ECLI:NL:RBMNE:2025:3949, Rechtbank Midden-Nederland, 26-05-2025, 24/728
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/728
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 711.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1953 gebouwde eindwoning met een aanbouw van 17 m² en een aanbouw van 18 m², een aangebouwde berging/schuur van 12 m², een carport van 18 m² en een tuinhuis/blokhut van 9 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 97 m2  exclusief de twee aanbouwen (132 m² inclusief) en ligt op een kavel van 374 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 711.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 5 februari 2022 voor € 667.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 5 januari 2022 voor € 618.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 8 maart 2021 voor € 648.500,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook eindwoningen zijn, die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de gebruiksoppervlakte, het bouwjaar, het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    Beroepsgronden
    
    
      
        Motiveringsgebrek (stijgingspercentage)
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de waarde van zijn woning met 60% is gestegen terwijl er niets aan de woning is veranderd. De heffingsambtenaar komt hier onvoldoende op terug in de uitspraak op bezwaar en daarom is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. 
    
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe komt. De doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbij gegaan aan de waarde die bij een vorige waardepeildatum is vastgesteld. 
      
    
    
      9.2
      
        De rechtbank is van oordeel dat er van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar geen sprake is. In de uitspraak op bezwaar staat onder andere: “Wij hebben die waarde bepaald door te kijken wat kopers rond 1 januari 2022 hebben betaald voor woningen die lijken op de woning van uw cliënt. […] Bij het onderzoek gebruiken wij alle verkoopcijfers in de gemeente en houden wij bijvoorbeeld rekening met de volgende verschillen: […] In het taxatieverslag staan de verkoopprijzen van een aantal woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Zo krijgt u een idee van de warde rond 1 januari 2022.”
        Ondanks dat dit op een andere manier staat beschreven dan de toelichting van de heffingsambtenaar in het verweerschrift, komt het wel op hetzelfde neer. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          Motiveringsgebrek (recht van overpad) 
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat er op zijn perceel (ten aanzien van ongeveer 52 m²) een recht van overpad rust. Het gedeelte van het perceel waarop een recht van overpad rust dient niet meegenomen te worden in de waardering. De heffingsambtenaar komt hier volgens eiser onvoldoende op terug in de uitspraak op bezwaar en heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden. Daarom is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is en dat de waarde te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat 56 m² van het perceel is gewaardeerd op nihil vanwege het recht van overpad. Volgens de heffingsambtenaar is aan deze grond dan ook tegemoet gekomen. 
      
    
    
      10.2
      De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. In de uitspraak op bezwaar staat: “Ten aanzien van uw overige, niet nader gemotiveerde bezwaargronden, merk ik op dat deze niet leiden tot een waardeverlaging. Dit geldt ook voor uw grieven met betrekking tot de loden leidingen en eventuele brandgangen.” Hiermee is naar oordeel van de rechtbank voldaan aan de motiveringsplicht. Het is gebruikelijk dat pas bij de hertaxatie in beroep de objectonderdelen volledig worden uitgesplitst. Zoals ook uit de matrix blijkt is van de 374 m², 56 m² niet meegenomen in de waardering. De rechtbank voegt hieraan toe dat enkel de eindwaarde in geschil is. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 30 jaar oud en de badkamer is meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau als ‘2: eenvoudig/verouderd’ wordt gekwalificeerd. Aan deze grond is dan ook volgens de heffingsambtenaar tegemoet gekomen. Voor zover eiser aanvoert dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, is daar volgens de heffingsambtenaar in de matrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de m²-prijs van de woning (€ 3.277 per m²) aanzienlijk lager is vastgesteld dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 3.759,-). 
      
      
        
          De staat van onderhoud
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte onderhoudstoestand, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijke lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben volgens eiser invloed op de prijs van en woning en dus op de waarde in het economisch verkeer. Eiser geeft aan dat er sprake is van lekkages aan de binnenzijde van de woning en slecht onderhouden schilderwerk. Bij de referentiewoningen is hiervan volgens eiser geen sprake. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat er in het woningwaarderapport foto’s zijn opgenomen. De staat van onderhoud is in de matrix gekwalificeerd met factor 2 ‘op korte termijn verbeteringen noodzakelijk’. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Naast de kwalificatie met factor 2, is de m²-prijs van de woning (€ 3.277,-) ook ruim lager vastgesteld dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 3.759,-), waardoor er genoeg ruimte in de matrix zit om eventuele verschillen tussen de woning en referentiewoningen ten aanzien van de staat van onderhoud te compenseren. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        13.	Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      13.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. De woning heeft wel 10 zonnepanelen. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat voor zover er al sprake is van een lager duurzaamheidsniveau ten opzichte van de referentiewoningen, de veel lagere m²-prijs van de woning ten opzichte van de m²-prijzen van de referentiewoningen dit compenseert. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).