ECLI:NL:RBLIM:2025:7771, Rechtbank Limburg, 07-08-2025, 11778720 CV EXPL 25-2855
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder vordert in kort geding onder andere ontruiming van het gehuurde omdat huurder overlast veroorzaakt. Vordering toegewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11778720 \ CV EXPL  25-2855
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 7 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      gemachtigden: mr. G.A.M.F. Spera en mr. N.A.M. Peters,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,
      2. [gedaagde 2], 
      handelend onder de naam [handelsnaam],
      in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [gedaagde 1],
      te [woonplaats 3] ,
      gedaagde partijen,
      procederend in persoon.
    
    
    
      Eisende partij wordt hierna [eiser] genoemd.
      Gedaagde partijen worden hierna afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd, dan wel gezamenlijk [gedaagden]
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het exploot van dagvaarding van 11 juli 2025 met producties 1 tot en met 21;
      - het exploot van dagvaarding van 11 juli 2025 met producties 1 tot en met 21;- de producties 22 tot en met 24 van [eiser] ;
      - de brief van [eiser] die bij de rechtbank is binnengekomen op 23 juli 2025 om 16:45 uur;- de mondelinge behandeling van 24 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 19 november 2019 verhuurt [eiser] aan [gedaagde 1] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een pand met drie appartementen en twee garageboxen, die door [eiser] worden verhuurd. De appartementen zijn toegankelijk via een centrale ingang en het gemeenschappelijke trappenhuis. Achter het pand bevindt zich een gemeenschappelijke tuin. 
      
    
    
      2.2.
      De algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 31 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (hierna: de algemene bepalingen) conform het ROZ model maken deel uit van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.3.
      De goederen van [gedaagde 1] zijn door de kantonrechter vanaf 1 februari 2020 onder bewind gesteld. [gedaagde 2] is door de kantonrechter tot bewindvoerder benoemd.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] veroorzaakt overlast. Verschillende personen hebben bij [eiser] daarover geklaagd. 
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft [gedaagde 1] via WhatsApp verzocht zijn gedrag aan te passen. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 19 juni 2025 heeft [eiser] [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade van [eiser] en hem gesommeerd om het gehuurde uiterlijk 26 juni 2025 te verlaten. [gedaagde 2] heeft een afschrift van deze brief ontvangen. 
      
    
    
      2.7.
      Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd, maar dat heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] zal:
        I. gelasten om het gehuurde te ontruimen, met machtiging om bij niet tijdige ontruiming deze, voor rekening van [gedaagde 1] , te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder en op straffe van verbeurte van een dwangsom dat [gedaagde 1] weigert hieraan medewerking te verlenen;
        II. veroordelen in de contractuele boete ex artikel 20.6 algemene bepalingen;
        III. veroordelen in de volledige proceskosten of de proceskosten conform het liquidatietarief en de verschotten, te vermeerderen met de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
        De kantonrechter begrijpt dat met [gedaagde 1] [gedaagden] wordt bedoeld aangezien zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] zijn gedagvaard.  
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen jegens [gedaagde 1] persoonlijk (gedaagde sub 1). Daarentegen zal de kantonrechter de vordering van [eiser] jegens [gedaagde 2] tot ontruiming van het gehuurde toewijzen, waarbij [gedaagde 2] wordt veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
      
      
        
          Rechtsmacht Nederlandse rechter en toepasselijk recht
        
      
      
    
    
      4.2.
      De vorderingen hebben een internationaal karakter omdat [eiser] in Duitsland woont. Dit betekent dat de kantonrechter – alvorens toe te komen aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil – eerst moet vaststellen welke rechter rechtsmacht heeft ten aanzien van het voorliggende geschil en daarna welk recht van toepassing is. 
      
    
    
      4.3.
      Omdat het gehuurde is gelegen in Nederland is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 lid 1 eerste volzin van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 en is, nu niet is gebleken van een rechtskeuze door partijen, Nederlands recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 onderdeel c van de Verordening (EG) nr. 593/2008.
      
      
        
          Niet-ontvankelijkheid [eiser] jegens [gedaagde 1]
        
      
      
    
    
      4.4.
      Uit de stukken en het besprokene ter zitting volgt dat een bewind is ingesteld over de goederen van [gedaagde 1] , met benoeming van [gedaagde 2] tot bewindvoerder. Gelet op het bepaalde in artikel 1:441 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) betekent dit dat [gedaagde 2] [gedaagde 1] zowel in als buiten rechte vertegenwoordigt ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen. Hieruit volgt dat alleen de bewindvoerder in rechte had moeten worden betrokken en dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn vorderingen jegens [gedaagde 1] . De kosten van het exploot van dagvaarding dat is betekend aan [gedaagde 1] blijven dan ook voor rekening van [eiser] . 
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling van het geschil 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. 
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] vordert ontruiming van het gehuurde op de grond dat [gedaagde 1] sinds geruime tijd voor structurele, niet te dulden overlast zorgt waarbij sprake is van voortdurende (geluids)overlast, het vervuilen en blokkeren van gemeenschappelijke ruimtes en noodroutes en zeer ernstige aantasting van het algehele woongenot en de leefomgeving. Een dergelijke vordering is naar haar aard spoedeisend. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter beoordeelt in dit kort geding of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1] ernstige overlast veroorzaakt en dat [gedaagde 1] zich dreigend en agressief gedraagt. [eiser] heeft namelijk verklaringen overgelegd van de huurder van appartement [nummer] en de bewoner van het pand naast het gehuurde waaruit blijkt dat [gedaagde 1] reeds meerdere maanden ’s avonds en ’s nachts geluidsoverlast veroorzaakt door te schreeuwen en te beledigen en dat de situatie niet beter wordt dan wel verergert. Ook heeft [eiser] een verklaring overgelegd van de huurder van de garagebox die zich direct onder het gehuurde bevindt waaruit blijkt dat [gedaagde 1] lawaai maakt als de garage wordt gebruikt en dat de huurder dat als beangstigend ervaart. Onderdeel van de stukken is ook een verklaring van de vastgoedbeheerder die [eiser] inhuurt waarin het agressief gedrag van [gedaagde 1] wordt benoemd. [gedaagde 1] heeft hetgeen [eiser] hem verwijt voor een deel tijdens de mondelinge behandeling erkend. Dat [gedaagde 1] betwist dat hij agressief is naar de buren toe en gewelddadig, overigens zonder stukken die dat zouden onderbouwen zoals bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden, maakt het voorgaande niet anders. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde 1] dat de klachten van de huurder van appartement [nummer] te maken hebben met het geld dat hij nog van hem tegoed heeft en dat de huurder van de garagebox hem pest.
      
    
    
      4.9.
      
        Gelet op de aard en duur van de overlast (zie rov. 4.8), kan dit worden aangemerkt als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichting van [gedaagde 1] om zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. Die verplichting volgt uit artikel 7:213 BW en staat ook in artikel 1.1 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen. 
        Tevens heeft [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat er vuilnis en troep in huis ligt. Ook dat is een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. 
      
      
    
    
      4.10.
      De overlast voor de omwonenden – waaronder ook huurders van [eiser] – is wat betreft de aard en duur dusdanig (zie rov. 4.8. en 4.9) dat van [eiser] niet gevergd kan worden [gedaagde 1] langer het gebruik van het gehuurde te verschaffen. 
      
    
    
      4.11.
      Het verlies van het gehuurde is voor [gedaagde 1] ingrijpend. Toch acht de kantonrechter het belang van [eiser] bij ontruiming van het gehuurde (veiligheid van omwonenden en respecteren van hun rustig en ongestoord woongenot) zo zwaarwegend, dat afweging van het belang van [gedaagde 1] bij behoud van het gehuurde niet leidt tot het oordeel dat de ontruiming achterwege moet blijven. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat het verlies van het gehuurde ertoe zal leiden dat [gedaagde 1] in beeld komt bij hulpverlenende instanties en dan de zorg kan ontvangen die hij nodig heeft. 
      
    
    
      4.12.
      Alles overziend acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Het verweer van [gedaagde 2] slaagt daarom niet. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat een ontruimingstermijn wordt gehanteerd van één maand na betekening van dit vonnis omdat [eiser] het gehuurde nog in gebruik heeft en het gehuurde is vervuild.  
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde machtiging om tot gedwongen ontruiming over te gaan en de gevorderde dwangsom zullen worden afgewezen omdat [eiser] bij toewijzing daarvan geen belang heeft. [eiser] kan namelijk op grond van artikel 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) in verbinding met artikel 444 Rv met behulp van de deurwaarder de ontruiming van het gehuurde bewerkstelligen en de in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht. 
      
    
    
      4.14.
      Ook zal de gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten worden afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde veroordeling in de contractuele boete van artikel 20.6 van de algemene bepalingen zal worden afgewezen omdat deze niet is onderbouwd. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] vordert de volledige proceskosten van deze procedure op grond van artikel 20.3 van de algemene bepalingen of de proceskosten conform het liquidatietarief. 
      
    
    
      4.17.
      Uit de tekst van artikel 20.3 van de algemene bepalingen volgt dat [eiser] aanspraak kan maken op alle gerechtelijke kosten, terwijl alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Hierdoor wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van [gedaagden] aanzienlijk verstoord. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het voormelde beding oneerlijk is. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit niet aan de orde gesteld. Omdat het gaat om een evident oneerlijk beding ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Artikel 20.3 van de algemene bepalingen zal worden vernietigd. Als gevolg daarvan worden de gevorderde proceskosten afgewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde proceskosten conform het liquidatietarief. Uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68) en het Gupfinger-arrest (HvJ EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971) volgt namelijk dat als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, het betreffende beding moet worden vernietigd en de vordering op dat onderdeel moet worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op de wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Gelet op het spoedeisend karakter van de kort geding procedure ziet de kantonrechter geen aanleiding om de zaak aan te houden in afwachting van de beantwoording van de prejudiciële vragen die de Hoge Raad heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (Hoge Raad 4 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1081). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen jegens [gedaagde 1] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 2] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het appartement aan de [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, ontruimd te houden en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met afgifte van de sleutels aan [eiser] , 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2025.
      
      
      
      
        CL