ECLI:NL:RBAMS:2025:6350, Rechtbank Amsterdam, 26-08-2025, 11485006
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder heeft de huurachterstand voorafgaand aan de mondelinge behandeling betaald zodat verhuurder haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming niet langer handhaaft. Vorderingen in reconventie worden afgewezen: huurder heeft onvoldoende onderbouwd dat hij schade heeft geleden. De akkoordverklaring huurverhoging blijft in stand nu niet is gebleken dat sprake was van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11485006 \ CV EXPL  25-525
    
    
    
      
        Vonnis van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Vesteda,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 2 januari 2025, met producties- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
      - het instructievonnis van 8 april 2025- de akte van Vesteda, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie- de akte van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025. Namens Vesteda is verschenen de heer [naam] , technisch coördinator, bijgestaan door mr. J.A. van Emden namens de gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide partijen hebben aanvullende stukken overgelegd. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Vesteda heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst ingaande 1 januari 1992 gesloten. Op basis van deze huurovereenkomst verhuurt Vesteda de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] . De huurprijs bedraagt thans € 1.094,38 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      Op 24 juli 2024 heeft [gedaagde] een akkoordverklaring ondertekend, waarin hij akkoord gaat met een huurverhoging van € 60,00 per maand na renovatie door Vesteda van de badkamer, het toilet en de keuken van het gehuurde. 
      
    
    
      2.3.
      De renovatie van de badkamer, het toilet en de keuken heeft plaatsgevonden in september en oktober 2024. Per 1 november 2024 is de huurverhoging ingegaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Vesteda vordert – na eiswijziging tijdens de mondelinge behandeling – enkel nog veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [gedaagde] had een huurachterstand ter hoogte van € 17.015,61 laten ontstaan. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] echter de gehele actuele huurachterstand inclusief rente en kosten voldaan, om welke reden Vesteda haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand niet langer handhaaft. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie – samengevat – Vesteda te veroordelen tot schadevergoeding wegens onbewoonbaarheid van het gehuurde. Ook vordert [gedaagde] de door Vesteda toegepaste huurverhoging in verband met de renovatie van de badkamer in het gehuurde nietig te verklaren, althans te vernietigen. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Eerst kort voor de zitting heeft [gedaagde] de huurachterstand (plus rente en kosten) voldaan, ondanks dat hij tot betaling diverse keren (ook via e-mail) is gemaand, zowel door Vesteda als door de deurwaarder. Hij heeft zich in de procedure beroepen op opschorting van de verplichting tot huurbetaling in verband met achterstallig onderhoud, maar heeft dat nimmer aan Vesteda met zoveel woorden laten weten. [gedaagde] betaalde al na maart 2024 niets meer. Vesteda heeft [gedaagde] daarom in rechte moeten betrekken, om betaling van hem te verkrijgen. Om die reden zal [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van Vesteda, worden veroordeeld. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] stelt dat de woning gedurende ongeveer veertien maanden nagenoeg onbewoonbaar is geweest dan wel leeg heeft gestaan. Hij moest in die periode ergens anders verblijven en vordert daarom schadevergoeding. Volgens [gedaagde] was de woning onbewoonbaar omdat er sprake was van achterstallig onderhoud aan de badkamer. [gedaagde] stelt dat hij meerdere keren bij Vesteda heeft aangegeven dat er problemen met de badkamer waren, maar dat Vesteda gedurende lange tijd naliet actie te ondernemen. 
      
    
    
      4.3.
      Vesteda voert als verweer dat er geen sprake was van een gebrek. De badkamer was weliswaar verouderd, maar niet onbruikbaar. Ook betwist Vesteda dat zij schademeldingen van [gedaagde] heeft ontvangen. Bovendien stond de woning volgens Vesteda leeg vanwege een renovatie van de woning die door [gedaagde] zelf uitgevoerd werd, en niet vanwege achterstallig onderhoud aan de badkamer.
      
    
    
      4.4.
      De vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen omdat [gedaagde] zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Niet is gebleken dat [gedaagde] daadwerkelijk schade heeft geleden en wat die schade concreet inhoudt. [gedaagde] heeft zijn stelling dat hij tijdelijk ergens anders moest verblijven niet onderbouwd. Ook heeft hij niets gesteld over de hoogte van de kosten in verband met zijn verblijf elders. Ten slotte is niet komen vast te staan dat de woning onbewoonbaar was als gevolg van een gebrek aan de badkamer.
      
      
        
          De huurverhoging
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] stelt dat de huurverhoging in verband met de renovatie van de badkamer, het toilet en de keuken niet redelijk is en vordert vernietiging dan wel nietigverklaring van de door hem ondertekende akkoordverklaring. Hij voert aan dat Vesteda andere badkamers in het gebouw waar hij woont zonder huurverhoging heeft gerenoveerd. Bovendien was de staat van de badkamer zodanig slecht, dat Vesteda deze zonder huurverhoging had moeten renoveren, aldus [gedaagde] . [gedaagde] stelt de akkoordverklaring ondertekend te hebben op een moment van euforie omdat de renovatie eindelijk zou gaan plaatsvinden. 
      
    
    
      4.6.
      De wet kent een aantal gronden voor vernietiging van een overeenkomst. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] zo dat hij een beroep doet op dwaling (artikel 6:228 BW) dan wel bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW) of misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt een beroep op deze gronden voor vernietiging echter niet. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      4.7.
      Het is niet gebleken dat [gedaagde] door toedoen van Vesteda een onjuiste voorstelling van zaken had noch dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de akkoordverklaring niet had getekend. Vesteda heeft [gedaagde] de akkoordverklaring per mail verstuurd en heeft in de begeleidende mail vermeld dat er gezien de ouderdom van de badkamer slechts een gedeeltelijke huurverhoging van toepassing is. [gedaagde] heeft zijn stelling dat Vesteda andere badkamers zonder huurverhoging renoveert niet onderbouwd. [gedaagde] is er daarom niet in geslaagd aan te tonen dat de overeenkomst tot huurverhoging onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.
      
    
    
      4.8.
      Ook kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] door een opzettelijk onjuiste mededeling van Vesteda, dan wel door het opzettelijk verzwijgen van enig feit of een andere kunstgreep van Vesteda, tot ondertekening van de akkoordverklaring is bewogen. Er is daarom geen sprake van bedrog. 
      
    
    
      4.9.
      Het beroep op misbruik van omstandigheden slaagt evenmin. Er is onvoldoende onderbouwd dat hier sprake was van bijzondere omstandigheden, zoals een noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid. Door Vesteda is gemotiveerd gesteld dat zij in november 2023 al een akkoordverklaring voor de renovatie en de daarbij horende huurverhoging naar [gedaagde] heeft gemaild. Deze e-mail heeft [gedaagde] toen niet bereikt omdat het verstuurd is naar het oude e-mailadres van zijn moeder. Dat was het e-mailadres dat op dat moment bij Vesteda bekend was. Zoals door [gedaagde] ter zitting ook verklaard is, was er sprake van een samenloop van omstandigheden waardoor de renovatie niet eerder plaats heeft gevonden. Dat maakt niet dat er in casu sprake is van misbruik van omstandigheden aan de zijde van Vesteda.
      
    
    
      4.10.
      Ten slotte is niet gesteld waarom de akkoordverklaring nietig zou zijn, zodat de vordering tot nietigverklaring eveneens wordt afgewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Omdat [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Vesteda. 
      
      
        
          In conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.12.
      De proceskosten van Vesteda worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.218,00
              
              
                (3 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.033,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.033,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.
      
      
      
      
        64443