ECLI:NL:RBAMS:2014:524, Rechtbank Amsterdam, 24-01-2014, KK 13-1934
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: kort geding. Huur van woonruimte. Verhuurder biedt woonruimte voor bepaalde tijd aan wegens verblijf in het buitenland. Huurder is dringend op zoek naar woonruimte en vraagt lagere huurprijs onder aanbod het gehuurde te verlaten als verhuurder een huurder heeft die bereid is de door de verhuurder verlangde hogere huurprijs te betalen. Als verhuurder huurder op afspraak aanspreekt, beroep huurder zich op rechtsbescherming wegens huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Naar oordeel kantonrechter geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (artikel 7:232 BW). De stelling van de verhuurder dat tussentijds een beëindigingsovereenkomst is gesloten (7:271 lid 8 BW) wordt verworpen. Huurder heeft nagenoeg steeds huur te laat betaald en heeft huurachterstand laten ontstaan, waardoor naar verwachting huurovereenkomst in bodemprocedure wordt ontbonden. Ontruiming in kort geding toegewezen. Geen machtiging gehuurde zelf te ontruimen. In reconventie vordert huurder vergoeding wegens onrechtmatige opzegging overeenkomst gebruik parkeervergunning. Vordering in reconventie deels toegewezen.

vonnis 
  
    RECHTBANK AMSTERDAMKORT GEDING
    Afdeling Privaatrecht  
    
    
      Zaaknummer: KK 13-1934 
      Vonnis van: 24 januari 2014  
      F.no.: 497
    
    
  
  
    Vonnis in kort geding van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    
      [eiser]                 
    
      wonende te [woonplaats]               
      eiser in conventie
      gedaagde in reconventie
      nader te noemen: [eiser]             
      gemachtigde: mr. E.J. Loos                      
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    
      [gedaagde]          
    
      wonende te [woonplaats]      
      gedaagde in conventie
      eiseres in reconventie
      nader te noemen: [gedaagde]        
      gemachtigde: mr. M.C. Rosier   
    
    
  
  
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding met 13 producties van 4 december 2013 heeft [eiser] in kort geding een voorziening gevorderd. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen bij fax aanvullende producties toegezonden. Voorts heeft [gedaagde] aangekondigd een eis in reconventie in te dienen. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 januari 2014. Bij die gelegenheid is [eiser], vergezeld van zijn gemachtigde, verschenen. [gedaagde] is, bijgestaan door haar gemachtigde, eveneens verschenen. Ter zitting heeft [gedaagde] een eis in reconventie ingediend. Voorts hebben beide partijen – hun gemachtigden mede aan de hand van pleitnotities - hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. 
      De zaak staat voor vonnis. 
    
    
    
    
    
  
  
    feitelijke uitgangspunten
    
    
      1.
      Tot uitgangspunt dient het navolgende: 
      
        1.1.
        
          
            [eiser] is eigenaar van het appartement aan de [adres]. Dit appartement, bestaande uit een begane grond en eerste verdieping met tuin en “achterhuis”, biedt [eiser] wegens tijdelijk verblijf in het buitenland te huur aan voor de periode vanaf 1 oktober 2012 tot en met 31 januari 2014. De condities van [eiser] zijn onder meer: 
          
            rental price 2000 euro including 250 euro provision for gas, water, electricity, cable (analoque) TV and internet 
          
          
            diplomatic clause valid after 6 months
          
          
            deposit 1 month
          
          
            tenant to buy extra inventory and replacement furniture as desired within an overall budget of 2000 euro
          
          
            tenant to pay for professional cleaning at the end of the rental period (i.v.m. cats)
          
        
      
      
        1.2.
        De bovenburen van [eiser], [namen], attenderen de tot hun vriendenkring behorende [gedaagde] op de te huur aangeboden woning van [eiser]. [gedaagde] ligt op dat moment in echtscheiding en is op zoek naar woonruimte. [gedaagde] heeft 2 kinderen (8 en 12 jaar), die de helft van de week bij haar verblijven en de andere helft van de week bij haar ex-partner. 
      
      
        1.3.
        
          In de e-mail van 22 augustus 2012 richt [gedaagde] zich rechtstreeks tot [eiser]. [gedaagde] wil graag de woning huren, maar de huurprijs is voor haar te hoog. Zij geeft aan: 
          
            The maximum I can pay is 1400 incl. per month.
          
          
            But what I can offer you is that I start renting from 1 september and if you can find someone who would like to rent it for 2000 or more, I will move away, if you give me two months notice. 
          
        
      
      
        1.4.
        
          
            [eiser] reageert dezelfde dag per e-mail en nodigt [gedaagde] uit de woning te bezichtigen. Hij gaat met het voorstel van [gedaagde] akkoord, maar stelt voor dat de betalingsverplichting van € 1.400,00 per maand bestaat uit    € 1.200,00 per maand aan huur en € 200,00 per maand als voorschot op de kosten van verbruik van elektriciteit, gas en water. Dit aanbod wordt door [gedaagde] met een kanttekening aanvaard. Die kanttekening is
          
            At the moment it would be very difficult for me to pay a deposit. I hope that it is not a problem since you know [namen] are really good friends of mine. 
          
        
      
      
        1.5.
        Op 7/9 september 2012 tekenen [eiser] en [gedaagde] de Engelstalige huurovereenkomst, getiteld “Temporary Rental Agreement”. De huurovereenkomst wordt voor 6 maanden, ingaande 1 september 2012 en eindigend op 28 februari 2013, aangegaan. Op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] uiterlijk op de eerste van iedere maand € 1.400,00 aan huur en voorschot wegens energiekosten te betalen. Op grond van artikel 15 van de huurovereenkomst kan [gedaagde] de huurovereenkomst tussentijds met in achtneming van 1 kalendermaand opzeggen. Voor [eiser] geldt op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst een tussentijdse opzegtermijn van 2 maanden. 
      
      
        1.6.
        In oktober/november 2012 bezichtigen 2 kandidaat-huurders het appartement, waarbij 1 kandidaat-huurder de woning uiterlijk per 18 november 2012 wil betrekken. [gedaagde] laat [eiser] bij e-mail van 19 oktober 2012 weten, dat zij haar uiterste best zal doen om voor 18 november 2012 een andere woning in de buurt te huren, maar dat zij verwacht tot 1 januari 2013 in het gehuurde te blijven. De beide kandidaat-huurders haken vervolgens af. 
      
      
        1.7.
        In januari 2013 bezoeken opnieuw enkele kandidaat-huurders het appartement. Ook deze kandidaat-huurders haken af. 
      
      
        1.8.
        Op verzoek van [gedaagde] zet [eiser] op 14 januari 2013 de aan hem afgegeven parkeervergunning op het kenteken van de auto van [gedaagde]. [gedaagde] heeft aan [eiser] de kosten van de parkeervergunning te betalen, te weten € 211,20 per 6 maanden. De kosten van de parkeervergunning is door [gedaagde] tot 1 oktober 2013 voldaan.  
      
      
        1.9.
        Op 24 februari 2013 sluiten [gedaagde] en [eiser] een nieuwe huurovereenkomst, wederom “Temporary Rental Agreement” geheten. De huurovereenkomst wordt opnieuw voor 6 maanden aangegaan, thans ingaande 1 maart 2013 en eindigend op 31 augustus 2013. De huurprijs met het voorschot op de energiekosten blijft € 1.400,00 per maand. Voor zowel [gedaagde] als [eiser] geldt een tussentijdse opzegtermijn van 1 maand. 
      
      
        1.10.
        Bij e-mail van 12 april 2013 wijst [eiser] [gedaagde] er op dat zij in strijd met de huurovereenkomst de huur en het voorschot niet tijdig betaalt en een betalingsachterstand laat ontstaan. 
      
      
        1.11.
        
          Als in april 2013 opnieuw 2 kandidaat huurders afhaken, meldt [eiser] [gedaagde] bij e-mail van 22 april 2013 dat het onder de huidige contractuele afspraken voor hem praktisch onmogelijk is met een huurder te contracteren die bereid is de door hem verlangde huurprijs – van kennelijk € 2.000,00 incl. energiekosten per maand - te betalen. De kandidaat-huurder wil veelal zijn appartement op zeer korte termijn betrekken, terwijl [gedaagde] zijn appartement op een dergelijke korte termijn bij gebreke van een vervangende woonruimte niet wil verlaten. Vervolgens doet [eiser] het volgende voorstel: 
          
            If we were to allow let the contract run to its conclusion on 30th August, would you be able to settle the rental arrears (perhaps spread over the remaining months, i.e. 4*150=600)? And settle any excess energy and water costs and any damage at the end of August? 
          
        
      
      
        1.12.
        
          
            [gedaagde] reageert bij e-mail van 24 april 2013 als volgt op dat voorstel: 
          
            Inderdaad veel beter zo! Ik begrijp jouw behoefte aan een zekere kasstroom ipv al deze nerveuze toestanden. Ook voor mij is het veel makkelijker om rustig naar een nieuwe woning per 1 september te zoeken in plaats van al die onzekerheid. Daarom ga ik akkoord met jouw voorstel om de resterende looptijd van de huurovereenkomst in ieder geval zeker door te huren. Ik zal het openstaande bedrag gedurende deze periode inlopen. 
          
        
      
      
        1.13.
        Bij e-mail van 26 juni 2013 vraagt [eiser] bij [gedaagde] aandacht voor de niet tijdige betaling van de huur en de ontstane huurachterstand waardoor hij wegens onvoldoende saldo op zijn rekening ook in problemen raakt. 
      
      
        1.14.
        
          
            [eiser] verblijft in Griekenland en vraagt bij e-mail van 27 juni 2013 of 
          
            [gedaagde] al een andere woning heeft gevonden. [gedaagde] antwoordt per e-mail dat zij nog niet naar een andere woning heeft gezocht, maar dat zal doen “if you don’t want to give me a new contract”. 
        
      
      
        1.15.
        Bij e-mail van 13 juli 2013 vraagt [eiser] aan [gedaagde] of zij geïnteresseerd is in een nieuw huurcontract vanaf 1 september 2013 waarin een opzegtermijn van 3 weken wordt opgenomen. [gedaagde] reageert diezelfde dag per e-mail dat zij bereid is een dergelijke nieuwe huurovereenkomst aan te gaan als een lagere huur wordt overeengekomen. [eiser] laat bij e-mail van 15 juli 2013 weten dat hij bereid is het voorstel van [gedaagde] in overweging te nemen als zij de volledige huurschuld in juli 2013 voldoet “otherwise our agreement will end 31ste August 2013”. 
      
      
        1.16.
        Vervolgens bericht [eiser] [gedaagde] bij e-mail van 25 juli 2013 dat hij vanwege de betalingsachterstand aarzelingen heeft een nieuwe huurovereenkomst met haar aan te gaan. Hierop doet [gedaagde] het voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een huurprijs van € 1.550, incl. energiekosten per maand, waarbij een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Dit voorstel wordt door [eiser] afgewezen. 
      
      
        1.17.
        Bij brief van 1 augustus 2013 beroept [gedaagde] zich op huurbescherming. Zij laat [eiser] weten geen bezichtigingen van het gehuurde meer toe te staan en uit te gaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
      
      
        1.18.
        
          [eiser] bericht [gedaagde] bij e-mail van 8 september 2013 dat hij de parkeervergunning die dag heeft beëindigd.  
      
      
        1.19.
        Bij brieven van 14 oktober 2013 en 20 november 2013 sommeert de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] het gehuurde te verlaten en de ontstane betalingsachterstand van aanvankelijk € 2.600,00 en nadien oplopend naar                           € 3.100,00 te voldoen.
        
      
    
  
  
    vordering in conventie
    
    
      2.
      
        [eiser] vordert na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde] te veroordelen:
      A. tot betaling van
      
         € 2.700,00 wegens huurschuld t/m januari 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; 
         € 11,72 wegens wettelijke rente tot dagvaarding; 
      
      
         op straffe van een dwangsom tot ontruiming van het gehuurde met machtiging die ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen; 
         tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis.
      
      
    
    
      3.
      
        [eiser] voert kort gezegd het navolgende aan. De huurovereenkomst tussen partijen is te kwalificeren als een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Hierdoor is de huurovereenkomst na het verstrijken van de contractuele termijn op 31 augustus 2013 geëindigd. Voorzover de huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur is, hebben partijen in of omstreeks 22/24 april 2013 een beëindigingsovereenkomst gesloten, zodat de huurovereenkomst op 31 augustus 2013 is geëindigd. In beide gevallen verblijft [gedaagde] vanaf 1 september 2013 zonder recht of titel in het gehuurde. Als de huurovereenkomst op 31 augustus 2013 niet is geëindigd, zal naar verwachting de huurovereenkomst wegens een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] in een bodemprocedure worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming in kort geding kan worden toegewezen. De tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] bestaat uit het zeer geregeld te laat betalen van de huur, waarbij in december 2013 zelfs een huurachterstand van € 4.500,00 is ontstaan. Uit dit betalingsgedrag blijkt volgens [eiser] dat [gedaagde] niet genoeg inkomsten heeft om de huur tijdig te voldoen. Daarbij heeft volgens [eiser] mee te wegen dat hij door het betalingsgedrag van [gedaagde] in financiële moeilijkheden is geraakt doordat hij zijn lopende verplichtingen niet tijdig kan voldoen. Voorzover de huurovereenkomst blijft bestaan is het volgens [eiser] in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat aan [gedaagde] een beroep op huurbescherming toekomt. 
      
    
  
  
    verweer in conventie
    
    
      4.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat de huurovereenkomst een huurovereenkomst is die naar zijn aard van korte duur is. Volgens [gedaagde] is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat aan haar huurbescherming toekomt. [gedaagde] betwist dat zij medio april 2013 duidelijk en ondubbelzinnig heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst. Zo had zij toen geen wetenschap van de bescherming die de wet aan haar als huurder van woonruimte toekent. [gedaagde] erkent dat zij verschillende malen de huur niet tijdig heeft betaald en een huurachterstand heeft laten ontstaan. De reden daarvoor is dat [gedaagde] werkloos is geweest en haar ex-partner de alimentatie niet tijdig betaalt. [gedaagde] is sinds kort zzp-er en verwacht op korte termijn de huur tijdig te kunnen voldoen en de huurachterstand te kunnen inlopen. Voor [gedaagde] is het van groot belang dat zij in het gehuurde blijft wonen. Haar kinderen wonen de helft van de week bij haar en gaan in de buurt van het gehuurde naar school. 
      
    
  
  
    vordering in reconventie
    
    
      5.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot betaling van 
      
        
          € 1.500,00 bij wege van schadevergoeding voor de periode vanaf augustus 2013 tot en met januari 2014;
        
        
          € 250,00 bij wege van schadevergoeding voor iedere maand vanaf februari 2014 dat [gedaagde] geen gebruik kan maken van de parkeervergunning
        
        
          de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen. 
        
      
      
    
    
      6.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij met [eiser] een overeenkomst heeft voor gebruik van de parkeervergunning. [gedaagde] heeft die overeenkomst te vroeg beëindigd, zodat hij de daaruit voortvloeiende schade heeft te vergoeden. Die schade bestaat uit de parkeerkosten die zij maandelijks moet betalen. [gedaagde] stalt haar auto in de nabij gelegen “The Mood Garage” tegen een maandelijks bedrag van € 250,00. 
      
    
  
  
    verweer in reconventie
    
    
      7.
      
        [eiser] voert verweer. Volgens [eiser] kan niet eerst ter zitting een eis in reconventie worden geformuleerd en ingediend. Voorzover [gedaagde] in haar reconventionele vordering kan worden ontvangen, is [eiser] niet tekort geschoten. Voorts betwist [eiser] de door [gedaagde] gestelde schade. Bewijs van die schade ontbreekt. 
      
    
  
  
    beoordeling
    
    
      8.
      De kantonrechter heeft te beoordelen of op basis van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden - zonder dat daarbij ruimte is voor nader onderzoek - de vordering van [eiser] in conventie en de vordering van [gedaagde] in reconventie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de uitkomst daarvan vooruit te lopen en de vorderingen in dit kort geding toe te wijzen. Het volgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      9.
      
        [gedaagde] erkent de huurschuld van € 2.700,00 tot en met januari 2014 en de gevorderde wettelijke rente tot dagvaarding, zodat dit deel van de vordering wordt toegewezen. Voorts wordt [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de huurschuld vanaf de laatst opeisbare huurtermijn. 
      
    
    
      10.
      Voor de vordering tot ontruiming legt [eiser] een drietal gronden ten grondslag, te weten: 
      
        
          de huurovereenkomst is een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is en is door tijdsverloop op 31 augustus 2013 geëindigd, zodat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft; 
        
        
          partijen hebben na ingang van de huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst gesloten op grond waarvan de huurovereenkomst op 31 augustus 2013 is geëindigd, zodat [gedaagde] sedertdien zonder recht of titel in het gehuurde verblijft; 
        
        
          voorzover de huurovereenkomst nog bestaat zal naar verwachting de huurovereenkomst wegens een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming kan worden toegewezen. 
        
      
      
    
    
      11.
      
        
          [eiser] stelt allereerst dat [gedaagde] geen beroep toekomt op de voor de huurder geldende huurbescherming op grond van afdeling 4, titel 4 van boek 7, omdat de huurovereenkomst tussen partijen is te kwalificeren als een huurovereenkomst die ex artikel 7:232 lid 2 BW naar zijn aard van korte duur is. 
        De kantonrechter stelt voorop dat voor het beantwoorden van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is deze wetsbepaling, mede gelet op het verstrekkende gevolg dat aan de huurder de veelal dwingendrechtelijke huurbescherming niet toekomt, restrictief dient te worden uitgelegd. 
      
      
    
    
      12.
      In dit geval heeft [eiser] aan [gedaagde] reguliere woonruimte voor bepaalde tijd in huur gegeven tegen een op zichzelf royale maandelijkse huurprijs van € 1.400,00 incl. het voorschot wegens energiekosten onder de door [gedaagde] aangedragen voorwaarde dat tussentijdse beëindiging mogelijk is als [eiser] voor de woonruimte een huurder heeft die bereid is de door hem verlangde € 2.000,00 huurprijs incl. energiekosten te betalen. Deze huurovereenkomst heeft [eiser] vervolgens éénmaal voor dezelfde periode van 6 maanden verlengd, waarna hij vervolgens bereid was het gehuurde nogmaals voor bepaalde tijd te verhuren, waarbij de termijn van tussentijdse opzegging zou worden verkort van een maand naar 3 weken. 
      
    
    
      13.
      
        De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het in gebruik geven van woonruimte tegen een op zichzelf substantiële maandelijkse huur in afwachting van een mogelijke huurder die bereid is de door de verhuurder verlangde hogere huurprijs te betalen niet naar zijn aard van korte duur is. In een dergelijk geval is van een reguliere huurovereenkomst van woonruimte sprake. 
        Volledigheidshalve voegt de kantonrechter hieraan toe dat de afspraken, waaronder de huurovereenkomst is aangegaan, kunnen meewegen bij de beantwoording van de vraag of mede in het licht van de overige omstandigheden van het geval sprake is van een zodanige uitzonderlijke situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich op de wettelijke bepalingen betreffende huurbescherming beroept indien de verhuurder een kandidaat-huurder voor die hogere huurprijs heeft en de huurder alsdan weigert het gehuurde te ontruimen. 
        Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de eerste grond voor ontruiming van het gehuurde afwijst. 
      
      
    
    
      14.
      
        Vervolgens rijst de vraag of [eiser] en [gedaagde] na het ingaan van de tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd op de voet van artikel 7:271 lid 8 BW bij e-mails van 22 april 2013 en 24 april 2013 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 31 augustus 2013 is geëindigd. 
        
          [eiser] stelt dat partijen een dergelijke beëindigingsovereenkomst zijn aangegaan, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. 
      
      
    
    
      15.
      
        Uit de tekst van beide e-mails leidt de kantonrechter voorshands het navolgende af. [eiser] verklaart bereid te zijn af te zien van een tussentijdse opzegging als [gedaagde] de huurschuld in 4 gelijke termijnen inloopt. [gedaagde] stemt met dit voorstel in. Op zichzelf staat in beide e-mails dat de verlengde huurovereenkomst eindigt na de overeengekomen termijn van 6 maanden, derhalve 31 augustus 2013. Uit de tekst van de e-mails blijkt evenwel niet dat [gedaagde] alsdan daadwerkelijk het gehuurde zal verlaten en het gehuurde aan [eiser] leeg en ontruimd zal opleveren. [gedaagde] verklaart alleen dat zij naar vervangende woonruimte per 1 september 2013 zal omzien. 
        Uit het voorgaande volgt dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter uit de tekst van beide e-mails niet kan worden afgeleid dat beide partijen een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2013 zijn overeengekomen, waarbij [gedaagde] zich heeft verplicht het gehuurde alsdan te ontruimen, zodat nader onderzoek naar de feiten noodzakelijk is waarvoor de onderhavige procedure zich niet leent. 
        Dit leidt ertoe dat ook de tweede grond voor de vordering tot ontruiming wordt afgewezen.
      
      
    
    
      16.
      Het voorgaande betekent dat de kantonrechter het voorshands voor heeft te houden dat tussen partijen nog een huurovereenkomst woonruimte bestaat. Alsdan rijst de vraag of naar verwachting de huurovereenkomst wegens een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen. 
      
    
    
      17.
      
        
          [gedaagde] heeft zich contractueel jegens [eiser] verplicht uiterlijk op de eerste van iedere maand de huurprijs inclusief het voorschot op de energiekosten te voldoen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] slechts een enkele maand de huur tijdig op de eerste van iedere maand heeft voldaan. Evenmin is tussen partijen in geschil dat vanaf februari 2013 een betalingsachterstand van € 200,00 is ontstaan die gaandeweg is opgelopen tot € 4.500,00 in december 2013. Kennelijk in het zicht van de zitting in de kort geding procedure heeft [gedaagde] de betalingsachterstand enigszins ingelopen en bedraagt de betalingsachterstand thans € 2.700,00. 
        Deze feiten en omstandigheden leiden ertoe dat [gedaagde] tekortschiet in haar contractuele verplichtingen de huur te betalen waardoor een betalingsachterstand is ontstaan en haar verplichting uiterlijk op de eerste van iedere maand de huur met het voorschot wegens energiekosten te betalen. 
      
      
    
    
      18.
      Op grond van de artikelen 7:231 BW jo 6:265 BW is de verhuurder bij een tekortkoming aan de zijde van de huurder bevoegd ontbinding van de huurovereenkomst te verlangen, tenzij de tekortkoming van geringe betekenis is. Voor het beantwoorden van de vraag of de tekortkoming van geringe betekenis is dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken. 
      
    
    
      19.
      
        In dit geval heeft de huurovereenkomst circa 17 maanden geduurd, waarin [gedaagde] slechts 3 maanden de huur tijdig op de eerste van iedere maand heeft voldaan. Voorts bestaat aan het einde van 11 van de 17 maanden een huurachterstand, waarvan de huurachterstand in december 2013 meer dan 3 maanden bedraagt. [gedaagde] wist bij het aangaan van de huurovereenkomst dat voor [eiser] van belang was dat hij de huurinkomsten (tijdig) zou ontvangen en dat hij om die reden een  hoge huur met energiekosten van € 2.000,00 verlangde. [eiser] heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat hij door het betalingsgedrag van [gedaagde] financiële problemen heeft gekregen. De betalingsachterstand bedraagt thans € 2.700,00 en daarmee meer dan 2 maanden huurschuld en net iets minder dan 2 maanden betalingsachterstand. 
        Al deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien leidt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ertoe dat van een geringe tekortkoming geen sprake is, zodat naar verwachting in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zal volgen. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen. De kantonrechter weegt daarin mee dat [gedaagde] weliswaar heeft gesteld dat zij verwacht in staat te zijn voortaan de huur tijdig te voldoen en de huurschuld op korte termijn te kunnen inlopen, maar deze verwachting heeft [gedaagde] op geen enkele wijze met bewijsstukken onderbouwd. 
      
      
    
    
      20.
      De omstandigheid dat [gedaagde] graag in het gehuurde wil blijven wonen voor de opvang van haar kinderen voor de helft van de week en haar kinderen nabij het gehuurde naar school gaan levert geen rechtvaardiging op voor haar tekortkoming jegens [eiser]. Daarbij weegt mee dat [eiser] [gedaagde] in augustus 2012 tegemoet is gekomen door zijn woning tegen de door haar aangeboden lagere huurprijs in huur te geven onder de door haar zelf aangedragen voorwaarde, waaraan zij zich thans niet meer gebonden acht, dat zij het gehuurde zou verlaten als [eiser] een huurder zou hebben die bereid was zijn hogere huurprijs met servicekosten te betalen. 
      
    
    
      21.
      Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen.
      
    
    
      22.
      
        [eiser] vordert machtiging het gehuurde zelf te ontruimen. Deze machtiging is gegrond op artikel 3:299 BW (reële executie). Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In dit opzicht is artikel 556 lid 1 Rv in strijd met artikel 3:299 BW (zie onder meer Hof Arnhem, 15 juli 2008, LJN: BD7206). De deurwaarder kan op grond van artikel 557 Rv de hulp van de sterke arm inroepen, hetgeen in het dictum tot uitdrukking zal worden gebracht. Deze wettelijke regeling heeft tot gevolg dat aan de verhuurder geen machtiging kan worden gegeven de ontruiming zelf te bewerkstelligen. 
      
    
    
      23.
      Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeelt in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      24.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie schadevergoeding wegens de onrechtmatige beëindiging van de overeenkomst tot gebruik van de op naam van [eiser] gestelde parkeervergunning. 
      
    
    
      25.
      
        [gedaagde] heeft voorafgaande aan de mondelinge behandeling de reconventionele vordering aangekondigd en omschreven en heeft de reconventionele vordering in de pleitnota – kennelijk tevens houdende akte conclusie van eis in reconventie - geformuleerd. Hiermee is voldaan aan de vereisten als neergelegd in artikel 7 lid 2 van het Procesreglement kort geding rechtbanken, team kanton. [gedaagde] kan in haar reconventionele vordering worden ontvangen. 
      
    
    
      26.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het gebruik van de aan [eiser] afgegeven parkeervergunning berust op een afzonderlijke overeenkomst en geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Evenmin is tussen partijen in geschil dat [gedaagde] de vergoeding voor het gebruik van die parkeervergunning tot 1 oktober 2013 heeft voldaan en daarna een nieuwe termijn van 6 maanden aan zou vangen. 
      
    
    
      27.
      De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de overeenkomst met betrekking tot de parkeervergunning door [eiser] tegen het einde van iedere termijn van 6 maanden kon worden opgezegd, waarbij [eiser] een redelijke opzegtermijn in acht heeft te nemen. De redelijke opzegtermijn acht de kantonrechter in beginsel tenminste 2 weken aangezien die termijn voldoende moet worden geacht om [gedaagde] in staat te stellen naar andere parkeerruimte om te zien. 
      
    
    
      28.
      Gelet op het hiervoor overwogene is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de onmiddellijke opzegging van de overeenkomst tot het gebruik van de parkeervergunning op 8 september 2013 wegens de te korte termijn niet rechtsgeldig is en aldus wordt geconverteerd in een opzegging tegen een rechtsgeldige datum, zijnde 1 oktober 2013. [eiser] heeft [gedaagde] het gebruik van de parkeervergunning voor de periode vanaf 9 september 2013 tot 1 oktober 2013 ontnomen, zodat [eiser] de schade, bestaande uit parkeerkosten, heeft te vergoeden die [gedaagde] in die periode heeft geleden. De kantonrechter begroot die schade voorshands op het hieronder vermelde bedrag.  
      
    
    
      29.
      Bij deze uitkomst van de procedure veroordeelt de kantonrechter [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke worden begroot op 1 punt salaris gemachtigde. Het gevorderde bedrag aan nakosten wordt overeenkomstig het beleid bij deze rechtbank team kanton op een half punt salaris gemachtigde tot een maximum van € 100,00.
      
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woning aan de [adres] met al het hare en de haren en deze woning geheel leeg en ontruimd aan [eiser] ter beschikking te stellen, zulks binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 jo artikel 444 Rv bepaalde; 
    
    
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van: 
        - € 2.700,00 wegens betalingsachterstand t/m januari 2014, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2014 tot aan de dag van algehele voldoening; 
        - € 11,72 aan wettelijke rente tot dagvaarding; 
      
    
    
      
        veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 569,79 waarvan 
        - te betalen aan de griffier van de rechtbank Amsterdam € 94,79, incl. eventueel verschuldigde btw, aan kosten van de dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na ingebrekestelling tot aan de dag van algehele voldoening;
        - te betalen aan [eiser] € 470,00 (zijnde € 75,00 wegens griffierecht en € 400,00 wegens salaris gemachtigde) incl. eventueel verschuldigde btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na ingebrekestelling tot aan de dag van algehele voldoening; 
      
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 175,00 wegens schade; 
    
    
      
        veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke worden begroot op 
        - € 200,00 wegens salaris gemachtigde;
        - € 100,00 aan nakosten; 
      
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde. 
      
      
        Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.