ECLI:NL:RBMNE:2025:4699, Rechtbank Midden-Nederland, 25-07-2025, 23/4475
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Objectafbakening. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/4475
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser], uit [plaats], gemeente [gemeente], eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder 
    (gemachtigde: mr. T.C. Wildebeest).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats], gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 395.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 juli 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1991 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 129 m2 en ligt op een kavel van 167 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 395.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats], gemeente [gemeente], te weten: 
    - [adres 2], verkocht op 3 juni 2021 voor € 550.500,-;
    - [adres 3], verkocht op 26 april 2021 voor  € 630.000,-;
    - [adres 4], verkocht op 10 september 2021 voor € 399.000,-
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen en één hoekwoning zijn in [plaats], gemeente [gemeente], die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De objectafbakening
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat het object geen volledige woning is, maar dat meer dan de helft van het object bestaat uit een lege, kale, slecht geïsoleerde oude bloemenwinkel. Omdat er is vergeleken met volledige woningen is de WOZ-waarde verkeerd vastgesteld. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat het object op verzoek van eiser (bezwaar inzake belastingjaar 2020) als één object is afgebakend en gewaardeerd. Dit is gedaan omdat het hele object door één familie in gebruik was en het object een gemengde bestemming heeft, wat betekent dat het object ook in zijn volledigheid als woning gebruikt kan worden. Uit gegevens blijkt dat het object in zijn geheel vanaf 2021 tot 15 juni 2023 is verhuurd aan één familie en in gebruik is als woning. De winkel werd niet meer los verhuurd/gebruikt. Daarom heeft deze grond geen invloed op de waarde op waardepeildatum 1 januari 2022. Daarnaast heeft, volgens de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, een gemengde bestemming een waardeverhogend effect, omdat het daarmee een veelzijdiger object is dat voor meerdere doeleinden gebruikt kan worden. Als met de gemengde bestemming rekening wordt gehouden, zou dit dus een hogere WOZ-waarde betekenen. Met de gedateerde staat is rekening gehouden volgens de heffingsambtenaar (verwijzing naar de matrix). De rechtbank kan dit volgen en voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar de woning op kwaliteit/luxe en voorzieningenniveau heeft gekwalificeerd met factor 2. Als eiser van mening is dat de gedateerde staat van de woning rechtvaardigt dat de woning (nog) slechter gekwalificeerd had moeten worden, had het op de weg van eiser gelegen om dit aan te tonen met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning (ruim) onder de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          De uitspraak op bezwaar
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar te laat heeft beslist op zijn bezwaar. Het bezwaar is op 3 maart 2023 ingediend en er is uitspraak op bezwaar gedaan op 29 augustus 2023, dus meer dan zes maanden zonder bericht van verlenging van de termijn. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat gelet op artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ en artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet, de heffingsambtenaar op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalender jaar, zoals in dit geval (ingediend op 3 maart 2023), uitspraak moet doen in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. Volgens de heffingsambtenaar is het bezwaarschrift dus wel degelijk op tijd afgehandeld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen, hij had namelijk tot en met 31 december 2023 om uitspraak te doen op het bezwaar van eiser. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.