ECLI:NL:RBZWB:2025:3913, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-06-2025, BRE 24/3153
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Onderhandse aankoop maakt niet dat de aankoopsom niet kan dienen als uitgangspunt voor de waardevaststelling. Toestandsdatum bepalend. Waarde in goede justitie bepaald. Beroep gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/3153 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
    (gemachtigde: mr. B.G.M. de Ruijter),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 267.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2024 ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. Met dagtekening 14 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar een tweede (herziene) uitspraak op bezwaar aan belanghebbende verzonden. De heffingsambtenaar heeft daarbij het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd naar € 255.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] (taxateur).
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een bovenwoning uit 1958 met een oppervlakte van 105 m². De woning beschikt over vier dakkapellen. Belanghebbende heeft de woning aangekocht op 24 november 2021 voor € 212.500.
    
    
    
      2.1.
      
        Na aankoop zijn de kozijnen van de woning vervangen en daarbij is het enkel glas vervangen door dubbel glas.
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
      
      
        3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
      
      
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 212.500 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij herziene uitspraak op bezwaar verdedigde waarde van € 255.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld en moet deze worden verminderd tot € 217.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar tweemaal uitspraak op bezwaar heeft gedaan. Het nemen van een tweede uitspraak op bezwaar is, gezien het gesloten stelsel in het belastingrecht, niet mogelijk. Wel kan de heffingsambtenaar hangende een beroep, zoals in dit geval, zijn standpunt wijzigen. De rechtbank zal de inhoud van de brief van de heffingsambtenaar van 14 maart 2024 daarom aanmerken als een ambtshalve gewijzigde motivering in beroep. Omdat de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt lager is dan de beschikte waarde is het beroep reeds om die reden gegrond. De rechtbank zal hierna beoordelen of de waarde van € 255.000 nog steeds te hoog is.
    
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ bepaalt echter dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – kort gezegd – wijzigt als gevolg van een verbouwing of verbetering, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        5. Partijen verschillen allereerst van mening of ter bepaling van de waarde van de woning uit moet worden gegaan van de eigen aankoopsom van de woning of dat de waarde van de woning door de heffingsambtenaar mocht worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode.
      
      
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat de aankoopsom niet de waarde van de woning weergeeft, omdat de woning niet op de vrije markt is aangeboden. Verder moet volgens de heffingsambtenaar rekening worden gehouden met de verbeteringen die na aankoop zijn gerealiseerd. Hij heeft de waarde daarom vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode naar de toestandsdatum 1 januari 2023.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verlaagd naar de door hem op 24 november 2021 betaalde aankoopprijs van € 212.500. De woning is volgens hem weliswaar onderhands aangekocht maar de transactie is op een normale manier tegen een marktconforme prijs, tot stand gekomen. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij een verklaring van de bij de verkoop betrokken makelaar overgelegd. Belanghebbende meent verder dat geen aanleiding bestaat de waarde te bepalen naar de toestandsdatum omdat de na aankoop uitgevoerde werkzaamheden te kwalificeren zijn als het wegwerken van achterstallig onderhoud.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt voorop dat in het geval een onroerende zaak, zoals in dit geval, kort voor of kort na de waardepeildatum is aangekocht, er in de regel vanuit moet worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      5.4.
      Omdat de heffingsambtenaar stelt dat de aankoopsom afwijkt van de waarde in het economisch verkeer van de woning op waardepeildatum, rust op hem de last om aannemelijk te maken dat er feiten en omstandigheden zijn die een dergelijke afwijking rechtvaardigen.
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank overweegt dat het aankoopcijfer bij een onderhandse aankoop op zichzelf als grondslag voor de waardebepaling kan dienen. Een onderhandse verkoop kan immers in theorie een voor die woning meest geschikte wijze van verkopen zijn. Uit de verklaring van belanghebbende ter zitting over de wijze waarop de transactie tot stand is gekomen leidt de rechtbank af dat sprake was van onafhankelijke partijen en dat het voorstel van belanghebbende zodanig (en boven verwachting van de verkoper) was dat de verkoper heeft aangenomen dat hij geen hogere prijs zou kunnen realiseren via aanbieding op de vrije markt. Dit wordt ondersteund door de verklaring van de verkopend makelaar in het dossier. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de waarde van de woning overeenkomt met de betaalde prijs. Het argument van de heffingsambtenaar dat het aankoopcijfer op een onderhandse markt tot stand is gekomen is daarom voor de rechtbank onvoldoende om de aankoopsom als vertrekpunt voor de waardebepaling te verlaten.
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar wel in zijn standpunt dat de aankoopsom niet zonder meer kan dienen voor de vaststelling van de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de werkzaamheden zoals beschreven in 2.1 van zodanige aard dat sprake is van een verbetering in de zin van artikel 18, derde lid, van de WOZ. De waarde moet dan worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2023. De rechtbank acht echter niet aannemelijk dat het aanbrengen van nieuwe kozijnen met dubbel glas leidt tot een stijging van € 42.500 van de WOZ-waarde per de waardepeildatum, mede gelet op de omstandigheid dat de kosten daarvan veel lager zijn, zoals belanghebbende ter zitting onbetwist heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.7.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 212.500 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend omdat belanghebbende in het geheel geen rekening heeft gehouden met de na de aankoop uitgevoerde werkzaamheden en de staat van de woning op 1 januari 2023.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      5.8.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum en naar de staat van de woning op 1 januari 2023 schattenderwijs op € 217.000. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. 
    
    
    
      6.1.
      
        Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten voor de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. 
        De rechtbank ziet geen gronden voor een veroordeling in de proceskosten voor de bezwaarfase, nu belanghebbende daar niet om heeft verzocht.
        Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 453,50. De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 217.000;
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 453,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 23 juni 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
    Hoge Raad van 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT1516.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.