ECLI:NL:RBOBR:2025:5117, Rechtbank Oost-Brabant, 15-08-2025, 24/1758
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1758
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 augustus 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres], uit [woonplaats], eiseres
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar 
      ([naam]).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 22 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 354.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1966. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 123 m², een aanbouw van 43 m², een dakopbouw van 2 m², een aangebouwde garage van 19 m², een carport van 25 m², een tuinhuis/blokhut van 7 m² en twee overkappingen/luifels van 12 m² en 9 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 391 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 388.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 2 december 2024 is opgesteld door taxateur N. Arts-Puijk. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar zeer gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 30 jaar oud) in de woning. Eiseres wijst ook op de matige onderhoudstoestand die – zo begrijpt de rechtbank – blijkt uit slecht onderhouden schilderwerk en slechte kozijnen. Eiseres wijst verder op het in haar ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning dat – zo begrijpt de rechtbank – blijkt uit de aanwezigheid van enkele beglazing.
      
      
        3.2.1.
        Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van de woning beoordeeld als slecht (correctiefactor 1). Het onderhoud heeft hij beoordeeld als matig (correctiefactor 2). De uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen van de woning heeft hij gewaardeerd op normaal (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn over het geheel beoordeeld als voldoende (correctiefactor 3), behalve de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres]; die is beoordeeld als slecht (correctiefactor 1). De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde periode gebouwd als de woning en twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning vrijstaande woningen. Eiseres heeft de heffingsambtenaar geen toestemming gegeven voor een inpandige opname, zodat de kenmerken van de woning zijn beoordeeld aan de hand van luchtfoto’s en door eiseres aangeleverde foto’s en informatie.
        
      
      
        3.2.3.
        De heffingsambtenaar heeft de keuken, de badkamer en de afwerking van de woning betrokken bij de kwaliteit van de woning (die dus als slecht is beoordeeld). Het schilderwerk, de kozijnen en de isolatie heeft hij betrokken bij het onderhoud (en dat als matig beoordeeld). Op deze wijze vindt de heffingsambtenaar dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen. De rechtbank kan dat volgen.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    5. Eiseres heeft nog een aantal beroepsgronden aangevoerd tegen (de toepassing van) artikel 30a van de Wet WOZ. Dit artikel gaat over de hoogte en uitbetaling van een proceskostenvergoeding. Aangezien eiseres geen recht heeft op een proceskostenvergoeding, kunnen deze gronden onbesproken blijven.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
      15 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.