ECLI:NL:RBMNE:2025:4032, Rechtbank Midden-Nederland, 29-07-2025, 23/4224
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep verlaagd. Gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4224 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: B.A. Schras).
    
    
  
  
    Inleiding 
    
    1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 985.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
    
    4. De zaak is behandeld op de zitting van 26 mei 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    5. De woning is een in 1934 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 178 m² en ligt op een perceel van 293 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 905.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde en heeft de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 963.000,-. 
    
    7. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat naar aanleiding van telefonisch contact over de vastgestelde waarde (in 2024) de gebruiksoppervlakte van de woning opnieuw is berekend en de WOZ-waarde daarom is verlaagd naar € 963.000,-. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 963.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde straat in [woonplaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 750.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 2 mei 2022 voor € 901.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 14 januari 2022 voor € 900.000,-.
      
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 
      
    
    11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
    
    12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        De WOZ-waarden van nabijgelegen woningen 
      
    
    13. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning niet in lijn ligt met de WOZ-waardes van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en andere omliggende hoekwoningen. Daarnaast verwijst eiser naar de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Volgens eiser zijn dit vergelijkbare nabijgelegen woningen met eenzelfde dan wel groter perceel, waarbij een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Volgens eiser is daarom de WOZ-waarde van zijn woning te hoog vastgesteld. 
    
    
      13.1.
      De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat om de WOZ-waarde te beoordelen een vergelijking gemaakt dient te worden met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waardes van andere woningen spelen geen rol in het bepalen van de WOZ-waarde. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat volgens de wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
    
      13.2.
      Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel overweegt de rechtbank het volgende. Zoals op de zitting is toegelicht, houdt de meerderheidsregel in dat eiser aannemelijk moet maken dat ten minste twee identieke woningen binnen dezelfde gemeente lager zijn gewaardeerd dan zijn woning. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 houdt identiek in dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. 
      
    
    
      13.3.
      Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de door eiser genoemde woningen niet identiek zijn aan eisers woning. De woningen verschillen namelijk in gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en het soort bijgebouwen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank is van oordeel dat deze verschillen niet verwaarloosbaar zijn. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de meerderheidsregel is geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10.	Het beroep is gegrond. De waarde zal worden vastgesteld op € 963.000,-. De beroepsgronden die een nog lagere waarde beogen, slagen niet. De heffingsambtenaar moet het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      
        Verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        Vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
      
      
        Verlaagt de WOZ-waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] naar € 963.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022; 
      
      
        Bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd; 
      
      
        Draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Henderson, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              
                de rechter is verhinderd de
              
              
                uitspraak te ondertekenen
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Hoge Raad van 5 juli 2005, HR 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945. 
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5408.