ECLI:NL:RBMNE:2025:3927, Rechtbank Midden-Nederland, 08-05-2025, 23/5347
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Ten onrechte bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Beroep gegrond, vernietiging uitspraak op bezwaar. Ongegrondverklaring van het bezwaar tegen de WOZ-waarde.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/5347
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 310.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van het object ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
    
    
      1.2
      Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar aangetekend. Met de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard omdat het bezwaar te laat is ingediend.
      
    
    
      1.3
      Eiseres is in beroep gegaan tegen deze uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft in reactie een verweerschrift, inclusief taxatiematrix ingediend. In het verweerschrift geeft de heffingsambtenaar aan dat het beroep gegrond moet worden verklaard omdat er niet is gevraagd naar de reden van de te late indiening. In aanvulling hierop is de heffingsambtenaar van mening dat de door eiseres in beroep aangevoerde reden verschoonbaar is.
      
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft op 24 april 2025 nog een extra matrix ten behoeve van de onderbouwing van de waarde van de bovenwoning overgelegd met de bijbehorende vastgoedkaarten. De rechtbank is echter van oordeel dat het dusdanig laat indienen van stukken in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze stukken dan ook buiten beschouwing. 
      
    
    
      1.5
      De zaak is behandeld op de zitting van 28 april 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres is niet verschenen, zonder bericht van verhindering
      
      
    
  
  
    Overwegingen met betrekking tot het niet-ontvankelijk verklaren van het bezwaar
    
    2. Een bezwaar moet worden ingediend binnen zes weken nadat het besluit bekend is gemaakt. Deze termijn voor het instellen van bezwaar vangt aan met ingang van de dag na die van de dagtekening van een beschikking. Een bezwaarschrift is op tijd als het voor het einde van de termijn is ontvangen. In dit geval is de beschikking bekendgemaakt op 28 februari 2022. Het bezwaarschrift had dus uiterlijk op 11 april 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen moeten zijn. 
    
    3. Zoals de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift al vaststelt, had de heffingsambtenaar moeten vragen waarom eiseres haar bezwaarschrift te laat had ingediend, omdat hij moet (kunnen) beoordelen of de reden van de te late indiening verschoonbaar is. Dit betekent dat er beoordeeld moet worden of er sprake is van omstandigheden waar eiseres niets aan kan doen. 
    
    4. De rechtbank zal nu eerst beoordelen of er sprake is van een verschoonbare termijnoverschrijding. 
    
    5. Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat zij door een ziekenhuisopname en de daarop volgende revalidatie in 2020 en de lockdowns in verband met Corona in 2020 en 2022 niet in de gelegenheid was het pand te betreden. Daarnaast is in 2022 haar zoon ernstig ziek geworden en heeft zij hem tot aan zijn dood op 22 oktober 2022 verzorgd. Ook in de periode na zijn dood stond haar hoofd niet naar het bezwaar maken tegen de – in haar ogen – veel te hoge WOZ-waarde. 
    
    6. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat hij de door eiseres aangevoerde reden verschoonbaar vindt. De rechtbank is het hiermee eens. Dit betekent dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. Nu beide partijen de zaak ook inhoudelijk hebben voorbereid zal de rechtbank beoordelen of er aanleiding is om zelf in de zaak te voorzien. 
    
  
  
    Overwegingen met betrekking tot de WOZ-waarde
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    7. Het object is een restaurant met woongedeelte. Op grond van de gegevens in het BAG heeft de heffingsambtenaar vastgesteld dat het object in 1904 is gebouwd. Het restaurant heeft een gebruiksoppervlakte van 30 m² op de begane grond en 30 m² in de kelder. Dat laatste is pas gebleken na inpandige opname. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde is uitgegaan van een restaurantgedeelte van 30 m² in totaal. Het woongedeelte heeft een gebruiksoppervlakte van 60 m². 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    8. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde van maximaal € 248.000,- (verlaging van 20%). De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 310.000,-. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    9. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum 
    (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van het object heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. 
    
    10. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 
      
    
    
    11. De heffingsambtenaar is in de matrix uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 14.250,- per jaar (huurwaarde per m²: € 238,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties. De gehanteerde huurwaarde per m² van het object ligt onder de huurwaarde per m² van de vergelijkingsobjecten.  
    
    12. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de matrix uitgegaan van 12,7. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.
    
    13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in de directe omgeving van het object en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de gerealiseerde huurwaarden van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt ruim onder kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in het kader van het beroep een nieuwe berekening gemaakt (matrix) met inachtname van de inpandige opname, waarbij ook de kelder (het gedeelte van het restaurant dat in de kelder ligt) is meegenomen. De heffingsambtenaar komt dan uit op een WOZ-waarde van € 378.000,-. Hiermee maakt de heffingsambtenaar ook aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
    
    14. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dit hieronder toelichten.
    
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De staat van onderhoud en voorzieningenniveau
      
    
    15. Eiseres voert ten aanzien van het woongedeelte aan dat er lekkages zijn door een verouderd dak, dat de woning niet is geïsoleerd, dat de kozijnen verrot zijn en vervangen moeten worden en dat de waterleidingen slecht zijn en bevriezen bij vorst. Daarnaast voert eiseres aan dat de woning een laag Energielabel heeft, er geen aparte slaapkamers zijn, er geen badkamer en geen eigen cv-ketel is. Ten aanzien van het restaurantgedeelte voert eiseres aan dat er lekkages en vochtplekken zijn en verouderde leidingen. 
    
    
      15.1
      De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat bij de inpandige taxatie is gebleken dat het woongedeelte inderdaad matig is onderhouden. Het pand heeft de nodige aandacht nodig. De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens dat het pand om die reden ieder jaar minder waard wordt. In een stijgende markt stijgt de waarde ook bij objecten met een matige of slechte staat van onderhoud. Bij de taxatie is ook gebleken dat de aanwezigheid van een gedeelte van het restaurant in de kelder bij de heffingsambtenaar niet bekend was. Deze kelder is dus niet bij de waarde vaststelling betrokken. Op de zitting heeft de taxateur nog naar voren gebracht, dat het pand in 2024 inpandig is opgenomen en dat er toen een kleine slaapkamer en een badkamer aanwezig waren. 
      
    
    
      15.2
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van het object. De heffingsambtenaar heeft deze in de herwaardering als ‘matig’ gekwalificeerd. In deze herwaardering heeft de heffingsambtenaar ook (het restaurantgedeelte in) de kelder meegenomen. Hieruit volgt een WOZ-waarde van € 378.000,-. Zelfs uitgaande van deze gegevens liggen de huurwaarde en kapitalisatiefactor en de WOZ-waarde per m² van de woning aanzienlijk lager dan die van de referentieobjecten. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Overlast
        
      
      
      16. Eiseres voert aan dat er sprake is van overlast en vernielingen door uitgaanspubliek en geparkeerde auto’s en fietsen. Daarnaast is het niet mogelijk om te parkeren bij het leveren van bijvoorbeeld voorraad. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat de referentieobjecten ook in de binnenstad liggen, waardoor deze factoren verdisconteerd zijn in de transactieprijzen van deze referentieobjecten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, de beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Covid-19
        
      
      
      17. Eiseres voert aan dat er geen mogelijkheid was om het restaurant te gebruiken door de lockdowns vanwege Covid-19 in 2020 en 2021. Hierdoor had zij geen inkomsten. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat Covid-19 geen waardebepalende factor is op waardepeildatum 1 januari 2021. Dit omdat er voor de waardebepaling transactiegegevens worden gebruikt van vergelijkbare objecten, gerealiseerd rondom de waardepeildatum. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Corona had weliswaar invloed op de markt, maar dit is verdisconteerd in de transactiegegevens van de referentieobjecten. Voor zover eiseres dit (ook) bedoelt, geldt dit ook voor het leegstandsrisico. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    18. Het beroep tegen de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar is gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal in het kader van finale geschilbeslechting zelf in de zaak voorzien door het bezwaar alsnog ongegrond te verklaren.
    
    19. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht dat eiseres heeft betaald vergoeden. Eiseres heeft geen proceskosten gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vergoed kunnen worden. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2023;
    - verklaart het bezwaar alsnog ongegrond en bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de    vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier									rechter
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
    
    
    
  
  
    Artikelen 6:7 en 6:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Artikel 22j van e Algemene wet inzake rijksbelastingen.
  
  
     Artikel 6:9, eerste lid, van de Awb.
  
  
     Uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 1 juli 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2701, overweging 4-8 en uitspraak van de rechtbank Den Haag van 11 april 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:5672, overweging 7.