ECLI:NL:RBZWB:2025:4819, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-07-2025, BRE - 24 _ 1360
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, goede justitie.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1360 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan JUIST),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 893.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [persoon 1] , verbonden aan JUIST, en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woonboerderij uit 1901 van 386 m², met een berging uit 2003 van 64 m² en een carport, op een perceel van in totaal 4.020 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 773.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 893.000.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen het oordeel van de rechtbank verder heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Toetsingskader
      
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      4.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd. Het taxatierapport is op 4 december 2024 door [taxateur] opgemaakt. In het rapport is de waarde van de woning berekend op € 895.000. In de matrix is de woning vergeleken met referentiewoningen. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft bij de waardering onderscheid aangebracht in de ligging van de woning van belanghebbende ten opzichte van de referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar is de woning van belanghebbende bovengemiddeld gelegen, wat een opwaartse correctie van 20% op de grondwaarde zou rechtvaardigen. Ter zitting is toegelicht dat uit de foto’s blijkt dat de woning van belanghebbende in een meer idyllische omgeving is gelegen dan de referentiewoningen. Daarentegen is de referentiewoning aan de [adres 4] volgens de heffingsambtenaar ondergemiddeld gelegen, met uitzicht op stallen. Dit zou een neerwaartse correctie van 20% op de grondwaarde rechtvaardigen.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onderscheid heeft aangebracht in de ligging van de woningen. Volgens belanghebbende zijn de woning en de referentiewoningen alle nagenoeg hetzelfde gelegen en moet de ligging voor alle objecten op gemiddeld worden gesteld. Belanghebbende wijst erop dat zijn woning is ingesloten tussen woningen, niet beschikt over een voortuin en direct aan de weg is gelegen. De referentiewoning aan de [adres 5] is gelegen aan eenzelfde soort weg, maar beschikt wel over een voortuin en kijkt vrij uit tussen de tegenovergelegen objecten. De referentiewoning aan de [adres 2] is gelegen in een rustige woonwijk aan de rand van het dorp. Verder wijst belanghebbende erop dat de referentiewoning aan [adres 4] erg dichtbij de woning van belanghebbende is gelegen en bovendien vrij is gelegen aan de achterzijde.
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een wezenlijk verschil in ligging tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank stelt voorop dat woningen allemaal aan de rand van het dorp zijn gelegen en in beginsel wat betreft ligging als vergelijkbaar kunnen worden beschouwd. Ook uit de overgelegde foto’s en satellietbeelden blijkt op het eerste oog niet van duidelijke verschillen in situering die een afwijkende waardering zouden rechtvaardigen. De enkele kwalificatie van de omgeving als “meer idyllisch”, acht de rechtbank te subjectief van aard om een correctie op de grondwaarde te kunnen dragen. Dat geldt ook voor het argument dat de referentiewoning aan de [adres 4] aan de voorzijde uitzicht heeft op stallen. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om met concrete en objectief verifieerbare gegevens te onderbouwen dat sprake is van een relevant verschil in ligging. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De heffingsambtenaar heeft de correcties vanwege de ligging dan ook niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.8.
      Als de correcties vanwege ligging in de matrix buiten beschouwing worden gelaten, komt de waarde in de matrix lager uit dan de beschikte waarde. Het taxatierapport kan de beschikte waarde daarom niet onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De overige bezwaren van belanghebbende tegen het taxatierapport van de heffingsambtenaar hoeven daarom niet verder te worden besproken.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
    
    
      4.9.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 773.000 aannemelijk heeft gemaakt. Nu belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet nader heeft onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          Goede justitie
        
      
    
    
      4.10.
      Omdat geen van beide partijen erin geslaagd is om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie op € 800.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 800.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 647 en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 647), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting deelgenomen (2 punten maal € 907). Andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108.
      
    
    
      5.2.
      De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 800.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 28 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR.