ECLI:NL:RBAMS:2025:2608, Rechtbank Amsterdam, 07-05-2025, C/13/753847
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Partijen hebben een overeenkomst voor de koop en verkoop van een woning op basis van het NVM-model 2021 gesloten. Kopers hebben niet tijdig een bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort. De overeenkomst is ontbonden. Kopers zijn de boete verschuldigd. De rechtbank matigt de boete met 50%.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/753847 / HA ZA 24-758
    
    
    
      
        Vonnis van 7 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: Verkopers, 
      advocaat: mr. J. Veenis,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: Kopers,
      advocaat: mr. K. Tülü.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 8 januari 2025
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 maart 2025
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort 
    
    
      Kopers hebben de woning van Verkopers gekocht maar zij hebben niet op tijd een bankgarantie gesteld of een waarborgsom gestort. Verkopers vorderen betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs. Kopers vinden dat de boete gematigd moet worden, met name omdat zij zijn opgelicht door hun hypotheekadviseur en omdat Verkopers geen schade hebben geleden. De rechtbank matigt de boete met 50%. 
    
    
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Verkopers en Kopers hebben op 20 oktober 2023 een overeenkomst gesloten voor de koop van de woning van Verkopers voor € 433.750,00. 
      
    
    
      3.2.
      De koopovereenkomst is gebaseerd op het NVM-model 2021. In artikel 5 van de overeenkomst staat dat Kopers uiterlijk op 17 november 2023 een bankgarantie moesten stellen of een waarborgsom moesten storten voor € 43.375,00. In artikel 11.3 van de overeenkomst staat dat een boete van 10% van de koopsom is verschuldigd als de overeenkomst, nadat eerst nakoming is gevraagd, als gevolg van een toerekenbare tekortkoming alsnog wordt ontbonden. 
      
    
    
      3.3.
      Kopers hebben [naam] (“ [naam] ”) van Aksa Real Estate Investment B.V. als aankoopmakelaar en hypotheekadviseur ingeschakeld en hem gevraagd de hypothecaire geldlening te regelen. 
      
    
    
      3.4.
      Kopers hebben geen bankgarantie gesteld of waarborgsom gestort. Op 20 november 2023 heeft de makelaar van Verkopers Kopers een termijn van acht dagen gegeven om dat alsnog te doen. Kopers hebben dat niet gedaan, waarna de makelaar op 29 november 2023 Kopers heeft bericht dat Verkopers nakoming van de overeenkomst vragen. Kopers hebben ook daarna niet aan hun verplichting voldaan. 
      
    
    
      3.5.
      Op 7 december 2023 heeft een gesprek tussen de makelaar van Verkopers en Kopers plaatsgevonden. 
      
    
    
      3.6.
      Op 18 december 2023 heeft de makelaar namens Verkopers de overeenkomst ontbonden en betaling van de contractuele boete van € 43.375,00 gevraagd. Kopers hebben de boete niet betaald. 
      
    
    
      3.7.
      Op 28 juni 2024 hebben Verkopers hun woning voor € 460.000,00 aan een andere koper overgedragen.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Verkopers vorderen na een eisvermindering dat de rechtbank voor recht verklaart dat Kopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Verkopers vorderen daarnaast dat de rechtbank Kopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de boete van € 43.375,00 vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van deze procedure. Volgens Verkopers is de koopovereenkomst als gevolg van een toerekenbare tekortkoming van Kopers ontbonden. Kopers moeten daarom de contractuele boete betalen. 
      
    
    
      4.2.
      Kopers concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Verkopers of tot afwijzing van de vorderingen van Verkopers, met veroordeling van Verkopers in de kosten van deze procedure. Kopers zeggen dat de boete gematigd moet worden omdat toewijzing van de boete anders tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat leidt. 
      
    
    
      4.3.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig ingegaan.
        
          5.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          Kopers zijn de boete verschuldigd
        
      
      
    
    
      5.1.
      Hoewel Kopers de rechtbank vragen de vordering van Verkopers af te wijzen, staat tussen partijen vast dat Kopers toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van artikel 5 van de koopovereenkomst, dat zij in gebreke zijn gesteld en dat de overeenkomst als gevolg daarvan rechtsgeldig is ontbonden. Zij zijn daarom de boete verschuldigd. De enige vraag die voorligt is of de boete moet worden gematigd. 
      
      
        
          De rechtbank matigt de boete
        
      
      
    
    
      5.2.
      De rechter kan een contractuele boete zoals opgenomen in artikel 11.3 van de koopovereenkomst matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek ( BW)). Van die bevoegdheid moet de rechter terughoudend gebruik maken, ook bij de koop en verkoop van een woning tussen particulieren. Uit de rechtspraak volgt dat de rechter een boete alleen mag matigen als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat is naar het oordeel van de rechtbank het geval en daarom matigt zij de boete met 50%. De rechtbank licht dit als volgt toe. 
      
    
    
      5.3.
      Kopers hebben onbetwist gesteld dat zij niet lichtzinnig de koopovereenkomst zijn aangegaan. Zij wonen pas kort in Nederland en beheersen de taal niet goed. Omdat zij ook niet bekend zijn met de regels voor de aankoop en financiering van een woning hebben zij via een bekende van de vader van [gedaagde 1] [naam] ingeschakeld als aankoopmakelaar en hypotheekadviseur. Volgens [naam] konden Kopers de koopovereenkomst ondertekenen, waarna [naam] hen volledig zou ontzorgen. Daarvoor hebben Kopers hem € 18.000,00 betaald. Uiteindelijk is Kopers duidelijk geworden dat [naam] geen werkzaamheden voor hen heeft verricht. Zij kunnen [naam] ook niet meer bereiken. De rechtbank neemt daarom tot uitgangspunt dat Kopers de woning wel wilden kopen en dat zij dachten dat zij dat ook zouden kunnen, maar dat zij over hun mogelijkheden en verplichtingen verkeerd zijn geïnformeerd door [naam] . Dat dit het geval is volgt ook uit het feit dat Kopers na het sluiten van de koopovereenkomst de huur van hun huurwoning hebben opgezegd. Toen bleek dat Kopers de woning niet konden betalen moesten zij, om te voorkomen dat zij met hun twee jonge kinderen op straat zouden belanden, op korte termijn een andere woning huren. De huur van deze woning bedraagt € 2.000,00 exclusief kosten per maand en dat is afgezet tegen het inkomen van Kopers een erg hoog bedrag.  
      
    
    
      5.4.
      Daarnaast is van belang dat de financiële schade van Verkopers beperkt is, zoals zij ter zitting hebben bevestigd. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook sprake van een wanverhouding tussen de financiële schade van Verkopers en de hoogte van de boete van € 43.375,00. 
      
    
    
      5.5.
      De in 5.3. en 5.4. genoemde omstandigheden leveren een reden tot matiging van de boete op. Tegelijkertijd leveren deze omstandigheden geen reden op om de boete met meer dan 50% te matigen. Bij dat laatste is ook het volgende van belang. 
      
    
    
      5.6.
      Kopers hebben volledig op [naam] vertrouwd, terwijl zij wisten dat het uitdagend zou zijn een woning te kopen. Door deze naïeve houding hebben Verkopers enkele maanden in een stressvolle situatie gezeten. Omdat hun huis nog niet was verkocht hebben Verkopers tweemaal een ander huis niet kunnen kopen. Ook kan Kopers worden verweten dat zij hebben nagelaten te handelen toen zij ontdekten dat [naam] geen financiering voor hen had aangevraagd. Zo heeft op 7 december 2023 een gesprek tussen de makelaar van Verkopers en Kopers plaatsgevonden, waarbij de makelaar heeft aangeboden een andere hypotheekadviseur voor Kopers aan te zoeken. Kopers zouden op dat aanbod terugkomen maar hebben dat nooit gedaan. Ook op andere berichten van de makelaar hebben Kopers niet gereageerd. In plaats daarvan hebben zij Verkopers in onzekerheid gelaten.
      
    
    
      5.7.
      Daarbij geldt dat artikel 11 van de koopovereenkomst deel uitmaakt van een door de NVM opgestelde standaardkoopovereenkomst die vaak bij de koop van woningen wordt gebruikt. Een boetebeding in een dergelijke koopovereenkomst is gebruikelijk en daarnaast maatschappelijk aanvaard als vooraf overeengekomen wijze van schadevergoeding. De aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het boetebeding zijn dan ook niet als buitensporig of niet billijk aan te merken.
      
      
        
          Conclusie matiging 
        
      
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Redenen om te matigen zijn de hiervoor genoemde omstandigheid dat Kopers wel wilden nakomen maar dat zij onjuist zijn geïnformeerd door [naam] en de wanverhouding tussen de hoogte van de financiële schade en de hoogte van de boete. De rechtbank zal gelet op deze omstandigheden de boete met 50% matigen tot € 21.687,50.
      
    
    
      5.9.
      Met de stelling van Kopers dat zij een boete niet kunnen betalen, ook niet als die wordt gehalveerd, houdt de rechtbank geen rekening. De financiële situatie waarin Kopers zich stellen te bevinden is een omstandigheid die voor hun eigen rekening komt. Daar komt bij dat zij onvoldoende concrete gegevens hebben overgelegd waaruit blijkt dat zij een boete niet kunnen betalen. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      5.10.
      Over de contractuele boete zijn Kopers wettelijke rente verschuldigd vanaf18 december 2023, omdat zij vanaf die datum voor de gehele boete in verzuim zijn.
      
      
        
          Verkopers hebben geen belang bij een verklaring voor recht
        
      
      
    
    
      5.11.
      Namens Verkopers is tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat bij de gevorderde verklaring voor recht geen belang bestaat. De rechtbank zal die vordering daarom afwijzen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        Verkopers vorderen € 1.208,75 aan buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Verkopers hebben niet gesteld dat zij kosten hebben gemaakt voor buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. De rechtbank wijst de vordering daarom af. 
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      Kopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Verkopers worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                273,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.204,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Hoofdelijke veroordeling tot betaling boete 
        
      
      
    
    
      5.15.
      De veroordeling tot betaling van de boete wordt gelet op de artikelen 9 sub c en 11.3 van de koopovereenkomst hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander (dat deel van het bedrag) niet meer te betalen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen € 21.687,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 18 december 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van € 4.204,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J. Blok en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025.