ECLI:NL:RBAMS:2014:6954, Rechtbank Amsterdam, 29-10-2014, C-13-553635 - HA ZA 13-1711
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers vorderen onder meer verklaring voor recht dat advocatenkantoor toerekenbaar tekort is geschoten doordat behandelend advocaat hen er – ten tijde van de verwerving van een terrein – nooit expliciet voor heeft gewaarschuwd dat er op het terrein slechts een beperkte sanering door de Staat heeft plaatsgevonden. De vordering van eisers wordt afgewezen. De rechtbank acht onder meer van belang dat de opdracht aan de advocaat ten tijde van de verwerving van het terrein niet zag op de herontwikkeling van het terrein en dat eisers er van op de hoogte waren dat er na de sanering door de Staat nog sprake was van resterende bodemverontreiniging. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde de advocaat eisers – gelet op de informatie die hierover bij hen zelf bekend was – niet op eigen initiatief nader te waarschuwen over de hoogte van aanvullende saneringskosten in geval van herontwikkeling van het terrein.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/553635 / HA ZA 13-1711
    
    
    
      
        Vonnis van 29 oktober 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [naam eiser 1],
    
      wonende te [woonplaats] ([land]),
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [naam eiser 2]
        ,
      gevestigd te [plaats],
      eisers,
      advocaat mr. A. van Reek te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de naamloze vennootschap 
      
        BOEKEL DE NERÉE N.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. H.E. Bast te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1], [eiser 2] en Boekel genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 1 november 2013;
        
        
          de akte overlegging producties van [eiser 1] en [eiser 2];
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 30 april 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 12 augustus 2014, met de daarin vermelde stukken.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank heeft de zaak ambtshalve naar de meervoudige kamer verwezen, waarna vonnis is bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Rubatex B.V. (hierna: Rubatex) was eigenaar van een perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend als[adres], kadastraal bekend [plaats], sectie F, nummer [(...)] (hierna: het terrein). Rubatex exploiteerde op het terrein een latex fabriek. Rubatex is in 1994 in liquidatie getreden, waarna haar vermogen is vereffend door mr. W.J.H. Wenselaar (hierna: Wenselaar).
      
    
    
      2.2.
      Bij beschikking van 5 juni 1997 heeft de provincie Noord-Holland (hierna: de Provincie) besloten dat op het terrein sprake was van ernstige bodemverontreiniging en dat de sanering van het terrein als urgent werd beschouwd.
      
    
    
      2.3.
      Op 14 december 1998 verkregen [eiser 1] en [naam 1], voormalig zakenpartner van [eiser 1] (hierna: [naam 1]), voor een bedrag van NLG 100.000,- het eerste en tweede hypotheekrecht op het terrein.
      
    
    
      2.4.
      In oktober/november 1999 hebben [eiser 1] en [naam 1] zich gewend tot [naam 2], destijds werkzaam als advocaat bij Boekel (hierna: [naam 2]), voor advies bij het uitwinnen van hun hypotheekrechten op het terrein.
      
    
    
      2.5.
      In de periode van 21 januari 2000 tot 23 maart 2000 hebben er in opdracht van de Provincie op het terrein en het naastgelegen buurperceel saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Op 7 december 2000 is er ter zake van deze saneringswerkzaamheden door ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (hierna: Oranjewoud) een “Rapport Evaluatie sanering Rubatex-terrein [adres]” opgesteld (hierna: het Oranjewoud-rapport). Het rapport bevat de volgende conclusie:
      
      
        “(…) Buiten de ontgravingsgrenzen op het Rubatex-terrein moet bij graafwerkzaamheden rekening worden gehouden met sterke verontreinigingen in de bodem en dienen op dat moment de nodige veiligheidsvoorzieningen te worden getroffen. 
        Eventueel hierbij vrijkomende verontreinigde grond dient op verantwoorde wijze te worden afgevoerd en verwerkt. (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Begin 2000 hebben [eiser 1] en [naam 1] de opdracht aan [naam 2] uitgebreid. [naam 2] zou hen – in ieder geval – adviseren op de volgende drie punten: 1) het verkrijgen van de eigendom van het terrein, 2) het ontruimen van krakers en 3) het afkopen van de vordering van de Staat uit ongerechtvaardigde verrijking vanwege de uitgevoerde sanering van de aangetroffen bodemverontreiniging.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 16 april 2000 heeft [naam 2] het volgende aan [eiser 1] en [naam 1] bericht:
      
      
        “(…)
        Het object is een beschermd monument en onderwerp van twee besluiten als bedoeld in art. 55 Wet Bodembescherming, hetgeen kort gezegd betekent dat het perceel ernstig verontreinigd is. 
        (…)
        Bovendien bestaat de mogelijkheid dat de vordering van de Staat nog (veel) groter wordt met het voortduren van de saneringswerkzaamheden die op dit moment kennelijk plaatsvinden. Er dient rekening mee te worden gehouden dat die saneringskosten op grond van ongerechtvaardigde verrijking kunnen worden verhaald op de eigenaar c.q. een eventuele nieuwe eigenaar. (…)
      
      
      
        U gaf onlangs aan bereid te zijn het risico van een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking te nemen en te willen bezien of met de heer Wenselaar overeenstemming kan worden bereikt over verwerving van de eigendom van het object door u voor een gering bedrag. (…)”
      
      
    
    
      2.8.
      
        [naam 2] is vervolgens – namens [eiser 1] en [naam 1] – met mr. W.Th. Braams, de landsadvocaat van de Staat (hierna: mr. Braams), in overleg getreden over rechtstreekse afkoop van de vordering van de Staat uit ongerechtvaardigde verrijking vanwege de uitgevoerde sanering van de aangetroffen bodemverontreiniging.
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 11 juli 2001 heeft [naam 2] het volgende aan [eiser 1] en [naam 1] geschreven:
      
      
        “(…) Als van Rubatex wordt gekocht, zal dat naar ik verwacht wel zonder enige garantie van de zijde van Rubatex zijn. Het perceel en de opstallen zullen derhalve worden gekocht in de staat waarin een en ander zich op dit moment bevindt, dus inclusief alle eventuele restverontreiniging in de grond alsmede eventuele gebreken en verontreiniging in/aan de opstallen. (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 7 augustus 2001 heeft [naam 2] het volgende aan [eiser 1] geschreven:
      
      
        “(…) 
        De afkoop van de saneringsclaim zal betrekking hebben op alle werkzaamheden die van de zijde van de Staat zijn uitgevoerd, maar zonder garantie van de zijde van de Staat over de huidige staat van het perceel. De landsadvocaat liet tijdens onze bespreking immers weten dat hij verwacht dat er nog wel verontreiniging zal zijn, maar dat niet duidelijk is om welke mate van verontreiniging het gaat. (…) 
      
      
      
        Vervolgens zal door ons notariaat een koopakte worden opgesteld. Koop door en levering aan een nog op te richten monumenten BV/stichting. Fiscale aspecten doe jij, al dan niet samen met [naam 3]. (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 9 augustus 2001 heeft Wenselaar het volgende aan [eiser 1] geschreven:
      
      
        “(…) 
      
      - U bent bereid tot aankoop over te gaan van de terreinen van Rubatex BV te [plaats];
      - U bent op de hoogte van de thans nog resterende bodemvervuiling ter plaatse; (…)”
      
    
    
      2.12.
      Op 10 augustus 2001 heeft [naam 2] een conceptbrief aan mr. Braams ter becommentariëring aan [eiser 1] en [naam 1] voorgelegd. In de brief is het volgende opgenomen:
      
      
        “(…) Cliënten gaan er van uit dat de bodemgesteldheid ter plaatse door de sanering thans zodanig is, dat de komende jaren geen nadere sanering dient te worden uitgevoerd, althans niet op last van de overheid (…).
      
      
      
        Voor cliënten is het derhalve van groot belang dat zij er van verzekerd zijn dat zij door deze afspraak ook gevrijwaard zijn voor vorderingen van andere overheden die verband houden met de sanering van het onderhavige perceel. Bovendien willen zij er ook van verzekerd zijn dat na het totstandkomen van de onderhavige overeenkomst niet opnieuw van overheidswege een saneringsverplichting wordt opgelegd. (…). Zoals besproken zijn cliënten bereid om deze vrijwaringsverplichting voor toekomstige saneringskosten in tijd te beperken tot 5 jaren na het sluiten van deze overeenkomst. (…)”
      
      
    
    
      2.13.
      In reactie op de conceptbrief heeft [naam 1] op 13 augustus 2001 het volgende aan [naam 2] geschreven:
      
      
        “Wat ik echter niet snap is de termijn van 5 jaar (…) Of de grond is nu schoon of hij is het niet! Als het niet zo is moeten ze nu aangeven wat er nog moet gebeuren en als ze dat niet doen het boek lekker sluiten! We moeten geen open eind hebben! Immers, doorverkopen van het object is waarschijnlijk en dat lukt een stuk minder makkelijk als er toch (…) een claim van de overheid aan komt (…)”
      
      
    
    
      2.14.
      Bij e-mail van 13 augustus 2001 heeft [naam 2] hier als volgt op gereageerd:
      
      
        “Ik zal de termijn weghalen, maar ik verwacht dat de Staat daar moeilijk over gaat doen. (…)
        De Staat is niet bereid om garanties te geven m.b.t. de gesteldheid van de grond. Daarom liet Braams tijdens het gesprek ook meerdere malen expliciet weten dat er waarschijnlijk nog wel verontreiniging zou bestaan.(…)”
      
      
    
    
      2.15.
      
        [naam 1] heeft in reactie daarop bij e-mail van 13 augustus 2001 het volgende aan [naam 2] geschreven:
      
      
        “(…) Echter de staat zou exact moeten weten (en weet dat ook – zie enorm dik rapport) wat er nog wel en niet in aanmerking komt voor “schonen”. En ik stel dus voor dat wij een advies toevoegen of zo iets. Ik voel NIETS voor een tijdbom. (…)”
      
      
    
    
      2.16.
      Bij brief van 22 augustus 2001 heeft [naam 2] het uiteindelijke voorstel (conform de conceptbrief van 10 augustus 2001, zonder de termijn van vijf jaren) aan mr. Braams verzonden. Bij brief van 25 september 2001 heeft mr. Braams hierop als volgt gereageerd:
      
      
        “(…) Ten aanzien van de gevraagde verzekering dat niet opnieuw van overheidswege een saneringsverplichting (…) wordt opgelegd, wijs ik u er op dat dit een bevoegdheid van de provincie Noord-Holland betreft. Overigens heeft de provincie (…) bepaald dat sanering van de resterende verontreiniging niet urgent is. In een dergelijk geval is (…) sanering in het kader van de Wbb niet aan de orde vóór 2015. (…). Gelet op het bovenstaande stelt de Staat het volgende voor. Tegen betaling (…) door uw cliënten, ziet de Staat af van zijn huidige en mogelijkerwijs toekomstige vordering(en) op grond van ongerechtvaardigde verrijking jegens hen terzake van de geconstateerde verontreiniging op het onderhavige perceel. Verder verleent de Staat de door uw cliënten gevraagde vrijwaring op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor vorderingen van andere overheden die verband houden met de uitgevoerde danwel de mogelijkerwijs nog uit te voeren sanering(en) van het onderhavige perceel. (…)”
      
      
    
    
      2.17.
      Op 30 november 2001 hebben [naam 1] en [eiser 1] het voorstel van de Staat aanvaard.
      
    
    
      2.18.
      Begin juni 2002 hebben [eiser 1] en [naam 1] Boekel verzocht, ten behoeve van de financiering van de aankoop van het terrein, stukken toe te zenden waaruit de huidige staat van de grond van het terrein blijkt. 
      
    
    
      2.19.
      In reactie op dit verzoek heeft [naam 7], werkzaam bij Boekel (hierna: [naam 7]), bij brief van 18 juni 2002 het volgende aan [eiser 1] geschreven:
      
      
        “(…)
        Hierbij zend ik u, mede namens [naam 2], ten behoeve van de bank, de stukken, waaruit de huidige staat van de grond van het terrein Rubatex blijkt. (…)
        Concluderend bestaat er thans dus nog wel bodemverontreiniging op het perceel Rubatex, doch is er geen risico dat hieromtrent nog enige kosten voor rekening van u en de heer [naam 1] zullen komen. (…)”
      
      
    
    
      2.20.
      Op 10 september 2002 hebben [naam 1] en [eiser 1] middels hun persoonlijke houdstervennootschappen [eiser 2] opgericht teneinde het terrein fiscaal gunstig te kunnen verwerven. Op 25 oktober 2002 is het terrein door Rubatex aan [eiser 2] geleverd door het passeren van een notariële akte die was opgesteld door [naam 5] en [naam 6], beiden toentertijd werkzaam als notaris respectievelijk notarieel medewerkster bij Boekel (hierna: [naam 5] en [naam 6]).
      
    
    
      2.21.
      Op of omstreeks 8 februari 2005 heeft [eiser 1] Boekel gevraagd of de kosten van nadere sanering ten behoeve van de ontwikkeling van het terrein voor woningbouw voor rekening van de Staat kunnen worden gebracht. [naam 2] heeft hierop bij brief van 21 maart 2005 als volgt gereageerd:
      
      
        “(…)
        Een garantie dat het perceel 100% schoon zou zijn cq. dat de bodemgesteldheid zou voldoen voor alle bestemmingen is door de Staat niet gegeven. (…) Door de Staat is geen garantie gegeven voor het geval nadere sanering noodzakelijk zou zijn in verband met een wijziging van de bestemming cq. een van de toenmalige bestemming afwijkend gebruik.
        Nu het thans kennelijk gaat om een sanering in verband met een artikel-19 procedure, verwacht ik gezien het voorgaande dat de daarmee gemoeide kosten naar het oordeel van de rechter niet op de Staat zullen kunnen worden verhaald onder de afspraken van augustus-december 2001.”
      
      
    
    
      2.22.
      Omstreeks 29 april 2005 heeft Boekel de Provincie verzocht het Oranjewoud-rapport toe te zenden. Boekel heeft dit rapport, na ontvangst, op 9 juni 2005 aan [eiser 1] doorgestuurd. 
      
    
    
      2.23.
      Begin januari 2006 heeft [eiser 1] een kopie van het Oranjewoud-rapport bij Boekel opgevraagd. Bij e-mail van 11 januari 2006 heeft [naam 2] [eiser 1] bericht dat hij het rapport bij brief van 9 juni 2005 al aan hem had verzonden. In die e-mail geeft [naam 2] – desgevraagd – tevens advies ten aanzien van de koopinformatie voor potentiele kopers van het terrein. Dit betreft (onder meer) het volgende:
      
      
        “(…) Wat de verkoopinformatie betreft; het verdient aanbeveling om in de verkoopinformatie te vermelden dat in 2000 van overheidswege sanering van de bodem heeft plaatsgevonden en daarbij te verwijzen naar het evaluatierapport. (…)”.
      
      
    
    
      2.24.
      Nadien, in 2006/begin 2007, heeft [eiser 2] Oranjewoud opdracht gegeven om een rapport op te stellen. Bij e-mail van 25 april 2007 heeft [eiser 1] vervolgens het volgende aan [naam 2] bericht:
      
      
        “(…) Heb zojuist het rapport besproken dat ik Oranjewoud heb laten maken om inzicht te krijgen in de staat van de grond voor wat betreft de verontreiniging. 
      
      
      
        Mijn angst was terecht. Op het terrein is nog steeds sprake van zware verontreiniging (…) Ik ben voornemens om met de ontwikkeling van het terrein te beginnen in mei a.s.
        Zoals je weet heeft de vennootschap bij het afkopen van de claim die er lag na een ingrijpende sanering een vrijwaring van de overheid gekregen inzake de verplichting om de bestaande verontreiniging te saneren. Ik stel voor dat we nu aktie ondernemen richting overheid. (...)”
      
      
    
    
      2.25.
      Bij brief van 14 mei 2008 heeft Boekel namens [eiser 1] de Staat aansprakelijk gesteld voor alle schade in verband met de nadere sanering.
      
    
    
      2.26.
      Bij brief van 2 juni 2008 heeft mr. Braams de aansprakelijkheid namens de Staat van de hand gewezen.
      
    
    
      2.27.
      Bij brief van 17 juni 2009 hebben [eiser 1] en [eiser 2] Boekel aansprakelijk gesteld in verband met in 2001 en 2002 beweerdelijk gemaakte beroepsfouten. Op 25 november 2009 heeft Boekel de aansprakelijkheid afgewezen.
      
    
    
      2.28.
      Op 11 januari 2010 is het onder 2.24 bedoelde definitieve rapport van Oranjewoud, althans een derde rapport van Oranjewoud beschikbaar gekomen. In het rapport is het volgende opgenomen:
      
      
        “(…) Op het voormalige Rubatex-terrein heeft geen bodemsanering plaatsgevonden behoudens de bovengrond van een smalle grondstrook langs de watergang aan de oostzijde van het terrein. Op het naastgelegen terrein aan de zuidoostzijde van de locatie heeft in 2000 een bodemsanering plaatsgevonden (boomgaard) alsmede een deel van de waterbodem van de watergang tussen de boomgaard en het Rubatex-terrein.
      
      
      
        Uit bovenstaande beschrijving blijkt dat tot het recent uitgevoerde onderzoek nagenoeg geen bodemsanering heeft plaatsgevonden op het terrein van Rubatex. (…)”
      
      
    
    
      2.29.
      Naar aanleiding van dit rapport hebben [eiser 1] en [eiser 2] Boekel op 18 mei 2011 opnieuw aansprakelijk gesteld. Op 1 november 2011 heeft Boekel iedere aansprakelijkheid afgewezen. Op 28 maart 2013 hebben [eiser 1] en [eiser 2] Boekel een conceptdagvaarding doen toekomen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.	'
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          i) te verklaren voor recht dat Boekel jegens hen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen uit hoofde van de met hen gesloten overeenkomsten van opdracht;
        
        
          ii) veroordeling van Boekel tot betaling van de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade, nader op te maken bij staat;
        
        
          iii) veroordeling van Boekel in de proceskosten en nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.	’
      
        
          [eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vordering – kort gezegd – ten grondslag dat Boekel toerekenbaar tekort is geschoten doordat [naam 2] hen nooit expliciet heeft gewaarschuwd dat er in opdracht van de Staat slechts een beperkte sanering van het terrein heeft plaatsgevonden en dat er ook daarna nog steeds sprake was van substantiële  bodemverontreiniging.
        Daarnaast is Boekel volgens [eiser 1] en [eiser 2] toerekenbaar tekort geschoten doordat Boekel fouten heeft gemaakt in de fiscale structurering bij de verwerving van het terrein. 
      
      
    
    
      3.3.
      Volgens [eiser 1] en [eiser 2] hebben zij door de toerekenbare tekortkomingen van Boekel schade geleden doordat:
      
        
          zij niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden een overeenkomst met de Staat hadden gesloten als zij de beperkte betekenis van die overeenkomst zouden hebben gekend;
        
        
          zij niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden tot aankoop van het terrein zouden zijn overgegaan als Boekel hen adequaat had geadviseerd over de beperkte omvang van de uitgevoerde sanering;
        
        
          zij niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden de op het terrein aanwezige krakers hadden uitgekocht;
        
        
          zij beslissingen ten aanzien van de ontwikkeling en financiering van het terrein hebben genomen die zij niet zouden hebben genomen als Boekel hen adequaat over de risico’s zou hebben geadviseerd;
        
        
          zij het project in ieder geval niet op de wijze zoals thans is gebeurd fiscaal zouden hebben gestructureerd.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Boekel voert verweer. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      In onderhavige zaak is in geschil of Boekel in de periode van oktober 1999 tot en met 2002, te weten de periode rondom de verkrijging van het terrein, jegens [eiser 1] en [eiser 2] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst(en) van opdracht door in strijd te handelen met hetgeen van een redelijk handelend en redelijk bekwaam advocaat en notaris in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht.
      
      
        
          I. Juridische advisering
        
      
      
      
        
          Omvang van de opdracht
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling van de vraag of Boekel toerekenbaar tekort is geschoten is allereerst van belang vast te stellen wat de omvang was van de aan Boekel verstrekte opdracht. Vast staat dat [eiser 1] en [naam 1] zich eind 1999 tot [naam 2] hebben gewend in eerste instantie voor advies bij het uitwinnen van hun hypotheekrechten op het terrein (zie 2.4). Ook staat vast dat [eiser 1] en [naam 1] [naam 2] vervolgens verzocht hebben om advies (over de juridische risico’s/mogelijkheden) bij de verwerving van het terrein. Hierbij zou [naam 2] hen – in ieder geval – adviseren op de volgende drie punten: 1) het verkrijgen van de eigendom van het terrein, 2) het ontruimen van krakers en 3) het afkopen van de vordering van de Staat uit ongerechtvaardigde verrijking vanwege de uitgevoerde sanering van de aangetroffen bodemverontreiniging (zie 2.6).
      
    
    
      4.3.
      Het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] dat de opdracht aan [naam 2] – in de periode rondom de verwerving van het terrein – ook zag op de herontwikkeling dan wel de vervolgbestemming van het terrein, wordt niet gevolgd. Uit de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde correspondentie blijkt niet dat de herontwikkeling dan wel vervolgbestemming van het terrein eerder dan in 2005 onderwerp is geweest van de advisering door [naam 2] (zie 2.21). Dit was geruime tijd ná de verwerving van het terrein in 2002, zodat de advisering door [naam 2] op dit punt – anders dan [eiser 1] en [eiser 2] stellen – niet van invloed kan zijn geweest op de beslissingen van [eiser 1] en [naam 1] als omschreven onder 3.3. Ook anderszins is niet gebleken dat [naam 2] in de periode van oktober 1999 tot en met 2002 op de hoogte was of had moeten zijn van eventuele plannen van [eiser 1] en [naam 1] om tot herontwikkeling van het terrein over te gaan. De stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat Boekel er ten tijde van de verwerving van het terrein van op de hoogte was dat [naam 1] van plan was op het perceel te gaan wonen wordt – mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door Boekel –  als onvoldoende onderbouwd verworpen.
      
      
        
          Waarschuwingsplicht?
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen staat vast dat [eiser 1] en [naam 1] ervan op de hoogte waren dat er na de sanering door de Staat nog sprake was van resterende bodemverontreiniging op het terrein en dat zij – ondanks deze wetenschap – over wensten te gaan tot de verwerving van het terrein (zie onder meer 2.11). [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [naam 2] ervoor had moeten waarschuwen dat de sanering door de Staat slechts minimaal was en dat er ook nadien nog (ernstige) bodemverontreiniging resteerde. Dit standpunt wordt niet gevolgd.
      
    
    
      4.5.
      Zoals hiervoor is overwogen, zag de advisering door [naam 2] ten tijde van de verwerving van het terrein niet op de herontwikkeling van het terrein. Dit terwijl ook niet (voldoende) gemotiveerd is gesteld of gebleken dat [naam 2] anderszins op de hoogte was of had moeten zijn van eventuele plannen van [eiser 1] en [naam 1] tot herontwikkeling van het terrein. Indien de exacte bodemgesteldheid van het terrein voor [eiser 1] en [naam 1] ten tijde van de verwerving van het terrein van dusdanig groot belang was voor de onder 3.3 genoemde beslissingen, had het dan ook op de weg van [eiser 1] en [naam 1] gelegen de aan [naam 2] verstrekte opdracht uit te breiden en hem expliciet te verzoeken – naast de advisering terzake de verwerving van het terrein – hen nader te adviseren over de meer exacte aard en mate van de resterende bodemverontreiniging van het terrein. Dit hebben zij echter nagelaten. Dit ondanks dat [naam 2] [eiser 1] en [naam 1] er meerdere keren op had gewezen dat er waarschijnlijk nog bodemverontreiniging resteerde (zie 2.9, 2.10, 2.14) en zij er daarnaast van op de hoogte waren dat de Staat noch Rubatex een garantie wilden geven over de exacte staat van het terrein (2.9 en 2.14). 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank hoefde [naam 2] [eiser 1] en [naam 1] – gelet op de informatie die hierover bij hen zelf bekend was – niet op eigen initiatief (nader) te waarschuwen over de hoogte van aanvullende saneringskosten in geval van herontwikkeling van het terrein. Daarbij acht de rechtbank mede van belang dat het – gelet op de correspondentie tussen [naam 2] en mr. Braams (zie 2.12 en 2.16) – voor [eiser 1] en [naam 1] duidelijk had moeten zijn dat de overeenkomst met de Staat enkel zag op de saneringskosten die de overheid als gevolg van een ambtshalve sanering op grond van de Wet Bodembescherming had gemaakt of eventueel nog zou maken. De overeenkomst zag nadrukkelijk niet op eventuele kosten die [eiser 1] en [naam 1] wegens sanering zelf nog zouden maken indien zij na een bestemmingswijziging over zouden gaan tot nadere sanering. Mede gelet op de reactie van [naam 1] op de briefwisseling tussen [naam 2] en mr. Braams (zie 2.13 en 2.15) mocht [naam 2] erop vertrouwen dat het voor [eiser 1] en [naam 1] op dat moment enkel van belang was dat de overheid geen claims uit ongerechtvaardigde verrijking jegens hen zou instellen nadat zij de eigendom van het terrein hadden verkregen.
      
    
    
      4.7.
      De vraag of [naam 2] ten tijde van de advisering in de periode van oktober 1999 tot en met 2002 over het Oranjewoud-rapport beschikte kan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in het midden blijven. Immers, ook indien hij destijds over het rapport beschikte had hij [eiser 1] en [naam 1] op de inhoud daarvan – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – niet hoeven te wijzen.
      
      
        
          E-mail [naam 7]
        
      
      
    
    
      4.8.	’
      
        
          [eiser 1] en [eiser 2] stellen zich verder op het standpunt dat [eiser 1] en [naam 1] er gelet op de e-mail van [naam 7] van 18 juni 2002 (zie 2.19) gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat er geen verdere saneringskosten meer voor hun rekening zouden komen. Dit standpunt wordt niet gevolgd. Aan [eiser 1] en [eiser 2] moet worden toegegeven dat de letterlijke tekst van de e-mail van [naam 7] niet eenduidig is. [eiser 1] en [naam 1] mochten daar echter in redelijkheid niet uit afleiden dat er geen saneringskosten meer voor hun rekening konden komen. De e-mail van [naam 7] moet in het licht worden gezien van de overeenkomst met de Staat (zie 4.6) en het feit dat [eiser 1] en [naam 1] er – ten tijde van de e-mail van [naam 7] – van op de hoogte waren dat er na de sanering door de Staat nog sprake was van resterende bodemverontreiniging. Gelet hierop hadden [eiser 1] en [naam 1] moeten begrijpen dat [naam 7] niet bedoelde dat er geen saneringskosten meer voor rekening van [eiser 1] en [naam 1] zouden komen, maar dat [naam 7] bedoelde dat de Staat niet opnieuw een verplichting tot sanering op kon leggen waarvan de kosten op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor rekening van [eiser 1] en [naam 1] zouden komen. 
        Het standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] dat de e-mail van [naam 7] een bevestiging was van eerdere gelijkluidende adviezen van [naam 2] en dat Boekel ervan op de hoogte was dat hun bank de aankoop van het terrein louter wilde financieren op voorwaarde dat de restverontreiniging niet zou leiden tot aanvullende financieringskosten, wordt mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Boekel als onvoldoende onderbouwd verworpen. 
      
      
    
    
      4.9.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dient de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] ten aanzien van de juridische advisering te worden afgewezen. De overige verweren van Boekel ten aanzien van dit deel van de vordering behoeven derhalve geen beoordeling meer.
      
      
        
          II. Fiscale advisering verwerving terrein
        
      
      
    
    
      4.10.	’
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat Boekel tevens toerekenbaar tekort is geschoten door de aankoop van het terrein op een fiscaal onvoordelige manier te structureren. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] hadden [eiser 1] en [naam 1] Boekel – naar de rechtbank begrijpt via [naam 4] – opdracht gegeven de aankoop van het terrein fiscaal te structuren, maar bleek tijdens het ondertekenen van de door [naam 5] en [naam 6] opgestelde leveringsakte dat die akte in het geheel niet overeenkwam met de door [eiser 1] en [naam 1] beoogde structuur.
      
    
    
      4.11.
      Ook dit standpunt van [eiser 1] en [eiser 2] kan niet leiden tot toewijzing van enige vordering. [eiser 1] en [eiser 2] hebben immers onvoldoende onderbouwd dat er – naast de opdracht aan Boekel tot het opstellen van de leveringsakte – een opdracht aan Boekel is verstrekt om [eiser 1] en [naam 1] te voorzien van fiscaal advies over de manier van structureren van de aankoop. Ook is niet (voldoende) onderbouwd dat de door [naam 5] en [naam 6] opgestelde leveringsakte afweek van de aan Boekel verstrekte opdracht tot het opstellen van de leveringsakte. Dat [eiser 1] en [naam 1] [naam 5] – eventueel via [naam 4] – anders hadden geïnstrueerd, kan zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt, niet worden aangenomen.
      
    
    
      4.12.
      Daarnaast geldt dat [eiser 1] ter comparitie heeft verklaard dat hij (en [naam 1]) reeds ten tijde van het ondertekenen van de notariële akte had(den) gezien dat deze niet overeenstemde met de door hen beoogde fiscale structuur, maar dat zij die akte vanwege de tijdsdruk die voortvloeide uit een omstandigheid in de privésfeer van [naam 1] desondanks toch hebben ondertekend. Ook dit maakt dat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] op dit punt dient te worden afgewezen. Door ondertekening van de akte – ondanks dat de akte naar eigen zeggen niet voldeed – hebben [eiser 1] en [naam 1] immers ingestemd met de inhoud en juistheid daarvan.
      
    
    
      4.13.
      Dit betekent dat ook de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] ten aanzien van de fiscale aspecten van de verwerving van het terrein dient te worden afgewezen. De overige verweren van Boekel op dit punt behoeven hiermee geen behandeling meer.
      
    
    
      4.14.
      Nu de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] reeds op grond van het voorgaande niet toewijsbaar zijn, kunnen de overige weren van Boekel – waaronder het verweer dat aan [eiser 1] en/of [eiser 2] geen vorderingsrecht toekomt – onbesproken blijven.
      
    
    
      4.15.	’
      
        [eiser 1] en [eiser 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij – zoals door Boekel gevorderd – hoofdelijk veroordeeld worden in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Boekel worden tot op heden begroot op € 1.493,00, bestaande uit griffierecht van € 589,00 en salaris advocaat van € 904,00 (2 punten x tarief € 452,00). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      wijst de vorderingen af, 
      
    
    
      veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, aldus dat indien de één betaalt de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten, aan de zijde van Boekel tot op heden begroot op EUR 1.493,00,
      
    
    
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.R. Wisse, voorzitter, mr. J. Kloosterhuis en mr. W.M. de Vries, leden, bijgestaan door mr. C.E. Ganzeboom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2014.
      
    
  
  
    *