ECLI:NL:GHDHA:2025:1773, Gerechtshof Den Haag, 02-09-2025, 200.338.996/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De zaak gaat over een winkelpand dat Aldi van ASR huurt. 
        De stroomaansluiting van het winkelpand was enige tijd niet zwaar genoeg voor het gebruik door Aldi als supermarkt en daarom zijn dieselgeneratoren gebruikt. 
        Het hof oordeelt dat ASR als verhuurder de kosten van de gehuurde generatoren en de (hogere) kosten van het energieverbruik moet dragen.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.338.996/01
      Zaaknummer rechtbank	: 10577649 / RL EXPL 23-10316 
    
    
    
    
      
        Arrest van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Aldi Vastgoed B.V.,
      gevestigd in Culemborg,
      appellante,
      advocaat: mr. S.M. van Luijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V.,
      gevestigd in Utrecht,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. N. van Tamelen.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna Aldi en ASR noemen.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      De zaak gaat over een winkelpand dat Aldi van ASR huurt. De stroomaansluiting van het winkelpand was enige tijd niet zwaar genoeg voor het gebruik door Aldi als supermarkt en daarom zijn dieselgeneratoren gebruikt. Het hof oordeelt dat ASR als verhuurder de kosten van de gehuurde generatoren en de (hogere) kosten van het energieverbruik moet dragen.
      
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 6 maart 2024, waarmee Aldi in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 12 december 2023, met daarin de memorie van grieven van Aldi, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van ASR, met bijlagen;
        
        
          de akte uitlating producties tevens akte wijziging / vermeerdering van eis van Aldi,
        
        
          de antwoordakte van ASR.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1.
      Tussen ASR als verhuurder en Aldi als huurder is in 2020 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor een winkelruimte (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst houdt in (voor zover hier relevant):
      
      
        “IN AANMERKING NEMENDE DAT:
        […]
        • Naar verwachting in de eerste helft van 2020 wordt gestart met de realisatie van deze nieuwe winkelruimte, maar dat de startdatum nog niet definitief is vastgesteld. Dit komt mede doordat één van de winkelruimtes op dit moment verhuurd wordt aan Hema. Verhuurder is in gesprek met Hema voor relocatie naar elders in het winkelcentrum;
        
          • Partijen er behoefte aan hebben om, vooruitlopend op de definitieve haalbaarheid (zowel technisch als commercieel), de gemaakte huurafspraken vast te leggen in een huurovereenkomst, inclusief opschortende voorwaarden.
        
        […]
      
    
    
      1.2
      
        Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
      
    
    
      1.3
      
        
          Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW voor de verkoop van levensmiddelen en non-food artikelen in midden/laag segment en volgens de discount formule Aldi.
        
        […]
      
    
    
      3.1
      
        
          Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 (tien) jaar, ingaande op datum bouwkundige oplevering nieuwe winkel (hierna" ingangsdatum") […].
        
          De definitieve ingangsdatum zal schriftelijk worden vastgelegd in een allonge.
        
        […]
      
    
    
      4.1
      
        
          De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 247.500,00 
        
        […]
      
    
    
      9.1
      
        
          In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: niet van toepassing. 
        
        […]
        
          Voorzieningen door verhuurder
        
      
    
    
      10.1
      
        
          Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt: winkelpui. Huurder betaalt een eenmalige vergoeding van € 12.500,00 exclusief btw voor deze voorzieningen.
        
        […]
        
          Voorzieningen door huurder
        
      
    
    
      11.1
      
        Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschiedt: zie bijlage PvE Aldi d.d. 17 juli 2020 inclusief opmerkingen ingenieursbureau namens verhuurder en inclusief bijbehorende mails d.d. 4 september 2020 en 6 november 2020.
      
    
    
      11.2
      
        
          De voorzieningen als genoemd in 11.1 maken na aanbrengen [
          wel
          /geen*] deel uit van het gehuurde. 
        
        […]
        
          Opschortende voorwaarden
        
        
          16. Deze overeenkomst komt tot stand onder de uitsluitend door verhuurder in te roepen opschortende voorwaarden: 
        
        […]
        
          • Verhuurder heeft met Hema B.V. een onaantastbare nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een locatie elders in het winkelcentrum.”
      
      
    
    
      3.2.
      De toepasselijke algemene bepalingen houden in (voor zover hier relevant):
      
      
        “ 
        
          Casco
        
        
          1.	Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:
        
        […]
        - nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; 
        […]
        
          Geschiktheid van het gehuurde
        
      
    
    
      2.1
      
        
          Voor de vraag of genotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.
        
        […]
        
          Kosten van de levering van zaken en diensten (servicekosten)
        
      
    
    
      19.1
      
        Naast de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van hot gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten, het vastrecht en de kosten van de meterhuur, evenals eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht.”.
      
    
    
      3.3.
      Op verzoek van ASR heeft Stedin op 12 september 2022 aan [bedrijf] een offerte uitgebracht voor het verwijderen van de oude elektriciteitsaansluiting en de plaatsing van een 3 x 160 t/m 3 x 250 Ampère-aansluiting in het gehuurde. 
      
    
    
      3.4.
      Op 17 oktober 2022 schreef een medewerker van Aldi aan [naam 1] van [bedrijf] , met [naam 2] van ASR in de cc:
      
      
        “Zoals begin van de middag telefonisch besproken, hoeven wij (Aldi) geen zorgen te maken over de E-aansluiting de gevraagde 3x250A zal aanwezig zijn in loop week 45.”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 18 oktober 2022 schreef [naam 1] terug, met opnieuw [naam 2] van ASR in de cc:
      
      
        “even wat nuanceren mbt de stroom.
      
      
      
        
          ASR zal ervoor zorgen dat er voldoende e vermogen zal op moment van ingebruikname dmv de bestaande aansluiting en/cq externe voorzieningen. De definitieve aansluiting van 3x 250 amp zal week 45 zeker niet aanwezig zijn.”
      
      
    
    
      3.6.
      In een sideletter van 1 november 2022 hebben partijen vastgelegd dat Aldi een bedrag van € 25.000,00 (vermeerderd met btw) betaalt aan ASR ten behoeve van een gedeelte van de afkoopsom voor de beëindiging van de huurovereenkomst met Zeeman. Met dit bedrag en het door ASR te betalen deel van de afkoopsom kon bewerkstelligd worden dat HEMA eerder kon verhuizen zodat ook de opschortende voorwaarde, waaronder de huurovereenkomst met Aldi was gesloten, eerder in vervulling ging. 
      
    
    
      3.7.
      In een aanvullende overeenkomst (“allonge”) van eveneens 1 november 2022 hebben partijen vastgelegd dat de ingangsdatum conform artikel 3.1 van de van de huurovereenkomst is vastgesteld op 1 november 2022. 
      
    
    
      3.8.
      ASR heeft vanaf 16 november dieselgeneratoren gehuurd ten behoeve van de stroomvoorziening in het gehuurde. 
      
    
    
      3.9.
      Op 16 november 2022 schreef Aldi een email met als onderwerp onder meer “voorstel verrekening dieselkosten”:
      
      
        “Zoals gister telefonisch besproken hieronder […] een voorstel hoe één en ander af te handelen:
        […]
        
          Aan de [adres 1] hebben wij dit jaar een filiaal geopend welke vergelijkbaar is met [plaats] . […] Over de maand oktober 2022 was ons elektraverbruik in deze vestiging als volgt: […] Afgerond € 3.030,- per maand excl. BTW.
      
      
      
        
          Dit bedrag is - indien jullie het ermee eens zijn dat dit filiaal inderdaad vergelijkbaar is - het bedrag dat Aldi sowieso per maand kwijt zouden zijn indien wij regulier op het elektranet waren aangesloten.
        
        
          Het verbruik zal dus naar verwachting gelijk zijn maar de kosten hoger ivm de diesel die in de aggregaat gaat. Deze additionele kosten komen voor rekening van ASR.
        
      
      
      
        
          We bespraken gisteren telefonisch dat jullie met [naam 3] hebben afgesproken dat ASR de aggregaten huurt maar zij de facturen voor de bij te vullen diesel bij Aldi factureren.
        
        
          In de praktijk zullen we ASR een factuur sturen voor de verbruikte diesel verminderd met het hierboven genoemd bedrag voor ons standaard-verbruik.
        
      
      
      
        
          Dit zal gelden vanaf het moment van aansluiten van de aggregaten, zijnde 17 november 2022, tot en met de dag dat wij overgaan op het elektranet, welke nu (voorlopig) staat op een nader te noemen dag in week 6 2023, e.e.a. afhankelijk van Liander.
        
      
      
      
        
          Graag jouw op- en/of aanmerkingen op bovenstaande constructie of het schriftelijk akkoord vanuit ASR op bovenstaande constructie. […]”
      
      
    
    
      3.10.
      ASR schreef daarop op 17 november 2022 terug:
      
      
        “Het project om een Aldi in [plaats] te openen kent een lange aanloop. De huurovereenkomst hiervoor is eind 2020 reeds getekend. Het is altijd bij jullie bekend geweest dat er nog heel wat uitdagingen waren en daarom hebben we met elkaar ook geen uiterste opleverdatum afgesproken. Begin dit jaar is er door ons een ultieme poging gedaan om de grootste uitdaging (uitkopen van Zeeman) op te lossen. Hier hebben jullie ook een financiële bijdrage in geleverd. Deze poging is succesvol gebleken en vanaf dat moment konden we met elkaar een planning maken, waarbij jullie hebben aangegeven nog in dit jaar de winkel te willen openen. Deze planning is altijd al een uitdaging geweest en onder voorbehoud van eventuele tegenslagen, we wisten natuurlijk niet waar we nog meer tegen aan zouden kunnen lopen.
      
      
      
        
          Het goede nieuws is dat we er alles aan gedaan hebben om de door jullie gewenste opening in december 2022 mogelijk te maken en dat dit tot op heden haalbaar lijkt. Sterker nog, we hebben met elkaar aangestuurd op een openingsdatum van 16 december, maar doordat alles op z'n plaats viel, kunnen jullie zelfs nog 2 weken eerder open, op 2 december!
        
      
      
      
        
          Het enige struikelblok in dit scenario is de door jullie benodigde stroomvoorziening. Wij hebben voor de oplevering van 1 november al duidelijk aangegeven dat wij dat niet op tijd geregeld konden krijgen. Wel konden we een alternatief regelen, middels tijdelijke aggregaten. Door Stedin is aangegeven (onder voorbehoud) dat zij in week 6 jullie definitieve aansluiting komen aanbrengen. Tot die tijd zullen we dus met tijdelijke aggregaten moeten werken.
        
        
          Tot op heden zijn er over de verdeling van de kosten voor de tijdelijke aggregaten geen afspraken gemaakt. Als jullie op voorhand hadden aangegeven dat jullie geen kosten hiervoor willen dragen, dan hadden wij de oplevering uitgesteld tot het moment dat de definitieve aansluiting gerealiseerd is.
        
      
      
      
        
          Zoals je leest, zijn wij van mening dat wij er alles aan hebben gedaan om te zorgen dat jullie winkel dit jaar nog geopend kan worden voor het publiek. Wat ons betreft is de tijdelijke voorziening dan ook op z’n minst een gezamenlijk probleem en zullen er dus constructieve afspraken gemaakt moeten worden om de kosten hieromtrent te verdelen.
        
      
      
      
        
          Voor jouw beeldvorming: als wij uitgaan van jullie maximale belasting, dan komen we uit op een kostenplaatje van ruim € 170.000, voor een periode van circa 3 maanden. Wij gaan er echter steeds vanuit dat jullie helemaal geen maximale belasting continu nodig hebben, en dan wordt het kostenplaatje al een stuk lager, namelijk ruim € 100.000.
        
        
          Maar dit is nog steeds een erg hoog bedrag.
        
      
      
      
        
          Als jullie op het standpunt zitten, danwel blijven, dat jullie een maximale bijdrage van ca. € 3.000 per maand willen betalen, dan zullen wij ons moeten beraden over hoe we hier mee verder gaan.
        
      
      
      
        
          Tijdelijke elektra verbruik / verrekening
        
        
          Wij hebben kennis genomen van jouw opgave en dit ook intern besproken. Helaas kunnen wij hier nog niet voldoende mee uit de voeten. Wat we nodig hebben zijn de volgende twee zaken:
        
        
          1. Jullie hebben als het goed is al een offerte aangevraagd voor de definitieve aansluitingen / stroomlevering. Daar zullen ook de actuele tarieven in staan. Graag ontvangen wij deze voor het goed kunnen bepalen van jullie geschatte verbruik.
        
        
          2. Jullie hebben op dit moment meerdere winkels op aggregaten aangesloten. Daar kunnen jullie vast inzien wat jullie daar op dit moment verbruiken per maand. Die informatie ontvangen we ook graag, zodat we een beter passend kostenplaatje kunnen maken ten opzichte van de elektra.
        
      
      
      
        […]
      
      
      
        
          Wij gaan graag op zoek naar een voor beide partijen acceptabele oplossing en zien jouw reactie met belangstelling tegemoet. […]”
      
      
    
    
      3.11.
      Op 2 december 2022 is de supermarkt opengegaan voor publiek. Op dat moment werd gebruik gemaakt van de door ASR gehuurde en betaalde dieselgeneratoren. Aldi heeft de kosten van de daarvoor gebruikte brandstof betaald. 
      
    
    
      3.12.
      Op 22 december 2022 schreef de advocaat van ASR aan de advocaat van Aldi:
      
      
        “Wel heeft Aldi op enig moment aangegeven graag een zwaardere elektriciteits-aansluiting te willen. ASR heeft zich (onverplicht) bereid gezien die aansluiting aan te vragen en heeft Aldi daarvan op de hoogte gesteld. Aan het realiseren van die aansluiting zijn kosten verbonden die vooralsnog door ASR zijn gedragen. Het was volstrekt helder, onder meer blijkende uit de mailwisseling tussen de door ASR ingeschakelde bouwbegeleider en Aldi waaraan u ook refereert, dat die aansluiting pas in week 6 van 2023 zou kunnen worden gerealiseerd. Aldi heeft niettemin aangedrongen op een snelle ingangsdatum om zo nog in december 2022 open te kunnen waaraan ASR heeft meegewerkt. Wat ASR betreft had de ingangsdatum ook prima kunnen worden bepaald nadat de zwaardere aansluiting zou zijn gerealiseerd. […] ASR heeft daarop (alweer onverplicht) aangegeven zorg te zullen dragen voor generatoren per 1 november 2022 zodat het door Aldi gewenste vermogen zou kunnen worden geleverd totdat de zwaardere aansluiting zou zijn gerealiseerd. Deze generatoren zijn vervolgens gehuurd door ASR en ter beschikking gesteld aan Aldi. […]
        
          Er is geen enkele grondslag waarom ASR gehouden zou zijn de brandstofkosten aan Aldi te vergoeden. Integendeel: gelet op de aard en achtergrond van de afspraken tussen partijen en het reeds (onverplicht) door ASR laten realiseren van een zwaardere en duurdere aansluiting alsmede het (eveneens onverplicht) ter beschikking stellen van generatoren, is ASR Aldi al zeer tegemoet komen en is het standpunt van Aldi daarmee bepaald onredelijk. […]
        
          ASR zal dus niet voldoen aan het verzoek om de kosten van de diesel die Aldi verbruikt te vergoeden. Mocht Aldi menen hieraan juridische gevolgen te zullen verbinden, dan zal ASR genoodzaakt zijn ook haar opstelling te heroverwegen. Zo zal zij dan de kosten van het verzwaren van de aansluiting bij Aldi in rekening brengen ofwel de aanvraag intrekken en de huurovereenkomst ten aanzien van de generatoren beëindigen en de reeds gemaakte kosten bij Aldi in rekening brengen, althans deze onderwerpen liggen ter overweging voor.”
      
      
    
    
      3.13.
      De zwaardere stroomvoorziening is uiteindelijk in februari 2023 door Stedin aangelegd. 
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
    
      4.1.
      
        Aldi heeft ASR gedagvaard en, samengevat, gevorderd:
        dat ASR wordt veroordeeld om aan Aldi het bedrag van € 20.984,44, ex btw (€ 25.393,59 incl. btw) en na vermeerdering van eis voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat haar oorspronkelijke vordering wordt afgewezen (en dus: subsidiair) € 25.000,00 excl. btw (€ 30.250,00 incl. btw), te betalen, vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van ASR in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      Aldi legt daaraan ten grondslag dat ASR de meerkosten dient te dragen van het energieverbruik, totdat de zwaardere aansluiting was gerealiseerd. In het geval die kosten niet voor rekening van ASR komen, zou Aldi niet hebben ingestemd met betaling van een gedeelte van de beëindigingsvergoeding van Zeeman. Zij vordert dat bedrag in dat geval daarom terug op grond van onverschuldigde betaling. 
      
    
    
      4.3.
      
        In reconventie heeft ASR gevorderd dat Aldi wordt veroordeeld om aan ASR het bedrag van € 47.589,36 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, 
        met veroordeling van Aldi in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.4.
      ASR legt daaraan ten grondslag dat zij de extra kosten voor de wijziging van de verzwaarde aansluitcapaciteit, de huur van de tijdelijke dieselgeneratoren en begeleidende werkzaamheden nodig voor de installatie daarvan onverplicht heeft gedragen en dat die kosten voor rekening van Aldi moeten komen.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat alle voorzieningen die nodig zijn om het gehuurde voor het doel waarvoor de huurder het gehuurde wil gebruiken, dus ook de verzwaarde stroomvoorziening, voor rekening van de huurder moesten worden aangelegd. Ook de dieselkosten komen daarom voor rekening van Aldi. De vorderingen in conventie van Aldi zijn daarom afgewezen, de vordering van ASR in reconventie is toegewezen.
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Aldi is in hoger beroep gekomen. Zij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Aldi vordert, na wijziging van eis, dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, de vorderingen van ASR alsnog afwijst en, opnieuw rechtdoende:
        I.	ASR veroordeelt tot betaling aan Aldi van € 20.984,44, exclusief btw, derhalve € 25.393,59 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente gedurende de periode 22 december 2022 tot en met 14 juni 2023 ad € 1.260,98, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juni 2023 tot de dag der algehele voldoening;
        II.	ASR veroordeelt tot betaling aan Aldi van het bedrag van € 51.026,14 welk bedrag Aldi aan ASR heeft voldaan uit hoofde van het vonnis;
        III.	voorwaardelijk (onder de voorwaarde dat de vorderingen onder I en II worden afgewezen) dat ASR wordt veroordeeld om aan Aldi het bedrag van ad € 25.000,00 (exclusief btw), € 30,250,00 inclusief btw, te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juni 2023;
        IV.	met de veroordeling van ASR in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.
      
      
    
    
      5.2.
      De eiswijziging houdt in dat de formulering van de eis in hoger beroep in overeenstemming is gebracht met de formulering van de grieven. ASR heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof zal daarom op de vermeerderde eis beslissen.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
    
      6.1.
      	Aldi had om een supermarkt in het pand te kunnen exploiteren een zwaardere elektriciteitsaansluiting nodig dan de vorige huurder van het pand. De zwaardere elektriciteitsaansluiting moest nog worden aangelegd en dat kon pas enkele maanden nadat het pand in gebruik was genomen. Tot die tijd zijn dieselgeneratoren gebruikt. Dat heeft geleid tot extra kosten voor de huur van de generatoren en hogere verbruikskosten (door het verbruik van diesel). Tussen partijen is in geschil wie de kosten voor aanleg van de zwaardere elektriciteitsaansluiting en die (extra) kosten moet dragen. In het geval Aldi de hogere verbruikskosten moet dragen, vordert zij het bedrag dat zij heeft bijgedragen aan de beëindigingsvergoeding voor Zeeman terug.
      
    
    
      6.2.
      	Om de vraag te beantwoorden of de aanleg van de zwaardere elektriciteitsaansluiting een verplichting van ASR uit hoofde van de huurovereenkomst was, moet de huurovereenkomst tussen partijen worden uitgelegd. Doorslaggevend is wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      6.3.
      
        In artikel 11.1 van de huurovereenkomst staat dat de in het programma van eisen genoemde voorzieningen “door en voor rekening en risico van huurder geschiedt”. De zwaardere stroomvoorziening staat weliswaar in het programma van eisen genoemd, maar dat brengt nog niet mee dat partijen moesten begrijpen dat de aanleg daarvan voor rekening en risico van Aldi kwam. De elektriciteitsaansluiting is immers een nutsvoorziening en volgens de toepasselijke algemene bepalingen vallen “nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt” onder het begrip “casco” zoals vermeld in de huurovereenkomst. Aangezien het voor ASR duidelijk was dat Aldi een supermarkt in het gehuurde ging exploiteren, kon zij er in beginsel rekening mee houden dat de in het gehuurde aanwezige nutsvoorziening ook voor dat doel geschikt zou moeten zijn. Uit de feitelijke gang van zaken na het sluiten van de huurovereenkomst blijkt bovendien dat ASR er zelf ook van uit is gegaan dat de kosten voor het aanleggen van een zwaardere aansluiting voor haar rekening kwamen. 
        Zo heeft [naam 1] , die door ASR was ingeschakeld, namens ASR, de zwaardere aansluiting aangevraagd bij de netbeheerder en heeft ASR de kosten daarvan betaald. Ook heeft [naam 1] , namens ASR, op 18 oktober 2022 aan Aldi bevestigd dat er “voldoende vermogen zal” zijn. De verantwoordelijke medewerkster van ASR stond in de cc van dat emailbericht. Tot het moment dat die zwaardere aansluiting was geplaatst, heeft ASR ook op haar kosten generatoren gehuurd. Zij heeft daarbij nimmer enig voorbehoud gemaakt. Pas achteraf, in de brief van 22 december 2022, heeft de advocaat van ASR laten weten dat dit allemaal onverplicht was en dat ASR haar opstelling zou heroverwegen als Aldi een juridische procedure zou beginnen om de kosten van diesel vergoed te krijgen. Die koerswijziging is niet te rijmen met de mededelingen en het feitelijk handelen van ASR tot dat moment. Uit het feitelijk handelen door en namens ASR voor en na de oplevering, leidt het hof daarom af dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst en daarna over en weer hebben bedoeld en mochten begrijpen dat de zwaardere aansluiting een verplichting was van ASR.
      
      
    
    
      6.4.
      Uit de huurovereenkomst volgt dus dat ASR zorg diende te dragen voor een zwaardere elektriciteitsaansluiting. Aldi kwalificeert het feit dat er geen zwaardere elektriciteitsaansluiting was als een gebrek van het gehuurde (in de zin van artikel 2.1 van de algemene bepalingen en art. 7:204 BW). Het hof begrijpt dat zij daarmee (ook) bedoelt dat haar extra energiekosten schade zijn, waarvoor ASR aansprakelijk is. Zo heeft ASR in eerste aanleg de vordering ook begrepen. Dit betoog van Aldi slaagt. Het ontbreken van de zwaardere elektriciteitsaansluiting is een gebrek aan het gehuurde: een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Voor het beoogd gebruik als supermarkt was immers een zwaardere aansluiting nodig en dat die er zou zijn, in de vorm van de stroomvoorziening en “externe voorzieningen” is ook toegezegd door [naam 1] , die door ASR was ingeschakeld.
      
    
    
      6.5.
      ASR beroept zich erop dat in de huurovereenkomst staat dat de kosten van verbruik van energie voor rekening van de huurder komen. In dit geval vielen die kosten echter hoger uit door het gebruik van de dieselgeneratoren, die moesten worden gebruikt totdat de zwaardere elektriciteitsaansluiting geïnstalleerd was. Het voorstel van ASR dat Aldi die kosten zou dragen, heeft Aldi uitdrukkelijk van de hand gewezen. Aangezien het gebruik van de dieselgeneratoren meebracht dat de energiekosten van Aldi hoger uitvielen, zijn die hogere kosten dus schade voor Aldi als huurder, waarvoor ASR als verhuurder op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk is. De zwaardere aansluiting ontbrak immers bij het aangaan van de overeenkomst en dat was ASR bekend.
      
    
    
      6.6.
      	Voor de vorderingen over en weer betekent dit dat ASR de door haar gemaakte kosten voor de wijziging van de verzwaarde aansluitcapaciteit, de huur van de tijdelijke dieselgeneratoren en begeleidende werkzaamheden nodig voor de installatie daarvan niet kan verhalen op Aldi. Het was immers haar contractuele verplichting zorg te dragen voor de zwaardere aansluiting en zij heeft aan die verplichting voldaan door dieselgeneratoren ter beschikking te stellen aan Aldi. De vordering in reconventie van ASR is daarom niet toewijsbaar.
      
    
    
      6.7.
      ASR is ook aansprakelijk voor de schade van Aldi die het gevolg is van het gebrek. ASR moet daarom Aldi de meerkosten van het dieselverbruik te vergoeden. Aldi berekent haar schade door haar daadwerkelijke kosten voor de diesel voor de generatoren te verminderen met haar geschatte normale verbruikskosten. Tegen die berekening van de hoogte van de schade is geen zelfstandig verweer gevoerd. Ook de berekening van de gevorderde wettelijke rente is niet weersproken, zodat de vordering van Aldi op dit punt toewijsbaar is zoals gevorderd. Ook de vordering om terug te betalen wat op grond van het vonnis in eerste aanleg, is toewijsbaar.
      
    
    
      6.8.
      Door ASR zijn verder geen verweren gevoerd die het hof nu alsnog of opnieuw zou moeten behandelen. Ook heeft ASR geen andere grondslagen aangevoerd voor haar vordering in reconventie.
      
      
        
          Voorwaardelijke vordering
        
      
    
    
      6.9.
      Het hof komt niet toe aan de subsidiaire/voorwaardelijke vordering van Aldi, die ziet op het door haar betaalde gedeelte van de beëindigingsbijdrage, omdat haar primaire vordering alsnog wordt toegewezen en de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld dus niet is vervuld.
      
      
        
          Geen bewijslevering
        
      
    
    
      6.10.
      Het hof komt aan bewijslevering niet toe, omdat geen van beide partijen stellingen heeft ingenomen, die – als zij zouden worden bewezen – tot een andere uitkomst kunnen leiden.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      6.11.
      De conclusie is dat het hoger beroep van Aldi slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen, de door Aldi gevorderde schadevergoeding (in conventie) alsnog toewijzen en de vorderingen van ASR (in reconventie) afwijzen. Ook de vordering om ASR te veroordelen om terug te betalen wat op basis van het vonnis is betaald, is toewijsbaar. Het hof zal ASR als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en van de eerste aanleg (in conventie en in reconventie).
      
      
        6.11.1.
        De kosten voor de procedure in eerste aanleg (in conventie en reconventie) aan de zijde van Aldi worden vastgesteld op:
        
          
            
            
            
            
            
              
                
                  - explootkosten
                
                
                  €
                
                
                  106,73
                
                
                  
                
              
              
                
                  - griffierecht
                
                
                  €
                
                
                  1.384,00
                
                
                  
                
              
              
                
                  - salaris advocaat (conventie)
                
                
                  €
                
                
                  1.058,00
                
                
                  (2 punten × tarief € 529,00)
                
              
              
                
                  - salaris advocaat (reconventie)
                
                
                  €
                
                
                  794,00
                
                
                  (2 punten × tarief € 794,00 × 0,5)
                
              
              
                
                  - totaal:
                
                
                  €
                
                
                  3.342,73
                
                
                  
                
              
            
          
        
        
      
      
        6.11.2.
        De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Aldi worden vastgesteld op:
        
          
            
            
            
            
            
              
                
                  - explootkosten
                
                
                  €
                
                
                  102,37
                
                
                  
                
              
              
                
                  - griffierecht
                
                
                  €
                
                
                  6.561,00
                
                
                  
                
              
              
                
                  - salaris advocaat
                
                
                  €
                
                
                  3.319,50
                
                
                  (1,5 punt × appeltarief IV)
                
              
              
                
                  - nakosten
                
                
                  €
                
                
                  178,00
                
                
                  (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
                
              
              
                
                  - totaal:
                
                
                  €
                
                
                  10.160,87
                
                
                  
                
              
            
          
        
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      7.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter de rechtbank Den Haag van 12 december 2023;
      
      
        en opnieuw rechtdoende:
      
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt ASR aan Aldi het bedrag van € 25.393,59 te betalen, te vermeerderen met € 1.260,98 aan reeds vervallen wettelijke rente en te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 25.393,59 vanaf 14 juni 2020, tot de dag van voldoening;
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt ASR aan Aldi het bedrag van € 51.026,14 (terug) te betalen;
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt ASR in de kosten van beide instanties aan de zijde van Aldi in eerste aanleg vastgesteld op € 3.342,73 in conventie en in reconventie, en in het hoger beroep vastgesteld op € 10.160,87, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als ASR niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
      
    
    
      7.5.
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      7.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J. de Graaf, H.K.N. Vos en J.N. Blécourt en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.