ECLI:NL:OGEAM:2025:63, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 19-08-2025, SXM202401282
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Project Blueberry Hill in Madame Estate Sint Maarten. Eiseres heeft daarin geïnvesteerd. Onder meer orkaan Irma. Partijen hebben onderhandeld over een schikking. Het Gerecht oordeelt dat die schikking tot stand is gekomen, en dat gedaagden de totale aanbetaling met kosten aan eiseres moet vergoeden.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
    
    
      Zaaknummer: SXM202401282 
    
    
    
      Vonnis d.d. 19 augustus 2025
    
    
    
      in de zaak van  
    
    
    
    
      
        de stichting TALA PRIVATE FUND FOUNDATION,
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      eiseres,
      gemachtigde: F.I. Paanakker, 
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1de naamloze vennootschap 
    
      
        N.V. BETONBOUW CARIBBEAN CONSTRUCTION, 
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.L. Navia,  
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      2de commanditaire openbare vennootschap
    
      
        BLUEBERRY HILL ESTATE LIMITED PARTNERSHIP 
      
      
        H.O.D.N. BLUEBERRY HILL PARTNERSHIP, 
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.L. Navia, 
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Tala, Betonbouw en Blueberry (gedaagden samen Betonbouw) worden genoemd.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Partijen zijn betrokken geweest bij een project Blueberry Hill in Madame Estate, waarin gedaagden vanaf 2015 12 woningen zouden bouwen. Eiseres heeft daarin ook geïnvesteerd. Onder meer door orkaan Irma zijn de zaken niet gelopen, zoals de bedoeling was. Partijen hebben onderhandeld over een schikking. Eiseres stelt zich op het standpunt dat die schikking tot stand is gekomen, gedaagden betwisten dat.Het Gerecht geeft eiseres gelijk; gedaagden moeten de totale aanbetaling met kosten aan eiseres vergoeden.
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      1.1.
      Het procesverloop blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift van 1 november 2025 tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van Betonbouw en Blueberry;
        
        
          de beschikking van 5 november 2025 met verlof tot het leggen van conservatoir beslag;
        
        
          het inleidend verzoekschrift met producties, op 6 november 2024 ter griffie ingediend;
        
        
          het op 21 januari 2025 verleende verstek tegen gedaagden;
        
        
          de zuivering van het verstek;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie van 1 april 2025. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 22 mei 2025 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen (de heer [Y] on-line namens beide gedaagden) en hun gemachtigden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.
      
    
    
      1.3.
      
        Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen een termijn van twee weken gevraagd om te proberen in onderling overleg tot een schikking te komen. Partijen hebben op 6 juni 2025 laten weten dat dat niet was gelukt. 
        De uitspraak van het vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Op 29 maart 2016 heeft [X] een overeenkomst tot koop en bouw van unit nummer 12 in het Blueberry Hill Project gesloten met Betonbouw voor een totale koopprijs van USD 335.500. [X] heeft een bedrag van USD 33.500 betaald, 10% van de koopprijs. 
        Op 7 december 2016 is een tweede koopovereenkomst gesloten, dit keer tussen Tala en Betonbouw, ter vervanging van Koopovereenkomst [X]. Tala is als stichting in de plaats van [X] is getreden. [X] is directeur van Tala.
      
      
    
    
      2.2.
      De (voortgang van de) bouw van het Blueberry Hill Project kwam in de problemen na orkaan Irma. Op 23 april 2018 is een Addendum gesloten tussen Tala en de Blueberry Hill Partnership. Daarbij is onder meer overeengekomen dat Tala een extra aanbetaling van USD 100.000 zou verrichten, dat de koopsom wordt verlaagd naar USD 305.000 en dat de eigendom van de woning zou worden overgedragen bij de ondertekening van de overeenkomst. Tala heeft ook deze tweede aanbetaling gedaan.
      
    
    
      2.3.
      In mei 2018 besluiten Betonbouw en eigenaar [Z] van Blueberry om uit elkaar te gaan. Betonbouw neemt Blueberry over.
      
    
    
      2.4.
      Op 12 april 2021 verstuurt Tala een brief aan Betonbouw, waarin de niet nakoming van de koopovereenkomst door Betonbouw en de Blueberry Hill Partnership aan de orde wordt gesteld. 
      
    
    
      2.5.
      
        In 2023 zijn Tala, Blueberry en Betonbouw in overleg gegaan om te kijken of een minnelijke regeling kon worden bereikt. Unit 12 was inmiddels verkocht en geleverd aan Arcade N.V. (eigenaar: [Y]) en bovendien bezwaard met een recht van hypotheek. [Y] heeft, via Arcade N.V. (de huidige eigenaar van de gronden) in juni 2023, een eerste voorstel aan Tala gedaan, dat luidt als volgt:
        
          Hereby we would like to declare that Betonbouw Caribbean Construction NV / Arcade N.V. will re-imburse the amounts of US$ 33,500.-- and US$ 100,000.-- to Tala, Private Fund Foundation or its director Mr. [X] on his personal account in either St. Maarten or in Spain (all transfer costs / value-transfer-costs/ banking costs payable by the recipient) related to the intended purchase / sale of the apartment "Blue Berry Hill # [..]". 
          
          In return Mr. [X] will not hold Betonbouw Caribbean Construction N.V./ Arcade N.V. / [Y] in person liable for any direct or indirect damages / costs related to the abovementioned intended purchase / sale-reimbursement.
        
        Tala heeft dit voorstel niet geaccepteerd. 
      
      
    
    
      2.6.
      Partijen hebben verder onderhandeld. [Y] heeft op 27 oktober 2023 namens Betonbouw een aantal afspraken in een vaststellingsovereenkomst neergelegd en deze in concept aan Tala toegestuurd. Volgens de tekst van deze vaststellingsovereenkomst zou Betonbouw een bedrag van USD 149.000 aan Tala betalen, waarna partijen elkaar volledige kwijting zouden verlenen en zowel de koopovereenkomst als het addendum zouden worden beëindigd. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Tala vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het Gerecht
        
          primair - nakoming
        
        I. Blueberry en Betonbouw hoofdelijk te veroordelen tot nakoming van de
        Vaststellingsovereenkomst, inhoudende de betaling van een bedrag van USD 149.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, en
        
          subsidiair - ontbinding
        
        II. de Koopovereenkomst en het Addendum te ontbinden en Blueberry en Betonbouw hoofdelijk te veroordelen, tot betaling van een bedrag van USD 133.500, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim; 
        en
        
          primair en subsidiair:
        
        
          III. Blueberry en Betonbouw hoofdelijk te veroordelen – zakelijk weergegeven – tot betaling van de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Tala vordert primair nakoming van de Vaststellingsovereenkomst. Op 27 oktober 2023 hebben de Blueberry Hill Partnership en Betonbouw een aanbod gedaan. Als een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten afwijkt, dan geldt dit antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen. Gedaagden hebben geen bezwaar gemaakt tegen de niet-materiele verschillen; zij hebben in het geheel niet gereageerd.
      
    
    
      3.3.
      Tala vordert subsidiair dat de koopovereenkomst en het addendum door het Gerecht worden ontbonden. Blueberry en Betonbouw zijn niet voornemens  om de koopovereenkomsten en het addendum na te komen, de woning ligt er nog steeds onafgebouwd bij en de grond is inmiddels bezwaard met een recht van hypotheek. Gedaagden zijn in gebreke gesteld door middel van de brief van 12 april 2021 en zijn vervolgens de afspraken onder de koopovereenkomst en het addendum niet nagekomen, waardoor zij in verzuim zijn. 
    
    
      3.4.
      
        Betonbouw heeft verweer gevoerd en stelt zich op het standpunt dat de totale investering van USD 133.500 door Tala in het Blueberry Hill Project niet aan het project ten goede zou zijn gekomen, dat Betonbouw van de afspraken in het Addendum niets wist, en dat [Z] er met het geld vandoor zou zijn gegaan. 
        Betonbouw heeft zelf een eis in reconventie ingesteld, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Betonbouw vordert Tala te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst door betaling van de resterende 90% van de koopsom aan Betonbouw, een bedrag van USD 301.500 en mee te werken aan levering van het gekochte, en Tala te veroordelen – zakelijk weergegeven – tot betaling van de proceskosten. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        Gelet op de samenhang tussen de vorderingen, zullen hierna conventie en reconventie gezamenlijk worden beoordeeld. 
        De eerste vraag is of er een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. Het Gerecht overweegt daarover het volgende.
      
      
    
    
      4.2.
      De tekst van de vaststellingsovereenkomst is opgesteld door [Y]. Tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat de heer [naam] daarbij als een soort bemiddelaar is opgetreden. Voor zover relevant voor de beslissing, luidt die tekst als volgt:
      
      
        
          “SETTLEMENT AGREEMENT
        
      
      ( I) The limited partnership BLUEBERRY HILL ESTATE LIMITED PARTNERSHIP ("Blueberry Hill"), (…) hereby represented by (…) N.V. BETONBOUW CARIBBEAN CONSTRUCTION ("Betonbouw"), hereby lawfully represented by Mr. [Y];
      
        and
      
      ( II) the public limited company N.V. BETONBOUW CARIBBEAN CONSTRUCTION (…), hereby lawfully represented by Mr. [Y];
      
        
          and
        
        
          (III) Tala, Private Fund Foundation, (…) represented by its Director Mr. [X], (…)
        
      
      
      
        
          WHEREAS:
        
        
          (A) Tala Private Fund Foundation and Blueberry Hill entered into an agreement for the purchase and construction of a home, House # [..], ("Property") on lot [.-..] at Claude Estate, situated in the district Lower Princes Quarter on December 7th, 2016 and Addendum to S&P Agreement dated April 23d, 2018 ("Agreement");
        
        
          (B) An amount of USD 133,500.-- has been paid by Tala Fund Foundation to PJ100M, represented by Mr. [Z];
        
        
          (C) Parties are in dispute regarding the compliance with the Agreement, each being of the opinion that the other party has not complied with the Agreement and the Addendum. As a result the Property has not been transferred and the purchase price has not been paid;
        
        
          (D) Parties want to reach an amicable solution. Parties have therefore agreed to terminate the Agreement and the Addendum by mutual consent, under the following terms and conditions as laid down in this settlement agreement (the "Settlement Agreement").
        
      
      
      
        
          HEREBY AGREE AS FOLLOWS:
        
      
      
        
          
            The Agreement is terminated with mutual consent effective at the date of signing of this agreement.
          
        
        
          
            Betonbouw shall pay an amount of US$ 149,000.-- ("Settlement Amount") to Tala Fund Foundation within one month after signing of the Settlement Agreement by both Parties.
          
        
        
          
            Tala Fund Foundation shall hereby (on the condition that the Settlement Amount is paid) as far as necessary (if for some reason the claims pursuant to amongst others the Addendum would not transfer to Betonbouw based on the application of article 6:150 SCC) transfer all claims on PJ100M to Betonbouw as far as there are any claims.
          
        
        
          
            After the full payment of the Settlement Amount the Parties give each other full and final discharge (in Dutch: finale kwijting) in respect of the Agreement and the Addendum and declare that they have no further obligations towards each other, nor their directors and staff, on the basis of this agreement. Parties will bear their own costs.
          
        
        
          
            (…) 
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            (…) 
          
        
        
          
            This Settlement Agreement shall be governed by and construed in accordance with the laws of St. Maarten. Any and all disputes which may arise from or in connection with this Settlement Agreement shall be submitted to the competent court in St. Maarten.”

          
        
      
    
    
      4.3.
      Deze tekst heeft [Y] op vrijdag 27 oktober 2023, 12.34 uur per e-mail toegezonden aan [X]: “Please find attached the Settlement Agreement for Blue Berry Hill # [..]” 
      
    
    
      4.4.
      
        Op dezelfde dag, om 12.54 uur, heeft [X] gevraagd om de tekst als Word-document toe te sturen.
        [Y] reageert om 17.28 uur:“Please do send us your comments. Then we will adjust the settlement agreement.” 
      
      
    
    
      4.5.
      De volgende dag, zaterdag 28 oktober 2023, heeft [X] aan [Y] een voorstel gestuurd tot aanpassing van de tekst op aantal onderdelen:
      - Onderdeel (C) zou moeten worden gewijzigd in:“Parties have bilaterally agreed to resolve all Contractual obligations” of zou helemaal mogen vervallen.
      - Betaling zou moeten plaatsvinden binnen vijf werkdagen na ondertekening, niet binnen één maand.
      -	[ X] en zijn advocaat begrijpen artikel 3 niet. [Y] wordt verzocht dit uit te leggen.
      - Aan het eind van artikel 4 zou moeten worden toegevoegd dat Betonbouw alle kosten van de banktransacties zal dragen. 
      - Artikel 8 zou moeten inhouden dat de Nederlandse rechter bevoegd is.
      
    
    
      4.6.	[
      
        Y] reageert vervolgens niet meer. In verband met familie-omstandigheden aan de zijde van [Y], laat [X] de kwestie enige maanden rusten. Op 18 januari 2024 stuurt [X] een reminder met verzoek de wijzigingen door te voeren en de aangepaste vaststellingsovereenkomst opnieuw te sturen. Hierop reageert [Y] niet.
        Op 27 maart 2024 besluit [X] de oorspronkelijke tekst alsnog ongewijzigd te ondertekenen.
      
      
    
    
      4.7.
      Het Gerecht komt op grond van het voorgaande tot het volgende oordeel. Op 27 of 28 oktober 2023 is geen vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen. [X] heeft nog een aantal wijzigingen van de inhoud en de tekst voorgesteld. Het Gerecht is het met Tala eens, dat dit wijzigingen van ondergeschikte aard betroffen, maar Tala heeft ervoor gekozen om de toegezonden tekst niet te ondertekenen. Dit is geen aanvaarding van het aanbod. Van een afwijzing van het aanbod kan echter ook niet worden gesproken.
      
    
    
      4.8.
      
        In het voorstel van Betonbouw is geen termijn opgenomen. Door de oorspronkelijke en dus geheel ongewijzigde tekst op 27 maart 2024 te ondertekenen, heeft Tala het aanbod van Betonbouw van 27 oktober 2023 alsnog aanvaard. Op 27 maart 2024 is de overeenkomst wel tot stand gekomen. 
        Bij dit oordeel speelt een rol dat Betonbouw stelt dat de tekst na uitvoerige onderhandelingen tot stand is gekomen, dat de tekst van de overeenkomst door Betonbouw is opgesteld en dat Betonbouw later ook nooit heeft gesteld dat de inhoud niet (meer) juist was.
        Dat betekent dat de vordering van Tala tot nakoming van de vaststellings-overeenkomst toewijsbaar is.
      
      
    
    
      4.9.
      Aan het verweer dat [Y] en dus Betonbouw niets wist van de overname van het contract in 2018 gaat het Gerecht verder voorbij. Zowel uit de door Tala overgelegde Whatsapp-correspondentie tussen [Y] en [Z] (“Ook de aanpassing van de ovk met 100k van [X] is met mijn verkoop verrekend”), als uit de brief van juni 2023 (zie 2.5 hiervoor) en uit de door [Y] opgestelde vaststellings-overeenkomst blijkt het tegendeel.
      
    
    
      4.10
      Het gevolg van het hiervoor onder 4.8. gegeven oordeel is, dat de vordering van Betonbouw in reconventie tot nakoming van de koopovereenkomst – wat daar verder ook van zij – afgewezen moet worden.
      
    
    
      4.11.
      De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de verzuimdatum. Dat is 27 april 2024, volgens artikel 2 van de overeenkomst.
      
    
    
      4.12.
      Uit het dossier volgt voldoende dat de gemachtigde van Tala de nodige buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht en dat Tala hiermee buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. De vordering tot betaling daarvan, die Betonbouw niet heeft weersproken, is daarom toewijsbaar. Deze kosten worden begroot op 1,5 punt van het liquidatietarief, zoals bepaald in het Procesreglement. 
      
    
    
      4.12.
      Wat partijen over en weer nog meer naar voren hebben gebracht, kan bij deze beslissing verder onbesproken blijven.
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.13.
      
        Betonbouw en Blueberry zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Tala tot op heden begroot op:
        explootkosten 	Cg	481,00
        griffierecht 	Cg 	450,00
        salaris gemachtigde 	Cg	4.000,00  +  (2,0 punten x Cg 2.000)
        totaal:	Cg 	4.931,00 
      
      
    
    
      4.14.
      Betonbouw en Blueberry zijn ook in reconventie de in het ongelijk gestelde partijen. De kosten van de reconventie worden aan de zijde van Tala tot op heden bepaald op nihil.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het Gerecht:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt Betonbouw en Blueberry hoofdelijk tot betaling aan Tala van een bedrag van USD 149.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2024 tot aan de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Betonbouw en Blueberry hoofdelijk tot betaling aan Tala van een bedrag van Cg 3.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Betonbouw en Blueberry hoofdelijk tot betaling aan Tala van de proceskosten, aan de zijde van Tala tot op heden begroot op Cg 4.931,-, te vermeerderen met de nakosten aan de zijde van Tala tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening;
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde;
      
      
        
          in reconventie.
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.7.
      bepaalt de proceskosten van Tala op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door A. Redan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.