ECLI:NL:RBGEL:2025:8027, Rechtbank Gelderland, 12-09-2025, 11252491
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: VvE-recht. Eigenaar plaatst warmtepomp op en door het dak zonder toestemming VvE. Verzochte vervangende machtiging afgewezen, VvE kon in redelijkheid tot dit besluit komen.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11252491 \ AZ VERZ  24-7
    
    
    
      
        Beschikking van 12 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAREN FLAT [straat] TE [plaats], 
      te [plaats] ,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      gemachtigde: mr. S.J. Schultze,
    
    
    
      Als belanghebbenden zijn aangemerkt de individuele eigenaars binnen de VvE. Aan hen is het verzoekschrift toegestuurd en gelegenheid geboden een verweerschrift in te dienen. Voorts hebben zij een oproep gekregen voor de mondelinge behandeling.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift van [eiser] van 11 juli 2024 met producties;
      - het verweerschrift van de VvE met producties;
      - de verweerschriften van de volgende eigenaars: [naam 1] ( [huisnummer 1] ), [naam 2] ( [huisnummer 2] ), [naam 3] ( [huisnummer 3] ), [naam 4] ( [huisnummer 4] ), [naam 5] ( [huisnummer 5] ), [naam 6] ( [huisnummer 6] ) en [naam 7] ( [huisnummer 7] );
      - de akte van de VvE met producties 17 en 18;
      - de akte van [eiser] met de producties 7 tot en met 10;
      - de akte van de VvE met de producties 19 tot en met 21;
      - de mondelinge behandeling van 8 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar namens de VvE een pleitnota is overgelegd en voorgedragen;
      - de akte met een productie van [eiser] .
      
    
    
      1.2.
      Daarna is bepaald dat een beschikking zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij notariële akte van splitsing van 2 augustus 1957 is het gebouw aan de [straat] in [plaats] gesplitst in 18 appartementsrechten. De akte van splitsing bevat het splitsingsreglement. Tevens is bij de akte de VvE opgericht.
      
    
    
      2.2.
      In de akte van splitsing zijn gemeenschappelijke gedeelten gedefinieerd als gedeelten van het gebouw die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Voorts is in de akte van splitsing bepaald dat eigenaars geen veranderingen aan het gebouw mogen aanbrengen waardoor de hechtheid ervan in gevaar wordt gebracht of die het architectonisch uiterlijk zouden wijzigen en dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is.
      
    
    
      2.3.
      Op 1 april 2010 is door de VvE een huishoudelijk reglement vastgesteld.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] is sinds 2022 eigenaar van het appartementsrecht aan [adres] in [plaats] en daardoor van rechtswege lid van de VvE.
      
    
    
      2.5.
      Op 20 juni 2023 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. [eiser] was daarbij aanwezig. In de notulen daarvan is onder punt 12 het volgende opgenomen:
      
      
        Bij adviespunt 5 wordt gesproken over het plaatsen van een warmtepomp op de gemeenschappelijke zolder. Dit zal als agendapunt worden behandeld in de volgende vergadering, zodat hier zal dan ook een besluit over worden genomen. De betreffende eigenaar zal dit moeten aanleveren bij REBO [de VvE-beheerder, kantonrechter].
      
      
    
    
      2.6.
      In opdracht van [eiser] is zijn appartement grondig verbouwd. Op 18 september 2023 is een warmtepomp geplaatst. Op het dak is een omkasting ten behoeve van de warmtepomp aangebracht. Ook zijn op het dak twee pijpen aangebracht ten behoeve van de warmteterugwin (WTW) installatie.
      
    
    
      2.7.
      Op 20 november 2023 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. [eiser] was daarbij aanwezig. In de notulen daarvan is het volgende opgenomen:
      
    
  
  
    
      8Besluit inzake geplaatste warmtepomp – [adres]
    Aanleiding van dit agendapunt is dat [eiser] , eigenaar van [adres] , een warmtepomp heeft geplaatst zonder toestemming van de vergadering. [eiser] heeft in de ledenvergadering van 20 juni 2023 aangegeven een warmtepomp te willen plaatsen. Dit punt was niet als agendapunt ingediend, daarom is afgesproken dat [eiser] hiervoor stukken zou aanleveren en dit agendapunt zal worden behandeld in de volgende ledenvergadering. 
    
    
      Voor de stemming plaats gaat vinden is er discussie over wat en wie is dan de eigenaar wanneer het op het gezamenlijke dak staat. Eenieder is er over eens, mocht er toestemming komen dat moet er een gebruikersovereenkomst komen.
    
    
    
      Er is als volgt gestemd:
      Voor: 2
      Tegen: 11
      Blanco: 0
      Met meerderheid mee: 3
    
    
    
      De uitslag van de stemmen is:
      Voor: 2
      Tegen: 11 + 3 = 14
    
    
    
      De conclusie die getrokken wordt is dat de vergadering niet heeft ingestemd met het verlenen van toestemming voor het plaatsen van de warmtepomp op het dak. De warmtepomp zou verwijderd moeten worden. Motivatie hiervoor is o.a.:
    
    
    
      * dat er geplaatst is zonder toestemming van de ledenvergadering;
    
    
    
      * het scheppen van precedenten;
    
    
    
      * gezamenlijke besluiten, samen een stappenplan maken wat we gaan doen met verduurzaming en wildgroei tegengaan.
    
    
    
      * Er is tijdens de vergadering gesproken dat de VVE verduurzamingscommissie bezig is met onderzoeken van aanschaf zonnepanelen en ligging van deze panelen op het gezamenlijke dak.
    
    
    
      
        [naam 8] [werkzaam bij REBO, kantonrechter] geeft bij de vergadering aan dat [eiser] gebruik kan maken van zijn recht om binnen 1 maand vanaf de stemming naar de kantonrechter kan gaan om dit besluit te laten vernietigen.
    
    
    
      2.8.
      Nadien heeft [eiser] twee voorstellen gedaan aan de VvE om de geplaatste installatie te kunnen behouden. Deze voorstellen zijn bij ledenvergaderingen in stemming gebracht. Het eerste voorstel is afgewezen in de vergadering van 13 januari 2025 (3 voor en 15 tegen) en het tweede in de vergadering van 12 februari 2025 (1 voor en 15 tegen).
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [eiser] verzoekt, na wijziging, dat de kantonrechter hem in een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beslissing machtigt tot het plaatsen van de warmtepomp en luchtafvoerinstallatie en daaraan -noodzakelijk- verbonden installaties voor zover daartoe toestemming van de vergadering noodzakelijks is, met veroordelen van de VvE in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Aan het verzoek heeft [eiser] het volgende ten grondslag gelegd. De VvE heeft in redelijkheid niet tot het besluit kunnen komen om de plaatsing van de warmtepomp niet toe te staan en, als gevolg daarvan, te eisen dat [eiser] deze verwijdert. [eiser] heeft een grote investering gedaan om zijn appartement te verduurzamen en de warmtepomp is daarin een zeer belangrijk onderdeel. De motivering van het besluit van de VvE overtuigt niet. Het is besluit is daarom buitenproportioneel en in strijd met de redelijkheid.
      
    
    
      3.3.
      De VvE en de leden die individueel een verweerschrift hebben ingediend verzetten zich tegen toewijzing van het verzoek. De VvE concludeert daarbij primair tot afwijzing van het verzoek en veroordeling van [eiser] in de proceskosten, dit laatste uitvoerbaar bij voorraad. Subsidiair verzoekt de VvE dat, als de machtiging wordt verleend, die te verlenen onder de voorwaarde dat op kosten van [eiser] een gebruiksovereenkomst tussen [eiser] en de VvE wordt gesloten, waarin onder meer afspraken worden opgenomen over aansprakelijkheid van [eiser] voor de aangebrachte wijzigingen, de verplichting tot tijdelijke verwijdering van de betreffende zaken in het geval van onderhoud aan gemeenschappelijke zaken en een regeling bij overdracht van het appartementsrecht in de vorm van contractsoverneming of een kettingbeding. Meer subsidiair verzoekt de VvE bij het verlenen van de vervangende machtiging te bepalen dat alle onderhoudskosten en herstelkosten (voor de aangebrachte wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten/zaken) en alle schade, die nu of in de toekomst het gevolg zijn van de warmtepomp, het ventilatiesysteem en aangebrachte zaken, ten laste komen van [eiser] en zijn rechtsopvolgers.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De grondslag voor het verzoek van [eiser] is artikel 5:121 BW. Daaruit volgt dat de benodigde toestemming van de VvE voor, in dit geval, het plaatsen van de warmtepomp en toebehoren kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. De machtiging kan worden verleend indien de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] erkent dat het aanbrengen van de warmtepomp in een vergadering “in de zomer van 2023” ter sprake is gebracht en dat toen is meegedeeld dat dit punt zou worden besproken in de vergadering van 20 november 2023. [eiser] doelt hiermee klaarblijkelijk op de vergadering van 20 juni 2023. [eiser] wist dus dat hij op dat moment geen toestemming had van de VvE voor het aanbrengen van de warmtepomp met toebehoren. Hij wist wel, of kon weten, dat hij die toestemming nodig had. Immers, de omkasting van de warmtepomp en de pijpen van de WTW-installatie zouden op en door het gemeenschappelijk dak worden aangebracht. [eiser] heeft niet betwist dat hij wist of kon weten dat het dak van het pand gemeenschappelijk was zoals dat is bepaald in de akte van splitsing en dit ligt ook voor de hand. 
      
    
    
      4.3.
      Daarnaast speelt nog dat [eiser] de installatie deels op een gemeenschappelijk deel van de zolderruimte heeft aangebracht. De kantonrechter acht dit voldoende onderbouwd door de VvE. Iedere eigenaar beschikt over een eigen deel van de zolder en de overige delen zijn gemeenschappelijk. Of [eiser] dat destijds wist of kon weten, is minder eenduidig, maar is ook van minder belang omdat zijn wetenschap van de benodigde toestemming van de VvE voor het aanbrengen van zaken door en op het dak al wordt aangenomen.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] stelt dat hij heeft gesproken met vertegenwoordigers van de VvE over de renovatiewerkzaamheden en dat aan hem “meermaals is medegedeeld dat dit goed was”. Aan deze stelling heeft [eiser] echter op geen enkele manier concreet handen en voeten gegeven, onder meer of dit nu tegen hemzelf dan wel zijn installateur [bedrijf] is gezegd, met wie hij en/of [bedrijf] dan zou(den) hebben gesproken, wanneer en wat er precies is meegedeeld en waarom hij en/of [bedrijf] er op mocht(en) vertrouwen dat namens de ledenvergadering van de VvE werd gesproken. Ook is zijdens [eiser] geen conclusie verbonden aan deze door de VvE betwiste stelling, te weten wat de betekenis van deze beweerde mededeling ‘dat het goed was’ zou zijn in het licht van de bepalingen in de akte van splitsing en de beslissingsbevoegdheid van de ledenvergadering van de VvE, waar hem bovendien in juni 2023 was meegedeeld dat er in november 2023 door die ledenvergadering op beslist zou worden.
      
    
    
      4.5.
      Desalniettemin heeft [eiser] in september 2023 de warmtepomp met toebehoren laten plaatsen. Dit is dus een willens en wetens door hem genomen risico, waarbij zijn grote investering weleens voor niets zou kunnen zijn. Dit risico heeft zich verwezenlijkt nu in de vergadering van 20 november 2023 aan hem geen toestemming is verleend voor het plaatsen (de facto het laten staan) van de warmtepomp met toebehoren. Dat verzoek is met grote meerderheid verworpen. [eiser] lijkt te betogen dat het besluit niet geldig is genomen met een opmerking over het ‘meestemmen’ maar heeft ook deze stelling niet nader uitgewerkt noch daaraan een duidelijke conclusie verbonden. Daarom wordt ervan uitgegaan dat een rechtsgeldig besluit is genomen door de ledenvergadering.
      
    
    
      4.6.
      De motivering voor het besluit van de ledenvergadering is kort samen te vatten als dat zij vindt dat het aan de bewoners gezamenlijk is, via besluitvorming in de ledenvergadering, om te beslissen over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, in dit geval ten behoeve van verduurzaming en dat zij wil voorkomen dat individuele eigenaars op eigen houtje daarmee aan de slag gaan. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijk standpunt is en de beslissing tot afwijzing van het verzoek van [eiser] heeft de VvE dan ook op redelijke gronden kunnen nemen en genomen. Verduurzaming is van groot belang, maar in een gebouw dat deels in gemeenschappelijke eigendom is, geldt dat daarover tezamen moet worden besloten voor zover daarmee gebruik van de gemeenschappelijke delen is gemoeid. Dat dit meer tijd vergt dan (in dit geval) [eiser] wenselijk vindt dan wel leidt tot besluiten die [eiser] liever anders zou zien, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft erop gewezen dat het erop lijkt dat in het verleden één of meer pijpen, vermoedelijk van een Cv-ketel, door het dak zijn aangebracht terwijl hier geen kenbare goedkeuring van de ledenvergadering aan ten grondslag ligt. Ook zou door een eigenaar een ander/groter dakraam zijn geplaatst. De VvE heeft dit erkend, maar naar het oordeel van de kantonrechter maakt dit niet dat de VvE daarom nu gehouden is ieder verder gebruik van het gemeenschappelijke dak door individuele eigenaars toe te staan. Daarbij komt dan nog dat de door [eiser] aangebrachte omkasting van de warmtepomp en pijpen van de WTW-installatie van een aanzienlijk groter formaat zijn dan de eerder bedoelde andere pijp(en) en bovendien aan de voorzijde (straatzijde) van het gebouw zijn aangebracht, in tegenstelling tot de eerder bedoelde andere pijp(en). Dit leidt dus niet tot het oordeel dat de VvE-beslissing zonder redelijke grond is.
      
    
    
      4.8.
      De voorstellen van [eiser] , ook de nadere voorstellen in 2025, zijn steeds aan de ledenvergadering voorgelegd en deze zijn steeds met grote meerderheid afgewezen. [eiser] heeft dus geen toestemming verkregen voor de werkzaamheden die hij reeds heeft laten uitvoeren. Dat sprake is van onvoldoende mogelijkheid van [eiser] om “zijn investering toe te lichten”, blijkt dus geenszins nu dit onderwerp inmiddels op vier ledenvergaderingen aan de orde is gekomen. Het is vanuit het perspectief van [eiser] bezien erg vervelend dat hij nu een dure installatie moet laten verwijderen, maar zoals hiervoor overwogen heeft hij dit risico willens en wetens genomen. Een en ander is niet zodanig naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit heeft kunnen komen.
      
    
    
      4.9.
      Dit betekent dat [eiser] , zoals de VvE buiten rechte heeft gevorderd, de door hem in de algemene delen aangebrachte installaties moet verwijderen. Dit geldt dan voor de warmtepomp en de WTW-installatie, omdat voor geen van beide installaties toestemming is verleend – voor de WTW-installatie is dit overigens niet eens (duidelijk) afzonderlijk verzocht aan de VvE door [eiser] – en temeer nu [eiser] zelf betoogt dat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en dus verwijdering van de warmtepomp ook verwijdering van de WTW-installatie met zich brengt. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Hij zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten die de VvE heeft gemaakt. Hoewel mogelijk ziet de kantonrechter geen aanleiding jegens de individuele belanghebbenden een proceskostenveroordeling uit te spreken, nu zij die niet hebben verzocht en (dus) niet gebleken is dat zij relevante proceskosten hebben gemaakt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst het verzoek af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE begroot op € 1.086,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de onder 5.2 gegeven veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Deze beschikking is gegeven door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 
                12 september 2025.
              
            
            
              
              
              
            
            
              
              
              
            
            
              
            
            
              
              
              
            
          
        
      
      
      
      
        560
      
    
  
  
     Productie 1 VvE
  
  
     Artikel 1 aanhef en onder d akte van splitsing
  
  
     Artikel 8 lid 2 akte van splitsing
  
  
     Artikel 11 lid 1 akte van splitsing
  
  
     Productie 17 VvE
  
  
     Productie 4 VvE
  
  
     Pleitnota mr. Schultze sub 38
  
  
     Pleitnota mr. Schultze sub 39
  
  
     Verzoekschrift sub 19
  
  
     Producties 20 en 21 VvE
  
  
     Verzoekschrift sub 18 en sub 7
  
  
     Productie 2 en 3 [eiser]
  
  
     Verzoekschrift sub 21 en 30
  
  
     Productie 7 van [eiser]
  
  
     Verzoekschrift sub 30
  
  
     Hoge Raad 8 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY0572 (X/Y en Raad voor de Kinderbescherming)