ECLI:NL:RBNHO:2025:9685, Rechtbank Noord-Holland, 12-08-2025, 11730978 \ KG EXPL 25-81
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiseres vordert in kort geding ontruiming van een gehuurde woning in verband met ernstige en structurele overlast. De vordering wordt toegewezen omdat voldoende aannemelijk is dat gedaagde overlast veroorzaakt die, vooruitlopend op een bodemprocedure, ontruiming rechtvaardigt.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11730978 \ KG EXPL  25-81 (BvdL)
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND, 
      te Alkmaar,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonwaard,
      gemachtigde: mr. M.J. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Eiseres vordert ontruiming van een gehuurde woning in verband met ernstige en structurele overlast. De vordering wordt toegewezen omdat voldoende aannemelijk is dat gedaagde overlast veroorzaakt die, vooruitlopend op een bodemprocedure, ontruiming rechtvaardigt.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 18- de e-mails van 28 juli 2025 van Woonwaard met producties 19 tot en met 21
      - de mondelinge behandeling van 29 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 augustus 2023 van Woonwaard de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Op de overeenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat dat de huurder zich als goed huurder moet gedragen en ervoor moet zorgen dat omwonenden geen overlast van hem hebben. 
      
    
    
      2.3.
      
        Bij het sluiten van de huurovereenkomst op 1 augustus 2023 hebben Woonwaard en [gedaagde] ook een gedragsaanwijzing ondertekend, in verband met overlastproblematiek in de vorige woning die [gedaagde] van Woonwaard huurde (hierna te noemen: de vorige woning). Daarin staat - kort gezegd - dat Woonwaard vanaf 2021 klachten heeft ontvangen van omwonenden over overlast van [gedaagde] , en dat [gedaagde] op zijn beurt klaagt over overlast van zijn benedenburen in de vorige woning. Partijen hebben, voor zover hier van belang, het volgende afgesproken:
        
          “1.	(…) Omdat beide buren over en weer melden en de veroorzaker niet definitief vast te stellen is er voor gekozen om de heer [gedaagde] een laatste kans op een andere plek te geven om zo te bewijzen dat het wonen meneer goed afgaat en dit zonder overlast is. Hij kan hier zijn goed huurderschap laten zien.
        
      
      
        2.	Het gaat om de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [woonplaats] . Deze woning heeft de heer [gedaagde] door middel van bijzondere bemiddeling gekregen.
      
      
        3.	De heer [gedaagde] zal zich onthouden van het veroorzaken van overlast jegens omwonenden in de breedste zin van het woord, zowel gedurende de dag als nacht, zowel vanuit het gehuurde als buiten in de directe omgeving van het gehuurde. Onder overlast wordt onder meer, doch niet uitsluitend, verstaan:
      
      
        
          -  overlast veroorzaakt door schreeuwen en schelden
        
        
          -  overlast veroorzaakt door harde tv- of muziekgeluiden
        
        
          -  overlast veroorzaakt door bonken en tikken
        
        
          -  overlast veroorzaakt door lopen, rennen, stampen en springen
        
        
          -  overlast door vervuiling van de woonomgeving en balkon”
        
        Verder staat in de gedragsaanwijzing dat als [gedaagde] deze niet nakomt, Woonwaard gerechtigd is direct een procedure te starten om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen.
      
      
    
    
      2.4.
      Op 16 februari 2024 is Woonwaard samen met iemand van Vangnet & Advies bij [gedaagde] thuis geweest voor een gesprek, omdat Woonwaard signalen had ontvangen dat omwonenden overlast hadden van [gedaagde] .
      
    
    
      2.5.
      Woonwaard heeft een bestuurlijke rapportage van de politie overgelegd, waarin staat dat in de periode van 11 februari 2024 tot en met 10 juli 2025 in totaal veertien registraties in de politiesystemen zijn vastgelegd over gedragingen in en nabij de woning. Het gaat met name om meldingen die omwonenden bij de politie hebben gedaan van geluidsoverlast door [gedaagde] , en op 15 maart 2025 van vernieling van een raam van de bovenburen waarvoor [gedaagde] als verdachte is aangehouden.
      
    
    
      2.6.
      Ook Woonwaard zelf heeft in de periode van 13 november 2024 tot 4 juni 2025 diverse schriftelijke klachten van omwonenden ontvangen over overlast van [gedaagde] .
      
    
    
      2.7.
      Op 18 maart 2025 zijn Woonwaard en Vangnet & Advies opnieuw bij [gedaagde] thuis geweest voor een gesprek over de overlastmeldingen van omwonenden.
      
    
    
      2.8.
      In een brief van 16 mei 2025 heeft Woonwaard aan [gedaagde] meegedeeld dat zij van plan is een procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming van de woning te vorderen, omdat - kort gezegd - [gedaagde] opnieuw ernstige overlast aan omwonenden veroorzaakt. Daarbij is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 21 mei 2025 de huurovereenkomst zelf op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van een maand, waarmee [gedaagde] een gerechtelijke procedure zou kunnen voorkomen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woonwaard vordert  samengevat - ontruiming van de woning en betaling van een bedrag van € 471,16 met ingang van 1 juni 2025 voor ieder maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente, proceskosten en nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      Woonwaard legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft met de huur van deze woning van Woonwaard een laatste kans gekregen, die hij niet heeft gegrepen. [gedaagde] veroorzaakt opnieuw stelselmatig geluidsoverlast, stelt zich agressief en intimiderend op, vernielt ramen en steekt banden lek. De overlast is structureel en ernstig. Omwonenden lijden onder het onvoorspelbare en explosieve gedrag van [gedaagde] . Daarmee schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Woonwaard heeft alles gedaan wat redelijkerwijs van haar kan worden verlangd om de overlast te laten eindigen. [gedaagde] heeft een tweede kans met gedragsaanwijzing gekregen, waarschuwingen ontvangen en er zijn persoonlijke gesprekken met hem gevoerd waarbij Vangnet & Advies is betrokken. Ook de politie heeft zich intensief met dit dossier bemoeid. [gedaagde] weet dus wat er van hem verwacht wordt. Desondanks houdt de overlast onverminderd aan en er is geen zicht op verbetering. Volgens Woonwaard zijn de tekortkomingen van [gedaagde] zodanig ernstig dat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarop vooruitlopend heeft Woonwaard belang bij ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij wil dat de vordering van Woonwaard wordt afgewezen en voert daarvoor - kort weergegeven - het volgende aan. [gedaagde] wordt vanaf het begin getreiterd door zijn bovenbuurvrouw. Zij maakt vaak tikkende geluiden, waar [gedaagde] op reageert. De bovenbuurvrouw stuurt steeds de politie op [gedaagde] af. Ze heeft zelfs tegen de politie gezegd dat [gedaagde] zijn eigen raam heeft ingegooid, terwijl hij dit niet heeft gedaan. [gedaagde] betwist ook dat hij de fiets van de buurvrouw heeft vernield en vuurwerk in het portiek heeft afgestoken. Over het filmpje dat Woonwaard heeft overgelegd van het politiebezoek in maart 2025 erkent [gedaagde] dat hij zich toen niet normaal gedroeg en dat hij de overbuurman niet had mogen duwen. [gedaagde] had een biertje gedronken en de politie was aan het escaleren. [gedaagde] heeft de volgende dag zijn excuses aangeboden aan de overbuurman en sindsdien is hun relatie goed. Volgens [gedaagde] staan er veel leugens in het dossier en is er geen bewijs van de overlast die hij volgens Woonwaard veroorzaakt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Woonwaard heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Dit belang is gelegen in de verplichting van Woonwaard om haar (andere) huurders het rustige woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Woonwaard is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      Woonwaard vordert in kort geding ontruiming van de woning van [gedaagde] . Een als voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van zo’n vordering moet de kantonrechter heel terughoudend zijn, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, meestal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. Daarom kan een vordering tot ontruiming in kort geding alleen worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden.
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling van de vraag of een huurovereenkomst kan worden ontbonden, staat voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent, kort gezegd, dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Dit brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol kan worden toegekend.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen
        
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter zal de vordering van Woonwaard toewijzen. Hierna legt hij uit waarom.
      
    
    
      4.5.
      Voorop staat dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dat betekent onder meer dat hij geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. Dit staat ook duidelijk in de gedragsaanwijzing die [gedaagde] bij het begin van de huur heeft ondertekend. Als [gedaagde] toch overlast veroorzaakt is dus sprake van een tekortkoming. Om hem te kunnen veroordelen tot ontruiming van de woning, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet Woonwaard zich hebben ingespannen om [gedaagde] zijn gedrag te laten veranderen.
      
    
    
      4.6.
      Woonwaard verwijst ter onderbouwing van de overlast door [gedaagde] naar schriftelijke klachten van omwonenden en de bestuurlijke rapportage van de politie. Daaruit blijkt dat in nog geen 1,5 jaar tijd meer dan 20 overlastmeldingen zijn gedaan bij de politie en Woonwaard. Bij meerdere meldingen heeft de politie ter plaatse de overlast ook zelf geconstateerd en proces-verbaal opgemaakt. Het gaat vooral om geluidsoverlast in de late avond en nacht, zoals harde muziek, bonken en tikken op muren, schreeuwen en met deuren slaan. De meeste meldingen zijn gedaan door de bovenbuurvrouw van [gedaagde] , maar sinds maart 2025 ook door een aantal andere omwonenden. Verder blijkt uit deze stukken dat de aard van de klachten sinds maart 2025 is veranderd. Woonwaard heeft een video-opname overgelegd die door de bovenbuurvrouw is gemaakt van een incident dat plaatsvond op of omstreeks 9 maart 2025. De politie was ter plaatse naar aanleiding van een melding geluidsoverlast en heeft [gedaagde] daarop aangesproken. Op de videobeelden is te zien dat de gemoederen hoog oplopen. [gedaagde] scheldt zijn bovenbuurvrouw uit en er is een woordenwisseling tussen de agent en [gedaagde] . Een overbuurman die op het geschreeuw was afgekomen en probeerde [gedaagde] te kalmeren werd door hem weggeduwd. Vervolgens is op 14 maart 2025 het raam van [gedaagde] ingegooid en op 15 maart 2025 het raam van zijn bovenburen. Daarna heeft eerdergenoemde overbuurman in een brief aan Woonwaard melding gemaakt van aanhoudende ernstige overlast en zorgwekkend gedrag van [gedaagde] . Volgens de overbuurman zorgt de situatie voor veel onrust, angst en een gevoel van onveiligheid bij omwonenden. De overbuurman heeft het over onvoorspelbaar en soms agressief gedrag en hoopt dat er maatregelen genomen worden om verdere escalaties te voorkomen. Op 24 april 2025 heeft een anonieme omwonende verklaard dat in de woning van [gedaagde] sprake is van bijna dagelijks bonken en schreeuwen in de nacht, en dat hij er getuige van was dat [gedaagde] de ruit van de buurvrouw heeft vernield en met glas naar de buurvrouw heeft gegooid. Een andere omwonende heeft op 24 april 2025 gemeld dat hij heeft gezien dat [gedaagde] een steen heeft opgegooid en in de nacht lawaai maakt omdat hij last heeft van zijn bovenbuurvrouw. Een buurvrouw schrijft in een brief van 12 mei 2025 aan Woonwaard dat zij sinds [gedaagde] daar woont geluidsoverlast heeft, maar moeilijk kon achterhalen waar dit vandaan kwam. Zij zegt daarover in gesprek te zijn gegaan met [gedaagde] , die vertelde dat het bij zijn bovenburen vandaan kwam, dat het getik tegen de radiator hem helemaal gek maakte en dat hij toegaf als tegenreactie tegengeluid te gaan maken. Volgens deze buurvrouw werd de geluidsoverlast steeds frequenter en heftiger en nadat de ramen zijn ingegooid zegt zij angstig te zijn geworden. Op deze laatste verklaring heeft [gedaagde] na dagvaarding gereageerd met een briefje dat hij in de brievenbus van de betreffende buurvrouw heeft gedaan. Woonwaard zegt op de zitting dat die buurvrouw daardoor zo bang is geworden dat zij op dit moment niet in haar woning durft te zijn en elders verblijft.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] betwist de overlast zoals Woonwaard die stelt. Hij erkent weleens harde geluiden te maken in de woning, maar volgens [gedaagde] is dit dan een reactie op getreiter van zijn bovenbuurvrouw. [gedaagde] heeft zijn stelling dat de bovenburen overlast veroorzaken niet onderbouwd. Naar aanleiding van deze klacht van [gedaagde] heeft Woonwaard de eerste week van juli 2024 een apparaat in de woning geplaatst, waarmee zou kunnen worden vastgesteld of de bovenburen geluidsoverlast veroorzaken. [gedaagde] erkent dat er geen meting heeft kunnen plaatsvinden omdat hij de stekker uit het apparaat heeft getrokken. [gedaagde] zegt daarover op de zitting dat de meting geen zin had omdat zijn bovenburen een paar dagen niet thuis waren en er bovendien voetbal op tv was die week. Ook erkent [gedaagde] dat zijn gedrag dat te zien is op eerdergenoemde videobeelden onacceptabel is en zegt daar spijt van te hebben. Verder erkent [gedaagde] dat hij recent een briefje bij een omwonende in de brievenbus heeft gedaan. Hij verbaast zich er alleen over dat dit buurmeisje hem eerst waarschuwde, en nu zegt dat ze bang is en een verklaring tegen hem heeft afgelegd.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter ziet in het verweer van [gedaagde] onvoldoende aanleiding te twijfelen aan de gang van zaken zoals weergegeven in de bestuurlijke rapportage van de politie en de schriftelijke overlastmeldingen van omwonenden. Daaruit blijkt dat [gedaagde] het woongenot van omwonenden in ernstige mate verstoort. Niet alleen dat van zijn bovenburen, maar ook van anderen. Dat de bovenburen mogelijk een rol spelen in het gedrag van [gedaagde] mag zo zijn, maar de manier waarop [gedaagde] reageert is grensoverschrijdend, ook al bedoelt [gedaagde] dit wellicht niet zo. Gezien de videobeelden en de manier van communiceren van [gedaagde] op de zitting, is goed voorstelbaar dat hij intimiderend kan overkomen. Ook vindt de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [gedaagde] op 15 maart 2025 het raam van zijn bovenburen heeft vernield. Een omwonende heeft verklaard dat hij hiervan getuige is geweest. Dat deze melding anoniem is gedaan of dat de politie toen niet is langsgekomen betekent niet dat daaraan geen waarde toekomt en buiten beschouwing moet worden gelaten. [gedaagde] zelf heeft op de zitting geen verklaring willen afleggen op de vraag of hij de ruit bij de buren heeft ingegooid, en gezegd dat hij hier niet is om zichzelf te belasten. Wel verklaart [gedaagde] dat zijn eigen ruit is ingegooid door de bovenbuurman. Dit was op 14 maart 2025. Zelfs als dit laatste waar is en een reactie van [gedaagde] heeft uitgelokt, dan is dit geen rechtvaardiging voor het ingooien van de ruit van de bovenburen. 
      
    
    
      4.9.
      Verder blijkt uit de stukken dat Woonwaard, de politie en andere instanties nauw betrokken zijn bij de situatie. In de vorige woning was gedurende twee jaar sprake van een overlastsituatie tussen [gedaagde] en zijn onderbuurvrouw. Volgens [gedaagde] was die onderbuurvrouw de overlastgever. Woonwaard heeft [gedaagde] met de woning die hij nu huurt een laatste kans gegeven. Hier is opnieuw een overlastsituatie ontstaan, dit keer tussen [gedaagde] en zijn bovenburen. Ook nu zijn het volgens [gedaagde] zijn buren die deze situatie hebben veroorzaakt. De politie is meermaals bij [gedaagde] langsgegaan na overlastmeldingen en uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat [gedaagde] in juni 2024 heeft ingestemd met een gesprek met de wijkagent en buurtbemiddeling. Verder is Woonwaard samen met Vangnet & Advies bij [gedaagde] op huisbezoek geweest op 16 februari 2024 en 18 maart 2025. Dit heeft allemaal niet tot een verbetering geleid. Uit de gang van zaken zoals hiervoor omschreven blijkt dat de situatie nadien juist is verslechterd. 
      
    
    
      4.10.
      Gezien al het voorgaande is gebleken dat sprake is van een ernstige en structurele tekortkoming van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] geen blijk geeft van inzicht in zijn eigen rol in het geheel. Er zijn geen aanknopingspunten om te denken dat het in de toekomst beter zal gaan. Hoewel het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven groot is, weegt dit onvoldoende op tegen het belang van Woonwaard om het woongenot van omwonenden te beschermen en te zorgen voor een veilige woonomgeving. Het is daarom in hoge mate waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.
      
    
    
      4.11.
      Woonwaard heeft er gelet op de ernst en het voortduren van de overlast spoedeisend belang bij dat, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, het gehuurde wordt ontruimd en dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.
      
    
    
      4.12.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
      
      
        
          De maandelijkse huurtermijnen
        
      
      
    
    
      4.13.
      De vordering tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen vanaf 1 juni 2025 tot aan de dag van ontruiming wordt afgewezen. Die betalingsverplichting vloeit al voort uit de huurovereenkomst tussen partijen en Woonwaard heeft niet gesteld waarom zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van deze vordering. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat tussen partijen vast staat dat voor de gestorneerde huur van juni 2025 een betalingsregeling is getroffen, waarvan [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat hij deze nakomt. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonwaard zijn, en de sleutels af te geven aan Woonwaard,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2025.
      
    
  
  
     Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 28 september 2018, te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de artikelen 6.4 en 6.8 van de algemene huurvoorwaarden
  
  
    Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat de veroordelingen in het vonnis uitgevoerd moeten worden, ook als eventueel in hoger beroep wordt gegaan.