ECLI:NL:RBROT:2025:10159, Rechtbank Rotterdam, 22-08-2025, 11443530 CV EXPL 24-31474
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Dringend eigen gebruik. Belangenafweging.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11443530 CV EXPL 24-31474 
    
    
    
      datum uitspraak: 22 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Bibitor B.V.,
      vestigingsplaats: Vught,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        InBev Nederland B.V.,
      vestigingsplaats: Breda,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,
    
    
    
      in welke zaak op grond van artikel 7:306 lid 3 Burgerlijk Wetboek als onderhuurder in het geding is geroepen:
    
    
    
      
        Gracias Netherlands B.V.,
      vestigingsplaats: Leiden,
      gemachtigde: mr. A.T. Leigh.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Bibitor’, ‘InBev’ en ‘Gracias’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van InBev van 12 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          de reactie van Gracias van 18 februari 2025;
        
        
          de akte van Bibitor van 11 juli 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte van Gracias van 11 juli 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte aanvulling van eis van Bibitor van 11 juli 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. 
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
      2.1.
      InBev huurt van Bibitor het volledige pand aan [adres]. Gracias huurt onder van InBev en exploiteert in de kelder en op de begane grond van het gehuurde een Japans restaurant. Het pand heeft ook bovenwoningen die worden verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2005 en loopt tot en met 31 december 2029.
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst bepaalt in artikel 6 lid 6:
      
      
        De eventueel bij deze overeenkomst gehuurde woning is een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en dient te worden bewoond door de relatie of een van de personeelsleden voorkomende op de loonlijst, met uitsluiting van ieder ander.
      
      
    
    
      2.3.
      De gemachtigde van Bibitor zegt in zijn brief aan InBev van 9 juli 2024 de huurovereenkomst op per 1 januari 2030. In de brief staat:
      
      
        
          Slecht huurderschap
        
      
      
      
        Cliënte heeft ons laten weten, dat ze met u reeds langere tijd een geschil heeft met betrekking tot de invulling en de wijze waarop de door u gehuurde panden worden gebruikt c.q. geëxploiteerd. Bij veel gehuurde panden voldoet u niet aan de overeengekomen onderhoudsverplichtingen. Daarnaast neemt u enkel beslissingen ten gunste van uw eigen financiële belangen, zonder de belangen van cliënte in ogenschouw te nemen. Kort en goed, cliënte meent dat u zich niet als goed huurder gedraagt, althans niet zoals het een goed huurder betaamt. Ook nadat u diverse malen op voornoemde tekortkomingen bent aangesproken en gesommeerd, heeft u geen enkele verbetering laten zien. Voor cliënte is de maat vol.
      
      
      
        
          Duurzaam eigen gebruik c.q. dringende renovatie
        
      
      
      
        Mede naar aanleiding van het vorenstaande heeft cliënte haar vastgoedportefeuille onder de loep genomen. Cliënte heeft daarbij geconstateerd dat het rendement op de verhuur van de hiervoor genoemde panden negatief is, dan wel in elk geval bijzonder laag is. Daarnaast verdient een andere invulling vaak de voorkeur. Dat is een situatie die wat cliënte betreft niet kan voortduren. Cliënte zal ter optimalisatie van rendement bij een aantal van de huurobjecten zelf de exploitatie ter hand gaan nemen. Daarnaast zal cliënte de huurobjecten qua onder meer de invulling en plaats gaan herbezien, waarbij ook zal gekeken worden naar het renoveren en moderniseren van verschillende huurobjecten. Uiteindelijk is cliënte erop gericht dat een positief rendement van toepassing wordt.
      
      
      
        Met de door cliënte gewenste wijzigingen, zal zij de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten kunnen optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van de gehuurde panden wordt verbeterd.
      
      
      
        Het spreekt voor zich dat in het geval cliënte het gehuurde zelf zal gaan exploiteren, de huurovereenkomsten niet kunnen voortbestaan. Maar ook bij de doorvoering van de gewenste renovaties, zullen de gehuurde bedrijfspanden niet meer te vergelijken zijn met de ruimtes die nu door u worden gehuurd. De uitvoering van de gewenste (renovatie)plannen is dan ook niet mogelijk met instandhouding van de huurovereenkomsten.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Opzeggingsgronden
        
      
      
      
        De huurovereenkomsten worden primair opgezegd ex artikel 7:296 lid 1 sub a BW omdat de bedrijfsvoering van u niet is geweest zoals het een goed huurder betaamt.
      
      
      
        Voorts is er primair sprake van de situatie zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b, te weten het duurzaam in eigen gebruik nemen van het gehuurde, onder meer door de exploitatie zelf ter hand te nemen, dan wel door het doorvoeren van renovaties van de bedrijfsruimten die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
      
      
      
        Subsidiair is sprake van “de belangenafweging” ex artikel 7:296 lid 3 BW. De belangen van cliënte bij de beëindiging van de huurovereenkomsten wegen zwaarder dan uw belang bij voorzetting van de huurovereenkomsten. Immers, met het zelf ter hand nemen van de exploitatie of met het doorvoeren van de gewenste renovaties zullen de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten worden geoptimaliseerd, waardoor onder meer de beleggingswaarde van het gehuurde sterk wordt verbeterd. Dit geldt temeer nu u reeds lange tijd het gehuurde huurt en de huurperiode afloopt.
      
      
    
    
      2.4.
      Bibitor vordert, na een aanvulling van haar eis, met veroordeling van InBev in de proceskosten en met uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis:
      
      
        
          primair
        
      
      
      
        1.	De huurovereenkomst te ontbinden omdat de bij de bedrijfsruimte horende woning niet wordt bewoond als bedrijfsafhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 Burgerlijk Wetboek, met veroordeling van InBev tot ontruiming van het gehuurde;
      
      
      
        
          subsidiair
        
      
      
      
        2.	het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, primair op grond van dringend eigen gebruik, subsidiair op grond van de belangenafweging.
      
      
    
    
      2.5.
      InBev voert verweer. Zij wil dat de kantonrechter de vordering afwijst. Wordt de vordering toegewezen, dan wil zij een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 19.355,13.
      
    
    
      2.6.
      Gracias geeft aan in het gehuurde te willen blijven. Wijst de kantonrechter de vordering toe, dan wil zij de gelegenheid om zich uit te laten over een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten. 
      
    
    
      2.7.
      Is dit voor de beoordeling van belang, dan wordt hierna ingegaan op wat partijen verder naar voren brengen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        ontbinding huurovereenkomst
      
    
    
    
      3.1.
      De huurovereenkomst bepaalt dat de woning boven de bedrijfsruimte bewoond moet worden door iemand die in de bedrijfsruimte werkt. Bibitor zet deze bepaling in in deze procedure, maar om dit te laten slagen zal op zijn minst duidelijk moeten zijn dat de bepaling in al die jaren dat de huurovereenkomst nu duurt daadwerkelijk gehandhaafd is. Dat blijkt niet. Het is Bibitor ‘inmiddels bekend geworden’ dat de bepaling niet nageleefd wordt, maar zij licht dit niet toe. Zo geeft zij wat dit pas in deze procedure ingenomen standpunt betreft niet aan wanneer haar dat dan bekend geworden is, op welke wijze en waarom zij dit niet eerder wist of kon weten. Daar komt bij dat InBev gemotiveerd aanvoert dat deze bepaling vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet wordt nageleefd. Gelet hierop acht de kantonrechter het argument niet dusdanig onderbouwd om te oordelen dat de huurovereenkomst om die reden (artikel 6 lid 6 huurovereenkomst wordt niet nagekomen) ontbonden moet worden.
      
      
        
          dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter kan de vordering het tijdstip vast te stellen waarop een einde aan de huurovereenkomst komt toewijzen als, en daar doet Bibitor primair een beroep op (artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b Burgerlijk Wetboek):
      
      
        de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
      
      
    
    
      3.3.
      Bibitor moet het gestelde dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk maken maar dit doet zij naar het oordeel van de kantonrechter niet. Zij houdt het bij algemene bewoordingen over rendementsverbetering, renovatie en verduurzaming. Concreter dan die algemeenheden wordt het niet. Bibitor heeft een week voor de zitting weliswaar nog stukken ter onderbouwing van haar standpunt ingediend, maar een gedegen toelichting daarbij ontbreekt. InBev voert over die nog door Bibitor ingediende stukken ook gemotiveerd aan dat deze geen steun bieden aan het standpunt van Bibitor. Zo zegt zij onder meer dat het taxatierapport van het pand slechts is opgemaakt om inzicht te krijgen in de marktwaarde van het pand in verband met financieringsactiviteiten en dat de overgelegde jaarrekening 2023 betrekking op een andere B.V. heeft. Zonder gedegen toelichting bij deze stukken, die dus ontbreekt, ziet de kantonrechter de relevantie van deze stukken niet. Al met al maakt Bibitor onvoldoende aannemelijk dat zij het gehuurde, om welke reden dan ook, dringend zelf nodig heeft. De onderbouwing had er al moeten zijn. Het bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. Bibitor heeft wellicht de wil iets met het gehuurde te doen als zij het pand weer tot haar beschikking heeft, maar de enkele wil om het gehuurde over een aantal jaren (mogelijk) zelf in gebruik te nemen is niet voldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen. Die wil moet concreter zijn dan de enkele stelling zelf de exploitatie ter hand te willen nemen. 
      
      
        
          belangenafweging
        
      
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter kan de vordering het tijdstip vast te stellen waarop een einde aan de huurovereenkomst komt toewijzen, en daar doet Bibitor subsidiair een beroep op (artikel 7:296 lid 3 Burgerlijk Wetboek):
      
      
        op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd (…). De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
      
      
    
    
      3.5.
      Bibitor heeft in dit kader voornamelijk dezelfde argumenten aangevoerd als bij haar beroep op dringend eigen gebruik. Zoals hiervoor ook al is overwogen heeft Bibitor al haar argumenten onvoldoende onderbouwd. Ook wat de belangenafweging betreft spreekt zij slechts in algemeenheden. Bibitor benoemt waarom InBev geen belang meer heeft bij het gehuurde, maar wat haar eigen belang is komt eigenlijk onvoldoende naar voren. Een huurovereenkomst moet weliswaar op een gegeven moment op kunnen houden en hoe langer de huurovereenkomst duurt hoe minder eisen wellicht gesteld kunnen worden aan de onderbouwing van het belang bij het einde ervan, maar de verhuurder zal in ieder geval een voldoende concreet belang bij het einde moeten hebben. Welk belang dat voor Bibitor is, maakt zij dus niet duidelijk. Daarbij komt dat hét belang in deze zaak dat van Gracias is, de onderhuurder. Gracias exploiteert een Japans restaurant in het gehuurde. Dit mag zij weliswaar nog ruim vier jaar blijven doen, maar als Bibitor eigenlijk geen valide reden heeft om de huurovereenkomst per 1 januari 2030 op te zeggen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om nu al betreffende de onderhuurder te oordelen dat het over een paar jaar sowieso ophoudt.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      3.6.
      De vordering van Bibitor is kortom niet toewijsbaar en wordt afgewezen. Aan bespreking van de tegemoetkomingen die InBev en Gracias vorderen wordt daarom niet toegekomen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      3.7.
      Bibitor krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten bestaan uit gemachtigdensalaris, voor InBev € 812,00 (2 punten van € 406,00 per punt, voor het antwoord en voor het bijwonen van de zitting) en voor Gracias € 406,00 (voor het bijwonen van de zitting). De rente over de proceskosten die InBev vordert is ook toewijsbaar.
      
      
        
          uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.8.
      Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter afgedwongen kan worden dat voldaan wordt aan de veroordeling in dit vonnis. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      wijst de vordering van Bibitor af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt Bibitor in de proceskosten, aan de kant van Inbev begroot op een bedrag van € 812,00 en aan de kant van Gracias op € 406,00, wat InBev betreft met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag dat het bedrag volledig is betaald;
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        686