ECLI:NL:RBMNE:2025:3907, Rechtbank Midden-Nederland, 31-03-2025, 24/2814
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. 8:57. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  Zittingsplaats Utrecht
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/2814
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] en [eiseres] , uit [plaats] , eisers, 
    (Gemachtigde: mr. B.J.L. Baas)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van 20 februari 2024. 
    
    
    
      1.1.
      
        Verweerder heeft aan eisers voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] vastgesteld op 
        € 895.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing heeft opgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Verweerder heeft het bezwaar van eisers gegrond verklaard en daarbij de waarde verlaagd naar € 725.000,-. 
      
    
    
      1.3.
      Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eisers hebben nog gereageerd op het verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
      
      
        
          Feiten
        
      
      
      2. De woning betreft een in 2017 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 144 m2 op een perceel van 165 m2.
      
      3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 660.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 725.000,-.
      
        Beoordelingskader
      
      
      4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      
      5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
      
      6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] te weten:
      - [adres 2] , verkocht op 27 augustus 2022 voor € 660.000,-;
      - [adres 3] , verkocht op 17 maart 2021voor € 671.500,- en
      - [adres 4] , verkocht op 6 april 2022 voor € 777.777,-.
      
      
        
          Beoordeling van het geschil 
        
      
      
      7. Volgens eisers is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de bezwaarfase hebben eisers een vergelijkbare woning, [adres 5] te [plaats] , als vergelijking aangedragen. Deze woning is op 31 maart 2022 getaxeerd op € 725.000,-. In beroep hebben eisers een andere vergelijkbare woning aangedragen: [adres 6] , getaxeerd op € 593.000,-. 
      Ook stellen eisers dat de stijging van de WOZ-waarde te hoog is, de gemiddelde stijging in [plaats] is 10,8 %, veel minder dan de stijging van de WOZ-waarde van de woning. In het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel stellen eisers dat uit een vergelijking van de waardering van identieke woningen blijkt dat de waarde van de woning nog steeds te hoog ligt. 
      8. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde drie referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen zijn alle drie tussenwoningen gelegen in [plaats] , zijn alle drie gebouwd in dezelfde periode en zijn ongeveer even groot. De (geïndexeerde) prijs per m² van twee van de drie referentiewoningen ligt fors hoger dan de prijs per m² van de woning. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      9. De rechtbank overweegt verder dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande (of latere) jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder of latere vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Dat geldt ook indien de waardestijging afwijkt van de gemiddelde stijging van de WOZ-waardes in Utrecht. De beroepsgronden slaagt niet.
      10. Dat de woning [adres 6] -volgens eisers vergelijkbaar- is getaxeerd op een bedrag van € 593.000,- doet aan het voorgaande ook niet af. Uit het rapport van Calcasa blijkt niet op welke waardepeildatum de woning is getaxeerd, hoe de taxatie tot stand is gekomen en in hoeverre de woning [adres 6] vergelijkbaar is met de woning [adres 1] . In het rapport worden overigens twee vergelijkingsobjecten genoemd met een geactualiseerde koopsom van € 775.000,- en € 790.000,-, waarmee juist de taxatie van verweerder wordt ondersteund. 
      
      11. Hoewel de door eiser genoemde vier woningen ( [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] ) een lagere WOZ-waarde hebben dan eisers’ woning, volgt daaruit ook niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat in het geval van deze woningen -een minderheid van de blijkbaar identieke woningen-  de waarde van deze objecten in bezwaar (te) zeer is verlaagd. Voor zover eisers hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel hebben gedaan, slaagt dit daarom niet. 
      
      12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.