ECLI:NL:RBZWB:2025:5805, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-07-2025, 11321719 CV EXPL 24-3269 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering jegens makelaar wegens tekortkoming bij waardebepaling woning afgewezen. Bepaling ijkpunt aan de hand waarvan is getoetst of de taxatie binnen de toegestande bandbreedte valt.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11321719 \ CV EXPL  24-3269
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. M.R. Minekus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE BESLOTEN VENNOOTSCHAP MET BEPERKTE AANSPRAKELIJKHEID [gedaagde] B.V., 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: De Vereende Verzekeringen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 18 december 2024 met de daarin genoemde stukken,
      - de mondelinge behandeling van 24 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] en haar ex-echtgenoot [naam] zijn op 11 augustus 2022 in het kader van een boedelscheiding overeengekomen om onder ander de woning aan [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) door [gedaagde] te laten taxeren tegen zowel de datum van 6 juni 2021 als de datum van de opdracht aan de makelaar. 
      
    
    
      2.2.
      Op 6 september 2022 heeft [eiser] een lijst met uitgevoerde werkzaamheden aan de woning naar [gedaagde] gemaild.
      
    
    
      2.3.
      De inspectie heeft op 7 september 2022 door [taxateur] plaatsgevonden. In het taxatierapport van 18 oktober 2022 is de marktwaarde van de woning op 7 september 2022 bepaald op € 200.000,-. De marktwaarde van de woning uitgaande van een waardepeildatum per 6 juni 2021 is in het taxatierapport op € 162.000,- bepaald. De door [gedaagde] vastgestelde marktwaardes zijn op 18 oktober 2022 plausibel bevonden door de plausibiliserend taxateur. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft de factuur van 26 oktober 2022 van [gedaagde] waarmee een bedrag van € 749,99 voor de uitgevoerde taxatie in rekening is gebracht, niet betaald. 
      
    
    
      2.5.
      Per e-mail van 29 november 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] uiteengezet waarom zij het niet eens is met de marktwaardes in het taxatierapport. Op deze e-mail is door [gedaagde] gereageerd waarin hij toelicht hoe hij tot de marktwaardes is gekomen.  
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft [makelaar 1] opdracht gegeven om de marktwaarde van de woning per 6 juni 2021 te taxeren. In het taxatierapport van [makelaar 1] van 6 april 2023 is de marktwaarde per 6 juni 2021 bepaald op € 145.000,-. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 15 augustus 2023 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld omdat de marktwaarde van de woning door [gedaagde] onjuist is vastgesteld. [eiser] sommeert [gedaagde] tot betaling van € 8.750,- aan geleden schade. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 11.285,11, vermeerderd met wettelijke rente over een bedrag van € 8.750,- met ingang van 18 oktober 2022 en over een bedrag van € 2.535,11 vanaf de dag van dagvaarding. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 11.258,11 bestaat uit:
        - € 8.750,- aan schade, 
        - € 695,- aan taxatiekosten door [makelaar 1], 
        - € 1.840,11 aan advocaatkosten in de buitengerechtelijke fase.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] legt aan haar vordering het volgende - samengevat - ten grondslag. [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de opdracht doordat hij bij het opstellen van het taxatierapport niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van de taxateur mag worden verwacht. [gedaagde] heeft in het rapport niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot zijn taxatie is gekomen. De overeenkomst van opdracht houdt in dat er een inschatting gemaakt moest worden van de waardeverandering van de woning door de uitgevoerde werkzaamheden die zijn vermeld op de lijst die op 6 september 2022 door [eiser] aan [gedaagde] is verstrekt. Uit het taxatierapport van [gedaagde] blijkt niet of en zo ja op welke wijze bij het vaststellen van de waardepeildatum per 6 juni 2021 rekening is gehouden met deze lijst van verbouwingswerkzaamheden. Daarmee is de kern van de opdracht door [gedaagde] buiten beschouwing gelaten en is [gedaagde] te kort geschoten. Daarbij komt dat de door [gedaagde] getaxeerde waarde aanzienlijk afwijkt van twee andere taxaties van de woning. [makelaar 2] heeft de waarde van de woning op 5 februari 2021 bepaald op € 135.000,- en [makelaar 1] heeft de waarde per waardepeildatum 6 juni 2021 op € 145.000,- vastgesteld. [eiser] heeft schade geleden doordat de onjuiste waardebepaling van [gedaagde] is betrokken in de boedelverdeling. De schade die [eiser] heeft geleden komt overeen met de helft van het verschil tussen de werkelijke marktwaarde, waarbij zij uitgaat van de taxatie van [makelaar 1], en de door [gedaagde] bepaalde waarde. Daarnaast komen de kosten voor de taxatie van [makelaar 1] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. Ook heeft [eiser] advocaatkosten gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte, deze kosten komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW voor vergoeding in aanmerking. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Dat [gedaagde] tekort is geschoten, is niet komen vast te staan. Dit wordt hierna toegelicht. Tussen partijen staat in deze procedure alleen de door [gedaagde] getaxeerde marktwaarde van € 162.000,- op waardepeildatum 6 juni 2021 ter discussie. Uit het taxatierapport blijkt op welke wijze [gedaagde] tot deze waardebepaling is gekomen. [gedaagde] heeft daarvoor een vergelijking gemaakt met referentiepanden middels de comparatieve methode die in het taxatierapport is beschreven. Daarmee is de toegekende marktwaarde gemotiveerd en verifieerbaar. De stelling van [eiser] dat het rapport niet voldoet aan de Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, wordt dan ook verworpen. 
      
    
    
      4.2.
      Het gaat er [eiser] voornamelijk om dat uit het taxatierapport niet duidelijk blijkt of en op welke de lijst van 6 september 2022 is meegenomen in het bepalen van de marktwaarde op waardepeildatum 6 juni 2021. Maar dat maakt niet dat [gedaagde] tekort is geschoten voor wat betreft de vastgestelde marktwaarde van € 162.000,- en dat deze marktwaarde niet juist is. Ook is niet gebleken dat de opdracht aan [gedaagde] behelst, dan wel dat partijen zijn overeengekomen, dat de lijst moest worden opgenomen in het taxatierapport of dat [gedaagde] in het rapport inzichtelijk had moeten maken op welke wijze de werkzaamheden op de lijst zijn meegewogen in de waardebepaling. Dit volgt niet uit de tussen partijen gesloten overeenkomst. Verder geldt dat uit die overeenkomst wel volgt dat partijen zijn overeengekomen dat niet alle gegevens die [gedaagde] gebruikt voor zijn taxatie in het taxatierapport worden geschreven en volgt uit het taxatierapport (pagina 24, onderdeel O) dat de lijst van verbeteringen is meegenomen bij het vaststellen van de waardepeildatum van 7 september 2022. Daarbij komt dat [gedaagde], na vragen van [eiser], in zijn e-mail van 29 november 2022 de waardevermeerdering heeft toegelicht en ook heeft toelicht op welke wijze rekening is gehouden met de uitgevoerde werkzaamheden. Dat dit niet achteraf kan worden toegelicht en dat [gedaagde] zijn tekortkoming daarmee achteraf niet ongedaan kan maken, zoals [eiser] betoogt, wordt verworpen. Achteraf ter beantwoording van vragen uitleg geven is niet hetzelfde als achteraf het rapport aanpassen en aanvullen zoals in de door [eiser] aangehaalde uitspraak van het Tuchtcollege aan de orde was. Daarom gaat de verwijzing naar die uitspraak niet op. 
      
    
    
      4.3.
      Voor wat betreft het standpunt dat uit de taxaties van [makelaar 1] en [makelaar 2] een aanzienlijk lagere waarde blijkt en dat daaruit (ook) volgt dat de taxatie van [gedaagde] niet juist is, wordt als volgt overwogen. Allereerst geldt dat de waardebepaling van [makelaar 2] buiten beschouwing wordt gelaten. Dit is geen taxatie waaraan een taxatierapport ten grondslag ligt en ook ziet deze waardebepaling niet op de taxatie van de woning met waardepeildatum 6 juni 2021. Verder geldt als uitgangspunt bij de beoordeling of een taxateur bij het verrichten van een taxatie de benodigde zorgvuldigheid in acht heeft genomen, dat geen (taxatie)waarde valt aan te wijzen die onbetwistbaar de juiste is. Gelet op de aard van een taxatie, die altijd tot op zekere hoogte afhankelijk is van inschatting van diverse factoren, moet geaccepteerd worden dat een marge of bandbreedte van 20% acceptabel is. 
      
    
    
      4.4.
      Dit betekent dat ook de taxatie van [makelaar 1] niet het ijkpunt is ten aanzien waarvan een afwijking dient te worden getoetst. Ook die taxatie is een schatting die tot stand is gekomen door de toepassing van de (in de branche gangbare) taxatiemethode en die, zoals iedere schatting, zelf ook een afwijkingsmarge kent. Gelet op het voorgaande ligt het voor de hand dat een methode wordt toegepast waarbij beide taxaties worden meegewogen bij de bepaling van het hiervoor bedoelde ijkpunt. Nu niet is komen vast te staan dat de taxatie van [gedaagde] (evident) onjuist is en beide taxaties dezelfde waardebepalingssystematiek hebben gebruikt om tot een waardebepaling te komen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om die taxatie niet samen met de taxatie van de [makelaar 1] mee te wegen bij de bepaling van het ijkpunt. Het gewogen gemiddelde van de taxaties bedraagt in dit geval € 153.500,-. Daarmee bedraagt de afwijking (naar boven) van de taxatie door [gedaagde] ten opzichte van het gewogen gemiddelde 5,54%. Deze afwijking valt dus binnen de bandbreedte van 20% (een afwijking van 10% boven het gewogen gemiddelde tot 10% onder het gewogen gemiddelde). Daaruit volgt dat niet is komen vast te staan dat de taxatie van [gedaagde] buiten de toegestane bandbreedte valt en daarom onjuist is.
      
    
    
      4.5.
      De slotsom is dan ook dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten, dan wel dat de door hem getaxeerde waardebepaling van 6 juni 2021 onjuist is.
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,-
              
              
                (2 punten × € 406,-)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,-
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,-
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, waarbij die van [gedaagde] worden begroot op € 947,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
      
    
  
  
     Zie ook, ECLI:NL:GHSHE:2023:1924