ECLI:NL:RBROT:2025:10590, Rechtbank Rotterdam, 16-05-2025, 11259214 CV EXPL 24-19966
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Afwijzing eisen verhuurder omdat te laat opgekomen is tegen een uitspraak van de huurcommissie.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11259214 CV EXPL 24-19966
    
    
    
      datum uitspraak: 16 mei 2025 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. G. Meijerink,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 juli 2025, met bijlagen 1 tot en met 6;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte vermeerdering van eis, met bijlagen 7 en 8.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] , opzichter dagelijks onderhoud, voor [eiseres] , en mr. Meijerink en met [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      De eisen van [eiseres] worden afgewezen omdat zij te laat opgekomen is tegen de uitspraak van de huurcommissie van 29 mei 2024. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] verhuurt aan [gedaagde] de woning aan [adres] te [plaats] . De huurprijs bedroeg tot 1 juli 2023 € 529,- en nadien € 543,28 per maand. Op 22 maart 2023 heeft [gedaagde] bij [eiseres] melding gedaan van onderhoudsgebreken.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft op 2 augustus 2023 een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot verlaging van de huurprijs op grond van onderhoudsgebreken in de woning, te weten een ventilatiesysteem dat niet goed werkt en het ontbreken van een rookmelder. De huurcommissie heeft op 8 november 2023 onderzoek laten verrichten in de woning van [gedaagde] , waarbij vastgesteld is dat de ventilatie in de woning voldoet en dat inmiddels rookmelders geplaatst waren, maar dat het laatste nog niet het geval was ten tijde van het verzoek, terwijl rookmelders sinds 1 juli 2022 verplicht zijn. Om deze reden heeft de huurcommissie bij uitspraak, verzonden op woensdag 29 mei 2024, de huurprijs van € 529,- per maand vanaf 1 maart 2023 tijdelijk verlaagd met 60% tot € 211,60 per maand. 
      
    
    
      2.4.
      Omdat [eiseres] het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie heeft zij [gedaagde] op woensdag 24 juli 2024 gedagvaard. 
      
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie is [eiseres] overgegaan tot betaling aan [gedaagde] van € 5.558,25. Omdat zij nadien tot de ontdekking kwam dat al op 29 augustus 2023 rookmelders geplaatst waren in de woning, heeft [eiseres] aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij slechts aanspraak heeft op huurprijsvermindering tot die datum en het daarmee gemoeide bedrag bepaald op € 1.718,73. Gevraagd is aan [gedaagde] om € 3.839,52 (€ 5.558,25 minus € 1.718,73) terug te betalen. 
      
    
    
      2.6.
      De gemachtigde van [eiseres] heeft zich op 1 augustus 2024 gewend tot [gedaagde] en haar meegedeeld dat de procedure zou worden ingetrokken als zij voor de eerst dienende dag het gehele bedrag van € 5.558,25 zou betalen.  
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft € 3.839,52 terugbetaald aan [eiseres] .
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] eist nu, na vermeerdering van eis, kort gezegd:
      
        
          een verklaring voor recht dat de woning geen (zeer) ernstig gebrek kent door het ontbreken van rookmelders tussen 1 maart 2023 en 29 augustus 2023;
        
        
          de kale huurprijs per 1 maart 2023 vast te stellen op € 529,- per maand;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 1.718,73 met rente;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          Het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] is het hiermee niet eens en vindt dat het ontbreken van de rookmelders wel een ernstig gebrek oplevert. 
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter hiervan?
        
      
      
      
        
          Inleiding
        
      
    
    
      2.10.
      Vooropgesteld wordt dat de (oorspronkelijke) eisen 1 en 2 van [eiseres] worden beschouwd als een vordering als bedoeld in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek, gelet op wat hierover vermeld wordt onder randnummer 6 van de dagvaarding. Daar is onder verwijzing naar genoemd artikel gevraagd om uitspraak te doen over wat aan de huurcommissie voorgelegd is. Die beoordeling blijft echter achterwege om de volgende reden. 
      
      
        
          Te laat gedagvaard
        
      
    
    
      2.10.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] te laat opgekomen is tegen de uitspraak van de huurcommissie. Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt namelijk dat dit moet gebeuren binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op woensdag 29 mei 2024, zodat [eiseres] uiterlijk op dinsdag 23 juli 2024 een beslissing van de kantonrechter kon vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
        In dit geval is [gedaagde] gedagvaard op 24 juli 2024, na het verstrijken van 8 weken plus één dag na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan geoordeeld kan worden dat de termijnoverschrijding haar niet kan worden tegengeworpen.
      
      
      
        
          De uitspraak van de huurcommissie over de verlaagde huurprijs geldt tussen partijen 
        
      
    
    
      2.11.
      
        Omdat te laat gedagvaard is, geldt nu dat wat de huurcommissie vastgesteld heeft, wordt geacht te zijn overeengekomen tussen partijen. Dat betekent dat [gedaagde] vanaf 
        1 maart 2023 de tijdelijk verlaagde huurprijs van € 211,60 per maand verschuldigd is geweest. In de uitspraak van de huurcommissie valt over de einddatum van de verlaagde huurprijs niets te lezen, maar partijen zijn het erover eens dat deze datum bepaald moet worden op 29 augustus 2023 omdat toen rookmelders geplaatst zijn in de woning van [gedaagde] . 
      
      
      
        
          Afwijzing eisen
        
      
    
    
      2.12.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de eisen 1 en 2 worden afgewezen. Dat lot treft ook eis 3, want omdat de uitspraak van de huurcommissie tussen partijen geldt, is de terugbetaling door [eiseres] van € 1.718,73 terecht geweest vanwege de huurverlaging die in stand blijft. 
      
      
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.13.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen op € 50,- aan reis- en verletkosten.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 50,-.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        465