ECLI:NL:RBZWB:2025:5161, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-08-2025, AWB-24_6423
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning gegrond, waarde in goede justitie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/6423
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 juli 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 366.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 20 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn partner [persoon 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [persoon 2] en [deskundige] (taxateur). 
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning (bouwjaar 1984) met een oppervlakte van 118 m² en een vrijstaande berging van 15 m² en dakkapel op een perceel van 147 m².
    
    3. Belanghebbende heeft eerder ook bezwaar ingediend tegen de WOZ-beschikking en OZB-aanslag voor het voorgaande jaar. Belanghebbende heeft in die bezwaarfase onder meer gesteld dat sprake is van achterstallig onderhoud. Bij uitspraak op bezwaar van 18 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde voor het jaar 2023 verlaagd van € 360.000 naar € 323.000. Daarbij is de volgende toelichting gegeven: “U bent van mening dat geen of onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van het object. Daarnaast is er sprake van gedateerde voorzieningen. In de verkoopadvertentie van 2020 is in het kader van dit bezwaar gebleken dat inderdaad sprake is van achterstallig onderhoud, hetgeen in de waarde tot uitdrukking dient te komen. Nader onderzoek wijst uit dat bij de taxatie in eerste instantie onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud. De waarde wordt daarom aangepast.”
    
    
      3.1.
      In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2024 is het volgende opgenomen met betrekking tot het onderhoud van de woning: “Uit controle is gebleken dat er zeker sprake is van achterstallig onderhoud. Dit moet in de waarde tot uitdrukking komen. Uit controle is gebleken dat de staat van de woning bij het bepalen van de WOZ-waarde al bekend was en dat hier voldoende rekening mee is gehouden.”
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      4. De rechtbank beoordeelt of sprake is van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 366.000. Belanghebbende vindt dat de WOZ-waarde op een lager bedrag moet worden vastgesteld, in lijn met de stijging van de WOZ-waarde van de buurwoningen.
    
    
    
      4.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel. Wel is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Schending van het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel?
        
      
      
      
        5. Belanghebbende heeft erop gewezen dat er fouten staan in de uitspraak op bezwaar. Zo is in de opsomming van de verschillen in WOZ-waarden van de buurwoningen steeds hetzelfde huisnummer vermeld. Volgens belanghebbende volgt onder meer hieruit dat het besluit niet zorgvuldig is opgesteld. Ook overigens ontbreekt volgens belanghebbende een deugdelijke en krachtige motivering.
      
      
    
    
      5.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel of motiveringsbeginsel. Het vermelden van steeds hetzelfde huisnummer berust duidelijk op een verschrijving, aangezien de heffingsambtenaar de opsomming volgt zoals belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft aangegeven. Dat enkele feit maakt de besluitvorming nog niet onzorgvuldig. Verder heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde gemotiveerd en is daarbij ook ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde argumenten in bezwaar. Dat belanghebbende het niet eens is met de motivering, maakt niet dat sprake is van schending van het motiveringsbeginsel.
      
      
        
          WOZ-waarde: toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      7.1.
      In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 374.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de referentiewoningen en de woning (afnemend grensnut). De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen zijn verder afzonderlijke waarden toegekend.
      
    
    
      7.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 366.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
      
        8. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning van belanghebbende een mindere ligging en een mindere onderhoudstoestand heeft ten opzichte van de referentiewoningen. De stelling van belanghebbende ziet op de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden of diende te worden gehouden, komt hieronder aan de orde. 
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen? 
        
      
      
    
    
      8.1.
      Belanghebbende stelt dat de woning van belanghebbende is gelegen aan een doorgaande weg, terwijl de referentiewoningen zijn gelegen in een woonwijk en dat de ligging van de woning daarom lager moet worden gewaardeerd dan die van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de waardering van de ligging nabij een doorgaande weg van subjectieve aard is en niet leidt tot een objectieve waardedaling van de woning. Om die reden is uitgegaan van een gemiddelde ligging. 
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging aan een doorgaande weg een waardedrukkende factor is.
      
    
    
      8.3.
      Belanghebbende stelt dat sprake is van achterstallig onderhoud. De heffingsambtenaar heeft voor belastingjaar 2023 wel rekening gehouden met de onderhoudstoestand. In de tussentijd hebben er geen veranderingen aan de woning plaatsgevonden waardoor ook voor dit jaar een vermindering dient plaats te vinden, aldus belanghebbende. Volgens de heffingsambtenaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor onderhavig jaar nogmaals de onderhoudstoestand van de woning beoordeeld aan de hand van de verkoopadvertenties. De onderhoudstoestand van de woning van belanghebbende is volgens de heffingsambtenaar gemiddeld voor een woning van dat bouwjaar. Waarom het jaar ervoor wel een korting is verleend voor de onderhoudstoestand, kan de heffingsambtenaar niet verklaren. De onderhoudstoestand is volgens de heffingsambtenaar voor onderhavig jaar in ieder geval wel terecht gewaardeerd op gemiddeld.
      
    
    
      8.4.
      De rechtbank vat het standpunt van belanghebbende op als een beroep op het vertrouwensbeginsel. Aangezien de heffingsambtenaar de onderhoudstoestand van de woning in de bezwaarfase met betrekking tot de WOZ-waarde voor 2023 expliciet heeft beoordeeld, is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van een bewuste standpuntbepaling van de heffingsambtenaar. Niet in geschil is dat de onderhoudstoestand nadien feitelijk niet is gewijzigd. De heffingsambtenaar heeft dan ook met de uitspraak op bezwaar voor 2023 het in rechte te beschermen vertrouwen gewekt dat sprake is van achterstallig onderhoud van de woning, leidend tot een waardevermindering ten opzichte van een gemiddelde woning. Dit vertrouwen moet in ieder geval worden gehonoreerd tot het tijdstip waarop de heffingsambtenaar belanghebbende kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn standpunt heeft gewijzigd. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar voor het jaar 2024 nog aangegeven dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat dit in de waarde tot uitdrukking dient te komen. De heffingsambtenaar is pas teruggekomen op zijn standpunt in de beroepsfase, dus ruim na het vaststellen van de WOZ-beschikking en het opleggen van de aanslag OZB voor 2024. In deze omstandigheden mocht belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-beschikking voor 2024 een waardeverminderende factor zou toekennen aan het onderhoud van de woning. De heffingsambtenaar heeft in de matrix geen waardeverminderende factor toegepast. Het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 374.000) en de beschikte waarde (€ 366.000) is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de waardevermindering door het achterstallig onderhoud daarin verdisconteerd te achten, gezien de toelichting bij de matrix dat elke vermindering van de onderhoudstoestand leidt tot een vermindering van de eenheidsprijs met 5%. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. 
      
      
        
          Heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt? 
        
      
      
      
        9. Belanghebbende vindt dat de WOZ-waarde op een lager bedrag moet worden vastgesteld, in lijn met de stijging van de WOZ-waarde van de buurwoningen. Uitgaande van de nader vastgestelde WOZ-waarde van de woning van € 323.000 voor het jaar 2023 komt dit neer, naar de rechtbank begrijpt, op een voorgestane waarde van rond de € 340.000. Belanghebbende heeft daarbij een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Ter onderbouwing voert hij aan dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende in verhouding tot [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] (hierna: buurwoningen) veel sterker is gestegen. Belanghebbende heeft een overzicht overgelegd waarin hij de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 van de buurwoningen heeft vergeleken met de WOZ-waarde van zijn eigen woning.
      
      
    
    
      9.1.
       De heffingsambtenaar heeft verklaard dat voor alle buurwoningen dezelfde prijs per eenheid als voor de woning van belanghebbende is gehanteerd. Ook de overige uitgangspunten voor de waardering, waaronder de grondstaffel, zijn voor alle genoemde woningen gelijk. Wel is rekening gehouden met de verschillen tussen de buurwoningen, waaronder de verschillen in perceeloppervlakte en de bijgebouwen (aan- of afwezigheid van overkapping, dakkapel, tuinhuis of berging en de afmetingen daarvan). De verschillen waarmee rekening is gehouden staan vermeld in het verweerschrift.
      
    
    
      9.2.
      De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen en de (gemiddelde) stijging daarvan in de verschillende jaren zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel. Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Het is aan belanghebbende om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
      
    
    
      9.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de woning en de buurwoningen sprake is van gelijke gevallen, aangezien deze niet identiek zijn gelet op de door de heffingsambtenaar genoemde verschillen (zie 9.1). Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
      
    
    
      9.4.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          Goede justitie
        
      
      
    
    
      9.5.
      Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestane waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 in goede justitie op € 360.000.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 360.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
    
    
    
      10.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende heeft een formulier proceskosten ingediend met daarop vermeld reiskosten en verletkosten van in totaal € 93,97. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat, indien het beroep gegrond is, deze kosten niet in geschil zijn. Andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 93,97.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot een bedrag van € 360.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 93,97 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 
  
  
     Vgl. Hoge Raad 13 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BK3086.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.