ECLI:NL:GHARL:2025:3114, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 24/1598
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1598
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 12 augustus 2024, nummer ZWO 23/2077 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van GBTwente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 35 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 396.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam3] . Het onderzoek is ter zitting gesloten.
      
    
    
      1.6.
      Op 18 april 2025 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. Het Hof heeft in een reactie laten weten dat de raadsheer kennis heeft genomen van het stuk en dat het stuk aan het dossier is toegevoegd. Het Hof heeft in het stuk geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met de volgende objectkenmerken:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Type woning
            
            
              niet-vrijstaande bungalow
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1977
            
          
          
            
              Gebruiksoppervlakte 
            
            
              165 m²
            
          
          
            
              Kavel
            
            
              521 m²
            
          
          
            
              Overig
            
            
              aangebouwde garage
              overkapping
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 366.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        
          dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van het dak;
        
        
          dat de door de heffingsambtenaar gebruikte matrix onjuist is omdat daarin een transactie is opgenomen die volgens de heffingsambtenaar zelf niet gebruikt mag worden, 
        
        
          dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak veel te hoog is gelet op de WOZ-waarde van het buurpand.
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde . In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 5 januari 2024 opgesteld door taxateur [naam4] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 438.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen in [woonplaats] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:
      
      
        
          
            [adres1] 19, verkocht op 24 februari 2023 voor € 460.000,
        
        
          
            [adres1] 17, verkocht op 17 september 2021 voor € 485.500,
        
        
          
            [adres2] 47, verkocht op 12 november 2021 voor € 505.000. 
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Ter zake van het object [adres1] 19 speelt het volgende. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gewezen op de verkopen van [adres1] 17 en 19. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar vervolgens als reactie daarop geschreven: 
      
      
        “ [adres1] 19 is verkocht op 15 mei 2023. Voor de waardepeildatum 1 januari 2022 mag er alleen vergeleken worden met woningen die maximaal één jaar voor en één jaar na waardepeildatum zijn verkocht. [adres1] 19 mag dus niet gebruikt worden [cursief: Hof] voor deze waardepeildatum.” 
      
      
    
    
      4.5.
      In de matrix die in de beroepsfase bij het Adviesformulier WOZ-beroep van 5 oktober 2023 is gevoegd, is de verkoop van [adres1] 19 wel als vergelijkingsobject opgevoerd. Belanghebbende is naar aanleiding hiervan de mening toegedaan dat sprake is van een ‘valse’ matrix die niet gebruikt mag worden.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting van het Hof verklaard dat de bewoording in de uitspraak op bezwaar te stellig en daarmee eigenlijk onjuist is geweest. Daarin is getracht het algemene uitgangspunt weer te geven, namelijk dat de datum van de koopovereenkomst van een vergelijkingsobject in beginsel niet verder verwijderd mag liggen dan één jaar voor of na de waardepeildatum. Van dat algemene uitgangspunt mag echter worden afgeweken in bijzondere situaties, bijvoorbeeld waarin een vergelijkingsobject – zoals in dit geval [adres1] 19 – dusdanig goed vergelijkbaar is met de te waarderen onroerende zaak, dat dat object desondanks een goede indicatie kan geven van de gezochte waarde. Wel zal dan verder gecorrigeerd moeten worden voor marktontwikkelingen. In de uitspraak op bezwaar is derhalve, aldus de heffingsambtenaar, te stellig opgenomen dat [adres1] 19 niet als vergelijkingsobject mocht worden gebruikt. De heffingsambtenaar heeft voor de ontstane verwarring ter zitting van het Hof excuses aan belanghebbende aangeboden en, om de excuses kracht bij te zetten, toegezegd het griffierecht van het hoger beroep te willen vergoeden. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof overweegt dat aan belanghebbende moet worden toegegeven dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de uitspraak op bezwaar heeft opgeschreven dat het verkoopcijfer van [adres1] 19 niet gebruikt mocht worden om de waarde te onderbouwen. Het door de heffingsambtenaar geschetste algemene uitgangspunt, alsmede de mogelijkheid daarvan in uitzonderingsgevallen vanaf te wijken, is reeds jaren staande jurisprudentie. Het is spijtig dat dit niet goed in de uitspraak op bezwaar is verwoord. Belanghebbende heeft er op niet mis te verstane wijze een punt van gemaakt dat hem pas na de zitting van de Rechtbank duidelijk werd dat het verkoopcijfer van [adres1] 19 toch als onderbouwing werd gehanteerd en dat dat in strijd was met de uitspraak op bezwaar. Hij heeft hierover zowel na de zitting bij de Rechtbank als in hoger beroep gecorrespondeerd. Het valt de heffingsambtenaar gelet daarop niet te prijzen dat pas ter zitting van het Hof is getracht aan belanghebbende uit te leggen wat het algemene uitgangspunt inhoudt, en waarom daarvan in dit geval is afgeweken. Het Hof acht echter de door de heffingsambtenaar in dit kader aangeboden vergoeding van het griffierecht in hoger beroep een voldoende handreiking om de aldus ontstane verwarring bij belanghebbende te compenseren. Voor een schadevergoeding van € 500 tot € 1.000, zoals belanghebbende vraagt vanwege alle tijd die hij in de procedure heeft gestoken, is geen basis in de wet te vinden. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object, de locatie, het bouwjaar, de inhoud, de kavel en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed genoeg vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Met name de woningen aan de [adres1] 17 en 19 zijn – naar niet in geschil is – goed vergelijkbaar met de onroerende zaak omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen, hetzelfde type woning betreffen en de gebruiksoppervlakten en percelen niet veel afwijken van de onroerende zaak. De naar de waardepeildatum herleide transactieprijzen van deze twee woningen heeft de heffingsambtenaar berekend op € 496.000 ( [adres1] 17) en € 453.000 ( [adres1] 19). Daarbij wordt opgemerkt dat bij het object [adres1] 19, net als de onroerende zaak, de staat van onderhoud en de voorzieningen lager zijn gewaardeerd. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met lekkage van zijn dak. Het mastieken dak is rond 2010 vervangen door een EPDM dakbedekking. Sindsdien is er regelmatig lekkage, zowel bij hem als bij de buren. Om de EPDM bekleding goed op elkaar aan te laten sluiten heeft hij de plaknaden verzwaard met ongeveer 500 betonnen straatstenen. Belanghebbende stelt dat hij een dakdekkersbedrijf heeft gevraagd naar de kosten van totale vernieuwing van zijn dak. Ter zitting van het Hof heeft hij verklaard dat de kosten van een nieuw dak door de dakdekker worden geschat op € 60.000 en dat hij daarvan geen offerte heeft. Hij heeft de taxateur in de beroepsfase geen toestemming verleend om een inpandige opname te verrichten, omdat die reeds beschikte over satellietfoto’s van het dak en dat dat voldoende zou moeten zijn om de waardedruk te bepalen. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebreken van het dak. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat met de toestand van het dak al rekening is gehouden door een waardevermindering van 25% op de gehele onroerende zaak toe te passen en dat, zonder een nadere onderbouwing, geen aanleiding bestaat voor een verdere waardeverlaging. Het Hof stelt de heffingsambtenaar in het gelijk. Er is reeds een grote afslag op de waarde van de onroerende zaak toegepast in verband met de mindere staat van het dak. Belanghebbende heeft geen bewijs geleverd, zoals bijvoorbeeld een offerte, dat de afslag groter dient te zijn. 
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende maakt tenslotte een vergelijking tussen de WOZ-waarde van de onroerende zaak in deze procedure en die van het naastgelegen pand [adres1] 33. Hij stelt dat gelet op de WOZ-waarde van dat buurpand, de WOZ-waarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld. Het is het Hof bekend dat veel mensen hun WOZ-waarde vergelijken met de WOZ-waarde van het jaar ervoor of met de WOZ-waarde van in de buurt gelegen objecten, maar juridisch werkt het niet zo. De Wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld – als er geen actueel eigen verkoopcijfer is – aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dat betekent dat een vergelijking wordt gemaakt met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van (meestal) drie vergelijkbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met een andere WOZ-waarde is geen vergelijking met een gerealiseerd verkoopcijfer en is daarom niet relevant. Een afwijking tussen WOZ-waardes van vergelijkbare objecten kan ook betekenen dat de WOZ-waarde van het andere object niet correct is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. De heffingsambtenaar heeft een vergoeding van het griffierecht in hoger beroep toegezegd (zie 4.6). Het Hof zal hem hierin volgen. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van het hoger beroep van € 138 dient te vergoeden. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.