ECLI:NL:RBMNE:2025:3958, Rechtbank Midden-Nederland, 26-05-2025, 24/717
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/717
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 333.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1988 gebouwde rijwoning met een vrijstaande berging/schuur van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2  en ligt op een kavel van 135 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 333.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 388.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 410.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 29 juni 2022 voor € 360.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen waarvan twee in dezelfde straat, hetzelfde bouwjaar hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken 
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de keuken gedateerd is. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen als ‘normaal’ worden gekwalificeerd. In het woningwaarderapport en in bijlage 7 bij het verweerschrift zijn foto’s toegevoegd. De keuken ziet er volgens de heffingsambtenaar netjes uit. Voor zover eiser aanvoert dat er onvoldoende rekening gehouden is met gedateerde voorzieningen, is daar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de foto’s uit het woningwaarderapport en de foto’s die de heffingsambtenaar heeft bijgevoegd volgt niet dat het voorzieningenniveau op lager dan normaal gekwalificeerd had moeten worden. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, waardoor hier voldoende ruimte in zit De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat geen energielabel van de woning bekend is. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      
      
        11. 	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leefkwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling kunnen potentiële kopers afschrikken. De referentiewoningen liggen volgens eiser niet nabij een snelweg. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat voor zover hij kan nagaan de woning op 1,2 kilometer hemelsbreed van de Rijksweg A2 ligt en nabij de [straat] . Van echte verkeershinder kan op deze afstand volgens de heffingsambtenaar niet worden gesproken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de referentiewoningen in dezelfde wijk liggen, waarvan twee zelfs in dezelfde straat. Eventuele overlast zal, indien dat bij de woning aanwezig is, ook aanwezig zijn bij de referentiewoningen. Daardoor is een eventuele mindere ligging vanwege de Rijksweg A2 (of de [straat] ) in de verkoopprijzen van die referentiewoningen verdisconteerd. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).