ECLI:NL:RBAMS:2025:5810, Rechtbank Amsterdam, 06-08-2025, C/13/755815 / HA ZA 24-951
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen hebben twee aanneemovereenkomsten gesloten op basis waarvan eiseres tegen betaling van een totale aanneemsom van € 1.305.000,00 als hoofdaannemer zou optreden bij de verbouwing van twee panden van gedaagde. Tijdens die verbouwing zijn partijen verwikkeld geraakt in een geschil. De verbouwing van beide panden is inmiddels afgerond. Deze zaak spitst zich vooral toe op de vraag hoe partijen nu financieel met elkaar moeten afrekenen. De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat gedaagde € 51.243,50 (inclusief btw) aan eiseres moet betalen voor verricht meerwerk. Voor het overige worden de vorderingen van eiseres en de tegenvorderingen van gedaagde afgewezen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/755815 / HA ZA 24-951
    
    
    
      
        Vonnis van 6 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        KOR STUDIO B.V. (voorheen [bedrijf] B.V.), 
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      hierna te noemen: [bedrijf] ,
      advocaat: mr. A. Knol,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        ZWEERS BEHEER B.V., 
      gevestigd te Weesp,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      hierna te noemen: Zweers,
      advocaat: mr. J.V. Hesselman.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 22 juli 2024, met producties,
      - de conclusie van antwoord in conventie tevens inhoudende eis in reconventie, met producties,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, 
      - het tussenvonnis van 15 januari 2025 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 mei 2025 en de daarin genoemde stukken,
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 9 mei 2025 die zich in het dossier bevinden.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [bedrijf] is een aannemersbedrijf. De heer [naam 1] is enig bestuurder van [bedrijf] .
      
    
    
      2.2.
      Zweers investeert in Amsterdams vastgoed. Zij is eigenaar van twee (naast elkaar gelegen) panden aan de [locatie 1] en [locatie 2] . De heer [naam 2] is enig bestuurder van Zweers.
      
    
    
      2.3.
      In de zomer van 2022 zijn partijen met elkaar in overleg getreden over de casco-renovatie van voornoemde panden en de realisatie daarin van in totaal acht appartementen. Het project had in eerste instantie alleen betrekking op de begane grond en eerste verdieping van de panden (hierna: fase 1). Later zijn ook de tweede en derde verdiepingen en de achtertuinen van beide panden bij het project betrokken (hierna: fase 2).
      
      
        
          Voorgeschiedenis en start werkzaamheden fase 1
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 23 juli 2022 heeft Zweers vergunningen, tekeningen en technische gegevens van de panden aan [bedrijf] gemaild voor de realisatie van vier appartementen op de begane grond en eerste verdieping van beide panden.
      
    
    
      2.5.
      
        [bedrijf] heeft op 24 juli 2022 een offerte en calculaties aan Zweers gestuurd voor de coördinatie en uitvoering van de werkzaamheden voor fase 1. De in de offerte opgenomen prijsopgave kwam neer op € 750.000,00 (exclusief btw) en had betrekking op i) loonkosten, ii) de benodigde materialen, iii) het inschakelen van een of meer onderaannemer(s) en iv) een bedrag van € 55.000,00 aan stelposten met betrekking tot sanitair en verlichting.  In de offerte is het volgende facturatie- en betaalschema opgenomen:
      
      
        5% bij opdracht
        25% project start
        20% bij 30% gereed
        20% bij 60% gereed
        15%. bij 80% gereed 
        5%. bij 90% gereed
        10% bij oplevering
      
      
    
    
      2.6.
      In de periode van 26 juli 2022 tot en met 4 augustus 2022 hebben partijen per e-mail onderhandeld over de door Zweers aan [bedrijf] te betalen prijs en enkele niet in de calculatie genoemde werkzaamheden. Het resultaat van die onderhandelingen was dat partijen er overeenstemming over bereikten dat Zweers € 735.000,00 (exclusief btw) aan [bedrijf] betaalt voor de coördinatie en uitvoering van de werkzaamheden van fase 1. Daarbij zijn enkele werkzaamheden toegevoegd, te weten werk aan de open haard, aan de schoorsteen, een verbinding voor afwatering buiten en elektra buiten.
      
    
    
      2.7.
      In een e-mail van 6 augustus 2022 heeft [bedrijf] een planning voor de uitvoering van de werkzaamheden van fase 1 en een aanbetalingsfactuur voor fase 1 gestuurd. Hierna heeft een andere aannemer in opdracht van Zweers eerst nog voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd in de kelderbakken van de panden.
      
    
    
      2.8.
      Op 13 maart 2023 is de uitvoering van de werkzaamheden voor fase 1 gestart. Daarbij trad [bedrijf] op als hoofdaannemer die voor de uitvoering van de werkzaamheden onderaannemers inschakelde en aanstuurde.
      
      
        
          Voorgeschiedenis en start werkzaamheden fase 2
        
      
      
    
    
      2.9.
      Intussen hebben partijen overleg gevoerd over fase 2. Op 8 augustus 2023 heeft [bedrijf] aan Zweers een offerte en calculaties gestuurd voor de coördinatie en uitvoering van de werkzaamheden voor fase 2. De in de offerte opgenomen prijsopgave kwam neer op € 570.000,00 (exclusief btw) en had betrekking op i) loonkosten, ii) benodigde materialen, iii) het inschakelen van een onderaannemer en iv) een bedrag van € 11.500,00 aan stelposten met betrekking tot sanitair en verlichting. De offerte van 8 augustus 2023 voor fase 2 vermeldt hetzelfde facturatie- en betaalschema als de offerte van 24 juli 2022 voor fase 1 (zie hiervoor 2.5). Zweers is met deze offerte akkoord gegaan. 
      
    
    
      2.10.
      Daarna is de uitvoering van de werkzaamheden van fase 2 gestart. Ook daarbij trad [bedrijf] op als hoofdaannemer die voor de uitvoering van de werkzaamheden onderaannemers inschakelde en aanstuurde. 
      
      
        
          Verdere uitvoering van het project en correspondentie tussen partijen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Op 16 augustus 2023 hebben partijen per WhatsApp onder meer als volgt met elkaar gecommuniceerd:
      
      
        
          “[12:42:57] Zweers: We need this asap
        
        
          [12:43:17] Zweers: And also for downstairs
        
        
          [12:43:20] Zweers: For the bank
        
        
          [12:43:29] Zweers: For payments!!!!
        
        
          [12:49:24] Zweers: Overeenkomsten
        
        
          - 735k ex groundfloors and fist  floors
        
        
          - 570k ex 2nd and 3rd floors plus garden
        
        
          [12:49:37] Zweers: 735k overeenkomst feb 2023
        
        
          [12:49:53] Zweers: 570k overeenkomst 1 augustus 2024
        
        
          [12:49:55] Zweers: 2023
        
        
          [12:50:54] [bedrijf] : Ok (…)
        
        
          [12:51:02] [bedrijf] : Done today
        
        
          [15:55:50] [bedrijf] : Hey
        
        
          All in your mail. (…)”
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [bedrijf] heeft op diezelfde dag twee documenten – beide getiteld ‘aannemingsovereenkomst’ en gedateerd op respectievelijk 10 februari 2023 en 10 augustus 2023 – aan Zweers gemaild met daarbij de mededeling: “Please see in attachment adjusted contracts for your bank.”. Beide documenten vermelden onder meer het volgende:
      
      
        
          “
          B	
          De aanneemsom
        
        
          	(…)
        
        
          De aanneemsom is inclusief BTW en is vast tot het einde van het werk.
        
        
          In de aanneemsom zijn alle kosten begrepen vanaf start sloopwerkzaamheden tot en met oplevering.
        
      
      
      
        
          C	
          Meer- en minderwerk
        
        
          Meer- en minderwerk in opdracht van de opdrachtgever zal alleen worden uitgevoerd respectievelijk worden verrekend indien schriftelijk is gemeld en gespecificeerd en opdrachtgever hierop schriftelijk (per email) haar goedkeuring heeft gegeven.
        
      
      
      
        
          Meer- en minderwerk in opdracht van opdrachtgever geschiedt voor rekening en risico van de aannemer.
        
        
          (…)
        
        
          G	
          Uitvoeringsduur
        
        
          De aannemer verbindt zich ten behoeve van de opdrachtgever het project te verbouwen en op te leveren voor 28 April 2024
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.13.
      Op 2 oktober 2023 heeft [bedrijf] onder meer het volgende aan Zweers gemaild:
      
      
        
          “As you know, I am under extreme stress and am curr=ntly experiencing heavy burnout and have really unpleasant panic attacks . I='s difficult for me to estimate my availability and performance in the comi=g weeks. This situation deeply saddens and disappoints me. It would be bene=icial if you could assist or alleviate some of my workload. Any of your help=would be very good for me and for the projec. (…)”
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        Per 1 december 2023 had Zweers in totaal € 922.750,00 betaald aan [bedrijf] . Op 10 december 2023 heeft [bedrijf] Zweers gemaild met een update over het project en een verzoek om een bespreking over de financiële planning. In de bijlage bij deze 
        e-mail heeft [bedrijf] een meer- en minderwerkoverzicht gevoegd waarop is vermeld dat het saldo daarvan € 55.086,00 (exclusief btw) aan meerwerk bedraagt. Ook bevat de bijlage een overzicht van nog uit te voeren werkzaamheden in 2024 waaraan extra kosten zijn verbonden. 
      
      
    
    
      2.15.
      In vervolg daarop heeft [bedrijf] op 12 december 2023 aan Zweers een overzicht van werkzaamheden gemaild met daarbij vermeld per werkzaamheid het volgens [bedrijf] op dat moment behaalde voortgangspercentage.
      
    
    
      2.16.
      Op 13 december 2023 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Daarbij hebben partijen afgesproken dat Zweers € 80.000,00 (exclusief btw) aan [bedrijf] betaalt. [bedrijf] heeft voornoemd bedrag op 14 december 2023 aan Zweers gefactureerd. Zweers heeft die factuur op 20 december 2023 betaald. Daarmee had Zweers op dat moment in totaal € 1.002.750,00 betaald aan [bedrijf] op grond van de twee aanneemovereenkomsten. 
      
    
    
      2.17.
      Tussen 18 december 2023 en 6 januari 2024 heeft de uitvoering van het project stilgelegen vanwege het kerstreces van [bedrijf] en haar onderaannemers. 
      
    
    
      2.18.
      Op 12 januari 2024 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [bedrijf] , Zweers en een onderaannemer van [bedrijf] , te weten [naam eenmanszaak] (hierna: [naam eenmanszaak] ) in de persoon van haar bestuurder, de heer [naam 3] . Tijdens die bespreking heeft [bedrijf] aan Zweers medegedeeld dat er geen geld meer beschikbaar was voor het betalen van materialen en onderaannemers. Tijdens deze bespreking hebben partijen afgesproken dat Zweers vanaf dat moment [naam eenmanszaak] rechtstreeks betaalt.
      
    
    
      2.19.
      Op 14 januari 2024 heeft [bedrijf] onder meer het volgende aan Zweers gemaild:
      
      
        
          “First of all, I'm happy that we had a meeting with [naam 3] and we cleared up everything regarding the upcoming way to finish the project.
        
      
      
      
        
          As I mentioned to you via WhatsApp, [naam 3] confirmed to me that he will be working with a minimum of 5 to 7 guys and he will finish the project as we spoke about in the office.
        
        
          He told me on Saturday that he would like to be paid weekly by you, and you agreed to this during the last meeting together.
        
        
          I'm very fine with that as well since, for me, besides the business and earning money, the most important thing is to finish this project.
        
        
          Profits will come in the end.
        
      
      
      
        
          As you know, I'm totally out of funds and in order to move forward in these coming 2 weeks I need the following:
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          The total comes to €31950. (…)”
        
      
      
    
    
      2.20.
      Op 15 januari 2024 heeft [bedrijf] onder meer een kostenoverzicht van het project aan Zweers gemaild en daarbij onder meer geschreven:
      
      
        
          “Ensure you talk with your partner as soon as possible and proceed with the payment of the small invoice. This will allow us to move forward this week and implement the plan we made.”
        
      
      
    
    
      2.21.
      In reactie daarop heeft Zweers op 16 januari 2024 onder meet het volgende aan [bedrijf] gemaild:
      
      
        
          “
          Few points
          :
        
        
          (…)
        
         We also have to talk about the payments, I would prefer to pay directly to [naam 3] & CO and leveranciers materials. Weekly we can make an update together for our sheet. (…)”
      
      
    
    
      2.22.
      Diezelfde dag heeft [bedrijf] in reactie daarop onder meer het volgende aan Zweers gemaild:
      
      
        
          “I’ve briefly discussed with the team, and they anticipate a solid two months of work to complete the project. (…) Your direct payments for labor and materials are acceptable, and I appreciate this method of collaboration. ”
        
      
      
    
    
      2.23.
      Op 19 januari 2024 heeft [bedrijf] onder meer het volgende aan Zweers gemaild:
      
      
        
          “Furthermore, I managed to progress with the project despite not receiving the urgent payment from your side. 
          Are you serious? 
          The plan for this week is almost complete, and [naam 3] and [naam 4] have also managed to undertake additional necessary activities that were not initially planned. You will see all of this on Monday.
        
      
      
      
        
          I have covered part of the costs that were indicated in the previous email with the invoice you refused to pay. 
          Are you serious? 
          Therefore, these costs will need to be paid to me. Additionally, I will prepare a list of the costs and outstanding invoices I have for this project. We need to arrange this next week on Monday.”
        
      
      
    
    
      2.24.
      Op 24 januari 2024 heeft opnieuw een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. In vervolg daarop heeft [bedrijf] diezelfde dag onder meer het volgende aan Zweers gemaild:
      
      
        
          “We decided today, with respect to the budget, that you will be paying directly for the materials and labor until the completion of the project, and the remaining amount will be considered as my profit. We will deduct payments from the open amounts we have in our original offer, and any extra work will be accounted for separately.”
        
      
      
      
        
          Verdere correspondentie tussen partijen en uitgevoerde inspecties en keuringen
        
      
      
    
    
      2.25.
      In een brief van 2 februari 2024 heeft (de toenmalige advocaat van) Zweers – samengevat – aan [bedrijf] geschreven dat de stand van het project niet strookt met de reeds door haar gedane betalingen. Verder is [bedrijf] in die brief onder meer gesommeerd te bevestigen dat het project op 28 april 2024 wordt opgeleverd.
      
    
    
      2.26.
      In reactie daarop heeft (de advocaat van) [bedrijf] in een brief van 28 februari 2024 onder meer het volgende aan Zweers geschreven:
      
      
        
          “Gelet op het voorgaande heeft het dan geen pas dat thans wordt verzocht te bevestigen, dat het werk in zijn geheel is opgeleverd op 28 april a.s. Door betalingen te weigeren, zelf onderaannemers te gaan benaderen en met hen afspraken te maken, en verder niet in gesprek te gaan met cliënte, komt dat uiteraard in het gedrang en heeft cliënte dat niet in de hand. (…)
        
      
      
      
        
          Deze termijn zou wat betreft cliënte evenwel nog steeds haalbaar zijn en was dat in elk geval. Dat heeft cliënte uw cliënte heden via de Whatsapp nog bevestigd. Bedacht dient evenwel te worden dat vele veranderingen hebben plaatsgevonden, onder meer is een andere vloer gekozen en andere deuren dan in de offertes benoemd. Daarnaast is kortgeleden besloten door uw cliënte om badkamers geheel te betegelen en zijn de tegels nog niet besteld. Voorts verwijs ik naar het overzicht van nog komende kosten (meerwerken) waarover nog steeds geen beslissingen zijn genomen. Voor wat betreft de werkzaamheden die in de offertes zijn benoemd, kan in principe bevestigd worden dat deze binnen de termijn zijn afgerond. Namens cliënte kan ik dat hierdoor dan ook bevestigen. Voor de werkzaamheden die daar buiten vallen kan cliënte toezeggen dat dit wellicht nog mogelijk zou kunnen zijn ondanks het vorenstaande maar dat dit niet alleen van cliënt afhankelijk is. Cliënte wil en zal zich daartoe wel maximaal inzetten. (…)”
        
      
      
      
        Verder heeft [bedrijf] Zweers in deze brief – samengevat – verzocht de leiding over het project aan [bedrijf] terug te geven en te bevestigen dat de betalingen worden hervat. 
      
      
    
    
      2.27.
      
        Intussen heeft Zweers op 6 maart 2024 een voortgangsinspectie van het project laten uitvoeren door Setelkeur bouwkundige keuringen (hierna: Setelkeur). Op 13 maart 2024 heeft Zweers het inspectierapport van Setelkeur aan [bedrijf] gemaild. In de begeleidende
        e-mail heeft Zweers [bedrijf] ook gesommeerd de uitvoering van de werkzaamheden voort te zetten en – in overleg met Zweers – de coördinatie van het project weer op zich te nemen. 
      
      
    
    
      2.28.
      Op 23 maart 2024 heeft Zweers een lekdetectie laten uitvoeren door Lekdetectie Inspectie Nederland in het souterrain van het pand aan de [locatie 1] . 
      
    
    
      2.29.
      In de ochtend van 6 mei 2024 heeft [bedrijf] een bouwkundige keuring van het project laten uitvoeren door Struijk Advies.
      
    
    
      2.30.
      In de middagen van 6 en 14 mei 2024 heeft Zweers een bouwkundige keuring van het project laten uitvoeren door EP Bouwadvies.
      
      
        
          Buitengerechtelijke ontbinding en afronding van het project
        
      
      
    
    
      2.31.
      Bij brief van 24 juni 2024 heeft (de advocaat van) Zweers aan [bedrijf] laten weten dat zij de aanneemovereenkomsten (gedeeltelijk) ontbindt, te weten voor zover [bedrijf] daaraan geen uitvoering heeft gegeven. Verder heeft Zweers [bedrijf] in deze brief aansprakelijk gesteld voor i) vertragingsschade door het niet halen van de opleverdatum, ii) de verwachte overschrijding van de aanneemsom, iii) de geconstateerde en nog te constateren bouwfouten en iv) de uren die Zweers heeft moeten besteden om het project te leiden. In de bijlagen bij deze brief heeft Zweers de (concept)rapporten van Lekdetectie Inspectie Nederland en EP Bouwadvies gevoegd.
      
    
    
      2.32.	(
      De advocaat van) [bedrijf] heeft op 12 juli 2024 het conceptrapport van Struijk Advies aan Zweers gemaild. 
      
    
    
      2.33.
      Op 14 juli 2024 zijn de werkzaamheden van het project afgerond.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [bedrijf] vordert – samengevat – dat de rechtbank Zweers bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van:
      
        
          € 175.810,05, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,
        
        
          € 2.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
        
        
          de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Zweers voert verweer. Zweers concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [bedrijf] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [bedrijf] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Zweers vordert na eiswijziging – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        
          voor recht verklaart dat de aanneemovereenkomsten per 16 juni 2024 buitengerechtelijk zijn ontbonden,
        
        
          
            [bedrijf] veroordeelt tot betaling van € 384.049,24, te vermeerderen met btw en de wettelijke handelsrente, 
        
        
          
            [bedrijf] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente en de nakosten. 
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [bedrijf] voert verweer. [bedrijf] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Zweers, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Zweers in de proceskosten. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      Partijen hebben twee aanneemovereenkomsten gesloten op basis waarvan [bedrijf] tegen betaling van een totale aanneemsom van € 1.305.000,00 (€ 735.000,00 voor fase 1 + € 570.000,00 voor fase 2) als hoofdaannemer zou optreden bij de verbouwing van twee panden van Zweers. Tijdens die verbouwing zijn partijen verwikkeld geraakt in een geschil. De verbouwing van beide panden is inmiddels afgerond. Deze zaak spitst zich vooral toe op de vraag hoe partijen nu financieel met elkaar moeten afrekenen. 
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [bedrijf] vordert een totaalbedrag van € 175.810,05. Dit bedrag is opgebouwd uit drie onderdelen, te weten:
        i) € 39.930,00 aan restant van de aanneemsom; 
        ii) € 104.951,00 exclusief btw (€ 126.990,71 inclusief btw) aan vergoeding van meerwerk;  iii) € 8.889,34 aan aannemersvergoeding over het meerwerk. 
        De rechtbank zal deze onderdelen van de vordering van [bedrijf] hierna afzonderlijk behandelen. 
      
      
      
        
          Restant van de aanneemsom
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [bedrijf] heeft aan het door haar gevorderde bedrag van € 39.930,00 aan restant van de aanneemsom primair ten grondslag gelegd dat Zweers de aanneemovereenkomsten heeft opgezegd en dat partijen als gevolg daarvan met elkaar moeten afrekenen op de voet van artikel 7:764 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit brengt volgens [bedrijf] mee dat Zweers voornoemd bedrag aan haar moet betalen. [bedrijf] heeft subsidiair aan dit gedeelte van haar vordering ten grondslag gelegd dat Zweers is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten en haar uit dien hoofde voornoemd bedrag als schadevergoeding moet betalen. 
      
    
    
      4.4.
      
        De rechtbank zal de door [bedrijf] aangevoerde primaire en subsidiaire grondslag van dit gedeelte van de vordering hierna afzonderlijk behandelen. 
        
          Heeft Zweers de aanneemovereenkomsten opgezegd in de zin van artikel 7:764 lid 1 BW?
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [bedrijf] stelt dat Zweers de aanneemovereenkomsten heeft opgezegd. Zij heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat Zweers i) in januari 2024 heeft aangegeven zelf de onderaannemers rechtstreeks te gaan betalen, ii) vervolgens de leiding en coördinatie van het project heeft overgenomen en iii) in maart 2024 eenzijdig opdracht heeft gegeven om een voortgangsrapport te laten maken. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank overweegt als volgt. 
      
    
    
      4.7.
      Uit de in de feiten geschetste gang van zaken – zie hiervoor 2.18 tot en met 2.24 – blijkt dat partijen in de periode van 12 tot en met 24 januari 2024 uitvoerig overleg hebben gevoerd over de mogelijkheid dat Zweers de onderaannemers rechtstreeks zou betalen. Het resultaat van dat overleg was dat partijen op 24 januari 2024 hebben afgesproken dat Zweers de onderaannemers rechtstreeks zou betalen. [bedrijf] heeft die afspraak ook bevestigd in haar e-mail van diezelfde dag (zie hiervoor 2.24). Anders dan [bedrijf] doet voorkomen, is Zweers dus niet eenzijdig en zonder haar medeweten de onderaannemers rechtstreeks gaan betalen. 
      
    
    
      4.8.
      Verder geldt dat partijen op 24 januari 2024 hebben afgesproken dat de betalingen die Zweers rechtstreeks aan de onderaannemers deed, in mindering zouden komen op de totale aanneemsom die Zweers aan [bedrijf] verschuldigd was op grond van de aanneemovereenkomsten. Ook die afspraak heeft [bedrijf] bevestigd in haar e-mail van die dag (zie hiervoor 2.24). Deze gang van zaken valt niet te rijmen met de stelling van [bedrijf] dat Zweers de aanneemovereenkomsten heeft opgezegd door de onderaannemers rechtstreeks te betalen. Integendeel, hieruit blijkt juist dat partijen hebben afgesproken hoe de rechtstreekse betalingen van Zweers aan de onderaannemers moesten worden ingepast in de betaling op grond van de tussen hen bestaande aanneemovereenkomsten. Het maken van een dergelijke afspraak is niet logisch als [bedrijf] die aanneemovereenkomsten op dat moment als opgezegd had beschouwd. 
      
    
    
      4.9.
      Verder heeft [bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij vanaf (medio) januari 2024 nog wel betrokken is gebleven bij het project, door te (video)bellen met [naam eenmanszaak] en de loodgieter en door om de dag op het project aanwezig te zijn. Hoe deze verklaring zich verhoudt tot de gelijktijdige stelling van [bedrijf] dat Zweers de aanneemovereenkomsten heeft opgezegd, heeft [bedrijf] niet duidelijk gemaakt. [bedrijf] heeft zich hiermee in elk geval niet gedragen alsof Zweers de aanneemovereenkomsten had opgezegd. 
      
    
    
      4.10.
      Aan de door [bedrijf] aangevoerde omstandigheid, dat Zweers in maart 2024 eenzijdig opdracht heeft gegeven om een voortgangsrapport te laten maken, komt ook niet de betekenis toe die [bedrijf] daaraan wil toekennen. De opdracht daartoe moet worden gezien tegen de achtergrond van de tussen partijen ontstane discussie over hoe ver het werk was gevorderd in relatie tot de door Zweers gedane betalingen. Dat Zweers eenzijdig een deskundige opdracht heeft gegeven de stand van het werk in kaart te brengen, impliceert geenszins een opzegging van de aanneemovereenkomsten.
      
    
    
      4.11.
      Uit de feitelijke gang van zaken en de gedragingen van partijen volgt niet dat Zweers de aanneemovereenkomsten heeft opgezegd. Dit brengt mee dat partijen niet op de voet van artikel 7:764 lid 2 BW met elkaar hoeven af te rekenen. Op die grond kan het door [bedrijf] gevorderde bedrag van € 39.930,00 dus niet worden toegewezen.  
      
      
        
          Schadevergoeding?
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [bedrijf] heeft verder aangevoerd dat Zweers € 39.930,00 aan haar moet betalen als schadevergoeding, omdat Zweers is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten. [bedrijf] heeft in dit verband naar voren gebracht dat Zweers haar niet in staat heeft gesteld het werk af te maken en dat Zweers geen betalingen meer heeft verricht. Daarin wordt [bedrijf] niet gevolgd. [bedrijf] heeft namelijk onvoldoende duidelijk gemaakt op welke wijze Zweers haar heeft belemmerd het werk af te maken. Daarnaast hadden partijen op 24 januari 2024 juist afgesproken dat Zweers de leveranciers en de onderaannemers rechtstreeks zou betalen en dat die betalingen in mindering zouden strekken op de aanneemsom. Voor zover [bedrijf] heeft bedoeld te betogen dat Zweers haar begin 2024 niet rechtstreeks heeft betaald voor meerwerk, kan dat betoog evenmin slagen, omdat niet gesteld is dat een vordering uit hoofde van meerwerk op dat moment al opeisbaar was. Door [bedrijf] is namelijk op de zitting toegelicht dat hij destijds geen facturen voor meerwerk heeft gestuurd en dat hij met de facturering daarvan heeft gewacht tot het einde van het project. De door [bedrijf] gestelde maar verder niet toegelichte tekortkomingen zijn daarmee niet komen vast te staan. Ook op deze grond kan het door [bedrijf] gevorderde bedrag van € 39.930,00 niet worden toegewezen. 
      
      
        
          Restant van de aanneemsom: conclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      Al het voorgaande brengt mee dat het door [bedrijf] gevorderde bedrag van € 39.930,00 aan restant van de aanneemsom moet worden afgewezen.
      
      
        
          Meerwerk
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [bedrijf] vordert verder betaling van een totaalbedrag van € 104.951,00 (exclusief btw) aan meerwerkvergoeding. Ter onderbouwing van dit gedeelte van de vordering heeft [bedrijf] als productie 21 ook een Excel-overzicht overgelegd, waarop 31 afzonderlijke meerwerkposten zijn vermeld. 
      
    
    
      4.15.
      Zweers betwist dat zij enig bedrag met betrekking tot meerwerk aan [bedrijf] verschuldigd is. Volgens Zweers zijn partijen een all-in aanneemsom overeengekomen die niet aan prijsveranderingen onderhevig is. Zweers heeft in dit verband ook gewezen op de twee schriftelijke overeenkomsten die [bedrijf] op 16 augustus 2023 heeft opgesteld en aan haar heeft gemaild (zie 2.12). Volgens Zweers hebben partijen daarin afgesproken dat enige aanspraak van [bedrijf] op meerwerk is uitgesloten, tenzij meerwerk schriftelijk is overeengekomen op basis van een specificatie. Volgens Zweers is daarvan in dit geval geen sprake. [bedrijf] is het daar niet mee eens. 
      
    
    
      4.16.
      Voor de beoordeling van dit geschilpunt moet de rechtbank vaststellen wat partijen zijn overeengekomen. Dit is een kwestie van uitleg. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.
      
    
    
      4.17.
      Voorop staat dat de door [bedrijf] opgestelde offertes met calculaties (zie 2.5,2.6 en 2.9), die mede waren gebaseerd op door Zweers verstrekte, gedetailleerde informatie, het vertrekpunt vormden voor de onderhandelingen tussen partijen over (de verschillende fasen van) het project en dat Zweers met die (aangepaste) offertes akkoord is gegaan. Die stukken bevatten dus in beginsel de afspraken tussen partijen. Over meerwerk zijn daarin geen specifieke afspraken gemaakt. 
      
    
    
      4.18.
      Zweers heeft betoogd dat zij ervan uit mocht gaan dat de afgesproken aanneemsom een all-in prijs was, die niet hoger zou kunnen worden, met uitzondering van de stelposten voor sanitair en verlichting. Volgens Zweers had [bedrijf] voor de afgesproken prijs alle werkzaamheden moeten verrichten die nodig waren voor de volledige (turnkey) renovatie van de panden. Als bepaalde werkzaamheden niet in de calculaties zijn genoemd, komt dat voor risico van [bedrijf] en vallen ook die werkzaamheden onder de vaste aanneemsom, aldus Zweers. 
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank volgt Zweers niet in dat standpunt. De werkzaamheden die in de calculaties zijn beschreven en begroot, vallen vanzelfsprekend onder de aanneemsom en voor die werkzaamheden kan, ook als die duurder uitvallen dan [bedrijf] heeft begroot, geen meerwerk in rekening worden gebracht. Dat geldt echter niet voor de uitvoering van andere werkzaamheden, die niet zijn beschreven en gecalculeerd in de offertes. Dergelijke werkzaamheden hebben dan in beginsel wel als meerwerk te gelden. Dat Zweers voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst over fase 1 van het project aan [bedrijf] kenbaar heeft gemaakt dat het voor Zweers belangrijk is te weten wat het gaat kosten en wat haar beschikbare budget is, betekent in dit geval niet dat Zweers mocht verwachten dat ook andere werkzaamheden, die niet waren beschreven en begroot in de offertes, zonder extra kosten zouden worden verricht. Hierbij weegt mee dat (ook) Zweers een professionele partij is met ervaring in het renoveren van vastgoed. Als Zweers een all-in aanneemsom had willen afspreken met de verplichting voor [bedrijf] om voor een vast bedrag alle noodzakelijke werkzaamheden te verrichten om tot oplevering van turnkey-gerenoveerde appartementen te komen, had Zweers dat duidelijker tot uitdrukking moeten brengen in de onderhandelingen en als zodanig in de overeenkomst moeten laten opnemen. 
      
    
    
      4.20.
      Van de op 16 augustus 2023 gemailde ‘aannemingsovereenkomsten’, waarnaar Zweers heeft verwezen, heeft [bedrijf] betwist dat de inhoud daarvan op alle onderdelen een weergave is van de afspraken tussen partijen. [bedrijf] heeft aan de hand van het WhatsApp- en e-mailverkeer tussen partijen op 16 augustus 2023 – zie hiervoor 2.11 en 2.12 – onweersproken toegelicht dat die ‘aannemingsovereenkomsten’ met een ander doel zijn opgesteld. Dat was uitsluitend op verzoek van Zweers zodat zij stukken aan haar bank kon overleggen ten behoeve van een door haar aangevraagde (aanvullende) financiering. Uit deze gang van zaken blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat wat in die – maanden na aanvang van het werk en met een ander doel opgestelde – ‘aannemingsovereenkomsten’ staat ook daadwerkelijk de afspraken tussen partijen weergeeft. Op basis van die stukken kan de rechtbank dan ook niet vaststellen dat partijen de door Zweers gestelde afspraak hebben gemaakt dat enige aanspraak van [bedrijf] op meerwerk is uitgesloten, tenzij partijen meerwerk schriftelijk zijn overeengekomen op basis van een specificatie. Andere omstandigheden waaruit deze door Zweers gestelde afspraak blijkt, zijn niet gesteld of gebleken. 
      
    
    
      4.21.
      Al het voorgaande brengt mee dat partijen niet een van de wet afwijkende regeling voor meerwerk hebben afgesproken. Voor de beoordeling van de door [bedrijf] gestelde meerwerkposten, wordt ervan uitgegaan dat de door [bedrijf] in juli 2022 (voor fase 1) en augustus 2023 (voor fase 2) opgestelde offertes met calculaties de overeengekomen werkzaamheden met bijbehorende kosten bevatten. Ten opzichte van de daarin vermelde werkzaamheden zal worden beoordeeld of de door [bedrijf] opgevoerde posten meerwerk betreffen waarvoor Zweers [bedrijf] nog moet betalen. 
      
    
    
      4.22.
      Het beroep van Zweers op gedeeltelijke ontbinding van de aanneemovereenkomsten staat in dit geval niet in de weg aan een mogelijke meerwerk-aanspraak van [bedrijf] , omdat Zweers niet (duidelijk) heeft gesteld dat het meerwerk niet of niet goed is uitgevoerd. Voor zover Zweers dat wel bedoeld heeft te betogen, stuit dat af op de omstandigheid dat op dit punt niet voldaan is aan het verzuimvereiste. De rechtbank verwijst naar 4.88.
      
    
    
      4.23.
      Wanneer een aannemer het recht heeft meerwerk in rekening te brengen, is geregeld in artikel 7:755 BW. Daarvoor is vereist dat op verzoek van de opdrachtgever werkzaamheden zijn toegevoegd of gewijzigd ten opzichte van het oorspronkelijk overeengekomen werk. Ook moet de aannemer de opdrachtgever tijdig hebben gewezen op de extra kosten die hiervan het gevolg zouden zijn, tenzij de opdrachtgever uit zichzelf de noodzaak van extra kosten had moeten begrijpen. 
      
    
    
      4.24.
      De rechtbank zal de door [bedrijf] gestelde meerwerkposten – waar mogelijk gezamenlijk – beoordelen tegen de hiervoor in 4.21 en 4.22 geschetste achtergrond. Daarbij wordt de in productie 21 van [bedrijf] gehanteerde nummering aangehouden. 
      
      
        
          001 Sanitair
        
      
      
    
    
      4.25.
      Het door [bedrijf] als productie 21 overgelegde vermeldt een meerwerkpost van per saldo € 6.000,00 – te weten € 37.500 aan meerwerk minus € 31.500,00 aan minderwerk – onder de noemer “Sanitary”. Partijen zijn het erover eens dat dit geen meerwerkpost, maar een stelpost is. Verder staat vast dat Zweers deze post ook als zodanig aan [bedrijf] verschuldigd is. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 6.000,00 wordt dan ook toegewezen. 
      
      
        
          002 Kozijnen
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van per saldo € 12.390,00 – te weten € 107.590,00 aan meerwerk minus € 95.200,00 aan minderwerk – onder de noemer “Windows frames”. [bedrijf] heeft ter onderbouwing van deze meerwerkpost gewezen op een door haar als productie 23 overgelegde – aan Zweers gerichte – offerte van Decovitra. [bedrijf] heeft aan de hand daarvan toegelicht dat Zweers ervan op de hoogte was dat de kosten voor de kozijnen hoger uitvielen dan vermeld in de calculaties. Volgens [bedrijf] waren goedkopere opties mogelijk, maar heeft Zweers voor duurdere kozijnen gekozen.
      
    
    
      4.27.
      Daartegenover heeft Zweers toegelicht dat [bedrijf] niet alles heeft betaald, namelijk € 75.313,00 van de € 107.590,00, en dat Zweers de slotfactuur van € 32.277,00 heeft betaald. Aangezien [bedrijf] minder heeft betaald dan het bedrag van € 95.200 wat in de aanneemsom voor de kozijnen was begroot, heeft [bedrijf] op het materiaal een besparing genoten van € 20.000,00, aldus Zweers.
      
    
    
      4.28.
      
        [bedrijf] heeft haar stellingen vervolgens niet nader onderbouwd en is niet ingegaan op de uiteenzetting van Zweers over wie wat heeft betaald. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen dat [bedrijf] alle kosten voor de kozijnen heeft voldaan. Daarmee is de gestelde meerwerkpost van € 12.390,00 voor de kozijnen niet toewijsbaar.  
      
      
        
          003 (Binnen)deuren
        
      
      
    
    
      4.29.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van per saldo € 8.831,00 – te weten € 16.891,00 aan meerwerk minus € 8.060,00 aan minderwerk – met betrekking tot de (binnen)deuren van het project. [bedrijf] heeft erop gewezen dat in de calculaties is uitgegaan van aan de deuren te besteden bedragen van € 130,00 of € 210,00 (exclusief btw) per stuk, maar dat Zweers uiteindelijk deuren wilde hebben die veel duurder waren, namelijk € 495,00 (inclusief btw) per stuk. 
      
    
    
      4.30.
      Daartegenover heeft Zweers aan de hand van door haar als productie 27 overgelegde facturen van PontMeyer toegelicht dat zij zelf bij PontMeyer de benodigde (binnen)deuren voor het project heeft besteld, te weten i) 6 stuks van € 150,00 (exclusief btw), ii) 40 stuks van € 298,00 (exclusief btw), iii) 18 stuks van € 105,00 (exclusief btw) en iv) 2 stuks van € 94,00 (exclusief btw). Volgens Zweers is gelet hierop onwaarschijnlijk dat [bedrijf] (binnen)deuren heeft besteld. 
      
    
    
      4.31.
      De rechtbank begrijpt uit de toelichtingen van Zweers dat zij (binnen)deuren heeft besteld en dat zij daar ook zelf voor heeft betaald. [bedrijf] heeft daar niets tegen ingebracht. Bovendien dateren de facturen van PontMeyer van februari, maart en april 2024 zodat, gelet op de door partijen in januari 2024 gemaakte afspraak over het rechtstreeks door Zweers betalen van de leveranciers, ook voor de hand ligt dat Zweers deze heeft betaald. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [bedrijf] deze kosten heeft gedragen. [bedrijf] kan dit dan ook niet als meerwerk claimen. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 8.831,00 is dan ook niet toewijsbaar. 
      
      
        
          004 Plinten en profielen
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van per saldo € 5.956,00 – te weten € 21.500,00 aan meerwerk minus € 15.544,00 aan minderwerk – met betrekking tot plinten en profielen.
      
    
    
      4.33.
      Daartegenover betwist Zweers dat [bedrijf] voornoemd bedrag van € 21.500,00 (exclusief btw) aan linten en profielen heeft besteed. Verder heeft Zweers aan de hand van door haar als productie 28 overgelegde facturen van Zwart Houtbewerking toegelicht dat zij zelf een totaalbedrag van € 5.529,88 (exclusief btw) aan plinten en profielen heeft besteed. 
      
    
    
      4.34.
      Gelet op de gemotiveerde stellingname van Zweers had het op de weg van [bedrijf] gelegen om te onderbouwen hoeveel zij heeft betaald voor plinten en profielen. Dat wil zeggen, zij moet laten zien dat zij meer heeft betaald dan het in de offerte begrote bedrag van € 21.500,00. Dat heeft zij niet gedaan. Het door haar in dit verband gestelde bedrag van € 5.956,00 is dan ook niet toewijsbaar. 
      
      
        
          005 en 019 Binnentrappen en extra ravelingen bij de binnentrappen
        
      
      
      
        
          005 Binnentrappen
        
      
      
    
    
      4.35.
      
        [bedrijf] stelt dat met betrekking tot de binnentrappen per saldo voor een bedrag van € 2.604,00 – te weten € 20.604,00 aan meerwerk minus € 18.000,00 aan minderwerk – meerwerk is verricht. [bedrijf] heeft daarover toegelicht dat alleen in de calculatie voor fase 1 binnentrappen waren opgenomen met betrekking tot de begane grond en eerste verdiepingen van de panden, maar dat dit niet gold voor calculatie voor fase 2 met betrekking tot de tweede en derde verdiepingen van de panden. Volgens [bedrijf] heeft zij ook trappen geleverd voor de tweede en derde verdiepingen en is Zweers akkoord gegaan met de daarmee gemoeide kostenverhoging.
      
    
    
      4.36.
      Daartegenover heeft Zweers aan de hand van de door haar als productie 29 overgelegde facturen van PK Trappen toegelicht dat de trappen zijn geleverd en gemonteerd voor een totaalbedrag van € 14.221,00 (exclusief btw). Volgens Zweers heeft [bedrijf] van voornoemd bedrag slechts € 8.779,00 voldaan en heeft zij zelf € 5.442,00 (exclusief btw) voldaan. Dit brengt volgens Zweers mee dat [bedrijf] op deze post geen meerwerk heeft verricht, maar juist een besparing heeft genoten aan materiaal en arbeid voor een bedrag van € 14.021,00 (exclusief btw), omdat zij slechts een deel van het materiaal heeft betaald en geen arbeidskosten heeft gehad aan de binnentrappen.
      
    
    
      4.37.
      Tegenover de hiervoor geschetste toelichtingen van Zweers is de enkele verklaring van [bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling dat zij voor de binnentrappen heeft betaald, onvoldoende. Het is aan [bedrijf] om aan te tonen dat zij meer heeft uitgegeven aan de binnentrappen dan de in de calculatie voor materiaal en montage begrote bedragen (in totaal € 22.800,00). Dat heeft [bedrijf] niet gedaan. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen dat het door [bedrijf] met betrekking tot de binnentrappen gestelde bedrag van € 2.064,00 meerwerk betreft. Voornoemd bedrag wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          019 Extra ravelingen bij de binnentrappen
        
      
      
    
    
      4.38.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 4.300,00 in verband met het aanbrengen van extra ravelingen bij de binnentrappen. [bedrijf] heeft daarover toegelicht dat de binnentrappen voor de tweede en derde verdieping van de panden niet waren opgenomen in de calculaties, zodat ook de daarbij behorende ravelingen niet in de calculaties waren meegenomen. In aanvulling daarop heeft [bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het aanbrengen van de ravelingen niet in de montage van de binnentrappen door PK Trappen was inbegrepen. Zweers heeft, mede gelet op de inhoud van de calculaties, onvoldoende weersproken dat de trappen en de ravelingen voor de tweede en de derde verdiepingen niet in de calculaties waren opgenomen. Uit de facturen van PK Trappen kan ook niet worden opgemaakt dat zij de ravelingen heeft gemonteerd. Zweers had ten slotte moeten begrijpen dat het vernieuwen van de ravelingen tot extra kosten zou leiden. Dit brengt mee dat het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 4.300,00 wordt toegewezen. 
      
      
        
          006 Anhydrietvloeren op de tweede en derde verdiepingen
        
      
      
    
    
      4.39.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 2.700,00 met betrekking tot het aanbrengen van anhydrietvloeren op de tweede en derde verdiepingen van de panden. [bedrijf] heeft daarover toegelicht dat de kosten voor de anhydrietvloeren op de tweede en derde verdiepingen weliswaar vooraf waren gecalculeerd op basis van het aantal vierkante meters, maar dat er meer materiaal nodig was dan vooraf gedacht vanwege het feit dat de oude vloeren in de panden niet recht waren. Volgens [bedrijf] heeft zij dat met Zweers besproken. 
      
    
    
      4.40.
      Daartegenover heeft Zweers betwist dat [bedrijf] met haar heeft besproken dat het aanbrengen van de anhydrietvloeren meerwerk zou opleveren. [bedrijf] heeft haar stellingen daarop niet nader onderbouwd, in het bijzonder is niet toegelicht wanneer en hoe dit tussen partijen is besproken. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen dat [bedrijf] Zweers heeft gewezen op de noodzaak van de met de anhydrietvloeren op de tweede en derde verdiepingen van de panden verband houdende kostenverhoging. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 2.700,00 wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          007 Rookgasafvoer
        
      
      
    
    
      4.41.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 6.500,00 onder de noemer “CV installatie gas rook afvoer”. [bedrijf] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat deze post alleen ziet op de rookgasafvoer. Verder heeft [bedrijf] naar voren gebracht dat de prijs voor de rookgasafvoer vooraf niet goed in te schatten was, omdat de tweede en derde verdiepingen van de panden nog bewoond waren. 
      
    
    
      4.42.
      Voorop staat dat de calculaties niets vermelden over werkzaamheden die verband houden met de rookgasafvoer. Gelet op de eigen stellingen van [bedrijf] had het voor de hand gelegen dat zij dit onderdeel van het werk als stelpost in de calculatie voor fase 2 had opgenomen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat zij – lopende het werk – aan Zweers een inschatting had moeten geven van de daarmee verband houdende extra kosten. Dat [bedrijf] dat heeft gedaan, is niet gesteld of gebleken. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 6.500,00 wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          009, 013 en 025 Koekoek werkzaamheden 
        
      
      
    
    
      4.43.
      
        [bedrijf] heeft een drietal meerwerkposten onder de noemer ‘koek koek werk’ – ten bedrage van respectievelijk € 1.925,00, € 5.775,00 en € 450,00 –  gesteld. Volgens [bedrijf] waren deze werkzaamheden geen onderdeel van de calculaties, maar heeft Zweers haar wel verzocht die uit te voeren. Daartegenover heeft Zweers onweersproken toegelicht dat enige kosten die in dit verband zijn gemaakt, door haarzelf in januari en maart 2024 rechtstreeks zijn betaald aan de onderaannemers of de leveranciers, zodat dit geen meerwerk voor [bedrijf] oplevert. De door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedragen van € 1.925,00, € 5.775,00  en € 450,00 worden daarom afgewezen. 
      
      
        
          015 en 022 Pleisterwerk en dakisolatie
        
      
      
      
        
          022 Dakisolatie
        
      
      
    
    
      4.44.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 8.800,00 in verband met aangebrachte dakisolatie. [bedrijf] heeft toegelicht dat partijen hadden afgesproken dat de zolderverdiepingen zonder dakisolatie zouden worden afgewerkt, zodat daarvoor ook geen voorziening was getroffen in de calculaties. Volgens [bedrijf] heeft Zweers uiteindelijk wel gevraagd dit werk uit te voeren. 
      
    
    
      4.45.
      Daartegenover heeft Zweers toegelicht dat het aanbrengen van dakisolatie verplicht is bij de renovatie van monumentale panden zoals de onderhavige. Volgens Zweers had [bedrijf] deze werkzaamheden redelijkerwijs in haar prijsopgave kunnen verwerken op basis van de vergunningen die vooraf aan haar zijn verstrekt.
      
    
    
      4.46.
      De rechtbank stelt vast dat werkzaamheden in verband met het aanbrengen van dakisolatie niet zijn opgenomen in de calculaties. Verder staat niet ter discussie dat Zweers dit werk heeft opgedragen. Het verweer van Zweers dat [bedrijf] hier in de calculatie rekening mee had moeten houden, omdat het aanbrengen van dakisolatie van monumentale panden zoals de onderhavige verplicht is, gaat niet op. Dit is op zijn minst een gezamenlijke verantwoordelijkheid en Zweers kan dit niet uitsluitend in de schoenen van [bedrijf] als hoofdaannemer schuiven. Het enkele feit dat in de calculaties geen post is opgenomen voor werkzaamheden die verband houden met het aanbrengen van dakisolatie, staat er dus niet aan in de weg dat [bedrijf] voornoemd bedrag alsnog als meerwerkpost kan vorderen. Naar het oordeel van de rechtbank had Zweers de noodzaak van deze kostenverhoging uit zichzelf moeten begrijpen, omdat zij dit meerwerk zelf heeft opgedragen. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 8.800,00 wordt dan ook toegewezen. 
      
      
        
          015 Pleisterwerk zolderverdieping
        
      
      
    
    
      4.47.
      
        [bedrijf] stelt onder de noemer “Extra plaster work ( [locatie 1] - [locatie 2] and 1st floor)” een meerwerkpost van € 5.040,00. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [bedrijf] toegelicht dat deze meerwerkpost evenwel niet ziet op extra pleisterwerk op de eerste verdiepingen van de panden, maar op pleisterwerk in verband met van binnenuit aangebrachte dakisolatie op een zolderverdieping van één van de panden. Volgens [bedrijf] wilde de bewoner van één van de zolderverdiepingen een houten afwerking en hebben partijen daarom besloten het dak van die zolderverdieping van binnenuit te isoleren.
      
    
    
      4.48.
      Zweers heeft niet betwist dat zij samen met [bedrijf] heeft besloten het dak van de desbetreffende zolderverdieping van binnenuit te isoleren. Met dat besluit staat ook de noodzaak van het hier bedoelde extra pleisterwerk vast. Daarmee is ook duidelijk dat Zweers de noodzaak van de hiermee verband houdende kostenverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 5.040,00 wordt dan ook toegewezen. 
      
      
        
          016 Pleisterwerk muren gemeenschappelijk trappenhuis
        
      
      
    
    
      4.49.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 1.100,00 voor extra pleisterwerk aan de muren van het gemeenschappelijke trappenhuis. [bedrijf] heeft toegelicht dat die muren een losse laag – naar de rechtbank begrijpt pleisterlaag – bleken te hebben, die hersteld moest worden en dat er ook meer vierkante meters moesten worden gepleisterd dan in de calculaties was opgenomen. In aanvulling daarop heeft [bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het in de calculaties opgenomen werk alleen zag op de appartementen en niet op de gemeenschappelijke ruimten van de panden. 
      
    
    
      4.50.
      Daartegenover heeft Zweers toegelicht dat zij niet bekend is met de door [bedrijf] bedoelde werkzaamheden in verband met een losse pleisterlaag aan de muren. Ook heeft zij naar voren gebracht dat [bedrijf] haar niet heeft gewaarschuwd voor meerkosten met betrekking tot pleisterwerk. In aanvulling daarop heeft Zweers tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de calculaties zagen op de renovatie van de gehele panden inclusief de gemeenschappelijke trappenhuizen. Volgens Zweers had [bedrijf] met haar in overleg moeten treden over eventueel meerwerk bestaande uit pleisterwerk aan de muren van het gemeenschappelijke trappenhuis, maar heeft [bedrijf] dat niet gedaan. 
      
    
    
      4.51.
      
        [bedrijf] heeft haar stellingen daarop niet nader onderbouwd. Bij deze stand van zaken houdt de rechtbank het ervoor dat [bedrijf] Zweers niet heeft gewezen op de noodzaak van de kostenverhoging in verband met extra pleisterwerk aan de muren van het gemeenschappelijke trappenhuis. Verder is gesteld noch gebleken dat Zweers die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Deze door [bedrijf] gestelde meerwerkpost van € 1.100,00 wordt dan ook afgewezen. 
      
      
        
          018 en 030 Werkzaamheden aan de muren rondom de trappen
        
      
      
    
    
      4.52.
      
        [bedrijf] heeft onder de noemers “Extra walls staircase” en “Plaster work staircase [locatie 2] ” meerwerkposten ten bedrage van respectievelijk € 6.700,00 en € 2.800,00 gesteld. Volgens [bedrijf] bleek – gedurende de uitvoering van het project – dat de muren rondom de trappen in slechte staat verkeerden en is in overleg met Zweers besloten die muren te slopen en opnieuw op te bouwen, waardoor ook extra pleisterwerk aan die muren moest worden verricht. Zweers heeft deze door [bedrijf] gestelde gang van zaken onvoldoende weersproken. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat in overleg tussen partijen is besloten de muren te slopen, opnieuw op te bouwen en nieuw pleisterwerk aan te brengen. Gelet op het ingrijpende karakter van deze werkzaamheden had Zweers de noodzaak van de met de werkzaamheden aan de muren rondom de trappen gemoeide kostenverhoging, uit zichzelf moeten begrijpen. Dit alles brengt mee dat voornoemde bedragen worden toegewezen. 
      
      
        
          020 Natuursteen buiten
        
      
      
    
    
      4.53.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 1.750,00 onder de noemer “Work with natural stone outside”. Volgens [bedrijf] had Zweers hier extra om gevraagd en waren de hiermee verband houdende werkzaamheden niet opgenomen in de calculaties. Daarin wordt [bedrijf] niet gevolgd. In de calculaties zijn namelijk wel degelijk posten voor “natuursteen” opgenomen. Voor zover de door [bedrijf] bedoelde werkzaamheden al meerwerk betreffen, heeft zij – tegenover de betwisting van Zweers – niet duidelijk gemaakt dat Zweers dat meerwerk heeft opgedragen noch dat Zweers de hiermee verband houdende kostenverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 1.750,00 wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          021 Vensterbanken
        
      
      
    
    
      4.54.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 2.330,00 in verband met aan de vensterbanken aan de binnenzijde van de panden verrichte werkzaamheden. Vast staat dat deze werkzaamheden niet zijn opgenomen in de calculaties en dat Zweers daar opdracht voor heeft gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank had Zweers gelet daarop moeten begrijpen dat dit extra kosten met zich zou meebrengen. Zweers wordt niet gevolgd in haar algemene standpunt dat zij niets extra’s aan [bedrijf] zou hoeven betalen, omdat zij een totaalrenovatie van beide panden mocht verwachten. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 2.330,00 wordt dan ook toegewezen. 
      
      
        
          023 Pomp putafdekking
        
      
      
    
    
      4.55.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 1.300,00 onder de noemer “pomp put cover [locatie 1] ”. [bedrijf] heeft toegelicht dat dit werk niet was opgenomen in de calculaties, maar dat Zweers wel heeft gevraagd dit werk uit te voeren, waaraan gevolg is gegeven. [bedrijf] heeft evenwel niet toegelicht dat zij Zweers heeft gewezen op de noodzaak van de hiermee verband houdende kostenverhoging. Ook is niet gesteld of gebleken dat Zweers die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Deze door [bedrijf] gestelde post van € 1.300,00 wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          026 Pleisterwerk buiten
        
      
      
    
    
      4.56.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 3.430,00 met betrekking tot pleisterwerk aan de achter-buitenzijde van de panden. [bedrijf] heeft onweersproken toegelicht dat Zweers de onderaannemers heeft verzocht dit werk te doen. Gelet hierop had Zweers de noodzaak van deze extra kosten uit zichzelf moeten begrijpen. Voornoemd bedrag wordt dan ook toegewezen.  
      
      
        
          028 Extra werk tuin
        
      
      
    
    
      4.57.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 1.260,00 onder de noemer “extra work garden (12 palets sand)”. [bedrijf] heeft daarover toegelicht dat op verzoek van Zweers meer zand in de tuin is aangebracht. Zweers heeft dat niet weersproken. Gelet hierop had Zweers de noodzaak van de daarmee gemoeide kostenverhoging uit zichzelf moeten begrijpen. De door Zweers in dit verband genoemde omstandigheden dat i) de tuinen niet zijn gerealiseerd zoals [bedrijf] dat aan haar heeft voorgesteld en dat dit mede betrekking had op het realiseren van twee gastenverblijven en ii) dat [bedrijf] een aanzienlijke besparing heeft genoten, leiden – zonder verdere toelichting, die ontbreekt – niet tot een ander oordeel. Dit alles brengt mee dat de door [bedrijf] in dit verband gestelde meerwerkpost van € 1.260,00 wordt toegewezen. 
      
      
        
          029 Pleisterwerk badkamers
        
      
      
    
    
      4.58.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 1.690,00 voor extra pleisterwerk aan de muren van de badkamers. Volgens [bedrijf] heeft Zweers verzocht speciaal pleisterwerk toe te passen in de badkamers, in plaats van standaard pleisterwerk. Zweers heeft daartegen geen afzonderlijke argumenten naar voren gebracht. Deze door [bedrijf] gevorderde meerwerkpost van € 1.690,00 wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          033 Schilderwerk kozijnen
        
      
      
    
    
      4.59.
      
        [bedrijf] stelt een meerwerkpost van € 3.825,00 voor schilderwerk aan de kozijnen. [bedrijf] heeft daarover slechts toegelicht dat Zweers ervoor heeft gekozen om de witte kozijnen grijs te laten schilderen. Daarmee heeft [bedrijf] niet duidelijk gemaakt dat deze post meerwerk betreft. Het door [bedrijf] in dit verband gevorderde bedrag van € 3.825,00 wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          De overige door [bedrijf] gestelde meerwerkposten
        
      
      
    
    
      4.60.
      Het door [bedrijf] als productie 21 overgelegde overzicht, vermeldt nog de volgende door haar gestelde meerwerkposten.
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  Bedrag
                
              
            
            
              
                010 Brick work outside
              
              
                € 1.850,00
              
            
            
              
                011 Walls removal and repair (ground floor)
              
              
                € 1.230,00
              
            
            
              
                012 Extra containers 4x
              
              
                € 2.600,00
              
            
            
              
                017 Extra container 24 january
              
              
                €    680,00
              
            
            
              
                024 Extra profiles by the steel frame [locatie 1]
              
              
                €    370,00
              
            
            
              
                027 Adjustemenst koekoek back side
              
              
                €    180,00
              
            
            
              
                031 Extra work liander ( preparations )
              
              
                €    315,00
              
            
            
              
                032 Special isolation drainage
              
              
                €    270,00
              
            
            
              
                
                  Totaal:
                
              
              
                € 7.495,00
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.61.
      
        [bedrijf] heeft nagelaten om deze posten in de dagvaarding toe te lichten. Zweers heeft de verschuldigdheid van deze posten in de conclusie van antwoord gemotiveerd weersproken. [bedrijf] heeft ook daarna geen concrete stellingen over deze meerwerkposten ingenomen. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank dan ook niet vaststellen dat Zweers voornoemde meerwerkposten aan [bedrijf] verschuldigd is, zodat die worden afgewezen. 
      
      
        
          Meerwerk: tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.62.
      Alles wat hiervoor in 4.24 tot en met 4.60 is overwogen brengt mee dat een totaalbedrag van € 42.350,00 wordt toegewezen. Dit totaalbedrag is als volgt opgebouwd: 
      
        
          001 Sanitair:					€   6.000,00
        
        
          015 Extra pleisterwerk:				€   5.040,00
        
        
          018 Extra muren bij trappen:			€   6.700,00
        
        
          019 Extra ravelingen bij de binnentrappen:	€   4.300,00
        
        
          021 Vensterbanken				€   2.330,00
        
        
          022 Dakisolatie					€   8.800,00
        
        
          026 Pleisterwerk buiten:			€   3.430,00
        
        
          028 Extra werk tuin				€   1.260,00
        
        
          029 Pleisterwerk badkamers:			€   1.690,00
        
        
          030 Pleisterwerk trappen: 			€   2.800,00
        
        
          Totaal:						€ 42.350,00
        
      
      
      
        
          Meerwerk: btw
        
      
      
    
    
      4.63.
      
        [bedrijf] heeft nog gevorderd om voornoemd totaalbedrag te vermeerderen met een percentage van 21% aan btw. Zweers heeft daar geen verweer tegen gevorderd. Voornoemd totaalbedrag wordt dan ook vermeerderd met een percentage van 21% aan btw.
      
      
        
          Meerwerk: conclusie
        
      
      
    
    
      4.64.
      Al het voorgaande brengt mee dat hierna in de beslissing een totaalbedrag van € 51.243,50 (inclusief btw) wordt toegewezen. 
      
      
        
          Aannemersvergoeding
        
      
      
    
    
      4.65.
      
        [bedrijf] vordert nog betaling van een bedrag van € 8.889,34 aan een aannemersvergoeding, bestaande uit een opslag van 7% over de kosten van het meerwerk. Het enkele feit dat het gebruikelijk is dat een aannemer een dergelijke aannemersvergoeding ontvangt voor haar werkzaamheden – zoals [bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd – is onvoldoende om dit gedeelte van de vordering toe te wijzen. Een andere grondslag voor dit gedeelte van de vordering heeft [bedrijf] niet genoemd en is ook niet gebleken. Dit gedeelte van de vordering van [bedrijf] wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.66.
      De conclusie is dat Zweers wordt veroordeeld tot betaling aan [bedrijf] van € 51.243,50 (inclusief btw). 
      
      
        
          Wettelijke handelsrente
        
      
      
    
    
      4.67.
      De door [bedrijf] over voornoemde betalingsveroordeling gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.  
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.68.
      
        [bedrijf] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [bedrijf] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. Dit betekent concreet dat een bedrag van € 1.287,44 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.69.
      De door [bedrijf] over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW wordt toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.  
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.70.
      De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          De door Zweers gevorderde bedragen
        
      
      
    
    
      4.71.
      
        Zweers vordert dat [bedrijf] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van een totaalbedrag van € 384.049,24. Dit bedrag is opgebouwd uit drie onderdelen, te weten:
        i) een bedrag van € 324.019,41 waarmee volgens Zweers de aanneemsom is overschreden; ii) in totaal € 54.610,37 aan gevolgschade; 
        iii) een bedrag van € 5.419,46 aan buitengerechtelijke incassokosten. 
      
      
    
    
      4.72.
      De rechtbank zal hierna eerst ingegaan op de door Zweers gestelde overschrijding van de aanneemsom en daarna op de drie door Zweers gestelde posten aan gevolgschade. Tot slot gaat de rechtbank in op de door Zweers gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
      
      
        
          Overschrijding van de aanneemsom?
        
      
      
    
    
      4.73.
      Zweers stelt dat zij een totaalbedrag van € 1.629.019,41 heeft betaald voor het project (waarvan € 1.002.750,00 aan [bedrijf] en € 626.269,41 rechtstreeks aan onderaannemers en leveranciers) en dat wanneer dat totaalbedrag wordt verminderd met de totale aanneemsom van € 1.305.000,00, dit betekent dat die aanneemsom met € 324.019,41 is overschreden. Zweers meent dat [bedrijf] laatstgenoemd bedrag aan haar moet betalen. Zweers heeft daaraan – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd:
      
        
          
            [bedrijf] is gehouden tot nakoming van de afspraak dat rechtstreekse betalingen aan de onderaannemers en leveranciers in mindering worden gebracht op althans worden verrekend met de aanneemsom. Deze afspraak betekent dat [bedrijf] per saldo laatstgenoemd bedrag aan Zweers verschuldigd is. 
        
        
          
            [bedrijf] is op verschillende manieren tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten en moet daarom laatstgenoemd bedrag als schadevergoeding aan Zweers betalen. 
        
        
          
            [bedrijf] is gehouden Zweers schadeloos te stellen door uitvoering te geven aan de ongedaanmakingsverbintenis als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding van de aanneemovereenkomsten. 
        
      
      
    
    
      4.74.
      Hierna worden de door Zweers aangevoerde grondslagen van dit gedeelte van de vordering afzonderlijk besproken. 
      
      
        
          Nakoming?
        
      
      
    
    
      4.75.
      Partijen zijn het erover eens dat zij in januari 2024 hebben afgesproken dat Zweers de onderaannemers en leveranciers rechtstreeks betaalt en dat die betalingen in mindering strekken op (het resterende deel van) de door Zweers verschuldigde aanneemsom. De stellingen van Zweers komen erop neer dat deze afspraak ook zo moet worden uitgelegd dat wanneer Zweers aan de onderaannemers en leveranciers meer betaalt dan het restant van de verschuldigde aanneemsom, dat dan een vordering van Zweers op [bedrijf] ontstaat tot betaling van dat meerdere, dat wil zeggen het bedrag waarmee de aanneemsom is overschreden. Dat partijen dat bedoeld hebben af te spreken, blijkt echter nergens uit. Het door Zweers gevorderde bedrag van € 324.019,41 kan dan ook niet op deze grond worden toegewezen.
      
      
        
          Schadevergoeding op grond van tekortkomingen van [bedrijf] ?
        
      
      
    
    
      4.76.
      Zweers stelt verder dat [bedrijf] € 324.019,41 als schadevergoeding aan haar moet betalen, omdat [bedrijf] op verschillende manieren is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten. [bedrijf] is het daar niet mee eens. 
      
    
    
      4.77.
      Bij de beoordeling van dit geschilpunt staat het volgende voorop. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend (artikel 6:74 lid 1 BW). Daarbij geldt dat – indien nakoming niet blijvend onmogelijk is – de schuldenaar in verzuim moet zijn (artikel 6:74 lid 2 BW). Wanneer het verzuim van de schuldenaar intreedt, is uitgewerkt in de artikelen 6:82 en 6:83 BW. 
      
    
    
      4.78.
      Hierna wordt eerst ingegaan op de door Zweers gestelde tekortkomingen van [bedrijf] in de nakoming van de aanneemovereenkomsten. Daarna wordt ingegaan op de vraag of Zweers schade heeft geleden en – als dat zo is – of die schade het gevolg is van enige tekortkoming van [bedrijf] . 
      
      
        
          Schadevergoeding op grond van tekortkomingen van [bedrijf] : de door Zweers gestelde tekortkomingen
        
      
      
    
    
      4.79.
      Zweers stelt – samengevat – dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten, omdat:
      
        
          vanaf oktober 2023 de betrokkenheid van [bedrijf] bij het project geleidelijk aan is verminderd en vanaf 15 januari 2024 [bedrijf] zich eenzijdig van het project heeft onttrokken,
        
        
          
            [bedrijf] is gestopt met het betalen van leveranciers en onderaannemers,
        
        
          uit de lekdetectie en de bouwkundige keuring (ernstige) bouwfouten zijn gebleken, en
        
        
          e opleverdatum voor het project is overschreden.
        
      
      
    
    
      4.80.
      De rechtbank gaat hierna afzonderlijk in op iedere door Zweers gestelde tekortkoming van [bedrijf] in de nakoming van de aanneemovereenkomsten. 
      
      
        
          a) Verminderde betrokkenheid van [bedrijf] bij het project?
        
      
      
    
    
      4.81.
      Zweers stelt dat [bedrijf] vanaf oktober 2023 haar betrokkenheid bij het project geleidelijk heeft verminderd en dat zij zich vanaf 15 januari 2024 eenzijdig van het project heeft onttrokken. Daartegenover heeft (de heer) [bedrijf] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij vanaf januari 2024 nog – om de dag – op het project is geweest en elke dag heeft ge(video)beld over het project met [naam eenmanszaak] en de loodgieter. Zweers heeft daar onvoldoende tegen ingebracht. Dat betekent dat deze door Zweers gestelde tekortkoming van [bedrijf] niet is komen vast te staan. 
      
      
        
          b) Is [bedrijf] gestopt met het betalen van de leveranciers en de onderaannemers?
        
      
      
    
    
      4.82.
      Zweers stelt dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten door te stoppen met het betalen van de leveranciers en de onderaannemers. 
      
    
    
      4.83.
      Zweers heeft in dit verband – samengevat – het volgende naar voren gebracht. Zweers had begin december 2023 al ruim € 922.750,00 – ruim 70% van de totale aanneemsom – aan [bedrijf] betaald. Daarmee was feitelijk sprake van een aanzienlijke voorstand op het betaalschema, omdat het project op dat moment voor maar ongeveer 50% gereed was.  Tijdens de bespreking van partijen en [naam eenmanszaak] van 12 januari 2024 heeft [bedrijf] aan Zweers medegedeeld dat er geen geld meer beschikbaar was voor het betalen van materialen en onderaannemers. Daar komt bij dat [bedrijf] zelf in haar e-mail van 14 januari 2024 aan Zweers heeft medegedeeld dat zij volledig door haar financiële middelen heen was (“I’m totally out of funds”) en zij Zweers verzocht heeft de leveranciers rechtstreeks te betalen voor materialen. Aldus steeds Zweers.
      
    
    
      4.84.
      
        [bedrijf] heeft in dit verband aangevoerd dat Zweers in december 2023 een nieuwe termijn – van € 180.000,00 (exclusief btw) – aan haar moest betalen, maar dat Zweers niet bereid was meer dan € 80.000,00 aan haar te betalen en dat zij zodoende niet meer in staat was de leveranciers en onderaannemers te betalen. 
      
    
    
      4.85.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft Zweers voldoende gesteld en onderbouwd – en heeft [bedrijf] onvoldoende betwist – dat [bedrijf] niet meer in staat was de leveranciers en de onderaannemers te betalen. 
      
    
    
      4.86.
      Zweers heeft op 20 december 2023 € 80.000,00 aan [bedrijf] betaald. Partijen zijn het erover eens dat het reeds door Zweers aan [bedrijf] betaalde totaalbedrag daarmee neerkwam op € 1.002.750,00. Dit betekent dat Zweers op dat moment ongeveer 76,8% van de totale aanneemsom van € 1.305.000,00 aan [bedrijf] had betaald. Gelet op de gemotiveerde stellingname van Zweers, ondersteund door het voortgangsrapport van Setelkeur van 6 maart 2024, had het op de weg van [bedrijf] gelegen om te motiveren dat de stand van het werk in december 2023 al zo ver was gevorderd dat het zou rechtvaardigen dat zij op dat moment al meer termijnen bij Zweers in rekening mocht brengen. [bedrijf] heeft dat onvoldoende gedaan. Dit alles leidt tot het oordeel dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten door te stoppen met het betalen van de leveranciers en de onderaannemers.
      
    
    
      4.87.
      Vervolgens is de vraag of [bedrijf] in verzuim is. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Uit de mededeling van [bedrijf] van 14 januari 2024 dat zij volledig door haar financiële middelen heen was, heeft Zweers mogen afleiden dat [bedrijf] in de nakoming van deze verbintenis tekort zou schieten. Het verzuim van [bedrijf] is daarmee – op de voet van artikel 6:83 aanhef en onder c BW – zonder ingebrekestelling van Zweers ingetreden. 
      
      
        
          c) Bouwfouten?
        
      
      
    
    
      4.88.
      De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of sprake was van gebreken in (delen van) het werk waarvoor [bedrijf] verantwoordelijk is. Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat [bedrijf] bouwfouten heeft gemaakt, geldt dat niet voldaan is aan het verzuimvereiste. Dat Zweers [bedrijf] op de voet van artikel 6:82 BW schriftelijk heeft aangemaand en [bedrijf] een redelijke termijn voor nakoming heeft gegeven – in dit geval bestaande uit het bieden van gelegenheid tot herstel van de vermeende bouwfouten – is niet gesteld of gebleken. Dat één van de in artikel 6:83 BW omschreven situaties – waarin het verzuim zonder ingebrekestelling intreedt – zich heeft voorgedaan voor wat betreft eventuele bouwfouten, is ook niet gesteld of gebleken. Op deze grond kan dan ook geen schadevergoeding aan Zweers worden toegewezen.
      
      
        
          d) Overschrijding van de opleverdatum?
        
      
      
    
    
      4.89.
      Zweers stelt dat partijen 28 april 2024 als opleverdatum voor het gehele project hadden afgesproken. Volgens Zweers is [bedrijf] tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten doordat die opleverdatum is overschreden. 
      
    
    
      4.90.
      
        [bedrijf] betwist dat partijen 28 april 2024 als opleverdatum voor het gehele project hadden afgesproken. Ook kan Zweers zich er niet op beroepen dat die datum niet is gehaald, omdat Zweers de onderaannemers is gaan aansturen en er sprake was van meerwerk, aldus [bedrijf] .
      
    
    
      4.91.
      Voor de beoordeling van dit geschilpunt moet de rechtbank vaststellen wat partijen zijn overeengekomen aan de hand van de hiervoor in 4.16 geschetste maatstaf. 
      
    
    
      4.92.
      Voorop staat dat [bedrijf] op 16 januari 2024 onder meer aan Zweers heeft gemaild dat zij verwachtte nog zeker twee maanden (“a solid two months”) nodig te hebben om het project af te ronden (zie hiervoor 2.22). Daarbij komt dat [bedrijf] in de brief van 28 februari 2024 heeft geschreven dat 28 april 2024 nog steeds haalbaar zou zijn – waarbij verschillende wijzigingen in het project in acht moesten worden genomen – en heeft bevestigd dat de werkzaamheden die in de offertes zijn genoemd uiterlijk 28 april 2024 zouden zijn afgerond en voor de overige werkzaamheden heeft toegezegd zich daarvoor maximaal in te zetten (zie hiervoor 2.26). Uit al deze omstandigheden, in hun onderlinge samenhang bezien, leidt de rechtbank af dat partijen 28 april 2024 als opleverdatum voor het gehele project hebben afgesproken, nu [bedrijf] daar zelf – in de correspondentie met Zweers – ook van is uitgegaan. Uitgangspunt is dat die opleverdatum een fatale termijn is.
      
    
    
      4.93.
      Vast staat dat het project niet op 28 april 2024 is opgeleverd, maar op 14 juli 2024. De vraag is of dit een tekortkoming van [bedrijf] in de nakoming van de aanneemovereenkomsten oplevert die [bedrijf] kan worden toegerekend. [bedrijf] heeft zelf tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij – nadat Zweers de betalingen aan de leveranciers en de onderaannemers had overgenomen – wel op de bouwplaats is geweest en contact heeft gehouden met de onderaannemers. Dat Zweers [bedrijf] heeft belemmerd in de verdere coördinatie en uitvoering van de opgedragen werkzaamheden, is niet gebleken. De omstandigheid dat ook meerwerk is opgedragen, maakt op zichzelf niet dat de overschrijding van de opleverdatum niet aan [bedrijf] is toe te rekenen. Daarbij speelt mee dat Zweers onweersproken heeft gesteld dat het oorspronkelijk de bedoeling was dat fase 1 al in oktober 2023 zou worden afgerond. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten, doordat de opleverdatum van 28 april 2024 is overschreden en dat daarmee het verzuim van [bedrijf] – op de voet van artikel 6:83 aanhef en onder a BW – zonder ingebrekestelling van Zweers is ingetreden. 
      
      
        
          Schadevergoeding op grond van tekortkomingen van [bedrijf] : schade en causaal verband?
        
      
      
    
    
      4.94.
      De rechtbank heeft hiervoor overwogen dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten doordat zij i) is gestopt met het betalen van leveranciers en onderaannemers en ii) doordat de opleverdatum is overschreden. Ook heeft de rechtbank overwogen dat [bedrijf] in verzuim is voor wat betreft beide tekortkomingen. Dit alles is echter nog niet voldoende om een schadevergoeding aan Zweers te kunnen toekennen. Daarvoor is nog nodig dat Zweers schade heeft geleden en dat causaal verband bestaat tussen tekortkoming en schade. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
      
    
    
      4.95.
      Zweers heeft ter onderbouwing van dit gedeelte van haar vordering – als productie 30 – een grote hoeveelheid facturen en betaalbewijzen overgelegd. [bedrijf] betwist dat de in die facturen en betaalbewijzen genoemde werkzaamheden uitsluitend betrekking hebben op de in de calculaties opgenomen werkzaamheden. Tegenover die betwisting heeft Zweers niet inzichtelijk gemaakt welke door haar gemaakte kosten zien op de uitvoering van de oorspronkelijk overeengekomen werkzaamheden. Zweers heeft niet (voldoende) weersproken dat zij ook allerlei extra opdrachten aan de onderaannemers heeft verstrekt, dat wil zeggen meer of andere werkzaamheden dan de in de calculaties van [bedrijf] genoemde werkzaamheden. De kosten daarvan kan Zweers uiteraard niet als schade vorderen. Datzelfde geldt voor herstelkosten van niet goed uitgevoerd werk waarvoor Zweers [bedrijf] geen gelegenheid tot herstel heeft geboden. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank daarom niet vaststellen of – en zo ja, voor welk bedrag – Zweers schade heeft geleden als gevolg van de twee vastgestelde tekortkomingen. Reeds hierom is de gevorderde schade niet toewijsbaar.
      
      
        
          Schadevergoeding op grond van tekortkomingen van [bedrijf] : conclusie
        
      
      
    
    
      4.96.
      Alles wat hiervoor in 4.80 tot en met 4.94 is overwogen, brengt mee dat het door Zweers gevorderde bedrag van € 324.019,41 niet kan worden toegewezen op de grond dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomsten. 
      
      
        
          Schadeloosstelling op grond van ongedaanmakingsverbintenis?
        
      
      
    
    
      4.97.
      Zweers stelt verder dat [bedrijf] gehouden is haar voor een bedrag van € 324.019,41 schadeloos te stellen door uitvoering te geven aan de ongedaanmakingsverbintenis als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding van de aanneemovereenkomsten. Zweers heeft hiermee kennelijk de door haar ingeroepen gedeeltelijke ontbinding van de aanneemovereenkomsten bij brief van 24 juni 2024 op het oog (zie hiervoor 2.31). Het standpunt van Zweers in dit verband is – naar de rechtbank begrijpt – dat zij per december 2023 een groter deel van de totale aanneemsom aan [bedrijf] heeft betaald dan de stand van het werk rechtvaardigde en dat voor de bepaling van hetgeen [bedrijf] uit hoofde van de – uit de gedeeltelijke ontbinding van de aanneemovereenkomsten voortvloeiende – ongedaanmakingsverbintenis aan haar verschuldigd is, moet worden gekeken naar de situatie in januari 2024, omdat [bedrijf] tot dat moment heeft gepresteerd. 
      
    
    
      4.98.
      De rechtbank volgt Zweers daarin niet. Voorop staat dat de (gedeeltelijke) ontbinding van een overeenkomst geen terugwerkende kracht heeft (artikel 6:269 BW). Dit betekent dat de overeenkomst tot aan het tijdstip van ontbinding in stand blijft en door de ontbinding alleen voor de toekomst vervalt. Partijen zijn verplicht de reeds verrichte prestaties ongedaan te maken en worden van niet nagekomen verbintenissen bevrijd (artikel 6:271 BW). Indien ongedaanmaking niet mogelijk is, moet de waarde van de verrichte prestaties worden vergoed (artikel 6:272 BW). Zweers heeft er niet voor gekozen om de aanneemovereenkomsten in januari 2024 (al dan niet gedeeltelijk) te ontbinden, maar is toen verder gegaan met het project en heeft de gedeeltelijke ontbinding pas ingeroepen bij brief van 24 juni 2024. Dat betekent dat de rechtsgevolgen van de gedeeltelijke ontbinding moeten worden beoordeeld naar de situatie per 24 juni 2024, en dus niet naar de situatie in januari 2024. Op 24 juni 2024 waren alle werkzaamheden al bijna afgerond. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te oordelen dat op 24 juni 2024 waardevergoedingsverbintenissen zijn ontstaan op basis waarvan [bedrijf] per saldo iets aan Zweers zou moeten betalen. Ook op deze grond kan het gevorderde bedrag van € 324.019,41 dus niet worden toegewezen. 
      
      
        
          Overschrijding van de aanneemsom: conclusie
        
      
      
    
    
      4.99.
      Alles wat hiervoor in 4.74 tot en met 4.97 is overwogen, leidt tot de conclusie dat het door Zweers gevorderde bedrag van € 324.019,41 moet worden afgewezen. 
      
      
        
          Gevolgschade?
        
      
      
      
        4.100.	Verder stelt Zweers dat zij gevolgschade heeft geleden die [bedrijf] moet vergoeden. Het gaat om drie aparte schadeposten, die hierna achtereenvolgens worden besproken. 
      
      
      a. a) Bestede uren voor de leiding van het project
      
      
        4.101.	Zweers stelt dat zij voor een bedrag van € 23.760,00 aan gevolgschade heeft geleden, omdat zij in de periode januari tot en met juli 2024 594 uren heeft besteed om het project te leiden. Zweers rekent hiervoor € 40,00 per uur. Dit gedeelte van de vordering van Zweers wordt afgewezen. Het causaal verband tussen de vastgestelde tekortkomingen van [bedrijf] – te weten het niet meer betalen van de onderaannemers en leveranciers en overschrijding van de opleverdatum – en deze door haar gestelde schade, is namelijk niet vast te stellen. Bovendien heeft Zweers niet duidelijk gemaakt dat zij deze uren aan iets anders had kunnen besteden waarmee zij geld had kunnen verdienen. 
      
      
      
        b) Rentelasten
      
      
      
        4.102.	Zweers stelt dat zij € 24.343,20 aan rentelasten heeft moeten dragen over het bedrag dat zij te veel aan [bedrijf] heeft betaald. Ter onderbouwing van deze vordering heeft Zweers gewezen op een door haar als productie 32 overgelegd overzicht van rentelasten. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, is daaruit niet duidelijk geworden hoe deze door haar gestelde schadepost precies is opgebouwd en over welk – volgens haar te veel betaald – bedrag dan rente is berekend. Dat Zweers te veel aan [bedrijf] heeft betaald, is bovendien ook niet komen vast te staan. Zoals hiervoor is geoordeeld, staat niet vast dat als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding per saldo een waardevergoedingsverbintenis ten gunste van Zweers is ontstaan. Dit gedeelte van de vordering van Zweers wordt daarom afgewezen.
      
      
      
        c) Gemaakte kosten voor vervangende woonruimte huurder
      
      
      
        4.103.	Zweers stelt verder – naar de rechtbank begrijpt – dat zij € 6.507,17 aan schade heeft geleden, omdat zij meer kosten voor vervangende woonruimte aan één van haar huurders heeft moeten vergoeden vanwege de latere terbeschikkingstelling van het gerenoveerde appartement van nummer [locatie 1] . Ter onderbouwing van dit gedeelte van de vordering heeft Zweers gewezen op een door haar als productie 33 overgelegde e-mail van 30 september 2024 van (kennelijk) de advocaat van die huurder aan haar. Uit die e-mail blijkt echter dat voornoemd bedrag ziet op een – door de huurder gevraagde – vergoeding van verhuis-, opslag- en inrichtingskosten. Dat dit bedrag ziet op kosten voor vervangende woonruimte, valt dan ook zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien. Dit gedeelte van de vordering van Zweers wordt dus bij gebrek aan onderbouwing ook afgewezen.
      
      
      
        
          Gevolgschade: conclusie
        
      
      
      
        4.104.	Alles wat hiervoor in 4.100 tot en met 4.102 is overwogen, leidt tot de conclusie dat alle drie de door Zweers gevorderde bedragen aan gevolgschade worden afgewezen.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke ontbinding van de aanneemovereenkomsten
        
      
      
      
        4.105.	Zweers vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat de aanneemovereenkomsten per 16 juni 2024 buitengerechtelijk zijn ontbonden. Deze vordering wordt afgewezen. Bij de gevraagde verklaring voor recht bestaat onvoldoende belang, gelet op de uitkomst van de beoordeling van de door Zweers gevorderde bedragen. Overigens heeft Zweers bij brief van 24 juni 2024 de (gedeeltelijke) ontbinding van de aanneemovereenkomsten ingeroepen. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te oordelen dat Zweers bedoeld heeft die buitengerechtelijke ontbinding per 16 juni 2024 in te roepen, omdat voornoemde brief daar niets over vermeldt. In zoverre is dus niet duidelijk hoe de in de verklaring voor recht genoemde datum van 16 juni 2024 zich verhoudt tot de datum en inhoud van de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring. 
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
      
        4.106.	 Nu de hoofdvorderingen niet toewijsbaar zijn, is er ook geen grond voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      
        4.107.	De conclusie is dat de vorderingen van Zweers worden afgewezen. 
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
      
        4.108.	Omdat partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in de zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.  
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Zweers tot betaling aan [bedrijf] van € 51.243,50 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 22 juli 2024 tot aan de dag van algehele voldoening, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Zweers tot betaling aan [bedrijf] van € 1.287,44 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 22 juli 2024 tot aan de dag van algehele voldoening, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen af,  
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in de zin dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.