ECLI:NL:GHARL:2025:5348, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2025, 200.336.763/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vervolg op ECLI:NL:GHARL:2025:1674. De vordering van de koper vanwege non-conformiteit van de woning is gedeeltelijk toewijsbaar.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.336.763/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 183438
    
    
    
      
        arrest van 19 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      die woont in [woonplaats1] ,
      
        2. [appellante],
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      en bij de rechtbank optraden als eisers,
      hierna samen: [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant] en [appellante],
      advocaat: mr. M.C.J. Freijters te Koekange,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      die woont in [woonplaats2] ,
      
        2. [geïntimeerde2],
      die woont in [woonplaats2] ,
      en bij de rechtbank optraden als gedaagden,
      hierna samen: [geïntimeerden]  ,
      advocaat: mr. S. Madjidi te Drachten.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure bij het hof
    
    
      1.1
      Naar aanleiding van het tussenarrest van 18 maart 2025 hebben partijen de volgende processtukken ingediend:- een akte (met producties 28-30) van [appellanten] ;- een ‘akte reactie herstelkosten losliggende balk’ (met producties 7 en 8) van [geïntimeerden] ;- een akte van [appellanten]
    
    
      1.2
       hebben bezwaar gemaakt tegen de akte van [geïntimeerden] Volgens hen is die niet beperkt tot het onderwerp waarover partijen zich mochten uitlaten, in strijd met de twee conclusieregel en een bindende eindbeslissing over de aansprakelijkheid. Om die reden vragen zij het hof de akte buiten beschouwing te laten voor zover deze de grenzen van rechtsoverwegingen 3.37-3.40 van het tussenarrest overschrijdt.1.3	Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Het hof heeft [appellanten] in de gelegenheid gesteld een akte te nemen over (alleen) de kosten van herstel van het losliggen van de balk. [appellanten] hebben vervolgens een akte genomen, waarbij zij onder meer een uitvoerige begroting van de herstelkosten, opgesteld door een aannemer, hebben overgelegd. In hun akte hebben [geïntimeerden] de door de aannemer voorgestelde herstelmethode bekritiseerd. Zij hebben zich daarbij gebaseerd op het advies van een door hen ingeschakelde aannemer. Dat advies hebben zij ook overgelegd. Daarnaast zijn [geïntimeerden] in hun akte uitvoerig ingegaan op de verschillende posten van de begroting van de door [appellanten] ingeschakelde aannemer. Daarmee hebben zij zich gehouden aan de instructie van het hof om alleen in te gaan op de kosten van herstel van de losliggende balk. Omdat het hof partijen in de gelegenheid heeft gesteld zich uit te laten over de herstelkosten is van strijd met de twee conclusieregel uiteraard geen sprake. Het staat partijen, dus ook [geïntimeerden] , vrij om het hof te verzoeken terug te komen op een bindende eindbeslissing.1.4	[appellanten] maken in de akte aanspraak op betaling van twee facturen voor onderzoekskosten. Het gaat om kosten van onderzoeken die al in 2024 zijn verricht en waarvan de rapporten bij memorie van grieven en memorie van antwoord in incidenteel appel zijn overgelegd. De facturen dateren ook van voor de datum van laatstgenoemde memorie. [appellanten] hebben hun vordering toen, of op een later moment voorafgaand aan het tussenarrest, niet vermeerderd. Dat had wel gekund. Zij zijn daar nu te laat mee. De onderzoeken waarop de facturen betrekking hebben zien niet op de kosten van herstel van de losliggende balk. De facturen hebben dus geen betrekking op het onderwerp van de akte, zodat ze - overigens geheel volgens de maatstaf die [appellanten] op de akte van [geïntimeerden] toepast - buiten beschouwing moeten blijven. 
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat het nog om?
    
    
      2.1
      
        [geïntimeerden] hebben een woning aan [appellanten] verkocht. Volgens [appellanten] zijn [geïntimeerden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit deze overeenkomst door een woning met ernstige gebreken (zwam en bruinrot in tot de constructie behorende balken) te leveren.
      
    
    
      2.2
      Het hof heeft in het tussenarrest overwogen en beslist dat [geïntimeerden] ten aanzien van de aantasting van de balken door zwam/bruinrot niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat van (wederzijdse) dwaling evenmin sprake is. 
      
    
    
      2.3
      Het hof heeft verder overwogen dat dit voor het gebrek betreffende de losliggende balk en het rookkanaal anders ligt en dat [geïntimeerde1] de schade die [appellanten] daardoor hebben geleden dienen te vergoeden. De schade betreffende het rookkanaal heeft het hof op basis van een offerte van een gespecialiseerd bedrijf begroot op € 6.303,-, te vermeerderen met € 75,- aan onderzoekskosten. Omdat het hof de kosten van herstel van de losliggende balk nog niet kan vaststellen, heeft het hof [appellanten] in de gelegenheid gesteld een begroting van deze kosten in het geding te brengen. 
      
    
    
      2.4
      Het hof zal in dit arrest beslissen op het geschil tussen partijen over de kosten van herstel van de losliggende balk. 
      
    
  
  
    
      3
      3.	De verdere beoordeling van het geschil 
    
      3.1
      In rechtsoverweging 4.17 heeft het hof het volgende overwogen over de losliggende kapbalk:‘Dat een van de kapbalken los ligt, hebben [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken. [appellanten] hebben met het rapport van Home Profs (3.20) overtuigend onderbouwd dat het losliggen van de balk een constructief gebrek is. Ook uit het memo van ingenieursbureau Noordwolde (3.21) volgt dat de balk zijn constructieve functie verloren heeft. Dat deze situatie ten tijde van de levering bestond, bestrijden [geïntimeerden] niet. Gelet op de aard en ernst van dit gebrek - het gaat om een gebrek in de constructie van de woning - is voldoende aannemelijk dat het gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.’
      
    
    
      3.2
      In rechtsoverwegingen 4.37 en 4.38 overwoog het hof over het herstel van de losliggende balk:‘4.37	Een afzonderlijke begroting van herstel van het losliggen van de balk ontbreekt. Dat is ook wel verklaarbaar, omdat in de visie van [appellanten] het herstel van de losliggende balk deel uitmaakt van herstel van alle aangetaste balken. Het hof zal [appellanten] daarom in de gelegenheid stellen om de kosten van herstel van alleen het losliggen van de balk (dus niet van de aantasting van de balk) te onderbouwen. 4.38	Uit de overgelegde stukken volgt dat het gebrek het gevolg is van het feit dat de balk aanvankelijk rustte op een gemetselde schoorsteen (ventilatiekanaal) die doorliep tot de begane grondvloer  en dat die schoorsteen is vervangen door plaatwerk, waardoor de balk is gaan zweven. Daaruit volgt dat herstel zou dienen te bestaan uit het herstellen van de oorspronkelijke constructie, of het aanbrengen van een vergelijkbare constructie, waardoor de balk niet meer losligt. [appellanten] dienen een begroting van deze kosten in het geding te brengen.’
      
    
    
      3.3
      Volgens [appellanten] is het noodzakelijk om de losliggende balk te vervangen. De reden daarvoor is dat de losliggende balk niet alleen los ligt, maar ook te kort is omdat de stenen balk waarop de balk oorspronkelijk rustte is verwijderd. De balk moet wel het dak kunnen dragen met één kreupele stijl in het midden en ook de vloer in de slaapkamer. Volgens aannemer Hanzebouw moet er om die reden een langere balk komen die in beide muren verankerd zit om de krachten op te vangen. 
      
    
    
      3.4
      Hanzebouw heeft de kosten van het vervangen van de balk begroot op € 18.513,-. Dat bedrag is gespecificeerd in een uitgebreide begroting van Hanzebouw, die ook is overgelegd. Volgens [appellanten] moeten daarnaast nog kosten voor cv- en elektrawerkzaamheden worden gemaakt, omdat de cv- een elektraleidingen precies tussen de te vervangen balk en een andere balk doorlopen. Deze kosten bedragen € 850,-. 
      
    
    
      3.5
      Volgens [geïntimeerden] hoeft de balk niet te worden vervangen. [geïntimeerden] beroepen zich op een reactie van de heer [naam1] (hierna: [naam1] ) van [naam2] BV op het herstelplan [appellanten] Volgens [naam1] gaat het om een strijkbalk tegen een buitenmuur die constructief niet zoveel draagt en nu ook al aan een klos hangt in plaats van dat de kap erop steunt. Om die reden hoeft er ook niet gestempeld te worden als de gehele balk toch gestempeld moet worden. [geïntimeerden] bestrijden ook dat de balk het dak en de slaapkamervloer draagt en als dat toch zo zou zijn dan gaat het slechts om één balk, waardoor de kracht die deze balk moet opvangen minimaal is. 
      
    
    
      3.6
      Het hof volgt [geïntimeerden] niet in dit betoog. Zoals het hof in rechtsoverweging 4.17 in het tussenarrest al heeft overwogen, heeft de losliggende kapbalk een constructieve functie. Het oordeel van het hof was gebaseerd op onderzoeken van Home Profs en Ingenieursbureau Noordende. [geïntimeerden] vragen het hof in feite terug te komen op deze beslissing. Het hof ziet in wat zij daarvoor aanvoeren onvoldoende reden. [geïntimeerden] baseren zich op het oordeel van een aannemer die zich, voor zover uit de overgelegde stukken volgt, alleen lijkt te baseren op de hem door [geïntimeerden] aangereikte (betrekkelijk summiere) informatie en die de situatie ter plaatse ook niet heeft opgenomen. Dat is, gelet op de onderzoeken waarop het hof zich heeft gebaseerd, onvoldoende voor het hof om terug te komen op zijn eerdere oordeel.
      
    
    
      3.7
      Het hof gaat er dan ook vanuit dat de losliggende balk een constructieve functie heeft. Dat die constructieve functie ook bereikt kan worden met de door [geïntimeerden] voorgestane werkwijze, hebben zij onvoldoende onderbouwd. Die werkwijze veronderstelt immers dat de balk geen constructieve functie heeft. 
      
    
    
      3.8
      Omdat [geïntimeerden] geen alternatieve begroting hebben overgelegd voor het vervangen van de balk zal het hof uitgaan van de door [appellanten] overgelegde begroting. Wel zal het hof de kritiek van [geïntimeerden] op de verschillende posten uit die begroting bespreken. Die kritiek is gebaseerd op de al vermelde reactie van [naam1] .  
      
    
    
      3.9
      
        
          [geïntimeerden] hebben een groot aantal aanmerkingen gemaakt op de begroting, die het hof  (in cursief) zal weergeven en bespreken:- Er hoeven er geen kosten aan beschermende voorzieningen te worden gemaakt ‘aangezien er al wordt geklust’. Het hof verwerpt dit betoog. De beschermende voorzieningen zien op het afplakken van de vloer in de slaapkamer en het aanbrengen van andere voorzieningen om de verspreiding van stof te voorkomen. Dat er los van het vervangen van de balk ook werkzaamheden worden verricht in of nabij de slaapkamer waarvoor beschermende voorzieningen noodzakelijk zijn, is niet aannemelijk.- Er kan niet met een torenkraan worden gewerkt ‘omdat je in een bestaande woning zit’. Voor het vervangen van de balk heb je andere hulpmiddelen nodig. Bovendien zijn de geoffreerde veiligheidsmaatregelen niet noodzakelijk. Uit de offerte blijkt dat de aannemer overlegd heeft met de kraanspecialist. Het ligt niet voor de hand dat hij de kosten van een kraan in de offerte zou meenemen wanneer uit dat overleg zou blijken dat er niet met een torenkraan kan worden gewerkt. Wanneer zo’n kraan moet worden ingeschakeld, dienen uiteraard ook de gebruikelijke veiligheidsmaatregelen worden getroffen. Dat gewerkt wordt op het eigen terrein doet daaraan niet af.- De rolsteiger is veel te hoog voor de hoogte van de zolder.Het hof zal € 100,- (ex - afgerond - 11,5% diverse kosten en 21% btw) in mindering brengen op deze post.- Stutten en stempels dragen niet bij. De balk is niet dragend.Dit betoog heeft het hof hiervoor al verworpen.- Verwijderen onderdelen is niet nodig als de balk niet vervangen hoeft te worden.Zie hierboven.- De post metselwerk ziet op het vervangen van de balk.Zie hierboven.
        
          - Stempelen wordt tweemaal berekend.
          Dat is onjuist. Het gaat om verschillende werkzaamheden betreffende het stempelen.- Vervangen strijkbalk dubbel gerekend.Dat is niet zo. De ene post ziet op de materiaalkosten van de balk, de andere op de arbeidskosten en op de kosten van klein materiaal. - De geoffreerde balk is van het verkeerde hout, dat ook nog eens erg duur is.Deze kritiek is onvoldoende onderbouwd, ook omdat het alternatief niet wordt vermeld.- Aanbrengen nieuwe vloerdelen is onnodig.Het hof volgt [geïntimeerden] daarin niet. Het gaat om een smalle strook. Het ligt voor de hand dat de vloerdelen net boven de balk na verwijdering niet zomaar kunnen worden teruggeplaatst.- Het aanbrengen van duurder steenwol in plaats van het bestaande steenwol is niet redelijk. Er zit nu ook geen folie, dus de kosten voor het aanbrengen van folie komen niet voor vergoeding in aanmerking.Het hof vindt een korting van € 150,- (te vermeerderen met diverse kosten en btw) op zijn plaats.- Leveren en aanbrengen van nieuwe plafondregels is alleen van toepassing bij vervanging van de balk.De balk wordt ook vervangen.- Herstellen koof hoeft niet bij het verankeren van de balk.De balk wordt niet verankerd, maar vervangen.- Het metaalconstructiewerk ziet op het vervangen van de balk.Daarom houdt het hof rekening met deze post.- Stucwerk is misschien van toepassing bij vervangen balk maar waarschijnlijk niet eens.De balk wordt vervangen. [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd waarom bij die stand van zaken de post stucwerk ‘waarschijnlijk’ overbodig is. - De post projectleiding en voorman van in totaal 10% is voor dit project te hoog.Het hof vindt een matiging tot 5% op zijn plaats. Het gaat om een bedrag van € 638,50 (de helft van € 1.277,-).- De materiaalkosten zijn al hoog, een opslag is dan dubbelop.Het hof zal de opslag over de materiaalkosten in mindering brengen. Het betreft 11,5% van 
        € 2.658,09 (er is al € 250,- op de materiaalkosten in mindering gebracht), dus € 305,68 ex btw.
      
      
    
    
      3.10
      Per saldo is een korting op zijn plaats van € 100,- + € 150,- + € 638,50 = € 888,50 x 1,115 (vanwege de diverse kosten) = € 990,78 + € 305,68 = € 1.296,46, te vermeerderen met 21% btw = € 1.568,72. Het bedrag dat resteert is € 18.513,- -/- € 1.568,72 = € 16.944,28. 
      
    
    
      3.11
      
        
          [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat naast de in de uitvoerige offerte van Hanzebouw vermelde posten ook nog kosten van cv en elektra moeten worden gemaakt. Hun vordering op dit punt is dan ook niet toewijsbaar. 
        
          De conclusie
        
      
    
    
      3.12
      Uit het voorgaande en wat in het tussenvonnis al is overwogen, volgt dat de vordering van [appellant] toewijsbaar is tot € 6.303,- (rookkanaal) + € 75,- (expertisekosten rookkanaal + € 16.944,28 (losliggende balk) = € 23.322,28. Het hof zal [geïntimeerden] tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de data waarop de kosten voor herstel van het rookkanaal en de losliggende balk zijn berekend. 
      
    
    
      3.13
      Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan de bespreking van de subsidiaire grondslag van de vordering van [geïntimeerden] , te weten verlaging van de koopprijs met de herstelkosten, omdat deze grondslag niet tot een andere uitkomst zal leiden.
      
    
    
      3.14
      De vordering van [appellanten] is dus gedeeltelijk toewijsbaar, maar tot een aanzienlijk lager bedrag dan door [appellanten] is gevorderd. Het hof ziet daarin reden de kosten van de procedure bij de rechtbank en bij het in het door [appellanten] ingestelde hoger beroep te compenseren. Omdat het door [geïntimeerden] ingestelde hoger beroep overbodig was - het hof had de in dat hoger beroep ingenomen stelling van [geïntimeerden] toch al moeten bespreken op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep - blijft een proceskostenveroordeling achterwege.  
    
    
      3.15
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 2 augustus 2023 en beslist als volgt:
      
    
    
      6.2
      veroordeelt [geïntimeerden] om aan [appellanten] te betalen € 23.322,28, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.378,- vanaf 28 februari 2024 en over € 16.944,28 vanaf 7 april 2025;
    
    
      6.3
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank;
      
    
    
      6.4
            verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, R.E. Weening en A.L. Goederee, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        19 augustus 2025.
      
    
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:1674.
  
  
     In zoverre slagen de onbesproken gebleven grieven van [appellanten]