ECLI:NL:RBROT:2025:10852, Rechtbank Rotterdam, 01-08-2025, 11362795 CV EXPL 24-26196
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, huurachterstand, ambtshalve toetsen, rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11362795 CV EXPL 24-26196
    
    
    
      datum uitspraak: 1 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Maatschap [naam maatschap],
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      die zelf procedeert, zonder bijstand van een gemachtigde.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘ [naam maatschap] ’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 9 mei 2025 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de akte van [naam maatschap] , met producties;
        
        
          de aantekening van de griffier dat [persoon A] , hoewel hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, niet meer heeft gereageerd op de rolzitting van 1 juli 2025.
        
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [persoon A] huurt een woning van [naam maatschap] . Op dit moment is er volgens [naam maatschap] een huurachterstand. [naam maatschap] vordert de veroordeling van [persoon A] tot betaling van die huurachterstand met rente en kosten.
        
          [persoon A] is het met die vordering niet eens en hij heeft een tegeneis ingesteld.
      
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis van 9 mei 2025 heeft de kantonrechter [naam maatschap] in de gelegenheid gesteld om nadere informatie te verstrekken over de vraag hoe hoog de huur op basis van enkel het indexatiebeding telkens is geweest en voorts aan te geven welke huur zij telkens in rekening heeft gebracht (uitgesplitst naar kale huur en servicekosten). Daarnaast is [naam maatschap] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat het boetebeding en het beding dat betrekking heeft op de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk zijn. [naam maatschap] heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter veroordeelt [persoon A] om een bedrag van € 2.684,10 aan huurachterstand tot en met september 2024 te betalen en tot betaling van de proceskosten. De tegeneis van [persoon A] wordt afgewezen. Hierna wordt deze beslissing nader toegelicht.
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.4.
      Het verweer van [persoon A] dat hij de huurachterstand waarvan nu betaling wordt gevorderd al heeft voldaan, slaagt niet. Het e-mailbericht, dat [persoon A] in het geding heeft gebracht, met de bevestiging dat een betaling van € 2.763,95 is ontvangen, is van 5 mei 2023. Deze betaling is ook verwerkt in het huuroverzicht dat [naam maatschap] in het geding heeft gebracht (zie productie 2 bij dagvaarding). Die betaling is aldus in mei 2023 verwerkt. Na deze betaling heeft [persoon A] wederom een huurachterstand laten ontstaan. In het navolgende zal worden toegelicht wat de hoogte van de huurachterstand berekend tot en met september 2024 is.
      
    
    
      2.5.
      In het tussenvonnis van 9 mei 2025 heeft de kantonrechter het opslagbeding vernietigd. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dat beding komen te vervallen. Dit betekent dat [naam maatschap] de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. [naam maatschap] heeft aangegeven dat op basis van het indexatiebeding de kale huur telkens mocht worden verhoogd tot: 
      
      
        Aanvangsprijs kale huur 1/6/2018 	€ 1.050,00
        Kale huur per 1/7/2019			€ 1.077,30
        Kale huur per 1/7/2020			€ 1.091,30
        Kale huur per 1/7/2021			€ 1.120,77
        Kale huur per 1/7/2022			€ 1.232,85
        Kale huur per 1/7/2023			€ 1.279,70
        Kale huur per 1/7/2024			€ 1.321,93
      
      
    
    
      2.6.
      Naast de kale huur, betaalt [persoon A] service- en stookkosten. Bij aanvang van de huur was dat een bedrag van € 130,- per maand (€ 50,00 aan servicekosten + € 80,- aan stookkosten). De service- en stookkosten bedragen in 2024 inmiddels € 450,- per maand (€ 50,- aan servicekosten en € 400,- aan stookkosten). De maximaal per 1 juli 2024 in rekening te brengen huur bedraagt daarom € 1.771,93 (€ 1.321,93 + € 450,-). Uit het huuroverzicht kan worden afgeleid dat de huur die [naam maatschap] per 1 juli 2024 in rekening brengt, zijnde € 1.709,75 niet boven dit bedrag uitkomt.
      
    
    
      2.7.
      
        Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. Uit het huuroverzicht dat [naam maatschap] in het geding heeft gebracht kan worden afgeleid dat de huurachterstand waarvan in deze procedure betaling wordt gevorderd is ontstaan toen de huur over de maand juli 2024 niet (volledig) werd betaald. Omdat in juni 2024 nog sprake was van een voorstand van € 735,40 en over de maanden juli, augustus en september 2024 een bedrag van € 5.129,25 (3 x 1.709,75) moest worden betaald en [persoon A] op 2 augustus 2024 een bedrag van € 1.709,75 heeft betaald, bedraagt de huurachterstand € 2.684,10.
        (3 x € 1.709,75 = 5.129,25 minus € 735,40 aan voorstand en de betaling van € 1.709,75).
      
      
    
    
      2.8.
      
        [persoon A] zal daarom worden veroordeeld om € 2.684,10 aan huurachterstand tot en met september 2024 te betalen.
      
      
      
        
          
            [persoon A] hoeft geen rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De rente wordt afgewezen. In artikel 20.6 van de Algemene Voorwaarden heeft [naam maatschap] bedongen dat indien huurder een verplichting uit de overeenkomst niet nakomt een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd is, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog aan de verplichting te voldoen en onverminderd het recht van [naam maatschap] op schadevergoeding.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. Het beding van artikel 20.6 kan onder meer worden ingeroepen indien de huur niet tijdig wordt betaald, omdat het niet tijdig betalen van de huur een overtreding van de overeenkomst is. In dat geval kan [naam maatschap] aanspraak maken op een boete van € 25,- per kalenderdag, naast schadevergoeding. Een dergelijke boete van € 25,- per dag is veel hoger dan de verschuldigde wettelijke rente (7% sinds 1 januari 2024) over het niet tijdig betalen van een geldsom. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord, in het nadeel van [persoon A] .
      
      
        
          
            [persoon A] heeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. In artikel 20.4 van de Algemene Voorwaarden heeft [naam maatschap] opgenomen dat voor het geval incassomaatregelen moeten worden genomen de incassokosten tenminste € 125,- bedragen en in artikel 20.5 dat pas aanspraak bestaat op die kosten als aan huurder een redelijke termijn voor nakoming is gegund en nakoming binnen die termijn uitblijft. 
      
    
    
      2.12.
      Deze bepalingen over de buitengerechtelijke kosten zijn oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen. 
      
    
    
      2.13.
      
        [naam maatschap] heeft nog aangevoerd dat zij conform de wettelijke regeling aanspraak maakt op de buitengerechtelijke kosten en zich niet beroept op de bepalingen in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden. Dit kan [naam maatschap] echter niet baten. Omdat het beding oneerlijk is, moet het beding volledig buiten toepassing worden gelaten. Evenmin kan aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond. Dit betekent dat [naam maatschap] geen aanspraak kan maken op de wettelijke regeling. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom afgewezen.
      
      
        
          
            [naam maatschap] hoeft aan [persoon A] geen € 439,64 te betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [naam maatschap] hoeft aan [persoon A] geen € 439,64 te betalen, omdat [naam maatschap] dit bedrag in mindering heeft laten strekken op de huur(achterstand). Uit de sommatiebrief van 10 maart 2023 kan worden afgeleid dat [naam maatschap] indien niet tijdig zou worden betaald naast betaling van huur ook aanspraak maakt op betaling van € 421,87 aan buitengerechtelijke kosten. Omdat [persoon A] niet binnen de gestelde termijn de huurachterstand heeft betaald, heeft de gemachtigde van [naam maatschap] per e-mail van 17 april 2023 aan [persoon A] laten weten dat hij op dat moment een bedrag verschuldigd is van: 
      
      
        
          Hoofdsom 		€ 2.324.31
        
        
          Rente 			€     17,77
        
        
          Incassokosten 		€   348.65
        
        
          B.T.W. 			€     73,22
        
        
          Vervallen bijdrage 	
          € 1.623,75+
        
      
      
      
        
          Subtotaal 		€ 4.387,70
        
        
          Ontvangen bij client 	
          € 1.623,75 -
        
      
      
      
        
          Saldo 			€ 2.763,95
        
      
      
      
        
          [persoon A] heeft het bedrag van € 2.763,95 op 3 mei 2023 aan de gemachtigde betaald. Hoewel [naam maatschap] zoals hiervoor overwogen geen aanspraak op wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten mag maken omdat de bepalingen oneerlijk zijn, hoeft [naam maatschap] het bedrag van € 439,64 aan rente en buitengerechtelijke kosten niet aan [persoon A] terug te betalen, omdat [naam maatschap] dit bedrag in mindering heeft laten strekken op de huur(achterstand), zoals uit het huuroverzicht kan worden afgeleid. Anders gezegd, het door [persoon A] genoemde bedrag van € 421,87 (te weten € 348,65 vermeerderd met € 73,22 aan btw), is door [naam maatschap] dus niet geboekt als buitengerechtelijke kosten, maar dat bedrag is door de verhuurder afgeboekt op de huurachterstand, zodat er ook geen grond bestaat om [naam maatschap] te veroordelen bedoeld bedrag aan [persoon A] terug te betalen.
      
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan [naam maatschap] moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 595,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 238,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.362,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.16.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [naam maatschap] dat eist en [persoon A] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      in conventie en reconventie
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [persoon A] om aan [naam maatschap] te betalen € 2.684,10 aan huurachterstand  berekend tot en met september 2024;
      
    
    
      3.2.
      wijst de vordering van [persoon A] af;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [naam maatschap] , zowel in conventie als in reconventie, worden begroot op € 1.362,72;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        754
      
    
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Uni 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68