ECLI:NL:RBOVE:2025:4788, Rechtbank Overijssel, 18-07-2025, C/08/333795 / KG ZA 25-114
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-07-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers en gedaagde zijn gezamenlijk eigenaar van een woning, waar gedaagde in verblijft. Partijen zijn het erover eens dat de woning moet worden verkocht en ook tegen welke prijs de woning moet worden verkocht. Toch lukt het tot op heden niet om tot een verkoop te komen. Eisers willen dat de woning kan worden bezichtigd door drie potentiële kopers zonder tussenkomst van een makelaar, omdat de vorige makelaar de opdracht heeft teruggegeven. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van eisers toe.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/333795 / KG ZA 25-114
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      wonende te [woonplaats 1],2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats 2],3. [eiser 3], 
      wonende te [woonplaats 3] (Canada),
      eisende partijen,
      hierna zowel samen als afzonderlijk te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. D.P. Kant,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 4],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat:  mr. S.L. Geeraths
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 20 juni 2025 met producties,- de mondelinge behandeling van 3 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [eisers]- de pleitnota van [gedaagde].
      
      
    
    
      1.2.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De samenvatting
    
    
      2.1.
      
        [eisers] en [gedaagde] zijn gezamenlijk eigenaar van een woning, waar [gedaagde] in verblijft. Partijen zijn het erover eens dat de woning moet worden verkocht en ook tegen welke prijs de woning moet worden verkocht. Toch lukt het tot op heden niet om tot een verkoop te komen. [eisers] wil dat de woning kan worden bezichtigd door drie potentiële kopers zonder tussenkomst van een makelaar, omdat de vorige makelaar de opdracht heeft teruggegeven. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eisers] toe en legt hierna uit hoe hij tot zijn oordeel is gekomen. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Partijen zijn (half)zusters van elkaar. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen zijn gezamenlijk gerechtigd tot de eigendom van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is verkregen uit de nalatenschap van [erflaatster 1], oma van partijen, die overleed op [overlijdensdatum 1] 1992. In het kader van de verdeling van de nalatenschap heeft ieder van partijen een onverdeeld één/vierde aandeel in de woning verkregen, onder bezwaar van de lopende huurovereenkomst van oma met de moeder van partijen, [erflaatster 2].
      
    
    
      3.3.
      Moeder heeft tot 23 juli 2019 in de woning gewoond; die dag heeft zij haar intrek genomen in een verpleeghuis. Moeder is overleden op [overlijdensdatum 2] 2021.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] woont sinds begin 2015 in de woning. 
      
    
    
      3.5.
      Partijen zijn het erover eens dat de woning moet worden verkocht. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        De vordering
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      1. [gedaagde] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis in kort geding, 
      - alle medewerking te verlenen tot het toegang te verschaffen en het laten bezichtigen van de woning, door potentiële kopers van die woning, onder begeleiding van [eisers] of een door hen aan te wijzen derde, na daartoe gedane aanzegging door of namens [eisers] middels een kennisgeving daarvan per e-mail aan [gedaagde] en haar advocaat, minimaal 24 uur voordat de bezichtiging van de woning zal plaatsvinden, op verbeurte van een dwangsom van € 750,00, voor iedere maal dat [gedaagde] de woning op verzoek van of namens een van eisers, na tijdige aanzegging minimaal 24 uur voor het moment van bezichtiging, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met [eisers] of een door [eisers] aan te wijzen en bij de aanzegging genoemde derde,
      2. [gedaagde] veroordeelt om, op eerste verzoek van [eisers], nadat de bezichtiging door potentiële kopers niet heeft geleid tot een koopovereenkomst, samen met [eisers] makelaar [bedrijf 1] schriftelijk opdracht te geven tot verkoop van de woning, en zich daarna van elk verder contact met deze makelaar te onthouden en alle aanwijzingen die deze makelaar [gedaagde] geeft, het houden van een bezichtiging van deze woning daaronder begrepen, op te volgen op verbeurte van een dwangsom van € 750,00:
      
        - voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, die [gedaagde] weigert deze opdracht te geven nadat eisers [gedaagde] per e-mail aan [gedaagde] en haar advocaat daartoe hebben verzocht,
        - voor iedere keer dat [gedaagde] de woning op verzoek van de makelaar, na aanzegging door deze makelaar middels een kennisgeving daarvan per e-mail aan [gedaagde] en haar advocaat, minimaal 24 uur voordat de bezichtiging van de woning zal plaatsvinden, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met de makelaar,
      
      3. [gedaagde] veroordeelt in de proces- en nakosten.
      
    
    
      4.2.
      Aan de vordering legt [eisers] het volgende ten grondslag. [eisers] wil uit de onverdeeldheid van de woning komen. [eisers] en [gedaagde] hebben de afspraak gemaakt dat de woning wordt verkocht en een makelaar wordt ingeschakeld. [gedaagde] heeft het de makelaar – die in eerste instantie de opdracht van partijen heeft gekregen – volgens [eisers] onmogelijk gemaakt, waarna de makelaar de opdracht aan partijen heeft teruggegeven. Nu hebben zich drie potentiële kopers gemeld, die de woning willen bezichtigen en mogelijk een bod willen doen op de woning. [eisers] is dan ook van mening dat de woning ook zonder makelaar kan worden verkocht en dat [gedaagde] de drie potentiële kopers de gelegenheid moet bieden om de woning te bezichtigen. Indien de potentiële kopers niet tot koop over willen gaan, zal de woning bij makelaar [bedrijf 1] te koop worden aangeboden. 
      
      
        
          Het verweer
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Er is langere tijd sprake geweest van achterstallig onderhoud. Door het achterstallig onderhoud is ook stormschade (onder andere lekkage met als gevolg schimmelvorming) ontstaan. [gedaagde] moest eerst zorgen voor het herstel van de gebreken aan de woning alvorens de woning in de verkoop kon. [gedaagde] verblijft in de woning en acht het noodzakelijk dat overleg wordt gevoerd over de verkoop en levering van de woning en de datum van het tekenen van de koopovereenkomst en de leveringsdatum. Deze termijn moet conform de vaststellingsovereenkomst worden opgenomen in de koopovereenkomst. [gedaagde] acht het ook van belang dat er een zo hoog mogelijke opbrengst wordt gegenereerd omdat zij zo nodig particulier moet gaan huren gezien de precaire situatie op de (sociale  huur) woningmarkt. [gedaagde] wil dat bezichtigingen worden begeleid door één (of twee) makelaar(s) zodat potentiële kopers goed voor worden voorgelicht door een deskundige in verband met het inperken van de aansprakelijkheid wat betreft de gebreken aan de woning. Bovendien wil [gedaagde] aanwezig zijn bij de bezichtigingen omdat haar eigendommen zich in de woning bevinden. Bezichtigingen waarbij zij niet aanwezig is, zullen haar privacy schenden. Ook vindt [gedaagde] de termijn voor de bezichtigingen niet redelijk waarop deze worden gepland. De woning moet ook worden schoongemaakt, en dat kan niet binnen 24 uur. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen, wordt voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      5.1.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde. Er zijn drie potentiële kopers voor de woning. [eisers] wil graag met (één van) deze potentiële kopers in onderhandeling gaan om tot een overeenstemming van koop te komen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet haar medewerking verlenen en haar woning openstellen voor potentiële kopers en de bezichtigingen laten begeleiden door [eisers] dan wel een door hen aan te wijzen derde
        
      
      
    
    
      5.2.
      Partijen zijn het er al jaren over eens dat de woning moet worden verkocht. Toch zijn er al diverse procedures nodig om tot verkoop van de woning te komen, hetgeen tot nu toe niet is gelukt. 
      
    
    
      5.3.
      
        [eisers] heeft onweersproken gesteld dat drie potentiële kopers zich hebben gemeld en interesse hebben in de woning. 
      
    
    
      5.4.
      Ondanks de omstandigheid dat [gedaagde] stelt bereid te zijn om haar medewerking te verlenen dan wel haar medewerking heeft verleend aan de verkoop van de woning, blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de gehele voorgeschiedenis, de eerdere procedures tussen partijen en het e-mailbericht van de makelaar [bedrijf 2], dat [gedaagde] haar medewerking niet (voortvarend) verleent. De voorzieningenrechter zal het gevorderde dan ook toewijzen.
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan een kluswoning gewoon te koop worden aangeboden aan potentiële kopers, waarbij weliswaar mogelijk een lagere opbrengst wordt gerealiseerd, maar de vertraging die het herstel nu met zich meebrengt, en de daarmee gepaard gaande (financiële) gevolgen, wegen niet meer op tegen het streven naar een mogelijk hogere opbrengst. [gedaagde] kan dit ook niet meer verwachten van [eisers] 
      
    
    
      5.6.
      De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat een makelaar de bezichtigingen moet begeleiden. Partijen kunnen afspreken een clausule in de koopovereenkomst op te nemen waarbij expliciet wordt vermeld dat sprake is van een kluswoning en wordt geleverd “as is, where is”, waarbij de verkopers geen garanties verstrekken aan de koper (een exoneratiebeding). Op deze wijze kan [gedaagde] niet later worden aangesproken op gebreken die naar haar idee niet op een juiste wijze zijn voorgelicht. Van [eisers] kan niet meer worden verwacht een nieuwe makelaar in te schakelen, wat weer extra kosten met zich brengt, terwijl er drie potentiële kopers zijn die mogelijk een bod willen uitbrengen. 
      
    
    
      5.7.
      Het is gebruikelijk dat de eigenaar van het pand niet aanwezig is tijdens bezichtigingen. Gezien de hele voorgeschiedenis, is dit ook niet wenselijk. Indien [gedaagde] van mening is dat haar privacy wordt geschonden, kan zij zelf een makelaar (op eigen kosten) een opdracht geven om bij de bezichtigingen aanwezig te zijn, die namens haar haar belangen behartigt. 
      
    
    
      5.8.
      
        Het aangevoerde dat de termijn tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de leveringsakte conform de vaststellingsovereenkomst moet worden nageleefd staat niet ter discussie. Dit is overeengekomen en tijdens de mondelinge behandeling ook door [eisers] erkend. Hier zal de voorzieningenrechter dan ook niet verder op ingaan.
        
          
            [gedaagde] is verplicht mee te werken aan het verstrekken van een opdracht aan makelaar [bedrijf 1] en zich daarna te onthouden van contacten met deze makelaar.
        
      
      
    
    
      5.9.
      Voor zover het niet tot een koop en levering komt met de door [eisers] voorgestelde potentiële kopers, is [gedaagde] verplicht om mee te werken aan het verstrekken van een opdracht aan makelaar [bedrijf 1]. [gedaagde] dient zich daarna te onthouden van verdere contacten met de makelaar om tot een spoedig verkoopproces te komen. 
      
      
        
          Termijn plannen bezichtigingen
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [eisers] heeft gevorderd dat zij uiterlijk 24 uur van tevoren zullen aankondigen wanneer bezichtigingen zullen plaatsvinden. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] heeft hier bezwaar tegen en voert aan dat dit een te korte termijn is om alles schoon te krijgen. 
      
    
    
      5.12.
      Uiteraard is het wenselijk om de datum voor de bezichtigingen zo spoedig mogelijk mede te delen aan [gedaagde] en diens advocaat, zodra [eisers] hier weet van heeft. De voorzieningenrechter acht de termijn van 24 uur echter niet onredelijk indien dit niet eerder mogelijk is en partijen spoedig tot afronding van dit gehele proces wensen te komen. Deze termijn is onder meer niet onredelijk nu partijen zelf aangeven dat het een kluswoning betreft en dit type woningen zich vaak niet in schone en ordelijke staat bevindt.
      
      
        
          Dwangsommen
        
      
      
    
    
      5.13.
      De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de dwangsommen als gevorderd toe te wijzen, met dien verstande dat deze worden gemaximeerd tot een bedrag van € 10.000,00 als vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.14.
      Gelet op de betrekkingen tussen de partijen zullen de kosten worden gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis alle medewerking te verlenen tot het verschaffen van toegang en het laten bezichtigen van de woning, onder begeleiding van [eisers] of een door hen aan te wijzen derde, na daartoe gedane aanzegging door of namens [eisers] middels een kennisgeving daarvan per e-mail aan [gedaagde] en haar advocaat, minimaal 24 uur voordat de bezichtiging van de woning zal plaatsvinden, op verbeurte van een dwangsom van € 750,00 voor iedere keer dat [gedaagde] de woning op verzoek van of namens [eisers] na tijdige aanzegging minimaal 24 uur voor het moment van bezichtiging, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met een van [eisers] dan wel een aan te wijzen derde, een en ander tot een maximum van € 10.000,00,
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om, op eerste verzoek van [eisers], nadat de bezichtiging door potentiële kopers niet heeft geleid tot een koopovereenkomst, samen met [eisers] makelaar [bedrijf 1] schriftelijk opdracht tot verkoop te geven van de woning, en zich daarna van elk verder contact met deze makelaar te onthouden en alle aanwijzingen die deze makelaar [gedaagde] geeft, het houden van een bezichtiging van deze woning daaronder begrepen, op te volgen op verbeurte van een dwangsom van € 750,00, een en ander tot een maximum van € 10.000,00:
      
        
          voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, die [gedaagde] weigert deze opdracht te geven nadat eisers [gedaagde] per e-mail aan [gedaagde] en haar advocaat daartoe hebben verzocht,
        
        
          voor iedere keer dat [gedaagde] de woning op verzoek van de makelaar, na aanzegging door deze makelaar middels een kennisgeving daarvan per e-mail aan [gedaagde] en haar advocaat, minimaal 24 uur voordat de bezichtiging van de woning zal plaatsvinden, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met de makelaar,
        
      
      
    
    
      6.3.
      verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2025.