ECLI:NL:RBZWB:2025:5169, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-08-2025, BRE 24/7438 en 25/2958
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woningen, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/7438 en 25/2958
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan [bedrijf] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal en gemeente Bergen op Zoom).
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 oktober 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 437.000 en € 339.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Bergen op Zoom en gemeente Roosendaal voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de beroepen op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [persoon] en [taxateur 1] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van volgende objecten (hierna: winkel(s)):
      
      
        
          
            
              [adres 1] , het is een winkelruimte (bouwjaar 2017) met een oppervlakte van 550 m2.
        
        
          
            
              [adres 2] , het is een winkelruimte (bouwjaar 2001) met een oppervlakte van 480 m2 .
        
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarden van de winkels te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de winkel aan de [adres 1] op de waardepeildatum maximaal € 299.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 437.000.
        
      
      
        3.1.2.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de winkel aan de [adres 2] op de waardepeildatum maximaal € 199.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 339.000.
        
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de winkels niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Omvang van het geschil
        
      
      
    
    
      3.3.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        
          Vooraf 
        
      
      
      
        
          Stuk ingediend na afloop van de zitting
        
      
      
    
    
      3.4.
      Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak.
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huur- en verkoopovereenkomsten van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de  heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt. De verkoopcijfers blijken uit de akten van levering, die openbaar en dus raadpleegbaar zijn. Uit niets blijkt dat de heffingsambtenaar de gestelde huur- en verkoopovereenkomsten bezit en gebruikt heeft. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huur- en verkoopovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan.Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dat taxatierapport is immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.7.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        
          De winkel: [adres 1] te [plaats 2]
        
      
    
    
      3.9.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 18 maart 2025 door taxateur [taxateur 2] over de winkel is opgemaakt. 
      
    
    
      3.10.
      In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 486.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de referentieobjecten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 10,5 met de NAR-methode (bottom-up-methode). De winkel is in de beroepsfase uitpandig opgenomen.
      
      
        
          De winkel: [adres 8] te [plaats 4]
        
      
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 18 februari 2025 door taxateur [taxateur 3] over de winkel is opgemaakt. 
      
    
    
      3.12.
      In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 486.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de referentieobjecten [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats 3] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 10,3 met de NAR-methode (bottom-up-methode). De winkel is in de beroepsfase uitpandig opgenomen.
      
      
        
          De winkels: [adres 1] en [adres 8] te [plaats 4]
        
      
      
    
    
      3.13.
      Volgens de heffingsambtenaar heeft hij met de bovengenoemde taxatierapporten onderbouwd dat de waarde respectievelijk € 437.000 en € 339.000 niet te hoog is.
      
    
    
      3.14.
      Belanghebbende heeft tegen de WOZ-waarden van de winkels in algemene zin hier tegenin gebracht dat bepaalde berekeningen (zoals belanghebbende die voorstaat) niet zijn gemaakt, zonder deze stellingen nader te concretiseren en te onderbouwen. Daarbij stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de winkels onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
      
    
    
      3.15.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarden van de winkels aannemelijk heeft gemaakt. Voor de onderbouwing van de WOZ-waarden van de winkels heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt aan de hand van huurprijzen van referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van de twee verschillende taxatieverslagen de WOZ-waarden van de winkels en de daarbij samenhangende kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat bepaalde berekeningen niet zijn gemaakt, zoals belanghebbende die voorstaat, leidt er niet toe dat de rechtbank twijfelt aan de hoogte van de WOZ-waarden van de winkels. 
      
    
    
      3.16.
      De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de winkels rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarde-relevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurprijzen van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Het voorgaande geldt tevens voor de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      3.17.
      Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en aannemelijk heeft gemaakt dat hij de aan de winkels toegekende WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      3.18.
      Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 17 april 2024. De rechtbank doet uitspraak op 6 augustus 2025. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden zodat geen recht op vergoeding van immateriële schade bestaat.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
    
    
      4.2.
      Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht en proceskosten niet vergoed.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om een schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
    Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2023, 32442.
  
  
    Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413.
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 .
  
  
     Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.