ECLI:NL:RBNHO:2025:9835, Rechtbank Noord-Holland, 27-08-2025, 11470412 CV EXPL 24-9041
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder kan geen beroep doen op opschorting of huurprijsvermindering omdat niet voldoende is onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat verhuurder ten onrechte niet heeft hersteld. Verder werkt Huurder niet mee aan nader onderzoek door verhuurder.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11470412 \ CV EXPL  24-9041
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. F.A. Rippen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. E. Doornbos.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in reconventie- de mondelinge behandeling van 23 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2020 van Ymere de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde), tegen een laatstelijk huurprijs van € 620,56.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Ymere van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      Ymere heeft in het kader van het project Duurzaamheid in 2021 verschillende aannemers opnames van (onder andere) het gehuurde laten uitvoeren. [gedaagde] heeft bij die aannemers diverse klachten geuit over lekkage- en schimmelproblematiek met name in de slaapkamer. De klachten hebben de afdeling klachten van Ymere in de zomer van 2022 bereikt. 
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gedaagde] heeft zich gericht tot de geschillenadviescommissie van Ymere omdat hij meende dat zijn klachten niet adequaat werden opgepakt. Op 23 maart 2023 heeft de geschillenadviescommissie als volgt advies uitgebracht:
        
          “
          4.1 Duur behandeling klachten
          
          (…) Ymere heeft een eerste melding van de klacht genoteerd op 10 oktober 2022. Hoewel de commissie graag had gezien dat het projectbureau Duurzaamheid de klachten die bij haar terecht waren gekomen, direct had doorgestuurd naar het juiste loket binnen Ymere, is de doorlooptijd van de klachtbehandeling niet onacceptabel lang.(…) 
          
          4.3 Lekkage, vocht en schimmel
        
        
          Een onderzoek naar lekkage gebeurt stapsgewijs. (…) Het is daarom van belang om de huurder goed mee te nemen in dit proces en te communiceren waarom er welke stappen genomen worden. (…) Een volgende stap in dat proces is het geplande onderzoek door Trition. Op de uitslag daarvan kan de commissie niet vooruitlopen. De commissie is van oordeel dat Ymere dit voldoende voortvarend aanpakt.” 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Ymere heeft Trition BV (verder: Trition) opdracht gegeven het gehuurde te inspecteren. In het rapport van Trition (verder: het Rapport) van 20 april 2023 staat: 
      
      
        
          “
          1.4 Doel van het onderzoek 
        
        
          Het vaststellen van de oorzaak van de vochtschades ter plaatse van de achtergevel.
        
        
          Het vaststellen van de oorzaak van de vochtoverlast in de slaapkamer aan de voorzijde. 
        
        
          (…)
        
      
      
        2. Conclusie en advies
      
      
        
          Wateroverlast achtergevel:
        
        
          Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de waterloverlast ter plaatse van de achtergevel het gevolg is van het overstromen van het dakterras. (…)
        
        
          Ter plaatse van het dakterras boven de vochtschades ligt water tegen de achtergevel. Het water stond boven de dakopstand (…). Water zal vanwege de vervuiling over de dakopstand in de dakconstructie stromen. Bij langdurige of hevige neerslag zal wateroverlast ontstaan in de woning. 
          
        
        
          Advies:
        
        
          Wij adviseren de afwatering van het dakterras te verbeteren. Verwijder de vervuiling en zorg dat water vanuit de hemelwaterafvoer van het hellende dak onbelemmerd naar de hemelwaterafvoer van het dakterras kan stromen. 
        
        
          NB: vanwege de geringe dakopstand blijft het risico op wateroverlast in een zekere mate aanwezig. Wij adviseren tijdens groot onderhoud de dakopstand te verhogen. 
        
      
      
      
        
          Vochtoverlast slaapkamer:
        
        
          (…) Uit de dataloggersmetingen blijkt dat er sprake is van een te hoge luchtvochtigheid in de slaapkamer. (…) Het vochtige klimaat is niet het gevolg van onvoldoende ventileren. 
        
        
          Uit de klimaatmetingen blijkt dat de kruipruimte zeer vochtig is. Vanuit het kruipluik en openingen in de constructie zal vochtige lucht vanuit de kruipruimte onbelemmerd de woning binnen kunnen stromen. Een versterkende factor is de lage temperatuur in de slaapkamer waardoor de lucht minder vocht kan bevatten. 
        
      
      
      
        
          Advies:
        
        
          Om de invloed op het binnenklimaat vanuit de kruipruimte tegen te gaan adviseren wij maatregelen te treffen waardoor de vochtoverlast vanuit de kruipruimte tegen gaat. Hierbij te denken aan de volgende opties:
        
      
      
         De kruipruimtebodem afdekken middels dampremmende folie. (…)
         De gehele onderzijde van de vloer isoleren middels bijvoorbeeld PUR, waardoor deze luchtdicht afsluit.” 
      
      
    
    
      2.6.
      Ymere heeft in 2022 schimmel laten verwijderen door een gespecialiseerd bedrijf en eind 2023 en begin 2024 de dakbedekking en afwatering vernieuwd, vloerisolatie in de kruipruimte aangebracht en een geïsoleerd kruipluik geplaatst.
      
    
    
      2.7.
      Vanaf december 2023 betaalt [gedaagde] € 400,00 in plaats van de verschuldigde huurprijs met een beroep op opschorting wegens gebreken.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Ymere vordert – na wijziging eis ter zitting waar [gedaagde] geen bezwaar tegen heeft gemaakt – betaling € 3.968,98 aan huurachterstand tot en met juni 2025 en € 135,91 aan buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      3.2.
      Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ten onrechte huurpenningen inhoudt. Ten eerste omdat de gebreken al zijn hersteld en ten tweede omdat [gedaagde] weigert mee te werken aan nader onderzoek.  
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand en voert aan dat hij de huur heeft opgeschort omdat Ymere de gebreken nog steeds niet heeft hersteld. De werkzaamheden zijn slordig uitgevoerd en in de slaapkamer is niets gedaan. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert – samengevat – huurprijsvermindering van 30% vanaf december 2023.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat de diverse ernstige vochtproblemen de huurprijsvermindering rechtvaardigen. 
      
    
    
      3.6.
      Het verweer van Ymere volgt uit hetgeen in conventie is aangevoerd. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna zowel in conventie en reconventie, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
      
    
    
      4.2.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument . Want dit kan gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Een beding dat onredelijk bezwarend is, is vernietigbaar. Ymere heeft zich bij dagvaarding geconformeerd aan de toetsing door de kantonrechter van de algemene voorwaarden en de eventuele gevolgen daarvan. 
      
    
    
      4.3.
      Artikel 4.4. van de algemene bepalingen betreft een huurprijswijzigingsbeding en is niet oneerlijk omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs.
      
    
    
      4.4.
      
        Artikel 11.3 van de algemene voorwaarden betreft een beding inzake buitengerechtelijke kosten in leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder omdat: - er geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen;- de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn;
        - er naast deze kosten ook op grond van artikel 11.2 van de algemene voorwaarden nog een boete verschuldigd kan zijn. Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. 
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand en de hoogte ervan erkend. Hij beroept zich op opschorting van de huurbetalingsverplichting en een huurprijsvermindering en voert in dat verband aan dat (ondanks de uitgevoerde werkzaamheden) nog steeds sprake is van vocht- en schimmelproblemen. Er is niets in de slaapkamer gedaan en de wel uitgevoerde werkzaamheden zijn slordig uitgevoerd. Dit zorgt voor huurderving en rechtvaardigt een huurprijsvermindering, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      4.6.
      Voor een geldig beroep op opschorting is vereist dat sprake is van een opeisbare vordering van [gedaagde] in dit geval bestaande uit gebreken aan het gehuurde en dat Ymere, ondanks verzoeken daartoe, deze niet verhelpt. Als sprake is van een gebrek kan [gedaagde] (ook) aanspraak maken op huurprijsvermindering. Het al dan niet toekennen van een huurprijsvermindering (en de hoogte daarvan) is afhankelijk van de mate van derving van huurgenot. 
      
    
    
      4.7.
      Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Als hiervan sprake is, is Ymere, na verzoek van [gedaagde], verplicht het gebrek te verhelpen. [gedaagde] zal daaraan uiteraard wel zijn medewerking moeten geven. Het is aan [gedaagde] om aan te tonen dat sprake is van een gebrek en dat Ymere niet tot herstel van het gebrek overgaat.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde] (in conventie) geen beroep kan doen op een opschortingsrecht of (in reconventie) een huurprijsvermindering omdat hij niet voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat Ymere ten onrechte niet heeft hersteld. Hiertoe wordt als volgt overwogen. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter gaat ervan uit dat de constateringen in het Rapport als gebreken moeten worden aangemerkt die door de aanbevolen werkzaamheden kunnen worden hersteld. Anders dan [gedaagde] betoogt, is dit rapport op initiatief van Ymere opgesteld. Het betoog van [gedaagde] dat de gebreken slechts provisorisch zijn hersteld of slordig zijn uitgevoerd, slaagt niet omdat [gedaagde] onvoldoende onderbouwing heeft geleverd van deze stelling. Het betoog dat ten onrechte niets in de slaapkamer is gedaan, slaagt evenmin. Uit het Rapport blijkt dat de schimmel in de slaapkamer werd veroorzaakt door de vochtige kruipruimte en Ymere heeft werkzaamheden in de kruipruimte uitgevoerd. Uit het Rapport blijkt niet dat tevens werkzaamheden in de slaapkamer nodig waren. Overigens heeft [gedaagde] dit met de overgelegde foto’s niet voldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.10.
      Daarnaast heeft [gedaagde] niet meegewerkt aan het nader onderzoek dat Ymere heeft voorgesteld. Zonder zijn medewerking kan niet worden vastgesteld of (nog steeds) sprake is van een gebrek. [gedaagde] geeft als verklaring dat hij geen vertrouwen heeft in Ymere, maar dat is geen geldige reden. Van een huurder die stelt dat er gebreken zijn die gedeeltelijke opschorting van de huurbetaling sinds december 2023 of huurprijsvermindering rechtvaardigen mag in redelijkheid worden verwacht dat hij medewerking verleent aan nader onderzoek, zeker als er al onderzoek is verricht, diverse werkzaamheden zijn uitgevoerd en geen aanwijzingen zijn dat deze werkzaamheden geen resultaat hebben gehad. 
      
    
    
      4.11.
      Verder heeft Ymere voldoende onderbouwd dat eventuele gebreken niet (geheel) voor haar rekening komen omdat dat de kans groot is de problematiek (ook) wordt veroorzaakt door [gedaagde] omdat hij de slaapkamer niet verwarmt. Zijn argument dat het geen zin heeft om te stoken in de slaapkamer omdat onvoldoende maatregelen zijn genomen, kan niet slagen. In het Rapport wordt aangegeven dat het belangrijk is om de slaapkamer (minimaal) te verwarmen. Warmte gaat vocht en schimmel immers juist tegen.
      
    
    
      4.12.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] in conventie geen recht toekomt op opschorting en in reconventie geen recht toekomt op huurprijsvermindering. Daarmee wordt niet toegekomen aan de vraag of en zo ja hoeveel, het gebrek derving van huurgenot tot gevolg heeft. [gedaagde] zal worden veroordeeld om de huurachterstand te voldoen. 
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde incassokosten zullen, gezien hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen. 
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.192,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden de proceskosten van Ymere in reconventie begroot op nihil.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huurpenningen van € 3.968,98 te vermeerderen met de wettelijke rente van de datum van heden tot de dag van algehele voldoening,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.192,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders in conventie of reconventie gevorderde af,
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025. 
      
      
      
    
  
  
     In de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn)
  
  
     Artikel 6:233 onder a Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 6:52 BW
  
  
     Artikel 6:262 BW in samenhang met art. 7:205 BW
  
  
     artikel 7:207 BW 
  
  
     artikel 7:204 lid 2 BW
  
  
     Artikel 7:206 BW