ECLI:NL:RBMNE:2025:4718, Rechtbank Midden-Nederland, 13-08-2025, 24/1298
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/1298 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: R. Ligthart).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1. In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 3.076.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
    
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd bij brief van 24 juli 2024. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 25 juli 2024.
      
    
    
      1.4
      Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft .
      
      
        
          Feiten
        
      
      
      2. De woning is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een souterrain, een garage, uitpandig zwembad en een tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 365 m² en een perceeloppervlakte van 4.453 m².
      
      
        
          Geschil
        
      
      
      3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 3.076.000,- . 
      
      
        
          Beoordelingskader 
        
      
      
      4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, de referentiewoningen. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
      6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een (gewijzigde) taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
      - [adres 2] , verkocht op 18 maart 2022 voor € 3.140.000,-;
      - [adres 3] , verkocht op 21 juni 2021 voor € 3.250.000,-;
      - [adres 4] , verkocht op 10 juni 2022 voor € 2.750.000,-.
      
      
        
          Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
        
      
      
      7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. De referentiewoningen zijn namelijk allemaal vrijstaande woningen die zijn gelegen in [plaats] en zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Ze zijn goed vergelijkbaar. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m² van de woning is de één na laagste en aanzienlijk lager dan die van de twee best vergelijkbare referentiewoningen. 
      
      8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Waardestijging
        
      
      
      9. Eiser voert aan dat de waardestijging van de woning buiten proporties is. Sinds de waardepeildatum 1 januari 2019 is de woningwaarde gestegen met € 591.000,-, oftewel bijna 25% in drie jaar. 
      
      10. De rechtbank overweegt hierover dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling voor het belastingjaar dat in geschil is. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld en dat gebeurt op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande belastingjaren leidt dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te hoog is vastgesteld. Ook de mate waarin de WOZ-waarde van andere woningen is gestegen (dan wel gedaald) is niet van belang. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          
            [adres 5]
          
        
      
      
       . Eiser vindt dat de [adres 6] ook bij de waardebepaling had moeten worden meegenomen. Dat pand heeft een vergelijkbare perceelsgrootte, maar een significant grotere woning van 630 m². De WOZ-waarde per 2022 is vastgesteld op € 2.600.000,-. Op 29 april 2022 is de [adres 6] ook daadwerkelijk verkocht voor dat bedrag.
      
      12. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de verkoop van [adres 6] niet bruikbaar is, omdat deze heeft plaatsgevonden tussen familieleden. De heffingsambtenaar heeft ook gewezen op verschillen tussen [adres 6] en [adres 7] .
      
      13. De rechtbank kan de toelichting waarom de heffingsambtenaar [adres 5] niet als referentiewoning heeft gebruikt volgen. Alleen marktconforme verkopen kunnen gebruikt worden om te vergelijken. Daarvan is bij [adres 6] geen sprake, omdat de verkoop tussen familieleden heeft plaatsgevonden. Zoals hiervoor al aangegeven, is de WOZ-waarde van een ander pand, zoals [adres 6] , niet relevant bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          
            [bedrijf] eiser
        
      
      
      14. Eiser heeft in bezwaar een taxatierapport ingebracht, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2022 is bepaald op € 2.750.000,-. De heffingsambtenaar heeft hieraan volgens eiser geen aandacht besteed in de uitspraak op bezwaar. Uit dit taxatierapport blijkt dat de waarde te hoog is. 
      
      15. In de uitspraak op bezwaar is vermeld dat eisers waardebepaling is onderbouwd en dat de waardeconclusie in het rapport niet overeenkomt met een reële WOZ-waarde. Hoewel deze formulering wat kort en onduidelijk is, is de rechtbank het met de heffingsambtenaar eens dat er in de uitspraak op bezwaar wel is ingegaan op het taxatierapport van eiser. 
      
      16. In de taxatiematrix zijn dezelfde referentiewoningen gebruikt als in het door eiser overgelegde taxatierapport. In de taxatiematrix zijn de verkopen gedetailleerder vergeleken, waarbij de diverse onderdelen uitgesplitst zijn en correctie heeft plaatsgevonden voor de verschillen in waardebepalende factoren en oppervlakte. Zoals hiervoor onder 7 is overwogen, heeft de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	De beroepsgronden slagen niet. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat dat de WOZ-waarde van de woning niet verlaagd wordt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2025. 
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.