ECLI:NL:RBAMS:2025:6210, Rechtbank Amsterdam, 27-08-2025, C/13/766625 / HA ZA 25-870
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gestelde gebreken aan de dakconstructie van een woning. Geen non-conformiteit en geen dwaling. De conditie van het dak en de dakconstructie is duidelijk vermeld in het rapport bouwkundige keuring.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/766625 / HA ZA 25-870
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen (in enkelvoud): [eiser] ,
      advocaat: mr. F.L.P. Vulto,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen (in enkelvoud): [gedaagde] ,
      advocaat: mr. G.J.A. Wiekart.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 13 maart 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties
      - het tussenvonnis van 18 juni 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 juli 2025.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 13 mei 2020 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) heeft gekocht van [gedaagde] voor een koopprijs van € 602.000,-.
      
    
    
      2.2.
      Op 24 april 2020, voorafgaand aan de koop, heeft [gedaagde] een rapport bouwkundige keuring naar [eiser] gestuurd. Dit rapport is op van 13 maart 2020 opgesteld door het bouwkundig adviesbureau HouseCheck. Hier staat onder meer het volgende in: 
      
      
        (…)
      
      
        
          
        
      
      
        (…)
      
      
        
          
        
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          
        
      
      
        (…) 
      
      
    
    
      2.3.
      In het najaar van 2023 heeft [eiser] zonnepanelen laten aanleggen op het dak van de woning. Tijdens de aanleg werd geconstateerd dat het dak zacht was. Vervolgens is het dak opengemaakt en is houtrot in de dakconstructie aangetroffen.  
      
    
    
      2.4.
      In november 2023 heeft [eiser] een aannemer herstelwerkzaamheden aan het dak laten uitvoeren. De aannemer van [eiser] heeft op 7 december 2023 een factuur voor deze werkzaamheden gestuurd van € 19.828,27 (inclusief btw). 
      
    
    
      2.5.
      Op 22 januari 2024 heeft [eiser] , via zijn advocaat, [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de dakconstructie. 
      
    
    
      2.6.
      Het Bouwcentrum Advies, ir. H. Brummel, heeft in opdracht van [eiser] op 20 februari 2024 en op 28 mei 2024 het dak geïnspecteerd en op 27 juni 2024 een hersteladvies uitgebracht. Hiervoor heeft Bouwcentrum Advies een factuur gestuurd aan [eiser] van € 800,- (inclusief btw). Ten behoeve van de inspecties heeft de aannemer van [eiser] het dak opengemaakt. Hiervoor heeft hij [eiser] een factuur gestuurd van € 605,- (inclusief btw).
      
    
    
      2.7.
      Op 9 juni 2024 heeft de aannemer van [eiser] een offerte uitgebracht voor nog te verrichten herstelwerkzaamheden aan het dak van € 16.335,- (inclusief btw).
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft op verschillende momenten, al dan niet via zijn advocaat, aansprakelijkheid afgewezen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        
          Primair:
        
      
      
      i. op straffe van een dwangsom veroordeelt tot betaling van € 36.163,27 aan schadevergoeding vanwege wanprestatie en non-conformiteit;
      
      
        
          Subsidiair:
        
      
      
      op straffe van een dwangsom veroordeelt tot betaling van € 36.163,27 als opheffing van nadeel vanwege dwaling;
      
      
        
          Zowel primair als subsidiair, hoofdelijk veroordeelt:
        
      
      
      
        
          tot betaling van € 1.392,33,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          tot betaling van € 1.405,- aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van € 37.568,27 vanaf 6 februari 2024 dan wel vanaf de datum van de dagvaarding;
        
        
          in de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat de woning niet aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst beantwoordt. De dakconstructie van de woning bleek volledig verrot en niet geschikt voor normaal gebruik. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst. De woning vertoont volgens [eiser] verborgen gebreken aan de dakconstructie. [eiser] houdt [gedaagde] hiervoor aansprakelijk en vordert een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding dan wel tot opheffing van het nadeel dat [eiser] als gevolg van dwaling heeft geleden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] betwist dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat [eiser] heeft gedwaald. Daarnaast heeft [eiser] volgens [gedaagde] de klachtplicht uit artikel 7:23 BW geschonden.
      
    
    
      3.4.
      Op de nadere standpunten van partijen worden hierna bij de beoordeling verder ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De woning beantwoordt wel aan de koopovereenkomst 
      
    
    
    
      4.1.
      Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. Volgens het tweede lid van dat artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen de koper in een concreet geval mag verwachten, wordt ingekleurd door de mededelingsplicht van de verkoper, de onderzoeksplicht van de koper en alle overige omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.2.
      In dit geval gaat het om de koop van een bestaande woning. Normaal gebruik van de woning is bewoning ervan. Van belang is dat het bij de koop van een bestaande woning niet zo is dat een enkel gebrek maakt dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. De koper zal, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met te verrichten achterstallig onderhoud, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. 
      
    
    
      4.3.
      Partijen zijn het er niet over eens of [eiser] voornemens was de woning direct grondig te gaan verbouwen of niet. De rechtbank kan dit ook niet vaststellen maar het antwoord op deze vraag is niet relevant voor de beoordeling. Normaal gebruik is en blijft bewoning en ter beantwoording ligt eerst voor de vraag of er sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik, bewoning, in de weg staat. 
      
    
    
      4.4.
      In dit geval is daarvan geen sprake. [eiser] heeft na de aankoop de woning namelijk drie jaar bewoond zonder problemen in de dakconstructie op te merken. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de in het najaar van 2023 geconstateerde houtrot tot lekkages of andersoortige hinder die normaal gebruik van de woning kan verstoren heeft geleid. De houtrot is aan het licht gekomen toen [eiser] zonnepanelen op het dak liet installeren. 
      
    
    
      4.5.
      Daarnaast mag worden verondersteld dat de staat van het dak ten tijde van de koop bij [eiser] bekend was of had kunnen zijn. Hij heeft immers voorafgaand aan de koop kennisgenomen van het hem door [gedaagde] ter beschikking gestelde rapport van HouseCheck. Daarin staat dat de algehele conditie van het huis voldoende tot matig is. Specifiek over de conditie van het dak en de dakconstructie staat in het rapport dat op termijn rekening dient te worden gehouden met onderhoud- en herstelwerkzaamheden en dat het mogelijk is dat na het verwijderen van afwerkingen en aftimmeringen gebreken zichtbaar worden. Van de mogelijkheid om naar aanleiding van dit rapport nader onderzoek naar de staat van het dak te (laten) verrichten heeft [eiser] geen gebruik gemaakt. Gelet op deze omstandigheden beantwoordt de woning aan wat [eiser] mocht verwachten en is er geen sprake van non-conformiteit. 
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande brengt mee dat de primaire vordering van [eiser] zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] de klachtplicht van artikel 7:23 BW heeft geschonden kan bij deze stand van zaken onbesproken blijven. 
      
      
        
          
            [eiser] heeft niet gedwaald
        
      
      
    
    
      4.8.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) of wijziging van een overeenkomst op grond van dwaling (artikel 6:230 lid 2 BW) is, voor zover hier relevant, vereist dat de overeenkomst is gesloten onder invloed van dwaling en dat zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten.
      
    
    
      4.9.
      Aan die vereisten is in dit geval niet voldaan. [eiser] stelt dat [gedaagde] heeft nagelaten hem te informeren over de gebreken aan de dakconstructie en dat indien [gedaagde] hem wel de juiste inlichtingen zou hebben verschaft, hij de woning niet voor de overeengekomen prijs zou hebben gekocht. [gedaagde] betwist kennis te hebben gehad van eventuele gebreken en heeft voorafgaand aan de koop het rapport bouwkundige keuring van HouseCheck aan [eiser] verstrekt. In dit rapport is te lezen dat de woning in voldoende tot matige staat verkeerde – waaronder blijkens de in het rapport opgenomen waarderingsnormen moet worden verstaan dat het verouderingsproces (duidelijk) op gang is gekomen – en dat na het verwijderen van afwerkingen en aftimmeringen op het dak gebreken in de dakconstructie zichtbaar kunnen worden. De stelling van [eiser] dat hij heeft gedwaald omtrent de staat van het dak kan daarom niet worden gevolgd. 
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt dat ook de subsidiaire vordering van [eiser] zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Expertisekosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] heeft een schadevergoeding gevorderd vanwege de kosten die hij heeft gemaakt om het dak te laten inspecteren en een hersteladvies te laten opstellen. Aangezien de woning aan de overeenkomst beantwoordt en [eiser] niet heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst, bestaat er geen grond om deze kosten op [gedaagde] te verhalen. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] heeft de wettelijke rente over een hoofdsom van € 37.568,27 en een vergoeding van buitengerechtelijk incassokosten gevorderd. Aangezien [gedaagde] niet zal worden veroordeeld tot betaling van de hoofdsom, zullen ook de wettelijke rente daarover en de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.124,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vrugt, rechter, bijgestaan door mr. R.D. Lok, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.