ECLI:NL:RBROT:2025:11057, Rechtbank Rotterdam, 27-06-2025, 11096975 CV EXPL 24-12326
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afwijzing eis aannemer tot veroordeling VvE tot betaling van annuleringskosten ten belope van 25% van de aanneemsom. Instemming door de voorzitter van de VvE met een offerte van de aannemer heeft niet geleid tot een overeenkomst van aanneming van werk tussen partijen, want de voorzitter was niet bevoegd om een overeenkomst aan te gaan voor ruim € 60.000,-.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11096975 CV EXPL 24-12326
    
    
    
      datum uitspraak: 27 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V.,
      vestigingsplaats: [plaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. T.T. Robijn ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VvE [adres],
      vestigingsplaats: [plaats 2] , maar kantoorhoudend te [plaats 3] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. V. Kortenbach.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘de VvE’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 april 2024, met bijlagen 1 tot en met 16;
        
        
          het bevoegdheidsincident;
        
        
          het antwoord in incident;
        
        
          het vonnis in incident;
        
        
          het antwoord in de hoofdzaak, met bijlagen 1 tot en met 4.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 17 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] (directeur) voor [eiseres] en mr. Robijn en met [persoon B] (oud voorzitter) voor de VvE en
        mr. Kortenbach.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      Deze zaak draait in de kern om de vraag of instemming met een offerte van [eiseres] door de voorzitter van de VvE geleid heeft tot een overeenkomst van aanneming van werk tussen partijen en of de VvE 25% van de aanneemsom moet betalen in verband met annulering van die overeenkomst. Het antwoord op deze vragen luidt ontkennend. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft op 17 april 2023 een offerte en op 22 mei 2023 een aangepaste offerte uitgebracht voor het aanbrengen van spouwmuurisolatie in het appartementencomplex waarover de VvE het beheer voert, voor een aanneemsom van € 61.478,82 inclusief btw. De toenmalig voorzitter van de VvE, die vanaf 19 april 2023 de oud voorzitter [persoon B] (hierna: [persoon B] ) was opgevolgd, heeft op 17 mei 2023 telefonisch haar akkoord gegeven en op 22 mei 2023 de aangepaste offerte digitaal ondertekend geretourneerd aan [eiseres] . Op 23 mei 2023 is er telefonisch contact geweest tussen de toenmalig voorzitter van de VvE en [eiseres] over de werkvoorbereiding en aanvraag van vergunningen. Op 30 juni 2023 is een medewerker van [eiseres] bij het appartementencomplex geweest om het pand na te lopen, waarna de bevindingen telefonisch doorgenomen zijn met de toenmalig voorzitter van de VvE. Bij [eiseres] heeft op 2 juni 2023 en 7 juni 2023 intern overleg plaatsgevonden over de opdracht en de bijbehorende veiligheidsmaatregelen, waarover steeds terugkoppeling heeft plaatsgevonden naar de toenmalig voorzitter van de VvE. Op 9 juni 2023 heeft zij telefonisch aan [eiseres] meegedeeld de opdracht te willen annuleren, waarna [eiseres] te kennen heeft gegeven dat annuleringskosten in rekening zouden worden gebracht. Op 13 juni 2023 heeft de toenmalig voorzitter van de VvE nogmaals telefonisch meegedeeld de opdracht te willen annuleren. Na te zijn gewezen op wat staat in artikel 8 van de Algemene Voorwaarden over 25% aan annuleringskosten heeft zij te kennen gegeven de opdracht te willen voortzetten. Naar aanleiding hiervan is er op 16 juni 2023 nog contact geweest over de aan te vragen vergunningen en het eventueel afzetten van de weg. Op 21 juni 2023 heeft de toenmalig voorzitter van de VvE weer meegedeeld de opdracht te willen annuleren, waarop zij wederom is teruggekomen na te zijn geconfronteerd met de annuleringskosten. Op 23 juni 2023 is er een afspraak geweest op de locatie van het appartementencomplex bij welke gelegenheid door een afvaardiging van de VvE, onder wie [persoon B] , aan de aanwezige medewerkers van [eiseres] , onder wie directeur [persoon A] , is meegedeeld dat de toenmalig voorzitter niet bevoegd was geweest de offerte te ondertekenen. Zij ontkende zelfs de opdracht digitaal ondertekend te hebben. Bij factuur van 29 juni 2023 heeft [eiseres] € 15.369,71 inclusief btw aan annuleringskosten in rekening gebracht bij de VvE. Het bedrag is niet betaald, ook niet na verzending van een betalingsherinnering door [eiseres] en tussenkomst van gemachtigden. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] eist nu om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de VvE te veroordelen tot betaling aan haar van:
      
        
          € 15.369,71 aan hoofdsom, met handelsrente;
        
        
          € 2.305,46 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
        
        
          de proces- en nakosten.
        
      
      
    
    
      2.4.
      De VvE is het daarmee niet eens.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter
        
        
          Afwijzing eis
        
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst de geëiste hoofdsom en de nevenvorderingen af. De toenmalig voorzitter van de VvE is namelijk niet bevoegd geweest om voor de VvE een overeenkomst aan te gaan voor ruim € 60.000,-. [eiseres] had dat kunnen weten althans had hierop bedacht moeten zijn door het handelsregister van de Kamer van Koophandel te raadplegen. Dan had zij gelezen dat de voorzitter bevoegd was, maar met beperkingen. Wat die beperkingen zijn, staat daar niet vermeld maar daarover had [eiseres] navraag kunnen en moeten doen. 
      
    
    
      2.6.
      
        In artikel 5:131 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat het bestuur de middelen van de VvE beheert en zorgdraagt voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van eigenaars, voor zover de statuten niet anders bepalen. De statuten van
        de VvE zijn vastgelegd in het Modelreglement van splitsing van eigendom van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van 22 februari 1973 (Modelreglement). Dat volgt uit de oprichtingsakte van de VvE van 22 augustus 1978 (Akte). Op grond van artikel 37 
        lid 2 van het Modelreglement gelezen in samenhang met wat over dit artikel vermeld wordt in de Akte heeft het bestuur van de VvE de machtiging van de vergadering van eigenaars van de VvE nodig voor de beslissing over onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, wanneer de kosten het bedrag van f. 5.000,- (€ 2.268,-) te boven gaan. Op grond van artikel 5:131 lid 4 BW kan hiervan bij besluit van de vergadering worden afgeweken, maar dat is niet gebeurd. De toenmalig voorzitter van de VvE is dus niet gemachtigd geweest door de vergadering om een overeenkomst van aanneming van werk aan te gaan voor genoemd bedrag.
      
      
    
    
      2.7.
      Geen grond wordt gezien voor het oordeel dat bij [eiseres] , zoals zij stelt, het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de toenmalig voorzitter van de VvE bevoegd was om namens de VvE in te stemmen met de offerte. Zoals hiervoor opgemerkt is de bevoegdheid van het bestuur beperkt door artikel 37 lid 2 van het Modelreglement. Op grond van artikel 5:131 lid 4 BW kan daarvan bij besluit van de vergadering worden afgeweken; een dergelijk besluit kan niet tegen de wederpartij worden ingeroepen, tenzij dat besluit haar bekend was of behoorde te zijn. Dit laatste impliceert dat er op een derde een onderzoeksplicht rust om zich te vergewissen van de bevoegdheden van het bestuur en dat die derde zal moeten informeren op welke gronden de desbetreffende bevoegdheid van het bestuur rust (zie bijvoorbeeld Rb. Rotterdam 24-06-2022 ECLI:NL:RBROT:2022:7777). Niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] daarnaar heeft gevraagd in zijn contact met de toenmalig voorzitter van de VvE of eerder met [persoon B] . Ter zitting is opgemerkt dat [eiseres] zich niet verdiept heeft in de VvE, terwijl van [eiseres] mocht worden verwacht dat zij zich op de hoogte stelde van de bevoegdheden van het bestuur door raadpleging van de via de openbare kadastrale registers kenbare Akte. De beperking van de bevoegdheid van de toenmalig voorzitter van de VvE had [eiseres] dus bekend behoren te zijn. [eiseres] kan zich er daarom niet met succes op beroepen dat zij die beperking niet kende. Verder is van belang dat gesteld noch gebleken is dat het wel bevoegde orgaan bij de VvE, in dit geval de vergadering, heeft gehandeld of heeft nagelaten te handelen waardoor voormeld vertrouwen zou zijn ontstaan bij [eiseres] . De VvE betwist ook dat de toenmalig voorzitter meermaals gesproken heeft met de rest van de VvE over de offerte. Onderbouwd is weersproken dat de vergadering al zo ver was om de opdracht aan [eiseres] te gunnen, want uit het overgelegde verslag van de ALV van 18 april 2023 komt naar voren dat meerdere offertes over muurisolatie ontvangen waren maar ook dat besluitvorming hierover toen niet heeft plaatsgevonden. In oktober zou een tussentijdse vergadering worden belegd, waarbij het bestuur scenario’s zou voorleggen ter besluitvorming door de vergadering. 
      
    
    
      2.8.
      Voormeld vertrouwen is niet kunnen ontstaan vanwege de omstandigheid dat [persoon B] op 17 mei 2023 aan [eiseres] heeft meegedeeld dat de VvE een nieuwe voorzitter had en doorverwezen heeft naar haar. Gezien het voorgaande mocht [eiseres] er immers niet op vertrouwen dat de voorzitter (en eerder [persoon B] ) ook zelfstandig bevoegd was om een overeenkomst aan te gaan zoals de aannemingsovereenkomst in geding. Het kan zo zijn dat [persoon B] en zijn opvolger tekenbevoegd zijn geweest, maar dat laat onverlet dat de VvE slechts met instemming van de vergadering contractueel kan worden gebonden aan zo’n overeenkomst. Ter zitting heeft [persoon B] naar voren gebracht dat hij [eiseres] heeft laten weten dat de ALV moest beslissen. 
      
    
    
      2.9.
      Omdat geen overeenkomst tot stand gekomen is tussen [eiseres] en de VvE, geldt het bepaalde in artikel 8 van de Algemene Voorwaarden van [eiseres] niet tussen partijen, zodat [eiseres] op grond van die bepaling tegenover de VvE geen aanspraak heeft op betaling van 25% van de aanneemsom aan annuleringskosten.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan de VvE moet betalen op € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 947,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de VvE dat eist en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van de VvE worden begroot op € 947,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en in het openbaar uitgesproken.
        465