ECLI:NL:HR:1976:AC5856, Hoge Raad, 24-12-1976, Req. nr. 4793
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1976-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Toepasselijkheid en strekking van art. 1631, achtste lid, laatste volzin, BW.

24 december 1976
  Req. nr. 4793 
  MH
  
  
    
      De Hoge Raad der Nederlanden,
  
  
  
    Gezien het verzoekschrift van [verzoeker], wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door Mr. J.L.W. Sillevis Smitt, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van een beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Assen van 28 april 1976, gegeven tussen [verzoeker] en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verweerster] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats];
    Gezien het verweerschrift van genoemde vennootschap, vertegenwoordigd door Mr. F.N. Meijer, advocaat bij de Hoge Raad;
    Gezien de conclusie van de Advocaat-Generaal van Soest, strekkende tot vernietiging van de bestreden beschikking en verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Leeuwarden met veroordeling van de vennootschap in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen;
    Overwegende dat uit de bestreden beschikking en uit de bijbehorende stukken blijkt: 
    dat verweerster in cassatie, verder [verweerster] te noemen, met ingang van 1 maart 1969 een bedrijfspand te [vestigingsplaats] heeft verhuurd aan de verzoeker in cassatie, [verzoeker], en wel voor de tijd van vijf jaren;
    dat [verweerster] bij exploot van 18 december 1973 de huur heeft opgezegd met ingang van 1 januari 1975, echter onder bereidverklaring om een nieuwe huurovereenkomst met [verzoeker] aan te gaan;
    dat [verzoeker] zich tot de Kantonrechter te Assen heeft gewend met een verzoekschrift waarvan de strekking is - naar [verweerster] en [verzoeker] althans in hoger beroep eenstemmig hebben verklaard - om de bestaande huurovereenkomst van het pand te verlengen;
    dat de Kantonrechter na schriftelijk debat van partijen bij beschikking van 4 oktober 1974 als zijn oordeel te kennen heeft gegeven, dat een deskundigen-bericht met betrekking tot de huurprijs van het pand noodzakelijk was en partijen in de gelegenheid heeft gesteld zich uit te laten over de personen van de deskundigen, waarna hij bij beschikking van 8 november 1974 drie deskundigen heeft benoemd ter beoordeling van de vraag welke huurprijs naar het huidige prijspeil een redelijke is voor het onderhavige pand; 
    dat de deskundigen vervolgens het pand op een huurprijs van f 72.500, -- per jaar hebben gewaardeerd;
    dat [verweerster] heeft verklaard dat deze prijs aanvaardbaar is, indien hij wordt vermeerdeerd met een bedrag van f 2.925, -- voor vergoeding van extra verzekeringspremie;
    dat [verzoeker] vervolgens heeft aangevoerd, dat de prijs van f 72.500, -- inderdaad de marktwaarde zal zijn, maar op het bedrag in mindering moet komen 10% van door hem verrichte investeringen, welke in totaal ongeveer f 245.000, -- hebben belopen;
    dat de Kantonrechter bij eindbeschikking van 1 augustus 1975 de huur voor vijf jaren heeft verlengd met bepaling van de huurprijs op f 50.000, -- voor het jaar 1975, f 62.500, -- voor 1976 en f 72.500, -- per jaar voor 1977, 1978 en 1979, te vermeerderen of te verminderen volgens een bepaalde index en verhoogd met omzetbelasting;
    dat de Kantonrechter daarbij heeft afgewezen rekening te houden met de door [verzoeker] gestelde investeringen;
    dat [verweerster] tegen de beschikking hoger beroep heeft ingesteld bij de Rechtbank te Assen, verzoekende de huurprijs op een hoger bedrag vast te stellen; 
    dat [verzoeker] de Rechtbank heeft verzocht de beschikking van 1 augustus 1976 te bekrachtigen, maar subsidiair, indien de Rechtbank de beschikking op het beroep van [verweerster] zou vernietigen, incidenteel heeft geappelleerd, aanvoerende dat de Kantonrechter ten onrechte zijn beroep op de door hem verrichte investeringen heeft afgewezen;
    dat de Rechtbank bij de thans bestreden beschikking die van de Kantonrechter van 1 augustus 1975 heeft vernietigd en de huurprijs op hogere jaarbedragen heeft gesteld, met afwijzing van het incidentele appèl;
    dat de Rechtbank haar beslissing omtrent het incidentele appèl als volgt heeft gemotiveerd:
    "8. De Rechtbank zal dit appèl afwijzen. Naar haar oordeel kan met de verbeteringen in het gehuurde bij de vaststelling van de huurprijs slechts rekening worden gehouden indien partijen dat waren overeengekomen. Dat laatste is kennelijk niet het geval. [verzoeker] vergist zich wanneer hij aanvoert dat hierop de bij wet van 26 juni 1975 toegevoegde bepaling aan artikel 1630 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (bedoeld zal zijn de corresponderende toevoeging aan artikel 1631a van het Burgerlijk Wetboek) van toepassing is. Deze toevoeging luidt: "hij zal een verzoek om verhoging van de huurprijs afwijzen voorzover het gegrond is op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht". Het verzoek tot verhoging van de huurprijs is daarop niet gegrond.";
    Overwegende dat [verzoeker] tegen de beschikking van de Rechtbank het volgende middel van cassatie aanvoert: 
    "Schending van het recht en verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid tot gevolg heeft, doordat de Rechtbank heeft overwogen en beslist als vermeld in overweging 8, ten onrechte en om één of meer van de navolgende redenen.
  
  a) De Rechtbank heeft miskend, dat het ten deze toepasselijke artikel 1631a, lid 8, van het Burgerlijk Wetboek, geenszins als voorwaarde stelt, dat de rechter bij een huurprijsvaststelling als in die bepaling bedoeld alleen dan rekening zou mogen houden met door de huurder aangebrachte verbeteringen van het gehuurde, indien partijen daaromtrent een overeenkomst hebben gesloten. Noch de tekst, noch doel en strekking noch de geschiedenis van de totstandkoming van lid 8 van artikel 1631a, van het Burgerlijk Wetboek geven steun aan deze opvatting.
  De Rechtbank heeft dan ook ten onrechte beslist, dat naar haar oordeel met de verbeteringen in het gehuurde slechts rekening kan worden gehouden, indien partijen dat waren overeengekomen.
  b) De Rechtbank heeft beslist, dat het verzoek tot verhoging van de huurprijs niet is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht (aldus overweging 8, laatste zin in verband met de daaraan voorafgaande zin). Niet duidelijk is, op welke gronden de Rechtbank tot deze beslissing is gekomen. Indien de Rechtbank van oordeel is geweest, dat [verweerster] bij haar verzoek om de huurprijs gedurende de periode van verlenging te bepalen op de bedragen als vermeld in het petitum van haar verzoekschrift in appèl, de door [verzoeker] aangebrachte verbeteringen van het gehuurde buiten beschouwing heeft gelaten, dan vindt die beslissing geen grondslag in de stukken van het geding. In ieder geval heeft de Rechtbank dan door aldus te beslissen geen acht geslagen op en niet gemotiveerd beslist ten aanzien van de door [verzoeker] in appèl uitdrukkelijk herhaalde stelling, dat de door deskundigen bepaalde prijs - waarop [verweerster] zich in haar verzoekschrift in appèl heeft gebaseerd - mede is bepaald op grond van door hem aangebrachte verbeteringen.
  
    Indien daarentegen de Rechtbank van oordeel is geweest, dat een verzoek tot verhoging van de huurprijs eerst dan is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht, indien uit de gronden van dat verzoek blijkt, dat het wordt gedaan, omdat het gehuurde in betere staat verkeert dan ten tijde van het overeenkomen van de huurprijs waarvan de verhoging wordt gevraagd, dan is de Rechtbank uitgegaan van een onjuiste en te enge opvatting omtrent het bepaalde in artikel 1631a, lid 8, laatste volzin van het Burgerlijk Wetboek.
    Om deze redenen zal de hier bestreden beslissing als onvoldoende gemotiveerd en/of innerlijk tegenstrijdig en/ of uitgaande van een onjuiste rechtsopvatting niet in stand kunnen blijven.";
    Overwegende omtrent het middel van cassatie:
    dat dit terecht is voorgesteld; 
    dat de beslissing van de Rechtbank hierop berust, dat naar haar oordeel artikel 1631a, achtste lid, laatste zin, van het Burgerlijk Wetboek - welke zin behelst dat de Rechter een verzoek om verhoging van de huurprijs zal afwijzen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht - niet van toepassing is, waaraan de Rechtbank de consequentie heeft verbonden, dat bij de vaststelling van de huurprijs slechts dan rekening zou mogen worden gehouden met verbeteringen in het gehuurde, indien partijen dit waren overeengekomen, hetgeen niet het geval is;
    dat echter het oordeel van de Rechtbank, dat artikel 1631a, achtste lid, laatste zin, niet van toepassing is, berust op een onjuiste rechtsopvatting;
    dat de Rechtbank haar oordeel kennelijk heeft gebaseerd op de letterlijke tekst van de bepaling, maar haar strekking, zoals deze uit de geschiedenis van haar totstandkoming blijkt, heeft miskend;
    dat deze strekking is, dat voor verhoging van de huurprijs - welke aan de orde komt bij een verzoek tot vaststelling van een verhoogde huurprijs, gegrond op de omstandigheid dat de huurprijs niet meer in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte - geen plaats is, voor zover het pand zijn huidige waarde heeft verkregen door verbeteringen die de huurder op zijn kosten heeft aangebracht;
    dat mitsdien het beroep van [verzoeker] op door hem aangebrachte verbeteringen alsnog moet worden onderzocht;
    Vernietigt de beschikking van de Arrondissements- Rechtbank te Assen van 28 april 1976 voor zover deze betrekking heeft op het door [verzoeker] ingestelde incidentele appèl tegen de beschikking van de Kantonrechter te Assen van 1 augustus 1975;
    Verwijst de zaak naar dezelfde Rechtbank teneinde de behandeling voort te zetten en te beslissen met inachtneming van deze beschikking;
    Veroordeelt [verweerster] in kosten op de voorziening in cassatie gevallen, welke aan de zijde van [verzoeker] worden begroot op f 137,50 aan verschotten en f 750, -- voor salaris.
    Gedaan en gewezen te 's-Gravenhage de vier en twintigste december 1900 zes en zeventig bij Mrs. Dubbink, President, Minkenhof, Snijders, Köster en Haardt, Raden, in tegenwoordigheid van de Griffier Reyers.