ECLI:NL:RBAMS:2025:6074, Rechtbank Amsterdam, 18-02-2025, 11352809 \ CV EXPL  24-13036
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondelinge uitspraak. Overgelegde foto's onvoldoende om de staat van het gehuurde vooraf vast te stellen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11352809 \ CV EXPL  24-13036
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 18 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser 1]
        , 
      
        en  
        
        
          [eiser 2]
        , 
      beiden wonend te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [gemachtigde 2] ,
    
    
    
    
      De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam. De zaak wordt behandeld door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier.
    
    
    
      Aanwezig zijn de heer [eiser 1] en mevrouw [gedaagde] , beiden bijgestaan door hun gemachtigde. Mevrouw [eiser 2] is niet aanwezig. Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      1.1.
      
        [eisers] heeft tot december 2022 de woning aan de [adres] gehuurd van [gedaagde] . Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eisers] een borg van € 1.650,- aan [gedaagde] betaald. [eisers] vordert dat [gedaagde] de borg min de kosten van de afzuigkapfilter en de kosten voor het schoonmaken van de ramen aan hem terugbetaalt. [gedaagde] vordert in reconventie onder andere veroordeling van [eisers] tot betaling van een aantal schadeposten.  
      
      
        
          
            [gedaagde] kon de huur voor het eerst op 1 juli 2022 verhogen
        
      
    
    
      1.2.
      Er is discussie over de uitleg van artikel 5.4 van de huurovereenkomst. In dat artikel staat, onder meer, het volgende: “De huurprijs zal – automatisch en dus zonder dat daarvoor enige aanzegging nodig is – jaarlijks per 1 juli, voor het eerst per 1 juli 2022, worden aangepast (…)”.  
      
    
    
      1.3.
      Hoewel het, zoals [gedaagde] stelt, inderdaad gebruikelijk is om de huurprijs jaarlijks op 1 juli te verhogen, blijkt uit artikel 5.4 zonder redelijke twijfel dat de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2022 verhoogd kon worden. Het is begrijpelijk dat [gedaagde] bedoeld heeft de huurprijs per 1 juli 2021 te kunnen verhogen en dit ook zo met haar makelaar besproken heeft, maar kennelijk is die bedoeling niet verwerkt in de overeenkomst en/ of met [eisers] besproken. Ook is dit niet tijdig in de overeenkomst aangepast, waardoor [gedaagde] de huurprijs niet eerder dan op 1 juli 2022 kon verhogen. 
      
      
        
          
            [eisers] hoeft de herstelkosten van het keukenblad en de kookpitten niet te betalen
        
      
    
    
      1.4.
      Een verhuurder kan de borg aanwenden in het geval dat een huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomt, bijvoorbeeld in het geval dat een huurder schade aanricht aan het gehuurde. Om schade aan het gehuurde voor rekening van een huurder te laten komen, is in ieder geval vereist dat die schade gedurende de huurperiode is veroorzaakt. Om dit vast te stellen moet de staat van het gehuurde bij oplevering worden vergeleken met de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur.
      
    
    
      1.5.
      Er is bij aanvang van de huur geen beschrijving van de staat van de woning gemaakt. Wel zijn er destijds foto’s van onder andere het keukenblad en de kookpitten gemaakt. Hoewel foto’s voldoende kunnen zijn om de staat van de woning bij aanvang van de huur vast te stellen, is op de overgelegde foto’s niet goed zichtbaar of er vlekken op het keukenblad zitten. Ook is niet goed zichtbaar of er roest op de kookpitten zit. 
      
    
    
      1.6.
      Aangezien niet vast gesteld kan worden wat de staat van het keukenblad en de kookpitten was bij aanvang van de huur, wordt vermoed dat [eisers] de woning heeft opgeleverd in overeenstemming met de staat van de woning bij aanvang van de huur. [gedaagde] heeft onvoldoende aangevoerd om dit vermoeden te ontzenuwen. [gedaagde] kan de borg dus niet aanwenden om het keukenblad en de kookpitten te herstellen. 
      
      
        
          
            [eisers] moet wel de schoonmaakkosten en de kosten voor de afzuigkapfilter betalen
        
      
    
    
      1.7.
      Uit de handgeschreven brief die is opgesteld bij de oplevering van de woning met daarop onder meer de vermelding “small finish windows/floors” blijkt dat bij de oplevering is besproken dat de ramen en vloeren schoongemaakt moesten worden. Dit wordt niet door [eisers] betwist. Daarnaast wordt niet door [eisers] betwist dat hij in staat is gesteld om de ramen en vloeren zelf schoon te maken. 
      
    
    
      1.8.
      
        [eisers] stelt dat de schoonmaakkosten die [gedaagde] vordert onredelijk hoog zijn. Uit de factuur die [gedaagde] heeft overgelegd blijkt hoeveel uur er besteed is aan het schoonmaken en dat er kosten in rekening zijn gebracht in verband met het voorrijden en de materialen. Deze kosten zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet onredelijk. [gedaagde] mag de schoonmaakkosten van € 121,89 dan ook in mindering brengen op de borg. 
      
    
    
      1.9.
      Daarnaast zijn partijen het er over eens dat [eisers] de kosten voor het afzuigkapfilter ter hoogte van € 44,49 moet betalen. Ook deze kosten mag [gedaagde] in mindering brengen op de borg. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de overige borg met wettelijke rente terugbetalen aan [eisers]
        
      
    
    
      1.10.
      
        Aangezien de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd en [eisers] de woning heeft opgeleverd, moet [gedaagde] de borg, na aftrek van de schoonmaakkosten en de kosten voor het afzuigkapfilter, aan [eisers] terugbetalen voor zover zij dat nog niet gedaan heeft. 
        Op de zitting is duidelijk geworden dat [gedaagde] op 20 september 2024 al € 847,18 aan [eisers] heeft terugbetaald, zodat nog € 636,44 resteert. Ook moet [gedaagde] de door [eisers] gevorderde wettelijke rente betalen. [gedaagde] is vanaf 20 september 2024 in verzuim. De rente wordt toegewezen zoals in het dictum bepaald. 
      
      
    
    
      1.11.
      Aangezien [gedaagde] de schoonmaakkosten en de kosten voor het afzuigfilter door middel van verrekening op de borg in mindering kan brengen, worden haar vorderingen in reconventie bij gebrek aan belang afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de buitengerechtelijke kosten betalen
        
      
    
    
      1.12.
      
        [eisers] vorderen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met de wettelijke rente. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De vordering van € 232,58 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter wijst daarom € 222,39 toe.
      
    
    
      1.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt niet toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten moeten namelijk worden aangemerkt als vermogensschade, terwijl de wettelijke rente alleen betrekking heeft op een verplichting tot betaling uit overeenkomst.
      
      
        
          
            [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten
        
      
    
    
      1.14.
      
        [gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punt × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                723,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.15.
      
        [gedaagde] is ook in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Gelet op de samenhang worden de kosten op nihil begroot.
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
      2.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen:
        - € 636,44 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 juni 2024 tot de dag van volledige betaling en vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.483,62 vanaf 3 juni 2024 tot 20 september 2024, 
        - € 222,39 aan buitengerechtelijke kosten,
      
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op € 723,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      2.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      2.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      2.5.
      wijst het gevorderde af,
      
    
    
      2.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op nihil. 
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 18 februari 2025.
      
      
      
        Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
     artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). 
  
  
     HR 28 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:40.