ECLI:NL:RBNNE:2023:4160, Rechtbank Noord-Nederland, 03-10-2023, 10424730 \ CV EXPL  23-2076
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woning door de burgemeester gesloten in verband met de vondst van drugs. De verhuurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De huurder vordert een verklaring voor recht dat de verhuurder de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ten onrechte heeft ingeroepen. 
        Geoordeeld wordt dat de ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 10424730 \ CV EXPL  23-2076
    
    
    
      
        Vonnis van 3 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING LEFIER, 
      te Gemeente Midden-Groningen,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Lefier,
      gemachtigde: mr. S. Bosma.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie - de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie - de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie - de conclusie van dupliek in reconventie.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen is met ingang van 23 oktober 2020 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [woning]. 
      
      
      
    
    
      2.2.
      Op 6 september 2022 heeft er in de woning een doorzoeking door de politie plaatsgevonden waarbij goederen in beslag zijn genomen. Er is verder onder meer een zwarte geopende sealbag aangetroffen zonder inhoud met een sterke geur. Deze geur zou de geur van hennep zijn. Verder is in de keuken een zogenaamd gripzakje met daarin 15 gripzakjes aangetroffen. In elk van deze 15 gripzakjes bevond zich wit poeder. Het ging daarbij om totaal 1,58 gram.
      
    
    
      2.3.
      In de brievenbus behorende bij het gehuurde, is daarnaast een bedrag van € 3.165,00, een gouden ketting en een weegschaal aangetroffen.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] is eigenaar van een bedrijfspand te Winschoten. Op 6 september 2022 heeft hier ook een doorzoeking plaatsgevonden. Hierbij is een kogelwerend vest, een geweer met afgezaagde loop, een automatisch vuurwapen en meerdere patroonhouders aangetroffen. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 3 november 2022 aan Lefier is namens de burgemeester van Groningen gewezen op het voornemen de woning te sluiten voor de duur van zes maanden omdat uit informatie van de politie is gebleken dat er harddrugs in de woning is gevonden. Op 7 november 2022 is [eiser] aangeschreven ter zake van het voornemen tot sluiting van de woning.
      
    
    
      2.6.
      Bij besluit van 13 januari 2023 heeft de burgemeester van Groningen de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet en de artikelen 5:21 e.v. van de Algemene Wet bestuursrecht voor een periode van zes maanden gesloten met ingang van 26 januari 2023. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 17 januari 2023 van Lefier is [eiser] van de sluiting op de hoogte gebracht. Daarnaast schrijft zij in haar brief, voor zover relevant:
      
      
        “Ontbinding huurovereenkomst
        Doordat de woning op last van de burgemeester wordt gesloten, is het ons wettelijk toegestaan de huurovereenkomst buitengerechtelijk, dus zonder tussenkomst van de rechter, te ontbinden. Hierbij kondigen wij aan dat uw huurovereenkomst per 26 januari 2023 buitengerechtelijk ontbonden wordt.”
      
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft de woning ontruimd.
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 3 februari 2023 heeft Lefier [eiser] onder meer aangeschreven ter zake van de door [eiser] onbetaald gelaten huur over de periode 1 tot en met 26 januari 2023 van € 1.102,35.
      
    
    
      2.10.
      Lefier heeft [eiser] op 13 februari 2023 een factuur gestuurd voor een bedrag van € 650,00. Hierbij is een bedrag van € 400,00 in rekening gebracht voor twee beschadigde deuren, € 150,00 voor drie druppels, € 50,00 voor een afstandsbediening en € 50,00 voor twee voordeursleutels. [eiser] heeft deze factuur onbetaald gelaten.
      
    
    
      2.11.
      Lefier heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit tot sluiting van de woning van 13 januari 2023. Bij besluit op bezwaar van 2 mei 2023 is het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] heeft ook bezwaar gemaakt tegen het besluit tot sluiting van de woning van 13 januari 2023. Bij besluit op bezwaar van 2 mei 2023 is ook dit bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
      2.13.
      Lefier heeft de burgemeester van Groningen verzocht de sluiting op te heffen. Bij brief van 11 mei 2023 is dit verzoek ingewilligd en de sluiting per direct opgeheven.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat Lefier naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning ten onrechte heeft ingeroepen. Verder vordert hij, primair, dat Lefier wordt veroordeeld te bewerkstelligen dat hij na 23 juli 2023 weer onmiddellijk toegang krijgt tot de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair vordert [eiser] dat Lefier wordt veroordeeld om binnen een maand na betekening van dit vonnis aan hem een appartement te huur aan te bieden op een vergelijkbare locatie en tegen een vergelijkbare huurprijs als [eiser] nu huurt van Lefier eveneens op straffe van een dwangsom. Tot slot vordert [eiser] dat Lefier wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      Lefier voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Lefier vordert - samengevat - om [eiser], primair, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.521,84 te vermeerderen met rente. Subsidiair vordert Lefier dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden, dan wel als ontbonden wordt verklaard per 26 januari 2023 althans de datum van dit vonnis. Tot slot vordert Lefier de veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding, waaronder nakosten, te vermeerderen met rente.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Lefier, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Lefier in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] legt, beknopt weergegeven, aan zijn vordering ten grondslag dat het besluit tot sluiting van de woning niet onherroepelijk is. Lefier heeft haar ontbinding op dit besluit gegrond. Dat er (een handelshoeveelheid) drugs in de woning is aangetroffen, staat niet vast. Daar komt bij dat de woningcorporaties in Groningen in deze situatie het beleid voeren dat een huurder in ieder geval voor een periode van drie jaar niet in aanmerking komt voor een corporatiewoning. Dat maakt volgens [eiser] zijn belang om in de woning te kunnen blijven wonen groter. Alternatieve woonruimte is niet beschikbaar gelet op de krappe woningmarkt. Tot slot dient mee te wegen dat [eiser] zijn broertje in de woning woonachtig is en hij ook op straat is komen te staan. De bevindingen tijdens de invallen in Winschoten mogen in deze zaak geen rol spelen, deze doorzoeking staat volkomen los van de sluiting van de woning, aldus [eiser].
      
    
    
      4.2.
      Ter verweer voert Lefier aan dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) buitengerechtelijk is ontbonden. Lefier was als verhuurder bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden omdat het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet op last van de burgermeester is gesloten. Deze omstandigheid is volgens Lefier op zichzelf genomen voldoende om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te mogen ontbinden. Een onherroepelijk besluit is hiervoor geen vereiste. Uit de bestuurlijke rapportage van 1 december 2022 van het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) blijkt dat het in de woning aangetroffen witte poeder cocaïne betreft en derhalve vaststaat dat er drugs in de woning aanwezig was. De aangetroffen hoeveelheid is een handelshoeveelheid verdeeld in 15 gripzakjes. Dit betekent dat de tekortkoming aan de kant van [eiser] drieledig is, hij gedraagt zich niet als een goed huurder, hij gebruikte het gehuurde niet zoals overeengekomen met een woonbestemming en hij handelde in strijd met een uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opgenomen verboden gedraging. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Lefier voldoende gesteld om in rechte aan te kunnen nemen dat er in het gehuurde bij de doorzoeking op 6 september 2022 een handelshoeveelheid drugs (cocaïne) is aangetroffen. Niet alleen is het aangetroffen witte poeder door het NFI onderzocht waaruit bleek dat het gaat om cocaïne, ook is dit bevestigd in een rapport van politie. [eiser] is als huurder verantwoordelijk voor hetgeen zich in de woning afspeelt. Dat het aantreffen van een handelshoeveelheid harddrugs een ernstige tekortkoming oplevert, behoeft geen betoog. In artikel 7:231 lid 2 BW is immers bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester van Groningen heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt en de woning gesloten. Dit enkele feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Deze bepaling vereist niet dat het besluit tot sluiting van de woning onherroepelijk is. Verder is ook niet vereist dat sprake is van een (verwijtbare) tekortkoming door de huurder. 
      
    
    
      4.4.
      Door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft Lefier gebruik gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft. Dit betekent echter niet zonder meer dat de ontbinding gerechtvaardigd is. De kantonrechter moet beoordelen of sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat de ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij die toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en de belangen van partijen tegen elkaar afwegen.
      
    
    
      4.5.
      De ontbinding van de huurovereenkomst is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Hiertoe is mede redengevend dat, anders dan [eiser] meent, naast de handelshoeveelheid harddrugs die in de woning is aangetroffen ook de zaken die in de bedrijfsruimte van [eiser] zijn aangetroffen meewegen. In het bedrijfspand zijn wapens gevonden. Nu is komen vast te staan dat [eiser] zowel in de woning als zijn bedrijfspand harddrugs voorhanden heeft gehad en evenmin is weersproken dat er 40,26 gram cocaïne in de auto van [eiser] is gevonden, bestaat er voldoende samenhang bij de handelingen die hiermee gepaard gaan dat ook de aangetroffen zaken in de bedrijfspand meespelen. Deze zaken leiden tot een dusdanig risico op gevaarzetting, namelijk geweldsincidenten, dat van Lefier als verhuurder niet kan worden verwacht de huurrelatie met [eiser] voort te zetten. Dit klemt temeer nu Lefier ook verplichtingen heeft jegens de woonomgeving. Het belang van [eiser], behoud van de woning, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Dat de broer van [eiser] eveneens in het gehuurde woonde, kan hier evenmin verandering in brengen. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [eiser] de woning al op 26 januari 2023 heeft verlaten en tot op heden kennelijk een verblijfplaats heeft. De rugproblemen die [eiser] stelt, hetgeen hij overigens niet nader onderbouwt, brengen evenmin voldoende gewicht in de schaal om tot de slotsom te kunnen komen dat zijn belangen groter zijn bij het behoud van de woning dan het belang van Lefier bij zijn vertrek. Tot slot overweegt de kantonrechter dat het beleid van de corporaties om in gevallen als deze een huurder voor een periode van drie jaar uit te sluiten een omstandigheid is die het gevolg is van het handelen van [eiser]. Door te handelen zoals hij heeft gedaan, heeft hij het over zich af geroepen dat de Groninger corporaties voor een bepaalde periode niet meer aan hem willen verhuren. Dat de geliberaliseerde huurmarkt geen optie is voor [eiser], is niet gesteld. Om die reden is niet komen vast te staan dat er voor [eiser] (en zijn broer) geen vervangende woonruimte voor handen is. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Lefier als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                398,00
              
              
                (2,00 punten × € 199,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                398,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.8.
      Lefier vordert allereerst een bedrag van € 650,00. [eiser] heeft weersproken dit bedrag verschuldigd te zijn omdat niet is gebleken dat hij het gehuurde niet heeft opgeleverd in de staat waarin hij dit heeft ontvangen.
      
    
    
      4.9.
      Op grond van het bepaalde in artikel 7:224 lid 1 BW moet de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer aan de verhuurder ter beschikking stellen. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij aanvang van de huur een beschrijving hebben opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Het gevolg dat de wet hieraan verbindt is dat verondersteld wordt dat de woning aan het einde van de huurperiode in dezelfde staat verkeert als bij het begin van de huur, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de staat bij aanvang anders was. De daartoe door Lefier in het geding gebrachte foto’s zijn, gelet op de betwisting van [eiser] dat hij verantwoordelijk is voor de schade in samenhang met het ontbreken van een beschrijving van de woning bij aanvang, onvoldoende. Het bedrag van € 400,00 voor de schade aan de deuren is daarmee niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.10.
      Dit geldt evenwel niet voor de overige in rekening gebrachte kosten voor druppels, een afstandsbediening en de voordeursleutels. Niet weersproken is dat [eiser] deze zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Evenmin heeft [eiser] gesteld dat hij deze zaken na het einde van de huurovereenkomst bij Lefier heeft ingeleverd zodat hij de kosten voor het vervangen van deze spullen aan Lefier moet betalen. Het bedrag van € 250,00 zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.11.
      Met betrekking tot de gevorderde huur over de periode 1 januari tot en met 26 januari 2023 heeft [eiser] aangevoerd dat hij tegen dat deel van de vordering als zodanig geen bezwaar heeft en refereert hij zich aan het oordeel van de kantonrechter. De kantonrechter is van oordeel dat over genoemde periode er nog een huurrelatie tussen partijen bestond op grond waarvan [eiser] huur aan Lefier verschuldigd was. Omdat niet is gebleken dat hij de huur heeft betaald, ligt ook het bedrag van € 1.102,35 voor toewijzing gereed. 
      
    
    
      4.12.
      Lefier vordert voorts een bedrag van € 4.437,18 in verband met huurderving door sluiting van de woning. [eiser] betwist dit deel van de vordering omdat Lefier niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Bovendien is volgens [eiser] niet gebleken dat zij al een andere huurder had voor de woning.
      
    
    
      4.13.
      Ook dit onderdeel van de vordering is toewijsbaar. Hiertoe overweegt de kantonrechter dat Lefier, in het kader van haar schadebeperkingsplicht, de burgemeester heeft verzocht de sluiting op te heffen welke sluiting met onmiddellijke ingang door de burgemeester is opgeheven. In zoverre heeft Lefier aan haar schadebeperkingsplicht voldaan. Dat zij geen huurder voor de woning had en om die reden geen schade heeft geleden, kan de kantonrechter gelet op de niet weersproken onderbouwing van de krappe woningmarkt in Groningen en de eigen stellingen van [eiser] op dit punt die dat bevestigen evenmin volgen. Hieruit volgt dat Lefier op vrij korte termijn een nieuwe huurder had kunnen vinden voor de woning.
      
    
    
      4.14.
      Dit leidt tot de slotsom dat een bedrag van € 5.789,53 zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten is door [eiser] weersproken. Het lag vervolgens op de weg van Lefier dit onderdeel van haar vordering nader te onderbouwen. Dat heeft zij evenwel onvoldoende gedaan waardoor het bedrag van € 318,05 (inclusief btw) niet toewijsbaar is. De rente van € 14,26 is niet gemotiveerd weersproken en daarmee wel toewijsbaar. Voor de toewijzing van rente over deze rente is evenwel niets aangevoerd.
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Lefier als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                330,00
              
              
                (2,00 punten × factor 0,5 × € 330,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                330,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Lefier tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiser] om aan Lefier te betalen een bedrag van € 5.789,53, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.775,27, met ingang van 30 mei 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Lefier tot dit vonnis vastgesteld op € 330,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.
      
      
      
      
        402/eh