ECLI:NL:RBMNE:2025:4693, Rechtbank Midden-Nederland, 14-05-2025, 24/2762
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Mondelinge uitspraak. WOZ-waarde woning. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/2762
    
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: T. Klinkhamer).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 466.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 14 mei 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Na de zitting heeft de rechtbank direct uitspraak gedaan.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
  
  
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1992 gebouwde geschakelde woning met een garage (16 m²). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2 en ligt op een kavel van 199 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 466.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 15 september 2022 voor € 535.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 551.312,-;
    - [adres 4] , verkocht op 1 september 2021 voor € 520.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde woningen zijn in [plaats] die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De referentiewoningen
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de referentiewoningen allemaal zonnepanelen hebben in tegenstelling tot de woning. Twee van de referentiewoningen hebben ook een uitbouw.  Daarnaast zitten er verschillen in de grootte van het perceel. Verder heeft de woning nog de oude badkamer en standaard keuken. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ gedaan wordt door de vergelijking met verkoopcijfers van vergelijke woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. De referentiewoningen moeten hiertoe wel op waardebepalende elementen vergelijkbaar zijn (bijvoorbeeld oppervlakte en ligging). Uit de matrix is volgens de heffingsambtenaar duidelijk af te leiden dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Er is wel degelijk rekening gehouden met de staat van de woning. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Alle drie de referentiewoningen zijn prima vergelijkbaar qua bouwjaar, oppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud en ligging. Twee van de drie referentiewoningen hebben een iets hoger voorzieningenniveau. Met de verschillen in voorzieningenniveau van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] is rekening gehouden door voor het voorzieningenniveau van de woning met factor 3 te rekenen en voor de beide referentiewoningen met factor 4. Uiteindelijk komt dit ook tot uitdrukking in de waarden van de (referentie)woningen. De referentiewoning aan de [adres 2] heeft een waarde van € 407.130,- (ruim € 50.000,- hoger dan de waarde van de woning) en de referentiewoning aan de [adres 3] heeft een waarde van € 425.580,- (ruim € 70.000,- hoger dan de waarde van de woning). De referentiewoning aan de [adres 4] heeft dezelfde factoren voor kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningenniveau en ligging als de woning, maar ook daarvan ligt de prijs bijna € 20.000,- hoger dan de waarde van de woning. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Datum uitspraak op bezwaar
        
      
      
      
        10.	 Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar te laat is gedaan. 22 februari 2024 is namelijk veel later dan de termijn tot einde van het jaar 2023. Tijdens de zitting heeft eiser nog aangegeven dat de uitspraak op bezwaar voor belastingjaar 2024 ook nog op zich laat wachten. Daarnaast wordt het mensen niet makkelijk gemaakt om de gemeente in gebreke te stellen doordat er geen link op de website staat naar een formulier. Als het inderdaad zo is dat de uitspraak op bezwaar op zich laat wachten door deze huidige beroepsprocedure, was het wel netjes geweest als de gemeente hem een bericht hierover had gestuurd.
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat een bezwaar in principe moet worden afgedaan in het kalenderjaar waarin deze wordt ingediend. Door de grote hoeveelheid bezwaarschriften is dit niet gelukt en is het bezwaar niet binnen de wettelijke termijn afgehandeld. Dit leidt echter niet tot de conclusie dat de uitspraak op bezwaar daarmee niet rechtsgeldig is. Eiser had een ingebrekestelling kunnen sturen, dit is echter niet gebeurd. De uitspraak op bezwaar met betrekking tot belastingjaar 2023 is waarschijnlijk aangehouden in afwachting van de uitkomst in deze procedure. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat het in het kader van de klantvriendelijkheid is aan te raden dat als een bezwaarprocedure om wat voor reden dan ook wordt aangehouden eisers hiervan op de hoogte te brengen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het stijgingspercentage
        
      
      
      
        11.	Eiser voert op de zitting nog aan dat hij de stijging van 33% ten opzichte van het voorgaande jaar abnormaal hoog vindt. Dit is buiten proportioneel. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het stijgingspercentage ten opzichte van eerdere jaren niet van invloed is op de WOZ-waarde. De rechtbank kan dit volgen. De WOZ-waarde moet namelijk ieder jaar opnieuw worden vastgesteld aan de hand van verkopen van vergelijkbare woningen die binnen een jaar rondom de waardepeildatum gerealiseerd zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.