ECLI:NL:RBAMS:2025:6085, Rechtbank Amsterdam, 05-08-2025, 11744055 \ KK EXPL  25-378
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Sociale huurwoning toegewezen gekregen na toesturen vervalste verhuurdersverklaring. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst. Ontruiming toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11744055 \ KK EXPL  25-378
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 5 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 16 juni 2025, met producties,- de aanvullende productie van Eigen Haard,- de producties van [gedaagde] .
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 juli 2025. Eigen Haard is verschenen bij mevrouw [naam 1] , senior medewerker Rechtmatig Wonen, en de gemachtigde, mr. R.H. Jonkhout. Aan de zijde van Eigen Haard is ook verschenen de heer [naam 2] , medewerker Rechtmatig Wonen bij woningcorporatie Stadgenoot. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde mr. H.J.J. Hendrikse en F. Kanaan, tolk in de Arabische taal. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Eigen Haard heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt. Beide zijn aan het dossier toegevoegd.
    
    
      1.3.
      Ten slotte is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 27 februari 2025 is een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Om deze woning te kunnen huren zijn op 20 februari 2025 verschillende documenten aan Eigen Haard verstrekt vanuit het e-mailadres van [gedaagde] . In de toegestuurde verhuurdersverklaring is te lezen dat er geen huurachterstand is en dat er in de afgelopen twee jaar geen sprake was van overlast. Het opmerkingenvlak is leeg. 
      
    
    
      2.2.
      Eind maart 2025 heeft de heer [naam 2] , medewerker van afdeling Rechtmatig Wonen bij Stadgenoot, telefonisch contact opgenomen met Eigen Haard en meegedeeld dat hij verbaast was dat Eigen Haard de woning aan [gedaagde] had toegewezen, vanwege de door Stadgenoot afgegeven negatieve verhuurdersverklaring.
      
    
    
      2.3.
      
        Eigen Haard heeft vervolgens bij Stadgenoot de afgegeven verhuurdersverklaring opgevraagd. In deze door Stadgenoot afgegeven verhuurdersverklaring is ingevuld dat [gedaagde] een betaalachterstand heeft tussen de € 1.000,- en € 5.000,-, dat er in afgelopen twee jaren sprake was van overlast en dat sprake was van woonfraude. In het opmerkingenvlak is ingevuld: 
        
          ‘Overlastdossier actief. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met afdeling Overlast. Woonfraudedossier actief. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met afdeling Overlast. Deurwaarderdossier actief. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met afdeling Incasso.’
        
      
      
    
    
      2.4.
      De datum van ondertekening, de handtekening en de stempel van Stadgenoot op de aan Eigen Haard toegestuurde verhuurdersverklaring is gelijk aan de door Stadgenoot afgegeven verhuurdersverklaring. 
      
    
    
      2.5.
      Bij exploot van 17 april 2025 is een brief van 15 april 2025 van Eigen Haard aan [gedaagde] betekend, waarin zij de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigt, primair op grond van bedrog en subsidiair op grond van dwaling, vanwege het vervalsen van de verhuurdersverklaring.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eigen Haard vordert – samengevat – ontruiming van de woning en betaling van een gebruikersvergoeding totdat de woning is ontruimd.
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] Eigen Haard heeft bedrogen, dan wel dat Eigen Haard heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft opzettelijk onjuiste informatie verstrekt door een aangepaste verhuurdersverklaring te overleggen. Zij wist of behoorde te weten dat Eigen Haard de woning op basis van de daadwerkelijk door Stadgenoot afgegeven verhuurdersverklaring niet aan haar zou verhuren. Dit maakt de huurovereenkomst vernietigbaar. Eigen Haard heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd. Gevolg daarvan is dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en de woning moet ontruimen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist het spoedeisend belang. [gedaagde] heeft de verhuurdersverklaring niet zelf opgevraagd en evenmin aan Eigen Haard toegestuurd. Dit heeft iemand anders voor haar gedaan, omdat [gedaagde] de Nederlandse taal niet goed beheerst. Die persoon moet als getuige worden gehoord, maar daarvoor is in een kort geding geen plaats. In een bodemprocedure moet worden uitgezocht wat precies is gebeurd. Ook als een andere verhuurdersverklaring aan Eigen Haard zou zijn toegestuurd dan door Stadgenoot is afgegeven, dan had Stadgenoot geen negatieve verhuurdersverklaring mogen afgeven. Dat sprake was van overlast en woonfraude zijn namelijk slechts de stellingen van Stadgenoot, die door [gedaagde] zijn betwist. Een beslissing van de rechter hierover ontbreekt. [gedaagde] betwist verder de rechtsgeldigheid van de vernietiging, omdat zij inmiddels al maanden in de woning woont zonder dat er klachten over haar zijn geuit. Tot slot heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat zij al op leeftijd is, medisch wordt behandeld en dakloos zal worden als de gevorderde voorziening wordt toegewezen.
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde.
      
    
    
      4.2.
      In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van Eigen Haard niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. 
      
    
    
      4.3.
      Eigen Haard is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet en heeft de verplichting om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen, die zeer schaars zijn, op eerlijke en rechtvaardige wijze worden verdeeld. Sociale huurwoningen worden toegewezen aan personen die daar volgens de geldende criteria recht op hebben. Hiervoor bestaan lange wachttijden. Eigen Haard heeft er dan ook belang bij, ook voor het afgeven van een signaalwerking, om streng te kunnen optreden als sprake is van fraude. Het spoedeisende belang wordt daarom aanwezig geacht. Dat [gedaagde] , zoals zij naar voren heeft gebracht, bewijs zou willen leveren door het horen van een getuige, betekent niet dat het spoedeisend belang ontbreekt. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat [gedaagde] niet duidelijk heeft gemaakt wie deze persoon is die zij als getuige zou willen horen en wat hij of zij zou kunnen verklaren. 
      
    
    
      4.4.
      Als voldoende vaststaand wordt aangenomen dat Stadgenoot een negatieve verhuurdersverklaring aan [gedaagde] heeft afgegeven, terwijl door of namens [gedaagde] een positieve verhuurdersverklaring aan Eigen Haard is toegestuurd. Dit betekent dat de aan Eigen Haard toegestuurde verhuurdersverklaring is vervalst. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat zij deze vervalste verhuurdersverklaring niet zelf aan Eigen Haard heeft gestuurd. Los van de omstandigheid dat Eigen Haard dit gemotiveerd heeft betwist en [gedaagde] verder niet duidelijk heeft gemaakt wie de persoon is die wel de verhuurdersverklaring heeft gestuurd, blijft [gedaagde] zelf verantwoordelijk voor stukken die namens haar zijn aangeleverd en op basis waarvan Eigen Haard de toekenning van een sociale huurwoning beoordeelt.
      
    
    
      4.5.
      Eigen Haard beroept zich primair op bedrog en subsidiair op dwaling. Van bedrog is sprake als iemand een ander tot het verrichten van een rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling. Daarvoor is opzet vereist. Dit is niet het geval van dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar als de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten.
      
    
    
      4.6.
      Zelfs als zou worden uitgegaan van het standpunt van [gedaagde] dat zij van niets wist, dan blijft overeind dat sprake is van dwaling. Eigen Haard heeft immers (mede) op basis van onjuiste inlichtingen afkomstig van [gedaagde] – de vervalste verhuurdersverklaring – een huurovereenkomst met haar gesloten, terwijl voldoende aannemelijk is dat Eigen Haard deze overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, met [gedaagde] zou hebben gesloten als zij de daadwerkelijk door Stadgenoot opgestelde verhuurdersverklaring toegestuurd had gekregen. De voorgeschiedenis van [gedaagde] als huurster bij Stadgenoot is voor de beoordeling van de toekenning van een sociale huurwoning van groot belang. Het is – anders dan [gedaagde] heeft gesteld – niet vereist dat aan het afgeven van een negatieve verhuurdersverklaring een rechtelijk oordeel ten grondslag moet liggen. 
      
    
    
      4.7.
      Voorshands is dan ook voldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst door Eigen Haard in ieder geval op grond van dwaling gegrond is en die vernietiging ook bij de bodemrechter stand zal houden. Dat betekent dat daarop vooruit kan worden gelopen. Gevolg van de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst is dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat de gevorderde ontruiming en maandelijkse gebruiksvergoeding tot dat moment toewijsbaar is.
      
    
    
      4.8.
      Dat [gedaagde] zich sinds de aanvang van de huur (27 februari 2025) als goed huurder gedraagt, doet niet af aan de rechtsgeldigheid van de buitengerechtelijke vernietiging. 
      
    
    
      4.9.
      Het verliezen van een woonruimte heeft voor [gedaagde] grote gevolgen. Naast het woonbelang van [gedaagde] heeft zij ook aangevoerd dat zij om medische redenen in de woning moet kunnen blijven. Ondanks dat Eigen Haard [gedaagde] voorafgaand aan deze procedure in de gelegenheid heeft gesteld om stukken te overleggen waaruit haar medische situatie blijkt, heeft [gedaagde] dat niet gedaan. Ook in deze procedure heeft [gedaagde] hierover geen stukken overgelegd. Met de medische situatie van [gedaagde] kan – gelet op de betwisting van Eigen Haard – daarom geen rekening worden gehouden. Het ter zitting gedane bewijsaanbod op dit punt is te laat. 
      
    
    
      4.10.
      Ondanks het evidente woonbelang van [gedaagde] prevaleren bij een belangenafweging de belangen van Eigen Haard. Als frauduleus wordt gehandeld, worden veel woningzoekenden – die al lang op een sociale huurwoning wachten – ernstig benadeeld. Eigen Haard moet daartegen (kunnen) optreden, niet alleen vanwege de signaalwerking, maar ook om haar wettelijke taken op het gebied van woningverdeling op een eerlijke en rechtvaardige wijze uit te voeren. Dit betekent dat zij ook moet (kunnen) optreden bij frauduleuze handelingen op basis waarvan zo’n sociale huurwoning wordt toegekend die anders niet zou zijn toegekend.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt tot toewijzing van de gevorderde voorlopige voorziening. Wat [gedaagde] verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een andere uitkomst.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter zal [gedaagde] , met instemming van Eigen Haard, wel een langere ontruimingstermijn geven. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op zes weken na betekening van dit vonnis. Daarmee heeft [gedaagde] langer de tijd om op zoek te gaan naar een alternatieve woon- of verblijfsruimte.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                889,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      Dit vonnis zal conform de vordering van Eigen Haard – en anders dan [gedaagde] heeft verzocht – uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat Eigen Haard dit vonnis ten uitvoer kan leggen, ook als [gedaagde] hoger beroep instelt. De reden van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring is gelegen in de zwaarwegende en spoedeisende belangen van Eigen Haard in het kader van woningverdeling en de schaarste van sociale huurwoningen, zoals hiervoor uiteengezet. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Eigen Haard zijn, en de sleutels af te geven aan Eigen Haard,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eigen Haard van een gebruiksvergoeding van € 688,04 per maand, ingaande op 1 juli 2025 tot de dag van de daadwerkelijke ontruiming,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 889,97, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in aanwezigheid van 
        mr. S. Homringhausen, griffier, in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025.
      
      
      
      
      
        991
      
    
  
  
     Artikel 3:44 lid 3 BW
  
  
     Artikel 6:228 lid 1 onder a BW