ECLI:NL:OGEAA:2025:143, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 28-05-2025, AUA202304304
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel, verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige overbouw, onrechtmatigheid geleden schade, onrechtmatige plaatsing, schadevergoeding, verjaringstermijn, nakoming van haar ontruimingsverplichting.

Vonnis van 28 mei 2025 
  Behorend bij AUA202304304 AR
  
    
      GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
    
  
  
    VONNIS 
    in de zaak van:
  
  
    
      de naamloze vennootschap MANCHEBO BEACH HOTEL N.V.,
    gevestigd in Aruba, 
    eiseres,
    hierna ook te noemen: Manchebo,
    gemachtigden:  de advocaten mrs. A.A. Ruiz, B.F.H. Croes, M. Berner en J.J. Steward, 
  
  
    tegen:
  
  
    
      de naamloze vennootschap ARUBA BUCUTI BEACH HOTEL N.V., 
    gevestigd in Aruba, 
    gedaagde,                                                                                                                                                
    hierna ook te noemen: Bucuti,
    gemachtigden: de advocaten mrs. P.R.C. Brown en R.J. Cera.
  
  1. DE PROCEDURE
  
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
  
  - het op 12 december 2023 ingediende verzoekschrift, met producties 1 t/m 9;
  - de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 33;
  - de conclusie van repliek, met producties 10 en 11;
  - de conclusie van dupliek, met producties 34 t/m 37;
  - de akte uitlating producties van Manchebo.
  
    
      2DE FEITEN
    
    
      2.1
      Manchebo exploiteert sinds 1966 een hotel (verder ook: Manchebo Beach) op een door het Land Aruba op 8 april 1965 in erfpacht uitgegeven perceel. Bucuti, opgericht in 1975 door de eigenaren van Manchebo (verder ook: de [familie 1]) met als doel het realiseren van een nieuw hotelproject op Aruba, heeft op 23 januari 1987 het naast het perceel van Manchebo gelegen perceel in erfpacht verkregen. Op dit laatste perceel is het Bucuti hotel gebouwd, en op 19 oktober 1987 geopend. Daarbij is een gedeelte gebouwd op het perceel van Manchebo (verder: de overbouw). In de loop der jaren, te beginnen met een betonnen wandelpad in 1983, zijn op kosten van Bucuti ook andere voorzieningen zoals een stranddouche en parasols geplaatst op een deel van het perceel van Manchebo.
      
    
    
      2.2
       Beide vennootschappen waren destijds met elkaar verweven, ten minste in die zin dat de [familie 1] aandeelhouders van beide waren. Aan die situatie is gaandeweg een einde gekomen toen de verhoudingen tussen de [familie 1] en mede-aandeelhouder [familie 2] verslechterden, resulterend in een aandelenruil waardoor per 8 mei 1998 de aandelen Manchebo in grote meerderheid werden gehouden door de [familie 1] en de aandelen Bucuti in grote meerderheid door [familie 2]. 
      
    
    
      2.3
      
         In de notulen van een aandeelhoudersvergadering van Manchebo op 21 juni 1986 staat:
        
          “The location of the new hotel [Bucuti] is planned on a piece of property which is located immediately next to the leasehold property of Manchebo (…)”
      
      
    
    
      2.4
      
         In de notulen van een bouwvergadering waar naast [familie 1] en [familie 2] de aannemer en de architect van het Bucuti hotel aanwezig waren, staat:
        “In length discussed and decided location of new 60 room building,(…)”
      
      
    
    
      2.5
      
        Het hotel van Bucuti werd lange tijd gebruikt en beschouwd als een onderdeel (“vleugel”) van Manchebo Beach. In het verslag van 17 december 1988 van een bijeenkomst met vertegenwoordigers van Golden Tulip waarbij [familie 2] en mevrouw [familie 1] aanwezig waren, staat:
        “Here, it was discussed when the Manchebo Beach, nowadays with the Bucuti wing (…)”
      
      
    
    
      2.6
      In de tijd van de onder 2.2 genoemde aandelenruil heeft een kadastrale opmeting van de percelen plaatsgevonden, waarbij de overbouw is vastgesteld.
      
    
    
      2.7
      
        Manchebo heeft op 28 april 2005 in een bij deurwaardersexploot uitgereikte brief aan Bucuti geschreven:
        “The Manchebo Beach Hotel N.V. hereby informs you, for regularity’s sake, that part of the building of the Aruba Bucuti Beach Hotel N.V., are built within the property limitations of Manchebo (…) long leased land.
        
          The northern boundary (…) has been exceeded by the three storey building, the pool deck, the landscaping and walkway of Bucuti (…).
        
        
          For the above no permission had ever been requested by Bucuti (…) nor given by Manchebo (…).
        
        
          Manchebo (…) will take your interest as much as possible into consideration, but emphatically states to preserve the claim on this part of the property and to act accordingly whenever the interests of Manchebo (…) is jeopardized.”
      
      
    
  
  
    
      3HET GESCHIL
    
    
      3.1
       Manchebo vordert na wijziging van eis: 
      a. a) de verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige overbouw door Bucuti op haar erfpachtperceel;
      b) de veroordeling van Bucuti om de door deze onrechtmatigheid geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vergoeden;
      c) de verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige plaatsing door Bucuti op haar erfpachtperceel van palapa’s, metalen gazebo’s, douchevoorzieningen, wandelpaden en andere zaken;
      d) de veroordeling om deze zaken binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verwijderen en verwijderd te houden; 
      e) op straffe van een dwangsom van Afl. 250.000 voor elke dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan;
      f) de verklaring voor recht dat Bucuti schadeplichtig is en haar veroordeling tot betaling van schadevergoeding in de vorm van verschuldigde en betaalde grondbelasting en erfpachtcanon voor het gedeelte van het erfpachtperceel waarop de onder a) genoemde overbouw en de onder c) genoemde zaken zich bevinden, te begroten door het Gerecht althans op te maken bij staat.
      
      
        3.1.1
        Manchebo legt aan de vorderingen ten grondslag dat Bucuti onrechtmatig - want zonder toestemming van Manchebo -  een gedeelte van haar hotel heeft gebouwd op het perceel dat in erfpacht aan Manchebo toebehoort, en daar de genoemde zaken heeft geplaatst. 
        
      
    
    
      3.2
      Bucuti stelt voorop dat Manchebo niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering omdat zij niet, naar de eis van artikel 5:95 BW, het Land Aruba in deze zaak heeft opgeroepen.
      
      
        3.2.1
        
          Inhoudelijk stelt Bucuti dat haar bouw op en gebruik van een gedeelte van het perceel van Manchebo (die zij beide erkent) niet onrechtmatig is, want door Manchebo gedurende decennia toegestaan, waardoor een overeenkomst van bruikleen is ontstaan en het recht om verwijdering of schadevergoeding te vorderen is verjaard.
          4. DE BEOORDELING
        
        
      
    
    
      4.1
      Het Gerecht ontvangt Manchebo in haar vorderingen en verwerpt het daartegen gerichte verweer van Manchebo (zie 3.2). De vorderingen hebben niet ten doel de verkrijging van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van de eigenaar (het Land) als dat van de erfpachter (Manchebo) betreft, zoals bedoeld in artikel 5:95 BW. De vorderingen betreffen de verbintenissen van partijen jegens elkaar. Manchebo had niet de verplichting het Land op te roepen; diens rechten worden door dit vonnis niet beïnvloed.
      
    
    
      4.2
      
        Uit de vastgestelde feiten volgt dat Manchebo de (over)bouw door Bucuti op haar perceel van de aanvang af heeft goedgevonden. Dat Manchebo, in de ontwerp- en bouwfase in 1986/1987 en toen het gebouw er al stond, niet wist dat een gedeelte van het hotelgebouw van Bucuti op haar perceel zou (komen te) staan, komt het Gerecht onwaarschijnlijk voor, gelet op de feiten die hiervoor onder 2.3, 2.4 en 2.5 zijn vastgesteld. (De grootaandeelhouder van) Manchebo was aanwezig bij bijeenkomsten waarin de precieze locatie van het Bucuti hotel werd besproken en had daarop invloed kunnen uitoefenen als de bouw gedeeltelijk op het haar terrein voor Manchebo een probleem vormde.  In elk geval door de bij 2.6 genoemde opmeting (waarvan niet duidelijk is geworden wanneer die precies heeft plaatsgevonden) moet Manchebo geacht worden in detail van de overbouw en de plaatsing van zaken op haar terrein op de hoogte te zijn geweest. Als het al juist is dat een en ander Manchebo is ontgaan, komen de gevolgen van haar onoplettendheid bij het ontwerp, de bouw en het gebruik van het hotel van Bucuti voor rekening en risico van Manchebo. Zij heeft daarmee dan ten minste ingestemd in de zin van gedogen.                                                   
        Op zijn laatst moet Manchebo enige tijd voor 28 april 2005 van de overbouw en de plaatsing van parasols etc. door Bucuti op haar terrein op de hoogte zijn geweest, zo volgt uit haar brief van die datum (zie 2.7) In die brief geeft zij te kennen dat zij daarmee (nog steeds) instemt. 
      
      
    
    
      4.3
      Door de toestemming van Manchebo had Bucuti het recht van de bouw op en het gebruik van het perceel van Manchebo in de - voor Manchebo voortdurend waarneembare - omvang waarin Bucuti het heeft bebouwd en gebruikt. Die bebouwing en dat gebruik waren dus niet jegens Manchebo onrechtmatig. Dit betekent dat de vorderingen hierboven onder 3.1 genoemd a) en c), om te verklaren voor recht dat Bucuti daardoor onrechtmatig heeft gehandeld,  worden afgewezen.
      
    
    
      4.4
      De vorderingen om te verklaren voor recht dat Bucuti jegens Machebo schadeplichtig is en om haar te veroordelen tot betaling van schadevergoeding zijn gegrond op onrechtmatigheid van de overbouw en het gebruik, die hiervoor onder 4.3 niet onrechtmatig zijn geoordeeld. De rechtsvorderingen tot schadevergoeding stuiten bovendien af op het gegeven dat zij zijn verjaard. De verjaringstermijn bedraagt krachtens artikel 3:310 BW vijf jaar, vangt aan op de dag volgend op die waarop de benadeelde (Manchebo) zowel met de schade (het gemis van een deel van haar perceel) als met de daarvoor aansprakelijke persoon (Bucuti) bekend is geworden, en is gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen ruimschoots voltooid. Ook de vorderingen hierboven onder 3.1 genoemd b) en f) worden afgewezen.
      
      
        4.4.1
        Ten overvloede overweegt het Gerecht dat Manchebo schade, in de zin van vermogensnadeel als gevolg van de bebouwing en het gebruik van haar perceel door Bucuti, niet voldoende aannemelijk  heeft gemaakt om opmaking van de schadevergoeding bij staat of begroting door het Gerecht te rechtvaardigen en mogelijk te maken. Niet valt in te zien dat de betaling door Manchebo van grondbelasting en erfpachtcanon voor haar eigen perceel op zichzelf schade vormt. Mogelijk bedoelt Manchebo dat Bucuti ongerechtvaardigd is verrijkt voor de delen van de door Manchebo betaalde erfpachtcanon en grondbelasting die aan de door Bucuti bebouwde en gebruikte perceelsgedeelten moeten worden toegerekend. Manchebo had die delen voor de aanvang van deze procedure zelf kunnen (laten) berekenen en heeft het Gerecht daartoe geen handvatten aangereikt. Manchebo heeft evenmin het ongerechtvaardigde van een dergelijke verrijking gemotiveerd, terwijl een rechtvaardiging heel goed kan zijn gelegen in het door Manchebo jarenlang om niet toelaten van het gebruik door Bucuti waar Manchebo ook voordeel van had doordat beide hotels als één geheel werden gebruikt (zie 2.7). 
        
      
    
    
      4.5
      Ook de vordering om Bucuti te veroordelen de zaken (exclusief de overbouw) die zij op het perceel van Manchebo heeft aangebracht te verwijderen, is gebaseerd op onrechtmatigheid (van dat aanbrengen). Hiervoor onder 4.3 is geoordeeld dat daarvan geen sprake was. Dit bezegelt reeds het lot van de vordering hierboven onder 3.1 genoemd d) en de accessoire vordering van een dwangsom onder e): deze worden afgewezen.
      
    
    
      4.6
      Voor zover Manchebo stelt dat de onrechtmatigheid van (het handhaven van) de plaatsing van zaken door Bucuti op haar perceel is gelegen in een tekortkoming in de nakoming van haar ontruimingsverplichting, die voortvloeit uit de beëindiging door Manchebo van een overeenkomst van bruikleen tussen partijen, kan ook dit niet leiden tot een bevel aan Bucuti om die zaken te verwijderen. In de eerste plaats is de tournure van Manchebo, van de gemotiveerde betwisting van de stelling van Bucuti dat tussen partijen een overeenkomst van bruikleen is gesloten of ontstaan naar het bestaan van zo’n overeenkomst, in rechte onaanvaardbaar. In de tweede plaats is niet gebleken van opzegging, ontbinding of andere wijze van beëindiging van zo’n overeenkomst, die voor Bucuti een verplichting tot ontruiming zou hebben geschapen. De brief van 28 april 2005 noch het inleidend verzoekschrift bevatten enige passage die duidt op (een voornemen van) opzegging van enige overeenkomst. In de derde plaats zou bij opzegging van de overeenkomst, die (veronderstellenderwijs aannemend dat hij bestaat) meer dan 30 jaar heeft geduurd en wederzijds is nagekomen, mede gelet op de gerechtvaardigde belangen van partijen, een zeer ruime opzegtermijn in acht moeten worden genomen. Het belang van Bucuti bij het blijven gebruiken van het perceel, decennialang onderdeel van haar hotelbedrijf, is evident terwijl Manchebo in de toelichting van haar belang bij ontruiming slechts heeft gesteld dat zij het terrein nodig heeft voor uitbreiding. In de vierde plaats  zou een oplossing langs de lijn van artikel 5:54 BW, waarbij Manchebo (vanzelfsprekend tegen betaling) enig zakelijk recht op het perceelsgedeelte zou verkrijgen, in dat geval ten minste moeten worden onderzocht. Ook de vordering hierboven onder 3.1 genoemd d) wordt afgewezen.
      
    
    
      4.7
      Manchebo wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van Bucuti. Deze worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op Afl. 3.125,- (2,5 x tarief 5) aan salaris gemachtigde.
      
      
    
  
  
    
      5DE UITSPRAAK
    Het Gerecht:
    
    
      5.1
       wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2
       veroordeelt Manchebo om aan Bucuti haar proceskosten van Afl. 3.125,- te betalen, bij gebreke van betaling binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na deze uitspraak tot de dag van voldoening;
      
    
    
      5.3
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.