ECLI:NL:RBNHO:2025:8429, Rechtbank Noord-Holland, 16-07-2025, 11720297 \ KG EXPL 25-78
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming. Geen hoofdverblijf in de huurwoning. Toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11720297 \ KG EXPL  25-78
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
      te Alkmaar,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonwaard,
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. R.J.A. Verhoeven.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 2 juni 2025, met producties 1-17;- het verweerschrift, met 10 bijlagen;- de mondelinge behandeling van 2 juli 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      Woonwaard en [gedaagde] zijn per 10 maart 2020 een huurovereenkomst aangegaan voor de huur van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte oktober 2019 van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden is onder andere opgenomen:
        
          “Artikel 6.6: Uw gehuurde woning is uw hoofdverblijf. Dat betekent dat u in deze woning woont. (…) Vermoeden wij dat u het grootste deel van uw tijd ergens anders woont? (…) Dan moet u bewijzen dat wij ongelijk hebben en dat u wel steeds in uw woning heeft gewoond.”
      
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 7 juni 2024 heeft [gedaagde] aan Woonwaard - voor zover van belang - medegedeeld dat zij van juli 2020 tot en met november 2023 niet in de woning heeft gewoond. Bovendien bericht zij Woonwaard dat zij op 4 juni 2024 teruggekeerd is in de woning, maar dat zij de woning per direct weer zou gaan verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Woonwaard vordert  samengevat - dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat zij hiermee in gebreke blijft;
        II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Woonwaard bij wijze van voorschot een bedrag van € 475,62 (tot 1 juli 2025) dan wel € 496,46 (vanaf 1 juli 2025) voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, met ingang van 1 juni 2025 totdat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop deze termijnen opeisbaar zijn;
        III. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Woonwaard legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Door al bijna vijf jaar niet in de woning te wonen, is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit de huurovereenkomst en algemene voorwaarden volgt namelijk dat [gedaagde] haar woonverblijf in de woning dient te hebben. Gelet op deze tekortkoming en het feit dat Woonwaard als toegelaten instelling de verplichting heeft zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van haar sociale huurwoningen, is Woonwaard van mening dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en daarop vooruitlopend ook de ontruiming van de woning.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij heeft samengevat aangevoerd dat er sprake is van gebreken aan de woning, waardoor de woning onbewoonbaar is. De gebreken zijn volgens [gedaagde] gelegen in dagelijks terugkerende geluidsoverlast door harde muziek van buren, het aanwezig zijn van acetonlucht in de woning (maart tot en met juli 2020), het binnenkomen van grote hoeveelheden benzinelucht in de badkamer eind november 2023 en het in de keuken vacuüm gezogen worden van de woning en [gedaagde] zelf eind november 2023 en in juni 2024. Bovendien maakt [gedaagde] zich zorgen over de fundering van het appartementencomplex. [gedaagde] vindt dat daarnaar een onafhankelijk deskundigenonderzoek moet plaatsvinden. Tot slot betwist zij dat Woonwaard een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader in kort geding
      
    
    
      4.1.
      De vorderingen in kort geding kunnen alleen worden toegewezen als Woonwaard daarbij een spoedeisend belang heeft. Bovendien stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Daarom kan in kort geding een vordering tot ontruiming alleen worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] in mei en juni 2024 voor het eerst meldingen van klachten heeft gemaakt over het vacuüm zuigen van de woning (en haarzelf) bij Woonwaard. Daarbij is van belang dat [gedaagde] op 7 juni 2024 voor het eerst aan Woonwaard heeft medegedeeld dat zij dan al meer dan drie jaar niet meer in het gehuurde woont. In dat kader heeft Woonwaard in juli 2024 een inspectie aan de woning laten uitvoeren. Daarbij zijn geen gebreken geconstateerd in de mechanische ventilatie van de woning. Woonwaard heeft [gedaagde] vervolgens verzocht de woning binnen korte termijn opnieuw te betrekken of om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. 
      
    
    
      4.3.
      In november 2024 heeft Woonwaard vervolgens haar vermoeden geuit aan [gedaagde] dat zij niet in de woning zou wonen. [gedaagde] is naar aanleiding daarvan door Woonwaard uitgenodigd voor een gesprek. Daarna is een briefwisseling tussen partijen op gang gekomen, waarbij Woonwaard onder andere heeft aangeboden een onderzoek door een extern bedrijf in de woning te laten verrichten. [gedaagde] heeft daarmee niet onvoorwaardelijk ingestemd, waardoor dat onderzoek achterwege is gebleven.
      
    
    
      4.4.
      In maart en april 2025 heeft Woonwaard vervolgens een aantal huisbezoeken afgelegd om te controleren of [gedaagde] in de woning verbleef, nadat Woonwaard [gedaagde] nogmaals heeft verzocht om de woning te gaan bewonen. Tijdens de zes huisbezoeken heeft Woonwaard [gedaagde] niet aangetroffen in de woning.
      
    
    
      4.5.
      Ondanks het tijdsverloop in de voorgaande gebeurtenissen, is de kantonrechter van oordeel dat uit de hiervoor geschetste omstandigheden een spoedeisend belang volgt voor Woonwaard. Bovendien heeft Woonwaard aangevoerd dat er lange wachtlijsten zijn in de sociale huursector terwijl de woning al geruime tijd niet wordt bewoond. De kantonrechter is van oordeel dat Woonwaard ook om die reden een spoedeisend belang heeft bij de ontruimingsvordering.
      
      
        
          Toerekenbare tekortkoming
        
      
    
    
      4.6.
      Woonwaard heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en vordert in dit kort geding dan ook de ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst de vordering van Woonwaard toe. Hij licht dit hierna toe.
      
    
    
      4.7.
      Volgens de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht in het gehuurde te wonen. Vaststaat dat [gedaagde] langere tijd geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de reden dat zij niet in de woning woont, is dat de woning onbewoonbaar is door gebreken. Op [gedaagde] rust de stelplicht en bewijslast van het bestaan van die gebreken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] - tegenover de betwisting van Woonwaard - geen onderbouwing van het bestaan van de door haar gestelde gebreken gegeven.
      
        4.7.1.
        Zo is niet gebleken dat [gedaagde] in de eerste periode dat zij in de woning woonde geklaagd heeft over een acetonlucht in de woning en heeft [gedaagde] geen onderbouwing van dit gebrek overgelegd. Bovendien heeft [gedaagde] pas na enkele maanden (mei/juni 2024) melding gemaakt van het vacuüm zuigen van de woning in november 2023, zonder dit verder te onderbouwen. Op dat moment heeft Woonwaard een inspectie laten plaatsvinden en is geconcludeerd dat de ventilatiesystemen goed functioneren. [gedaagde] heeft geen onderbouwing daartegenover gegeven dat dit anders zou zijn of dat er wel gebreken aan het ventilatiesysteem zouden zijn.
        
      
    
    
      4.8.
      De conclusie is dan ook dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Het is in hoge mate aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van de woning zal bevelen. De kantonrechter wijst in dit kort geding dan ook de vordering van Woonwaard toe om de woning te ontruimen, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      4.9.
      Ook een belangenafweging kan niet tot een ander oordeel leiden. Het belang van Woonwaard om de woning aan een andere huurder beschikbaar te kunnen stellen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] . Temeer omdat [gedaagde] heeft medegedeeld geen intentie te hebben om terug te keren naar de woning en momenteel elders onderdak heeft.
      
      
        
          Geen deskundigenonderzoek
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft de rechtbank verzocht een deskundige aan te wijzen om onderzoek te doen naar de gebreken in de woning. Los van het feit dat [gedaagde] hiertoe te weinig heeft gesteld, is er in dit kort geding geen plaats voor een deskundigenonderzoek. 
      
      
        
          Geen dwangsom
        
      
    
    
      4.11.
      Woonwaard heeft de ontruiming van de woning geëist, op straffe van een dwangsom. De kantonrechter wijst de dwangsom af. Met de veroordeling tot ontruiming heeft Woonwaard al een titel om met de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als [gedaagde] dat niet vrijwillig doet. Woonwaard heeft onvoldoende aangevoerd om desondanks een extra prikkel in de vorm van een dwangsom op te leggen.
      
      
        
          Huurbetalingen
        
      
    
    
      4.12.
      Woonwaard heeft de betaling van de huurpenningen verzocht vanaf 1 juni 2025, totdat de woning is ontruimd. De kantonrechter wijst deze vordering toe. De gevorderde wettelijke rente is niet toewijsbaar. [gedaagde] is immers pas wettelijke rente verschuldigd vanaf de datum van eventueel verzuim.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                162,99
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.246,99
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten, met alle daarin aanwezige personen en zaken, zodat de woning ontruimd en bezemschoon wordt opgeleverd, en de sleutels af te geven aan Woonwaard,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van Woonwaard bij wijze van voorschot een bedrag van € 475,62 (tot 1 juli 2025) dan wel € 496,46 (vanaf 1 juli 2025) voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, met ingang van 1 juni 2025 en zulks totdat de woning is ontruimd,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.246,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.