ECLI:NL:RBMNE:2025:4813, Rechtbank Midden-Nederland, 24-03-2025, 23/729
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Vergelijkingsmethode.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/729
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
      (gemachtigde: M.A.E. van Dop).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object). 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.407.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en aanslag watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van het object gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 24 februari 2025. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van het object, een tussenwoning uit 1904. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 380 m². 
    
    
    
      2.1.
      
        Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 999.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.407.000,-.
        
          Procedeergedrag
        
      
      
      
        3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
      
    
    
      3.1.
      Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (doorgestuurd aan eiser op 8 november 2023) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. 
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
      
        4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier tussenwoningen gelegen aan de rand van het centrum van [plaats] :
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 12 juni 2020 voor € 1.137.500,-.
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 14 januari 2020 voor € 1.000.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 21 oktober 2020 voor € 1.190.000,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 5 mei 2021 voor € 1.305.000-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      5.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Het door eiser overgelegde taxatierapport
        
      
      6. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.105.000 op 16 november 2021. Volgens eiser blijkt hier uit dat de eindwaarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat door de taxateur op de zitting terecht is opgemerkt dat het door eiser overgelegde rapport niet is opgemaakt ten behoeve van een waardering in het kader van de WOZ maar voor een ander doeleinde is opgesteld. Het betreft namelijk een beleggingsobject en is ook als zodanig gewaardeerd door de bank. De rechtbank acht dit taxatierapport om die reden dan ook niet bruikbaar ter onderbouwing van het standpunt van eiser dat de waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. De grond slaagt niet.
      
        De gebruiksoppervlaktes
      
      7. Door eiser is aangevoerd dat de gehanteerde gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen niet kloppen, onder andere in vergelijking met de gebruiksoppervlaktes in de BAG. Eiser heeft deze grond pas op de zitting concreet aangevoerd, zodat de heffingsambtenaar toen pas wist waar het eiser precies om ging. De heffingsambtenaar heeft hier desondanks nog op gereageerd. Hij heeft toegelicht dat in de BAG ook de oppervlakte van afzonderlijke objectonderdelen, zoals een kelder of een te lage zolder, worden meegeteld. In het licht van de omstandigheid dat deze beroepsgrond pas op de zitting is aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar met zijn toelichting de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen voldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De vergelijkbaarheid van de referentieobjecten
        
      
      8. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te dienen voor de vastgestelde WOZ-waarde. Zo zit er volgens eiser een te groot verschil in het aantal vierkante meters wat maakt dat de objecten niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er in beginsel wordt gekeken naar referentieobjecten in dezelfde klasse voor wat betreft vierkante meters. Wanneer er onvoldoende verkopen zijn geweest rondom de waardepeildatum, moet er worden uitgeweken naar wellicht kleinere of grotere objecten. De rechtbank kan deze uitleg volgen en ziet geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar voor andere referentieobjecten had moeten kiezen. Door de gemachtigde van eiser is op de zitting nog wel weersproken dat er onvoldoende verkopen zouden zijn rondom de waardepeildatum, maar heeft dit verder niet onderbouwd met stukken. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
      9. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
    
    
      9.1.
      De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
      
    
    
      9.2.
      Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
      
    
    
      9.3.
      Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 25 maart 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
      
        
          Het misbruik van procesrecht
        
        10. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om eiser in de proceskosten te veroordelen. De heffingsambtenaar beroept zich daarbij op het arrest van gerechtshof Den Haag van 16 januari 2024, waarin het gerechtshof de uitspraak van rechtbank Rotterdam heeft bekrachtigd waarin die rechtbank aanleiding zag om deze gemachtigde van eiser in een procedure van een andere cliënt vanwege zijn procesgedrag in de proceskosten te veroordelen. De heffingsambtenaar wijst op soortgelijk procesgedrag van de gemachtigde van eiser in deze zaak.
      
      
    
    
      10.1.
      De rechtbank gaat daar niet in mee. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) alleen partijen in de proceskosten veroordeeld kunnen worden. De gemachtigde van eiser kan dus niet zelf veroordeeld worden in de proceskosten. Voor een veroordeling van eiser in de gemaakte proceskosten van de heffingsambtenaar bestaat slechts aanleiding indien sprake is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. De hieraan ten grondslag liggende gedachte is dat het procesrisico voor burgers niet te groot moet worden, omdat anders de drempel naar de rechter te hoog wordt (Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22 495, nr. 32).
    
    
      10.2.
      De heffingsambtenaar wijst op het procesgedrag van (de gemachtigde van) eiser, maar dat gedrag wordt naar het oordeel van de rechtbank genormeerd door de goede procesorde en – in uitzonderlijke gevallen – door de bevoegdheid die de bestuursrechter op grond van artikel 8:25 van de Awb heeft om een gemachtigde te weigeren. Verder komt het beroep er in de kern op neer dat eiser opkomt tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dat is op zichzelf niet onredelijk. De kwaliteit van de proceshandelingen van de gemachtigde van eiser zorgen er niet voor dat het inzetten van het rechtsmiddel als zodanig onredelijk of onnodig is. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser. De rechtbank zal eiser daarom niet veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 maart 2025. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:221) is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.
  
  
     Zie de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 20 november 2023: ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.
  
  
     Zie de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 16 januari 2024: ECLI:NL:GHDHA:2024:138.