ECLI:NL:GHAMS:2025:2539, Gerechtshof Amsterdam, 18-09-2025, 200.340.524
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Mondelinge uitspraak. Huur woonruimte. Huurder huurt in kader zorg-dienstverlening een woning van zorgverlener, die op haar beurt van woningcorporatie huurt. Huurder ervaart overlast bovenburen. Zij vordert veroordeling van zorgverlener en woningcorporatie tot het nemen van maatregelen ter beëindiging van de overlast, schadevergoeding en huurvermindering. Kantonrechter en hof wijzen de vorderingen af.

GERECHTSHOF AMSTERDAM      
  
  
    afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
  
  
    zaaknummer 			: 200.340.524/01
    zaaknummer rechtbank Amsterdam		: 10507470 CV EXPL 23-7022
  
  
    
      Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 september 2025
    
  
  
    inzake
  
  
    
      [appellant] ,
    
      wonend te [plaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. I.P. van Rossen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. STICHTING STADGENOOT,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      niet verschenen,
    
    2. STICHTING [bedrijf] ,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. L.L.M.M. Smeets te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] , Stadgenoot en [bedrijf] genoemd.
    
    
    
    
      Tegenwoordig zijn:
    
    
    
      mr. M.A. Wabeke	- voorzitter
      mr. E.J. Bellaart	- raadsheer
      mr. M. Wallart	- raadsheer
      M.E. van den Noort	- griffier
    
    
    
    
      Verschenen zijn:
    
    
      
        
          [appellant] , bijgestaan door mr. Van Rossen voornoemd,
      
      
        
          [naam] (Regiomanager) namens [bedrijf] , bijgestaan door mr. Smeets voornoemd.
      
    
    
    
    
      Bij vonnis van 12 januari 2024, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en Stadgenoot en [bedrijf] als gedaagden, heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam de vorderingen van [appellant] afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding. 
    
    
    
      
        [appellant] is bij appeldagvaarding van 9 april 2024, hersteld bij exploot van 14 mei 2024, in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis. De memorie van grieven van 6 augustus 2024 bevat een eiswijziging, vijf grieven en vier producties. 
    
    
    
      Op 17 september 2024 heeft [bedrijf] een memorie van antwoord genomen. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en de gewijzigde vorderingen van [appellant] alsnog toewijst met veroordeling van Stadgenoot en [bedrijf] in de kosten van beide instanties. 
    
    
    
      
        [bedrijf] heeft geconcludeerd dat het hof de vorderingen van [appellant] in hoger beroep afwijst, het vonnis van de kantonrechter bekrachtigt en [appellant] – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeelt in de kosten van het hoger beroep en nakosten.
    
    
    
      Tijdens de mondelinge behandeling op 18 september 2025 hebben mrs. Van Rossen en Smeets voornoemd het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overlegd. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord. 
    
    
    
      Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal schriftelijk worden uitgewerkt.
    
    
    
      Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven. 
    
    
    
  
  
    De zaak in het kort
    
    
      
        [appellant] huurde als onderdeel van zorg- en dienstverlening een woning van [bedrijf] . [bedrijf] huurde die woning van Stadgenoot. [appellant] heeft overlast ervaren van haar bovenburen. Volgens haar waren [bedrijf] en Stadgenoot daarom verplicht om maatregelen tegen die overlast te nemen en zijn zij jegens [appellant] schadeplichtig. Ook vindt [appellant] dat zij recht heeft op 50% huurvermindering vanwege de overlast. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, omdat van onrechtmatige overlast niet is gebleken. Het hof komt tot eenzelfde oordeel.
    
    
  
  
    Beoordeling
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    1. Het hof gaat uit van de door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten, die in hoger beroep niet zijn betwist. Aanvullend neemt het hof de volgende, in hoger beroep niet bestreden feiten in aanmerking:
    
    - een door [appellant] overgelegd rapport van Bewijsrapportage van een in januari 2024 uitgevoerd geluidsonderzoek;- [appellant] is in september 2024 verhuisd.
    
    
      
        Hoger beroep
      
    
    
    2. Omdat zij inmiddels is verhuisd heeft [appellant] haar vordering onder I ingetrokken.
    
    
    3. De advocaat van [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de vordering onder III (huurvermindering met 50%) alleen tegen [bedrijf] is ingesteld.
    
    4. Stadgenoot is in hoger beroep niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend. Omdat [appellant] de eiswijziging niet aan Stadgenoot heeft betekend, geldt deze niet jegens Stadgenoot.
    
    
      
        Geen onrechtmatige geluidsoverlast
      
    
    
    5. [appellant] heeft aangevoerd dat zij structurele en ernstige overlast heeft ervaren van haar bovenburen. Hierop heeft zij haar vorderingen gebaseerd.
    
    6. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen op de grond dat de gestelde overlast niet is komen vast te staan. In hoger beroep heeft [appellant] een rapportage overgelegd van Bewijsrapportage. Volgens haar heeft zij daarmee de gestelde geluidsoverlast voldoende aangetoond.
    
    7. Het hof volgt [appellant] hierin niet. Dit oordeel berust op het volgende.
    
    8. [bedrijf] heeft betwist dat het door Bewijsrapportage uitgevoerde onderzoek onafhankelijk en professioneel is geweest. Zij wijst erop dat het uiteindelijk slechts om 39,3 minuten in een tijdsbestek van acht dagen ging, waarbij het bovendien niet duidelijk is of al het gemeten geluid afkomstig is van de bovenburen. Zo zijn ook eigen (dus vanuit de woning van [appellant] ) leefgeluiden  en verkeersgeluiden gemeten. Hierbij komt dat het pand waarin de woningen zich bevinden dateert uit 1967 en de bovenburen bestonden uit een gezin met kleine kinderen. Enige overlast in de zin van leefgeluiden is dan ook onvermijdelijk en levert niet zonder meer onrechtmatige overlast op. De rapportage bevat weliswaar ook een conclusie dat de bovenburen opzettelijk hinder zouden veroorzaken, maar deze conclusie is op geen enkele wijze onderbouwd, aldus [bedrijf] . 
    
    9. Tegen deze kritiek op het rapport heeft [appellant] niets, althans niets overtuigends ingebracht, terwijl dat wel van haar had mogen verwacht. Wat overblijft is haar eigen logboek. Daaruit blijkt weliswaar dat het voor [appellant] een zware tijd is geweest omdat zij genoemde leefgeluiden en overigens kennelijk ook geluiden afkomstig van de onderburen, als zeer storend heeft ervaren. Dat is echter onvoldoende voor het aannemen van onrechtmatige overlast. 
    
    10. Bij deze stand van zaken is de gestelde onrechtmatige geluidsoverlast niet komen vast te staan. Daarop stuiten alle vorderingen af. De grieven behoeven daarom geen (verdere) bespreking.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [bedrijf] begroot op € 798,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris en aan de zijde van Stadgenoot op nihil;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      
        Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform art. 29a Rv is ondertekend door de voorzitter.
    
    
    
    
    
    
    
      --------------------
      voorzitter