ECLI:NL:RBAMS:2025:6635, Rechtbank Amsterdam, 02-09-2025, 11566727 \ EA VERZ  25-209
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Kwalificatie bedrijfsruimte. Verlenging ontruimingstermijn.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11566727 \ EA VERZ  25-209
    
    
    
      
        Beschikking van 2 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [verzoeker 1] (h.o.d.n. [handelsnaam 1] ) 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [verzoeker 1] ,
    
    2. 	[verzoeker 2] (h.o.d.n. [handelsnaam 2] ), 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [verzoeker 2] ,
    
    3. 	[verzoeker 3] B.V., 
    
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      	hierna te noemen: [verzoeker 3] ,
    
    4.	[verzoeker 4] (h.o.d.n. [handelsnaam 4] ), 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [verzoeker 4] ,
    
    5. 	[verzoeker 5] (h.o.d.n. [handelsnaam 5] ), 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen, [verzoeker 5] ,
      verzoekende partijen,
      hierna samen te noemen: huurders,
      gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        SCHINKELDIJKJE B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: Schinkeldijkje,
      gemachtigde: mr. H.J. Hagemans.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure bestaat uit de volgende stukken: 
      
        
          de tussenbeschikking van 15 juli 2025;
        
        
          de akte van huurders van 5 augustus 2025;
        
        
          de akte van Schinkeldijkje van 26 augustus 2025;
        
      
      
    
    
      1.2.
      In de akte van huurders van 5 augustus 2025 heeft de gemachtigde van huurders de procedure voor [verzoeker 2] ingetrokken.
      
    
    
      1.3.
      De beschikking is bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De kern
    
    
      2.1.
      
        [verzoeker 1] en [verzoeker 3] huren van Schinkeldijkje ieder een loods op het terrein aan het [adres] . Op het terrein bevinden zich meerdere loodsen. Voor de huur van de loodsen zijn [verzoeker 1] en [verzoeker 3] beiden een huurovereenkomst aangegaan met de onderneming van de familie [naam] ( [bedrijf] B.V.). De onderneming van de familie [naam] is per 1 december 2023 overgenomen door Schinkeldijkje, waarbij de naam van de onderneming is gewijzigd en de familie [naam] uit het bestuur is getreden. Schinkeldijkje heeft op 16 september 2024 de huurovereenkomst van [verzoeker 1] opgezegd per 31 december 2024. De huurovereenkomst van [verzoeker 3] is door Schinkeldijkje op 26 september 2023 en nogmaals op 25 september 2024 opgezegd per 31 december 2024. De ontruiming van de loodsen is aangezegd tegen 1 januari 2025. 
      
    
    
      2.2.
      
        
          [verzoeker 3] huurt een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (hierna: overige bedrijfsruimte) en hij verzoekt de termijn waarbinnen hij de loods moeten ontruimen te verlengen met één jaar. 
        
          [verzoeker 1] stelt dat hij een bedrijfsruimte huurt als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (hierna: 290-bedrijfsruimte). Hij verzoekt om hem daarom niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek om ontruimingsbescherming. Subsidiair, voor het geval sprake is van overige bedrijfsruimte , verzoekt [verzoeker 1] de termijn waarbinnen hij de loods moeten ontruimen te verlengen met één jaar. 
      
      
    
    
      2.3.
      Schinkeldijkje betwist dat [verzoeker 1] niet-ontvankelijk is. Volgens Schinkeldijkje is ook bij [verzoeker 1] sprake van huur van overige bedrijfsruimte. Zij heeft een groot belang bij spoedige ontruiming van beide loodsen. Verder verzoekt ze onder meer te bepalen dat een gebruikersvergoeding verschuldigd is tot het moment van ontruiming.
      
    
    
      2.4.
      Samengevat oordeelt de kantonrechter dat het verweer van Schinkeldijkje, dat haar belang om te ontruimen zwaarder weegt dan het belang van [verzoeker 3] om de ontruimingstermijn te verlengen, niet slaagt. Het verzoek van [verzoeker 3] wordt daarom toegewezen. Verder oordeelt de kantonrechter dat [verzoeker 1] overige bedrijfsruimte huurt en dus ontvankelijk is in zijn verzoek om de termijn voor ontruiming te verlengen. Maar dat verzoek wordt afgewezen omdat het onvoldoende is onderbouwd.
      
    
    
      2.5.
      Omdat de procedure nog loopt voor andere huurders, worden de overige verzoeken aangehouden.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      De kantonrechter blijft bij wat hij in het tussenbeschikking van 15 juli 2025 heeft geoordeeld. 
      
      
        
          Ten aanzien van [verzoeker 3]
        
      
      
    
    
      3.2.
      In rechtsoverweging 3.2. van de tussenbeschikking van 15 juli 2025 is voor overige bedrijfsruimtes het juridisch kader voor het verzoek om verlenging van de ontruiming bij het opzeggen van de huur uiteen gezet. 
      
      
        
          
            [verzoeker 3] heeft het verzoek tijdig ingesteld
        
      
    
    
      3.3.
      Tussen [verzoeker 3] en Schinkeldijkje is niet in geschil dat sprake is van huur van overige bedrijfsruimte. Het verzoekschrift is ontvangen op 26 februari 2025, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 1 januari 2025. [verzoeker 3] heeft haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dus binnen de daarvoor geldende termijn ingesteld. 
      
      
        
          De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn tot 1 januari 2026
        
      
    
    
      3.4.
      Een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan alleen toegewezen worden als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Alle mogelijke belangen mogen daartoe worden aangevoerd.
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [verzoeker 3] bij verlenging van de ontruimingstermijn op dit moment groter is dan het belang van Schinkeldijkje bij de ontruiming. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat [verzoeker 3] haar onderneming al sinds 2007 exploiteert in de loods en dat Schinkeldijkje tijdens de zitting heeft verklaard dat de loods naar verwachting pas in juli 2026 gesloopt zal worden. [verzoeker 3] heeft in de akte van huurders van 5 augustus 2025 verder gesteld dat zijn project (test, demonstratie, precommercialisatie) zich momenteel in een kritieke fase bevindt waar de aangebrachte voorzieningen op de huidige locatie essentieel zijn. Schinkeldijkje betwist deze stelling. Gelet op de onderbouwing van [verzoeker 3] , neemt de kantonrechter als vaststaand belang aan dat sprake is van een project, maar niet dat dit in een kritieke fase zit en evenmin dat deze locatie essentieel is. Omdat de sloop niet binnen één jaar gerealiseerd zal worden, wijst de kantonrechter het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn daarom toe voor de maximum termijn van één jaar. 
      
    
    
      3.6.
      Uit de brief die Schinkeldijkje op 25 september 2024 aan [verzoeker 3] heeft gestuurd blijkt dat Schinkeldijkje de ontruimingstermijn heeft aangezegd per 1 januari 2025. De kantonrechter verlengt de ontruimingstermijn daarom tot 1 januari 2026. 
      
    
    
      3.7.
      
        [verzoeker 3] heeft het tegenverzoek van Schinkeldijkje om dan een gebruikersvergoeding verschuldigd te zijn niet weersproken. Daarom wordt bepaald dat [verzoeker 3] tijdens de verlengde ontruimingstermijn maandelijks een gebruikersvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs per maand. 
      
    
    
      3.8.
      Gelet op de samenhang van de verzoeken houdt de kantonrechter zijn beslissing over de proceskosten aan.  
      
      
        
          Ten aanzien van [verzoeker 1]
        
      
      
    
    
      3.9.
      Net als in de tussenbeschikking van 15 juli 2025 gaat het bij [verzoeker 1] ook om de vraag welk huurregime (290-bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte) op de huurovereenkomst van [verzoeker 1] van toepassing is. Een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte is, is overige bedrijfsruimte. Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf als in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
      
      
        
          
            [verzoeker 1] is ontvankelijk in zijn verzoek: hij huurt overige bedrijfsruimte
        
      
    
    
      3.10.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [verzoeker 1] een loods met de naam [loodsnaam 1] van Schinkeldijkje huurt. Ook is niet in geschil dat de huurovereenkomst op 1 september 2021 is aangegaan en dat in die overeenkomst is vermeld dat er overige bedrijfsruimte (opslagruimte) wordt gehuurd. Wel is in geschil welk huurregime feitelijk van toepassing is. [verzoeker 1] stelt dat hij 290-bedrijfsruimte heeft gehuurd, terwijl volgens Schinkeldijkje sprake is van overige bedrijfsruimte. 
      
    
    
      3.11.
      
        [verzoeker 1] stelt dat hij sinds de aanvang van de huurovereenkomst een bedrijf voor witgoed in de loods drijft, waarbij hij klanten ontvangt in de loods. Dat bedrijf is volgens [verzoeker 1] een kleinhandelsbedrijf, zodat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Schinkeldijkje betwist dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat [verzoeker 1] opslagruimte huurt en dat het uitdrukkelijk verboden is om het gehuurde te gebruiken als 290-bedrijfsruimte, aldus Schinkeldijkje. 
      
    
    
      3.12.
      
        [verzoeker 1] heeft in het verzoekschrift gesteld dat hij in de loods klanten ontvangt en dat uit de wijze waarop steeds uitvoering is gegeven aan de huurovereenkomst blijkt dat [verzoeker 1] en de familie [naam] steeds voor ogen stond dat de huurovereenkomst ziet op 290-bedrijfsruimte. De gemachtigde van [verzoeker 1] heeft tijdens de zitting verklaard dat de familie [naam] – de familie die achter rechtsvoorganger van Schinkeldijkje zat – precies wist wat er op het terrein gebeurde. Volgens [verzoeker 1] kwam meneer [naam] dagelijks op het terrein en werden eens per kwartaal de meterstanden opgenomen. In de akte van huurders van 5 augustus 2025 heeft hij geen nader toegelicht gegeven waarom volgens hem sprake is van 290-bedrijfsruimte. 
      
    
    
      3.13.
      Schinkeldijkje betwist dat sprake is van een kleinhandelsbedrijf. Volgens Schinkeldijkje gebruikt [verzoeker 1] de loods alleen als opslag en niet als een verkooppunt of werkruimte en is duidelijk dat de reparatie van witgoed op locatie plaatsvindt en niet in de loods, zodat de onderneming van [verzoeker 1] niet kwalificeert als een kleinhandelsbedrijf. Daarnaast heeft [verzoeker 1] op geen enkele wijze onderbouwd dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte, aldus Schinkeldijkje. Verder betwist Schinkeldijkje dat de familie [naam] wist dat [verzoeker 1] in de loods klanten ontving en wijst zij op de vestigingsplaats in het uittreksel van de Kamer van Koophandel. 
      
    
    
      3.14.
      Omdat Schinkeldijkje betwist dat sprake is van een kleinhandelsbedrijf, is het aan [verzoeker 1] om gemotiveerd te onderbouwen - en indien nodig te bewijzen - dat zijn onderneming kwalificeert als kleinhandelsbedrijf. [verzoeker 1] heeft foto’s overgelegd van de loods waarop een geparkeerd voertuig en een aantal voor en op elkaar geplaatste witgoedapparaten te zien zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit die foto’s onvoldoende dat de loods - sinds de aanvang van de huurovereenkomst - voor publiek toegankelijk is. Daarbij blijkt uit de verklaring van de dochters [naam] , waar de gemachtigde van [verzoeker 1] naar verwijst, inderdaad dat zij de loodsen regelmatig hebben bezocht om de meterstanden te meten. Maar uit die verklaring blijkt daarnaast dat de bezoeken ook dienden ter voorkoming van onjuist gebruik van de loodsen en dat de dochters [naam] destijds in twee loodsen van andere huurders geen winkelactiviteiten hebben waargenomen. Verder vermeldt het uittreksel van de Kamer van Koophandel van de eenmanszaak van [verzoeker 1] dat de onderneming op een adres in [vestigingsplaats 2] gevestigd is. 
      
    
    
      3.15.
      Uit het voorgaande komt onvoldoende vast te staan dat de loods van [verzoeker 1] voor publiek toegankelijk is. Dat betekent dat [verzoeker 1] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende heeft onderbouwd dat – vanaf aanvang van de huurovereenkomst – sprake is van een 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter stelt dan ook vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [verzoeker 1] overige bedrijfsruimte huurt. Het verzoek van [verzoeker 1] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlening van de ontruimingstermijn wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          
            [verzoeker 1] heeft het verzoek tijdig ingesteld
        
      
    
    
      3.16.
      Nu vaststaat dat sprake is van huur van overige bedrijfsruimte komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoekschrift is ontvangen op 26 februari 2025, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 1 januari 2025. [verzoeker 1] heeft zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dus binnen de daarvoor geldende termijn ingesteld. 
      
      
        
          De kantonrechter wijst het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn af
        
      
    
    
      3.17.
      Onder 3.4. is overwogen dat een belangenafweging plaats moet vinden. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Schinkeldijkje bij de ontruiming groter is dan het belang van [verzoeker 1] bij verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat [verzoeker 1] zijn onderneming sinds 2021 exploiteert in de loods en dat Schinkeldijkje tijdens de zitting heeft verklaard dat de loods naar verwachting in juli 2026 gesloopt zal worden. Omdat [verzoeker 1] verder geen steekhoudende argumenten heeft aangevoerd waarom hij belang heeft bij een verlenging van de ontruimingstermijn, wijst de kantonrechter het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn af. 
      
    
    
      3.18.
      Uit de brief die Schinkeldijkje op 16 september 2024 aan [verzoeker 4] heeft gestuurd blijkt dat Schinkeldijkje de ontruimingstermijn heeft aangezegd per 1 januari 2025. Omdat de ontruiming door indiening van het verzoek geschorst is, stelt de kantonrechter het moment van ontruimen vast op 1 oktober 2025.
      
    
    
      3.19.
      
        [verzoeker 1] heeft het tegenverzoek van Schinkeldijkje om dan een gebruikersvergoeding verschuldigd te zijn niet weersproken. Daarom wordt bepaald dat [verzoeker 1] tijdens de periode van 1 januari 2025 tot het moment van ontruiming maandelijks een gebruikersvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs per maand. 
      
    
    
      3.20.
      Gelet op de samenhang van de verzoeken houdt de kantonrechter zijn beslissing over de proceskosten aan.  
      
      
        
          Ten aanzien van [verzoeker 4] 
        
      
      
    
    
      3.21.
      Schinkeldijkje heeft in de akte aangevoerd dat [verzoeker 4] de maandelijkse gebruiksvergoeding niet betaalt, zodat zijn verzoek op grond van artikel 7:230a lid 4 BW afgewezen moet worden.
      
    
    
      3.22.
      In de tussenbeschikking van 15 juli 2025 heeft de kantonrechter voor [verzoeker 4] – op de proceskosten na – al een eindbeslissing genomen. Als hiervoor is overwogen, blijft de kantonrechter ook bij wat hij in die tussenbeschikking heeft geoordeeld. Voor zover [verzoeker 4] zich niet aan die eindbeslissing houdt, kan dat niet verder beoordeeld worden in deze procedure.
      
      
        
          Ten aanzien van [verzoeker 5]
        
      
      
    
    
      3.23.
      De kantonrechter heeft begrepen dat verhinderdata voor een getuigenverhoor zijn ingediend. Partijen worden op de hoogte gehouden voor het verdere verloop hiervan.
      
      
        
          Ten aanzien van alle huurders 
        
      
      
    
    
      3.24.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        ten aanzien van [verzoeker 3]
      
    
    
    
      4.1.
      verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van [loodsnaam 2] en [loodsnaam 3] aan het [adres] moet plaatsvinden tot 1 januari 2026,
      
    
    
      4.2.
      stelt de gebruikersvergoeding voor de verlengde ontruimingstermijn vast op de laatstelijk geldende huurprijs per maand en bepaalt dat [verzoeker 3] deze maandelijks verschuldigd is tot het moment van ontruiming.
      
    
    
      4.3.
      houdt de beslissing over de proceskosten aan, 
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders verzochte af,
      
      
        
          ten aanzien van [verzoeker 1]
        
      
      
    
    
      4.5.
      wijst het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn af,
      
    
    
      4.6.
      stelt het tijdstip van ontruiming van [loodsnaam 1] aan het [adres] vast op 1 oktober 2025,
      
    
    
      4.7.
      stelt de maandelijkse gebruikersvergoeding voor de periode van 1 januari 2025 tot de daadwerkelijke ontruiming vast op de laatstelijk geldende huurprijs per maand,
      
    
    
      4.8.
      verklaart de beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.9.
      houdt de beslissing over de proceskosten aan, 
      
      
        
          ten aanzien van alle huurders
        
      
      
    
    
      4.10.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
      
        Deze beschikking is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 2 september 2025.
      
      
      
    
  
  
     Artikel 7:230a BW. 
  
  
     Artikel 7:230a lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:290 lid 1 BW. 
  
  
     Artikel 7:230a lid 3 en lid 7 BW.