ECLI:NL:GHARL:2025:5127, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2025, 200.342.444
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen ontbinding huurovereenkomst. Wel een tekortkoming maar die rechtvaardigt niet de ontbinding met haar gevolgen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.342.444
      zaaknummer rechtbank 10682155
    
    
    
      
        arrest van 19 augustus 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Talis
      
      die is gevestigd in Nijmegen
      en hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres
      hierna: Talis
      advocaat: mr. P.L.T. Roks 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
      hierna: [geïntimeerde]
      advocaat: mr. M.T. Lamers
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 13 augustus 2024 heeft op 8 oktober 2024 een enkelvoudige mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens heeft Talis een memorie van grieven genomen en [geïntimeerde] een memorie van antwoord. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak en de beslissing
    
    
      2.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of de aanwezigheid van acht hennepplanten in de achtertuin van [geïntimeerde] een tekortkoming oplevert die tot ontbinding van de huurovereenkomst met Talis moet leiden. 
      
    
    
      2.2.
      Talis meent dat dit het geval is en heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Ook stelt Talis dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dat ook om die reden een einde aan de huurovereenkomst moet komen. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Volgens de kantonrechter is de enkele aanwezigheid van acht hennepplanten onvoldoende om te spreken van bedrijfsmatige teelt en dit leidt daarom niet tot een tekortkoming van [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft ook de vordering van Talis dat [geïntimeerde] met het kweken van hennep zich niet als een goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
    
    
      2.4.
      Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en zal deze bekrachtigen, zij het op andere gronden. Volgens het hof is wel sprake van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] , maar rechtvaardigt dit in de gegeven omstandigheden van het geval de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet. Het hof licht dat hierna toe, dit na het kort schetsen van de achtergrond van het geschil.
      
    
  
  
    
      3De achtergrond van het geschil
    
    
      3.1.
      Talis verhuurt sinds 17 juni 2002 een huurwoning aan [geïntimeerde] aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). Nadat [geïntimeerde] vanwege een renovatie aan de woning tijdelijk uit de woning is vertrokken, is voor deze woning een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten met ingang van 6 mei 2022. 
      
    
    
      3.2.
      Naar aanleiding van een anonieme melding heeft de politie op 11 juli 2023 een onderzoek ingesteld naar de aanwezigheid van hennepplanten in de achtertuin van de woning van [geïntimeerde] . Tijdens deze controle heeft de politie in totaal acht hennepplanten aangetroffen van ongeveer 1 meter hoog, waar nog geen bloemen (toppen) aan zaten. De hennepplanten stonden in bloempotten in de tuin, aldus het mutatierapport van de politie van 11 juli 2023.
      
    
    
      3.3
      Nadat Talis op 13 juli 2023 via de politie een melding had ontvangen dat er hennepplanten op het adres van [geïntimeerde] waren aangetroffen, heeft zij [geïntimeerde] in een brief van 13 juli 2023 bericht dat dit het einde van de huurovereenkomst betekent. In deze brief heeft Talis verwezen naar een brief van 20 juli 2022 waarin de waarschuwing is opgenomen dat Talis bij een (het hof begrijpt: nieuwe) melding van de politie de huurovereenkomst kan beëindigen. 
      
    
    
      3.4.
      De politie had namelijk al eerder, in juli 2022, een aantal hennepplanten in de tuin van de woning van [geïntimeerde] aangetroffen. Talis heeft [geïntimeerde] destijds op 14 juli 2022 eerst mondeling en naderhand in genoemde brief van 20 juli 2022 gewaarschuwd dat Talis, anders dan de politie bij vijf of minder wietplanten, geen gedoogbeleid kent. Verder staat in de brief dat op het moment dat Talis een melding van de politie krijgt dat er bij [geïntimeerde] hennepplanten zijn aangetroffen, Talis haar een boete oplegt en de huurovereenkomst kan beëindigen. 
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      4.1.
      Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De afweging of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 
    
    
      4.2.
      
        Vaststaat dat [geïntimeerde] acht hennepplanten had die in bloempotten in haar achtertuin stonden. Op grond van artikel 6.9. van de van toepassing zijnde Algemene huurvoorwaarden bij de tussen partijen geldende huurovereenkomst is het huurder ( [geïntimeerde] ) niet toegestaan om hennep te kweken. 
        Dit artikel luidt voor zover van belang als volgt:
        
          ‘6.9. Opiumwet, hennep
        
        
          Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- (…).’
        
      
      
      
        
          tekortkoming 
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        Volgens Talis levert het kweken van hennep door [geïntimeerde] een ernstige tekortkoming op in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Daarbij komt dat [geïntimeerde] een gewaarschuwd mens was gelet op de waarschuwing in 2022.
        Het hof is - anders dan de kantonrechter - van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] vanwege de aanwezigheid van acht hennepplanten in haar achtertuin. In artikel 6.9 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is iedere teelt van hennep verboden, ongeacht of al dan niet sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, en ongeacht of sprake is van teelt van hennep met of zonder THC. Dit sluit aan bij de Opiumwet, waar in artikel 3 in verbinding met lijst II is opgenomen dat het (onder meer) verboden is hennep te telen, aanwezig te hebben en te vervaardigen. Onder hennep wordt verstaan: elk deel van de plant van het geslacht Cannabis (hennep), waaraan de hars niet is onttrokken, met uitzondering van de zaden. Dat het zerotolerance beleid van Talis, dat op haar website is gepubliceerd, niet in helderheid uitblinkt omdat daarin ook gelezen kan worden dat alleen bedrijfsmatige hennepteelt is verboden, zoals [geïntimeerde] betoogt, doet niet aan dit het oordeel af. Immers, uit artikel 6.9 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst én de Opiumwet volgt dat iedere teelt van hennep is verboden, terwijl gesteld noch gebleken is dat Talis daarvan met haar zerotolerance beleid wilde afwijken. 
      
      
      
        
          de tenzij-regel
        
      
      
    
    
      4.4.
      De vraag is vervolgens of [geïntimeerde] terecht aanvoert dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks deze tekortkoming toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn als gezegd alle omstandigheden van het geval van belang. [geïntimeerde] , op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust dat haar tekortkoming de ontbinding toch niet rechtvaardigt, heeft gesteld dat zij al vanaf 2002 de woning huurt en dat buiten de aanwezigheid van de hennepplanten nooit sprake is geweest van enige tekortkoming van haar zijde. Ontbinding van de huurovereenkomst zou betekenen dat zij haar woning moet verlaten en zal zij lange tijd in onzekerheid verkeren of zij ooit nog in aanmerking zal komen voor een betaalbare, sociale huurwoning. Zij zal ook geen positieve huurdersverklaring krijgen, terwijl zij niet de middelen heeft om een woning te vinden in de vrije sector. Zij heeft geen andere woonruimte omdat zij vanwege ruimtegebrek niet bij familie of vrienden terecht kan. De mogelijkheid dat zij dakloos raakt is reëel. Volgens [geïntimeerde] had Talis ook een minder ingrijpend middel dan de gevorderde ontbinding en ontruiming kunnen kiezen, bijvoorbeeld een (door haar verzochte) laatste kans, eventueel gepaard gaande met een gedragsaanwijzing. 
      
    
    
      4.5.
      Tegenover het belang van [geïntimeerde] tot het behoud van haar woning, staat het belang van Talis als sociale verhuurder bij een harde aanpak van - zoals zij stelt - drugsgerelateerde activiteiten die plaatsvinden in haar woningen. Volgens Talis voert zij al vele jaren het strikte beleid dat de huurovereenkomst met huurders die zich met deze activiteiten bezighouden, wordt ontbonden. Daarnaast wijst zij er op dat de illegale teelt van hennep in Nederland een omvangrijk probleem vormt en voor veel overlast, verloedering en soms zelf gevaarzetting in woonwijken zorgt. Talis heeft er verder belang bij om precedentwerking te voorkomen en andere huurders te ontmoedigen om soortgelijke activiteiten te ondernemen.
      
    
    
      4.6
      
        Het hof is van oordeel dat de tekortkoming - de enkele aanwezigheid van acht hennepplanten in bloempotten in de achtertuin van [geïntimeerde] - alles afwegende niet voldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen, óók al had [geïntimeerde] eerder bij ontdekking van hennepplaten in haar achtertuin een waarschuwing gekregen. Het hof legt zijn oordeel als volgt uit. 
        Allereerst geldt dat, zoals tijdens de zitting in hoger beroep is beaamd door de wijkadviseur van Talis, er geen sprake is van een betalingsachterstand wat betreft de huurpenningen en [geïntimeerde] geen enkele (andere) vorm van overlast (heeft) veroorzaakt. Van klachten van omwonenden is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat sprake is (geweest) van brandgevaar of dat het kweken van de hennepplanten voor een verslechterde leefomgeving of (stank)overlast hebben gezorgd, waar Talis beducht voor was. In die zin kan niet worden vastgesteld dat sprake is van ‘bedrijfsmatige hennepteelt’ waar Talis kennelijk haar zerotolerancebeleid met name op richt.
        
          [geïntimeerde] heeft verder tegenover de betwisting door Talis voldoende onderbouwd dat ontbinding en ontruiming voor haar zeer ingrijpende gevolgen zal hebben: niet alleen is zij haar woonruimte kwijt waar zij inmiddels 23 jaar woont, daarnaast heeft zij op dit moment geen mogelijkheid om elders te gaan wonen. [geïntimeerde] heeft onweersproken naar voren gebracht dat zij is aangewezen op een sociale huurwoning omdat zij niet de middelen heeft voor een woning in de vrije sector. Gelet op haar leeftijd (52 jaar) en de zeer ingrijpende gevolgen die de ontbinding van de huurovereenkomst onmiskenbaar voor haar heeft, is de ontbinding, gelet op de aard en (relatief minder zwaarwegende) ernst van de tekortkoming, naar het oordeel van het hof een te ingrijpend middel tegenover het woonbelang van  [geïntimeerde] . 
      
      
    
    
      4.7
      
        Gelet op dit alles had het in de rede gelegen dat Talis in dit geval zou hebben besloten tot een minder ingrijpende maatregel, zoals het opleggen van een boete, een gedragsaanwijzing en/of het geven van een laatste kans. Het feit dat de politie ook al eerder (in 2022) hennepplanten bij [geïntimeerde] heeft aangetroffen en [geïntimeerde] daarvoor van Talis een waarschuwing heeft ontvangen, doet hier niet aan af. De brief van 22 juli 2022 is onvoldoende duidelijk, nu daarin niet staat dat het aantreffen van wietplanten in de tuin van [geïntimeerde] in elk geval/automatisch tot  beëindiging van de huurovereenkomst leidt. De tekst in de brief luidt immers: ‘Op het moment dat Talis een melding krijg(t) van de politie dat er bij u hennepplanten zijn aangetroffen, leggen wij u een boete op en kunnen wij de huurovereenkomst beëindigen’. Daarmee beschikt Talis in dergelijke gevallen volgens eigen zeggen niet alleen over een discretionaire bevoegdheid, maar mag de geadresseerde huurder primair een boete verwachten. Dat de voorafgaande mondelinge waarschuwing een andere inhoud had, is niet gebleken. In de brief staat immers uitdrukkelijk dat de brief ‘een bevestiging is van onze mondelinge waarschuwing’ en aanknopingspunten om anders te oordelen zijn er niet.
        Alles afwegende brengen de gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor [geïntimeerde] hebben naar het oordeel van het hof mee dat in dit concrete geval het woonbelang van [geïntimeerde] zwaarder weegt dan het belang van Talis als sociale verhuurder bij een (op zich te billijken) strikte aanpak van druggerelateerde activiteiten die plaatsvinden in haar woningen. 
      
      
      
        
          geen goed huurderschap 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Talis heeft nog een andere grondslag aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming gelegd, namelijk dat [geïntimeerde] door het kweken van hennep in strijd heeft gehandeld met hetgeen van een goed huurder mag worden verwacht. 
        Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat het kweken van hennep een tekortkoming oplevert. [geïntimeerde] heeft daarmee niet alleen in strijd gehandeld met artikel 6.9 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden en artikel 3 in verbinding met lijst II van de Opiumwet, maar zij heeft zich ook niet als een goed huurder gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW. Maar ook hier geldt dat deze tekortkoming, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden van het geval, van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
      
    
    
      4.9.
      Het hof passeert het bewijsaanbod van Talis omdat er geen feiten en omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden.  
      
      
        
          de conclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat Talis in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Talis tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen, van 8 maart 2024; 
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt Talis tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
        € 349,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)
      
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. 
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs A.A. van Rossum, W.F. Boele en M.F.J.N. van Osch en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025. 
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NLHR:2018:1810