ECLI:NL:RBZWB:2025:6001, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-09-2025, BRE - 24 _ 6077
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/6077 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 januari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 228.000 (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [taxateur] deelgenomen. Belanghebbende is zonder bericht aan de rechtbank niet verschenen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende is via het systeem Mijn Rechtspraak op 28 mei 2025, 11:51 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan belanghebbende verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat belanghebbende dit bericht op 28 mei 2025 heeft ontvangen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Hij heeft de woning gekocht op 28 februari 2022 voor € 230.100. Het is een appartement uit 1989 met een oppervlakte van 106 m² en een inpandige berging.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar op 10 juni 2024 geïnformeerd dat hij nog geen uitspraak op bezwaar had ontvangen. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de reactie van de heffingsambtenaar van 4 juli 2024 staat – voor zover van belang –:
        
          “Ik heb het voor u nagekeken en de uitspraak op uw bezwaar is u op 11 januari 2024 toegezonden. Aangezien de gemeente Drimmelen er voor gekozen heeft om de werkzaamheden per 1 januari 2024 neer te leggen bij SVHW, zijn bij ons een aantal koppelingen komen te vervallen. Wij krijgen bijvoorbeeld geen adreswijzigingen meer door. Het zou kunnen dat de uitspraak hierdoor naar een verkeerd adres is verzonden.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft vervolgens bij brief van 9 juli 2024 een afschrift van de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende verzonden. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 197.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 228.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    
    
      4. De termijn voor het indienen van een beroepschrift bedraagt zes weken. Die termijn vangt aan met ingang van de dag na die van dagtekening van de uitspraak van de heffingsambtenaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking. In het laatste geval vangt de termijn aan met ingang van de dag na die waarop de uitspraak op bezwaar op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. De bekendmaking van een besluit geschiedt door toezending of uitreiking aan belanghebbende. Van bekendmaking op de voorgeschreven wijze is geen sprake bij een aan de heffingsambtenaar te wijten onjuiste adressering. Een beroepschrift is op tijd ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen.
    
    
    
      4.1.
      De dagtekening van de uitspraak op bezwaar is 11 januari 2024. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de uitspraak op bezwaar mogelijk verkeerd was geadresseerd (zie 2.2). De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de bekendmaking aan belanghebbende eerst op 9 juli 2024 heeft plaatsgevonden (door middel van het toezenden van een afschrift van de uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar). De rechtbank heeft het beroepschrift van belanghebbende binnen zes weken, te weten op 17 augustus 2024, ontvangen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het beroep ontvankelijk is.
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
        
      
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 28 februari 2022 overeengekomen aankoopprijs van € 230.100. Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde te hoog is, omdat in de transactieprijs een aandeel in het reservefonds van de VvE van € 5.413,66 en een bedrag van € 4.250 vanwege de overname van roerende goederen begrepen is. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en datum van levering. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende verwezen naar een NVM-analyse van de Nederlandse woningmarkt over het eerste kwartaal van 2022.
      
    
    
      5.3.
      Gelet op de in 5.1 genoemde jurisprudentie heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning terecht bepaald door het eigen aankoopcijfer als vertrekpunt te nemen. Het aankoopcijfer is vervolgens herleid naar de beschikte waarde op waardepeildatum van € 228.000. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar daarbij is uitgegaan van de netto aankoopsom door de transactieprijs van € 230.100 te corrigeren met het daarin begrepen aandeel van belanghebbende in het reservefonds van de VvE van € 2.982,99. De rechtbank stelt verder vast dat die correctie is gebaseerd op de in de akte van levering genoemde bedrag. De rechtbank ziet geen aanleiding om de aankoopsom te verminderen met het door belanghebbende gestelde bedrag van € 5.413,66, aangezien daar geen bewijs voor is geleverd. Ook de stelling van belanghebbende dat de aankoopsom moet worden gecorrigeerd met een bedrag van € 4.250 in verband met de overname van roerende goederen, volgt de rechtbank niet. Belanghebbende heeft ook die stelling namelijk niet met concrete en verifieerbare stukken onderbouwd. 
      
    
    
      5.4.
      Nu de datum van het sluiten van het sluiten van de verkoopovereenkomst zeer dicht bij de waardepeildatum ligt, acht de rechtbank aannemelijk dat de verkoopprijs overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum. Anders dan belanghebbende stelt, oordeelt de rechtbank daarom dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van de nietgeïndexeerde netto koopsom. De rechtbank merkt nog op dat de door belanghebbende toegepaste indexering aan de hand waardeontwikkeling van de gehele Nederlandse woningmarkt, te weinig specifiek en daarmee niet bruikbaar is. Bovendien volgt uit de jurisprudentie dat de datum van het sluiten van de verkoopovereenkomst leidend is en niet de datum van levering, waar belanghebbende van uitgaat. Alleen daarom al verwerpt de rechtbank de berekening van belanghebbende van de geïndexeerde transactieprijs.
      
    
    
      5.5.
      Het voorgaande sluit niet uit dat het tijdsverloop tussen de waardepeildatum enige invloed kan hebben op de waarde. Dit brengt mee dat de uit de transactieprijs afgeleide waarde niet exact hoeft te resulteren in de vastgestelde waarde. Dat is ook in deze zaak het geval. De rechtbank acht het marginale verschil tussen de vastgestelde waarde en de uitkomst van de berekening van de heffingsambtenaar van € 227.117 aanvaardbaar. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
      6. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Al het overige wat belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Vergoeding van kosten 
        
      
      
      7. De rechtbank vat het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten vanwege de werkzaamheden die hij in heeft moeten verrichten voor deze procedure op als een verzoek om vergoeding van verletkosten. Nu het beroep van belanghebbende ongegrond is wijst de rechtbank dat verzoek af.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 4 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl..
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De griffier is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Gelet op artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Artikel 6:7 van de Wet algemene bestuursrecht (Awb).
  
  
     Artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen in samenhang met artikel 231 van de Gemeentewet.
  
  
     Artikel 6:8 van de Awb.
  
  
     Artikel 3:41, eerste lid van de Awb.
  
  
     Artikel 6:9, eerste lid van de Awb.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     HR 29 januari 2019, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     € 230.100 minus € 2.982,99.
  
  
     in de zin van artikel 1, aanhef en letter e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht.