ECLI:NL:GHARL:2025:4766, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-07-2025, 24/1037
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1037
      uitspraakdatum: 29 juli 2025
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 15 april 2024, nummer UTR 23/3237, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 399.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2025. Belanghebbende is zonder voorafgaande kennisgeving niet verschenen. Belanghebbende is bij bericht van 19 mei 2025 uitgenodigd voor de zitting. Dit bericht is op 19 mei 2025 geplaatst in het digitale dossier op Mijn Rechtspraak. Van de vrijgave van dit bericht in het digitale dossier is op dezelfde datum een notificatiebericht verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Gelet daarop wordt aangenomen dat belanghebbende dit bericht heeft ontvangen. Namens de heffingsambtenaar zijn ter zitting verschenen [naam1] en taxateur [naam2] . 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1989 gebouwde tussenwoning met een dakopbouw van 18 m2. De woning heeft een woonoppervlakte van 106 m2 en een kaveloppervlakte van 134 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 350.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 399.000. In deze taxatiematrix zijn vijf in dezelfde wijk ( [naam3] ) gelegen tussenwoningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2022. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 13
                (tussenwoning)
              
              
                1989
              
              
                106 m2
              
              
                € 2.469
              
              
                € 261.714
              
              
                134 m2
              
              
                 € 801
              
              
                € 107.365
              
              
                Berging              € 5.693
                Dakopbouw 
                   (18 m2)          € 25.200
              
              
                € 399.000
                (01-01-22)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 22
                (tussenwoning)
              
              
                1989
              
              
                104 m2
              
              
                € 2.807
              
              
                € 291.928
              
              
                130 m2
              
              
                 € 811
              
              
                € 105.425
              
              
                Berging              € 5.693
                Dakopbouw 
                   (39 m2)          € 54.600
                Overkapping 
                   (5 m2)                 € 750
              
              
                € 385.500
                (23-2-21)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 458.396  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 21
                (tussenwoning)
              
              
                1988
              
              
                106 m2
              
              
                € 2.781
              
              
                € 294.786
              
              
                118 m2
              
              
                 € 844
              
              
                € 99.605
              
              
                Berging              € 5.693
                
              
              
                € 400.000
                (24-12-21)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 400.084  
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 26
                (tussenwoning)
              
              
                1989
              
              
                106 m2
              
              
                € 2.531
              
              
                € 268.286
              
              
                123 m2
              
              
                 € 830
              
              
                € 102.030
              
              
                Berging              € 5.693
                Dakopbouw 
                   (35 m2)          € 49.000
              
              
                € 425.000
                (8-3-22)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 425.009  
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 12
                (tussenwoning)
              
              
                1989
              
              
                106 m2
              
              
                € 2.917
              
              
                € 309.200
              
              
                123 m2
              
              
                 € 830
              
              
                € 102.030
              
              
                Berging              € 5.693
                Overkapping 
                   (6 m2)                 € 900
                
              
              
                € 417.000
                (17-5-22)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 417.834  
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 40
                (tussenwoning)
              
              
                1988
              
              
                93 m2
              
              
                € 3.080
              
              
                € 286.440
              
              
                123 m2
              
              
                 € 830
              
              
                € 102.030
              
              
                Berging              € 5.693
                
              
              
                € 385.000
                (9-11-21)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 394.163  
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.6.
      Namens de heffingsambtenaar heeft een taxateur op 20 april 2021 een inpandige opname gedaan. Blijkens het daarvan opgestelde rapport is de keuken geplaatst tussen 1995 en 2010, zijn de badkamer en het toilet geplaatst in 2011, is de cv ketel 15 jaar oud, zijn de houten kozijnen en de dakbedekking nog in originele staat (32 jaar oud), is sprake van achterstallig schilderwerk, en is ook de tuinaanleg verouderd. In het licht van dit rapport is belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat het voorzieningenniveau van zijn woning beneden gemiddeld is voor een woning uit deze bouwperiode. Verder acht het Hof niet aannemelijk dat de ligging en de staat van de tuin in dit geval waardedrukkende factoren zijn.  
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar – zijn taxateur heeft de woning inpandig opgenomen (zie 4.6) – erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2022 van € 399.000 niet te hoog is. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 425.000 voor het vergelijkingsobject [adres1] 26 dat wat betreft bouwjaar woning (1989),  bouwjaar dakopbouw (1989 versus 1994), woonoppervlakte (106 m2), ligging (dezelfde straat), uitstraling (gemiddeld), doelmatigheid (gemiddeld) en voorzieningen (gemiddeld) goed vergelijkbaar is. Met het verschil in kwaliteit/luxe (matig versus gemiddeld) en onderhoudstoestand (matig versus gemiddeld) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter (€ 2.469 versus € 2.531) in aanmerking te nemen. Verder heeft de heffingsambtenaar met het verschil in oppervlakte van de dakopbouw (18 m2 versus 35 m2) rekening gehouden door een navenant lagere waarde daarvoor in aanmerking te nemen (18 m2 x € 1.400 versus 35 m2 x € 1.400).
      
      
        
          WOZ-waarden andere jaren
        
      
    
    
      4.8.
      Ook belanghebbendes verwijzing naar de WOZ-waarden die in het voorafgaande kalenderjaar (2022) en het daaropvolgende kalenderjaar (2024) aan de onroerende zaak zijn toegekend, mist betekenis. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die voor een ander kalenderjaar aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder kalenderjaar dient de heffingsambtenaar de waarde opnieuw vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardeontwikkeling ten opzichte van andere kalenderjaren doet dan ook niet ter zake.
      
      
        
          Motivering
        
      
    
    
      4.9.
      De Inspecteur heeft in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd aangegeven waarom de door belanghebbende in bezwaar aangevoerde argumenten geen aanleiding geven tot vermindering van de vastgestelde waarde. Anders dan belanghebbende betoogt, is van een motiveringsgebrek derhalve geen sprake.
      
      
        
          Overig
        
      
    
    
      4.10.
      Ook in hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2022. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is op 29 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 8:36c lid 2 Awb. Zie ook HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:160.
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.