ECLI:NL:RBZWB:2025:5217, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-08-2025, BRE 24/8354
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/8354
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 484.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [persoon] en [taxateur] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een kapwoning (bouwjaar 1999) met een gebruikersoppervlakte van 147 m2. De woning is gelegen op een perceel van 276 m2. De woning heeft een tuinhuis/blokhut en twee aanbouwen.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
        3.1.1.
        Belanghebbende is van mening dat de waarde op de waardepeildatum lager dient te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 484.000.
        
        
          
            Omvang van het geschil 
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        3.2.1.
        Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
        
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd die op 5 juni 2025 door de taxateur is opgemaakt.
    
    
      3.8.
      In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 485.724 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is, omdat deze in verhouding tot de gegevens van de Waarderingskamer en de lokale en landelijke gemiddelden onevenredig hoog uitvalt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van de prijs die bij verkoop onder optimale omstandigheden door een koper betaald zou worden voor de volle en onbezwaarde eigendom van de woning in de huidige staat (zie overwegingen 3.4 en 3.5). Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
        3.10.1.
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals het tuinhuis/blokhut en de twee aanbouwen afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
        
      
      
        3.10.2.
        De rechtbank merkt in dit kader nog op dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengt dat dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2024 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Verder kan aan een landelijk stijgingspercentage geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, omdat de waardeontwikkeling van alle woningen in Nederland in het algemeen niet – althans onvoldoende – bruikbaar is voor de waardebepaling van één woning in het bijzonder.
        
        
          
            Gelijkheidsbeginsel 
          
        
        
      
    
    
      3.11.
      Belanghebbende doet, naar de rechtbank begrijpt, een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende voert aan dat woningen in dezelfde straat waarin zijn woning gelegen is een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning belanghebbende benoemt [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] en overlegt stukken waaruit blijkt dat de WOZ-waarden van deze woningen in belastingjaar 2024 verlaagd zijn ten opzichte van belastingjaar 2023 met een procentuele waardedaling van gemiddeld 3,75%.
      
      
        3.11.1.
        De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
        
      
      
        3.11.2.
        De rechtbank is van oordeel dat van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de zin van de meerderheidsregel, geen sprake is. Belanghebbende heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangedragen woningen identiek zijn aan zijn woning. De rechtbank slaat daarbij met name acht op de afwijkende WOZ-waarden van de verschillende objecten, zowel ten opzichte van de woning van belanghebbende als ten opzichte van elkaar. Deze waardeverschillen zijn niet anders te verklaren dan door niet verwaarloosbare onderlinge verschillen in de kenmerken van de verschillende woningen.  Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
        
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 7 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
  
  
    Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
  
  
    Zie Gerechtshof Amsterdam 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2739.
  
  
    Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.