ECLI:NL:RBMNE:2025:3929, Rechtbank Midden-Nederland, 23-05-2025, 24/559
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/559
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: M.C.M. van Roon).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 660.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aanbouw van 9 m², een dakopbouw van 11 m² en een garage van 21 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 134 m2  en ligt op een kavel van 217 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 660.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met zeven verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 13 juli 2020 voor € 532.500,-;
    - [adres 3] , verkocht op 4 januari 2021 voor € 475.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 17 november 2021 voor € 571.500,-;
    - [adres 5] , verkocht op 3 juni 2022 voor € 765.500,-;
    - [adres 6] , verkocht op 17 september 2021 voor € 500.000,-;
    - [adres 7] , verkocht op 20 november 2021 voor € 625.500,-;
    - [adres 8] , verkocht op 2 mei 2022 voor € 610.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen of geschakelde woningen zijn die in dezelfde bouwperiode gebouwd zijn, in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Het duurzaamheidsniveau
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat in de bezwaarfase via een emailbericht aan de toenmalige gemachtigde van eiser (Eerlijke WOZ) is verzocht om foto’s. Hier is niet op gereageerd. Ook is er niet gereageerd op de herinnering. In de bezwaarfase is door de toenmalige gemachtigde een taxatierapport overlegd waarin is aangegeven dat het duurzaamheidsniveau voor verbetering mogelijk is. Ook in beroep, in het woningwaarderapport is niet specifiek ingegaan op de matige tot slechte isolatie of het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar stelt dat deze informatie geen indicatie geeft dat de woning in een minder dan gemiddelde staat verkeert voor een dergelijke woning uit 1990. Daarom is bij de waardebepaling uitgegaan van een gebruikelijk isolatie- en duurzaamheidsniveau van een woning uit dat bouwjaar. De heffingsambtenaar voegt hier nog aan toe dat de woning sinds een aantal jaren (voor 2021) beschikt over 12 zonnepanelen. In de beroepsfase is de waarde onderbouwd met zeven vergelijkbare woningen, waaronder vier door de gemachtigde van Eerlijke WOZ aangedragen referentiewoningen. De referentiewoningen zijn qua type, bouwjaar en bouwkwaliteit vergelijkbaar en liggen in dezelfde wijk als de woning. De waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar voldoende tot uitdrukking gekomen. De m²-prijs van de woning ligt onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. Hierop gelet is er volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een speelplaats. De referentiewoningen hebben een betere ligging zonder deze vorm van overlast. Eiser is daardoor van mening dat de heffingsambtenaar hierdoor de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat ook bij deze grond niet specifiek op de situatie van de woning wordt ingegaan. De speelplaats bevindt zich (schuin) aan de overzijde van de woning (afstand circa 30 meter). Tussen de woning en het speeltoestel bevindt zich een weg en een groenstrook. De ligging van de woning is gekwalificeerd als ‘bovengemiddeld/4’. De woning ligt weliswaar in de nabijheid van een speeltoestel waar wellicht enige overlast van kan worden ondervonden, daartegenover staat echter dat de woning over een uniek vrij uitzicht over stadspark [locatie] beschikt. De referentiewoningen beschikken niet over een dergelijk vrij uitzicht. De heffingsambtenaar is dan ook van mening dat de woning terecht is gewaardeerd als ‘bovengemiddeld’ voor wat betreft de ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat eventuele overlast vanwege de ligging nabij een speelplaats subjectief van aard is. De nabijheid van een speelplaats zal voor potentiële kopers met kinderen juist een waardeverhogend effect hebben. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Referentiewoning [adres 4]
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een referentiewoning heeft gebruikt met een andere ligging dan de woning. Volgens eiser heeft [adres 4] een andere ligging, een andere markt en daardoor een andere verkoopprijs. Daardoor is dit verkoopcijfer niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. Doordat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is heeft de heffingsambtenaar volgens eiser de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoning wat verder van de woning ligt dan de door Eerlijke WOZ in bezwaar genoemde referentiewoningen. Bij de hertaxatie in het kader van het beroep zijn de door Eerlijke WOZ aangedragen referentiewoningen bij de waardebepaling betrokken. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat indien de referentiewoning [adres 4] buiten beschouwing gelaten wordt, de m²-prijs van de woning nog steeds onder de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Referentiewoning [adres 2]
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] qua verkoopdatum te ver afwijkt van de waardepeildatum om als goede onderbouwing te dienen. De datum van het voorlopige verkoopcontract os 13 juli 2020 wat bijna 1.5 jaar voor de waardepeildatum ligt. Volgens de waarderingsinstructie van de waarderingskamer is een verkoop alleen bruikbaar met een verkoopdatum in de periode tussen een jaar voor de waarepeildatum en een jaar na de waardepeildatum. Het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] is volgens eiser daarom niet bruikbaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Omdat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de referentiewoning [adres 2] ondanks de verkoopdatum wel een goede indicatie geeft van het waardeniveau van de woning. De referentiewoning ligt in de directe nabijheid van de woning en komt ook qua bouwstijl goed overeen. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat indien deze referentiewoning buiten beschouwing wordt gelaten, de m²-prijs van de woning nog steeds onder de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen ligt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).