ECLI:NL:GHDHA:2025:1534, Gerechtshof Den Haag, 15-07-2025, 200.290.506/01 & 200.299.232/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Personen- en familierecht

Samenvatting: Vermogensrechtelijke afwikkeling van partijen die informeel hebben samengewoond. Het hof is in beginsel gebonden aan de eindbeslissingen die het hof in zijn tussenarrest heeft genomen. Tijdstip van de waardering van de onroerende goederen. De financiële afwikkeling in kaart gebracht. Dwangvertegenwoordiging bij transport van onroerend goed.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Team Familie
    
    
      Zaaknummers			: 200.290.506/01 en 200.299.323/01
    
    
    
      Zaak- rolnummers rechtbank	: C/10/574436/ HA ZA 19-466 + C/10/574460 / HA ZA 19-470 (in de twee gevoegde hoofdzaken) en C/10/590048 KG ZA 19-134 (in de voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv)
    
    
  
  
    Arrest 15 juli 2025 
    
    
      Inzake
    
    
    
      
        [de man] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant, tevens incidenteel geïntimeerde,
      hierna ook te noemen: [de man] ,  
      advocaat: mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        [de vrouw] ,
      wonende te [woonplaats] , 
      geïntimeerde, tevens incidenteel appellant, 
      hierna te noemen: [de vrouw] ,
      advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam .
    
    
    
  
  
    Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
    
      Op 22 augustus 2023 heeft het hof een tussenarrest gewezen, naar de inhoud waarvan hier wordt verwezen.
    
    
    
      Op 28 mei 2024 heeft de [deskundige] , register makelaar en taxateur te [plaats 1] , zijn deskundigenbericht gedeponeerd. 
    
    
    
      Vervolgens zijn de volgende aktes ter zitting van 2 april 2025 genomen:
      van de zijde van [de man] :
    
    - akte na deskundigenbericht d.d. 25 juni 2024;
    - akte overlegging producties A t/m N d.d. 3 januari 2025;
    - akte overlegging producties O t/m Q d.d. 24 maart 2025;
    van de zijde van [de vrouw] :
    - akte na deskundigenbericht, akte overlegging producties tevens akte vermeerdering van eis d.d. 23 juli 2024;
    - akte overlegging producties A t/m M d.d. 3 januari 2025;
    - akte overlegging producties N t/m Z.1 d.d. 20 maart 2025. 
    
    
    
      Op 2 april 2025 heeft op het verzoek van [de man] een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van de zijde van [de man] is een pleitnota van 13 bladzijden overgelegd, welke gedeeltelijk is voorgedragen. Niet voorgedragen uit de pleitnota zijn de nummers 1 tot en met 6, 27, 28, 31, 35, 36, 38, 40 en 41. Van de zijde van [de vrouw] is een pleitnota van 4 bladzijden voorgedragen. 
    
    
    
  
  
    De verdere beoordeling van het hoger beroep
    
  
  
    Eisvermeerdering
    
    1. Bij akte van 23 juli 2024 heeft [de vrouw] haar eis vermeerderd. [de vrouw] formuleert haar vermeerdering van eis als volgt: 
    “ [de vrouw] persisteert bij al haar eerdere standpunten en zij verzoekt het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, overeenkomstig het door haar in de akte in randnummer 36 op basis van het door de register accountant op pagina 5 opgestelde overzicht eindarrest te wijzen, alsmede te bepalen dat [de man] , op straffe van € 5.000 per (gedeeltelijke) dag dat hij daarmede in strijd handelt vanaf 24 uur na het wijzen van dit vonnis (het hof begrijpt arrest) de Breitling en Franck Muller horloges als genoemd in zijn bijdrage aan [entertainmentblad] aan [de vrouw] moet afgeven door overhandiging aan haar raadsman op zijn kantoor, alsmede, onder de voorwaarde dat zulks niet reeds uit een te wijzen eindarrest zou volgen, tussentijds te bepalen dat [de man] , op straffe van € 5.000 per (gedeeltelijke) dag dat hij daarmede in strijd handelt vanaf 24 uur na het verschijnen van het te wijzen tussenarrest, meewerkt aan het passeren van de akte verdeling registergoederen overeenkomstig rechterlijke beslissing [de vrouw] en [de man] zoals in concept opgesteld op 31 mei 2024, overgelegd als productie M.56, en  alle noodzakelijke handelingen hiertoe te verrichten, met dien verstande dat in de betreffende akte moet worden aangetekend “Het arrest van het gerechtshof Den Haag d.d. 23 mei 2023 is mogelijk nog niet (geheel) in kracht van gewijsde gegaan. Indien en voor zover dit arrest door de Hoge Raad wordt vernietigd, is de rechtsgrond aan hetgeen ter uitvoering van dat arrest is verricht, komen te vervallen.” 
    
    2. [de man] heeft zich eerst bij de mondelinge behandeling uitgelaten over de vermeerdering van eis van [de vrouw] . [de man] acht de wijziging in strijd met de tweeconclusieregel. Met betrekking tot de horloges heeft [de man] subsidiair gesteld dat deze al eerder een onderwerp van dispuut tussen partijen zijn geweest. [de man] heeft zich niet uitgelaten over de vermeerdering van eis betreffende het meewerken aan de notariële  akte van verdeling van de registergoederen. Randnummer 31 van de pleitnota is niet op de mondelinge behandeling voorgedragen. 
    
    3. Het hof overweegt als volgt. Het staat een partij vrij om tot aan het eindarrest zijn eis te vermeerderen tenzij dit in strijd is met de tweeconclusieregel of in strijd is met een goede procesorde. Het hof wijst [de vrouw] erop dat een goede procesorde ook met zich meebrengt dat zij haar vorderingen helder formuleert zowel voor de wederpartij als voor de rechter. Het hof begrijpt uit de vermeerdering van eis van [de vrouw] : 
    
      
        dat bij de financiële afwikkeling van de verdeling van de registergoederen en overige vorderingen van [de vrouw] op [de man] wordt betrokken het memorandum van [accountantskantoor] van 21 juni 2024 gericht aan [vastgoedbeheerder] ;
      
      
        dat [de man] moet meewerken aan de notariële akte ter verdeling van de registergoederen zoals opgesteld door [notaris] , notaris ter standplaats [plaats 2] en als hij niet meewerkt aan het verlijden van de akte van verdeling van de registergoederen [de man] wordt vertegenwoordigd door een door het hof te benoemen onzijdig persoon met de bevoegdheid om ter zake de bij deze akte te verrichten rechtshandelingen op te treden als vertegenwoordiger van [de man] . Het hof begrijpt dat [de vrouw] een beroep doet op artikel 3:300 Burgerlijk Wetboek;
      
      
        dat [de man] aan [de vrouw] afgeeft een tweetal horloges zoals vermeld in [entertainmentblad] .
      
    
    
    4. De vermeerdering of wijziging van eis met betrekking tot de financiële afwikkeling en de medewerking door [de man] aan de notariële akte tot verdeling van de registergoederen acht het hof niet in strijd met de tweeconclusieregel en evenmin in strijd met een goede procesorde. Het memorandum van [accountantskantoor] is besproken tijdens de mondelinge behandeling en geeft slechts inzicht in de financiële afwikkeling. Bovendien is [de man] tijdens de mondelinge behandeling in repliek  ingegaan  op dit memorandum.  Ook de benoeming van een dwangvertegenwoordiger met betrekking tot de verdeling van de registergoederen acht het hof niet in strijd met de tweeconclusieregel of een goede procesorde. Voor beide partijen maar ook voor de huurders is het van belang dat er een einde komt aan de onverdeeldheid van de registergoederen. Met betrekking tot de afgifte van de twee horloges is het hof van oordeel dat deze vordering in strijd is met een goede procesorde. Deze vordering heeft geen enkele samenhang met de al jarenlang tussen partijen gevoerde procedures, zoals deze thans aan het hof voorliggen, terwijl  bovendien dit nieuwe geschilpunt de afwikkeling van de verdeling van de registergoederen alleen maar kan ophouden. Het hof wijst de vordering met betrekking tot voornoemde horloges af.
    
  
  
    Heeft het hof in zijn tussenarrest een tegenstrijdige beslissing genomen?
    
    5. Door [de man] is een e-mailbericht van [naam] van 14 juni 2023 in het geding gebracht. In deze mail staat onder andere: “Kortom, [de vrouw] heeft dus volgens het hof gelden aan [de man] uitgeleend, zonder afgesproken rentevergoeding, zodat hij voor 50% in de aankoop kon mee investeren. Dit is tegenstrijdig met het standpunt  dat [de vrouw] het onroerend goed in beginsel volledig zelf had gefinancierd. [de man] heeft de panden derhalve voor 50% mee gefinancierd, weliswaar met geld dat hij daarvoor van [de vrouw] geleend had, maar niettemin. De rechtbank heeft over die lening overigens bepaald dat [de man] vanaf 22 mei 2019 daar de wettelijke rente over diende te vergoeden. Dat is een extra aanwijzing dat [de vrouw] het geld dus aan [de man] uitgeleend had, waarna hij met haar kon mee investeren. En daarom is de eigendom van de panden ook 50/50 verdeeld. Terugbetaling van de lening zou geschieden uit de aan hem toekomende 50% van de opbrengst die [de man] genereerde met de verhuur.” 
    
    6. Voor zover partijen uit het tussenarrest van 23 mei 2023 hebben begrepen dat het hof van oordeel is dat [de vrouw] het geld heeft geleend aan [de man] berust dit op een onvolledige lezing. In rechtsoverweging 65 luidt de laatste zin van die rechtsovereweging dat het hof van oordeel is dat op basis van het gedrag van [de vrouw] [de man] erop mocht vertrouwen dat hij geen rente verschuldigd was over de bedragen die [de vrouw] ten behoeve van [de man] ter beschikking stelde voor de gezamenlijke investeringen. Het hof merkt ter verduidelijking het volgende op. 
    
    7. [de man] heeft tijdens de mondelinge behandeling onder meer naar voren gebracht:
    
      
        De samenwerkingsafspraak in het kader van de portefeuilleopbouw was als volgt: [de vrouw] stelt vermogen ter beschikking voor de aankoop van de registergoederen en voor de aankoop van de materialen voor de verbouwingen. [de man] draagt zorg voor het aantrekken van de investeringen, verzorgt de aankopen en vervaardigt de ontwerpen ten behoeve van de verbouwingen, voert de verbouwingen uit, overlegt met de gemeente en de VvE’s, draagt zorg voor de verhuur en het beheer van de woningen, inclusief kontakten met en de vergaderingen van de 15 VvE’s. 
      
      
        Over en weer worden geen kosten (posten) in rekening gebracht en/of schuldposities jegens elkaar gecreëerd.
      
      
        In het kader van die feitelijk gemaakte afspraak past ook één op één de verklaring van [de vrouw] in het voorlopig getuigenverhoor van 14 mei 2024 t.a.v. de vraag of zij vorderingen op [de man] in privé heeft gehad: “Nee wij hebben nooit geld aan elkaar geleend”. 
      
    
    
    8. Door [de vrouw] is tijdens de mondelinge behandeling verklaard: “Toen ik van mijn [ex-man] ging scheiden heb ik van hem een bepaald vermogen gekregen. Ik heb toen mijn man beloofd dat te investeren in panden. Mijn man kwam uit [plaats 1] en had daar veel relaties in het onroerend goed. [de man] heeft mij geholpen omdat hij huisjes met mijn ex-man had. Ik heb geld dat ik van mijn ex-man kreeg geïnvesteerd om vermogen op te bouwen. Ik ben geen handelaar maar zangeres. [de man] kwam bij mij met een tas en alleen maar schulden, hij had een black-out en een burn-out en ik hoopte hem zo bezig te houden en iets te doen te geven.  Alles werd van mijn ING-rekening betaald: aankopen, verbouwen, onderhoud gewoon alles. Ik ben op [de man] verliefd geworden in een hele nare tijd en ben er met open ogen ingestonken. Ik ben nooit van plan geweest de appartementen te verkopen, die ik heb verkocht waren 100% van mij, ik moest wel verkopen want kosten van advocaten etc. groeiden mij boven het hoofd en ik hou niet van schulden. Ik heb waarschijnlijk een fout gemaakt in al mijn eerlijkheid. [de man] heeft nooit wat geleend, hij is mijn administratie gaan doen en heeft zich op die manier mijn gelden toegeëigend. Huren kwamen binnen, zag ik niet, als ik vroeg mag ik zien wat er binnenkomt dan zei hij wegwezen. Ik heb er ook geen verstand van. We hebben niet geleend van elkaar, hij heeft het geld van mij genomen niks meer en niks minder. Hij had de beschikking over mijn bankrekening en creditcard.” Dat er tussen partijen een affectieve relatie was heeft [de vrouw] reeds in haar eerdere processtukken naar voren gebracht. In haar slotwoord op de mondelinge behandeling heeft zij dit nog eens duidelijk bevestigd. Het handelen en niet handelen van [de vrouw] stelt het hof in het perspectief van die affectieve relatie. 
    
    9. Uit de mondelinge behandeling en de door partijen overgelegde stukken volgt naar het oordeel van het hof  dat [de vrouw] geen geld heeft geleend aan [de man] .  [de man] stelt weliswaar dat er tussen partijen een samenwerkingsafspraak bestond in het kader van de portefeuille opbouw zoals  hiervoor onder 7.1 en 7.2 weergegeven. Dat was de afspraak volgens [de man] en zo is er ook 5 jaar feitelijk gehandeld. Echter uit het betoog van [de vrouw] volgt dat er tussen partijen geen enkele afspraak is gemaakt maar dat [de man] naar eigen inzicht heeft gehandeld. Het hof heeft in zijn arrest van 23 mei 2023 in randnummer 1 gesteld dat partijen in de periode van 2013 tot en met 2018 een affectieve relatie hebben gehad en dat zij de vermogensrechtelijke gevolgen niet hebben vastgelegd in een schriftelijke (samenlevings)overeenkomst. Tevens heeft het hof verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 10 mei 2019 (ECLI:NL:HR:2019:707) waaruit volgt dat aan de hand van het algemene vermogensrecht moet worden vastgesteld wat de vermogensrechtelijk positie is tussen partijen. Op basis van de door partijen gestelde feiten kan er niet worden vastgesteld dat [de vrouw] aan [de man] een geldlening heeft verstrekt, waarna [de man] de door hem ter leen ontvangen gelden heeft geïnvesteerd in zijn aandeel van de registergoederen. De vordering van [de vrouw] op [de man] is ontstaan doordat [de vrouw] de aankoop en verbouwing van de registergoederen voor het geheel financierde, terwijl zij samen met [de man] , ieder voor de onverdeelde helft in de registergoederen was gerechtigd. Gezien de gemotiveerde betwisting door [de vrouw] is het hof eveneens van oordeel dat er geen (samenwerkings)overeenkomst tussen [de vrouw] en [de man] tot stand is gekomen zoals door [de man] gesteld. Gezien de affectieve relatie die er tussen partijen bestond, kon [de man] over de gelden van [de vrouw] beschikken en heeft hij met gelden van [de vrouw] investeringen gedaan in de onroerend goed portefeuille die op beider naam van partijen is gesteld. Uit de rechtsbetrekking tussen partijen volgt niet dat [de man] erop mocht vertrouwen dat hij de gelden die hij van [de vrouw] gebruikte voor de investeringen niet aan haar behoefde terug te betalen. [de vrouw] heeft dus een vordering op [de man] zoals geformuleerd in het arrest van dit hof van 23 mei 2023. Nu partijen geen afspraak hebben gemaakt over de opeisbaarheid van de vordering is de vordering direct opeisbaar. [de vrouw] heeft de rente op haar vordering op [de man] aangezegd op 22 mei 2019. Nu de relatie van partijen op dat moment was beëindigd, is de vordering  vanaf die datum dus rentedragend.
    
    10. Er is dan ook geen discrepantie tussen het feit dat [de man] tot aan de notariële levering recht heeft op de helft van de netto huurpenningen en het feit dat hij vanaf 22 mei 2019 de wettelijke rente dient te betalen over de vordering van [de vrouw] . 
    
    
      
        Eindbeslissingen in het arrest van 23 mei 2023, is er een grond om daarop terug te komen? 
      
    
    
    11. In bovengenoemd tussenarrest heeft het hof in rechtsoverweging (r.o.) 38 beslist dat alle 15 registergoederen die partijen in mede-eigendom toebehoren aan [de vrouw] moeten worden toegedeeld. In r.o. 40 van het tussenarrest van 23 mei 2023 heeft het hof beslist dat voor de peildatum van de waardering van deze registergoederen uitgegaan dient te worden van de datum 1 januari 2019. Voor de waarderingsmaatstaf heeft het hof in dit tussenarrest beslist – zie r.o. 42 – dat de registergoederen gewaardeerd moeten worden tegen de waarde in het economisch verkeer, er rekening mee houdend dat de registergoederen zijn verhuurd en rekening houdend met de staat waarin de registergoederen op 1 januari 2019 verkeerden. Voorts heeft het hof in voormeld tussenarrest beslist dat de vorderingen van [de vrouw] op [de man] ter zake de kosten van verwerving van de registergoederen en de verbouwingskosten van de registergoederen kunnen worden toegewezen. Het hof heeft de vorderingen van [de man] op [de vrouw] afgewezen. De hiervoor vermelde beslissingen zijn eindbeslissingen in het gewezen tussenarrest van 23 mei 2023, aan deze eindbeslissingen is het hof gebonden tenzij de beslissing(en) berust(en) op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Met de binding aan een eindbeslissing wordt een beperking van het processuele debat beoogd, in die zin dat de discussie over de eenmaal besliste kwestie niet bij dezelfde rechter kan worden voortgezet.   
    
    12. Uit de akte na deskundigenbericht van de zijde van [de man] volgt dat hij het niet eens is met de hiervoor genoemde eindbeslissingen van het hof in zijn arrest van 23 mei 2023. Hij voert onder meer aan: a) de door [de vrouw] aangespannen procedures betreffen twee separate vorderingen te weten de verdeling van een gemeenschap en de terugbetaling van aan [de man] uitgeleende gelden, b) de beslissingen van het hof zijn apert in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De belangen van [de man] zijn ten onrechte in het geheel niet meegewogen, c) de beslissingen van het hof leiden ook anderszins tot een buitengewoon onredelijk en onbillijk (en discriminatoir) resultaat. Door [de vrouw] is verweer gevoerd. Het hof leest in het verweer van [de vrouw] dat zij de beslissingen wel redelijk en billijk vindt en dat als [de man] het met deze beslissingen niet eens was hij cassatie had dienen in te stellen. In randnummer 8 van de akte van de zijde van [de vrouw] stelt zij dat het debat nog moet worden gevoerd over de huur die [de man] nog na de peildatum heeft ontvangen. 
    
    13. Het hof is van oordeel dat [de man] geen nadere feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht waaruit volgt dat de eindbeslissingen zijn gebaseerd op onjuiste feitelijke gegevens of dat sprake is van een juridische misslag. Het hof is niet gebonden aan hetgeen [de man] zelf als redelijk en billijk ervaart. Ook [de vrouw] is gebonden aan de eindbeslissingen die het hof in het tussenarrest van 23 mei 2023 heeft gegeven. In r.o. 68 heeft het hof expliciet geoordeeld dat zij slechts recht heeft op de helft van de huurpenningen.
    
  
  
    Deskundigenbericht 
    
    14. In het tussenarrest van 22 augustus 2023 (r.o. 4) heeft het hof als volgt overwogen: “Gezien de reacties van beide partijen ziet het hof geen bezwaren om [deskundige] te benoemen tot deskundige om de hierna te noemen registergoederen te taxeren per peildatum 1 januari 2019 in de staat waarin de registergoederen verkeerden op 1 januari 2019 en rekening houdend dat de registergoederen waren verhuurd of zouden worden verhuurd. Bij de waardebepaling dient eveneens rekening te worden gehouden met de op 1 januari 2019 geldende regelgeving met betrekking tot verhuurd onroerend goed. Uit het deskundigenbericht dient eveneens te volgen welke wet- en regelgeving in de visie van de deskundige op de registergoederen van toepassing is per datum 1 januari 2019 en hoe deze wet- en regelgeving van invloed is op de waardering.” 
    
    15. De registergoederen zijn gelegen te [plaats 1] :
    
      
        
          [adres 1]
        
      
      
        
          [adres 2]
        
      
      
        
          [adres 3]
        
      
      
        
          [adres 4]
        
      
      
        
          [adres 5]
        
      
      
        
          [adres 6]
        
      
      
        
          [adres 7]
        
      
      
        
          [adres 8]
        
      
      
        
          [adres 9]
        
      
      
        
          [adres 10]
        
      
      
        
          [adres 11]
        
      
      
        
          [adres 12]
        
      
      
        
          [adres 13]
        
      
      
        
          [adres 14]
        
      
      
        
          [adres 15]
        
      
    
    
    16. De deskundige heeft op 28 mei 2024 zijn deskundigenbericht gedeponeerd ter griffie van dit hof. Uit dit omvangrijke deskundigenbericht volgt onder meer dat de waardes van de hiervoor vermelde registergoederen in het economisch verkeer en in verhuurde staat als volgt kunnen worden vastgesteld:
    
      
        
          [adres 1]	 			€ 174.000, -
      
      
        
          [adres 2]				€ 164.000, -
      
      
        
          [adres 3]				€ 127.000, -
      
      
        
          [adres 4]				€ 246.000, -
      
      
        
          [adres 5]					€ 249.000, -
      
      
        
          [adres 6]				€ 312.000, -
      
      
        
          [adres 7]				€ 303.000, -
      
      
        
          [adres 8]				€ 248.000, -
      
      
        
          [adres 9]				€ 286.000, -
      
      
        
          [adres 10]			€ 329.000, -
      
      
        
          [adres 11]			€ 335.000, -
      
      
        
          [adres 12]				€ 172.000, -
      
      
        
          [adres 13]				€ 253.000, -
      
      
        
          [adres 14]			€ 320.000, -
      
      
        
          [adres 15]					€ 265.000, -
      
      
        Totaal						€ 3.783.000, -.
      
    
    
    17. Uit het deskundigenbericht volgt eveneens dat de deskundige zijn concept deskundigenbericht aan beide partijen heeft voorgelegd. Beide partijen zijn in de gelegenheid geweest om opmerkingen te maken en vragen te stellen. 
    
    18. In randnummer 8 van de akte na deskundigenbericht stelt [de man] dat het deskundigenbericht op een aantal essentiële onderdelen onjuist is en wel zodanig dat [de man] een nieuw deskundigenbericht geraden acht. In randnummer 16 van zijn akte na deskundigenbericht stelt [de man] dat het deskundigenbericht onaanvaardbaar is. De deskundige is op meer dan 16% lagere huurprijzen gaan zitten dan in de markt daadwerkelijk per 1 januari 2019 werden betaald. Ook de uitgevoerde huurprijzenchecks kunnen de toets der kritiek niet doorstaan in de visie van [de man] . [de man] heeft als productie 4 in het geding gebracht de vragen die hij heeft gesteld aan de deskundigen. 
    
    19. Uit het deskundigenbericht van [deskundige] volgt dat hij expliciet is ingegaan op de vragen en opmerkingen die [de man] heeft gemaakt bij zijn concept deskundigenbericht. Dat de deskundige gedegen te werk is gegaan volgt naar het oordeel van het hof uit de wijze waarop hij de vragen heeft beantwoord. Het hof geeft in onderstaande enkele antwoorden van de deskundige weer:
    
      
        De 15 % toeslag kan alleen worden toegekend, indien door de verhuurder wordt aangetoond dat er een investering is gedaan voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woning. De woningen zijn weliswaar luxueus verbouwd van binnen, maar hierbij zijn geen investeringen gedaan om de monumentale waarde in stand te houden.
      
      
        De gestelde gemiddelde verbouwingskosten ad € 100.000,- komen niet reëel over, gezien het verschil in oppervlaktes van de woningen. Er zitten veel woningen tussen van 60-75 m2. De door de deskundige gehanteerde verbouwingskosten zijn marktconform en reëel. Verder is er ook bij 12 panden geen effect bij het hoger opnemen van de verbouwingskosten, aangezien deze al geliberaliseerd zijn. De niet geliberaliseerde woningen aan de [adres 3] , slechts 70m2 groot, het opnemen van een nog hoger bedrag aan verbouwing is, gezien de oppervlakte, door de deskundige niet te verklaren. Hetzelfde geldt voor de woning aan de [adres 13] en [adres 13] , die respectievelijk 65m2 en slechts 29m2 groot zijn. De woning aan de [adres 12] was in het geheel niet verbouwd. 
      
      
        De deskundige heeft zich gebaseerd op de energielabels die ten tijde van het uitbrengen van het deskundigenbericht beschikbaar waren, met als peildatum 1 januari 2019. De energielabels worden vastgesteld door gecertificeerde labellaars. Het is niet aan de deskundige om zelf een inschatting te maken van een mogelijk label na renovatie. Verder ligt de bewijslast bij het vaststellen van een label bij de eigenaar. Er zullen facturen en foto`s moeten worden overlegd aan de gecertificeerd labellaar om een ander, mogelijk beter, energielabel te verkrijgen. Partijen hadden de woningen zelf door een gecertificeerd persoon kunnen laten voorzien van een label na renovatie, dit is echter niet gebeurd. 
      
      
        De meetwijze van de BBMI verschilt van de meting die gedaan wordt met de puntentelling. 
      
    
    
    20. De deskundige heeft in zijn rapport opgenomen ‘het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte 2018’. De huurcommissie gebruikt deze handleiding als aanvulling op bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte. Onder meer aan de hand van dit beleidsboek beargumenteert de deskundige langs welke objectieve criteria hij tot zijn oordeel is gekomen. Voorts heeft de deskundige per registergoed aangegeven wat de waarde is en wat de staat van onderhoud is. Ook is door de deskundige aangegeven wanneer het object is geïnspecteerd. In het deskundigenrapport is fotomateriaal opgenomen zodat het hof zich ook een beeld kan vormen met betrekking tot het registergoed. Er zijn door het hof foto`s gezien van de buitenkant en de binnenkant van het registergoed. Ook zijn er huurovereenkomsten in het deskundigenbericht opgenomen. 
    
    21. Naar het oordeel van het hof heeft de deskundige de vragen  en opmerkingen van [de man] goed gemotiveerd beantwoord en weerlegd waarbij de deskundige bronnen heeft aangegeven op basis waarvan hij tot zijn deskundige oordeel is gekomen. Dat [de man] een andere visie heeft op de waarde van de registergoederen dan de deskundige doet niet af aan de deugdelijkheid van het rapport van de deskundige.
    
    22. [de vrouw] heeft in haar akte na deskundigenbericht ook een aantal punten naar voren gebracht met betrekking tot het deskundigenbericht. In de visie van [de vrouw] heeft de deskundige geen rekening gehouden met de vraag welke woningen wel of niet in de vrije sector vallen. Door [de vrouw] wordt in randnummer 20 van haar akte na deskundigenbericht gesteld dat een belegger altijd wil weten: a) valt het vastgoed wel of niet in de vrije sector, b) welke huur wordt betaald, c) hoe is de bouwkundige status en financiële gezondheid van een VvE. In randnummer 24 stelt zij dat de huurcommissie heeft geoordeeld dat het registergoed aan de [adres 14] tegen een te hoge prijs was verhuurd en dat de prijs naar beneden moet worden bijgesteld. Door [de vrouw] wordt in randnummer 29 gesteld dat [de man] het deskundigenbericht van de rechtbank Rotterdam (welke ook is opgesteld door [deskundige] niet heeft aangevallen op de door hem aangedragen elementen. In randnummer 33 maakt [de vrouw] de bevindingen van [makelaar] tot de hare. [de vrouw] heeft de mail van de makelaar gekopieerd in de akte. Het hof is niet duidelijke welke conclusie het hof hieruit moet trekken. Het hof begrijpt uit de conclusie van [de vrouw] zoals verwoord in randnummer 36 dat zij kan leven met de waardes zoals deze door de door het hof benoemde deskundige zijn vastgesteld. 
    
    23. Gezien het hof hiervoor heeft overwogen is er voor het hof geen enkele aanleiding om niet de bevindingen van de deskundige met betrekking tot de waarde van de registergoederen over te nemen. De deskundige heeft een goed onderbouwd rapport geschreven. De deskundige heeft gehandeld zoals van een goed handelend deskundige mag worden verlangd. De deskundige heeft zich niet laten beïnvloeden door een van de partijen ondanks de druk die aan de zijde van [de man] en [de vrouw] op de deskundige is gelegd. Het hof verwijst naar de correspondentie van de griffier van dit hof met de advocaten van partijen waarin is meegedeeld dat de opdrachten voor de deskundige alleen door het hof, al dan niet in samenspraak met partijen, worden gegeven. 
    
    
    
    
  
  
    Financiële afwikkeling [de vrouw] en [de man] 
    
    24. Bij de akte vermeerdering van eis heeft [de vrouw] verzocht in het kader van de financiële afwikkeling van de geschillen van partijen te betrekken het memorandum van [accountantskantoor] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft het hof dit memorandum met partijen besproken. Vaststaat tussen partijen dat de aankoopsom van de aan [de vrouw] toe de te delen registergoederen uit haar vermogen zijn betaald. Uit het memorandum volgt dat de aankoopprijs van de registergoederen was € 1.685.589,- (afgerond) en de overwaarde derhalve is € 3.783.000,- minus € 1.685.589,- = € 2.097.411,-. Aan ieder der partijen komt toe de helft van de overwaarde zijnde afgerond € 1.048.705,-. 
    
    
      25. [de vrouw] heeft echter nog een vordering op [de man] met betrekking tot voormelde registergoederen van € 876.815,-. Dit betreft:
    
    
      
        De gelden die zij heeft geleend aan [de man] met betrekking tot de aankoop van de registergoederen ad € 504.607,-; zie r.o. 2.26 van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 november 2020. 
      
      
        De helft van de verbouwingskosten van de registergoederen ad € 372.208,-; zie r.o. 53 van het arrest van dit hof van 23 mei 2023;
      
    
    
    26. Voorts heeft [de vrouw] nog een vordering op [de man] ter zake:
    
      
        Een bedrag van € 7.969,-, zijnde de helft van het bedrag dat zij heeft betaald aan de door het hof benoemde deskundige ( [deskundige] ) van totaal € 15.938,- alsmede een bedrag van € 5.808,-, zijnde de helft van het bedrag dat zij heeft betaald aan de door de rechtbank benoemde deskundige ( [deskundige] ) van totaal € 11.616,-; 
      
      
        De gebruiksvergoeding met betrekking tot de woning aan de [adres 16] ad € 356,50 per maand vanaf 1 januari 2019 tot aan het notariële transport P.M.;
      
      
        De wettelijke rente vanaf 22 mei 2019 over de gelden die zij ten behoeve van [de man] heeft verstrekt met betrekking tot de aankoop en verbouwing van de in dit arrest vermelde registergoederen te weten: a) € 504.607,- (aankoop registergoederen) b) € 372.208,- (verbouwing registergoederen). De wettelijke rente is derhalve verschuldigd over het totaalbedrag van € 876.815,- en wel tot aan de notariële akte van verdeling van de registergoederen. 
      
    
    
  
  
    Dwangvertegenwoordiging bij notaris [notaris] te [plaats 2]
    
    27. Door [de vrouw] is een concept akte “verdeling registergoederen overeenkomstig rechterlijke beslissingen” in het geding gebracht. Deze conceptakte heeft het hof met partijen besproken tijdens de mondelinge behandeling. In deze concept akte zijn alle registergoederen vermeld die ingevolge de beslissing van het hof aan [de vrouw] worden toegedeeld. Het hof wijst [de man] erop dat de notaris op basis van de wet gehouden is onpartijdig te zijn en ook de belangen van [de man] bij het passeren van de akte in ogenschouw neemt. Op basis van artikel 3:300 Burgerlijk Wetboek heeft de rechter de vrijheid om een dwangvertegenwoordiger aan te wijzen. Het hof gaat ervan uit dat [de man] binnen 14 dagen na datum van dit arrest zijn medewerking zal gaan verlenen aan de uitvoering van dit arrest waaronder het meewerken in het kader van de verdeling aan de notariële akte tot verdeling van alle in dit arrest vermelde registergoederen. Het hof zal thans geen dwangvertegenwoordiger benoemen.  Wel zal het hof bepalen dat [de man] binnen 14 dagen na datum van dit arrest zijn medewerking dient te verlenen aan de akte “verdeling registergoederen overeenkomstig rechterlijke beslissingen” zoals opgesteld door genoemde [notaris] . 
    
    
      
        Vonnissen rechtbank Rotterdam 10 juni 2020, 18 november 2020, 21 juli 2021 en 13 oktober 2021 
      
    
    
    28. De rechtbank Rotterdam heeft op 10 juni 2020 een tussenvonnis gewezen. In dit vonnis is in het dictum niet aan enig onderdeel een einde aan de rechtsstrijd gemaakt. In het vonnis van 18 november 2020 heeft de rechtbank een deelvonnis gewezen. In het geschil tussen [de vrouw] en [de man] inzake de registergoederen heeft de rechtbank Rotterdam op 21 juli 2021 en 13 oktober 2021 nogmaals tussenvonnis gewezen. Nu alleen in het tussenvonnis van 18 november 2020 in het dictum is beslist op enig onderdeel van het gevorderde zal het hof alleen dat vonnis vernietigen. In de andere tussenvonnissen is niet op enig onderdeel van het gevorderde in het dictum beslist, zodat het appel daartegen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      29. Gezien het feit dat partijen een affectieve relatie met elkaar hebben gehad, acht het hof het redelijk en billijk om de proceskosten in hoger beroep te compenseren. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 november 2020 tussen partijen gewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      deelt aan [de vrouw] toe de navolgende registergoederen tegen een waarde van € 3.783.000,-: 
    
    
      
        
          [adres 1]
        
      
      
        
          [adres 2]
        
      
      
        
          [adres 3]
        
      
      
        
          [adres 4]
        
      
      
        
          [adres 5]
        
      
      
        
          [adres 6]
        
      
      
        
          [adres 7]
        
      
      
        
          [adres 8]
        
      
      
        
          [adres 9]
        
      
      
        
          [adres 10]
        
      
      
        
          [adres 11]
        
      
      
        
          [adres 12]
        
      
      
        
          [adres 13]
        
      
      
        
          [adres 14]
        
      
      
        
          [adres 15] ;
      
    
    
    
      bepaalt dat beide partijen gelijk gerechtigd zijn op de overwaarde van de registergoederen te weten: € 3.783.000,- minus € 1.685.589,- = € 2.097.411,- Iedere partij heeft dus recht op € 2.097.411 : 2 = afgerond € 1.048.705,-; 
    
    
    
      bepaalt dat [de vrouw] in het kader van de verdeling van de hiervoor vermelde registergoederen aan [de man] verschuldigd is de somma van € 1.048.705,-;
    
    
    
    
    
      bepaalt dat [de man] aan [de vrouw] verschuldigd is:
    
    
      
        € 876.815,- zoals overwogen in r.o. 25;
      
      
        de wettelijke rente over € 876.815,- vanaf 22 mei 2019 tot aan het notariële transport van de hiervoor vermelde registergoederen;
      
      
        € 13.777,-, zijnde de helft van de door [de vrouw] voorgeschoten kosten van de door de rechtbank en het hof benoemde deskundige; 
      
    
    4. de gebruiksvergoeding van het pand [adres 16] ad € 356,50 per maand vanaf 1 januari 2019 tot aan het notariële transport P.M.;
    
    
      veroordeelt [de man] om binnen 14 dagen na datum van dit arrest – met in achtneming van dit arrest - zijn medewerking te verlenen aan de akte “verdeling registergoederen overeenkomstig rechterlijke beslissingen” zoals opgesteld door notaris [notaris] te [plaats 2] ;
    
    
    
      compenseert de proceskosten in hoger beroep en wel in die zin dat ieder der partijen zijn eigen kosten draagt;
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
    
      wijst alle overige vorderingen over en weer af. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A.N. Labohm, M.L.C.C. Lückers en A.S. Mertens-de Jong en is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.