ECLI:NL:RBROT:2025:11343, Rechtbank Rotterdam, 22-08-2025, 11144380 CV EXPL 24-14495
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Eisen om verhuurder te veroordelen tot herstel van gebreken, huurprijsvermindering, het aanbrengen van HR++ glas, en schadevergoeding grotendeels afgewezen. Toegwezen is een vermindering van de huurprijs met 10% voor de duur van negen maanden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11144380 CV EXPL 24-14495
    
    
    
      datum uitspraak: 22 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: [plaats] ,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. J. Smit,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.P.E. Smeenk.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser c.s.] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 mei 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van [eiser c.s.] van 12 november 2024, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiser c.s.] van 22 november 2024;
        
        
          de brief van [eiser c.s.] van 6 juni 2025, met bijlagen;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 11 juni 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 november 2024 en 23 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser c.s.] huren vanaf 12 oktober 2022 van [gedaagde] de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning). In maart 2023 hebben zij bij [gedaagde] geklaagd over kou en tocht in de woning. Naar aanleiding daarvan heeft Van der Bijl Bouwadvies B.V. (hierna: Van der Bijl) onderzoek gedaan. Dat heeft geleid tot een rapport van 4 april 2023. Daarin staat: ‘De tochtklachten in de woning worden deels veroorzaakt door koudeval en plaatselijk onvoldoende sluitende kozijnen. Tijdens het ultrasoon onderzoek is gebleken dat verschillende draaiende delen in de kozijnen luchtlekkage vertonen. De reden dat de draaiende delen onvoldoende afsluiten is slijtage van het hang- en sluitwerk en de leeftijd van de kozijnen. (…) Omdat de kozijnen ruim 35 jaar in gebruik zijn is slijtage van het hang- en sluitwerk een normaal verschijnsel.’ 
      
    
    
      2.2.
      Eind 2023/ begin 2024 is in opdracht van [gedaagde] hang- en sluitwerk hersteld en zijn raamrubbers en tochtstrips vervangen, waarna Van der Bijl een herinspectie heeft uitgevoerd. In het onderzoeksrapport van 19 januari 2024 staat: ‘Met de uitgevoerde herstelwerkzaamheden is mijns inziens dan ook het maximum haalbare bereikt ten aanzien van de luchtdichtheid van deze kozijnen. (…) Dat meneer de woning als koud ervaart, heeft dan ook een andere reden. Zoals eerder aangegeven is het belangrijk dat de woning voldoende verwarmd wordt. Dat is niet alleen ten aanzien van wooncomfort maar ook de mogelijke vorming van  schimmels. Zowel op 3 april 2023 als tijdens de inspectie van 15 januari 2024 stond de verwarming op 13,5 C. Dit is te laag voor woonruimte.’ Verder wordt in het rapport geadviseerd nog eens te kijken naar de tochtstrip en het raamboompje bij de voordeur en het kozijn in de slaapkamer linksvoor.  
      
    
    
      2.3.
      Op  7 maart 2024 heeft KMZ Lekdetectie B.V. (hierna: KMZ) in opdracht van [eiser c.s.] onderzoek gedaan in de woning. KMZ concludeert in haar rapport: ‘Gedurende het onderzoek worden er rondom de kozijnen geen grote luchtlekkages waargenomen, enkel minimale luchtlekkages rondom diverse openslaande delen. Via de spotjes treedt er wel een koude luchtstroom de woning in wat kan worden ervaren als tochtklachten. De woning is voorzien van een oud type dubbelglas waardoor de ramen ook aan de binnenzijde een lage temperatuur hebben. (…) Om het comfort in de woning te verhogen kan het oude dubbelglas worden  vervangen voor HR ++ glas.’  
      
    
    
      2.4.
      Omdat volgens [eiser c.s.] de radiatoren in de woning onvoldoende warmte afgeven, heeft [gedaagde] op 23 april 2024 Breman daar onderzoek naar laten doen. Breman heeft op basis van haar bevindingen een warmteverliesberekening gemaakt waaruit naar voren kwam dat de woning efficiënter verwarmd kan worden door een aantal radiatoren te vervangen. [gedaagde] heeft vervolgens Breman opdracht gegeven nieuwe radiatoren te plaatsen maar aan die werkzaamheden heeft [eiser c.s.] geen medewerking verleend.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser c.s.] vorderen in deze procedure herstel van de gebreken, een huurprijsvermindering, het aanbrengen van HR++ glas en schadevergoeding. [gedaagde] is het hiermee niet eens. Het grootste deel van de vorderingen wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Kou- en tochtklachten
        
      
    
    
      2.6.
      Vastgesteld wordt dat [eiser c.s.] in maart 2023 kou- en tochtklachten heeft gemeld en dat [gedaagde] kort daarna door Van der Bijl onderzoek heeft laten doen. Daaruit is naar voren gekomen, zo is te lezen in het hierboven geciteerde rapport van 4 april 2023, dat een deel van de klachten wordt veroorzaakt door slijtage aan hang- en sluitwerk en kozijnen en verouderde rubbers. Niet in geschil is dat [gedaagde] eind 2023/begin 2024 tot herstel van een en ander is overgegaan. Dat dat herstel voldoende is geweest blijkt uit het tweede rapport van Van der Bijl van 19 januari 2024. [eiser c.s.] is het daarmee niet eens, omdat Van der Bijl geen onafhankelijke deskundige zou zijn. Zij worden daarin niet gevolgd, alleen al niet omdat elke concrete onderbouwing ontbreekt. Daarbij komt dat de deskundige die zij zelf hebben ingeschakeld, namelijk KMZ, niet tot een andere conclusie komt, zoals hiervoor onder 2.3. weergegeven. 
      
    
    
      2.7.
      De vraag is of het versleten hang- en sluitwerk en de verouderde rubbers en tochtstrips, zoals vastgesteld door Van der Bijl, een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Geoordeeld wordt dat dat het geval is. Om te beginnen heeft Van der Bijl, onweersproken, geconcludeerd dat het de oorzaak was van een deel van de klachten die er toen waren. Verder kan in ieder geval van de tochtklachten worden gezegd dat die een omstandigheid opleveren, ‘waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten vaneen goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’ [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat het gaat om kleine herstellingen die voor rekening van [eiser c.s.] als huurders zouden moeten komen. Dat betoog wordt verworpen. Hoewel in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen het vervangen van hang- en sluitwerk en het treffen van tochtwerende voorzieningen is genoemd, moet in dit geval in aanmerking genomen dat het gaat om een woning uit 1920 en dat de ramen zijn voorzien van draaikiepbeslag met vrij veel bewegende delen in de raamophanging en bediening (aldus Van der Bijl). Gelet hierop kan bezwaarlijk van een huurder worden verwacht tot vervanging of herstel over te gaan.  
      
    
    
      2.8.
      Uit dat wat hiervoor is overwogen volgt dat in ieder geval de tochtklachten als een  gebrek moet worden aangemerkt én dat dit gebrek is hersteld. Of en in hoeverre dit moet leiden tot enige huurprijswijziging wordt hierna besproken. 
      
      
        
          Radiatoren
        
      
    
    
      2.9.
      Volgens [eiser c.s.] zijn de radiatoren onvoldoende om de woning te verwarmen. Voor zover zij daarmee willen zeggen dat sprake is van een gebrek wordt dat verworpen. Niet kan namelijk worden vastgesteld dat het klopt dat de woning niet voldoende kan worden verwarmd. Vaststaat namelijk dat het een energielabel A heeft. Ook uit het onderzoek van Breman dat [gedaagde] heeft laten uitvoeren blijkt niet dat de radiatoren tekortschieten. Wel volgt daaruit dat de woning efficiënter kan worden verwarmd door het vervangen van een aantal radiatoren. [gedaagde] heeft dat ook willen doen, maar [eiser c.s.] hebben (toen) niet willen meewerken. 
      
      
        
          Spotjes
        
      
    
    
      2.10.
      Uit het onderzoek van KMZ volgt dat via de spotjes in het plafond een koude luchtstroom de woning binnenkomt, die kan worden ervaren als tocht. Volgens [eiser c.s.] is dit een gebrek dat door [gedaagde] moet worden hersteld. Omdat echter vaststaat dat zij zelf, zonder overleg met of het informeren van [gedaagde] , die spotjes hebben laten aanbrengen, heeft [gedaagde] er terecht op gewezen dat het hier dus gaat om een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid en daarom niet onder de definitie van gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW valt. Dat, zoals betoogd, de oorzaak van de kou via de spotjes te maken zou hebben met de buitengevel, leidt niet tot een ander oordeel. Al aangenomen dat dat juist is - enige onderbouwing daarvoor ontbreekt - zou het probleem zich niet hebben voorgedaan als er geen spotjes in het plafond zouden zijn geplaatst.      
      
      
        
          Huurprijswijziging
        
      
    
    
      2.11.
      Bij de vraag of op grond van artikel 7:207 lid 1 BW aanspraak bestaat op huurvermindering moet in de eerste plaats sprake zijn van een gebrek met als gevolg een substantiële aantasting van het huurgenot. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen kan dat dus alleen gaan over de kou- en tochtklachten die op 4 april 2023 zijn geconstateerd en eind 2023/begin 2024 zijn verholpen. Of deze klachten tot een zodanige aantasting van het huurgenot van [eiser c.s.] hebben geleid dat daar een huurvermindering tegenover moet staan, is de vraag. Daarbij moet er rekening mee worden gehouden dat bij beide bezoeken van Van der Bijl aan de woning is opgevallen, zo staat in de rapporten, dat het er erg koud was en dat de thermostaat op 13,5 C stond. Het kan niet anders dan dat het onvoldoende verwarmen van de woning heeft bijgedragen aan de klachten, maar dat die dus samenhangen met de eigen keuze van [eiser c.s.] en niet met enig gebrek. Voor de beoordeling of sprake is van een substantiële aantasting wordt dan ook alleen gekeken naar de vastgestelde tochtklachten als gevolg van het versleten hang- en sluitwerk en verouderde rubbers en tochtstrips. Gezien de aard van deze klachten wordt geoordeeld dat sprake is van een zodanige aantasting van het huurgenot dat een huurvermindering is gerechtvaardigd, maar wel aanzienlijk lager dan gevorderd. Een verlaging met 10% over de periode van 1 april 2023 tot 1 januari 2024 wordt evenredig geacht. 
      
      
        
          HR++ glas
        
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser c.s.] willen dat [gedaagde] op grond van artikel 7:243 BW het glas in de ramen vervangt door HR++ glas. Deze vervanging is volgens hun een energiebesparende voorziening en zij zijn bereid om daarvoor een huurverhoging te gaan betalen. Dat die vervanging zal leiden tot verbetering van het huurgenot volgt, zo is aangevoerd, uit het rapport van KMZ. [gedaagde] heeft zich hiertegen verzet. Zij heeft toegelicht dat de woning deel uitmaakt van een complex, dat zij er belang bij heeft dat als tot vervanging zal worden overgegaan dit het hele complex zou moeten betreffen en dat dan ook de kozijnen zouden moeten worden vervangen. Verder is benadrukt dat in het rapport van KMZ niet meer staat dan dat om het wooncomfort te verhogen het glas kán worden vervangen. Een en ander overziend wordt geoordeeld dat niet zonder meer valt in te zien dat het vervangen van alleen de ramen van de woning redelijk is, omdat de noodzaak daarvoor onvoldoende duidelijk is en een dergelijke beslissing onvoldoende rekening zou houden met de belangen van [gedaagde] . De vordering wordt dan ook afgewezen.    
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      2.13.
      De vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 5.000,- vanwege gezondheidsklachten wordt afgewezen, alleen al omdat een voldoende onderbouwing ontbreekt. De stukken met betrekking tot de chronisch aandoening van [eiser c.s.] leveren daaraan geen bijdrage, omdat het zonder verdere toelichting onduidelijk is hoe die aandoening zich verhoudt tot het herstelde gebrek aan de woning, zoals hierboven besproken.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.14.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [eiser c.s.] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die zij aan [gedaagde] moet betalen op € 813,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 271,-) en 
        € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 948,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.15.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de geldende huurprijs over de periode van 1 april 2023 tot 1 januari 2024 voor de woning aan [adres] in [plaats] wordt verminderd met 10%;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 948,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
        568