ECLI:NL:RBGEL:2025:6985, Rechtbank Gelderland, 13-05-2025, 11609623 \ VV EXPL  25-47
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Ontruimingsvordering wordt toegewezen. Woningbouwvereniging heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden o.g.v. de burgemeesterssluiting van de woning. Harddrugs gevonden in de woning. Huurders zijn verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 11609623 \ VV EXPL  25-47
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 13 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING KLEURRIJKWONEN, 
      gevestigd te Tiel,
      eisende partij,
      hierna te noemen: KleurrijkWonen,
      gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      en2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      afzonderlijk te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. L.L. Metselaar.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de namens huurders ingediende producties 1 tot en met 3.
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 29 april 2025. Verschenen zijn [naam 1] namens KleurrijkWonen, bijgestaan door mr. Jeths, en [gedaagde 2] , bijgestaan door mr. Metselaar. Mr. Metselaar heeft een pleitnota voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Tot slot is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Van belang voor de beoordeling van de vorderingen in deze kort gedingprocedure zijn de volgende feiten.
      
    
    
      2.2.
      KleurrijkWonen, rechtsopvolger van Woningbouwvereniging Volkshuisvesting te Geldermalsen, verhuurt aan [gedaagde 1] sinds 4 januari 1996 de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning). [gedaagde 1] is gehuwd met [gedaagde 2] , die op grond van artikel 7:266 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van rechtswege medehuurder is. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. l januari 1993 van toepassing.
      
    
    
      2.3.
      Op dinsdag 26 november 2024 heeft de politie de woning doorzocht. Uit de op basis daarvan opgemaakte bestuursrechtelijke rapportage d.d. 6 december 2024 blijkt dat in de woning het volgende is aangetroffen: 110 gram cocaïne, verstopt in een tafelpoot, meerdere merktassen van Louis Vuitton, Dsquared en Christiaan Dior, meerdere sieraden, horloges, kettingen en oorbellen van de merken Patek Philippe, Dsquared, Gucci en Rolex, meerdere kledingstukken van bekende merken waaronder Hermes, Alexander Mc Queen en Louis Vuitton, meerdere in plastic verpakte telefoons en meerdere simkaarten en een vacumeermachine in een personenauto op het betreffende adres, op naam van [gedaagde 1] .
      
    
    
      2.4.
      De burgemeester van de Gemeente West Betuwe heeft in verband met deze bevindingen op 13 december 2024 aan huurders te kennen gegeven dat hij voornemens is de woning te sluiten voor zes maanden. Op 23 december 2024 hebben huurders een zienswijze ingediend. Hierop heeft de burgemeester op 2 januari 2025 een last onder bestuursdwang aan [gedaagde 2] opgelegd op grond van artikel 13b Opiumwet, in de vorm van sluiting van de door [gedaagden] gehuurde woning voor de duur van zes maanden, ingaande op 10 januari 2025 en eindigend op 10 juli 2025. Ter onderbouwing van zijn besluit schrijft de burgemeester onder meer:
      
      
        “(…)Het staat vast dat een grote hoeveelheid harddrugs op het perceel is aangetroffen. De hoeveelheid overschrijdt het door de Afdeling gehanteerde criterium voor eigen gebruik ruimschoots, er is sprake van 220 keer de toegestane hoeveelheid.
      
      
      
        Naast de aangetroffen grote hoeveelheid harddrugs duiden ook de geconstateerde omstandigheden waaronder de drugs werden aangetroffen op een handelsbestemming.
      
      
      
        Het is bekend dat de aangetroffen telefoons en simkaarten kunnen worden gebruikt voor de handel van en in verdovende middelen. Ook is het een bekend feit dat het geld dat verdiend wordt met de handel in en van verdovende middelen wordt gebruikt voor de aanschaf van dure en luxe goederen.
      
      
      
        Het is tevens bekend dat een vacumeermachine gebruikt wordt om zakken (bijvoorbeeld verdovende middelen) vacuüm (luchtdicht) te verpakken.
      
      
      
        Ook heeft de politie in de bestuurlijke rapportage melding gemaakt van een relevant antecedent aan de [adres woning] , waarbij in het kader van een doorzoeking in een strafrechtelijk onderzoek in 2021, de volgende goederen werden aangetroffen:
      
      
      
        
          grote blokken hasj (4650 gram in totaal, getest op hasj);
        
        
          kleine blokken hasj;
        
        
          tas met wit poeder (390 gram, getest op cocaïne)
        
        
          aanzienlijk geldbedrag (38.000, - contant geld)
        
        
          geldtelmachine;
        
        
          pers, krat met onderdelen voor de pers (gebruikt om "blokken" te maken)
        
        
          lamineermachine;
        
        
          weegschaal.
        
      
      
      
        Op basis van bovengenoemde is aannemelijk dat uw woning al een langere tijd een rol vervult binnen de keten van de handel in harddrugs, met alle daaraan verbonden risico's. Mijn bevoegdheid om ten aanzien van het de woning en het daarbij behorend erf een last onder bestuursdwang op te leggen is daarmee gegeven.
        (…)
        Al deze zaken duiden in onderlinge samenhang op betrokkenheid van een professioneel drugscircuit. Het perceel geniet binnen dat circuit bekendheid. Algemeen bekend is dat een dergelijk circuit gevaarlijk is en dat geweld niet wordt geschuwd. Door diensten voor het criminele circuit heeft u niet alleen zichzelf in gevaar gebracht, maar ook de directe omgeving. Dat maakt de overtreding eveneens ernstig.
      
      
      
        Gelet op het vorenstaande is vanwege de ernst en omvang van de overtreding, de sluiting van de woning en het bijbehorende erf, voor de duur van zes maanden noodzakelijk.(…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        
          [gedaagde 2] is tegen het besluit van de burgemeester in verzet gekomen. De burgemeester heeft het besluit van 2 januari 2025 in verband met een verzoek voorlopige voorziening van [gedaagde 2] om het besluit van de burgemeester te schorsen, opgeschort tot de voorzieningenrechter uitspraak heeft gedaan op het verzoek tot schorsing. 
        Bij beschikking van 17 januari 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het verzoek om een voorlopige voorziening van [gedaagde 2] afgewezen en de opgelegde ordemaatregel opgeheven. De burgemeester heeft de woning op 17 januari 2025 voor de duur van zes maanden gesloten. 
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 21 januari 2025 heeft KleurrijkWonen de buitengerechtelijke ontbinding aangezegd en huurders de gelegenheid gegeven om daarmee in te stemmen en de woning vrijwillig op te leveren. [gedaagden] hebben te kennen gegeven de woning na de sluiting niet vrijwillig te zullen ontruimen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      KleurrijkWonen vordert  samengevat en zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - ontruiming van het pand aan de [adres woning] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met veroordeling van huurders in de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        KleurrijkWonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Door de buitengerechtelijke ontbinding is er een einde gekomen aan de huurovereenkomst. Dit
        betekent dat huurders geen recht of titel hebben om de woning na het verstrijken van de
        periode van sluiting in gebruik te nemen. De kantonrechter zal in een bodemprocedure naar verwachting voor recht verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel dat huurders zodanig tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW gerechtvaardigd is. Onder dergelijke omstandigheden dient voorkomen te worden dat huurders de woning in gebruik nemen na het verstrijken van de duur van de bestuursrechtelijke sluiting, aldus KleurrijkWonen.
      
      
    
    
      3.3.
      Huurders voeren verweer. Zij stellen zich kort gezegd op het standpunt dat de door KleurrijkWonen ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Huurders hadden geen weet van de drugs die in hun woning zijn aangetroffen en betwisten dat zij betrokken zijn bij drugshandel. Mede gelet op de zwaarwegende belangen van huurders is bovendien geen sprake van een dusdanige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van KleurrijkWonen. 
      
      
        
          De ontruiming 
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.3.
      Artikel 7:231 lid 2 BW maakt buitengerechtelijke ontbinding mogelijk wanneer het bevoegd gezag op grond van de in dat lid genoemde artikelen - uit de Gemeentewet, de Opiumwet of de Woningwet - sluiting van een pand heeft gelast op grond van gedragingen in het gehuurde of voor gedragingen in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde die de openbare orde ernstig verstoren (of bij ernstige vrees daarvoor). Voor een buitengerechtelijke ontbinding is een schriftelijke verklaring vereist die de huurder ex artikel 3:37 BW moet hebben bereikt.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het sluitingsbesluit van de burgemeester nog van kracht is (en ook was op het moment dat KleurrijkWonen de huurovereenkomst ontbond) en dat de grondslag van de sluiting ligt in artikel 13b Opiumwet. Dat betekent dat KleurrijkWonen bevoegd was de huurovereenkomst met huurders buitengerechtelijk te ontbinden. Daarnaast staat vast dat de buitengerechtelijke ontbinding huurders heeft bereikt.
      
    
    
      4.5.
      Bij de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst op grond van voormeld wetsartikel geldt als uitgangspunt dat de verhuurder - in dit geval KleurrijkWonen - af mag gaan op het sluitingsbesluit van de burgemeester en niet zelf nader onderzoek hoeft te doen naar de juistheid daarvan. Ook de civiele rechter mag het sluitingsbesluit niet zelfstandig beoordelen; dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang het sluitingsbesluit van kracht is, mag de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk ontbinden. Wel is de voorzieningenrechter op grond van Europese jurisprudentie over artikel 8 van het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) gehouden te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig (proportioneel) is in de zin van deze grondrechtelijke bepaling.
      
    
    
      4.6.
      
        Bij de beantwoording van de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is, moeten alle feiten en omstandigheden worden afgewogen. Om te bepalen of de maatregel van ontruiming evenredig is, dient aangeknoopt te worden bij artikel 3:13 lid 2 BW (misbruik van bevoegdheid) of artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid). Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn: de kans dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd, of nakoming van de overeenkomst door de sluiting onmogelijk is geworden (conform de ratio van artikel 7:231 lid 2 BW), de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en de overige omstandigheden van het geval, waaronder de mogelijk verstrekkende gevolgen van ontbinding in de huidige woningmarkt.
        De toetsing is marginaal, er is geen plaats voor een volledige belangenafweging. Het feit dat het gehuurde is gesloten levert een nauwelijks te weerleggen rechtsvermoeden op dat een verhuurder de huurovereenkomst met recht heeft ontbonden. Alleen als de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of wanneer misbruik is gemaakt van bevoegdheden, kan de ontruiming worden afgewezen. Alle omstandigheden van het geval moeten hierbij worden onderzocht.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Met inachtneming van het voorgaande overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
        Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de commissie van bezwaar op 18 maart jl. heeft geadviseerd het bezwaar van [gedaagde 2] tegen het burgemeestersbesluit af te wijzen. Hoewel huurders nog wel de mogelijkheid hebben om in beroep te gaan, acht de voorzieningenrechter de kans klein dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd. Hierbij is van belang dat de gevonden hoeveelheid harddrugs (110 gram cocaïne) 220 keer de toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik overschrijdt en dat de geconstateerde omstandigheden waarin de drugs zijn gevonden (in plastic verpakte oude telefoons, een vacumeermachine en dure en luxe goederen) wijzen op een handelsbestemming. Huurders erkennen ook dat deze hoeveelheid drugs en deze goederen in de woning zijn gevonden. Het verweer dat de aangetroffen goederen nep zijn en de oude telefoons bedoeld zijn om naar Afrika te sturen, wordt gepasseerd. Ook al zou dit zo zijn, dan blijft overeind de vondst van een handelshoeveelheid harddrugs en een vacumeermachine. Deze combinatie van omstandigheden is reeds een duidelijke aanwijzing dat sprake is van drugshandel vanuit de woning. Mede op basis van die geconstateerde feiten heeft de burgemeester geoordeeld dat het geopend blijven van de woning een ernstig gevaar oplevert voor de openbare orde en veiligheid. Nog daargelaten of het klopt, zoals huurders stellen, dat zij niets weten van de in de woning gevonden drugs en niets te maken hebben met drugshandel, geldt dat huurders in beginsel verantwoordelijk zijn voor wat er in het gehuurde gebeurt.  
      
      
    
    
      4.8.
      KleurrijkWonen heeft als verhuurder van meerdere woningen in de omgeving van de woning van huurders de taak om de rust en veiligheid voor haar andere huurders te bewaken. Het verhandelen van (soft- en) harddrugs brengt risico’s en nadelen voor die rust en veiligheid van de wijk met zich. KleurrijkWonen voert daarom een zero-tolerancebeleid ten aanzien van drugs. Huurders hebben betoogd dat op dit moment geen sprake is van criminaliteit en overlast rondom de woning, maar alleen al de ernstige vrees voor verstoring van de openbare orde maakt buitengerechtelijke ontbinding mogelijk. KleurrijkWonen heeft een zwaarwegend belang bij haar wens op te treden tegen een dergelijke verstoring en een strikt beleid te hanteren.
      
    
    
      4.9.
      Huurders hebben weliswaar een groot belang bij het behoud van hun woning mede gezien de huidige krapte op de huurwoningenmarkt en hun werk, dat zij verrichten in de omgeving van de woning, maar tegenover het belang van KleurrijkWonen kunnen deze belangen in de gegeven omstandigheden niet de doorslag geven. Hetzelfde geldt voor het belang van [gedaagde 1] om in verband met zijn gezondheidssituatie in de buurt van zijn behandelend arts te wonen, zeker nu huurders niet hebben gesteld, laat staan onderbouwd, hoe precair zijn gezondheid op dit moment is en in hoeverre hij afhankelijk is van een behandeling in de nabijheid van zijn woning.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat in een bodemprocedure niet zal worden geoordeeld dat het disproportioneel is dat KleurrijkWonen van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dit betekent dat aannemelijk is dat huurders de woning zonder recht of titel onder zich houden. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW moeten huurders de woning ter beschikking van KleurrijkWonen stellen. De voorzieningenrechter zal de vordering tot ontruiming daarom toewijzen.
      
    
    
      4.11.
      KleurrijkWonen heeft tijdens de mondelinge behandeling ten aanzien van de ontruimingstermijn toegelicht dat zij er belang bij heeft dat de ontruiming op zo kort mogelijke termijn plaatsvindt. Zij heeft onweersproken gesteld dat de gemeente bereid is om de woning eerder te openen als deze vóór de einddatum van het burgemeestersbesluit ontruimd is, zodat zij de woning dan zo snel mogelijk weer kan verhuren aan andere huurders conform het geldende toewijzingsbeleid. Aangezien huurders de woning al hebben verlaten en tijdens de mondelinge behandeling gebleken is dat de woning op dit moment al leeg staat, staat feitelijk ook niets in de weg aan eerdere ontruiming dan de einddatum van de burgemeesterssluiting. De voorzieningenrechter zal daarom bepalen dat de ontruiming moet plaatsvinden als gevorderd: binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.12.
      De voorzieningenrechter begrijpt het petitum van de dagvaarding in die zin, dat KleurrijkWonen vordert om huurders te veroordelen in de proceskosten. Deze vordering zal worden toegewezen, omdat huurders in het ongelijk zijn gesteld. De proceskosten van KleurrijkWonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.228,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.14.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          De uitvoerbaar bij voorraadverklaring
        
      
    
    
      4.15.
      De voorzieningenrechter zal het vonnis, zoals onbetwist gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat KleurrijkWonen het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als huurders niet aan het vonnis voldoen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt huurders om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres woning] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van KleurrijkWonen zijn, en de sleutels af te geven aan KleurrijkWonen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Weerkamp - Beens en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        41245 \ 693
      
    
  
  
     Zie onder andere EHRM 13 mei 2008, 19009/04, RvdW 2008/857, EHRC 2008/83 (McCann/VK).
  
  
     Hof ’s-Hertogenbosch 21 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:175.
  
  
     Hof Den Haag 3 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2322.
  
  
    
      Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 37.