ECLI:NL:RBZWB:2025:6000, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-09-2025, BRE - 24 _ 8342
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/8342 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende
    (gemachtigde: mr. drs. J.C. Scherff),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 oktober 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 460.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB) en is de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [taxateur] ter bijstand vergezeld van [naam 2].
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1910 van 155 m², met een loods met hetzelfde bouwjaar, op een perceel van 2.716 m². De woning heeft verder een dakkapel en beschikt ook over een hobbykas.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 400.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 460.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 450.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 11 maart 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op afgerond € 478.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2], beide gelegen te [plaats 2] en [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4], beide gelegen in [plaats 1]. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze waardebepaling niet aan zijn bewijstaak voldaan. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen [referentiewoning 3], [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2], voor wat betreft type, gebruiksoppervlakte, bouwperiode en uitstraling voldoende vergelijkbaar om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Wel acht de rechtbank [referentiewoning 1] relatief slecht vergelijkbaar gelet op het veel kleinere perceel van deze woning, waardoor de rechtbank minder gewicht toekent aan deze woning. De referentiewoningen zijn ook voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. Dat geldt echter niet voor [referentiewoning 4] die op 8 juli 2021 is verkocht. Belanghebbende heeft daarbij de vergelijkbaarheid van deze referentiewoning betwist en heeft gewezen op de aanzienlijk hogere transactieprijs en het bovengemiddelde kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau. De heffingsambtenaar heeft zijn keuze om ook deze referentiewoning in de waardebepaling te betrekken niet nader toegelicht. Gelet op het voorgaande laat de rechtbank [referentiewoning 4] buiten beschouwing. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank is van oordeel dat zonder de [referentiewoning 4] en met een relatief lichtere weging van [referentiewoning 1] de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      4.8.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 400.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat uit het dossier volgt dat belanghebbende de door hem bepleite waarde in bezwaar heeft gebaseerd op de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [plaats 2]. [referentiewoning 1] acht de rechtbank, zoals hiervoor geoordeeld, relatief slecht vergelijkbaar. Belanghebbende heeft zijn waardeberekening ook verder niet toegelicht. De rechtbank kan dus niet volgen op welke wijze genoemde transacties tot een waarde van € 400.000 zouden kunnen leiden. De rechtbank volgt de waardebepaling van belanghebbende daarom evenmin.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.9.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 450.000.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande is het beroep van belanghebbende gegrond.  Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Belanghebbende heeft ook een klacht ingediend in het kader van artikel 40 van de Wet WOZ, maar heeft de rechtbank ter zitting verzocht terugwijzing achterwege te laten en zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende geen belang meer heeft bij behandeling van deze gronden omdat het beroep gegrond is vanwege de onjuiste WOZ-waardebepaling. Belanghebbende ontvangt in verband daarmee reeds een vergoeding van zijn proceskosten, en dat zou ook het enige zijn wat belanghebbende effectief nog met zijn overige klachten zou kunnen bereiken gelet op zijn wensen rondom de procedure. De rechtbank laat daarom in het midden of sprake is of sprake is van een motiveringsgebrek en van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 450.000. De aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd moeten dienovereenkomstige worden verminderd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      5.2.
      
        Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. 
        De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,125 vermenigvuldigd voor zover het gaat om de bezwaarfase en met een factor 0,25 voor de beroepsfase. 
        Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 534,38. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.2
      
      
      
    
  
  
    Beslissing 
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 450.000;
      
      
        vermindert de aanslagen OZB en watersysteemheffing dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 534,38 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 4 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De griffier is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.