ECLI:NL:GHARL:2025:5694, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-09-2025, 200.348.680/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot vergoeding van mutatieschade na einde huurovereenkomst slechts gedeeltelijk toegewezen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.348.680/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11275157
    
    
    
      
        arrest van 16 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
      hierna: [appellante],
      advocaat: mr. J.M. Koppert te Lelystad,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Woonstichting Centrada h.o.d.n. Centrada,
      die is gevestigd in Lelystad,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Centrada,
      niet verschenen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure bij het hof
    
    
      In het tussenarrest van 1 april 2025 heeft het hof verklaard dat [appellante] ontvankelijk is in haar beroep tegen het vonnis van de kantonrechter. Na het tussenarrest heeft [appellante] een memorie van grieven genomen en heeft zij het hof verzocht arrest te wijzen. 
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Het gaat in de procedure bij het hof nog om de vraag of Centrada aanspraak heeft op vergoeding van de door haar bij [appellante] in rekening gebrachte herstelkosten (mutatieschade) na het beëindigen van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.2
      Centrada heeft bij de kantonrechter betaling gevorderd van € 202,15 achterstallige huur en € 1.501,06 mutatieschade, te vermeerderen met rente en proceskosten. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog voor wat betreft een groot deel van de mutatieschade worden afgewezen.
      
    
    
      2.3
      
        Het hof zal beslissen dat slechts een deel van de gevorderde mutatieschade toewijsbaar is. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd.
        3. Het oordeel van het hof
      
      
      
        
          Inleiding
        
      
    
    
      3.1
      Het procesdossier in deze zaak is summier en bestaat, naast het vonnis van de kantonrechter en het tussenarrest van het hof alleen uit de dagvaarding van [appellante] voor de kantonrechter, een akte van [appellante] over haar ontvankelijkheid en uit de memorie van grieven. De inleidende dagvaarding en de memorie van grieven beslaan tezamen zes pagina’s tekst. Het gevolg hiervan is dat gegevens die normaal gesproken duidelijk zijn, zoals de datum van het einde van de huur, niet direct uit het procesdossier zijn op te maken. Relevante feiten
    
    
      3.2
      Centrada heeft een woning aan de [adres] in [plaats1] aan [appellante] verhuurd. De huurovereenkomst is vastgelegd in een huurcontract, waarop het ‘Huurreglement’ van Centrada van toepassing is verklaard en waarin is vermeld dat de huurovereenkomst per 10 januari 2021 is aangegaan. In dat Huurreglement is onder meer bepaald:“11.1 Voor het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en Centrada gezamenlijk het gehuurde inspecteren. Bij die gelegenheid respectievelijk gelegenheden zal een inspectierapport worden gemaakt, waarin zal worden vastgelegd welke herstelwerkzaamheden voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden. Centrada verstrekt aan huurder een opgave van de geschatte kosten van herstel. Beide partijen ontvangen een exemplaar van het inspectierapport.
    
    
      11.2
      
        Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan Centrada op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, behoudens voor zover er sprake is van normale slijtage, die voor rekening en risico van Centrada komt. Voor door huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen geldt het bepaalde in het derde lid van dit artikel.”
      
    
    
      3.3
      Op enig moment in de eerste helft van 2022 is de huurovereenkomst geëindigd.
      
    
    
      3.4
      In een brief van 11 juni 2024 aan [appellante] heeft Centrada aanspraak gemaakt op € 1.703,21 in verband met de ‘eindafrekening’. In een brief van 4 juli 2024 heeft Centrada dat bedrag gespecificeerd. Volgens die specificatie gaat het om € 1.501,06 aan herstelwerkzaamheden en om € 349,99 voor huur over de periode 26 april tot en met 13 mei (een jaartal wordt daarbij niet vermeld), waarop € 147,84 zou zijn afgelost. 
      
      
        
          Gang van zaken in de procedure bij de kantonrechter
          3.5	De advocaat van [appellante] heeft zich in de procedure bij de kantonrechter als gemachtigde voor [appellante] gesteld. Volgens [appellante] heeft haar gemachtigde op 20 september 2024 voor de tweede maal om uitstel verzocht voor het nemen van een conclusie van antwoord, maar heeft de kantonrechter desondanks vonnis gewezen. 
      
      
    
    
      3.6
      
        [appellante] heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd. Een afschrift van het uitstelverzoek is niet overgelegd. Bovendien wordt een tweede uitstel volgens het toen geldende procesreglement alleen verleend op een eenstemmig verzoek of bij klemmende redenen. Dat daarvan sprake was heeft hij niet gesteld. Maar, ook als de kantonrechter het verzoek van de gemachtigde van [appellante] ten onrechte zou hebben gepasseerd, betekent dat nog niet dat het vonnis moet worden vernietigd. [appellante] heeft in deze procedure immers de gelegenheid om alsnog verweer te voeren. 
      
      
        
          Achterstallige huur
          3.7	[appellante] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde achterstallige huur. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de kantonrechter terecht € 202,15 aan achterstallige huur heeft toegewezen. 
      
      
      
        
          Mutatieschade
          3.8	Centrada heeft € 1.501,06 aan mutatieschade gevorderd. Het bedrag is opgebouwd uit een aantal posten. [appellante] maakt bezwaar tegen drie van deze posten, met een totaalbedrag van € 1.175,71. Dat betekent dat de vordering in elk geval toewijsbaar is voor het restant, € 325,35. 
      
      
    
    
      3.9
      
        [appellante] maakt allereerst bezwaar tegen de in rekening gebrachte kosten voor het vervangen van de opdekdeur. Deze deur was volgens haar vele jaren oud en was versleten. Centrada heeft dat niet weersproken. Gelet op het bepaalde in artikel 11.2 van het Huurreglement (dat op dit punt trouwens overstemt met artikel 7:224 lid 2 BW) heeft Centrada dan ook geen aanspraak op de kosten voor het vervangen van deze deur. Het daarmee gemoeide bedrag van € 175,26 is niet toewijsbaar. 
      
    
    
      3.10
      Volgens [appellante] heeft Centrada geen voor- en eindinspectie uitgevoerd bij het einde van de huurovereenkomst. Aan haar is dan ook niet de gelegenheid geboden om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Een en ander staat in de weg aan toewijzing van de gevorderde kosten voor het verwijderen van zeil (€ 294,25) en laminaat (€ 706,20), begrijpt het hof het betoog van [appellante] . 
      
    
    
      3.11
      Centrada heeft niet weersproken dat geen voor- en eindinspectie hebben plaatsgevonden. Zij was, ook volgens haar eigen Huurreglement (zie artikel 11.1), wel verplicht om een voorinspectie te verrichten. Door dat na te laten heeft zij [appellante] niet de gelegenheid geboden om zelf het zeil en het laminaat te verwijderen. Om die reden heeft zij slechts aanspraak op vergoeding van de herstelkosten die [appellante] zou hebben moeten maken als zij naar aanleiding van een voorinspectie het zeil en het laminaat zelf zou hebben verwijderd. Over de vraag of [appellante] in dat geval kosten had moeten maken, laat staan het door Centrada gevorderde bedrag aan kosten, heeft Centrada niets gesteld. De vordering betreffende de vergoeding van de kosten voor het verwijderen van zeil en laminaat is dan ook niet toewijsbaar.  
      
    
    
      3.12
      Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot vergoeding van mutatieschade toewijsbaar is tot € 325,35.
      
      
        
          Conclusies
          3.13	Van de vordering van Centrada is in hoofdsom € 202,15 + € 325,35 = € 527,50 toewijsbaar. Over dit bedrag is wettelijke rente verschuldigd. De ingangsdatum van de wettelijke rente over de achterstallige huur is 1 mei 2021. De ingangsdatum voor de wettelijke rente over de mutatieschade is, bij gebreke van een verdere onderbouwing, 25 juni 2024 (14 dagen na de brief waarin Centrada aanspraak maakte op vergoeding van deze schade). 3.14	[appellante] vordert een verklaring voor recht dat zij niet is tekortgeschoten in haar verplichting het gehuurde correct op te leveren. Deze vordering is niet toewijsbaar, omdat [appellante] niet heeft weersproken dat zij € 325,35 aan vergoeding voor mutatieschade verschuldigd is. Het hof laat dan nog daar dat [appellante] niet voor het eerst in hoger beroep een tegenvordering kan instellen en dat niet valt in te zien welk belang zij nog heeft bij de gevorderde verklaring voor recht.  
      
      
    
    
      3.15
      Bij deze stand van zaken is er reden om de proceskosten zowel in de procedure bij het hof als in die bij de kantonrechter te compenseren. 
      
    
    
      3.16
      Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en het hiervoor vermelde bedrag toewijzen. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van 9 oktober 2024 en beslist als volgt:
      
    
    
      4.2
      veroordeelt [appellante] om aan Centrada te betalen € 527,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 202,15 vanaf 1 mei 2021 en over € 325,35 vanaf 25 juni 2024;
      
    
    
      4.3
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.4
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank;
      
    
    
      4.5
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, P.S. Bakker en M.A.M. Essed, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        16 september 2025.
      
    
  
  
     Grief 1 faalt.
  
  
     Grief 2 slaagt deels.