ECLI:NL:GHARL:2025:5446, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-09-2025, 24/1180
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1180
      uitspraakdatum: 2 september 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 11 april 2024, nummer UTR 23/1817, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Gooise Meren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 124 II te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 235.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en aan belanghebbende een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten toegekend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] , taxateur [naam3] en taxateur [naam4] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een flatwoning/appartement gebouwd in 1950 met een oppervlakte van 60 m2, een inhoud van 185 m3 en een bijbehorende berging/schuur. 
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 214.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het hof heeft belanghebbende zijn stelling dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 Awb en artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. 
      
    
    
      3.4.
      Voorts stelt belanghebbende dat artikel 30a Wet WOZ niet van toepassing is.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport waarin aan de hand van verkoopcijfers van [adres1] 118 II en de [adres2] 16 en 20, die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, een waarde wordt toegekend van € 235.000. De bruikbaarheid van deze vergelijkingsobjecten is niet in geschil.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (flatwoning/appartement), de locatie (wijk [naam5] / [naam6] te [plaats1] ), het bouwjaar (omstreeks 1950), de oppervlakte (54 m2 tot 60 m2) en de overige kenmerken (berging/schuur), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat aan de woning dezelfde waarde is toegekend (€ 235.000) als de gecorrigeerde geïndexeerde waarde van het naastgelegen vergelijkingsobject [adres1] 118 II, dat in dezelfde bouwstroom is gebouwd en hetzelfde bouwjaar heeft, dezelfde afmetingen, dezelfde ligging en dezelfde scores voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging heeft als de woning. Voorts weegt het Hof mee dat de geïndexeerde waarde van de overige vergelijkingsobjecten hiermee in lijn ligt.
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende voorafgaand aan de zitting een door hemzelf opgestelde berekening overgelegd waarin aan de hand van de vergelijkingsobjecten [adres1] 118 II, [adres2] 16 en [adres2] 38 een waarde van de woning wordt berekend van € 216.000. Belanghebbende is daarbij op basis van de www.vastgoedpro.nl uitgegaan van indexering van de koopsom naar waardepeildatum tegen een percentage van 4,4 voor [adres1] 118 II en [adres2] 16 en van 3,4 voor [adres2] 38. Volgens belanghebbende volgt uit het grote verschil tussen de door hem berekende waarde en de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde (€ 19.000) dat laatstgenoemde waarde niet aannemelijk is. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende gebruikte indexeringspercentage gemotiveerd betwist ter zitting. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij is uitgegaan van een indexeringspercentage van 12,8 zoals dat volgt uit de permanente marktanalyse van de gemeente en dat het door belanghebbende gebruikte indexeringspercentage is gebaseerd op het percentage van de hele provincie Noord-Holland in plaats van op goed vergelijke objecten in dezelfde gemeente. Ook is de gemachtigde uitgegaan van een andere waarde voor de berging en een ander aantal m², wat de waardering beïnvloedt. Het Hof acht deze verklaringen voor het verschil geloofwaardig en volgt daarom het door de heffingsambtenaar voorgestane indexeringspercentage. Daarmee mist deze beroepsgrond doel.
      
      
      
        
          30a Wet WOZ
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het hoger beroep is ongegrond. Artikel 30a Wet WOZ behoeft geen bespreking.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.10.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.