ECLI:NL:RBLIM:2025:8469, Rechtbank Limburg, 27-08-2025, 11453851 \ CV EXPL  24-6291
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; koop en ruil; koop onroerende zaak

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11453851 \ CV EXPL  24-6291
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. R.P.H. Sangers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GROBEL IV B.V., 
      te Maastricht,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Grobel,
      gemachtigde: mr. C.S.B.E. Reinders.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 17 juni 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 12 juli 2021 is tussen Grobel en [eisers] een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij het appartementsrecht aan het adres [adres] , [woonplaats] (hierna: het appartement) is verkocht aan [eisers] voor een koopprijs van € 420.000,00. 
      
    
    
      2.2.
      
        De koopovereenkomst vermeldt voor zover van belang:
        
          “
          artikel 6 Staat van onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1
      
        De onroerende zaak zal aan de koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken (…).
      
      
    
    
      6.3
      
        De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning, berging en parkeerplaats. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (…)
      
      
      
        
          artikel 13 Financiën Vereniging van Eigenaars
        
        
          (…)
        
      
    
    
      13.3
      
        Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend/het volgende bekend: niets anders bekend dan vermeld in de in artikel 22 genoemde VvE-stukken.
      
      
    
    
      13.4
      
        De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van de koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
      
      
      
        
          artikel 22 Bijlagen
        
        
          Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:
        
        
          (…)
        
      
      
        
          
            Agenda ALV dd. 30-10-20
          
        
        
          
            Toelichting Agenda ALV d.d. 30-10-2020
          
        
        
          
            Ingekomen stuk ALV d.d. 30-10-2020
          
        
        
          
            Notulen vergadering d.d. 30-10-2020
          
        
        
          
            Begroting 2020
          
        
        
          
            Agenda incl. toelichting extra vergadering d.d. 07-01-2021
          
        
        
          
            Agenda incl. toelichting extra vergadering d.d. 14-01-2021
          
        
        
          
            Notulen vergadering van eigenaars d.d. 14-01-2021
          
        
        
          
            Begroting 2021
          
        
        
          
            MJOP 2020-2031
          
        
      
      
        (…)
      
      
      
        
          artikel 23 Onderhoudstoestand woning
        
        
          Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.
        
      
      
      
        
          artikel 24 Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat indien het verkochte (en de bijgebouwen) 20 jaar of ouder is, de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water, gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 (van de koopakte) omschreven (woon)gebruik en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.” 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 1 juli 2021, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, heeft [eisers] van de makelaar een aantal bijlagen ontvangen. Als bijlagen werden overgelegd agenda’s met toelichting en notulen van VvE-vergaderingen in de periode 2019-2021, de begroting 2021, het meerjarenonderhoudsplan 2020-2031 (hierna: MJOP) van het complex en twee offertes van [naam bedrijf 1] en Dakenaudit. 
      
    
    
      2.4.
      
        In de notulen van de VvE-vergadering van 30 oktober 2020 werd het volgende opgenomen:
        
          “Naar aanleiding van vele lekkage meldingen is firma Dakenaudit op locatie geweest om een rapportage van de status op te stellen. Tijdens hun bezoek aan locatie heeft men vele mankementen aan het zinken dak geconstateerd. Gezien de complexiteit zijn tevens [naam bedrijf 1] & [naam bedrijf 2] door Dakenaudit benaderd. Vooralsnog hebben zij geconstateerd dat gaande jaren vele wijzigingen aan het dak zijn aangebracht (zoals dakramen, afvoeren en doorvoeren) waardoor de constructie en de werking van het dak zijn verstoord. Een en ander dienen zij nog middels een destructief onderzoek vast te stellen. Zodra zij zeker zijn van hun bevindingen zullen zij gezamenlijk een advies/offerte aan de VvE uitbrengen. Zonder dit met zekerheid vast te kunnen stellen dient de VvE in het ergste geval rekening te houden met de totale vervanging van het dak.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In de notulen van de VvE-vergadering van 14 januari 2021 werd het volgende opgenomen:
        
          “In december 2019 heeft Dakenaudit een onderzoeksrapport van het dak aan MVGM overhandigd. Het rapport geeft aan dat gaande jaren vele reparaties aan het dak zijn uitgevoerd waardoor de constructie en de werking van het dak zijn verstoord. Mede doordat de reparaties op ondeskundige wijze zijn uitgevoerd en doordat bij deze reparaties niet de juiste materialen zijn gehanteerd. Tijdens de afgelopen ledenvergadering van 30 oktober is aangegeven dat aan de hand van ander onderzoek een conclusie vastgesteld dient te worden, op basis waarvan een Plan van Aanpak kan worden opgesteld. Om deze conclusie vast te kunnen stellen zijn een drietal parijen benaderd; Dakenaudit, [naam bedrijf 1] & [naam bedrijf 2] . Dakenaudit zal als adviseur de regie voeren, waarbij [naam bedrijf 1] de onderzoekshandelingen zal gaan uitvoeren samen met [naam bedrijf 2] , welke het dak ten tijde van de bouw van het pand gerealiseerd heeft. Tezamen zullen zij een onafhankelijk advies opstellen over de noodzakelijke herzieningen. Het onderzoek dat zal gaan plaatsvinden zal op destructieve wijze geschieden. Dit houdt in dat er bepaalde delen van het zinken dak losgemaakt dienen te worden om zodoende inzicht te verkrijgen in de constructie van die delen. Tijdens het uitvoeren van het onderzoek zal firma Comfort Expert worden verzocht om nader onderzoek te doen naar de in- en uitstroomkanalen van het ventilatiesysteem.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      De leveringsakte van het appartement is op 15 oktober 2021 gepasseerd.
      
    
    
      2.7.
      Op 2 februari 2022 heeft de voormalig advocaat van [eisers] Grobel schriftelijk verzocht om tot erkenning van de aansprakelijkheid over te gaan. Volgens [eisers] stemt het appartementsrecht niet overeen met hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [eisers] is van mening dat Grobel hem had moeten mededelen dat op korte termijn omvangrijke dakherstelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd aan het zinken dak van het complex en dat het dak mogelijk geheel vernieuwd zou worden, waarmee aanzienlijke kosten gemoeid zouden zijn.
      
    
    
      2.8.
      Op 15 februari 2022 heeft de advocaat van Grobel per e-mail gereageerd dat aansprakelijkheid wordt betwist. Volgens Grobel is geen sprake van non-conformiteit en is ook geen sprake van schending van de mededelingsplicht.
      
    
    
      2.9.
      Op 7 maart 2022 heeft de voormalig advocaat van [eisers] Grobel per e-mail nogmaals verzocht om over te gaan tot erkenning van de aansprakelijkheid.
      
    
    
      2.10.
      Op 24 maart 2022 heeft de advocaat van Grobel gereageerd dat er geen aanleiding is om de aansprakelijkheid te erkennen. 
      
    
    
      2.11.
      Op 8 augustus 2023 heeft [eisers] van de VvE een factuur ontvangen voor een bedrag van € 13.780,00 voor een extra eenmalige bijdrage voor de renovatie van het dak van het complex.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          Primair
        
        I. Grobel veroordeelt tot het betalen van € 13.780,00 als schadevergoeding aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans tot een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie redelijk acht;
      
      
      
        
          Subsidiair
        
        II. de tussen Grobel en [eisers] gesloten koopovereenkomst van 12 juli 2021 op grond van artikel 6:265 juncto artikel 6:270 BW partieel ontbindt in die zin dat de door [eisers] betaalde koopsom met een bedrag van € 13.780,00 wordt verminderd en Grobel veroordeelt tot betaling van voornoemd bedrag aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans tot een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie redelijk acht;
      
      
      
      
      
        
          Meer subsidiair
        
        III. Grobel veroordeelt uit hoofde van een onrechtmatige daad tot het betalen van € 13.780,00 aan schadevergoeding aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans tot een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie redelijk acht;
      
      
      
        
          Meest subsidiair
        
        IV. de gevolgen van de tussen Grobel en [eisers] gesloten koopovereenkomst van 12 juli 2021 op grond van artikel 6:228 juncto artikel 6:230 lid 2 BW wegens dwaling ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel wijzigt, bestaande uit vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 13.780,00, alsmede Grobel veroordeelt tot betaling van dit bedrag aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, althans tot een zodanig bedrag dat de rechtbank in goede justitie redelijk acht;
      
      
      
        
          Primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair
        
        V. Grobel veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder het griffierecht ter hoogte van € 706,00 en de kosten voor betekening van de dagvaarding ter hoogte van € 112,37, alsmede de nakosten zijnde € 133,00 en indien gedaagde niet binnen veertien dagen na daartoe in gebreke te zijn gesteld voldoen aan de veroordeling, te vermeerderen met € 93,00 indien vervolgens het vonnis ter executie wordt betekend.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] stelt primair dat Grobel toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op Grobel rustte een mededelingsplicht over de omvangrijke herstelwerkzaamheden die op korte termijn aan het dak zouden worden uitgevoerd en de substantiële kosten die daarmee gemoeid zouden zijn. Uit de bij de koop overgelegde stukken en de mededelingen van Grobel mocht [eisers] er op vertrouwen dat hiervoor géén additionele kosten bij de eigenaren in rekening zouden worden gebracht behoudens de kosten uit het MJOP. Het tegendeel is het geval geweest. [eisers] heeft eenmalig een bedrag van € 13.780,00 moeten betalen bovenop de reguliere afdracht aan de VvE. Grobel is gehouden deze schade aan [eisers] te vergoeden. Subsidiair vordert [eisers] wijziging van de koopovereenkomst op grond van partiële ontbinding. Meer subsidiair heeft [eisers] betoogd dat deze schending van de mededelingsplicht ook kwalificeert als een onrechtmatige daad en meest subsidiair heeft [eisers] zich beroepen op dwaling, stellende dat hij de koopovereenkomst niet onder de dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij op de hoogte was geweest van de gebreken aan het dak, aldus [eisers] 
      
    
    
      3.3.
      Grobel voert het verweer dat alle vorderingen van [eisers] zijn verjaard, omdat de verjaringstermijn in  artikel 7:23 lid 2 BW is verstreken. Bovendien betwist Grobel dat sprake is van non-conformiteit en van schending van haar mededelingsplicht. Op basis van de stukken die door Grobel voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst zijn overgelegd wist [eisers] , of had hij daar op zijn minst rekening mee moeten houden, dat het dak van het complex gebrekkig was en dat de VvE in het ergste geval rekening moest houden met de totale vervanging van het dak. Volgens artikel 6.1 van de koopovereenkomst wordt [eisers] geacht het gestelde gebrek en de (financiële) consequenties daarvan te hebben aanvaard. Volgens Grobel liggen alle vorderingen voor afwijzing gereed.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Verjaring
      
    
    
    
      4.1.
      Het meest verstrekkende verweer van Grobel houdt in dat de vorderingen van [eisers] zijn verjaard. De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen van [eisers] inderdaad zijn verjaard en licht dit hierna toe. 
      
    
    
      4.2.
      In artikel 7:23 lid 2 BW is bepaald dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de kennisgeving die op grond van het eerste lid is gedaan. [eisers] heeft nog aangevoerd dat er een verjaringstermijn van vijf jaren geldt, omdat geen sprake is van consumentenkoop. De kantonrechter volgt deze stelling niet. Artikel 7:23 lid 2 BW is niet alleen van toepassing op consumentenkoop, maar op alle koopovereenkomsten. De verjaringstermijn van twee jaren is daarom van toepassing.
      
    
    
      4.3.
      Verjaring is een bevrijdend verweer. Het is aan de verkoper die zich op verjaring beroept om de feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, te bewijzen die het beroep op verjaring kunnen rechtvaardigen. Het is dus ook aan de verkoper om te stellen, en te bewijzen, op welk moment de verjaringstermijn is aangevangen.
      
    
    
      4.4.
      Grobel heeft gesteld dat [eisers] op 2 februari 2022 voor het eerst heeft geklaagd en dat de laatste correspondentie van 7 maart 2022 eventueel als (laatste) stuitingshandeling aangemerkt kan worden. Dit is niet betwist door [eisers] De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de verjaringstermijn op 7 maart 2022 is aangevangen en – dus – op 7 maart 2024 is geëindigd. Dat betekent dat de rechtsvorderingen van [eisers] die gegrond zijn op non-conformiteit zijn verjaard. De dagvaarding is immers pas op 9 december 2024 uitgebracht. 
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:23 lid 2 BW geldt voor iedere rechtsvordering van de koper die – en ieder verweer van de koper dat – feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien door de koper op deze grondslag (tevens) een rechtsvordering uit onrechtmatige daad (zie ECLI:NL:HR:2006:AW2582, (Inno/Sluis) en ECLI:NL:HR:2007:BB3733, (Ploum/Smeets)) of dwaling (zie ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, NJ 2008/606 (Pouw/Visser)) wordt gebaseerd. De verjaringstermijn bij een koopovereenkomst wordt dus bepaald door het feitencomplex waarop de vordering is gebaseerd, en niet op de vordering zelf. Dat betekent voor de vorderingen van [eisers] onder III en IV dat die eveneens zijn verjaard. Ook deze vorderingen zijn immers, wat betreft de daaraan ten grondslag gelegde feiten, ook gegrond op de stelling dat de afgeleverde zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst.
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] heeft bovendien aangevoerd dat sprake is van een uitzondering op de verjaringstermijn. Wanneer een verkoper na ontvangst van de klacht zélf te lang wacht met het vorderen van betaling van de koopprijs, is er geen reden om de koper zijn verweren te ontzeggen. In dat geval behoudt de koper zijn recht op vermindering van de koopprijs of op schadevergoeding. Op 8 augustus 2023 ontving [eisers] de brief op basis waarvan hij de extra eenmalige bijdrage ter hoogte van € 13.780,00 verschuldigd was. Pas op dat moment kon [eisers] zijn vordering instellen op basis van non-conformiteit en het schenden van de mededelingsplicht, want pas vanaf dat moment wist hij dat hij gehouden was om de extra eenmalige bijdrage aan de VvE te betalen. Volgens [eisers] heeft hij tijdig binnen twee jaren na ontvangst van de brief tot betaling van de extra eenmalige bijdrage zijn vorderingen ingesteld. De kantonrechter oordeelt dat van deze uitzonderingssituatie geen sprake is. Zoals Grobel ook heeft aangevoerd, kan zij niet gelijk worden gesteld met de VvE. [eisers] heeft de extra eenmalige bijdrage aan de VvE moeten betalen, niet aan Grobel. De koopprijs voor het appartementsrecht is al lang door [eisers] aan Grobel betaald.   
      
    
    
      4.7.
      Omdat de vorderingen van [eisers] zijn verjaard, zal de kantonrechter deze vorderingen afwijzen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Grobel worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V. Steijvers en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.