ECLI:NL:RBMNE:2025:3224, Rechtbank Midden-Nederland, 27-03-2025, UTR 23/5102
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Mondeling uitspraak. WOZ, standaard, woning, vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en met de gedateerde voorzieningen van de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5102
      
        
        proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2025 in de zaak tussen
      
    
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: Y. El Mathari),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: P.H.M. Verhoef).
    
    
    
    Inleiding
    
    
      In deze zaak heeft de rechtbank een mondelinge uitspraak gedaan, direct nadat de zaak is behandeld op de zitting van 27 maart 2025. Dit proces-verbaal is de schriftelijke uitwerking van de mondelinge uitspraak.
    
    
    
      Bij de zitting waren de gemachtigde van de heffingsambtenaar en taxateur [naam taxateur] aanwezig. De gemachtigde van eiser, de heer Y. El Mathari, is zonder tegenbericht niet verschenen. De rechtbank stelt vast dat de uitnodiging voor de zitting is opgenomen in het digitale dossier waar de gemachtigde van eiser zich op 18 december 2023 voor heeft aangemeld. Hij heeft dus toegang tot alle stukken in dit digitale dossier. Verder is de uitnodiging voor de zitting per aangetekende post, naar het juiste adres, aan de gemachtigde van eiser is verzonden. Deze brief is onbestelbaar retour gekomen. De uitnodiging is vervolgens via reguliere post verzonden. 
    
    
    
      Op de zitting heeft de griffier gebeld naar het telefoonnummer dat de gemachtigde heeft opgegeven, maar zij kreeg geen gehoor. 
    
    
    
      De rechtbank heeft de aanwezigen ter zitting gewezen op de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan tegen deze uitspraak.  
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      
        De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 686.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
      
      
        De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      3. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    4. Eiser is eigenaar van de woning, een geschakelde woning uit 1999. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m². De woning ligt op een perceel van 275 m² en beschikt over de volgende bijgebouwen:
    
      
        garage;
      
      
        aanbouw;
      
      
        dakopbouw;
      
      
        dakterras.
      
    
    
    5. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 580.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 686.000,-.
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
    Onderlinge verschillen
    9. Eiser voert aan dat er door de heffingsambtenaar geen of onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning van eiser en de gehanteerde referentiewoningen. Zo komen de verschillen in type woning, bouwjaar, perceeloppervlak, woninginhoud en ligging te onvoldoende tot uiting in de vastgestelde WOZ-waarde. 
    10. De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar in beroep een nieuwe taxatiematrix heeft overgelegd. Daarin zijn, ten opzichte van de onderbouwing in de bezwaarfase, drie nieuwe referentiewoningen en één dezelfde referentiewoning (te weten [adres] ) in opgenomen. Op deze nieuwe referentieobjecten is door eiser geen reactie ingediend. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen nu de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen apart zijn beoordeeld en zijn gekwalificeerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat dit niet goed is gegaan. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        Gedateerde voorzieningen
      
    
    11. Eiser stelt dat er geen of onvoldoende rekening is gehouden met de nagenoeg oorspronkelijke toestand waarin de woning zich verkeert. De woning heeft een eenvoudige keuken, badkamer en gedateerde woon- en slaapkamers. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat hiervan uitgaat. Eiser verwijst naar een rechtbankuitspraak uit 2006, waar sprake was van een waardevermindering van 10 procent.
    
    12. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. Zij neemt in aanmerking dat in de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix te zien is dat de voorzieningen van de woning zijn gekwalificeerd als ondergemiddeld (namelijk: ‘2’). Het gevolg daarvan is een correctie van 10% ten opzichte van de referentiewoningen. Het had op de weg van eiser gelegen om te onderbouwen dat deze correctie van 10% te weinig is, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s. Dat heeft eiser niet gedaan. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
  
  
    Conclusie
    
    13. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding en eiser krijgt het betaalde griffierecht niet terug. 
    
    14. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2025.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
              
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.