ECLI:NL:RBROT:2025:10392, Rechtbank Rotterdam, 27-08-2025, C/10/692163 / HA ZA 25-22
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Koop-/aannemingsovereenkomst. Is woning opgeleverd? Is aannemer (nog) aansprakelijk voor herstelkosten van gestelde gebreken? Voornemen benoeming deskundige.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      team handel en haven 
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/692163 / HA ZA 25-22
    
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      allebei wonend in [plaats 1] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat: mr. C. van Meines,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] B.V ., 
    
      gevestigd in [plaats 1] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      2. [gedaagde 2] B.V ., 
      gevestigd in [plaats 1] ,
      gedaagde in conventie,
      advocaat: mr. P. van der Mersch.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser c.s.] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde c.s.] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [eiser c.s.] en [gedaagde 1] hebben een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning door [gedaagde 1] . [gedaagde 2] heeft zich tot een bepaald bedrag garant gesteld. Deze zaak gaat over de vraag of de woning wel of niet is opgeleverd door [gedaagde 1] en over de vraag of [gedaagde 1] (nog) aansprakelijk is voor de kosten van herstel van de door [eiser c.s.] gestelde gebreken. De rechtbank is van oordeel dat de woning is opgeleverd. De vraag of [gedaagde 1] na oplevering nog aansprakelijk is voor de gestelde gebreken kan de rechtbank nog niet op alle onderdelen beantwoorden. De rechtbank overweegt daarvoor een deskundige te benoemen. Dit vonnis is daarom een tussenvonnis.
      Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot de verschillende beslissingen is gekomen.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties,- de conclusie van antwoord in conventie, conclusie van eis in reconventie, met producties,- de brief van de rechtbank met een oproep voor een mondelinge behandeling,
      - de brief van de rechtbank met een zittingsagenda,
      - de conclusie van antwoord in reconventie,
      - de e-mail namens [eiser c.s.] met een beter leesbare productie 4 bij dagvaarding,
      - de mondelinge behandeling van 18 juni 2025 en de daarbij door partijen gebruikte spreekaantekeningen.
      
    
    
      2.2.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank een datum bepaald waarop er vonnis wordt gewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser c.s.] hebben op 1 maart 2019 met [gedaagde 1] een koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten voor het bouwen van een woning in [plaats 1] (hierna ook: de aannemingsovereenkomst). Op deze overeenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden voor koop-/aannemingsovereenkomsten voor Eengezinswoning, vastgesteld door de Stichting Bouwgarant op 1 januari 2014 (hierna: de algemene voorwaarden). De totale koop-/aanneemsom bedroeg € 649.950,00, uitgesplitst in een bedrag van € 259.980,00 voor de grond en een aanneemsom voor de bouw van de woning van € 389.970,00.
      
    
    
      3.2.
      In artikel 9 van de aannemingsovereenkomst staat:
      
      
        “1. De Deelnemer verklaart, dat de woning, die het onderwerp is van deze overeenkomst, deel uitmaakt van een door BouwGarant geregistreerd project en door haar is ingeschreven onder nummer……... en verbindt zich tegenover Opdrachtgever terzake van die woning de verplichtingen uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 te zullen nakomen.
      
      
      
        
          2. De Deelnemer verplicht zich tegenover de Opdrachtgever om overeenkomstig de toepasselijke BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 terstond doch uiterlijk binnen twee (2) weken na ontvangst van de door de Opdrachtgever ondertekende overeenkomst schriftelijk verzoek te doen tot afgifte van een Waarborgcertificaat aan de Opdrachtgever."
      
      
    
    
      3.3.
      In de algemene voorwaarden staat, voor zover van belang:
      
      
        “ARTIKEL 11 -Overgang risico naar de opdrachtgever
        
          Op de dag waarop de opdrachtgever de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen dan wel de woning in gebruik heeft genomen, gaan -onverminderd de verplichtingen van de deelnemer uit hoofde van de aannemingsovereenkomst- alle risico's, waaronder begrepen die van brand- en stormschade, over op de opdrachtgever.
        
        
          […]
        
        
          ARTIKEL 14 - Werkbare werkdagen en oplevering
        
        
          […]
        
      
      
        4. Onder datum van oplevering wordt in de koop-aannemingsovereenkomst verstaan de datum waarop de opdrachtgever, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen. De datum van oplevering moet door de deelnemer tenminste veertien dagen tevoren schriftelijk aan de Opdrachtgever worden medegedeeld.
      
      
        
          […]
        
        
          ARTIKEL 17 - Herstel tekortkomingen
        
      
      
        1. De deelnemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 14 lid 4 van deze algemene voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie maanden na de datum van oplevering te herstellen. […].
      
      
        
          […]
        
        
          ARTIKEL 18 - Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de deelnemer
        
      
      
        1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 17 lid 1 garandeert de deelnemer rechtstreeks ingevolge deze voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de opdrachtgever binnen genoemde garantieperiode en binnen bekwame tijd na de ontdekking van de tekortkoming schriftelijk aan de deelnemer kenbaar te maken, in welk geval de deelnemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. […]
      
      
        2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de deelnemer niet  meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning,
      
      
        a. tenzij sprake is van een niet door de deelnemer aan de opdrachtgever schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging waardoor de opdrachtgever schade lijdt. […]
      
      
        b. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;
      
      
        c. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de deelnemer van zodanig verborgen gebrek binnen bekwame tijd na de ontdekking mededeling is gedaan;
      
      
        d. onverminderd de aansprakelijkheid van de deelnemer ingevolge de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013.
      
      
        3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
      
      
        4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de opdrachtgever redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.”
      
    
    
      3.4.
      Op 20 juni 2019 is de akte van levering gepasseerd. Daarin staat op bladzijde 20:
      
      
        “BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 en waarborgcertificaat
        
          In tegenstelling tot hetgeen staat vermeld in de koop-/aannemingsovereenkomst is door verkoper het project, waarvan de te bouwen woning op de kavels deel uitmaakt, niet geregistreerd bij Stichting BouwGarant. De comparant sub 2, thans handelend in zijn hoedanigheid van bestuurder van [gedaagde 2] B.V . , verklaart dat laatstgenoemde garant staat voor de (af)bouw van de woning op de bouwkavels, één en ander overeenkomstig de bepalingen opgenomen in de BouwGarant
        
        
          Nieuwbouwregeling Eengezinswoning 2013, en verbindt zich tot nakoming van de daarin
        
        
          opgenomen verplichtingen.
        
        
          Koper verklaarde een certificaat van [gedaagde 2] B. V. te hebben ontvangen.
        
        
          […]"
      
      
      
        De door [gedaagde 2] gegeven garantie kent volgens de toepasselijke voorwaarden (artikel 12 lid 7 Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013) een maximum van € 110.000,00.
      
      
    
    
      3.5.
      Op 29 mei 2020 heeft de sleuteloverdracht van de woning plaatsgevonden. [eiser c.s.] zijn die dag met de heer [persoon A] door de woning gelopen, waarbij zij een lijst met tekortkomingen hebben opgemaakt. [gedaagde 1] heeft deze lijst overgenomen in een proces-verbaal van oplevering, dat door partijen niet is ondertekend. [eiser c.s.] hebben de woning op of kort na 29 mei 2020 in gebruik genomen en zij hebben de oplevertermijn op of rondom 29 mei 2020 aan [gedaagde 1] betaald.
      
    
    
      3.6.
      In een e-mail aan [gedaagde 1] van 28 oktober 2020 hebben [eiser c.s.] een opsomming gegeven van “restpunten” die nog gedaan moesten worden (“Dit staat er nog open betreffende de vooroplevering zoals deze op 29-5-2020 is opgenomen door jou” en “Overig punten die niet meer vanuit de bouw gedaan zijn”)
      
    
    
      3.7.
      De advocaat van [eiser c.s.] heeft bij brief van 4 februari 2022 [gedaagde 1] in gebreke gesteld en een termijn gesteld om verschillende tekortkomingen op te lossen.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser c.s.] vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [gedaagde c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 231.416,72 inclusief btw, met dien verstande dat [gedaagde 2] wordt veroordeeld tot betaling van maximaal een bedrag van € 110.000,00;
        
        
          
            [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 6.273,45 inclusief btw;
        
        
          
            [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling van de door [eiser c.s.] geleden schade als gevolg van de overmatige energiekosten vanaf 1 augustus 2022 tot en met de dag van de dagvaarding, nader op te maken bij staat;
        
        
          
            [gedaagde 1] veroordeelt tot betaling aan [eiser c.s.] van een bedrag van € 4.284,25,00 voor de onderzoekskosten;
        
        
          
            [gedaagde 1] veroordeelt om binnen veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis de stukken als genoemd in randnummer 97 van de dagvaarding onder 1 tot en met 12 aan [eiser c.s.] af te geven, op straffe van een dwangsom ter hoogte van een bedrag van € 5.000,00 en een bedrag van € 2.500,00 voor elke week dat [gedaagde 1] dat niet doet;
        
        
          
            [gedaagde c.s.] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 2.984,87;
        
        
          
            [gedaagde c.s.] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten.
        
      
      
    
    
      4.2.
      Aan hun vorderingen leggen [eiser c.s.] -kort samengevat- het volgende ten grondslag. Partijen hebben een koop-/aanneemovereenkomst gesloten voor een door [gedaagde 1] nieuw te bouwen woning in [plaats 1] . De woning is niet opgeleverd door [gedaagde 1] en er zijn meerdere gebreken geconstateerd. [gedaagde 1] is in verzuim met het herstel van deze gebreken. De kosten van herstel worden nu als schade van [gedaagde 1] gevorderd. Verder moet [gedaagde 1] nog een aantal specifieke stukken afgeven. [gedaagde 2] heeft een garantie gegeven tot € 110.000,00 en moet om die reden hoofdelijk tot betaling van dat bedrag veroordeeld worden.
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde c.s.] voeren verweer. Volgens hen is de woning wel opgeleverd. De in het proces-verbaal van oplevering opgenomen opleverpunten zijn daarna allemaal hersteld. Als er nog gebreken zouden zijn, dan zijn die buiten de onderhoudsperiode gemeld. Bovendien heeft [gedaagde 1] als aannemer het recht om de gebreken zelf te herstellen. De door [eiser c.s.] gevorderde bedragen zijn buitensporig. De door [eiser c.s.] in het geding gebrachte rapporten zijn onvolledig, ondeugdelijk en gebaseerd op eenzijdige informatie van [eiser c.s.] Er is bovendien geen rekening gehouden met de invloed van in opdracht van [eiser c.s.] uitgevoerd meerwerk en met door henzelf uitgevoerde werkzaamheden. [gedaagde c.s.] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser c.s.] , met veroordeling van [eiser c.s.] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [gedaagde 1] vordert -samengevat- dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, [eiser c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [gedaagde 1] van een bedrag van € 35.822,38, te vermeerderen met 5,5% rente vanaf 29 mei 2020, en ook tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.075,00, te vermeerderen met de
        wettelijke rente met ingang van 9 maart 2022.
      
      
    
    
      4.6.
      Aan deze vorderingen legt [gedaagde 1] het volgende ten grondslag. Partijen hebben een afspraak gemaakt over (de hoogte van) het door [gedaagde 1] in opdracht van [eiser c.s.] uitgevoerde meerwerk. [eiser c.s.] zouden nog een restantbedrag van € 10.000,00 aan [gedaagde 1] betalen. Omdat [eiser c.s.] die afspraak niet zijn nagekomen, heeft [gedaagde 1] de afspraak ontbonden. [gedaagde 1] vordert nu het complete restantbedrag van het door haar uitgevoerde meerwerk, vermeerderd met de contractuele rente.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser c.s.] voeren verweer. Volgens hen luidde de (prijs)afspraak over het meerwerk dat het overeengekomen bedrag van € 10.000,00 pas betaald hoefde te worden als alle restpunten zouden zijn opgelost. Nu dat niet het geval is, heeft [gedaagde 1] geen recht op betaling. Als [gedaagde 1] al recht heeft op betaling van meerwerk, dan kan het slechts gaan om het overeengekomen bedrag van € 10.000,00. Subsidiair beroepen [eiser c.s.] zich op opschorting, omdat de woning nog gebreken kent. Daarnaast beroepen zij zich op verrekening van het meerwerk met hun eigen schadevordering. Tot slot wordt de hoogte van de meerwerkfactuur betwist, met name wat betreft de door [gedaagde 1] opgevoerde kosten voor de badkamer. [eiser c.s.] verzoeken de rechtbank om [gedaagde 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk te verklaren, althans om haar vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.
      
    
    
      4.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vorderingen van [eiser c.s.] in conventie en de tegenvorderingen van [gedaagde 1] in reconventie hangen nauw met elkaar samen. De rechtbank zal deze dan ook gezamenlijk behandelen.
      
    
    
      5.2.
      De vorderingen van [eiser c.s.] zijn gebaseerd op de aannemingsovereenkomst. Een belangrijke vraag bij de beoordeling van hun vorderingen is of het werk door [gedaagde 1] is opgeleverd. De rechtbank zal hierna eerst het juridisch kader voor de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] weergeven. Daarna zal de rechtbank de verschillende door [eiser c.s.] gestelde gebreken aan de woning afzonderlijk beoordelen en komt de gevorderde afgifte van stukken aan bod. Ten slotte volgt beoordeling van het door [gedaagde 1] gevorderde meerwerk.
      
      
        
          juridisch kader oplevering
        
      
      
    
    
      5.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de aannemingsovereenkomst een overeenkomst is als bedoeld in artikel 7:750 en volgende van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van artikel 7:758 lid 1 BW moet de opdrachtgever (hier: [eiser c.s.] ) het werk keuren nadat de aannemer (hier: [gedaagde 1] ) heeft verklaard dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Bij die oplevering moet de opdrachtgever de door hem geconstateerde gebreken aanwijzen en het werk, al dan niet onder voorbehoud, aanvaarden. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtnemer redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikelen 7:758 leden 2 en 3 BW). De oplevering fungeert daarmee als scharnierpunt. De rechtbank wijst er voor de goede orde op dat het huidige artikel 7:758 lid 4 BW in deze zaak op grond van het overgangsrecht niet van toepassing is omdat de aannemingsovereenkomst is gesloten vóór 1 januari 2024.
      
    
    
      5.4.
      Bij de beoordeling van de vraag of een werk is opgeleverd, geldt als uitgangspunt dat zowel de in artikel 7:758 lid 1 BW genoemde mededeling van de aannemer dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, als de aanvaarding door de opdrachtgever, in iedere vorm kan plaatsvinden en ook in een of meer gedragingen besloten kan liggen. Een gedraging van de opdrachtgever waaruit onder omstandigheden een aanvaarding mag worden afgeleid is de feitelijke ingebruikneming van het werk. In dat geval is de aannemer immers niet meer bij machte om risico’s met betrekking tot bijvoorbeeld schade aan het werk te beperken of uit te sluiten.
      
      
        
          de woning is opgeleverd op 29 mei 2020
        
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank is van oordeel dat de woning op 29 mei 2020 door [gedaagde 1] is opgeleverd. Zij motiveert dat oordeel als volgt.
      
    
    
      5.6.
      In een e-mail aan [gedaagde 1] van 27 mei 2020 dringen [eiser c.s.] erop aan om de woning op 29 mei 2020 op te leveren in verband met hun aanstaande verhuizing (“Als opleverdatum stel ik nu het volgende voor. Dit is dan ook de allerlaatste datum die ik communiceer en niet meer aanpas ivm onze verhuizing. 29 mei 2020 om 13.40 uur.”).
      
    
    
      5.7.
      Op 29 mei 2020 hebben [eiser c.s.] en [gedaagde 1] een ronde gelopen door de woning. [gedaagde 1] heeft toen een aantal opleverpunten op een blocnote genoteerd. Deze punten heeft hij nadien overgenomen in een proces-verbaal van oplevering. Dit stuk is door partijen niet ondertekend, volgens [eiser c.s.] omdat zij ervan uitgingen dat er nog een definitieve lijst kwam om te ondertekenen. [eiser c.s.] hebben niet betwist dat dit proces-verbaal een juiste opsomming is van de punten die op 29 mei 2020 tijdens de ronde zijn genoteerd. Bij de mondelinge behandeling hebben zij desgevraagd verklaard dat zij nadien op verzoek van hun advocaat zelf op deze lijst bij een aantal punten met de hand erbij hebben geschreven “nog gedaan worden”.
      
    
    
      5.8.
      Na het lopen van de ronde op 29 mei 2020 heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden. [eiser c.s.] hebben de woning vervolgens in gebruik genomen.	[eiser c.s.] hebben de laatste termijn van de aanneemsom, die bij oplevering moest worden betaald, op of rondom 29 mei 2020 aan [gedaagde 1] betaald.
      
    
    
      5.9.
      Deze feiten en omstandigheden wijzen naar het oordeel van de rechtbank onmiskenbaar op de bedoeling van partijen om de woning op 29 mei 2020 op te leveren. [eiser c.s.] hebben daarop nota bene zelf aangedrongen. Het noteren van opleverpunten, de sleuteloverdracht, het feitelijk in gebruik nemen van de woning en het betalen van de laatste termijn van de aanneemsom onderstrepen allemaal dat er op deze dag ook daadwerkelijk een oplevering heeft plaatsgevonden. Dat het proces-verbaal van oplevering niet door partijen is ondertekend, zoals artikel 14 lid 4 van de algemene voorwaarden voorschrijft, doet daar niet aan af. [eiser c.s.] hebben de inhoud van dit document bovendien erkend. 
      
      
        
          aansprakelijkheid [gedaagde 1] ná oplevering
        
      
      
    
    
      5.10.
      Omdat het oordeel van de rechtbank dus is dat de woning is opgeleverd, kan [gedaagde 1] alleen aansprakelijk zijn voor een gebrek als sprake is van (i) een oplevergebrek (een opleverpunt dat is opgenomen in het proces-verbaal van oplevering), (ii) een gebrek dat is opgekomen in de garantieperiode van zes maanden na oplevering (artikel 18 lid 1 algemene voorwaarden, zie 3.3) of (iii) een uitzondering als genoemd in artikel 18 lid 2 algemene voorwaarden (zie 3.3).
      
      
        
          gebreken
        
      
      
    
    
      5.11.
      Met inachtneming van dit toetsingskader zal de rechtbank hierna de verschillende door [eiser c.s.] gestelde gebreken aan de woning, waarvoor zij de herstelkosten vorderen, afzonderlijk beoordelen. Het gaat achtereenvolgens om:
      
      
        
          badkamer
        
        
          warmtepomp
        
        
          overige gebreken
        
        
          schilderwerk
        
        
          laagspanningsinstallatie
        
        
          ontbreken waarborgcertificaat
        
      
      
      
      
        
          badkamer
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser c.s.] vorderen een bedrag van € 68.250,70 voor het herstel van twee badkamers. Ter onderbouwing van dit bedrag verwijzen zij naar een offerte van [bedrijf 1] B.V. uit [plaats 2] van 1 juli 2024. Volgens [eiser c.s.] heeft [gedaagde 1] scheve en gebroken tegels gelegd, zitten er krassen en gaten op enkele tegels en zijn er nog cementresten aanwezig. Herstel daarvan is volgens [eiser c.s.] niet mogelijk, omdat de door hen benaderde installateurs daar niet aan beginnen. De badkamers moeten daarom compleet gesloopt en opnieuw geplaatst worden.
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde 1] voert aan dat haar onderaannemer in de zomer van 2020 het tegelwerk in de badkamer heeft afgemaakt naar aanleiding van de opleverronde van 29 mei 2020. Zij wijst er daarnaast op dat in het door [eiser c.s.] in het geding gebrachte bouwkundig rapport van [bedrijf 2] van 19 april 2023 slechts enkele kleine opmerkingen over de badkamer worden gemaakt en dat de daarbij begrote kosten voor herstel beperkt zijn.
      
    
    
      5.14.
      De rechtbank oordeelt als volgt. In het proces-verbaal van oplevering van 29 mei 2020 staat onder meer dat het tegelwerk in de badkamer nog afgemaakt moet worden. In de e-mail van 28 oktober 2020 (zie 3.6) staat onder het kopje ‘Badkamer’ onder meer “Alles nog niet gedaan volgens afspraak. Wel gedeeltelijk gekit” en “Badkamer is nog steeds niet netjes en volgens afspraak. Zowel boven als beneden”. Het afwerken en kitten van het tegelwerk van de badkamers is daarmee een oplevergebrek. Uit het hiervoor genoemde rapport van [bedrijf 2] volgt dat kitwerk op enkele punten ‘zeer slecht’ is, dat er enkele gescheurde wandtegels zijn, dat het tegelwerk ‘te wensen over laat’ en dat de luchttoevoer voor de ventilatie onvoldoende is. [gedaagde 1] heeft deze punten onvoldoende concreet betwist. Zij is daarmee aansprakelijk voor het herstel van deze punten.
      
    
    
      5.15.
      
        [bedrijf 2] heeft in haar rapport als directe herstelkosten in totaal een bedrag van € 800,00 opgenomen. [eiser c.s.] hebben naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd dat en waarom voor het herstel van de door [bedrijf 2] genoemde punten een complete vernieuwing van beide badkamers noodzakelijk is. 
      
    
    
      5.16.
      In artikel 6:97 BW staat dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. Met inachtneming van deze norm begroot de rechtbank de door [gedaagde 1] te betalen schade op het hiervoor genoemde bedrag van € 800,00. [gedaagde c.s.] zullen in het eindvonnis worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiser c.s.] te betalen.
      
      
        
          warmtepomp en energiekosten
        
      
      
    
    
      5.17.
      
        [eiser c.s.] vorderen een bedrag van € 29.200,00 voor het leveren en monteren van een nieuwe warmtepomp. Zij onderbouwen dit bedrag met een offerte van [bedrijf 3] uit [plaats 3] van 3 juli 2024. [eiser c.s.] baseren zich verder op een briefrapport van 27 juni 2023 van [bedrijf 4] . Hierin staat met betrekking tot de warmtepomp -sterk samengevat- dat op basis van de huidige gegevens de conclusie kan worden getrokken dat de capaciteit van de warmtepomp te klein is voor de woning.
      
    
    
      5.18.
      
        [gedaagde 1] heeft erkend dat de warmtepomp in het begin inderdaad niet voldeed en dat zij daarvoor verantwoordelijk was. Op advies van specialisten is de warmtepomp vervolgens in juli 2022 naar buiten verplaatst. [gedaagde 1] betwist dat de nieuwe warmtepomp niet goed functioneert. Zij voert aan dat het een bewuste keuze is geweest van de leverancier om de huidige warmtepomp te plaatsen. Een pomp met een nog grotere capaciteit, om de woning ook op echt koude dagen goed te verwarmen, gebruikt in de kwakkelmaanden veel meer energie dan een kleinere. Om die reden is het beter om op de paar echt koude dagen in een jaar elektrisch bij te stoken. [gedaagde 1] betwist de conclusies van [bedrijf 4] . Zij wijst er onder meer op dat dit rapport er geen rekening mee houdt dat er in de laatste fase van de bouw op verzoek van [eiser c.s.] grote aanpassingen hebben plaatsgevonden, die van invloed zijn op de berekeningen voor het verwarmen van de woning.
      
    
    
      5.19.
      Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde 1] verantwoordelijk voor het herstel van een eventueel gebrek aan de warmtepomp. In de e-mail van 28 oktober 2020 (zie 3.6) staat al dat de warmtepomp niet naar behoren werkt. Het is daarmee een gebrek dat is opgekomen in de garantieperiode (artikel 18 lid 1 algemene voorwaarden). Als dat niet het geval zou zijn, dan is naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval (ook) sprake van een verborgen gebrek als bedoeld in artikel 18 lid 2c en lid 4 van de algemene voorwaarden. [gedaagde 1] heeft haar aansprakelijkheid voor het juist functioneren van de warmtepomp ook erkend, maar in haar ogen voldoet de warmtepomp nadat deze naar buiten is verplaatst.
      
    
    
      5.20.
      De rechtbank kan op basis van het briefrapport van [bedrijf 4] niet vaststellen, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van dit rapport door [gedaagde 1] , of de huidige warmtepomp voldoet aan de daaraan in de gegeven omstandigheden te stellen eisen. De rechtbank heeft behoefte aan deskundige voorlichting op dit punt en zij is dan ook van plan om daarvoor een deskundige te benoemen. De rechtbank werkt dat hierna, in 5.43 en verder, nader uit.
      
    
    
      5.21.
      
        [eiser c.s.] vorderen daarnaast als schade de hogere energiekosten die zij hebben moeten betalen als gevolg van het niet functioneren van de warmtepomp. Voor de periode tot 1 augustus 2022 (waarbij de oude warmtepomp in de woning was geplaatst) vorderen zij een bedrag van € 6.273,45 inclusief btw (vordering 4.1 onder 2). Voor de periode vanaf 1 augustus 2022 (dus na plaatsing van de warmtepomp naar buiten) tot de dag van de dagvaarding vorderen zij een verwijzing naar een schadestaatprocedure (vordering 4.1 onder 3).
      
    
    
      5.22.
      
        [gedaagde 1] heeft zich in de correspondentie tussen partijen bereid getoond om extra energiekosten te vergoeden voor de periode tot het verplaatsen van de warmtepomp naar buiten. Zij betwist alleen gemotiveerd de door [eiser c.s.] aan hun vordering ten grondslag gelegde berekening. Ook wijst zij erop dat [eiser c.s.] lange tijd gebruik hebben kunnen maken van door [gedaagde 1] geleverde en betaalde bouwstroom. Bij de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] desgevraagd verklaard dat het daarbij zou kunnen gaan om een bedrag van € 4.000,00. [gedaagde 1] voert verder aan dat [eiser c.s.] er in hun berekening ten onrechte geen rekening mee houden dat zij in een grote vrijstaande en gasvrije villa wonen, met dure elektrische installaties, airconditioning en dat zij hun elektrische auto opladen. Daarom kan niet uitgegaan worden van een gemiddeld vierpersoonshuishouden.
      
    
    
      5.23.
      Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde 1] aansprakelijk voor extra energiekosten voor de periode dat de warmtepomp in de woning was geplaatst. Met inachtneming van de norm van artikel 6:97 BW (zie 5.16) schat de rechtbank deze extra kosten op een bedrag van € 2.500,00. De rechtbank betrekt bij deze schatting zowel het door [eiser c.s.] aan de hand van haar energierekeningen gevorderde bedrag als het niet door hen betwiste feit dat zij lange tijd gebruik hebben gemaakt van door [gedaagde 1] betaalde bouwstroom. [gedaagde c.s.] zullen in het eindvonnis worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiser c.s.] te betalen. De vraag of [gedaagde c.s.] ook de gevorderde extra energiekosten voor de periode vanaf 1 augustus 2022 moeten betalen, hangt af van de uitkomst van het oordeel van de deskundige, die de rechtbank van plan is om te benoemen.
      
      
        
          overige gebreken
        
      
      
    
    
      5.24.
      
        [eiser c.s.] vorderen een bedrag van € 79.477,20 inclusief btw als kosten van herstel van de - door hen zo genoemde - ‘overige gebreken/herstel openstaande punten’. Het betreft volgens hen gebreken zoals vastgesteld door [bedrijf 2] , [bedrijf 5] en [bedrijf 4] . Zij hebben de door deze bureaus uitgebrachte rapporten ter beschikking gesteld aan [bedrijf 6] uit [plaats 4] , die op 19 juli 2024 een offerte heeft afgegeven voor genoemd bedrag. [eiser c.s.] stellen zich op het standpunt dat het gaat om verborgen gebreken, waarvoor [gedaagde 1] aansprakelijk is. 
      
    
    
      5.25.
      
        [gedaagde 1] voert als meest verstrekkende verweer aan dat alle gestelde gebreken bij oplevering ontdekt hadden kunnen en moeten worden, als bepaald in artikel 7:758 BW (zoals dat gold vóór 1 januari 2024). Volgens [gedaagde 1] ontbreekt het bovendien aan een behoorlijke toelichting van de noodzaak van de door [bedrijf 6] geoffreerde werkzaamheden en is ook niet uitgewerkt welke gebreken wel en niet onder het door haar aangenomen werk vallen. Verder zijn klachten niet meteen gemeld en hebben ook derden na oplevering werkzaamheden in de woning verricht. Daardoor is niet meer traceerbaar wie waarvoor verantwoordelijk is. [gedaagde 1] betwist daarnaast de hoogte van het geoffreerde bedrag. Volgens haar krijgt de woning een ander kwaliteitsniveau dan overeengekomen als deze werkzaamheden worden uitgevoerd en zijn er veel goedkopere methoden om tot een aanpassing te komen als die noodzakelijk zou zijn.
      
    
    
      5.26.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser c.s.] deze vordering onvoldoende hebben onderbouwd, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde 1] . [eiser c.s.] hebben daarmee niet voldaan aan de op hen rustende stelplicht, waardoor aan bewijslevering niet wordt toegekomen. In het eindvonnis zal deze vordering worden afgewezen. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt.
      
    
    
      5.27.
      
        [eiser c.s.] hebben niet of in ieder geval onvoldoende toegelicht dat de door hen gestelde gebreken verborgen gebreken zijn. Op grond van artikel 7:758 lid 3 is [gedaagde 1] niet aansprakelijk voor gebreken die [eiser c.s.] bij oplevering redelijkerwijs hadden moeten ontdekken. Volgens artikel 18 lid 4 algemene voorwaarden is een gebrek alleen dan een verborgen gebrek als [eiser c.s.] het gebrek redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van ontdekking hadden kunnen onderkennen.
      
    
    
      5.28.
      In het licht van dit juridisch kader had van [eiser c.s.] meer onderbouwing verwacht mogen worden. In de zittingsagenda voor de mondelinge behandeling heeft de rechtbank ook de verschillende door [eiser c.s.] gestelde gebreken en de in verband daarmee door hen gevorderde herstelkosten expliciet opgenomen als te bespreken onderwerp. [eiser c.s.] hebben nagelaten om voor ieder door hen gesteld gebrek toe te lichten waarom sprake is van een verborgen gebrek dat zij niet eerder hadden moeten of kunnen ontdekken. In plaats daarvan hebben zij alle gebreken ‘op één hoop gegooid’ en alleen maar bloot gesteld dat sprake is van verborgen gebreken die onder het door [gedaagde 1] aangenomen werk vallen. Zij hebben dus ook geen concrete aansluiting gemaakt met de aannemingsovereenkomst. Het is niet aan de rechtbank om zelf uit te vogelen of en waarom een gesteld gebrek wel of niet een verborgen gebrek is. 
      
      
        
          schilderwerk
        
      
      
    
    
      5.29.
      
        [eiser c.s.] vorderen een bedrag van € 13.612,50 inclusief btw voor herstel van gebrekkig schilderwerk. Als onderbouwing voor dit bedrag verwijzen zij naar een offerte van [bedrijf 7] van 1 juli 2024. [eiser c.s.] stellen dat de woning niet netjes is afgewerkt door de schilder. Er zitten nog streepjes cement op de kozijnen en er is hier en daar kleurverschil te zien.
      
    
    
      5.30.
      
        [gedaagde 1] betwist gemotiveerd dat zij aansprakelijk is. Zij voert aan dat van gebrekkig schilderwerk niet is gebleken en dat de gevorderde kosten buitenproportioneel zijn. Zij wijst er ook op dat de woning inmiddels al vijf jaar geleden is opgeleverd en dat  daarom een nieuwe schilderbeurt nodig is. 
      
    
    
      5.31.
      De rechtbank stelt om te beginnen vast dat in de e-mail van 28 oktober 2020 (zie 3.6) staat “Kozijnen buiten moeten nagelopen worden. Zit cement op en sommige staat in de grondverf met de metsel strepen er nog op”. Daarmee is het schilderwerk buiten op dit punt een gebrek dat tijdens de garantieperiode door [eiser c.s.] aan [gedaagde 1] is gemeld (als bedoeld in artikel 18 lid 1 algemene voorwaarden, zie 3.3). [gedaagde 1] is dan ook aansprakelijk voor de herstelkosten die zien op dit gebrek. De rechtbank constateert dat in de offerte van [bedrijf 7] zowel schilderwerk buiten (€ 5.287,50 exclusief btw) als schilderwerk binnen (€ 5.962,50 exclusief btw) is opgenomen. [eiser c.s.] hebben niet onderbouwd dat en waarom [gedaagde 1] aansprakelijk is voor het schilderwerk binnen. Naar het oordeel van de rechtbank is ook geen sprake van een ernstig gebrek of verborgen gebrek als omschreven in artikel 18 lid 2 algemene voorwaarden (zie 3.3).
      
    
    
      5.32.
      Met inachtneming van de norm van artikel 6:97 BW (zie 5.16) schat de rechtbank de herstelkosten van het schilderwerk buiten op een bedrag van € 2.500,00 (inclusief btw). De rechtbank betrekt bij deze schatting zowel het geoffreerde bedrag voor het schilderwerk buiten als het gegeven dat er inmiddels ruim vijf jaren sinds de oplevering van de woning zijn verstreken. Het schilderwerk buiten zal om die reden ook al te lijden hebben gehad van de weersinvloeden. [gedaagde c.s.] zullen in het eindvonnis worden veroordeeld om het bedrag van € 2.500,00 aan [eiser c.s.] te betalen.
      
      
        
          laagspanningsinstallatie
        
      
      
    
    
      5.33.
      
        [eiser c.s.] vorderen een bedrag van € 10.926,30 (inclusief btw) voor het herstellen van de laagspanningsinstallatie in de woning. Ter onderbouwing hebben zij een inspectierapport van 4 juli 2024 in het geding gebracht van [bedrijf 8] uit [plaats 5] (hierna: [bedrijf 8] ), vergezeld van een offerte van 8 juli 2024. [eiser c.s.] hebben bij de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat het erom gaat dat de woning niet is geaard, terwijl dit een vereiste is voor nieuwbouwwoningen. [gedaagde 1] betwist dat de woning niet is geaard. Volgens haar kan de door haar ingeschakelde elektricien dat bevestigen. [gedaagde 1] voert verder aan dat de klachten over de laagspanningsinstallatie te laat zijn en dat het onderzoek van [bedrijf 8] meer dan vier jaar na de oplevering heeft plaatsgevonden en dat derden in de tussentijd werkzaamheden hebben verricht aan de installatie. [gedaagde 1] betwist dat sprake is van enig voor haar risico komend gebrek aan de installatie.
      
    
    
      5.34.
      De rechtbank overweegt om te beginnen dat een eventueel ontbreken van aarding in de woning kwalificeert als een verborgen gebrek in de zin van artikel 18 lid 2c en lid 4 van de algemene voorwaarden (zie 3.3). [eiser c.s.] hebben alleen onvoldoende onderbouwd, mede in het licht van de betwisting door [gedaagde 1], dat een aardpen in de woning ontbreekt. Zowel in de dagvaarding als tijdens de zitting verwijzen zij alleen maar naar het inspectierapport van [bedrijf 8] . De rechtbank kan daaruit zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet zonder meer opmaken dat de woning niet is geaard. [eiser c.s.] hebben op dit punt dus niet voldaan aan de stelplicht, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. In het eindvonnis zal deze vordering worden afgewezen.
      
      
        
          ontbreken waarborgcertificaat
        
      
      
    
    
      5.35.
      
        [eiser c.s.] vorderen van [gedaagde c.s.] de volledige advocaatkosten van € 29.950,22 inclusief btw als schadevergoeding op grond van de toepasselijke voorwaarden van de Garantieregeling van Bouwgarant. In de dagvaarding hebben [eiser c.s.] gesteld dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de contractuele verplichting om een garantiecertificaat van Bouwgarant af te geven. Daarom kunnen zij nu geen aanspraak maken op bemiddeling door Bouwgarant conform de Garantieregeling. Bij de mondelinge behandeling hebben [eiser c.s.] zich desgevraagd op het standpunt gesteld dat zij de advocaatkosten alleen vorderen van [gedaagde 2] , omdat zij tegenover hen garant staat. [gedaagde c.s.] betwisten dat er een rechtsgrond is voor het vorderen van advocaatkosten. Ook voeren zij aan dat een specificatie van de facturen van de advocaat van [eiser c.s.] ontbreekt.
      
    
    
      5.36.
      De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 9 van de aannemingsovereenkomst is weliswaar de verplichting opgenomen voor [gedaagde 1] om een garantiecertificaat van Bouwgarant af te geven, maar blijkens de leveringsakte is deze verplichting vervangen door een garantstelling door [gedaagde 2] . [gedaagde 1] is op dit punt dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming van een op haar rustende verplichting.
      
    
    
      5.37.
      
        [eiser c.s.] hebben in dit verband gesteld dat de notaris hen niet heeft gewezen op het feit dat de garantie door [gedaagde 2] zou worden gegeven en niet door Bouwgarant. De heer [persoon A] kan zich dat niet herinneren, maar wijst erop dat dit duidelijk in de stukken staat en dat [eiser c.s.] ook een concept van de leveringsakte hebben gehad. De vraag of de notaris partijen wel of niet op dit punt heeft gewezen, kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. [eiser c.s.] hebben naar eigen zeggen op 8 april 2019, dus voordat de leveringsakte werd gepasseerd, een door de heer [persoon A] ondertekend certificaat nieuwbouwgarantie ontvangen, waarin expliciet is opgenomen “[gedaagde 2] Staat garant voor dit Certificaat!”. Daaruit hebben zij al kunnen afleiden dat de garantie niet werd gegeven door Bouwgarant maar door [gedaagde 2] . Dit is vervolgens ook expliciet opgenomen in de leveringsakte (zie 3.4), waarvoor zij - onbetwist - op voorhand een concept hebben ontvangen. [eiser c.s.] moesten dus weten dat het project niet bij Bouwgarant was aangemeld en dat in plaats daarvan [gedaagde 2] garant stond. 
      
    
    
      5.38.
      De door [gedaagde 2] afgegeven garantie ziet volgens de leveringsakte op de (juiste) afbouw van de woning (zie 3.4). Daarom is [gedaagde 2] ook (tot het door haar gegarandeerde bedrag van € 110.000,00) hoofdelijk aansprakelijk voor de kosten van herstel, die de rechtbank in deze procedure vaststelt. [eiser c.s.] hebben niet (voldoende) onderbouwd dat en waarom de door [gedaagde 2] afgegeven garantie ook ziet op kosten van bemiddeling. Een rechtsgrond voor de vordering van [eiser c.s.] ontbreekt dan ook. De rechtbank zal deze vordering in het eindvonnis afwijzen.
      
      
        
          afgifte stukken
        
      
      
    
    
      5.39.
      
        [eiser c.s.] hebben in de dagvaarding een aantal stukken opgesomd, waarvan zij afgifte vorderen. [gedaagde 1] betwist dat zij op grond van de aannemingsovereenkomst verplicht is om meer stukken te verstrekken dan zij al heeft gedaan. Bovendien heeft zij geen stukken meer.
      
    
    
      5.40.
      De rechtbank heeft in de zittingsagenda voor de mondelinge behandeling aan [eiser c.s.] gevraagd op welke grond zij afgifte van de gevraagde stukken vorderen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser c.s.] hun vordering vervolgens onvoldoende nader hebben onderbouwd. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat het verstrekken van een waarborgcertificaat van Bouwgarant geen verplichting is van [gedaagde 1] (zie 5.36). Gelet op het oordeel van de rechtbank over de oplevering van de woning, hebben [eiser c.s.] geen belang bij het verkrijgen van een ondertekend proces-verbaal van oplevering. Voor wat betreft de overige stukken hebben [eiser c.s.] niet concreet aangegeven op grond van welke bepalingen uit de aannemingsovereenkomst zij recht hebben op afgifte van welk specifiek stuk. Daar komt bij dat [gedaagde 1] onbetwist heeft aangevoerd dat zij niet over deze stukken beschikt. De rechtbank kan [gedaagde 1] vanzelfsprekend niet veroordelen tot afgifte van stukken die zij niet heeft. De vordering tot afgifte van stukken (4.1 onder 5.) zal daarom in het eindvonnis worden afgewezen.
      
      
        
          meerwerk
        
      
      
    
    
      5.41.
      
        [gedaagde 1] vordert, na ontbinding van de (prijs)afspraak voor het restantbedrag van het door uitgevoerde meerwerk (van € 10.000,00), het complete restantbedrag van € 35.822,38, vermeerderd met de contractuele rente. [eiser c.s.] betwisten dat [gedaagde 1] gerechtigd was om de prijsafspraak te ontbinden. Volgens hen zouden zij het bedrag van € 10.000,00 pas hoeven te betalen als alle restpunten zouden zijn opgelost. Subsidiair beroepen [eiser c.s.] zich op opschorting vanwege de geconstateerde gebreken en op  verrekening met hun schadevordering wegens het herstel van die gebreken.
      
    
    
      5.42.
      De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of onderdeel van de prijsafspraak was dat [eiser c.s.] het bedrag van € 10.000,00 pas hoefden te betalen als alle ‘restpunten’ zouden zijn opgelost. [eiser c.s.] mochten namelijk sowieso betaling opschorten omdat er met betrekking tot in ieder geval de badkamer, de warmtepomp en het schilderwerk buiten sprake is van een gebrek waarvoor [gedaagde 1] aansprakelijk is. Dat betekent dat [gedaagde 1] niet gerechtigd was om de prijsafspraak te ontbinden. Uiteindelijk zullen [eiser c.s.] het bedrag van € 10.000,00 aan [gedaagde 1] moeten betalen, al dan niet door middel van verrekening met haar eigen vorderingen op [gedaagde 1] . De rechtbank zal daarover in het eindvonnis nader beslissen.
      
      
        
          vervolg procedure: voornemen benoeming deskundige(n) en verwijzing naar de rol voor uitlaten daarover
        
      
      
    
    
      5.43.
      De rechtbank overweegt dus om een onderzoek door een deskundige/deskundigen in te laten stellen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:
      - de wenselijkheid van een deskundigenbericht;
      - het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);
      - de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
      
    
    
      5.44.
      De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van warmtepompen. Aan deze deskundige(n) moeten wat de rechtbank betreft de volgende vragen worden gesteld:
      
      
        
          Voldoet de in juli 2022 door (of namens) [gedaagde 1] naar buiten geplaatste warmtepomp aan de daaraan in de gegeven omstandigheden te stellen eisen?
        
        
          Zo neen, wat is daarvoor nodig en welke kosten zijn daarmee gemoeid?
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      5.45.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eiser c.s.] worden betaald.
      
    
    
      5.46.
      In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
    
    
      5.47.
      De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de tegenpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.
      
    
    
      5.48.
      De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
      
    
    
      5.49.
      De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        
          overleg over schikking?
        
      
      
    
    
      5.50.
      De rechtbank geeft partijen nadrukkelijk in overweging om, met inachtneming van de kaders, overwegingen en beslissingen in dit vonnis, met elkaar in overleg te treden over een minnelijke oplossing van hun geschil. Met de beslissingen in dit vonnis is het geschil qua geldelijk belang in omvang aanzienlijk beperkt. Het is de vraag of de kosten van het doorprocederen opwegen tegen het mogelijk daarmee te behalen (extra) resultaat. Partijen hoeven uiteraard niet te wachten met het voeren van overleg totdat zij de aktes hebben ingediend over het voornemen van de rechtbank om een deskundige te benoemen.
      
    
    
      5.51.
      Als partijen meer tijd nodig hebben voor het voeren van overleg, dan kunnen zij de rechtbank vragen om uitstel voor het indienen van deze aktes. Ook is de rechtbank bereid om, voordat partijen deze aktes nemen, een nieuwe mondelinge behandeling te bepalen, uitsluitend met als doel om met partijen een minnelijke oplossing te bespreken. Als partijen daarvoor allebei voelen, kunnen zij dat aan de rechtbank verzoeken, onder opgave van hun verhinderdagen voor de maanden oktober tot en met december 2025.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 24 september 2025 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór deze roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de tegenpartij,
      
      
        
          in conventie en reconventie:
        
      
      
    
    
      6.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.
        1918/2819
      
    
  
  
     Artikel 7:758 lid 4 BW geldt sinds 1 januari 2024 en kent een verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer met een verborgen gebrekenregeling.
  
  
     [eiser c.s.] hebben hun vordering tot nakoming (lees: herstel) omgezet in een vordering tot schadevergoeding (lees: de herstelkosten)
  
  
    
      [gedaagde 2] omdat zij zich garant heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde 1] .
  
  
     De rechtbank constateert dat de offerte een totaalprijs kent van € 75.477,20 en niet van € 79.477.20. 
  
  
     Omdat [gedaagde 1] door [eiser c.s.] niet is gekend in de door [bedrijf 8] vier jaar na oplevering van de woning uitgevoerde inspectie en daarbij dus ook niet aanwezig heeft kunnen zijn, is haar kale betwisting in dit geval voldoende.