ECLI:NL:RBLIM:2025:7936, Rechtbank Limburg, 06-08-2025, 11409228 \ CV EXPL  24-5799
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11409228 \ CV EXPL  24-5799
    
    
    
      
        Vonnis van 6 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONPUNT, 
      te Maastricht,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [gedaagde 2] H.O.D.N. [handelsnaam], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      gemachtigde: mr. S.X.J. Zuidema.
    
    
    
      Partijen worden hierna Woonpunt, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 7 november 2024 met producties 1 tot en met 15;
        - de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
        - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
        - het bericht van Woonpunt van 9 mei 2025 met aanvullende producties 16 tot en met 24;
        - het bericht van Woonpunt van 12 mei 2025 met productie 25;
        - het bericht van Woonpunt van 20 mei 2025 met productie 26 en 27;
        - de mondelinge behandeling van 23 mei 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij mr. Van Wezel spreekaantekeningen heeft overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonpunt verhuurt met ingang van 1 november 2014 aan [gedaagde 1] de woning aan het adres [adres 1] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      Bij beschikking van de kantonrechter is bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] en is [gedaagde 2] handelend onder de naam [handelsnaam] (hierna: [gedaagde 2] ) benoemd tot bewindvoerder.
      
    
    
      2.3.
      
        Op 23 april 2024 heeft Woonpunt een klacht van de huurder van de woning aan de [adres 2] in [plaats 2] , [naam 1] , ontvangen. [naam 1] meldt dat hij al meer dan een jaar overlast ervaart van [gedaagde 1] en haar partner, [naam 2] 
         (hierna: [naam 2] ) en dat hij daardoor slapeloze nachten heeft. Hij meldt dat ook de omwonenden van de huisnummers [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] , [huisnummer 4] en [huisnummer 5] overlast ervaren. Telefonisch heeft [naam 1] aan Woonpunt verklaard dat de overlast bestaat uit schelden, bedreigingen, drugs dealen, bezoek van dealers, geweld en agressie.
      
      
    
    
      2.4.
      Uit een proces-verbaal van bevindingen van de politie van 9 juni 2024 blijkt dat [gedaagde 1] een melding heeft gedaan van mishandeling door [naam 2] . Ook [naam 1] heeft die nacht geklaagd over geluidsoverlast, afkomstig uit het gehuurde.
      
    
    
      2.5.
      Uit een proces-verbaal van bevindingen van de politie van 10 juni 2024 blijkt dat in de periode van 29 mei 2023 tot en met 23 april 2024 verschillende incidenten met geweld en agressie hebben plaatsgevonden in of nabij het gehuurde. In het rapport is opgenomen dat zowel [gedaagde 1] als [naam 2] daarbij vaak onder invloed van alcohol of andere verdovende middelen waren. 
      
    
    
      2.6.
      Per brief van 13 juni 2024 heeft Woonpunt [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024, in aanwezigheid van de wijkagent. Woonpunt heeft met [gedaagde 1] afgesproken dat de overlast zou stoppen en dat juridische stappen zouden worden genomen als zij zich niet aan deze afspraak zou houden.
      
    
    
      2.7.
      Op 29 juli 2024 maakt [naam 1] weer een melding van nachtelijke overlast. 
      
    
    
      2.8.
      Per brief van 2 augustus 2024 geeft Woonpunt aan [gedaagde 1] een laatste schriftelijke waarschuwing omtrent het stoppen van de overlast. 
      
    
    
      2.9.
      Uit een brief van [naam 3] van het Zorg - en Veiligheidshuis Maastricht Heuvelland van 11 november 2024 blijkt dat twaalf instanties betrokken zijn bij de Persoonsgerichte Aanpak betreffende [gedaagde 1] . [gedaagde 1] is sinds juni 2020 bij hen aangemeld vanwege huiselijk geweld, middelengebruik en overlast. [naam 3] vermeldt dat alle interventies die zij hebben ingezet niet hebben geleid tot een verbetering van de situatie en/of het verminderen van de overlast. 
      
    
    
      2.10.
      
        Uit een mutatierapport van de politie blijkt dat in de nacht van 30 september op 
        1 oktober 2024 opnieuw een incident met geweld en agressie in het gehuurde heeft plaatsgevonden. 
      
      
    
    
      2.11.
      Op 1 en 4 oktober 2024 ontvangt Woonpunt opnieuw overlastmeldingen. 
    
    
      2.12.
      
        [naam 3] van het Zorg- en Veiligheidshuis Maastricht Heuvelland meldt per e-mail van 11 april 2024 aan Woonpunt dat wederom een incident met geweld en agressie in het gehuurde heeft plaatsgevonden waarbij meerdere personen betrokken waren. Ook bij dit incident is vermeld dat alle betrokkenen onder invloed waren van verdovende middelen en dat er overlast is van de aanloop van personen uit het verdovende middelen circuit die via de achterdeur het gehuurde betreden. Ook zou [gedaagde 1] een nieuwe partner hebben en is de overlast sindsdien alleen maar toegenomen. 
      
    
    
      2.13.
      Op 13, 14 en 15 april 2025 ontvangt Woonpunt opnieuw overlastmeldingen van omwonenden. Hierbij wordt ook gemeld dat zij bedreigd worden door [gedaagde 1] , dan wel door haar bezoek, en dat er op enig moment geschoten is. Zij voelen zich niet meer veilig in de buurt. Er wordt tevens gemeld dat de nieuwe partner van [gedaagde 1] bijdraagt aan de overlast.
      
    
    
      2.14.
      Ook op 19 en 30 april en 4 en 14 mei 2025 worden bij de politie meldingen gedaan van incidenten in het gehuurde en bedreigingen door [gedaagde 1] en/of haar bezoek.
      
    
    
      2.15.
      Op 14 mei 2025 heeft [gedaagde 1] zelf aan de politie gemeld dat een voor haar onbekende vrouw in de woning verblijft.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Woonpunt vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.2.
      Woonpunt legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] zich niet als een goed huurder gedraagt en structureel ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden. De tekortkomingen zijn zo ernstig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonpunt, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonpunt, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonpunt in de kosten van deze procedure. [gedaagde 1] erkent dat sprake is van overlast maar voert aan dat niet zij maar haar (ex-)partner [naam 2] de overlast veroorzaakt en dat zij zelf ook een slachtoffer van zijn gedrag is. Haar belang bij het behoud van de woning weegt bovendien zwaarder dan het belang van Woonpunt om tot ontruiming te kunnen overgaan.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid 
      
    
    
    
      4.1.
      Artikel 1:441 lid 1 BW bepaalt dat tijdens het bewind de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. Het staat vast dat [gedaagde 2] tot bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] is benoemd. Hoewel Woonpunt heeft verzuimd om in de aanhef van de dagvaarding letterlijk te vermelden dat [gedaagde 2] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder is gedagvaard, is de kantonrechter van oordeel dat dit voldoende duidelijk moet zijn geweest voor [gedaagde 2] en dat hij een en ander ook zo heeft begrepen, nu hij ook alleen in die hoedanigheid in de procedure is verschenen. Dit verzuim van Woonpunt leidt daarom niet tot niet-ontvankelijkheid. 
      
    
    
      4.2.
      Gelet op het voorgaande en op hetgeen de gemachtigde van Woonpunt tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, begrijpt de kantonrechter dat de door Woonpunt in het petitum van haar dagvaarding geformuleerde vorderingen zich niet alleen richten tegen [gedaagde 1] maar ook tegen [gedaagde 2] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat de bewindvoerder in een geding over een onder bewind gesteld goed optreedt als formele procespartij ten behoeve van de rechthebbende. Het is vaste rechtspraak dat een vordering van een verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde daarom dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder, indien de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten in het onder bewind gestelde vermogen vallen. Weliswaar brengt het bewind niet mee dat de bewindvoerder partij wordt bij de huurovereenkomst, maar de daaruit voortvloeiende rechten van de rechthebbende zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter Woonpunt niet-ontvankelijk verklaren in haar vorderingen jegens [gedaagde 1] .
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.4.
      In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij het recht geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 
      
    
    
      4.5.
      De vraag die in deze procedure centraal staat is of de door Woonpunt gestelde overlast de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Als uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag geldt het bepaalde in artikel 7:213 BW. Op grond van dat artikel is [gedaagde 1] verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Zij dient daarbij niet alleen goed voor het gehuurde te zorgen; zij moet ook voorkomen dat omwonenden overlast van haar ervaren. Daarnaast volgt uit artikel 7:219 BW dat [gedaagde 1] op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van personen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden. 
      
    
    
      4.6.
      Woonpunt stelt dat [gedaagde 1] al geruime tijd ernstige en structurele overlast voor omwonenden veroorzaakt. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde 1] is dat niet zij zelf maar haar (inmiddels ex-)partner [naam 2] de overlast veroorzaakt en dat ook zij een slachtoffer is van zijn gedrag. Als de vorderingen van Woonpunt worden toegewezen dan wordt zij gestraft voor het gedrag van [naam 2] .
      
    
    
      4.7.
      Uit de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken blijkt dat omwonenden al geruime tijd regelmatig bij Woonpunt én bij de politie melding maken van overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde 1] , [naam 2] , de nieuwe partner van [gedaagde 1] en andere bezoekers. Omwonenden geven daarbij aan zich onveilig te voelen en slapeloze nachten te hebben. De meldingen bestaan onder andere uit geluidsoverlast (schreeuwen, schelden, ander lawaai en dan met name in de nacht), agressief gedrag en bedreigingen richting omwonenden, veel (nachtelijke en al dan niet gewapende) bezoekers en vervuiling van de achtertuin. Uit de verschillende rapportages van de politie en het Zorg- en Veiligheidshuis Maastricht Heuvelland blijkt dat ook regelmatig sprake is, en melding wordt gemaakt van, incidenten waarbij sprake is van geweld en agressie, al dan niet gepaard gaande met het gebruik van verdovende middelen. 
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter merkt op dat het hier niet alleen meldingen en rapportages ten aanzien van [naam 2] betreft maar ook met betrekking tot [gedaagde 1] zelf, haar nieuwe partner en de andere bezoekers van het gehuurde. De kantonrechter stelt tevens vast dat ook nadat de relatie met [naam 2] kennelijk is verbroken en aan hem een contactverbod is opgelegd nog nieuwe meldingen zijn binnengekomen bij Woonpunt en bij de politie zodat de stelling van [gedaagde 1] dat het overlastprobleem is opgelost zodra zij definitief met [naam 2] heeft gebroken geen stand kan houden. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter is van oordeel dat de gedragingen van [gedaagde 1] (en van haar partner en ander bezoek) kwalificeren als ernstige en structurele overlast en dus als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die uit hoofde van de huurovereenkomst op [gedaagde 1] rusten. Gezien de aard, de duur, de ernst en de omvang van deze overlast, weegt het belang van Woonpunt (en haar andere huurders) om op korte termijn gevrijwaard te worden van deze overlast zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] bij het behoud van het gehuurde en rechtvaardigt deze de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij heeft de kantonrechter tevens in overweging genomen dat, ondanks de inspanningen van Woonpunt en de twaalf andere betrokken instanties, de situatie nog steeds niet verbetert en de overlast blijft voortbestaan. De kantonrechter ziet geen enkel aanknopingspunt dat de toestand in en rond het gehuurde op korte termijn zal verbeteren nu ook het aanhangig maken van deze procedure kennelijk geen prikkel voor [gedaagde 1] is geweest om haar gedrag te veranderen. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden en de vordering van Woonpunt om [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen toewijzen, met dien verstande dat de veroordeling wordt uitgesproken tegen [gedaagde 2] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder (q.q.) als formele procespartij. Feitelijk gezien komt de uitvoering van het vonnis echter ten laste van [gedaagde 1] .
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde 2] q.q. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van Woonpunt worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                775,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart de vordering jegens [gedaagde 1] niet-ontvankelijk,
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de tussen Woonpunt en [gedaagde 2] q.q. bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] en veroordeelt [gedaagde 2] q.q. om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van [gedaagde 2] q.q. in het gehuurde bevinden, te ontruimen en te verlaten en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonpunt te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 2] q.q. in de proceskosten van € 775,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 
        6 augustus 2025.
      
      
      
        LC
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2014:525