ECLI:NL:GHARL:2025:4942, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-08-2025, 23/2612
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem				
      nummer BK-ARN 23/2612		
      uitspraakdatum: 5 augustus 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 27 juli 2023, nummer LEE 22/3663, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 355.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien hebben partijen nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2025. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] , de echtgenote van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam2] , bijgestaan door taxateur [naam3] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende en zijn echtgenote zijn gezamenlijk eigenaar van de woning. Het betreft een in 1979 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een woonoppervlakte van 146 m2 en een kaveloppervlakte van 560 m2. De woning heeft een aangebouwde garage van 37 m², een aangebouwde berging van 26 m² en een carport met een bruto vloeroppervlakte van 17 m². 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 310.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van 21 december 2022 overgelegd, opgesteld door taxateur [naam3] ,  waarin de waarde op € 390.000 is getaxeerd. Omdat hierin van onjuiste oppervlakten was uitgegaan, is ter zitting van het Hof een verbeterde matrix overgelegd, die op 2 juli 2025 door taxateur [naam3] is opgesteld, en waarin de waarde is getaxeerd op € 374.531. In deze taxatiematrix zijn drie in dezelfde straat in [plaats1] gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 16
              
              
                1979
              
              
                146 m2
              
              
                € 1.196
              
              
                € 174.581
              
              
                560 m2
              
              
                 € 296
              
              
                € 165.900
              
              
                Garage aangebouwd 
                    (37 m2)        € 18.500
                Berging aangebouwd
                    (26 m2)        € 13.000
                Carport             €   2.550
                
              
              
                € 374.531
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 12
              
              
                1978
              
              
                138 m2
              
              
                  € 989
              
              
                € 136.467
              
              
                634 m²
              
              
                € 273
              
              
                € 173.300
              
              
                Garage              € 25.000
                Overkapping     €  2.850
                Overkapping     €  2.250
              
              
                € 307.000
                   (15-10-2019)
                
                  Gecorr. 
                
                
                  € 339.867
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 14
              
              
                1979
              
              
                148 m²
              
              
                € 976
              
              
                € 144.432
              
              
                643 m²
              
              
                € 271
              
              
                € 174.200
              
              
                Garage              € 15.000
                Berging plat dak
                                            € 5.500
              
              
                € 295.000
                (20-09-2019)
                
                  Gecorr. 
                
                
                  € 339.132
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 38
              
              
                1977
              
              
                194 m²
              
              
                € 1.037
              
              
                € 201.190
              
              
                516 m²
              
              
                € 313
              
              
                € 161.500
              
              
                 Dakkapel          €  1.500
                Garage              € 20.500
                Overkapping     €  4.500
                Berging             €12.500
              
              
                € 409.000
                (22-12-2020) Gecorr. 
                
                  € 401.690
                
              
            
          
        
      
      
      
        De ligging, kwaliteit en het onderhoud van alle objecten zijn daarbij gewaardeerd als gemiddeld (3), behalve het onderhoud van de onderhavige woning die als bovengemiddeld (4) is aangemerkt en de voorzieningen van [adres1] 12 en [adres1] 14, die beide als beneden gemiddeld (2) zijn gekwalificeerd. 
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende voert hiertegen aan:
      - dat de heffingsambtenaar ter zake van de woning ten onrechte is uitgegaan van beter dan gemiddeld onderhoud; 
      - dat de heffingsambtenaar de voorzieningen van [adres1] 12 en 14 ten onrechte beneden gemiddeld heeft gewaardeerd;
      - dat de WOZ-waarden van andere objecten een beter beeld geven van de waarde van de woning;
      - dat hij de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel trekt.
      
      
        
          Vergelijkbaarheid 
        
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar wat betreft omvang, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand. De drie vergelijkingsobjecten betreffen vrijstaande woningen die in dezelfde periode zijn gebouwd en in dezelfde straat zijn gelegen. Dat de gebruiksoppervlakte van [adres1] 38 groter is dan die van de woning staat, anders dan belanghebbende stelt, niet aan een vergelijking in de weg nu de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar is daarbij terecht uitgegaan van de staat van de woningen op de verkoopdata en niet, zoals waarvan belanghebbende uitgaat, op de waardepeildatum. Voor dat geval is niet in geschil dat de voorzieningen van [adres1] 12 en 14 in een minder dan gemiddelde staat verkeerden, zodat de heffingsambtenaar hiermee rekening mocht houden. Belanghebbende heeft verder gesteld dat het onderhoud van de woning ten onrechte op bovengemiddeld (4) is gesteld. Ook deze klacht slaagt niet, omdat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat ook als van gemiddeld onderhoud (3) wordt uitgegaan, de waarde op € 358.000 uitkomt, hetgeen nog steeds hoger is dan de beschikte waarde van € 355.000. Belanghebbende heeft ter zitting erop gewezen dat de waarde van de carport om onverklaarbare reden hoger is gesteld in de nieuwe matrix. Het Hof constateert dat dit verschil € 150 bedraagt, dus ook als deze verhoging onjuist zou zijn dan is de waarde nog steeds niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Waardeverminderende elementen
        
      
    
    
      4.8.
      Voor de stelling van belanghebbende dat de onderhoudstoestand van de woning op de waardepeildatum beneden gemiddeld was, draagt hij de bewijslast (zie 4.3). Hij heeft voor dat standpunt niets bijgebracht, zodat deze grief niet kan slagen. Hetzelfde heeft te gelden voor het standpunt van belanghebbende dat sprake is van een waardedruk omdat de tuin bij hevige regen overstroomt en daarom minder gebruiksmogelijkheden kent. Ook hiervoor heeft belanghebbende geen bewijs aangedragen.
      
      
        
          Vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen 
        
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden verminderd omdat verschillende nabijgelegen vrijstaande objecten in dezelfde straat lager zijn gewaardeerd. Deze woningen zijn volgens belanghebbende goed vergelijkbaar met zijn woning. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof stelt voorop dat de Wet WOZ voorschrijft dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van vergelijking met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met andere WOZ-waarden is geen vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers en is daarom niet relevant. In zoverre kan de stelling dat de WOZ-waarde van de buurpanden lager ligt, niet leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarde van belanghebbendes woning ook lager moet worden vastgesteld. 
      
      
        
          Onafhankelijkheid taxateur
        
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft ten slotte gesteld dat de taxateur van de heffingsambtenaar niet onafhankelijk van de heffingsambtenaar zou zijn. Hij heeft dit verder niet onderbouwd en het Hof zie daarvoor geen aanwijzingen. Deze klacht slaagt daarom evenmin. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025.
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)    	   (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.