ECLI:NL:RBAMS:2025:6481, Rechtbank Amsterdam, 22-07-2025, 11434109 CV EXPL 24-15424
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11434109 \ CV EXPL 24-15424
    
    
    
      
        Vonnis van 22 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        COSMOS VASTGOED B.V., 
      gevestigd te Sweikhuizen,
      eisende partijen in conventie, gedaagden in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] en Cosmos,
      gemachtigde: mr. T. Teke,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie, eiseres in reconventie
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigden: mr. Ö. Gül en mr. C.F.J. Huisman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties van 21 november 2024,
      - de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties van 4 februari 2025,
      - het tussenvonnis van 25 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de conclusie van antwoord in reconventie met producties van 31 maart 2025;
      - de nadere productie 26 van de zijde van [eiseres] ;
      - de mondelinge behandeling van 10 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 april 2025. Partijen en hun gemachtigden zijn verschenen, [eiseres] mede in hoedanigheid van bestuurder van Cosmos. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht, [gedaagde] mede aan de hand van spreekaantekeningen. Daarna is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Cosmos is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [bedrijf 1] B.V en [bedrijf 2] B.V. zijn de bestuurders van Cosmos. Enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 1] is de echtgenoot van [eiseres] . [eiseres] is de enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 2] .
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] woont gemiddeld acht maanden per jaar in Curaçao en vier maanden per jaar in Nederland. Als zij in Nederland is, verblijft zij in een appartement van vrienden in Limburg, dan wel in hotels of B&B’s.
      
    
    
      2.3.
      Op 5 april 2021 hebben [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor de (ver)huur van de woning voor de duur van dertien maanden met ingang van 1 juni 2021. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen woonruimte ROZ-model 2017 van toepassing.
      
    
    
      2.4.
      In artikel 4.1 van de huurovereenkomst staat dat de betalingsverplichting van [gedaagde] bestaat uit de huurprijs, welke inclusief de VvE bijdrage is, en in artikel 4.5 staat dat de maandelijkse huurprijs € 1.300,00 bedraagt. In de huurovereenkomst is geen uitsplitsing gemaakt tussen de kale huur en de VvE-bijdrage. Artikel 20.1 van de algemene bepalingen bepaalt, samengevat, dat [gedaagde] betaling van de huurprijs en van al hetgeen zij verder op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is, niet mag verrekenen met een vordering die zijn meent te hebben op [eiseres] . 
      
    
    
      2.5.
      Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] zelf elektriciteit, gas en water dient te regelen en artikel 12 dat het houden van huisdieren niet is toegestaan zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van [eiseres] en de VvE op straffe van een boete van € 250,00 per dag tot een maximum van € 2.500,00 (artikel 11 huurovereenkomst).
      
    
    
      2.6.
      Artikel 14.3 onder a van de algemene bepalingen bepaalt dat het niet is toegestaan in of bij de woning (huis)dieren te houden die overlast veroorzaken.
      
    
    
      2.7.
      Over het wijzigen van de huurprijs staat het volgende in de huurovereenkomst:
      
      
        “De huurprijs voor het eerst per 01-06-2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal het inflatie percentage.” 
      
      
    
    
      2.8.
      Artikel 16 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
      
      
        
          “ 
          Huurprijswijziging
        
      
      
        16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
      
      
        - vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
      
      
        (…)”
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 8 augustus 2022 heeft de echtgenoot van [eiseres] aan [gedaagde] geschreven dat de VvE de maandelijkse VvE-bijdrage met € 30,00 heeft verhoogd en de huur daarom vanaf 1 juni 2022 € 1.330,00 bedraagt. Verder wordt [gedaagde] in die e-mail verzocht om de huurachterstand van € 3.190,00 zo snel mogelijk te betalen. Tot slot staat in die e-mail dat vanwege deze achterstand de huurverhoging wordt uitgesteld.
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 23 augustus 2022 heeft de echtgenoot van [eiseres] aan [gedaagde] verzocht de huurachterstand van op dat moment € 1.980,00 en de huur voor september 2022 uiterlijk op 1 september 2022 te betalen. Verder staat in die e-mail het volgende:
      
      
        “We twijfelen niet aan de goede bedoelingen, echter we moeten vaststellen dat dit betalingsgedrag voor ons niet toelaatbaar is. Mede om die reden willen we, na de eerste verlenging van 3 maanden, niet nogmaals verlengen. Hetgeen betekent dat de huur eindigt na 30-09-2022.”
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eiseres] heeft erkend dat deze opzegging niet rechtsgeldig was.
      
    
    
      2.12.
      Op 27 augustus 2022 heeft [gedaagde] de volledige huurachterstand voldaan. Sindsdien heeft [gedaagde] steeds tijdig de huur betaald.
      
    
    
      2.13.
      In oktober 2022 is bij [eiseres] een neurochirurgische aandoening geconstateerd waarvoor zij in korte tijd vier keer is geopereerd. In diezelfde maand heeft de levering van een door [eiseres] in eigendom toebehorende woning in [plaats 1] plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.14.
      Op 26 april 2023 heeft de stiefzoon van [eiseres] gebeld met [gedaagde] en aan haar meegedeeld dat [eiseres] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Bij e-mail van 1 mei 2023 heeft [gedaagde] meegedeeld, kort samengevat, dat zij nog geen schriftelijke opzegging heeft ontvangen en zij in het geval de huurovereenkomst wordt opgezegd zich zal wenden tot een advocaat.
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 28 juni 2023 heeft [eiseres] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan [gedaagde] :
      
      
        “(…) Wij delen u mede dat de huur van deze woning zal worden aangepast per 1 juli 2023.
      
      
      
        
          De huur tot en met 30 juni 2023 bedraagt € 1105 en is per 1 juli 2023 verhoogd naar € 1188. Dit is een wettelijke verhoging van 3,3% over het jaar 2022, en een 4,1% verhoging over het jaar 2023.
        
      
      
      
        
          De verhoging over 2022 doen we nu pas omdat U in 2022 moeite had met betalen en we u tegemoet wilden komen.
        
        
          (…)
        
        
          De maandelijks te betalen som wordt per 1 juli 2023 € 1413, bestaande uit € 1188 (huur)  + € 225 (VVE).”
      
      
    
    
      2.16.
      Bij e-mail van 20 augustus 2023 heeft [gedaagde] aan [eiseres] verzocht om de jaarafrekeningen van de VvE over de afgelopen jaren toe te sturen. [gedaagde] heeft dit verzoek meerdere keren herhaald.
      
    
    
      2.17.
      In een brief van 22 december 2023 van de behandelend arts van [eiseres] in Curaçao staat dat [gedaagde] naar Nederland dient te gaan voor medische begeleiding/zorg. 
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde] heeft op 1 juni 2024 van de penningmeester van de VvE een overzicht ontvangen van de kosten van elektriciteit, schoonmaak en water die de VvE over de jaren 2021 tot en met 2024 heeft gemaakt. Over 2021 komen deze kosten uit op een maandelijks bedrag van € 37,41, over 2022 op € 43,50, over 2023 op 57,56 en over 2024 op een geschat bedrag van € 55,10.
      
    
    
      2.19.
      Bij e-mail van 4 juni 2024 heeft [eiseres] aan [gedaagde] bericht, voor zover van belang, dat [eiseres] het huisdierenverbod in de huurovereenkomst heeft overtreden en aanspraak maakt op een boete van € 2.500,00.
      
    
    
      2.20.
      Bij brief van 28 juni 2024 heeft [eiseres] , en voor zover nodig ook Cosmos, de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 januari 2025 vanwege dringend eigen gebruik. In die brief heeft [eiseres] aan de opzegging ten grondslag gelegd, voor zover van belang, dat zij voor acute medische hulp in Nederland in de nabijheid van haar behandelend specialist moet verblijven, zij daarom grote behoefte heeft aan woonruimte in Nederland en zij in dat kader maximaal zes maanden per jaar op Curaçao mag verblijven en zij op grond van de Wet Basisregistratie Personen vier maanden per jaar in Nederland moet verblijven, [eiseres] geen alternatieve woonruimte heeft en is aangewezen op hotels en B&B’s en zij psychologie studeert waaraan een stage in Nederland is gekoppeld.
      
    
    
      2.21.
      Bij e-mail van 6 augustus 2024 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven dat zij niet akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert, samengevat:
        I. de datum van het einde van de huurovereenkomst voor de woning vast te stellen;
        II. [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom en met bepaling dat de ontruiming door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm,
        III . [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huur tot en met de datum van de ontruiming,
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en de nakosten en de kosten van de ontruiming.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil in reconventie
    
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde] vordert, samengevat:
        I. een verklaring voor recht dat de [bedoeld zal zijn maandelijkse] huurprijs € 1.224,83 dan wel € 1.253,34 bedraagt,
        II. als de huurprijs wordt vastgesteld op € 1.224,83 [eiseres] en Cosmos te veroordelen tot terugbetaling van € 28,51 per maand aan onverschuldigd betaalde huur vanaf juli 2024 tot de datum van dit vonnis,
        III. de [bedoeld zal zijn maandelijkse] servicekosten vast te stellen op € 37,41 voor het jaar 2021, € 43,50 voor het jaar 2022 en € 57,57 voor het jaar 2023,
        IV. het voorschot voor de servicekosten [bedoeld zal zijn voor het jaar 2024] vast te stellen op € 65,00 per maand,
        V. [eiseres] en Cosmos te veroordelen tot betaling van € 2.009,18 aan onverschuldigd betaalde servicekosten tot 1 januari 2024,
        VI. een verklaring voor recht dat artikel 5 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is,
        VII. het verbod op verrekening in de algemene bepalingen te vernietigen,
        VIII. een verklaring voor recht dat kortstondig verblijf van huisdieren niet onder het huisdierenverbod valt, dan wel op grond van artikel 6:248 lid 2 BW niet van toepassing is,
        IX. een verklaring voor recht dat [gedaagde] de boete van € 2.500,00 niet is verschuldigd,
        X. [eiseres] te veroordelen in de proces- en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] voert verweer.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in conventie
    
    
      
        Wie is de verhuurder
      
    
    
    
      5.1.
      Partijen twisten over de vraag wie de verhuurder van de woning is. [eiseres] stelt dat zij de verhuurder is. [gedaagde] heeft aangevoerd dat Cosmos de verhuurder is, omdat Cosmos eigenaar is van de woning.
      
    
    
      5.2.
      Geoordeeld wordt dat [eiseres] de verhuurder van de woning is en niet Cosmos. Daarvoor is het volgende redengevend.
      
    
    
      5.3.
      Niet Cosmos maar [eiseres] wordt in de huurovereenkomst vermeld als verhurende partij. In de huurovereenkomst staat niet dat [eiseres] verhuurt namens een nader te noemen meester in de zin van artikel 3:67 Burgerlijk Wetboek (BW). Het zijn van eigenaar is geen vereiste om een woning te kunnen verhuren. Artikel 7:272 BW, in welk artikel de opzegging van de huurovereenkomst is geregeld, spreekt over de verhuurder en niet over de eigenaar. 
      
    
    
      5.4.
      Bovenstaande betekent dat Cosmos niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen.
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      5.5.
      Van dringend eigen gebruik kan alleen sprake zijn als [eiseres] aannemelijk maakt dat het eigen gebruik zo dringend is dat de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst, en tevens blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). 
      
    
    
      5.6.
      
        [eiseres] heeft in haar opzeggingsbrief als grond voor de opzegging vermeld dat sprake is van dringend eigen gebruik wegens een medische noodzaak. In die brief heeft [eiseres] zich ook op het standpunt gesteld dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, maar dit heeft zij aangevoerd in het kader van de te maken belangenafweging en is niet als zelfstandige grond voor de opzegging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      5.7.
      Geoordeeld wordt als volgt.
      
    
    
      5.8.
      Hoewel [eiseres] haar medische aandoening niet met stukken heeft onderbouwd, wil de kantonrechter aannemen dat zij lijdt aan een neurochirurgische aandoening. 
      
    
    
      5.9.
      Pas tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat [eiseres] een pied-à-terre had in [plaats 1] en dat zij die heeft verkocht op een ongelukkig moment, namelijk vlak voordat bij haar een neurochirurgische aandoening werd geconstateerd.
      
    
    
      5.10.
      Op dat moment had [eiseres] haar leven al zo ingericht dat zij acht maanden per jaar in Curaçao en vier maanden per jaar in Nederland verbleef en verhuurde zij de woning aan [gedaagde] . Dat doet de vraag reizen waar [eiseres] haar tijd in Nederland zou hebben doorgebracht als ze geen aandoening had gekregen. Kennelijk is er voor [eiseres] een alternatief, namelijk het appartement van vrienden dat ze – zoals ze tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven – kan gebruiken en op welk adres ook haar onderneming staat ingeschreven. In zoverre is de situatie voor [eiseres] door de verkoop van de woning in [plaats 1] niet anders geworden. Zij verhuurde toen al de woning aan [gedaagde] , zodat zij die woning niet kon gebruiken voor de periode die ze in Nederland verblijft. Dat [eiseres] haar pied-á-terre in [plaats 1] heeft verkocht, niet wetende dat zij medische problemen zou krijgen, maakt het niet anders. Ook zonder medische problemen zou ze geen eigen woning in Nederland hebben gehad en toch vier maanden in Nederland moeten blijven. Immers, [eiseres] diende er ten tijde van die verkoop al rekening mee te houden dat de woning verhuurd zou blijven. Dat de omstandigheid dat [eiseres] een studie aan de Open Universiteit doet en zij daartoe op enig moment een stage moet lopen in Nederland een dringende reden oplevert, is door haar onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      5.11.
      
        [eiseres] heeft de dringende reden uit medische noodzaak voor het eigen gebruik van de woning niet aannemelijk gemaakt. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verteld dat een apparaat in haar hoofd is geplaatst dat haar waarschuwt wanneer de druk in haar hoofd te groot wordt. Als zij deze waarschuwing ontvangt, maakt zij snel een afspraak met haar behandelend arts in [plaats 2] en stapt zij in het vliegtuig naar Nederland. Dat haar arts in Curaçao heeft verklaard dat [eiseres] voor een medische behandeling naar Nederland moet, verhindert [eiseres] kennelijk niet om acht maanden per jaar op Curaçao te verblijven, hetgeen [eiseres] de afgelopen 2,5 jaar sinds de constatering van de neurologische aandoening ook heeft gedaan. Uit deze gang van zaken volgt niet dat er een medische noodzaak is om in Nederland te verblijven, laat staan de noodzaak om op korte afstand van het betrokken ziekenhuis in [plaats 2] te verblijven. Het feit dat in vergelijking met de woning in [woonplaats 2] het appartement in Limburg verder weg is gelegen van het ziekenhuis in [plaats 2] waar [eiseres] moet worden behandeld en ook verder weg is gelegen dan de woonplaats van haar kinderen, levert nog geen dringende reden op in de zin van artikel 7:274 BW.
      
    
    
      5.12.
      Nu geen sprake is van dringend eigen gebruik behoeft de vraag of er passende woonruimte voor [gedaagde] voorhanden is geen beantwoording. Daaraan wordt niet toegekomen. Dit geldt ook voor de belangenafweging.
      
    
    
      5.13.
      Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] nog haar teleurstelling in [gedaagde] uitgesproken, omdat [eiseres] met betrekking tot de huurachterstand van [gedaagde] geduld heeft getoond, [gedaagde] wist was dat de huurovereenkomst tijdelijk bedoeld was en [gedaagde] nu profiteert van een vergissing van [eiseres] bij het te laat aanzeggen van het einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Aangezien de bepalingen waar [gedaagde] zich op beroept van dwingend recht zijn, kunnen deze omstandigheden daaraan echter geen afbreuk doen, hoe begrijpelijk de gevoelens van [eiseres] ook mogen zijn.  
      
    
    
      5.14.
      Bovenstaande betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zullen worden afgewezen.
      
    
    
      5.15.
      Hetgeen door partijen is aangevoerd in het kader van de belangenafweging en de beschikbaarheid van alternatieve woonruimte behoeft gelet op het bovenstaande geen bespreking.
      
    
    
      5.16.
      
        [eiseres] en Cosmos zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                68,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      5.18.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [eiseres] en Cosmos beiden aangesproken kunnen worden om het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling in reconventie
    
    
      
        Wat is de huurprijs van de woning?
      
    
    
    
      6.1.
      Eerst zal de vraag worden beantwoord of de Richtlijn 93/13 EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) van toepassing is.
      
    
    
      6.2.
      Of de Richtlijn van toepassing is hangt af van de vraag of [eiseres] als professionele verhuurder moet worden aangemerkt die bij het aangaan van de huurovereenkomst handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Die vraag wordt ontkennend beantwoord.
      
    
    
      6.3.
      Daarvoor is doorslaggevend dat [eiseres] geen ander onroerend goed in de verhuur heeft (gehad) dan de woning. Dat zij een eigen vennootschap heeft uit hoofde van IT-activiteiten en dat de eigendom van de woning is ondergebracht in een vennootschap voor pensioendoeleinden, maakt niet dat zij bedrijfsmatig bezig is met de verhuur van onroerend goed. Dat laatste is niet gebleken.
      
    
    
      6.4.
      Toetsing van bepalingen in de huurovereenkomst aan de Richtlijn is daarom niet aan de orde. Dit betekent dat de vordering van [gedaagde] onder VI zal worden afgewezen.
      
    
    
      6.5.
      
        Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst is daarom in beginsel rechtsgeldig, met dien verstande dat bij geliberaliseerde huur, waarvan in dit geval sprake is, de toepassing ervan wordt beperkt door artikel 7:248 lid 3 BW. Deze bepaling luidt als volgt:
        
          “Leidt toepassing van een beding in een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 of artikel 247a tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 3 of artikel 10a lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, of leidt toepassing van een beding in een huurovereenkomst die betrekking heeft op een middeldure huurwoonruimte als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 4 of artikel 10a lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging.”
        
      
      
    
    
      6.6.
      Het is partijen op grond van artikel 7:265 BW niet toegestaan om bij overeenkomst van deze bepaling af te wijken.
      
    
    
      6.7.
      Partijen zijn een aanvangshuurprijs overeengekomen van € 1.300,00. Dit bedrag is inclusief de maandelijkse VvE-bijdrage. In de huurovereenkomst is geen uitsplitsing gemaakt tussen de kale huur en het bedrag aan VvE-bijdrage.
      
    
    
      6.8.
      Uit de onder 2.15 aangehaalde brief van [eiseres] volgt dat zij zich in die brief op het standpunt heeft gesteld dat de kale huur bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.105,00 bedroeg en de maandelijkse VvE-bijdrage € 195,00. Dat [gedaagde] vervolgens met dat bedrag aan kale huur akkoord is gegaan, is niet in geschil. 
      
    
    
      6.9.
      Gelet op de onder 2.15 aangehaalde brief van [eiseres] ten aanzien van de aanvangshuurprijs en de VvE-bijdrage, wordt voorbij gegaan aan hetgeen (de advocaat van) [eiseres] in de conclusie van antwoord in reconventie heeft gesteld ten aanzien van de aanvangshuurprijs en de VvE-bijdrage.
      
    
    
      6.10.
      Volgens [eiseres] zijn partijen met het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst overeengekomen dat [eiseres] het recht heeft de huurprijs jaarlijks twee keer met het indexatiecijfer van de consumentenprijsindex (CPI) te verhogen. Gelet op artikel 7:248 lid 3 BW is dit beding nietig.
      
    
    
      6.11.
      
        [gedaagde] heeft toegelicht tot welke maximale huurprijsverhogingen [eiseres] mocht overgaan. Deze uiteenzetting is door [eiseres] niet anders betwist dan door zich te beroepen op de uitleg van het huurverhogingsbeding. Omdat aan die betwisting voorbij wordt gegaan, wordt uitgegaan van de juistheid van de door [gedaagde] genoemde wettelijke verhogingen. De kale huur van 1.105,00 is in 2022 met 3,3% verhoogd, wat leidt tot een huurprijs van € 1.141,47. Dit bedrag is in 2023 verhoogd met 4,1%, wat leidt tot een bedrag van € 1.188,27, welk bedrag in 2024 is verhoogd met 5,5%, zodat de kale huurprijs in 2024 uitkomt op € 1.253,62.
      
    
    
      6.12.
      Bovenstaande betekent dat de vordering in reconventie in zoverre wordt toegewezen dat voor recht wordt verklaard dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2024 € 1.253,62 bedraagt.
      
    
    
      6.13.
      Nu niet aan de voorwaarde wordt voldaan waaronder de vordering in reconventie onder II is ingesteld, behoeft deze geen bespreking.
      
      
        
          Vaststellen servicekosten
        
      
      
    
    
      6.14.
      Zoals gezegd volgt uit de onder 2.15 aangehaalde e-mail dat [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 195,00 aan VvE-bijdrage aan [gedaagde] in rekening heeft gebracht.
      
    
    
      6.15.
      Het lijkt erop dat [eiseres] de volledige maandelijkse VvE-bijdrage één op één aan [gedaagde] heeft doorberekend.
      
    
    
      6.16.
      Dit is echter niet toegestaan. Uitsluitend het deel van de VvE-bijdrage dat betrekking heeft op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, mag door de verhuurder als servicekosten mag worden doorbelast aan de huurder (Hoge Raad 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808).
      
    
    
      6.17.
      
        [eiseres] heeft ondanks verzoeken daartoe van [gedaagde] geen inzicht willen geven welk bedrag van de VvE-bijdrage ziet op de bewoning van de woning. [gedaagde] heeft via de penningmeester van de VvE dat inzicht wel gekregen (zie 2.18). [eiseres] is zonder nadere onderbouwing in haar conclusie van antwoord in reconventie uitgegaan van andere bedragen. Daarmee heeft [eiseres] de door [gedaagde] genoemde bedragen die afkomstig zijn van de penningmeester onvoldoende betwist, zodat van de juistheid van die bedragen zal worden uitgegaan.
      
    
    
      6.18.
      Dit betekent dat de vordering van [gedaagde] onder III zal worden toegewezen zoals gevorderd. De vordering onder IV zal eveneens worden toegewezen. Gelet op de begroting van de VvE en het feit van algemene bekendheid dat de kosten jaarlijks iets toenemen komt de kantonrechter een bedrag van €65,00 per maand als voorschot redelijk voor.
      
    
    
      6.19.
      Ook de vordering onder V zal worden toegewezen, in die zin dat [eiseres] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde servicekosten. Zoals gezegd is Cosmos geen partij bij de huurovereenkomst. Uitgaande van de juistheid van de bedragen van [gedaagde] heeft [eiseres] de berekening van [gedaagde] cijfermatig niet betwist. 
      
      
      
        
          Het verrekenbeding
        
      
      
    
    
      6.20.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat het verbod op verrekening in artikel 20.1 van de algemene bepalingen vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn op grond van artikel 6:237 sub g BW.
      
    
    
      6.21.
      Artikel 6:237 aanhef en onder g BW bepaalt, samengevat, dat een beding in een overeenkomst tussen een gebruiker (degene die algemene voorwaarden in een overeenkomst gebruikt, artikel 6:231 onder b BW) en een consument dat de bevoegdheid van een consument tot verrekening uitsluit of beperkt wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn waardoor de bepaling vernietigbaar is.
      
    
    
      6.22.
      
        [eiseres] stelt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft gehandeld in de uitoefening van haar beroep of bedrijf en dat daarom artikel 6:237 BW niet van toepassing is. Echter, ook een particulier kan gebruiker zijn in de zin van artikel 6:231 jo. 6:237 BW.
      
    
    
      6.23.
      Omdat het verrekenbeding wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn, is het aan [eiseres] om dit wettelijk vermoeden te weerleggen door feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen waaruit volgt dat het beding niet onredelijk bezwarend is. [eiseres] is hier niet in geslaagd.
      
    
    
      6.24.
      Dit betekent dat de vordering van [gedaagde] tot vernietiging van artikel 20.1 van de algemene bepalingen zal worden toegewezen.
      
      
        
          Huisdierenverbod
        
      
      
    
    
      6.25.
      Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt dat het houden van huisdieren in de woning niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. In artikel 14.3 onder a van de algemene bepalingen staat dat het niet is toegestaan in of bij de woning (huis)dieren te houden die overlast veroorzaken.
      
    
    
      6.26.
      Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een hond en heeft zij daarom een boete verbeurd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij soms op de hond van haar ouders past.
      
    
    
      6.27.
      De vraag of de hond van [gedaagde] is, kan in het midden blijven. Gelet op artikel 12 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 14.3 van de algemene bepalingen hebben partijen het huisdierenverbod redelijkerwijs zo moeten begrijpen dat het niet gaat om een algemeen huisdierenverbod, maar dat het niet is toegestaan om overlast veroorzakende huisdieren te houden. Gesteld noch gebleken is dat van dat laatste sprake is geweest. 
      
    
    
      6.28.
      De vordering van [gedaagde] onder VIII zal evenwel worden afgewezen, omdat ook het kortstondig verblijf van huisdieren die overlast veroorzaken onder het verbod valt.
      
    
    
      6.29.
      Bovenstaande betekent dat de vordering van [gedaagde] onder IX zal worden toegewezen.
      
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      6.30.
      Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zullen [eiseres] en Cosmos hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 204,00 aan salaris gemachtigde.
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      in conventie
    
    
    
      7.1.
      verklaart Cosmos niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
      
    
    
      7.2.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt [eiseres] en Cosmos hoofdelijk in de proceskosten van € 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt [eiseres] en Cosmos hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      7.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      7.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        in reconventie
      
      
    
    
      7.7.
      verklaart voor recht dat de maandelijkse huurprijs met ingang van 1 juli 2024 € 1.253,62 bedraagt,
      
    
    
      7.8.
      stelt de servicekosten over 2021 vast op € 37,41 per maand, over 2022 op € 43,50 per maand en over 2023 op € 57,57 per maand,
      
    
    
      7.9.
      stelt het voorschot voor de servicekosten over 2024 vast op € 65,00 per maand,
      
    
    
      7.10.
      veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 2.009,18 aan onverschuldigd betaalde servicekosten tot 1 januari 2024,
      
    
    
      7.11.
      vernietigt het verbod op verrekening in artikel 20.1 van de algemene bepalingen,
      
    
    
      7.12.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] de door [eiseres] opgelegde boete voor overtreding van het huisdierenverbod niet verschuldigd is,
      
    
    
      7.13.
      veroordeelt [eiseres] en Cosmos hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 204,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      7.14.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      7.15.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.
      
    
  
  
     De regeling van middenhuur geldt voor huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024. Partijen zijn op 5 april 2021 een huurovereenkomst aangegaan.