ECLI:NL:GHARL:2014:2004, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-03-2014, 200.116.728-01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Verhuurders hebben zich niet als bewoners van de verhuurde zelfstandige woonruimte laten uitschrijven uit de GBA. Huurders ontvangen daarom geen aanvullende uitkering of huurtoeslag. Spookbewoners vormen onder omstandigheden van dit geval een gebrek zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, dat de verhuurders zo spoedig mogelijk dienden op te heffen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.116.728/01
      (zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 618238 CV 12-9748)
    
    
    
    
      
        arrest van de eerste kamer van 11 maart 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [appellant 1],
    
      wonende te [woonplaats 1],
      
        2. [appellant 2],
      
      wonende te [woonplaats 1],
      appellanten,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], 
      advocaat: mr. M.C. Lugard-van Beijma, kantoorhoudend te Utrecht,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1],
    
      wonende te [woonplaats 2],
      
        2. [geïntimeerde 2],
      
      wonende te [woonplaats 2],
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
      advocaat: mr. W.B. Bruins, kantoorhoudend te Zwolle.
    
    
    
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 december 2013 hier over. 
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
    
    
      1.1
      Bij voormeld tussenvonnis heeft het hof partijen opgedragen een volledig procesdossier aan te leveren.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens hebben beide partijen hun procesdossier overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
      
    
    
      1.3
      
        De vordering van [appellanten] luidt:
        "het vonnis (…) gewezen op 24 oktober 2012 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, te bepalen dat:
      
      a. appellanten geïntimeerde slechts dat bedrag dienen te betalen dat na aftrek van de schade die door appellanten is geleden vanwege de GBA-inschrijving van geïntimeerden en de schade geleden vanwege de gebrekkige verwarming resteert;
      b. te bepalen dat geïntimeerden zich binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis dienen te doen uitschrijven van het adres [adres] te [woonplaats 1] (voorzover zij dat op dat moment nog niet hebben gedaan);
      c. e.e.a. met veroordeling van geïntimeerden in de kosten der procedure in beide instanties."
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling 
    
    
      2.1
      Beide partijen hebben thans de stukken van eerste aanleg overgelegd, zodat het hof thans in staat is te doen wat de kantonrechter had behoren te doen: het vaststellen van de feiten. In hoger beroep staan tussen partijen de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.
      
    
    
      2.2
      
        [geïntimeerden] zijn eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats 1]. Zij hebben op enig moment (volgens verhuurders in hun laatste akte in hoger beroep: op 9 oktober 2009) een huurovereenkomst gesloten met [appellanten] en zijn zelf naar het buitenland vertrokken. [geïntimeerden] hebben het beheer van de woning in handen gegeven van [X] te [plaats] (hierna: [X]).
      
    
    
      2.3
      Bij hun vertrek hebben [geïntimeerden], die tot dan toe de woning zelf bewoonden, hun adres in de GBA niet gewijzigd.
      
    
    
      2.4
      Per e-mailbericht van 17 november 2011 hebben [appellanten] aan [X] meegedeeld  huurcompensatie te willen omdat, ondanks herhaalde klachten, de verwarming niet prompt gerepareerd was en zij daarom in de maand ervoor twee weken geen verwarming hadden. Voorts hebben [appellanten] gevraagd om aan [geïntimeerden] te verzoeken zich op het adres te laten uitschrijven in de GBA, omdat de heer [appellant 1] in de ziektewet was beland en [appellanten] geen aanvullende uitkering konden krijgen zolang [geïntimeerden] als bewoner ingeschreven stonden. 
      
    
    
      2.5
      
        De op de eerste van de maand vooruit te betalen huurprijs bedroeg in juli 2012 
        € 650,85 per maand. Op 13 juli 2012, de datum van dagvaarding in eerste aanleg, hadden [appellanten] een huurachterstand van € 2.213,05 berekend tot en met juli 2012. 
      
      
    
    
      2.6
      Na het vonnis van de kantonrechter hebben partijen in het kader van een executie-kort geding op 26 november 2012 een betalingsregeling getroffen, bij niet-nakoming waarvan het vonnis alsnog ten uitvoer kan worden gelegd hangende het hoger beroep.
      
    
    
      2.7
      
        [appellanten] zijn de betalingsregeling niet stipt nagekomen. Op 7 maart 2013, de datum van de aangezegde ontruiming, hadden [appellanten] de woning reeds ontruimd.
      
    
  
  
    
      3De vordering en beoordeling in eerste aanleg
    
    
      3.1
      
        
          [geïntimeerden] hebben ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens wanbetaling, alsmede betaling van € 2.570,05 (€ 1.562,20 achterstallige huur tot en met juni 2012, € 357,- buitengerechtelijke incassokosten daarover en € 650,85 huur over juli 2012), vermeerderd met wettelijke rente over € 2.213,05 vanaf 13 juli 2012, een en ander nog te vermeerderen met € 650,85 per maand voor gebruik na 31 juli 2012. 
        Tijdens de procedure in eerste aanleg is de huurachterstand opgelopen tot € 2.893,60, berekend tot en met augustus 2012.
      
      
    
    
      3.2
      
        
          [appellanten] hebben zich verweerd met de stelling dat zij niet het volledige huurgenot hebben gehad. Doordat [geïntimeerden] zich niet hebben uitgeschreven, kregen [appellanten] geen aanvullende uitkering en konden zij de huur niet meer betalen. Ook moeten [appellanten] ontvangen huursubsidie terugbetalen, omdat volgens de fiscus het loon van bewoners op het adres van het gehuurde te hoog was. 
        Daarnaast wijzen [appellanten] er bij dupliek op dat zij vanaf november 2011 vergeefs hebben geklaagd over losgesprongen plavuizen en dat de reparatie van de verwarming lang op zich liet wachten.
      
      
    
    
      3.3
      De kantonrechter heeft in het midden gelaten of [geïntimeerden] verplicht waren zich uit te schrijven, omdat het enkele beroep op die eventuele verplichting, zonder dat [appellanten] daar processueel gevolg aan verbinden, de betalingsverplichting van [appellanten] niet aantast. [appellanten] hebben volgens de kantonrechter ook niet onderbouwd dat de gehele huurachterstand het gevolg is van een misgelopen uitkering. Het eerst bij dupliek gedane beroep op gebreken is volgens de kantonrechter te laat gedaan.
      
    
    
      3.4
      De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden met ingang van de datum van haar vonnis van 24 oktober 2012 en [appellanten] veroordeeld tot ontruiming en betaling van € 3.250,60, te vermeerderen met wettelijke rente over € 2.213,05 vanaf dagvaarding en zoveel maal € 650,85 als er maanden verlopen vanaf 1 september 2012 tot ontruiming.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in hoger beroep
    
    
      4.1
      Het hof stelt voorop dat [appellanten] in eerste aanleg geen vordering in reconventie hebben ingediend. Zij kunnen dan ook in hoger beroep niet voor het eerst een vordering instellen als onder 1.3 sub b weergegeven. Het hof beschouwt het petitum sub a als een beroep op verrekening, dus een verweer, en zal daarop hieronder terugkomen.
      
    
    
      4.2
      
        Met grief II  betogen [appellanten] dat ten onrechte geen compensatie is toegekend voor gederfd woongenot, ook wegens niet tijdige reparatie van de verwarming. Het hof verwerpt deze grief. Voor een beroep op huurkorting hadden [appellanten] zelf tijdig een vordering moeten instellen, zoals bedoeld in art. 7:207 lid 1 BW in verbinding met art. 7:257 lid 1 BW, of een verzoek bij de huurcommissie tot huurverlaging wegens gebreken moeten doen. 
        Voor een beroep op verrekening is nodig dat [appellanten] een vaststaande tegenvordering zouden hebben, bij voorbeeld omdat zij, bij verzuim van de verhuurder, het gebrek op eigen kosten hadden hersteld en die kosten daarom op de voet van art. 7:206 lid 3 BW mochten verrekenen. Daarvan is in dit geval geen sprake. Deze grief mist doel.
      
      
    
    
      4.3
      
        Met grief I komen [appellanten] op tegen het oordeel dat het gegeven dat [geïntimeerden] zich niet hebben laten uitschrijven als bewoners van het gehuurde geen gevolg heeft voor hun betalingsverplichting. Doordat de verhuurders dat, ondanks verzoek aan [X], niet hebben gedaan, hebben zij geen aanvullende WWB-uitkering gekregen, is de huurtoeslag gestopt en moeten zij ontvangen toeslag terugbetalen, aldus [appellanten], die als productie 1 bij 'memorie van repliek' een deel van een beschikking van de belastinginspecteur hebben overgelegd, waaruit hun toetsingsinkomen uit 2011 blijkt. Daarbij is, zo hebben zij onweersproken gesteld, rekening gehouden met € 12.962,- inkomen van [geïntimeerden] 
        In grief III wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden wegens huurachterstand, nu [geïntimeerden] zelf debet waren aan het ontstaan van die achterstand. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken.
      
      
    
    
      4.4
      Volgens [geïntimeerden] hebben [appellanten] geen redelijk aanwijsbaar belang meer bij vernietiging van het vonnis, nu zij de woning hebben verlaten. Naar het oordeel van het hof volgt uit min of meer vrijwillig vertrek na een aangekondigde ontruiming (al dan niet ter uitvoering van de overeenkomst die partijen in het kader van het executie kort geding hebben gesloten) nog niet, dat de huurder geen belang meer heeft bij toetsing van de in eerste aanleg uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming en betaling. 
      
    
    
      4.5
      
        
          [geïntimeerden] hebben voor het eerst bij memorie van antwoord gesteld, dat [appellanten] ermee bekend waren dat de verhuurders in ieder geval voor korte tijd op het adres van het gehuurde ingeschreven zouden blijven en dat er geen enkele afspraak ligt over de uitschrijving.
        In hun 'memorie van repliek' hebben [appellanten] alle stellingen in de memorie van antwoord betwist, tenzij zij die uitdrukkelijk erkennen, hetgeen ten aanzien van deze nieuwe stelling niet is gebeurd.
        Of bedoelde stelling juist is, is voor het onderhavige geschil naar het oordeel van het hof niet van belang, zoals hierna zal blijken. Het hof zal dat dus in het midden kunnen laten.
      
      
    
    
      4.6
      
        Indien [geïntimeerden] voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst niet hebben meegedeeld dat zij (in ieder geval voor korte tijd) op het adres van het gehuurde ingeschreven zouden blijven (of dat hebben bedongen), dan hebben zij aan [appellanten] belangrijke informatie onthouden. Een huurder van een zelfstandige woning, die particulier eigendom is, behoeft er niet op bedacht te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen als huurtoeslag en een aanvullende uitkering wanneer zijn inkomen beneden een bepaalde grens komt, omdat de verhuurder nog als bewoner op het adres van het gehuurde ingeschreven staat. 
        Een dergelijke 'spookbewoner' in het gehuurde leidt onder omstandigheden tot beperking van de rechten van [appellanten] als bewoners en vormt in dit geval dan een omstandigheid waardoor [appellanten] niet het vrije genot van het gehuurde zouden hebben gekregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten.
        Het hof kwalificeert de aanwezigheid van 'spookbewoners' in dit concrete geval ambtshalve als een gebrek, zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
      
      
    
    
      4.7
      Zouden [geïntimeerden] er, gelet op de betwisting van hun nieuwe stelling, in slagen te bewijzen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst wel aan [appellanten] hebben meegedeeld dat zij "in ieder geval voor korte tijd" op het adres [adres] te [woonplaats 1] ingeschreven zouden blijven, dan waren [appellanten] bekend met het latente gebrek van de 'spookbewoners'. Dat neemt echter niet weg dat zij, zeker na ommekomst van de -niet nader bepaalde- korte tijd na aanvang van de huurovereenkomst (volgens [geïntimeerden] zelf op 9 oktober 2009), opheffing van dat gebrek mochten verlangen, in ieder geval toen zij daadwerkelijk hinder van het gebrek ondervonden. Ingevolge art. 7: 242 lid 1 BW kan bij huur van woonruimte immers niet ten nadele van de huurder van de gebrekenregeling worden afgeweken. Naar het oordeel van het hof was de korte termijn waarin [appellanten] de spookhuurders wellicht zouden moeten dulden, twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst reeds verstreken.  
      
    
    
      4.8
      
        Hoewel financieel onvermogen om ten volle aan de huurbetalingsverplichtingen te voldoen,in beginsel voor risico van [appellanten] komt, ligt zulks naar het oordeel van het hof in de onder 4.6 en 4.7 bedoelde gevallen mogelijk anders. [geïntimeerden] hebben niet op eerste verzoek van [appellanten] (en naar eigen zeggen zelfs niet na herhaalde e-mailberichten van de huurders) voor hun uitschrijving gezorgd, en daarmee hebben zij verhinderd dat [appellanten] met gebruikmaking van de daarvoor bestemde algemene middelen in de financiële situatie geraakten, die voldoende zou moeten zijn om te voorzien in hun dagelijkse bestaan, waaronder betaling van de huur van een woning.
        Zij hebben derhalve het gebrek niet opgeheven nadat [X], als hun beheerder, op 17 november 2011 van de situatie in kennis is gesteld en werd verzocht om uitschrijving te bevorderen. Dat had op grond van art. 7:206 lid 1 BW wel op hun weg had gelegen.  
      
      
    
    
      4.9
      
        Het hof acht een comparitie van partijen aangewezen om de gevolgen van voorgaande overwegingen met partijen te bespreken. Het hof verwacht van [appellanten] dat zij informatie verstrekken over de hoogte van hun feitelijke inkomen en de hoogte van de maandelijks door hen misgelopen bedragen aan aanvullende uitkering en huurtoeslag als gevolg van de GBA-inschrijving van [geïntimeerden] Ook dienen zij informatie te verschaffen over de afspraken die met de fiscus gemaakt zijn omtrent terug te betalen huurtoeslag.
        Het hof wenst door beide partijen te worden geïnformeerd over het verloop van de huurbetalingen vanaf november 2011.
        Ook zal het hof met partijen de nieuwe ontwikkelingen bespreken die zich gedurende de appeltermijn en tijdens de procedure in hoger beroep hebben voorgedaan, en de gevolgen daarvan voor de rechtsverhouding tussen partijen. 
        
          [geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord gesteld dat zij zich in het kader van het onder 2.6 bedoelde executie-kort geding alsnog hebben uitgeschreven uit de GBA, in de hoop dat [appellanten] de vaststellingsovereenkomst zou nakomen, hetgeen niet is gebeurd. [geïntimeerden] dienen aan te geven per wanneer zij zich hebben uitgeschreven en wanneer zij [appellanten] daarvan in kennis hebben gesteld.
        Partijen dienen de gevraagde gegevens tijdig voor de comparitie aan elkaar en aan het hof toe te zenden, zoals hierna is bepaald. 
        Het hof zal tijdens de comparitie onderzoeken of partijen hun geschil minnelijk kunnen regelen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      alvorens nader te beslissen:
    
    
    
      bepaalt dat partijen in persoon samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.E.L. Fikkers, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 4.9 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
    
    
    
      bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden maart, april en mei zullen opgeven op de roldatum van dinsdag 8 april 2014,  waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
      bepaalt dat partijen de stukken als bedoeld in rov. 4.9 in het geding dienen te brengen en dat partijen ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen;
    
    
    
      verstaat dat de advocaat van [appellanten] uiterlijk twee weken voor de verschijning zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [geïntimeerden] alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. L. Groefsema en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 maart 2014