ECLI:NL:GHARL:2025:5243, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2025, 200.347.484
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel 
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.347.484
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10988733) 
    
    
    
      
        arrest van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] 
      
      die woont in [woonplaats1] 
      hierna: [de huurder] 
      advocaat: voorheen mr. H.P. Schouten, die zich heeft onttrokken 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de rechtspersoon naar buitenlands recht
      
        CDRII Properties 1 GmbH & Co KG 
      
      die is gevestigd in Berlijn (Duitsland)
      hierna: CDRII 
      advocaat: mr. T. Delmée en mr. S.J. Wonneberg 
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      
        [de huurder] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 31 juli 2024 tussen partijen heeft uitgesproken (hierna: het ontruimingsvonnis) . Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep 
        
        
          de memorie van grieven 
        
        
          de memorie van antwoord met producties
        
        
          de mededeling van mr. Schouten dat hij zich onttrekt als advocaat omdat hij geen contact meer kan krijgen met [de huurder]
        
        
          de door CDRII ingediende nadere productie 21
        
        
          het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 13 augustus 2025 is gehouden, waarop [de huurder] niet is verschenen.
        
      
      
    
    
      1.2
      CDRII heeft het procesdossier overgelegd en het hof gevraagd arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      CDRII verhuurde een woning aan [de huurder] en diens toenmalige partner [naam1] . Er is een huurachterstand ontstaan. CDRII wil daarom de huurovereenkomst ontbinden.  
      
    
    
      2.2
      CDRII heeft bij de kantonrechter gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [de huurder] en [naam1] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en de huurachterstand te betalen, met nevenvorderingen. De kantonrechter heeft de vorderingen van CDRII  grotendeels toegewezen en [de huurder] en [naam1] in de proceskosten veroordeeld. De huurovereenkomst is door de kantonrechter ontbonden en [de huurder] en [naam1] zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, met aftrek van een bedrag van € 1.250,- voor verminderd woongenot, en tot betaling van een gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst. [de huurder] is het niet eens met het vonnis. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden afgewezen.   
      
    
    
      2.3
      Ook het hof beslist dat de vorderingen van CDRII moeten worden toegewezen en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand. 
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        de achtergrond van de zaak
      
    
    
    
      3.1
      CDRII  verhuurt sinds 23 mei 2023 de woning aan de [adres] in [woonplaats1] aan [de huurder] en [naam1] . [naam1] was toen de partner van [de huurder] . De woning is op 1 juli 2023 opgeleverd.  
      
    
    
      3.2
      
        [de huurder] en [naam1] hebben in juli en augustus 2023 herhaaldelijk geklaagd bij CDRII over het ontbreken van voldoende stopcontacten in de woning. In mei en oktober 2023 hebben zij geklaagd over een lekkage; deze klacht is verholpen. 
      
    
    
      3.3
      De beheerder van de woning heeft namens CDRII een korting op de huur aangeboden van € 1.250,- als tegemoetkoming voor het door de klachten ervaren ongemak. Dat aanbod is door [de huurder] en [naam1] niet geaccepteerd. 
      
    
    
      3.4
      
        [de huurder] en [naam1] hebben de huur over de maanden augustus tot en met november 2023 en januari tot en met juni 2024 niet betaald. CDRII heeft hen meerdere keren aangemaand om de huurachterstand te betalen. Dat hebben [de huurder] en [naam1] niet gedaan. [naam1] heeft de woning op enig moment verlaten. 
      
    
    
      3.5
      De beheerder van CDRII heeft op 13 oktober 2023 een informatiebrief gestuurd, waarin zij [de huurder] en [naam1] verzoekt contact op te nemen over een betalingsregeling en aankondigt dat zij een melding zal doen bij de gemeente op grond van de Wet Gemeentelijke Schuldhulp, dat de afdeling schuldhulp van de gemeente kan helpen bij het oplossen van financiële problemen en dat zij kunnen doorgeven dat zij niet willen dat de huurachterstand wordt gemeld bij de gemeente. 
      
    
    
      3.6
      Het ontruimingsvonnis is in oktober 2024 betekend aan [de huurder] . Omdat [de huurder] de woning niet wilde verlaten is ontruiming aangezegd op 18 november 2024.  [de huurder] heeft in oktober de rechtbank Gelderland verzocht om CDRII te verbieden tot ontruiming over te gaan (bij wijze van voorlopige voorziening op grond van artikel 287b lid 1 Faillissementswet). Daarnaast heeft hij een verzoek tot toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling ingediend. 
      
    
    
      3.7
      
        [de huurder] heeft de huur over de maanden november en december 2024 betaald.   
      
    
    
      3.8
      De rechtbank Gelderland heeft bij vonnis van 12 december 2024 het verzoek van [de huurder] om de ontruiming van de woning te verbieden afgewezen. De rechtbank heeft overwogen dat het onvoldoende zeker is dat [de huurder] de lopende huurtermijnen kan voldoen omdat er niet voldoende bekend is over de financiële situatie van [de huurder] . Ook op 12 december 2024 heeft de rechtbank Gelderland [de huurder] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek om te worden toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling. 
      
    
    
      3.9
      Het ontruimingsvonnis is hierna, in januari 2025, opnieuw betekend aan [de huurder] met het verzoek om de woning binnen 14 dagen te ontruimen. Aan dat verzoek heeft [de huurder] geen gehoor gegeven en op 19 februari 2025 heeft de gedwongen ontruiming plaatsgevonden. De achterstand aan huur en gebruiksvergoeding tot en met februari 2025 bedraagt € 12.725,56. 
      
      
        
          de bezwaren van [de huurder] tegen het vonnis
        
      
      
    
    
      3.10
      
        [de huurder] vindt dat de kantonrechter bij de beoordeling niet alle omstandigheden heeft meegewogen en dat de huurachterstand geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij voert aan dat hij buiten zijn schuld in zwaar weer is komen te verkeren, dat hij schuldhulpverlening heeft, dat alle (huur)betalingen inmiddels worden voldaan en dat het verlies van zijn woning een ernstige belemmering vormt om schuldenvrij te worden. CDRII betwist dat [de huurder] aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. [de huurder] heeft na het ontruimingsvonnis alleen de maanden november en december 2024 betaald. De totale schuld (inclusief kosten) is dan ook opgelopen tot meer dan € 17.000,-. Ook wijst CDRII erop dat [de huurder] niet is toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling en dat evenmin is gebleken van andere schuldhulpverlening.
      
    
    
      3.11
      
        [de huurder] heeft, gelet op het gemotiveerde verweer van CDRII, zijn stelling dat hij aan zijn betalingsverplichtingen voldoet niet voldoende geconcretiseerd. Evenmin heeft hij inzicht gegeven in zijn financiële situatie (inkomsten en schulden). Dat heeft hij ook niet gedaan in de hiervoor genoemde procedures bij de rechtbank. Dat hij in de toekomst aan zijn betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen heeft hij daarmee ook niet inzichtelijk gemaakt. Hij stelt wel dat hij bezig is met schuldhulpverlening, maar ook dat heeft hij niet toegelicht of met stukken onderbouwd. De betalingsachterstand is inmiddels opgelopen tot meer dan veertien maanden aan huur en gebruiksvergoeding. Dat is een forste achterstand die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.12
      
        [de huurder] stelt nog dat CDRII niet heeft voldaan aan de vroegsignalering-verplichting als bedoeld in artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. CDRII heeft dat verwijt weerlegd en aangevoerd dat haar beheerder de melding heeft gedaan in het najaar 2023. Dat is door [de huurder] niet betwist, zodat het hof daarvan uitgaat. Overigens, zelfs als de melding achterwege zou zijn gebleven, leidt dat niet tot een ander oordeel over de ontbinding van de huurovereenkomst. [de huurder] meent blijkbaar dat er een kans was op een haalbare en redelijke (betalings)regeling maar heeft daarvoor onvoldoende gesteld. Zijn stelling dat sinds het vonnis de lopende huren worden voldaan klopt niet, want zoals besproken heeft [de huurder] na het vonnis van de kantonrechter opnieuw de maandbedragen niet betaald. Het hof weet niets over de financiële situatie en [de huurder] heeft niet onderbouwd dat hij in de schuldhulpverlening zit. Ook heeft hij naar aanleiding van de informatiebrief van de beheerder van CDRII van 13 oktober 2023 (zie 3.5) geen contact gezocht om tot een oplossing van de huurachterstand te komen. Dat was al kort na het ingaan van de huurovereenkomst en in een vroeg stadium van het ontstaan van de huurachterstand. 
      
    
    
      3.13
      Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat het belang van CDRII om de woning te verhuren aan een huurder die aan de betalingsverplichtingen kan voldoen zwaarder weegt dan het belang van [de huurder] bij behoud van de woning. De tekortkoming van [de huurder] is zodanig ernstig dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. 
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      3.14
      De conclusie luidt dat de kantonrechter de vorderingen van CDRII terecht heeft toegewezen. Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet en het hof zal het vonnis bekrachtigen. Omdat [de huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 31 juli 2024;
      
    
    
      4.2
      
        veroordeelt [de huurder] in proceskosten van CDRII, tot aan deze uitspraak begroot op:
        € 798,- aan griffierecht 
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x tarief II); 
      
      
    
    
      4.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente
      
      
    
    
      4.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, G.A. Diebels en S.E. Garvelink en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        26 augustus 2025.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.