ECLI:NL:RBNNE:2025:2741, Rechtbank Noord-Nederland, 15-07-2025, LEE 24/3776
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat hij is uitgegaan van de juiste gebruiksoppervlakte van de woning. Omdat het gebruiksoppervlakte een bepalende factor is voor de bepaling van de WOZ-waarde, maakt de heffingsambtenaar de gestelde WOZ-waarde ook niet aannemelijk.
      
      De door eiseres voorgestane waarde volgt de rechtbank niet omdat die niet gebaseerd is op de vergelijkingsmethode. 
      
      De rechtbank bepaalt de WOZ-waarde schattenderwijs op € 530.000.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/3776 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [partner van eiseres] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 augustus 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 618.000 (de beschikking). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, haar gemachtigde en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen om in overleg zo mogelijk te komen tot: 
      
        
          een gezamenlijke vaststelling van het woonoppervlakte; 
        
        
          een afspraak over hoe rekening gehouden wordt met het gegeven dat een deel van de woning niet bruikbaar was door schade;
        
        
          een compromis over de WOZ-waarde voor het jaar 2024.
        
      
      
    
    
      1.7.
      Eiseres heeft bij brief van 13 mei 2025 en e-mail van 23 mei 2025 aangegeven dat het overleg niet tot overeenstemming heeft geleid. 
      
    
    
      1.8.
      Ook de heffingsambtenaar heeft bij brief van 22 mei 2025, door de rechtbank ontvangen op 27 mei 2025, de rechtbank meegedeeld dat het overleg niet tot overeenstemming heeft geleid.
      
    
    
      1.9.
      De rechtbank heeft bij brief van 2 juni 2025 partijen laten weten voldoende informatie te hebben om een uitspraak te kunnen doen en voornemens te zijn om zonder nadere zitting uitspraak te doen. Zij heeft partijen daarbij in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken te reageren indien één van beiden of beiden wel een nadere zitting willen. Na het uitblijven van een verzoek om een nadere zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten op 18 juni 2025.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Eiseres is mede-eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning). De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande woning met een serre, een inpandige berging, een vrijstaande garage, een balkon, een dakterras, een veranda en twee overkappingen. De woning is gesitueerd op een kavel van 1.004 m2.
      
    
    
      2.2.
      Bij e-mail van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar aan eiseres een compromisvoorstel gedaan. Deze e-mail luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
      
      
        “U heeft beroep ingediend tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-waarde 2024 van uw woning [adres] te [woonplaats] . 
        
          De taxateur heeft opnieuw onderzoek gedaan en heeft geconstateerd dat de gebruiksoppervlakte te hoog is. Daarom moet de waarde ook worden aangepast, naar € 594.000,-. Wij horen graag of u bereid bent akkoord te gaan met deze verlaagde waarde en het beroep wilt intrekken. 
        
        
          Uiteraard zullen wij de aanslag verminderen en de door u betaalde griffierechten vergoeden.”
      
      
    
    
      2.3.
      Op het Taxatieverslag Woning 2024, dat ter onderbouwing van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 dient, staat bij objectgegevens onder meer vermeld dat de woning een oppervlakte heeft van 446 m2.
      
    
    
      2.4.
      In de bij het verweerschrift door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix staat dat de woning een oppervlakte heeft van 339 m2.
      
    
    
      2.5.
      In de bij de brief van 22 mei 2025 door de heffingsambtenaar overgelegde aangepaste waardematrix staat dat de woning een oppervlakte van 293 m2 heeft. Volgens deze waardematrix is de waarde van de woning € 572.000.
      
      
    
  
  
    Vooraf
    
      3.1.
      Eiseres heeft in één van haar nadere stukken gronden aangevoerd tegen een aan haar opgelegde aanslag hondenbelasting. Omdat de hondenbelasting een aparte heffing is, die verder losstaat van de WOZ-waarde, kunnen de door eiseres aangevoerde gronden niet door de rechtbank beoordeeld worden in dit beroep tegen de WOZ-beschikking. 
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank heeft ter zitting aan partijen voorgehouden dat, als zij daarmee instemmen, de gronden tegen de hondenbelasting opgevat kunnen worden als een apart (rechtstreeks) beroep tegen de aanslag hondenbelasting, zodat de rechtbank er wel direct over kan oordelen. De gemachtigden van de heffingsambtenaar hebben daar niet mee ingestemd omdat de hondenbelasting door een collega wordt behandeld. Zij hebben aangegeven die collega te attenderen op hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter zake van de hondenbelasting. 
      
    
    
      3.3.
      Gelet op het voorgaande acht de rechtbank doorzending van het nadere stuk als zijnde een bezwaarschrift tegen de aanslag hondenbelasting aan de heffingsambtenaar niet meer nodig. Het stuk is immers in het kader van deze beroepsprocedure al aan de heffingsambtenaar doorgezonden en deze heeft aangegeven het verder op te pakken als gericht tegen de aanslag hondenbelasting. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
    
    5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    7. Eiseres heeft onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een onjuiste berekening van de gebruiksoppervlakte van de woning. In haar brief van 13 mei 2025 neemt zij gemotiveerd het standpunt in dat de gebruiksoppervlakte 269 m2 is. 
    
    8. De heffingsambtenaar gaat in zijn laatste waardematrix uit van een gebruiksoppervlakte van 293 m2 (zie 2.5.). In zijn brief van 22 mei 2025 geeft hij aan dat de aan de hand van de opgevraagde bouwtekeningen alles opnieuw ingemeten is. 
    
    9. Gelet op het gemotiveerde standpunt van eiseres is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat het gebruiksoppervlakte van de woning 293 m2 is. De heffingsambtenaar slaagt niet in die bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. 
    
    10. De heffingsambtenaar heeft de bouwtekeningen en (nieuwe) inmeting waarnaar hij verwijst in zijn brief van 22 mei 2025 niet aan de rechtbank overgelegd. Zonder die stukken is zijn standpunt dat de woning een gebruiksoppervlakte van 293 m2 heeft niet meer dan een blote stelling. Gelet op de betwisting door eiseres, en mede gelet op de eerdere bijstellingen van de gebruiksoppervlakte tijdens deze procedure (zie 2.3. t/m 2.5.), maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat de gebruiksoppervlakte 293 m2 is. Omdat voor de bepaling van de waarde van de woning de gebruiksoppervlakte een belangrijke en bepalende factor is, maakt de heffingsambtenaar daardoor ook de door hem gestelde waarde niet aannemelijk.
    
    11. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt zij als volgt.
    
    12. De  regelgeving schrijft voor dat de WOZ-waarde wordt bepaald op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties van vergelijkbare woningen. Daarbij moeten de verkoopcijfers worden geïndexeerd naar de waardepeildatum en dient rekening te worden gehouden met de onderlinge verschillen, zoals grootte, onderhoud, kwaliteit en dergelijke. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde onderbouwd door uit te gaan van in voorgaande jaren vastgestelde waarden en daarop een indexatie toe te passen. Die manier van waardebepaling is in strijd met de methodiek van de Wet WOZ en kan daarom niet dienen om de gestelde waarde aannemelijk te maken.
    
    13. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt zij de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 530.000.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    14. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
    
    15. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. Eiseres heeft geen verzoek gedaan voor vergoeding van proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 530.000;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2025.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44