ECLI:NL:RBAMS:2025:6005, Rechtbank Amsterdam, 01-08-2025, 11529853 \ CV EXPL  25-2748
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Lekkage in de kelder van een huurwoning. Er is sprake van een gebrek. Verhuurder hoeft de kelder niet waterdicht te maken. Huurder krijgt huurkorting.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11529853 \ CV EXPL  25-2748
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 1 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. A.W. van Dalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING STADGENOOT, 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Stadgenoot,
      gemachtigde: mr. D. Bernard (vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders).
    
    
    
    
      Bij dagvaarding van 3 februari 2025 met producties, heeft [eiser] een vordering tegen Stadgenoot ingesteld. 
    
    
    
      Op 1 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is behandeld door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier.
    
    
    
      
        [eiser] is verschenen en bijgestaan door haar gemachtigde. Namens Stadgenoot is [naam] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. 
    
    
    
      Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      1.1.
      
        [eiser] huurt van Stadgenoot de woning, met kelder, aan de [adres] . Volgens [eiser] is de kelder niet waterdicht. Door de hoge grondwaterstand loopt de kelder onder. Zij kan daardoor de kelder niet meer gebruiken voor het neerzetten van haar spullen. Zij vordert daarom een verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek, herstel van het gebrek door de kelder waterdicht te maken en een huurprijsverlaging van 10%, vanaf zes maanden voor de dagvaarding, totdat het gebrek is verholpen. Ook vordert [eiser] een schadevergoeding van € 6.964,85 en een verklaring voor recht dat Stadgenoot aansprakelijk is voor haar schade, met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek, maar Stadgenoot hoeft de kelder niet waterdicht te maken. [eiser] krijgt met terugwerkende kracht 5% huurkorting totdat het gebrek is verholpen. Stadgenoot hoeft de schadevergoeding niet te betalen, maar moet wel de proceskosten betalen. Hierna worden die beslissingen uitgelegd. 
      
      
        
          Er is sprake van een gebrek
        
      
    
    
      1.3.
      Het gaat in deze procedure om een kelder waar water in loopt. Daardoor kan [eiser] geen spullen opslaan in de kelder, moet het water regelmatig weggepompt worden en beschimmelen haar spullen in de woning, zo stelt [eiser] . Stadgenoot erkent dat er water in de kelder loopt en het is aannemelijk dat het water in de kelder het gevolg is van optrekkend grondwater. Aangezien [eiser] de kelder niet kan gebruiken is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gebrek (hierna: het gebrek). Dat er door het optrekkende grondwater in de kelder ook veel andere problemen in de woning worden veroorzaakt, kan niet worden vastgesteld. Ter zitting is namelijk gebleken dat er ook andere oorzaken zijn voor de wateroverlast en schimmel in de woning zelf, onder meer een ophoging van de tuin bij de buren en problemen die voortkomen uit de bovenwoning. De gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek wordt dan ook toegewezen, maar die ziet alleen op de wateroverlast in de kelder. 
      
      
        
          Stadgenoot hoeft de kelder niet waterdicht te maken
        
      
    
    
      1.4.
      
        [eiser] vordert dat Stadgenoot het gebrek binnen veertien dagen verhelpt door de kelder waterdicht te maken. Volgens Stadgenoot zal het waterdicht maken van de kelder ongeveer € 10.000,- kosten, terwijl daarmee niet gegarandeerd is dat het probleem van het opkomende grondwater blijvend verholpen is. [eiser] heeft de hoogte van de kosten – bij gebrek aan wetenschap – betwist, maar Stadgenoot heeft ter zitting toegelicht dat deze kosten zijn geschat door haar opzichter en aannemers, zodat de kantonrechter van de gestelde kosten zal uitgaan. Gelet op de te verwachten hoge kosten die gemoeid zijn bij het waterdicht maken van de kelder en aangezien het probleem daarmee niet langdurig wordt opgelost, is de kantonrechter van oordeel dat van Stadgenoot niet in redelijkheid verwacht kan worden dat zij de kelder waterdicht maakt. Ook omdat een deel van door [eiser] aangevoerde overlast zoals zij zelf stelt vermoedelijk voortvloeit uit de ophoging van de tuin van de buren. De vordering wordt dan ook afgewezen.
      
    
    
      1.5.
      Stadgenoot heeft voorgesteld om de kelder vol te storten met schuimbeton en isolatiechips. Hoewel [eiser] ter zitting heeft aangegeven dat zij vermoedt dat het probleem (wat meer omvat dan alleen het vastgestelde gebrek) daarmee niet opgelost zal worden, acht de kantonrechter het volstorten van de kelder een redelijke oplossing voor het vastgestelde gebrek, maar dat is niet gevorderd in deze procedure.
      
      
        
          
            [eiser] krijgt 5% huurkorting
        
      
    
    
      1.6.
      
        [eiser] vordert 10% huurprijsverlaging, ingaande vanaf zes maanden voorafgaand aan de dagvaarding, tot het gebrek is verholpen. Stadgenoot betwist de gevorderde huurverlaging op zichzelf niet, maar wel de hoogte daarvan. Die staat niet in verhouding tot het gebrek. Lettend op het oppervlakte van de kelder ten opzichte van de rest van het gehuurde acht de kantonrechter een huurverlaging van 5% passend. Aangezien het gebrek zich al langere tijd voordoet zal de huurverlaging – zoals gevorderd en niet betwist – met terugwerkende kracht, tot zes maanden voor de dagvaarding, worden toegewezen. 
      
      
        
          Stadgenoot hoeft de (gevolg)schade niet te vergoeden
        
      
    
    
      1.7.
      De door [eiser] gevorderde schadevergoeding en verklaring voor recht dat Stadgenoot aansprakelijk is voor haar schade, worden afgewezen. De kantonrechter kan namelijk niet vaststellen dat de andere problemen in de woning zijn veroorzaakt door het de stijging van het grondwaterpeil. Uit de onderbouwing van de schade volgt dat veel van de gestelde schade door andere omstandigheden is veroorzaakt. Het causale verband is daarmee niet komen vast te staan. Daarnaast kan de gestelde schade ook niet aan Stadgenoot worden toegerekend. Stadgenoot heeft steeds op meldingen gereageerd en geprobeerd de problemen te verhelpen. 
      
      
        
          Stadgenoot moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      1.8.
      Stadgenoot is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Stadgenoot niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 835,50, bestaande uit het griffierecht (€ 90,-), het salaris gemachtigde (2x € 339,-) en de nakosten (€ 67,50).
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      2.1.
      verklaart voor recht dat er sprake is van een gebrek aan de woning gelegen aan de [adres] zoals hierboven uiteengezet,
      
    
    
      2.2.
      verlaagt de huurprijs met 5%, vanaf zes maanden voorafgaand aan de dagvaarding tot het moment dat het gebrek is verholpen, 
      
    
    
      2.3.
      
        veroordeelt Stadgenoot in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op
        € 835,50, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
      
    
    
      2.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
    
    
      2.5.
      verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        Dit proces-verbaal is opgemaakt.
        64183