ECLI:NL:RBOBR:2025:3416, Rechtbank Oost-Brabant, 18-06-2025, C/01/408608 / HA ZA 24-596
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kopers woning (gezin met jonge kinderen) beroepen zich op dwaling i.v.m. strafrechtelijk verleden nieuwe buurman (zedendelict) -geen schending mededelingsplicht verkopers- geen nadeelscompensatie

RECHTBANK Oost-Brabant
      
    
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/408608 / HA ZA 24-596
    
    
    
      
        Vonnis van 18 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. J.G.J. Elslo,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. O. Diemel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 23 september 2024 met producties 1 tot en met 6,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 april 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De heer [eiser 1] en mevrouw [eiser 2] zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaat mr. Elslo. De heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaat mr. Diemel. Partijen en hun advocaten hebben vragen beantwoord en de standpunten nader toegelicht. De advocaten hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [eisers] hebben op [datum] 2023 van [gedaagden] een woning gekocht. De buurman is in 2019 strafrechtelijk veroordeeld voor ontucht met minderjarigen en het bezit van kinderporno. Dat hebben [gedaagden] voor de verkoop niet gemeld. [eisers] vinden dat zij daarom hebben gedwaald en willen van [gedaagden] een nadeelcompensatie. De rechtbank wijst de vorderingen af, omdat er geen sprake is van dwaling en omdat het nadeel niet is komen vast te staan.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
        Geen (schending) mededelingsplicht
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisers] hebben gesteld dat [gedaagden] een mededelingsplicht hadden om hen te informeren over het strafrechtelijke verleden van de buurman. Omdat zij dat niet hebben gedaan, hebben [eisers] gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. [eisers] zouden, als gezin met drie opgroeiende kinderen, de woning niet hebben gekocht als zij wisten dat de directe buurman is veroordeeld voor misbruik van minderjarigen en het bezit van kinderporno (hierna ook wel: ontucht). Daarom vorderen zij onder meer een verklaring voor recht dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald en dat [gedaagden] het nadeel, dat zij daardoor hebben geleden en zullen lijden, dienen te vergoeden.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagden] is er geen factor aanwezig die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloedt en hebben zij daarom geen mededelingsplicht ten aanzien van de informatie over het strafrechtelijk verleden van de buurman. 
      
    
    
      3.3.
      Artikel 6:228 eerste lid, aanhef en onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als de wederpartij in verband met wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Dit wordt, bij het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning, verder ingekleurd door de mededelingsplichten van de verkoper, de onderzoeksplichten van de koper en de overige omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      3.4.
      
        De mededelingsplicht van [gedaagden] wordt ingekleurd door artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin staat: 
        
          ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als Woning.’
        
      
      
    
    
      3.5.
      Volgens vaste jurisprudentie zijn, bij het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning, niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang, maar ook factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden (zie onder meer Hof Arnhem-Leeuwarden 18 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BY8833). In dit geval gaat het uitsluitend over deze externe factoren, zodat de rechtbank alleen dient te beoordelen of [eisers] daarover hebben gedwaald.
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank volgt [gedaagden] in hun standpunt dat niet is gebleken dat de strafrechtelijke veroordeling van de buurman een factor vormt die de woonomgeving beïnvloedt. [gedaagden] hebben onweersproken aangevoerd dat zij in 28 jaar nooit last hebben gehad van de buurman. Daarnaast is onweersproken dat de buurman zijn straf heeft uitgezeten, een reclasseringstraject heeft gevolgd, goed aanspreekbaar is en inmiddels een vaste relatie heeft. Er zijn verder geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de strafrechtelijke veroordeling wel van negatieve invloed is op de woonomgeving. Door [eisers] is ook niet gesteld dat zij sinds zij in de woning wonen daadwerkelijk overlast hebben ervaren door de buurman of als gevolg van zijn strafrechtelijke veroordeling. Er is dan ook geen sprake van een objectieve aantasting van het woongenot, noch is gebleken dat de veroordeling van de buurman de kans daarop vergroot. Dit is bijvoorbeeld anders dan in de zaak die voorlag bij het Hof Arnhem-Leeuwarden van 18 januari 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BY8833). Daar was namelijk wel sprake van een reële kans op overlast door de huisvesting van 24 verslaafden in de nabije omgeving van de woning, wat de kans op aantasting van het woongenot vergroot. In deze situatie brengt het enkele feit dat de buurman is veroordeeld, althans niet zonder nadere motivering met behulp van objectieve factoren, die niet is gegeven, niet met zich mee dat er een (vergrote) kans is op overlast.
      
    
    
      3.7.
      
        [eisers] hebben gesteld dat zij zich vanwege de aanwezigheid van de buurman zorgen maken om de veiligheid van hun kinderen en om hun alleen thuis te laten. Hoewel de rechtbank dat begrijpt, zijn die zorgen zuiver subjectief en niet gebaseerd op objectieve omstandigheden. In dat kader is het nog relevant of de woonomgeving door de subjectieve angst van [eisers] zodanig wordt beïnvloed door het aanwezig zijn van de veroordeelde buurman, dat er sprake is van (een vorm van) overlast die gelijk te stellen is aan objectieve overlast. Daarvan is niet gebleken en dat hadden [eisers] bijvoorbeeld kunnen onderbouwen door verklaringen van buren in het geding te brengen die deze stelling onderschrijven. 
      
    
    
      3.8.
      Verder oordeelt de rechtbank dat het, anders dan [eisers] stellen, geen feit van algemene bekendheid is, dan wel dat het naar algemene ervaringsregels zo is, dat de aanwezigheid van een voor ontucht veroordeelde buurman voor potentiële kopers (met en zonder kinderen) van doorslaggevend belang is op de beslissing om een woning te kopen en zo ja, tegen welke prijs. Het is niet evident dat dit voor alle potentiële kopers (zoals bijvoorbeeld ook kopers zonder kinderen of met oudere/meerderjarige kinderen) een beletsel is. Voor die overweging is relevant dat mensen verschillend met de verscheidende achtergronden van mensen omgaan. Dit blijkt ook uit de verklaringen van [gedaagden] dat zij er geen enkel probleem mee hadden en dat hun jonge kleinkinderen wekelijks tijdens het oppassen in de woning verbleven (en dus in de buurt van de buurman). Voorts is van belang dat het altijd enigszins onzeker wie de buren zullen zijn, wat tevens altijd op enig moment zal kunnen wijzigen als de buren verhuizen. In dat verband was het niet vanzelfsprekend dat [gedaagden] aan iedere potentiële koper hun kennis over de veroordeling van hun buurman hadden moeten mededelen. 
      
    
    
      3.9.
      Het voorgaande betekent dat de situatie van het verleden van de buurman objectief gezien geen factor is die de woonomgeving beïnvloedt, noch dat het een omstandigheid is die naar algemene maatstaven altijd door een verkoper moet worden medegedeeld. Beide omstandigheden gezamenlijk maken dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] dit als verkoper bij de verkoop van hun woning had moeten mededelen aan potentiële kopers. Er rustte daarom op [gedaagden] geen mededelingsplicht ten aanzien van de informatie over het strafrechtelijk verleden van de buurman. Dit houdt in dat [eisers] ook niet kunnen hebben gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst doordat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. 
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank merkt op dat het voorgaande onverlet laat de situatie dat [eisers] een andere voorstelling van de situatie kunnen hebben gehad bij het aangaan van de koopovereenkomst. Dit is echter niet te wijten aan de schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] , zodat het vereiste causaal verband met de onjuiste voorstelling ontbreekt. 
      
      
        
          Het nadeel is niet voldoende gesteld
        
      
      
    
    
      3.11.
      Daarbij komt dat er sprake moet zijn van nadeel voor een geslaagd beroep op artikel 6:230 BW. [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van nadeel, maar hebben dit op geen enkele manier onderbouwd. Zij stellen dat het een feit van algemene bekendheid is dat het strafrechtelijk verleden van de buurman van invloed kan zijn op de verkoopprijs van de woning en dat de woning veel moeilijker te verkopen is. Dit is door [gedaagden] betwist en zij betwisten daarom dat er sprake is van nadeel. Het is vervolgens aan [eisers] om te onderbouwen dat hier wel sprake van is. Dit hebben zij nagelaten. [eisers] hadden dit kunnen onderbouwen door inzichtelijk te maken wat het effect is van de kennis van het strafrechtelijk verleden op potentiële kopers. Zij hadden dit bijvoorbeeld kunnen doen door met een verklaring of rapportage van een makelaar aan te tonen dat potentiële kopers (met en zonder kinderen) zullen afhaken bij een woning waarbij de buurman is veroordeeld voor ontucht, dat de woning in zo’n situatie langer in de verkoop zal staan en/of dat de koopprijs in zo’n situatie lager zal zijn. Omdat [eisers] onvoldoende hebben gesteld dat er sprake is van nadeel, komt de rechtbank ook niet toe aan bewijslevering op dit punt. 
      
      
        
          Nadeelcompensatie is in dit geval hoe dan ook niet mogelijk 
        
      
      
    
    
      3.12.
      Tot slot merkt de rechtbank op dat nadeelcompensatie op grond van artikel 6:230 BW geen toepassing kan vinden wanneer het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde partij lijdt, niet op andere wijze dan door vernietiging kan worden geredresseerd. In de regel zijn dit gevallen waarin de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zou zijn aangegaan. 
      
    
    
      3.13.
      In dit geval is daarvan sprake. [eisers] hebben verklaard dat zij als zij hadden geweten van het strafrechtelijk verleden van de buurman, zij de koopovereenkomst niet hadden gesloten. Dit brengt mee dat de enige oplossing voor het geleden nadeel zou zijn dat [eisers] niet meer naast de buurman hoeven te wonen. Dit is tegenstrijdig met de huidige situatie waarin [eisers] nog steeds in de woning wonen en waarin zij tot op heden geen actie hebben ondernomen om de woning te verkopen. Volgens [eisers] komt dit doordat zijn de woning fors verbouwd en verduurzaamd hebben en deze procedure nog niet is afgelopen, waardoor de financiële gevolgen/situatie onbekend zijn en zij de woning pas kunnen verkopen als bekend is wat het nadeel is. 
      
    
    
      3.14.
      In dat verband stelt de rechtbank vast dat [eisers] in ieder geval op 15 februari 2024 bekend zijn geworden met de informatie over het strafrechtelijk verleden van de buurman en dat dit pas twee weken na de levering van de woning was. Op dat moment kon de verbouwing nog niet dusdanig vergevorderd zijn dat vernietiging van de koopovereenkomst op dat moment niet van hen gevergd kon worden. Verder oordeelt de rechtbank dat een deskundige in een dergelijk geval had kunnen vaststellen wat de meerwaarde van de verbouwing- en verduurzaamingswerkzaamheden was.   
      
    
    
      3.15.
      Voor een tot vordering tot nadeelcompensatie is dus in dit geval geen plaats en dit kan ook om deze reden niet slagen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.16.
      Samenvattend hadden [gedaagden] geen mededelingsplicht die zover strekte dat zij [eisers] hadden moeten informeren over het strafrechtelijke verleden van hun voormalige buurman. Als dat al anders was, dan hebben [eisers] nagelaten te motiveren wat hun te compenseren nadeel is en dat er in dit geval ruimte is voor nadeelcompensatie. De conclusie is dat al deze redenen maken dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                320,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.042,00
              
              
                (2 punten × € 521,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.540,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      3.19.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      3.20.
      De proceskostenveroordeling wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.540,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.