ECLI:NL:RBGEL:2022:7042, Rechtbank Gelderland, 16-12-2022, AWB - 20 _ 6800
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde hotel. Waardering op basis van discounted cashflowmethode.

RECHTBANK GELDERLAND 
    Zittingsplaats Arnhem					
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: AWB 20/6800
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 
    
    
      in de zaak tussen
    
    
    
      [eiseres] ., te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Tribuut, verweerder.
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (Ministerie van Justitie en Veiligheid), te Den Haag, de Staat.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 9 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de voor het belastingjaar 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019) vastgestelde WOZ-waarde van [adres] van € 3.673.000 en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen (aanslagnummer [aanslagnummer] ) ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld. Op 29 juli 2021 heeft de rechtbank het beroep kennelijk niet-ontvankelijk verklaard met toepassing van artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Eiseres heeft tegen deze uitspraak verzet gedaan. 
    
    
    
      Bij uitspraak van 19 april 2022 heeft de rechtbank het verzet van eiseres gegrond verklaard. Daarmee is de uitspraak van 29 juli 2021 komen te vervallen en is het onderzoek voortgezet in de stand waarin het zich bevond. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2022. Namens eiseres is de  gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn [naam 1] en [naam 2] (taxateur) verschenen. 
    
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Eiseres is huurder van het object. Het betreft een hotel met 63 hotelkamers, diverse zalen, horeca (café en restaurant), wellness (sauna) en parkeergelegenheid (hierna: het hotel). De huurprijs van het object bedraagt € 322.234 per jaar. 
    
    2. In geschil is de waarde van het hotel op de waardepeildatum. 
    
    3. Eiseres vindt de vastgestelde waarde te hoog. Zij stelt zich op het standpunt dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de crisis als gevolg van het coronavirus. Volgens eiseres is zij hierdoor extra getroffen, omdat het hotel wordt geëxploiteerd volgens een speciale formule: voor hotelgasten is de hotelovernachting bij de prijs van het diner in het restaurant van het hotel inbegrepen. Als gevolg van de overheidsmaatregelen was gebruik van het restaurant enige tijd niet toegestaan. Verder verzoekt eiseres de rechtbank haar een vergoeding van immateriële schade toe te kennen.  
    
    
      
        Waarde
      
    
    4. De WOZ-waarde van niet-woningen wordt bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode, een vergelijking met referentieobjecten of de discounted cashflowmethode of op de gecorrigeerde vervangingswaarde als dat tot een hogere waarde leidt. 
    
    5. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert. Deze ligt een jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In afwijking daarop zijn in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omstandigheden opgenomen waaronder de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als waardepeildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid.
    
    6. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
    
    7. De rechtbank wijst erop dat het coronavirus pas in maart 2020 voor het eerst tot overheidsmaatregelen heeft geleid. In de periode tot 1 januari 2020 was dus nog geen sprake van bijzondere omstandigheden. Of het virus toen in Nederland feitelijk al voorkwam, zoals eiseres heeft betoogd, maakt daarvoor geen verschil. In het midden kan daarmee blijven of sprake zou kunnen zijn van een specifiek dit object betreffende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ. Er is geen reden om de toestandsdatum te verleggen. Dit betekent dat de toestandsdatum 1 januari 2019 is. De coronacrisis heeft geen invloed op de vaststelling van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2019. 
    
    8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van [naam 2] van 15 juni 2021. Hij heeft de waarde van het hotel bepaald op € 3.673.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft hij zowel de huurwaardekapitalisatie-methode als de discounted cashflowmethode toegepast.
    
    9. Partijen zijn het met elkaar eens dat de waarde van het hotel moet worden bepaald aan de hand van de discounted cashflowmethode. De rechtbank acht dit bij een hotel ook een voor de hand liggende methode. De taxateur is bij de waardebepaling uitgegaan van de door eiseres op 14 oktober 2019 aan verweerder verstrekte gegevens en cijfers. Deze maken deel uit van het taxatierapport. Eiseres heeft de juistheid van de berekening inhoudelijk niet bestreden.
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het hotel per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
    
    
      
        Vergoeding van immateriële schade
      
    
    11. Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding.
    
    12. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. De redelijke termijn bedraagt in principe twee jaar voor de behandeling van het bezwaar en het beroep samen en de vergoeding € 500 per halfjaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
    
    13. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 3 maart 2020. Dat betekent dat de rechtbank uiterlijk op 3 maart 2022 uitspraak had moeten doen. Die termijn is met bijna tien maanden overschreden. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. Dit betekent dat eiseres recht heeft op een schadevergoeding van € 1.000 (tweemaal € 500). De uitspraak op bezwaar van verweerder dateert van 9 november 2020. Dit is (naar boven afgerond) drie maanden langer dan de termijn van zes maanden die geldt voor verweerder. Verweerder moet daarom van de totale schadevergoeding een bedrag betalen van € 300 (3/10 deel). De Staat moet de rest betalen, een bedrag van € 700. De rechtbank zal verweerder en de Staat veroordelen om deze bedragen aan eiseres te betalen. 
    
    
      
        Proceskostenvergoeding en griffierecht
      
    
    14. De uitspraak op bezwaar blijft in stand. Eiseres komt om die reden geen vergoeding toe van de gemaakte kosten voor de bezwaarfase. 
    
    15. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding in beroep, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518 (0,5 punt voor het verzetschrift, 0,5 punt voor het bijwonen van de zitting met een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Omdat alleen het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt toegewezen, hanteert de rechtbank voor de bodemzaak een wegingsfactor 0,5. De proceskostenvergoeding in de bodemzaak komt voor de helft voor rekening van verweerder en voor de helft voor rekening van de Staat. Ook het door eiseres betaalde griffierecht van € 354 zal moeten worden vergoed, waarbij eveneens de helft voor rekening van verweerder en de helft voor rekening van de Staat komt. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt verweerder tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres van € 300; 
      
      
        veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres van € 700;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.138,50;
      
      
        veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 379,50;
      
      
        draagt verweerder en de Staat op elk aan eiseres de helft van het door haar betaalde griffierecht te vergoeden, te weten elk € 177.
      
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 
              
              de griffier is buiten staat deze uitspraak 
            
          
          
            
              te ondertekenen
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
        
      
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
    
    
    
      Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), dan kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief.
    
    
    
      Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij de heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
  
  
     Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
  
  
     Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
  
  
      Staatscourant 2014, nr. 20210 en Staatscourant. 2017, nr. 62751. 
  
  
      Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.