ECLI:NL:RBAMS:2025:6497, Rechtbank Amsterdam, 29-08-2025, 11756838 \ KK EXPL  25-398
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een huurder van wie zijn sociale huurwoning eenmaal is gebruikt voor illegale prostitutie mag desondanks in zijn woning blijven.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11756838 \ KK EXPL  25-398
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 29 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. J.P. Van Oudenhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Eigen Haard wil dat [gedaagde] zijn sociale huurwoning ontruimt, omdat [gedaagde] daar niet zijn hoofdverblijf zou hebben, de woning ongeoorloofd zou hebben onderverhuurd en omdat in de woning sprake zou zijn geweest van illegale prostitutie. De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is geworden dat de woning eenmalig is gebruikt voor illegale prostitutie. Daardoor is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in zijn contractuele en wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming leidt in dit kort geding evenwel niet tot een ontruiming, omdat een ontruiming niet proportioneel is en de belangen van [gedaagde] zwaarder wegen dan de belangen van Eigen Haard. Daarnaast kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd en dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. De vorderingen worden daarom afgewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Eigen Haard heeft [gedaagde] op 25 juni 2025 in kort geding gedagvaard. 
      
    
    
      1.2.
      Op 20 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De spreekaantekeningen en de eisvermeerdering van Eigen Haard zijn in het dossier gevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de zitting is gesproken. Deze aantekeningen zijn ook in het dossier gevoegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] stukken ingediend.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 10 januari 2023 van Eigen Haard de huurwoning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). Op de overeenkomst zijn de Algemene voorwaarden sociale woonruimte van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). Daarnaast huurt [gedaagde] van Eigen Haard de parkeerplaats aan het adres [parkeerplaats] (hierna: de parkeerplaats). Op deze overeenkomst zijn de algemene bepalingen garageboxen en parkeerplaatsen van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden is opgenomen, voor zover van belang: 
      
      
        “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).”
      
      
      
        “7.3 bestemming gehuurde. Huurder zal het gehuurde, overeenkomstig de bestemming gebruiken.
        (…). Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde helemaal of gedeeltelijk bedrijfsmatig te gebruiken. Onder bestemmingswijziging en/of bedrijfsmatig gebruik vallen in ieder geval:
        - (…)
        - Het gebruik van de woning als pied-á-terre
        - Het (doen) bedrijven van prostitutie
        Als huurder in strijd handelt met deze bepaling, dan zal verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst bij de rechter starten.”
      
      
      
        
          “7.4 hoofdverblijf. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en de woning daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken (…)”.
      
      
      
        “7.7 overlast. Huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast, hinder of gevaar wordt veroorzaakt door huurder, personen van zijn huishouden, huisdieren of door derden die zich met goedvinden van huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Onder overlast, hinder of gevaar vallen in ieder geval:
        - (…)
        - (doen) bedrijven van prostitutie.”
      
      
      
        “7.15 onderverhuur. 1. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. (…).
        2. Indien huurder in strijd heeft gehandeld met hetgeen onder 1 is vermeld dan is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd. Deze boete bedraagt maximaal € 5000,- (…).”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 18 april 2025 ontvangt Eigen Haard een melding van een omwonende dat sprake is van overlast, onderhuur en prostitutie in de woning van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.4.
      In mei 2025 ontvangt Eigen Haard een proces-verbaal van de politie. In het proces-verbaal staat het volgende:
      
      
        “Op donderdag 17 april 2025 om 17:29 uur constateerden wij bij de woning op de locatie de [adres] het volgende: Woning in gebruik voor illegale prostitutie. Mogelijke onderhuur/verhuur door de eigenaar. Wij troffen twee vrouwen van Braziliaanse afkomst en een man (klant). Vrouwen schaars gekleed. Meerdere condooms, glijmiddel en papier rondom het bed. Temperatuur in de woning zeer hoog.
        Zou door buurtbewoners gezien worden dat er af en aan vreemde mannen naar binnen en naar buiten gaan. Vanuit buiten geen inkijk naar binnen. Allerlei indicaties voor illegale prostitutie.”
      
      
    
    
      2.5.
      Partijen hebben op 7 mei 2025 een gesprek gevoerd. Kort daarna heeft Eigen Haard [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eigen Haard vordert na vermeerdering van eis – samengevat – ontruiming van de woning aan het adres [adres] , ontruiming van de parkeerplaats en betaling van een contractuele boete van € 5.000, -.
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden de woning voor illegale prostitutie heeft gebruikt, althans heeft (laten) gebruiken. Daarnaast heeft [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning, heeft hij de woning onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden, heeft hij overlast veroorzaakt en heeft hij een bedrijf uitgeoefend vanuit de woning. Hierdoor is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en is hij een contractuele boete verschuldigd geworden. Het tekortschieten is zodanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning in kort geding. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. Daarnaast verzet [gedaagde] zich tegen de ontruiming. Hij betwist dat hij de woning heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven voor het bedrijven van (bedrijfsmatige) prostitutie, dat sprake is geweest van overlast en dat hij in de woning niet zijn hoofdverblijf zou hebben. Verder heeft [gedaagde] een groot belang bij het behoud van de woning. Hij heeft een moeilijke tijd met psychische problematiek achter de rug en hij heeft net zijn leven weer op de rails. Een ontruiming zou verstrekkende gevolgen voor hem hebben.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak gevorderd. 
      
    
    
      4.2.
      Een vordering in kort geding kan daarnaast alleen worden toegewezen als Eigen Haard daarbij een spoedeisend belang heeft. Volgens [gedaagde] ontbreekt het spoedeisend belang. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. De woning wordt volgens Eigen Haard bedrijfsmatig voor illegale prostitutie gebruikt en het gaat hier om een sociale huurwoning. Naar algemeen bekend is, en door [gedaagde] ook niet is betwist, geldt dat voor dergelijke woningen lange wachtlijsten bestaan. Eigen Haard heeft de verplichting om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse voorraad sociale huurwoningen en zij dient bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurt waar haar woningen gelegen zijn. Het spoedeisende belang is daarmee gegeven.
      
    
    
      4.3.
      Eigen Haard heeft haar stelling dat in de woning sprake is geweest van illegale prostitutie onderbouwd met een proces-verbaal van de politie van 18 april 2025. De kantonrechter is van oordeel dat op basis van dit proces-verbaal voldoende aannemelijk is geworden dat de woning is gebruikt voor (illegale) prostitutie. Op de foto’s die zijn aangehecht aan het proces-verbaal is immers te zien dat de verbalisanten twee schaars geklede vrouwen, een klant, meerdere condooms, flesjes glijmiddel, doekjes en crème in de woning hebben aangetroffen. 
      
    
    
      4.4.
      Door het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in de woning is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in zijn contractuele en wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Weliswaar heeft [gedaagde] verklaard dat niet hij, maar zijn ex-vriendin [naam] , verantwoordelijk is voor het incident van 17 april 2025, maar [gedaagde] is als huurder ook verantwoordelijk voor de handelingen van de personen die hij in de woning toelaat (artikel 7:219 Burgerlijk Wetboek (BW). Ook als [gedaagde] van de prostitutie niet op de hoogte was, is dus sprake van een ernstige tekortkoming die op zich voldoende van gewicht is voor ontbinding van de huurovereenkomst, en, daarop vooruitlopend in kort geding, ontruiming van de woning.
      
    
    
      4.5.
      Een ontruiming in kort geding moet echter ook berusten op een belangenafweging en moet daarnaast proportioneel te zijn. Hierbij dienen de belangen van partijen te worden afgewogen, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn. De kantonrechter is van oordeel dat een ontruiming in kort geding in dit geval niet proportioneel is. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.6.
      Ten eerste maakt de kantonrechter uit het proces-verbaal op dat sprake is geweest van een eenmalig geval van prostitutie in de woning. Eigen Haard heeft weliswaar gesteld dat vanuit de woning een langere periode – waarschijnlijk sinds 2024, maar in ieder geval vanaf maart 2025 – bedrijfsmatig illegale prostitutie wordt bedreven, maar [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft er onder meer op gewezen dat de foto’s bij het proces-verbaal het incidentele karakter van de prostitutie bevestigen, omdat in de woning geen meerdere bedden en seksattributen zijn aangetroffen en deze in de regel wel zijn te vinden als een woning daadwerkelijk wordt gebruikt als sekswerkplaats. Verder zijn de uitgebreide verklaringen van negen (directe) buren met adhesiebetuigingen niet goed verenigbaar met prostitutie vanuit de woning van [gedaagde] . Eigen Haard heeft haar stelling enkel onderbouwd met één (anonieme) melding van een omwonende, die heeft verklaard dat er sinds maart 2025 sprake is van overlastgevende prostitutie. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] is dit onvoldoende. Eigen Haard heeft derhalve onvoldoende onderbouwd dat in de woning langere tijd prostitutie is bedreven en dat [gedaagde] daarmee overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden.
      
    
    
      4.7.
      
        In het kader van de belangenafweging overweegt de kantonrechter als volgt. 
        De kantonrechter gaat er zonder meer vanuit dat de verhuurder, Eigen Haard, er belang bij heeft dat er een signaal uitgaat dat zij beleid voert als het gaat om prostitutie activiteiten, om andere huurders te ontmoedigen dergelijke activiteiten te ondernemen. Het is een feit van algemene bekendheid dat illegale prostitutie allerhande vormen van criminaliteit aantrekt, waaronder mensenhandel, dat door prostitutieactiviteiten de leefbaarheid in de wijk achteruitgaat en dat Eigen Haard belang heeft bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van het gehuurde, om te bewerkstelligen dat haar sociale huurwoningen ook daadwerkelijk en uitsluitend worden bewoond door degenen voor wie ze bestemd zijn.
      
      
    
    
      4.8.
      Daartegenover staat het belang van [gedaagde] . [gedaagde] is een kwetsbare huurder, voor wie de ontruiming van de woning verstrekkende gevolgen zal hebben. [gedaagde] heeft allereerst belang bij het behoud van zijn woning omdat hij in de woning lichttherapie krijgt voor zijn huidziekte. Daarnaast heeft [gedaagde] een verleden van psychische problematiek, waaronder depressie. Sinds hij een woning toegewezen heeft gekregen, gaat het een stuk beter met [gedaagde] . Uit de overgelegde verklaringen van verschillende begeleiders vanuitde Gemeente Amsterdam blijkt dat [gedaagde] de afgelopen periode veel vooruitgang heeft geboekt, dat hij hierin erg proactief en gemotiveerd is geweest en dat hij op het punt staat om een baan te zoeken of een opleiding of cursus te volgen. Het verlies van zijn woning zal de vooruitgang die [gedaagde] tot nu toe heeft geboekt in gevaar brengen. De kans is immers zeer klein dat [gedaagde] binnen afzienbare tijd een andere huurwoning kan betrekken gelet op de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op de belangen van [gedaagde] , mede in het licht van de verdere omstandigheden, is de kantonrechter van oordeel dat een ontruiming in dit geval niet proportioneel is. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] heeft verklaard dat hij niets te maken heeft gehad met het incident van 17 april 2025, dat hij heeft toegegeven dat hij naïef is geweest in zijn vertrouwen richting zijn ex-vriendin en dat hij van dit alles ontzettend geschrokken is. De kans op herhaling van een incident zoals zich dat  heeft voorgedaan op 17 april 2025, lijkt dan ook gering. 
      
    
    
      4.10.
      De stelling van Eigen Haard dat [gedaagde] de woning ongeoorloofd heeft onderverhuurd (of in gebruik gegeven aan derden) ten behoeve van illegale prostitutie en in de woning niet zijn hoofdverblijf zou hebben, is evenmin reden voor een ontruiming in dit kort geding. [gedaagde] heeft de stellingen van Eigen Haard gemotiveerd weersproken en verschillende bankafschriften en eerdergenoemde verklaringen van buren overgelegd, waaruit blijkt dat [gedaagde] zich regelmatig in en om de woning bevindt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat nader feitenonderzoek en/of bewijslevering nodig is, maar daarvoor is in dit kort geding geen plaats.
      
    
    
      4.11.
      De conclusie is dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming zal afwijzen, omdat voorshands niet kan worden geoordeeld dat het voldoende aannemelijk is dat rechter in een bodemprocedure in het voordeel van Eigen Haard zal beslissen. De gevorderde contractuele boete wordt ook afgewezen. De kantonrechter heeft hiervoor namelijk geoordeeld dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat in de woning geruime tijd prostitutie is bedreven. Dit heeft ook tot gevolg dat het bedrijfsmatig karakter van de prostitutie en de gestelde ingebruikgave/onderhuur niet is komen vast te staan. Ook de gevorderde ontruiming van de parkeerplaats wordt afgewezen.
      
    
    
      4.12.
      Hetgeen partijen meer of anders hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en blijft daarom buiten bespreking.
      
    
    
      4.13.
      Eigen Haard is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                610,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Eigen Haard af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Eigen Haard niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. K. Hart.
      
      
      
      
        66531