ECLI:NL:GHARL:2025:3110, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 24/467
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/467
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 24 januari 2024, nummer ZWO 23/562, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 238.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de beschikte waarde in goede justitie vastgesteld op € 174.000.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijstaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze woning is een vrijstaande woning, bouwjaar 1910, met een gebruiksoppervlakte van 87 m2 en een kavelgrootte van 452 m2. Bij de onroerende zaak horen een garage en een berging.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 89.000. Belanghebbende stelt zich daarbij op het standpunt dat de woning geen waarde meer vertegenwoordigt door de slechte staat waarin de woning verkeert en dat sloop aangewezen is. Een potentiële koper koopt enkel een stuk grond, waarbij het niet zeker is of herbouw mogelijk is, omdat de huidige woning buiten de rooilijn is gerealiseerd. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 174.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      
        Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
        
          Taxatiematrix 
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix van een WOZ-taxateur waarin de waarde is getaxeerd op € 174.000. In deze taxatiematrix zijn drie vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1
                (vrijstaande woning)
              
              
                1910
              
              
                87 m2 
              
              
                € 1.071
              
              
                € 93.171
              
              
                452 m2 
              
              
                € 165
              
              
                € 74.580
              
              
                Garage € 7.200
                
              
              
                € 174.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 12A
                (vrijstaande woning)
              
              
                1935
              
              
                92 m2
              
              
                € 1.637
              
              
                € 150.577
              
              
                229 m2
              
              
                € 225
              
              
                € 51.525
              
              
                Garage € 12.798
                Berging € 3.600
                Tuinhuis € 1.500
                
              
              
                € 220.000
                (22-12-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 220.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 31
                (vrijstaande woning)
              
              
                1930
              
              
                100 m2
              
              
                € 2.118
              
              
                € 211.824
              
              
                447 m2
              
              
                € 180
              
              
                € 80.460
              
              
                Garage € 15.213
                
              
              
                € 335.000
                (3-5-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 307.497  
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 31
                (vrijstaande woning)
              
              
                1900
              
              
                94 m2
              
              
                € 1.300
              
              
                € 122.164
              
              
                832 m2
              
              
                € 193 
              
              
                € 160.470
              
              
                Garage € 10.000
                Tuinhuis € 600
                Dierenverblijf € 2.250
              
              
                € 277.500
                (8-7-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 293.234  
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de correctie van 60% voor de ligging tot stand is gekomen. Voor het Hof is het niet duidelijk wat de correctie is voor het feit dat de woning niet in [plaats1] is gelegen maar in [woonplaats] . Daarnaast zijn de grondstaffels niet aangeleverd en is niet duidelijk welke zijn gebruikt voor de onderbouwing van de waarde. Verder heeft de heffingsambtenaar betwist dat de woning feitelijk als tuingrond dient te worden gewaardeerd, maar heeft hij geen uitleg kunnen geven of herbouw bij sloop mogelijk is op basis van ruimtelijke ordening. Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende, acht het Hof de heffingsambtenaar de meest gerede partij om duidelijkheid hieromtrent te verschaffen. Het taxatierapport biedt naar ’s Hofs oordeel onvoldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 89.000, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing hiervan is het taxatierapport dat is overgelegd onvoldoende. Het Hof stelt daarom de beschikte waarde in goede justitie vast op € 100.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      In deze zaak is sprake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De uitspraak van de Rechtbank is van na 1 januari 2024, zodat artikel 30a, lid 2, Wet WOZ voor de hogerberoepsfase van toepassing is. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 453,50 voor de kosten in hoger beroep ((2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) x 0,25), € 40,96 voor haar reis en verblijfkosten en € 375 voor het taxatierapport, ofwel in totaal op € 869,46.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de vergoeding in bezwaar en beroep
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar,
    - stelt de beschikte waarde vast op € 100.000,
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in verband met het hoger beroep tot een bedrag van € 869,46,
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.