ECLI:NL:RBMNE:2025:4700, Rechtbank Midden-Nederland, 25-07-2025, 23/5756
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5756
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] , eiser,
    (gemachtigde: Y. El Mathari)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeenteplaats] , verweerder 
    (gemachtigde: mr.T.C. Wildebeest).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 404.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 juli 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Gemachtigde van eiser is niet verschenen, zonder bericht van verhindering. 
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1980 gebouwde tussen-rijwoning met twee dakkapellen, en een vrijstaande berging/schuur van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m2 en ligt op een kavel van 140 m².
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 350.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 404.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 420.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 17 november 2021 voor € 432.500,-;
    - [adres 4] , verkocht op 18 oktober 2021 voor € 463.641,-;
    - [adres 5] , verkocht op 28 december 2021 voor € 380.000,-;
    - [adres 6] , verkocht op 28 juli 2022 voor € 389.013,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussen-/rijwoningen en één hoekwoning zijn in dezelfde wijk in [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
  
  
    Beroepsgronden
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met verschillen tussen woning/referentiewoningen
      
    
    
    
      9.	Eiser voert aan dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in type woning, bouwjaar, perceeloppervlakte, woninginhoud en ligging ten opzichte van de woning en stelt een drietal andere referentiewoningen voor. 
    
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat uit de taxatieopbouw kan worden afgelezen dat wel degelijk rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Niet valt in te zien waarom eiser van mening is dat dit niet het geval zou zijn. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat, zoals in de uitspraak op bezwaar al is aangegeven, Karekiet 39 geen geschikte referentiewoning is omdat deze woning niet op de vrije markt te koop heeft gestaan. Beide andere door eiser voorgestelde referentiewoningen ( [adres 6] en [adres 5] ) zijn bij de waardebepaling in beroep meegenomen. Ook rekening houdend met deze verkopen blijkt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.