ECLI:NL:RBMNE:2025:4715, Rechtbank Midden-Nederland, 14-08-2025, 24/1283
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/1283
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: mr. T.C. Wildenbeest).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente De Ronde Venen (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 908.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1997 gebouwde geschakelde woning met een dakkapel, een garage van 15 m² en een zolder/berging van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m2 en ligt op een kavel van 308 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde tussen de € 800.000,- en € 825.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 908.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten: 
    - [adres 1] , verkocht op 2 juli 2020 voor € 737.500,-;
    - [adres 2] , verkocht op 25 januari 2021 voor € 840.500,-;
    - [adres 3] , verkocht op 16 november 2021 voor € 900.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer heeft gebruikt om de WOZ-waarde (mede) te onderbouwen. Eiser heeft de woning op 2 juli 2020 gekocht voor € 737.500,-. De geïndexeerde koopsom komt neer op € 934.360,-, terwijl daarbij de verbouwing na aankoop nog niet eens is meegerekend. Aangezien de geïndexeerde koopsom hoger ligt dan de WOZ-waarde, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met twee, naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbare referentiewoningen. 
    Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de twee referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De referentiewoningen
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de referentiewoningen allemaal in het duurdere gedeelte van het buurtschap liggen, ten noorden van de straat [straat] . Daarnaast ligt [adres 3] aan een doodlopende weg, vlakbij de weilanden en het Abcoudermeer. De woning staat in een gedeelte van de straat met aan de overzijde sociale woningbouw en aan de andere zijde koopwoningen. Dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. Bij een controle van de WOZ-waarde op de site van Vereniging Eigen Huis en Calcasa wordt gesteld dat er in de omgeving te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn rondom de waardepeildatum. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en verzoekt de rechtbank de waarde vast te stellen op een bedrag tussen de € 800.000,- en € 825.000,-.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar wijst op het eigen verkoopcijfer. Daarnaast is de heffingsambtenaar van mening dat de overige in de taxatiematrix gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Zowel [adres 3] als [adres 2] liggen zeer dichtbij in dezelfde wijk. Ook qua ligging zijn ze goed vergelijkbaar. [adres 2] ligt overigens nabij de drukkere [straat] . Volgens de heffingsambtenaar is dit, net als de sociale huurwoningen in de buurt van de woning, geen reden om een woning als beter of minder dan gemiddeld te waarderen. Ook blijkt uit de taxatiematrix dat de waarde van de referentiewoningen aanzienlijk hoger is dan de getaxeerde waarde van de woning. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin grotendeels volgen. Uit het eigen geïndexeerde verkoopcijfer blijkt al dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast zijn de referentiewoningen goed bruikbaar. De ligging van [adres 2] is goed vergelijkbaar met de ligging van de woning. Ten aanzien van [adres 3] zou je kunnen stellen dat deze ligging iets beter is. Echter, zelfs als daar een correctie van 10% voor de ligging op toegepast zou worden, komt de m²-prijs ongeveer uit op de m²-prijs van de woning. Hieruit volgt dus niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Vergelijking met naastgelegen woningen
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat [adres 1] gebouwd is in een blok van acht aanvankelijk identieke woningen. Eiser vindt het vreemd dat deze woningen een zoveel lagere WOZ-waarde hebben. De woningen zijn later wel op verschillende manieren verbouwd of uitgebouwd, dat verklaart volgens eiser niet de grote verschillen in de WOZ-waarde. Daarnaast wijst eiser op het stijgingspercentage. De waarde van de woning is met 19,2 % verhoogd, terwijl de andere woningen gemiddeld met 13,7 % zijn verhoogd. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de basis van de Wet WOZ is dat de marktwaarde moet worden vastgesteld op grond van verkoopcijfers. Aan een vastgestelde WOZ-waarde van een woning in een eerder belastingjaar komt geen zelfstandige betekenis toe. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen. Hieruit volgt volgens de heffingsambtenaar dat (de stijgingen ten opzichte van) de waarden per 1 januari 2021 en de verschillen daartussen van geen betekenis zijn voor de waardebepaling op waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog toegelicht dat de stijging van de waarde van de woning er ook op kan duiden dat de woning in voorgaande jaren te laag is gewaardeerd. In het verleden is de woning lager gewaardeerd omdat geconstateerd was dat de woning wat minder was dan gemiddeld. Dit is inmiddels bijgesteld naar gemiddeld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De rechtbank voegt daar nog aan toe dat de vergelijking met stijgingspercentages niet opgaat. Dat de WOZ-waarde van de woning van eiser harder is gestegen dan de WOZ-waarde van zijn buren, zegt namelijk nog niets over de vraag of de uiteindelijke waarde in dit belastingjaar juist is vastgesteld. Daarvoor is alleen de vergelijking met de referentiepanden relevant. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De verbouwing 
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar onterecht wordt genoemd dat de woning in 2022 is verbouwd/gemoderniseerd en dat de waarde daardoor niet opnieuw wordt verlaagd. De woning is voorafgaand aan de verhuizing in november 2020 (en dus voorafgaand aan de taxatie) verbouwd en gemoderniseerd. Ten tijde van de taxatie door de gemeente, medio 2022, was deze verbouwing al 1,5 jaar achter de rug.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar wijst op het eigen verkoopcijfer. Het eigen verkoopcijfer is gerealiseerd toen de woning nog niet was verbouwd. Op de situatiedatum ten opzichte van belastingjaar 2023 is de woning dus zelfs in een modernere staat. Uit de taxatiematrix blijkt dat ook het eigen verkoopcijfer hoger ligt dan de WOZ-waarde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat de heffingsambtenaar met het eigen verkoopcijfer het geïndexeerde verkoopcijfer bedoelt en dat daarin dus de verbouwing/modernisering niet is meegenomen. Hiermee maakt de heffingsambtenaar des te meer aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zo kan het ook zijn dat de waarde van een woning vergeleken met omliggende woningen minder hard is gestegen, maar toch te hoog zijn vastgesteld.