ECLI:NL:RBMNE:2025:2735, Rechtbank Midden-Nederland, 28-05-2025, UTR 24/41
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; inpandige garage; voorzieningenniveau,  onderhoudsstaat en ligging van de woning; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/41
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: J. van Abbe)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 380.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 april 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1950 gebouwde en in 2003 gerenoveerde hoekwoning met een inpandige garage van 56 m², een overkapping van 18 m² en een dakkapel van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m² en een perceeloppervlakte van 174 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 340.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 380.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 14 november 2022 voor € 263.500,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 5 juni 2021 voor € 257.500,-; 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 25 februari 2022 voor € 300.012,-.
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 9 april 2021 voor € 270.000,-;
      
      
        
          [adres 6] , verkocht op 2 februari 2021 voor € 260.000,-; en
      
      
        
          [adres 7] , verkocht op 31 december 2021 voor € 257.500,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Inpandige garage
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de woning over een inpandige garage beschikt en dat deze is gewaardeerd op ruim € 65.000,-. Hij stelt zich op het standpunt dat voor de inpandige garage ten onrechte een prijs per m² wordt gerekend van € 1.166,-. Eiser begrijpt dat aan een inpandige garage een hogere waarde wordt toegekend dan aan een losse garage, maar 
    € 1.166,- per m² is volgens eiser veel te hoog.
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat bij inpandige garages standaard wordt gerekend met een percentage van 75 % van de prijs per m² van de woning. Daarbij is een inpandige garage, anders dan een losse garage, gemakkelijk bij de woning te trekken en bijvoorbeeld om te bouwen tot een kamer. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud
        
      
      
      
        11.	Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De badkamer is meer dan twintig jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning omdat de esthetische aantrekkingskracht afneemt, er sprake is van een verminderde functionaliteit en duurzame functies ontbreken. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met referentiewoningen die geen oudere badkamer hebben. Eiser stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling. Tot slot voert eiser aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand. Er is sprake van scheurvorming in de binnenmuren en de buitenmuren van de woning. Scheuren in muren kunnen duiden op funderingsproblemen, verzakkingen of bouwgebreken, wat de algehele stabiliteit en kwaliteit van het pand in twijfel trekt.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat de voorzieningen terecht zijn gekwalificeerd op een ‘3’. Het energielabel is voor de duurzaamheid niet erg relevant, aldus de heffingsambtenaar. Uit de verkoopcijfers blijkt namelijk dat het energielabel nauwelijks invloed heeft op de verkoopprijs. De heffingsambtenaar voert aan dat met de staat van onderhoud in voldoende mate rekening is gehouden en dat dit ook blijkt uit de taxatiematrix. De staat van onderhoud is namelijk gekwalificeerd met een ‘2’. Dat houdt in dat op korte termijn verbeteringen noodzakelijk zijn. Dit komt overeen met de beoordeling van het onderhoud in het woningwaarderapport van eiser. De foto’s in het woningwaarderapport geven geen aanleiding dit oordeel bij te stellen. 
      
    
    
      11.2
      De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als normaal met een ‘2’ volgen. Uit de overgelegde foto’s van eiser blijkt niet dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt. Hetzelfde geldt voor de staat van onderhoud. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat de staat van onderhoud ten onrechte met een ‘2’ is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de ligging
        
      
      
      
        12.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De woning ligt in de buurt van een snelweg. Door geluidsoverlast en luchtvervuiling is de woning minder waard. Ook is de woning in de buurt van een windmolen gelegen. Windmolens verstoren het uitzicht en ook daarom is de woning minder waard. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden en de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
      
      
    
    
      12.1
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de woning niet in de buurt is gelegen van een snelweg en een windmolen. De heffingsambtenaar voert aan dat deze beroepsgrond niet kan slagen. De rechtbank kan hierin de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        13.	De rechtbank stelt vast dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 1.350,-, € 1.518,-, € 1.641,-, € 1.967,-, € 2.250,-, en € 1.896,- / 6 = 
        € 1.770,33) hoger is dan prijs per m² van de woning (€ 1.582,-). De referentiewoningen zijn voldoende geschikt om als vergelijking te gebruiken. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      14.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.