ECLI:NL:OGEAC:2025:190, Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, 30-06-2025, CUR202403625
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao — Uitspraak 
Datum: 2025-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Makelaarscourtage. Schadevergoeding.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
    
    
      Zaaknummer: CUR202403625
    
    
    
      Vonnis van 30 juni 2025
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [eiser] h.o.d.n. True Wisdom Real Estate, 
        wonende in [woonplaats],  eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, gemachtigde: mw. Y. Americaan, 
      
        tegen
    
    
    
      
        [gedaagde], 
      
      wonende in [woonplaats] ([land 1]), gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie, procederende in persoon.  
      
        Partijen worden hierna de makelaar en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
      
        Inleiding
      
      De makelaar heeft zowel kosten in rekening gebracht bij de verkoper als bij [gedaagde] als koper van een drietal woningen en hij heeft dit voorafgaande aan het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst niet aan [gedaagde] medegedeeld. Hierdoor heeft de makelaar op grond van de artikelen 7:417 dan wel 7:418 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geen recht op loon. De vordering van de makelaar om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de facturen die zien op de makelaarscourtage voor de aankoop van twee woningen, wordt daarom afgewezen. Daarnaast dient de makelaar de makelaarscourtage die [gedaagde] voor de aankoop van een derde woning reeds heeft betaald, terug te betalen. De door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding wegens wanprestatie door het niet uitvoeren van een eindinspectie wordt afgewezen, omdat de makelaar niet in verzuim is komen te verkeren. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      1.1.
      Het procesverloop blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift van 19 september 2024;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 10 februari 2025;
        
        
          de mondelinge behandeling van 19 mei 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De makelaar handelt en bemiddelt bij de verkoop, aankoop alsmede het verhuren en huren van onroerende zaken. 
      
    
    
      2.2.	[
      gedaagde] heeft het plan opgevat om onroerend goed te kopen in Curaçao. 
      
    
    
      2.3.	[
      gedaagde] heeft op 4 april 2022 een inschrijfformulier van de makelaar ingevuld voor de aankoop van een woning in aanbouw op [kavel a] op [adres 1]. Op het inschrijfformulier is een koopsom opgenomen van Cg 245.000,00 k.k. Verder is vermeld dat er 4,24% courtage van Cg 10.388,00 incl. 6% VAT in rekening wordt gebracht.
      
    
    
      2.4.
      Op 5 april 2022 is tussen [gedaagde] als koper en [adres 1] als verkoper een koop-aannemingsovereenkomst tot stand gekomen voor de woning op [kavel a]. Onder meer is overeengekomen dat de woning casco, exclusief keuken, zal worden opgeleverd.
      
    
    
      2.5.
      
        Op 6 april 2022 heeft de makelaar voor de bemiddelingscourtage een factuur ad Cg 10.388,00 gestuurd aan [gedaagde]. In de omschrijving staat het volgende: 
        
          “Inschrijving WVR [kavel b], onderhandeling prijs, koop-en aanneemovereenkomst opstellen, afwikkeling/begeleiding bij de notaris en nazorg/eindoplevering. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.	 [
      gedaagde] heeft op 20 april 2022 het inschrijfformulier van de makelaar ingevuld voor de aankoop van nog twee woningen in aanbouw op de [kavel b] en [kavel c] op het [adres 1]. 
      
    
    
      2.7.
      Op het inschrijfformulier voor [kavel b] is een koopsom vermeld van Cg 260.000,00 k.k. Verder is vermeld dat er 4,24% courtage van Cg 11.024,00 incl. 6% VAT in rekening wordt gebracht. 
      
    
    
      2.8.
      Op het inschrijfformulier van [kavel c] is een koopsom van Cg 265.000,00 vermeld. Eveneens is vermeld dat er 4,24% courtage Cg 11.236,00 incl. 6% VAT in rekening wordt gebracht. 
      
    
    
      2.9.
      Voor de woningen op de [kavel b] en [kavel c] is op 21 april 2022 tussen [gedaagde] als koper en [adres 1] als verkoper een koop-aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. Onder meer is overeengekomen dat de woningen casco, exclusief keuken, zullen worden opgeleverd.
      
    
    
      2.10.
      Op 22 april 2022 heeft de makelaar een factuur aan [gedaagde] gestuurd voor een bedrag van Cg 11.024,00 aan bemiddelingscourtage voor de woning op [kavel b]. In de beschrijving zijn dezelfde werkzaamheden opgenomen als in de factuur van 6 april 2022. 
      
    
    
      2.11.
      Op dezelfde dag heeft de makelaar een factuur met een gelijkluidende omschrijving gestuurd voor de bemiddelingscourtage voor de woning op [kavel c] van Cg 11.236,00.  
      
    
    
      2.12.
      Op 13 juni 2022 is de akte van levering voor de woning op [kavel a] gepasseerd bij de notaris. De woning was op dat moment nog niet gereed voor oplevering.
      
    
    
      2.13.
      Op 17 juni 2022 heeft [gedaagde] de factuur van de makelaar voor de courtage voor de woning op [kavel a] van Cg 10.388,00 betaald.
      
    
    
      2.14.
      Op 4 juli 2022 zijn de aktes van levering voor de woningen op [kavel b] en [kavel c] gepasseerd bij de notaris. Ook die woningen waren op dat moment nog niet gereed voor oplevering. 
      
    
    
      2.15.
      Op 5 juli 2022 heeft [gedaagde] de sleutels van de woningen in ontvangst genomen.
      
    
    
      2.16.
      Op 6 juli 2022 is tussen partijen onenigheid ontstaan.
      
    
    
      2.17.
      De makelaar heeft [gedaagde] op 1 november 2022 een betalingsherinnering gestuurd voor de facturen voor de courtage van de woningen op de [kavel b] en [kavel c]. 
      
    
    
      2.18.	[
      gedaagde] is niet overgegaan tot betaling en heeft de makelaar op 15 november 2022 verzocht tot creditering van de factuur van 4 juni 2022 wegens het dienen van twee heren. De makelaar is hiertoe niet overgegaan. 
      
    
    
      2.19.
      Op enig moment heeft [gedaagde] geconstateerd dat de daken niet gesealed waren en dat er sprake was van lekkage in de woningen. 
      
    
  
  
    
      3De vorderingen van partijen
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      De makelaar vordert – samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – om [gedaagde] te veroordelen tot:
      
      
        I. betaling van een bedrag van Cg 22.260,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 april 2023 tot en met de dag der algehele voldoening;
        II. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten volgens het door het gerecht te hanteren tarief;
        III. betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen vijftien dagen na de datum van dit vonnis is betaald. 
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.	[
      gedaagde] vordert – samengevat en zakelijk weergegeven – om:
      
      
        I. voor recht te verklaren dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld;
        II. de makelaar te verbieden om soortgelijke misleidende praktijken (het dienen van twee heren) te hanteren; 
        III. de makelaar te veroordelen tot terugbetaling van een bedrag van Cg 10.388,00 wegens wanprestatie;
        IV. de makelaar te veroordelen tot vergoeding van de door haar geleden schade, nader op te maken bij staat;
        V. de makelaar te veroordelen tot betaling van de proceskosten, inclusief griffierecht en advocaatkosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk worden beoordeeld. 
      
      
        
          Recht op loon?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Ten eerste is de vraag aan de orde of [gedaagde] gehouden is makelaarscourtage te voldoen aan de makelaar voor zijn werkzaamheden in verband met het tot stand brengen van de koopovereenkomst voor twee woningen en of de makelaar de reeds betaalde courtage voor de aankoop van een derde woning dient terug te betalen.  
      
    
    
      4.3.
      De makelaar stelt dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van de courtage gelet op de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst (het inschrijfformulier) waarin is bepaald – zo begrijpt het gerecht - dat de courtage 4,24% van de koopsom bedraagt. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid en voert onder meer aan dat de makelaar ook een vergoeding van de verkoper van de woningen heeft ontvangen waardoor belangenverstrengeling is ontstaan, hetgeen niet is toegestaan. 
      
    
    
      4.4.
      Het gerecht stelt voorop dat uit de artikelen 7:417 lid 2 en 7:418 lid 1 BW gelezen in verbinding met artikel 7:408 lid 3 BW volgt dat een lasthebber (zoals een makelaar) zonder schriftelijke toestemming van een natuurlijk persoon als lastgever (zoals [gedaagde]) niet ook als lasthebber van de wederpartij mag optreden dan wel dat de lasthebber verplicht is de lastgever ingeval de lasthebber direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van de rechtshandeling daarvan in kennis te stellen. Als die toestemming dan wel kennisgeving ontbreekt, dan heeft de lasthebber gelet op 7:417 lid 4 dan wel 7:418 lid 2 BW geen recht op loon en is hij eveneens gehouden tot vergoeding van de daardoor door de lastgever geleden schade. Van deze bepalingen kan niet ten nadele van een lastgever worden afgeweken. Het doel van deze artikelen is te voorkomen dat een bemiddelaar in een conflict van belangen komt en dat de belangen van één of meer van de betrokken partijen niet goed worden behartigd. 
      
    
    
      4.5.
      Kort gezegd betekent het voorgaande dat de makelaar zonder schriftelijke toestemming van dan wel kennisgeving aan [gedaagde] niet ook als lasthebber voor de verkoper van de woningen mocht optreden dan wel anderszins direct of indirect belang mocht hebben bij het totstandkomen van de rechtshandelingen. Ter zitting heeft de makelaar erkend dat hij zowel bij [gedaagde] als bij de verkoper van de woningen kosten in rekening heeft gebracht. De makelaar heeft toegelicht dat hij bij de verkoper opstartkosten, marketingkosten en kosten voor deelwerkzaamheden in rekening heeft gebracht. Weliswaar heeft de makelaar gesteld dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was, maar dat heeft [gedaagde] betwist. De makelaar heeft vervolgens nagelaten om nader te onderbouwen dat hij [gedaagde] hiervan schriftelijk op de hoogte heeft gesteld dan wel anderszins in kennis heeft gesteld. De stelling van de makelaar dat hij [gedaagde] op de juiste wijze heeft geïnformeerd zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. Voorts is gesteld noch gebleken dat de inhoud van de rechtshandelingen zo nauwkeurig vast stond dat strijd tussen de belangen van [gedaagde] en die van de makelaar dan wel de verkoper was uitgesloten.
      
    
    
      4.6.
      Het gerecht is van oordeel dat de makelaar door de hiervoor geschetste handelswijze in strijd met artikel 7:417 dan wel 7:418 BW heeft gehandeld. De conclusie hiervan is dat de makelaar geen recht heeft op loon. De vordering die strekt tot betaling van de makelaarscourtage voor de aankoop van de woningen op [kavel b ]en [kavel c] gelegen zal dan ook worden afgewezen. In reconventie heeft [gedaagde] terugbetaling gevorderd van de reeds door haar betaalde makelaarscourtage van Cg 10.388,00 voor de aankoop van de woning op [kavel a]. Nu de makelaar geen recht had op betaling daarvan, dient hij dit bedrag als onverschuldigd betaald aan [gedaagde] terug te betalen. De vordering van [gedaagde] strekkende daartoe zal dan ook worden toegewezen. De hierover gevorderde en niet weersproken wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.
      
    
    
      4.7.
      De overige vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen.  Het gerecht ziet  geen aanleiding om – zoals [gedaagde] heeft gevorderd - aan de makelaar een verbod op te leggen om niet meer twee heren te dienen. Uit de wet volgt al dat het niet is toegestaan om zowel namens de koper als namens de verkoper op te treden als niet aan de in artikel 7:417 en 7:418 BW vermelde eisen is voldaan, nog daargelaten de vraag naar het belang dat [gedaagde] heeft bij toewijzing van deze vordering.
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.8.
      Partijen zijn verder in geschil over de vraag of de makelaar een schadevergoeding aan [gedaagde] verschuldigd is. [gedaagde] stelt daartoe dat de makelaar wanprestatie heeft gepleegd door geen eindinspectie uit te voeren en waardoor voor de oplevering van de woningen gebreken aan het dak, de dakgoot en de trap niet aan het licht zijn gekomen en die – zo begrijpt het gerecht - zouden zijn hersteld door de aannemer. [gedaagde] stelt dat zij hierdoor schade heeft geleden doordat zij de gebreken nu op eigen kosten moet laten herstellen. De makelaar erkent dat hij geen eindinspectie heeft uitgevoerd, maar betwist dat hij schadeplichtig is geworden. 			
    
    
      4.9.
      Het gerecht stelt voorop dat bij wanprestatie, waarbij een schuldenaar zijn verplichtingen niet of niet naar behoren nakomt, er een schadevergoedingsplicht ontstaat. Om schadevergoeding te kunnen eisen, moet de schuldenaar in verzuim zijn. Dit betekent dat er een ingebrekestelling moet zijn gestuurd of dat het verzuim intreedt op basis van één van de in artikel 6:83 BW vermelde gronden. 
      
    
    
      4.10.
      Niet in geschil is dat de makelaar uit hoofde van de tussen partijen gemaakte afspraken de eindinspectie en nazorg diende uit te voeren. De eindinspectie diende te worden uitgevoerd ten tijde van het opleveren van de woning. Partijen zijn niet overeengekomen dat ten tijde van het passeren van de aktes van levering bij de notaris, de woningen gereed moesten zijn voor oplevering. [gedaagde] heeft niet gesteld dat op het moment dat de woningen gereed waren voor oplevering en de eindinspectie door de makelaar moest worden uitgevoerd, zij de makelaar heeft verzocht om binnen een redelijke over te gaan tot het uitvoeren van een eindinspectie. Een dergelijke ingebrekestelling was wel nodig geweest om aanspraak te kunnen maken op een schadevergoeding. Niet is gesteld dat de makelaar in verzuim is komen te verkeren zonder dat daarvoor een ingebrekestelling nodig was. De conclusie hiervan is dat de makelaar niet schadeplichtig is geworden. De vordering van [gedaagde] in reconventie die daarop betrekking heeft, zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      De makelaar wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde]. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden, nu zij in persoon procedeert, tot aan deze uitspraak begroot op nihil. 
      
    
    
      4.12.
      De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.  
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het gerecht:
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de makelaar tot betaling van een bedrag van Cg 10.388,00, te vermeerderen met de wettelijke over dit bedrag vanaf 17 juni 2022 tot de dag der algehele betaling; 
      
    
    
      5.3.
      wijst af wat verder is gevorderd;
      
      
        
          In conventie en in reconventie:
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de makelaar in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] zijn begroot op nihil;  
      
    
    
      5.5.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, bijgestaan door mr. M.R. Hoekstra, griffier, en in het openbaar uitgesproken.
      
    
  
  
     Aangezien dit vonnis wordt gewezen na invoering van de Caribische gulden (Cg) wordt waar in de stukken van partijen nog werd gesproken van NAf dit gelezen als Cg.