ECLI:NL:RBMNE:2025:4373, Rechtbank Midden-Nederland, 20-05-2025, UTR 23/5193 en UTR 23/5195
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Beroep ongegrond. Verzoek om schadevergoeding afgewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 24/5193 en UTR 24/5195
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] ., uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
    (gemachtigde: B.A. Schras).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de [adres 1] (UTR 24/5193) en de [adres 2] in [plaats] (UTR 24/5195) (de objecten).
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 24 februari 2024 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de objecten voor het belastingjaar 2024 naar waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:
      
        
          
            [adres 1] op € 305.000,-; en 
        
        
          
            [adres 4] op € 272.000,-.
        
      
      
      
        Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 juli 2024 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en diverse aanvullende stukken overgelegd. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2025 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
    
      2.1.
      Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
      
    
    
      2.2.
      Pas op zitting is door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 27 november 2024 en op dezelfde datum doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
      
      
        
          Hoorplicht
        
      
      
    
    
      3.1.
      Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) stelt een bestuursorgaan voordat het op het bezwaar beslist de belanghebbende in de gelegenheid te worden gehoord. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) wordt, in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, de belanghebbende in de bezwaarprocedure gehoord op zijn verzoek.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiseres heeft verzocht om te worden gehoord. Verweerder heeft vervolgens gemachtigde van eiseres met de e-mail van 5 maart 2024 uitgenodigd voor een schriftelijke hoorzitting in de periode van 27 mei tot en met 7 juni. De gemachtigde van eiseres heeft tweemaal verzocht om uitstel van de schriftelijke hoorzitting. Aan de gemachtigde van eiseres is tot uiterlijk 30 juni 2024 uitstel verleend en daarbij is erop gewezen dat wanneer geen aanvullende bezwaargronden worden ontvangen, verweerder overgaat tot besluitvorming. Verweerder heeft geen reactie meer mogen ontvangen en is daarom overgegaan tot het bestreden besluit.
      
    
    
      3.3.
      Gelet op deze omstandigheden heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de hoorplicht niet geschonden en is er geen sprake van dat eiseres in haar belangen zou zijn geschaad.
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
      
    
    
      4.1.
      Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de objecten op waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de waarde van deze objecten onderbouwd door gebruik te maken van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de objecten wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
      
    
    
      4.2.
      Om de waarde van de objecten te onderbouwen heeft verweerder twee taxatiematrixen overgelegd, waarin de objecten worden vergeleken met referentiewoningen in [plaats] . 
      
      
        
          UTR 24/5193 - De WOZ-waarde van [adres 1]
        
      
      
    
    
      5.1.
      Voor de [adres 1] heeft verweerder de volgende drie referentieobjecten in de taxatiematrix opgenomen:
      
        
          
            [adres 3] , verkocht op 5 oktober 2022 voor € 251.300,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 1 december 2022 voor € 350.000,-; en
        
        
          
            [adres 6] , verkocht op 26 juli 2022 voor € 420.000,-.
        
      
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning aan de [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat het – net als de woning – appartementen betreffen die in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, de kwaliteit, de onderhoudstoestand van het object en de staat van de aanwezige voorzieningen. Voor onderhavige woning wordt een prijs van € 3.266,- per m2 gehanteerd. Dit is de laagste prijs per m2 vergeleken met de prijzen van de referentiewoningen (tussen € 3.323,- en € 3.808,-). 
      
    
    
      5.3.
      Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Gebruiksoppervlakte 
        
      
    
    
      6.1.
      
        Eiseres wijst erop dat er verschillen zijn tussen de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen in de taxatiematrix en de oppervlaktes zoals die uit de iWOZ-rapporten blijken. Verweerder gaat namelijk voor de referentiewoning [adres 3] uit van 72 m2 terwijl in de iWOZ-kaart een oppervlakte van 83 m2 wordt genoemd. Voor de referentiewoning [adres 6] gaat verweerder uit van 77 m2 terwijl in de
        iWOZ-kaart een gebruiksoppervlakte van 82 m2 wordt genoemd. Volgens eiseres zijn de door verweerder gehanteerde oppervlakten in de taxatiematrix onjuist.
      
      
    
    
      6.2.
      De taxateur van verweerder heeft op zitting toegelicht dat niet wordt uitgegaan van de gebruiksoppervlaktes van de iWOZ-kaarten, die zijn gebaseerd op gegevens aangeleverd door verkoopmakelaars, maar dat op basis van de bouwtekeningen en luchtfoto’s de gebruiksoppervlakte opnieuw wordt berekend. De wijze van berekening van de gebruiksoppervlakte verschilt ook, omdat – anders dan bij de op iWOZ-kaarten genoemde oppervlakte – voor de berekening van de WOZ-waarde de oppervlakte per onderdeel (woning, aanbouw, garage, dakkapel) wordt uitsplitst. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlaktes te twijfelen, gelet op de uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onderhoud
        
        7.	Volgens eiseres is onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Volgens eiseres zou de score op onderhoud ‘2’ in plaats van ‘3’ moeten zijn. Tegelijkertijd zou de referentiewoning aan de [adres 3] op onderhoud juist een ‘3’ in plaats van een ‘2’ moeten scoren. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat aan de hand van het fotomateriaal in de vastgoedkaarten het onderhoud is bepaald en dat geen aanleiding wordt gezien om het onderhoud op minder te kwalificeren. Voor het bouwjaar is de woning volgens de taxateur keurig onderhouden. De rechtbank kan de taxateur volgen en ziet in de enkele stelling van eiseres dat het onderhoud ondergemiddeld is geen aanleiding om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        UTR 24/5195 – De WOZ-waarde van [adres 2]
      
      
    
    
      8.1.
      Ter onderbouwing van de waarde van [adres 2] heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd met de volgende referentiewoningen:
      
        
          
            [adres 7] , verkocht op 31 januari 2023 voor € 310.000,-;
        
        
          
            [adres 8] , verkocht op 30 maart 2022 voor € 355.000,-; en
        
        
          
            [adres 9] , verkocht op 15 juni 2023 voor € 290.000,-.
        
      
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat het gaat om drie appartementen in dezelfde straat die wat betreft bouwjaar, kwaliteit, uitstraling en ligging goed vergelijkbaar zijn met het object. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 4.166,-) is lager dan die van de referentiewoningen (tussen € 4.187 en € 4.943,-). Verweerder heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 2] niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      8.3.
      Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, maakt dit oordeel van de rechtbank niet anders. 
      
    
    
      8.4.
      Eiseres voert aan dat de taxatiematrix een lagere waarde onderbouwt, namelijk € 266.000,-. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat bij de referentiewoning [adres 9] de staat van de voorzieningen in de taxatiematrix per abuis op ‘3’ gemiddeld zijn gezet, terwijl die voorzieningen gedateerd zijn en deze (net als bij de woning) ook op ‘2’ gesteld moet worden. Dat brengt mee dat de prijs per m2 van die referentiewoning 7% hoger is dan in de taxatiematrix vermeld. Dat maakt dat de prijs per m2 van de woning na correctie niet €4.168,- is zoals vermeld in de taxatiematrix, maar €4.256,- Uitgaande daarvan wordt wel uitgekomen op een WOZ-waarde van € 272.000,- voor de [adres 2] .
      
      
        
          Gebruiksoppervlakte
        
      
      9. Ook hier wijst eiseres op de verschillen in de gebruiksoppervlaktes volgens de taxatiematrix en de iWOZ-kaarten. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen onder rechtsoverweging 6.1 en 6.2 is overwogen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Parkeerplaats
        
      
      10. Eiseres voert aan dat aan de parkeerplaats van zowel de woning als twee van de referentiewoningen ten onrechte een waarde is toegekend van € 15.000,-. Volgens eiseres zou dit € 50.000,- moeten zijn gelet op de prijs voor parkeerplaatsen in [woonplaats] . De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat het hier gaat om een parkeerplaats in [plaats] en deze gemiddeld een waarde van € 15.000,- hebben. De stelling van eiseres dat dit in [woonplaats] anders is, geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde waarde voor een parkeerplaats in [plaats] . Bovendien heeft eiseres ook niet toegelicht hoe een hogere waardering van de parkeerplaats van de woning zou (kunnen) maken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
      
    
    
      11.1.
      Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
    
    
      11.2.
      De redelijke termijn is in principe overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
      
    
    
      11.3.
      Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023, stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan de gemachtigde van eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
      
    
    
      11.4.
      Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit nog geen drie jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om schadevergoeding wordt ook afgewezen. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - wijst het verzoek om schadevergoeding af.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:221) is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.