ECLI:NL:GHDHA:2025:134, Gerechtshof Den Haag, 16-01-2025, BK-23/1073
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. WOZ-waarde woning. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/1073
    
    
    
    Uitspraak van 16 januari 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 13 september 2023, nummer SGR 22/7827.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      Bij beschikking van 25 februari 2022 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 441.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “De rechtbank:
        - verklaart het beroep gegrond;
        - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 402.000;
        - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van€ 402.000;
        - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 november 2024. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 115 m² exclusief een aanbouw van 9 m². De perceeloppervlakte is ongeveer 135 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd waarin de waarde de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 452.000. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe matrix (de matrix) overgelegd waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is bepaald op € 452.000. In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van vier vergelijkingsobjecten.  
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 15 oktober 2019 voor € 475.000), de [adres 3] (verkocht op 14 februari 2020 voor € 489.000), de [adres 4] (verkocht op 30 oktober 2020 voor € 535.000) en de [adres 5] (verkocht op 25 februari 2021 voor € 399.000). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten op zich niet ongeschikt voor de waardebepaling door middel van systematische vergelijking, maar heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Twee van de vergelijkingspanden zijn hoekwoningen en drie vergelijkingsobjecten hebben, in tegenstelling tot de woning, een vrij uitzicht. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de ligging van [adres 2] ten onrechte als gemiddeld aangemerkt op de grond dat achter de woning een moestuinvereniging is gevestigd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt welke waardevermeerdering is toegekend aan de hoekwoningen en het vrije uitzicht en hoe dit is verdisconteerd. Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat de waardematrix van verweerder op een hogere getaxeerde waarde van de woning uitkomt dan in het eerder verstuurde taxatieverslag. Verweerder heeft in de waardematrix dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt, alleen heeft verweerder het vergelijkingsobject [adres 5] toegevoegd en komt daarmee tot een hogere getaxeerde waarde uit, terwijl [adres 5] een lagere verkoopprijs heeft dan de andere objecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Het pand [adres 5] is voor wat betreft bouwjaar, afmeting, afwerking en uitstraling volledig vergelijkbaar met de woning. Dat sprake zou zijn van een eenvoudiger of minder luxe afwerking dan de woning volgt geenszins uit de door eiseres overgelegde foto’s en informatie gebruikt bij de verkoop van [adres 5] . Verweerders heeft gesteld dat de verkoper van [adres 5] onder tijdsdruk een koopovereenkomst heeft gesloten, omdat wegens de aankoop van een ander huis sprake was van dubbele lasten, zodat met een lage koopprijs genoegen is genomen. Ook indien deze stelling juist is, heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat geen sprake is geweest van “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [adres 5] is op de openbare markt aangeboden, waarbij gebruik is gemaakt van de diensten van een makelaar.
    
    11. Vorenstaande betekent dat de waarde van [adres 1] dient te worden vastgesteld op € 402.000.
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Rechtbank de waarde van de woning te laag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Subsidiair bepleit hij een waarde van € 432.000.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
      
        5.2.1.
        De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 441.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is hij daarin geslaagd. Ter onderbouwing van de waarde wijst de Heffingsambtenaar op de door hem in hoger beroep overgelegde matrix, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 452.000 aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten. Deze zijn van hetzelfde type als de woning (rijwoning), zijn gelegen in dezelfde straat, hebben ongeveer dezelfde perceeloppervlakte en komen ongeveer uit dezelfde bouwperiode. De zogenaamde KOUDV-factoren zijn zowel voor de woning als de vergelijkingsobjecten op een 3 (gemiddeld) gesteld. Naar het oordeel van het Hof staat het de Heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen aan de hand van deze vier vergelijkingsobjecten. Hij is, anders dan belanghebbende betoogt, niet verplicht de waarde van de woning uitsluitend te baseren op het verkoopcijfer van het buurpand ( [adres 5] ) aangezien de andere vergelijkingsobjecten eveneens goed vergelijkbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
        
      
      
        5.2.2.
        Belanghebbende heeft eerst ter zitting aangevoerd dat rekening gehouden moet worden met het afnemend grensnut van de grotere gebruiksoppervlakte van de woning ten opzichte van de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Hij stelt in dat verband dat de prijs per m² van de woning na toepassing van de zogenaamde ‘wortelformule’ 7% lager moet zijn dan de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten, hetgeen zou resulteren in de door belanghebbende als subsidiair standpunt bepleite waarde van de woning van € 432.000. In reactie hierop heeft de Heffingsambtenaar ter zitting een berekening overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 447.839. In deze berekening is de Heffingsambtenaar, rekening houdend met afnemend grensnut, uitgegaan van een lagere m²-prijs voor de extra m² gebruiksoppervlakte die de woning heeft ten opzichte van het gemiddelde aantal m² gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten (€ 2.249,36 per m2 in plaats van € 2.477,07). Deze berekening komt ook hoger uit dan de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met wat hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de wortelformule onjuist toepast, leidt niet tot een ander oordeel. Het gebruik van die formule of de wijze van toepassing daarvan is geen wettelijke verplichting of anderszins voorgeschreven regel. Het gaat erom dat de waarde van de woning in een redelijke verhouding staat tot de vergelijkingsobjecten. Dit is naar het oordeel van het Hof het geval. Voor aanhouding van de zaak zodat belanghebbende nader onderzoek kan doen naar de toepassing van de wortelformule, ziet het Hof geen aanleiding. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.3.
      Gelet op het voorgaande is het hoger beroep gegrond en dient de uitspraak van de Rechtbank te worden vernietigd.
      
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van griffierecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof: 
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
      
      
        bevestigt de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door S.E. Postema, M.J.M. van der Weijden en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 16 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.