ECLI:NL:OGEAA:2025:254, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 27-08-2025, AUA202301116
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel, schadevergoeding, eigendomsoverdracht, koopovereenkomst, verblijfsrecreatieverhuur, financieringsvoorbehoud bij ontbindende voorwaarde, akte van cessie, bestuurdersaansprakelijkheid, logementvergunning, vastgoedmarkt.

Vonnis van 27 augustus 2025
    Behorend bij A.R. AUA202301116
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        [Eiser in conventie, verweerder in reconventie],
      te Aruba, 
      eiser in conventie, verweerder in reconventie,
      hierna ook te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie],
      gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1[Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], 
    hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
    
    
      en
    
    
  
  
    
      2[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
    hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
    
    
      beiden te Aruba, 
      gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie],
      gemachtigde: de advocaat mr. J.F.M. Zara,
    
    
    
      en tegen:
    
    
  
  
    
      3de publiekrechtelijk rechtspersoon HET LAND ARUBA,
    
      te Aruba,
      gedaagde in conventie,
      hierna te noemen: het Land,
      gemachtigde: mr. V.M. Emerencia (DWJZ).
    
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE 
    
      1.1
      Het verloop van de procedure tot 18 september 2024 blijkt uit het tussenvonnis van dit Gerecht van die datum. De bij dat vonnis gelast descente heeft plaatsgevonden op vrijdag 18 oktober 2024. Behoudens het Land waren alle de overige partijen aanwezig bij die descente, samen met hun respectieve gemachtigden. Partijen hebben ter plaatse van  het [eiser in conventie, verweerder in reconventie]-perceel en het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel het woord gevoerd en vragen van het Gerecht beantwoord. Na sluiting van de descente heeft de rechter de zaak verwezen naar de rol van 20 november 2024 voor het nemen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van een akte houdende uitlatingen na descente, en daarbij medegedeeld dat nadat die akte door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] was gediend [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de gelegenheid zou worden gesteld om daarop bij antwoordakte te reageren. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        -de verklaring op de rol van 8 januari 2025 van de gemachtigde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat zij geen gebruik zullen maken van de gelegenheid van het dienen van een akte na descente.
      
      
    
    
      1.2
      Vonnis is nader bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2DE VERDERE BEOORDELING 
    in conventie en in reconventie 
    
    
      2.1
      Het Gerecht volhardt in zijn in  het tussenvonnis neergelegde overwegingen en beslissingen.
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      2.2 [
      Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben desgevraagd, net als het Land, een afschrift overgelegd van de notariële akte krachtens welk [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel in erfpacht heeft verkregen. In die akte staat onder meer dat het recht van erfpacht wordt verleend onder de volgende voorwaarde: “De in erfpacht uitgegeven grond mag zonder nader verkregen toestemming van de Minister van Publieke werken en Volksgezondheid voor geen ander doel worden bestemd dan voor het optrekken en hebben van een betonstenen woonhuis.” (hierna: de erfpachtvoorwaarde). 
      
    
    
      2.3
      Tijdens de descente is klip en klaar gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel een handel drijft in oud ijzer/metaal en in sloopauto’s in het licht waarvan zich op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel diverse autowrakken, oude airco’s, oude autobanden, oude kapotte fietsen, oude kapotte fitnessapparatuur en diverse andere ijzeren/metalen voorwerpen bevinden. Alles bij elkaar is sprake van een grote schroothoop/rotzooi op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel, waarmee [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] volstrekt in strijd handelen met de erfpachtvoorwaarde. Naar het oordeel van het Gerecht ziet die voorwaarde ook op bescherming van derden tegen ongeoorloofde activiteiten op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel die voor die derden, zoals in dit geval [eiser in conventie, verweerder in reconventie], (potentieel) onveilig en/of gevaarzettend zijn. De schroothoop/rotzooi op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel levert voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar het oordeel van het Gerecht ontoelaatbare gevaarzetting op in de zin van brandgevaar en gevaar voor gezondheid van personen en dieren. Te denken valt in dit geval aan potentiële ziekteverspreiders zoals muggen, ratten, muizen en kakkerlakken, waarvan bekend is dat die zich nestelen en vermenigvuldigen in schroothopen/rotzooi zoals op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel. Aldus handelen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onrechtmatig tegen in ieder geval [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Het Gerecht zal als na te melden [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bevelen een einde te maken aan de voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onrechtmatige situatie op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel. Dat perceel moet door hen in overeenstemming worden gebracht met de erfpachtvoorwaarde door verwijdering van alle rotzooi/de hele schroothoop die zich op dat perceel bevindt. In die zin wordt de in het tussenvonnis onder ii. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toegewezen. In redelijkheid zal hiervoor aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de in het dictum vermelde termijn worden gegund, daarbij aansluitende bij de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tijdens de descente dat hij daarvoor tweeëneenhalve a drie maanden tijd nodig heeft.
      
    
    
      2.4
      De in het tussenvonnis onder i. omschreven vordering zal worden afgewezen, omdat uit geen gedetailleerd omschreven onafhankelijk tot stand gekomen bouwkundig rapport blijkt dat de op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel opgetrokken constructie bouwvallig is zoals gesteld door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en als zodanig voor hem gevaar oplevert. Het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde in zijn opdracht door Capricorn One N.V. gemaakte rapport is te dezen niet of onvoldoende toereikend. Aldus is dit door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingenomen standpunt onvoldoende onderbouwd, en wordt daarom gepasseerd. Dit laat onverlet dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het Land Aruba/ de overheid kan verzoeken handhavend op te treden met betrekking tot het wellicht illegale bouwsel op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel, dat volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bouwvallig is en als zodanig gevaar voor hem oplevert. Indien het Land vervolgens geen of een voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onwelgevallige beslissing neemt op zijn handhavingsverzoek, kan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daartegen via de bestuursrechtelijke weg opkomen.
      
    
    
      2.5
      Tijdens de descente is gebleken dat zich op het dak van het gebouwde op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel losliggende dakplaten bevinden. [Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen als na te melden worden bevolen om die dakplaten zodanig op te bergen, te bevestigen of te verwijderen van het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel dat de in Aruba niet zelden harde wind daar geen vat op kan krijgen. Dit omdat als die wind wel vat kan krijgen op die dakplaten dat voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] potentieel gevaarzettend is, en aldus jegens hem een (potentieel) gevaarzettende en daarom onrechtmatige situatie oplevert. Verder is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met betrekking tot de door hem opgetrokken constructie op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel ondersteunende balken en/of schoren heeft bevestigd aan of op de zich op het [eiser in conventie, verweerder in reconventie]-perceel bevindende aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toebehorende erfscheidingsmuur, terwijl gesteld noch is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarvoor toestemming heeft verkregen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. [Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen als na te melden worden bevolen die balken en/of schoren te verwijderen en – zo nodig – te vervangen met los van voormelde erfscheidingsmuur staande stempels.
      
    
    
      2.6
      Dwangsommen zullen telkens gematigd en gemaximeerd worden opgelegd aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met betrekking tot de krachtens rechtsoverweging 2.3 en 2.5 aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te geven onderscheidenlijke bevelen.
      
    
    
      2.7
      Krachtens het reconventionele deel van het tussenvonnis zullen de reconventionele vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden afgewezen, omdat uit rechtsoverweging 4.4 van dat vonnis blijkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (of zijn rechtsvoorganger) door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van het grondstuk waarop de erfscheidingsmuur tussen het [eiser in conventie, verweerder in reconventie]-perceel en het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel zich bevindt. Dat brengt met zich dat er geen grond bestaat voor toewijzing van de in het tussenvonnis onder iii. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Die vordering zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      2.8 [
      Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op (450,-- + 215,-- + 215,-- =) Afl. 880,-- aan verschotten (griffierecht en oproepkosten) en Afl. 3.750,-- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten, tarief 5).
      
    
  
  
    
      3DE UITSPRAAK
    Het Gerecht: 
    
    
      
        in conventie met betrekking [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] 
      
    
    
    
      3.1
      beveelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk om binnen vier maanden na de betekening van dit vonnis aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] al het op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel aanwezige schroot (waaronder begrepen diverse autowrakken, oude airco’s, oude autobanden, oude kapotte fietsen, oude kapotte fitnessapparatuur en diverse andere ijzeren/metalen voorwerpen, etc.) te verwijderen en verwijderd te houden van het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel, en bepaalt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk ten behoeve van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een dwangsom verbeuren van Afl. 250,-- voor iedere dag dat zij dat bevel  niet opvolgen, met dien verstande dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te dezen vooralsnog maximaal Afl. 100.000,-- aan dwangsommen kunnen verbeuren;
      
    
    
      3.2
      beveelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk om binnen één maand na de betekening van dit vonnis aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] alle losliggende dakplaten op het dak van het gebouwde op het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel zodanig op te bergen, te bevestigen of te verwijderen (en opgeborgen, bevestigd of verwijderd te houden) van dat perceel dat de in Aruba niet zelden harde wind daar geen vat op kan krijgen, en bepaalt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk ten behoeve van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een dwangsom verbeuren van Afl. 250,-- voor iedere dag dat zij dat bevel niet opvolgen, met dien verstande dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te dezen vooralsnog maximaal Afl. 25.000,-- aan dwangsommen kunnen verbeuren;
      
    
    
      3.3
      beveelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk om binnen één maand na de betekening van dit vonnis aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om alle met betrekking tot de op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]-perceel opgetrokken constructie aanwezige ondersteunende balken en/of schoren die zijn bevestigd aan of op de zich op het [eiser in conventie, verweerder in reconventie]-perceel bevindende aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toebehorende erfscheidingsmuur te verwijderen en verwijderd te houden, en bepaalt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk ten behoeve van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een dwangsom verbeuren van Afl. 250,-- voor iedere dag dat zij dat bevel niet opvolgen, met dien verstande dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te dezen vooralsnog maximaal Afl. 25.000,-- aan dwangsommen kunnen verbeuren;
      
    
    
      3.4
      veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk, des dat hetgeen de één heeft betaald de ander ten belope daarvan bevrijdt, in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 4.630,--;
      
    
    
      3.5
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6
      wijst af het meer of anders door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verzochte;
      
      
        
          in conventie met betrekking tot het Land
        
      
      
    
    
      3.7
      verklaart [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet-ontvankelijk in zijn tegen het Land gerichte vorderingen;
      
    
    
      3.8
      veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van het Land, tot aan deze uitspraak begroot op nihil;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.9
      wijst af het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verzochte;
      
    
    
      3.10
      veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk, des dat hetgeen de één heeft betaald de ander ten belope daarvan bevrijdt, in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris gemachtigde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 27 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.