ECLI:NL:GHSHE:2014:3657, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-09-2014, HD 200.131.931_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2014-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop als bouwgrond van twee in elkaars verlengde gelegen percelen waarvan een perceel volgens het bestemmingsplan een agrarische bestemming heeft. Wanprestatie en/of dwaling?

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH
    Afdeling civiel recht
    
    
      zaaknummer HD 200.131.931/01
    
    
    
      
        arrest van 16 september 2014  		
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [appellant sub 1],
    
      
        2. [appellante sub 2],
      
      echtelieden, wonende te [woonplaats], 
      appellanten,
      advocaat: mr. M.P.Y. Verhagen te Drunen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,	
      advocaat: mr. E. Beele te Tilburg,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 19 juni 2013 en herstelexploot van 13 augustus 2013 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant (’s-Hertogenbosch) gewezen vonnissen van 21 september 2011, 20 juni 2012 en 17 april 2013 tussen appellanten - [appellanten] - als eisers en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
    
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/215374/HA ZA 10-1697) 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 15 december 2010.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding in hoger beroep van 19 juni 2013 met grieven en producties;
    - het herstelexploot van 13 augustus 2013;
    - de conclusie van eis van [appellanten] van 27 augustus 2013;
    - de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 8 oktober 2013;
    - de akte van [appellanten] van 22 oktober 2013;
    - de antwoordakte van [geïntimeerde] van 19 november 2013.
    
    
      Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      3De gronden van het hoger beroep
    
    
      Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
    
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      Tegen het tussenvonnis van 20 juni 2012 heeft [appellant sub 1] geen grieven aangevoerd zodat hij in zijn hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk wordt verklaard.
      
    
    
      4.2
      De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 21 september 2011 onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. 
      
    
    
      4.3
      Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
      
        
          Bij overeenkomst van 20 februari 2008 verkocht [geïntimeerde] aan [appellant sub 1] twee percelen grond aan [adres] te [plaats], kadastraal bekend [plaats], sectie [sectieletter] nummers [1] en [2] met als kwalitatieve aanduiding ‘door koper te gebruiken als bouwgrond’. Bij akte van 4 april 2008 zijn de door [geïntimeerde] verkochte percelen geleverd als ‘percelen bouwgrond, gelegen te [plaats]’. [geïntimeerde] heeft de percelen, eveneens op 20 februari 2008, gekocht van (een van) de [erven B].
        
        
          De percelen grenzen aan elkaar. Gezien vanaf [adres] ligt perceel nr. [2] in het verlengde van perceel nr. [1]. Aan de achterzijde van perceel nr. [2] is een buurweg voorzien. Perceel nr. [2] heeft ingevolge het vigerende bestemmingsplan een agrarische bestemming, met de aanduiding kernrand. 
        
        
          
            [appellant sub 1] heeft het voornemen op perceel nr. [1] een woning te bouwen en op perceel nr. [2] een garage, bereikbaar via de buurweg. Met de bouw daarvan heeft hij nog geen aanvang gemaakt. Ook een bouwvergunning is door [appellant sub 1] nog niet aangevraagd.
        
        
          Volgens [appellant sub 1] heeft hij eerst in februari 2010 gehoord van de agrarische bestemming van perceel nr. [2]. Bij brief van 25 maart 2010 (niet overgelegd) heeft hij jegens [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding.
        
      
      
    
    
      4.4
      In deze procedure stelt [appellant sub 1] dat [geïntimeerde] hem beide percelen heeft verkocht als bouwgrond; perceel nr. [2] betreft echter geen bouwgrond zodat daar niet op gebouwd mag worden. [appellant sub 1] heeft daardoor niet de mogelijkheid om op dat perceel zijn garage te bouwen, terwijl hem door [geïntimeerde] was verteld dat dit wel mogelijk zou zijn. Doordat er een achteruitrit zou komen, was dit perceel bij uitstek geschikt voor het plaatsen van de garage, ook omdat perceel nr. [1] relatief smal is. [appellant sub 1] stelt dat hij de koopovereenkomst niet gesloten zou hebben indien hij geweten had van het bouwverbod op het perceel nr. [2]. [geïntimeerde] was volgens [appellant sub 1] op de hoogte van de agrarische bestemming van perceel nr. [2], terwijl er voor hemzelf geen aanleiding was om bij of kort na de levering de bestemming van de grond te controleren. Kort na de ontdekking dat daarop niet conform zijn verwachting gebouwd zou mogen worden heeft [appellant sub 1] aan [geïntimeerde] laten weten de koopovereenkomst te willen ontbinden. Volgens [geïntimeerde] is daar geen grond voor. Bij dagvaarding van 7 juli 2010 heeft [appellant sub 1] de onderhavige procedure geëntameerd. 
      
      
      
      
    
    
      4.5
      Op grond van deze stellingen vordert [appellant sub 1], samengevat:            
      
        
          
            primair vernietiging van de koopovereenkomst met betrekking tot de percelen nrs. [1] en [2];
        
        
          
            subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot de percelen nrs. [1] en [2];
        
        
          
            meer subsidiair vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot perceel nr. [2]; 
        
        
          
            meer subsidiair schadevergoeding op te maken bij staat,
        
      
      een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft deze vorderingen bestreden. 
      
    
    
      4.6
      
        Ter rolle van 29 september 2010 heeft de rechtbank toegewezen een incidentele vordering van [geïntimeerde] tot oproeping in vrijwaring van de [erven B], van wie [geïntimeerde] de percelen als bouwgrond had gekocht. 
        Bij tussenvonnis van 15 december 2010 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 25 februari 2011 plaatsgevonden. Naar aanleiding van hetgeen hierbij is besproken, heeft [geïntimeerde] bij brief van 1 maart 2011 aan het college van burgemeester en wethouders van [plaats] een informatief verzoek gedaan inzake met name de bebouwingsmogelijkheden van het perceel nr. [2]. Op deze brief is namens het college geantwoord bij brief van 1 april 2011. Deze correspondentie heeft [geïntimeerde] bij akte van  27 april 2011 overgelegd. De vier kleurenfoto’s waarnaar wordt verwezen in het proces-verbaal van de comparitie van partijen heeft het hof niet aangetroffen in de overgelegde procesdossiers. 
        Bij tussenvonnis van 21 september 2011 heeft de rechtbank [appellant sub 1] toegelaten te bewijzen dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft meegedeeld dat er met name op het perceel nr. [2] een garage gebouwd zou kunnen worden. Gehoord zijn toen de drie partijen. Bij tussenvonnis van 20 juni 2012 heeft de rechtbank op verzoek van [appellant sub 1] het reeds gesloten getuigenverhoor heropend. Gehoord zijn toen twee van de zeven [erven B] en [getuige], die eveneens soortgelijke percelen aan [adres] van hen heeft gekocht.
        Bij eindvonnis van 17 april 2013 heeft de rechtbank [appellant sub 1] niet in het bewijs geslaagd geoordeeld en diens vorderingen (ook overigens) niet toewijsbaar geoordeeld. De vorderingen zijn daarom afgewezen met veroordeling van [appellant sub 1] in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.7
      De grieven 1 en 2 van [appellant sub 1] richten zich tegen het tussenvonnis van 21 september 2011 en met name tegen het feit dat daarbij aan hem een bewijsopdracht is verstrekt. De overige grieven betreffen het eindvonnis van 17 april 2013. Grief 3 betreft het oordeel van de rechtbank over de onderzoeksplicht van [appellant sub 1] en grief 4 het oordeel dat niet vast staat dat het onmogelijk is om op perceel nr. [2] te bouwen. Grief 5 betreft de vermelding dat [appellant sub 1] lid zou zijn geweest van de gemeenteraad, hetgeen volgens [appellant sub 1] onjuist is. Met grief 6 benadrukt [appellant sub 1] de mededelingsplicht die op [geïntimeerde] als verkoper rustte en grief 8 betreft diens wetenschap over de bestemming van de percelen. Met grief 7 komt [appellant sub 1] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de bouw van een garage op perceel nr. [2] mogelijk was en dat [appellant sub 1] niet binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd over de agrarische bestemming van perceel nr. [2]. [geïntimeerde] heeft deze grieven bestreden. Bij akte heeft [appellant sub 1] verzocht [geïntimeerde] op te dragen het procesdossier in de vrijwaringprocedure tussen [geïntimeerde] en de [erven B] in het geding te brengen. Subsidiair verzoekt [appellant sub 1] hem in de gelegenheid te stellen de [erven B] als getuigen te doen horen over de informatie die zij met [geïntimeerde] over de percelen hebben uitgewisseld. Voor toewijzing van deze verzoeken is volgens [geïntimeerde] geen grond aanwezig.      
    
    
      4.8
      Het hof stelt het volgende voorop. [geïntimeerde] heeft aan [appellant sub 1] weliswaar twee percelen met afzonderlijke kadastrale aanduidingen verkocht, maar feitelijk vormden deze twee percelen één geheel, zoals dat ook gold voor de zes naastgelegen percelen. Ook daar ging het steeds om een groter perceel aan [adres] en een kleiner perceel dat aan de achterzijde aansloot. Voor de kleine percelen gold een agrarische bestemming, de grotere percelen aan [adres] hadden een woonbestemming. De beide percelen zijn aan [appellant sub 1] verkocht als bouwgrond, hetgeen suggereert dat beide percelen dezelfde bestemming hebben en dat deze bestemming bebouwing voor woondoeleinden toestaat. Wat perceel nr. [2] betreft was dat echter niet juist. Louter afgaande op de formulering van de koopovereenkomst en de daarop gebaseerde transportakte ligt het voor de hand dat een koper uitgaat van een woonbestemming van het gehele perceel. In zoverre heeft [appellant sub 1] naar het oordeel van het hof het gelijk aan zijn zijde.
      
    
    
      4.9
      Echter, het gaat in deze zaak niet alleen om hetgeen de koper ten aanzien van de bestemming mag aannemen op grond van de formulering van de koopovereenkomst en de transportakte. Die bestemming dient te worden bezien in samenhang met de feitelijke consequenties ervan voor het gebruik van de percelen. De koopovereenkomst betreft immers niet zozeer de verkoop van percelen met een uitdrukkelijke vermelding van een specifieke bestemming in de zin van bestemmingsplannen, maar de verkoop van percelen als bouwgrond. Wanneer de percelen als zodanig kunnen worden aangewend, heeft [appellant sub 1] geleverd gekregen wat hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarvoor is de formele bestemming een - belangrijke - factor, maar niet noodzakelijk beslissend.
      
    
    
      4.10
      
        In dit geval is naar het oordeel van het hof van doorslaggevend belang de correspondentie die [geïntimeerde] bij akte van 27 april 2012 heeft overgelegd. Deze correspondentie betreft de vraagstelling van [geïntimeerde] aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] en het antwoord daarop. 
        Aan de gemeente zijn over de status van perceel nr. [2], samengevat, de volgende drie vragen voorgelegd:
      
      
        
          is er nog steeds sprake van een reële agrarische bestemming die dient te worden bestendigd en is al dan niet op korte termijn een bestemmingswijziging naar woondoeleinden voorstelbaar;
        
        
          kan een buitenplanse ontheffing worden verleend voor de bouw van een garage op dit perceel;
        
        
          mag op het perceel een garage (die voldoet aan de eisen van het Besluit omgevingsrecht) worden gebouwd zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning nodig is.
        
      
      
        De gemeente heeft hierop, samengevat, als volgt geantwoord:
        Ad 1) Er is, gelet op de recente herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, geen voornemen om op korte termijn tot herziening daarvan over te gaan maar wanneer dat gebeurt, zal het feitelijk gebruik in principe overgenomen worden in dat bestemmingsplan. Wanneer tegen die tijd blijkt dat het gebruik niet meer agrarisch is, zal het perceel waarschijnlijk als woonperceel aangewezen worden en ook als zodanig bestemd.
        Ad 2) Vooralsnog kan dit niet zonder meer gegarandeerd worden. Dat hangt af van het gebruik van het perceel, de feitelijke situatie en de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid, terwijl de buurweg in de overwegingen wordt meegenomen.
        Ad 3) Volgens artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht mag op het perceel vergunningvrij een bijbehorend bouwwerk gebouwd worden. Deze mogen in het achtererfgebied gebouwd worden en in dit geval behoort het perceel tot het erf omdat het direct nabij het hoofdgebouw is gelegen. Op het perceel kunnen vergunningvrije bouwwerken worden opgericht.
      
      
      
        De Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht en het daarbij behorende Besluit omgevingsrecht zijn op 1 oktober 2010 in werking getreden. Uit de antwoorden van de gemeente blijkt naar het oordeel van het hof genoegzaam dat de bouw van de garage op perceel nr. [2] sindsdien niet door de agrarische bestemming ervan in het bestemmingsplan wordt belemmerd en dat het in redelijkheid niet valt te betwijfelen dat [appellant sub 1] in de daaraan voorafgaande periode vanaf de koopovereenkomst een buitenplanse ontheffing zou hebben verkregen zodat ook toen het door [appellant sub 1] gewenste en voorziene gebruik er niet door werd belemmerd. Alles wijst erop dat de agrarische bestemming van dit perceel en de naastgelegen andere percelen een restant is van het gebruik ervan in vroeger tijden en dat, indien in het schema van de gemeente de actualisering van het ter plaatse geldende bestemmingsplan al aan de beurt zou zijn geweest, die bestemming inmiddels in overeenstemming met de feitelijke situatie, dat wil zeggen woondoeleinden, zou zijn gebracht.
      
      
    
    
      4.11
      De consequentie hiervan is dat de enkele omstandigheid dat perceel nr. [2] in het bestemmingsplan (nog) een agrarische bestemming heeft niet meebrengt dat [appellant sub 1] geen bouwgrond geleverd heeft gekregen. De planning die hij voor ogen had, te weten een woning aan [adres] en een garage op het achtererf met aansluiting op de buurweg, kon ondanks die bestemming ten tijde van de koopovereenkomst worden gerealiseerd en kan ook nu (en eenvoudiger) worden gerealiseerd. Dat dit anders zou zijn, is door [appellant sub 1] in ieder geval niet aannemelijk gemaakt. De e-mail die hij als productie 14 bij memorie van grieven heeft overgelegd en waarin de formele status van het perceel wordt beschreven, draagt daar niet toe bij, aangezien de formele status in dit geval niet beslissend is gebleken. [appellant sub 1] heeft, kortom, bouwgrond gekocht en bouwgrond gekregen, zodat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] of van dwaling aan de zijde van [appellant sub 1].
      
    
    
      4.12
      Voor zover [appellant sub 1] met zijn grieven 4 en 7 van een ander standpunt uitging, falen deze grieven om de hiervoor vermelde redenen. De overige grieven falen omdat, ook indien een of meer van deze grieven terecht zou(den) zijn opgeworpen, dit niet tot een ander resultaat kan leiden. Om dezelfde reden is er geen reden over te gaan tot nadere bewijslevering als door [appellant sub 1] aangeboden of tot overlegging van het procesdossier in de vrijwaringzaak tussen [geïntimeerde] en de [erven B], wat er verder overigens ook zij van de toewijsbaarheid van deze verzoeken. 
      
    
    
      4.13
      Nu alle grieven zijn verworpen, worden het tussenvonnis van 21 september 2011 en het eindvonnis van 17 april 2013, zij het deels op andere gronden, bekrachtigd. [appellant sub 1] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 
      
    
  
  
    
      5De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verklaart [appellant sub 1] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 20 juni 2012;
    
    
    
      bekrachtigt het tussenvonnis van 21 september 2011 en het eindvonnis van 17 april 2013;
    
    
    
      veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,= aan vast recht en op € 1.341,= aan salaris advocaat.  
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 september 2014.