ECLI:NL:GHDHA:2025:1790, Gerechtshof Den Haag, 02-09-2025, 200.334.894/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koper van een woning is toerekenbaar tekortgeschoten. Beroep op overmacht slaagt niet. Aan matiging van de contractuele boete wordt niet toegekomen. Schade is voldoende onderbouwd door verkopers.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.334.894/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/10/653070 / HA ZA 23-159 
    
    
    
    
      
        Arrest van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellant in principaal hoger beroep,
      verweerder in incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [appellant],
      advocaat: mr. M.Z.D. Nasrullah, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1],
    
      2. [geïntimeerde 2],
      beiden wonend in [woonplaats],
      verweerders in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
  
  
    
      1Zaak in het kort
    
      1.1
      
        [geïntimeerden] hebben een woning aan [appellant] verkocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [appellant] vóór een bepaalde termijn zekerheid moet stellen en de woning moet overnemen. Volgens [geïntimeerden] is [appellant] in deze verplichtingen toerekenbaar tekortgeschoten. Daarom vorderen zij een verklaring voor recht dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten, en daarnaast betaling van de contractuele boete en een schadevergoeding. [appellant] beroept zich op overmacht en verzoekt om matiging van de boete.
    
    
      1.2
      De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank, maar wijst na eiswijzing direct een schadevergoeding toe in plaats van te verwijzen naar de schadestaatprocedure.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 2 november 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 2 augustus 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 5 december 2023, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 6 februari 2024;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant];
        
        
          de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende akte wijziging en vermeerdering van eis van [geïntimeerden], met bijlagen.
        
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] heeft niet tijdig een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep genomen. Daarom is het recht daartoe vervallen.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Bij koopovereenkomst van 6 april 2022 hebben [geïntimeerden] aan [appellant] een woning verkocht voor € 835.000,00. Voor zover van belang, bevat de koopovereenkomst de volgende bepalingen:
      
      
        ‘Artikel 4 Juridische overdracht
      
    
    
      4.1.
      
        De akte van levering zal gepasseerd worden op 
        1 september 2022
         of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)
      
      
        
          Artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
        
      
    
    
      5.1.
      
        Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze 
        uiterlijk op 15 juli 2022
         een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van 
        € 83.500,- (…)
    
    
      5.2.
      
        In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in Artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)
      
      
        
          Artikel 14 Ingebrekestelling/Ontbinding
        
      
    
    
      14.1.
      
        Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
      
    
    
      14.2.
      
         Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.’
    
    
      3.2
      
        [appellant] heeft op 15 juli 2022 geen bankgarantie gesteld en ook geen waarborgsom gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris. Op 19 juli 2022 heeft [appellant] aan de verkoopmakelaar van [geïntimeerden] (hierna: de verkoopmakelaar) verzocht om uitstel van betaling voor twee weken, uiterlijk tot 5 augustus 2022.
    
    
      3.3
      Naar aanleiding van dit verzoek heeft er op 22 juli 2022 een gesprek plaatsgevonden tussen partijen op het kantoor van de verkoopmakelaar. De uitkomst van dit gesprek was dat [appellant] aan [geïntimeerden] een voorstel zou doen om alsnog aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Voor zover relevant, heeft [appellant] op 26 juli 2022 aan de verkoopmakelaar het volgende bericht:
      
      
        ‘Hierbij wil ik graag het volgende voorstellen:
      
      
      
        
          - afname datum 30-11-2022
          
          - 5% waarborgsom voor 28-08-2022 – met opdracht aan de notaris om de gelden gelijk te beschikken te stellen.
        
        
          - vergoeding voor alle gemaakte kosten/schade vanaf 1 september t/m datum afname.’
      
    
    
      3.4
      Voor zover van belang, heeft de verkoopmakelaar in reactie op dit voorstel aan [appellant] het volgende bericht:
      
      
        ‘Verkoper toont begrip voor de situatie en stelt koper in de gelegenheid om tot uiterlijk 20 augustus 2022 de zgn bankgarantie of waarborgsom ad 10% van de koopsom af te geven bij de betrokken notaris (…). 
      
      
      
        
          Indien koper de waarborgsom cq bankgarantie heeft geregeld op uiterlijk 
          20 augustus 2022
           dan geeft verkoper aan koper de gelegenheid om het pand uiterlijk op 
          30 november 2022 
          af te nemen middels notariële overdracht. Alle bijkomende kosten voor de vertraging vanaf 1 september 2022 tot de notariële overdracht, zullen door koper worden vergoed per datum van de notariële overdracht. 
        
      
      
      
        
          Indien koper de bankgarantie cq waarborgsom niet op 20 augustus heeft geregeld dan zal koper onmiddellijk in gebreke worden gesteld en zal koper tevens worden gehouden aan de afgesproken datum van de notariële overdracht op 1 september 2022.’
      
    
    
      3.5
      Op 19 augustus 2022 heeft [appellant] een waarborgsom van € 20.000,00 gestort op de derdenrekening van de notaris. Vervolgens heeft [appellant] op 23 augustus 2022 een e-mail aan de verkoopmakelaar gestuurd waarin hij [geïntimeerden] verzoekt om extra tijd om de rest van de waarborgsom over te maken. Voor zover relevant, heeft de verkoopmakelaar op 24 augustus 2024 aan [appellant] het volgende bericht:
      
      
        ‘Wij zouden het enorm waarderen als u op uiterlijk vrijdag 9 september 2022 nogmaals een storting kan doen bij de notaris van minimaal € 25.000,- en vervolgens op 23 september 2022 nogmaals € 25.000,- en dan als laatste termijn per 7 oktober 2022 het laatste deel.’
      
    
    
      3.6
      Op 14 september 2022 heeft [appellant] aan de verkoopmakelaar aangekondigd dat hij binnen tien dagen het tweede deel van de waarborgsom zou gaan overmaken. Dit heeft [appellant] echter niet gedaan. Op 24 oktober 2022 heeft [appellant] vervolgens aan de verkoopmakelaar bericht dat hij vóór het einde van die week nog een deel van de waarborgsom zou overmaken en dat hij de woning vóór 30 november 2022 zou afnemen. Naar aanleiding van dit bericht zou er op 7 november 2022 een bespreking plaatsvinden tussen partijen op het kantoor van de verkoopmakelaar, maar deze bespreking is namens [appellant] afgezegd. Diezelfde dag is [appellant] in voorlopige hechtenis genomen in verband met een strafrechtelijk onderzoek. De rechtbank Oost-Brabant heeft de voorlopige hechtenis van [appellant] met ingang van 24 november 2022 geschorst.
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerden] hebben [appellant] op 16 november 2022 in gebreke gesteld. Op 30 november 2022 hebben [geïntimeerden] de koopovereenkomst ontbonden en [appellant] gesommeerd om binnen vijf dagen na ontvangst van het bericht (het restant van) de contractuele boete van € 83.500,00 te betalen.
    
    
      3.8
      Op 5 december 2022 heeft de notaris het door [appellant] gestorte deel van de waarborgsom van € 20.000,00 aan [geïntimeerden] betaald.
    
    
      3.9
      
        [geïntimeerden] hebben op 27 februari 2023 beslag gelegd op onroerende zaken van [appellant].
    
    
      3.10
      Op 31 oktober 2023 hebben [geïntimeerden] de woning verkocht aan een derde voor € 770.000,00. De levering van de woning heeft op 2 april 2024 plaatsgevonden.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [geïntimeerden] hebben [appellant] gedagvaard en – kort samengevat en na eisvermeerdering – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten, en dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 63.500,00 en (voorwaardelijk) tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en beslagkosten. 
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft op zijn beurt gevorderd (in voorwaardelijke reconventie) dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van € 20.000,00. 
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen. [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als koper, omdat hij niet uiterlijk op 15 juli 2022 een bankgarantie heeft gesteld of een waarborgsom heeft gestort voor een bedrag van € 83.5000,00. Het beroep op overmacht van [appellant] vanwege zijn voorlopige hechtenis slaagt niet. Dit komt voor rekening van [appellant]. Het beroep op matiging van de contractuele boete slaagt ook niet, omdat voorshands aannemelijk is dat de schade van [geïntimeerden] het bedrag van de boete zal overstijgen. 
    
    
      4.4
      Aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, namelijk dat de vorderingen van [geïntimeerden] worden afgewezen en/of het beroep op overmacht slaagt, is niet voldaan. Aan een inhoudelijke beoordeling van die vordering is daarom niet toegekomen. 
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis van de rechtbank. [appellant] wil dat het hof dit vonnis vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog afwijst en zijn vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.
    
    
      5.2
      
        [appellant] heeft drie grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd. Kort samengevat komen zijn bezwaren op het volgende neer. Het beroep op overmacht is ten onrechte verworpen (grief 1). De contractuele boete moet worden gematigd en het is onredelijk dat [appellant] het verschil moet vergoeden als de woning voor een lagere koopsom dan € 835.000,00 wordt verkocht (grief 2). De vorderingen zijn onterecht toegewezen (grief 3).
    
    
      5.3
      
        [geïntimeerden] eisen in incidenteel hoger beroep (na eiswijziging) veroordeling van [appellant] tot betaling van een schadevergoeding van € 101.230,51 met rente en kosten.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding
    
      6.1
      
        In deze zaak staat vast dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als koper. De vraag is of deze tekortkoming toerekenbaar is, of de contractuele boete moet worden gematigd en of [appellant] daarnaast nog schade moet vergoeden. 
        
          Geen overmacht
        
      
    
    
      6.2
      
        [appellant] meent dat de tekortkoming niet (volledig) aan hem kan worden toegerekend. [appellant] stelt daartoe dat hij in de bewuste periode in voorlopige hechtenis is genomen en dat conservatoire beslagen zijn gelegd op zijn vastgoedportefeuille waardoor zijn financiële mogelijkheden ernstig zijn beperkt. Daarnaast wijst [appellant] erop dat hij steeds overleg heeft gevoerd met (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerden]. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] er bovendien bewust voor gekozen om met hem door te gaan en daarmee het risico aanvaard dat onvoorziene omstandigheden de verkoop zouden kunnen frustreren. 
    
    
      6.3
      Het hof volgt [appellant] niet in dit standpunt. Het financiële onvermogen van [appellant] om aan zijn verplichtingen te voldoen als gevolg van de voorlopige hechtenis en de conservatoire beslagen, leidt niet tot overmacht – ook niet als achteraf blijkt dat die maatregelen onterecht waren. Dit is namelijk een persoonlijke omstandigheid aan de zijde van [appellant] die voor zijn rekening en risico komt en niet aan [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen. [geïntimeerden] mochten erop vertrouwen dat [appellant] financieel in staat was zijn verplichtingen na te komen, zeker omdat hij geen financieringsvoorbehoud heeft gemaakt. 
    
    
      6.4
      Bovendien is niet vast komen te staan dat het financiële onvermogen van [appellant] om aan zijn verplichtingen te voldoen het gevolg is van de voorlopige hechtenis en de conservatoire beslagen. [appellant] moest uiterlijk op 15 juli 2022 zekerheid stellen en de woning afnemen op 1 september 2022. Hij is pas op 7 november 2022 in voorlopige hechtenis genomen en de beslagen zijn pas (naar eigen zeggen) in oktober 2022 gelegd. Uit de verklaring van [appellant] tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank blijkt daarnaast dat hij de woning ook op een andere manier kon financieren, maar ervoor koos dat niet te doen. Van onvoorziene omstandigheden of een ongelukkige samenloop van omstandigheden die anders dan voor rekening van [appellant] komen, is dus ook geen sprake.
    
    
      6.5
      Ten slotte heeft [appellant] weliswaar meerdere keren overleg gevoerd met (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerden] over het alsnog storten van de waarborgsom en het afnemen van de woning op een later moment, maar dat heeft slechts tot een uitstel voor het storten van de waarborgsom tot en met 20 augustus 2022 geleid. Enkel het voeren van overleg en geven van een eenmalig uitstel is onvoldoende om een beroep op overmacht te doen slagen. Van een risicoaanvaarding die voor rekening van [geïntimeerden] dient te komen is op grond van die omstandigheden geen sprake. Dat [geïntimeerden] op verzoek van [appellant] hebben meegewerkt aan en zich hebben ingespannen om de transactie alsnog te laten slagen, kan hen niet worden tegengeworpen. [geïntimeerden] hadden immers belang bij nakoming van de koopovereenkomst. 
    
    
      6.6
      
        De conclusie is dat het beroep van [appellant] op overmacht niet slaagt. Dat betekent dat de eerste grief faalt.
        
          Geen matiging boete
        
        
          [appellant] heeft zijn tweede grief onder meer gericht tegen de afwijzing van zijn beroep op matiging van de boete. Hij heeft in de memorie van grieven echter geen feiten of omstandigheden gesteld die dat beroep (nader) zouden kunnen ondersteunen zodat de grief reeds om die reden moet falen. Met de rechtbank is het hof van oordeel (mede gelet op hetgeen hierna wordt overwogen met betrekking tot de schade) dat aan matiging van de contractuele boete niet wordt toegekomen. 
        
          Schade: verschil in verkoopprijs
        
      
    
    
      6.7
      
        [appellant] betoogt in de tweede grief ook dat het bijzonder onredelijk is als hij het verschil in verkoopprijs van de woning moet vergoeden. Hij stelt daartoe dat hij de woning destijds voor een te hoge koopsom heeft gekocht. 
    
    
      6.8
      Deze stelling is onvoldoende onderbouwd. Dat de woning in oktober 2023 voor een lagere prijs is verkocht, betekent niet dat [appellant] de woning in april 2022 voor een te hoge prijs heeft gekocht. Uit het door [geïntimeerden] overgelegde overzicht van de WOZ-waardes blijkt verder dat de WOZ-waarde op 1 januari 2022 € 825.000,00 bedroeg en op 1 januari 2023 € 776.000,00. Dit wijst erop dat de woning in waarde is gedaald, wat verklaart dat zij later voor een lager bedrag is verkocht. Bovendien geldt dat, zelfs als [appellant] de woning destijds voor een te hoog bedrag heeft gekocht, dit op zichzelf niet meebrengt dat het verschil in verkoopprijs niet voor vergoeding in aanmerking komt. 
    
    
      6.9
      
        Dit leidt tot de conclusie dat [appellant] het verschil in verkoopprijs van de woning moet vergoeden. Daarmee faalt ook het deel van de tweede grief dat daarop betrekking heeft. De derde grief heeft geen zelfstandige betekenis en deelt om die reden hetzelfde lot.
        
          Incidenteel hoger beroep: aanvullende schade
        
      
    
    
      6.10
      
        [geïntimeerden] hebben in het incidenteel hoger beroep hun vordering tot schadevergoeding gewijzigd. In plaats van verwijzing naar de schadestaatprocedure vorderen zij nu een schadevergoeding van € 101.230,51. [appellant] heeft geen memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep genomen en zich dus ook niet tegen deze eiswijziging verzet. Naar het (ambtshalve) oordeel van het hof is de wijziging ook niet in strijd met de goede procesorde. Het hof gaat daarom uit van de gewijzigde vordering. 
    
    
      6.11
      De (op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst) gevorderde schadevergoeding bestaat uit de volgende posten: 
      
        
          Extra kosten overbruggingshypotheek: € 33.667,12
        
        
          Extra kosten hypotheek: € 9.873,29
        
        
          Extra kosten VvE: € 6.473,92
        
        
          Extra kosten energie en water: € 1.285,11
        
        
          Extra gemeentelijke lasten: € 1.798,43
        
        
          Rente extra lening: € 2.850,00
        
        
          Extra kosten Funda: € 370,00
        
        
          Lagere verkoopopbrengst: € 65.000,00
        
        
          Wettelijke rente over € 835.000,00 t/m 2 april 2024: € 63.412,63 
        
        
          Contractuele boete: - € 83.500,00
        
      
    
    
      6.12
      
        [appellant] heeft deze schadeposten in eerste aanleg en in hoger beroep niet bestreden, behalve de post ‘lagere verkoopopbrengst’, waarover het hof hiervoor al heeft geoordeeld.
    
    
      6.13
      Het hof stelt voorop dat de schadeberekening berust op de vergelijking tussen de feitelijke situatie en de hypothetische situatie waarin [appellant] de koopovereenkomst was nagekomen. De stelplicht van de (omvang van de) schade rust op [geïntimeerden]. Aan de stelplicht kunnen geen hoge eisen worden gesteld. 
    
    
      6.14
      
        
          [geïntimeerden] hebben voldoende onderbouwd dat zij de genoemde schade hebben geleden als gevolg van de wanprestatie van [appellant], waardoor de woning niet op 1 september 2022 aan [appellant] maar pas op 2 april 2024 aan een derde is geleverd. Ter onderbouwing hebben [geïntimeerden] brieven van de bank, rekeningafschriften, facturen, de geldleningsovereenkomst, de koopovereenkomst met de derde en een renteberekening overgelegd. Het hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat de vordering tot schadevergoeding van € 101.230,51 (met rente) toewijsbaar is. Dat betekent dat de incidentele grief van [geïntimeerden] slaagt. 
        
          Bewijsaanbod
        
      
    
    
      6.15
      
        Aan het bewijsaanbod van [geïntimeerden] gaat het hof als niet ter zake dienend voorbij.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.16
      
        De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en dat al zijn grieven falen. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Die proceskosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op:
        griffierecht	€ 	783,-
        salaris advocaat	€ 	4.426,- 	(2 punten × tarief IV)
        
          nakosten 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	5.387,-
      
    
    
      6.17
      Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] slaagt. [appellant] wordt daarom ook als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. Die proceskosten worden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 2.213,- (de helft van het tarief van het principaal hoger beroep). 
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 2 augustus 2023, voor zover dit betrekking heeft op de beslissing onder 5.3,
    en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
      
        veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te betalen een schadevergoeding van € 101.230,51, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 april 2024 tot de dag van volledige betaling;
      
      
        bekrachtigt het vonnis voor het overige;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 5.387,-, en in de kosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 2.213,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de extra nakosten van € 92,- plus de kosten van betekening als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend;
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. B. Akdikan, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.