ECLI:NL:RBAMS:2025:6390, Rechtbank Amsterdam, 22-08-2025, 11677599 / CV EXPL 25-6665
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Omdat de vordering tot betaling van achterstallige VvE-bijdragen met de verkoopopbrengst van de woning via de notaris is betaald, vordert de VvE nog slechts een proceskostenveroordeling. De VvE heeft deze kosten nodeloos veroorzaakt, waardoor deze kosten voor haar rekening worden gelaten. De tegenvordering tot (gedeeltelijke) terugbetaling van de betaalde vordering bij notaris wordt afgewezen, omdat deze niet dadelijk bij conclusie van antwoord is ingesteld.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11677599 \ CV EXPL  25-6665
    
    
    
      
        Vonnis van 22 augustus 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vereniging
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS [eiser], 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: de VvE,
      gemachtigde: [gemachtigde eiser] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie, 
      eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde gedaagde] (Buurtteam [locatie] ).
    
    
    
  
  
    
      1De kern van de zaak 
    
    
      1.1.
      Dit is een zaak van de VvE tegen [gedaagde] als eigenaar van het appartement aan de [adres] en daardoor van rechtswege lid van de VvE. Aanvankelijk vorderde de VvE betaling van € 12.221,65 aan achterstallige VvE-bijdragen en daarnaast ook toekomstige VvE-bijdragen. Omdat de woning van [gedaagde] gedurende de procedure is verkocht en met de verkoopopbrengst de betalingsachterstand via de notaris is voldaan, heeft de VvE haar vordering verminderd tot slechts vergoeding van de proceskosten. [gedaagde] is het niet eens met betaling van de proceskosten en vindt daarnaast dat de vordering van de VvE te hoog was en dat hij daardoor via de notaris te veel heeft betaald. Hij wil daarom gedeeltelijke terugbetaling hiervan, ook omdat hij vindt dat de woning voor een te laag bedrag is verkocht, vanwege de hoge VvE-kosten. De kantonrechter wijst alle vorderingen over en weer af. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
    
  
  
    
      2De procedure 
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 9 april 2025, met producties, 
        
        
          de als conclusie van antwoord te beschouwen brief van 10 juni 2025 van [gedaagde] , met producties, 
        
        
          het proces-verbaal van het mondeling antwoord van 12 juni 2025, 
        
        
          het tussenvonnis van 26 juni 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, 
        
        
          de akte vermindering van eis van de VvE, 
        
        
          de brief van 25 juli 2025 van [gedaagde] , met bijlagen,  
        
        
          de brief van 30 juli 2025 van de VvE, met bijlagen, 
        
        
          de brief van 31 juli 2025 van [gedaagde] , met bijlagen,
        
        
          de mondelinge behandeling van 1 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die zich in het dossier bevinden. 
        
      
      
    
  
  
    
      3De achtergrond 
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] heeft als lid van de VvE een achterstand laten ontstaan in de betaling van de verschuldigde VvE-bijdragen. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft meermaals bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de stookkosten.  
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft de afrekeningen stookkosten 2022 en 2023 ontvangen. Voor 2022 was sprake van een teruggave van € 4.000,10 en voor 2023 van € 5.390,38. 
      
    
    
      3.4.
      In een e-mailbericht van 5 december 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de onderliggende stukken van het maandbudget van [gedaagde] naar het deurwaarderskantoor van de VvE gestuurd en laten weten dat hij met de VvE een afspraak wil maken over de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage. 
      
    
    
      3.5.
      In een e-mailbericht van 6 december 2023 heeft het deurwaarderskantoor laten weten dat [gedaagde] voor de voorschotten contact moet opnemen met de VvE. Hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde] gereageerd dat [gedaagde] gelet op de afrekening stookkosten 2022 maandelijks te veel heeft betaald aan de VvE en dat het voor de hand ligt om de VvE-bijdrage te verlagen.
      
    
    
      3.6.
      In een e-mailbericht van 6 december 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de VvE-beheerder verzocht om het een en ander te bespreken, waaronder de stookkosten. 
      
    
    
      3.7.
      In een e-mailbericht van 21 december 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] nogmaals bezwaar gemaakt bij het deurwaarderskantoor tegen de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage, waaronder het voorschot aan stookkosten, en is verzocht om een reactie vanuit de VvE. 
      
    
    
      3.8.
      In een e-mailbericht van 4 januari 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan het deurwaarderskantoor laten weten dat hij verwacht dat zij in overleg zal treden met de VvE over hoe deze zaak kan worden opgelost, omdat hij steeds tussen beide partijen wordt doorverwezen. 
      
    
    
      3.9.
      Het deurwaarderskantoor heeft bij brief van 9 januari 2025 [gedaagde] gesommeerd om binnen 15 dagen nadat de brief is bezorgd het openstaande bedrag aan achterstallige VvE-bijdragen (zonder meerekening van stookkosten voorafgaand aan 2022) van € 10.140,14 aan de VvE te voldoen.  
      
    
    
      3.10.
      In verband met de verkoop van de woning van [gedaagde] heeft de VvE-beheerder op 10 juni 2025 een e-mail naar het notariskantoor gestuurd, waarin staat dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft van € 16.615,99 (met inbegrip van stookkosten van voor 2022) en is verzocht om dit bij de afrekening van de verkoop van de woning te betrekken.
      
    
    
      3.11.
      Op 30 juni 2025 is de woning van [gedaagde] aan de nieuwe kopers overgedragen. Uit de nota van afrekening van de notaris blijkt dat voor de betalingsachterstand € 16.615,99 aan de VvE is voldaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        de vordering (in conventie)
      
    
    
      4.1.
      Na haar vermindering van eis vordert de VvE alleen nog de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft in het kader van de proceskostenveroordeling aangevoerd dat herhaaldelijk is aangedrongen op overleg met de VvE of het deurwaarderskantoor over de hoogte van de VvE-bijdrage en dan met name het hoge voorschot aan stookkosten. Daarbij voert hij aan dat hij de laatste drie jaren telkens een omvangrijke teruggave van stookkosten heeft ontvangen, wat erop wijst dat hij door de hoge VvE-bijdrage structureel te veel vooruitbetaalde. Daarbij stelt [gedaagde] dat de VvE op de hoogte was of had moeten zijn dat de woning van [gedaagde] vanaf februari 2025 in de verkoop werd aangeboden en dat in het kader van die verkoop de achterstallige betalingen verrekend zouden worden. [gedaagde] verzoekt dan ook de VvE in de proceskosten te veroordelen.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 237 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten veroordeeld. De rechter kan kosten die nodeloos zijn aangewend of veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte. Daarvan is in dit geval sprake.
      
    
    
      4.4.
      
        Deze procedure en de daarbij komende kosten hadden voorkomen kunnen worden als partijen overleg hadden gevoerd. [gedaagde] heeft gemotiveerd toegelicht dat zijn gemachtigde herhaaldelijk in 2023 en 2024 erop heeft aangedrongen om in gesprek te gaan over de maandelijkse VvE-bijdrage en de te hoge stookkosten. De VvE is hier echter niet op ingegaan en heeft er voor gekozen om deze procedure te starten. Als de VvE hier wel op was ingegaan, had mogelijk een oplossing zonder procedure kunnen worden bereikt. Bovendien is aannemelijk dat dan in het gesprek tussen partijen duidelijk zou zijn geworden dat de woning verkocht zou worden. Weliswaar is niet komen vast te staan dat de VvE hiervan al vóór het uitbrengen van de dagvaarding op 9 april 2025 op de hoogte was, al is mogelijk dat de VvE dit wel wist. Voor de hand liggend is dat in een gesprek aan de orde was gekomen dat de woning sinds februari 2025 in de verkoop stond en dat in april 2025 een koopovereenkomst is gesloten. Dat brengt mee dat de VvE had kunnen weten dat bij de afrekening via de notaris van de verkoop van de woning de betalingsachterstand voldaan zou worden. In die situatie had de VvE geen belang of noodzaak een procedure te starten. Nu de VvE de kosten nodeloos heeft veroorzaakt, dienen deze voor haar rekening te blijven. De gevorderde proceskosten worden dan ook afgewezen.  
        
          de tegenvordering (in reconventie) 
        
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft in zijn brief van 31 juli 2025 aangegeven dat hij de betaalde vordering bij de notaris van € 16.615,99 van de VvE terugvordert, omdat de VvE bij de opgave aan de notaris ook afrekeningen stookkosten van de jaren voor 2022 heeft meegenomen, die door [gedaagde] worden betwist. Hierdoor is onterecht te veel afgerekend. Daarnaast voert hij aan dat de verkoopprijs van de woning te laag is geweest als gevolg van de te hoge VvE-kosten. De kantonrechter begrijpt hiermee dat [gedaagde] een tegenvordering (eis in reconventie) heeft willen instellen. Ter zitting heeft [gedaagde] zijn eis verminderd tot € 7.664,52, te vermeerderen met het bedrag dat overblijft na verrekening van de stookkosten over de eerste maanden van 2025. Dit bedrag is het verschil tussen de volgens hem bestaande betalingsachterstand van € 8.951,47 en het bedrag dat via de notaris is voldaan aan de VvE van € 16.615,99. Niet in geschil is overigens dat de werkelijke stookkosten van de eerste maanden van 2025 nog moeten worden verrekend. 
      
    
    
      4.6.
      De VvE maakt bezwaar tegen het toelaten van de eis in reconventie, omdat deze te laat is ingediend. Daarnaast voert zij aan dat het verschil tussen het bedrag dat is voldaan via de notaris van € 16.615,99 en de initiële vordering van € 12.221,65 zich laat verklaren doordat in de afrekening bij de notaris de afrekeningen stookkosten over de jaren 2019 tot en met 2021 zijn meegenomen, maar deze geen onderdeel van deze procedure waren. In de dagvaarding is namelijk aangegeven dat de afrekeningen stookkosten buiten beschouwing zijn gelaten, omdat daarnaar nader onderzoek zou moeten worden uitgevoerd. Ook is tegen de afrekening bij de notaris geen bezwaar of een voorbehoud gemaakt door [gedaagde] . 
      
    
    
      4.7.
      Omdat een eis in reconventie moet worden ingesteld dadelijk bij conclusie van antwoord en [gedaagde] dat niet heeft gedaan, is hij in die vordering niet-ontvankelijk. Dat betekent dat de kantonrechter de vordering niet hoeft te beoordelen. De kantonrechter wijst de (tegen)vordering van [gedaagde] daarom af. [gedaagde] heeft weliswaar in de als conclusie van antwoord te beschouwen brief van 10 juni 2025 verweer gevoerd tegen de hoogte van de initiële vordering van de VvE, maar hij heeft daarbij geen eis in reconventie ingesteld. Voor zover [gedaagde] dit wel zo heeft bedoeld, is dat niet toereikend geweest. Een eis in reconventie moet namelijk voldoende concreet en duidelijk zijn, omdat het voor de andere partij duidelijk moet zijn waartegen zij zich moet verweren. Dat is hier niet het geval. [gedaagde] heeft in de brief van 10 juni 2025 aangegeven dat het aannemelijk is dat de verkoopprijs van de woning te laag is geweest vanwege de maandelijkse VvE-bijdrage en dat een onafhankelijk onderzoek moet worden verricht naar de stookkosten. Dat is te weinig concreet om als vordering te kunnen beschouwen. Verder kan uit de brief niet worden afgeleid dat [gedaagde] (gedeeltelijke) terugbetaling van enig bedrag vordert. [gedaagde] heeft overigens de mogelijkheid om hiervoor een afzonderlijke procedure in te stellen. Beide partijen hebben overigens gesteld dat naar die stookkosten van voor 2022 een nader onderzoek nodig is. Deze procedure leent zich er niet toe dat nadere onderzoek af te wachten. 
      
    
    
      4.8.
      De VvE heeft in reconventie geen proceskostenveroordeling gevorderd, zodat daarover geen beslissing van de kantonrechter nodig is. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      
        de vordering en de tegenvordering (in conventie en in reconventie)
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van partijen af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, kantonrechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2025.
      
    
  
  
     Zie artikel 137 Rv.