ECLI:NL:RBLIM:2025:8668, Rechtbank Limburg, 19-03-2025, C/03/317543 / HA ZA 23-208
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Begroting schade als gevolg van wanprestatie bij koopovereenkomst woning.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/317543 / HA ZA 23-208
    
    
    
      
        Vonnis van 19 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. L. Isenborghs,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. S.X.J. Zuidema.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 september 2024,- het deskundigenbericht,
      - de conclusie na deskundigenbericht van [eisers] ,
      - de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden]
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
    
      1.3.
      Zoals al vermeld in het tussenvonnis van 25 september 2024 kan de rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling op 27 november 2023 is gehouden, dit vonnis niet wijzen.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      2.1.
      Voor wat betreft de inhoudelijke beoordeling van de zaak verwijst de rechtbank allereerst naar het tussenvonnis van 17 januari 2024. Bij wat daarin is geoordeeld, wordt volhard. Dit betekent dat waar [gedaagden] in hun akte na deskundigenbericht verweren of stellingen herhalen die in dat vonnis al zijn beoordeeld (zoals ten aanzien van de onderzoeksplicht en kenbaarheid van gebreken), de rechtbank daarnaar verwijst. In dit vonnis wordt daar verder geen aandacht meer aan besteed. Als hierna naar ‘het tussenvonnis’ wordt verwezen, wordt daarmee het vonnis van 17 januari 2024 bedoeld.
      
      
        
          Deskundigenbericht en schadevaststelling
        
      
      
    
    
      2.2.
      De deskundige heeft vastgesteld dat er op alle niveaus van de door [gedaagden] aan [eisers] verkochte woning sprake is van vochtplekken en schades die wijzen op vocht gerelateerde problemen. De oorzaak van die problemen moeten volgens de deskundige worden gevonden in constructieve gebreken aan de woning, kort gezegd bestaande uit een onjuist uitgevoerde afdichting van de kelderwanden, niet correct uitgevoerde dorpels van ramen en puien, beschadigd pleisterwerk aan de buitenzijde van de woning en een niet correcte aansluiting van de gevels op de platte daken. Daarnaast is vastgesteld dat uitgevoerde reparaties ook weer schade vertonen.
      
    
    
      2.3.
      Dit oordeel van de deskundige maakt dat de onderliggende problematiek die heeft geleid tot de vochtproblemen, geacht moet worden aan de woning te hebben gekleefd vanaf de realisering ervan. Dit betekent ook dat moet worden vastgesteld dat de woning al behept was met de gebreken die leiden tot de vochtproblematiek toen [gedaagden] de woning aan [eisers] leverden, oftewel op het hier relevante peilmoment (zie ook 4.12. van het tussenvonnis).
      
    
    
      2.4.
      Uit de beschrijving van de omvang van de vochtproblematiek door de deskundige blijkt dat slechts met uitzondering van de ‘kamer rechtsvoor’ op de eerste verdieping, in alle ruimtes van de woning verhoogde vochtwaarden worden gemeten. De problematiek is het meest ernstig in de kelder - waar de wanden grotendeels verzadigd zijn met vocht - maar ook in de andere ruimtes is sprake van significant verhoogde vochtwaardes. Het betreft derhalve ook de ruimtes die als voor bewoning geschikt door [gedaagden] aan [eisers] zijn verkocht (zie 4.15. van het tussenvonnis). Naar het oordeel van de rechtbank leiden deze vaststellingen ertoe dat het verkochte vanwege de op de peildatum aanwezige gebreken niet (volledig) geschikt was voor het gegarandeerde gebruik als woning. Dit vanwege de vastgestelde vocht- en schimmelproblematiek als gevolg van de gebreken in (ook) de voor bewoning bestemde ruimtes. De rechtbank acht het een feit van algemene bekendheid dat dergelijke vochtproblematiek in leefruimtes gezondheidsrisico’s met zich brengt die niet te verenigen zijn met het gebruik voor bewoning.
      
    
    
      2.5.
      Onder verwijzing naar het onder 2.3. en 2.4. overwogene alsmede hetgeen is overwogen onder 4.20. van het tussenvonnis, concludeert de rechtbank dat [gedaagden] gehouden zijn om de door [eisers] geleden schade te vergoeden. Het gaat daarbij om de schade die [eisers] lijden doordat hen niet is geleverd wat is overeengekomen, met inachtneming van hetgeen daarover in de overeenkomst tussen partijen is afgesproken. Dit betekent dat aan [eisers] de kosten moeten worden vergoed die gemoeid zijn met het repareren van de bouw- en constructiefouten en het verhelpen van de vocht- en/of schimmelplekken. Bij het vaststellen van de schade moet – omdat dit is overeengekomen – rekening worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. Dat [eisers] dat niet redelijk vinden, zoals zij betogen in de conclusie na deskundigenbericht, is niet relevant omdat dit nu eenmaal onderdeel is van de met [gedaagden] gesloten overeenkomst en niet is gesteld of gebleken waarom [eisers] aan die afspraak niet gebonden zouden zijn.
      
    
    
      2.6.
      De deskundige heeft de kosten van het herstel begroot. Hij heeft daarbij de volgende algemene toelichting gegeven:
      
      
        ‘De kostenramingen zijn opgesteld met gebruik van de gangbare eenheidsbedragen van bouwdelen en arbeidskosten uit publicaties zoals uitgegeven door BIM, Cobouw, diverse materialen leveranciers uit de regio alsmede het Economisch Instituut voor de Bouw en het Nederlands Bouwkosten Instituut.
      
      
      
        Omdat de hier begrote schade niet te “vangen” is in deze algemene kostenkengetallen, adviseer ik nadrukkelijk het vastgestelde schadebedrag door het inwinnen van meerdere offertes van gespecialiseerde herstelbedrijven te verifiëren.’
      
      
      
        Ondanks het advies in de tweede alinea van deze toelichting, zal de rechtbank de schade vaststellen aan de hand van de begroting van de deskundige. Hij heeft deze begroting immers als onafhankelijke deskundige partij gemaakt, zodat niet valt in te zien waarom een of meer offertes meer inzicht zouden geven in de schade. Natuurlijk is het zo dat als [eisers] het herstel daadwerkelijk ter hand gaan nemen, dat mogelijk meer of minder gaat kosten dan de deskundige heeft begroot. Dat risico is inherent aan het vooraf aan het herstel begroten van de kosten daarvan en daarmee inherent aan het aan het rechtbank gevraagde oordeel. Dat wordt echter niet ondervangen door het opvragen van offertes bij partijen waarvan de onafhankelijkheid niet vaststaat en/of eigen belangen een rol kunnen spelen. De schade zal dus niet (mede) worden begroot aan de hand van de offerte van Bedi Vochttechniek B.V., zoals [eisers] wensen. 
      
      
    
    
      2.7.
      De deskundige heeft zijn begroting onderverdeeld in drie categorieën, te weten:
      - afdichten kelders,
      - herstel gevels, 
      - herstel afwerking binnen.
      Deze categorieën zullen hierna nader worden besproken.
      
    
    
      2.8.
      Het afdichten van de kelders heeft kennelijk tot doel de vochtindringing in de kelders te stoppen. De daarmee gemoeide werkzaamheden omvatten onder meer ook het weghalen en later opnieuw plaatsen of monteren van inrichting, kabels en leidingen. De deskundige begroot de kosten op € 133.599,20 inclusief btw.
      
      
        2.8.1.
        
          [gedaagden] hebben er op gewezen dat in het tussenvonnis is geoordeeld dat kelderruimte 1 en 4 niet voor bewoning waren bestemd, terwijl in de schadebegroting van de deskundige wel wordt uitgegaan van het herstel van de gehele kelder. De deskundige is op deze kwestie ingegaan in zijn rapport en heeft aangegeven dat alle wanden van de kelder behandeld moeten worden om te voorkomen dat vocht kan binnendringen in de kelderruimten die niet voor bewoning gebruikt bestemd zijn en daardoor vervolgens in de ruimten die als woonruimte aangemerkt kunnen worden. In zoverre heeft de deskundige toegelicht waarom voor het herstel van het woongedeelte niet kan worden volstaan met het waterdicht maken van de wanden van kelderruimten 1 en 3. De daarmee gemoeide kosten, die in de begroting kennelijk zijn opgenomen onder de post ‘aanbrengen binnenafdichting inclusief voorbewerking en zoutsper, saneerpleister en stucprofielen’, zullen daarom in de schadevaststelling worden meegenomen. 
        
      
      
        2.8.2.
        
          
            [gedaagden] hebben verder aangevoerd dat de correctie ‘nieuw voor oud’ inhoudt dat [eisers] in positie moeten worden gebracht die gelijk is aan het in 2022 verwerven van de woning zonder gebreken, wat betekent dat in de vergelijking moet worden betrokken dat zij ook dan geen gloednieuwe woning zouden hebben verworven maar een woning van (ongeveer) 20 jaar oud. Ten aanzien van de begroting ten aanzien van de afdichting van de kelders benoemen [gedaagden] specifiek de al benoemde post ‘aanbrengen binnenafdichting etc’ en daarnaast de post ‘stucwerk’.
          De rechtbank is het met [gedaagden] eens dat de afspraak over ‘nieuw voor oud’ ook gevolgen moet hebben voor de begroting van de post stucwerk van € 11.050,00 exclusief btw. Immers, ook als [gedaagden] correct zouden zijn nagekomen hadden [eisers] in 2022 inderdaad ‘oud’ stucwerk gekregen. De rechtbank merkt in dat kader op dat de deskundige voor het stucwerk bij de categorie ‘herstel gevels’ wel een aftrek ‘nieuw voor oud’ heeft gehanteerd. De schadebegroting van de deskundige op dit punt zal met 65% naar beneden worden bijgesteld (net zoals de deskundige heeft gedaan bij de post stucwerk bij de categorie ‘herstel gevels’). Dit leidt tot een verlaging van de begroting met (65% x 11.050,00 =) € 7.182,50 exclusief btw / € 7.828,93 inclusief btw.
          De rechtbank acht een aftrek ‘nieuw voor oud’ niet passend bij de post ‘aanbrengen binnenafdichting etc’. Dat ziet immers kennelijk enkel op het waterdicht maken van de kelder, terwijl [eisers] hoe dan ook mochten verwachten dat de kelders waterdicht zouden zijn.
        
        
      
      
        2.8.3.
        
          [gedaagden] stellen nog dat de gevolgen van de gebreken in de kelder zijn verergerd doordat [eisers] niet meer (voldoende) hebben geventileerd. De deskundige heeft echter geoordeeld dat extra ventilatie niet toereikend zou zijn geweest om het vocht weg te werken tot het niveau waarmee de kelder normaal bruikbaar zou zijn geweest. Ook is niet gebleken dat in de schadebegroting posten zijn opgenomen die niet of voor een lager bedrag aan de orde zouden zijn geweest als er beter was geventileerd. De begroting wordt dus niet om die reden bijgesteld.
        
      
      
        2.8.4.
        De te vergoeden kosten voor het afdichten van de kelders worden derhalve vastgesteld op (€ 133.599,20 - € 7.828,93 =) € 125.770,27.
        
      
    
    
      2.9.
      Het herstel gevels heeft betrekking op het herstel van het stucwerk op de gevels. De deskundige begroot de kosten daarvoor op € 63.691,45 inclusief btw. Daarbij heeft de deskundige, zoals gezegd, ten aanzien van het stucwerk zelf een correctie ‘nieuw voor oud’ opgenomen van 65%. De rechtbank neemt deze begroting over.
      
    
    
      2.10.
      Het herstel afwerking binnen heeft betrekking op het herstel van de plafonds van de kelder. De deskundige begroot deze kosten op € 12.745,00 inclusief btw. De rechtbank zal deze post niet volledig betrekken in de schadevaststelling. De afwerking van het plafond dient immers kennelijk niet tot herstel van een constructieve fout of gebrek maar tot het herstel van de gevolgen van de gebreken elders. Voor zover deze werkzaamheden zijn op de kelderdelen 1 en 4, gaat het niet om kosten die worden gemaakt om [eisers] te doen krijgen wat zij van [gedaagden] mochten verwachten. Aan de hand van de tekening bij productie 5 bij dagvaarding schat de rechtbank dat kelderruimtes 2 en 3 ongeveer 25% van de totale kelderruimte beslaan. De schade ter zake van herstel afwerking wordt daarom begroot op (25% x € 12.745,00 =) € 3.186,25.
      
      
        
          [gedaagden] hebben in dit kader aangevoerd dat deze kosten voor rekening van [eisers] dienen te blijven omdat ‘een kelder die grotendeels geschikt dient te zijn als kelder, [...] ook zoutbelasting [zou] hebben ondervonden’. Voor zover [gedaagden] daarmee iets anders bedoelen dan de rechtbank hiervoor in haar oordeel heeft verwerkt, is dat niet duidelijk en gaat de rechtbank er daarom aan voorbij.
      
      
    
    
      2.11.
      Het in totaal toe te wijzen bedrag aan schadevergoeding ter zake van de kosten van herstel komt daarmee op (€ 125.770,27 + € 63.691,45 + € 3.186,25 =) € 192.647,97.
      
      
        
          Nakoming artikel 22 koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.12.
      Zoals al overwogen onder 4.24. van het tussenvonnis, zullen [gedaagden] tevens op straffe van een dwangsom worden veroordeeld om zorg te dragen voor herstel van de schade aan de rechterzijde en rechterachterzijde van de woning. Op dit moment is er geen aanleiding om [gedaagden] te veroordelen in de kosten van herstel aangezien zij eerst de kans behoren te krijgen daarvoor zelf zorg te dragen (of andere afspraken met [eisers] daarover te maken).
      
      
        
          Rente en kosten
        
      
      
    
    
      2.13.
      De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is weliswaar gevorderd de rente toe te wijzen vanaf het moment dat het verzuim is ingetreden, maar er is niet gesteld of, en zo ja wanneer, dat op een eerder moment is geweest.
      
    
    
      2.14.
      
        [eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 3.588,49 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 2.701,48 bij een vordering van € 192.647,97 in hoofdsom. De rechtbank wijst daarom € 2.701,48 toe.
      
    
    
      2.15.
      
        [gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                130,56
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.277,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                6.785,00
              
              
                (2,5 punten × € 2.714,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                9.370,56
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      2.17.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 195.349,45 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 24 april 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen zes maanden na heden de schade aan de rechterzijde en rechterachterzijde van de woning, zoals bedoeld in artikel 22 van de tussen partijen op 31 december 2021 gesloten koopovereenkomst, te (doen) herstellen,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de onder 3.2. vermelde hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 9.370,56, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.