ECLI:NL:RBZWB:2025:5999, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-09-2025, BRE - 24 _ 7862
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/7862 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 186.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB) en is de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: Belanghebbende vergezeld van haar echtgenoot en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] . Van hetgeen ter zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt. Het proces-verbaal wordt gelijktijdig met de uitspraak aan partijen verzonden.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Zij heeft de woning aangekocht op 5 januari 2023 voor € 190.000. Het is een tussenwoning uit 1947 van 70 m², op een perceel van 155 m². De woning heeft een aanbouw, twee dakkapellen en een berging/schuur.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 156.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 186.000.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende tegen de waarde niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Wel is het hoorrecht geschonden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Vooraf: stukken ingediend na afloop van de zitting
      
      5. De rechtbank heeft het onderzoek na afloop van de zitting gesloten. Na de zitting zijn door en namens belanghebbende nadere stukken zijn ingediend. Op grond van het Procesreglement wordt een stuk dat na sluiting van het onderzoek ter zitting ongevraagd wordt ingediend, als uitgangspunt bij het doen van uitspraak buiten beschouwing gelaten, tenzij de rechtbank in het stuk aanleiding ziet om het onderzoek te heropenen. In dit geval ziet de rechtbank in de ingekomen stukken geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Op grond van het procesreglement zijn de stukken toegevoegd aan het dossier, maar de rechtbank laat de stukken verder buiten beschouwing.
    
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.2.
      Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de door belanghebbende op 5 januari 2023 overeengekomen aankoopprijs van € 190.000. Deze aankoopprijs onderbouwt volgens de heffingsambtenaar de waarde op de waardepeildatum van € 186.000. 
      
    
    
      5.4.
      Volgens belanghebbende is de aankoopprijs niet bruikbaar, omdat de aankoopsom, mede gelet op de staat van de woning, niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Zij voert aan dat de vraagprijs, gelet op de slechte onderhoudstoestand te hoog was, maar dat zij geen andere keus had dan de vraagprijs te accepteren, omdat de woningbouwvereniging heeft aangegeven geen onderhoudswerkzaamheden aan de woning te zullen verrichten. 
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning betaalde koopsom, ook op haar de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende niet in haar bewijslast geslaagd. Belanghebbende stelt dat zij geen andere keus had dan de woning te kopen, maar naar het oordeel van de rechtbank is het gebrek aan keus vooral ingegeven door de wens van belanghebbende om in de woning te willen blijven wonen. Dat er daadwerkelijk geen andere woonmogelijkheid bestond, is niet onderbouwd met bewijsstukken. Het is verder niet aannemelijk gemaakt dat er sprake was van bijzondere omstandigheden die maken dat geen sprake was van een verkoop tussen onafhankelijke partijen. Dat belanghebbende het proces van (de aanloop naar) de aankoop als vervelend heeft ervaren, brengt niet mee dat dit heeft geleid tot een prijsbepaling die niet marktconform is. Dat geldt ook voor de stelling dat belanghebbende zich gedwongen voelde de woning te kopen omdat de woningcoöperatie had aangegeven geen onderhoudswerkzaamheden te zullen verrichten. Ervan uitgaande dat dit inderdaad is gecommuniceerd door de woningcoöperatie – belanghebbende overlegt hiervan geen bewijs – betekent dit niet dat daarmee de woningwaarde lager moet zijn dan hetgeen belanghebbende heeft betaald. Immers was het ondanks de toestand van de woning nog steeds de wens van belanghebbende om daar te blijven wonen en is zij bereid geweest daar de overeengekomen prijs voor te betalen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de waarde van de woning overeenkomt met de betaalde prijs.  De slotsom is – en dat is anders dan belanghebbende stelt – dat belanghebbende als meestbiedende koper in de zin van artikel  17 van de Wet WOZ moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat rekening moet worden gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 156.000 verwijst zij naar een door haar ingebrachte taxatierapport van de [taxateur] uit 2017, alsmede een recenter rapport van de [taxateur]. Daarmee is niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van invloed op de waarde. Enerzijds is geruime tijd verlopen sinds de opnamedatum van het rapport uit 2017 en anderzijds is van belang dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat het recente rapport een taxatie op afstand betreft die enkel is gebaseerd op de gegevens van belanghebbende zelf. Tevens doen die beide verslagen niet af aan de omstandigheid dat belanghebbende de woning in de bestaande toestand gekocht heeft voor een bedrag van € 190.000. 
      
    
    
      5.7.
      Gelet op voorgaande overwegingen heeft de heffingsambtenaar zich bij het vaststellen van de waarde terecht gebaseerd op het eigen aankoopcijfer. Nu de heffingsambtenaar, ondanks het tijdsverloop van slechts enkele dagen, de aankoopsom neerwaarts heeft bijgesteld met € 4.000, is de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          De formele klachten van belanghebbende
        
      
    
    
      5.8.
      
        De overige door belanghebbende aangevoerde gronden betreffen procedurele aspecten die met name betrekking hebben betrekking op de communicatie tijdens de bezwaarprocedure, waaronder een klacht over de schending van het hoorrecht. De rechtbank is van oordeel dat het hoorrecht in deze procedure inderdaad is geschonden. Zoals de heffingsambtenaar zelf ook aangeeft, is belanghebbende niet gehoord. De rechtbank gaat in dat verband voorbij aan het argument van de heffingsambtenaar dat de waarde buiten redelijke twijfel vast stond waardoor het bezwaar kennelijk ongegrond is. Een waarde zal niet snel buiten redelijke twijfel vast staan. De rechtbank heeft aanleiding gezien om zelf in de zaak te voorzien. De belangrijkste reden daarvoor is dat dit ook is wat belanghebbende heeft verzocht in haar beroepschrift met het verzoek aan de rechtbank de waarde vast te stellen. Verder acht de rechtbank dit ook aangewezen met het oog op de geschilbeslechting tussen partijen. Wel acht de rechtbank een vergoeding van het griffierecht in dat verband aangewezen, waarvan de heffingsambtenaar ook heeft aangegeven dat passend te vinden.  De rechtbank ziet verder geen ruimte om aan alle overige klachten gevolgen te verbinden voor de waardevaststelling of anderszins. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehandeld volgt de rechtbank belanghebbende niet. Het klopt dat bij de behandeling van het dossier van belanghebbende fouten zijn gemaakt, maar daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar excuses heeft gemaakt en de nodige inspanningen heeft geleverd om die fouten recht te zetten. Alle overige klachten van belanghebbende leiden dan ook niet tot een andere uitkomst.
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      
        6. Het beroep is gegrond vanwege de schending van het hoorrecht. De rechtbank heeft zelf in de zaak voorzien en geoordeeld dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep gegrond is krijgt belanghebbende een vergoeding van het griffierecht. De rechtbank ziet geen aanleiding de door belanghebbende verzochte kostenvergoeding van een taxatierapport toe te kennen, aangezien het beroep uitsluitend gegrond is wegens de schending van het hoorrecht. Die schending is van geen invloed geweest op het laten opstellen van het taxatierapport. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        laat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        wijst het verzoek om een proceskostenvergoeding af.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 4 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De griffier is buiten staat om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Artikel 2.16, derde lid van het  Procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2025, Staatscourant 2024, 37982.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.