ECLI:NL:RBLIM:2025:7937, Rechtbank Limburg, 06-08-2025, 11489115 \ CV EXPL 25-436
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11489115 \ CV EXPL 25-436
    
    
    
      
        Vonnis van 6 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONEN ZUID, 
      te Roermond,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Wonen Zuid,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: ARAG SE.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 januari 2025 met producties 1 tot en met 4- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 8- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in reconventie met productie 5
      - de akte inbrengen productie van [gedaagde] met productie 9
      - de mondelinge behandeling van 9 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft met Wonen Zuid een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] vanaf 14 maart 2023 van Wonen Zuid huurt de woonruimte aan de [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde). Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte’ van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      De bij vooruitbetaling maandelijks verschuldigde kale aanvangshuurprijs bedroeg € 599,58. Het voorschot op de servicekosten bedroeg bij aanvang € 2,15. De totale huurprijs bedroeg dan ook € 601,73.
      
    
    
      2.3.
      Het gehuurde is een hoekwoning, gelegen in een rij van acht woningen en gebouwd in 1917.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft diverse meldingen over schimmelvorming en vochtproblemen in het gehuurde gedaan bij Wonen Zuid, te weten op 24 november 2023, 4 maart 2024, op 8 mei 2024 en op 15 mei 2024.
      
    
    
      2.5.
      Op 21 mei 2024 heeft de Huurcommissie van [gedaagde] een verzoek ontvangen tot huurverlaging vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken.
      
    
    
      2.6.
      De Huurcommissie heeft op 22 augustus 2024 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. In het rapport van onderzoek is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          Gebreken en tekortkomingen zoals vermeld in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte:
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Categorie C
        
        
          Volgens de onderzoeker is er onder de categorie C sprake van de volgende (ernstige) gebreken: CV1 en C8.
        
      
      
      
        
          Omschrijving (ernstige) gebreken
        
        
          In de woning zijn door de rapporteur de volgende (ernstige) gebreken vastgesteld.
        
      
      
      
        
          Klacht 1: vochtdoorslag en schimmelvorming.
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd:
        
        
          (…)
        
        
          De rapporteur heeft tijdens het onderzoek een lichte schimmelvorming waargenomen achter de plint nabij de achterdeur (zie foto 1). Dit kan mogelijk worden veroorzaakt door een koudebrug, aangezien de badkamer die hierachter ligt zwak wordt verwarmd en er een aansluiting is op de buitengevel.
        
      
      
      
        
          In de rest van de woning heeft de rapporteur geen schimmelvorming geconstateerd op de door de huurder genoemde locaties.
        
      
      
      
        
          Bij de driedimensionale aansluiting van de voorgevel op de zijgevel en de begane grondvloer is een vochtplek waargenomen, met onthechting van het gesausde pleisterwerk, over een oppervlakte van 0,5 m x 0,5 m (0,25 m²). deze plek wordt vermoedelijk veroorzaakt door optrekkend of doorslaand vocht vanuit de gevel.
        
      
      
      
        
          Op de locatie van de vochtplek in de woonkamer is een meting uitgevoerd met een vochtmeter (Testo 606-2). De resultaten wijzen erop dat het steenachtige constructiedeel als nat kan worden geclassificeerd.
        
      
      
      
        
          Hoewel er schimmelvorming is waargenomen achter de plint nabij de achterdeur, is er geen verdere schimmelvorming vastgesteld op de door de huurder genoemde locaties. De vochtplek in de woonkamer wijst op mogelijke optrekkend of doorslaand vocht, wat verdere aandacht vereist om de oorzaak te achterhalen en de problemen op te lossen.
        
      
      
      
        
          De klacht kan gezien worden als gebrek in de categorie C sub V1 en 8. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie als volgt omschreven:
        
      
      
      
        
          (CV1) 
          Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).
        
      
      
      
        
          Als het gebrek onder CV1 verholpen is, maar de aanwezige (ernstige) gevolgschade waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is nog niet, dan kan dit worden aangemerkt als een gebrek in de categorie C8.
        
      
      
      
        
          (C8) 
          Er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt.”
        
      
      
      
        
          (…).
        
      
      
    
    
      2.7.
      Voornoemd onderzoeksrapport is op 29 augustus 2024 naar beide partijen verstuurd. Beide partijen hebben schriftelijk gereageerd op het onderzoeksrapport. Op 11 oktober 2024 heeft een zitting plaatsgevonden bij de Huurcommissie waarbij beide partijen aanwezig zijn geweest en hun standpunten hebben toegelicht
      
    
    
      2.8.
      De Huurcommissie heeft op 8 november 2024 de uitspraak verzonden aan partijen. In de uitspraak is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
      
      
        
          “ (…)
        
      
      
      
        
          Oordeel commissie
        
        
          Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Huurprijs
        
        
          De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 november 2023. Op die datum was de huurprijs € 599,58 per maand.
        
      
      
      
      
        
          Tijdelijke verlaging 
        
        
          Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs.
        
      
      
      
        
          In deze situatie vindt de commissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de huurprijs passend voor het gebrek in de categorie C (nummer V1) gezien de impact dat dit gebrek heeft op het woongenot van huurder. Dit komt neer op een bedrag van € 359,75 per maand. Voor het gebrek in de categorie C (nummer 8) vindt de commissie een tijdelijke verlaging tot 70% van de huurprijs passend. Dit komt neer op een bedrag van € 419,71 per maand.
        
      
      
      
        
          Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
        
        
          De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 21 mei 2024. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 december 2023. (…). Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      - De woonruimte heeft op 1 december 2023 de volgende ernstige gebreken:
      
        
          
            Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte). Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
          
        
        
          
            Als het bovengenoemde gebrek onder verholpen is, maar de aanwezige (ernstige) gevolgschade waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is nog niet, dan kan dit worden aangemerkt als een ernstig gebrek. Er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoel in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8).
          
        
      
      
        
          
            De geldende huurprijs van € 599,58 wordt vanaf 1 december 2023 tijdelijk verlaagd tot € 359,75 per maand.
          
        
        
          
            De geldende huurprijs van € 599,58 wordt vanaf 1 december 2023 tijdelijk verlaagd tot € 419,71 per maand.
          
        
      
      
      
        
          (…).”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Wonen Zuid heeft aan de [naam firma] (raadgevend ingenieursbureau) verzocht om de door [gedaagde] gestelde gebreken in het gehuurde te onderzoeken. [naam firma] heeft op 8 januari 2025 een rapport opgesteld betreffende het gehuurde.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft aan CMG Vochtinspecties (hierna: CMG) verzocht de gestelde gebreken te onderzoeken. CMG heeft op 12 februari 2025 een rapport betreffende het gehuurde opgesteld.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        Wonen Zuid vordert - samengevat - om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        
          Primair:
        
        I. Te verklaren voor recht, dat de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde, zoals door de Huurcommissie in haar uitspraak beschreven, geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat van een verplichting tot herstel daarvan door Wonen Zuid, en een recht van [gedaagde] op vermindering van de huurprijs geen sprake kan zijn;
        
          Subsidiair:
        
        II. Te verklaren voor recht dat de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde zoals bedoeld onder sub I., geen recht geven op huurvermindering;
        
          Meer subsidiair:
        
        III. Te verklaren voor recht dat de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde zoals bedoeld onder sub I. slechts recht geven op een zeer beperkte huurvermindering, zoals door de kantonrechter te bepalen;
        
          Primair en subsidiair:
        
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Wonen Zuid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Wonen Zuid, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonen Zuid in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] vordert - samengevat - om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. Te verklaren voor recht dat de gebreken zoals uiteengezet en vastgesteld door de Huurcommissie gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW;
        II. Te verklaren voor recht dat de maandelijkse huurprijs vanaf 1 december 2023 € 359,75 per maand bedraagt, totdat de gebreken definitief naar de eisen van goed en deugdelijk werk zijn verholpen en Wonen Zuid te veroordelen tot terugbetaling van de te veel betaalde huurpenningen met ingang van 1 december 2023;
        III. Wonen Zuid te veroordelen in de proceskosten, alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.4.
      Wonen Zuid voert verweer. Wonen Zuid concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Wonen Zuid is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens Wonen Zuid kan er geen sprake zijn van (een zodanige) huurprijsvermindering en zij wenst dan ook op grond van artikel 7:262 BW een oordeel van de kantonrechter omtrent het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht.
      
    
    
      4.3.
      Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Wonen Zuid vraagt in deze zaak de kantonrechter om een zodanige beslissing. De vordering van Wonen Zuid is tijdig ingesteld, namelijk op de laatste dag van voornoemde termijn. Door het vervallen van de uitspraak van de huurcommissie moet de kantonrechter de kwestie waarover [gedaagde] de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht in volle omvang beoordelen.
      
    
    
      4.4.
      Wonen Zuid stelt zich primair op het standpunt dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat aannemelijk is dat de zaken waarover [gedaagde] zich beklaagt, aan haarzelf zijn toe te rekenen. De schimmel- en vochtproblematiek komt namelijk door onjuist gebruik van het gehuurde door [gedaagde] . Zo zou [gedaagde] het gehuurde onvoldoende ventileren en niet voldoende verwarmen. Wonen Zuid verwijst daartoe naar de bevindingen zoals opgenomen in het rapport van [naam firma] .
      
    
    
      4.5.
      Volgens [gedaagde] is er wel degelijk sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en zij voert daartoe het volgende aan. Als vrij snel nadat [gedaagde] het gehuurde heeft betrokken ervaart zij (gezondheids)klachten en derving van haar huurgenot door diverse gebreken die leiden tot overmatig vocht, tocht en schimmelvorming in het gehuurde. De schimmelvorming is op diverse plaatsen in het gehuurde geconstateerd, waaronder de badkamer, aan de onderzijde van de dakconstructie en regen de opgaande gevelmuren in de woonkamer. [gedaagde] heeft de gebreken en de gezondheidsklachten die zij daardoor ervaart meermaals (schriftelijk) gemeld bij Wonen Zuid. De eerste melding is van augustus 2023. Vanwege haar gezondheidsklachten is [gedaagde] genoopt om medicijnen in te nemen, die de huisarts heeft voorgeschreven. Volgens [gedaagde] heeft Wonen Zuid zich aanvankelijk bereid verklaard om de gebreken op te lossen. Op 15 mei 2024 heeft [gedaagde] echter van Wonen Zuid een brief ontvangen met de mededeling dat Wonen Zuid geen verder herstel of reparaties zal uitvoeren. [gedaagde] heeft daarom op 21 mei 2024 een verzoek tot huurvermindering ingediend bij de Huurcommissie.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] verwijst ten aanzien van de door haar gestelde gebreken naar de rapportage van CMG waaruit volgt dat er (bouwkundige) gebreken zijn in het gehuurde. Uit dit rapport volgt tevens dat [gedaagde] het gehuurde voldoende verwarmt en dat goede ventilatie in het gehuurde niet eens mogelijk is. Ook uit de door Wonen Zuid overgelegde bevindingen van [naam firma] volgt volgens [gedaagde] dat het gehuurde kampt met bouwkundige gebreken. Zo wordt door [naam firma] opgemerkt: “Dat de thermische kwaliteit van de gevel beperkt is, dat er sprake is van een ongeïsoleerde gevel, dat er gelet op deze bouwkundige gebreken risico is op vochthinder en dat er sprake is van een luchtlek waardoor plaatselijke lage temperaturen ontstaan en een combinatie met een sterk geventileerde spouw afname van de temperatuur verergerd.” [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het de verantwoordelijkheid is van Wonen Zuid om te zorgen dat het gehuurde vrij is van (bouwkundige) gebreken. Meer en beter ventileren en/of verwarmen heeft pas nut als het gehuurde bouwkundig in orde is en Wonen Zuid kan dat dan ook niet als dé oplossing opwerpen. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter overweegt ten aanzien van het voorgaande als volgt. Overeenkomstig artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het artikel draait om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. 
      
    
    
      4.8.
      Wonen Zuid heeft niet gesteld dat er helemaal geen sprake is van een beperking van het huurgenot. Volgens Wonen Zuid is er geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat het aannemelijk is dat [gedaagde] zelf de situatie waarover zij klaagt veroorzaakt heeft. In het rapport van [naam firma] is het volgende opgenomen: “De mate van isolatie van de woning is beperkt. De woning is gebouwd in 1920 en voldoet aan de eisen die toen geldig waren. De woning voldoet hiermee aan het huidige wettelijke minimum: Besluit bouwwerken leefomgeving – bestaande bouw. Ondanks dat er formeel wordt voldaan aan de wet- en regelgeving is vochthinder voorkomen op niet-geïsoleerde bouwkundige constructies minder eenvoudig. Het juist ventileren en verwarmen van de diverse leefruimten komt hierdoor nauwkeuriger. Vochthinder is in enkele situaties nauwelijks te voorkomen.” Daarnaast is in dat rapport opgenomen: “De huidige draaikiepramen / valramen voldoen aan de minimumeisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving -bestaande bouw. Voor het vermijden van vochthinder zijn deze echter niet optimaal; de regelbaarheid van de draaikiepramen/valramen is beperkt. Met het huidige sluitwerk is geen goede gedoseerde regeling van de ventilatie per vertrek mogelijk. Dit leidt in de praktijk tot tochtklachten, waardoor het risico bestaat dat de draaikiepramen/valramen gesloten blijven en er niet wordt geventileerd.” Uit het rapport volgt tevens dat de ventilatie-afvoervoorzieningen in de keuken en badkamer niet de minimale eisen volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving – bestaande bouw behalen. Ook uit het rapport van CMG volgt dat het gehuurde niet voldoende geventileerd kan worden. Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat het op zichzelf aannemelijk is dat het gehuurde niet voldoende geventileerd wordt door [gedaagde] , maar dat in dit geval niet onbegrijpelijk is.
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van de verwarmingsvoorzieningen is het volgende opgenomen in het rapport van [naam firma] : “De woning is voorzien van een CV-ketel met distributieleidingen via radiatoren langs de gevel. De thermostaat hangt op een relatief ongunstige positie tussen de kasten in. Het is wenselijk dat deze vrijer hangt zodat deze beter kan reageren op omgevingstemperaturen.” Verder is opgenomen: “Door de matige thermische kwaliteit van de woning komt het verwarmen en ventileren van de woning zeer precies om vochthinder te voorkomen. De bewoners dienen een droog tot normaal binnenklimaat te realiseren en de gevelzone tot minimaal 15 °C te verwarmen”. In het rapport is tevens opgenomen: “Om deze woning vrij te houden van vochtproblematiek is een jaarlijks energieverbruik nodig van circa 1700 m³. Dit energieverbruik ligt stukken hoger dan de aangegeven 1180 m³ volgens huurster. Momenteel stookt de huurster te weinig om vochthinder te voorkomen.” In het rapport is echter ook het volgende opgenomen: “Een energieverbruik van 1700 m³ is moeilijk om van een huurster te verwachten in een sociale huurwoning. Indien de woning minimaal is geïsoleerd (Rc 1,3 m2K/W) zou een jaarlijks energieverbruik van ca 1100 m³ gas volstaan.” Indien er sprake zou zijn van een minimaal geïsoleerde woning, zou het gasverbruik van [gedaagde] dus voldoende zijn aldus [naam firma] . De kantonrechter is het met [naam firma] eens dat een abnormaal hoog gasverbruik om de slechte isolatie van het gehuurde te compenseren in een sociale huurwoning niet gevergd kan worden van [gedaagde] .  
      
    
    
      4.10.
      Wonen Zuid heeft op grond van het voorgaande onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de genotsbeperkingen aan [gedaagde] zijn toe te rekenen. Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het in conventie primair gevorderde wordt dan ook afgewezen. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW wordt op grond van het voorgaande toegewezen.
      
      
        
          Substantiële aantasting van het huurgenot?
        
      
      
    
    
      4.11.
      Subsidiair stelt Wonen Zuid dat indien wel zou worden aangenomen dat sprake is van een gebrek, het voor een geslaagd beroep op huurvermindering nodig is dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. Daarvan is volgens Wonen Zuid geen sprake en daarom kan ook geen sprake zijn van huurprijsvermindering. Niet valt in te zien hoe het woongenot op substantiële wijze zou worden aangetast door enige schimmel achter een plint noch door een zeer beperkte vochtplek van 0,25 m². [gedaagde] is verplicht om het gehuurde (mede op grond van artikel 7:213 BW) schoon te houden. Dat houdt ook schimmelverwijdering in. Wonen Zuid betwist de door [gedaagde] gestelde gezondheidsklachten bij gebrek aan wetenschap. De gezondheidsklachten worden namelijk op geen enkele wijze onderbouwd.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat wel sprake is van een substantiële inbreuk op haar huurgenot. Volgens [gedaagde] is het algemeen bekend dat schimmel en vocht in een woonhuis een nadelige invloed heeft op het woon- en leefklimaat. Dit is hier ook het geval . De problematiek leidt zelfs tot gezondheidsklachten. Door de omstandigheden in het gehuurde wensen de kinderen van [gedaagde] niet meer bij haar te verblijven. [gedaagde] moet steeds overgaan tot het verwijderen van schimmel en dit vraagt veel van [gedaagde] . Daarnaast zorgt de problematiek voor financieel ongemak, onder meer door een verhoging van de stookkosten. Dat het gebrek huurprijsvermindering rechtvaardigt wordt ook onderstreept door het onderzoeksrapport en de uitspraak van de Huurcommissie. Het gebrek wordt namelijk aangemerkt als een gebrek in de categorie C (nummer l1) van het gebrekenboek.
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Overeenkomstig artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Een recht op huurprijsvermindering ontstaat als er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering, ongeacht de oorzaak. De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering. Dit betekent dat niet iedere vermindering van het huurgenot door een gebrek recht geeft op huurprijsvermindering. 
      
    
    
      4.14.
      Vocht- en schimmelproblematiek kunnen zeker leiden tot een substantiële aantasting van het huurgenot. Het is de vraag of dat in dit geval ook zo is. Wonen Zuid wijst erop dat zijzelf de door [gedaagde] beweerde schimmelvorming niet heeft geconstateerd. CMG en [naam firma] hebben de schimmel ook niet geconstateerd. De enige schimmel die de Huurcommissie heeft geconstateerd is schimmelvorming achter een plint. Dit is volgens [gedaagde] het gevolg van het door haar tijdig nemen van maatregelen om de schimmel te verwijderen en zoveel mogelijk te voorkomen en toont dit aan dat zij zelf alles aan doet om haar huurgenot en gezondheid te beschermen. [gedaagde] heeft foto’s van het gehuurde in het geding gebracht en schimmelvorming achter een plint is ook te zien op die foto’s. Daarnaast is lichte schimmelvorming te zien in de keuken. Verder zijn er geen foto’s in het geding gebracht van enige schimmelvorming. Het had echter op de weg gelegen van [gedaagde] om van de door haar gestelde schimmelvorming met fotomateriaal dan wel anderszins te onderbouwen. Op enkele foto’s zijn ook vochtplekken te zien. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet komen vast te staan dat er sprake is van ernstige schimmelvorming in het gehuurde. Daarnaast heeft [gedaagde] de door haar gestelde gezondheidsproblemen tegenover de betwisting daarvan door Wonen Zuid volstrekt onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft enkel een opsomming gegeven van de medicijnen die de huisarts heeft voorgeschreven
      
    
    
      4.15.
      Op grond van het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een substantiële aantasting van het huurgenot. Dat de Huurcommissie het gebrek heeft aanmerkt als een gebrek in categorie C maakt dat niet anders. Zoals reeds is overwogen is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen en de kantonrechter is niet gebonden aan het onderzoeksrapport en de uitspraak van de Huurcommissie. Dit alles leidt ertoe dat een huurprijsvermindering niet aan de orde is. De in conventie subsidiair gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook toegewezen en het in conventie meer subsidiaire gevorderde behoeft dan ook geen bespreking meer. Het in reconventie onder II. gevorderde wordt op grond van het voorgaande afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Zuid worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                790,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.17.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde, zoals door de Huurcommissie in haar uitspraak beschreven, geen recht geven op huurvermindering,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 790,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat de gebreken zoals uiteengezet en vastgesteld door de Huurcommissie gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW,
      
    
    
      5.4.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      verklaart onderdeel 5.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.
      
      
      
      
        SH