ECLI:NL:RBOBR:2025:1864, Rechtbank Oost-Brabant, 02-04-2025, 24/493
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, woning. 
        Gegrond beroep, schending artikel 40 Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de KOUD-V factoren aan de waarde ten grondslag hebben gelegen, eiser daarom heeft gevraagd, maar de gegevens niet zijn verstrekt. De heffingsambtenaar hoefde de indexeringscijfers niet te verstrekken. Niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/493 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres], uit [woonplaats], eiseres
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Eiseres is het niet eens met de vastgestelde waarde. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, maar wel de inlichtingenplicht heeft geschonden. Eiseres krijgt op een formeel punt gelijk en het beroep is dus gegrond. Omdat eiseres geen gelijk krijgt over de waarde van de woning laat de rechtbank de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
    
  
  
    Inleiding
    
    
      2.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een woning aan [adres] in [woonplaats].
    
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld op € 325.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 november 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd. 
      
    
    
      2.3.
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      2.5.
      Eiseres heeft nadere stukken ingebracht. 
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, mr. H. Vloet en de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur A.L.M. Keeris.
      
    
  
  
    Feiten
    3.	Eiseres is eigenaar (en gebruiker) van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats]. 
    
    
      3.1.
      De woning is een in 1926 gebouwde vrijstaande woning. Bij de woning horen een aanbouw, een aangebouwde berging/schuur en een perceel grond. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Schending artikel 40 WOZ
      
      4. 	Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet alle gegevens op basis van artikel 40 van de Wet WOZ heeft verstrekt. Het gaat om i) de KOUDV-factoren van de woning, ii) de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten, iii) de aan de waarde ten grondslag liggende gegevens waaruit de KOUDV-factoren blijken, iv) de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten, v) de grondstaffel, en vi) de indexering van de verkoopprijzen. Omdat deze gegevens ten onrechte niet zijn verstrekt, heeft eiseres moeten procederen om een deugdelijke motivering van de beslissing op het bezwaar te krijgen. Daarom moet de heffingsambtenaar, ook wanneer het beroep ongegrond wordt verklaard, worden veroordeeld tot het vergoeden van het griffierecht en de proceskosten.
    
    
    
      4.1.
      Op de zitting heeft eiseres na vragen hierover van de rechtbank toegelicht dat de beroepsgrond enkel nog ziet op het ontvangen van de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten (hierboven onder ii)) en de indexeringscijfers (hierboven onder vi)). Van de andere gegevens heeft eiseres toegegeven dat deze ofwel tijdig door de heffingsambtenaar zijn verstrekt (namelijk de grondstaffel, de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten, en de KOUDV-factoren van de woning) ofwel eiseres daar in de bezwaarfase niet om heeft gevraagd (de onderbouwing van de KOUDV- factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten). De rechtbank zal dus enkel oordelen over de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten en de indexeringscijfers. 
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting erkend dat eiseres om de KOUDV-factoren heeft verzocht en de heffingsambtenaar deze gegevens niet heeft verstrekt. Ook heeft de heffingsambtenaar erkend dat deze gegevens aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen. De heffingsambtenaar heeft daarbij aangegeven dat eiseres ook zonder de genoemde gegevens voldoende informatie had om de vastgestelde waarde op juistheid te controleren. Verder heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat eiseres voorafgaand of tijdens de hoorzitting om de stukken had kunnen vragen. Dat heeft eiseres nagelaten. 
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ dient aan degene ten aanzien van wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt.Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.4.
      
        De rechtbank overweegt dat de KOUDV-factoren onder de reikwijdte vallen van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ. Vast staat dat de gegevens aan vaststelling van de WOZ-waarde van de woning ten grondslag hebben gelegen. Ook staat vast dat eiseres voldoende specifiek om de gegevens heeft verzocht. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar verplicht was de KOUDV-factoren aan eiseres te verstrekken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn stellingen dat eiseres voldoende gegevens had om de waarde te beoordelen. Dat argument gaat niet op, omdat de heffingsambtenaar heeft erkend dat de gegevens onderdeel hebben uitgemaakt van de waardebepaling. De stelling dat eiseres ten tijde van de hoorzitting (nogmaals) om de gegevens had kunnen vragen maakt het oordeel van de rechtbank eveneens niet anders. Volgens vaste jurisprudentie hoefde eiseres haar verzoek niet te herhalen.
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar door de KOUDV-factoren niet op verzoek te verstrekken vernoemd artikel geschonden. Dit gebrek is in de beroepsfase hersteld met het alsnog verstrekken van genoemde gegevens. 
      
      
    
    
      4.5.
      Ten aanzien de indexeringsgegevens sluit de rechtbank aan bij wat het Hof ’s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 27 november 2024 heeft overwogen. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum. Daarop heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag gestuurd met daarin van alle vergelijkingsobjecten de verkoopprijs, de verkoopdatum (overdracht bij de notaris) en de vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022. Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat hij er niet zeker van is dat bij de waardering gebruik wordt gemaakt van indexeringsgegevens. Eiseres heeft dat niet bestreden. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde de heffingsambtenaar de indexeringsgegevens dan ook niet te verstrekken. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
      
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
      5. De rechtbank oordeelt verder dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      6. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022. 
      
      7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix en bijlagen. Met deze waardematrix, opgesteld op 21 februari 2024 door taxateur G. Huiteman is vastgestelde WOZ-waarde (€ 325.000) van de woning getaxeerd op € 415.000. Eiseres vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld, maar heeft in beroep geen concrete waarde bepleit.
      
      8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. 
      
      9. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank niet gebleken. Bij de beoordeling van het beroep wordt daarom uitgegaan van wat daarover is opgenomen in de waardematrix en bijlagen van de heffingsambtenaar.
      
      10. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten in [woonplaats], te weten: [adres], [adres], [adres] en [adres]. De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. 
      
      11. De vergelijkingsobjecten zijn vier vrijstaande woningen die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten in de taxatiematrix betreffen allemaal hetzelfde type woningen gelegen in [woonplaats]. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum en de transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix onderbouwd dat de vier vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen in de gemeente Waalre. Ook zijn ze goed vergelijkbaar wat betreft uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met onder meer de verschillen in oppervlakte, kwaliteit, uitstraling, voorzieningen en onderhoud. De heffingsambtenaar heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde m²-prijs voor de woning. Dat heeft tot gevolg gehad dat de taxateur een prijs van € 2.570,13 per m² voor de (hoofdbouw van de) woning heeft gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de grondstaffel. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
      12. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Tijdens de zitting is vast komen te staan dat de weg waar eiseres naar verwijst geen snelweg, maar een weg binnen een 30 kilometer zone is. Eiseres heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de ligging nabij deze weg tot een lagere waarde moet leiden. 
      
      13. Eiseres heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten dermate verschillen van de woning dat ze niet als referentie kunnen dienen. Een potentiële koper van de woning zal de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar gebruikt niet beschouwen als alternatief voor de woning. De vergelijkingsobjecten zijn veel groter wat betreft woon- en perceeloppervlakte. Ook is de staat van de vergelijkingsobjecten beter dan de staat van de woning. Ten slotte is de aankoopprijs van de vergelijkingsobjecten veel hoger dan de waarde van de woning, aldus eiser. 
      
    
    
      13.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning een bijzonder object is. De woning is vrijstaand, maar heeft – in vergelijking met andere vrijstaande woningen – een klein woonoppervlakte en is bovendien gelegen op een klein perceel. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat het in zoverre een vrij uniek object binnen de gemeente Waalre is. In de omgeving zijn geen vergelijkbare panden te vinden. Ter toelichting op de gekozen vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aangesloten bij het meest kenmerkende aspect van de woning, namelijk het vrijstaande karakter. Daarom heeft de heffingsambtenaar gezocht naar vrijstaande vergelijkingsobjecten. Dat de referentiepanden qua woon- en perceeloppervlakte groter zijn, was vanwege het vrijstaande karakter onvermijdelijk, aldus de heffingsambtenaar. Het alternatief was dat de woning vergeleken zou worden met rijwoningen die qua oppervlakte mogelijk beter zouden aansluiten bij de woning. Maar omdat rijwoningen in een andere categorie woningen vallen dan vrijstaande woningen heeft de heffingsambtenaar daar niet voor gekozen. Verder heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat voor de woon- en perceeloppervlakte correcties hebben plaatsgevonden om de vergelijkingsobjecten zo goed als mogelijk te vergelijken met de woning. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Wat eiseres daartegen heeft ingebracht, is onvoldoende voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. 
        Wat betreft de beroepsgrond van eiseres dat de staat van de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar is met de staat van de woning oordeelt de rechtbank dat eiseres deze stelling niet heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de staat van de vergelijkingsobjecten onderbouwd met foto’s. Het had op de weg van eiseres gelegen om stukken te overleggen waaruit de staat van de woning blijkt. Door dat niet te doen, oordeelt de rechtbank dat eiseres haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
      14. Eiseres heeft erop gewezen dat het object [adres] niet openbaar is verkocht en daarom niet als vergelijkingsobject gebruikt kan worden. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de woning niet op de openbare markt, maar aan de zittende huurder is verkocht. Toch vindt de heffingsambtenaar dat de woning als vergelijkingsobject kan dienen, omdat dit pand juist qua oppervlakte het beste aansluit bij de woning. De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar niet. De verkoop van het object heeft niet in het openbaar plaatsgevonden, zodat niet kan worden vastgesteld dat de verkoopprijs van het object de waarde in het economisch verkeer weergeeft zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het wegvallen van het object [adres] als vergelijkingsobject voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning maakt echter niet dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zoals uit het voorgaande volgt, zijn de overgebleven drie vergelijkingsobjecten wel bruikbaar. 
      
      15. Eiseres heeft geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geeft tot een lagere waarde. 
      
      16. De rechtbank is gelet op wat hiervoor is overwogen van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van de woning van € 325.000 niet te hoog is.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      17. 	Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. 
    
    
    
      17.1.
      De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan eiseres vergoeden. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907 per punt en 1 punt voor het bijwonen van de regiezitting met een waarde van € 25 per punt.Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.839. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan eiseres zelf worden betaald.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar in stand blijven;
      
    
    
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.839;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het betaalde griffierecht van € 51 vergoedt.
      
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. J.C.W. Emmen, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 2 april 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     ECLI:NL:HR:2023:1052, rechtsoverweging 3.2.1 tot en met 3.2.4. en ECLI:NL:HR:2024:290 rechtsoverweging 4.3.
  
  
    HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, r.o. 3.2.5. 
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden, 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2837.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12 december 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10571. 
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2024:3751.
  
  
     Zie rechtbank Oost-Brabant 26 juni 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:2937, r.o. 15.1.
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.