ECLI:NL:RBZWB:2025:6340, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-09-2025, BRE 24/6246
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/6246
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2025  in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Baarle-Nassau, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 juli 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 158.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Baarle-Nassau voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 27 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is mr. J. Loots verschenen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd. De rechtbank heeft partijen geïnformeerd dat de uitspraakdatum is verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenares van de woning. Het is een recreatiewoning (bouwjaar 1973) met een oppervlakte van 65 m², op een perceel van 714 m2.
    
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 22 augustus 2024 in verband met het overlijden van de echtgenoot van belanghebbende is opgemaakt door [taxateur]. In het taxatierapport is de woning op de waardepeildatum 4 november 2023 op € 102.500 getaxeerd.
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
      
      
        3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 158.000. Belanghebbende vindt deze waarde te hoog en stelt dat de waarde maximaal € 102.500 is.
      
      
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 122.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de vastgestelde waarde
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 158.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Beoordeling van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de getaxeerde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft geen foto’s of ander (beeld)materiaal van de woning van belanghebbende en de referentiewoningen overgelegd. Het procesdossier bevat uitsluitend de foto’s van de woning van belanghebbende in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Daardoor zijn de woningen niet goed met elkaar te vergelijken. Daarnaast zijn in de taxatiematrix geen verkoopdata bij de referentiewoningen vermeld, maar slechts de datum van overdracht bij de notaris. Hierdoor kan de rechtbank niet controleren of de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum zijn verkocht en ook niet of, waar nodig, een indexering van de verkoopprijs is toegepast. De rechtbank kan daarnaast ook niet controleren op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. De heffingsambtenaar heeft bij de woning van belanghebbende een score 1 toegekend voor de factor ‘kwaliteit’ en een score 2 voor de factor ‘onderhoud’. Hij heeft echter vervolgens niet onderbouwd op welke wijze deze scores hebben geleid tot een correctie van de prijs per eenheid. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar ten aanzien van de referentiewoningen geen grondstaffels overgelegd en is ter zitting ook niet vast komen te staan welke grondstaffels in de taxatiematrix zijn gebruikt. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is.
      
      
        
          Beoordeling van de door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      4.6.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 102.500 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de haar voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd. Dit rapport kan naar het oordeel van de rechtbank niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Het rapport is opgemaakt met een ander doel, namelijk de vaststelling van de waarde van de woning in verband met een erfenis. Bovendien is de waarde van de woning berekend naar een waardepeildatum 4 november 2023 en is deze waarde niet geïndexeerd naar de waardepeildatum van de WOZ-beschikking (1 januari 2023). 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft dus ook niet aannemelijk gemaakt dat de haar voorgestane waarde van de woning niet te hoog is. 
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.8.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 122.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 122.000. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. De rechtbank merkt daarbij op dat de kosten die belanghebbende heeft gemaakt voor het opstellen van het taxatierapport niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat het taxatierapport niet voor deze procedure is opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot € 122.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 19 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.