ECLI:NL:RBAMS:2025:5872, Rechtbank Amsterdam, 07-08-2025, 11481111
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder heeft de woning niet goed opgeleverd en moet daarom herstelkosten betalen aan de verhuurder. Dit is wel een lager bedrag dan de verhuurder heeft gevraagd, omdat niet is gebleken dat alle door verhuurder aangevoerde kosten zien op het herstel van opleverpunten. Daarnaast heeft verhuurder onder meer betaling gevorderd van de kosten van blokverwarming (ISTA-meter). Tegen de achtergrond van de hoogte van de meterstanden, in combinatie met nulstanden op het overzicht van ISTA die vooralsnog niet zonder meer verklaarbaar zijn, biedt het genoemde overzicht vooralsnog onvoldoende onderbouwing van de stelling dat het ISTA-overzicht een weergave is van het werkelijke verbruik door huurder. Verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld om dit nader toe te lichten.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11481111 \ CV EXPL 25-381
    
    
    
      
        Vonnis van 7 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] C.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: LAVG Gerechtsdeurwaarders (Groningen),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. B.P.C. Bijl.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 20 december 2024 met producties,
      - de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties,
      - het instructievonnis van 6 maart 2025, waarbij is bepaald dat er een mondelinge behandeling gehouden zal worden,
      - de dagbepaling mondelinge behandeling,
      - de akte van [eiser] van 19 juni 2025 met producties.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juli 2025. Aan de zijde van [eiser] waren daarbij [naam 1] , eigenaar van [eiser] , en [naam 2] van LAVG Gerechtsdeurwaarders aanwezig. [gedaagde] is ook verschenen, samen met zijn gemachtigde mr. B.P.C. Bijl en diens kantoorgenoot mr. K. Spee. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van [gedaagde] heeft spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis gewezen zal worden.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft vanaf 1 maart 2022 tot en met 31 augustus 2024 de woning aan de [adres] gehuurd van [eiser]  vordert in deze zaak betaling van € 4.555,43 plus wettelijke rente daarover en buitengerechtelijke incassokosten. Zij legt hieraan het volgende ten grondslag:
      
        
          
            [gedaagde] moet € 4.255,00 aan achterstallige huur betalen;
        
        
          
            [gedaagde] moet € 2.310,47 aan blokverwarmings- en servicekosten betalen over de periode juni 2023 tot en met augustus 2024, omdat er meer verwarmings- en servicekosten zijn gemaakt dan [gedaagde] door een maandelijks voorschot al heeft betaald;
        
        
          
            [gedaagde] moet € 4.839,96 aan schadevergoeding betalen, omdat hij de woning niet heeft opgeleverd zoals de woning was bij aanvang van de huurovereenkomst en [eiser] daardoor herstelkosten heeft moeten maken en dus schade heeft geleden;
        
        
          
            [gedaagde] heeft een waarborgsom van € 6.850,00 betaald, die verrekend is met de bovenstaande bedragen van in totaal € 11.405,43. Daarom bedraagt de gevorderde hoofdsom € 4.555,43.
        
      
      
        [eiser] vordert tot slot veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en heeft verzocht de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand van € 4.255,00, maar voert verweer tegen de andere onderdelen van de vordering van [eiser] Hij betwist onder meer dat de blokverwarmings- en servicekosten in overeenstemming zijn met het daadwerkelijke gebruik. Ook betwist hij dat [eiser] kosten heeft moeten maken voor het herstel van het gehuurde, omdat hij de woning in goede staat heeft opgeleverd. Als er toch een schadevergoeding toegewezen wordt, is het merendeel van de herstelkosten buitensporig hoog en onvoldoende onderbouwd. Daarnaast moet de schadevergoeding gematigd worden, omdat [eiser] nu in feite een complete ‘refit’ van de huurwoning probeert te verhalen op [gedaagde] , terwijl er ook sprake is van normale slijtage door ouderdom.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft ook een tegenvordering ingediend. Hij vordert terugbetaling van de waarborgsom minus de onbetaalde huur, wat neerkomt op een vordering van € 2.595,00, plus wettelijke rente daarover en buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] vordert tot slot veroordeling van [eiser] in de proceskosten en heeft verzocht de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter stelt [eiser] in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de hoogte van de blokverwarmingskosten. [gedaagde] zal vervolgens de gelegenheid krijgen om daarop te reageren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden totdat ook over de blokverwarmingskosten een eindbeslissing genomen kan worden. De te nemen eindbeslissing wordt wat betreft de overige punten toegelicht voor zover dat nu al mogelijk is.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      De kantonrechter ziet aanleiding om de vorderingen in conventie en in reconventie, gelet op de samenhang tussen deze vorderingen, gezamenlijk te bespreken. 
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] erkent de huurachterstand en moet de onbetaalde huur nog betalen
        
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] erkent dat hij in totaal nog € 4.255,00 aan huur moet betalen, omdat hij voor de maand juli 2024 te weinig heeft betaald en voor de maand augustus 2024 niets. Dit bedrag is [gedaagde] dus in ieder geval aan [eiser] verschuldigd.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft de huurwoning gebrekkig opgeleverd
        
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser] eist € 4.839,96 aan schadevergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de huurwoning niet goed heeft opgeleverd en dat hij daardoor schadevergoeding moet betalen. Niet alles wordt toegewezen, omdat in het licht van de betwistingen van [gedaagde] [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de volledige factuur van Bouwbedrijf Strack toeziet op het herstel van opleverpunten. Daarnaast worden de begeleidingskosten buiten beschouwing gelaten. Deze beslissing wordt als volgt toegelicht.
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat er een beschrijving van de huurwoning bij aanvang van de huurovereenkomst is. [eiser] heeft een proces-verbaal van de oplevering op 7 maart 2022 overgelegd. Daarnaast heeft zij foto’s overgelegd, die op 8 april 2022 en dus kort na oplevering zijn gemaakt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de overgelegde foto’s niet weergeven wat de staat van de huurwoning was bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat ze gemaakt zijn toen [gedaagde] al in de huurwoning was komen wonen. De kantonrechter volgt dit betoog niet, omdat [gedaagde] alleen zijn meubels in de huurwoning heeft geplaatst. Dat heeft hij tijdens de zitting aan de kantonrechter verteld. Omdat [gedaagde] geen aanpassingen heeft gedaan aan de huurwoning – bijvoorbeeld muren verven of (andere) gordijnen ophangen – geven de foto’s dus een goed beeld van de staat van de huurwoning bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat er op de foto’s inmiddels meubels in de woning zijn geplaatst maakt dat niet anders. Daarnaast heeft [eiser] onweersproken gesteld dat de opleverpunten die op 7 maart 2022 zijn vastgelegd in het proces-verbaal een maand later (op 8 april 2022) zijn hersteld. Dit leidt tot de tweeledige conclusie (i) dat er een beschrijving van de staat van de huurwoning bij aanvang van de huurovereenkomst is en (ii) dat de huurwoning toen – zeker na herstel van de opleverpunten – in goede staat verkeerde.
      
    
    
      3.5.
      Omdat er een beschrijving is opgemaakt van de huurwoning bij aanvang van de overeenkomst, was [gedaagde] gehouden de woning in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en schade door normale veroudering. [eiser] heeft onderbouwd dat [gedaagde] dit niet heeft gedaan. Dit blijkt uit de overgelegde foto’s en proces-verbaal van oplevering die zijn gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst. Daaruit blijkt dat de volgende zaken niet in orde waren:
      
        
          op een aantal plekken zaten vlekken en krassen in de eiken vloer, onder meer ronde vlekken die vermoedelijk zijn veroorzaakt door water uit een plantenpot die op die plek heeft gestaan;
        
        
          de buitenlamp bij de voordeur, een hanglamp, meerdere LED-lampjes en een lichtknop waren stuk;
        
        
          er zaten meerdere gaten in de muren en op andere plekken waren de gaten zo opgevuld dat duidelijk zichtbaar was dat daar een gat heeft gezeten;
        
        
          in de badkamer was het handdoekrekje krom en de ventilator kapot;
        
        
          meerdere gordijnen en bijbehorende roedes ontbraken of waren beschadigd;
        
        
          één of meerdere lamellen en blinds waren beschadigd;
        
        
          de deur naar een slaapkamer was beschadigd;
        
        
          er zat een beschadiging, een soort kras of scheur, op de wand in de woonkamer;
        
        
          er lagen nog wat spullen van de huurder in de huurwoning, er lagen nog etenswaren in de koelkast;
        
        
          een plaatje met ‘ [naam 3] ’ erop is verbogen of beschadigd;
        
        
          van twee lades van de vriezer is de voorkant gebroken en de vriezerdeur zat los van het frontje;
        
        
          er zat nog troep in en rondom het filter en de zeef van de vaatwasser;
        
        
          in de tuin was veel onkruid en dit onkruid stond tientallen centimeters hoog. De tuin leek al met al niet of erg slecht onderhouden.
        
      
      
    
    
      3.6.
      In aanloop naar de eindoplevering heeft tweemaal een vooroplevering plaatsgevonden, eerst op 23 juli 2024 en daarna op 21 augustus 2024. De opleverpunten, die grotendeels overeenkomen met de hierboven genoemde gebreken, heeft [eiser] daarop ook per e-mail aan [gedaagde] meegedeeld, met de aanzegging dat die gebreken uiterlijk bij oplevering op 31 augustus 2024 moeten zijn verholpen. [eiser] heeft [gedaagde] als huurder dus in staat gesteld om eerst zelf de geconstateerde gebreken te verhelpen. [gedaagde] zegt dat hij in een deel van de woning de gaten in de muur heeft gevuld en wanden heeft geverfd, maar op de foto’s is te zien dat op meerdere wanden de opgevulde gaten en andere vlekken nog steeds duidelijk zichtbaar zijn. Voor het overige is evenmin gebleken dat [gedaagde] de genoemde opleverpunten heeft hersteld. De conclusie is dat vast komt te staan dat [gedaagde] de huurwoning niet heeft opgeleverd in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst. De bovenstaande lijst met opleverpunten laat duidelijk zien dat de gebreken niet (hoofdzakelijk) het gevolg zijn van normale veroudering. Daarbij weegt ook mee dat [eiser] slechts twee jaar in het gehuurde heeft gewoond, zodat de mate van normale veroudering in beginsel als beperkt mag worden verondersteld. Daarom komt vast te staan dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om de huurwoning goed op te leveren.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de helft van de kosten voor de werkzaamheden van Bouwbedrijf Strack vergoeden
        
      
    
    
      3.7.
      Nu [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichting, moet hij de schade vergoeden die [eiser] daardoor heeft geleden. [eiser] moet die schade, bestaande uit gemaakte herstelkosten, wel onderbouwen. Zij heeft facturen overgelegd die betrekking hebben op de aanschaf van een nieuw handdoekrekje, LED-lampjes, vriezerlades en olie en vlekkenverwijderaar voor de vloer, onderhoud van de tuin door een hovenier en op ‘herstelwerkzaamheden’ die zijn uitgevoerd door Bouwbedrijf Strack. Het totaalbedrag van deze facturen is € 4.839,96, het bedrag dat [eiser] aan schadevergoeding vordert.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] heeft verteld dat hij bereid is te betalen voor kleine schades die hij kennelijk heeft veroorzaakt, zoals de kapotte vriezerdeuren. Hij voert wel aan dat hij niet hoeft te betalen voor alle kostenposten die [eiser] heeft opgeworpen. Met name de factuur van Bouwbedrijf Strack, die € 3.494,95 bedraagt, is naar zijn mening buitensporig hoog en kan niet of niet volledig aan hem als huurder worden toegerekend. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] , in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , onvoldoende heeft onderbouwd dat er 63 arbeidsuren – dat is anderhalve werkweek – nodig waren voor het herstellen van de opleverpunten die in rechtsoverweging 3.5. zijn opgesomd. De daarop gegeven toelichting bovenaan op de factuur biedt hierover onvoldoende duidelijkheid. Ook heeft [eiser] niet goed verduidelijkt welke materialen er precies bekostigd zijn met de daarvoor in rekening gebrachte € 1.095,95 inclusief btw – temeer nu verschillende materialen zoals vloerolie en vlekkenverwijderaar afzonderlijk door [eiser] aan [gedaagde] in rekening zijn gebracht – behalve dat de verf volgens [eiser] zeker al een paar honderd euro moet hebben gekost. Tot slot is niet duidelijk in hoeverre de werkzaamheden toegespitst zijn op het herstellen van opleverpunten of op groot onderhoud en het aanpakken van beschadigingen door normale veroudering (waarbij in het bijzonder wordt meegewogen dat er gedurende de huurperiode lekkage heeft plaatsgevonden die niet voor rekening van [gedaagde] komt en die, onweersproken, slechts in een deel van het appartement door [eiser] is hersteld). Dit onderscheid is van belang om te bepalen of de uitgevoerde werkzaamheden voor rekening van [eiser] of van [gedaagde] moeten komen. Het had op de weg van [eiser] gelegen om, mede in het licht van de betwistingen van [gedaagde] , concreter te onderbouwen dat de werkzaamheden van Bouwbedrijf Strack volledig betrekking hadden op punten die voor rekening van de huurder behoren te komen. Aan de andere kant is het wel duidelijk dat [gedaagde] de huurwoning met een flink aantal gebreken heeft opgeleverd en dat met het herstel daarvan enige tijd gemoeid zal zijn geweest. Al met al zal de kantonrechter de schade begroten op de helft van het factuurbedrag van bouwbedrijf Strack (vermeerderd met de hierna genoemde posten). Dat betekent dat het factuurbedrag van Bouwbedrijf Strack voor de helft voor rekening van [gedaagde] komt. Dat is een bedrag van € 1.747,48.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet ook de herstel- en onderhoudskosten voor de tuin vergoeden
        
      
    
    
      3.9.
      Wat betreft de tuin heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij het onkruid in de tuin niet storend vindt en dat het bedrag van € 620,58 inclusief btw aan herstel- en onderhoudskosten niet voor zijn rekening behoort te komen. De kantonrechter volgt [gedaagde] hier niet in. Van een goed huurder mag verwacht worden dat hij de tuin behoudens normale veroudering in dezelfde staat oplevert als de staat bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft dit echter duidelijk niet gedaan. Uit de overgelegde producties blijkt de tuin er tegen het einde van de huurovereenkomst vies en verwilderd uitzag en dat het onkruid tientallen centimeters hoog stond, terwijl de tuin schoon, goed onderhouden en vrij van onkruid was bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarom is het redelijk dat [gedaagde] de met een factuur onderbouwde herstel en -onderhoudskosten ten aanzien van de tuin aan [eiser] verschuldigd is.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet ook de overige schade vergoeden, behalve de begeleidingskosten
        
      
    
    
      3.10.
      De gevorderde vergoeding voor aanschaf van het handdoekrekje, LED-lampjes, de vriezerlades en olie en vlekkenverwijderaar en de schades die daaraan ten grondslag liggen, heeft [gedaagde] niet of onvoldoende betwist. Deze bedragen van in totaal € 493,96 is [gedaagde] dan ook aan [eiser] verschuldigd. [eiser] vordert tot slot € 230,47 (5%) aan begeleidingskosten. Zij heeft niet gemotiveerd wat deze kosten inhouden, dat deze kosten werkelijk gemaakt zijn, heeft daartoe geen factuur overgelegd en er is geen grondslag in de huurovereenkomst om deze kosten bij de huurder in rekening te brengen. Daarom is [gedaagde] dat bedrag niet verschuldigd aan [eiser]
      
      
        
          Deelconclusie: [gedaagde] is € 2.862,02 aan schadevergoeding verschuldigd vanwege de gebrekkige oplevering van de huurwoning
        
      
    
    
      3.11.
      
        De slotsom is dat [gedaagde] de huurwoning wat betreft een aantal punten niet heeft opgeleverd in de staat zoals bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarom is [gedaagde] een schadevergoeding aan [eiser] verschuldigd ter hoogte van het volgende bedrag:
        € 493,96 + € 620,58 + 1.747,48 = € 2.862,02.
      
      
      
        
          De servicekostenvordering: onderscheid tussen de blokverwarmingskosten en de andere kostenposten
        
      
    
    
      3.12.
      Het derde onderdeel van de hoofdsom van [eiser] is gebaseerd op de eindafrekening met betrekking tot de blokverwarmings- en servicekosten voor de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 augustus 2024. [gedaagde] heeft door middel van maandelijkse voorschotten € 4.225,00 betaald om de blokverwarmings- en servicekosten te dekken, maar volgens [eiser] moet hij nog € 2.310,47 extra betalen. De kosten voor de blokverwarming, die als “heating Ista” op de afrekening vermeld staan, vormen de grootste kostenpost, namelijk € 5.776,57. [gedaagde] betwist dat hij de in rekening gebrachte kosten verschuldigd is.
      
    
    
      3.13.
      Voor het bepalen van de hoogte van de kosten voor de blokverwarming en servicekosten moet volgens de wet onderscheid worden gemaakt tussen:
      
        
          ‘kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter’ (hierna te noemen: nutsvoorzieningskosten): de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter, en
        
        
          ‘servicekosten’: de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
        
      
      De kantonrechter gaat ervan uit dat de blokverwarming in dit geval valt onder nutsvoorzieningskosten (onder a). De reden daarvoor is dat zich in de huurwoning in kwestie warmtekostenverdelers bevinden op basis waarvan het verbruik per wooneenheid, zo ook het verbruik van [gedaagde] , wordt gemeten en berekend. Dat zijn individuele meters in het woonruimtegedeelte. Daar komt bij dat volgens de bijlage bij het Besluit servicekosten de kosten voor levering van verwarmd water (of een ander middel) alleen als servicekosten in plaats van nutsvoorzieningskosten worden aangemerkt voor zover het gaat om het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten. Hoewel de in die bijlage genoemde zaken en diensten niet uitputtend zijn, is de kantonrechter van oordeel dat de toevoeging ‘gemeenschappelijke gedeelten’ zich verzet tegen de uitleg dat ook warmtelevering met individuele meters in het woonruimtegedeelte, bijvoorbeeld blokverwarming, onder het wettelijke begrip servicekosten (en dus niet nutsvoorzieningskosten) valt.
      
      
        
          Het wettelijke kader voor nutsvoorzienings- en servicekosten
        
      
    
    
      3.14.
      In de wet staat dat de huurder voor nutsvoorzienings- en servicekosten het bedrag aan de verhuurder dient te betalen dat partijen overeen zijn gekomen. Daarnaast moet de betalingsverplichting voor de huurder in relatie staan tot de werkelijke kosten. Dit moet controleerbaar en inzichtelijk zijn voor de huurder. Daarvoor is allereerst van belang dat in de huurovereenkomst wordt vastgelegd welke nutsvoorzienings- en servicekosten bij de huurder in rekening zullen worden gebracht en hoe deze kosten bij hem in rekening worden gebracht. Ook is de verhuurder verplicht om een overzicht aan de huurder te verstrekken, waarop de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten per soort staan uitgesplitst en de berekeningswijze per kostenpost wordt vermeld.
      
    
    
      3.15.
      Als partijen over de nutsvoorzieningskosten geen overeenstemming hebben bereikt, moet de huurder een bedrag betalen dat (i) overeenkomt met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of (ii) als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. De Hoge Raad heeft bevestigd dat dit ook kan betekenen dat de rechter in een dergelijk geval op basis van de wet de omvang van de betalingsverplichting vaststelt. Daarnaast heeft hij toegelicht dat een redelijke uitleg van de wet meebrengt de rechter dit op dezelfde manier kan doen voor servicekosten.
      
      
        
          
            [gedaagde] is een vergoeding verschuldigd voor servicekosten, met uitzondering van de administratiekosten
        
      
    
    
      3.16.
      Partijen hebben afgesproken dat de [gedaagde] een maandelijks voorschot zou betalen voor de ‘servicekosten’ die in artikel 7 van de huurovereenkomst worden opgesomd. Uit de eindafrekening is op te maken dat dit voorschot tot januari 2024 € 175,00 en daarna € 375,00 per maand bedroeg. Partijen hebben echter geen overeenstemming in de zin van de wet bereikt over de hoogte van de servicekostenvergoeding, omdat [gedaagde] niet akkoord is gegaan met betaling van het extra bedrag dat hij volgens de eindafrekening van [eiser] zou moeten betalen. Wat de servicekosten betreft zal de kantonrechter daarom een bedrag begroten dat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Hierbij neemt de kantonrechter de vergoedingen die [eiser] in rekening heeft willen brengen bij [gedaagde] als uitgangspunt, omdat [eiser] de berekeningswijze hiervan inzichtelijk heeft gemaakt voor [gedaagde] en zij voldoende heeft onderbouwd dat die in relatie staan tot de werkelijke kosten. Dit wordt als volgt toegelicht.
      
    
    
      3.17.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] op basis van de huurovereenkomst – naast de blokverwarming – de volgende diensten aan [gedaagde] zou leveren en dat [gedaagde] hiervoor een bedrag aan servicekosten zou betalen: elektriciteit ten behoeve van de centrale verwarmingsinstallatie, de warmwaterinstallatie en de verlichting van de gemeenschappelijke ruimte(n), kosten voor schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte(n) en onderhoudskosten voor de verwarmingsinstallatie. [eiser] heeft een kostenoverzicht voor de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 augustus 2024 overgelegd. Hieruit blijkt dat er op basis van een verdeelsleutel van 3,8418% een vergoeding voor de voornoemde servicekosten in rekening werd gebracht bij [gedaagde] . Uit dit overzicht blijkt echter nog niet hoe hoog de gemaakte kosten werkelijk zijn voor de VvE en woningeigenaar [eiser] als onderdeel daarvan. Dat blijkt duidelijker uit het eveneens overgelegde overzicht van de werkelijke exploitatiekosten van de VvE, waar de servicekostenposten op vermeld staan. [eiser] heeft hiermee voldoende onderbouwd dat de op het overzicht genoemde servicekosten werkelijk gemaakt zijn en heeft [gedaagde] voldoende inzicht gegeven in de omvang en berekeningswijze van deze kosten. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat hij bijvoorbeeld zelden tot nooit iemand de gemeenschappelijke ruimten heeft zien schoonmaken, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat [eiser] daar geen kosten voor gemaakt heeft.
      
    
    
      3.18.
      Voor de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2024 heeft [eiser] een vergoeding berekend op basis van de werkelijke kosten in de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2024, naar rato vermeerderd met kosten voor de maanden juni tot en met augustus 2024. Voor de servicekosten is dit afdoende, omdat de berekeningswijze inzichtelijk is voor [gedaagde] en de vergoedingen in relatie staan tot de werkelijke kosten. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de vergoeding voor de in rechtsoverweging 3.17. genoemde servicekosten verschuldigd is voor de gehele periode van 1 juni 2023 tot en met 31 augustus 2024. Dat komt neer op het volgende bedrag: € 49,90 + € 31,77 + € 183,17 + € 182,85 = € 447,69.
      
    
    
      3.19.
      De administratiekosten die [eiser] over de blokverwarmings- en servicekosten heeft geheven, is [gedaagde] niet verschuldigd. Er is namelijk niet gebleken dat [gedaagde] heeft ingestemd met betaling van deze administratiekosten. Er staat niets over in de huurovereenkomst. Ook is niet gesteld of gebleken dat deze betalingsverplichting in relatie staat tot de werkelijk gemaakte kosten. Daarom is er geen enkele grondslag om [gedaagde] hiervoor een vergoeding te laten betalen aan [eiser]
      
      
        
          Het is niet gebleken dat [gedaagde] werkelijk 13.055 warmte-eenheden heeft verbruikt 
        
      
    
    
      3.20.
      De in rechtsoverweging 3.13. genoemde warmtekostenverdelers meten het energieverbruik voor de blokverwarming in de huurwoning in een aantal warmte-eenheden. Het verbruik wordt vervolgens gecorrigeerd aan de hand van correctiefactoren en een eventuele reductie. Volgens de door [eiser] overgelegde afrekening van meetbedrijf ISTA heeft [gedaagde] (na toepassing van correctiefactoren en reductie) 13.055 warmte-eenheden verbruikt vanaf 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2024. Hiervoor zou hij € 3.809,32 (variabele energiekosten) moeten betalen, naast € 794,28 aan overige kosten. [gedaagde] heeft echter betwist dat hij zoveel warmte-eenheden heeft verbruikt, omdat hij altijd ‘normaal’ heeft gestookt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij toegelicht dat dit inhoudt dat de thermostaat doorgaans op 18 à 19 graden stond. Ook stookte hij bijvoorbeeld niet of nauwelijks in de slaapkamer, omdat hij het niet snel koud heeft. Verder heeft [gedaagde] al in aanloop naar de procedure per brief laten weten dat het gemeten verbruik wel erg fors was, zeker gezien hij naar eigen zeggen niet zoveel had verbruikt in de jaargang 2023-2024.
      
    
    
      3.21.
      Gelet op deze betwisting door [gedaagde] , die hij ook in aanloop naar deze procedure al aan [eiser] kenbaar had gemaakt, had het op de weg van [eiser] gelegen om haar stellingen over het verbruik van [gedaagde] nader te onderbouwen. De afrekening van ISTA is daar uiteraard een geschikt middel voor. Toch is het naar het oordeel van de kantonrechter niet duidelijk dat [gedaagde] werkelijk 13.055 warmte-eenheden heeft verbruikt in de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2024. Aan dit oordeel liggen de volgende twee omstandigheden ten grondslag.
      
    
    
      3.22.
      Ten eerste is het gemeten verbruik van 13.055 warmte-eenheden op een periode van een jaar buitengewoon hoog, namelijk ruim vier keer zo hoog als het gemiddelde verbruik dat te verwachten is op basis van de woonoppervlakte van de huurwoning in verhouding tot de woonoppervlakte van het hele appartementencomplex. Dat zit als volgt. De woonoppervlakte van het hele appartementencomplex is 287.080 dm2, dat van de huurwoning van [gedaagde] is 10.244 dm2. Deze informatie staat op de afrekening van ISTA. Procentueel bekeken beslaat de huurwoning dus ca. 3,57% van de woonoppervlakte van het appartementencomplex. Volgens de afrekening van ISTA zijn in het appartementencomplex 88.585 warmte-eenheden verbruikt, waarvan 13.055 door [gedaagde] . Dat komt neer op ca. 15% van het verbruik van het hele appartementencomplex. Op basis van de woonoppervlakte van de huurwoning zou bij normaal verbruik een verbruik verwacht mogen worden dat gelijk is aan ongeveer 3,57% van het verbruik van het hele complex, wat neerkomt op ongeveer 3.161 warmte-eenheden. Volgens de metingen van ISTA heeft [gedaagde] dus echter ruim vier keer zoveel als gemiddeld verbruikt. Ten tweede kon [eiser] tijdens de mondelinge behandeling niet verklaren waarom de beginstanden van de ISTA-meters volgens de afrekening van ISTA op 0 stonden, terwijl de meterstanden bij aanvang van de huurovereenkomst – in maart 2022 – niet op 0 stonden. Dat laatste blijkt uit het overgelegde proces-verbaal bij aanvang van de huurovereenkomst en de foto’s. Hierdoor is onduidelijk in hoeverre deze meterstanden de oorzaak zijn van het hoge aantal warmte-eenheden dat [gedaagde] volgens de metingen zou hebben verbruikt. [eiser] heeft wel aangevoerd dat ISTA een gecertificeerd meetbedrijf en dat men dus van de juistheid van de metingen uit moet kunnen gaan. Dat is in dit geval echter niet voldoende om zonder meer uit te gaan van de juistheid van het gemeten verbruik, gelet op het hoge gemeten verbruik, de betwisting daarvan door [gedaagde] en de aanvangsmeterstanden die op voorhand niet zonder meer begrijpelijk zijn. Onder deze omstandigheden mag van de verhuurder verwacht worden dat hij de hoogte van de meterstanden nader toelicht.
      
    
    
      3.23.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van de blokverwarming en dat hij daarvoor dus energie heeft verbruikt. Volgens de huurovereenkomst is [gedaagde] daar in beginsel een vergoeding voor verschuldigd, gebaseerd op het werkelijke verbruik en de werkelijke kosten. Daarom zal [eiser] de gelegenheid krijgen om bij akte nader te onderbouwen wat het werkelijke verbruik van [gedaagde] is geweest.
      
      
        
          Het lijkt erop dat [gedaagde] geen warmte-eenheden heeft verbruikt van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2024
        
      
    
    
      3.24.
      Daarbij behandelt de kantonrechter de blokverwarmingskosten voor de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2024 apart. Voor deze periode is geen afrekening van ISTA overgelegd en [eiser] vertelde tijdens de mondelinge behandeling dat die er (nog) niet is. Het lijkt erop dat voor die drie maanden een bedrag in rekening is gebracht dat gelijk is aan ongeveer één vierde van de jaarvergoeding die [gedaagde] volgens de afrekening van ISTA verschuldigd is voor de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2024. Dit is op te maken uit de tijdfactor van 1,254795 die rechtsboven op de eindafrekening staat. Daarnaast blijkt uit het proces-verbaal bij einde van de huurovereenkomst dat de meterstanden op 31 augustus 2024 niet veranderd waren ten opzichte van de meterstanden die op de afrekening van ISTA vermeld staan. Die standen dateren van 31 mei 2024. Het lijkt er dus op dat er geen warmte-eenheden verbruikt zijn in de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2024, al is het onzeker of de metingen betrouwbaar zijn. In ieder geval heeft [eiser] tot nu toe onvoldoende gemotiveerd gesteld welke werkelijke kosten zij heeft gemaakt voor de levering van blokverwarming in de periode van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2024. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat deze periode van drie maanden een warmere periode van het jaar betreft, waarin de verwarmingsinstallatie van een woning over het algemeen niet of nauwelijks gebruikt wordt. Gelet op al deze omstandigheden, lijkt een vergoeding gelijk aan één vierde van de jaarvergoeding niet in relatie te staan tot de werkelijk gemaakte blokverwarmingskosten. Daarom is de kantonrechter voornemens om voor deze periode geen enkele vergoeding voor rekening van [gedaagde] te laten komen. [eiser] krijgt de gelegenheid om zich uit te laten over dit voornemen.
      
      
        
          
            [eiser] krijgt de gelegenheid om extra toelichting te geven over de blokverwarmingskosten en het verbruik
        
      
    
    
      3.25.
      In het licht van de voorgaande overwegingen wordt [eiser] in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het werkelijke verbruik van blokverwarming door [gedaagde] in de periodes van 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2024 en van 1 juni 2024 tot en met 31 augustus 2024, alsmede over het voornemen van de kantonrechter om voor het laatst genoemde kwartaal geen vergoeding toe te kennen.
      
      
        
          Tussentijdse conclusie: [gedaagde] is achterstallige huur, schadevergoeding en een vergoeding voor servicekosten aan [eiser] verschuldigd
        
      
    
    
      3.26.
      De voorgaande beoordeling leidt tot de tussentijdse conclusie dat [gedaagde] achterstallige huur, een schadevergoeding en een vergoeding voor servicekosten aan [eiser] verschuldigd is. Hierbij moet wel worden aangetekend dat [gedaagde] € 4.225,00 aan voorschotten voor blokverwarmings- en servicekosten en een waarborgsom van € 6.850 aan [eiser] heeft betaald. Dat heeft [eiser] immers niet betwist. Zij heeft wel, net als [gedaagde] , een beroep gedaan op verrekening van de tegenvordering met de eigen vordering. Door verrekening gaan de verbintenissen tussen partijen wat betreft hun gezamenlijke beloop over en weer teniet. Dit zal betekenen dat uiteindelijk slechts één van beide partijen een bedrag aan de ander zal moeten betalen. Maar zolang niet beslist is of [gedaagde] een vergoeding voor de blokverwarming verschuldigd is en, zo ja, welk bedrag, is het nog niet duidelijk welke partij het meeste van de ander te vorderen heeft en welke partij dus aan de ander zal moeten betalen.
      
    
    
      3.27.
      Bij deze stand van zaken kan er nog geen beslissing worden genomen over de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Deze onderdelen komen in het eindvonnis aan bod.
      
      
        
          Het vervolg van de procedure
        
      
    
    
      3.28.
      Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter de zaak naar de rol zal verwijzen, zodat [eiser] de gelegenheid heeft om zich bij akte nader uit te laten over wat in rechtsoverweging 3.20. tot en met 3.24. is overwogen. Vervolgens krijgt [gedaagde] de gelegenheid om op de akte van [eiser] te reageren.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      verwijst de zaak naar de rol van donderdag 4 september 2025 voor akte aan de zijde van [eiser] over wat in rechtsoverweging 3.20. tot en met 3.24. is overwogen,
      
    
    
      4.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2025.
      
      
      
      
      
        Conc.: 58441
      
    
  
  
     Artikel 7:224 lid 2, eerste zin, Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
  
  
     Artikel 7:237 lid 3 BW.
  
  
     volgens de bijlage, behorend bij artikel 1 van het Besluit servicekosten
  
  
     Artikel 7:259 lid 1 BW.
  
  
     Hoge Raad, 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808, r.o. 3.1.3.
  
  
     Artikel 7:259 lid 2 BW en artikel 2 lid 2 onder e sub 5° Wet goed verhuurderschap.
  
  
     Artikel 7:259 lid 1, tweede zin, BW.
  
  
     Hoge Raad, 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808, r.o. 3.1.5.
  
  
     Hoge Raad, 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808, r.o. 3.1.5.
  
  
     Artikel 6:127 lid 1 BW.