ECLI:NL:RBGEL:2025:7809, Rechtbank Gelderland, 02-09-2025, 455418
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding, vordering tot opheffing retentierecht op woning, geen opeisbare vordering, belangenafweging.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/455418 / KZ ZA 25-129
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij 1] , 
    
      te [plaats] ( [land] ),2. [eisende partij 2], 
      te [plaats] ( [land] ),
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,
      advocaat: mr. P.R.W. Richter,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
      advocaat: mr. P.F.M. Verstegen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding;- de producties 1 tot en met 25 van [eisende partijen] ;- de producties 1 tot en met 4 van [gedaagde partij] ;- de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van [eisende partijen] ;- de pleitnota/conclusie van antwoord van [gedaagde partij] .
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 6 oktober 2023 hebben [eisende partijen] als opdrachtgevers met [gedaagde partij] als aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst). Op basis van die overeenkomst zou [gedaagde partij] zorgdragen voor de bouw van een woning op een aan [eisende partijen] in eigendom toebehorend stuk grond in Gaanderen (hierna: de woning).  
      
    
    
      2.2.
      
        In artikel 4, eerste lid, van de overeenkomst is de volgende betalingsregeling overeengekomen:
        
          “5% te declareren na aanvang funderingswerkzaamheden
        
        
          10% te declareren na gereedkomen ruwe begane grondvloer
        
        
          10% te declareren na gereedkomen ruwe 1e verdiepingsvloer
        
        
          10% te declareren na gereedkomen ruwe 2e verdiepingsvloer
        
        
          15% te declareren na het volwaardig en permanent waterdicht maken van het dak van de
        
        
          woning
        
        
          15% te declareren na gereedkomen van het wind- en waterdicht maken van de buitenschil
        
        
          15% te declareren na gereedkomen alle binnenwanden en binnenkozijnen
        
        
          10% te declareren na het gereedkomen van het stuc-, spuit, en tegelwerk
        
        
          10% te declareren bij oplevering van de woning, waarvan ex artikel 12 Algemene
        
        
          Voorwaarden bij de Overeenkomst, 5% In depot dient te worden gestort bij de Notaris en
        
        
          aldaar moet blijven tot tenminste drie maanden na oplevering.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      In het tweede lid van dit artikel staat onder meer dat de in lid 1 van dit artikel bedoelde termijnen steeds opeisbaar worden veertien dagen na de dagtekening van een door of vanwege de deelnemer gedaan verzoek. Door de deelnemer kan alleen aanspraak worden gemaakt op volledig gepresteerde termijnen. 
      
    
    
      2.4.
      Op basis van de overeenkomst is [gedaagde partij] begonnen met de bouw van de woning. De facturen tot en met de vijfde termijn zijn door [eisende partijen] overeenkomstig hetgeen hierover is afgesproken, voldaan.
      
    
    
      2.5.
      Eind oktober 2024 hebben [eisende partijen] [naam 1] van [bedrijfsnaam 1] (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) ingeschakeld om hen verder te begeleiden bij de bouw. [eisende partijen] hebben in overleg met [gedaagde partij] een 0-meting rapportage laten opstellen door [bedrijfsnaam 1] . [bedrijfsnaam 1] heeft de woning daartoe begin november 2024 aan een inspectie onderworpen. De resultaten van de 0-meting zijn vervolgens door [bedrijfsnaam 1] vastgelegd in de 0-meting rapportage van 12 december 2024. 
      
    
    
      2.6.
      Op 8 november 2024 heeft [gedaagde partij] aan [eisende partijen] een factuur gestuurd voor de 6e termijn van de aanneemsom ter hoogte van € 175.674,85 inclusief BTW. Dit betreft de termijn na het gereedkomen van het wind- en waterdicht maken van de buitenschil. 
      
    
    
      2.7.
      Met een e-mail van 2 december 2024 hebben [eisende partijen] aan [gedaagde partij] bericht dat volgens hen geen sprake is van wind- en of waterdichtheid van de buitenschil. Met een e-mail van 3 december 2024 heeft [gedaagde partij] daarop gereageerd dat er (tot gister) nog minuscule openingen zaten die vanuit binnen moesten worden geïsoleerd en getapet zodat het nu volledig dicht zou zijn. [gedaagde partij] heeft [eisende partijen] , nadat zij deze eerder had gecrediteerd, daarop een nieuwe factuur gestuurd voor de 6e termijn van de aanneemsom. 
      
    
    
      2.8.
      Op 13 december 2024 hebben [eisende partijen] het rapport van [bedrijfsnaam 1] gedeeld met [gedaagde partij] en verzocht om een bespreking. Die bespreking heeft niet plaatsgevonden.
      
    
    
      2.9.
      Met een e-mail van 16 december 2024 hebben [eisende partijen] aan [gedaagde partij] bericht dat zij de betaling van de 6e termijn van de aanneemsom opschorten omdat niet is voldaan aan de voorwaarde dat de buitenschil wind- en waterdicht is. [eisende partijen] verwijzen daarbij naar het rapport van [bedrijfsnaam 1] . 
      
    
    
      2.10.
      Met een e-mail van 16 december 2024 heeft [gedaagde partij] [eisende partijen] in gebreke gesteld ten aanzien van de verschuldigdheid van de betaling van de 6e termijn van de aanneemsom. Met een e-mail van diezelfde dag hebben [eisende partijen] betwist dat die termijn opeisbaar is en hebben zij [gedaagde partij] in gebreke gesteld en haar verzocht om binnen veertien dagen ontbrekende informatie aan te leveren alsmede om aan te geven binnen welke redelijke termijn [gedaagde partij] “tot aanpassing c.q. herstel zal overgaan zodat het werk conform het bestek kan worden opgeleverd”. [gedaagde partij] heeft niet op deze ingebrekestelling gereageerd. 
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde partij] heeft in haar e-mail van 22 januari 2025 aan [eisende partijen] onder meer bericht dat zij de uitvoering van de overeenkomst opschort en het werk stillegt totdat de 6e termijn betaald is. Om haar verhaal te verzekeren is [gedaagde partij] vanaf dat moment een retentierecht gaan uitoefenen op de woning. 
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde partij] heeft vervolgens een contra expertise laten verrichten door [bedrijfsnaam 2] . Het Bouwfysisch rapport van [bedrijfsnaam 2] van 17 februari 2025 heeft [gedaagde partij] aan [eisende partijen] toegestuurd. 
      
    
    
      2.13.
      Met een e-mail van 7 maart 2025 hebben [eisende partijen] aan [gedaagde partij] voorgesteld om gezamenlijk een onafhankelijke deskundige te benoemen via de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen (hierna: de RVA). Nadat [eisende partijen] en [gedaagde partij] het niet eens konden worden over de vraagstelling aan de RVA hebben [eisende partijen] zich eenzijdig gewend tot de RVA met het verzoek de woning aan een bouwkundige inspectie te onderwerpen en een aantal onderzoeksvragen te beantwoorden.    
      
    
    
      2.14.
      Op 21 maart 2025 heeft [naam 2] als onafhankelijke deskundige in opdracht van [gedaagde partij] en [eisende partijen] gezamenlijk een onderzoek verricht in de woning. De onderzoeksresultaten zijn neergelegd in een rapport van 24 maart 2025. 
      
    
    
      2.15.
      Op 15 mei 2025 heeft [gedaagde partij] [eisende partijen] gedagvaard in een door haar gestarte bodemprocedure. 
      
    
    
      2.16.
      De RVA heeft de onderzoekresultaten neergelegd in een rapport van 25 juni 2025. Dit rapport is door [eisende partijen] met [gedaagde partij] gedeeld. 
      
    
    
      2.17.
      Tot op heden oefent [gedaagde partij] haar retentierecht uit op de woning en ligt de bouw stil.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisende partijen] vorderen in kort geding bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat – [gedaagde partij] te veroordelen om het door haar uitgeoefende retentierecht op de woning op te heffen onder verbeurte van een dwangsom en [gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partijen] leggen aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde partij] oefent onrechtmatig een retentierecht uit op de woning omdat zij geen opeisbare vordering heeft op [eisende partijen] De 6e termijn van de aanneemsom is nog niet opeisbaar omdat de buitenschil van de woning nog niet wind- en waterdicht is. 
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde partij] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] Volgens [gedaagde partij] is – samengevat – geen sprake van een spoedeisend belang en leent de zaak zich niet voor kort geding gelet op de complexiteit daarvan. Voor zover [eisende partijen] wel ontvankelijk zijn in dit kort geding is volgens [gedaagde partij] wel sprake van een opeisbare vordering omdat de buitenschil van de woning voldoet aan het criterium wind- en waterdicht zoals dit criterium volgens [gedaagde partij] moet worden geïnterpreteerd.  
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisende partijen] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vordering in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      Anders dan [gedaagde partij] heeft betoogd hebben [eisende partijen] een voldoende spoedeisend belang bij hun vordering. De bouw van de woning ligt al stil sinds januari 2025 en [eisende partijen] hebben geen toegang tot hun eigen woning. Daarbij kan het lange stilliggen van de bouw mogelijk nadelige gevolgen hebben voor de staat van de woning. Mede gelet op de oplopende kosten voor vervangende woonruimte en de reiskosten in verband met het dagelijks twee uur heen en weer reizen voor de school van hun kinderen, hebben [eisende partijen] er belang bij dat de werkzaamheden aan de woning op zo kort mogelijke termijn, eventueel door een andere aannemer, kunnen worden hervat en afgerond. 
      
      
        
          Retentierecht 
        
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is in geschil of sprake is van een deugdelijke grondslag voor het uitoefenen van het retentierecht door [gedaagde partij] op de woning. Voor het antwoord op die vraag is van belang of [gedaagde partij] (onder andere) een opeisbare vordering heeft op [eisende partijen] In dit geval gaat het over de 6e termijn van de aanneemsom. Op grond van artikel 4, eerste en tweede lid van de aannemingsovereenkomst heeft [gedaagde partij] alleen recht op betaling van de 6e termijn van de aanneemsom als er volledig is gepresteerd ten aanzien van het wind- en waterdicht maken van de buitenschil. 
      
      
        
          Deskundigenrapporten
        
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben [eisende partijen] met de door hen overgelegde deskundigenrapporten voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde partij] niet volledig heeft gepresteerd ten aanzien van het wind- en waterdicht maken van de schil. Op pagina 12 van het rapport van [bedrijfsnaam 1] van 12 december 2024 staat dat het gebouw op veel plekken niet aantoonbaar wind- en waterdicht is (peildatum 10-12-2024). Op pagina 24 van ditzelfde rapport staat “Naast het feit dat de hele kap en vloer niet goed lijkt in afmetingen wordt ook niet voldaan aan gestelde eisen van BENG (2), wind- en waterdichtheid alsmede bescherming tegen geluid conform bouwbesluit.” 
    
    
      4.5.
      In het rapport van de RVA van 25 juni 2025 wordt op pagina 4 bij punt 7 de vraag gesteld of de buitenschil van de woning wind- en waterdicht te achten is conform de tussen partijen overeengekomen prestatie-eisen, de eisen voortvloeiende uit het Bouwbesluit 2012 en de eisen van goed en deugdelijk werk ter zake van de wind-, water- en geluidsdichtheid. Op pagina 33 staat in antwoord op de hiervoor weergegeven vraag vermeld: “Nee, er ontbreken nog een aantal zaken: dakrandafwerking ter plaatse van platte dak en een permanente waterkerende afsluiting van de balustraden.” Voorts staat in dit kader op pagina 18 van dit rapport “Ter plaatse van het platte dak boven de kantoorruimte 0.09 was de dakrandafwerking (daktrim en waterdichte aansluiting van de dakbedekking) nog niet aangebracht (zie foto 3783), zodat dit dak niet als waterdicht gekwalificeerd kan worden.” Op pagina 31 bij “Foto 02099” staat eveneens “er is geen waterdichte afsluiting van de dakbedekking op de rand van het dak aangebracht”.  
      
    
    
      4.6.
      Ook het rapport van [bedrijfsnaam 2] van 17 februari 2025 biedt steun aan de stelling van [eisende partijen] dat de buitenschil nog niet wind- en waterdicht is. In dat rapport staat op pagina 5 als (gecursiveerde) reactie van [bedrijfsnaam 2] bij opmerking 3 Deze opbouw geeft in toekomst vocht problemen en verkort de levensduur van de materialen: “Klopt zij het vocht(problemen) afkomstig van buiten in de vorm van regen”. Verder staat op pagina 6 onder de conclusie: “Neemt niet weg dat er wel vocht als gevolg van neerslag kan ontstaan die nu slecht afgevoerd kan worden door een gebrekkige ventilatie.” Ten slotte stelt de voorzieningenrechter vast dat [naam 3] van [gedaagde partij] in diens e-mail van 5 november 2024 in antwoord op de vraag of hij details heeft van de waterdichting om te kunnen zien of Alucobond een optie is als muurafdekker naast de balkons, heeft geschreven; “Nee, er zit momenteel geen waterdichting. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde partij] heeft haar stelling dat de buitenschil wél wind- en waterdicht is volgens de daartoe geldende normen niet nader onderbouwd met een deskundigenrapport of contra-expertise. Ook haar stelling dat [eisende partijen] het criterium voor wind- en waterdichtheid, zoals dat is geformuleerd in de overeenkomst, onjuist interpreteren, heeft zij niet concreet nader onderbouwd.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eisende partijen] in dit kort geding voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [gedaagde partij] nog geen opeisbare vordering op hen heeft ten aanzien van de 6e termijn van de aanneemsom. Reeds daarom kan [gedaagde partij] geen rechtsgeldig retentierecht uitoefenen op de woning. Bovendien hebben [eisende partijen] ook een zwaarwegend belang bij opheffing van het retentierecht, nu zij die woning zelf willen gaan bewonen terwijl [gedaagde partij] al sinds januari van dit jaar het werk heeft stilgelegd en [eisende partijen] door het retentierecht ook anderszins niet verder kunnen met de bouw van hun woning. [gedaagde partij] heeft daartegenover een minder zwaarwegend belang bij het retentierecht nu er ook minder belastende manieren zijn om zekerheid te krijgen voor betaling van de factuur. Daarbij is de verwachting dat de bodemprocedure nog enige tijd in beslag zal nemen waardoor de kosten de komende maanden alleen maar zullen oplopen als er niets gebeurt aan de woning. 
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde partij] gehouden is het door haar uitgeoefende retentierecht op te heffen. De voorzieningenrechter zal haar daartoe ook veroordelen. Daarbij zal de vordering tot het opleggen een dwangsom worden toegewezen, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd als hierna te melden.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                331,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.764,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde partij] om binnen één dag na betekening van het vonnis het door haar uitgeoefende retentierecht op de woning op te heffen, althans de uitoefening daarvan te staken en gestaakt te houden en de eventuele inschrijving daarvan in het kadaster door te halen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partijen] van een dwangsom van                 € 5.000,00 voor iedere kalenderdag dat [gedaagde partij] geheel of gedeeltelijk niet voldoet aan de veroordeling onder 5.1. tot een maximum van € 500.000,00 is bereikt,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 1.764,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op                  2 september 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        1518