ECLI:NL:RBZWB:2025:5168, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-08-2025, 25/582
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-niet woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 25/582
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 januari 2025.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 161.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [persoon] en [taxateur 1] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een galerijflat (bouwjaar 1991) met een gebruikersoppervlakte van 60 m2. 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 59.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 161.000.
        
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Omvang van het geschil
        
      
      
    
    
      3.3.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        
          Vooraf 
        
      
      
      
        
          Stuk ingediend na afloop van de zitting
        
      
      
    
    
      3.4.
      Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak.
      
      
        
          Formele grond
        
      
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken 
        
      
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar in en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft overgelegd. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. Ook in het overige door belanghebbende gestelde, zie de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken niet zou hebben verstrekt.
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.7.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.8.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Inpandige opname
        
      
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende heeft eerst ter zitting gesteld dat de door de heffingsambtenaar in het taxatieverslag gebruikte foto’s van de binnenkant van de woning onrechtmatig zijn verkregen. Daarbij is geen enkele onderbouwing gegeven. Nu dit standpunt pas eerst op zitting is ingenomen kon de wederpartij niet veel meer doen dan het betwisten. 
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank acht het onwaarschijnlijk dat de heffingsambtenaar de woning zonder toestemming heeft kunnen binnen gaan en ziet daarvoor ook geen aanleiding in het dossier. De rechtbank houdt het er bij deze stand van het dossier op dat de foto’s rechtmatig verkregen zijn. Het ligt voorts  op de weg van belanghebbende om niet pas op de zitting met deze stelling te komen en voorts zonder enige onderbouwing. 
      
      
        
          De berging 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op basis van de bevindingen tijdens de inpandige opname, gaat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning uit van een berging met een oppervlakte van 3 m². Belanghebbende stelt dat er geen berging aanwezig is. Belanghebbende betwist dit slechts op een ongemotiveerde wijze, zonder dat daartoe concrete feiten of omstandigheden zijn gesteld die het bestaan van de berging in twijfel zouden kunnen trekken. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de berging aanwezig is.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.12.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 16 april 2025 door taxateur [taxateur 2] is opgemaakt.
      
    
    
      3.13.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 162.603 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.14.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.15.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de uitstraling, de doelmatigheid en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      3.16.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning apert onjuist zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft deze stelling niet met stukken onderbouwd. De enkele stelling is een onvoldoende betwisting tegenover de gemotiveerde onderbouwing in het taxatierapport van de heffingsambtenaar. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
      
    
    
      3.17.
      Belanghebbende betwist ook dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de onder gemiddelde staat van de woning op basis van de KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft de woning inpandig opgenomen en heeft de doelmatigheid, het voorzieningenniveau en de ligging beoordeeld op onder gemiddeld. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de onder gemiddelde staat van de woning waardoor deze stelling van belanghebbende niet wordt gevolgd.
      
    
    
      3.18.
      Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat ten onrechte bij de waardevaststelling van de woning geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de oorlog in Europa. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarde-relevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de verkoopprijzen van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Het voorgaande geldt tevens voor de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting niet aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      3.19.
      Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 11 april 2024. De rechtbank doet uitspraak op 6 augustus 2025. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden zodat geen recht op vergoeding van immateriële schade bestaat.
      
    
    
      3.20.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht en proceskosten niet vergoed.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om een schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
    Artikel 2.16 van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken, Staatscourant 2023, 32442.
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
  
  
     Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.