ECLI:NL:RBROT:2025:10891, Rechtbank Rotterdam, 05-09-2025, 11563094 CV EXPL 25-4402
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming toegewezen. Verhuurder heeft stelling dat huurder vanuit de woning overlast veroorzaakt voldoende onderbouwd. Uit de door verhuurder overgelegde stukken valt af te leiden dat in de afgelopen twee jaar met grote regelmaat door omwonenden is geklaagd bij verhuurder over het gedrag van huurder. Volgens deze meldingen veroorzaakt huurder geluidsoverlast vanuit de woning en stelt hij zich regelmatig agressief, intimiderend en beledigend op tegenover omwonenden. Verder valt uit de stukken af te leiden dat de gemeente al enige tijd bij het dossier van huurder betrokken is en dat de politie naar aanleiding van meldingen van omwonenden al verschillende keren bij de woning van huurder is langs geweest.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11563094 CV EXPL 25-4402	
    
    
    
      datum uitspraak: 5 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          het mondelinge antwoord;
        
        
          het aanvullende antwoord (schriftelijk ontvangen);
        
        
          de e-mail van Woonstad van 17 juli 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 augustus 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Woonstad mevrouw [persoon A] , sociaal beheerder bij Woonstad, en de gemachtigde aanwezig. [gedaagde] is in persoon verschenen, samen met zijn gemachtigde en de heer [persoon B] , zijn behandelaar bij Mozaiek. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 17 maart 2009 de woning aan de [adres] in Rotterdam van Woonstad. De huur bedraagt op dit moment € 651,89 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      Woonstad stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens Woonstad veroorzaakt [gedaagde] al langere tijd overlast vanuit de woning. Woonstad eist dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van Woonstad. [gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt. Hij erkent dat de communicatie met omwonenden wel eens problematisch verloopt, maar volgens [gedaagde] is juist hij degene die overlast van zijn buren ervaart en door de buren onheus wordt bejegend. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] om de woning te ontruimen. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Er zijn geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.6.
      Woonstad eist dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt ontbonden. De kantonrechter mag de huurovereenkomst alleen ontbinden als [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en die tekortkoming ernstig genoeg is. De kantonrechter moet daarbij rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.7.
      Op grond van de wet (artikel 7:213 BW) en de algemene huurvoorwaarden dient [gedaagde] zich als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in, zo blijkt ook uit artikel 8.4 van de algemene huurvoorwaarden, dat [gedaagde] zich moet onthouden van het veroorzaken van overlast aan omwonenden.
      
    
    
      2.8.
      Uit de stukken die Woonstad heeft overgelegd, leidt de kantonrechter af dat in de afgelopen twee jaar met grote regelmaat door verschillende omwonenden is geklaagd bij Woonstad over het gedrag van [gedaagde] . Volgens de meldingen van deze omwonenden veroorzaakt [gedaagde] geluidsoverlast vanuit de woning, bestaande uit gebonk en geschreeuw, en stelt hij zich regelmatig agressief, intimiderend en beledigend op tegenover omwonenden. Verschillende omwonenden geven daarbij aan zich als gevolg van het gedrag van [gedaagde] niet veilig te voelen. De kantonrechter leidt verder uit de stukken af dat de gemeente Rotterdam al enige tijd betrokken is bij het dossier van [gedaagde] en dat de politie naar aanleiding van meldingen van omwonenden al verschillende keren bij de woning van [gedaagde] is langs geweest. Hoewel [gedaagde] stelt dat juist hij degene is die overlast ervaart van omwonenden en onheus wordt bejegend door omwonenden, heeft hij geen stukken overgelegd waaruit dat blijkt.
      
    
    
      2.9.
      Alles overwegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Woonstad heeft namelijk haar stelling dat [gedaagde] vanuit de woning overlast veroorzaakt voldoende onderbouwd en [gedaagde] heeft die stelling onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele ontkenning van [gedaagde] dat hij overlast veroorzaakt, is in dit geval – gelet op de stukken die Woonstad heeft overgelegd – niet voldoende. 
      
    
    
      2.10.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij weegt de kantonrechter zwaar mee dat [gedaagde] tijdens de kort geding procedure in 2023 door de kantonrechter is gewaarschuwd dat hij alles in het werk moest (blijven) stellen om overlast te voorkomen en dat verbetering in het gedrag van [gedaagde] ondanks deze waarschuwing is uitgebleven. De omstandigheden dat [gedaagde] inmiddels de juiste medicatie lijkt te gebruiken en er de laatste maanden geen klachten en/of meldingen meer zijn geweest van omwonenden over het gedrag van [gedaagde] , maken de tekortkoming van [gedaagde] niet ongedaan en leggen, gelet op de ernst van het gedrag van [gedaagde] , onvoldoende gewicht in de schaal. In dit geval is de tekortkoming van [gedaagde] van dien aard dat naar het oordeel van de kantonrechter niet van Woonstad kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] blijft voortzetten. De kantonrechter ontbindt daarom de huurovereenkomst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend. 
      
    
    
      2.12.
      Woonstad heeft tijdens de zitting de toezegging gedaan dat zij de woning van [gedaagde] de komende negen maanden niet zal ontruimen, als [gedaagde] zich houdt aan de voorwaarden dat hij zijn depot medicatie blijft gebruiken en hij geen overlast veroorzaakt, en dat [gedaagde] (in de tussentijd) wordt toegeleid naar een beschermde woonvorm bij Pameijer.
      
      
        
          Lopende huur en gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter is van oordeel dat Woonstad geen belang heeft bij haar vordering tot betaling van de huurpenningen van 1 januari 2025 tot aan de ontbinding. Het is immers niet gesteld of gebleken dat er sprake is van een huurachterstand, dan wel dat er sprake is van structurele wanbetaling. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurpenningen conform de huurovereenkomst tot aan de ontbinding worden voldaan. De kantonrechter wijst daarom dit deel van de eis van Woonstad af.
      
    
    
      2.14.
      Voor de periode vanaf de ontbinding tot aan de dag van de ontruiming kent de kantonrechter op de voet van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding toe. De gebruiksvergoeding is gelijk aan de huur inclusief servicekosten (€ 651,89). 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.15.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonstad moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 238,00) en € 119,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 875,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.16.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf vandaag tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Woonstad te betalen € 651,89 per maand;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 875,45;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        62828
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.