ECLI:NL:RBMNE:2025:4839, Rechtbank Midden-Nederland, 03-09-2025, 11669172
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Gedaagde moet de huurachterstand betalen, maar hoeft de woning niet te verlaten. Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente afgewezen vanwege oneerlijke bedingen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11669172 \ UC EXPL  25-3643 RJ/58605
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING VECHT EN OMSTREKEN, 
      gevestigd te Breukelen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woningstichting Vecht en Omstreken,
      gemachtigde: mr. D.M. van Ralen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
      - de dagvaarding van 16 april 2025 met producties 1 tot en met 5;- het verslag (proces-verbaal) van de civiele rolzitting van 30 april 2025, waarin de eerste mondelinge reactie van [gedaagde] op de dagvaarding is vastgelegd en waarin hij 4 weken uitstel heeft gekregen om wat hij op de rolzitting heeft verteld beter uit te leggen;
      - de reactie op de dagvaarding van 27 mei 2025 (conclusie van antwoord) met bijlagen van [gedaagde] ;
      - het verslag (proces-verbaal) van de civiele rolzitting van 28 mei 2025, waarin de mondelinge reactie van [gedaagde] op de dagvaarding is vastgelegd en waarin hij aangeeft dat hij een conclusie van antwoord heeft ingeleverd;
      - de brief van 25 juli 2025 van Woningstichting Vecht en Omstreken met de actuele huurachterstand tot en met 31 juli 2025.
      
    
    
      1.2.
      Op 1 augustus 2025 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij was namens Woningstichting Vecht en Omstreken mevrouw [A] aanwezig, samen met mr. D.M. van Ralen. [gedaagde] was ook aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      
        De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
        
          2.	De kern van de zaak
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van Woningstichting Vecht en Omstreken. Volgens Woningstichting Vecht en Omstreken heeft [gedaagde] tot en met 31 juli 2025 een huurachterstand laten ontstaan van € 2.868,00. Woningstichting Vecht en Omstreken wil daarom dat [gedaagde] de woning verlaat en de huurachterstand aan haar betaalt. [gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft, maar is het niet eens met de hoogte hiervan en met de procedure. Volgens [gedaagde] had hij last van achterstallig onderhoud en zijn hem tegemoetkomingen beloofd. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] nog een bedrag van € 2.415,70 aan huurachterstand aan Woningstichting Vecht en Omstreken moet betalen, maar de woning niet hoeft te verlaten. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        
          [gedaagde] moet nog € 2.415,70 aan huurachterstand betalen
      
    
    
    
      3.1.
      Woningstichting Vecht en Omstreken heeft een overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd. Uit dit overzicht blijkt dat de huurachterstand tot en met 31 juli 2025 € 2.868,00 bedraagt. Volgens dit overzicht zijn onder andere de maanden mei 2025 en juni 2025 niet betaald. Woningstichting Vecht en Omstreken stelt dat [gedaagde] inmiddels ook de huur verschuldigd is over de maand augustus 2025, omdat deze voor de eerste van de maand betaald had moeten zijn.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is het niet met dit overzicht eens en stelt dat hem telefonisch is toegezegd dat hij de hele maand mei 2025 niet zou hoeven te betalen als tegemoetkoming voor de overlast van renovatiewerkzaamheden in die maand. Dit wordt door Woningstichting Vecht en Omstreken echter betwist. Volgens Woningstichting Vecht en Omstreken is dit niet toegezegd, maar krijgt [gedaagde] nog wel een tegemoetkoming van € 452,30 voor de maand mei 2025. Dit bedrag is gebaseerd op het aantal dagen dat renovatiewerkzaamheden in de woning hebben plaatsgevonden. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Woningstichting Vecht en Omstreken, had [gedaagde] zijn stelling dat die toezegging is gedaan, (meer) moeten onderbouwen. Dat het telefoongesprek zou hebben plaatsgevonden en deze toezegging is gedaan, blijkt echter nergens uit. De kantonrechter is van oordeel dat de mail van [gedaagde] aan de heer [B] , [functie] bij Woningstichting Vecht en Omstreken, onvoldoende is om aan te nemen dat het telefoongesprek waarin de toezegging zou zijn gedaan zou hebben plaatsgevonden. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarom niet in zijn stelling en sluit aan bij de door Woningstichting Vecht en Omstreken gestelde tegemoetkoming voor de maand mei 2025 van € 452,30. Dit bedrag is nog niet in het overzicht van de actuele huurachterstand meegenomen en kan volgens Woningstichting Vecht en Omstreken nog van de huurachterstand worden afgetrokken.
      
    
    
      3.3.
      Ook wil [gedaagde] de maand juni 2025 niet betalen, omdat hij veel stress heeft gehad en hier een tegemoetkoming voor wil. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Woningstichting Vecht en Omstreken heeft [gedaagde] namelijk al twee tegemoetkomingen toegekend. Waarom [gedaagde] nog meer tegemoetkoming zou moeten krijgen, heeft hij niet onderbouwd. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij.
      
    
    
      3.4.
      Verder betwist [gedaagde] dat hij de huur over de maand augustus 2025 al had moeten betalen. Volgens [gedaagde] moet hij de huur voor de vijftiende van de maand betalen, betaalt hij meestal rond de derde van de maand en heeft Woningstichting Vecht en Omstreken daarmee ingestemd. Bovendien staat in de huurovereenkomst die Woningstichting Vecht en Omstreken heeft overgelegd in artikel 6.1 dat [gedaagde] steeds voor de vijftiende van de maand moet betalen. Woningstichting Vecht en Omstreken heeft haar stelling dat deze afspraak is gewijzigd naar betaling voor de eerste van de maand niet (met stukken) onderbouwd. De kantonrechter stelt daarom vast dat de huur over de maand augustus 2025 niet opeisbaar is voor de vijftiende van de maand.
      
    
    
      3.5.
      Gelet op het voorgaande moet [gedaagde] nog € 2.415,70 (€ 2.868,00 - € 452,30) aan huurachterstand aan Woningstichting Vecht en Omstreken betalen. Dit bedrag wordt dan ook toegewezen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming: juridisch kader
        
      
      
    
    
      3.6.
      Als de huurder zijn verplichting om de huur op tijd te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel van) de achterstand alsnog heeft voldaan.
      
    
    
      3.7.
      Verder wordt voorafgaand aan een gerechtelijke procedure de verhuurder geacht zich te houden aan artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit). Dit houdt in dat de verhuurder de contactgegevens van de huurder aan gemeente moet doorgeven als er een huurachterstand is. Vóór die melding moet de verhuurder (a) inspanning hebben geleverd om persoonlijk met de huurder in contact te komen, (b) de huurder hebben gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening, (c) de huurder ten minste één schriftelijke herinnering over de huurachterstand hebben gestuurd en (d) bij de schriftelijke herinnering hebben aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken waarbij de huurder daarop niet afwijzend moet hebben gereageerd. Als niet blijkt dat de verhuurder aan deze verplichtingen heeft voldaan, dan kan de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de woning niet te verlaten
        
      
      
    
    
      3.8.
      De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Daarbij spelen de volgende omstandigheden een rol.
      
    
    
      3.9.
      Woningstichting Vecht en Omstreken heeft op 4 februari 2025 een schriftelijke herinnering over de huurachterstand aan [gedaagde] gestuurd. Woningstichting Vecht en Omstreken heeft hierin niet aan [gedaagde] aangeboden om met zijn schriftelijke toestemming zijn contactgegevens aan het college te verstrekken, maar zij heeft dezelfde dag direct zijn contactgegevens doorgegeven. Dat is in strijd met het bepaalde in artikel 2 (d) van het Besluit. Woningstichting Vecht en Omstreken heeft aangegeven dat zij de contactgegevens direct heeft doorgegeven omdat zij zich zorgen maakte om de hoogte van de huurachterstand. Maar, dat zij zich hier zorgen om maakte, betekent niet dat zij niet meer aan het Besluit hoeft te voldoen. 
      
    
    
      3.10.
      Verder is er sprake van een huurachterstand van 3,08 maanden (€ 2.415,70 ÷ laatst geldende huurprijs van € 784,92). De kantonrechter is van oordeel dat deze huurachterstand (die neerkomt op een fractie meer dan 3 maanden) in het licht van de discussie die tussen partijen heeft gespeeld over het achterstallig onderhoud, het herstel daarvan en de tegemoetkomingen, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij, nu het achterstallig onderhoud is opgelost, de huur weer zal betalen. [gedaagde] heeft ook laten zien dat hij betalingen heeft gedaan op de dagen dat er werkzaamheden aan de woning zijn verricht. Dit blijkt ook uit het overzicht met de actuele huurachterstand dat door Woningstichting Vecht en Omstreken is overgelegd. De kantonrechter gaat ervan uit dat nu de discussie over het achterstallig onderhoud is opgelost, [gedaagde] zijn lopende huur weer zal betalen en zijn huurachterstand in overleg met Woningstichting Vecht en Omstreken zal inlopen. Zoals de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling al aan [gedaagde] heeft uitgelegd, kan zij geen betalingsregeling toewijzen of afspreken. Dit zal [gedaagde] zelf met Woningstichting Vecht en Omstreken moeten regelen.
      
    
    
      3.11.
      De gevorderde vergoeding per maand tot aan de ontruiming wordt afgewezen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden en [gedaagde] hoeft de woning daarom ook niet te ontruimen. [gedaagde] zal op grond van de huurovereenkomst wel de (toekomstige) huurtermijnen moeten blijven betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente te betalen
        
      
      
    
    
      3.12.
      Woningstichting Vecht en Omstreken vordert buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
      
    
    
      3.13.
      Woningstichting Vecht en Omstreken is een professionele verhuurder. [gedaagde] huurt als consument-huurder woonruimte van Woningstichting Vecht en Omstreken. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen (dat wil zeggen: uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) of op de overeenkomst met [gedaagde] algemene voorwaarden van toepassing zijn. Dat zijn bepalingen waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld. Zijn algemene voorwaarden van toepassing, dan moet de kanontrechter beoordelen of daarin bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een beding is oneerlijk als het, ,in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden en zal het beding worden vernietigd. De bedoeling is dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
      
    
    
      3.14.
      De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. Is een beding oneerlijk, dat wordt het beding vernietigd en heeft de eisende partij ook geen recht op de (gevorderde) wettelijke vergoeding. Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
      
    
    
      3.15.
      In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
      
      
        Artikel 6.1: Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, vóór de vijftiende van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurder aangegeven wijze.
        
          Vanaf de vijftiende dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
      
      
      
        Artikel 13.1: ‘Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
      
      
      
        Artikel 13.2: ‘De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit de handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
      
      
      
        Artikel 15: ‘Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2003, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene
        
          voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.
        
      
      
      
        
          Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
      
      
    
    
      3.16.
      Het rentebeding in artikel 6.1 van de Algemene Huurvoorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 is voornoemd rentebeding wel oneerlijk. In artikel 15 is namelijk bepaald dat bij overtreding van een bepaling uit de algemene voorwaarden, dus ook bij niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Op grond van deze bedingen zou Woningstichting Vecht en Omstreken in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een (niet-gemaximeerde) boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling alleen wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] verstoord.
      
    
    
      3.17.
      De incassobedingen in de artikelen 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden zijn op zichzelf, en in combinatie met het boetebeding in artikel 15 van de algemene voorwaarden, oneerlijk. In de artikelen 13.1 en 13.2 wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat álle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de vordering uit handen wordt gegeven, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding in artikel 15, zoals hiervoor ook al is overwogen, de oneerlijkheid van de bedingen alleen nog maar versterkt.
      
    
    
      3.18.
      Gelet op het voorgaande zijn het rentebeding en het incassobeding oneerlijk en deze worden daarom vernietigd. Omdat sprake is van oneerlijke bedingen, is terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten is daarom geen grond. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
      
    
    
      3.19.
      De proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Beide partijen krijgen in deze procedure namelijk gedeeltelijk (on)gelijk. [gedaagde] hoeft de woning niet te verlaten, maar moet wel de huurachterstand aan Woningstichting Vecht en Omstreken betalen. Daar komt bij dat Woningstichting Vecht en Omstreken in strijd met artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) de van belang zijnde feiten in deze procedure onjuist en onvolledig heeft aangevoerd. Woningstichting Vecht en Omstreken heeft in haar dagvaarding namelijk gesteld dat er geen verweer bekend was, terwijl [gedaagde] in zijn conclusie van antwoord (uitgebreide) mailwisselingen met Woningstichting Vecht en Omstreken heeft overgelegd waaruit zijn verweer blijkt. Bovendien is op 4 april 2025 een tegemoetkoming van € 1.200,00 aan [gedaagde] toegekend, maar is dit bedrag in de dagvaarding van 14 april 2025 nog niet van de huurachterstand afgetrokken. Dit is pas gebeurd in het overzicht met de actuele huurachterstand. Op grond van artikel 21 Rv kan de rechter uit het onjuist en onvolledig informeren de gevolgtrekking maken die zij geraden acht. Het voorgaande maakt dat de kantonrechter geen aanleiding ziet voor een proceskostenveroordeling, maar de proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd.
      
      
        
          De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      3.20.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door Woningstichting Vecht en Omstreken. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woningstichting Vecht en Omstreken te betalen een bedrag van € 2.415,70,
      
    
    
      4.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.
      
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810.
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 en HR 10 februari 2023, ECLI:NL:HR 2023:198.