ECLI:NL:GHAMS:2024:2821, Gerechtshof Amsterdam, 08-10-2024, 200.328.292/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Huurverhoging in strijd met dwingend recht nietig. Onderverhuur in strijd met overeenkomst. Ontbinding.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.328.292/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10275739 CV EXPL 23-517
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant 1]
        ,
      
        
          [appellant 2]
        ,
      beiden wonend te [plaats 1] , Canada,
      appellanten,
      advocaat: mr. L. Kruitwagen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      wonend te [plaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.H. Schmidt te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De zaak gaat over de huur van een woning. Partijen hebben meerdere huurovereenkomsten met elkaar gesloten, steeds voor opeenvolgende perioden. In de derde huurovereenkomst is de maandelijkse huur verhoogd van € 1.100,00 naar € 2.350,00, ten opzichte van de eerste twee. Uitgaand van een huurprijs van € 2.350,00 vordert de verhuurder de onbetaald gelaten huur en verder ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de huurder ongeoorloofd heeft onderverhuurd aan derden. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de tussen partijen geldende maandelijkse huur € 1.100,00 is en daarnaast de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. De verhuurder is hiervan in hoger beroep gekomen. Het hof oordeelt dat de huurverhoging in strijd met dwingend recht en dus nietig is. De vordering tot ontbinding wordt in hoger beroep toegewezen. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 5 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 13 april 2023, dat is aangevuld op 25 mei 2023 en 7 december 2023 (hierna: het bestreden vonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als opposant en [appellanten] als geopposeerden. Bij tussenarrest van 11 juli 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft niet plaatsgevonden. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis in verband met de tenuitvoerlegging van het arrest tegen derden ex artikel 557a lid 3 Rv, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 11 juli 2024 laten toelichten, [appellanten] door mr. Van Til, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Schmidt voornoemd. Mr. Van Til heeft dat gedaan aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Beide partijen hebben nog nadere stukken ingebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze weergave uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op 14 september 2018 (hierna: Huurovereenkomst 1) voor het appartement aan [straat 1] 40 te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van € 1.100,00 per maand. [naam 1] , de toenmalige vriendin van [geïntimeerde] (hierna: [naam 1] ), was medehuurder en ook partij bij deze overeenkomst. Huurovereenkomst 1 ging in op 25 september 2018 en eindigde op 31 augustus 2019.
      
    
    
      3.2.
      In Huurovereenkomst 1 is opgenomen: 
      
      
        
          
            By no means may Tenant allows any additional persons to occupy the apartment, apart from temporary guests.
          
        
        
          
            The Landlord is entitled to use and share, when needed, the Premises with a 14-day notice given to Tenant prior to the arrival of Landlord.
          
        
        
          
            The Tenant agrees not to assign this agreement, nor to Sub-Let any part of the property, nor to allow any other person to live therein without first requesting permission from the Landlord.
          
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 7 september 2019 hebben partijen Huurovereenkomst 1 verlengd tot 31 augustus 2020. 
      
    
    
      3.4.
      
        [appellanten] hebben op 31 augustus 2020 een e-mail gestuurd aan [geïntimeerde] , waarin onder meer het volgende is opgenomen: 
      
      
        
          This email to confirm what we have been discussing for the past few weeks: the lease won’t be renewed. 
        
      
      
      
        
          	(…)
        
        
          from October 1st, 2020, we will charge the market price for the appartement (…). 
        
      
      
      
        
          (…) if you can find (…) a suitable co-tenant, we’ll be happy to renew the lease under the new, non negotiable conditions: 2500€ per month (…). 
        
      
      
      
        
          If the Wednesday deadline is missed, we will ask the realtor we mentioned to find a new tenant for October 1st, date by which you will have vacated the apartment, [naam 6] discussed today. 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben op 7 september 2020 een nieuwe huurovereenkomst gesloten, voor hetzelfde appartement, met een maandelijkse huurprijs van € 2.350,00 (hierna: Huurovereenkomst 2). Huurovereenkomst 2 ging in op 1 oktober 2020 en eindigde op 30 september 2021. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) werd medehuurder van [geïntimeerde] . Het onder 3.2 opgenomen medegebruiksrecht van [appellanten] stond niet meer in Huurovereenkomst 2. Deze overeenkomst vermeldde wel: 
      
      
        
          
            No one other than the Tenants identified above will live in the apartment on a permanent basis unless written consent has been provided by the Landlord. 
          
        
        
          
            Guests that the Tenants know personally are authorized to stay with the Tenants for a short duration and insofar [naam 6] this does not constitute a way to sublet the apartment.
          
        
        
          
            The Tenants agree not to sublet the apartment or its storage unit. It is [geïntimeerde] ’s prerogative to sublet the parking space if he so desires.
          
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op 25 maart 2021 zijn partijen overeengekomen dat [naam 3] (hierna: [naam 3] ) met ingang van 1 april 2021 [naam 2] verving als medehuurder van het gehuurde. 
      
    
    
      3.7.
      Op 1 september 2021 hebben [geïntimeerde] en [naam 3] een Roommate Agreement (hierna: Roommate Agreement 1) gesloten met [naam 4] (hierna: [naam 4] ), die op basis van deze overeenkomst in het gehuurde kwam wonen. Roommate Agreement 1 ging in op 1 september 2021 en eindigde op 28 februari 2022. 
      
    
    
      3.8.
      Bij whatsapp-bericht van 30 oktober 2021 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] geschreven: 
      
      
        
          Hi [geïntimeerde] , we have been over this. I can reiterate if I wasn’t clear: there won’t be additional tenants authorised in [straat 1] 40.
        
      
      
    
    
      3.9.
      Op 6 februari 2022 heeft [geïntimeerde] een tweede Roommate Agreement met [naam 5] (hierna: [naam 5] ) en [naam 6] (hierna: [naam 6] ) gesloten (hierna: Roommate Agreement 2), op basis waarvan [naam 5] en [naam 6] in het gehuurde kwamen wonen. Roommate Agreement 2 ging in op 6 februari 2022 en eindigde op 31 maart 2022.
      
    
    
      3.10.
      Bij e-mail van 11 april 2022 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] geschreven: 
      
      
        
          Of it all, the hardest part has been learning that you betrayed our trust. We know that you sublet to [naam 4] and [naam 5] , in addition to [naam 6] , although you were not allowed to. (…) This is the straw that breaks the camel’s back. Please move out by Sunday April 17th, 2022 and pay the prorated rent (…).
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
      
        
          voor recht te verklaren dat de overeengekomen huurprijs tussen partijen € 2.350,00 bedraagt;
        
        
          de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [geïntimeerde] te ontruimen;
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.650,00 aan achterstallige huur, met rente;
        
        
          en [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, met rente.
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft in het vonnis van 17 november 2022 verstek verleend tegen [geïntimeerde] , en de vorderingen van [appellanten] toegewezen. 
      
    
    
      4.3.
      
        [geïntimeerde] heeft daarna bij verzetdagvaarding in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter het tussen partijen gewezen verstekvonnis zou vernietigen, en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellanten] zou afwijzen, dan wel bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, die voorwaardelijk toe te wijzen, althans niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarnaast heeft [geïntimeerde] een verklaring voor recht gevorderd dat de geldende huurprijs tussen partijen € 1.100,00 per maand is. Indien deze vordering zou worden toegewezen, heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellanten] zouden worden veroordeeld tot betaling van € 22.500,00, met rente. Dit bedrag is in de pleitnotitie bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg bijgesteld naar € 26.869,00. Tot slot heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellanten] zouden worden veroordeeld in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in conventie het verstekvonnis vernietigd, de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] verwezen in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de tussen partijen geldende huurprijs € 1.100,00 per maand bedraagt, [appellanten] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 26.869,00 en de proceskosten gecompenseerd. Bij herstelvonnis van 7 december 2023 heeft de kantonrechter voornoemde veroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellanten] hebben in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente. Daarnaast hebben [appellanten] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de huur zolang de huurovereenkomst voortduurt en dat de gevorderde ontruiming ook tegen derden, die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging van het arrest in het gehuurde bevinden, ten uitvoer zal kunnen worden gelegd. 
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
        
          Huurovereenkomst 1 geldt voor onbepaalde tijd
        
      
      
    
    
      5.3.
      Huurovereenkomst 1 is aangegaan voor de duur van een jaar. Ingevolge de tussen 1 juli 2016 en 1 juli 2024 geldende tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege wanneer de bepaalde tijd is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd was verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstreek schriftelijk informeerde. Vaststaat dat [appellanten] [geïntimeerde] (en [naam 1] ) niet hebben geïnformeerd over het einde van Huurovereenkomst 1 op de in artikel 7:271 lid 1 BW voorgeschreven wijze. Daardoor werd deze tijdelijke huurovereenkomst op grond van de derde volzin van het op dat moment geldende artikel 7:271 lid 1 BW verlengd voor onbepaalde tijd. Het gevolg van deze verlenging is dat Huurovereenkomst 1 tussen partijen is blijven gelden, waaronder de afspraak dat de maandelijkse huurprijs € 1.100,00 bedraagt. De latere afspraken die partijen hebben gemaakt over de verlenging van de huurovereenkomst met een jaar tegen een hogere huurprijs weken af van het destijds geldende artikel 7:271 lid 1 BW en zijn om die reden nietig op grond van artikel 7:271 lid 7 BW. Voor die vaststelling maakt het niet uit of partijen zelf op de hoogte waren van die nietigheid. 
      
    
    
      5.4.
      
        [appellanten] betogen nog dat het partijen vrij stond om nieuwe afspraken omtrent de huur te maken. Zij voeren in dat kader aan dat de huurprijsverhoging werd overeengekomen omdat het gebruiksrecht van [appellanten] op het gehuurde, genoemd onder 3.2, niet meer in de nieuwe overeenkomst zou worden opgenomen en [naam 2] medehuurder werd. Het hof volgt [appellanten] daarin niet. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat het wegvallen van het medegebruiksrecht een rol speelde bij de huurverhoging. Dit gebruiksrecht stond weliswaar in Huurovereenkomst 1, maar [appellanten] hebben na het sluiten van Huurovereenkomst 1 geen enkele keer gebruikgemaakt van het medegebruiksrecht en het is nooit onderwerp van gesprek geweest. [geïntimeerde] heeft bovendien betwist dat in het gehuurde een kamer was vrijgehouden voor [appellanten] in verband met het gebruiksrecht, zoals zij hebben gesteld. [geïntimeerde] heeft in dat verband ter zitting verklaard dat hij, een paar maanden nadat hij in het gehuurde is gaan wonen, foto’s van de kamer waar het gebruiksrecht volgens [appellanten] betrekking op had, aan [appellanten] heeft gestuurd. Op die foto’s is duidelijk te zien dat de kamer door [geïntimeerde] als studeerkamer gebruikt werd, waartegen [appellanten] nooit geprotesteerd hebben. [geïntimeerde] heeft ten slotte aangevoerd dat [naam 2] slechts in het gehuurde kwam wonen omdat [geïntimeerde] alleen niet in staat was om de door [appellanten] geëiste hogere huurprijs te voldoen. [appellanten] hebben tegen één en ander onvoldoende ingebracht.
      
    
    
      5.5.
      Tussen partijen geldt kortom nog steeds Huurovereenkomst 1, met een maandelijkse huurprijs van € 1.100,00. 
      
    
    
      5.6.
      De eerste grief stuit op het voorgaande af.
      
      
        
          De tekortkomingen van [geïntimeerde] rechtvaardigen de ontbinding van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het tweede punt dat partijen verdeeld houdt is de vraag of de tekortkomingen van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. 
      
    
    
      5.8.
      Het hof stelt voorop dat het berekenen van een hoge huurprijs, ook als deze later nietig of vernietigbaar blijkt te zijn, niet zonder meer een rechtvaardiging is voor verboden onderverhuur. 
      
    
    
      5.9.
      Tussen partijen is niet langer in geschil dat [naam 3] (na het vertrek van [naam 2] ) en [naam 6] (na het vertrek van [naam 3] ) met toestemming van [appellanten] in het gehuurde verbleven, maar dat de onderverhuur aan [naam 4] en [naam 5] zonder toestemming van [appellanten] plaatsvond, terwijl die toestemming wel was vereist. De tekortkomingen van [geïntimeerde] staan dus vast, voor zover deze de onderverhuur van een kamer in het gehuurde door [geïntimeerde] aan [naam 4] en [naam 5] zonder toestemming van [appellanten] betreffen. Naar het oordeel van het hof zijn deze tekortkomingen ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarvoor is het volgende van belang.
      
    
    
      5.10.
      Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming de ontbinding van een overeenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] beroept zich op deze tenzij-bepaling, en heeft daartoe dus de stelplicht en bewijslast. 
      
    
    
      5.11.
      
        [geïntimeerde] stelt dat hij in de positie is terechtgekomen dat hij moest onderverhuren, omdat hij anders de hoge huur die hij op grond van de nietige huurovereenkomsten verschuldigd was, niet kon betalen. Hij gaat in zijn stellingen echter voorbij aan de omstandigheid dat de verboden onderhuur telkens een derde huurder betrof. Hij kon de (hoge) huur immers steeds al delen met één ander persoon. Eerst met [naam 3] , en daarna met [naam 6] . Waarom de financiële noodzaak om tot tweemaal toe nog aan een extra persoon onder te verhuren tóch bestond, is niet voldoende door [geïntimeerde] toegelicht. 
      
    
    
      5.12.
      Omdat die financiële noodzaak niet is vast komen te staan, komt extra gewicht toe aan voornoemd Whatsapp-bericht van [appellanten] van 30 oktober 2021, waarin zij aangeven: 
      
      
        
          there won’t be additional tenants. 
        
      
      
      
        5.12.1.
        Dat bericht is nog eens bevestigd door [appellanten] in de mail van 17 december 2021, waarin zij aangeven: 
        
        
          
            We allow [naam 3] to sublet the apartment to one – and only to one – other tenant, until March 31, 2022,
          
        
        
      
      
        5.12.2.
        Het was voor [geïntimeerde] zodoende glashelder dat naast hemzelf alleen [naam 3] en (na haar vertrek) [naam 6] in het gehuurde mochten verblijven en dat het hem niet was toegestaan daarnaast ook nog (kamers in) het gehuurde onder te verhuren aan anderen. Dat heeft hij desondanks gedaan, door onder te verhuren aan [naam 4] en [naam 5] . 
        
      
    
    
      5.13.
      Het voorgaande leidt ertoe dat het hof de huurovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde] zal ontbinden vanwege de onbevoegde onderverhuur aan [naam 4] en [naam 5] . De grieven 2 en 3 zijn in zoverre terecht voorgesteld.
      
    
    
      5.14.
      Het hof komt daardoor niet toe aan de behandeling van de door [geïntimeerde] tijdens de zitting niet duidelijk beantwoorde vraag, waarom hij in juli 2023 op Instagram een story heeft geplaatst waarin een aantal foto’s van het gehuurde te zien is, voorzien van de tekst “800€/month in case anyone is looking for an amazing roomie with an amazing apartment in [plaats 2] (…).” Ook kunnen de door [appellanten] overgelegde verklaringen van buren, die betrekking hebben op de gestelde onderverhuur en overlast door [geïntimeerde] , onbesproken blijven, nu deze verklaringen voor de uitkomst van deze procedure geen verschil zullen maken. 
      
      
        
          
            [geïntimeerde] heeft alleen recht op terugbetaling van het deel van de huur dat hij zelf teveel heeft betaald
        
      
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] het bedrag dat te veel aan huur is betaald, dat wil zeggen het surplus ten opzichte van de huurovereenkomst met een maandelijkse huurprijs van € 1.100,00, aan [geïntimeerde] moesten terugbetalen. 
      
    
    
      5.16.
      Het hof stelt vast dat uit een door [appellanten] overgelegd betalingsoverzicht volgt dat [geïntimeerde] , [naam 3] en [naam 2] ieder zelf hun deel van de huur aan [appellanten] betaalden, maar dat [geïntimeerde] in deze procedure aanspraak maakt op terugbetaling van het totale bedrag dat door [naam 3] , [naam 2] en hemzelf teveel aan [appellanten] is betaald. [geïntimeerde] erkent ook dat hij zelf € 10.119,00 teveel heeft betaald, maar meent dat hij als hoofdhuurder het recht heeft om het volledige teveel betaalde bedrag à € 26.869,00 terug te vorderen. 
      
    
    
      5.17.
      Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. [naam 2] en [naam 3] waren immers niet zijn onderhuurders, maar zijn medehuurders, die zelf rechtstreeks hun deel van de huur aan [appellanten] betaalden. Gesteld noch gebleken is verder dat [geïntimeerde] een procesmachtiging van [naam 3] en [naam 2] heeft. Hij is zodoende niet gerechtigd namens hen in rechte op te treden en de door hen teveel betaalde huur terug te vorderen. 
      
    
    
      5.18.
      Dit brengt mee dat grief 5 slaagt, voor zover deze hierop ziet.
      
    
    
      5.19.
      Grief 5 is, voor zover deze ziet op de vordering van [appellanten] tot afdracht van het voordeel dat [geïntimeerde] uit hoofde van de onderverhuur heeft genoten, ter zitting ingetrokken. 
      
      
        
          De ontruiming heeft ook werking jegens derden
        
      
      
    
    
      5.20.
      Bij wijze van eisvermeerdering hebben [appellanten] gevorderd dat zij het arrest in het geval dat de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, ook jegens derden die in het gehuurde verblijven dan wel daarbinnen treden, kunnen tenuitvoerleggen, op grond van artikel 557a lid 3 Rv. 
      
    
    
      5.21.
      Deze bepaling is bedoeld voor de situatie dat op het moment van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis ook andere personen, dan tegen wie de ontruiming is uitgesproken, aanwezig zouden kunnen zijn. Het is aannemelijk dat dat zo zou kunnen zijn, gezien de voorgeschiedenis met meerdere illegale onderhuurders. Het hof is verder van oordeel dat de eventuele derden die op het moment van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis in het gehuurde aanwezig zijn, niet in hun belangen worden geschaad als de vordering ex artikel 557a lid 3 Rv wordt toegewezen, omdat zij hun bezwaren tegen de ontruiming in dat geval desgewenst in een executiegeding naar voren kunnen brengen. Deze vordering wordt dus toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten in eerste aanleg (in conventie)
        
      
      
    
    
      5.22.
      
        [appellanten] klagen met grief 4 dat de kantonrechter hen in conventie ten onrechte heeft veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] . Gelet op het voorgaande, slaagt deze grief.
      
      
        
          Het hof komt niet toe aan bewijslevering
        
      
      
    
    
      5.23.
      
        [geïntimeerde] heeft geen bewijs aangeboden van voldoende specifieke stellingen die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing. Bewijslevering is daarom niet aan de orde. 
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      5.24.
      De grieven slagen grotendeels. De door [appellanten] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen alsnog worden toegewezen en [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van de huur zolang de huurovereenkomst voortduurt. De toewijzing van de vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur door [geïntimeerde] zal in hoger beroep worden vernietigd voor zover het toegewezen bedrag hoger is dan € 10.119,00. Het hof zal bepalen dat de ontruiming ook zal gelden tegenover derden die zich in het gehuurde bevinden. [geïntimeerde] is in het hoger beroep voornamelijk in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. [geïntimeerde] zal voorts alsnog in de proceskosten in eerste aanleg in conventie worden verwezen. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:
      
      
        
          Eerste aanleg
        
      
      - explootkosten		€    125,03
      - griffierecht		€    244,00
      - salaris gemachtigde	€    792,00
      Totaal		€ 1.161,03
      
      
        
          Hoger beroep
        
      
      - explootkosten		€     129,14
      - griffierecht		€     783,00
      - salaris advocaat		€  2.428,00 (tarief II, 2 punten)
      Totaal		€  3.340,14
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis in conventie, voor zover daarin de vorderingen van [appellanten] die strekken tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn afgewezen en [appellanten] zijn veroordeeld in de proceskosten, en in reconventie, voor zover [appellanten] zijn veroordeeld tot betaling van het meerdere van € 10.119,00 aan [geïntimeerde] ;
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [straat 1] 40 te [plaats 2] met ingang van 1 februari 2025;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [geïntimeerde] om uiterlijk op 1 februari 2025 de woning aan [straat 1] 40 te [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze van [appellanten] zijn, en de sleutels af te geven aan [appellanten] , althans een door hen aan te wijzen persoon;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [geïntimeerde] de verschuldigde huurtermijnen van € 1.100,00 per maand te voldoen aan [appellanten] tot aan 1 februari 2025;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op € 1.161,03, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat de veroordeling onder 6.2 op grond van artikel 557a lid 3 Rv binnen de termijn van één jaar ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging op het genoemde perceel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
      
    
    
      6.6.
      bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige; 
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op € 3.340,14, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
      
    
    
      6.8.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.9.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. J.C. Toorman en mr. E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.