ECLI:NL:RBMNE:2025:4110, Rechtbank Midden-Nederland, 25-07-2025, 595413
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur. Vordering ontruiming huurwoning op grond van eigen gebruik (artikel 7:274 BW). Sociale huurwoning is tegen betaling aan een derde in gebruik gegeven. Kwalificatie overeenkomst. Er is sprake van een onderhuurovereenkomst (artikel 7:201 BW). Er is sprake van dringend eigen gebruik en belangenafweging valt uit in nadeel onderhuurder. Beschikbaarheid andere passende woonruimte voldoende aannemelijk gemaakt. In kort geding ontruiming bij voorraad uitgesproken.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/595413 / KL ZA 25-145
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 25 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. E.D. van Tellingen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] , 
    
      beiden te [plaats 1] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
      advocaat: mr. H.R. Yücesan.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties (1-14),
      - de conclusie van antwoord met producties (1-2),
      - de akte overleggen aanvullende producties van [eiseres] (15-16),- de mondelinge behandeling van 10 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn  gemaakt, - de akte overleggen aanvullende producties van [eiseres] (A-I),
      - de akte van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met producties (1-13),
      - het verzoek van [eiseres] om vonnis te wijzen.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald op 29 juli 2025. Omdat het vonnis eerder gereed is, wordt de uitspraak vandaag gedaan.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 10 februari 2021 de woning [adres] te [plaats 1] (hierna de Woning) van Woningstichting De Alliantie. Volgens [eiseres] bedraagt de huur € 813,60 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Op of omstreeks 14 oktober 2024 heeft [eiseres] van De Alliantie toestemming gekregen om de Woning tijdelijk aan mevrouw [A] in ‘huisbewaring’ te geven. De toestemming tot huisbewaring is verleend tot en met 13 april 2025. Een aanvraag tot huisbewaring kan een huurder doen indien men onder bepaalde omstandigheden voor langere tijd zelf geen gebruik van het gehuurde kan maken. Een van de voorwaarden voor huisbewaring is dat de huurder geen hoger bedrag aan de huisbewaarder mag vragen dan de huur die De Alliantie rekent. De huurder mag geen extra kosten vragen aan de huisbewaarder. Een huisbewaring kan één keer in de vijf jaar worden gevraagd.
      
    
    
      2.3.
      
        Vervolgens heeft [eiseres] op enig moment op internet een advertentie geplaatst (productie 5 van [eiseres] ) met de volgende tekst:
        
          “Ik heb goedkeuring van de woningbouw voor huisbewaring. Dit omdat ik op dit moment vanwege persoonlijke reden niet in de woning ben en ook niet voor de woning kan zorgen.
        
        
          Belangrijk om te weten het is voor Max 1 jaar maar korter kan ook. (…).
        
        
          Woning is niet leeg en de meeste spullen blijven in de woning.
        
        
          Prijs is all in. (…).
        
        
          Na contract met woningbouw kan er worden ingeschreven.
        
        
          Is er misschien iemand die met spoed iets zoekt en vanuit een rustige situatie toch verder wil zoeken. Bij vragen mag u mij een berichtje sturen.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op de advertentie gereageerd en eind december 2024 hebben partijen een door [eiseres] opgesteld document ondertekend (productie 6 van [eiseres] ). In het document, getiteld: ‘Overeenkomst huisbewaring’, is bepaald dat “verhuurder” [eiseres] aan de huisbewaarders, zijnde [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , voor de duur van 12 maanden, ingaande op 12 december 2024 en eindigend op 12 december 2025, de Woning “verhuurt”. In de overeenkomst is vastgelegd dat de vergoeding € 1.350,00 per maand bedraagt (artikel 2.1 van de overeenkomst). Verder is onder meer bepaald dat de overeenkomst “door de verhuurder en door de huisbewaarder tussentijds” kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden en dat de opzegging schriftelijk dient te geschieden (art. 4.2 van die overeenkomst).
      
    
    
      2.5.
      Nadat De Alliantie bij een huisbezoek aan de Woning geconstateerd heeft dat [eiseres] de Woning niet zelf meer bewoonde, heeft De Alliantie met [eiseres] nadere afspraken gemaakt. De afspraken zijn schriftelijk vastgelegd in een Allonge, horende bij de huurovereenkomst van [eiseres] (productie 9 van [eiseres] ). In het document is bepaald dat [eiseres] , zonder daarvoor toestemming te hebben gevraagd en gekregen van De Alliantie, een “onderhuurovereenkomst cq huisbewaringsovereenkomst” is aangegaan met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Verder is bepaald dat - kort gezegd - De Alliantie “wegens de privé situatie” van [eiseres] heeft beslist “geen juridische procedure te starten”. Een voorwaarde daartoe is dat [eiseres] de Woning vanaf 1 augustus 2025 weer als hoofdverblijf in gebruik heeft en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dan zijn vertrokken. Bij niet nakoming van deze verplichtingen, zal De Aliantie de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst bewerkstelligen. Op 16 juni 2025 heeft [eiseres] de allonge ondertekend.
      
    
    
      2.6.
      Tegelijkertijd is [eiseres] met De Alliantie in gesprek gegaan over een voorgenomen woningruil. Omdat de kinderen van [eiseres] in [plaats 2] wonen, wil [eiseres] graag de Woning ruilen met de woning van een in [plaats 2] woonachtige ruil-kandidaat. Deze laatste huurt zijn woning van de Lelystadse woningcorporatie Centrada. De Alliantie is tot die ruil bereid mits [eiseres] haar verplichtingen uit de Allonge nakomt.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meerdere keren verzocht de Woning te verlaten, maar dit weigeren zij. 
      
    
    
      2.8.
      Op dit moment woont [eiseres] nog bij haar ex-partner in [plaats 2] . Zij is daar gaan wonen omdat begin 2024 de kinderen van [eiseres] en haar ex-partner door de kinderrechter bij haar uit huis zijn geplaatst en bij haar ex-partner zijn geplaatst.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat - ontruiming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van de Woning op straffe van een dwangsom met nevenvorderingen.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , dan wel tot afwijzing van die vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het bezwaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tegen de procedurele gang van zaken wordt verworpen
      
    
    
    
      4.1.
      Op de mondelinge behandeling van dit kort geding is het bezwaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tegen de aan [eiseres] geboden mogelijkheid om haar stelling dat er passende woonruimte voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beschikbaar zou zijn nog met bescheiden te mogen onderbouwen verworpen. In de reactie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de daarna door [eiseres] overgelegde producties is hiertegen opnieuw bezwaar gemaakt. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] past een bewijsopdracht niet binnen het karakter van een kort geding en hebben zij het gevoel dat onvoldoende rekening wordt gehouden met de ingrijpende gevolgen van een ontruiming omdat het geschil in essentie draait om de vraag of zij de Woning kunnen behouden of niet. Deze kwestie dient volgens hen te worden behandeld in een bodemprocedure.
      
    
    
      4.2.
      Het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij akte opnieuw gevoerde bezwaar tegen de procedurele gang van zaken in dit kort geding wordt verworpen. De wettelijke bewijsregels uit het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering gelden niet verplicht in kort geding procedures en het klopt dat dat er geen ruimte bestaat voor het leveren van uitvoerig bewijs in kort geding. Dit betekent echter niet dat in kort geding aan een partij ter onderbouwing van een standpunt geen nadere informatie gevraagd kan worden voordat er een beslissing wordt genomen. Ook in een kort geding geldt artikel 22 Rv. Dat artikel geeft de voorzieningenrechter de bevoegdheid stukken op te vragen of te vragen een bepaalde stelling toe te lichten. Dat is niet problematisch mits het beginsel van hoor en wederhoor gerespecteerd wordt. Dat laatste is het geval. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de gelegenheid gekregen om te reageren op de door [eiseres] overgelegde informatie.
    
    
      4.3.
      De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gestelde omstandigheid dat een mogelijke ontruiming ingrijpende gevolgen voor hen heeft, leidt niet tot een ander oordeel. Het komt namelijk regelmatig voor dat in kort geding wordt gevraagd om, vooruitlopend op een van de bodemrechter te verwachten oordeel, te beslissen over een door de eisende partij ingestelde vordering tot ontruiming van een woning. De vordering van [eiseres] onderscheidt zich daar niet in.
      
      
        
          Voldoende spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet eerst beoordelen of [eiseres] bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dat belang is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwist omdat onvoldoende zou blijken dat De Alliantie daadwerkelijk voornemens is om de hoofdhuurovereenkomst met [eiseres] te ontbinden. Uit de allonge blijkt volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelfs dat De Alliantie wegens de privé situatie van [eiseres] beslist heeft geen juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te starten.
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang reeds blijkt uit de aard van de vordering. Die vordering is gericht op het kunnen voldoen van de door De Alliantie in de allonge gestelde voorwaarde dat zij geen procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de Woning zal starten wanneer [eiseres] per 1 augustus 2025 weer haar hoofdverblijf in de Woning heeft. Het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gestelde dat De Alliantie nog geen concrete stappen heeft gezet om een procedure tegen [eiseres] aanhangig te maken maakt dit niet anders.
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.6.
      Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een ingrijpende maatregel en heeft veelal een definitief karakter. Voor toewijzing is in beginsel daarom slechts plaats indien zodanig aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [eiseres] zich met succes beroept op de beëindigingsgrond’ dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:274 BW en dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door de ontruimingsvordering in kort geding toe te wijzen.
      
      
        
          Er is sprake van een onderhuurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.7.
      Eind december 2024 heeft [eiseres] de Woning aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ter beschikking gesteld tegen betaling van een maandelijkse ‘all-in’ vergoeding van € 1.350,00. Daarmee wordt in beginsel voldaan aan de vereisten van een (onder)huurovereenkomst als bedoeld in het eerste lid van artikel 7:201 BW. De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betaalde tegenprestatie voor het gebruik van de Woning is ook dermate substantieel, dat niet gesproken kan worden van een vergoeding met een symbolisch karakter of een vergoeding die enkel ziet op de gebruikskosten van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen.
      
    
    
      4.8.
      Dat, zoals [eiseres] stelt, het de bedoeling van partijen was om niet meer dan een tijdelijke gebruiksovereenkomst aan te gaan, verzet zich niet tegen de kwalificatie van onderhuurovereenkomst. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten namelijk dat zij iets anders dan een (onder)huurovereenkomst zijn aangegaan en in de door partijen ondertekende overeenkomst (zie 2.4.) heeft [eiseres] zichzelf ook aangeduid als verhuurder en wordt op diverse plaatsen in de overeenkomst gesproken over huur, verhuurder en huurovereenkomst. Dat bovenaan de overeenkomst staat ‘Overeenkomst huisbewaring’ en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn aangeduid als huisbewaarder, lijkt vooralsnog onvoldoende om de door [eiseres] met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesloten overeenkomst niet te kwalificeren als onderhuurovereenkomst. De naamgeving van de overeenkomst is daar niet bepalend voor.
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres] heeft bij haar standpunt dat er geen sprake is van een huurovereenkomst nog een beroep gedaan op de door De Alliantie verleende toestemming om de woning in ‘huisbewaring’ te geven. Daarmee geeft [eiseres] aan dat zij toestemming had van De Alliantie om met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst te sluiten. Dit is om meer dan een reden niet juist. [eiseres] beschikt niet over de toestemming van De Alliantie om een overeenkomst aan te gaan met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Bovendien hanteert De Alliantie als voorwaarde voor een huisbewaring dat een huurder geen hoger bedrag aan de huisbewaarder vraagt dan de huur die De Alliantie rekent. De huurder mag ook geen extra kosten vragen aan de huisbewaarder. (zie productie 8 van [eiseres] ). [eiseres] heeft zich tegenover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hier niet aan gehouden. De toestemming van De Alliantie waar [eiseres] zich op beroept (productie 5 van [eiseres] ), ziet op de medio oktober 2024 door De Alliantie verleende toestemming om de Woning tijdelijk aan mevrouw [A] in ‘huisbewaring’ te geven (productie 4 van [eiseres] ). 
      
    
    
      4.10.
      Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende vast komen te staan dat [eiseres] met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een onderhuurovereenkomst gesloten heeft.
      
      
        
          Er is sprake van dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de Woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Daartoe geldt het volgende.
      
    
    
      4.12.
      Na het bezoek van De Alliantie aan de Woning, waarbij geconstateerd is dat [eiseres] niet meer zelf in de Woning woont, heeft De Alliantie met [eiseres] afspraken gemaakt (zie ook 2.5.). Een van de afspraken is dat De Alliantie afziet van het treffen van rechtsmaatregelen gericht op ontruiming en ontbinding tegen [eiseres] als [eiseres] weer zelf in de Woning gaat wonen. De enkele omstandigheid dat er op dit moment nog geen procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de Woning aanhangig gemaakt is, betekent niet dat De Alliantie die procedure niet zal starten wanneer [eiseres] op korte termijn niet zelf in de Woning verblijft. Het is voldoende aannemelijk dat De Alliantie in het treffen van die rechtsmaatregelen tegen [eiseres] succes zal hebben. Het voorkomen van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde betekent dat [eiseres] de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. 
      
    
    
      4.13.
      Dat [eiseres] belang heeft bij woningruil doet aan de dringendheid van haar gebruik niet af. Het staat voldoende vast dat tussen De Alliantie en [eiseres] wordt gesproken over een mogelijke woningruil met een in [plaats 2] woonachtige ruil-kandidaat (zie ook 2.6.). De Alliantie wil daar aan meewerken, maar ook daarvoor is, naast instemming van de woningcorporatie Centrada, het noodzakelijk dat [eiseres] zelf weer in de Woning verblijft.  Ook met het oog op de door haar gewenste woningruil heeft [eiseres] de woning dringend nodig voor eigen gebruik. [eiseres] heeft bovendien op de zitting gemotiveerd gesteld dat de woningruil voor haar met name van belang is omdat daardoor de kans dat haar kinderen weer bij haar kunnen wonen sterk wordt vergroot.
      
    
    
      4.14.
      Dat [eiseres] de dringendheid van haar situatie zelf in de hand heeft gewerkt door de Woning onder te verhuren aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , betekent niet dat [eiseres] om die reden geen beroep op het dringend eigen gebruik van de Woning kan doen.
      
      
        
          Belangenafweging valt uit in het voordeel van [eiseres]
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        In een bodemprocedure ex artikel 7:274 BW zal ook moeten komen vast 
        te staan dat de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Daartoe geldt het volgende.
      
      
    
    
      4.16.
      Het belang van [eiseres] is gegeven met de vaststelling van de dringende noodzaak om de Woning zelf in gebruik te nemen. Het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij voortduring van de onderhuurovereenkomst weegt naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet op tegen het belang van [eiseres] . Daarbij speelt mee dat uit het onderstaande volgt dat het aannemelijk is dat voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] passende vervangende woonruimte beschikbaar is (4.17.-4.23.) en dat bij afwijzing van het gevorderde, het zeer aannemelijk is dat uiteindelijk [eiseres] èn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de Woning moeten ontruimen (4.22.). De belangenafweging valt dus in het voordeel van [eiseres] uit.
      
      
        
          Beschikbaarheid andere passende woonruimte is voldoende aannemelijk
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiseres] zal voor een geslaagd beroep op de beëindiging van de onderverhuurovereenkomst moeten aantonen dat er voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] passende woonruimte beschikbaar is. Na de zitting heeft [eiseres] acht producties overgelegd (A-I) met daarin verschillende huurwoningen waarvan de huurprijs varieert van € 730,-- tot € 1.375,--. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betalen voor de Woning nu € 1.350,-- per maand. Dit is de huur, inclusief nutsvoorzieningen en overige voorzieningen.
      
    
    
      4.18.
      Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is om verschillende redenen geen sprake van andere passende woonruimte. Voor een groot deel van de door [eiseres] genoemde huurwoningen geldt dat er sprake is van een inkomenseis waaraan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voldoen. Ook gaat het vaak om sociale huurwoningen waar zeer lange wachttijden voor gelden en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn nog lang niet aan de beurt. Voor een aantal woningen geldt dat huisdieren niet zijn toegestaan en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een hond. Ook is een aantal van de door [eiseres] genoemde woningen al niet meer beschikbaar of zijn deze dermate klein dat die geen reële opties zijn. Bovendien betalen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nu een all-in prijs voor de Woning, terwijl bij de door [eiseres] genoemde voorbeelden het alleen om de huurprijs gaat.
      
    
    
      4.19.
      Bij de beantwoording van de vraag of [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van andere passende woonruimte wordt het volgende van belang geacht.
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde sub 1] werkt in de zorgsector en haar inkomen is € 1.847,51 bruto per maand.
      
    
    
      4.21.
      Het is aannemelijk dat op grond van alleen het inkomen van [gedaagde sub 1] de door [eiseres] genoemde huurwoningen niet kunnen worden aangemerkt als passende woonruimte. Maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gaan te gemakkelijk voorbij aan het inkomen van [gedaagde sub 2] . Daar wordt alleen over gesteld dat hij een ondernemer in Hongarije is, geen vast inkomen heeft en dat hij zich niet in Nederland kan vestigen omdat hij vanwege de onderhuursituatie geen woon- of correspondentieadres in Nederland heeft. Maar wat dan feitelijk het kennelijke niet-vaste inkomen van [gedaagde sub 2] is, wordt niet gemeld. Dit is temeer van belang omdat [gedaagde sub 2] op de zitting heeft gesteld in staat te zijn binnen een half een woning te kunnen kopen, als hij maar een adres in Nederland heeft waarop hij zijn onderneming (constructiewerk) kan inschrijven. Dit betekent dat reeds daarom niet geoordeeld kan worden dat alle door [eiseres] genoemde woonruimte als niet-passend moeten worden verworpen.
      
    
    
      4.22.
      Verder geldt dat bij de beoordeling of passende andere woonruimte beschikbaar is, mag meewegen wat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelf hebben gedaan (of nagelaten) om andere woonruimte te vinden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich op enige wijze hebben ingespannen om andere woonruimte te vinden. Dit laatste is van extra belang, omdat mag worden aangenomen dat De Alliantie een procedure tegen [eiseres] zal instellen en ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen, wanneer zij niet zelf in de Woning verblijft. Ook kan worden verwacht dat De Alliantie tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gaat procederen en ontruiming van de Woning zal vorderen, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de constructie van onderhuur de Woning niet volgens de geldende regels voor toewijzing van sociale huurwoningen bemachtigd heeft. Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de zitting hebben gemeld, acht de voorzieningenrechter het zeer aannemelijk dat beide vorderingen van De Alliantie in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. 
      
    
    
      4.23.
      Een en ander leidt ertoe dat het voldoende aannemelijk is dat voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] andere passende woonruimte beschikbaar is. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.24.
      Op grond van al het vorenstaande is het voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter, later oordelende, zal beslissen dat tussen partijen sprake is van een onderhuurovereenkomst, dat sprake is van dringend eigen gebruik van [eiseres] , dat de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de onderhuurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij voortduring van de onderhuurovereenkomst en dat het aannemelijk is gemaakt dat er andere passende woonruimte voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is. Voor de belangenafweging in dit kort geding acht de rechtbank het in het bijzonder van belang dat afwijzing van de vordering van [eiseres] hoogstwaarschijnlijk zal leiden tot het succesvol treffen van rechtsmaatregelen door De Alliantie tegen [eiseres] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als gevolg waarvan het even waarschijnlijk zal zijn dat beide partijen op korte termijn op straat zullen staan. Dit maakt het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij het behoud van de woning - hoe begrijpelijk ook vanuit hun perspectief - op zich reeds uitermate relatief en dat geldt tevens ten opzichte van het grote belang van [eiseres] bij het behoud van haar woning. 
      
      
        
          Voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van de gevorderde ontruiming in kort geding
        
      
      
    
    
      4.25.
      Gelet op de tussenconclusie en de belangen van beide partijen, is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat van [eiseres] niet kan worden gevergd om de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te laten voortduren. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming van de Woning in dit kort geding kan worden toegewezen. [eiseres] heeft namelijk, onder meer op grond van het dringend eigen gebruik en de omstandigheid dat anders De Alliantie mogelijk een procedure tegen [eiseres] zal instellen en ook de woningruil niet zal doorgaan, een voldoende spoedeisend en zwaarwegend belang bij toewijzing van de gevorderde ontruiming.
      
    
    
      4.26.
      De ontruimingstermijn wordt gesteld op uiterlijk 1 oktober 2025. Dit geeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enige tijd om naar andere woonruimte te zoeken en zo nodig een urgentieaanvraag bij een woningcorporatie te doen.
      
    
    
      4.27.
      De onder I ingestelde vordering tot ontruiming wordt, samen met de gevraagde dwangsom, dan ook in na te melden zin toegewezen.
      
      
        
          De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eiseres] heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het vonnis meteen zou kunnen worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
    
      4.29.
      Uit artikel 7:272 lid 1 BW volgt dat als een huurder niet instemt met de opzegging, een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit artikel staat dus - ook in kort geding - in beginsel in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis.
      
    
    
      4.30.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat artikel 7:272 lid 1 BW er in dit specifieke geval niet aan in de weg om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hiervoor is overwogen dat [eiseres] een spoedeisend en zwaarwegend belang heeft bij de ontruiming van de Woning. Dit belang weegt zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Van [eiseres] kan onder deze omstandigheden in redelijkheid niet gevergd worden dat zij een eventuele hoger beroepsprocedure afwacht en de ontruiming van de woning wordt uitgesteld.
      
      
        
          Overige vorderingen en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.31.
      De door [eiseres] onder II ingestelde vordering om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om “conform een verzoek hiertoe van hierbij betrokkenen - tijdig en adequaat”, mee te werken aan de uitvoering van de ontruiming van de woning wordt bij gebrek aan belang afgewezen. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet meewerken aan de ontruiming, dan kan [eiseres] de ontruiming zo nodig met behulp van de deurwaarder en de sterke arm bewerkstelligen. Bovendien is te onbepaald wie de betrokkenen precies zijn, waaraan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun medewerking moeten verlenen.
      
    
    
      4.32.
      De onder III ingestelde vordering om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen in de kosten van de ontruiming wordt afgewezen, omdat nog niet vast staat dat deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn.
      
    
    
      4.33.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.375,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om uiterlijk 1 oktober 2025 het pand aan de [adres] te [plaats 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan voormelde hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.350,-- per maand, vanaf 30 juli 2025 tot aan het moment dat de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 1.375,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2025.
      
      
      
        4438