ECLI:NL:RBMNE:2025:4714, Rechtbank Midden-Nederland, 14-08-2025, 24/1591
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/1591
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder 
    (gemachtigde: mr. T.C. Wildenbeest).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [object 1] in [dorp] , gemeente [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 99.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. Het object is een eiland, bekend onder het kadastrale perceelnummer: [nummer] . Het object heeft een oppervlakte van 992 m² met bebouwing. 
    
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 99.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het object zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van het object wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van objecten  die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een tabel overgelegd, waarin het object wordt vergeleken met zes verkopen van andere eilanden in de [gebied] , gemeente [plaats] , te weten: 
    - [object 2] , verkocht op 10 september 2021 voor € 37.500,-;
    - [object 3] , verkocht op 29 maart 2021 voor € 17.500,-;
    - [object 4] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 11.000,-;
    - [object 5] , verkocht op 14 oktober 2021 voor € 10.000,-
    - [object 6] , verkocht op 17 februari 2022 voor € 11.000,-;
    - [object 7] , verkocht op 30 juni 2022 voor € 10.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de tabel, de onderbouwing en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de tabel genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat de referentieobjecten ook eilanden zijn, in [dorp] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de tabel en de onderbouwing maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object door voor de m²-prijs een m²-prijs ruim onder de m²-prijzen van de referentieobjecten te hanteren. De gemiddelde m²-prijs van de referentieobjecten is € 100,- per m².Als er uitgegaan zou worden van € 100,- per m² bij het object zou de waarde ook uitkomen op € 99.000,- waarbij de waarde van de opstallen nog niet zijn meegeteld. Ook dan had de heffingsambtenaar de waarde van het object aannemelijk gemaakt. Door uit te gaan van een totaalwaarde van € 99.000 (€ 78,61 per m² voor de oppervlakte is afgerond € 77.000,- en € 200,- per m² voor de opstallen is € 22.000,-) wordt duidelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.  
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De ligging
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn omdat deze op een andere plas liggen. Het eiland ligt in de [A] , hier zijn de voorzieningen zoals supermarkt, tankstations en restaurants minder goed bereikbaar of aanwezig.  
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar verwijst naar de bij het verweerschrift gevoegde kaart van het gehele eilandengebied. Het object ligt in gebied A2. De referentieobjecten liggen in gebieden C3, E2 en D3. De ligging is niet identiek, maar ook niet zodanig verschillend dat de referentieobjecten niet als vergelijking gebruikt kunnen worden. De heffingsambtenaar betwist het verschil in voorzieningen tussen het object en de referentieobjecten. Een waardeverschil blijkt ook niet uit de referenties. Referentieobject [object 2] (C3) ligt namelijk ook in de [A] en die is verkocht voor € 107,- per m². Daarnaast zijn er volgens heffingsambtenaar geen verkopen beschikbaar die qua ligging beter zijn. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en het is niet gebleken dat een eiland in de [A] minder oplevert dan in de nadere plassen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het stijgingspercentage
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de waarderingskamer in gemeente [plaats] een verhoging van maximaal 17% hanteert. De waardestijging van het object is 22%. Deze verhoging is volgens eiser excessief hoog. Eventuele transacties, waar iemand zoveel betaalde voor een legakker, moeten als excessen worden beschouwd. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar legt uit dat het stijgingspercentage ten opzichte van het voorgaande jaar niet relevant is voor het bepalen van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt jaarlijks onafhankelijk van de WOZ-waarden van voorgaande jaren vastgesteld op basis van verkopen van vergelijkbare referentieobjecten. De transacties van de gebruikte referentieobjecten zijn tot stand gekomen door de marktwerking en zijn volgens de heffingsambtenaar dus goed bruikbaar voor het bepalen van de WOZ-waarde van het object. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De rechtbank merkt daarbij op dat de heffingsambtenaar zes referentieobjecten heeft geselecteerd. De heffingsambtenaar gaat daarbij niet uit van de duurste van die zes, maar van de gemiddelde m²-prijs. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.