ECLI:NL:RBROT:2025:10665, Rechtbank Rotterdam, 14-02-2025, 10969493 CV EXPL 24-6346
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Servicekosten 2020 tot en met 2022, geen onverschuldigde betaling, afrekeningen 2020 en 2021 te laat verstrekt maar dat leidt niet tot verval van recht, stookkosten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10969493 CV EXPL 24-6346
    
    
    
      datum uitspraak: 14 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A] ,
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      die zelf procedeert,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting [stichting B] ,
      
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [stichting B] ’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 9 februari 2024, met bijlagen 1 tot en met 7;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 4;
        
        
          de akte uitlating van [persoon A] , met bijlagen 8 tot en met 17;
        
        
          de e-mail namens [stichting B] van 16 september 2024, met bijlage 5;
        
        
          de e-mail namens [stichting B] van 23 september 2024, met bijlagen 6 en 7;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [stichting B] ;
        
        
          de akte namens [stichting B] van 21 november 2024, met bijlagen 8 tot en met 12;
        
        
          de akte uitlating van [persoon A] van 19 december 2024, met bijlagen 18 tot en met 25;
        
        
          de brief namens [stichting B] van 18 december 2024.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          
            [persoon A] ;
        
        
          namens [stichting B] mevrouw [persoon B] (indirect statutair bestuurder) en mevrouw [persoon C] (namens de beheerder Kralingsch Beheer), met de gemachtigde van [stichting B] .
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] heeft van 17 juni 2020 tot en met 31 mei 2022 de woning op het adres [adres] te Capelle aan den IJssel van (de rechtsvoorganger van) [stichting B] gehuurd (hierna: “het gehuurde”).  Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017 (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.2.
      
        In de artikelen 4.2 en 4.4 van de huurovereenkomst is (onder andere) bepaald dat de servicekosten – conform een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening – 
        € 40,00 per maand bedragen en samen met de huurprijs bij vooruitbetaling moeten worden voldaan. [persoon A] heeft over de jaren 2020 en 2021 in totaal € 738,67 aan voorschotten betaald. In het jaar 2022 heeft hij € 200,- aan voorschotten betaald.
      
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] heeft zich in 2022 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek om op basis van artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de betalingsverplichting servicekosten te doen vaststellen over de jaren 2020 en 2021. 
      
    
    
      2.4.
      
        De voorzitter van de Huurcommissie (hierna: “de Huurcommissie”) heeft op 5 juli 2022 uitspraak gedaan over de betalingsverplichting servicekosten over 2020. In die uitspraak is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
        “(…)
        
          Beoordeling
        
        
          De verhuurder heeft niet tijdig een afrekening aan de huurder verstrekt. Het verzoek van de huurder om de betalingsverplichting vast te stellen is daarom kennelijk redelijk. De voorzitter van de Huurcommissie doet daarom uitspraak op grond van artikel 20 lid 1 onder a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
        
        
          (…)
        
        
          Beslissing
        
        
          • 	Het verzoek van de huurder is kennelijk redelijk.
        
        
          • 	De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 17 juni 2020 tot en met 31 december 2020 bedraagt € 0.
        
        
          Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen drie weken na verzending van deze uitspraak een verzetschrift indient bij de Huurcommissie.
        
        (…)”.
      
      
    
    
      2.5.
      
        De Huurcommissie heeft op 17 oktober 2022 uitspraak gedaan over de betalingsverplichting servicekosten over 2021. In die uitspraak is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
        “(…)
        
          Beoordeling
        
        
          De verhuurder heeft niet tijdig een afrekening aan de huurder verstrekt. Het verzoek van de huurder om de betalingsverplichting vast te stellen is daarom kennelijk redelijk. De voorzitter van de Huurcommissie doet daarom uitspraak op grond van artikel 20 lid 1 onder a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
        
        (…)
        
          Beslissing
        
        
          • 	Het verzoek van de huurder is kennelijk redelijk.
        
        
          • 	De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021 bedraagt € 0.
        
        
          Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen drie weken na verzending van deze uitspraak een verzetschrift indient bij de Huurcommissie.
        
        (…)”.
      
      
      
        Tegen deze uitspraken is geen verzet/beroep aangetekend.
      
      
    
    
      2.6.
      
        [persoon A] heeft zich verder tot de Huurcommissie gewend met het verzoek om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te laten toetsen. De Huurcommissie heeft daarop uitspraak gedaan. [stichting B] is tegen die uitspraak opgekomen bij de kantonrechter. Bij vonnis van 30 december 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam (met zaaknummer 9736233 CV EXPL 22 – 7111) beslist dat de in de huurovereenkomst opgenomen aanvangshuurprijs van € 890,00 per maand redelijk is.
      
    
    
      2.7.
      Op 30 april 2024 heeft [stichting B] servicekostenafrekeningen over de jaren 2020, 2021 en 2022 naar [persoon A] toegezonden (met een toelichting op de stookkosten). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [persoon A] eist samengevat:
      
        
          
            [stichting B] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te betalen € 938,31, met rente over € 738,67 vanaf 7 februari 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
        
        
          
            [stichting B] te veroordelen in de proceskosten, met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een hoofdsom van € 738,67, rente van € 39,18 (berekend tot en met 6 februari 2024) en een schadevergoeding voor deurwaarderskosten van € 160,46.
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon A] baseert de eis op het volgende. [stichting B] is op grond van de Algemene Bepalingen (artikel 17.8) en de wet (artikel 7:259 lid 2 BW) verplicht om uiterlijk zes maanden na afloop van een kalenderjaar een afrekening servicekosten te verstrekken over het voorafgaande kalenderjaar. [persoon A] heeft echter – ondanks herhaalde schriftelijke verzoeken – nooit een afrekening servicekosten over de jaren 2020 en 2021 van [stichting B] ontvangen, althans niet voorafgaand aan de dagvaarding. [persoon A] heeft zich dan ook tot de Huurcommissie gewend om de betalingsverplichting servicekosten over 2020 en 2021 te doen vaststellen. Na de uitspraken van de Huurcommissie heeft [persoon A] [stichting B] bij herhaling verzocht de over 2020 en 2021 onverschuldigd betaalde voorschotten – van in totaal € 738,67 – terug te betalen, maar [stichting B] wil(de) daartoe niet overgaan. [persoon A] voelde zich vervolgens genoodzaakt een deurwaarder in te schakelen en deurwaarderskosten te maken. Die kosten moet [stichting B] – naast de hoofdsom van € 738,67 en de (vervallen) rente – aan [persoon A] betalen.
      
    
    
      3.3.
      
        [stichting B] is het niet eens met de eis van [persoon A] en concludeert dat deze moet worden afgewezen. Zij voert daartoe het volgende aan. Er is sprake van geliberaliseerde huur en daarom kon de Huurcommissie niet worden verzocht om een uitspraak over de servicekosten op de voet van artikel 7:260 BW te geven. Die uitspraken hebben dan ook geen wettelijke grondslag. Bovendien hebben de stukken van de Huurcommissie [stichting B] (en haar beheerder Kralingsch Beheer) nimmer bereikt. Pas met de dagvaarding in deze procedure is [stichting B] met die uitspraken bekend geworden. Kralingsch Beheer wordt ten onrechte als gemachtigde in die uitspraken genoemd. [stichting B] heeft daar geen machtiging voor gegeven. Er kan dus niet worden uitgegaan van een fictie van wilsovereenstemming als bedoeld in artikel 7:262 BW. Tot slot is de eis ook vanuit materieel oogpunt niet redelijk en juist, aldus [stichting B] . [persoon A] heeft immers gebruik gemaakt van de voorzieningen waarop de (voorschotten van de) servicekosten betrekking hebben. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [stichting B] eist - na verminderingen van eis - samengevat:
      
        
          
            [persoon A] te veroordelen om op 30 juli 2024 dan wel binnen twee weken na het vonnis aan haar te betalen een hoofdsom € 597,44, met rente over dit bedrag vanaf 30 juli 2024, althans vanaf twee weken na het vonnis, tot de dag dat volledig is betaald;
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [stichting B] baseert de eis op het volgende. Op basis de afrekeningen en de correcties die [stichting B] tijdens de zitting en in haar laatste akte daarop heeft toegepast blijkt dat [persoon A] – na verrekening met de reeds betaalde voorschotten – nog € 597,44 moet bijbetalen. Die bijbetaling had uiterlijk op 30 juli 2024 moeten plaatsvinden (artikel 17.10 Algemene Bepalingen), maar [persoon A] is daar tot op heden niet toe overgegaan. 
      
    
    
      3.6.
      
        [persoon A] is het niet eens met de eis van [stichting B] . Hij doet primair een beroep op rechtsverwerking en subsidiair voert hij aan dat het gelet op de ouderdom van de vordering, de meerdere pogingen die zijn gedaan om een afrekening servicekosten overlegd te krijgen en het feit dat [persoon A] al lange tijd niet meer in het gehuurde woont, niet redelijk is dat [stichting B] nu nog met afrekeningen over de jaren 2020, 2021 en 2022 komt. Bovendien maakt hij inhoudelijk bezwaar tegen enkele van de gevorderde bedragen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie en reconventie 
      
    
    
    
      
        Verkapte conclusie van [persoon A] ?
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter heeft [stichting B] aan het einde van de zitting van 26 september 2024 in de gelegenheid gesteld om bij akte een nadere onderbouwing te geven op de volgende punten:
      
        
          de kosten voor Eneco zoals opgenomen in de afrekening 2022;
        
        
          de stookkosten over de jaren 2020, 2021 en 2022.
        
      
      
      
        
          [stichting B] heeft zich vervolgens bij akte (alleen) over deze punten uitgelaten. [persoon A] heeft daarna een antwoordakte ingediend. In deze antwoordakte gaat hij ook in op andere punten dan die waarover [stichting B] zich heeft uitgelaten. Zoals [stichting B] vervolgens per brief van 18 december 2024 terecht heeft opgemerkt is dat in strijd met de goede procesorde. Wat partijen voorafgaand aan de mondelinge behandeling over en weer hebben aangevoerd is op die mondelinge behandeling besproken, en alleen over de hiervoor genoemde punten zou nog een nadere schriftelijke ronde volgen. Dat brengt mee dat de kantonrechter het gedeelte uit de antwoordakte van [persoon A] dat niet ziet op die punten buiten beschouwing zal laten. Het gaat dan om de alinea’s 2 tot en met 9 van de akte van [persoon A] . [stichting B] heeft verzocht [persoon A] te gelasten zijn akte aan te passen en opnieuw in te dienen dan wel haar toe te staan zelf een antwoordakte te nemen maar bij dit oordeel acht de kantonrechter het niet nodig om een van die verzoeken in te willigen.  
      
      
      
      
        
          In conventie
        
      
      
      
        
          
            [persoon A] heeft de voorschotten 
          niet
           onverschuldigd betaald; zijn eis wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.2.
      In het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 30 december 2022 is beslist dat de aanvangshuurprijs van het gehuurde van € 890,00 per maand redelijk is. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 17 juni 2020. In dat jaar was de liberalisatiegrens € 737,14 per maand. De aanvangshuur ligt daarboven en dus is sprake van geliberaliseerde huur. Omdat sprake is van geliberaliseerde huur is artikel 7:260 BW niet van toepassing op de huurovereenkomst. Dat betekent dat de uitspraken van de Huurcommissie geen wettelijke grondslag hebben. [stichting B] heeft bovendien onbetwist gesteld dat de stukken met betrekking tot die procedures haar nimmer hebben bereikt en heeft er in dat kader op gewezen dat haar beheerder Kralingsch Beheer ten onrechte als gemachtigde is aangemerkt terwijl [stichting B] Kralingsch Beheer daartoe geen volmacht heeft gegeven. Dat alles brengt mee dat de omstandigheid dat [stichting B] geen verzet/beroep tegen die uitspraken heeft aangetekend, er niet toe leidt dat er een fictie van wilsovereenstemming bestaat als bedoeld in artikel 6:262 BW. De daarop gebaseerde eis van [persoon A] tot terugbetaling van de voorschotten wordt daarom afgewezen. De eisen tot betaling van de deurwaarderskosten (van een bedrag van € 160,46) en de wettelijke rente (waaronder een bedrag € 39,18 aan rente berekend tot en met 6 februari 2024) delen in dat lot.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          De afrekeningen over de jaren 2020 en 2021 zijn te laat verstrekt, maar dat leidt niet tot verval van recht 
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [stichting B] heeft de afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2020 tot en met 2022 pas op 30 april 2024 naar [persoon A] toegestuurd. Op grond van artikel 17.9 van de Algemene Bepalingen en de wet (artikel 7:259 lid 2 BW) was [stichting B] verplicht om die afrekeningen binnen zes maanden na afloop van het betreffende kalenderjaar te verstrekken. Zij heeft de afrekeningen dus (veel) te laat naar [persoon A] toegestuurd. [persoon A] meent dat [stichting B] daardoor haar rechten heeft verloren, maar dat is niet het geval. Die sanctie staat daar volgens de wet niet op. Evenmin is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de servicekosten alsnog af te rekenen. De enkele omstandigheid dat sprake is van enig tijdsverloop is daartoe onvoldoende. Daarbij is van belang dat de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar om aanspraak te kunnen maken op de afrekeningen steeds is aangevangen na afloop van het jaar waarop de aanspraak betrekking heeft en dus nog niet verstreken. Bovendien heeft [persoon A] gebruik gemaakt van de daar tegenover staande diensten.
      
      
        
          
            [persoon A] moet nog € 597,44 betalen
        
      
      
    
    
      4.4.
      Volgens [stichting B] moet [persoon A] , na verminderingen van eis en na verrekening van de betaalde voorschotten, aan servicekosten over de jaren 2020, 2021 en 2022 nog € 597,44 betalen. Dat bedrag heeft volgens [stichting B] betrekking op de volgende voorzieningen:
      
        
          schoonmaak;
        
        
          lift;
        
        
          tuinonderhoud;
        
        
          kosten KPN;
        
        
          stookkosten;
        
        
          administratiekosten.
        
      
      
        [stichting B] heeft immers ter zitting haar aanspraak op de servicekosten voor water (€ 0,33 in de afrekening 2022) en in haar akte na de zitting de servicekosten voor Eneco ad € 119,96 in de afrekening 2022) en de servicekosten voor glasbewassing in de jaren 2020, 2021 en 2022 ad (€ 36,87 + € 61,71 + € 41,38 =) € 139,36 prijsgegeven.
      
    
    
      4.5.
      Van de thans nog in rekening gebrachte kosten heeft [persoon A] alleen de stookkosten (voldoende concreet) betwist. Dat brengt mee dat [persoon A] de overige in rekening gebrachte servicekosten in elk geval moet betalen. Ten aanzien van de stookkosten wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.6.
      In haar akte na de zitting heeft [stichting B] , onder overlegging van specificaties en berekeningen, uitvoerig toegelicht hoe zij tot de door haar (thans) gevorderde bedragen aan stookkosten in de jaren 2020 (€ 265,44), 2021 (€ 542,30) en 2022 (€ 234,84) is gekomen. Met die (onderbouwde) toelichting is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende inzichtelijk gemaakt dat de door [stichting B] aan [persoon A] doorbelaste stookkosten aansluiten bij zijn werkelijke verbruik en daarmee als een redelijke vergoeding kunnen worden beschouwd in de zin van artikel 7:259 lid 1 BW. Meer in het bijzonder zijn er onvoldoende aanwijzingen dat de doorbelaste kosten voor leidingafgifte (€ 0,71 per dag per woning in 2020 en € 0,88 per dag per woning in 2021) niet als redelijk kunnen worden aangemerkt. Van belang is in dit verband nog dat de maximale tarieven die jaarlijks door de ACM worden vastgesteld niet gelden voor [persoon A] als huurder, aan wie immers ook geen vaste kosten in rekening worden gebracht. Dat er (overigens) reden is om te twijfelen aan de juistheid van de door Eneco aan [stichting B] in rekening gebrachte bedragen (voor zover van belang), is verder niet (voldoende) concreet door [persoon A] onderbouwd. 
      
    
    
      4.7.
      Dat betekent dat [persoon A] de door [stichting B] berekende bedragen aan stookkosten ook moet betalen. In totaal moet [persoon A] daarom aan servicekosten over de jaren 2020 tot en met 2022 (nog) een bedrag van € 597,44 betalen. De daartoe strekkende vordering van [stichting B] wordt toegewezen.  
      
      
        
          
            [persoon A] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      4.8.
      De rente wordt toegewezen, omdat [stichting B] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [persoon A] dat niet (voldoende concreet) heeft betwist. De rente wordt toegewezen vanaf de datum waarop de servicekosten volgens artikel 17.10 Algemene Bepalingen betaald hadden moeten zijn (30 juli 2024).
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon A] aan [stichting B] moet betalen in conventie op € 270,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 135,00) en in reconventie op € 135,- (1 punt x € 135,00) aan salaris voor de gemachtigde. Aan nakosten is [persoon A] € 67,50 verschuldigd. Dat is in totaal € 472,50. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af; 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [persoon A] om aan [stichting B] te betalen € 597,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 30 juli 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van [stichting B] worden begroot op € 472,50;
      
    
    
      5.4.
      wijst al het andere af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        44240/145