ECLI:NL:RBZWB:2025:5524, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-08-2025, 24/6253
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Beroep gegrond. WOZ-waarde vastgesteld in goede justitie op € 910.000.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/6253
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 augustus 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen Chaam, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 augustus 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 944.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen Chaam voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 11 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [persoon] , deelgenomen. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1974) met een gebruiksoppervlakte van 264 m2, twee dakkapellen van 2 m2, twee dakkapellen van 10 m2, een aangebouwde garage van 38 m2, een aanbouw woonruimte van 47 m2, twintig zonnepanelen en een grondoppervlakte van 2.890 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal 
      € 900.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 944.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    
      4.	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 944.884 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 884 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 944.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] , beide te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat beide referentiewoningen buiten beschouwing moeten worden gelaten omdat de gebruiks- en grondoppervlakten niet overeenkomstig zijn. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank stelt vast dat er geen duidelijkheid bestaat over de data waarop de koopovereenkomsten van de referentiewoningen tot stand zijn gekomen, evenals de wijze waarop de verkoopprijzen vervolgens zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hoewel de rechtbank het voorgenoemde ter zitting aan de heffingsambtenaar heeft voorgehouden, is daarover geen nadere informatie verstrekt. De rechtbank overweegt verder dat de verschillen in gebruiksoppervlakte met de referentiewoning [adres 3] (119 m2) en grondoppervlakte met de referentiewoning [adres 2] (4.965 m2) dusdanig groot zijn dat deze referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dit betekent dat de referentiewoningen niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat aan de matrix zodanige gebreken kleven dat deze de overtuigingskracht daarvan aantasten. De rechtbank acht de ingebrachte matrix dan ook niet bruikbaar voor het onderbouwen van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is.  
      
    
    
      4.8.
      
        De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank de waarde van de woning als geheel voor het jaar 2024 in goede justitie op 
        € 910.000 bepalen naar de waardepeildatum 1 januari 2023. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de inspecteur het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 910.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 18 augustus 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 
  
  
    Artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid, van de AWR.