ECLI:NL:GHARL:2025:5126, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2025, 200.339.879
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Opzegging huurovereenkomst standplaats camping.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof: 200.339.879
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 10540187) 
    
    
    
      
        arrest van 19 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellante]
    
      
        2. [appellant]
      
      die beiden wonen in [woonplaats1]
      hierna: [appellante] c.s.
      advocaat: mr. D.F. Briedé 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        , h.o.d.n. ‘ [naam1] ’
      die woont in [woonplaats2]
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. T.L.M. van der Weijden 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 21 mei 2024 heeft op 18 juli 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verloop van de procedure daarna blijkt uit: 
      
        
          de memorie van grieven
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep 
        
        
          de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep. 
        
      
      
    
    
      1.2
      Daarna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellante] c.s. heeft een standplaats op een camping gehuurd van [geïntimeerde] . [appellante] c.s. maakt aanspraak op schadevergoeding door [geïntimeerde] vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.2
      
        [appellante] c.s. heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] onrechtmatig, althans in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid is en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van circa € 8.500,-. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst rechtmatig heeft opgezegd, maar dat die opzegging gepaard had moeten gaan met het aanbod tot betaling van een schadevergoeding. De schadevergoeding is toegewezen tot een bedrag van € 1.038,18 en de proceskosten zijn gecompenseerd. 
      
    
    
      2.3
      De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] c.s. is dat een hogere schadevergoeding wordt toegewezen, te weten een bedrag ter hoogte van de waarde in het economisch verkeer van het kampeermiddel bij behoud van de standplaats. [appellante] c.s. vordert ook verklaringen voor recht overeenkomstig die bij de kantonrechter en daarnaast dat de huurovereenkomst in strijd is met de consumentenrichtlijnen, dat sprake is van oneerlijke handelsprakijken en vernietiging van het beding dat [geïntimeerde] ongelimiteerd de huur kon opzeggen. De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde] is dat in het geheel geen schadevergoeding wordt toegewezen aan [appellante] c.s. 
      
    
    
      2.4
      Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst mocht opzeggen en dat hij daarvoor geen schadevergoeding aan [appellante] c.s. hoeft te betalen. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en licht dit oordeel hierna toe. 
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof 
    de achtergrond van de zaak
    
    
      3.1
      
        [appellante] c.s. heeft medio 2020 een standplaats gehuurd op de door [geïntimeerde] gedreven camping [naam1] in [woonplaats2] . [geïntimeerde] heeft zijn camping op 15 februari 2022 verkocht aan een vastgoedontwikkelaar, die daar woningen gaat bouwen. [geïntimeerde] heeft de week na de verkoop, op 26 februari 2022, een e-mail aan alle campinggasten (waaronder [appellante] c.s.) gestuurd waarin hij schrijft dat de camping aan het eind van seizoen 2024 zal sluiten. Hij geeft als reden daarvoor op dat hij en zijn vrouw na jarenlange arbeid toe zijn aan een rustiger leven. Hierna heeft [appellante] c.s. in augustus 2022 bij de balie van de camping een opzegformulier ondertekend waarin de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen 1 januari 2023. [appellante] c.s. heeft de standplaats daarna ontruimd. 
      
      
        
          de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.2
      Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat sprake is van een huurovereenkomst met een looptijd van een jaar, die na afloop daarvan in principe steeds wordt verlengd met een jaar. [geïntimeerde] is aangesloten bij RECRON. De kantonrechter heeft aangenomen dat de RECRON-voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. [appellante] c.s. heeft tegen dat oordeel niet op tijd bezwaar gemaakt. Dat had gemoeten bij memorie van grieven, maar daarin is niet voldoende duidelijk te lezen dat hij van mening is dat de RECRON-voorwaarden niet van toepassing zijn. Pas bij memorie van antwoord in het incidenteel appel maakt [appellante] c.s. bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter, maar dat is te laat. Het hof gaat er daarom bij de verdere beoordeling van uit dat de voorwaarden van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Overigens zou het oordeel van het hof niet anders uitvallen als de voorwaarden niet van toepassing zouden zijn. De huurovereenkomst is weliswaar aangegaan voor de bepaalde tijd van een jaar, maar omdat beide partijen ervan uitgaan dat de overeenkomst in beginsel steeds voor een jaar zou worden verlengd (de RECRON-voorwaarden spreken zelfs van een automatische verlenging), heeft deze een duurzaam karakter. Dat is niet anders omdat [appellante] c.s. pas relatief kort huurders waren. [geïntimeerde] is bij zijn opzegging in 2022 ook niet uitgegaan van een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van een jaar; hij heeft immers een opzegtermijn van drie jaar gehanteerd.
      
      
        
          de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      3.3
      Een huurovereenkomst van een standplaats kan op grond van de wet (artikel 7:228 BW) in beginsel worden opgezegd, maar, gezien het duurzame karakter, zijn de mogelijkheden daartoe ingeperkt door de rechtspraak van de Hoge Raad: de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat, een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen, en/of de opzegging gepaard gaat met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.
      
    
    
      3.4
      Partijen zijn het niet eens over de vraag of [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Volgens [appellante] c.s. is de e-mail van [geïntimeerde] van 26 februari 2022 een opzegging. [geïntimeerde] betwist dat: het was alleen een aankondiging en [appellante] c.s. heeft daarna met ondertekening van het opzegformulier in augustus 2022 de huurovereenkomst zelf opgezegd. Het hof is het eens met de kantonrechter dat [appellante] c.s. de e-mail van [geïntimeerde] redelijkerwijs als een opzegging heeft mogen opvatten. Er staat in die e-mail dat [geïntimeerde] stopt, dat de camping zal sluiten aan het einde van seizoen 2024 en dat [geïntimeerde] in de komende tijd met de campinggasten nog contact zal opnemen over de oplevering van de standplaats. De e-mail gaat verder dan een enkele informatiemail, ook omdat [geïntimeerde] het heeft over de ‘oplevering’ van de standplaatsen. Dat is (pas) aan de orde bij beëindiging van de huurovereenkomst. Uit deze mededelingen kon [appellante] c.s. opmaken dat [geïntimeerde] met die e-mail de huurovereenkomst beoogde op te zeggen. Ook [geïntimeerde] zelf refereert aan zijn e-mail als ‘de opzegging die wij aan u kenbaar hebben gemaakt’ (productie 9 bij conclusie van antwoord). Dat daarna nog een opzegformulier is ondertekend door [appellante] c.s. en dat andere geadresseerden de e-mail van 26 februari 2022 niet als een opzegging hebben gezien, maakt dit niet anders. 
      
      
        
          
            [geïntimeerde] mocht de huurovereenkomst opzeggen
        
      
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst door [geïntimeerde] is opgezegd wegens bedrijfsbeëindiging. Die grond is in de RECRON-voorwaarden opgenomen in artikel 11 lid 1 onder d: de bedrijfsvoering houdt op te bestaan. [appellante] c.s. heeft tegen dit oordeel van de kantonrechter geen grief gericht. In grief 3 voert hij wel aan dat de kantonrechter ten onrechte een onderscheid heeft gemaakt tussen bedrijfsbeëindiging en herstructurering (zoals genoemd in artikel 11 lid 1 onder h RECRON-voorwaarden). Dat onderscheid is in zijn visie niet van belang, maar hij klaagt er niet over dat de kantonrechter ten onrechte bedrijfsbeëindiging als opzeggingsgrond heeft beschouwd. Het hof is het ook eens met dit oordeel van de kantonrechter. Het hof gaat er dus van uit dat [geïntimeerde] heeft opgezegd en kon opzeggen omdat hij zijn bedrijf beëindigde. 
      
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerde] was ten tijde van de opzegging (bijna) 62 jaar. Hij had geen opvolger en heeft de mogelijkheid om de camping te verkopen aan een projectontwikkelaar aangegrepen, zo voert hij onbetwist aan. Het hof oordeelt dat de bedrijfsbeëindiging in deze omstandigheden een voldoende zwaarwegende reden oplevert voor opzegging van de huurovereenkomst, die ook valt binnen de kaders van de RECRON-voorwaarden. [geïntimeerde] heeft bij de opzegging een termijn van drie jaar in acht genomen. Na de opzegging kon [appellante] c.s. nog drie volle seizoenen gebruik maken van de standplaats op de camping. Dat is een voldoende ruime termijn. Het hof oordeelt dan ook dat [geïntimeerde] mocht opzeggen, en dat uit de (aanvullende werking van de) redelijkheid en billijkheid geen nadere eisen voortvloeien die daaraan in de weg staan. Er zijn geen bijzondere omstandigheden die maken dat [geïntimeerde] nog een aanbod tot betaling van schadevergoeding aan [appellante] c.s. moest doen, zoals [appellante] c.s. stelt. 
      
    
    
      3.7
      
        [appellante] c.s. voert aan dat [geïntimeerde] met de opzegging alleen zijn eigen belang heeft gediend en geen oog had voor de belangen van [appellante] c.s. als huurder. Het hof onderschrijft die stelling niet: met het in acht nemen van een ruime opzegtermijn heeft [geïntimeerde] voldoende oog gehad voor de belangen van [appellante] c.s. [appellante] c.s. heeft daardoor de gelegenheid gehad om nog drie seizoenen gebruik te maken van de standplaats en een eventuele overgang naar een andere camping te realiseren. Dat [appellante] c.s. van die gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt, is een eigen keuze die [geïntimeerde] niet kan worden tegengeworpen. Voor zover [appellante] c.s. in dat verband aanvoert dat de camping in kwaliteit achteruit ging na de aankondiging in februari 2022 geldt dat [appellante] c.s. niet voldoende concreet heeft aangegeven en onderbouwd dat dit aan (het beleid van) [geïntimeerde] is te wijten.
      
      
        
          geen misbruik van bevoegdheid of onrechtmatig handelen
        
      
      
    
    
      3.8
      
        [appellante] c.s. beroept zich er, naar het hof begrijpt, ook op dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van zijn opzegmogelijkheid en onrechtmatig heeft gehandeld: [geïntimeerde] wist volgens [appellante] c.s. al voor het aangaan van de huurovereenkomst in 2020 dat hij zijn camping zou gaan verkopen en heeft dat verzwegen. [appellante] c.s. heeft forse investeringen gepleegd, [geïntimeerde] heeft dat gezien en heeft niet gewaarschuwd voor zijn voorgenomen bedrijfsbeëindiging. [geïntimeerde] heeft deze verwijten gemotiveerd en onderbouwd weerlegd. Hij heeft een chronologisch overzicht gegeven van de ontwikkelingen rond het gemeentelijk beleid ten aanzien van vakantieparken. Al in 2015 heeft de gemeente Ermelo met andere gemeentes uit de provincie een “Toekomstvisie Vitale Vakantieparken” vastgesteld. Daaruit blijkt dat er parken binnen de gemeente moeten verdwijnen en herbestemd moeten worden. Hierdoor ontstaat onrust in de sector en ook onder campinggasten van [geïntimeerde] . In 2019 laat de gemeente Ermelo aan een campinggast van [geïntimeerde] schriftelijk weten dat er op dat moment geen concrete plannen zijn met de camping [naam1] . [geïntimeerde] zoekt via een ingeschakelde adviseur in maart 2020 contact met de gemeente in verband met zijn toekomstplannen. De gemeente laat dan (wederom) weten dat er geen concrete plannen tot herbestemming zijn. Datzelfde standpunt herhaalt de gemeente in het voorjaar 2021, als er opnieuw contact is met de adviseur van [geïntimeerde] . In de tussentijd gaat [geïntimeerde] door met de exploitatie van zijn camping. Hij doet in 2021 nog investeringen van ruim € 120.000,-. Vlak voor de Kerst 2021 krijgt [geïntimeerde] via zijn adviseur het bericht van de gemeente dat de gemeente de camping (toch) wil meenemen in de herontwikkelingsplannen. [geïntimeerde] schakelt daarop een rentmeesters kantoor in om hem te begeleiden bij een eventuele verkoop van de camping en in februari 2022 wordt de koopovereenkomst gesloten. 
      
    
    
      3.9
      Deze gang van zaken is door [geïntimeerde] (deels) met stukken onderbouwd en door [appellante] c.s. niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Dit betekent dat [appellante] c.s., tegenover het verweer van [geïntimeerde] , zijn stelling dat [geïntimeerde] al vóór het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van de voorgenomen verkoop en dat hij dat heeft verzwegen, onvoldoende heeft onderbouwd. Evenmin heeft [appellante] c.s. voldoende gemotiveerd onderbouwd waarom [geïntimeerde] door zijn opzegging het belang van [appellante] c.s. onevenredig heeft geschaad; het hof heeft eerder al uiteengezet dat en waarom [geïntimeerde] mocht opzeggen zoals hij deed. Daarmee faalt zijn beroep op misbruik van de opzegbevoegdheid of een onrechtmatige daad. 
      
      
        
          consumentenbescherming
        
      
      
    
    
      3.10
      
        [appellante] c.s. doet tot slot een beroep op consumentenbescherming. Hij stelt dat er geen schriftelijk opzegbeding is en dat er bij de aanvang van de huur niets is vastgelegd over de voorwaarden voor opzegging en niet is voorzien in compensatie. Daardoor is er een ongelimiteerde opzegmogelijkheid voor [geïntimeerde] en is er een grote onevenwichtigheid, in die zin dat de opzegging leidt tot verlies aan investeringen voor [appellante] c.s. als consument. [appellante] c.s. verzoekt om het mondeling overeengekomen beding dat [geïntimeerde] ongelimiteerd de huur kan opzeggen te vernietigen en een (hogere) schadevergoeding aan [appellante] c.s. toe te kennen. 
      
    
    
      3.11
      Dit beroep gaat niet op. Allereerst omdat de RECRON-voorwaarden in artikel 11 wel degelijk voorzien in een regeling over opzegging van de huurovereenkomst. Dat die regeling oneerlijke bedingen bevat onderschrijft het hof niet, omdat daarin niet het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk wordt verstoord. Integendeel, de RECRON-voorwaarden beperken de mogelijkheden voor de ondernemer om de huurovereenkomst op te zeggen en beschermen in zoverre de consument. Daarenboven geldt dat de opzegmogelijkheden zijn neergelegd (en worden beperkt door) wet en jurisprudentie. Het hof verwerpt ook de stelling van [appellante] c.s. dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en zich heeft schuldig gemaakt aan oneerlijke handelsprakijken. Volgens [appellante] c.s heeft [geïntimeerde] maatregelen getroffen die er alleen op gericht waren om [appellante] c.s. zo snel mogelijk van het terrein te krijgen zonder oog te hebben voor de belangen van [appellante] c.s. Hiervoor is beslist dat die verwijten onterecht zijn. Ook de overige verwijten die [appellante] c.s. [geïntimeerde] in dit verband maakt heeft het hof hiervoor ongegrond geoordeeld. 
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      3.12
      De conclusie luidt dat [geïntimeerde] niets hoeft te betalen aan [appellante] c.s. in verband met de opzegging van de huurovereenkomst. Het hoger beroep van [appellante] c.s. slaagt niet, en dat van [geïntimeerde] wel. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de vorderingen van [appellante] c.s. alsnog afwijzen. Omdat [appellante] c.s. in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] c.s. tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.13
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 22 november 2023 en wijst de vorderingen van [appellante] c.s. af
      
    
    
      4.2
      veroordeelt [appellante] c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] tot aan de uitspraak van de rechtbank:
      
      
        	€ 660,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x tarief tot € 10.000)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten in hoger beroep:
      
      
      
        	€ 349,- aan griffierecht 
        € 3.035,-  aan salaris van de advocaat (2 procespunten voor het principaal beroep en ½ procespunt voor het incidenteel beroep x tarief II)
      
      
    
    
      4.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente
      
    
    
      4.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, L.J. de Kerpel-van de Poel en R. Verkijk en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854 
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853