ECLI:NL:RBNNE:2014:2446, Rechtbank Noord-Nederland, 16-05-2014, 2775764 - CV EXPL  14-1465
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2014-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Partijen wijken zonder toestemming van de kantonrechter af van dwingendrechtelijke voorgeschreven huurperiode. Toch einde huur in verband met stilzwijgende instemming van verhuurder met beëindiging huur door huurder.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
      Afdeling Privaatrecht
      Locatie Leeuwarden
    
    
    
      zaak-/rolnummer: 2775764 \ CV EXPL 	14-1465
    
    
    vonnis van de kantonrechter d.d. 16 mei 2014
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        RUJA B.V.,
      gevestigd te Hemelum,
      eiseres,
      gemachtigde: IntoCash,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      [A], t.h.o.d.n. [B]
    
      wonende te [woonplaats 1],
      gedaagde,
      procederende in persoon.
    
    
    
      Partijen zullen hierna Ruja en [A] worden genoemd.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
      1.
      Ingevolge het tussenvonnis van 14 februari 2014 is op 14 april 2014 een comparitie gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. 
      
      
        Vervolgens is wederom vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
      
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        De verdere beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        De feiten
      
      2.1.	Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, en mede blijkende uit de onweersproken gelaten inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen het volgende vast.
    
    
    
      2.2. 	Ruja is verhuurder en [A] huurder van de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres], tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 484,00 (inclusief btw) per huurtermijn, welke huurprijs voor de eerste van de maand moet zijn voldaan. De huurovereenkomst is op 1 juli 2010 ingegaan en per 1 februari 2014 verlengd voor een periode van 5 jaar, lopende tot 1 februari 2019. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte van toepassing. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [A] aan Ruja een waarborgsom betaald van € 1.200,-.
    
    
    
      2.3.	In het gehuurde heeft [A]  een winkel met onder meer modelspoortreinen geëxploiteerd. [A] heeft de huurovereenkomst bij gewone en aangetekende brief van 4 februari 2013 opgezegd tegen 1 maart 2014 en heeft het pand per die datum ontruimd en de sleutels van het gehuurde aan [C], directeur van Ruja, opgestuurd. Zowel voormelde brief als het opsturen van de sleutels heeft plaatsgevonden aan het statutaire adres van Ruja te Hemelum.
    
    
    
      2.4.	[A] heeft een huurbetalingsachterstand van € 10.652,00, berekend tot 1 maart 2014.
    
    
    
      
        De vordering en het standpunt van Ruja
      
    
    
    
      3.1. 	Ruja vordert na vermindering van eis ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [A], alsmede betaling van genoemde huurachterstand ad € 10.652,-- en betaling van een nota nutsvoorziening ad € 496,17 een en ander met rente en (buitengerechtelijke) (na)kosten en voorts betaling van vermogensschade ad € 28.556,-- zijnde 59 resterende huurtermijnen ad € 484,-, subsidiair schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, betaling van een boete ad € 7.200,- tot en met februari 2014 en € 300,- voor elke huurpenning, welke na februari 2013 niet tijdig wordt voldaan.
    
    
    
      3.2.	Ruja baseert haar vorderingen op voormelde feiten, alsmede op haar stelling dat haar de opzegging van de huur niet (tijdig) heeft bereikt. Verder voert zij aan dat haar directeur [C] al jaren in [woonplaats 2] woonachtig is, zodat de post van [A] haar niet heeft bereikt. Ruja voert daarbij aan dat haar directeur [C] zijn verhuizing bij de gemeente heeft gemeld en dat zij er daardoor van uit is gegaan dat ook het adres van Ruja bij de Kamer van Koophandel zou zijn gewijzigd. Wel heeft [C] de sleutels van het gehuurde ontvangen.
    
    
    
      
        Het verweer en de vordering van [A]
      
    
    
    
      4.1.	[A] heeft de vordering betwist en verweer gevoerd. Hij beroept zich op een ernstige tekortkoming aan de zijde van Ruja, bestaande uit het niet repareren van lekkage aan het dak, waardoor in maart 2012 ernstige waterschade aan de vloer van de winkel is ontstaan en een deel van zijn collectie modelspoortreinen ernstige waterschade heeft opgelopen. Volgens [A] was Ruja niet aanspreekbaar voor deze klachten en was het inhouden van de huur de enige mogelijkheid om Ruja in beweging te krijgen.
    
    
    
      4.2.	[A] voert verder aan dat hij zijn schade van Ruja vergoed wenst te krijgen. Bij conclusie van antwoord heeft [A] een factuur overgelegd met betrekking tot het vervangen van de vloer in de winkel en een schadestaat met betrekking tot diverse schadeposten. Na comparitie van partijen heeft [A] aangevoerd dat de beschadigde modelspoortreinen een waarde vertegenwoordigen van € 1.100,-  tot € 1.200,- en dat hij de vloer heeft moeten herstellen. In totaal begroot [A] zijn schade op € 3.652,-. 
    
    
    
      
        De beoordeling van het geschil
      
      5.1.	De kantonrechter beoordeelt de vorderingen van Ruja als volgt.
    
    
    
      5.2.	Blijkens het bepaalde in de huurovereenkomst van partijen van 1 april 2010 zou het gehuurde door of vanwege de huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte/winkelruimte. Nu [A] het pand ook inderdaad krachtens deze bestemming - naar de kantonrechter begrijpt: voornamelijk - heeft gebruikt als winkelruimte is in weerwil van hetgeen partijen in de huurovereenkomst hebben vermeld, namelijk dat het een huurovereenkomst ex artikel 7: 230 a BW betreft, in het onderhavige geval sprake van een huurovereenkomst ex artikel 7: 290 BW en verder. Bij gemengde huurovereenkomsten  met een combinatie van artikel 7: 230a-ruimte en artikel 7: 290-bedrijfsruimte geldt immers dat er ofwel een splitsing behoort te worden aangebracht tussen beide soorten ruimte, dan wel moet worden gekeken naar het gebruik dat het meeste van toepassing is. In casu is dat het gebruik als winkelruimte. Dat betekent dat ingevolge  artikel 7: 291 lid 1 BW niet van de bepalingen van de zesde afdeling van boek 7 BW mag worden afgeweken.
    
    
    
      5.3.	Voorgaande overweging brengt met zich mee dat de huurovereenkomst tussen partijen, in afwijking van de overeengekomen huurperiode van 3,5 jaar, nu niet is gebleken van goedkeuring door de rechter op grond van het bepaalde in artikel 7: 291 lid 2 BW, krachtens het bepaalde in artikel 7: 292 lid 1 BW is aangegaan voor een periode van 5 jaar. De kantonrechter stelt daarom vast dat de huurovereenkomst van partijen op grond van de ingangsdatum van 1 april 2010 zou eindigen op 31 maart 2015 en niet - zoals het schriftelijk huurcontract vermeldt - op 31 januari 2014. Dit betekent dat de door Ruja gevorderde schade ad € 28.556,- ter grootte van 59 huurtermijnen ad € 448,- wegens de gestelde te late opzegging, namelijk 4 dagen na 31 januari 2013, niet toewijsbaar is.
    
    
    
      5.4.	Met betrekking tot de door [A] gedane opzegging, die bij brief van 3 februari 2013 is gedaan tegen 1 maart 2014, overweegt de kantonrechter het volgende. Waar Ruja zich er op heeft beroepen dat zij van de adreswijziging van haar directeur [C] kennis heeft gegeven aan de gemeente, brengt dit niet met zich mee dat daarmee ook de statutaire vestigingsplaats van Ruja is gewijzigd. Indien het de bedoeling van Ruja is geweest om ook haar vestigingsadres te wijzigen naar het nieuwe woonadres van haar directeur, had het op haar weg gelegen haar statuten daarop aan te passen en van deze adreswijziging kennis te geven aan de Kamer van Koophandel en Fabrieken ter wijziging van haar opgave aan het handelsregister, maar ook aan [A]. Nu zij dat niet heeft gedaan, kan aan [A] niet worden tegengeworpen dat deze post heeft gestuurd aan het adres dat niet alleen als het statutaire adres van Ruja heeft te gelden, maar ook het adres is dat in de huurovereenkomst van partijen als adres van Ruja is vermeld. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] daarmee een geldige opzegging gedaan, zij het dat die opzegging volgens de wettelijke regels effect sorteert tegen het einde van de in dit geval wettelijke huurperiode van 5 jaar.
    
    
    
      5.5.	Ter gelegenheid van de gehouden comparitie van partijen heeft [A] - onweersproken - aangevoerd dat hij na de bekomen waterschade in april 2012 tegen Ruja ([C]) heeft gezegd dat hij zijn tijd uit zou zitten. De kantonrechter begrijpt deze uitlating als een mededeling aan [C] dat hij de tussen partijen overeengekomen periode van 3,5 jaar zou uitzitten en vervolgens het pand leeg zou opleveren. [A] heeft deze mededeling vervolgens bevestigd met een schriftelijke opzegging aan het adres van Ruja. En voorts heeft [A] het gehuurde daadwerkelijk ontruimd en de sleutels ter beschikking van Ruja gesteld door deze op te sturen naar de directeur van Ruja. Ruja heeft de sleutels - naar de kantonrechters begrijpt - vervolgens zonder protest behouden. Ruja heeft [A] niet gewezen op de contractuele casu quo wettelijke huurperiode waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, noch na de gedane opzegging, noch na de ontvangst van de sleutels. Redelijkerwijs moet uit een en ander worden afgeleid dat tussen partijen in weerwil van de geldende wettelijke huurperiode van 5 jaar (stilzwijgend) is overeengekomen dat de huurovereenkomst na ommekomst van de tussen partijen overeengekomen huurperiode van 3,5 jaar is beëindigd.
    
    
    
      5.6.	Voorgaande overweging brengt met zich mee dat Ruja bij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst geen belang meer heeft, omdat mag worden aangenomen dat de overeenkomst door de opzegging tegen 1 maart 2014 en met instemming van Ruja is geëindigd. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
    
    
    
      5.7.	Nu voorts vast staat dat [A] het gehuurde met ingang van 1 maart 2014 heeft ontruimd en de sleutels heeft ingeleverd, heeft Ruja geen belang meer bij de gevorderde ontruiming cum annexis van het gehuurde, zodat ook dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
    
    
    
      5.8.	Nu tussen partijen vast staat dat [A] een huurachterstand heeft ten bedrage van € 10.652,- zal de kantonrechter het ter zake gevorderde bedrag toewijzen, als na te melden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] onvoldoende aannemelijk gemaakt welke schade door hem is geleden als gevolg van de lekkage in april 2012. Ook heeft [A] geen uitdrukkelijk beroep gedaan op verrekening van zijn schade met de huurvordering, dan wel een zelfstandige en goed onderbouwde tegenvordering ingediend. [A] heeft weliswaar aangevoerd dat hij huurtermijnen heeft ingehouden om Ruja te pressen mee te werken aan een oplossing van de problemen rondom de schade, maar [A] heeft verzuimd Ruja behoorlijk aansprakelijk te stellen voor zijn schade en haar daarvoor in gebreke te stellen, althans daarvan is niets gesteld of gebleken. De kantonrechter kan om die reden geen rekening houden met gestelde schade bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de huurvordering van Ruja, noch deze schade aanmerken als tegenvordering. Nu vast staat dat [A] bij de aanvang van de huur een waarborgsom heeft betaald van € 1.200,- en er van de zijde van Ruja niet gemotiveerd is aangevoerd dat deze waarborgsom niet voor terugbetaling in aanmerking komt, zal de kantonrechter dit bedrag in mindering brengen van het toewijsbare bedrag.
    
    
    
      5.9.	Het gevorderde bedrag wegens een nota nutsvoorziening ad € 496,17 heeft [A] niet betwist, zodat ook dit bedrag als onweersproken en gegrond op de wet zal worden toegewezen.
    
    
    
      5.10.	De door Ruja gevorderde wettelijke rente over voormelde bedragen, door haar becijferd op een bedrag van € 1.068,31 tot 3 februari 2014, zal de kantonrechter toewijzen vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening, nu in verband met de vermindering van de vordering niet van de juistheid van het genoemde bedrag zoals dat is berekend tot 3 februari 2014 kan worden uitgegaan.
    
    
    
      5.11.	De gevorderde buitengerechtelijke kosten acht de kantonrechter niet toewijsbaar nu blijkens de overgelegde producties al aanstonds door [A] is aangegeven dat hij het niet eens was met de vordering, zodat de verrichte incassopogingen al aanstonds als vruchteloos konden worden aangemerkt en het onmiddellijk in rechte betrekken aangewezen was geweest. Het gaat niet aan [A] voor die werkzaamheden te belasten.
    
    
    
      5.12.	Met betrekking tot de gevorderde nakosten overweegt de kantonrechter dat nu niet is gesteld of gebleken dat er door Ruja nakosten zullen worden gemaakt dat het gevorderde zal worden afgewezen. Als nakosten worden gemaakt, zullen die op grond van de uitgesproken kostenveroordeling zonder nadere beslissing op de gedaagde verhaalbaar zijn. Als over de hoogte daarvan bij de executie een geschil rijst kan de rechter die de kostenveroordeling heeft uitgesproken op verzoek van de in het gelijk gestelde partij het bedrag van deze kosten alsnog begroten op de voet van art. 237 lid 4 Rv. De kantonrechter geeft daarvoor een bevelschrift af (art. 237 lid 4 Rv). Volgens de Aanbevelingen van het Landelijk Overleg van Sectorvoorzitters civiele en kantonsectoren pleegt daarvoor in dat geval een half salarispunt met een maximum van € 100,- te worden toegewezen.
    
    
    
      5.13.	Ruja heeft ten slotte nog contractuele boetes gevorderd op grond van artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. Naar het oordeel van de kantonrechter komt Ruja hierop geen beroep toe. Niet is gesteld of gebleken dat Ruja [A] (telkens) na het uitblijven van tijdige betaling de hier bedoelde boetes heeft aangezegd, zodat het niet aangaat die thans cumulatief bij het einde van de huur op te eisen. Voorts acht de kantonrechter een beroep op deze bepaling niet billijk, nu [A] onbetwist heeft aangevoerd dat hij huurbetalingen heeft opgeschort om Ruja te bewegen zijn schadeproblemen op te lossen. Dat dit niet tot een oplossing heeft geleid, onder meer door het stilzitten van Ruja, kan niet aan [A] worden verweten. Ten slotte kan nog worden betwijfeld of de hier genoemde Algemene Bepalingen op de overeenkomst van toepassing zijn gebleven omdat in afwijking van hetgeen partijen zijn overeengekomen niet het regime van de huurovereenkomst Kantoorruimte (artikel 7: 230a BW) van toepassing is, maar het wettelijke regime van artikel 7: 290 en verder BW. De gevorderde boetes zullen worden afgewezen.
    
    
    
      5.14. 	Nu slechts een deel van het gevorderde zal worden toegewezen en het overgrote deel van de vorderingen van Ruja zal worden afgewezen, vindt de kantonrechter aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren als na te melden.
    
    
  
  
    Beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      veroordeelt [A] tot betaling aan Ruja van een bedrag groot € 11.148,17 (zegge: elfduizendhonderdachtenveertig euro en 17 eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de respectieve vervaldata van de (huur)termijnen en het bedrag ter zake nutsvoorzieningen, waaruit het toegewezen bedrag is opgebouwd, tot aan de dag der voldoening, en te verminderen met de door [A] bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 1.200,00;
    
    
    
      compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Aldus gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 mei 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
      c 28