ECLI:NL:RBMNE:2025:4717, Rechtbank Midden-Nederland, 13-08-2025, 23/5805
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5805 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. C. Lubben),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], de heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: M. Vrisou van Eck).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 546.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 523.000,-.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Eiser heeft op 15 maart 2024 een aanvullende reactie ingediend. 
      
    
    
      1.4
      Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1998 gebouwde hoekwoning met een zolder van 7 m² en een berging/schuur van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 88 m² en een perceeloppervlakte van 203 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van circa € 400.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de naar aanleiding van het bezwaarschrift verlaagde waarde van € 523.000,-.
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, de referentiewoningen. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 1 april 2023 voor € 385.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 23 maart 2022 voor € 500.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 26 september 2022 voor € 440.000,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. De referentiewoningen liggen allemaal in [woonplaats] en zijn vergelijkbaar qua woning- en perceelsoppervlakte. De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn, net als de woning, hoekwoningen en zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De referentiewoning [adres 2] is door de heffingsambtenaar opgenomen op verzoek van eiser, omdat deze in dezelfde straat ligt als de woning. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat dit een tussenwoning in plaats van een hoekwoning is en dat de staat van onderhoud en de voorzieningen minder zijn dan bij de woning. Deze factoren verklaren volgens de heffingsambtenaar waarom deze referentiewoning een lagere woningwaarde per m² heeft dan de woning. De rechtbank kan die toelichting volgen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        De tweede verdieping
      
    
    
    9. Volgens eiser is er onvoldoende rekening mee gehouden dat de woning is gebouwd als seniorenwoning met een tweede verdieping, die bereikbaar is met een vlizotrap en slechts kan dienen als opslagruimte. Op de tweede verdieping kan niet gewoond worden.
    
    10. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de tweede verdieping is meegenomen als een overige inpandige ruimte van 7 m². Dit is hetzelfde als bij [adres 2] , zoals blijkt uit de makelaarsgegevens. De gebruiksoppervlakte van de woning is door de taxateur van de heffingsambtenaar nagemeten en bedraagt 88 m².
    
    11. De rechtbank kan deze toelichting volgen en constateert dat de zolder in de taxatiematrix apart is opgenomen en niet is meegeteld als woonoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        
          [adres 2] /soortgelijke woningen
      
    
    
    12. Eiser vindt dat een waarde van € 400.000,- reëel is gelet op de verkoop van soortgelijke woningen in de buurt, bijvoorbeeld de [adres 2] .
    
    13. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze bij het selecteren van referentiewoningen. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om door eiser genoemde woningen bij zijn beoordeling te betrekken. In zijn verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de [adres 2] te ver van de waardepeildatum is verkocht om te gebruiken als referentiewoning. Desondanks heeft de heffingsambtenaar dit pand op verzoek van eiser toch meegenomen, met daarbij de kanttekening zoals hiervoor genoemd in overweging 7. De rechtbank kan dit volgen en constateert dat eiser geen andere concrete adressen heeft genoemd die onderbouwen dat de vastgestelde waarde te hoog is. 
    
    
      
        Recente WOZ-waarde
      
    
    
    14. Eiser heeft in zijn brief van 15 maart 2024 opgemerkt dat het hem bevreemdt dat de WOZ-waarde van de woning recent is vastgesteld op € 467.000,- terwijl de waarde het afgelopen jaar is gestegen. 
    
    15. Voor zover eiser hiermee bedoelt dat uit de later vastgestelde WOZ-waarde volgt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is, slaagt die beroepsgrond niet. Volgens vaste rechtspraak komt aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een ander belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor het belastingjaar dat in geschil is. De WOZ-waarde wordt namelijk elk belastingjaar opnieuw vastgesteld op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2025. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.