ECLI:NL:RBNHO:2025:6716, Rechtbank Noord-Holland, 30-06-2025, C/15/365910 / KG ZA 25-342
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming woning door (onder)huurder toegewezen. Wel langere termijn om woning te verlaten.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Bewind
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/365910 / KG ZA 25-342
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      verblijvende in de PI [plaats 1], te [plaats 1],
      eiser,
      advocaat mr. R.A. Bos te Hoofddorp,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 2],
      gedaagde,
      advocaat mr. O. Saaliti te Haarlem.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met de producties 1 tot en met 6
        
        
          de conclusie van antwoord
        
        
          de mondelinge behandeling
        
        
          de pleitnota van [gedaagde].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Voor de mondelinge behandeling, die om organisatorische redenen heeft plaatsgevonden in het gerechtsgebouw te Alkmaar, zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Bos voornoemd, en [gedaagde], vergezeld van haar dochter en bijgestaan door Saaliti voornoemd.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Partijen hebben in het verleden een affectieve relatie gehad. Tijdens hun relatie woonden zij in Spanje. Uit de relatie tussen partijen is in 2007 een dochter geboren, [minderjarige] (thans 17 jaar). De relatie is eind 2008 geëindigd.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] huurt sinds 2019 een woning van Ymere aan het [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.3.
      Ruim zes jaar geleden nam [gedaagde] contact op met [eiser]. Zij zat in een noodsituatie en wilde met haar dochter naar Nederland verhuizen, maar had hier geen onderdak. [eiser] wilde haar bij wijze van vriendendienst helpen en heeft haar samen met haar dochter tijdelijk onderdak gegeven in zijn woning. Zij konden tijdelijk gebruik maken van de zolderkamer. Wel werd afgesproken dat [gedaagde] zich op korte termijn tot de gemeente [gemeente] zou wenden. Dit heeft zij niet gedaan.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] is op enig moment veroordeeld tot een gevangenisstraf. Hij zit inmiddels ruim twee jaar gedetineerd. Bij aanvang van de detentie woonde [gedaagde] nog in [eiser] woning. In verband met de detentie van [eiser] hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] met haar dochter  gebruik mocht blijven maken van de woning, op voorwaarde dat zij het verschil tussen de maandhuur en de huurtoeslag die [eiser] ontvangt aan [eiser] zou betalen en dat zij op elk gewenst moment van de dag, ongeacht het tijdstip, toegang zou verlenen aan de moeder of vrienden van [eiser] om zijn huisdieren te verzorgen en om schoon te maken.  
      
    
    
      2.5.
      Aanvankelijk verliep de regeling goed. [gedaagde] betaalde maandelijks (zij het soms na aandringen) € 400,- aan [eiser] en de moeder en vrienden van [eiser] hadden toegang tot de woning om de huisdieren te verzorgen. Al langere tijd komt [gedaagde] haar betalingsverplichting echter niet of niet volledig na. Ook probeert zij sinds enige maanden te verhinderen dat de moeder en/of vrienden van [eiser] het huis betreden om voor de huisdieren te zorgen en het huis schoonmaken. Dit heeft geleid tot escalaties en de moeder van [eiser] heeft op 21 mei 2025 bij de politie aangifte gedaan ter zake van mishandeling door [gedaagde]. 
      
    
    
      2.6.
      Enige dagen na dat incident heeft [gedaagde] de moeder van [eiser] de toegang tot de woning geweigerd. De moeder heeft toen de politie ingeschakeld om verdere escalatie te voorkomen. 
      
    
    
      2.7.
      In een brief van 20 mei 2025 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] het volgende meegedeeld:
      
      
        
          Cliënt verblijft inmiddels in een penitentiaire inrichting en heeft met u afgesproken dat u in de woning van cliënt mag verblijven en toegang heeft tot één kamer op de eerste verdieping, mits u de moeder en vrienden van cliënte toegang zou verlenen tot de woning zodat zij het huis kunnen schoonmaken en de huisdieren van cliënt kunnen verzorgen. Daarbij is eveneens aangegeven dat indien u zich hier niet aanhoudt, dat u de woning per direct dient te verlaten. U bent hier mee akkoord gegaan.
        
      
      
      
        
          Ondanks de gemaakte afspraken tussen u en cliënt, houdt u zich hier niet aan. De moeder van cliënt, dan wel andere mensen die hij toestemming geeft om de woning te betreden, verleent u geen toegang en bedreigt u. Zo heeft u de moeder van cliënt afgelopen week mishandeld en bedreigt. Het moge duidelijk zijn dat dit onacceptabel is en dat de moeder van cliënt hiervoor aangifte zal doen. Daarnaast verleent u ook geen toegang tot de woning en verwaarloost u de woning. Cliënt dient hier per direct een einde aan te maken ter voorkoming van een gerechtelijke procedure vanuit de verhuurder en klachten van omwonenden. Dat betekent dat u de woning van client dient te verlaten. Cliënt geeft u geen toestemming meer om in de woning te verblijven en indien u geen gehoor geeft aan deze brief, dan verblijft u onrechtmatig in de woning van cliënt.
        
        
          (…)
        
        
          Ik verzoek, en zo nodig sommeer, u, namens cliënt, om binnen vijf (5) dagen na ontvangst van deze brief schriftelijk te bevestigen dat u de woning binnen een periode van twee maanden, lees uiterlijk 
          31 juli 2025
          , zal verlaten. Indien ondergetekende niet binnen vijf dagen verneemt dat u de woning uiterlijk 
          31 juli 2025
           zal verlaten dan zal cliënt u in rechte betrekken.  
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert  samengevat – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde]  zal veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, bij gebreke waarvan de ontruiming zal worden uitgevoerd door de deurwaarder, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. 
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] op dit moment onrechtmatig verblijft in zijn woning, dat dit op grond van zijn huurovereenkomst niet is
        toegestaan en dat hij dan ook per direct een einde moet maken aan die situatie, zodat de verhuurder geen gerechtelijke procedure tegen hem aanhangig maakt. [eiser] benadrukt dat hij zijn woning op korte termijn nodig heeft, omdat hij binnenkort met verlof mag en daarvoor toegang moet hebben tot zijn woning. Hij voert aan dat omdat [gedaagde] drugs gebruikt in de woning, de Reclassering mogelijk geen groen licht zal geven voor zijn verlof zolang [gedaagde] in de woning verblijft. Hij stelt dat dit grote gevolgen voor hem zal hebben, onder meer omdat hij voor zijn verlof inmiddels al een baan heeft kunnen vinden in Haarlem. Verder voert hij aan dat hij nog een dochter heeft uit een andere relatie, die onlangs is bevallen van een kindje en met dat kindje in een moeder-kind huis verblijft. Hij voert aan dat Jeugdzorg ermee akkoord is dat zij met haar kindje bij hem komt inwonen, maar alleen als [gedaagde] uit de woning vertrokken is, en dat hij er ook om die reden belang bij heeft dat [gedaagde] de woning op korte termijn zal verlaten.  
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat zij al ruim zes jaar in de woning verblijft en  [eiser] de woning aan haar heeft onderverhuurd. Zij verklaart dat zij sinds de detentie van [eiser] de afgesproken huur betaalt aan [eiser] die de huur als hoofdhuurder doorbetaalt aan Ymere. Zij voert verder aan dat zij contact heeft gehad met Ymere en dat haar is verteld dat zij evenveel recht op de woning heeft als [eiser]. Zij erkent dat er steeds meer frictie is gekomen in het contact met de moeder van [eiser], maar voert aan dat dit komt omdat de moeder van [eiser] steeds op onregelmatige tijden in de woning komt zonder dat vooraf te communiceren en daarbij overlast veroorzaakt voor [gedaagde] en haar dochter en hen uitscheldt. Ze stelt dat geen rekening werd gehouden met haar privacy en die van haar dochter en voert aan dat dat de reden is dat het tot een escalatie is gekomen. Zij wijst er op dat die escalatie mede is veroorzaakt omdat [eiser] niet geprobeerd heeft in onderling overleg tot een oplossing te komen. Zij betwist dat [eiser] spoedeisend belang heeft bij toewijzing van zijn vordering en stelt dat de belangafweging die moet plaatsvinden moet uitvallen in het voordeel van haar en van haar dochter, omdat zij op dit moment nergens anders heen kunnen. Zij verklaart dat zij inmiddels wel een urgentieverklaring heeft aangevraagd bij de gemeente [gemeente], maar dat het besluit over die aanvraag pas rond 14 juli a.s. bekend wordt. Zij benadrukt dat zij intussen al maanden of jaren de huur betaalt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Spoedeisend belang
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang volgt voldoende uit de geschetste omstandigheden. 
      
      
        
          Inhoudelijk 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel in zijn woning verblijft, maar die stelling is niet houdbaar. [eiser] heeft immers ter zitting verklaard dat er afspraken zijn gemaakt tussen partijen over het verblijf van [gedaagde] en haar dochter in de woning, zodat [gedaagde] niet zonder recht in de woning verblijft. 
      
    
    
      4.3.
      
        Uit de  hiervoor vermelde feiten vloeit voort dat het verblijf van [gedaagde] indertijd is begonnen op basis van een vriendendienst: zij mocht onder voorwaarden tijdelijk gebruik maken van de zolderkamer, maar moest wel zo snel mogelijk contact op nemen met de gemeente om vervangende woonruimte te regelen. .  
        Rond de detentie van [eiser] hebben partijen opnieuw afspraken gemaakt. [gedaagde] mocht met haar dochter in de woning verblijven op voorwaarde dat zij huur zou betalen aan [eiser], te weten het verschil tussen de maandhuur en de huurtoeslag die [eiser] ontvangt en dat zij op elk gewenst moment van de dag, ongeacht het tijdstip, toegang zou verlenen aan de moeder of vrienden van [eiser] om zijn huisdieren te verzorgen en om schoon te maken.  [gedaagde] heeft erkend dat die afspraak is gemaakt en dat zij voorafgaande aan de detentie van [eiser] in het geheel niets betaalde voor haar verblijf in de woning. 
      
      
    
    
      4.4.
      
        Door [eiser] is verklaard dat [gedaagde] in het begin van zijn detentie wel iedere maand € 400,- betaalde, maar dat hij er wel iedere maand achteraan moest bellen en dat zij inmiddels slechts € 250,- tot € 290,- betaalt en ook onregelmatig betaalt. Verder heeft hij aangevoerd dat zij de gebruikerslasten voor de woning niet heeft betaald, maar dat zijn zus dat allemaal voor hem heeft geregeld.  
        
          [gedaagde] heeft betwist dat zij minder heeft betaald dan was afgesproken, maar zij heeft de door haar gestelde volledige betaling niet met bewijsstukken (bijvoorbeeld betalingsbewijzen) onderbouwd, zodat aan haar betwisting voorbijgegaan wordt. Of partijen ook hadden afgesproken dat [gedaagde] die gebruikerslasten zou betalen is niet, althans onvoldoende concreet gesteld. Wel is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] geen gebruikerslasten heeft betaald. 
      
      
    
    
      4.5.
      Gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden moeten de tussen partijen gemaakte afspraken worden uitgelegd als een gebruiksovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte (kamer), met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen (keuken, douche, toilet). De afspraken kunnen in ieder geval niet worden aangemerkt als een overeenkomst van onderverhuur met exclusief recht op gebruik van de hele woning. Op basis van de met [eiser] gemaakte afspraken moest [gedaagde] na aanvang van [eiser] detentie immers anderen namens [eiser] in de woning toelaten voor de verzorging van de huisdieren en voor het schoonmaken. 
      
    
    
      4.6.
      Niet duidelijk is of [eiser] voor ogen heeft gestaan dat de (onder)huur slechts zou voortduren zolang hij gedetineerd is, maar in de motivering van zijn opzegging ligt, de aard, achtergrond en wijze van totstandkoming van de overeenkomst mede in aanmerking genomen, voldoende motivering van het benodigde eigen gebruik besloten om die motivering dragend en de opzegging rechtsgeldig te achten. Dat betekent dat [eiser] de bevoegdheid heeft om die overeenkomst op te zeggen. Een beroep op de noodzaak tot dringend eigen gebruik van de woning is een wettelijke grond voor opzegging van een overeenkomst tot kamerverhuur en in dat geval geldt dat het belang van de ‘verhuurder’ ([eiser]) (om de woning te gebruiken) zwaarder weegt dan het belang van de huurder ([gedaagde]) (om in de woning te blijven wonen).
      
    
    
      4.7.
      
        Daarmee komt de overeenkomst met [gedaagde] tot een einde door opzegging. [eiser] heeft ter zitting uiteindelijk voorgesteld dat aan [gedaagde] tot uiterlijk 1 oktober 2025 de tijd gegeven kan worden om vervangende woonruimte te zoeken. Die datum komt de voorzieningenrechter gelet op alle omstandigheden voor als een redelijke termijn. 
        De vordering van [eiser] zal dan ook worden toegewezen met inachtneming van die datum.
      
      
    
    
      4.8.
      Ook het gevorderde verbod om huisdieren van [eiser] mee te nemen bij de ontruiming van de woning zal worden toegewezen. 
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde dwangsom als prikkel tot nakoming zal worden afgewezen. Als [gedaagde] niet aan de veroordeling tot ontruiming van de woning zal voldoen, kan [eiser] de ontruiming laten uitvoeren door een deurwaarder. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiser]. [eiser] procedeert op basis van een toevoeging.  De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op:
      
      
        vastrecht 		€      90,00
        salaris advocaat	€ 1.107,00
        nakosten		€   178,00
        Totaal		€ 1.197,00
      
      
    
    
      4.11.
      Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van het resterende deel van de explootkosten aan de griffier niet mogelijk. Dit geldt ook voor de betekeningskosten bij de nakosten. De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze als hierna onder ‘de beslissing’ vermeld.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen te ([postcode]) [plaats 2] aan de [adres] uiterlijk vóór 1 oktober 2025 te ontruimen, bij gebreke waarvan de ontruiming zal worden uitgevoerd door de deurwaarder,
      
    
    
      5.2.
      verbiedt [gedaagde] om de huisdieren, zoals omschreven in randnummer 2.4 van de dagvaarding (hond [naam] en een naaktkat) mee te nemen wanneer zij de woning ontruimt,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] van € 1.197,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 30 juni 2025.
      
    
  
  
    Conc.: 1155