ECLI:NL:RBOVE:2025:5675, Rechtbank Overijssel, 23-09-2025, C/08/337114 / KG ZA 25-194
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde als aannemer en eiser als opdrachtgever hebben een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Eiser wil met deze procedure in de kern bereiken dat aan haar de sleutels van de woning worden afgegeven. Gedaagde weigert dit omdat eiser niet aan haar betalingsverplichtingen voldoet.
      
      De voorzieningenrechter zal gedaagde gebieden om een oplevering in te plannen, en zodra oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning heeft plaatsgevonden eiser de sleutels van de woning te overhandigen, onder de voorwaarden dat eiser vóór de oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning 5% van de aanneemsom in depot heeft gestort bij de notaris en het resterende openstaande bedrag van de aanneemsom, heeft voldaan aan gedaagde. De factuur betreffende het meerwerk is niet opeisbaar. Het niet betalen van deze factuur kan dan ook geen reden zijn om de sleutels niet af te geven aan eiser. Ook zal de voorzieningenrechter gedaagde gebieden om eiser in het bezit te stellen van een door gedaagde opgestelde en ondertekende verklaring waarin duidelijk wordt gemaakt dat de buitenunit van de warmtepomp op de garage van de woning van eiser kon worden geplaatst zonder dat er sprake is van overschrijding van de geluidsnormen omdat de buitenunit is voorzien van een omkasting.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/337114 / KG ZA 25-194
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 23 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat: mr. M.B. Bollen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat: mr. M.A. Schuring.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties, 
      - de akte wijziging van eis en overlegging producties,
      - de producties van de zijde van [gedaagde],
      - de aanvullende producties van de zijde van [eiser],
      - de mondelinge behandeling van 9 september 2025, waar partijen (vertegenwoordigd) zijn verschenen bijgestaan door hun advocaat. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij ook gebruik is gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen tijdens de mondelinge behandeling gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Het vonnis bepaald op vandaag.
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      
        [gedaagde] als aannemer en [eiser] als opdrachtgever hebben een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. [eiser] wil met deze procedure in de kern bereiken dat aan haar de sleutels van de woning worden afgegeven. [gedaagde] weigert dit omdat [eiser] niet aan haar betalingsverplichtingen voldoet. 
    
    
    
      De voorzieningenrechter zal [gedaagde] gebieden om een oplevering in te plannen, en zodra oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning heeft plaatsgevonden [eiser] de sleutels van de woning te overhandigen, onder de voorwaarden dat [eiser] vóór de oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning 5% van de aanneemsom in depot heeft gestort bij de notaris en het resterende openstaande bedrag van de aanneemsom, heeft voldaan aan [gedaagde]. De factuur betreffende het meerwerk is niet opeisbaar. Het niet betalen van deze factuur kan dan ook geen reden zijn om de sleutels niet af te geven aan [eiser]. Ook zal de voorzieningenrechter [gedaagde] gebieden om [eiser] in het bezit te stellen van een door [gedaagde] opgestelde en ondertekende verklaring waarin duidelijk wordt gemaakt dat de buitenunit van de warmtepomp op de garage van de woning van [eiser] kon worden geplaatst zonder dat er sprake is van overschrijding van de geluidsnormen omdat de buitenunit is voorzien van een omkasting. Het oordeel van de voorzieningenrechter zal hierna worden toegelicht. 
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] exploiteert een bouwbedrijf.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] heeft een kavel gekocht van de gemeente Enschede ([locatie]) en op 19 december 2023 geleverd gekregen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] heeft met [gedaagde] aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot de bouw van een woning op haar kavel, de laatste in juni 2024 (hierna: de aannemings-overeenkomst). In de aannemingsovereenkomst is (onder meer) het volgende opgenomen: 
      
      
        “De aanneemsom inclusief omzetbelasting bedraagt: EUR 426.602,37.
        […]
        
          Artikel 4
        
      
      1. De termijnen van de aanneemsom zijn de volgende:
      
        20%	te declareren na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer
        10%	te declareren na het gereedkomen van de ruwe eerste verdiepingsvloer
        10%	te declareren na het gereedkomen van de ruwe tweede verdiepingsvloer
        25%	te declareren na het waterdicht maken van het dak van de woning
        10%	te declareren na het aanbrengen van de dekvloeren
        15%	te declareren na het gereedkomen van het stuc-, spuit- en tegelwerk
        10%	te declareren bij oplevering van de woning, te voldoen vóór oplevering van de woning
      
      
      
        Voorgaande termijnregeling heeft betrekking op werkzaamheden die op de bouwlocatie zijn verricht.
        Voor wat betreft de te verrichten werkzaamheden die maken dat een termijn van de aanneemsom mag worden gefactureerd, wordt u verwezen naar
        https://www.woningborg.nl/particuliere-koper/veelgestelde-vragen/termijnregelingen-
        eengezinshuizen/
      
      
      2. De in lid 1 van dit artikel bedoelde termijnen worden steeds opeisbaar veertien (14) dagen na de
      
        dagtekening van een door of vanwege de Ondernemer gedaan betalingsverzoek. Een
        betalingsverzoek geeft aan op grond van welk feit de Ondernemer recht heeft op betaling, welke
        termijn het betreft en dat de betaling uiterlijk veertien (14) dagen na de dagtekening door de
        Ondernemer ontvangen dient te zijn.
        Door of namens de Ondernemer kan alleen aanspraak worden gemaakt op volledig gepresteerde
        termijnen. Pro rato betaling van een slechts gedeeltelijk gepresteerde termijn is uitgesloten.
        […]
      
      5. a.	Indien meerwerk overeengekomen wordt, zal de volgende betalingsregeling gelden:
      
        - 	Voor meerwerk geldt dat bij opdracht door de Verkrijger 25% mag worden gedeclareerd door de Ondernemer als vergoeding voor algemene en voorbereidende kosten. Het resterende gedeelte dient te worden gedeclareerd bij het gereedkomen van het meerwerk dan wel bij de eerst komende betalingstermijn
        daarna;
        - De leden 2, 3 en 4 van dit artikel zijn van overeenkomstige toepassing ter zake van meerwerk;
        - Het meerwerk dient betaald te zijn vóór oplevering van de woning, mits het meerwerk gereed is.
      
      b.	Indien minderwerk overeengekomen wordt, geldt dat de waarde hiervan in mindering wordt
      
        gebracht op gelijktijdig verstrekte meerwerkopdrachten of, indien deze laatste er niet zijn dan
        wel niet toereikend zijn, op de eerstvolgende termijn({en) van de aanneemsom.
        […]”
      
      
    
    
      3.4.
      Op de aannemingsovereenkomst zijn Algemene Voorwaarden van toepassing, vastgesteld door Woningborg N.V. op 01 januari 2024. In deze voorwaarden staat onder andere:
      
      
        
          “
          Artikel 11
        
        
          […]
        
      
      
        4. 	Onder datum van oplevering van de woning wordt in de aannemingsovereenkomst verstaan de datum, waarop de Verkrijger, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen. […]
      
      
        
          […]
        
        
          Artikel 12
        
      
      
      
        1. 	De Verkrijger kan, zonder een beroep te doen op 6:262 BW en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag, in plaats van aan de Ondernemer te betalen, in depot storten bij de Notaris.
      
      
      
        2. 	Dit recht bestaat niet in de volgende gevallen: 
      
      
        a.	indien de Ondernemer bij de aankondiging van de oplevering ten behoeve van de Verkrijger een aan 
      
      
        
          het depot gelijkwaardige zekerheid van 5% van de aanneemsom als bedoeld in artikel 13 van deze 
        
        
          Algemene Voorwaarden aan de Verkrijger stelt, die bij de oplevering ingaat. De Notaris beoordeelt of 
        
        
          deze aan het depot gelijkwaardige zekerheid aan de wet en de in artikel 13 van deze Algemene 
        
        
          Voorwaarden gestelde eisen voldoet en treedt als bewaarder van het origineel van de aan het depot 
        
        
          gelijkwaardige zekerheid op. Een kopie van de aan het depot gelijkwaardige zekerheid stuurt de 
        
        
          Ondernemer aan de Verkrijger; 
        
      
      
        b. 	indien de Ondernemer geen aan het depot gelijkwaardige zekerheid stelt én er door de Verkrijger ten 
      
      
        
          behoeve van de Ondernemer een waarborgsom als bedoeld in artikel 3 van de aannemingsovereen-komst is gestort. In dat geval is het depot van 5% reeds tot stand gekomen via het bepaalde in artikel 3 keuzemogelijkheid (B) lid 3 van de aannemingsovereenkomst (contractuele conversie laatste 50% waarborgsom ten behoeve van de Ondernemer in 5% depot ten behoeve van de Verkrijger). 
        
        
          In deze gevallen is de Verkrijger niet gerechtigd om op grond van dit artikel of van artikel 7:768 BW3) de betaling van verdere bedragen aan de Ondernemer op te schorten. 
        
        
          […]
        
        
          Artikel 14
        
      
      
      
        1. 	De ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 11 lid 4 van deze Algemene Voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie (3) maanden na de datum van oplevering te herstellen. […]”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 12 juli 2024 is de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning verleend. Op 22 augustus 2024 heeft [eiser] bezwaar gemaakt. De omgevingsvergunning is op dit moment dus nog niet onherroepelijk.
      
    
    
      3.6.
      Vanaf juli 2024 is tussen partijen over tal van onderwerpen gediscussieerd.
      
    
    
      3.7.
      Bij vonnis in kort geding van 24 september 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Almelo, (kort gezegd) [gedaagde] geboden om binnen drie dagen na betekening van het vonnis te starten met de bouw van de woning van [eiser]. Dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
      
    
    
      3.8.
      Na dit vonnis is [gedaagde] (tijdig) gestart met de bouw van de woning. Nadat de bouw van de woning is gestart is tussen partijen (verder) gediscussieerd over onder meer, het (uit te voeren) bouwplan, meerwerk, of de woning al dan niet gereed was om opgeleverd te worden en de betaling van facturen. 
      
    
    
      3.9.
      In verband met de discussie over het meerwerk hebben partijen op 15 januari 2025 overleg gevoerd. Na dat overleg is er tussen partijen (onder meer) discussie ontstaan over de afspraken die hierover (zouden) zijn gemaakt. 
      
    
    
      3.10.
      Bij e-mailbericht van 13 juni 2025 heeft [gedaagde] [eiser] meegedeeld dat de oplevering van de woning op 26 juni 2025 zal plaatsvinden. Daarbij is meegedeeld dat een bedrag van € 145.824,71 (inclusief btw) uiterlijk op 25 juni 2025 moet zijn voldaan. Bij e-mailbericht van 18 juni 2025 heeft [eiser] hierop gereageerd en (kort gezegd en onder meer) het standpunt ingenomen dat de aankondigingstermijn van 14 dagen ter zake de oplevering niet in acht is genomen, dat zij een vooroplevering wenst, dat diverse punten nog niet zijn afgemaakt dan wel hersteld, dat pas mag worden gefactureerd als het onderliggende werk deugdelijk is afgerond, wat nog niet het geval, is en dat de factuur betreffende meerwerk wordt betwist.
      
    
    
      3.11.
      Vervolgens hebben (de advocaten van) partijen over en weer gecorrespondeerd met elkaar. In zijn schrijven van 23 juni 2025 heeft de advocaat van [eiser] aangedrongen op een vooroplevering met een deskundige van de zijde van [eiser]. 
      
    
    
      3.12.
      Op 2 juli 2025 heeft de door [eiser] ingeschakelde (partij)deskundige, de heer ing. [naam 1] (hierna: [naam 1]), werkzaam bij [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]), een rapport uitgebracht. Dit rapport is na ontvangst door [eiser] (ook) naar [gedaagde] gestuurd. 
      
    
    
      3.13.
      Bij e-mailbericht van 3 juli 2025 heeft [gedaagde] [eiser] (kort gezegd) onder meer meegedeeld dat de oplevering op 4 juli 2025 zal plaatsvinden, dat op het moment van opleveren de op 13 juni 2025 gezonden facturen volledig moeten zijn voldaan en zo dit niet het geval is er wel zal worden opgeleverd, maar dat de sleutels van de woning dan niet zullen worden afgegeven, dat de verschuldigdheid van de door [eiser] ten onrechte betwiste meer- minderfactuur, bij niet tijdige voldoening, na oplevering aan de rechter zal worden voorgelegd en dat het rapport van [bedrijf 1] meerdere punten bevat die zijn gebaseerd op onjuiste, onvolledige en eenzijdige door [eiser] verstrekte gegevens. Andere punten voldoen volledig aan de hieraan te stellen normen en eventuele overige punten zullen zo veel mogelijk voor de oplevering zijn verholpen, maar staan aan de oplevering in ieder geval niet in de weg, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      3.14.
      Van de zijde van [eiser] is bij e-mailbericht van 3 juli 2025 daarop gereageerd. Volgens [eiser] is (kort gezegd en onder meer) de woning nog niet gereed voor oplevering. [gedaagde] wordt de gelegenheid om binnen één week na 3 juli 2025 de door de [bedrijf 1] geconsta-teerde gebreken weg te nemen, zodat er wel kan worden opgeleverd. Zo er toch sprake is van een oplevering moeten de sleutels worden afgegeven. [gedaagde] komt geen opschortings- dan wel retentierecht toe, aldus [eiser]. Bij e-mailbericht van 4 juli 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] op dit e-mailbericht gereageerd.
      
    
    
      3.15.
      Op 4 juli 2025 (om (ongeveer) 12.00 uur) heeft er een bijeenkomst plaatsgevonden in de woning van [eiser]. Daarbij waren [eiser], [gedaagde], [naam 1] en een medewerker van installatiebedrijf [bedrijf 2] aanwezig. 
      
    
    
      3.16.
      Na de bijeenkomst op 4 juli 2025 is er tussen partijen gediscussieerd of er al dan niet sprake is geweest van een oplevering. Tijdens en na de bijeenkomst hebben partijen geprobeerd (een gehele of op onderdelen) een minnelijke regeling te treffen, maar dit is niet gelukt. 
      
    
    
      3.17.
      In augustus 2025 heeft de door [gedaagde] ingeschakelde (partij-)deskundige ing. [naam 2], van [bedrijf 3] (hierna: [naam 3]) het gevelmetselwerk beoordeeld. In zijn brief van 29 augustus 2025 heeft [naam 3] zijn bevindingen meegedeeld aan [gedaagde]. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        Na eiswijziging (bij akte voorafgaand aan de mondelinge behandeling) en eisvermindering (tijdens de mondelinge behandeling) vordert [eiser] dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        
          primair:
        
        
          [gedaagde] gebiedt om binnen 24 uur na het te wijzen vonnis tot afgifte van de sleutels van de woning aan [eiser] over te gaan en [gedaagde] daarnaast veroordeelt tot herstel van de niet goed functionerende/kapotte kozijnen en deuren en het stukje deurkozijn boven de badkamer, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
      
      
      
        
          subsidiair: 
        
        
          [gedaagde] gebiedt om binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis de gebreken ter zake de niet goed functionerende/kapotte kozijnen en deuren en het stukje deurkozijn boven de bad-kamer te herstellen en nadien binnen 2 dagen een (formele) oplevering in te plannen, waarbij aan [eiser] ook de sleutels overhandigd moeten worden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
      
      
      
        
          zowel primair als subsidiair:
        
      
      
        
          
            [gedaagde] gebiedt om haar onjuiste omgevingsvergunningsaanvraag (waarop vervolgens de omgevingsvergunning is verleend voor de bouw van de woning van [eiser]) binnen 21 dagen na het te wijzen vonnis te herstellen, zodanig dat [eiser] in de toekomst geen problemen zal ondervinden van het feit dat de warmtepomp-buitenunit conform de aannemingsovereenkomst ook daadwerkelijk is gepositioneerd boven de garage en niet ter plaatse van de veranda alwaar deze is vergund, en daarvan binnen de voornoemde termijn schriftelijk bewijs aan [eiser] aan te leveren in de vorm van schriftelijke toestemming van de gemeente Enschede voor de huidige locatie van de warmtepomp-buitenunit, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. 
        Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Oplevering en afgifte van sleutels
      
    
    
    
      5.1.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet (meer) in geschil is dat de woning nog niet is opgeleverd. Partijen discussiëren nog wel over de vraag of de woning gereed is om te worden opgeleverd. [gedaagde] meent dat dit het geval is, terwijl [eiser] vindt dat dit niet het geval. 
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] heeft in deze procedure gewezen op het spoedeisend belang bij afgifte van de sleutels van de woning, zodat zij de woning zo spoedig mogelijk kan (laten) afbouwen en betrekken. In dat verband heeft zij naar voren gebracht dat zij na verkoop en levering van haar vorige woning een tijdelijk onderkomen heeft geregeld, maar dat is met haar gezin (waaronder een kind van net één jaar en verwachte gezinsuitbreiding eind oktober/begin november 2025) geen langdurig houdbare situatie, waarbij zij ook geconfronteerd wordt met dubbele maandlasten. Gezien haar (gestelde) spoedeisend belang bij afgifte van de sleutels, neemt [eiser], naar de voorzieningenrechter begrijpt, in dit kort geding primair het standpunt in dat er sprake is van oplevering, doch met de kanttekening dat daarmee uitdrukkelijk niet wordt erkend dat oplevering heeft plaatsgevonden, en baseert daarop haar primaire vordering. 
      
    
    
      5.3.
      De voorzieningenrechter wijst de primaire vordering af. Redengevend daarvoor is het volgende. De oplevering van de woning en zelfs (in sommige gevallen) het precieze moment daarvan kan van groot belang zijn. Oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning heeft immers diverse (belangrijke) rechtsgevolgen en kan ook slechts eenmaal plaatsvinden. Daarmee strookt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet de wens van [eiser] om enkel in het kader van onderhavige procedure uit te gaan van de fictie dat er sprake is van oplevering. Zij erkent immers uitdrukkelijk niet dat de oplevering heeft plaatsgevonden.  
      
    
    
      5.4.
      Met betrekking tot de subsidiaire vordering door [eiser] tot oplevering (onder voorwaarde) en de afgifte van sleutels overweegt de voorzieningenrechter als volgt. 
      
    
    
      5.5.
      Op grond van de wet kan een schuldenaar zich op opschorting van een verplichting beroepen als zijn wederpartij een verplichting niet nakomt. Voor aannemingsovereen-komsten geldt een meer specifieke bepaling, namelijk dat de opdrachtgever ([eiser]) gerechtigd is om maximaal 5% van de aanneemsom in te houden en in depot te storten bij de notaris. Als zij dat doet hoeft zij, anders dan bij een beroep op artikel 6:262 BW, niet aan te voeren dat er zich daadwerkelijk gebreken voordoen en behoudt zij het recht op oplevering. Deze meer specifieke bepaling is ook vastgelegd in de algemene voorwaarden die horen bij de aannemingsovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde]. Niet in geschil is dat er geen sprake (meer) is van een afgegeven bankgarantie als alternatief voor de depot-stelling. 
      
    
    
      5.6.
      Om haar recht op oplevering te behouden en daarmee (dus) haar doel, afgifte van de sleutels, te bereiken mag [eiser] dus maximaal 5% van de aanneemsom inhouden. Zij moet dat bedrag dan in depot storten bij de notaris. 
      
    
    
      5.7.
      Het is mogelijk om in plaats van of naast de hiervoor genoemde 5%-regeling gebruik te maken van het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW. [eiser] doet een beroep op dit artikel ter verrekening van de door haar gestelde schade. [eiser] stelt, onder verwijzing naar het rapport van [bedrijf 1], dat er vele serieuze gebreken en wezenlijke afwijkingen van de overeenkomst zijn. [gedaagde] betwist dat. Volgens haar is het rapport van [bedrijf 1] opgesteld op basis van eenzijdige informatie van [eiser] die aantoonbaar onjuist is. Zo wordt er uitgegaan van onjuiste tekeningen. Wat betreft de kwaliteit van het werk wordt door [gedaagde] verwezen naar het rapport/de brief van [naam 3], waarin wordt geconcludeerd dat de incidenten binnen de normen vallen. De door haar erkende punten zijn verholpen voorafgaand aan de bijeenkomst van 4 juli 2025 of in de week daarna, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] is er sprake van een openstaand bedrag van € 145.824,71. Door het niet volledig voldoen van de facturen betreffende de termijnen 2 en 5 verkeert [eiser] van rechtswege in verzuim en komt haar geen recht op opschorting toe. [gedaagde] stelt zich dan ook op het standpunt dat afgifte van de sleutels pas hoeft plaats te vinden op het moment dat [eiser] aan haar betalingsverplich-tingen heeft voldaan. 
      
    
    
      5.8.
      De voorzieningenrechter constateert dat tussen partijen in geschil of er sprake is van gebreken en zo ja, wat de omvang daarvan is alsmede wat de kosten van het herstel daarvan zijn. Gelet op de gemotiveerde en onderbouwde betwisting van de zijde van [gedaagde] is nader onderzoek vereist waarvoor een kort geding zich niet leent. [eiser] heeft zich dit ook gerealiseerd, want zij heeft haar vordering(en) tot herstel van de gebreken als vermeld in het rapport van [bedrijf 1] (behoudens twee specifieke onderdelen, die later in dit vonnis aan de orde zullen komen) om die reden niet gehandhaafd. Dit zo zijnde kan in deze kort geding procedure (ook) niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld of [gedaagde] zodanig in de nakoming van haar verbintenissen uit hoofde van de aannemings-overeenkomst is tekortgeschoten, dat hieraan het gevolg van opschorting van de betaling van de openstaande facturen verbonden kan worden. 5.9.	Om te bereiken dat er wordt opgeleverd en de sleutels worden afgegeven kan [eiser] dus maximaal 5% van de aanneemsom inhouden. De aanneemsom bedraagt € 426.602,37. Dit betekent dat [eiser] maximaal € 21.330,12 mag inhouden door depotstorting bij een notaris. Niet in geschil is dat de termijnen 2, 5, 6 en 7 van de aanneemsom nog niet (volledig) zijn voldaan. Dit betreft in totaal een bedrag van € 106.770,60. Dat betekent dat [eiser] voor oplevering een bedrag van € 85.440,48 moet voldoen. 
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] heeft ook een factuur € 39.054,11 betreffende meerwerk bij [eiser] in rekening gebracht. Partijen discussiëren over het (vermeende) meerwerk, de (aanvullende) afspraken die zij daarover (zouden) hebben gemaakt (onder andere over de prijs en de voorwaarden) en de verschuldigdheid van deze factuur. Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat [eiser] ook deze factuur volledig moet betalen, althans 5% daarvan in depot moet stellen, voordat zij tot afgifte van de sleutels aan [eiser] moet overgaan, volgt de voorzieningenrechter haar daarin vooralsnog niet. Gelet op het debat tussen partijen over het meerwerk kan niet worden vastgesteld wat partijen daarover precies hebben afgesproken. Zoals hiervoor al is overwogen leent deze procedure zich niet voor nader onderzoek. Bij die stand van zaken kan voorshands niet worden geconcludeerd dat de factuur betreffende het meerwerk opeisbaar is voor het bedrag van € 39.054,11. Dit betekent dat [gedaagde] ter zake geen beroep op opschorting toekomt en in het niet betalen van deze factuur voor de oplevering van de woning door [eiser] geen reden kan zijn gelegen om de sleutels niet af te geven aan [eiser].  
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] vordert dat [gedaagde] voordat tot oplevering van de woning wordt overgegaan tot herstel van de niet goed functionerende/kapotte kozijnen en deuren en het stukje wand en deurkozijn boven de badkamer. De voorzieningenrechter wijst dit onderdeel van de vordering af. Daartoe wordt overwogen dat [gedaagde] heeft gesteld en onderbouwd (met haar productie 7) dat er na de bijeenkomst diverse opleverpunten zijn hersteld. Uit productie 7 kan worden afgeleid dat het hiervoor genoemde opleverpunt betreffende de badkamer zou zijn verholpen. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat niet het geval is. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat zij de woning niet heeft kunnen betreden. Weliswaar kan uit productie 7 worden afgeleid dat er een opleverpunt ten aanzien van een aantal peilkozijnen op de begane grond open is blijven staan. Bij het opleverpunt “3x peilkozijn begane grond afstellen (HEBO), draai en draaikiep is door elkaar” wordt namelijk vermeld: “openstaand, dient servicedienst van HEBO in onderhoudsperiode te doen". Met de door [eiser] overgelegde productie 29 wordt naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende inzichtelijk wat [eiser] met [gedaagde] dan wel Hebo heeft afgesproken. Uit de onderliggende correspondentie valt af te leiden dat Hebo op diverse punten nadere informatie heeft opgevraagd dan wel opmerkingen heeft gemaakt bij de opmerkingen/wensen van [eiser]. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is de vordering op dit onderdeel te onduidelijk om te worden toegewezen, ook al om executieproblemen te voorkomen. Bovendien zijn deze door [eiser] gestelde gebreken naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook niet zodanig dat deze aan oplevering van de woning in de weg staan. Dat dit anders is, heeft [eiser] onvoldoende (onderbouwd) gesteld. Dat zij het niet wenselijk acht dat er nog (herstel)werkzaamheden worden uitgevoerd nadat zij de woning heeft betrokken, is daartoe onvoldoende. Daar komt bij dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling juist heeft benadrukt dat zij belang heeft bij spoedige afgifte van de sleutels. 
      
    
    
      5.12.
      Met inachtneming van het voorgaande zal de voorzieningenrechter (voor zover nodig als het mindere van het gevorderde) [gedaagde] gebieden om uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis een oplevering in te plannen (waarmee naar de voorzieningenrechter begrijpt dat bedoeld is dat er binnen die termijn daadwerkelijk een bijeenkomst ter zake de oplevering zal plaatsvinden), en zodra oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning heeft plaatsgevonden, [eiser] de sleutels van de woning te overhandigen, onder de voorwaarden dat [eiser] voor de oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning (a) 5% van de aanneemsom, zijnde het bedrag van € 21.330,12, (inclusief btw) in depot heeft gesteld bij notaris VWZ Notarissen te Tubbergen en het resterende openstaande bedrag van de aanneemsom, te weten het bedrag van € 85.440,48 (inclusief btw) moet hebben voldaan aan [gedaagde]. De in dit verband gevorderde dwangsom zal op na te melden wijze worden toegewezen, waarbij de dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. 
      
      
        
          Locatie buitenunit warmtepomp
        
      
      
    
    
      5.13.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de buitenunit van de warmtepomp voor de omgevingsvergunning is gepositioneerd op afstand van de woning en (vanwege overschrijding van de geluidsnormen) niet boven de garage zoals partijen waren overeengekomen. Evenmin is in geschil dat de buitenunit met de omkasting kon worden geplaatst op de garage zonder dat sprake zou zijn van overschrijding van de geluidsnormen. [gedaagde] erkent dat zij heeft aangegeven bereid te zijn dit bij de gemeente Enschede aan te geven, maar vindt dat zij daartoe niet gehouden is in de situatie dat [eiser] haar verplichtingen niet nakomt. Bovendien kan de vordering niet worden toegewezen zoals gevorderd omdat de vordering (betreffende de dwangsom) afhankelijk is van de medewerking van een derde, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      5.14.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde], gelet op haar toezegging, moet meewerken om de gemeente Enschede te informeren over de (plaatsing van de) buitenunit van de warmtepomp met de omkasting waardoor er (volgens haar, althans de leverancier) geen overschrijding is van de geluidsnormen. Het (hiervoor verwoorde) oordeel van de voorzieningenrechter ter zake de andere aan hem voorgelegde aspecten/onderdelen leidt niet tot de conclusie dat [gedaagde] niet aan haar toezegging kan worden gehouden. Zoals [gedaagde] echter terecht stelt kan de door [eiser] geformuleerde vordering niet worden toegewezen omdat deze afhankelijk is gesteld van de medewerking van de gemeente Enschede. Als het mindere van het gevorderde zal de voorzieningenrechter [gedaagde] gebieden om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis [eiser] in het bezit te stellen van een door haar opgestelde en ondertekende verklaring waarin zij duidelijk maakt dat de buitenunit voor de warmtepomp op de garage van de woning van [eiser] kon worden geplaatst zonder dat er sprake is van overschrijding van de geluidsnormen omdat de buitenunit is voorzien van een omkasting. Met deze verklaring kan [eiser] haar bezwaar tegen de verleende omgevings-vergunning voorzien van gronden. De in dit verband gevorderde dwangsom zal op na te melden wijze worden toegewezen, waarbij er sprake zal zijn van matiging en maximering. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.15.
      Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, ziet de voorzieningen-rechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      6.1.
      gebiedt [gedaagde] om uiterlijk binnen zeven (7) dagen na betekening van het vonnis een oplevering in te plannen, en zodra oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning heeft plaatsgevonden, [eiser] de sleutels van de woning te overhandigen, onder de voorwaarden dat [eiser] vóór de oplevering (al dan niet onder voorbehoud) van de woning (a) 5% van de aanneemsom, zijnde het bedrag van € 21.330,12, (inclusief btw), in depot heeft gestort bij notaris VWZ Notarissen te Tubbergen en (b) het resterende openstaande bedrag van de aanneemsom, te weten het bedrag van € 85.440,48 (inclusief btw) heeft voldaan aan [gedaagde]; 
      
    
    
      6.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van een dwangsom van € 500,- per dag of een gedeelte van een dag dat [gedaagde] -nadat [eiser] aan de onder 6.1. vermelde voorwaarden heeft voldaan- niet aan het gebod onder 6.1. voldoet, zulks tot een maximum van 
        € 100.000,- ;
      
      
    
    
      6.3.
      gebiedt [gedaagde] om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis [eiser] in het bezit te stellen van een door haar opgestelde en ondertekende verklaring waarin zij duidelijk maakt dat de buitenunit voor de warmtepomp op de garage van de woning van [eiser] kon worden geplaatst zonder dat er sprake is van overschrijding van de geluidsnormen omdat de buitenunit is voorzien van een omkasting;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van een dwangsom van € 500,- per dag of een gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet aan het gebod onder 6.3. voldoet, zulks tot een maximum van € 25.000,-;
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      6.6.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
      
    
    
      6.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.
      
    
  
  
     Dit vonnis is gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:RBOVE:2024:4955.
  
  
     Het bedrag is als volgt gespecificeerd: termijn 2 (nog openstaand): € 60,-, termijn 5 (nog openstaand) € 60,-, termijn 6: € 63.990,37, termijn 7: € 42.660,23, meer- /minderwerk: € 39.054,11.
    
  
  
     Zie bladzijde 5, 2de alinea, van de pleitnota van de zijde van [eiser].
  
  
     Artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
  
  
     Artikel 7:768 BW.
  
  
     Artikel 12 van de algemene voorwaarden (zoals onder randnummer 3.4. opgenomen). 
  
  
     Dit betreft de eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling.