ECLI:NL:RBROT:2025:10788, Rechtbank Rotterdam, 13-06-2025, 11387769 CV EXPL 24-27601
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming woonruimte wegens huurachterstand. Verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van het oneerlijk opslagbeding. Oneerlijk boetebeding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11387769 CV EXPL 24-27601
    
    
    
      datum uitspraak: 13 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        NL Boompjes Property 5 C.V., 
      
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Boompjes Property’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 16 oktober 2024, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord;
        
        
          het mailbericht van Boompjes Property van 29 november 2024, met bijlage;
        
        
          de rolbeslissing van 7 maart 2025;
        
        
          de akte van Boompjes Property van 10 april 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de heer [persoon A] namens Boompjes Property en de heer [gedaagde] . 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Boompjes Property een woning aan de [adres 1] en een parkeerplaats aan de [adres 2] te Rotterdam. Tot en met de maand november 2024 is er volgens Boompjes Property een huurachterstand van € 26.286,10. Boompjes Property eist dat [gedaagde] de huurachterstand met rente en kosten betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend. Wegens persoonlijke omstandigheden zijn betalingsproblemen ontstaan. Hij geeft aan dat hij bij een eventuele betalingsregeling een bedrag van € 1.000,- kan aflossen naast de lopende huur.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen en de woning verlaten. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd. 
      
      
        
          Boompjes Property heeft geen gebruik gemaakt van een oneerlijk opslagbeding
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter heeft in de rolbeslissing van 7 maart 2025 voorlopig geoordeeld dat sprake is van een oneerlijk opslagbeding in deze zaak. Boompjes Property heeft namelijk in zowel de huurovereenkomst van de woning als in de huurovereenkomst van de parkeerplaats bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Een dergelijk opslagbeding is oneerlijk omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen de aanvaardbare grenzen. 
      
    
    
      2.5.
      Boompjes Property heeft in haar akte gesteld dat zij de huur tijdens de gehele huurovereenkomst niet heeft verhoogd op basis van het opslagbeding. Zij heeft de huurprijs enkel verhoogd aan de hand van de CPI. Ondanks het feit dat het opslagbeding van 5% door de kantonrechter als oneerlijk wordt bevonden, zal de kantonrechter de bedingen niet vernietigen. Boompjes Property heeft feitelijk geen gebruik gemaakt van die bedingen, waardoor deze bedingen niet relevant zijn voor de uiteindelijke beoordeling van het tussen partijen gerezen geschil. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 26.286,10 betalen 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Boompjes Property heeft bij mailbericht van 29 november 2024 een specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht, waaruit volgt dat de huurachterstand, berekend tot en met november 2024, € 26.286,10 bedraagt. Nu [gedaagde] de huurachterstand niet heeft betwist, wordt dit bedrag toegewezen. [gedaagde] moet dus € 26.286,10 aan Boompjes Property betalen. 
      
    
    
      2.7.
      Tijdens de zitting is gesproken over een eventuele betalingsregeling waarbij [gedaagde] heeft aangegeven € 1.000,- bovenop de lopende huur te willen aflossen. Tussen partijen is (nog) geen overeenstemming bereikt. De kantonrechter kan daarom geen betalingsregeling vaststellen in dit vonnis. Daarvoor moet Boompjes Property namelijk toestemming geven en dat heeft Boompjes Property niet gedaan (artikel 6:29 BW). De kantonrechter geeft [gedaagde] in overweging zich binnen korte termijn na ontvangst van dit vonnis (nogmaals) tot de gemachtigde van Boompjes Property te wenden om te kijken of zij tot een passende regeling kunnen komen. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.8.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter houdt er in dit geval rekening mee dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van 11 maanden. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning en de parkeerplaats met al zijn spullen verlaten. Boompjes Property heeft niet uitgelegd waarom zij wil dat [gedaagde] binnen een termijn van slechts drie dagen na betekening van dit vonnis de woning ontruimt. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn dan ook in redelijkheid bepalen op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      2.10.
      Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 2.163,43 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag eiseres daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Boompjes Property wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen 
        
      
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Boompjes Property moet betalen op € 136,72  aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht, € 1.086,-  aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.766,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Boompjes Property dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Boompjes Property te betalen € 26.286,10;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres 1] te Rotterdam en de parkeerplaats aan de [adres 2] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Boompjes Property te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 december 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Boompjes Property te betalen € 2.163,43 per maand, voor zover deze termijnen nog niet zijn voldaan, met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Boompjes Property worden begroot op € 2.766,72; 
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        64362
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)