ECLI:NL:RBROT:2025:10714, Rechtbank Rotterdam, 01-08-2025, 11393255 CV EXPL 24 27904
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: tekortkomingen niet genoeg voor o/o, wel gedragsaanwijzing voor huurder

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11393255 CV EXPL 24-27904
    
    
    
      datum uitspraak: 1 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonplus Schiedam, 
      
      vestigingsplaats: Schiedam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde],
      
      woonplaats: Schiedam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. I. Car.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonplus’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 4 november 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de mail van 29 juni 2025 van [gedaagde], met één bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Haneveld.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 1 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      - namens Woonplus [naam 1] (regisseur leefbaarheid) en de gemachtigde;
      - [gedaagde], bijgestaan door [naam 2] (tolk Turkse taal), [naam 3] (buurvrouw van [gedaagde] die woont aan [adres 1]) en de gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over? 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 15 juli 2011 van Woonplus de woning aan het adres [adres 2] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van 7 oktober 2005 van toepassing. Verder zijn partijen huisregels overeengekomen. 
      
    
    
      2.2.
      Woonplus vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en subsidiair een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst door het opleggen van een gedragsaanwijzing inhoudende dat [gedaagde] – bij wijze van laatste kans – per direct invulling dient te geven aan het vereiste van goed huurderschap ex artikel 7:213 BW en zich moet houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden door: 
      
      
        
          
            binnen 5 dagen na het wijzen van het vonnis alle elektrische voorzieningen in de tuin te verwijderen en verwijderd te houden, waaronder nadrukkelijk begrepen de camera, alle verlengsnoeren, stopcontacten en elektrische apparaten; 
          
        
        
          
            de door verwijdering ontstane schade aan de gevel, voor eigen rekening en risico, te herstellen; 
          
        
        
          
            niet meer in strijd te handelen met de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, hetgeen onder meer concreet betekent dat [gedaagde] voor iedere wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde toestemming dient te vragen aan Woonplus; 
          
        
        
          
            niet meer dan 7 kippen te houden; 
          
        
        
          
            geen overlast te veroorzaken, waaronder onder meer wordt verstaan; 
          
        
      
      
        
          
            het aantrekken van ongedierte; 
          
        
        
          
            het houden van meer dan 7 kippen; 
          
        
        
          
            het veroorzaken van geur overlast; 
          
        
        
          
            het veroorzaken van geluidsoverlast in de tuin via de kippen en/of wapperend plastic en/of andere in de tuin aanwezige zaken; 
          
        
      
      
      
        
          en te bepalen dat het af en toe veroorzaken hinder niet als (ernstige) overlast wordt gezien omdat in een stedelijke omgeving van buren mag worden verwacht dat zij sporadisch hinder accepteren en dat onder sporadisch/ af en toe wordt verstaan één klacht per kwartaal, althans een aantal klachten/meldingen door de kantonrechter te bepalen, 
        
      
      
      
        
          en te bepalen dat als aan voornoemde gedragsaanwijzing geen uitvoering is gegeven binnen de daarvoor gestelde termijn, althans de gedragsaanwijzing wordt geschonden, de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden vanaf het moment van de vaststelling van de schending door Woonplus, onder veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde, aan het adres [adres 2], binnen 14 dagen na aanzegging per deurwaardersexploot te ontruimen en een gebruiksvergoeding te betalen e.e.a. op vergelijkbare wijze zoals hiervoor onder c tot en met e gevorderd, althans te bepalen dat een schending van de gedragsaanwijzing een tekortkoming is die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Woonplus baseert haar eis op het volgende. [gedaagde] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de op haar rustende huurders-verplichtingen door het steevast veroorzaken van (stank- en geluids)overlast, het zonder toestemming plaatsen van een overkapping, het plaatsen van een camera aan de woning en het aanbrengen van onveilige elektrische voorzieningen in de tuin. Deze tekortkomingen van [gedaagde] rechtvaardigen ieder voor zich, maar zeker in onderlinge samenhang ruimschoots de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis. Zij betwist dat zij zich niet als goed huurder gedraagt. Er is geen sprake van een tekortkoming. Als er een tekortkoming is, dan is die te gering om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. [gedaagde] heeft belang bij behoud van het gehuurde, omdat zij daar al meer dan 13 jaren woont, samen met haar zoon van 12 jaar. 
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat dit niet voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter geeft wel een gedragsaanwijzing, maar veel minder verstrekkend dan Woonplus heeft gevraagd. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissingen is gekomen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
        Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?
      
    
    
    
      3.1.
      Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering die daarop is gericht alleen toe als de tekortkoming van voldoende gewicht is, waarbij de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval.
      
      
        
          De stank en geluidsoverlast zijn onvoldoende om de huurovereenkomst te ontbinden
        
      
      
    
    
      3.2.
      Woonplus stelt dat zij sinds augustus 2021 bij herhaling klachten ontvangt over overlast die te maken heeft met de wijze waarop [gedaagde] de tuin die hoort bij de woning gebruikt. De klachten zijn hoofdzakelijk afkomstig van de buurman van [gedaagde], [naam 4]. De kippen van [gedaagde] veroorzaken geluidsoverlast. [naam 4] en [gedaagde] hebben in 2022 afgesproken dat [gedaagde] haar kippen tot tenminste 9 uur ophokt. Na 28 oktober 2022 heeft Woonplus opnieuw klachten over de kippen van [gedaagde] van [naam 4] ontvangen. [gedaagde] zou haar kippen niet tot 9 uur opgehokt houden. Er zijn ook nog meer klachten van omwonenden. De kippen lopen los rond, vuilniszakken zijn in de tuin gestald en trekken vliegen aan. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij tegemoetgekomen is aan de wensen van [naam 4] van wie uitsluitend de klachten komen. [gedaagde] heeft eerder haar hanen en een groot deel van haar kippen weggedaan. Er zijn nu nog slechts zes kippen over. Het is voor [gedaagde] onduidelijk welke andere omwonenden ook overlast ervaren. [gedaagde] kan zich niet verweren tegen de ‘andere’ omwonenden, omdat zij niet weet wie deze omwonenden zijn. [gedaagde] leeft de gemaakte afspraken over het ophokken van de kippen strikt na. De foto’s van de staat van de tuin zijn slechts momentopnames. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter stelt vast dat de klachten over overlast alleen afkomstig zijn van de buurman [naam 4]. Woonplus heeft onvoldoende onderbouwd dat er meerdere buurtbewoners zijn geweest die hebben geklaagd over de overlast die [gedaagde] zou hebben veroorzaakt. De enkele verwijzing naar een anonieme klager is onvoldoende. Er kan niet worden achterhaald wie de klager is en wanneer die zou hebben geklaagd. Dat er meerdere buren hebben geklaagd staat derhalve niet vast. Uit de overgelegde foto’s blijkt wel dat de tuin op enig moment niet goed is onderhouden en aannemelijk is dat dit voor overlast heeft gezorgd voor omwonenden. [gedaagde] heeft op de zitting echter verklaard dat zij vanwege gezondheidsklachten haar woning niet goed heeft kunnen opruimen, maar dat zij inmiddels met hulp van anderen het gehuurde en de tuin heeft opgeruimd. Ook Woonplus heeft op de zitting verklaard dat de tuin er momenteel goed uit ziet; ook het kippenhok zag er netjes en schoon uit. Er zijn nu nog maar 6 kippen aanwezig, in plaats van de eerder geconstateerde 17 kippen. Woonplus heeft verder op de zitting aangegeven dat er dit jaar slechts één klacht is ontvangen.
      
    
    
      3.5.
      Gelet op de overgelegde stukken en de verklaringen van partijen op de zitting kan de kantonrechter concluderen dat er weliswaar sprake is geweest van overlast, maar dat, op basis van de huidige situatie, moet worden geconstateerd dat die overlast nu al enige tijd niet meer bestaat, althans niet structureel is. De kantonrechter vindt deze tekortkomingen daarom op zichzelf niet zwaarwegend genoeg zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
      
        
          De overkappingen zijn onvoldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden 
        
      
      
    
    
      3.6.
      In de algemene voorwaarden van Woonplus staat dat veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde niet zijn toegestaan. Voor het aanbrengen van een overkapping in de tuin is toestemming van Woonplus nodig. [gedaagde] heeft tot twee keer toe een overkapping in de tuin geplaatst, zonder vooraf toestemming aan Woonplus te vragen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] hiermee tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Aangezien de overkappingen inmiddels zijn verwijderd, vindt de kantonrechter echter dat ook deze tekortkoming op zichzelf niet zwaarwegend genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
      
        
          Alle tekortkomingen bij elkaar zijn ook onvoldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden
        
      
      
    
    
      3.7.
      Tijdens een huisbezoek op 24 juni 2025 heeft Woonplus geconstateerd dat [gedaagde] zonder toestemming aan de achtergevel een camera heeft geplaatst en dat zij onveilige elektrische voorzieningen in haar tuin heeft aangebracht. Woonplus stelt dat [gedaagde] al jarenlang afspraken die worden gemaakt niet nakomt. Zij brengt telkens wijzigingen aan zonder toestemming te vragen, terwijl zij weet dat dit wel moet. 
      
    
    
      3.8.
      Ook als de kantonrechter de tekortkomingen in samenhang beziet, vindt zij deze niet zo ernstig dat zij de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. Ze begrijpt dat het voor Woonplus frustrerend moet zijn dat [gedaagde] telkens de grenzen opzoekt van wat mag en daar ook regelmatig overheen gaat. Indien zij hierop aangesproken wordt, treft zij echter wel maatregelen om die tekortkomingen ongedaan te maken: een aan het bovenliggende balkon bevestigde schommelstoel en de aan de gevel bevestigde overkappingen heeft zij weggehaald, zij heeft een groot aantal kippen weggedaan, zij hokt de kippen ’s nachts op en zij heeft haar woning en tuin opgeruimd. Zij heeft naar eigen zeggen ook de elektrische bedrading weggehaald. De camera heeft zij vanwege haar eigen veiligheid geïnstalleerd en is volgens haar alleen gericht op haar achtertuin. Hiervoor zou nog toestemming gevraagd kunnen worden. Tegenover de belangen van Woonplus om niet telkens haar huurder te hoeven aanspreken op haar tekortkomingen staan de belangen van [gedaagde] en haar minderjarige zoon van 12 jaar. Een ontruiming zou voor hun grote gevolgen hebben. Deze belangen wegen gelet op alle omstandigheden van deze zaak zwaarder. 
      
      
        
          De kantonrechter geeft wel een gedragsaanwijzing
        
      
      
    
    
      3.9.
      Om [gedaagde] duidelijk te maken dat zij zich aan de regels van de huurovereenkomst moet houden, zal de kantonrechter een gedragsaanwijzing opleggen, maar veel minder verstrekkend dan Woonplus heeft gevraagd. Zij wordt opgedragen om de nog aanwezige elektrische voorzieningen in de tuin, voor zover die (brand)gevaarlijk zijn, te verwijderen en verwijderd te houden. Ook de camera moet worden verwijderd, tenzij [gedaagde] daarvoor toestemming aan Woonplus vraagt en Woonplus die toestemming verleend. [gedaagde] moet ook de door verwijdering ontstane schade aan de gevel, voor eigen rekening en risico, herstellen. 
      
    
    
      3.10.
      Het subsidiair gevorderde wordt voor het overige afgewezen. Woonplus heeft onvoldoende onderbouwd waarom [gedaagde] niet meer dan 7 kippen mag houden. Nergens staat vermeld dat het verboden is om kippen in de tuin te houden. Verder zijn de genoemde punten bij punt 5 te vaag omschreven en kunnen ze tot executieproblemen leiden, zodat deze ook om die reden niet toewijsbaar zijn. Ook zal de kantonrechter de overeenkomst niet voorwaardelijk ontbinden, zoals Woonplus heeft gevraagd. Indien [gedaagde] zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt, zal op dat moment beoordeeld moeten worden of de tekortkomingen ernstig genoeg zijn op de ontbinding te rechtvaardigen. Dit staat op voorhand nog niet vast. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij op het moment van dagvaarden een overkapping in de tuin had, zonder daarvoor toestemming te hebben gevraagd. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij vóór de dagvaarding de overkapping al uit de tuin had verwijderd en dat Woonplus dit ook wist. Woonplus heeft [gedaagde] dus terecht gedagvaard. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonplus moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.079,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.  
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. [gedaagde] heeft op de zitting verzocht om de uitvoerbaar bij voorraadverklaring niet uit te spreken. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit verzoek alleen betrekking heeft op de vordering tot de ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd waarom een gedragsaanwijzing niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      legt aan [gedaagde] een gedragsaanwijzing op die kort gezegd inhoudt dat zij zich moet houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden door:
      
        
          binnen 5 dagen na de datum van dit vonnis om alle elektrische voorzieningen in de tuin te verwijderen en verwijderd te houden, waaronder nadrukkelijk begrepen de camera (tenzij Woonplus hiervoor toestemming verleent), alle verlengsnoeren, stopcontacten en elektrische apparaten, voorzover die (brand)gevaarlijk zijn;
        
        
          de door verwijdering ontstane schade aan de gevel, voor eigen rekening en risico, te herstellen; 
        
        
          niet meer in strijd te handelen met de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, hetgeen onder meer concreet betekent dat [gedaagde] voor iedere wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde toestemming moet vragen aan Woonplus;
        
      
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonplus worden begroot op € 1.079,72;
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        821
      
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810