ECLI:NL:RBROT:2025:9695, Rechtbank Rotterdam, 06-08-2025, 11792693 VV EXPL 25-417
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huurder wordt veroordeeld om woning te ontruimen, vanwege drugsvondst in en jarenlange drugshandel vanuit de woning. Zowel buitengerechtelijke ontbinding door verhuurder als opzegging door huurder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11792693 VV EXPL 25-417
    
    
    
      datum uitspraak: 6 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Wooncompas,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. C.U. Mons.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Wooncompas’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de dagvaarding van Wooncompas van 15 juli 2025, met bijlagen.
      
    
    
      1.2.
      Op 23 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting met de partijen besproken. 
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde een woning van Wooncompas. Op 20 december 2024 heeft de politie in de woning drugs aangetroffen. De burgemeester heeft vervolgens per 29 januari 2025 die woning voor zes maanden gesloten. In die periode heeft Wooncompas de huurovereenkomst met een brief ontbonden. Wooncompas vraagt de kantonrechter nu om [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen drie dagen te ontruimen. [gedaagde] is het niet eens met de eis. Zij wil graag in de woning blijven wonen. 
      
      
        
          Het oordeel van de rechter
        
      
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen te ontruimen. In dit vonnis legt ze dit oordeel uit.
      
      
        
          Kort geding
        
      
      
    
    
      2.3.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Wooncompas heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
      
        
          Het is aannemelijk dat de eis van Wooncompas in een gewone procedure wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter vindt het aannemelijk dat [gedaagde] in een gewone procedure zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen. Dat licht zij hierna toe.
      
    
    
      2.5.
      De politie heeft bij de inval van 20 december 2024 ruim 2 kilo softdrugs en ongeveer 100 gram harddrugs gevonden. In het besluit van de burgemeester staat daarover dat [gedaagde] zelf heeft verklaard “op grote schaal (jarenlang en binnen bepaalde “openingstijden”) drugs te verhandelen.” Tijdens de zitting heeft [gedaagde] herhaald dat zij al jarenlang softdrugs verhandelt vanuit de woning. Haar advocaat heeft verklaard dat haar ex-partner de harddrugs in de woning heeft gebracht. [gedaagde] heeft echter zelf verklaard dat zij die drugs ten tijde van de inval nog maar sinds twee weken verhandelde. Hoe dan ook staat vast dat [gedaagde] jarenlang vanuit de woning drugs gedeald heeft en dat een ruime handelshoeveelheid softdrugs en harddrugs met haar medeweten aanwezig was in de woning.
      
    
    
      2.6.
      De burgemeester heeft om die reden de woning voor zes maanden gesloten. Die bevoegdheid heeft hij (artikel 13b Opiumwet). Wooncompas heeft de bevoegdheid om in die periode de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW). [gedaagde] heeft er vooral op gewezen dat zij spijt heeft, dat ze het niet meer zal doen, dat een ontruiming ernstige gevolgen voor haar heeft en dat zij verder een goede huurder was. Ze heeft geen juridisch standpunt hieraan verbonden. Mogelijk heeft ze daarmee bedoeld dat Wooncompas haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden heeft misbruikt (artikel 3:13 BW). De kantonrechter vindt het niet aannemelijk dat dit verweer in een gewone procedure zal slagen. Er was namelijk een grote handelshoeveelheid drugs aanwezig in de woning. Bovendien is er geen discussie over dat [gedaagde] jarenlang drugs dealde vanuit de woning. [gedaagde] heeft daardoor de veiligheid en leefbaarheid van de woning en de wijk in gevaar gebracht. Drugshandel trekt namelijk vaak overlast en andere vormen van criminaliteit aan. Wooncompas heeft er alle belang bij om deze situatie zo snel mogelijk te beëindigen. 
      
    
    
      2.7.
      Daar komt nog bij dat [gedaagde] op 31 maart 2025 de huurovereenkomst heeft opgezegd. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij dit heeft gedaan op advies van haar vorige advocaat, maar dat zij dit eigenlijk niet wilde. Het is de kantonrechter niet duidelijk wat [gedaagde] met dit verweer wil bereiken. Uit niets blijkt dat Wooncompas op 31 maart 2025 wist of had moeten weten dat [gedaagde] de overeenkomst niet wilde opzeggen (artikel 3:35 BW). [gedaagde] heeft ook niet gesteld dat de opzegging vernietigbaar is. Dat is de kantonrechter ook zelf niet gebleken (artikel 3:44 BW). De kantonrechter vindt het daarom onaannemelijk dat in een gewone procedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst ondanks deze opzegging nog doorloopt. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft ten slotte tijdens de zitting de kantonrechter gevraagd om een laatste-kansovereenkomst. Zij heeft niet concreet gemaakt wat ze daar juridisch gezien mee bedoelt. De kantonrechter kan Wooncompas niet veroordelen om een overeenkomst aan te gaan met [gedaagde] . Wooncompas mag zelf weten met wie zij een overeenkomst sluit en onder welke voorwaarden (contractsvrijheid). Bovendien kan dit in een kort geding al zeker niet, alleen al niet omdat er geen tegeneis (eis in reconventie) is ingesteld.
      
      
        
          De eis van Wooncompas heeft spoed
        
      
      
    
    
      2.9.
      De eis van Wooncompas heeft spoed. Wooncompas heeft onbetwist gesteld dat zij een zerotolerancebeleid voert tegen drugs in haar woningen, gezien de veiligheid en leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen liggen. Zij heeft er dus ook belang bij dat huurders die drugs handelen vanuit een woning daar op korte termijn uit kunnen worden gezet. Er kan niet van Wooncompas worden gevraagd dat zij de uitkomst van een gewone procedure afwacht. De wettelijke regeling is ook zo bedoeld dat in geval van een sluiting door de burgemeester de verhuurder snel een einde kan maken aan de huurovereenkomst. 
      
      
        
          De belangen van Wooncompas wegen zwaarder dan die van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter oordeelt dat het belang van Wooncompas bij de ontruiming ook zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om er te blijven wonen. Wooncompas moet op korte termijn een signaal af kunnen geven en laten zien dat zij drugs in haar woningen niet accepteert. Ook moet zij in staat worden gesteld om de leefbaarheid te herstellen. [gedaagde] heeft uiteraard belang bij een dak boven haar hoofd. Zij heeft dat echter zelf op het spel gezet door jarenlang drugs te bezitten en te verhandelen vanuit de woning. Haar belangen moeten daarom wijken.
      
      
        
          De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op veertien dagen na de betekening van dit vonnis. [gedaagde] moet namelijk voldoende tijd hebben om alle spullen uit haar huis te halen en hier een geschikte opslagplaats voor te vinden. De gevraagde termijn van drie dagen vindt de kantonrechter daarvoor te kort.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Wooncompas moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 958,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf 14 dagen na de datum van deze uitspraak.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). [gedaagde] heeft de kantonrechter gevraagd dat niet te doen, omdat de veroordeling moeilijk terug te draaien is en een hoger beroep dan dus weinig zin meer heeft. De kantonrechter ziet daarin geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat een vonnis in principe uitvoerbaar moet zijn. Zoals zij hiervoor al heeft geoordeeld vindt zij het aannemelijk dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen, heeft de eis spoed en wegen de belangen van Wooncompas zwaarder dan die van [gedaagde] . In het verlengde daarvan oordeelt de kantonrechter dat de belangen van Wooncompas bij het uitvoeren van dit vonnis zwaarder wegen dan die van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen in afwachting van een hoger beroep. Daar past bij dat Wooncompas het vonnis direct ten uitvoer kan leggen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning op het adres [adres] in [woonplaats] binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle personen en/of zaken die zich daarin en/of daarop bevinden, voor zover de zaken niet het eigendom van Wooncompas zijn, de sleutels af te geven aan Wooncompas en de woning vrij en volledig ter beschikking te stellen aan Wooncompas;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Wooncompas worden begroot op € 958,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken.
        33394
      
    
  
  
     Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026, 5.4.2