ECLI:NL:RBROT:2025:10556, Rechtbank Rotterdam, 29-08-2025, 10878573 CV EXPL 24-1110
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde erin is geslaagd tegenbewijs te leveren ten aanzien van het vermoeden dat zij geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en dat zij het gehuurde, zonder instemming van eiseres, in gebruik heeft gegeven aan derden. Dit leidt ertoe dat de vordering van eiseres tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10878573 CV EXPL 24-1110 
    
    
    
      datum uitspraak: 29 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonplus Schiedam,
      vestigingsplaats: Schiedam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. M.W. Kox,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    woonplaats: Schiedam,
    
      2. [gedaagde 2],
    woonplaats: Schiedam,
    
      3. [gedaagde 3],
    woonplaats Rozenburg,
    
      4. [gedaagde 4],
    
      woonplaats: Schiedam,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin.
    
    
    
      De partijen worden hierna afzonderlijk ‘Woonplus’, ‘[gedaagde 1]’, ‘[gedaagde 2]’, ‘[gedaagde 3]’ en ‘de overige bewoners’ genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 9 augustus 2024 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de mail van 2 september 2024 van de gemachtigde van [gedaagde 1] waarbij opgave van getuigen is gedaan;
        
        
          de door [gedaagde 1] ter zitting van 3 september 2024 overgelegde stukken;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 29 november 2024;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 28 april 2025;
        
        
          de conclusie na enquête van Woonplus, met stukken;
        
        
          de conclusie na enquête van [gedaagde 1].
        
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] huurt een woning van Woonplus gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Woonplus wil dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt ontbonden en dat het gehuurde wordt ontruimd. Daartoe stelt Woonplus zich – kort gezegd – op het standpunt dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf (meer) houdt in het gehuurde en dat zij het gehuurde illegaal heeft onderverhuurd/in gebruik gegeven aan derden, te weten haar zoon(s). [gedaagde 1] is het niet eens met de eis van Woonplus. Zij betwist geen hoofdverblijf te hebben in het gehuurde alsook dat zij de woning illegaal heeft onderverhuurd/ in gebruik gegeven aan derden. 
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis van 9 augustus 2024 is door de kantonrechter voorshands geoordeeld dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen door het gehuurde, zonder toestemming van Woonplus, in gebruik te geven aan derden en door in het gehuurde niet haar hoofdverblijf te houden. [gedaagde 1] is ten aanzien van deze voorshands bewezen geachte stelling nog in de gelegenheid gesteld tot het leveren van tegenbewijs. 
      
    
    
      2.3.
      In het kader van dit te leveren tegenbewijs heeft [gedaagde 1] een aantal stukken overgelegd, waaronder jaarafrekeningen van Evides en Essent, alsmede zichzelf, haar beide zonen, partner en zus als getuigen doen horen. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] is er in geslaagd tegenbewijs te leveren
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] erin is geslaagd tegenbewijs te leveren ten aanzien van het vermoeden dat zij geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en dat zij het gehuurde, zonder instemming van Woonplus, in gebruik heeft gegeven aan derden. Daarbij verdient het aantekening dat voor het slagen van vorenbedoeld tegenbewijs al voldoende is dat het bewijs geleverd door de partij op wie de bewijslast rust (in dit geval Woonplus), erdoor wordt ontzenuwd. 
      
    
    
      2.5.
      In het onderhavige geval acht de kantonrechter van belang dat de afgelegde getuigenverklaringen weliswaar op enkele punten uiteen lopen, doch in hoofdlijnen een zelfde beeld schetsen en op de kantonrechter voldoende overtuigend zijn overgekomen. De omstandigheid dat de getuigen (hoofdzakelijk) in familierechtelijke betrekking tot elkaar staan, doet hieraan niet direct af. Daarnaast geldt dat in het geval van het leveren van tegenbewijs zoals hier het geval is, geen beperking voor een partijgetuige geldt.   
      
    
    
      2.6.
      Uit het door de getuigen geschetste beeld volgt onder meer dat [gedaagde 1], behoudens vakanties, in ieder geval wekelijks en dan telkens gedurende meerdere dagen in de woning verblijft. Daarbij eet en overnacht zij in de woning en ontvangt zij daar zo nu en dan ook bezoek. Daarnaast volgt uit de afgelegde verklaringen dat [gedaagde 1] op zeer regelmatige basis bij haar partner [naam] verblijft, met name in de weekenden maar soms ook doordeweeks. Tijdens vakanties en gedurende de zomerperiode kan dit vaker zijn. Het voorgaande staat [gedaagde 1] in beginsel vrij en is ook niet (geheel) ongebruikelijk in geval van een (lat-)relatie. [gedaagde 1] is volgens de afgelegde verklaringen echter nooit langer dan een aaneengesloten periode van vier weken niet in het gehuurde geweest. Dit komt bovendien uitsluitend in periodes van vakanties voor.
      
    
    
      2.7.
      Uit de afgelegde getuigenverklaringen volgt daarnaast dat [gedaagde 1], afgezien van wat kleding, geen persoonlijke en gezamenlijke spullen bij [naam] heeft liggen, en dat haar persoonlijke spullen zich wel in het gehuurde bevinden. Dat er in het gehuurde naast herenkleding ook vrouwenkleding is aangetroffen, staat bovendien vast. 
      
    
    
      2.8.
      Tot slot volgt uit de afgelegde getuigenverklaringen dat naast [gedaagde 1] [gedaagde 2] permanent in het gehuurde woont. [gedaagde 3] woont daar niet maar bij zijn vader. Wel komt [gedaagde 3] op wekelijkse basis langs bij [gedaagde 1] en slaapt hij vaak in de weekenden in het gehuurde wanneer [gedaagde 1] er niet is. 
      
    
    
      2.9.
      Met de door de getuigen afgelegde verklaringen is naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval dermate veel twijfel gezaaid dat er ruimte bestaat om op het eerdere oordeel van de kantonrechter terug te komen. De door de getuigen geschetste gang van zaken duiden er namelijk niet op dat sprake is van het door [gedaagde 1] niet houden van hoofdverblijf in het gehuurde en evenmin van het, zonder toestemming van Woonplus, in gebruik geven van het gehuurde aan derden. Weliswaar verblijft [gedaagde 1] op zeer regelmatige basis bij haar partner [naam], maar onvoldoende is komen vast te staan dat het leven van [gedaagde 1] zich in hoofdzaak niet meer afspeelt in en vanuit het gehuurde.  
      
      
        
          De vorderingen van Woonplus worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.10.
      Met de toelating tot het leveren van tegenbewijs heeft geen verschuiving in de bewijslast en het bewijsrisico plaatsgevonden. Door de omstandigheid dat [gedaagde 1] is geslaagd in het leveren van tegenbewijs, herleeft dan ook het bewijsrisico voor Woonplus.
      
    
    
      2.11.
      Woonplus heeft laten weten af te zien van het horen van getuigen in contra-enquête. Door haar zijn enkel nog drie (summiere) schriftelijke verklaringen van omwonenden van het gehuurde overgelegd. Uit deze verklaringen volgt dat door een eerste omwonende is verklaard dat zij niet kan aangeven wie de bewoners van het gehuurde zijn, door een tweede omwonende dat er een ‘moeder en twee zoons’ wonen en door een derde omwonende dat er ‘3 buren’ wonen. Ook hiermee is het door Woonplus gestelde niet houden van hoofdverblijf in het gehuurde en het, zonder instemming van Woonplus, in gebruik geven van het gehuurde aan derden, naar het oordeel van de kantonrechter dus niet komen vast te staan. 
      
    
    
      2.12.
      Daarnaast geldt dat hoewel de kantonrechter begrijpt dat met name de op 23 juni 2023 in het gehuurde aangetroffen situatie bij Woonplus de nodige vragen heeft opgeroepen, hetgeen eveneens geldt voor de verklaringen die door [gedaagde 1] op die dag alsook in december 2023 zouden zijn afgegeven, deze omstandigheden onvoldoende concrete aanknopingspunten bieden om tot het oordeel te kunnen komen dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en dat zij het gehuurde zonder instemming van Woonplus aan derden in gebruik heeft gegeven.
      
    
    
      2.13.
      In dit kader wordt onder andere van belang geacht dat de door Woonplus gestelde  tekortkoming voor een groot deel lijkt te zijn gestoeld op de verklaringen die door [gedaagde 1] eerder zelf zouden zijn afgelegd. [gedaagde 1] heeft (de juistheid van) de verklaring die door haar in december 2023 zou zijn afgelegd tegenover Adviesbureau Veerkracht in deze procedure echter uitgebreid en gemotiveerd betwist. Hetzelfde geldt ten aanzien van de stelling van Woonplus, inhoudende dat [gedaagde 1] tijdens het huisbezoek van 23 juni 2023 heeft erkend geen hoofdverblijf te houden in het gehuurde maar dat zij feitelijk bij [naam] zou wonen. 
      
    
    
      2.14.
      Daarbij komt dat de politierapportage van het huisbezoek van 23 juni 2023 is opgemaakt in het kader van een door Woonplus gedane melding van een vermoeden van prostitutie vanuit het gehuurde (hetgeen niet is komen vast te staan) en dus geen betrekking heeft op de vraag of al dan niet sprake is van woonfraude. De door Woonplus uitgevoerde buurtonderzoeken zijn bovendien zeer summier geweest en de in dat kader afgelegde verklaringen geven naar het oordeel van de kantonrechter ook geen eenduidig en dus volledig getrouw beeld. Hier staat bovendien tegenover dat de gevolgen voor [gedaagde 1] (en [gedaagde 2]) erg verstrekkend zijn in het geval dat wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst wel wordt ontbonden en dat tot ontruiming dient te worden overgegaan.
      
    
    
      2.15.
      Omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder, leidt dit tot het oordeel dat er ook geen grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Het voorgaande brengt dan ook met zich dat alle vorderingen jegens [gedaagde 1] worden afgewezen.  
      
    
    
      2.16.
      Bij tussenvonnis van 9 augustus 2024 is ten aanzien van de tegen [gedaagde 2], [gedaagde 3] en de overige bewoners ingestelde vorderingen al geoordeeld dat deze zullen worden afgewezen. Overeenkomstig dit oordeel zal hierna dan ook worden beslist. 
      
      
        
          Woonplus moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        De proceskosten komen voor rekening van Woonplus, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Woonplus aan [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] moet betalen op € 900,- aan salaris voor de gemachtigde (4,5 punten x € 200,-) en 
        € 100,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.000,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van Woonplus af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Woonplus in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden begroot op € 1.000,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        495