ECLI:NL:RBAMS:2025:6480, Rechtbank Amsterdam, 28-08-2025, 11302386 \ CV EXPL  24-11685
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur / bedrijfsruimte (praktijkruimte) / afhandeling huurrelatie bij beëindiging huur

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11302386 \ CV EXPL  24-11685
    
    
    
      
        Vonnis van 28 augustus 2025 (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting GEZONDHEIDSCENTRUM AMSTELKWARTIER, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: stichting AKW,
      gemachtigde: mr. J. Ossewaarde,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de maatschap [gedaagde 1] , 
    
      	gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      	hierna afzonderlijk te noemen: de maatschap,
      en haar maten2. 	[gedaagde 2], 
      	wonende te [woonplaats] ,3. 	de besloten vennootschap [gedaagde 3] B.V., 
      	gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] e.a.,
      gemachtigde: mr. A.L.S. Verhoog.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 21 augustus 2024 met producties;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
      - het instructievonnis;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling;- de conclusie van antwoord in reconventie.
      
    
    
      1.2.
      
        De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 juni 2025. Namens stichting AKW is [naam 1] (bestuurslid) en [naam 2] (financieel adviseur) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagden] en voor henzelf zijn [gedaagde 2] (maat) en [naam 3] (bestuurder van de maat [gedaagde 3] b.v.) is verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog diverse producties ingediend. Partijen zijn gehoord, hebben beiden spreekaantekeningen voorgedragen en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. 
        Op de zitting bleek dat stichting AKW de voor de zitting ingediende producties 13, 14 en 15 van [gedaagden] e.a. (de Wstichting AKWOO-stukken) niet had ontvangen. Op de zitting is afgesproken dat stichting AKW daar bij akte nog op mag reageren. 
        Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen aangekondigd om met elkaar in overleg te treden en – voor het geval dat niet tot resultaat leidt – nog een nadere akte te mogen nemen. 
      
      
    
    
      1.3.
      Nadat partijen bericht hadden dat het overleg geen resultaat heeft gehad, heeft stichting AKW een akte van 8 juli 2025 ingebracht en [gedaagden] e.a. daarop gereageerd met de akte van 21 juli 2025.
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De algemene feiten
    
    
      2.1.
      Stichting AKW heeft als doel om wijkgerichte multidisciplinaire zorg te faciliteren in de wijken Amstelkwartier en Overamstel. Deze wijken zijn in ontwikkeling naar woonwijk. Het faciliteren is gericht op de organisatie en instandhouding van een gezondheidscentrum zodat tenminste drie medische disciplines in de wijk gevestigd zijn. Stichting AKW heeft hiertoe een bedrijfsruimte van Amvest gehuurd in een pand in die wijk op de hoek van de [locatie] . Stichting AKW verhuurt deze ruimte onder aan onder meer een huisartsenpraktijk, een apotheek, een podologenpraktijk en een diëtistenpraktijk. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] e.a. exploiteert een fysiotherapiepraktijk en is gevestigd op meerdere locaties. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden] e.a. is een huurovereenkomst aangegaan met stichting AKW voor een bedrijfsruimte in het pand voor het gebruik als fysiotherapiepraktijk. De huurovereenkomst ging in op 1 januari 2019 voor de duur – voor zover hier relevant – van 5 jaar en een opzegtermijn van 1 jaar. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de ROZ van 30-1-2015 (hierna: AB) van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.4.
      Verder is [gedaagden] e.a. met stichting AKW gelijktijdig een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor dezelfde duur als de huurovereenkomst. Die overeenkomst is getekend op 5 februari 2019. Volgens artikel 2.3 van deze overeenkomst ziet deze overeenkomst op de samenwerking van stichting AKW en de ondernemers in het gezondheidscentrum en op de samenwerking van de ondernemers onderling. 
      
    
    
      2.5.
      Enige weken daarna, op 25 februari 2019, hebben partijen nog een addendum op de samenwerkingsovereenkomst gesloten met onder meer nadere afspraken over de hoogte en de verdeling van de organisatiekosten en over een bedrag van € 15.000,- dat in het addendum als lening wordt aangemerkt.
      
    
    
      2.6.
      
        De huurovereenkomst is beëindigd tegen 31 december 2023 nadat [gedaagden] e.a. de huur had opgezegd in december 2022. 
        
          3.	Het geschil
        
      
      
      
        
          de vorderingen van stichting AKW (het geschil in conventie)
        
      
      
    
    
      3.1.
      Stichting AKW vordert – samengevat – betaling van:
      
        
          € 7.200,86 aan niet betaalde huur van december 2023 en € 250,- boete wegens te late huurbetaling en de toepasselijke rente hierover,
        
        
          € 7.937,71 aan schadevergoeding met wettelijke rente wegens te late oplevering in januari 2024,
        
        
          € 3.526,86 aan opleverschade met wettelijke rente, 
        
        
          € 15.000,- aan terugbetaling van de geldlening als genoemd in het addendum bij de samenwerkingsovereenkomst met handelsrente hierover,
        
        
          € 4.694,32 aan contractuele buitengerechtelijke kosten met wettelijke rente,
        
        
          de kosten van het geding,
        
      
      alles bij hoofdelijke veroordeling en uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] e.a. betwist – kort gezegd – dat ze enige betaling aan stichting AKW moet verrichten. 
      
      
        
          de tegenvorderingen van [gedaagden] e.a. (het geschil in reconventie)
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] e.a. vordert samengevat:
      
        
          betaling van € 30.000,- aan subsidie over 2023 met handelsrente, 
        
        
          betaling van € 8.160,38 aan te veel betaalde huur vanwege een te hoog doorgevoerde inflatiecorrectie en
        
        
          een specificatie van de doorbelaste kosten over 2021, 2022 en 2023 onder oplegging van een dwangsom.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Stichting AKW betwist – kort gezegd – deze vorderingen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen hebben de huurovereenkomst – en daarmee ook de samenwerkingsovereenkomst – beëindigd. Het geschil dat partijen met elkaar hebben, valt uiteen in twee onderwerpen: (i) vorderingen over en weer die zien op het einde van de huurrelatie en (ii) vorderingen over en weer die zien op de periode die daarvoor lag en die met name voortvloeien uit de samenwerkingsovereenkomst. De vorderingen van stichting AKW en de tegenvorderingen van [gedaagden] e.a. worden gezamenlijk beoordeeld vanwege samenhang. 
      
      
        (i) de vorderingen die zien op het einde van de huurrelatie
      
      
      
        
          A] de huur van december 2023, de boete en de huurverhoging over 2023
        
      
      
    
    
      4.2.
      Stichting AKW vordert nakoming van de huurovereenkomst omdat de huur van december 2023 niet is betaald. Tevens vordert zij een boete van € 250,- wegens te late huurbetaling en verwijst hierbij naar de AB. 
      
      
        
          [gedaagden] e.a. erkent dat zij de laatste maand huur niet heeft betaald. [gedaagden] e.a. beroept zich op verrekening, omdat volgens haar onder meer de huur voor 2024 met 14,53% is gestegen, terwijl een indexatie van 7,8% redelijk zou zijn. Het gaat om een teveel betaald bedrag van € 8.160,38. Zij wijst hierbij naar een vonnis van de rechtbank Midden Nederland bekend onder ECLI:NL:RBMNE:2024:52. Mocht verrekening niet mogelijk zijn, vordert zij dit bedrag als tegenvordering.
      
      
      
        
          de nadere feiten die bij deze onderdelen horen
        
      
      
    
    
      4.3.
      De huur is per 1 januari 2023 met 14,53% verhoogd. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] e.a. heeft de laatste huur, van december 2023, ter hoogte van € 7.200,86 niet betaald.
      
    
    
      4.5.
      Met de brief van 19 januari 2024 aan [gedaagden] e.a. laat stichting AKW onder meer weten dat zij een boete van € 250,- vordert omdat de huur, servicekosten en voorschotten van december 2023 niet op tijd zijn betaald.
      
    
    
      4.6.
      De huurovereenkomst vermeld dat de huur maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd is. Artikel 17 AB, met opschrift Huurprijswijziging, regelt – kort gezegd – dat huurprijs jaarlijks wijzigt op basis van de consumentenprijsindex (hierna: CPI) van het CBS van vier maanden voor de wijzigingsdatum. In artikel 23.1 AB staat vermeld dat de huurder geen vorderingen van hem mag verrekenen met de huur. In artikel 23.2 AB staat dat bij te late huurbetaling de huurder een boete verbeurd van 1% van het verschuldigde, met een minimum van € 300,-. 
      
      
        
          de beoordeling van deze onderdelen
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagden] e.a. erkent dat ze de huur van december 2023 niet heeft betaald. Met stichting AKW is de kantonrechter van oordeel dat partijen in artikel 23.1 AB zijn overeen gekomen dat geen verrekening van enig vordering van [gedaagden] e.a. op de huur mogelijk is. Dat betekent dat [gedaagden] e.a. deze maand huur ter hoogte van € 7.200,86 nog verschuldigd is, zodat de vordering in zoverre toewijsbaar is. Ook de gevorderde handelsrente op grond van artikel 6:119a BW is hierover toewijsbaar vanaf 1 december 2023 tot de dag van algehele betaling, omdat dit onvoldoende is betwist en verder uit de wet volgt.   
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde € 250,- aan boete wordt ook toegewezen wegens te late betaling van de huur van december 2023, omdat partijen dit in artikel 23.2 AB zijn overeengekomen. De wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW wordt ook toegewezen, omdat het onvoldoende is betwist.
      
    
    
      4.9.
      De tegenvordering van [gedaagden] e.a. voor terugbetaling van een deel van de huurverhoging over 2023 wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        Het vonnis waar [gedaagden] e.a. naar verwijst bij de huurprijsverhoging, gaat over de beslissing van het CBS om een andere berekeningsmethode voor de CPI toe te passen vanaf juni 2023, omdat de oude methode – kort gezegd – sommige prijswijzigingen niet op het juiste moment betrok, met name op energiegebied. Het jaar voordat die nieuwe rekenmethodiek inging, maakte de CPI enige maanden een forse sprong omhoog vanwege de hoge energietarieven. 
        De kern van dit vonnis is dat onverkort doorvoeren van die huurprijswijziging in 2023 met de fors gestegen CPI volgens de oude berekeningsmethode van het CBS in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Verder is in dit vonnis overwogen dat de CPI het jaar erop waarschijnlijk juist erg laag uitvalt, omdat de CPI zich dan corrigeert vanwege de nieuwe berekeningsmethode, wat waarschijnlijk weer onredelijk voor de verhuurder uitvalt. De kantonrechter vraagt zich in dat vonnis dan ook af of partijen iets met het oordeel opschieten, bepaalt een comparitie van partijen en houdt alle beslissingen aan.
      
      
    
    
      4.11.
      Het vonnis waar [gedaagden] e.a. naar verwijst is niet het enige vonnis over huurprijswijziging op basis van de CPI vlak voor en na het ingaan van de nieuwe rekenmethode van het CBS. De rechtspraak geeft een wisselend beeld hoe hiermee wordt omgegaan. Een andere lijn is namelijk dat partijen – kort gezegd – deze methode van indexeren zijn overeengekomen en de huurprijswijziging dus terecht is doorgevoerd, onder meer het vonnis van de kantonrechter in Amsterdam van 4 maart 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:1385). 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagden] e.a. heeft als onderbouwing van haar vordering alleen verwezen naar het voorgenoemde vonnis. Daarin ziet de kantonrechter in dit geval onvoldoende aanleiding om de toepassing van het tussen partijen overeengekomen huurwijzigingsbeding in januari 2023 op basis van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Temeer omdat stichting AKW heeft aangevoerd dat zij als hoofdhuurder zelf ook werd geconfronteerd met eenzelfde huurprijswijziging door Amvest en dit op dezelfde wijze heeft ‘doorbelast’ aan haar onderhuurders. 
      
      
        
          B] opleverperikelen
        
      
      
    
    
      4.13.
      Stichting AKW vordert allereerst schade ter hoogte van een maand huur, omdat de sleutels en tags van de bedrijfsruimte te laat zijn ingeleverd en [gedaagden] e.a. niet heeft meegewerkt aan een tijdige oplevering. Verder vordert stichting AKW een bedrag van € 3.526,86 aan schade omdat de bedrijfsruimte niet in dezelfde staat is opgeleverd als toen die werd verhuurd.
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagden] e.a. betwist deze vorderingen. Zij voert aan dat bij het uitruimen van de bedrijfsruimte een bestuurslid van stichting AKW en de huisarts van het gezondheidscentrum aanwezig waren. Nadat de ruimte leeg was gehaald, zijn zij er gezamenlijk doorheen gelopen. [gedaagden] e.a. stelt zich op het standpunt dat dit een eindinspectie was en dat zij erop vertrouwen mocht dat de kous daarmee af was. Want als toen gezegd was dat iets niet in orde was, had [gedaagden] e.a. daar de kans gehad er iets aan te doen. Verder heeft zij in januari 2024 de sleutels bij de balie van de huisartsenpost willen inleveren, maar dat werd geweigerd.
      
      
        
          de nadere feiten die bij dit onderwerp horen
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        Op 21 december 2023 schrijft stichting AKW aan [gedaagden] e.a. per e-mail: 
        
          “(…) In jullie mail van 5 december jl. geven jullie aan dat jullie in de week van 27-30 december jullie inventaris gaan weghalen. 
        
        
          Graag zou ik van jullie een exacte datum en tijd krijgen wanneer dit gaat gebeuren. Daarnaast moeten we een afspraak maken om de ruimtes op te leveren, deze dienen immers in dezelfde staat opgeleverd te worden zoals ze waren toen jullie intrek namen (…)”
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        Twee dagen later, op 23 december 2023 antwoordt [gedaagden] e.a. hierop dat op 27 december de inventaris wordt gedemonteerd en dat die op 28 en 29 december worden weggehaald. De dag daarop reageert stichting AKW:
        
          “(…) 
        
        
          Ik mis het moment van oplevering nog in jouw mail! 
        
      
      
      
        
          Wanneer kunnen we dit plannen, hierbij zijn een aantal mensen gemoeid.
        
        
          (…)”. 
        
      
      
    
    
      4.17.
      Op 28, althans 29, december 2023 heeft [gedaagden] e.a. de bedrijfsruimte leeggehaald. Op enig moment zijn de huisarts en een bestuurslid van stichting AKW ( [naam 1] ) daar naartoe gegaan. Toen heeft een gesprek plaatsgevonden over wie eigenaar is van al ingeladen behandeltafels. Verder is iedereen ook binnen in de bedrijfsruimte geweest, althans in een deel van de bedrijfsruimte. 
      
    
    
      4.18.
      Met dezelfde brief van 19 januari 2024 als genoemd onder 4.5 laat stichting AKW [gedaagden] e.a. verder weten dat de gehuurde bedrijfsruimte niet aan haar ter beschikking is gesteld, omdat onder meer de sleutels en enige tags van de bedrijfsruimte niet zijn ingeleverd. Daarom vordert zij schade wegens te late oplevering, die zij vaststelt op een maand huur en service- organisatie- en gebruikskosten ter hoogte van € 7.927,71. 
      
    
    
      4.19.
      De sleutels van de bedrijfsruimte, net als de – althans enige – tags voor toegang, heeft [gedaagden] e.a. ingeleverd met een aangetekende brief van, althans omstreeks, 24 januari 2024. 
      
    
    
      4.20.
      Makelaar Keij & Stefels heeft hierna in opdracht van stichting AKW een proces-verbaal van eindoplevering opgesteld. Hierin staat dat de toestand van de bedrijfsruimte [gedaagden] is, met uitzondering van enige punten, waaronder diverse gaten in muren, beschadigingen aan de vloer van de sportzaal en het niet inleveren van 32 tags. De makelaar heeft schade voor de 32 missende tags geraamd op € 1.600,-. [gedaagden] e.a. was niet uitgenodigd voor deze eindoplevering.
      
      
        
          Het oordeel op dit onderwerp
        
      
      
    
    
      4.21.
      Het overhandigen van de originele toegangssleutels tot de bedrijfsruimte is een wezenlijk onderdeel van oplevering, omdat de verhuurder daardoor weer de feitelijke beschikking krijgt tot die ruimte. Niet in geschil is dat die pas eind januari 2024 aan de verhuurder – stichting AKW – zijn overgedragen. Weliswaar heeft [gedaagden] e.a. getracht die op een eerdere datum in januari 2024 in te leveren. Maar nog afgezien dat een medewerker van de huisartsenpraktijk in het gezondheidscentrum niet gelijkgesteld kan worden met de verhuurder van [gedaagden] e.a., is ook dan sprake van te laat inleveren. Schade wegens het niet kunnen gebruiken van de bedrijfsruimte staat daarmee in rechtstreeks verband. Van het gevorderde schadebedrag is één maand kale huur toewijsbaar. De overige gevorderde schadecomponenten zijn onvoldoende onderbouwd en worden daarom afgewezen. Dat betekent dat een schadebedrag van € 4.401,69 toewijsbaar is, net als onbetwist gebleven wettelijke rente hierover als hierna vermeld.
      
    
    
      4.22.
      Het geschil naar de staat waarin de bedrijfsruimte is opgeleverd, spitst zich toe op de vraag of er bij het leeghalen van de ruimte eind december 2023 wel of geen eindinspectie plaatsvond. Volgens [gedaagden] e.a. mocht zij erop vertrouwen dat toen een eindinspectie plaatsvond omdat zij met een bestuurslid van stichting AKW na het leeghalen door de ruimte zijn gelopen en dat de kous daarmee af was. Met dat laatste – zo begrijpt de kantonrechter – trekt [gedaagden] e.a. de conclusie dat de ruimte daarbij ook in goede staat is opgeleverd.
      
    
    
      4.23.
      Daarmee miskent [gedaagden] e.a. dat stichting AKW in de loop van december 2023 meermaals aan [gedaagden] e.a. heeft gevraagd om een oplevermoment in te plannen. [gedaagden] e.a. heeft dit in eerste instantie afgewezen en is daarna niet meer op het latere expliciete verzoek van stichting AKW ingegaan om een oplevermoment te plannen. Onder die omstandigheden kan [gedaagden] e.a. aan het langskomen van een bestuurslid van stichting AKW bij leegruiming niet het vertrouwen ontlenen dat een geldige eindinspectie heeft plaatsgevonden. Ook als toen door de hele bedrijfsruimte is gelopen – wat stichting AKW betwist – kan aan het zwijgen van het bestuurslid van stichting AKW evenmin het vertrouwen ontleend worden dat de ruimte in goede en juiste staat is opgeleverd. De stelling van [gedaagden] e.a. dat het bij andere locatie tussen dezelfde partijen ook zo ging, kan juist zijn, maar daar was kennelijk geen discussie over de eindinspectie, terwijl dat hier wel het geval is. Dat betekent dat geen eindinspectie heeft plaatsgevonden op 28, althans 29, december 2023, zodat moet worden uitgegaan van het proces-verbaal van eindoplevering van de makelaar.
      
    
    
      4.24.
      Tegen dat proces-verbaal van de makelaar heeft [gedaagden] e.a. geen inhoudelijk verweer gevoerd, met uitzondering van de tags. De kantonrechter stelt daarom de staat waarin de bedrijfsruimte is opgeleverd daarom vast overeenkomstig het proces-verbaal van de makelaar is, met uitzondering van de tags. Stichting AKW erkent immers dat tags zijn ingeleverd, maar volgens haar missen er een aantal. Omdat stichting AKW dit niet verder toelicht en ook op de zitting niet duidelijk kan maken hoeveel tags nog missen, neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat alle tags zijn ingeleverd. Stichting AKW heeft de schade door opleverpunten beraamd op in totaal € 3.526,87 en dit onderbouwd met stukken. Ook hier voert [gedaagden] e.a. met uitzondering van de tags geen verweer tegen. Uit die stukken blijkt dat de tags een waarde vertegenwoordigen van € 1.600,-. 
      
    
    
      4.25.
      Dat betekent dat een bedrag van € 1.926,87 ( = € 3.526,87 - € 1.600,00) aan schade vanwege de staat van oplevering toegewezen kan worden. De wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW hierover wordt ook toegewezen, omdat het onvoldoende is betwist en uit de wet volgt.
      
      
        (ii) de vorderingen die zien op de hele samenwerkingsperiode 
      
      
      
        
          de lening en de subsidie
        
      
      
    
    
      4.26.
      Stichting AKW vordert een bedrag van € 15.000,-. Dit heeft zij bij het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst in 2019 als lening uitgekeerd en [gedaagden] e.a. heeft dat volgens haar nog niet terugbetaald. Zij wijst op wat partijen in het addendum bij de samenwerkingsovereenkomst zijn overeengekomen. 
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagden] e.a. erkent dat zij dat bedrag uitgekeerd heeft gekregen, maar voert aan dat het geleende bedrag in de loop van 2019 is verrekend met eenzelfde bedrag van het aan haar toegekende deel van de subsidie. Zij wijst naar hetzelfde beding in het addendum en naar de hoogte van de overgeboekte bedragen en de omschrijvingen daarbij uit 2019 tot en met 2022 die betrekking hebben op het aan haar toegekende deel van de subsidie. Die is jaarlijks € 30.000,-. 
      
      
        
          de nadere feiten die bij dit onderwerp horen
        
      
      
    
    
      4.28.
      Het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) heeft stichting AKW sinds 2019 voor vijf jaar subsidie toegekend voor het – kortgezegd – met een gezondheidscentrum verlenen van eerstelijnszorg in de tijd dat nieuwbouw in de wijken wordt gerealiseerd het verder ontwikkelen van dat centrum. 
      
    
    
      4.29.
      
        Het beding over de lening van het in 2.5 genoemde addendum bij de samenwerkingsovereenkomst luidt: 
        
          “De stichting zal aan [ [gedaagden] e.a.] 15.000 euro ter beschikking stellen als lening. De lening moet uiterlijk per 30 april 2020 zijn terugbetaald aan het centrum. Getracht wordt om per september 2019 duidelijkheid te krijgen over de verdeling van de subsidie wanneer deze in 2019 wordt toegekend door VWS. Eventueel kan dan het bedrag van de lening (gedeeltelijk) verrekend worden met de subsidieverdeling.”
        
      
      
    
    
      4.30.
      
        
          [gedaagden] e.a. heeft van Stichting AKW op haar bankrekening betalingen ontvangen. De data, bedragen en omschrijvingen daarvan zijn:
        	21 maart 2019	€ 15.000,00	“Voorschot op subsidie”
        	30 december 2019	€ 15.000,00	“vergoeding in kader van de VWS regeling 2019”
        	19 december 2020	€ 28.264,00	“dekking tekort uit VWS subsidie”
        	30 december 2021	€ 30.000,00	“dekking tekort uit VWS subsidie” 
        	1 maart 2023	€ 30.000,00	“dekking tekort uit VWS subsidie 2022”	 
      
      
      
        
          het oordeel hierbij
        
      
      
    
    
      4.31.
      De kantonrechter stelt vast dat partijen niet van menig verschillen over de uitleg van het beding in het addendum over de lening. Beiden stellen dat een bedrag van € 15.000,- aan lening is toegekend en dat dit terug betaald moet worden. Evenmin is in geding dat dit bedrag in maart 2019 is uitgekeerd. Partijen verschillen van mening of de verbintenis tot terugbetalen is tenietgegaan door verrekening met eenzelfde bedrag aan subsidie in 2019. 
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagden] e.a. stelt dat zij tussen 2019 en 2022 jaarlijks steeds € 30.000,- aan subsidie heeft ontvangen van stichting AKW. In maart 2019 allereerst het bedrag van € 15.000,- aan lening uitgekeerd, met de omschrijving bij de betaling van “Voorschot op subsidie”, en later dat jaar nogmaals € 15.000,- met omschrijving van subsidie, samen dus € 30.000,-.
      
    
    
      4.33.
      Op de zitting heeft stichting AKW desgevraagd verklaard dat het bestuur van stichting AKW jaarlijks besloot hoeveel [gedaagden] e.a. van de subsidie kreeg. Volgens haar was dat in 2019 € 15.000,- en in de jaren 2020 tot en met 2022 € 30.000,-, wat ook verband hield met de corona-perikelen, onder meer omdat [gedaagden] e.a. een contactberoep uitoefent. Verder heeft stichting AKW op de zitting verklaard dat geen van die genoemde bestuursbesluiten op papier staat of op andere wijze is vastgelegd. Het ging – aldus stichting AKW – mondeling.
      
    
    
      4.34.
      De kantonrechter is van oordeel dat het verrekeningsverweer van [gedaagden] e.a. slaagt. Stichting AKW erkent dat zij van 2019 tot en met 2022 jaarlijks een bedrag van de ontvangen VWS-subsidie aan [gedaagden] e.a. toekende. Niet in geschil is dat [gedaagden] e.a. in 2020, 2021 en 2022 jaarlijks (nagenoeg) € 30.000,- kreeg. De stelling van [gedaagden] e.a. dat zij in 2019 dus ook € 30.000,– toegekend kreeg, heeft stichting AKW onvoldoende betwist. De enkele niet onderbouwde stelling dat het bestuur mondeling tot een lager bedrag in 2019 had besloten, is daarvoor te weinig gelet op het onderbouwde verweer van [gedaagden] e.a. Daarbij wijzen de twee omschrijvingen van stichting AKW bij de bankoverschrijvingen van 2019 allebei op uitbetaling wegens subsidie. Dat betekent dat de verbintenis tot terugbetaling van de lening door verrekening teniet is gegaan. De vordering van stichting AKW op dit onderwerp wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.35.
      Met een beroep op dezelfde stukken stelt [gedaagden] e.a. als tegeneis dat zij dan ook recht heeft op € 30.000,- uit het subsidiebedrag over 2023. Hier volgt de kantonrechter [gedaagden] e.a. niet in. Stichting AKW heeft onbetwist aangevoerd dat de toekenning van een deel van de subsidie verband hield met de aanloopverliezen bij het opzetten van het gezondheidscentrum. Stichting AKW heeft verder aangevoerd dat [gedaagden] e.a. na haar huuropzegging eind 2022 geen serieuze werkzaamheden meer heeft verricht in de bedrijfsruimte. Dat heeft [gedaagden] e.a. onvoldoende betwist. Daarom kon stichting AKW besluiten om [gedaagden] e.a. geen deel subsidie meer te verstrekken over 2023. Deze tegenvordering wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          afrekening servicekosten en organisatiekosten 
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [gedaagden] e.a. verzoekt om specificatie en afrekening van de servicekosten over alle jaren en om rekening en verantwoording van de doorbelaste organisatiekosten over de jaren 2021, 2022 en 2023. De overgelegde afrekening van servicekosten van stichting AKW is volgens haar ontoereikend omdat die niet transparant is. Er missen de gebruikelijke onderliggende facturen en contracten. Verder zijn volgens haar zijn na aanvang in 2019 de bij addendum opgevoerde begrote organisatiekosten nooit geëvalueerd, ook niet na verzoeken daartoe. Evenmin is de in het addendum voor twee jaar overeengekomen verdeling van 1/3 geëvalueerd. Ook is [gedaagden] e.a. niet bekend met een begroting van na 2019. Wel heeft zij ongeveer € 125.000,- betaald aan organisatiekosten, die jaarlijks met de huurprijswijziging zijn meegestegen onder verdere toelichting. 
      
    
    
      4.37.
      Stichting AKW voert aan dat zij heeft voldaan aan haar verplichtingen. Zij wijst op het verschil tussen de manier van doorberekenen van servicekosten en organisatiekosten. De servicekosten gaan met een systeem van voorschot en verrekening achteraf. Zij heeft een afrekening van de servicekosten overgelegd over de jaren 2019 tot 2023, waaruit blijkt dat [gedaagden] e.a. nog een bedrag van € 10.905,- moet nabetalen. De organisatiekosten kennen – kort gezegd – geen systeem van verrekening of nacalculatie, maar een jaarlijkse bijstelling van de begroting op basis van de bestedingen van het jaar ervoor. De begroting wordt volgens een verdeelsysteem doorbelast aan alle ondernemers, aldus stichting AKW. 
      
      
        
          de nadere feiten die bij dit onderwerp horen
        
      
      
    
    
      4.38.
      In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat dat voor de servicekosten artikel 18 AB van toepassing is. Verder staat daar vermeld: “Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschot betalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.”
      
    
    
      4.39.
      Artikel 18 AB regelt onder meer in lid 4 dat de verhuurder binnen twaalf maanden na afloop van het servicekostenjaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de levering van zaken en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van het aandeel van huurder in die kosten op zodanige wijze dat huurder de toerekening van de kosten zelfstandig kan vaststellen. 
      
    
    
      4.40.
      In artikel 7 van de Samenwerkingsovereenkomst zijn regels over de begroting en financiën tussen de stichting AKW en [gedaagden] e.a. opgenomen. 
      
      
        Artikel 7.1 geeft een opsomming van kostenposten. Het deel wat onder de organisatiekosten valt, luidt: 
        
          “(…)
        
        
          b. de organisatiekosten, o.a.:
        
        
          □ representativiteit, naamsbekendheid, zichtbaarheid en marketing (promotie, website, bereikbaarheid, wachtkamer)
        
        
          □ bedding van een multidisciplinair team (opvang en overleg),
        
        
          □ productontwikkeling
        
        
          □ fondsenwerving
        
        
          □ kosten bestuur en directie
        
        
          □ keuken faciliteiten en geneugten (koffie, thee e.d.)
        
        
          □ belastingen en verzekeringen (bijv. lnboedel-verz.; aansprakelijkheids-verz. Bestuur)
        
        
          □ lidmaatschapskosten
        
        
          □ lief en leed (bloemen e.d.)
        
        
          (…) 
        
      
      
      
        In artikel 7.2, die identiek is aan artikel 4.6 van de huurovereenkomst, staat dat de organisatiekosten jaarlijks worden vastgesteld in de jaarbegroting en worden verdeeld over de ondernemers via een verdeelsleutel. Het artikel luidt verder: 
        
          “Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aantal dagdelen dat de ondernemer de ruimte huurt en/of de financiële draagkracht en/of de bezetting van de ondernemer, uitgaande van de gebruikelijke verdelingsmaatstaf voor gezondheidscentra.”
        
      
      
      
        Verder luidt artikel 7.3: 
        
          “De hoogte van de organisatiekosten wordt jaarlijks, marktconform, geëvalueerd en bijgesteld door de directie en ter goedkeuring aan het bestuur voorgelegd. De ondernemers zijn zich ervan bewust dat ze met elkaar verantwoordelijk zijn voor de volledige organisatiekosten. Dit betekent dat er grote veranderingen in de samenstelling van het ondernemersteam bij de eerstvolgende jaarlijkse bijstelling kan worden doorberekent in de individuele bijdragen. Kleine veranderingen in de samenstelling van het ondernemersteam worden binnen de begroting opgevangen.” 
        
      
      
      
        In artikel 7.4 staat dat directie en ondernemers jaarlijks een begroting moeten maken, die in november van elk jaar bij het bestuur wordt ingediend. 
      
      
    
    
      4.41.
      
        Over de organisatiekosten is in het in 2.5 genoemde addendum bij de samenwerkingsovereenkomst het volgende opgenomen:
        
          “1. De verdeling van de organisatiekosten volgens artikel 7.2 zal voor de periode 11-2019 t/m 31-12-2020 zal als volgt worden geregeld. De organisatiekosten (zie punt 2) zullen na aftrek van de organisatiekostendekking uit de ontvangsten van het verhuur aan derden worden verdeeld volgens de verdeling 1/3; 1/3; 1/3 over de Fysio, apotheek en de huisarts.
        
      
      
      
        
          2. De organisatiekosten op basis van de begroting, die is opgemaakt op 23 december 2018 en besproken vrijdag 4 januari 2019. De organisatiekosten zijn begroot op 60.000 euro per jaar en daarvan is €34.000 personele lasten en €26.000 euro materiële lasten.”
        
      
      
      
        
          het oordeel hierbij
        
      
      
    
    
      4.42.
      Met [gedaagden] e.a. is de kantonrechter van oordeel dat stichting AKW niet voldaan heeft aan een juiste verantwoording en afrekening van de servicekosten. De door stichting AKW overgelegde afrekening over de jaren 2019 tot 2023 (productie 26) kan daar niet voor doorgaan. Die gehele afrekening over vijf jaar bestaat slechts uit een halve A4. Terecht heeft [gedaagden] e.a. erop gewezen dat alleen al de onderliggende facturen en contracten missen, waardoor [gedaagden] e.a. niet zelfstandig de toerekening van de kosten kan controleren, zoals bedoeld in artikel 18.4 AB. Evenmin blijkt welke bedragen [gedaagden] e.a. jaarlijks heeft voorgeschoten. Dat betekent dat stichting AKW niet heeft voldaan aan de verplichting om een juiste en volledige jaarlijkse afrekening van de servicekosten te geven, overeenkomstig artikel 18 AV. De vordering van [gedaagden] e.a. is in zoverre toewijsbaar.
      
    
    
      4.43.
      Ook schiet stichting AKW tekort in het geven van inzicht in de organisatiekosten. Stichting AKW heeft weliswaar terecht aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat de organisatiekosten jaarlijks bepaald worden op basis van een begroting. Maar [gedaagden] e.a. heeft er even terecht op gewezen dat daarbij dan hoort dat die begroting jaarlijks wordt gemaakt en waar de te maken organisatiekosten dan bijgesteld worden. Verder heeft [gedaagden] e.a. onbetwist aangevoerd dat de organisatiekosten in ieder geval op 1 januari 2023 met hetzelfde percentage van 14,53% verhoogd zijn als de huur, zodat daar kennelijk geen begroting over 2023 aan ten grondslag lag. Stichting AKW heeft immers geen begroting over de 2023 in het geding gebracht, terwijl zij zich er wel op beroept dat de hoogte van de organisatiekosten daar hun oorsprong in vinden. Evenmin heeft stichting AKW een begroting over de jaren 2021 en 2022 in het geding gebracht. 
      
    
    
      4.44.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] e.a. niet ten onrechte klaagt dat zij niet kan controleren of de organisatiekosten jaarlijks op fatsoenlijke wijze begroot zijn als overeengekomen in de samenwerkingsovereenkomst. De vordering kan dan ook in die zin worden toegewezen dat stichting AKW de begroting – met toelichting – die opgesteld zijn voorafgaand aan de jaren 2021, 2022 en 2023 moet overleggen. Overigens verbaast het de kantonrechter dat geen begrotingen in het geding zijn gebracht, omdat partijen niet van mening verschillen dat stichting AKW voor de verantwoording van de subsidie van het ministerie van VWS jaarlijks een accountantsverklaring nodig had. Voor het geval die begrotingen toen niet zijn gemaakt, en dus in strijd met de samenwerkingsovereenkomst is gehandeld, is de gevorderde rekening en verantwoording over de jaren 2021, 2022 en 2023 toewijsbaar. 
      
    
    
      4.45.
      In artikel 7.2 zijn mogelijke verdeelsleutels tussen de verschillende ondernemers in het gezondheidscentrum opgenomen. Voor de eerste twee jaren is die in het addendum vastgelegd op 1/3. Hoewel [gedaagden] e.a. vraagtekens zet of die verdeelsleutel nog juist is in de laatste drie jaar, heeft zij verder niet onderbouwd waarom die ten opzichte van de overige ondernemers onjuist zou zijn. Als onvoldoende gesteld neemt de kantonrechter daarom als vaststaand aan dat de verdeelsleutel van 1/3 ook in de jaren 2021 tot en met 2023 geldt.
      
    
    
      4.46.
      De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna vermeld.
      
      
        
          overige vorderingen en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.47.
      Stichting AKW vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet in beginsel worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn in artikel 28.1 AB bij de huurovereenkomst een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagden] e.a. heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De door stichting AKW gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden toegewezen, omdat [gedaagden] e.a. de verschuldigdheid daarvan op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet heeft betwist en geen termen aanwezig zijn om (ambtshalve) tot matiging van de gevorderde vergoeding over te gaan. Gelet op de toegewezen bedragen, zal een bedrag van € 2.066,91 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. 
      
    
    
      4.48.
      
        [gedaagden] e.a. is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van stichting AKW worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                343,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.409,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                (1 punt × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.430,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.49.
      In reconventie is stichting AKW maar voor een deel in het ongelijk gesteld. Gelet op deze uitkomst worden die proceskosten gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt de maatschap om aan stichting AKW te betalen: 
      
        
          een bedrag van € 7.200,86 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, vanaf 1 december 2023 tot de dag van volledige betaling,
        
        
          een bedrag van € 250,00 aan verbeurde boete te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 1 december 2023 tot de dag van volledige betaling, 
        
        
          een bedrag van € 4.401,69 aan schadevergoeding wegens te late oplevering te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 1 januari 2024 tot de dag van volledige betaling,
        
        
          een bedrag van € 1.926,87 aan schadevergoeding vanwege de staat van oplevering te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf 21 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling,
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de maatschap om aan stichting AKW te betalen een bedrag van € 2.066,91 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 23 mei 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de maatschap in de proceskosten van € 2.430,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de maatschap niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de maten ieder tot de helft van wat onder 5.1. tot en met 5.3. is toegewezen, met bepaling dat de totale betalingsverplichting van de maatschap en de maten uit hoofde van deze veroordelingen die bedragen niet te boven gaat, 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt stichting AKW om binnen 60 dagen na de datum van dit vonnis voor ieder jaar afzonderlijk een gespecificeerde en met onderliggende facturen en contracten voorziene eindafrekening aan [gedaagden] e.a. te verschaffen voor de servicekosten over de jaren 2019 tot en met 2023,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt stichting AKW om binnen 60 dagen na de datum van dit vonnis aan [gedaagden] e.a. helderheid te geven over de door [gedaagden] e.a. in rekening gebrachte organisatiekosten met het verschaffen van:
      - de onderscheidenlijke begrotingen met toelichting die voor de jaren 2021, 2022, 2023 waren opgesteld waarin de bijgestelde organisatiekosten over die jaren is vastgelegd, 
      of, voor zover die begrotingen niet waren opgesteld, 
      - een zodanige rekening en verantwoording op te stellen over de in de jaren 2021, 2022 en 2023 gemaakte organisatiekosten zodat helderheid ontstaat over de gerechtigdheid van die kosten,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt stichting AKW om aan [gedaagden] e.a. een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordelingen onder 5.5 en 5.6 voldoet, tot een maximum van € 1.500,00 is bereikt,
      
    
    
      5.8.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025, in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
      
        761