ECLI:NL:GHARL:2025:3112, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 24/614
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/614
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 29 februari 2024, nummer ZWO 23/618, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 10 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op 303.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijstaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning, bouwjaar 1925, met een gebruiksoppervlakte van 173 m2 op een kavel van 745 m2. De woning beschikt over een tuinhuis en een overkapping.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 220.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 303.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
      
      
        
          Taxatiematrix 
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van een WOZ-taxateur waarin de waarde is getaxeerd op € 346.000. In deze taxatiematrix zijn drie twee-onder-een-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [woonplaats] 10
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1925
              
              
                173 m2 
              
              
                € 1.415
              
              
                € 244.727
              
              
                745 m2 
              
              
                € 124  
              
              
                € 92.482
              
              
                Tuinhuis € 5.168
                Overk. € 4.100
                
              
              
                € 346.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 23
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1938
              
              
                137 m2
              
              
                € 1.994
              
              
                € 273.125
              
              
                250 m2
              
              
                € 397
              
              
                € 99.213
              
              
                Berging € 15.834
                Overk. € 1.000
                
              
              
                € 363.000
                (22-5-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 389.172  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 2A
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1920
              
              
                188 m2
              
              
                € 1.135
              
              
                € 213.366
              
              
                500 m2
              
              
                € 256
              
              
                € 127.754
              
              
                Tuinhuis € 2.850
                
              
              
                € 376.376
                (1-11-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 343.970  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 3
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1935
              
              
                175 m2
              
              
                € 1.641
              
              
                € 287.251
              
              
                1.290 m2
              
              
                € 144 
              
              
                € 185.641
              
              
                Garage € 11.592
                Berging € 14.042
                
              
              
                € 465.000
                (1-5-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 498.527  
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Dat het vergelijkingsobject [adres4] 3 te [plaats1] voor alle KOUDV-factoren als vergelijkbaar wordt gezien is voor het Hof volstrekt onbegrijpelijk. De [adres4] 3 te [plaats1] beschikt over een voortuin en heeft een veel luxere uitstraling dan de woning. Nu [adres4] 3 te [plaats1] niet voldoende vergelijkbaar is en de heffingsambtenaar heeft verklaard dat (het gemiddelde van) alle drie de vergelijkingsobjecten gezamenlijk de waarde onderbouwen, kunnen uit de (gemiddelde) verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten geen conclusies worden getrokken met betrekking tot de gezochte waarde. Gelet hierop biedt het taxatierapport geen steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 220.000, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing hiervan is geen taxatierapport of ander stuk van gelijk gewicht overgelegd. Het Hof stelt daarom de beschikte waarde in goede justitie vast op € 265.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      In deze zaak is sprake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De uitspraak van de Rechtbank is van na 1 januari 2024, zodat artikel 30a, lid 2, Wet WOZ voor de hogerberoepsfase van toepassing is. 
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 453,50 voor de kosten in hoger beroep ((2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) x 0,25), ofwel in totaal op € 3.561,50. 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar,
    - stelt de beschikte waarde vast op € 265.000,
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep tot een bedrag van € 3.561,50,
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 20205 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.