ECLI:NL:RBMNE:2025:3936, Rechtbank Midden-Nederland, 23-05-2025, 24/675
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Standaard. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/675
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser(es),
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 374.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigena(a)r(es) van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    2. De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met een berging/schuur van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m2  en ligt op een kavel van 182 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 374.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 16 september 2021 voor € 391.500,-;
    - [adres 3] , verkocht op 12 juli 2021 voor € 340.860,-;
    - [adres 4] , verkocht op 23 juni 2021 voor € 357.500,-;
    - [adres 5] , verkocht op 22 juli 2022 voor € 350.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- of hoekwoningen zijn die in dezelfde bouwperiode gebouwd zijn, in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau en het gebruiksoppervlakte, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken
      
    
    
    9. Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering kunnen leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast kunnen oudere keukens minder functioneel zijn en missen zij vaak energiezuinige, duurzame functies. Dit kan de totale waarde van de woning beïnvloeden. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar geeft aan dat er in het woningwaarderapport geen foto’s van de binnenkant van de woning zijn opgenomen. In woningen uit dit bouwjaar is het niet ongebruikelijk dat de keuken wat ouder is. Omdat er geen foto’s zijn overlegd is het voorzieningenniveau gewaardeerd op factor ‘3’. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat voor zover eiser(es) aangeeft dat er onvoldoende rekening gehouden is met gedateerde voorzieningen er in de matrix voldoende ruimte zit. Immers, de prijzen per m2 van de referentiewoningen liggen (fors) hoger dan die van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Het duurzaamheidsniveau
        
      
      
      
        10.	Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de woning geen bekend energielabel heeft. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode in dezelfde omgeving, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het op de weg van eiser(es) had gelegen om de stelling te onderbouwen met objectieve, te verifiëren gegevens. Dit heeft eiser(es) niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De ligging
        
      
      
      
        11.	Eiser(es) voert aan door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een school en een spoorweg. Deze ligging zorgt voor extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Dit kan als een verstoring van de leefomgeving worden ervaren. Dit kan potentiële kopers afschrikken. De referentiewoningen hebben een betere ligging zonder deze vormen van overlast. Eiser(es) is daardoor van mening dat de heffingsambtenaar hierdoor de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar wijst op bijlage 7 bij het verweerschrift. Hieruit blijkt dat de school op ruim 40 meter afstand ligt. Tussen de woning en de school ligt een weg, een groenpartij met hoge bomen en water ertussen. Het schoolplein ligt nog verder weg. De ligging nabij een middelbare school heeft ook voordelen. De heffingsambtenaar stelt dat de ligging ten opzichte van de school geen waardeverminderende invloed heeft. Ten aanzien van de ligging in de nabijheid van de spoorweg (het betreft overigens geen spoorlijn maar een vrij liggende trambaan) geeft de heffingsambtenaar aan dat de woning wel dichtbij het spoor ligt, op ongeveer 20 meter afstand. Dit geldt ook voor de referentiewoning [adres 2] . Deze referentiewoning is desondanks voor een prijs van € 391.000,- verkocht. Het is volgens de heffingsambtenaar niet in geschil dat de ligging ten opzichte van het spoor een deel van de potentiële kopers zal afschrikken, referentiewoning [adres 2] bewijst echter dat dit geen hele grote invloed heeft op de waarde. De overige referentiewoningen liggen tussen de 100 en 200 meter van het spoor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).