ECLI:NL:GHDHA:2025:1819, Gerechtshof Den Haag, 26-08-2025, 200.326.379/02
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Erfpacht is rechtsgeldig opgezegd. Schending van aanbiedingsplicht en zelfbewoningsplicht. Verklaring van waardeloosheid.

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.326.379/02
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/09/614024 / HA ZA 21-574 
    
    
    
    
      
        Arrest van 26 augustus 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      appellante,
      hierna te noemen: [appellante],	
      advocaat: mr. B.P. van Overeem, kantoorhoudend in Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Vidomes,
      gevestigd in Delft,
      verweerster,
      hierna te noemen: Vidomes,
      advocaat: mr. C. van der Ent, kantoorhoudend in Zevenbergen.
    
  
  
    
      1Zaak in het kort
    
      1.1
      Vidomes heeft aan [appellante] een woning in erfpacht uitgegeven. In de erfpachtvoorwaarden bij de vestiging van het erfpacht is opgenomen dat [appellante] de woning aan Vidomes te koop moet aanbieden in het geval dat [appellante] de woning niet meer zelf bewoont of de hypotheekhouder heeft medegedeeld de woning openbaar te zullen gaan verkopen. Volgens Vidomes heeft [appellante] deze verplichtingen geschonden. Daarom heeft Vidomes de erfpacht opgezegd en vordert zij ontruiming van de woning en doorhaling van de inschrijving van het recht van erfpacht in de openbare registers. 
    
    
      1.2
      De rechtbank heeft de vorderingen van Vidomes toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank en bekrachtigt het vonnis. 
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 21 april 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 22 maart 2023;
        
        
          de memorie van grieven van [appellante], met bijlage;
        
        
          de memorie van antwoord van Vidomes, met bijlagen.
        
      
    
    
      2.2
      Op 7 juli 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Vidomes is een woningbouwcorporatie. Zij geeft woningen in erfpacht uit tegen prijzen onder de marktwaarde, met als doel personen in de lagere inkomenscategorieën in staat te stellen een woning in eigendom te verwerven. 
    
    
      3.2
      
        Bij notariële akte van 16 februari 2010 heeft Vidomes ten behoeve van [appellante] een recht van erfpacht op – kort gezegd – de eenkamerwoning aan de [adres] (hierna: de woning) verleend. Voor zover van belang, bevat de akte de volgende bepalingen: 
        
          
          ‘
          Artikel 11
          
          KOOPGARANT-BEPALINGEN
          
          De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen (…). Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de erfpacht. 
          
          (…)
          
          Hoofdstuk B.
          
          Zelfbewoningsplicht
          
          Erfpachter is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de Woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. 
          
          (…)
          
          Hoofdstuk D.
          
          Terugkoopprocedure
          
          1. 
          Aanbiedingsplicht van Erfpachter
          
          Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
          
          (.…) 
        
        
          b. Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de Woning overeenkomstig hoofdstuk B; ofwel
          
          c. een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 of 2 (gedwongen verkoop) van het Burgerlijk Wetboek’
        
      
    
    
      3.3
      
        [appellante] heeft aan Amstelhuys N.V. (hierna: Amstelhuys) een recht van hypotheek op de woning verleend. Amstelhuys is als gevolg van fusie in Nationale-Nederlanden Bank N.V. (hierna: Nationale-Nederlanden) opgegaan. 
    
    
      3.4
      Bij vonnis van 23 januari 2019 heeft de rechtbank Den Haag de ontruiming van [appellante] uit de woning gelast omdat zij niet voldeed aan de zelfbewoningsplicht. Deze uitspraak is op 28 april 2020 door dit hof vernietigd. Kort na die uitspraak heeft [appellante] de sleutels van de woning teruggekregen. [appellante] heeft de woning hierna niet meer bewoond. 
    
    
      3.5
      Bij exploot van 22 april 2021 heeft Vidomes aan [appellante] medegedeeld de erfpacht per 1 november 2021 op te zeggen. Daarbij heeft Vidomes aan [appellante] verzocht om een schriftelijke verklaring te ondertekenen waarin staat dat de inschrijving van het recht op erfpacht op de woning vanaf 1 november 2021 waardeloos is. [appellante] geeft deze verklaring niet af. 
    
    
      3.6
      Op 11 mei 2022 heeft Nationale-Nederlanden in een e-mail aan Vidomes laten weten dat zij nog steeds van plan is de woning openbaar te verkopen, maar dat zij de uitkomst van de procedure afwacht om onnodige kosten te voorkomen. 
    
    
      3.7
      Op 12 september 2022 heeft Nationale-Nederlanden aan Vidomes bericht dat haar voornemen ten aanzien van de openbare verkoop niet is gewijzigd. 
    
    
      3.8
      
        Op 13 februari 2024 heeft Nationale-Nederlanden opnieuw een e-mail aan Vidomes gestuurd. Voor zover relevant, staat daarin het volgende:
        
          ‘[[appellante]] beweert wederom dat er geen betalingsachterstand is op de hypotheeklening. Dit verbaast ons des te meer aangezien wij al meerdere keren aan vorige advocaat van mevrouw [appellante], Mr Hofmans van CKH advocaten, hebben uitgelegd dat er wel degelijk betalingsachterstand is. Wij hebben hem een berekening gestuurd van onze vordering per 1 november 2023 inclusief betalingsachterstand en gemaakte juridische kosten van eerdere procedures. (…) Ook hebben wij Mr Hofmans medegedeeld dat wij tot nu toe niet zijn overgegaan tot gedwongen verkoop om niet onnodig meer kosten te maken (…). 
        
      
      
      
        
          Mevrouw [appellante] overlegt regelmatig overzichten uit onze administratie waarop de hoofdsom van de hypotheeklening op 0 staat. Aan Mr Hofmans hebben wij aangegeven dat dit berust op een administratief misverstand. Het dossier van mevrouw [appellante] is al vanaf april 2015 bij de afdeling Intensief Beheer in behandeling. Vanwege de lange duur van behandeling en de hoge kosten die wij hebben gemaakt, staat onze vordering “geparkeerd” in ons systeem waardoor het lijkt alsof de hypotheek beëindigd is. Dit is verwarrend maar mevrouw [appellante] weet natuurlijk, of althans kan weten, dat de hypotheeklening niet is afgelost.’
        
      
    
    
      3.9
      
        [appellante] heeft de woning inmiddels ontruimd.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Vidomes heeft [appellante] gedagvaard en – kort samengevat – veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning gevorderd. Daarnaast heeft Vidomes gevorderd dat de inschrijving in het kadaster van het recht van erfpacht op de woning vanaf 1 november 2021 waardeloos wordt verklaard. Tot slot heeft Vidomes veroordeling van [appellante] in de proceskosten gevorderd.
    
    
      4.2
      Vidomes heeft aan deze vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. [appellante] voldoet niet aan de zelfbewoningsplicht. Daarnaast heeft Amstelhuys medegedeeld te willen overgaan tot gedwongen verkoop van de woning. Toch heeft [appellante] de woning niet aan Vidomes te koop aangeboden. Daarom heeft Vidomes de erfpacht opgezegd. Als gevolg daarvan is de inschrijving van het recht van erfpacht vanaf 1 november 2021 waardeloos. [appellante] moet aan Vidomes een schriftelijke verklaring van waardeloosheid afgeven zodat de inschrijving van het recht van erfpacht in de openbare registers kan worden doorgehaald, maar laat dat na. 
    
    
      4.3
      
        [appellante] heeft verweer gevoerd. Zij heeft betwist dat zij de woning niet bewoont. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat zij van Amstelhuys geen mededeling heeft ontvangen waaruit het voornemen tot openbare verkoop blijkt. Bovendien heeft zij geen achterstand in de (terug)betaling van de hypothecaire geldlening. 
    
    
      4.4
      De rechtbank heeft de vorderingen van Vidomes toegewezen. Vidomes heeft de erfpacht rechtsgeldig opgezegd omdat [appellante] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter. [appellante] heeft nagelaten de woning aan Vidomes aan te bieden nadat Amstelhuys had medegedeeld tot gedwongen verkoop te willen overgaan. De gevorderde verklaring van waardeloosheid is dan ook toewijsbaar, evenals de ontruiming. 
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis van de rechtbank. [appellante] wil dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat het hof de vorderingen van Vidomes alsnog afwijst. 
    
    
      5.2
      
        [appellante] heeft vijf grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd. Kort samengevat komen haar bezwaren op het volgende neer. [appellante] heeft geen betalingsachterstand en heeft geen mededeling van het voornemen tot openbare verkoop ontvangen (grief 1), er is geen sprake van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW (grief 2), de erfpacht is niet gerechtvaardigd en rechtsgeldig opgezegd (grief 3), [appellante] behoefde geen verklaring van waardeloosheid af te geven (grief 4) en de vorderingen zijn onterecht toegewezen (grief 5). 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding
    
      6.1
      
        Met de grieven is aan het hof voorgelegd de vraag of Vidomes de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan Vidomes de erfpacht opzeggen als [appellante] in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter.
        
          Aanbiedingsplicht
        
      
    
    
      6.2
      Vidomes heeft aan haar vorderingen (onder meer) ten grondslag gelegd dat Nationale-Nederlanden (voorheen Amstelhuys) voornemens is de woning gedwongen te verkopen, omdat [appellante] haar betalingsverplichtingen tegenover Nationale-Nederlanden niet nakomt. Volgens Vidomes weet [appellante] dat zij een betalingsachterstand heeft en ook dat Nationale-Nederlanden voornemens is de woning openbaar te verkopen. Dat betekent dat [appellante] de woning overeenkomstig artikel 11 van de akte aan Vidomes te koop had moeten aanbieden. Door dat niet te doen, is [appellante] tekortgeschoten. 
    
    
      6.3
      
        [appellante] betwist dat zij een betalingsachterstand heeft bij Nationale-Nederlanden. Daarnaast voert [appellante] aan dat zij niets van Nationale-Nederlanden heeft ontvangen over gedwongen verkoop. Daarom heeft zij de woning ook niet aan Vidomes te koop aangeboden. 
    
    
      6.4
      Uit artikel 11 van de akte volgt dat [appellante] verplicht is om de woning onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan Vidomes zodra een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gedwongen verkoop van de woning. Het hof oordeelt dat [appellante] deze aanbiedingsplicht heeft geschonden en overweegt daartoe als volgt. 
    
    
      6.5
      Uit de e-mails van Nationale-Nederlanden van 11 mei 2022 en 12 september 2022 blijkt dat Nationale-Nederlanden (nog steeds) voornemens is de woning gedwongen te verkopen. Uit het latere mailbericht van 12 februari 2024 blijkt dat de vordering per 1 januari 2024 € 35.337,23 bedraagt en dat Nationale-Nederlanden meerdere keren aan (de toenmalige advocaat van) [appellante] heeft uitgelegd dat er wel degelijk een betalingsachterstand is. In dat laatste bericht wordt ook gereageerd op het door [appellante] overgelegde hypotheekoverzicht van Nationale-Nederlanden van 23 april 2023 waarin staat dat de oorspronkelijke hoofdsom € 0,00 is. Volgens Nationale-Nederlanden staat de vordering vanwege de lange duur en hoge kosten ‘geparkeerd’ in het systeem, waardoor de hoofdsom op 0 staat. Echter, het dossier van [appellante] is al vanaf april 2015 bij de afdeling Intensief Beheer in behandeling. [appellante] heeft hierop niet, althans niet concreet, gereageerd zodat het hof ervan uit moet gaan dat in het laatste mailbericht uit 2024 de laatste stand van zaken staat vermeld. 
    
    
      6.6
      
        [appellante] heeft nog aangevoerd dat Nationale-Nederlanden al tegen haar zou hebben geprocedeerd als er daadwerkelijk sprake was van een betalingsachterstand. Daarmee gaat [appellante] voorbij aan de inhoud van de e-mails van Nationale-Nederlanden van 11 mei 2022, 12 september 2022 en 12 februari 2024. Daaruit blijkt dat Nationale-Nederlanden ervoor heeft gekozen de uitkomst van de procedure tussen Vidomes en [appellante] af te wachten om onnodige kosten te voorkomen, ook in het belang van [appellante]. Het uitblijven van gerechtelijke stappen zegt daarom op zichzelf niets over het al dan niet bestaan van een betalingsachterstand. 
    
    
      6.7
      Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellante] verder, met toestemming van Vidomes, een brief van Delta Lloyd van 31 mei 2020 laten zien. Volgens [appellante] blijkt daaruit dat er geen betalingsachterstand is. Vidomes heeft ter zitting de brief betwist, onder meer door erop te wijzen dat de brief afkomstig is van Delta Loyd in plaats van Nationale-Nederlanden, dat het leningnummer niet geheel overeenkomt met eerdere gegevens en dat het een brief uit 2020 betreft. Het hof is van oordeel dat de betwisting van [appellante] aan de hand van die brief onvoldoende is omdat de brief niets zegt over de huidige hoogte van de openstaande schuld. Ook als het klopt dat er op dat moment geen betalingsachterstand was, volgt daaruit niet dat er in de jaren daarna geen achterstand is ontstaan. Voor zover [appellante] heeft aangevoerd dat zij niet meer beschikt over stukken van latere datum omdat zij in 2020 de hypothecaire lening al volledig heeft afgelost, overweegt het hof dat zij die stelling in het licht van de overige stukken (zie ook 6.5) onvoldoende heeft onderbouwd. Van haar mocht worden verwacht dat zij de volledige aflossing nader had onderbouwd, bijvoorbeeld met betaalbewijzen (kopie rekeningafschrift waaruit de aflossing blijkt). 
    
    
      6.8
      De conclusie is dat [appellante] de woning niet te koop aan Vidomes heeft aangeboden, terwijl de hypotheekhouder voornemens was de woning openbaar te verkopen en daarvan mededeling had gedaan. Het schenden van deze aanbiedingsplicht levert een ernstige tekortkoming op. De opzegging door Vidomes is dus rechtsgeldig. Dat betekent dat de eerste drie grieven falen.
    
    
      6.9
      
        Ten overvloede overweegt het hof dat [appellante] ook in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter door de woning niet daadwerkelijk te bewonen. In de hierboven onder 3.4 genoemde gerechtelijke procedure heeft dit hof overwogen dat [appellante] in 2020 niet in ernstige mate tekort is geschoten in de zelfbewoningsplicht omdat van haar vanwege ernstige en onaanvaardbare overlast door een buurman niet gevergd kon worden in haar woning te blijven wonen. Echter, ook nadat [appellante] kort na dat arrest in 2020 opnieuw de sleutels van de woning had teruggekregen van Vidomes, heeft zij niet meer in de woning gewoond terwijl de buurman al geruime tijd was vertrokken. [appellante] stelt dat zij dat niet heeft gedaan omdat de woning onbewoonbaar is verklaard en zij drie jaar lang heeft gerevalideerd na een operatie. Het hof kan dat niet zonder meer aannemen. Deze stellingen zijn op geen enkele wijze onderbouwd. 
        
          Verklaring van waardeloosheid
        
      
    
    
      6.10
      
        De rechtsgeldige opzegging van de erfpacht brengt mee dat de inschrijving van de erfpacht in de openbare registers per 1 november 2021 waardeloos is. [appellante] heeft niet voldaan aan haar verplichting om op verzoek van Vidomes een schriftelijke verklaring van waardeloosheid af te geven (artikel 3:28 BW). Daarom is ook de gevorderde verklaring van waardeloosheid van de inschrijving toewijsbaar (artikel 3:29 BW). Dat betekent dat de vierde grief eveneens faalt. De vijfde grief heeft geen zelfstandige betekenis en treft daarom hetzelfde lot.
        
          Bewijsaanbod
        
      
    
    
      6.11
      
        Aan het tijdens de mondelinge behandeling gedane bewijsaanbod van [appellante] om bewijs te leveren door alsnog de brief van Delta Lloyd van 31 mei 2020 (al dan niet vergezeld van andere documenten) in het geding te brengen, gaat het hof voorbij. Het hof is niet gehouden [appellante] nog in de gelegenheid te stellen schriftelijk bewijs in het geding te brengen. Van een partij die zich beroept op schriftelijk bewijs, mag worden verlangd dat zij dit uit zichzelf in het geding brengt. Overigens blijkt uit het voorgaande dat genoemde brief van 31 mei 2020 in de mondelinge behandeling aan de orde is geweest en dat deze brief – ook indien deze in het geding zou zijn gebracht – niet tot een andere uitkomst zou hebben geleid.
        
          Conclusie
        
      
    
    
      6.12
      
        De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt en dat alle grieven falen. Daarom bekrachtigt het hof het vonnis van de rechtbank Den Haag. 
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      6.13
      
        
          [appellante] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van het hoger beroep betalen. Die proceskosten worden aan de zijde van Vidomes begroot op:
        griffierecht	€ 	783,-
        salaris advocaat	€ 	2.428,- 	(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	3.389,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 22 maart 2023;
      
      
        veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Vidomes begroot op € 3.389,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met extra nakosten van € 92,00 plus de kosten van betekening als [appellante] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend;
      
      
        verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. B. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.