ECLI:NL:RBOBR:2025:5617, Rechtbank Oost-Brabant, 09-09-2025, 24/69
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. WOZ-waarde blijft in stand. Beroep (toch) gegrond, omdat eiser in bezwaar niet is gewezen op zijn inzagerecht (van zaakstukken) en uitspraak op bezwaar is gedaan o.b.v. stukken die eiser niet heeft kunnen kennen. Vergoeding griffierecht en proceskosten. In beroep was de heffingsambtenaar te laat met het indienen van het verweerschrift, maar eiser was te laat met zijn schriftelijke reactie daarop. Omissie over en weer en dus geen grond voor (aanvullende) proceskostenvergoeding.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/69
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    2 september 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: mr. drs. H.W.G. de Klein),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. J.F. van Dongen).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 2 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        laat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak geheel in stand;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 51, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 907 aan proceskosten aan eiser, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.
      
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. Dit is een rijwoning uit 1961. De woning bestaat uit een hoofdbouw inclusief aanbouw van 100 m², een vrijstaande berging van 15 m² en een zolder van 12 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 178 m².
      
      
        De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 247.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekendgemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 19 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 254.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 juni 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten Van [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift opmerkt dat hij (zekerheidshalve) van een bovengemiddeld voorzieningenniveau (4) uitgegaan bij het vergelijkingsobject [adres], maar dat in de waardematrix van een gemiddeld niveau (3) is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gemotiveerd toegelicht dat sprake is van een verschrijving in het verweerschrift en dat uit het in het dossier aanwezige fotomateriaal volgt dat het voorzieningenniveau van dit vergelijkingsobject gemiddeld is. De rechtbank kan dat volgen. En zelfs als eiser in zijn standpunt moet worden gevolgd, vindt de rechtbank het aannemelijk – gezien het verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde (van € 7.000) – dat de vastgestelde waarde nog altijd niet te hoog is.
      
    
    
      3.3.
      Eiser bepleit een waarde van de woning van € 242.000. Dit standpunt is onvoldoende onderbouwd, zodat eiser met dit waardestandpunt geen twijfel zaait over de juistheid van de vastgestelde waarde.
      
      
        4. Eiser stelt nog een aantal formele punten aan de orde die gaan over de (tijdige) verstrekking van stukken in bezwaar en in beroep. Volgens eiser is telkens sprake van een gebrek dat op zijn minst tot toekenning van een proceskostenvergoeding moet leiden.
      
      
    
    
      4.1.
      Eiser vindt dat ten onrechte in bezwaar niet op zijn verzoek de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten zijn verstrekt en dat hij ten onrechte ook niet op zijn inzagerecht is gewezen. Hij vindt dit in strijd met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank overweegt als volgt. Partijen hebben afgesproken om in plaats van een (fysieke of telefonische) hoorzitting een ‘schriftelijke hoorzitting’ te houden. Dit is op zich geen hoorzitting, maar een extra schriftelijke ronde. Eiser en de heffingsambtenaar hebben op de zitting allebei bevestigd dat zij hebben afgesproken dit desalniettemin als een hoorzitting te zien. De heffingsambtenaar heeft vervolgens ook erkend dat eiser in de uitnodiging voor de ‘schriftelijke hoorzitting’ op zijn inzagerecht had moeten worden gewezen. Dat is ten onrechte niet gebeurd, zo is door de heffingsambtenaar op de zitting erkend. Om die reden is sprake van een gebrek. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de heffingsambtenaar bij het doen van uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten – in de uitspraak op bezwaar omschreven als ‘verkoopadvertenties’ – heeft geraadpleegd. Om die reden hadden deze gegevens aan eiser ter beschikking moeten worden gesteld om te vermijden dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar doet steunen op informatie die eiser niet heeft kunnen kennen. Dat de heffingsambtenaar deze gegevens pas na de ‘schriftelijke hoorzitting’ heeft geraadpleegd, maakt dit niet anders. Ook dit levert een gebrek op. Vanwege deze twee gebreken zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal vervolgens bepalen dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, omdat ondanks dit gebrek aannemelijk blijft dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift en de daarbij gevoegde zaakstukken te laat heeft verstrekt, omdat dit pas is gedaan zes weken na het verzenden van de uitnodiging voor de zitting. De rechtbank vindt dat eiser in zoverre gelijk heeft dat het verweerschrift en de daarbij gevoegde stukken zijn ingediend buiten de daarvoor door de rechtbank gestelde termijn. De wet verbindt daar echter geen gevolgen aan. De rechtbank moet daarom beoordelen of (het tijdstip van) de indiening zich verdraagt met de goede procesorde. De door eiser bedoelde stukken zijn door de heffingsambtenaar ingediend op 25 juni 2025, ruim twee maanden voor de zitting. Het gaat om een WOZ-waardegeschil ten aanzien van een (courante) woning. Dat zijn bestuursrechtelijk bepaald geen complexe zaken, zodat een dergelijke termijn een professioneel gemachtigde ruimschoots voldoende tijd laat om kennis te nemen van die stukken en daar desgewenst op te reageren. Dat laatste heeft eiser(s gemachtigde) ook gedaan met zijn nader stuk van 20 augustus 2025. Van een schending van de goede procesorde is dan ook geen sprake. Niet onvermeld mag blijven dat eisers gemachtigde op 25 juni 2025 door de rechtbank een termijn is gesteld van vier weken om op het verweerschrift en de taxatie te reageren, dus tot en met 23 juli 2025. Zo bezien was ook eiser te laat en is dus sprake van een omissie over en weer. Eiser heeft op de zitting gezegd dat de in zijn ogen te late indiening van het verweerschrift en de daarbij gevoegde zaakstukken tot een (aanvullende) proceskostenvergoeding aanleiding moet geven. Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank die aanleiding niet.
      
      
        5. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in bezwaar eiser ten onrechte niet op zijn inzagerecht van de zaakstukken heeft gewezen voorafgaand aan de hoorzitting en de bij de uitspraak op bezwaar gebruikte iWOZ-kaarten niet uiterlijk bij het doen van die uitspraak heeft verstrekt. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak, maar laat de rechtsgevolgen daarvan in stand. Dit betekent dat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft.
      
      
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten in de beroepsfase. De rechtbank stelt die vergoeding vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en het Richtsnoer proceskostenvergoeding. Eisers gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en is op de zitting verschenen. Hiervoor worden in totaal 2 punten toegekend. De waarde per punt zoals bedoeld in rubriek B1 in de bijlage bij het Bpb bedraagt € 907. De wegingsfactor is 0,5. Omdat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft, bestaat er geen aanleiding voor een vergoeding van eisers proceskosten in de bezwaarfase. De totale vergoeding bedraagt € 907 en moet door de heffingsambtenaar worden betaald. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ geen toepassing vindt, omdat de uitspraak op bezwaar voor 1 januari 2024 is bekendgemaakt.
      
    
    
      5.2.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden.
      
    
    
      5.3.
      Eiser heeft om toekenning van wettelijke rente verzocht over de hiervoor in 5.1. en 5.2. genoemde bedragen. Gelet hierop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar wettelijke rente is verschuldigd zoals weergegeven in de beslissing (op de eerste pagina van deze uitspraak).
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 september 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1843, overwegingen 6 en 7, en rechtbank Oost-Brabant 19 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3739, overweging 14.1.
  
  
     Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, overweging 3.6.
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 22 april 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:2376, overweging 3.1.
  
  
     Gerechtshof 's-Hertogenbosch 7 augustus 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2524.
  
  
     Zie: punt 1.3, aanhef en onder b, van het Richtsnoer proceskostenvergoeding.
  
  
     Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Hoge Raad 21 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2358.
  
  
     Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.