ECLI:NL:RBZWB:2025:5171, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-08-2025,  24/4733 en 24/4734
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning en WOZ niet-woning, ongegrond. Verzoek tot schadevergoeding toegewezen.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/4733 en 24/4734
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 mei 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (hierna: de woning) en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] (hierna: het hotel) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 468.000 en € 1.810.00. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] . 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 1935) met een gebruikersoppervlakte van 147 m2, met een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel van 383 m2. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende is eigenaar van het hotel. Naast 67 hotelkamers beschikt het hotel over diverse faciliteiten, waaronder een restaurant, café/bar, pantry, traforuimte, kantoor, (vergader)zalen en meerdere opslagruimtes. De totale perceeloppervlakte van het hotel bedraagt 3.717 m2.
      
      
        2.2.1.
        Op 1 november 2022 heeft belanghebbende het hotel verkocht voor € 4.400.000.
        
        
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en het hotel te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op waardepeildatum maximaal € 288.000 is en de waarde van het hotel op de waardepeildatum maximaal                     € 1.199.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden voor de woning van € 468.000 en voor het hotel van € 1.810.000.
        
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woning en van het hotel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Omvang van het geschil
        
      
      
    
    
      3.3.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        
          Vooraf 
        
      
      
      
        
          Nader stuk van de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting een waarderapport aan de rechtbank aangeboden ter onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde van de woning. Dit stuk kan alleen worden toegelaten als de wederpartij niet in zijn procespositie wordt geschaad. Gelet op het verhandelde ter zitting moet de rechtbank een oordeel geven over de toelaatbaarheid van het processtuk. De rechtbank laat dit stuk toe als gedingstuk, omdat belanghebbende ter zitting voldoende op het waarderapport heeft kunnen reageren. Belanghebbende heeft tevens aangegeven geen verdere vertraging van de procedure te wensen. Dit stuk zal daarom aan het dossier worden toegevoegd. 
      
      
        
          Stuk ingediend na afloop van de zitting
        
      
      
    
    
      3.5.
      Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak.
      
      
        
          De woning 
        
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.7.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.8.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.9.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 25 juni 2025 door taxateur [naam 1] is opgemaakt.
      
    
    
      3.10.
      In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 471.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.12.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is aan de dakkapel een afzonderlijke waarde toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning apert onjuist zijn vastgesteld. Onder verwijzing naar het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden van 3 juni 2025 stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de aanslag moet worden vernietigd. Belanghebbende heeft, behalve een enkele verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, geen verdere onderbouwing gegeven. Door belanghebbende zijn er geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd, noch aannemelijk gemaakt, op basis waarvan de aanslag zou moeten worden vernietigd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende, tegenover de gemotiveerde onderbouwing van het taxatierapport van de heffingsambtenaar, met wat hij aanvoert niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aanslag moet worden vernietigd. Deze stellingen van belanghebbende worden daarom niet gevolgd. 
      
    
    
      3.14.
      Daarnaast bepleit belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De woning ligt namelijk in - tegenstelling tot de referentiewoningen - nabij een hotel. De heffingsambtenaar betwist dat de ligging van de woning nabij het hotel een waardedrukkend effect heeft, omdat deze strategische locatie essentieel is voor de rendabiliteit van het hotel. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning nabij een hotel de waarde negatief beïnvloedt. De rechtbank ziet dan ook geen reden enige aftrek te hanteren voor de ligging van de woning.
      
    
    
      3.15.
      Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat ten onrechte bij de waardevaststelling van de woning geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de oorlog in Europa. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarde-relevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de verkoopprijzen van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021  leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Het voorgaande geldt tevens voor de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      3.16.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Het hotel 
        
      
      
      
        
          Vooraf 
        
      
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken 
        
      
      
    
    
      3.17.
      Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huur- en verkoopovereenkomsten van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die huur- en verkoopovereenkomsten, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De verkoopcijfers blijken uit de akten van levering, die openbaar en dus raadpleegbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huur- en verkoopovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dat taxatierapport is immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de huur- en verkoopovereenkomsten heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
      
      
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.18.
      De rechtbank wijst op het toetsingskader zoals gemeld in de overwegingen 3.6 en 3.8. Deze zijn eveneens van toepassing op niet-woningen.
      
    
    
      3.19.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.20.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd met berekening die door taxateur [naam 2] over het hotel is opgemaakt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaart dat hij bij het waarderen van de onroerende zaak de verkoopprijs op 1 november 2022 als uitgangspunt heeft genomen en een berekening heeft gemaakt aan de hand van de Taxatiewijzer Hotels 2022. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 1.810.000 niet te hoog is.
      
    
    
      3.21.
      De gemachtigde heeft het verkoopcijfer niet betwist, maar stelt zich op het standpunt dat er onvoldoende bekend is onder welke omstandigheden de verkoop heeft plaatsgevonden. Daarnaast stelt belanghebbende zich op het standpunt dat ten onrechte bij de waardevaststelling van het hotel geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de oorlog in Europa. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.
      
      
        
          Oordeel rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.22.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij acht de rechtbank van belang de verkoop van de onroerende zaak op 1 november 2022. De verkoopdatum ligt namelijk maximeel één jaar na de waardepeildatum. Het eigen verkoopcijfer kan mede daardoor goed dienen ter onderbouwing van de waarde van het hotel voor belastingjaar 2023. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar de waarde heeft gecontroleerd aan de hand van een berekening op grond van de Taxatiewijzer Hotels 2022. Er zit een aanzienlijke ruimte tussen de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.810.000 en het verkoopcijfer van € 4.400.000. 
      
      
        3.22.1.
        De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat het hotel tijdens de coronapandemie is verkocht, waardoor de waardevermindering als gevolg daarvan, als die er al was, al in de verkoopprijs is verwerkt.
        
      
    
    
      3.23.
      
        Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      3.24.
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanslag bedraagt als regel een periode van twee jaar.
      
    
    
      3.25.
      
        De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op
        1 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 6 augustus 2025. Daarmee is ook de redelijke termijn voor afhandeling van het bezwaar en beroep geëindigd. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) zes maanden. 
      
      
    
    
      3.26.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn wordt de omvang van deze vergoeding in dit geval (gelet op de jurisprudentie en de geldende overgangstermijnen) bepaald op € 500 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 500. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden van de woning en het hotel en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 907 en de wegingsfactor 0,10. De vergoeding bedraagt dus € 90,70, te betalen door de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.3.
      Voor vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schadevergoeding aan belanghebbende van € 500;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 90,70 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2023, 32442.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430.
  
  
     Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413.
  
  
     Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     HR 2 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1128.
  
  
     Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 januari 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:74.
  
  
     Artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.