ECLI:NL:RBNHO:2025:9930, Rechtbank Noord-Holland, 16-07-2025, 11587175 \ CV EXPL  25-1624
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Huurachterstand. Gebreken. Opschorting.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11587175 \ CV EXPL  25-1624
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap AMVEST RCF CUSTODIAN B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Amvest,
      gemachtigde: mr. K.Z. Bhagoe (Bazuin & Partners gerechtsdeurwaarders),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Amvest heeft [gedaagde] gedagvaard op 5 maart 2025. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. Op 10 april 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren K.Z. Bhagoe namens Amvest en [gedaagde]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Amvest is hierna in de gelegenheid gesteld om een aangepaste berekening van de vordering te overleggen. Ter uitvoering van die opdracht heeft Amvest een akte ingediend. [gedaagde] heeft vervolgens nadere stukken ingebracht, waarop Amvest bij akten van 14 mei 2025 en 28 mei 2025 heeft gereageerd. Vonnis is bepaald op vandaag.  
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 16 september 2020 van (de rechtsvoorganger van) Amvest de woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van thans € 1.861,86. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst, is sprake van geliberaliseerde huur. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft meermaals geklaagd over gebreken in het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft ondanks meerdere sommaties niet alle huurtermijnen voldaan. Per 1 april 2025 had [gedaagde] een huurachterstand van € 12.458,34. 
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      Amvest vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan de [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met april 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming van de woonruimte.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing van: 
        de Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte ROZ 30 juli 2003 
        (hierna: de algemene voorwaarden) 
      
    
    
    
      4.1.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
    
    
      4.2.
      Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder.  Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp. 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het servicekostenbeding getoetst en dit beding is niet oneerlijk.  
      
      
        
          Huurprijswijzigingsbedingen
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        De huurprijswijzigingsbedingen in artikel 10 van de huurovereenkomst en in artikel 18 van de algemene voorwaarden bieden de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen met: 
        i) een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage of conform CPI 
        ii) daarbovenop te verhogen met maximaal 5%;
        iii) telkens na verloop van vijf jaar aan de huurder een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markt-huurprijs.
      
      
    
    
      4.5.
      Met het derde deel wordt aangesloten bij de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsaanpassing zoals die vóór 1 mei 2021 gold. Omdat de huurovereenkomst is aangegaan vóór 1 mei 2021 is dit deel van het beding niet oneerlijk. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter begrijpt dat Amvest naast de jaarlijkse huurverhoging conform de regels van het CPI de huur heeft willen wijzigen met maximaal 5%. Dat laatste is – zoals tijdens de mondelinge behandeling van 10 april 2025 is besproken – een oneerlijk beding, omdat geen rechtvaardiging voor dit percentage is gegeven en de consument/huurder niet in staat is de economische gevolgen van dit beding te begrijpen en met kennis van zaken te beslissen of hij zich contractueel wil verbinden. De kantonrechter vernietigt aldus dat deel van het huurprijswijzigingsbeding.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de gedeeltelijke vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding mocht Amvest de huur alleen conform CPI verhogen. Tijdens de mondeling behandeling heeft de kantonrechter Amvest opgedragen om een aangepaste berekening (uitgaande van de aanvangshuur met jaarlijkse verhoging conform CPI) over te leggen, wat zij heeft nagelaten. Zij heeft bij akte enkel de toegestane CPI verhogingen, alsmede specificaties van de jaarlijkse huurverhogingen voor de jaren 2022 tot en met 2025 overgelegd. De kantonrechter constateert dat Amvest in de jaren 2023, 2024 en 2025 met de huurprijswijzigingen onder de CPI is gebleven, maar de huurprijswijziging voor het jaar 2022 hoger was dan de CPI en dat is, zoals gezegd, niet toegestaan. 
      
    
    
      4.8.
      
        Bij gebreke van een deugdelijke berekening zal de kantonrechter ervan uitgaan dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur (16 september 2020) niet is verhoogd en steeds 
        € 1.599,00 per maand is geweest. Uit het door Amvest overgelegde overzicht volgt dat [gedaagde] vanaf januari 2024 een huurachterstand heeft opgebouwd. Voor de maanden januari 2024 tot en met april 2025 had een bedrag van € 25.584,00 aan huur betaald moeten worden. Hierop dient volgens het overzicht een totaalbedrag van € 179,45 (afrekening servicekosten en “Compensatie pp”) in mindering te worden gebracht, zodat een bedrag van € 25.404,55 aan huurachterstand resteert.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De bedingen inzake buitengerechtelijke incassokosten in artikel 20 van de algemene voorwaarden leiden tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder, omdat geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen en naast deze kosten ook op grond van artikel 20.6 van de algemene voorwaarden nog een boete verschuldigd zijn. Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Rente
      
    
    
      4.10.
      Het beding inzake de verschuldigde rente in artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is op zichzelf en ook in combinatie met het boetebeding in algemene voorwaarden oneerlijk. Dit betekent dat het rentebeding wordt vernietigd en de gevorderde rente wordt afgewezen.    
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het beding in artikel 20.3 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
      
      
        
          De verdere beoordeling 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] betwist de huurachterstand niet. [gedaagde] voert aan dat zijn woongenot is aangetast door diverse gebreken in zijn woning, waarvan hij meermalen melding heeft gemaakt bij de vorige beheerder, MVGM Vastgoedmanagement (hierna: MVGM). Volgens [gedaagde] is hem door MVGM toegezegd dat hij als compensatie één maand huur niet hoefde te betalen. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunten meerdere e-mailberichten aan MVGM overgelegd. [gedaagde] voert aan dat hij is gestopt met het betalen van de huur om Amvest in beweging te krijgen de gebreken te verhelpen. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [gedaagde] zich beroept op opschorting. Amvest betwist dat MVGM een compensatie aan [gedaagde] heeft aangeboden en stelt dat zij niet van de gebreken op de hoogte was. Bovendien is [gedaagde] op 27 februari 2024 op de hoogte gesteld van de overname door Amvest als nieuw beheerder, waarbij ook haar richtlijnen en werkwijze aan [gedaagde] zijn doorgegeven. [gedaagde] had, zoals in de kennisgeving is aangegeven, een portaal moeten aanmaken en daar zijn klachten kenbaar moeten maken, aldus Amvest.
      
    
    
      4.13.
      Een verhuurder is in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de woning te verhelpen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      4.14.
      De huurder kan in geval van gebreken zijn betalingsverplichting geheel of gedeeltelijk opschorten. Daarbij geldt wel dat de hoogte van het bedrag waarvan de betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Een beroep op opschorting kan ook worden gedaan bij wijze van verweer in een door de verhuurder aangespannen procedure tot nakoming van de huurbetalingsverplichting.
      
      
        
          Opschorting gedeeltelijk gerechtvaardigd 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd het niet redelijk te vinden dat hij de volledige huurprijs moet betalen, terwijl door de gebreken sprake is van verminderd woongenot. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op opschorting. Er is sprake van defecte luchtroosters, ramen en deuren die niet goed sluiten, waardoor de woning niet goed geventileerd kan worden en er is sprake van tocht met hoge stookkosten als gevolg. Bovendien is sprake van lekkage. Amvest heeft het bestaan van deze gebreken niet, althans onvoldoende, gemotiveerd betwist. Op basis van wat door [gedaagde] is aangevoerd en de overgelegde stukken is de kantonrechter van oordeel dat de gebreken op zichzelf en tezamen genomen het woongenot ernstig schaden. Deze gebreken samen vormen een substantiële aantasting van het huurgenot. Dat geeft [gedaagde] de bevoegdheid om zijn betalingsverplichting van de huur op te schorten. De opschorting moet wel evenredig zijn met de ernst van het gebrek/de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan hiervan is verminderd. Volledige opschorting van de huurprijs is dat niet. Een vermindering van de huurprijs met 20% is wel in lijn met de vastgestelde gebreken. Dat deel van de huurprijs hoeft [gedaagde] niet te betalen zolang de hiervoor genoemde gebreken niet zijn hersteld. In zoverre zal de vordering worden afgewezen. Daarbij neemt de kantonrechter ook in overweging dat de gebreken al in augustus 2023 bij MVGM zijn gemeld en niet door (de voorganger van) Amvest – ondanks herhaalde verzoeken - niet zijn verholpen. 
      
    
    
      4.16.
      Amvest stelt niet op de hoogte te zijn geweest van de gebreken, maar dat gaat niet op. [gedaagde] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat hij meermaals bij MVGM melding heeft gedaan van gebreken. Dat de meldingen die [gedaagde] voor de overname aan MVGM heeft gemaakt niet zijn overgedragen aan Amvest, kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen en komt voor rekening van Amvest. Dat [gedaagde], zoals Amvest stelt, zijn klachten kenbaar had moeten maken in een door hem bij Amvest aan te maken portaal, acht de kantonrechter in dit verband niet redelijk, nog daargelaten dat [gedaagde] die klachten al kenbaar had gemaakt aan de voorganger van Amvest.
      
    
    
      4.17.
      Uit punt 4.8 volgt dat de onbetaalde huurtermijnen tot en met april 2025 uitkomen op een bedrag van € 25.404,55. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.15 is overwogen is [gedaagde] op dit moment, gelet op zijn beroep op opschorting, een bedrag van € 20.323,64 verschuldigd. 
      
    
    
      4.18.
      
        Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] nu weliswaar op goede gronden tot gedeeltelijke opschorting van de huur mocht overgegaan, maar dat dit niet wegneemt dat [gedaagde] de achterstand alsnog moet betalen als de gebreken zijn verholpen. Opschorting is naar zijn aard tijdelijk: als de wederpartij alsnog nakomt, vervalt het beroep op opschorting. Anders gezegd: van uitstel komt geen afstel. Dit betekent dat [gedaagde] alsnog de volledige huurachterstand moet betalen (dus € 25.404,55 in plaats van 
        € 20.323,64) als Amvest de gebreken heeft verholpen. 
      
    
    
      4.19.
      Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat hij de huurprijs heeft willen verminderen vanwege de hiervoor genoemde gebreken gaat dit niet op. Uit de wet volgt dat [gedaagde] niet zelf de huurprijs kan verminderen, maar dat hij daarvoor een vordering bij de rechter moet instellen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan, maar hij kan dit (in een andere procedure) alsnog doen. 
      
      
        
          Compensatie niet aangetoond
        
      
      
    
    
      4.20.
      Met de overgelegde stukken heeft [gedaagde] niet aangetoond dat hem door MVGM een compensatie van een maand huur is aangeboden. Dit verweer faalt. 
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde] had, rekening houdend met zijn beroep op opschorting, aan huurtermijnen tot en met april 2025 een bedrag van € 20.323,64 moeten betalen. [gedaagde] heeft in totaal een bedrag van € 16.252,13 betaald. Dit betekent dat de huurachterstand tot en met april 2025 € 4.071,51 bedraagt. Dit bedrag wordt toegewezen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming afgewezen
        
      
      
    
    
      4.22.
      Als de huurder zijn verplichting om de huur volledig en op tijd te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel) van de achterstand alsnog heeft voldaan.
      
    
    
      4.23.
      Door de huur niet tijdig en volledig te betalen, is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. De huurachterstand van [gedaagde] bedraagt (iets) meer dan drie maanden. De huurachterstand rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter ziet echter redenen om daarvan af te wijken. 
      
    
    
      4.24.
      Uit het overzicht van Amvest blijkt dat [gedaagde] vanaf september 2024 maandelijks aan zijn betalingsverplichting van de lopende huur heeft voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verder toegelicht dat hij de huur kan voldoen, maar dat hij zijn betalingsverplichting heeft opgeschort om Amvest in beweging te krijgen om de door hem reeds in augustus 2023 gemelde gebreken te verhelpen. Eerder is al geoordeeld dat gezien de ernst van de gebreken [gedaagde] zijn betalingsverplichting gedeeltelijk mocht opschorten (zie punt 4.15). Niet valt uit te sluiten dat dit er mede aan heeft bijgedragen dat de huurachterstand zo is opgelopen.  
      
    
    
      4.25.
      De kantonrechter is daarom van oordeel dat de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van dit geval, ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Deze vorderingen en de daarmee verband houdende vorderingen worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.26.
      Omdat beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Amvest te betalen een bedrag van € 4.035,62;
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter
      
      
    
  
  
     16 maanden x € 1.599,00.
  
  
     In de zin van artikel 7:204 BW.
  
  
     Artikel 7:206 lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:204 BW.
  
  
     Artikel 6:262 BW.
  
  
     Hoge Raad 8 maart 2002; ECLI:NL:HR:2002:AD7343.
  
  
     € 25.404,55 minus 20%.
  
  
     Artikel 7:207 BW. 
  
  
     € 25.404,55 minus 20%.
  
  
     € 20.323,64 - € 16.252,13.
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810.