ECLI:NL:RBROT:2025:10424, Rechtbank Rotterdam, 28-08-2025, 11512941 CV EXPL 25-1872
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand en gebreken.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11512941 CV EXPL 25-1872
    
    
    
      datum uitspraak: 8 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V.,
      
      vestigingsplaats: [plaats 1] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder C.A. van Houwelingen en gerechtsdeurwaarder B. van der Heijden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: [plaats 2] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. H.C. Uittenbogaart.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 21 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het (mondelinge) antwoord;
        
        
          het (schriftelijke) antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de akte van [eiseres] , met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 13 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          de heer [persoon A] , vastgoedmanager bij [eiseres] , bijgestaan door de gemachtigde;
        
        
          
            [gedaagde] , bijgestaan door gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 13 maart 2013 de woning aan [adres] in [plaats 2] . De huur is nu € 801,89 per maand. Er is een huurachterstand ontstaan. [eiseres] eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] en heeft een tegeneis ingesteld. Hij heeft de huur opgeschort, omdat hij vindt dat [eiseres] eerst een aantal gebreken in de woning moet verhelpen. Als [eiseres] dat niet doet, eist [gedaagde] dat zij een dwangsom aan hem moet betalen. Ook wil [gedaagde] dat de huurprijs wordt verminderd tot € 300,- zolang de gebreken nog niet zijn verholpen.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] is het niet eens met de tegeneis van [gedaagde] en betwist dat er (nog) sprake is van gebreken die voor haar rekening en risico komen. Het opschorten van de huur is daarom buitenproportioneel en [gedaagde] heeft geen recht op vermindering van de huurprijs, aldus [eiseres] .
      
    
    
      2.4.
      Op de stellingen van de partijen zal hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van de zaak, verder worden ingegaan.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] wordt grotendeels in het gelijk gesteld. [gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand met rente betalen en de woning verlaten. De tegeneis van [gedaagde] wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen geldige reden om de huur op te schorten en moet een huurachterstand van € 18.039,94 betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 18.039,94 aan [eiseres] te betalen. De partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de zitting. De huur tot en met de maand juni 2025 zit hier dus bij. Het beroep op opschorting slaagt niet en [gedaagde] heeft geen recht op huurprijsvermindering, omdat niet vast is komen te staan dat er (nog) sprake is van gebreken die dit rechtvaardigen. De kantonrechter licht dit als volgt toe. 
      
    
    
      2.7.
      Volgens [gedaagde] zijn er sinds 2020 regelmatig lekkages in de woning waardoor hij last heeft van vochtschade en schimmelvorming. In een eerdere procedure bij deze rechtbank tussen dezelfde partijen (zaaknummer 8994571 CV EXPL 21-3993) heeft de kantonrechter [eiseres] – bij vonnis van 5 november 2021 – onder meer veroordeeld tot herstel van gebreken aan de woning en vastgesteld dat [gedaagde] over de periode vanaf augustus 2020 tot en met augustus 2021 recht had op een huurprijsvermindering. Gedurende die procedure heeft [eiseres] een deel van de geconstateerde gebreken hersteld. De punten die zij nog moest herstellen waren scheef liggende dakpannen en een lekkage bij de keukendeur. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] betwist dat deze gebreken nog aanwezig zijn en zegt niet bekend te zijn met enige klachten van [gedaagde] na het vonnis van 5 november 2021. Uit door [eiseres] overgelegde stukken kan worden afgeleid dat er zowel in oktober als in december 2024 geen actieve lekkage was. Het had vervolgens op de weg van [gedaagde] gelegen om aan te geven dat hij na het eerdere vonnis, en in het bijzonder rond het moment waarop hij de huur weer is gaan opschorten, heeft geklaagd dat de vastgestelde gebreken nog niet zijn verholpen. [gedaagde] heeft dat echter niet gedaan. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting terecht heeft opgeschort, laat staan dat hij recht zou hebben op een huurprijsvermindering. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.9.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan 3 maanden en in dit geval is de achterstand vele malen hoger, namelijk 23 maanden. De kantonrechter heeft ook rekening gehouden met het feit dat [gedaagde] met een minderjarig kind in het gehuurde woont. Volgens artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing als deze, die ook gevolgen heeft voor (minderjarige) kinderen, het belang van het kind een eerste overweging zijn. De kantonrechter begrijpt dat een ontruiming voor de minderjarige ingrijpend is, maar vanwege de hoogte van de huurachterstand wordt de huurovereenkomst toch ontbonden. Daarbij is ook van belang dat niet is gesteld (en is ook niet gebleken) dat de minderjarige door een eventuele ontruiming in een schrijnende woonsituatie terecht komt.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 801,89 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eiseres] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin gedaagde de kans heeft gekregen om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In die brief moet ook staan welk bedrag aan buitengerechtelijke kosten betaald moet worden als [gedaagde] niet op tijd betaalt. In de brief van 24 december 2021 die aan [gedaagde] is gestuurd, staat echter geen bedrag. Deze brief voldoet dus niet aan de wet.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De rente wordt toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Daarom zit in het totale bedrag dat [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen de rente van € 1.986,87 die [eiseres] heeft berekend tot 10 januari 2025.
      
      
        
          Geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      Zowel in conventie als in reconventie komen de proceskosten voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). 
      
    
    
      2.15.
      In conventie begroot de kantonrechter de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.554,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
    
      2.16.
      In reconventie begroot de kantonrechter de proceskosten op € 203,- aan salaris voor de gemachtigde (0,5 punten × € 406,-, omdat de tegeneis voortvloeit uit het verweer in conventie) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 338,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] eist dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [gedaagde] is het daar niet mee eens. De kantonrechter moet daarom de belangen van de partijen op dit punt tegen elkaar afwegen. [gedaagde] heeft echter niet aangegeven welk concreet belang van hem aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis in de weg zou staan. Het verweer van [gedaagde] op dit punt wordt daarom verworpen en het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 20.026,81 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 10 januari 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] in [plaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf juli 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 801,89 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.554,14;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      3.6.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 338,-;
      
      
        
          In conventie en in reconventie:
        
      
      
    
    
      3.8.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        43416