ECLI:NL:RBROT:2025:8850, Rechtbank Rotterdam, 17-07-2025, ROT 23/7413
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Aanslag OZB. Moet het tarief voor een woning of niet-woning worden toegepast? De rechtbank is van oordeel dat de delen van de onroerende zaak allemaal hetzij als woongedeelte zijn aan te merken, hetzij daar volledig dienstbaar aan zijn. Dat er op de onroerende zaak een bedrijfsbestemming rust, legt onvoldoende gewicht in de schaal tegenover de feitelijke situatie.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 23/7413 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiser] , uit [plaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband [naam samenwerkingsverband], de heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: mr. E. Blom).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 oktober 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in Berkel en Rodenrijs (hierna: de onroerende zaak) op de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 1.025.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Lansingerland voor het jaar 2023 van € 5.244,- opgelegd, naar het tarief van een niet-woning.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de aanslag ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Partijen hebben nadere stukken in het geding gebracht.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 22 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser, zijn schoonvader en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. De onroerende zaak bestaat uit verschillende delen, waaronder een woning met een oppervlakte van 84 m², met daarbij een aanbouw van 296 m². Verder is er een schuur aanwezig van 240 m². De totale perceeloppervlakte is 850 m².  
    
    3. Eiser is de eigenaar van de onroerende zaak.
    
    4. De aanslag OZB is opgelegd op basis van Verordening OZB Lansingerland 2023. 
    In artikel 5, eerste lid, van de Verordening staat het volgende: 
    
    
      
        Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf.
      
      
        Het percentage bedraagt voor:
      
    
    
    
      a. bij de eigenarenbelasting
    
    1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0777%
    2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen 0,5117%
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Omvang van deze procedure
      
    
    
    5. In het bezwaar- en beroepschrift heeft eiser er een punt van gemaakt dat de heffingsambtenaar het verkeerde tarief heeft gehanteerd (dat voor een niet woning in plaats van dat voor een woning). In deze stukken staat niets over de vastgestelde waarde van € 1.025.000,-. Op de zitting heeft eiser vervolgens betoogd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak onjuist is vastgesteld is. Die is namelijk gebaseerd op het eigen aankoopcijfer, maar bij de aankoop heeft eiser teveel betaald, omdat ervan uit werd gegaan dat na aankoop de agrarische bestemming zonder moeite zou worden omgezet naar een woonbestemming. Dat is echter niet gebeurd. Het taxatierapport waarop de waarde is gebaseerd gaat ook uit van een woonbestemming, aldus eiser.
    
      De rechtbank wijst erop dat voor het goed verlopen van procedures het nodig is om tijdig alle stukken en beroepsgronden naar voren te brengen, zodat de andere partij hierop goed kan reageren. Dat is wat betreft de WOZ-waarde nu niet het geval. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat doordat eiser pas op de zitting heeft aangevoerd dat er wat met het eigen aankoopcijfer aan de hand is, dit niet kon worden uitgezocht. Mogelijk was de waarde dan anders onderbouwd en was een taxateur mee naar zitting gekomen, aldus de heffingsambtenaar. 
      De rechtbank kan dit volgen en daarom kan deze zaak niet (meer) gaan over de WOZ-waarde. In deze uitspraak gaat het daarom alleen over het in de aanslag toegepaste tarief  zoals bedoeld in artikel 5 van de Verordening. 
    
    
    
      
        Woning of niet-woning
      
    
    
    6. De heffingsambtenaar heeft bij de aanslag OZB het tarief voor een niet-woning aangehouden. Volgens eiser is dit onjuist, volgens hem moet het tarief voor een woning worden toegepast.
    
    7. In artikel 220a van de Gemeentewet is bepaald wanneer een object in hoofdzaak tot woning dient. Hierin staat:  
    Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
    
    
      6.1
      
        In het arrest van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770, heeft de Hoge Raad deze criteria nader uiteengezet. Uit overweging 3.2.3 volgt dat een deel van een onroerende zaak tot woning dient als dat deel naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies.
        Als een deel geen woning is, is het volledig dienstbaar aan woondoeleinde als deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen.
        Anders dan de heffingsambtenaar lijkt te betogen is hierbij de bestemming van grond waarop het object staat niet van doorslaggevend belang.
      
      
    
    
      6.2
      Het begrip “in hoofdzaak kan worden toegerekend” betekent 70 % of meer. Het gaat er dus om of 70 % of meer van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan woondelen of aan delen die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden kan worden toegerekend. 
      
      
        7. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak in een aantal deelobjecten ingedeeld en daaraan een waarde toegekend. Dit is als volgt:
      
      
      
        Woning					€ 315.000
        Aanbouw woonruimte			€ 117.000
        Grond bij eengezinswoning		€ 160.000
        Verharding (grond)			€ 160.000
        Extra grond (restgrond)			€ 180.000
        Opslag/magazijn			€ 93.744
      
      
      
        Totaal					€ 1.025.000
      
      
    
    
      7.1
      Beide partijen zijn het erover eens dat de woning, de aanbouw en de grond bij eengezinswoning woongedeelte zijn. De verharding, extra grond en het onderdeel opslag/magazijn is volgens de heffingsambtenaar geen woondeel en volgens eiser wel. 
      
    
    
      7.2
      
        Ter zitting heeft de rechtbank samen met partijen een overzichtsfoto van de onroerende zaak bekeken en partijen hebben hun standpunten aan de hand daarvan nader toegelicht. 
        Volgens eiser is het onderdeel opslag/magazijn een schuur die niet meer in gebruik is voor bedrijfsdoeleinden. Voordat hij het pand kocht hadden zijn ouders (de vorige eigenaars) dit in gebruik als dierenpension maar eiser heeft daar nooit iets bedrijfsmatigs in gedaan. Eiser heeft ter zitting verklaard werkzaam te zijn als zzp-er voor andere bedrijven en hij gebruikt de schuur voor het parkeren van zijn (privé)auto en opslag van privé spullen. Daarbij ligt ook gereedschap dat eiser gebruikt voor zijn werkzaamheden die hij uitvoert bij andere bedrijven. De rechtbank ziet geen reden om aan deze verklaring te twijfelen. Vaststaat dan dat in de schuur (opslag/magazijn) geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. De schuur wordt gebruikt zoals velen dat doen bij een woning: als opslag voor spullen. Dat eiser er ook zijn gereedschap voor zijn werk opbergt, maakt niet dat de schuur bedrijfsmatig wordt gebruikt. Dit onderdeel is daarom als een woongedeelte aan te merken.
        De rechtbank is vervolgens van oordeel dat de extra grond en verharding volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Weliswaar kan via de (verharde) grond ook toegang tot het perceel van de woning en een schuur van de ouders van eiser worden verkregen, maar eiser heeft ter zitting op de foto aangewezen dat zijn ouders een eigen oprit hebben en hij heeft uitgelegd dat zij, mede vanwege de privacy, op die manier hun woning en schuur betreden. Er is niets dat er op wijst dat dit anders is. Mogelijk zullen de ouders van eiser incidenteel over de (verharde) grond van eiser lopen van en naar hun woning en schuur, maar dit is te weinig om te oordelen dat deze delen niet feitelijk worden gebruikt voor de woning en schuur van eiser, delen die dus tot woning dienen. 
        De conclusie is dat de delen van de onroerende zaak allemaal hetzij als woongedeelte zijn aan te merken, hetzij daar volledig dienstbaar aan zijn. Dat er op de onroerende zaak een bedrijfsbestemming rust, legt onvoldoende gewicht in de schaal tegenover de feitelijke situatie. 
      
      
    
    
      7.3
      Eiser wordt in het gelijk gesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    8. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 220a van de Gemeentewet de onroerende zaak als niet-woning heeft aangeduid. Als gevolg daarvan heeft de heffingsambtenaar het verkeerde percentage uit artikel 5 van de Verordening als heffingsmaatstaf gebruikt.
    
      De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en ook de aanslag en zal zelf in de zaak voorzien door de aanslag OZB te baseren op het percentage van 0,0777% van de WOZ waarde. Dit is het percentage dat op grond van artikel 5 van de Verordening geldt voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen.
      De aanslag wordt dan 0,000777*1.025.000 is afgerond € 796,-. 
    
    
    8. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiser het door hem betaalde griffierecht terug. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.  
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag van € 796,-;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. M. Noordegraaf, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2025.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
              
              
              
              griffier
            
            
              
              
              
              
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
    
    
  
  
     Althans het tarief voor “onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen”.
  
  
     Althans het tarief voor “onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen”.
  
  
     De hoogste rechter op belastinggebied.
  
  
     Zie overweging 3.2.4. Overweging 3.2.5 van de Hoge Raad is niet relevant voor deze zaak. 
  
  
     Zie bijvoorbeeld overweging 2.3.1. uit Hoge Raad 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084 en r.o. 4.6. van hof Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak van 25 juli 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:6365.