ECLI:NL:RBOVE:2025:5739, Rechtbank Overijssel, 23-09-2025, 11747508 \ CV EXPL  25-1861
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt van Vechthorst een woning. In deze zaak vordert Vechthorst dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat gedaagde de woning moet ontruimen vanwege overlast. De kantonrechter wijst de vorderingen van Vechthorst toe.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11747508 \ CV EXPL  25-1861
    
    
    
      
        Vonnis van 23 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WOONSTICHTING VECHTHORST, 
      te Nieuwleusen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Vechthorst,
      gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [gedaagde] huurt van Vechthorst een woning. In deze zaak vordert Vechthorst dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde] de woning moet ontruimen vanwege overlast. De kantonrechter wijst de vorderingen van Vechthorst toe en zal hierna uitleggen waarom. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 juni 2025 met producties 1 tot en met 24, - de conclusie van antwoord,
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de producties 25 tot en met 31 van Vechthorst, - de mondelinge behandeling van 28 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Sinds 21 april 2011 huurt [gedaagde] van Vechthorst de woning aan de [adres] (hierna: de woning). 
      
    
    
      3.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Voor Zelfstandige Woonruimte van 1 december 2007 van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden). Daarin is onder andere opgenomen: 
        
          ‘‘6.6. 
        
        
          Huurder zal zich gedragen als een goed huurder en verplicht zich ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
        
        
          (…)
        
        
          6.9.
        
        
          Huurder zal bij het gehuurde behorende tuin(en) als siertuin aanleggen en als zodanig onderhouden. Het is niet toegestaan tuin of erf als stalling voor auto’s, caravans en boten en/of opslagdoeleinden te gebruiken.’’ 
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] en zijn directe buurvrouw van [nummer] (hierna: de buurvrouw) melden bij Vechthorst over en weer dat zij overlast van elkaar ervaren. Sinds 23 april 2024 heeft Vechthorst meldingen van de buurvrouw over [gedaagde] ontvangen. De meldingen zien op overlast veroorzaakt door (luide) muziek, schreeuwen, schelden, bedreigen, beledigen en het verwijt dat [gedaagde] (beledigende/bedreigende) briefjes door de brievenbus van de buurvrouw doet. De meldingen van [gedaagde] ten aanzien van de buurvrouw zien op haar persoon. 
      
    
    
      3.4.
      Op 16 mei 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen Vechthorst, [gedaagde] en zijn begeleider vanuit Dimence over de overlastklachten. 
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 21 mei 2024 heeft Vechthorst [gedaagde] gewaarschuwd om de overlast met onmiddellijke ingang te stoppen. 
      
    
    
      3.6.
      Op 12 augustus 2024 heeft er incident plaatsgevonden tussen [gedaagde] en de buurvrouw. Nadat [gedaagde] een briefje in de brievenbus van de buurvrouw wilde doen en de buurvrouw hem hierop heeft aangesproken, heeft [gedaagde] tegen de fiets van de buurvrouw geschopt waarna de fiets op de buurvrouw is gevallen. [gedaagde] heeft vervolgens geschreeuwd naar de buurvrouw. De wijkagent is ter plaatse geweest. 
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 27 augustus 2024 heeft Vechthorst [gedaagde] verzocht om over te gaan tot het onderhouden van zijn tuin.
      
    
    
      3.8.
      Vervolgens heeft Vechthorst een geluidsmeting laten uitvoeren. Uit het door ‘BurenlawaaiNu’ opgestelde rapport van 3 september 2024 volgt dat de muziek afkomstig van het woonperceel van [gedaagde] duidelijk hoorbaar is en dat er sprake is van geluidsoverlast binnen de woning van de buurvrouw. 
      
      
      
    
    
      3.9.
      Nadat Vechthorst nieuwe overlastmeldingen heeft ontvangen van de buurvrouw over [gedaagde], heeft Vechthorst bij brief van 25 september 2024 [gedaagde] gesommeerd om te stoppen met het veroorzaken van overlast en het lastigvallen van de buurvrouw. Ook heeft Vechthorst [gedaagde] nogmaals gesommeerd om onderhoud aan zijn tuin uit te voeren. Verder heeft Vechthorst aangekondigd dat zij zal overgaan tot het vastleggen van nadere afspraken in een gedragsaanwijzing. 
      
    
    
      3.10.
      
        Op 9 januari 2025 heeft [gedaagde] de gedragsaanwijzing met Vechthorst ondertekend. Daarin staat onder andere: 
        
          ‘‘Artikel 2 (verboden)
        
        
          Het is de huurder verboden om: 
        
      
      
        
          
            De tuin (en woning) te verwaarlozen.
          
        
        
          
            Overlast te veroorzaken door te schreeuwen of te schelden of ander agressief gedrag te vertonen/geweld te gebruiken naar buren/omwonenden in en rondom de woning.
          
        
        
          
            Overlast te veroorzaken door het lastigvallen van buren/omwonenden. U mag de buurvrouw ook niet meer persoonlijk benaderen en ook geen briefjes meer sturen.
          
        
        
          
            Overlast te veroorzaken door harde muziek af te spelen zodat buren hier overlast door kunnen ervaren.
          
        
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 4 Rechtszaak
        
        
          Indien huurder deze overeenkomst niet of niet in zijn geheel nakomt, noodzaakt huurder verhuurder om bij de rechter een voorlopige ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.’’
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op 23 januari 2025 heeft Vechthorst wederom een melding ontvangen van de buurvrouw over [gedaagde]. De melding ziet erop dat [gedaagde] door een andere buurtbewoner schreeuwend is gezien met een schop in zijn hand bij de voordeur van de buurvrouw. 
      
    
    
      3.12.
      Bij brief van 30 januari 2025 heeft Vechthorst [gedaagde] een dringende waarschuwing gegeven naar aanleiding van het voorval op 23 januari 2025. Ook heeft Vechthorst [gedaagde] laten weten dat zij hem zal aanmelden voor het Zorg en Veiligheidsoverleg van de gemeente Dalfsen. 
      
    
    
      3.13.
      Vervolgens heeft Vechthorst een nieuwe geluidsmeting laten verrichten. Uit het rapport van 11 maart 2025 van ‘BurenlawaaiNu’ volgt dat sprake is van forse geluidsoverlast binnen de woning van de buurvrouw afkomstig van het woonperceel van [gedaagde]. 
      
    
    
      3.14.
      Op 26 maart 2025 heeft Vechthorst in een gesprek met [gedaagde] aangekondigd dat zij een procedure zal opstarten en dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen omdat zijn gedrag niet is verbeterd en de overlast te groot is en blijft.  
      
    
    
      3.15.
      Bij e-mail van 27 mei 2025 heeft de gemachtigde van Vechthorst [gedaagde] verzocht om aan te geven of hij instemt met een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst. Op dezelfde dag heeft [gedaagde] laten weten dat hij hiermee niet instemt. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        Vechthorst vordert - kort samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, 
        II. [gedaagde] zal veroordelen binnen twee weken na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, 
        III. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van de kosten van de ontruiming, 
        IV. [gedaagde] zal veroordelen in de proces- en nakosten. 
      
      
    
    
      4.2.
      Vechthorst legt aan haar vorderingen het navolgende ten grondslag. [gedaagde] is meerdere keren tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Ten eerste heeft [gedaagde] in strijd met artikel 6.6. van de algemene huurvoorwaarden gehandeld. Sinds april 2024 zijn er bij Vechthorst vele overlastmeldingen binnengekomen over [gedaagde]. Daarnaast heeft [gedaagde] geluidsoverlast veroorzaakt. Ten tweede is [gedaagde] zijn verplichtingen die voortvloeien uit de gedragsaanwijzing van 9 januari 2025 niet nagekomen. Ten derde heeft [gedaagde] in strijd met artikel 6.9. van de algemene huurvoorwaarden gehandeld nu hij zijn tuin niet heeft onderhouden. Deze tekortkomingen rechtvaardigen zowel op zichzelf als in onderlinge samenhang de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Vechthorst.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij stelt zich - kort samengevat - op het standpunt dat het klopt dat hij zijn muziek te hard heeft staan en dat hij zijn buurvrouw weleens heeft uitgescholden en bedreigd, maar dit komt volgens [gedaagde] door het gedrag van zijn buurvrouw. Verder houdt hij van een natuurlijke tuin en niet van een betontuin zoals Vechthorst dat wil, aldus [gedaagde].  
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het beoordelingskader 
      
    
    
    
      5.1.
      Kern van het geschil is of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en [gedaagde] zijn woning moet verlaten.  
      
    
    
      5.2.
      Daarvoor is van belang dat [gedaagde] op grond van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verplicht is om zich als goed huurder te gedragen. Dat betekent op grond van de algemene huurvoorwaarden dat hij geen overlast of hinder mag veroorzaken (artikel 6.6.) en hij zijn tuin moet onderhouden (artikel 6.9). Dit volgt ook uit de gedragsaanwijzing van 9 januari 2025.  
      
    
    
      5.3.
      In het geval [gedaagde] de hiervoor genoemde verplichtingen niet nakomt kan Vechthorst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:231 BW de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit volgt ook uit de algemene huurvoorwaarden (artikel 6.6.) en de gedragsaanwijzing (artikel 4). De kantonrechter zal dan moeten beoordelen of de gedragingen ernstig genoeg zijn of dat de tekortkomingen gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Alle omstandigheden van het geval kunnen hierbij een rol spelen.
      
      
        
          
            [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder 
        
      
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. Ten eerste heeft Vechthorst betoogd dat [gedaagde] is tekortgeschoten zijn verplichtingen, omdat hij overlast veroorzaakt. Uit de stukken en wat ter zitting is besproken volgt inderdaad dat [gedaagde] sinds april 2024 overlast heeft veroorzaakt. De overlast wordt veroorzaakt door (luide) muziek, schelden, schreeuwen, bedreigen, beledigen en het doen van (beledigende/bedreigende) briefjes door de brievenbus van de buurvrouw. Ondanks het feit dat Vechthorst gesprekken met [gedaagde] heeft gevoerd, schriftelijke waarschuwingen heeft gegeven, er tussenkomst is geweest van politie, de begeleiding van [gedaagde] en er een gedragsaanwijzing is getekend in januari 2025, blijkt dat de overlast is blijven voortduren. [gedaagde] heeft dan ook in strijd gehandeld met artikel 6.6. van de algemene huurvoorwaarden en de gedragsaanwijzing.
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat het klopt dat hij de muziek te hard heeft staan en weleens de buurvrouw heeft uitgescholden en bedreigd, maar dat dit komt door hoe de buurvrouw is. Zij is bijvoorbeeld agressief volgens hem. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat hij voor de rest een vredelievend persoon is. Volgens [gedaagde] doet schelden geen pijn en is het niet eerlijk als hij vanwege zijn buurvrouw zijn woning zou moeten verlaten. Verder zijn het volgens [gedaagde] de buren die niet tegen geluid kunnen en ervaart hij ook zelf overlast van zijn buren.
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter stelt vast dat de door Vechthorst gestelde overlast door [gedaagde] niet inhoudelijk wordt betwist. Daartegenover is de stelling van [gedaagde] dat de buurvrouw overlast veroorzaakt, juist niet komen vast te staan. Buiten de meldingen die [gedaagde] bij Vechthorst heeft gedaan is namelijk niet gebleken dat de buurvrouw overlast heeft veroorzaakt. Maar ook als de buurvrouw wel overlast zou hebben veroorzaakt dan is dit geen rechtvaardiging voor de uitlatingen en gedragingen van [gedaagde]. In onder andere een door Vechthorst overgelegde melding van een omwonende op 2 juni 2025 valt bijvoorbeeld te lezen dat [gedaagde] heeft gezegd: ‘ik snij je strot door vies vuil kkwijf. Ik gooi je ramen in en maak je harstikke dood’. Ook staat vast dat [gedaagde] tegen de fiets van de buurvrouw heeft getrapt en dat hij bij de buurvrouw voor de voordeur heeft gestaan met een schop. Uit de door Vechthorst overgelegde overlastmeldingen volgt dat het schreeuwen en het schelden van [gedaagde] niet alleen bij de buurvrouw maar ook bij 3 andere omwonenden, die ook bij Vechthorst melden dat zij overlast van [gedaagde] ervaren, een onveilig en angstig gevoel opleveren. Bovendien ondersteunen de resultaten van de geluidsmetingen van 3 september 2024 en 11 maart 2025, die door [gedaagde] niet zijn weersproken, de stellingen van Vechthorst dat de geluidsoverlast niet incidenteel is maar structureel van aard en dat de overlast alleen maar is toegenomen. Het verweer van [gedaagde] dat de buren geen geluid kunnen verdragen, kan in het licht van de door Vechthorst overgelegde overlastmeldingen en geluidsmetingen dan ook niet worden gevolgd. Dit geldt ook voor het verweer van [gedaagde] dat hij zelf overlast ervaart van zijn buren. Dat wordt niet onderbouwd door bijvoorbeeld andere meldingen en is bovendien geen rechtvaardiging voor zijn eigen gedrag. De overlast zoals omschreven in r.o. 5.4 is dan ook komen vast te staan.
      
      
    
    
      5.7.
      Ten tweede stelt Vechthorst dat [gedaagde] ook is tekortgeschoten in zijn verplichtingen ten aanzien van het tuinonderhoud. Ook deze tekortkoming is komen vast te staan. Uit de stukken volgt namelijk dat [gedaagde] zijn tuin, ondanks verzoeken daartoe van de verhuurder en de gedragsaanwijzing op 9 januari 2025, niet voldoende heeft onderhouden met overlast voor de buren als gevolg. Dit is onderbouwd met foto’s en bevestigd door een verklaring van 9 juli 2025 van een omwonende. [gedaagde] heeft dit alles niet voldoende betwist. [gedaagde] heeft alleen uitgelegd dat hij de tuin op deze manier mooier vindt en dat hij eerder wel veel tuinafval heeft afgevoerd. Dat is niet genoeg om de stellingen van Vechthorst over het tuinonderhoud in de afgelopen periode te weerspreken. Gelet hierop staat vast dat [gedaagde] ondanks sommaties van Vechthorst het noodzakelijke tuinonderhoud niet heeft uitgevoerd. Hiermee heeft [gedaagde] ook in strijd met artikel 6.9. van de algemene huurvoorwaarden en de gedragsaanwijzing van 9 januari 2025 gehandeld. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden 
        
      
      
    
    
      5.8.
      Uit het vorenstaande vloeit voort dat [gedaagde] (geluids)overlast heeft veroorzaakt, zijn verplichtingen uit de gedragsaanwijzing niet is nagekomen en hij zijn tuin niet voldoende heeft onderhouden. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de (geluids)overlast op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst. De situatie leidt op dit moment tot spanningen en gevoelens van onveiligheid. Niet alleen bij de buurvrouw, die niet of bijna niet meer in haar huurwoning verblijft als gevolg hiervan, maar ook bij de andere buurtbewoners. Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen weegt in dit geval niet op tegen het belang van Vechthorst als verhuurder om het woongenot van omwonenden te (blijven) beschermen en te zorgen voor een veilige woonomgeving. 
      
    
    
      5.9.
      Bij dit oordeel weegt ook mee dat er geen concreet zicht bestaat dat binnen korte tijd een einde komt aan de ongewenste situatie. Het lukt [gedaagde] kennelijk zelf niet om hierin verandering te brengen. [gedaagde] wijst naar zijn buurvrouw als verklaring voor zijn gedrag en eerdere interventies zoals de gedragsaanwijzing of de bezoeken door Dimence hebben niet tot een (structurele) verbetering van de situatie geleid. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning binnen veertien dagen ontruimen 
        
      
      
    
    
      5.10.
      Uit het vorenstaande volgt dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is. De ontruimingstermijn zal op de gevorderde veertien dagen na betekening worden gesteld. 
      
      
        
          De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen 
        
      
      
    
    
      5.11.
      De door Vechthorst gevorderde veroordeling van [gedaagde] in de ontruimingskosten wordt afgewezen. De reden is dat op dit moment nog niet vaststaat of Vechthorst de ontruimingskosten moet maken en wat de omvang van die kosten gaat zijn. De kantonrechter wijst Vechthorst erop dat een ontruimingsvonnis een executoriale titel oplevert voor het verhaal van de ontruimingskosten in het geval [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Onder die nakosten vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonstichting Vechthorst worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de tussen Vechthorst en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres], met ingang van heden, 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] (mochten) bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Vechthorst te stellen en ontruimd te houden, 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.