ECLI:NL:RBROT:2025:9404, Rechtbank Rotterdam, 26-06-2025, 11729192 \ VV EXPL  25-33
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Kort geding. Vordering tot ontruiming woning. Hennepkwekerij en hennepdrogerij. Het niet overeenkomstig de bestemming gebruiken van de woning. Geen hoofdverblijf in de woning. Huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 11729192 \ VV EXPL  25-33
    
    
    
      datum uitspraak: 26 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. L.J. Verheij,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      
        Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
        - de dagvaarding van 4 juni 2025, met bijlagen. 
      
      
    
    
      1.2.
      Op 13 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Hef Wonen mevrouw [persoon A] (sociaal beheerder) aanwezig, bijgestaan door mr. L.J. Verheij. [gedaagde] was in persoon aanwezig. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern van deze zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      Hef Wonen vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning die zij van Hef Wonen huurt te ontruimen, omdat [gedaagde] de woning heeft ingericht als hennepkwekerij en hennepdrogerij, de woning niet overeenkomstig de bestemming gebruikt als woning, de woning niet als haar hoofdverblijf heeft en inmiddels een huurachterstand heeft. De kantonrechter wijst de vorderingen van Hef Wonen toe, omdat het voldoende aannemelijk is dat in een gewone procedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden vanwege de tekortkomingen van [gedaagde] . Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 1 februari 2014 de woning gelegen aan [adres] te Rotterdam (hierna: de woning) van (de rechtsvoorganger van) Hef Wonen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden (versie juni 2013) van toepassing verklaard. 
      
    
    
      2.3.
      In deze Algemene huurvoorwaarden is, onder andere, opgenomen dat de huurprijs bij vooruitbetaling voor de eerste dag van iedere maand betaald moet worden (artikel 11), dat de huurder de woning als zijn hoofdverblijf zal gebruiken (artikel 12), dat de huurder de woning als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte zal gebruiken (artikel 13) en dat het de huurder niet is toegestaan de woning geheel in gebruik te nemen als bedrijfsruimte (artikel 14). 
      
    
    
      2.4.
      Op 9 april 2025 is in de woning een hennepkwekerij tevens hennepdrogerij ontmanteld. Hef Wonen heeft vervolgens op dezelfde dag aan [gedaagde] een brief gestuurd en [gedaagde] verzocht om ofwel op gesprek te komen op 15 april 2025 om haar woonsituatie toe te lichten ofwel om de huurovereenkomst op te zeggen. Omdat [gedaagde] niet heeft gereageerd, heeft Hef Wonen op 22 april 2025 een tweede brief gestuurd met het verzoek om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.  
      
    
    
      2.5.
      Volgens Hef Wonen is er sprake van ernstige tekortkomingen van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen. Zij vordert daarom in dit kort geding dat:
      
        
          
            [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al het hare volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van alle sleutels leeg en bezemschoon ter vrije beschikking van Hef Wonen te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
        
        
          
            [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Hef Wonen te betalen: de huurachterstand berekend tot en met mei 2025 van € 847,76, alsmede vanaf 1 juni 2025 de huurpenningen ad € 847,96 per maand en vanaf 1 juli 2025 een bedrag van € 880,22 per maand tot en met de ontruimingsdatum;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
        
      
      
      
        
          Het beoordelingskader van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      2.6.
      In dit kort geding moet worden beoordeeld of het nodig is nu een ordemaatregel te treffen en of aannemelijk is dat de vordering in een gewone procedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om in kort geding daarop vooruit te lopen. Omdat een ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht en de huurbescherming van de huurder, moet steeds van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende zwaarwegende omstandigheden zijn, die ontruiming rechtvaardigen, zeker nu ontruiming in de praktijk vaak een definitieve maatregel is.
      
      
        
          
            [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen
        
      
      
    
    
      2.7.
      Het is aannemelijk dat in een eventuele gewone procedure de kantonrechter zal oordelen dat [gedaagde] ernstig is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hierna wordt op de tekortkomingen ingegaan. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat de woning volledig was ingericht als een hennepkwekerij en hennepdrogerij. Hierdoor heeft zij zich niet als goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 13 van de Algemene huurvoorwaarden), want het is een feit van algemene bekendheid dat aan de aanwezigheid en exploitatie van een hennepkwekerij in een huurwoning grote risico’s, zoals brand en lekkage, zijn verbonden en dat dit zorgt voor overlast, zoals stankoverlast. In dit geval is in de meterkast een illegale niet-geaarde aftakking aangetroffen waarmee de hennepkwekerij van stroom werd voorzien en zijn er ook provisorisch allerlei lampen gemonteerd. Er is dus een levensgevaarlijke situatie gecreëerd in de woning. 
      
    
    
      2.9.
      Ook heeft [gedaagde] niet betwist dat zij, in ieder geval een jaar, niet in de woning heeft gewoond en daarmee niet heeft voldaan aan haar verplichting om de woning als haar hoofdverblijf te gebruiken (artikel 12 van de Algemene huurvoorwaarden). 
      
    
    
      2.10.
      Voorts volgt uit de overgelegde rapportage van de gemeente Rotterdam dat de badkamer, de keuken en de overige kamers onbruikbaar waren als woonruimte, omdat iedere ruimte in de woning was ingericht voor het kweken van hennep. Hierdoor heeft [gedaagde] niet voldaan aan haar verplichting om de woning overeenkomstig de bestemming als woonruimte te gebruiken (artikelen 12 en 14 van de Algemene huurvoorwaarden). Ook als er nog wel een bank, koelkast, vaatwasser en wasmachine in de woning aanwezig waren, wat [gedaagde] tijdens de zitting heeft verteld, dan is het gelet op de rapportage van de gemeente Rotterdam onaannemelijk dat de woning gebruikt is als woonruimte. Op de foto’s is immers te zien dat elke kamer was ingericht voor de kweek van hennep. Dat [gedaagde] nu wel weer in de woning woont, weliswaar zonder warm water en elektriciteit, maakt de tekortkoming niet ongedaan. 
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] heeft tot en met de maand juni 2025 een huurachterstand van twee maanden. Hiermee schiet zij ook tekort in haar betalingsverplichtingen die zij op grond van de huurovereenkomst heeft om tijdig de huur te betalen (artikel 11 van de Algemene huurvoorwaarden). 
      
      
        
          Hef Wonen heeft een (spoedeisend) belang bij ontruiming
        
      
      
    
    
      2.12.
      De vordering van Hef Wonen om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen wordt toegewezen, omdat het voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst gelet op de hiervoor weergegeven ernstige tekortkomingen in een gewone procedure zal worden ontbonden. Hierop vooruitlopend zal daarom in dit kort geding de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Bij deze beslissing heeft de kantonrechter de belangen van partijen meegewogen. 
      
    
    
      2.13.
      Hef Wonen heeft een groot belang bij de ontruiming, omdat zij een zerotolerance beleid heeft ten aanzien van hennepkweek en moet handelen in het belang van woningzoekenden die al jaren op de wachtlijst staan en wachten op een huurwoning. Het is daarom belangrijk dat zij snel en consequent handhaaft. Ook is er een huurachterstand en is het gelet op wat [gedaagde] over haar financiële situatie ter zitting heeft toegelicht aannemelijk dat deze huurachterstand verder zal oplopen. 
      
    
    
      2.14.
      Tegenover het belang van Hef Wonen staat het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning. [gedaagde] heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij, nadat zij ongeveer een jaar niet in de woning heeft gewoond vanwege verblijf in Iran, inmiddels weer ongeveer 2,5 week in de woning verblijft, ondanks dat de woning niet beschikt over elektriciteit en warm water. Volgens [gedaagde] is er niemand in Nederland waar zij kan verblijven als zij de woning moet verlaten.
      
    
    
      2.15.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat hoewel duidelijk is dat een ontruiming van de woning ingrijpend is voor [gedaagde] , de belangen van Hef Wonen zwaarder wegen. [gedaagde] heeft immers zelf toegelicht meer dan een jaar niet in de woning gewoond te hebben. Ook als het waar is dat zij niet betrokken is geweest bij de hennepkwekerij, dan was het wel haar verantwoordelijkheid om goed voor de woning te zorgen. Dat heeft ze niet gedaan. Dat [gedaagde] op straat komt te staan als de woning wordt ontruimd en zij nergens terecht kan, is gelet op de ernst van de tekortkomingen niet zodanig ernstig dat de belangen van [gedaagde] daardoor zwaarder wegen. Het ligt dus op de weg van [gedaagde] om andere woonruimte te gaan zoeken, eventueel met behulp van de gemeente en het Leger des Heils.
        De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen en [gedaagde] moet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning verlaten.  
      
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
      
    
    
      2.16.
      Hef Wonen vordert tevens dat [gedaagde] veroordeeld wordt om de achterstallige huur tot en met de maand mei 2025 van € 847,76 te betalen en om de huurpenningen vanaf 1 juni van € 847,96 per maand en vanaf 1 juli van € 880,22 per maand tot en met de ontruimingsdatum te betalen. Tijdens de zitting heeft Hef Wonen toegelicht dat [gedaagde] tot en met de maand mei 2025 een huurachterstand heeft van één maand huur en dat [gedaagde] ook de huur van de maand juni 2025 niet heeft betaald. [gedaagde] betwist dit niet. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen om een bedrag van € 1.695,92 te betalen, zijnde twee maanden huurachterstand tot en met de maand juni 2025. Ook de toekomstige huur vanaf 1 juli 2025 tot en met de ontruimingsdatum wordt toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 340,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.163,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.18.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning, gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het hare volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van alle sleutels leeg en bezemschoon ter vrije beschikking te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen de huurachterstand tot en met de maand juni 2025 te betalen ten bedrage van € 1.695,92;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen de maandelijks verschuldigde huur van € 880,22 per maand vanaf 1 juli 2025 tot en met de datum van de ontruiming;  
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.163,45 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.P.M. Jurgens en in het openbaar uitgesproken.
        31688