ECLI:NL:RBROT:2025:10894, Rechtbank Rotterdam, 05-09-2025, 11394671 CV EXPL 24-28022
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Huurcommissie. Toetsing aanvangshuurprijs.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11394671 CV EXPL 24-28022
    
    
    
      datum uitspraak: 5 september 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Den Haag,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      gemachtigde: mr. S.E. de Vriend,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: Heerlen,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      gemachtigde: mr. N. Meijer. 
    
    
    
      De partijen worden ‘[eiser]’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 30 oktober 2024, met bijlagen 1 tot en met 6;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen 1 tot en met 3. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 1 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Namens [eiser] was daarbij aanwezig [naam], bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagden] zijn ook verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] hebben van 22 augustus 2022 tot 1 augustus 2024 de woning aan [adres] gehuurd van [eiser]. De afgesproken kale huurprijs was € 915,- per maand. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] hebben de huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs van de woning te toetsen. De huurcommissie heeft daarop een onderzoek ingesteld. Op 5 september 2024 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft de woning gewaardeerd op 135 punten (gelijk aan het vastgestelde aantal punten in het rapport van onderzoek). Daarbij hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 729,94 per maand. 
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eiser] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie. Hij stelt dat de woning voorafgaand aan de huurovereenkomst voor ruim € 70.000,- is gerenoveerd. Daarom moeten 14 extra punten worden toegekend, zodat de huurprijs boven de geldende huurliberalisatiegrens uitkomt en de tussen partijen afgesproken (kale) huurprijs van € 915,- per maand niet wijzigt. [eiser] eist in deze procedure dat deze aanvangshuurprijs wordt vastgesteld. 
        
          [gedaagden] zijn het hiermee niet eens en vinden dat de huurcommissie gelijk heeft. Zij eisen op hun beurt dat de kale aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 729,94 per maand en dat [eiser] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de door [gedaagden] teveel betaalde huur van in totaal € 5.191,14, vermeerderd met rente. 
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] (grotendeels) toe en de vordering van [gedaagden] af. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
      
        
          De aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 915,- per maand
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter is bevoegd om na de uitspraak van de huurcommissie de toetsing van de aanvangshuurprijs opnieuw te doen, op dezelfde wijze als de huurcommissie heeft gedaan (artikel 7:262 BW). Partijen zijn het erover eens dat aan de woning minimaal 135 punten moeten worden toegekend. De huurliberalisatiegrens lag op 1 juli 2022 op 141 punten (€ 763,47 per maand). Dit betekent dat er minimaal 6 extra punten nodig zijn om de huurprijs van de woning boven de huurliberalisatiegrens te krijgen. Iedere € 1.000,- aan renovatiekosten levert 0,2 woningwaarderingspunten op. Ter beoordeling staat dus de vraag of de woning voor minimaal € 30.000,- is gerenoveerd. 
      
    
    
      2.6.
      
        
          [eiser] heeft gesteld dat de woning voor in totaal € 70.403,90 is gerenoveerd. Ter onderbouwing daarvan heeft hij de offerte met drie facturen van [bedrijf] en de offerte van de nieuwe keuken inclusief vier betalingsbewijzen overgelegd. Hieruit blijkt dat genoemd bedrag van € 70.403,90 bij [eiser] in rekening is gebracht en dat dit bedrag ook volledig is betaald. Ook heeft [eiser] foto’s overgelegd van zowel voor als na de renovatie. Hieruit kan worden opgemaakt dat de woning aanzienlijk is gerenoveerd voorafgaand aan de huurovereenkomst en dat een volledig nieuwe keuken en badkamer is geplaatst. De uitgevoerde werkzaamheden hebben [gedaagden] dus extra woongenot verschaft. [gedaagden] hebben dit alles ook niet betwist. 
        Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] hun verweer dat de woning niet voor minimaal € 30.000,- is gerenoveerd onvoldoende onderbouwd. In tegenstelling tot [gedaagden] vindt de kantonrechter de facturen in samenhang met de offerte van [bedrijf] voldoende gespecificeerd. De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagden] dat [bedrijf] te hoge bedragen heeft gerekend voor de renovatie en dat de gefactureerde kosten niet redelijk zijn. De beoordeling van het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel is geen redelijkheidstoets. Het is in beginsel niet aan een huurder om te bepalen of de tussen de verhuurder en de aannemer overeengekomen aanneemsom met betrekking tot de renovatie exact marktconform is. Een enkele vergelijking met internetprijzen, zoals [gedaagden] doen, gaat dus niet op. Dat er mogelijk bedragen zijn ‘doorgeschoven’ van een andere woning die is gerenoveerd en dat niet alle investeringen in deze woning zijn gedaan blijkt nergens uit. Op zowel de offertes als de facturen staat telkens (alleen) het adres van de onderhavige woning vermeld. De enkele stelling van [gedaagden] tijdens de zitting dat zij niet weten of de offertes en de facturen valselijk zijn opgemaakt is, bij gebrek aan iedere onderbouwing en zonder dat daarvoor enig aanknopingspunt bestaat, volstrekt onvoldoende om aan deze stukken te twijfelen. Ook al zou het juist zijn dat enige overlap bestaat tussen de door [eiser] gehanteerde puntentelling voor de renovatie van de keuken en voor de nieuwe keuken zelf en deze kosten enigszins naar beneden moeten worden bijgesteld (volgens [gedaagden] was er geen tweede oven en een bepaalde keukenkast aanwezig en is een ander merk vaatwasser en kookplaat geplaatst dan in de keukenofferte is vermeld), dan nog staat voldoende vast dat de totale renovatiekosten in ieder geval € 30.000,- zijn. 
      
      
    
    
      2.7.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat minimaal zes punten moeten worden toegekend voor de renovatie van de woning. Dit betekent dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de (kale) huurprijs die partijen hebben afgesproken (€ 915,- per maand) niet wijzigt. De vordering van [eiser] tot vaststelling van deze huurprijs wordt daarom toegewezen. Dit leidt er tevens toe dat de vorderingen van [gedaagden] reeds hierom niet toewijsbaar zijn. 
      
      
        
          
            [gedaagden] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] in conventie aan [eiser] moeten betalen op € 137,21 aan dagvaardingskosten, € 87,- aan griffierecht en € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-). De gevorderde legeskosten van € 300,- met betrekking tot de procedure bij de huurcommissie worden afgewezen, omdat het op de weg van [eiser] had gelegen om de stukken met betrekking tot de renovatie volledig en tijdig bij de huurcommissie over te leggen, zodat de huurcommissie daar in haar uitspraak rekening mee had kunnen houden. Voor kosten die [eiser] maakt na deze uitspraak moeten [gedaagden] een bedrag betalen van € 102,-. De proceskosten in conventie zijn dus in totaal € 734,21. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. 
        In reconventie worden de proceskosten aan de kant van [eiser] begroot op nihil, omdat de eis in reconventie nauw samenhangt met de eis in conventie en [eiser] ook geen antwoord in reconventie heeft genomen. 
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.9.
      Dit vonnis wordt voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      stelt de kale aanvangshuurprijs met betrekking tot de woning aan [adres] vast op € 915,- per maand;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 734,21, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag dat volledig is betaald;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3
      wijst de vordering van [gedaagden] af;
      
    
    
      3.4
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op nihil;  
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        764