ECLI:NL:RBZWB:2025:6102, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-09-2025, 24/5867
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/5867 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juni 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 491.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 30 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur]. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1962.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de waterschapsbelastingen. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 516.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4], alle te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.7.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de woning van belanghebbende ten onrechte op een factor 4 heeft vastgesteld, in plaats van op een factor 3. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar hiermee te veel waarde toegekend aan de in 2016 verrichte renovatie. Belanghebbende voert aan dat, middels de renovatie, de woning van belanghebbende niet langer als onder-gemiddelde woning, maar als een gemiddelde woning is aan te merken. Dit brengt met zich dat ook het voorzieningen- en onderhoudsniveau als gemiddeld dienen te worden gekwalificeerd, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met inachtneming van de door belanghebbende overgelegde foto’s en stellingen, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met het gemiddelde onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling dat de woning middels de renovatie en in vergelijking met de referentiewoningen is te kwalificeren als een gemiddelde woning. Dit rechtvaardigt niet de boven gemiddelde kwalificatie voor het onderhouds- en voorzieningenniveau. Indien het onderhouds- en voorzieningenniveau worden gekwalificeerd als gemiddeld, leidt dit ertoe dat de getaxeerde waarde onder de beschikte waarde komt te liggen. Dit leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.10.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 421.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat de door belanghebbende ingebrachte taxatie niet als zodanig ter onderbouwing kan dienen gelet op de toelichting in het taxatierapport waarin staat dat het taxatiedoel van dit rapport ‘de controle van de WOZ-waarde’ is. Belanghebbende heeft ook niet op een andere wijze de door hem voorgestane waarde onderbouwd. 
      
      
        
          Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.11.
      Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 475.000. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 475.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld welke kosten belanghebbende bepleit. Belanghebbende heeft deze niet gespecifieerd. Gelet op de omstandigheid dat sprake is van bijstand door een professionele gemachtigde vult de rechtbank de beroepsgronden aan in die zin dat het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing wordt geacht. Voor vergoeding van overige kosten ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat deze in het beroepschrift niet zijn gedefinieerd en evenmin berekend. Daar komt bij dat voor de onderbouwing van de stellingen ter zitting niet is verwezen naar stukken in het dossier waarvoor kosten zijn gemaakt. De stellingen van de heffingsambtenaar daaromtrent behoeven daarom geen behandeling. 
      
    
    
      4.3.
      De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 777. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 475.000;
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777,- aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 10 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.