ECLI:NL:RBROT:2025:9671, Rechtbank Rotterdam, 17-07-2025, 11515868_07082025
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens overlast. De kantonrechter oordeelt dat de ernstige overlast voornamelijk wordt veroorzaakt door de inwonende (ex)-partner van huurder. Huurder is daar wel verantwoordelijk voor. De tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding, maar de huurovereenkomst wordt voorwaardelijk ontbonden met een gedragsaanwijzing voor huurder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Dordrecht
    
    
    
      zaaknummer: 11515868 CV EXPL 25-457
    
    
    
      datum uitspraak: 17 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonkracht10,
      
      vestigingsplaats: Zwijndrecht,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Papendrecht,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonrkracht10’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 22 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de aanvullende bijlage 20 van de zijde van Woonkracht10;
        
        
          de overgelegde mailberichten van de zijde van [gedaagde].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Woonkracht10 mr. den Engelsen. [gedaagde] is ook verschenen, vergezeld van mr. IJpelaar.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt vanaf 1 februari 2016 een woning aan [adres 1] van Woonkracht10. Onder verwijzing naar diverse incidenten waarbij [gedaagde] volgens Woonkracht10 ernstige overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt, stelt Woonkracht10 zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarom eist Woonkracht10 in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. [gedaagde] is het daarmee niet eens. Volgens [gedaagde] zijn de woningen erg gehorig en ervaart zij zelf ook al geruime tijd getreiter, bedreigingen en overlast (pestgedrag) van haar buren. 
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter zal de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden. Het oordeel van de kantonrechter wordt hierna toegelicht. 
      
      
        
          Er is sprake van ernstige structurele overlast
        
      
      
    
    
      2.3.
      Woonkracht10 heeft gesteld dat [gedaagde] en voornamelijk haar inwonende partner [naam], het woongenot van omwonenden ernstig verstoren door het veroorzaken van overlast. Woonkracht10 heeft ter onderbouwing van haar vordering een buurtonderzoek en talloze meldingen van omwonenden, die bij Woonkracht10 en de politie zijn gedaan, overgelegd. De eerste meldingen dateren van 2020. Uit de verklaringen van omwonenden volgt dat zeer regelmatig wordt geklaagd dat [naam] geluidsoverlast veroorzaakt door het afspelen van zeer harde muziek zowel overdag als ‘s avonds en dat [gedaagde] en [naam] veel herrie maken door te schreeuwen en ruzie te maken. In de overgelegde stukken staat ook dat [naam] omwonenden intimideert, bedreigt en beledigt. Ook zou [naam] een buurtbewoner mishandeld hebben. Uit angst voor [naam] durven omwonenden geen aangifte te doen, aldus Woonkracht10. Ook zijn er drie directe buren van [gedaagde] (tweemaal aan [adres 2] en éénmaal aan [adres 3]) uit de woning vertrokken vanwege de overlast. De woning aan [adres 2] staat momenteel leeg vanwege de overlastklachten. Woonkracht10 heeft [gedaagde] en [naam] meerdere malen aangesproken op hun gedrag en afspraken gemaakt om de overlast te stoppen. Dit heeft er echter niet voor gezorgd dat de overlast is opgehouden. De gemeente Papendrecht heeft een gesprek gevoerd met [gedaagde] en [naam] en heeft [gedaagde] op 13 februari 2023 een waarschuwingsbrief gestuurd en vervolgens op 26 juni 2023 een gedragsaanwijzing gegeven waarin staat dat zij en [naam] geen overlast meer mogen veroorzaken. Ook dat heeft er niet toe geleid dat de overlast is gestopt. Dit volgt onder meer uit de overgelegde e-mailberichten van de wijkagent en de BOA waarin wordt vermeld dat omwonenden zich geïntimideerd en aangevallen voelen door [naam]. [gedaagde] is door Woonkracht10 gewaarschuwd dat zij haar woning kan verliezen als de overlast blijft voortduren. [gedaagde] is er echter niet in geslaagd om zich te onttrekken aan (de invloed van) [naam] en blijft hem toegang tot de woning verschaffen waarna hij opnieuw overlast veroorzaakt. Doordat de overlast niet is gestopt, heeft Woonkracht10 zich genoodzaakt gezien om [gedaagde] op 22 januari 2025 te dagvaarden en ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Zelfs na de dagvaarding is er op 14 juni 2025 een overlastmelding binnengekomen van geluidsoverlast bestaande uit het draaien van harde muziek. 
      
    
    
      2.4.
      
        Tegenover de door Woonkracht10 overgelegde overlastmeldingen heeft [gedaagde], die de overlast heeft gerelativeerd, naar het oordeel van de kantonrechter te weinig ingebracht. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de woningen erg gehorig zijn en zij zelf ook al geruime tijd getreiter, bedreigingen en overlast (pestgedrag) ervaart van haar buren, maar dat Woonkracht10 daar verder, ondanks haar meldingen daarover, niks mee doet. 
        Voor zover daar al sprake van is, doet dit niet af aan de overlast die veroorzaakt wordt door [gedaagde], althans hoofdzakelijk door [naam]. In ieder geval is er geen reden om de verklaringen van de omwonenden op te vatten als onwaarheden (pestgedrag) richting [gedaagde]. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij het lastig vindt om weerstand te bieden aan [naam], maar dat zij nu beseft dat zij voor haar kind moet kiezen en [naam] niet meer in de woning toe moet laten. Zij vraagt de kantonrechter om haar nog een kans te geven. 
      
      
    
    
      2.5.
      Uit de overgelegde stukken blijkt dat sprake is van ernstige overlast, die voornamelijk wordt veroorzaakt door [naam]. Dit betekent niet dat [gedaagde] daarvoor niet verantwoordelijk kan worden gehouden. Uit artikel 7:219 BW volgt immers dat een huurder ook aansprakelijk is voor het gedrag van personen die met haar goedvinden de woning gebruiken of zich daarin bevinden. [naam] staat niet ingeschreven op [adres 1] en is ook geen medehuurder. [naam] staat ingeschreven bij Sterk in Papendrecht, maar volgens [gedaagde] lukt het hem niet om een kamer te vinden. [naam] is de vader van de 5-jarige zoon van [gedaagde], die bij haar inwoont. [gedaagde] helpt [naam] onder andere door hem onderdak te bieden. [gedaagde] moet echter goed begrijpen dat zij haar woonruimte op het spel zet door [naam] toe te laten in haar woning. [naam] pleegt immers bij herhaling ernstige overlast en waarschuwingen hebben niet het gewenste effect. Gelet op de door Woonkracht10 overgelegde stukken is er een onhoudbare situatie ontstaan en kan [naam] niet meer in de woning verblijven. 
      
    
    
      2.6.
      De tekortkomingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te dragen. Dit ligt alleen anders als het persoonlijke belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder moet wegen dan het belang van Woonkracht10 bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt voorwaardelijk ontbonden 
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] krijgt van de kantonrechter nog één kans om onder strikte voorwaarden in de woning te kunnen blijven wonen. De kantonrechter komt tot dit oordeel omdat de overlast grotendeels alleen wordt veroorzaakt door [naam], hij met zijn handelen de woning van [gedaagde] en hun minderjarige zoon op het spel heeft gezet en er geen enkele informatie is om op te baseren dat [gedaagde] en haar zoon over alternatieve woonruimte kunnen beschikken. Weliswaar moet Woonkracht10 als verhuurder waken voor de leefbaarheid en de belangen van de woonomgeving en is het in dat opzicht haar taak om op te treden tegen huurders die aan andere huurders en omwonenden overlast veroorzaken, maar daartegenover staat het door artikel 8 EVRM beschermde belang bij gezins- en privéleven, waaronder het woonbelang, alsmede de andere belangen van [gedaagde] en haar minderjarige zoon. Deze belangen wegen op dit moment in de gegeven situatie zwaarder dan het belang van Woonkracht10 bij ontruiming van de woning. Wanneer een moeder met een minderjarig kind dakloos raakt, kan dat desastreuze gevolgen hebben voor het kind. Een ontruiming kan voor een minderjarig kind een zeer ingrijpende maatregel zijn met verstrekkende negatieve gevolgen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij het oordeel of een huurovereenkomst moet worden ontbonden (en dat ziet ook op de daaraan gekoppelde ontruiming) de rechter het belang van minderjarige kinderen die in de woning wonen, moet betrekken. Uit jurisprudentie volgt dat de belangen van minderjarige kinderen een grote rol spelen bij de vraag of ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.  
      
    
    
      2.8.
      Gezien het voorgaande wordt een onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet gerechtvaardigd geacht. In plaats daarvan wordt aan [gedaagde] nog een laatste kans geboden om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Om de belangen van Woonkracht10 te waarborgen, zullen aan deze laatste kans strenge voorwaarden worden verbonden in de vorm van het opleggen van een gedragsaanwijzing. [gedaagde] zal zich aan de gedragsaanwijzing moeten houden. Als zij dat niet doet, levert dit een zodanig ernstige tekortkoming op dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van de woning rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen dan ook voorwaardelijk worden toegewezen, zoals hierna onder de beslissing vermeld. Aan het niet veroorzaken van overlast wordt een termijn van één jaar gekoppeld. Dat betekent niet dat [gedaagde] na deze termijn wel overlast mag veroorzaken, want dat blijft in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de regels van Woonkracht10. Aan het ontzeggen van de toegang tot de woning aan [naam] wordt een termijn van vijf jaar verbonden gelet op de lange duur van de overlast, de frequentie, aard en het feit dat waarschuwingen niet hebben geholpen. Indien [gedaagde] [naam] gedurende die periode wel weer toegang tot de woning verschaft, staat het Woonkracht10 vrij om de woning van [gedaagde] binnen 14 dagen te ontruimen. 
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter begrijpt uit hetgeen [gedaagde] tijdens de zitting heeft verklaard dat het moeilijk voor haar is om weerstand te bieden aan [naam], maar zij moet alles op alles zetten om te voorkomen dat zij ontruimd wordt en nu kiezen voor de belangen van haar zoon. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat zij [naam] direct de toegang tot haar woning zou ontzeggen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [naam] zich niet meer in haar woning bevindt. Indien [gedaagde] [naam] nog niet de toegang tot de woning heeft ontzegd, moet zij daartoe direct overgaan. Hoewel de minderjarige zoon van [gedaagde] ook recht heeft op family life met zijn vader ([naam]) en de mogelijkheid zou moeten hebben om in zijn woning zijn vader te kunnen ontmoeten, weegt het behouden van een woonruimte voor het kind zwaarder. De minderjarige zoon van [gedaagde] zal zijn vader op een andere plek moeten ontmoeten. Voor zover [naam] over een sleutel van de woning beschikt, lijkt het de kantonrechter zeer verstandig om zo spoedig mogelijk het slot van de woning te vervangen. De kantonrechter gaat ervan uit dat Woonkracht10 daaraan haar medewerking zal verlenen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonkracht10 moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 790,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonkracht10 dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      legt aan [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing op en verbiedt [gedaagde] (dan wel diegene(n) die zich namens haar in de woning bevindt/bevinden, waaronder het bezoek) vanaf de dag van betekening van dit vonnis:
      
      
        
          overlast te (doen) veroorzaken voor omwonenden in het bijzonder door geluidsoverlast, schelden en/of schreeuwen en/of vloeken dan wel door te intimideren of te bedreigen; 
        
        
          
            [naam] te ontvangen, te laten verblijven en/of op andere wijze toegang te verlenen tot de woning; 
        
      
      
      
        
          en, voor het geval [gedaagde] zich in de periode van één jaar na de dag waarop de deurwaarder dit vonnis aan haar betekent, niet houdt aan de gedragsaanwijzing die onder 
          a
           is opgelegd en [gedaagde] zich in een periode van vijf jaar na de dag waarop de deurwaarder dit vonnis aan haar betekent, niet houdt aan de gedragsaanwijzing die onder 
          b
           is opgelegd, wat in allebei de gevallen moet blijken ofwel uit een exploot van de deurwaarder ofwel uit één of meerdere ander(e) bewijsstuk(ken): 
        
      
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonkracht10 en [gedaagde] ten aanzien van de woning aan [adres 1]; 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning, zoals bedoeld onder 3.2 van dit vonnis, binnen veertien dagen na ontbinding en betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonkracht10 te stellen; 
      
      
        
          en verder: 
        
      
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonkracht10 worden begroot op € 790,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Dooren en in het openbaar uitgesproken.
        35789
      
      
      
      
      
    
  
  
    Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
    Hoge Raad 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:25 (concl. A-G W.L. Valk ECLI:NL:HR:2023:1003)
  
  
     Artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind
  
  
    Gerechtshof Den Haag 29 oktober 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2142 & Gerechtshof Amsterdam 10 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2618