ECLI:NL:RBNHO:2025:9929, Rechtbank Noord-Holland, 20-08-2025, 11257485 \ CV EXPL  24-5666
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Gebreken. Huurprijsvermindering. Herstel.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11257485 \ CV EXPL  24-5666
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        FELITA B.V., 
      te IJmuiden,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Felita,
      vertegenwoordigd door: [betrokkene 1] 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [plaats],2. [gedaagde 2], 
      te [plaats],
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      gemachtigde: mr. M.E.M. Vermeij.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - dagvaarding van 30 juli 2024, met 21 producties; 
      - conclusie van antwoord met een tegenvordering en 4 producties; 
      - het tussenvonnis van 16 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
      - conclusie van antwoord in reconventie met een vermeerdering van eis in conventie en producties 22 tot en met 31; 
      - akte aanvullende producties van [gedaagden] van 15 januari 2025, producties 5 tot en met 7; 
      - akte vermeerdering van eis in conventie van 27 januari 2025 en overlegging producties, producties 32 en 33; 
      - de mondelinge behandeling van 28 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de akte van [gedaagden] van 15 mei 2025, met producties; 
      - akte van Felita van 28 mei 2025, met producties;  - de akte van [gedaagden] van 25 juni 2025, met producties.  
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Felita huurt sinds 1 april 2016 van [gedaagden] de woning met berging gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] tegen een kale huurprijs van 
        € 1.708,00 per maand. Er is sprake van geliberaliseerde huur.
      
      
    
    
      2.2.
      In artikel 11.9 van de huurovereenkomst is bepaald dat de in de woning aanwezige stoffering niet tot het gehuurde behoort, maar eigendom is van de verhuurder en voor de duur van het huurcontract aan de huurder in gebruik is gegeven. 
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de woning zal worden bewoond door [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) en [betrokkene 2]. 
      
    
    
      2.4.
      De woning bevindt zich in een complex van in totaal zes appartementen waarvan er drie in eigendom toebehoren aan [gedaagden] Er bestaat een Vereniging van Eigenaren voor deze woningen waar [gedaagde 1] de voorzitter van is. 
      
    
    
      2.5.
      Partijen hebben veelvuldig gecommuniceerd over (de staat van) het gehuurde en de cv-installatie.  
      
    
    
      2.6.
      
        Op 23 juli 2023 heeft [betrokkene 1] bericht:“(…) Zoals ook eerder aangegeven is het woongenot zeer aangetast (zie alleen al bovengenoemde) door bekende achterstallige onderhoudszaken. (Overduidelijke vochtproblemen (...), scheuren, opeens roetvlekken welke via spouwmuren binnenkomen/ zijn gekomen, zeer slecht schilderwerk, vuil trappenhuis en het al maanden nu hinder ondervinden totale verbouwing van een appartement). (…)
        
          De aan ons de aangekondigde huurverhoging is dan zeker niet in redelijkheid (in combinatie met bovengenoemde) en de vele foto’s en info heeft u hierover al ontvangen of persoonlijk hebt kunnen waarnemen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Per e-mail van 16 oktober 2023 heeft [betrokkene 1] bericht: “(…) Mogen wij u wederom wijzen op onze gestuurde e-mail van 23-07-2023 15:41(zie hieronder) geen enkele inhoudelijk reactie mogen ontvangen van u en derhalve ons standpunt ongewijzigd blijft in deze!
        
          Doet u dit niet binnen 6 weken, dan vragen wij de rechter om de huur te verlagen tot u de gebreken oplost.(…)”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 9 december 2024 heeft Woonkeur in opdracht van [betrokkene 1] het gehuurde bezocht en een inspectierapport (hierna: het rapport) uitgebracht over de staat van het gehuurde. 
      
    
    
      2.9.
      Op 3 februari 2025 hebben G.J. Hiddinga, de zoon van [gedaagden], C. Wardenier van Up Bouw in aanwezigheid van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] het gehuurde bezichtigd ten einde te onderzoeken of sprake is van gebreken en zo ja hoe deze moeten worden hersteld. 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagden] heeft op 11 februari 2025, op 24 februari 2025 en op 10 april 2025 een voorstel gedaan tot herstel van de door Felita gestelde gebreken.    
    
    
      2.11.
      Op 6 mei 2025 is (regulier) onderhoud aan de cv-ketel verricht en is de rookgasafvoer en de luchttoevoer van de cv-ketel vervangen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        Felita vordert - na vermeerdering van eis -: 
        I: veroordeling van [gedaagden] tot herstel van de gebreken zoals omschreven in het rapport van Woonkeur binnen drie weken na datum vonnis door een erkende aannemer of installateur, op straffe van een dwangsom;
        II: huurprijsvermindering van 40% vanaf 1 juli 2020;   
        III: veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 33.688,80; 
        III: te bepalen dat de huurprijs tot het moment van het herstel van de gebreken 
        € 1.024,80 per maand zal bedragen; 
        III: veroordeling van [gedaagden] tot, primair, het overleggen van bewijsstukken omtrent het gasverbruik over de jaren 2021-2023 op straffe van een dwangsom en tot het vaststellen van het juiste afrekeningsbedrag en tot terugbetaling van het teveel betaalde binnen een week na het gewezen vonnis en subsidiair, indien voornoemde bewijsstukken niet worden overgelegd, tot betaling van € 14.500; 
        IV: veroordeling van [gedaagden] tot overlegging van TTB documenten en betaling van 
        € 1.071,83; 
        V: veroordeling van [gedaagden] tot betaling van het deskundigenrapport ter hoogte van € 550,00; 
        VI: veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 10.400,00 aan verhuis-, opslag- en logeerkosten;  
        VII: veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proceskosten;
        een en ander te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      Felita legt aan de vordering ten grondslag dat het gehuurde een aantal gebreken vertoont. [gedaagden] heeft nagelaten om de gebreken - ondanks herhaalde verzoeken - te herstellen. Felita wordt door de gebreken ernstig in haar woongenot aangetast. Om die reden is (onder meer) huurprijsvermindering gerechtvaardigd tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen.
      
    
    
      3.3.
      Hiddinga betwist: i) dat [betrokkene 1] vertegenwoordigingsbevoegd is, ii) dat het gehuurde gebreken vertoont en iii) dat sprake is van vermindering van het huurgenot dan wel dat een vermindering van 40% van de huur gerechtvaardigd is. Ook betwist [gedaagden] de (hoogte van de) overige vorderingen. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagden] vordert veroordeling van Felita tot betaling - na verrekening - van 
        € 3.509,35 dan wel een bedrag van € 4.581,18, te vermeerderen met de proceskosten.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] legt aan de tegenvordering ten grondslag dat Felita tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst wegens te late betaling van de huur, het niet betalen van de huurverhoging(en) en opstaande energienota’s. [gedaagden] erkent dat Felita recht heeft op de TTB-toekenning. 
    
    
      3.6.
      Felita betwist de tegenvordering en voert daartoe aan dat [gedaagden] de tegenvordering niet met stukken heeft onderbouwd. Bovendien zijn bepaalde kosten - onder meer de huurverhoging over het jaar 2023-2024 - al door Felita voldaan. Ter onderbouwing verwijst zij naar bankafschriften.   
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang zullen de vordering en de tegenvordering gezamenlijk worden behandeld.
      
      
        
          Aanvullende stukken en nadere toelichting van de vordering 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Felita heeft bij akten van 27 januari 2025 en 28 mei 2025 aanvullende producties ingediend en haar vordering nader toegelicht. [gedaagden] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.  
      
    
    
      4.3.
      Vooropgesteld wordt dat in het vonnis van 16 oktober 2024 is bepaald dat stukken uiterlijk tien dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. Felita heeft op 27 januari 2025, te weten één dag voor de zitting en dus buiten deze termijn, nog producties ingediend waarbij zij ook een nadere toelichting heeft gegeven op de gestelde gebreken. De kantonrechter ziet  in dit geval geen aanleiding deze stukken en de nadere toelichting bij de beoordeling buiten beschouwing te laten, omdat [gedaagden] ter zitting voldoende gelegenheid heeft gehad te reageren. 
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting is afgesproken om de procedure aan te houden om partijen in de gelegenheid te stellen het gehuurde te inspecteren en onderdelen van de procedure in onderling overleg af te doen. Partijen zouden de kantonrechter vervolgens schriftelijk (bij akte) berichten over de uitkomst van het overleg en meer specifiek zouden partijen dan berichten welke geschilpunten door hen zijn afgedaan en welke niet. Partijen zijn toen en ook nadien niet in de gelegenheid gesteld om nadere producties in te dienen ter nadere onderbouwing van en/of een nadere toelichting te geven op de vorderingen, ook niet door alsnog specifiek te verwijzen naar vindplaatsen in reeds eerder overgelegde producties. De door Felita op 28 mei 2025 ingediende producties en de toelichting daarop blijven daarom bij de beoordeling buiten beschouwing.  Het hiervoor vermelde geldt niet voor de door [gedaagden] op 15 mei 2025 en 25 juni 2025 ingediende producties, aangezien deze alleen betrekking hebben op de uitvoering van de ter zitting gemaakte afspraken en de daarover door hen gevoerde correspondentie. 
      
      
        
          Gebreken
        
      
      
    
    
      4.5.
      Felita stelt dat zich met betrekking tot het gehuurde de volgende gebreken voordoen:  
      
        
          de toestand van het balkon; 
        
        
          vochtproblemen en schimmelvorming in het gehuurde; 
        
        
          roet- c.q. rookschade in alle kamers; 
        
        
          beschadigd stucwerk; 
        
        
          de schuifpui van het balkon laat regen en vocht door; 
        
        
          de staat van het schilderwerk aan de buitenzijde;
        
        
          de staat van de centrale verwarmingsinstallatie en het functioneren van de verwarming in het gehuurde; 
        
        
          bewegende vloerdelen op meerdere plaatsen in het gehuurde; 
        
        
          lekkage en een krakend toilet in de badkamer. 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      4.7.
      De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op dit wettelijk kader is het aan Felita als huurder om te stellen en voldoende te onderbouwen: (1) dat sprake is van een  gebrek, (2) dat sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van dat gebrek, (3) dat de vermindering van het huurgenot van zodanige betekenis is dat deze vermindering van de huurprijs rechtvaardigt en (4) dat en wanneer [gedaagden] al dan niet als gevolg van een kennisgeving in voldoende mate bekend was met het gebrek. Het is vervolgens aan [gedaagden] om te stellen en voldoende te onderbouwen dat en wanneer hij het gebrek heeft verholpen. Enige huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs, het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn. 
      
      
        
          Balkon
        
      
      
    
    
      4.9.
      Felita heeft gesteld dat het balkon in slechte staat verkeert door betonrot en dat de schroefverbinding van de na de stormschade van 2022 vervangen (wind)schotten niet deugt. Er is om die reden sprake van een (potentieel) gevaarlijke en onveilige situatie waardoor het balkon op dit moment niet gebruikt kan worden. Ter onderbouwing verwijst zij naar foto’s en het rapport van Woonkeur. [gedaagden] heeft het door Felita gestelde gebrek gemotiveerd betwist. Zij heeft daartoe aangevoerd dat het betoog van Felita dat sprake is van een onveilige situatie in het door haar ingebrachte rapport van Woonkeur geenszins wordt onderschreven. Woonkeur beoordeelt de balustrade als goed, aldus [gedaagden]
      
    
    
      4.10.
      Nu [gedaagden] het bestaan van het gebrek gemotiveerd heeft betwist had het op de weg van Felita gelegen om haar klachten nader toe te lichten en te onderbouwen door het overleggen van enig (ander) bewijsmateriaal. Dit heeft zij niet (voldoende) gedaan. Uit de overlegde foto’s van het balkon en uit het rapport van Woonkeur kan de kantonrechter niet opmaken dat sprake is van een onveilige situatie waardoor het balkon niet kan worden gebruikt. Dat [gedaagden] is overgegaan of zal overgaan tot regulier onderhoud van het gevel- en betonwerk maakt niet dat sprake is van een gebrek. Er is dan ook onvoldoende onderbouwd gesteld dat het balkon gebreken vertoont. De vordering tot herstel van het balkon is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Vochtproblemen en schimmelvorming 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Felita heeft gesteld dat in het gehuurde sprake is van vochtproblemen en schimmelvorming en heeft ter onderbouwing verwezen naar diverse foto’s (productie 7 bij dagvaarding) en het rapport van Woonkeur. Uit dit laatst genoemde rapport blijkt dat sprake is van doorslaand en optrekkend vocht in het gehuurde. Hoewel [gedaagden] de gebreken heeft betwist, heeft hij wel erkend dat de plek aan de binnenzijde van de buitenmuur van de keuken wordt veroorzaakt door een lekkende aansluiting van de dakgoot op de hemelwaterafvoeren. [gedaagden] is ook hangende de procedure overgaan tot reparatiewerkzaamheden. Zo heeft hij de lekplekken van de gevels hersteld en heeft hij de gevels laten hydrofoberen. Verder is het voegwerk nagelopen. Dat door deze gebreken sprake kan zijn van vocht en schimmelproblemen in het gehuurde acht de kantonrechter aannemelijk. Het bestaan van dit gebrek is hiermee voldoende aangetoond. [gedaagden] moet deze gebreken dan ook herstellen voor zover hij dit niet al heeft gedaan. 
      
      
        
          Roet- c.q. rookschade
        
      
      
    
    
      4.12.
      Felita heeft verder gesteld dat in alle kamers van het gehuurde roetplekken zijn waar te nemen en dat sprake is van rookschade. [gedaagden] betwist dit. Verder heeft hij toegelicht dat de schoorsteen in de woning drie kanalen bevat waarvan er twee niet meer worden gebruikt en dat het kanaal dat nog wel wordt gebruikt voorzien is van een metalen voering die periodiek wordt geraagd en dat en lekkage zou betekenen dat ook in andere appartementen roet- en rookschade zou zijn, wat niet het geval is. Het had gelet op de gemotiveerde betwisting op de weg van Felita gelegen om nader te onderbouwen dat sprake is van roet- en rookschade die als gebrek moeten worden aangemerkt. Dit heeft zij niet gedaan. Het rapport van Woonkeur is daartoe onvoldoende, omdat daarin geadviseerd wordt om nader onderzoek te doen. Er wordt een mogelijke oorzaak van het probleem gegeven, maar niet is gebleken dat dat de oorzaak is. Gesteld noch gebleken is dat Felita nader onderzoek heeft verricht. Het gevorderde herstel van roet- en rookschade is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Stucwerk
        
      
      
    
    
      4.13.
      Felita heeft verder gesteld dat het stucwerk als gevolg van het doorslaand en optrekkend vocht in slechte staat verkeert. Er is volgens haar geen sprake van geringe krimpscheuren die een huurder, althans zo begrijpt de kantonrechter, op grond van het Besluit kleine herstellingen zelf moet verrichten. [gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij het stucwerk waar nodig zal laten herstellen. Het gevorderde herstel van het stucwerk is daarom toewijsbaar.   
      
      
        
          Schuifpui balkon
        
      
      
    
    
      4.14.
      Felita stelt daarnaast dat de schuifpui gebrekkig is, omdat deze regen, vocht, en zand doorlaat. [gedaagden] heeft het bestaan van dit gebrek erkend. Het is volgens hem al langer een bekend verschijnsel dat de schuifpui bij harde wind kan tochten. [gedaagden] zal dit gebrek moeten herstellen en indien nodig de schuifpui moeten vervangen.   
      
      
        
          Schilderwerk buitenzijde
        
      
      
    
    
      4.15.
      Uit het rapport van Woonkeur blijkt in voldoende mate dat er gebreken zijn aan het buitenschilderwerk aan het raamkozijn van de woonkamer, de dakgoot en de betondelen. Het buitenschilderwerk behoort tot de onderhoudsverplichting van [gedaagden] In zoverre is er dus sprake van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. [gedaagden] erkent dit ook wat betreft het kozijn en de dakgoot, en heeft dit onvoldoende weersproken wat betreft de betondelen. Hij zal dan ook over moeten gaan tot het (laten) schilderen van deze delen van de buitenzijde.  
      
      
        
          Verwarming en radiatoren 
        
      
      
    
    
      4.16.
      Felita heeft ook gesteld dat de cv-installatie verouderd en gebrekkig is. [gedaagden] heeft dit betwist. Hierbij heeft hij toegelicht dat cv-installatie weliswaar oud is, maar dat dit niet zonder meer betekent dat de cv-installatie gebreken vertoont. De cv-installatie is - in het kader van regulier onderhoud - onlangs gekeurd en in orde bevonden. 
      
    
    
      4.17.
      Het had op de weg van Felita gelegen om nader toe te lichten en te onderbouwen dat de cv-installatie gebrekkig is. Dat heeft zij niet, althans onvoldoende, gedaan. Zoals gezegd is de (enkele) stelling dat de cv-installatie oud is en zijn theoretische levensduur heeft overschreden, niet voldoende om aan te nemen dat sprake is van een gebrek. Bovendien blijkt uit het dossier dat (in ieder geval) op 2 mei 2023 de cv-installatie nog onderzocht is op gebreken. Ook het feit dat hangende deze procedure (op 6 mei 2025) onderhoud aan de cv-installatie is uitgevoerd, betekent niet dat sprake is van een gebrek. De vordering tot herstel is dan ook in zoverre niet toewijsbaar. 
      
    
    
      4.18.
      Verder heeft Felita gesteld dat de verwarmingsplaten in de kamers met nummer 1, 4 en 5 voor maar 60% werken. In dat verband vordert zij vervanging van één radiator en vervanging van aangetaste verwarmingskoppelingen. Hiddinga c.s heeft dit in eerste instantie betwist, maar hij heeft zich hier later alsnog toe bereid verklaard. Felita heeft in haar akte nog gevraagd om aanhouding op dit punt, maar de omstandigheid dat de gemaakte afspraak op 5 mei 2025 geen doorgang heeft gevonden is hiervoor onvoldoende. De vordering zal daarom worden toegewezen als gevorderd. 
      
      
        
          Bewegende vloerdelen op meerdere plaatsen in het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.19.
      Felita heeft verder gesteld dat sprake is van bewegende vloerdelen als gevolg waarvan ter plaatse geen meubilair kan worden geplaatst en slijtage plaatsvindt, wat door [gedaagden] is weersproken. Hetgeen in het rapport van Woonkeur waarnaar Felita ter onderbouwing verwijst hierover is opgenomen is zo summier dat niet geconcludeerd kan worden tot een gebrek. Het gevorderde herstel van de vloerdelen zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
      
      
        
          Badkamer 
        
      
      
    
    
      4.20.
      Felita stelt dat sprake is van lekkage in de badkamer en gekraak tijdens het gebruik van het toilet. [gedaagden] heeft de lekkage wel en het gekraak niet erkend, maar zich bereid verklaard de constructie rond het toilet te controleren en zo nodig te herstellen. De vordering tot herstel zal worden toegewezen.  
      
      
        
          Tussenconclusie 
        
      
      
    
    
      4.21.
      Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat sprake is van gebreken in dan wel aan het gehuurde, bestaande uit: 
      i. i) vochtproblemen en schimmelvorming in het gehuurde; 
      
        ii) beschadigd stucwerk; 
        iii) de schuifpui van het balkon laat regen en vocht door; 
        iv) lekkage en een krakend toilet in de badkamer; 
      
      v) de staat van het schilderwerk aan de buitenzijde; 
      vi) één radiator en aangetaste verwarmingskoppelingen.[gedaagden] moet deze gebreken deugdelijk herstellen voor zover hij dit niet al heeft gedaan. De te hanteren termijn voor herstel wordt gesteld op twee maanden. Deze termijn wordt gelet op de omstandigheden van beide partijen redelijk geacht. 
      
      
        
          Schuldeisersverzuim
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagden] heeft betoogd dat Felita onvoldoende meewerkt aan herstel. Zo zijn er na de zitting verschillende voorstellen gedaan, maar Felita werkt hier onvoldoende aan mee. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] een beroep doet op schuldeisersverzuim.
      
    
    
      4.23.
      Van schuldeisersverzuim is sprake wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser (Felita) de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend. Voor het intreden van schuldeisersverzuim is een ingebrekestelling niet noodzakelijk, maar de schuldenaar ([gedaagden]) dient wel alles gedaan te hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming te kunnen overgaan. Onder omstandigheden kan daartoe ook behoren een uitdrukkelijk aanbod om tot nakoming over te gaan. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van schuldeisersverzuim rusten op de schuldenaar.
      
    
    
      4.24.
      Een beroep op schuldeisersverzuim slaagt. [gedaagden] heeft als onbetwist gesteld dat hij Felita op 11 februari 2025, op 24 februari 2025 en op 10 april 2025 heeft aangeschreven om mee te werken aan herstel. De kantonrechter acht aannemelijk dat Felita aan deze verzoeken onvoldoende heeft meegewerkt. Onduidelijk is gebleven waarom dit zo is, temeer daar Felita stelt dat zij al jarenlang een gebrekkige woning huurt en [gedaagden] de problemen niet serieus neemt. Nu [gedaagden] Felita voor het laatst op 10 april 2025 heeft aangeschreven om mee te werken aan herstel en Felita ook toen niet, althans onvoldoende, heeft meegewerkt, verkeert zij per die datum in schuldeisersverzuim. Dit betekent dat de gevorderde dwangsom niet toewijsbaar is en dat Felita voor de periode vanaf 10 april 2025 geen recht kan hebben op eventuele huurprijsvermindering. De aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering - voor zover daar aanleiding voor bestaat - eindigt namelijk op het moment dat de verhuurder tot herstel van het gebrek wil overgaan, maar de huurder hem daar geen, althans onvoldoende, gelegenheid voor geeft. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering? 
        
      
      
    
    
      4.25.
      Anders dan Felita betoogt kan niet van een gemiddelde meldingsdatum van 1 juli 2020 uit worden gegaan. Het is aan Felita om per gesteld gebrek te onderbouwen dat en wanneer zij een melding heeft gedaan. Uit de als productie 19 bij dagvaarding overgelegde e-mail van 9 januari 2024 en de daarbij gevoegde Excel sheet waar Felita in dit verband naar verwijst noch uit enig ander stuk kan worden afgeleid dat eerder dan op die datum melding is gedaan van enig gebrek. De kantonrechter volgt [gedaagden] daarom in zijn standpunt dat hij eerst op 9 januari 2024 van de gestelde gebreken op de hoogte is gesteld.  
      
    
    
      4.26.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Felita ten aanzien van de gebreken aan het buitenschilderwerk en aan de badkamer op geen enkele wijze met concrete en specifieke feiten en omstandigheden onderbouwd dat zij in haar huurgenot is geschaad en dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Bij de beoordeling van de vordering tot huurprijsvermindering blijven deze gebreken daarom buiten beschouwing.  
      
    
    
      4.27.
      Ten aanzien van de overige gebreken oordeelt de kantonrechter als volgt. Het is voldoende aannemelijk dat de aanwezigheid van vochtdoorslag/vochtplekken op verschillende plekken in het gehuurde voor het nodige ongemak en overlast heeft gezorgd dan wel zorgt. Naast het feit dat deze vochtproblemen kunnen leiden tot schimmelvorming en een vochtig binnenklimaat, vormt dit gebrek ook een risico voor de gezondheid van [betrokkene 1] en zijn familieleden. Het is verder evident dat de gebrekkige schuifpui voor substantiële overlast zorgt. Ook het gebrekkige stucwerk, de krimpscheuren en de lekkage zorgen voor het nodige ongemak. Voor het bepalen van de huurprijsvermindering zal aansluiting worden gezocht bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het zogeheten "gebrekenboek". De kantonrechter acht in dit geval een huurprijsvermindering van 30% passend. Redengevend hiervoor zijn de ernst van de gebreken en het daardoor ernstig verminderde woongenot van Felita en de omstandigheid dat de gebreken in ieder geval sinds 9 januari 2024 bij [gedaagden] bekend zijn. 
      
    
    
      4.28.
      Gelet op het voorgaande is een huurprijsvermindering van 30% toewijsbaar van 9 januari 2024 tot en met 9 april 2025. Felita heeft vanaf 9 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 € 1.619,00 per maand betaald in plaats van € 1.133,30 (€ 1.619,00 x 0,70) en van 1 juli 2024 tot en met 9 april 2025 € 1.708,00 per maand aan kale huur betaald in plaats van € 1.195,60 (€ 1.708,00 x 0,70) dat zij gelet op de tijdelijke huurprijsvermindering maandelijks aan [gedaagden] verschuldigd was. Zij heeft over die periode in totaal € 7.557,24 teveel aan [gedaagden] betaald. Dit bedrag moet [gedaagden] aan Felita terugbetalen. De gevorderde rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding. De gevorderde ongedaan making van de huurverhogingen 2023 en 2024 zal als niet onderbouwd worden afgewezen.
      
      
        
          Extra stookkosten en overlegging stukken Eneco
        
      
      
    
    
      4.29.
      De vordering van Felita tot veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de extra stookkosten wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Dit geldt ook voor de veroordeling tot het overleggen van de afrekeningen van Eneco. Hierbij weegt mee dat [gedaagden] als onbetwist heeft gesteld dat Felita reeds over de afrekeningen van alle jaren (dus ook over de jaren 2021-2023) beschikt. Bovendien heeft [gedaagden] uitgebreid betoogd dat overlegging van stukken van Eneco niet tot een ander beeld zal leiden, omdat uit die stukken niet blijkt wat het verbruik van het gehuurde in de zomer is.
      
      
        
          Verhuiskosten, opslagkosten en tijdelijk verblijf elders
        
      
      
    
    
      4.30.
      De gevorderde verhuiskosten, opslagkosten en de kosten voor het tijdelijk verblijf elders worden afgewezen. De noodzaak tot verhuizing is in het licht van de betwisting door [gedaagden] volstrekt onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat [gedaagden] herhaaldelijk heeft betoogd dat de omvang van de reparaties beperkt is en dat de gebreken tijdens werktijd van [betrokkene 1] en diens familie kunnen worden hersteld, zodat het ongemak dan wel hinder beperkt zal blijven. 
      
      
        
          TTB-toekenning 
        
      
      
    
    
      4.31.
      Felita maakt voorts aanspraak op de TTB-toekenning. [gedaagden] heeft dit deel van de vordering erkend, zodat hij de TTB-toekenning ter hoogte van € 1.071,83 aan Felita moet betalen. De hierover gevorderde rente is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding. 
      
    
    
      4.32.
      De vordering tot het overleggen van de TTB-documenten wordt afgewezen, nu niet althans onvoldoende is gebleken wat nog het belang is bij deze vordering. De verschuldigdheid van dit bedrag is immers erkend en wordt toegewezen.    
      
      
        
          Kosten rapport Woonkeur
        
      
      
    
    
      4.33.
      De door Felita gevorderde vergoeding van de kosten van het rapport van Woonkeur ter hoogte van € 550,00 te vermeerderen met wettelijke rente is als door [gedaagden] niet weersproken toewijsbaar. 
      
      
        
          Tegenvordering  
        
      
      
    
    
      4.34.
      
        [gedaagden] heeft bij wijze van tegenvordering een bedrag van € 4.581,18 gevorderd bestaande uit: i) € 264,20 aan openstaande huurverhoging over de jaren 2018-2022, ii) € 768,00 aan openstaande huurverhoging over de jaren 2023-2024, iii) € 2.704,54 aan onbetaalde afrekeningen gas over de jaren 2021-2022 en iv) € 844,44 aan onbetaalde afrekening gas over het jaar 2023. Deze vordering zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Felita heeft de vordering gemotiveerd betwist door het overleggen van haar bankafschriften. [gedaagden] heeft geen enkele nadere toelichting gegeven, zodat de verschuldigdheid van de bedragen niet is komen vast te staan.    
      
      
        
          Tussenconclusie 
        
      
      
    
    
      4.35.
      
        [gedaagden] zal aan Felita een bedrag van 9.179,07 (€ 7.557,24 + € 1.071,83 + € 550,00) moeten betalen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in zowel in conventie als in reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Felita in conventie en in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,79
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                328,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                983,00
              
              
                (2,5 punten × € 339,00 + 0,5 x 
                € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.583,79
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.37.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      4.38.
      De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
        5.1.	veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na dit vonnis de in het lichaam van dit vonnis beschreven gebreken te herstellen: het verwijderen dan wel verhelpen van schimmel en vocht, herstel van het stucwerk, krimpscheuren, de schuifpui, de lekkage (en voor zover nodig de constructie rond het toilet) in de badkamer en het schilderen van de buitenzijde; 
    
    
    
      5.2.
      vermindert de tussen partijen geldende kale huurprijs met 30% met ingang van 9 januari 2024 tot 10 april 2025; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] om aan Felita te betalen een bedrag van € 9.179,07, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 30 juli 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vordering van [gedaagden] af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie; 
        
      
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.583,79, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 
        20 augustus 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:204 BW.
  
  
     Artikel 7:206 BW.
  
  
     Artikel 7:207 BW.
  
  
     Artikel 6:58 BW.
  
  
     Berekening februari - juni 2024: verschuldigd 5 x € 1.133,60; er is door Felita 5 x € 1.619,00 betaald; verschil: € 2.427,00. Felita heeft over de periode 9-31 januari 2024 € 367,08 teveel huur betaald (€ 1.619,00 per maand is per dag € 53,23 (€ 1.619,00 x 12/365); € 1.133,60 per maand is € 37,27 per dag (€ 1.133,60 x 12/365); 23 dagen x € 53,23 – 23 dagen x € 37,27 = € 367,08). 
    Berekening juli 2024 - maart 2024: verschuldigd 9 x € 1.195,60; er is door Felita 9 x € 1.708,00 betaald; verschil: € 4.611,60. Felita heeft over de periode 1-9 april 2025 
    € 151,56 teveel huur betaald (€ 1.708,00 per maand is € 56,15 per dag (€ 1.708,00 x 12/365); € 1.195,60 per maand is € 39,31 per dag (€ 1.195,60 x 12/365); 9 dagen x € 56,15 - 9 dagen x € 39,31 = € 151,56).