ECLI:NL:RBMNE:2025:4691, Rechtbank Midden-Nederland, 12-05-2025, 23/6146
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/6146
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 850.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 27 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 7 mei 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2011 gebouwde geschakelde 2-onder-1 kapwoning met een aanbouw (12 m²), een vrijstaande berging/schuur (6 m²) en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 166 m2 en ligt op een kavel van 207 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van maximaal € 730.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 850.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] 4, verkocht op 23 december 2021 voor € 841.004,-;
    - [adres 3] , verkocht op 14 april 2022 voor € 935.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 9 april 2021 voor € 838.038,-
    - [adres 5] , verkocht op 2 februari 2022 voor € 925.019,-;
    - [adres 6] , verkocht op 17 juni 2022 voor € 975.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Het stijgingspercentage 
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de waarde van de woning 28,2% is gestegen ten opzichte van waardepeildatum 1 januari 2021 en dat dit teveel is. Eiser schat in dat het stijgingspercentage in 10% zou moeten zijn. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het de bedoeling is van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen op of wond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Een vergelijking met een eerdere vastgestelde waarde, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Een van de trend afwijkend stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De waarde van tussenwoningen ten opzichte van hoekwoningen
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat uit een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen in zijn straat opvalt dat de hoekwoningen minder hoog zijn gewaardeerd dan de tussenwoningen terwijl volgens eiser hoekwoningen doorgaans meer waard zijn. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar heeft na onderzoek geconcludeerd dat er inderdaad twee hoekwoningen ten onrechte een lagere waarde hebben gekregen. Dit wordt met ingang van belastingjaar 2025 aangepast, zodat de waarde in lijn komt te liggen met de waarde van de woning. De heffingsambtenaar licht verder toe dat als eiser hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel wil doen, dit niet op gaat. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en aannemelijk wordt gemaakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Daarbij moet er wel vergeleken worden met alleen identieke gevallen. Eiser heeft zelf ook aangegeven dat het niet gaat om identieke gevallen (hoekwoning ten opzichte van tussenwoning). Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dus niet. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Verkoopcijfers uit het Kadaster
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat uit informatie uit het Kadaster blijkt dat woningen in dezelfde straat en van hetzelfde type als de woning, zelfs medio 2023 voor lagere prijzen zijn verkocht dan de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser wijst daarbij op de verkoopcijfers van [adres 7] en [adres 8] . 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een vergelijking met de verkoopcijfers van [adres 7] en [adres 8] zijn gerealiseerd buiten het jaar rondom de waardepeildatum 1 januari 2022. Daarom weerspiegelen deze verkopen niet het marktniveau op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar voegt daaraan toe dat het inderdaad zou kunnen dat momenteel woningen in de straat voor lagere prijzen te koop staan, maar dat dit dan tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde voor de komende belastingjaren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Vergelijking met onvergelijkbare type woningen
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar om de waarde te onderbouwen een vergelijking heeft gemaakt met veel duurdere, onvergelijkbare type woningen. De woning is een geschakelde (tussen) woning, terwijl de heffingsambtenaar vergelijkt met veel duurdere (vrijstaande) 2-onder-1 kap woningen met bijgebouwen tot 38 m², gelegen op een veel groter perceel. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij om de waarde van de woning te onderbouwing referentiewoningen heeft gebruikt die in dezelfde wijk in [plaats] liggen. Ook zijn deze referentiewoningen qua bouwjaar, voorzieningenniveau, gebruiksoppervlakte en uitstraling goed vergelijkbaar. Om een vergelijking te kunnen maken is de grond los gewaardeerd. Ditzelfde geldt voor de bijgebouwen zoals bijvoorbeeld een garage of een berging. Dan blijft de woning zelf over en daaruit volgt de m²-prijs. Met de onderlinge verschillen is rekening gehouden door voor de woning de laagste prijs per m² te hanteren. De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.