ECLI:NL:RBOBR:2025:1023, Rechtbank Oost-Brabant, 21-02-2025, 23/2786
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Eisers gemachtigde vindt dat de goede procesorde is geschonden doordat de heffingsambtenaar veel te laat is met het indienen van een verweerschrift. Eisers gemachtigde heeft een brief aan de rechtbank verstuurd, waarin hij schrijft dat hij al lang op een verweerschrift zit te wachten en dat de rechtbank haar eigen probleem creëert door de aan de heffingsambtenaar gestelde termijnen niet te handhaven. Hij schrijft verder dat hij vindt dat een eventueel nu nog ingediend verweerschrift tardief is en dat het hem niet meer zal lukken om tijdig te reageren, omdat hij tot 5 januari 2025 weg is. Uiteindelijk heeft de heffingsambtenaar op 23 december 2024, zo’n drie weken voor de zitting, een nader stuk ingediend met daarin de inhoudelijke onderbouwing van de WOZ-waarde. Ondanks de korte voorbereidingstijd heeft eisers gemachtigde het nadere stuk met bijlagen toch kunnen bestuderen en er inhoudelijk op kunnen reageren. Daarom zal de rechtbank de stukken niet wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing laten. Maar de rechtbank wil hier niet onvermeld laten – en heeft er tijdens de zitting ook op gewezen – dat zij deze handelswijze van de heffingsambtenaar niet waardeert. De heffingsambtenaar heeft pas acht maanden nadat de termijn voor het indienen van het verweerschrift was verstreken, gereageerd op het beroepschrift. Weliswaar heeft hij op 2 april 2024 verzocht om verlenging van de termijn met zes weken, en heeft hij daarop geen (afwijzend) antwoord van de rechtbank ontvangen, ook als hij uitging van die zes weken verlenging, dan was de termijn al op 4 mei 2024 verlopen. Uiteindelijk heeft hij vlak voor de feestdagen een nader stuk met nieuwe onderbouwing ingediend, terwijl de zitting half januari gepland stond. Dat eisers gemachtigde alsnog inhoudelijk heeft kunnen reageren, is dus geheel diens eigen verdienste en had zomaar anders kunnen zijn, gezien de handelswijze van de heffingsambtenaar.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/2786
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
      (gemachtigde: [naam] )
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2 gemeenten (de heffingsambtenaar).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 september 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het appartement aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) met de beschikking van 24 februari  februari 2023 vastgesteld op € 464.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari  januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is onder andere ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 27 september 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar van 27 september 2023 (de bestreden uitspraak) beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op 23 december 2024 met een nader stuk op het beroep gereageerd.  
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 januari  januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de echtgenote van eiser [naam] en de heffingsambtenaar H.J.M. Venner. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Eiser is eigenaar van de woning, een in 1961 gebouwde vrijstaande woning die in de kern [woonplaats] van de gemeente [plaats] ligt.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat het beroep van eiser gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Is de goede procesorde geschonden?
        
      
      
    
    
      4.1.
      In een brief van 26 maart 2024 heeft de rechtbank aan de heffingsambtenaar gevraagd om uiterlijk op 23 april 2024 een verweerschrift en de stukken die betrekking hebben op de zaak in te dienen. De heffingsambtenaar heeft dat niet gedaan. Wel heeft hij op 2 april 2024 de zaakstukken ingediend en daarbij medegedeeld dat het niet zal lukken om het verweerschrift en taxatierapport binnen de gestelde termijn aan te leveren, met het verzoek om die termijn met zes weken te verlengen. De rechtbank heeft dit uitstel niet verleend, maar ook niet geweigerd.
      
    
    
      4.2.
      Eisers gemachtigde heeft vervolgens een – ongedateerde – brief aan de rechtbank verstuurd, waarin hij schrijft dat hij al lang op een verweerschrift zit te wachten en dat de rechtbank haar eigen probleem creëert door de aan de heffingsambtenaar gestelde termijnen niet te handhaven. Hij schrijft verder dat hij vindt dat een eventueel nu nog ingediend verweerschrift tardief is en dat het hem niet meer zal lukken om tijdig te reageren, omdat hij tot 5 januari 2025 weg is.
      
    
    
      4.3.
      Op 23 december 2024 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk getiteld “verweerschrift” ingediend met daarbij een nieuwe onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde in de vorm van een matrix met bijlagen. Eisers gemachtigde heeft niet schriftelijk gereageerd op dat nadere stuk. 
      
    
    
      4.4.
      Tijdens de zitting heeft eisers gemachtigde betoogd dat het nadere stuk te laat is ingediend maar heeft hij wel aangegeven dat hij er inhoudelijk op kan reageren.
      
    
    
      4.5.
      Om te beoordelen of de goede procesorde is geschonden, hanteert de rechtbank de twee oriëntatiepunten die de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gebruikt om te beoordelen of de goede procesorde wordt geschonden door het inbrengen van nieuwe beroepsgronden of nieuw bewijs:
      
      1. Resteert voor eiser te weinig tijd om zich er inhoudelijk over uit te laten?
      2. Moet de zaak worden aangehouden met als gevolg een onwenselijke of onaanvaardbare vertraging van de procedure?
      
    
    
      4.6.
      Ondanks de korte voorbereidingstijd heeft eisers gemachtigde het nadere stuk met bijlagen toch kunnen bestuderen en er inhoudelijk op kunnen reageren. Daarom zal de rechtbank de stukken niet wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing laten. Maar de rechtbank wil hier niet onvermeld laten – en heeft er tijdens de zitting ook op gewezen – dat zij deze handelswijze van de heffingsambtenaar niet waardeert. De heffingsambtenaar heeft pas acht maanden nadat de termijn voor het indienen van het verweerschrift was verstreken, gereageerd op het beroepschrift. Weliswaar heeft hij op 2 april 2024 verzocht om verlenging van de termijn met zes weken, en heeft hij daarop geen (afwijzend) antwoord van de rechtbank ontvangen, ook als hij uitging van die zes weken verlenging, dan was de termijn al op 4 mei 2024 verlopen. Uiteindelijk heeft hij vlak voor de feestdagen een nader stuk met nieuwe onderbouwing ingediend, terwijl de zitting half januari gepland stond. Dat eisers gemachtigde alsnog inhoudelijk heeft kunnen reageren, is dus geheel diens eigen verdienste en had zomaar anders kunnen zijn, gezien de handelswijze van de heffingsambtenaar.
      
      
        
          WOZ waarde
        
      
      
      
        5.	De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van 4 december 2024 van taxateur H.J.M. Venner. In die taxatiematrix is de woning getaxeerd op € 464.000. Eiser vindt deze waarde te hoog. Volgens eiser is de waarde van de woning € 409.000. 
      
      
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
      
    
    
      5.2.
      Tijdens de zitting heeft eiser de objectkenmerken van de woning betwist. Zo heeft eiser gezegd dat de woning geen vier, maar slechts drie bijgebouwen heeft. Daarnaar gevraagd heeft de heffingsambtenaar gezegd hierover geen uitsluitsel te kunnen geven. Ook over het standpunt van eiser dat de woning geen overkappingen heeft, heeft de heffingsambtenaar geen duidelijkheid kunnen geven. Voor de rechtbank staat daarmee niet vast dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning de juiste objectkenmerken heeft gebruikt. 
      
    
    
      5.3.
      Om de waarde in het economisch verkeer te kunnen bepalen, is in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen op grond van welke methode voor woningen de waarde in het economisch verkeer wordt bepaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens (verkoopcijfers) beschikbaar zijn.   
      
    
    
      5.4.
      De waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten in de gemeente [plaats] , te weten: [adres] , [adres] en [adres] . De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix. De vergelijkingsobjecten zijn drie vrijstaande woningen die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum.
      
    
    
      5.5.
      Om de waarde te kunnen bepalen, heeft de heffingsambtenaar het gebruiksoppervlak (gbo) van de woning en de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt genomen. Bij de waardering van woningen maakt de heffingsambtenaar gebruik van staffels gbo per bouwjaarklasse met daaraan gekoppeld de eenheidsprijzen per m². Uit deze staffels blijkt dat woningen met een recenter bouwjaar een hogere prijs per m² hebben dan woningen van een ouder bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft in bijlage 3 bij de beroepenmatrix vier staffels gbo overgelegd van de prijs per m² van de woning en de vergelijkingsobjecten. In het dossier zit de berekening eenheidsprijs gbo en een staffel gbo van [adres] (groep 1960-1969), [adres] (groep 1950-1959), [adres] (groep 1950-1959) en  [adres] (groep 1950-1959). Uit de tabel “berekening eenheidsprijs gbo” blijkt dat [adres] een gbo per m² van € 1.737 heeft, [adres] een gbo per m² van € 1.760 heeft en [adres] een gbo per m² van € 1.784 heeft. De rechtbank stelt vast dat deze m²-prijzen zijn afgeleid van de m² prijzen uit de staffel gbo. De heffingsambtenaar heeft het gbo van de woning getaxeerd op € 1.714 per m². In de kwaliteit van de woning heeft de heffingsambtenaar aanleiding gezien deze m² prijs te corrigeren naar € 1.543. De aanbouw woonruimte van 46 m² is eveneens getaxeerd op € 1.543 per m², de vrijstaande schuur van 16 m² op 725 per m², de hobbykas van 6 m² op  350 per m² en de overkappingen van 20 m² en 18 m² op 350 m². Het perceel met een oppervlak van 880 m² is getaxeerd op € 290 per m². Dit alles maakt dat de waarde van de woning volgens de heffingsambtenaar € 464.000 bedraagt.
      
    
    
      5.6.
      Uit wat de heffingsambtenaar daarover op de zitting heeft verteld, begrijpt de rechtbank dat de m²-prijs van de staffels gbo het resultaat is van alle verkopen van woningen uit een bepaalde bouwperiode in bepaald tijdvak in de gemeente [plaats] . Deze verkopen geven een gemiddelde m²-prijs van woningen uit een bepaalde bouwperiode in een tijdvak. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar gevraagd om welke verkoopcijfers van welke woningen het gaat. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij dat niet kan. Volgens de heffingsambtenaar is niet terug te zien dat de m²-prijs van de woning is gebaseerd op de verkoopcijfers van de drie in de beroepenmatrix genoemde vergelijkingsobjecten. Hieruit maakt de rechtbank op dat het om meer verkoopcijfers gaat dan uitsluitend de verkoopcijfers van de drie vergelijkingsobjecten. Voor de rechtbank staat daarmee vast dat de m²-prijs van de woning niet is afgeleid van de drie verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten maar dat meer – niet kenbare – verkoopcijfers zijn gebruikt. Het lukt de rechtbank – ondanks de toelichting van de heffingsambtenaar – niet om een verband te leggen tussen de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en de gehanteerde m²-prijs bij de woning. Dat lukt ook niet op grond van de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten. Het gemiddelde van de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de m²-prijs van de woning. Evenmin heeft de heffingsambtenaar ervoor gekozen om de hoogste of laagste m²-prijs te nemen voor de onderbouwing van de m² prijs van de woning.
      
    
    
      5.7.
      Kort gezegd, het is de rechtbank niet duidelijk hoe de m²-prijs van de woning tot stand is gekomen. Ook is niet inzichtelijk gemaakt dat dit is gebeurd met behulp van de drie vergelijkingsobjecten. Verder is, zoals in punt 5.2 overwogen, niet duidelijk of de heffingsambtenaar van de juiste objectkenmerken is uitgegaan.
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank is gelet op wat hiervoor is overwogen van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      6. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven van zijn waarde. 
      
      7. Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank schattenderwijs de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari  2022 in goede justitie vast op € 435.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8.	Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk in zijn opvatting dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari  januari 2022, voor het kalenderjaar 2023 lager moet zijn. 
    
    
    
      8.1.
      Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank reden om te bepalen dat het griffierecht (€ 50) moet worden vergoed. Ook ziet de rechtbank aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiser in de bezwaar- en beroepsfase. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand bedraagt voor de bezwaarfase € 1.294 omdat de gemachtigde van eiser een bezwaarschrift heeft ingediend en aan de hoorzitting heeft deelgenomen (2 punten in totaal met een waarde per punt van € 647 en wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase € 1.814 omdat de gemachtigde een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen (2 punten in totaal met een waarde per punt van € 907 en wegingsfactor 1). De proceskostenvergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108.
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank merkt ten slotte op dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ verplicht is om de genoemde bedragen uit te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
    - stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari  januari 2022, voor het kalenderjaar 2023, vast op € 435.000 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB vermindert overeenkomstig deze waarde;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan eiser;
    - draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden. 
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘sHertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Uitspraak van 17 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2853.