ECLI:NL:RBROT:2025:9585, Rechtbank Rotterdam, 23-07-2025, C/10/690235 / HA ZA 24-1057
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onrechtmatige daad. Derdenwerking van wanprestatie jegens een contractspartij. Koop-aannemingsovereenkomst voor garageboxen. Niet eigenaren maar VVE stelt vordering in. Grondslag voor schadevergoeding is (rechtstreekse) onrechtmatige daad jegens VVE. Schending zorgplicht of waarschuwingsplicht. Vordering wordt afgewezen. Gestelde onrechtmatigeheid is niet gebleken.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
      Zittingsplaats Rotterdam
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/690235 / HA ZA 24-1057
    
    
    
      
        Vonnis van 23 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te Rotterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat: mr. A.J.M. van Kooten,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1RHYNLEVE VASTGOED B.V., 
    
      te Bodegraven,2. VLOT VASTGOED B.V., 
      te Rotterdam,3. CEDAMA VASTGOED B.V., 
      te Ridderkerk,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: Cedama,
      advocaat: mr. I.R. Köhne.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Deze zaak gaat over een complex van garageboxen. Dit complex is door Cedama gerealiseerd aan [adres] . De garageboxen zijn door een koop-/aannemingsovereenkomst aan diverse particulieren verkocht als appartementsrechten. De eigenaren hebben een VvE in het leven geroepen, [eiser]. Volgens [eiser] voldoet het complex niet omdat sprake is van een ondeugdelijke waterhuishouding. Er is namelijk wateroverlast. [eiser] stelt dat zij schade heeft geleden en stelt Cedama aansprakelijk voor deze schade op grond van onrechtmatige daad. Cedama betwist dat sprake is van een onrechtmatige daad. Volgens haar voldoet het ontwerp van de waterhuishouding. Daarnaast stelt Cedama dat aan dat [eiser] geen vordering toekomt omdat [eiser] niet in een betere positie kan verkeren dan die waarin de eigenaren zouden hebben verkeerd als zij schadevergoeding zouden hebben gevorderd van Cedama. In dat geval zouden de vorderingen van de eigenaren verjaard zijn, of afstuiten op de oplevering. In dit vonnis oordeelt de rechtbank dat [eiser] niet aan haar stelplicht heeft voldaan ten aanzien van de gestelde onrechtmatigheid en dat aan nadere bewijsvoering niet wordt toegekomen. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaardingen van 18 november 2024 en de producties 1-19;
      - de conclusie van antwoord en de producties 1-5;
      - de uitnodiging en de agenda van de rechtbank voor de mondelinge behandeling;
      - de akte van 9 mei 2025 met producties 20-21 van [eiser];
      - de spreekaantekeningen van [eiser];
      - de spreekaantekeningen van Cedama;
      - de mondelinge behandeling van 21 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1. (
      (De rechtsvoorganger van) Cedama is ontwerper en aannemer van het garageboxencomplex waar dit geschil over gaat. Het complex ligt in een ‘kuil’ tussen een hoger gelegen spoorlijn van de NS/ProRail en een terrein van de Gemeente Rotterdam, dat wordt gehuurd door een duivenmelker. 
      
    
    
      3.2.
      In 2018 is de [eiser] opgericht en is ook de akte van splitsing voor het complex bij de notaris vastgesteld. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] heeft T&T Vastgoed en VvE Beheer ingeschakeld voor het beheer van het complex (hierna: T&T Vastgoed).
      
    
    
      3.4.
      Op 19 april 2019 heeft oplevering van het complex plaatsgevonden. Een van de opleverpunten betrof ‘zak graszaad’. 
      
    
    
      3.5.
      Daarna heeft Cedama een zak graszaad in de gemeenschappelijke ruimte van het garagecomplex geplaatst.
      
    
    
      3.6.
      Naar aanleiding van klachten over wateroverlast aan de achterzijde van het complex mailde Cedama op 6 januari 2020 aan T&T Vastgoed onder andere het volgende:
      
      
        
          “(…) De oplossing: Ik denk dat er op de drain een aantal open putten moeten worden aangelegd. Dit om het water gelijk af te vangen. Echter ook de grindkoffer moet gezuiverd worden. Er zit echt wel wat aarde in wat voorkomen had kunnen worden. Nadeel van de open putten is wel dat men onderhoud moet plegen en regelmatiger doorspuiten, maar ik ga er vanuit dat dat nu wel echt gaat gebeuren. (…) Geef maar aan wat je ervan vindt.”
        
      
      
    
    
      3.7.
      Daarna heeft Cedama begin 2020 werkzaamheden verricht. Deze werkzaamheden bestonden uit het plaatsen van open putten in de grindkoffers die zich aan de achterzijde van het complex bevinden.
      
    
    
      3.8.
      Op 6 maart 2020 mailde T&T Vastgoed aan Cedama onder andere het volgende: 
      
      
        “(…) Het talud is opnieuw geprofileerd en er is graszaad ingezaaid zoals je hebt geadviseerd.”
      
      
    
    
      3.9.
      Ook na de werkzaamheden meldde [eiser] wateroverlast bij Cedama. In opdracht van [eiser] heeft TOP Expertise in november 2020 een onderzoek gedaan naar wateroverlast op het terrein.
      
    
    
      3.10.
      Op 30 augustus 2021 heeft [eiser] Cedama aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten van door haar gestelde gebreken aan het complex en voor schade die volgens haar door de gebreken is ontstaan.
      
    
    
      3.11.
      Cedama heeft de aansprakelijkstelling afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. Cedama hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 18.942,13 (incl. BTW), € 1.316 (excl. BTW) en € 3.784,28 (incl. BTW) aan herstelkosten en schade;
        II. Cedama hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.784,75 aan expertisekosten;
        III. Cedama hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 2.841,32 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        IV. Cedama hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;
        alles te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met wettelijke rente bij te late betaling.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eiser] stelt dat sprake is van een onrechtmatige daad van Cedama jegens [eiser]. Volgens [eiser] heeft Cedama onrechtmatig gehandeld doordat zij voor een onjuiste oplossing voor de waterhuishouding heeft gekozen bij het ontwerpen van het complex en doordat zij niet (genoeg) heeft gewaarschuwd voor het belang van het inzaaien van het talud met gras. Volgens [eiser] heeft Cedama daardoor in strijd met de waarschuwingsplicht en de zorgplicht gehandeld. [eiser] is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. Omdat de wateroverlast zijn oorsprong vindt in de grindkoffers die binnen het gemeenschappelijk deel vallen, is volgens [eiser] onrechtmatig jegens haar gehandeld.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] wenst, bij akte, haar vorderingen jegens gedaagde 1, Rhynleve Vastgoed B.V. in te trekken, omdat is gebleken dat dit geen rechtsopvolgster is van de onderneming Rhynleve Vastgoed B.V. die in 2023 de naam Cedama Vastgoed B.V. heeft gekregen. Deze vorderingen worden om die reden afgewezen.
      
    
    
      4.4.
      Cedama voert verweer. Cedama concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.5.
      Cedama stelt dat [eiser] niet bevoegd is tot het instellen van de onderhavige vordering omdat de vereiste machtiging van de vergadering van de vereniging van eigenaars ontbreekt. Cedama betwist dat sprake is van een onrechtmatige daad jegens [eiser]. Zij voert aan dat voor onrechtmatigheid jegens een derde meer vereist is dan een wanprestatie jegens een contractspartij en dat dit door [eiser] niet of onvoldoende is gesteld. Ook betwist Cedama dat sprake is van een onjuiste ontwerpkeuze en dat niet is voldaan aan de zorgplicht of waarschuwingsplicht. Cedama stelt ook dat [eiser] geen beroep toekomt op een onrechtmatige daad omdat zij als derde niet beter af kan zijn dan de contractspartij zou zijn. Een eventuele vordering van de contractspartijen jegens Cedama is verjaard, danwel zou stranden omdat een beroep op wanprestatie niet mogelijk is doordat door de oplevering sprake is van een risico-overdracht. Tenslotte stelt Cedama nog dat sprake is van eigen schuld van [eiser] doordat zij heeft nagelaten om het talud in te zaaien en om de grindkoffer te onderhouden. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid van [eiser]
      
    
    
    
      5.1.
      Uit de bij akte overgelegde notulen van de vergadering van [eiser] blijkt dat [eiser] gemachtigd is. Het niet-ontvankelijkheidsverweer van Cedama slaagt niet.
      
      
        
          De gestelde onrechtmatigheid
        
      
      
    
    
      5.2.
      In de kern is de door [eiser] gestelde onrechtmatigheid gebaseerd op twee aangevoerde omstandigheden: dat Cedama onjuiste ontwerpkeuzes heeft gemaakt bij de inrichting van de waterhuishouding; en/of dat Cedama bij de oplevering onvoldoende heeft benadrukt dat het inzaaien van het talud een belangrijke rol speelt in de waterhuishouding van het complex.
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser] stelt dat sprake is van een onjuist ontwerp van de waterhuishouding doordat de grindkoffer niet voldoet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] hier onvoldoende gesteld om tot een onrechtmatigheid jegens [eiser] te kunnen concluderen. Zij beroept zich op de verplichtingen van Cedama als ontwerper van het complex. Cedama heeft als aannemer tegenover haar opdrachtgever(s) de verplichting gehad om de koop-/aannemingsovereenkomst goed uit te voeren. Deze verplichting geldt niet één-op-één tegenover een derde. Of Cedama rekening moet houden met de belangen van een derde bij de uitvoering van haar overeenkomst hangt af van de omstandigheden. Uit de jurisprudentie kunnen diverse omstandigheden worden afgeleid die hierbij een rol kunnen spelen: de hoedanigheid van de betrokken partijen, de aard en strekking van de overeenkomst, de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken, de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was, de vraag of de derde er op mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien, de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden, de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt, de vraag of van de derde kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, en de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling. Concrete feiten die invulling kunnen geven aan dergelijke omstandigheden zijn hier niet gesteld door [eiser], terwijl op haar de stelplicht op dit onderdeel rust. Het is voor de rechtbank ook niet op voorhand aannemelijk dat de verhouding tussen Cedama als aannemer en [eiser] als derde zodanige kenmerken heeft dat onrechtmatigheid als hier bedoeld aan de orde kan zijn. Bovendien zou daarbij dan nog betrokken moeten worden de vraag of het aanvaardbaar zou zijn als jegens [eiser] niet de verweren gevoerd kunnen worden die (wel) mogelijk zijn tegen eenzelfde vordering van de eigenaren / opdrachtgevers (een beroep op een contractuele verjaringstermijn en/of beroep op de oplevering).  Om deze redenen levert hetgeen [eiser] heeft aangevoerd over de ontwerpkeuzes van Cedama geen onrechtmatigheid op jegens [eiser].  
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] stelt daarnaast dat Cedama in strijd heeft gehandeld met haar zorgplicht en waarschuwingsplicht doordat zij bij de oplevering niet (voldoende) op het belang van het inzaaien van het talud heeft gewezen. Cedama heeft aangevoerd dat deze verplichtingen alleen tegenover haar opdrachtgever(s) gelden. Volgens Cedama kan [eiser] zich daar niet op beroepen. Naar het oordeel van de rechtbank weegt hier mee dat Cedama de gemeenschappelijke gedeelten van het complex heeft opgeleverd aan [eiser]. Weliswaar is [eiser] in het kader van de overeenkomst van aanneming als derde aan te merken, maar bij de oplevering aan haar (in zoverre in plaats van aan de eigenaars van de boxen) gelden voor Cedama dezelfde zorgvuldigheidsnormen als bij oplevering aan haar opdrachtgever(s). 
      
    
    
      5.5.
      Cedama betwist dat zij Cedama niet of onvoldoende op het belang van het inzaaien van het talud heeft gewezen. De rechtbank is van oordeel dat voor een schending van de waarschuwingsplicht in de zin van artikel 7:754 BW (hier volgens [eiser] naar analogie als waarschuwingsplicht jegens haar toe te passen) onvoldoende is gesteld. Daarvoor is namelijk vereist dat sprake is van onjuistheden in de opdracht, gebreken of ongeschiktheid van zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever of fouten of gebreken in plannen die verstrekt zijn door de opdrachtgever. Een dergelijke omstandigheid is hier niet gesteld. 
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] stelt dat Cedama had moeten benadrukken dat het inzaaien van het talud en het onderhouden van de grindkoffer een belangrijke rol speelt in de waterhuishouding. Dit kan naar het oordeel van de rechtbank onder de zorgplicht van Cedama als ontwerper van het complex vallen. Cedama heeft aangevoerd dat zij de voorkeur had om het gras zelf in te zaaien, maar dat [eiser] bij de oplevering aangaf dat zij het gras wilde inzaaien. [eiser] heeft ontkend dat dit zo is gegaan en heeft aangevoerd dat Cedama niet duidelijk heeft gemaakt dat het graszaad op het talud moest worden ingezaaid. 
      
    
    
      5.7.
      Op basis van de nu voorhanden zijnde stukken vallen de feiten op dit punt niet eenduidig vast te stellen. De rechtbank is echter van oordeel dat aan een bewijsopdracht niet wordt toegekomen vanwege de omstandigheid dat Cedama na het ontstaan van de wateroverlast nog werkzaamheden heeft verricht om de wateroverlast op te lossen. In haar voorstel voor een oplossing wijst zij erop dat de grindkoffer gezuiverd moet worden en dat de te plaatsen open putten onderhouden moeten worden en regelmatig moeten worden doorgespoten. Ook heeft zij op het belang van het inzaaien van het talud gewezen. Zij heeft vervolgens de voorgestelde werkzaamheden aan de grindkoffer verricht. Met deze aanvullende werkzaamheden en aanwijzingen voor het onderhoud zou een eventuele onrechtmatigheid door schending van de zorgplicht vanaf dat moment zijn weggenomen. Als sprake was van onrechtmatig handelen doordat Cedama (aanvankelijk) het belang van het inzaaien van het talud niet of onvoldoende heeft benadrukt, dan zou deze onrechtmatigheid alleen hebben bestaan tussen het moment van oplevering en het moment dat Cedama de aanvullende werkzaamheden heeft uitgevoerd. [eiser] heeft onvoldoende feiten gesteld voor de conclusie dat er daardoor in die periode schade is ontstaan.  
      
    
    
      5.8.
      De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cedama worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.639,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Cedama van € 4.639,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Polet en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
      
      
      
        2806/1694