ECLI:NL:GHARL:2022:2759, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2022, 200.267.930
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Intentieovereenkomst – letter of intent - wanprestatie. 
        Een partij bij de intentieovereenkomst pleegt jegens de aannemer die haar wederpartij is wanprestatie door te weigeren een huurovereenkomst te sluiten met een derde partij, nadat was gebleken dat het in de intentieovereenkomst voorgenomen bouwproject haalbaar was.
        Omdat de aannemer eerder slechts een voorschot op schadevergoeding heeft gevorderd met verwijzing naar een schadestaatprocedure, stelt het hof haar in staat om de schadevordering die zij voor het eerst in hoger beroep heeft ingesteld nader toe te lichten door te onderbouwen dat haar vermogenspositie als gevolg van de wanprestatie is achteruitgegaan met het bedrag dat zij vordert door een vergelijking te maken met de hypothetische situatie waarin geen wanprestatie is gepleegd.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      afdeling civielrecht,
      locatie Arnhem
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.267.930
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: NL18.7524)
    
    
    
      
        arrest van 12 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        M&B Holding B.V.
      
      gevestigd in Voorthuizen, gemeente Barneveld
      appellante in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: verweerster op de vordering, eiseres van de tegenvordering,
      hierna: M&B,
      advocaat: mr. R. Vissink, 
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn B.V.
      
      gevestigd in Apeldoorn,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiseres van de vordering, verweerster op de tegenvordering,
      hierna: Ter Steege,
      advocaat: mr. M.H.F. van der Lek-Langenhof. 
    
    
  
  
    
      1Samenvatting 
    De zaak gaat over de Intentie Overeenkomst (IOK) die partijen rond de jaarwisseling 2015/ 2016 met elkaar hebben gesloten. In het kader van de IOK zou Ter Steege onderzoeken of in samenwerking met een investeerder een zorgvilla kon worden gerealiseerd voor psychogeriatrische cliënten. Bij gebleken haalbaarheid zou een huurovereenkomst worden gesloten met als huurder een aan M&B gelieerde vennootschap, die de zorgvilla zou exploiteren. Het project is niet uitgevoerd. Tot zover de vaststaande feiten. Ter Steege stelt dat M&B wanprestatie heeft gepleegd. Hierin volgt het hof Ter Steege. Omdat het hof niet duidelijk vindt welke schade Ter Steege daardoor heeft geleden, biedt het haar gelegenheid om in een akte op dat punt nader in te gaan. Na een korte weergave van het procesverloop volgt de motivering van die beslissing.
  
  
    
      2Het verloop van het geding in hoger beroep
    
      In het tussenarrest van 23 februari 2021 staat het procesverloop tot dan toe weergegeven en is bepaald dat een openbare terechtzitting zal worden gehouden waar de zaak mondeling zal worden behandeld. De zitting heeft, na uitstel, op 22 februari 2022 plaatsgevonden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 23 februari 2022 aan partijen is toegezonden. Ter zitting is bepaald dat er in deze zaak een arrest zal worden gewezen.
      3 De beoordeling in het principaal hoger beroep en in het incidenteel hoger beroep 
    
    
    
      
        grief 1 – het vervalbeding in de IOK
      
    
    
      3.1
      M&B heeft in haar verweer tegen de schadevordering allereerst aangevoerd dat de IOK is vervallen. De rechtbank heeft dit verweer in de rechtsoverwegingen 4.7 en 4.8 van haar eindvonnis verworpen, door ervan uit te gaan dat de IOK in beginsel zou zijn vervallen per 1 mei 2016 doordat Ter Steege op die dag niet schriftelijk aan HGH had meegedeeld dat zij het project haalbaar vond, maar dat partijen na 1 mei 2016 stilzwijgend akkoord zijn gegaan met een verlenging van de geldigheid van de IOK. Het hof vindt de bezwaren die M&B in hoger beroep tegen dit oordeel van de rechtbank heeft aangevoerd niet gegrond. Het navolgende heeft het hof tot dat oordeel gebracht.
    
    
      3.2
      In de considerans van de IOK staat onder d. dat partijen geen verplichtingen jegens elkaar meer zullen hebben indien Ter Steege niet uiterlijk op 1 maart 2016 schriftelijk de haalbaarheid van het project zal hebben bevestigd. Partijen zijn het erover eens dat zij de termijn hebben verlengd tot 1 mei 2016, maar niet over of deze ook na 1 mei 2016 is verlengd. Ter Steege stelt dat dit laatste is gebeurd, onder meer doordat M&B na 1 mei 2016 uitvoering aan de IOK is blijven geven. M&B ontkent dit door tegen te spreken dat zij aanwezig was bij bouwvergaderingen van 27 juni 2016 en 12 september 2016 die werden gehouden met het oog op het stichten van de zorgvilla. Ook ontkent zij dat zij op 13 september 2016 deelnam aan het rondetafelgesprek bij de gemeente Blaricum, waar op de agenda de aanvraag van een omgevingsvergunning stond voor de bouw van de in de IOK bedoelde zorgvilla. Volgens M&B waren haar bestuurders daar weliswaar bij aanwezig, maar zij waren daar niet namens haar. Ook de schriftelijke vrijwaringsverklaring d.d. 25 november 2016 met betrekking tot eventuele financiële aanspraken van toekomstige bewoners van de zorgvilla op de gemeente is niet namens haar, maar namens haar dochtervennootschap HGH Het Gouden Hart Holding B.V. ondertekend. Haar bestuurders hebben tevens namens een andere vennootschap (HGH Blaricum B.V.) aan besprekingen deelgenomen, maar niet namens M&B. Het een en ander gold ook voor de onderhandelingen over een Letter of Intent (hierna: LOI) waarmee investeerder Aedifica bij de verdere uitvoering van het project had kunnen worden betrokken, zo vindt M&B. 
    
    
      3.3
      Het hof oordeelt anders. Elk van de beide bestuurders van M&B kon kennelijk tevens optreden als (middellijk) bestuurder van vennootschappen die aan M&B gelieerd waren en die volgens de plannen mogelijk zouden worden betrokken bij de uitvoering van het project en bij de exploitatie van de zorgvilla. Het bestaan van deze mogelijkheid staat er echter niet aan in de weg dat de bestuurders de bouwvergaderingen, het rondetafelgesprek en de onderhandelingen over de LOI tevens direct (onmiddellijk) namens M&B bijwoonden. Het ligt ook voor de hand dat zij dat tevens namens M&B deden, nu M&B tot 1 mei 2016 had meegewerkt aan de uitvoering van de IOK, terwijl niet is gebleken van feiten en omstandigheden op grond waarvan Ter Steege redelijkerwijs had moeten begrijpen dat M&B’s bestuurders ná 1 mei 2016 opeens uitsluitend nog namens andere rechtspersonen daarbij aanwezig waren. De betrokkenheid van M&B na 1 mei 2016 was daarom niet beperkt tot alleen een stilzitten. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden mocht Ter Steege er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Ter Steege na 1 mei 2016 met een verklaring over de haalbaarheid het verval van de IOK kon voorkomen. Ter Steege heeft de eerder bedoelde verklaring vervolgens ook afgelegd, namelijk in haar e-mailbericht van 12 september 2016. In dat bericht heeft zij expliciet verwezen naar de IOK en heeft zij opgemerkt dat de IOK ‘dus’ zal worden omgezet in een huurovereenkomst. M&B en/of HGH hebben niet afwijzend op dit e-mailbericht gereageerd. De conclusie is dat grief 1 in het principaal hoger beroep faalt.
      
      
        
          grieven 2 en 3: haalbaarheid in de zin van de IOK en de post van € 430.000
        
      
    
    
      3.4
      M&B heeft voorts opgeworpen dat er meer dan € 430.000 nodig was voor voldoening aan ‘zorg specifieke’ eisen van de zorgvilla, waar geen financiering voor kon worden gevonden. Daarmee bleek het project niet haalbaar te zijn en vervielen haar verplichtingen uit de IOK. Volgens Ter Steege had de IOK een andere inhoud: de IOK houdt volgens haar in dat M&B voor de financiering van een eventuele overschrijding van het afbouwbudget van € 430.000 zou zorgen. 
    
    
      3.5
      
        De vraag is daarmee wat partijen bij het sluiten van de IOK hebben bedoeld inzake het budget van € 430.000. Dat budget komt in de IOK ter sprake in de considerans onder c., en volgt op de tekst waarin, als één van de uitgangspunten van het bouwproject, staat dat de afwerking van de zorgvilla op basis van een regulier vrije sector appartementsgebouw zou plaatsvinden. Daaronder staat:
        
          Overige wensen, zoals geformuleerd in het door HGH aan Ter Steege verstrekte concept PvE, zoals o.a. een keuken, pantry’s, vloer- en wandafwerking, (zorg)domotica, alarm, zonwering, bijzondere technische installaties die niet noodzakelijk zijn voor een regulier woongebouw, etc., behoren niet tot de standaard afwerking. Hiervoor is een stelpost ter hoogte van € 430.000,- (excl. BTW) beschikbaar. Kosten als gevolg van overschrijding van deze stelpost zijn voor rekening van HGH.
        
        In het kader van de IOK wordt met “HGH” M&B bedoeld. (N.B. Op meerdere plaatsen in de processtukken is deze tekst foutief overgenomen: daar ontbreekt telkens het woordje niet van het zinsdeel behoren niet tot de standaard afwerking.)
      
    
    
      3.6
      De rechtbank heeft de betekenis die M&B aan de bepaling onder c. geeft in rechtsoverwegingen 4.12 tot en met 4.18 van haar eindvonnis verworpen. De interpretatie die M&B heeft gegeven wijkt af van de taalkundige betekenis van de geciteerde tekst van de IOK en ook van de betekenis die aan de IOK moet worden gegeven, in het licht van andere verklaringen en gedragingen van partijen. De interpretatie van Ter Steege strookt daarentegen wel met zowel de taalkundige betekenis van de tekst als de andere gebleken omstandigheden waaronder de IOK tot stand kwam, aldus (samengevat) het vonnis. 
    
    
      3.7
      Volgens M&B heeft de rechtbank hierbij onvoldoende betekenis toegekend aan het feit dat het project zag op de bouw en verhuur van een zorgvilla en dat aan een zorgvilla bijzondere (‘zorg-specifieke’) bouwkundige eisen worden gesteld. Ter Steege had ervaring met bouwprojecten, maar M&B niet. Ter Steege heeft vastgesteld dat met de zorg-specifieke eisen een kostenpost van € 430.000 was gemoeid. Zij zou de haalbaarheid van het project onderzoeken. Zij was dan ook degene die in geval van een eventuele overschrijding van het budget zou zorgen voor financiering van die meerkosten, dit alles nog steeds volgens M&B.
    
    
      3.8
      De rechtbank heeft naar het oordeel van het hof terecht vastgesteld dat de uitleg die Ter Steege geeft aan de bepalingen van de IOK met betrekking tot de stelpost (het budget) van € 430.000, past bij de tekst van de IOK. Daarin staat namelijk dat overschrijding van dit bedrag voor rekening van M&B zou komen. Vervolgens heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.15 e.v. van het vonnis onderzocht hoe de bepaling met betrekking tot de stelpost van € 430.000 tot stand is gekomen. Dat het hier gaat om uitleg van een overeenkomst heeft M&B ten onrechte tegengesproken. Dat bij de uitleg van overeenkomsten het Haviltex-criterium moet worden toegepast en dat dit in het vonnis ook is gedaan, heeft M&B terecht niet bestreden. Volgens dat criterium is de tekst van een schriftelijke overeenkomst zoals hier aan de orde van groot belang, maar moeten bij de uitleg van de overeenkomst ook andere gebleken feiten en omstandigheden worden betrokken. Indien uit die andere feiten en omstandigheden zou blijken dat partijen in werkelijkheid iets anders hebben bedoeld, zou M&B een punt hebben, maar het hof ziet geen andere, in dit verband relevante omstandigheden. Over de aard van de met het bedrag van € 430.000 bedoelde voorzieningen zijn partijen het eens: het bedrag heeft betrekking op de zorg-specifieke eisen, voor de aanwezigheid van voorzieningen als in het concept PvE beschreven. De voorbeelden die in de IOK worden genoemd en de verwijzing daarin naar installaties die niet noodzakelijk zijn voor een regulier woongebouw maken dit eveneens helder. 
    
    
      3.9
      Het hof ziet gelet op het voorgaande geen basis voor de stelling van M&B dat Ter Steege zich door het aangaan van de IOK jegens M&B heeft verplicht om tegen het bedrag van € 430.000 te zorgen voor de zorg-specifieke afbouw van de villa. Qua ervaring op het zorg-specifieke gebied had Ter Steege namelijk geen voorsprong op M&B (zie rov. 4.16 van het bestreden vonnis), het bedrag van € 430.000 was de uitkomst van een klaarblijkelijk globale berekening (zie het mailbericht van 17 september 2015, waarin dit bedrag voor het eerst is genoemd) en partijen hebben in de tekst van de IOK uitdrukkelijk de consequenties van eventuele overschrijding van dat bedrag voor rekening van M&B gebracht. Anders dan M&B meent laten de mailberichten van 16 december 2016 en 26 juni 2017 van Ter Steege niet zien dat Ter Steege de IOK heeft uitgelegd op de wijze waarop M&B dat in haar processtukken doet. Het bericht van 16 december 2016 houdt namelijk in dat er geen PvE (Programma van Eisen) was en tevens dat het bedrag van € 430.000 een reservering was voor het ‘opwaarderen van het reguliere woongebouw naar het door de huurder gewenste niveau voor het beoogde gebruik, zijnde woon/zorg’. Hieruit blijkt dat Ter Steege er in december 2016 nog steeds vanuit ging dat het de verantwoordelijkheid van de huurder en/of M&B was dat de zorg-specifieke afbouw binnen het budget van € 430.000 kon worden gerealiseerd. Uit het bericht 26 juni 2017 ten slotte blijkt dat Ter Steege een oplossing zocht voor het probleem dat ontstond toen M&B weigerde om een eventuele overschrijding van het budget van € 430.000 voor haar rekening te nemen, zodat daarin niet zomaar een mening van Ter Steege mag worden gelezen over de strekking van de IOK. 
    
    
      3.10
      
        Met grief 2 in het principaal hoger beroep heeft M&B ook nog aangevoerd dat Ter Steege het bouwproject niet haalbaar had mogen vinden omdat het budget van € 430.000 niet voldoende was (of omdat niet was gebleken dat dit voldoende was), maar hiermee bouwt M&B voort op de door haar gegeven onjuiste interpretatie van de IOK. Gelet op de hiervoor in rechtsoverwegingen 3.8 en 3.9 gegeven uitleg van de IOK hoefde Ter Steege op 12 september 2016 niet te beoordelen of de wensen van de huurder met betrekking tot de zorg-specifieke afbouw met het budget van € 430.000 konden worden gerealiseerd. Dat was door het sluiten van de IOK nu juist de verantwoordelijkheid van M&B geworden. Het feit dat Ter Steege aanmerkelijk meer kennis van bouwzaken had dan M&B heeft in het licht van het voorgaande onvoldoende gewicht om tot een andere uitleg te kunnen komen. De grieven 2 en 3 in het principaal hoger beroep falen.
        
          grief 4 en 5 – Tekortschieten M&B 
        
      
    
    
      3.11
      In rechtsoverweging 4.21 van het eindvonnis heeft de rechtbank vastgesteld dat M&B op de door Ter Steege gestelde wijze tekort is geschoten in de nakoming van de IOK, dit (in elk geval) door bij e-mailbericht aan Ter Steege van 7 december 2017 te weigeren om een huurovereenkomst aan te (laten) gaan met Aedifica, dat is de investeerder die door Ter Steege bij het project was betrokken, en door te weigeren om meerkosten van de afwerking (de “overige wensen”) voor haar rekening te nemen. 
    
    
      3.12
      Volgens de toelichting op grief 4 van M&B is de rechtbank ten onrechte uitgegaan van een weigering om een huurovereenkomst aan te (laten) gaan. In dit verband heeft M&B aangevoerd dat er geen huurovereenkomst is opgesteld. Dat klopt. Deze overeenkomst is niet opgesteld omdat de LOI niet is ondertekend, wat op zijn beurt wachtte op de technische beschrijving die partijen ‘Bijlage 3’ noemden. Ter Steege heeft er in haar processtukken echter terecht op gewezen dat zij uit hoofde van de IOK de eis mocht stellen dat M&B en HGH de eventuele meerkosten zouden dragen van de zorg-specifieke afbouw, en M&B weigerde om daarmee in te stemmen. Bovendien heeft Aedificia in het kader van de discussie hierover duidelijk gemaakt niet te willen dat haar huurder een dergelijk begrotingsgat zou moeten dichten omdat dit de exploitatie van de zorgappartementen teveel onder druk zou zetten. Zo lang het probleem van het kennelijk door partijen voorziene begrotingsgat niet was opgelost, had het geen zin om de Bijlage 3 op te stellen, laat staan een huurovereenkomst.
    
    
      3.13
      
        Ter Steege heeft in dit kader aan M&B het e-mailbericht van 24 juli 2017 gestuurd waarin zij heeft geschreven een langdurige juridische strijd te willen voorkomen en te willen wachten op een reactie van Aedifica. Hiermee werd kennelijk gedoeld op een reactie van Aedifica op een voorstel van Ter Steege waarmee het probleem mogelijk zou zijn opgelost en waarin M&B en/of HGH niet alle meerkosten van de zorg-specifieke voorzieningen zouden hoeven te dragen. Vervolgens heeft Ter Steege in haar e-mailbericht van 21 november 2017 aan M&B voorgesteld dat zij extra budget beschikbaar zou stellen. Dit voorstel is door M&B afgewezen met haar e-mailbericht van 7 december 2017, waarin in het slot de passage staat: 
        
          Om bovengenoemde redenen is het voorstel voor ons dan ook niet aanvaardbaar. Wij zien ook geen ruimte meer om hierover met jullie in gesprek te treden. Ik denk dat het beter is dat jullie je aandacht verleggen naar andere exploitanten.
        
      
    
    
      3.14
      Nu hierboven is vastgesteld dat M&B verplicht was om voor financiering van een eventuele overschrijding van het budget van € 430.000 te zorgen en dat Ter Steege niet verplicht was om te onderzoeken of exploitatie van de zorgvilla door de huurder haalbaar was indien voor de zorg-specifieke afbouwkosten € 430.000 beschikbaar zou zijn, had M&B in 2017 niet mogen weigeren om te zorgen voor de financiering van deze mogelijke méérkosten. Met haar bericht van 7 december 2017 heeft zij ten onrechte geweigerd om haar verplichting uit de IOK na te komen. Dat er geen concreet / volledig voorstel voor een huurovereenkomst op tafel lag, doet aan deze wanprestatie niets af. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat er evenmin een huurovereenkomst zou zijn gesloten indien M&B niet had geweigerd om haar financieringsverplichting uit de IOK gestand te doen. 
    
    
      3.15
      Het betoog van M&B faalt dus: Ter Steege heeft in 2017 onverplicht naar oplossingen gezocht om de overschrijding van het bedrag van € 430.000 voor M&B en/of Aedifica te verkleinen, maar doordat bleek dat M&B ook dat niet wilde aanvaarden is het niet gelukt om een huurovereenkomst tussen Aedifica en de door M&B aan te dragen huurder op te stellen. De e-mailberichten waarin M&B leest dat Ter Steege (ook) vond dat zij, en niet M&B eventuele overschrijdingen van de stelpost van € 430.000 zou moeten opvangen, hebben betrekking op deze onverplichte voorstellen en kunnen daarom niet worden gezien als erkenning van de juistheid van het standpunt van M&B. 
    
    
      3.16
      
        In § 170 van de memorie van grieven suggereert M&B dat haar weigering betrekking had op andere begrotingsoverschrijdingen dan deze stelpost, maar de feitelijke uitwerking van deze bewering ontbreekt, zodat het hof daaraan voorbij gaat. De grieven 4 en 5 in het principaal hoger beroep falen. 
        
          grief 6 – Tekortschieten Ter Steege 
        
      
    
    
      3.17
      De rechtbank is in rechtsoverweging 4.28 e.v. van haar vonnis (volgens M&B ten onrechte) voorbijgegaan aan het verwijt van M&B dat de met Aedifica te sluiten LOI uitging van een ander bouwplan dan in de IOK was overeengekomen: de LOI ging volgens M&B uit van 29 cliënten in plaats van de overeengekomen 32. 
    
    
      3.18
      
        Het hof stelt voorop dat de IOK sprak over een villa met ruimte voor 32 cliënten, terwijl de LOI het heeft over 29 appartementen. Niet weersproken is dat een aantal appartementen geschikt zou zijn voor bewoning door twee cliënten (‘familieappartementen’). Daarmee kwam het aantal cliënten dat kon worden gehuisvest volgens Ter Steege op meer dan 32. Daar komt bij dat M&B eerder had ingestemd met 29 appartementen (zie de email van M&B van 19 september 2016), op basis waarvan ook de omgevingsvergunning fase 1 werd aangevraagd. Ook dit bezwaar van M&B tegen het vonnis moet daarom worden verworpen. Grief 6 bouwt voor het overige voort op beweringen van M&B over het budget van € 430.000, die hierboven al zijn verworpen. De grief faalt.
        
          de overige grieven in het principaal hoger beroep 
        
      
    
    
      3.19
      Grief 7 mist een zelfstandige grondslag en kan daarom niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Grief 8 in het principaal hoger beroep ziet op de proceskosten en mist zijn doel doordat de rechtbank M&B terecht in het ongelijk heeft gesteld, wat reden is voor het hof om zich aan te sluiten bij de beslissingen in het eindvonnis onder 5.5 en 5.6, alsmede die onder 5.10. 
      
      
        
          slotsom inzake het principaal hoger beroep 
        
      
    
    
      3.20
      
        Deze luidt dat geen van de grieven slaagt, zodat het principaal hoger beroep niet tot vernietiging van het vonnis leidt.
        
          het incidenteel hoger beroep 
        
      
    
    
      3.21
      Met het incidenteel hoger beroep heeft Ter Steege haar oorspronkelijke vorderingen gewijzigd. Zij vordert dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, verklaringen voor recht afgeeft, primair inhoudend dat de IOK tot stand is gekomen, dat M&B toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die overeenkomst en dat die overeenkomst terecht door Ter Steege is ontbonden, en subsidiair dat M&B onrechtmatig jegens Ter Steege heeft gehandeld. In beide gevallen (primair en subsidiair) vordert Ter Steege thans betaling van M&B van een schadevergoeding van (a) € 418.086,95, althans (b) een door het hof juist geachte bedrag, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente, althans (c) een verklaring voor recht dat M&B is gehouden de door Ter Steege geleden en nog te lijden schade te vergoeden, toekenning van een voorschot op de schadevergoeding van € 350.000, althans een door het hof juist geacht voorschot, en verwijzing naar de schadestaatprocedure.
    
    
      3.22
      
        In hoger beroep noch in eerste aanleg is weersproken dat de IOK tussen partijen tot stand is gekomen. Uit wat het hof in het principaal hoger beroep heeft overwogen blijkt dat de IOK niet is vervallen en dat M&B wanprestatie heeft gepleegd door te weigeren om uit de IOK voortvloeiende verplichtingen na te komen. De primair gevorderde verklaringen voor recht zijn dus toewijsbaar. 
        
          schadebegroting 
        
      
    
    
      3.23
      Ter Steege heeft gesteld dat de schade bestaat uit de kosten die zij volgens haar projectadministratie tot en met 26 februari 2018 heeft gemaakt, verhoogd met na die dag betaalde optierente en juridische kosten, en verlaagd met de proceskostenveroordelingen van het bestreden vonnis en met de opbrengst van de verkoop van het project aan een derde. Deze berekening sluit op het in rechtsoverweging 3.20 onder (a) vermelde bedrag. 
    
    
      3.24
      De schadevordering heeft een nadere onderbouwing nodig. Gelet op het feit dat zij pas bij memorie van antwoord/grieven is ingesteld (eerder werd slechts een voorschot gevorderd met verwijzing naar de schadestaat) ziet het hof aanleiding om Ter Steege in staat te stellen om de begroting van de schade die het gevolg is van de wanprestatie van M&B nader toe te lichten. Deze schade kan worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen enerzijds de hypothetische situatie waarin M&B haar verplichtingen uit de IOK zou zijn nagekomen, en anderzijds de werkelijke situatie. Ter Steege dient haar schadeopstelling zoveel mogelijk met bescheiden te onderbouwen. Zij zal daartoe een akte kunnen nemen, waarna M&B bij antwoordakte daarop zal mogen reageren. Het hof verwijst de zaak daarvoor naar de rol. Verdergaande beslissingen moeten wachten.
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de roldatum 10 mei 2022 om Ter Steege in staat te stellen een akte te nemen, zoals in rechtsoverweging 3.24 bedoeld, en verstaat dat M&B vervolgens een antwoordakte zal mogen nemen, eveneens zoals hierboven aangekondigd;
    
    
    
      houdt verder iedere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, M. Wallart en M.F.A. Evers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.