ECLI:NL:RBNNE:2025:3623, Rechtbank Noord-Nederland, 30-07-2025, C/19/139131 / HA ZA 22-28
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Hoofdzaak en vrijwaring. 
        Overeenkomst (onder)aanneming van werk met betrekking tot vervanging (sedum) dak. 
        Wanprestatie (onder) aannemer. Schadevergoeding.

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Assen
    
    
    
      Zaaknummers: C/19/139131 / HA ZA 22-28
    
    
    
      
        Vonnis van 30 juli 2025
      
    
    
    
      
        
          [VvE] , 
        [adres 1] 
       [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ,
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [VvE] ,
      advocaat: mr. W.R. de Vries,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap B.V. [gedaagde] ", 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. M. Dijsselhof en mr. D.C. Haitjema.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 17 juli 2024;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 12 december 2024;
      - het verzoek om aanpassing van het proces-verbaal van [gedaagde] van 9 januari 2025;
      - de reactie van [VvE] op dit verzoek van 28 januari 2025;
      - het verzoek om aanpassing van het proces-verbaal van [VvE] van 13 januari 2025;
      - de reactie van [gedaagde] hierop van [VvE] van 20 februari 2025;
      - de reactie van [hoveniersbedrijf] op voornoemde verzoeken van [gedaagde] en [VvE] van 
        21 maart 2025. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [VvE] is eigenaar van het multifunctionele centrum gebouw " [multifunctioneel centrum] " in Assen. Het gebouw bestaat uit onder andere een bioscoop, theater, grand café, bibliotheek, kantoren, parkeergarage en appartementen. Enig bestuurder van [VvE] is de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Assen. 
      
    
    
      2.2.
      Het gebouw [multifunctioneel centrum] heeft een plat dak dat aanvankelijk voorzien was van EPDM dakbedekking afgedekt met een grindlaag. In 2012 is er op een gedeelte van het dak sedum aangebracht. Begin 2019 heeft [VvE] door de firma Sempergreen onderzoek laten verrichten naar de staat van het sedum en het grind. Deze firma heeft [VvE] geadviseerd om het gehele daktuinpakket te verwijderen en te laten vervangen. 
      
    
    
      2.3.
      
        
          [VvE] heeft [gedaagde] daarop verzocht daartoe een offerte uit te brengen. 
        
          [gedaagde] exploiteert een aannemersbedrijf en partijen werkten vanaf november 2018 al samen. [gedaagde] voerde vanaf die tijd in opdracht van [VvE] het bouwkundig en storingsonderhoud uit aan het gebouw [multifunctioneel centrum] . Er heeft een vooroverleg plaatsgevonden tussen de heer [projectleider] ( projectleider bij de Gemeente Assen), [gedaagde] , de firma [firma] B.V. (hierna: [firma] ): voor de controle en vervanging van de dakbedekking en de firma's E2 Energie en Greenspread: die [VvE] had benaderd voor de plaatsing van zonnepanelen op het dak. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gedaagde] heeft nadien [hoveniersbedrijf] (hierna: [hoveniersbedrijf] ) als onderaannemer ingeschakeld voor deze opdracht van [VvE] . [hoveniersbedrijf] heeft op 
        6 februari 2019 een offerte uitgebracht.  
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 20 maart 2019 heeft een overleg plaatsgevonden tussen onder meer voornoemde heer [projectleider] , [hoveniersbedrijf] en vertegenwoordigers van E2 Energie, Greenspread,  [firma] en [installatiebedrijf] . In de notulen van deze vergadering is het volgende plan van aanpak te lezen:
        
          "De stand van zaken is nu als volgt: Gemeente Assen heeft i.s.m. [VvE] besloten het gehele sedum op de daken te verwijderen en (na plaatsing PV-panelen) een nieuw pakket aan te laten brengen; dit wordt uitgevoerd door [hoveniersbedrijf] . [firma] controleert alle naden van het dakmateriaal en vervangt het dak in de overhellende punt wanneer het huidige sedum verwijderd is. Met dit alles wordt gestart op dinsdag 26 maart en de bedoeling is op 26 april gereed
        
        
          te zijn op de dakdelen waar zonnepanelen voorzien zijn, ervan uitgaande dat niets tegenzit.
        
        
          • Na het verwijderen van het sedum en het controleren/vervangen van het dak plaatst E2 Energie het PV-systeem.
        
        
          • Nadien brengt [hoveniersbedrijf] het nieuwe sedum aan rond/tussen de rijen zonnepanelen.
        
        
          • E2 Energie wil al het dakwerk (inclusie toneeltoren) in 1 werkgang uitvoeren. Het AC-deel, dat [installatiebedrijf] uitvoert in onderaanneming van E2 Energie, start al eerder in week 14 (vanaf 1 april). Planning is nu dat E2 Energie zelf in week 18 (29 april) start met de DC-werkzaamheden,
        
        
          onder voorbehoud van afronding van de werkzaamheden door [firma] en [hoveniersbedrijf] (…)". 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 26 maart 2019 is [hoveniersbedrijf] begonnen met het verwijderen van het bestaande sedum op het dak. Voorafgaand daaraan hebben [firma] en de firma Unica het dak gereed gemaakt voor vervanging van het sedum (onder andere het verwijderen en tijdelijk opslaan van de bliksembeveiliging, het verwijderen van hekken op het dak en het regelen van verticaal transport). 
      
    
    
      2.7.
      
        Nadat [hoveniersbedrijf] zijn verwijderingswerkzaamheden had afgerond, heeft [firma] het dak gecontroleerd. Uitvoerder [uitvoerder firma] van [firma] heeft van deze controle een (ongedateerd) verslag opgemaakt voorzien van foto's, waarin onder meer het volgende staat vermeld: "(…) [hoveniersbedrijf] had de opdracht om de bestaande sedum te verwijderen en naderhand een nieuwe sedum aan te brengen en omdat dus het gehele pakket aan bestaande sedum van het dak afging is in overleg met u besloten om meteen ook de bestaande epdm dakbedekking te controleren. Hierbij is door [hoveniersbedrijf] gebruik gemaakt van onze vrachtwagen met kraan om de sedum van het dak te hijsen dit is geweest op dinsdag 26, donderdag 28 en donderdag 11 april.
        
          De werkwijze hebben we als volgt afgesproken nadat de sedum was verwijderd hebben wij telkens
        
        
          de dakbedekking gecontroleerd nadat alles was verwijderd hebben we nogmaals een check
        
        
          uitgevoerd over het gehele dak tijdens deze inspecties zijn geen grote beschadigingen en of andere
        
        
          onvolkomenheden aangetroffen anders dan hieronder vernoemd.
        
        
          Op de foto hiernaast is een beschadiging die wij hebben aangetroffen tijdens de inspectie ronde op
        
        
          het dak, te zien is dat de beschadiging boven de waterlijn van het dak ligt en derhalve geen ernstige
        
        
          lekkage zou kunnen veroorzaken. Verder hebben wij nog op een 2-tal plekken een reparatie
        
        
          uitgevoerd waar een beschadiging in de epdm zat de beschadigingen zaten in het dakdeel welke te
        
        
          zien is op de foto hieronder.(…)". 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De door [VvE] aan [gedaagde] als hoofdaannemer - met inschakeling van [hoveniersbedrijf] als onderaannemer - gegeven opdracht tot vervanging van het sedum op het dak 
        van het gebouw is later op 11 april 2019 formeel verstrekt, conform de door [hoveniersbedrijf] uitgebrachte offerte voor een aanneemsom van € 237.690,25 exclusief btw. Op de hoofdaannemingsovereenkomst zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 en de Algemene Inkoopvoorwaarden van de gemeente Assen van toepassing verklaard. 
      
      
    
    
      2.9.
      In de periode tussen 1 april en 12 juni 2019 zijn de firma's E2 Energie en Greenspread een aantal maal op het dak geweest om de zonnepanelen te plaatsen en dit te inspecteren. 
      
    
    
      2.10.
      
        [installatiebedrijf] heeft ook werkzaamheden op het dak verricht.
      
    
    
      2.11.
      In de tweede helft van juni 2019 is [hoveniersbedrijf] gestart met het aanbrengen van nieuw sedum op het dak. 
      
    
    
      2.12.
      In juli 2019 is in opdracht van [VvE] ook het grind op het dak vervangen. Deze werkzaamheden zijn door [hoveniersbedrijf] op basis van nacalculatie verricht en hiervoor is tussen [VvE] en [gedaagde] een hoofdregieovereenkomst gesloten. 
      
    
    
      2.13.
      Op 16 juli 2019 heeft [VvE] van haar huurder Biblionet Drenthe een lekkage melding ontvangen: “Afgelopen week zijn we net als andere partijen binnen [multifunctioneel centrum] geteisterd door meerdere stevige lekkages. Ik begrijp dat ze het sedum nu weer erop leggen maar zijn de lekkages nu verholpen vraag ik mij af? Hoe gaan we hier nu mee om?”. Later heeft [VvE]  nog meer lekkage meldingen van gebruikers en de gebouwbeheerder ontvangen. [VvE] heeft deze meldingen steeds doorgezonden aan [gedaagde] , [firma] en installateur Unica. [gedaagde] en [firma] hebben het dak daarna bekeken. Na nader overleg met [VvE] is een plan van aanpak opgemaakt en besloten om het sedum van het dak te verwijderen. Eind september 2019/begin oktober 2019 is bepaald op welk deel van het dak dit zou gebeuren, waarbij afgesproken is dat prioriteit zou worden gegeven aan de locaties met de meest heftige lekkages. Het verwijderen van het sedum op die locaties heeft op 16 en 22 oktober 2019 plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.14.
      
        
          [firma] heeft daarna grotere en kleinere beschadigingen aan de EPDM-laag geconstateerd. In het hiervan door [firma] opgemaakte rapport staat vermeld: "Zoals op bovenstaande foto's te zien is lijkt het er op dat de beschadiging in de epdm toplaag veroorzaakt zijn door een scherp voorwerp. Wij zijn 100 % zeker dat deze beschadigingen er niet zaten op het moment dat wij de controle aan de dakbedekking uitgevoerd in de periode van week 14 tot week 28 2019. 
        
          De controles zijn uitgevoerd nadat het dak sedum vrij is gemaakt en voordat de nieuwe PV-panelen en sedum geplaatst zijn. Ook de beschadigingen die wij hebben aangetroffen bij de lichtkoepelopstand zijn veroorzaakt door een scherp voorwerp. (winkelhaak in de opstand)". 
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        Op 22 oktober 2019 heeft [VvE] [gedaagde] aansprakelijk gesteld. Ook heeft [VvE] 
         [gedaagde] in deze brief gesommeerd om tot herstel van de beschadigingen over te gaan. [gedaagde] heeft in reactie hierop bij brief van 29 oktober 2019 haar verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid betwist en [VvE] gewezen op de geplande oplevering op 
        30 oktober 2019. 
      
      
    
    
      2.16.
      Op 30 oktober 2019 heeft de oplevering plaatsgevonden, met uitzondering van een gedeelte van het dak dat partijen hebben aangeduid als "vlak G" vanwege daar geconstateerde lekkages. Van de oplevering is een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering opgemaakt. 
      
    
    
      2.17.
      
        Partijen hebben nadien gesproken over een onderhoudscontract voor het sedum. 
        Op 7 november 2019 heeft [gedaagde] [VvE] daarvoor een offerte toegezonden. [VvE] is hiermee niet akkoord gegaan en heeft hiervoor derden benaderd. 
      
      
    
    
      2.18.
      Op 9 december 2019 heeft [VvE] [gedaagde] bericht dat zij haar eerdere aansprakelijkheidstelling handhaaft. Op 16 januari 2020 heeft [VvE] [gedaagde] geschreven over een in te stellen nader onderzoek naar het verzadigd raken van het isolatiemateriaal dat zich onder de EPDM-laag bevindt. 
      
    
    
      2.19.
      In een brief van 5 februari 2020 voorzien van foto's heeft [VvE] [gedaagde] geschreven dat de kwaliteit van het sedum onvoldoende is en heeft zij haar verzocht om groot onderhoud aan het sedum te verrichten en/of sedumplanten te vervangen. [VvE] heeft [gedaagde] hiervoor in deze brief ook in gebreke gesteld. Ook heeft zij [gedaagde] erop gewezen dat [hoveniersbedrijf] haar in ieder geval één jaar garantie heeft gegeven op het sedum. Op 19 februari 2020 heeft [gedaagde] haar aansprakelijkheid van de hand gewezen en [VvE] gewezen op haar eigen verantwoordelijkheid om het sedum te onderhouden. Partijen hebben nadien het sedum gezamenlijk bekeken in bijzijn van de leverancier daarvan. 
      
    
    
      2.20.
      
        De weken daarop heeft [VvE] weer nieuwe lekkage meldingen ontvangen. 
        Op 2 maart 2020 heeft hierover een spoedoverleg plaatsgevonden tussen de eigenaren van de appartementsrechten van [VvE] . [VvE] heeft [gedaagde] hiervan bij brief van 
        6 maart 2020 bericht met daarbij gevoegd een totaaloverzicht van alle lekkage meldingen. [VvE] heeft [gedaagde] in deze brief in gebreke gesteld en aansprakelijk gesteld. Ook is [gedaagde] in deze brief gesommeerd om haar aansprakelijkheid te erkennen alsmede aan [VvE] een plan van aanpak toe te zenden voor herstel van de geconstateerde beschadigingen en lekkages en een controle naar de EPDM-toplaag van het gehele gebouw. 
        
          [hoveniersbedrijf] is in een aparte brief van die datum door [VvE] op grond van onrechtmatige daad ook aansprakelijk gesteld voor de schade. 
      
      
    
    
      2.21.
      
        [gedaagde] heeft niet aan voornoemde sommatie voldaan en haar aansprakelijkheid betwist. [VvE] heeft vervolgens een meervoudig onderhandse aanbesteding uitgeschreven voor het leeghalen van het dak, het inspecteren van het leeggehaalde dak en in het bijzonder de EPDM-laag alsmede het aanbrengen van een nieuw dakbedekkingspakket. [VvE] is daarna met DNN Groep B.V. (hierna: DNN) een overeenkomst aangegaan voor deze werkzaamheden. [VvE] heeft [gedaagde] hiervan per brief van 25 mei 2020 op de hoogte gesteld en haar in de gelegenheid gesteld het dak zelf te inspecteren nadat dit door DNN zou zijn leeggehaald. [gedaagde] heeft [VvE] op 28 mei 2020 bericht dat zij het dak graag wilde laten inspecteren door een deskundige van de Vereniging Dakbedekkingsbranche Nederland (hierna: Vebidak). 
      
    
    
      2.22.
      Bij brief van 11 juni 2020 heeft [VvE] [gedaagde] op de hoogte gesteld van drie nieuwe lekkagemeldingen en haar daarvoor eveneens aansprakelijk gesteld. 
      
    
    
      2.23.
      
        Op 15 juni 2020 heeft Vebidak voor [gedaagde] een lekkageonderzoek verricht op het dak. [gedaagde] was hierbij aanwezig. Op 1 juli 2020 heeft Vebidak van dit onderzoek een deskundigenrapport opgesteld waarin onder meer het volgende staat vermeld:
        
          "Op basis van het onderzoek zijn de lekkages te wijten aan enkele beschadigingen in het dakbedekkingssysteem en de uitvoering van het in 2012 aangebracht dakbedekkingssysteem. VEBIDAK heeft het dak onderzocht op mogelijke mechanische beschadigingen aan het dakbedekkingssysteem. De vraag is of deze zijn veroorzaakt door het aanbrengen van een begroeiing op het dakbedekkingssysteem. Er zijn drie duidelijk waarneembare beschadigingen aan het dakbedekkingssysteem. Eén beschadiging lijkt te zijn veroorzaakt door een scherp voorwerp. De beschadigingen zijn geenszins expliciet in verband te brengen met het plaatsen of vervangen van het begroeiingssysteem op het dak. Deze beschadigingen kunnen ook door andere activiteiten zijn veroorzaakt. De lekkages nabij de lichtstraat zijn naar alle waarschijnlijkheid te wijten aan een bouwfysisch aspect. Doordat er geen kimfixatie is aangebracht, staat de EPDM dakbedekking in ernstige mate strak in de kim. Hierdoor ontstaat er een vrije ruimte tussen de EPDM dakbedekking en de EPS isolatie. Deze ruimte wordt gevuld met warme lucht van de onderliggende ruimtes. Daardoor ontstaat er condensvorming aan de onderzijde van de EPDM dakbedekking. Deze condensvorming kan de lekkages veroorzaken (…)". 
        
      
      
    
    
      2.24.
      
        
          [VvE] heeft in juni 2020 ook deskundigen onderzoek laten verrichten naar de oorzaak van de lekkages en inspectie van het dak. Op 11, 18 en 25 juni 2020 heeft de firma BDA Dak-en Geveladvies B.V. (hierna: BDA) onderzoek verricht. Op 20 oktober 2020 heeft zij hiervan een deskundigenrapport opgesteld waarin onder meer het volgende staat vermeld: 
        
          "(…)  
          2. conclusies
        
        
          "Op meerdere posities op dakvlak 1 zijn tijdens de inspectiemomenten diverse gebreken en/of mechanische beschadigingen aan het dakbedekkingssysteem geconstateerd. Door
        
        
          Kiwa BDA Dakadvies wordt gesteld dat de zichtbare gebreken hebben kunnen bijdragen tot de aan de orde zijnde lekkages in het pand. Van enkele andere gebreken en/of mechanische beschadigingen kan op basis van de waarneming ter plaatse niet met volledige zekerheid aangeduid of achterhaald worden wat hiervan de oorzaak is geweest. Het gaat dan met name om enkele kleine mechanische beschadigingen aan het dakbedekkingssysteem die verspreid over het dak zijn vastgesteld (zie foto 12 tot en met 15). Deze kunnen ontstaan zijn tijdens de applicatie en het aanleggen van de nieuwe daktuin tijdens de renovatiewerkzaamheden die zijn uitgevoerd in de periode vanaf medio maart 2019, maar het is ook mogelijk dat deze moeten worden toegeschreven aan andere (onbekende en op basis van de bevindingen ter plaatse niet te achterhalen) oorzaken en factoren. 
        
        
          In het gebied nabij de overgang van de oorspronkelijke groenafwerking in aansluiting op de vegetatie vrijezone zijn op een tweetal posities (dicht bij elkaar) aan het dakbedekkingssysteem zichtbare gebreken en mechanische beschadigingen geconstateerd, waarbij door Kiwa BDA gesteld wordt dat het zeer aannemelijk is dat deze beschadigingen zijn ontstaan tijdens de applicatie en het aanleggen van de nieuwe daktuin tijdens de renovatiewerkzaamheden die zijn uitgevoerd in de periode vanaf medio maart tot en met september 2019 (zie foto 6 tot en met 11). De gebreken en/of mechanische beschadigingen lijken te zijn veroorzaakt door een scherp voorwerp waardoor de dakbedekking op deze posities is beschadigd."(…) 
        
      
      
        4.1.1.
        
          
            Bevindingen 
            (…)
          
          
            Bij deze posities zijn meerdere mechanische beschadigingen c.q. insnijdingen geconstateerd. Op een positie zijn over een lengte van circa 8 m tot 10 m meerdere aaneengesloten insnijdingen geconstateerd. Deze mechanische beschadigingen zijn gelegen ter hoogte van de oorspronkelijke overgang van de mos-sedum afwerking in aansluiting op de vegetatievrije zone van grind. Het oorspronkelijke mos-sedum pakket is aangebracht op een beschermlaag, drainagelaag en filterlaag. De zogenoemde drainagematten zijn voor zover kon worden vastgesteld in het werk afgesneden daar waar het mos-sedum overgaat op de vegetatievrije zone. De vegetatievrije zone is niet aangebracht op een drainagemat.
          
          
            De mechanische beschadigingen c.q. scheuren in het dakbedekkingssysteem zijn juist zichtbaar daar waar de drainagematten in het werk zijn afgesneden en de mos-sedum overgaat in de vegetatievrije zone. Op basis van deze bevindingen is het zeer aannemelijk dat deze beschadigingen veroorzaakt zijn tijdens de applicatie van de mos-sedum afwerking bij met name het afsnijden van de drainagematten ter plaatse van de overgang van het mos-sedum in aansluiting op de vegetatievrije zone. Dergelijke beschadigingen kunnen gerelateerd worden aan de aan de orde zijnde lekkages die inpandig zichtbaar zijn. De beschadigingen komen in grote lijnen overeen met de aftekening c.q. beëindiging van de drainagematten.
          
          
            Ter plaatse van de beschadigingen c.q. insnijdingen zijn ter beoordeling van de dakbedekkingsconstructies enkele insnijdingen verricht. Daarbij is vastgesteld dat de isolatie is verzadigd en er sprake is van vocht onder de dampremmende laag. De dampremmende laag bestaat uit een PE-folie, die losliggend is aangebracht." (…)  
          
        
        
      
    
    
      2.25.
      Op 28 november 2020 heeft DNN voor [VvE] een rapport opgemaakt voorzien van foto's waarin zij per locatie een inventarisatie heeft gemaakt van door haar geconstateerde schade in de periode tussen 8 en 26 juni 2020:  
      
        - locatie 1: "Deze naad is losgetrokken aangetroffen op het dakvlak onder het sedum pakket. De naad is losgetrokken/gestoken van de Hertalan EPDM dakbedekking". 
      
      
        - locatie 2: "Dit betreft in onze ogen een beschadiging doormiddel van een scherp voorwerp. 
      
      
        De isolatie is ook beschadigd en ingedeukt aangetroffen op deze locatie. Dit duidt daarom op een perforatie van de bestaande EPDM dakbedekking met een voorwerp".
      
      
        - locatie 3: "Dit betreft een perforatie van de epdm door een scherp voorwerp. Wij vermoeden dat dit op dezelfde wijze is gegaan, als op locatie 2. Vergelijkbare situatie namelijk". 
      
      
        - locatie 4: "Ter plaatse van het sedum zijn snedes ontdekt welke door een zeer scherp voorwerp zijn aangebracht. Wij vermoeden dat dit is gebeurd tijdens het snijden van de plastic/kunststof drainagematten van het nieuw aangebrachte sedum. Dit betreft duidelijk een messnee.". 
      
      
        - locatie 5: "Er is een perforatiegat ontdekt op locatie 5. Vermoedelijk door een stomp voorwerp". 
      
      
        - locatie 6: "Betreft duidelijk een messnee doormiddel van een ander scherp voorwerp. Vergelijkbaar met locatie 4.". 
      
      
        - locatie 7: "Er zijn meerdere snedes ontdekt in de epdm dakbedekking. Dit is allemaal ter plaatse van de te snijden rondingen. Dit wijst duidelijk op een menselijk ontstaan van de snedes door vermoedelijk een mes/ stanley mes. Wij vermoeden dat dit gebeurd is tijdens het snijden van de kunststof drainage matten.".
      
      
        - locatie 8+9: "Duidelijk een perforatie van de EPDM toplaag door een scherp voorwerp of stom voorwerp". 
      
      
        - locatie 10: "Duidelijk een perforatie van de EPDM toplaag door een scherp voorwerp. Vermoedelijk een (stanley) mes. Ook deze snede komt overeen met de eerder gemelde snedes".
      
      
        - locatie 11: " Er is hier duidelijk een snee aangebracht met een scherp voorwerp in de bestaande EPDM dakbedekking. Door de veroorzaker is geprobeerd met een onbekende lijm en kit het lek te dichten. De isolatie is hierdoor ook ingevreten door de lijm/kit." 
      
      
        - locatie 12: "Deze snede is aangebracht door een scherp voorwerp, vermoedelijk door een mes. Wederom op de scheiding van sedum/grind. Ons vermoeden gaat uit dat dit is gebeurd is tijdens het snijden van de kunststof drainagematten van het sedum. Dit betreft een terugkomend probleem."
      
      
        - locatie 13: "Beschadigingen in de EPDM welke net niet tot een perforatie hebben geleid. 
      
      
        De beschadigingen kunnen zijn aangebracht door een scherp voorwerp als bijvoorbeeld een mes."
      
      
        - locatie 14: "Heeft een perforatie gezeten in de EPDM toplaag. Zie foto's". 
      
      
        - locatie 15: "Perforatie van de EPDM dakbedekking doormiddel van een scherp voorwerp. Gelijk aan eerdere problemen". 
      
      
    
    
      2.26.
      
        DNN heeft na alle verrichte inspecties in opdracht van [VvE] een nieuw (traditioneel) dakbedekkingspakket aangebracht op het dak van het gebouw bestaande uit bitumineuze dakbedekking en grind als ballastlaag. Deze werkzaamheden zijn op 
        10 november 2020 afgerond. 
      
      
    
    
      2.27.
      Op 18 februari 2021 heeft [VvE] [gedaagde] een overzicht gestuurd van de door haar geleden schade die zij op dat moment had begroot op een bedrag van € 296.519,38 exclusief btw. [VvE] heeft [gedaagde] in dit schrijven gesommeerd haar aansprakelijkheid te erkennen en om het schadebedrag te voldoen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
      3.1.
      
        [VvE] vordert in conventie - samengevat - na een eisvermindering ter zitting:
      - te verklaren voor recht dat [gedaagde] , als gevolg van gedragingen van haar hulppersoon [hoveniersbedrijf] , toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van verbintenissen voortvloeiend uit de tussen [VvE] en [gedaagde] gesloten overeenkomst van aanneming van werk en gehouden is de schade die [VvE] als gevolg hiervan heeft geleden te vergoeden;
      - [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [VvE] van een bedrag van € 278.023,09 te vermeerderen met btw (na eisvermindering: te verlagen met een bedrag van € 805,89 inclusief btw), te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten van € 4.257,60 (exclusief btw en te vermeerderen met wettelijke rente) en betaling van proceskosten, nakosten daarbij inbegrepen en ook te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      
        [VvE] stelt ter onderbouwing van haar vorderingen primair dat sprake is van wanprestatie. Volgens [VvE] is aan alle vereisten van artikel 6:74 BW voldaan en leveren de beschadigingen aan het dak een tekortkoming op waarvoor [gedaagde] verantwoordelijk en aansprakelijk is op grond van artikel 7:751 BW jo 6:76 BW en paragraaf 6 lid 26 UAV 2012. Naar stelling van [VvE] is het evident dat de vele sneden die zich bevinden op de locaties waar de drainagematten in het werk zijn afgesneden en daar waar het sedum van het grond is gescheiden, parallel zijn aan de door [hoveniersbedrijf] toegepaste afscheidingen zodat deze alleen door [hoveniersbedrijf] kunnen zijn veroorzaakt. [hoveniersbedrijf] is - aldus [VvE] - de enige partij die op al die locaties werkzaamheden heeft verricht, heeft in de periode waarin de beschadigingen zijn ontstaan veruit de meeste tijd op het dak doorgebracht en heeft aldaar veruit de meeste werkzaamheden verricht. Naar stelling van [VvE] wijzen de aard van de schade, de locatie van de beschadigingen en het tijdstip van de lekkagemeldingen er ook op dat de oorzaak hiervan gelegen is in de door [hoveniersbedrijf] uitgevoerde werkzaamheden. Doordat [VvE] niet bekend is met getuigen die hebben gezien dat [hoveniersbedrijf] (of enige andere partij) de overige sneden en gaten in de EPDM-laag heeft veroorzaakt, kan niet onomstotelijk als feit worden bewezen wie deze beschadigingen heeft veroorzaakt. Het probandum kan naar stelling van [VvE] echter op basis van de door haar aangehaalde andere feiten op voorhand als vaststaand worden aangenomen, waardoor er sprake is van indirect bewijs en een (feitelijk) vermoeden. Volgens [VvE] leidt dit ertoe dan zij wordt ontheven van de last om bewijs te leveren en het [gedaagde] vrij staat om tegenbewijs te leveren conform artikel 151 lid 2 Rv. [VvE] stelt verder dat (hoofdelijke) aansprakelijkheid van [gedaagde] ook volgt uit paragraaf 6 lid 8 UAV 2012 en uit het leerstuk van de meervoudige causaliteit ex artikel 6:99 of 6:102 BW. Op de onderbouwing van het door [VvE] gevorderde schadebedrag zal later worden ingegaan. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van [VvE] , met veroordeling van [VvE] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist dat zij jegens [VvE] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst en voert aan dat ieder bewijs dat zij en/of [hoveniersbedrijf] daadwerkelijk beschadigingen aan de dakbedekking zou hebben veroorzaakt ontbreekt. [gedaagde] betwist daarbij ook alle argumenten die [VvE] heeft genoemd ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van een feitelijk vermoeden. Ook betwist zij - met onder meer een verwijzing naar haar eigen deskundigenrapport - de juistheid van de rapportages van BDA en DNN en voert zij ten aanzien van alle in die rapporten genoemde en door [VvE] aangehaalde beschadigingen (per locatie) afzonderlijk verweer. Volgens [gedaagde] kan [VvE] alleen bewijzen dat er op enig moment lekkages zijn geweest en er door BDA en DNN beschadigingen aan het dak zijn aangetroffen. De vraag of en in hoeverre elk van die beschadigingen tot lekkages heeft geleid kan volgens [gedaagde] echter niet worden beantwoord en dit geldt naar haar stelling ook voor de vraag hoe, waarmee, door wie en op welk moment de betreffende beschadigingen zijn veroorzaakt. Volgens [gedaagde] heeft [VvE] in ieder geval niet aangetoond dat [hoveniersbedrijf] aansprakelijk kan worden gehouden voor de geconstateerde lekkages en heeft zij naar haar stelling daarentegen juist wel aangetoond dat het overgrote deel van de lekkages niet door haar en/of [hoveniersbedrijf] kan zijn veroorzaakt, maar daarvoor allerlei andere mogelijke oorzaken zijn. [gedaagde] betwist verder dat haar aansprakelijkheid volgt uit paragraaf 6 lid 8 UAV 2012 dan wel dat het leerstuk van de meervoudige causaliteit van toepassing is. [gedaagde] heeft tot slot de juistheid van de verschillende schadeposten betwist en benadrukt dat er naar haar stelling hoe dan ook geen enkele noodzaak bestond om in verband met een paar geringe beschadigingen van de dakbedekking, de complete dakbedekking te vervangen door een compleet nieuw daksysteem. Subsidiair doet [gedaagde] een beroep op verrekening met haar vordering in reconventie. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] vordert in reconventie [VvE] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 81.376,84 inclusief btw, te vermeerderen met btw en wettelijke (handels)rente en betaling van de proceskosten, nakosten daarbij inbegrepen en te vermeerderen met wettelijke rente. Volgens [gedaagde] heeft de financiële afwikkeling van de hoofdregieovereenkomst (r.o. 2.12) ter zake de vervanging van het grind nog niet plaatsgevonden en heeft zij uit hoofde daarvan nog recht op het door haar in reconventie gevorderde bedrag. [gedaagde] stelt dat zij er in het kader van deze procedure voor heeft gekozen om niet alle door [hoveniersbedrijf] gemaakte uitvoeringskosten bij [VvE] in rekening te brengen, maar om aansluiting te zoeken bij de kostenopgave van de heer 
        
          [naam] van het bedrijf Dakadvies & Calculatie Veenendaal B.V (hierna: DCV), vermeerderd met de gebruikelijke aannemersprovisie (10 %). [gedaagde] wijst er in dit verband op dat aan voornoemde deskundige in het kader van een voorlopig deskundigenbericht onder meer is gevraagd wat als een redelijke prijs voor het vervangen van het grind heeft te gelden en [gedaagde] dit bij haar vordering in reconventie als uitgangspunt heeft genomen. 
      
      
    
    
      3.5.
      
        [VvE] concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente. [VvE] betwist - met een verwijzing naar foto's - allereerst dat [hoveniersbedrijf] het grind daadwerkelijk handmatig vervangen heeft en voert aan dat hij het grind met behulp van een hijskraan en bigbags heeft aangebracht en niet door middel van scheppen en kruiwagens. Naar stelling van [VvE] brengt [gedaagde] hiervoor hoe dan ook een te hoog bedrag in rekening en kan zij uit hoofde van de hoofregieovereenkomst slechts aanspraak maken op een bedrag van € 11.408,- exclusief btw, welk bedrag [VvE] door middel van verrekening al aan [gedaagde] heeft voldaan. [VvE] wijst er op dat er tussen partijen destijds niet gesproken is over verschillende uitvoeringswijzen voor deze klus en er door [gedaagde] ten onrechte een methode in rekening is gebracht (handmatig met kruiwagens) die meer dan vijf keer duurder is dan de alternatieve methode (met een kraan door middel van zuigen en blazen). [VvE] verwijst hiervoor ook naar het oordeel van DCV die in zijn deskundigenrapport heeft bevestigd dat grind afzuigen een betere oplossing was geweest en de beste oplossing was geweest om het grind weg te blazen. [VvE] wenst daarom alleen te betalen voor de goedkopere alternatieve methode. [VvE] betwist tot slot de hoogte van de factuur die [gedaagde] in rekening brengt waarbij zij aanvoert dat [gedaagde] ten onrechte een aannemersprovisie van 10 % heeft berekend. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie wordt later, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        de door partijen gemaakte opmerkingen over het proces-verbaal 
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank merkt om te beginnen op dat partijen opmerkingen hebben gemaakt over het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 december 2024. Op deze mondelinge behandeling zijn de door partijen aangedragen deskundigen - van wie eerder schriftelijke rapportages zijn ingediend - door de rechtbank gehoord. De advocaten van partijen zijn daarbij (zoals door hen in hun reacties terecht opgemerkt) in de gelegenheid gesteld om deze deskundigen (in beginsel) ieder één vraag te stellen. De verklaringen van de verschenen deskundigen: de heren [deskundige van BDA 1] en [deskundige van BDA 2] van BDA, de heren [deskundige van DNN] van DNN en de heer [deskundige van Vebidak] van Vebidak, zijn in het proces-verbaal opgenomen waarbij staat vermeld dat dit een korte, zakelijke weergave betreft. [VvE] en [gedaagde] hebben opmerkingen gemaakt over enkele van deze weergaven die naar hun stelling op sommige punten onjuist zijn (waarover zij onderling van mening verschillen). De rechtbank zal deze schriftelijke reacties aan het proces-verbaal hechten zodat deze daarvan deel uitmaken. Partijen hebben terecht gewezen op een typefout (verder benoemd in r.o. 4.20) en een verschrijving van de griffier ten aanzien van een weergegeven verklaring van de heer [deskundige van Vebidak] op pagina 7 van het proces-verbaal. Het klopt naar het oordeel van de rechtbank zoals [gedaagde] heeft benoemd dat deze deskundige destijds heeft verklaard “Ik heb wel vaker gezien dat kwaadwillenden beschadigingen hebben aangebracht (in plaats van aan hebben getroffen) op een dak.'' Het is de rechtbank verder niet gebleken, ook niet na raadpleging van de ter zitting gemaakte aantekeningen, dat sprake is van een fout of omissie ter zake zodat het proces-verbaal inhoudelijk niet zal worden aangepast. 
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.2.
      In eerste instantie moet worden beoordeeld of [gedaagde] als gevolg van gedragingen van haar hulppersoon [hoveniersbedrijf] , toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen [VvE] en [gedaagde] gesloten overeenkomst van aanneming van werk en om die reden gehouden is de schade die [VvE] als gevolg hiervan heeft geleden te vergoeden. Niet in geschil is dat er ten aanzien van vijftien locaties op het dak van [multifunctioneel centrum] lekkage meldingen zijn gedaan die partijen als zodanig in hun stellingen (naar aanleiding van het rapport van DNN: r.o. 2.25) ook als uitgangspunt hebben genomen. De rechtbank doet dit in haar beoordeling - waar nodig - ook en wijst hierbij ter illustratie op de door [VvE] als productie 47 ingediende foto met een overzicht van de bedoelde vijftien locaties op het dak. Een afschrift van deze foto zal aan het vonnis worden gehecht. [gedaagde] heeft er nog op gewezen dat op deze foto niet het gehele dak zichtbaar is, maar heeft daarbij ook genoemd dat het niet op de foto zichtbare gedeelte een locatie betreft waarop geen beschadigingen van de EPDM dakbedekking zijn geconstateerd. De rechtbank gaat om die reden niet nader in op de gevolgen die [gedaagde] hieraan verbonden heeft (en op door haar uitgelichte locaties van het dak waarop ook geen beschadigingen zijn aangetroffen) en gaat in haar beoordeling uit van voornoemde foto met daarop dus een overzicht van alle locaties op het dak waarom het hier gaat. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [VvE] kan - met een verwijzing naar het rapport van DNN - van de vijftien door DNN geconstateerde beschadigingen van elf locaties worden vastgesteld dat deze zeer waarschijnlijk hebben bijgedragen aan de ernstige lekkages in de zomer van 2019 t/m het voorjaar van 2020 en heeft zij naar haar stelling genoegzaam aangetoond dat deze zijn veroorzaakt door [hoveniersbedrijf] of redelijkerwijs alleen door [hoveniersbedrijf] kunnen zijn veroorzaakt. [gedaagde] heeft dit betwist. De rechtbank zal hetgeen partijen in dit verband hebben aangevoerd hierna - waar nodig - bespreken. Omdat [VvE] van de vier locaties 1,11,13 en 14 heeft erkend dat de problemen op deze locaties niet tot de lekkages hebben geleid, laat de rechtbank hetgeen partijen over deze vier locaties hebben aangevoerd onbesproken. 
      
      
        
          Oorzaak beschadigingen locaties 4,6,7,10, 12 en 15
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        De rechtbank is van oordeel dat [VvE] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de schade is veroorzaakt door (een of meer van de hoveniers van) [hoveniersbedrijf] . 
        De deskundigen van BDA en DNN hebben in hun deskundigenrapport met daarop een toelichting ter zitting aangegeven dat de sneden die gevonden zijn precies in lijn zijn met de plek waar de drainagematten zijn afgesneden (zie ook r.o. 2.24 en 2.25). De rechtbank is bovendien van oordeel dat uit de rapportages van BDA en DNN genoegzaam blijkt dat het grootste deel van de schade die het hier betreft, ziet op schade veroorzaakt door dergelijke sneden. Zij wijst in dit verband specifiek op de rapportage van DNN waaruit volgt dat dergelijke sneden zijn aangetroffen op de locaties: 4,6,7,10, 12 en 15. De rechtbank merkt in dit verband op dat zij ervan uitgaat dat (werknemers van) [hoveniersbedrijf] op al deze locaties werkzaamheden heeft/hebben verricht. [hoveniersbedrijf] heeft voor locatie 6 specifiek betwist dat zij hier iets heeft gedaan, maar heeft dit verweer onvoldoende onderbouwd, mede ook gelet op het feit dat de opdracht was om het gehele dak aan te pakken. [VvE] heeft in dit verband nog opgemerkt dat [gedaagde] haar ook heeft gefactureerd voor de vervanging van al het grind op het dak. 
      
      
    
    
      4.5.
      Voormelde conclusies die door de deskundigen zijn getrokken en die de rechtbank deelt, zijn door de deskundigen in het kader van hun onderzoek voorzien van foto’s die inderdaad wijzen op sneden die veroorzaakt zijn door een scherp voorwerp, waarbij die sneden zich grotendeels specifiek bevinden op de snijlijn met de drainagematten. Ter illustratie hiervan wijst de rechtbank op onderstaande foto’s uit het rapport van DNN van die betreffende locaties:
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.6.
      Ter zitting hebben de deskundigen van BDA en DNN voornoemde conclusies eensluidend en zonder voorbehoud bevestigd. Het gaat om mechanische beschadigingen veroorzaakt door een scherp object waarmee gesneden is. Daarbij is door deskundige [deskundige van BDA 1] nog geopperd dat een mogelijk oorzaak voor de geconstateerde messteken kan zijn dat de hovenier een zogenaamd haakmesje heeft gebruikt omdat met een stanleymes niet zo makkelijk door een drainagemat is te snijden en met een haakmes wel (pagina 4, 6e alinea van het proces-verbaal). Deze mogelijkheid is bevestigd door de andere deskundige van BDA en ook door de deskundigen verbonden aan DNN. Partijen zijn hier op de zitting nader op ingegaan, waarbij zijdens [gedaagde] is betwist dat dergelijke mesjes door de hoveniers van [hoveniersbedrijf] zijn gebruikt. Bovendien heeft [hoveniersbedrijf] de verschillende werktuigen die hij (zowel bij het verwijderen van het sedum als bij de aanleg van het nieuwe sedum) heeft gebruikt, in zijn verweer afzonderlijk benoemd onder overlegging van foto’s hiervan: onder andere een speciale handschaar met een bolle kant, een speciale afgestompte ballastschep en een speciale afgestompte heggenschaar.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft in dat verband - onder verwijzing naar overgelegde schriftelijke verklaringen - nog aangevoerd dat [hoveniersbedrijf] haar hoveniers de uitdrukkelijke instructie heeft gegeven om geen snijwerkzaamheden op het dak te verrichten en geen gebruik te maken van scherpe voorwerpen en dat hij en zijn voormannen er ook op hebben toegezien dat dit niet gebeurde. Volgens [gedaagde] is er conform die instructie dus op het dak niet gesneden door [hoveniersbedrijf] . [gedaagde] heeft in dit verband ook benoemd dat het op maat maken van materiaal (folie, aluminium strips, rollen drainagematten en sedum) slechts plaatsvond op een centrale plek op het dak (“de werkplaats”) en heeft er daarbij specifiek op gewezen dat op deze locatie geen beschadigingen zijn aangetroffen. 
      
    
    
      4.8.
      Deze verweren (ten aanzien van de gebruikte werktuigen en het snijden op een aparte werkplek) overtuigen de rechtbank echter niet. Vast staat dat de drainagematten door [hoveniersbedrijf] ter plaatse van de beschadigingen zijn gelegd en dat er materiaal op maat gemaakt moest worden. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen van BDA en DNN – zoals hiervoor overwogen - overtuigend aangetoond dat redelijkerwijs niemand anders dan de hoveniers van [hoveniersbedrijf] deze beschadigingen ter plaatse kunnen hebben veroorzaakt: de sneden lagen immers voor het grootste deel specifiek op de snijlijn van de drainagemat en bevonden zich duidelijk op de scheidingen tussen het mos, sedum en het grind, aldus de deskundigen. De deskundige de heer [deskundige van BDA 2] van BDA (pagina 10 van het rapport van BDA) (zie ook r.o. 2.24) concludeert: De zogenoemde drainagematten zijn voor zover kon worden vastgesteld in het werk afgesneden daar waar het mos-sedum overgaat op de vegetatievrije zone.
      
    
    
      4.9.
      Bovendien blijkt uit door [VvE] overgelegde foto’s dat – anders dan [gedaagde] heeft betoogd –er wel degelijk rollen drainagematten ter plaatse zijn afgerold (en dus niet slechts al op maat gesneden stukken), waarbij overigens ook folie is te zien (die onbetwist is ingekort te plaatse) en op basis waarvan de rechtbank de conclusie trekt dat het materiaal - anders dan [gedaagde] stelt - niet (enkel) op de werkplaats op maat is gemaakt. Dat dit (deels) ter plekke moet zijn gebeurd, bijvoorbeeld langs de voeten van de zonnepanelen, is naar het oordeel van de rechtbank inherent aan dit soort werkzaamheden die [hoveniersbedrijf] op het dak diende te verrichten. De rechtbank wijst in dit verband ter illustratie naar de foto's die [VvE] als productie 51 en 52 heeft overgelegd: 
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
        en op de foto die [VvE] als productie 53 heeft overgelegd ter illustratie dat er wel rollen drainagematten op het dak zijn geweest: 
      
      
        
          
        
      
      
        
          [gedaagde] heeft in reactie hierop ook erkend dat op de op deze laatste foto zichtbare kokers, lege kokers zijn waarop drainagemat heeft gezeten. Haar toelichting dat deze eerst in de werkplaats met behulp van een zaag op maat zijn afgekort, vervolgens op het dak zijn uitgespreid en waar nodig met een afgeronde speciale schaar (zonder schade aan te brengen) zijn afgeknipt acht de rechtbank in het licht van het voorgaande dus niet geloofwaardig. 
      
      
      
      
        
          Niet gebleken van alternatieve (mogelijke) oorzaken
        
      
      
    
    
      4.10.
      In dit verband weegt de rechtbank mee dat er niet gebleken is van enige alternatieve oorzaak voor deze sneden.  Weliswaar heeft de door [gedaagde] aangebrachte deskundige [deskundige van Vebidak] aangegeven in zijn verklaring (zie r.o. 2.23) en de toelichting daarop op de zitting dat er alternatieve oorzaken zouden kunnen zijn voor de beschadigingen. Meer specifiek heeft hij aangegeven op de zitting (pagina 4, 1e alinea van het proces-verbaal) dat het zijns inziens mogelijk is dat de betreffende schade veroorzaakt is door de (hoeken van de) metalen frames van de zonnepanelen omdat die frames scherpe hoekjes hebben en op overgelegde foto’s te zien is dat het materiaal niet netjes is opgeborgen. Echter die mogelijkheid overtuigt de rechtbank niet ten aanzien van deze specifieke sneden. Om te beginnen geldt dat dat voor sommige locaties waar dergelijke beschadigingen zijn aangetroffen – zoals bijvoorbeeld locatie 7 dat een groot gedeelte van het dak betreft –daar geen zonnepanelen zijn geplaatst (noch zich daar hebben bevonden) zodat de geconstateerde sneden op die locaties alleen daarom al niet door zonnepanelen kunnen zijn veroorzaakt. 
      
    
    
      4.11.
      Daarnaast blijkt uit de deskundigenrapporten van BDA en DNN en de foto’s duidelijk– zoals hiervoor geoordeeld- dat de beschadigen veroorzaakt zijn door het snijden met een scherp voorwerp , waarbij de deskundigen aan de zijde van [VvE] ter zitting hebben benadrukt dat de geconstateerde sneden hun inziens niet veroorzaakt kunnen zijn door iets anders dan een mes omdat de beschadigingen rechte sneden betreffen. De rechtbank wijst hierbij op hetgeen de heer [deskundige van DNN] , verbonden aan DNN heeft gezegd (pagina 5, laatste alinea van het proces-verbaal) : “Dit kan niet veroorzaakt worden door de hoeken van zonnepanelen. Daarmee maak je niet zulke sneden. Dan krijg je andere sneden in de vorm van een winkelhaak. Je krijgt dan geen rechte snee. Dit moet haast wel met een stanleymes of met een haakmes zijn gebeurd.” 
      
    
    
      4.12.
      In dat verband heeft ook [deskundige van Vebidak] ter zitting nader aangegeven dat ook hij het – bij het horen van de conclusies van de andere deskundigen –aannemelijk acht dat de mechanische beschadigingen door een scherp voorwerp zijn veroorzaakt en dat deze sneden de contouren volgen van het dak. Hij heeft in dit verband expliciet gezegd: “Ik durf de conclusie wel aan dat de sneden in de dakbedekking veroorzaakt zijn door een scherp object. De scheuren/strepen in een rechte lijn die ik heb geconstateerd, kunnen door een scherp object komen. Dit waren sneden” (pagina 3, 1e alinea van het proces-verbaal). Hij geeft bovendien aan dat hij niet het hele dak zelf heeft gezien maar wel een stukje waar een snee zat. Hij geeft ook aan dat hij de foto’s wel heeft gezien en heeft gehoord wat zijn collega’s daarover hebben gezegd op de zitting. Daarop heeft [deskundige van Vebidak] verklaard dat hij hun conclusie logisch vindt dat een scherp voorwerp de sneden wel moet hebben veroorzaakt op de overgang gedeelten. Deze volgen ook volgens hem de contouren van het pakket. Dit moet gebeurd zijn volgens [deskundige van Vebidak] met een scherp voorwerp. In zoverre zijn alle deskundigen het op dit punt dus eens (geworden).  (pagina 7, 10e alinea van het proces-verbaal).
      
    
    
      4.13.
      Tot slot weegt de rechtbank mee dat de beschadigingen op de overgelegde foto’s allemaal rechte sneden betreffen die zich precies bevinden ter plaatse van de overgang van het mos-sedum in aansluiting op de vegetatievrije zone. Het is dus volstrekt onlogisch dat deze beschadigingen precies in een lijn op die plaatsen zouden zijn veroorzaakt door hoeken van zonnepanelen. Daarom gaat de rechtbank er dus vanuit dat deze beschadigingen – ook op de locaties waar zonnepanelen zijn geplaatst – geen andere oorzaak kunnen hebben dan als gevolg van de (snij)werkzaamheden verricht door [hoveniersbedrijf] .  
      
    
    
      4.14.
      
        De rechtbank passeert ook het verweer van [gedaagde] dat derden voornoemde schade kunnen hebben veroorzaakt die het dak hebben kunnen betreden via een geplaatste en niet buiten werktijd afgesloten trappentoren nabij locatie 4. Naast de bedrijven die werkzaamheden op het dak hebben verricht, heeft [gedaagde] hierbij gewezen op de bewoners van de nabijgelegen appartementen die in de betreffende periode op het dak zijn geweest. De rechtbank heeft hiervoor overwogen dat niet gebleken is van alternatieve oorzaken die deze schade kan hebben veroorzaakt. Er is geen concrete mogelijkheid genoemd van werkzaamheden (met daarbij behorende materialen die dergelijke beschadigingen kunnen hebben veroorzaakt) door derden die de onderhavige sneden zou hebben kunnen veroorzaakt, behoudens mogelijk de zonnepanelen, waarover de rechtbank al hiervoor geoordeeld heeft dat die mogelijkheid niet reëel is. Ten aanzien van andere bedrijven die werkzaamheden hebben verricht, wordt niet concreet gemaakt hoe zij deze snedes zouden hebben kunnen veroorzaakt op deze plaatsen. Daarbij geldt dat vast staat dat 
        
          [hoveniersbedrijf] op alle locaties van het dak waar beschadigingen zijn aangetroffen werkzaamheden heeft verricht en dat alle bedrijven die op het dak zijn geweest, de hoveniers van [hoveniersbedrijf] aldaar de meeste tijd hebben doorgebracht. Ook blijkt uit de feitelijke gang van zaken naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam dat voornoemde derden hun werkzaamheden op die locaties al hadden afgerond op het moment dat [hoveniersbedrijf] met de aanleg van het sedum begon. 
      
      
    
    
      4.15.
      Voor zover het dan nog een kwaadwillenden (derden) zou gaan, ontbreekt elk concreet aanknopingspunt dat dergelijke kwaadwillenden daadwerkelijk op het dak zijn geweest. De enkele mogelijkheid daartoe (omdat het dak bereikbaar zou zijn geweest voor het publiek) acht de rechtbank niet voldoende, te minder omdat deze kwaadwillenden dan toevalligerwijs precies in rechte lijn snedes zouden hebben aangebracht op de snijlijn van de drainagemat. Dat acht de rechtbank niet plausibel.
      
      
        
          Oorzaak waterschade 
        
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank acht het voorts bewezen dat de onderhavige (water)schade, is veroorzaakt door de snedes zoals die door de deskundigen op locaties (nrs. 4,6,7,10, 12 en 15) zijn aangetroffen. De deskundige [deskundige van BDA 1] , van BDA heeft in dit verband opgemerkt: “de lekkages worden niet veroorzaakt door condensvorming. Dat gaat langzamer. Het waren hier volle waterstralen. Dan heb je te maken met serieuze gaten in het dak en beschadigingen in de EPDM laag. Dit komt overeen met de door ons geconstateerde scheuren” (pagina 4, laatste alinea van het proces-verbaal). Dit is bevestigd door zijn collega de heer [deskundige van BDA 2] : “dat klopt. De grote perforaties hebben de lekkages veroorzaakt” (pagina 5, 1e alinea van het proces-verbaal) en [deskundige van DNN] van DNN: “Het is vaak zo dat als er schade is na een regenbui, een mechanische lekkage dan de oorzaak is. Het gaat dan vaak ook heel snel. Condens lekkage ziet er heel anders uit. In dat geval is er geen regen en toch lekkage. Het is dan ook vaak schoon water. Dat komt omdat het condens is. Dat maakt het anders” (pagina 6, 1e alinea van het proces-verbaal).  
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft in zijn verweer verwezen naar deskundige [deskundige van Vebidak] . Hij heeft in zijn rapportage als mogelijke oorzaak voor de lekkages genoemd dat er geen kimfixatie is aangebracht waardoor - kort gezegd -  condensvorming is ontstaan aan de onderzijde van de EPDM dakbedekking. Ter zitting heeft de deskundige deze eerdere theorie van zichzelf herhaald. Hiervoor is echter gebleken waarom deze theorie (van condensvorming) door de andere deskundigen niet aannemelijk wordt gevonden, hetgeen de rechtbank overtuigend acht. De aard van deze schade – plotseling veel water na een regenbui, in vergelijking met waterschade door condensvorming (langzamer, treedt ook op als het niet regent en het betreft dan vaak schoon water) – past bij de geconstateerde gebreken.
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat er andere beschadigingen zijn aangetroffen door de deskundigen (die de waterschade volgens haar zouden hebben kunnen veroorzaakt) en dat het dak hoe dan ook al last had van lekkages en dus al lek was voor aanvang van de werkzaamheden. In dit verband is van belang dat noch bij de voorinspectie van [firma] (r.o.2.7), noch bij de nadien opgestelde deskundigenrapporten in opdracht van de partijen, gebleken is van reeds bestaande (andere dan de messneden) ernstige scheuren of serieuze gaten, die tot de onderhavige schade zouden hebben kunnen leiden. Wel is juist dat uit de ingebrachte rapportages en de verklaringen van de deskundigen op de zitting blijkt dat er naast de hiervoor besproken beschadigingen door messneden op een aantal locaties ook beschadigingen zijn aangetroffen die bestaan uit kleine gaten. Uit de rapportage van DNN blijkt dat dit de locaties 2,3,5,8 en 9 betreft. Het gaat in die gevallen om (perforatie)gaten. In het DNN-rapport staan de volgende foto’s van de schade op deze locaties weergegeven: 
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.19.
      Uit de rapportages blijkt dat deze beschadigingen deels door scherpe en deels door stompe voorwerpen kunnen zijn veroorzaakt. De deskundigen hebben ter zitting bevestigd dat dit zo is. Deskundige [deskundige van DNN] van DNN heeft hierover bijvoorbeeld gezegd: “De andere beschadigingen die we aan hebben getroffen, de puncties, die kunnen wel door zonnepanelen zijn veroorzaakt. Ook kan dit komen doordat er bijvoorbeeld iets op de EPDM is gevallen.” (pagina 5, laatste alinea van het proces-verbaal). Van deze beschadigingen kan derhalve niet worden vastgesteld dat deze veroorzaakt zijn door [hoveniersbedrijf] . Die kunnen evengoed door andere partijen zijn veroorzaakt die werkzaamheden op het dak hebben verricht. 
      
    
    
      4.20.
      Niettemin is niet aannemelijk geworden dat deze beschadigingen de oorzaak zijn geweest van de onderhavige waterschade. Om te beginnen gaat het om kleine gaten, terwijl hiervoor door de deskundigen is aangegeven dat ‘serieuze gaten in het dak en beschadigingen in de EPDM’ en ‘scheuren’ de oorzaak van de onderhavige schade zijn, hetgeen de rechtbank overtuigend acht. Daarnaast is van belang dat de meldingen die betrekking hebben op de onderhavige waterschade (zie 2.13), allemaal dateren van de periode kort nadat [hoveniersbedrijf] met zijn werk was begonnen. Daarvoor zijn geen meldingen ontvangen van de onderhavige lekkages (het water met stralen naar beneden) en dus ook niet gedurende de periode dat anderen werkzaamheden verrichten aan het dak (maart/12 juni 2019). Dat maakt het te minder aannemelijk dat de kleinere gaten – zouden deze veroorzaakt zijn door anderen - de oorzaak zijn geweest van de onderhavige schade. De deskundige [deskundige van DNN] , van DNN (in het proces-verbaal op de betreffende pagina 7 onderaan abusievelijk Kerkhof genoemd zoals door partijen terecht benoemd) heeft de samenhang met de tijd op de zitting ook benoemd: “het tijdspad van de lekkages moet goed in de gaten worden gehouden. De lekkages ontstonden pas na de werkzaamheden. Voorheen waren er geen lekkages. Dit is vaak toch wel een indicatie. Bouwfysica is tijdsgebonden. De lekkages hebben een mechanische oorzaak.”
      
    
    
      4.21.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de aard van de waterschade en het moment waarop deze is opgetreden, is evenmin aannemelijk geworden dat het dak hoe dan ook al lek was (voordat met de werkzaamheden werd begonnen) en dat dat de oorzaak is van de onderhavige waterschade. Er zijn weliswaar eerder lekkages gemeld, alleen hadden die een ander karakter. Dat waren geen acute lekkages van deze omvang. [VvE] heeft in dit verband ook onderbouwd dat deze eerdere kleinere lekkages te maken hadden met de aansluiting van de waterafvoeren op het dak en dat die lekkages zich voordeden op andere locaties dan de locaties die het hier betreft.
      
    
    
      4.22.
      Voor zover de stelling van [gedaagde] nog is dat de schade veroorzaakt is door onzorgvuldige werkzaamheden bij het leegruimen van het dak (ruim nadat de werkzaamheden van [gedaagde] waren afgerond), geldt het volgende. Dat DNN in november 2020 het dak in opdracht van [VvE] heeft leeggeruimd staat vast. Echter, om te beginnen dateren de meldingen van de onderhavige waterschade van ver voordat DNN het dak had leeggeruimd. Gelet op de aard van de schade (acute, ernstige waterschade), kan deze dus niet veroorzaakt zijn door beschadigingen – zou daarvan al sprake zijn geweest, hetgeen niet is gebleken zoals hierna zal blijken– veroorzaakt door DNN. Alleen om die reden gaat dit verweer dus al niet op. Bovendien is niet gebleken dat DNN onzorgvuldig te werk is gegaan. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat DNN bij haar werkzaamheden niet behoedzaam te werk is gegaan, maar de rechtbank volgt deze conclusie niet gelet op hetgeen de desbetreffende deskundige verbonden aan DNN hierover ter zitting heeft gezegd en waaruit naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam blijkt dat DNN bij deze klus wel degelijk voorzichtig te werk is gegaan. [deskundige van DNN] heeft hierover gezegd: “Het was bij dit project erg belangrijk dat alles goed werd gedocumenteerd. Normaal gesproken, halen we het EPDM er af en is het niet van belang of dit beschadigt. In dit geval moesten we voorzichtig te werk gaan en moest de EPDM laag eerst goed schoongemaakt worden zodat alles inzichtelijk werd voordat we het eraf konden halen. We hebben alles vastgelegd en hebben mechanische beschadigingen aangetroffen. Er waren beschadigingen te zien die door stompe voorwerpen veroorzaakt zijn. Dit kan van alles zijn. Er waren ook duidelijk sneden te zien. Op de scheiding tussen het mos/sedum/grint waren duidelijk sneden te zien.” (pagina 5 laatste alinea van het proces-verbaal). Als reden voor deze werkwijze heeft de heer [deskundige van DNN] later nog benadrukt dat DNN ook juist zo te werk is gegaan omdat zij wist van de discussie die er speelde (pagina 7 eerste alinea van het proces-verbaal). De rechtbank acht deze uitleg overtuigend. 
      
    
    
      4.23.
      De rechtbank concludeert dan ook dat [VvE] naar haar oordeel voldoende heeft aangetoond dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [gedaagde] waardoor de gestelde schade is geleden, veroorzaakt door de door haar ingeschakelde hulppersonen, waarvoor  [gedaagde] aansprakelijk is op grond 7:751 BW jo 6:65 BW. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het hiervoor vereiste causale verband voldoende aanwezig acht. Dit leidt ertoe dat de in dit verband door [VvE] gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Omdat de rechtbank aansprakelijkheid van [gedaagde] op grond van het voorgaande aanwezig acht, komt zij niet toe aan de andere door [VvE] gestelde (en door [gedaagde] betwiste) grondslagen voor aansprakelijkheid van [gedaagde] . Zij laat hetgeen partijen hierover hebben aangevoerd daarom onbesproken. 
      
      
        
          Schadeposten
        
      
      
    
    
      4.24.
      Dit betekent dat de rechtbank overgaat tot een bespreking van de door [VvE] gevorderde schadeposten, te beginnen met de door haar gevorderde kosten voor het verwijderen en aanbrengen van het gehele nieuwe dakbedekkingspakket uit hoofde van de door haar met DNN gesloten aanneemovereenkomst: een bedrag van € 270.253,50 inclusief btw en door DNN in rekening gebrachte kosten voor meerwerk ad € 16.614,87 inclusief btw. De rechtbank merkt volledigheidshalve op dat nu niet in geschil is dat btw verschuldigd is, zij in haar beoordeling uitgaat van de door [VvE] genoemde bedragen inclusief btw. De rechtbank acht voornoemde twee posten toewijsbaar op de volgende wijze. 
      
    
    
      4.25.
      Omdat [VvE] de betreffende aanneemovereenkomst met DNN heeft overgelegd en daarin het bedrag van € 223.350,- exclusief BTW (= € 270.253,50 inclusief btw) staat vermeld en vast staat dat DNN de betreffende werkzaamheden voor [VvE] heeft verricht, gaat de rechtbank om te beginnen uit van de juistheid van dit door [VvE] gevorderde bedrag en ook dat zij deze kosten aan DNN heeft voldaan, ook al heeft zij hiervan geen facturen en betalingsbewijzen overgelegd, zoals door [gedaagde] benoemd. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat het gevorderde bedrag naar haar stelling buitensporig hoog is nu [VvE] de vervanging van een compleet nieuwe dakbedekking voor het gehele dak van [multifunctioneel centrum] vordert en de beschadigingen aan de EPDM volgens [gedaagde] eenvoudig op goedkopere wijze plaatselijk hersteld hadden kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [VvE] dit gemotiveerd weersproken. In de eerste plaats is het naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam gebleken dat het niet mogelijk was om de locaties van de beschadigingen aan de dakbedekking te achterhalen zonder al het sedum van het dak te verwijderen. Vast staat immers dat pas toen DNN dit had gedaan, alle locaties van de lekkages die hiervoor zijn besproken inzichtelijk zijn geworden. [VvE] heeft naar het oordeel van de rechtbank verder voldoende verduidelijkt dat indien zij had gekozen voor plaatselijk herstel, dit ook bepaalde risico’s en extra kosten met zich mee had gebracht. Het bestaande sedum zou in dat geval (inclusief het bijbehorende materiaal) op zodanig wijze van het dak moeten zijn gehaald dat dit herbruikbaar was geweest en er had een locatie moeten worden gevonden waar het sedum tijdelijk kon worden opgeslagen en verzorgd omdat stapeling hiervan op het dak niet mogelijk was. Ook dit had extra kosten met zich meegebracht. [VvE] heeft daarnaast – met verwijzing naar de deskundigen - gesteld dat het benodigde steenwol verzadigd was en zodoende vervangen moest worden en verwijdering en vervanging hiervan alleen mogelijk was als de EPDM-laag werd verwijderd. Plaatselijk herstel zou om die reden dus ook niet zonder meer mogelijk zijn geweest en had in ieder geval ook de nodige extra kosten met zich mee gebracht. Met name dit punt – waarbij [VvE] gemotiveerd heeft aangevoerd dat vanwege de verzadiging van het water door de ernstige lekkages en de overige schade die daarvan het gevolg was aan het gehele dakpakket – acht de rechtbank het redelijk dat het gehele dakpakket inclusief de EPDM-laag vervangen is. De rechtbank ziet om deze redenen en ook gelet op de ervaringen die [VvE] met het sedumdak had ondervonden voldoende grond voor het vergoeden van de schade voor een nieuw ander dak, te weten een (traditioneel) dakbedekkingspakket met bitumineuze dakbedekking en grind als ballastlaag (r.o. 2.6). 
      
    
    
      4.26.
      Omdat de rechtbank het causale verband tussen de lekkages en de werkzaamheden van [hoveniersbedrijf] zoals hiervoor overwogen voldoende aanwezig acht, passeert zij de opmerkingen van [gedaagde] over de overige staat van het dak van [multifunctioneel centrum] en de door haar aangevoerde redenen waarom [VvE] tot een nieuw daksysteem heeft besloten. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank wel terecht aangevoerd dat [VvE] in haar vordering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de afschrijving van de oorspronkelijke dakbedekking die in 2012 was aangebracht en derhalve reeds 9 jaren in gebruik was geweest. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht opgemerkt dat bij de begroting van deze schadepost om die reden rekening moet worden gehouden met een aftrek wegens “nieuw voor oud”. De rechtbank acht daarnaast van belang dat de deskundigen ter zitting ook allemaal hebben verklaard dat een dergelijk dak normaal gesproken gemiddeld circa 40 jaar meegaat: de heer [deskundige van Vebidak] van Vebidak noemde een levensduur van 50 jaar, de heer [deskundige van BDA 1] van BDA een termijn van 40 jaar en de heer [deskundige van DNN] van DNN gaf een gemiddelde levensduur aan van 30-40 jaar. In deze omstandigheden acht de rechtbank het redelijk om een kwart van het door [VvE] gevorderde bedrag af te halen en schat zij ingevolge het bepaalde in artikel 6:97 BW de omvang van de schade van [VvE] op dit punt daarom ex aequo et bono op een bedrag van € 202.690,12 inclusief btw. Dit bedrag zal worden toegewezen. 
      
    
    
      4.27.
      
        De door [VvE] gevorderde kosten van door DNN in rekening meerwerk ad 
        € 16.614,87 inclusief btw acht de rechtbank ook toewijsbaar omdat voldoende duidelijk is geworden dat dit bedrag verband houdt met de lekkages waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. [VvE] heeft toegelicht dat deze kosten zien op de door DNN op verzoek van [VvE] genomen tijdelijke maatregelen voor het verhelpen van het verzadigde steenwol (zie ook r.o. 4.25) en het zodoende voorkomen van verdere lekkages. Ter onderbouwing hiervan heeft [VvE] naar een foto verwezen en drie facturen overgelegd (ad € 2.673,-, € 5.658,30 en 
        € 5.400,-) waaruit kort gezegd blijkt dat verwijderingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, water onder het bestaande dak pakket is weggehaald en een coverboard is aangebracht. [gedaagde] heeft ten aanzien van de eerste factuur ad € 2.673,- waarop als omschrijving staat vermeld: “het voorzichtig verwijderen van het Mossedum pakket” aangevoerd dat het niet noodzakelijk is geweest om het sedum extra voorzichtig te verwijderen, maar de rechtbank gaat hier niet in mee. Gelet op de discussie die destijds al speelde met [gedaagde] over de lekkage was het redelijkerwijs te begrijpen dat [VvE] DNN hiertoe opdracht heeft gegeven. Ook omdat dit destijds een tijdelijke oplossing was om verdere lekkages te voorkomen. Anders dan [gedaagde] is de rechtbank verder van oordeel dat uit de omschrijving op de facturen voldoende blijkt waar deze werkzaamheden uit hebben bestaan en kwalificeert zij deze post dan ook als schade die [gedaagde] aan [VvE] verschuldigd is vanwege de wanprestatie. 
      
      
    
    
      4.28.
      
        [VvE] vordert daarnaast een bedrag van € 4.106,44 inclusief btw voor kosten van BouWatch en heeft hiertoe gesteld dat zij DNN destijds de opdracht heeft gegeven om het bestaande sedum uiterst voorzichtig te verwijderen, teneinde nieuwe beschadigingen en/of discussies met [gedaagde] over de oorzaak van de lekkages te voorkomen en zij om een en ander aan te tonen tijdens deze klus camera’s op het dak heeft laten plaatsen door BouWatch zodat dit kon worden aangetoond. De factuur hiervan heeft [VvE] ook overgelegd. Anders dan [gedaagde] betoogt acht de rechtbank dit bedrag ook toewijsbaar. Zoals hiervoor ook geoordeeld, lag het naar het oordeel van de rechtbank gelet op de discussies die [VvE] met [gedaagde] had, in de rede dat [VvE] hiertoe besloten heeft. Nu een en ander het gevolg is van de lekkages waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, dient zij deze kosten naar het oordeel van de rechtbank ook te vergoeden. Dit geldt om dezelfde reden naar het oordeel van de rechtbank ook voor de door [VvE] gevorderde kosten voor het onderzoek van BDA, zij het dat de rechtbank dit bedrag niet volledig zal toewijzen. [VvE] heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht gesteld dat [gedaagde] deze kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub BW aan haar verschuldigd is. [VvE] vordert hiervoor een bedrag van € 7.284,20 inclusief btw en verwijst daarvoor naar overgelegde facturen. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank er echter terecht op gewezen dat het door [VvE] gevorderde bedrag hiermee niet genoegzaam is onderbouwd nu [VvE] in dit verband slechts één factuur heeft overgelegd waarop een bedrag staat vermeld van € 3.049,20 inclusief btw. Uit de eveneens door haar overgelegde e-mail van BDA van 17 november 2020 kan de rechtbank het door [VvE] in dit verband gevorderde bedrag ook niet herleiden. Het had op de weg van [VvE] gelegen haar vordering voldoende te onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan, wijst de rechtbank ter zake deze post daarom slechts voornoemd bedrag toe van € 3.049,20 inclusief btw. 
      
    
    
      4.29.
      
        
          [VvE] vordert daarnaast kosten die [gedaagde] haar in rekening heeft gebracht; een bedrag van € 3.396,44 inclusief btw. Ter zitting heeft [VvE] benoemd dat zij bij nadere bestudering (zoals de rechtbank begrijpt naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] )  heeft geconstateerd dat ter zake deze post twee door haar overgelegde facturen geen betrekking hebben op de lekkages waarom het hier gaat en haar eis om die reden verminderd met een bedrag van € 805,89 inclusief btw, leidend tot een totaalbedrag van 
        € 2.590,55 inclusief btw. De rechtbank acht dit bedrag toewijsbaar. [VvE] heeft gesteld dat [gedaagde] samen met [firma] diverse keren onderzoek heeft gedaan naar de lekkages en [VvE] hiervoor heeft gefactureerd. Met [VvE] is de rechtbank van oordeel nu thans gebleken is dat [gedaagde] aansprakelijk is voor deze lekkages, zij deze kosten ten onrechte bij [VvE] in rekening heeft gebracht. [VvE] heeft om die reden recht op terugbetaling van voornoemd bedrag. Uit de betreffende factuur die nu nog gevorderd wordt blijkt naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam dat deze werkzaamheden van [gedaagde] zien op onderzoek naar de lekkages op het dak. 
      
      
    
    
      4.30.
      Ook de laatste twee schadeposten van [VvE] zal de rechtbank toewijzen. Dit betreft door de firma Klok Project Totaal in rekening gebrachte kosten van € 1.574,26 inclusief btw voor herstel aan een wandafwerking als gevolg van de lekkage en door de firma Unica (een installatietechnisch aannemer) bij [VvE] in rekening gebrachte kosten ad € 33.178,24 inclusief btw. Deze laatste kosten zien op diverse meldingen die [VvE] naar aanleiding van de lekkages bij Unica heeft gedaan, op basis van een tussen hen gesloten overeenkomst en die Unica vervolgens heeft uitgezet naar derden. Anders dan door [gedaagde] betoogt acht de rechtbank het verband tussen deze twee schadeposten en de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de lekkages voldoende aanwezig. 
      
    
    
      4.31.
      
        Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank in conventie in totaal een bedrag van 
        € 263.803,68 inclusief btw toewijsbaar acht, te vermeerderen met daarover gevorderde en op de wet gegronde wettelijke rente. Als aanvangsdatum daarvoor gaat de rechtbank uit van de datum dagvaarding, 11 februari 2022. 
      
      
    
    
      4.32.
      De door [VvE] in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen ook worden toegewezen, zij het tot ten hoogste het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zijnde een bedrag van € 3.094,02 exclusief btw. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [VvE] voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente zal ook worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, 11 februari 2022. 
      
    
    
      4.33.
      
        [gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [VvE] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                131,06
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                5.737,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                12.213,00
              
              
                (4,5 punten × € 2.714,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                18.259,06
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.34.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.35.
      
        In reconventie gaat het om de afwikkeling van de hoofdregieovereenkomst (r.o. 2.12) en is het de vraag of [gedaagde] nog aanspraak kan maken op het door haar gevorderde bedrag uit hoofde van die overeenkomst. Het door [gedaagde] gevorderde bedrag van 
        € 81.376,84 inclusief btw bestaat uit door een deskundige begrote kosten voor het  handmatig verwijderen en aanbrengen van het grind op het dak van [multifunctioneel centrum] inclusief een door [gedaagde] in rekening gebrachte aannemersprovisie van 10 % (r.o. 3.4). 
      
      
    
    
      4.36.
      De rechtbank stelt voorop dat – zoals [VvE] terecht heeft benoemd – uit het bepaalde in artikelen 7:750  en 7:752 BW volgt dat in dit geval beoordeeld moet worden wat  als een redelijke prijs voor het vervangen van het grind moet worden beschouwd en het daarbij in beginsel niet van belang is op welke wijze het werk daadwerkelijk is uitgevoerd. Omdat [VvE] wel verweer heeft gevoerd met betrekking tot dit punt overweegt de rechtbank dat zij er in haar beoordeling vanuit gaat dat [hoveniersbedrijf] haar werkzaamheden heeft verricht conform de methode die [gedaagde] bij [VvE] in rekening heeft gebracht; het handmatig verwijderen en aanbrengen van het grind. [VvE] heeft dit betwist met een verwijzing naar door haar overgelegde foto’s afkomstig van de Facebookpagina van [hoveniersbedrijf] , maar de rechtbank passeert dit verweer. Op deze foto’s is weliswaar te zien dat het grind met behulp van een hijskraan en bigbags langs de rand van het dak van [multifunctioneel centrum] wordt aangebracht, maar [gedaagde] heeft hiertegenover gemotiveerd gesteld dat deze wijze van aanbrengen (het storten van het grind rechtstreeks vanuit de bigbags op het dak) slechts mogelijk was langs de randen van het dak en dat het grind voor het overige gedeelte met de bigbags op het dak is gebracht en aldaar handmatig en met behulp van kruiwagens verder is verspreid. [gedaagde] heeft er hierbij ook op gewezen dat deze methode door projectleider de heer [projectleider] (r.o. 2.3) is waargenomen tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden en dit is door [VvE] niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de door [gedaagde] thans in rekening gebrachte methode ook door [hoveniersbedrijf] is gebruikt.
      
    
    
      4.37.
      
        
          [gedaagde] heeft bij haar begroting van de kosten voor het handmatig verwijderen en aanbrengen van het grind aansluiting gezocht bij de kostenopgave van de heer [naam] van DCV (r.o. 3.4) die daarvoor in het kader van een voorlopig deskundigenbericht bij deze rechtbank het bedrag van € 61.139,63 (exclusief btw) als redelijke prijs heeft berekend. In dit rapport staat ook een alternatieve methode vermeld, namelijk het verwijderen van grind door middel van zuigen en het aanbrengen van grind door middel van blazen. 
        De deskundige van DVC heeft voor deze methode in dit rapport een bedrag begroot van  €11.080,- (exclusief btw) en [VvE] stelt zich op het standpunt dat deze begroting als redelijke prijs moet worden aangenomen. De rechtbank volgt haar in dit standpunt. 
      
      
    
    
      4.38.
      
        De rechtbank acht hierbij het volgende van belang. Uit de overgelegde stukken en hetgeen partijen hierover ter zitting hebben aangevoerd blijkt dat tussen [gedaagde] en voornoemde heer [projectleider] aanvankelijk gesproken is over het schoonmaken van het grind op het dak. De heer [naam] van [gedaagde] en de heer [projectleider] hebben hierover samen gesprekken gevoerd en een ronde over het dak gemaakt. In een e-mail van de heer [naam] van 3 juli 2019 staat hierover het volgende vermeld: “(…) Om een goede doorstroming van het regenwater naar de Pluvia's te bevorderen, hebben wij gezegd dat het grind ontdaan moet worden van mos en beplantingen ook het granulaat met zand zal moeten worden verwijderd. Terplekke is er toen gezegd dat de firma [hoveniersbedrijf] (in opdracht van bouwmij [gedaagde] ) het mos en de beplanting van het dak zal verwijderen en het grind op diverse plaatsen waar het smeert is d.m.v. zeven schoon zal maken (…)”. De heer [projectleider] heeft in reactie daarop op 15 juli 2019 geschreven: “Afspraken kloppen.
        
          Echter het laatste punt iets wijzingen ipv zweven wordt het vervuilende grind weg geschept en nieuw aangebracht.”. 
        
      
      
    
    
      4.39.
      Anders dan [gedaagde] betoogt is de rechtbank van oordeel dat het niet redelijk is om deze woorden van de heer [projectleider] (waarbij de rechtbank begrijpt dat door hem bedoeld is “zeven” in plaats van “zweven”) zodanig uit te leggen dat enkel gekeken wordt naar de letterlijke uitleg waaruit inderdaad zou volgen dat [VvE] het handmatig verwijderen van het grind beoogde en zij [gedaagde] hiertoe opdracht heeft gegeven. Algemeen uitgangspunt bij uitlegkwesties als onderhavige is immers dat een dergelijke uitleg dient te geschieden aan de hand van de in de jurisprudentie ontwikkelde Haviltex-maatstaf, waarbij het aan komt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs mochten verwachten. De omstandigheden waaronder de heer [projectleider] voornoemde reactie heeft geschreven zijn dus van belang en hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank niets meer of minder dan dat [VvE] [gedaagde] in deze e-mail enkel kenbaar maakte dat zij in plaats van het schoonmaken van het grind had besloten om het grind te vervangen en haar opdracht dus zodanig wijzigde. De heer [projectleider] heeft dit ter zitting ook bevestigd; hij bedoelde met zijn e-mail alleen aan te geven dat het grind niet gezeefd, maar verwijderd moest worden en heeft nader toegelicht dat de heer [naam] hem dit na de ronde op het dak ook had geadviseerd omdat het zeven van het grind zeer arbeidsintensief zou zijn. 
      
    
    
      4.40.
      Dit in acht nemende acht de rechtbank het vervolgens van belang dat het [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest dat de door [hoveniersbedrijf] gebruikte methode van het handmatig verwijderen en opnieuw aanbrengen van grind veel duurder zou zijn dan de andere methode die hiervoor gebruikt kan worden waarbij het grind machinaal wordt weggezogen en op het dak wordt geblazen. Naar het oordeel van de rechtbank had zij dit [VvE] kenbaar moeten maken, wat zij niet heeft gedaan. Zoals de rechtbank begrijpt is in het geheel niet over een prijs gesproken en dit valt [gedaagde] te verwijten. [gedaagde] geldt in dit verband als de professionele partij en anders dan [gedaagde] heeft gesteld geldt dit niet voor [VvE] . [gedaagde] heeft in dit verband genoemd dat de heer [projectleider] ter zake deskundig is omdat hij bouwkundige is en een bouwkundig adviesbureau exploiteert, maar dit is door [VvE] gemotiveerd betwist met haar stelling dat de heer [projectleider] 36 uur per week in dienst is bij de gemeente Assen en zijn echtgenote afgestudeerd is in bouwkunde en een kleinschalig teken-en adviesbureau runt. Het feit dat de heer [projectleider] zijn echtgenote daarbij ondersteunt en wel over bouwkundige kennis beschikt, wat op zichzelf niet is betwist door [VvE] , maakt naar het oordeel van de rechtbank hoe dan ook niet dat hij qua kennis op dit gebied gelijk te stellen is met een [gedaagde] . Nu [gedaagde] de heer [projectleider] wel te kennen heeft gegeven dat zeven van grind zeer arbeidsintensief zou zijn, valt niet in te zien waarom dit vervolgens ook niet is gezegd voor het handmatig verwijderen en aanbrengen van grind. Vooral nu er dus een alternatieve methode voorhanden was, die overigens door de deskundige van DVC in zijn rapport ook als beste oplossing is geopperd. 
      
    
    
      4.41.
      
        
          [gedaagde] heeft gesteld dat [hoveniersbedrijf] niet in staat was om deze methode om het grind met blaas-en zuigmachines te gebruiken omdat hij niet over dergelijke machines beschikt, maar onvoldoende gesteld of gebleken is dat hij ook niet in staat was om dergelijke machines te huren indien dit was vereist alsmede de daarvoor vereiste vergunningen te verkrijgen (wat op de zitting nog aan de orde is gesteld). [gedaagde] heeft verder gesteld dat zuigen en blazen van het grind op het dak hoe dan ook niet op een verantwoorde wijze mogelijk zou zijn geweest met het oog op de grote hoeveelheid zonnepanelen op het dak die volgens haar dan geheid schade zouden hebben opgelopen. 
        Ter zitting is door haar daarnaast aanvullend gesteld dat de deskundige dit niet wist, maar de rechtbank gaat daaraan voorbij met een verwijzing naar het betreffende deskundigenrapport van DVC. 
      
      
    
    
      4.42.
      
        Uit dit rapport van 12 november 2021 blijkt naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam dat de deskundige wel degelijk op de hoogte was van het feit dat er op het dak van [multifunctioneel centrum] zonnepanelen liggen. De rechtbank acht hiervoor redengevend dat uit het rapport blijkt dat de deskundige het dak op 16 september 2021 zelf heeft bekeken en de zonnepalen zodoende heeft kunnen waarnemen. In het rapport wordt de aanwezigheid van de zonnepanelen verder ook besproken. De deskundige doet dit weliswaar niet in het gedeelte van het rapport waarom het hier gaat, maar wel in het eerste stuk van het rapport dat gaat om de eveneens aan hem gestelde vraag naar de begroting van een redelijke prijs voor het vervangen van het sedum op het dak van [multifunctioneel centrum] . Het eerste gedeelte van het rapport van DVC ziet op dat onderzoek en de deskundige noemt in dit gedeelte van het rapport expliciet dat “het sedum wordt gelegd tussen de zonnepanelen”. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de deskundige ook voor wat betreft het vraagstuk waarom het hier gaat, het vervangen van het grind, rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van zonnepanelen op het dak en de rechtbank leidt uit het rapport af dat de deskundige dit niet als een moeilijkheid heeft beschouwd. Wellicht is dat zo omdat ook uit het rapport blijkt dat de werkzaamheden van het vervangen van het grind een uitgestrekt gedeelte van het dak betrof. De rechtbank gaat erin ieder geval van uit dat de deskundige in het rapport had aangegeven als de door hem genoemde alternatieve machinale methode in dit geval praktisch of technisch gezien niet mogelijk was en dit heeft hij niet gedaan, maar daarentegen - zoals hiervoor ook benoemd -  deze methode juist de voorkeur gegeven. 
        De deskundige schrijft op twee plekken in het rapport dat in plaats van het werken met kruiwagens “een betere oplossing was geweest het grind afzuigen “ en in vergelijking met het op die manier in veel losse etappes grind aanvoeren met kruiwagens “de beste oplossing was geweest het grind blazen”. 
      
      
    
    
      4.43.
      
        De rechtbank neemt deze conclusie van de deskundige over en gaat bij de begroting van dit nog openstaande bedrag uit hoofde van de hoofdregieovereenkomst op grond van het voorgaande daarom uit van het daarvoor door de deskundige begrote bedrag van 
        € 11.080,00 (exclusief btw) als redelijke prijs voor deze post waarop [gedaagde] nog aanspraak kan maken jegens [VvE] . De rechtbank gaat ervanuit dat [VvE] met dit bedrag bij de invordering van haar vordering in conventie rekening zal houden. [VvE] heeft in dit verband onderstaande verklaring jegens [gedaagde] afgegeven waaraan zij dit aan [gedaagde] heeft toegezegd: “ [VvE] heeft in mijn brief van 14 december 2021 aangeboden voor deze werkzaamheden een bedrag van € 11.408,- exclusief btw aan [gedaagde] te voldoen. Hoewel u in uw brief van 3 januari 2022 hebt aangegeven dat [gedaagde] met dit aanbod niet kan instemmen, zal [VvE] tot betaling van dit bedrag overgaan. Daarmee heeft [VvE] aan al haar betalingsverplichtingen voldaan en is deze discussie wat [VvE] betreft definitief beëindigd. De betaling van het bedrag van € 11.408,- exclusief btw doet [VvE] door middel van verrekening als bedoeld in artikel 6:127 lid 1 BW. Deze brief dient [gedaagde] in zoverre te beschouwen als een verklaring als bedoeld in dit artikel. De schuld van [VvE] uit hoofde van het vervangen grind wordt verrekend met de vordering die [VvE] op [gedaagde] heeft uit hoofde van de door [VvE] geleden schade als gevolg van de lekkages aan het dak van gebouw [multifunctioneel centrum] . (…) Het gevolg van deze verklaring is dat de vordering van [gedaagde] met betrekking tot het vervangen van het grind teniet is gegaan en de vordering van [VvE] met betrekking tot de door haar geleden schade met een bedrag van € 11.408,- exclusief btw wordt verminderd”. Op grond van het bepaalde in artikel 6:127 lid 1 BW is voornoemd openstaand bedrag van [gedaagde]  door middel van deze verrekeningsverklaring, die aan alle vereisten voldoet, teniet gegaan. De rechtbank zal de vordering van [gedaagde] in reconventie daarom afwijzen en de vordering van [VvE] in conventie in die zin toewijzen dat zij bij de invordering daarvan rekening houdt met voornoemde verrekeningsverklaring.  
      
      
    
    
      4.44.
      
        [gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [VvE] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.214,00
              
              
                (1 punt × € 1.214,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.214,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.45.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] , als gevolg van gedragingen van haar hulppersoon [hoveniersbedrijf] , toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van verbintenissen voortvloeiend uit de tussen [VvE] en [gedaagde] gesloten overeenkomst van aanneming van werk en gehouden is de schade die [VvE] als gevolg hiervan heeft geleden te vergoeden;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [VvE] te betalen een bedrag van € 263.803,68, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 11 februari 2022 tot de dag van volledige betaling en bepaalt dat [VvE] bij de invordering van dit bedrag rekening moet houden met hetgeen is overwogen in r.o. 4.43;
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 3.094,02 exclusief btw ter zake buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 
        11 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 18.259,06, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
    
    
      5.8.
      
        in reconventie
      
      
    
    
      5.9.
      wijst de vordering van [gedaagde] af;
      
    
    
      5.10.
      
        veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.214,00, te vermeerderen met de 
        wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. van Baalen en in het openbaar uitgesproken op 
        30 juli 2025.323/ie