ECLI:NL:RBZWB:2025:4982, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-07-2025, 11471986 CV EXPL  24-4386
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden in een huurovereenkomst. De huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege een aanzienlijke huurachterstand. Het vonnis dient echter als een stok achter de deur. De verhuurder zal niet overgaan tot ontruiming zolang de lopende huur wordt betaald en de huurachterstand wordt afgelost.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11471986 \ CV EXPL  24-4386
    
    
    
      
        Vonnis van 23 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING ALWEL, 
      te Roosendaal ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Alwel,
      gemachtigde: LAVG Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [bewindvoerder] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN/ZAKEN VAN [gedaagde 2], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: de bewindvoerder, de bewindvoerder c.q. [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: mr. F. Ergec.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 2 april 2025 en de daarin genoemde stukken, 
      - het bericht van 11 juni 2025 met de actuele huurachterstand van Alwel,- de mondelinge behandeling van 25 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Alwel van toepassing. Hierin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: 
      
      
      
      
        
          “13.1
        
        
          Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daar uit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
        
      
      
      
        
          13.2
        
        
          Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd.
        
      
      
      
        
          Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend
        
        
          in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,- verschuldigd zal zijn.
        
      
      
      
        
          Is de partij die in verzuim verkeert geen natuurlijk persoon, dan is deze partij direct vanaf het intreden van verzuim een vergoeding verschuldigd voor de buitengerechtelijke incassokosten, welke 15% van de verschuldigde hoofdsom bedraagt met een minimum van €75.
        
      
      
      
        
          […]
        
      
      
      
        
          Artikel 15, boete
        
        
          Huurder is verplichtten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25 (niveau 2013, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding.
        
      
      
      
        
          Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding
        
        
          voortduurt, verschuldigd zijn. De door huurder aan verhuurder op grond van dit artikel te verbeuren boetes zijn gemaximeerd tot een bedrag van € 750.
        
        
          Dit artikel is niet van toepassing indien huurder op grond van het bepaalde in artikel 6.6 en/of artikel 6.8 een boete aan verhuurder is verschuldigd.”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Aanvankelijk woonde [gedaagde 2] met haar ex-partner, de heer [persoon] , in het gehuurde. Hij heeft de huur op 29 januari 2024 eenzijdig opgezegd, waardoor de bewindvoerder c.q. [gedaagde 2] per 1 maart 2024 de enige huurder van het gehuurde is geworden. 
      
    
    
      2.3.
      Op 3 maart 2025 zijn de goederen van [gedaagde 2] onder bewind gesteld.
      
    
    
      2.4.
      Er is een huurachterstand ontstaan. Deze bedroeg ten tijde van dagvaarden € 7.682,07.	
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Alwel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde in [plaats 1] aan het adres [adres] te ontbinden;
        
        
          de bewindvoerder te veroordelen:
        
      
      
        a. het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden;
        b. € 8.288,47 aan Alwel te voldoen (de huurachterstand tot en met de maand november 2024, wettelijke rente buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met en de wettelijke rente vanaf 16 november 2024 over een bedrag van € 7.682,07 tot de dag der algehele voldoening;
        c. € 641,33 per maand aan Alwel te voldoen, zijnde de maandelijks door gedaagde aan eiseres verschuldigde huurpenningen, dan wel gebruiksvergoeding, te rekenen vanaf 1 december 2024 tot het moment dat het gehuurde is ontruimd; 
        d. in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat de bewindvoerder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er is een aanzienlijke huurachterstand ontstaan die na dagvaarding nog verder is opgelopen. Verder veroorzaakt [gedaagde 2] overlast. [gedaagde 2] laat personen in de berging verblijven. Die berging is erg. Verder laat [gedaagde 2] toe dat er vanuit het gehuurde harddrugs (flakka, GHB, cocaïne en crack) worden verkocht en gebruikt. 
      
    
    
      3.3.
      
        De bewindvoerder voert het volgende verweer. Primair stelt zij dat de ontbinding niet is gerechtvaardigd. Allereerst wordt de overlast betwist. Het pand waarin [gedaagde 2] woont kent een historie van overlast door de overige bewoners en derden. Deze problematiek kan niet aan [gedaagde 2] worden toegerekend. Voor wat betreft de huurachterstand stelt de bewindvoerder dat er inmiddels een uitkering is toegekend. Het is dan ook te verwachten dat er binnenkort een betalingsregeling kan worden overeengekomen. Daarbij dient de belangenweging in het voordeel van de bewindvoerder c.q. [gedaagde 2] uit te vallen. [gedaagde 2] is namelijk een kwetsbaar persoon die zowel medisch als sociaal de nodige hulp behoeft. Verder heeft [gedaagde 2] een 3 jarig kindje met het downsyndroom. Voor de omgang is het van belang dat zij haar woning behoudt. 
        Mocht de ontbinding wel gerechtvaardigd zijn, dan stelt de bewindvoerder subsidiair dat de ontruimingstermijn op zes maanden moet worden bepaald. Zo kan zij zich op een deugdelijke wijze voorbereiden op de ontruiming. 
      
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve beoordeling
      
    
    
    
      4.1.
      Alwel is een professionele verhuurder. De bewindvoerder heeft als consument-huurder een woonruimte van Alwel gehuurd. Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. De kantonrechter moet ambtshalve (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) beoordelen of in de huurovereenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen (artikelen) zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 93/13/EEG). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet beoordelen of bedingen in een overeenkomst, zonder afzonderlijke onderhandeling, het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen de consument oneerlijk verstoren. Zo ja, dan moeten deze bedingen worden vernietigd, zodat de consument wordt beschermd tegen oneerlijke ‘kleine lettertjes’. Het maakt daarbij niet uit of de eisende partij zich in de praktijk alleen beroept op wettelijke bepalingen; ambtshalve toetsing blijft verplicht. Indien een beding oneerlijk blijkt, moet de bijbehorende vordering worden afgewezen, ongeacht of het gaat om de hoofdsom, incassokosten, of rente.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter ziet aanleiding om eerst artikel 15 van de Algemene Voorwaarden te toetsen. Dit beding bepaalt dat de huurder bij iedere tekortkoming een boete van € 25,00 per dag verschuldigd is. Alwel kan deze boete opleggen bij niet-tijdige huurbetaling, terwijl de huurder volgens de wettelijke regeling in dat geval alleen wettelijke rente verschuldigd is. Dit leidt tot een duidelijke verstoring van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen in de huurovereenkomst, in het nadeel van de bewindvoerder. 
      
    
    
      4.4.
      Artikel 13.1 van de Algemene Voorwaarden is op zichzelf als oneerlijk te kwalificeren, omdat het nadelig afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten ten aanzien van consumenten. De Hoge Raad heeft in een arrest (HR 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) bepaald dat contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen onrechtmatig is. Op basis van dit beding krijgt Alwel namelijk de vrijheid om onbeperkt kosten in rekening te brengen, waaronder dus ook incassokosten. Deze kosten zijn immers niet gespecificeerd, wat ertoe kan leiden dat de bewindvoerder wordt belast met buitensporig hoge kosten die normaal niet voor rekening van de consument behoren te komen. Dit terwijl de wettelijke regeling juist voorziet in een gemaximeerd bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, mits aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW is voldaan. De voorwaarde heeft dus een aanzienlijk bredere reikwijdte dan wat op grond van de wet, in samenhang met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, aan de bewindvoerder in rekening mag worden gebracht. 
      
    
    
      4.5.
      Artikel 13.1 van de algemene voorwaarden kan ook zien op de proceskosten. Voor zover Alwel op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de kantonrechter op grond van de artikelen 237 en 242 Rv ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. 
      
    
    
      4.6.
      In eerste instantie geldt dat artikel 13.2 niet als een oneerlijk beding moet worden gezien. Dit beding verwijst naar de (deels) dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op zichzelf is dit dus geen oneerlijk beding. In combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 15 acht de kantonrechter het incassobeding wel oneerlijk. Naast dat de bedingen apart worden getoetst, moet ook het cumulatieve effect van alle bedingen in de algemene voorwaarden moeten worden getoetst (Radlinger (HvJEU 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283). Op grond van artikel 13.1 kunnen alle kosten, in en buiten rechte, op de consument/huurder worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de bewindvoerder maatregelen moeten worden genomen. Daarnaast kan Alwel uitgaande van de tekst van de algemene voorwaarden dus ook nog een boete aan de bewindvoerder opleggen. Dat zou tot gevolg hebben dat de bewindvoerder belast wordt met veel hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. In het licht van het voorgaande oordeelt de kantonrechter daarom dat, gelet op het cumulatieve effect van de bedingen in de algemene voorwaarden, ook artikel 13.2 als oneerlijk moet worden beschouwd. 
      
    
    
      4.7.
      De conclusie van het voorgaande is dat artikel 13.1, artikel 13.2 en artikel 15 als oneerlijk worden beschouwd. De kantonrechter vernietigt voornoemde artikelen, waardoor Alwel geen aanspraak kan maken op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.
      
      
        
          Inhoudelijke beoordeling 
        
      
      
    
    
      4.8.
      De bewindvoerder die in rechte verschijnt in een procedure waarin de rechthebbende zelf is gedagvaard, heeft als formele procespartij te gelden (HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Aangezien de bewindvoerder in de procedure is verschenen door het indienen van de conclusie van antwoord, wordt zij in haar hoedanigheid van bewindvoerder als formele procespartij aangemerkt. Voor zover de vordering van Alwel tegen [gedaagde 2] is gericht, wordt zij daarin gelet op het voorgaande niet-ontvankelijk verklaard.
      
      
        
          de huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.9.
      Partijen zijn het erover eens dat er sprake is van een huurachterstand. Zij verschillen echter van standpunt over de hoogte daarvan. Ter zitting heeft de bewindvoerder gesteld niet aansprakelijk te zijn voor de factuur van [hulpverlening] van 17 mei 2025 ter bedrage van € 810,70. De kantonrechter laat dit verweer buiten beschouwing, omdat het pas tijdens de zitting voor het eerst is ingebracht, terwijl bovendien een nadere onderbouwing ontbreekt. De bewindvoerder diende bij antwoord haar (inhoudelijk) verweer zoveel mogelijk kenbaar te maken, zoals bepaald in artikel 128 lid 3 Rv. Dit is ook ter zitting door Alwel naar voren gebracht. De bewindvoerder heeft daarop gereageerd door te stellen dat zij in haar antwoord alle stellingen van Alwel heeft betwist, tenzij anders blijkt uit dat antwoord. De kantonrechter volgt deze redenering echter niet. Een algemene, niet-onderbouwde betwisting moet worden opgevat als een blote betwisting. Hetgeen niet gemotiveerd is betwist moet vervolgens als vaststaand worden aangenomen (HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:21).
    
    
      4.10.
      Nu er verder geen inhoudelijk (gemotiveerd) verweer is aangevoerd oordeelt de kantonrechter dat het gevorderde bedrag aan huurachterstand (€ 7.682,07) behoort te  worden toegewezen. 
      
      
        
          de overlast
        
      
      
    
    
      4.11.
      Verder voert Alwel overlast aan, waarbij zij zich aan het oordeel van de kantonrechter refereert. Naar het oordeel van de kantonrechter is de overlast niet komen vast te staan in die zin dat dit een voldoende ernstige tekortkoming aan de zijde van de bewindvoerder oplevert. Na dagvaarden zijn er geen nieuwe meldingen ontvangen. 
      
      
        
          de ontbinding
        
      
      
    
    
      4.12.
      Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter oordeelt dat het belang van Alwel zwaarder weegt dan het belang van de bewindvoerder c.q. [gedaagde 2] , waarbij het volgende wordt overwogen. 
      
    
    
      4.13.
      Er is sprake van  een huurachterstand die is opgelopen tot ruim twaalf maanden, en deze achterstand is na de dagvaarding zelfs nog verder toegenomen. Het betreft een aanzienlijke schuld die naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst ruimschoots rechtvaardigt. Daarentegen heeft de bewindvoerder ter zitting aangevoerd dat Alwel niet zou hebben voldaan aan haar zorgplicht, en in het bijzonder dat zij tekort zou zijn geschoten in de meldplicht die voortvloeit uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Hoewel Alwel heeft betoogd dat dit verweer te laat is opgeworpen en daarom buiten beschouwing zou moeten blijven, volgt de kantonrechter dat standpunt niet. Ook wanneer een dergelijk verweer pas laat naar voren wordt gebracht, blijft het immers de taak van de kantonrechter om ambtshalve te toetsen of Alwel in dit geval aan haar wettelijke verplichtingen heeft voldaan. De kantonrechter deelt het standpunt van de bewindvoerder dat de overgelegde melding door Alwel te wensen overlaat en onvoldoende duidelijk is. Hij is echter tegelijkertijd van oordeel dat dit gebrek niet zodanig zwaar weegt dat het moet leiden tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De ernst en omvang van de huurachterstand weegt zwaarder in de beoordeling. Voorts heeft de bewindvoerder gesteld dat het belang van de zoon van [gedaagde 2] zich zou verzetten tegen een ontruiming van het gehuurde. De zoon verblijft op dit moment echter bij de ex-partner van [gedaagde 2] . Hoewel het begrijpelijk is dat het gehuurde in de toekomst van belang zou kunnen zijn voor de omgang tussen [gedaagde 2] en zijn zoon, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van de zoon niet zodanig worden geraakt dat dit een belemmering vormt voor een eventuele ontruiming. Alles afwegend komt de kantonrechter tot het oordeel dat de aanzienlijke huurachterstand voldoende grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst en dat de door de bewindvoerder aangevoerde omstandigheden daaraan niet in de weg staan. De kantonrechter zal dan ook de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbinden.
      
      
        
          de ontruiming 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft Alwel aangegeven niet tot ontruiming van de woning over te gaan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Belangrijk daarbij is dat de bewindvoerder inmiddels een vaste inkomensbron heeft in de vorm van een uitkering, waardoor er perspectief is op correcte betaling van de lopende huur in de toekomst, alsmede op aflossing van de huurachterstand. Bovendien is de bewindvoerder c.q. [gedaagde 2] vrijgesteld van verplichtingen zoals de sollicitatieplicht, wat zijn situatie stabieler maakt. De voorwaarden houden in dat een betalingsregeling wordt nagekomen en de lopende huur tijdig wordt betaald. Zolang dat gebeurt, zal Alwel niet tot ontruiming overgaan. Het gevorderde vonnis tot ontbinding en ontruiming dient voor Alwel uitsluitend als een stok achter de deur. De bewindvoerder heeft benadrukt dat zij bereid is om de achterstand weg te werken en dat [gedaagde 2] graag in de woning wil blijven wonen.
    
    
      4.15.
      De kantonrechter stelt dan ook vast dat Alwel heeft toegezegd niet tot ontruiming over te gaan als de bewindvoerder zich aan de voorwaarden blijft houden. De kantonrechter gaat ervan uit dat Alwel zich aan deze toezegging zal houden. Gelet op voornoemde toezegging ziet de kantonrechter geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn toe te kennen.
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde huur-/schadevergoeding is niet afzonderlijk weersproken. Deze zal worden toegewezen met ingang van 1 december 2024 tot de dag dat de woning is ontruimd.
      
      
        
          de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.493,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart Alwel niet-ontvankelijk in haar vordering jegens [gedaagde 2] ,
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ,	
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken, voor zover die niet de eigendom van Alwel zijn, te verlaten en te ontruimen en verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van,
      
        
          € 7.628,07 aan huurachterstand,
        
        
          € 641,33 per maand aan huurpenningen/gebruiksvergoeding tot de dag dat het gehuurde door de bewindvoerder c.q. [gedaagde 2] is ontruimd en verlaten,
        
        
          de proceskosten aan de zijde van Alwel begroot op € 1.493,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
        
      
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.