ECLI:NL:GHAMS:2025:2131, Gerechtshof Amsterdam, 12-08-2025, 200.343.697/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Hoger Beroep. Tussenarrest. Schadebegroting na graafwerkzaamheden op naastgelegen perceel.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.343.697/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/330120/ HA ZA 22-430
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [plaats 1] (gemeente [plaats 2] ),
      appellant,
      advocaat: mr. E. Bosscher te Heerenveen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de vennootschap onder firma
      
        
          [geïntimeerde 1]
        ,
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [geïntimeerde 2] B.V.,
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [geïntimeerde 3] B.V.,
      alle gevestigd te [plaats 3] (gemeente [plaats 4] ),
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. K.M. Janssen te Alkmaar.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en (gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud:) [geïntimeerden] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      Het gaat in deze zaak om verzakkingen van de bestrating en schutting in de tuin van [appellant] , als gevolg van door [geïntimeerden] uitgevoerde bouwwerkzaamheden op het perceel ernaast.
      
    
    
      1.2.
      In hoger beroep is het hof van oordeel dat naast de verzakking van de bestrating ook die van de fundering van de schutting schade is, die [geïntimeerden] moet vergoeden. Partijen mogen zich uitlaten over de hoogte van de herstelkosten.
      
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding met grieven en producties van 10 juli 2024 in hoger beroep gekomen van vonnissen van 25 januari 2023, 5 april 2023 en 10 april 2024 van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
      -	memorie van antwoord, met producties.
    
    
    
      Partijen hebben aanvullende producties overgelegd en de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 30 april 2025 laten toelichten, aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
    
    
    
      Ten slotte is arrest bepaald.
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 25 januari 2023 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld, komen de feiten neer op het volgende.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [appellant] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan [straat] 1 te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] . Het buurperceel, [straat] 3, is op 5 februari 2021 verkocht en geleverd aan de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), die al eigenaar was van
        
          [straat] 5.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [geïntimeerde 1] is een aannemingsbedrijf op het gebied van burgerlijke en utiliteitsbouw. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn haar vennoten.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] heeft in de loop van 2020-2021 zijn oprit opnieuw laten bestraten en een nieuwe schutting laten plaatsen langs de erfgrens met het perceel van [naam 1] .
      
    
    
      3.5.
      
        [naam 1] heeft rond oktober 2021 opdracht gegeven aan [geïntimeerde 1] om de bestaande woning op het adres [straat] 3 te slopen en een nieuwbouwwoning met kelder te realiseren.
      
    
    
      3.6.
      Omstreeks oktober 2021 is [geïntimeerde 1] in de buurt van de erfgrens begonnen met het uitgraven van een bouwput en het wegpompen van het grondwater. Voorafgaand daaraan zijn damwanden in de grond getrild door Heicon B.V., gevestigd te Heerhugowaard, en is een stempelraam geplaatst.
      
    
    
      3.7.
      
        Bij brief van 8 november 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] in de
        persoon van de heer [geïntimeerde 1] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld:
      
      
      
        “[…] Als gevolg van het diep uitgraven van een bouwput en het wegpompen van grondwater vlak naast de erfgrens op perceel [straat] 3, is aanzienlijke schade aan mijn perceel ontstaan. De net nieuw geplaatste schutting, gemonteerd op een betonnen fundatie, en ook het net nieuw aangelegde pad verzakt en schuift weg door uw werkzaamheden. Ik heb u hiervan meteen op 25 oktober 2021 op de hoogte gesteld.
        
          Op 26 oktober 2021 is een medewerker van u, [naam 2] , langs geweest en heeft de schade geconstateerd en foto's genomen. […]
      
      
      
        
          Voor de veroorzaakte schade acht ik u volledig aansprakelijk. Daarom verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om binnen 14 dagen schriftelijk uw aansprakelijkheid te erkennen. Als de hoogte van het schadebedrag bekend is kom ik hier schriftelijk op terug.[…]”
      
      
    
    
      3.8.
      Op 12 november 2021 schreef (kort gezegd) [geïntimeerden] aan [appellant] in een sms bericht.
      
      
        “[…] ik begrijp je zorgen maar we gaan zorgen dat alles weer hersteld wordt zoals het was. Ik baal hier ook vreselijk van […]”
      
      
    
    
      3.9.
      Bij email van 15 november 2021 schreef [geïntimeerden] aan [appellant] dat er schade was ontstaan aan het pad en de schutting en dat [geïntimeerden] de aansprakelijkheid voor het ontstaan daarvan erkende.
      
    
    
      3.10.
      
        [appellant] heeft na verkregen verlof beslag gelegd ten laste van [geïntimeerden] .
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg samengevat, na wijziging van eis, gevorderd om [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 97.522,67 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2022 en te vermeerderen met de proceskosten, beslagkosten en nakosten.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft een deskundige benoemd en vervolgens bij eindvonnis [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 20.087,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6: 119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 juli 2022 en [appellant] als overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Het voorschot van de kosten van de deskundige (€ 4.646,40 inclusief btw) is door [appellant] gedragen.
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] vordert in hoger beroep dat zijn vorderingen alsnog volledig worden toegewezen en dat [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties wordt veroordeeld, met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het vonnis aan [geïntimeerden] heeft voldaan.
      
    
    
      5.2.
      Dit geschil is beperkt tot de omvang van de schade van [appellant] . Dat [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld en dat er causaal verband bestaat tussen de werkzaamheden en de schade aan het perceel van [appellant] staat vast.
      
    
    
      5.3.
      De schade bestaat uit de kosten van de herstelwerkzaamheden die moeten plaatsvinden om [appellant] in een toestand te brengen waarin hij zou hebben verkeerd als de werkzaamheden niet zouden hebben plaatsgevonden.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank heeft die kosten op basis van het deskundigenbericht begroot op € 12.947,00 (btw daarin begrepen). De grieven 1 tot en met 9 bevatten klachten tegen het oordeel van de rechtbank dat de kosten van de vervanging van de fundering en de overige kosten die volgens [appellant] het gevolg zijn van het roeren van de grond, niet toewijsbaar zijn.
      
    
    
      5.5.
      De aan de deskundige voorgelegde vraag ziet op de hoogte van de herstelkosten. De deskundige heeft de kosten van herstel begroot. In het rapport staat dat herstel mogelijk is door “de schuttingpalen opnieuw te stellen op de bestaande ankers en vervolgens met de bovenmoer te borgen.” en dat de deskundige geen noodzaak zag tot het vervangen van de fundering van de schutting. Dat betekent dat de deskundige bij het begroten van de kosten van herstel wel de kosten begroot van het herstel de scheefstand van de schutting zelf, maar vervanging (of herstel) van de scheefstaande fundering van de schutting niet meeneemt in de begroting. 
      
    
    
      5.6.
      Dat antwoord is niet alleen een antwoord op de vraag naar de hoogte van de herstelkosten, maar ook een antwoord op de vraag of er ten aanzien van de fundering van de schutting sprake is van schade die voor rekening van [geïntimeerden] hoort te komen. Dat is echter een juridische vraag, die de rechter moet beantwoorden. Het hof is van oordeel dat er wel sprake is van schade aan de fundering van de schutting, die ook het gevolg is van de werkzaamheden van [geïntimeerden] .
      
    
    
      5.7.
      
        Uit het deskundigenbericht blijkt immers het volgende. Op 26 juli 2021, voordat [geïntimeerden] begon met de werkzaamheden, zijn er foto’s genomen van de schutting. De deskundige schrijft daarover: “De foto's tonen geen waarneembare afwijkingen tussen de afzonderlijke kolommen in horizontale zin, loodrecht op de schutting. Dat wil zeggen dat er geen palen zijn die een zichtbare scheefstand vertonen, dan wel in de richting van [straat] l dan wel in de richting van [straat] 3.” Vervolgens concludeert de deskundige dat er sindsdien sprake is van verzakking van de schutting die, volgens de deskundige, het gevolg is van de werkzaamheden van [geïntimeerden] , maar ook dat het “niet uitgesloten [is] dat een deel van
        
          deze bolling al bij de uitvoering is ontstaan. Dit kan op basis van de beschikbare gegevens niet weer vastgesteld worden.”
      
      
    
    
      5.8.
      Naar aanleiding van opmerkingen van [appellant] daarover overweegt de deskundige:
      
      
        “Bij vraag 3 is geantwoord dat de opgetreden vervormingen van de oprit en de schutting geheel veroorzaakt zijn door de uitgevoerde werkzaamheden (vierde alinea bij de beantwoording van vraag 3). In de zevende alinea is ten aanzien van de zijdelingse bolling van de funderingsbalk geoordeeld dat het aannemelijk is dat ten minste een deel hiervan ontstaan is als gevolg van de uitgevoerde werkzaamheden. In dezelfde alinea staat dat het niet is uitgesloten dat een deel van deze bolling al bij de uitvoering is ontstaan, waarmee bedoeld is de uitvoering van de fundering van de schutting en dus niet de uitvoering van de kelder. Noch het vooropnamerapport noch andere foto's geven duidelijkheid ten aanzien van dit aspect.”
      
      
    
    
      5.9.
      
        Het hof acht deze redenering niet afdoende om te oordelen dat de schade aan de fundering van de schutting niet is veroorzaakt door [geïntimeerden] . Het is mogelijk dat de fundering voor de werkzaamheden al een bolling vertoonde (dat wil zeggen: dat de fundering alleen in het horizontale vlak niet in een rechte lijn stond) zonder dat dit tot zichtbare scheefstand van de schutting heeft geleid en zonder dat dat uit de foto’s van het vooropname blijkt. Dat deze mogelijkheid zich heeft verwezenlijkt, staat echter niet vast. Maar vaststaat wel dat de fundering van de schutting nu scheef staat en dat is – ook volgens de deskundige – het gevolg van de werkzaamheden van [geïntimeerden] . De aansluiting van fundering van de schutting op de oprit heeft, volgens [appellant] , ook een esthetische functie. De afbreuk die daaraan is gedaan door de verzakking, is naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden schade, die voor vergoeding – te begroten op de herstelkosten – in aanmerking komt. Daarvoor is redengevend dat de fundering is verzakt door de werkzaamheden van [geïntimeerden] , werkzaamheden waar [appellant] niet om heeft gevraagd en waarbij hij zelf ook geen belang had, dat [geïntimeerden] heeft toegezegd “dat alles weer hersteld wordt zoals het was” en dat [geïntimeerden] niet voldoende gemotiveerd betwist dat door de verzakking van de fundering een storende voeg is ontstaan tussen de oprit en de fundering, die er daarvoor niet was. De constatering van deskundige dat er ook bij de vooropname (op 26 juli 2021) al wat scheuren in de bovenzijde van de betonbalk zichtbaar waren en zijn opmerking dat niet uit te sluiten is dat er al een zijdelingse bolling bestond voorafgaand aan de werkzaamheden van [geïntimeerden] , volstaan niet als onderbouwing van die betwisting. Uit die opmerking blijkt niet dat het hier gaat om meer dan een zuiver theoretische mogelijkheid, met name niet omdat de deskundige ook geen mechanisme identificeert dat tot die zijdelingse bolling zou kunnen hebben geleid. Daarbij komt dat het hof van oordeel is dat voor zover de vooropname geen duidelijk beeld geeft, dit voor rekening van [geïntimeerden] dient te komen. Het lag op haar weg om de bestaande situatie goed in kaart te brengen voordat zij op zeer korte afstand van de schutting metersdiep ging graven.
        Gelet op dit alles kan [appellant] aanspraak maken op herstel van de fundering in oude staat, ook als daarvoor noodzakelijk is deze fundering geheel te vervangen. Met minder hoeft [appellant] in de gegeven omstandigheden geen genoegen te nemen.
      
      
    
    
      5.10.
      Vervolgens moet het hof de hoogte van de schade, in dit geval de herstelkosten, begroten. Het hof verwerpt daarbij het betoog van [appellant] dat bij de begroting van de kosten van het herstel uitgegaan moet worden van een zwaarder uitgevoerde fundering dan oorspronkelijk. Uit de stellingen van [appellant] volgt dat de fundering voldoende zwaar was uitgevoerd voor de situatie zoals die was voor de bouwwerkzaamheden. Als [appellant] in de toekomst een zwaarder uitgevoerde fundering wil, omdat er aan het aangrenzende perceel werkzaamheden zijn uitgevoerd, zijn de (meer-)kosten daarvan geen schade waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijk is: het is immers niet zo dat alle werkzaamheden op het aangrenzende perceel jegens [appellant] onrechtmatig zijn geweest of in de toekomst zouden zijn, ook niet als dat enige zetting van de grond van het perceel van [appellant] zou veroorzaken. De toezegging van [geïntimeerden] houdt ook in “dat alles weer hersteld wordt zoals het was” en dat is geen toezegging om op kosten van [geïntimeerden] een zwaardere fundering uit te laten voeren, zelfs al zou dat noodzakelijk zijn om een nieuwe verzakking van de schutting in de toekomst te voorkomen.
      
    
    
      5.11.
      Dat betekent dat voor de begroting van de schade niet aangesloten kan worden bij de offerte van Droog van 19 april 2022, die immers uitgaat van het aanbrengen van een zwaardere fundering.
      
    
    
      5.12.
      Het hof zal daarom beide partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte – zoveel mogelijk onderbouwd met offertes of verifieerbare gegevens – uit te laten over de kosten van het herstel van de fundering in de oude staat. Op de rol van vier weken later kunnen beide partijen dan een antwoordakte nemen.
      
    
    
      5.13.
      Het hof houdt iedere verdere beslissing aan. Het hof geeft beide partijen uitdrukkelijk in overweging dat een minnelijke regeling ook in dit stadium van de procedure verdere juridische kosten kan voorkomen. Het hof zal daarom oordelen over de overige geschilpunten die partijen aan het hof hebben voorgelegd.
      
      
        
          Zetting
        
      
    
    
      5.14.
      Grief 9 ziet (in verband met de grieven 2 en 3) op de afwijzing van de schadevergoeding van € 10.190,00 (vermeerderd met 2,9% aan indexering, dus € 10.485,51) exclusief btw, voor “Herstraten na enkele jaren”). De rechtbank heeft dat bedrag – in het verlengde van de schadebegroting door de deskundige – niet toegewezen. In hoger beroep vordert [appellant] dat dit bedrag alsnog wordt toegewezen.
      
    
    
      5.15.
      Tussen partijen is in geschil in hoeverre er nog sprake is van zetting van de grond. Het hof zal dit in het midden laten. Ook als er – veronderstellenderwijs – van wordt uitgegaan dat er sprake is van zetting van de grond van het perceel van [appellant] , is dat nog niet voldoende om als schadevergoeding een bedrag voor het “herstraten na enkele jaren” toe te wijzen.
      
    
    
      5.16.
      Zoals blijkt uit het deskundigenbericht, is de huidige schade aan de bestrating, het gevolg van de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door [geïntimeerden] “gezien het verloop en de locatie van de vervormingen van oprit en schutting en gezien de aard en de locatie van de uitgevoerde werkzaamheden”. Daaruit volgt echter nog niet dat 1) alle toekomstige zetting in de grond het gevolg is van de onrechtmatige daad van [geïntimeerden] en 2) dat de zetting die daaraan wel toegerekend kan worden, de oorzaak zal zijn van verzakking van de bestrating, zodanig dat met het herstel daarvan kosten van € 10.190,00 gemoeid zouden zijn. In aanvulling op de offerte van 19 april 2022 is een onderbouwing daarvan overgelegd, maar die vermeldt op dit punt slechts 10 uur voor het verwijderen van de bestrating, 2 uur voor het aanvoeren van de erfverharding en een bedrag van € 9.577,70 inclusief btw voor het leggen van de erfverharding door een onderaannemer. De noodzaak van toekomstig herstel op deze wijze, is daarmee niet onderbouwd. De stelling “dat de grond waarop de bestrating en schutting waren aangelegd zeer stabiel was omdat de grond ter plaatse al 30 jaar niet geroerd is.” is ook onvoldoende onderbouwd, omdat de bestrating en de schutting zijn aangelegd, kort voordat door [geïntimeerden] de werkzaamheden aan het perceel ernaast zijn uitgevoerd. De implicatie dat de grond onder de bestrating ook na het plaatsen van de bestrating “zeer stabiel” was, vergt – gelet op dat beperkte tijdsverloop – een nadere onderbouwing. Ook weegt het hof mee dat niet alle werkzaamheden op het aangrenzende perceel jegens [appellant] zonder meer onrechtmatig zijn geweest of in de toekomst zouden zijn, ook niet als dat enige zetting van de grond van het perceel van [appellant] zou veroorzaken.
      
    
    
      5.17.
      Dat betekent dat – op de kosten van herstel van de fundering van de schutting na – de deskundige kan worden gevolgd in zijn begroting van de kosten van herstel, omdat [appellant] onvoldoende onderbouwt dat als de fundering wordt vervangen (of anderszins in oude staat wordt hersteld), hergebruik van de op maat gesneden planken niet mogelijk zou zijn. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      5.18.
      De rechtbank heeft van de gevorderde buitengerechtelijke kosten € 7.140,00 toegewezen. Met grief 10 betoogt [appellant] dat de volledige vordering van € 14.280,00 moet worden toegewezen.
      
    
    
      5.19.
      Het hof overweegt dat het hier gaat om de kosten van Risicontrol. Een bedrag van € 3.885,00 rekent [appellant] toe aan de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden van Risicontrol. Een bedrag van € 10.935,00 vordert [appellant] op basis van artikel 6:96 BW lid 2, onder a tot en met c. Volgens [appellant] heeft inschakelen van de deskundige schade voorkomen.
      
    
    
      5.20.
      Het verweer van [geïntimeerden] is dat zij aansprakelijkheid meteen heeft erkend en onverplicht maatregelen heeft genomen om verdere schade te voorkomen. [geïntimeerden] voert aan dat de gevorderde kosten onnodig hoog zijn en niet voor vergoeding in aanmerking komen, terwijl de adviseur van [appellant] ook het minnelijk overleg heeft gefrustreerd met de beslaglegging.
      
    
    
      5.21.
      Het hof overweegt dat voor buitengerechtelijke kosten geldt dat die toewijsbaar zijn voor zover de kosten zelf redelijk zijn en het redelijk is dat die kosten zijn gemaakt (artikel 6:96 BW lid 2 sub c). Voor de kosten ter voorkoming van schade (artikel 6:96 BW lid 2 sub a) en de kosten voor de vaststelling van schade (artikel 6:96 BW lid 2 sub b) geldt ook dat alleen redelijke kosten als schade toewijsbaar zijn. Gelet op het verweer van [geïntimeerden] onderbouwt [appellant] niet voldoende dat de gevorderde kosten – voor zover die het toegewezen bedrag van € 7.140,00 overschrijden – tegenover [geïntimeerden] ook redelijk zijn. Het in hoger beroep gevorderde bedrag is daarom niet toewijsbaar, dit ongeacht de hoogte van de kosten van herstel van de fundering. De grief slaagt niet.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.22.
      Aangezien het hof van oordeel is dat een groter deel van de gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is, is niet [appellant] , maar [geïntimeerden] aan te merken als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in eerste aanleg en in hoger beroep. Dat betekent dat in beginsel [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties zal worden veroordeeld, de beslagkosten en de kosten van de onafhankelijke deskundige in eerste aanleg daarin begrepen. Bij het begroten van het salaris aan de hand van het liquidatietarief zal worden aangesloten bij het toe te wijzen bedrag aan schadevergoeding.
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 9 september 2025 voor akte aan de zijde van beide partijen over de kosten van het herstel van de fundering, waarna beide partijen op de rol van vier weken later een antwoordakte kunnen nemen;
      
    
    
      6.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. F.W.J. Meijer, mr. H.K.N. Vos, en mr. J.G.A. Struycken en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2025.