ECLI:NL:RBNNE:2025:1214, Rechtbank Noord-Nederland, 02-04-2025, C/18/237318 / HA ZA 24-193
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Didam-criteria niet gevolgd door Gemeente bij verkoop onroerende zaak. Enkele schending betekent nog niet dat Gemeente aansprakelijk is jegens eenieder die stelt interesse te hebben gehad. Aansprakelijkheid enkel jegens partijen die daadwerkelijk aangemerkt kunnen worden als een potentiële gegadigde die ten onrechte geen kans heeft gekregen. Daarvan in dit geval geen sprake, dus afwijzing vordering.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Locatie Groningen
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/18/237318 / HA ZA 24-193
    
    
    
      
        Vonnis van 2 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te Veendam,
      eiser,
      advocaat: mr. A.C. Winter te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE VEENDAM,
      zetelend te Veendam,
      gedaagde,
      advocaat: mr. M. Fokkema te Deventer.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente Veendam genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 6 november 2024;
        
        
          de akte vermindering van eis d.d. 16 januari 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 16 januari 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Verschenen zijn:
      
        
          
            [eiser] in persoon;
        
        
          mr. A.C. Winter, advocaat van [eiser] ;
        
        
          
            [betrokkene] , werkzaam als beleidsadviseur bij de gemeente Veendam;
        
        
          
            [betrokkene] , juridisch adviseur bij de gemeente Veendam;
        
        
          
            [betrokkene] , juridisch adviseur bij de gemeente Veendam;
        
        
          mr. M. Fokkema, advocaat van de gemeente Veendam;
        
        
          mr. F. Boer, advocaat van de gemeente Veendam.
        
      
      
    
    
      1.3.
      Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd. De spreekaantekeningen van de advocaten van partijen zijn eveneens aan het dossier toegevoegd.
      
    
    
      1.4.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten
        
      
    
    
      2.1.
      Onderwerp van dit geschil zijn de percelen nabij [adres] , kadastraal bekend gemeente Veendam, [adres] (hierna te noemen: de percelen).
      
    
    
      2.2.
      Sinds 1998 is het bedrijf van [koper] gevestigd op de percelen, die aldaar de onderneming [onderneming] exploiteert.
      
    
    
      2.3.
      In 2013 heeft de gemeente Veendam de percelen van [koper] gekocht waarna [koper] de opstallen op de percelen is gaan huren.
      
    
    
      2.4.
      Op 25 november 2022 is tussen de gemeente Veendam en [koper] een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij de gemeente Veendam de percelen heeft verkocht aan [koper] .
      
    
    
      2.5.
      Op 21 december 2022 heeft de [gemeente Veendam] in het Gemeenteblad het voornemen gepubliceerd om de percelen aan [koper] te verkopen. De publicatie luidt als volgt:
      
      
        
          “
          Bekendmaking voornemen verkoop percelen met opstallen nabij [adres] te Veendam
        
      
      
      
        
          Groenstrook
        
        
          Adres: nabij [adres] te Veendam
        
        
          Percelen: gemeente Veendam, [adres] .
        
        
          Perceelgrootte: circa 17.156 m2
        
      
      
      
        
          Voornemen tot verkoop aan [koper]
        
        
          De gemeente Veendam is voornemens om het genoemde perceel met opstallen te verkopen aan [koper]
        
        
          Naar het oordeel van de gemeente Veendam is [koper] de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt om de grondpercelen te kopen en wel om de navolgende reden: het grondperceel is al jarenlang aan [koper] als bedrijfsperceel verhuurd;
        
      
      
      
        
          Vervaltermijn
        
        
          Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, dan dient u dit uiterlijk binnen 20 kalenderdagen na publicatie van dit voornemen, kenbaar te maken door middel van een gemotiveerd bericht aan gemeente Veendam via vastgoed@veendam.nl onder vermelding van "Reactie op voornemen verkoop groenstrook nabij [adres] te Veendam”. Bij gebreke van een tijdig en gemotiveerd bericht vervalt het recht tegen al het voornoemde in rechte op te komen en/of daarop enige vordering tot schadevergoeding of welke andere aanspraak dan ook te baseren, althans heeft u uw rechten daarop verwerkt.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 24 december 2022 heeft [eiser] bezwaar gemaakt tegen de verkoop van de percelen aan [koper] . Het bezwaarschrift luidt (voor zover van belang) als volgt:
      
      
        
          “De gronden van bezwaar zijn:
        
      
      
      
        1. De verkoop aan alleen [koper] vindt ik niet kunnen, ondergetekende en
      
      
        andere Veendammers worden buiten gesloten, wij hebben toch net zoveel rechten en plichten als [koper] in onze gemeente?
      
      
        2. Dat [koper] de groenstroken en / of opstallen van de gemeente heeft
      
      
        gehuurd, is geen reden om hen het alleenrecht te geven.
      
      
        3. Vindt het discriminerend dat mijn persoon wordt buiten gesloten in dit traject.
      
      
      
        
          Ik verzoek u dan ook om bovenstaande beslissing in te trekken.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 29 december 2022 heeft de gemeente Veendam de percelen (met uitzondering van perceel [nummer] ) geleverd aan [koper] .
      
    
    
      2.8.
      Op 2 februari 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en de gemeente Veendam. Naar aanleiding daarvan wenste [eiser] het bezwaarschrift aan te houden om te bezien of er binnen afzienbare tijd een andere geschikte kavel beschikbaar zou komen die [eiser] zou kunnen overnemen.
      
    
    
      2.9.
      Op 31 augustus 2023 heeft [eiser] door middel van een WOO-verzoek informatie opgevraagd. Uit de stukken die de gemeente Veendam in reactie daarop heeft verstrekt bleek [eiser] voor het eerst dat de koopovereenkomst met [koper] al was gesloten op 25 november 2022.
      
    
    
      2.10.
      Op 30 januari 2024 heeft een hoorzitting in het kader van het bezwaarschrift plaatsgevonden.
      
    
    
      2.11.
      Op 13 februari 2024 heeft de gemeente Veendam het bezwaar van [eiser] gegrond verklaard waarbij zij de motivering voor de verkoop aan [koper] heeft aangevuld en heeft overwogen dat [eiser] niet in aanmerking komt voor schadevergoeding.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, na vermindering van eis, om waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht te verklaren dat de gemeente Veendam onrechtmatig heeft gehandeld (jegens [eiser] ) door de percelen exclusief aan [koper] te verkopen en door hierover onvoldoende transparant te zijn;
        II. voor recht te verklaren dat de gemeente Veendam aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade in verband met het onrechtmatig handelen door de gemeente Veendam, op te maken bij staat;
        III. de gemeente Veendam te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente Veendam voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiser] in de proceskosten waaronder de nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de gemeente Veendam bij de verkoop van de percelen aan [koper] de criteria uit het Didam-arrest heeft geschonden. Volgens [eiser] heeft de gemeente Veendam daarmee onrechtmatig gehandeld en is zij aansprakelijk voor de schade die [eiser] daardoor heeft geleden. 
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling stelt de rechtbank het volgende voorop. 
      
    
    
      4.3.
      In de Didam-arresten heeft de Hoge Raad overwogen dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat wanneer een overheidslichaam het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet worden geboden aan potentiële gegadigden om hiernaar mee te dingen indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Is dat het geval dan dient het overheidslichaam objectieve, toetsbare en redelijke criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Tevens moet het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid hanteren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Deze informatie moet het overheidslichaam tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure bekend maken op zodanige wijze dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
      
    
    
      4.4.
      Bovengenoemde procedure hoeft niet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval dient het overheidslichaam dit voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te maken op zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van die criteria bij voorbaat vast staat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
      
    
    
      4.5.
      Wanneer het overheidslichaam in strijd met deze regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak handelt zij in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen kans heeft gekregen, en kan zij jegens die gegadigde schadeplichtig zijn.
      
    
    
      4.6.
      Wanneer de feiten uit de onderhavige zaak langs dit beoordelingskader worden gelegd kan naar het oordeel van de rechtbank zonder meer worden vastgesteld dat de Didam-criteria niet gevolgd zijn. De gemeente Veendam erkent bovendien ook dat niet de juiste procedure is gevolgd en heeft het bezwaar om die reden gegrond verklaard. De bekendmaking in het Gemeenteblad van het voornemen tot verkoop aan [koper] als enige serieuze gegadigde vond immers plaats nadat de koopovereenkomst reeds gesloten was. Dat het voornemen tot verkoop kort daarvóór ook uit openbare notulen of besluitenlijsten was af te leiden (zoals door de gemeente Veendam gesteld) maakt dat niet anders omdat dat niet de plek is waar Officiële bekendmakingen plegen te worden gepubliceerd. Evenmin is doorslaggevend dat (zoals door de gemeente Veendam gesteld) uit openbare beleidsnota’s kon worden afgeleid dat [eiser] niet paste binnen het “profiel” van gebruikers die de gemeente Veendam op de percelen wenste, omdat de selectiecriteria weliswaar uit beleidsregels mogen volgen maar dat wanneer het tot een voornemen tot verkoop komt wel de Didam-regels moeten worden gevolgd. 
      
    
    
      4.7.
      De enkele schending van de criteria bij de transactie tussen de gemeente Veendam en [koper] betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat de gemeente Veendam jegens eenieder aansprakelijk is die stelt ook interesse te hebben gehad in de percelen. Aansprakelijkheid bestaat enkel jegens partijen die daadwerkelijk aangemerkt kunnen worden als potentiële gegadigde die ten onrechte geen kans heeft gekregen. 
      
    
    
      4.8.
      De gemeente Veendam heeft gemotiveerd betwist dat [eiser] als potentiële gegadigde is te beschouwen. De gemeente Veendam heeft in dat verband aangevoerd dat [eiser] ten tijde van de verkoop had aangegeven dat hij op zoek was naar een loods voor hobbymatig gebruik en dat de gemeente Veendam met een verkoop aan [eiser] ten behoeve van dergelijk hobbymatig gebruik niet kon voldoen aan haar doelstellingen voor het perceel aangaande grondbeleid, ruimtelijke ordening en werkgelegenheid. Nu de gemeente Veendam enkel verplichtingen heeft tegenover potentiële gegadigden, volgens het Didam-arrest, dient allereerst de vraag te worden beantwoord of [eiser] wel als potentiële gegadigde is aan te merken. Naar het oordeel van de rechtbank dient die vraag ontkennend te worden beantwoord. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij een reële en dus potentiële gegadigde is en overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.9.
      Ten tijde van de verkoop heeft [eiser] slechts in algemene bewoordingen bezwaar gemaakt tegen de verkoop waarbij hij enkel heeft aangevoerd dat hij het niet vindt kunnen dat hij en andere Veendammers zijn buitengesloten. Uit het bezwaarschrift blijkt in het geheel niet dat [eiser] zelf concrete interesse had in de aankoop van de percelen en waarom hij meende een serieuze gegadigde te zijn. Nadat het bezwaarschrift in behandeling was genomen heeft [eiser] bovendien niets ondernomen dat was gericht op het verkrijgen van de percelen (zoals het onderbouwen van zijn plannen met het perceel of het starten van een kort geding) maar heeft de behandeling van het bezwaar op zijn eigen verzoek maandenlang stilgelegen om af te wachten of er een geschikte kavel voor hem beschikbaar zou komen binnen de gemeente Veendam. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat hij op zoek was naar een loods voor hobbymatig, persoonlijk gebruik. [eiser] heeft pas voor het eerst in de dagvaarding gesteld dat hij de percelen had willen splitsen in een gedeelte voor hemzelf en een gedeelte voor een zonnepark en dat hij de loodsen deels had willen verbouwen ten behoeve van verhuur, mogelijk ook aan [koper] , en dat hij dit samen met een partner wilde doen. Ter zitting heeft [eiser] hieraan toegevoegd dat hij de percelen ook voor een hogere huur aan [koper] had kunnen verhuren of deze voor een hogere prijs had kunnen doorverkopen aan [koper] . Deze stellingen zijn allen naderhand ingenomen en niet ten tijde van het bezwaar tegen de verkoop, en bovendien niet onderbouwd. 
      
    
    
      4.10.
      Uit het vorenstaande volgt dat [eiser] eerst alleen maar in algemene zin heeft aangegeven het niet eens te zijn met de gang van zaken omtrent de verkoop en pas later heeft aangegeven plannen te hebben voor de verkochte percelen, zonder dit overigens nader te concretiseren. Dat is in dit geval niet genoeg. Van een partij die zich in eerste instantie als belangenbehartiger van de “andere Veendammers” opwerpt en dan in het kader van een Didam-procedure stelt (potentieel) gegadigde te zijn, mag een gemotiveerde onderbouwing worden verwacht. In het licht van de gemotiveerde betwisting door de gemeente Veendam heeft [eiser] zijn stelling, dat hij (potentieel) gegadigde is, dan ook niet voldoende onderbouwd. Dit betekent dat [eiser] onvoldoende belang heeft bij zijn vordering. De vordering moet dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Veendam worden begroot op:
      - griffierecht		688,00
      - salaris advocaat		1.228,00 (2,0 punten × tarief € 614,00)
      - nakosten	              178,00 (plus € 92,00 in geval van betekening)
      Totaal	€ 	2.094,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Veendam tot op heden begroot op € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de explootkosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze bedragen met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam) r.o. 3.1.4 t/m 3.1.6 en Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II) r.o. 3.4.2 en 3.5.2
  
  
    524 / MvdH