ECLI:NL:RBMNE:2025:4708, Rechtbank Midden-Nederland, 14-08-2025, 23/6105 en 24/5318
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning over twee belastingjaren. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: UTR 23/6105 en UTR 24/5318
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
    (gemachtigde: [gemachtigde] )
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D. Koopmans)
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de 
        Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 579.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
      
      
    
    
      1.2
      
         In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de 
        Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 627.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
      
      
    
    
      1.3
      Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.4
      Eiser is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. In de uitspraken op bezwaar van 22 november 2023 en 25 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.5
      Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften en taxatiematrices ingediend. 
      
    
    
      1.6
      De zaken zijn behandeld op de zitting van 30 juli 2025. Eiser, [gemachtigde] , gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1991 gebouwde geschakelde woning met een carport van 12 m², een vrijstaande berging/schuur van 32 m² en 3 dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m2 en ligt op een kavel van 496 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 510.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 579.000,-. 
    Ook in geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 530.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 627.000,-.
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022 en 1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in gemeente [gemeente] .
    
    
      6.1.
      Voor belastingjaar 2023 is de woning vergeleken met: 
      - [adres 2] in [plaats] , verkocht op 31 juli 2021 voor € 825.000,-;
      - [adres 3] in [plaats] , verkocht op 4 oktober 2022 voor € 685.685,-;
      - [adres 4] in [plaats] , verkocht op 14 april 2021 voor € 730.000,-.
      
    
    
      6.2.
      Voor belastingjaar 2024 is de woning vergeleken met:
      - [adres 5] in [plaats] , verkocht op 16 mei 2022 voor € 629.500,-;
      - [adres 6] in [plaats] , verkocht op 25 april 2022 voor € 626.000,-;
      - [adres 7] in [plaats] , verkocht op 8 september 2022 voor € 830.000,-;
      - [adres 8] in [plaats] , verkocht op 23 mei 2023 voor € 775.000,-.
      
      
      
      
      
        
          Beoordeling van het geschil 
        
      
      7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen met een geschakelde woning vergelijkbare twee-onder-één-kapwoningen zijn in gemeente [gemeente] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
      
      
        
          De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau 
        
      
      8. Eiser voert aan dat de woning een slechte staat van onderhoud heeft. Er zit asbest in de schuur. De badkamer, toilet en keuken zijn 30 jaar of ouder. Er zit houtworm in het dak. De dakgoten moeten worden vervangen en de boeidelen zijn in slechte staat. De dakkapellen moeten worden gerepareerd met nieuw zinkwerk, boeidelen en dakbedekking. De ramen zijn aan vervanging toe en de woning bevat scheuren in de gevel. Eiser heeft kort voor de zitting een aantal foto’s ingediend ter onderbouwing van zijn standpunt. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 2] (belastingjaar 2023) een groter perceel heeft, meer slaapkamers en een grotere gebruiksoppervlakte. De woning zelf heeft een veel slechtere staat van onderhoud en is kleiner. Voor belastingjaar 2024 is er onder andere vergeleken met [adres 6] . Deze referentiewoning heeft zonnepanelen, vier slaapkamers en voorzetramen. Deze referentiewoning is in een veel betere staat dan de woning. Ook wijken de bijgebouwen af. Ook is er vergeleken met [adres 8] . Deze referentiewoning heeft ook één slaapkamer meer en een garage. 
      
      9. De heffingsambtenaar licht toe dat er rekening is gehouden met de staat van de woning door de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau op factor 2 (op korte termijn verbeteringen noodzakelijk) te waarderen. Factor 1 wordt alleen gebruikt als het niet meer functioneel is en dat is bij deze woning niet het geval aangezien er nog mensen wonen. Dat de staat van onderhoud en de voorzieningen op factor 1 moeten worden gewaardeerd blijkt ook niet uit de door eiser ingediende foto’s. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat de m²-prijs van de woning (€ 2.326,-) aanzienlijk lager ligt dan de m²-prijs van de referentiewoningen. Uit de matrix blijkt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld, rekening houdend met de waardeerbare verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.  De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe, ten aanzien van de referentiewoning aan de [adres 2] , dat de grondoppervlakte apart gewaardeerd wordt met behulp van de grondstaffel. De grondprijzen zijn daarmee in beginsel voor elke woning gelijk. Dat de staat van onderhoud van de woning en [adres 2] verschillen klopt. Daar heeft de heffingsambtenaar in de matrix rekening mee gehouden door de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning op factor 2 (op korte termijn verbeteringen noodzakelijk) te waarderen en bij de referentiewoning op factor 4 (op peil). Dat deze referentiewoning meer slaapkamers heeft maakt geen verschil voor de waarde. Qua gebruiksoppervlakte zijn de woning en de referentiewoning vrijwel even groot en een groter aantal slaapkamers is subjectief. De ene persoon wil graag meer slaapkamers en de andere persoon heeft graag wat minder, maar grotere ruimten. Datzelfde geldt voor de vergelijking met de referentiewoningen aan de [adres 6] en [adres 8] . Als eiser van mening is dat de badkamer en keuken niet meer functioneel zijn en daarom op factor 1 hadden moeten worden gewaardeerd, had het op de weg van eiser gelegen om dit te onderbouwen met foto’s. Eiser heeft echter geen foto’s van de binnenkant van zijn huis ingediend. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Inpandige opname
        
      
      10. Eiser voert aan dat er niemand is komen kijken en dat de heffingsambtenaar daarom niet op de hoogte kan zijn van de staat van de woning. 
      
      11. De heffingsambtenaar licht toe dat het gezien de grote aantallen beschikkingen en de bezetting niet mogelijk is om overal langs te gaan. Dit is ook geen verplichting. De heffingsambtenaar gaat uit van wat mensen aandragen aan foto’s en de toelichting daarop. Mochten er twijfels ontstaan dan is er een kans dat iemand langs komt. De waarde wordt modelmatig door de computer bepaald en vervolgens gecontroleerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar beschikking over hulpmiddelen zoals oblieke foto’s. Dat zijn foto’s genomen vanuit de lucht. De heffingsambtenaar voegt hieraan toe dat de bewijslast voor de staat van onderhoud bij eiser ligt. Het is aan eiser om bijvoorbeeld een bouwkundige rapportage aan te leveren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      12. Eiser voert aan dat de woning in een semi-industriegebied ligt met veel vrachtwagens en aan de overkant een provinciale weg. Er lag op waardepeildatum een bedrijf achter de woning met als gevolg overlast van vrachtwagens en bedrijfsbusjes. Daarnaast is er een constant gedreun van de snelweg (A27). Als de ramen open staan ruikt het naar rubber. Er is minder woongenot. De referentiewoningen hebben hier geen last van. 
      
      13. Ten aanzien van de ligging stelt de heffingsambtenaar dat ondanks dat er sprake is van enige (agrarische) bedrijvigheid, de ligging als gemiddeld gewaardeerd is. Ten opzichte van de referentiewoningen is namelijk geen sprake van een slechtere ligging van de woning. De snelweg ligt zo’n 800 meter van de woning af, dan is er geen sprake van directe overlast. Volgens de heffingsambtenaar kan de ligging ook omschreven worden als: landelijk, omgeven door groen, nabij een ontsluitingsweg. Daarnaast is de ligging subjectief, voor de één zijn er pluspunten, voor de ander niet. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het bouwjaar
        
      
      14. Eiser voert aan dat in de taxatiematrices ten onrechte staat dat de woning gebouwd is in 1991. De woning is gebouwd in circa 1900. De woning was oorspronkelijk een langboerderij waar twee woonhuizen voor zijn gezet. Volgens eiser is alleen de aanbouw uit 1991, de keuken, de hal en het toilet. 
      
      15. De heffingsambtenaar geeft aan dat het bouwjaar uit de basisregistratie Waardering Onroerende Zaken (BAG) komt. Er is volgens de gegevens uit de BAG in 1991 een grote renovatie geweest. Dan wordt het gezien als nieuwbouw en wordt het bouwjaar aangepast. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er is niet betwist dat er in 1991 een verbouwing/renovatie heeft plaatsgevonden. Het bouwjaar in het BAG wordt alleen aangepast bij ingrijpende renovaties waardoor de woning op dat moment als nieuwbouw wordt gezien. Dat eiser hier een andere mening over heeft, doet hier niets aan af. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De taxatie van de woning op 14 april 2021
        
      
      16. Eiser voert aan dat de woning op 14 april 2021 getaxeerd is op € 410.000,-. 
      
      17. De heffingsambtenaar stelt dat het de bedoeling van de Wet WOZ is dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Daarnaast merkt de heffingsambtenaar op dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, verlaagd is naar 
      € 410.000,-. De waardepeildatum die in deze procedure voorligt is 1 januari 2022. De verlaagde WOZ-waarde voor waardepeildatum 1 januari 2019 is zodoende niet maatgevend voor de waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat er evenmin een taxatierapport van de taxatie op 14 april 2021 is overgelegd. Ook is het doel zoals bijvoorbeeld financiering van een hypotheek, van die taxatie niet bekend waardoor niet bekend is of deze taxatie aansluit op de manier van taxeren in het kader van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      18.	De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.