ECLI:NL:RBGEL:2024:7313, Rechtbank Gelderland, 06-09-2024, 11200283
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur bedrijfsruimte. Vorderingen in conventie tot plaatsing aircosysteem, huurkorting ivm vermindering huurgenot, verbod op toegang en machtiging afsluiting deuren toegewezen. Vorderingen in reconventie afgewezen.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11200283 \ VV EXPL  24-86
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 6 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      gedaagde partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        HET FORUM VASTGOEDBEHEER B.V., 
      te Nijkerk,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Het Forum,
      gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties; - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;
      - de brief van 26 augustus 2024 met productie 21 tot en met 23 van de zijde van [eiseres] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2024. Hiervan zijn door de griffier aantekeningen bijgehouden. De tijdens de mondelinge behandeling door de gemachtigden van partijen voorgedragen pleitaantekeningen zijn aan de aantekeningen van de griffier gehecht.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiseres] huurt sinds 1 januari 2023 voor de duur van 5 jaar van Het Forum kantoorruimte in het gebouw “Het Forum”. De aanvangshuurprijs inclusief € 1.000,00 servicekosten bedraagt € 9.625,00 exclusief btw per maand. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
        
          “(…)
        
        
          Het gehuurde, bestemming
        
      
      
    
    
      1.1
      
        
          Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de casco kantoorruimtes in gebouw “Het Forum” (Vleugels begane grond West / Oost / Entree 690 m2) (hierna ‘gehuurde’), gelegen [adres 1] .
        
        
          Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage 1 bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekening. (…)
        
      
    
    
      1.6
      
        Indien blijkt dat de in artikel 1.1 genoemde oppervlakte niet juist is komen partijen overeen dat: een verschil met de daadwerkelijke grootte (onder-dan wel overmaat) geen verschil zal hebben voor de huurprijs.
      
      
      
        
          Voorwaarden
        
      
      
    
    
      2.1
      
        Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (…)
      
      
      
        
          Kosten van levering van zaken en diensten
        
      
      
    
    
      5.1
      
        door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd: tuin- en terreinonderhoud rondom het gebouw, glasvezel, schoonmaak toiletten, glazenwasser buitenramen. (…)
      
      
      
        
          Bijzondere bepalingen
        
        
          (…)
        
         De installatie van de airco in het pand is gepland voor Maart 2023. (dit is een richtdatum)
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
        
          “(…)
        
        
          Betalingen
        
      
    
    
      23.1
      
        
          De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is
        
        
          verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel — zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
        
        
          Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke   kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…)
        
      
    
    
      23.2
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag   niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd. (…)
        
        
          Kosten, verzuim
        
      
    
    
      28.1
      
        
          In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen.
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.
        
        
          Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.
        
      
    
    
      28.2 	(
      
        Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      Rond de totstandkoming van de huurovereenkomst is door Het Forum aan [eiseres] de onderstaande plattegrond van het gehuurde verstrekt.
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 21 april 2022 heeft [eiseres] samen met de door Het Forum ingeschakelde makelaar, de heer [naam 1] van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) het gebouw “Het Forum” bezichtigd, het ging daarbij om de later gehuurde gedeelten zoals gearceerd op voorgaande plattegrond.
      
    
    
      2.5.
      
        Bij e-mailbericht van 23 april 2022 heeft [bedrijf 1] [eiseres] onder meer als volgt bericht:
        
          “(…)
        
        
          Zoals beloofd zou ik de tekening van het geheel mailen, zij bijlage.
        
      
      
      
        
          Eventuele aanpassingen aan het kantoorgebouw zijn bespreekbaar, we zijn benieuwd naar jullie wensen.
        
      
      
      
        
          Wij zullen de volgende zaken nog bespreken en terugkoppelen:
        
      
      
      
        
          
            aanwezigheid van airco’s
          
        
        
          
            Splitsing van de prijs is kale huurprijs en energie.
          
        
      
      
      
        
          De servicekosten bedragen €500,- ex BTW per maand per vleugel per verdieping en daarbij zijn inbegrepen de volgende zaken:
        
      
      
      
        
          
            Internet
          
        
        
          
            Receptioniste
          
        
        
          
            Tuinonderhoud
          
        
        
          
            Glasbewassing
          
        
        
          
            Schoonmaak algemene ruimten
          
        
      
      
      
        
          Zoals we tijdens de bezichtiging al vaststelden kunnen we wellicht met een receptioniste het anders inrichten. Ook andere zaken zijn bespreekbaar. Als jullie wat gaan puzzelen met de indeling dan kunnen we kijken of de ruimtes in jullie behoefte kan voorzien en een vervolgafspraak plannen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        Bij e-mailbericht van 25 april 2022 heeft [eiseres] [bedrijf 1] onder meer als volgt bericht:
        
          “(…) 
        
        
          Als ik zo de tekening bekijk, is de ene vleugel groter dan de andere.
        
        
          Om hoeveel m2 gaat het precies en dan graag per vleugel?
        
        
          (…)
        
        
          Schoonmaak van de te huren ruimten zit niet in de servicekosten? Maar alleen de algemene ruimten? 
        
        
          WC’s etc. hebben dezelfde huurprijs als de kantoorruimten?
        
        
          Wat houdt “internet” in? (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Bij e-mailbericht van 29 april 2022 heeft [bedrijf 1] [eiseres] onder meer als volgt bericht:
        
          “Naar aanleiding van onze bezichtiging hebben wij de ruimte ingemeten en komen we tot de volgende verdeling:
        
      
      
      
        
          
            Linkervleugel bedraag ca 310m2
          
        
        
          
            De rechtervleugel bedraagt ca 284m2
          
        
        
          
            De centrale hal bedraagt 116m2
          
        
      
      
      
        
          Omdat jullie zelf een receptionist hebben veranderd de situatie van de begane grond ook enigszins ten opzicht van het oorspronkelijke idee. De centrale hal + bijbehorende toiletten zijn uitsluitend voor jullie te gebruiken, wellicht vergroot dit voor jullie de mogelijkheden.
        
        
          Verdere antwoorden op jullie vragen:
        
        
          (…)
        
      
      
        
          
            Schoonhouden van de gehuurde ruimte is op rekening van de huurder
          
        
        
          
            De m2-prijs is gelijk voor de gehele ruimte. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Bij e-mailbericht van 6 mei 2022 van [eiseres] aan [bedrijf 1] hebben partijen onder meer het volgende gecommuniceerd, met de reactie van [bedrijf 1] van 10 mei 2022 daar dikgedrukt achter: 
        
          “(…)
        
        
          Uitgangspunten huurprijs
        
        
          Voor de vierkante meters, niet bestemd voor gebruik als kantoorruimte, geldt een lagere verhuurprijs dan het enige tarief dat ons nu bekend is (à € 150/M2).
        
        
          De vierkante meters betreffen
        
      
      
        
          
            De centrale hal (die ook al logistieke ruimte voor de bovenburen geldt)
          
        
        
          
            De toiletten, bergruimtes, archiefruimte, patchkast en pantry’s
          
        
      
      
        
          Het feit dat wij (ook t.b.v. de andere huurder) de receptiebemanning leveren en dat de geplande coffee corner weggelaten kan worden, wordt verrekend door middel van een verlaging in huurderskosten.
        
        
          Dit punt heb ik ook besproken met de verhuurder. De prijs van € 150 geldt voor de totale m2 en is niet onderhandelbaar. Alleen 20 m2 wordt in mindering gebracht voor gezamenlijk gebruik van de entree.
        
        
          De huurprijs bedraagt dus 690m2*150 = € 103.500 ex BTW per jaar
        
        
          Servicekosten bedragen in totaal €12.000,- ex BTW per jaar
        
      
      
      
        
          Deze prijs is inclusief energieverbruik, glasbewassing en onderhoud buitenterrein.
        
      
      
      
        
          Faciliteiten
        
      
       Bij ingebruikname van het gehuurde is in alle ruimtes airconditioning aangelegd. Airco wordt in maart 2023 geplaatst. (…)”
      
    
    
      2.9.
      
        Bij e-mailbericht van 11 mei 2022 heeft [eiseres] [bedrijf 1] onder meer als volgt bericht:
        
          “(…)
        
        
          Twee dingen ter bespreking:
        
      
      
        
          
            (…) Wij gaan ervan uit dat verhuurder het – in alle redelijkheid – met ons eens is, dat wij voor de receptiebemanning, die wij leveren en voor het weglaten van de coffee corner financieel gecompenseerd worden?
          
        
        
          
            Wij willen graag voor januari de airco’s geïnstalleerd hebben, zodat we direct vanaf het begin in een prettige ruimte kunnen werken en geen overlast hebben van het aanleggen van de airco’s. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        Bij e-mailbericht van 16 mei 2022 heeft [bedrijf 1] [eiseres] onder meer als volgt bericht:
        
          “Dank voor de terugkoppeling ik heb dit direct met verhuurder besproken en kan daarbij de volgende terugkoppeling geven:
        
      
      
      
        
          
            (…) Toen ik dit aangaf bij de verhuurder gaf hij al direct aan dat de prijs niet onderhandelbaar is, zie vorige mail. Eigenaar heeft 20m2 van het oppervlak afgetrokken ter compensatie. (…)
          
        
        
          
            De airco’s zijn besteld en vanwege de levertermijn is plaatsen voor maart 2023 niet mogelijk. Maart 2023 is een richtdatum en mede afhankelijk van de levering van alle onderdelen. (…)”
          
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        Bij e-mailbericht van 10 januari 2023 heeft [eiseres] Het Forum onder meer het volgende bericht:
        
          “(…)
        
        
          Het is ons gebleken dat tijdens de evenementen in het weekend de toiletten in de centrale hal worden
        
        
          gebruikt. Dit is een situatie die absoluut niet wenselijk is. Onze computers van de receptie en printer
        
        
          bevinden zich in deze centrale hal dus die ruimte moet te allen tijde afgesloten blijven voor
        
        
          onbevoegden. Ook komt hierbij dat deze wc’s door ons worden voorzien van papieren handdoekjes en wc-papier. Het kan natuurlijk niet de bedoeling zijn. Is het te overwegen om voor de evenementen een aparte toiletgroep te maken?
        
      
      
      
        
          Verder vragen wij ons af of de geluidsinstallatie die in de serverruimte staat ook wordt gebruikt tijdens de evenementen in het weekend. Als dit het geval is, dan betekent dit dat er personen in ons kantoor komen die daar niet horen en dit zou een ongewenste situatie zijn. (…)”
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        Het Forum heeft daar onder meer als volgt op gereageerd:
        
          “Normaal gesproken is dit waar [naam 3] over gaat. Laat ik even duidelijk zijn naar iedereen.
        
      
      
      
        
          De Events worden gedaan door mijn vrouw. De toiletten worden schoongemaakt door onze schoonmaakster, deze zijn voor algemene gebruik in het hele pand en zijn niet specifiek gehuurd aan jullie. Dat de huurders boven hun eigen gedeelte gebruiken en jullie de onderstaande is uit praktische gronden. Ik stel dan ook voor dat je geen persoonlijke spullen zet in de toiletten. DWZ indien de mensen boven bezoek krijgen hebben zij de vrije keuze van het toilet die zij wensen en dit geldt ook voor jullie. Ik stel dan ook voor dat je persoonlijke spullen uit de toiletten weghaalt of op eigen risico erin laat.
        
      
      
      
        
          De serverruimte wordt niet verhuurd aan jou, deze moeten ten alle tijden voor de mensen boven als wel de events mensen ten alle tijden toegankelijk zijn. In de server ruimte bevinden 2 kasten die ter beschikking gesteld zijn aan jullie.
        
        
          Alle andere spullen verzoek ik je niet aan te komen en ook hier persoonlijke spullen eruit te halen. De huurders boven hebben ook 2 kasten en zij moeten hier ten alle tijden toegang hebben. (…)”
        
      
      
    
    
      2.13.
      Nadien is er tussen partijen een discussie ontstaan over welke delen van het pand “Het Forum” exclusief door [eiseres] worden gehuurd en welke delen toegankelijk dienen te zijn, dan wel mede gebruikt mogen worden door de andere huurders / derden. Daarnaast doet [eiseres] navraag bij Het Forum over de planning van de plaatsing van de airco’s. 
      
    
    
      2.14.
      
        Bij e-mailbericht van 6 februari 2023 bericht [eiseres] de heer [naam 2] en Het Forum als volgt:
        
          “Ik heb e.e.a. maar even onder elkaar gezet. Wellicht wat kort op ons overleg, maar dan heb ik het maar alvast gedeeld.
        
      
      
      
        
          Er is een situatie ontstaan waarvan op voorhand geen sprake was:
        
      
      
        
          
            Toegang geven tot onze toiletten aan derden (voor bezoekers feesten buiten kantoortijd).
          
        
        
          
            Toegang tot onze rechter kantoorvleugel door derden om bij geluidsinstallatie in serverruimte te kunnen.
          
        
      
      
      
        
          Toezeggingen:
        
        
          Toiletten zijn exclusief voor [eiseres] (via mail door [bedrijf 1] makelaar en mondeling door Forum)
        
        
          Klapdeuren naar Forum Romanum gaan op slot. (mondeling door Forum)
        
      
      
      
        
          Contract:
        
        
          Geeft aan dat toiletten bij het door [eiseres] gehuurde behoren.
        
        
          Zegt niets over het delen van toiletten.
        
        
          Zegt niets over geluidsapparatuur in serverruimte, waar derden buiten kantoortijden toegang toe moeten hebben.
        
      
      
      
        
          Dus:
        
        
          Contract respecteren.
        
        
          Toegang tot hal en vleugels begane grond alleen na toestemming van [eiseres] .
        
        
          Toiletten zijn exclusief voor [eiseres] .
        
        
          Klapdeuren naar Forum Romanum sluiten wij af voor de veiligheid.
        
      
      
      
        
          Ben akkoord met de voorwaarde dat serverhok op slot moet (kan ik alleen maar onderstrepen)
        
        
          Afspraken:
        
        
          Via verzoek, hebben wij binnen 24 uur toegang tot de serverruimte.
        
        
          Bij calamiteiten hebben wij binnen één uur toegang tot de serverruimte.
        
        
          Voor andere doeleinden dan het plaatsen van servers, wordt die ruimte niet gebruikt.”
        
      
      
    
    
      2.15.
      Vanaf 13 april 2023 heeft [eiseres] herhaaldelijk aangegeven dat door het ontbreken van de airco’s de temperatuur op diverse kamers zodanig is dat er niet gewerkt kan worden. Begin juni 2023 heeft Het Forum aan [eiseres] drie mobiele airco’s en een ventilator ter beschikking gesteld. [eiseres] heeft Het Forum bericht dat het gehuurde hiermee onvoldoende verkoeld wordt.
      
    
    
      2.16.
      
        Bij e-mailbericht van 19 september 2023 heeft [eiseres] Het Forum onder meer als volgt bericht:
        
          “(…)
        
        
          Toen wij een jaar geleden huurcontract hebben getekend is hierin opgenomen dat er airco’s in maart 2023 (richtdatum) zouden worden geïnstalleerd. We hebben toen al aangegeven dat wij voorzagen dat het erg warm zou worden  aan de rechterzijde van het pand. Het was voor ons een eis dat er airco’s zouden worden geplaatst.
        
      
      
      
        
          Inmiddels zijn er twee extreem warme periodes geweest. Er is door Forum (na veel verzoeken) een aantal ventilatoren geleverd, maar deze brengen de temperatuur niet naar beneden, want een ventilator koelt niet. Zie de afbeeldingen van de gemeten temperaturen (boven 30 graden Celsius!) in de kamers met de ventilatoren. (…)
        
      
      
      
        
          Als werkgever blijven wij naar onze medewerkers in gebreke, omdat de temperatuur in de kantoren veel te hoog is. Wettelijk zijn wij verplicht een werkklimaat aan te bieden dat een maximale temperatuur heeft van 25 graden Celsius. (…)
        
      
      
      
        
          Inmiddels zijn van onze zijde diverse mails gestuurd, waarin steeds onze onvrede over de gang van zaken rondom de verhuur van het pand is gemeld.
        
      
      
      
        
          Voor ons is de maat nu vol.
        
        
          Wij houden Forum Vastgoed aan het contract en eisen dat 
          binnen een maand airco’s worden geïnstalleerd. Dus voor 19 oktober 2023.”
        
      
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mailbericht van 10 oktober 2023 heeft [eiseres] Het Forum onder meer als volgt bericht:
      
      
        
          “Kennelijk is er afgelopen weekend weer een feestje geweest?
        
      
      
      
        
          Het resultaat:
        
        
          Glitters op de vloer van het toilet; er zat poep in de wasbak. Toiletten smerig.
        
        
          We hebben het zelf opgeruimd, want er is geen schoonmaakster geweest.
        
        
          We betalen zelf de handdoekjes, want dit was ook niet aangevuld.
        
      
      
      
        
          Wat een enorme trieste bedoening is dit. Als verhuurder blijft Forum Vastgoed enorm in gebreke,
        
      
      
      
        
          Met het feit dat niet wordt gereageerd op mijn mail van vorige maand (…) wachten wij de deadline van 19 oktober a.s. voor het plaatsen van de airco’s met spanning af.
        
      
      
      
        
          Na deze datum rest ons niets anders dan een advocaat in de arm te nemen om deze hachelijke situatie te gaan behandelen.”
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        Bij e-mailbericht van 11 oktober 2023 heeft Het Forum [eiseres] onder meer als volgt meegedeeld:
        
          “(…)
        
        
          2) Airco zijn besteld en uiterlijk 12 januari 2024 zullen deze worden aangebracht, Er zullen geen airco’s per kamer geplaatst worden. Er komen in het plafond per gang 3 units.
        
      
      
      
        
          3) Tijdens en na de evenementen zijn er 3 personen van onze organisatie aanwezig die een controle ronde doen. Deze evenementen zijn na kantooruren en meestal in het weekend. Uit de logbook van de schoonmaakster en foto’s heeft de schoonmaak degelijk wel plaatsgevonden. Wij beginnen ons te storen om elke keer deze valse aantijgingen te vernemen.
        
        
          De hoofdingang is een gezamenlijke ingang zowel voor de huurders boven als voor ander publiek. Dit gedeelte is opgenomen voor verhuur in het contract, maar moet ten alle tijden als hoofdingang gezien worden voor het verzamelgebouw. (…)”
        
      
      
    
    
      2.19.
      
        Bij e-mailbericht van 20 oktober 2023 heeft [eiseres] hierop als volgt gereageerd:
        
          “(…)
        
        
          2)	Voor wat betreft de airco’s. Er zijn 7 kantoren met deuren. 3 airco’s in de gang zullen niet voldoende zijn om in de zomer de temperatuur naar 25 graden te brengen. (…)
        
      
      
      
        
          3) 	Dat drie personen een inspectie doen na een evenement, wil niet zeggen dat dit ook goed wordt gedaan. De viezigheid in de toiletten is niet iets wat bij verzinnen en zeker geen valse aantijgingen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        Bij brief van 22 mei 2024 heeft de gemachtigde van [eiseres] Het Forum onder meer als volgt gemeld:
        
          “(…)
        
        
          Cliënte huurt van u kantoorruimte in het gebouw “Het Forum” gelegen aan de [adres 1] . Het gehuurde omvat het exclusieve gebruik van de kantoorruimten op de begane grond (Vleugels West en Oost), inclusief de op de begane grond gelegen toiletten, alsmede het gebruik van de Entree op de begane grond en een 9-tal parkeerplaatsen. Het gebruik van de Entree deelt cliënte met de huurder van de eerste verdieping. (…) Bij aanvang van de huur is afgesproken dat het gehuurde door u als verhuurder zou worden voorzien van een airco-installatie. Als richtdatum voor de installatie van de airco is maart 2023 afgesproken.
        
        
          Vrijwel vanaf de begindatum van de huur is tussen partijen veel discussie geweest over tal van zaken. De voornaamste discussiepunten richten zich nu nog op het feit dat tot op de dag van vandaag nog geen airco-installatie is aangebracht en het feit dat de aan cliënte (exclusief) verhuurde ruimten (o.a. toiletgroep) zonder haar toestemming door derden wordt gebruikt. Cliënte wenst dit niet langer te accepteren. Zij heeft u ook lang genoeg in de gelegenheid gesteld om het een en ander in orde te maken.
        
      
      
      
        
          Omdat een deugdelijke airco-installatie in het gehuurde ontbreekt is een belangrijk deel van het gehuurde gedurende de zomermaanden niet of nauwelijks als kantoorruimte te gebruiken. Als gevolg van de hoge temperaturen in de zomermaanden staan zowel de veiligheid als het werkklimaat van de medewerkers en bezoekers van cliënte onder druk. In de huurprijs is bovendien de aanwezigheid van een deugdelijk werkende airco-installatie verdisconteerd. (…)
        
      
      
      
        
          Cliënte meent dan ook dat zij niet alleen recht en een zwaarwichtig belang heeft dat de airco-installatie zo snel mogelijk wordt aangebracht, maar zij meent bovendien dat zolang deze airco-installatie niet is geïnstalleerd zij recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs. De afwezigheid van de airco-installatie is een ernstig te kwalificeren gebrek aan het gehuurde en vormt daarmee ook een ernstige vorm van wanprestatie van uw kant.
        
      
      
      
        
          Ook het feit dat derden (gebruikers van het Forum Romanum) gebruik maken van de aan cliënte verhuurde toiletgroep vormt een ernstige vorm van wanprestatie en dient per direct te stoppen. Het maakt niet alleen inbreuk op het huurrecht van cliënte, maar heeft ook tot gevolg dat derden daarmee vrije toegang hebben tot onder andere de apparatuur, het meubilair en dossiers/klantgegevens van cliënte, hetgeen uiteraard volstrekt ontoelaatbaar is. Cliënte wenst dat u fysieke (bouwkundige) maatregelen treft om dit gebruik ongedaan te maken. Niet alleen het gebruik van de toiletgroep, maar überhaupt de toegang tot de aan cliënte verhuurde gedeelten door gebruikers/bezoekers van het Forum Romanum dient onmogelijk te worden gemaakt. Het betreft een inbreuk op het huurrecht van cliënte en is bovendien strafrechtelijk verboden (huisvredebreuk).
        
      
      
      
        
          Gelet op de hiervoor beschreven wanprestatie heeft cliënte twee maanden huur niet betaald. Dienaangaande beroept zij zich op een aan haar toekomend opschortingsrecht. Zolang de airco niet is geïnstalleerd en zolang er geen fysieke maatregelen zijn getroffen om de toegang vanuit Forum Romanum tot het aan cliënte verhuurde gedeelte niet fysiek (bouwkundig) wordt tegengegaan, zal cliënte deze ingehouden huurpenningen niet betalen.
        
      
      
      
        
          Cliënte sommeert u hierbij om binnen tien dagen na dagtekening van deze brief over te gaan tot het treffen van bouwkundige voorzieningen aan de doorgang tussen het Forum Romanum en het aan cliënte verhuurder gedeelte, en wel zodanig dat derden zich niet langer toegang kunnen verschaffen tot het aan cliënte verhuurde gedeelte. Voorts sommeert cliënte u hierbij tevens om binnen tien dagen na dagtekening van deze brief een plan van aanpak in te dienen met betrekking tot het aanbrengen van een deugdelijk werkende airco-installatie, waarbij als uitgangspunt dient te gelden dat deze installatie uiterlijk 1 augustus 2024 dient te zijn aangebracht en deugdelijk dient te werken. (…)”
        
      
      
    
    
      2.21.
      
        Bij brief van 10 juni 2024 heeft de gemachtigde van Het Forum de gemachtigde van [eiseres] onder meer als volgt bericht:
        
          “(…)
        
        
          Uw cliënte laat sinds januari 2024 structureel een huurachterstand van twee maanden bestaan. Uw cliënte doet dat zonder daartoe gerechtigd te zijn, waarbij telkens andere onjuiste (gelegenheids-) argumenten worden aangevoerd. (…)
        
        
          Toiletten op de begane grond en het gebruik daarvan
        
      
      
      
        
          Uw cliënte stelt terecht dat het gehuurde het exclusieve gebruik van de kantoorruimten op de begane grond omvat en dat het gebruik van de entree wordt gedeeld met andere huurders van “Het Forum”. Wat echter 
          niet
           klopt, is dat het gehuurde óók het exclusieve gebruik van de toiletten op de begane grond zou omvatten. Net zoals dat geldt voor het gebruik van de entree, mogen ook de in de entree aanwezige toiletten door andere huurders worden gebruikt. Dat is ook logisch, aangezien deze toiletten dus uitkomen op deze (gezamenlijke) entree. Uit niets blijkt dat uw cliënte deze toiletten exclusief mag gebruiken op basis van de huurovereenkomst. Sterker nog, in de huurovereenkomst wordt met geen woord gerept over de toiletten bij de entree. (…) De toiletten zijn niet eens meegenomen in de vierkante meters die uw cliënte (al dan niet gezamenlijk met andere huurders) huurt. Strikt genomen gebruikt uw cliënte de toiletten op de begane grond “om niet”. Onder deze omstandigheden kan uw cliënte uiteraard nooit recht hebben op een huurprijsvermindering vanwege eventueel medegebruik van de toiletten, laat staan tot een structurele huurachterstand van twee maanden. Ook hiervoor geldt, dit is een onjuist en gezocht argument.
        
      
      
      
        
          Airconditioning
        
      
      
      
        
          Het andere nieuwe argument om de huurprijs niet volledig te hoeven betalen, is het feit dat er nog geen installatie voor de airconditioning is geplaatst in het pand waartoe het gehuurde behoort. Uw cliënte gaat er enerzijds aan voorbij dat aan uw cliënte mobiele airconditionings ter beschikking zijn gesteld als (tijdelijk) alternatief. Gesteld noch gebleken is dat deze mobiele airconditioners niet zouden voldoen/volstaan, laat staan dat dit een gebrek zou opleveren. Daar komt nog bij dat zelf áls er sprake zou zijn van een gebrek (hetgeen uitdrukkelijk wordt betwist) de inhoud van de huurovereenkomst eraan in de weg staat dat eigenhandig wordt opgeschort / de huur onbetaald wordt gelaten. (…)
        
      
      
      
        
          Daarbij komt dat er geen harde datum is afgesproken waarop de airconditioning moest zijn geïnstalleerd. Er is slechts een richtdatum opgenomen in de huurovereenkomst. Cliënte is nog steeds druk met de voorbereidingen voor de installatie van de airconditioning en verwacht dat e.e.a. op korte termijn zal zijn afgerond. Cliënt wacht op dit moment op een (aangepaste) offerte van haar leverancier. (…)
        
      
      
      
        
          Gelet op voorgaande is ook de kwestie rondom de airconditioning geen geldige reden om de huidige huurachterstand te laten (voort)bestaan.
        
      
      
      
        
          Toegang kantoorruimte
        
      
      
      
        
          Verder stelt uw cliënte – eveneens ten onrechte – dat derden/onbevoegden toegang zouden hebben tot dossiers/klantgegevens van uw cliënte. Bedoelt uw cliënte hiermee dat de kantoorruimtes die uw cliënte huurt niet goed afsluitbaar zijn? Cliënte gaat er namelijk vanuit dat uw cliënte gevoelige informatie in de kantoorruimtes achterlaat en niet in de gezamenlijke entree en/of toiletten. Uw cliënte heeft de beschikking gekregen over tags om haar kantoorruimte veilig in en uit te gaan en af te sluiten. Ook dit argument is dus onhoudbaar/onjuist.
        
      
      
      
        
          Conclusie en sommatie
        
      
      
      
        
          Gelet op al het voorgaande staat vast dat uw cliënte zonder recht of titel een structurele huurachterstand heeft laten ontstaan van (telkens) twee maanden. (…) Cliënte wijst uw cliënte erop dat de hoofdregel nog steeds is dat iedere tekortkoming de ontbinding van een (huur)overeenkomst rechtvaardigt. Het al sinds januari 2024 zoeken naar steeds nieuwe en onjuiste argumenten om twee maanden huur onbetaald te laten is meer dan voldoende reden om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Daarbij speelt mee dat uw cliënte misbruik maakt van het feit dat GWL in de huurprijs is verdisconteerd. (…)
        
      
      
      
        
          Namens cliënte verzoek en voor zover nodig sommeer ik uw cliënte om binnen zeven (7) dagen na heden aan cliënte de huidige huurachterstand te voldoen van € 23.334,24 te vermeerderen met de contractuele boete van (ondertussen) € 1.800,00. (…)
        
      
      
      
        
          Indien voormelde bedragen niet uiterlijk binnen zeven (7) dagen na heden door cliënte is ontvangen, zal ook aanspraak gemaakt worden op de contractuele incassokosten van 15% van de hoofdsom. (…)”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en in reconventie
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter, optredende als voorzieningenrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      a.	Het Forum veroordeelt om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn
      
        over te gaan tot plaatsing van een deugdelijk werkend aircosysteem in het gehuurde,
        en wel dusdanig dat in alle werkruimten van het gehuurde overeenkomstig artikel 6.1 Arbobesluit gedurende warme dagen met buitentemperaturen boven 26 graden
        Celsius een behaaglijk werkklimaat kan worden bereikt van binnentemperaturen
        tussen de 23 en 26 graden Celsius, althans conform door de kantonrechter in goede justitie te bepalen specificaties, zulks onder verbeurte van een door Het Forum aan [eiseres] te betalen dwangsom van € 500,00 per dag dat het aircosysteem niet-tijdig en/of niet deugdelijk werkend is opgeleverd, tot een maximum van € 25.000,00;
      
      b.	de huurprijs van het gehuurde tijdelijk verlaagt met primair 10% per maand en
      subsidiair met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage, over de periode vanaf primair 1 april 2023, subsidiair 19 oktober 2023 en meer subsidiair een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, tot aan de datum waarop door Het Forum een deugdelijk werkend aircosysteem zoals hiervoor onder sub a. gevorderd en gespecificeerd, in het gehuurde is geïnstalleerd, met veroordeling van Het Forum om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, al dan niet bij wijze van voorschot, de reeds teveel betaalde huurpenningen over deze periode tegen behoorlijke kwijting terug te betalen aan [eiseres] , met machtiging op [eiseres] om het bedrag aan teveel betaalde huur te verrekenen met de toekomstige door haar aan Het Forum verschuldigde huurpenningen;
      c.	Het Forum (en de personen die door haar toedoen toegang hebben tot het
      
        gebouw “Het Forum”, waaronder begrepen het personeel en de bezoekers van het
        evenementencentrum dat gebruik maakt van het gedeelte dat plaatselijk bekend is als “Forum Romanum”) te verbieden om met onmiddellijke ingang (per datum vonnis), althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, zich zonder voorafgaande toestemming van [eiseres] te begeven en/of te bevinden in de aan [eiseres] verhuurde gedeelten, meer in het bijzonder de centrale hal, de toiletgroep, bergingen en kantoorruimten, zulks onder verbeurte van een door Het Forum aan [eiseres] te betalen dwangsom van € 500,00 per overtreding van dit verbod tot een maximum van € 25.000,00;
      
      d.	een machtiging om op kosten van Het Forum de deur tussen het door [eiseres] gehuurde
      gedeelte en het achtergelegen (bij Het Forum althans een aan haar gelieerde onderneming in gebruik zijnde) gedeelte af te sluiten middels het plaatsen van een slot of andere bouwkundige ingreep waardoor het aan [eiseres] verhuurde gedeelte fysiek onbereikbaar wordt gemaakt voor toetreding van onbevoegde derden vanuit de ruimte aangeduid als “Forum Romanum”, met veroordeling van Het Forum om de hiermee verband houdende kosten op vertoon van de met de ingreep gemoeide factuur van de aannemer c.q. andere door de kantonrechter te vermelden bescheiden, binnen vijf dagen aan [eiseres] te betalen;
      e.	Het Forum veroordeelt in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder
      begrepen.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. 
        Op grond van de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst en de afspraken die in dat kader zijn gemaakt, mocht [eiseres] erop rekenen dat in maart 2023 een aircosysteem in het gehuurde zou zijn geïnstalleerd. Nu dit – ook na sommatie - niet (tijdig) is gebeurd, is Het Forum in gebreke. Zij dient de huurovereenkomst op dit punt alsnog na te komen; [eiseres] heeft recht op huurprijsvermindering over de periode dat Het Forum in gebreke is. Daarnaast is overeengekomen dat [eiseres] het uitsluitend gebruik heeft van de centrale hal en de daarin gelegen toiletten; zij staat in ruil voor een tegenprestatie toe dat de huurder van de bovenverdieping gebruik maakt van de entree en het trappenhuis. Doordat Het Forum toestaat dat Forum Romanum tijdens evenementen een deel van de centrale hal en de toiletten gebruikt, is sprake van een onrechtmatige inbreuk op het huurrecht van [eiseres] . [eiseres] vordert daarom een verbod daarop alsmede een machtiging om de toegang af te sluiten.
      
      
    
    
      3.3.
      Het Forum voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Het Forum voert het volgende aan. De door [eiseres] genoemde datum van maart 2023 voor het installeren van het aircosysteem was een richtdatum. Het Forum doet haar best om een systeem te installeren, maar dit kost meer tijd door aanpassingen die verricht dienen te worden. Zij heeft voor zolang er geen sprake is van een aircosysteem wel mobiele airco’s en een ventilator verstrekt. Het Forum betwist dat deze onvoldoende verkoeling geven. Het Forum betwist verder dat is overeengekomen dat [eiseres] recht heeft op het uitsluitende gebruik van de centrale hal en de toiletten. Dit betreffen gemeenschappelijke ruimten waar alle huurders/gebruikers van het pand gebruik van mogen maken.
      
    
    
      3.5.
      Het Forum vordert in reconventie dat de kantonrechter, rechtdoende in kort geding, bij vonnis steeds zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      f.	[eiseres] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de kantoorruimte aan de [adres 1] in zindelijke en goede staat van onderhoud en behoorlijk schoongemaakt te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van Het Forum te stellen;
      g.	[eiseres] veroordeelt om binnen zeven dagen na dit vonnis aan Het Forum te voldoen een bedrag van € 5.900,14 bestaande uit: 
      
        	- de contractuele boete tot en met augustus 2024 ad. € 2.400,00; 
        - de contractuele buitengerechtelijke incassokosten ad. € 3.500,14. 
      
      h.	[eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure, een en ander aan Het Forum te voldoen binnen veertien dagen na dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, en – voor het geval voldoening niet binnen bedoelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf de eerste dag na bedoelde termijn van voldoening. 
      
    
    
      3.6.
      
        Het Forum legt aan haar vordering in reconventie het volgende ten grondslag. 
        
          [eiseres] is gedurende zes maanden in verzuim geweest met de betaling van een huurachterstand 
        van twee maanden. De huurachterstand is al binnen een jaar na aanvang van de 
        huurovereenkomst ontstaan en ondanks acht betalingsherinneringen niet voldaan waardoor 
        Het Forum komt zelf in de financiële problemen komt . Aldus 
        rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming 
        van het gehuurde. Daarnaast is [eiseres] op grond van de algemene bepalingen een boete 
        verschuldigd indien zij niet op tijd betaalt. Deze boete is inmiddels opgelopen tot 
        € 2.400,00. Ten slotte is [eiseres] op grond van de algemene bepalingen de buitengerechtelijke 
        Incassokosten van € 3.500,14 verschuldigd geworden.
      
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] voert hiertegen verweer.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Conventie en reconventie
      
    
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
      
      
        
          Criterium voorlopige voorziening
        
      
    
    
      4.2.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.3.
      Het Forum betwist dat er een spoedeisend belang is bij het plaatsen van een aircosysteem, nu het najaar met lagere temperaturen eraan zit te komen en het gehuurde is voorzien van tijdelijke mobiele airconditioning. [eiseres] stelt wel een spoedeisend belang te hebben omdat zij grote hinder ervaart door het ontbreken van de airconditioning, de mobiele airconditioning onvoldoende verkoelt en de zomerperiode al weer begonnen is. Daarnaast is sprake van een inbreuk op haar privacy. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang hiermee is gegeven.
      
      
        
          Aircosysteem
        
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is voorshands van oordeel dat uit de overgelegde stukken, in samenhang gelezen, valt op te maken dat de aanwezigheid van deugdelijke airconditioning onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Dat deze airconditioning pas later geïnstalleerd zou worden doet daar niet aan af. Uit de stukken blijkt verder dat is toegezegd dat de airconditioning in maart 2023 geïnstalleerd zou worden. Weliswaar is aangegeven dat dit een richtdatum was, maar gelet op de toezeggingen in de e-mailberichten van 10 en 16 mei 2022 waaruit blijkt dat de airconditioning reeds was besteld, de datum slechts een richtdatum was vanwege de levering van onderdelen en de tijd tussen deze berichten en de installatiedatum, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiseres] ervan uit mocht gaan dat in maart 2023, of niet veel later, de airconditioning daadwerkelijk geplaatst zou zijn. Voor het tijdsverloop tussen mei 2022 en augustus 2024 heeft Het Forum geen steekhoudende verklaring gegeven. De enkele stelling dat er nog technische aanpassingen plaats moeten vinden, zonder nadere onderbouwing van de aard en omvang daarvan, is daarvoor niet voldoende. Dat geldt temeer nu uit de overgelegde stukken niet blijkt dat er vóór april 2024 ondanks de vele klachten en een sommatie vanwege het ontbreken van de airconditioning daadwerkelijk actie op dit punt is ondernomen. Gesteld noch gebleken is dat en waarom de, kennelijk voor mei 2022 al bestelde airconditioners, niet tijdig geleverd konden worden. Vervolgens zegt Het Forum op 11 oktober 2023 toe dat de airconditioning is besteld en uiterlijk op 12 januari 2024 wordt aangebracht, waarna haar gemachtigde op 10 juni 2024 aangeeft dat Het Forum in afwachting is van een (aangepaste) offerte van haar leverancier. Dat Het Forum als tijdelijke oplossing in juni 2023 drie mobiele airconditioners en een ventilator ter beschikking heeft gesteld, doet daaraan niet af. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat deze niet de gewenste verkoeling kunnen bieden, nu niet betwist is dat deze apparaten enkel lucht verplaatsen en de kantoorruimtes zijn voorzien van een volledige glazen pui waar de zon op staat. Het is een feit van algemene bekendheid dat onder deze omstandigheden een mobiele airconditioner of ventilator een ruimte onvoldoende verkoelt. Het Forum is derhalve sinds 1 april 2023 in gebreke in de nakoming van de op grond van de huurovereenkomst op haar rustende verplichting om een deugdelijke airconditioning te plaatsen.
      
    
    
      4.5.
      Het Forum maakt verder bezwaar tegen de door [eiseres] gestelde eisen aan de airconditioning. [eiseres] baseert de gestelde eisen op artikel 6.1 van het Arbobesluit. Nu Het Forum aan [eiseres] kantoorruimte verhuurt mag ervan uit worden gegaan dat deze ruimte ook geschikt is om als zodanig te gebruiken en aldus voldoet aan het Arbobesluit. Dat in de huurovereenkomst geen specificaties zijn opgenomen doet daar niet aan af. Bovendien is blijkens de correspondentie van 6 en 10 mei 2022 gesproken over de aanleg van airconditioning in alle ruimtes. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het hiervoor overwogene acht de kantonrechter het voorshands voldoende aannemelijk dat het onder 3.1 sub a gevorderde in een bodemprocedure zal worden toegewezen en wordt deze vordering dan ook in deze procedure toegewezen, met dien verstande dat gelet op het niet betwiste verzoek daartoe tijdens de mondelinge behandeling, de termijn voor plaatsing wordt bepaald op twee maanden na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom komt de kantonrechter gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken niet onredelijk voor en wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          Verlaging huurprijs
        
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat voorshands aannemelijk is dat de aanwezigheid van de airconditioning vanaf maart 2023 onderdeel is van de huurovereenkomst. Het ontbreken van de airconditioning is daarmee een gebrek. [eiseres] heeft hierdoor vermindering van huurgenot ervaren. Aldus is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 7:207 BW. Het Forum is er steeds van op de hoogte geweest dat de airconditioning ontbrak. [eiseres] heeft onderbouwd gesteld dat hij ca 10% van de dagen vermindering van huurgenot heeft ervaren. [eiseres] vordert daarom een huurkorting van 10%. Hoewel aannemelijk is dat [eiseres] ca 10% van de dagen vermindering van huurgenot heeft ervaren, wordt met Het Forum voorshands geoordeeld dat dit niet een korting van 10% op de huurprijs rechtvaardigt. Het gehuurde was immers op die dagen niet volledig ongeschikt om te gebruiken. Wel aannemelijk is dat het gehuurde gedeeltelijk onbruikbaar was vanwege de hoge temperaturen in delen daarvan. De kantonrechter is daarom voorshands van oordeel dat een huurkorting van 5% een evenredige vermindering betreft. De vordering wordt daarom in zoverre toegewezen vanaf 1 april 2023.
      
      
        
          Verbod toegang
        
      
    
    
      4.8.
      Tussen partijen is in geschil of [eiseres] op basis van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst recht heeft op het exclusieve gebruik van de centrale hal, de daarin gelegen toiletten, bergingen en kantoorruimten. 
      
    
    
      4.9.
      Vast staat dat Forum Romanum voor feesten en partijen een deel van de centrale hal afzet, haar gasten gebruik maken van de in de centrale hal gelegen toiletten en gebruik maakt van de geluidsinstallatie die zich bevindt in de serverruimte. De serverruimte is op de plattegrond aangeduid als berging en bevindt zich in één van de door [eiseres] gehuurde vleugels. Deze vleugel is toegankelijk nadat deze met een tag is geopend, waardoor ook de zich in deze vleugel bevindende kantoorruimten toegankelijk zijn. 
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij recht heeft op het exclusieve gebruik van voornoemde ruimten. Dit blijkt immers uit het emailbericht van 29 april 2022 van [bedrijf 1] aan [eiseres] . De correspondentie daarover tussen [naam 3] en [bedrijf 1] doet daar niet aan af. Gesteld noch gebleken is immers dat [eiseres] hiervan op de hoogte was, terwijl deze bovendien dateert van vóór 29 april 2022. Onweersproken is verder door [eiseres] gesteld dat bij de rondleiding door het gehuurde op 21 april 2022 toen [eiseres] vroeg naar de deuren richting Forum Romanum, is gemeld dat dit een afgesloten ruimte betrof en verder dat Het Forum voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst nooit heeft gesproken over de activiteiten die daar plaatsvonden en het feit dat zij voor feesten en partijen gebruik maakt van een deel van de centrale hal, de toiletten in de centrale hal en de geluidsinstallatie die zich in de serverruimte in de door [eiseres] gehuurde vleugel bevindt. Dat een serverruimte voor andere doeleinden dan het plaatsen van servers wordt gebruikt en Forum Romanum hier buiten kantoortijden en bij afwezigheid van [eiseres] bij moest kunnen, wist [eiseres] aldus niet bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat Het Forum dit bij e-mailbericht van 10 januari 2023 aan [eiseres] heeft bericht maakt dit niet anders. Op dat moment was de huurovereenkomst immers reeds ingegaan. [eiseres] heeft bovendien verklaard dat zij, indien zij hiervan op de hoogte was geweest, de huurovereenkomst niet was aangegaan, en zeker niet tegen deze voorwaarden. Dat Het Forum de toiletten (mede) schoonmaakt verandert dit evenmin. Nog daargelaten dat [eiseres] hiervoor servicekosten betaalt, maakt de omstandigheid dat Het Forum de schoonmaak van een ruimte voor haar rekening neemt immers nog niet, dat dan sprake is van een gemeenschappelijke ruimte. Dat vóór 29 april 2022 daarover is gecommuniceerd en daarbij het woord ‘gemeenschappelijke ruimte’ is gevallen doet daar evenmin aan af. Nog daargelaten dat tussen partijen onduidelijkheid bestaat over het vloeroppervlak van het gehuurde en de meting daarvan, is dit nooit een issue geweest in het kader van de omvang van het aan [eiseres] gehuurde maar enkel bij de bepaling van de huurprijs, waarbij een korting is toegepast omdat [eiseres] de receptie zelf bemant – ook voor de huurders van de bovenverdieping- terwijl deze kosten in de servicekosten zijn inbegrepen. Gelet op het bepaalde in artikel 1.6 van de huurovereenkomst kunnen hier ook geen rechten aan worden ontleend. Daar komt nog bij dat de NEN-meting dateert van augustus 2024 en dus geen rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.11.
      Het onder 3.1. sub c gevorderde wordt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, eveneens toegewezen. De gevorderde dwangsom komt de kantonrechter gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken niet onredelijk voor en wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          Machtiging afsluiten
        
      
    
    
      4.12.
      Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter voorshands aannemelijk acht dat de [eiseres] recht heeft op het exclusieve gebruik van de centrale hal en de daarin gelegen toiletten en bij aanvang van de huurovereenkomst is gemeld dat de deuren naar het Forum Romanum afgesloten zouden zijn. Nu gebleken is dat daarvan geenszins sprake is en Forum Romanum en haar bezoekers zich (met medeweten en toestemming van Het Forum) toegang verschaffen tot het door [eiseres] gehuurde, heeft [eiseres] recht en belang bij haar vordering onder 3.1. sub d. Ook deze vordering wordt daarom toegewezen.
      
      
        
          Reconventie
        
      
    
    
      4.13.
      Nog daargelaten dat geen sprake is van een spoedeisend belang bij de vorderingen in reconventie, blijkt uit het voorgaande dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Het Forum. De vorderingen in reconventie worden om die reden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.14.
      
        Het Forum is zowel in conventie als in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
        De proceskosten van [eiseres] worden in conventie begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,37
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.191,37
              
              
                
              
            
          
        
      
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden de proceskosten van [eiseres] in reconventie begroot op € 407,00 aan salaris voor de gemachtigde.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      In conventie
    
    
    
      5.1.
      
        veroordeelt Het Forum om, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, over te gaan tot plaatsing van een deugdelijk werkend aircosysteem in het gehuurde,
        en wel dusdanig dat in alle werkruimten van het gehuurde overeenkomstig artikel 6.1 Arbobesluit gedurende warme dagen met buitentemperaturen boven 26 graden
        Celsius een behaaglijk werkklimaat kan worden bereikt van binnentemperaturen
        tussen de 23 en 26 graden Celsius, zulks onder verbeurte van een door Het Forum aan [eiseres] te betalen dwangsom van € 500,00 per dag dat het aircosysteem niet-tijdig en/of niet deugdelijk werkend is opgeleverd, tot een maximum van € 25.000,00;
      
      
    
    
      5.2.
      
        verlaagt de huurprijs van het gehuurde tijdelijk met 5% per maand 
        vanaf 1 april 2023 tot aan de datum waarop door Het Forum een deugdelijk werkend aircosysteem zoals hiervoor onder sub a. gevorderd en gespecificeerd, in het gehuurde is geïnstalleerd, met veroordeling van Het Forum om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, bij wijze van voorschot, de reeds teveel betaalde huurpenningen over deze periode tegen behoorlijke kwijting terug te betalen aan [eiseres] , met machtiging aan [eiseres] om het bedrag aan teveel betaalde huur te verrekenen met de toekomstige door haar aan Het Forum verschuldigde huurpenningen;
      
      
    
    
      5.3.
      
        verbiedt Het Forum (en de personen die door haar toedoen toegang hebben tot het
        gebouw “Het Forum”, waaronder begrepen het personeel en de bezoekers van het
        evenementencentrum dat gebruik maakt van het gedeelte dat plaatselijk bekend is als “Forum Romanum”) met onmiddellijke ingang om zich zonder voorafgaande toestemming van [eiseres] te begeven en/of te bevinden in de aan [eiseres] verhuurde gedeelten, meer in het bijzonder de centrale hal, de toiletgroep, bergingen en kantoorruimten, zulks onder verbeurte van een door Het Forum aan [eiseres] te betalen dwangsom van € 500,00 per overtreding van dit verbod tot een maximum van € 25.000,00;
      
      
    
    
      5.4.
      
        machtigt [eiseres] om op kosten van Het Forum de deur tussen het door [eiseres] gehuurde
        gedeelte en het achtergelegen (bij Het Forum althans aan haar gelieerde onderneming in gebruik zijnde) gedeelte af te sluiten door middel van het plaatsen van een slot of andere bouwkundige ingreep waardoor het aan [eiseres] verhuurde gedeelte fysiek onbereikbaar wordt gemaakt voor toetreding van onbevoegde derden vanuit de ruimte aangeduid “Forum Romanum”, met veroordeling van Het Forum om de hiermee verband houdende kosten op vertoon van de met de ingreep gemoeide factuur van de aannemer, binnen vijf dagen nadat deze door [eiseres] aan Het Forum ter beschikking is gesteld aan [eiseres] te betalen;
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Het Forum in de proceskosten van € 1.191,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Het Forum niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        In reconventie
      
      
    
    
      5.8.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt Het Forum in de proceskosten van € 407,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Weerkamp - Beens en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2024.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        693 \ 918