de woning stijgen. Daarom heeft de heffingsambtenaar ook de [adres 3] en [adres 4] als referentiewoningen gebruikt. Dit zijn andere types woningen, maar deze liggen in de buurt van de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de ligging, de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Eigen aankoopcijfer
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat hij op 24 juli 2020 de woning heeft gekocht voor € 820.000,-. Dat betekent dat de waarde van de woning van eiser in een periode van minder dan anderhalf jaar met bijna 16 % zou zijn gestegen. Eiser meent dat het eigen aankoopcijfer van € 820.000,- bepalend is geweest voor het prijsniveau in 2020.
    
    
      9.1
      Voor zover eiser stelt dat de WOZ-waarde ten opzichte van het eigen aankoopcijfer te veel is gestegen, verwijst de heffingsambtenaar naar de trendpercentages in de matrix, waaruit blijkt dat dit niet zo is. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat het eigen aankoopcijfer eigenlijk buiten de termijn valt van de waardepeildatum. Om het voor eiser inzichtelijk te maken heeft hij toch in de taxatiematrix het eigen aankoopcijfer, geïndexeerd met behulp van de trendcijfers, opgenomen. De taxateur heeft, ten gunste van eiser, het trendcijfer voor het type eindwoning toegepast. Dit zou leiden tot een geïndexeerde waarde van € 1.018.000,- voor de woning op de waardepeildatum, als zou worden uitgegaan van de eigen aankoopprijs. De waarde van de woning is echter aanzienlijk lager vastgesteld op € 949.000,-.De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Ook uit de geïndexeerde eigen aankoopprijs blijkt dus dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met KOUDVL-factoren van de woning
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat het perceel van de woning ongebruikelijk klein is. Er is slechts een zeer kleine tuin, wat in deze omgeving ongebruikelijk is. Daarnaast meent eiser dat het energielabel A niet meer aan de eisen deze tijd voldoet. Het aanzienlijk aantal dakgoten is voor grote delen overtrokken met bitumen. Deze vertonen uitdrogingsverschijnselen en zullen op enige termijn moeten worden vernieuwd. Verder is volgens eiser het voorzieningenniveau gedateerd. Het functioneert, maar het is minstens twintig jaar oud. Ook hier zijn in de toekomst verdere stappen onvermijdelijk. Tot slot wijst eiser op de ligging van zijn woning. De omgeving van eiser is een chique buurt, terwijl de woning van eiser een nieuwbouwwoning is die hier niet in past. De enige goed vergelijkbare woningen zijn de woningen die in dezelfde straat zijn gelegen. Ook daar heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat de woning van eiser energielabel A heeft en de referentiewoningen referentielabel E en B. Het energielabel van eiser is dus beter. Als het energielabel van eiser verouderd zou zijn en tussen energielabel B en E gewaardeerd zou worden, dan zou dat al verdisconteerd zijn in de transactieprijzen. De heffingsambtenaar stelt verder dat de taxateur het voorzieningenniveau met een ‘3’ als normaal heeft beoordeeld en dat van de referentiewoningen ook. Verder meent de heffingsambtenaar dat de ligging van de referentiewoningen niet beter is. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat er in de straat van eiser geen woningen zijn verkocht rondom de waardepeildatum en dat deze daarom niet als vergelijking kunnen fungeren.
      
    
    
      10.2
      De rechtbank overweegt hierover dat eiser niet voldoende heeft onderbouwd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging van de woning. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom hij heeft gekozen voor de referentiewoningen en daarmee aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      11.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.