ECLI:NL:RBOVE:2025:5284, Rechtbank Overijssel, 26-08-2025, 11790978
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser verhuurt een woning aan gedaagde, en verdenkt deze er nu van in deze woning prostitutie te faciliteren. Gedaagde ontkent dit, eiser wilt gedaagde de woning uit zetten. Rechter geeft gedaagde gelijk.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11790978 \ CV EXPL  25-2104
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting: [eiser], 
      gevestigd in [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E.J. Bijl.
    
    
  
  
    
      1Waar deze zaak over gaat
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van [eiser] . [eiser] vordert in deze procedure ontruiming van de woning, omdat volgens [eiser] [gedaagde] zijn woning ter beschikking heeft gesteld aan vrouwen die zichzelf hebben geprostitueerd vanuit de woning. [gedaagde] heeft verklaard geen wetenschap te hebben van de prostitutieactiviteiten. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] af. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen wordt hierna toegelicht. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, uitgebracht op 29 juli 2025, met producties 1 tot en met 6,- de conclusie van antwoord,
      - de producties 7 en 8 van [eiser] ,- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [eiser] ,- de wijziging van eis.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 16 januari 2025 van [eiser] de woning aan [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst worden de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van december 2021 van toepassing verklaard op de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.2.
      Op 9 juni 2025 heeft [eiser] een e-mail van een buurtbewoner ontvangen waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:
      
      
        
          We hebben al een tijd lang last van bepaalde activiteiten hier op de parkeerplaats een grijze Audi en een Mercedes met Roemeense kentekens, vrouwen / mannen die hier in en uit lopen bij nummer [wit weggelakt] [adres] dit gaat de hele dag zo door. Hier moet snel iets mee gedaan gaan worden het is zo niet prettig wonen hier.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 18 juni 2025 zijn mevrouw [consulent] , consulent klanten en wonen bij [eiser] , een andere medewerker van [eiser] en de wijkagent op huisbezoek geweest bij het gehuurde. Diezelfde dag heeft [eiser] aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij [gedaagde] heeft gevraagd de huur vrijwillig op te zeggen en aangegeven dat zij anders een procedure tegen [gedaagde] zou starten. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert (samengevat en na wijziging eis ter zitting waartegen geen bezwaar is gemaakt) ontruiming van de woning aan [adres] in [woonplaats] op uiterlijk 1 december 2025 met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden, en heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen, door het gehuurde aan derden ter beschikking te stellen als exploitatie voor een bedrijfsmatige seksinrichting. [eiser] stelt ook dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat hij geen wetenschap had van de prostitutieactiviteiten. Hij heeft de banden met zijn voormalige vriendin na het ontvangen van de brief van [eiser] van 18 juni 2025 onmiddellijk verbroken.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Voordat de kantonrechter de vordering van [eiser] inhoudelijk kan beoordelen, moet zij eerst beoordelen of zij de producties die [eiser] te laat heeft ingediend toelaat en of aan de vereisten voor een kortgedingprocedure is voldaan. 
      
    
    
      5.2.
      In beginsel worden processtukken die binnen 24 uur voor de mondelinge behandeling worden ingediend buiten beschouwing gelaten. [eiser] heeft op 11 augustus 2025 om 14:15 uur producties 7 en 8 aan de gemachtigde van gedaagde en de griffie van de rechtbank gemaild. De mondelinge behandeling van 12 augustus 2025 vond plaats om 13:30 uur. Producties 7 en 8 zijn dus binnen 24 uur voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediend en worden dus in beginsel buiten beschouwing gelaten.
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard zich op producties 7 en 8 te willen beroepen en aangevoerd dat [gedaagde] hierdoor niet in zijn belangen wordt geschaad. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, omdat [eiser] voldoende gelegenheid heeft gehad de producties wel op tijd in te dienen en [gedaagde] onvoldoende tijd heeft gehad zijn verweer ten aanzien van deze producties voor te bereiden.
      
    
    
      5.4.
      Productie 7 betreft elf screenshots van advertenties op kinky.nl. Productie 8 betreft een “Woning aanvaarding rapport” van 7 januari 2024 van het gehuurde. De kantonrechter staat toe dat productie 7 wordt ingebracht, omdat [gedaagde] hierdoor niet in zijn procesbelang wordt geschaad. De kantonrechter laat productie 8 wel buiten beschouwing, omdat productie 8 is ingebracht met het doel om het interieur van het gehuurde te vergelijken met de achtergrond van de foto’s die zijn opgenomen in de advertenties. [gedaagde] heeft geen tijd gehad om hier goed naar te kijken en zijn verweer hiertegen voor te bereiden. 
      
    
    
      5.5.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij de voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarna moet de kantonrechter beoordelen of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. In deze procedure is geen plaats voor bewijslevering. 
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat zij moet bewerkstelligen dat haar sociale huurwoningen uitsluitend worden bewoond door diegenen voor wie deze bestemd zijn. Deze woningen zijn niet bestemd voor huurders die zich niet als een goed huurder gedragen. Dit frustreert namelijk de eerlijke verdeling van sociale huurwoningen. Daarnaast wil [eiser] het signaal afgeven dat een huurder die prostitutieactiviteiten toelaat in het gehuurde snel uit zijn woning kan worden gezet en [eiser] hiervoor geen bodemprocedure hoeft af te wachten. Tot slot vloeit het spoedeisend belang voort uit de aard van de vordering tot ontruiming. Of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, wordt hierna inhoudelijk beoordeeld.
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling
        
      
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de huurbescherming van de huurder. Hierdoor kan de vordering tot ontruiming alleen worden toegewezen als de kantonrechter tot de conclusie komt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst én de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Deze tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te kunnen gaan.
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter stelt als uitgangspunt dat indien komt vast te staan dat vanuit het gehuurde is geprostitueerd, dit in beginsel een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Is er sprake van illegale prostitutie?
          
        
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter moet beoordelen of [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat vanuit het gehuurde is geprostitueerd en dat [gedaagde] hiervoor aansprakelijk is. 
      
    
    
      5.10.
      Op 9 juni 2025 is een melding gedaan door een buurtbewoner aan [eiser] . In deze melding heeft de buurtbewoner aangegeven dat hij vermoedt dat bij twee adressen, waaronder het gehuurde, prostitutie plaatsvindt. In de melding staat niet wat deze buurtbewoner precies heeft gezien bij het gehuurde en wat hij heeft gezien bij het andere adres. Hierdoor is onduidelijk in hoeverre de inhoud van deze melding ziet op het gehuurde. Uit deze melding blijkt niet wanneer, hoe lang en hoe vaak de buurtbewoner verdachte bewegingen heeft gezien bij het gehuurde.
      
    
    
      5.11.
      Volgens [eiser] heeft zij nog een melding van dezelfde buurtbewoner ontvangen en daarnaast een melding van een andere buurtbewoner, maar deze meldingen zijn niet ingebracht in deze procedure. De kantonrechter kan deze meldingen dus niet beoordelen. De kantonrechter zal zich hierdoor in haar beoordeling moeten beperken tot die ene melding van 9 juni 2025.
      
    
    
      5.12.
      Vervolgens heeft er op 18 juni 2025 een huisbezoek plaatsgevonden bij het gehuurde. Mevrouw [consulent] heeft hierover tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat toen zij aanbelden er niemand naar de voordeur kwam. Zij konden wel bij het gehuurde naar binnen kijken tot in de slaapkamer. Daar zagen ze een persoon op bed liggen. Aangezien de voordeur op een kier stond en er duidelijk iemand aanwezig was in het gehuurde, besloot de wijkagent het gehuurde te betreden. Binnen troffen zij twee vrouwen aan. Mevrouw [consulent] herkende een van de vrouwen van een advertentie op kinky.nl. Mevrouw [consulent] heeft de andere vrouw later herkend van een andere advertentie op kinky.nl. De vrouwen waren Roemeens en spraken geen Nederlands, maar vertelden in het Engels dat ze de voordeur niet open mochten doen. Nadat de vrouwen enkele screenshots werden getoond van advertenties op kinky.nl, vertelden de vrouwen dat ze sekswerk deden. De vrouwen zijn vervolgens verzocht het gehuurde te verlaten en dit hebben ze gedaan. 
    
    
      5.13.
      Gelet op het voorgaande is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat het gehuurde door de betreffende vrouwen is gebruikt voor illegale prostitutie.
      
      
        
           Is [gedaagde] aansprakelijk voor de gedragingen van de vrouwen?
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde] heeft ontkend dat hij op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten. Hij heeft verklaard dat een van de vrouwen die in het gehuurde werd aangetroffen, zijn voormalige vriendin was. Op 18 juni 2025 had hij met deze vrouw ongeveer anderhalve maand een affectieve relatie. Hij heeft haar leren kennen in [woonplaats] . Ook heeft hij verklaard dat zijn ex-vriendin soms in zijn woning verbleef als hij aan het werk was en zij wel eens bezoek ontving van een vriendin uit Rotterdam. Volgens [gedaagde] heeft hij, nadat hij de brief van [eiser] ontving, de relatie met zijn ex-vriendin onmiddellijk beëindigd, omdat hij was geschrokken van de inhoud van de brief, hij van de daarin gestelde activiteiten niet op de hoogte was en deze ten zeerste afkeurt en hij geen enkel risico wilde lopen. [gedaagde] heeft verder verklaard dat hij niet met zijn ex-vriendin over de prostitutieactiviteiten heeft kunnen spreken, omdat zij na het huisbezoek niets meer van zich heeft laten horen.
      
    
    
      5.15.
      Op grond van artikel 7:219 BW is [gedaagde] aansprakelijk voor gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden of het gehuurde gebruiken. Artikel 7:219 BW brengt echter niet mee dat de vordering tot ontruiming al toewijsbaar is enkel omdat de vrouwen gedragingen hebben verricht die, als deze gedragingen door [gedaagde] zouden zijn verricht, in strijd zijn met de verplichting zich als een goed huurder te gedragen en ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Beslissend is juist of [gedaagde] zelf zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter moet bij beoordeling hiervan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, zoals of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van de vrouwen en het gebruik van het gehuurde. Volgens de Hoge Raad is hiervan in ieder geval sprake als [gedaagde] van (het voornemen tot) de gedragingen van de vrouwen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden en hiervoor geen maatregelen heeft getroffen.
      
    
    
      5.16.
      Volgens [eiser] had [gedaagde] rekening moeten houden met de gedragingen van de vrouwen en heeft [gedaagde] onvoldoende toezicht gehouden op wat zich in het gehuurde heeft afgespeeld. Zij heeft daarbij ook gesteld dat [gedaagde] naar haar mening niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, omdat zij tijdens het huisbezoek weinig persoonlijke spullen van [gedaagde] heeft aangetroffen in het gehuurde. 
      
    
    
      5.17.
      De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] op de hoogte was van de gedragingen van de vrouwen of daarmee rekening had moeten houden. Dat [gedaagde] wetenschap had van illegale gedragingen van de vrouwen kan niet uit de door [eiser] gestelde omstandigheden worden afgeleid en daarvan is ook op andere wijze niet gebleken. 
      
    
    
      5.18.
      Voor dit oordeel is ten eerste relevant dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft dat betwist en aangevoerd dat hij in beginsel elke nacht in het gehuurde heeft geslapen, hetgeen hij heeft onderbouwd met tien verklaringen van buurtbewoners. Daarin verklaren zij onder meer dat zij [gedaagde] regelmatig in de buurt tegenkomen. [eiser] heeft die verklaringen onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
    
    
      5.19.
      Met betrekking tot het gebruik van het gehuurde door de vrouwen heeft [gedaagde] verklaard dat zijn ex-vriendin niet constant in het gehuurde aanwezig was, maar af en toe bij hem verbleef, soms ook als hij aan het werk was. De vriendin van zijn ex-vriendin kwam volgens [gedaagde] af en toe op bezoek. [eiser] heeft ook na deze betwisting van [gedaagde] niet aangevoerd waarom [gedaagde] erop bedacht had moeten zijn dat zijn ex-vriendin en haar vriendin het gehuurde voor illegale activiteiten zouden kunnen gaan gebruiken of welke redenen [gedaagde] had om extra toezicht te houden op het gehuurde. Uit haar stellingen kan immers niet worden afgeleid dat deze activiteiten hebben plaatsgevonden onder omstandigheden die niet stroken met de stellingen van [gedaagde] . Onduidelijk is gebleven hoe lang, wanneer, op welke dagen en tijdstippen en met welke frequentie de activiteiten hebben plaatsgevonden. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] zijn ex-vriendin na slechts één date ’s nachts alleen in het gehuurde heeft achtergelaten, zoals wel het geval was bij de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 28 december 2021 waarnaar [eiser] heeft verwezen in haar dagvaarding. Uit het voorgaande blijkt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat in het kader van dit kort geding onvoldoende duidelijk is geworden dat [gedaagde] redenen had om extra maatregelen te treffen. Dat betekent dat niet met voldoende zekerheid kan worden gezegd dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de gedragingen van de vrouwen. 
      
      
        
          De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming afwijzen
        
      
      
    
    
      5.20.
      Gelet op alle onduidelijkheden ligt nader onderzoek naar de omstandigheden rondom deze activiteiten in het gehuurde in de rede. Voor bewijslevering is in deze procedure in kort geding echter geen plaats. De omstandigheden die in dit kort geding wel voldoende aannemelijk zijn geworden bieden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende grond om over te gaan tot een vergaande maatregel als ontruiming.
      
    
    
      5.21.
      Een afweging van de belangen van partijen maakt dat niet anders. [eiser] heeft aangevoerd dat zij een zerotolerancebeleid voert ten aanzien van prostitutieactiviteiten, omdat zij hiermee het signaal wil afgeven dat dit niet wordt getolereerd en precedentwerking wil voorkomen. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat prostitutie leidt tot verloedering van de wijk en de leefbaarheid in de wijk hierdoor afneemt. In de wijk waar het gehuurde zich bevindt wonen kinderen. Ook zijn de huurwoningen klein waardoor huurders dicht op elkaar wonen. Behoud van de leefbaarheid is hierdoor nog belangrijker. Het is ook een feit van algemene bekendheid dat illegale prostitutie criminaliteit aantrekt. Tot slot heeft [eiser] aangevoerd dat zij moet bewerkstelligen dat haar sociale huurwoningen worden verdeeld over huurders die zich als een goed huurder gedragen. 
      
    
    
      5.22.
      Tegenover de belangen van [eiser] heeft [gedaagde] aangevoerd dat het verlies van het gehuurde voor hem ertoe zal leiden dat hij op straat belandt, omdat hij geen zicht heeft op een andere woonplek. Daarnaast zal hij zonder vast woonadres zijn uitkering verliezen. Ook zal de taalcursus die [gedaagde] volgt bij zijn gemeente stoppen en daarmee effectief zijn integratie beëindigen. Daar komt bij dat [gedaagde] geen kans heeft gekregen om een ontruimingsprocedure te vermijden door zijn relatie met [eiser] te herstellen. [eiser] heeft [gedaagde] een brief toegestuurd waaruit blijkt dat zij wil dat [gedaagde] het gehuurde verlaat. Dit heeft [eiser] gedaan zonder dat zij eerst met [gedaagde] heeft gesproken over haar vermoedens over de prostitutieactiviteiten, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      5.23.
      Hoewel de belangen die [eiser] noemt zonder meer relevant zijn, is vooralsnog onvoldoende gebleken dat de leefbaarheid van de wijk waar het gehuurde zich bevindt is aangetast of afgenomen door toedoen van [gedaagde] . Ook is niet aannemelijk geworden dat buren structureel overlast ervaren van [gedaagde] . Daarentegen zijn de gestelde belangen van [gedaagde] bij behoud van zijn huurovereenkomst op dit moment wel voldoende concreet en aannemelijk. Dat maakt dat een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt. De vordering zal worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.24.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.
      
    
  
  
     Zie ook ECLI:NL:HR:2015:1078.
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2021:11870, r.o. 3.14, en artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden.
  
  
     ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, r.o. 3.3.2.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2021:11870, r.o. 3.11.