ECLI:NL:RBOVE:2025:5601, Rechtbank Overijssel, 16-09-2025, 11740388 \ CV EXPL  25-1851
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vader van verweerders heeft in 1979 een perceel aan de gemeente verkocht, met het recht om dit perceel te blijven gebruiken totdat de gemeente het perceel nodig heeft voor de aanleg van een park. Eiser gebruikt het perceel vanaf 2002. In 2025 heeft de gemeente de toegang tot het perceel geblokkeerd. Eiser stelt dat er sprake is van pacht en dat de erven gehouden zijn het perceel aan hem ter beschikking te stellen. Hij vordert nakoming van die verplichting.
        De pachtkamer moet allereerst beoordelen of zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen. Omdat onvoldoende blijkt van bedrijfsmatige exploitatie van het perceel door eiser, is naar het voorlopig oordeel van de pachtkamer geen sprake van pacht. Daarom verklaart de pachtkamer zich onbevoegd. De zaak wordt doorverwezen naar de kantonrechter.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Pachtkamer
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11740388 \ CV EXPL  25-1851
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.M.M. Kroon,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [verweerder 1] 
    wonende te [woonplaats 2] ,
    2. [verweerder 2],
    wonende te [woonplaats 3] ,
    3. de gezamenlijke erfgenamen van de heer [erflater],
    
      laatstelijk wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagden, 
      hierna samen te noemen: [verweerders] ,
      gemachtigde: mr. P.H.A. Mulder,
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      De vader van de [verweerders] heeft in 1979 een perceel aan de gemeente [woonplaats 2] verkocht, met het recht om dit perceel te blijven gebruiken totdat de gemeente het perceel nodig heeft voor de aanleg van een park. [eiser] gebruikt het perceel vanaf 2002. In 2025 heeft de gemeente de toegang tot het perceel geblokkeerd. [eiser] stelt dat er sprake is van pacht en dat de [verweerders] gehouden zijn het perceel aan hem ter beschikking te stellen. Hij vordert nakoming van die verplichting.
      
    
    
      1.2.
      De pachtkamer moet allereerst beoordelen of zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen. Omdat onvoldoende blijkt van bedrijfsmatige exploitatie van het perceel door [eiser] , is naar het voorlopig oordeel van de pachtkamer geen sprake van pacht. Daarom verklaart de pachtkamer zich onbevoegd. De zaak wordt doorverwezen naar de kantonrechter. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de brief van 11 juli 2025 waarin ten aanzien van gedaagde sub 2 om verkorting van de dagvaardingstermijn is gevraagd, welk verzoek door de pachtkamer is goedgekeurd,- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14,
      - de aanvullende productie 15 van [eiser] ,
      - de producties 1 tot en met 7 van [verweerders] , - de mondelinge behandeling van 5 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [eiser] .
      
    
    
      2.2.
      Na de mondelinge behandeling heeft de pachtkamer de zaak aangehouden om [eiser] in de gelegenheid te stellen aanvullende stukken over te leggen.  
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft op 19 augustus 2025 stukken overgelegd. [verweerders] hebben op 1 september 2025 gereageerd. Vervolgens is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een kalvermesterij in [woonplaats] . Daarnaast heeft hij een Duitse GmbH, genaamd “ [bedrijf] ” (hierna: [bedrijf] ) en is hij bestuurder en enig aandeelhouder van “ [bedrijf 2] B.V.” (hierna: [bedrijf 2] ). [bedrijf 2] is actief binnen de klimaat-, constructie- en installatietechniek.  
      
    
    
      3.2.
      
        [erflater] , de vader van [verweerders] (hierna: [erflater] ), was in het verleden eigenaar van meerdere percelen grond in [woonplaats 2] , waaronder een perceel landbouwgrond aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [het perceel] (hierna: het perceel). 
      
    
    
      3.3.
      Het perceel is door [erflater] verkocht en op 27 december 1979 geleverd aan de gemeente [woonplaats 2] . Bij deze verkoop is bedongen dat [erflater] het perceel gratis mocht blijven gebruiken tot het moment dat de gemeente dit perceel nodig zou hebben voor de aanleg van een park.
      
    
    
      3.4.
      Na het overlijden van [erflater] in 2002 heeft [Moeder] , de moeder van de [verweerders] (hierna: [Moeder] ), het perceel in gebruik gegeven aan [eiser] . 
      
    
    
      3.5.
      
        [Moeder] is op [datum overlijden] 2019 overleden. Gedaagden sub 1 tot en met 3 hebben, als erfgenamen van [erflater] , het gebruiksrecht op het perceel verkregen. Gedaagden sub 1 en 2 zijn erfgenamen van gedaagde sub 3 (hun broer). 
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 18 juni 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats 2] (hierna: de gemeente) [eiser] aangezegd dat zij het voortgezet gebruik van het perceel beëindigt, omdat zij het perceel wil overdragen aan het [waterschap] , dat op het perceel een park wil aanleggen. 
      
    
    
      3.7.
      Op 14 juni 2022 heeft de gemeente [eiser] nogmaals aangeschreven om gebruik van het perceel te staken. De gemeente had in het najaar van 2021 reeds een hekwerk geplaatst ter afsluiting van het perceel. [eiser] heeft deze barricade weggenomen.
      
    
    
      3.8.
      De gemeente heeft ook [verweerders] aangeschreven om gebruik van het perceel te beëindigen. [verweerders] zijn tegen deze beëindiging in verweer gekomen. Daarover is bij deze rechtbank geprocedeerd. In deze procedure vorderden [verweerders] dat de gemeente werd veroordeeld tot nakoming van haar verplichting om hen het gratis gebruik van het perceel te verlenen totdat de gemeente daarop een park aanlegt zonder parkeerplaatsen. De gemeente vorderde in reconventie ontruiming van het perceel. De rechtbank heeft op 24 augustus 2022 vonnis gewezen. In het vonnis is de vordering van [verweerders] toegewezen en die van de gemeente afgewezen, omdat het perceel naar het oordeel van de rechtbank niet (volledig) als park in de zin van de koopovereenkomst en leveringsakte uit 1979 kan worden aangemerkt, doordat daarbij ook 85 parkeerplaatsen ten behoeve van het waterschap waren inbegrepen. 
      
    
    
      3.9.
      Op 25 november 2022 hebben [verweerders] het gebruik van het perceel door [eiser] opgezegd. [eiser] heeft hier geen gehoor aan gegeven. Hij is het perceel blijven gebruiken. 
      
    
    
      3.10.
      Op 30 december 2022 heeft overleg tussen gedaagde sub 1 en [eiser] plaatsgevonden, waarbij onder meer is afgesproken dat voor het gebruik van het perceel in 2023 € 750,00 zou worden betaald. 
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 8 december 2023 heeft de gemeente aan [verweerders] en [eiser] een financieel voorstel gedaan om gebruik van het perceel te beëindigen.
      
    
    
      3.12.
      Op 29 december 2023 heeft de advocaat van [verweerders] een brief naar [eiser] gestuurd waarin gebruik van het perceel wordt opgezegd. 
      
    
    
      3.13.
      Op 1 februari 2024 heeft de gemeente een brief naar [eiser] gestuurd om gebruik van het perceel te beëindigen.
      
    
    
      3.14.
      Op 9 februari 2024 heeft de advocaat van [verweerders] [eiser] nogmaals gesommeerd om het perceel te verlaten.
      
    
    
      3.15.
      In 2024 heeft de gemeente de toegang tot het perceel geblokkeerd. [eiser] heeft het perceel toen in zijn Gecombineerde Opgave opgegeven als tot zijn bedrijf behorende oppervlakte landbouwgrond, zijnde braak. [eiser] heeft met de gemeente contact gehad over opheffing van de blokkade.
      
    
    
      3.16.
      In 2025 heeft de gemeente de toegang tot het perceel opnieuw geblokkeerd. 
      
    
    
      3.17.
      Op 7 mei 2025 heeft de advocaat van [eiser] gedaagde sub 1 per brief aangeschreven en gesommeerd zijn verplichtingen als verpachter na te komen. Diezelfde brief is op 27 mei 2025 per deurwaardersexploot betekend aan gedaagden sub 1 en 2. Vervolgens is [eiser] onderhavige procedure gestart. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert dat de pachtkamer, rechtdoende als voorzieningenrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [verweerders] zal gelasten binnen een week na betekening van het vonnis aan [eiser] het perceel ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of deel daarvan;
        
        
          
            [verweerders] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover. 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [eiser] heeft het perceel sinds 2002 in gebruik voor de uitoefening van de landbouw. Daarvoor heeft hij, naast het verrichten van onderhoud, ook altijd een financiële vergoeding betaald. Daarmee is sprake van pacht in de zin van artikel 7:311 BW. De verpachter is verplicht het verpachte ter beschikking te stellen van de pachter (artikel 7:336 BW). [eiser] vordert nakoming van die verplichting. 
      
    
    
      4.3.
      
        
          [verweerders] voeren verweer. Zij concluderen allereerst tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] . Zij stellen zich op het standpunt dat [eiser] de gemeente in het geding had dienen te betrekken, omdat er een processueel ondeelbare rechtsverhouding is. Ook betwisten zij dat er sprake is van een spoedeisend belang. 
        Verder stellen [verweerders] zich op het standpunt dat er geen sprake is van pacht, omdat het perceel niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Als er wel sprake is van pacht, dan is die overeenkomst onder ontbindende voorwaarden aangegaan, welke voorwaarden zijn ingetreden. De overeenkomst is bovendien rechtsgeldig opgezegd, aldus [verweerders] . Volgens [verweerders] dient een belangenafweging in hun voordeel uit te vallen en is een beroep op pachtbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Tot slot stellen [verweerders] zich op het standpunt dat zij, gelet op de rol van de gemeente in het geschil, nimmer aan een veroordeling kunnen voldoen. Volgens [verweerders] is een dwangsom dan ook niet op haar plaats.
      
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Bevoegdheid pachtkamer
      
    
    
    
      5.1.
      De eerste vraag die de pachtkamer in deze zaak moet beantwoorden, is of de pachtkamer bevoegd is van de zaak kennis te nemen. De pachtkamer overweegt als volgt.
      
    
    
      5.2.
      Er wordt nakoming van verplichtingen die voortvloeien uit een pachtovereenkomst gevorderd. Artikel 1019j van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat vorderingen betreffende pachtovereenkomsten als bedoeld in de vijfde titel van boek 7 BW worden behandeld en beslist door de pachtkamer. De pachtkamer moet dus (voorlopig) beoordelen of sprake is van een pachtovereenkomst. 
      
    
    
      5.3.
      Artikel 7:311 BW bepaalt dat pacht de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Onder landbouw wordt onder andere verstaan: akkerbouw, weidebouw, veehouderij en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. De landbouw moet daarbij bedrijfsmatig worden uitgeoefend (artikel 7:312 BW). Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw en dat voor de vraag of daarvan sprake is in het bijzonder van belang is:
      a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
      b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
      c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
      d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
      een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
      
      
        
          Het oordeel van de pachtkamer
        
      
      
    
    
      5.4.
      De pachtkamer stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [eiser] en [Moeder] destijds overeengekomen zijn dat [eiser] het perceel mocht gebruiken. Daarbij werd afgesproken dat [eiser] “het perceel op orde zou houden” en dat hij daarnaast jaarlijks een financiële vergoeding zou voldoen (van eerst € 500,00 per jaar en thans € 750,00). De vraag die partijen verdeeld houdt, is of er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. [eiser] stelt dat dat het geval is, [verweerders] hebben dit betwist. De pachtkamer overweegt als volgt.
      
    
    
      5.5.
      De pachtkamer heeft na de mondelinge behandeling laten weten de jaarrekeningen van alle ondernemingen van [eiser] van de jaren 2021 tot en met 2024 en de Gecombineerde Opgaven over deze jaren te willen ontvangen. [eiser] heeft vervolgens de Gecombineerde Opgaven over 2021 tot en met 2024, een winst- en verliesrekening over 2021 en 2022, winst- en verliesrekeningen van de kalvermesterij van 2023 en 2024, jaaropgaven 2022 tot en met 2024 van [bedrijf 2] en een uittreksel van [bedrijf] overgelegd. [eiser] heeft de stukken kort toegelicht. Daarnaast heeft hij aangegeven dat hij beschikt over meerdere machines om zijn werkzaamheden uit te voeren en dat hij lid is van de Vereniging van Kalverhouders en is aangesloten bij de SKV.
      
    
    
      5.6.
      Naar het voorlopig oordeel van de pachtkamer is op basis van de stellingen van [eiser] en de door hem verstrekte bedrijfsgegevens voorshands onvoldoende gebleken dat sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie van een agrarische onderneming als bedoeld in artikel 7:312 BW. De pachtkamer licht dat als volgt toe.
      
    
    
      5.7.
      
        [eiser] stelt dat de kalvermesterij de voornaamste bron van inkomsten vormt en dat hij daarvan afhankelijk is. Die stelling vindt naar het voorlopig oordeel van de pachtkamer echter onvoldoende steun in de stukken. Uit de Gecombineerde Opgaven blijkt wel dat [eiser] kalveren houdt en dat hij rond de 17 ha grond in gebruik heeft, maar wat de omzet is van de verschillende ondernemingen van [eiser] en hoe deze zich tot elkaar verhouden, is niet duidelijk. [eiser] heeft geen jaarrekeningen overgelegd, maar slechts winst- en verliesrekeningen. Dit zijn onderdelen van de jaarrekening die geen volledig beeld geven van de financiële positie van de onderneming. Daarmee kan ook niet worden uitgesloten dat kosten en opbrengsten tussen de verschillende ondernemingen zijn verschoven. Opvallend is in dat verband dat [eiser] in 2021 weinig dieren hield. Volgens [eiser] was dit het gevolg van de coronaperiode. Desondanks werd in datzelfde jaar wel een nettoresultaat van € 83.607,00 behaald. Een verklaring hiervoor ontbreekt.
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] heeft aangegeven dat hij maandelijks € 800,00 loon vanuit [bedrijf 2] aan zichzelf uitkeert. [verweerders] hebben dit betwist en zonder volledige jaarrekening of andere stukken is dit niet controleerbaar. 
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] stelt verder dat dividend de laatste jaren niet is uitgekeerd en dat hij zijn loon grotendeels in het bedrijf laat zitten. Dat kan van belang zijn bij de beoordeling van de vraag naar de hoofdfunctie van [eiser] en de verhoudingen tussen de verschillende ondernemingen. [eiser] is immers enig aandeelhouder en bestuurder dus deze inkomsten komen hem wel ten goede. Ook hier ontbreekt een compleet beeld.  
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] heeft van [bedrijf] alleen een uittreksel overgelegd. Hij stelt dat de vennootschap niet actief is en geen inkomsten genereert en dat zij slechts bestaat omdat opheffing duurder zou zijn dan het aanhouden. Deze stelling is echter niet (met stukken) onderbouwd en kan dan ook niet worden gecontroleerd, terwijl het wel door [verweerders] betwist wordt.
      
    
    
      5.11.
      Volgens de Gecombineerde Opgaven wordt er 20 a 30 uur per week aan de kalverhouderij besteed, verdeeld over twee personen. Niet is toegelicht welke werkzaamheden dit betreft en wie ze uitvoert. 
      
    
    
      5.12.
      
        [eiser] heeft verklaard te beschikken over diverse machines, maar daarvan blijkt uit de overgelegde stukken niets. In de winst- en verliesrekeningen komt wel een post ‘afschrijvingen’ voor, maar waarop deze betrekking heeft is niet duidelijk. 
      
    
    
      5.13.
      Gelet op het hiervoor overwogene kan niet worden vastgesteld of [eiser] een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft, of hij de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen doet en welk ondernemingsrendement redelijkerwijs kan worden verwacht. De pachtkamer oordeelt daarom dat thans onvoldoende aannemelijk is dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van een agrarische onderneming in de zin van artikel 7:312 BW. Dat partijen een pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 BW hebben gesloten kan niet met voldoende mate van zekerheid worden bepaald. De pachtkamer zal zich daarom onbevoegd verklaren. 
      
    
    
      5.14.
      Het wezenlijke verschil tussen pacht en huur is gelegen in de bedrijfsmatige exploitatie van de landbouw. Nu onvoldoende aannemelijk is dat [eiser] het perceel bedrijfsmatig gebruikt, gaat de pachtkamer er vooralsnog van uit dat sprake is van huur. De zaak zal worden verwezen naar de kantonrechter van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De pachtkamer, rechtdoende in kort geding, 
    
    
    
      6.1.
      verklaart zich onbevoegd om van de zaak kennis te nemen;
      
    
    
      6.2.
      verwijst de zaak, in de stand waarin deze zich bevindt, naar de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Overijssel, bestaande uit mr. A.J. Louter, kantonrechter-voorzitter en R. Bos en ing. W. van Vliet, deskundige leden, en in het openbaar uitgesproken door mr. R.F. van Aalst op 16 september 2025.