ECLI:NL:RBZWB:2025:6031, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-09-2025, BRE 24/4242 en BRE 24/4243
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond. WOZ-niet woning,  ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/4242 en BRE 24/4243
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Sluis), de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 april 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het perceel) en [adres 2] te [plaats 3] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 12.000 en € 327.000. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) van de gemeente Sluis opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft de beroepen op 30 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van het perceel. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.983 m². 
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenrecreatiewoning (bouwjaar 1977) met een woonoppervlakte van 74 m², een aanbouw van 3 m² en een berging/schuur van 7 m². De woning staat op een perceel van 210 m². 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Vooraf: herziene uitspraak op bezwaar
      
    
    
    3. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 16 april 2024 een herziene uitspraak op bezwaar aan belanghebbende gezonden. In de herziene uitspraak is [adres 3] gecorrigeerd naar [adres 1] en er zijn twee zinnen verplaatst van de alinea over het perceel naar de alinea over de woning. Voor het overige is de herziene uitspraak op bezwaar identiek aan de eerdere uitspraak op bezwaar. Aangezien belanghebbende tijdig in beroep is gekomen tegen de eerste uitspraak op bezwaar en de uitspraken inhoudelijk niet verschillen, zal de rechtbank de herziene uitspraak verder buiten beschouwing laten.
    
    
      
        Inhoudelijk
      
    
    
    4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
      4.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslagen OZB. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning en het perceel. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de onroerende zaken en daarmee de aanslagen OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          
            [adres 1]
          
        
      
      
      
        
          Cultuurgrondvrijstelling
        
      
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende doet primair een beroep op de cultuurgrondvrijstelling. De heffingsambtenaar betwist dat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, omdat het perceel niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. 
    
    
      5.4.
      Voor toepassing van de cultuurgrondvrijstelling moet het perceel in het belastingjaar bedrijfsmatig worden geëxploiteerd ten behoeve van bos- of landbouw en mag het perceel niet de ondergrond vormen van gebouwde eigendommen. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken. De bewijslast bij een beroep op de waarderingsuitzondering rust op belanghebbende. 
      
    
    
      5.5.
      
        Belanghebbende heeft verklaard dat hij met een boer heeft afgesproken dat deze, als vriendendienst, het gras maait en het gemaaide gras mag houden. Er vinden geen betalingen plaats. Naar het oordeel van de rechtbank is onder deze omstandigheden geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie, omdat de grond niet (bedrijfsmatig) wordt geëxploiteerd met het oogmerk om winst te behalen. De omstandigheid dat het perceel enkel agrarisch wordt gebruikt of mag worden gebruikt is onvoldoende voor de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling. Dit betekent dat belanghebbende geen recht heeft op toepassing van de cultuurgrondvrijstelling. 
        
          WOZ-waarde perceel
        
      
      
    
    
      5.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 29 augustus 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van het perceel getaxeerd op een waarde van € 14.000. Als referentieobjecten zijn gebruikt het perceel nabij [locatie] dat is verkocht voor € 190.000 en het [perceel] te [plaats 2] dat is verkocht voor € 500.000. Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel enkel een landbouwbestemming heeft. 
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende betwist dat de referentiepercelen vergelijkbaar zijn, omdat deze groter zijn en daardoor – in tegenstelling tot het perceel – rendabel geëxploiteerd kunnen worden. Ook betwist belanghebbende dat het perceel aan de [perceel] te [plaats 2] enkel een landbouwbestemming heeft. De heffingsambtenaar stelt dat hij afhankelijk is van de beschikbare marktgegevens en dat er geen identieke percelen beschikbaar zijn. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting – desgevraagd – aangegeven dat het perceel aan de [perceel] te [plaats 2] enkel een landbouwbestemming heeft. 
    
    
      5.8.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van het perceel niet te hoog vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de referenties niet identiek hoeven te zijn om te kunnen dienen als vergelijking. Het gaat erom dat de referenties ten opzichte van het perceel voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voor het perceel nabij [locatie] het geval, gelet op in het bijzonder ligging en de enkele landbouwbestemming. De rechtbank kent echter geen bewijskracht toe aan het [perceel] te [plaats 2] , omdat de heffingsambtenaar – tegenover de betwisting van belanghebbende – niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit perceel enkel een landbouwbestemming heeft. De enkele stelling daartoe is onvoldoende. Het buiten beschouwing laten van dit perceel leidt er echter niet toe dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat het perceel is gewaardeerd tegen een vierkantemeterprijs van € 6,05 en het perceel nabij [locatie] is verkocht tegen een vierkantemeterprijs van € 8,63. Hieruit volgt dat de aan het perceel toegekende waarde dus niet te hoog is. Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar door het hanteren van deze lagere grondprijs ook voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in grootte – en de daarmee samenhangende (beperktere) rendabiliteit van het perceel. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat daar een (nog) grotere waardedruk van uitgaat of dat het perceel daardoor helemaal geen waarde heeft.
    
    
      5.9.
      Het voorgaande betekent dat de waarde van het perceel voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld. [adres 2]
      
    
    
      5.10.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met matrix ten grondslag gelegd. In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 347.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 1] te [plaats 3] . In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
    
    
      5.11.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. De stellingen van belanghebbende dat ten onrechte is vergeleken met [referentiewoning 1] , omdat dit een hoekwoning betreft en dat aan de berging van de woning – gelet op de onderhoudsstaat – geen waarde toekomt kunnen niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Als de [referentiewoning 1] buiten beschouwing wordt gelaten én aan de berging geen waarde wordt toegekend is de getaxeerde waarde nog steeds hoger dan de beschikte waarde. De rechtbank acht de overige referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals een aanbouw, een berging en een tuinhuis afzonderlijke waarden toegekend. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt het waarderapport de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde.
      
    
    
      5.12.
      Verder voert belanghebbende aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.
      
    
    
      5.13.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.  
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 10 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
    
    
  
  
    Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. 
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
  
  
     Artikel 18, vierde lid van de Wet waardering onroerende zaken in samenhang met artikel 2, eerste lid, sub a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:467 r.o. 4.5. 
  
  
     Dit komt neer op een vierkantemeterprijs van € 8,63 m².
  
  
     Dit komt neer op een vierkantemeterprijs van € 34,95 m². 
  
  
     € 12.000 (beschikte waarde) / 1983 (oppervlakte) = € 6,05.