ECLI:NL:RBMNE:2025:4701, Rechtbank Midden-Nederland, 25-07-2025, 23/4468
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/4468
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiseres] , uit [plaats 1] , gemeente [gemeente] , eiseres,
    (gemachtigde: Th. Lavrijsen)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: mr. T.C. Wildebeest)
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 585.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan.
      
    
    
      1.2
      Naar aanleiding van één van de bezwaargronden heeft de heffingsambtenaar op 22 juni 2023 verzocht om foto’s om de staat van onderhoud of de gedateerdheid van de woning te kunnen controleren. Hiervoor is een termijn van twee weken gegeven. In de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Op 8 augustus 2023 heeft eiseres alsnog foto’s overgelegd. Naar aanleiding hiervan is op 9 augustus 2023 de waarde door de heffingsambtenaar ambtshalve verlaagd naar € 546.000,-.
      
    
    
      1.4
      Eiseres heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.5
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 juli 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiseres is niet verschenen, zonder bericht van verhindering. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1971 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een aanbouw van 15 m², een dakkapel en een berging van 80 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m2 en ligt op een kavel van 553 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 398.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 546.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , gemeente [gemeente] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 23 november 2021 voor € 480.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 24 mei 2022 voor € 536.250,-;
    - [adres 4] , verkocht op 1 november 2021 voor € 450.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn in dezelfde wijk in [plaats 2] , gemeente [gemeente] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De perceeloppervlakte
      
    
    
    9. Eiseres voert aan de woning op 1 oktober 1999 is aangekocht. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met [adres 5] . Bij de aankoop bedroeg de hele perceelgrootte van de woning met schuur, garage, ondergrond en erf 367 m², kadastraal bekend onder perceel nummer [adres 6] . Op 7 november 2021 is de schuur/bedrijfsruimte verkocht, dit betrof een gedeelte van dit perceel ter grootte van 150 m². Het overgebleven perceel heeft een oppervlakte van 217 m². Het is voor eiseres volstrekt onduidelijk hoe de heffingsambtenaar kan blijven uitgaan van een perceelgrootte van 498 m², aangezien het perceel vanaf aankoop niet groter is geweest dan 367 m². 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat eiseres heeft verzuimd om enige feitelijke onderbouwing aan de opsomming van gebeurtenissen toe te voegen. Op grond van de eigendomsaktes is eiseres eigenaresse van perceelnummer [perceelnummer 1] (280 m²) en [perceelnummer 2] (273 m²). De gegevens van het Kadaster zijn door de heffingsambtenaar in bijlage 4.1/4.2 bij het verweerschrift gevoegd. In totaal is dit 553 m². Op grond van de feiten (kadastrale eigendomsgegevens) moet dus in beroep worden uitgegaan van een perceeloppervlak van 553 m². Door eiseres is hier naar aanleiding van de mail die de heffingsambtenaar aan haar gemachtigde heeft verstuurd, alsook naar aanleiding van het verweerschrift niet meer op gereageerd. Gelet op de door verweerder overgelegde gegevens, kan de rechtbank de heffingsambtenaar hierin volgen. Deze gegevens zijn door eiseres niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De verkoop van [adres 7]
        
      
      
      
         . Eiseres voert aan dat [adres 5] op 23 november 2022 is verkocht voor € 385.000,-. [adres 5] is het complete spiegelbeeld van de woning en ook de staat van onderhoud, de gedateerdheid van de keuken en badkamer etc. komen nagenoeg overeen. De woning is verkocht zonder de daarbij gelegen schuur/garage en met een beperkt deel van het erf. De perceelgrootte van de woning en erf waren 100 m². De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar benoemd dat [adres 5] niet bij de waardebepaling betrokken kan worden, omdat de woning niet op de vrije markt is verkocht. De heffingsambtenaar heeft echter voor [adres 5] (met een perceelgrootte van 219 m²) de WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 398.000,-.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de verkoop van [adres 5] niet geschikt is als referentiewoning. Voor de waardering moet de waarde in het economische verkeer worden vastgesteld en dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Daar is geen sprake van. De woning is niet op de openbare markt aangeboden. Desondanks heeft de heffingsambtenaar een tweede taxatiematrix toegevoegd waarin de verkoop van [adres 5] is meegenomen. Daaruit volgt dat deze verkoop (ook) geen lagere waarde onderbouwd. De waarde per m² van [adres 5] ligt zelfs ruimschoots hoger dan die van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat een vergelijking met een WOZ-waarde, zoals eiseres aanvoert, niet opgaat. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door een vergelijking met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Niet door een vergelijking met overige WOZ-waarden. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De vergoeding van de proceskosten
        
      
      
      
        11.	Eiseres heeft na de uitspraak op bezwaar foto’s ingediend van de staat van onderhoud van de woning en van de gedateerde keuken en badkamer. Daardoor heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning ambtshalve verlaagd naar € 546.000,-. De heffingsambtenaar heeft de kosten voor het bezwaar niet vergoed, omdat het bezwaar ongegrond is verklaard. Wel is de heffingsambtenaar ambtshalve alsnog gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de bezwaren van eiseres. Dit geeft aan dat de oorspronkelijke waardevaststelling onjuist was. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de ambtshalve verlaging is gedaan na de uitspraak op bezwaar op basis van door eiseres aangeleverde foto’s. In de bezwaarfase is al een verzoek verstuurd om foto’s toe te sturen. Eiseres heeft echter geen foto’s of enige andere onderbouwing overlegd in de bezwaarfase. Op grond van de alsnog verstrekte foto’s is de waarde ambtshalve verlaagd. Het is niet duidelijk waarom deze foto’s niet eerder zijn verstrekt. Desondanks is aan eiseres alsnog een compromis aangeboden waarbij de proceskosten voor de bezwaarfase en het griffierecht alsnog zouden worden vergoed als het beroep zou worden ingetrokken. Hier is niet op gereageerd. Ook op het daarop verstuurde rappel is niet gereageerd. De gemachtigde van eiseres is ook niet verschenen op de zitting. 
      
    
    
      11.2
      De rechtbank is van oordeel dat bij deze stand van zaken een vergoeding van de proceskosten niet aan de orde is. De waarde is ná de uitspraak op bezwaar ambtshalve verlaagd nadat eiseres, ná de uitspraak op bezwaar, foto’s heeft ingediend waaruit een mindere staat van onderhoud bleek dan waar men in eerste instantie van uit was gegaan. Op dat moment was er nog geen beroep ingesteld. Bij een ambtshalve verlaging van de waarde bestaat geen recht op een vergoeding van de proceskosten. Dat eiseres pas ná de uitspraak op bezwaar de foto’s heeft ingediend, komt voor haar rekening en risico. Het had op de weg van eiseres gelegen om de foto’s binnen de termijn die de heffingsambtenaar daarvoor had gesteld en ieder geval vóór de uitspraak op bezwaar in te dienen. Nu gemachtigde van eiseres niet op het compromisvoorstel van de heffingsambtenaar heeft gereageerd en ook niet ter zitting is verschenen, kon de vergoeding van proceskosten ook niet meer als onderdeel van afspraken tussen partijen worden besproken. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.