ECLI:NL:RBAMS:2025:5964, Rechtbank Amsterdam, 06-08-2025, C/13/767666 / HA ZA 25-942
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Op 9 januari 2025 hebben [gedaagden] [eiser] gedagvaard en gevorderd dat hij een bedrag van € 48.501,30 aan schadevergoeding betaalt. [eiser] is hiertoe op 26 februari 2025 bij verstek veroordeeld (C/13/763008 / HA ZA 25-103). De onderhavige procedure ziet op het verzet van [eiser] tegen het verstekvonnis. Het gaat om de vraag of [eiser] als hypotheekadviseur fouten heeft gemaakt waardoor [gedaagden] schade hebben geleden. De rechtbank verklaart het verzet ongegrond en bekrachtigd het vonnis van 26 februari 2023.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/767666 / HA ZA 25-942
    
    
    
      
        Vonnis van 6 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R.H. Bouwman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] , en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
      advocaat: mr. A.H.M. de Jonge.
    
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      Op 9 januari 2025 hebben [gedaagden] [eiser] gedagvaard en gevorderd dat hij een bedrag van € 48.501,30 aan schadevergoeding betaalt. [eiser] is hiertoe op 26 februari 2025 bij verstek veroordeeld (C/13/763008 / HA ZA 25-103). De onderhavige procedure ziet op het verzet van [eiser] tegen het verstekvonnis. Het gaat om de vraag of [eiser] als hypotheekadviseur fouten heeft gemaakt waardoor [gedaagden] schade hebben geleden.  
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- de verzetdagvaarding van 2 april 2025 met het antwoord van [eiser] op de oorspronkelijke vordering van [gedaagden] , 
      - het tussenvonnis van 14 mei 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - de mondelinge behandeling van 25 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] hebben op 19 september 2023 een koopovereenkomst getekend als kopers voor een woning voor een bedrag van € 485.013,-. Zij werden bijgestaan door een aankoopmakelaar.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] is werkzaam als hypotheekadviseur. [gedaagde 1] en [eiser] kennen elkaar via gemeenschappelijke connecties en [gedaagden] hebben [eiser] geraadpleegd voor de financiering van hun woning. 
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst staat dat:
      
        
          de overdracht van de woning op 15 januari 2024 is;
        
        
          
            [gedaagden] uiterlijk op 24 oktober 2023 een bankgarantie moeten overleggen van € 48.501,30 of een waarborgsom moeten storten voor dat bedrag bij de notaris;
        
        
          als [gedaagden] of de verkoper van de woning, na ingebreke te zijn gesteld, acht dagen nalatig zijn of blijven met een afspraak uit de koopovereenkomst, dan kan de koopovereenkomst worden ontbonden;
        
        
          bij ontbinding van de koopoverkomst is de nalatige partij meteen een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd; 
        
        
          
            [gedaagden] kunnen de koopovereenkomst ontbinden tot 17 oktober 2023 als zij geen bindend aanbod voor een hypotheek hebben verkregen (hierna: het financieringsvoorbehoud);
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 11 oktober 2023 heeft [gedaagde 1] via Whatsapp aan [eiser] gevraagd of hij om uitstel moet vragen van het financieringsvoorbehoud. [eiser] heeft dit bevestigd en gezegd dat [gedaagde 1] dat via de aankoopmakelaar moet regelen. [gedaagden] hebben vervolgens kort uitstel gekregen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 16 oktober 2023 Whatsappt [eiser] : “Vergeet niet om de termijn van de koopakte te verlengen.” 
      
    
    
      2.6.
      Op 24 oktober 2023 wordt nogmaals uitstel verleend.
      
    
    
      2.7.
      Op 30 oktober 2023 Whatsappt [eiser] : “Vraag de makelaar om de termijn te verlengen he”. Vervolgens is uitstel verleend tot 7 november 2023. 
      
    
    
      2.8.
      Op 7 november 2023 wordt weer uitstel verleend. Dit keer tot vrijdag 10 november 2023 12:00 uur. De verkoopmakelaar heeft daarbij aangegeven dat dit de laatste keer is dat de verkopers uitstel willen verlenen.  
      
    
    
      2.9.
      Op 10 november 2023 om 11:41 uur heeft [eiser] een mail gestuurd naar de aankoopmakelaar met het doel om wederom uitstel te krijgen. In deze mail staat onder andere dat er aanvragen voor [gedaagden] lopen bij BLG en Obvion. De aankoopmakelaar heeft deze mail pas na 12:00 uur gezien. 
      
    
    
      2.10.
      Op 14 november 2023 laat [gedaagde 1] [eiser] weten dat hij de dag ervoor met de aankoopmakelaar heeft gesproken. De aankoopmakelaar heeft hierbij aangegeven dat er geen verlenging is aangevraagd en dat hij [eiser] telefonisch niet kan bereiken. 
    
    
      2.11.
      Op 29 november 2023 zijn [gedaagden] ingebreke gesteld voor het niet nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, waaronder het verstrekken van een bankgarantie of storten van een waarborgsom. [gedaagden] krijgen tot 7 december 2023 de tijd om hun verplichtingen na te komen.  
      
    
    
      2.12.
      Op 4 december 2023 heeft [eiser] het volgende bericht naar [gedaagde 1] gestuurd met de bedoeling dat [gedaagde 1] dat doorstuurde naar de verkoopmakelaar: “Goedenavond aangezien de hypotheek in orde komt en wij de bankgarantie extern hebben aangevraagd. De offerte moet een geldigheidsduur hebben van minimaal drie maanden. De bereidstellingsprovisie loopt daardoor letterlijk in de duizenden euro’s. Om dit te besparen willen wij de offerte nog niet finaal laten uitbrengen. De bankgarantie wordt extern in orde gemaakt en zal uiterlijk morgen bij de notaris liggen.”
      
    
    
      2.13.
      Op 7 december 2023 hebben [gedaagden] een brief ontvangen waarin de verkopers nakoming van de koopovereenkomst en een boete vorderen. [gedaagde 1] heeft deze brief doorgestuurd naar [eiser] .
      
    
    
      2.14.
      Op 8 december 2023 hebben [eiser] en [gedaagde 1] voor het laatst contact via Whatsapp. Daarna heeft [eiser] niet meer gereageerd op berichten van [gedaagde 1] . 
      
    
    
      2.15.
      Op 19 december 2023 hebben [gedaagden] zelf de waarborgsom van € 48.501,30 overgemaakt naar de notaris. 
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagden] hebben tot de overdrachtsdatum van 15 januari 2024 geprobeerd om de financiering rond te krijgen, maar dit is niet gelukt. 
      
    
    
      2.17.
      Op 15 januari 2024 zijn [gedaagden] opnieuw in gebreke gesteld. Dit keer voor het niet verschijnen bij de notaris voor de overdracht. Per brief van 24 januari 2024 hebben de verkopers de overeenkomst ontbonden. De boete ter hoogte van 10% (€ 48.501,30) is door de notaris overgemaakt aan de verkopers. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [gedaagden] hebben in de verstekprocedure gevorderd, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te veroordelen tot betaling van € 48.501,30 plus rente en kosten. 
      
    
    
      3.2.
      Bij het verstekvonnis is de vordering van [gedaagden] van € 48.501,30 toegewezen. Daarnaast is [eiser] veroordeeld in de proceskosten, begroot op € 2.914,10.
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] vordert in het verzet dat het verstekvonnis (C/13/763008 / HA ZA 25-103 ) wordt vernietigd met veroordeling van [gedaagden] in de kosten.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen was in beginsel niet in geschil dat [eiser] in 2023 heeft opgetreden als hypotheekadviseur voor [gedaagden] Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] echter aangegeven dat hij nooit een overeenkomst heeft getekend of geld heeft ontvangen. Voor zover [eiser] hiermee heeft bedoeld dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen, faalt dat verweer. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Uit de stukken blijkt voldoende duidelijk dat het de bedoeling van partijen is geweest om een overeenkomst (van opdracht) te sluiten waarbij [eiser] zou optreden als hypotheekadviseur. [eiser] en [gedaagden] hebben daarvoor een prijs van € 3.650,- afgesproken. Dat [eiser] feitelijk niets heeft ondertekend en/of geen geld heeft ontvangen betekent dan ook niet dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] stellen dat [eiser] tekortgeschoten is, omdat achteraf is gebleken dat hij onvoldoende werkzaamheden heeft verricht, maar wel maandenlang heeft gedaan alsof dit zo was. [gedaagden] hebben ter onderbouwing hiervan onder andere pagina’s aan WhatsApp correspondentie overgelegd. Uit deze correspondentie blijkt dat [eiser] [gedaagden] keer op keer geruststelt en aangeeft dat ‘alles goed komt’. Deze houding blijft [eiser] tot het laatste contact in december 2023 volhouden. Zo Whatsappt [eiser] , nadat er voor de laatste keer uitstel is verleend tot vrijdag 10 november 2023, [gedaagde 1] op 8 november: “Maak je niet druk. Ik regel dit”. Op 9 november: “Jij bent al de vierde die mij belt. Laat mij mijn werk doen. Komt wel goed”. Nadat [gedaagden] in gebreke worden gesteld op 29 november 2023 en zij al meermaals bij [eiser] hebben aangegeven hoeveel stress de situatie oplevert antwoordt [eiser] : “Vriend ik begrijp je als geen ander. Ik snap het ook. Voor mij is het dagelijks werk maar voor jou is het iets heel groot. Ik zorg ervoor dat dit geregeld wordt. Daar heb je mijn woord voor”. Op 7 december 2023 Whatsappt [eiser] als laatste bericht: “Vriend ik zorg voor de bankgarantie”. 
      
    
    
      4.3.
      Hetzelfde beeld komt naar voren in het Whatsapp gesprek tussen de aankoopmakelaar van [gedaagden] en [eiser] . De aankoopmakelaar heeft [eiser] meerdere keren gevraagd om de stand van zaken. [eiser] is blijven volharden dat hij ‘ermee bezig’ is en dat de bankgarantie ‘morgen geregeld is’, dat deze ‘weer is aangevraagd’ en dat hij ‘zal gaan bellen’ waar de bankgarantie blijft. Op 1 december 2023 vindt het laatste contact plaats. [eiser] geeft daarin aan dat ‘hij er nu mee bezig is’. Op nadere berichten van de aankoopmakelaar heeft [eiser] niet meer gereageerd. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] hebben verder verklaard dat zij zelf contact hebben opgenomen met Obvion, omdat het vertrouwen in [eiser] steeds verder wegzakte en [eiser] had aangegeven dat daar een verzoek in behandeling was. Specifiek zou dit verzoek in behandeling zijn bij de heer [naam] . Op het moment dat [gedaagden] hierover contact opnamen met Obvion bleek dat er geen zaak van hen bekend was en dat er geen [naam] werkzaam is bij Obvion. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] betwist dat hij onvoldoende werkzaamheden heeft verricht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaard wel werkzaamheden te hebben verricht en dat hij dat eventueel kan onderbouwen met stukken. [eiser] is daar echter veel te laat mee. Zelfs al zouden deze stukken er inderdaad zijn, dan had [eiser] deze veel eerder in het geding moeten brengen. Dat hij dat niet heeft gedaan is dan ook een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. De conclusie is dat [eiser] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen. 
      
    
    
      4.6.
      
        
          [eiser] voert verder aan dat het de eigen schuld van [gedaagden] is dat zij niet op tijd een hypotheek hebben gekregen. [gedaagde 1] zou namelijk niet eerlijk zijn geweest over een registratie die het verkrijgen van een hypotheek bemoeilijkte.  Dit verweer gaat niet op. Uit de stukken blijkt dat [gedaagde 1] al op 2 september 2023 aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat hij in het verleden problemen heeft gehad met een bank. [gedaagde 1] heeft daar verder over gezegd dat hij denkt dat ‘dat al weg is’. De rechtbank begrijpt hiermee dat [gedaagde 1] de registratie heeft bedoeld. [gedaagde 1] heeft vervolgens aan [eiser] gevraagd of hij dat kan achterhalen. Twee dagen later heeft [eiser] daarop gereageerd met ‘Ivr’, (het Interne Verwijzingsregister), en dat het om een melding gaat uit 2018. Op 11 oktober 2023 heeft [gedaagde 1] aangegeven dat hij denkt dat het om een ‘EVA’ (Externe Verwijzings Applicatie) melding gaat, maar ook dat hij twee jaar geleden gewoon een hypotheek heeft kunnen afsluiten voor zijn woning. [eiser] heeft daarop gereageerd dat het dan waarschijnlijk geen EVA is. 
        
          [gedaagden] hebben hiermee voldoende gemotiveerd betwist dat er sprake is van eigen schuld. Uit de stukken blijkt juist dat het [gedaagde 1] is geweest die [eiser] op de hoogte heeft gesteld van het (eventuele) bestaan van een registratie en dat [eiser] naar aanleiding daarvan contact heeft opgenomen met de bank. Het standpunt van [eiser] houdt dan ook geen stand. 
      
      
    
    
      4.7.
      Tot slot heeft [eiser] aangevoerd dat het aan de aankoopmakelaar was om het financieringsvoorbehoud in te roepen. De rechtbank begrijpt dit als een causaliteitsverweer. Het kan echter in het midden blijven of dat aan de aankoopmakelaar was. Vaststaat dat [eiser] namelijk tekortgeschoten is in zijn verplichtingen. Of [gedaagden] naast [eiser] wellicht ook de aankoopmakelaar kunnen aanspreken, pleit [eiser] niet vrij. Het staat [gedaagden] dan ook vrij om verhaal te halen bij [eiser] . Dit betekent dat het verzet ongegrond is. 
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.214,00
              
              
                (1 punt × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.392,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart het verzet ongegrond en bekrachtigd het op 26 februari 2023 met kenmerk C/13/763008 / HA ZA 25-103 door de rechter te Amsterdam gewezen vonnis,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.392,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.  
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Q.R.M. Falger, rechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.