ECLI:NL:GHARL:2023:9015, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-10-2023, 200.153.446
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Deskundigenbericht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.153.446
      (zaaknummer rechtbank Gelderland C/06/130482)
    
    
    
      
        arrest van 24 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1Nieuwenhuis Planontwikkeling B.V.
    
      die is gevestigd in Rijssen
      2. Ronin B.V.
      die is gevestigd in Heesselt
      die beide hoger beroep hebben ingesteld 
      en bij de rechtbank als eiseressen optraden 
      hierna: in enkelvoud Nieuwenhuis
      advocaat: mr. P.J. den Boef 
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Gemeente Bronckhorst
      
      die zetelt in Hengelo (Gelderland)	
      die ook hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde
      hierna: de Gemeente
      advocaat: mr. B.S. ten Kate
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      
        Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 september 2022 hier over. In dit tussenarrest heeft het hof de volgende vragen aan de deskundige ( [naam1] van Fakton Consultancy B.V.) geformuleerd:
        
          Vraag 1 Uitgaande van een onherroepelijk bestemmingsplan in het najaar van 2010 en een ontwikkelperiode van 10 jaar:
      
      a. a) Welke risico’s zou Nieuwenhuis voor de uiteindelijke realisatie van het Project nog hebben gelopen?
      
        Vraag 2 
      
      a. a) Welk scenario (1, 2 of 2a) uit het rapport van Impuls van 12 februari 2021 met betrekking tot de geprognotiseerde winst van Nieuwenhuis acht u het meest aannemelijk? Mocht u geen van deze scenario’s aannemelijk vinden, welk ander scenario zou u aannemelijk achten? 
      b) Acht u de bijbehorende winstprognose aannemelijk? Zo niet, welke winstprognose zou u aannemelijk achten en kunt u op basis van het door u gekozen scenario aangeven tot welke uitkomst dat leidt? Wilt u de uitkomst (een positief of negatief saldo voor Nieuwenhuis) toelichten met berekeningen?
      
        Vraag 3 Heeft u nog overige vragen of opmerkingen die in het kader van dit deskundigenonderzoek van belang kunnen zijn?
      
    
    
      1.2
      De deskundige heeft eerst een concept-deskundigenbericht uitgebracht. Nieuwenhuis en de Gemeente hebben op dit concept gereageerd. De deskundige heeft op de naar aanleiding van het concept gerezen vragen en opmerkingen van de Gemeente en Nieuwenhuis uitvoerig gereageerd (zie bijlage 4: antwoord deskundige op reactie Gemeente en bijlage 5: antwoord deskundige op reactie Nieuwenhuis). Op 16 maart 2023 heeft de deskundige het definitieve rapport opgemaakt, dat aan partijen en het hof is toegezonden. Vervolgens heeft Nieuwenhuis een memorie na deskundigenbericht (met producties) genomen en de Gemeente een antwoordmemorie na deskundigenbericht (met producties).
      
    
    
      1.3
      Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
      
    
  
  
    
      2De voortzetting van de beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      2.1
      
        De deskundige is in zijn rapport op de volgende antwoorden uitgekomen:
        
          Vraag 1
        
      
      a. a)De risicoverdeling blijkt uit de Samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van projectgebied Kerkweide-Zuid van juli 2009 (hierna: SOK). Uit artikel 4.1 SOK volgt dat de Gemeente en Nieuwenhuis voor gemeenschappelijke rekening en risico de grondexploitatie (hierna ook: GREX) ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied zouden voeren, waarbij de grondexploitatie feitelijk door Nieuwenhuis zou worden gevoerd en door de Gemeente zou worden gecontroleerd. De vastgoedexploitatie zou voor rekening en risico van Nieuwenhuis zijn. Vervolgens is deze ‘voor rekening en risico van’-benadering strikt afgebakend in verschillende artikelen van de SOK en hieruit blijkt volgens de deskundige dat partijen een specifieke verdeling van kansen en risico’s zijn overeengekomen voor de werkzaamheden die na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan in de grondexploitatie- en vastgoedontwikkelingsfase moesten worden uitgevoerd.
      
      
        Ten aanzien van de grondexploitatie geldt verder het volgende. Het resultaat van de GREX dat zou zijn ontstaan onder de specifieke voorwaarden zoals neergelegd in de SOK zou voor 50%/50% worden verdeeld tussen de Gemeente en Nieuwenhuis. De GREX (die als bijlage 3 bij de SOK is opgenomen) bevat een prognose van (1) opbrengsten uit de verkoop van particuliere kavels en bouwrijpe grond, (2) diverse kostenposten die samenhangen met de verwerving van de grond, het bouw- en woonrijp maken, de planvorming en de fondsbijdragen, (3) wijzigingen in de fasering, (4) prijsontwikkelingen en (5) financieringskosten. Voor ieder van deze onderdelen bevat de SOK een specifieke risicoverdeling die de deskundige per onderdeel heeft uitgewerkt, toegespitst op de risico’s die Nieuwenhuis voor de uiteindelijke realisatie van het Project nog zou hebben gelopen.
        
          Ten aanzien van de vastgoedontwikkeling geldt een risicoverdeling van 0%/100% tussen Gemeente en Nieuwenhuis. Nieuwenhuis zou het volledige risico op de vastgoedontwikkeling lopen. Zij had de verplichting om de bouwrijpe grond tegen een vaste prijs en vaste index uit de GREX af te nemen en vervolgens voor eigen rekening en risico de woningen te ontwikkelen/realiseren en te verkopen aan particulieren. Dit betekent dat Nieuwenhuis een marge op de vastgoedontwikkeling zou maken die gelijk is aan de verkoopprijs die de particulier betaalt, verminderd met de bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en grondkosten. Die marge fluctueert in de tijd, al naar gelang de woningprijzen, bouwkosten etc. zich positief of negatief ontwikkelen en de vaste indexering op de grondprijs. Door deze (en nog andere) specifieke afspraken zou Nieuwenhuis volgens de deskundige dus alle risico’s op de ontwikkeling van de woningprijzen, bouwkosten etc. lopen.
        
          Vraag 2
        
      
      a. aUitgaande van een onherroepelijk bestemmingsplan eind 2010 en gelet op het feit dat (1) de Gemeente en Nieuwenhuis per die datum eigenaar waren van alle grond die nodig was voor de ontwikkeling, (2) er een concreet afsprakenkader lag in de vorm van de SOK en (3) transactiecijfers uit de periode 2010-2020 lieten zien dat er in die periode behoefte was aan de beoogde woningen in de Gemeente Bronckhorst, meent de deskundige dat de door Impuls genoemde scenario’s 1 (‘wachten op betere tijden’) en 2 (‘slim faseren’) aannemelijk waren. Deze scenario’s weerspiegelen de ontwikkelstrategie die vele ontwikkelaars op bouwlocaties toepasten in de periode 2008-2020. Scenario 2a (‘slim faseren + programma aanpassen’) vindt de deskundige in de gegeven omstandigheden niet mogelijk en daarom onwaarschijnlijk. De deskundige acht uiteindelijk, vanuit Nieuwenhuis geredeneerd, scenario 2 (‘slim faseren’) het meest waarschijnlijk. Hij komt daartoe op basis van de volgende drie argumenten: (1) het ontwikkelapparaat kon blijven functioneren uit de beschikbare budgetten voor algemene kosten, plan- en VAT- kosten, (2) de beperkte vraag uit de markt kon toch worden benut door de verkoop van kavels en realisatie van woningen te faseren en (3) de voorinvesteringen en de daarmee samenhangende financieringsbehoefte bleven dan beperkt. 
      
        bImpuls heeft de winstprognoses substantieel overschat. Voor scenario 2 (het meest waarschijnlijke scenario) berekende Impuls een winstprognose van ruim € 1,7 miljoen terwijl de deskundige voor dat scenario uitkomt op € 695.818 op contante waarde per 1 januari 2008 (datum start grondexploitatie) en € 782.701 op contante waarde per 31 december 2010 (veronderstelde datum onherroepelijk bestemmingsplan). Dat Impuls de winst heeft overschat legt de deskundige vervolgens uit in de paragrafen 4.1 tot en met 4.5. Bovendien heeft Impuls geen rekening gehouden met de ‘restwaarde’ van de grond (voortgezet agrarisch gebruik) van € 86.048, terwijl dit bedrag volgens de deskundige in mindering moet worden gebracht op de totale winst die Nieuwenhuis met de ontwikkeling van de grond tot woongebied zou hebben gerealiseerd. In de winstprognoses van de deskundige is deze restwaarde dan ook verdisconteerd. 
      
        
          Vraag 3	
        
        De deskundige heeft geen overige vragen of opmerkingen.
      
      
      
        
          opmerkingen van partijen
        
      
      
    
    
      2.2
      De Gemeente meent dat de deskundige door de vraagstelling van het hof naar de aannemelijkheid van de door Impuls geschetste scenario’s, geen ruimte heeft gehad om ook andere scenario’s bij zijn onderzoek te betrekken. Het hof gaat aan deze opmerking van de Gemeente voorbij omdat de deskundige onderbouwd heeft toegelicht waarom scenario’s 1 en 2 aannemelijk zijn en scenario 2a dat niet is. Bovendien had de deskundige, gelet op vraag 3, alle ruimte om andere scenario’s te onderzoeken als hij daartoe aanleiding had gezien. Die aanleiding heeft hij blijkbaar niet gezien. 
      
      
        
          rentetoerekening boekwaarde 
        
      
      
    
    
      2.3
      Volgens Nieuwenhuis had de deskundige op grond van artikel 4.6 van de SOK de rente van 4% over het aandeel dat Nieuwenhuis in 2008 in de GREX had ingebracht en gefinancierd (€ 898.321) moeten berekenen over de periode van 2008 tot 2020 (einde looptijd en niet tot en met 31 december 2010.Het hof gaat aan dit betoog van Nieuwenhuis voorbij. Zoals de deskundige in zijn antwoord op de vraag van Nieuwenhuis naar aanleiding van het concept-deskundigenbericht (vraag 1 p. 41-42) heeft toegelicht wordt de boekwaarde bij de start van het Project ‘ingebracht’ in de GREX en vanaf dat moment moet de GREX de boekwaarde financieren. Vervolgens wordt de boekwaarde (net als de overige kasstromen) geïndexeerd naar het moment dat ze wordt uitgegeven/ontvangen en vervolgens contant gemaakt tegen de rentevoet waartegen verondersteld werd dat Nieuwenhuis het rendement op de investering kon gaan krijgen. Het hof heeft hiervoor als peildatum 31 december 2010 genomen, omdat er op dat moment een onherroepelijk bestemmingsplan zou zijn en de ontwikkeling van het Project zou starten. De deskundige heeft hierbij aangesloten en de netto contante waarde per die datum berekend waarin het rendement /de financieringskosten zijn verdisconteerd. De benadering van de deskundige, waarbij aan Nieuwenhuis een rendement over de boekwaarde van 4% van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2010) is toegekend en de wettelijke rente berekend is vanaf 31 december 2010 tot moment uitkeren, is volgens het hof de juiste en het hof sluit zich dan ook hierbij aan.
      
      
        
          afdracht ruimte voor ruimte 
        
      
      
    
    
      2.4
      
        Nieuwenhuis meent dat de deskundige ten onrechte de volledige ruimte voor ruimte (RvR) afdracht ook ná 2013 heeft opgevoerd, terwijl de RvR-regeling in 2013 is vervallen.
        Volgens de deskundige bestond er tussen partijen overeenstemming dat de hele afdracht RvR ten laste kwam van de GREX; die is ook als zodanig in de GREX opgenomen. Dit bedrag diende dus betaald te worden bij start van de GREX, maar mocht vanaf 1 januari 2008 tot moment van betaling worden voldaan bij realisatie van de woningen. Hoewel de bestuursovereenkomst tussen Gemeente en Provincie spreekt over het betalen van de bijdrage per daadwerkelijk te realiseren RvR-woning, betekent dit volgens de deskundige niet dat de bijdrage bij uitgifte van de kavels ná 2013 niet meer betaald had hoeven worden (zie antwoord op vraag 2 p. 42-43). De deskundige licht toe dat uitgegaan wordt van de fictie dat er sprake was geweest van een onherroepelijk bestemmingsplan in het najaar van 2010 en dat de realisatie van de woningen wel had kunnen plaatsvinden; in dat geval dient ook de afdracht RvR opgevoerd te worden.
        Het hof sluit zich hierbij aan. De Gemeente had, ter uitvoering van de bestuursovereenkomst, al in 2008 met de Provincie de RvR afdracht afgerekend. De betaling door de Gemeente is daarna conform afspraak in de bij de SOK behorende GREX opgenomen. Nu er een grondslag voor de (volledige) RvR bijdrage aanwezig is, heeft de deskundige op goede gronden de volledige bijdrage - dus ook de afdrachten die na 2013 bij gerealiseerde RvR-woningen aan de Provincie konden worden betaald - ten laste van Nieuwenhuis (die de RvR afdracht moest betalen) opgevoerd. 
      
      
      
        
          toegepaste rekenrente 4% 
        
      
      
    
    
      2.5
      Volgens Nieuwenhuis heeft de deskundige de rekenrente ten onrechte op 4% gesteld. Zij betoogt dat zij in die periode aantoonbaar goedkoper (gemiddeld 2,2%) geld kon lenen, wat blijkt uit een verklaring van de accountant die als bijlage 52 bij de memorie na deskundigenbericht is overgelegd. De deskundige heeft op deze vraag van Nieuwenhuis naar aanleiding van zijn concept-deskundigenbericht (vraag 4 p. 43-44) onderbouwd toegelicht waarom hij van een rekenrente van 4% is uitgegaan. Hiertegenover heeft Nieuwenhuis onvoldoende uiteengezet op welke wijze en bij wie zij in de betreffende periode nieuwe financieringsarrangementen kon verkrijgen tegen een rentevoet van 2,2%. Dit valt nergens uit op te maken, ook niet uit de verklaring van de accountant waaruit dit volgens Nieuwenhuis zou moeten blijken. Het hof sluit zich dan ook aan bij de voldoende gemotiveerde conclusie van de deskundige. 
      
      
        
          planschade 
        
      
      
    
    
      2.6
      
        Nieuwenhuis meent dat de deskundige ten onrechte het volledige bedrag van 
        € 75.000 uit de planschade risicoanalyse heeft opgenomen, terwijl er geen enkele indicatie was dat planschadeclaims zouden worden ingediend. Een risico van 10% ligt meer voor de hand, wat zou neerkomen op € 7.500 in plaats van € 75.000. De deskundige heeft op de vraag van Nieuwenhuis naar aanleiding van zijn conceptdeskundigenbericht (vraag 10 p. 48) geantwoord dat inderdaad niet met zekerheid kan worden vastgesteld of het volledige bedrag dat aan planschaderisico is opgenomen in de GREX daadwerkelijk aan eventuele claims betaald had moeten worden. Ten tijde van de ondertekening van de SOK was er blijkbaar wel overeenstemming over dat bedrag omdat dit bedrag in de GREX is opgenomen. De deskundige heeft ter plaatse geconstateerd dat het uitzicht van verschillende woningen belemmerd zou worden door de te realiseren woningen, waardoor het aannemelijk is dat er bezwaren zouden zijn gekomen. Daarom past het bedrag van € 75.000 bij de situatie die hij ter plekke heeft aangetroffen en is vastgehouden aan de prognose in de GREX. Het hof ziet geen aanleiding om de planschade-analyse die partijen vooraf samen hebben gedaan achteraf over te doen, zoals Nieuwenhuis voorstaat. Het gaat hier om een begroot risico waar beide partijen over hebben nagedacht (artikel 5.5 SOK en Kosten D 03 Planschade GREX). De deskundige heeft daarnaast overtuigend uiteengezet waarom hij het begrote bedrag van 
        € 75.000 aannemelijk vindt. Nieuwenhuis heeft hier onvoldoende tegenin gebracht. 
      
      
      
        
          kosten bouw- en woonrijp maken 
        
      
      
    
    
      2.7
      Volgens Nieuwenhuis is de deskundige voor het aanleggen van de infrastructuur van een veel te hoog bedrag uitgegaan. Nieuwenhuis had dit werk namelijk kunnen uitbesteden aan DB Infra, die gelet op haar offerte, voor een aanmerkelijk lager bedrag het werk had kunnen verrichten (productie 28 bij inleidende dagvaarding). Nieuwenhuis stelt dat zij de infrastructuur zonder onderbreking in één keer voor het gehele bouwterrein had aangelegd wat het goedkoopste was omdat de prijs op dat moment het laagst was. De extra kosten die de deskundige er jaarlijks bij heeft opgeteld kloppen volgens Nieuwenhuis dan ook niet. Na het éénmaal aanleggen van de infrastructuur zouden er geen extra kosten meer zijn. Zij bestrijdt dan ook de aanname van de deskundige dat de infrastructuur gefaseerd zou worden aangelegd. Het hof verwerpt het betoog van Nieuwenhuis. Het hof kan zich vinden in het antwoord dat de deskundige heeft gegeven naar aanleiding van de vraag hierover van Nieuwenhuis (vraag 11 p. 48-49). De deskundige heeft voldoende gemotiveerd toegelicht waarom de infrastructuur bij een project dat een looptijd heeft van 10 jaar niet in één keer definitief kan worden aangelegd. Dit komt het hof alleszins aannemelijk voor en hij acht het standpunt dat Nieuwenhuis hierover heeft ingenomen niet realistisch. 
      
      
        
          VEX (vastgoedexploitatie)
        
      
      
    
    
      2.8
      Nieuwenhuis stelt zich op het standpunt dat de deskundige bij de VEX van onjuiste prijzen is uitgegaan. Zij had als relatief kleine aannemer (met zeer lage kosten) goedkoper kunnen bouwen én hogere verkoopprijzen kunnen realiseren dan door de deskundige is aangenomen. Nieuwenhuis heeft een nieuwe berekening overgelegd waarbij zij de VEX heeft berekend aan de hand van de daadwerkelijke kosten. De deskundige heeft volgens Nieuwenhuis ten onrechte gebruik gemaakt van algemene cijfers, geldend voor heel Nederland en voor grote ontwikkelaars. Nieuwenhuis zou met eigen technische tekenaars, architecten en constructeurs hebben gewerkt en hun kosten (evenals de verzekering enz.) zouden allemaal in de aanneemsom voor de particulier zijn opgenomen. Verder heeft de deskundige ten onrechte niet naar de specifieke locatie gekeken en geen rekening gehouden met de animo voor woningen die er toen was. Nieuwenhuis heeft een vergelijking gemaakt met de verschillende cataloguswoningen die haar dochterbedrijf (SelektHuis, die de bouw ook zou gaan realiseren) in de desbetreffende jaren heeft verkocht (types Mont Ventoux en Matterhorn). 
      
    
    
      2.9
      Het hof verwerpt het betoog van Nieuwenhuis dat de deskundige van onjuiste prijzen is uitgegaan. Dit geldt zowel voor de volgens Nieuwenhuis te hoge bouwkosten als voor de te laag ingeschatte verkoopprijzen van de te realiseren woningen. De deskundige heeft in zijn antwoord op de vraag van Nieuwenhuis naar de berekende kosten en opbrengsten naar aanleiding van het concept-deskundigenbericht (vraag 14 e.v. p. 50 e.v.) en vervolgens in het deskundigenbericht in de paragrafen 4.1 t/m 4.4 inzichtelijk en uitvoerig onderbouwd hoe hij tot zijn berekeningen is gekomen. De winstprognose per woningtype die Nieuwenhuis had kunnen realiseren heeft de deskundige bepaald aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde transacties van vergelijkbare woningen. Hij heeft voor de ontwikkeling van de VON-prijzen gebruik gemaakt van informatie van NVM/Realworks en CBS en de bouwkosten bepaald aan de hand van het Bouwkostenkompas en de aanbestedingsindex en de indexatie van de grondprijs zoals vastgelegd in de SOK (2% per jaar vanaf 1 januari 2008). Als antwoord op vraag 15 van Nieuwenhuis licht de deskundige gemotiveerd toe hoe hij tot de voor ieder woningtype afzonderlijk gemaakte kosten (architect, constructeur, verzekeringen, makelaarskosten, bouwleges etc.) is gekomen (p. 52). Nieuwenhuis heeft hier onvoldoende tegen ingebracht om af te wijken van de bevindingen uit het onderzoek door de deskundige. Nieuwenhuis heeft (volstrekt) onvoldoende onderbouwd dat SelektHuis de te realiseren woningen voor de door haar genoemde prijzen had kunnen bouwen en voor wat voor prijzen de woningen hadden kunnen worden verkocht. De gepresenteerde cataloguswoningen voldoen niet aan de vereisten voor de te bouwen woningen. Enige concrete nadere toelichting voor de stellingen die Nieuwenhuis hierover inneemt, ontbreekt. Het hof neemt daarom de berekeningen van de deskundige - zowel ten aanzien van de bouwkosten als de verkoopprijzen - die goed zijn gedocumenteerd en waarbij de deskundige de opmerkingen van Nieuwenhuis overtuigend heeft gepareerd, ook op deze punten over. 
      
      
        
          restwaarde vanwege voortgezet agrarisch gebruik
        
      
      
    
    
      2.10
      Zoals in rov 2.1 is overwogen dient het bedrag aan ‘restwaarde’ van de grond (voortgezet agrarisch gebruik) volgens de deskundige in mindering te worden gebracht op de totale winst die Nieuwenhuis met de ontwikkeling van de grond tot woongebied zou hebben gerealiseerd. De deskundige heeft de restwaarde van de grond als ‘agrarisch’ zonder enige verwachtingswaarde (te weten dat er in de toekomst geen ontwikkeling van woningen meer zal plaatsvinden of zo onzeker is dat er geen verwachtingswaarde meer op de grond zit) getaxeerd op € 4 per m2, wat neerkomt op een bedrag van € 86.048. In de winstprognoses van de deskundige is deze restwaarde vervolgens verdisconteerd. De Gemeente is van mening dat de grond wel degelijk een verwachtingswaarde heeft omdat de grond ‘warm’ is gelegen zodat de waarde ervan substantieel hoger is dan de door de deskundige aangenomen agrarische waarde. Het hof volgt het uitgangspunt van de deskundige. Het is immers op dit moment onzeker wat er met de grond gaat gebeuren (de Gemeente is bij uitstek de partij die het zou moeten weten maar ook zij weet het kennelijk niet) zodat het niet reëel is om nu een andere waarde aan de grond toe te kennen dan de waarde die het nu heeft (agrarisch). Verder heeft de deskundige terecht opgemerkt dat, mochten Nieuwenhuis en de Gemeente alsnog samen gaan ontwikkelen of mocht Nieuwenhuis de grond alsnog aan de Gemeente verkopen, de door het hof toegekende schadevergoeding en de restwaarde in die nieuwe ontwikkeling/verkoop meegenomen kunnen worden.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      2.11
      Uitgaande van de bevindingen van de deskundige die het hof overneemt, betekent dit dat Nieuwenhuis vanwege het niet doorgaan van het Project een winst heeft misgelopen van € 782.701, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021. Vanaf die datum - einde looptijd van het Project eind 2020 - zou dit bedrag immers rentedragend zijn geworden. In de scenarioberekening van de deskundige zijn de ‘goede en kwade kansen’ die Nieuwenhuis nog liep voor de uiteindelijke realisatie van het Project voldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht. Dit betekent dat het hof niet meer uitgaat van zijn eerder gekozen benadering (rov. 2.16 van het tussenarrest van 12 oktober 2021), waarbij de kans dat Nieuwenhuis in de hypothetische situatie het project gerealiseerd en winst zou hebben gemaakt in een percentage (%) zou worden uitgedrukt. 
      
    
    
      2.12
      De Gemeente heeft nog naar voren gebracht dat, voor zover het hof zou oordelen dat Nieuwenhuis door toedoen van de Gemeente schade heeft ondervonden én Nieuwenhuis weigerachtig blijft om met haar te overleggen over het alsnog ontwikkelen van haar gronden in Kerkweide/de grond aan haar te verkopen, die schade (deels) voor rekening van Nieuwenhuis te laten vanwege het schenden van haar plicht tot schadebeperking. Het hof gaat niet mee in dit betoog van de Gemeente. Alleen al omdat op Nieuwenhuis geen verplichting rust om de grond aan de Gemeente te verkopen dan wel met haar in onderhandeling te treden om alsnog de grond met de Gemeente te ontwikkelen, wordt niet aan een beoordeling van een mogelijke schadebeperkingsplicht toegekomen. 
      
    
    
      2.13
      
        Het hof heeft in het tussenarrest van 6 september 2022 al een oordeel gegeven over de door de Gemeente aan Nieuwenhuis verschuldigde kosten van in totaal een bedrag van 
        
          € 7.361,72 aan juridische kosten (rov. 2.3) en € 38.983,75 aan interne kosten (rov. 2.6 en 2.7), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2012 (zie rov 2.11 van het tussenarrest van 12 oktober 2021). Het totaalbedrag van € 46.345,47 zal hierna worden toegewezen.
      
      
    
    
      2.14
      
        Van het totaalbedrag aan gederfde winst en kosten (€ 782.701 + € 46.345,47= 
        € 829.046,47) zal in mindering worden gebracht het reeds door Nieuwenhuis van de Gemeente ontvangen bedrag van € 78.000,-. Het bedrag waartoe de Gemeente zal worden veroordeeld bedraagt dus in hoofdsom € 751.046,47.
      
      
    
    
      2.15
      Nieuwenhuis heeft een bedrag van € 6.422,- aan buitengerechtelijke kosten gevorderd omdat zij uitvoerig met de Gemeente heeft moeten corresponderen over de gang van zaken en een passende vergoeding. De Gemeente heeft hier enkel tegen ingebracht dat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat zij zien op werkzaamheden ter voorbereiding van de procedure. Dat vindt het hof een onvoldoende weerlegging gelet op de (schriftelijke) communicatie in het minnelijk traject. Het hof acht de kosten in redelijkheid gemaakt. Ook de hoogte ervan komt het hof redelijk voor, zodat het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen. 
      
      
      
        
          slotsom
        
      
      
    
    
      2.16
      Het principaal beroep van Nieuwenhuis slaagt. Het betreden vonnis zal worden vernietigd. Omdat de Gemeente in het principaal hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof de Gemeente veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties, waarbij het hof aansluit bij het toe te wijzen bedrag. De kosten aan de zijde van Nieuwenhuis voor de eerste aanleg worden vastgesteld op € 76 voor kosten exploot, € 3.621 aan griffierecht en op € 11.249 voor kosten advocaat volgens het liquidatietarief (3,5 punt x tarief VII) en wat betreft het hoger beroep op € 77,52 voor kosten exploot, € 11.379 voor griffierecht en op € 28.336 voor kosten advocaat volgens het liquidatietarief (5,5 punt (de eerste zitting is niet meegeteld) x tarief VII). De Gemeente zal de kosten van het deskundigenbericht ook moeten betalen. Onder de kosten in hoger beroep vallen verder ook de nakosten en de wettelijke rente in geval van betekening, die het hof niet afzonderlijk hoeft te vermelden. Omdat het incidenteel hoger beroep alleen maar slaagt omdat het principaal hoger beroep slaagt, heeft de Gemeente geen belang meer bij behandeling van het incidenteel beroep. Het hof ziet geen aanleiding om een aparte proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep uit te spreken. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      Het hof, 
    
    
    
      3.1
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland (zittingsplaats Zutphen) van 9 april 2014 en doet opnieuw recht:
      
    
    
      3.2
      
        veroordeelt de Gemeente om aan Nieuwenhuis te betalen het bedrag van 
        
          € 751.046,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021 (het hiervan deel uitmakende bedrag van € 46.345,47 te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf 1 januari 2012);
      
      
    
    
      3.3
      veroordeelt de Gemeente om aan Nieuwenhuis te betalen het bedrag van € 6.422,- ter zake van buitengerechtelijke kosten;
      
    
    
      3.4
      bepaalt dat de kosten van het deskundigenbericht van € 25.000 voor rekening van de Gemeente zijn;
      
    
    
      3.5
      veroordeelt de Gemeente in de kosten van beide instanties, aan de zijde van Nieuwenhuis voor de eerste aanleg vastgesteld op € 76 voor kosten exploot, € 3.621 aan griffierecht en op € 11.249 voor kosten advocaat en wat betreft het hoger beroep op € 77,52 voor kosten exploot, op € 11.379 voor griffierecht en op € 28.336 voor kosten advocaat;
      
    
    
      3.6
      verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, Th.C.M. Willemse en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.
      
      
      
      
        i HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853