ECLI:NL:RBROT:2025:10890, Rechtbank Rotterdam, 06-06-2025, 11671589 VZ VERZ 25-3053
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Einde huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW na rechtsgeldige opzegging. Verlenging ontruimingstermijn.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11671589 VZ VERZ 25-3053
    
    
    
      datum uitspraak: 6 juni 2025
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoekster] , die handelt onder de naam [handelsnaam] ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      verzoekster, 
      gemachtigde: mr. M. Hoogesteger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerster]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
      verweerster,
      gemachtigde: mr. D.A.M. van Veen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘ [verweerster] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      - het verzoekschrift, ontvangen op 25 april 2025, met bijlagen 1 tot en met 11;
      
        
          het verweerschrift, met bijlagen A tot en met G;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 23 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [verzoekster] en voor [verweerster] met [persoon A] en [persoon B] , en met de gemachtigden. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen, waarbij [verzoekster] is meegedeeld dat zij het gehuurde ontruimd dient op te leveren. [verzoekster] is het daarmee niet eens.
      
      
        
          Wat is er gebeurd? 
        
      
    
    
      2.2.
      De sluiting van het voormalig wijkontmoetingscentrum [naam centrum] heeft destijds geleid tot meerdere bewonersinitiatieven. Vanaf 2015 heeft dit een vervolg gekregen in de vorm van een wijkonderneming onder de naam “Het pop-up [verweerster] ” op de locatie van het voormalig wijkontmoetingscentrum aan de [straatnaam] te Rotterdam. In 2017 is Stichting [verweerster] opgericht. In 2019 is [verweerster] verhuisd naar de huidige locatie aan de [adres] te Rotterdam. Het daar gelegen pand is in 2022 aangekocht en in dat jaar heeft de gemeente Rotterdam aan [verweerster] recht van erfpacht verleend op het perceel grond met opstallen op die locatie. [verweerster] fungeert als buurthuis, een ontmoetingsplek met onderwijsfunctie en werkplaats voor maatschappelijk ondernemers, met als doel het bevorderen van de sociale samenhang in Rotterdam West en het investeren in de wijkeconomie door stimulering van de maakindustrie. Op de huidige locatie is een publiek gedeelte op de begane grond, met een dorpszaal en maaklokalen. Tevens zijn er 18 werkplaatsen, die verhuurd worden aan professionele makers. 
      
    
    
      2.3.
      
        [verzoekster] is vanaf 2015 betrokken bij [verweerster] , als vrijwilliger en huurder. Zij ontwerpt en maakt kleding, geeft wekelijks naailessen en verzorgt workshops. 
      
    
    
      2.4.
      Bij overeenkomst van 21 maart 2023 heeft [verweerster] een unit / werkplaats verhuurd aan [verzoekster] van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023. Nadien is de huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      2.5.
      Bij per aangetekende post verzonden brief van 26 november 2024 heeft [verweerster] de huurovereenkomst opgezegd per 28 februari 2025 en is [verzoekster] verzocht om het gehuurde dan geheel ontruimd en schoon op te leveren.
      
    
    
      2.6.
      
        
          [verzoekster] is het hiermee niet eens. Zij verzoekt op grond van artikel 7:230a BW om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
        primair: haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek of haar verzoek af te wijzen, omdat geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden althans aan de opzegging geen rechtsgevolgen verbonden kunnen worden; 
        subsidiair: de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar vanaf de einddatum van de huurovereenkomst;
        met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.
      
      
    
    
      2.7.
      
        [verweerster] is het daarmee niet eens. 
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter? 
        
      
      
      
        
          Het verzoek is ontvankelijk
        
      
    
    
      2.8.
      Anders dan [verzoekster] voorstaat, is zij ontvankelijk in haar verzoek. Op de voet van artikel 7:230a BW kan de huurder van een gebouwde onroerende zaak, zoals de unit die [verzoekster] gehuurd heeft van [verweerster] , na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. In deze zaak is de ontruiming aangezegd op 28 februari 2025 en dateert het verzoek van 25 april 2025, zodat het verzoek binnen genoemde termijn is ingediend. [verzoekster] stelt zich op het standpunt dat haar verzoek toch niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de opzegging niet rechtsgeldig zou zijn geweest, zodat deze de huurovereenkomst niet heeft doen eindigen. Daarin wordt [verzoekster] echter niet gevolgd om de hierna te noemen reden.
      
      
        
          Einde huurovereenkomst door rechtsgeldige opzegging
        
      
    
    
      2.9.
      Anders dan [verzoekster] meent is de kantonrechter van oordeel dat de opzegging van de huurovereenkomst op 26 november 2024 wel rechtsgeldig is geweest en dus het daarmee beoogde rechtsgevolg heeft gehad, zodat de huurovereenkomst op 28 februari 2025 is geëindigd. Bij de opzegging is namelijk de overeengekomen opzegtermijn van drie maanden in acht genomen, wat niet een onredelijke termijn is. Het is een langere opzegtermijn dan de termijn van minimaal een maand, zoals vermeld in artikel 7:228 lid 2 BW. Daarbij komt dat al voorafgaand op 8 november 2024 aan [verzoekster] te kennen is gegeven dat de huurovereenkomst zou worden opgezegd. Daarnaast heeft [verweerster] een dragende grond gegeven voor de opzegging, gelet op haar doelstelling en wat partijen in verband hiermee zijn overeengekomen. Voor de opzegging is namelijk redengevend geweest dat [verzoekster] in de visie van [verweerster] in onvoldoende mate zogenoemde “social return” levert, met welk standpunt zij reeds bekend was. Het betreft de op [verzoekster] rustende verbintenis uit de huurovereenkomst tot het bijdragen aan de verplichting van [verweerster] om met het gebouw maatschappelijke meerwaarde voor Rotterdam West te bewerkstellingen, genoemd in de considerans en artikel 11.1 van de huurovereenkomst. Die verplichting is opgenomen in de overeenkomst van erfpacht met de gemeente. In het evaluatiegesprek op 19 januari 2024 is [verzoekster] al gewezen op het belang van social return en de noodzaak van voldoende intensiteit van gebruik van het gehuurde om dit doel te bereiken. Nadien is dit in de eerste maanden van 2024 nog meermaals onder de aandacht gebracht van huurders van [verweerster] , onder wie [verzoekster] . Onderkend wordt dat [verweerster] in haar e-mail van 9 februari 2024 heeft geschreven dat zij criteria stelt aan haar nieuwe huurders, namelijk onder meer dat de social return minimaal 40 uur per jaar is en aansluit bij een vraagstuk uit de wijk en dat de intensiteit van gebruik van de werkruimte minstens 60% is, 24 werkuren per week. Dat betekent echter niet dat deze criteria niet ook kunnen worden gehanteerd om te beoordelen of de oude huurders al dan niet voldoen hieraan. Inherent aan de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is dat [verweerster] een zekere mate van beoordelingsruimte en -vrijheid heeft ten aanzien van de vraag of haar huurders al dan niet voldoen aan haar doelstellingen, waaraan de huurders zich gecommitteerd hebben. Dat heeft [verweerster] enigszins kunnen kaderen door middel van het stellen van criteria en haar huurders de tijd te geven om eraan te voldoen. Zodoende is slechts nadere uitwerking gegeven aan de reeds op [verzoekster] rustende verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst. Het betreft niet een eenzijdige verandering van die overeenkomst. Ook is geen sprake van willekeur. Dat [verzoekster] in de visie van [verweerster] in onvoldoende mate “social return” levert, is door haar niet onderbouwd weerlegd. Dat [verzoekster] het gehuurde te weinig intensief gebruikt, volgt uit haar openingstijden die tezamen neerkomen op 20,5 uur gedurende drie dagen in de week, op dinsdag in de namiddag/avond, op vrijdag overdag en op zaterdag in de middag. Dat [verzoekster] weinig cursisten heeft voor haar naailessen, is niet weersproken.  
      
      
        
          Afwijzing primaire verzoek
        
      
    
    
      2.10.
      Uit het voorgaande volgt dat het primaire verzoek wordt afgewezen.
      
      
        
          Gedeeltelijke toewijzing subsidiaire verzoek: verlenging ontruimingstermijn
        
      
    
    
      2.11.
      
        Het subsidiaire verzoek wordt deels toegewezen. Op grond van artikel 7:230a BW wordt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden niet verlengd met één jaar na 
        28 februari 2025, maar verlengd tot 1 december 2025. Dat betekent dat [verzoekster] tot en met 30 november 2025 de gelegenheid krijgt om het gehuurde te ontruimen en schoon op te leveren aan [verweerster] . Dat is één jaar na de opzegging. Dit wordt gedaan omdat de belangen van [verzoekster] als nu tot ontruiming wordt overgegaan ernstiger worden geschaad dan die van [verweerster] bij voortzetting van het gebruik voor nog (maximaal) een half jaar door [verzoekster] . Het geeft [verzoekster] de mogelijkheid om haar activiteiten bij [verweerster] goed af te ronden en een alternatieve locatie te vinden om haar werk voort te zetten en haar spullen naartoe te verhuizen, die nu in het gehuurde bij [verweerster] staan. Dit geeft ook gelegenheid om goed afscheid te nemen, want onderkend wordt dat het gedwongen vertrek niet alleen het verlies van een werkplek betekent maar [verzoekster] ook emotioneel raakt vanwege haar betrokkenheid bij [verweerster] en het moeten verlaten van de gemeenschap van gebruikers van de locatie. 
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      2.12.
      
        Het vorenstaande brengt met zich dat [verzoekster] een gebruiksvergoeding van 
        € 634,38 per maand plus btw moet betalen. Tegen dit verzoek van [verweerster] bij verlenging van ontruimingstermijn is geen verweer gevoerd. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.13.
      Omdat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. Bepaald wordt dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt. 
      
      
        
          Deze beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.14.
      Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat beide partijen dat willen (artikel 288 Rv). 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verlengt de ontruimingstermijn tot 1 december 2025;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat [verzoekster] een vergoeding van € 634,38 per maand plus btw dient te betalen aan [verweerster] voor het gebruik van het gehuurde tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
      
    
    
      3.4.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Willemsen en in het openbaar uitgesproken.
        465