ECLI:NL:RBOVE:2025:5431, Rechtbank Overijssel, 04-09-2025, 11760809 \ CV EXPL  25-1113
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt met ingang van 27 november 2024 een woning van Viverion. Viverion vordert ontruiming van de woning. Viverion stelt dat gedaagde zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft maar de woning heeft onderverhuurd aan een derde hetgeen niet is toegestaan en een tekortkoming oplevert in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vordering toe omdat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo
    
    
      Zaaknummer	: 11760809 \ CV EXPL  25-1113 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 september 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting STICHTING VIVERION,gevestigd en kantoorhoudende te Lochem,
      eisende partij, hierna te noemen Viverion,
      gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
      gemachtigde: mr. M.J. Meijer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties,
      - de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde] van 22 juli 2025,
      - de van de zijde van Viverion overgelegde producties van 5, 6 en 18 augustus 2025,
      - de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties van 12 en 20 augustus 2025,
      - de mondelinge behandeling,
      - de pleitaantekeningen van Viverion.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
      [gedaagde] huurt met ingang  van 27 november 2024 een woning van Viverion aan de [adres]. Viverion vordert ontruiming van de woning. Viverion stelt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft maar de woning heeft onderverhuurd aan een derde hetgeen niet is toegestaan en een tekortkoming oplevert in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vordering toe omdat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      Tussen [gedaagde] en Viverion is met ingang van 27 november 2024 een huurovereenkomst woonruimte tot stand gekomen betreffende de woning aan de [adres]. De huur bedraagt bij aanvang € 654,24 per maand.
      
    
    
      3.2.
      
        In artikel 4 van de algemene huurvoorwaarden staat:
        "Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden en heeft er zijn hoofdverblijf."
      
      
      
        In artikel 4 van de algemene huurvoorwaarden staat voorts:
        "Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven (...)."
      
      
    
    
      3.3.
      In de brief van 13 mei 2025 van [naam 1], werkzaam bij Loyaal Bewindvoering te Groningen, bewindvoerder van mevrouw [naam 2], staat:
      
      
        “Mijn cliënt, mevrouw [naam 2], huurt sinds 1 april 2025 de woning aan de [adres] van de heer [gedaagde]. De heer [gedaagde] gaf zich uit als eigenaar van de woning en verklaarde zelf elders te gaan wonen, waarbij hij tevens aangaf meerdere woningen in bezit te hebben.
      
      
      
        
          Na de verhuizing en inschrijving op het adres hebben wij namens mevrouw [naam 2] een aanvraag voor huurtoeslag willen indienen. Deze aanvraag werd echter geblokkeerd, aangezien de heer [gedaagde] nog steeds staat ingeschreven op het betreffende adres. Wij hebben daarop contact gezocht met zowel de Belastingdienst als de gemeente om zijn inschrijving te laten beëindigen. Tevens hebben wij mevrouw [naam 2] op de hoogte gehouden van deze gang van zaken.
        
      
      
      
        
          Uiteindelijk kwam aan het licht dat de heer [gedaagde] helemaal niet de eigenaar is van de woning. Hij verklaarde de woning zelf te huren en deze niet te mogen onderverhuren.
        
        
          Desondanks weigert hij zich uit te schrijven, uit angst de woning te verliezen. Deze situatie belemmert onze cliënt ernstig, aangezien zij geen huurtoeslag kan ontvangen terwijl zij in goed vertrouwen een huurovereenkomst is aangegaan.”
      
      
    
    
      3.4.
      Viverion heeft overgelegd een rekening overzicht terzake betaling van de borg [adres] en de huur over de maand april 2025.
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 27 mei 2025 heeft Viverion [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 11 juni 2025. Viverion deelt in deze brief mee dat zij informatie heeft gekregen waaruit blijkt dat [gedaagde] niet zelf in de woning woont maar de woning onderverhuurt. 
      
    
    
      3.6.
      Viverion heeft overgelegd een gespreksverslag van het op 11 juni 2025 met [gedaagde] gevoerde gesprek.
      
      
      
    
    
      3.7.
      Viverion heeft overgelegd een Huurovereenkomst woonruimte onbepaalde tijd tussen [gedaagde] en [naam 2] betreffende de verhuur en huur per 1 april 2025 van de woning aan de [adres]. Op deze overeenkomst, gedateerd 31 maart 2025, staan onder de vakjes verhuurder en huurder handtekeningen van [gedaagde] en [naam 2].
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      Viverion vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de personen die zijdens hem in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Viverion te stellen, en [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      Viverion legt aan haar vordering samengevat ten grondslag dat [gedaagde] het verbod op onderhuur heeft overtreden en dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Daarmee schiet hij ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en is ontruiming gerechtvaardigd.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader ontruiming
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de door Viverion gevorderde ontruiming toewijsbaar is. 
      
    
    
      5.2.
      Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      5.3.
      Viverion heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Dit belang is gelegen in de verplichting van Viverion om erop toe te zien dat illegale onderhuur wordt voorkomen en de woonruimteverdelingsregels worden nageleefd.
      
      
      
      
      
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.4.
      Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en of hij het overeengekomen verbod op onderverhuur heeft overtreden. 
      
    
    
      5.5.
      Viverion heeft gemotiveerd gesteld dat sprake is van niet toegestane onderverhuur. Viverion heeft ter onderbouwing van haar stellingen overgelegd een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam 2], een rekeningoverzicht van 13-05-2025 met de vermelding: [naam 2] terzake betaling huur [adres], verklaringen van buurtbewoners en een schrijven van de bewindvoerder van [naam 2].
      
    
    
      5.6.
      
        
          [gedaagde] heeft betwist dat hij de woning heeft onderverhuurd. Er was slechts sprake van logeren vanuit menslievendheid. Hij heeft geen huurbetalingen ontvangen. Hij betwist dat de handtekening op de onderhuurovereenkomst van hem is.
        
          [gedaagde] stelt dat hij slechts incidenteel niet thuis was.
      
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter overweegt dat Viverion op overtuigende wijze heeft onderbouwd dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf gedurende langere tijd niet in het gehuurde heeft gehad en de woning heeft onderverhuurd aan [naam 2]. Zo heeft Viverion stukken overgelegd waarop huurbetalingen staan vermeld van [naam 2] aan [gedaagde] en zijn er meerdere verklaringen van buurtbewoners die verklaren dat zij [gedaagde] in de desbetreffende periode niet of nauwelijks in en om de woning hebben gezien en [naam 2] wel. 
      
    
    
      5.8.
      
        
          [gedaagde] heeft verklaard dat hij slechts incidenteel niet thuis was, de betalingen niet huur betreffen maar betalingen voor boodschappen. Ook heeft hij een bescheiden leefstijl en produceert hij maar weinig afval. 
        
          [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen foto’s overgelegd waarop hij samen met zijn kinderen en anderen te zien is, en betaalgegevens van boodschappen.
      
      
    
    
      5.9.
      Deze verklaringen onderbouwen onvoldoende de stelling van [gedaagde] dat hij wel zijn hoofdverblijf had in de woning en deze enkel gedeeltelijk gedurende een beperkte periode ter beschikking heeft gesteld aan [naam 2]. Zo heeft [gedaagde] geen gegevens van het verbruik van water en elektra overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling. Ook hebben diverse buurtbewoners verklaard dat zij [gedaagde], ook na het vertrek van [naam 2] tijdens het pinksterweekend van 8/9 juni 2025, slechts ongeveer 1 keer per week bij de woning hebben gezien. Hierbij komt dat de betaalgegevens die door [gedaagde] zijn overgelegd enkel betrekking hebben op die dagen dat hij door de buren is gezien en de door [gedaagde] overgelegde foto’s ongedateerd zijn.
      
    
    
      5.10.
      Ook zijn de verklaringen van [gedaagde] wisselend. Zo heeft hij verklaard dat de handtekening op de onderhuurovereenkomst niet door hem is geplaatst maar staat in het gespreksverslag van 11 juni 2025 dat [gedaagde] heeft verklaard dat hij niet heeft begrepen wat hij had getekend. De kantonrechter ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de inhoud van het gesprekverslag. Ook heeft [naam 3], woonconsulent bij Viverion, ter zitting toegelicht hoe het gesprek is verlopen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan deze verklaringen ter zitting van André te twijfelen. Het bovenstaande doet afbreuk aan de verklaring van [gedaagde] dat hij slechts incidenteel niet thuis was en slechts gedurende een beperkte periode uit vriendendienst een deel van de woning ter beschikking heeft gesteld aan een derde.
      
    
    
      5.11.
      Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde]. 
      
    
    
      5.12.
      De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of in de bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
      
    
    
      5.13.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot omstandigheden die een beroep op de “tenzij-bepaling” rechtvaardigen, rusten op de huurder.
      
    
    
      5.14.
      Het in strijd met de huurovereenkomst zonder toestemming van de verhuurder onderverhuren van het gehuurde is een ernstige tekortkoming die een ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hiervoor is reeds overwogen dat Viverion overtuigend heeft onderbouwd dat [gedaagde] geen hoofdverblijf had in de woning en de woning heeft onderverhuurd aan een derde. Hiermee is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming wordt niet weggenomen door de omstandigheid dat [gedaagde], na het vertrek van [naam 2], kennelijk nu vaker aanwezig is in het gehuurde. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      5.15.
      De conclusie is dat de tekortkomingen de gevorderde ontruiming rechtvaardigen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn op een termijn van twee weken te bepalen en niet op een termijn van 1 week zoals door Viverion is gevorderd. Op deze wijze wordt [gedaagde] een wat langere termijn gegund om vervangende woonruimte te vinden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Viverion worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de personen die zijdens hem in voormelde woning verblijven, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Viverion te stellen,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Duijn niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2025. 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      (JHd(O)