ECLI:NL:GHARL:2025:1724, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2025, 200.318.408
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appartementsrechten. Artikel 5:139 lid 2 BW. Het besluit tot wijziging van de splitsingsakte, zodat de servicekosten gelijkelijk over de appartementseigenaars worden verdeeld, is nietig. Het besluit is niet met de vereiste meerderheid van stemmen genomen. De stemmen die zijn uitgebracht met de volmachten die zijn verstrekt aan het bestuur van de VvE kunnen niet meetellen als uitgebrachte stemmen vóór het besluit (artikel 3:60 BW).

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.318.408
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 381780
    
    
    
      
        arrest van 25 maart 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant1]
    
      
        2. [appellante2]
        
        3. [appellant3]
        
        4. [appellante4]
        
        5. [appellant5]
        
        6. [appellante6]
        
        7. [appellante7]
        
        8. [appellant8]
      
      die wonen in [woonplaats1]die hoger beroep hebben ingestelden bij de rechtbank optraden als eisershierna samen: appellanten, appellanten 1, 2, 3, 5, 7 en 8 samen ‘ [appellanten1,2,3,5,7 en 8] ’ en appelante 4 [appellante4] en appellante 6 [appellante6] 
      advocaat: mr. H. Krans
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Vereniging van Eigenaars van het Woonzorgcomplex [naam1] , [adres1] te Arnhem
      
      die is gevestigd in Arnhem
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde
      hierna: de VvE
      advocaat: mr. R.J. Verweij
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      Appellanten hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de rechtbank) op 6 juli 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven met producties;
      
      
        de memorie van antwoord met producties;
      
      
        het bericht van 18 november 2024 namens de VvE met producties;
      
      
        het bericht van 25 november 2024 namens appellanten met producties;
      
      
        het bericht van 2 december 2024 namens de VvE met producties;
      
      
        het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 december 2024 in dit hoger beroep is gehouden.
      
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellanten1,2,3,5,7 en 8] zijn gerechtigden tot een aantal van de appartementsrechten in een gebouw gelegen aan het [adres2] in [woonplaats1] . [appellante4] en [appellante6] zijn, hoewel zij mede dit hoger beroep hebben ingesteld, niet gerechtigd tot een appartementsrecht in dat gebouw. In de splitsingsakte van het gebouw is bepaald dat de appartementseigenaars verplicht zijn bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten naar verhouding van de aan hen volgens de splitsingsakte toekomende breukdelen. Sinds de appartementen in het gebouw worden bewoond (2001) worden de gemeenschappelijke kosten echter gelijkelijk over de appartementseigenaars verdeeld (in plaats van naar breukdelen). Door de VvE is besloten tot wijziging van de splitsingsakte, zodat daarin wordt opgenomen dat de gemeenschappelijke kosten (conform de praktijk) gelijkelijk over de appartementseigenaars worden verdeeld (hierna: het besluit). Tussen partijen is in geschil of het besluit rechtsgeldig is genomen en of het besluit vernietigbaar is.
      
    
    
      2.2.
      Appellanten hebben bij de rechtbank (primair) gevorderd het besluit te vernietigen en de VvE te veroordelen tot vergoeding van de schade die appellanten lijden als gevolg van het besluit. Appellanten hebben daarnaast (subsidiair) een verklaring voor recht gevorderd dat het besluit nietig is, omdat niet is voldaan aan het in artikel 5:139 lid 2 BW voorgeschreven meerderheidsvereiste van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen. Appellanten hebben tot slot gevorderd de VvE in de proceskosten te veroordelen.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Volgens de rechtbank is het besluit met de vereiste meerderheid van stemmen rechtsgeldig genomen en is het besluit niet vernietigbaar, omdat twee van de appellanten geen schade lijden dan wel omdat aan vier van hen een redelijke schadevergoeding is aangeboden, danwel omdat [appellante4] en [appellante6] geen appartementseigenaar zijn. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. In hoger beroep wordt in het petitum niet langer uitgegaan van een primaire en een subsidiaire vordering, zodat het hof niet gehouden is te oordelen aan de hand van de volgorde waarin appellanten de gevraagde beslissing hebben voorgelegd.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Het gebouw waarin [appellanten1,2,3,5,7 en 8] appartementsrechten bezitten is gesplitst bij splitsingsakte van 17 april 2000 (hierna: de splitsingsakte). In het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement is onder meer bepaald:
      
      
        
          “Artikel 2.
        
      
      
        1. leder van de eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het in de akte bepaalde breukdeel.
      
      
        2. De eigenaars zijn voor de in lid 1 bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
      
      
        3. De eigenaars zijn voor de in lid 1 bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening, van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van de kosten van de woonzorgvoorzieningen waarvan de eigenaars dienen bij te dragen voor een door de vereniging te bepalen vast bedrag per appartementsrecht.
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 34.
        
      
      
        1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars, onverminderd artikel 5:123 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek.
      
      
        2. Het maximaal aantal uit te brengen stemmen bedraagt driehonderdzesenzeventig (376):
      
      
        - voor elk van de appartementsrechten A-1 tot en met A-36 toevoeging hof: de woonappartementen en een praktijkruimte): tien (10) stemmen;
      
        - voor elk van de appartementsrechten A-37 tot en met A-52toevoeging hof: de parkeerplaatsen): één (1) stem.”
      
    
    
      3.2.
      De splitsingsakte is bij notariële akte van in 2005 gewijzigd. Die wijziging had geen betrekking op het bepaalde in de artikelen 2 en 34 van het splitsingsreglement.
      
    
    
      3.3.
      Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de VvE van 29 september 2020 is gestemd over het besluit om artikel 2 lid 3 van (het splitsingsreglement in) de splitsingsakte te doen luiden als volgt:“De eigenaars van de appartementsrechten A-1 tot en met A-36 zijn verplicht ieder voor een gelijk deel bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met uitzondering van de kosten van de woonzorgvoorzieningen waarvan de eigenaars van de appartementsrechten A-1 tot en met A-35 ieder dienen bij te dragen voor een door de vereniging te bepalen vast bedrag per appartementsrecht. De eigenaars van het appartementsrecht A-36 dragen niet bij in de kosten van de woonzorgvoorzieningen. De eigenaars van de appartementsrechten A-37 tot en met A-52 dragen niet bij in voormelde schulden en kosten.”
      
    
    
      3.4.
      Uit de (concept) notulen van die vergadering blijkt dat vijf leden (te weten: [appellante7] , [appellant8] , [appellant1] , [appellant5] en [appellant3] ) tegen het besluit hebben gestemd. De overige leden hebben voor het besluit gestemd. De VvE heeft vastgesteld dat het voorstel met 86% van de stemmen is aangenomen.
      
    
    
      3.5.
      Ten behoeve van de op de ALV van 29 september 2020 te nemen besluiten zijn in totaal vijftien volmachten afgegeven. Door drie eigenaars ( [naam2] , [naam3] en [naam4] ) zijn die volmachten aan het bestuur van de VvE verstrekt.
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      4.1.
      Het hof zal aan twee appellanten hun vorderingen ontzeggen omdat zij geen appartementseigenaars zijn. Verder oordeelt het hof dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte niet met de vereiste meerderheid van stemmen is genomen, omdat de volmachten niet aan de daarvoor geldende eisen voldeden. Om die reden is het besluit nietig. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen.
      
      
        
          Ontzegging aan [appellante4] en [appellante6] van hun vorderingen 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [appellante4] en [appellante6] zijn geen eigenaar van een appartementsrecht, zijn dus geen lid van de VvE en hebben daarbinnen om die reden geen stemrecht. Hoewel zij stellen dat zij als partner van een appartementseigenaar/VvE-lid een afgeleid belang hebben bij VvE-besluiten vanwege de financiële gevolgen van die besluiten op hun gezinsbudget, is dat belang naar het oordeel van het hof niet zo groot dat zij op die grond zelfstandig zouden kunnen ageren tegen VvE-besluiten. Daarom zullen aan [appellante4] en [appellante6] , nu de zaak niet rechtstreeks betrekking heeft op hun rechten of verplichtingen, hun vorderingen worden ontzegd.
      
      
        
          De bij volmacht aan het bestuur uitgebrachte stemmen tellen niet mee
        
      
      
    
    
      4.3.
      Volgens [appellanten1,2,3,5,7 en 8] kunnen de bij volmacht aan het bestuur van de VvE uitgebrachte stemmen niet meetellen. De volmachten zijn niet afgegeven aan een (rechts)persoon, maar aan een orgaan van een rechtspersoon (het bestuur van de VvE), zodat de bij die volmachten uitgebrachte stemmen niet rechtsgeldig zijn. Als die stemmen buiten beschouwing blijven, is de benodigde vier vijfde meerderheid van stemmen niet gehaald, zodat het besluit niet tot stand is gekomen of nietig is, aldus [appellanten1,2,3,5,7 en 8]
      
    
    
      4.4.
      Het hof stelt het volgende voorop. Een volmacht is op grond van artikel 3:60 BW de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. Rechtshandelingen – zoals het uitbrengen van een stem door een appartementsrechteigenaar op grond van het splitsingsreglement – kunnen slechts worden verricht door natuurlijke personen (artikel 3:32 lid 1 BW) of rechtspersonen (artikel 2:5 BW). Het bestuur van de VvE is geen rechtspersoon of natuurlijk persoon, maar een orgaan van een rechtspersoon. De stemmen die zijn uitgebracht met de drie volmachten die zijn verstrekt aan het bestuur van de VvE kunnen daarom niet meetellen als uitgebrachte stemmen vóór het besluit.
      
    
    
      4.5.
      Volgens de VvE zijn de volmachten in dit geval toch rechtsgelding verleend aan het bestuur, omdat het modelreglement 1992 in die mogelijkheid voorziet. Zij verwijst daartoe onder meer door naar haar verweer in eerste aanleg (nr. 21 conclusie van antwoord). De stelling dat het modelreglement 1992 het verlenen van volmachten aan het bestuur toestaat is echter niet onderbouwd. Het modelreglement 1992 kent een dergelijke bepaling niet (de VvE heeft die bepaling ook desgevraagd niet aangewezen). Voor zover die stelling moet worden gelezen in samenhang met het betoog van de VvE in haar conclusie van antwoord dat volmachten wel aan het bestuur kunnen worden verstrekt, omdat in het modelreglement van splitsing 2006 expliciet is bepaald dat aan het bestuur geen volmacht kan worden verleend en een bepaling van die strekking niet is opgenomen in het modelreglement van splitsing 1992, faalt zij eveneens. Dat betoog gaat er immers aan voorbij dat onder “volmacht” in ieder geval sinds de inwerkingtreding van artikel 3:60 BW op 1 januari 1992 moet worden verstaan wat dat artikel daarover bepaalt. Dat geldt dus ook voor wat in het modelreglement splitsing 1992 (in artikel 36) over volmacht is opgenomen: dat reglement is immers vastgesteld op 2 januari 1992. De stelling dat dergelijke volmachten sinds jaar en dag ‘usance’ zijn binnen de VvE is evenmin onderbouwd, zou aan het voorgaande bovendien niet afdoen en slaagt dus evenmin. 
      
    
    
      4.6.
      
        In haar memorie van antwoord stelt de VvE nog met een beroep op het bepaalde in de artikelen 5:131 BW en 5:126 BW dat niet valt in te zien dat er geen volmacht aan het bestuur zou kunnen worden verstrekt, mede in verband met hetgeen zij in eerste aanleg (zie hierboven onder 4.5) daarover heeft opgemerkt. Het beroep op het bepaalde in die artikelen is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, echter niet begrijpelijk. Dat de VvE de gemeenschap beheert (artikel 5:126 lid 1 BW) en binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen (artikel 5:126 lid 5 BW), dat de VvE (op haar beurt) wordt vertegenwoordigd door het bestuur (artikel 5:131 lid 1 BW) en dat de vergadering in dat kader het bestuur aanwijzingen kan geven (artikel 5:131 lid 5 BW) zijn wettelijke bepalingen van verenigingsrechtelijke aard. Daaruit volgt niet dat het bestuur op basis van een overeenkomst van volmacht met een individuele appartementseigenaar rechtshandelingen kan verrichten.
        Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de VvE nog gesteld dat de volmachtgevers ‘natuurlijk’ bedoelden hun volmacht te geven aan een natuurlijk persoon.
        Die stelling is niet eerder en daarmee gelet op de twee-conclusieleer te laat naar voren gebracht. Het hof gaat aan die stelling – wat daar overigens van zou zijn; een nadere toelichting is er niet op gegeven – dan ook voorbij.
      
      
    
    
      4.7.
      Het hof komt tot de conclusie dat op basis van de volmachten aan het bestuur van de VvE geen geldige stemmen konden worden uitgebracht. De aldus uitgebrachte stemmen kunnen dan ook niet meetellen bij de bepaling van de aantallen vóór of tegen het besluit uitgebrachte stemmen.   
      
      
        
          De vereiste meerderheid van stemmen voor wijziging van de splitsingsakte is niet gehaald
        
      
      
    
    
      4.8.
      Artikel 5:139 lid 2 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd als het tot de wijziging strekkende besluit is genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de splitsingsakte is bepaald. In de splitsingsakte is geen grotere meerderheid bepaald, zodat vier vijfden van de stemmen voor de wijziging van de splitsingsakte voldoende is om het besluit aan te nemen. Ieder woonappartement komt 10 stemmen toe. De bij volmacht aan het bestuur van de VvE uitgebrachte stemmen bedragen daarom in ieder geval 30 stemmen. Mogelijk zijn dat er meer, als die volmachtgevers ook eigenaar zijn van een parkeerplaats. De tegenstemmers hebben gezamenlijk in ieder geval 50 stemmen (ook met uitzondering van eventuele eigendom van een parkeerplaats). Dat betekent dat in ieder geval 80 stemmen van de 376 aan de gezamenlijke eigenaars toekomende stemmen hebben tegengestemd of niet hebben gestemd (de middels ongeldige volmacht uitgebrachte stemmen). Aldus heeft 21,3 %, dus ruim een vijfde, van de stemmen niet vóór het besluit gestemd. Het besluit is daarom niet met de vereiste meerderheid van vier vijfden van de het aantal stemmen genomen, zodat het besluit nietig is (artikel 5:124 lid 2 BW jo. artikel 2:14 lid 1 BW).
      
    
    
      4.9.
      Het hof merkt nog op dat als het besluit wel rechtsgeldig zou zijn genomen, daarmee niet is gezegd dat het besluit gelet op het bepaalde in artikel 5:140b lid 3 BW in stand zou blijven.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        Het hoger beroep van [appellanten1,2,3,5,7 en 8] slaagt; dat van [appellante4] en [appellante6] niet. Omdat de VvE tegenover [appellanten1,2,3,5,7 en 8] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvE tot betaling van de proceskosten aan hun zijde zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Omdat deze procedure gezamenlijk met twee andere procedures op de mondelinge behandeling bij het hof is behandeld, zal voor de mondelinge behandeling in alle drie de zaken 0,5 punten worden toegekend. 
        Voor een proceskostenveroordeling van [appellante4] en [appellante6] – laat staan een reële, zoals de VvE heeft gevorderd – ziet het hof geen aanleiding, omdat hun deelname aan de procedure voor de VvE niet tot (wezenlijk) hogere kosten heeft geleid. Het hof zal de proceskosten tussen hen en de VvE daarom compenseren.
      
      
    
    
      4.11.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 6 juli 2022 en beslist als volgt:
      
    
    
      5.2.
      ontzegt aan [appellante4] en [appellante6] hun vorderingen;
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat het besluit van 29 september 2020 tot wijziging van de splitsingsakte nietig is wegens strijd met het in artikel 5:139 lid 2 BW opgenomen meerderheidsvereiste van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt;
      
    
    
      5.4.
      
        veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten1,2,3,5,7 en 8] tot aan de uitspraak van de rechtbank:
        € 309,- aan griffierecht
        € 100,89 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de VvE
        € 1.126,- aan salaris van hun advocaat (2 procespunten x tarief II)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten1,2,3,5,7 en 8] in hoger beroep: 
      
      
      
        € 343,- aan griffierecht
        € 131,17 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de VvE
        € 1.821,- aan salaris van hun advocaat (1,5 procespunten x appeltarief II)
      
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep tussen de VvE en [appellante4] en [appellante6] zodat ieder de eigen kosten daarvan draagt;
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
      
    
    
      5.7.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.H.F. van Vugt, C.M.E. Lagarde en K. Mans, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025. 
      
      
      
      
    
  
  
     Rechtbank Gelderland 6 juli 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:3646.