ECLI:NL:RBMNE:2025:3330, Rechtbank Midden-Nederland, 09-07-2025, 24/4973
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/4973 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [plaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: mr. K.L. Vos).
    
    
    
  
  
    Inleiding 
    
    1. Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] (de woning). 
    
    2. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 801.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
    
    3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 juni 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
    
    4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. 
    
    5. Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting.  De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten. 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    6. De woning is een in 1988 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m2. De woning is gelegen op een perceel van 3950 m2. 
    
    7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 801.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    
    10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 11 april 2023 voor € 941.000,-. 
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 7 juni 2023 voor € 753.750,-. 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 21 juni 2022 voor € 890.000,-. 
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 30 september 2022 voor € 1.100.000,-. 
      
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk? 
      
    
    
    11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt ( [plaats] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, doordat de prijs per vierkante meter aanzienlijk lager is dan het gemiddelde van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
    
    12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
    
      
        De referentieobjecten  
      
    
    13. Eiser stelt dat zijn woning een dienstwoning is en niet op de vrije markt verkocht kan worden. Ook stelt hij dat een woning normaliter zonder lasten of beperkingen wordt verkocht. Volgens eiser is hierdoor geen vergelijking mogelijk en zijn de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten niet relevant. 
    
    14. De rechtbank overweegt ten eerste dat gelet op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning moet worden bepaald uitgaande van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit betekent dat voor de waardering in het kader van de Wet WOZ dient te worden uitgegaan van de fictie dat de woning als zelfstandige eenheid zou kunnen worden verkocht. Deze overdrachtsfictie gaat echter niet zo ver dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld (zie het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF2256, en van 10 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0575). 
    
    15. Dat de woning volgens eiser niet op de vrije markt kan worden verkocht is daarom voor de waardering van de WOZ-waarde slechts in beperkte mate relevant. In dat verband overweegt de rechtbank dat de referentieobjecten, zoals onder punt 8 aangegeven, niet identiek hoeven te zijn aan de woning. Daar komt bij dat het ondoenlijk is om referentieobjecten te vinden die rondom de waardepeildatum zijn verkocht én te maken hebben met dezelfde planologische beperkingen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de woning zich op een recreatieterrein, bestemming recreatie, bevindt. Om die reden heeft de heffingsambtenaar de ligging van de woning in de taxatiematrix gekwalificeerd op een ‘2’, waardoor de grondwaarde 20% lager is gewaardeerd. Daarnaast heeft heffingsambtenaar de woning met twee referentieobjecten vergeleken waarbij de ligging ook is gekwalificeerd op een ‘2’. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de planologische beperkingen van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.  
    
    
      
        De taxatie van eiser
      
    
    16. Eiser stelt dat het kantoor [taxateur] de dienstwoning in 2021 heeft getaxeerd op € 520.000,-. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser heeft geen taxatierapport ter onderbouwing van zijn standpunt in het geding gebracht. Eiser heeft zijn standpunt daarom onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, de vraag aan de orde komt of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser genoemde taxatierapport. De beroepsgrond slaagt niet.  
    
    
    
    
    
  
  
    Conclusie
    
    
      17. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.