ECLI:NL:RBOVE:2014:3425, Rechtbank Overijssel, 28-05-2014, C/08/135905 HA ZA 13-72
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2014-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. 
        Eiseres heeft twee percelen grond gekocht van gedaagde. De percelen hadden een agrarische bestemming. Eiseres kocht deze gronden, omdat daarop in de toekomst misschien bebouwing mogelijk zou worden (“warme grond”). 
        De percelen lagen in een gebied dat op het moment van de koop was opgenomen in het Landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen. In het ruilverkavelingsproces zijn aan eiseres uiteindelijk andere percelen toegedeeld dan deze door haar ingebrachte percelen. De toegedeelde percelen liggen op een afstand van 5 kilometer en zijn geen “warme gronden”. 
        De rechtbank draagt gedaagde op bewijs te leveren van zijn stelling dat eiseres ten tijde van de koop van de percelen, wist dat deze waren opgenomen in het Landinrichtingsplan.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      zaaknummer: C/08/135905 HA ZA 13-72
      datum vonnis: 28 mei 2014 (HBvO)
    
    
    
      
        Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
      
    
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        PROJECTONTWIKKELING NIJVERDAL B.V.,
      
      gevestigd te Nijverdal (gemeente Hellendoorn),
      eiseres,
      verder te noemen Projectontwikkeling Nijverdal,
      advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Hardenberg en mr. C. Beltman te Enschede,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      verder te noemen [gedaagde],
      advocaat: mr. P. Stehouwer te Sneek.
    
    
    
    
      
        Het procesverloop
      
    
    
    
      In deze zaak is op 1 mei 2013 een tussenvonnis gewezen. Voor wat betreft het procesverloop tot aan het tussenvonnis, verwijst de rechtbank naar hetgeen in dat tussenvonnis is opgenomen. Na het tussenvonnis zijn de volgende stukken aan het dossier toegevoegd:
    
    
      
        het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 30 augustus 2013, met daaraan gehecht één productie;
      
      
        een conclusie van repliek van de zijde van Projectontwikkeling Nijverdal;
      
      
        een conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagde], met de producties 9 tot en met 13;
      
      
        een akte uitlating producties van de zijde van Projectontwikkeling Nijverdal.
      
    
    
    
      Daarna hebben partijen vonnis gevraagd. 
    
    
    
      
        De overwegingen
      
    
    
    
      
        Feiten, vordering, en standpunten van partijen
      
    
    
    
      1.	Voor wat betreft de vaststaande feiten, de vordering van Projectontwikkeling Nijverdal en de onderbouwing daarvan, en het verweer van [gedaagde], verwijst de rechtbank naar hetgeen daarover is opgenomen in het tussenvonnis van 1 mei 2013 en neemt dat hier over. 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    2 Heel kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. 
    Projectontwikkeling Nijverdal heeft in 2004 twee percelen grond gekocht van [gedaagde] voor een prijs van € 368.325,00. De percelen hadden een agrarische bestemming. Projectontwikkeling Nijverdal kocht deze gronden omdat daarop in de toekomst misschien bebouwing mogelijk zou worden (“warme grond”). In de structuurvisie van de gemeente Hellendoorn van 13 juli 1999 was het gebied waarin de percelen liggen, aangewezen als zoekgebied voor woningbouw/werken, beperkte landbouwontwikkeling en natuur. Er was tussen partijen een nabetalingsregeling overeen gekomen voor het geval de percelen inderdaad een bedrijven- of een woonbestemming zouden krijgen. Als einddatum voor de nabetalingsverplichting was 1 januari 2030 overeengekomen. 
    
    
      De percelen lagen in een gebied dat op het moment van de koop was opgenomen in het Landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen. In het ruilverkavelingsproces zijn aan Projectontwikkeling Nijverdal uiteindelijk andere percelen toegedeeld dan deze door haar ingebrachte percelen. De toegedeelde percelen liggen op een afstand van 5 kilometer, en zijn geen “warme gronden”.
    
    
    
      Projectontwikkeling Nijverdal vordert in deze procedure primair ontbinding van de koopovereenkomst van 2004, omdat de percelen niet zijn geleverd vrij van lasten of beperkingen. Volgens de koopovereenkomst en volgens artikel 7:15 BW was [gedaagde] daar wel toe verplicht. Naast het meewerken aan ongedaanmakingsverplichtingen, vordert Projectontwikkeling Nijverdal dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het vergoeden van geleden schade. Subsidiair beroept Projectontwikkeling Nijverdal zich op bedrog of dwaling, toerekenbare tekortkoming en onrechtmatige daad. 
    
    
    
      
        [gedaagde] heeft tegen de vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd. 
    
    
    
      
        Verdere beoordeling door de rechtbank
      
    
    
    
      3.	Projectontwikkeling Nijverdal heeft primair ontbinding van de overeenkomst gevorderd. 
    
    
      Artikel 6:265 BW bepaalt:
      
        Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijke te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
    
      4.	Projectontwikkeling Nijverdal stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de gekochte percelen waren bezwaard met een bijzondere last of beperking, namelijk het feit dat zij waren betrokken in een ruilverkaveling. Dat is in strijd met:
    
      
        de koopovereenkomst, waarin staat dat het gekochte wordt geleverd vrij van andere lasten of beperkingen uit overeenkomst;
      
      
        artikel 7:15, lid 1, BW, dat bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard;
      
      
        de mededelingsplicht die [gedaagde] had. 
      
    
    
    
      5.	De rechtbank dient allereerst te beoordelen of het feit, dat de percelen lagen in een gebied dat was opgenomen in een landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling, een tekortkoming in de nakoming oplevert in de hierboven bedoelde zin.
    
    
      
        Bijzondere last of beperking; artikel 7:15 BW.
      
    
    
      6.	In zijn conclusie van dupliek stelt [gedaagde] dat artikel 7:15 BW niet van toepassing is, omdat dit slechts ziet op privaatrechtelijke beperkingen. 
    Dit standpunt volgt de rechtbank niet. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad moet worden afgeleid dat ook publiekrechtelijke belemmeringen een “last of beperking” als bedoeld in artikel 7:15 BW kunnen zijn. Door verschillende hoven is uitgesproken dat beperkingen die voortvloeien uit een bestemmingsplan - dat een publiekrechtelijke regeling is - een bijzondere last of beperking kunnen vormen in de zin van artikel 7:15 BW. De door [gedaagde] aangehaalde uitspraak van de rechtbank Arnhem van 4 mei 2005 is in strijd met deze jurisprudentie van de Hoge Raad en gerechtshoven, en volgt de rechtbank niet.
    
    
      7.	
      [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat de problemen die Projectontwikkeling Nijverdal ondervindt niet zozeer het gevolg zijn van de ligging van de percelen in een ruilverkavelingsgebied, maar van het feit dat de ruilverkavelingskamer van de rechtbank in haar vonnis van 7 maart 2012 heeft geoordeeld dat de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal uitruilbaar zijn met andere percelen die een agrarische bestemming hebben. 
    De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. Het feit dat de percelen uitruilbaar zijn, is niet het gevolg van de uitspraak van de rechtbank, maar van de ruilverkavelingssystematiek. In het vonnis van de rechtbank van 7 maart 2012 is uitgelegd waarom in casu uit artikel 8 van de Regeling herverkaveling volgt dat de percelen uitruilbaar zijn. Het is dus wel degelijk het enkele feit – met alle gevolgen van dien - dat de percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, dat de oorzaak is van de door Projectontwikkeling Nijverdal gestelde tekortkoming in de nakoming.
    
    
      8.	
      [gedaagde] stelt dat, als artikel 7:15 BW al van toepassing is, niet gezegd kan worden dat de last of beperking specifiek op het verkochte betrekking heeft. In een ruilverkaveling kunnen immers duizenden hectares betrokken zijn. 
    Naar het oordeel van de rechtbank is een ruilverkaveling specifiek genoeg om onder het bereik van artikel 7:15 BW te vallen. In een ruilverkaveling zijn uit de aard der zaak vele percelen betrokken, maar uiteindelijk is het maar een heel klein deel van alle mogelijke grondtransacties. Bovendien leidt de rechtbank uit het feit dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat ruilverkavelingslasten (de bijdrage die gedurende een bepaalde periode na de ruilverkaveling door de grondeigenaar nog moet worden betaald) onder artikel 7:15 BW vallen, af dat ook een ruilverkaveling zelf voldoende specifiek is om door artikel 7:15 BW te worden beslagen. 
    
    
      9.	De rechtbank is van oordeel dat de ligging in een landinrichtingsgebied een bijzondere last of beperking is als bedoeld in artikel 7:15 BW. Hoe een Plan van Toedeling (het plan waarin staat wie welke percelen krijgt toebedeeld) er uiteindelijk uit komt te zien, staat vooraf niet vast. Het is afhankelijk van vele factoren en van belangen van andere ingezetenen in het “blok” (het gebied waar de ruilverkaveling plaatsvindt). Het uitgangspunt van een ruilverkaveling is een verbetering van de verdeling van gronden, maar dat is niet voor iedereen mogelijk. Bovendien prevaleren agrarische belangen boven andere belangen. Met name ook het feit dat vooraf niet voorspelbaar is welke grond zal worden toegedeeld, maakt dat de ligging in een ruilverkavelingsgebied naar het oordeel van de rechtbank als bijzondere last of beperking moet worden aangemerkt. 
    
    
      10.	
      [gedaagde] heeft aangevoerd dat, als artikel 7:15 BW wel van toepassing is, professionele partijen daarvan bij overeenkomst kunnen afwijken. Naar zijn mening is dat hier gebeurd. In artikel 1 van de leveringsakte is namelijk een exoneratie opgenomen, aldus [gedaagde]. 
    
    
      De rechtbank overweegt het volgende.
      Artikel 1 van de koop- en leveringsbepalingen van de leveringsakte luidt als volgt:
    
    
  
  
    
      1Feitelijke staat van het gekochte
    
      
        De koper aanvaardt het gekochte in de huidige staat. Deze komt overeen met de staat waarin het gekochte zich bevond en tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
      
      
        Gebruik van het gekochte
      
      
        Het gekochte is nu in gebruik als landbouwgrond.
      
      
        De koper gaat het gekochte gebruiken voor woningbouw dan wel de bouw van kantoren en/of bedrijven.
      
      
        Het is koper bekend dat de bestemming van het gekochte volgens het huidige bestemmingsplan landbouwdoeleinden is.
      
      
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als landbouwgrond nodig zijn. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van gebreken die het voorgenomen gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn. 
      
    
    
    
      Naar het oordeel van de rechtbank ziet deze bepaling op de bestemming van de verkochte percelen. Koper wil de percelen gebruiken voor woningbouw of bouw van kantoren of bedrijven, maar partijen weten dat de bestemming dat op het moment van de koop niet toelaat. Verkoper staat er dus niet voor in dat koper de door hem gewenste bouwplannen kan realiseren. Op iets anders dan de bestemming heeft dit artikel geen betrekking en dat kan daar naar het oordeel van de rechtbank ook niet in gelezen worden. 
      De rechtbank merkt overigens op dat, als deze bepaling al zou kunnen worden doorgetrokken naar andere belemmeringen (dan het bestemmingsplan) om de bouwplannen van koper te verwezenlijken, dat weer wordt beperkt door de zinsnede “en die aan de koper bekend zijn”. Er is alleen een exoneratie opgenomen voor belemmeringen die aan de koper bekend waren. Dat Projectontwikkeling Nijverdal bekend was met de op handen zijnde ruilverkaveling, wordt door haar betwist. Op het punt van de bekendheid komt de rechtbank overigens later terug (r.o. 12 e.v.).
    
    
    
      
        Lasten en beperkingen; artikel 3 Leveringsakte
      
    
    
      11.	Voor zover Projectontwikkeling Nijverdal bij haar beroep op een tekortkoming in de nakoming heeft verwezen naar artikel 3 van de leveringsakte, wijst [gedaagde] er op dat in dit artikel staat dat verkoper het gekochte levert vrij van andere lasten of beperkingen uit overeenkomst. Een ruilverkaveling is echter geen overeenkomst. 
    
    
      De rechtbank overweegt dat, voor zover partijen inderdaad bedoeld zouden hebben dat alleen gevrijwaard wordt tegen lasten of beperkingen uit overeenkomst, artikel 3 van leveringsakte niet aan de vordering tot ontbinding wegens een tekortkoming in de nakoming ten grondslag kan worden gelegd. Dat laat echter onverlet dat het verkochte ook moet voldoen aan artikel 7:15 BW. 
    
    
    
      
        Mededelingsplicht, wetenschap bij Projectontwikkeling Nijverdal, ook in het kader van artikel 7:15 BW
      
    
    
      12.	
      [gedaagde] heeft, niet alleen in het kader van het beroep van Projectontwikkeling Nijverdal op een mededelingsplicht aan de kant van [gedaagde], maar ook in het kader van de andere twee grondslagen die zij noemt, gesteld dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop, wist dat er sprake was van een ruilverkaveling, althans dat had kunnen weten. 
    
  
  
    
      13De rechtbank overweegt hierover het volgende.
    
      13.1.
      
        Indien vast zou komen te staan dat Projectontwikkeling Nijverdal, ten tijde van de koop, wist dat de gekochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, gaat haar beroep op een tekortkoming in de nakoming die een ontbinding rechtvaardigt, naar het oordeel van de rechtbank niet op. Er is dan geleverd wat was overeengekomen en wat de koper verwachtte.
        Voor wat betreft het beroep op artikel 7:15 BW heeft in dat geval bovendien te gelden dat de beperking door Projectontwikkeling Nijverdal moet geacht worden te zijn aanvaard. Als zij immers, net als [gedaagde], wist van de op handen zijnde ruilverkaveling en de koop toch door heeft laten gaan, heeft ze die beperking willens en wetens geaccepteerd. 
        Voor wat betreft het beroep op een mededelingsplicht heeft te gelden dat als Projectontwikkeling Nijverdal zelf al bekend was met de ruilverkaveling, op [gedaagde] niet nog eens de plicht rustte om dat mede te delen. 
      
      
    
    
      13.2.
      Niet voldoende is naar het oordeel van de rechtbank dat Projectontwikkeling Nijverdal uit de openbare register (van het Kadaster) had kunnen weten dat er een Landinrichtingsplan was vastgesteld voor de verkochte percelen. Uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:15 BW (door Projectontwikkeling Nijverdal geciteerd onder 11 van haar conclusie van repliek) volgt dat de verplichting van de verkoper om bijzondere lasten of beperkingen te melden zo fundamenteel is, dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen, bijvoorbeeld door onderzoek te doen in de openbare registers. In zijn arrest van 21 oktober 2008 heeft het Hof Arnhem bevestigd dat, ook als een beperking uit openbare registers kenbaar was, dat niet afdoet aan de mededelingsplicht van de verkoper. 
      
    
    
      13.3.
      
        [gedaagde] heeft in dit kader voorts aangevoerd dat uit jurisprudentie geen absolute rechtsregel kan worden afgeleid op grond waarvan de mededelingsplicht van de verkoper altijd voorgaat boven de onderzoeksplicht van de koper. Er moet altijd gekeken worden naar de bijzondere omstandigheden van het geval. In dit geval prevaleert volgens [gedaagde] de onderzoeksplicht van de koper. Hij voert daartoe aan dat Projectontwikkeling Nijverdal een projectontwikkelaar is en dat zij een “tak van sport” bedrijft die er in de kern genomen op neer komt dat zij onroerende zaken aankoopt waarvan zij verwacht dat deze in de toekomst bestemd zullen worden voor niet-agrarische doeleinden zoals woningbouw en/of bedrijventerrein. Projectontwikkeling Nijverdal koopt grond met een zekere verwachtingswaarde. Ze zal dus onderzoek doen naar niet alleen de bestaande situatie, maar ook naar de te verwachten ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. Het lag bij uitstek op haar weg om onderzoek te doen bij in elk geval het Kadaster en de gemeente. [gedaagde] mocht verwachten dat Projectontwikkeling Nijverdal dat onderzoek zou hebben gedaan en wist wat zij kocht. 
      
      
        13.3.1.
        
          De rechtbank overweegt het volgende. 
          Vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is dat, als er omstandigheden bestaan die relevant zijn voor de koper, de verkoper die moet mededelen. Het uitgangspunt is dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. De Hoge Raad laat wel ruimte voor de situatie dat de verkoper er op mocht vertrouwen dat de koper een onderzoek zou doen en dan de relevante feiten zou ontdekken - waarbij de specifieke omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn - maar de Hoge Raad oordeelde ook dat de eisen van redelijkheid en billijkheid zich er over het algemeen tegen zullen verzetten dat de verkoper zich kan beroepen op de onderzoeksplicht van de koper, als hij zelf zijn mededelingsplicht heeft verzaakt. De mededelingsplicht van de verkoper is immers ook bedoeld om aan de onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen het verzwijgen van relevante informatie door de verkoper. 
        
        
        
          Er moet dus sprake zijn van bijzondere omstandigheden, wil de verkoper zich er op kunnen beroepen dat de koper zelf onderzoek had moeten doen.
        
        
      
      
        13.3.2.
        Door [gedaagde] is in dat kader aangevoerd dat het nu juist het werk (“tak van sport”) van Projectontwikkeling Nijverdal is om percelen (landbouw)grond te kopen met het oog op toekomstige ontwikkeling. Juist zij moet dan onderzoeken welke maatschappelijke en planologische ontwikkelingen aan de orde zijn.   
        
        
          De rechtbank volgt [gedaagde] daarin niet. Het feit dat voor Projectontwikkeling Nijverdal de status van een perceel doorslaggevend is voor de vraag of zij dat wil kopen, ziet toch vooral op de planologische status. De mogelijkheid dat er in de toekomst wellicht bebouwing toegestaan zou kunnen worden, is de enige reden dat Projectontwikkeling Nijverdal bepaalde percelen (waaronder die van [gedaagde]) koopt. Als er geen enkele aanwijzing is dat er met een perceel iets anders “aan de hand” zou kunnen zijn, kan ook de projectontwikkelaar naar het oordeel van de rechtbank niet worden tegengeworpen dat hij geen nader onderzoek heeft gedaan. In de gevallen waarin de Hoge Raad accepteerde dat de koper een bijzondere onderzoeksplicht had, waren er meerdere aanwijzingen voor de koper dat er iets aan de hand was. Daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake. Projectontwikkeling Nijverdal had ten tijde van de koop - behoudens zodanige mededeling van de verkoper, hetgeen de rechtbank hierna zal bespreken - alleen van de ruilverkaveling op de hoogte kunnen zijn als zij onderzoek had gedaan in de Kadastrale registers. 
          Ook in het door [gedaagde] aangehaalde arrest had het Hof gemotiveerd waarom de koper toch een onderzoeksplicht had. Het ging daar om de bestemming van een pand dat verkocht werd als “café/restaurant annex woonhuis met ondergrond”, maar waarvan later bleek dat de gemeente doende was de horecabestemming te wijzigen. In de verkoopbrochure was gemeld dat het café/restaurant al enkele jaren niet meer in gebruik was en in de koop- en transportakte was niet vermeld dat de onroerende zaak was verkocht voor gebruik als café/restaurant en er was ook geen garantie voor dat gebruik gegeven. In de verkoopbrochure was wel opgenomen dat het gekochte ten tijde van de koop/verkoop volgens het vigerende bestemmingsplan en horecabestemming had, maar werd tegelijkertijd verwezen naar de gemeentelijke afdeling Ruimtelijke Ordening. Onder die omstandigheden werd een onderzoeksplicht van de koper aangenomen als hij het pand voor horeca wilde gebruiken. Ook in die kwestie kon de koper er derhalve niet zonder meer vanuit gaan dat wat hij voor ogen had met het gekochte, ook mogelijk was. 
          In de onderhavige zaak ligt dat anders; Projectontwikkeling Nijverdal had geen aanwijzing dat er een ruilverkaveling aan de orde was, die de plannen voor projectontwikkeling onmogelijk zouden maken. Naar het oordeel van de rechtbank is een ruilverkaveling iets waar de koper, zonder aanwijzingen in die richting, niet op bedacht hoeft te zijn. 
        
        
        
          
            [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat Projectontwikkeling Nijverdal bij de aankoop werd bijgestaan daar een eigen aankoopmakelaar, Kromhof en Pullen, een kantoor dat bekend is in de agrarische sector. 
          Naar het oordeel van de rechtbank is deze enkele opmerking, zonder verdere toelichting, niet voldoende om te kunnen concluderen (zoals [gedaagde] kennelijk voor ogen heeft) dat hij erop mocht vertrouwen dat de aankopende makelaar onderzoek zou doen naar de vraag of een ruilverkaveling aan de orde was, en dan tot de conclusie zou komen dat dat inderdaad het geval was.
        
        
        
          14.	Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat Projectontwikkeling Nijverdal geen onderzoeksplicht had, en dus niet had hoeven weten dat een ruilverkaveling aan de orde was, blijft over de stelling van [gedaagde] dat Projectontwikkeling Nijverdal daadwerkelijk weet had van de ruilverkaveling. Voor hem was de ruilverkaveling juist de reden om zijn percelen op dat moment te verkopen, en hij stelt dat zijn makelaar, de heer [H], dat ongetwijfeld met de koper zal hebben besproken. De notaris heeft dan ook bewust uit de leveringsakte gelaten de standaardbepaling dat de gronden niet zijn gelegen in een ruilverkavelingsgebied, aldus [gedaagde]. Zoals overwogen (r.o. 13.1) kan Projectontwikkeling Nijverdal geen beroep op non-conformiteit doen als zij weet had van de ruilverkaveling. 
        
        
          15.	Nu Projectontwikkeling Nijverdal deze stelling van [gedaagde] heeft betwist, is het aan [gedaagde] om zijn stelling te bewijzen. [gedaagde] zal derhalve worden opgedragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal, ten tijde van de koop van de betreffende percelen, wist dat deze percelen waren opgenomen in het Landinrichtingsplan voor de ruilverkaveling Rijssen (bijvoorbeeld door aan te tonen dat dit Projectontwikkeling Nijverdal voorafgaand aan de koop is medegedeeld).
        
          16.	Indien [gedaagde] niet slaagt in dit bewijs, moet aangenomen worden dat er sprake is van een tekortkoming. [gedaagde] heeft de stelling van Projectontwikkeling Nijverdal, dat er geen sprake van is dat de tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt (alinea 22 dagvaarding), niet betwist, zodat de rechtbank daarvan uit moet gaan. 
        
        
          17.	
          [gedaagde] heeft echter nog andere (subsidiaire en meer subsidiaire) verweren opgeworpen, die de rechtbank eerst zal beoordelen. Indien één van de andere verweren opgaat, is een bewijsopdracht immers niet meer nodig. 
        
        
          
            Tijdig reclameren
          
        
        
          18.	
          [gedaagde] stelt dat Projectontwikkeling Nijverdal niet tijdig heeft gereclameerd als bedoeld in artikel 7:23 BW, althans 6:89 BW. Projectontwikkeling Nijverdal zal als grondeigenaar een uitnodiging voor de wenszittingen in april 2010 hebben ontvangen. De ingebrekestelling dateert pas van 25 juni 2012. 
        
        
          19.	De rechtbank overweegt het volgende. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat artikel 7:23 BW op deze kwestie niet van toepassing is, maar wel artikel 6:89 BW. De schuldeiser moet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had kunnen ontdekken, bij de schuldenaar ter zake protesteren. 
        
        
          20.	Bij beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in artikel 6:89 BW besloten liggende klachtplicht, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd op de voet van artikel 6:89 BW is ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling van zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.
        
        
          21.	
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat Projectontwikkeling Nijverdal in elk geval in april 2010 op de hoogte was van de ruilverkaveling omdat toen de wenszittingen plaatsvonden. Projectontwikkeling Nijverdal heeft erkend dat zij een uitnodiging voor de wenszitting heeft gekregen. Zij raakte naar eigen zeggen eind 2009 / begin 2010 bekend met de ruilverkaveling. 
        
        
          22.	Tussen de datum van het bekendraken met de ruilverkaveling en de ingebrekestelling ligt ongeveer 2,5 jaar. Dit is op zichzelf een lange periode. 
        Zolang het Plan van Toedeling nog niet definitief was, zijn Projectontwikkeling Nijverdal en [gedaagde] echter samen opgetrokken om de betreffende percelen alsnog te doen toedelen aan Projectontwikkeling Nijverdal (het indienen van bezwaar bij de landinrichtings-commissie, de procedure bij de rechter-commissaris en de procedure bij de meervoudige kamer van de rechtbank). De meervoudige kamer van de rechtbank heeft op 7 maart 2012 uitspraak gedaan, waarop definitief duidelijk was dat de betreffende percelen uitgeruild konden worden (en Projectontwikkeling Nijverdal haar “warme gronden” kwijt was). 
        
        
          23.	Naar het oordeel van de rechtbank kan Projectontwikkeling Nijverdal onder die omstandigheden niet worden tegengeworpen dat zij niet eerder dan vlak na 7 maart 2012 [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld en een ingebrekestelling heeft gestuurd. Zolang partijen hetzelfde belang hadden, lag het niet in de rede elkaar aansprakelijk te stellen. 
        Bovendien is niet gesteld, noch anderszins aannemelijk geworden, dat [gedaagde] schade heeft geleden door de late ingebrekestelling. Dat is ook niet goed voorstelbaar. Juist doordat partijen samen optrokken in hun bezwaar tegen het Plan van Toedeling, konden zij hun argumenten zo krachtig mogelijk naar voren brengen. 
        
        
          24.	
          [gedaagde] heeft in het kader van de klachtplicht bij conclusie van dupliek nog een beroep gedaan op Nieuwsbrieven van de Landinrichtingscommissie, die volgens hem in de periode 2004 – 2010 aan alle grondeigenaren zijn gestuurd. 
        De rechtbank overweegt hierover dat, zelfs als vast zou staan dat Projectontwikkeling Nijverdal vanwege de nieuwsbrieven op zeker moment op de hoogte raakte van een ruilverkaveling, nog steeds geldt dat [gedaagde] geen nadeel heeft geleden doordat Projectontwikkeling Nijverdal eerst samen met [gedaagde] de bezwaarprocedure heeft gevoerd, en pas toen bleek dat dat niet leidde tot toedeling van de ingebrachte percelen, [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld. [gedaagde] heeft de nieuwsbrieven ook ten grondslag gelegd aan zijn (meer subsidiaire) beroep op verjaring. Daar geldt niet het vereiste dat er nadeel moet zijn geleden. De rechtbank zal de stelling dat Projectontwikkeling Nijverdal vanwege de nieuwsbrieven op de hoogte was van de ruilverkaveling, daar verder bespreken (r.o. 26.4). 
        
        
          Het subsidiaire verweer van [gedaagde] wordt derhalve niet gehonoreerd. 
        
        
        
          
            Verjaring
          
        
        
          25.	
          [gedaagde] stelt dat de vordering is verjaard op grond van artikel 3:52 BW en 3:310 BW. Relevant daarbij zijn volgens [gedaagde] de kenbaarheid uit de openbare registers en andere publicaties over de ruilverkaveling, waaronder de nieuwsbrieven. 
        
        
          26.	De rechtbank overweegt het volgende. Voor wat betreft artikel 3:52 BW begrijpt de rechtbank dat [gedaagde] doelt op lid 1, sub c (een geval van bedrog, dwaling of benadeling). De verjaringstermijn is drie jaar. De algemene verjaringstermijn voor de verjaring van rechtsvorderingen van artikel 3:310 BW bedraagt 5 jaar. 
        
      
    
    
      26.1.
      Als uitgegaan wordt van het eerste moment waarop Projectontwikkeling Nijverdal heeft erkend bekend te zijn geworden met de ruilverkaveling (eind 2009/begin 2010), zijn nog geen drie of vijf jaar verlopen tot aan de ingebrekestelling (juni 2012). 
      
    
    
      26.2.
      Indien [gedaagde] bewijst dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop bekend was met de ruilverkaveling (r.o. 15), is de vordering inderdaad verjaard, maar dan slaagt ook het primaire verweer al. 
      
      
      
      
    
    
      26.3.
      Voor wat betreft “andere publicaties over de ruilverkaveling” overweegt de rechtbank dat [gedaagde] onvoldoende heeft uitgelegd om welke andere publicaties het dan gaat, wanneer die zijn geweest en hoe [gedaagde] daaruit af had moeten leiden dat de door hem gekochte percelen betrokken waren in een ruilverkaveling. 
      
    
    
      26.4.
      
        Wel heeft [gedaagde] concreet genoemd de nieuwsbrieven van de Landinrichting Rijssen. Die zijn, voor zover [gedaagde] bekend, tussen 2004 en 2010 aan alle grondeigenaren gestuurd. Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] de nieuwsbrieven van de Landinrichting Rijssen van september 2006, mei 2007, januari 2008, juli 2008 en april 2009 overgelegd. [gedaagde] biedt bewijs aan van zijn stelling dat de nieuwsbrieven ook aan Projectontwikkeling Nijverdal zijn verstuurd. 
        Projectontwikkeling Nijverdal heeft (bij akte uitlating producties) betwist dat de nieuwsbrieven aan haar zijn verstuurd en dat ze door haar zijn ontvangen. Zelfs als Projectontwikkeling Nijverdal de nieuwsbrieven zou hebben ontvangen, valt daaruit redelijkerwijs niet af te leiden dat het verkochte was opgenomen in een landinrichtingsplan. De nieuwsbrieven bevatten slechts informatie in algemene zin, aldus Projectontwikkeling Nijverdal. 
      
      
      
        De rechtbank overweegt het volgende. Nu Projectontwikkeling Nijverdal heeft betwist dat zij de nieuwsbrieven heeft ontvangen, is het aan [gedaagde] om zijn stelling te bewijzen. Ook zal vast moeten komen te staan dat Projectontwikkeling Nijverdal uit (het ontvangen van) de nieuwsbrieven redelijkerwijs had moeten afleiden dat ook haar percelen in de ruilverkaveling waren betrokken. 
        
          [gedaagde] zal tevens moeten aantonen dat tussen het ontvangen van Projectontwikkeling Nijverdal van de nieuwsbrieven, en de eerste ingebrekestelling (25 juni 2012) meer dan drie, respectievelijk vijf jaren zijn verstreken. 
        De rechtbank zal [gedaagde] derhalve opdragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal de door hem bedoelde nieuwsbrieven heeft ontvangen en dat zij daaruit redelijkerwijs had moeten afleiden dat de gekochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken, alsmede dat de verjaringstermijn is verlopen. Vanwege proceseconomische redenen zal de rechtbank die bewijsopdracht direct geven. 
      
      
      
        
          Geen schade
        
      
      
        27.	
        [gedaagde] heeft (nog meer subsidiair) aangevoerd dat Projectontwikkeling Nijverdal geen schade heeft geleden. Projectontwikkeling Nijverdal is door de ruilverkaveling niet in een slechtere positie gebracht. Op de toegedeelde percelen zal naar alle waarschijnlijkheid geen bestemmingsplanwijziging plaatsvinden, maar de rechtbank (ruilverkavelingskamer) heeft uitgesproken dat het ook onwaarschijnlijk was dat de gekochte percelen een niet-agrarische bestemming zouden krijgen. In die zin verkeert Projectontwikkeling Nijverdal dus niet in een slechtere positie. Bovendien kan Projectontwikkeling Nijverdal eventuele schade claimen in het kader van de Lijst der Geldelijke Regelingen. 
      
      
        28.	De rechtbank overweegt het volgende. Van belang is in herinnering te roepen dat Projectontwikkeling Nijverdal ten eerste ontbinding van de koopovereenkomst vordert. De vraag of Projectontwikkeling Nijverdal schade leidt door de tekortkoming in de nakoming, is geen element dat een rol speelt bij een vordering tot ontbinding. Zoals overwogen heeft [gedaagde] niet gesteld dat de tekortkoming een ontbinding niet rechtvaardigt (bijvoorbeeld omdat er geen schade is geleden). 
      
      
      
        29.	Naast ontbinding vordert Projectontwikkeling Nijverdal aanvullende schadevergoeding. 
      
        De rechtbank overweegt dat indien vast komt te staan dat de overeenkomst moet worden ontbonden (en de eerste vordering dus moet worden toegewezen), het aannemelijk is dat er wel enige schade is geleden. Dat is niet het bedrag dat in productie 6 bij dagvaarding wordt genoemd, al is het alleen al omdat daarin – in tegenstelling tot hetgeen Projectontwikkeling Nijverdal in de dagvaarding stelt – wel het aankoopbedrag is betrokken en kennelijk ook de rente mede over dat bedrag is berekend. 
        Wel zal te zijner tijd de vraag moeten worden gesteld of de gestelde schade in causaal verband staat met de niet-nakoming. In dat kader is de door [gedaagde] opgeworpen stelling, dat Projectontwikkeling Nijverdal door de ruilverkaveling niet in een slechtere positie is komen te verkeren, wèl relevant, en, naar het de rechtbank voorshands voorkomt, niet volstrekt kansloos. 
        Ook het beroep op de schadebeperkingsplicht (als Projectontwikkeling Nijverdal [gedaagde] een reguliere pachtovereenkomst had aangeboden, was hun positie in de ruilverkavelingsprocedure volgens [gedaagde] sterker geweest) zal beoordeeld moeten worden. 
      
      
      
        30.	De rechtbank zal een beoordeling van het causaal verband en de gevorderde schade echter aanhouden tot na bewijslevering. Als [gedaagde] slaagt in het hem opgedragen bewijs, hoeft deze afweging immers niet plaats te vinden. 
      
      
        
          Subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire grondslagen van de vordering. 
        
      
      
        31.	Alle verweren tegen de primaire vordering tot ontbinding zijn nu besproken. Projectontwikkeling Nijverdal heeft subsidiair gevorderd de koopovereenkomst te vernietigen wegens bedrog of dwaling. Meer subsidiair heeft Projectontwikkeling Nijverdal gesteld dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], die leidt tot een schadevergoedingsplicht. Uiterst subsidiair stelt Projectontwikkeling Nijverdal dat er sprake is van een zelfstandige onrechtmatige daad van [gedaagde]. 
      
      
        32.	De rechtbank overweegt dat het haar voorshands voorkomt dat, als wordt toegekomen aan de subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire grondslag van de vordering (dat is dus als de primaire grondslag niet slaagt, en dat is alleen als [gedaagde] bewijst dat Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop wist dat de verkochte percelen in een ruilverkaveling waren betrokken), deze ook niet zullen kunnen slagen. Als Projectontwikkeling Nijverdal ten tijde van de koop wist dat er sprake was van een ruilverkaveling, is er immers geen sprake van bedrog of dwaling noch van een toerekenbare tekortkoming, noch van een onrechtmatigde daad. 
      
      
        NB: ook als het beroep op verjaring opgaat (r.o. 26.4) kan de primaire vordering niet worden toegewezen, maar ook dan stranden de subsidiaire en meer subsidiaire vordering, zij het in dat geval op grond van verjaring. 
      
      
      
        Ten aanzien van de uiterst subsidiaire grondslag (onrechtmatige daad) heeft [gedaagde] aangevoerd dat er geen sprake is van een zodanige gedraging dat deze onafhankelijk van de schending van een contractuele verbintenis een onrechtmatige daad oplevert.
        De rechtbank overweegt dat dit verweer, op de door [gedaagde] genoemde gronden, in elk geval opgaat. 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
        33.	
        [gedaagde] zal, in het kader van zijn verweer tegen de ontbinding, worden opgedragen te bewijzen dat Projectontwikkeling Nijverdal, ten tijde van de koopovereenkomst, wist dat de betreffende percelen waren betrokken in een ruilverkaveling. [gedaagde] zal bovendien, in het kader van zijn beroep op verjaring, worden opgedragen te bewijzen dat de vordering van Projectontwikkeling Nijverdal is verjaard. Indien [gedaagde] slaagt in één van beide bewijsopdrachten, zullen de vorderingen van Projectontwikkeling Nijverdal niet kunnen worden toegewezen. 
      
    
  
  
    
      34Elke verdere beslissing zal worden aangehouden. 
    
    
      
        De beslissing
      
    
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      I.	Draagt [gedaagde] op om te bewijzen als overwogen in rechtsoverweging 15 en 26.4, laatste alinea.
      
    
    
      II.	Bepaalt dat indien [gedaagde] bewijs wenst te leveren door getuigen deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Almelo door mr. Bottenberg – van Ommeren.
      
    
    
      III.	Verwijst de zaak naar de civiele rol van deze rechtbank van woensdag 11 juni 2014 voor dagbepaling enquête en draagt [gedaagde] op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van beide partijen en het aantal te horen getuigen dan wel dat hij geen bewijs door getuigen wenst te leveren.
      
    
    
      IV.	Houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Bottenberg – van Ommeren en is op 28 mei 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 27 februari 2004; ECLI:NL:HR:2004:AN9072. 
  
  
     ECLI:NL:RBARN:2005:AT6059
  
  
     Zie noot 1.
  
  
     ECLI:NL:GHARN:2008:BH1293
  
  
     Bijvoorbeeld: Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407 (Van Dalfsen – gemeente Kampen).
  
  
     Hoge Raad 10 april 1998, NJ 1998, 666.
  
  
     Hoge Raad 21 december 1990, NJ 1991, 251. 
  
  
     In de zaak die leidde tot het arrest van 14 november 2008 (zie noot 5), waar het ging om de belastbaarheid van een verdiepingsvloer, was verzakking zichtbaar, had de koper een deskundige die al had gewezen op de noodzaak van onderzoek, en was de koper ook door derden (de monumentencommissie) gevraagd welke constructieve maatregelen nodig waren. Ook de verkoper (de gemeente) had gevraagd naar constructieve berekeningen. 
  
  
     Hoge Raad 6 juni 2008, ECLI: NL:HR:2008:B7717.
  
  
     Hoge Raad 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600.