ECLI:NL:GHDHA:2025:1647, Gerechtshof Den Haag, 02-09-2025, 200.349.104/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Sociale huurwoning. Ontruiming in kort geding. Grondslagen (i) huur zelf opgezegd, (ii) geen zelfbewoning, verboden onderverhuur/ ingebruikgeving. Het hof verwerpt het beroep van huurder dat hij niet heeft begrepen dat hij een huuropzegging tekende.

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.349.104/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 11346848 VZ VERZ 24-491 
    
    
    
    
      
        Arrest in kort geding van 2 september 2025 (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellant,
      advocaat: mr. E.B. Jobse, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      gevestigd in Rotterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] of huurder en Hef Wonen of verhuurder.
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      De kantonrechter heeft huurder in kort geding veroordeeld om de door hem gehuurde woning te ontruimen. Volgens de kantonrechter had huurder de huur zelf opgezegd.
    
    
      1.2
      Het hof is het hiermee eens en voegt daaraan toe dat huurder bovendien niet meer zijn hoofdverblijf heeft in de woning en deze ten onrechte aan anderen in gebruik heeft gegeven.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding met grieven van 5 december 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 november 2024;
        
        
          de mondelinge behandeling na aanbrengen van 29 januari 2025;
        
        
          de door [appellant] overgelegde bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van Hef Wonen.
        
      
    
    
      2.2
      Op 8 augustus 2025 heeft een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak mondeling toegelicht.
    
    
      2.3
      Na sluiting van het onderzoek ter terechtzitting en bepaling van arrest, heeft mr. Jobse namens [appellant] nog stukken ingestuurd. De wederpartij heeft daar bezwaar tegen gemaakt. Het hof laat deze stukken buiten beschouwing.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [appellant] heeft met ingang van 12 juli 2005 van Hef Wonen gehuurd de woning aan [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). Hef Wonen heeft vanaf 2022 signalen ontvangen dat [appellant] niet (meer) in de woning woonde en/of de woning onderverhuurde. Hef Wonen is vervolgens in de periode tot maart 2024 zes keer tevergeefs langs de woning gegaan. [appellant] werd niet aangetroffen. Hef Wonen heeft bij huisbezoeken op 31 januari 2024 en 16 februari 2024 geconstateerd dat de brievenbus overvol was. Hef Wonen heeft hierna Adviesburo Veerkracht (hierna: Veerkracht) ingeschakeld voor onderzoek. Veerkracht heeft verklaringen van drie omwonenden overgelegd, waarin onder meer is verklaard (i) dat [appellant] niet meer in de woning woont, (ii) dat steeds andere mensen (vaak kort) in de woning verblijven; dat het een komen en gaan is van mensen en (iii) dat [appellant] alleen zo nu en dan zelf langs komt om de brievenbus te legen. Veerkracht heeft ook diverse malen tevergeefs de woning bezocht (op 2 mei 2024 om 19.45 uur, op 13 mei 2024 om 21.00 uur en op 3 juni 2024 om 18.00 uur). Na meerdere malen aanbellen en aankloppen werd niet opengedaan. Dit heeft geleid tot het advies van Veerkracht aan Hef Wonen om [appellant] uit te nodigen voor een gesprek omdat, zo staat in het rapport, uit het buurtonderzoek duidelijk naar voren is gekomen dat hij niet in de woning verblijft en er regelmatig andere mensen tijdelijk wonen.
    
    
      3.2
      Hef Wonen heeft vervolgens [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 3 juli 2024, en wel  bij brief van 19 juni 2024 waarin was vermeld dat Hef Wonen het vermoeden had dat [appellant] de woning niet als hoofdverblijf gebruikte, terwijl er meldingen waren dat hij anderen de woning liet gebruiken. [appellant] heeft niet op deze brief gereageerd. Bij brief van 4 juli 2024 heeft Hef Wonen aan [appellant] geschreven dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen, dat hij tot 12 juli 2024 de kans had om zelf de huur op te zeggen (tegen 12 augustus 2024) en dat Hef Wonen anders naar de rechter zou stappen. 
    
    
      3.3
      Op 11 juli 2024 is [appellant] verschenen bij Hef Wonen. Er heeft toen een gesprek plaatsgevonden tussen [medewerkster Hef Wonen] (door [appellant] mevrouw [naam] genoemd) van Hef Wonen en [appellant]. Daarbij is gesproken over het opzeggen van de huurovereenkomst, waarbij Hef Wonen bereid was de opzegtermijn met een maand te verlengen (tot 12 september 2024). Een dag later, 12 juli 2024, is [appellant] teruggekomen en heeft hij bij Hef Wonen een huuropzegging met ingang van 12 september 2024 ingevuld en getekend. Deze opzegging heeft Hef Wonen bij brief van 15 juli 2024 aan [appellant] bevestigd. [appellant] heeft op 30 juli 2024 (digitaal, in het Nederlands) een klacht ingediend dat hij onder druk is gezet om te tekenen en dat hij niet heeft begrepen wat de gevolgen waren. De gemachtigde van [appellant] heeft daarna de rechtsgeldigheid van de huuropzegging betwist. [appellant] heeft de woning niet vrijwillig verlaten.
    
    
      3.4
      
        [appellant] woont tenminste 20 jaar in Nederland. Bij de mondelinge behandeling heeft hij verklaard dat hij 24 jaar in Nederland woonde. Hij heeft de Nederlandse nationaliteit en is gehuwd (blijkens het door hem bij memorie van grieven overgelegde uittreksel uit de Basisregistratie personen).
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank
    
      4.1
      Hef Wonen heeft [appellant] bij de kantonrechter in kort geding gedagvaard. Daarbij heeft zij (samengevat), uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van de woning gevorderd, primair omdat [appellant] na de huuropzegging zonder recht of titel in de woning verblijft; subsidiair omdat [appellant] zich niet als goed huurder gedraagt en in strijd met zijn verplichtingen als huurder van een sociale huurwoning niet (meer) zelf in het gehuurde woont en/of de woning aan derden onderverhuurt of in gebruik geeft. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft het spoedeisend belang van Hef Wonen aanwezig geacht en de ontruimingsvordering, uitvoerbaar bij voorraad, op de primaire grondslag toegewezen.
    
    
      4.3
      De woning is daarna ontruimd. 
    
  
  
    
      5Stellingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] wil dat het hof het vonnis vernietigt, de vorderingen van Hef Wonen alsnog afwijst en (bij incidenteel arrest) gedurende de procedure in hoger beroep de uitvoerbaarverklaring bij voorraad schorst. Verder vordert hij veroordeling van Hef Wonen in de proceskosten.
    
    
      5.2
      
        [appellant] klaagt in de eerste plaats over het spoedeisend belang dat de kantonrechter heeft aangenomen. 
    
    
      5.3
      In de tweede plaats klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter hem aan de huuropzegging heeft gehouden en heeft geoordeeld dat hij daarom zonder recht of titel in de woning verblijft. [appellant] heeft naar zijn zeggen niet begrepen waarvoor hij tekende en heeft de huur nooit willen opzeggen. 
    
    
      5.4
      Daarnaast voert hij aan dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning, dat de overgelegde verklaringen niet kloppen, dat familieleden of naasten uit Soedan weleens langskomen en dan een aantal keren (maximaal twee of drie keer per jaar sinds 2019 de oorlog uitbrak in Soedan) een of twee dagen in zijn woning verblijven. Hij verblijft dan zelf ook altijd in de woning. Wel is hij vaak overdag weg (bibliotheek, moskeebezoek) Ook verblijft hij sporadisch weleens bij vrienden in Den Haag, Breda en Maastricht. Dat hij niet opendoet als er wordt aangebeld, ook al is hij thuis, is niet zo gek, gelet op de hoge criminaliteitscijfers. 
    
    
      5.5
      Hef Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      
        De incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad is niet meer aan de orde. Partijen zijn het hierover eens. De ontruiming vond plaats toen de zaak bij het hof werd aangebracht.
        
          Spoedeisend belang aanwezig
        
      
    
    
      6.2
      
        Het hof acht, evenals de kantonrechter, het spoedeisend belang aanwezig, gelet op de aard van de zaak, te weten rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. 
        
          
            [appellant] kan worden gehouden aan zijn huuropzegging
        
      
    
    
      6.3
      Het hof is het eens met hetgeen de kantonrechter (in overwegingen 2.4 tot en met 2.6 van het vonnis) heeft overwogen. In dit verband zal het hof ingaan op de klacht van [appellant] in hoger beroep dat hij niet heeft begrepen waarvoor hij tekende, dat hij geen Nederlands spreekt of schrijft en gebrekkig Engels spreekt; dat hij had begrepen dat hij, indien hij tekende, na twee maanden een nieuwe woning zou krijgen en anders na drie weken op straat zou staan. 
    
    
      6.4
      
        Het hof vindt deze klacht ongeloofwaardig. Allereerst merkt het hof op dat [appellant] eerdere brieven heeft gehad waarin (samengevat) stond dat hij zich niet hield aan zijn verplichtingen uit huurovereenkomst (door niet zelf in de woning te wonen en deze aan anderen in gebruik te geven) en dat Hef Wonen daarom de huur wilde beëindigen. In de tweede plaats is hij op basis hiervan zelf naar Hef Wonen gekomen. Hij heeft op basis van deze brieven kennelijk begrepen dat er iets aan de hand was en heeft ruim de tijd gehad om dit te overdenken en/of anderen daarover te raadplegen. Vervolgens is hij zelf naar Hef Wonen gegaan op 11 juli 2024. Daar heeft toen een gesprek over dit onderwerp plaats gevonden. Hij heeft naar zijn zeggen begrepen dat Hef Wonen wilde dat hij zelf de huur zou opzeggen. Hierna is hij weggegaan en heeft zich beraden, waarna hij zelf op 12 juli 2024 terug is gegaan naar Hef Wonen en zelf het opzeggingsformulier heeft ingevuld en ondertekend, met als einddatum 12 september 2024. Dit laatste strookt met de stelling van Hef Wonen dat [appellant] een maand extra heeft gekregen om de woning te ontruimen. [appellant] heeft niet gesteld dat hij bij Hef Wonen heeft aangegeven dat een en ander hem niet duidelijk was en/of evenmin gesteld dat hij verdere uitleg aan verhuurder heeft gevraagd. Dit had toch voor de hand gelegen indien er onduidelijkheden voor hem waren. [appellant] heeft kortom ruimte gehad de kwestie te overdenken, zo nodig iemand om te tolken mee te nemen en om aan te geven dat hij het niet begreep. Niets van dit alles. Sterker nog, hij heeft – volstrekt selectief – naar zijn zeggen wel begrepen dat hij na twee maanden een nieuwe woning zou krijgen. Hef Wonen bestrijdt dit met klem. Een dergelijke toezegging van verhuurder is naar het oordeel van het hof ook onlogisch, gelet op [appellant]’s eigen tekortkomingen als huurder van de woning.  Het hof, evenals de kantonrechter, houdt [appellant] daarom aan zijn huuropzegging.
        
          De subsidiaire grondslag (geen hoofdverblijf en verboden onderhuur en/of in gebruikgeving) slaagt ook
        
      
    
    
      6.5
      Voor de volledigheid overweegt het hof dat ook deze grondslag ontruiming in kort geding rechtvaardigt. Het hof verwijst daartoe naar de feiten in overweging 3.1. [appellant] heeft deze feiten niet, dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist. De bonnetjes van supermarkten in de wijde omgeving, bewijzen niet dat hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehouden, zeker niet na de kritische kanttekeningen daarbij van Hef Wonen. Ook de bankafschriften overtuigen niet. [appellant] heeft verder geen enkele concrete informatie gegeven over de familieleden en vrienden die naar zijn zeggen in de woning verbleven, noch over de tijdstippen waarop dat verblijf dan plaatsvond. Enige verificatie is ook hierom niet mogelijk. Het hof kan er bovendien niet omheen dat [appellant] ondanks de vele huisbezoeken nooit werd aangetroffen. Zijn verklaring dat hij overdag veel weg was, miskent dat Veerkracht juist ’s avonds is langs geweest. [appellant]’s beroep op de criminaliteit waardoor hij niet opendeed, miskent dat hij toch wel enig teken van leven had kunnen geven. Daar komt bij dat hij niet heeft uitgelegd hoe het kwam dat er op 31 januari 2024 en 16 februari 2024 een overvolle brievenbus werd aangetroffen. Onder deze omstandigheden acht het hof de verklaringen van de door Veerkracht gehoorde personen, in samenhang met de overige omstandigheden, wel degelijk betrouwbaar, zeker nu omwonenden aanleiding hebben gezien voor meldingen in 2022 en 2023.
    
    
      6.6
      Het hof wil wel aannemen dat [appellant] in het verleden zelf in het gehuurde heeft gewoond, maar de laatste jaren was hiervan duidelijk geen sprake. Hef Wonen kan niet achter de voordeur kijken en moet het doen met de gegevens die zij krijgt, om aldus een rechtvaardige woningverdeling te bewerkstelligen. Onder deze omstandigheden had van [appellant] gevergd mogen worden dat hij zijn betwisting met deugdelijke en verifieerbare gegevens had onderbouwd. Dit heeft hij niet gedaan. 
    
    
      6.7
      
        Ook op dit punt krijgt [appellant] dus ongelijk.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.8
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.9
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Hef Wonen op:
        griffierecht	€ 	  798,-
        salaris advocaat	€ 	3.642,- 	(3 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€ 	   178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	4.618,-.
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 november 2024;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Hef Wonen begroot op € 4.618,-; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nasalaris van € 92,-;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad, voor zover het de proceskosten betreft.
      
    
    
      
        Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. J.E.H.M. Pinckaers en 
      mr. R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.