ECLI:NL:RBNHO:2025:9931, Rechtbank Noord-Holland, 25-08-2025, 11774155 \ VV EXPL  25-89
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur. Buitengerechtelijke ontbinding.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11774155 \ VV EXPL  25-89
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 25 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stichting Ymere,
      gemachtigde: mr. M. Stokvis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. B. Blanckenburg.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [gedaagde] heeft een woning van Stichting Ymere gehuurd. De burgemeester van de gemeente [plaats] heeft de woning gesloten ter handhaving van de openbare orde. Stichting Ymere heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert ontruiming in kort geding. [gedaagde] is het daar niet mee eens en wil dat de vordering wordt afgewezen. De kantonrechter wijst de vordering van Stichting Ymere af. Het gaat te ver om op dit moment in verband met één incident al een maatregel met een waarschijnlijk definitief karakter als ontruiming van de woning te treffen, terwijl niet uitgesloten kan worden dat paranoïde-psychotische belevingen daarbij een rol hebben gespeeld. De bodemzaak waarin alle in aanmerking te nemen omstandigheden verder in kaart kunnen worden gebracht en gewogen kunnen worden loopt al. Gelet op de betrokken belangen dient de beslissing van de bodemrechter te worden afgewacht. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 10 juli 2025, met tien producties; - de productie van [gedaagde] van 7 augustus 2025; - de mondelinge behandeling van 11 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de pleitnota van Stichting Ymere; - de pleitnota van [gedaagde].
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Sinds 15 januari 2010 heeft [gedaagde] van Stichting Ymere gehuurd de woonruimte gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] tegen een huurprijs van 
        € 612,28 per maand.
      
      
    
    
      2.2.
      Op 8 maart 2025 heeft een incident in de nabijheid van de woning plaatsgevonden (hierna: het incident). 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is in verband met het incident aangehouden en verblijft thans in het Justitieel Complex Zaanstad.
      
    
    
      2.4.
      Op 11 maart 2025 is [gedaagde] in het kader van een consult rechtspleging door een psychiater van het Nederlands Instituut voor Forensische Psychiatrie en Psychologie (NIFP) gezien. In haar brief van 17 maart 2025 schrijft zij: 
      
      
        
          “Op basis van het huidige consult is er bij betrokkene geen sprake van een acuut ontregelde psychische toestand, zoals floride psychotische, suïcidale of anderszins acuut gestoorde toestanden. Wel komen er aanwijzingen naar voren voor paranoïde-psychotische belevingen; deze dienen echter op waarheid te worden getoetst.(…) Gezien de aanwijzingen voor psychische problematiek wordt geadviseerd betrokkene, indien besloten wordt hem in een PI te plaatsen, op een EZV-afdeling te plaatsen. Daar kan hij op psychosekenmerken worden geobserveerd.” 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 13 maart 2025 heeft naar aanleiding van het incident een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden waar naast enkele tientallen omwonenden de burgemeester, medewerkers van Stichting Ymere en Pré Wonen en ambtenaren van de gemeente en de politie aanwezig waren.
      
    
    
      2.6.
      
        De burgemeester van de gemeente [plaats] heeft bij besluit van 19 maart 2025 de woning met onmiddellijke ingang  gesloten ter handhaving van de openbare orde. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Bij brief van 4 april 2025 is het nader gemotiveerde besluit aan [gedaagde] bekendgemaakt. In deze brief staat het volgende vermeld:  
        
          “Ik heb besloten om uw woning te sluiten voor vijf maanden, gerekend vanaf 19 maart 2025. Dit betekent dat de sluiting eindigt op 19 augustus 2025.
        
        
          (…)
        
        
          Op 18 maart 2025 heb ik een bestuurlijke rapportage ontvangen van de politie over het incident dat plaatsvond voor uw woning in de [adres] op zaterdag 8 maart 2025. Uit de bestuurlijke rapportage blijkt het volgende.
        
        
          Op zaterdag 8 maart 2025, omstreeks 19.45 uur, ontving de politie een melding dat op de openbare weg, ter hoogte van de [adres] in [plaats], een personenauto in brand stond. Uit dezelfde melding werd duidelijk dat in de directe omgeving van deze personenauto, op de openbare weg, een man liep en dat deze man een automatisch wapen, een zogeheten uzi, in zijn hand hield. Voorts bleek uit de melding dat deze man gekleed was in camouflagekleding en een helm en een kogelwerend vest droeg. Ambtenaren van politie gingen ter plaatse en zij zagen dat er inderdaad een personenauto in lichterlaaie stond in de [adres], ter hoogte van nummer [nummer]. Voorts werd het de aanwezige politieambtenaren duidelijk dat de bewoner van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] degene was die, gekleed in camouflagekleding en met een automatisch wapen in de hand, op straat liep waarover de melding ging. Dit bleek u te zijn. De politieambtenaren zagen u voor het raam op de eerste verdieping van uw woning staan. Kort daarna werd u aangehouden als verdachte van brandstichting, bedreiging en verboden wapenbezit. 
        
        
          Vervolgens stelde de politie dezelfde dag een onderzoek in naar uw woning aan de [adres] te [plaats]. In uw woning werden de volgende goederen aangetroffen en in beslag genomen: 
        
      
      
        - Airsoftwapen, replica van een mini-uzi
      
      
        - Container CS-gas (pepperspray)
      
      
        - Luchtdruk vuurwapen Replica handgranaat
      
      
        - Replica automatisch vuurwaarpen 
      
      
        - Gaspistool Luchtbuks (knikloop)
      
      
      
        
          De aangetroffen replica’s van vuurwapens en handgranaat waren niet van echt te onderscheiden en voor afdreiging geschikt. Genoemde replica’s vallen zijn wapens en vallen onder werking van de Wet wapens en Munitie en zijn wapens in de zin van artikel 2 lid 1 sub 7 van de Wet wapens en munitie.
        
        
          Een getuige verklaarde tegenover de politie dat hij zag hoe u een voorwerp in een geparkeerde personenauto gooide waarna brand in deze personenauto ontstond. Voorts verklaarde deze getuige tegenover de politie dat u gekleed in een camouflagetenue en met kogelwerend vest, op straat liep en dat u een voorwerp in zijn hand had dat leek op een automatisch vuurwapen.
        
        
          Tussen 26 juni 2024 en 8 maart 2025 hebben de wijkagent van de wijk [wijk 1], waar de [adres] onder valt, en andere politiemedewerkers meerdere keren contact gehad met u. Uit deze contactmomenten bleek onder andere dat: 
        
      
      
        - u werd bedreigd;
      
      
        - bij politie een anonieme melding (een MMA) was binnengekomen dat er handgranaat bij uw woning zou worden geplaatst; 
      
      
        - u problemen heeft met derden in verband met een personenauto die op uw naam was gezet; 
      
      
        - u in maart 2025 naar het politiebureau was gekomen om psychische hulp te vragen; 
      
      
        - u tijdens contactmomenten met de wijkagent niet verward over kwam maar dat wel duidelijk was dat u veel problemen heeft met diverse mensen. 
      
      
      
        
          De politie concludeert dat uit het onderzoek is gebleken dat het aannemelijk is dat u, gekleed in camouflagekleding en kogelwerend vest, een voorwerp in een personenauto heeft gegooid waarna brand ontstond in deze personenauto. Voorts is het aannemelijk dat u met een op een automatisch vuurwapen gelijkend voorwerp over de openbare weg, op de [adres] te [plaats], heeft gelopen. Hierdoor is grote onrust ontstaan onder bewoners van de [adres] te [plaats]. (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      De gemachtigde heeft [gedaagde] op 25 april 2025 namens Stichting Ymere bericht de huurovereenkomst per die datum te ontbinden. Stichting Ymere heeft zich in deze brief, teneinde dakloosheid van [gedaagde] te voorkomen, onder voorwaarden bereid verklaard om eenmalig vervangende woonruimte aan [gedaagde] in [wijk 2] aan te bieden. De gemachtigde van [gedaagde] heeft in reactie hierop verzocht om verlenging van de reactietermijn tot 19 mei 2025. Het voorstel is niet geaccepteerd. 
      
    
    
      2.8.
      Stichting Ymere heeft [gedaagde] naar aanleiding van het besluit tot sluiting van de woning op 18 juni 2025 in een bodemzaak gedagvaard. In deze procedure vordert Stichting Ymere verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In deze zaak zal eind augustus 2025 conclusie van antwoord worden genomen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stichting Ymere vordert ontruiming van de woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats], vermeerderd met de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Stichting Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat door de buitengerechtelijke ontbinding op 25 april 2025 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst, zodat [gedaagde] geen titel meer heeft om in de woning te verblijven. Subsidiair legt Stichting Ymere aan de vordering ten grondslag dat sprake is van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van de woning in kort geding. Stichting Ymere wijst in dit verband op de sluiting van de woning na het incident op 8 maart 2025 en op enkele verklaringen van omwonenden. Stichting Ymere stelt dat zij zich de belangen van [gedaagde] voldoende heeft aangetrokken, door overleg te plegen met diverse instanties en vervangende woonruimte aan te bieden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij voert allereerst aan dat de onderhavige zaak zich niet leent voor kort geding. Het NIFP heeft vervolgonderzoek naar zijn psychische toestand geadviseerd dat binnenkort plaatsvindt. De resultaten hiervan moeten worden meegenomen bij de beoordeling in de bodemprocedure. Verder voert [gedaagde] aan dat hij belang heeft bij behoud van de woning, omdat hij psychisch en lichamelijk zeer kwetsbaar is. Verlies van de woning zou een enorme achteruitgang teweeg brengen. Temeer hij niet terecht kan bij familie, vrienden of kennissen. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar het consult rechtspleging van het NIFP. Verdere onderbouwing van zijn situatie is op dit moment niet mogelijk omdat hij in detentie zit. [gedaagde] heeft spijt van het incident en weet ook niet goed wat hem tot zulk gedrag heeft kunnen bewegen. Hij vraagt om een tweede kans. Hierbij licht [gedaagde] toe dat hij sinds 2010 in het gehuurde woont en al die tijd een goed huurder is geweest. Buiten het incident heeft hij geen overlast veroorzaakt. De aanwezigheid van nepwapens is van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Van enige achterstand in betalingen is geen sprake. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader kort geding
      
    
    
    
      4.1.
      Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in de bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kortgedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak temeer reden nu sprake is van een sluiting buitengerechtelijke ontbinding op grond van een bestuursrechtelijk besluit tot sluiting van de woning, welk besluit op dit moment nog niet onherroepelijk is.
      
    
    
      4.3.
      Kern van dit kort geding is de vraag of voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding of de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst door Stichting Ymere in de bodemprocedure stand zal houden. 
      
    
    
      4.4.
      Voor ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter is vereist dat de huurder is tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is dit niet vereist. Het enkele feit dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:231 lid 2 BW verplicht de verhuurder niet om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dit artikel geeft de verhuurder een keuze om van deze bevoegdheid gebruik te maken. In het geval de verhuurder ervoor kiest om van deze bevoegdheid gebruik te maken, moet nog wel worden beoordeeld of de verhuurder in de gegeven omstandigheden van zijn ontbindingsbevoegdheid gebruik mocht maken (gelet op het respect voor bewoning, op de mogelijke onaanvaardbaarheid van ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan wel dat ontbinding misbruik van bevoegdheid kan opleveren).  
      
      
        
          Moet [gedaagde] de woning ontruimen?
        
      
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de woning nu niet hoeft te ontruimen. Dat betekent dat de vordering van Stichting Ymere wordt afgewezen. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.7.
      Vast staat dat de burgemeester van de gemeente [plaats] heeft besloten om de door [gedaagde] gehuurde woning te sluiten vanwege verstoring van de openbare orde. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit, maar hierop is nog geen beslissing gevolgd. Voorlopig moet daarom worden uitgegaan van de juistheid van het besluit van de burgemeester.
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter begrijpt dat Stichting Ymere zich geroepen voelt in de gegeven situatie op te treden, omdat zij als toegelaten instelling mede verantwoordelijkheid draagt voor de veiligheid in de buurt en verplicht is haar huurders huurgenot te verschaffen. De openbare orde is door het incident en de in de woning aangetroffen replica’s van wapens ernstig verstoord en er heerst grote onrust en angst bij omwonenden. Of de vrees dat [gedaagde] de openbare orde opnieuw zal verstoren gegrond is kan de kantonrechter op dit moment niet goed genoeg beoordelen. De overgelegde verklaringen van omwonenden dateren alle van na het incident en zijn op initiatief van Stichting Ymere zelf verzameld. Ter zitting heeft de consulent woonoverlast van Stichting Ymere desgevraagd verklaard dat zij niet eerder meldingen van overlast heeft ontvangen. Niet weersproken is dat er geen huurachterstand is.  
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter acht aannemelijk dat [gedaagde] door de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dakloos zal worden, omdat hij niet terecht kan bij familie, vrienden of kennissen. De kantonrechter weegt mee dat [gedaagde] al 15 jaar in de woning woont, 62 jaar oud is en acht aannemelijk dat [gedaagde] fysiek en mentaal kwetsbaar is. Niet weersproken is dat [gedaagde] voorafgaand aan het incident om psychische hulp heeft gevraagd, maar dat de GGZ  geen aanleiding zag om hem (acuut) op te nemen. Uit het verslag van de psychiater van het NIFP de leidt de kantonrechter af dat er aanwijzingen zijn voor paranoïde-psychotische belevingen en dat zij adviseert te observeren op psychosekenmerken. Niet weersproken is dat [gedaagde] nog psychiatrisch wordt onderzocht. 
      
    
    
      4.10.
      Bij deze stand van zaken acht de kantonrechter voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal concluderen om ontruiming bij wege van voorlopige voorziening toe te kunnen wijzen. Het incident en het aantreffen van replica’s van wapens is weliswaar gegeven, maar overig tekortschieten in de vorm van overlast is voorshands niet aannemelijk gemaakt. Het gaat te ver om op dit moment in verband met één incident al een maatregel met een waarschijnlijk definitief karakter als ontruiming van de woning te treffen, terwijl niet uitgesloten kan worden dat paranoïde-psychotische belevingen daarbij een rol hebben gespeeld. De bodemzaak waarin alle in aanmerking te nemen omstandigheden - waaronder de aangetroffen replica’s en de uitslag van het psychiatrisch onderzoek van [gedaagde] - verder in kaart kunnen worden gebracht en gewogen kunnen worden loopt al, zodat een beslissing van de bodemrechter op niet al te lange termijn valt te verwachten. Gelet op de betrokken belangen dient die beslissing te worden afgewacht. De door Stichting Ymere gevorderde ontruiming wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter hecht eraan op te merken dat [gedaagde] zich moet realiseren dat de rechter in de bodemprocedure tot de conclusie kan komen dat hij alsnog zijn woning moet ontruimen.   
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.12.
      Stichting Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Stichting Ymere af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Stichting Ymere in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Stichting Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2025.
      
      
      
      
    
  
  
     Artikel 7:231 lid 1 BW en artikel 6:265 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:231 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 8 EVRM.
  
  
     Artikel 6:248 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 3:13 BW.