ECLI:NL:RBZWB:2025:5432, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-08-2025, BRE 24/1869
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, hwk. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/1869
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] B.V,uit [plaats 1] , belanghebbende,(gemachtigde: mr. [persoon 1] , verbonden aan [bedrijf] ) 
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.
    
    
    
      Als derde-belanghebbende heeft aan de zaak deelgenomen:de heer [derde-belanghebbende] ,uit [plaats 2] . 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 januari 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 481.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van het object verlaagd naar een bedrag ter hoogte van € 437.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. [persoon 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. [persoon 2] en [taxateur 1] (taxateur). 
      
    
    
      1.6.
      De eigenaar van het object heeft aangegeven als procespartij deel te willen nemen aan de procedure, de processtukken en de uitspraak wil ontvangen en in de gelegenheid te worden gesteld om een inhoudelijke reactie te kunnen geven. 
      
    
    
      1.7.
      De griffier heeft voorafgaand aan de zitting telefonisch gesproken met de derde belanghebbende in deze procedure, de eigenaar van het object. De eigenaar van het object heeft aan de griffier medegedeeld de processtukken en de zittingsuitnodiging af te zullen halen bij het postkantoor, maar dat hij niet aanwezig zal zijn bij de mondelinge behandeling. 
      
    
    
      1.8.
      Belanghebbende heeft na de zitting een stuk met dagtekening 13 juni 2025 ingediend. De rechtbank heeft in die stukken geen aanleiding gezien voor heropening van het onderzoek. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om eerder een nadere onderbouwing van zijn standpunten te geven of te motiveren waarom dat niet mogelijk was. 
      
    
    
      1.9.
      De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 1.589 m². In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [belanghebbende] . 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij de aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      3.4.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 18 maart 2025 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt. 
      
    
    
      3.7.
      In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 478.000,- vermeld. De taxateur heeft bij de berekening een huurwaarde van € 46.101 gehanteerd. De heffingsambtenaar voert aan dat dit huurcijfer hoe dan ook niet te hoog is, omdat het object zelf sinds 31 maart 2017 is verhuurd voor een bedrag van € 50.000. Voorts zijn in het taxatierapport een vijftal huurcijfers opgenomen, die het gehanteerde huurcijfer mede onderbouwen, namelijk [adres 2] + [adres 3] [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] [nummer] te [plaats 3] . Verder heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 10,4 gehanteerd op basis van een zogenoemde bottom-up berekening. 
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en de huurinformatieformulieren van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Verder heeft belanghebbende verzocht om een iWOZ-rapportage te overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die stukken, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport, de iWOZ-rapportage  en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Die stukken zijn immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de huurovereenkomsten en huurinformatieformulieren heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het gehanteerde huurcijfer voldoende heeft onderbouwd aan de hand van de huurcijfers van de vergelijkbare huurpanden. Ook ziet de rechtbank geen reden om het eigen huurcijfer van € 50.000 in twijfel te trekken. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting weliswaar gesteld dat belanghebbende nooit een hogere huur betaald dan € 49 per vierkante meter en de markthuur daarom niet hoger zou kunnen zijn dan € 49 per vierkante meter, maar hij heeft hiervoor geen enkele onderbouwing gegeven. 
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft verder aannemelijk gemaakt dat bij de bottum-up berekening voor het bepalen van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van in de markt gangbare factoren en percentages voor een object als deze. De blote stelling van belanghebbende dat verschillende kosten en risico’s in dit geval anders zijn, is zonder nadere onderbouwing onvoldoende om twijfel te zaaien over de berekening van de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      3.11.
      Gelet op de verwijzingen die de taxateur in zijn rapport heeft genoemd acht de rechtbank een waarde van € 437.000 aannemelijk. Voorts merkt de rechtbank op dat de getaxeerde waarde van € 478.000,-  significant hoger ligt dan de in de uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van € 437.000. Hiermee komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.12.
      Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld zijn niet aangevoerd door gemachtigde van belanghebbende. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende heeft in haar beroepschrift, ontvangen door de rechtbank op 31 januari 2024 verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak overschreden is. 
      
    
    
      3.14.
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 24 maart 2023 bij de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 14 augustus 2025. Sinds de indiening van het bezwaarschrift tot de datum van deze uitspraak is een periode van bijna 30 maanden verstreken.
      
    
    
      3.15.
      Uit het voorgaande volgt dat de redelijke termijn met bijna 6 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft daarmee recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 11 maanden heeft geduurd en daarmee 5 maanden te lang, komt de overschrijding voor 5/6 deel voor rekening van de heffingsambtenaar. Het overige deel (1/6) komt voor rekening van de Staat. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn wordt het verzoek om immateriële schadevergoeding toegewezen. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Omdat het verzoek is ingediend door de gemachtigde van belanghebbende, kent de rechtbank voor deze rechtsbijstand 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 907 en een wegingsfactor van 0,25, derhalve € 226,75. De heffingsambtenaar en de Staat dienen beide de helft van deze kosten te vergoeden. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet vergoed omdat de redelijke termijn op 31 mei 2024 nog niet was overschreden.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep ongegrond;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 416,67;
        
        
          veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 83,33;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 113,37 aan proceskosten aan belanghebbende.
        
        
          veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 113,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
        
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 14 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
    Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.