ECLI:NL:RBDHA:2025:15860, Rechtbank Den Haag, 26-08-2025, 688420 / KG ZA 25-699
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering opschorten parate executie afgewezen. Onvoldoende gesteld om voorshands te kunnen aannemen dat sprake is van een kennelijke feitelijke misslag met betrekking tot de hypotheekakte. Belangenafweging.

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: 688420 / KG ZA 25-699
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. L.K. Tsui te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] te [woonplaats 2] ,
    
      2. [gedaagde 2] te [woonplaats 3] ,
    
      3. [gedaagde 3] te [woonplaats 2] ,
    
      gedaagden,
      advocaat mr. I. de Vink te Rijswijk.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagden] c.s.’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -	de dagvaarding met producties 1 tot en met 12;
        -	de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8;
        -	de op 12 augustus 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting is de datum voor vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      In een op 20 december 2013 opgemaakte notariële akte (hierna: de hypotheekakte) is vermeld dat [eiser] , als hypotheekgever, en [gedaagden] c.s., als schuldeiser, zijn overeengekomen dat ten behoeve van [gedaagden] c.s. het recht van hypotheek zal worden verleend op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de parterre met verder toebehoren, [adres 1] te [plaats] (hierna: het appartement), tot zekerheid voor terugbetaling van het door [gedaagden] c.s. aan [eiser] geleende bedrag van € 75.000,- met bedongen rente, boete en kosten. In de akte is verder bepaald dat [eiser] maandelijks een bedrag van € 416,67 moet aflossen en dat hij een rente is verschuldigd van 4,5% per jaar, bij achterafbetaling te voldoen in maandelijkse termijnen. In de hypotheekakte is voorts bepaald dat indien [eiser] in verzuim is met de voldoening van enige vordering waarvoor het hypotheekrecht tot zekerheid is gevestigd, [gedaagden] c.s. bevoegd zijn het appartement te executeren en zich op de executieopbrengst te verhalen.
      
    
    
      2.2.
      Op diezelfde dag is tussen dezelfde partijen een notariële akte van levering opgemaakt betreffende de levering van het appartement door [gedaagden] c.s. aan [eiser] . In deze notariële akte is opgenomen dat de koopprijs € 75.000,- bedraagt en voorts dat [gedaagden] c.s. afstand doen om baat van de koopprijs onder verplichting van [eiser] om schuldig aan [gedaagden] te kennen een bedrag van € 75.000,-, aan welke verplichting door [eiser] wordt voldaan middels een hypothecaire geldlening, op dezelfde dag te verlijden door de notaris (hierna: de leveringsakte). 
      
    
    
      2.3.
      Vanaf 22 augustus 2022 heeft [eiser] , ondanks aanmaningen en sommaties, niet afgelost op de hypothecaire lening voor het appartement. [gedaagden] c.s. hebben daarom aan de notaris opdracht verstrekt om het appartement te veilen. De veiling stond gepland op 25 juni 2025. [gedaagden] c.s. hebben via de notaris twee keer een onderhands bod ontvangen. Het laatste bod van 11 juni 2025 van € 181.875,00 is door [gedaagden] c.s. geaccepteerd. Op 17 juni 2025 hebben [gedaagden] c.s. vervolgens de voorzieningenrechter verzocht verlof ex artikel 3:268  lid 2 BW te verlenen om het appartement onderhands te verkopen. Dit verzoek is nog niet behandeld. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – zakelijk weergegeven – dat [gedaagden] c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld tot het opschorten van de parate executie van het appartement totdat onherroepelijk vaststaat dat de koopovereenkomst van 27 november 2013 rechtsgeldig is, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. Op 27 november 2013 heeft [eiser] met de heer [naam] , de vader van gedaagden, handelend namens [bedrijf] B.V. een koopovereenkomst gesloten inzake de koop en verkoop van: 1) de opstal aan de [adres 2] te [plaats] (hierna: de viskraam) inclusief inventaris goodwill voor 
        € 250.000,-, waarbij is overeengekomen dat van dit bedrag een hypothecaire lening aan [eiser] zou worden verstrekt van € 210.000,- tegen 4,5% rente per jaar, en 2) het perceel aan de [adres 1] te [plaats] inclusief roerende zaken voor € 75.000,-. Hiervoor zou een hypothecaire lening van € 75.000,- aan [eiser] worden verstrekt tegen 4,5 % rente per jaar. [eiser] ging er, gelet op de afspraken dat hem twee hypothecaire leningen zouden worden verstrekt, vanuit dat hij twee registergoederen had gekocht van [bedrijf] B.V. Na de verkoop en levering van de viskraam en het appartement is [eiser] echter gebleken dat voor de viskraam, die op gemeentegrond stond, geen recht van opstal en geen bouwvergunning was verleend. [bedrijf] B.V. heeft de viskraam volgens [eiser] verkocht zonder daarbij alle relevante informatie te verschaffen. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] de beide samenhangende koopovereenkomsten niet zijn aangegaan. [eiser] zal zich in een bodemprocedure beroepen op non-conformiteit en op dwaling en bedrog ten aanzien van de gehele koopovereenkomst, dus zowel die van de viskraam als die van het appartement. [eiser] , die de Nederlandse taal onvoldoende machtig is, begreep de inhoud van de leveringsakte ter zake van het appartement aan de [adres 1] niet en de bijbehorende hypotheekakte evenmin. [eiser] was er niet mee bekend dat hij te maken had met de dochters van de heer [naam] als contractspartij. Hij heeft gekocht van [bedrijf] B.V. en er bestaat geen koopovereenkomst tussen hem en [gedaagden] c.s. Dit een en ander brengt volgens [eiser] mee dat de executieverkoop van het appartement aan de [adres 1] moet worden geschorst dan wel dat het verzoek van [gedaagden] c.s. ex artikel 3:268 lid 2 BW buiten behandeling wordt gesteld totdat er vonnis is gewezen in de bodemprocedure waarin vernietiging van de beide koopovereenkomsten zal worden gevorderd. Bovendien heeft [eiser] inhoudelijke bezwaren en verweren tegen het verzoek tot onderhandse verkoop. [eiser] is tenslotte in staat om de bestaande hypotheekachterstand binnen vier weken alsnog te voldoen, zodat er geen spoed meer is om tot verkoop over te gaan. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In een executiegeschil waarin het recht van parate executie van de hypotheekhouder ( [gedaagden] c.s. in dit geval) zoals bedoeld in artikel 3:268 BW in geschil is, kan staking van de uitoefening worden bevolen indien niet aannemelijk is dat aan de vereisten voor het uitoefenen van het recht van parate executie is voldaan. Daarnaast is er ook grond voor staking wanneer wordt geoordeeld dat [gedaagden] c.s. misbruik van recht maken door hun recht uit te oefenen (artikel 3:13 BW).
      
    
    
      4.2.
      De voorzieningenrechter begrijpt het betoog van [eiser] zo dat hij stelt dat niet aannemelijk is dat aan de vereisten voor het uitoefenen van het recht van parate executie is voldaan. In dat standpunt wordt hij niet gevolgd. Voor dit oordeel is het volgende redengevend. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] c.s. beroepen zich op de afspraken zoals neergelegd in de hypotheekakte. In deze notariële akte staat dat [eiser] en [gedaagden] c.s. zijn overeengekomen dat ten behoeve van [gedaagden] c.s. het recht van hypotheek zal worden verleend op het appartementsrecht [adres 1] te [plaats] , tot zekerheid voor terugbetaling van het door [gedaagden] c.s. aan [eiser] geleende bedrag van € 75.000,- met bedongen rente, boete en kosten. Op grond van deze akte hebben zij een recht van parate executie nu [eiser] in verzuim is met het betalen van de overeengekomen maandelijkse aflossingen en verschuldigde rente. De hypotheekakte is een authentieke akte die heeft te gelden als executoriale titel. [eiser] betwist de juistheid van de inhoud van de hypotheekakte. Hij stelt zaken te hebben gedaan met [bedrijf] B.V. en betwist dat hij met [gedaagden] c.s. een koopovereenkomst heeft gesloten ter zake van het appartement. De voorzieningenrechter begrijpt dat hij ook betwist de hypothecaire lening met [gedaagden] c.s. te zijn overeengekomen, maar helemaal duidelijk is dat ter zitting niet geworden. Hetgeen [eiser] in het kader van deze procedure heeft gesteld ten aanzien van de wijze waarop de diverse overeenkomsten volgens hem tot stand zijn gekomen, is door [gedaagden] c.s. gemotiveerd weersproken. Hetgeen [eiser] heeft gesteld is daarmee onvoldoende om voorshands te kunnen aannemen dat hetgeen in de notariële akte staat, niet overeenstemt met de werkelijke bedoeling van partijen en er dus sprake is van een kennelijke feitelijke misslag, zoals [eiser] stelt. Voor nader feitenonderzoek is in deze procedure geen plaats zodat voorshands wordt uitgegaan van de juistheid van de inhoud van de hypotheekakte. 
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] al geruime tijd in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek als waarborg strekt. Bij die stand van zaken zijn [gedaagden] c.s., als hypotheekhouder, bevoegd hun recht van parate executie uit te oefenen zoals zij doen, te weten door een verzoek tot onderhandse verkoop bij de rechtbank in te dienen. 
      
    
    
      4.5.
      Nu [eiser] niet het standpunt inneemt dat sprake is van misbruik van executiebevoegdheid en daarvan ook overigens niet is gebleken, luidt de conclusie dat er geen grond bestaat voor toewijzing van het gevorderde. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagden] c.s. hebben onmiskenbaar een belang bij voortzetting van de parate executie: [eiser] betaalt immers al sinds augustus 2022 niet meer en ter zitting is gebleken dat de viskraam, die hij tot half 2022 verhuurde aan een derde, inmiddels is afgebroken en dus ook geen inkomsten meer genereert. Daartegenover weegt het belang van [eiser] bij schorsing van de executie minder zwaar. [eiser] kan zijn verweren en bezwaren tegen de door [gedaagden] gewenste onderhandse verkoop, waaronder zijn in het kader van deze procedure (nog?) niet geaccepteerde aanbod aan [gedaagden] c.s. om de achterstand alsnog ineens te voldoen, in de lopende verzoekschriftprocedure naar voren brengen.
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op:
      - griffierecht                          	€	331,00
      - salaris advocaat                 	€	1.107,00
      - nakosten                             	€	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de 
      
        beslissing)
        Totaal                                    	€            1.616,00
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025. 
      
      
      
        lgcp