ECLI:NL:RBMNE:2025:3930, Rechtbank Midden-Nederland, 23-05-2025, 24/515
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/515
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. W.G. Vos).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 623.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1999 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde garage van 19 m², een tuinhuis/blokhut van 7 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 157 m2  en ligt op een kavel van 480 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 623.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 24 april 2021 voor € 1.050.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 18 juni 2021 voor € 812.222,-;
    - [adres 4] , verkocht op 20 december 2020 voor € 700.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Mogelijke plaatsing windmolens
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening gehouden is met de ligging van de woning gezien de mogelijke plaatsing van hoge windmolens door de gemeente Utrecht in de polder Rijnenburg. Deze polder grenst aan de wijk [locatie] in [plaats] . De woning ligt aan de rand van de wijk [locatie] en de A2. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier in de uitspraak op bezwaar onvoldoende op terug komt en dat hierdoor de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. Er is namelijk wel ingegaan op de ligging van de woning: “Ook heeft u meerdere grieven naar voren gebracht met betrekking tot de ligging van de woning van belanghebbende. Ik betwist dat de ligging een waardedrukkend effect heeft. Als de ligging al een waardedrukkend effect heeft, dan is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen die een vergelijkbare ligging hebben, in dezelfde buurt/waardegebied". Daarnaast wijst de heffingsambtenaar op de verkoop van [adres 5] , welke is verkocht op 23 juni 2022 voor € 515.000,-. Deze woning betreft een tussenwoning die kleiner is qua gebruiksoppervlak en op een kleiner perceel ligt. De ligging van de woning ten opzichte van de mogelijke windmolens is vergelijkbaar met de ligging van de [adres 5] . De plaatsing van de windmolens staat nog niet vast, indien de plaatsing doorgaat, heeft de halve wijk [locatie] daar last van en ook de hele buurt waar de referentiewoningen die gebruikt zijn voor de vaststelling van de waarde van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en lekkages aan dakgoten
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser ook onvoldoende rekening gehouden met lekkages aan de dakgoten. Deze lekkages onderbouwen een lagere waarde omdat het duidt op mogelijke waterinfiltratie en schade aan het pand. Lekkages kunnen leiden tot vochtproblemen, schimmelvorming en aantasting van de fundering en gevels. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen reden is om de staat van onderhoud of de voorzieningen lager te kwalificeren. Voor wat betreft de lekkages merkt hij op dat dat valt onder regulier onderhoud en dat de kwalificatie ‘3: niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk’ op zijn plaats is. Daarnaast heeft eiser geen enkel objectief en verifieerbaar bewijs overlegd. Ook is de prijs per m² van de woning lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de kwalificatie voor het voorzieningenniveau in de matrix op factor ‘2’ staat, waaruit volgt dat de heffingsambtenaar wel degelijk rekening gehouden heeft met het voorzieningenniveau van de woning. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat uit het woningwaarderapport dat eiser heeft overlegd volgt dat het energielabel van de woning niet bekend is. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. Hij wijst in dat kader op de energielabels van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hieraan volgen en voegt hieraan toe dat doordat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning referentiewoningen heeft gebruikt uit dezelfde bouwperiode, het duurzaamheidsniveau verdisconteerd zit in de verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Dit zorgt volgens eiser voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leef kwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling door het verkeer kunnen potentiële kopers afschrikken. Daarnaast ligt de woning in de buurt van een hoogspanningsmast. Dit zorgt volgens eiser voor een lagere waarde vanwege de mogelijke gezondheidsrisico’s en visuele hinder. Het magnetische veld en elektromagnetische straling van hoogspanningsmasten kunnen zorgen voor bezorgdheid bij potentiële kopers. De referentiewoningen liggen niet nabij een snelweg of hoogspanningsmast. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat in heel [locatie] uit geen enkele verkoop gebleken is dat hoogspanningsmasten van invloed zijn op de verkoopprijzen van woningen. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op de verkoop van [adres 5] die op 23 juni 2022 is verkocht voor € 515.000,-. Dit betreft een tussenwoning die nog iets dichter bij de hoogspanningsmasten ligt dan de woning. Deze woning heeft bovendien een kleiner gebruiksoppervlak en ligt op een kleiner kavel. Rekening houdend met de verschillen in objectkenmerken is de woning volgens de heffingsambtenaar goed gewaardeerd. De rechtbank kan dit volgen en voegt daaraan toe dat de woning weliswaar dichter bij de snelweg ligt dan de referentiewoningen, dit niet leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Tussen de woning en de snelweg ligt ongeveer 350 meter. Bovendien ligt tussen de woning en de snelweg een meer, bebouwing en een tweetal wegen. Ten aanzien van de ligging van de woning in de buurt van een hoogspanningsmast is de rechtbank van oordeel dat dit ook geen nadelige gevolgen heeft voor de waarde van de woning. De dichtstbijzijnde hoogspanningsmast ligt op ongeveer 200 meter afstand. Ondanks dat de hoogspanningsmast vanuit de achtertuin van de woning zichtbaar is, is er door de tussenliggende bebouwing geen sprake van overmatige visuele hinder. Ten aanzien van het gezondheidsrisico, of de bezorgdheid daarover bij potentiële kopers, is de rechtbank van oordeel dat het gezien de afstand niet aannemelijk is dat potentiële kopers hierdoor afgeschrikt worden. Daarnaast is de m²-prijs van de woning vastgesteld op € 3.244,- en daarmee aanzienlijk lager dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 3.730,-). Ook hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).