ECLI:NL:GHDHA:2025:1587, Gerechtshof Den Haag, 26-08-2025, 200.324.842-02
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur Woning. Verhuurder heeft niet bewezen dat huurder geen hoofdverblijf had in het gehuurde. Bewijslastverdeling. Bewijswaardering na getuigenverhoren.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.324.842/02
      Zaaknummer rechtbank	: 8918790 \ CV EXPL 20-45157 
    
    
    
    
      
        Arrest van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. V.T.E. Kuijpers, kantoorhoudend in Capelle aan den IJssel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Qua Wonen,
      gevestigd in Bergambacht, gemeente Krimpenerwaard,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. P.J. Remmelts, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] of huurder en Qua Wonen of verhuurder.
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Qua Wonen is in een tussenuitspraak in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [appellant] de door hem gehuurde woning niet feitelijk heeft bewoond. Na getuigenverhoren komt het hof tot het oordeel dat Qua Wonen niet in dit bewijs is geslaagd. Het hof wijst daarom de vorderingen van Qua Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure na tussenarrest van 26 november 2024 blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          het proces-verbaal van verhoor van de getuige aan de zijde van Qua Wonen van 20 januari 2025;
        
        
          het proces-verbaal van tegengetuigenverhoor aan de zijde van [appellant] van 18 maart 2025;
        
        
          de memorie na enquête aan de zijde van Qua Wonen.
        
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] heeft afgezien van een antwoord-memorie.
    
  
  
    
      3Verdere beoordeling
    Inleiding
    
      3.1
      
        [appellant] , geboren in [geboortejaar] , huurt sinds 14 mei 2019 van de woningbouwvereniging Qua Wonen een woning aan [woonadres] in [woonplaats] (hierna: de woning of het gehuurde).
    
    
      3.2
      Volgens Qua Wonen heeft [appellant] in strijd met de huurvoorwaarden tenminste een jaar niet zijn hoofdverblijf gehad in de gehuurde woning, en wel in ieder geval van 14 mei 2019 tot 19 juni 2020 toen een hierna te noemen confrontatiegesprek met hem heeft plaatsgevonden. Qua Wonen heeft hiertoe, samengevat, aangevoerd (a) dat er meldingen kwamen dat niemand bij de woning werd gezien, (b) dat de ramen aan de voorzijde waren beplakt met kranten, (c) dat bij aanbellen niet werd opengedaan, (d) dat de woning zeer spaarzaam was gemeubileerd en geen bewoonde indruk maakte, (e) dat [appellant] tijdens het confrontatiegesprek heeft toegegeven dat hij niet in de woning woonde en (f) dat de vader van [appellant] daar heeft verbleven.
    
    
      3.3
      
        [appellant] heeft dit betwist en aangevoerd dat hij wel degelijk vanaf het begin van de huur zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hij heeft naar zijn zeggen de woning in het begin opgeknapt en voor € 2.000 laminaat gelegd. Hij had aanvankelijk geen geld voor gordijnen, terwijl zijn huwelijk in verband met de coronacrisis was uitgesteld tot zomer 2021. Hij was veel weg in verband met zijn werk (indertijd in Vlissingen). Zijn vader heeft in 2020 een tijdje bij hem gelogeerd.
    
    
      3.4
      
        Nadat de kantonrechter – volgens het hof ten onrechte – de bewijslast op [appellant] had gelegd, heeft het hof Qua Wonen bij tussenarrest toegelaten om te bewijzen dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst de woning niet feitelijk heeft bewoond (tenminste één jaar geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning) en/of de woning heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan anderen.
        
          Bewijswaardering
        
      
    
    
      3.5
      Daartoe heeft het hof gehoord de consulente sociaal beheer van Qua Wonen ( [consulente] ), die op 19 juni 2020 samen met een [collega] een zogenoemd confrontatiegesprek heeft gevoerd met [appellant] . Hierover heeft deze getuige onder meer het volgende verklaard:“(…) U vraagt mij wat ik mij kan herinneren van het gesprek. Meneer kwam in zijn eentje. Hij gaf aan dat hij nog niet zo lang ingeschreven stond maar dat hij via Direct Kans deze woning toegewezen had gekregen. Dat is een soort loting. Hij gaf aan dat hij de woning eigenlijk nog niet nodig had. maar hij wilde wel zijn kans aangrijpen om de woning alvast te hebben. Hij wilde gaan trouwen. Dat ging nog niet door vanwege Corona. Hij had de woning nog niet echt nodig. Hij verbleef bij zijn moeder en hier en daar. Hij was vaag over waar hij verbleef. Hij antwoordde hier en daar. Hij zei duidelijk 'ik verblijf bij mijn moeder’. Hij gaf wel aan dat hij niet in de woning woonde op dat moment. (…) Hij was het huis langzaam aan het klaarmaken. (…) Hij gaf aan dat hij net voor € 2000,- laminaat had gelegd. Hij was zijn huis aan het klaarmaken voor als hij ging trouwen. Dat was eigenlijk zijn verhaal. Mijn collega vroeg naar zijn vader. Mijn collega had zijn vader ontmoet toen hij nog een keer had aangebeld. Hij gaf aan dat zijn vader problemen had met de huurwoning waar hij woonde. Er waren bedreigingen op dat adres waar de vader woonde. Hierdoor zat de vader tijdelijk in zijn huurwoning. (…) Het verbaasde hem dat wij wilden dat hij vrijwillig de huur op zou zeggen omdat hij er niet woonde.”
    
    
      3.6
      In het tegengetuigenverhoor heeft het hof een buurman van [appellant] ( [buurman] ) gehoord, die samengevat heeft verklaard dat [appellant] sinds 2019 in de woning heeft gewoond, dat [appellant] pakketjes voor hem aannam (en omgekeerd) en dat hij een boeket voor [appellant] heeft aangenomen toen deze in 2019 trouwde.
    
    
      3.7
      Het hof oordeelt dat Qua Wonen niet in haar bewijs is geslaagd. Weliswaar is aannemelijk dat [appellant] aanvankelijk de woning niet intensief heeft bewoond, maar het gaat te ver om hieraan de conclusie te verbinden dat bewezen is dat [appellant] toen geen hoofdverblijf had in de woning. De omstandigheid dat de woning in het begin slechts spaarzaam was gemeubileerd, wordt mede verklaard door de opknapwerkzaamheden die plaatsvonden, en door het gegeven dat zijn huwelijk door de corona-lockdown was uitgesteld. Het voornaamste bewijs dat Qua Wonen heeft aangedragen is de verklaring van getuige [consulente] , inhoudende dat [appellant] in het confrontatiegesprek heeft gezegd dat hij bij zijn moeder en hier en daar verbleef. Het hof acht dit ‘te mager’. [appellant] heeft betwist dat hij dit zo heeft verklaard, maar bovendien heeft de [collega] , die bij het confrontatiegesprek aanwezig was en door de kantonrechter als getuige is gehoord, verklaard dat [appellant] heeft gezegd dat hij ‘regelmatig bij zijn moeder verbleef’. Dit is een duidelijk nuanceverschil en laat ruimte voor twijfel over de inhoud van de (volgens [consulente] stellige) verklaring van [appellant] . De in eerste aanleg door Qua Wonen voorgebrachte getuigen [getuige 1] en [getuige 2] werpen geen ander licht op de zaak.
    
    
      3.8
      
        Omtrent het gestelde verblijf van de vader van [appellant] is niet méér komen vast te staan dan dat hij enige tijd in de woning heeft verbleven. Niet is komen vast te staan dat [appellant] toen niet ook in de woning woonde, zeker nu onweersproken is gebleven dat [appellant] in die periode ver van huis werkte en daarom overdag niet thuis was. Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de vader slechts in de woning heeft gelogeerd, deels samen met zijn kinderen die toen in verband met de lockdown niet naar school konden gaan. Dit is niet voldoende om te kunnen concluderen dat sprake is van een schending van artikel 6 leden 5 en 6 van de Algemene Huurvoorwaarden. Aan de verbruikte hoeveelheid elektriciteit en het water zijn geen overtuigende conclusies te verbinden.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      3.9
      De conclusie is dat de feiten waarop Qua Wonen haar vorderingen heeft gebaseerd, niet zijn komen vast te staan. De grieven slagen. Het hof vernietigt daarom de vonnissen van 20 augustus 2021 en 9 december 2022 – [appellant] vraagt geen vernietiging meer van het eerste tussenvonnis waarbij een mondelinge behandeling werd gelast – en wijst alsnog de vorderingen van Qua Wonen af. Qua Wonen moet als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep dragen.
      
        3.9.1
        Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [appellant] op:-	appeldagvaarding	€ 	  125,03- griffierecht		€	  343,-- salaris advocaat		€           3.642,-	(3 x tarief II) - nakosten		€	   178,- (plus verhoging vermeld in de beslissing)   Totaal			€ 	4.288,03
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 augustus 2021 en 9 december 2022,  en opnieuw rechtdoende:
      
      
        wijst af de vorderingen van Qua Wonen;
      
      
        veroordeelt Qua Wonen in de kosten van de procedure in eerste aanleg, tot dusver aan de zijde van [appellant] begroot op € 935,- aan salaris gemachtigde; 
      
      
        veroordeelt Qua Wonen in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot dusver aan de zijde van [appellant] begroot op € 4.288,03;
      
      
        bepaalt dat als Qua Wonen niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Qua Wonen de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
    
    
    
  
  
     Akte uitlaten producties tevens conclusie na enquête van 17 augustus 2022 (bij de kantonrechter).