ECLI:NL:RBZWB:2013:7611, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-10-2013, 777059_E02102013
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2013-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop woonhuis. Financieringsvoorbehoud slaagt niet. Ontbinding koopovereenkomst door verkoopster.
        Strekking financieringsvoorbehoud. Formele vereisten financieringsvoorbehoud en rechtszekerheid. Het beroep op het financieringsvoorbehoud is niet volledig gedocumenteerd. De makelaar is wel tijdig geïnformeerd maar de notaris niet. Verkoopster is in haar belangen geschaad. Volgt ontbinding en schadevergoeding van 10% van de koopsom.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Kanton
    
    
      Bergen op Zoom
    
    
    
      zaak/rolnr.: 777059 CV EXPL 13-2533
    
    
    
      
        vonnis bij vervroeging d.d. 2 oktober 2013
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        [eiseres], 
      wonende te [plaats],
      eiseres,
      gemachtigde: mr. J.M.C. van Zandvoort-Groenen, werkzaam bij D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V. te ’s-Hertogenbosch,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde sub 1],
    
      gedaagde sub 1, 
      
        2. [gedaagde sub 2],
      gedaagde sub 2, 
      beiden wonende te [adres],
      gemachtigde mr. R. Bosman, advocaat te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen zullen verder [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding
    
    
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
    
    a. 	het tussenvonnis in deze zaak van 24 juli 2013 met de daarin genoemde processtukken;
    b. 	de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling ter zitting van 24 september 2013, met bijbehorend audiëntieblad.
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden sub 1 en 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van (a) € 17.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf          1 mei 2013 tot aan de dag van de algehele voldoening, (b) de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 950,00 en (c) de proceskosten.
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagden sub 1 en 2] voeren verweer.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      3.1
      Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling 24 september 2013 geen minnelijke regeling getroffen. Partijen hebben wel ter zitting hun standpunten toegelicht en gereageerd op de stellingen van de wederpartij. Vervolgens is de zaak verwezen voor vonnis.
      
    
    
      3.2
      Tussen partijen staat - voor zover van belang - als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken het volgende vast.
      - [eiseres] heeft haar woning aan de [adres] verkocht aan [gedaagden sub 1 en 2]
      - Op 12 december 2012 hebben partijen een koopovereenkomst getekend. De overeengekomen koopprijs bedroeg 175.000,00.
      - Artikel 14 van de koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:
      
      
        
          “1.	Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
        
      
      
        a. 	…
      
      
        b.	als koper niet vóór 
        24 januari 2013
         een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte registergoed tot een totale hoofdsom van tenminste 
        € 185.000,00
         onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en - indien van toepassing - de Nationale Hypotheek Garantie ter zake aan de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het voor hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen van 2 banken of verzekeraars te overleggen volledig gedocumenteerd en voorzien van de meest recente werkgeversverklaringen en salarisstroken. Het voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie is wel van toepassing.
      
      
        2.	…
      
      
        3.	Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een aangetekende schriftelijke mededeling, volledig gedocumenteerd, zoals omschreven in artikel 14.2 en tijdig verzonden aan de notaris en de verkopende makelaar. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris en de verkopende makelaar te zijn.”
      
      
      - [eiseres] laat zich bijstaan door makelaar [de makelaar]. [gedaagden sub 1 en 2] laten zich bijstaan door De Hypotheker [plaats] (verder: De Hypotheker).
      - Bij brief van 13 december 2012 heeft AEGON Nederland (verder: AEGON) De Hypotheker medegedeeld dat zij de hypotheekaanvraag afwijzen om de volgende reden: “Het beeld dat de financiële gegevens laten zien is niet acceptabel.”
      - Bij brief van 23 januari 2013 heeft Nationale Nederlanden aan [gedaagden sub 1 en 2] medegedeeld dat de lening budgettair niet haalbaar is.
      - Op 22 januari 2013 heeft De Hypotheker geprobeerd te bellen met [de makelaar]. Omdat deze op vakantie was heeft De Hypotheker gesproken met de centrale telefoniste van het bedrijfsverzamelgebouw waar [de makelaar] is gevestigd. De Hypotheker heeft aangegeven een e-mailbericht aan [de makelaar] te zullen sturen.
      - Op 30 januari 2013 heeft [de makelaar] op zijn e-mailadres [e-mailadres] van de notaris doorgestuurd gekregen een e-mail d.d. 30 januari 2013 van De Hypotheker. In de e-mail vermeldt De Hypotheker het volgende: “Zoals telefonisch besproken bijgaand de afwijzingen en de mails die wij hebben verstuurd naar de makelaar. Wij hebben 22-1 aangegeven om de zaak te ontbinden, zoals telefonisch besproken met het makelaarskantoor.” Aan deze e-mail d.d. 30 januari 2013 zijn gehecht de e-mails van De Hypotheker aan [de makelaar] ([e-mailadres])  d.d. 22 januari 2013 en 24 januari 2013 (3 e-mails).
      - In de e-mail d.d. 22 januari 2013 heeft De Hypotheker aan [de makelaar] gemeld dat de kopers de koop willen ontbinden. Aan de e-mails d.d. 24 januari 2013 zijn de afwijzingsbrieven van de hypotheekverstrekkers AEGON en Nationale Nederlanden (zie hierboven) gehecht.
      - Bij e-mail d.d. 31 januari 2013 aan De Hypotheker heeft [de makelaar], namens [eiseres], aangegeven de ingeroepen ontbinding niet te accepteren omdat deze te laat is ingeroepen, niet op de juiste wijze is ingeroepen en niet is vergezeld van de nodige bewijsstukken.
      - Op 4 februari 2013 heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van De Hypotheker aangegeven, dat de verzekerde (De Hypotheker) tijdig en correct heeft opgezegd.
      - Bij brief van 14 februari 2013 heeft [eiseres] (nogmaals) verweer gevoerd tegen de ingeroepen ontbinding.
      - Op 18 februari 2013 hebben [gedaagden sub 1 en 2] loonstroken en werkgeversverklaringen overgelegd.
      - Bij brief van 1 mei 2013 heeft [eiseres] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en betaling van de boete ten bedrage van € 17.500,00 gevorderd.
      - [gedaagden sub 1 en 2] hebben de boete niet betaald.
      
    
    
      3.2
      
        
          [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden sub 1 en 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Zij baseert zich op bovenstaande feiten en heeft tevens het volgende aangevoerd. Zij heeft [gedaagden sub 1 en 2] bij brief van 1 maart 2013 in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk 8 maart de akte van levering te (laten) passeren. [gedaagden sub 1 en 2] hebben hier geen gehoor aan gegeven. Om die reden heeft [eiseres] bij brief van 1 mei 2013 de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en betaling van een boete op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst ter hoogte van € 17.500,00 gevorderd.
        
          [eiseres] betwist dat [gedaagden sub 1 en 2] op de juiste wijze een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals dat tussen partijen in artikel 14 van de koopovereenkomst is overeengekomen en zij heeft de door [gedaagden sub 1 en 2] ingeroepen ontbinding niet geaccepteerd. Volgens [eiseres] is het beroep op de ontbindende voorwaarde te laat gedaan. De e-mailberichten van 22 en 24 januari 2013 hebben [de makelaar] eerst op 30 januari 2013 bereikt. Op 22 en 24 januari 2013 was er sprake van een serverstoring zodat de e-mails [de makelaar] op die data niet hebben bereikt. Pas op 30 januari 2013 is de notaris door De Hypotheker van het beroep op het financieringsvoorbehoud in kennis gesteld; deze heeft de e-mailberichten van De Hypotheker d.d. 22 en 24 januari 2013 op dezelfde dag, te weten 30 januari 2013, doorgestuurd naar [de makelaar]. Dit is te laat, nu uiterlijk 25 januari 2013 een beroep op het financieringsvoorbehoud kon worden gedaan. Ook zijn de e-mails d.d. 22 en 24 januari 2013 niet aan de verkopend makelaar èn aan de notaris gericht, zoals in artikel 14 is bepaald, maar uitsluitend aan de makelaar. Bovendien is het bericht niet per aangetekende brief verzonden, terwijl dit expliciet is overeengekomen. Tevens stelt [eiseres] dat het beroep op ontbinding onvoldoende gedocumenteerd is nu niet alle overeengekomen stukken waren bijgevoegd. De overgelegde afwijzingsbrieven van Aegon en Nationale Nederlanden zijn niet duidelijk over de hoogte van de financieringsaanvraag: er blijkt niet uit voor welk bedrag de hypotheekaanvraag is ingediend. Het was [eiseres] dan ook niet duidelijk of er terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud werd gemaakt. De door [gedaagden sub 1 en 2] overgelegde hypotheekaanvraag van Nationale Nederlanden is bovendien te laat overgelegd (bij conclusie van antwoord) en de hypotheekaanvraag bij AEGON in het geheel niet. De loonstroken en de werkgeversverklaringen zijn eveneens te laat - pas op 18 februari 2013 - overgelegd. Volgens [eiseres] hebben [gedaagden sub 1 en 2] niet aangetoond, dat zij zich voldoende hebben ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen en kunnen zij geen beroep doen op het betreffende beding.
      
      
    
    
      3.3
      Op het verweer van [gedaagden sub 1 en 2] zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
      
    
    
      3.4
      
        
          [gedaagden sub 1 en 2] hebben de vordering van [eiseres] betwist. Zij stellen dat zij de boete niet verschuldigd zijn omdat zij de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud.
        De vraag die allereerst beantwoord dient te worden is of het beroep van [gedaagden sub 1 en 2] op het financieringsvoorbehoud is geslaagd.
        Artikel 14 van de koopovereenkomst is duidelijk. Op de ontbindende voorwaarde kan alleen een beroep worden gedaan door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen van twee banken of verzekeraars te overleggen, volledig gedocumenteerd en voorzien van de meest recente werkgeversverklaringen en salarisstroken. Dit beroep moet geschieden door middel van een aangetekende schriftelijke mededeling, volledig gedocumenteerd en tijdig verzonden aan de notaris en de makelaar.
        De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden sub 1 en 2] niet hebben betwist (1) dat zij het bericht niet aangetekend hebben verzonden, (2) dat zij de notaris niet tijdig - immers eerst op 30 januari 2013 - van het beroep op artikel 14 van de koopovereenkomst in kennis hebben gesteld, (3) dat de afwijzingsbrieven niet de hoogte van de hypotheekaanvraag vermelden en niet voorzien waren van enige documentatie, (4) dat de nadere documentatie van Nationale Nederlanden na 25 januari 2013 is overgelegd en (5) dat de loonstroken en werkgeversverklaringen eerst op 18 februari 2013 zijn overgelegd.
        Dat aan deze formele eisen niet is voldaan staat derhalve niet ter discussie.
        Dat [gedaagden sub 1 en 2] een beroep op artikel 14 hebben gedaan door middel van een                   e-mailbericht en niet door middel van een aangetekende brief, maakt in beginsel niet dat het beroep op de ontbindende voorwaarde rechtsgevolg mist. Het gaat er om dat de verkoopster op de hoogte is gebracht binnen de overeengekomen termijn van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Naar het oordeel van de kantonrechter is de makelaar wel op tijd op de hoogte gebracht; de serverproblemen komen voor zijn rekening en risico, een en ander zoals [gedaagden sub 1 en 2] ook hebben aangevoerd. De stellingen van [gedaagden sub 1 en 2] met betrekking tot de telefoongesprekken met het kantoor van [de makelaar], die de tijdige ontbinding moeten bevestigen, behoeven dan ook geen nadere bespreking. De notaris is echter pas op 30 januari 2013 geïnformeerd. Dit is niet in overeenstemming met hetgeen partijen zijn overeengekomen.
      
      
    
    
      3.5
      
        
          [gedaagden sub 1 en 2] voeren aan dat hun beroep op het voorbehoud niettemin slaagt.
        Nu de makelaar tijdig van hun beroep op het financieringsvoorbehoud kennis heeft genomen/heeft kunnen nemen, is [eiseres] niet in haar belangen geschaad door de omstandigheid dat de notaris niet uiterlijk op 25 januari 2013 per aangetekende brief is ingelicht over de ontbinding, aldus [gedaagden sub 1 en 2] Bovendien voeren [gedaagden sub 1 en 2] aan dat zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan, door zowel bij AEGON als bij Nationale Nederlanden een hypotheekofferte aan te vragen. Het probleem bij beide aanvragen was het doorlopend krediet van gedaagde sub 2. Een afspraak met de vader van gedaagde sub 2 om een deel van het krediet af te lossen vond geen doorgang en om die reden kon geen hypothecaire geldlening worden verstrekt. Volgens [gedaagden sub 1 en 2] kon [de makelaar] op basis van de afwijzingsbrieven controleren of terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde was gedaan. Gelet op het vorenstaande zijn de vormvereisten van artikel 14 dan niet meer van belang, aldus [gedaagden sub 1 en 2] In dit verband verwijzen [gedaagden sub 1 en 2] naar de jurisprudentie op dit terrein.
      
      
    
    
      3.6
      De strekking van een financieringsvoorbehoud is dat een koper die de koop niet kan financieren, de bevoegdheid heeft zonder nadelige consequenties de koopovereenkomst te ontbinden. Aan die bevoegdheid worden echter formele vereisten verbonden. Deze formele vereisten dienen ertoe discussie over de vraag of tijdig èn terecht een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde te voorkomen. Deze formele vereisten zijn er derhalve niet voor niets; uit het oogpunt van rechtszekerheid hecht de kantonrechter hier groot belang aan.
      
    
    
      3.7
      
        Artikel 14 is duidelijk: de notaris had eveneens tijdig moeten worden geïnformeerd zodat hij op zijn beurt - bij afwezigheid van de makelaar - [eiseres] tijdig had kunnen informeren over de ingeroepen ontbinding. [eiseres] had dan niet, zoals zij ter comparitie heeft verklaard, op 26 januari 2013 een andere woning gekocht. Zij is dus wel degelijk in haar belangen geschaad. Het verweer van [gedaagden sub 1 en 2] ter zake de tijdigheid faalt derhalve.
        De vraag of er terecht een beroep is gedaan op artikel 14 van de koopovereenkomst, moet naar het oordeel van de kantonrechter eveneens ontkennend worden beantwoord. De schriftelijke afwijzingen van AEGON en Nationale Nederlanden zijn niet volledig gedocumenteerd. Eerst bij conclusie van antwoord heeft [eiseres] van de hypotheekaanvraag van Nationale Nederlanden kennis genomen; de hypotheekaanvraag van AEGON is nimmer aan [eiseres] getoond noch in het geding gebracht. Het is dan ook niet voldoende duidelijke of [gedaagden sub 1 en 2] aan hun inspanningsverplichtingen hebben voldaan. De afwijzingsbrieven vermelden immers niet de hoogte van de financieringsaanvraag. 
        Onder deze omstandigheden komt [gedaagden sub 1 en 2] reeds geen beroep toe op het financieringsvoorbehoud; er is geen sprake van ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagden sub 1 en 2] Het verweer van [gedaagden sub 1 en 2] met betrekking tot de overgelegde loonstroken en werkgeversverklaringen behoeft dan ook geen bespreking meer.
      
      
    
    
      3.8
      Overigens staat vast dat [gedaagden sub 1 en 2] de overeenkomst niet zijn nagekomen. [gedaagden sub 1 en 2] hebben niet voldaan aan hun verplichting op grond van artikel 4 van de koopovereenkomst om uiterlijk op 1 februari 2013 een waarborgsom bij de notaris te storten c.q. bankgarantie te deponeren van € 17.500,00, ook niet na ingebrekestelling waarbij hun een termijn van tien dagen was gegund. [gedaagden sub 1 en 2] verkeerden in verzuim. Het stond [eiseres] dan ook vrij om de koopovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 13 op 1 mei 2013 te ontbinden en aanspraak te maken op een directe schadevergoeding van 10% van de koopsom, te weten € 17.500,00. Deze vordering zal derhalve worden toegewezen. 
      
    
    
      3.9
      De wettelijke rente zal vanwege het verzuim van [gedaagden sub 1 en 2] eveneens worden toegewezen.
      
    
    
      3.10
      
        [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gesteld en/of gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
    
    
      3.11
      
        [gedaagden sub 1 en 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      I.	veroordeelt [gedaagden sub 1 en 2] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 17.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 mei 2013 tot aan de dag van de algehele voldoening; 
      
    
    
      II.	veroordeelt [gedaagden sub 1 en 2] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.144,76, daarin begrepen een bedrag van € 600,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres];
      
    
    
      III.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      IV.	wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2013.