ECLI:NL:RBMNE:2025:3219, Rechtbank Midden-Nederland, 27-03-2025, UTR 24/13
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning, vergelijkingsmethode. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/13
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    en
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [woonplaats], de heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: K. Vos).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 september 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 899.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing ‘gebouwd’ opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 13 februari 2025. Eiser was hierbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning, een 2 onder 1 kap woning uit 1962. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 146 m² en ligt op een perceel van 555 m². De woning beschikt over de volgende objectonderdelen:
    
      
        een vrijstaande garage van 26 m²;
      
      
        een berging schuur van 7 m²;
      
      
        een berging schuur van 5 m²;
      
      
        een dakkapel van 8 m²;
      
      
        een dakkapel van 3 m²;
      
      
        een aanbouw van 20 m² .
      
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 732.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 899.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.1.
      Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is geweest te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan in beginsel slechts worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
      
    
    
      3.2.
      Indien geen eigen aankoopcijfer beschikbaar is of wanneer de heffingsambtenaar een aanvullende onderbouwing wil geven, kan de waarde worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.3.
      Primair heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd met het eigen aankoopcijfer. Eiser heeft de woning namelijk op 2 september 2022 aangekocht voor een bedrag van € 900.000,-, waarvan € 20.000,- roerende zaken. De heffingsambtenaar is daarom uitgegaan van een koopprijs van € 880.000,-. Vanwege de prijsontwikkeling tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum 1 januari 2022 en is de waarde op de waardepeildatum volgens de heffingsambtenaar afgerond € 901.000,-, dus de WOZ-waarde van € 899.000,- is niet te hoog. Op basis van de marktanalyse is daarbij uitgegaan van een indexeringspercentage van 2,3% tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.4.
      Subsidiair heeft de heffingsambtenaar om de waarde van de woning te onderbouwen in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats], te weten:
      
        
          
            [adres 2], verkocht op 16 november 2020 voor € 795.000,-;
        
        
          
            [adres 3], verkocht op 10 mei 2021 voor € 895.000,-;
        
        
          
            [adres 4], verkocht op 16 maart 2021 voor € 795.000,-.
        
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit het eigen aankoopcijfer, in samenhang met de verkoopprijzen van deze referentiewoningen, af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser uit.  
    
    
      4.1.
      De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met een eigen aankoopcijfer van € 880.000,- (€ 900.000,- waarvan€ 20.000,- roerende zaken). Eiser heeft de woning op 3 september 2022 aangekocht. Vanwege de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en het moment van aankoop heeft de heffingsambtenaar de betaalde prijs geïndexeerd naar € 899.000,-. Daarbij heeft de heffingsambtenaar vanwege de gedurende het jaar eerst stijgende en daarna dalende markt een indexatie van -3,5% per de aankoopdatum toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar - ook gezien de gegeven toelichting tijdens de zitting - het eigen aankoopcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat de eigen aankoopprijs niet de juiste waarde aangeeft zijn de rechtbank niet gebleken. Zo zijn de staat van de woning en de ligging verdisconteerd in de aankoopprijs. Eiser heeft bewust de aankoopprijs betaald voor de woning in een vrije markt. Eiser was zich toen ook al bewust van de staat en de ligging van de woning. Ondanks deze omstandigheden, is eiser als meestbiedende koper bereid geweest om deze aankoopprijs te betalen waardoor dit terecht is aangemerkt als de waarde in het economische verkeer. Bovendien heeft eiser zelf tijdens de zitting beaamd het eigen aankoopcijfer een betrouwbare indicatie te vinden. 
    
    
      4.2.
      Ten overvloede overweegt de rechtbank dat ook uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.3.
      
        Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
        
          Buurman
          5. 	Eiser voert aan dat omdat hij zijn aanslag later heeft ontvangen dan zijn buurman, deze wel mondeling (telefonisch) bezwaar heeft kunnen maken met verlaging tot gevolg en hij zelf niet. De WOZ-waarde van de woning van zijn buurman is daarna verlaagd met 19% op basis van argumenten die volgens eiser ook voor zijn woning gelden, zoals de ligging en scheurvorming vanwege het spoor. Eiser pleit om die reden voor een verlaging van 19% van zijn vastgestelde WOZ-waarde.
      
      
    
    
      5.1.
      Zoals door de heffingsambtenaar terecht toegelicht op de zitting kunnen WOZ-waardes van vergelijkbare woningen niet als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van eiser dienen. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat enkel de transactiecijfers van vergelijkbare woningen, of een eigen aankoopbedrag omstreeks de waardepeildatum relevant zijn. 
      
    
    
      5.2.
      Voor zover eiser een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. Ten eerste is de WOZ-waarde van het buurhuis niet onderbouwd met een eigen aankoopcijfer en ten tweede zijn de woningen, zo is ook door eiser beaamd op de zitting, verre van gelijk. Door de taxateur is nog aangevuld dat de woningen over verschillende objectonderdelen beschikken. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet. 
      
      
        
          Motivering
          6.	Ten slotte voert eiser nog aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Eiser heeft verzocht om toezending van indexeringscijfers en een nadere toelichting. Eiser stelt dat omdat hij deze informatie en de bijbehorende uitleg pas op de zitting heeft gekregen, de motivering van de uitspraak op bezwaar onvoldoende was. 
      
      
    
    
      6.1.
      De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zoals terecht door de taxateur is toegelicht tijdens de zitting is in de uitspraak op bezwaar, hoewel summier, concreet op de zaak van eiser ingegaan. Het standpunt van eiser dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende inzichtelijkheid geeft, is niet nader onderbouwd. De enkele omstandigheid dat eiser het niet eens is met de uitleg zoals door de heffingsambtenaar gegeven maakt niet dat die uitleg onvoldoende gemotiveerd was. De rechtbank ziet dus geen reden om aan te nemen dat dat uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Ook deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
      
      
        
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    7. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.