ECLI:NL:GHAMS:2025:1418, Gerechtshof Amsterdam, 24-04-2025, 23/700
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ Woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/700
    
    
      24 april 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 juni 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/1382 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 725.000. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld en dat hoger beroep aangevuld bij brief van 29 augustus 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 april 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en de woning is gebouwd in 1938. De inhoud van de woning is 358 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.070 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een paardenstal, buitenbak, weiland en een berging.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan: 
      
    
    
      2.3.
      De woning is 17 maanden voor de waardepeildatum, op 20 juli 2018, door belanghebbende aangekocht voor € 550.000. Op diezelfde dag is door belanghebbende  aangekocht het daarnaast gelegen perceel [met paardenbak en schuur] voor € 165.000. De totale koopsom bedroeg daarmee € 715.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    8. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde wijst verweerder op het eigen aankoopcijfer van de woning (kadastraal bekend als [# 1] ) van € 550.000 en de kavel met paardenbak en schuur (kadastraal bekend als [# 2] ) voor € 165.000.
    
    9. De rechtbank stelt voorop dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de prijs welke de meestbiedende koper voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
    
    10. Vast staat dat eiser op 20 juli 2018 de koopovereenkomst heeft ondertekend. Voorts blijkt dat de koopsom € 715.000 bedroeg. Ook in een geval als het onderhavige, waarin de eigen aankoop geruime tijd (17 maanden) vóór de waardepeildatum is gelegen, kan ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijs, mits de aankoopprijs is gecorrigeerd voor de wijziging van de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum (generieke waardeverandering) en met eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (specifieke waardeverandering). Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid acht de rechtbank herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar (vgl. gerechtshof Den Haag 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34).
    
    11. De rechtbank merkt daarnaast nog op dat de WOZ-waarde is vastgesteld op€ 725.000 op 1 januari 2020. Het eigen aankoopcijfer ligt dus € 10.000 lager dan de WOZ-waarde ander half jaar later. Hieruit maakt de rechtbank ook op dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    12. De rechtbank oordeelt dat het feit dat er op 1 maart 2023 een sloopvergunning is verstrekt niet af doet aan de WOZ-waarde die is vastgesteld op 1 januari 2020. Er wordt gekeken naar de feiten en omstandigheden op het moment van de waardepeildatum. Daarom zijn de WOZ-beschikkingen van andere jaren ook niet relevant voor het bepalen van de waarde van dit desbetreffende jaar.
    
    13. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, aangezien er niet volledig weergeven zou zijn wat er op de hoorzitting is besproken. De rechtbank overweegt dat er deugdelijk is gemotiveerd. De grieven die eiser heeft aangeleverd komen overeen met de grieven in de uitspraak op het bezwaarschrift.
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil 
    
    
      5.1.1.
      De gemachtigde is door het Hof uitgenodigd voor de behandeling van zes zaken van verschillende belanghebbenden op 8 april 2025. Vier uitnodigingen hebben betrekking op de behandeling van zaken in de ochtend door een enkelvoudige kamer (EK). Twee uitnodigingen hebben betrekking op de behandeling van zaken in de middag [waaronder de onderwerpelijke zaak] door een meervoudige kamer (MK). Op het aanvangstijdstip van de onderhavige zaak is belanghebbende, noch zijn gemachtigde verschenen. Door de griffier is vastgesteld dat de gemachtigde op regelmatige wijze is uitgenodigd. Bij de bode en bij de griffie is nagegaan of van de gemachtigde een bericht was ontvangen, hetgeen niet het geval was. De voorzitter heeft daarop nog tien minuten gewacht en vervolgens de zaak ter zitting behandeld in aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.1.2.
      
        In de ochtend van 8 april 2025 heeft de gemachtigde het volgende bericht (het bericht) in het digitale toegangssysteem van het Hof (DT) geplaatst.
        
          “Rotterdam, 8 april 2025 
        
        
          Betreft: afzeggen zittingen in verband met dringende reden inzake de hoger beroepschriften met de kenmerken: BK/BK-AMS 23/00456, [bedrijf 1] , BK/BK-AMS 23 00459, [bedrijf 2] , BK/BK AMS 23 00458, [bedrijf 3] en BK/BK AMS 23 00700, [X] 
        
        
          Edelgrootachtbaar college, Helaas kan ik om een dringende persoonlijke reden vandaag niet verschijnen. Wellicht kunnen de zittingen worden verzet inzake: BK/BK AMS 23 00458, [bedrijf 3] en BK/BK AMS 23 00700, [X] . Excuses voor het ongemak. Tenslotte verzoekt eiseres de ontvangst van dit schrijven te bevestigen.”
        
        Dit bericht is door de gemachtigde in DT ingediend uitsluitend in het dossier van een zaak die in de ochtend (EK) zou worden behandeld. De zetel van de MK heeft van dit bericht pas kennisgenomen nadat het onderzoek ter zitting was gesloten. 
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet in het bericht geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. Redengevend daarvoor is dat de gemachtigde, door het bericht niet in te dienen onder het zaaknummer van het onderwerpelijke dossier en verder geen contact te zoeken, er zelf debet aan is geweest dat van zijn bericht niet tijdig kennis is genomen. Een verzoek dat hierdoor pas ter kennis van de zetel komt nadat de zittingsbehandeling heeft plaatsgevonden, is in beginsel (zeer bijzondere omstandigheden daargelaten) te laat gedaan. Zo de gemachtigde heeft gemeend dat een bericht ingediend in een zaak die in de ochtend (EK) zou worden behandeld, ook toereikend zou zijn voor de zaken die in de middag (MK) zouden worden behandeld, wordt hij daarin niet gevolgd. Voor iedere zaak waarvoor een uitnodiging is verzonden dient een bericht te worden ingediend onder het zaaknummer van het desbetreffende dossier. Nog daargelaten dat de gemachtigde door het gebruik van het woord ‘wellicht’ in zijn bericht, het Hof slechts de suggestie aan de hand doet om de za(a)k(en) te verzetten; het Hof leest hierin geen duidelijk en stellig verzoek tot aanhouding. Bovendien kan het Hof uit het bericht niet afleiden waarin de ‘dringende persoonlijke reden’ is gelegen, zodat op grond daarvan niet kan worden beoordeeld of sprake is van een gewichtige reden die een aanhouding (of heropening) rechtvaardigt. Gelet hierop en op de aan het Hof gelaten keuze om de zaak al dan niet te verzetten, heeft het Hof het belang van een voortvarende behandeling van de zaak, in dezen zwaarder laten wegen. 
      
    
    
      5.3.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 6 tot en met 13 van haar uitspraak – zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt in aanvulling daarop als volgt. 
      
      
        5.4.1.
        Belanghebbende stelt ook in hoger beroep dat zij stukken heeft opgevraagd bij de heffingsambtenaar die niet zijn verstrekt. De grief faalt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken verklaard dat zijn verstrekt: het taxatieverslag, de kavelmodellen, rekenkundige opbouw van de waarde en de KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft met deze stukken voldoende inzichtelijk gemaakt waarop de waarde is gebaseerd. De aldus verstrekte informatie komt overeen met de informatie die door de gemachtigde is gevraagd in zijn bezwaarschrift zodat van een tekortkoming reeds om deze reden geen sprake is. 
        
      
      
        5.4.2.
        Belanghebbende klaagt erover dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe het aankoopcijfer is geïndexeerd. De grief faalt. Indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens die door de heffingsambtenaar zijn verstrekt kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd (zie 5.6). Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282, r.o. 5.6.2).
        
      
    
    
      5.5.
      
        In de bezwaarfase is de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode (zie het taxatieverslag). Echter, in de beroepsfase heeft mevrouw [W] , taxateur van Cocensus, op verzoek van de toenmalige gemachtigde van belanghebbende, de waarde gebaseerd op het eigen verkoopcijfer. In de door de toenmalige gemachtigde aangeleverde grieven is, voor zover hier van belang, daarover opgenomen: 
        ‘De woning heeft een (relatief) recente koopsom welke volgens onze gegevens [Hof: die van de toenmalige gemachtigde] op de vrije markt tot stand is gekomen, waardoor de WOZ-waarde in principe op deze koopsom gebaseerd kan worden. Tussen de aankoop en de toestandspeildatum hebben geen verbeteringen of verbouwingen plaatsgevonden, waardoor de WOZ waarde op basis van de geïndexeerde koopsom kan plaatsvinden.’ 
      
      
    
    
      5.6.
      De woning is 17 maanden voor de waardepeildatum, op 20 juli 2018, door belanghebbende aangekocht voor € 550.000. Tevens is toen aangekocht het daarnaast gelegen perceel [met paardenbak en schuur] voor € 165.000. De totale koopsom bedroeg daarmee € 715.000. Dit bedrag is door de taxateur geïndexeerd naar de waardepeildatum hetgeen resulteert in een waarde van € 774.000 [de beschikte waarde is € 725.000]. 
      
    
    
      5.7.
      De klacht van de huidige gemachtigde dat het eigen aankoopcijfer ten onrechte is gebruikt voor de bepaling van de waarde, faalt. Het Hof acht deze – op uitdrukkelijk verzoek van toenmalige gemachtigde – gehanteerde waarderingswijze, bruikbaar. Weliswaar is de woning buiten de daarvoor doorgaans gehanteerde periode van een jaar rond de waardepeildatum aangekocht, maar wel binnen anderhalf jaar. Een dergelijke – iets verder weg gelegen – eigen aankoopprijs geeft (na indexatie) in de regel nog een zeer goede indicatie van de gezochte waarde, zeker in geval van een bijzonder object als het onderhavige. Het Hof verwijst daarvoor ook naar hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 10 van haar uitspraak. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de inhoud van de woning onjuist is berekend. Nu deze stelling verder niet is onderbouwd, kan zij niet tot een lagere waarde leiden. Nog daargelaten dat deze stelling alleen van invloed kan zijn als waarde zou zijn vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, hetgeen niet het geval is (zie r.o. 5.5.)
      
    
    
      5.9.
      Ook de grief dat geen/onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het onderhavige object faalt reeds omdat heffingsambtenaar de waarde volledig heeft gebaseerd op het eigen aankoopcijfer. 
      
    
    
      5.10.
      Ook de klacht dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met de sloopstatus, wordt verworpen, omdat de waarde is bepaald op basis van het eigen aankoopcijfer en een eventuele sloopstatus daarin zal zijn verdisconteerd. 
      
    
    
      5.11.
      De stelling van belanghebbende dat op de toestandsdatum de paardenbak niet langer bruikbaar was, wordt eveneens verworpen. Aan de hand van de luchtfoto’s die door de heffingsambtenaar zijn overgelegd acht het Hof aannemelijk dat er nauwelijks een wijziging heeft plaatsgevonden op/aan het perceel. Er is hooguit wat meer grasbegroeiing zichtbaar, maar het Hof acht niet aannemelijk dat daarvan een in aanmerking te nemen waardedruk uitgaat. Nog daargelaten dat de waarde € 49.000 lager is beschikt dan de waarde die in hoger beroep is vastgesteld door de taxateur (zie r.o. 5.6). 
      
    
    
      5.12.
      Evenmin is voor de waardering van belang, zoals belanghebbende aanvoert, dat er voor de woning en het perceel aparte aktes zijn opgemaakt. Zo dat al invloed zou hebben op de waarde, hetgeen het Hof in het midden laat, kan worden aangenomen dat de gevolgen daarvan zijn verdisconteerd in de aankoopprijzen die belanghebbende heeft betaald. 
      
    
    
      5.13.
      
        De door belanghebbende geclaimde vrijstelling voor landbouwgrond wordt verworpen, omdat belanghebbende, op wie bij een beroep op een vrijstelling de bewijslast rust, niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het desbetreffende stuk grond bedrijfsmatig in gebruik heeft; het hobbymatig houden van enkele schapen is daarvoor niet voldoende. Ten overvloede merkt het Hof op dat in de bijgevoegde koopakte is vermeld ‘een perceel tuin en erf nabij [straat] te [Z] (…) door koper te gebruiken als tuin en erf bij het haar in bezit zijnde woonhuis (…). Hieruit volgt geen bedrijfsmatige bestemming c.q. gebruik van het perceel. De heffingsambtenaar heeft het perceel dan ook terecht in de 
        WOZ-waardering betrokken aan de hand van de eigen aankoopprijs. 
      
      
    
    
      5.14.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
          5.15. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6
      6. Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 24 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: